广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初1767号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，系原告法务人员。被告：李殿涛。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告李殿涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序审理，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘红丹、人民陪审员王永红组成合议庭，并于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年4月至2018年11月的物业管理费3856元、2017年5月至2018年9月的公摊水电费228元及违约金（违约金按年利率24%分段计算至实际清偿之日止，暂计至2018年11月30日为4884.77元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月15日，原告与被告就佛山市南海区狮山镇广云路303号恒福天悦花园1座30层04房物业服务事宜签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》。该商品房的建筑面积为78.69平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月2.45元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理费用，并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用。每月物业管理费为192.80元。被告应于每季度第一个月5日前缴纳当月费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准支付违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2017年4月起欠缴各项费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2018年11月30日，被告已拖欠原告物业管理费、公摊水电费及违约金等合共4884.77元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，特诉至法院。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.物业资质证书、佛山市南海区外地物业服务企业备案回执。证明原告具有提供物业服务的合法资质。3.《广东省商品房买卖合同》。证明被告购买了涉案物业。4.《恒福天悦花园前期物业服务委托合同》。证明原告受开发商委托对涉案物业提供物业服务管理有合法依据。5.物业服务收费备案表。证明涉案物业服务费的收费标准经过政府部门备案，有合法依据。6.《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》。证明根据原、被告双方签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米2.45元，按建筑面积78.69平方米计算，即涉案物业每月物业管理费为192.80元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳上个月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。7.《恒福天悦花园业主收楼确认书》《恒福天悦花园入住登记表》。证明被告于2017年10月15日进行了收楼，物业服务费从该日开始计算。8.公摊水电费通知及分摊通知公示的照片、原告垫付水电费的发票。证明原告先行垫付了2018年5月-2018年9月期间的公摊水电费并以通知的形式将公摊收电费的情况进行了公示。9.物业服务费催缴函及快递单、律师函及快递单。证明被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费、公摊维修费及违约金，但被告置之不理。10.不动产登记信息查询结果。证明涉案房屋于2019年1月已经转让给案外人。11.收楼通知书。证明原告于2017年2月28日已经向被告发出收楼通知，通知被告应当于2017年3月24日下午办理收楼手续。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：根据不动产登记信息查询结果显示，涉案物业位于佛山市南海区狮山镇广云路303号恒福天悦花园1座3004房，建筑面积为78.69平方米，被告为产权人，登记日期2018年4月4日。权利状态为已转让或变更，注销日期为2019年1月4日，变更后产权证号、权利人：粤（2019）佛南不动产权第0001932号、方宇。2015年4月2日，原告（受托方、乙方）与案外人佛山市南海区恒利房地产有限公司（委托方、甲方，下称恒利公司）签订《恒福天悦花园前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对恒福天悦花园住宅小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限由2015年4月2日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业的管理服务收费标准，高层住宅有电梯（建筑面积）每月每平方米2.45元。2015年4月16日，佛山市南海区发展规划和统计局出具《物业服务收费备案表》，确认涉案小区服务费标准为：高层住宅2.45元/平方米/月。2015年12月15日，被告与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》，由被告购买涉案物业。同日，原告（甲方）与被告（乙方、业主）签订《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》，约定：“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落位置：佛山市南海区狮山镇广云路303号1座30层04房，建筑面积78.71平方米。第一条双方的权利和义务二、乙方的权利和义务……4、依据本协议定期向甲方交纳物业服务费及其它费用……第四条物业服务费用一、交纳费用时间：每月5日前交当月费用，逾期每日加收5‰违约金。二、物业服务费收费标准：1、高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米2.45元……5、属业主公共分摊的其它费用以实际发生额按房屋、商铺、车位建筑面积分摊。三、物业服务费从房屋交付使用之日起开始收取……第九条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交清所欠费用，并从逾期之日起每天5‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方有权采取必要的催缴措施。”2017年3月11日，原告通过EMS特快专递向被告发出《恒福天悦花园收楼通知书》，告知被告所购买的涉案房屋的交付日期为2017年3月24日，若在上述指定日期之日起10天内仍不来办理收楼手续的，则视为已于上述指定日期当日将房屋交付给被告，物业管理费的相关费用亦从该日起开始计收。该收楼通知书已妥投。2017年10月15日，被告在《恒福天悦花园业主收楼确认书》上签名，确认接收涉案物业，并签订入住登记表。2018年10月24日，原告已就涉案小区于2018年5月-9月的公摊水电费的计算明细一览表予以公示，并提供相应的发票证明已代缴相关的公摊电费。另查明，原告经营范围包括：物业管理；游泳场所服务；停车场服务；园林绿化工程及保养；房地产中介服务；家政服务；楼宇清洁服务；服装清洗服务。原告持有壹级物业服务资质证书及异地一级外地物业服务资质证书。庭审中，原告陈述，涉案物业管理服务协议第九条第四点约定的违约金计算标准过高，故原告调整违约金的计算标准为年利率24%。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与恒利公司签订的《恒福天悦花园前期物业服务委托合同》、原告与被告签订的《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业管理费及违约金。根据涉案服务协议约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。现原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，故本院对原告主张被告的欠费情况予以确认。原告主张统一以78.69平方米的标准计算物业管理费，是自由处分其民事权利，不违反法律法规的强制性规定。经计算，被告应向原告支付2017年4月至2018年11月的物业管理费3855.80元（2.45元/月/平方米×78.69平方米×20个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于物业管理费违约金，涉案《恒福天悦花园前期物业管理服务协议》第四条约定，“物业服务费用交纳时间为每月5日前，逾期每日加收5‰违约金”。被告未依约按期足额交纳物业管理费和公摊水电费，已构成违约，故原告有权依约向被告主张逾期交纳物业管理费的违约金。原告诉请被告从欠费当月的6号开始，按照年利率24%支付违约金，系其自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认。被告应自2017年4月6日起，以每月物业管理费192.79元（2.45元/月/平方米×78.69平方米）为本金，按年利率24%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。关于原告诉请的公摊水电费及违约金。根据涉案服务协议已明确约定公摊水电费计费范围及分摊方法，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，被告亦无有效证据予以反驳，故原告主张被告支付2018年5月至2018年9月的公摊水电费合计228元，本院予以支持。至于公摊水电费违约金，涉案服务协议以及物业服务委托合同未约定交纳公摊水电费的时间，故原告诉请公摊水电费的违约金无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告李殿涛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市南海区狮山镇广云路303号恒福天悦花园1座3004房2017年4月至2018年11月的物业管理费3855.80元及违约金（违约金自2017年4月6日起以每月物业管理费192.79元为本金，按年利率24%分段累计至被告李殿涛实际支付完毕上述物业管理费之日止）；二、被告李殿涛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2018年5月至2018年9月的公摊水电费228元；三、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担2元，被告李殿涛负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘红丹人民陪审员  王永红二〇一九年九月十一日书 记 员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。