江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初577号 原告（反诉被告）：国家税务总局连云港市税务局，住所地连云港市海州区海昌北路66号。 法定代表人：樊良生，该局局长。 委托诉讼代理人：王云波，该税务局员工。 委托诉讼代理人：郑井艳，江苏苍梧律师事务所律师。- 被告（反诉原告）：陈某某，男，1957年6月17日出生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：刘超，江苏浩然风律师事务所律师。 原告国家税务总局连云港市税务局（以下简称连云港市税务局）与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，在诉讼过程中陈某某向连云港市税务局提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院依法适用普通程序，于2019年5月8日组织双方进行证据交换，组成合议庭于2019年9月5日公开开庭进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）连云港市税务局的委托诉讼代理人王云波、郑井艳，本诉被告（反诉原告）陈某某及其委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告连云港市税务局向本院提出诉讼请求：1、请求判令本诉被告陈某某向本诉原告支付房屋租金或使用费183250.80元及利息（自2019年3月11日起，利息以183250.80元为基数，按照银行同期贷款利率6%计算至实际支付之日止）；2、请求判令陈某某将涉案房屋恢复原状；3、请求判令陈某某立即腾空并向连云港市税务局归还涉案房屋；4、请求判令陈某某返还不当得利120000元；5、请求判令陈某某承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，本诉原告连云港市税务局撤回第2项要求陈某某将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2010年，开发区地税局口头委托连云港经济技术开发区中云街道办事处会计核算中心（以下简称中云街道）代为出租位于连云港开发区南侧（原中云税务所）的房屋。2010年11月20日，中云街道与陈某某签订《房屋租赁契约》，约定租期自2011年1月1日至2013年12月31日，三年租金共计99000元，陈某某如期向中云街道支付租金。2013年12月31日合同到期后，陈某某继续使用涉案房屋。2014年6月10日，中云街道继续与陈某某签订《房屋租赁契约》，约定租期自2014年6月20日至2017年6月19日，租金35000元/年，租金由陈某某在契约签字之日以现金方式交付。但2014年1月1日至今，陈某某未向中云街道或者连云港市税务局支付租金或者使用费。2014年12月30日，根据连委办发〔2013〕64号文件，中云街道与陈某某签订《解除租赁合同协议书》，解除涉案房屋租赁契约。陈某某在租赁或使用本诉原告涉案房屋期间，擅自在涉案房屋院内建设或翻建房屋，没有按照合同约定书面征求中云街道的同意，也未向有关行政机关申请批建手续，陈某某行为构成违约，同时还违反了行政管理相关法律、法规的规定。陈某某于2014年10月14日将涉案房屋其中2间门面及后院出租给案外人左某，租赁期间2014年10月20日至2018年10月20日，年租金3万元。根据《房屋租赁契约》第六条第4款约定“租赁租期内不得将房屋转租第三方使用”，陈某某已构成违约，其非法转租行为无效，陈某某应向本诉原告返还该租金的不当得利。虽然中云街道均是以自己的名义与陈某某签订房屋租赁合同和解除房屋租赁，实际上是代连云港市税务局与陈某某发生房屋租赁合同和解除房屋租赁法律关系，且在解除房屋租赁法律关系时中云街道已向陈某某披露真正的权利人是连云港市税务局。本诉原、被告之间房屋租赁关系已于2014年12月30日解除，但陈某某占有使用涉案房屋至今，现本诉原告要求陈某某立即搬离并返还涉案房屋。鉴于以上事实，反诉被告陈某某的行为已经违反双方的协议，严重侵害本诉原告的合法权益，现诉至法院请求依法判决。 本诉被告陈某某辩称：一、陈某某针对连云港市税务局提出5项诉讼请求答辩如下：1、连云港市税务局第1项诉讼请求计算有误。