浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初3901号 原告（反诉被告）：舟山恒威房地产开发有限公司，住所地舟山市定海区解放东路118号906室。统一社会信用代码9133090067163141XT。 法定代表人：陈红波，总经理。 委托诉讼代理人：黄志华，浙江和诚震旦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王彦程，男，1990年11月12日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王强瑜（父亲），住舟山市定海区。 原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威公司）与被告（反诉原告）王彦程商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，恒威公司的委托诉讼代理人黄志华和王彦程的委托诉讼代理人刘勇平、王强瑜到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，恒威公司的委托诉讼代理人黄志华和王彦程的委托诉讼代理人刘勇平、王强瑜到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 恒威公司向本院提出诉讼请求：判令王彦程向恒威公司支付剩余房款1210000元，逾期付款违约金99462元（自2017年12月22日起暂时计算至2018年9月21日），此后至实际履行日以1210000元为本金按日万分之三继续计算，以上合计1309462元。第一次庭审后，恒威公司变更诉讼请求为：判令王彦程支付逾期付款违约金362274元（自2016年4月21日起计算至2019年1月13日共计998日，以1210000元为本金按日万分之三计算）。事实与理由：2013年10月14日，恒威公司与王彦程签订浙江省商品房买卖合同一份，恒威公司将位于舟山市定海区产出售给王彦程，价款为2020000元。王彦程于2013年10月14日支付房款810000元，剩余1210000元房款将以按揭贷款方式予以支付。由于合同签订当时按揭条件尚不具备，至2017年6月按揭条件具备后，恒威公司多次以电话、短信、书面函件方式通知王彦程支付剩余房款或办理按揭手续，然王彦程始终不予配合。根据“买受人逾期付款超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”的约定，要求判如所请。恒威公司变更诉讼请求后，补充事实为案涉房屋至2016年4月20日被解除限制销售手续后，王彦程父亲王强瑜一直以王彦程尚未回国、王彦程工作年限短，难以办理按揭贷款等理由推脱办理按揭贷款，又表示一次性支付余款，但又表示无力支付，致使双方在2019年1月13日才签订网签合同。为此，自2016年4月21日至2019年1月13日计998日，王彦程应按照合同约定的日万分之三，支付延期付款违约金。 王彦程辩称，一、王彦程没有违约。按照合同约定，剩余房款需要办理按揭贷款支付。但当时因恒威公司的原因，按揭条件不具备。而目前恒威公司在舟山没有办公场所和工作人员，王彦程无法与之正常联系办理按揭贷款事宜。恒威公司也未及时通知王彦程何时、何地、何家银行办理按揭贷款，只在起诉前带有恶意的发函催款。二、违约金的计算标准过高，且合同条款中双方违约金的计算标准显失公正。三、恒威公司诉请中的违约金起算时间不成立。 王彦程向本院提出反诉请求：一、判令恒威公司支付未按约交付房屋权属证书的违约金计141588元（自2014年1月1日起按810000元的日万分之一计算至2018年10月15日），并继续支付至2019年2月25日止；二、判令恒威公司支付王彦程因贷款利率提高而产生的损失约320000元。庭审中王彦程确定第一项诉讼请求中违约金计算至2018年10月15日止，对以后的违约金放弃主张。事实与理由：王彦程与恒威公司于2013年10月14日签订浙江省商品房买卖合同，约定：王彦程向恒威公司购买位于舟山市定海区的现售商品房，总价款2020000元。王彦程已于2013年10月14日支付房价款的40%计810000元，剩余房款1210000元通过恒威公司指定相关银行以按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付。恒威公司承诺于2013年12月30日前，取得土地、房屋权属证书并交付给王彦程。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王彦程按约准备向银行按揭贷款支付房款，但由于恒威公司的原因无法办理按揭手续。