山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初5782号原告：胥东波，男，1982年12月17日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：朱兰云，山东居高律师事务所律师。被告：杨会磊，男，1976年3月17日出生，汉族，户籍地山东省阳谷县，现住山东省聊城市东昌府区。被告：杨会崇，男，1978年8月10日出生，汉族，住山东省阳谷县。被告：王红霞，女，1979年11月4日出生，汉族，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：杨会磊，男，基本情况同上。被告：张瑞贤，男，1979年10月5日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。被告：邓红馨，女，1981年11月12日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。上列二被告共同委托诉讼代理人：孙玉成，山东鸣远律师事务所律师。被告：张焕，男，1972年9月12日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：司志坤，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥东波及委托诉讼代理人朱兰云，被告且为王红霞委托诉讼代理人的杨会磊，被告杨会崇，被告张瑞贤、邓红馨及二被告共同委托诉讼代理人孙玉成，被告张焕委托诉讼代理人司志坤、李新艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胥东波向本院提出诉讼请求：请求依法判令原告有权行使位于聊城市东昌府区房屋的优先购买权。事实与理由：原告自2003年3月份从开发商手中开始租赁位于聊城市东昌府区的房屋经营使用，2008年开发商将上述房屋出售给实际所有权人被告杨会磊，房屋登记所有权人为被告杨会崇，被告杨会崇与被告王红霞系夫妻关系。原告与被告杨会磊建立事实房屋租赁合同关系已长达10余年，原告按约定每年向其支付房租，双方相安无事。现原告得知被告杨会磊在未履行通知义务的情况下将涉案房屋转让给被告张瑞贤，被告张瑞贤与被告邓红馨系夫妻关系，其所经营的店铺与原告邻近且系同行。原告在涉案房屋内经营近20年，被告杨会磊或杨会崇、王红霞等没有在合理期限内履行通知义务告知原告转让房屋，以使原告在同等条件下享有优先购买权，被告张瑞贤和邓红馨明知原告在涉案房屋内长久经营，却恶意购买，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。本院审理过程中原告增加诉讼请求：请求依法判令被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效。被告杨会磊、杨会崇、王红霞共同辩称：一、被答辩人诉称答辩人在进行买卖涉案房屋时，没有预先告知说法与事实不符。答辩人杨会磊是房屋实际所有人，所有与涉案房屋有关租赁及房屋买卖的事宜均由答辩人进行处理。2016年12月，答辩人曾经向胥东波表示预将该房屋卖出，但被答辩人并没有作出要买此房的意识表示，而且也一直租赁涉案房屋进行经营。既然胥东波没有向答辩人表达其有购买涉案房屋的意识表示，那么答辩人将该房屋卖与任何人与胥没有任何关系，也没有实际侵害胥东波的任何权益。二、被答辩人胥东波以其享有优先购买权的诉求不应得到法律支持，依法应予驳回。答辩人在3年前就将预卖房的信息告知给胥东波，当时其并没有购买此房的意识表示，答辩人后将房屋卖给其他人合情合法。另外，胥东波依据《合同法》230条及《民法通则司法解释》第118条中规定享有优先购买权的请求，因与《物权法》相冲突，该司法解释第118条早于2008年12月24日起被废止，胥东波依该规定要求享有优先购买权己无法律依据，其诉求是不应得到法律支持的。答辩人所有的位于香江光彩大市场的涉案房屋早己进行买卖，而且目前己实际过户给被告张瑞贤、邓红馨夫妇，被答辩人胥东波要求享有优先购买权己无实际意义，人民法院依法应驳回其诉讼请求。综上，承租人优先购买权不得对抗己经完成登记的善意第三人也就是本案的另两位被告，而且涉案房屋早于2018年9月就进行了不动产变更登记，己发生法律效力。请求人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告张瑞贤、邓红馨共同辩称：我买的是张焕的房子，他说已给租房子的人说了要卖房子，租房子的不买，我才买的。我依市场价买的，且进行了过户、支付了全额的钱，我是善意的。原告主张优先购买权已成为不可能，他也无权向我要求这一权利，我没有义务告诉他我要买房子。请驳回对我的诉讼。被告张焕辩称：一、案涉房屋经过多次转让，原告均知情，但均放弃了优先购买权。2008年开发商将房屋出售给杨会磊时，原告作为承租人是知情的，其未主张优先购买权。2018年杨会磊将房屋转让给答辩人时，也通知了原告，原告也未主张优先购买权。答辩人将房屋转让给被告张瑞贤之前，也通过房屋中介公司公开发布转让信息，并在香江市场内的各个商店发送刊登房屋出售信息的报纸。被告张瑞贤能够获得房屋转让信息，原告对此信息也应当是知晓的。二、张瑞贤受让涉案房屋后，已经办理了不动产转移登记手续，原告主张优先购买权依法不应得到支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，张瑞贤购买涉案房屋后，已经办理了不动产转移登记手续，因此，原告主张优先购买权依法不应得到支持。三、原告主张确认杨会崇与张瑞贤签订的房屋买卖合同无效，依法不应得到支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，即使出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院也不不予支持。综上，张瑞贤购买房屋后，已经办理了不动产登记手续，取得了案涉房屋的所有权，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。另原告是以个体工商户的名义承租案涉房屋，本案原告以其个人名义提起诉讼，诉讼主体不适格，请求依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：自2003年3月26日，原告租赁当时聊城香江光彩大市场所有的位于聊城市东昌府区房屋，后上述涉案房屋于2008年由被告杨会磊购得并登记在被告杨会崇名下。2018年8月15日，被告杨会崇与被告张焕签订商品房买卖合同，并经当时房屋实际产权人杨会磊同意，将该房以915000元价格出售给张焕，但未办理所有权变更登记。后2018年9月28日，被告张瑞贤购买张焕已购的涉案房屋并以105万元价款成交，现涉案房屋已办理不动产权证书并登记在张瑞贤名下。涉案房屋自2003年由原告胥东波租赁从事箱包经营，现原告称得知该房由被告张瑞贤购买且房屋出卖前未通知原告，认为此情形侵犯了其优先购买权要求判定被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效。本院认为，原告胥东波租赁被告杨会磊实际所有的房屋，虽未订立书面的合同，但租赁关系持续达十余，应认定建立了不固定期房屋租赁合同，而出租人出卖涉案房屋的行为发生在胥东波与杨会磊租赁关系存续期间，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，原告胥东波享有对涉案房屋的优先购买权。虽被告杨会磊辩称自己在2016年12月曾向原告表示预将涉案房屋卖出，但并未提交自己已履行通知义务的相关证据，故应认定被告杨会磊上述出卖房屋的行为侵犯了承租人胥东波对房屋的优先购买权。原告请求有权行使对涉案房屋的优先购买权的诉求，本院认为涉案房屋已售出并办理了不动产权变更登记，该项诉求已无实现的基础和实际意义；另外原告请求依法判令被告杨会崇与被告张瑞贤签订的房屋买卖合同无效的诉求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，故原告该项诉求应予以驳回。另依据该解释第二十四条第四款规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，原告诉求不应得到支持。虽原告诉称被告张瑞贤购买涉案房屋是为了与其恶意竞争但未提交充分证据，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款的规定，判决如下：驳回原告胥东波的诉讼请求。案件受理费50元，由原告胥东波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  费瑞栋二〇一九年九月二十三日书记员  戴 鑫