文书内容大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初8389号原告：大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会委托诉讼代理人：王本海，系辽宁昭明律师事务所专职律师。被告：林开源，男委托诉讼代理人：赵洪，系北京市京都（大连）律师事务所专职律师。原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会与被告林开源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会向本院提出诉讼请求：被告给付原告土地和房屋租金3,460,000元、逾期付款利息990,495元（按银行一年期贷款基准利率4倍计算至2018年8月1日止），合计4,450,495元。事实和理由：2012年9月20日，原、被告签订临时租用场地协议书，约定被告临时租用原告位于大连市甘井子区以南24,107平方米的场地，其中水泥地面14,356平方米、房屋四套共计90平方米和围墙395m3，租期不限并根据国家征收规划和原告需要随时终止，租金为每年100万元，于年度内10月至次年的8月每月1日支付9万元（其中8月1日支付10万元）。此外，协议还约定了逾期支付租金的违约责任等条款。协议签订后，被告一直使用上述场地房屋并按协议约定向原告支付租金。自2015年4月1日起，被告以各种借口拖延支付租金至今。原告多次催要，被告至今未付。综上，被告违反约定拖延支付租金，已构成违约。现原告诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。被告林开源辩称：不同意原告的诉讼请求。一、案涉临时租用场地协议无效。案涉租赁场地因大连地铁工程已于2010年动迁，划归大连市地铁项目使用。且大连市国土资源和房屋局已就拆迁事宜进行审批并颁发了房屋拆迁许可证，该动迁事实已被（2015）大民二初字第00121号民事判决书确认，且该判决确认了基于拆迁签订的动迁协议合法有效。根据拆迁相关法律规定，拆迁的法律后果是拆迁人有权依据房屋拆迁许可证将拆迁范围内的建筑物全部拆除，并且也排除其他任何单位、个人在拆迁范围内建设、占用，仅拆迁人有权按照规划批复建设项目。因此案涉场地已划由大连地铁项目使用，原告对案涉场地并无出租权利。即使原告出租，则地上建筑物、设备设施也会因违建被拆除。所以原、被告为兴办木材市场签订的临时租赁协议实际是无法履行的。其案涉场地系为公共利益地铁工程建设经大连市政府批准而拆迁，若原被告继续在拆迁土地上经营木材市场将损害大连市地铁工程建设指挥部的利益，并对地铁的运行安全造成威胁，危害了社会的公共利益。因此依据合同法第52条的规定，案涉协议认定为无效。二、被告并非适格的诉讼主体，原告应另行起诉。虽然被告与原告签订了临时租用场地协议，但实际原告并没有向被告履行协议，而是由大连华源建材市场公司在案涉场地履行搬迁义务，因此原告应向大连华源建材市场公司主张权利。三、案涉租赁协议因动迁无法履行，原告主张租金依据没有事实依据。2015年10月20日，大连市甘井子区开发建设中心作为合法的拆迁实施人向大连市中级人民法院提起诉讼要求大连市华源建材市场公司从案涉场地搬出，大连市中级人民法院支持其诉请判决大连华源建材市场从案涉场地迁出，且该判决确认了大连华源建材市场已完成部分拆迁且仍正在履行拆迁的事实。2.2016年大连渤海大道（姚东路）工程因交通用地需要使用案涉场地。因此案涉场地不具备履行条件，且场地自2014年起已经停水停电，无论是针对被告还是大连华源建材市场公司，原告均无法提供满足合同目的使用的场地，其无权收取租金。且根据被告了解大连华源建材市场因拆迁始终无法经营，也没有向市场内租户收取任何租金，现大连华源建材市场已全部撤出案涉场地，案涉场地被其他社会人员占用，与被告无关。四、在不考虑合同效力及履行情况的前提下，原告主张的租金已经超过诉讼时效。原告主张的租金自2015年4月1日起，如前所述，原告无权收取租金，且租金债权适用一年的诉讼时效，民法总则实施后适用三年诉讼时效。根据案涉租赁协议约定，2016年10月1日前的租金已经全部超过诉讼时效。经审理查明：2012年9月20日，原告（甲方）、被告（乙方）签订临时租用场地协议书，约定：一、甲方有场地、房屋、水泥地面、围墙均坐落在以南，具体位置详见平面图所示，其中场地24,107平方米、水泥地面14,356㎡、房屋90㎡、围墙395m；二、租用时间为临时租地，具体终止时间为按国家政府征用和占用以及泉水村村民委员会（大连泉华实业总共公司）开发利用、联合开发利用和泉水村村民委员会（大连泉华实业总公司）占用，另做其他用途时，作为双方临时租用场地终止日；三、租金100万元/年，计算方式参考辽宁省人民政府临时占地补偿标准参考执行；四、付款方式按每年12个月分月付款，从2012年10月1日-2013年8月1日，每月1日前需付9万元，其中8月1日前需付10万元，以后付款年、月、日及金额按上述模式顺延，逾期不付款，每拖延一天，甲方有权可按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，或终止协议，收回临时租用的所有场地及房屋、围墙或有权采取停水、停电、封路强制迁出等措施。