广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6311号上诉人（原审被告）：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************商铺，统一社会信用代码914***********194D。法定代表人：左某1。委托诉讼代理人：陈盛森，广东汇顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区澜石供销社，住所地广东省佛山市禅城区************之一，统一社会信用代码914********6965684。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称家博城公司）因与被上诉人佛山市禅城区澜石供销社（以下简称澜石供销社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家博城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“关于滞纳金从2018年4月1日起按照年利率24%计算至家博城公司实际支付完毕之日止”的内容，改判滞纳金从2018年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至家博城公司实际支付租金完毕日止；2.一审、二审全部诉讼费用由澜石供销社承担。事实与理由：一审判决对滞纳金的判决适用法律错误，依法应当改判。年利率24%的滞纳金标准高于澜石供销社的损失，应予以调整。因为家博城公司与澜石供销社约定的滞纳金实质系违约金，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，可以理解违约金应具有赔偿性，现一审法院已判决案涉履约保证金300000元归澜石供销社所有，已足以弥补澜石供销社的损失，因此，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案的案情以及家博城的实际情况，一审法院应依法对澜石供销社主张的滞纳金进行调整，以中国人民银行同期同类贷款利率计算家博城公司逾期支付租金的滞纳金。综上，一审判决适用法律错误，家博城公司恳请贵院支持家博城公司的上诉请求，依法改判。澜石供销社辩称，家博城公司要求将滞纳金计算比例年利率24%改判为按中国人民银行同期同类贷款利率的上诉请求应当依法驳回。一、家博城公司作为承租人，本应全面履行合同约定的按时足额支付租金的义务。但家博城公司经营困难，澜石供销社在多次电话、派人上门以及发《律师函》催促无果的情况下，不得已才诉至法院，要求家博城公司履行支付租金的义务，合理合法。二、家博城公司在澜石供销社多次催促下，并没有及时纠正自己的错误，支付到期租金；也没有派人与澜石供销社协商解决方案，求得澜石供销社的理解与谅解，而是我行我素、不予理会，从一审期间开庭时家博城公司拒不到庭即可证明。如果家博城公司尊重法律和法庭、尊重合同的严肃性、尊重澜石供销社，就不应该如此行事。三、根据《土地租赁合同书》第十条关于违约责任的约定，家博城公司延期缴纳租金按每逾期一日以未交金额千分之五加收滞纳金。澜石供销社考虑到按照这个约定计算的比例是月利率15%，明显过高。所以参考民间借贷的相关规定，自行调整为年利率24%，这个比例是合法的，应当得到法院的支持。（一）家博城公司认为一审判决的滞纳金计算标准过高是没有正视家博城公司系违约一方的事实，也不了解相关法律的规定。如果家博城公司不严重违约，那么再高的违约责任也没有机会承担。（二）至于家博城公司将300000元履约保证金与滞纳金扯上关系就是强词夺理了。根据合同第十条第二款的约定，如果乙方出现严重违约行为，甲方不予退还履约保证金，并有权追偿所欠租金及相关损失。此外，家博城公司的违约不仅直接造成国有资产的流失，而且因为需要起诉追讨，导致额外增加诉讼费、律师费和交通费损失，24%的计算标准并不能弥补澜石供销社实际的损失。（三）合同双方当事人没有约定违约责任的时候，才适用中国人民银行同期同类贷款利率的保底补救措施，根据“有约定从约定、无约定从法定”的原则，本案一审判决是正确的，应当驳回上诉，维持原判。澜石供销社向一审法院起诉请求：1.依法解除澜石供销社与家博城公司于2008年10月24日签订的《土地租赁合同书》，家博城公司在判决生效之日起十日内向澜石供销社无偿交还出租的土地；2.家博城公司向澜石供销社支付2018年4月至12月的租金560281.59元（暂计至起诉日，审理后计算至家博城公司实际交还出租土地之日止）及滞纳金55660.77元；3.澜石供销社无需向家博城公司返还履约保证金300000元，履约保证金归原告所有；4.本案诉讼费全部由家博城公司承担。