广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18981号原告：佛山市威琪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：林琪琪。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：吴京蓉，女，汉族，1973年12月27日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市威琪物业管理有限公司与被告吴京蓉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费4953.78元、水电费218.35元；2.被告向原告支付自2014年4月26日至实际清偿之日的违约金644.31元（违约金以当月应交物业管理费为基数，按照每日万分之一计算，暂计至2019年7月1日）；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年5月20日，原告与荟俊苑小区业主代表就佛山市禅城区荟俊苑小区（以下简称荟俊苑小区）的物业服务事宜签订了《物业管理服务合同》。合同约定由原告为荟俊苑小区提供物业管理服务。2014年5月24日，原告与荟俊苑小区代表续签物业服务合同，原告继续为荟俊苑小区提供物业管理服务。被告是佛山市五峰四路16号3座502业主，该商品房面积为151.03平方米。根据合同约定，原告为被告提供物业服务，本物业管理服务费，已建房屋由业主按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.8元向原告缴纳。本物业管理服务费、水费、电费等每月交纳一次，每次交纳的时间为每月15-25号。被告应自觉交费，逾期交纳服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费总额的万分之一交纳滞纳金。原告已依约提供物业服务，但被告自2014年4月起欠缴物业管理费、水电费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告提交书面答辩状称：一、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及《佛山市物业管理办法（试行）》等规定，物业管理合同主体的双方必须具有法定资质与经过相关程序产生的合法合规的单位或代表签订的物业管理合同才合法有效。被告对原告提供的两份《物业管理服务合同》（其中第一份无编号，简称无编号合同，第二份合同编号2014056，简称2014056合同）签订主体有异议。1、物业管理办法第九十八条规定，物业服务企业必须按有关规定取得《物业服务企业资质证书》后，方可从事物业服务工作。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。第九十九条规定，物业服务企业的资质实行属地管理。区建设房产行政管理部门每年不少于一次对辖区内的物业服务企业进行资质、服务质量检查、监督，并听取相关行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村民委员会、业主委员会的意见。第六十四条规定，业主委员会应当在居（村民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置，并抄送街道办事处（镇人民政府）、居（村民委员会、区建设房产行政管理部门。上述第九十八、第九十九、第六十四条之规定是对物业管理公司不管是通过招标或协议方式选聘签订物业管理服务合同主体资格的法定条件，提供其相关资料也是物业管理合同签订一方原告的法定义务。而原告自2011年至2017年都没有按相关规定提供具有首签与续签物业管理服务合同主体资格的相关资料，原告提供的首次签订与续签物业合同其主体资格存在疑问。2、物业管理服务合同签订的业主代表资格也得依据相关程序与规定才能合法有效。依据物业管理办法第十条、第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第三十三条之规定，具有签订物业管理服务合同的代表资格的必须经由业主大会采用记名投票方式产生的业主委员会，经街道居委会加具意见到建设房产行政主管部门备案，相关资料在物业小区公示后才合法有效。与原告提供的物业管理服务合同签字代表的相关备案资料自2010年至2017年期间从没有公示资料及行为。二、依据物业管理办法第三十三条、第五十二条、第五十四条之规定，签订物业合同的决定应当有业主大会、业主委员会的书面记录或已书面征求意见的形式后公示形成文字记录以备查。物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。通过对比原告提供的两份物业管理服务合同，其中无编号合同的终止日期是2014年5月31日，2014056合同封页打印标注的日期是2014年5月24日，合同自2014年6月1日生效。依据业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满个月前与物业服务企业续签物业服务合同之规定，续签的2014056合同就是一个无效合同。无编号合同甲方代表人签字字迹与签订日期“2011·5·20”字迹明显不同，可以推定五名代表在同一天2011年5月20日签字，从物业合同签订日期落款字迹看出出自于第六个人之手。对此签订无编号物业合同的具体情况，应该有的文字记录的情况说明以备查的资料，原告自2011年6月1日至2014年5月31日合同有效期内，从没有该方面资料的公示及行为。2014056合同，虽有甲方代表的签名，居然没有签订日期落款，完全看不出代表是同时签字还是分别签字，什么时候签字的情形，在合同有效期内同样没有实际情况的文字资料说明公示及行为。对比两份合同甲方代表的签名字迹，虽为同样的五名代表的签字，字迹存在明显不同，不能确定两份物业合同为同一批人签署。有鉴于此，原告提供的两份物业合同没履行相关法规的程序性规定，甲方代表签字存疑，难以使人确定其真实性和合法性。三、关于物业管理服务费用，为维护被告的合法权益和法律尊严，提出以下几点意见：1、依据《佛山市物业服务收费管理办法》（佛价【2006】110号）第十八条规定，原告提供的2011年无编号合同第十四条第2款“本物业管理服务收费由业主按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.8元缴纳”的内容属于调整物业收费标准（前物业收费标准为0.6元每月每平方米）需召开全体业主大会，经2/3以上业主同意并确定收费标准后，原告应向价格主管部门备案。原告自2011年6月1日至2014年5月31日合同有效期内，从没有该方面资料的公示及行为。2、原告提供的两份物业合同第十五条“车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：露天汽车车位：白天：5元，夜晚：6元，每月月票：150元/辆”内容，依据物业管理办法第三十九条物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入归全体业主所有。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。原告在合同有效期内，从没有该方面资料的公示及行为。对内外停车收费也从没有开具正式发票的行为。3、原告提供的物业合同第十二条11款规定“对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能：不得擅自改变房屋共用部分的用途。”而原告自进驻小区之日起，就擅自将小区座底楼共用房屋出租给原告物业管理负责人及其家庭成员居住至原告撤离该小区。