浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初3242号 原告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。 法定代表人：袁风六，该公司经理。 委托代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。 被告：吴伟，男，1981年8月13日出生，汉族，住海盐县。 被告：海盐县武原爵士桌球俱乐部。经营场所：海盐县武原街道商游区（新天地广场）4幢。统一社会信用代码：92330424MA2F2Q0KXY。 经营者：金罗华，男，1982年8月21日出生，汉族，住海盐县。 委托代理人：林永华，浙江海赛律师事务所律师。 原告海盐新天地广场实业有限公司（以下简称：新天地公司）为与被告吴伟、海盐县武原爵士桌球俱乐部（以下简称桌球俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，先后于2018年10月17日、11月5日及2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈亚根、被告桌球俱乐部委托代理人林永华到庭参与了三次庭审，原告委托代理人张叶霞、被告吴伟到庭参与了第二次庭审。因处理被告爵士俱乐部所提出的管辖权异议期间及申请对涉案房屋面积进行测绘的期间不计入审限。本案现已审理终结。 原告新天地公司起诉称：2013年1月30日，原告与被告吴伟签订《海盐新天地广场实业有限公司营业房（场地）租赁合同》一份，被告吴伟向原告承租海盐新天地广场4号楼一楼，用于经营使用，约定租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日，并对租金、物管费、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告吴伟，后原告发现该房屋由被告桌球俱乐部使用。租赁期满后，原告向二被告各送达《律师函》一份，明确不予续租，催告被告吴伟支付相关租赁费用及被告桌球俱乐部腾退案涉房屋，但二被告未予理睬。原告认为，原告与被告吴伟间的租赁关系合法有效，被告吴伟无故拖欠房租的行为属违约行为，应承担相应的违约责任；被告桌球俱乐部应承担连带责任；租赁期满后，二被告继续占用案涉房屋的行为属侵权，应支付占用费用并赔偿损失。故请求依法判令：1、二被告立即支付租金及物管费162562元、水电费6172.15元及滞纳金57972.58元（滞纳金详见清单）；2、二被告承担房屋占用费50645.8元、物管费250元及水电费4932.05元（从2018年1月1日起算，暂计算至2018年5月31日，占用费按121550元/年，物管费按600元/年，以上请求计算至实际履行之日止）；3、二被告立即腾退原告所有的海盐新天地广场4号楼一楼房屋；4、本案诉讼费用由二被告承担。诉状所附清单上注明滞纳金按年利率24%计算，实际请求至实际支付之日止。 被告吴伟答辩认为：1、原告不属于民诉法第一百一十九条规定的利害关系人，根据民事诉讼法司法解释第二百零八条第三款之规定，请求驳回原告的起诉；原告虽与吴伟签订了合同，但原告并非涉案房屋所有权人或承租人，与涉案房屋无利害关系，无权二两被告主张租金等权利；原告为涉案房屋租赁事宜受托人，应由房屋所有权人王文德等向桌球俱乐部主张权利；2、桌球俱乐部非涉案合同相对人，而是涉案租赁合同的次承租人，原告无权直接向爵士桌球俱乐部主张权利。被告桌球俱乐部已代吴伟将2016年度租金全部付清，2017年度租金也已代为支付30000元。房屋租金为定期发生的债务，每笔租金的诉讼时效单独起算，根据租赁协议，原告主张的2016年度租金已超过民法通则规定的诉讼时效，原告主张的滞纳金计付标准过高，被告认为应按银行同期贷款利率计算。故请求驳回原告的起诉。 被告桌球俱乐部的答辩意见与被告吴伟相同，并认为2018年度的占有使用费应按2017年度租金计付标准计算。 原告新天地公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、《新天地广场实业有限公司营业房（场地）租赁合同》一份，证明被告吴伟向原告承租案涉房屋，双方对商铺地址、租金标准、转租、合同终止及其他权利义务等进行了约定。 2、个体户登记基本情况一份，证明在案涉房屋地址上一开始注册了康力桌球，2015年11月左右变更为被告桌球俱乐部。 