广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12970号原告：陈名群，男，1959年11月6日出生，住广东省中山市，被告：谢洁妹，女，1978年11月19日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。原告陈名群与被告谢洁妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈名群、被告谢洁妹及其委托诉讼代理人刘开辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈名群向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月19日解除；2．被告立即将租赁物恢复原状交还原告，并支付2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费（计付标准为12950元/月）。事实和理由：2015年5月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将中山市坦洲镇文盛街12号房屋出租给被告，双方对各自的权利义务进行约定。租赁之初，被告基本能够遵照约定时间支付租金，但从2018年3月开始，被告基本没有按时交纳租金，均是原告催交后交付，且被告既未严格管理出租房，造成案涉房屋的门锁、排气扇、插座等丢失，卫生间墙体瓷砖钻空，打烂等现象，又没有做好房屋卫生清洁工作。原告多次告知被告按时交付租金，若不改正，原告将终止合同，被告只是口头承诺改进，并未采取实际行动。鉴于被告屡劝不改，原告于2019年4月19日向被告发出《解除合同告知函》，告知其违约的事实，及要求被告在收到函件10日内将案涉房屋按照合同约定的条件交还原告。被告收到函件后，并未履行交还房屋的义务，继续占用涉案房屋。原告为维护自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告谢洁妹辩称，1．被告从未拖欠原告租金，均足额交付租金给原告。虽合同约定租金、水电费于当月1-3日交付，但签订合同的当月被告就向原告提出因被告承租案涉房屋已投入大量资金，在每月1-3日交清租金有困难，故请求每月租金在收到租客租金后再交清，原告表示合同约定只是一种形式，实际可灵活操作，并明确表示同意给予宽限，且水电费只能到下个月统计按实际使用的情况收取，因此被告未按时交付租金是双方协商后原告同意的，租金转账、微信聊天记录可证明。原告一直未对被告交付租金的时间提出异议，亦未因被告未在1-3日交付租金作出任何催告，直至2019年4月19日原告向被告发出《解除合同告知函》。同时，合同约定被告超过五天尚未交齐租金、水电费时，作为被告自动毁约，并非原告可解除合同。2．原告作为出租方已足额收取租金，合同目的已实现，被告作为承租方已每月足额交纳租金和水电费，已全面履行合同义务，且被告并未对原告的房屋有实质性的损坏。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本案中，被告没有迟延支付租金，即使被告有迟延支付租金，原告亦未作出任何催告，因此原告要求解除合同理据不足。3．原告单方解除合同于法无据，如原告坚持单方解除案涉合同，难免让人怀疑其解除合同另有图谋，如法院支持原告的诉求，被告认为原告应当为其违法解除合同的行为承担相应的法律后果。鉴于被告在租赁原告的房屋后投入大量的人力物力，包括向前手承租人支付了120000元转让费（含50000元押金）、添置物品61348元以及装饰装修费约50000元等，原告须全部赔偿被告上述损失共计231348元。同时，根据案涉合同第十六条的约定，原告还须支付被告另一倍的押金50000元。4．被告依据合法有效的租赁关系有权占有、使用租赁房屋，被告除依约向原告支付租金、水电费外，无需支付原告其他费用，因此原告请求支付房屋占用费的主张不成立。本院经审理认定事实如下：1．