原告在合同约定期内，从没有该租金收入作为小区共有收益及其水电起止数及该公共用房水电微费单据资料的公示及行为，致使小区公排水电资料与测算分摊比例数值存疑。4、被告在交纳相关费用的一段时期（2011年6月至2014年4月）一再要求原告提供符合当时规定的正式的手写或电脑开具的物业收费发票。原告至今没有开具发票的行为及资料提供。5、依据物业管理办法第六十六条及原告提供的物业合同第十二条合同义务中第5、6款的规定，原告对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；原告对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。被告一直向原告反映投诉物业小区3座204、404业主擅自破坏改变房屋外观，违法搭建构筑物并将没有防水要求阳台改为需要做防水要求的厨房，油烟道不直接接入厨房烟道的事实。特别是在3座404原业主售卖其房屋，新业主购入装修继续将没有防水要求阳台改为需要做防水要求的厨房，油烟不接入专门烟道，直接排向阳台外，其烟道排烟口距离被告主卧室、厕所、空调机位正前方不足1.5米的过程中，被告一再多次要求原告根据物业合同及时进行劝阻、制止。原告自始至终没有任何实际行动与作为。由于原告不履行物业合同的义务，致使被告长期遭受噪音油烟污染，再加上佛山一年气温只有春夏之分，常年紧闭门窗，空调不能使用，被告的房屋长期不能够使用（自住或出租）。该侵害被告权益的事实，法庭可现场拨打佛山市政供水、电、燃气公司客服热线查询以证实。被告保留因原告不履行物业合同的义务致使被告的房屋（出租或自住）权益受到损害的事实追究原告法律责任的权利。6、原告提供的物业合同至2017年5月31日止，并以原告移交物业管理用房及包括原告物业管理过程中的遗留问题在内的物业管理全部档案资料的交接签字手续而终止。而原告提供的标注于2017年8月14日的收款单复印件并没有提供因原告物业合同义务的不履行致使被告权益受到损害的物业管理遗留问题交接签字手续资料，致使2017年6月至8月收款单于法无据。综上所述，原、被告产生物业服务合同纠纷的责任完全在于原告。原告的服务收费要基于其实际提供的服务内容质量标准相适应。对原告不遵循诚实信用原则进行诉讼，滥用诉讼权利致使被告房屋权益（出租或出售）遭受损害的情形，被告保留对原告追究其法律责任的权利。为避免以上情形的发生，请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告主体资格。2.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告是涉案物业所有权人，涉案物业建筑面积为151.03平方米。3.《物业管理服务合同》2份（服务期限分别为2011年6月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日）。证明根据《物业管理服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，本物业管理服务费，已建房屋由业主按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.8元向原告缴纳。物业管理费、水费、电费等每月缴纳一次，每次缴纳时间为每月15-25日。被告应自觉缴费，逾期交纳服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费总额的万分之一交纳滞纳金。4.《收款单》13份。证明被告自2014年4月至2017年8月未交纳物业管理费共计4953.78元、水电费218.35元。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年5月20日，荟俊苑小区作为甲方与作为乙方的原告签订《物业管理服务合同》，主要约定：第一条物业基本状况座落于禅城区五峰××小区××商铺、××层住宅。第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第十条委托管理期限暂定为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。第十四条本物业管理服务费，已建房屋由业主按其拥有房屋建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；本物业管理服务费、水费、电费等每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月15-25号收取本月的物业管理服务费、水费、电费等费用；物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢/该物业住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费总额的万分之1%元交纳滞纳金。该合同落款“甲方签章”、“代表人”处由陈伟芳、洪明耀、陈文明、谢辉、陈广灿签名。2014年5月24日，荟俊苑小区作为甲方与作为乙方的原告签订《物业管理服务合同》，其中约定委托管理期限暂定为三年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止。合同其他内容与上述2011年5月20日签订的《物业管理服务合同》基本一致。2014年4月至2017年8月期间，原告出具《收款单》，列明涉案物业每月应收管理费、公摊水电费的金额。诉讼中，原告陈述：原告主张被告拖欠2014年4月至2017年8月的物业管理费及水电费。因涉案小区小，只有77户住户，故没有成立业主委员会。合同签订时是以小区业主推选的代表进行签订。原告于2017年8月31日后撤场。另查明，涉案佛山市五峰四路16号三座502房的产权人系被告，建筑面积151.03平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为荟俊苑小区提供物业管理服务，且被告在答辩状中对原告进驻涉案小区的事实予以认可，故本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。由于原告事实上已经提供了物业服务，被告应当支付相应的物业管理费等。现原告主张被告拖欠2014年4月至2017年8月的物业管理费未缴纳，被告对此未提供证据予以反驳，故本院予以确认。参照荟俊苑小区其他业主与原告签订《物业管理服务合同》的约定，被告应向原告支付上述期间的物业管理费4953.62元（0.8元/平方米/月×151.03平方米×41个月）。本院对原告诉请主张的超出部分不予支持。同时，原告诉请被告支付尚欠的公摊水电费218.35元，并列明了该费用的组成，被告对此也未提供反驳的证据，故本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因原、被告之间并无签订物业服务合同，原告以被告违反合同约定要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告吴京蓉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市威琪物业管理有限公司支付2014年4月至2017年8月的物业管理费4953.62元、水电费218.35元；二、驳回原告佛山市威琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市威琪物业管理有限公司负担3元，由被告吴京蓉负担22元。本判决为终审判决。审判员  郑泽霞二〇一九年九月二十六日书记员  林 琳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。