江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10496号原告（反诉被告）：王启年，男，1973年1月23日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托代理人：王禕峰，上海兰迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱惠根，男，1966年9月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托代理人：陈莉，上海兰盾律师事务所律师。原告（反诉被告）王启年与被告（反诉原告）朱惠根承包合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序由审判员何跃武于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告王启年及其委托代理人王禕峰，被告朱惠根委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王启年提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的出租合同；2、被告返还原告押金200000元；3、被告返还原告“欣鑫大食堂”会员卡余额与4月份租金差额11853元；4、被告返还原告垫付的餐厅设备费用15920元；5、被告赔偿原告违约金200000元；6、被告赔偿原告店铺装修人工费及材料费20000元；7、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2018年12月28日原、被告签订出租合同，被告将昆山市花桥镇XX大道X号楼XX-XX室一楼房屋出租给原告，由原告用于开设并经营餐饮店。双方同日签订了《补充协议》，约定涉案房屋之前的债权债务与原告无关，原告承租之前房屋中的“欣鑫大食堂”会员卡余额债务由被告承担，厨房所有设备更换由被告承担。2019年1月7日双方又签订一份《营业执照（卫生许可证）协议》，约定餐饮店的证照办理由被告承担。原告按约支付了全部款项，原告于2018年12月29日核准了个体工商户名昆山市花桥镇鼎汇旺餐饮店，但是直至2019年4月19日被告一直未履行营业执照变更义务，造成原告长期无证经营，同时也造成原告因没有营业执照不能入驻美团等外卖平台。经查被告早在2011年11月29日就在该房屋上注册一家餐饮店：昆山市花桥镇鸿起顺餐饮店，该个体工商户登记一直存续至今，因此原告核名的鼎汇旺餐饮店根本无法办理工商登记。原告认为房屋租赁合同的目的无法达到，被告根本违约，故为维护自身合法权益提起本案诉讼。被告朱惠根辩称，不同意原告诉讼请求，原告没有在合同约定的时间内支付后续租金，原告属于违约方，被告发送了律师函要求解除合同，被告有权没收押金并追究原告违约责任。关于原告自行购买的设备可以取走，被告不需要。反诉原告朱惠根提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的出租合同于2019年4月30日解除；2、反诉被告支付反诉原告2019年4月1日至2019年4月30日的租金40000元；3、反诉被告赔偿反诉原告擅自终止合同的违约金200000元；4、反诉被告赔偿反诉原告损失（按照租金标准每月40000元，自2019年5月1日起计算至2019年6月27日止）；5、反诉被告支付2019年1月至2019年4月期间的物业费8938元及2019年4月电费3012元；6、反诉被告支付反诉原告会员卡差额1794元并将235张会员卡交付给反诉原告；7、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2018年12月28日原、被告签订出租合同，反诉原告将昆山市花桥镇XX大道X号楼XX-XX室一楼欣鑫大食堂给反诉被告承包经营，餐厅附有经营所需设施设备、用具，承包期限为2019年2月1日至2020年1月31日。反诉被告向反诉原告缴纳押金200000元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后退还。