海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初3802号   原告：王某，公民身份号码×××，住吉林省长春市。   委托诉讼代理人：赵某，公民身份号码×××，住吉林省长春市，系原告王某的丈夫。   委托诉讼代理人：钱某，海南信达律师事务所律师。   被告：海某，统一社会信用代码91460000708870407F，住所地海南省海口市。   法定代表人:陈某。   委托诉讼代理人：李某，海南海大平正律师事务所律师。   原告王某与被告海某（以下简称全库公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托代理人赵某、钱某，被告全库公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《万宁东关市场项目房屋认购书》；2.判令被告返还原告已付购房款819062元及利息(以819062元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年3月6日起计算至被告付清全部款项之日止)；3.判令被告赔偿原告损失719062元；4.本案的诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2018年3月6日，原、被告签订《万宁东关市场项目房屋认购书》，约定被告将位于海南省万宁市场第4栋007号房出售给原告，房屋建筑面积154.54平方米，单价为每平米5300元，合计总购房款为819062元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告通过海南华禹兴业实业有限公司向被告代付了购房款819062元。事后，原告多次要求被告签订《房屋买卖合同》，被告找各种理由推脱。原告经过多方打听，才得知被告在2018年1月5日已将涉案房屋以50万元的价格出售给何某，并收取了对方全部购房款和签订了《房屋买卖合同》。原告遂与被告交涉，被告一直推脱，原告被逼无奈向万宁市工商行政管理局投诉。2018年12月17日，万宁市工商行政管理局主持双方进行调解并作出琼万工商消调（2018）第13号《消费者权益争议调解书》，约定被告退还原告房款本金819062元，房款利息总额35629元，赔偿款200000元，合计1054691元，付款时间为2019年1月20日前，原告收到该款项后在收款日前所签的房屋相关协议等材料一律作废。但是，被告一再违反诚信，在2019年1月20日前并未全额向原告支付上述款项。根据上述事实，被告存在一房二卖的行为，在双方调解后又不履行付款义务，构成根本违约。依据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第13条的规定，原告有权要求被告返还已付购房款及利息和赔偿损失。为维护原告的合法权益，惩戒被告不诚信的商业行为，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起本案诉讼，恳请法院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。   被告全库公司辩称，一、关于本案的基本事实。2018年1月初，海南华禹兴业实业有限公司（以下简称华禹公司）与全库公司、陈某2签署《东关农贸市场全案代理合同书》，约定华禹公司包销全库公司53套合计约8000平方米房屋，华禹公司向全库公司支付400万元借款，全库公司以包括案涉4-007房在内的8套商品房作为担保（每套房屋50万元）。2018年1月5日，全库公司与华禹公司关联人员何某签订《房屋买卖合同》（4-007房），以50万元的价款为前述借款做担保。2018年2月13日，王某、赵某夫妇向华禹公司出借100万元。为了给前述借款落实担保措施，2018年3月6日，全库公司配合华禹公司与王某签订《万宁东关市场项目房屋认购书》。其后，因华禹公司未能完成销售任务，与全库公司在履行《东关农贸市场全案代理合同书》过程中产生矛盾，华禹公司遂怂恿包括原告在内的购房者以所谓“一房二卖”的名义威胁全库公司退款索赔。2018年12月27日，为了消除影响，全库公司与王某达成调解，调解书约定全库公司退还全部购房款819062元、利息35629元，并赔偿200000元，合计1054691元。全库公司陆续向王某支付了10万元，后因全库公司融资困难，未能按照调解书的约定及时付款，遂成讼。   二、王某与全库公司之间没有房屋买卖的真实意思，双方不是真实的房屋买卖关系，王某以买卖合同为由起诉，没有事实依据。