上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初10600号原告(反诉被告)：上海乾卓企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈文，执行董事。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：陶宇飞，男，1988年8月27日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：黄彩颜，上海博群律师事务所律师。原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司(以下简称乾卓公司)与被告(反诉原告)陶宇飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪晓强、被告陶宇飞及其委托诉讼代理人黄彩颜到庭参加了庭审。本案现已审理终结。乾卓公司提出诉讼请求：1、确认乾卓公司、陶宇飞于2016年11月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月23日解除；2、判令陶宇飞支付2017年12月1日至2018年11月23日期间的租金及物业管理费316,996元(每月26,969元计算)、水电费43,948元；3、判令陶宇飞支付滞纳金(以316,996元为基数，自2017年12月1日至判决生效之日止，按日0.05%计算)；4、判令陶宇飞支付免租期8个月租金215,752(按每月26,969元计算)；5、判令陶宇飞支付违约金53,938元(按月租金2倍计算)。事实和理由：2016年11月25日,乾卓公司与陶宇飞签订《租赁合同》，约定陶宇飞承租上海市嘉定区鑫品商务广场内的民悦街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称系争房屋),租赁面积为491.25平方米,租赁用途为综合格斗。合同另约定，租金实行先付后用，按3个月为一个结账期，陶宇飞应在每个结账期内的最后一个月的20日前向乾卓公司支付下一结账期的租金，陶宇飞逾期支付的,按照每日万分之五标准计收逾期付款违约金。自2016年12月起,陶宇飞即开始拖欠租金及物业管理费等,经乾卓公司多次催讨至今仍拒绝支付，故乾卓公司书面通知陶宇飞解除租赁合同。合同解除后，陶宇飞应按约支付各项费用，为维护乾卓公司的合法权益，故诉至法院。陶宇飞辩称，1、同意解除合同，但对乾卓公司的解除理由、解除时间不予认可，解除时间应为2018年7月31日；2、系争房屋先后发生两次漏水无法正常使用，第一次漏水时间为2017年11月，第二次漏水时间为2018年6月22日，漏水给其造成装修损失、设备损失，故不同意支付2017年12月1日起的租金，且根据合同约定头两年租金已含物业管理费，水电费亦不认可；3、系争房屋有质量问题，乾卓公司违约在先，其有权解除合同，故不同意支付滞纳金，且滞纳金计算标准过高，应按应付租金日万分之一计算；4、合同解除系乾卓公司造成的，免租期系乾卓公司给予其用于装修，乾卓公司无权根据合同约定主张免租期租金，故不同意支付免租期租金；5、滞纳金与违约金系重复主张。因乾卓公司违约在先，系争房屋的漏水给其造成装修损失及设备损失，故陶宇飞提出反诉请求：1、判令乾卓公司赔偿装修损失167,500元、设备损失55,645元；2、判令乾卓公司退还租赁保证金53,939元。针对陶宇飞的反诉，乾卓公司辩称，1、系争房屋的漏水部位仅是租赁面积中一小部分，其已及时进行清理，未造成陶宇飞装修及设备损失，且陶宇飞未提交证据证明损失存在，陶宇飞对设备的损坏情况也无法证明；2、同意返还租赁保证金，但其已将租赁保证金抵扣陶宇飞欠付的2017年10月和11月租金，故其从2017年12月主张租金。综上，其不同意陶宇飞的全部反诉请求。庭审中，乾卓公司撤回要求陶宇飞支付水电费的诉讼请求。审理中，乾卓公司称曾于2018年11月23日向陶宇飞当面送达解约函，其于2018年11月底收回系争房屋，并表示2018年11月23日后的费用不在本案中主张。陶宇飞对此不予认可，认为当时看到的系催款通知并非解约函，第二次系争房屋漏水以后其被迫搬离，于2018年7月底搬离系争房屋，双方虽未签署书面交接手续但有口头告知魔方社区物业公司。庭审中，陶宇飞提交淘宝订单详情，为证明其除原主张的设备外，还为采购其他健身器材、办公桌椅等分别支出56,953.30元、12,376.15元，并将主张的设备损失总金额调整为124,974.45元。庭审结束后，陶宇飞就新增加的诉请金额提交健身器材损失清单、办公损失清单，金额分别为56,953元、11,555元。乾卓公司对此均不予认可，认为订单未与健身器材相一致，且健身器材均未报废，已被陶宇飞搬至他处。