云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初505号原告：昆明程宇房地产开发有限公司，住所:云南省昆明市富明县永定街道办事处永南大街405号；统一社会信用代码：91530124563180009K。法定代表人：赵仕玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李康明，云大法律服务所法律工作者；特别授权代理。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师；特别授权代理。被告：徐某，男，1977年8月22日生，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：李景平、张正武，云南震序律师事务所律师；特别授权代理。原告昆明程宇房地产开发有限公司与被告徐某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序于同年6月28日与（2019）云0124民初489、494和499号案件合并公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，原告的法定代表人及被告未到庭。本案现已审理终结。原告昆明程宇房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx）于2019年6月1日解除；2.依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx），合同约定将原告开发的位于富民县出售给被告，购房款总额为963，229元，被告以按揭付款方式向原告支付购房款，被告承诺于2015年7月7日向原告支付首期购房款288，000元（总价款的29.9%），其余款项675，229元向银行贷款后支付。2015年7月14日，原、被告双方向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。合同签订至今，被告未向原告支付任何购房款，被告的上述行为明确不履行购房合同义务，从而导致合同最终目的不能实现。故原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月1日收到原告发出的《解除合同通知书》。鉴于此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。被告徐某辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当继续履行；原告诉状当中我方没有支付购房款与事实不符，被告已经支付了全部的购房款，不存在逾期支付的情况。根据双方签订的合同，我方支付款项的时间是2015年7月3日；即使对方认为我方没有付款，那么，其应当在一年以内行使这个解除权；现在都没行使，这个解除权行使的时间也已经消灭了。根据双方合同第八条的约定，我方即使是存在逾期交付购房款的情况，也应当是继续履行合同，而不应该解除。综上，请驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的，本院认定如下：（一）原告出示证据：1、《商品房购销合同》复印件（其原件已当庭退还原告）1份，欲证明2015年7月7日原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx），并办理了商品房买卖合同登记备案手续；2、《解除合同通知书》、EMS快递单和EMS邮件投递信息查询单复印件（其原件已当庭退还原告）各1份，欲证明原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月1日收到原告发出的《解除合同通知书》。被告对购销合同的三性认可，但对其证明目的不认可；对通知书、快递单和查询单的证明目的不认可，虽已经向我方发送过通知书，但我方不存在逾期支付购房款的情况，不能达到解除双方购销合同的目的。本院对原告出示的上述证据审查，对被告认可的及其能与本案的其他证据相互印证的予以采信。（二）被告出示证据：1、《协议书》、《补充协议》和《回函》复印件（其原件已当庭退还被告）各1份，《回函》是向房管局调取的，溪水庭苑的销售均价可以认证房子的总价是符合市场价格的；2、《商品房购销合同》复印件（其原件已当庭退还被告）4份和收据复印件（其原件已当庭退还被告）2份；3、银行付款凭证、承诺书、收条和借条复印件（其原件已当庭退还被告）其证据清单65页至70页；上述3组证据的证明目的详见被告提交的证据清单；4、内资企业登记基本信息表打印件1张，欲证明程某在原、被告双方签订合同的时候是法定代表人，也是原告公司的股东，2013年10月23日前赵xx也是原告公司的股东；5、授权委托书和法定代表人身份证明书复印件各1份，欲证明被告支付给程xx的款项是支付给原告公司的款项，程某、程xx、赵xx是一家人，他们是家族企业，程xx是程某和赵xx的儿子。原告对协议书及其补充协议书的三性及其证明力不认可，该两份证据是违法取得的，是在胡xx胁迫之下签订的，不是原告方及其他案外人的真实意思表示；对回函的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性及其证明力不认可，与本案无关；对其第2组证据的三性认可，但对其证明目的不认可，不能证明被告方已经按照合同约定履行了给付购房款的义务；对其第3组证据我方不认可，因为该组证据与本案无关，均不是由被告向原告方支付的任何款项，并且，从证据内容显示，是案外人与两个案外人胡xx、赵丽平等之间可能存在民间借贷关系的相关资料，和本案无关；对内资企业登记基本信息表的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性及其证明力不认可，理由是原告是一个有限责任公司，无需对股东的任何对外债权债务承担任何责任，除非被告方能提交证明两者之间的连续性，所以，仅凭该证据不能证明被告方的诉辩观点；对委托书的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性及其证明力不认可，同样是因为该证据不能证明案外人胡xx与案外人程xx之间的其他经济纠纷与原告方有必然的权利义务关系。