广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16105号原告：张清华，男，1968年2月1日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告张清华与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金6855.3元（以购房款514148元为基数，按年利率6%的标准，从2017年11月24日起计至2018年2月11日止，共80天）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金24627.7元（以购房款514148元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月8日起计至2017年9月30日止，共479天）。事实与理由:2013年10月11日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1402房的商品房一套，该房总价为514148元。合同约定被告应当在2014年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年2月11日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告答辩称：1.关于逾期办证违约金。根据双方签订的分期付款协议第五条约定，办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算，原告于2017年1月25日前支付最后一期购房款。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因此，涉案物业截至原告起诉之日也尚未达到合同约定的办理不动产权证书的时间，被告没有逾期办理房产证，原告主张逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。2.关于逾期交房违约金。根据合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收被告为条件的商品房交付给原告。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，应当驳回原告的该项请求。并且，原告已于2016年2月17日实际收楼，其再主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。经审理查明：2013年10月11日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1402房的预售商品房，购房总价514148元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设供工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年7月21日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2017年1月25日前支付；如到房屋交付日期，买受人银行贷款已放款可办理入伙手续，但办理房产证时间以交清所欠之全部房款之日起计算720个工作日。2016年2月17日，原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月30日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2018年2月11日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园13幢1402房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，被告应于2015年1月1日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但原、被告在分期付款协议中约定，办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算，且庭审中，原告明确其严格按照分期付款协议约定支付房款，双方均没有提交证据证明原告有提前付清购房款的情况，故涉案房款的付清时间本院认定为2017年1月25日。因此，被告应于2017年1月26日起算720个工作日内，即2020年1月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年1月30日履行前述义务，不存在逾期办证的违约情形。据此，本院驳回原告的该项请求。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。因此，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年6月17日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年6月18日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月18日至2017年9月30日，原告已付房价款为514148元，故被告应付违约金金额为24114元（514148元×0.0001×469天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张清华支付逾期交房违约金24114元；二、驳回原告张清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取为294元，由原告张清华负担69元，被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担225元（该款原告已交纳，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年九月二十日书记员 黎宗明王静