山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0686民初2699号原告：任贵录，男，1949年8月12日出生，汉族，现住栖霞市。委诉讼代理人：鲁世曾，山东君腾律师事务所律师。被告：国网山东省电力公司栖霞市供电公司。住所地：栖霞市电业路218号。统一社会信用代码：91370686MA3C05KT1Q。负责人：刘炳言，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，男，1974年8月24日出生，汉族，住栖霞市，系该公司职工。被告：连仁华，男，1957年4月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘从欣，栖霞翠屏法律服务所法律工作者。原告任贵录与被告国网山东省电力公司栖霞市供电公司（以下简称供电公司）、连仁华确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任贵录的委托诉讼代理人鲁世曾、被告供电公司的委托诉讼代理人王军、被告连仁华的委托诉讼代理人刘从欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任贵录向本院提出诉讼请求：依法确认原告任贵录与被告国网山东省电力公司栖霞市供电公司间的房屋买卖有效，由二被告协助办理房屋产权证书于原告名下(该房价款为3.2万元)。诉讼费用由二被告承担。事实和理由：因企业改制国网山东省电力公司吸收合并栖霞市供电公司，依法设立国网山东省电力公司栖霞市供电公司，原告任贵录在吸收合并前是栖霞市供电公司的退休职工，依照相关房改规定，栖霞市供电公司于2003年8月11日付给被告连仁华退房款33446.36元，连仁华将其房改房(栖霞市电业路216号院4号楼3单元302号)退回栖霞市供电公司，该房屋由栖霞市供电公司重新出卖，其中的一间房屋出售给梁兆林，其余房间出售给原告，原告于2003年入住该房至今;期间，原告多次要求二被告办理房屋产权证书于原告名下，未果；故依照相关法律规定特具状你院，请依法判准原告之所请。被告供电公司辩称，我公司自2003年原告入住房屋后，我们多次多人通知连仁华去办理房产手续，办理手续必须通过原居住的连仁华签字才能办理，签字手续一直没签，不签字办理不了手续。其中有一次我们带着房管部门的人到连仁华家去，但是他不配合签字，所以一直没有办理。被告连仁华辩称，原告与被告供电公司之间的房屋买卖合同无效。答辩人与原告任贵录之间不存在房屋交易行为，没有房屋买卖合同关系，没有协助办理房屋产权证书的义务。请驳回原告的诉讼请求。理由如下:一、原告与被告供电公司之间的房屋买卖合同无效。涉案房屋的产权依然登记在答辩人名下，答辩人具有所有权，被告在未征得答辩人同意下，将涉案房屋售卖与原告，属于无权处分，其对房屋所有权的处分无效，二、双方不存在房屋买卖合同关系。答辩人2003年8月将涉诉房屋退给了栖霞市供电公司，也完成了交接手续。原告是购买栖霞市供电公司的房屋，与答辩人之间不存在房屋交易行为，没有房屋买卖合同关系。原告请求确认与栖霞市供电公司间的房屋买卖合同是否有效，这与答辩人没有任何关系。三、答辩人没有协助原告办理房屋产权证书的义务。答辩人已完成了退房交房的义务，因为答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，不存在合同义务，根据合同相对性，也就没有协助原告办理房屋产权证书的义务。从另一方面讲，涉案房屋买卖合同的效力不必然导致房屋的过户。原告与被告供电公司的合同即使被确认有效，合同的履行也是原告与被告供电公司的义务，与答辩人无关，答辩人无义务协助办理房屋过户。综上所述，本案存在两个房屋买卖合同关系，原告与答辩人不是同一合同的当事人，原告起诉请求答辩人协助其办理房屋产权证书是错误的，是没有法律依据的。请人民法院查明事实，依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：证据一，栖电发〔2003〕92号文件一份（复印件）。该文件是关于职工住房分配的规定，经第5届职代会第7次会议讨论通过，对涉诉案件当事人具有约束力。证据二，栖电发〔2003〕110号文（复印件）。关于职工住房分配规定的补充规定，经第5届职代会第8次会议讨论通过，对涉诉案件当事人具有约束力。证据三，2003年8月11日栖霞市供电公司现金付款单（复印件）。证明，被告连仁华依照上述92号和110号房改文件领取涉诉房屋退房款，将该房屋退回栖霞市供电公司的事实。时间是2003年8月11日。证据四，载明姓名为路宾胜、任贵录、王守成、连仁华相关旧房及购旧房价值、退房价值的单据复印件。证明，依照相关房改文件，连仁华的退房款是33446.36元。证据五，2005年7月25日栖霞市供电公司收款收据（复印件）。证明，收任贵录住房押金2万元。涉案房屋出卖时要求买受人向公司交购买房屋押金2万元，时间是2003年7月25日。证据六，2003年7月30日栖霞市供电公司现金付款单（复印件）。