青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3728号原告（反诉被告）：牛×，现住西宁市，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：梁×，住西宁市，公民身份号码：×××。原告（反诉被告）牛×与被告（反诉原告）梁×房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛×，被告（反诉原告）梁×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订房屋租赁合同；2.被告退还原告房屋租金13300元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年3月21日签订房屋租赁合同，合同约定，被告将位于西宁市××区房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年3月21日至2020年3月1日，租金为每月1500元，租金支付方式为一年一交，另合同第五条约定“租赁期满前，如任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”。合同签订后原告给被告缴纳一年房租18000元，但原告租赁房屋两个月后因个人原因无法继续租用，遂于2019年5月25日通知被告解除租赁合同，并愿意以支付一个月房租作为赔偿被告的损失与被告协商，但被告予以拒绝。现原告为维护自身权益特提起诉讼。被告（反诉原告）辩称，第一、不同意解除房屋租赁合同；第二、不同意给原告返还租金，因为合同签的是一年的，原告应该守约，如果原告自己不租了应该自己想办法转租，而不是解除和我之间的租赁合同。另外，原告当时和另一个人一起与被告协商租赁事宜，被告和原告签订完合同后，另一人就向被告要走了5000元。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）继续履行与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，并赔偿被告（反诉原告）的损失5000元；2.原告（反诉被告）承担本诉费及反诉费。事实和理由：2019年3月，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商，原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）的铺面房，每年3月是出租房屋的高峰期，本来房屋是两间一起出租的，但是原告（反诉被告）说只租外面一间，所以里面的一间就被迫闲置。2019年3月21日双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2019年3月21日至2020年3月21日，原告（反诉被告）当天支付了一年的租赁费18000元。合同签订后，房屋租赁高峰期已过，原告（反诉被告）搬家，将被告（反诉原告）家的出租房门头损坏。按照双方签订的合同约定，一年的租赁期限还没到，原告（反诉被告）就要解除合同，是其首先违约导致给被告（反诉原告）造成损失，故原告（反诉被告）应承担违约责任并赔偿损失。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）要求其赔偿5000元没有任何事实和法律依据，拒绝赔偿，且被告（反诉原告）和他人之间的交易与原告（反诉被告）无关，请求法院驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议事实亦是本案争议焦点为：原告（反诉被告）是否可以提前解除租赁合同。针对争议事实，原告（反诉被告）提交如下证据：1.房屋租赁合同一份，拟证明合同第五条约定，租赁期满前，任何一方欲终止合同需提前一个月告知对方。2.手机录像视频一份，拟证明原告（反诉被告）已于2019年5月25日通知被告（反诉原告）将在一个月后搬离，不再租赁被告（反诉原告）房屋的事实。被告（反诉原告）质证认为，对证据1的真实性无异议，证明方向有异议，没有约定随时解除合同的事项，合同签订的是一年的，原告（反诉被告）提前解除就是违约，不予退还租金。对证据2不认可，视频中的人是自己的老伴儿，自己当时在不在场记不清了，日期也记不清了。针对争议事实，被告（反诉原告）提交如下证据：1.被告（反诉原告）与陈发梅签订的房屋租赁合同一份，拟证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的租赁合同和该合同内容一致，当时房屋本来是租给陈小兰的，后来陈小兰不租了，在合同期满前陈小兰自己转租给了陈发梅，所以原告（反诉被告）在租赁期满应该自行转租给他人，转租的损失也应由其自行承担。原告（反诉被告）质证认为，对证据1关联性不认可，被告（反诉原告）与他人签订的合同与自己无关。本院认证如下：原告（反诉被告）提交的证据1、2能够证明合同第五条对提前解除租赁合同事宜进行了约定，只需提前一个月通知对方即可，原告（反诉被告）提交的视频资料显示其也提前一个月通知被告（反诉原告）或被告家人不再租赁房屋的事实，故本院对原告（反诉被告）提交的两份证据予以采信。被告（反诉原告）提交的证据系被告（反诉原告）与他人签订的租赁合同，他人的转租行为不能作为约束原告（反诉被告）的依据，对该证据不予采信。依据双方庭审陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，合同约定：原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）位于西宁市××区房屋一间，租赁期限自2019年3月21日至2020年3月21日止，租金为每月1500元，租金按年计算，租赁期满前，如果任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方。合同签订当日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付一年房租18000元。原告（反诉被告）租用房屋两月后，于2019年5月25日通知被告（反诉原告）不再租赁房屋，双方对解除房屋租赁合同事宜协商未果，原告（反诉被告）遂于2019年6月底搬离。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。本案中，双方签订的房屋租赁合同第二条第五项对合同的提前解除事宜进行了约定，且通过庭审查明，双方签订的合同系被告（反诉原告）提供，被告（反诉原告）对合同的内容已做到全面审查，故对被告（反诉原告）作出的合同没有约定提前解除事项的答辩意见不予采纳。通过原告提交的视频资料足以证明原告（反诉被告）已提前一个月通知被告（反诉原告）不再租赁房屋，且于一个月后搬离，符合合同约定的解除情形，可以解除合同，对原告（反诉被告）要求解除房屋租赁合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未产生的租赁费被告（反诉原告）应退还给原告（反诉被告），关于原告（反诉被告）实际租赁天数，原告主张于2019年6月25日搬离，未提交证据，被告（反诉原告）称记不清具体日期，只记得是六月底，本院确定原告（反诉被告）租赁期间为2019年3月21日-2019年6月30日，即为三个月零九天，以此计算原告（反诉被告）产生的租赁费为4950元。庭审中被告（反诉原告）认可原告（反诉被告）签订租赁合同当天向其支付了一年的房屋租金即18000元，故现被告（反诉原告）应给原告（反诉被告）返还的金额为13050元。被告（反诉原告）提起的反诉要求原告（反诉被告）赔偿损失5000元，由于被告（反诉原告）既未提交原告（反诉被告）向其要走5000元进行房屋装修的证据，也未提交原告对其房屋造成损坏的证据，故对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）牛×与被告（反诉原告）梁×的房屋租赁合同；被告（反诉原告）梁×于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）牛×房屋租金13050元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费134元、反诉受理费25元，由被告（反诉原告）梁×负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 汪正琰 二○一九年九月二十日书记员 马桂英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。