湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1023民初1269号 原告：东莞市立志贸易有限公司，住所地东莞市南城区周溪工业区东骏办公室三楼301室。 法定代表人：夏昊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黎宇彬，广东名成律师事务所律师，特别授权。 被告：湖南华大农业科技发展有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇晶讯大道1号（国家循环经济示范园）。 法定代表人：李云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李远林，湖南银光律师事务所律师，特别授权。 原告东莞市立志贸易有限公司（以下简称立志贸易公司）与被告湖南华大农业科技发展有限公司（以下简称华大农业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月2日作出（2018）湘1023民初494号民事判决：驳回原告东莞市立志贸易公司的诉讼请求。原告不服该判决上诉于湖南省郴州市中级人民法院，湖南省郴州市中级人民法院于2019年5月13日作出（2018）湘10民终2698号民事裁定：一、撤销湖南省永兴县人民法院（2018）湘1023民初494号民事判决；二、本案发回湖南省永兴县人民法院重审。本院受理后，依法由审判员李丽、李翠霞与人民陪审员曾云组成合议庭，其中李丽担任审判长并主审本案，于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈一辉、黎宇彬，被告的委托诉讼代理人李远林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告立志贸易公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的租金750000元（自2015年10月起计算至2018年3月）；2、解除被告与郴州华大礼品有限公司于2011年11月15日签订的《房屋租赁及合作协议》，并要求被告立即腾退本案租赁房地产并向原告交付；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告通过法院的执行程序执行案外人郴州华大礼品有限公司的财产，广东省东莞市第一人民法院作出2013东一法执字第672号之二执行裁定书，裁定将被执行人郴州华大礼品有限公司名下的湖南省郴州市永兴县碧塘工业区的土地使用权［证号：湘永兴县国用（2018）第530036号］及位于湖南省郴州市永兴县碧塘乡的房产（房产证号：永兴县字第××号、02××07号、02××08号、02××09号）作价16420963.2元，交付给原告以抵偿郴州华大礼品有限公司对原告的16420963.2元债务。原告依据该裁定向湖南省郴州市永兴县国土资源局、房产管理局申请变更了国有土地使用证及房屋所有权证（证号分别为：湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、房权证永兴县字第××号、20××02号、20××03号、20××04号），原告取得上述财产的所有权及其他相应权利。期间原告获悉被告与上述房地产原所有权人郴州华大礼品有限公司签订了《房屋租赁及合作协议》，双方约定：郴州华大礼品有限公司将其自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一楼及土地（以上建筑物及土地均位于该房地产内）出租给被告使用，租赁期限15年，自2011年11月15日至2026年11月14日止，每年租金人民币300000元，由被告在每年期满前支付给郴州华大礼品有限公司。原告分别于2016年2月及2017年3月向被告发出《通知函》，要求被告提交与郴州华大礼品有限公司签订的相关租赁合同原件、租金支付情况及相关支付票据等与该租赁事宜有关的资料，并对租赁情况给予必要的说明，但被告皆不予理睬，自2015年10月起至今被告未向原告支付过租金，经原告多次催缴未果。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法执字第672号之二执行裁定书（1份），拟证明2015年7月16日经法院强制执行，郴州华大礼品有限公司名下位于湖南省郴州市永兴县碧塘工业园的土地使用权〔证号：湘永兴县国用（2008）第530036号〕及位于湖南省郴州市永兴县碧塘乡的房产（房产证号：永兴县字第××号、02××07号、02××08号、02××09号）作价16420963.20元，交付给立志贸易公司以抵偿郴州华大礼品有限公司对其的16420963.20元债务。2、湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、永兴县房权证字第××号、20××02号、20××03号、20××04号房屋所有权证（各1份），拟证明原告对上述案涉房地产享有所有权。3、《房屋租赁及合作协议》（1份），拟证明被告与郴州华大礼品有限公司系债权债务关系而非租赁合同关系。