河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0782民初4167号原告：郭胜得。委托诉讼代理人：平一方，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭利莹，河南三多律师事务所实习律师。被告：李金虎。被告：李保龙。原告郭胜得与被告李金虎、李保龙确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭胜得委托诉讼代理人平一方、郭利莹，被告李金虎到庭参加诉讼，被告李保龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭胜得向本院提出诉讼请求：1、依法确认郭胜得与李保龙、李金虎签订的《房地产买卖协议书》有效；2、请求判令李保龙和李金虎协助郭胜得办理案涉房产的权属转移登记，即协助郭胜得将位于辉县市孟电花园C7号楼3单元2层201号房产过户到郭胜得名下；3、本案诉讼费、保全费由李保龙、李金虎承担。事实和理由：2013年6月30日郭胜得与李保龙、李金虎签订了一份《房地产买卖协议书》，约定李金虎将位于辉县市孟电花园C7号楼3单元2层201号房产卖给郭胜得。郭胜得依双方约定履行了付款义务；李金虎将案涉房产的房屋所有权证书和钥匙交付给了郭胜得。此后，郭胜得多次要求李金虎协助办理过户登记，但李金虎以各种理由拒不协助办理，故依法向法院提起诉讼，望查明事实，判如所请。李金虎辩称，1、李金虎与郭胜得签订《房地产买卖协议书》后，并未收到房款，郭胜得也从未要求李金虎协助办理过户手续；2、不同意以协议约定的房价出卖涉案房屋，也不同意协助郭胜得办理过户登记，因为签订《房地产买卖协议书》时，为了规避房地产交易税，双方以低于开发商出售价（40多万元）签订了《房地产买卖协议书》，自协议签订至今已有六年之久，当时房价2600元/平方米，郭胜得应以现在5000元/平方米支付房款。李保龙未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供了如下证据：1、《房地产买卖协议书》一份，证明李金虎自愿同意将涉案房产卖给郭胜得，双方约定2013年6月30日前由李金虎将房屋交付给郭胜得，双方买卖协议合法有效。2、2019年2月28日冯某（××）与李保龙通话录音光盘一份，证明李保龙儿子李金虎出售房屋是事实，郭胜得付清房款也是事实，李保龙也给其儿子李金虎说过将房屋过户的事实。3、2019年3月1日冯某与李金虎的通话录音光盘一份，证明李金虎知道其父亲李保龙以生意欠款20多万元折抵部分房款，并支付了银行按揭贷款尾款19多万元。4、2019年4月25日郭某某与李保龙谈话录音光盘及郭某某出具的情况说明各一份，证明李保龙与郭胜得存在债务关系，涉案房产首付款系李保龙支付，经过协商，李保龙同意将登记在其儿子李金虎名下的房屋卖给郭胜得，用生意欠款29万元来折抵郭胜得应付房款29万元，并由郭胜得偿还清银行贷款尾款19多万元，郭胜得已经按照约定履行全部付款义务，但被告一直未完成过户手续。5、证人冯某出庭作证证言，证明涉案房产的买卖情况和房款支付情况。作证的内容主要有：郭胜得通过郭某某出面与李保龙做生意，郭胜得投资23万元，应分得6万元利润。郭胜得退伙后，李保龙同意退还其投资款23万元和支付利润6万元，共计29万元，因李保龙无款可退，李保龙、李金虎一致同意将涉案房屋卖给郭胜得，以李保龙应付郭胜得的生意欠款29万元，折抵部分房款，按揭贷款尾款郭胜得一次性付清。郭胜得给了证人20多万元现金，证人和李保龙二人一同去中国建设银行新乡分行（新乡市金穗大道与新飞大道交叉口）交清了19多万元银行贷款尾款，为规避房地产交易税，协议约定房款39万元。6、涉案房屋所有权证一份，证明《房地产买卖协议书》签订当天李保龙将涉案房屋的房产证和钥匙交给了郭胜得。7、本院根据郭胜得申请调取涉案房屋的《商品房买卖合同》，证明2018年4月22日李金虎与河南孟电集团恒达房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价1699.41元/平方米，李金虎支付首付款120983元，剩余238000元办理个人住房抵押贷款手续。8、本院根据郭胜得申请调取李金虎在中国建设银行新乡城南支行按揭贷款余额支付情况，证明2013年8月5日郭胜得代李金虎支付涉案房屋银行按揭贷款余额199332.14元，房款结清，与郭胜得提供的录音材料相互印证，原告按照协议约定履行了付款义务。李保龙、李金虎未提供证据。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人提出有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。郭胜得提供的《房地产买卖协议书》、录音和申请证人出庭证言以及房屋所有权证、商品房买卖合同、银行付款凭证等证据相互印证了涉案房屋买卖情况和款项支付情况，全面客观的证明了原告诉讼请求所依据的事实，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，故郭胜得提供的八份证据应当作为认定案件事实的根据。李金虎虽提出郭胜得没有付款、房屋价款低于开发商出售价等异议，但与郭胜得提供的证据载明的事实不一致，且未提供足以反驳的相反证据，故对其质证意见，本院不予采纳。案经审理查明：李保龙和李金虎系父子关系。2008年4月22日李金虎购买了位于辉县市孟电花园C7号楼3单元2层201号房屋。