山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初3126号原告（反诉被告）：鲁亮文，男，1977年4月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：高君亭，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：泰安新华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。法定代表人：吴伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：高俊兰，山东华林律师事务所实习律师。原告鲁亮文与被告泰安新华房地产开发有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁亮文向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年6月1日签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；2.被告退还原告押金50000元，赔偿原告装修设施等经济损失803221.35元，经营损失200000.00元，共计1053221.35元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告自2018年2月10日解除2016年6月1日签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；2.被告赔偿原告装修及改造价值1002876.85元、经营损失631851.5元，合计1634728.35元；3.返还原告押金50000元，返还2016年5月10日交的装修押金10000元；4.价格鉴定费39500元由被告承担；5.被告承担本案全部诉讼费用。后原告撤回要求被告返还装修押金10000元的诉讼请求。事实与理由：原被告于2016年6月1日签订《租赁合同》，原告承租被告位于泰山区新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110商铺，合同约定乙方从事餐饮业态的专业经营，经营天天烧烤餐饮，合同约定期限60个月。同日，双方就《租赁合同》另行签订了《合同补充协议》，补充协议第三条明确约定：“甲方（被告）负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证乙方（原告）在合同期内正常经营烧烤”。合同签订后，原告依约按照被告指定的装修方案投入巨额资金进行了装修，原告装修完成后，被告的政府审批手续迟迟未办理下发。2017年8月5日，徐家楼街道办事处下发了停业通知，随后原告多次当面、发函找被告要求协调办理准许手续，但时至今日被告仍未办理，原告至今无法营业。综上，原告认为，因原告租赁房屋的装修均是按照被告统一要求的经营烧烤的标准装修，无法改变用途使用，双方签订合同的目的因被告的严重违约无法实现，故要求判决解除双方的《租赁合同》及《合同补充协议》，同时因致使合同解除的原因系被告违约不履约造成，故其对原告投入的装修等损失应予以赔偿。基于上述事实与理由，原告多次找被告协商解决，但一直未能妥善处理。现诉至法院，请依法判如所诉。被告新华公司辩称，一、被告一直按照与原告签订的《租赁合同》、《服务协议》、《合同补充协议》全面履行合同义务，并不存在违约。被告与原告于2016年6月1日签订了《租赁合同》、《服务协议》，原告承租被告位于泰山区新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110商铺，经营餐饮等。合同约定租赁期限和服务期限为60个月，自2016年6月1日至2021年5月31日。自合同签订后，被告积极履行合同义务，协助原告办理营业执照等手续，原告也一直正常经营，故原告称因被告未为其办理政府审批手续其无法营业，与事实不符。至于2017年8月5日徐家楼街道办事处下发的停业通知，是政府管理执法行为，对于被告来说无法预测。关于原告称根据《合同补充协议》第三条约定被告需协调办理政府审批手续，此也仅为协助办理义务，具体需要办理哪些手续、怎么办理是由原告去考虑、解决。二、原告不享有合同解除权，其要求解除合同的诉讼请求于法无据。《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，房屋租赁合同的解除为法定解除与约定解除，即只有在符合法律的条件或合同当中明确约定的情况下，合同才可以解除。根据双方签订的合同，原告并不享有任意解除合同的权利，而根据合同法第九十四条的规定，合同法定解除情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告诉称因被告的违约致使合同目的无法实现，但政府管理执法行为属于不可抗力的情形，并非被告违约，且原告营业执照中的经营范围为：“餐饮服务、预包装食品销售”，无法经营烧烤并不会导致合同目的无法实现。