合同约定第一年承包费480000元，支付方式为每两个月一付，提前一个月支付两个月的租金，逾期支付视为违约，甲方有权没收押金，解除合同并收回餐厅。合同签订后，反诉被告支付了200000元押金及2019年2月、3月的租金80000元，反诉原告按约将餐厅交由反诉被告经营。反诉被告未在2019年3月1日前支付后两个月的租金，反诉原告多次催讨但对方一直未付，并在2019年4月19日找借口擅自终止涉案餐厅的租赁合同。基于反诉被告的违约行为，反诉原告在2019年4月30日发函解除合同并要求承担违约责任。反诉原告认为反诉被告违约，故提起本案反诉。反诉被告王启年辩称，反诉被告将接手前老会员卡转入金额与4月份租金相抵，不存在逾期支付租金的情形。双方合同在2019年4月19日就解除了，对于反诉原告的请求不予认可。经审理查明，2018年12月28日，原告王启年（乙方）与被告朱惠根（甲方）签订一份《承包经营合同》（合同名称在签订时划改为“出租合同”），约定就乙方承包甲方餐厅事宜进行协商达成以下条款：甲方提供给乙方承包经营的餐厅欣鑫大食堂位于昆山市，餐厅附有经营所需设施、设备、用具。乙方承包经营期限自2019年2月1日起至2020年12月31日。乙方于2018年12月28日向甲方缴纳押金20万一，一次性结清，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后退还。关于承包费，双方约定第一年租金总额为48万元，每月租金4万元，支付方式为两个月一付，提前一个月支付两个月的租金，逾期支付视为乙方违约，甲方有权没收押金、解除合同且收回餐厅。乙方承包经营期间的水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需交纳的费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳。甲方的权力义务条款中约定：甲方按照约定提供餐厅给乙方经营餐饮，保证乙方独立自主经营；为乙方提供现有的经营场所及餐厅设施、设备、用具等；负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、价格、服务等进行检查和监督。乙方的权利义务条款中约定：必须合法经营，主动接受政府有关部门及甲方的管理、检查、监督和处罚。按合同规定如期支付相关费用。承担承包期内因乙方原因产生的一切责任。承担所聘人员的劳保、医疗、伤亡、用工等费用和责任。未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋、设施做任何改动。未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让他人经营。违约责任条款中约定：在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中任何一方不得擅自终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金20万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。2018年12月28日原告王启年另手写一份《补充协议》并由被告朱惠根签字确认，内容为：因本人（王启年）现接受昆山市经营场地，但之前所经营的债权债务与本人无关。之前的欣鑫大食堂会员卡可转到本人新开的大食堂会员卡上，由被告朱惠根承担。厨房所有设备更换全部由朱惠根承担（原则上更换，全部设备由朱惠根提供）。如果本人以后不做，所充的会员卡费用，由本人承担，退给甲方朱惠根。上述合同签订后，原告照约定支付了20万元押金及2019年2月、3月的租金8万元。另查明，2011年被告朱惠根以涉案房屋坐落地址花桥镇XX大道X号楼XX-XX室为经营地申请注册了营业执照，注册名称为昆山市花桥镇鸿起顺餐饮店，经营范围为餐饮服务。合同签订后，2018年12月29日原告王启年申请个体工商户名“昆山市花桥镇鼎汇旺餐饮店”并经核准。2019年1月原告对涉案房屋进行装修，在此期间，2019年1月7日，原、被告又签订一份营业执照（卫生许可证）分租协议，内容为：本人承租朱总昆山市经营场地，所有餐饮、卫生许可证等由朱惠根承担。2019年2月1日起原告开始正式经营，其店面门头名称为“鼎汇旺大食堂”。