2013年12月31日契约到期后，中云街道即将该房屋收回，钥匙交给了中云街道办公室的梁峰。中云街道想利用该房屋开设敬老院，由于该房屋位于藤花落遗址，市规划部门不让开发使用。涉案房屋闲置至2014年6月，中云街道才又与陈某某签合同。陈某某租赁涉案房屋用于餐饮与浴池，房屋闲置长达半年，造成房屋漏雨、墙壁脱落、门窗损坏、房梁坍塌。陈某某进行了两个多月的装修，各项资金共投入1182827.06元。涉案房屋装修后准备运营时，2014年9月份连云港市税务局的代表办公室王主任与陈某某解除租赁合同。连云港市税务局计算明细中2014年1月1日至6月19日计算租金18000元、利息4860元没有事实及法律根据。连云港市税务局计算明细中，除去租金可比照合同租金数计算外，利息均没有法律依据。2、连云港市税务局第2项、3项诉讼请求，按照法律规定和合同约定由法院依法处理，不存在恢复原状。3、连云港市税务局第4项诉讼请求，没有法律依据，连云港市税务局既主张房屋租金又重复主张不当得利。4、连云港市税务局第5项诉讼请求按照法律规定处理。 二、关于本案法律问题答辩如下：1、违约方在连云港市税务局。陈某某按照连云港市税务局要求于2014年12月30日解除了协议，陈某某与中云街道解除合同的约定，应当认定为是与连云港市税务局的约定，按照该协议第三条约定维修与装修装潢等费用，应由连云港市税务局赔偿。2014年9月份王主任通知解除合同后，陈某某就将费用、损失递交给了王主任，各项费用投入报价单1182827.06元。连云港市税务局从未正面或侧面与陈某某协商过赔偿事宜，却在2016年9月14日作出了收回出租房屋的函，其行为违反合同约定。2、根据合同法第九十七条、第九十八条规定，合同解除后不影响合同中结算和清理条款的效力。3、根据合同法一百一十二条、一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。4、陈某某的转租等行为是自救行为，同时也是为减少连云港市税务局拖欠不予赔偿陈某某的损失，系处理合同纠纷有利的积极行为。5、陈某某的损失不限于为经营投入的100多万元，同时还应当包括未能够正常履行合同可望得到的利益损失。综上请求法院根据双方的证据和法律的规定，结合本案的事实，给予公平公正的处理。 反诉原告陈某某向本院提出诉讼请求：要求反诉被告连云港市税务局赔偿维修、装修、装潢损失1100000元。事实和理由：2014年6月20日至2017年6月19日，双方签订为期三年的租赁合同，并约定了优先承租权。涉案房屋闲置半年有余，造成房屋漏雨、墙壁脱落、门窗损坏、房梁坍塌。陈某某承租涉案房屋用于餐饮与浴池，陈某某投入了大量人力和财力进行了维修、装修、装潢，并添置了大量与经营有关的器具和设备，进行两个多月的整修工程，投入资金达1182827.06元。装修后准备运营时，2014年9月份连云港市税务局的代表办公室王主任与陈某某解除租赁合同，陈某某应连云港市税务局的要求，只得于2014年12月30日解除了合同。双方皆知连云港市税务局解除合同的要求给陈某某造成了巨大的经济损失，所以在解除合同协议书第三条约定租赁房屋的维修、装潢等费用问题，由双方协商处理。虽然连云港市税务局通知解除合同后，收到了陈某某呈递的损失报价单，但一直没能得到解决，反而于2016年9月14日向陈某某发了收回出租房屋函。连委办发〔2013〕64号文件只是要求出租、出借办公用房到期应予收回，并没有要强行要求废止出租公房的租赁合同。陈某某为配合连云港市税务局而解除合同，并约定协商赔偿陈某某的维修、装潢等费用，连云港市税务局至今没予协商赔偿事宜，属违约且存在过错。按照合同法第九十七条、九十八条、一百一十二条、一百一十三条等规定，陈某某提起反诉，请求依法对维修、装修、装潢的投入损失委托相关机构依法评估，并支持陈某某的反诉请求。 反诉被告连云港市税务局辩称：1、陈某某应就其主张提供证据证明。陈某某对涉案房屋不是一次性投入，2011年1月1日至2013年12月31日期间陈某某第一次租赁涉案房屋，陈某某应将第一次租赁涉案房屋的投入排除。2、通过陈某某提交的证据，以及法院现场勘查的情况可以证实，涉案房屋实际的承租使用人并非陈某某，陈某某已将涉案房屋在没有经过连云港市税务局同意的情况下转租给他人，陈某某应对投入租赁房屋的相关事实举证证明。在勘查现场时，左某的委托代理人刘某证实部分装修装潢系左某投入，与陈某某无关。