湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6392号原告（反诉被告）：何志芳，男，1963年12月9日出生，汉族，户籍地湖南省邵东县，现住长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗德会，长沙市天心区长大法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：程佐杰，男，1983年10月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈恩德，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：易思楠，湖南天地人律师事务所律师。原告（反诉被告）何志芳与被告（反诉原告）程佐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员吴良文、吴荣组成合议庭进行审理，被告程佐杰于答辩期内提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并审理，于2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）何志芳及委托诉讼代理人罗德会、被告（反诉原告）程佐杰的委托诉讼代理人陈恩德均到庭参与诉讼。此后，原告何志芳申请对被告程佐杰提交的租金收条进行笔迹鉴定，本院委托鉴定后何志芳未在规定期限内交纳鉴定费而终止鉴定。此后，本院变更合议庭成员人民陪审员吴荣为丁荣培于2019年7月22日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）何志芳及其委托诉讼代理人罗德会，被告（反诉原告）程佐杰及其委托诉讼代理人陈恩德均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告何志芳本诉中向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告2017年2月12日签订的租赁合同；2．判令被告程佐杰立即支付拖欠租金523293元；3．判令被告程佐杰支付合同违约金5万元；4．判令被告程佐杰支付滞纳金520548元；5．判令被告承担本案的全部诉讼费用及诉讼代理费用4000元。事实与理由：2017年2月12日何志芳与程佐杰签订了《租赁合同》。合同签订后，原告依约交付了租赁场地的钥匙，依据《租赁合同》约定“乙方（程佐杰）收到甲方（何志芳）交付的钥匙视为已经交付的房屋”，程佐杰又将其中的一部分转租给隆建国（经营美容美发）。依据《租赁合同》约定“该合同签订后5日内，乙方向甲方支付第一年租金，下半年租金乙方提前15日天支付。”另《租赁合同》中约定了违约金（合同保证金）和滞纳金（为日租金的二倍）条款。后程佐杰没有按合同约定支付租金，仅在2017年9月20日交了145000元和2018年4月交了135000元，另由隆建国交现金30040元，共计310040元，可计约7.5个月的租金，尚欠12.5个月的租金（暂计算至2018年10月12日，另判决至交付租赁场地钥匙并清场后的租金另行计算）。现程佐杰不接电话也不支付租金，严重侵害了何志芳的合法权益，故诉至法院。被告程佐杰辩称：1．双方签订的租赁合同系双务合同，依据租赁合同第5条第2款的约定，在原告未依约办理消防、通风手续前，被告有权依据合同法第67条履行抗辩权，暂不支付租金，因此被告并不存在违约行为，原告主张违约金、滞纳金没有依据；2．本案是原告提供的租赁物严重危害安全健康，且因消防原因已被行政机关依法查封，依据租赁合同司法解释第8条，应以查封之日为合同解除之日；3．原告主张的租金数额有误，2017年全部租金已经付清，2018年被告还另行支付了166040元。被告（反诉原告）程佐杰向本院提出如下反诉请求：1．反诉被告何志芳于2017年2月12日签订的《租赁合同》自2018年10月26日解除；2．判令反诉被告何志芳全额退还押金并支付违约金50000元；3．判令反诉被告何志芳赔偿反诉原告程佐杰装修损失347776元，经营损失100000元；4．