房屋所有权证载明房屋所有权人是李金虎，房产证号为：辉县市房权证城关镇字第××号，建筑面积213.70平方米，房屋单价为1699.41元/平方米，李金虎支付了首付款120983元，剩余238000元李金虎在中国建设银行新乡城南支行办理了银行按揭贷款。郭某某与郭胜得系兄弟关系。郭胜得出资23万元由郭某某出面与李保龙合伙做生意，合伙期间应分得盈利6万元。后郭胜得退伙，李保龙同意退还郭胜得投资款23万元和盈利款6万元，共计29万元。因李保龙无钱可退，李保龙和李金虎一致同意将涉案房屋卖给郭胜得折抵部分欠款。经中间人冯某在场，李保龙同意，李金虎（甲方）与郭胜得（乙方）签订了一份《房地产买卖协议书》，协议约定，1、甲方自愿将坐落在辉县市孟电花园C7号楼3单元2层201号房地产转让给乙方；……4、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为39万元；5、双方同意于2013年6月30日甲方将上述房地产正式交付给乙方；6、上述房地产乙方在办理交易过户手续所需缴纳的一切税费，由双方协商。李金虎作为出卖方签字，郭胜得作为买受方签字，李保龙在协议书上签字同意，冯某作为中间人在协议书上签字确认。因协议书上未书面约定房款支付方式，郭胜得提供了三段录音材料用以证明房屋价款由李保龙应付郭胜得的投资款23万元、盈利款6万元、银行按揭贷款尾款19多万元构成。协议签订后，2013年8月5日冯某和李保龙到中国建设银行新乡城南支行以现金方式结清了涉案房屋银行贷款尾款199332.14元，银行交易明细载明“已分配付清，抵押品更新”，郭胜得履行了全部付款义务，之后李金虎也将房屋所有权证和钥匙交给了郭胜得，履行了《房地产买卖协议书》约定的交付房屋义务。但原告要求被告履行房产变更登记，李金虎拒绝变更，双方形成纷争。审理中，本院根据郭胜得的申请对涉案房屋进行了诉讼保全。本院认为，民法总则第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。李金虎和郭胜得签订的《房地产买卖协议书》是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，房屋所有权人李金虎为出卖方，支付价款的一方郭胜得为买受方。该房产所有人李金虎是具备完全行为能力的人，房屋所有权证登记为李金虎所有，其依法享有处分权利，该协议书系原、被告真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，为有效合同，原告要求确认《房地产买卖协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在房屋买卖合同中，出卖人订立房屋买卖合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的在于取得房屋的所有权。因此，买受人应当按照约定支付房屋价款；出卖人不仅应当将标的物交付给买受人占有，并且还应当将标的物所有权转移给买受人。本案中，郭胜得已经按照约定履行了支付李金虎全部房款的义务（包括以物抵债款项和结清银行按揭贷款）。李金虎将其房屋所有权证和钥匙交给了郭胜得，就意味着已经将房屋交付给了郭胜得占有，仅履行了其交付房屋的义务。依据物权法第九条规定还应当履行变更登记义务，才能完成向郭胜得转移房屋的所有权义务。因办理房屋产权变更登记，需要双方持双方签订的协议、身份证件等材料到房屋登记部门办理，这就要求李金虎予以协助才能完成房屋所有权变更登记，而李金虎不配合郭胜得进行过户登记，不履行其所有权转移义务，这种不作为行为属于违约行为，应依照合同法第一百零七条规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭胜得诉至本院要求李金虎协助其办理房屋产权变更登记，符合当事人约定及合同法的规定，本院予以支持。因涉案房产登记所有人为李金虎，李金虎与郭胜得作为协议双方签订的《房地产买卖协议书》，李金虎具有办理涉案房产的义务，由其本人协助郭胜得办理房产变更登记手续即可，未约定李保龙相应的义务，故郭胜得要求被告李保龙协助其办理房产变更登记手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告支出的保全费用，是实现其权利的费用，其要求被告承担，符合法律规定，本院予以支持。李金虎抗辩认为，其未收到原告支付的房款，且199332.14元银行按揭贷款不一定都是原告支付的，因李保龙、李金虎父子在录音中均认可郭胜得结清了按揭贷款尾款，银行交易明细载明的199332.14元和“已分配付清，抵押品更新”一致。另外李金虎未提供证据证明其支付了199332.14元中的款项，因此，李金虎的抗辩主张，本院不予采纳。李金虎抗辩认为，签订协议时的房价与现在房价差距较大，不同意以约定的价格向郭胜得转移所有权，依据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，故对李金虎的抗辩主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李金虎与郭胜得签订的《房地产买卖协议书》有效；二、李金虎于本判决生效后十日内按照房屋变更登记规定，协助郭胜得将位于辉县市孟电花园C7号楼3单元2层201号房屋所有权人李金虎（房产证号为：辉县市房权证城关镇字第××号）变更为郭胜得；三、驳回郭胜得的其他诉讼请求。案件受理费50元，保全费1020元，由李金虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李启庆二〇一九年九月二十七日书记员  李小妞