四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2029号 原告（反诉被告）：冮梓桐，男，1998年8月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁莹莹，四川重德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：雷敏（曾用名：雷开军），女，1976年11月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：朱小燕，四川信善律师事务所律师。 原告冮梓桐与被告雷敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月21日，被告雷敏向本院提起反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。冮梓桐的委托诉讼代理人曾梓柯、袁莹莹，雷敏及其委托诉讼代理人朱小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告冮梓桐向本院提出诉讼请求：一、判令解除冮梓桐、雷敏告签订的租赁期限为2016年1月10日起至2021年1月10日的《租房合同》；二、判令雷敏向冮梓桐支付自2016年4月10日至2019年4月10日的租金共计50400元，并从2019年4月11日起按每月1500元租金计算至雷敏腾退房屋完毕之日止；三、判令雷敏立即腾退位于都江堰市的商铺；四、本案诉讼费由雷敏承担。事实与理由：冮梓桐、雷敏于2012年6月3日签订《租房合同》，约定：由雷敏承租冮梓桐所有的位于都江堰市的商铺，租期为5年，自2011年1月10日至2016年1月10日止，2011年至2012年租金为每月1800元，今后每年的租金不高于相邻商铺。2016年原被告续签租房合同，约定：租期为5年，自2016年1月10日至2021年1月10日，2016年1月10日至2016年4月10日租金为第一季度4500元，余下租期每季度的租金不高于相邻同等商铺的租金，且该合同第五条第二款约定被告无故拖欠房租达15天，冮梓桐有权单方终止合同，收回房屋使用权。现案涉商铺原告与都江堰市城乡房产管理局已签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，该商铺面临拆迁，雷敏拒绝腾退商铺。冮梓桐认为，雷敏自2016年4月就未按约定支付足额租金至今，已对冮梓桐造成重大经济损失，且属于根本违约，加之案涉商铺已面临拆迁，故冮梓桐有权单方解除合同，要求雷敏支付拖欠租金，并依法腾退案涉商铺。为维护自身合法权益，遂诉至法院。 本诉被告雷敏辩称，一、冮梓桐、雷敏的《租房合同》应于2016年8月13日解除。冮梓桐与都江堰市城乡房产管理局、都江堰市危旧房改造中心签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，证明冮梓桐同意拆迁意见，已明确不履行租赁合同义务，冮梓桐的房屋所有权已转化为货币赔偿的债权，意味着双方签订的租赁合同已无法继续履行，满足合同法第94条规定的法定解除条件。二、冮梓桐主张租金至腾退之日无事实及法律依据。2016年4月征收公告发布后，周边已不具备经营条件，严重影响雷敏的生产经营，事实上雷敏在打围后就未在案涉商铺进行生产经营活动，只是未腾空商铺。租赁合同中明确约定每季度的租金不高于相邻同等铺面的租金，案涉地块从2017年3月便开始打围，周边的房屋都已腾退，不存在租金，冮梓桐也未能如约确保雷敏的正常经营。三、雷敏在案涉地块打围之后未在案涉商铺内进行经营活动，迟延腾退只是私力救济的一种方式。双方成立租赁关系多年，雷敏一直都是如约支付资金，从未拖欠，自2016年3月征收公告发布后，租金支付方式改为一月一付，双方合意后房租每月下调300元，一直到8月冮梓桐签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，雷敏与冮梓桐就案涉商铺拆迁补充及其他费用进行协商，后协商不成产生纠纷。故本案系冮梓桐违约在先，雷敏是行使不安履行抗辩权，并未根本违约。 反诉原告雷敏向本院提出诉讼请求：一、判令解除冮梓桐、雷敏签订的《租房合同》；二、判令冮梓桐向雷敏支付97107.56元；三、本案诉讼费由冮梓桐承担。事实与理由：2010年12月4日，雷敏开始租用冮梓桐位于的铺面，并支付该铺面前任承租人袁利珍转让费50000元（包括装修费、剩余房租），雷敏后完善铺面装修开始展开实际经营活动。2016年，雷敏与冮梓桐续签《租房合同》，约定租期至2021年1月10日。现雷敏承租冮梓桐所有的商铺在租赁合同约定的期限内遇上房屋拆迁，冮梓桐与都江堰市城乡房产管理局、都江堰市危旧房改造中心签订了《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》。雷敏认为其作为被拆迁房屋的实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停车停业损失、承租房装修补偿及设备拆迁安装补助等费用，安置协议签订后，雷敏多次就自己应得安置权要求与冮梓桐协商解决，双方协商未果。为维护自身合法权益，遂诉至法院。 反诉被告冮梓桐辩称，一、同意解除双方签订的《租房合同》，雷敏同时应当支付完结所欠租金。