广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1628号原告：邵柱，女，汉族，1976年2月3日出生，户籍地址茂名市电白区************，现住茂名市电白区**********。公民身份号码：440************742。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇海滨大道128号聚龙湾别墅区****。法定代表人：罗大清，执行董事。委托诉讼代理人：曾志坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晟民，广东鸿基律师事务所实习律师。第三人：李峰，男，汉族，1978年8月25日出生，住茂名市电白区**********。公民身份号码：440************035。原告邵柱与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司(以下简称丽湾公司)合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法追加李峰作为本案第三人，并裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邵柱的委托诉讼代理人罗雪菊、被告丽湾公司的委托诉讼代理人曾志坚、陈晟民、第三人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵柱向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、判令被告退还原告购房款258079元及利息（按中国银行同期同类贷款利率四倍计算，从2018年5月13日起计算至2019年5月13日为51616元，后续利息计算至还清欠款之日止）；三、判令被告支付原告定金100000元（按双倍返还原则）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发位于茂名市电白区海滨新区第十小区名为“丽湾豪庭”的房地产项目，该项目至今未能取得预售证，也未能竣工。被告为非法集资之目的，以优惠销售为由向购房者签订合同。2018年5月13日原告与被告签订由被告拟定的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定原告向被告购买“丽湾豪庭”小区B栋803房，建筑面积137.91平方，单价每平方米6545元。随后原告向被告支付了购房定金100000元，其它购房款158079元，两项共计258079元，并出具《收款收据》给原告收执。合同签订后，原告才发现被告因涉经济纠纷，致使被告完全无法继续履行合同。由于受害业主的集体维权，被告于2019年3月5日向业主出具《承诺书》：“……届时要求退定金的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还，如果无法兑现承诺，便按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。后经原告多次索要，被告最终也无法如实退还定金给原告。原告认为，被告并未取得涉案房地产的预售许可，并无资格与原告认定预售合同。被告提供的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》名义上为装修协议，但实质上为房屋预售合同，显然是被告为掩饰其非法集资的违法目的而欺骗包括原告在内的多名业主所订的，原告也是居于重大误解才与被告签订，原告购房的合同目的根本无法实现。被告并未能也无法按合同之约定兑现承诺，且被告至今未能按《承诺书》兑现承诺。原告可依法解除双方签订的合同。由于原、被告签订的合同中已约定若原告不再购买该房屋的，原告所交的定金被告不予退还。被告虽然在合同中并没有说明“定金”条款对被告的罚则，但双方已明确涉案的部分款项为定金，且涉案的合同为格式合同，根据合同法的规定以及公平原则，被告已收取原告的款项中，属于定金的部分应双倍返还给原告。至于其他款项，应按被告作出的承诺书约定返还给原告。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丽湾公司辩称，一、“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且具备办理商品房预售许可证的条件，原告未经催告即主张与我司解除《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》没有依据，原告应继续履行《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》。(一)“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且完全具备办理商品房预售许可证的条件。“丽湾豪庭”房地产项目于2019年4月份已封顶，目前，我司正等待行政机关颁发商品房预售许可证。目前房屋已增值，且涉案房屋已符合商品房预售的条件，合同如继续履行，原告的利益可得到有效保障；如解除认购，原告合同预期利益则落空，且破坏社会经济秩序。(二)依据《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告应先催告后方可解除《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》，原告未经催告直接起诉不符合法律规定。原告对“丽湾豪庭”房地产进行认购登记是其真实意思表示，原告应与我司继续履行《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》。二、原告要求退还购房款258079元，并以购房款为本金，要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算支付利息没有依据。(一)原告所称购房款实际上是预缴装修款，双方未达成商品房买卖合同，不存在返还购房款，更不存在依据购房款计算利息问题。根据我司与原告签订的《丽湾豪庭拟定装修协议书》第二条其他条款“3.乙方在交付上述款项后，如最终决定无须甲方提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款”可知，原告所称“购房款”258079元，实际上是原告预缴的装修款，如最终原告决定无须我司提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款。鉴于原告未表明是否需要我司提供装修服务，不存在返还购房款的情形，更不存在依据购房款计算利息。(二)依据《装修协议书》及《证明》，我司仅需返还所预收装修款项，无需支付任何损失或赔偿。根据《丽湾豪庭拟定装修协议书》第三条双方责任“2.在未签署正式合同前，若因甲方原因致使该工程不能按时交付，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿”。依照协议书上述约定，我司只需返还装修款258079元而无需附加任何利息或赔偿，原告要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算利息没有依据。且依据原告提交的《证明》，也证实原告于2018年11月7日与被告协商的结果也仅是要求退还款项258079元。三、原告主张向我司支付100000元定金没有依据，与《收款收据》、《装修协议书》约定收取款项性质不符，不存在返还定金问题。四、其他相关问题说明。