福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初3363号 原告:泉州东大鸿福保健品有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号，统一社会信用代码：913505006115759629。 法定代表人：林平平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：戴智丽，福建志立律师事务所执业律师。 被告:戴文峰，男，1973年7月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 原告泉州东大鸿福保健品有限公司（以下简称：东大鸿福公司）与被告戴文峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东大鸿福公司的委托诉讼代理人柯双木、戴智丽，被告戴文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东大鸿福公司向本院提出诉讼请求：1.确认东大鸿福公司与戴文峰于2002年12月14日签订的《租赁合同》及《补充合同》无效；2.判令戴文峰立即腾空并返还东大鸿福公司址在泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号厂区北面新建的车间地面（底层）5号间店面。事实与理由：2002年12月13日，东大鸿福公司与戴文峰签订《租赁合同》一份，并在泉州市公证处办理了公证。合同约定，东大鸿福公司将厂区北面新建的车间地面（底层）间隔而成若干店面中的6号间店面出租给戴文峰使用，建筑面积为38平方米，设有洗手间及夹间约10平方米，租期自2003年3月1日起至2022年2月28日止，戴文峰应于合同签订之日一次性付清20年租金6万元。《租赁合同》第六条约定，“在承租期间，因不可抗力或甲方经营不善造成甲方不能出租，甲方必须退还乙方不能承租的租金及已租期间按银行同期计算的利息（即不能承租租金的利息）”。合同涉及到土地是国有划拨土地，是禁止对外出租转让的。该土地性质是工业用地，禁止用作商业用途。如果法院认定第一份合同有效，合同中有约定的经营不善可以解除合同，这是解除合同的一种条件约定，目前公司没有经营，长期处于亏损状态，也没有纳税，符合合同解除的条件约定，合同应予以解除。另，双方于签订上述《租赁合同》当日，即2002年12月13日签订了《补充合同》一份，约定东大鸿福公司将上述租赁物出租给戴文峰使用，租期自2022年3月1日起至2032年2月28日止，戴文峰应一次性付清10年租金3.8万元。该份《补充合同》与《租赁合同》系同时签订，约定的租赁期限前后延续，租赁期限合计已超过《合同法》第二百一十四条规定的租赁合同租赁期限最长不得超过二十年的法律规定，超过二十年的部分应认定无效。故该份《补充合同》违背了《合同法》的相关规定，应依法认定无效。 戴文峰辩称，东大鸿福公司的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回，事实与理由如下：一、戴文峰与东大鸿福公司于2002年12月13日签订《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，东大鸿福公司应当承担继续履行合同义务，不得随意解除《租赁合同》。二、根据戴文峰与东大鸿福公司签订的《租赁合同》第六条明确约定，仅因不可抗力或者东大鸿福公司经营不善造成东大鸿福公司不能出租，东大鸿福公司才能够解除双方签订的《租赁合同》，但东大鸿福公司并不能举证证明存在不可抗力或者因经营不善造成不能出租，应当承担举证不能的不利后果。三、戴文峰与东大鸿福公司于2002年12月13日签订的《补充合同》完全独立于《租赁合同》，《补充合同》是戴文峰与东大鸿福公司因涉案店面有关租赁期间、租金所作出的全新的意思表示，东大鸿福公司与戴文峰约定的涉案店面的租赁期限是十年，并没有违反《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的明文规定，合法有效，因此东大鸿福公司要求判令确认双方签订的《补充合同》无效，缺乏事实与法律依据，应当依法予以驳回。综上，东大鸿福公司与戴文峰签订的《租赁合同》、《补充合同》均合法有效，戴文峰已将涉案的租金足额及时支付给东大鸿福公司，戴文峰已履行了合同约定的主要义务，东大鸿福公司也应当承担继续履行合同的义务，东大鸿福公司要求确认《租赁合同》、《补充合同》无效，要求戴文峰腾空涉案店面，缺乏事实与法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、2002年12月13日，东大鸿福公司作为出租方（甲方）与戴文峰作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定：一、甲方将本公司厂区北面新建的车间地面（底层），间隔成若干店面。6号间店面建筑面积为38平方米，设有洗手间及夹间约10平方米。二、甲方将6号间店面出租给乙方经营，租期为2003年3月1日起至2022年2月28日止。乙方应于本合同签订之日一次性付款，给乙方按租金6万元。甲方同意在修建期间签约及一次性付款，给乙方按租金百分五的折扣优惠价（即租金5万七千元）。三、乙方不可以改变该间店面的建筑结构，否则要承担相应的责任，并赔偿甲方造成的损失。五、乙方享有自由转租权。转租后，乙方承担连带责任。六、在承租期间，因不可抗力或甲方经营不善造成甲方不能出租，甲方必须退还乙方不能承租的租金及已租期间按银行同期计算的利息（即不能承租租金的利息）；八、甲方应保证出租物产权确系甲方所有，若因产权发生纠纷，由甲方负责解决，与乙方无关。该《租赁合同》在泉州市公证处办理了公证。当日，东大鸿福公司与戴文峰再行签订一份《补充合同》，该合同主要约定，甲方将6号间店面出租给乙方经营，租期为2022年3月1日起至2032年2月28日止。乙方应于本合同签订之日一次性付清10年租金3.8万元。在承租期间，因不可抗力或者甲方经营不善造成甲方不能出租，甲方必须退还乙方不能承租的租金及已租期间按银行同期计算的利息（即不能承租租金的利息）。该两份合同签订后，戴文峰于2003年3月1日分别支付租金57000元及38000元。 在本案审理（2019）闽0503民初2826号东大鸿福公司与陈吉成租赁合同纠纷一案中，本院组织双方进行现场勘验，确认诉争租赁物位于丰泽区间店面），现店名为时尚衣线，系划拨土地上房屋。本案所涉租赁物双方确认与时尚衣线相邻，现店名为兰州拉面，位于丰泽区间店面）同为划拨土地上房屋。 以上事实，有东大鸿福公司提供的身份证明材料、《公证书》《租赁合同》、《补充协议》、土地使用权证、东大鸿福公司及戴文峰的庭审陈述等证据为证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为《租赁合同》及《补充协议》是否有效。诉争租赁物位于丰泽区北峰街道内，属于城市规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，关于诉争租赁物的现有证据为土地使用权证，双方均未能提供与诉争租赁物现状一致的建设工程规划许可证或不动产登记证等合法建造手续。故双方就诉争租赁物签订的《租赁合同》及《补充协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，东大鸿福公司请求戴文峰腾空并返还址在泉州市丰泽区方向的第5间店面），符合法律规定，应予支持。因该两份合同无效对戴文峰造成的损失，戴文峰可另行主张其权利。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认泉州东大鸿福保健品有限公司与戴文峰于2002年12月13日签订的《租赁合同》及《补充合同》无效； 二、戴文峰应于本判决生效之日起十五日内腾空并返还址在泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号厂区北面车间地面第5号间店面给泉州东大鸿福保健品有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1075元，由戴文峰负担，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴新竹 审 判 员  罗玉虹 人民陪审员  王少红 二〇一九年九月九日 法官助理戴玉燕 书记员郑昱淳 附页：本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》： 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任. 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。