山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3749号上诉人（原审被告）：烟台市牟平区天隆房地产开发有限公司，住所地：烟台市牟平区北关大街639号。法定代表人：郭建山，经理。委托诉讼代理人：初付永，山东昆嵛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海阳市翔鹏房地产开发有限公司，住所地：海阳市海天路海天景苑。法定代表人：王明鹏，董事长。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。上诉人烟台市牟平区天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）因与被上诉人海阳市翔鹏房地产开发有限公司（以下简称翔鹏公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天隆公司上诉请求：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初146号民事判决，改判驳回翔鹏公司的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由翔鹏公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、天隆公司与翔鹏公司在2017年8月8日签订的《土地转让协议》合法有效，该合同是双方当事人的真实意思表示，土地及房产是天隆公司经海阳市人民法院指定的拍卖公司竞买所得，天隆公司享有该土地及房产相应的所有权利，虽然天隆公司没有取得房产证，但翔鹏公司对转让的房产基本情况是知情的，双方只是为了减少投资费用，才协商暂时不办理房产过户手续。2、天隆公司已将涉案土地及房产的所有资料交给了翔鹏公司，《土地转让协议》第二条第3款也明确规定由翔鹏公司承担土地及房产转让所产生的一切税费。3、一审承办法官的工作笔记在形式上不符合最高人民法院关于证据规则的要求，不应作为本案定案依据。4、涉案土地房产至今不能过户的原因是因涉及群众上访，与天隆公司无关。二、一审判决适用法律错误。1、天隆公司在本案中不存在任何违约行为，天隆公司已将办理土地过户的材料交付给了翔鹏公司，且也配合翔鹏公司到国土部门办理过户事宜，说明天隆公司完成了过户的配合义务。2、本案双方签订的是土地转让协议，不涉及房地产转让事宜，不应适用《城市房地产管理办法》第39条的规定，无需办理地上房产产权登记手续。三、一审法院判决天隆公司支付利息不成立。涉案土地因群众上访暂时不能办理过户手续，翔鹏公司对此是明知的，并不是天隆公司不履行自己的义务，天隆公司对此没有过错。依法不应承担支付违约金或利息的责任。翔鹏公司辩称，1、涉案合同项下的土地使用权转让过户手续经翔鹏公司多次催促天隆公司予以办理，但均未办理成功，致使当事人签订合同的目的不能实现，一审法院判决解除双方之间的土地使用权转让协议事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、按照涉案合同约定，天隆公司解除转让协议后，应支付巨额违约金，翔鹏公司没有按照约定要求天隆公司承担违约金，一审法院依据翔鹏公司已经支付的土地转让款16000000元按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，对天隆公司是一个巨大的利益。天隆公司认为不应支付违约金是没有法律依据的。翔鹏公司向一审法院起诉请求：一、判令解除翔鹏公司与天隆公司签订的土地转让协议；二、天隆公司返还转让款16000000元及违约金4400000元。一审法院认定事实：涉案土地、地上房产及机械设备等物资原系海阳市海洋酒业有限公司所有，因公司严重亏损，无力偿还到期债务，于2008年6月30日依法宣告破产清算。该公司占地面积34302.509㎡，建筑面积13252.71㎡，机械设备、物资及低值易耗品一宗，经海阳市海洋酒业有限公司破产企业管理人委托山东陆元拍卖有限公司对该公司所属资产进行公开拍卖，天隆公司以9400000元的价格竞得上述资产。2010年4月28日海阳市人民法院作出民事裁定书裁定该拍卖行的拍卖行为有效，天隆公司对上述土地、房产等享有所有权。2010年8月26日海阳市国土资源局作为出让人，与天隆公司作为受让人签订了《国有土地使用权出让合同》，出让宗地的用途为工业用地，宗地面积为34302.51㎡，土地使用权出让期限为2010年8月26日起至2030年6月1日止，出让金为4184000元。2010年11月1日海阳市人民政府颁发了国有土地使用证，天隆公司取得了房产后没有办理房产产权过户登记手续。2017年8月8日翔鹏公司（乙方）和天隆公司（甲方）签订了《土地转让协议》约定：一、地块概况：该宗土地及房产为甲方所有，土地面积为34302.51平方米；房产面积为13252.71平方米，该地块现土地性质为工业用地。二、转让方式：1、甲方通过签订本协议的方式将上述土地转让给乙方……在办理过程中，甲方仅负责在能力范围内给予乙方配合。2、土地转让总价款为2200万元（包括土地、地上及地下建筑物、构筑物的拆迁安置费、经营补偿、拆迁补偿、青苗补偿费、空中或地下的管、线迁移等所有费用）。3、因土地及地上建筑物等转让产生的一切税费均由乙方承担。三、付款方式。第一期：自签订本协议之日乙方一次性支付给甲方捌佰万元整：第二期：双方签订本协议书30日内，甲方将物资、租赁、人员等搬迁完毕，大门院内设施、钥匙交给乙方，乙方全面接管后一次性支付给甲方捌佰万元；第三期：甲方配合乙方办理完土地转让的相关手续后，乙方七日内一次性支付给甲方剩余土地价款陆佰万元。四、双方责任：（一）甲方责任……2、甲方应当无条件配合政府部门办理土地转让的相关手续……五、违约责任。1、因为甲方原因导致无法履行本协议，甲方应当退还乙方已支付价款，同时应当向乙方支付本协议双方约定的土地总款项20%的违约金；若乙方违约解除合同，则乙方向甲方支付土地总款项20%的违约金。