3、陈某某对其主张的数额也应举证予以证实。4、根据第二份房屋租赁契约的约定，陈某某如需对房屋进行装修或增扩不动产时，应提出书面申请。陈某某未向连云港市税务局提出书面申请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，相关费用由陈某某承担，连云港市税务局不承担陈某某所谓的投入损失。 本院经审理认定事实如下： 中云街道受连云港市税务局委托管理、租赁涉案房屋。2010年11月20日，中云街道（甲方，出租方）与陈某某（乙方、承租方）签订《房屋租赁契约》，将坐落于连云港开发区南侧（原中云税务所）的房屋出租给陈某某，租赁期限从2011年1月1日至2013年12月31日，第一年租金30000元，第二年租金33000元，第三年租金36000元。该合同双方已履行完毕。 2014年6月10日，案外人中云街道（甲方，出租方）与陈某某（乙方、承租方）签订《房屋租赁契约》，将涉案房屋出租给陈某某,租赁期限从2014年6月20日至2017年6月19日,每年租金35000元，乙方在签订协议之日交付租金。双方在合同第六条第3点约定，陈某某如需对房屋进行装修或增扩不动产时应书面申请，甲方书面同意方可施工，费用由乙方自理；不得将房屋转租第三方使用；还约定租赁期满或终止时，乙方把房屋完好的交还甲方，在租赁期间装修装饰和增加的不动产不得拆除，除动产属于乙方以外，其他一律归甲方所有。双方另约定如遇国家、省、市、开发区、中云街道等依法对该土地征用、规划调整或开发区招商引资需要，本合同自行终止，甲方不赔偿任何费用。如有补偿，属于承租方财产，补偿费用归承租方所有；属于出租方的财产，补偿费用归出租方所有。租金按实际承租天数计算，双方均不承担违约责任。双方还约定任何一方未能履行契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期交付房租，每逾一日，由甲方按月租金额的百分之十向乙方加收违约金。 2014年12月30日，中云街道（甲方）与陈某某（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定“一、甲、乙双方同意从即日起解除房屋租赁合同。二、租赁期间发生的租金由乙方和开发区地税局协商解决，与甲方无关。三、乙方提出对租赁房屋的维修、装潢等费用问题，由乙方与开发区地税局另行协商处理，与甲方无关。本协议书经双方签字后生效”。 2016年9月14日，连云港市税务局向陈某某发出《关于收回出租房屋的函》，通知陈某某收回涉案房屋，要求陈某某于2016年9月30日前将房产按合同交还，并结清租金、水、电、物业等相关费用。 2019年8月29日，本院组织连云港市税务局、陈某某至租赁房屋进行现场勘查。涉案房屋由东往西第一、二间房屋，陈某某于2015年7月出租给翁亚伦经营一品香中式快餐，每年租金20000元；第三间房屋陈某某加盖了小房间，于2014年8月出租给刘挺经营速派奇电动车，每年租金8000元；第四间房屋陈某某从2015年8月出租给颜井月经营鱼汤焖肉面馆，每年租金8000元；剩余房屋陈某某于2014年10月14日出租给左某，陈某某与左某签订协议，每年租金30000元，出租日期2014年10月20日至2018年10月20日，后院由左某投资装潢装修用于经营浴室。陈某某诉称装饰装修、维修前排门面投入40万元，但无法提供购买材料、人工费用等相关凭证。 以上事实有双方庭审部分陈述；连云港市税务局举证的房屋租赁契约、解除租赁合同协议书等证据证实。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，连云港市税务局委托案外人中云街道与陈某某签订房屋租赁契约及解除租赁合同协议书，均系双方真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行己方义务。双方解除合同时，中云街道向陈某某披露系受连云港市税务局委托出租涉案房屋，陈某某确定连云港市税务局作为相对人主张其权利。 对于本诉原告连云港市税务局要求反诉被告陈某某支付房屋租金或使用费183250.80元及利息的诉讼请求。双方原约定租赁期限至2017年6月19日，后双方于2014年12月30日协商提前解除该租赁合同。租赁合同解除后，陈某某应向连云港市税务局返还租赁房屋，双方及时结算租金，协商解决提前解除合同相关事宜。