太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0105民初6263号   原告（反诉被告）：杨志鹏，男，1991年5月19日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人:杨中江，男，住山西省太原市,系原告父亲。   被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李维权，总经理。   委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工,住太原市小店区体育南路68号。   原告（反诉被告）杨志鹏与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨志鹏的委托诉讼代理人杨中江，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司的委托诉讼代理人孙雪静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）杨志鹏向本院提出的诉讼请求：1、被告继续履行与原告2013年1月1日签订的《租赁合同书》;2、被告连带支付所欠租金38292.28元及违约金4729.09元(租金与违约金计算至实际付清之时，现暂计算至起诉之时)；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年1月1日就自己名下的位于太原市长风街705号和信商业广场五层5B16面积为14.46㎡的房屋与被告山西和信摩尔商业有限公司签订了《租赁合同书》，租赁期限为9年，自2012年12月31日至2021年12月31日，每个租赁年度的租金为17673元，本合同签订满30日后，被告开始按月平均等额支付原告租金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告支付租金至2017年4月30日，之后未能按约支付租金，至今已拖欠26个月，合计租金38292.28元，违约金4729.09元。故原告诉至法院。   被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司辩称，经被告核实截至2016年11月的租金已全部支付原告。2017年向原告支付过1个月的租金；2018年2月向原告支付过半个月的租金，数额为736.50元；2018年11月27日向原告支付过3个月的租金，数额为4418.34元。抵顶后目前尚欠原告2017年3月后半月至2018年8月的租金，共计17.5个月，月租金1472.78元，共计25773.65元。违约金按照合同的第13.2条的约定计算,具体的数额依法裁判。诉讼费被告不予承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司提出如下反诉请求:依法解除反诉人与被反诉人于2013年1月1日签订的《租赁合同书》，本案诉讼费由被反诉人承担。   针对反诉请求,原告（反诉被告）杨志鹏辩称,不同意解除合同。被告所称2018年8月的解除合同通知书被反诉人没有收到，电话通知也没有接到。   本院经审理认定事实如下：杨志鹏系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商五层5B16号商铺的所有权人，该商铺建筑面积为14.46平方米。2013年1月1日,杨志鹏（乙方）与山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）五层5B16号商铺，租赁期限9年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为17673元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则任何一方均不得单方变更与解除本合同。上述合同签订后，杨志鹏依约交付了商铺，山西和信摩尔商业有限公司也按期支付了租金。直到2016年10月，山西和信摩尔商业有限公司未支付杨志鹏租金。之后，山西和信摩尔商业有限公司又在2016年11月、2017年3月各支付杨志鹏1个月租金1472.78元，2018年2月支付杨志鹏半个月的租金736.50元，2018年5月支付杨志鹏2个月的租金2945.56元，2018年8月、11月各支付杨志鹏3个月的租金4418.34元，以上共计10.5个月。截止2019年7月15日，山西和信摩尔商业有限公司尚欠杨志鹏23个月应付租金33873.94元。   上述事实，有《合同书》、房屋所有权证、银行个人账户明细清单及庭审笔录在案为凭，可以采信。   本院认为，杨志鹏与山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。关于双方争议焦点即涉案《合同书》应否继续履行，《合同书》约定，合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同。山西和信摩尔商业有限公司在合同期限内单方提出解除合同，杨志鹏表示不同意解除合同，且双方未就变更或解除合同签订书面协议，按照合同约定尚不具备解除合同的条件。但事实上涉案商铺的实际租赁使用人北京燕莎公司已经解除与山西和信摩尔商业有限公司签订的《租赁合同书》，不再租赁涉案商铺，不再向山西和信摩尔商业有限公司支付租金，涉案商铺处于闲置状态。《合同书》中写明，山西和信摩尔商业有限公司系作为管理者对涉案商铺在内的“和信商业广场”实施统一的商业经营管理，北京燕莎公司撤场后，山西和信摩尔商业有限公司表示其无力统一对商铺进行管理并支付租金，故提出解除合同，鉴于此情形导致杨志鹏收取租金的合同目的无法实现，故杨志鹏与山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》应当予以解除，合同解除后山西和信摩尔商业有限公司应当将杨志鹏名下的商铺腾空后交予杨志鹏。山西和信摩尔商业有限公司主张租金应计算至2018年8月，虽然山西和信摩尔商业有限公司以张贴公告、快递邮寄解除合同书的方式通知杨志鹏解除合同，但杨志鹏未明确表示同意解除，且双方未就商铺进行移交，故山西和信摩尔商业有限公司所述合同解除并未发生效力，山西和信摩尔商业有限公司支付杨志鹏的租金应计算至本判决生效之日止。   关于被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司应当支付的租金及违约金，合同解除的，并不免除山西和信摩尔商业有限公司支付所欠租金及违约金的义务。故山西和信摩尔商业有限公司应支付杨志鹏截至2019年7月15日合计23个月的租金33873.94元，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期210天按日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）杨志鹏与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2013年1月1日签订的《合同书》。   二、原告（反诉被告）杨志鹏与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内办理太原市长风街705号（和信商业广场）五层5B16号商铺的移交手续，被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司将上述商铺返还原告（反诉被告）杨志鹏。   三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）杨志鹏截止至2019年7月15日的应付租金33873.94元。   四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）杨志鹏违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为:2017年8月后半个月的租金736.39元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之0.5计算90天，91天至210天按日万分之一计算，211天以后按日万分之二计算；2017年9月份的租金1472.78元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之0.5计算90天，91天至210天按日万分之一计算，211天以后按日万分之二计算；2017年10月至2019年7月的违约金按照上述2017年9月份违约金的计算方法类推。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费488元（原告已预交），反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 张少华     二○一九年九月二日   书记员 李 萍