3、律师函及快递单各一份，证明原告曾委托律师向二被告催告租金。 4、海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同一组，证明原告享有涉案房屋的用益物权。 5、水电费台账，证明案涉房屋的水电费用。 二被告质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告非房屋所有权人或承租人，无权主张收取租金等权利；且桌球俱乐部并非合同相对人，根据司法解释，应当列为第三人，原告无权向其主张权利；与桌球俱乐部缺乏关联性。对证据2无异议。对证据3律师函的形式真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋不是原告所有或承租人；对律师函的内容真实性有异议，因律师函主张的相关事实不符合双方约定，且租金二被告已缴付或代为缴付一部分。对快递单三性无异议，被告确实收到了律师函。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因相关商铺非本案争议房屋。对证据5的三性无异议，但被告已将2017年9月前租金全部付清，2017年9月起才可能结欠水电费，对结欠数额应自2017年9月起算。 被告桌球俱乐部为证明自己的抗辩主张，向本院提交如下证据： 1、委托书一份、房屋所有权证一份，证明原告系受王文德委托出租涉案房屋。 2、王荣兵出具的收条一份，证明被告桌球俱乐部已代吴伟支付租金30000元。 3、视频一组，证明涉案房屋存在漏水，原告未履行合同义务，被告有权行使不安抗辩权、同时履行抗辩权，要求对租金予以减免。 原告质证认为：对证据1的形式真实性无异议，但认为与本案无关。即使有委托书，也注明了上述房屋的一切其他事务委托原告处理。结合新天地广场情况，新天地公司实际就是承租人，再进行转租，享有涉案房屋的使用权，即使王文德有委托，因整个房屋是虚拟产权，无法分割，4号楼所有业主实际形成共同出租关系。对证据2的真实性不承认，王荣兵是原告公司员工，但没有权利收取房屋租金，该笔租金怎么收取的原告不清楚。对证据3的真实性不予认可，被告仅在微信中出示证据，并非原始载体。即使是真实的，该房屋漏水的原因是否是被告改造引起，以及是否对被告正常营业产生影响都无定论，因此不能达到被告的举证目的。 被告吴伟质证认为：对被告桌球俱乐部提供的证据表示认可。 庭后，原告提交收据三份，证明被告方的租金交付时间。 被告吴伟认为其不清楚；被告桌球俱乐部认为该组证据系原告单方制作形成，不具有真实性、合法性，与被告抗辩的2016年度租金没有关联性。 本院认证认为：二被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性均无异议，本院予以确认，对证据3，二被告虽然对内容真实性存有异议，但对于形式真实性及快递单无异议，可确认原告确实向二被告通过发律师函的形式进行催告。原告在庭后补充提交的收据，为单方开具，二被告均未认可，本院不予确认。被告桌球俱乐部提供的证据，被告吴伟均无异议；原告对证据1的形式真实性无异议，本院予以确认，证据2，原告虽未予认可，但庭审中原告认可王荣兵系其工作人员，负责与商户沟通接触、通知到财务交费，并提出王荣兵与商户间存在经济往来，故对该证据的真实性本院予以确认；证据3在庭审中被告仅出示了微信聊天中的视频，未出示原件，对拍摄时间等要素无法确认。 本院经审理，确认案件事实如下：2013年1月30日，原告与被告吴伟签订《海盐新天地广场实业有限公司营业房（场地）租赁合同》一份，约定原告将海盐新天地广场4号楼一楼（场地），建筑面积为415平方米场地出租给被告吴伟经营使用，经营业种为台球房，商品品牌为康力健身馆；商铺租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日期满，期满自动失效，期满被告欲续约的，在同等条件下，原告可优先给予考虑，但被告需在期满前3个月以书面形式报告原告，在经原告同意后双方重新签订合同；租赁场地使用费标准为，2013年1月1日至2013年12月31日租金为100000元、2014年1月1日至2014年12月31日租金为100000元、2015年1月1日至2015年12月31日租金为105000元、2016年1月1日至2016年12月31日租金为110250元、2017年1月1日至2017年12月31日租金为115762元；原告为被告提供物管服务，年服务费600元，与租金同时收取；被告场地租金每年分二次交纳，先交后用，每年的11月30日前、5月30日前分别缴纳年租金的一半。