河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3150号上诉人(原审被告、反诉原告）：唐秋月，女，汉族，1991年10月16日生，现住河北省廊坊市安次区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘树跃，男，汉族，1991年9月1日生，现住河北省廊坊市安次区。二上诉人共同委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王艳秋，女，汉族，1983年8月12日生，户籍地址内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。二上诉人唐秋月、刘树跃与被上诉人王艳秋之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。唐秋月、刘树跃上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：廊坊市政府部门两轮房屋限购政策均不影响被上诉人继续涉案房屋买卖合同。被上诉人应承担违约责任，应赔偿二上诉人损失56万元。故原审法院判令涉案房屋买卖合同解除所支持二上诉人唐秋月、刘树跃的损失及律师费8.2万元过低。王艳秋辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不能得到支持。二上诉人在原审中已经提出反诉，同意解除合同。本案实质是被上诉人受政策影响无购买资格，涉案房屋的总房款170万元，首付90万元，而剩余尾款80万元是应通过贷款的方式支付。因政策原因无法取得准购证，所以房屋的尾款无法贷款支付，此是不可归责于被上诉人的。二上诉人在一审和二审中反复称被上诉人是中介，推定被上诉人有过错，并认为是炒房，缺乏理据，不应得到支持。而实际情况是上诉人本身也是房产中介公司的股东，上诉人作为中介是完全知晓房屋限购政策的；反而是被上诉人在整个交易中无任何过错。上诉人就其房屋损失未提供有效的证据，本案房产的差价是远远低于上诉人所主张的损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。王艳秋向一审法院诉请：1.请求人民法院依法判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院依法判令二被告连带返还原告支付的首付款及定金共计90万元；3.本案诉讼费用由被告承担。唐秋月、刘树跃亦向原审法院反诉请求：1.判决被反诉人王艳秋赔偿反诉人房屋差价损失517731元、物业费4316元、律师费42000元，共计564047元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院查明：被告唐秋月与被告刘树跃系夫妻关系。2015年12月10日，被告唐秋月自廊坊市中投置地房地产开发有限公司处购买了涉案房屋。2017年3月18日，原告王艳秋与被告唐秋月、刘树跃在居间方廊坊市幸福安家房地产经纪有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买二被告所有的、坐落于廊坊市安次区，房屋总价款170万元，签订合同当日原告支付中介费2.5元并向被告交付2万元定金；因被告房本未下发，经双方协商，原告于2017年3月31日前向被告支付部分房款88万元，已付定金折抵房款；在付款方式及办理过户手续中约定，2017年3月31日前向被告支付88万元，剩余房款以银行按揭向被告一次性支付，被告应于房本下发后七日书面通知原告，原告在收到通知后10日内与被告办理贷款手续；双方均同意在原告向被告支付房款88万元后，将房屋交付原告，交房之前所产生的水、电、暖气、物业费由被告负责交清，之后由原告负担。在违约条款中约定，如被告违约，则向原告支付成交价格40%的违约金，另外再赔偿原告及中介方造成的全部经济损失，原告有权解除合同，要求被告双倍退还定金，同时退还收取的全部房款；在贷款过程中，原告提出终止贷款行为，则原告必须补齐所差房款，并继续履行合同，同时承担由此引起的经济损失。在其它事宜中约定，经双方协商，在房本下来之后，十日内原告向被告支付剩余部分房款（贷款额），剩余部分尾款以按揭形式支付，被告同意原告中途出售此房，并且配合办理相关过户手续，将房屋过户至原告指定的人员名下，自签约后开发商交房以及下房本所产生的费用由被告承担，其他费用由原告承担，若一方违约，违约方向守约方另支付总房款的双倍作为违约金，居间费由违约方承担。合同签订后，2017年3月19日，二被告向居间方廊坊市幸福安家房地产经纪有限公司交付了涉案房屋的购房合同原件、首付款收据、补充协议原件、入住通知书。