一审法院认定事实：2008年10月24日，澜石供销社（甲方、出租方）与家博城公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市禅城区***以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面（原佛山市石湾区********，新地号：06002506003），土地使用权面积约合2766平方米土地，使用权出租给乙方使用，上述租赁物业用于乙方建设中国家居博览城之用；甲方于2008年8月1日按禅城区政府有关部门的要求，以净地形式将本合同项下租赁土地移交予乙方。合同项下土地使用权租赁期限为20年，自2008年8月1日起至2028年7月31日止；合同项下租赁土地租金自2008年8月1日起计收，租金平均单价18元/月/平方米，合计月租金总额为49788元，从第四年（即从2011年8月1日）起每年在上期租金基础上递增3%以此类推。租金由乙方按季度支付，首期租金自本合同签订之日起10日内一次性支付予甲方，其余各期租金，乙方应于每季度第二个月的25日前向甲方缴纳；自双方签订合同之日起3日内，乙方应向甲方支付300000元作履约保证金；该履约保证金自乙方工程报建审批手续获批准之日起5个工作日内，由甲方全额无息返还予乙方；如乙方逾期缴交租金累计达30日的，甲方有权终止本合同，收回出租土地；若乙方延期或者部分延期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按未缴金额日千分之五加收滞纳金；逾期交租超过30日为严重违约，甲方有权终止本合同，无偿收回出租土地，尚未退还的保证金不予退还，并追偿所欠相关损失。一审庭审中澜石供销社陈述：租赁合同签订后，澜石供销社将土地交付给家博城公司使用，家博城公司除了向澜石供销社承租土地，同时还向塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社承租土地，将几块承租土地整合后建设了“家居博览城”，整合后土地面积大约为134189.80平方米；当时为了推进“三旧改造”和协助家博城公司使用土地，让家博城公司经营范围内的土地可以整体领取规划许可证，经过佛山市国土资源局审批同意，澜石供销社所有的土地和塘头股份经济联合社同等面积的土地置换，即将澜石供销社土地置换到现在麦当劳所在位置，重新颁发了国有土地使用证，面积一样，但澜石供销社并无收取置换后土地的租金，一直按照租赁合同上原有地址收取租金；不管是置换前土地还是置换后土地，均由家博城公司使用。另查明一，澜石供销社、家博城公司签订《土地租赁合同书》时（即2008年10月24日），案涉出租土地即佛山市禅城区***以东、顺峰山庄东面、中石化加油站北面的土地权属人系澜石供销社，土地面积约合2766平方米；2009年6月23日，澜石供销社就佛山国际家居博览城项目向佛山市国土资源局禅城分局提出对换申请报告，申请将案涉租赁土地与佛山市禅城区*****塘头股份经济联合社权属的同等面积土地进行对换；2010年7月23日，佛山市国土资源局作出佛国土资禅（建设）字[2010]43号《关于佛山市禅城区澜石供销社与佛山市禅城区*****塘头股份经济联合社对换土地使用权的批复》，同意将澜石供销社位于禅城区镇中路以北，土地证号为佛府国用（2000）字第06000808152的2766平方米土地与石湾镇街道塘头股份经济联合社位于佛山大道西侧的2766平方米土地进行等面积对换。2010年12月13日，澜石供销社就佛山大道西侧的2766平方米土地领取了佛禅国用（2010）第1003624号土地使用权证。另查明二，家博城公司于2008年10月29日向澜石供销社支付履约保证金300000元。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。澜石供销社与家博城公司签订的《土地租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于澜石供销社诉请解除合同与返还土地的问题。澜石供销社主张家博城公司拖欠2018年4月至12月的租金，澜石供销社依照土地租赁合同约定有权解除合同并请求返还土地。一审法院认为，家博城公司未依约支付租金已经构成违约，但案涉土地租赁合同不宜解除，理由如下：根据查明事实，家博城公司承租了包括澜石供销社、塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社在内的134189.80平方米的土地，投入较大资金建成“家居博览城”物业，该地上建筑物系整体建筑，总建筑面积达80多万平方米，占有的土地范围既包括澜石供销社的土地，也包括塘头股份经济联合社、沙岗股份经济联合社的土地，几个出租方的土地已无法区分单独返还，换言之，即使解除租赁合同，由于涉及其他土地权人的权利，家博城公司亦无法单独返还案涉土地。另一方面，在家博城公司投入巨资建成地上建筑物的情况下，解除合同会造成巨大损失，且澜石供销社、家博城公司双方并未对地上建筑物的处理进行过协商。