付给任贵录住房款7239.03元，系原告任贵录将在购买该房屋前参与房改的房屋退回栖霞市供电公司，对退回的该房屋也有折价，其与押金合并再扣减涉案房屋的价款，这个钱是折抵后退还给原告多预交的房款。时间是2003年7月30日。证据七，栖房权证栖城房字第××号房屋产权证（复印件）。证明，连仁华名下坐落于栖霞市电业路216号4号楼的本案涉诉房屋的产权登记情况。证据八，栖房权证栖城房字第××号房屋产权证（复印件）。系案外人栖霞市供电公司职工蒋家久位于栖霞市电业路216号4号楼三单元201号的房屋，此房屋与涉案房屋是同一单元不同楼层的房屋，其面积与涉诉房屋面积及格局一致。被告供电公司对原告提交的证据质证意见为，没有异议。被告连仁华对原告提交的证据质证意见为，所有证据不能证明原告与第二被告之间有房屋买卖关系，不能证明第二被告有协助办证的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：涉案房屋位于栖霞市电业路216院4号楼3单元302号，系被告供电公司分给单位职工的福利房，被告连仁华时为单位职工分得涉案房屋，连仁华按当时在单位的级别，所分得的房屋比标准户多一间，该房参加房改时产权登记在连仁华名下，房屋产权证号为栖房权证栖城房字第××号。后因被告连仁华调离供电公司，连仁华按公司规定将房屋退回供电公司，并于2003年8月11日领取了退回房屋款33446.36元，将房屋于2003年8月底前交付给供电公司，但未办理房屋产权转移登记手续。原告任贵录系供电公司的退休职工，原住涉案楼房的3单元402号，2003年被告供电公司分配住房时将连仁华退回的房屋分配给了原告并将3单元402号房屋收回，但将3单元302号房屋中靠近涉案楼房3单元301号的一间房屋分配给了居住在3单元301号的本单位职工梁兆林。因原告于2003年7月25日向供电公司交了住房押金20000元，在兑除房屋差价款12760.97元后，供电公司于2003年7月30日退回原告房款7239.03元。后涉案房屋除供电公司分配给梁兆林的一间由梁兆林占有、使用外，其余均由本案原告占有、使用。以上房屋转让行为均未签订书面合同。本院认为，涉案房屋虽系被告供电公司分配给单位职工的福利房，但在参加房改后，被告连仁华已经取得了涉案房屋的所有权，连仁华在调离供电公司工作后将房屋返还给被告供电公司、供电公司将房款退还给连仁华的行为实为连仁华将涉案出卖给供电公司的房屋买卖行为。而供电公司将涉案房屋的一部分分配给原告任贵录的行为实为在未依法登记领取房屋权属证书的情况下又将涉案房屋的一部分出卖给任贵录的房屋买卖行为。本案的焦点问题是被告供电公司在未依法登记领取房屋权属证书的情况下转让涉案房屋的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”，该项规定在性质上属于管理性规范，而非效力性规范，该条规定的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。综合上述规定，被告供电公司虽对涉案房屋不享有物权，但其基于连仁华将房屋出卖给其的行为对涉案房屋享有债权。被告供电公司将涉案房屋的一部分出卖给原告后，原告对涉案房屋的一部分享有债权。原告与被告供电公司虽未签订书面房屋买卖合同，但是根据被告供电公司的内部文件规定，双方权利、义务明确，买卖合同成立。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”的规定,本案原告与被告供电公司在房屋买卖后未办理权属登记,只是不发生物权变动的效力,对房屋买卖合同的效力没有影响。综上,因房屋买卖系原告与被告供电公司的真实意思表示,且未违反国家法律、法规的强制性规定,系有效合同，本院予以确认。关于原告要求二被告协助办理房屋产权证书的问题，本院认为，原告与被告供电公司的房屋买卖合同虽系有效合同，但因涉案房屋产权登记在被告连仁华名下，被告供电公司未依法登记领取权属证书，不享有涉案房屋的物权。而被告连仁华不是原告与被告供电公司间房屋买卖合同的合同主体，故原告要求二被告协助办理房屋产权证书不符合法律、法规的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条、第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条的规定，判决如下：一、原告任贵录与被告国网山东省电力公司栖霞市供电公司间的位于栖霞市电业路216院4号楼3单元302号（不含3单元302号房屋中靠近涉案楼房3单元301号的出卖给梁兆林的一间房屋）的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告任贵录的其他诉讼请求。案件受理费减半收取300元，由被告国网山东省电力公司栖霞市供电公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  杨林华二〇一九年九月二十九日书记员  王俐力