河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0181民初5898号原告：王文昊，女，1993年7月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：贺家欢，河南巩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓波，河南巩信律师事务所实习律师。被告：巩义市朗曼房地产开发有限公司，住所地巩义市石河路。统一社会信用代码：91410181667228978F。法定代表人：姜波，该公司总经理。委托诉讼代理人：马祥，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马东骥，该公司员工。被告：巩义市朗曼物业管理有限公司，住所地巩义市石河路。统一社会信用代码：91410181699984735W。法定代表人：周长山，该公司总经理。委托诉讼代理人：武二虎，该公司员工。原告王文昊与被告巩义市朗曼房地产开发有限公司（以下简称“朗曼房地产公司”）、巩义市朗曼物业管理有限公司（以下简称“朗曼物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文昊的委托诉讼代理人贺家欢、王晓波，被告朗曼房地产公司的委托诉讼代理人马祥、马东骥，被告朗曼物业公司的委托诉讼代理人武二虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文昊向本院提出诉讼请求：1.判令朗曼房地产公司、朗曼物业公司对王文昊专有产权范围内的自来水水管予以更换并承担费用；2.判决朗曼房地产公司、朗曼物业公司赔偿王文昊经济损失28000元。事实与理由：2014年2月，王文昊购买朗曼房地产公司出售的商品房期房，位于巩义市××单元××室。朗曼物业公司系管理朗曼新城一期的物业公司。该房屋从实际交付入住到漏水不足两年时间。2018年12月15日前后，在王文昊房间内客厅通往卫生间、厨房处，由开发商预先埋入地下的自来水进水管漏水，渗入同单元楼下506室，造成楼下客厅、过道、卧室的吊顶和部分壁纸被水浸泡损坏，给楼下造成了经济损失。506室业主因该次漏水事件向本院起诉王文昊，经本院审理，判决王文昊赔偿楼下业主2万元。王文昊聘请技术人员在修复漏水水管时发现，开发商铺设的水管存在严重质量问题。朗曼物业公司因服务过程中未尽到相关义务，也应承担相应责任。朗曼房地产公司辩称，1.王文昊房屋漏水系个人原因造成，不具有普遍性，房屋漏水与朗曼房地产公司无关。朗曼新城一期大概有430户住宅，同一时间建成、同时验收合格。自2015年12月28日房屋交付至今，除了王文昊一户漏水外，其它四百多户业主并没有出现类似情况且朗曼房地产公司将涉案房产交付后，王文昊就进行房屋装修，从王文昊搬进去居住到房屋漏水中间长达4年之久，涉案水管漏水究竟是装修造成水管毁坏、还是因为居住期间不当使用造成水管破裂导致漏水的原因不能确定，也没有直接证据可以证明是朗曼房地产公司的行为造成王文昊的损失，因此王文昊应当承担举证不能的后果，朗曼房地产公司不应该承担任何赔偿责任；2.王文昊曾将开发商预先埋入地下的自来水进水管进行过更换。因漏水渗入同单元楼下506室，造成楼下损失，楼下业主以侵权起诉并经本院审理作出判决。之后王文昊维修更换水管后漏水更加严重。因此无法明确判断涉案的水管破裂究竟是因为原来开发商预埋的水管漏水还是因为王文昊擅自维修更换后的水管漏水，所以朗曼房地产公司不应该承担赔偿责任；3.退一步讲，即便是涉案水管是开发商预埋出现问题，但根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款之规定:电气管线、给排水管道等质保期为2年。住宅小区的排水设施质量保修期为两年,超出两年质保期，朗曼房地产公司具有免责事由，不再承担赔偿责任。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。其起点是从开发商实际交付房屋之日起计算两年质保期。而王文昊购买朗曼海棠苑5#楼六层606号房屋实际交付的时间是2015年12月31日前，而不是王文昊诉称从实际交付入住到漏水不足两年时间。首先在2014年至2015年期间，工程竣工验收报告以及水管道验收合格证明等都经过具有资质的公司进行验收并出具相关验收合格报告。