之后的两、三年内，王彦程多次催促要求办理按揭贷款和商品房转移登记，但恒威公司客观上无法办理，主观上也不重视，一直拖延至今。2017年12月，恒威公司曾催讨支付剩余房款，王彦程明确表示采用按揭方式。但恒威公司一直未指定贷款银行，未尽相关的配合义务，致使王彦程无法办理按揭贷款。2018年9月1日，王彦程收到恒威公司函件后，于2018年9月3日及时联系恒威公司表示采用按揭方式付款，同时对恒威公司提出了赔偿请求（主要是关于因贷款利率提高而产生的损失）。双方商谈中，恒威公司于2018年9月12日提起诉讼。至今，恒威公司都未按约交付涉案房屋的土地、房屋权属证明，也未明确提供进行按揭贷款的银行及相关联系人。恒威公司在王彦程已明确答复进行按揭贷款前提下，未尽相关配合义务，贸然起诉。且恒威公司违约在先，不主动采取有效措施解决违约责任，却反而要求王彦程支付违约金，有违诚信。综上，恒威公司未在2013年12月30日前交付王彦程涉案房屋的土地、房屋权属证明，应承担违约责任。而且因恒威公司的原因造成按揭时间对王彦程不利，导致按揭贷款利率提高，王彦程按揭贷款将损失约320000元。故提出反诉请求，请求依法支持。 恒威公司辩称，一、恒威公司没有违约。2012年6月和8月恒威公司已取得了商品房分割分户凭证，不存在不能交付办理权证资料的情况。恒威公司没有向王彦程提交办理权证的资料，是因为王彦程没有结清房款。二、案涉商品房不能办理按揭贷款的客观原因不完全在于恒威公司。后恒威公司在电话和函件中反复多次要求王彦程签订网签合同，以便办理权属登记，但王彦程未能签订网签合同。三、对利息损失，王彦程未能举证证明。 当事人围绕诉讼请求及抗辩，向本院提交了证据。恒威公司提交了浙江省商品房买卖合同一份、付款回单二张、短信记录打印件二张、通知函复印件二份、顺丰快递投寄单及运单追踪打印件各二份、恒威公司与上品君园业委会签订的协议书一份、执行裁定书复印件一份、客户收付款入账通知二份、分户（分割）登记凭证一份、商品房初始登记证明一份、舟山市基本养老保险历年参保证明一份、网上新闻打印件五张、恒威公司与其他业主签订的商品房买卖合同（部分）二份及贷款审批通知书一份等证据。王彦程提交了定购单、收据及浙江省商品房买卖合同复印件、委托书复印件、人民币贷款基准利率表、中国建设银行个人贷款对账单二份、舟山商品房买卖合同（现售）一份、浙江省增值税普通发票一份、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同一份、不动产权证书一份及税收缴款书一张、补充协议一份等证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。恒威公司提交的与上品君园业委会签订的协议书、与其他业主签订的商品房买卖合同（部分）二份，因合同相对方为案外人，本院对真实性不作确认。王彦程提交的委托书系复印件，中国建设银行个人贷款对账单二份的证据来源不明，本院对真实性不作确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月14日，恒威公司为出卖人，王彦程为买受人，双方签订浙江省商品房买卖合同一份，约定：王彦程向恒威公司购买位于舟山市定海区，建筑面积175.82平方米；价款按建筑面积计算，单价每平方米11489.02元，总价款2020000元。付款方式及期限约定为：买受人已于2013年10月14日支付房价款810000元，剩余房款1210000元通过恒威公司指定相关银行以按揭贷款或公积金贷款的方式予以支付（有关贷款手续办理和付款要求详见补充协议）。买受人逾期付款的违约责任其中约定：1.逾期不超过120日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过120日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。商品房交付期限约定：2013年12月30日前。关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2013年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，且超过约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件八补充协议内容中约定：如因买受人原因或银行、公积金中心政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行、公积金中心相关通知后10天内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款。若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款，买受人应按合同约定的逾期付款责任承担违约责任。