西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2017）陕0113民初7585号原告：王玉霜，女，1980年8月16日出生，汉族，籍住陕西省靖边县。委托诉讼代理人：韩和平，男，1976年2月2日出生，汉族，籍住陕西省靖边县，系原告之夫。委托诉讼代理人：薛永谦，陕西普和律师事务所律师。被告：朱卫东，男，1970年11月7日出生，汉族，籍住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：刘恺，陕西寇弘律师事务所律师。原告王玉霜诉被告朱卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉霜委托诉讼代理人韩和平、薛永谦，被告朱卫东委托诉讼代理人刘恺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉霜诉称，原、被告双方于2014年11月就西安市雁塔区长安南路196号长延居4号楼2层东边201号商铺签订了房屋租赁合同，商铺的面积约为582.83㎡。该合同约定了双方的权利和义务以及租赁费用的交付方式、金额等内容。双方合同签订后即开始履行，被告开始还能按约履行缴纳房款，但从2016年开始被告就经常以经营原因拖欠物业费。原告念及双方的关系一直未予追究，一直给其垫付。从2016年11月11日至2016年9月30日共拖欠物业费22322.38元。另按双方合同约定被告应在2016年11月30日当天支付2016年2月14日至2016年8月13日期间6个月的房款279758.4元。但被告迟迟不交房租，拖至2016年7月，经原告多次催要被告支付了113651元，直到2016年9月1日仍拖欠房租192529.02元未交，期间原告多次用手机短信形式讨要，被告既不付款也不腾房。由于被告的违约行为，不及时交纳房款等致使原告不能给西安强源置业有限公司交纳房款（租赁房屋的实际房主），导致原告与西安强源置业有限公司解除了双方房屋租赁合同，直接给原告造成了300多万元的损失，间接损失更大。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付租赁期间拖欠房租192529.02元（2016年2月13日-2016年9月1日），拖欠物业费22313.38元（2016年1月1日-2016年9月30日）；2、被告承担免租期费用118897.07元、违约金911331.31元；3、本案诉讼费用被告承担。被告朱卫东辩称，原告主张被告向其支付租赁期间的“拖欠房租”和物业费无事实和法律依据。导致原告与西安强源置业有限公司以及原告与被告合同解除均是由原告违约行为所致，因此原告主张被告承担免租期费用、违约金无事实和法律依据。综上，原告与西安强源置业有限公司所签订的房屋租赁合同解除责任完全在于原告自身，其应承担因该合同解除导致原、被告间的转租合同履行不能的违约责任。此外，被告从未主动与原告解除合同，被告与原告之间合同的解除完全是因为原告与房屋所有权人西安强源置业有限公司的租赁合同经过仲裁程序被解除后的被动解除。被告受房屋所有权人的要求不继续向原告缴纳租金不存在违约之处，因此原告起诉认为被告违约没有事实和法律依据，被告不应当向原告支付免租期费用及违约金。经审理查明，2017年朱卫东曾起诉与王玉霜、靖边县富利来商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，请求依法判令:1、解除原、被告双方签订的西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺的房屋租赁合同；2、王玉霜因违约赔偿原告租赁商铺的装饰装修损失1743400元；以及导致租赁合同目的无法实现产生的各项经济损失:退还朱卫东缴纳的押金46626.40元、承担中介费用23313.20元、人员工资遣散费用216649元、餐厅营业损失180000元及承担朱卫东另行寻找房屋周转期间所遭受6个月租金损失279758.40元;3、本案诉讼费用由王玉霜承担。本院于2018年5月8日作出（2017）陕0113民初3721号民事判决书，判决中审理查明事实如下：“2014年11月3日投资人方某某和被告王玉霜及中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订租赁定金合同。约定承租方租赁出租方位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺。并于2014年11月13日前至中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订房屋租赁合同。同时，投资人方某某向被告王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月13日原告朱卫东（乙方）与被告王玉霜（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺，用于经营餐饮服务。建筑面积582.83平方米。该商铺租赁期限为96个月，自2015年2月14日至2023年2月13日止。租金每月46626.40元。该商铺租金标准前两年不变，第三年起租金费用标准按上一年的租金标准的10%每2年递增一次。第三年第四年每年房租为615468.50元。经双方协商，乙方分两次付清全年房租，半年支付一次，即先付后租。乙方于签订合同之日（2014年11月13日）付清前6个月的租金279758.40元。乙方每次提前15日前付清下个半年的房租。乙方如未按期向甲方支付租金，逾期30日内，乙方每日向甲方支付3%滞纳金。逾期超过30日甲方有权单方解除合同，涉及责任及损失由乙方全部承担。同时，合同对租赁商铺维修、物业服务、免责条款等事项进行了约定。合同签订后,2014年11月13日投资人方某某向王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月14日王玉霜收取朱卫东2015年2月14日至2015年8月13日的房屋租金279758.04元（共计6个月）。后朱卫东对所租商铺开始进行装修。2015年4月24日朱卫东开办的方太太茶餐厅开始营业。2015年5月4日朱卫东缴纳2014年11月至2015年6月30日的物业费19233.37元。2015年10月10日朱卫东缴纳房屋租金250000元（其中包括退还装修押金10000元）。