天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5549号上诉人（原审被告）：段兆华，男，1981年12月12日出生，汉族，住天津市津南区。被上诉人（原审原告）：天津市怡居物业管理有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区金地企业总部A区C座531号。法定代表人：张盼盼，执行董事。委托诉讼代理人：蔡青，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张萍，女，该公司员工。上诉人段兆华因与被上诉人天津市怡居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初5037号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月10日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段兆华上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人和被上诉人没有签订合同，被上诉人与业委会签订合同没有召开业主大会，不具备合法性，且未到政府相关部门备案，一审法院没有查清合同的合法性。2.被上诉人对收费标准不能提供政府文件，实际服务水平与其登记相差大，一审酌情判决没有依据。3.物业水平不达标，服务人员态度恶劣，房屋漏雨没人维修，设施维护不到位，绿化不到位，房价受到影响。天津市怡居物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人与业委会签订合同进驻小区是合规的，业主大会是否召开与被上诉人无关；合同没有备案是业委会不同意修改；收费标准是按照物业管理条例执行的；消防通道被占用的问题，被上诉人积极配合业委会和综合执法进行清理；物业交接时被上诉人接手时是现状交接，当时门禁都是损坏的，设备改造应该走维修基金，与物业没有关系。天津市怡居物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2017年9月1日至2018年8月31日的物业费2241元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系天津市津南区咸水沽镇沽上江南城12号楼1门2501号房屋的业主，该房屋建筑面积为116.71平方米。2017年8月31日，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米1.6元（含电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护等费用），业主于每月10日前交纳当月物业费，合同期限自2017年9月1日至2019年8月31日。合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年9月1日至2018年8月31日的物业费。经原告催要未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于合同问题，依据规定，物业公司可以和业主大会签订合同，无需和每位业主签订合同，和业主大会签订的合同对业主具有约束力。关于备案问题，物业合同不是必须备案的。关于公共卫生，小区面积大，原告投入了大量的人力和物力，肯定有些地方未达到业主满意，但原告一直在改进。关于电梯问题，原告接手时就已损坏，原告只能在资金充裕的情况下进行维修。现已申请了维修资金，等待业委会主任签字。关于门禁问题，原告接手时就未启用，且该项目不属于物业服务范畴。关于公共设施损坏问题，我们也接到过业主反映，自查也发现了一些问题，我们也进行了维修，但维修后又被破坏，后期只要接到报修，我们都会积极维修。关于楼道堆积杂物问题，我们投入了大量的人力和物力进行过劝导和清理，联合居委会也清理过，但还是未完全消除该现象。小区的消防设施均按期进行检查。关于车辆管理问题，由于小区规划较早，造成小区地上车位远远不足，为了保护绿地，我们在绿化带打了地桩保护绿地，但被个别业主拆除了，车辆停放在绿地上。关于地下车库问题，原告只是管理，无权决定是卖还是租。关于电梯监控问题，现在就是原告接手时的现状。由于小区外就是建国大街，以前没有门闸，应业主要求设置了门闸，如果限制外部车辆，建国大街的交通就会瘫痪。关于违建问题，原告入住时就很严重，原告联合居委会和综合执法清理过，但未彻底清理干净。关于丢车和车辆被刮问题，小区比较大，我们不能保证每位业主的合法权益不受侵害，但我们尽量加强巡逻，如业主的权益被侵害，希望业主及时报警，我们也会积极配合。对业主提出的问题，属于原告责任范围的会积极整改。另查明，原告未全部履行进驻小区时的物业合同补充条款承诺的事项。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准（每月每平方米1.6元）向被告主张权利，符合法律规定，一审法院予以支持。被告称物业合同未备案不产生效力，物业合同进行备案是行政管理的方式，但物业合同未备案并不导致合同无效，故一审法院对被告的该抗辩不予采信。被告称业主欲解聘原告，但解聘原告需要一定的法律程序，现无证据证明业主大会或业委会已将原告解聘，故原告和业主大会签订的《物业服务合同》对业主依然产生约束力。经一审法院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，一审法院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故一审法院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，一审法院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2017年9月1日至2018年8月31日的物业费2016.75元。一审法院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：“一、段兆华于本判决生效后十日内给付怡居公司2017年9月1日至2018年8月31日的物业费2016.75元；二、驳回怡居公司的其他诉讼请求。如段兆华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由怡居公司负担2.5元，由段兆华负担22.5元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审期间的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人交纳自2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费。被上诉人与上诉人所在小区的业主大会即天津市沽上江南业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人以《天津市住宅物业服务合同》签订时没有召开业主大会，且未到政府相关部门备案为由主张合同无效，理由不足，本院不予支持。被上诉人为沽上江南小区提供了物业服务，上诉人实际享受了被上诉人的物业服务，故一审法院判定上诉人向被上诉人支付2017年9月1日至2018年8月31日的物业服务费，于法有据。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在卫生、绿化、安保等方面的瑕疵，一审法院根据被上诉人物业服务的水平，酌定减免10%的物业费，并无不当，本院予以维持。综上所述，段兆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人段兆华负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年九月六日书记员 李珊珊