王某支付给华禹公司款项的时间是2018年2月13日，此时王某与全库公司之间没有任何房屋买卖的合意。故华禹公司代办的案涉认购协议，只是为华禹公司向王某的融资进行担保，不构成真实的房屋买卖关系。案涉房屋没有任何查封、抵押，如果王某是真实的购房者，完全可以要求继续履行合同，完成过户。因此，王某没有买卖房屋的真实意愿，双方也没有房屋买卖的真实合意，双方不是房屋买卖关系。双方的真实法律关系应当认定为“让与担保”。   三、退而言之，即便从形式上看双方形成房屋买卖关系，因全库公司与案外人何某不是房屋买卖关系，全库公司也不存在“一房二卖”的行为。从华禹公司的起诉状和证据可以看出，全库公司与案外人何某之间的《房屋买卖合同》系为全库公司向华禹公司的借款提供担保，双方不是真实有效的商品房买卖关系。另外，华禹公司与何某的房屋买卖合同单价为3235.40元/㎡，房价明显过低，不符合市场价值规律，可以印证其真实目的就是进行担保用途，而非真实的房屋买卖。全库公司也未收取何某任何购房款。故全库公司与何某不是房屋买卖关系，本案不存在原告诉称的“一房二卖”情形。原告诉请购房款一倍的赔偿没有事实依据。   四、退一万步讲，即使认定双方构成房屋买卖关系，因双方已经达成调解，原告另行再次起诉单方解除合同，超出调解协议范围索赔，没有法律依据。《海南省万宁市工商行政管理局消费者权益争议调解书》（琼万工商消调[2018]第13号）是双方的清算协议，是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该调解书的核心意思就是协商解除合同以及安排退赔购房款事宜。全库公司已经依约支付了10万元，该调解书得到了部分履行。原告只能依据调解书诉请支付剩余款项，不能再次诉请单方解除合同，超出调解协议范围索赔。   综上所述，我方与王某之间的认购协议已经协商解除，双方应当按照调解书的内容办理退赔事宜。王某诉请重复解除合同，并以不存在的“一房二卖”为由诉请高额赔偿款，没有事实和法律依据。为维护法律的公正和被告的合法权益，恳请法院依法判决驳回原告王某的部分不当诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.万宁东关市场项目房屋认购书，证明原、被告于2018年3月6日签订认购书，约定双方的权利义务以及责任等；2.转账凭证，3.业务回单，4.资金说明，共同证明原告委托海南华禹兴业有限公司向被告代付了819060元购房款，被告收到后确认该款项为购房款；5.收条，6.授权委托书，7.身份证复印件，共同证明被告委托股东陈某2收取了原告的购房款并出具收据予以确认；8.房屋买卖合同，9.房屋所有权证，共同证明被告于2018年1月5日已将涉案房屋出售给何某，并将房屋所有权证交付给何某的事实；10.琼万工商消调（2018）第13号《消费者权益争议调解书》，11.授权委托书，共同证明原告就被告对涉案房屋进行一房二卖的情况投诉到万宁市工商行政管理局，万宁市工商行政管理局主持双方委托人进行到场调解，达成调解协议，但是被告未按调解协议的内容履行付款义务，并且双方就解除购房协议附条件；12.转账记录，证明被告未按调解协议约定的时间向原告支付所有款项，原告多次催促后仅支付10万元。   经质证，被告对原告提交的证据1-7的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证据对象有异议。从证据2可以看出，原告付款事由并非基于房屋买卖。华禹公司在收款后代办的一整套房屋买卖事宜，仅是为华禹公司从原告处的融资提供担保。原告与全库公司不是真实的房屋买卖，在没有签订房屋买卖合同就支付购房款项不符合常理。对证据8-9的真实性没有异议，对合法性、关联性和证据对象有异议。首先，该证据的原件是保留在华禹公司手中，何某不是真实的买受人，仅是华禹公司的办理借款抵押担保的关联人物，何某并没有支付房屋买卖款项，原告称证据是何某提供的并不属实；其次，全库公司与何某之间的房屋买卖合同仅是向华禹公司提供借款担保，不构成真实的房屋买卖关系；最后，华禹公司和何某在明知三方法律关系的情况下，因与全库公司存在合作纠纷，该案正在美兰法院审理，遂向原告提供证据材料怂恿原告以本不存在的“一房二卖”为由提起诉讼，违背诚实信用原则。对证据10-12的真实性、合法性和关联性无异议，对其证明内容有异议。原告与全库公司之间的纠纷，应该根据调解协议所形成的纠纷调处合意进行处理，调解协议并没有附条件。   被告提交的证据有：1.东关农贸市场全案代理合同书，证明2018年1月初，华禹公司与全库公司、陈某2签署该合同，约定华禹公司包销全库公司53套合计约8000平方米房屋，华禹公司向全库公司支付400万元借款，全库公司以商住楼作为担保；2.