重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0114民初6386号 原告：李康，男，1972年3月16日出生，住重庆市黔江区。 原告：彭秀容，女，1975年2月21日出生，住重庆市黔江区。 原告李康、彭秀容共同委托诉讼代理人：李芹菲，重庆光界律师事务所。 原告李康、彭秀容共同委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所。 被告：谭逢光，男，1956年6月17日出生，住重庆市石柱县。 被告：向平，男，1978年5月27日出生，住重庆市石柱县。 被告谭逢光、向平共同委托诉讼代理人：谈云才，重庆市黔江区城厢法律服务所法律服务工作者。 被告谭逢光、向平共同委托诉讼代理人：苏江波，重庆市黔江区城厢法律服务所法律服务工作者。 原告李康、彭秀容与被告谭逢光、向平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，与（2019）渝0114民初6385、6387、6388、6390、6391号五案进行了合并审理，依法适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告彭秀容及原告李康、彭秀容的共同委托诉讼代理人李芹菲，被告谭逢光及被告谭逢光、向平的共同委托诉讼代理人谈云才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李康、彭秀容共同向本院提出诉讼请求：1．二被告立即履行为原告购买的位于黔江区城东街道谭家湾文汇居委文汇路XXX号X-X的房屋办理房屋产权证的义务；2．二被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金20600元；3．二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二被告在黔江区城东街道文汇居委文汇路XXX号修建了7层楼的房屋一栋，房屋建筑面积为1048.59㎡，在2011年二被告将该栋房屋第4层1号房屋卖给二原告，建筑面积为81㎡。二被告出卖给原告房屋是按照当时商品房的市场价进行转让，二被告向原告承诺包办产权证，原告考虑到只要能办到房产证就与被告签订了房屋买卖合同，合同约定转让价款为206000元，合同第6条约定，被告办理房产证后，并配合原告办理房产证过户手续，过户所产生的费用由原告负责，被告在2013年6月1日前将该房产证交付给原告。合同第8条约定，双方必须共同遵守合同，如一方违约，则向另一方一次性支付房屋价款10%的违约金。原告按照合同约定交付了房款，但被告未按照合同约定的时间将房产证交付给原告，经原告多次催促，被告才于2015年将该栋房屋的房产证办理下来，但被告一直拖欠为原告办理相应的房地产权证。后原告多次催促，被告均以各种理由进行拖延，至今未给原告办理产权证。 谭逢光、向平共同辩称，原、被告之间属于加工承揽关系，而非买卖合同关系，案涉的买卖合同是原告为了办理产权证逼迫被告书写的。被告已经基于加工承揽关系向原告出具了欠条，原告以欠条为依据向重庆市石柱县人民法院提起诉讼，案件经过调解并进入执行程序。在执行过程中原、被告达成执行和解协议，协议内容为被告将位于黔江区城东街道谭家湾文汇居委文汇路XXX号X-X号的房屋抵偿给原告所有，重庆市石柱县人民法院据此作出协助执行通知书并送达给黔江区国土局。原告也同其他购房者以重庆市石柱县人民法院的执行裁定为依据向黔江区国土局申请办理房屋产权过户。因此，本案系重复诉讼，应驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月19日，原告李康、彭秀容（乙方）与被告谭逢光、向平（甲方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定二被告将位于黔江区城东街道办事处谭家湾安置区新建楼房四层XXX号房屋卖给原告，建筑面积81㎡，合同价款206000元。合同第五条对房款的支付方式约定：甲乙双方自合同签定之日起，乙方应首付房屋定金20000元给甲方，余款分两次缴纳，一次在主体完工后，水电到户交钥匙时缴纳，缴款金额为176000元，最后一次在甲方办理房产证后交与乙方时由乙方一次性向甲方付清余款金额为10000元。合同第六条约定，甲方办理了房产证后，并配合乙方办理房产证过户手续，过户所产生的费用由乙方自行负责。合同第八条约定，甲、乙双方必须共同遵守合同，如有一方违约，则向另一方一次性支付该房屋价款的10%的违约金。双方还特别约定甲方待总证办理后立即为乙方办理分证，如分证两年内不能按时办理，乙方可暂时等待。2011年6月16日，二被告向原告出具收据，载明收到原告198980元（定金20000元、交现176000元、天然气2780元、公共维护费200元）。收到款项后，二被告已经按约定将房屋交付给二原告使用。 另查明，2015年1月30日，二被告取得了涉案整栋房屋的产权证，该产权证载明：“土地用途为城镇住宅用地，土地使用权类型为划拨，房屋用途为成套住宅，房屋建筑面积1048.59㎡”。原、被告之间的房屋买卖未按规定报请有批准权的人民政府审批，且至起诉之日，二被告亦未按规定取得涉案房屋土地使用权出让手续。 本院认为，本案系原告要求二被告依据《房屋买卖合同》约定履行办理产权证的义务，即基于房屋买卖合同法律关系提起的诉讼。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，二被告将位于黔江区城东街道办事处谭家湾安置区新建楼房第四层XXX号房屋卖给原告，但涉案房屋的买卖必然涉及到房屋所依附的土地使用权的转让，而涉案整栋房屋的土地使用权性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关国家规定缴纳土地使用权出让金”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，划拨土地使用权的转让必须经批准或者办理土地使用权出让手续。但至起诉之日，买卖合同中的房屋所涉及的土地使用权转让未得到有关政府部门的批准或者办理土地使用权出让手续，因此原、被告双方签订的房屋买卖合同因违反上述法律规定而无效。本院对原告以买卖合同有效为基础而提起的要求二被告履行办证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。至于合同无效产生的法律后果，当事人可以另行主张权利。 即使原、被告之间的房屋买卖合同有效，但原告主张的房屋过户条件不成就。理由：涉及划拨地土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理有关的审批手续，政府有关部门是否批准转让直接关系到到合同义务能否得到履行，政府部门不予批准的，不能办理过户登记。由于原、被告之间的房地产转让未得到政府有关部门的审批，涉案分套房屋能否办理过户手续尚不确定，故合同是否能够履行处于待定状态。综上，本院对原告要求被告履行办证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。如双方的房屋转让得到政府部门的批准，被告仍不履行合同义务，原告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告李康、彭秀容的诉讼请求。 案件受理费314元，减半收取计157元，由原告李康、彭秀容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。                                                      审判员张桂华 二〇一九年九月二十九日                                                      书记员罗敏