如果因双方之外的原因导致本协议无法继续履行，甲方只需退还乙方支付的全部价款。2、如乙方延期付款，则应按年利率24%向甲方支付延期付款违约金。合同签订后，翔鹏公司依约于2017年8月8日向天隆公司支付800万元、2017年9月11日支付400万元、2017年9月12日支付400万元，合计支付1600万元。2018年9月10日及2018年10月8日，翔鹏公司分二次向天隆公司发送催告通知，天隆公司至今未办理过户手续。翔鹏公司主张合同签订后已支付前两期的转让费，剩余的600万元应当在天隆公司配合其办理完土地转让相关手续后付清。天隆公司则主张自2017年8月8日至今，天隆公司工作人员多次到海阳市相关部门协助翔鹏公司办理过户相关手续，但由于翔鹏公司在给天隆公司的催告函中表述“土地部门答复，因为该土地涉及群众上访事件，暂停办理”的原因，天隆公司未违约，无过错，翔鹏公司应当通过行政诉讼方式起诉国土部门不作为。一审法院依翔鹏公司申请到海阳市国土资源局进行调查，该局工作人员答复：2018年期间，翔鹏公司与天隆公司工作人员先后二次前往该局咨询土地过户事宜，该土地应当由出让方书面申请过户，不能办理产权登记转移手续的主要原因是：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产房屋已建成的应当持有房屋所有权证书，转让方仅取得土地使用权证书，其地上房屋没有取得房产证，不符合转让条件。酿酒厂破产后，天隆公司取得了土地后一直闲置，未上缴产生的税收及利润等。一审法院认为，翔鹏公司和天隆公司签订的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。协议签订后，翔鹏公司依约向天隆公司支付1600万元，根据协议约定，天隆公司应当到政府部门申请办理土地转让的相关手续，天隆公司通过破产程序取得涉案土地及房产后，未办理地上房产产权登记手续，取得土地数年内一直闲置，未缴纳税费等原因，导致至今未能办理过户手续，天隆公司存在过错，致使翔鹏公司合同目的至今无法实现，翔鹏公司要求解除双方签订的《土地转让协议》、返还已付转让款1600万元，法院予以支持。翔鹏公司庭审后自愿放弃违约金，要求按照实际损失即利息计算。计算标准为：以800万元为基数，自2017年8月8日起至2019年4月19日止，按照年利率4.35%计算；以800万元为基数，自2017年9月11日起至2019年4月19日止，按照年利率4.35%计算，以上利息合计1151300元，法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项之规定，判决：一、解除翔鹏公司与天隆公司2017年8月8日签订的《土地转让协议》；二、天隆公司于判决生效之日起十日内退还给翔鹏公司1600万元已付款及利息1151300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124708元，保全费5000元，由天隆公司负担。二审中，本院依法对海阳市自然资源和规划局土地利用科科长邱敦明进行了调查，邱敦明表示天隆公司与翔鹏公司曾多次咨询涉案房产土地的过户手续办理事宜，因国家不动产登记制度改革，房屋所有权证与土地使用权证合二为一，不再单独区分房屋所有权证与土地使用权证，而天隆公司至今仅取得了涉案土地的土地使用权证，未办理地上房产的房屋所有权证，故如需将房产土地过户至翔鹏公司名下，天隆公司须先将涉案房产所有权证和土地使用权证均办理至自己名下。翔鹏公司对该调查笔录无异议，天隆公司虽对调查笔录的真实性无异议，但认为涉案土地只需办理土地使用权证即可，无需办理房屋所有权证。另查，二审庭审中，上诉人以已向海阳市法院提起了行政登记纠纷的行政诉讼为由，申请本案中止审理。被上诉人则表示，本案不存在中止审理的理由，因为涉案的土地未能办理过户是第三方原因造成的，上诉人不能及时履行合同义务，造成被上诉人合同目的无法实现。被上诉人在去年就已经通知上诉人及时办理过户手续了，至今已经两年没能办理，致使被上诉人无法实现及时利用涉案土地使用权的合同目的。即使上诉人行政诉讼胜诉，被上诉人也不同意继续办理土地过户手续。本案经审理查明的其他案件事实同原审。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。天隆公司与翔鹏公司签订的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律规定，依法应为有效。天隆公司与翔鹏公司在转让协议中明确约定转让标的物为土地及房产，但天隆公司至今仅取得了土地使用权证而未取得房屋所有权证的事实清楚，国家不动产登记机构基于以上原因无法为天隆公司与翔鹏公司的土地房产转让行为办理不动产登记转移手续，导致翔鹏公司自2017年8月8日签订转让协议至今也无法实现合同目的的证据充分。翔鹏公司据此要求解除与天隆公司签订的土地转让协议、天隆公司退还转让款并给付利息的主张，于法有据，本院依法予以支持。上诉人主张不应退还转让款本息的主张不能成立，本院依法不予支持。天隆公司认为涉案土地房产的权利转移只需办理土地使用权证，而不必办理房屋所有权证的主张，于法无据，本院不予支持。上诉人天隆公司主张本案应中止审理，本院经审理认为，鉴于被上诉人以上诉人在合同签订至今两年多的时间里未能办理过户登记手续，且被上诉人已履行了解除合同通知的行为，因为合同目的无法实现，即使上诉人行政诉讼胜诉也不同意继续履行合同，故本案的审理结果不必以行政诉讼的审理结果为依据，本案无须中止审理。上诉人申请本案中止审理的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，天隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124708元，由上诉人烟台市牟平区天隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年九月二日书记员  于红科