广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8520号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王文琦，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王佺，女，汉族，住山东省青岛市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：招俊英，广东英乾律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人王文琦、王佺商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初4918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王文琦、王佺的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由王文琦、王佺承担。事实和理由:根据双方签订的案涉合同第十一条第（三）点第3项第（1）款的约定，案涉合同履行有先后顺序，买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人迟延付清合同价款造成出卖人拒绝交房的期间，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限。一审法院已查明王文琦、王佺就案涉301房于2018年4月19日申请按揭贷款，就案涉302房于2018年5月2日申请按揭贷款，直至2018年5月9日才付清全部购房款，其迟延付款145天。在王文琦、王佺付清全部购房款前，雄盛王府公司有权拒绝交付，即雄盛王府公司有权在2018年5月10日前拒绝交房给王文琦、王佺。同时，雄盛王府公司交房的期限相应顺延至王文琦、王佺付清全部购房款之日起计算，即交房的期限从2018年5月9日起顺延计算145天，且雄盛王府公司无需承担违约责任。被上诉人王文琦、王佺答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。王文琦、王佺向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司支付违约金537163元（违约金按6471844元本金，以日万分之五，自2018年1月1日计算至2018年6月19日）；2.雄盛王府公司承担本案的全部诉讼费用。雄盛王府公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.王文琦、王佺向雄盛王府公司支付逾期付款违约金231690元及利息14214.34元(利息以231690元为本金，利率为中国人民银行同期贷款年利率4.9%，暂从2017年12月16日计至2019年3月17日，实际应计至王文琦、王佺实际付清之日止)；2.王文琦、王佺承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2017年10月31日，王文琦、王佺为购买禅城区************层**室、**室分别与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：301室房屋预测建筑面积为391.06平方米，商品房价款为4174292元，买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.17%，金额（人民币）2094292元。除首期款外，剩余房款金额2080000元，应于2017年12月15日前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。302室房屋预测建筑面积为203.57平方米，商品房价款为2297552元，买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.38%，金额（人民币）1157552元。除首期款外，剩余房款金额1140000元，应于2017年12月15日前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。两份合同同时约定：第八条逾期付款违约责任。逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第3小点约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十条所约定的赔偿。第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除*1为住宅区外，*2为办公用房、写字楼，其他*3、*4和*5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有*1和*2区，其余各区在建。第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2018年4月19日，王文琦、王佺为购买**室申请按揭贷款并与**银行股份有限公司佛山分行签订《个人房产抵押贷款合同》，申请按揭贷款1870000元，该款项于2018年5月9日支付给雄盛王府公司。2018年5月2日，王文琦、王佺为购买302室申请按揭贷款并与交通银行股份有限公司佛山分行签订《个人房产抵押贷款合同》，申请按揭贷款1030000元，该款项于2018年5月9日支付给雄盛王府公司。另，王文琦、王佺于2017年10月23日向雄盛王府公司支付**室房款2094292元、2018年4月28日向雄盛王府公司支付**室房款21万元；王文琦、王佺于2017年10月23日向雄盛王府公司支付**室房款1157552元、2018年4月28日向雄盛王府公司支付**室房款11万元。佛山市****广场综合体*地块*2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向王文琦、王佺在涉案买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区************”通过中国邮政EMS邮寄送达**室、**室《收楼通知书》、《房屋使用说明书》及《质量保证书》，根据投递详情，该邮件于2018年1月19日由他人代收。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，涉案**房屋建筑面积372.84㎡，套内建筑面积262.33㎡。涉案**房屋建筑面积194.39㎡，套内建筑面积136.77㎡。庭审中，王文琦、王佺陈述：1.王文琦、王佺仅主张逾期交楼违约金至2018年6月19日，王文琦、王佺于2018年6月19日前往雄盛王府公司售楼处拍摄了涉案房屋的测绘报告。2.王文琦、王佺至今未办理收楼手续，因王文琦、王佺认为公共基础设施还没有完善。3.王文琦、王佺未能在2017年12月15日前申请办理银行按揭手续的原因在于：雄盛王府公司统一负责代办银行贷款，因雄盛王府公司未向贷款银行提交房屋竣工测绘报告，所以导致贷款申请手续延期。雄盛王府公司对此不予确认，雄盛王府公司认为办理按揭的主要义务是王文琦、王佺履行，雄盛王府公司仅是协助义务，测绘报告并非办理贷款的条件。为查明王文琦、王佺就涉案房屋申请按揭贷款时，是否需要提交涉案房屋的测绘报告，一审法院于2019年5月21日向交通银行股份有限公司佛山分行出具《调查函》，该行于2019年5月23日向一审法院出具《调查答复函》，载明：根据我行相关规定，客户在我行申请按揭贷款时，不需要提供所购房屋的测绘报告。