2017年3月23日原告向二被告交付定金及首付款共计90万元，二被告将房屋交付给原告。但原告并未实际居住。二被告与原告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的产权证书并未下发。2019年1月30日，涉案房屋取得了不动产权证，2019年2月20日被告领取了不动产权证并通知了原告；且涉案房屋有银行贷款尚未还清。庭审中，二被告陈述在被告刘树跃在产权证书下发后，被告与中介方的工作人员刘彪微信沟通，约定办理过户手续，2019年2月21日刘彪回复“那边是外地户口，名下有一套房子，没法过户，他在想办法看怎么弄”。庭审中，原告明确表示无经济能力以现金形式将剩余房款支付给二被告；且二被告均未向本院提供原告在2017年6月2日之前有履行涉案合同的经济能力和条件。另查明，原告的出生地及籍贯均为内蒙古赤峰市松山区，非廊坊市及所辖区县的居民。原告与姜有坤系夫妻关系，2014年12月1日，原告名下已登记一套房屋，其位置坐落于廊坊市，2016年9月26日原告丈夫姜有坤网签预定了廊坊市京御幸福房地产开发有限公司开发的香堤小区1号楼东1单元2301室的房产一套。河北省廊坊市人民政府于2017年3月22日出台并实施了限购政策：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%；2017年6月2日廊坊市人民政府出台了更为严格的限购政策：非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。根据2017年6月2日廊坊市人民政府出台的政策，原告已经不具备在廊坊市购买房屋的资格，原、被告双方签订的《房产买卖合同》已经彻底无法继续履行。庭审中原告陈述：廊坊市幸福安家房地产经纪有限公司于2014年9月2日成立，成立时，原告系公司股东，出资25万元，享有50%的股权，并担任监事，属于高级管理人员，且作为公司联络员留下联系电话；2017年11月1日，幸福安家公司变更为自然人独资公司，原告全额出资50万元，享有100%的股权，并担任法定代表人、执行董事及经理职务。原告同时还担任幸福安家公司第一分公司、廊坊市幸福之光房地产经纪有限公司等多家房地产经纪公司，对政策完全知情，了解。原告陈述距廊坊市限购政策出台已经长达2年之久才提起诉讼，是因为根据正常交易习惯，房产证下发后，准备过户时开具相应的过户材料，原告在房产证下发后，及时与被告、中介方到房管局亲自核实，确定没有购买资格，并于房产证下发后立即提起诉讼，要求与被告解除合同，在履行合同过程中并不存在怠于履行。被告在庭审中同意解除合同，但前提是要求原告赔偿房屋差价损失517731元、物业费4316元、律师费损失42000元，以上共计564047元，故向本院提出反诉。被告（即反诉原告）为了证实其主张，向本院提供：1、《房价网络截图》用于证明在双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋的价格出现波动，由签订房屋买卖合同时的每平方米18700元降到12000元，涉案房屋总价下跌约50万元；2、《法律服务合同》、《律师费发票》、《账户明细》用于证明反诉原告因处理本案，已实际支付律师费42000元；3、关于物业费4316元，反诉原告并未向本院提供证据。反诉被告对反诉原告的主张不予认可。庭审结束后，本院到涉案房屋所在地，发现涉案房屋处于毛坯状态，无人居住，无任何生活用品。以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》、首付款收条、证明、廊坊市政府出台的限购政策以及被告提供的《房屋买卖合同》、《购房合同接收证明》、《账户明细》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《不动产权证书》、房管局的查询结果、《微信截屏》、《企业信用报告》、《房价网络截屏》、《法律服务合同》、《律师费发票》及原被告的当庭陈述可证。一审法院认为，关于本诉部分。原、被告双方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》系双方签订的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效。但在合同签订后，廊坊市人民政府于2017年3月22日第一次实施限购政策将非本地居民购房的首付款比例提高到50%，此时根据合同约定及限购政策规定，原告需向被告支付首付款90万元（含定金2万元），2017年3月23日原告按照合同约定向被告支付首付款90万元（含定金2万元）。此时，原、被告在履行合同的过程中均不存在任何过错或违约行为。