广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25531号原告：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。委托诉讼代理人：许卫，广东真利律师事务所律师。被告：涂显峰，男，1975年9月10日出生，汉族，住河南省方城县，原告中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）与被告涂显峰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的法定代表人尹家树及其委托诉讼代理人许卫到庭参加诉讼，被告涂显峰经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年6月至7月期间共2个月的物业管理费181.55元；2.被告向原告支付2018年5月至7月期间共3个月的水费68.85元；3.被告向原告支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实和理由：2009年4月4日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定为被告及所在小区物业提供物业管理服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月按户另行分摊。被告系该小区中山市××乡镇××村××路××福××花园××单元××房的业主，物业面积为113.47平方米，每月应交物业管理费90.77元。被告并未按时向原告缴交水费及公共分摊电费，拖欠2018年6月至7月期间共2个月物业管理费181.55元、2018年5月至7月共3个月水费68.85元、2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告丰乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.住宅区物业管理服务费收缴协议；3.欠费通知；4.业主欠费明细；5.收款收据；6.用水业务受理表及2017年12月10日到2018年7月30日的用水明细表；7.验房交接表;8.丰乐公司公共电费汇总及供电局抵押客户用电受理表；9.关于怡福阳光花园业委会督促业主缴费的函;10.关于信息公开申请的答复。被告涂显峰辩称，涉案房屋已于2016年5月经中介转让给第三人，且被告已将房屋转让之前的全部费用结清，故被告已不拖欠原告的有关费用，转让之后产生的费用由受让人承担。被告购房后并未装修入住，也未接通水电，原告提供的2010年12月至2018年7月的电费公摊，应当由新业主承担。原告要求支付2018年6月至7月2个月的物业管理费、2018年5月至2018年7月3个月的水费，均是在被告将房屋转让之后产生的费用，应当由新业主承担。被告涂显峰为其辩解未提供证据。本院认定事实如下：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月4日峰与丰乐公司签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；2。住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元计收物业服务费；3.乙方应在本合同生效后，2002009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；4.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。原告丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2019年1月28日，中山市发展和改革局向原告的诉讼代理人许卫出具一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。另查，2016年3月25日，原告与案外人高敏、付立华签订《广东省房地产买卖合同》，将涉案物业转让给案外人高敏、付立华。《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于中山市××乡镇××村××路××福××花园××单元××房，权利人为高敏、付立华，建筑面积为114.91平方米，登记时间为2016年4月5日。原告因此在诉讼过程中撤回上述第1、2项要求被告支付物业管理费及水费的诉讼请求，同时变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2010年12月至2016年3月期间共64个月的公共分摊电费986.88元。原告请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；被告从2010年12月计至2016年3月共64个月，合计986.88元。本院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（原告于2018年12月起至今向本院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与怡福公司及与被告签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据原告诉求、被告抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点是，原告是否有权要求被告支付公共分摊电费。原告主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故原告在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向被告收取公共分摊电费,原告主张其有权向被告收取2010年12月1日至2016年3月30日期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，本院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，原告也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，原告未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于原告该主张，本院不予采信。综上所述，原告提供的证据不足以支持其诉讼请求，其诉求应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决如下：驳回原告中山市丰乐物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年九月二十三日书 记 员  梁晓林林雷