贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初1116号原告:贵州开明房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915205235733280463,住所地贵州省毕节市金沙县开明同心城1楼。法定代表人：陈治岁，男，系公司总经理。委托代理人:王伦进，男，贵州山一（金沙）律师事务所律师，系特别授权。委托代理人：李嘉燕，贵州山一（金沙）律师事务所实习律师，系特别授权。被告：何宣琼，女，1983年2月2日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人：徐世鹏，男，金沙县平坝法律服务所法律工作者，系特别授权。原告贵州开明房地产开发有限公司（以下简称开明房开公司）与被告何宣琼排除妨害纠纷一案，本院2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开明房开公司的委托代理人王伦进、李嘉燕，被告何宣琼及其委托代理人徐世鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开明房开公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告停止侵害、排除妨碍，将所强占的开明同心城项目C区2号楼2-1号门面返还原告。2.依法判决被告私自强占原告门面期间租赁费暂计259798元(租赁费从2016年1月1日起计算，至被告实际返还门面房屋之日止)。3.诉讼费、财产保全费等由被告承担。事实和理由：2015年12月，被告何宣琼在未经任何单位和个人同意的情况下，私自强占开明同心城项目C区2号楼2-1门面。被原告发现要求其立即返还该门面被拒后与原告公司员工发生纠纷，公司员工依法向金沙县城东派出所报警请求处理，出警民警到场后当场无法调解。后经县人民政府、鼓场街道办事处、开明同心城项目代表等多方多次协调处理未果，被告一直擅自强占该案涉门面使用至今，给原告造成巨大的经济损失。根据合同地段位置的门面租赁价格每平方米每月76.71元计算，至2019年3月底止，被告应赔偿原告房屋租金损失259798元。为维护原告合法权益，根据民法通则第134条，物权法第35条、第245条的相关规定，特提起诉讼，请求依法判决。被告何宣琼辩称，2011年11月26日答辩人与金沙县城关镇人民政府(现鼓场街道办事处)签订有效的《房屋产权置换补偿安置协议》，因为原告开明房开公司和实施拆迁人金沙县鼓场街道办事处未在规定的时间内给予答辫人何宣琼解决就地安置门面，过错责任在原告和金沙县鼓场街道办事处。答辩人不存在侵占原告门面之说，是答辩人理所当然享有使用原告应该安置的门面房屋。所以，答辩人更不存在给付原告租赁费259798元，原告的第一诉请理由不成立，应依法判决驳回原告的诉讼请求。原告诉称“2015年12月被告何宣琼在未经任何单位和个人同意的情况下，私自强占开明同心城项目C区2号楼2-1号门面。原告公司员工发现后与被告发生矛盾，经过派出所民警，金沙县人民政府、鼓场街道办事处，开明同心城代表等，出面多次协调处理未果。被告侵占原告门面，要求排除妨碍”。这一诉讼请求不成立，理由是原告侵占了答辩人的门面房屋地盘修建了开明同心城门面及商品房，未给予答辩人就地安置门面。被告一家人需要生活，多次找社区和城关镇人民政府(现鼓场街道办事处)和原告处理，一直没有结果，至2018年3月13日才出面协调安置门面之事。至今已经8年时间了(有玉屏社区证明佐证)，被告一家人的生活没地方解决。2016年12月份答辩人为了生活告知原告要占用1个门面使用作为生活费用，答辩人使用属于自己应该得到的门面，这种行为合情、合理、合法，不存在侵权行为。并在2018年3月13日城关镇人民政府(现鼓场街道办事处)和原告达成协议(房屋安置点一档门面选房确认表)安置门面位置，就让出了门面。原告起诉不存在排除妨碍的说法不成立，应当驳回其诉讼请求。