2016年7月8日朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日的房屋租金113651元。2016年6月2日房主西安强源置业有限公司向朱卫东开办的餐厅发出告知书，载某某其与第三人靖边县富利来商贸有限公司因拖欠租金引起的租赁合同解除及清租腾房事宜向西安仲裁委员会提起仲裁，特告知各承租人，依法处理好其法定权利义务关系。由于第三人靖边县富利来商贸有限公司未按约向西安强源置业有限公司支付租金，西安强源置业有限公司将第三人靖边县富利来商贸有限公司诉至西安市仲裁委员会，2016年9月1日经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号裁决书裁决，解除了2013年5月1日第三人靖边县富利来商贸有限公司与西安强源置业有限公司签订的房屋租赁确定合同。2016年9月2日西安强源置业有限公司向长延居各位承租户发出告知函，载某某位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX层商业房产权属西安强源置业有限公司所有。西安强源置业有限公司与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签房屋租赁合同已经仲裁程序解除。各承租户与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签订的租赁合同已不能继续履行，西安强源置业有限公司愿与各位承租户新签租赁合同，继续合作。新签订合同在原承租户签订租赁合同的基础上让利优惠，承租户的利益只增不减。新签订合同的起点日期为2016年9月2日，各承租户须将原与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签的租赁合同及付款原件出示并复印交予西安强源置业有限公司。由于第三人靖边县富利来商贸有限公司欠西安强源置业有限公司2016年9月2日前房租200多万，欠房租的原承租户必须将所欠房租交予西安强源置业公司。2016年9月5日西安强源置业有限公司再次向长延居小区4号楼商业户各承租户发出通知，载某某各承租户与第三人靖边县富利来商贸有限公司签订的房屋租赁合同无法继续履行。为不影响各租户正常经营，请各租户负责人于2016年9月7日10点在西安强源置业有限公司会议室商谈并重新签订商业房租赁合同事宜。经查，王玉霜系第三人靖边县富利来商贸有限公司的委托代理人，与第三人靖边县富来商贸有限公司的法定代表人韩和平系夫妻关系”。 该案一审判决认定如下：朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。王玉霜收取朱卫东房租后，并将所租房屋交付原告使用。但未告知朱卫东其系第三人靖边县富利来商贸有限公司的委托代理人。后由于第三人靖边县富利来商贸有限公司未及时向房主西安强源置业有限公司交纳房屋租金，导致西安强源置业有限公司向朱卫东发出告知书，并将第三人靖边县富利来商贸有限公司诉至西安仲裁委员会，经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号裁决书解除了西安强源置业有限公司与第三人靖边县富利来商贸有限公司的租赁合同。致使朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同无法继续履行。故第三人靖边县富利来商贸有限公司与王玉霜理应承担该合同无法继续履行的违约责任。最终判决:“一、解除原告朱卫东与被告王玉霜签订的房屋租赁合同。二、被告王玉霜及第三人靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向原告支付装饰装修损失863200元及退还原告缴纳的房屋押金46626.40元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余之诉讼请求”。三方对判决不服，均上诉于西安市中级人民法院，经审理后于2018年9月4日作出（2018）陕01民终8366号民事判决书，依法终审判决：“一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第二项为：王玉霜及靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向朱卫东支付装饰装修损失431600元；三、驳回朱卫东其余之诉讼请求”。该判决现已生效。另查，2016年6月，西安强源置业有限公司对靖边县富利来商贸有限公司申请仲裁，要求解除西安强源置业有限公司与靖边县富利来商贸有限公司之间的房屋租赁合同，靖边县富利来商贸有限公司腾交给租赁房屋并向西安强源置业有限公司支付2015年10月1日至2016年3月31日期间房屋租赁费，及仲裁裁决后至实际腾房之日期间的房屋占用使用费。2016年9月1日，西安市仲裁委员会作出西仲裁字（2016）第980号裁决书，裁决：“一、解除申请人西安强源置业有限公司与被申请人靖边县富利来商贸有限公司2013年5月1日签订的《房屋租赁确定合同》。二、被申请人靖边县富利来商贸有限公司在收到本裁决书之日起十日内向申请人西安强源置业有限公司支付截止2016年3月31日下欠房屋租赁费88998.1元及违约金（违约金自2015年10月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；支付自2016年4月1日至裁决书收到之日的房屋租赁费（按照每月366394.69元的标准计付）及违约金（违约金自2016年4月1起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回申请人西安强源置业有限公司的其余仲裁请求”。后西安强源置业有限公司对西仲裁字（2016）第980号裁决书申请执行，双方于2018年1月22日达成《执行和解协议》如下：“一、依据西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号仲裁裁决书的裁决内容，双方确认截至2017年1月15日，被执行人欠付申请执行人房屋租赁费2721971.59元，扣除被执行人缴纳的押金383777元，仍拖欠房屋租赁费2338194.59元，违约金、仲裁费、逾期加倍利息等依据西仲裁字（2016）第980号仲裁裁决书裁决内容计算，双方对此无异议。