文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书            （2019）粤1402民初1072号原告：林海芬，女，汉族，1986年8月3日出生，现住广东省梅县。委托诉讼代理人：李雍彬，广东客中梅律师事务所律师。被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91441402755613198A，地址：梅州市富奇路（三角镇寮背岭市农科所内）。法定代表人：温京贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁国理，该公司员工。委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。原告林海芬与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雍彬律师，被告的委托诉讼代理人梁国理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原告与被告于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161000149749）；2.被告承担迟延交房的违约责任，立即向原告支付违约金50749.45元（日违约金按已交房款695198元的万分之一自2017年4月1日起算，暂计至2019年3月31日，共计730天）；3.被告应从2019年4月1日起至房屋验收合格交付之日止，每日以房款695198元为基数，按万分之一计付延期交房的违约金给原告；4.被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，立即向原告支付违约金8400元（日违约金按30元计，自2017年1月1日起算，暂计至2019年3月31日，共计820天，扣除540天，剩余280天；2019年4月1日后的违约金以每日30元计算取得房屋所有权证书之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回上述第一项诉讼请求。事实和理由：原告作为买受人于2016年1月13日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161000149749），该合同约定被告将位于梅州市××××路皇家名典曦盛豪庭60#1105号房出售给原告，房屋建筑面积109.48平方米，按套销售，总价款695198元。原告根据约定，向被告如期支付了首付款和按揭贷款手续，被告向原告出具了收款发票、收据。合同第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条分别就房屋交付的条件与交付手续、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记时间和逾期办证的违约金等进行了详细的约定。2016年10月11日，原告与冯锋协议办理了离婚手续，离婚协议中约定，涉案房屋归原告所有，离婚后的房贷等也是原告还款，因此，涉案房屋权利人只有原告一人，为此由原告提起诉讼。时至今日，涉案房产并未经相关政府部门验收合格备案，且未办理涉案房屋的权属登记手续，因此，逾期交房和逾期办证的违约责任理应由被告承担，在多次与被告协商未果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告提交的证据有：原告身份证复印件、商品房买卖合同、发票、借款凭证、收据、被告企业信息查询等，证明其诉讼请求。被告辩称，一、原告已于2018年11月12日办理了房屋交付手续并自愿放弃逾期交付违约责任，故其要求支付逾期交付违约金的理由不成立。2018年11月12日，原告向被告提交了《要求提前进场设计、装修新房的申请》，为此，被告向原告送达了《商品房交付通知书》，原告在该通知书上在签字确认，根据该通知书第三条的约定，原告已主动放弃了对被告逾期交楼的法律责任。因此原告的该项请求不成立。二、退一步而言，被告延期交房不存在任何主观恶意，且原告提出的延期交房的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院予以减少。原告向被告购买的套房以目前市面上同样类型房屋的租金来看，合同中对违约金的约定过分高于原告的实际损失。具体金额根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院对涉案房屋进行租金评估鉴定，或者是按有关主管部门公布的或有资格的房地产评估机构评定的同时期同地段同类房屋租金标准确定。三、原告提出由被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，不符合双方合同的约定，请法院依法予以驳回。合同第19页第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，才要向买受人支付违约金。涉案房屋于2018年11月12日交付，从该天算起至今尚未达到办证期限。因此，被告尚不存在逾期办证违约的情形，原告要求被告承担逾期办证违约金的理由不成立。被告提交的证据有：要求提前进场涉及、装修新房的申请、商品房交付通知书、客户入伙确认书、商品房预售许可证等，证明其答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市××区××正××路皇家名典商住楼（推广名称：曦盛豪庭）房地产项目。2015年12月9日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发了《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2015074），被告取得了曦盛豪庭60栋的商品房预售许可证，有效期：自2015年12月9日至2016年12月9日（过期无效），2018年6月20日经申请，有效期延期至2018年12月9日止。