二、雷敏主张的赔偿费用缺乏法律依据，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿是针对于房屋所有权人，雷敏作为承租人故不能获得案涉商铺征收相应的补偿款项。三、雷敏所称其于2010年12月4日开始租用案涉铺面不是事实，冮梓桐于2012年4月20日签订房屋买卖合同购买案涉商铺，房屋产权证在载明的登记时间为2012年5月3日，冮梓桐从2016年5月开始收取雷敏的租金，至于雷敏与袁利珍的转让事宜，冮梓桐并不知晓，也与冮梓桐无任何法律关系。 冮梓桐、雷敏围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据，冮梓桐提交了以下证据：1.原、被告身份信息；2.租房合同；3.银行流水；4.房屋所有权证；5.房屋征收补偿合同；6.案涉商铺现状照片。雷敏提交了以下证据：1.相邻铺面房租收条；2.与冮梓桐的夫亲冮玉的电话录音。上述证据经本院组织举证、质证，本院对冮梓桐提交的第1、2、3、4、5、6组证据予以采信，对雷敏提交的第1组证据予以采信。 雷敏、冮梓桐围绕反诉的诉讼请求依法提交了证据，雷敏提交了以下证据：1.原、被告身份信息；2.租房合同；3.房屋征收补偿合同、费用计算表；4.搭建阁楼现状照片、滴檐现状照片、铺面装修现状照片；5.转让协议、收条、装饰装修工程施工合同、装修款收据；6.电器送货单、收据；7.移动义务合作协议、业务申请单；8.打围照片；9.（2017）川0181民初1386号民事判决书。冮梓桐提交了以下证据：1.房屋购销合同；2.房款收条、购房税票。上述证据经本院组织举证、质证，本院对雷敏提交的第1、2、3、4、5、6、7、8、9组证据予以采信。对冮梓桐提交的证据予以采信。 经审理查明，一、案涉商铺位于都江堰市，建筑面积25.89ｍ2，所有权人为冮梓桐。2012年6月3日，冮梓桐（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）就案涉房屋签订《租房合同》，约定：1.租用期限自2011年1月10日至2016年1月10日；2.房屋租金2011年每月1800元，2012年每月1800元（今后每年的租金不高于相邻铺面每年的租金）；3.付款方式为按季度支付。该合同到期后，冮梓桐（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）又签订《租房合同》，约定：1.租用期限自2016年1月10日至2021年1月10日；2.房屋租金2016年1月10日到2016年4月10日第一季度三个月租金为4500元，2016年4月10日到2021年1月10日止，每季度的租金不高于相邻同等铺面的租金；3.付款方式为按季度支付；4.租用期间，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方并承担责任：（1）乙方租用承租房屋进行非法活动、损害公共利益；（2）乙方无故拖欠房租达15天；5.双方的责任和义务：在租期内，甲方必须确保乙方的正常经营，不得收回铺面；在租期内，甲方因特殊原因要收回铺面，甲方则承担乙方的损失。第二次合同签订后，雷敏以1500元／月支付了2016年1月10日至2016年5月9日的租金，以1200元／月支付了2016年5月10日至2016年8月9日的租金。 二、2012年4月20日，冮梓桐与案外人就案涉房屋签订《房屋购销合同》，其中约定：房屋租金购买方从2012年5月开始收取房租。2012年5月3日，冮梓桐取得《房屋所有权证》。冮梓桐签订《房屋购销合同》之前，案涉房屋由雷敏承租使用。 三、2016年8月13日，冮梓桐（乙方、房屋所有权人）与都江堰市城乡房产管理局（甲方、房产管理部门）、都江堰市危旧房改造中心（征收实施单位）就案涉房屋签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，约定：1.装修补偿费26.87m2×500元/m2＝13435元；2.政策性补偿费用：电话移机费158元、有线电视拆装费980元/户×2户＝1960元、宽带拆装费1户320元、空调移机费400元/户×2户＝800元；3.政策性补助费用：非住宅停产停业损失费26.87m2×21352元/m2×2%＝11474.56元、搬家补偿费1200元/次×2次＝2400元；4.按时签约奖励：楼栋腾退奖25000元；5.其他补助补偿：临时搭建房工料补偿费13.8m2（阁楼）×1200元/m2＝16560元、3.3m2（滴檐）×300元/m2＝990元。 四、2019年8月26日，都江堰市灌口街道伏龙社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有冮梓桐位于（产权证号：权0062670、面积25.89平方米），属于我是灌口街道伏龙社区范围内，该铺面一直由“厨卫ＴＣＬ电器”正常经营使用。 五、2019年8月27日，都江堰市危旧房改造中心出具《关于都江堰市国有土地上被拆迁房屋装修补偿有关事宜的说明》，载明：根据《都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置知道标准》（都办发[2016]15号）规定，补偿标准可由征收实施单位与被征收人根据实际情况协商确定，协商补偿标准最高不超过500元/m2；协商不成的，可委托已经选定或者确定的房地产评估机构通过评估确定，补偿面积按权属证书记载的建筑面积或实测面计算。