河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2018）冀0208民初310号原告：唐山市丰润区国有资产经营有限公司，住所地唐山市丰润区幸福道24号。法定代表人：谷有志，总经理。委托诉讼代理人：郑秀凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。被告：唐山鸿欣房地产开发有限公司，注册地唐山市开平区新苑路（01-48号），实际经营地址唐山市丰润区曹雪芹西大街418号。法定代表人：于占平，总经理。委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。原告唐山市丰润区国有资产经营有限公司（以下简称丰润国资公司）与被告唐山鸿欣房地产开发有限公司（以下简称鸿欣公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰润国资公司法定代表人谷有志及其委托诉讼代理人谢丽静、被告鸿欣公司委托诉讼代理人吕绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰润国资公司向本院提出诉讼请求；1.判令鸿欣公司履行房屋拆迁安置补偿合同，交付安置房屋并办理相关登记手续；2.丰润国资公司保留要求鸿欣公司赔偿损失的权利；3.本案诉讼费用由鸿欣公司负担。诉讼过程中，丰润国资公司对诉讼请求明确如下：1.判令鸿欣公司严格按《关于一揽子解决新丰世纪项目涉及到的原物资局地块拆迁系列协议遗留问题的协议》（以下简称《2018年协议》）约定的原则向丰润国资公司交付2360.4㎡的门市用房并为丰润国资公司办理产权登记手续；2.判令鸿欣公司向丰润国资公司支付2019年1月至9月份原物资局靠出租房收入供养职工的人员经费676020.17元，并按所涉年度实际供养人数及金额向丰润国资公司支付2019年10月1日起至门市房实际交付之日止的人员经费（2019年度9月至12月为162349元/月）。事实和理由：2008年，为改善居民生活环境，依照丰润区浭阳办城内第二居委会一次性开发整体规划，丰润区委、区政府拟对原丰润县物资局办公楼西侧的部分国有资产（以下简称西家属院》进行拆迁改造。鸿欣公司即为整个拆迁改造工程的开发单位。开发项目的名称暂定为新丰世纪。为西家属院拆迁改造工程的顺利进行，唐山市丰润区国有资产管理委员会办公室（以下简称国资办）与原丰润区物资局留守处（以下简称留守处）与改造工程涉及的各住户签订了《原丰润县物资局西家属院旧公房改造协议书》，并按协议约定向各住户进行了安置补偿。同时，鸿欣公司与国资办及留守处就拆迁安置问题亦达成《协议书》，协议书约定鸿欣公司于腾清房屋之日起一年半内交付返迁楼房。腾清房屋工作于2010年4月15日完成，依据双方协议，鸿欣公司应于2011年10月15日前交付返迁楼房。2009年，根据丰润区委、区政府的决定，原丰润县物资局已撤销，其资产全部由丰润国资公司接收管理，上述拆迁安置过程中的相关权利义务亦由丰润国资公司承接。后为拓宽取直车站路，原丰润县物资局办公楼（以下简称办公楼）亦需拆迁。鸿欣公司亦为该拆迁改造工程的开发单位。办公楼的拆迁安置工作于2012年1月启动，按协议约定，返迁位置原则上安排在新丰世纪3号楼，如3号楼不能按时交房，依次向西，安排在新丰世纪2号楼。丰润国资公司已如约腾空房屋，鸿欣公司承诺于2014年6月30日前交付返迁楼房。丰润国资公司履行相应义务后，鸿欣公司开始进行拆迁改造建设工作。现已完成1、2、4、6号楼的主体施工，3、5号楼至今尚未开工，均未达到交付条件，故鸿欣公司未按照约定的时间向丰润国资公司交付返迁房屋。鸿欣公司的违约行为不仅涉及丰润国资公司的直接利益，更己导致丰润国资公司对各返迁户构成违约。为维护自身合法权益，丰润国资公司特此起诉，要求鸿欣公司积极筹措资金，继续履行合同义务，向丰润国资公司交付安置房屋并办理相关登记手续。丰润国资公司对事实和理由部分做如下变更和补充：丰润国资公司、鸿欣公司于2018年12月21日签订了《2018年协议》，该协议就物资局西家属院及办公大楼拆迁安置补偿的相关细节问题及账目处理进行了详细约定：1.