然后在2015年10月26日，王文昊购买住宅的工程质量已分户验收合格，并由相关验收单位进行验收出具合格证书。其次朗曼房地产公司在2015年12月31日前已经分别打电话通知朗曼海棠苑5#楼所有户主前来领取钥匙，且已发放到位。根据双方签订的《商品房买卖合同》第8条规定交付期限于2015年12月31日前交房以及第11条交接中规定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理视为已交接，交接日期以出卖人通知的交接日期次日为准。另外依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“交钥匙”的房屋交付适用的司法解释：在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使业主没有按约前来接收房屋，也视为开发商履行了交房义务。因此不管是约定条件还是法定条件都可以证明朗曼房地产公司是在2015年12月31日前按期交付房屋，也该从2016年1月1日开始计算两年保修期。王文昊在2019年起诉，显然已经远远超出保修期时间，因此朗曼房地产公司不应该承担赔偿责任；4.王文昊曾以同样诉求与事实起诉，为了查明事实，王文昊提出了司法鉴定申请，法庭组织双方进行了质证，后王文昊撤回起诉，应当视为对举证责任的放弃，朗曼房地产公司认为王文昊的撤诉行为应视为默认其损失与朗曼房地产公司无关。综上所述，涉案水管漏水的原因没有直接证据可以证明系朗曼房地产公司行为导致，且根据相关法律规定，涉案水管已超过两年保修期，朗曼房地产公司具有免责事由，不应该承担赔偿责任。因此依法驳回王文昊诉讼请求。朗曼物业公司辩称，涉案漏水部分系业主专用部分，依据业主与该物业公司签订的前期物业协议，物业服务公司服务范围为共用部位，应驳回王文昊对朗曼物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，王文昊购买由朗曼房地产公司开发的巩义市××单元××室。王文昊于2017年7月领取房屋钥匙。朗曼房地产公司称其在2015年年底通知王文昊领取钥匙，没有证据支持。巩义市朗曼新城一期5栋2单元506室业主系翟建勋。王文昊与翟建勋系垂直上下楼邻居关系。朗曼物业公司系管理巩义市朗曼新城一期的物业公司，其与翟建勋、王文昊系物业服务合同关系。2018年12月15日前后，巩义市××单元××室内，在客厅通往卫生间、厨房处，由开发商预先埋入的地下自来水管出现漏水，渗入楼下506室，致使客厅、过道、卧室的吊顶以及部分壁纸被水浸泡损坏。后翟建勋将王文昊、朗曼物业公司诉至本院，要求承担赔偿责任。本院于2019年2月26日作出（2019）豫0181民初1654号民事判决，判令王文昊于该判决生效之日起10日内赔偿翟建勋损失20000元，案件受理费300元，减半收取150元，由王文昊负担。另查明，朗曼房地产公司认为，住宅小区内的给排水设施质量保修期为两年。诉讼过程中，朗曼房地产公司申请对涉案水管漏水原因进行鉴定。鉴定机构以鉴定目的和要求内容超出其能力或资质允许范围，不予鉴定。同时查明，2019年4月18日，王文昊支付维修水管费用9180元。本院认为，朗曼房地产公司在向王文昊交付房屋后两年内，房屋内水管发生漏水，导致王文昊楼下邻居财产损失。因涉案水管漏水前，王文昊的房屋已经进行装修，漏水原因亦无法进行司法鉴定，对此，水管漏水原因不明，既可能系水管自身质量问题所致，又可能系王文昊装修房屋时因装修不慎导致水管漏水，在此情况下，对王文昊的损失共计29180元，本院酌定朗曼房地产公司赔偿15000元。对王文昊多诉部分，不予支持。破裂水管系王文昊家中专用水管，不属于公共设施，朗曼物业公司没有管理修缮义务。同时，朗曼物业公司在物业管理过程中，没有过错，尽到了避免损失扩大等义务，故对王文昊的损失不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告巩义市朗曼房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王文昊15,000元；二、驳回原告王文昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由原告王文昊与被告巩义市朗曼房地产开发有限公司均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82，开户行：郑州银行营业部。审判员  杜占元二〇一九年九月十三日书记员  冯 晓