江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初1186号原告：张颖，女，1988年8月22日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡留军，江苏畅然律师事务所实习律师。被告：泰州新碧房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区涵西街59号。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李家欢，男，该公司法务。原告张颖与被告泰州新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张颖之委托诉讼代理人王春树、蔡留军，被告新碧公司之委托诉讼代理人李家欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖向本院提起诉讼请求：1、判令被告返还原告人民币5339551.5元及利息，利息以4884469.43元为本金，自2019年3月12日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算；2、要求被告承担本案诉讼等一切费用。事实和理由：被告在泰州市海陵区开发凤鸣雅苑住宅小区，在售房活动中向原告等人宣传房产土地使用年限70年的商铺，并承诺凤鸣雅苑15幢101室商铺东侧留有一块空地供免费停车。原告遂于2017年9月30日与被告签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议书，购买位于的商铺，合计总价6054358元。合同第2页第一条“项目建设依据”中约定，土地使用年限自2017年2月15日至2087年2月14日共计70年。同时，合同第8页第十二条约定，“……因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。后原被告双方又签订二份《协议书》，约定付款优惠12153元和6435元，合计18588元。上述商铺原告实际应付款为6035770元。合同签订后，原告直接向被告支付房款4645770元，通过银行按揭贷款向被告付款1390000元，被告已实际收到全部房款6035770元，原告依约履行了付款义务。可是，被告不但在承诺的空地上建设配电房，且对土地使用年限70年的约定不置可否。大约2019年春节前，原告经查询后得知，原告购买商品房土地使用年限仅40年，即自2017年2月15日至2057年2月14日，且被告的规划设计中就存在上述配电房，被告向原告宣传70年的使用年限及承诺的空地，是被告故意欺骗原告购房的手段。2019年2月15日，原告委托律师向被告发出律师函，提出被告的违约行为，并要求被告及时回复，但被告收悉后至今无书面答复。后原告律师致电被告相关负责人，该负责人表示无法履行合同中约定的70年使用年限，也无法更改配电房，建议原告通过诉讼途径解决。2019年2月25日，原告律师再次向被告发出律师函，告知被告商品房买卖自通知到达时解除，并要求被告返还购房款，赔偿损失。被告2019年2月26日签收后，至今没有任何回复。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款规定，被告应当将收受的银行贷款1390000元（扣除原告己付的本金等）返还银行，并将原告实际支付的款项4884469.43元以及相应的利息返还给原告，计算利息的期间应当自原告实际付款之日起至被告实际返还之日止。鉴于被告的违约行为，原告依法主张被告承担实际付款本金4884469.43元的利息，可以按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计算利率。综上，为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，特向人民法院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告新碧公司辩称，1、关于商品东侧配电设施（即开闭所，指用于接受电力并分配电力的供配电设施），我公司从未向原告宣称并承诺涉案商铺东侧留有一块空地供免费停车。原告提供的售房沙盘其真实性不予认可，不能证明原告的主张内容。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第12页附件一房屋平面图所示，涉案商铺东侧明确载明“接2#开闭所”，并用阴影斜线标注予以提示。所以，双方的权利义务关系应以合同约定为准，涉案商铺东侧不存在免费停车的空地，且原告在签署合同时已经知晓并予以认可。2、关于商铺土地使用权年限，我公司从未向原告宣称涉案商铺可以办理70年的产权证，也没有与原告达成任何口头或者书面协议约定其购买的商铺土地使用权是70年，我公司不存在欺诈行为。（1）涉案《商品房买卖合同》第一条依据开宗明义，注明是对项目建设依据的公示信息，并非对原告所购商品房土地使用年限的约定，土地使用年限不是合同当事人可以自由约定的内容。合同第三条“买受人所购商品房基本情况”才是双方对于商品房具体情况的约定，该条已经明确记载原告所购商品房的用途为“商业”，合同不存在约定不清的情形，且不存在不能办理产权登记的情形。（2）“物权法定”的我国物权法的基本原则，土地使用权作为用益物权，其内容包括使用年限应由法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地最高年限为40年。我国法规对于土地用途及最高使用年限的规定具有普遍性和公示性，公众应当知晓。原告是投资商铺的购房者，较普通老百姓而言，其具备更多市场经验，亦即作为理性的经济人，原告对于商铺的土地使用权年限为40年这一常识应当知晓，故原告对其购买的使用年限是40年的情况应当知情，不存在重大误解。