广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2142号 原告：钟秋芬，女，1985年9月29日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 被告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6－6号好运公寓2单元306号房，现主要办事机构所在地贺州市太白社区凤凰巷68－1号。 法定代表人：朱江，该公司经理。 被告：广西惠农融资性担保有限公司，住所地：贺州市太白社区凤凰巷68－1号。 法定代表人：唐金姑，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱江。 被告：陈丽，女，1970年5月10日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄少忠，广西贺州市信德法律事务所法律工作者。 被告：邱志雄，男，1976年2月8日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄少忠，广西贺州市信德法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈艳雄，广西贺州市信德法律事务所法律工作者。 原告钟秋芬诉被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司、陈丽、邱志雄合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭审理了本案，原告钟秋芬的委托诉讼代理人陈垚锜到庭参加了诉讼，被告广西大众房地产开发有限公司的法定代表人朱江到庭并作为广西惠农融资性担保有限公司的委托诉讼代理人参加了诉讼，被告陈丽及其委托诉讼代理人黄少忠到庭参加了诉讼，被告邱志雄及其委托诉讼代理人黄少忠、陈艳雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟秋芬向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司之间的商品房预约合同；2、被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司退还原告购房款人民币100000元及相应利息（利息：以100000元为基数，按年利率6%，从2014年1月16日起计至被告实际支付完毕之日止）；3、被告陈丽、邱志雄退还中介费7500元及赔偿利息损失（以7500元为基数，按年利率6%，从2013年10月28日起计至被告实际支付完毕之日止）；4、原告对被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司开发建设的贺州市小区项目依法处置所得价款享有所交购房款范围内的优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原告与莫启福（另案起诉的原告）通过贺州百居中介有限公司的广告宣传，在被告陈丽（系贺州百居中介有限公司的法人）介绍及推荐下，与被告广西大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）、广西惠农融资性担保有限公司（以下简称惠农公司）拟开发建设的贺州市小区项目的6#楼501房达成了购买意向，当天原告与莫启福委托莫杰威将中介费15000元和购房款订金20万元共计215000元一并转账给陈丽，被告大众公司、惠农公司于2014年1月16日出具收到房款订金的收据两张给原告收执。在原告缴纳款项后，一直等待被告通知，期待在被告取得正式的商品房预售许可证后签订正式《商品房买卖合同》，但时至今日，原告仍未接到被告公司的相关通知，几经打听，才得知被告大众公司至今都没有动工建设，更未取得涉案小区的商品房预售许可证，原告向被告大众公司缴纳订金认购贺州市小区项目商品房的合同目的根本无法实现。起诉前，原告多次与被告沟通，但该公司均以种种理由拒绝退还已收的订金，对于何时能动工建设、签订正式商品房买卖合同和交房也无法做明确的答复。原告庭审的时候通过被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的举证才知道涉案房屋是棚户区改造项目。各被告均没有证据证实告知原告涉案房屋系棚户区改造项目，基于重大误解，原告可以要求撤销商品房预约合同，并要求被告退还已收订金和赔偿相应利息损失。贺州百居中介有限公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。该公司违反上述居间忠实义务，应当预见到会产生严重损害委托人利益的严重后果，而放任后果的发生。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，贺州百居中介有限公司作为居间人，介绍原告购房，但被告大众公司未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未能将房屋交付给原告，且贺州百居中介有限公司收取转让费没有合同约定也没有法律依据。为此，贺州百居中介有限公司应当返还转让费（中介费）给原告。经查，贺州百居中介有限公司已于2015年10月16日注销。根据我国《公司法》等相关法律规定，被告陈丽、邱志雄作为公司的股东，应当对债权人承担赔偿责任。原告作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位。基于我国法律体现民生本位的立法考虑，同时也为维护众多购房户的合法权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，以（2014）执他字第23、24号《关于购房款能否优先于工程款、抵押权受偿问题的批复》作了进一步的明晰答复。《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。”第二条规定：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”按照上述《批复》意见，原告认为，如果对于被告所有的贺州市小区项目进行依法处置，对处置所得，原告的购房款返还请求权应当优先于工程价款及该项目上的其他债权。