在实际开展工作过程中，被搬迁房屋的装修补偿标准均是由项目工作组同业委会根据房屋装修年限、材料总类等实际装修情况，与业主协商一致后通过打分确定的。其中分值在300分以内的按200元/m2的标准进行补偿；分值在300-400分以内的按300元/m2的标准进行补偿；分值在400-500分以内的按400元/m2的标准进行补偿；分值在500分以上的按500元/m2的标准进行补偿。按照上述方法，基本能实现被搬迁房屋属于清水房、简单装修、中等装修、高档装修时，分别能得到200元/m2、300元/m2、400元/m2、500元/m2的装修补偿。 另查明，本院前往都江堰市幸福镇查勘案涉房屋现状，该地块仅有“厨卫ＴＣＬ电器”开门经营，相邻商铺均已关门。 本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”冮梓桐与雷敏签订的关于租用期限自2016年1月10日至2021年1月10日的《租房合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 二、关于解除《租房合同》及腾退房屋的问题。冮梓桐与雷敏签订的《租房合同》中约定的租期为2016年1月10日至2021年1月10日，因案涉房屋被征收，合同无法继续履行，现冮梓桐与雷敏均要求解除合同，并且双方均认可解除时间为2018年8月13日，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，雷敏应当腾退案涉房屋。因此，本院对冮梓桐要求雷敏腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 三、关于租金及房屋使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”冮梓桐按约向雷敏交付了房屋，雷敏应按约向冮梓桐支付租金。签订《租房合同》后，雷敏按照合同约定的每月1500元支付了2016年1月10日至2016年5月10日的租金，2016年5月10日至2016年8月10日雷敏支付租金为每月1200元。虽双方未对租金变更进行书面约定，但冮梓桐对雷敏以每月1200元支付租金未提出异议，视为认可按照每月1200元收取租金。因案涉房屋所在地块实施打围，其相邻铺面均已关门，雷敏对案涉房屋的使用价值确有影响，且双方均认可打围时间为2017年3月，故本院对打围后案涉房屋的租金酌情降低为每月600元。2016年8月10日至2017年3月9日的租金为8400元（1200元/月×7月），2017年3月10日至2018年8月9日的租金为10200元（600元/月×17月），2018年8月10日至2018年8月13日的租金为100元（600元/月×5/30月），因此雷敏应支付租金为18700元。如前所述，本院认定《租房合同》于2018年8月13日解除，鉴于雷敏一直占有使用案涉商铺，故本院对冮梓桐主张的案涉租赁合同解除后的房屋使用费予以支持，其计算方式为实际使用月数×600元/月，计算至雷敏腾退案涉房屋时止。 四、关于雷敏主张的补偿费问题。案涉房屋被征收，导致合同不能履行，同时冮梓桐作为出租方因房屋被征收已确定相应的补偿，雷敏作为承租人和实际经营人，有权依法获得因房屋被征收造成的停产停业损失、装修补偿等费用。虽冮梓桐尚未取得案涉房屋的补偿款，但双方对《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》中的补偿款并无异议，此合同应当作为本案定案的依据，故本院从利益平衡、公平原则及本案实际情况酌定冮梓桐应支付的补偿费：1.装修补偿费6000元；2.电话移机费158元、有线电视拆装费1960元、宽带拆装费320元、空调移机费800元；3.非住宅停产停业损失费11474.56元、搬家补偿费2400元；4.楼栋腾退奖5000元；5.其他补助补偿费9000元。以上费用合计37112.56元。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除冮梓桐与雷敏签订租期为2016年1月10日至2021年1月10日的《租房合同》； 二、本诉被告雷敏于本判决生效之日起十日内向本诉原告冮梓桐支付2016年8月10日至2018年8月13日的租金18700元； 三、本诉被告雷敏于本判决生效之日起十日内向本诉原告冮梓桐腾退位于都江堰市的房屋； 四、本诉被告雷敏于本判决生效之日起十日内向本诉原告冮梓桐支付房屋使用费（计算方式：实际使用月数×600元/月，从2018年8月14日计算至雷敏实际腾退案涉房屋时止）； 五、反诉被告冮梓桐于本判决生效之日起十日内给付反诉原告雷敏补偿费37112.56元； 六、驳回本诉原告冮梓桐的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告雷敏的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1260元，减半收取630元，反诉案件受理费2228元，减半收取1114元，共计1744元，由冮梓桐及雷敏各承担872元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  白艳雯 二〇一九年九月六日 书记员  黄 莉