重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初10067号原告:陈刚，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：刘玲，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：陈鎏金，男，汉族，住重庆市九龙坡区。法定代理人:陈刚，男，汉族，住重庆市九龙坡区,系原告父亲。委托诉讼代理人：王娟，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鸿磊，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆港奥置业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区黄杨路10号1幢附一层，统一社会信用代码91500000059893649A。法定代表人：肖毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：何勤，男，汉族，住重庆市江北区，系该公司工作人员。原告陈刚、刘玲、陈鎏金诉被告重庆港奥置业有限公司（以下简称港奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚、刘玲、陈鎏金的委托诉讼代理人王娟，被告港奥公司的委托诉讼代理人何勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚、刘玲、陈鎏金向本院提出诉讼请求：（一）判令被告支付自2017年1月1日起至2017年6月30日止房屋租金36000元（不含税）；（二）判令被告立即将九龙坡区华福大道北段79号附57号房屋交还给原告，并支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的租赁物占用损失（不含税，计算标准比照房屋租赁协议约定租金）；（三）判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月14日，原告陈刚、刘玲、陈鎏金向被告重庆港奥置业有限公司购买九龙坡区华福大道北段xx号附xx号的商品房，商品房为一楼商铺门面。购买时商品房的状况为：由被告将57号、58号商铺打通，装修后作为售楼部使用。2016年12月31日原告收到《接房通知书》，联系被告工作人员得知，因57号、58号商铺仍由被告使用，故原、被告并未实际办理交房手续。2017年7月1日陈刚、刘玲、陈鎏金作为甲方与被告港奥公司作为乙方签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将位于九龙坡区华福大道北段xx号附xx号商品房租赁给乙方使用，合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式等事项。乙方实际支付原告房屋租金半年合计36000元，税款4572元。合同到期后，原、被告于2018年1月1日续签了《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，房屋租金一年合计82568.8元，乙方实际支付房屋租金合计72000元，税款10568.8元。2018年12月，被告工作人员通知原告单方续签《房屋租赁协议》，由乙方盖章后返还一份给原告。2018年12月，被告通知原告，其不再续签《房屋租赁协议》，将门面返还原告。后原告多次要求被告将门面恢复原状后未果。被告的上述行为损害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼。被告港奥公司辩称，2017年1月1日至2017年6月30日期间，原、被告并未形成合同租赁关系，故原告并无主张租金的依据。原告购买房屋时两个商铺已经合并为售房部使用，原告对商铺现状已充分了解并接受，随后被告对房屋进行返租，其与原告签订的租赁合同对租赁期届满后房屋的交还状态并未作出明确约定，因此被告按照原告购买涉案房屋时现状交还租赁物符合情理，并不存在违约行为。因陈刚、刘玲等与案涉商铺相邻业主何宗涛对租赁物返还标准要求不一致且超出了被告合同义务范围，导致被告至今无法归还房屋，相应责任不应由被告承担，请求法院驳回原告不当的诉讼请求。经审理查明，2016年4月14日，原告陈刚、刘玲、陈鎏金与被告港奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告将位于重庆市九龙坡区华福大道北段xx号商业5幢裙房附x号房屋（该房屋与何宗涛所有的重庆市九龙坡区华福大道北段xx号附xx号房屋相邻，原告购房时被告将两套房屋打通作为其售楼部经营使用）售卖给原告。2016年12月15日，被告向原告发出接房通知书一份，建议原告于2016年12月25日及2017年1月2日接收重庆市九龙坡区华福大道北段xx号商业x幢裙房附x号房屋（以下简称案涉房屋），但双方并未办理正式的书面交接手续。2017年7月1日，原告陈刚（甲方）作为出租方与被告（乙方）作为承租方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方；租赁期限为自2017年7月1日起至2017年12月31日止；房屋租金合计40572元；租赁期间内，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次；租赁期满不续租时，乙方负责恢复门面隔墙和水电表。