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司辩称：广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司同意解除合同，同意退回购房款。不同意优先受偿权，因为原告所支付的价款未达到总价款的全部或者大部分款项，且所涉房屋及土地未进行处分，不符合对抗的条件。请求法院驳回该优先受偿权的诉讼请求。原告没有证据证明广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司对原告宣传过涉案房屋是商品房，所以不同意原告撤销商品房预约合同，只同意解除商品房预约合同。 被告陈丽辩称：答辩人已经如实履行了注意义务。答辩人只负责提供信息服务，原告接纳答辩人信息与广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司达成协议，原告缴纳了定金，答辩人已全面履行了义务，收取服务费合法有据。驳回原告的起诉。 被告邱志雄辩称：1、原告把本人列为被告，主体不适格。本人不是也从来不知道是贺州百居中介有限公司股东。至今都不知是谁把我列为股东的。被告提交的证据：《公司登记附表董事、监事、经理信息》中的本人身份证是陆世杰提交的，并非本人所提交。可能是从大众公司档案中复制提交的。从贺州百居中介有限公司工商注册登记档案中的《公司章程》签名、《货币出资清单》签名、《注册资本实收情况明细表》签名，都不是本人所签，不知何人冒签。总之，本人不是百居公司的实际股东。2、贺州百居中介有限公司从2013年7月23日成立到2015年10月16日注销，两年多来，占90%份额的初始大股东谢世欢、后变更陈丽为大股东，先后两位大股东从来没有通知我参加公司的各种经营管理活动，一次都没有。也从来没有与我商讨过公司的任何事务和业务。3、工商注册档案记载，贺州百居中介有限公司注册资本金20万，陈丽占90%股权，出资18万元；本人占10%股权，出资2万元，但没有任何人通知本人缴资，本人分文没有出资，不知谁付的。4、贺州百居中介有限公司，从2013年10月28日至2014年3月4日，共收取了本案11个系列案的11位原告中介费、指标转让费、置换费等11.2万元，本人全然不知。更没有分享分文，应该是另一大股东、公司实际控制人陈丽个人收取使用。陈丽亦在与本人通话中承认是她一手操办、收取、使用。本案中介费该不该退，与本人无关。以上答辩，敬请人民法院采信，驳回原告对答辩人的起诉。 本院经审理认定事实如下：经贺州百居中介有限公司中介，原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司就该两被告拟开发建设的贺州市小区项目的6#楼501房达成了购买意向，并向被告支付了购房款10万元，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司出具收据给原告收执。贺州百居中介有限公司于2013年10月28日收取原告7500元。 另查明，贺州市小区项目系棚户区改造项目，新建住房为普通商品房，新建住房供应对象按桂政发[2009］16号文及《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》（桂纪发[2010］27号）的有关规定执行。贺州百居中介有限公司的股东为陈丽、邱志雄，该公司于2015年10月16日注销，注销原因为决议解散，注销前未经清算。 上述事实，有原告钟秋芬提交的2013年10月28日信用社转账业务凭证1张、2014年1月16日收据1张、八步区市场监督管理局电脑咨询单1张，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司提交的关于同意实施城市棚户区改造项目建设的批复、关于广西惠农融资性担保有限公司实施城市棚户区改造的批复、关于同意广西惠农融资性担保有限公司对贺州市八步鞍山路75号小区危旧住房进行改造的批复各1份及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告钟秋芬与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司所成立的商品房预约合同关系是否为可撤销合同。二、原告是否得要求确认优先受偿权。三、被告陈丽、邱志雄是否为本案适格主体及是否应当承担退还费用的责任。 关于原告钟秋芬与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司所成立的商品房预约合同关系是否为可撤销合同的问题。可撤销合同是指欠缺一定的合同生效要件，其有效与否，取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权的合同。可撤销合同是一种相对无效的合同，撤销合同的前提是合同存在效力瑕疵。被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司不同意原告撤销商品房预约合同，只同意解除商品房预约合同，而解除合同的前提是合同有效，合同的解除仅仅适用于有效成立的合同提前消灭的情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责；”之规定，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司辩称其只同意解除合同，则需对该合同生效承担证明责任，即需证明原告钟秋芬与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司之间就棚户区改造项目房屋达成预约的合意，因棚户区改造项目房屋在认购资格方面有特殊要求，且被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司未举证证明其在收取原告购房款时对原告的购房资格进行审核，故不能认定双方就棚户区改造项目房屋达成预约的合意。