综上，根据双方合同的约定和法律的规定，原告既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。三、原告要求退还押金于法无据，其装修费用、经济损失更是与被告无关。《租赁合同》约定：“本合同签署当日，乙方（原告）应当向甲方（被告）支付人民币50000元作为履约保证金，甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金。”现合同并未到期，也并未解除，且原告一直拖欠被告第一期和第二期的租金和服务费，故原告无权要求退还该保证金。对于原告店面具体怎么装修、装修花费多少是由原告根据经营所需决定，该费用与被告无关，原告要求被告赔偿装修及改造价值1002876.85元没有事实和法律依据。至于其主张的经营损失，没有任何证据证明与被告有关，也没有任何事实和法律依据，被告不予认可。综上，原告无权单方面要求解除合同，要求被告承担违约责任也缺乏事实和法律依据，故被告恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。被告新华公司向本院提出反诉请求：1.判决原告继续履行与被告于2016年6月1日签订的《租赁合同》、《服务协议》；2.判决原告支付被告所欠房屋租金及服务费共计202354元，并按合同约定支付迟延履行违约金（计算至2018年8月27日共计128416.6元）；3.判决由原告承担案件的诉讼费用。诉讼过程中，被告变更诉讼请求第2项为：判决原告按照合同约定支付被告房屋租金、服务费以及违约金，截止到2019年7月26日，原告所欠房屋租金及服务费共计786328元，迟延履行违约金390486.38元，共计1176814.38元。事实与理由：被告与原告于2016年6月1日签订的《租赁合同》、《服务协议》，原告承租被告位于泰山区新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110商铺，总建筑面积约1061.77平方米。合同约定租赁期限为60个月，自2016年6月1日至2021年5月31日，租金按面积计付，单价为45元/月/㎡，由租赁费和服务费各占50%，支付方式为季度支付。按照合同约定，原告应于2016年6月1日前足额缴纳第一期租金及服务费159265.5元，应于2018年5月1日前支付第二期租金及服务费共计53088.5元。原告仅于2016年4月18日支付了部分租金及服务费，尚有202354元未支付。现原告起诉至法院要求解除合同，赔偿损失。被告认为原告的诉讼请求没有协议及法律的依据，而原告拖欠租金及服务费，无故要求解除合同的行为违反了双方约定，也违反了法律规定。故依据双方合同约定及法律的相关规定，被告要求其继续履行双方的合同及服务协议，立即支付所欠租金及服务费，望法院依法判如所诉。原告鲁亮文辩称，双方合同已经无法实现，我们已经提起诉讼。对被告要求支付租金的要求，因合同无法履行，原告享有抗辩权利。被告提交的合同签约补充说明对原告的免租期限等事项已经做了明确约定，原告无需向被告支付免租期之内的房屋租赁费。因为被告的违约致使不能实现合同目的，原告已经向被告发出解除合同通知，即便有房屋租赁费的存在，也应当去除免租期的租金再计算原告是否应当支付租金。最重要的是由于被告的违约，原告已经向被告发出了解除合同通知，故被告所诉要求支付租赁费的计算期限及数额与事实不符。对于物业服务费，被告无权要求原告支付。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告鲁亮文（乙方、承租人）与被告新华公司（甲方、出租人）签订《租赁合同》、《服务协议》，租赁合同约定：甲方将其所属泰安市泰山区新华城国际广场D2-101、102、103二层104、105、106、107、108、109、110商铺整体出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；本合同不可抗力是指甲、乙双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，为免疑问，不包括政府行为等不能预见的变更；本合同项下租赁期限60个月，即从2016年6月1日至2021年5月31日；租赁期限内，乙方每年支付的租金标准为：2016年6月1日-2018年5月31日应支付租金总额为106177元，2018年6月1日-2019年5月31日应支付租金总额为212354元，2019年6月1日-2020年5月31日应支付租金总额为318531元，2020年6月1日-2021年5月31日应支付租金总额为318531元；本合同项下的租金支付方式为以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金；本合同项下第一期租金应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日租金，即79632.8元；本合同项下的房屋租赁服务费由甲、乙双方另行协商，以合同附件的形式作为补充并执行；乙方在该房屋内经营品牌为天天烧烤，经营项目为餐饮；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5万元作为履约保证金，甲方或物业公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，同时乙方应在7日内补足保证金；乙方延迟交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；乙方按约定向甲方交还房屋时，甲、乙双方应签署房屋交还确认书。