湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3586号原告（反诉被告）：王建良，男，1970年7月2日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：龙凤，湖南日月明律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。原告（反诉被告）王建良与被告（反诉原告）湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王建良及其委托诉讼代理人龙凤、被告（反诉原告）熙日公司的委托诉讼代理人郭效雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王建良向本院提出诉讼请求：1、判决熙日公司向王建良支付逾期交房的违约金58236元（逾期交房违约金32736元和租房金额25500元）;2、判决熙日公司向王建良支付逾期办理不动产权证的违约金至实际支付之日，暂计算至2019年7月1日止为43728元;3、判决熙日公司在90日之内为王建良办理不动产权证；4、本案诉讼费由熙日公司承担。事实与理由：熙日公司与王建良于2014年11月16日签订商品房买卖合同，约定王建良以总价475902购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房，熙日公司应当于2015年8月31日前将符合法律规定和合同约定的房屋交付给王建良，并在2016年12月31日办理好不动产权证。现王建良已履行支付房款义务，但熙日公司逾期交房和逾期办理不动产权证，已构成违约，应承担逾期交房的违约金从2015年9月1日起按实际交付的款项428312元（总房款475902元的90%）的日万分之一计算至2017年7月14日（715天）为32736元；租房损失起算日期从2017年4月1日至2018年9月30日为25500元；办理不动产权证的违约金从2017年1月1日起按日万分之一计算至2019年7月1日为43728元。王建良为维护合法权益，故提出上述诉请。熙日公司辩称：1、王建良逾期缴纳购房尾款，熙日公司有权将交房时间顺延；2、双方合同约定的违约金标准过高，请求法院结合实际情况，考虑熙日公司困难，降低违约金标准。熙日公司向本院提出反诉请求：1、判令王建良支付熙日公司自2015年8月31日至2017年7月14日的违约金3250元；2、判令王建良承担本案的反诉费用。事实和理由：2014年11月16日，熙日公司与王建良签订商品房买卖合同，约定王建良以总价475902元购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房。王建良应于2014年11月15日支付首期房款428312元，于2015年8月31日支付余款47590元。但王建良并未按照合同约定的时间向熙日公司付款。经熙日公司多次催讨，王建良于2017年7月14日向熙日公司支付余款。王建良逾期付款行为已经违约，为维护熙日公司合法权益，故提出上述反诉请求。王建良辩称：王建良之所以没有按合同约定时间支付购房尾款是因为熙日公司延期交房，系行使同时履行抗辩权维护自己的权益，不应支付逾期交付尾款的违约金。经审理查明：2014年11月16日，王建良与熙日公司签订合同编号为201402181002的《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：1、王建良购买熙日公司开发的位于长沙市望城区商品房，建筑面积162.98平方米，单价为每平方米2920元，总房价475902元。2、付款方式和期限为：2014年11月15日支付首期房款428312元，2015年8月31日支付余款47590元。3、交付时间及条件：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记的约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，且买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《长沙市望城区商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、《长沙市望城区商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。王建良于2014年11月15日支付了购房首付款428312元，余款于2017年7月14日支付。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2017年2月28日，王建良缴存物业维修基金。2017年4月1日至2018年9月30日，王建良在长沙市开福区租房居住17个月，租金为每月1500元，共计给付租金25500元。2017年8月19日，熙日公司向王建良交付房屋，于2019年1月15日为王建良办妥了不动产权证（权证号为：湘（2019）望城区不动产权第0001093号）。上述事实，有长沙市望城区商品房买卖合同及补充协议、物业费收据、维修基金收据、租房合同书、购房尾款收据、建设工程竣工验收备案表以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，熙日公司与王建良签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。第一，关于逾期交房的问题。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2015年8月31日前向王建良交房，但涉案商品房直到2017年1月23日才竣工验收合格，达到交付标准，于2017年8月19日才交付给王建良，熙日公司逾期交房的行为已构成违约，应当向王建良承担违约责任。对于违约金的计算标准，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。对王建良要求熙日公司承担延期交房给其造成的除房租损失外的其他损失问题，王建良按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，且属于预期产生的损失，不宜以此金额对熙日公司进行过度惩罚；因此熙日公司请求降低违约金标准的抗辩理由，本院予以采纳。本院根据熙日公司的过错程度、王建良购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合本院同类型案件的裁判尺度，酌情将该部分违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，从2015年9月1日至2017年3月31日逾期日为577天，扣除竣工验收合格至王建良缴纳物业维修基金的期间（2017年1月24日至2017年2月28日，该期间由于王建良未履行缴纳物业维修基金的义务，按合同约定熙日公司不应承担违约责任）35天，逾期542天（577天-35天），确定逾期交房违约金为7738元（475902元*542天*0.3÷10000）。关于租房损失的问题，因熙日公司逾期交房期间，王建良在外租房产生的租金系实际产生的损失，该损失应由熙日公司弥补，但鉴于王建良于2017年8月19日已收房，该租房损失应从其实际租赁日起即2017年4月1日起计算至2017年8月19日止，租房损失为6900元（4月*1500元/月+18天÷30*1500元/月）。对王建良主张2017年3月31日后逾期交房违约金的问题，因王建良已主张了租金损失，不应叠加计算违约金，故该主张本院不予支持。对于王建良主张2017年8月19日收房之后的租金损失的问题，因王建良已收房，熙日公司不再承担补偿责任，故该主张本院不予支持。第二，关于逾期办证的问题。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2017年8月31日前办妥买受人的土地使用权证，但熙日公司至2019年1月15日才为王建良办妥不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据本院前述调整违约金的理由，考虑到逾期办证并不会导致王建良产生直接经济损失，逾期办证违约金主要体现惩罚功能，故本院不再按照实际逾期天数计算违约金，直接调整为按总房款的0.5%计算，金额为2380元（475902元*0.5%）。因熙日公司已为王建良办妥不动产权证，王建良要求熙日公司在90日之内办理不动产权证的主张，本院不予支持。第三，关于逾期付款的问题，根据《商品房买卖合同》约定，熙日公司应当在2015年8月31日前交房，王建良于2015年8月31日支付余款47590元，因涉案房屋在2015年8月31日前尚未竣工，王建良可以拒绝交付涉案房屋尾款而行使同时履行抗辩权，后王建良在涉案房屋竣工后至熙日公司通知其收房期间交付房屋尾款，未违约，故熙日公司主张王建良支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向王建良支付逾期交房违约金7738元、租房损失6900元，合计14638元；二、湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后十日内向王建良支付逾期办证违约金2380元；三、驳回王建良的其他诉讼请求；四、驳回湖南省熙日实业投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2340元，减半收取为1170元，反诉案件受理费减半收取为25元，合计1195元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担138元，王建良负担1057元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李灵芳二〇一九年九月十八日法官助理王思佳代理书记员  熊博闻附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。