2016年1月13日，原告及前夫冯锋与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定主要有：……被告向原告预售位于梅州市××××路皇家名典曦盛豪庭60#1105号的房产，该商品房合同约定预测建筑面积共109.48平方米，其中，套内建筑面积91.86平方米，分摊共有建筑面积17.62平方米，房款总额为695198元，付款方式为首付175198元，按揭520000元，最终以银行审核为准。……商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。……被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。皇家名典营销中心。交付该商品房时，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。……逾期交付责任，被告逾期超过90天交付的，每逾期一天被告向原告支付已交房款万分之一的违约金。……房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，因被告原因导致逾期办证的，每逾期一天被告应向原告支付人民币30元违约金等。合同签订后，原告按约向被告交清了购房款等费用。被告未按约完成涉案房屋建设工程竣工验收备案手续，未在2016年12月31日履行房屋交付手续，未办理涉案房屋产权登记手续。双方协商未果，原告于2019年4月诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则作上述答辩。庭审中，原告确认已办理收楼手续，并开始装修房屋，但认为被告提供的证据是其统一制作的格式材料，违反法律强制性规定，原告没有明确表示放弃追究被告的违约责任。被告对其中之一的房屋买受人冯锋未参加诉讼表示无异议。被告在审理期间未在规定时间内提交租金鉴定申请。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告作为涉案房屋买卖合同相对人之一，根据其离婚协议，对房屋享有全部权利，被告庭审中对冯锋（原告前夫）未参加诉讼亦无异议，据此，本院对原告在本案中的诉讼主体资格依法予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告均应按合同约定履行义务。原告申请撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。本案争议焦点是，一是原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题；二是原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金是否合理的问题。关于原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金理由是否充分的问题。被告未按约完成涉案房屋建设工程竣工验收备案手续，未按约在2016年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。根据双方合同约定“逾期交付责任，被告逾期超过90天交付的，每逾期一天被告向原告支付已交房款万分之一的违约金”。被告虽在答辩期间提出需要对涉案房屋市场租金进行鉴定，但未在规定时间内提交书面鉴定申请，视为其放弃鉴定申请，被告提出的违约金过高的抗辩，依据不足，本院难于采纳。原告已向被告付清购房款695198元，现原告请求被告支付从2017年4月1日起，以房款695198元为基数，按日万分之一标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”现双方确认房屋已实际交付，则该请求计算至办理收楼手续日期为止，即计至2018年11月12日止，计算为41086.2元（695198元×591天×万分之一），2018年11月12日以后的违约金，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由是否充分的问题。根据双方合同约定“因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，因被告原因导致逾期办证的，每逾期一天被告应向原告支付人民币30元违约金”。原、被告双方对于合同中“房屋交付之日”的约定理解有分歧，原告认为应理解为合同约定交付之日，被告则认为应为房屋实际交付之日。因该合同是被告方提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解有争议的，应采信不利于提供格式条款一方的解释。原告认为应以合同约定的交付日期即2016年12月31日为准，理由充分，本院予以采纳。从约定交付房屋之日（2016年12月31日）起540日，即至2018年6月24日止，被告未将涉案房产办理产权登记需提交的资料提交办证机关，己构成违约，被告应按约向原告支付自2018年6月25日起，以每天30元的标准计付的违约金给原告。与逾期交房违约金理由相同，原告请求的逾期办证违约金暂计至起诉之日即2019年4月25日止为宜，计算为9150元（30元×305天），之后的违约金原告可另行主张。综上，原告请求合理部分，本院予以支持。被告抗辩有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付从2017年4月1日起至2018年11月12日止，以房款695198元为基数，按每日万分之一标准计算的逾期交房违约金41086.2给原告林海芬；二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内，支付从2018年6月25日起至2019年4月25日止，按每日30元标准计算的逾期办证违约金9150元给原告林海芬；三、上述款项，由被告支付至原告指定账户（户名林海芬，账号62×××70，开户行中国农业银行梅州分行）；四、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278.74元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  刘育平审判员  张玉芳审判员  卓慧萍二〇一九年九月二十三日书记员  何立思