其二，原告起诉答辩人给付租赁费25979800元的请求和理由不成立，原告来金沙开发“同心城”，金沙县城关镇人民政府征用了被告房子，并且于2011年11月26日签订了《房屋产权置换补偿安置协议》，协议第九条第2款约定：“甲方按就近和政府可支配原则于2013年11月26日前在开明同心大市场安置点给乙方提供还迁房，乙方可根据合同序号优先选房，还房时间到后，城关镇人民政府(现金沙县鼓场街道办事处)未给予就地安置门面。被告多次找社区和街道办事处和原告未得到处理。《房屋产权置换补偿安置协议》约定了安置条款，第十条中注明：“乙方的住宅将优先安置在开明市场住宅区，乙方的商业用房优先安置在东南环线主干道临街一楼独立门面，门面宽度5米独立门面，按照面积相等的原则就地就近安置。”该协议是有效的。原告未给予安置，无赖之下,2016年12月份被告才去占用征用其原来房屋位置的地方门面房屋居住。在这期间原告没有向法院起诉的相关证据，所以，原告贵和金沙县鼓场街道办事处未按照《房屋产权置换补偿安置协议》履行给予答辩人就地安置门面义务，被告找社区和城关镇人民政府(现鼓场街道办事处)和原告处理，至今已经8年多了一直没有结果。2016年12月份被告多次找贵州开明房地产开发有限公司处理，公司的管理人员说与他们无关。无赖之下只好占用原来属于被告房屋的位置门面进行管理使用。主要原因是原告和金沙县鼓场街道办事处未给予及时解决还迁被告门面，造成被告无门面经营找生活开支费用。在这期间原告没有找被告解决，以未起诉被告侵占门面之事，原告放弃这种行为，是原告默认被告占用门面的事实。所以，原告现在都未将2018年3月13日达成协议的门面给予安置交付给被告所有(有现场侵占照片佐证)。反而提出无理要求起诉被告给予门面租用费用，理由何在，占用原告房屋是政府征用了被告房屋未给予及时安置门面造成的。并且，被告已经在2018年3月13日将房屋归还给了原告，不存在赔偿租金之说法，直到2019年4月17日鼓场街道办事处以金沙县棚户区改造指挥部名义要求答辩人在兴业银行贷款后才给予门面。答辩人又按照鼓场街道办事处的方式办理了贷款，原告至今还没有给付门面房屋，过错在原告。所以，被告与金沙县城关镇人民政府签订的《房屋产权置换补偿安置协议》是合法的拆迁还房协议，真实有效，受法律保护。任何人不得侵犯他人个人财产，被告履行了协议，原告不按照《房屋产权置换补偿安置协议书》履行给予被告安置门面，将应该给予安置给被告的门面出租给他人占为己有，出租获取高额租金，是原告不履行《房屋产权置换补偿安置协议》及时给予被告安置门面房屋。所以，原告起诉支付租金的理由更不成立，应判决驳回原告要求给付租赁费259798元的诉讼请求。其三，诉讼费用应该由原告承担。原告起诉的请求和理由不成立，过错在原告，是原告故意增加诉讼标的，要求被告承担责任，而实际是原告错误未给予被告安置门面所致。因此，诉讼费用原告自己承担。综上所述，答辩人认为原告不讲诚信、拆迁至今已经8年多了，原告不履行《房屋产权置换补偿安置协议书》第十条中注明：“乙方的住宅将优先安置在开明市场住宅区，乙方的商业用房优先安置在东南环线主干道临街一楼独立门面，门面宽度5米左右独立门面。按照面积相等的原则就地就近安置。”约定，未与金沙县鼓场街道办事处协商解决安置被告门面。所以，充分证明原告起诉的理由和请求不符合法律规定，请法院判决驳回原告的诉讼请求。原告开明房开公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.金沙县公安局城东派出所出具的处警说明和金沙县鼓场街道办事处出具的情况说明。用以证明2015年12月被告擅自侵占原告C区2号楼2-1号门面，2016年1月21日原告工作人员封门时与被告发生纠纷，后经报警城东派出所出面处理，直至2019年2月21日，被告仍然强占原告门面。经质证，被告对处警说明有异议，起诉侵权时间和处警时间不符，证明时间互相矛盾，没有说明被告何宣琼阻挡门面，该处境证明对于本案没有效力。对情况说明有异议，鼓场街道办事处出具的情况说明不能证明被告排除妨害的时间，因在2018年3月13日鼓场街道和原告协商给予被告安置门面后，被告就让出了门面，但指定的门面至今未交付给被告使用。2.三张图片、商铺租赁合同（复印件）、收据两张（复印件）、同心城C区2号楼2-1的不动产测量报告。