广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9907号原告（反诉被告）：林某某，男，1964年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，委托代理人：胡先，系广东尚情律师事务所律师。被告（反诉原告）：付某，女，1978年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省增城市，委托代理人：梁东霞、梁菁，系广东华誉律师事务所律师。原告（反诉被告）林某某与被告（反诉原告）付某租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林某某的委托代理人胡先、被告（反诉原告）付某的委托代理人梁东霞及梁菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林某某向本院提出诉讼请求：1.判决付某向林某某支付2018年7月至2019年1月27日期间的租金共计328212.5元[其中2018年7月至2018年10月共4个月，二、三层合计每月54450元，共217800元，2018年11月租金为二层租金30250元加上三层计算至11月21日的租金16940元（21÷30×24200），共47190元，2018年12月至2019年1月27日的二层租金为63222.5元（12月租金33275元加上2019年1月计算到27日的租金29947.5元，27÷30×33275为29947.5）]；2.付某向林某某支付2018年7、8、9三个月的水电费7235.55元；3.付某自2018年7月16日开始按所欠金额每日1%的标准，向林某某支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计至2018年9月16日49005元（54450×90天×1%），上述诉讼请求1、2、3合计384463.05元；4.由付某承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月10日，林某某与付某签订一份《租赁合同》，约定林某某将位于广州市番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的二、三层出租给付某使用，月租金45000元，每两年递增10%，每月15日之前缴纳当月租金，拖欠租金及其他费用超过30天的，林某某可以终止合同并收回房屋，逾期交租按欠款金额每日1%的标准支付违约金。合同签订后，林某某已依约将房屋交付付某使用。自2018年7月开始，付某开始拖欠林某某租金，截止2018年10月，付某共拖欠林某某租金217800元，欠7、8、9三个月水电费7235.55元。经多次催告，付某以经济困难为由拒付。付某在2018年11月21日向林某某发出《交还租赁物的通知》，称已清空搬离涉案房屋的三层，林某某同意将2018年11月21日作为三层的交换时间，三层租金的截止时间为2018年11月21日。林某某要求付某在2019年1月27日上午十点到涉案物业所在地办理收回房屋确认手续，付某未到场，林某某于2019年1月27日自行收回涉案物业的第二层，故二层租金的截止时间为2019年1月27日。林某某特向法院起诉，请求法院依法判决。被告（反诉原告）付某辩称，（一）涉案房屋至今未取得主管部门批准建设，付某与林某某于2012年9月10日签订的《租赁合同》无效，对双方当事人没有法律约束力，林某某无权依据合同约定主张违约金，且林某某主张按照每日1%支付违约金的标准过高，应按同期同类贷款基准利率计算。（二）涉案房屋三层已经清空，付某已经交还林某某。（三）付某租赁涉案房屋二层后，投入了大笔资金进行装修，此时合同尚未到期，若林某某主张提前交还房屋，则林某某应当赔偿付某装修损失。（四）对于林某某强行收回商铺的行为，付某不需要交纳商铺强行收回以后的租金。被告（反诉原告）付某于庭审前向本院提出反诉请求：1.判令林某某退还付某9万元保证金；2.林某某赔偿付某装修损失费约143534元，上述两项合计233534元；3.反诉诉讼费用由林某某承担。事实与理由：付某与林某某于2012年9月10日签订的《租赁合同》第三条约定：“双方确定履约保证金为9万元人民币，乙方（付某）在本合同签订之日起一年内（2013年12月1日前）交纳给甲方（林某某）”，付某已向林某某支付了9万元保证金，因涉案房屋至今未取得主管部门批准建设，林某某与付某签订的租赁合同无效，林某某占有付某支付的9万元保证金，没有法律依据，依法应当退还给付某。另，付某在对涉案房屋是违章建筑毫不知情的情况下承租后，投入了380万元对涉案房屋二层和三层进行装修，既然租赁合同无效，林某某主张提前交还房屋，根据公平原则和过错责任原则，林某某应当按照合同约定的剩余租赁期限，相应赔偿付某的装修损失。合同约定的租赁期限是自2012年12月1日至2019年l1月30日，共七年，装修投入共380万，平均每年装修投入是54万元，目前尚剩余约一年租赁期限，林某某应赔偿付某一年的装修损失约54万元。综上，请求法院依法判决。原告（反诉被告）林某某辩称，（一）付某反诉主张退还9万元保证金没有证据证实，应当予以驳回。（二）付某反诉主张赔偿装修损失费143534元没有事实依据，应当予以驳回。付某承租林某某涉案物业后将其中的第二层转租给广州市番禺区南村茶悦茶叶商行杨明红，杨明红证实涉案物业的二层系该商行装修的，不是付某装修的，且杨明红证实其不向付某主张装修赔偿，故付某没有权利主张装修损失。2019年1月24日，评估公司在评估现场了解上述情况，要求付某提供是其装修的证据，但付某没有证据提供。