贵州省遵义市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）黔03行终361号上诉人（一审原告）：汇川区星金小区业主委员会（以下简称星金业委会）。地址：遵义市汇川区福州路星金小区。负责人：刘兴慧，业委会主任。委托代理人：周勇进，高慧琴，律师。被上诉人（一审被告）：遵义市自然资源局。地址：遵义市汇川区广州路。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人：梁铮，局长。委托代理人：周显鹏，遵义市不动产登记事务中心市场科负责人。被上诉人（一审第三人）：贵州省遵义市星金房地产开发有限公司（以下简称星金公司）。地址：遵义市汇川区澳门路星金智能大厦十三楼。统一社会信用代码：915203017221234F。法定代表人：童伦，公司总经理。被上诉人（一审第三人）：田继芳，男，1966年1月12日出生，贵州省遵义市汇川区人，住遵义市汇川区。委托代理人：罗安勤，律师。被上诉人（一审第三人）：贵州遵义农村商业银行股份有限公司农坑支行。住所地：遵义市播州区马家湾社区遵南大道1066号。统一社会信用代码：915203212148124930。法定代表人：朱光银，该支行行长。委托代理人龚慧，该支行员工。上诉人星金业委会因房屋登记纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初22号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院查明，原告星金业主委员会诉被告遵义市自然资源局及第三人星金房开公司和田继芳确认房屋初始登记违法一案，一审法院于2018年1月19日立案受理后，依法作出（2018）黔0321行初32号行政判决︰查明下列有关事实︰﹙一﹚2003年12月至2005年4月，第三人星金房开公司在遵义市汇川区商住楼，砖混结构6.5层，2005年6月竣工验收；2004年4月至2005年3月开发Ｂ2栋，2005年6月竣工验收，砖混结构8层；2004年1月至2005年11月开发Ｃ栋，砖混结构6层，2005年12月竣工验收。2005年3月11日，原遵义市规划管理局对2003年4月3日总图进行调整并说明︰Ｂ、Ｃ根据地形作4000平方米的地下停车场；Ｂ、Ｃ院底层除沿街作商业用房外，其余部分架空作小区花园，二层以上为住宅；规划用地面积10650平方米，建筑占地面积3790平方米，总建筑面积30823平方米。2007年2月，星金馨苑小区项目工程经遵义市汇川区建设局工程竣工验收备案。﹙二﹚2008年1月，原遵义市规划管理局向第三人星金房开公司颁发《建设工程规划许可证》载明︰第三人星金房开公司开发的位于遵义市汇川区，总建筑面积23640.4平方米，其中住宅17522.35平方米、地下室3342.44平方米、营业房1554.73平方米、库房1220.88平方米。﹙三﹚2007年12月，第三人星金房开公司经股东会决议，将星金小区Ｂ1栋负一层，房号为1号，面积为684.13平方米的房产作为公司自有，2008年1月，被告遵义市自然资源局﹙原遵义市房产管理局﹚对该房产作为公司自有予以房产登记，产权证号为监证0092553号。﹙四﹚2008年3月31日，第三人星金房开公司开发的星金小区经遵义天络房地产测绘处作出测绘报告并经遵义市房屋产权监理处审核，其中载明︰﹙1﹚面积体积车库1户、建筑面积2413.78平方米；商业用房59户、建筑面积3270.94平方米；住宅房194户、建筑面积17882.82平方米。﹙2﹚Ｂ1栋负一层建筑面积1343.18平方米、套内面积1262.49平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房30套；成套住宅109套；房号1号。Ｂ2栋负一层建筑面积604.99平方米、套内面积568.65平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房14套；房号1号；成套住宅74套。Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.61平方米、套内面积437.64平方米、房屋用途︰其他用房；房号2号，建筑面积425.41平方米、套内面积402.33平方米、房屋用途︰其他用房；商业用房14套。﹙3﹚各栋各楼层面积︰Ｂ1栋负一层建筑面积1343.18平方米、套内面积1262.49平方米、共有面积80.69平方米；Ｂ2栋负一层建筑面积604.99平方米、套内面积568.65平方米、共有面积36.34平方米；Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.61平方米、套内面积437.64平方米、共有面积51.05平方米。﹙4﹚全楼分层分户信息︰Ｂ1栋负一层建筑面积1343.07平方米、套内面积1262.49平方米、分摊面积80.58平方米、房屋用途︰车库；Ｂ2栋负一层建筑面积604.94平方米、套内面积568.65平方米、分摊面积36.29平方米、房屋用途︰车库；Ｃ栋负一层房号1号，建筑面积465.57平方米、套内面积437.64平方米、分摊面积27.93平方米、房屋用途︰车库。﹙五﹚2011年7月19日，第三人星金房开公司因房屋产权证遗失，向原遵义市房产管理局申请补证，补证证号为监证201109220号，单独所有。同时因面积有误申请更正登记，更正为星金小区Ｂ1栋负一层，房号为1号，面积为1343.07平方米的房产作为公司自有产权，证号为监证201109865号。﹙六﹚2010年12月，第三人田继芳向星金房开公司购买福州路星金小区Ｂ2栋负一层19号商业用房﹙车库﹚，面积23.52平方米。2011年7月，第三人田继芳向被告﹙原遵义市房产管理局﹚申请房屋转移登记﹙共有人龚睿﹚，并缴纳有关规费，产权证号为遵房权证监字第××号。2018年11月27日，第三人田继芳以该房产向农商银行龙坑支行抵押贷款350万元。因被告遵义市自然资源局未向一审法院提供第三人星金房开公司开发的星金小区房产初始登记的有关必要资料。一审法院依法作出（2018）黔0321行初32号行政判决︰一、确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法；二、责令被告遵义市自然资源局采取补救措施。为此原告星金业主委员会以人民法院确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法向一审法院提起行政诉讼，主张撤销第三人星金房开公司的转移登记。一审法院作出（2018）黔0321行初32号行政判决书发生法律效力后，被告遵义市自然资源局根据该生效判决书载明的违法事由，及时采取补救措施，向有关行政部门收集初始登记要件资料，包含《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等必要登记资料，并于2018年8月15日向一审法院函告。