山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5094号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路66号。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高海侠，男，1979年11月3日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：马力，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，山东乾元律师事务所律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人高海侠商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。佳安公司的委托诉讼代理人林明，高海侠的委托诉讼代理人王超参加诉讼。本案现已审理终结。佳安公司上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1128号民事判决，查清事实依法改判佳安公司无需承担逾期办证违约金；2、上诉费用由高海侠承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能按期办理不动产权证的原因不在于佳安公司，由于政府主管拆迁工作的烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作导致小区配套设施无法按期完成，直接影响了小区的综合验收，导致无法办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，佳安公司不应承担逾期办证的违约责任。二、佳安公司已经按照商品房买卖合同的约定按期交付了房屋，高海侠已经实际占有和使用了涉案房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值，高海侠并没有因逾期办证而遭受实际损失，且高海侠在一审中并未提供因逾期办证造成损失的证据。高海侠主张的按同期贷款利率上浮20%计算违约金过分高于因逾期办证给其造成的实际损失，佳安公司一审中明确要求降低违约金，但一审没有予以考虑，有失公平。三、佳安公司与高海侠签订的商品房买卖合同明确约定，逾期交房和逾期付款违约金为日万分之一（折合年利率3.65%）。一审判决逾期办证违约金按照同期贷款利率年4.75%上浮20%（即5.7%）计算逾期办证违约金，明显高于逾期交房违约金，显失公平。综上所述，请二审撤销一审判决，依法予以改判。高海侠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。高海侠向一审法院起诉请求：1、依法判令佳安公司给付逾期办理房产证违约金51634.5元（自2015年12月30日至2018年12月31日，按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）；2、依法判令本案诉讼费用由佳安公司承担。一审法院认定事实：2009年9月23日，佳安公司与高海侠签订商品房买卖合同及补充协议，高海侠购买佳安公司开发的位于福山区户（3#-4-202）房屋，房屋总价款297006.03元。房屋交付期限为2008年5月31日前。补充协议第二条约定：1、双方协商同意，在该商品房交付使用一年内，开始办理产权登记。办理产权所需资料及费用，由买受人提供。2、如因买受人原因不能及时办理产权而致使出卖人违约的，出卖人不承担违约责任。但买卖合同及补充协议对于逾期办证违约金如何计算，未做约定。合同签订后，高海侠依约交付了购房款，佳安公司依合同约定于2018年5月31日前将涉案房屋交付高海侠占有使用。涉案房屋至今一直未能办理房产权属登记手续。本案争议的证据和事实如下：佳安公司主张涉案的3#楼在2008年9月16日完成了工程的竣工验收，并于2009年3月23日办理了验收备案手续。涉案的佳安花园小区原有建筑物的拆迁由烟台市福安房屋拆迁有限公司负责拆迁，但是拆迁一直没有按期完成，导致天然气管网无法施工，影响了不动产权证的办理。根据最高人民法院司法解释，不能按期办证的责任在于烟台市福安房屋拆迁有限公司，佳安公司不应当承担逾期办证违约责任。为证实其主张，佳安公司提交了如下证据：1、建设工程竣工验收报告及建设工程质量监督报告；2、山东省拆迁许可证书面申请、房屋拆迁项目委托协议。高海侠对佳安公司提交的证据1的真实性予以认可，但对证明内容有异议，高海侠主张的是逾期办证违约金，而并非对房屋质量有意见，佳安公司提供的证据与逾期办证一事没有关系。对证据2的真实性不予认可，认为该证据同样与本案没有关联，合同具有相对性，高海侠交付房款给佳安公司，佳安公司即应向高海侠交付房屋及办理房产证。高海侠主张的逾期办证违约金是自2015年12月30日至2018年12月31日，以297006.03元为计算基数，以4.9%为基准利率（按照中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率），上浮20%计算三年，共计52391.9元。佳安公司对高海侠主张的逾期办证违约金52391.9元有异议，对利率及上浮20%有异议。佳安公司认为未办证没有实际给高海侠造成损失，高海侠已经使用住房，应按照其实际损失的1.3倍来计算损失。佳安公司对高海侠主张的计算期间有异议，认为高海侠的起诉时间是2019年4月28日，根据有关诉讼时效的规定，高海侠起诉的违约时间应当从2016年4月28日起算。高海侠则认为提交起诉的书面材料是2018年12月29日，提交网上立案材料是2019年1月6日，山东法院电子诉讼服务平台上显示的时间亦是2019年1月6日，应以此往前推三年。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，因佳安公司原因导致高海侠至今未能办证，佳安公司对此应承担违约责任，而且即使佳安公司主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此高海侠主张要求佳安公司承担逾期办证的违约责任，于法有据，予以支持。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自合同约定的办证日期届满之日起，高海侠即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因佳安公司违约行为每日连续发生，高海侠主张权利不应超过三年。高海侠自2019年1月6日提起诉讼，即已主张权利，因此该期间应为2016年1月7日至2019年1月6日，高海侠主张的超出期间，不予支持。关于逾期办证违约金数额的计算，法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，高海侠主张逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率上浮20%确定，符合法律规定。高海侠主张按照中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率计算，一审法院认为该主张不合理，应以本案中高海侠受保护的权利期间（三年）确定贷款基准利率，即以中国人民银行公布的1-5年的贷款基准利率4.75%计算，根据该标准计算，高海侠已付购房款总额为297006.03元，自2016年1月7日至2019年1月6日期间的违约金应为50788元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条规定判决：佳安公司于判决生效后十日内给付高海侠逾期办证违约金50788元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090.86元，减半计取545元，由高海侠负担25元，佳安公司负担520元。二审中，当事人没有提交新证据。经查阅一审卷宗，佳安公司与高海侠签订涉案商品房买卖合同及补充协议的时间均为2007年9月23日，一审对此表述有误，本院予以纠正。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：佳安公司应否向高海侠支付逾期办证违约金及其数额。关于佳安公司应否向高海侠支付逾期办证违约金的问题。佳安公司与高海侠2007年9月23日签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。佳安公司未能在补充协议约定的时间内完成办理涉案房屋产权证书的义务，应当承担逾期办证的违约责任，佳安公司以第三人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成拆迁工作为由免除其违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于佳安公司应承担逾期办证违约金数额问题。涉案商品房买卖合同及补充协议中对于逾期办证违约金均未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，一审判决以中国人民银行贷款基准利率4.75%上浮20%（即5.7%）计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。综上所述，佳安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1070元，由烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月二十四日书记员  孙晓雯