民事起诉状，3.海口市美兰区人民法院应诉通知书，4.证据目录，5.收据，共同证明全库公司与案外人何某就4-007房签订的房屋买卖合同，系为全库公司向华禹公司借款作担保，该房屋没有进行销售备案，双方之间不存在真实有效的房屋买卖关系，全库公司不存在一房二卖的行为。因借款纠纷，华禹公司起诉全库公司、陈某2，该案已在海口市美兰区法院先行立案；6.《海南省万宁市工商行政管理局消费者权益争议调解书》（琼万工商消调[2018]第13号），证明王某与全库公司已经就双方的纠纷达成和解协议，双方应当按照和解协议办理退赔事宜，王某于本案另行起诉单方解除合同，超出调解协议范围索赔，无事实依据。   经质证，原告对被告提交的证据1-5的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。证据1-5与本案事实无关，证据2-5也不能证明何某与被告不存在房屋买卖合同关系以及他们双方签订《房屋买卖合同》不成立，但是证据1能够说明原告将购房款支付给华禹公司，华禹公司又将购房款支付给被告的受托人，符合被告与华禹公司的约定。对证据6的真实性、合法性和关联性予以认可，但对证明内容有异议，该调解协议能够确认被告存在一房二卖的事实，在工商局的主持下双方达成调解，被告未按调解内容履行义务，原告完全可以起诉，并要求被告赔偿全部损失而非调解协议确定的损失。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1-7，被告对上述证据的真实性和合法性予以认可，同时证据1认购书的签订方为原、被告，证据2-7系关于本案涉案房产的房款支付的证明材料，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。2.原告提交的证据8-9，但未提交上述证据的原件供核对，亦未对案外人何某在证据中作出的书面说明提供补强证据予以证明，结合被告并未认可上述两份证据的原件在案外人何某处，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。3.被告提交的证据1，原告对该证据的真实性予以认可，且该合同内容为被告全库公司委托案外人海南华禹兴业实业有限公司销售包括涉案房屋在内的海南万宁东关农贸市场项目53套房屋，与本案存在关联，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。4.被告提交的证据2-5系案外人海南华禹兴业实业有限公司诉全库公司及陈某2借款合同纠纷一案的相关材料，与本案没有关联，本院对该证据的关联性不予认可。   经查明，2018年3月6日，原告王某（乙方）与被告全库公司（甲方）签订《万宁东关市场项目房屋认购书》，表明已充分了解并且自愿认购甲方位于海南省万宁市场第4栋007号房，该套房按建筑面积计价，其建筑面积为154.54平方米，单价为每平方米5300元，合计总购房款为人民币819062元；现支付购房定金人民币819062元；乙方须于签订《房屋买卖合同》当日付清全部房款；乙方应当在（1）本认购书签订后；（2）认购房屋具备过户条件时，并收到甲方或甲方置业顾问短信或电话签约通知之日起15日内与甲方签订正式的《房屋买卖合同》，并同时支付首期房款或全部房款。同日，案外人海南华禹兴业实业有限公司向案外人陈某2转账819062元，注明：“摘要：407号房售楼款，用途：407号房售楼款”，并出具一份《资金说明》，表明王某交到海南华禹兴业实业有限公司购买款人民币819062元已转交海南全库商品调剂（网络）中心有限公司（董事长陈某2账号），海南万宁东关农贸市场房号4-07，并已签订认购合同，附有收据。案外人陈某2向原告出具一份收据，表明今收到王某交来东关市场407号房售楼款人民币819062元。后，被告一直未与原告签订《房屋买卖合同》，遂成讼。   另查明，2017年12月25日，被告全库公司出具一份《授权委托书》，主要内容为：兹有海某股东陈某2（身份证×××）代表本公司办理万宁东关农贸市场项目所涉及事项：项目土地分割，不动产登记办理、项目开发税金办理、工程款清偿、市场部分建筑招标、商品房销售等事宜的全权办理。如需签署相关文件加盖公章，可延后补盖，特此委托。委托期限自2017年12月25日至2018年5月1日止。2018年1月5日，被告全库公司（委托人、甲方）与案外人海南华禹兴业实业有限公司（受托人、乙方）、案外人陈某2（担保方）签订《东关洋农贸市场独家全案代理合同书》，约定甲方将解放路东关农贸市场预售商品房共53套、建筑面积共计8000平方米全权委托乙方全案代理，即委托乙方以独家全案代理模式组织输送客户至甲方项目并进行销售接待签约工作，为甲方及购房人进行本项目商品房买卖行为提供销售服务等。