江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初4654号原告：盐城市超越物业管理有限公司,住所地盐城市。法定代表人：嵇绍军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立高，该公司员工。委托诉讼代理人：何海峰，江苏汇建律师事务所律师。被告:王金余，男，1974年7月7日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：茆文芳（王金余妻子），女，1975年5月28日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告王金余物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员蔡力独任审判，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托诉讼代理人陈立高、何海峰,被告王金余的委托诉讼代理人茆文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2013-2017年的物业费、水电公摊费3115元，并承担自逾期之日起至实际付清欠款之日止的滞纳金（按应交管理费的日万分之五计算），暂算至2017年12月31日的滞纳金为984元，共计4099元。2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告系原告所管理服务的盐城市星河晨光小区的业主，2012年3月22日，宁波富豪物业管理有限公司盐城分公司与江苏龙上置业有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，双方于2015年3月20日签订了《补充协议》，将物业服务期限更改为2012年3月24日至2017年3月23日。该公司随后与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定该公司按建筑面积每月0.52元/㎡向业主或使用人收取物业管理服务费，该服务费分两次支付（上半年度到1月底前付清，下半年度到7月底前付清），并约定了逾期交纳该服务费用的法律责任，另由该公司代收的水电公摊费为120元/年。2016年12月31日，原告通过竞标方式取得该小区的物业服务资格。为该小区全体业主服务的前期物业宁波富豪管理有限公司盐城分公司于2017年10月31日将被告欠缴的2013-2016年度物业服务费和水电公摊费及滞纳金合计3341元全部债权转让给了原告，并书面通知了被告。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。被告从2013年起一直未交物业管理费和水电公摊费，原告委托律师发函催要未果，故具状诉至法院，请求依法判决。被告王金余辩称：我家不应该承担物业费，如果把我家事情处理完，应该两不找。1、家里交房的时候，我找人来检测，家里墙体有大面积空鼓，房屋质量有问题，之前物业的人来看过，叫我找人修，物业答应贴钱，我家重弄过，物业就不承认了。物业的人换了好几次。是原告之前的一家物业公司。我修了1000元。2、进户门有洞，物业的人一个姓韩的跟我修了，但修不起来。说赔钱给我，但我没有收到钱。3、我家小房间的窗台角落和屋顶漏水。4、前阳台的门缝不合，后阳台的门拉不动，推不动，物业一个姓韩的答应修但没有人来修。5、后阳台漏水，物业没有答应修，就看了一下。6、家里墙上裂缝太多，一个男的给了1000元，不是物业的，但裂缝太多，不够补的。7、车库漏水。8、电瓶车被偷一辆，电瓶被偷两只。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星河晨光花园小区由江苏龙上置业有公司（下称龙上置业公司）开发建设，小区的前期物业服务原由案外人宁波富豪物业管理有限公司盐城分公司（下称富豪物业公司）负责，王金余为该小区某室（房屋面积77.9平方米，车库面积10.75平方米）的业主，其与富豪物业公司签订了前期物业管理服务协议，多层住宅用房物业费为每月每平方米0.52元，业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交管理费每天万分之五交纳违约金，约定的服务期限自2010年3月23日起至2013年3月22日。2012年3月22日，龙上置业公司与富豪公司签订前期物业管理服务委托合同，继续委托富豪物业公司提供前期物业服务，合同约定多层住宅用房物业费为每月每平方米0.52元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费每天万分之五交纳滞纳金。2016年12月28日，龙上置业公司与超越物业公司签订盐城市前期物业服务合同，委托超越物业公司对该小区进行物业服务；服务内容包括综合服务、保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护报务、物业共用部位和共用设施设备维护服务等；物业服务收费采用包干制方式，由业主按其拥有的物业的产权建筑面积交纳，多层住宅用房物业费为每月每平方米0.60元；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的0.1%向超越物业公司支付违约金；合同有效期限自2017年1月20日起至业主大会选聘或续聘物业服务企业止；合同并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，超越物业公司为该小区的业主提供前期物业服务。2017年6月6日，超越物业公司与富豪物业公司签订合同约定，因星河晨光小区现由超越物业公司中标提供服务，双方就小区物业管理的交接事宜协商一致，小区2013年至2016年度业主未交的物业服务费用及其他公摊费用债权全部转让给超越物业公司。2017年10月31日，富豪物业公司向被告王金余出具债权转让通知书，超越物业公司于同年11月21日向王金余邮寄了该债权转让通知书、欠费清单及律师函，费用清单中列明王金余2013年至2017年拖欠物业服务费金额分别为338元、673元、673元、673元、758元（内含上述5年度水电公摊费各60元、120元、120元、120元、120元）。另有截止2017年12月31日的滞纳金247元、368元、246元、123元。上述物业费用合计3115元，滞纳金合计984元，两项费用合计4099元。现王金余未能交纳上述物业费用费用及滞纳金，超越物业公司遂向本院提起诉讼。以上事实有原告提交的前期物业服务合同、物业服务收费备案表及公示照片、债权转让合同、债权转让通告书、律师函、费用清单、快递凭证及当事人陈述等证据证明，上述证据符合证据真实性、合法性要件，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。本案中，案外人富豪物业公司及原告均履行了前期物业服务的义务，且被告也与原前期物业服务企业签订了前期物业服务合同，相关收费标准已通过物价主管部门备案审核，并已公示，即应当按约向服务企业支付物业服务费用，现其未能依约及时支付物业服务费用，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付物业费的请求本院依法予以支持（其中原告主张的2013年物业管理费278元实为276.59元，本院予以核减）。关于违约金问题。合同中对逾期违约金有明确约定，现原告超越物业要求被告支付逾期违约金。对此，本院认为，在本案中，富豪物业公司虽向本案原告转让了债权，但本案庭审中双方的陈述结合双方的举证，富豪物业盐城公司在合同期限内并未能严格按照合同的约定，为业主提供严格按合同约定的服务；且从本院审理的同区域案件中可以反映，案涉小区部分业主对富豪物业盐城公司提供的服务难以满意。被告拒绝交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该做法，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处及原告还继续为涉案小区提供服务，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告所称的涉案房屋存在质量问题及电瓶车被盗财产损失。原告作为小区的物业管理单位，其履行的职责是对小区房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告如认为房屋质量确有问题，可以向原告反映并依法请求义务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于被告所称的财产被盗损失，因原告并非直接侵权人，故被告应当依法主张权利。综上，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王金余应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市超越物业管理有限公司支付物业服务费用3113.59元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王金余承担。本判决为终审判决。审判员  蔡力二〇一九年九月二十九日书记员  丁艳附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。