贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民终112号 上诉人（原审被告）：贵阳和睦家妇产医院有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路48号负1层1号。 法定代表人：陈志峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈畅，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜鸿艺，贵州恒易律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州乾邦置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区麦架镇景宏工业园（白云北路346号）。 法定代表人：曾鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：乔强，贵州森黔律师事务所律师。 原审被告：贵阳久泰大酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路116号。 法定代表人：赵军，该公司执行董事。 原审被告:贵阳圣济男科医院，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路116号。 法定代表人：陈哲奇，该公司执行董事。 上诉人贵阳和睦家妇产医院有限公司（以下简称“和睦家医院”）因与被上诉人贵州乾邦置业有限公司（以下简称“乾邦置业公司”）、原审被告贵阳久泰大酒店管理有限公司（以下简称“久泰大酒店”）、贵阳圣济男科医院（以下简称“圣济男科医院”）返还原物纠纷一案，和睦家医院不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人和睦家医院上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决依据《担保法解释》第六十六条，认定被上诉人与朱岳兴、李建华及久泰大酒店签订《房屋买卖及债务清偿协议》（以下简称《协议》）是对抵押权的实现，属于法律适用错误。1.根据《协议》第二条约定，。从案涉抵押物上权利变更的过程来看，案涉房屋作为债权人朱岳兴、债务人李建华及抵押人久泰大酒店之间债权债务关系的抵押物，在未消除该房屋抵押权的情况下，抵押人久泰大酒店根本无权处分该抵押物。而被上诉人作为上述债权债务关系中抵押物的受让人，其之所以能够取得存在权利障碍（抵押）的案涉房屋，原因在于被上诉人作为第三人代债务人李建华向债权人朱岳兴清偿债务，使抵押物所担保的主债权消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，案涉房屋的抵押权因被上诉人的代偿行为而随之消灭，被上诉人从而能够获得案涉房屋的所有权。因此，原债权人朱岳兴所享有的抵押权因被上诉人代为清偿债务而消灭而非因抵押权得以实现而消灭。一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，认定因案涉抵押物上抵押权的实现，上诉人与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》对抵押物受让人即被上诉人不具有拘束力，是明显的法律适用错误，因为案涉房屋的抵押权不存在被实现的情况。 2.一审判决认定签订《房屋买卖及债务清偿协议》，应认定乾邦置业公司是抵押人久泰大酒店与抵押权人朱岳兴协商变卖抵押房屋的买受人。同时一审判决引用了《担保法解释》第六十六条认为乾邦置业公司作为抵押物的买受人，其买卖房屋的过程是“抵押权的实现过程”，最终认定乾邦置业公司不受《房屋租赁合同》的约束，这属于法律适用错误。首先，法律规定是一套统一的系统，一部分条文没有具体的问题会由另一部分条文进行释明。而就买卖不破租赁的例外问题，除了上述《担保法解释》第六十六条以外还有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，由此可见，实际上法律明确规定了享有买卖不破租赁例外相关权利的是抵押权人，而非一审判决认为的“抵押物的买受人”。