广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8252号上诉人（原审原告）：吴承铭，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区万良房地产有限公司，住广东省佛山市顺德区。法定代表人：叶鹏,该公司经理。委托诉讼代理人：黄德伟，男，该公司员工。上诉人吴承铭因与被上诉人佛山市顺德区万良房地产有限公司（以下简称万良公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴承铭上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认吴承铭与万良公司签订的《商品房认购书》及其补充协议书【含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》《质量保证书》）以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换购协议书》】为商品房买卖合同，并要求万良公司按照前述内容与吴承铭签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本；3.确认案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；4.确认案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十五条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效；5.一、二审诉讼费由万良公司承担。事实和理由：一、吴承铭与万良公司签订的《商品房认购书》及其补充协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。二、国家住建部和国家工商总局制定的（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（预售）》范本第二十八条第二款明确规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准”，案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款、第十五条第三款中的变更补充内容显然不合理免除了万良公司承担的违约责任，依法属于无效。三、万良公司套路推销欺诈吴承铭。万良公司以装修费、律师费之名欺诈吴承铭没能得逞，又以莫须有的理由拒绝与吴承铭签订商品房买卖合同书。万良公司辩称，（一）吴承铭与万良公司签订的《商品房认购书》及其补充协议属于预约合同，双方之间的纠纷属于商品房预约合同纠纷，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（二）双方至今仍未就《商品房买卖合同》部分条款及补充协议达成一致，根据《商品房认购书》约定双方有权解除认购书，退还定金。（三）未签订的《商品房买卖合同》尚未成立，也未生效，无所谓合同条款的效力问题，吴承铭请求确认合同条款无效没有事实和法律依据。（四）万良公司作为出卖人，乐意与吴承铭签订《商品房认购书》补充协议约定需要签订的《商品房买卖合同》（含补充协议和附件），没有拒绝签订上述合同和补充协议，因吴承铭未能就补充协议部分与万良公司协商一致，吴承铭不同意签署，双方才未能签订合同。吴承铭向一审法院起诉请求：1.确认万良公司已按其在佛山市房地产市场信息系统备案的符合国家住建部和国家工商总局于2014年4月制定的（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（预售）》文本与吴承铭订立商品房买卖合同；2.案件诉讼费用由万良公司承担。诉讼中，吴承铭变更及增加诉讼请求为：1.确认万良公司与吴承铭签订的《商品房认购书》及其补充协议【含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》《质量保证书》）以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换购协议书》】为商品房买卖合同，并要求万良公司按照前述内容与吴承铭签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本；2.确认万良公司在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；3.确认万良公司在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十五条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效。一审法院认定事实：2019年3月29日，吴承铭与万良公司签订合同编号为R20190328002103《商品房认购书》及《商品房认购书》补充协议书，吴承铭向万良公司购买位于佛山新城**路**号**大厦2421房，用途为商业、金融、信息，套内面积24.78平方米，建筑面积38.5平方米，单价16210元，总价款401680元。2019年3月23日，吴承铭已预付定金20000元给万良公司。《商品房认购书》约定自签订本认购书之日起5日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已付的订金自动转为购房款。双方在补充协议书中约定明确装修标准为毛坯，吴承铭以一次性付清全款的方式支付购房款，该补充协议书第4.1条：“万良公司已向吴承铭明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》《临时管理规约》…等资料，吴承铭确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。上述《商品房认购书》及其补充协议书签订之后，吴承铭按照万良公司的签约指引即“认购缴费区-办理银行按揭区-合同签署区-维修基金契税-后续事宜”的规定先通过万良公司处的POS刷卡机支付了全部购房款。之后，吴承铭于2019年3月29日、2019年4月1日前去签约，但因万良公司要求缴纳律师服务费和装修改造费，吴承铭未予缴纳而没有签约，吴承铭曾于2019年3月29日向12345热线投诉该费用问题，经与万良公司确认，万良公司现已经免除了律师服务费等。2019年4月27日，双方经协商，将吴承铭购买的房产置换为佛山**路*号**大厦**号房。因吴承铭要求万良公司将其中的规划设计条款进行删除、万良公司要求吴承铭一并签订《商品房买卖合同补充协议（一）》等事由至今未能达成一致，截止法庭调查结束，双方未签订《商品房买卖合同（预售）》合同文本。涉案房地产已于2018年12月4日取得广东省佛山市顺德区商品房预售许可证，可以进行预售。诉讼中，吴承铭向一审法院申请调查取证，包括商品房预售许可证、《商品房买卖合同》等材料，其中商品房预售许可证已经由万良公司向一审法院提交，其余证据材料与本案待证事实并无关联性，故对吴承铭该请求未予准予。一审法院认为，本案应为商品房预约合同纠纷。