但在2017年6月2日廊坊市人民政府第二次出台更为严格的限购政策即“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房”，因原告并非廊坊市及所辖区县居民，且原告名下已经在廊坊市住房，已不具备购房资格，无法获得房屋所有权，此时合同目的已无法实现。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故对原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；原告向被告支付的首付款及定金90万元，被告应予以返还。被告在庭审中抗辩称“原告系居间方廊坊市幸福安家房地产经纪有限公司的股东以及廊坊市幸福之光房地产经纪有限公司股东，对2017年3月22日实施的限购政策以及是否具有购房资格更清楚，但从未告知其身份，涉嫌刻意隐瞒”，在2017年3月22日限购政策实施后，原告积极的向被告支付首付款90万元（含定金2万元），此时原告并不受该次限购政策的影响，原告支付的首付款足以达到限购政策的要求，原告一直在积极的履行合同，且有履行合同的诚意表示。双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行的真正原因是基于廊坊市政府第二次限购政策的出台，故本院对被告的该项抗辩理由，不予采纳；另被告称原告购买房屋并非居住系用于炒房，因其未能向本院提供证据，故本院对被告的这一抗辩，不予采纳。关于反诉部分。反诉原告同意解除与反诉被告签订的《房屋买卖合同》，因反诉被告从未告知不具备购房资格，也从未提出解除合同，致使反诉原告未能尽快出售房屋，及时止损，要求反诉被告赔偿房屋差价损失517731元。本院认为，因限购政策是不可归责于双方当事人的原因，从而导致合同目的无法继续履行，因本诉部分已经认定反诉原、被告在履行合同的过程中均不存在过错，且未提供房屋差价损失517731元的有效证据；同时双方约定等待房屋产权证下发后办理过户手续，因反诉原告的产权证书于2019年1月30日下发，反诉被告也一直未使用涉案房屋，加之反诉被告自2017年3月23日向反诉原告交付定金及首付款共计90万元，故对其损失，本院根据公平原则，酌情支持反诉被告向反诉原告支付损失4万元；反诉原告主张的律师费42000元，是反诉原告在诉讼过程的合理支出，且费用合理，本院予以支持；反诉原告主张的物业费4316元因未提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王艳秋与被告唐秋月、刘树跃于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》依法予以解除；二、被告唐秋月、刘树跃共同返还原告王艳秋购房定金及首付款90万元，二被告互负连带给付责任。此款于本判决生效之日起10日内履行；三、反诉被告王艳秋赔偿并支付反诉原告唐秋月、刘树跃损失、律师费共计8.2万元。此款于本判决生效之日起10日内履行；四、驳回反诉原告唐秋月、刘树跃的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取后6500元，由原告王艳秋承担3250元，被告唐秋月、被告刘树跃共同承担3250元；反诉案件受理费减半收取后4720元，由反诉原告唐秋月、刘树跃共同承担4034元，反诉被告王艳秋承担686元。二审中，被上诉人王艳秋提交廊坊市上居房产经纪公司的企业信用信息公示报告一份及张伟出具的收条一份，欲证明二上诉人亦为中介公司的股东及二上诉人对廊坊市房屋限购政策亦是知情的。对此，二上诉人质证称，对该二证据与本案的关联性不予认可，亦不能达到被上诉人的举证目的。对于被上诉人二审中提交的新证据，结合各方的质证意见及在案的其它相关证据，本院对于被上诉人提交的新证据与本案的关联性及证明目的均不予认定。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在被上诉人王艳秋与二上诉人唐秋月、刘树跃房屋买卖合同纠纷一案中，二上诉人唐秋月、刘树跃对于原审法院判令涉案房屋买卖合同解除及支持其的损失均不予认可。但就此，上诉人在二审中亦未提供有效的证据佐证其相关主张。原审法院基于被上诉人与二上诉人的诉请判令涉案房屋买卖合同予以解除具有事实基础，亦符合法律之规定。原审法院依据在案相关证据，并结合房屋买卖合同履行的实际情况等因素所酌定支持二上诉人的损失并无不当之处，亦不违反法律之规定，本院对此予以维持。综上所述，二上诉人唐秋月、刘树跃对其上诉并未提供有效的证据予以佐证，故二上诉人的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由二上诉人唐秋月、刘树跃负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年九月十二日法官助理马占书记员路洁