湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初781号原告：尹静，女，1990年7月10日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市武昌区，原告：殷乐，女，1989年10月20日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市洪山区，被告：谢正显，男，1982年9月4日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区，第三人：李晓玲，女，1971年8月15日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区，原告尹静、殷乐诉被告谢正显、第三人李晓玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法由审判员魏早云适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告尹静、殷乐，被告谢正显，第三人李晓玲均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的门面转租合同；2.判令被告退还原告多交的租金17753元，违约金10000元，共计27753元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为鄂州市华容区华容镇龙华路华茂大厦第四间门面的承租人，2018年7月原告在看到被告发出的出租广告后，向被告联系承租事宜。原告表示租期2年才会考虑承租，被告表示他虽然是承租人（不是房东）但会与出租方（即第三人）续签合同，绝对能保证原告租期满2年。原告遂于2018年7月25日向被告交纳了5000元房租定金。双方于2018年8月5日签订了《门面租赁合同》约定租期2年，自2018年8月5日至2020年8月4日止，每年租金45000元。签订合同一周内原告交纳了剩余租金40000元。被告即将该门面转租给原告。在原告承租该门面后，第三人（该门面房的产权人）知晓被告转租，未表示反对，但对原告表示其与被告的租期到2019年3月14日止，希望原告通知被告与其续签合同。原告多次催促被告与第三人续签合同，被告表示会与第三人续签合同。原告表示如果无法租到2年，被告应将多收的租金退还并承担原告装修货柜损失65000元，被告表示同意。现被告未与出租人续签合同，致原告无法合法占有该门面房。二原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，原告尹静、殷乐、被告谢正显、第三人李晓玲的身份信息，爱町品牌联营合同及二原告之间的合伙协议书。证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格。证据二，商业用房租赁合同（被告及第三人签订），证明被告与第三人之间的租赁关系，被告与第三人的租期在2019年3月14日到期。证据三，门面租赁合同（原、被告签订）及电话录音，证明原、被告之间的租赁合同关系，被告保证我方租期能满2年，否则承担原告装修货柜的损失6.5万元。证据四，支付宝账单、收条，证明原告已向被告谢正显支付一年的租金4.5万元。被告谢正显在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。庭审时口头答辩称：1.我与原告签订合同时第三人确实是不知情的。2.我与原告签订租赁合同后，我们一起去找房东李晓玲协商，当时房东口头承诺再给我三年的租期，所以我才跟二原告说可以保证其租期满2年。3.我的合同是在2019年3月14日到期，在合同到期之前我肯定不会与第三人商谈续签合同的事宜，但是在我与原告签订合同之后，我找房东李晓玲协商过续签合同的事（二原告也在场），后来没有达成一致意见。被告谢正显在举证期内未向本院提交任何证据材料。第三人李晓玲在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。庭审时口头答辩称：1.我是真正的房东，我的门面租给被告谢正显是到2019年3月14日到期，被告谢正显因为个人原因在2018年春天就没有经营门店。2018年8月初，被告与原告签订了2年的租赁合同，我当时不知情。我与被告之间的租赁合同约定“被告方可以与丙方签订合同，但是要经过我本人（甲方）的书面同意”，而被告谢正显在与原告尹静签订合同时并没有告知我。2.被告没有经过我同意就把门面租给原告方（租期为2018年8月到2020年8月），但是该门店于2019年3月14日就到期，被告怎么能保证原告租期满两年？2019年3月1日，我到华容与被告商谈续签合同的事宜，才知道原、被告之间签订合同的事情，合同约定如果需要续签就需要在租期届满之前一个月谈，而被告一直不与我续签合同。2019年3月8日，我与被告谢正显协商过合同续签事宜（二原告也在场），但是一直未达成一致意见，至今我与被告之间没有续签该门店合同。第三人李晓玲在举证期内未向本院提交任何证据材料。经庭审质证，对于原告提交的四组证据，被告谢正显及第三人李晓玲对这四组证据的真实性均无异议，本院依法予以采信。经审理查明，2019年3月15日，被告谢正显（乙方）与第三人李晓玲（甲方）签订了一份《商业用房租赁合同》。该合同约定谢正显承租李晓玲所有的华容镇××大厦××楼××向××第四间门面房（38.5平方米），用于服装经营；租赁期限三年，自2016年3月15日至2019年3月14日止，每年租金4万元；乙方在租赁期间投资改造装修形成的添加财产（如玻璃门、楼梯、地板、扩建等），合同期满，除限于乙方可以搬动的物件外，已装修的部分不应刻意破坏及带走，不得用于冲抵房租；乙方在租赁未到期的情况下，有权出租给丙方，但必须经甲方的书面协议方可；在丙方签订合同后生效，乙方也同时终止和甲方的合同。此外，合同还约定了双方的权利义务、违约责任等等。2018年7月，二原告尹静、殷乐看到被告谢正显发出的出租广告后，决定合伙租赁该门面经营“爱町品牌”服装。尹静代表二原告于2018年8月5日与被告谢正显签订了《门面租赁合同》（即转租合同）。该合同约定租期2年，自2018年8月5日至2020年8月4日止，每年租金45000元。合同签订后的一周时间内，二原告向被告谢正显支付了一年的租金45000元（含定金5000元）。几个月后，房东李晓玲才知晓被告谢正显转租该门店的事实，即对二原告表示其与被告谢正显的租期到2019年3月14日止。二原告多次催促被告谢正显与房东李晓玲商谈合同续签事宜，最终未能达成一致意见。为此，二原告认为，被告谢正显未取得签订转租合同的权利，该转租合同无法继续履行，系形成本次讼争。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，被告谢正显作为原承租方在自己的租赁合同还剩余7个月的租期内，未经涉案门店所有人李晓玲的书面同意，擅自将该门店转租给二原告并与其签订2年的转租合同、收取了一年的租金，被告谢正显的上述行为明显违反了其与房东李晓玲之间的合同约定，应对本次纠纷承担主要责任。因被告谢正显未取得合同后期的续租权而致转租合同无法继续履行，二原告提出解除转租合同并要求退还“5个月无权租赁期间”租金的相关诉请，符合上述合同法的有关规定，本院予以支持，该转租合同解除的时间应该为本次诉讼状副本的送达时间（即2019年8月8日）；因二原告与被告谢正显在签订合同时，对转租合同的风险未尽到基本的审慎核实义务，其要求违约损失的请求不符合法律规定，不予支持。被告谢正显关于原租赁合同未能续签的责任在于房东李晓玲的辩称，不符合合同法的契约自由精神，故本院对该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告尹静与被告谢正显于2018年8月5日签订了《门面租赁合同》于2019年8月8日解除。二、被告谢正显于本判决生效之日起七日内向二原告尹静、殷乐退还租金17753元。三、驳回二原告的其他诉讼请求。本案案件受理费247元，由被告谢正显负担122元，由二原告负担125元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇一九年九月十日书记员  夏江伦