湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1321民初1356号原告：胡婧，女，1991年5月1日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：**（代理权限：一般代理，即参加诉讼，和解，代收法律文书），湖北五合律师事务所律师。被告：成利威(随州)实业有限公司。住所地：随州市曾都区新型工业基地。法定代表人：谭本占，总经理。委托诉讼代理人：刘常凤（代理权限：一般代理，即参加庭审，代收法律文书），随州市忠信法律服务所法律工作者。原告胡婧与被告成利威(随州)实业有限公司（以下简称“成利威公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）鄂1321民初2253号民事判决，被告成利威公司不服，向随州中级人民法院提起上诉。随州市中级人民法院于2019年5月17日作出民事裁定，裁定撤销湖北省随县人民法院（2018）鄂1321民初2253号民事判决，本案发回湖北省随县人民法院重审。本院另行组成合议庭，于2019年7月26日对本案公开开庭进行了审理。原告胡婧的委托诉讼代理人**，被告成利威公司的委托诉讼代理人刘常凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡婧向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年1月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决被告立即返还原告支付的购房款243016元，并承担按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月8日起到付清之日的利息；3、判决被告双倍支付购房款；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月8日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于曾都经济开发区方正建材港A2-1-196号房屋，同时原告与成利威(随州)置业发展有限公司签订物业委托经营管理合同。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款243016元。但被告却未按约定交房和办理房产登记手续，经查涉案房屋土地用途为工业用地，不属于商业用地。被告成利威(随州)实业有限公司至今既未办理工业用地转商业用地的审批手续，也未取得该商品房项目《商品房预售许可证》。且被告故意向购房者隐瞒将所建房屋抵押给农商银行贷款6000万元的事实。被告的行为属欺诈，违反了最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释第八条、第九条的规定，特依法提起诉讼，请求公正裁决。被告成利威公司辩称：2017年10月31日双方已签订解除《房屋买卖合同》的协议，按此约定，答辩人已转账给原告125800元，答辩人已履行了部分返还义务，现尚欠原告117216元及约定的利息。原告主张双倍返还购房款无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年12月23日，原告之母王琴与成利威公司签订认购书，约定：房号为A2-1-198号、预测建筑面积40.66平方米、建筑面积单价6335.69元/平方米、总价257609元、认购金额定金人民币一万元整；若认购方确定该物业后，在签署购房合同前变更业权人姓名，须征得出售方同意，否则无效，出售人在该规定的时间内无权将认购人所确定的物业另行出售给第三方，否则出售方须双倍返还认购人已付定金；认购方须在签订本认购协议书5日内与出售方签署《房屋买卖合同》并缴付首期房款，否则即视为认购方放弃本协议书中规定的物业权益，出售方有权将该物业出售给第三方，届时无须告知认购人，同时本协议书自动终止，出售方已收取的定金不予退还；本协议书必须由认购人亲自签署，如由投入代签须提供有效委托证明。2015年1月8日，原告胡婧（买受人）与被告成利威公司（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于随州市交通大道××号方正国际建材港的土地使用权，买受人购买的房屋为B幢2座一层196号房，建筑面积为40.66平方米；买受人一次性方式付款的，须于本合同签订当日付清全部购房款即243016.00元，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人按日支付违约金。双方还对面积确认及面积差异处理、交接、保修责任等进行了约定。之后还签订了合同补充条款。本案房为现房，胡婧的姓名由其母亲王琴在房屋买卖合同上代签，成利威公司也在该合同上加盖了印章。2015年1月8日，原告（其母代签）（委托方、甲方）与成利威（随州）置业发展有限公司（受托方、乙方）签订物业委托经营管理合同，约定甲方将其所拥有的位于湖北省××交通大道××号方正国际建材港A2栋的第1层196房，总面积约40.66平方米的商铺委托乙方经营。委托经营的期限为本合同签订之日的第二个月起共计十五年。同时双方约定了每年保底收益，及实际年收益高于保底租金的乙方收取20%的管理费用，80%归甲方所有等。