服务协议约定：本协议项下服务期限为60个月，自2016年6月1日开始计算服务费；服务费及收取方式：按建筑面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的服务费；乙方每年支付的服务费标准为：2016年6月1日-2018年5月31日应支付服务费总额为106177元，2018年6月1日-2019年5月31日应支付服务费总额为212354元，2019年6月1日-2020年5月31日应支付服务费总额为318531元，2020年6月1日-2021年5月31日应支付服务费总额为318531元；本协议项下的服务费支付方式为以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金；本协议项下第一期服务费应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日服务费，即79632.8元。同日，原告与被告签订合同补充协议，该补充协议约定被告负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证原告在合同期内正常经营烧烤。租赁合同签订后，被告向原告出具合同签约补充说明，写明：双方本着平等自愿的原则签订租赁合同，现将租赁合同中关于租赁期限、免租期使用以及租金规定事宜作出如下说明：1、合同期限自2016年6月1日始至2021年5月31日止，总共60个月；2、免租期：免租期根据签约期限进行拆分，免租期总共24个月，于每个租约年开始即给予商户相应的免租期。第一组租约年，免租12个月，实际缴纳租金0个月；第二组租约年，免租8个月，实际缴纳租金4个月；第三组租约年，免租4个月，实际缴纳租金8个月；3、租金：租金单价45元/月/㎡，以租赁合同与服务协议两部分体现，各占租金金额的50%，即租赁合同单价22.5元/月/㎡，服务协议单价22.5元/月/㎡；4、物业费：单价3.5元/月/㎡，自2016年6月1日缴纳物业费，具体物业事宜已与物业管理规定为准。原告鲁亮文在补充说明上签字确认以上内容其已知晓，认同并自愿接受合同条款的约束。2016年4月18日原告支付被告租金、服务费10000元。租赁合同签订前原告支付被告履约保证金50000元。后原告未再向被告支付租金及服务费。2017年8月15日泰山区徐家楼街道办事处下发泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书，写明：接市、区两级城市环境综合整治指挥部指示，并根据全市烧烤园园区综合值班人员检查情况及徐家楼街道联合执法检查情况，检查中发现新华城部分餐饮业户存在违规烧烤现象（按市有关规定，所有烧烤店必须进烧烤园区）。新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目，对拒不取消烧烤项目的餐饮业户，实行停业整顿。原告提交快递查询回单照片，并申请证人刘某出庭作证，证实其已于2018年2月8日向被告邮寄解除合同通知，双方签订的租赁合同已经解除。证人刘某称其在原告天天烧烤枣行店里工作，2018年2月初原告妻子让其去发一份邮件，其询问原告妻子是什么快递，原告妻子说是与新华城解除租赁关系的合同，其便到樱桃园的一个快递公司办理了邮寄，收件人写的谁记不清了，收件人电话是跟原告妻子要的。对此，被告称证人所述替原告邮寄过快递，但是其无法描述收件对象，不能证明是邮寄给被告的，被告未收到过原告寄出的任何书面材料，且证人曾是原告的员工，甚至现在也可能是原告的员工，双方之间存在利害关系，其证言难以取信。原告未能提供快递签收回执，亦未能提供书面的解除合同通知。原告提交涉案房屋门面装修决算表以及门面装修清单。证实原告为涉案房屋支出装修费用803221.35元。被告对此不予认可。原告申请对涉案房屋形成附和的装修部分的价值和该租赁房屋60个月期间（2016年6月1日—2021年5月31日）因无法正常从事烧烤经营所产生的经营损失价值进行鉴定，本院委托山东华信价格事务所进行了鉴定，山东华信价格事务所于2019年7月3日出具价格鉴定结论书。