用以证明被告强占的同心城C区2号楼2-1门面的面积86.84平方米；原告所出租的与被告强占的同位置门面租金标准为每月每平方米76.71元；房屋产权为原告所有。经质证，被告认为照片体现门面是原告锁起的，照片不能说明被告占用了该门面。租赁合同是复印件，不能作为证据，且没有李春诚到庭作证，不能证明原告主张的租金达到该合同中所约定的金额。收据是复印件，也没有李春诚和李万到庭作证，不能作为本案证据使用。测量报告是原告方委托测量，没有通知被告参与，所以测量出的面积是包含了公摊的，置换给被告的门面是没有包含公摊的，且该证据是复印件，不能作为证据使用。被告何宣琼为证明自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：1.拆迁安置补偿协议书。用以证明被告与金沙县鼓场街道办事处签订了房屋补偿安置协议，约定在2013年11月26日在原告开发的范围内给被告安置门面房屋，2013年11月26日未给予被告安置门面，被告在2016年12月才占用门面作为生活开支。该协议中有原城关镇政府于2012年3月12日出具的说明载明了安置的门面宽度5米，总面积43.68平方米，安置在东南环线排面上，与陈运平拆迁户同地段安置。经质证，原告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该合同属于拆迁安置行政协议，根据合同相对性原则，与原告无关，与本案排除妨害的民事法律关系无关。2.金沙县鼓场街道玉屏社区居委会证明。用以证明金沙县鼓场街道与被告签订了门面就地安置，签订协议后至2016年12月份都未得到门面安置，被告才在其原来老房屋的位置占用原告所修建的门面。所以，过错在于鼓场街道和原告没有对被告进行安置，不存在赔偿。经质证，原告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，被告的门面没有安置，被告领取了县人民政府发放的过渡安置费用，该证明与本案排除妨害的民事法律关系无关。3.2018年3月13日选房确认表、房屋分层分户平面图、现场照片。用以证明原、被告及鼓场街道办事处在2018年3月13日达成一致意见后，被告就将占用的门面钥匙归还给了原告。照片证明至今原告还在使用该门面出租给他人收取租金，被告未得到该门面的使用权，原告要给付被告该门面2018年3月13日至今的租金。经质证，原告对选房确认表、分户平面图真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该组证据无原告方和相关部门签字确认，不能证明该选房确认表中的房屋已经具体交付的事实，同时也不能说明被告已将门面钥匙归还给原告的事实。对照片真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，门面的安置系被告与鼓场街道办事处之间达成的协议，并未得到原告的确认，因此达不到被告的证明目的。4.兴业银行贷款和转款的相关凭据。用以证明以被告名义贷款支付了原告房屋款项，但被告至今未得到原告给付的门面，是通过原告与鼓场街道参与办理的。经质证，原告认为与本案无关，收款人是金沙县棚户区改造工作鼓场街道指挥部，并非原告，也达不到被告的证明目的。2019年5月23日，原告开明房开公司向本院提交《情况说明》一份。用以证明2019年4月12被告何宣琼将案涉商铺钥匙交至原告公司总经理陈治岁处。经质证，被告不予认可，因本案开庭是5月8日，原告举证是5月23日，且系公司盖章，几个经办人未到庭作证，不能查明相关事实。被告方已于2018年3月13日将案涉房屋钥匙交给原告法定代表人陈治岁，其已认可收到钥匙。2019年5月28日原告开明房开公司向本院提出鉴定申请，请求本院委托司法鉴定机构对被告何宣琼占用原告门面造成的损失进行鉴定。经本院对外委托鉴定，2019年7月9日作出（2019）皓评字第195号《金沙县开明同心城C区2号楼2-1号门面的价格评估报告》，评估结果：经过测算，取整确定金沙县开明同心城C区2号楼2-1号门面在2016年1月1日至2019年2月21日（1147天）期间的租金损失评估价格为161216元。