同时，一审判决认定《房屋买卖及债务清偿协议》中内容只涉及债务代偿和房屋买卖，完全没有涉及抵押权转让问题的约定。由此来看，一审判决认为抵押物的买受人与抵押权人一样享有不受《房屋租赁合同》约束的权利属于法律的类推解释，法律适用错误。 二、《房屋租赁合同》对乾邦置业公司具有约束力。1.根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，久泰大酒店作为案涉房屋的所有权人，即便由于抵押权的存在无法行使处分的权利，但仍可行使占有、使用及收益等权利，即久泰大酒店有权将案涉房屋租赁给上诉人使用。上诉人与久泰大酒店签订《房屋租赁合同》后，已切实履行了合同约定的租金支付义务，合法地取得案涉房屋的租赁使用权。2.上诉人与久泰大酒店于2013年12月签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期间是2014年1月1日至2023年12月31日，且上诉人已按照《房屋租赁合同》履行了租金支付义务。被上诉人依据《房屋买卖及债务清偿协议》取得案涉房屋所有权的时间是2016年1月12日，远早于被上诉人取得房屋所有权的时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，上诉人与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》对被上诉人应当具有约束力。 三、被上诉人作为买受人未尽谨慎审查的义务，应当承担不利后果。被上诉人向久泰大酒店购买案涉房屋，买卖标的价值数千万，对如此高额的交易，被上诉人理应尽到谨慎调查的义务，查清买卖标的物是否存在其他权利障碍。且被上诉人作为专业的置业公司，其有能力对案涉房屋进行调查了解。同时，上诉人在租赁案涉房屋使用过程中，有巨幅的、清晰可见的宣传标识表明案涉房屋正被上诉人使用，被上诉人与案外人朱岳兴、李建华及久泰大酒店签订《房屋及债务清偿协议》时也知晓案涉房屋存在租赁使用事实。综上所述，被上诉人在签订《房屋买卖及债务清偿协议》时未尽到合理注意义务，且在明知案涉房屋存在租赁事实的情况下仍执意进行交易，理应由被上诉人自行承担相应的不利后果。 被上诉人乾邦置业公司辩称：一、原判认定事实清楚，适用法律准确。本案诉争房屋抵押登记日期为2013年1月6日及2013年10月28日，上诉人的企业成立日期为2014年7月7日，其租赁合同关系产生的日期无论如何也不可能早于抵押登记日期。况且没有任何证据表明，久泰大酒店出租房屋的日期早于抵押登记日期。因此在实现抵押权时，上诉人作为承租人的权利对房屋买受人不具有法律约束力。原判决唯一美中不足的是以乾邦置业公司起诉日期2018年3月6日作为上诉人承担租金的起算日期。根据物权公示原则，上诉人应自乾邦置业公司取得不动产登记之日，即2017年11月29日开始，对答辩人负有交还房屋、支付使用费的义务。但瑕不掩瑜，无论二审判决是否纠正这一细微瑕疵，原判决认定事实已然十分清晰，理应维持，无需通过发回重审等方式改变原判决。 二、上诉人的上诉理由不能成立。根据《物权法》第二百四十三条的规定，久泰大酒店在答辩人支付对价后拒不向承租人收回房屋，甚至在仲裁、强制执行阶段依然拒不交付，其间接占有属恶意占有无疑；自从2017年11月29日答辩人取得诉争房屋登记所有权之后，基于物权的公示效力，以及久泰大酒店、上诉人共同股东陈家兵的存在，也可以认定上诉人的占有行为绝非善意。此外，因久泰大酒店与上诉人存在租赁关系，以及共同股东的关联关系，亦可认定二者共同侵权。根据《侵权责任法》第八条规定，应当承担连带责任。虽然原判决中未直接引用《物权法》和《侵权责任法》的规定，或不够严谨，但判决内容完全与上述法律规定吻合，丝毫无误。根据《民诉法解释》第三百三十四条的规定，应予维持。 三、上诉人的拖延战术不应得到支持。久泰大酒店并非空壳公司——本案诉争房屋位于贵阳市，该房屋的13层-17层仍属于久泰大酒店所有。本案审理结果与久泰大酒店密切相关，按理其应当积极应诉，然而久泰大酒店缺席一审判决，致使开庭、判决不得不通过公告程序。久泰大酒店的做法，不仅因为不占理、应诉也很难左右判决，更是因为其与上诉人属于关联企业（久泰大酒店持股50%的股东陈家兵，在上诉人公司持股35%），于是二者采用了久泰大酒店缺席，配合上诉人提出管辖异议、上诉要求发回重审等方式，故意拖延本案的审理时间。这种做法不符合诚实信用原则的要求，亦损害了答辩人的真实权益，不应得到支持。 