一审法院认为，本案争议的焦点是法院确认被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的星金小区房产初始登记违法，是否必然导致第三人星金房开公司出售房屋转移登记违法或者被撤销。行政机关作出的行政行为未依法被撤销或者确认无效前，行政行为仍然发生法律效力。且本案就涉案房产，被告遵义市自然资源局根据一审法院作出的（2018）黔0321行初32号《行政判决书》载明的违法事由即“举证不能”，执行该生效判决及时采取补救措施，向有关行政部门收集初始登记要件资料，包含《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》等必要登记资料，并于2018年8月15日向一审法院函告。对此，被告遵义市自然资源局对第三人星金房开公司开发的房屋初始登记违法事由消除。建设部《房屋登记办法》第三十二条规定︰发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条规定︰申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；﹙三﹚房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案第三人田继芳向星金房开公司购买分割的房屋后，依法申请转移登记，合理合法。被告遵义市自然资源局依法受理田继芳涉案房产登记申请后，依法审查其提交的申请材料。经审查，第三人星金房开公司和田继芳提交的《商品房买卖合同》、收款收据、完税凭证、婚姻证明、身份证复印件、股东会决议、公司章程等材料，申请材料符合登记的法定形式，房产转移登记必要材料齐全，且真实、合法，被告遵义市自然资源局向田继芳颁发的遵房权证监字第××号《房屋所有权证书》，有其事实和法律依据，一审法院依法予以维持。原告星金业主委员会诉称理由不成立，一审法院不予采纳。诉讼中，被告及第三人提出本案存在原告诉讼主体、超过起诉期限及民事和行政交叉问题。一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五第一款规定︰“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”，该法律规定的“利害关系”与“法律上的利害关系”有区别，该行政诉讼法规定的“利害关系”是指法律上应当保护的利害关系，比“法律上的利害关系”范围较宽。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款规定︰“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己名义提起诉讼。”，本案涉案房产非小区业主专有部分，可能涉及小区业主的共同利益，业主委员会作为业主大会的执行机构，为维护业主共同的利益而活动，有权提起诉讼。关于起诉期限，第三人田继芳称，原告在2018年1月19日向一审法院起诉请求撤销初始登记时，就已经知道涉案房产办理转移登记，起诉期限就当从2018年1月19日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四第一款规定︰“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案原告星金业主委员会仅仅知道转移登记内容，而不知道起诉期限，原告于2018年12月24日向一审法院提起本案诉讼，未超过一年的起诉期限，故原告起诉期限未超过。被告辩称原告提起民事诉讼和行政诉讼存在交叉问题，此是原告对其诉讼权利的选择，针对本案案情，一审法院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十九第二款之规定，判决：驳回原告汇川区星金小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50.00元，由汇川区星金小区业主委员会承担。星金业委会上诉请求：1、撤销原判，依法改判撤销被上诉人颁发的遵房权证监字第××号《房屋所有权证书》；2、一、二审案件受理费由遵义市自然资源局承担。事实及理由：1、一审法院认为“被上诉人遵义市自然资源局于2018年8月15日函告播州区人民法院收集办理初始登记要件资料，视为采取补救措施”错误，（2018）黔0321行初22号行政判决并未明确补救措施的类型。2、被上诉人遵义市自然资源局办理转移登记并未按照房屋测绘报告中记载的面积及规划图办理变更登记，属违法行为。遵义市自然资源局二审答辩称：1、一审认定案件事实清楚、适用法律正确。现行法律规定并未明确补救措施的类型，一审作此认定并无不当。2、初始登记的违法事由已经消除。答辩人在判决后已经向有关部门收集了《国有土地使用权证书》、《建设用地使用权证书》等资料并及时向播州区人民法院回复，消除了违法影响。3、涉案房屋系地下车库或者地下室，可以分割登记，答辩人按照测绘报告登记并无不妥。4、抵押权未注销前，答辩人无法办理案涉房屋的其他登记。被上诉人贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司昆明路支行、田继芳二审期间未提交书面答辩意见。各方当事人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的认定符合法律规定。本院确认一审法院查明的案件基本事实。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定：“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”故同一房屋经初始登记后又转移登记或者多次转移登记，原利害关系人对初始登记或者首次转移登记行为提起诉讼，被诉登记行为未被撤销或确认无效的，原利害关系人再对后续转移登记行为提起诉讼，人民法院不予受理。这既不违背物权法确立的不动产物权登记制度，又能保护不动产交易当事人对物权登记制度的信赖利益及交易安全，还能给予利害关系人以救济的机会，若初始登记或首次转移登记的效果保留，后续的转移登记与原利害关系人就不存在利害关系。具体到本案，遵义市自然资源局关于案涉房屋初始登记的行为虽然被人民法院生效行政判决确认违法，但行政行为的效果予以继续保留，星金业委会据此起诉后续转移登记的行为，依法应不予受理，已经受理的应当裁定驳回起诉。一审法院作出实体判决不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款之规定，裁定如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321行初22号行政判决；二、驳回汇川区星金小区业主委员会一审起诉。一、二审案件受理费共计100元，退还汇川区星金小区业主委员会。本裁定为终审裁定。审判长  黎光勇审判员  方 兵审判员  王 伟二〇一九年九月二十九日法官助理唐华书记员张枝茂