四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8832号 原告：罗小敏，女，1980年10月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 被告：四川川大科技园（南区）开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街269号27栋2层201号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：叶义，男，1987年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市。系四川川大科技园（南区）开发有限公司工作人员。 原告罗小敏与被告四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称“川大科技园公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗小敏的委托诉讼代理人罗彬，被告川大科技园公司的委托诉讼代理人叶义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗小敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《成都恒大珺临阁商品房认购书》；2、判令被告向原告返还购房款49399元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月23日，原被告双方签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》（合同编号为0000331），约定原告向被告购买“成都恒大珺临阁”楼盘28栋公寓3614号房，总价款1028263元，签订认购书时应支付10000元作为定金，房款支付方式为分期支付。原告签署认购书后，按约向被告支付购房定金和购房款共计49399元，但至今未取得认购书原件。双方另就签署正式的《商品房买卖合同》也迟迟不能达成一致意见。被告提供的格式文本《成都恒大珺临阁商品房认购书》第五条、第七条明显加重买受人的责任，第九条强制剥夺了买受人的谈判权、磋商权、发言权，违背了合同法规定的公平原则，致使原告对商品房买卖合同中不合理的条款完全没有发言权，因此双方僵持不下。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及房款返还买受人。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望依法审判。 被告川大科技园公司对原告诉状中陈述的原被告双方签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》（以下简称“认购书”）的事实、认购书约定的内容、被告已支付的定金和首期房款的事实均无异议，但认为可能原告或者其同行人员已在商品房买卖合同及补充协议中签字，商品房买卖合同及补充协议已经发生法律效力。双方应当继续履行认购书、商品房买卖合同及补充协议。如果商品房买卖合同及补充协议未生效，双方签订的认购书不能继续履行，原告应当根据认购书的约定承担违约责任。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。对于被告提出的可能原告或者其同行人员已在商品房买卖合同及补充协议中签字，商品房买卖合同及补充协议已经发生法律效力的意见，因被告不确定原告是否在商品房买卖合同及补充协议上签字，亦未提供证据证明原告或者受其委托的同行人员在商品房买卖合同及补充协议上签字，且原告对被告主张的这一事实予以否认，故对被告提出的商品房买卖合同及补充协议已经发生法律效力的事实，不予认定。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告主张解除认购书的诉讼请求是否能够成立；二、原被告是否因为不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同；三、原告要求被告退还49399元购房款的诉讼请求是否应当得到支持。 关于原告主张解除认购书的诉讼请求是否能够成立的问题 本院认为，根据双方签订的认购书第九条的约定，原告已阅读并理解、同意被告在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、商品房买卖合同及补充协议样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。原告在签订认购书时并未提出商品房买卖合同及补充协议中存在不合理的条款，在签订认购书后亦未举证证明被告公示的商品房买卖合同及补充协议存在不合理的地方。原告在明确表示认可认购书、商品房买卖合同及补充协议的内容后，在未提供任何证据证明商品房买卖合同及补充协议存在任何不公平的条款的情况下，拒绝签署商品房买卖合同，有违诚实信用原则。故本院对原告以认购书存在不公平条款为由要求解除合同的意见，不予支持。 认购书在性质上属于预约合同，其目的是促成本约即商品房买卖合同的订立。预约合同尽管有助于本约的缔结，但为捍卫意思自治、人格自由的私法理念，一方当事人不能强迫另一方面必须缔结本约。根据合同法第一百一十条的规定，当履行非金钱债务在法律上或者事实上不能履行时，对方当事人不得要求强制履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在原告不愿意继续履行订立商品房买卖合同义务的情况下，被告可以解除合同或者要求违约方承担违约责任。被告要求原告继续履行预约合同，订立本约，缺乏法律依据，本院不予支持。 原被告双方在认购书中关于定金的约定，一方面，相对于促成商品房买卖合同的订立而言，该定金具有立约定金的属性；另一方面，相对于以丧失订立或者双倍返还定金为代价不履行认购书而言，该定金具有解约定金的属性。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”故原告可以丧失定金为代价要求解除认购书。 二、关于原被告是否因为不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同 原告在与被告签订认购协议时即明知将来签署的商品房买卖合同的内容，且明确表示不再对商品房买卖合同内容作任何变更。原告如不认可商品房买卖合同的内容，可以直接拒绝签订认购书。原告既未举示证据证明商品房买卖合同存在明显不公平的条款，亦未举示证据证明被告事后存在变更之前明示过的商品房买卖合同内容的行为。原告无正当理由拒绝与被告签署商品房买卖合同，依照认购书的约定，应当承担相应的违约责任。故本院对原告提出的因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房买卖合同的意见，不予支持。 三、关于原告要求被告退还49399元购房款的诉讼请求是否应当得到支持 根据原告与被告签订的商品房认购书，原告诉请被告退还的49399元购房款包括原告向被告支付的10000元定金和39399元购房首付款。本院对上述两项金额分别评判如下： 关于原告要求被告返还10000元定金的诉讼请求是否应当得到支持 根据双方签订的商品房认购书第五条的约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”第六条约定：“如乙方不履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”第七条约定：“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”从上述约定的条款内容中可以看出，原被告双方皆可通过放弃定金或者双倍返还定金的方式来拒绝签署商品房买卖合同。原告无正当理由拒绝签署商品房买卖合同，应承担丧失定金的违约责任。故对原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告返还39399元首期房款的诉讼请求是否应当得到支持 认购书处于缔结本约的准备阶段，相对于本约的缔结，违反认购书的行为所应承担的是一种缔约过失责任，所赔偿的损失范围应限于信赖利益的损失。原告向被告支付的39399元首付款系原告履行商品房买卖合同所支付的款项，该部分款项属于履行利益的范畴，不属于信赖利益的损失范围。故本院对原告要求被告返还39399元首期房款的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 解除原告罗小敏与被告四川川大科技园（南区）开发有限公司于2018年9月23日签订的合同编号为0000331的成都恒大珺临阁商品房认购书； 被告四川川大科技园（南区）开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗小敏返还39399元首期房款； 驳回原告罗小敏的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为517元，由原告罗小敏负担104元，被告四川川大科技园（南区）开发有限公司负担413元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年九月二十四日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