西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初6654号 原告（被反诉人）：西安融逸房地产开发有限公司。法定代表人：任澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳欢，陕西伟天律师事务所律师。被告（反诉人）：魏红筠。委托诉讼代理人：熊军，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告西安融逸房地产开发有限公司（以下简称西安融逸公司）诉被告魏红筠商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安融逸公司的委托诉讼代理人吴佳欢，被告魏红筠及其委托诉讼代理人熊军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安融逸公司向本院提出如下诉讼请求：确认其与被告签订的《梨园公馆房屋认购合同》解除；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月12日，其与被告签订梨园公馆房屋认购合同约定，其将位于西安市未央区XX公馆项XX号楼XX单元XX号商品房出售给被告，房屋总价786087元，由被告先行支付总价款30%的首付款，剩余房款待签订商品房买卖合同时通过办理银行按揭的方式支付。合同还约定，被告应在原告取得商品房预售许可证后30日内签订商品房买卖合同，因被告逾期签署的，视为被告放弃购买。2018年5月8日，其取得涉案房屋商品房预售许可证。根据合同约定，被告应依约与其签订商品房买卖合同并办理按揭手续。经其多次催告，被告仍未提供签订商品房买卖合同的相关资料。无奈，其委托律师向被告发出解除合同通知。其认为，被告以其行为表示不履行合同，故诉至法院请求如前所述。被告魏红筠辩称，第一，其与原告签订的梨园公馆房屋认购合同合法有效，合同各方权利义务应受保护。第二，双方未签订商品房买卖合同的原因在于被告拒绝签订，并非其的原因。签订认购合同时，涉案项目未取得预售证，双方无法签订正式的买卖合同，其认可该情况，并愿意等待。2018年5月，其了解到涉案房屋取得了预售证，遂联系原告签订正式买卖合同。在办理按揭手续时，因其征信原因无法通过银行审批，其即表示自筹资金，以现金形式支付购房款，但被告表示付款方式不符合合同约定而予以拒绝。其认为被告有取得购房款的权利，但无权指定其采用何种方式付款。此后的协商过程中，原告表示补偿其一定款项解除合同。此时，原告的真实目的暴露无疑。其与原告签订合同时涉案房屋单价6000元每平方米，经过2017年、2018年西安楼市大涨，待原告取得预售证时涉案房屋单价已达13000元每平方米。原告拒绝签订正式合同的真实意图是以解除合同的形式独享楼市溢价的目的。第三，其根本没有不继续履行合同的动机。认购合同条款中，其有两次解除合同的权利，分别是第七条和第十一条，其均未形式解除权，自愿等待涉案项目满足各项条件后签订正式合同，等待交房。在房价大涨的2018年其没有必要将自身陷于违约的风险之中。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持其反诉请求。被告魏红筠向本院提出反诉请求如下：请求依法判决被反诉人履行合同义务（包括与反诉人签订商品房买卖合同，办理备案登记手续）；本案诉讼费由被反诉人承担。事实理由：2014年7月12日，其与原告签订梨园公馆房屋认购合同约定，其购买梨园公馆X幢X单元XX层XX号房屋，建筑面积125.07平方米，单价6285.18元/平方米，总价786087元，合同第四条第三款约定，反诉人于2014年7月12日前支付总房款的30%，其余款项可以在双方签订商品房买卖合同后通过办理按揭贷款方式支付。若买受人个人资信情况，导致贷款不足的，差额部分由买受人补足。签订合同时，涉案房屋暂未取得预售证，双方无法签订正式的买卖合同，反诉人认可该实际情况，并愿意等待。2018年5月其得知涉案房屋取得预售证，遂于被反诉人联系签订正式买卖合同，但被反诉人以各种理由不配合，拒绝签订正式合同。在房价大涨的情况下，反诉人向其发出律师函要求解除合同并提起本诉，意图达到独享楼市溢价的目的。综上，请求法院支持反诉人的请求。被反诉人西安融逸公司针对被告反诉辩称，双方签订的房屋认购合同已经解除，根据合同约定，反诉人应在其取得预售证后30日内签订商品房买卖合同，反诉人在反诉状中称其在2018年5月得知其取得预售证，反诉人应在30日内递交相关资料，签订商品房买卖合同。事实上，截止其第一次发送催告函告知反诉人提供相关资料，反诉人一直未能提供相关资料，真正的原因是反诉人没有能力支付剩余购房款，无力办理银行贷款，因此产生的违约责任应由反诉人承担。反诉人称没有通过银行审批不符，反诉人并没有提交相关资料，没有签订正式购房合同，更谈不上银行贷款。被反诉人没有吞噬房屋溢价。涉案房屋在未央区，产生的纠纷也在未央法院，法庭可以核实，其起诉的解除合同的只有一个案件。作为开发商吞噬溢价，显属滑稽。经审理查明，2014年7月12日，原、被告签订梨园公馆房屋认购合同约定，被告购买原告开发的位于西安市未央区XX公馆项XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积125.07平方米，单价6285.18元/平方米，总价786087元，付款方式为：买受人首期支付不少于总价款30%，并于2014年7月12日付清，其余价款在签订西安市房管局备案的商品房买卖合同后，通过办理按揭贷款的方式支付。若因买受人个人资信情况，而导致贷款额度不足的，其差额部分由买受人在接到出卖人通知之日起15日内补足，并保证银行按揭的正常进行，按揭所有费用由买受人承担；房屋交付：出卖人应在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人承诺在2015年5月31日前取得商品房预售许可证，并与买受人签订是商品房买卖合同。