本院对被告出示的上述证据审查，对原告认可的及其能与本案的其他证据相互印证的予以采信。（三）本院出示证据：1、《调取证据申请书》原件1份，2、《调查令》原件1份，3、《回函》原件1份。原告对上述1、2、3证据质证，在被告证据中已经提供，所以我方质证意见与之前的是一致的，对其证据的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性及其证明力不认可，不能证明被告方的任何诉辩观点，也不能证明被告方已经履行了支付购房款的合同义务。被告对上述1、2、3证据的三性认可。本院对上述1、2、3证据审查，对其证据的三性一一予以采信。综上，本院确认以下法律事实：2015年7月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx），合同约定，原告将其开发的位于富民县出售给被告，购房总价款为963，229元，被告向原告首期支付购房总价款的29.9%金额288，000元，付款日期：2015年7月3日；其余价款675，229元向银行贷款后支付。合同还约定了交付期限、违约责任和交接等条款及其它约定。同年7月14日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。原告认为，合同签订至今，被告未向原告支付任何购房款，被告的上述行为明确不履行购房合同义务，从而导致合同最终目的不能实现。故原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月1日收到原告发出的《解除合同通知书》。鉴于此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。另查明，原告法定代表人：赵仕玉，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本：5,000,000元；成立日期：2010年11月9日；股东：1、程某，出资比例：5%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额250,000元，实际出资额250,000元；2、赵仕玉，出资比例：95%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额4,750,000元，实缴出资额4,750,000元；公司人员变更情况：2017年8月4日法定代表人由程某变更为李伟，财务负责人变更为赵xx，监事备案吕正祥变更为赵仕玉；2018年9月7日法定代表人李伟变更为赵仕玉，经理备案李伟变更为赵仕玉，监事备案赵仕玉变更为李伟，财务负责人赵xx变更为张安娜。2014年5月22日，原告出具收据，其收到胡xx的购房总款3,200,160元；同年9月18日，原告出具收据，其收到徐某（被告）的购房总款2,013,229元。甲方为原告、乙方为被告于2015年4月13日签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号）；同年4月21日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。胡xx于2014年9月18日向赵xx转账两次共计1,128,000元（中国工商银行转账128,000元、中国农业银行转账1,000,000元），于同年5月22日向程xx汇款500,000元和张安娜转账1,000,000元，以上转账、汇款共计为2,628,000元；另外，胡xx向程xx支付现金72,000元，2015年5月22日程xx出具的《承诺书》载明：“借到胡xx借款2,700,000元未还，承诺在借到其他款项后与胡xx本利结清。”2015年3月19日赵xx、程xx出具《收条》给胡xx，借到胡xx现金284,200元，在4月19日归还；同年4月19日赵xx、程xx出具《借条》给胡xx，借到胡xx现金162,000元，在5月19日归还；同年7月15日赵xx、程xx出具《借条》给胡xx，借到胡xx现金662,100元，在10月19日归还；以上借款合计3,808,300元。2016年4月11日程某任原告法定代表人时，授权委托程xx为原告公司溪水兰庭的项目负责人，全权代理公司处理一切事务（含合同洽谈、签署、工程过程管理）。甲方为原告、乙方为胡xx、丙方赵xx、程xx和程某于2015年7月15日共同签订了《协议书》，鉴于：2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户3,808,300元）。之后，甲乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1、B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡xx名下，B4-7、B2-3办理备案登记至徐某名下。现甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用等原则，经友好协商，就房屋购买后续事宜达成如下协议：······。