判令反诉被告何志芳承担本案反诉费用。反诉事实与理由：2017年2月12日，何志芳与程佐杰签订了《租赁合同》，合同签订后，程佐杰依约履行了付租义务，但何志芳迟迟未按照合同约定建好消防和通风系统，程佐杰无法租赁给从事餐饮、酒店的次承租人，原租赁的美甲等店铺也因消防不过关，长期发霉漏水，与程佐杰提前解除了合同。故程佐杰暂时未缴纳部分租金，并与何志芳反复进行交涉。2018年10月26日，由于何志芳未获得消防批准，天心区消防部门上门查封了何志芳提供的租赁物，导致程佐杰无法实现合同目的，也无法转租给次承租人，给程佐杰造成了重大损失。程佐杰认为，何志芳出租的涉案房屋未通过消防和通风验收，存在重大安全隐患，且租赁物长期发霉、漏水，导致程佐杰无法实现合同目的。何志芳上述违约行为，直接导致了程佐杰严重亏损，给程佐杰造成了巨大的经济损失。根据合同约定及法律规定，程佐杰有权不予缴付租金，并向何志芳主张违约金及有关损失。为维护自身权益，特提出反诉。原告（反诉被告）何志芳针对反诉请求辩称，长沙市公安消防支队2016年11月2日已经对案涉房屋出具了消防验收合格意见。2018年10月29日、30日长沙市天心区公安消防大队分别所作的《责令限期改正通知书》和《临时查封决定书》系消防例行检查中发现长沙市天心区芳香超市存在消防安全问题而做出的，且该场所是程佐杰反租赁给何志芳，后由何志芳租赁给芳香超市（李再香）的，现芳香超市正在整改。请求法院驳回程佐杰的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：经审理查明，2013年8月30日，原告何志芳与长沙市佳安物业管理有限公司签订《地下室租赁合同》，该合同约定：何志芳从佳安物业公司租赁位于长沙市天心区三兴街三兴市场A栋地下室，共计建筑面积1000平方米，租赁期限8年；何志芳负责对地下室更新改造，与三兴市场的更新改造同步进行，经过消防等主管部门验收合格后方可投入使用；从2013年11月1日起计租，租赁期限8年；如转让需经佳安物业公司同意。2014年12月18日，原告何志芳与被告程佐杰签订了《租赁合同》一份，该租赁合同约定程佐杰租赁何志芳提供的三兴市场负一楼部分场地，计租面积260平方米，租赁期限7年，双方商定租金按200元每平方米计算，年租金总额624000元，租金前三年不变，第四年、第五年、第六年租金在上年的基础上增加5%，第七年不变。签订合同后支付押金10万元，租金按每季度15.6万元支付。何志芳允许程佐杰自己使用或转租他人，但禁止经营中式饭店及有明火的小吃行业。程佐杰自己或其分租方需要对门面进行装修时，装修费用由程佐杰或其分租方承担，装修方案需经何志芳审核同意签发入场装修通知书，程佐杰承租门面的日常维修由程佐杰或分租方负责，租赁期满，所有门面的装修按照“来修去丢”的原则处理。2015年9月25日，程佐杰与杨建新签订了《商铺租赁合同》，将前述租赁面积中的200平方米转租给杨建新经营电游，年租金20万元，约定实际租赁时间自2017年5月7日起至2019年6月6日止。2016年11月2日，长沙市公安消防支队向佳安物业公司下达了《建设工程消防验收意见书》，对佳安物业公司申报的三兴市场一层商铺及地下室改造工程进行了消防验收，综合评定该项目改造工程消防验收合格，该项目后续室内装修工程应向公安机关消防机构另行申报消防设计审核、验收和开业前消防安全检查，未经开业前消防安全检查合格不得投入使用。2016年12月22日，程佐杰与沈维签订了《商铺租赁合同》，将前述租赁面积中的A18号商铺（35平方米）分租给沈维经营美甲，月租金6800元，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2017年1月13日，程佐杰与隆建国签订了《商铺租赁合同》，将前述租赁面积中的A1号商铺（28平方米）分租给隆建国经营美容美发，月租金8400元，自2017年2月1日起至2020年1月30日止。2017年2月12日，何志芳与程佐杰又签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定如下：何志芳将位于长沙市天心区三兴街三兴市场负一楼整体（面积约1000平方米）出租给程佐杰，租赁期限为8年，自2017年1月1日至2025年12月31日止。