陈某某辩称对其维修、装潢投入房屋等费用未处理，因此未向连云港市税务局返还房屋。本院认为，虽然双方协商提前解除租赁合同，但是陈某某没有向连云港市税务局返还租赁的房屋，陈某某将涉案房屋转租收取租金，占有使用涉案房屋至今，已超过双方原约定的租赁期限，故连云港市税务局按照租金标准要求陈某某支付涉案房屋租金、使用费及要求陈某某返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。连云港市税务局没有提供证据证明从2014年1月1日起将房屋交付给陈某某，本院认定双方合同履行期间2014年6月20日至2014年12月30日（193日）的租金计18506.85元（35000元/年÷365日×193日），双方解除合同之后2014年12月31日至2019年3月11日（1531日）的使用费计146808.22元（35000元/年÷365日×1531日），陈某某合计应向连云港市税务局支付165315.07元。陈某某使用房屋至今未向连云港市税务局支付相关费用，给连云港市税务局造成资金损失，连云港市税务局要求陈某某从2019年3月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。 本诉原告连云港市税务局主张反诉被告陈某某将部分房屋转租给左某，每年收取租金30000元，要求反诉被告陈某某返还不当得利120000元的诉讼请求。本院认为，双方解除租赁合同后，陈某某将房屋转租给第三方使用，其无权处分行为无效，陈某某因此获得的收益，属于陈某某与转租第三方之间的法律关系。本诉原告连云港市税务局已要求陈某某支付涉案房屋的租金、使用费，并得到支持，本诉原告又要求陈某某返还收益缺乏法律依据本院不予支持。 反诉原告陈某某主张对涉案房屋进行装饰装修花费40余万元及浴室投资，要求反诉被告连云港市税务局赔偿维修、装修、装潢损失1100000元的诉讼请求。双方在合同第六条第3点约定，“陈某某如需对房屋进行装修或增扩不动产时应书面申请，甲方书面同意方可施工，费用由陈某某自理”。另外还约定，“租赁期满或终止时，陈某某把房屋完好的交还甲方，在租赁期间装修装饰和增加的不动产不得拆除，除动产属于乙方以外，其他一律归甲方所有”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。陈某某未经连云港市税务局同意，对租赁房屋进行装饰装修等，陈某某占有使用涉案房屋至今，已超过原租赁期限，且陈某某维修、装饰装修、投入涉案房屋的费用已收取相应的收益，故陈某某提出要求连云港市税务局赔偿装饰装修等投入损失1100000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持，陈某某申请对其投入损失进行评估鉴定的申请本院不予准许。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告陈某某自本判决生效之日起十日内向本诉原告国家税务总局连云港市税务局支付165315.07元及利息（计息计算：以165315.07元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年3月11日起计算至实际支付之日）； 二、本诉被告陈某某自本判决生效之日起十五日内向本诉原告国家税务总局连云港市税务局返还位于连云港开发区南侧（原中云税务所）的房屋； 三、驳回本诉原告国家税务总局连云港市税务局的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈某某的诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6371元，本诉原告国家税务总局连云港市税务局已预交，由本诉被告陈某某负担。 反诉案件受理费7350元（已减半收取），反诉原告陈某某已预交，由反诉原告陈某某自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 审 判 员  戴培培 人民陪审员  刘素梅 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  许 婕 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。