2018年11月19日，付某向林某某发出交还涉案物业的通知，11月21日，林某某收到通知，证明付某已经以正式发函的方式告诉林某某涉案物业三层已经清空并搬离，该物业若有物品，林某某可自行处理，由此证明付某在2018年11月19日的函中已经正式放弃涉案物业三层的装修利益，故其反诉赔偿装修损失没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据材料，本院认定事实如下：1.2012年9月10日，林某某与付某签订租赁合同，约定林某某将位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的二、三层（面积约1076平方米）出租给付某使用，合同期限为7年，从2012年12月1日起至2019年11月30日止，租金每2年递增10%，其中2014年12月1日至2016年12月1日的二层租金27500元、三层租金22000元，2016年12月1日至2018年12月1日的二层租金30250元、三层租金24200元，2018年12月1日至2019年11月30日的二层租金33275元、三层租金26620元，每月租金15日前支付，保证金9万元人民币，承租方在2013年12月1日前交纳给出租方。承租方如拖欠租金及其它费用超过30天的、逾期交的租金（或其它费用），按所欠金额每日1%标准向出租方支付违约金。2.2016年8月8日，付某与案外人杨明红签订租赁合同，由杨明红承租位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的第二层，建筑面积538平方米，租赁期40个月，从2016年6月1日起至2019年11月30日止，如需办理改建、改造的报建手续，由承租方自行办理改建、改造的报建手续。3.在本案审理过程中，2018年11月19日，付某向林某某发出交还租赁物的通知，自当日起不再承租位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的三层，林某某确认于2018年11月21日收到该通知，同意三层租金计至2018年11月21日，其于2019年1月24日向付某发出收回房屋通知书，告知于2019年1月27日办理收回上址第二层的手续。4.付某向本院申请对位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的第二、三层的装修残值进行评估，本院依法通过摇珠方式确定并委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价值评估，该公司评估得，涉诉房屋的第二层残值是138154元，第三层残值是5380元。林某某认为涉诉房屋第二层是案外人杨明红的商行的经营场所，第二层的装修是由杨明红投入，不是付某投入，该商行已承诺不向林某某和付某主张装修赔偿，故付某无权向林某某主张装修赔偿。林某某为此提交案外人杨明红出具的证明、租赁合同等材料。付某承认将涉诉房屋的第二层出租给杨明红，认为即使是商行装修的，也视为无偿赠送给付某，付某有权向林某某追讨。5.林某某对于水电费提供其自制的清单一份，付某不予确认。对于保证金9万元，付某没有提交相关的付款凭据，林某某对收取该保证金不予确认。6.双方确认，涉诉物业未取得相关的房地产权属证书，在本案法庭辩论结束前，亦未能办理出租物业的建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案的涉诉房屋没有办理权属登记，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，林某某和付某于2012年9月10日签订的租赁合同属无效，但林某某请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持，其中第二层在2019年1月27日完成收回手续，第三层在2018年11月21日完成收回手续。林某某提出付某没有支付涉诉房屋从2018年7月至2019年1月27日第二层的占用费、从2018年7月至2018年11月21日第三层的占用费，付某未能提交证据证实其已经支付，故付某应向林某某支付第二层的占用费是213506元（30250元×5个月+33275元+33275元÷31×27），第三层的占用费是113740元（24200元×4个月+24200元÷30×21），合共327246元。对于二三层的残值，第二层是案外人杨明红的经营场所，按照其与付某的约定，装修由杨明红自行办理，经查，杨明红是从其他案外人处接手该场地，现杨明红不向林某某和付某主张装修费，付某提出装修由其投入并无依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第三层的装修残值经评估价值5380元，本院酌情确定林某某需向付某补偿2690元。对于水电费，林某某提供其自制的清单一份，付某不予确认，因林某某对其主张未能提交充分证实，本院不予支持。对于保证金9万元，付某没有提交相关的付款材料，林某某对该保证金不予确认，因付某对其主张未能提交充分证实，本院不予支持。此外，原、被告签订的租赁合同无效，原告存在有过错，对其要求的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付某应自本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）林某某支付第二、三层占有使用费327246元。二、原告（反诉被告）林某某应自本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）付某支付第三层装修损失2690元。三、驳回原告（反诉被告）林某某的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）付某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7067元、反诉受理费2402元，评估费20000元，原告（反诉被告）林某某负担受理费908元、评估费389元，被告（反诉原告）付某负担受理费8561元、评估费19611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎焕萍人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  何梓莹二〇一九年九月二十四日书 记 员  孟婉莹