河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5406号原告：王文山，男，1962年10月3日出生，汉族，住河南省唐河县。委托代理人：张鹏云，河南恒阳律师事务所律师，执业证号：14113198910381527。被告：南阳鸿德房地产开发有限公司统一社会信用代码：914113006153040008。法定负责人：陈继平，任该公司董事长职务。委托代理人：马跃辉，男，1967年9月2日出生，汉族，住南阳市卧龙区，公司员工。被告：翟景涛，男，1969年12月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师，执业证号：14113199611194556。原告王文山诉被告南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）、翟景涛确认合同无效纠纷一案，原告于2019年7月12日向本院提起诉讼，同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，原告王文山的委托代理人张鹏云，被告鸿德公司的委托代理人马跃辉，被告翟景涛的委托代理人徐晓玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王文山诉称：2011年3月19日，原告与被告鸿德公司签订《房屋认购协议书》，协议约定由原告购买其开发的位于南阳市宛城区张衡东路与滨河路交叉路鸿德罗马帝景6号楼一单元1001号房（6号楼西单元1002号户型），总房款为488352元，原告依据协议支付全部房款，买受人与出卖人签订了商品房认购协议书后，原告便等待鸿德公司通知网签备案手续，然而鸿德公司为了借贷，向被告翟景涛借货款数百万元，并把原告购买的房屋与翟景涛签订了虚假的《商品房买卖合同》，并将原告的房屋备案至翟景涛名下，二被告之间名为买卖，实为借贷，签订的虚假购房合同，被告翟景涛出示的借款协议、回购协议更证明了这一点，回购、借款协议中涉及房屋抵押问题，按照物权法第186条规定，该合同无效，无效合同自开始时即为无效，不存在诉讼时效问题，且我们在2019年6、7月份才知道的。原告请求确认二被告之间的《商品房买卖合同》无效。原告王文山出示证据为：1、原告身份证；2、2011年3月26日，原告王文山与被告鸿德公司签订的《商品房认购协议书》一份，收款收据三份，以证明原告分别于2008年9月27日向被告鸿德公司支付100000元，于2010年5月12日向被告鸿德公司支付100000元，于2011年4月7日向被告鸿德公司支付288352元，合计488352元购房款，全款购买了被告鸿德公司建设的位于南阳市××与××路交叉口的鸿德罗马帝景6号楼一单元1001号房175.57平方米房屋（6号楼西单元1002号户型）；3、合同信息备案摘要，以证明2014年8月8日，被告鸿德公司将原告购买房屋登记在被告翟景涛名下。被告鸿德公司辩称：被告鸿德公司与被告翟景涛签订的房屋买卖协议，系名为买卖实为抵押的合同关系，买卖协议法律不成立，非真实买卖行为，真实意思是为抵押借款，被告翟景涛作为××，被告鸿德公司为借款人，借了数百万元，作为抵押目的，签了房屋买卖协议，协议房屋包括了卖给原告的房屋。原告确实向被告鸿德公司缴纳了购房全款488352元。被告鸿德公司出示证据为：合同信息备案摘要一份。证明原告主张的房号1001正确，只是签订时有问题，买的1001号签的是1002号，编号填写问题。鸿德公司与南阳豪盛房地产开发有限公司系同一公司，只是名称的变更。被告翟景涛辩称：1、原告无权请求确认二被告签订合同是否有效：请求确认他人之间所签订的合同是否有效，首先应当提供相关的证据材料，证实提出请求权人对确认的标的物享有物权；在原告提起诉讼之日起，原告不能够证明原告对该房屋享有合法的所有权；2、原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，根据民诉法规定，确认之诉时效为1年，这1年是在利害关系人知道或应当知道相对人对其造成损失之日开始起算，依据原告诉请，原告购买房屋实际为2011年，而本案二被告之间办理房屋网签登记的时间是在2014年的8月8日，原告作为房屋购买人，应当知道所购买房屋是否具备办理房屋产权登记的基本条件和要求，应当时刻关注该房屋是否已经办理或具备办理产权登记的条件，时隔8年之久，从购房到起诉，8年半的时间，原告才向法院提起诉讼，要求确认合同无效，超出诉讼时效，丧失胜诉权；3、鸿德公司与翟景涛之间的房屋买卖合同以及办理房屋网签登记的行为是合法有效的，关于此案件事实，在庭审举证过程中，我们将向法院提交（2017）豫1302民初4477号民事判决书已及（2018）豫13民终5022号判决书用于证明二被告在签订房屋买卖合同和办理网签登记之时，该房屋产权处于无争议状态，而且该网签属于初始登记，我们不仅签订了房屋买卖合同，还签订了房屋回购协议，二被告明确约定，鸿德公司如能在规定期限内将所借款项归还翟景涛，涉案房屋由鸿德公司予以回购，如不能及时归还借款，涉案房屋作为抵押，在二被告民间借贷纠纷一案中，翟景涛作为原告，客观的向审理此案的两级人民法院反映了案件的事实，需要向法庭说明的是，当时抵押房屋共计7套，今天原告所提出确认的标的物，是网签在翟景涛名下的其中一套。该涉案房屋已被法院查封，并在执行过程中。因此，根据合同相对性原则，作为原告方，诉讼请求的前置程序是应当将鸿德公司列为被告，确认原告与鸿德公司签订的房屋认购协议为有效合同，而无权要求他人之间签订的合同为无效合同。