广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初1058号原告：肇庆顺客隆商业连锁有限公司，住所地广东省肇庆市高要区城区要南一路53号乐添大厦A幢一、二层，统一社会信用代码91441283782036787H。法定代表人：窦丽杰。委托诉讼代理人：李锡全，该公司员工。被告：李振辉，男，1973年3月9日出生，汉族，住广东省东源县，原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司诉被告李振辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司的委托诉讼代理人李锡全到庭参加了诉讼，被告李振辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。肇庆顺客隆商业连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为SKL-CZHT-2015-025号《租赁合同》、SKL-CZHT-2015-025-01《补充协议》、SKL-CZHT-2015-025（2）《租赁合同补充协议》、SKL-CZHT-2015-025（3）《租赁合同补充协议》；2.判令被告向原告支付欠款88584元（租金73815元、水电费14769元）及滞纳金5164.36元（滞纳金以欠款总额为基数，以每月百分之二计收，从2018年11月29日起至款项全部清偿之日止）；3.确认被告违约，原告有权没收被告缴交的履约保证金4万元及水电押金2万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月18日签订编号为SKL-CZHT-2015-025号《租赁合同》，合同约定:乙方(被告)承租原告位于高××市××隆二楼的租赁物业，租赁期限自2015年7月1日起至2020年12月31日止(合同第一条)；乙方向甲方支付履约保证金4万元及水电押金2万元(合同第二条)；如乙方迟延支付租金及其他费用，甲方(原告)则按乙方实欠金额以每天百分之三(3%)计收滞纳金，迟延期间不得超过15天，否则，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还。合同的解除自甲方向乙方发出书面通知之日起生效(合同第十九条)。同日，原、被告双方签订编号为SKL-CZHT-2015-025-01《补充协议》，约定：乙方于每月28日前按时足额向甲方支付当月租金及水电费（协议第四条）。2017年10月23日，原、被告双方签订编号为SKL-CZHT-2015-025（2）《租赁合同补充协议》，约定乙方承租的面积由1688平方米缩减至1200平方米，2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金为29004元。2018年12月22日，原、被告双方签订编号为SKL-CZHT-2015-025（3）号《租赁合同补充协议》，约定：乙方承租的面积由1200元平方米缩减至618平方米，2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金改为14937元。截止2019年3月28日，被告已拖欠2018年11月12日及2019年1月至3月的水电费合计14769元；拖欠2018年12月及2019年1月至3月的租金合计73815元。原告多次催要，被告均不予理睬，已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，特具状至此，望判如所请。李振辉没有到庭参加诉讼，亦没有提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，肇庆顺客隆商业连锁有限公司的前身高要市顺客隆商业连锁有限公司（甲方）与李振辉（乙方）签订编号为SKL-CZHT-2015-025号《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将高××市××隆二楼出租给乙方经营使用，面积为1688平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2020年12月31日止。租金分阶段计算，其中2015年7月1日至2017年6月30日每月租金37000元，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金38850元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金40792.50元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金42832.13元，2020年7月1日至2020年12月30日每月租金44973.73元，并备注免租2个月。自本合同签订之日起五天内，乙方应向甲方支付履约保证金人民币40000元、水电押金人民币20000元和首月租金人民币37000元，在本合同有效期届满日，乙方完全履行合同约定的义务，没有出现违约的情况下，甲方将该保证金不计息返还乙方。