4、《通知函》（2份），拟证明原告分别于2016年2月22日及2017年3月10日函告被告，要求被告提交与郴州华大礼品有限公司签订的租赁合同原件、租金支付情况及相关支付票据等与该租赁事宜有关的资料。5、《永兴冰糖橙商品化处理暨交易中心项目开发协议》（1份），拟证明郴州华大礼品有限公司曾与永兴县人民政府签订了《永兴冰糖橙商品化处理暨交易中心项目开发协议》。6、湖南郴州房产税费明细表（1份），拟证明原告取得案涉租赁房地产后，每年需向湖南省永兴县地方税务局缴纳房产税和城镇土地使用税约人民币244179元。 被告华大农业公司辩称：一、原郴州华大礼品有限公司与被告签订的《房屋租赁及合作协议》合法有效，不存在法定解除或者约定解除以及合同目的不能实现的情形，被告诉请解除合同没有法律依据；原告取得案涉租赁房地产所有权并不影响《房屋租赁及合作协议》的效力。二、被告依据合法有效的《房屋租赁及合作协议》履行了合同义务，为此花费的相关工程建设费用可以抵扣租金，至原告起诉时可以抵扣的费用已经超过了应当缴纳的租金，并未拖欠租金，原告要求被告支付75万元租金没有事实依据；其次被告租赁案涉租赁房地产后，投资400余万元进行基础建设，合同到期后，这些基础建设均归出租人所有，故原郴州华大礼品有限公司与被告约定每年租金30万元，并不存在不公平之处。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、华大农业公司第0078号记账凭证、《厂区公路基建合同》、申请书、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（3份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区公路基建工程支付工程款1113390元。2、华大农业公司第0081号记账凭证、《厂区绿化工程施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（2份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区绿化工程支付工程款948000元；华大农业公司第0023号记账凭证、《厂区绿化二期工程施工合同》、厂区绿化二期工程预算表、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（2份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区绿化二期工程支付工程款708000元。3、华大农业公司第0084号记账凭证、《厂区消防管道预埋工程施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区消防管道预埋工程支付工程款100050元。4、华大农业公司第0020号记账凭证、《变电房土建工程施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的变电房土建工程支付工程款288000元；华大农业公司第0082号记账凭证、《1＃车间电力安装施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的1＃车间电力安装工程支付工程款124800元；华大农业公司第0027号记账凭证、《电力安装工程施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的电力安装工程支付工程款475480元；5、华大农业公司第0024号记账凭证、《厂区护坡工程施工合同》、工程验收单（各1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的3＃厂房与围墙间护坡工程支付工程款24800元；华大农业公司第0021号记账凭证、《厂区公共卫生间工程施工合同》、《厂区公共卫生间土建工程施工要求》、土建部分报价单、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区公共卫生间工程支付工程款182200元；华大农业公司第0022号记账凭证、《厂区围墙安装（罗马柱）工程施工合同》、工程验收单（各1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的厂区围墙安装（罗马柱）工程支付工程款75000元；华大农业公司第0080号记账凭证、《卷闸门安装合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的卷闸门安装工程支付工程款28400元；华大农业公司第0079号记账凭证、《正、侧门保安室和正大门门牌土建工程施工合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的正、侧门保安室和正大门门牌土建工程支付工程款168000元；华大农业公司第0025号记账凭证、《1＃厂房环氧树脂地坪工程承包合同》、工程验收单（各1份）及中国工商银行通兑他代本客户回单（1份），拟证明被告为案涉租赁房地产的1＃厂房环氧树脂地坪工程支付工程款102872元。6、本案原承办法官出具的情况说明（1份），拟证明被告提交的中国工商银行通兑他代本客户回单均系中国工商银行永兴支行广场分理处后台打印，但该分理处未加盖印章。 