重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初3766号 原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码 91500000552008043U。 法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：何燕飞，女，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：刘渝扬，女，住四川省达县。 被告：代小纲，男，1968年9月15日出生，汉族，住重庆市涪陵。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告代小纲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，由审判员龚陵川担任审判长，与人民陪审员袁巧云、袁旭伟组成合议庭，适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人何燕飞到庭参加诉讼。被告代小纲经本院公告传唤，公告期限届满后拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年11月1日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年5月8日解除。2.被告代小纲按照664.80元/月的标准向原告公共住房公司支付从2017年10月1日起至2018年5月8日的租金4830.88元。3.被告代小纲向原告公共住房公司支付从2017年10月1日起至2018年5月8日期间逾期支付租金的违约金，该违约金以上述期间每月应交租金664.80元为基数，从当月21日起，按每日万分之五的标准计算至该款付清时止。4、被告代小纲向原告公共住房公司支付租赁房屋恢复原状的费用300元。5、本案诉讼费用由被告代小纲承担。事实和理由：1.通过合法配租，原、被告双方于2016年11月1日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》。合同约定，原告公共住房公司将位于重庆市沙坪坝区美丽阳光家园租赁房屋出租给被告代小纲居住使用，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，月租金为664.80元/月，被告代小纲应于每月20日前缴纳当月租金。合同还约定，被告代小纲拖欠租金累计6个月以上的，原告公共住房公司有权单方解除合同，被告代小纲欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告代小纲应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告公共住房公司。合同签订后，原告公共住房公司于签约当天将租赁房屋移交给被告代小纲使用。2.被告代小纲自2017年10月起一直拖欠租金，虽经原告公共住房公司通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收，租户欠费6个月后，原告公共住房公司要求被告代小纲于2018年5月30日以前腾退房屋，缴清房租、物业费、水电气费、电视费、通讯费等并办理退租手续。被告代小纲拒不缴纳租金拖欠租金且累计月份已经超过了6个月，被告代小纲的行为严重违反了合同的约定，其行为已经构成了根本性违约，原告公共住房公司即提起诉讼，请求如所请。 被告代小纲未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2016年11月1日，原告公共住房公司（甲方）与被告代小纲（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》。合同约定，第一条房屋基本情况：甲方将坐落于美丽阳光家园公共租赁住房（以下简称涉案房屋）出租给乙方及共同承租人居住使用。第二条交付房屋：甲方应于2016年11月1日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》（见附件2）上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。第三条租赁期限：租赁期限5年，租期自2016年11月1日起至2021年10月31日止。第四条租金标准：该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米每月，月租金为664.80元。第五条租金缴纳：租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。第六条履约保证金：合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1994.40元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。第八条房屋使用：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏。（三）乙方需要对该房屋进行维修或装饰的，费用由乙方承担。退出该房屋时，应当恢复原状，乙方造成甲方损失的应承担相应赔偿责任。第十条合同的解除与终止：（八）法律法规规定或双方约定终止的其他情形。第十三条乙方违约责任：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。第十四条其他约定事项：（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、有线电视收视费、物业服务等费用。乙方拖欠相关费用，经催缴仍未交纳的，应承担相应法律责任。（四）乙方承诺本合同中填写的名称、联系方式、证件信息准确无误，为与甲方联系的有效方式。乙方联系方式发生变更的，应自变更之日起10日内书面告知甲方。（五）甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。 同日，原告公共住房公司（甲方）与被告代小纲（乙方）还签订《通讯地址确认协议》。该协议载明：甲方确认乙方通讯人为代小纲，通讯方式为1338895****、1398332****，通讯地址为井源路。《重庆市公共租赁住房租赁合同》有关的任何通知或通讯文件按该房屋地址且在投递之日起5日内即视为送达。