任何一方不按合同履行义务的，均构成违约。如果乙方迟延支付租金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之三（3%）计收滞纳金，迟延期间不得超过15天（经甲方书面同意的除外），否则，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还。合同的解除自甲方向乙方发出书面通知之日起生效等。同日，高要市顺客隆商业连锁有限公司（甲方）与李振辉（乙方）还签订编号为SKL-CZHT-2015-025-01《补充协议》一份，该协议约定：甲方每月提供租金、水电费收据收费。甲方安装独立水电表给乙方使用，水电费单价计算价格按当地收费部门计算。乙方于每月28日前按时足额向甲方支付当月租金，乙方在收到甲方“水电费交款通知单”5日内支付相关水电费等。事后，李振辉将履约保证金40000元及水电押金20000元支付给高要市顺客隆商业连锁有限公司，并将上述租赁物投入经营使用等。双方在按上述租赁合同、补充协议履行中，2017年10月23日，肇庆顺客隆商业连锁有限公司（甲方）与李振辉（乙方）签订编号为SKL-CZHT-2015-025（2）《租赁合同补充协议》一份，约定：从2017年11月1日起，将原合同约定租赁物业的经营面积由1688平方米减少至1200平方米，租金并相应减少。本协议是原《租赁合同》的补充，本协议与原《租赁合同》不一致的，以本协议为准，其他条款仍按原《租赁合同》执行等。2018年12月22日，肇庆顺客隆商业连锁有限公司（甲方）与李振辉（乙方）又签订编号为SKL-CZHT-2015-025（3）《租赁合同补充协议》一份，约定从2019年1月1日起，将经营面积减少至618平方米，租金并相应减少，其中2019年1月1日至2019年6月30日每月租金14937元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金15678元，2020年7月1日至2020年12月31日每月租金16463元等。又查明，肇庆顺客隆商业连锁有限公司出示落款时间为2019年3月28日的《解除租赁合同通知书》[通知书内容：李振辉：根据资料显示，截止2019年3月28日，如你方拖欠我公司2018年11月12月及2019年1月至3月的水电费合计14769元；拖欠2018年12月及2019年1月至3月的租金合计73815元，以上合计88584元。我公司依据《合同法》的规定，郑重通知如下：1、解除你我双方签订的编号为SKL-CZHT-2015-025号《租赁合同》、SKL-CZHT-2015-025-01《补充协议》、SKL-CZHT-2015-025（2）《租赁合同补充协议》、SKL-CZHT-2015-025（3）《租赁合同补充协议》；2、我公司没收你方缴交的履约保证金4万元及水电押金2万元；3、立即向我公司支付欠款88584元（租金73815元、水电费14769元）；4、你方立即迁出位于高××市××隆二楼位置的租赁物业，同时将该租赁物业返还我公司。请你尽快履行上述义务，否则，我方有权采取进一步的法律行动追偿相应的损失]及照片各一份，主张李振辉已经搬走货物，撤出租赁场所，并拖欠租金及水电费未付，其于2019年3月28日将上述《解除租赁合同通知书》张贴在李振辉所租赁场所，向李振辉提出解除双方之间的租赁关系等。此外，肇庆顺客隆商业连锁有限公司于庭审后撤回要求李振辉支付水电费14769元及其滞纳金和没收水电押金20000元的诉讼请求。本院认为，本案是租赁合同纠纷。肇庆顺客隆商业连锁有限公司（高要市顺客隆商业连锁有限公司）与李振辉签订的《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。对于《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》应否解除及何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案双方在《租赁合同》约定的“如果乙方迟延支付租金及其他费用，甲方则按乙方实欠金额以每天百分之三（3%）计收滞纳金，迟延期间不得超过15天（经甲方书面同意的除外），否则，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归甲方所有，不予退还”内容，应视为如承租方不按时支付租金及其他费用的，出租方有权解除租赁关系，亦即该约定是双方约定的合同解除条件。肇庆顺客隆商业连锁有限公司出租物业给李振辉使用，李振辉应按约定向肇庆顺客隆商业连锁有限公司支付租金，但李振辉只付清至2018年11月27日的租金给肇庆顺客隆商业连锁有限公司，其余的租金一直未付，其行为已构成违约，双方约定的合同解除条件已成就，肇庆顺客隆商业连锁有限公司有权依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定行使约定解除权。肇庆顺客隆商业连锁有限公司签订《租赁合同》的合同目的在于对租赁物行使占有、使用和收益的权利，因李振辉的违约行为，致使肇庆顺客隆商业连锁有限公司不能实现其合同目的，肇庆顺客隆商业连锁有限公司有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使法定解除权。