广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7244号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市荔湾区饮食服务公司，住所地：广州市荔湾区光复北路553号207房左部位。法定代表人：梁盛章。委托诉讼代理人：程操、夏灯雄，均系广东国智律师事务所律师。第三人：卢耀新，男，1965年5月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称“荔湾区住建局”）诉被告广州市荔湾区饮食服务公司（以下简称“荔湾饮食公司”），第三人卢耀新房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年8月20日受理后，由审判员黄利民适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人黄启鸿，被告荔湾饮食公司委托诉讼代理人程操，第三人委托诉讼代理人吴东霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔湾区住建局向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告双方就广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋的不定期租赁关系已于2019年5月16日解除。2、要求被告及共同使用人、第三人腾空上址房屋交还原告。3、要求被告按照每月35888元的标准，向原告支付自2019年6月1日起至被告及第三人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年6月1日起暂计算至起诉之日为71776元）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋是国家直管房，由原告广州市荔湾区住房和建设局管理。被告荔湾饮食公司向原告承租该房屋作非住宅（商业）使用，承租面积39.5平方米，月租金1472.10元，租赁期至2014年6月30日届满。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。2018年3月，被告同意将涉案房屋对外公开招租，并知悉不参与投标和未能中标的后果。2019年1月，涉案房屋经广州产权交易所对外公开招租，确定成交价为月租金35888元，被告未能中标及获得该承租权。2019年5月14日，原告通过EMS邮政快递和现场张贴公告的方式向被告发出《解除租赁关系通知》，要求被告结清费用及迁出涉案房屋。但截止至今，被告拒不腾空房屋交还原告，造成原告经济损失。根据《合同法》第236条规定，原被告双方就上址房屋是不定期的租赁关系；根据《合同法》第232条的规定，不定期的租赁关系，作为出租人，原告可以随时要求解除合同，收回房屋使用权。原告已于2019年5月14日向被告发出《解除租赁关系通知》，并告知被告一个月内腾空涉案房屋及拒不履行的后果，但被告仍然占用房屋拒绝搬迁，造成了原告的租金损失，理应承担赔偿责任。被告荔湾饮食公司答辩称：一、本案不是民事纠纷，依法应当裁定驳回原告的起诉。案涉房屋的产别是经租房，属于由房管部门直接管理的政府公房，因此，原被告之间签订的房屋租赁合同具有行政协议的性质，涉及到房屋的使用权问题应当由具备相关职能的行政部门协调解决，双方之间不是平等民事主体的法律关系，根据《民诉法》第119条的规定，应当驳回起诉。同时，荔湾法院于2018年作出的多份已经生效的民事裁定，对于同类型的案件也是这样处理的。二、无论本案法律关系如何，原告主张的房屋占用费标准既不符合法律规定，也不符合合同约定。根据双方租赁合同相关条款的约定，租赁期限届满后，原告收回房屋的，被告尚未交还房屋的占用费，比较租金收取。因此，原告主张按其与案外人的租金标准要求被告支付占用费不符合合同约定。根据相关司法解释，即便是在房屋租赁合同无效的情况下，占用费的标准依旧参照合同约定的租金标准支付。因此，在合同有效的情况下更应该尊重合同的约定以及当事人的意思自治。三、违约责任损失赔偿的基本原则，是不能够超过当事人订立合同时的合理预期。本案即便存在违约责任，也应当按照合同条款的约定执行，因为合同条款约定的违约责任才是当事人订立合同时的合理预期，更何况不定期租赁合同的解除是法律规定赋予出租人的法定解除权，不涉及到违约责任承担问题，不应当苛责承租人比合同约定的违约责任更重的赔偿责任。四、根据《合同法》第232条规定，出租人行使不定期租赁合同解除权，应当给予承租人合理的搬迁期限，因案涉房屋已经出租多年，且存在与第三人的法律关系需要处理，如果法院认为本案属于民事法律关系需要继续审理，则恳请法院根据案涉房屋实际租赁的情况，给予被告及第三人合理的搬迁期限。第三人卢耀新陈述意见：同意被告关于本案不属于民事受案范围的答辩意见。第三人是涉案房屋的实际使用人，已经按时足额缴纳了使用费，完整履行了相关义务，即使经过审理最终判决需要腾退房屋，考虑到第三人在涉案房屋已经经营多年，且经营的类别为烟酒百货，对经营场地要求较高，根据法律规定，应当给予第三人合理的准备和腾退期限。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区多宝路××号1楼为直管公房。2013年，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与荔湾饮食公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋（产别：经租产）出租给乙方作商业用途，建筑面积39.50平方米，其中阁楼9平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金1472.10元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。荔湾饮食公司租赁案涉房屋后将该房屋转租于第三人卢耀新经营使用。2018年3月9日，被告向原告出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于多宝路××号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年4月19日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人吴涓（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋出租项目（交易编号：GZ2018FG201725）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币35888元/月/总面积。广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年5月14日向荔湾饮食公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋的租赁关系，要求荔湾饮食公司在2019年5月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年5月31日前腾空交还房屋的，从2019年6月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月35888元向原告支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年5月16日到达被告。2019年9月2日，本院在广州市荔湾区多宝路××号首层的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，期限届满后仅有第三人卢耀新来院登记。庭审中，荔湾饮食公司提交了发票及广州银行转账记录，证明其交纳了案涉房屋2019年6月至8月的租金。荔湾区住建局确认收到荔湾饮食公司转账支付的2019年6月至9月的款项每月1472.10元，但要求荔湾饮食公司按照每月35888元标准支付房屋占用费，同意上述款项在房屋占用费中予以扣减。荔湾区住建局也同意再给予荔湾饮食公司及卢耀新一个月的搬迁期限。本院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与荔湾饮食公司在广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与荔湾饮食公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是荔湾饮食公司一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2019年5月14日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求荔湾饮食公司腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月16日到达被告，本院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达荔湾饮食公司，因此，确定双方的租赁合同关系于2019年5月16日解除。合同解除后，荔湾饮食公司应将案涉房屋及时腾空交还荔湾区住建局。第三人卢耀新作为次承租人负有协助荔湾饮食公司将案涉房屋腾空交还给荔湾区住建局的义务。荔湾饮食公司参与了案涉房屋的公开竞拍，也明知竞拍未成功以及未按期腾房所带来的法律后果，荔湾区住建局解除合同也给予了荔湾饮食公司合理的搬迁期限，现荔湾饮食公司未能在合理期限内交回房屋，故自2019年6月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月35888元向荔湾区住建局交纳。荔湾饮食公司已经向荔湾区住建局支付的款项从中可以予以抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市荔湾区饮食服务公司关于广州市荔湾区多宝路340号首层、阁楼房屋的租赁合同关系于2019年5月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市荔湾区饮食服务公司及第三人卢耀新将广州市荔湾区多宝路340号首层、阁楼房屋腾空并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市荔湾区饮食服务公司按35888元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年6月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（被告广州市荔湾区饮食服务公司已支付的5888.4元从中予以抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由被告广州市荔湾区饮食服务公司负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄利民二〇一九年九月二十七日书记员  左晶晶黄嘉琪