上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初25776号原告：陈飞，女，1978年2月3日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪帅男，远闻(上海)律师事务所律师。被告：华东中建地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。原告陈飞诉被告华东中建地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。后本案于2019年3月4日转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告陈飞及其委托诉讼代理人荣金良、被告华东中建地产有限公司的委托诉讼代理人朱煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行交付上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”小区71幢1层1-3层房屋的义务；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金，以2,294万元为基数，按每日万分之二计算自2016年1月1日起至实际交房之日止；3、判令原告自行维修系争房屋，维修费用根据实际维修发票金额由被告承担。事实和理由：2015年8月18日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告将其开发的上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”小区71幢1-3层房屋出售给原告，房屋建筑面积350.79平方米，附带房屋地下室面积346.04平方米，总价款2,294万元，原告按合同约定于2015年10月18日前向被告支付了全额房款。合同约定的房屋交付日期为2015年12月31日，如被告逾期交付房屋，应按照房屋价款的日万分之二计算违约金，如交付的房屋不符合标准，则由被告进行维修，对交付房屋的质量标准有异议的，则委托第三方进行专业鉴定，并由被告按照房屋约定装修、设备交付标准与实际交付标准之间差额的1倍进行赔偿。由于被告聘请的建筑公司对该小区进行施工过程中，施工质量差，建筑材料不合格，工期管理不到位，施工验收不合格等因素，导致业主与施工单位之间纠纷不断，建筑房屋交工、验收逾期，造成该小区的投诉上访、维权及负面信息接连不断。该楼盘一度在建筑装修，设备现状上惨不忍睹，不符合商品房交付的标准。2015年被告售楼时正对被售房屋实施维修，并承诺2015年12月31日前将修好的房屋交付给原告，实际被告持有原告房屋钥匙至今，不仅没有修理好原告的房屋，2016年被告多次维修系争房屋，1-4楼多处补修，原告曾为此报警。原告在2016年和2017年期间多次催促被告交房，被告自称于2015年12月25日通过EMS向原告邮寄了一份入伙通知书，但原告从未收到该通知书，原告于2016年多次要求被告提供快递单，被告迟迟未提供，原告于2017年找到被告的办公楼中建大厦，仔细查看快递单后发现收件人手机号码为陌生号码，与合同上的手机号码不符，因此原告自始至终未收到该入伙通知书，但被告一再强调其于2015年邮寄了该快递，隐瞒了该快递于2016年1月被退回的事实。被告还坚持要求原告到中建大公馆物业处办理交房手续，补交物业费，原告到物业处被告知交房需提供开发商出具的入伙通知书，但被告拒绝提供盖章的入伙通知书。原告一直没有收到被告的交房通知，经原告多次催促被告尽快按照约定标准交付房屋，但被告仍以各种理由推脱责任，故原告诉至法院。被告华东中建地产有限公司辩称，不同意原告全部诉请，被告已经于2015年12月25日向原告发出入伙通知书，履行了交房义务，物业公司也曾多次通知原告入住，被告也积极配合原告收房，但原告一直以房屋有质量问题为由拒绝收房，故不存在被告未向原告交付房屋，不同意支付延迟交房的违约金。不同意原告自行委托第三方进行维修，如果鉴定机构认为系争房屋存在质量问题，被告同意根据修复方案进行修复。被告经核查，原告在支付购房款时有逾期的情况，根据合同约定在原告未付清逾期违约金的情况下，被告完全可以拒绝交房，但是被告还是按时交房。本院经审查认定事实如下：被告华东中建地产有限公司系杨浦区政和路538弄“中建府邸”小区的开发商。中建府邸项目于2013年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2015年8月18日，甲方(卖方)华东中建地产有限公司与乙方(买方)陈飞签订《上海市商品房出售合同》，约定甲方投资建造的《中建府邸》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)，乙方向甲方购买政和路538弄《中建府邸》71号1层1-3层，该房屋建筑面积350.79平方米，其中套内建筑面积327.3平方米，公用分摊建筑面积为23.49平方米，另有地下附属面积346.06平方米，该房屋建筑层高为3.3-4.4米，乙方购买该房屋的总房价款为2,294万元。