原告经营至2019年3月底时双方产生纠纷，根据双方微信聊天记录，2019年3月27日原告联系被告称“能否把营业执照和你的身份证发来，美团的要注册”，被告按要求拍照发给了原告。2019年3月29日被告微信中表示“房租已过期了，这两天安排一下”，但此后原告未继续支付房租。2019年4月14日原告通过微信向被告发送一份沟通信，原告在信中表示被告出租时的承诺一直未能落实好，原告经营困难，希望协商退出或被告降低房租。2019年4月16日原告又在微信中称美团一直未办好影响其营业，被告属于违约方，要求协商处理否则拒付房租。被告不予认可，被告称“门头换了美团不好做不好怪我的”。2019年4月19日，原告向被告发出一份律师函，表示因被告早在2011年就在房屋上注册了鸿起顺餐饮店，该个体工商户一直存续至今，按照相关规定同一经营地址只能登记一家个体工商户，故原告核名的鼎汇旺餐饮店根本无法办理工商登记，也造成原告因没有营业执照不能入驻美团开展外卖业务，由于原告租赁房屋的目的无法达到，被告根本违约，故通知被告双方合同自2019年4月19日起解除，餐饮店终止经营，退还被告房屋，并要求被告收函后3日内退还押金20万元并赔偿违约金20万元。被告对原告律师函中所述不予认可，2019年4月30日被告也向原告发出一份律师函，表示原告逾期支付租金属于违约，且餐厅在2011年就取得营业执照完全可以正常经营，原告单方无理由终止合同亦属于违约，故通知自2019年4月30日起解除合同，没收租金并收回餐厅，原告仍应支付2019年4月份租金4万元，并应承担20万元违约金。审理中被告称原告实际以承包方式经营餐厅，并不需要重新办理营业执照。再查明，原告于2019年4月27日将涉案房屋钥匙寄付给被告。2019年4月30日原、被告双方相约至涉案房屋中进行协商交接，但当天并未能协商达成一致。在诉讼期间，2019年6月26日、6月27日原、被告双方又至房屋中进行交接，双方签订了相应的交接单及交接单补充协议，其中载明：王启年购置设备：冰箱一台（交接后已由王启年搬走）、蒸箱四个、开水炉一个、煲菜炉一只、炒菜锅两个，调料台两个；朱惠根原有设备现王启年已更换的设备：开水炉一个、蒸箱两个、煲菜炉一个、炒菜炉两个、调料台一个。另外，双方交接确认原告接手餐厅时此前经营者遗留的老会员卡转入新卡的金额为52054元，现王启年处新卡余额为53848元。原被告双方在诉讼中达成一致，将新老会员卡共计235张全部交由被告接管，原告支付被告差额1794元。又查明，2019年4月期间昆山市花桥镇XX大道X号楼XX室、XX室、XX室、XX室、XX室（新）共产生电费3012元，其中XX室、XX室、XX室电费合计1068元，原告认可电费金额1068元。另外，2019年1月至4月期间花桥镇XX大道X号楼XX-XX室共产生物业费8938元，被告要求原告承担，原告认为合同中并未约定不同意承担。以上事实，有承包经营合同、补充协议、营业执照协议、收条、汇款单、转账截图、欣鑫大食堂及鼎汇旺会员卡、名称核准通知书、店铺照片、鸿起顺餐饮店登记信息、沟通信、微信聊天记录、律师函、快递凭证、物业费及电费发票、电费明细、交接单及交接单补充协议等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原告王启年与被告朱惠根之间的合同系双方真实意思表示，该合同依法成立有效，双方均应恪守履行。合同的性质即法律关系的确定应以原、被告双方当时的意思表示为准。双方签订的合同是当事人意思自治的集中体现，合同中的约定是双方达成合意事项的直接表达，是双方权利义务的具体体现，因此对双方法律关系的判断应以双方合同约定的具体内容为准。本案中，虽然双方签订合同时将名称由承包经营合同划改为租赁合同，但从合同具体内容看，其中明确载明签订合同的目的即为了对原告承包经营被告餐厅事宜作出约定，且合同第一条约定标的物为“甲方提供给乙方承包经营的餐厅欣鑫大食堂”，该约定符合承包经营的基本特征，与双方之间仅就房屋等资产类的出租形成的租赁关系并不相同。另外，从双方权利义务来看，被告按约定提供餐厅给原告经营餐饮，并负责对原告经营活动及食品卫生安全、质量、价格、服务等进行检查和监督，而原告必须主动接受被告的管理检查，这与租赁关系中承租人仅仅使用租赁物并承担租金的特征也存在区别。根据上述情形，本院认为系争合同实际系承包经营合同，原被告之间系承包经营关系。