甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终511号上诉人（原审原告）：鲁惠萍，女，汉族，1985年9月23日出生，甘肃省泾川县居民，住平凉市崆峒区崆峒西路157号润地嘉园小区2号楼1单元1501室。委托诉讼代理人：张犇（系鲁惠萍丈夫），男，汉族，1985年5月3日出生，甘肃省平凉市崆峒区居民，住平凉市崆峒区崆峒西路157号润地嘉园小区2号楼1单元1501室。被上诉人（原审被告）：兰州浦马润地房地产开发有限公司。住所地：兰州市城关区高新技术开发区联创孵化园9层903室。法定代表人：张广广，该公司总经理。委托诉讼代理人:王志军，男，兰州浦马润地房地产开发有限公司职员。上诉人鲁惠萍因与被上诉人兰州浦马润地房地产开发有限公司（以下称兰州浦马润地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁惠萍上诉请求:1、依法维持平凉市崆峒区人民法院(2018)甘0802民初5499号《民事判决书》第一项;2、依法撤销平凉市崆峒区人民法院(2018)甘0802民初5499号《民事判决书》第二项;3、依法改判被上诉人向上诉人支付自2013年12月7日至2019年4月2日期间迟延办理房屋所有权证的违约金188207.39元;4、依法判令被上诉人向上诉人支付至办理产权过户之日为止剩余的违约金。5、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定上诉人主张的违约金超过诉讼时效属于认定事实不清、证据不足。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，未明确约定房屋的办证时间和承担违约责任的方式，故应当按照法律规定进行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，应自房屋交付使用之日起从第91日，每迟延办证一天，计算相应的违约金，其违约金计算方式完全符合继续性债权请求权违约金的计算方式。截止目前，被上诉人违约行为还在继续，违约金还在叠加，诉讼时效每天都在另行计算。在一审开庭过程中，法庭查明了在被上诉人违约期间，上诉人一直要求被上诉人办理过户登记。与被上诉人单位工作人员的通话录音证明被上诉人单位同意给上诉人过户。诉讼时效存在中断情形，一审判决认定上诉人主张违约金已经超过诉讼时效，属于认定事实不清，证据不足，判决结果严重错误。请求二审法院在进一步查明相关事实的基础上依法对本案作出合理的新裁判。兰州浦马润地公司辩称，一、上诉人所诉求的违约金请求权已超过诉讼时效。上诉人认可已发生的违约行为，违约行为发生的第一天，权利人即产生第一个债权，继续性债权由一个个独立单位的债权构成一个个独立单位的请求权，诉讼时效是按单个债权分别计算，这意味着一种继续性债权位于后面的请求权没有超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权也没有超过诉讼时效。从上诉人上诉主张的2013年12月7日起算违约金，至今确已超过了诉讼时效。二、上诉人询问、要求办理房产证的行为不能等同于其明确主张行使违约金请求权，上诉人每要求办证一次，诉讼时效中断一次的主张不能成立。同理，同意履行义务，也并不包含给付违约金。鲁惠萍向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付迟延办理房屋所有权证期间的违约金178227.27元；3.判令被告支付2018年12月11日至办理产权过户之日的违约金；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月12日,原告鲁惠萍与被告兰州浦马润地公司签订2013020101501号商品房买卖合同一份，合同约定原告鲁惠萍购买被告兰州浦马润地公司开发的位于平凉市崆峒区崆峒西路157号润地嘉园小区2号楼1单元1501室商品住宅房一套，面积114.64平方米,每平方米3860元，共计价款442510元。双方对办理房屋所产权登记的期限及违约责任均未作约定。合同签订后,原告鲁惠萍当日向被告兰州浦马润地公司支付购房首付款216000元，同年9月5日以公积金贷款方式向被告支付剩余价款226510元。同年9月7日，被告兰州浦马润地公司向原告鲁惠萍交付了房屋。原告鲁惠萍入住使用后多次要求被告兰州浦马润地公司办理房屋所有权证,但被告兰州浦马润地公司均以消防未验收、分户卡未办等理由推拖,至今未能办理房屋产权证，形成纠纷。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应当全面履行。原告按照合同约定履行了付款义务，被告兰州浦马润地公司交付房屋后未按相关法律的期限协助办理房屋产权登记，属违约行为，应承担违约责任。故对原告要求被告协助办理房屋产权登记证的诉讼请求予以支持。原告主张由被告支付违约金是基于商品房买卖合同产生的以财产利益为内容的债权请求权。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以针对债权请求权提出诉讼时效抗辩，”的规定，被告有权提出诉讼时效抗辩，本案应当适用《中人华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。原、被告在合同中未约定办理房屋所有权证的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人应在交付使用后90日内办理产权登记。被告于2013年9月7日将案涉房屋交付原告使用，应于同年12月7日前协助办理房屋权属登记。但在此期间内，原告未能履行协助办理产权登记的义务，自同年12月8日起，原告应当知道其权利受到侵害，有权向被告主张违约金。因此，原告主张违约金的诉讼时效应从2013年12月8日起计算，至2015年12月8日即已届满两年。原告鲁惠萍于2018年11月13日向本院起诉，要求被告兰州浦马润地公司支付违约金，已经超过诉讼时效期间。原告虽多次要求被告履行办理产权登记的义务，但并未主张支付违约金，并无违约金的诉讼时效中断的情形。故被告提出的已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院对原告要求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告兰州浦马润地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助办理原告鲁惠萍购买的润地嘉园小区2号楼1单元1501室住宅楼的产权登记证书。二、驳回原告鲁惠萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3468元，减半收取1734元，原告鲁惠萍负担867元，被告兰州浦马润地房地产开发有限公司负担867元。二审中，当事人未提交证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，当事人签订的商品房买卖合同，为建设部、国家工商行政管理局监制的格式合同，合同中有许多选择性条款，对适用的条款，以打√的方式确认，对不适用的条款，以打×的方式予以排除，对不需要填写的空格，以斜杠的方式划掉。该商品房买卖合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理”。第十五条第二约定，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金”。本院认为，房屋买卖合同的主要义务为，一方交付房屋，另一方支付房款。协助办理产权证，是出卖方交付房屋后的一项附随义务，仍属于合同之债的范围。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。本案中，当事人均认可鲁惠萍在督促或者主张办理房屋产权事项，相应的因出卖人的原因未协助办理产权证，鲁惠萍的利息违约责任请求权，这一剩余债权，诉讼时效应当认定为中断。根据当事人合同约定中，出现因出买人原因未办理房产证时，违约金条款被排除。故鲁惠萍要求浦马润地公司承担违约金的请求，没有合同依据。但浦马润地公司不能依合同而无限期的拖延办理房产证，应在合理期间内履行其协助办证义务。在本判决生效后合理期限内不予办证时，应承担逾期办证违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对因出卖人原因未办理房产证的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于浦马润地公司原因在本判决确定后不能办理房产证时，应按该规定，承担违约损失赔偿责任，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。综上所述，上诉人鲁惠萍的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，二审应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款条二项规定，判决如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5499号民事判决；二、兰州浦马润地房地产开发有限公司在本判决送达后九十日内协助鲁惠萍办理房产证，逾期应当自第九十一日起，以鲁惠萍房款总额442510元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，上浮50%计算支付利息，至为鲁惠萍办理房产证之日止；三、驳回鲁惠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4065元，由兰州浦马润地房地产开发有限公司负担2847元，鲁惠萍负担1218元。本判决为终审判决。审 判 长 吕长录审 判 员 曹海荣审 判 员 摆建军 二○一九年九月二十五日法官助理 胡红奎书 记 员 宋亚丽