四、上诉人“支付租金”的行为存疑。上诉人向久泰大酒店“支付租金”一事，虽租金真伪与本案判决结果不具备直接关联性，如果久泰大酒店多收了租金上诉人可以向其追讨，但为协助贵院完全查明本案有关事实，答辩人再次简要分析如下：上诉人举证证明，租赁期限十年，自2014年1月1日至2023年12月31日，每年租金4101944元，实际履行时由上诉人的法定代表人陈志峰向久泰大酒店指定收款人郑周昆支付29笔，共计41020000元，两项金额高度吻合，看似为真。然而却有几个疑点无法解释：1.付款人与收款人并非该租赁合同双方，因租赁合同双方均为本案原审被告，故上诉人一审出具的《付款指令函》完全可能伪造，是根据付款人与收款人之间的其他交易，在大量银行流水中选取部分金额、先开枪后画靶的产物。2.租赁合同约定了10个月的免租期，但所付的“租金”总额却毫无折扣，甚至比约定的十年租金总额还略高。众所周知，真实交易中少付租金的情况或许存在，但绝无可能多付。3.租赁合同约定租金按年支付，但2014年5月8日上诉人已提前支付满10年租金，此举与市场交易惯例严重不符——如果真的有能力一口气支付4102万元的租金，绝大部分企业会选择购置价值7500万元的不动产，而非租赁。因此，从证据高度盖然性角度分析，上述四千余万元全部是租金的可能性不大，充其量有少部分属于租金。综上所述，上诉人的上诉理由于理不合、于法无据，二审可全部驳回。 久泰大酒店、圣济男科医院一审期间经合法送达后未到庭参加诉讼，二审期间，经本院公告送达后，亦未到庭参加诉讼，未作答辩。 乾邦置业公司向一审法院起诉请求：1.判令久泰大酒店、和睦家医院、圣济男科医院搬离贵阳市云岩区瑞金北路48号负1层-12层，将上述共计13层房屋交还给乾邦置业公司；2.判令久泰大酒店、和睦家医院向乾邦置业公司连带赔偿侵占上述房屋的损失，按80元/月/平方米的标准，以6694.49平方米计，自2016年1月12日起计至实际交还上述房屋之日止，截止起诉之日为壹仟叁佰壹拾柒万肆仟柒佰伍拾陆元叁角贰分（小写：￥13,174,756.32元）；3.判令圣济男科医院对上述赔偿金额的部分承担连带责任，具体按80元/月/平方米的标准，以2585.22平方米计，自2017年7月20日起计至实际交还上述房屋之日止，截止起诉之日为壹佰叁拾万零玖仟捌佰肆拾肆元捌角（小写：￥1,309,844.80元）；4.判令诉讼费用由和睦家医院、久泰大酒店、圣济男科医院承担。 一审法院认定事实：贵阳市仲裁委员会于2017年1月11日作出的“（2016）贵仲裁字第175号”裁决书认定：“（一）2016年1月12日，乾邦置业公司为甲方、案外人朱岳兴为乙方、案外人李建华为丙方、久泰大酒店为丁方，签订了一份《房屋买卖及债务清偿协议》。该协议约定：为解决乙方和丙方、丁方之间的债权债务问题，上述四方本着平等自愿的原则，经共同协商达成以下协议：1、截止到本协议签订之日，丙方代表丁方向乙方借款共计人民币7500万元，按合同约定和国家法律规定计算利息为50153334.02元，丁方为这笔债务提供了抵押担保，其抵押的财产为贵阳市瑞金北路116号面积1384.05平方米国有土地及地上附着物、贵阳市瑞金北路48号负1层至12层1号面积6694.49平方米的地下室及办公用房、停车场等附属设施，上述财产已经办理了抵押权登记。2、丁方同意将其抵押给乙方的财产（贵阳市瑞金北路116号面积1384.05平方米国有土地及地上附着物、贵阳市瑞金北路48号负1层至12层1号面积6694.49平方米的地下室及办公用房、停车场等附属设施）以人民币7500万元的价格转让给甲方，甲方将该笔转让款直接支付给乙方，作为丙方和丁方偿还乙方7500万元的借款本金。3、甲方同意丁方有权在上述财产过户登记在甲方名下后一年内以人民币8250万元的价格回购上述财产，如超过一年期限后丁方未行使回购权，则丁方的回购权自动失效。4、丙方和丁方尚欠乙方的共同借款，月息为2%，丙方和丁方必须在本协议生效之日起一年内优先偿还该笔借款。5、乙方和丁方必须积极配合甲方办理完毕产权过户手续，如在2016年1月31日前未能办理完毕产权过户手续，甲方有权终止本协议。……8、本协议如发生争议，四方应协商解决。如协商不成，由贵阳市仲裁委员会裁决。9、本协议经四方签字盖章后生效。（二）2016年1月25日乾邦置业公司通过其在中国农业银行贵阳黔灵支行开户的账号为23×××65的账户向朱岳兴在上海浦东发展银行贵阳分行开户的账号为62×××95的账户支付人民币7500万元”。