四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初83号 原告：张继太，男，1966年11月28日出生，汉族，新疆阿拉尔市居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：张继斌，系张继太之弟，1972年12月22日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：许利，系四川泽曦律师事务所律师。 被告：射洪县致远实业有限责任公司，住所地射洪县太和镇太和大道中段219号。统一社会信用代码91510922717557105U。 法定代表人：王建，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：田玲，系北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：金国林，男，1969年3月8日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人：四川射洪农村商业银行股份有限公司，住所地遂宁市射洪县太和镇太和大道北段36-38号。统一社会信用代码915109006210420356。 法定代表人：邓芸先，系公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张琨，系该公司员工。 委托诉讼代理人：冯晏斌，系该公司员工。 原告张继太与被告射洪县致远实业有限责任公司、金国林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，经适用简易程序转为普通程序，并追加四川射洪农村商业银行股份有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告张继太及其委托诉讼代理人张继斌、许利，被告射洪县致远实业有限责任公司的委托诉讼代理人田玲，第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人张琨到庭参加诉讼；被告射洪县致远实业有限责任公司的法定代表人王建，被告金国林，第三人四川射洪农村商业银行股份有限公司的法定代表人邓芸先经本院依法通知或传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张继太向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款389,396.8元，已收房屋租金抵扣利息，赔偿损失1,505,400元，并承担不超过已付房款一倍即389,396.8元的赔偿责任，以上共计2,284,193.6元；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2008年10月1日，原告以3,880元/㎡购买了被告射洪县致远实业有限责任公司开发的位于射洪县太和镇紫薇路东段致远阳光水城A幢X楼X号商品房，房屋面积100.36平方米，总价为389396.8元。因购买的是现房，原告于当日支付了全部购房款389,396.8元，接收房屋并装修出租。被告金国林代表被告与原告进行了结算，并出具结算单。经被告通知，原告于2010年12月30日将办理房屋权属证书的资料和税费22,000元交付原告。但是至今为止，被告不但未能将房屋权属证书办好交付原告，还将房屋另行抵押给四川射洪农村商业银行股份有限公司。现诉至法院，请求判准前述诉讼请求。 被告射洪县致远实业有限责任公司辩称，我公司与原告之间并未签订任何合同，金国林与我公司之间也不构成表见代理；金国林与原告之间的房屋买卖合同证据不充分，即使二者之间形成了房屋买卖关系，原告的合同解除权早在10年前已经消灭，其无权请求返还购房款及利息；原告要求赔偿损失，但是未提供证据予以证明其损失数额，且其将房屋租赁获取了利益，该请求不应当得到支持。我公司不是本案适格的被告，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告金国林未作答辩。 第三人陈述，金国林在我公司抵押贷款真实有效，并且办理了抵押登记，我公司的抵押权应当依法受到保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 射洪县致远实业有限公司责任公司的经营范围为房地产开发等。“致远阳光水城”系金国林挂靠射洪县致远实业有限责任公司开发建设。2006年4月11日，金国林取得“阳光水城”项目所涉及土地的国有土地使用权证。2006年6月3日，金国林向射洪县致远实业有限责任公司出具《承诺书》，载明“承诺人：金国林，本人从国土局出让购得土地二块（其中一块位于文化路（农机局对面），一块位于紫薇路东段（滨江路口），拟建商品房约35000㎡，现挂靠在贵公司对外销售，对此，本人向公司作如下承诺：一、公司向本人出具的一切手续、文书只用作对外办理手续。因此带来的一切责任全部由本人承担。二、所建房所需一切建设费用及建设中带来的一切责任全部由本人承担。三、据此销售的一切商品房所带来的一切经济、法律责任均由本人承担”。2006年8月2日，“阳光水城”项目取得《建设工程规划许可证》，载明的建设单位为“致远实业”；同年10月25日，该项目取得《建设工程施工许可证》，载明的建设单位为射洪县致远实业有限责任公司；2008年1月24日，该项目以射洪县致远实业有限责任公司为建设单位通过竣工验收。 2008年10月1日，原告张继太与被告金国林签订《阳光水城结算单》，载明“甲方：金国林乙方：张继太一、乙方购买甲方紫薇路东段阳光水城A幢单元X楼X（161/2-19轴）号的商品房，房屋产权登记面积为100.36平方米，每平方米单价为3,880元，总价为￥389,396.8元，大写：叁拾捌万玖仟叁佰玖拾陆元捌角正经甲、乙双方结算、凭对，房款已全部结清。二、甲方负责为乙方办理房屋所有权证、国土所有权证，甲、乙双方按国家规定承担各自税、费。三、本结算单从双方签字之日生效；一式二份，甲、乙双方各执一份。