房屋交付使用日期为2015年12月31日。乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住使用，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供，甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除本合同方案追究甲方责任。自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。甲、乙双方商定2016年6月30日前由乙方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同附件一对付款时间和付款方式进行了约定，甲方同意乙方采用按揭支付房款，乙方应按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2015年6月25日前支付全部房价款的30%，计690万元；2、2015年10月18日前支付全部房价款的70%，计1,604万元。合同补充条款一第十九条中约定因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的乙方的住所地址为准，乙方须变更住所地址或需另行约定送达地点的，必须以挂号信方式告知甲方，否则视为乙方违约，若乙方为多人时，甲方向其中一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二个日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。该合同第1页中载明乙方陈飞的住址为宝山区宝莲城8号楼303室，联系电话为XXXXXXXXXXX。合同签订后，原告向被告支付购房款共计2,294万元，被告开具相应发票。2015年10月19日，杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋核准登记至原告陈飞名下，房屋建筑面积696.85平方米。2016年4月，原告前往系争房屋查看，发现系争房屋正在维修，存在房屋漏水的质量问题，后多次与被告及物业公司交涉，要求维修系争房屋。2017年5月，原告具状来院，作如上诉请。审理中，因原、被告双方对系争房屋质量及是否符合交房条件存在争议，本院于2017年7月19日委托上海房屋质量检测站对系争房屋进行鉴定。上海房屋质量检测站于2018年9月30日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、经现场检测，被鉴定房屋下水管未见明显堵塞等损坏现象；2、被鉴定房屋地下一层～三层部分门窗密封胶条松动脱开，主要与施工缺陷等因素有关；3、被鉴定房屋地下一层～三层部分窗边和墙面存在渗水现象，主要与窗边和外墙墙面防水存在缺陷等因素有关；4、被鉴定房屋地下二层墙面存在渗水痕迹，主要与地下室防水存在缺陷等因素有关；5、被鉴定房屋地下一层天井围墙下部墙面粉刷起壳，干挂大理石局部破损，主要与施工缺陷等因素有关；6、被鉴定房屋存在多处渗漏水等损坏现象，影响房屋正常使用。就上述鉴定意见，因原、被告双方对系争房屋的维修方案有争议，本院于2019年4月17日委托上海房屋质量检测站出具修复方案，上海房屋质量检测站于2019年4月30日出具《司法鉴定补充意见》，补充修复方案如下：1、建议对房屋地下一层～三层门窗的密封条进行检修，对松动的密封条进行重新安装；2、针对窗边渗漏水，建议铲除门窗洞边疏松的砂浆，采用细石砼或防水砂浆重新嵌补密实后进行防水处理；3、针对外墙面渗漏水，建议对外墙墙面面砖采用聚合物水泥砂浆勾缝处理后，外刷外墙无色防水涂料；4、建议对地下室墙面渗漏水区域进行化学注浆处理；5、建议对地下一层天井围墙下部墙面粉刷起壳处进行斩粉处理后，原样恢复表面装修；6、建议拆换地下一层天井局部破损的大理石。原告变更诉讼请求为：1、要求被告向原告交付系争房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金，以2,294万元为基数，按日万分之二标准计算自2016年1月1日起至实际交房之日止；3、要求被告按照鉴定公司出具的修复方案对系争房屋进行修复；4、要求被告赔偿原告因系争房屋质量问题产生的损失100万元；5、鉴定费、诉讼费由被告承担。被告补充答辩认为原告要求被告赔偿因房屋质量问题产生的损失没有事实和法律依据，不同意承担，原告没有发生实际损失，也不同意承担鉴定费，被告从来没有回避自身的保修义务，未拒绝进行维修，故没有必要进行鉴定。