该仲裁裁决书裁决：久泰大酒店将贵阳市云岩区瑞金北路116号面积1384.05平方米的国有土地及地上附着物、贵阳市云岩区瑞金北路48号负1层至12层1号面积6694.49平方米的地下室及办公用房、停车场等附属设施过户登记在乾邦置业公司名下。该裁决书发生法律效力后，经乾邦置业公司申请强制执行，贵阳市中级人民法院于2017年8月3日作出（2017）黔01执178-1号《执行裁定书》裁定：“将被执行人贵阳久泰大酒店管理有限公司所有的位于贵阳市云岩区（产权正号：云岩字第010251388号），瑞金北路48号3层1号、4层1号（产权正号：云岩字第010251389号），瑞金北路48号5层1号、6层1号、7层1号（产权正号：云岩字第010251395号），瑞金北路48号8层1号、9层1号（产权正号：云岩字第010251396号），瑞金北路48号10层1号、11层1号、12层1号（产权正号：云岩字第010251384号）的房屋过户到申请执行人贵州乾邦置业有限公司名下。同时解除对上述房屋的查封，该房屋的所有权自本裁定书送达之日起转移。申请执行人贵州乾邦置业有限公司于本裁定书送达之日起三十日内到相关房地产管理机关办理房地产过户手续”。乾邦置业公司据此执行裁定到相关房地产管理机关办理房地产过户手续，于2017年11月29日取得了上述房屋的《不动产权证书》。 乾邦置业公司提交的“筑房他证云岩字第××号”他项权证载明：“房屋他项权利人朱岳兴、房屋所有权人贵阳久泰大酒店管理有限公司、房屋所有权证号01025389等2本（见附记）、房屋坐落云岩区瑞金北路48号等（见附记）、他项权利种类抵押、债权数额叁仟叁佰万元整、登记时间2013年1月6日。附记债务人李建华、所有权证号／所有权人／坐落：010251389贵阳久泰大酒店管理有限公司云岩区瑞金北路48号，010251395贵阳久泰大酒店管理有限公司云岩区瑞金北路48号”；乾邦置业公司提交的“筑房他证云岩字第××号”他项权证载明：“房屋他项权利人朱麟、房屋所有权人贵阳久泰大酒店管理有限公司、房屋所有权证号01025383等3本（见附记）、房屋坐落云岩区瑞金北路48号等（见附记）、他项权利种类抵押、债权数额贰仟贰佰万元整、登记时间2013年10月28日。附记债务人李建华、所有权证号／所有权人／坐落：010251384贵阳久泰大酒店管理有限公司云岩区瑞金北路48号，010251388贵阳久泰大酒店管理有限公司云岩区瑞金北路48号，010251396贵阳久泰大酒店管理有限公司云岩区瑞金北路48号”。 乾邦置业公司提交的贵阳市住房和城乡建设局“发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告”载明：贵阳市瑞金北路为一级地段2，一级地段办公用房月租金为50-90元/平方米。 和睦家医院提交的其法定代表人陈志峰与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》上未载明合同的签订时间，该租赁合同的主要内容为：租赁房屋位于贵阳市云岩区；租赁期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。出租方承诺给承租方免租期10个月，即2014年1月1日至2014年10月31日；租金价格，总建筑面积8995.49平方米，每月每平方米38元，每月共计341829元，每年共计4101944元；租金的支付方式为年付，合同签订之日承租方先支付1000万元作为保证金，2014年1月10日前承租方另行支付3000万元作为保证金，保证金可直接用于抵扣每年的房屋租金。租赁期内4000万元保证金扣划完毕之日承租方应补足剩余年限的房屋租金。 和睦家医院提交的“付款指令函”载明：“陈志峰：关于你与我公司签订的贵阳市云岩区瑞金北路48号久泰大厦负1至17层《房产租赁合同》的租金缴纳事宜，请你方将履行合同的租金直接支付到我司指定收款人：郑周昆。贵阳久泰大酒店管理有限公司二〇一三年十二月七日”。