本院依法调取证据2组：1、中国工商银行业务回单批量打印选择（3张），拟证明华大农业公司于2014年10月21日-23日向**、李外华等人转账汇款共计4338992元。2、本院于2019年9月4日对案涉租赁房地产进行了现场勘查并形成照片（18张）及问话笔录（1份），拟证明华大农业公司第0021号、第0022号、第0024号、第0025号、第0079号、第0080号、第0082号记账凭证中所涉建设工程的现场情况及1＃厂房铺设环氧树脂地坪的建设情况。 被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为证据1、2证实原告取得案涉租赁房地产所有权在被告与郴州华大礼品有限公司签订《房屋租赁及合作协议》之后；证据3证实被告与郴州华大礼品有限公司系融资租赁合同关系；证据4被告没有收到过。另对证据5、6的关联性有异议。 原告提出被告提供的证据1、2、3、4、5的银行回单均无签章，真实性、合法性及关联性均不予确认；其中证据4中记账凭证为第0082号、证据5中记账凭证为第0024号、第0021号、第0022号、第0080号、第0079号、第0025号所涉工程项目不属于《房屋租赁及合作协议》中的可抵扣租金的工程项目；另对证据6的关联性有异议。 原告认为本院调取的证据中银行回单为142××××0003、142××××0007、142××××0008、142××××0009、142××××0002、142××××0006的转账记录与本案不具有关联性，应不予采信。被告对本院调取的2组证据均无异议。 本院对上述证据认证如下： 一、原告提交的证据1、2、3均具有真实性、合法性及关联 性，且经被告质证均无异议，本院予以采信；证据4、5、6均不具有关联性，本院不予采信。 二、被告提交的证据1、2、3均具有真实性、合法性及关联 性，本院予以采信；证据4中的第0082号记账凭证、《1＃车间电力安装施工合同》、工程验收单及中国工商银行通兑他代本客户回单，证据5中的第0025号记账凭证、《1＃厂房环氧树脂地坪工程承包合同》、工程验收单及中国工商银行通兑他代本客户回单所涉建设工程不是《房屋租赁及合作协议》中约定可抵扣房屋租金的附属工程，本院不予采信；证据4及证据5中的其他证据具备证据三性，本院予以采信。证据6不具有合法性及关联性，本院不予采信。 三、本院调取的3组证据具有证据三性，且能和本案其他证 据相互印证，本院予以采信。 本院根据本案证据认定及采信情况并结合原、被告的陈述，本院确定本案事实如下： 2011年11月15日，郴州华大礼品有限公司（甲方）与华大农业公司（乙方）签订《房屋租赁及合作协议》，协议约定：一、（略）。二、甲方将自有的坐落在永兴县碧塘乡永兴工业园的厂房三栋和综合楼一栋及土地，土地面积43.27亩，房屋建筑面积共计21632.06平方米，出租给乙方作生产经营使用。三、租赁期限：租赁期为15年，从本协议签订日起计算。四、租金及支付方式：（1）租金每年叁拾万元（不含税金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方。（2）厂区内的水电工程（含配电房及800KW变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金、租赁期满后归甲方所有。五、房屋修缮和装饰：（1）办公楼的装修及空调等办公用品由乙方负责，装修好后归甲乙双方共同使用。（2）综合楼和1#厂房的装修由乙方负责，租赁期满后归甲方所有。（3）租赁期间，甲方对出租房屋应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用，修缮费用由甲方承担；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但需先征到甲方同意，装饰费用由乙方承担。六、（略）。七、（略）。八、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权；租赁协议因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。九、违约责任：（1）甲方未按本协议约定向乙方交付房屋，负责赔偿违约金10万元；（2）乙方可将承租房屋转租给他人使用，但转租他人所经营的项目必须得到永兴县政府许可，并不得损坏房屋结构。如需新建厂房必须按永兴县政府规划要求，所建建筑物租赁期满后无偿归甲方使用。（3）乙方在租赁期满后必须保持无损坏交于甲方，其装修及配套设施乙方不得拆走，无偿归甲方所有。（4）租赁期内，甲方不得无故终止合同，否则甲方须承担乙方由此而产生的一切损失。十、争议解决：本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，可以向人民法院起诉。十一、（略）。十二、本协议一式3份，甲乙双方各执1份，报永兴县房产局备案1份，自双方盖章签字后生效。郴州华大礼品有限公司及其负责人杨智，华大农业公司及其负责人李云均在协议上盖章或签名。华大农业公司在租赁案涉房地产后，依约对厂区内的水电工程、消防工程、绿化工程、道路、护坡、围墙护栏、保卫室、公共卫生间及1＃厂房的装修等工程进行了施工建设，并支付工程款4338992元，其中1＃厂房的装修花费227672元。 