关于门市用房的置换，因原约定的3号楼未建，故置换房屋安排在2号楼，置换房屋原则上1至4层（最高不超过5层），各楼层整体开间宽度一致；因房屋的不分割性，若实际面积大于应置换面积，20㎡内不找差价，超出20㎡部分补交房款；根据《2018年协议》，门市用房的置换面积共计2360.4㎡，该面积由以下三部分组成：1.1原处置办公楼西侧部分国有资产协议及补充协议中规定鸿欣公司安排给丰润国资公司不少于80-100㎡单元房3套，因鸿欣公司已无剩余住宅可供挑选，故双方同意安排300㎡门市房作为办公用房，随门市楼房一同交付；1.2鸿欣公司所占用的物资局办公大楼建筑面积为1670.5㎡，原定3号楼按1：1置换、2号楼按1：1.05置换；现因3号楼未建，故安排在2号楼，置换比例为1：1.05，故物资局原办公大楼的置换面积为1754.03㎡；1.3在财务数据上，经双方财务人员核实，鸿欣公司需向丰润国资公司方支付的物资局人员经费及10户返迁过渡费共计4110279.32元，丰润国资公司需向鸿欣公司支付的10户返迁房超面积部分的房款及尾款共计740203.25元，相互抵消后，鸿欣公司仍应向丰润国资公司支付费用3370076.07元；因鸿欣公司无现金偿还能力，丰润国资公司同意以门市房抵顶，抵顶原则为2号楼层次整齐开间一致，抵顶价格为市场价11000元/㎡，抵顶面积为306.37㎡；因房间为整体切分，抵顶面积不得少于306.37㎡，超出上述面积的，20㎡以内不再找差价；2.关于原物资局靠出租房收入供养职工的人员经费的给付问题，双方之前的协议以及《2018年协议》均约定由鸿欣公司承担2014年7月1日起至门市房实际交付之日止原物资局靠出租房收入供养职工的人员经费；现鸿欣公司已以他方代付或抵顶门市房的方式给付至2019年6月30日，其中，因签订2018年协议时，尚无2019年度的社会保险费用等标准，故2019年1月至6月份的职工经费暂按2018年度的标准预估为579268.62元，而按2019年度实际发生的费用情况，1月至9月份实际产生的职工经费金额为1255288.32元，故鸿欣公司还应给付丰润国资公司2019年1月至9月份人员经费共计676020.17元（1255288.32元－579268.62元＝676020.17元）；除以上金额外，按双方之前的协议以及《2018年协议》，鸿欣公司还应当继续承担2019年10月1日至门市房实际交付日止的职工经费，标准按所涉年度的职工人员经费的实际支出计算（2019年度10－12月为162349元/月）；3.关于西家属院返迁过渡费以及返迁房屋的交付问题，鸿欣公司已按《2018年协议》的约定将10套返迁房屋交付，返迁过渡费亦已通过上文提到的财务数据抵顶的方式付清，该部分已无争议。鸿欣公司辩称，1.同意与丰润国资公司继续履行《2018年协议》，并按协议约定的相应面积交付履行；2.2019年1月至6月产生的人员经费，鸿欣公司同意按《2018年协议》约定的计算方式计算并向丰润国资公司支付；3.2019年6月30日后的人员经费在《2018年协议》中没有明确约定，对该部分不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2008年，原丰润县物资局办公楼西侧的部分国有资产进行拆迁改造，鸿欣公司为整个拆迁改造工程的开发单位。开发项目的名称为新丰世纪。2009年，原丰润县物资局被撤销，其资产全部由丰润国资公司接收管理，上述拆迁安置过程中的相关权利义务亦由丰润国资公司承接。2012年1月，原丰润县物资局办公楼进行拆迁改造。