和睦家医院提交的“结清证明”载明：“贵阳久泰大酒店管理有限公司与贵阳和睦家妇产医院有限公司（法定代表人：陈志峰）已签订《房屋租赁合同》，将我方位于贵阳市云岩区的房屋出租给贵阳和睦家妇产医院有限公司，房屋租赁期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，现特向贵阳和睦家妇产医院有限公司作如下证明：贵阳和睦家妇产医院有限公司已按照该《房屋租赁合同》第二条项下双方约定的房屋租金支付方式，向我方支付上述房屋10年租金共计：肆仟万元（￥4000000.00），该房屋10年的租金已在合同约定期限内与我方结清，特出此结清证明与贵阳和睦家妇产医院有限公司。特此证明贵阳久泰大酒店管理有限公司2014年5月8日”。和睦家医院提交的其制作的房屋租金支付明细及凭证载明，陈志峰于2013年12月26日至2014年4月15日期间分别向郑周昆支付款项29笔，共计41020000元。 一审法院认为，乾邦置业公司提交的涉案房屋的他项权证载明的登记时间为2013年1月6日。和睦家医院法定代表人陈志峰与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》上虽未载明合同签订时间，但根据租赁合同载明的房屋租赁期限2014年1月1日至2023年12月31日，应认定和睦家医院与久泰大酒店就涉案房屋签订《房屋租赁合同》的时间晚于涉案房屋办理抵押登记的时间。乾邦置业公司与案外人朱岳兴、李建华及久泰大酒店就涉案房屋签订的《房屋买卖及债务清偿协议》，约定将涉案房屋转让给乾邦置业公司，由乾邦置业公司直接付款给抵押权人朱岳兴，应认定乾邦置业公司是抵押人久泰大酒店与抵押权人朱岳兴协商变卖抵押房屋的买受人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，和睦家医院与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》对抵押物的买受人乾邦置业公司不具有约束力，因此，乾邦置业公司作为涉案房屋的买受人及所有权人，有权要求久泰大酒店、和睦家医院、圣济男科医院搬离涉案房屋并赔偿占有房屋的损失。贵阳市住房和城乡建设局“发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告”，贵阳市瑞金北路为一级地段2，一级地段办公用房月租金为50-90元/平方米。乾邦置业公司主张按80元/月/平方米的标准计算损失，未超过该指导价的范围，一审法院予以支持。 根据乾邦置业公司与案外人朱岳兴、李建华及久泰大酒店就涉案房屋签订的《房屋买卖及债务清偿协议》的约定，久泰大酒店将涉案房屋过户给乾邦置业公司的最后时间为2016年1月31日，但久泰大酒店未按合同约定的时间履行过户手续，将涉案房屋交付乾邦置业公司，因此，久泰大酒店赔偿占有房屋损失的起算时间应为2016年1月31日。乾邦置业公司在本案中未举证证明其通知和睦家医院、圣济男科医院返还房屋的时间，因此，一审法院确认以乾邦置业公司向一审法院提起本案诉讼的时间即2018年3月6日为和睦家医院、圣济男科医院赔偿占有房屋损失的起算时间。乾邦置业公司请求的起算时间即2016年1月12日不当，一审法院不予支持。 圣济男科医院在收到起诉书副本及经一审法院传票传唤后，既不作出答辩也不到庭参加诉讼，对乾邦置业公司主张其占据涉案房屋中的2585.22平方米未提出异议，因此，乾邦置业公司要求圣济男科医院按80元/月/平方米的标准，以2585.22平方米计，承担连带赔偿责任的请求，一审法院予以支持。 一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、贵阳久泰大酒店管理有限公司、贵阳和睦家妇产医院有限公司、贵阳圣济男科医院于本判决生效后15日内搬离贵阳市云岩区瑞金北路48号负1层—12层，将上述共计13层房屋交还给贵州乾邦置业有限公司；二、贵阳久泰大酒店管理有限公司自2016年1月31日起至返还房屋之日止，按照80元/月/平方米的标准，以6694.49平方米计，向贵州乾邦置业有限公司赔偿占有上述房屋的损失；三、贵阳和睦家妇产医院有限公司自2018年3月6日起至返还房屋之日止，按照80元/月/平方米的标准，以6694.49平方米计对上述赔偿承担连带责任；贵阳圣济男科医院自2018年3月6日起至返还房屋之日止，按照80元/月/平方米的标准，以2585.22平方米计对上述赔偿承担连带责任；四、驳回贵州乾邦置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100848.5元，由贵阳久泰大酒店管理有限公司、贵阳和睦家妇产医院有限公司、贵阳圣济男科医院负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 对于一审查明的事实，本院予以确认。 