福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初477号 原告：福建仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层，统一社会信用代码：91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，职务：董事长。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所实习律师。 被告：李幸，男，汉族，1988年1月1日出生，住福建省福州市。 原告福建仁文建设有限公司与被告李幸商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊益彬到庭参加诉讼。被告李幸经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告福建仁文建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2013年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337020133）已于2018年9月9日解除；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201337020133）的备案登记注销手续；3.判令被告协助原告办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块*＃*单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令被告向原告返还编号为00365081的销售不动产统一发票发票联及办证联；5.依法判令被告向原告支付违约金人民币11697元（按累计应付款的1%计算，自2014年1月16日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6.判令原告有权在被告已付的购房款中直接扣除第5项请求中的被告应承担的金额；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月30日，被告李幸与原告福建仁文建设有限公司签订编号为201337020133的《商品房买卖合同》（以下称“合同”），购买原告开发的位于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块*＃*单元商品房，总金额为人民币1437956元，其中1000000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，被告仅支付首付款人民币437956元，购房余款1000000元迟迟未办理按揭贷款手续，亦未采取其他方式支付。2014年1月8日，原告向其发送《通知书》，要求其办理按揭贷款手续，但其置之不理。根据合同第七条的约定，因被告逾期付款的违约行为，原告依约有权解除合同。2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所向被告寄发《律师函》，通知其在收到函件之日起7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，否则该《律师函》自动转成解除合同的通知。因被告电话无人接听、上门无人等原因，导致邮件未妥投并退回。按照合同附件六第六条的约定，以邮寄方式发出的通知，以投递后48小时视为送达，即该通知已于2018年9月2日送达被告。因被告至今未履行支付购房余款及逾期付款违约金的义务，导致原告合同根本目的无法实现，原告依法有权解除合同，故合同已于2018年9月9日解除。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，并返还原告已开具的购房款发票。因被告逾期付款，根据合同附件六第二条第5款的约定，被告应自2014年1月16日起按照贷款总额1000000元的日万分之一向原告支付违约金。截至合同解除之日，被告应付违约金为169700元、被告应付购房余款为1000000元，累计应付款为1169700元。按照合同第七条的约定，合同解除后，被告应当按累计应付款的1%向原告支付违约金，共计11697元。综上所述，被告逾期付款的行为，已经构成严重违约，且导致合同的根本目的无法实现，严重侵犯了原告的合法权益，不论根据合同的约定还是法律的规定，本案商品房买卖合同均已经解除。故原告根据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，望判如所请。 被告李幸经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.商品房买卖合同及附件六补充协议,证明2013年11月30日，被告李幸与原告仁文公司签订《商品房买卖合同》，合同就被告所购商品房的基本情况、付款方式、买受人逾期付款的违约责任、通知联络等做了详细约定； A2.通知书； A3.EMS邮件面单； A2、A3共同证明2014年1月8日，原告向被告发送《通知书》，要求其办理按揭贷款手续； A4.律师函； A5.EMS邮件面单； A4、A5共同证明2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所按照被告的联系地址以邮寄方式向被告寄送《律师函》，通知被告在收到函件后7日内履行支付购房余款及逾期付款违约金义务，否则该律师函自动转为解除合同通知。因被告电话无人接听、上门无人等原因，导致邮件未妥投并退回； A6.客户签收表,证明被告购买的房屋已办理预购商品房预告登记，被告已于2018年9月30日领取预告登记本； Ａ7.备案登记截图,证明根据在福州市不动产登记和交易中心网站（××／）查询结果，被告购买的原厝南地块*＃*单元房屋已办理备案登记； A8.销售不动产统一发票（自开）记账联，证明2013年11月30日，原告向被告开具购房款发票，其中发票联、办证联已由被告领取。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 本院认为，因被告李幸未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告提交的证据材料有原件佐证，故本院对其真实性亦予以确认，上述证据均可以作为本案定案的依据。 经庭审举证并认证，本院对本案事实作如下认定： 2013年11月30日，福建仁文建设有限公司与李幸签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第*＃*单元房产，建筑面积118.75㎡，商品房价款1437956元；2.买受人于2011年11月30日付房款5万元，于2013年12月30日前付房款387956元，其余购房款1000000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天起至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。原告福建仁文建设有限公司于2013年11月30日向李幸出具了金额为437956元的销售不动产统一发票。2014年1月8日，原告向李幸邮寄《通知书》要求被告于2014年1月13日前到相关银行办理按揭贷款手续，若逾期办理按揭，将依据《商品房买卖合同》追究被告的违约责任。2018年8月31日，原告委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知被告在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。该邮件因电联无人接、上门无人等原因被退回。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因为行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。所以超过合理期限不行使解除权，应视为解除权消灭，合同关系继续有效。本案中，福建仁文建设有限公司与李幸签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同附件六第二条第5款约定：“买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件……”，合同第七条买受人逾期付款额违约责任约定：“……买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同……”。根据上述法律规定及双方合同约定，福建仁文建设有限公司于2014年1月8日向李幸发出《催告函》，在《催告函》指定的期间内，李幸未办理按揭贷款支付剩余购房款。虽然原告于2018年8月31日向李幸发出了《律师函》，通知被告若7日内仍未支付购房余款则转为解除通知，但该函件已超出三个月期限。福建仁文建设有限公司未在法律规定的期间行使解除权，解除权已消灭，故对原告有关解除《商品房买卖合同》，并要求李幸配合办理讼争房屋的注销手续、返还发票及支付违约金等诉讼请求，无事实基础及法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告福建仁文建设有限公司的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17741元（已由原告预交），由原告福建仁文建设有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈裕锦 审 判 员  梁旭丹 人民陪审员  戴 清 二〇一九年九月十六日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。