北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初7043号原告（反诉被告）：百年城堡（北京）国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：司懿，董事长。委托诉讼代理人：刘静，北京市涌金律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘洋，女，1981年2月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鱼海洋（刘洋之夫），男，1977年2月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司（以下简称百年城堡公司）与被告（反诉原告）刘洋（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。百年城堡公司之委托诉讼代理人刘静，刘洋之委托诉讼代理人鱼海洋、钟红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。百年城堡公司向本院提出诉讼请求：判令刘洋支付百年城堡公司2012年10月8日至2017年10月7日期间的物业服务费61914元、卫星电视费6500元，并支付自2012年10月8日起至付清物业费之日止的违约金。事实和理由：百年城堡公司与刘洋签订有《物业管理服务协议》，约定刘洋房屋建筑面积206.38平方米，刘洋按房屋建筑面积预交年度物业费，收费标准为5元/月/平方米，每年物业费共计12382.8元，卫星电视费用为1300元/端/年，刘洋逾期向百年城堡公司交纳物业费的，百年城堡公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。现刘洋自2012年10月8日起至2017年10月7日期间的物业费和卫星电视费均未交纳，合计拖欠百年城堡公司物业费61914元、卫星电视费6500元。百年城堡公司依据与包括刘洋在内的各业主签订《物业管理服务协议》，至今仍依约履行协议所约定的义务，刘洋无故拖欠百年城堡公司物业费，严重侵犯了百年城堡公司的合法权益。现百年城堡公司诉至法院，望判如所请。刘洋辩称并反诉称:请求驳回百年城堡公司卫星电视费的请求，我方接入端口但是没有提供服务，百年城堡公司要举证，我们现在的端口接的歌华有线。请求驳回百年城堡公司滞纳金的请求，百年城堡公司物业服务瑕疵多，物业费的金额不认可，物业服务质量很差，请求按照60%交纳。百年城堡公司有重大过错，导致小区有大型违建，对我方的房屋造成遮挡。另，我认为百年城堡公司的诉讼请求超过诉讼时效，我只同意按60%交诉讼时效内的物业费。百年城堡公司未能按照协议和公约约定切实履行义务，致使小区出现电梯故障不断、高空坠物屡屡发生、垃圾乱堆乱放、绿化缺失、地面及地下车库漏水积水严重、地面公共设施严重失修、消防设施虚设无效等诸多问题。百年城堡公司未按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，利用小区公共部位、共用设施设备经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，物业服务收费实行明码标价。现我方提起反诉，请求：1、判令百年城堡公司向包括我方在内的小区所有业主公开经过审计的2005年至今各年度财务预算、决算情况、物业管理年度计划、物业管理费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；2、判令百年城堡公司向包括我方在内的小区所有业主公开其2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等。百年城堡公司针对刘洋的反诉辩称：我方不同意刘洋的反诉请求，百年城堡公司已经于每年3月在每栋楼里对相关数据进行公示张贴，同时在政府部门进行备案登记，是刘洋没有自己去相关部门调取，没有注意我们的张贴，要求我们承担公示义务，不符合法律规定。本院经审理查明：刘洋系北京市朝阳区科荟路8号荣尊堡国际俱乐部公寓某室业主，双方确认房屋建筑面积206.38平方米。2009年10月9日，百年城堡公司与刘洋签订《物业管理服务协议》，约定百年城堡公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费具体标准为5元/月/平方米，该费用需预先交纳；百年城堡公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；物业管理服务费用按（年/季）交纳；其他有偿服务费用中卫星电视费用1300元/端/年，有线电视费用216元/端/年；对于逾期交纳物业管理服务费的，协议约定百年城堡公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，百年城堡公司为涉案房屋提供物业服务至今。百年城堡公司称物业费系按年收取。刘洋已交纳2012年10月8日之前的物业费，此后的物业费尚未交纳。百年城堡公司提交提醒函一组，以证明其向刘洋催缴物业费的事实。刘洋对该证据不予认可。百年城堡公司称每年都会向业主贴条，并打电话催缴物业费，后期还向业主发过律师函。刘洋提交物业管理服务协议及物业管理公约，证明双方应按照约定履行各自义务。刘洋提交录像资料，证明小区存在电梯故障，百年城堡公司对该证据的真实性不予认可，称即便是真实的，也不能证明很长时间没有维修的事实，电梯需要正常维修时间，停业也可能是正在维修。刘洋提交录像资料，证明小区垃圾乱堆放、小区地面及地下积水漏水严重、地面公共设施失修、消防设施虚设无效等，百年城堡公司未按约提供服务。百年城堡公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可，称不能证明拍摄地点系涉案小区，时间也无法确定，无法证明其未尽合同约定的义务。刘洋提交照片一组，证明小区存在高空坠物及潜在坠物风险、绿化缺失、地面公共设施失修，就此百年城堡公司不予认可，称不能显示拍摄时间及地点。刘洋提交图纸、照片及录像等，证明违章建筑施工、违章建筑对相邻房屋遮挡、占用小区公共区域等问题。百年城堡公司以没有任何部门盖章对图纸不予认可，对照片及录像的真实性、证明目的亦不予认可。