租金自租赁之日起计算，以半年为单位支付，前三年的年租金为62万元，第四年年租金为65万元，第七年年租金为682000元。合同签订后5日内，程佐杰应向何志芳支付第一年租金，下半年租金程佐杰提前15天支付，同时还约定该合同签订时程佐杰付给何志芳押金5万元作为该房屋的合同保证金。该合同第五条第一款约定，程佐杰收到何志芳交付的钥匙视为已经交付该房屋；第二款约定，何志芳交付给程佐杰的房屋必须有消防系统和通风系统，并保证该消防系统能得到政府有关部门的审批通过；程佐杰书面通知何志芳接收房屋的日期视为房屋返还之日，除同意续租外，程佐杰应当在本合同租期届满后返还该房屋，未经何志芳同意逾期返还房屋的，每逾期一日，程佐杰应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。何志芳同意程佐杰在不影响房屋主体结构的情况下按其经营需要，自行设计装修和增设附属设施的内容，程佐杰增设的附属设施和设备归程佐杰所有。租赁期间，如因房屋自身问题或质量问题引起的使用问题，何志芳应负责维修，何志芳在接到程佐杰发出的书面维修通知三日内应及时对租赁物进行维修，何志芳未及时维修的，程佐杰可代为维修，费用由何志芳承担。该合同第八条第二款约定，租赁期间，何志芳允许程佐杰自己使用或转租、分租、转让他人使用。该合同第九条第二款约定，程佐杰必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，何志芳有权向程佐杰加收滞纳金，滞纳金为日租金的两倍，如拖欠租金超过30天，视为违约，何志芳有权收回该房屋；第三款约定，何志芳因不能按时提供本合同约定的房屋而解除合同的，何志芳按合同保证金向程佐杰支付违约金；第四款约定，何志芳若违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同保证金金额支付违约金外，还需赔偿程佐杰其他损失，如程佐杰要求继续履行合同的，何志芳每逾期一日，程佐杰有权加收滞纳金，滞纳金为日租金的两倍。另该合同中的补充条款约定，将租赁金额调整为程佐杰向何志芳每年交纳50万元场地租金，程佐杰承诺超市面积无权过问。合同签订后，何志芳依约向程佐杰交付了租赁物，程佐杰依约向何志芳交纳了履约保证金5万元。2017年2月17日，程佐杰与邓石桥签订租赁合同，将三兴市场负一楼部分面积约600平方米出租给邓石桥经营天福来超市，租赁期限四年，前三年年租金为12万元，程佐杰曾于2017年2月17日收取邓石桥交纳的超市押金1万元及2017年上半年租金6万元。2017年5月1日，何志芳、邓寅亮、邓顺国等三人将其在此开设的天福来超市三兴街店整体转让给原告之妻李再香以芳香超市名义进行经营。此后，因程佐杰拖欠租金，何志芳曾于2017年9月7日向本院提起诉讼，此后，双方于2017年9月13日在坡子街派出所经调解达成了调解协议，调解协议确定双方按实地测量的面积由程佐杰退给何志芳所租的场地使用权，要求双方重新签订新的合同，此后因何志芳未向本院预交诉讼费，本院裁定该案按照自动撤诉处理。2017年9月19日，何志芳与程佐杰根据前述调解结果，重新签订了《补充协议书》，约定整个负一楼场地租金为62万元/年，其中何志芳经营的超市承担12万元/年、程佐杰承担50万元/年，如何志芳超市因另有发展终止经营，超市场地归程佐杰承租，如程佐杰不同意承担超市场地，无条件解除双方的租赁合同。此后，因被告程佐杰未按时交纳租金，原告何志芳再次于2018年10月8日诉至本院提起本次诉讼，被告程佐杰于2018年10月18日签收本院邮寄送达的起诉状副本和应诉通知书等应诉文书，此后，被告程佐杰当月打12345消防电话举报三兴市场负一楼的消防违法情况。2018年10月29日，天心区公安消防大队对三兴市场负一楼天心区芳香超市进行消防监督检查后下达了《责令限期改正通知书》，消防部门发现该超市存在：1．未依法进行消防设计备案；2．场所内火灾自动报警系统机械排烟系统瘫痪，无法运行，不具备防灭火功能；3．该场所内疏散指示标准、应急照明损坏；4．场所内两个通向安全出口的疏散通道被占用；5．场内电气线路敷设不符合消防技术标准等五处消防安全违法行为和火灾隐患，责令该超市2018年11月27日前全部改正。