广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初3392号 原告:广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地柳州市白沙路2号之一保利大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房。统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司职员。 被告：杨洪滔，男，1969年8月13日生，壮族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住广西柳州市。 被告：赵慧洁，女，1972年1月30日生，汉族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住广西柳州市。 委托诉讼代理人：杨洪滔（系被告赵慧洁的配偶），男，1969年8月13日生，壮族，户籍所在地广西柳州市城中区，现住广西柳州市。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司（以下简称保利物业）诉被告杨洪滔、赵慧洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍到庭参加诉讼，杨洪滔作为被告以及赵慧洁的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告交纳2017年7月1日至2019年4月30日止物业服务费4318.6元（130.88×1.5=196.32×22），2018年10月1日至2019年2月28日止公摊水费2.6元、公摊电费61.1元（按四期963户，每月实际产生的水、电按实分摊），公摊电梯电费35.3元（按12栋1单元实际户数120户按阶梯分摊），2018年10月1日至2019年2月28日止自用水费85元（按每月抄表数以威立雅公司规定的2.5元/m³按量收取），2018年10月1日至2019年2月28日止热水费82.7元（按每月抄表数以实际产生金额按每立方收取），合计欠费金额共计4585.3元；2.由被告承担本次诉讼的相关费用。诉讼过程中，因杨洪滔、赵慧洁向保利物业交纳了公摊水费、公摊电费、公摊电梯电费、自用水费、热水费，故保利物业变更诉讼请求为：请求判令二被告向原告交纳2017年7月1日至2019年4月30日止物业服务费4318.6元。事实与理由：被告购买了保利·大江郡12栋1单元28-1号房屋，未依约定按时交纳物业服务费，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 杨洪滔及赵慧洁辩称，不同意保利物业的诉讼请求，二被告不能按时缴纳物业费是由于保利物业没有按约履行相关义务和未按规定提供相关服务。首先，由于房屋烟道存在问题，导致二被告无法入住，多次维修后，被告才于2018年1月入住。其次，保利物业未按照合同约定提供服务，存在不能及时对业主反映的问题进行维修，未经业主同意在电梯加装广告视频系统、未及时进行电梯保洁工作、未按合同约定进行公示等问题，故二被告有权依据先履行抗辩权原则不缴纳物业服务费。 保利物业及杨洪滔、赵慧洁均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.保利物业提供《保利·大江郡前期物业服务协议》，拟证明保利物业已告知业主各项管理须知。杨洪滔、赵慧洁对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。二被告认为该协议条款属于霸王条款，不签协议，无法拿到房屋钥匙，无法进行收房。对此，本院认为，该合同虽然是格式合同，但是经双方签字确认，合法、有效，本院予以采纳。 2.保利物业提供《办理入伙手续程序》，拟证明二被告已经签领钥匙并收房。杨洪滔、赵慧洁对该证据的真实性无异议，但证明目的有异议，认为该表最后一栏工作人员和杨洪滔均未签名，当天没有实际收房。对此，本院认为，该证据真实、合法，且与案件具有关联性，本院予以采纳。 3.保利物业提供照片打印件5张，拟证明保利物业已履行了公示义务。杨洪滔、赵慧洁对该证据不予认可，认为其公示的并不是业主关心的问题。对此，本院认为，该证据真实、合法，且与案件具有关联性，本院予以采纳。 4.保利物业提供2017年上半年和下半年的业主意见调查问卷，拟证明进行过业主满意度调查。杨洪滔和赵慧洁对该证据不予认可，认为无法核实真实性。对此，本院认为，该证据真实、合法，且与案件具有关联性，本院予以采纳。 5.杨洪滔、赵慧洁提供的出入口照片、楼宇广告和电梯广告系统照片、公共用地出租的照片，拟证明保利物业未按合同约定履行义务。保利物业对这些证据的真实性无异议，但证明目的有异议。对此，本院认为，这些证据真实、合法，且与案件具有关联性，本院予以采纳。 6.杨洪滔、赵慧洁提供的所住房屋存在质量问题的照片，拟证明保利物业未及时进行维修。保利物业对该组证据的三性均不予认可。对此，本院认为，房屋质量是否存在问题属于另一法律关系，不属于本案的物业合同纠纷，故该组证据与本案无关联性，本院不予采纳。 综合全案证据，本院认定事实如下： 2015年4月7日杨洪滔、赵慧洁与柳州保利置业有限公司（以下简称保利置业）签订《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市保利·大江郡12栋1单元28-1号房屋，房屋面积130.88平方米。 