2018年2月13日，案外人赵某2向案外人海南华禹兴业实业有限公司转账1000000元。   再查明，原告王某的代理人赵某将被告全库公司投诉至海南省万宁市工商行政管理局，投诉内容为：以我爱人王某名义购买万宁市解放路东关农贸市场开发项目东关市场第4栋007号房，4月份我发现该房已于2018年1月5日被卖了出去，我要求退款，开发商迟迟不退，我的诉求是要去全额退款，并赔付房款的同期银行利息及相应赔偿。2018年12月17日，万宁市工商行政管理局主持原、被告双方进行调解并作出琼万工商消调（2018）第13号《消费者权益争议调解书》，根据《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》有关规定，该局组织双方当事人进行调解，双方自愿达成如下协议：1.退还给投诉人房款本金819062.00元，房款利息总额35629.00元，赔偿款200000.00元，合计1054691.00元；2.付款方式为银行转账；3.付款日期：2019年1月20日前完成付款（总额1054691.00元）；4.投诉人收到款后，投诉人和被投诉人在收款日前所签的房屋相关协议等材料一律作废。本调解书经双方当事人签字后生效。调解书生效后无法执行的，消费者可以按照法律、法规的有关规定向有关部门申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。赵某和黄灿辉分别作为原、被告的代理人在该调解书的投诉人及被投诉人处签名捺印。2018年8月1日，原告王某出具一份《授权委托书》，表明其授权委托赵某，身份证号码×××全权代表我办理海南省万宁市××栋房的相关事项的办理。2018年11月13日，被告全库公司向万宁市工商局出具一份《授权委托书》，表明其授权黄灿辉（身份证号码：×××）代表其办理赵某投诉问题相关材料的提交及调解的具体事宜。授权期限自即日起至上述事项办理完毕之日止。被告分别于2019年1月24日和2月2日向原告退还款项共计100000元。   本院认为，海南省万宁市工商行政管理局在原、被告平等协商基础上，引导当事人自愿达成调解协议，并制作琼万工商消调（2018）第13号《消费者权益争议调解书》。该调解书经原、被告双方签字后生效，对原、被告双方具有法律约束力。从该调解书的内容可以看出，原告王某和被告全库公司已就因《万宁东关市场项目房屋认购书》产生纠纷的解决达成一致意见，被告承担向原告返还房款、支付利息以及赔偿损失的义务，该认购书不再继续履行。可见，原、被告双方已实际达成解除《万宁东关市场项目房屋认购书》的一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，《万宁东关市场项目房屋认购书》已实际解除，现原告仍诉请解除该合同，不符合事实，本院对此不再作出判决。另，原告王某和被告全库公司已就房款的返还以及损失的赔付达成一致意见，并由海南省万宁市工商行政管理局出具《消费者权益争议调解书》予以确认，且被告已经按照该调解书向原告退还了款项10万元，故原、被告双方应当按照该调解书继续履行。现原告另行诉请要求被告返还购房款和利息，以及赔偿损失，无法律依据，本院不予支持。   对此，原告提出，被告未按调解书及时付款，即调解书生效后无法执行的，原告可以按照法律、法规的有关规定向有关部门申请仲裁或者向人民法院提起诉讼，原告有权要求被告承担全部的赔偿责任。本院认为，该调解书已生效，具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行。现原告提出被告未按照该调解书履行义务，实质上属于原被告之间就调解协议的履行发生争议，原告可以依据该调解书向人民法院提起诉讼，而非诉请被告超出调解书的范围承担返还购房款及利息、赔偿损失的义务。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下：   驳回原告王某的全部诉讼请求。   案件受理费人民币19084.12元，财产保全费人民币5000元，由原告王某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 王 莺   人民陪审员 何蔓菁   人民陪审员 吴文慧     二O一九年九月二十六日   书记员 陈家智   书记员 吴翠女   附：相关的法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。