江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初8488号 原告：周霞，女，1989年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：薛忠贵，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫富，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。 被告：彭佩，女，1939年9月20日出生，汉族，住北京市西城区。 原告周霞与被告彭佩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周霞及其委托诉讼代理人薛忠贵、张鑫富、被告彭佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的售房协议；2.被告返还原告已支付的购房款16万元；3.被告赔偿原告房屋差价损失150.79万元。事实和理由：2004年3月21日，原、被告签订《售房协议》，约定被告将位于南京市XXXX房屋（以下简称案涉房屋）以16万元的价格出售给原告，并于三年后过户给原告，另约定了违约金2万元等等。协议签订后，原告依约支付完毕全部购房款。但被告拒绝办理房屋过户手续。故原告于2017年10月30日诉至法院，要求判决办理案涉房屋过户手续。该案经二审最终判决驳回了原告要求办理案涉房屋过户的诉讼请求。但由于被告隐瞒案涉房屋系夫妻共同财产导致案涉房屋无法过户，被告对此存在过错。现如原告购买与案涉房屋同类型同地段的房屋需多支付大额资金。故原告认为被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告彭佩辩称：原、被告之间的售房协议约定了如有反悔需承担违约金2万元。因此，被告在协议签订后的第二年因丈夫不同意出售且南京艺术学院不准许出售案涉房屋而告知原告不再出售案涉房屋。但被告当时同意让原告居住至大学毕业。但原告将房屋对外进行了出租。现生效判决已判决被告向原告支付2万元违约金，故被告同意解除合同，返还16万元购房款，但不同意支付房屋差价损失。 本院经审理认定事实如下：被告系南京艺术学院退休教师。位于南京市鼓楼区XXXX房屋（建筑面积40.38平方米，即案涉房屋）系该校房改房，于2003年4月17日登记所有权至被告一人名下。 2004年3月21日，原、被告签订了售房协议，约定被告将案涉房屋以16万元的价格出售给原告，因学校规定需三年后过户，被告保证3年后将案涉房屋过户给原告，且在过户时不变更价格，如违约罚款人民币2万元，过户手续由被告办理等等。该协议签订后，原告分两笔将全部购房款16万元支付给被告，被告对此出具了收据，并将案涉房屋以及案涉房屋的权属证书交付给原告。原告遂入住案涉房屋至今。 因案涉房屋迟迟未能过户至周霞名下，其于2017年11月6日另案诉至本院，请求判令：1.彭佩将案涉房屋过户至周霞名下；2.彭佩支付违约金2万元。彭佩未到庭参加诉讼，仅递交书面说明称其丈夫不同意其出售案涉房屋，故对出售案涉房屋反悔了。本院经审理，认定彭佩在签订售房协议后反悔，拒绝办理过户手续，构成违约，周霞的诉讼请求应当予以支持。2017年12月27日，本院作出（2017）苏0106民初11633号民事判决书，判决：一、被告彭佩于本判决生效之日起十日内将南京市XXXX房屋过户至周霞名下（相应税费由彭佩承担）；二、被告彭佩于本判决生效之日起十日内向原告周霞支付违约金20000元。 该案一审判决后，彭佩不服上诉至南京市中级人民法院，该院经审理认为案涉房屋系彭佩夫妻共同财产，周霞与彭佩签订的房屋买卖合同中，没有彭佩丈夫的签字认可，不能证明取得共有权人的同意。因案涉房屋尚未转移登记，故周霞要求办理过户登记的主张不应予支持。该院同时认定，周霞与彭佩签订的售房协议系有效合同，彭佩未能履行合同，应当承担违约责任，故彭佩应当支付违约金2万元。2018年6月25日，该院作出（2018）苏01民终3418号民事判决书，判决：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏006民初11633号民事判决第二项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏006民初11633号民事判决第一项；三、驳回原审原告周霞要求彭佩将南京市XXXX房屋过户至周霞名下的诉讼请求。 2018年7月19日，周霞再次以彭佩为被告诉至本院，要求解除售房协议、彭佩返还购房款并赔偿案涉房屋差价损失，即本案。 在本案审理过程中，因周霞不服前述二审判决，故于2018年8月14日向江苏省高级人民法院申请再审。该院经审查认为，案涉房屋系彭佩与其丈夫共同共有，彭佩丈夫在再审审查阶段明确表示不同意彭佩出售房屋的行为，周霞的母亲也认可彭佩在2008年即告知其不同意出售房屋，鉴于该房屋尚未办理产权转移登记手续，故二审法院改判驳回周霞要求彭佩协助办理房屋过户登记的诉请并无不可。何况，周霞已向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求解除其和彭佩签订的售房协议，彭佩返还购房款16万元，并赔偿损失，法院已立案受理，由此可见，周霞已经认可二审判决结果，故周霞仍要求再审，缺乏依据。