该鉴定结论书中价格鉴定结果报告载明：价格鉴定基准日：2017年8月15日；鉴定内容：①、装修及改造价值：根据委托方提供的资料，现场实地测量数据及实际状况，依照国家有关规定及相关材料设备、人工市场价格调查情况，综合测算确定鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺（天天烧烤海鲜新华店）装修及改造价值为100287685元（详见《价格鉴定明细表》）②、饭店经营损失：鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺用于饭店经营，房屋租赁合同期限自2016年6月1日至2021年5月31日止，共计5年，饭店名称：天天烧烤海鲜新华店，建筑面积：1061.77平方米，内设方桌62张、圆桌6张，中档装修。2017年8月15日，该饭店因故无法继续经营造成经营损失，通过对同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况调查，结合鉴定标的实际情况，确定其搬迁重建周期为1年（365日）。根据委托方提供的有关材料并结合市场普遍状况计算如下：A、日平均支出费用（间接成本）：经营场所日平均租金：290.90元，装修改造日平均折旧：405.55元，其他设备日平均折旧：48.00元，日平均工资：1650.00元，日平均燃料、水、电费：380.00元，日平均支出费用=290.9+405.55+48+1650+380=2774.45元。B、日平均毛收入：通过分析该饭店日经营结算记录，平均日营业额在4250.00元至6950.00元之间，考虑多种因素，保守确定日营业额5600.00元，该类餐饮业按常规毛利率为65%（不考虑间接成本）。日平均毛收入等=5600×65%=3640.00元，日平均收入=毛收入－间接成本=3640－2774.45=865.55元，经营损失=865.55元×365=315925.75元。以上两项合计①+②=1002876.85+315925.75=1318802.60元。价格鉴定结论：综合鉴定鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺（天天烧烤海鲜新华店）装修及改造价值、饭店经营损失价格总值为1318803.00元（尾数保留到元）。原告对该鉴定结论书无异议。被告对该鉴定结论书存在以下异议：1、该鉴定报告中关于价格基准日认定为2017年8月15日存在错误。原告在2017年8月15日之后仍在继续经营，徐家楼街道办事处2017年8月15日下发的通知书只是要求取消违规烧烤项目，并没有要求其关门停业，且在庭审时原告称在2018年2月3日向被告发送了解除合同的通知，在原告提交的变更诉讼请求申请书中要求认定租赁合同解除的时间是2018年2月10日，在第一次庭审时，原告称经营损失计算至2018年8月17日，与评估报告中认定的价格基准日相互矛盾，由此可见评估报告中的价格基准日确定的日期错误。原告至今仍占用涉案房屋。2、鉴定报告鉴定内容的第一项“装修及改造价值”鉴定为1002876.85元，该价值与事实严重不符。原告提交的装修决算表为原告装修时和装修公司结算的明细和金额，与鉴定报告中的价格鉴定明细表对比可见，鉴定报告价格鉴定明细表中的第1、2、3、4、7、8、9、17、26、27、31、32、33、34、37、38、40、49、50、53项价格均高于原告实际装修的价格，按照明细表中的综合成新率计算，超出金额合计为39568.35元，两数额严重不符。价格鉴定明细表中的第55项“海鲜鱼池”鉴定价值为19550元，含主体、循环水系统、排水、供养、过滤电路及人工费，但该鱼池的环水系统、排水、供养、过滤装置可拆除重复使用，原告也已经拆走，不应包含在鉴定价格中。且在该鉴定报告中诸多装修项目并未形成附合，是可拆除移动的，如果双方合同解除，原告可拆除拿走，故该报告严重偏离客观事实。3、鉴定报告鉴定内容第二项“饭店经营损失的鉴定”，其中计算“日平均支出费用”经营场所日平均租金为290.9元，该数据并不准确。依据原被告签订的房屋租赁合同，原告经营的饭店日租金为1769.6元，与评估报告中的金额相差甚远，由此计算原告日平均支出费用为4253.15元，日平均纯收入为-613.15元，故以原告的经营状况，并不存在经营损失。4、在进行评估时是由原告开的门，从鉴定报告的照片中也可见该房屋一直由原告占用。对于被告提出的上述异议，本院要求山东华信价格事务所作出答复，山东华信价格事务所答复：1、价格鉴定基准日的异议。根据委托书中鉴定要求“对投入装修部分已形成附合的装修部分的价值及该租赁房屋60个月（2016年6月1日至2021年5月31日）期间因无法从事烧烤所产生的经营损失价值进行评估”，通过认真分析庭审笔录并结合委托方提供的相关资料，参照同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况，确定该饭店搬迁重建周期为1年（365日）。又根据2017年8月15日泰安市徐家楼街道办事处下发的《泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书》中“按市有关规定，所有烧烤店必须进烧烤园区，新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目”，为此我所选取了2017年8月15日作为价格鉴定基准日。