江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1256号原告:南通耀城资产管理有限公司，住所地南通市港闸区和丰北城锦居15幢6层。法定代表人：严曙峰，总经理。委托诉讼代理人：孙东强、季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。被告：曹春杰（曾用名张春杰），男，1991年11月28日生，汉族，住南通市通州区。原告南通耀城资产管理有限公司（以下简称耀城资产管理公司）与被告曹春杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告耀城资产管理公司的委托诉讼代理人季娅南到庭参加诉讼，被告曹春杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告耀城资产管理公司向本院提出诉讼请求：一、被告曹春杰腾空坐落于南通市配套车库并返还给原告；二、被告曹春杰在继承张秀华遗产范围内给付拖欠的房屋租金4517.58元，车库租金312.42元，合计4830元（房屋租金暂计算至2019年1月4日，请求判令被告以2357元/年的标准，支付房屋租金至实际交还房屋之日止，车位租金暂计至2019年1月4日，请求判令被告以163元/年的标准，支付房屋租金至实际腾退车库之日止）；三、被告曹春杰在继承张秀华遗产范围内给付违约金1814.4元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告养父张秀华就位于南通市.4平方米房屋及B1125建筑面积11.81平方米配套车库签订《房屋租赁合同》，合同明确约定年租金为2357元，车库年租金为163元。租方应在合同签订之日将当年租金足额支付给原告，下一租期须在合同到期日前20天将下一年租金支付给原告，案涉房屋和车库仅作为承租人及配偶使用，合同还就租赁期限、违约责任等事项进行了约定。被告养父张秀华在2016年2月5日至2017年2月4日的房屋租赁合同后，一直未能缴纳租金。据了解，被告养父现已去世，也未发现其养父张秀华有配偶在世的情况，故被告养父不再具有承租资格。但张秀华的亲人一直未能前来办理房屋及车库腾退手续。为维护原告合法权益，特提出前述诉讼请求。被告曹春杰未应诉答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交不动产权证、收养证、住房租赁合同、律师函及邮寄凭证、常住人口信息、离婚登记审查处理、户口注销证明、常住人口登记表等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹春杰曾用名张春杰，张秀华系其养父。2005年12月，张秀华与邵如英协议离婚。2017年8月，张秀华因疾病死亡被注销户口。2016年11月14日，原告耀城资产管理公司作为甲方（出租方）与张秀华作为乙方（承租方）签订《住房租赁合同》，耀城资产管理公司将其所有的位于福景苑4幢308室房屋及配套B1125车库出租给张秀华。合同约定：第一条房屋基本情况：（一）房屋地址，福景苑4幢308室。（二）房屋及车库面积，房屋建筑面积85.4平米，配套车库B1125建筑面积11.81平米。第二条租赁期限和用途：（一）租赁期限为壹年，自2016年2月5日起至2017年2月4日止。合同期满前，甲方将对乙方的承租资格进行审核。经审核乙方继续享有住房及车库租赁资格的，甲乙双方续签住房及车库租赁合同；乙方如不再享有住房及车库租赁资格的，本合同租赁期限届满即自行终止，乙方须将房屋及车库腾退给甲方。（二）房屋及车库用途：乙方承租该房屋作为其本人及配偶居住使用。第三条租金及其水电费用支付、结算方式：（一）该房屋租赁单价为2.3元每平米，年租金2357元，车库租赁单价为1.15元每平米，年租金为163元，年租金合计为2520元。（二）乙方于本合同签订之日将当年租金足额支付给甲方，此后乙方在每期租赁合同到期日前20天将下一年租金支付给甲方，逾期不交或缴纳金额不足的，视为逾期不交租金。（三）乙方应按时与甲方结清水、电费用，逾期不交纳的甲方有权不再承担水、电路畅通义务，水、电费用的收费标准按当期供电公司、自来水公司收费标准执行，甲方出具收据于乙方。（四）租赁期内，遇有房改政策租金标准调整，乙方应配合甲方办理租金调整手续，同时调整月租金…第九条承租人在租赁期限内外迁、调离本地，本人及配偶死亡的，双方约定按以下情况处理：（一）终止合同，承租人或其他权利人与甲方结清租金，并腾退住房及车库。（二）承租人不得将承租房屋及车库交给其子女、亲属、朋友等任何人居住或处理，其他部门也无权处理。第十条合同的解除与终止：（一）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并索赔损失：…4、逾期不交纳租金的…(二)因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。（三）租赁期满合同自然终止…第十二条乙方违约责任：（一）乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应缴租金的3%支付甲方违约金，乙方逾期支付租金三个月的，甲方有权解除租赁合同，乙方处支付违约金外，还必须将该房屋按甲方通知要求腾退给甲方。（二）租赁期满乙方不具备租赁住房承租资格以及合同解除、终止后乙方不按期腾退房屋的，甲方有权自行收回该房屋并不再向乙方承担保证水电气等管路畅通的义务。同时，乙方应当按照本合同约定租金标准双倍支付甲方违约占用期间的租金。此外，合同还就免责条件、争议解决等事项进行了约定。上述合同签订后，原告耀城资产管理公司将案涉房屋交付张秀华。诉讼中，原告耀城资产管理公司主张，案涉房屋的租赁系原告接受政府安排帮助解决乳品厂原职工的住房安置问题，具有承租资格仅限乳品厂原职工及其配偶。2015年2月，原告公司开始与张秀华签订租赁合同，此后每年一签，案涉租期为2016年2月5日至2017年2月4日。合同签订后，双方再无签订租赁合同，张秀华的租金仅缴纳至2017年2月4日，此后的租金其未能缴纳。现张秀华已经去世，且没有配偶，其不再具有承租资格，案涉房屋原由张秀华和被告曹春杰使用，目前堆满物品，经查看无人使用。被告曹春杰作为张秀华的唯一继承人应当在继承遗产范围承担责任，租赁合同约定的违约金过高，原告经调整按照拖欠租金的24%计算至2019年2月4日。本院认为，原告耀城资产管理公司与张秀华签订的住房租赁合同，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人应恪守履行。根据合同约定，具有案涉房屋承租资格主体为张秀华及其配偶，现张秀华已经去世，在案未有证据反映其离异后再婚，故依照约定，住房租赁合同应当终止。合同终止后，案涉房屋应当腾退返还原告，并向原告结清尚欠租金及房屋占用使用费。被告曹春杰作为张秀华的继承人，根据法律规定，应在继承张秀华遗产范围内承担责任。故原告耀城资产管理公司请求腾空案涉房屋，被告曹春杰在继承张秀华遗产范围内按照住房租赁合同的租金标准给付自2017年2月5日至房屋实际交还之日止的房屋租金（房屋占用使用费），于法有据，本院予以支持。此外，关于原告耀城资产管理公司主张的违约金，本院认为，张秀华于2017年因疾病去世，并不排除2017年2月之后其因个人身体原因导致逾期交纳房租的情形，故原告该项主张，本院依法不予支持。另被告曹春杰经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩权利的放弃，本院可据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定之规定，判决如下：一、被告曹春杰于本判决生效之日起三十日内将位于南通市配套车库房屋腾空返还给原告南通耀城资产管理有限公司。二、被告曹春杰于本判决生效之日起十日内在继承张秀华遗产范围内向原告南通耀城资产管理有限公司支付房屋占有使用费自2017年2月5日起至房屋实际交还之日止按每年2520元租金标准计算的房屋使用费。三、驳回原告南通耀城资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费300元，合计350元，由被告曹春杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  范纪强人民陪审员  翟天一人民陪审员  梁海平二〇一九年九月二日书 记 员  韩云香