经质证，原告认可该鉴定结论，评估费由被告承担。被告不认可该鉴定结论，认为该评估价格过高，评估损失时间过长。被告方2016年12月占用该商铺，并于2018年8月将商铺归还原告方，不服该鉴定结论，被告不承担评估费用。本院对证据的认定情况，对于原告举证1，被告虽有异议，但该证据系有权机关出具，客观真实，本院予以认定；举证2，被告虽有异议，但该组证据能证明一定的案件事实，本院予以认定。被告举证1、2、3，原告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以认定；举证4，与本案无关联性，本院不予认定。对于原告庭后向本院提交《情况说明》，虽被告有异议，但能证明一定的案件事实，本院予以认定。对于案涉门面的《价格评估报告》，系应原告申请，经本院按程序委托有资质的鉴定部门作出，客观真实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2011年7月4日,被告何宣琼（乙方）与金沙县城关镇人民政府(甲方、现为鼓场街道办事处)签订《房屋产权置换补偿安置协议书》，该《协议书》主要内容载明：“甲方依据发展需要，经金沙县人民政府授权，根据《城市房屋拆迁管理条例》《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，对乙方的房屋进行拆迁，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：第一条甲方因发展需要，经金沙县人民政府授权为该项目的拆迁人。乙方所有的坐落在城关镇玉屏村九组的房屋位于该项目拆迁范围之内，为该项目的被拆迁人。第二条1.被拆迁房屋现状(一)房屋所在地点城关镇玉屏村九组，房屋总建筑面积381.73㎡，其中住宅建筑面积338.05㎡，商业用房面积43.68㎡，房屋的用途商住，其中砖混结构360.24㎡，砖木结构21.49，房屋的产权性质私有，房屋的总楼层数局部四层，房屋主体占地面积128.95㎡。第九条甲方就近和政府可支配原则给乙方提供还迁房，乙方可以根据合同号在开明同心大市场优先选房，乙方的商铺将优先安置在开明同心大市场。”原告开明房开公司系开明·同心城项目的建设方。2012年3月12日，城关镇人民政府出具《说明》载明：“开明同心大市场099号拆迁户何宣琼的门面安置在东南环线排面上，门面宽度约5米，总建筑面积43.68㎡。门面与陈运平拆迁户同地段安置。”2014年，鼓场街道办事处根据合同约定已安置了陈运平、何宣琼两户所涉住房。案涉项目共涉及陈运平、何宣琼、蔺永莎、龙明会、刘家莉等5户门面安置，根据合同约定需安置门面宽度为45米，但开明·同心城与县政府协商提供安置门面只有15米，因实际安置门面宽度与合同约定安置门面宽度严重不匹配，在2014年至2017年期间，县人民政府、鼓场街道办事处、开明同心城项目业主方等与所涉陈运平等5户多次沟通协商安置门面事宜，均未达成一致意见。2015年12月陈运平、何宣琼两户擅自占用开明·同心城项目Ｃ区2号楼门面（其中原告何宣琼占用门面号为2-1，房屋分层分户图显示的房号为2-3，建筑面积为86.84平方米），并与原告开明房开公司的员工发生纠纷。原告开明房开公司于2016年1月21日向金沙县公安局城东派出所报警要求进行处理。处警民警当场无法调解，告知双方，自行提请拆迁办等职能部门调解处理或者依法向人民法院提起诉讼。后经鼓场街道办事处多方协调，被告何宣琼同意用开明·同心城商铺（房号:29-1-9，建筑面积81.08㎡）进行安置。2018年3月13日，被告何宣琼在《鼓场街道开明同心城安置点一档门面选房确认表》中签字捺印进行确认。被告何宣琼确认安置门面后仍占用开明·同心城项目Ｃ区门面。2019年5月23日，原告出具《情况说明》载明：“2019年4月12日，陈运平、何宣琼将开明·同心城C区商铺钥匙交至我公司总经理陈治岁处，交还该商铺。2019年4月13日，总经理陈治岁将该钥匙交予行政部龙飞，并要求更换商铺锁芯。同日下午，龙飞将钥匙交予运营部杨洪，并传达领导指示。2019年4月14日，由运营部员工朱杰带领电工欧卫贤更换商铺锁芯，更换后的钥匙由运营部保管。”