广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12913号原告：饶文登，男，1970年11月24日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李洪军，广东同益律师事务所律师。被告：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉、黄伟，该公司职员，联系地址同上。原告饶文登诉被告广州市广协房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李洪军，被告委托诉讼代理人曾巍嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告为原告办妥位于广州市珠光路长兴直街X号203房（珠光雅居）的房屋权属证书。事实和理由：原告于2006年7月24日与广州市成建实业公司（以下简称成建公司）签订《商品房预定认购书》，约定原告认购位于广州市珠光路长兴直街X号203房的物业，建筑面积45.944平方米，认购价243503元，折扣为5300元/平方米；付款方式为一次性（分期）付款，定金10000元须于签署该认购书时支付，首期款30000元于签订购房合同时一次性付清，第二期款193328元于2006年8月30日前一次性付清，第三期款10175元于房屋买卖合同登记批出时一次性付清；在交付首期楼款时，原告须同时支付4091元的契税及产权过户费；同时约定，取得商品房预售许可证后，双方签署《商品房买卖合同》。该物业为已建成竣工的房屋，被告是该物业的开发建设单位，成建公司是被告的售楼代理。签订认购书后，原告依约分别于2006年7月24日、28日在当时被告处，向成建公司交付了定金10000元、首期款30000元以及税费4091元，成建公司出具了相关收据；向被告支付该物业的购房款150000元，后被告向原告开具由《广州市不动产销售（转让）发票》。另原告于同年7月28日向被告支付了1000元的签约服务费。对于余款53503元，原告同意按照认购书约定的条件继续向被告付款。被告于2006年7月向原告交付了涉讼房屋，原告已装修入住，并已开通供电、宽带等相关配套设施，且按时向管理处缴纳物业管理费。原告入住多年，但被告既未按认购书约定与原告签署《商品房买卖合同》，也未为原告办理过户及取得房屋权属证书。被告辩称：一、从程序而言，被告不是本案适格被告，法院应该追加成建公司的股东、投资人或者清算组作为本案被告或者第三人。（一）原告与被告之间并无签署任何商品房买卖合同，双方之间并不存在合同法律关系，被告的诉讼主体资格不适格。1、原告提供《商品房预定认购书》，尽管“出售方”写有“广州市广协房地产开发有限公司”，“出售方售楼代理”写有“广州市成建实业公司”，但合同签章处并无被告签章，合同上出售方公章是“广州市成建实业公司售楼部专用章”。按照最高人民法院有关民事证据规则规定，原告必须提供被告与成建公司的委托授权代理关系的证据，否则需承担举证不能的法律后果。2、尽管被告曾于2006年12月13日向原告开具过《广州市不动产销售（转让）发票》，但原告单凭这份发票，是无法认定原、被告之间存在商品房买卖合同关系，只能证明被告曾经开具过发票给原告收执。被告与成建公司曾经是涉案楼盘开发合作关系，楼盘名义开发商是被告，所以，被告会应成建公司的要求向其买家开具商品房销售发票，但商品房买卖合同关系只存在于成建公司与客户之间，与被告无关。另外开具发票的时间是2006年12月13日，与《商品房预定认购书》约定的付款时间没有任何关联，因此极有可能是原告将之前交付给成建公司的定金、首期款和后续款项等全部打包后要求被告代成建公司开具售楼总发票。（二）本案应该追加成建公司的股东、投资人或者清算组作为案件当事人。1、原告于2006年7月24日与成建公司签署了《商品房预定认购书》，成建公司按照约定收取原告了定金10000元、首期款30000元和契税印花税等4091元，并开具了收据给原告收执，原告与成建公司等合同法律关系非常明确，权利义务清楚。2、不追加成建公司作为当事人，很多问题会查不清楚，法院无法作出正确判决。（1）《商品房预定认购书》明确约定，签署本认购书时原告支付定金10000元，签订购房合同时，原告支付购房首期款30000元。现原告的证据显示，2006年7月28日原告向成建公司支付了首期款30000元，按照《商品房预定认购书》约定，原告与成建公司应该已经签署了正式的《商品房买卖合同》，按照《商品房预定认购书》约定，该认购书如与购房合同不一致的，以购房合同为准。然而原告却没有提供购房合同，也不起诉成建公司，不符合程序规定。（2）按照《商品房预定认购书》第二条规定，原告需于2006年8月30日前一次性支付第二期购房款193328元。原告没有任何证据证明其已经按照约定支付完毕了这期购房款，明显构成违约。《商品房预定认购书》第三条“双方责任”第3点规定：乙方（原告）未能依时付款和签署《商品房买卖合同》及相关文件，甲方除所收定金不予退还外，有权将该物业出售，并无需事先知会乙方等等，只要原告没有按时间交房款，成建公司有权解除合同。因此本案存在一个可能，就是因为原告没有及时缴纳第二期房款，双方之间买卖合同已经解除，这个问题也必须追加成建公司后才可查清楚。