四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初19770号 原告（反诉被告）：左金，男，1967年9月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：杨燚，四川风行律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：薛森江，男，1953年11月2日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系原告单位推荐人。特别授权代理人。 被告（反诉原告）：谢祥东，男，1968年1月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：蒋加胜，四川讲理律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋李，四川讲理律师事务所律师。一般授权代理人。 原告左金（反诉被告，以下仍称原告）与被告谢祥东（反诉原告，以下仍称被告）排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员程为清担任审判长与人民陪审员冯忠秀、蒲昆蓉组成合议庭，于2019年1月10日、5月29日、9月10日公开开庭进行了审理。原告左金的委托诉讼代理人杨燚、薛森江，被告谢祥东的委托诉讼代理人蒋李、蒋加胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左金向本院提出诉讼请求：1、排除妨害、判令被告即行搬出位于成都市高新区；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月1日，原告与被告达成房屋买卖的协议，约定将其位于成都市高新区出售给被告，合同金额为100万元。被告只支付定金10万元，剩余90万元尚未支付。2017年3月7日，被告向原告出具书面的《承诺书》：“在2018年4月底之前如果不能付清90万元，就从4月底搬出并将房屋及地下车库退还左金”。被告至今未付清承诺款项，也一直占有而拒绝搬出，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告谢祥东针对本诉答辩称，首先，被告谢祥东在签订《承诺书》时，系原告欺骗被告房屋产权马上就会办下来，被告才作出承诺尽快付款。但是原告所售房屋在出具《承诺书》之后，因为办证整个小区业主维权多次闹事，被告基于不安抗辩权，一直要求原告出示房屋所有权证，原告均未出示，被告才没有付款。直到今天起诉，原告仍然没有拿到房屋所有权证，并且其预告登记证都是2018年7月3日才取得，案涉房屋的网签也是在《承诺书》签订之后大半年即2017年12月13日才办理。被告延迟付款仅仅是基于原告无法在被告付款后为被告办理房屋产权转移，而行使的不安抗辩权。所以，被告要求原告继续履行合同，并且请求法院驳回原告本诉请求。其次，本案案涉的是房屋买卖合同，买卖合同中存在有两个法律关系，其主要法律关系是房屋买卖，次要法律关系是基于买卖的房款没有付清之前，原告将房屋租赁给被告，被告给付租金，这是买卖合同的内容，共两个法律关系。本案讼争的排除妨害是基于合同租赁，就租赁被告方并没有妨害原告方。被告是按时支付租金，并且支付的款项是根据原告方所需向其支付，多余的租金往后累计，多出的钱最后作为房子的房款，被告方不欠原告房租（包括车库和住宅），故被告方没有构成妨害。 被告并提出反诉，请求法院判令：1、请求确认谢祥东与左金于2015年3月1日所签订的《房屋买卖合同》有效；2、请求判令左金继续履行合同：左金将案涉的位于成都市高新区的房屋［网签备案号3014989］办理不动产权证到左金名下后再通知谢祥东交付房屋尾款，在谢祥东付清房屋尾款后左金将前述房屋产权过户到谢祥东名下；3、本案本、反诉诉讼费用由左金承担。事实与理由：被反诉人左金（以下简称原告）在案涉房屋还未完工时就给反诉人（以下简称被告）说要把房屋卖给被告，后原告及其妻子黄芳多次以急需用钱为由找被告预支房款（具体金额需由银行转账明细查证）。原告于2015年2月左右将案涉房屋钥匙交给被告后一直催促被告装修房屋，后原、被告于2015年3月1日签订《房屋买卖合同》，对房屋买卖细节进行书面约定。合同签订后被告于2015年3月5日后对房屋进行了装修并入住至今，2015年3月13日，被告转账10万元给原告作为购房定金。此后原告及其妻子黄芳仍然不断以需要用钱为由要求被告预付租金及房屋款，被告总计向黄芳转账30余万元（此金额不包含房屋定金10万元），具体金额因为被告银行账户的开户行业务原因无法查询，需要人民法院调取黄芳的银行明细才能查清，该款项扣除租金的剩余部分应当作为房款。