广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初95号 原告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被告：刘广，男，汉族，1967年3月10日出生，住广东省茂名市港区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市海城区北部湾西路27号。 负责人：曾斌，副行长。 委托诉讼代理人：黄伟，该公司员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）与被告刘广、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行北海云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用普通程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼，被告刘广、第三人工行北海云南路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告支付原告违约金18594元；3、解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；4、被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201604200266）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；5、被告支付原告律师费用4300元；6、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月24日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被告向原告购买位于广东。该房建筑面积83.38平方米，上述商品房单价为每平方米人民币6500元，总价为人民币541970元，以贷款的方式支付：首付人民币30000元、余款92970元于2018年3月24日前支付。具体为：2016年6月24日前支付房款人民币7747元、2016年9月24日前支付房款人民币7747元、2016年12月24日前支付房款人民币7747元、2017年3月24日前支付房款人民币7747元、2017年6月24日前支付房款人民币7747元、2017年9月24日前支付房款人民币7747元、2017年12月24日前支付房款人民币7747元、2018年3月24日前支付房款人民币7747元、2018年6月24日前支付房款人民币7747元、2018年9月24日前支付房款人民币7747元、2018年12月24日前支付房款人民币7747元、2019年3月24日前付房款人民币7753元。其余银行按揭人民币419000元由原告向第三人申请贷款支付。双方在合同第八条中约定：买受人未按约定时间付款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自合同解除通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%支付违约金。2016年3月24日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定。 合同签订后，原告于216年4月20日办理了商品房买卖合同备案登记手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢2单元20层01号房产与第三人签订借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。第三人向被告发放了贷款419000元，原告为被告提供贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，被告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付原告30000元首付款及银行按揭款外，其余应到款都没有支付。原告认为，被告的行为已构成违约，故诉至法院，已维护原告的合法权益。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 一、商品房买卖合同（预售），拟证实原、被告之间存在合同关系的事实； 二、收据，拟证实被告向原告交纳房款的情况； 三、预售合同登记备案证明，拟证实交易的房屋已进行预售登记的事实； 四、商品房买卖合同（预售），拟证实双方签订备案合同的情况； 五、不动产登记证明（预售），拟证实交易的房屋已进行抵押、买卖预告登记； 六、催款通知、收房通知，拟证实原告因被告违约发函要求解除合同的情况； 七、委托代理合同，拟证实原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 被告刘广未作答辩，亦未提供证据。 第三人工行北海云南路支行未作述称，亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘广、第三人工行北海云南路支行经本院合法传唤，既不答辩、述称也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、述称和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2016年3月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：2-2-2001），双方约定：被告购买原告开发的位于广东。该房建筑面积83.38平方米，上述商品房单价为每平方米人民币6500元，总价为人民币541970元；被告采取银行按揭付款的方式付款，被告应当于2016男3月24日钱支付首期房价款人民币30000元，余款92970元于2019年3月24日前支付，具体每期付款日期及金额如下：2016年6月24日前支付房款人民币7747元、2016年9月24日前支付房款人民币7747元、2016年12月24日前支付房款人民币7747元、2017年3月24日前支付房款人民币7747元、2017年6月24日前支付房款人民币7747元、2017年9月24日前支付房款人民币7747元、2017年12月24日前支付房款人民币7747元、2018年3月24日前支付房款人民币7747元、2018年6月24日前支付房款人民币7747元、2018年9月24日前支付房款人民币7747元、2018年12月24日前支付房款人民币7747元、2019年3月24日前付房款人民币7753元。余款419000元由原告向第三人工行北海云南路支行申请贷款支付；除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，逾期超过10日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时原告退还被告已付全部购房款；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 合同签订后，被告支付原告30000元首付款并向第三人申请银行按揭贷款支付余款419000元，但余下分期首付款被告至今未支付。2016年4月20日原告为被告办理了商品房买卖合同备案登记手续，编号为201604200266。并办理了涉案房屋的预购商品房预告登记，登记编号为N北房预2016字第016769号，并办理了预购商品房抵押权预告登记，登记编号为北房预2016字第016788号。 另查明，2016年4月20日，为了备案以及向银行申请按揭贷款，原、被告就涉案房屋又签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00022378），双方就涉案房屋实际上履行的是2016年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：2-2-2001）。 本院认为，(1)关于涉案两份《商品房买卖合同》的效力问题。原、被告经自愿协商于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001），后于2016年4月20日又签订一份《商品房买卖合同》（编号：YS00022378），两份合同在针对同一合同标的的交易所约定的权利义务在房款总价、首付款的支付方式等存在明显差异，原、被告所签订的第二份《商品房买卖合同》（编号：YS00022378）实际上是用于向行政管理部门办理备案以及向银行套取贷款，系原、被告出于特定目的而订立的合同。综上，原、被告就同一合同标的签订的第一份合同，系双方实际履行，但对外未公布的“阴合同”，第二份合同是双方共谋，为了特定的备案以及贷款的目的而签订的，对外公示，但未实际履行的“阳合同”。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三、四项“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的规定，原被告签订的第二份合同系双方虚伪的意思表示，套取贷款的行为损害社会公共利益，以合法的形式掩盖其非法的目的，应为无效合同。 (1)关于涉案两份《商品房买卖合同》的效力问题。原、被告经自愿协商于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001），后于2016年4月20日又签订一份《商品房买卖合同》（编号：YS00022378），两份合同在针对同一合同标的的交易所约定的权利义务在房款总价、首付款的支付方式等存在明显差异，原、被告所签订的第二份《商品房买卖合同》（编号：YS00022378）实际上是用于向行政管理部门办理备案以及向银行套取贷款，系原、被告出于特定目的而订立的合同。但两份合同均未违反法律法规的效力性规定，属有效合同，但第二份合同作为备案合同，效力仅及于备案，并未得到实际履行。备案合同对于合同双方既没有变更或取代原合同的约定条款，也未在原、被告之间形成新的权利义务关系，在不违背法律强制性规定的情况下，原、被告应当按照反映其真实意思的合同内容作出履行。 原、被告于2016年3月24日签订《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据商品房买卖合同约定，被告未按期偿还分期首付款92970元，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001）第八条第1款第（2）点的约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001），有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，原告要求被告承担违约责任，按照累计应付款92972的20%计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告已就第二份《商品房买卖合同》（编号：YS00022378）进行商品房预售合同登记备案、并对涉案房屋进行预购商品房预告登记，现已无法继续履行涉案合同，故原告请求被告协助办理撤销商品房买卖合同预售合同备案登记、预购商品房预告登记，符合法律规定，予以支持。 原告主张解除《个人购房担保借款合同》，但无法提交《个人购房担保借款合同》作为证据，事实不清，对该请求不予支持。同时请求撤销商品房抵押权预登记手续，因第三人未出庭，无法明确第三人作为抵押权人同意撤销商品房抵押权预登记手续，对原告该请求不予支持。原告请求被告支付律师费4300元，没有法律依据，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告刘广签订的《商品房买卖合同》（编号：2-2-2001）以及《商品房买卖合同》（编号：YS00022378）； 二、被告刘广协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：YS00022378）以及预购商品房预告登记[北房预2016字第016769）号]； 三、被告刘广向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金18594元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费372元，公告费390元，共计762元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担142元，由被告刘政远负担620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费372元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年九月二十四日 法官 助理  庞丽芬 代书 记员  何怡燕 附本判决书参照法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。