2、装修改造价值异议。根据委托方提供的资料、现场实地测量数据，依照国家有关规定及相关材料设备、人工市场价格调查情况，并结合实际状况综合测算确定单个项目重置单价（按价格鉴定基准日的市场价格和生产条件等情况，重新构建安装同样的固定资产所需要的全部费用，包括造价、购进价、安装费用和其他有关费用等）和综合成新率，测算鉴定值=数量×重置单价×综合成新率。关于鉴定项目选取范围，严格按照委托书鉴定要求“已形成附合的装修部分”，其中“海鲜鱼池”主体不可移动，其他设施为附属设备形成该整体，符合鉴定要求。现场勘验时该鱼池主体循环水系统、排水管、路过滤等设施均在现场。3、经营场所日平均租金异议。根据委托方提供的相关资料，合同正文第三条租金标准和租金支付中约定“2016年6月1日-2018年5月31日应支付租金总额为106177元”，则日平均租金等于106177/365=290.90元。原告在本案第二次庭审时称其向被告发出解除合同通知并告知被告在2018年2月6日办理相关的房屋交接手续，否则视为房屋已完好交还，但被告一直未予理睬，涉案房屋内可移动的物品在2017年年底拉走。但原告在2018年9月19日第一次庭审时则称经营物品还在涉案房屋内，且鉴定结论书所附涉案房屋照片显示涉案房屋内仍有桌椅等可移动物品。原被告均认可原告未向被告交还涉案房屋钥匙。另查明，原告为进行鉴定支付山东华信价格事务所鉴定费39500元。本院认为，泰山区徐家楼街道办事处在2017年8月15日下发的泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书中要求“新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目，对拒不取消烧烤项目的餐饮业户，实行停业整顿。”该通知的下发致使原告无法进行烧烤经营，而原被告签订的合同补充协议中特别约定被告负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证原告在合同期内正常经营烧烤，被告未履行保证原告在合同期内正常经营烧烤的义务，致使双方签订的租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告享有租赁合同的法定解除权。原告虽提交了快递查询回单照片，并申请证人刘某出庭作证，但原告未能提供快递签收回执，亦未能提供书面的解除合同通知，因此本院无法确定原告邮寄的是否是解除合同通知，也无法确定被告是否收到，因此对原被告双方签订的《租赁合同》及《合同补充协议》于2018年2月10日解除的主张，本院不予采纳。鉴于双方签订的租赁合同目的无法实现，因此双方签订的《租赁合同》及《合同补充协议》应予解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此对于原告要求被告赔偿装修及改造价值的诉讼请求，本院予以支持。经山东华信价格事务所鉴定原告承租涉案房屋的装修及改造价值为100287685元，但鉴定结论书所附价格鉴定明细表中室内装修部分第1、4、7、8、9、17、26、27、31、32、33、34、37、38、40、48、49、50、53项的重置单价高于原告提交的涉案房屋门面装修决算表所列明的单价，对该部分项目的残值参照涉案房屋门面装修决算表所列明的单价及价格鉴定明细表列明的综合成新率确定，因此原告对涉案房屋的装修及改造现价值为960367.55元。被告称价格鉴定明细表中的第2、3项价格高于原告实际装修的价格，但价格鉴定明细表中的第2项列明的地面砖、第3项列明的墙面砖的重置单价系地面砖、墙面砖的材料单价与人工费构成，而原告提交的涉案房屋门面装修决算表单列了地面砖、墙面砖的材料单价与人工费，两项相加后的单价高于价格鉴定明细表中的重置单价，因此对价格鉴定明细表中的第2、3项以价格明细表列明的重置单价为准。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未履行保证原告在合同期内正常经营烧烤的义务，导致租赁合同解除，其应赔偿原告经营损失。原告的经营损失经鉴定为315925.75元，但鉴定机构在计算日平均支出费用时将经营场所日平均租金确定为290.9元不当。涉案房屋的租赁费由租金、服务费两部分组成，因此经营场所日平均租金应为581.8元，日平均支出费用应为3065.35元，日平均纯收入为574.65元（日平均毛收入3640元-3065.35元），经营损失为209747.25元（574.65元×365日）。鉴定机构系通过对同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况调查，结合鉴定标的实际情况，确定搬迁重建周期为1年，进而确定搬迁重建期间的经营损失，原告在明知无法经营烧烤的情况下应避免其损失的扩大，应及时搬迁重建，对超出搬迁重建周期1年外的经营损失，本院不予支持。