双方签订的《商品房认购书》及其补充协议书约定了房号、单价、总价、付款方式、定金、装修标准及在约定时间内签订《商品房买卖合同》，从《商品房认购书》第五条“如甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；…”及《商品房认购书》补充协议书4.1条：“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》《临时管理规约》…等资料，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。”以上可知，双方在签订《商品房认购书》及其补充协议书时，是认识到该认购书及其补充协议书并不是《商品房买卖合同》，而仅仅是预约合同，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，为签订正式合同即商品房买卖合同作准备，实质上为商品房预约合同。双方在自愿平等基础上签订《商品房认购书》及补充协议书，是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案《商品房认购书》及其补充协议书虽然约定了房号、单价、总价、付款方式、定金、装修标准，吴承铭也支付了房款，但是该认购书及其补充协议书并不具备上述法律规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，吴承铭提交的《广东省商品房使用说明书》《广东省商品房质量保证书》以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”均不具有商品房买卖合同的内容，至于《换房协议书》仅是对吴承铭购买房产的房号的变更，更不具有商品房买卖合同的内容，截止庭审结束，双方也未就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，实际并未签署，故吴承铭请求确认万良公司与吴承铭签订的《商品房认购书》及其补充协议书（含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《广东省商品房使用说明书》《广东省商品房质量保证书》）以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换房协议书》为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，一方不得将自己的意志强加于另一方，现因双方不能达成一致意见签署《商品房买卖合同》，应尊重其在平等、自愿基础上协商的结果，故对于吴承铭请求万良公司与其签订经佛山市房地产市场信息系统备案的《商品房买卖合同》文本，无法律依据，一审法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，即合同具有相对性，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同权利，并承担合同约定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中约定的义务。吴承铭请求确认万良公司在《商品房买卖合同（预售）》文本中第十四条第三款及第十五条第三款条款无效，因双方并未实际签署该文本合同，上述合同条款对吴承铭并不具有任何约束力，吴承铭请求确认其无效没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴承铭的诉讼请求。案件受理费7325.2元，减半收取计3662.6元，由吴承铭负担。本案二审期间，吴承铭向本院提交了新的证据。证据1是2019年4月1日吴承铭与陈*怡的电话录音，拟证明吴承铭于2019年4月1日到万科签约中心要求签订合同，万良公司销售代表陈*怡要求吴承铭先交3万元装修费和1千元律师费才能签订合同，否则不与吴承铭签订正式的合同；证据2是央视财经报道内容，拟证明万良公司弄虚作假，进行套路营销，欺骗广大购房户。万良公司未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，吴承铭提交的证据与本案无关，不作为本案的定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：案涉《商品房认购书》及其补充协议等应否被认定为商品房买卖合同；涉案《商品房买卖合同（预售）》第十四条第三款及第十五条第三款的效力。关于争议焦点一。本案中，吴承铭与万良公司虽于2019年3月29日签订了《商品房认购书》及其补充协议书并支付了全部购房款，但双方就律师服务费、装修改造费及商品房买卖合同条款内容发生争议，至今未签订正式的商品房买卖合同。且上述《商品房认购书》及其补充协议书仅具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的第一、二、四项内容，并未就《商品房销售管理办法》第十六条规定交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法以及违约责任等事项作出约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院对吴承铭诉请确认该《商品房认购书》及其补充协议书为商品房买卖合同不予支持。吴承铭提交的《广东省商品房使用说明书》、《广东省商品房质量保证书》）以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换房协议书》均未经双方确认作为商品房买卖合同的内容。故吴承铭以上述材料具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为由，要求将之认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因双方至今未签订正式的商品房买卖合同，且吴承铭与万良公司其后亦未就签订商品房买卖合同达成合意。故吴承铭关于万良公司应按照前述《商品房认购书》及其补充协议书及《广东省商品房使用说明书》、《广东省商品房质量保证书》）以及**荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”和《换房协议书》的内容与其签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。吴承铭上诉主张，案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款、第十五条第三款中的变更补充内容不合理免除了万良公司承担的违约责任，依法属于无效条款。如前所述，吴承铭与万良公司因律师服务费、装修改造费及商品房买卖合同条款内容发生争议，至今尚未实际签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，该合同条款对吴承铭并不具有任何约束力，故一审判决对吴承铭诉请确认该《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款、第十五条第三款无效不予支持，并无不当，本院予以维持。吴承铭的该上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，吴承铭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7325.2元，由上诉人吴承铭负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