上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31289号原告：上海镌新企业管理有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。被告：默娘酒店管理(上海)有限公司。原告上海镌新企业管理有限公司与被告默娘酒店管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，依法适用简易程序。于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告上海镌新企业管理有限公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼，被告默娘酒店管理(上海)有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海镌新企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付综合物业管理费人民币(以下币种相同)43,825.68元(自2016年8月18日至2016年12月31日，9,844.90元/月)；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金20,000元，按日千分之一计算至综合物业管理费付清为止，暂计算至2019年7月15日；3、诉讼费由被告负担。诉讼中原告明确第一项诉请金额为39,455.33元，该物业费包括开业前应付的物业管理费3,029.20元，2016年9月10日至2016年9月30日的物业费6,891.43元(9,844.90元/30*21天)，以及2016年10月及12月份的物业费，每月9,844.90元。第二项逾期付款违约金要求主张至判决生效之日止。事实与理由：原告受A有限公司(以下简称A有限公司)委托,为XXXX广场XX城提供物业管理服务。2016年7月,A有限公司同被告签订了《XX城市广场商铺租赁合同》,约定被告承租原告名下位于上海市XX路XXX弄XXX号XXXX城市广场第X层编号为XXXX/XXXX的商铺,租赁面积为151.46平方米,综合物业服务费为65元/月/平方米,租赁起始日自2016年9月9日开始计算,综合物业服务费按自然季度支付,被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业服务费,如被告逾期支付,每逾期一日应向原告支付应付未付款项的千分之五作为违约金。原告自2016年9月9日起即为被告提供了物业服务,然而被告未按照合同约定支付综合物业服务费,原告及A有限公司曾多次催缴,但被告仍未予支付。原告认为,被告拒不支付综合物业服务费的行为违反了合同的约定,严重损害了原告的合法权益,同时应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,特诉至贵院,请求依法判如诉请。被告默娘酒店管理(上海)有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2016年7月20日由A有限公司作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订《XX城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的及租赁用途：1.1甲方将位于上海市XX路XXX号XXX号七宝XX城市广场的第X层编号为XXXX/XXXX的商铺共2间出租给乙方；1.2乙方出租的租赁场所面积暂计为151.46平方米；1.5乙方承诺承租租赁场所仅作为经营餐饮，品牌妈祖面，业态餐饮。并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。第二条广场物业管理：2.1该广场由原告进行统一的商业物业管理服务。甲方可根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。2.2物业管理公司根据国家相关法律法规规定及本合同约定，提供商业物业管理服务。物业管理公司具体管理服务内容以《宝龙广场/商业街商业管理公约》为准。2.2.1物业管理公司有权根据本合同的相关约定以及广场的具体情况制定并向商户发出商场管理规定及其有关规定、指引，包括但不限于《租户手册》等。乙方应遵守前述单位各项规定。2.2.2乙方应在接收租赁场所时签署《宝龙广场/商业街商业管理公约》中约定。物业管理公司有权援引本合同项下有关商业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方主张权利。2.3该广场每年1月1日至12月31日的营业时间为每日的早上10点至晚上22点；第三条租赁期限及续租：3.6乙方还应向物业管理公司支付整体开业前装修期管理费3,029.20元；第四条租金、综合物业服务费和其他费用：4.2综合物业服务费：4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向原告支付综合物业管理费，该综合物业管理费的标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。综合物业服务费起交日期自本合同第3.4条约定的最迟开业日(统一开业日暂定为2016年9月9日)或乙方租赁场所实际开业日开始计算；4.5.综合物业服务费支付：4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业管理费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数；4.5.2乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，原告收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式收据。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付管理费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方或原告预付29,535元综合物业管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和，该预付管理费可逐笔扣减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部扣减完毕。原告收到该预付管理费后，先开具收款收据给乙方，待扣减此后综合物业服务费并全部扣减完时，乙方凭此收据换取正式管理费发票;4.7根据本合同的约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或原告支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或原告支付应付未付款项的千分之五作为违约金。第十三条退还租赁场所及清铺：13.1本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移送后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。13.2乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用。第十四条合同解除及违约责任承担：14.1除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1、发生本合同约定甲方有权提前解除合同的情形；2、乙方逾期支付租金、综合物业管理费或其他任何应付给甲方或原告的费用的，包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等，逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司书面催告后仍未支付的；14.2如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。14.5双方同意，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。2016年12月12日A有限公司向被告发出催款函，要求被告支付2016年8月18日至2016年12月31日期间之物业管理费43,825.68元。2016年12月31日A有限公司向被告发出解约函，正式函告被告双方于2016年7月20日签署的租赁合同于2016年12月31日起予以解除。被告应于2017年1月7日前支付综合物业服务费43,825.68元及逾期付款违约金7,002.43元；被告应于2017年1月7日前，按租赁合同相关约定向A有限公司返还商铺。若逾期返还商铺的，则被告应向A有限公司支付逾期还房之违约金及逾期占用费，届时A有限公司有权自行收回租赁场所，并且A有限公司有权自行处理商铺之装修及被告遗留物品，A有限公司亦保留通过法律途径追究被告方的违约责任的权利。庭审中，原告确认被告于2017年1月10日搬离涉案房屋，原告于当日即收回租赁房屋。针对以上事实，原告上海镌新企业管理有限公司向本院提供了如下证据材料：1、2016年7月20日原告与A有限公司签订的XX城市广场商铺租赁合同一份，证明被告向A有限公司承租涉案商铺，合同对于租金、物业费以及逾期支付租金、物业费等作出了约定。2、2017年12月25日催款函及快递凭证一组。3、2016年12月31日解约函及快递凭证一组，证据2-3证明由于被告拖欠相应的物业费，A有限公司向被告催款，后催款无果，A有限公司向被告发出了解约函。本院结合原告上海镌新企业管理有限公司对证据的举证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海镌新企业管理有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人A有限公司与被告之间所签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，案外人A有限公司、原告及被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。依据租赁合同的约定，案外人A有限公司委托原告作为涉案商铺的物业服务提供者，且在实际履行物业服务合同过程中，被告未能支付过任何一期物业管理服务费，而且原告一再通过A有限公司发函要求被告支付物业管理费，然被告却始终未能按约支付，故依据租赁合同的约定，原告及A有限公司作为守约方有权依据租赁合同的约定行使合同解除权。而原告及A有限公司于2016年12月31日向被告发出解除合同的通知函，并明确租赁合同于2016年12月31日予以解除，同时要求被告应于2017年1月7日之前支付拖欠的物业管理费并将租赁商铺返还给原告，系争租赁合同自解除通知到达被告时解除，故本院确认租赁合同于2016年12月31日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另结合原告对于物业管理费的主张金额，本院确定被告应支付给原告的物业服务费的金额为元39,455.33元。由于被告未能按照租赁合同约定支付相应的物业管理费，其行为已经构成违约，原告有权依据合同约定主张要求被告根据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，对于逾期付款违约金的计算方式，合同亦作明确约定，且原告将违约金的计算标准从日千分之五调整至日千分之一，并无不当，本院予以准许。被告默娘酒店管理(上海)有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告默娘酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司物业服务费以39,455.33元计；二、被告默娘酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告上海镌新企业管理有限公司逾期付款违约金以39,455.33元为基数，自2017年1月8日起算至判决生效之日止，按照日千分之一的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计697.82元，由被告默娘酒店管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年九月二十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……