山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初1015号原告：张洪民，女，1974年5月25日出生，汉族，齐鲁银行聊城分行职工，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：贾军华，男，1973年2月2日出生，汉族，山东齐鲁交通发展集团聊城分公司职工，住址同上，系原告张洪民之夫。委托诉讼代理人：赵春军，山东万航律师事务所律师。被告：聊城市交大科技园有限公司。住所地：山东省聊城市东昌府区柳园街道办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。原告张洪民与被告聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告经庭外和解未果。原告张洪民向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付违约金816863.82元（其中逾期交房违约金520132.47元，逾期办证违约金暂计算至2018年12月13日为296731.35元），庭审中变更为897823.85元，但未预交差额诉讼费；2.依法判令被告支付利息补贴57814元。事实与理由：2013年10月22日，原、被告签订了商品房预售合同，约定被告将西安交通大学聊城科技园的房屋代码为147582号的房屋出售给原告，由原告按照按揭付款的方式支付房款。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告并没有按照合同约定将房屋交付原告，也没有为原告办理权属登记证书。按照合同第十条、第十一条和2014年3月24日的承诺，被告应当在2013年12月31日前交房，逾期应按照已交房款的日万分之一（2014年7月31日前）、日万分之三（2014年8月1日以后）向原告支付违约金。按照合同第十七条的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，逾期按照已交房款的日万分之一的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如诉请。被告交大科技园公司辩称：原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效期间，该违约金属于合同之债，诉讼时效期间从被告应支付逾期交房违约金时即2014年1月1日起算，截止日期为2016年1月2日，原告主张逾期交房违约金，已超过诉讼时效期间。另外涉案房屋原告已经自行入住，对房屋已经实际占有，因未与被告办理相关手续，具体收房日期被告方不能确定，根据商品房买卖合同司法解释第11条规定，房屋转移占有视为交付，因此原告已经丧失对逾期交房违约金的诉讼请求权。关于逾期办证违约金，因原告具体入住房屋时间不能确定，合同约定的办证时间为房屋交付后365天，该期限是否超出也无法确定，因此原告现无权要求被告支付逾期办证违约金。另外，原告主张逾期办证违约金计算标准为万分之一没有合同依据，合同第十七条第二项约定的是如果原告不退房，被告按照已交房款的万分之一支付违约金，该条款以黑体字方式标注，在合同签订时已经提醒原告注意，如果按照原告主张的收房时间为2016年2月1日，那么被告应支付的该项违约金为366.34元。对利息补贴数额57814元无异议，但已与原告应交款项进行了冲抵，原告再行主张，不应得到支持。原告作了如下补充陈：被告方辩称错误，原告入住时间是2015年6月28日，由被告方通知验房，在验房期间发现房屋存在多处需要修缮的部位，在按照被告方要求填写数据后，被告方并没有及时对房屋存在的问题进行修缮，2016年10月原告将存在问题的部分自行修缮装修后入住。原告起诉并没有超过诉讼时效期间，被告的交房时间应当是将修缮完好的房屋交付原告的时间，本案房屋交付时间应当为2016年10月份，该时间并未超出诉讼时效期间。2017年上半年，原告就逾期交房违约金的事实曾向被告主张过权利，按照合同第十条约定，被告应当将具备取得建筑工程验收备案表及取得商品住宅交付使用批准文件条件的商品房交付原告，其交付时间应为原告所主张的2016年10月份。原告围绕诉讼请求，提交了如下证据：1、业主入住通知书、业主入住流程表及房屋验收表，拟证明原告2015年6月28日收房时发现存在一些问题，向被告提出后一直没有给修复，最后原告在2016年10月份自行修缮的事实；房屋验收表为一式三联，其中为物业、地产公司、业主三方，原告持有联中明确记载了对于问题整改情况需要由复查人、业主进行确认签字，否则该房屋不应认定为于该日期进行交付使用。2、2013年10月22日原、被告签订的《商品房预售合同》，合同第十条明确约定，被告交付的房屋应当具备建筑工程竣工验收备案表及其他文件。3、2014年3月4日的会议纪要、承诺书及被告出具的支付确认单各一份，拟证明被告书面承诺在2014年7月31日前交房，如逾期则按合同额的日万分之三的标准向买受人支付违约金，并且证明被告应支付房屋利息补贴额为57814元的事实。4、个人购房借款/担保合同及工商银行个人借款凭证各一份，拟证明2014年6月4日银行将原告的贷款146万元汇入被告账户，从该日期应当按照房屋全款计算违约金的事实。5、（2017）鲁1502民初3960号判决书、（2016）鲁1502民初3359号判决书、（2017）鲁15民终1929号判决书、（2016）鲁15民终1546号判决书各一份，拟证明被告应在2014年7月31日前交房，逾期按合同额的日万分之三支付违约金，且被告不能办理房产权属证书的事实。被告质证意见如下：原告主张的诉讼时效问题应当区分交付房屋的诉讼时效和逾期交房违约金的诉讼时效。原告所说交付房屋应当具备相应的验收合格备案表及相关文件，而逾期交房违约金是根据合同约定的期限，未达成合同约定交付房屋的条件计算违约金，原告主张的违约金起算时间为2013年12月31日，因此被告应支付违约金的时效为2014年10月1日起计算，对于原告何时入住，何时交房，并不影响逾期违约金诉讼时效起算。对证据1、2的真实性无异议，但并不能证明原告所要证明的问题；对证据一原告关于房屋验收表的补充意见，在证据中我方没有看到原告主张的内容，业主入住通知书及业主入住流程单可以证明原告已经收房，该验收表不能证明时效问题。对证据3中的会议纪要和承诺书有异议，该两份证据在东昌府区人民法院出现了多个版本，业主签名不一致，原告应出示证据原件，而且该两份证据也不能证明原告的主张，恰恰证明在2014年7月31日被告的逾期交房行为已经双方认可，如果原告主张逾期交房违约金最晚应于2016年8月1日前提出，截至原告起诉，已经超过了诉讼时效期间。对证据3中的支付确认单无异议，该支付确认单可以证明原、被告已经在交房时就双方之间的应交和应收费用进行了冲抵，原告认可被告应支付数额为逾期交房违约金142137.98元和利息补贴57814元的事实，被告也认可该两项费用应支付给原告，但双方已经进行了冲抵，达成一致，原告再次主张巨额交房违约金，与已达成的冲抵意见相互冲突，且已过诉讼时效期间，不应得到支持。