苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1327号原告：浦国珍。原告：徐炳。原告：徐慧哲。上述三原告之共同委托诉讼代理人：高振丹、府卫华，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：苏州九天文化发展有限公司。法定代表人：宋毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆敏彪、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。原告浦国珍、徐炳、徐慧哲诉被告苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天文化公司）、第三人苏州银行股份有限公司苏州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对第三人苏州银行股份有限公司苏州分行的起诉，本院口头裁定予以准许。原告浦国珍及其三原告共同委托诉讼代理人高振丹，被告九天文化公司的委托诉讼代理人芦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦国珍、徐炳、徐慧哲向本院提出的诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金人民币110430元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月23日，其与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，其购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场4幢315室房屋，总价款540000元，合同第十七条约定，于2016年12月31日前交房，第二十条第二款约定了逾期交房的违约责任。2017年5月，被告通知其因二次改造要求办理交接手续，其在同年5月12日签订了房屋交接确认书。后其等待被告办理产权证。2017年12月，其向政府相关部门了解，涉讼房屋未竣工验收，无法办理产权证。据其了解，涉讼房屋直到2018年2月14日才取得商品房交付使用通知书，即该日才具备交付条件。其认为，被告隐瞒真实情况，要求其在2017年5月12日办理房屋交接手续不合法，按约定应支付逾期交房违约金。被告九天文化公司辩称，其一，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》第十六条、第十八条约定了涉讼房屋交付标准、条件，而双方在2017年5月12日签署《房屋交接确认书》时，涉讼房屋未达到合同约定的交付条件即出示《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，对此原告明知，在此情形下，原告仍然接收房屋，系对自身权利的处分，现主张逾期交房违约责任，法院不应予以支持。其次，其已就逾期交房与原告达成了补偿协议，为此原告才同意办理收房事宜，并承诺不再向其就房屋验收等主张相关责任，即双方对逾期交付违约责任进行了变更。最后，原告主张的违约金过高，违约金应以实际损失为基础，本案中原告的损失即为租金损失，其已按照协议支付了原告收房津贴，该津贴高于原告的租金损失，因此，即便法院判决其应承担逾期交房违约责任，其已足额补偿了原告，故无需再支付违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2015年11月23日，出卖人九天文化公司与买受人浦国珍、徐炳、徐慧哲签订《苏州市商品房买卖合同》。合同载明：出卖人依法取得苏州市吴中区木渎镇金山南路388号国有土地使用权，在该地块建设熙金时尚娱乐广场。买受人向出卖人购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场4幢315室房屋（毛坯房），房屋用途为非住宅，总房款54万元。出卖人定于2016年12月31日前将房屋交付买受人，房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2017年5月12日，业主浦国珍、徐炳（甲方）与苏州熙金商业管理有限公司（乙方，以下简称熙金商管公司）达成《补充协议》，协议载明：甲方与乙方于2017年5月12日签订《业主委托租赁经营管理合同》约定甲方将其购买的位于苏州市吴中区房屋委托乙方统一经营管理。为保证该项目顺利开业运营，尽快实现甲方的投资目的，乙方将对该项目整体进行全面的装修改造，以尽快启动该项目整体招商运营工作。现各方经友好协商，甲方同意办理收房事宜，并将该房屋交付给乙方进行装修改造，现双方就相关事宜达成如下补充协议：1、甲方于2017年5月12日办理确认收房相关手续，并同意直接由乙方对该房屋进行二次装修改造；2、由于甲方提前办理收房事宜，乙方自愿给予甲方自其确认收房之日起至该项目正式开业期间的收房津贴，计1350元/月，收房津贴按季支付，即4050元/季，即在甲方签署《补充协议》、收房确认书并办完收房手续后，乙方于2017年7月16日支付首季度收房津贴共计6227元，之后每季支付一次，每季度首月15日支付，如遇节假日则顺延。3、除上述津贴外，乙方另将主合同第四条第三款约定的自商铺交付之日起第三年开始实施的“9:1分成”的政策提前至入驻商户计租日开始实施。即甲方自入驻商户计租日开始，即可享受入驻商户缴纳租金的90%的投资回报收益。4、房屋面积补差等相关费用，待办理产权证时另行结算。5、本补充协议作为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突事项，以本补充协议为准，本补充协议未约定事项，仍按主合同执行。落款甲方由浦国珍、徐炳签名、捺印，熙金商管公司亦加盖公章。当日，原告浦国珍、徐炳签署房屋交接确认书。该确认书载明：业主浦国珍购买的九天文化公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场4-315号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接收确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天文化公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交熙金商管公司进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金商管公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处盖有熙金商管公司合同专用章，业主处有浦国珍、徐炳签名捺印。