湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初545号原告（反诉被告）：王宝龙，男，汉族，1964年10月5日出生，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡进，湖北民本律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：许俊勇，湖北民本律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：孙红星，男，汉族，1972年3月11日出生，住湖北省武汉市洪山区。被告：肖虹，女，汉族，1976年7月3日出生，住湖北省武汉市洪山区。二被告共同委托诉讼代理人：李新文，湖北凌枫律师事务所律师。特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：倪铭，湖北凌枫律师事务所律师。特别授权代理。原告王宝龙与被告孙红星、肖虹借名买房合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，被告孙红星向本院提出反诉，本院经审查后合并进行审理，依法适用普通程序，组成由本院审判员瞿汉春担任审判长，人民陪审员吴小蕊、王建明参加的合议庭，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宝龙及其委托诉讼代理人胡进、许俊勇，原告（反诉被告）王宝龙，被告（反诉原告）孙红星及被告肖虹的共同委托诉讼代理人李新文、倪铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）王宝龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙红星、肖虹协助原告王宝龙办理位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室房屋产权变更登记手续；2、本案案件受理费、保全费由被告孙红星、肖虹承担。事实与理由：2013年被告孙红星所在单位团体认购武汉招银物业有限公司开发的位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑的房产。因被告孙红星缺少购房资金，后经朋友介绍被告孙红星与原告口头约定将其购房资格无偿转让给原告，所以原告以被告孙红星的名义购买了珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室的房屋，并全额支付购房款620872.50元。现上述房屋由原告收房后出资装修并一直居住至今。因此原告为洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室不动产的实际所有权人，现被告孙红星已办理了上述房屋的不动产权证，根据双方的约定应将房产的权属登记变更至原告名下，但被告孙红星拒不配合。被告孙红星、肖虹系夫妻，原告依据双方约定有权要求被告孙红星、肖虹协助配合办理该房屋的权属变更登记手续，但是被告孙红星、肖虹拒不配合的行为已严重侵犯原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。二被告辩称：双方从未有约定将诉争房屋资格无偿给原告，原告采取欺骗手段，在被告不知情的情况下，冒用被告孙红星的名义，缴纳购房款并占有房屋。二被告于2014年离婚，肖虹与本案无关，请法院驳回原告诉请。被告（反诉原告）孙红星向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告腾退位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室的房屋；2、判令反诉被告支付租金185500元（按照每月3500元从2014年10月1日起计算至2019年2月28日止，此后的租金计算至反诉被告腾退之日止）；3、判令反诉被告公开向反诉原告道歉；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年，反诉原告所在单位武汉大学向教职工提供壕沟珞珈雅苑小区的学校政策性住房，若教职工有意购买则需将已向学校租赁的周转住房（产权归学校所有，仅限于租住或临时借用，只租不售，低于市场租金）退还学校，购买后不得再申请租赁学校的周转住房。反诉原告具有购买资格，并选中了壕沟珞珈雅苑小区13栋的周转房，反诉原告在选房的同时按政策规定向武汉大学出具了《武汉大学教职工购珞珈雅苑住房退还校内周转房承诺书》。反诉被告通过欺骗手段支付了部分购房款，又在反诉原告不知情的情况下占有了该房屋、装修并居住至今，反诉原告多次提出将购房款支付给反诉被告并要求其退还房屋，但反诉被告置之不理。由于反诉原告已选购壕沟珞珈雅苑小区房屋，武汉大学要求反诉原告腾退周转房，导致反诉原告现无房可住。反诉被告拒不腾退房屋的行为严重损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告特向人民法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）辩称：反诉被告支付了绝大部分购房款，应享有绝对的所有权。反诉被告向房屋开发商缴纳购房款及对交接、装修、入住，反诉原告知情且认可。反诉原告与被告之间并未形成租赁关系，反诉被告不应腾退房屋及缴纳租金。当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据武汉招银物业有限公司收款收据，银行转账凭证，水、电、煤气、物业管理费交费记录，不动产权证，户口本，短信及微信聊天记录，《武汉市商品房买卖合同》，购房发票，专项维修资金专用票据，物业管理费发票，离婚证，本院依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、交房验收表、《物业服务合同》、《消防安全责任书》、《装修管理协议》、《装修承诺书》，结合授权委托书与银行转账凭证，可以认定该组证据的真实性，本院予以采信。2、建材家居销售合同，该组证据虽并非当事人本人签字，但合同载明的房屋均为案涉房屋，结合短信及微信聊天记录，可以认定该组证据的真实性，本院予以采信。3、《武汉大学教职工购珞珈雅苑住房退还校内周转房承诺书》,具备书面编号和单位公章，可以认该份证据的真实性，本院予以采信。4、《武汉大学公有周转住房管理实施细则》，不具备证据的形式要件，本院不予以采信。本院经审理查明，位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室的案涉房屋，系武汉大学提供的由武汉招银物业有限公司开发的政策性住房。