同日，甲方为原告、乙方为胡xx、丙方赵xx、程xx和程某又共同签订了《补充协议书》，鉴于：2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户）。之后，甲、乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1及B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡xx名下；B4-7、B2-3办理备案登记至徐某名下······乙方：胡xx、徐某······。2019年5月30日，原告以邮政快递的方式向被告邮寄了《解除合同通知书》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人各方均应依据合同的约定，按照诚实信用原则，依法行使权利和履行义务。本案中，原告是否有合同解除权，被告是否履行了支付购房款的义务，是双方争议的焦点。根据查明的事实，2014年5月至9月间，被告及案外人胡xx与原告当时的法定代表人程某，财务负责人赵xx、张安娜，法定代表人程某授权委托的溪水兰庭项目负责人程xx之间存在转账和现金支付的借款关系，同时，为案外人胡xx的借款有保障，原告同意被告及案外人胡xx认购了别墅。原、被告于2015年4月13日签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号）；2015年7月7日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx）。2015年7月15日原告及赵xx、程xx、程某与案外人胡xx及被告签订了《协议》和《补充协议》，该两份协议均载明：乙方2014年认购的四套别墅变更为2015年签订合同的另外四套别墅，原四套别墅的已付购房款冲低现在的四套别墅的购房款，B4-1、B2-1两套备案至胡xx名下，B4-7、B2-3两套备案至徐某名下；购房总款为3,808,300元，购房合同和备案登记与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准；全部购房款3,808,300元乙方以现金及转账方式已全额付清给了甲方；甲方备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项，以收款收据及收条为凭证；若甲方在2015年10月19日前全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除双方的购房合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记；若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元的，则《商品房买卖合同》继续履行。从上述民事法律行为看，虽然被告及案外人胡xx与原告的案外自然人之间产生转账和现金支付的借款关系；但在上述所签订的《协议》和《补充协议》中，原告均确认被告及案外人胡xx已付清了所购买和备案登记的四套别墅购房总款3,808,300元，购房款金额与《商品房购销合同》和备案登记不一致的，以本协议的约定为准；即原告认可用案外自然人之间的借款抵偿购房款的意思表示，并约定在2015年10月19日前全额退还被告及案外人胡xx所有购房款后，则被告及案外人胡xx同意解除双方的购房合同，将《商品房买卖合同》原件退还，并配合解除备案登记；若原告在2015年10月19日前不能全额退还被告及案外人胡xx所有购房款3,808,300元，则《商品房购销合同》继续履行。以上民事法律行为，系当事人等的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；故当事人等所签订的上述《商品房购销合同》、《协议》和《补充协议》是合法、有效的。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。从上述确认和约定的内容来看，原告虽确认用被告及案外人胡xx的借款来抵偿购房款，但所备案登记给被告及案外人胡xx的四套别墅系为借款作抵押担保而进行备案登记，其真实目的是为偿还被告及案外人胡xx的借款而进行的担保行为，而非正常的商品房买卖关系；按当事人等的协议约定，原告在还款期限届满后仍未还款，当事人签订的《商品房购销合同》继续履行；只有在原告退还被告及案外人胡xx所有购房款后才解除购销合同；当事人所签订的《商品房购销合同》也约定，任何一方都不能单方解除合同，若单方解除合同，须征得对方的同意并承担违约金和相关费用。因此，原告既然已经认可被告及案外人胡xx已付清所购房屋的购房款，现又提出被告未付购房款要求解除合同的主张，这与当事人等的约定及其所实施的民事法律行为相矛盾，且未提供相关证据证明其主张成立，其应承担举证不能的不利后果。原告确认被告已履行了购房款的支付义务，在承诺的期限内未履行退款义务，双方约定协议解除合同的条件即未成就，其主张不符合我国《合同法》规定的法定解除情形，原告不具有法定解除权。故对原告提出解除购销合同的主张，依法不予支持。另外，对原告提出《协议》和《补充协议》是在胁迫的情况下签订的主张，原告对此并未提供相应的证据来证明其主张成立，故对原告提出此主张依法不予支持。综上所述，原告的诉求依法不应得到支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告昆明程宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取计50元，由原告昆明程宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一九年九月十一日书记员  刘红梅