一、原告在起诉状中称其购买的房屋原始单价为6545元/平方米不是事实。原告实际上享受优惠344元/平方米，并以优惠后单价6201元/平方米签订《丽湾豪庭意向认购登记表》。二、《承诺函》对原告不具有法律效力。被告于2019年3月5日作出《承诺书》交给派出所后，没有任何人与被告按照《承诺函》签订和解协议，且原告提交的2018年11月7日的《证明》，也证实早在2018年11月7日，原被告已就涉案事实签订了证明，故不排除《承诺函》上“邵柱”等业主签名是事后添加，且原告曲解《承诺书》的相关内容。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人李峰述称，原告是我的妻子，房子是我的妻子和亲戚们去买的，合同是我的妻子签的；只想被告尽快把钱退回给原告邵柱，并且履行在派出所所写的承诺函里的内容。原告邵柱为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据并主张证明事实如下：证据一、身份证，证明原告身份基本情况。证据二、《丽湾豪庭拟定装修协议书》和《丽湾豪庭意向认购登记表》，证明原告向被告购买丽湾豪庭B座803号房屋，当时交付定金10万元，约定购买房屋的面积、价格等。证据三、收款收据，证明被告收到原告购买房屋款258079元。证据四、证明一份，证明因原告要求被告退回购买房屋款，故被告收回出具的协议书、意向书、收款收据。证据五、银行转账单，证明原告通过银行转账258079元给被告。证据六、承诺函，证明被告承诺在2019年3月31日前向原告退回所交的费用，并且按银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。被告丽湾公司为支持自己的答辩主张，向法庭提交证据并主张证明事实如下：证据一、《营业执照》复印件，茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司的主体身份情况。证据二、《国有土地使用证》（《茂规（电白）地字第（2015）0240号》）、《建筑工程施工许可证》（编号：440************101）、《电白县建设工程规划许可证》（《电建字（2014）NO.0004199》），证明“丽湾豪庭”项目已取得商品房预售五证中的四证，目前，丽湾公司已提交申请商品房预售许可证，等待行政机关批准颁发。以上四证在（2018）粤0904民初2180号与谢忠良合伙纠纷一案中已经法院审核。证据三、《照片》，证明“丽湾豪庭”房地产项目已封顶，符合商品房预售的条件。证据四、《广东省茂名市电白区人民法院结案通知书》[（2019）粤0904执238号]，证明丽湾公司与电白县**信用合作社之间的经济纠纷障碍已消除。证据五、《传票》、《居民身份证》复印件、《承诺函》，证明王木娣与被告丽湾公司合同纠纷一案[案号：（2019）粤0904民初1468号]，王木娣提交证据《承诺函》不含“王志超”签名，与本案原告提交证据《承诺函》不一致，证明原告提交的《承诺函》伪造。本院认定事实如下:2018年5月13日，原告邵柱与被告丽湾公司签订《丽湾豪庭意向认购登记表》，双方约定，原告意向认购丽湾豪庭B座803房，建筑面积约137.91平方米，意向认购单价为6545元/平方米，若邵柱选择丽湾公司指定的装修公司装修，则认购单价为6201元/平方米。同日，双方又签订《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定装修款定金金额为100000元，并约定在未签署正式合同前，若因丽湾公司原因致使该工程不能按时交付，丽湾公司不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿。2018年6月28日，原告向被告丽湾公司缴纳款项共计258079元。2019年3月5日，被告丽湾公司向部分要求退定的业主出具《承诺函》，该承诺函记载，丽湾公司针对要求退定的业主郑重作出以下承诺：1、即日起一个月内完成办理销售预售许可证。2、届时仍要求退定的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还。如果无法兑现承诺，须按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。3、若有业主要求购房的，我司承诺从业主支付定金之日起按银行贷款标准计算利息(定金)部分，给予享受该优惠计入房款。后原告向被告催要购房款，被告未予退还，原告诉至法院。另查明，原告邵柱与第三人李峰是夫妻关系。原告邵柱认购的房产所在楼盘“丽湾豪庭”尚未办理商品房预售许可证。本院认为，原告邵柱与被告丽湾公司签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，对合同双方具有约束力。协议签订后，原告按约定支付给被告丽湾公司“定金”款项258079元，而被告丽湾公司却未能就双方签约房产所在的楼盘“丽湾豪庭”办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，也未能在2019年3月31日前将购房款返还给原告，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告请求解除双方所签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求返还购房款258079元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告按中国银行同期同类贷款利率四倍计算自付款之日起利息的问题，虽然被告在《承诺函》中承诺如未在2019年3月31日前将定金足额退还，就按银行贷款利率四倍计算赔偿金，但原告未能提供证据证明其实际损失，本院酌情调整为自付款之日即2018年6月28日起以258079元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。至于原告要求被告按双倍返还原则支付定金100000元的问题，定金应当以书面形式约定，原、被告在合同中未约定定金条款，又未签订定金合同，《丽湾豪庭拟定装修协议书》虽然有“装修款定金”字样，《收款收据》中有“定金”字样，但结合双方签订的合同，该款项应确认为原告的购房预付款，故原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邵柱与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、限被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵柱退还购房款258079元及相应利息(自2018年6月28日起、以258079元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止)；三、驳回原告邵柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6671.19元(原告已预交)，由原告邵柱负担1863.05元，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司负担4808.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长 李 权人民陪审员 刘 少人民陪审员 唐慧明二〇一九年九月二十九日法官 助理 梁晓云书 记 员 车欣霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。