2018年10月30日，天心区公安消防大队鉴于芳香超市存在火灾自动报警系统、机械排烟系统瘫痪，无法运行，不具备灭火功能等火灾隐患，决定予以临时查封，查封部位、场所的范围为芳香超市位于三兴市场负一楼全部营业区域，查封期限为2018年10月30日至11月27日，要求芳香超市立即整改，整改经检查合格方可解除查封，擅自拆封、使用被查封的部位或场所，将依法予以处罚。何志芳之妻李再香经营的芳香超市经营面积为600平方米，三兴市场负一楼剩下的400平方米由程佐杰分租给隆建国、沈维、杨建新等人。程佐杰向何志芳交纳押金和租金情况如下：2017年2月12日交押金5万元，2017年2月14日交2017年1月1日至6月31日的租金31万元，2018年7月9日交租金6000元，以上三笔款项何志芳均出具了收条。何志芳自认2017年9月20日收到程佐杰租金145000元（有被告程佐杰提交的银行流水清单印证）。2018年1月29日、5月8日、7月9日通过手机银行转账分别转给何志芳之妻李再香8万元、3万元、2万元共13万元。2018年8月26日程佐杰的分租人隆建国代程佐杰向何志芳交纳租金30040元。以上已付租金共计621040元，押金5万元。此后，隆建国向何志芳交纳了2018年8月27日至2019年8月底（隆建国自述已交至2019年11月底）的租金每月8400元。另外，程佐杰向本院提交了一份2017年9月19日何志芳签名的收条一份，收条内容为：“今收到程佐杰2017年7月1日到2017年12月30日共计房租已付清2017.9.19何志芳”，何志芳对上述收条的真实性有异议，并申请鉴定，本院委托湖南大学司法鉴定中心对该收条内容是否为何志芳所写进行鉴定，后因何志芳未交纳鉴定费而终止鉴定。程佐杰自述该收条系何志芳在坡子街派出所调解时出具，收条内容为何志芳或其妻子李再香所写，但落款处系何志芳签名。终止鉴定后，本院要求程佐杰就该收条反映的2017年下半年的租金支付转账凭证进行举证，程佐杰未提交该段时期相应的证实款项支付经过的转账凭证或银行流水清单或取款凭证予以证实。程佐杰提交了2016年10月、11月期间的装修材料的票据，但未载明购买单位名称。另外，程佐杰还提交了其与陈军2016年9月20日签订的装修合同，装修合同载明陈军对三兴市场负一楼进行装修，施工面积280平方米，装修日期为2016年10月1日至11月16日，工程预计价款35万元，其中施工工费9万元。另查明，三兴市场负一楼芳香超市2018年10月30日被消防部门查封以后，何志芳进行了部分整改，程佐杰分租给隆建国的美容美发店一直在营业，2018年11月1日至3日曾短暂停业；程佐杰分租出去的电游室已停业，至今未搬迁，程佐杰分租出去的美甲店此后搬走了。何志芳至今未取得天心区公安消防大队的整改合格验收意见和解除查封决定。程佐杰在本案审理过程中，提交了程佐杰2014年12月18日双方签订租赁合同后于2014年12月25日以银行转账形式向邓石桥转账支付的20万元的银行流水清单，程佐杰自述由于消防原因租赁房屋关停长达三年，后程佐杰与何志芳签订新的租赁合同后，何志芳同意以该20万元抵扣租金并提供三个月免租期。以上事实，有原告何志芳提交的2017年2月12日原、被告签订的《租赁合同》以及2017年9月19日原、被告签订的《补充协议书》，2017年1月13日被告与隆建国签订的《商铺租赁合同》，2014年12月18日原、被告签订的《租赁合同》，2016年《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，2018年10月天心区公安消防大队《责令限期改正通知书》和《临时查封决定书》，程佐杰收到邓石桥关于600平方米租赁场地的押金1万元和租金6万元的收条，2017年5月1日《关于天福来超市（三兴街店）转让协议》，何志芳和李再香租赁合同及芳香超市营业执照，人民调解协议登记表、本院民事裁定书，2017年2月17日被告和邓石桥签订的租赁合同，隆建国的证言，被告程佐杰提交的双方签订的租赁合同，现场照片，人民调解协议登记表，装修材料单据、装修合同，被告与沈维的《商铺租赁合同》，被告与杨建新的租赁合同，被告的消防举报录音，程佐杰转给邓石桥1笔款项以及转给李再香三笔款项的银行流水清单等证据予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，何志芳与程佐杰签订的《租赁合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的当事人应当按约履行义务。