四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初4057号 原告:敬善彤，男，1981年6月28日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：赖泓宇，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川金江房地产开发有限公司。住所地：南部县南隆镇新华路38号。 法定代表人：柯蒙国，董事长。 委托诉讼代理人：周利，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原告敬善彤与被告四川金江房地产开发有限公司（以下简称金江房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告敬善彤的委托诉讼代理人赖泓宇，被告金江房地产公司的委托诉讼代理人周利、罗仕贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 敬善彤向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即为原告办理房屋的不动产权证；2、判决被告自2014年7月27日起，以361409为基数，按同期银行存款利率支付违约金到办理完不动产证为止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于房屋以2818元每平方米出卖给原告，面积128.25平方米，总价361409元。合同第二十条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起700日内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理”，即，超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。2012年8月27日，被告将案涉房屋交付给原告，并按相关规定交纳税费。2016年11月，政府全面停止办理房屋所有权证，统一变更为办理不动产权证。被告没有按照约定为原告办理产权证，应当按照合同约定承担违约责任。 金江房地产公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，如因迟延办证主张违约金是基于合同的债权请求权，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；不能办理权属证书是因容积率超标和房屋拆迁等其他原因所致，不是被告的责任；交房后原告已实际入住，没有任何损失，同时合同对违约金的标准并无约定，被告不应支付违约金；即使支付违约金也应按同期存款的活期利率计算。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告金江房地产公司亦提交了证据。经庭审审查，本院认定如下：原告提交的原、被告身份信息，商品房买卖合同，交费发票，收楼书，收取水、电、气上户及附属费用结算清单，四川省高级人民法院（2018）川执复2号执行裁定书，南部县信访局接待来访群众处理单，南部县房地产管理局物业股现场工作记录表，四川省委第四巡视组接访登记表；被告提交的南部县规划和建设局南建〔2009〕135号关于解决金江名居开发建设中有关问题建议的请求文件、南部县规划和建设局关于新华路金江名居开发项目拟规划拆迁房屋的公司证据均客观、真实，且与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年7月30日，原告敬善彤与被告金江房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告金江房地产公司将其开发的南部县南隆镇新华路38号金江名居1幢1单元第24层1-24-1号住房一套出卖给原告，建筑面积128.25平方米，单价为每平方米2818元，总价款为361409元。该合同第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。”（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起700日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）超出时间按银行同期存款利率计付利息给买受人。合同签订后，原告李文平按合同约定向被告金江房地产公司交纳了购房款358111元。被告金江房地产公司于2012年8月27日将该房屋交付给原告。此后被告金江房地产公司一直未为原告办理该房屋的权属证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定交付全部购房款，但原告却未能在合同约定的交房后700日内取得房屋权属证书，虽然被告金江房地产公司提出的不能办证是因容积率改变及拆迁问题尚未处理完毕等原因所致，但该原因并非不能消除，被告金江房地产公司怠于行使自己的权利，导致客观上不能办理首次登记和转移登记，被告金江房地产公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于被告金江房地产公司辩称的原告诉请已超过诉讼时效的理由能否成立的问题。原、被告在合同中约定逾期办证违约金系按日计算，其每日的违约金均系单个的债权，同时被告的侵权行为处于持续之中，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，从原告向人民法院主张权利之日的前三年，其请求并未超过诉讼时效期间，故被告金江房地产公司的这一辩称理由不能成立。 被告金江房地产公司辩称违约金约定不明、金额过高，且原告未举证证明其损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，本院按照原、被告之间的合同约定及结合被告违约的情形，并虑及原告的实际损失，确定由被告金江房地产公司以原告已付的购房款为基数按照中国人民银行规定的同期存款活期利率向原告支付利违约金，违约金的计算从原告起诉之日向前倒推三年为宜。起诉之日至实际办证期间的违约金可根据违约情形另行主张权利。 对原告提出的要求被告金江房地产公司为其办理不动产权证书的请求，因案涉房屋目前尚不具备办理首次登记的条件，待首次登记办理完毕后，由买受人与出卖人按合同约定办理房屋权属转移登记，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决如下： 一、被告四川金江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告敬善彤支付违约金（违约金的计算方式：以358111元为基数，从2016年8月15日始至2019年8月14日止，按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算）； 二、驳回原告敬善彤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由四川金江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  邓金蓉 审 判 员  罗 镛 人民陪审员  杨 远 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  姚拥军