4、原告应当行使撤销权之诉，或者按照商品房买卖合同，最高人民法院关于审理商品房买卖合同第八条的规定，要求鸿德公司返还已付购房款及利息，并赔偿损失，同时可以请求，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，这才是法律规定的原告保护其合法权益的正当诉讼途径。需要说明的是，网签在翟景涛名下的另外一处房屋，在执行过程中，利害关系人王青云，就执行过程中查封的标的物，提出了执行异议之诉，因此，原告诉请应当，或可选择提起执行异议之诉。该房产，作为原告方，不享有对该房屋的统治权，法院在执行过程中，对所有的房屋进行了实际的勘察，房屋钥匙全部在被告翟景涛手中。综上，请求法院驳回原告对翟景涛的诉求。被告翟景涛出示证据为：1、房屋买卖合同及合同备案信息，证明2014年8月8日房屋已网签在翟景涛名下，网签备案号14819599，第六幢一单元十楼1001号；2、本院出具的（2017）豫1302民初4477号民事判决书，南阳市中级人民法院出具的（2018）豫13民终5022号民事判决书，用于证明，被告鸿德公司所欠被告翟景涛400万元本金及利息，已经用涉案房屋提供了担保，证明在原诉讼过程中，翟景涛及鸿德公司共同认可签订房屋买卖合同，办理备案登记及签订回购协议，是双方真实意思表示，且涉案房产当时处于无争议状态。3、房屋回购协议；以证明被告鸿德公司如果向被告翟景涛偿还借款本息，被告鸿德公司可以回购包括本案1001号房屋在内的8套房屋。4、借款担保合同2份，证明二被告涉案的借款、担保、回购关系。原被告出示的证据，经对方质证，本院认证为：原告出示的三组证据，被告鸿德公司均无异议，被告翟景涛对第1组合第3组证据无异议，对第2组的收款收据所证明的付款行为的真实性持有异议，并请求本院核实，庭审后，被告鸿德公司出具了相关账簿，经本院核对，其与原告出示的三份票据记载一致，故本院对原告出示的三组证据均予以采信。被告鸿德公司出示的证据，原告和被告翟景涛未提出异议，该证据也与原告和被告翟景涛出具的相关证据一致，本院予以采信。被告翟景涛出示的四组证据，原告和被告鸿德公司对其真实性均无异议，本院予以采信。通过原被告的诉辩，证据证明，本院确认事实如下：2011年3月19日，原告王文山与被告鸿德公司签订《房屋认购协议书》，协议约定由原告购买被告鸿德公司建设的位于南阳市××与××路交叉口的鸿德罗马帝景6号楼一单元1001号房175.57平方米房屋（6号楼西单元1002号户型），总房款为488352元。其后，原告分别于2008年9月27日向被告鸿德公司支付100000元，于2010年5月12日向被告鸿德公司支付100000元，于2011年4月7日向被告鸿德公司支付288352元，合计488352元购房款。2014年8月8日，被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）为借款人陈兰向被告（××）翟景涛的400万元民间借贷款项予以担保，《借款担保合同》约定将被告鸿德公司出卖给原告在内的八套房屋为该借款进行担保。为此，被告鸿德公司与被告翟景涛于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定将本案涉及原告的房屋出卖给被告翟景涛，并办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819599）等。2015年1月8日，被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与被告翟景涛签订《房屋回购协议》，约定被告鸿德公司如果向被告翟景涛偿还前述借款本息，被告鸿德公司可以回购包括本案1001号房屋在内的8套房屋等。本院认为：原告王文山与被告鸿德公司于2011年3月19日签订的《房屋认购协议书》，意思表示真实，其内容不违反法律规定，自签订之日起，成立合法有效的合同关系；原告出示的三份付款凭证，经质证，本院认证属实，证明了原告在合同生效后向被告鸿德公司缴纳全部购房款的事实，前述签订协议行为和付款行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定原告王文山与被告鸿德公司成立有效的房屋买卖合同法律关系。原告因此享有依据合同约定，请求被告鸿德公司向其履行交付房屋的相关权益。原告发现被告鸿德公司与被告翟景涛对该房屋表面上签订房屋买卖合同，办理合同信息备案手续（即网签合同备案号14819599），实质上掩盖并改变其担保借款的真实意图，阻碍了原告请求被告鸿德公司向其履行交付房屋的履约行为，原告据此请求确认二被告之间的合同无效，具有请求权的正当性与相应的主体适格。被告鸿德公司（曾用名南阳市豪盛房地产开发有限公司）与被告翟景涛以订立《商品房买卖合同》和《房屋回购协议》形式，实质上改变了《借款担保合同》约定的以该房产为被告翟景涛的债权进行担保的真实合意，造成了直接以买卖交易方式，向债权人交付该担保财产的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故其房屋买卖合同（即网签合同备案号14819599）无效。至于被告鸿德公司提出的诉讼时效抗辩，无法律依据，其抗辩理由不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：被告南阳鸿德房地产开发有限公司与被告翟景涛签订的备案号14819599的房屋买卖合同无效。案件受理费50元（已按减半计算），由被告南阳鸿德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇一九年九月九日书记员  秦乐阳