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，乾卓公司(出租方，甲方)与陶宇飞(承租方，乙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方经业主授权出租并委托经营管理的鑫品商务广场(即魔方社区)内的系争房屋，计租面积491.25平方米，租赁用途为开设健身房；甲方应于2017年2月1日前将系争房屋按现状交付乙方，乙方应于2017年5月1日之前开业；租期2017年2月1日至2022年1月31日，其中免租期为8个自然月；租金自免租期结束后开始计取，免租期内乙方无须缴纳租金，但仍需按6.5元/平方米/月标准缴纳物业管理费；月租金按照租金单价×面积×30.5的计算方式计算；租金包含物业费，第一年租金单价1.8元/平方米/天，月租金26,969元，总租金107,878元；第二年租金单价1.8元/平方米/天，月租金26,969元，总租金323,635元；租金先付后用，按3个自然月为一个结账期，乙方应在以后每个结账期内的最后一个月的二十日前支付下一个结账期租金；乙方应于签订本合同5日内向甲方支付53,939元作为租赁保证金；甲方有权直接将租赁保证金充抵乙方应付未付的租金、公共事业费以及乙方应承担的利息、违约金、损害赔偿金等任何欠款以弥补或防止损失。双方的权利义务条款约定，租赁期间内，甲方应承担该广场结构范围内的责任，包括主体结构、公共区域及由甲方安装或提供的设施及设备(如电梯、防火和安全设施设备、公共服务设施设备、水电供应系统)的质量、安全、保养和修理；乙方应按时缴纳各项费用，如发生乙方逾期支付上述费用，应按每日逾期付款金额万分之五比例向甲方支付逾期利息，并承担违约责任；本合同自然终止、提前终止或提前解除的，乙方不得主张甲方赔偿或补偿任何装修费用。终止合同条款约定，有下列情形之一的，守约方可以书面通知违约方提前解除本合同，违约方还应按合同规定承担违约责任……2.甲方交付的该商铺、房屋存在严重缺陷，经有关机构鉴定将危及乙方人身安全的……8.乙方逾期支付租赁保证金、租金、公共事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总金额超过5,000元的；本合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方应付清本合同项下尚欠甲方或公用事业单位的任何款项，包括但不限于租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金等。违约责任条款约定，若甲方违反本合同规定的甲方义务，构成甲方对本合同的根本违约，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方按月租金的双倍支付违约金，若违约金不足以弥补乙方因此产生的经济、声誉及其他损失的，甲方有义务补足相应差额；若乙方违反合同约定的乙方义务，构成乙方对本合同的根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享受免租期待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金，若仍不足以弥补甲方因此产生的经济、声誉及其他损失的，乙方有义务补足相应差额；除根本违约外的任何不履行或不完全履行本合同及附件项下的义务或责任的行为，以及违背本合同及附件项下承诺和保证的情况均构成违约，违约方需对守约方由此造成的经济、声誉及其他损失承担赔偿责任。合同签订后，陶宇飞向乾卓公司支付了租赁保证金53,939元和免租期内物业管理费25,545元，并对系争房屋进行装修后开始经营。2017年11月8日，因系争房屋吊顶上消防设施有质量问题，导致漏水。同年11月14日，陶宇飞通过微信与魔方社区物业公司员工(物业良平)就漏水造成的装修损失进行协商，并发送了一份室内装饰维修的《工程预算单》，载明：人工费15,772元、材料费28,364元，合计44,136元，管理费5%为2,206.80元、税收6%为2,780.60元，合同价为49,123.40元。后双方未对损失赔偿问题达成一致，乾卓公司未对陶宇飞进行经济补偿。2018年6月22日，系争房屋吊顶上的消防水管再次漏水，陶宇飞和其合伙经营人通过微信群告知乾卓公司的员工江李洲(已离职)和魔方社区物业客服漏水事宜，要求予以解决。6月25日，陶宇飞方要求立刻修复走廊吊顶，江李洲对走廊吊顶修复问题表示再商量，后表示重新装修和损失，等陶宇飞方出具装修损失明细后一起商量确认，合理协商处理，陶宇飞方表示走廊吊顶一直掉落要求立即处理以免出事故，江李洲表示因对内部装修熟悉度等原因需要陶宇飞安排施工，费用列表协商确认赔付。次日，江李洲要求陶宇飞尽快将施工和损失告知其，其要与公司谈。后，因双方对漏水赔偿事宜等协商未果，陶宇飞搬离系争房屋，但未与乾卓公司办理房屋交接手续。2018年11月23日，乾卓公司至他处与陶宇飞交涉系争房屋租赁事宜。2018年12月1日，案外人上海乾界置业有限公司(以下简称乾界公司)与案外人深圳市蓝马创业管理有限公司(以下简称蓝马公司)签订《补充协议》，约定乾界公司将包括系争房屋在内的共计676.5平方米的房屋出租给蓝马公司，期限自2018年12月1日至2028年3月5日。同年12月12日，双方对系争房屋办理交接手续。另查，乾界公司与乾卓公司于2016年3月1日签订《房屋租赁运营管理委托协议》，乾界公司位于上海鑫品商务广场(魔方社区)项目内所有商业、办公房屋，建筑面积约20000平方米，全权委托乾卓公司对外整体招租及管理，期限自2016年8月1日至2030年7月31日。2.系争房屋所在的上海市嘉定区胜辛路以西、沪宜公路以北地块新建商业办公项目于2016年8月23日通过建设工程消防验收，同年10月25日取得《建设工程竣工验收备案证书》，并于2018年4月25日核准登记至乾界公司名下。