安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3956号 原告：安徽美凯房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区恒大绿洲2号商业204商铺，社会统一信用代码91340400MA2NL8PFXM。 法定代表人：祁增明，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 被告：陈昊，男，1986年9月16日出生，汉族，安徽省利辛县人，大学本科文化程度，中煤新集能源股份有限公司职工，住安徽省利辛县。 原告安徽美凯房地产开发有限公司（简称：美凯公司）诉被告陈昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序,于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告美凯公司的委托诉讼代理人刘爱民、被告陈昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美凯公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除2018年8月24日原告与被告签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》；2.请求依法判令被告向原告支付违约金137378.30元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于淮南市田家庵区，是原告经批准开发建设的，2018年8月6日，原告取得了该楼的《商品房预售许可证》。2018年8月24日，被告与原告签订一份《淮南商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：被告购买“山南国宾府”小区22幢1单元10层02号住宅房，房屋总价款为1373783元；被告应于2018年8月24日前支付首期房价款283783元（含定金45000元），其余1090000元，向贷款机构申请贷款支付；该合同还就双方其他权利义务做了约定。同日，被告与原告签订一份《补充协议》，该《补充协议》第五条第2款规定：买受人在签署合同时选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房贷款的相关全部资料，买受人在出卖人通知其办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理按揭贷款手续的，超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金；该《补充协议》还就双方的其他权利义务做了约定。上述合同及补充协议签订后，被告按约支付了首期房价款283783元（含定金45000元），但是，剩余的1090000元购房款，被告没有按照合同及补充协议的约定办理银行按揭贷款。原告多次催促被告办理银行按揭贷款，但被告迟迟不愿办理。2019年3月29日，原告在安徽省淮南市正诚公证处的现场公证下，向被告送达了《催办函》，要求被告于2019年4月5日前，配合完成已购房屋的贷款手续，但是，被告仍没有理睬。原告无奈被迫提起诉讼。综上所述，原告认为被告的行为违反了合同的约定和法律的规定，损害了原告的合法权益，为此，原告依据《民事诉讼法》第二十一条的规定诉至贵院，望判如所请。 被告陈昊辩称，1.原告因掩盖事实涉嫌合同欺诈，请求撤销合同；2.我与原告签订的认购协议，请求法院予以解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原告提交的商品房预售许可证、陈昊支付房屋首付款的手续存根，被告提交的陈昊身份证复印件等证据，因原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 一、原告美凯公司提交的证据： 1.原告公司的营业执照、被告的身份证复印件各一份；证明原告的企业注册信息，原、被告的诉讼主体适格。被告陈昊质证意见：原告住所地一直不清，其他的没有问题。本院认证意见：本院对该组证据依法予以确认。 2.2018年8月24，被告与原告签订的《淮南商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；证明被告从原告处购买房屋，双方关于权利义务的约定情况。提请法庭注意《房屋买卖合同》的第三条、第六条、第七条以及《补充协议》第五条第二款、第十五条的规定。被告陈昊质证意见：原告提供的合同与补充协议我个人不认可，其中条款是违反我个人意愿的，其中房屋公摊面积未明确，未明确交房出卖人责任，不允许买房人退房。本院认证意见：本院对该组证据的真实性依法予以确认。 3.（2019）皖淮正公证字第2563号《公证书》原件一份；证明2019年3月29日，原告在安徽省淮南市正诚公证处的现场公证下，向被告送达了《山南国宾府-催办函》，要求被告于2019年4月5日前配合完成已购房屋的贷款手续，《催办函》合同依据是《补充协议》第五条第二款，《催办函》中明确告知被告方所需要的资料。被告陈昊质证意见：对《催办函》无异议，对《公证书》有异议。照片是我本人，但我不清楚是干什么的，《公证书》没有收到，《催办函》收到了。本院认证意见：本院对该份证据依法予以确认。 二、被告陈昊提交的证据： 1.微信聊天记录截图打印件一组；证明原、被告双方协商过程，被告就美凯公司提供的《商品房预售合同》中不合理的地方提出质疑，要求美凯公司与被告协商修改合同内容无果。原告美凯公司质证意见：对该组证据的真实性无法认可，被告无法证明聊天对象与我公司有什么关系，即便这组证据是真实的，其内容也不能证明被告的主张。在合同签订后，被告提出合同内容修改的问题，原告方工作人员不予接受，并不能因为对方提出修改意见，我方就必须接受。原告方没有接受修改意见，被告也不能单方面终止合同的履行。本院认证意见：从该聊天记录内容显示，能够证明被告的聊天对象为山南国宾府置业顾问吴祥婷，故本院对该组证据依法予以确认。 2.EMS协商函一份；证明被告以邮件方式寄给原告方协商函，因原告地址原因，无法送达，协商函主要是修改合同内容，从而达成合同的履行目的。原告美凯公司质证意见：我们没有收到协商函，与本案没有关联性。协商函是在合同签订后被告方单方提出的修改意见，在没有得到原告同意前，不能成为合同条款，成为双方之间的行为依据。本院认证意见：因该份EMS的退改批条中显示“地址在装修、电话无人接听”等字样，且收件人、收件地址均与原告美凯公司营业执照一致，故本院对该组证据的真实性依法予以确认。 3.2018年11月2日录音书面文字陈述一份；证明被告认为正式合同一直未签订，原、被告双方尚处于协商过程，原告没有履行告知义务。原告美凯公司质证意见：真实性有异议，被告应当提交录音载体，即使其是真实的，该证据达不到被告的证明目的，录音没有提到案涉合同不是正式合同。本院认证意见：因该份证据系被告本人制作且未提供录音载体相互印证，故本院对该份证据依法不予确认。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月6日，美凯公司取得了淮南市田家庵区民裕大街北侧“山南国宾府”住宅楼的《商品房预售许可证》。2018年8月24日，美凯公司与陈昊签订一份《淮南商品房买卖合同（预售）》。