原告提供一份土地使用权证复印件，该复印件与从大连市国土资源和房屋局甘井子分局档案室所有权档案23号卷宗复制的复印件内容一致。土地使用权证号为甘集有（2013）第59号，土地所有权人为泉水村农民集体，地址为甘井子区泉水街道泉水村，地号为x、图号为x，土地总面积53.0535公顷，其中包括建设用地31.4369公顷。原告称案涉土地为该土地所有权证上记载的建设用地。原告自认被告已支付2015年4月1日前的租金，并提供一份租金支付情况统计表以及对应的付款凭证，显示2015年4月1日之前的租金由大连华源建材市场有限公司、大连市甘井子区大北建材市场先锋建材经销处、大连市甘井子区开元木材经营处分别陆续支付。原告另提供两份租用场地协议书，日期分别为2003年8月18日和2008年8月20日。租赁物与案涉租赁合同一致，租赁期限为五年（2003年10月1日-2008年9月30日）（2008年10月1日-2013年9月30日），租金为180,700元（计算方式为24,107㎡÷667㎡/亩=36.14亩*5,000元/亩=180,700元）。2003年合同首部记载的甲方和乙方分别为大连泉华实业总公司和林开源，尾部乙方处加盖有大连大北建材市场字样的印章，法定代表人处有林开源字样的签字。2008年合同首部与尾部记载的甲方均为大连泉华实业总公司，乙方均为林开源。被告提供案外人大连市甘井子区开发建设中心与案外人大连华源建材市场有限公司另案诉讼和执行卷宗材料。案外人大连市甘井子区开发建设中心曾于2015年将案外人大连华源建材市场有限公司诉至大连市中级人民法院，本案被告以大连华源建材市场有限公司公司经理的身份担任其在该案的代理人，该案的案号为（2015）大民二初字第00121号。（2015）大民二初字第00121号民事判决审理查明部分记载：2011年1月18日，大连市甘井子区开发建设中心（甲方）、大连华源建材市场有限公司公司（丙方）与大连星辰城市房屋拆迁有限公司（乙方）签订三方协议书。约定1、被拆迁房屋情况。丙方在大连市拆迁范围内共有房屋总建筑面积为23,800平方米，其他地面围墙设备等（以下简称“23,800平方米建筑物”）权属状况为丙方；2、拆迁补偿。经三方协商确认，丙方同意由甲方支付人民币5700万元作为对丙方拆迁的全部补偿费用，该款项包括因拆迁所涉及的所有相关权益的补偿费，除此之外，丙方或任何第三方不得以任何理由向甲方或乙方就此次拆迁主张任何权利；3、拆迁补偿费的支付。本协议签订时，甲方向丙方支付人民币5000万元，丙方将拆迁地块按合同约定标准向乙方交付的同时，甲方再向丙方支付700万元。甲方每次付款时，丙方应向甲方出具合法有效的发票；4、拆迁地块交付条件。协议签订之日起九十日内，丙方必须迁出拆迁地块，并将地上建筑及附属设施交给乙方接收、拆除。房屋现在设施完好无损，如有损坏或丢失，由丙方负责赔偿……；5、丙方应保证拆迁地块的地上建筑物及附属设施不存在任何抵押、转让、租赁等权利限制，否则因此而产生的任何纠纷，均与甲方、乙方无关，由丙方自行解决；……；8、丙方须满足地铁施工需要逐步迁出。原、被告及案外人三方均在该协议上加盖公章及法定代表人签名，其中丙方法定代表人处是林开源签名。次日，被告向原告出具5000万元的专用收款收据。然而，此后被告虽然已经迁出了一部分，却未能依约全部迁出，至今未能将23,800平方米建筑物全部交付给原告及案外人。判决如下：被告大连华源建材市场有限公司于本判决生效之日起三十日内从2011年1月18日协议书约定的大连市地铁1、2号线甘井子区段拆迁范围内共有房屋建筑面积23,800平方米中全部迁出。该判决生效后，大连市甘井子区开发建设中心在大连市中级人民法院申请执行，请求事项为：1.请求法院执行被申请人迁出协议约定的大连市地铁1、2号线甘井子区段拆迁范围内23,800平方米所有房屋；2.请求法院依法执行依据生效判决由被申请人承担的案件受理费326,800元；3.请求追加执行被告延期执行期间的银行同期贷款利息。执行案件案号为（2016）辽02执329号。该执行案件于2016年10月21日终结本次执行程序。被告提供从该案中复制的大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》。该评估报告估价结果报告第三部分估价对象1.估价对象界定记载：“估价对象位于大连市甘井子区南关岭街道，姚家路南侧，规划大连地铁项目内。南临哈大铁路，北邻姚家路，西临民宅区，东临大连粮货国家粮食储备库。本次估价范围内包括估价对象房屋和附属物补偿及搬迁费。不包括估价对象占用土地的征地补偿费，不包括依附于估价对象的债权债务、经营损失等其他财产和权益。2。估价对象状况记载：“此次确定的拆迁范围包括房屋共141处，建筑面积为23,800平方米，均未办理产权证。各类棚厦8,073平方米。现为姚家木材市场经营使用。本次评估范围不包括估价对象占用土地的征地补偿费。”该报告中附有评估对象照片。在本院组织原、被告到现场查看的过程中，原、被告均认可评估报告中部分照片与现场部分状况一致。