广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16561号原告：胡谢群，男，1970年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：胡晨，男，1995年9月1日出生，汉族，住江西省，被告：张瑞鑫，女，1979年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王进，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市置丰承房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区仙槎路13号首层P21号，统一社会信用代码91440604MA4UHX3W5U。法定代表人：黄泽南。委托诉讼代理人：曹炳军，系公司员工。原告胡谢群、胡晨诉被告张瑞鑫、佛山市置丰承房地产中介服务有限公司（以下简称置丰承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告、两被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告张瑞鑫退回原告所支付定金20000元；2、被告佛山市置丰承房地产中介服务有限公司退回原告中介代理费6000元；3、本案全部诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：原告胡谢群因有购房需求，通过互联网于2018年10月22日，联系到置丰承公司中介钟小姐（微信名：紫玲），代为经纪，并于2018年11月15日三方签订《房地产买卖合同》，卖方物业位于禅××××房，原告（由儿子胡晨代表）于当天支付卖方定金20000元，中介代理费6000元。原告在签约后24小时内，在置丰承公司人员在办理相关手续时，提到佛山限购政策，因本人妻子名下有多套房产，本人属限购范围。因本人近两年在国外时间较多，购房前并未知晓相关政策。而被告经纪方签约前也并未告知解释现行限购政策。在事实上形成原告并无购房资格，由此，此份合同变成事实上的无效合同。原告及原告代表胡晨（因签约时原告夫妻均在国外，由儿子胡晨代办）在签约24小时内及时告知了经纪公司钟小姐和卖方业主张瑞鑫，要求取消此份合同，然而他们的回应令人失望：1、张瑞鑫（微信名：温馨）的回复是，经纪公司人员承诺她定金收了是不退的，后来干脆把我们的微信拉黑了，我们也无法联系到她。2、经纪方钟小姐的回应是“按合同办事”，我们拍了房产证复印件给钟小姐证明我们真的无法购房，回复就是“按合同办事”。可明明是无效合同，如何按合同办事呢？后来经纪方告知我们，他们也向卖方提出要求返还定金与我方，但卖方张瑞鑫把他们也拉黑了，不接电话也不返还定金。至今，因置丰承公司人员的工作失误，在签约前未能明确向原告解释现行限购政策，造成了一份无法履行的无效买卖合同，卖方也不再与原告以任何方式联系，定金亦无法退回。为此，特起诉。诉讼中，原告明确：要求被告张瑞鑫退还定金的法律依据是原被告签订的买卖合同是无法履行，合同应当解除。要求被告置丰承公司退还中介费的依据购房合同无法履行，并且置丰承公司在签订购房合同前并无告知原告属于限购范围，存在过错。被告张瑞鑫辩称，买卖合同是有效的，被告收取的2万元为定金，在原告违约的情况下，按照合同约定被告有权没收定金。被告置丰承公司辩称，其在服务过程中没有过错，因为已经询问过原告有无购房资格，原告说是属于离婚状态，原告名下没有房子，不属于限购范围内，需要购买小户型房屋用以户口迁移，在签合同后，置丰承公司一直要求原告提供个人购房查册，但原告至今未能提供。诉讼中，原告举证如下：1、两原告身份证复印件、被告张瑞鑫身份证复印件、被告置丰承公司企业信息报告，证明原被告主体资格。2、《代理费支付承诺书》、《收款收据》，证明被告置丰承公司收取原告代理费6000元。3、《房地产买卖合同》，证明2018年11月15号原告与被告张瑞鑫签订买卖合同，中介方是被告置丰承公司，原告支付了2万元定金。4、收款证明，证明被告张瑞鑫收取原告定金2万元。5、微信记录（2018年11月15日-16日原告胡晨与被告张瑞鑫4页，2018年11月15日-19日原告胡谢群与被告置丰承公司工作人员4页），证明在签订合同后，原告胡晨与被告张瑞鑫沟通原告属于限购人员，协商解除合同；原告胡谢群与被告置丰承公司沟通，让被告置丰承公司协助原告与张瑞鑫沟通解除买卖合同。6、结婚证复印件，佛山市个人住房查询结果，证明原告属于限购范围内。诉讼中，被告张瑞鑫举证如下：微信及短信记录4页（张瑞鑫与置丰承公司工作人员），证明被告张瑞鑫一直在为履约与被告置丰承公司积极沟通和准备。诉讼中，被告置丰承公司举证如下：微信记录（置丰承公司工作人员与胡谢群，2019年6月15日），证明在签订买卖合同前，原告与中介人员说处于离异状态，被告置丰承公司确信原告有购房资格。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认；两被告提交的证据，对方当事人对真实性亦无异议，本院予以确认。经审理查明：2018年11月15日，张瑞鑫作为卖方，胡谢群、胡晨作为买方，置丰承公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖房屋位于禅××××房。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。定金20000元，买方必须在2018年11月15日前支付给卖方。买卖双方应于2018年11月21日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。合同还约定：经纪方已明确向买卖双方解释现行限购、限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任。同日，张瑞鑫出具收款证明，确认收到胡谢群定金20000元；同日，胡晨向置丰承公司出具《代理费支付承诺书》，同意支付中介费9540元。同日，置丰承公司出具收款收据，确认收到胡晨代理费6000元。另查明，胡谢群与吴玲于2017年9月4日登记结婚，2019年6月13日《佛山市个人住房查询结果》显示，吴玲名下有住房记录3套或以上。庭审中，在法庭问及签订合同前被告置丰承公司有无核实原告的购房资格，包括要求原告申报家庭购房套数或提供个人住房套数查册时，其回答：没有。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，两原告与被告张瑞鑫成立房屋买卖合同关系，与被告置丰承公司成立居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行，不得随意变更或解除。两原告主张无法继续履行的房屋买卖合同为事实上的无效合同，但无法继续履行的合同并非无效，而应为可否解除。关于合同解除。根据上述合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告主张解除合同的法律依据为法定解除，则其有责任提供证据证明本案存在上述合同法规定的情形，而原告主张其不具备购房资格并不符合上述法定解除的情形。另外，由于本地限购政策出台在涉案合同签订之前，且根据合同约定，两原告应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任，对合同的无法继续履行，两原告并非不具有可归责性，故亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定。综上，两原告无权解除合同。相反，若因两原告不具备购房资格，导致合同无法继续履行，构成根本违约，则被告有权要求解除合同、没收定金，故原告主张返还购房定金，明显缺乏依据，本院不予支持。关于经纪方的责任。根据合同法第四百二十六条第一款的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，故置丰承公司有权收取原告支付的中介代理费。但由于置丰承公司在签订房屋买卖合同前，未核实两原告的购房资格，对合同无法继续履行存在过错，其提供的中介服务存在瑕疵，故对中介费应予扣减。而另一方面，原告胡谢群虽称因近两年在国外时间较多，故不知晓相关限购政策，但并无证据证明另一原告胡晨亦常年身居国外，两原告作为购房人，理应了解房屋买卖的相关法律及限购政策，且两原告于涉案房屋买卖合同中亦明确对其购买资格承担完善义务和相关法律责任，故两原告对合同的无法继续履行亦存在过错。综合双方的过错程度，结合案情，本院酌定对置丰承公司应向两原告收取的中介费扣减50%，即4770元，鉴于两原告已支付6000元，故置丰承公司应退还1230元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市置丰承房地产中介服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡谢群、胡晨退还中介代理费1230元；二、驳回原告胡谢群、胡晨的其他诉讼请求。本案受理费225元，由原告胡谢群、胡晨负担220元，由被告佛山市置丰承房地产中介服务有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年九月九日书记员  潘有鹏