我山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3663号上诉人（原审原告）：王丽娜，女，1991年1月16日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：姜军涛，海阳和顺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：海阳市海映置业有限公司，住所地海阳市晶山街48号。法定代表人：余弟明，总经理。委托诉讼代理人：刘焕佐，海阳发城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏永春，男，该公司员工。上诉人王丽娜因与被上诉人海阳市海映置业有限公司(以下简称海映置业)商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2018）鲁0687民初25号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。王丽娜及委托诉讼代理人姜军涛，海映置业委托诉讼代理人刘焕佐、魏永春参加诉讼，本案现已审理终结。王丽娜上诉请求：一、依法撤销海阳市人民法院（2019）鲁0687民初25号民事判决或依法改判、发回重审。二、本案诉讼费由海映置业承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、一审法院判决认定海映置业主张因政府行为致工期延长，无法按时验收，应当免除逾期交房的违约责任的理由成立明显缺乏法律依据，因为购房合同第八条第四款虽对上述问题做出了约定，但其中的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容，不能认定规划调整属于约定的政府行为范畴，且王丽娜不认可，海映置业对规划变更属于政府行为依据不足，上述约定属于约定不明，不能以此对抗王丽娜。2、海映置业作为开发商，对房地产的开发程序应是清楚的，对市政府规划是否影响到楼盘建设进度，应充分认识，对建设风险也应予以预见，也应及时告知王丽娜，但至今海映置业未履行应尽的告知预见义务，且法院调取的规划部门的答复与本案商品房预售合同属于不同法律关系，答复不能约束商品房预售合同关系中的买受人。3、海映置业作为开发商，对建设风险和交房时间应有充分评估，其选择交房时间和条件的能力明显优于买受人，海映置业作为开发商，在签订合同后，就应按合同条款来约束自己，否则就要承担相应的法律责任。4、海映置业作为格式合同的制定方，在双方对合同约定产生争议时，人民法院应做出有利于对方的认定，一审时王丽娜已做出了对合同第八条第四款的解释，即该条款属于约定不明，违反了法律上的诚信原则，而一审法院认定王丽娜主张不予支持，明显适用法律不当。5、一审庭审时，法院调取的海阳市消防部门的笔录中已明确说明海映置业一直未提交验收申请，并非未达到验收条件，海映置业应承担楼房未验收的相关法律责任。请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。海映置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王丽娜向一审法院起诉请求：1、请求判令海映置业支付逾期交房违约金34946元(自2016年1月1日至2018年10月30日)；2、诉讼费由海映置业承担。一审法院认定事实：1、2015年9月17日，王丽娜与海映置业签订《商品房预售合同》，约定王丽娜购买海映置业开发的海阳市海映郦景6号楼402号房，建筑面积87.43平方米，总价346000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，交付验收合格的房屋，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①、……②、非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的；③、……。合同第九条约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王丽娜支付了首付款166000元，余款180000元通过银行贷款的方式向海映置业支付。2、涉案房屋取得预售许可，证号为201430。3、涉案小区共10栋楼，2012年4月开始动工，涉案房产6号楼402号房在一期土地使用证的土地上，2012年8月8日取得使用权，土地使用面积为34740.24平方米，证号为2012第4014号。亚太摩托城拆迁于2018年4月完成，海映置业于2018年11月6日取得二期土地的使用权，土地使用面积为3560.46平方米，证号为2018第0017692号，亚太摩托城在二期土地范围内，位于10号楼，现尚有1600余平方米的土地未取得使用权，红十字会医院在该地块内，该单位拆迁后属于绿化及硬化的配套工程。第一块及第二块土地均取得了建设规划许可证，第一块取得了施工许可证，第二块施工许可证正在办理中。3、经调查海阳市住建局的有关部门称，因海阳市经信局比较了解企业情况，便于开展拆迁工作，政府让其负责拆迁事宜，其没有按约定的时间拆迁应该是政府的问题；政府为了打造海阳市海河路步行商业街，要求建设单位对地块规划进行相应调整。4、经调查海阳市消防大队，海映郦景项目1－5号楼已经通过消防验收，其余工程尚未申报验收。对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：王丽娜主张自2016年1月1日至2018年10月30日按总价款346000元的万分之一计算1010天逾期交房违约金为34946元。海映置业认为，第一，已过诉讼时效。第二，由于政府对亚太摩托车及红十字会的拆迁延迟，阻碍了项目容积率的计算，工程被迫延期，影响了项目的配套施工及验收，致使逾期交房，根据合同第八条约定，不承担逾期交房的违约责任，提交拆迁补偿协议一份和两份会议纪要：2011年4月29日，海阳市经济和信息局与海映置业签订拆迁安置补偿协议书，约定海阳市经信局已获得海阳市晶山街48号60亩范围内的地块拆迁和招商的授权，待拆迁完成后作出挂牌公告，海映置业于2011年7月1日前开工建设并在18个月内完成开发建设任务，2011年5月31日前向海映置业交付净地；2017年12月30日的第25期《海阳市人民政府市长专题会议纪要》，会议认为，因政府拆迁工作未及时到位，致使项目部分未能建设达7年之久，整个容积率达不到要求，项目不能按时验收，影响了回迁户、业主和开发商利益，会议决定，在开发商作出承诺的情况下，同意车库顶棚保温设施与二期一并施工并一同验收；2018年8月28日的第11期《海阳市人民政府市长专题会议纪要》，会议认为，该小区一期工程（一期土地上的工程）因新旧政策调整，地下车库面积的认定有差异，影响了容积率，迟迟难以验收，二期工程（二期土地上的工程）拟出让土地部分被占压，需调整规划，难以进入正常招拍挂程序，直接影响了整体工程顺利推进。