广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初11260号原告：谭月清，女，1979年1月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：黄海华，男，1976年5月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，系原告的丈夫。被告：佛山市顺德区盈生房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会枫映大道枫映楼六座302室。法定代表人：梁令怡。委托诉讼代理人：劳日升，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭清玲，广东仲马律师事务所实习律师。原告谭月清诉被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2019年7月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄海华、被告的委托诉讼代理人劳日升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告修复房屋质量问题，并向原告交纳房屋质量保证金和后续逾期违约金合计10万元，物业费从交楼后计收；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金从2018年6月2日起按房价款日万分之二每日计算，计算至实际交房之日止；现暂计至2019年5月20日（逾期351天），逾期交房违约金为53003元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告以750754元购买被告开发的房，并于2017年6月28日当天支付首期房价款人民币380754元给被告，余款人民币37万元向佛山顺德农村商业银行申请贷款支付，银行批准并如数发放了贷款给被告，原告已正常还贷。合同约定被告应当在2018年6月1日前向原告交付该商品房。因被告原因，2018年11月2日才通知原告收楼，原告于当日计划收楼，在查验房屋质量时，发现待收房屋的卫生间和阳台积水严重（后附照片），冲凉房地板砖破烂等质量问题，向被告提出修复要求，但未有回复。直到2019年1月30日，原告再次收到收楼通知书，原告于次日查验房屋，发现上述质量问题并未修复。被告逾期交房等不作为行为给原告带来重大损失。按照合同第十一条约定，被告应修复房屋质量问题，并向原告交纳房屋质量保证金和后续逾期交房违约金10万元，物业费从交楼后计收。该房被告至今未交付给原告使用，按照合同第十一条和补充协议第五条约定，被告应承担逾期交房违约金，违约金从逾期交房第二天（即2018年6月2日）起计算，按日万分之二计算，计算至实际交房之日止；现暂计至2019年5月20日的违约金为53003元。被告逾期交房行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益，原告为此特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告拒绝收楼，违约责任在原告。原、被告约定的交楼时间为2018年6月1日，涉案房屋在2018年10月25日正式取得房屋竣工验收备案表，房屋符合交楼标准。被告在2018年10月26日首先通过电话通知原告办理收楼手续，随后被告于2018年10月29日通过邮政快递的方式通知原告收楼，然而原告在收到收楼通知书后，仍拒绝办理收楼手续。因此，至今未办妥交楼手续的部分责任在于原告。因此，即使原告延期交楼，交楼时间也应认定为2018年10月26日。二、延期交楼有不可归责于被告的原因。按照法律及有关部门的要求，竣工验收备案需要委托中介服务机构对工程进行测绘，办理“房产测绘成果审核”或“宗地图验收、入库”，待数据入库及其他报告完成后，再进行联合验收，联合验收完成后，才能办理“房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案”。被告在2018年4月已向国土部门提交宗地测绘数据进而办理竣工验收，然而因为国土部门测绘地理信息中心软件升级的原因，导致测绘数据延误提交，因此也耽误了办理竣工验收手续的时间，延误时间为45天，而延期办妥竣工备案手续也导致了被告无法及时交付房屋。因此对于超出约定交楼时间通知原告收楼的责任，也请法院考虑到非被告的原因导致的延误，扣减相应延误的45天。三、退一步，基于原告实际损失及公平原则，应适当调低违约金。1.原、被告约定延迟交楼违约金为房屋总价每日万分之二，对应每日违约金为150.15元，按月租计算将算的话，将高达4504.5元，远远高于该地区租金水平，也远远高于原告实际损失，因此被告认为违约金约定过高，应予适当调低。2.包括原告在内的部分业主就延迟交楼一事已提起诉讼，至今已有过百个业主与被告调解，调解方案为自约定交楼之日起第二天至2018年10月29日计算违约金，在该违约金基础上打7折。因此，请法院考虑到违约金约定过高以及业主整个群体的公平性，基于公平原则，也以其他业主的调解方案作为判案依据，适当调低延迟交楼违约金。四、关于房屋质量问题，涉案房屋经过相关部门验收，验收合格，不存在原告所称的质量问题，原告要求支付质量保证金及相关赔偿没有事实及法律依据。其要求物业费从交楼后计收，我方认为也应该从法院认定的交楼时间起算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的房屋质量问题照片、工程遗漏问题记录表照片，其中的房屋质量问题照片，因原告没有提出司法鉴定申请，也没有提供其他证据佐证，本院对该照片及原告所证明的内容不予确认；对于工程遗漏问题记录表照片，因原告没有提交原件核对，本院不予审查。2.被告提交的关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明，原告表示有异议，根据本院在另案向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，本院以佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函作为认定事实的依据；3.被告提交的收楼通知书邮政挂号信查询打印件，原告认为没有收到该邮件，该证据为中国邮政邮件跟踪查询系统公开发布的邮件投递查询信息，合法有效，查询结果显示邮件于2018年11月3日由他人代收，本院予以确认。对于本案事实，本院认定如下：2017年6月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为Y320122的《商品房买卖合同》（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人向出卖人购买位于顺德区北滘镇君兰社区居民委员会木华路1号号商品房，总房款750754元，买受人应当于2017年6月28日前支付首期房价款380754元，余款370000元通过商业贷款支付；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2018年6月1日前向原告交付商品房；该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定自付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按上述约定时间将商品房交付给买受人的，双方同意按下列条款处理：1.