贵州省黔西县人民法院行 政 判 决 书(2019)黔0522行初120号原告赵玉燕，女，1984年8月18日出生，汉族，湖南省人，农民。原告唐承财，男，1983年12月23日出生，汉族，湖南省人，农民。委托代理人（一般授权）傅宗华，贵州业精律师事务所律师。委托代理人（一般授权）付禹，贵州业精律师事务所律师。被告大方县不动产登记中心，住所地：大方县人民政府政务服务中心办公大厅。法定代表人袁其敏，主任。委托代理人（一般授权）黄饶，系大方县自然资源局工作人员。第三人贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省大方县大方镇迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼。法定代表人刘志辉，董事长。委托代理人（一般授权）吕娟，贵州业精律师事务所律师。原告赵玉燕、唐承财（以下简称二原告）诉被告大方县不动产登记中心履行商品房预告登记法定职责一案，于2019年5月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法向被告及第三人贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫房开公司）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭审理了本案。原告赵玉燕、唐承财的委托代理人付宗华、傅禹，被告大方县不动产登记中心负责人袁其敏及委托代理人黄饶，第三人贵州佳鑫房开公司的委托代理人吕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2018年12月6日，二原告与第三人佳鑫房开公司签订了商品房买卖合同，购买了佳鑫房开公司位于大方县红旗街道办事处佳鑫国际摩尔城2幢xx层x号商品房，并于2018年12月6日在大方县房产事业局办理了备案登记。2019年4月25日，原告委托第三人佳鑫房开公司及其工作人员李天凤办理原告所购商品房的预告登记等相关事宜。2019年4月25日，李天凤持原告相关材料申请登记，并按照被告要求填写《不动产登记申请表》，被告向李天凤送达了《大方县国土资源局政务服务事项决定受理通知书》，通知书上载明“经审查，申请材料齐全，符合法定形式，决定受理，时间自2019年4月25日计算。此事项办理过程中无特殊环节。”同时承诺在受理申请的15个工作日内为原告办结并核发不动产登记证明。次日，被告向李天凤送达了《大方县国土资源局政务服务许可事项准予许可通知书》。2019年5月8日，被告法定代表人袁其敏通过微信向佳鑫房开公司的相关工作人员明确表示，不予办理原告的商品房预告登记。该行为已明示方式不履行法定职责，其行为已侵害原告合法权益，故诉请人民法院判令被告立即履行法定职责，向原告发放佳鑫国际摩尔城2幢xx层x号房屋的预购商品房的预告登记证明。二原告向本院提交了以下证据：第一组证据：原告身份证复印件，证明原告的身份信息，原告是本案的适格主体。第二组证据：1、《商品房买卖合同》；2、《大方县商品房预售合同备案登记表》。证明原告于2019年1月3日向贵州佳鑫房开公司购买案涉商品房并对预告登记进行约定，2018年12月10日在大方县房产事业局办理了案涉商品房预售合同备案登记的事实。第三组证据：1、原告与佳鑫房开公司于2019年3月20日签订的授权委托书；2、佳鑫房开公司营业执照；3、佳鑫房开公司法人代表人身份证；4、佳鑫房开公司2019年4月20日向被告大方县不动产登记中心出具的授权委托书；5、李天凤身份证。证明原告授权佳鑫房开公司及其工作人员李天凤代为办理预告登记等相关事宜的事实。第四组证据：1、预购商品房预告登记申请材料清单；2、《不动产登记申请表》；3、《不动产登记询问表》；4、《大方县国土资源局政务服务事项决定受理通知书》；5、《大方县国土资源局政务服务事项准予许可通知书》。证明2019年4月20日原告的受托人持相关材料向被告申请登记，被告经审查认为申请材料齐全，符合法定形式，决定受理并承诺在15个工作日内为原告办结并核发预告登记证明的事实。第五组证据：微信聊天记录图片。证明目的：证明被告的法定代表人袁其敏于2019年5月8日通过微信向佳鑫房开公司的相关人员明确表示，不予办理原告的商品房预告登记，以明示方式不履行法定职责。被告大方县不动产登记中辩称：一、被告驳回第三人佳鑫房开公司受理件要求其提交补充材料的行为符合法律规定。佳鑫房开公司对摩尔城规划修建的建筑物9幢（其中第4幢为虚拟幢），实际建筑物为8幢，现已全部修建完毕。其中6、8、9幢为纯商业，被告给佳鑫房开公司办理不动产登记业务的为1、3、5、7幢，剩下的2、6、8、9幢暂未受理，因其所在地块土地使用条件发生了变化，佳鑫摩尔城实际修建的商占比超过《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议约定的范围，被告已对佳鑫房开公司进行告知要求其到规划局、国土局将土地使用条件改变的手续完善后，再将相关材料提交给被告办理；二、原告所请求判令被告为其发放预购商品房登记证明的房号在涉案楼幢范围内。佳鑫房开公司在办理预售许可证和签署《商品房买卖合同》时存在欺瞒行政机关和购房人的行为，因此被告不能违背大方县人民政府会议决议事项，超越登记职责通过登记代替行政审批。