第三，因项目内原亚太摩托城及红十字会医院要求原址安置，需要赔偿大量的商业房，为满足安置拆迁户的要求，由经信局发起对原先规划进行了变更，导致工程延期完工：在原4#、6#、8#、10#西侧增加一条20米宽的南北走向的商业街，将海映郦景9号楼由王丽娜的4层商场加7层住宅变更为5层商场加6层住宅，10号楼由原来的3层商场加8层住宅变更为5层商业楼，提交2014年6月11日由海阳市经信局与海映置业公司向海阳市规划部门的请示一份：关于海映郦景项目调整部分建设规划的请示。王丽娜认为在我方签订商品房预售合同时海映置业并未向我方出示过拆迁协议，海映置业不能以此对抗我方的签订的商品房预售合同，在购买时海映置业未明确告知没在拆迁会影响房屋交付，我方不了解相关情况，因此我方多次到政府部门投诉和上访，且合同系海映置业单方制作的格式合同，出现争议时，应当作出不利于海映置业的认定，对于请示的真实性无异议，但与涉案房产无关。一审法院认为，王丽娜与海映置业签订的《商品房预售合同》是王丽娜、海映置业的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。格式条款是指当事人为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款的一方有提示说明的义务，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案的《商品房预售合同》对逾期交房免责的事由“非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的”以下划线的形式进行了提示，王丽娜未陈述对该条款的另一种解释，因此王丽娜主张格式条款，对该条款所约定的内容不明确，无事实及法律依据，不予支持。该合同未约定对下划线的情形海映置业应予告知，因此王丽娜主张在签订合同时，海映置业未告知没有拆迁完毕等相关的情况，无事实依据，不予支持。合同约定交付房产时间为2015年12月31日，因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效尚未届满，应适用三年诉讼时效，王丽娜于2018年11月6日诉至法院，海映置业以超过诉讼时效抗辩不承担违约责任，不予支持。海映置业提供的证据与一审法院调查的结果能够认定：第一，2014年6月11日政府在原4#、6#、8#、10#西侧增加了一条20米宽的南北走向商业街，对原设计规划进行了变更。第二，因为政府的拆迁延迟，未按约定时间即2011年5月向海映置业公司交付59亩的净地，致使项目部分未能建设达7年之久，一期工程因新旧政策调整，地下车库面积的认定有差异，整个容积率达不到要求，项目不能按时验收，二期工程因土地占压，亚太摩托车2018年4月拆迁完毕，红十字会医院至今未拆迁，需调整规划，难以进入正常招拍挂程序，直接影响了整体工程顺利推进，故海映置业主张因政府的原因致工期被迫延长，无法按时验收，应当免除逾期交房的违约责任，符合商品房预售合同第八条的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九、第四十条、第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回王丽娜要求海映置业支付逾期交房违约金34946元的诉讼请求。案件受理费674元减半收取为337元，由王丽娜承担。二审中，本院委托一审法院就涉案项目的拆迁及相关问题，调查了海阳市工业和信息化局，海阳市工业和信息化局称：开发商与政府签订土地出让协议时，约定整块土地一起出让。开发商相信政府能够在约定时间给付净地，按整体土地做的规划，从南向北建设。但南部红十字会医院、亚太摩托城未能按时拆迁，开发商于是改变施工规划，从北向南建设，楼盘规划仍然是原来所做的规划，规划先建1-5号楼，再建6-10号楼，但等2014年6-9号楼主体完工时，亚太摩托城和红十字会医院仍未拆迁完毕，导致整体规划无法进行，原来的容积率无法达到，同时拆迁户均要求实行房屋置换，所以政府为了满足拆迁户的要求及政府给开发商规定的容积率的要求，又规划在4#、6#、8#、10#西部规划了一条20米宽的商业街，住宅楼也做了规划调整，以便增加商业服务用房面积。当时政府约定于2011年5月向开发商交付净地，因政府拆迁未到位，未能按时交地，致使6-10号楼整体规划无法推进，项目的部分建设包括绿化、硬化、物业等配套设施无法完善，整个小区的容积率也达不到规定的要求，进而影响整个小区的综合验收。另查明，涉案项目原亚太摩托城已拆迁，红十字会医院尚未拆迁。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。海映置业与王丽娜签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效，海映置业与王丽娜均应按照合同约定全面诚信履行各自义务。本案的焦点是海映置业应否承担逾期交房违约责任，本案延期交房是否符合涉案合同约定的“非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的”可予延期情形。本案的《商品房预售合同》对逾期交房免责的事由“非买受人、出卖人原因，由于政府相关部门及相关单位原因造成的相关配套工程无法按时完工的”以下划线的形式进行了明确提示。如事实部分所述，海映置业提供的证据与一、二审法院调查的结果能够认定，海英置业无法按时验收、交付房屋的原因在于政府，海映置业主张因政府的原因致工期被迫延长，无法按时验收，应当免除逾期交房的违约责任，符合商品房预售合同第八条的约定，一审法院对此予以支持，并无不当。一审判决中个别表述有误，其中“亚太摩托车”应为“亚太摩托城”，“经十字会医院”应为“红十字会医院”，本院予以纠正。综上，王丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费674元，由王丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月十六日书记员  杨晓丹