四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4867号 原告：冯智，男，1982年3月6日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈世刚，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阎小玲，四川智典律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡燕（曾用名胡艳），女，1970年9月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 原告冯智与被告胡燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，被告胡燕于2019年8月13日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯智的委托诉讼代理人陈世刚、阎小玲，被告（反诉原告）胡燕的委托诉讼代理人陈思宇、廖婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯智向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付动迁补偿款91,981元（含停产停业损失补偿74,662元、搬迁费2,319元、装修补偿费15,000元）；2.判令被告返还保证金1,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了租赁合同，合同约定：被告将位于南充市顺庆区营业房租给原告使用，租期从2018年12月20日起至2019年12月19日，年租金为50,000元。原告承租案涉房屋后与秦小五合伙经营南充市顺庆区小天使儿童乐园并办理了营业执照及相关证照。现被告以拆迁为由，要求原告提前搬迁。原告要求依法获得应有的补偿款，且多次找被告协商，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，原告遂起诉至我院，请求依法支持其诉讼请求。 被告胡燕辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及第十七条规定、《四川省国有土地上房屋征收补偿条例》第二条、第三十二条规定，搬迁费、停产停业损失费、装修补偿费等费用均属于被征收人（即房屋所有权人）所有。冯智作为案涉房屋承租人，无权要求参与对属于胡燕因房屋拆迁获得的前述费用的分配。二、因冯智违反合同未向胡燕交付租金，因此保证金不应退还。 反诉原告胡燕向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付租金21,096元并支付资金占用利息；2、本诉与反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年10月1日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人将案涉房屋出租给被反诉人经营使用，合同约定房屋年租金为50,000元，按先付款后使用的原则，房租半年付，2018年12月19日付一次，2019年6月19日付第二次。合同签订后，被反诉人使用案涉房屋至2019年5月22日，一直未支付租金。 反诉被告冯智辩称，没有给付租金属实，但是计算租金的时间应该截至2019年2月23日，欠付租金数额以法院认定为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南充市湖景区休闲中心1幢1层45号营业用房（建筑面积28.99平方米）属被告胡燕与其丈夫文明共同所有。2016年10月8日，文明与冯智、宋兵签订《租赁合同》，约定将前述房屋出租给冯智、宋兵经营使用，租赁期限为三年，从2016年12月20日起至2019年12月19日止。2018年10月1日，被告胡燕的丈夫文明以胡燕的名义作为出租方（甲方）与冯智（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于北湖景区购物中心1幢1层45号营业房一间出租给乙方经营使用。第二条对租赁期限约定为：租赁期为一年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方。第三条对租金及支付方式约定为：年租金为税后人民币50,000元，按先付款后使用的原则，房租半年付，2018年12月19日付一次，2019年6月19日付第二次。第四条约定：合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责。第八条约定：在合同期内，乙方应按时缴纳物业管理费、水电费、天然气费、治安费、网络通讯费等一切费用，乙方应交纳押金1,000元给甲方，合同到期后，结清上述费用后，甲方退还给乙方。《房屋租赁合同》签订后，冯智向胡燕出具书面意见称：“2016年10月8日胡燕与宋兵、冯智所签的租赁合同作废”。胡燕向冯智收取了押金1,000元。冯智承租案涉房屋后，与秦小五合伙经营儿童乐园，但未给付2018年12月19日起的租金。 