本院二审另查明：乾邦置业公司主张圣济男科医院使用了6-10层共计面积为2585.22平方米，经查询企业信用信息，圣济男科医院从2017年7月20日搬迁至案涉房屋。乾邦置业公司主张久泰大酒店、和睦家医院和圣济男科医院应当返还的贵阳市瑞金北路48号负1层至12层1号的房屋，登记总面积为6694.49平方米。 本院认为，本案二审的争议焦点为：《房屋买卖及债务清偿协议》是否是对案涉房屋抵押权的实现，案涉房屋抵押权是因上诉人清偿债务而消灭还是因为抵押权实现而消灭。 和睦家医院上诉认为原债权人朱岳兴所享有的抵押权因乾邦置业公司代为清偿债务，抵押物所担保的主债权消灭而使抵押权消灭，而非因抵押权得以实现而消灭。本院认为，乾邦置业公司提交的涉案房屋的他项权证载明的登记时间为2013年1月6日。和睦家医院法定代表人陈志峰与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》上虽未载明合同签订时间，但根据租赁合同载明的房屋租赁期限2014年1月1日至2023年12月31日，和睦家医院亦未提出相反的证据予以证明，应认定和睦家医院与久泰大酒店就涉案房屋签订《房屋租赁合同》的时间晚于涉案房屋办理抵押登记的时间。《房屋买卖及债务清偿协议》约定，丁方久泰大酒店同意将其抵押给乙方朱岳兴的本案案涉财产以人民币7500万元的价格转让给甲方乾邦置业公司，甲方乾邦置业公司将该笔转让款直接支付给乙方朱岳兴，作为丙方李建华和丁方久泰大酒店偿还乙方朱岳兴7500万元的借款本金。约定符合抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价以实现抵押权的特征，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”之规定，抵押人久泰大酒店与抵押权人朱岳兴协商变卖抵押房屋，不违反法律规定，乾邦置业公司是抵押人久泰大酒店与抵押权人朱岳兴协商变卖抵押房屋的买受人。本案中原债权人朱岳兴所享有的抵押权是因抵押权得以实现而消灭。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”之规定，和睦家医院与久泰大酒店签订的《房屋租赁合同》对抵押物的买受人乾邦置业公司不具有约束力。 和睦家医院主张其取得房屋租赁使用权的时间远早于乾邦置业公司取得房屋所有权的时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，《房屋租赁合同》对乾邦置业公司具有约束力。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，本案案涉房屋的抵押权于2013年1月6日设立，抵押权设立后，和睦家医院和久泰大酒店之间的租赁关系在其后成立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，其上诉理由不能成立。 乾邦置业公司已经支付了案涉房屋的价款且取得了房屋的所有权，久泰大酒店应当交付案涉房屋，但案涉房屋被久泰大酒店出租给和睦家医院和圣济男科医院占有使用，并未交付给乾邦置业公司，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”之规定，久泰大酒店与占用案涉房屋的和睦家医院、圣济男科医院共同侵害了乾邦置业公司的房屋所有权，一审判决久泰大酒店赔偿乾邦置业公司占用房屋的损失，并判决和睦家医院和圣济男科医院在各自占有使用房屋的时间段和面积范围内，在久泰大酒店的赔偿范围内承担相应时间段和相应面积内的连带责任，并无不当。且判决久泰大酒店、和睦家医院和圣济男科医院承担连带责任，亦可减少当事人的讼累。 综上所述，贵阳和睦家妇产医院有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100848.50元，由贵阳和睦家妇产医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 锐 审判员 雷 苑 审判员 贾鸿雁 二〇一九年九月六日 法官助理敖丽丹 书记员黄义