被告方营业用能源费用按下列方法计算并收取：自备电网供电电网按1.15元/度计算。水费按4.40元/度计算。（此价格随政府指导价的浮动而调整。总表与用户分表之间的损耗差额根据商户使用面积均摊）。被告吴伟如需转租第三人或者与第三人互换营业房（场地）时，必须取得原告书面同意和工商行政管理机关核准，办理有关手续。被告依照合同规定交纳租金、综合服务费、水电费、电话费，逾期不交者须缴纳滞纳金，即被告每逾期一天应按照应缴纳费用总金额的1.5%（且不得超过年租金的100%）向原告缴交滞纳金；被告方连续十五天不缴纳租金的，原告有权收回营业房（场地），同时终止合同。 上述合同签订后，被告吴伟依约进入租赁场地开始经营使用。被告吴伟及桌球俱乐部均认可，2015年10月吴伟将店面整体转让给被告桌球俱乐部。 原告陈述被告尚欠2016年度部分租金及物管费计46200元，此后租金及物管费尚未支付。原告与被告桌球俱乐部均确认水电费已支付至2019年4月。 2018年1月30日，原告委托浙江圣文律师事务所向二被告分别发送律师函，要求被告腾退租赁场地并支付租金、水电费、占用费等。 本院认为，原告与被告吴伟签订的《营业房（场地）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告吴伟作为承租人，应依约缴纳租金，并在合同期满后返还租赁物；被告桌球俱乐部作为实际使用人，对合同期满后的逾期腾房占有使用费应承担付款责任并承担相应的腾房义务。本案双方当事人争议的焦点主要是：一、原告在本案中是否为适格主体？二、被告桌球俱乐部是否为适格被告？三、案涉租赁合同项下尚欠租金等费用金额、占有使用费的计付标准及部分租金的诉讼时效问题。四、原告诉请的滞纳金是否过高？五、案涉房屋是否存在漏水问题，应否对租金进行减免？ 关于第一个问题，即原告是否适格问题。本院认为，根据原告提供的其与多位产权人之间签订的《租赁合同》，相关产权人将自己所有的商用房产出租给原告，并由原告以自己的名义统一对外招商及统一经营管理；本案中，案涉的《营业房（场地）租赁合同》由原告与被告吴伟签订，并对双方权利义务进行了约定，现原告据此主张权利，符合法律规定；被告桌球俱乐部虽提供了王文德的产权证，但不能直接证明案涉租赁物即为王文德所有，且产权证上的面积亦与租赁合同约定的租赁面积不符，二被告也未与王文德间签订有租赁合同，故被告的这一主张，本院不予支持。 关于第二个问题，即被告桌球俱乐部是否为适格被告问题。本院认为，根据庭审查明事实，案涉租赁合同由原告与被告吴伟签订，被告桌球俱乐部确非合同相对人，但被告桌球俱乐部为案涉租赁物的实际占有使用人，并自认为次承租人，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故原告诉请要求桌球俱乐承担相应的腾退及支付义务，并将之列为被告，符合法律规定。 关于第三个问题，即案涉租赁合同项下欠付金额、计付标准及诉讼时效问题。本院认为：1、二被告主张2016年度租金已经付清，但未提供相应的证据加以证明，本院不予支持。2、二被告主张被告桌球俱乐部已代为支付2017年度租金30000元，原告对此虽不予认可，并认为原告书面要求商户将租金等直接交至原告财务处，但被告提供了由原告工作人员王荣兵于2017年9月6日出具的收条原件，载明“今收台球房租金叁万元整（30000.00）”，原告未能提供证据证明在该收条出具之前，已向被告方告知租金应缴纳至原告财务，且原告庭审陈述，王荣兵负责与商户的沟通联络、要求商户向财务交费，现被告桌球俱乐部向王荣兵交付了租金30000元，有理由相信系代表原告，故该30000元应作为被告方向原告交付的租金；但因被告方欠付原告多个年度租金，在双方未约定的情况下，应认为支付先到期的2016年度租金。对于二被告所提2016年度租金已经超过诉讼时效的主张，根据双方合同约定，2016年度第二期租金应在2016年5月30日前缴纳，原告未能提供充分的证据证明已在诉讼时效内就2016年度剩余租金46200元向被告主张权利，或存在诉讼时效中断、中止等情形，故应认定原告主张的2016年度租金诉讼时效已经届满，该租金转为自然债务，被告于2017年9月支付的租金30000元应属自愿履行行为，对未履行的剩余租金16200元不产生诉讼时效重新起算的效力，故对原告的相应诉讼请求本院不予支持。