广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初702号 原告：北海市万盛庄小额贷款有限公司。住所：广西北海市北海大道201号华美广场A座B区202号。统一社会信用代码：914505005886263291。 法定代表人：陈玉文，董事长。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 被告：郑丽荣，女，汉族，1965年4月24日出生，住吉林省白城市桃北区。 委托诉讼代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师。 被告：北海益生宜居建材科技有限公司。住所：广西北海市福成镇大坎村白沙水北边(福成工业园区内）。统一社会信用代码：914505005718188690。 法定代表人：李媛。 被告：北海嘉深贸易发展有限公司。住所：广西北海市新世纪大道与贵州路交汇处（北海高新区）。统一社会信用代码：91450500199351747R。 法定代表人：李跃华。 原告北海市万盛庄小额贷款有限公司诉（以下简称“万盛庄公司”）被告郑丽荣、北海益生宜居建材科技有限公司（以下简称“益生”）、北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称“嘉深公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行审理。原告万盛庄公司的委托诉讼代理人王熙聪，被告郑丽荣的委托诉讼代理人苏雪平到庭参加诉讼。被告益生公司、嘉深公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万盛庄公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502执异74号执行裁定书；2、判决继续执行位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区2幢0705号房屋。事实与理由：北海市海城区人民法院（2018）桂0502执异74号执行裁定认定事实不清、适用法律错误。上述裁定认为“案外人在本院查封涉案房产前已与嘉深公司签订合法有效的房产买卖协议”，没有依据。被告郑丽荣与被告嘉深公司签订的《商品房买卖合同》不具有真实性及合法性，该协议并非正式的商品房买卖合同，未进行商品房买卖合同网签或备案登记，因此该协议签订时间无法确认。嘉深公司已于2009年办理涉案小区房产的商品房预售许可证，但被告郑丽荣一直未办理合同网签和备案手续有悖常理。该协议约定的房产成交价格远远低于当时的市场价，不符合交易习惯，日期系倒签，为虚假合同。上述裁定认为被告郑丽荣“按照协议的约定支付大部分购房款”，没有依据。被告郑丽荣提交的《收据》不能证明其已支付购房款284434元的事实。商品房买卖通常不会采用现金方式交易，且该款项数额较大，以现金方式支付购房款不符合交易习惯。且付款后，嘉深公司只出具了《收据》，没有开具相应发票或完税凭证。上述裁定认为“因涉案房产尚未办理竣工验收手续，不具备办理过户登记的条件，未能过户，不是异议人的过错”，没有依据。嘉深公司于2009年办理涉案小区房产的商品房预售许可证，涉案房屋完全能够办理商品房买卖合同网签和备案登记手续，但被告郑丽荣一直未办理，导致嘉深公司于2012年11月12日能够将涉案房屋抵押给原告。因此，被告郑丽荣未尽合理注意义务，被告郑丽荣对涉案房屋未能办理过户登记至其名下具有过错。二、上述裁定认为“异议人已合法占有该房屋”，没有依据。涉案房屋不符合交付条件，依法禁止交付，被告郑丽荣对涉案房屋的占有为非法占有。实际居住不等于合法占有，依法仍不能排除执行。况且被告郑丽荣提交的证据并不能证实其已实际入住涉案房屋。三、被告郑丽荣没有提供任何证据证明其即其配偶、子女均无用于居住的房屋。参照《执行异议和复议案件的规定》第20条的规定，从立法层面理解，“买受人名下无其他用于居住的房屋”应指买受人及其配偶、子女名下均无用于居住的房屋，但被告郑丽荣未能提供证据予以证实。四、被告郑丽荣提供的证据不能证明其权利可以排除执行。五、上述裁定适用法律错误，根据《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定，被告郑丽荣提出的异议依法不应得到支持，贵院依据《执行异议和复议案件的规定》第28、第29条作出裁决是错误的，该两条法律条文并非是第27条的但书法律规定。原告依法对涉案房屋享有抵押权，而被告郑丽荣与嘉深公司之间为债权法律关系，债权不能对抗原告的抵押权。综上,原告为维护自身合法权益,诉至法院，提出上述诉求。 被告郑丽荣辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，一、首先是涉案的房屋买卖合同是被告郑丽荣与嘉深公司签订的，合同内容是双方真实意思的表示，没有违反法律的效力性规范的规定，房屋买卖是合法有效的。二、被告郑丽荣的异议申请符合《执行异议和复议案件的规定》第28、29条的规定，依法可以排除原告的强制执行诉请：首先被告郑丽荣在涉案房屋查封前久签订了合法有效的买卖合同，其次被告郑丽荣按合同约定支付了全部购房款项，第三，至今涉案房屋没有办理到房产证，并不是因为被告郑丽荣的过错造成，而是嘉深公司的原因造成的；第四，到目前为止，就原告申请的执行房屋是被告郑丽荣购买唯一用于居住的房屋，因此上述事实，可以依法排除原告的强制执行的诉求。