（3）还有几个疑点重重的问题，必须追加成建公司进入本案诉讼，才可释疑解惑。A、《商品房预定认购书》第三条“双方责任”第9点规定，原告需在签署本认购协议时向成建公司支付2435元综合服务费，然而原告提供证据显示，仅仅支付了1000元，而且收款方既不是成建公司，也不是被告，说明原告没有履行完毕合同义务的地方很多，原因待查。B、既然是购买商品房，按照基本程序，签署合同并支付约定款项后，出售方会发出收楼通知书给原告，原告应该凭收楼通知去管理处收楼，办理入住手续。然而，原告居然没有提供其合法收楼入住的证据，所以，尽管原告在实际使用这房屋，但有可能是采用破门而入非法强占。二、从实体上看，原告提供的《商品房预定认购书》，不是一份确定产权转移的买卖合同，原告单单依据这一份内部认购书，要求办理产权过户手续，从法律上来说，是不能得到支持，预定书只证明原告仅仅取得了涉案房屋预购权利，并不能认定原告当取得房屋产权。按照预定书的约定，双方还需要签署《商品房买卖合同》，才可以去办理备案登记，才可以确定取得涉案房屋的预期所有权，然而这些原告与成建公司都没去做，却直接诉讼要求办证，于法无据。恳请法院判决驳回原告对被告对全部诉请，以维护被告的合法权益。经审理查明，2006年7月24日，原告与成建公司签订《商品房预定认购书》，载明出售方为被告，认购方为原告（乙方），成建公司为“出售方售楼代理”（甲方）；认购物业为广州市珠光路长兴直街X号203室，建筑面积45.944平方米，认购价243503元；付款方式为一次性付款，定金10000元须于本认购书签署时支付，首期款30000元于签订购房合同时一次性付清，第二期193328元于2006年8月30日前一次性付清，第三期10175元须于房屋买卖合同登记批出时一次性付清；认购方在交付首期楼款时须同时支付4091元的契税及产权过户费；甲方在收到乙方定金之日起，至签署《商品房买卖合同》之日止，不能将该物业另行出售给第三方；乙方未能依时付款和签署《商品房买卖合同》及相关文件，甲方除所收定金不予退还外，并有权将该物业出售，并无需事先知会乙方；取得商品房预售许可证后，乙方在接到甲方口头或书面通知后七天内签署《商品房买卖合同》；乙方签订本协议时按总楼款的1%支付综合服务费2435元给甲方；本认购书经过双方签章及收到定金日起生效，签署《商品房买卖合同》生效时，本认购书如与《商品房买卖合同》不一致的则以《商品房买卖合同》所约定为准等。2006年7月，成建公司向原告开具三份《收据》，记载收到原告交来购房定金10000元、首期款30000元、税费4091元。2006年12月13日，被告向原告开具《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，记载购房地址为广州市珠光路长兴直街X号203房，建筑面积45.944平方米，单价5300元，合计150000元。据编号为NoA0002607的《广州市房地产权属证明书》记载：越秀区珠光路长兴直街6、8号（3-10层）权属人为被告等。庭审中，原告称被告于2006年7月底将涉讼房屋交付其使用，并提供了案外人广州市锦崴物业管理有限公司于2008年5月13日向原告开具的物业管理费收据为证。被告另提供广州市房地产测绘所制作的《面积表》记载涉讼房屋建筑面积为62.0681平方米。双方未能就超大面积购房款的金额形成合意。另查，成建公司现已处于注销状态。本院认为，原告虽未能提供被告委托成建公司出售涉讼房屋的授权委托书，但被告于2006年12月13日向原告开具《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，确认收到原告缴纳的购房款15万元，且对原告居住使用涉讼房屋超过十年未提出异议，足以认定被告对于原告购买涉讼房屋的行为知悉并予以确认。因此，原告与成建公司签订的《商品房预定认购书》对被告有约束力。鉴于《商品房预定认购书》约定了当事人的名称和住所、商品房的总价款、付款方式、付款时间等基本元素，且被告已将涉讼房屋交付原告使用多年，故本院认定该《商品房预定认购书》为商品房买卖合同，被告作为涉讼房屋的权属人，理应协助原告办理该房屋的《不动产权证书》。原告表示同意向被告支付购房款余款53503元，本院予以照准。至于该房屋的超大面积购房款结算问题，因在本案中双方未能形成合意，故本案不予调处。被告可在办妥《不动产权证书》后另行向原告主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下：一、被告广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内协同原告饶文登到房地产行政管理部门办理将广州市珠光路长兴直街X号203房的所有权登记在原告饶文登名下的《不动产权证书》。二、原告饶文登在本判决发生法律效力之日起15日内向被告广州市广协房地产开发有限公司支付购房款53503元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8200元，由被告广州市广协房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  黎满华人民陪审员  丁乃娟二〇一九年九月九日书 记 员  戚志滨