本院认为，乾卓公司、陶宇飞签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现对双方争议事项分述如下：一、关于合同解除事宜乾卓公司作为出租人，依法应确保租赁物在租赁期间符合约定用途，并承担维修义务，现系争房屋因房屋吊顶上消防设施破裂导致两次漏水，显然系乾卓公司未能完全恰当履行维修义务导致。虽然双方合同约定陶宇飞仅在房屋存在严重缺陷，经有关机构鉴定将危及其人身安全的情况下才享有单方解除权，但系争房屋是商铺，陶宇飞租赁系争房屋的目的是经营，吊顶漏水显然会对陶宇飞的经营产生影响，乾卓公司辩称第一次漏水后其已进行了维修，但未提供证据予以证明，乾卓公司并辩称漏水部位仅位于大堂，占系争房屋的小部分，但显然，对于经营性商铺而言，大堂是其商铺对外展示的重要部位，该部位漏水并导致装饰装修和经营设施等损坏对陶宇飞的经营行为产生的影响比其他部位更大。在第二次漏水事件发生后，陶宇飞立即通知乾卓公司并表示漏水导致的吊顶脱落可能发生人身伤害事故，要求对此马上进行维修，合法合理，但乾卓公司却以对装修内容不熟悉为由要求陶宇飞自行维修，并表示费用需经其协商确认，显然系对自身维修义务的推卸。由此，本院认为，乾卓公司的行为已导致陶宇飞合同目的不能实现，陶宇飞享有法定解除权。虽然陶宇飞搬离系争房屋未与乾卓公司办理房屋交接手续，亦未举证证明以其他方式通知乾卓公司解除合同，但其已搬离系争房屋是事实，且其搬离的经营所需设施设备中有些属于大型设备，乾卓公司作为商场经营管理人员，理应知晓其搬离事宜，且其之后也自行收回了房屋并另行出租，故双方租赁合同已实际解除，本院对陶宇飞自认的搬离之日予以确认。而乾卓公司主张其因陶宇飞欠付租金而向其行使单方解除权一节，虽然陶宇飞的确存在欠付租金的情况，但是，首先，乾卓公司提交的照片无法证明其于2018年11月23日向陶宇飞送达了解约函，在其当面向陶宇飞送达如此重要的文件时，不要求其在通知上予以签收却以拍照的方式留证有违常理；其次，按约陶宇飞应于2017年9月20日支付第一期租金，但陶宇飞自计租日开始从未支付过租金，乾卓公司并未提供证据证明曾向陶宇飞催讨租金，之前亦未行使过解除权，却在陶宇飞因其不解决漏水问题而搬离系争房屋之后自称行使单方解除权，结合其重新出租的时间，本院有理由怀疑其自称的已行使解除权是为规避其另行出租所可能承担的法律风险。因乾卓公司过错导致合同解除，故乾卓公司要求陶宇飞支付免租期租金、解约违约金的诉请于法无据，本院不予支持。二、关于陶宇飞欠付租金(含物业费)问题如前所述，根据合同约定，陶宇飞应在2017年9月20日前支付第一期(2017年10月至12月)租金，但其未能按约支付，已构成违约。考虑到11月8日发生第一次漏水事件，双方就损失赔偿问题未能达成一致，乾卓公司既未对陶宇飞进行任何补偿，亦未举证证明已履行了维修义务，之后再次发生漏水事件亦表明了这一点，故之后陶宇飞不付租金有正当理由，无需再对其逾期支付租金的行为支付滞纳金。鉴于第一次漏水虽对陶宇飞使用系争房屋产生影响但陶宇飞仍有经营行为、合同约定租金中含物业费而乾卓公司或物业公司未能履行维修义务等情况，本院酌情确定陶宇飞应支付租金18万元，同时，乾卓公司应返还陶宇飞租赁保证金53,939元。三、关于陶宇飞经济损失问题因合同解除责任在于乾卓公司，故其依法应对陶宇飞的装修损失进行赔偿。因陶宇飞装修行为客观存在，乾卓公司虽然不认可陶宇飞提供的装修合同，并对其未能按合同约定期限和方式支付装修工程款表示异议，但鉴于系争房屋已被乾卓公司另行出租，后续承租人已对系争房屋重新装修，导致无法通过司法鉴定确定陶宇飞的装修残值，而陶宇飞主张的装修费用尚属合理，故本院根据租赁合同履行情况，酌情确定乾卓公司应赔偿陶宇飞装饰装修残值损失13万元。至于陶宇飞主张的因漏水导致的设施设备损失，因陶宇飞自认有些设施设备已搬离，表明并非完全不可利用，陶宇飞对于漏水引发的财产损失亦负有积极作为的减损义务，故本院结合吊顶漏水对房屋内设施设备的影响程度、陶宇飞主张的设施设备材质和用途等，酌情确定乾卓公司应赔偿陶宇飞漏水造成的财产损失5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司与被告(反诉原告)陶宇飞于2016年11月25日签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)陶宇飞应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司租金(含物业费)18万元；三、原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陶宇飞租赁保证金53,939元；四、原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陶宇飞装饰装修残值损失13万元；五、原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)陶宇飞财产损失5万元；六、驳回原告(反诉被告)上海乾卓企业管理有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,106元，减半收取5,053元，由原告负担3,611元，由被告负担1,442元。反诉受理费2,843.50元，由原告负担1,920元，由被告负担923.50元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一九年九月三十日书记员  张耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。