如出卖人未在约定时间内取得商品房预售许可证，买受人有权退房；出卖人取得商品房预售许可证后30日内，买受人应签订商品房买卖合同并办理按揭手续，如买受人未在30日内签订商品房买卖合同并办理按揭的，视同买受人放弃购买此房屋，出卖人有权将此房屋另行销售等。合同签订当天，被告向原告支付购房款236087元，原告向被告出具了收据。2018年5月8日，原告取得涉案房屋的预售许可证。原、被告因商品房买卖合同的签订以及剩余房款的支付无法达成一致意见形成诉讼。原告称其取得预售许可证后，电话通知被告签订商品房买卖合同，后向被告发出律师函，督促被告在收到律师函7日内携带相关资料签订商品房买卖合同并办理按揭，被告收到律师函后不履行合同义务，后其于2019年2月27日向被告发出解除合同通知的律师函，并向被告发送了短信，其与被告的认购合同已经解除，原告提供律师函、快递回单、短信截图等予以证明。被告对律师函的真实性、证明目的均不认可，称律师函是发给魏红梅的，不是发给被告的，原告错投错收，对被告不发生法律效力。对短信记录的真实性认可，证明目的不认可。原告提交的短信记录载明，被告收到了原告的第一份律师函，后原告还将解除合同的律师函通过短信发送给了被告,明确告知被告要解除合同，被告收到了原告的短信解除通知。2019年3月21日，原告还在三秦都市报上向被告发出公告，通知被告合同解除。被告对该公告的真实性认可，证明目的不认可称，称原告无需公告送达。另查，原告提交的梨园公馆房屋认购合同与被告提交的不尽相同，原告提交的合同中第一页买受人处填写的是魏红梅，但其余身份信息均是被告的信息，合同第七页落款处签名是被告签名。被告提交的合同第一页与第七页买受人名字均是被告魏红筠。两份合同其余内容相同。双方均称不清楚原告提交的合同中的魏红梅是何人所写，被告亦称其不认识魏红梅。对于被告是否知道原告取得预售许可证，被告称其在2018年5月知道被告取得预售许可证，其在2018年7月找原告准备办理按揭，因其征信问题无法办理按揭，其遂和原告协商一次性付款55万元，后其准备筹款，未能筹够。其与原告总经理洽谈退房，原告要给其多退还35万元，其表示同意，后来其想变更贷款人名字，以其亲戚名义贷款，原告不同意。最后其想了一下还是想要房屋。原告对被告所称知道取得预售证、未能贷款、无力支付房款，被告要求变更贷款人的事实认可，其拒绝变更贷款人是属于法律禁止事项。另，庭审中，被告称其凑足了购房款，但未提供任何证据予以证明。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。上述事实，有原告提交梨园公馆房屋认购合同、预售许可证、两份律师函、快递回单、短信截图、三秦都市报公告等，被告提交的梨园公馆房屋认购合同、收款收据、录音等，以及当事人陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的梨园公馆房屋认购合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于双方提交的合同买受人姓名不同的问题，两份合同均是原、被告签订，合同内容相同，原告提交的合同第一页将被告名字“魏红筠”写为“魏红梅”，其余身份信息均是被告的，应属于笔误，不影响合同合法有效。合同生效后，当事人应按照约定全面履行自己的义务。对于原告主张的确认合同解除一节，原、被告明确约定，双方应在取得商品房预售许可证后的30日内签订商品房买卖合同并办理按揭手续，如买受人未在30日内签订商品房买卖合同并办理按揭的，视同买受人放弃购买该房屋，出卖人有权将此房屋另行出售。原告向被告发送的律师函虽名称有误，但所涉房号确属涉案房屋，联系电话也是被告电话，律师函明确告知被告应在收到之日起7日内携带相关资料签署商品房买卖合同并办理按揭手续，从原告提交的短信记录可知，被告收到了催告律师函，被告收到后未及时与原告协商处理合同签订事宜，未在预售证取得后30日内与原告签订商品房买卖合同,况且被告也知道原告在2018年5月取得预售证。故被告行为违反了合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”被告经催告后，仍未在合理期限内与原告签订商品房买卖合同，原告通过律师函、短信形式向被告发出解除合同通知符合法律规定。原告向被告邮寄的解除合同律师函被告虽未收到，但被告收到了原告的短信解除通知，故原、被告签订的梨园公馆认购合同已经在被告收到解除通知时解除。另外，被告自认其在2018年7月找原告办理按揭事宜，后因按揭未办成，其才与原告协商一次性付款，一次性付款时被告也未凑足房款。被告未凑足房款合同也无法履行。庭审中被告称其凑足了房款，但未提供任何证据予以证明，故对被告所称凑足房款不予采纳。综上，原告请求确认合同解除符合法律规定，予以支持，被告反诉继续履行合同于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十四条，第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告西安融逸房地产开发有限公司与被告魏红筠于2014年7月12日签订的梨园公馆房屋认购合同已经解除。二、驳回被告魏红筠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告魏红筠负担，反诉受理费5830元（被告已预交），由被告魏红筠负担。被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审  判  长     杨怀周审  判  员     方  圆人民陪审员     满选利                        二〇一九年九月二十四日                  书  记  员     梁鹏艳    1