2015年5月4日，陈名群与谢洁妹签订《房屋租赁合同》，约定陈名群将其名下位于中山市坦洲镇××、××、××、××共××层[国有土地使用证号：中府国用（2002）第××号、房地产权证：粤房地证字第××号]租给谢洁妹作出租房使用；租期5年，从2014年12月1日至2019年11月30日止，期间每月租金6000元，因谢洁妹要求租期按原来期限再延长5年，共10年，故从2019年12月1日起至2024年11月30日止租金按原来租金一次性上调10%，若到时整体房租无较大变动，就按原来房租不上调；签订合同之日，谢洁妹向陈名群交押金50000元；谢洁妹应于每月1-3日前交齐当月租金及水电费给陈名群，若超过5天尚未交齐租金同水电费，视为谢洁妹自动毁约，陈名群有权收回房屋，并不退回押金，终止合同，押金不能当租金用；谢洁妹租用期间要保护好各项设施，如要改变出租房，须经陈名群同意后方可进行，改造三楼时，须保留原有装修不损坏；合同期内，一至五楼楼梯、走廊、窗门、卫生、清洁由谢洁妹负责；若陈名群提前收回房屋，须提前一个月通知谢洁妹，并按照所交的押金双倍赔偿给陈名群，合同还约定了其他事项。2．谢洁妹提交交付租金的转账记录用于证明双方并非按合同约定时间履行交付租金，转账记录显示大部分的租金系在当月8日后交付，陈名群并非均在每月1-3日前告知谢洁妹交纳租金等相关费用。谢洁妹提交其（微信号×××）与陈名群（微信号×××）的微信聊天记录,显示陈名群对谢洁妹迟延交付租金并未提出异议，直至陈名群向谢洁妹发出解除合同告知函。陈名群称其对谢洁妹延迟支付租金有提出异议，并没有同意谢洁妹提出的因投资过多、延迟支付租金的要求，前期因其在河源做工程比较忙，考虑到只要谢洁妹有交租，后期再看其能否按时交租，没想到谢洁妹仍然迟延交租，故才于2019年4月19日通知解除合同。3．2019年4月19日，陈名群向谢洁妹发出解除合同告知函，载明根据案涉合同约定，谢洁妹需于每月3日前交付当月租金，如逾期超过5日未交租的（即每月8日之前），陈名群有权解除合同并没收押金。谢洁妹几乎每月都逾期交租，且大部分都在每月8日后，现陈名群根据案涉合同的约定行使解除权，谢洁妹收到告知函之日案涉合同解除，并在10日内搬离，将案涉房屋返还陈名群，逾期未搬离的财物视为遗弃物，陈名群将自行处理。告知函还载明了其他事项。2019年4月24日，谢洁妹对陈名群发出关于解除合同告知函作出回复函，称其不同意解除合同，案涉合同并未满足法定或约定的解除要件，应继续履行；其承租案涉房屋进行了装修并添置设施，共投入20万元。如陈名群解除合同收回房屋将造成谢洁妹巨大经济损失，根据案涉合同第十六条的约定，陈名群单方解除合同，除双倍赔偿押金外还须赔偿因此造成的损失；案涉合同未依法解除前，陈名群不应当对谢洁妹租户进行干扰、影响谢洁妹的正常经营活动，陈名群应当通过正当的途径解决。4．陈名群提交照片用于证明谢洁妹未严格管理，造成涉案房屋存在墙体瓷砖被钻空、排气扇、插座等丢失等现象。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈名群与谢洁妹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。陈名群主张谢洁妹未依约按时交付租金，其依照案涉合同约定解除合同，虽然双方约定租金应于每月1-3日前交付，若逾期五天未交付租金及水电费的，陈名群有权收回案涉房屋，但从谢洁妹提交的交付租金转账记录及双方提交的微信聊天记录可知，案涉租金大部分并未在约定时间交付，陈名群并未对谢洁妹迟延交租的行为提出异议，且其通过微信告知谢洁妹每月交纳租金等相关费用时亦并非每次都在约定应交租金的时间之前，该行为应视为双方以实际行为变更了给付租金的时间，现其未经催告即通知谢洁妹以其迟延交付租金为由解除合同，理据不足，本院不予支持。同时，陈名群基于解除合同要求谢洁妹支付占有使用费的诉求，理据不足，本院不予支持，但谢洁妹仍应按照约定继续支付租金。关于恢复案涉房屋原状的问题。陈名群提交的照片仅能说明案涉房屋的现状，其并未就房屋出租前的状态进行举证，因此陈名群主张由谢洁妹承担恢复案涉房屋原状的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈名群的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告陈名群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年九月十六日书记员  林振华马倩