王强瑜在上述合同上代表王彦程签名，其中王彦程在合同的附件五上也签名。合同签订后，王彦程于当日向恒威公司支付购房款810000元。 因恒威公司开发的舟山市定海区上品君园小区的电梯质量问题，2013年7月，小区部分业主提起诉讼。后房地产部门停止了该小区住宅销售合同的网上登记备案。致使恒威公司与王彦程签订的浙江省商品房买卖合同也无法在网上登记备案，王彦程的剩余房款暂时不能通过按揭贷款完成付款。在王强瑜的要求下，恒威公司于2014年7月向王彦程交付了所购商品房的钥匙。后王彦程所购商品房的销售合同可以在房地产部门网上登记备案。2017年12月21日，恒威公司工作人员发短信给王强瑜：“王先生，您好！我这边是上品君园的，陈总说你这边月底前把剩余未付的款项全部付清，这边您大概几号可以支付，我要安排时间给你签约！”王强瑜回复：“陈总不是说去按揭的吗？”工作人员回复：“上周他还和我说要一次性！我再问下他！如果是按揭，你这边是剩余全部按揭还是再补一部分钱？”2018年8月24日，恒威公司向王彦程发送通知函，通知王彦程“原则上您应自接到开发商通知后10天内向按揭银行提供完整的按揭贷款申请资料，并保证申请资料符合银行要求，逾期视作您逾期付款”。王彦程于当日收到该通知函。2018年8月31日，恒威公司再次向王彦程发送了相关内容的通知函。诉讼期间，恒威公司（甲方）与王彦程（乙方）于2019年1月13日签订补充协议一份，载明：“甲乙双方于2013年10月14日，就乙方购买甲方开发的舟山市定海区上品君园小区3幢1101室房产签订了《浙江省商品房买卖合同》壹份，现需重新签订壹份商品房买卖合同，双方就该两份合同，达成如下补充协议，供双方遵守：为了办理上品君园3幢1101室房产购房登记及按揭手续所需，甲乙双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，一式伍份。甲乙双方关于上品君园3幢1101室商品房买卖的相关权利义务以双方2013年10月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》的条款为准。”同日，恒威公司与王彦程等签订了可以在网上登记备案的舟山商品房买卖合同（现售）一份。2019年2月11日，王彦程与中国农业银行股份有限公司舟山分行签订个人购房担保借款合同，合同约定：王彦程向该行借款1210000元，借款划入恒威公司账户；借款期限360个月；自2019年2月11日起至2049年2月10日止；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；还款方式为等额本息还款。后恒威公司取得了房款1210000元。2019年2月21日，王彦程缴纳了房屋买卖契税并取得了不动产权证书。 本院认为，恒威公司与王彦程于2013年10月14日签订的浙江省商品房买卖合同，及2019年1月13日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不存在影响其效力的情形，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院结合双方当事人提交的证据及诉辩意见，对本诉和反诉的诉辩双方的争议焦点概括并评析如下： 一、王彦程在签订浙江省商品房买卖合同时，是否已知所购商品房暂时不能通过按揭贷款的方式付款。对此情形，浙江省商品房买卖合同中并没有约定。本院认为，按照商品房买卖的一般交易习惯，出卖方一般是在收到全部房款后，才向买受方交付房屋并按约定交付权属证书。从合同的内容看，双方明确约定王彦程的剩余房款通过按揭贷款的方式支付，也约定恒威公司将商品房及相关权属证书在合同签订后的二个半月内予以交付。可见，王彦程的按揭贷款手续应在合同期内完成。如果王彦程知晓按揭贷款手续不能按期完成，则相关合同条款显然不会如此订立。现恒威公司也没有证据证明在签订浙江省商品房买卖合同时已告知王彦程该情形。因此本院认定王彦程在签订浙江省商品房买卖合同时，并不知道所购商品房暂时不能通过按揭贷款付款的事实。 二、恒威公司在履行合同中的责任。1.恒威公司出售的是现房，如双方严格按照约定履行合同义务，恒威公司应于2013年12月30日前向王彦程交付房屋权属证书。现因恒威公司的原因，导致王彦程不能及时办理按揭贷款而付清余款，责任在于恒威公司。恒威公司抗辩当时王彦程的身份不符合贷款条件，即使该事实存在，也不能改变事实上未能及时办理按揭贷款的原因是恒威公司所造成。由此导致恒威公司不能按约交付房屋权属证书，恒威公司应承担相应的违约责任。2.恒威公司与王彦程签订的浙江省商品房买卖合同中，对何时办理按揭贷款手续没有约定。但从合同的内容看，办理按揭贷款手续的时间应在2013年12月30日前即交房前的合理时间内。