2017年3月7日，原告告知被告马上可以办理房产证了，并要求被告按其口述书写《承诺书》，要求被告于2018年4月底前付清房款。后因开发商未办理产权证，小区业主多次闹事。被告多次通知原告前来算账和领取房款并要求原告带上房产证，但原告均以房子要涨价为由拒绝。按照原告与开发商四川锦辰佳兴房地产开发有限公司《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，案涉房屋应当于2017年3月前办理不动产产权证，实际上原告是2017年12月13日才取得房屋备案登记，开发商严重违约，原告极有可能无法取得案涉房屋产权证书。而案涉房屋的土地及土地上的在建工程也一并抵押给中国工商银行股份有限公司成都东大支行。再由查询到的信息来看，开发商四川锦辰佳兴房地产开发有限公司有91件民事诉讼案件。基于前述情况，被告有正当理由行使不安抗辩权，有权在原告取得房屋不动产权证后才支付原告剩余房款。该土地及土地上的在建工程存在抵押和纠纷，与原告在房屋买卖合同第四条第2款保证“无抵押”、“无纠纷”不符，原告存在欺诈行为。故被告担心交齐房款办不了产权的不安抗辩理由充分。故被告提起反诉。 针对被告的反诉，原告答辩称：1、合同不是有效无效的问题，而是双方已经解除了房屋买卖合同。2、原告于2017年12月13日，办理了案涉房屋的不动产预告登记，而被告在《承诺书》中所承诺的最后还款期限为2018年4月底，故原告属于涉案房屋的所有权人；被告在约定的期限没有付清购房款90万元，原被告双方所约定的解除条件即已成就，本案房屋买卖合同就已解除，被告就应搬出案涉房屋及车库。既然合同已解除，被告已不具备履行不安抗辩权的权利；同时，被告要求原告将不动产证办到被告名下后，被告再向原告付清房款的理由亦不成立。3、从被告向法院提供的银行流水亦能证实，所有的付款时间均为2015年，故被告与黄芳的经济往来与本案无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月25日，原告左金与案外人四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称锦辰房地产）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同及补充协议约定的主要内容为：“原告左金以每平方米4898.27元的价格向锦辰房地产购买了位于成都高新区住宅，测绘面积共139.16平方米，总价款为526025元，原告在房屋交付使用时分期付清全部房款。买受人：左金所占份额：100%。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押登记日期为2013年6月20日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押登记日期为2013年7月31日。”《商品房买卖合同补充协议》第五条并约定：“《商品房买卖合同》第四条抵押情况的约定及表述仅为双方签订《合同》的当时状况。《合同》签订后，出卖人可根据本项目建设的实际需要，将买受人所购该商品房涉及的土地使用权或者在建工程解除抵押，且无需另行通知买受人。出卖人保证前述抵押将在办理所购该商品房的分户房产证之前解除”。出卖人的交房时间为2014年10月20日；出卖人应当在2015年10月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。办理该商品房权属登记等工作涉及到政府相关部门，因此出卖人在保证按期履行办证义务的前提下，无须因非出卖人责任造成的时间延误承担责任。上述合同及补充协议签订后的当日，原告按照约定向锦辰房地产支付了购房款492757元，并另行支付了购买车位款88000元。2015年2月6日，原告将购房尾款33268元支付给了锦辰房地产。原告向锦辰房地产支付了全部购房款526025元。2015年2月6日，原告收取了该房屋及车位。 2015年3月1日，原告左金与被告谢祥东签订了《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：“乙方（审注：本案被告谢祥东）购买甲方（审注：本案原告左金）合法拥有的坐落于成都市高新区的房屋（建筑面积139.16平方米）一套和地下车位一个。上述房产和车位的出售价格为1000000元人民币，此房价款为甲方净款，甲方不支付交易中的任何费用。甲方收到乙方定金壹拾万元整后，合同正式生效，剩余房款玖拾万元整在2015年12月25日前付清。