杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初12927号 原告：章益民,男，1967年9月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：赵剑,浙江鼎亚律师事务所律师。 被告：张夫良,男，1963年3月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：徐平，广东静美律师事务所律师。 原告章益民诉被告张夫良借款合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法由审判员王强适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告章益民及其委托代理人赵剑、被告张夫良及其委托代理人徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章益民诉称：原被告于2011年9月3日签订《房屋转让协议》（以下简称《房屋转让协议1》），约定被告因善庆庄地块拆迁，可拆迁分得位于滨江区农转居安置房一套，转让价格按照7000元/平方米，面积按最终实际享受到的安置房面积计算；因该安置房为期房，原告在签订合同之日支付定金300000元，收到安置房后一次性结算并付清转让款，在该期间被告应偿付原告预付定金的利息，按月息1%计算；被告违约时，按定金的双倍返还，并支付利息。原告在《房屋转让协议1》签订后，依约支付了购房定金235000元。时至今日，安置房已基本分配到位，但被告却不愿继续履行《房屋转让协议1》，拒绝将安置房交付原告，构成根本违约。后经双方协商，同意将《房屋转让协议1》项下的债务变更为《借款协议》的内容，视为被告向原告借款625000元，还款约定：被告1月内还款的不计利息；被告1月内未还款，则以月息2%计算，计算起始日为2019年1月14日；被告位于湘云雅苑处房屋领钥匙1个月仍未归还的，以湘云雅苑作为抵债物进行抵债。至今，被告既不愿意支付欠款，又不愿意交付房屋，其行为已构成根本违约。故原告起诉要求：被告支付原告本金625000元及该款自2019年1月14日起按月利率2%计算至实际履行之日止的利息。 被告张夫良未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原告的起诉缺乏事实依据，2018年12月14日《借款协议》中的625000元实际原告未交付被告，请求法院驳回。基于2011年9月3日的《房屋转让协议1》，原告实际交付被告210000元-235000元（具体金额当事人记不清了），未足额支付协议中约定的定金300000元，构成根本性违约。房屋分配不到位是政府的原因，被告实际拿房的时间超出了双方的预期，属于不可抗力。2019年1月6日，原被告另行签订了一份《房屋转让协议》（以下简称《房屋转让协议2》），原告支付的210000元已经作为该房屋转让协议的首付款。被告认为，《房屋转让协议2》显失公平，依法应予以撤销。庭审中，被告确认《房屋转让协议2》并非真实的房屋转让，仅是为实现原告债权的房产抵押协议，同时认为《借款协议》结算的625000元是利滚利算出来的，是法律不允许的，被告的真实意思是按2011年《房屋转让协议1》约定的月息1分算，而《借款协议》违背被告的真实意思，应予以撤销。 原告章益明补充称：确认《房屋转让协议2》并非双方房屋买卖的意思表示，仅是为了担保《借款协议》项下债务的履行。 原告章益民为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《借款协议》1份，欲证明被告向原告借款625000元，约定被告1月内还款不计利息；被告1月内未还款，则以月息2%计算，计算起始日为2019年1月14日。 2.《房屋转让协议1》1份，欲证明被告出让其位于农转居拆迁安置房，按照7000元/平方米计算，原告在签订协议之日支付定金300000元，收到安置房后一次性结算并付清转让款，该期间按月息1%计算，被告违约时，按定金的双倍返还，并支付利息。 3.中国农业银行银行卡存款业务回单1份，欲证明原告支付被告款项的事实。 对原告提供的证据材料，经庭审质证，被告对证据1的形式真实性无异议，内容的真实性和合法性有异议，被告并未向原告借款625000元；对证据2的形式真实性无异议，原告并未按约支付300000元定金；对证据3无异议。本院认为，原告提供的证据材料来源形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，且被告对真实性并无异议，本院予以认定。 被告张夫良为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.中国农业银行账户明细1份，欲证明原告支付被告210000元的事实。 2.张夫仁出具的证明1份，欲证明原告应支付给张夫仁的50000元没有支付。 3.《房屋转让协议2》1份，欲证明滨江区湘云雅苑的房屋为被告出具的《借款协议》项下债务提供担保的事实。 对被告提供的证据材料，经庭审质证，原告对证据1-3均无异议，确认《房屋转让协议1》项下的50000元未支付给张夫仁，亦认可《房屋转让协议2》是对《借款协议》项下债务的担保。