3、原告所发的解除通知，因原告主张的解除合同情形不属于合同法第94条规定的法定解除情形，同时《商品房买卖合同》也没有相关约定，原告要求被告返还购房款并赔偿损失没有事实和法律依据。4、关于银行贷款，双方的买卖合同目前没有解除，银行也没有明确表示解除借款合同，原告单方面认定借款合同已解除，没有事实和法律依据，应当追加银行为被告。原告主张的利息及及罚息利率，没有法律依据，被告不予认可。综上，在没有依法确定合同是否解除的前提下，被告不同意返还原告及银行相关款项。请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年9月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）就分别签订《商品房买卖合同》各一份，合同第一条项目建设依据均载明：出卖人以出让方式取得位于泰州市海陵区南通路北侧约60米，海陵北路东侧、编号为泰地储告[2016]17-3号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3212012017CR0002。该地块土地面积为95526㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2017年2月15日至2087年2月14日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名凤鸣雅苑。建设工程规划许可证号为建字第321200201700044号，施工许可证号为321202201705190101。第三条买受人所购商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）的基本情况均载明：该商品房的用途为商业。附件一房屋平面图中“商铺01”的东侧阴影部分标注“接2#开闭所”，原被告双方在图上签字盖章予以确认。协议签订后，原告已履行合同约定的给付义务，现被告通知原告交付案涉商铺，原告以商铺无法取得70年土地使用年限及商铺东侧建有配电房，被告无法交付商铺东侧承诺的空地为由拒绝收楼，并发出律师函要求解除与原告的商品房买卖合同。另查明，案涉地块的国有建设用地使用权出让合同编号为3212012017CR0003，该合同第五条约定：本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。第七条约定：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。补充条款约定：本合同第五条用途具体为：商务金融、城镇住宅。使用年限分别为商务金融40年、城镇住宅70年。本案的争议焦点为：被告是否存在根本违约行为。一、原告主张合同明确约定土地使用期限为70年，而被告所交付的商铺仅能领取40年土地使用年限的产权证，被告存在欺诈，且经原告催促后被告仍无法交付符合合同约定的商铺，原告的合同目的无法实现。本院认为，第一，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的项目地块使用期限及用途与《国有建设用地使用权出让合同》载明的内容一致，均为商品住房用地，使用期限为70年，该土地使用期限属于混合用地的期限，被告在《商品房买卖合同》中所载明的内容并无不当。第二，双方的《商品房买卖合同》第三条明确约定案涉商品房的用途为商业，依据《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定，案涉地块的宗地用途具体约定为：商务金融、城镇住宅，使用年限分别为商务金融40年、城镇住宅70年。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：商业、旅游、娱乐用地四十年。”则原告所购买的案涉商铺领取40年土地使用期限的产权证符合规定和土地出让合同的约定。第三，原告并未举证证明被告在销售时存在承诺案涉商铺所在土地使用期限为70年的宣传行为。因此，对原告该主张，本院不予支持。二、原告主张被告在售房过程中承诺案涉商铺东侧留有一块空地供免费停车，且现场沙盘也显示商铺东侧为空地，而目前商铺建成后的现状为商铺东侧建设有配电房，经原告催促后被告无法改变现状，交付承诺的空地，被告已构成根本违约。本院认为，首先，原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图已经过双方签字确认，该平面图对于配套电力设施的位置及具体设施类型均作了明确标注，且通过斜纹阴影进行提示。其次，原告作为购房者，在签订合同前可通过现场沙盘了解案涉商铺的基本信息，但对于商品房的具体信息仍应以商品房买卖合同为准，若沙盘所载明商铺周边相关设施的设置内容与所签订合同内容存在不一致的情况，因原告已在合同所附房屋平面图上签字确认，则视为双方认可平面图所载明商铺周边现状作为最终确认的内容。第三，现双方签订的商品房买卖合同所附平面图已明确载明案涉商铺东侧接2#开闭所，与建成后的现状一致，原告亦未举证证明被告在售房过程中承诺案涉商铺东侧留有空地。因此，对原告该主张，本院不予支持。综上，被告不存在根本违约行为，原告依据其主张发出的解除通知的效力，本院不予确认，故对原告要求被告承担合同解除的违约责任，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告张颖的诉讼请求。本案受理费49177元，由原告负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严丽娟人民陪审员  张 俊人民陪审员  朱 琳二〇一九年九月十二日书 记 员  马 鑫