乙方若不能在2015年12月25日前付清全部房款，则乙方可以选择先租用甲方的房屋及车位，并在2015年12月31日前向甲方支付从2015年3月1日至2015年12月31日的房屋租金（租金按每月1600元计）及车位租金（租金按每月300元计）。同时，乙方向甲方支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金（租金按每月壹仟柒佰元计）及车位租金（租金按每月叁佰元计），乙方若仍不能在2016年12月25日前付清全部房款，则以后每年房屋及车位租金逐年递增壹仟贰佰元整，并需在租用到期前一个月内一次性付给甲方。以上所述租金只是租用房屋及车位的费用，而房款是购买房屋及车位的费用，两者不能混为一谈，租金不能转为房款。在乙方租用甲方房屋及车位期间，房屋及车位的所有权归甲方。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付壹拾万元的违约金。甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。乙方不履行本合同规定的付款日期及方式，每逾期一天按每天500元作为违约金赔偿给甲方。逾期超过一个月，甲方有权解除合同。解约时，乙方应赔偿甲方经济损失壹拾万元。”该合同签订后，被告谢祥东于2015年3月13日通过其中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行长寿路分理处的银行账号向原告左金支付了合同约定的定金款100000元，余款900000元被告一直未支付给原告。2017年3月7日，被告谢祥东向原告左金出具了《承诺书》，承诺的主要内容为：“被告谢祥东承诺在2018年4月底之前付清原告左金的购房款900000元，如果不能付清，就从4月底搬出并将房屋及地下车库退还左金。”被告谢祥东出具了该承诺后，仍未向原告支付剩余房款900000元，亦未将讼争房屋及车位退还给原告。2017年12月13日，本案讼争房屋在成都市房管局进行了备案，备案信息显示，讼争房屋的买受人为原告左金，抵押信息一栏显示讼争房屋无抵押。2018年7月3日，成都市国土资源局出具了《不动产登记证明》，对讼争房屋进行了“不动产权利或登记事项”的预告登记，该不动产的“权利人（申请人）”为原告左金。2018年5月19日，原告左金通过中国邮政特快专递向被告谢祥东居住的案涉房屋地址邮寄了《解除房屋买卖合同告知函》，函件内容为：“因被告违约未按合同约定支付购房款，原告要求解除原、被告双方于2015年3月1日所签订的祥和佳苑6栋2单元702号的《房屋买卖合同》”。 另查明，原告所购的车位号为负一层498号。 同时还查明，原、被告在本案的审理过程中，均认可被告谢祥东自2015年3月起至今，被告谢祥东一直居住在案涉房屋成都市高新区，并使用负一层498号车位。 以上事实，有原告左金、被告谢祥东在法庭审理中的陈述与答辩及原、被告所提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、车位选购确认单、交付购房款及车位款的收据、成都市房管局所出具的备案信息登记表、成都市国土资源局所出具的《不动产登记证明》、中国工商银行汇款凭证、个人业务凭证、承诺书、户名为谢祥东的中国工商银行借记卡账户历史明细清单（仅涉及2015年3月13日被告谢祥东转账100000元给原告左金部分）、解除房屋买卖合同告知函等证据材料在卷佐证。上述证据经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案的待证事实具有关联性，本院予以采信。对于原告所提供的其与被告谢祥东于2015年1月2日所签订的房屋租赁合同，一、因该合同签订于原、被告双方所签订的房屋买卖合同之前，自2015年3月1日原、被告双方签订了房屋买卖合同之后，双方即对有关房屋买卖及被告未付清房款时所产生的房屋租赁及期限等做出了新的约定，既然产生了新的法律关系，原法律关系（房屋租赁合同）即已终止；二、该合同约定的房屋租赁起算时间，原告并未从开发商锦辰房地产处取得该房屋；三、在本案的审理过程中，被告对该证据的真实性予以否认，且认为该证据上的被告签名非为被告谢祥东本人所签，故对原告所提供的该证据材料，本院不予采纳；因本院对该证据材料并未采纳，故对被告要求对其该合同上的签名进行笔迹鉴定的请求，本院亦不予采纳。