福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初3996号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街610号，统一社会信用代码913505008561054402。 负责人：周灿森，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈淑颖，女，该分行员工。 委托诉讼代理人：唐朝雄，男，该分行员工。 被告：郑冰如，女，1988年2月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：泉州市正恒房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场，统一社会信用代码91350504156123947F。 法定代表人：林新团，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李素珍，福建瀛莱律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称工行泉州分行）与被告郑冰如、泉州市正恒房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行泉州分行的委托诉讼代理人陈淑颖、唐朝雄，被告泉州市正恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人李素珍到庭参加诉讼。被告郑冰如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行泉州分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、郑冰如立即偿还借款本金465718.16元及相应利息（截止2019年3月21日积欠利息5772.3元，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日)；2、郑冰如在洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”12号楼2606住房的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理该房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行。否则，工行泉州分行有权代理郑冰如到房地产部门办理洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”12号楼2606住房的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行泉州分行，因此产生的费用由郑冰如承担。抵押权设定后，工行泉州分行有权对洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”12号楼2606住房进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；3、泉州市正恒房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4、本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由被告承担。事实与理由：郑冰如以购置洛江区万安街道桥南社区“嘉琳广场”12号楼2606住房资金需要为由，向工行泉州分行申请办理个人一手住房购置贷款，以所购房产作为抵押担保由房地产开发商泉州市正恒房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证担保。郑冰如于2012年5月22日与工行泉州分行签订“01408营业部2012一手贷0000067号”《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额59万元整，期限240个月，即自2012年5月22日至2032年5月22日止（以借据为准），贷款采用按月等额本息的方式还款，并于2012年6月4日依法办理房地产预抵押登记证明手续，房地产预抵押登记证明编号为《泉房预洛江区（洛）字第201201103号》，工行泉州分行于2012年6月6日依法发放贷款59万元。郑冰如未能按期逐月还贷，根椐《个人购房借款/担保合同》第10条10.2款约定，工行泉州分行于2018年12月28日划转郑冰如泉州市正恒房地产开发有限公司账户金额共15930.56元代偿借款人郑冰如逾期欠款。截止2019年3月21日郑冰如的贷款已连续逾期3期，累计逾期期数11期,积欠逾期本金6126.04元，积欠利息5772.3元，虽经工行泉州分行多次催收，郑冰如均未履行还款义务。郑冰如已构成违约行为。 郑冰如未作答辩。 泉州市正恒房地产开发有限公司辩称，1、泉州市正恒房地产开发有限公司已履行《商品房买卖合同》项下的交房义务，且已办理洛江区万安街道桥南社区嘉琳广场12号楼的产权初始登记，案涉商品房已具备办理登记至购房人郑冰如名下及抵押登记等物权登记条件，泉州市正恒房地产开发有限公司已履行完毕了合同约定的义务，不存在违约行为；2、案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定；3、在案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人郑冰如原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下工行泉州分行依法享有商品房处置价款优先受偿权，泉州市正恒房地产开发有限公司保证责任免除条件已成就，无需再承担保证责任；4、工行泉州分行在案涉房屋拍卖款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿泉州市正恒房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付的款项及相应利息；5、在商品房具备办理抵押登记的条件下，因购房原因怠于办理登记的，应当认为是购房人恶意阻碍登记条件的成就，根据附条件的民事法律行为的相关规定，应当视为条件已成就，工行泉州分行即享有案涉房屋拍卖款的优先受偿权，此时泉州市正恒房地产开发有限公司的担保责任免除条件已经成就，无需再承担保证责任。 本院经审理查明的事实与工行泉州分行的陈述一致。另查明，1、工行泉州分行与郑冰如、泉州市正恒房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；第10.2条及第五十四条约定，保证人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的价款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书；第14.1条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第14.2条约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2、工行泉州分行于2012年6月6日向郑冰如发放贷款59万元。3、2012年6月4日，工行泉州分行就郑冰如提供的址在泉州市洛江区办理预购商品房抵押权预告登记，并取得权证号为泉房预洛江区（洛）字第201201103号的预告登记证书。上述房产尚未办理抵押登记。4、泉州市正恒房地产开发有限公司分别于2018年12月28日和2019年6月18日代郑冰如向工行泉州分行偿还15930.56元和24024.65元，截止至2019年8月6日，郑冰如尚欠工行泉州分行借款本金453390.73元，利息、罚息、复利合计3704.63元。 以上事实，有工行泉州分行提供的营业执照、身份证、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记证、个人逾期贷款催讨通知书、扣款凭证、贷款信息表等证据在卷佐证，相关证据业经质证，足以认定。 本院认为，工行泉州分行与郑冰如、泉州市正恒房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。郑冰如在履行借款合同期间未依约还款付息，已构成违约。工行泉州分行据此要求郑冰如清偿借款本金、利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，本院予以支持。泉州市正恒房地产开发有限公司自愿为郑冰如的上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。工行泉州分行在保证期限内向泉州市正恒房地产开发有限公司主张权利，应予支持。泉州市正恒房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向郑冰如追偿。工行泉州分行另主张对郑冰如提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现，工行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案抵押权并未设立。工行泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。工行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。工行泉州分行还诉请郑冰如办理正式抵押登记证，本案为金融借款合同纠纷，该诉请不在本案诉讼范围内，应另案起诉。郑冰如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑冰如应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泉州分行借款本金453390.73元，利息、罚息、复利合计3704.63元，并支付自2019年8月7日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息、复利； 二、被告泉州市正恒房地产开发有限公司应对被告郑冰如的上述债务向原告中国工商银行股份有限公司泉州分行承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告郑冰如追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8156元，由郑冰如、泉州市正恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  李静婉 审 判 员  张文智 人民陪审员  卢侨生 二〇一九年九月十九日 书 记 员  杜运霞 附注所引用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。