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第七十一条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”之规定，原告钟秋芬主张庭审时通过被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的举证才知道涉案房屋是棚户区改造项目，因棚户区改造项目房屋在认购资格方面有特殊要求，且被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司未举证证明其在收取原告购房款时对原告的购房资格进行审核，故不能认定双方就棚户区改造项目房屋达成预约的合意，原告存在重大误解，原告请求撤销其与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的商品房预约合同，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，仅在单方存在过错的情况下该过错方才承担损失赔偿责任，因本案商品房预约合同的撤销事由系重大误解，而非单方存在过错，故合同撤销后，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司应返还原告钟秋芬购房款100000元，但原告关于支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告得要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本院认为，原告在本案中主张的优先受偿权的法律关系尚不存在诉讼对象，可待实际发生纠纷后另行主张。 关于被告陈丽、邱志雄是否为本案适格主体及是否应当承担退还费用的责任的问题。《中华人民共和国公司法》第三十二条第三款规定：“公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”根据原告提供的八步区市场监督管理局电脑咨询单显示，贺州百居中介有限公司的股东为陈丽、邱志雄，该公司于2015年10月16日注销。公司股东经工商登记后对外具有公示效力，故被告邱志雄非贺州百居中介有限公司的辩驳主张不得对抗第三人（即本案原告）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”之规定，因被告陈丽、邱志雄均未提供证据证明贺州百居中介有限公司注销前已清算，且被告陈丽认可该公司未经清算，故被告陈丽、邱志雄系本案适格主体。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”从内容上，可将居间分为报告居间和媒介居间。作为媒介居间的居间人，其不能只给一方当事人报告订立合同的机会，还要尽可能地了解对方当事人的情况，告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况，以确保委托人获得正确、充分的交易信息，促成合同的订立。同时，根据居间主体的不同，又可将居间分为民事居间和商事居间。由于在市场交易中，交易双方往往缺乏交易信息而无法接触、磋商、缔约，只有借助中介的作用，双方才能够知悉彼此的缔约愿望，从而促成合同的订立。就商事居间主体而言，因其是专门从事居间业务的主体，具有专门的资格、人员和设备，专业化程度比较高，故对居间人的注意义务就要提出更高的要求。因而，中介机构作为专业的商事居间主体，在提供中介服务时，应当充分发挥自己的专业知识和背景，尽最大可能为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，房产中介公司作为从事媒介居间的专业商事居间机构，理应对当事人的委托事项尽到更为专业、更为详尽的注意义务。贺州百居中介有限公司作为专业中介机构，对房屋属性等负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，而贺州百居中介有限公司违反上述居间忠实义务，导致原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的商品房预约合同因合同效力存在瑕疵而被撤销，应承担相应责任。因贺州百居中介有限公司已注销，法人资格终止，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条第一款第二项：“公司因下列原因解散：（二）股东会或者股东大会决议解散；”、第一百八十三条：“公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，被告陈丽、邱志雄作为贺州百居中介有限公司的股东，应对公司进行清算而未清算，故被告陈丽、邱志雄应承担损失赔偿责任，被告陈丽、邱志雄应退还原告钟秋芬7500元及赔偿利息损失（以7500元为基数，按年利率6%，从2013年10月28日起计至被告实际支付完毕之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一条第一款、第五十八条、第四百二十四条、《中华人民共和国公司法》第三十二条第三款、第一百八十条第一款第二项、第一百八十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十一条、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第七十一条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十一条之规定，判决如下： 一、撤销原告钟秋芬与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司、广西惠农融资性担保有限公司关于贺州市小区项目的6#楼501房的商品房预约合同关系。 二、判令被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司退还原告钟秋芬购房款100000元。 三、判令被告陈丽、邱志雄退还原告钟秋芬7500元及赔偿利息损失（以7500元为基数，按年利率6%，从2013年10月28日起计至被告实际支付完毕之日止）。 案件受理费2450元，减半收取1225元（原告已预交），由被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司负担1140元，被告陈丽、邱志雄负担85元。财产保全费95元（原告已预交），由被告陈丽负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张先强 二〇一九年九月二十五日 书记员  岑 欢