2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出“南顺房征决字〔2019〕第1号”《房屋征收决定书》，决定对文化路301号北湖宾馆职工宿舍楼、北湖购物中心和北湖休闲中心的房屋及其附属物进行征收补偿，征收目的为北湖公园综合提升改造工程需要，实施单位为南充市顺庆区人民政府中城街道办事处（以下简称中城街道办）。南充市顺庆区人民政府于同日发布《房屋征收决定书公告》，公告附件《北湖公园综合提升改造工程房屋征收补偿方案》中对个人非住宅房屋补偿补助标准为：1.房屋价值补偿。按被征收房屋的市场评估价予以货币补偿。2.搬迁费。属商业、办公、业务用房的搬迁费按30元/平方米/次计算，搬迁费按搬出、搬进两次计发。空调移机按200元/台计算。3.停产停业损失费。合法生产、经营的非住宅房屋，因征收造成停产停业的，计发停产停业损失费。根据被征收房屋区位和生产、经营情况，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发停产停业损失费。4.搬迁奖励。被告胡燕与其丈夫文明于2019年4月11日共同与中城街道办签订的补偿协议确定的补偿费用为：房屋价值补偿2,079,742.60元，搬出、搬进两次搬迁补偿款1,739.40元，按不超过被征收房屋市场评估价的6%一次性计发的停产停业损失补偿124,784.56元，搬迁奖励补偿415,948.52元。补偿协议签订当天，胡燕向冯智发送短信通知其解除租赁合同和催收租金，并在收到通知后3日内搬离腾空房屋。2019年5月8日，胡燕再次向冯智发送短信要求解除合同并搬离房屋。2019年5月21日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部（以下简称征收指挥部）向胡燕送达《限期搬离通知书》，催告其在2019年5月22日18点前自行搬离房屋内的所有物品腾空交房。胡燕将该通知书通过彩信的方式向冯智发送。冯智未予回复。案涉房屋于2019年5月22日被征收指挥部搬离。后双方因房屋拆迁补偿费用归属和分配问题产生争议，冯智遂起诉来院，要求支持其诉讼请求。胡燕认为冯智未给付租金，遂提起反诉要求其给付租金。 本院认为，本案本诉的争议焦点是冯智作为承租人是否有权要求房屋产权人（出租人）胡燕向其给付从政府处获得的补偿款（包括停产停业损失费、搬迁费、装修补偿费）。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。因此，该条例中的被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系的相对人。承租人因所承租的房屋被征收而主张权利，不能依照国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，故不能认定承租人是国家征收补偿的对象，亦不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否应当给予承租人。其次，本案是因房屋拆迁导致租赁合同解除引发的纠纷，其基础法律关系为租赁法律关系，冯智作为承租人主张权利的依据是合同法和双方的约定。胡燕的丈夫文明代表胡燕与冯智签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》对双方均具有约束力，双方均应按照约定享受权利和承担义务。《租赁合同》第二条约定：“在租赁期间若遇政府拆迁不可抗力因素，租期就到拆迁之日为止，届时甲方按实际租赁天数计算租金，退款给乙方”，第四条约定：“合同期满后，乙方不续租房屋，房屋内装修不得拆除，赠送给甲方，房屋的装饰费用由乙方负责”。由此可见，双方在签订《租赁合同》时已经对案涉房屋可能遇到拆迁的情形有所预见，故约定遇到拆迁时出租人的义务仅为按照实际租赁天数退还剩余租金和押金，出租人享有装修的剩余价值。综上所述，冯智因租赁物被政府征收导致《租赁合同》无法继续履行，要求胡燕给付停产停业损失、搬迁费、装修补偿无法律和事实依据，本院不予支持。 对于押金1,000元是否应当退还的问题，双方在合同中约定收取押金是作为缴纳物业管理费、水电费、天然气费、治安费、网络通讯费的保证，胡燕并未举证证明冯智未交清上述费用，故本院对冯智要求胡燕退还押金1,000元的诉讼请求予以支持。 对于胡燕反诉请求冯智给付截至2019年5月22日的租金是否应当支持的问题。冯智对于未付租金的事实予以认可，但对胡燕主张租金计算至2019年5月22日提出异议。本院认为，胡燕于2019年4月11日向冯智发送短信通知解除合同，冯智对此未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉租赁合同自通知到达冯智时解除，故租金应当计算至合同解除之日即2019年4月11日，按照年租金50,000元的标准计算，从2018年12月20日起至2019年4月11日的租金共计15,479元。冯智应当向胡燕给付租金15,479元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、胡燕于本判决生效之日起十日内退还冯智押金1,000元； 二、冯智于本判决生效之日起十日内向胡燕给付租金15,479元； 三、驳回冯智的其他诉讼请求； 四、驳回胡燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1,352元、反诉案件受理费164元，由冯智负担1,456元，胡燕负担60元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  段萍 二〇一九年九月十八日 书记员  王鸿