文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7397号原告:重庆天穹物业管理有限责任公司管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。被告：何萧琳，女，1982年9月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处(下简称天穹物业公司管理处)与被告何萧琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天穹物业公司管理处的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。被告何萧琳经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天穹物业公司管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2018年10月31日的物业服务费7894.38元（123.74平方米*1.1元/月/平方米）。2、判令被告支付从2014年2月1日起至付清全部物业管理费时止的违约金，以每月应交物管费为本金，按每日万分之六点五计算。3、判令被告支付从2014年1月1日至2018年10月31日拖欠的水电公摊580元（每月10元）。4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系被告居住的小区的物业管理公司，被告系涉案小区业主，房屋建筑面积为123.74平方米。涉案小区的物业管理费为1.10元/月·平方米，水电公摊费为10元/月。被告从2014年1月1日至2018年10月31日欠交物业管理费共计7894.38元，拖欠小区水电公摊费共计580元。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定，被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算违约金。现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张从2014年1月1日起至实际付清之日止的违约金。原告依约履行了物业服务职责，被告却一直拖欠物业服务费，经原告多次催交仍拒绝交纳，严重侵害原告的权益，特此向法院提起诉讼，望判如所请。被告何萧琳未作答辩。本院经审理认定事实如下：何萧琳是重庆市沙坪坝区房屋业主，该房屋建筑面积123.74平方米。2007年9月3日，开发商重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）与重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方为小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准（按建筑面积计算）为1.10元/月·平方米，共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。欠费一个月以上的，物管公司将对其停止服务，并保留收费的权利。本合同自实际交房之日起计算，期限为三年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委会与物管企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，天穹物业公司管理处进场对涉案小区提供物业管理服务。在天穹物业公司管理处履行物业服务过程中，何萧琳从2014年1月1日未再交纳物业服务费。2018年10月4日，天穹物业公司管理处在何萧琳房屋房门上张贴《缴费提醒通知单》，载明何萧琳2014年1月至2018年10月期间拖欠物业费8474元，要求何萧琳于2018年10月20日之前缴纳。因何萧琳到期仍未交纳，天穹物业公司管理处向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，天穹物业公司管理处为证明其履行了相应职责，举示了2019年6月13日至2019年6月20日期间的保安岗值班记录。此外，天穹物业公司管理处还举示了前期物业管理服务协议，拟证明何萧琳与其签订了物业服务协议，但该协议的抬头处及末尾乙方署名均为李城，并非本案被告何萧琳，且天穹物业公司管理处在审理中未能举示证据证明该证据与本案之间存在关联性，因此本院对此一证据不予采信。上述事实，有天穹物业公司管理处提供的《前期物业管理服务合同》、张贴《缴费提醒通知单》的照片、不动产登记查询结果证明、业主信息登记表、营业执照、物业服务企业资质证书、保安岗记录表以及当事人的陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天穹物业公司管理处与小区建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对业主具有法律约束力。天穹物业公司管理处作为重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司，受重庆天穹物业管理有限责任公司指派对小区进行物业服务，则天穹物业公司管理处、何萧琳均应当按照《前期物业管理服务合同》约定全面履行自己的义务。《前期物业管理服务合同》约定的合同期间届满后，小区未召开业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的约定，天穹物业公司管理处自愿按照《前期物业管理服务合同》的约定继续为小区业主提供物业服务，符合法律规定，天穹物业公司管理处要求业主参照《前期物业管理服务合同》约定的物业服务费标准支付物业服务费。现何萧琳从2014年1月1日未再交纳物业服务费，天穹物业公司管理处要求何萧琳支付2014年1月1日至2018年10月31日的物业服务费7894.38元（123.74平方米×1.1元/月/平方米×58个月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《前期物业管理服务合同》约定，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。同时约定，本合同自实际交房之日起计算，期限为三年。按照上述约定，业主在《前期物业管理服务合同》约定的合同期间内逾期支付物业服务费的，按约应当支付天穹物业公司管理处逾期付款违约金。业主在《前期物业管理服务合同》约定的合同期间届满后逾期支付物业服务费的，天穹物业公司管理处主张逾期付款违约金没有法律依据。现何萧琳从2014年1月1日未再交纳物业服务费，按照合同约定确应支付天穹物业公司管理处逾期付款违约金。但由于天穹物业公司管理处在审理中未能举示证据证明实际交房之日，本院根据《前期物业管理服务合同》签订时间确定合同期间至2010年9月2日届满。则天穹物业公司管理处要求何萧琳支付从2014年2月1日起至全部物业管理费付清之日的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天穹物业公司管理处要求何萧琳支付水电公摊费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。何萧琳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告何萧琳在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处2014年1月1日至2018年10月31日的物业服务费7894.38元。二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元，合计350元，由被告何萧琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇一九年九月五日书 记 员 张玲玲