贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初2742号原告：朱洪琴，女，1980年9月24日出生，汉族，住六盘水市钟山区。被告：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：庞元媛，女，1985年9月13日出生，汉族，系该公司职工，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：李章倩，女1992年4月15日出生，汉族，系该公司职工，住六盘水市钟山区。原告朱洪琴与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱洪琴及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庞元媛、李章倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱洪琴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金43687.31元（从2018年1月1日到2019年5月25日止，按照合同约定万分之一点五计算）；2.请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计2040元（510天×4项×1元）；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月25日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同签订后原告于当日支付房屋总款571076.04元。合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交付给原告，否则应按合同第四章第十三条逾期交房责任的第（2）项约定，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。合同第十二条约定，被告若未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，应依照约定按目录每一项1元支付原告违约金，共有四项违约，违约天数从2018年1月1日至2019年5月25日共计505天，故违约金共计为2040元。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求判决如前诉。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，被告对于逾期交房没有主观过错，原告起诉的违约金起算点、标准及计算均有错误，应根据商品房预售许可证上载明的客观交付时间即2018年6月30日作为违约金的起算点，请求法院依法降低违约金标准。被告已将电话通信、有线电视、宽带网络按照商品房买卖合同第十二条第一款第五、七项在交付时铺设到户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据：原告的身份证，2016年12月25日商品房买卖合同，2016年12月4日金额为1000元房屋认购金收据、2016年12月18日金额为87246.76元房款收据及金额为12753.24元房屋代收款收据、2016年12月24日金额为2829元房款收据、2017年12月28日金额为40000元房款收据、2018年1月21日金额为40000元房款收据，2017年6月13日程振宏、朱洪琴与中国建设银行六盘水分行签订的金额为400000元的商品房按揭借款（抵押）合同及2017年7月5日建设银行六盘水分行的贷款支付凭证，企业信用信息报告复印件，经被告质证均无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的商品房预售许可证，该商品房预售许可证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月20日，且双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；2.对被告提交的六盘水市人民政府专题会议纪要[市府专议（2012）42号]、六盘水市钟山区人民政府专题会议纪要[钟府专议（2012）35号]、2013年11月8日六盘水市钟山区杨柳房地产开发有限公司向六盘水市规划局出具的承诺函、博雅馨居项目合作开发协议、2014年5月8日工作联系函、2014年5月9日六盘水市钟山区发展和改革局关于贵州省六盘水市钟山区基本建设投资备案通知、2014年7月15日工作联系函（急）、2014年12月24日六盘水市钟山区人民政府关于将博雅馨居宝隆国际广场项目列为钟山区曹家湾棚户区改造项目的批复，均系在原被告双方签订《商品房买卖合同》前产生，被告提供的以上证据不足以证明其违约具有客观性，故对以上证据本院不予确认；3.对被告提交的2017年1月9日工作联系函、2017年12月6日工作联系函、2018年4月10日给钟山区城投公司的报告、2018年6月6日紧急报告二份、2019年1月8日工作联系函（急），系被告单方出具，无其他相应证据予以佐证，故对以上证据本院不予确认；4.对被告提交的58同城上位于原告周边房屋出租信息询价截图打印件，与本案无关联性，本院不予确认；5.对被告提交的三网通工程会议结论、参加验收人员签到表、验收申请、宝隆国际三网合一的系统说明、三网合一的用户表，五张照片，可以证明被告对案涉房屋的电话通信、有线电视、宽带网络，已于2018年11月28日安装完成线路敷设到户的事实，故本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其开发的博雅馨居，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月24日原告朱洪琴（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给买受人朱洪琴，总价款为571076.04元，买受人于合同签订之日首付款171076.04元，余款400000元以银行按揭支付，原告在接到被告书面通知之日起7日内将申请办理贷款所需资料交给被告，在接到被告或贷款人书面通知之日起7日内到指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用。双方在合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”。在合同第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施”中约定：“4、燃气2017年12月31日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件。双方同意按照下列第1种方式处理。（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付1元的违约金。”。双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。2016年12月25日，原告朱洪琴（乙方）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议2.1.3约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。原告于2016年12月4日支付给被告认购金1000元，2016年12月18日支付给被告购房款87246.76元和代收款项12753.24元，2016年12月24日原告支付被告房款2829元。2017年6月13日原告向六盘水市住房公积金管理中心申请贷款400000元，2017年7月5日，中国建设银行股份有限公司六盘水市分行发放贷款400000元。2017年12月28日原告支付给被告购房款40000元，2018年1月26日支付给被告房款40000元。原告支付给被告的购房款共计571076.04元。2018年11月28日，被告的博雅馨局项目一期三网合一（电视、网络、电话）工程完工并经建设单位、监理单位、设计单位验收。案涉房屋燃气于2019年5月20日达到使用条件。被告于2019年5月25日将房屋交付给原告。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，原告诉至本院。本院认为，该案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的各项违约金；如支付、违约金按什么标准计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然在随后与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年1月26日），逾期视为违约。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年1月27日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，被告未能提供按合同约定标准计付的违约金高于其给原告造成的损失相应证据，故对被告的该辩称本院不予采纳，对原告主张违约金中从2018年1月27日起至2019年5月25日按原告已付款571076.04元的日万分之1.5计算违约金的诉讼请求本院予以支持，违约金计算金额应为41374.46元，对原告主张超出部分本院不予支持。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定燃气应在2017年12月31日达到使用条件，案涉房屋燃气于2019年5月20日达到使用条件，被告对此存在违约，但双方对此在合同中约定：“未按时达到交付条件的出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任”，对逾期交付的违约责任双方并未具体约定，被告已承担逾期交房的违约责任，故在双方对此未特别约定的情况下，对原告主张的此项违约金本院不予支持；对原告主张由被告支付未按约定满足原告使用电话通信、有线电视、宽带网络的违约金的诉讼请求，双方在合同中约定的交付条件为交付时线路敷设到户而非原告主张的达到使用条件，对该三项设施被告在交付前已完成敷设到户，被告对此没有违约，故对原告主张由被告支付该违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱洪琴逾期交房违约金41374.46元。（从2018年1月27日起算至2019年5月25日止，共计483天，按原告已付款571076.04元的日万分之1.5计算）；二、驳回原告朱洪琴的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取472元，由原告朱洪琴负担55元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担417元（原告已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇一九年九月九日法官助理贝茜书记员严万芬