陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终5047号 上诉人（原审被告）：黄经济，男，1947年2月8日出生，汉族，西安亚冠房地产有限公司职员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵秦川，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩玉信，男，1967年8月3日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵秦川，北京市康达（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈新林，男，1973年10月25日出生，汉族，西安亚冠房地产有限公司职员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵秦川，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛保军，男，1970年4月6日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：何国文，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董盼，陕西海普睿诚律师事务所律师。原审被告：张军，男，1968年8月31日出生，汉族，住西安市先锋东寨49号。上诉人黄经济、韩玉信、陈新林因与被上诉人辛保军、原审被告张军确认合同无效纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈新林上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回辛保军在一审的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费由辛保军承担。事实和理由：1、其与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》形式合法，目的合法，为有效合同。双方的合同只是关于所涉房屋的买卖，并未涉及其他事宜，也不涉及任何第三人，法院无权认定合同无效。且涉案房屋已经实际过户给其，合同的效力已经发生过了，根本不存在无效的问题。2、合同效力只涉及在合同上签字的当事人，对合同之外的当事人无关，第三人无权请求确认他人签署的合同无效，辛保军的起诉应被裁定驳回。3、卖家将一个房屋分别与两个买家签订买卖合同，在现实生活中非常多见，并不违法，两个合同都是有效的。但在合同履行时，卖家可以选择交付给其中一家，对另外一家最多只构成违约，但并不必然导致另一份合同无效，本案中八府庄公司与其及辛保军分别签订房屋买卖合同，辛保军即使无法得到房屋，也只能请求八府庄公司退还房款，无权要求其配合将涉案房屋过户给辛保军。4、八府庄公司需要注销的情况下，辛保军拒不与八府庄公司办理涉案房屋的过户手续，八府庄公司只好与其签订买卖合同，经涉案房屋过户给其，是辛保军拒绝办理过户在先，不利后果只能自行承担。5、根据《物权法》的规定，房屋的交付以过户登记为准，辛保军对涉案房屋只享有债权，并无物权，其已经取得房产证，拥有合法的物权，在其不同意的情况下，法院不能强行判决将涉案房屋过户给辛保军。6、本案是合同纠纷，辛保军只能依据其与八府庄公司签订的合同，向八府庄公司主张权利，其对辛保军不负任何义务。7、辛保军在起诉时的第一项请求为确认其与八府庄公司就涉案房屋交易无效，在庭后，辛保军将诉请变更为确认其与八府庄公司签订的合同无效，辛保军变更诉请，但一审法院没有开庭审理，也没有给其答辩期和辩论、陈述的机会，程序违法。故其上诉请求二审法院予以改判。辛保军辩称，1、陈新林虽与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》，但双方的真实意思表示并非商品房买卖，而是办理房屋抵押贷款，陈新林并未向八府庄公司支付购房款，也未占有使用涉案房屋。实质上，陈新林与八府庄公司签订合同的目的在于利用涉案房屋办理抵押贷款，且行为损害了其的合法权益，应当认定为无效合同。2、其一直占有使用涉案房屋，在使用期间从未接收到八府庄公司关于办理房屋权属登记的任何通知，其也未告知八府庄公司放弃办理房屋权属登记的权利。3、其与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其的权利应当受到保护。4、本案是基于物权提起的请求，不适用诉讼时效的规定，公司注销不代表相对人的权利丧失，因此其有权主张合法权利。我在一审中没有变更诉请，而是明确诉请，陈新林是八府庄公司的员工，而不是一般的房屋买受人，其请求二审法院维持原判。黄经济、韩玉信陈述称，其认为陈新林与八府庄公司签订的合同有效，涉案房屋应该属于陈新林。黄经济、韩玉信上诉请求：撤销一审判决改判驳回辛保军在一审的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费由辛保军承担。事实和理由：1、陈新林与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》形式合法，目的合法，为有效合同。双方的合同只是关于所涉房屋的买卖，并未涉及其他事宜，也不涉及任何第三人，法院无权认定合同无效。且涉案房屋已经实际过户给陈新林，合同的效力已经发生过了，根本不存在无效的问题。2、合同效力只涉及在合同上签字的当事人，对合同之外的当事人无关，第三人无权请求确认他人签署的合同无效，辛保军的起诉应被裁定驳回。3、卖家将一个房屋分别与两个买家签订买卖合同，在现实生活中非常多见，并不违法。两个合同都是有效的，但在合同履行时，卖家可以选择交付给其中一家，对另外一家最多只构成违约，但并不必然导致另一份合同无效，本案中八府庄公司与陈新林及辛保军分别签订房屋买卖合同，辛保军即使无法得到房屋，也只能请求八府庄公司退还房款，无权要求陈新林配合将涉案房屋过户给辛保军。4、八府庄公司需要注销的情况下，辛保军拒不与八府庄公司办理涉案房屋的过户手续，八府庄公司只好与陈新林签订买卖合同，经涉案房屋过户给陈新林，是辛保军拒绝办理过户在先，不利后果只能自行承担。5、根据物权法的规定，房屋的交付以过户登记为准，辛保军对涉案房屋只享有债权，并无物权，陈新林已经取得房产证，拥有合法的物权，在陈新林不同意的情况下，法院不能强行判决将涉案房屋过户给辛保军。6、本案是合同纠纷，辛保军只能依据他与八府庄公司签订的合同，向八府庄公司主张权利，陈新林对辛保军不负任何义务。