广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5830号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：何锡伟，男，1943年11月4日出生，汉族，身份住址：广州市海珠区龙溪南首约29号2楼。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告何锡伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人黄启鸿，被告何锡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局的诉讼请求：1.要求确认原被告双方就广州市荔湾区十八甫路148号首层房屋的不定期租赁关系已于2018年12月21日解除；2.要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3.要求被告按照每月4114元的标准，向原告支付自2019年4月1日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为12342元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区十八甫路148号首层房屋是国家直管房，由原告管理。被告向原告承租该屋作非住宅（商业）使用，承租面积37.4平方米，月租金1870元，租赁期至2011年8月31日届满。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。2017年12月，被告同意将涉案房屋对外公开招租，并知悉不参与投标和未能中标的后果。2018年12月，涉案房屋经广州产权交易所对外公开招租，确定成交价为月租金4114元，被告未能中标及获得该承租权。2018年12月20日，原告通过EMS邮政快递和现场粘贴公告的方式向被告发出《解除租赁关系通知》，要求被告结清费用及迁出涉案房屋。但截止至今，被告拒不腾空房屋交还原告，造成原告经济损失。根据《合同法》第236条规定，原被告双方就上址房屋是不定期的租赁关系；根据《合同法》第232条的规定，不定期的租赁关系，作为出租人，原告可以随时要求解除合同，收回房屋使用权。原告已于2018年12月20日向被告发出《解除租赁关系通知》，并告知被告一个月内腾空涉案房屋及拒不履行的后果，但被告仍然占用房屋拒绝搬迁，造成了原告的租金损失，理应承担赔偿责任。被告何锡伟答辩：我方不同意原告的全部诉讼请求。第一，我方不同意解除合同，我方一直承租涉案商铺，要求继续承租；第二、使用费我方要求参照原合同租金或以有资格的评估机构来评估价来确定使用费。经审理查明，广州市荔湾区十八甫路148号首层（以下简称涉案房屋）属于广州市房地产管理局的经租房，该房屋委托广州市荔湾区房管局管理。2009年9月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积37.4平方米；租赁期限为2009年9月1日至2011年8月31日，月租金额为￥1870元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方缴纳3740元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效等。广州市荔湾区土地房屋管理所在甲方委托代理人处盖章，被告在乙方处签名。该租赁合同于2009年9月10日办理登记备案。合同签订后，原被告依约履行。2011年8月31日合同期限届满后，双方没有就涉案房屋续签合同，被告继续按照《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租金标准支付租金。庭审中双方确认，被告已经按照原合同租金标准支付涉案房屋费用到2019年7月。2017年12月26日，被告向原告和广州市荔湾区土地房屋管理所发出《关于非住宅公开拍租的复函》，载明：关于《非住宅公开招租告知函》收悉，本人承租贵局（所）十八甫路148号首层房屋，现由本人同合作伙伴作办公使用。经与合作伙伴商议同意贵局拍租，但必须保障或补偿以下几项权益或损失：一、当年本人承租该场地初期，由于楼上住户阻扰，以致于交空租达三年时间，业务损失达50万元，必须由新的承租人补偿返还；二、十八甫路148号首层房屋年久失修，本人在租赁使用期间，经征得贵局（所）同意，多次维修共18多万元，如拍租出去，须由新的承租人补偿我司维修投入。2017年12月27日，被告签署《非住宅公开招租同意书》，载明：广州市荔湾区住房和建设局，你局就位于十八甫148号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。我方承诺如下，1.若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认之日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费；2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年12月7日，涉案房屋出租项目通过广州产权交易所以公开市场方式交易，达成《成交确认书》。出租方广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方代理人）、承租方曾祥爱及交易机构广州产权交易所共同确认该出租项目成交价格为人民币￥4114元/月/总面积，每月租金为人民币4114元。2018年12月19日，原告通过邮政快递向涉案房屋地址邮寄《解除租赁关系的通知》。该通知明确，涉案房屋已通过公开竞租由另一承租人获取承租和使用的权利，要求解除原告与被告就涉案房屋的租赁关系，被告及共同使用人腾空交还房屋；被告若未能在2018年12月31日腾空交还涉案房屋的，从2019年1月1日起按照公开招租的竞拍成交价每月4114元缴纳有偿使用金。被告于2018年12月21日签收上述邮件。庭审中，关于被告的《关于非住宅公开拍租的复函》，原告认被告要求新的承租人补偿被告的损失，是被告与新的承租人之间的追偿关系，与其无关；该复函落款时间是2017年12月26日，而被告签署同意《非住宅公开招租同意书》的时间是2017年12月27日，从时间上讲，显然《非住宅公开招租同意书》是被告最新的意思表示。被告称，其在长期使用涉案商铺中，投入了大量的装修和维修费用，腾退将使其产生经济损失。被告还确认，涉案房屋由其自己使用。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。本院于2019年9月4日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向本院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内无相关主体向本院登记、申请。本院认为，原被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2011年8月31日期限届满，双方之间没有就涉案房屋续签合同，但被告仍向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，原被告在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。本案中，被告已经清楚原告要对涉案商铺公开招租，并表示要参与投标；在案外人已经竞得涉案商铺租赁项目情况下，原告要求解除与被告的租赁关系，并给予被告合理的腾房期，其解除合同的依据正当，可予支持。被告于2018年12月21日收到原告的解除租赁关系通知，双方的租赁关系于该日期解除，本院对此予以确认。被告及共同使用人应当将涉案房屋腾空交还给原告，但应当给予被告合理的腾空期限，本院确定该期限为30日。对于房屋占用费问题，虽然合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”，但被告已向原告出具《非住宅公开招租同意书》，知道原告的公开招租方式招租，现在原告主张的房屋占用费即招租的成交价格4114元/月实质为原告未能收回房屋的损失，被告如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加被告负担，因此，原告要求按4114元/月收取房屋占用费，本院予以支持。依法律规定，原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，前述腾空期内的房屋占用费被告可按原租金标准缴纳。原告的房屋占用费应当依其主张的自2019年4月1日起计至被告及共同使用人实际腾空房屋之日止，2019年4月按照1870元/月标准计算，2019年5月1日起按照4114元/月标准计算。被告已按原租金标准支付的费用可予相应抵扣。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告何锡伟关于广州市荔湾区十八甫路148号首层的房屋租赁关系于2018年12月21日解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，被告何锡伟（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区十八甫路148号首层房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告何锡伟按4114元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年5月1日起至被告何锡伟实际搬迁之日止的房屋占用费（被告何锡伟已交2019年5月至7月房屋费用5610元可予相应抵扣）；四、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54元，由被告何锡伟负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年九月二十七日书记员  魏冬菊黄辉燕