对于被告所提供的汤昌元的证明及其转款依据，因被告并未提供汤昌元的身份证明，汤昌元亦未出庭作证且汤昌元的证明系孤证，故对被告所提供的汤昌元的证明材料，本院不予采纳；对被告所提供的转款依据，因只能证明汤昌元与黄芳之间存在转款关系，或只能证明被告与汤昌元之间发生过转款关系，且其转款亦发生在2015年7月，与2017年3月7日被告承诺书中出具的欠款时间相差甚远，故对被告所提供的该组证据，因与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院认为，原告左金与被告谢祥东所签订的《房屋买卖合同》及原告与案外人锦辰房地产所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及车位选购确认单等，均系当事人分别在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同条文的内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力。至于被告谢祥东认为原告左金在与其签订房屋买卖合同时对其有欺骗行为的辩称意见与反诉理由，因无证据证实，本院不予支持。 根据法庭审理查明的案件基本事实并结合原、被告双方当事人讼争的问题，现本院就有关问题分别评述如下： 关于本案原告左金是否有权行使排除妨害的问题。本院认为，虽然原、被告双方于2015年3月1日签订了房屋买卖合同，约定原告将案涉房屋及车位出售给被告谢祥东，并约定了支付购房款的时间，同时约定了租金只是租用房屋及车位的费用，而房款是购买房屋及车位的费用，两者不能混为一谈，租金不能转为房款。在被告租用原告房屋及车位期间，房屋及车位的所有权归原告，被告不履行本合同规定的付款日期及方式，每逾期一天按每天500元作为违约金赔偿给原告。逾期超过一个月，原告有权解除合同。但被告谢祥东除按约支付了100000元定金款后，并未按照约定的时间向原告支付购房对价，即购房尾款900000元。2017年3月7日，被告谢祥东再次向原告出具了承诺书，承诺支付购房尾款900000元的时间为2018年4月底之前，届时“如果不能付清，就从4月底搬出并将房屋及地下车库退还左金”，但被告谢祥东仍未按承诺向原告支付购房尾款亦未按承诺搬离讼争房屋及车位。故该承诺应视为被告再次对原、被告双方所签订的房屋买卖合同，在其不能履行付款义务时对房屋买卖合同的解除。被告谢祥东用其行为表明了其到时不付款，就将承担搬离讼争房屋及车位的法律后果。因此，原、被告双方所签订的房屋买卖合同已于2018年5月即已解除。而在此期间，原告亦取得了成都市房管局所出具的本案讼争房屋的房屋备案信息登记，并在2018年7月3日取得了成都市国土资源局所出具的不动产登记证明，上述文件的取得，原告即取得了无瑕疵地实现物权的权利，原告亦即取得了排除妨害请求权和消除危险请求权的权利，原告的请求权赋予了物权的排他效力。综合上述两点，原告虽然依据房屋买卖合同将讼争房屋及车位交付给了被告，但被告并未取得讼争房屋及车位的所有权，自2018年4月底之后，被告对讼争房屋及车位的占有即已丧失合法基础，为无权占有，故原告有权行使物上请求权，向被告主张排除妨害，要求其腾退房屋。因此原告主张被告搬出讼争房屋及车位的诉讼请求，有事实依据支持，并符合《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，本院予以支持。对被告要求确认原被告之间《房屋买卖合同》有效，继续履行合同将案涉房屋过户给被告的反诉请求，本院不予支持。 关于本案被告不履行房屋买卖合同及承诺书的约定是否属于行使不安抗辩权的问题。被告认为其行使不安抗辩权的理由有三点：首先认为原告极有可能无法取得案涉房屋的房屋产权证书；其次为案涉房屋的土地及土地上的在建工程由锦辰房地产一并抵押给了银行，原告因此存在欺骗行为；再次为开发商锦辰房地产有91件在法院的民事诉讼案件。本院针对该三点逐一评述如下：本院认为，首先，从原告与锦辰房地产所签订的房屋买卖合同看，该房地产公司在出售该房屋时，取得了土地使用证、建设工程使用证及商品房预售许可证，而原告又有权购买该房；其次，锦辰房地产与原告虽然约定了办理房屋权属证明的时间，但在其《商品房买卖合同补充协议》第十条中又对其不能在约定时间内办理完房屋权属证明作了约定，故被告认为原告极有可能无法取得案涉房屋的房屋产权证书的理由缺乏事实依据证实，本院不予支持。对于第二点，锦辰房地产将案涉房屋的土地及土地上的在建工程一并抵押给了银行，原告因此是否存在欺骗行为的问题。本院认为，原告与锦辰房地产在《商品房买卖合同》中确实约定在该商品房所分摊的土地使用权及该商品房在建工程上已经设定了抵押，但在其双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定中却清楚表明了抵押情况的约定及表述仅为“双方签订《合同》的当时状况。《合同》签订后，出卖人可根据本项目建设的实际需要，将买受人所购商品房涉及的土地使用权或者在建工程解除抵押，且无需另行通知买受人。