故请求二审法院予以改判。辛保军的答辩意见同对陈新林上诉请求的答辩意见。陈新林陈述称，认可黄经济、韩玉信的上诉请求。张军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。辛保军向一审法院提出诉讼请求：1、确认陈新林与西安八府庄XX庄XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋签订的落款日期为2003年6月11日的《商品房买卖合同》无效；2、判令黄经济、韩玉信、张军、XX庄XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋产权登记在其名下。一审法院经审理查明，2005年1月6日辛保军与八府庄公司签订《商品房买卖合同》，约定辛保军以37万元的价格购买八府庄公司开发的位于西安市XX路XX号XX庄XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积共计162.62平方米。合同签订后，辛保军于2005年1月6日、1月13日、1月19日分三次向八府庄公司支付了全部购房款37万元。后八府庄公司向辛保军交付了房屋，但双方一直未办理房屋权属证书。2008年4月18日，西安市房屋管理局制发权属证书，将该房登记于陈新林名下，权属证号：西安市房权证新城区字第1150112007-17-16-30101-1号。在此之前，八府庄公司与陈新林签订了《商品房买卖合同》，落款时间倒签至2003年6月11日，但陈新林并未向八府庄公司支付购房款。另查明，八府庄公司成立于2001年10月，股东为黄经济、韩玉信、张军三人。2011年该公司注销。诉讼中，陈新林、黄经济、韩玉信称其提交的陈新林与八府庄公司签订的落款日期为2003年6月11日的《商品房买卖合同》即为其向房管部门提交的备案合同。辛保军明确其第1项诉讼请求为确认上述合同无效。庭审后，陈新林委托诉讼代理人表示，陈新林与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，造成本案纠纷的主要原因是辛保军放弃了办理房屋登记的权利，陈新林是在辛保军放弃该权利的情况下才与八府庄公司签订的合同，现房屋已登记在陈新林名下，应归陈新林所有。另，辛保军现在要求办理过户已经超过诉讼时效，故应当驳回辛保军全部诉讼请求。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，陈新林与八府庄公司虽就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，八府庄公司亦将房屋登记于陈新林名下，但陈新林并未向八府庄公司支付购房款，陈新林多年来亦未实际占有使用该房，且陈新林、黄经济、韩玉信抗辩系八府庄公司面临倒闭而辛保军拒不办理房屋登记才将房屋登记于陈新林名下。结合以上事实及抗辩意见，可以认定陈新林与八府庄公司关于涉案房屋并无真实买卖的意思表示，故八府庄公司与陈新林就涉案房屋签订《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。合同无效因该合同取得的财产应当予以返还。现因陈新林与八府庄公司签订的《商品房买卖合同》被确认为无效，陈新林因该合同取得的财产应当予以返还，故辛保军请求陈新林将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。涉案房屋现登记于陈新林名下，辛保军请求黄经济、韩玉信配合办理房屋过户手续，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、陈新林与西安八府庄房地产有限公司签订的落款日期为2003年6月11日的《商品房买卖合同》无效；二、陈新林于本判决生效后十日内配合辛保军将西安市XX路XX号XX庄XX小区XX幢XX单元XX号房屋（权属证号：西安市房权证新城区字第1150112007-17-16-30101-1号）过户至辛保军名下；三、驳回辛保军其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元、公告费600元，（辛保军已预交），现由陈某甲、黄经济、韩玉信各承担50元，张军承担650元承担。陈某甲、黄经济、韩玉信、张军承担部分于本判决生效后十日内支付辛保军。二审经审理查明，陈新林与八府庄公司签订涉案的《商品房买卖合同》的实际签订时间是2008年4月18日，但落款时间为2003年6月11日。双方签订合同后，陈新林并未向八府庄公司支付购房款，八府庄公司也未向陈新林交付房屋。辛保军从2005年1月6日开始占有涉案房屋使用至今。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2005年1月6日辛保军与八府庄公司签订《商品房买卖合同》，约定辛保军购买八府庄公司开发的涉案房屋，合同签订后辛保军支付了全部购房款，八府庄公司向辛保军交付了涉案房屋。2008年4月18日陈新林又与八府庄公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但陈新林并未支付购房款，八府庄公司也未交付房屋，双方没有履行合同权利义务的意思表示和行为，一审法院认定陈新林与八府庄公司的合同目的并非是买卖涉案房屋是正确的，且根据陈某乙、黄经济、韩玉信在一审中陈述，八府庄公司将涉案房屋过户到陈某乙名下是因八府庄公司要注销，为清空公司名下财产的行为，根据《民法总则》第一百四十六条的规定，陈新林与八府庄公司2008年4月18日签订的落款时间为2003年6月11日的《商品房买卖合同》约定买卖涉案房屋的意思表示是虚假的，该合同应为无效。辛保军在起诉时主张确认陈新林与八府庄公司就涉案房屋的交易无效，因陈新林与八府庄公司就涉案房屋的交易行为就是签订落款时间为2003年6月11日的《商品房买卖合同》，故辛保军明确其主张为确认陈新林与八府庄公司签订的落款时间为2003年6月11日的《商品房买卖合同》无效并非变更诉请，而是明确诉请。陈新林与八府庄公司签订虚假意思表示的合同将涉案房屋登记至陈新林名下，辛保军作为涉案房屋的权利人要求将涉案房屋过户登记至其名下，陈新林作为现在登记的所有权人有义务协助办理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费、公告费，陈新林预交7150元，由陈新林承担；黄经济预交6850元，由黄经济承担；韩玉信预交6850元，由黄经济承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年九月十一日  书 记 员  袁   萱 1