成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13383号 原告：次央，女，1969年12月31日出生，藏族，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余翔，四川天罗律师事务所律师。 被告：黄杰，男，1984年2月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙航，四川迪扬律师事务所律师。 被告：成都市泰森房地产开发有限公司，住所地成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣，董事长。 委托诉讼代理人：李开红，系公司员工。 原告次央与被告黄杰、被告成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称“泰森公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告次央的委托诉讼代理人陈勇、余翔，被告黄杰的委托诉讼代理人罗丽、蒙航，被告泰森公司的委托诉讼代理人李开红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 次央向本院提出诉讼请求：1.不得（停止）执行位于成都市双流区房屋（以下简称“案涉房屋”），并解除查封；2.确认次央对案涉房屋的所有权。事实与理由：2018年2月4日，成都市双流区人民法院对泰森公司与黄杰的商品房预售合同纠纷案作出民事裁定，裁定查封异议房屋，黄杰向法院申请强制执行。2018年10月18日，案外人黄杰对执行标的提出书面异议，成都市双流区作出执行异议裁定，驳回了案外人的异议。该异议房屋属于西藏自治区昌都市政法委筹建，因昌都市政法委属行政机关，无法进行房地产开发相关工作，故只能依靠民事法人主体泰森公司代建该集资房，并委托泰森公司购买土地、报规报建、修建等一系列事宜。昌都市政法委其法律地位等同于开发商，房屋在未过户前其产权应当归昌都市政法委合法所有。修建过程中，昌都市政法委已经提前全额拨付购地款、工程款。泰森公司因自身原因向四川同融企业管理有限公司借款670余万元，并与四川同融企业管理有限公司员工签订商品房预售合同并进行备案，该合同的真实意思是泰森公司为借款设定担保。根据昌都市政法委与泰森公司之间的《委托代建协议》，泰森公司无权处分该异议房屋。故，该抵押行为侵害了昌都市政法委以及广大集资干警的权益，该担保行为无效。成都市双流区法院作出的执行异议裁定书适用法律错误。案涉房屋虽登记在泰森公司名下，但事实上产权属于昌都市政法委，泰森公司不具备案涉房屋的处分、收益等权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的“登记在房地产开发企业名下”应指开发商对该房屋应当拥有完全的产权权能，案涉房屋系昌都市政法委实际开发，只是为了便于开发及办理过户事宜，委托泰森公司进行代建。故双流区人民法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，属于适用法律错误。即使法院认定泰森公司拥有其异议房屋的产权，但由于买受人已经足额缴纳购房款，因此应当适用该规定的二十八条是为妥当。案涉楼盘实际上属于昌都市政法委为了解决昌都地区广大政法干警的后顾之忧，在成都市及双流区市委、市政府、区委、区政府的大力支持下，集资修建的，黄杰已按照相关要求缴纳购房款，并与泰森公司签订《商品房买卖合同》，同时已办理入住手续，故案涉房屋系案外人的合法财产。 黄杰辩称，1.答辩人认为次央主张排除执行权利的房屋并非基于买卖合同取得，不应受到排除执行的法律保护，均不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定；2.泰森公司的身份应当是房地产开发企业，案涉房屋的实际产权人应当系泰森公司，即使要适用执行异议之诉相关法律规定，本案也应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；3.次央并不满足享有法律规定的排除执行权利的条件；4.黄杰与泰森公司签订的《商品房买卖合同》、泰森公司为黄杰作出的商品房买卖合同备案、与黄杰在法院主持下达成的《民事调解书》等行为均系各方真实意思表示，程序及内容上并未违反法律强制性规定，理应受到法律的保护。 泰森公司辩称，泰森公司与黄杰实际上是借贷关系（名为买卖实为担保），黄杰不是真实的购房者，次央才是真实的购房者，且泰森公司已经将房屋交付次央装修入住。 本院经审理认定事实如下：2011年6月28日，成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称“龙昌公司”）委托李开荣以其名义就中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称“昌都政法委”）安居工程谈判及签署协议。昌都政法委作为甲方与龙昌公司作为乙方于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”（暂定名）定向开发建设协议书》，约定委托具备房地产开发资质的龙昌公司在成都市双流县东升镇新区定向开发建设昌都政法系统职工住宅用房，该项目建成后在优先满足甲方或经甲方确认的单位、个人的购房意愿后，甲方确认单位、个人购房截止时间为2011年9月15日，乙方可以将余下部分对外向社会销售。购房者付款时间及付款比例约定，由甲方负责确认购房人资格并组织购房人员选房…购买第一套住房的购房方按所购房屋总价款的30%支付购房款，剩余70%房款在签订住宅用房买卖合同之日起60日内由购房方支付至昌都政法委专用账户…不需要贷款的全款买受人可以一次性付清购房款；如需分期付款，首付款必须按所购房屋总价款的60%支付购房款，剩余40%房款由买受人在2011年12月30日前支付至昌都政法委专用账户。2011年11月19日，双流规划委员会会议原则同意昌都政法委干警安居房选址，要求在建设单位拆迁资金到位后由东升街办负责拆迁工作，拆迁完毕后由国土局按片区指导价供地，同时加快做好西藏武警的选址工作。2012年12月31日，双流县人民政府向县国土局下发《关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》载明，“同意你局将位于东升街道永福社区9组（原洪江社）的宗地拍卖出让…宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流（已在双流工商税务部门登记注册的本地企业除外），并签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2013年3月6日，泰森公司成立，经营范围包括房地产开发于经营。李开荣系泰森公司登记的法定代表人。2013年4月6日，昌都政法委向双流政府送达的《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》载明“…我委于2012年5月接到双流县政府通知，原选址整个142地块全部修建人民医院，昌都政法委干警安居工程另行选址到，面积27.0135亩…根据双流政府有关规定要求我委在双流县注册了（成都市泰森房地产开发有限公司），于2013年2月27日时竞拍取得该宗土地使用权…”。 