甘肃省合水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1024民初545号 原告：王某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，农民，住合水县何家畔镇。 委托诉讼代理人：司小龙，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。 被告：庆阳蓝翔房地产开发有限公司（简称庆阳蓝翔公司）。住所地：甘肃省庆阳市合水县新民西路9号。 法定代表人：净保良，董事长。 委托诉讼代理人：高玲，职工。 原告王某与被告庆阳蓝翔公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人司小龙，被告庆阳蓝翔公司委托诉讼代理人高玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金36227.10元;2、被告向原告交付产权证书，并支付逾期办证违约金（自2018年6月1日起以总房款398113元，按金融机构收取逾期贷款利息计算至所需办证资料提交之日止）。事实和理由：原被告于2016年7月8日签订《商品房买卖合同》约定，总价款398113元，2016年12月31日前交付房屋，逾期按日支付全部房款万分之二的违约金，房屋交付之日起60日内办理证书。原告按约如数支付购房款后于2018年3月30日取得房屋，至今未能取得产权证书。 被告庆阳蓝翔公司辩称：迟延交房系降雨等天气原因和有关部门要求停工的不可抗力所致，该不可抗力造成的误工已被生效法律文书确认为364日，应当减轻被告的违约责任，按实际逾期91日计算，支付违约金为7280元。南城6号住宅小区工程因行政机关不能及时办备必要的文件，系政府行为综合验收未进行，应当免除被告不能办证的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告王某提交的证据： ⑴《商品房买卖合同》1份，证实王某与庆阳蓝翔公司于2016年7月8日签订合同约定：购买庆阳蓝翔公司开发的位于合水县西华南街南城6号住宅小区1幢2单元704号住宅1套，建筑面积120.75㎡、3297元/㎡、总价款398113元；2016年12月31日前交房；逾期由出卖人按日向买受人支付全部房款万分之二的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起60日内取得所有权证书的，根据项目实际情况和当地政府要求，出卖人需提供相关资料和手续，由买受人自行办理房屋所有权证； ⑵收款票据3份，证实王某于206年7月8日、7月23日两次支付购房款共计398113元； ⑶南城6号业主收房应交费用明细表、收款收据各1份，证实王某于2018年5月8日向庆阳蓝翔公司支付测绘费181元、登记费80元、工本资料费86元、土地证18元、土地契税预交1000元，共计1365元。 2、庆阳蓝翔公司提交的证据有： ⑴庆阳市住建局文件1份、庆阳市建筑业管理局文件2份，合水县住建局文件4份、合水县气象局2015年11月15日至2018年3月31日《地面气象观测记录月简表》21页、《南城6号停工天数分类统计表》1份，证实南城6号住宅小区1号楼在施工过程中工期延误日为：2016年7月9日至10月24日降雨停工25天、11月15日至12月31日为冬季停工46天，2017年1月1日至3月15日冬季停工73天、2017年高考停工2天、马拉松赛戒严停工1天、降雨停工94天、2017年11月15日至2018年3月15日冬季停工120天，2018年3月16日至3月30日降雨停工3天，以上共计停工364天。 ⑵（2019）庆仲调字第22号解书1份，拟证明经双方当事人共同确认，庆阳蓝翔公司因客观原因停工358日不属于违约情形，应从逾期交房天数中予以扣减，因不可抗力因素延迟交房的天数已被生效法律文书确认。 被告对原告提交的证据⑴⑵⑶无异议。原告对被告提交的证据⑴⑵有异议，认为证据⑴不属于不可抗力的客观情况，不应当予以扣减；证据⑵是仲裁调解书，不是仲裁裁决书，不能作为定案依据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、本案合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间交付房屋的，双方同意按照逾期时间分别处理”，意思表述真实，不存在歧义，双方约定的房屋交付期限属于可变期限，存在据实顺延的意思。故对被告提交的证据⑴的效力予以认定。 2、不可抗力是在合同订立后发生，当事人在订立合同时不能预见、不可避免、不可控制的客观情形。庆阳蓝翔公司因不可抗力等因素停工不属于违约的情形，应从逾期交房天数中予以扣减，且该不可抗力等因素延迟交房的事实已被生效法律文书确认，可以作为本案处理的依据。故对被告提交的证据⑵的效力予以认定。 根据当事人的陈述及以上证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，王某与庆阳蓝翔公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：购买庆阳蓝翔公司开发的位于合水县西华南街南城6号住宅小区1幢2单元704号住宅1套，建筑面积120.75㎡、3297元/㎡、总价款398113元；2016年12月31日前交房，逾期由出卖人按日向买受人支付全部房款万分之二的违约金；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间交付房屋的，双方同意按照逾期时间分别处理；因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起60日内取得所有权证书的，根据项目实际情况和当地政府要求，出卖人需提供相关资料和手续，由买受人自行办理房屋所有权证。合同履行中，王某于2016年7月8日、7月23日两次支付购房款共计398113元，于2018年3月30日取得房屋，于2018年5月8日向庆阳蓝翔公司支付测绘费181元、登记费80元、工本资料费86元、土地证18元、土地契税预交1000元，共计1365元。后经双方就违约金及办证事宜多次协商未果，王某提起诉讼。 另查，南城6号住宅小区1号楼在施工过程中工期延误日为：2016年7月9日至10月24日降雨停工25天、11月15日至12月31日为冬季停工46天，2017年1月1日至3月15日冬季停工73天、2017年高考停工2天、马拉松赛戒严停工1天、降雨停工94天、2017年11月15日至2018年3月15日冬季停工120天，2018年3月16日至3月30日降雨停工3天，以上共计停工364天。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》签订后，王某已按照合同约定全面履行了给付合同价款的义务，庆阳蓝翔公司亦应按照合同约定履行按期交付房屋的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《商品房买卖合同（预售）》亦同时约定了不可抗力为免责事由，故合同签订后至合同约定的房屋交付日期之间的降雨等因素导致的停工天数应在合同约定的交付房屋时间之后予以顺延，在此期间，庆阳蓝翔公司因以上不可抗力因素停工71天，顺延后，蓝翔公司应于2017年3月12日向王某交付房屋。现因蓝翔公司已逾期交房超过合同约定的期限，王某要求蓝翔公司承担违约金的诉讼请求符合合同约定，庆阳蓝翔公司应自2017年3月13日起按日向王娟娟承担支付全部房屋价款万分之二的违约责任。王某于2018年3月30日取得房屋，故庆阳蓝翔公司的违约金应给付至2018年3月30日止。同样，在此期间因不可抗力等因素导致的停工日期亦应予以扣减。庆阳蓝翔公司迟延交房455天，扣除因不可抗力等因素导致的停工364天，实际迟延交房91天，应按照合同约定支付王某迟延交房违约金7280元（80元／日×91）。同时，庆阳蓝翔公司未按照合同约定在房屋交付之日起60日内取得所有权证书，亦未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致王某未能及时取得权属证书，应当承担继续履行办理并交付权属证书的义务。本案逾期未能办证的原因是行政机关不能及时办备必要的文件，行政机关用于审查和办理手续的时间，庆阳蓝翔公司无法控制，不能归结于“出卖人的原因”，故王某主张的逾期办证违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、庆阳蓝翔房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付王某逾期交房违约金7280元； 二、庆阳蓝翔房地产开发有限公司给王某办理并交付不动产权证书，王某负有协助的义务； 三、驳回王某要求庆阳蓝翔房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1726元，由庆阳蓝翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  张旭龙 审 判 员  李鸿焕 人民陪审员  邵炳奎 二〇一九年九月十七日 书 记 员  周一飞