湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4345号原告：段某，女，1995年8月5日出生，苗族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师，执业证号14301201820020354。委托诉讼代理人：谢琼，湖南弘一律师事务所律师，执业证号14301201210150684。被告：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312201410289342。原告段某与被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日、2019年9月27日两次公开开庭进行了审理。原告段某及其委托诉讼代理人邱昌茂，被告湘中房产公司的委托诉讼代理人魏华第一次到庭参加诉讼，原告段某的委托诉讼代理人谢琼，被告湘中房产公司的委托诉讼代理人魏华第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房损失105165元(逾期1425天)；2.请求被告向原告交付房屋；3.请求被告为原告办理房产证；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的四中新苑第2幢5楼504号房，面积123.21平方米，总房价366919元。合同约定被告于2015年6月28日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告于2015年5月14日缴纳首付款116919元，2015年8月21日缴纳尾款250000元。但是被告至今仍未书面通知原告交房。因此被告应向原告承担逾期交房的违约责任。关于房屋的产权登记，买卖合同第18条约定：“出卖人商品房交付使用后▁内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后▁日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后▁日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告始终未为原告办理房产证，亦未告知原告办证所需资料和手续。无奈之下，原告只好于2015年8月25日缴纳7338.39元契税，并于2018年7月26日缴纳了12046元专项维修资金。被告应履行合同约定的义务，为原告办理房产证。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法裁判。被告湘中房产公司辩称：一、关于延期交房问题。1.延迟交房系原告故意拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，被告无需承担逾期交房责任。首先，从被告公司提供的证据可知，被告已通知业主于2015年7月8日和2016年7月22日收房和交资料，并同时在报刊上刊登要求业主及时收房。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主收房。现之所以出现原告陈述的迟延交房，原因之一便是原告故意拖延拒不接收房屋。原告故意拖延行为显然违背了《商品房买卖合同》第十二条规定的买受人及时接受房屋的义务，不能将原告故意拖延的时间算成被告公司的违约期间。即迟延交房系原告等业主故意造成，被告不应承担迟延交房的责任。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”和第三十六条第一款“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”之规定，交纳维修资金是被告向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付和产权交付，鉴于原告直至2018年7月26日才交纳维修基金，故被告在此之前没有交房义务，不应承担逾期交房的责任。2.退一步讲，即使认为被告存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能，被告也不存在承担迟延交房责任。一方面，原告提交的每日0.6元每平方米的标准缺乏客观证据证明，不符合《最高人民法院》第十七条第二项“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定确定标准。另一方面，逾期交房损失实际就是租金损失，而租金损失的大小不仅涉及租金标准问题，更与出租率有关。即使租金标准确定，如果未出租出去也不会发生所谓的损失。如果原告不能对租金标准和出租率充分举证，则应承担举证不能的法律后果。最后，原告主张的逾期交房赔偿超过了被告签订合同时可预见到的可能损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定也不应予以支持。同时该权利也已过诉讼时效，故被告不承担赔偿责任。二、关于逾期办证问题。1.被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。现原告并未提交证据证明曾要求被告协助办证，举证不能。其次，如前所述，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告直到2018年7月26日才缴纳维修资金，被告在此之前是没有交房义务的，且被告也无法协助办理房产证。故在2018年7月26日前，不存在被告公司迟延办证的问题。2.退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《商品房买卖合同》一份，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出了异议，认为合同中并未约定由谁办理权属证书，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的四中新苑房租价格表一份，被告对其真实性、合法性不予认定，该租房价格系原告自行从网上打印，并非具有相应资质的机构或相关主管部门发布的价格，不具有代表性，本院不予采信；3.对原告提交的被告于2018年7月10日向四中新苑业主发出的《通知》一份，被告对其真实性没有异议，但认为被告已尽办证协助义务，该证据符合三性原则，本院予以采信；4.对原告提交的办证通知短信打印件一份，被告对其真实性、关联性均不予认可，因原告未能提交该短信原始载体予以核对，本院无法确定其真实性，故不予采信；5.对原告交的收据及蒋哲鸣商品房买卖合同复印件各一份，被告对其真实性提出了异议，因无原件核对且没有其他证据佐证，本院不能确认其真实性，故不予采信；6.对被告提交的2015年7月9日刊登于怀化日报的交房公告、2016年7月19日刊登于怀化日报的公告、2019年5月8日刊登于边城晚报的告示各一份、《通知》二份、《承诺书》五份，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该组证据来源合法，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，原告段某与被告湘中房产公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第2幢5层504号房，该商品房建筑面积123.21平方米，每平方米单价2978元，总计房款366919元，首付款116919元于签订合同日支付，剩余房款250000元采用公积金方式支付。被告应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第六条约定买受人（业主）自行向房屋专项维修资金管理部门缴存。第七条第4项约定其他费用，对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1.买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2.出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3.买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。该合同第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年5月14日、2015年8月21日分两次付清全部购房款366919元。2015年8月25日，原告缴纳契税7338.39元。2018年7月26日，原告缴纳专项维修基金12046元。原告至今尚未收房。另查明：本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出通知及告示，告知购房业主可以收房及办理权属证书并提交相关资料，但原告并未收房，也未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。再查明：本案立案时间为2019年8月7日，但原告向本院提交起诉材料及交费时间为2019年8月6日。本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，关于逾期交房损失问题。双方约定被告应于2015年6月28日之前交房，但是被告直至2018年9月10日才取得《竣工验收备案表》，达到交房条件，故原告请求被告承担2015年6月28日至2018年9月10日期间的迟延交房损失，符合双方约定。在被告达到交房条件后，原告再请求被告支付迟延交房损失，没有事实依据，本院不予支持。签于被告提出诉讼时效抗辩，该逾期交房损失的诉讼期间为2016年8月7日至2019年8月6日，故对原告请求被告支付2016年8月7日至2018年9月10日期间764天的逾期交房损失，符合法律及双方约定，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。该逾期交房损失标准，参照本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，该损失计算为28033元（366919元×0.0001×764天）。关于逾期办证损失问题。双方在买卖合同第七条对如何办理权属证书提供了三种方式可供选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未选择任何一种办证方式，之后，双方也未就如何办理产权证书达成补充协议，应视为双方没有约定办证的方式，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办理权属证书的义务。另，被告发出办证通知，仅表明双方在没有约定如何办证的前提下，被告就办理权属证书发出要约，而原告并未提供证据证实其已按照通知要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。故对原告第三项要求被告办理房产证的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告段某逾期交房损失28033元；二、原告段某与被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同办理原告所购被告开发的四中新苑第2幢5层504号房的交房手续；三、驳回原告段某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，减半收取为1201.5元，由原告段某、负担951.5元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  李军康二〇一九年九月二十九日代理书记员  杨梅云附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。