被告提供EMS快递单一份，证明其已于2015年12月24日向原告合同约定地址宝山区宝莲城8号楼303室邮寄了入伙邀请函，履行了交房义务，原告质证认为虽然被告邮寄地址符合合同约定，但所填手机号码并非原告的，也不符合合同约定，经核查该快递于2016年1月8日退回，故原告并未收到入伙邀请函，被告也没有完成交房手续。原告陈述其于2017年3月份得知其他业主都已经交房后，到物业公司询问，物业公司称需要提供入伙邀请函才能办理交房手续，原告要求被告重新开具入伙邀请函，被告认为物业公司从未拒绝原告入住系争房屋，也未要求原告出具入伙邀请函，且被告也同意补开入伙邀请函，但是原告拒绝接受日期为2015年12月的入伙邀请函，表示重新开具的入伙邀请函落款时间应为2017年3月份，之后被告和物业公司也曾通知原告，原告随时可以到物业公司办理交房手续。审理中，2017年11月24日，原、被告至系争房屋查看，原告在《业主入住收楼记录表》中提出房屋中多处大理石破裂、部分墙面、门框渗漏水、部分窗户下面封条松动等意见，仍拒绝接收系争房屋。被告提供上海中建府邸管理处出具的情况说明一份，说明如下：1、该小区主要在2013年年底集中交付，整个小区均符合交付条件，原告陈飞系购买现房，从2016年初就开始向管理处口头提出房屋质量报修，当时因小区刚交付，相关报修登记文件不完备，且华东中建地产公司的工程部人员共同在物业公司处办公，因此对于71号房屋的维修由地产公司工程部人员为主导，物业公司予以配合，曾多次根据业主的要求进行维修，但是从2017年开始，原告通知管理处不允许再对系争房屋进行维修，也未再报修过；2、由于原告无法提供《入伙通知书》，按规定其在购房合同约定的最终交房日前均可来办理交房手续，如过期则视为交房，华东中建地产公司曾将该业主声称未收到《入伙通知书》的特殊情况告知物业公司，要求物业公司予以配合，物业公司同意为其办理交房，但是业主以房屋质量问题未整修完毕为由拒绝收房，于是同时她使用诱导性的言论方式套取物业公司员工的话语，但是该个人言论不代表物业公司意见。原告于2019年6月20日撤回第四项关于赔偿因房屋质量问题产生的损失的诉请。本院认为，原、被告于2015年8月18日就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律禁止性规定，故该合同合法、有效，双方均应按约履行。根据合同约定，原告应于2015年12月31日到被告要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为被告向原告发出入伙通知书，因履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同第1页所载明的住所地址为准，被告已于2013年12月25日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，于2015年10月19日将系争房屋登记至原告名下，并于2015年12月24日向原告合同所载住所地址宝山区宝莲城8号楼303室邮寄入伙邀请函，虽然原告提出由于被告填写的手机号码有误，导致原告并未实际收到该入伙邀请函，但并不影响原告实际使用系争房屋，故本院认为被告已于2015年12月31日前完成了系争房屋的交付义务，不存在拒绝交房的违约行为，现原告要求被告交付系争房屋并支付延期交房的违约金，于法无据，本院难以支持。但审理中，原告提出于2016年4月份查看系争房屋时发现存在渗漏水、大理石破裂、门窗密封条松动等质量问题，并多次与被告及物业公司交涉，本院经委托相关部门鉴定，系争房屋确实存在多处渗漏水等损坏现象，被告作为开发商理应承担保修责任，根据鉴定机构出具的修复意见对系争房屋进行维修。至于因系争房屋存在质量问题导致原告的相关损失，原告在本案中未提出相关诉请，本院不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告华东中建地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内根据上海房屋质量检测站于2019年4月30日出具的《司法鉴定补充意见》对上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”71号1-3层房屋进行修复；二、驳回原告陈飞要求被告华东中建地产有限公司交付上海市杨浦区政和路538弄“中建府邸”71号1-3层房屋并支付延期交房违约金的诉讼请求。本案受理费22,375元，由原告陈飞负担，鉴定费25,000元，由被告华东中建地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 龚  立  琼审 判 员 陆    青人民陪审员 陈  铭  浩二〇一九年九月二十日法官 助理 蒋  杨  锋书 记 员 史晨璐肖蔚瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。