若因违规登记导致以后出让金无法追缴造成近千万的国有资金流失的责任被告无力承担。故被告才驳回第三人佳鑫房开公司在涉案楼幢范围内的受理件要求其提交补充材料；三、原告无诉讼主体资格。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定和《商品房买卖合同》的约定，预告登记是第三人佳鑫房开公司与原告双方共同申请，在申请过程中需申请双方的资料都满足登记才能予以受理，第三人佳鑫房开公司作为申请人之一需提交土地使用条件改变并完善用地手续的资料才满足登记所需条件，而原告提交的材料符合要求，被告并未要求原告提供补充资料；四、根据《中华人民共和国物权法》第十三条规定，法律赋予被告的是登记职责，无行政审批权。被告是按照行政机关作出的行政决定暂停受理佳鑫房开公司摩尔城的相关业务，登记机关无权更改行政机关作出的行政决定。根据大方县国土资源局和佳鑫房开公司签订的《国有土地建设用地使用权出让合同》、《贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》（黔国土资发[2008]133号）第三款规定、《不动产登记操作规范（试行）》等相关要求，佳鑫房开公司必须去完善调整规划后相关手续，被告才能按照新的规划设置条件给其办理国有建设用地使用权变更登记。综上所述，被告驳回第三人佳鑫房开公司受理件要求提交补充材料的行政行为程序合法、事实清楚、证据充分，请求人民法院依法作出公正判决。被告在举证期限内向本院提交以下证据。第一组证据:1、法定代表人身份证复印件；2、授权委托书；3、组织机构代码证、情况说明。证明被告身份信息是适格主体。第二组证据：两块宗地国有建设用地使用权出让合同和补充协议。证明第三人佳鑫房开公司取得土地时，土地使用条件商占比大于30%的事实。第三组证据：1、佳鑫房开公司关于请求解决佳鑫摩尔城2栋办理不动产手续的报告；2、被告大方县不动产登记中心关于佳鑫房开公司摩尔城改变土地使用条件的情况汇报；3、袁其敏会议记录本；4、佳鑫房开公司申请；5、驳回受理件的意见截图及电子档打印（驳回房开工号）；6、驳回受理件的意见截图及电子档打印；7、佳鑫房开公司的三个申请。证明第三人佳鑫房开公司土地使用条件改变，被告驳回佳鑫房开公司申请受理件要求补提交资料的事实。第四组证据：商品房买卖合同。证明原告请求办理预告登记的房号在涉案楼幢范围内，原告应将第三人佳鑫房开公司作为起诉对象的事实依据。第五组证据：1、委托书；2、申请表。证明原告无单独诉讼主体资格。第三人贵州佳鑫房开公司述称：一、被告大方县不动产中心以摩尔城商业用地面积超标为由，拒绝向原告核发预购商品房的预告登记证明无法律规定；二、被告以原告申请预告登记的房号在第三人佳鑫房开公司商业面积超标的房屋范围内而拒绝登记的行为严重违法。第三人佳鑫房开公司用地条件发生改变是政府行为导致，不是第三人的行为导致；第三人与国土局所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议均未约定商占比超过或未达到应承担相应责任，也未约定商占比是办理不动产登记前置条件，被告属无正当理由不履行法定职责的情形；三、原告的请求合法有据，是本案的适格主体；四、被告的法定职责是依照物权法第十三条第（三）款、《不动产登记暂行条例》第二十六条、第二十一条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条、第八十六条，《贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理时限工作方案的通知》（黔府办发[2019]1号），切实履行法定职责，而不是故意超越职权、滥用职权。综上，被告以第三人项目商业超标为由，拒绝履行涉案房屋的不动产登记行为无事实及法律依据，请求法院支持原告诉讼请求。第三人佳鑫房开公司向本院提交以下证据：第一组证据：1、佳鑫房开公司营业执照；2、法人代表身份证明书；3、身份证复印件。证明第三人的法人信息及法定代表人系刘志辉的身份信息。第二组证据：签约文本，证明第三人投资开发的涉案房屋，源于应大方县人民政府邀请，参加2011年“全国部分非公有制经济人士及港澳工商界知名人士走进毕节试验区投资洽谈会”，第三人法定代表人刘志辉与大方县人民政府签订投资协议，约定大方县政府依法给予第三人200亩地，用于包括案涉房在内的房地产开发，并约定商业不得低于18万平方米。同时证明涉案项目并未违反该协议的约定，补充协议约定商占比小于30%的内容违反该协议，应属无效。第三组证据：不动产权证书（黔[2017]大方县不动产权第0000085号）。证明第三人佳鑫房开公司于2011年12月至2012年8月先后取得四宗地，即2012DFSZ36号、2012DFSZ44号、2011DFSZ37号、2012DFSZ45号，与大方县国土局签订《国有土地使用权合同》后，交纳了土地出让金，于2017年9月7日按程序依法取得了案涉地2011DFSZ37号、2012DFSZ45号地块的不动产权证，并按大方县政府批复投建二期摩尔城项目。第四组证据：1、大方县人民政府关于同意《大方县佳鑫国际商业广场修建性详细规划》的批复（方府复[2012]98号）；2、大方县发改局“关于贵州佳鑫房地产开发有限公司佳鑫国际摩尔城城市棚户区改造项目重新备案的通知”（方发发改[2016]321号）；3、大方县人民政府关于同意佳鑫摩尔城城市综合体及棚户区改造项目的批复（方府复[2016]160号文件）。