合同所指不可抗力，包括自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令、测量机构原因导致误差等非甲方（即出卖人）可预见、控制并可避免的事件；2.因不可抗力导致出卖人无法按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用或导致甲方无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付使用日期或顺延履行相应的合同义务。因不可抗力导致本合同约定无法继续履行、实现合同上目的，双方均有权解除合同，且互不承担违约责任；……5.出卖人逾期超过六十天交付使用的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，双方同意不解除合同；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费；合同在履行中发生争议，双方应协商解决，如双方协商不成时，可向物业所在地人民法院申请裁决，因此产生的律师费、诉讼费和诉讼保全担保费等均由败诉方承担。双方签订上述合同后，原告依约办理支付购房款的手续，但被告未能在2018年6月1日前向原告交付涉案商品房。2018年10月25日，被告开发的林上湾广场商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年11月2日，被告以挂号信函方式向原告邮寄《收楼通知书》，邮件于2018年11月3日被他人代收。原告在庭审中称被告于2019年1月21日寄出《收楼通知书》给原告，原告收到后于2019年1月31日去现场收楼，并发现房屋存在质量问题，但被告至今没有就质量问题进行回复。此后，双方因商品房的质量问题及逾期交楼违约问题产生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查，被告向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交一份《关于林上湾广场宗地数据入库时间延长的说明》，认为涉案“林上湾广场”商品房于2017年12月完工，于2018年4月份初完成宗地测量数据的外业工作并且基本完成内业工作，4月中旬测量单位接到国土部门测绘地理信息中心通知，测量不动产内业数据要全面升级，并且停止入库一星期，作为新软件培训学习及新软件升级适应的缓冲期，从2018年4月23后入库数据必须采用新软件所生成的数据，所以4月份旧软件所完成的测量内业数据无效，必须要重新采用新软件所生成的数据，整个楼盘的数据必须重做，此后由于软件升级、冲突、补丁等问题，一直到7月份才将测绘数据向佛山市顺德区测绘地理信息中心提交完成，比正常时间延后了45天左右。为核实上述情况是否真实，本院向佛山市顺德区测绘地理信息中心发函了解情况，佛山市顺德区测绘地理信息中心复函反映：1.为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，测绘中心于2018年4月12日、13日，组织生产单位就相关软件的使用、旧数据格式的转换进行了培训；2.升级的测绘成果管理和生产软件系统2018年4月16日上线正式启用。2018年4月16日到4月20日为过渡期，可接收原生产软件系统生产的成果。从2018年4月23日起不再接收旧软件生产的数据入库；3.2018年4月23日起安排了专人负责将旧软件生产的数据转换为新系统的数据格式，同时提供新旧软件数据格式的转换软件给生产单位，生产单位也可自己转换；4.北滘林上湾广场测量图件首次送件审核日期为2018年6月27日，因外业检查发现部分现状和图件不符，2018年7月6日被退件。开发单位进行了几次现场整改，最后一次交件时间为2018年9月10日，审核通过日期为2018年9月12日。诉讼中，被告认为原告主张的违约金过高，要求予以调整。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。原告依约向被告支付购房款后，被告未能按合同约定于2018年6月1日前将符合法定交付条件及约定交付条件的商品房交付给原告，已构成违约，依法应向原告承担违约责任。关于原告主张的商品房质量及要求被告进行修复并支付质量保证金、后续逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，原告主张商品房存在质量问题，但未能提供证据予以证明，也未能在举证期限内向本院提出司法鉴定申请，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张的质量问题不予支持。原告主张被告进行修复并支付质量保证金、后续逾期交房违约金的请求，缺乏理据，本院不予支持。关于收楼时间应如何认定的问题。虽然原告没有办理收楼手续，但被告已于2018年10月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付商品房的条件，后于2018年11月2日向原告发出《收楼通知书》，根据《商品房买卖合同》（预售）》“自出卖人发出《交楼通知书》即日起（以邮局邮戳为准）十天内，买受人应到出卖人指定地方办理收楼手续，否则视为出卖人实际已把该商品房交付买受人使用并计收物业管理费”的约定，应视为原告的收楼时间为2018年11月12日。依前述认定，因原告未能提供证据证明其主张的质量问题，故原告以商品房质量瑕疵为由认为被告尚未交付房屋的主张，理由不充分，本院不予支持。原告认为逾期交楼违约金应计算到实际交房之日的意见，与上述合同约定不符，本院不予采纳。关于本案违约金是否应予以调整的问题。首先，结合佛山市顺德区测绘地理信息中心的复函，可确认被告在办理竣工验收备案的过程中确实因软件系统升级导致原测绘数据无法使用、需要重新制作适用于新软件系统的数据，该软件升级是佛山市顺德区测绘地理信息中心为了配合测绘成果管理和外业生产软件系统升级后的顺利启用，并非被告所能控制的，也非被告积极履行合同义务所能推进，而测绘数据的审核通过时间又影响其他验收准备工作的推进，可见被告在违约后是受客观因素阻却其积极履行债务的意愿，并非存在主观上的恶意。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”，本案中如以购房款750754元为基数按日万分之二计算违约金，则被告每月承担的违约金数额为4504元，结合涉案房屋及当地同类房屋的租金水平，再综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及不可归责于被告的客观情况，被告要求调低违约金理由合理，本院予以采纳。本院酌定被告按合同约定标准的70%向原告支付违约金，2018年6月2日计算至2018年11月12日合计逾期交楼164天，计得违约金为17237.31元（750754元×0.2‰×164天×70%）。关于原告主张的物业费计收问题，因原、被告之间没有签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，原告该点主张缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭月清支付逾期交楼违约金17237.31元；二、驳回原告谭月清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1125.07元（原告谭月清已预交），由原告谭月清负担595元，由被告佛山市顺德区盈生房地产有限公司负担530元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张锦华人民陪审员  周少珊人民陪审员  梁淑敏二〇一九年九月二日书 记 员  李嘉濠