根据本合同签订时间，在物业经营收益每当年的1月8日至2月8日期间由乙方将保底收益汇入至甲方指定账户，超出保底收益分红部分满一年后统一结算。双方还对各自的权利义务、违约责任等进行了约定。2014年12月22日、2015年1月8日，原告分别向被告支付定金20000元、购房款223016元，共计243016元，被告亦交付了房屋。2017年10月31日，被告成利威公司（合同乙方）与原告胡婧之母王琴以胡婧的名义（合同甲方）签订解除《房屋买卖合同》协议书，协议主要内容为“1、甲乙双方于2015年1月8日在随州签订了编号为B2-1-196的《房屋买卖合同》，现甲乙双方协商一致，同意解除上述《房屋买卖合同》。2、合同解除后，乙方按甲方实际交付的购房款总额全额清退给甲方，并按月利率0.535％计算利息。3、利息计算起止时间为甲方交付购房款当日至2017年8月30日单笔计算。4、甲乙双方因此事宜产生的费用由甲乙各自承担。5、乙方保证清退甲方交付购房款贰拾肆万叁仟零壹拾陆元整（￥243016.00元整）及利息叁万肆仟肆佰伍拾玖元（￥34459.00元）。6….”，原告胡婧的母亲王琴及被告成利威公司在该合同上盖章签字确认。该合同签订后，被告成利威公司向原告母亲王琴银行账户分别于2017年11月1日转账110800元、2018年2月14日转账5000元、2018年6月9日转账10000元，共计转账125800元。该协议书签订后，原告将涉案房屋退还给被告。涉案房屋土地用途为工业用地，不属于商业用地，被告成利威公司至今未办理工业用地转商业用地的审批手续。房屋规划用途为车间。2014年1月27日，被告成利威公司将其所有的位于随州市交通大道××号方正国际建材港的全部房屋（含涉案房屋）抵押给湖北随州农村商业银行股份有限公司曾都支公司。本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效？2、原告母亲签订的解除《房屋买卖合同》协议书是否构成表见代理？3、原告的损失如何处理？关于焦点1，本案所涉房屋占用土地的性质为工业用地，房屋规划用途为车间，房屋买卖合同也未约定系商品房，表明本案房屋属工业产权性质的一般房屋买卖合同，不属于商品房买卖合同，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，原告认为被告改变土地用途未经审批，合同应无效，本院认为，根据《中华人民共和国管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，该行政法规属管理性规范，不属效力性规范，不属合同法第五十二条第（五）项规定的无效情形，本案所涉合同也未损害国家利益、社会公共利益，合同由胡婧之母代签，对胡婧有约束力，且加盖了被告公司印章，合同主体合法，意思表示真实，应属有效合同。原告以被告隐瞒涉案房屋已被抵押构成欺诈为由要求确认合同无效，本院认为，首先，法律未禁止抵押物的转让，涉案房地产抵押不影响房屋买卖合同的效力，其次，即使被告在签合同时构成欺诈，只要未损害国家利益，应属可撤销合同的情形，原告以此为由，要求确认合同无效的理由不能成立。关于焦点2，胡婧之母以其名义签订的解除《房屋买卖合同协议书》，构成表见代理。其理由：房屋认购书签订、定金交纳、签订房屋买卖合同、物业委托经营管理合同及支付购房款均系王琴代胡婧所为，王琴在原审中亦认可上述事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，本案中成利威公司与王琴签订解除《房屋买卖合同》协议书时有理由相信王琴系代理胡婧的行为，即王琴的行为对被告而言构成表见代理，双方所签协议书是合法有效的，原、被告双方应按协议书享有权利、履行义务。关于焦点3，诉讼中原告提供被告公司的大股东董仕全于2017年11月27日书写的承诺书复印件（上有董仕全签名，成利威公司的印章），2019年3月5日董仕全与原方正购房业主签订的协议书复印件，2019年9月、10月信息截图，对董仕全的录音光盘及录音笔录，拟证明被告应承担全部赔偿责任。本院认为，上述证据有的系复印件，无法确认其真实性，信息截图只是双方交流的反映，无实质内容；录音亦无实质内容，且和其他证据不能形成证据链，均不予采信。如上所述，本案的房屋买卖合同有效，原告基于合同无效和最高院关于商品房买卖合同的司法解释要求被告返还购房款及利息、双倍支付购房款的诉请，无法律依据，不予支持。被告应按解除《房屋买卖合同》协议书返还原告购房款、利息，被告已退房款125800元应从中扣除，即被告还应退原告房款117216元及约定利息34459元。原告其他诉求可待其举证充分后另行解决。综上，原告部分诉请成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告成利威(随州)实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡婧购房款117216元及利息34459元；二、驳回原告胡婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告胡婧负担1000元，由被告成利威(随州)实业有限公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  程三国审 判 员  马定铭人民陪审员  吕华鑫二〇一九年九月十二日法官助理马皓月书记员宋明轩