2019年4月26日，该院作出（2019）苏民申866号民事裁定书，裁定驳回周霞的再审申请。 上述法律文书生效后，彭佩已将生效判决确定其支付的违约金2万元支付至法院。 本案审理过程中，原告称2008年，被告的确表示不再出售案涉房屋，愿意赔偿2万元，原告对此表示不同意。从2008年之后，因被告不居住在南京，故无法与其联系，也未再谈及后续事情。经本院询问，被告对于2008年曾告诉原告不再出售案涉房屋，以及2008年之后再未见过原告及原告母亲，也未再作出不出售房屋的意思表示等事实予以认可。 原告在案件审理中申请对案涉房屋的现值进行评估。本院依法委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉房屋进行价值评估，评估基准点为2018年6月25日，该基准点案涉房屋价值为166.79万元。原告对此评估结论不持异议，被告经评估机构通知，无正当理由未到达现场。被告表示对于该评估结论不发表意见。 原告另称其于2015年起将案涉房屋对外出租，每月租金2000元，被告则认为原告出租的租金为每月3000元。 案涉房屋现仍由原告使用。关于案涉房屋交还问题。原告表示其需待本案判决生效后才交付房屋，被告表示随时可以接收房屋。但被告未在本案中就要求原告交还房屋提出反诉。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，经生效判决认定，虽然原告无法基于售房协议取得案涉房屋的所有权，但其与彭佩签订的售房协议合法有效。彭佩在签订协议后，拒绝履行房屋过户义务，构成违约，故应当承担相应的违约责任。 关于解除售房协议的问题。根据生效判决，在售房协议履行过程中被告系违约方，因此其于2008年作出的解除协议的意思表示，对守约方即原告不发生法律效力。但根据前述生效法律文书，售房协议现已无法继续履行，且原、被告在本案中一致同意解除售房协议，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于返还购房款的问题。因售房协议解除，故被告应当返还原告购房款16万元，被告对此亦予以同意，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的问题。第一，虽然生效判决认定被告的丈夫不同意出售案涉房屋，因此案涉房屋无法办理过户。但生效判决并未认定被告丈夫在长达13年的时间里不知晓案涉房屋的使用状况。在2008年被告作出违约的意思表示后，至2017年原告提起前案诉讼时，近十年的期间内被告及其丈夫均未再作出过类似的意思表示，亦均未再与原告或其家人联系，长时间对售房协议如何处理置之不理，致使案涉房屋能否最终过户存在不确定的因素，也使得原告对于售房协议能够继续履行持有合理的期待。此外，原告亦因被告居住在外地而无法与其联系。据此，被告的恶意违约及后续行为致使原告损失扩大。应当就原告的损失承担赔偿责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告的违约行为致使原告通过购买取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现，二审判决作出时，原告方知晓案涉房屋无法过户，故以二审判决作出之日即2018年6月25日为评估基准点，符合法律规定。因此，被告的违约行为给原告造成了购买同一房屋而需多支出款项的房屋差价损失，即150.79万元（166.79万元-16万元）。对此，被告应当予以赔偿。虽然被告已根据生效判决支付了原告违约金2万元，但该违约金远不足以弥补原告因被告违约而遭受的损失，故被告抗辩其已支付过违约金，无需再行赔偿的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。第三，鉴于生效判决已判决被告赔偿了违约金2万元，故该款项应当从原告主张的损失中予以扣除。第四，案涉房屋系被告基于售房协议约定交付给原告，且即便被告于2008年提出不再出售房屋的意思表示后，也未要求原告支付房屋占有使用费。因此原告在案涉房屋内居住以及就案涉房屋如何使用、出租系处分自己合法权利的行为，被告抗辩原告长时间使用案涉房屋，后又将案涉房屋出租，未产生任何损失的意见，本院不予采纳。 据此，被告恶意违约致使案涉房屋无法过户，给原告造成了巨大的经济损失，故其应赔偿原告房屋差价损失148.79万元。 另鉴于原告在合同解除后，仍未交还案涉房屋，被告未在本案中提出反诉，故被告可另案主张相应权利。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告周霞与被告彭佩于2004年3月21日就南京市鼓楼区XXXX房屋签订的《售房协议》； 二、被告彭佩于本判决生效之日起十日内向原告周霞返还购房款16万元； 三、被告彭佩于本判决生效之日起十日内向原告周霞赔偿房屋差价损失148.79万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19811元，保全费5000元，鉴定费9500元，合计34311元，由被告彭佩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  闫卫国 人民陪审员  王 虹 二〇一九年九月二十日 书 记 员  杨 艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。