原告在本案第二次庭审时称其向被告发出解除合同通知并告知被告在2018年2月6日办理相关的房屋交接手续，否则视为房屋已完好交还，被告一直未予理睬，但原告未能提供证据证实其上述主张。鉴定结论书所附涉案房屋照片显示涉案房屋内仍有桌椅等可移动物品，而原告关于涉案房屋内可移动的物品是否已经搬走的陈述亦前后矛盾，且原被告均认可原告未向被告交还涉案房屋钥匙。综上，本院对原告已经将涉案房屋交还被告的主张不予采纳。由于原告未向被告交还涉案房屋，因此对被告要求原告支付租金及服务费的反诉请求，本院予以支持。租金及服务费按照租赁合同的约定截止2019年7月26日应为733057元（106177元+106177元+212354元+212354元+318531元÷365天×55天×2），原告已支付租金10000元及履约保证金50000元，尚欠被告673057元。租赁合同约定租金（服务费）的支付方式为以季度为一个交租期，先付租金（服务费）后使用，除第一期租金（服务费）外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金（服务费）；第一期租金（服务费）应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日租金（服务费），即79632.8元。按上述约定及双方的免租期约定，原告应于2016年6月1日前支付租金及服务费159265.6元，于2018年4月30日前支付被告除免租期以外三个月的租金及服务费159265.6元，于2018年11月30日前支付159265.6元，于2019年2月28日前支付159265.6元，于2019年5月30日前支付截止至2019年7月26日的租金及服务费95995元。原告仅支付租金10000元及履约保证金50000元，因此扣除该60000元后，第一期租金及服务费尚欠99265.6元。原告未按上述期限支付租金及服务费，按照租赁合同的约定应向被告支付延迟履行违约金，但租赁合同约定的延迟履行违约金标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算，即延迟履行违约金以99265.6元为基数自2016年6月1日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年4月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年11月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2019年2月28日起至实际支付之日止；以95995元为基数自2019年5月30日起至实际支付之日止；按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告鲁亮文与被告泰安新华房地产开发有限公司签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；二、被告泰安新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁亮文装修及改造现值损失960367.55元、经营损失209747.25元，共计1170114.8元；三、原告鲁亮文于本判决生效之日起十日内支付被告泰安新华房地产开发有限公司租金及服务费673057元及延迟履行违约金（以99265.6元为基数自2016年6月1日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年4月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年11月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2019年2月28日起至实际支付之日止；以95995元为基数自2019年5月30日起至实际支付之日止；按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算）；四、驳回原告鲁亮文的其他诉讼请求；五、驳回被告泰安新华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9981元，由原告鲁亮文负担2316元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担7665元；反诉案件受理费7695元，由原告鲁亮文负担6150元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担1545元；鉴定费39500元，由原告鲁亮文负担4454元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担35046元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 赵 健二〇一九年九月五日书记员 杨桂尧