如甲方采取专人传送乙方拒收或者因其他原因不能获得乙方签收的，甲方负责传送的专人可以将通知或者通讯文件张贴在该房屋大门上或者留置在该房屋内，并采取拍照方式记录送达过程，即视为送达。 合同签订后，原告公共住房公司按约将涉案房屋交付给代小纲居住使用。被告代小纲向原告公共住房公司支付租金至2017年9月。自2017年10月1日起，被告代小纲未再支付原告公共住房公司租金。 2018年5月2日，原告公共住房公司雇请案外人唐贤福对涉案房屋开锁并更换锁芯，产生费用150元。原告公共住房公司对涉案房屋进行室内清洁，产生清洁费用150元。 2018年5月3日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心受原告公共住房公司委托，通过EMS快递向被告代小纲发出《关于解除的通知》。其主要内容为：承租人代小纲，本房管处受产权人的委托，您所承租的美丽阳光家园,（两室一厅）自2017年10月21日至2018年4月21日共计连续欠租6个月，累计欠租8个月。欠租期间我管理处房管员多次打电话和上门贴催租单进行催缴房租，大力宣传公租房有关管理规定和租赁合同的约定，但你仍未缴纳房租的行为，依据《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第三十八条第四、五款的规定和《重庆市公共租赁住房租赁合同》第八条第三、四款的约定，本中心将对你签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》予以解除，收回公共租赁住房。请你接到通知起七日内腾退房屋,缴清房租、物业费、水电气费、电视费、通讯费等并办理退租手续。 在前述通知书限定的期限内，被告代小纲未向公共住房公司交还房屋，也未支付欠付的租金。 被告代小纲因其下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。 上述事实，有公共住房公司举示的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、《通讯地址确认协议》、《关于解除的通知》、EMS存根、发票等书证及当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，原告公共住房公司与被告代小纲签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力。 双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定“租金按月缴纳，乙方（被告）应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方（原告）有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。”《重庆市公共租赁住房租赁合同》履行过程中，被告代小纲支付原告公共住房公司租金至2017年9月。自2017年10月1日起的租金，被告代小纲至今未支付。原告公共住房公司在被告代小纲逾期支付租金超过6个月后，有权根据合同约定行使解除权。 2018年5月2日，原告公共住房公司雇请案外人唐贤福对涉案房屋开锁并更换锁芯，自行收回了涉案房屋，以其行为解除了双方所签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》，故本院认定《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年5月2日解除。 合同解除后，被告代小纲有返还租赁房屋的义务。被告代小纲未履行返还房屋的义务，原告公共住房公司自行收回租赁房屋所支出的开锁费用，应由被告代小纲承担。根据《重庆市公共租赁住房租赁合同》“退出该房屋时，应当恢复原状，乙方造成甲方损失的应承担相应赔偿责任。”的约定，被告代小纲并未按照约定履行自行恢复房屋的义务，被告公共住房公司为维护自身权益代为履行所支出的费用，应由被告代小纲承担。故本院对于原告公共住房公司要求被告代小纲支付开锁及恢复涉案房屋原状的费用300元的诉讼请求，予以支持。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定租金标准为664.80元/月。现被告代小纲未支付原告公共住房公司从2017年10月1日起的租金，原告公共住房公司有权要求被告代小纲按合同约定的租金标准支付从2017年10月1日起至2018年5月1日止的租金。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现被告代小纲未支付原告公共住房公司从2017年10月1日起至2018年5月1日的租金，原告公共住房公司要求被告代小纲按照合同约定支付逾期交纳租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 被告代小纲经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告代小纲于本判决发生法律效力后三日内按664.80元/月的标准支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2017年10月1日起至2018年5月1日止的租金。 被告代小纲于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2017年10月1日起至 2018年5月1日期间逾期支付租金的违约金。该违约金以2017年10月1日起至2018年4月30日期间每月应交租金664.80元为基数，从每月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止；以2018年5月1日欠付租金21.86元（664.80元/月×12月÷365天×1天）为基数，从当月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止。 三、被告代小纲于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司因涉案房屋开锁及恢复原状的费用300元。 四、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告代小纲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  袁巧云 人民陪审员  李旭伟 二〇一九年九月九日 书 记 员  张 立