刘洋提交信息查询单，证明百年城堡公司、违建业主、开发商系失信被执行人，属利益相关方。百年城堡公司未确认该证据的真实性，对其证明目的及关联性均不予认可。刘洋提交公告、备案单、业主群讨论、通知，证明百年城堡公司提供的物业服务存在缺失、明显瑕疵。百年城堡公司对该证据均不予认可。刘洋提交《北京市物业服务收费管理办法（试行）》及照片，证明百年城堡公司未能每年向业主公开其经过审计的2005年至今的各年度财务预算、决算情况，未能每年向业主公开其2005年至今利用公共部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，所得收益未用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用，未对提供的有偿服务实行明码标价。百年城堡公司对办法的真实性认可，但不认可刘洋的证明目的，对照片不予认可。刘洋还提交了证人证言，证明百年城堡公司未履行协议。百年城堡公司以业主存在共同利益关系对其不予认可。经询，百年城堡公司表示其在业主室内提供了卫星电视端口，刘洋可以接入端口收看卫星电视，百年城堡公司代收卫星电视费，其已向服务商交纳费用，服务商是谁不清楚。就百年城堡公司为刘洋提供2012年10月9日至2017年10月7日期间的卫星电视服务，百年城堡公司未进行举证。刘洋称不清楚涉案房屋内有卫星电视端口，其并未看过卫星电视。经询，就刘洋反诉百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告的请求，百年城堡公司称已向业主公开，经本院要求，百年城堡公司未能向本院提供相应证据。以上事实，有《物业管理服务协议》、提醒函、物业管理公约、录像资料、照片、图纸、信息查询单、公告、备案单、业主群讨论、通知、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、证人证言等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，百年城堡公司与刘洋签订了《物业管理服务协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照协议约定全面履行己方义务。现百年城堡公司为刘洋提供了2012年10月9日至2017年10月7日期间的物业服务，刘洋应当支付相应期间的物业服务费用。百年城堡公司主张物业费期间有误，本院依法予以调整。刘洋主张减免物业费，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。根据本案现有证据，尚不足以证明百年城堡公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。对于卫星电视费用，百年城堡公司未举证其为刘洋提供了2012年10月9日至2017年10月7日期间的卫星电视服务，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。百年城堡公司为刘洋提供的物业服务处于持续状态，物业服务协议亦一直在连续履行，结合在案证据及当事人陈述，对于刘洋提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。关于百年城堡公司主张的违约金，考虑到刘洋并非恶意拖欠，且根据刘洋提供的证据，能够显示百年城堡公司在物业服务提供过程中存在还存在不及时、不到位的情况，综合以上情况，本院对百年城堡的该项诉讼请求不予支持。关于刘洋提出的反诉请求。刘洋要求百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告。根据《物业管理服务协议》，百年城堡公司负有向业主公开上述事项的义务，百年城堡公司虽称已向业主公开上述事项，但经本院要求，百年城堡公司未能向本院提供相应的证据，对于刘洋要求向其公开上述事项的请求，本院予以支持，就公开的区间，本院综合本案情况酌情判处。关于刘洋请求百年城堡公司向包括其在内的小区所有业主公开2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等的诉讼请求，无相应依据，本院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘洋于本判决生效后七日内支付原告百年城堡（北京）国际物业管理有限公司二○一二年十月九日至二○一七年十月七日期间的物业服务费六万一千八百八十元；二、原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）刘洋出示二○○九年十月至二○一七年十月期间的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；三、驳回原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘洋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，由原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担919元（已交纳），由被告（反诉原告）刘洋负担1347元{原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司已交纳214元，被告（反诉原告）刘洋于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司214元，余款1133元，被告（反诉原告）刘洋于本判决生效后七日内交至本院}。反诉费75元，由原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担50元{被告（反诉原告）刘洋已交纳，原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）刘洋}，由被告（反诉原告）刘洋负担25元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  陈立芬人民陪审员  杨文荣二〇一九年九月十日法官 助理  韩 龙书 记 员  徐川涵