江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初3956号原告：李林，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：戴国容，江苏墨翰律师事务所律师。被告：张燕忠，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：陈敏,江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文强，江苏高瞻律师事务所律师。第三人：赵俊，住江苏省南京市雨花台区。原告李林与被告张燕忠、第三人赵俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李林的委托诉讼代理人戴国容，被告张燕忠的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼，第三人赵俊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李林向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告迁出诉争房屋，被告将该房屋返还给原告；3.被告支付原告违约金10000元；4.被告支付原告诉争房屋占有使用费，按每日1000元计算，自《房屋租赁协议》解除之日起支付至实际交还房屋之日止；5.被告注销或迁移注册在诉争房屋内的“南京市雨花台区张燕忠饭店”营业执照；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南京市雨花台区西柿路xx室（含一、二层）由原告购买。2015年，原、被告签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定原告将诉争房屋出租给被告，租赁期限为7年，租金前三年每年120000元，第四年至第七年逐年增长。协议约定：租赁期内，如遇乙方经营不善甲方同意乙方可以转让，房屋仅限乙方经营使用，未经甲方同意乙方不得私自转租、供非法用途；一方违约的，违约方应向对方支付违约金。后原告发现被告将房屋转租给第三人赵俊经营使用，鉴于被告的违约行为，原告向被告发出律师函，要求被告结清水电费用并腾空房屋，被告予以拒绝。原告认为，被告擅自转租侵犯了原告合法权益，违反协议约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应责任。被告张燕忠辩称，原、被告之间的房屋租赁协议在正常履行期间内，被告并没有违反合同约定，将餐厅转租给他人，是出于扩大经营的考虑，将原本经营的餐厅承包给第三人，且并未改变经营性质，不存在违法行为，也不存在违约情形；原告诉请的第五项，属于工商管理部门职权范围，不属于法院处理范围。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人赵俊辩称，第三人与被告签订的是名为承包实为转租，第三人付租金给被告，被告给谁第三人不清楚，并且第三人支付被告承包费。在经营方面，被告经营的是柠檬鱼火锅，第三经营的是中餐。第三人从2018年5月5日开始经营，因为当时签订的是4月1日，需要重新改造装修，花费了一个多月的时间。第三人使用的营业执照是被告一开始的营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告李林（甲方）与被告张燕忠（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区西柿路xx室（含一、二层）出租给乙方使用；租赁期限为7年；房屋按先交租金后使用的原则，前三年租金每年为120000元，第四年租金130000元，第五年租金140000元，第六年租金151200元，第七年租金163200元，房租每半年付清一次。合同第五条第四款约定：租赁期内，如遇乙方经营不善甲方同意乙方可以转让，房屋仅限乙方经营使用，未经甲方同意乙方不得私自转让、供非法用途。合同第六条约定：甲乙双方如有乙方违约，违约方应向对方支付违约金10000元，经济损失超过违约金时，违约对方应按实际损失（装修费、营业收入等）给予补偿，同时另一方有权解除合同。2015年9月13日，原、被告签订《补充协议》，约定：李林于2015年5月12日正式将涉案房屋交付给张燕忠使用，按房屋租赁协议约定，延后2个月的装修期，故房屋租金从2015年7月12日开始计算。2018年3月31日，被告张燕忠以南京市雨花台区张燕忠小吃店名义（甲方）与第三人赵俊（乙方）签订《餐厅承包协议书》，协议约定：甲方将餐厅承包给乙方经营管理，甲方提供涉案南京市雨花台区西柿路xx室（含一、二层）房屋；承包期限自2018年4月1日起至2022年6月30日；乙方向甲方交纳押金20000元；承包经营期内，向甲方交纳承包费260000元；乙方每年的娿月12日和12月12日交付房屋租金，按房屋租赁合同履行（附房屋租赁合同复印件）；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位交纳。押金、承包方、租金由乙方按照约定时间以现金方式或转账方式向甲方交纳。另双方对权利义务进行约定，其中甲方按约定提供餐厅给乙方经营餐饮，保证乙方独立自主经营；为乙方提供现有的经营场所及餐饮设施、设备、用具等。2019年5月17日，原告委托律师向被告发送《律师函》，认为，被告擅自将房屋转租他人，违反《房屋租赁协议》第五条第四款约定，委托人有权单方解除《房屋租赁协议》，要求被告承担违约责任并赔偿相应损失。被告收到该《律师函》后，认为其没有转租，而是扩大经营，将原本经营的餐厅承包给他人，不存在违约行为，认为房屋租赁合同仍应继续履行。以上事实，有《商品房现售合同》、购房发票、《房屋租赁协议》、《补充协议》、《餐厅承包协议书》、《律师函》、EMS截图、回函及当事人陈述予以证实。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行。被告张燕忠未经原告李林同意擅自将涉案房屋转租给第三人赵俊使用，违反合同第五条第四款约定，构成违约，原告主张解除房屋租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩其将房屋承包给第三人使用，仍应继续履行房屋租赁合同，但经审理查明，被告整体将房屋交付给第三人独立经营，第三人向被告支付承包费，取得被告承租原告的房屋及附属设施，能够独立对涉案房屋进行装修并更改门头独立对外经营，符合转让的表现形式；同时第三人向被告支付房屋租金，又同时存在转租行为。被告与第三人签订的《餐厅承包协议书》虽名为承包，但实为转租、转让行为，违反了原、被告签订的《房屋租赁协议》中的约定，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。因被告擅自转让、转租的行为构成违约，原告主张被告承担10000元违约金具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《房屋租赁协议》解除后，被告应当向原告返还南京市雨花台区西柿路xx室（含一、二层）房屋。待本案判决生效后，若被告仍占用涉案房屋，被告应向原告支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，本院参照《房屋租赁协议》约定的标准，按每日380元计算。关于原告主张被告注销或迁移注册在诉争房屋内的“南京市雨花台区张燕忠饭店”营业执照，因注销或迁移营业执照属工商行政管理部门职权范畴，不属于法院审理范畴，故对该主张本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告李林与被告张燕忠就南京市雨花台区西柿路xx室签订的《房屋租赁协议》；二、被告张燕忠于本判决生效之日起十日内向原告李林返还南京市雨花台区西柿路xx室房屋；三、被告张燕忠于本判决生效之日起十日内向原告李林支付违约金10000元；四、被告张燕忠于本判决生效之日起十日内向原告李林支付房屋占有使用费（自解除之日起至实际返还房屋之日止，按380元/日计算）；五、驳回原告李林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费370元减半收取185元，由被告张燕忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇一九年九月十日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