2015年7月16日，广东省东莞市第一人民法院作出（2013）东一法执字第672号之二执行裁定书，裁定将被执行人郴州华大礼品有限公司名下位于湖南省郴州市永兴县碧塘工业园的土地使用权〔证号：湘永兴县国用（2008）第530036号〕及位于湖南省郴州市永兴县碧塘乡的房产（房产证号：永兴县字第××号、02××07号、02××08号、02××09号）作价16420963.20元，交付给东莞市立志贸易有限公司以抵偿郴州华大礼品有限公司对其的16420963.20元债务。立志贸易公司依据该民事裁定对上述土地使用权及房屋产权办理了变更登记手续（变更后的证号分别为：湘永兴县国用（2015）第20927号国有土地使用证、永兴县房权证字第××号、20××02号、20××03号、20××04号），取得案涉房地产的所有权及其他相应权利。后原、被告双方因租赁事宜协商未果，原告遂诉至本院要求处理。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告是否应支付原告拖欠的租金750000元（2015年10月-2018年3月）。二、《房屋租赁及合作协议》是否应予以解除。现阐述如下： 一、被告是否应支付原告拖欠的租金750000元（2015年10月-2018年3月）。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郴州华大礼品有限公司与被告于2011年11月15日签订《房屋租赁及合作协议》，将其自有的案涉房地产租赁给被告使用，该《房屋租赁及合作协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。2015年7月16日，广东省东莞市第一人民法院对被执行人郴州华大礼品有限公司进行强制执行，将案涉房地产作价交付给原告，以抵偿其对原告的债务16420963.20元，同年9月原告申请产权变更登记并取得案涉房地产的所有权和其他相应权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告取得案涉房地产所有权在被告租赁案涉房地产之后，按照“买卖不破租赁”的原则，原、被告应继续履行《房屋租赁及合作协议》。该协议中约定了租金及支付方式：租金每年叁拾万元（不含税金），由乙方在每年期满前支付给甲方，同时甲方必须开具合法收租凭证给乙方；厂区内的水电工程（含配电房及800KW变压器）、厂区内未完工的消防工程、道路建设和绿化建设等附属工程由乙方负责，但此建设费用可抵扣房租租金、租赁期满后归甲方所有等内容。被告于2011年11月租赁案涉房地产后，对厂区进行了相应的施工建设，并支付工程款4338992元。《房屋租赁及合作协议》第五条第（二）项约定，综合楼和1＃厂房的装修由乙方负责，租赁期满后归甲方所有。故1＃车间电力安装工程及1＃厂房环氧树脂地坪工程属1＃厂房的装修工程，不可抵扣租金，扣除该二项工程的建设费用227672元后，可抵扣租金的建设费用为4111320元。关于原告提出厂区护坡、公共卫生间、围墙、车间卷闸门及正、侧门保卫室和正大门门牌土建工程均不属于合同约定的附属工程，不可抵扣租金的抗辩理由。经查，被告租赁案涉房地产主要是用于生产经营，原告作为出租人，交付租赁物应确保租赁物的基本用途，并满足承租人正常的使用和管理。《房屋租赁及合作协议》第四条第（2）项虽未明确约定上述工程项目为厂区的附属工程，但厂区护坡、公共卫生间、围墙、车间卷闸门及正、侧门保卫室和正大门门牌土建工程均系厂区的配套设施，且为生产经营的必备基础设施，应由出租人出资予以建设完善。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。截止2018年11月，被告应支付的租金为2100000元（300000元*7年），被告已支付的附属工程建设费用4111320元足以抵扣其应支付的租金，故原告要求被告支付2015年10月-2018年3月的租金750000元的诉讼请求与查明的事实不符，本院不予支持。 二、《房屋租赁及合作协议》是否应予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁及合作协议》约定被告对案涉房地产厂区内的附属工程进行施工建设，建设费用可抵扣房屋租金。经查被告已支付的建设费用4111320元足以抵扣其应支付的房屋租金，并不存在未支付或迟延支付租金的情形，故原告以被告长期拖欠租金构成严重违约为由，要求解除《房屋租赁及合作协议》，立即腾退案涉房地产并向原告交付的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告东莞市立志贸易有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费11300元，由原告东莞市立志贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李 丽 审 判 员  李翠霞 人民陪审员  曾 云 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  鲍 黎 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。