在本案的审理过程中，被告申请律师调查令，申请到大连市甘井子区开发建设中心调查如下证据材料：大连市甘井子区开发建设中心于2011年1月18日与大连华源建材市场有限公司签订的动迁协议约定拆迁23,800平方米建筑面积的具体拆迁范围（以图示标识）。该中心于2018年11月14日出具回执，称“我中心按照政府工作安排，于2010年因地铁建设需要对大连华源建材市场有限公司紧邻业广建设公司（南关岭）场地北侧、姚家路南侧的建材市场（木材市场）进行拆迁。根据双方协商议定，我中心对该市场内全部房屋（共141处，建筑面积23,800平方米）进行了拆迁补偿。上述进行拆迁补偿的房屋已通过编号为：大东益估字（2010）第B19号的《房地产拆迁评估报告》列示并附有部分房屋照片。我中心不能提供律师调查令所列的以图示标识的具体拆迁范围，原因如下：因拆迁期间当时未进行测绘，无法提供具体卫星平面图进行范围参考比对。建议依照评估报告所示房屋照片确定拆迁补偿范围。”被告另辩称案涉租赁合同应姚东路建设被占用。原告认可因该工程建设案涉租赁场地有791平自2012年被占用，并表示起诉的租金中未扣除该被占用部分的租金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，被告应该按照合同约定支付租金。又依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，原告诉讼请求中关于2015年4月1日-2016年8月1日应支付的租金部分，已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付应于2016年10月1日-2018年8月1日期间支付的共计两年租金。因原告自认案涉场地中有791平自2012年已被占用，故该部分面积的租金应该从租金总额中扣除。参照双方2008年签订合同中约定的租金计算方法，该791平场地每年的租金应为31,567.59元（1,000,000元÷24,107㎡*761㎡）。综上，被告应向原告支付的租金总额为1,936,864.82元【（1,000,000元-31,567.59元）*2】。关于利息，因合同中约定每拖延一天，甲方有权按中国人民银行同期同类贷款流动资金贷款最高利率四倍计算收取利息，故原告现按照4.35%/年为标准，将该年利率的4倍折算到月利率为1.45%/月，按月分段计算利息，本院对该计算标准予以准许。依前文所述，因应将791平的租金从租金总额中扣除，故在计算利息时，将该791平的每年租金分成10期，每期3,156.76元，计算利息的本金基数也应相应的扣减3,156.76元。被告应向原告支付2018年8月1日之前的利息306,472.93元（计算明细见附表）。被告辩称因案涉场地已被动迁，故被告不应支付租金。本院认为，被告提供的与动迁相关的民事判决、评估报告均记载被拆迁房屋的权属主体并非本案原告，原告向被告出租的为场地、围墙，和房屋，而房屋的面积仅为90㎡，被告现提供的证据并不足以认定原告向其出租的租赁物被拆迁。依据被告提供的判决记载，其辩称的动迁协议在2011年已经签订，而案涉的租赁协议在2012年签订，在此后被告也陆续支付了部分租金，被告提供的另案执行卷宗材料也表明被告提供的另案生效判决并未执行终结。且被告辩称的动迁协议的当事人也并非案涉租赁协议的当事人。综上，被告关于租赁协议因拆迁而无效且无法履行的辩称，本院无法予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林开源向原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会支付租金1,936,864.82元及利息306,472.93元，共计2,243,337.75元；二、驳回原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42,400元，由原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会负担17,632元，被告林开源负担24,768元。被告林开源负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连市甘井子区泉水街道泉水村村民委员会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  刘精华人民陪审员  张晓青二〇一九年九月二十七日书 记 员  王 健附：利息计算明细表            序号              应付日期              应付金额              逾期月数              利息                  1              2016.10.1              86843.24              22              27702.99356                  2              2016.11.1              86843.24              21              26443.76658                  3              2016.12.1              86843.24              20              25184.5396                  4              2017.1.1              86843.24              19              23925.31262                  5              2017.2.1              86843.24              18              22666.08564                  6              2017.3.1              86843.24              17              21406.85866                  7              2017.4.1              86843.24              16              20147.63168                  8              2017.5.1              86843.24              15              18888.4047                  9              2017.6.1              86843.24              14              17629.17772                  10              2017.7.1              86843.24              13              16369.95074                  11              2017.8.1              96843.24              12              16850.72376                  12              2017.10.1              86843.24              10              12592.2698                  13              2017.11.1              86843.24              9              11333.04282                  14              2017.12.1              86843.24              8              10073.81584                  15              2018.1.1              86843.24              7              8814.58886                  16              2018.2.1              86843.24              6              7555.36188                  17              2018.3.1              86843.24              5              6296.1349                  18              2018.4.1              86843.24              4              5036.90792                  19              2018.5.1              86843.24              3              3777.68094                  20              2018.6.1              86843.24              2              2518.45396                  21              2018.7.1              86843.24              1              1259.22698                  22              2018.8.1              96843.24                                              23                                          合计              306472.93      利息=逾期金额*逾期月数*1.45%/月