河北省唐山市丰南区人民法院民事判决书（2019）冀0207民初2979号原告：孙凯鑫，男，满族，1993年5月12日生，户籍地河北省承德市围场满族蒙古族自治县大头山乡黄土梁子村双叉沟7号,现住北京市通州区。被告：唐山荣盛房地产开发有限公司。住所唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码911302825518514186。法定代表人张国军，职务总经理。委托诉讼代理人：徐良伟，女，汉族，1988年8月2日生，现住遵化市党峪镇上马家峪村西寺沟十排1号。公民身份号码×××8,系该公司员工。委托诉讼代理人：张美，女，汉族，1991年9月25日生，现住唐山市路南区光明南路仁泰里508楼1门803号。公民身份号码×××,系该公司行政专员。原告孙凯鑫诉被告唐山荣盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告孙凯鑫及被告唐山荣盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐良伟、张美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙凯鑫向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金16252.5元（自合同交付日期3月15日到承诺延期交付日期8月31日共165×总房款×万分之一）。2、如若被告在8月31日前仍不能按时完成交房，将继续依法追究其法律责任。3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉请。第一项诉请诉请变更为：违约金计算日期截止到2019年8月19日，违约天数为154天，违约金变更为15161.3元。事实与理由：2017年原告意欲在唐山荣盛房地产开发有限公司购置商品房一套，期间原告曾多次到该售楼处了解该房产的情况，确定房屋价格以及交房日期为2019年3月15日。经过多次沟通，2017年6月8日，原告就购买位于唐山市丰南区住宅楼湖畔郦舍.翠竹苑C区6号楼1单元1203室（以下简称“诉争房屋”）事宜与被告签订了《唐山市商品房买卖合同》签订合同后，原告完全按合同约定支付了各项款项。（房屋总价款为984569元，首付款为304569元，其余680000元采取银行贷款方式支付）。购房合同中第八条明确约定，该房会于2019年3月15日前完成交付使用。但在2019年3月初，原告收到来自被告的一份《延期交房告知函》，函中内容告知，原告所购买的房屋预计将于2019年8月31日启动交付。延期原由是：因政府要求的中高考停工、唐山市人民政府间断性发布重污染天气应急响应等通知，要求各企业限产、减产，无法施工，导致锦绣官邸项目截至2018年底停工256天。这期间，原告按照《个人住房（商业用房）借款合同》在2017年7月1日开始正式还贷。原告购买商品房是刚需，原计划于2019年7月份完成装修，十月一操办婚礼事宜，相关装修材料及装修公司也在购置商品后着手联系。原告认为，被告的延期交付属于严重违约行为。理由1：被告并不具备合同所约定的免责条件而且按照延期交房告知函里的内容，“根据我公司与您签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条约定，特提前告知您，您所购买的房屋预计将于2019年8月30日启动交付……”这段内容中的“附件上补充协议第十条”所对应的合同中内容为：“出卖人保留小区内各类标识的设计、使用权：社区内的所有标识，由出卖人设计并统一使用”，与延期交房事项并无任何关系。理由2：在延期交房告知函中提到原因中高考属于可预见因素，提到唐山市人民政府间断性发布重污染天气应急响应等通知，也不属于合同中约定的免责条件“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”因此，被告的延期交房属于合同违约行为，不尊重购买者，损害购买者权益的表现。故根据原、被告签订的上述《购房合同》第八条、第九条之规定，被告应于2019年3月15日前交付诉争房屋，出卖人如未按本合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的负责事由，违约事实明显，给原告带来金额和时间上的多重损失，严重损失了原告的利益。故，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼中原告因涉案房屋已于2019年8月19日交付，撤回第二项诉请。第一项诉变更为违约金计算日期截止到2019年8月19日，违约天数为154天，违约金变更为15161.3元。被告唐山荣盛房地产开发有限公司辩称：我公司未按合同约定交房原因为不抗力因素影响根据双方签订的购房合同及补充协议约定，交房时间应予顺延。自原告签订购房合同至实际交房期间，因唐山市政府及其办公厅发布的相关停工文件，明确要求施工单位停工，导致我公司在此期间累计停工达254天，造成了工期延误。导致我公司无法按照合同约定时间进行交房，根据购房合同第八条及补充协议第三条之约定，如因不可抗力及政府命令引起的停工，出卖人交房时间可以拒实顺延，综上我公司不存在违约的情形请驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年6月8日签订涉案房屋丰南区住宅楼湖畔郦舍.翠竹苑C区6号楼1单元1203室商品房买卖合同及补充协议，合同总价款为984569元，原告首付了购房款304569元，并办理了680000元的银行贷款，合同第八条约定卖方交房日期为2019年3月15日，遇不可抗力或由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延。合同附件四第三条对双方商品房买卖合同第八条做了补充：在下列情况之一导致延期交付使用，出卖人不承担责任。⑴人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害及其他不可抗力；（2）市政配套而引起的延误，包括停水、停电等情况造成的无法正常施工；（3）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题，事后出具建设或房地产主管部门的相关证明材料。另查明，2017年10月5日至2019年7月21日期间，被告因政府多次发布应对重污染天气及大气污染防治方面的通知以及中、高考期间噪声源监管而停工254天。2019年2月20日被告荣盛公司向原告出具延期交房告知函，函告原告因受政府关于中考、高考及重污染天气响应等通知要求停工的影响，锦绣官邸项目将延期交付。2019年8月19日被告向原告完成房屋交付。上述事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、房款发票、延期交房告知函、竣工验收报告、政府相关文件、监理单位停工统计、入住通知书等证据予以证实。本院认为，原、被告双方所订立的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律相关强制性规定，该合同合法有效。原、被告均应依约履行合同。被告在合同履行过程中，因故多次停工导致逾期交房并非自身原因，而是遵守政府相关部门在贯彻落实国家大气污染治理政策过程中所做出的具体要求以及中考、高考特定时间节点噪音监管的要求，以维护社会公共利益。停工事实发生后亦书面通知了原告。基于上述原因，准予被告顺延相应工期与合同约定的本旨精神并不违背，且符合公平原则，故对被告主张交房时间应予顺延的请求，本院予以支持。按停工时间顺延工期后，被告于2019年8月交付房屋并无不妥，故原告主张迟延履行违约金不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告孙凯鑫的诉讼请求。案件受理费180元，由原告孙凯鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 肖 斌人民陪审员 李国光人民陪审员 李全林 二〇一九年九月十七日书 记 员 毕双玉