2018年12月21日，甲方丰润国资公司与乙方鸿欣公司签订《2018年协议》：协议第二条、第三条1项、第五条2项分别约定，鸿欣公司安排、置换、抵顶给丰润国资公司面积分别为300㎡门市房作为办公用房、1754.03㎡门市房、306.37㎡门市房，合计2360.4㎡门市房；第三条1项约定，置换房屋原则上1至4层（最高不超过5层），因3号楼未建，现安排在2号楼，置换面积超出20㎡内不找差价，超出20㎡部分补交房款；第五条2项约定，高于面积20㎡内不找差价；协议第三条2项约定，经双方财务人员核实，自2014年7月起至2019年6月30日（预交房日期2019年6月30日），乙方应向甲方支付人员经费2014年7月至12月份669458.31元，2015年1411002.58元，2016年1196432.85元，2017年1447169.87元，2018年1540745.41元，2019年1月至6月份579268.87元（此数额为以2018年12月份为基础的预估数，交房后以实际发生数额为准，多退少补），各年份均不含滞纳金，滞纳金甲方不再追究，合计6844077.64元；协议第五条3项约定，此协议议定时间门市房以2019年6月30日交房为基础，若到期不能交房，延期产生的费用：门市房产生的人员经费累计到交房之日；协议第七条约定，办公用房、门市房及所抵房屋双方另行签订固定格式协议，用于办理房产登记手续。本院认为，丰润国资公司、鸿欣公司签订的《2018年协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，真实、合法、有效，本院对其效力予以确认，鸿欣公司应按约定向丰润国资公司交付2360.4㎡门市用房；法律规定，不动产的交付以登记为必要要件，且鸿欣公司协助丰润国资公司办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是法律、行政法规的强制性规定，故对丰润国资公司的该项诉讼请求，本院予以支持，但其表述不妥，本院予以更正。按照《2018年协议》约定，鸿欣公司按2018年12月为基础的预估数向丰润国资公司支付了2019年1月至6月原丰润县物资局需供养职工的人员经费579268.62元。依照《2018年协议》第五条3项的约定，延期交房产生的费用累计到交房之日，故丰润国资公司要求鸿欣公司支付2019年1月至6月的人员经费差额及7月至9月的人员经费、并按所涉年度实际供养人数及实际发生经费金额向丰润国资公司支付2019年10月1日起至门市用房实际交付之日止的人员经费的诉讼请求，本院予以支持。鸿欣公司尚欠丰润国资公司2019年1月至9月人员经费为1255288.32元－579268.62元＝676019.7元，丰润国资公司计算有误，本院予以更正。2019年10月1日以后的人员经费因尚未发生，且丰润国资公司提出的162349元/月系预估数，故鸿欣公司应按所涉年度实际供养人数及实际发生经费金额向丰润国资公司支付，鸿欣公司关于2019年6月30日以后发生的人员经费不予认可的辩称，与《2018年协议》约定相悖，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，判决如下：一、被告唐山鸿欣房地产开发有限公司于本判决生效后依照《关于一揽子解决新丰世纪项目涉及到的原物资局地块拆迁系列协议遗留问题的协议》的约定向原告唐山市丰润区国有资产经营有限公司交付新丰世纪项目2号楼1至4层（最高不超过5层）2360.4㎡门市用房（大于面积20㎡内不找差价，超出20㎡补交房款），并协助原告唐山市丰润区国有资产经营有限公司办理产权登记手续；二、被告唐山鸿欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐山市丰润区国有资产经营有限公司支付2019年1月至9月份原丰润县物资局靠出租房收入供养职工的人员经费差额及人员经费676019.7元，并自2019年10月1日起至门市用房实际交付之日止按所涉年度实际供养人数及实际发生经费金额向丰润国资公司支付人员经费。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，保全费5000元，合计43800元，由被告唐山鸿欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 宋国强人民陪审员 彭万来人民陪审员 王长满 二〇一九年九月二十九日书 记 员 刘丹丹