河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初3186号原告（案外人）：衡水隆泽房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区胜利中路38号（腾达地产大厦）。法定代表人：张亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟伟，女，1990年5月19日出生，现住衡水市冀州区，系该公司员工。被告（申请执行人）：赵立华，男，1973年10月6日出生，汉族，现住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：丁向雨，河北中衡诚信律师事务所律师。被告（被执行人）：马召侠，男，1979年9月5日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被告（被执行人）：梁晓燕，女，1975年12月2日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被告（被执行人）：衡水新达昌电工机械有限公司，住所地：深州市乔屯乡工业园区。法定代表人：马召侠，该公司执行董事。原告衡水隆泽房地产开发有限公司（以下简称“隆泽房地产公司”）与被告赵立华、马召侠、梁晓燕、衡水新达昌电工机械有限公司（以下简称“新达昌公司”）因执行异议之诉，向本院提起诉讼，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告隆泽房地产公司委托诉讼代理人赵伟伟、被告赵立华及其委托诉讼代理人丁向雨到庭参加诉讼，被告马召侠、梁晓燕、新达昌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告隆泽房地产公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法撤销（2018）冀1102执2164号执行文书并撤销对衡水恒大绿洲10号楼2单元701室房屋的查封、拍卖等执行措施；二、确认衡水恒大绿洲10号楼2单元701室房屋所有权归原告；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月4日，贵院作出（2018）冀1102执2164号执行文书，裁定拍卖被告梁晓燕在原告处购买的衡水恒大绿洲10号楼2单元701室房屋，原告向贵院提起案外人执行异议。2019年5月17日，原告收到贵院作出的（2019）冀1102执异86号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对裁定不服，可自裁定送达之日起十五日内提起诉讼。一、原告是房屋所有权人，足以排除执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，本案房屋系原告经合法审批开发建设，已建造完成，故原告合法享有案涉房产的所有权。其次，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，如果贵院将未办理物权变更登记的房屋直接认定为被告梁晓燕的个人财产，违反《中华人民共和国物权法》中不动产确权以登记为准的法律规定，显属不当。最后，根据《城市商品房预售管理办法》第十条，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，该房屋在房管局的手续仅为双方预售合同的备案手续，属于房管部门行政管理手段，不具有创设权利的功能。被告梁晓燕仅享有要求原告到期交付房屋等债权请求权，但不得对抗原告对该房屋享有的物权。二、法院对房屋的查封仅为预查封，预查封的是被执行人对房屋的预期财产利益，而非房屋所有权，预查封未转为正式查封，法院不得擅自对房屋进行处分，故法院拍卖行为违法，应予以撤销。首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，本案案涉房产办理了商品房预售合同的备案登记，法院对该房屋的查封仅为预查封，且预查封的对象仅为被告梁晓燕对房屋的预期财产利益，并非房屋本身。其次，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”，预查封并不等同于查封，两者概念不相同，只有将房屋不动产权登记至被告梁晓燕名下时，法院预查封才能转为正式查封。最后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”，显然，只有被查封的财产，法院才可以进行拍卖，而本案案涉房产仅为预查封，法院却予以拍卖，显然违反该条法律规定。三、原告在拍卖公告过程中提出异议，法院应当中止执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定，“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。中止执行的情形消失后，恢复执行”，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条规定，“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”，本案中，原告已就贵院作出的（2019）冀1102执异86号执行裁定书提出异议，贵院应当依法中止执行，待执行异议之诉最终结果做出后，再对标的物进行处分，故法院对案涉房产的拍卖违反法定程序。