广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15532号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码91442000763828201J。法定代表人：严雄波，公司总经理。委托诉讼代理人：张计瑞，公司员工。委托诉讼代理人：李雪君，公司员工。被告：刘军，男，1967年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：朱建萍，女，1968年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，上列两被告共同委托诉讼代理人：刘君健，女，1998年9月8日出生，汉族，身份证住址江苏省南京市江宁区，系被告刘军、朱建萍的女儿。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告刘军、朱建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人张计瑞、李雪君及被告刘军、朱建萍的委托诉讼代理人刘君健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告刘军、朱建萍支付2018年10月1日至2019年2月28日期间共5个月的物业管理费7103.25元及违约金210.97元和2018年10月1日至2019年2月28日期间共5个月的车位管理费200元及违约金5.94元[违约金计算方法：以每月物业管理费1460.65元为基数（包含车位费），分别从欠费下月首日起按0.05%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为216.91元]，以上合计7520.16元。事实与理由：2016年4月22日，被告与中山市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园一期15幢1座的物业，该物业建筑面积315.70平方米，并约定交楼时间为2016年5月11日前；房屋的物业费收费标准为4.5元/月/平方米，车位的物业服务费为40元/月；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金（原告主动调整为按0.05%计算）。被告共拖欠2018年10月至2019年2月期间的房屋物业服务费及车位物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告刘军、朱建萍共同答辩称：原告住所地为中山××城××号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），其在中山市东区东苑南路112号万科朗润园经营、收费属于非法无证经营，依照国务院令第684号《无证无照经营查处办法》，应由工商部门予以处罚，原告是不合法的收费主体，业主有权拒缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业中山分公司是于2004年6月21日登记成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、维修、服务等。2010年7月20日，万科置业公司作为甲方、万科物业中山分公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方委托乙方对位于中山市东区库充土名大沙江的朗润园花园小区提供前期物业服务，合同期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止，如合同到期，乙方同意继续履行合同且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，则合同继续有效；物业管理区域内物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预交交纳，具体标准是联排别墅为4.5元/月/平方米；物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；车位服务费收费标准为40元/个/月。合同还约定了其他事项。朗润园小区未成立业主委员会，万科物业中山分公司未于合同期满后续签合同，或重新签订物业服务合同。刘军、朱建萍作为买受人在与万科置业公司作为出卖人于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》销售合同附件-物业管理部分中签字确认：卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。刘军、朱建萍是广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园1期15幢1座及地下车库167号的业主（产权登记时间是2016年7月4日，各占二分之一份额），房屋建筑面积315.70平方米，依据合同约定，刘军、朱建萍每月应交物业服务费为1420.65元（315.70平方米×4.5元/平方米）。因刘军、朱建萍拒缴物业服务费，万科物业中山分公司先后两次以刘军为被告向本院提起物业服务合同纠纷之诉，诉请刘军支付物业服务费及车位服务费。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。万科物业中山分公司是经登记成立的具有物业管理服务资质的有限责任公司，法律未禁止法人或其他组织在登记住所地外的其他地方开展经营活动，刘军、朱建萍以万科物业公司无证照经营拒缴物业服务费，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位万科置业公司与万科物业中山分公司签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的刘军、朱建萍具有约束力。合同期满后，建设单位虽未与万科物业中山分公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合万科物业中山分公司对朗润园小区物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，万科物业中山分公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。万科物业中山分公司对刘军、朱建萍的物业履行管理服务，刘军、朱建萍未抗辩及举证万科物业中山分公司提供的物业服务存在瑕疵，故应向万科物业中山分公司支付相应物业服务费。经核算，刘军、朱建萍应向万科物业中山分公司支付2018年10月至2019年2月期间的物业服务费7103.25元（1420.65元/月×5个月）及2018年10月至2019年2月期间车位服务费200元（40元/月×5个月）。关于拖欠物业服务费的违约金问题。刘军、朱建萍未按约定期限交纳物业服务费，接受了万科物业中山分公司的实际物业服务而未支付对价，应承担相应违约责任。万科物业中山分公司主张按日利率万分之五为标准自欠费的次月1日起计算违约金，但该标准明显过高，万科物业中山分公司亦未举证刘军、朱建萍逾期交纳物业服务费造成的损失达到或高于上述调整后标准，故本院不予全部支持，酌情调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准，以每月物业服务费1460.65元（房屋服务费1420.65元+车位服务费40元）为基数计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘军、朱建萍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2018年10月至2019年2月期间的物业服务费7103.25元、车位服务费200元，及逾期付款违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费1460.65元为基数，分别从欠费次月1日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算）；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告刘军、朱建萍负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司。本判决为终审判决。审判员  伍青花二〇一九年九月十日书记员  何惠怡书记员  黄慧珍