出卖人保证前述抵押将在办理所购该商品房的分户房产证之前解除”，因此，从该约定中可看出，抵押只是锦辰房地产在售卖该房屋当时的情况，该抵押随时将被解除，且解除的最迟时间不会超过“办理所购该商品房的分户房产证之前”。另从原告所提供的《房屋信息查询记录》中亦证明，该抵押已被解除；作为原告本人亦自始并未将案涉房屋抵押给他人。同时，被告并无证据证实小区业主是否闹事，其闹事是否与本案具有关联。而且被告亦无证据证实其曾通知过原告算账、领取房款、出示房产证，原告要求对案涉房屋的售价进行涨价等。故被告认为原告存在欺骗行为的理由，因自始无证据证实，本院不予采纳。至于开发商锦辰房地产在法院的民事诉讼案件，是否能作为被告行使不安抗辩权的理由。本院认为，被告并未提供锦辰房地产是否有民事诉讼案件的证据，即使锦辰房地产有涉诉案件，与本案亦无关联性。按照《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，被告无证据能证实其有行使不安抗辩权的条件；同时按照《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定，被告亦未履行通知义务。故被告提出的其不履行房屋买卖合同及承诺书的约定是行使不安抗辩权的理由，显属无事实依据与法律依据支持，本院不予采纳；其因此提出的，要求继续履行合同，驳回原告诉讼请求的辩称理由，本院亦不予支持。 关于黄芳的转款是否与本案有关的问题。本院认为，首先，原告在2013年8月25日即支付了购房款与车位款580757元，于2015年2月6日支付了全部购房尾款33268元，而被告所提供的中国工商银行股份有限公司成都中和支行借记卡账户历史明细清单却显示，被告谢祥东与黄芳之间的转账往来则从2015年1月开始，截止2015年2月6日被告与黄芳之间总的转款金额仅为4700元，故被告用该证据证明原告在其购买案涉房屋时通过黄芳向其借款购房的理由并无证据证实，被告提供的该证据亦不能证明其向黄芳转款的金额达到了300000元（其能证明的转款金额包含上述4700元，总共仅为65100元）。同时被告并未提供其他证据证明其转给黄芳的款项用于了原告的购房或向原告支付了租金，亦不能提供其与黄芳的转账往来是接受了原告的委托，因此被告谢祥东向黄芳的转款只能表明双方有其他经济往来，不能证明与本案有关；其次，原告左金所购买的案涉房屋属于原告左金个人所有，不属于左金与黄芳的共同财产，且原告亦否认使用了被告转给黄芳的款项用于了购买案涉房屋或转为房屋租金。再次，被告转给黄芳款项的时间与金额亦与原、被告在房屋买卖合同或承诺书中所约定的付款时间与金额不相吻合。最后，被告在2017年3月7日所出具的承诺书中亦明确了其欠原告购房款900000元，而被告所提供的向黄芳的银行转款记录均发生在2017年3月7日之前，被告在承诺书中对此不予扣减，显然不符合生活常理，只能说明被告谢祥东向黄芳的转款与本案不具有关联性。综上，被告以向黄芳转款为由，说明其与本案具有关联性因无证据证实，本院不予支持。 关于被告提出的因房屋租赁关系的存在，被告因此不存在构成妨害的问题。本院认为，由于原告与被告所签订的是房屋买卖合同，虽然该合同涉及有房屋租赁关系，但原告在本案中只是针对房屋买卖合同关系行使的物上请求权，原告在本案的审理过程中亦否认收到过除定金100000元以外的其他款项，被告亦无证据证实向原告支付了除购房定金100000元以外的其他款项，同时原告在其诉讼中亦对租金未予主张，被告在其反诉请求中亦未对租金予以主张，而被告于2017年3月7日向原告所出具的承诺书又对其房屋买卖合同的解除提出了条件且承诺于2018年4月底之前搬离讼争房屋，故因被告未在2018年5月1日搬离该讼争房，被告对原告房屋的占有即为无权占有，对原告物权的行使形成了妨害。故本院对被告的该辩称理由不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢祥东于本判决生效之日起三十日内搬离位于成都市高新区中和双龙社区辖区内祥和佳苑6幢2单元7楼702号房屋［不动产证明号：川（2018）成都市不动产证明第0137364号］及位于该小区负一层498号车位，并向原告（反诉被告）左金交还该房屋及车位； 二、驳回被告（反诉原告）谢祥东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费13800元，本、反诉案件受理费共计13900元，由被告（反诉原告）谢祥东负担。（本诉案件受理费原告已预交，反诉案件受理费被告已预交） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  程为清 人民陪审员  冯忠秀 人民陪审员  蒲昆蓉 二〇一九年九月十日 书 记 员  韩金利