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。一、关于王文琦、王佺主张的逾期交楼违约金首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告。其次，王文琦、王佺主张认为涉案商品房公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除*1为住宅区外，*2为办公用房、写字楼，其他*3、*4和*5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有*1和*2区，其余各区在建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，*2区在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，王文琦、王佺签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，王文琦、王佺并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故一审法院对其该项主张不予采纳。另外，雄盛王府公司抗辩认为因王文琦、王佺逾期付款，故雄盛王府公司无需承担逾期交楼的违约责任。经审查，涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五大点第三项是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付购房款，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请王文琦、王佺注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。本案中，雄盛王府公司未举证证明在2018年6月19日前向王文琦、王佺出示涉案房屋测绘报告，王文琦、王佺主张逾期交楼违约金计算至2018年6月19日，合法有据，一审法院予以支持。经核算，自2018年1月1日至2018年6月19日，雄盛王府公司应向王文琦、王佺支付301室逾期交楼违约金354814.82元（4174292元×万分之五×170天）、302室逾期交楼违约金195291.92元（2297552元×万分之五×170天），以上合计550106.74元，王文琦、王佺仅主张537163元，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。二、关于雄盛王府公司主张的逾期付款违约金首先，合同对按揭款的支付时间并未进行明确约定，合同的签订日期为2017年10月31日，因商业贷款需经申请、审批、发放三个阶段，如将合同约定日期2017年12月15日解释为商业贷款的发放日期则显然对买受人及按揭银行均过于严苛，本案合同约定日期2017年12月15日宜解释为买受人向按揭银行申请贷款的日期。本案中，根据一审法院调查的事实可知，王文琦、王佺就涉案房屋301申请按揭贷款的时间是2018年4月19日，王文琦、王佺就涉案房屋302申请按揭贷款的时间是2018年5月2日，晚于合同约定，构成违约，雄盛王府公司主张王文琦、王佺支付逾期付款违约金，合法有据，一审法院予以支持。其次，王文琦、王佺抗辩办理贷款的主体是雄盛王府公司，该抗辩意见没有合同依据，且根据常理，王文琦、王佺为贷款申请方，王文琦、王佺应为按揭贷款的申请主体，雄盛王府公司作为卖方仅履行协助义务。另，王文琦、王佺抗辩认为延期申请贷款的原因在于涉案房屋未取得测绘报告，因**银行股份有限公司佛山分行作为贷款人已经明确涉案房屋是否取得测绘报告对王文琦、王佺申请按揭贷款并不造成影响，故一审法院对王文琦、王佺的抗辩意见不予采纳。经核算，自2017年12月15日至2018年4月19日，王文琦、王佺应向雄盛王府公司支付301室逾期付款违约金117810元（1870000元×万分之五×126天）；自2017年12月15日至2018年5月2日，王文琦、王佺应向雄盛王府公司支付302室逾期付款违约金71585元（1030000元×万分之五×139天）。自2017年12月15日至2018年4月28日，王文琦、王佺应向雄盛王府公司支付逾期付款违约金21600元（320000元×万分之五×135天）。以上合计210995元。雄盛王府公司主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司主张王文琦、王佺支付逾期付款违约金利息，依据不足，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，王文琦、王佺支付佛山市禅城区************座**室、**室2018年1月1日至2018年6月19日逾期交楼违约金537163元；二、王文琦、王佺在判决发生法律效力之日起十日内，向雄盛王府公司支付佛山市禅城区季华四路68号一座301室、302室逾期付款违约金210995元；三、驳回雄盛王府公司的其他反诉请求。如判决确定的付款义务人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4586元，由雄盛王府公司负担。案件反诉受理费2494元，由王文琦、王佺负担2300元，雄盛王府公司负担194元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系雄盛王府公司应否向王文琦、王佺支付逾期交房违约金。雄盛王府公司上诉主张根据案涉合同第十一条第3点第（1）款的约定，王文琦、王佺没有根据合同的约定支付购房款而违约在先，其享有先履行抗辩权而不应承担违约责任。对此，本院认为，案涉合同第十一条第3点第（1）款约定：买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。根据公平合理原则，本条应理解为在案涉房屋符合合同约定的交付条件的情况下，买受人未在约定期限缴清全部购房款时，出卖人才有权拒绝交付案涉房屋。本案中，根据案涉合同第九条关于商品房交付条件的约定，案涉房屋交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。根据已查明的事实可知，包含案涉房屋在内的佛山市雄盛王府广场综合体*地块*2区（商业区）于2018年1月17日取得竣工验收备案，案涉房屋于2018年4月9日取得《房屋测绘报告书》，即案涉房屋符合交付条件的时间晚于合同约定的交付时间，故雄盛王府公司在其因自身原因未符合合同约定的交楼条件之情况下，其以上理由作为其拒交房屋的抗辩理由不成立，此其一；其二，案涉合同第七条关于付款方式及期限约定：除首付款外，剩余房款金额应于2017年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。可见，2017年12月15日仅为买受人向按揭银行申请贷款的日期，合同对按揭款的支付时间并未进行明确约定；其三，基于王文琦、王佺存在逾期申请办理银行按揭手续的违约行为，一审法院已经认定王文琦、王佺存在违约行为并判令其向雄盛王府公司支付相应的违约金，足以弥补其损失。综上，雄盛王府公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9172元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