3、根据案涉《营业房（场地）租赁合同》约定，案涉租赁物2017年度租金为115762元，物管费为600元。故截止2017年12月31日合同期满，该合同项下尚欠租金及物管费合计为116362元。4、2018年1月1日起，被告吴伟未返还租赁物，并由被告桌球俱乐部继续占有使用案涉租赁物，应支付相应的占有使用费。但对于费用标准，根据原、被告签订的合同所约定的年租金，虽然年租金每年都有所增加，但双方均未明确增加的固定规律，故原告请求的场地占有使用费应以合同约定的最后一年的年租金115762元的标准计算，经计算，被告方需支付给原告的房屋占有使用费从2018年1月1日暂算至2018年5月31日止为48234.17元，物管费为250元，之后的场地占有使用费及物管费应计算至被告方腾退之日止。 对于第四个问题，即原告诉请的滞纳金是否过高问题。对于滞纳金，根据合同约定，实际即为被告延期交付原告租金、物管费等费用而造成的损失，虽然原告的该项诉请已依据双方租赁合同的相关约定并酌情调整后提出，但该项诉请系原告向被告主张的违约损失范畴，其主张相应的金额不能过分高于其损失，故本院酌情调整为以欠付租金及物管费共116362元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%的2倍即9.5%计算。据此，2017年度欠付租金及物管费116362元，其中58181元的损失自2016年12月1日起暂计算至2018年5月31日为8283.22元，另58181元的损失自2017年5月31日起暂计至2018年5月31日为5542.34元。上述损失合计为13825.56元，之后损失应以116362元为基数计算至上述欠款实际付清之日止。 关于第五个问题，即案涉租赁物是否存在漏水及是否应减免租金问题。本院认为，被告虽提供视频以证明案涉租赁物存在漏水并造成损失，但首先，被告未出示原始拍摄视频，也未能举证证明就漏水情形通知原告进行维修，仅凭视频无法证实漏水现象持续的状态和时间段；其次，涉案租赁物位于一楼，上有二楼，根据被告庭审陈述，因租赁物中间部分是天井，由吴伟及二楼承租人对天井部分共同搭建，可能因搭建时拼接不严密而造成漏水，而原告否认对该搭建行为事先同意，即使存在漏水，也可能与被告方自身搭建行为有关；第三，本院曾组织双方对租赁物进行现场勘验，根据被告桌球俱乐部经营者的指认，确存在部分天花板有裂缝，墙纸有部分发黄、发霉现象，可能存在漏水或渗水，但无法判断是否必然造成被告店内物品损失或营业损失，也无法据此确认损失范围；第四，被告主张因漏水而至营业损失及物损50000余元，但未对此举证证明；同时，被告在庭审中自认对租赁物本身未进行过维修。故被告主张存在漏水并要求对租金予以减免的证据尚不充分，本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴伟于本判决生效之日起十日内向原告海盐新天地广场实业有限公司支付租金及物管费116362元，并支付原告损失13825.56元（计算方法见前文，之后损失以未付租金及物管费为基数，按照年利率9.5%，自2018年6月1日起计算至上述欠款实际清偿完毕之日止）； 二、被告吴伟、海盐县武原爵士桌球俱乐部于本判决生效之日起三十日内向原告腾退位于海盐新天地广场4楼一楼场地（合同约定建筑面积为415平方米）； 三、被告吴伟、海盐县武原爵士桌球俱乐部于本判决生效之日起十日内共同向原告支付场地占有使用费48234.17元、物管费250元及相应水电费（占有使用费及物管费均从2018年1月1日暂算至2018年5月31日，之后场地占有使用费以每年115762元为基数、物管费以每年600元为基数，计算至二被告履行完毕上述第二项判决义务之日止，水电费自2019年5月1日起按合同约定标准支付至二被告履行完毕上述第二项判决义务之日止）。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5538元，由原告海盐新天地广场实业有限公司负担2036元，被告吴伟负担3502元（其中950元由被告海盐县武原爵士桌球俱乐部共同负担）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审 判 长  陈玲英 人民陪审员  王水明 人民陪审员  陆林华 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  夏铭伟 ??13?