三、本案起诉前经过了执行异议程序，海城法院在执行异议阶段作出了执行裁定书，裁定认定的理由充分，事实清楚，裁定的程序也是合法的，适用法律正确，涉案的执行裁定书是作为本案的判决的一个重要依据应予维持。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。 被告益生公司、嘉深公司未提交书面答辩意见或证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告益生公司、嘉深公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛庄公司借款240万元，用于临时流动资金周转，期限自2012年5月30日起至2012年11月29日止，贷款月利率为1.5%，嘉深公司为本合同所诉借款向贷款人提供连带责任保证担保等内容。同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物，抵押期限为2012年5月30日起至2012年11月29日止等内容。2012年6月4日，万盛庄公司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将其名下位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因嘉深公司、益生公司未依约归还上述借款本金及利息,万盛庄公司向本院提起诉讼,本院经审理于2015年12月9日作出（2015）海民一初字第1016号民事判决，判决:一、被告北海益生宜居建材科技有限公司归还借款2250000元及支付违约金(利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止)给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；二、被告北海益生宜居建材科技有限公司支付律师费108900元给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；三、原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司在上述债权内，有权以被告北海嘉深贸易发展有限公司名下的位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告北海嘉深贸易发展有限公司对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后,万盛庄公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定，依法查封了上述18套房产。 2009年11月28日，郑丽荣与嘉深公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郑丽荣以单价4018元每平方米，总价284434元的价格购买嘉深公司开发的位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区第2幢7单元705号房屋。同日，郑丽荣向嘉深公司支付购房款284434元，嘉深公司出具了相应《收款收据》一份交由郑丽荣收执。2015年3月18日，郑丽荣向北海嘉媛物业服务有限公司交纳了公共维修基金、代收煤气管道开户费、装修押金，后对涉案房屋进行了装修,并入住至今。在得知涉案房产被法院查封后，被告郑丽荣于2018年11月22日对执行标的提出了书面异议。本院经审查，于2019年1月21日作出（2018）桂0502执异74号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。原告万盛庄公司不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。 另查明,嘉深公司已于2009年取得涉案小区房产的商品房预售许可证，但涉案小区至今尚未竣工验收合格。涉案商品房至今未过户至被告郑丽荣名下，郑丽荣与嘉深公司亦未将双方签订的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心申请备案。涉案房屋的房号已由2幢7单元705号变更为2幢0705号。被告郑丽荣在本地无登记的房产。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告郑丽荣与被告嘉深公司于2009年11月28日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院于2017年7月21日查封涉案房屋，故上述《房产买卖协议》系在本院查封涉案房屋前所签订。合同签订后，被告郑丽荣向被告嘉深公司付清了全部购房款，且被告郑丽荣所购涉案房屋系用于居住，其在本地亦无其他登记的用于居住的房屋。综上，被告郑丽荣对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出（2018）桂0502执异74号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，原告请求本院继续执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下： 驳回原告北海市万盛庄小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  罗传晖 二〇一九年九月三十日 法官 助理  林广青 书 记 员  谭宇兰