当日，原告浦国珍、徐炳出具《承诺书》，承诺书载明：本人浦国珍于2015年11月5日购得九天文化公司开发的、位于苏州市吴中区房屋。依据本人与出卖人签署的《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，本人所购房屋收房使用日期为2016年12月31日前。由于本人已全权委托熙金商管公司对本人所购房屋进行经营管理，且熙金商管公司在2016年12月31日前启动对所购房屋的装修改造工作，因此本人就提前办理收房事宜承诺如下：1、本人已按照熙金商管公司通知的时间对所购房屋进行收房确认，并办理相关房屋交接手续。2、房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。3、按熙金商管公司要求办理交房后续事宜，并按合同约定、法律规定和政府部门要求支付相关费用。4、以上文字本人已经仔细阅读，并予以承诺。承诺人处浦国珍、徐炳签名、捺印。又查明，2017年5月12日，浦国珍、徐炳（甲方）与熙金商管公司（乙方）签订《业主委托租赁经营管理合同》，合同约定甲方将其拥有的熙金时尚娱乐广场4-315室产权物业委托乙方经营管理，委托期限五年，自甲方完成该商铺交付之日起至2021年12月30日。合同第四条约定，从甲方完成该商铺交付之日第三年起，每年乙方按甲方该商铺租金的90%以汇款转账形式支付甲方，其余10%的租金留存由乙方收取，作为经营管理费用。起付款日期为甲方完成该商铺交付之日起第三年的6月30日，每半年支付一次（每年的6月30日和12月31日前支付当期租金）。合同对其他事项进行了约定。另查明，本院作出的（2018）苏0506民初1010号生效民事判决书查明，涉讼房屋所属工程于2018年2月2日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案，于2018年2月14日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局交付使用备案。再查明，熙金商管公司支付原告房屋补贴10277元。审理中，被告称，其已委托熙金商管公司与原告就逾期交房补偿事项签订《补充协议》，正是其对原告提前收房进行补偿，原告才同意提前收房，签署了房屋交接确认书，并出具承诺书，承诺不再向其就房屋验收等主张相关责任，即双方对逾期交房违约责任进行了变更，现原告按照商品房买卖合同的约定向其主张逾期交房违约责任无事实依据。熙金商管公司支付原告的房屋补贴实际由其支出，对此提供其与熙金商管公司签订的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及其向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明予以证实。另外，原告在2017年5月到售楼处时涉讼房屋所属工程明显尚未完工，楼盘外观上不具备交房条件，原告在明知不具备交房条件的情况下仍同意接受房屋，签署房屋交接确认书，即是对购房合同交付条件的变更，应属合法有效，对此提供于2017年8月百度地图上显示的楼盘照片予以证实。原告称，其与熙金商管公司签订《补充协议》明确为收房津贴，并非逾期交房的补偿，且与被告无关。至于为何熙金商管公司支付其收房津贴其不清楚，其在接到被告方工作人员的收房通知电话后至售楼处收房，其看了《补充协议》等材料，其认为可以享受利益，故在补充协议、承诺书、房屋交接确认书上签名，被告并没有向其明确说明房屋不符合交付条件，之后其才知晓房屋不具备法定交付条件。对于被告提供的照片不认可，对于被告与熙金商管公司签订的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及被告向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明真实性无法核实，且与本案无关，无法看出被告向熙金商管公司转账款项系逾期交房补偿的款项。涉讼房屋于2018年2月14日才符合交付条件，被告应支付违约金110430元【以房款54万元按每日万分之五从2017年1月1日计算至2018年2月13日】。以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交接确认书、苏州市吴中区商品房交付使用书、（2018）苏0506民初1010号民事判决书，被告提供的《业主委托租赁经营管理合同》、补充协议、承诺书、建筑工程竣工验收备案表、中国民生银行交易凭证、《关于委托支付逾期赔偿的协议》、保证还款承诺、情况说明、照片，及本案庭审笔录、质证笔录、谈话笔录等予以证实。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。原告出具的承诺书以及原告与熙金商管公司签订的《补充协议》、房屋交接确认书载明的内容，明示“浦国珍同意提前办理收房”“业主和九天文化公司均已完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋”以及“房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关的其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。”结合原告与熙金商管公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》及该合同的补充协议对原告享有利益前后约定可见，基于原告同意提前收房、放弃向被告主张迟延交房的违约责任，熙金商管公司自愿在收房津贴及租金分成政策方面给予更有利原告方的较大幅度优惠调整。即原告方在《补充协议》中享受的收房津贴利益实质指向系熙金商管公司因原告提前办理收房、放弃主张违约责任而支付的补偿。原告称其在承诺书、《补充协议》、房屋交接确认书上签名时并没有注意约定内容、不清楚为何享受利益，不合常情，本院不予认定。被告提供的《关于委托支付逾期赔偿的协议》以及被告向熙金商管公司转账款项的银行回单、熙金商管公司出具的情况说明表明可以认定，熙金商管公司系接受被告委托与原告交房事宜进行协商，相应的法律效力及于被告，故原告主张被告按照双方签订《苏州市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告浦国珍、徐炳、徐慧哲的诉讼请求。案件受理费人民币2509元，由原告浦国珍、徐炳、徐慧哲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长 王 凡人民陪审员 李 贝人民陪审员 顾凌燕二〇一九年九月二十五日法官 助理 姚 伊书 记 员 施美佳