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，原告系案涉房产的所有权人，享有足以排除强制执行的权益，贵院将案涉房产予以拍卖，于法无据，故恳请贵院依法撤销对案涉房产的查封、拍卖等措施，停止对该房屋的执行，维护原告的合法权益。被告赵立华辩称，一、诉争的房产经衡水市桃城区人民法院通过网络公开拍卖，已于2019年4月28日10时成交，竞买人为张胜强；二、诉争的商品房买卖合同在房地产管理部门登记备案，应视为买受人一种物权预告登记行为，具有对抗其后产生的一切权利的效力；三、原告是由恒大地产和腾达地产成立的房地产开发企业，注册资金13亿元，应当明知签订合同登记备案的后果；四、原告作为房地产开发企业，其主营业务就是房地产开发经营，因此这些房产是以出卖为目的的，原告收取客户梁晓燕购房款后，又签订了商品房买卖合同，就不能主张所有权；五、客户梁晓燕自签订商品房买卖合同后，每一个月都向中国邮政储蓄银行永兴西路支行交纳将近10000元的购房款。综上所述，原告的诉求无事实与法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告马召侠、梁晓燕、新达昌公司辩称，被告继续偿还银行贷款，到目前为止，银行贷款没有出现任何逾期，同意法院拍卖被告梁晓燕名下的案涉房产。本院经审理认定事实如下：2016年6月9日，被告梁晓燕与原告隆泽房地产公司签订编号为预字HS2016083420号《商品房买卖合同》，合同约定被告梁晓燕从原告隆泽房地产公司购买衡水市桃城区中华南大街1588号恒大绿洲10#楼2单元7层701室房产，总价款2223238元，付款方式为：被告梁晓燕于2016年5月30日首付房款453238元，剩余1770000元办理银行按揭贷款。原、被告双方在附件四《合同补充协议》约定，在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。上述《商品房买卖合同》已在房地产管理部门进行备案登记，备案号为2016010999。庭审中，原告隆泽房地产公司明确表示，被告梁晓燕已向原告支付全部购房款，其中1770000元系通过银行办理按揭贷款方式支付。截止至法庭辩论终结前，被告梁晓燕按揭贷款未出现逾期情形，原告隆泽房地产公司亦未因履行担保责任而代垫任何款项。另查明，申请执行人赵立华与被执行人马召侠、梁晓燕、新达昌公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月18日作出（2018）冀1102民初1914号民事裁定，于2018年4月27日在衡水市××局××了××衡水市××中××大街××绿洲××楼××单元××室房产。在该案执行过程中，本院于2019年1月4日作出（2018）冀1102执2164号之一执行裁定，裁定拍卖被告梁晓燕名下位于衡水市××中××大街××绿洲××楼××单元××室房产。案外人张胜强于2019年4月27日在公开竞价中，以最高应价胜出，本院于2019年5月8日作出（2018）冀1102执2164号之二执行裁定，裁定本案案涉房产归买受人张胜强所有，后张胜强于2019年5月2日办理了案涉房产的所有权登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案双方当事人争议焦点为原告隆泽房地产公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，被告梁晓燕已依约支付购房首付款，其余购房款亦通过银行按揭贷款的方式支付给原告隆泽房地产公司，双方之间签订的《商品房买卖合同》已办理了合同备案登记手续，即被告梁晓燕已经履行完成商品房买卖合同约定的购房款支付的义务，原告隆泽房地产公司作为开发商，应当按照合同约定交付案涉房产，并办理物权变更登记手续。对于案涉房产，被告梁晓燕作为购买商品房消费者享有物权期待权，且该项权利优于开发商的其他债权，房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房产享有的财产权利。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产可作为被告梁晓燕的责任财产进行预查封，故原告隆泽房地产公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有对世性及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持，其据此请求排除案涉房产的强制执行，本院不予支持。再次，原、被告双方在合同附件中约定如被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担担保责任的，原告隆泽房地产公司有权解除合同、收回该房产，但在案涉房产被预查封及本案法庭辩论终结前，未出现被告梁晓燕逾期付款致原告隆泽房地产公司为履行担保责任而代垫款项的情形，即原告隆泽房地产公司行使合同解除权的条件尚未成就，故其不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告隆泽房地产公司主张的所有权并不能排除对案涉房产的强制执行。被告马召侠、梁晓燕、新达昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回原告衡水隆泽房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费24586元，由原告衡水隆泽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  辛阳阳审 判 员  李 崇人民陪审员  张青帅二〇一九年九月二十九日书 记 员  朱晓音