履行顺序应先由恒威公司通知王彦程，再由王彦程及时办理相关手续。现王彦程不能在合同期内及时办理按揭贷款手续的责任在恒威公司，由此对王彦程延后办理按揭贷款而产生的相应损失，恒威公司应承担相应的赔偿责任。 三、王彦程在履行合同中的责任。如前所述，王彦程通过办理按揭贷款支付剩余房款，应在2013年12月30日前即交房前的合理时间内。现王彦程未在该相应期限内办理按揭贷款，责任非王彦程造成，对此王彦程没有责任。但在案涉商品房已达到办理按揭贷款的条件后，且在恒威公司通知王彦程办理后，王彦程逾期办理相关手续，应承担相应的逾期付款违约责任。王彦程提出的恒威公司在舟山已没有办公人员，致使其不能办理按揭贷款手续等理由，本院不予采纳。 四、王彦程和恒威公司应承担责任的具体数额。1.王彦程因逾期付款应承担的违约金数额。恒威公司提出要求王彦程支付自2016年4月21日起计算至2019年1月13日共计998日，以1210000元为本金按日万分之三计算的违约金362274元。该请求中的起算时间既与恒威公司自认的2017年6月王彦程所购商品房的销售合同可以在房地产部门网上登记备案的事实不符，也与合同附件八补充协议内容中约定按揭贷款办理方式、逾期付款的起算时间不符。根据现有证据表明，恒威公司通知王彦程办理按揭贷款的时间是2018年8月24日。按照约定，王彦程应在接到通知后10天内向按揭银行提供完整的按揭贷款申请资料。因此王彦程逾期付款违约金的起算应从2018年9月4日开始。恒威公司提出截止日计算至2019年1月13日，与查明的事实相符，本院予以采纳。因此，王彦程违约时间为132天，按约定的以应付款1210000元的日万分之三计算，计违约金47916元。王彦程提出的违约金过高及显失公正的抗辩没有依据，本院不予采纳。2.恒威公司因逾期交付房屋权属证书应承担的违约金数额。根据合同约定，恒威公司应于2013年12月30日前交付房屋权属证书。因此，结合王彦程的诉讼请求，违约金的起算时间可从2014年1月1日开始。合同虽约定计算违约金的截止日为实际给付权属证书之日止，但鉴于恒威公司于2018年8月24日通知后，王彦程未及时办理按揭贷款，王彦程对此后不能及时取得权属证书有责任。故本院确认计算该违约金截止日应至2018年8月23日止。因此恒威公司违约时间为1695天。按约定的以已付款810000元的日万分之一计算，计违约金137295元。3.恒威公司应赔偿王彦程按揭贷款产生的损失数额。经查，在合同期内的时间段，商业银行按揭贷款的利率一般均是将人民银行颁布的基准利率向下浮动后作为贷款利率，而至2018年8月24日恒威公司通知王彦程时，贷款利率已变为向上浮动。现王彦程向银行办理按揭贷款后，增加支付贷款利息的事实已客观存在。但利息的增加部分，受到王彦程决定的贷款期限长短、人民银行公布的基准利率的调整等因素的影响。本院综合以上因素并参考王彦程已办理的按揭贷款情况及合同期内通常可办理的按揭贷款情况，酌情确定恒威公司赔偿50000元。 另，第一次庭审后王彦程付清了案涉房款，恒威公司变更了本诉诉讼请求。但根据本案事实，对该部分案件受理费仍应由王彦程负担。 综上，本院对恒威公司和王彦程提出的诉讼请求中，符合双方约定和法律规定的部分，应予以支持。对不合理部分，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王彦程支付原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司逾期付款违约金47916元； 二、原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）王彦程逾期交付权属证书的违约金137295元，赔偿被告（反诉原告）王彦程损失50000元，合计187295元； 三、上述二项折抵后，原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司应支付被告（反诉原告）王彦程违约金及损失款合计139379元，限原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16584元，由原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司负担463元，被告（反诉原告）王彦程负担16121元。反诉案件受理费4111.90元，由原告（反诉被告）舟山恒威房地产开发有限公司负担2022.95元，被告（反诉原告）王彦程负担2088.95元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆明龙 人民陪审员  杨振威 人民陪审员  徐 芬 二〇一九年九月十日 代书 记员  易 茜