该情况说明有陈治岁、龙飞等经办人签字捺印，并加盖原告公司印章。同时查明，案件审理中，原告于2019年5月28日向本院提出鉴定申请，请求本院委托司法鉴定机构对案涉门面的租金损失进行鉴定，经本院委托，皓天评估集团有限责任公司作出（2019）皓评字第195号《金沙县开明同心城C区2号楼2-1门面租金的价格评估报告》，评估结果：经过测算，取整确定金沙县开明同心城C区2号楼2-1门面在2016年1月1日至2019年2月21日（1147天）期间的租金损失评估价格为￥161216元。另查明，原告在诉讼中向本院提出诉讼保全申请，请求查封，并提供中国人民财产保险股份有限公司毕节分公司的保单保函作担保，本院作出（2019）黔0523民初1116号民事裁定对被告名下的银行账户内存款259798元予以冻结。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（二）排除妨碍；（六）赔偿损失。”本案中，原城关镇人民政府经金沙县人民政府授权对被告何宣琼坐落在城关镇玉屏村九组的房屋进行拆迁，双方签订了《房屋产权置换补偿安置协议书》，被拆迁房屋位于原告之开明·同心城项目建设范围内。在安置过程中，因该项目涉及陈运平、何宣琼、蔺永莎、龙明会、刘家莉等5户的门面安置，据合同约定需安置门面宽度为45米，但原告开明房开公司与金沙县政府协商提供的安置门面宽度只有15米而未安置到位，虽经多方调处未果。被告何宣琼与原城关镇人民政府签订《房屋产权置换补偿安置协议书》系行政合同，双方因履行协议发生纠纷，被告应向政府相关职能部门寻求处理或者依法提起行政诉讼解决。被告何宣琼与原告开明房开公司无法律关系，其占用原告之金沙县开明同心城C区2号楼2-1号（房屋分层分户图显示的房号为2-3，建筑面积为86.84平方米）门面，无事实法律依据，应依法予以返还，并承担占用期间的租金损失。对于原告请求被告返还案涉门面的问题。庭审中，原、被告均认可案涉门面钥匙已交付的事实，且被告称已更换锁芯，故原告的该诉请，本院不予支持。对于原告诉请被告支付租金的问题。首先是被告占用案涉门面的开始时间，有金沙县公安局城东派出所出具的《处警说明》、金沙县鼓场街道办事处出具的额《情况说明》在卷为据，足以证明被告于2015年12月开始占用被告案涉门面的事实。至于被告抗辩2016年12月起占用被告门面的主张，因其未向本院举证证明，本院不予采信。其次是被告交付案涉门面钥匙的时间，被告称钥匙已交给被告法定代表人陈治岁，原告认可已收到案涉门面钥匙，但收到时间是2019年4月12日，该事实有陈治岁及相关经办人员签字并加盖原告公司印章，能相互印证，符合逻辑，本院予以认定。被告抗辩在2018年3月13日接受政府安置房屋时就已交还原告门面钥匙，而被告在《金沙县开明同心城C区2号楼2-1门面租金的价格剖宫报告》质证时却明确表示系2018年8月份将案涉商铺归还原告的，其陈述前后矛盾，且无证据支撑，本院不予采信。故本院认定被告占用原告门面的起止时间为2016年1月1日至2019年4月12日止。原告申请委托评估案涉门面租金价格的期间为自2016年1月1日起至2019年2月21日止，该期间的租金价格评估为161216元，本院予以支持。至于2019年2月21日至2019年4月12日止期间的租金，因未经鉴定价格评估难以确定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（二）项、第（六）项之规定，判决如下：一、被告何宣琼在本判决生效后十日内支付原告贵州开明房地产开发有限公司的租金损失161216元。二、驳回原告贵州开明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取计2600元，保全费1820元，合计4420元，由被告何宣琼负担2700元，原告贵州开明房地产开发有限公司负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决即发生法律效力，当事人可在两年内向本院申请强制执行。审判员  姚杰二〇一九年九月六日书记员  胡鹏