合同签订后，何志芳依约向程佐杰交付了租赁房屋，已经履行了租赁物的交付义务，程佐杰应当按期足额向何志芳支付租金。本案争议的焦点在以下几个方面，本院阐释如下：一、关于租赁合同是否应当解除的问题。因程佐杰未按期足额支付2017年度和2018年度的租金，只是不定期交纳了部分租金，程佐杰未按合同约定履行支付租金义务，原告何志芳据此要求解除双方之间的《租赁合同》符合法律规定，此后，租赁房屋于2018年10月30日被天心区公安消防大队予以查封，导致租赁房屋不能使用，被告程佐杰也要求解除合同，故对双方要求解除合同本院予以支持。二、租赁合同解除的时间问题。出租人何志芳有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告何志芳虽然提交了2016年11月2日长沙市公安消防支队的建设工程消防验收意见书，证明三兴市场第一层和负一层改造工程综合评定消防验收合格，但消防部门在验收合格意见书中明确要求该项目后续室内装修工程应另行申报开业前消防安全检查，原告何志芳不能提交负一楼已经申报开业前消防安全检查合格的证据，现三兴市场负一楼因消防设施不能正常使用存在火灾隐患被天心区公安消防大队查封，导致被告程佐杰无法正常使用租赁物，消防部门的临时查封决定书中明确载明了消防整改后经天心区公安消防大队检查合格方可解除查封，擅自拆封、使用被查封部位或场所将依法予以处罚，此后，原告何志芳自述其已经对消防安全隐患进行了整改即查封后未影响对租赁房屋的使用，但何志芳未能提交公安消防部门检查合格的证据和解除查封的决定，法理上该租赁房屋在被查封后解除查封前禁止使用，故本案的租赁合同应当自2018年10月30日查封之日予以解除。三、被告程佐杰主张的两笔争议租金如何认定问题。1．关于2017年9月19日何志芳出具的租金收条是否应予确认问题。本案诉讼过程中何志芳对该收条的真实性提出了异议并申请了笔迹鉴定，此后何志芳又未交纳鉴定费而终止鉴定，因2017年上半年的租金已经支付了31万元，2017年9月程佐杰又转账支付了145000元，以上两项租金为455000元，2017年全年程佐杰应交租金为50万元，故程佐杰尚欠2017年度的租金45000元。因程佐杰提交的2017年9月19日收条上书写的“今收到程佐杰2017年7月1日到2017年12月30日共计房租已付清2017.9.19何志芳”的内容明显不符合常理，且收条原件上的“2017年12月30日共计房租已付清”的字体上下均有横线痕迹，不能合理排除变造嫌疑，且程佐杰也未就2017年下半年的全部租金已付清的事实提交转账凭证以及其他证实款项来源、款项支付过程的证据予以印证，故本院对该收条的真实性和证明力不予确认。2．对于程佐杰主张的其2014年12月25日付给邓石桥的款项20万元能否在本案中充抵应付租金的问题。双方在2017年2月17日重新签订租赁合同并收取押金5万元和2017年2月14日程佐杰交2017年上半年的租金31万元时，双方均未明确此前被告程佐杰付给邓石桥的20万元此后可以继续充抵本案租金，程佐杰也没有提交2017年2月14日所交的31万元租金的转账支付凭证，如果此前支付给邓石桥的20万元还可以再次充抵租金，则程佐杰没有必要在2018年9月又向何志芳转账支付145000元租金，完全可用此前已经支付给邓石桥的20万元进行抗辩而拒绝支付，程佐杰此时未主张抗辩而仍然支付了145000元租金，说明其当时认可欠付原告2017年度租金的事实，故对于程佐杰要求以该20万元抵扣应付租金，本院不予支持。四、本案双方的请求是否予以支持的问题。关于程佐杰应付租金的金额问题。双方签订的租赁合同有效，租赁房屋于2018年10月30日被天心区公安消防大队查封，此后，原告何志芳并未提交证据证实此后案涉租赁房屋被解除查封。租赁房屋被查封以前，被告程佐杰或其分租人已经实际经营使用了租赁房屋，应当依法支付租金，故有关租金应计算至房屋被查封之日即2018年10月30日，此后因房屋被消防部门查封，法律上不许擅自使用，不应再计算租金。