江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初3270号原告：张夕珍，女，1944年3月16日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：朱晓燕，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。被告：徐正风，女，1939年10月11日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：肖禹，盐城市大丰区裕华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：管银，女，1990年7月9日出生，汉族，住南京市浦口区。原告张夕珍与被告徐正风排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张夕珍及其委托诉讼代理人朱晓燕，被告徐正风的委托诉讼代理人肖禹、管银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张夕珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出原告所有的位于盐城市大丰区的主房东一间（含西山隔墙一半）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告张夕珍与秦志祥于1961年12月以夫妻名义同居生活，后于1994年7月2日经大丰法院调解离婚。大丰法院制作的（1994）大民初字第725号民事调解书载明：共同财产主房东一间（含西山隔墙一半）、三门橱、办公桌各一张归原告张夕珍所有（已履行）。原告离婚后即搬出上述房屋，直至今年原告才得知被告夫妇从2000年开始一直居住在原告的上述房屋内。原告要求被告搬出未果，为维护自身的合法权益，请求法院支持其诉讼请求。被告徐正风辩称，一、房屋买卖合同成立且生效。答辩人配偶与秦志祥签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，买受人支付相应对价，出卖人将房屋交付给答辩人合法有效，应予确认。二、答辩人已取得房屋所有权的公示效力，答辩人及配偶已取得房屋所有权。三、本案已过诉讼时效，依法应予以驳回。原告张夕珍围绕其诉讼请求提交如下证据：1、1994年7月2日本院制作的民事调解书一份。2、秦志祥村镇房屋所有权证书一份、集体土地使用权证一份。3、盐城市大丰区南阳派出所出具的接处警工作登记表一份。被告徐正风提交如下证据：1、秦志祥与管德余签订的卖房协议书一份。2、大丰区南阳镇祥西村人民调解委员会出具情况说明一份。本院组织双方对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张夕珍（曾用名张锡珍）与秦志祥原系夫妻关系，均系盐城市大丰区南阳镇祥西村村民，双方于1994年7月2日经本院调解离婚。本院（1994）大民初字第725号民事调解书载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、原告张锡珍与秦志祥离婚。二、共同财产主房东一间（含西山隔墙一半）、三门橱、办公桌各一张归原告所有。主房西一间（含东山隔墙一半）五斗橱、高低橱各一张归被告所有（已履行）”。原告在协议离婚后即搬出上述案涉房屋。1998年9月30日，原大丰市南阳镇人民政府向秦志祥发放房屋产权证一份，载明：“所有权人：秦志祥，所有权性质：私，房屋坐落：南阳镇祥西村八组，幢号：1，间数：3，建筑结构：砖木，层数：1，建筑面积：78.90平方米。加盖原大丰市南阳镇房产发证专用章。”2000年6月14日，秦志祥与管德余签订《卖房协议书》一份，载明：“1、秦志祥将自己房屋东两间卖给管德余，西一间自住。2、房屋价格2000元。3、此协议一经签订，房屋产权（东两间）归管德余所有，绝不反悔。此协议一式两份，双方各执一份。秦志祥、管德余。见证人：王建国、刘建华。”上述《卖房协议书》签订后，管德余向秦志祥支付了购房款2000元，秦志祥向管德余交付了上述两间房屋。2002年8月30日，原大丰市国土资源局向秦志祥发放土地使用权证书一份，载明：“土地使用者：秦志祥，土地所有者：南阳镇祥西村村民委员会，坐落：南阳镇祥西村，地号：12-06-04-96，图号：2-51-98-，用途：住宅，使用权类型：划拨，使用权面积：105.99㎡，附图：房屋面积计78.90㎡”。2014年8月，管德余病逝，其妻徐正风继续在案涉房屋内居住生活。2019年5月29日，原告张夕珍向盐城市大丰区公安局南阳派出所报警要求被告徐正风归还案涉主房东边房屋未果，遂于2019年6月13日向本院起诉。另查，管德余在购得案涉房屋后，对屋顶、地坪实施了加固、翻新，并添附了厨房一间。本院认为，本案的争议焦点为：秦志祥与管德余签订《卖房协议书》是否有效。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定；按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。首先，根据秦志祥与管德余签订《卖房协议书》时候的现状，买卖双方具有真实意思表示，管德余按约定支付了价款，秦志祥按约定交付了房屋。管德余及其妻子徐正风购得房屋后已经居住长达19年，期间，作为同村组村民，原告张夕珍对此未持异议。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。案涉房屋交易行为虽发生于2000年，早于2007年实施的《中华人民共和国物权法》，根据法不溯及既往的原则，本案房屋买卖行为并不适用该法。但从交易双方的行为综合分析，管德余当时完全有理由相信秦志祥有权处分该房屋，其基于对秦志祥的信赖并以合理的价格购买，且案涉农村房屋所有权的取得不以办理房屋变更登记手续为生效要件，因此，管德余的行为完全符合不动产善意取得的构成要件。最后，购房者管德余、徐正风夫妇与原告系同村集体经济组织成员，其购房行为不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，对农村集体经济组织的利益不构成侵害。综上，案涉《卖房协议书》应为有效，被告徐正风应当享有案涉房屋所有权。综上，原告在本案中的诉讼请求无事实与法律依据支撑，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告张夕珍的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告张夕珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 王小平二〇一九年九月十一日法官助理 宋娜拉书 记 员 施 慧附法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。