四、此门面装修不能搬走，但门面内部的桌、椅、空调等在外。甲方：金国林（签字盖印）乙方：张继太（签字捺印）2008年10月1日”，该结算单上加盖了“致远阳光水城财务专用章”及“致远阳光水城售房专用章”。同日，金国林向张继太出具收到定购阳光水城X幢X号门面房款389,396.8元的收款收据，该收据上加盖了“致远阳光水城财务专用章”。2008年11月26日，金国林向射洪县房地产管理局申请对“阳光水城”A幢进行产权分割，取得位于射洪县太和镇滨江路北段阳光水城A幢X层X号的房屋所有权证及国有土地使用权证。张继太购房后，将此门面出租收益至今，并于2010年12月30日向金国林及致远阳光水城售房部预付税费、维修资金22,000元。2017年3月30日，金国林以位于射洪县太和镇滨江路北段阳光水城A幢X层X号营业用房（评估价值11000元/㎡）在内的房产为他人在四川射洪农村商业银行股份有限公司公司的贷款提供抵押担保，并办理他项权登记。 2019年1月4日，张继太向本院提起诉讼，要求金国林、射洪县致远实业有限责任公司为其办理并交付位于射洪县太和镇紫薇路东段致远阳光水城A幢1楼7号房屋的产权证并承担办证费用。审理中，因本院查明该房屋已由金国林抵押给四川射洪农村商业银行股份有限公司，张继太变更诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。金国林将案涉房屋售予张继太并收取房屋及相应的办证费用后，应当在合理的期限内为其办理权属证书。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。”金国林在明知案涉房屋已经出售他人的情况下，将房屋抵押给四川射洪农村商业银行股份有限公司，致张继太与金国林之间的合同目的不能够实现，本案金国林与张继太之间的房屋买卖合同依法应当予以解除，金国林应当承担由此所产生的民事责任。关于射洪县致远实业有限责任公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或找当事人没有约定，经对方当事人催告后。解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定提出的张继太就本案合同的解除权已经消灭的意见，本院认为，此条规定的迟延交付房屋或者迟延交付购房款的情形，本案房屋及购房款已经于2008年10月1日予以交付，张继太系在本案诉讼中才知晓其与金国林之间的房屋买卖合同因金国林将房屋抵押他人而导致合同目的不能够实现，其变更诉讼请求要求解除合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，故本院对射洪县致远实业有限责任公司的这一观点不予采纳。 关于射洪县致远实业有限责任公司在本案中是否应当承担责任的问题。从“阳光水城”项目的规划建设报批及竣工验收看，建设单位均为射洪县致远实业有限责任公司，在张继太购买案涉房屋时，该房产未作权属登记，《阳光水城结算单》、房款《收据》、税费维修资金《收据》均加盖有“致远阳光水城财务专用章”或者“致远阳光水城售房专用章”，案涉房屋登记在金国林名下也是张继太购房以后，故本院认为张继太作为善意第三人，对于金国林出售房屋系代表射洪县致远实业有限责任公司具有合理信赖，金国林与射洪县致远实业有限责任公司之间构成表见代理。金国林虽然向射洪县致远实业有限责任公司出具承诺，自愿承担项目开发销售的一切经济责任，但是该约定系金国林与射洪县致远实业有限责任公司之间的约定，不应当对第三人产生约束力。故射洪县致远实业有限责任公司应当与金国林共同承担本案责任。 关于张继太要求退还购房款、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张继太要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于张继太已支付的购房款所产生的资金利息，由因张继太购房后将房屋出租收益，其主张将资金利息与出租收益相抵消，并无不妥，本院予以支持。本案中，金国林的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；……”所规定的情形，故本院对张继太要求金国林、射洪县致远实业有限责任公司赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求予以支持。张继太要求赔偿的损失为1,505,400元，但是其在诉讼中未能举出证据证明其损失的具体数额，本院按照案涉房屋2008年的合同价格、金国林为他人提供担保时的评估价值、房价上涨因素及本案实际情况酌情认定为700,000元。 综上所述，本院对原告张继太的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告张继太与被告射洪县致远实业有限责任公司、金国林之间的房屋买卖合同； 二、由被告射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后１０日内返还原告张继太已付购房款389,396.8元； 三、由被告射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后１０日内赔偿原告张继太损失700,000元； 四、由被告射洪县致远实业有限责任公司、金国林于判决生效后１０日内向原告张继太承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即支付赔偿款389,396.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25,073.55元，公告费300元，共计25,373.55元，由原告张继太负担10,373.55元，被告射洪县致远实业有限责任公司负担15,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  陈雪容 人民陪审员  胥秀英 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  刘唐梅