故从2017年1月1日至2018年10月30日期间（共22个月）被告程佐杰应付原告何志芳租金为916666.67元（即50万元/年÷12月×22月），被告程佐杰截至2018年8月26日已经支付租金621040元，另外2018年8月27日至10月30日共63天期间隆建国代为交纳的租金共计17640元（即8400元/月÷30天×63天=17640元），故程佐杰实际已经共计交纳租金638680元（621040元+17640元），程佐杰还应向何志芳支付租金277986.67元。关于原告何志芳收取的押金5万元问题。原告何志芳未提交符合约定的有消防系统和通风系统的房屋，此后导致房屋因存在消防安全责任和火灾隐患而被消防部门查封，原告何志芳收取的押金5万元应予以退还。关于原告何志芳要求被告程佐杰支付滞纳金问题。双方在合同中约定“租金每半年为单位支付，下半年的租金提前15天支付”，因双方对于上半年的租金何时支付未明确约定，被告程佐杰自述应在每年年底交纳50万元租金也没有事实依据，故根据双方约定被告程佐杰最迟应当在下半年开始前提前15天付清全年的租金，逾期支付应当支付滞纳金，滞纳金的性质实为逾期付款违约金，但双方约定拖欠租金时加收的滞纳金为日租金的两倍，该约定明显过高，本院予以降低，酌情按照月利率2%计算滞纳金，对原告何志芳过高部分的诉讼请求不予支持。关于原告何志芳要求被告程佐杰支付诉讼代理费4000元问题。双方租赁合同中并未就诉讼代理费用的承担进行约定，原告何志芳的该项诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。关于反诉原告程佐杰反诉要求何志芳赔偿装修损失347776元和经营损失10万元问题。原告提交的装修费购买单据显示的日期均系2016年10月、11月即双方2017年2月重新签订租赁合同之前，被告程佐杰既未提交按照2014年双方所签租赁合同中约定的何志芳签发的同意装修入场通知书，也未提交装修设计图纸、方案、装修施工项目等资料以及上述时间内对应的装修款支付凭证，其提交的装修单据和装修合同不能显示与本案的关联性，不能反映系程佐杰为案涉租赁房屋的装修支出，故对于程佐杰主张赔偿装修费损失，因证据不足，本院不予支持。同理，反诉原告程佐杰主张赔偿经营损失10万元，因证据不足，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条、第五十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何志芳与被告（反诉原告）程佐杰2017年2月12日签订的《租赁合同》以及2017年9月19日签订的《补充协议书》于2018年10月30日解除；二、限被告程佐杰于本判决生效后十日内向原告何志芳支付租金277986.67元；三、限被告程佐杰于本判决生效后十日内内向原告何志芳支付相应的滞纳金（具体金额以欠付租金277986.67元为本金基数，按照月利率2%从2018年6月15日起算至租金付清之日止）；四、反诉被告何志芳在本判决生效后十日内退还反诉原告程佐杰交纳的押金5万元；五、驳回原告何志芳的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告程佐杰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14231元（原告何志芳已向本院预交），反诉受理费4383元（被告程佐杰已向本院预交），共计18614元，由原告（反诉被告）何志芳负担8594元，由被告（反诉原告）程佐杰负担10020元（抵扣双方各自预交的受理费后程佐杰实际应于判决生效后十日内向何志芳支付受理费5637元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴贵平人民陪审员  丁荣培人民陪审员  吴良文二〇一九年九月三日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第五十四条公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。