二、经双方协商，被执行人依据本执行和解协议的约定向申请执行人支付人民币150万元后，即视为（2017)陕0824执2320号案件全部履行完毕，双方对此无异议。申请执行人只开收据不开发票，若被执行人要开具发票，税收由被执行人承担。三、被执行人在本协议签订当日支付30万元人民币，剩余款项共计120万元分五年支付，具体支付方式为：2018年12月30日前支付24万元；2019年12月30日前支付24万元；2020年12月30日前支付24万元；2021年12月30日前支付24万元；2022年12月30日前支付24万元。四、申请执行人收到被执行人支付的第一笔30万元后，本和解协议生效，申请执行人向法院递交解除失信被执行人申请书。五、若被执行人未严格依据和解协议约定的内容和时间支付款项，迟延支付或不支付任何一笔，本和解协议作废，申请执行人有权某某和解协议第一条确认的执行标的连同未履行部分的逾期加倍利息向法院申请恢复本案执行。六、担保人承诺对被执行人的上述债务承担连带保证责任，包括但不限于房屋租赁费、违约金、仲裁费、逾期加倍利息等，被执行人、担保人承诺严格依据本执行和解协议约定内容支付款项。七、被执行人依据本和解协议第二条、第三条约定内容按期支付完全部款项后，双方租赁合同项下的所有争议完全解决，双方就本案执行再无争议，申请执行人不得在执行过程中再以任何理由向被执行人主张上述债务。八、本协议是双方真实意思的表示，由双方签字盖章按印后成立。九、本协议一式三份，三方各执一份”。经询，西安强源置业有限公司于2017年1月24日立案起诉朱卫东、靖边县富利来商贸有限公司物权保护纠纷一案，主张要求朱卫东、靖边县富利来商贸有限公司向西安强源置业有限公司支付2016年9月2日至2017年3月8日期间房屋占用费用及利息，并腾交西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺。2019年3月22日，本院作出（2017）陕0113民初1919号民事判决书，判决：“一、被告朱卫东于本判决书生效之日起十日内支付原告西安强源置业有限公司2016年9月2日至2016年11月2日的房屋占用使用费93252.8元。二、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内支付原告西安强源置业有限公司自2017年3月8日至2018年9月8日保管费81000元、拆卸搬运费10232元。并以此标准支付保管费至实际交还仓库之日止。三、驳回原告西安强源置业有限公司的其他诉讼请求。四、被告朱卫东于本判决书生效之日起十日内将位于临时存放仓库中的自有物品自行搬离”。被告朱卫东对判决不服，上诉至西安市中级人民法院，目前仍在审理中。以上事实有《房屋租赁合同》、（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决书、（2017）陕0113民初1919号民事判决书、（2016）第980号裁定书、执行和解协议等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方所签订的合同已经（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决书依法判决解除，且生效判决中已明确认定2016年7月8日朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元（按每平方米65元计算）的事实。故对于原告主张被告支付租赁期间2016年2月13日-2016年9月1日拖欠房租192529.02元的请求，应扣除被告已支付的2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元，最终被告朱卫东应支付原告下欠租金78878.02元。关于原告所称被告所缴纳的113651元并非2016年2月14日至2016年5月13日期间租金一节，原告并未提供相反证据足以推翻判决已确认事实，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。根据《房屋租赁合同》第四条第4款第2条规定，乙方朱卫东付清租赁期间应由乙方承担的相关费用后，乙方将租赁房屋按照要求交还于甲方时，甲方按押金票据不计利息一次退还乙方。故被告朱卫东付清房屋费用后，原告应退还其押金46626.40元。另外，（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决书中也已明确原、被告双方合同解除的原因系富利来公司在履行其与朱卫东的《房屋租赁合同》期间确实出现了违约行为即未及时向西安强源置业有限公司交付租金，属富利来公司违约金。而原告王玉霜作为签订合同时富利来公司的委托代理人现主张要求朱卫东承担违约金，明显与查明事实相悖，于法无据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付免租期间费用一节，缺乏合同及事实依据，本院依法不予支持。鉴于被告于2015年5月4日已向原告缴纳2014年11月至2015年6月30日的物业费19233.37元。双方行为上已表明被告应承担相应物业费的事实，故原告现主张被告给付2016年1月1日-2016年9月30日期间物业费22313.38元，于法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内支付原告王玉霜房屋租金78878.02元。 二、原告王玉霜于本判决生效之日起十日内返还被告朱卫东房租押金46626.40元。三、被告朱卫东于本判决生效之日起十日内支付原告王玉霜2016年1月1日至2016年9月30日期间物业费22313.38元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王玉霜其余诉讼请求。本案案件受理费16006元，由原告王玉霜承担14405.4元，被告朱卫东承担1600.6元。因原告已预交，被告朱卫东于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    蒲  婷  婷人民陪审员    耿  美  婷人民陪审员    赵  小  环    二〇一九年 九 月二十三日 书  记  员    张  婧  昭  打印：相丽华      校对：李珍珍      2019年  月  日送达 1