另查明，从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付建设费用178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委分别向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委泰森公司支付了建设费用43000000元。2012年8月30日，加永四郎分别于2012年8月30日、2012年12月29日以银行转账的方式向西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室转账支付了239875元和239875元。西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室分别向次珍出具收据。后次珍出具说明将三江苑小区×房屋的权利人更换为其母亲次央。2013年2月3日，次央向加永四郎出具了《委托书》，载明“今委托加永四郎，身份证号5401021965××××××××，系委托人丈夫，代为支付购买双流三江苑小区×房屋的购房款”。加永四郎与次央系夫妻关系，次珍系二人的女儿。2014年6月11日，加永四郎以银行转账的方式向西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室转账支付了55300元。2016年8月25日，泰森公司与次央签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给次央，测绘建筑面积91.88平方米，单价每平方米4659.25元，总价款428092元。同时，次央购买了×号车位，成交价94700元，合同签约备案号：×××。当日，成都欣诚物业管理有限公司与次央(加永四郎代签)签订了《前期物业服务协议》，并向次央交付了案涉房屋（包括装修钥匙、信报钥匙、电卡等）。2016年8月25日，次央交纳了从2016年5月15日至2017年5月14日的物业服务费。2016年5月13日，泰森公司与黄杰签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并将案涉房屋登记备案至黄杰名下，备案号：×××。2017年10月12日，黄杰将泰森公司诉至法院要求判令：泰森公司履行商品房买卖合同义务向其交付商品房并办理房屋所有权证。经本院主持调解，双方达成如下协议：一、解除黄杰与泰森公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、泰森公司于2017年10月31日前向黄杰返还购房款231117元…；三、黄杰于泰森公司返还完毕购房款之日起七日内协助泰森公司撤销案涉房屋的签约备案手续。尔后，泰森公司未履行调解协议的义务，黄杰向本院申请执行。本院在执行过程中因未发现被执行人有可供执行的财产，为便于统一管理和执行，将（2018）川0116执584号案件并入（2018）川0116执562号案件统一执行。2018年2月2日，本院作出（2018）川0116执562号执行裁定书，查封了案涉房屋。次央于2018年10月18日对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后作出（2018）川0116执异204号执行裁定书，驳回了次央的异议请求。 再查明，案涉房屋所在小区“三江苑”的土地登记在泰森公司名下，一审辩论总结前未办理房屋初始产权登记。 经核实，次央在成都市五城区高新区及双流区无其他登记住房。 上述事实，有当事人的身份信息、法人授权委托书、“西部国际绿岛”定向开发建设协议书、双流规划委员会会议纪要（2011年第15次）、双流国土资源局关于“西藏昌都地区政法干警安居房”项目的情况汇报、转款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要（车位）、委托书、“三江苑前期物业服务协议”、交房手续传递单、钥匙签领及水电气底数登记表、成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据、（2017）川0116民初9761号民事调解书、（2018）川0116执584号、执562号执行裁定书等证据材料，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点在于次央的主张能否排除对执行标的执行，本院将根据查明的事实综合评判如下：第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法登记始能发生效力。本案中，昌都政法委委托具有房地产开发资质的企业购买土地、报规报建并由房地产开发企业修建、销售房屋，案涉房屋在没有办理房屋初始产权的情况下其土地仍登记在泰森公司名下，此时基于“房随地走”的原理案涉房屋仍登记在泰森公司名下；第二，次央与泰森公司于2016年8月25日签订了《商品房买卖合同》，虽然黄杰也曾与泰森公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但已在法庭的调解下解除了合同（故黄杰与泰森公司是真实的房屋买卖还是名为买卖实为借贷的担保对本案认定没有影响），且泰森公司也已向次央交付了案涉房屋。而法院于2018年2月2日作出了（2018）川0116执562号执行裁定书，查封了案涉房屋，即在人民法院查封案涉房屋之前次央与泰森公司已经签订了合法有效的书面买卖合同；第三，次央委托亲属分别向西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室转账支付了购房款239875元、239875元和55300元（含车位款），泰森公司收到款项也于2014年7月28日向次央出具了收据，上述款项超过了合同约定总价款的百分之五十。而西藏昌都地委政法委西部国际绿岛建房办公室收到款项后也向开发企业支付了建设费用178000000元；第四，次央在成都市五城区高新区及双流区无其他登记住房，即次央名下在设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，优先保护作为集资建设安居房的特殊消费者权益更加符合法律、司法解释对公平正义的价值追求，故次央主张对案涉房屋停止强制执行，于法有据，本院予以支持。因案外人执行异议之诉的审查范围主要是案外人对于执行标的是否享有相应的权利进行而排出强制执行，故对次央关于对案涉房屋解除查封措施的诉请不应予以审查。同时，案涉房屋并未取得初始产权，次央可以案涉房屋取得权属后另案主张确权之诉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、停止本院（2018）川0116执562号案件对位于成都市双流区东升街道金河路×号房屋的执行； 二、驳回原告次央的其他诉讼请求。 案件受理费7721元，由原告次央负担2574元，被告黄杰负担2573元，被告成都市泰森房地产开发有限公司负担2574元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2018）川0116执异204号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 陈 磊 人民陪审员 刘 平 人民陪审员 刘晓玲 二〇一九年九月十日 书 记 员 黄小琴