2016年10月15日杨洪滔、赵慧洁与保利物业签订《保利·大江郡前期物业服务协议》。该协议约定：杨洪滔、赵慧洁所购房屋为保利·大江郡12栋1单元28-1号房，保利物业为保利·大江郡的全体业主和物业使用人提供服务，服务期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；业主缴纳费用的时间为每月1日—10前缴纳当月费用；业主的物业服务费应从保利物业的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；物业服务费的收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月·平方米标准缴纳；业主和物业使用人未按照合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向保利物业支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由保利物业代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由保利物业代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，保利物业有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理；在物业管理区域内，绿化、环境清洁、路灯、园林景观、二次供水、公共安防系统以及电梯运行等公共设备设施和公共性服务所发生的水、电等“公共能耗费”，由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊；电梯电费分摊方式为：本楼栋所产生的电梯电费一楼分摊30%，二楼70%，三楼以上含三楼100%；在不影响小区正常秩序的情况下，保利物业有权对小区内属于全体业主所有的公共场地（所）和公共配套设施使用、经营、出租的所得收入80%用于补贴物业服务费用，20%用于补充小区物业维修资金。 2019年1月8日保利物业通过EMS邮寄缴费通知书给杨洪滔、赵慧洁，2018年10月31日、2019年1月4日保利物业通过手机短信的方式向杨洪滔催收物业服务费等费用。 因杨洪滔、赵慧洁未缴纳2017年7月1日至2019年4月30日止物业服务费4318.6元，保利物业催收上述费用无果,故诉至本院，提出如上诉请。 另查明，柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，保利物业与杨洪滔、赵慧洁签订的《保利·大江郡前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。保利物业为柳州市白沙路2号保利·大江郡小区提供了前期物业管理服务，杨洪滔、赵慧洁作为业主，享受了保利物业提供的服务，应当按照合同约定缴纳物业服务费。虽然杨洪滔、赵慧洁抗辩由于房屋存在质量问题导致无法入住，2018年1月才入住，但是杨洪滔、赵慧洁提供的证据仅能证明其入住的时间，未能证明是由于房屋质量问题导致无法入住，证据未能形成证据链，故杨洪滔、赵慧洁的抗辩本院不予采纳。关于杨洪滔、赵慧洁认为保利物业提供的物业服务未达到合同约定的标准，有权根据先履行抗辩原则不缴纳物业费的抗辩意见，本院认为，首先本案的原、被告双方不存在互负债务的情况，因此不适用先履行抗辩原则，其次从杨洪滔、赵慧洁提供的证据来看，尚不足以证实保利物业未按合同约定履行义务，因此杨洪滔、赵慧洁的该项抗辩意见，本院不予采纳。故保利物业主张2017年7月1日至2019年4月30日止物业服务费合理合法。根据杨洪滔、赵慧洁房屋的面积，该期间物业服务费应为4319.04元（130.88㎡×1.5/㎡/月×22月），现保利物业只主张4318.6元是对自己权利的处分，本院予以认可。鉴于双方之间的物业服务合同关系有相对长期性和稳定性的特点，双方应保持良好的沟通关系。杨洪滔、赵慧洁如对保利物业提供的物业服务存在意见，可与保利物业进行沟通、协商或者通过其他合法途径维护自己的权益，而不能直接拒缴物业服务费。保利物业应当听取业主的合理意见和建议，根据合同约定更好地为小区业主提供各项服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告杨洪滔、赵慧洁于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利·大江郡12栋1单元28-1室2017年7月1日至2019年4月30日的物业服务费4318.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计25元（原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司已预交），由被告杨洪滔、赵慧洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 张璐玲 二〇一九年九月三十日 法官助理 王筱涵 书 记 员 唐 柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。