本院认为，结合原告的质证意见，本院对被告提供证据材料的真实性均予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明如下事实： 2011年9月3日，被告作为甲方，与乙方原告签订《房屋转让协议1》一份，约定因善庆庄地块拆迁，根据政策，甲方可拆迁分配位于杭州市滨江区的滨江区农转居拆迁安置房一套，安置面积为50平方米或80平方米（具体需要与进一步协商）。现因甲方事业发展急需资金，经甲乙双方友好协商，确定甲方将其可享受的安置房转让给乙方，转让相关事宜具体为：1.转让价格：安置房转让价格按7000元/平方米计算，面积按甲方最终享受到的面积计算。2.转让费支付：因本次转让的安置房为期房，乙方在本协议签订后当日支付给甲方安置房转让定金300000元，其中250000元支付至陈春英名下，50000元支付给张火仁。期房正式安置后，乙方在收到安置房时一次性结算并付清全部转让款。在乙方支付甲方购房定金后至结清全部转让款（即甲方交付房屋）期间，甲方按月息1%向乙方支付预付定金的利息，该利息在乙方收房时结清。3.违约责任。当甲方违约时，甲方应按定金的二倍返还乙方定金，并按本协议第2条支付定金的利息；当乙方违约时，定金不予返还。4.本协议经双方签字后生效，款项结清后失效，如遇不可抗力，双方协商解决。协议签订后，原告于2011年9月4日向陈春英账户存入购房定金210000元。此后，被告未向原告交付房产，也未支付定金利息。 2018年，原被告双方就是否继续履行上述《房屋转让协议1》发生纷争，后经多次协商，双方同意将原告已付购房定金及多年利息损失合计625000元转化为被告向原告的借款，并在2018年12月14日签订《借款协议》一份，约定该笔625000元被告应在一个月内偿还，不计息；如逾期还款的，自2019年1月14日起按月利率2%计息。另外，如果被告在领取湘云雅苑安置房钥匙后一个月内仍未还本付息的，原告有权向法院起诉主张该房屋作为抵押物抵偿被告上述债务。协议签订后，被告至今未向原告履行付款义务。 2019年1月6日，原被告补充签订《房屋转让协议2》一份，约定：一、鉴于原被告于2011年9月3日签订的《房屋转让协议1》至今未能履行转让义务，双方同意终止原协议，经核对，确认被告累计结欠原告本息共计625000元，且无力偿还。二、被告同意转让滨江区西兴路湘云雅苑9幢1单元2602室安置房（建筑面积50平方米，具体以房屋产权证登记为准，按20000元/平方米计算），承诺于2019年7月1日前将目标房屋的钥匙及相关资料交付原告，并办理公证。此后，被告在收到社区办理房屋产权登记证通知后三日内通知原告，并无条件配合原告办结转让房屋的产权登记证及过户手续，相关费用按国家规定由双方负担。三、目标房屋首付款为625000元，直接以被告欠付原告的债务抵扣；第二笔房款200000元应于房屋公证完成后七日内支付；剩余房款在房产过户登记后七日内付清。四、如有一方不能按协议约定办理相关事宜，违约方应自未办事宜之日起按目标房屋总价的日万分之五向守约方支付违约金。另外，被告不得擅自解除合同或再次将该房屋出售给他人，否则原告有权要求被告继续履行合同或要求被告退还首付款625000元，同时有权要求被告承担自协议签订之日起按同期银行贷款利率支付利息并支付违约金200000元等。庭审中，原被告均确认，双方签订的《房屋转让协议2》的本意并非转让房屋，仅是为担保前述《借款协议》的履行。 2019年8月12日，原告以被告未履行《借款协议》项下还款义务为由向本院提起诉讼。 庭审中，被告表示本案所涉安置房屋的面积已确定，为62.5平方米，房屋钥匙目前尚未拿到。该房屋可以办理房产证，办证时间估计在1-3年，目前有证房屋在当地市场价为24000-32000元/平方米。 本院认为：原被告于2011年签订的《房屋转让协议1》系双方当事人真实意思表示，被告对其落款签字的真实性亦无异议，并接受了原告交付的购房定金。此后，因协议项下的房屋转让未实际履行，经双方协商，被告同意退还原告购房定金并补偿多年利息损失合计625000元，该款与被告述称的房屋当前市价相比，并无显失公平之处，更不存在欺诈、重大误解或乘人之危等违背当事人真实意思的情况，被告无权主张撤销。承上，原告的诉讼请求，证据充分且符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出625000元是按利滚利计算的异议。本院以为，625000元包括了被告应返还原告的购房款定金和《房屋转让协议1》终止履行的损失补偿，该款项性质并非借贷本息之和，不适用民间借贷法律及司法解释中关于复利的禁止性规定。至于被告抗辩案涉利息应按2011年《房屋转让协议1》中月息1分计算的意见，更是与其在2018年12月14日《借款协议》中的承诺相悖，有违诚信原则，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下: 被告张夫良于本判决生效之日起十日内支付原告章益民625000元及该款自2019年1月14日起按月利率2%计算至实际履行之日止的利息。 如被告张夫良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由张夫良负担。 原告章益民于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张夫良于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 王 强 二〇一九年九月二十九日 书记员 吴钰红