至于合同的具体解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，肇庆顺客隆商业连锁有限公司已于2019年3月28日在李振辉租赁现场以张贴通知书的送达方式向李振辉发出解除合同的通知书，李振辉没有自收到通知之日起三个月请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故肇庆顺客隆商业连锁有限公司诉请确认《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》已解除的请求，本院予以支持，具体的解除时间应为肇庆顺客隆商业连锁有限公司向李振辉现场送达《解除租赁合同通知书》之日即2019年3月28日。对于拖欠的租金应否清偿的问题。如上述，肇庆顺客隆商业连锁有限公司出租物业给李振辉使用，李振辉应按约定向肇庆顺客隆商业连锁有限公司支付租金，但李振辉只付清至2018年11月27日的租金给肇庆顺客隆商业连锁有限公司，其余的租金一直未付，其行为已构成违约，肇庆顺客隆商业连锁有限公司要求李振辉支付拖欠的租金73815元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于履约保证金应否没收的问题。如上述，因李振辉的违约行为，致使肇庆顺客隆商业连锁有限公司不能实现其合同目的，肇庆顺客隆商业连锁有限公司行使合同解除权，并且由于合同无法继续履行系李振辉造成的，肇庆顺客隆商业连锁有限公司在履行合同过程中没有任何违约行为，合同解除后，肇庆顺客隆商业连锁有限公司要求不予返还李振辉履约保证金40000元，该履约保证金40000元归肇庆顺客隆商业连锁有限公司所有，理据充分，本院予以支持。对于租金的逾期付款违约金(双方在合同约定的滞纳金)的问题。双方在《租赁合同》中约定，承租方迟延支付租金及其他费用，出租方按承租方实欠金额每天百分之三计收滞纳金，现肇庆顺客隆商业连锁有限公司只要求李振辉按拖欠租金的月利率2％支付逾期付款违约金，远低于双方当事人约定的违约金计算标准，符合法律规定，本院予以准许。据此，肇庆顺客隆商业连锁有限公司有权要求李振辉以拖欠租金为本金，从逾期之日起，其中从2018年11月28日至2018年12月27日以29004元为本金；从2018年12月28日至2019年1月27日以43941元为本金；从2019年1月28日至2019年2月27日以58878元为本金；从2019年2月28日至2019年3月27日以73815元；从2019年3月28日至付清租金之日止以实欠租金为本金，按月利率2%支付逾期付款违约金。另，肇庆顺客隆商业连锁有限公司撤回要求李振辉支付水电费14769元及其滞纳金和没收水电押金20000元的诉讼请求，属其自行处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，李振辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院可以依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司与被告李振辉分别于2015年6月18日签订的编号为SKL-CZHT-2015-025号的《租赁合同》、编号为SKL-CZHT-2015-025-01的《补充协议》；于2017年10月23日签订的编号为SKL-CZHT-2015-025（2）的《租赁合同补充协议》；于2018年12月22日签订的编号为SKL-CZHT-2015-025（3）的《租赁合同补充协议》均于2019年3月28日解除。二、被告李振辉于本判决发生法律效力之日起十日内将尚欠租金73815元付清给原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司。三、被告李振辉应以拖欠租金为本金，从逾期之日起，其中从2018年11月28日至2018年12月27日以29004元为本金；从2018年12月28日至2019年1月27日以43941元为本金；从2019年1月28日至2019年2月27日以58878元为本金；从2019年2月28日至2019年3月27日以73815元；从2019年3月28日至付清租金之日止以实欠租金为本金，按月利率2%支付逾期付款违约金给原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司，该违约金与第二项欠款同时付清。四、被告李振辉所缴交的履约保证金40000元归原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7248元，公告费260元，两项合计7508元（原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司已预交），由原告肇庆顺客隆商业连锁有限公司负担654元，被告李振辉负担6854元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  林国良人民陪审员  陈根华人民陪审员  杨永星二〇一九年九月二十日法官助理胡积民书记员何婉莹