在此情况下，一审法院对澜石供销社关于解除合同和返还土地的诉请不予支持。关于澜石供销社诉请家博城公司支付租金的问题。根据案涉租赁合同约定，家博城公司负有向澜石供销社按期交纳租金的义务，澜石供销社主张家博城公司从2018年4月始拖欠租金，家博城公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭进行抗辩，也未提交证据予以反驳，故一审法院确认家博城公司从2018年4月起欠付租金的事实。根据合同约定，2018年4月至2018年7月租金标准为61232.96元/月，2018年8月至2019年7月租金标准为63069.95元/月，故截至2019年4月，家博城公司应向澜石供销社支付租金812561.39元（61232.96元/月×4个月+63069.95元/月×9个月）。至于2019年5月后的租金，因尚未实际产生，澜石供销社可另行主张权利。关于澜石供销社诉请家博城公司支付租金滞纳金的问题。如前所述，家博城公司未按时交纳租金已构成违约，澜石供销社有权主张计收滞纳金。案涉租赁合同约定家博城公司应于每季度第二个月的25日前向澜石供销社支付租金，如家博城公司延期或者部分延期缴纳租金，澜石供销社有权按未缴金额日千分之五计收滞纳金。庭审中，澜石供销社自行调整为按照月利率2%即年利率24%计算滞纳金，系澜石供销社对其自身权利的处分，一审法院予以准许。经一审法院分段计算后，截止至2019年4月15日，上述租金812561.39元的滞纳金为91381.63元，2019年4月15日之后的滞纳金以租金812561.39元为本金按照年利率24%的标准计算至家博城公司实际清偿之日止。关于澜石供销社诉请无需返还履约保证金的问题。案涉土地租赁合同约定如家博城公司逾期交纳租金超过30日，澜石供销社可不予退还尚未退还的保证金。如上所述，家博城公司未依约支付租金已经构成违约，故澜石供销社有权按照合同约定无需返还履约保证金。经查，家博城公司依土地租赁合同约定向澜石供销社支付了履约保证金300000元，一审法院对澜石供销社要求没收家博城公司的履约保证金300000元的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、家博城公司于判决发生法律效力之日起十日内向澜石供销社支付2018年4月至2019年4月30日的租金合计812561.39元及滞纳金91381.63元（滞纳金计算至2019年4月15日，之后的滞纳金以租金812561.39元为本金，按照年利率24%计算至被告实际支付完毕之日止）；二、确认《土地租赁合同书》项下的履约保证金300000元归澜石供销社所有；三、驳回澜石供销社的其他诉讼请求。如家博城公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取4980元，由家博城公司负担。二审期间，家博城公司向本院提交新的证据：被执行人信息查询以及陈钜锵、左某1、陈天成、列海权签订的《股东协议》，以上证据拟证明家博城公司不是恶意拖欠租金。拖欠租金是因为家博城公司的银行账户被法院另案查封，公司股东列海权没有按照《股东协议》向家博城公司出资。二审期间，澜石供销社没有向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，家博城公司提交的新证据与本案争议焦点无关，本院不予认可。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为家博城公司应向澜石供销社支付的滞纳金数额。澜石供销社和家博城公司签订的《土地租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应以诚实信用的原则履行各自的义务。澜石供销社主张家博城公司向其支付滞纳金的依据是《土地租赁合同书》关于违约责任的约定载明：“若乙方延期或部分延期缴纳租金及其他应付费用的，每逾期一日，甲方有权按未缴金额千分之五加收滞纳金。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。家博城公司于二审中出庭对其占有使用澜石供销社的土地2766平方米，应支付澜石供销社2018年4月至2019年4月30日的租金812561.39元的事实没有异议。基于家博城公司逾期未付租金，应向澜石供销社支付滞纳金。澜石供销社已经把《土地租赁合同书》约定每日千分之五的计算标准调低至年利率24%，家博城公司在收到一审法院发送的应诉材料后既不出庭应诉，也未提交任何书面证据，故一审法院判决按照澜石供销社主张的年利率24%计算违约金，符合本案实际和法律规定，不存在过高的情形，本院依法予以维持。综上所述，上诉人家博城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2085元，由上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