原告王宝龙、被告孙红星均为武汉大学的教职工，具备购房资格。2013年6月10日，被告孙红星向武汉大学出具了《武汉大学教职工购珞珈雅苑住房退还校内周转房承诺书》，载明其同意在开发商交房后，于2015年2月28日前将租住的学校周转房退还学校,并向武汉招银物业有限公司支付10万元作为履约保证金。后原、被告就案涉房屋的买卖达成一致，被告将房屋出卖给原告，原告向被告提供武汉大学公租房。2013年6月29日至2013年6月30日，原告以被告孙红星的名义先后向武汉招银物业有限公司支付案涉房屋购房款520872.5元。2013年6月30日，武汉招银物业有限公司出具收据两张，载明收到被告孙红星的购房款620872.5元。2013年7月13日，原告向被告肖虹返还购房保证金100000元。至此，原告已支付案涉房屋购房款620872.5元。2014年9月1日，原、被告双方签订授权委托书，载明孙红星委托王宝龙作为其代理人，全权代理其办理相关入住手续。2014年10月案涉房屋交付，原告收房后，于2014年11月25日与武汉招银物业有限公司签订《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》，载明王宝龙代孙红星签字。2014年11月26日，原告以被告孙红星名义与武汉招银物业有限公司签订《装修管理协议》、《承诺书》，协议载明案涉房屋的建筑面积为130.71平方米，自装房屋。后原告出资购买家具对房屋进行装修并一直居住至今，2014年至2017年期间因居住所产生的水、电、煤气、物业管理费由原告缴纳。2016年1月6日，被告孙红星缴纳住房维修金9729元。2016年初，被告孙红星催促原告提供武汉大学的公租房，但被告未向原告提供，双方就公租房及案涉房屋的处置未达成一致。2018年7月20日被告孙红星缴纳购房面积差房款12207.5元。2018年8月15日，被告孙红星与武汉招银物业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》。2018年10月30日，武汉招银物业有限公司出具收据一张，载明被告孙红星支付的购房款为633080元，案涉房屋的建筑面积为133.28平方米。2018年10月31日，被告孙红星缴纳案涉房屋当年物业费2719元。后被告孙红星为案涉房屋办理了不动产权登记，载明的权属登记人为被告孙红星。原、被告双方由此发生争议，遂诉至法院。另查明，被告孙红星与被告肖虹于2014年9月15日登记离婚。本院认为，本案的争议焦点是诉争房屋为政策性住房，双方当事人是否存在借名买方合同关系及其行为的效力。本案中原告与被告孙红星虽未签订书面房屋买卖合同，但根据原告出具的证据和查明的事实来看，原告以被告孙红星的名义出资620872.5元购买了案涉房屋，2014年至2017年期间，原告对案涉房屋进行交房验收并装修该房屋，因居住期间所产生的水电、物业等费用亦由原告缴纳，被告孙红星知情且认可。原告认为虽为政策性房屋，但不影响房屋买卖合同效力；被告辩称案涉房屋性质特殊，且武汉大学明确规定禁止转让，买卖合同关系应无效。本院认为，当时案涉房屋虽未竣工，但房屋所在的具体位置已确定，且案涉房屋的权属明确，属于被告孙红星，双方亦具备借名买房的意思表示，故本案处分的并非购房资格，也并非对夫妻共同财产进行处分，双方之间实际上建立了借名买房合同关系。借名买房合同的标的房屋系单位内部具有福利性质的政策性房屋，因其系单位给予教职工的福利，即便单位内部有禁止转让集资房的政策，但由于我国法律并未明确规定禁止购房指标、集资房的转让，所以，就民事行为而言，法无明文禁止即允许，单位内部规定既非法律或行政法规，并不能作为认定合同无效的依据。在双方此项交易行为并不违背法律的强制性规定和社会公益，也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该借名买房合同合法有效。被告孙红星与武汉招银物业有限公司之间的房屋买卖合同亦合法有效，且已基于此法律关系完成了房屋所有权登记，原告与被告孙红星之间的约定仅约束双方自身，未及于被告孙红星与武汉招银物业有限公司之间，原告不能据此直接取得房屋所有权，双方之间实质上产生了债权债务关系，即基于合同之债引起的物权变动，双方还需依法办理登记手续才能产生物权变动的效果。原告虽未为被告办理武汉大学公租房构成违约，但该合同依然约束双方当事人。原告应向被告孙红星付清全部购房款包括被告缴纳的住房维修金9729元、购房面积差房款12207.5元、物业费2719元，共计24655.5元。待上述款项付清后，被告孙红星对原告负有协助办理房屋所有权转移登记的义务。由此，原告基于买卖合同请求被告为己方办理过户登记的合同之债，是物权取得方式之继受取得，本院对原告提出的变更案涉房屋不动产产权权属登记的诉讼请求予以支持。另，被告孙红星于2013年向学校购买案涉房屋，原告在购买二被告房屋时将其中10万元的购房款转至被告肖虹账户，案涉房屋的物权登记在2018年，二被告于2014年9月15日登记离婚，该房屋仍属于婚姻存续期间的共有财产，且被告孙红星并未向本院提交二被告的离婚财产分割的相关证据，故二被告均负有协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。关于被告孙红星的诉讼请求，因双方存在借名买房合同关系，原告入住该房屋属有权占有，且双方并不存在租赁关系，被告的反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告王宝龙未为被告办理学校公租房的相关合同义务，以及占用被告购房资格给被告造成的损失，被告可另行向原告主张违约责任或损害赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙红星、肖虹于本判决生效后收到原告王宝龙（反诉被告）剩余购房费用24655.5元的十五内协助原告王宝龙办理位于武汉市洪山区书城路369号珞珈雅苑（一期）13栋2单元20层2001室房屋产权变更登记手续；二、驳回本诉原告（反诉被告）王宝龙的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（反诉被告）孙红星的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费26800元，反诉案件受理费4010元，均由被告孙红星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 瞿    汉    春人民陪审员 吴小蕊人民陪审员王建明二〇一九年九月十六日法官助理董曼书记员张兰