对证据4、5的真实性无异议，但与本案无关联性，不可类推使用。关于证据3中的会议纪要和承诺书，原告称该两份证据业经（2016）鲁15民终1546号判决认定，原件保存在东昌府区人民法院其他民事卷宗内。关于支付确认单，原告只是用来证明被告违约的事实及利息数额的标准，确认单中并没有约定支付违约金的时间。关于支付确认单，被告方代理人补充称，被告认可确认单上被告公章的真实性，在签发支付确认单后，被告单位因管理层频繁更换，且该款项也是在原告到被告处收房冲抵相关费用后，被告才向原告支付的费用，因被告资金紧张，该款项没有支付。对于支付确认单中载明的应缴费用，原告承认自己没有相关应缴费项目的缴费单据，没有实际前往办理冲抵事宜。被告亦未在其要求的举证期限内提交上述六项费用单据及冲抵情况的相关证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：关于会议纪要和承诺书，本案中原告提交的虽为复印件，但证据内容与已生效判决中载明的证据内容一致，且已经生效法律文书确认为有效，本院予以采信。支付确认单原件系原告提交，应认定双方就逾期交房问题达成了协议，原告认可被告支付逾期交房违约金142137.98元，并支付房屋利息补贴57814元，在与原告收房时应缴纳的相关税费（包括维修基金8533元、备案费80元、电视初装费240元、燃气初装费3000元、暖气初装费14933.45元、契税109900.5元）相冲抵后，剩余63265.03元支付给原告。该事实说明，双方就逾期交房违约金问题已达成一致，被告代理人主张的逾期交房违约金已处理完毕的事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2013年10月22日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的西安交通大学聊城科技园10幢101号房屋一套，建筑面积306㎡，单价10000元/㎡，价款3060000元，地下室120.67㎡，单价5000元/㎡，计603350元，总房款为3663350元；被告应当在2013年12月31日将具备取得建筑工程竣工验收备案表和商品住宅交付使用批准文件条件的商品房交于原告；被告应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同同时约定被告逾期交房应当支付违约金的计算方式，对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金；买受人在接到出卖人办证通知之日起十日内未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了2203350元首付款，并于2014年6月4日通过按揭贷款的方式将剩余的1460000元支付完毕。后因被告未能在合同约定时间交房，业主纷纷向有关部门反映情况，2014年3月4日在聊城市主持下，双方就交房期限和逾期交房违约金等问题进行了协商。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金，按约支付给购房者。该承诺书由被告负责人签名、盖章，十几名业主代表在“业主代表签字”处签名。2015年6月26日，被告向原告发出业主入住通知书，告知原告接通知书后及时办理入住手续。原告在接收房屋时发现房屋存在多处需修缮的问题，于2015年6月28日填写了由被告提供的“房屋验收表（毛坯）”（一式三联），详细注明了房屋存在的问题，自己保留了第三联（业主联），之后被告一直没有给予及时修缮，后原告自行修缮完毕入住。因被告没有在其承诺的2014年7月31日前交房，事后与原告达成赔偿意见，商定向原告支付逾期交房违约金142137.98元，并支付原告房屋利息补贴57814元，逾期交房违约金和房屋利息补贴在原告收房时兑现，扣减冲抵原告应缴纳的维修基金8533元、备案费80元、电视初装费240元、燃气初装费3000元、暖气初装费14933.45元、契税109900.5元，剩余63265.03元由被告支付原告。为此被告为原告出具了支付确认单，以确认上述事实。原告入住后，上述应交税费没有另行缴纳，剩余的63265.03元被告也一直未向其支付。本案所涉楼房被告办有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。本院认为：原、被告订立的商品房预售合同不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。原告已经按合同约定履行了支付房款义务，被告也应按照合同约定履行义务。本案中被告逾期交房，至今不具备办理房产登记的条件，违反了合同约定，依法应承担违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金问题，因双方已就该问题协商处理完毕，原告再要求被告支付，无事实及法律依据，本院不予支持，被告应按约定向原告支付冲抵后余额63265.03元（含原告主张的房屋利息补贴款）。关于原告要求被支付逾期办证违约金问题题。本院认为，房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而原、被告签订的《商品房预售合同》约定在商品房取得建筑工程竣工验收备案表、交付使用后365日内办理权属登记手续，该条款内容违反法律规定，属无效条款。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，2016年10月原告交付涉案房屋，2017年2月1日就应达到办理房屋权属登记的条件，之所以迟迟未能办理，原因在于涉案房屋未经综合验收备案，系被告单方面原因造成，原告可以要求被告承担违约责任。关于违约金如何计算问题？本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，有失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。故被告应自2017年2月2日起向原告支付违约金。原告现主张截至2018年12月13日的违约金，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洪民逾期交房违约金及房屋利息补贴63265.03元；二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洪民逾期办理不动产登记证书违约金249107.8元；三、驳回原告张洪民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6273.39元，由原告张洪民负担4486.73元，被告聊城市交大科技园有限公司负担1786.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  孙利群二〇一九年九月三十日书记员  何冰冰