2018年1月1日，原告陈刚（甲方）作为出租方与被告（乙方）作为承租方重新签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金合计82568.8元；甲、乙双方自本合同签订之日起，无押金；租赁期间内，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次；租赁期限内，乙方明确表示不租的，提前一个月告知甲方。在该协议中，原、被告于2017年7月1日签订的协议中，有关租赁期满不续租时，乙方负责恢复门面隔墙和水电表的条款被删除。合同期限届满前，被告告知原告不再续签租赁合同，原告则要求被告对案涉房屋整改后进行交付。被告方销售人员认为整改房屋并非其合同义务，故与何宗涛及陈刚、刘玲、陈鎏金两户商铺业主因租赁物的返还状态产生争议，导致被告未将案涉房屋交还原告。其后，经被告方工作人员申请，被告公司同意对案涉房屋的隔墙设施进行恢复，并实际对此进行施工。庭审过程中，原告与被告港奥公司均确认案涉合同因合同期满而已实际终止。经双方协商，原告方要求被告交付房屋时应对案涉二套商铺加装隔墙及玻璃门，恢复房屋独立的水电设施并清除房屋内的建筑垃圾；被告同意原告加装隔墙和玻璃门的整改方案，同时表示水电设施的恢复和建筑垃圾的清除，需公司审核后再与原告方协商处理。上述事实，有买卖合同、接房通知书、租赁协议、截图、通话录音等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告方陈刚与被告港奥公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因原、被告在庭审过程中均确认案涉合同已因合同期满而实际终止，本院对此予以尊重，故本院确认原告与被告港奥公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁协议》已于2019年1月1日终止。关于租金的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”之规定，原告陈刚、刘玲、陈鎏金主张其与被告港奥公司对2017年1月1日至2017年6月30日存在租赁关系，应对此承担相应举证责任。本案中，双方系于2017年7月1日起首次签订《房屋租赁协议》，而原告并未提供证据证明双方此前存在事实租赁关系，其仅以被告于2016年12月发送的接房通知主张后者应当支付于2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁物的返还及房屋占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同只是转移租赁物的使用、收益权，租赁物的所有权并不发生移转，所以租赁合同终止时，承租人应向出租人返还租赁物系承租人的一项主要合同义务。承租人在返还租赁物时应返还原物，但返还原物并不等于要求原状返还，租赁物状态应当首先遵循双方的约定。若无具体明确约定，则要求承租人应当保持租赁物为正常使用、收益后的自然状态。本案中，案涉合同已因租赁期满而终止，现被告对案涉房屋的占有已无法律依据，应履行向原告返还案涉房屋的义务。故本院对原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。至于原告主张的房屋占用损失费，本院认为，原告在购买案涉房屋时，该房屋已由被告将其与另一相邻商铺打通作为售楼部经营使用，原告对房屋状态系充分了解的。被告返租案涉房屋期间，原告亦未提出任何异议，应视为原告对被告改造租赁物行为予以认可。原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁协议》中，将有关租赁期满不续租时，承租人负责恢复门面隔墙和水电表的条款删除，双方对案涉房屋的返还状态并无明确约定，在合同自然终止后，被告应按照租赁届满时的房屋使用性质及正常使用收益后的合理状态进行返还,同时应当为原告保障水电设施等必要使用条件并做到相应的清洁卫生。本案中，案涉商铺与相邻的另一商铺分属不同业主所有，原告提出的分隔改造方案客观上更便于租赁物的使用，符合一般的生活逻辑。而被告未及时配合并主动交还商铺存在过错，其应该向原告赔偿案涉商铺在合同期限届满后产生的闲置损失。但另一方面，在合同期满后，原告作为出租人亦应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即自行收回案涉商铺进行管理维护。综合本案商铺结构、性质、使用现状等因素，本院酌定原告履行减损义务的合理期限为案涉租赁合同期限届满后三个月内，即自2019年1月1日起至2019年3月31日止，自2019年4月1日起案涉商铺视为由原告应自行进行收回。参照案涉商铺合同约定租金标准，本院酌情确定被告应赔偿原告损失20642元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆港奥置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告陈刚、刘玲、陈鎏金返还位于九龙坡区华福大道北段xx号附xx号房屋；二、被告重庆港奥置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告陈刚、刘玲、陈鎏金房屋占用费20642元；三、驳回原告陈刚、刘玲、陈鎏金的其他诉讼请求。案件受理费575元，由原告陈刚、刘玲、陈鎏金负担410元，被告重庆港奥置业有限公司负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  郭 峰二〇一九年九月十日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