被告将欣鑫大食堂餐厅承包给原告经营，被告对于该餐厅注册有餐饮类营业执照，原告承包后可以凭该营业执照开展经营。关于原告称被告未按照营业执照协议重新为其办理营业执照的主张，被告对此不予认可。根据营业执照协议内容，其中约定“所有餐饮、卫生许可证等由朱惠根承担”，并无要求被告注销其原有营业执照并配合原告办理新的营业执照的约定，本案中被告在原告需要营业执照时已配合提供，本院对原告的该项陈述主张不予支持。本案中原告仅支付了2019年2月、3月承包费用，其未按约定支付2019年4月承包费，虽然其经营时接收了此前经营者老会员卡内余额，但在原被告双方尚未进行核对且无明确约定的情况下，其无权直接以老会员卡余额折抵承包费，故其逾期付款属于违约。而原告在2019年4月19日通过律师函告知被告要求解除合同属于单方违约解除，合同自通知到达对方时解除，本院认定原、被告之间的承包经营合同于2019年4月19日解除。原告应按照合同约定的标准，支付2019年4月1日至2019年4月19日期间的承包费用25333.33元。合同解除后，原告应将餐厅返还被告，被告退还押金20万元。原被告双方已于2019年6月27日交接完毕，被告已收回餐厅。关于被告主张的违约金及损失赔偿，本院认为，违约金主要功能系作为守约方的损失赔偿，其计算应以守约方实际损失为依据，本案中被告不得同时主张违约金及违约损失。关于被告损失金额，本院认为，原告在2019年4月19日发送律师函要求解除合同后，双方在2019年4月30日进行过交接协商但未能达成一致，直至2019年6月27日双方交接完毕，被告在2019年6月27日已收回涉案餐厅，故合同解除后至2019年6月27日期间的承包费用损失为被告实际损失，按照合同约定的40000元/月为标准，本院认定为90666.67元。关于被告主张的电费，根据合同约定，33室并非原告承包使用范围，30-32室2019年4月份电费合计为1068元，故本院认定原告应支付被告电费金额为1068元。关于被告的物业费主张，由于双方合同中对物业费承担并无明确约定，被告作为涉案房屋业主其应自行承担相应的物业费，故本院对被告该项主张不予支持。关于新老会员卡交接及差额，由于诉讼中原、被告对此进行了核对并达成一致，即由原告将新老会员卡共计235张交由被告接管，原告支付被告差额1794元，本院予以认定。本案中原告系违约方，其要求被告赔偿违约金200000元及装修费用20000元的主张本院予以驳回。关于原告主张的其垫付的餐厅设备费用，被告对此不认可，原告对具体费用计算并无证据证明，由于本案中原、被告双方已对餐厅中设备进行过核对，原告购置的设备可自行取回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王启年与被告朱惠根之间的《承包经营合同》于2019年4月19日解除；二、被告朱惠根退还原告王启年押金200000元，于本判决生效后十五日内履行完毕；三、原告王启年支付被告朱惠根2019年4月1日至2019年4月19日期间的承包费25333.33元并赔偿被告朱惠根损失90666.67元，合计116000元于本判决生效后十五日内履行完毕；四、原告王启年支付被告朱惠根会员卡差额1794元并将235张会员卡交付被告朱惠根，于本判决生效后十五日内履行完毕；五、原告王启年支付被告朱惠根电费1068元，于本判决生效后十五日内履行完毕；六、将上述第二项、第三项、第四项、第五项费用折抵后，被告朱惠根退还原告王启年81138元，于本判决生效后十五日内履行完毕；七、驳回原告王启年其他诉讼请求；八、驳回反诉原告朱惠根其他反诉请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7716元，减半收取为3858元由原告王启年负担，该费用已由原告交纳至本院，本院不再退还。反诉案件受理费7480元，减半收取3740元由反诉被告王启年承担，该费用已由反诉原告朱惠根交纳至本院，本院不再退还，反诉被告王启年于本判决生效后十五日内支付至反诉原告朱惠根。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇一九年九月二十日书记员  颜晓龙《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。