合同约定：陈昊购买“山南国宾府”小区22幢1单元10层02号住宅房，房屋建筑面积为171.06㎡，其中套内建筑面积143.95㎡，分摊共有建筑面积27.11㎡。房屋价款按照建筑面积计算，单价为人民币8031元/平方米，总价款为人民币1373783元。付款方式为商业贷款方式，陈昊应于2018年8月24日前支付首期房款人民币283783元，占全部房款的20%，其余贷款金额人民币1090000元向贷款机构申请贷款支付，合同解除应当采用书面形式。此外，《淮南商品房买卖合同（预售）》第八条规定，“……出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款项的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）……”，第二十八条规定，“……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。同日，双方签订一份《补充协议》（附于《淮南商品房买卖合同（预售）》之后）。《补充协议》第五条第二款规定，“买受人在签署合同时选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）……买受人未能按期提交贷款资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知买受人办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理按揭贷款手续的，按下列方式处理……（2）超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”。上述合同及补充协议签订后，陈昊按约支付了首期房价款283783元（含定金45000元），剩余的1090000元购房款，陈昊未按合同及补充协议的约定办理银行按揭贷款。2019年3月29日，美凯公司在安徽省淮南市正诚公证处的现场公证下，向陈昊送达了《山南国宾府-催办函》，内容为：“尊敬的陈昊先生……现通知您于2019年4月5日前配合完成办理您已购房屋的贷款等相关手续，否则我司将按补充协议第五条第2款等相关条款规定，追究您的相关违约责任”。2019年7月3日，原告美凯公司以被告陈昊的行为违反合同约定为由诉至本院，请求：1.请求依法判令解除2018年8月24日原告与被告签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》；2.请求依法判令被告向原告支付违约金137378.30元；3.本案诉讼费用由被告承担。 另查明：陈昊曾通过微信、EMS邮寄协商函等方式单方请求修改合同内容，但美凯公司未同意。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，本院归纳本案争议焦点为：1.原、被告签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是否合法有效；2.原告要求解除合同的主张是否符合法律依据，本院是否予以支持；3.原告要求被告支付违约金137378.30元是否有事实和法律依据。 1、关于原、被告签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》是否合法有效的问题。 本院认为，《淮南商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》上加盖有原告美凯公司公章并有被告陈昊的签字确认，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应系合法有效，美凯公司与陈昊均应按照合同约定行使权利和履行义务。 2、关于原告要求解除合同的主张是否符合法律依据，本院是否予以支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，陈昊单方要求修改合同内容，美凯公司并未同意，且双方签订《淮南商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均经过陈昊本人的签字确认，应系合法有效，双方均应遵守，故对陈昊所称原告因掩盖事实涉嫌合同欺诈，请求撤销合同的答辩意见，本院依法不予认可。2018年8月24日，被告陈昊已向原告美凯公司支付了首期购房款人民币283783元（含定金45000元），美凯公司向陈昊出具了收据。2019年3月29日，原告美凯公司在安徽省淮南市正诚公证处的现场公证下，向被告陈昊送达了《催办函》，要求其于前配合完成已购房屋的贷款手续，但被告陈昊至今未向贷款银行办理剩余购房款人民币1090000元的贷款手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，根据《淮南商品房买卖合同（预售）》第八条第1款第2项及《补充协议》第五条第2款规定，原、被告双方对解除合同作了明确的约定，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。 3、关于原告要求被告支付违约金137378.30元是否有事实和法律依据的问题。 本案中，《补充协议》系《淮南商品房买卖合同（预售）》的从属合同，两份合同均是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同。当两者之间的约定产生冲突时，原则上是以形成在后的合同为准，但双方在主合同中有特殊约定的除外。因原、被告双方事先在《淮南商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任中进行了明确约定，故《补充协议》第五条第二款按总房款的10%支付违约金的约定，属于不合理加重另一方责任的体现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本院认为，被告陈昊违约应根据主合同《淮南商品房买卖合同（预售）》中第八条约定的按照应付款的2%计算违约金，故对原告要求被告支付违约金137378.30元的诉讼请求，本院依法调整为：21800元（1090000元×2%=21800元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽美凯房地产开发有限公司与被告陈昊于2018年8月24日签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》； 二、被告陈昊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽美凯房地产开发有限公司违约金21800元（可从被告陈昊支付的购房款中抵扣）； 三、驳回原告安徽美凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3048元，由原告安徽美凯房地产开发有限公司负担2564元，被告陈昊负担484元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  张怀德 人民陪审员  严 坤 二〇一九年九月二十日 书 记 员  范化诚 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照自己的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。