证明大方县人民政府、大方县发改局作出关于案涉房屋批复、备案的三份文件，均未规定商用地的占比，第三人佳鑫房开公司是完全按照大方县政府及相关部门的批复进行开发建设，包括涉案房在内的佳鑫国际摩尔城无违法、违建行为，被告的辩解无事实及法律依据。第五组证据：《贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省优化不动产登记流程进一步压缩办理事项工作方案的通知》（黔府办发[2019]1号）。证明贵州省人民政府明确要求不动产中心优化不动产流程，进一步压缩办理时限，并明确不动产中心的职责及办理预告登记需提供的材料清单，但被告并未严格按照此文件切实履行法定职责，无理要求第三人佳鑫房开公司提供与登记无关的材料，属于超越职权、滥用职权的行政乱作为的行为。经庭审质证：原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，关联性有异议，认为达不到被告证明目的；对第三组证据认为与本案无关，达不到证明目的；对第四、五组证据三性均有异议，达不到证明目的。原告对第三人提交的证据均无异议。被告对原告提供的第一、二、四组证据无异议；对第三证据中的委托书有异议，认为委托内容不明确；对第五组证据三性均有异议，认为达不到原告证明目的。被告对第三人提交的第一、三组证据无异议；对第二组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为达不到证明目的；对第四组证据认为与本案无关，达不到证明目的；对第五组证据三性均有异议，达不到证明目的。第三人对原告提交的证据均无异议。第三人对被告提交的证据质证意见与原告一致。本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人提供的证据均与本案有关，且符合证据形式上的合法性、真实性要求，能够证明本案相关的事实，本院予以确认。经审理查明：原告赵玉燕、唐承财系夫妻关系，2018年12月6日，二原告与第三人佳鑫房开公司签订商品房买卖合同，购买第三人佳鑫房开公司开发的坐落于大方县房屋一套。2018年12月6日，双方在大方县房产事业局办理了商品房预售合同备案登记。2019年4月25日，二原告与第三人佳鑫房开公司签订授权委托书，委托第三人佳鑫房开公司及其所委托的受托人李天凤为原告所购买的商品房办理预告登记、预告抵押及按揭等相关事项。同日，李天凤向被告提交原告的不动产登记申请表，并签署不动产登记询问表。2019年4月26日，被告向李天凤出具大方县国土资源局政务服务事项决定受理通知书、大方县国土资源局政务服务事项准予许可通知书。2019年4月28日，被告将原告的登记申请予以驳回，并将告知第三人佳鑫房开公司因其开发的摩尔城商住比容积率改变，不能再继续办理不动产登记的相关事宜。2019年5月21日，二原告以被告大方县不动产登记中心不履行预告登记法定职责为由，诉至本院请求判令所诉。本院认为：首先，依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来物权实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。其次，依据《房屋登记办法》第六十九条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”，同时，依据《房屋登记办法》第七十条规定“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：1、登记申请书，2、申请人的身份证明，3、已登记备案的商品房预售合同，4、当事人关于预告登记的约定，5、其他必要材料。”再次，依据《不动产登记暂行条例》第三条规定“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理……”。通过上述法律规定，结合本案，二原告已经依法和按照被告大方县不动产登记中心的要求提交了申请预告登记的必要材料，被告大方县不动产登记中心对原告提交材料也无异议。因此二原告申请预告登记没有违反法律规定。被告大方县不动产登记中心与二原告之间是不动产登记的行政法律关系，而被告大方县不动产登记中心与第三人佳鑫房开公司之间存在的改变建设用地及容积率、补缴出让金是土地管理的行政法律关系，两者是不同的法律关系。被告大方县不动产登记中心可以通过土地监察、行政处罚、民事诉讼等法律手段解决土地争议，确保国家利益不受损失。但是，被告大方县不动产登记中心不能通过给善意第三方即购房者附加登记办法以外的条件来实现行政执法的目的。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：责令被告大方县不动产登记中心在三十个工作日内履行法定职责，即为二原告办理其坐落于大方县顺德街道办事处佳鑫国际摩尔城2幢xx层x号房屋的商品房屋预告登记。案件受理费50元，由被告大方县不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  张 燃人民陪审员  李学伍人民陪审员  肖明忠二〇一九年九月五日书 记 员  徐世凯