广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初915号原告：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路65号志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，总经理。委托诉讼代理人：黄言熙，该公司法务工作人员。被告：卢志松，男，1972年10月9日出生，汉族，住广西兴业县，被告：林英婵，女，1969年2月25日出生，汉族，住广西岑溪市，原告中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪公司）与被告卢志松、林英婵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志洪公司诉讼代理人黄言熙到庭参加诉讼。被告卢志松、林英婵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志洪公司提出诉讼请求：1.被告立即支付自2017年2月1日至2017年3月31日拖欠的由原告管理志洪嘉园小区期间物业管理费112.1元，及其他费用（对讲机维护费、梯灯电费、二次加压电费等）97.66元，合计209.76元；2.被告立即支付自2017年4月1日至2017年8月31日拖欠的由原告挂靠珠海新华力物业管理有限公司管理志洪嘉园小区期间物业管理费367.6元及其他费用（对讲机维护费、梯灯电费、二次加压电费等）186.87元，合计554.47元。事实和理由：自2011年，因原告开发的位于坦洲镇十四村的志洪嘉园小区物业管理公司无力经营突然退出，在小区垃圾无人收纳，治安无人维护，环境日趋恶劣的情况下，受坦洲镇政府、坦洲镇住建局等相关主管部门的委托，临时代管小区物业至2017年4月1日，小区由业委会自选物业管理公司管理为止。6年间，原告组织人力、物力、以中山市电梯商品房物管费最低单价1.4元/平方米的一费制收费标准为小区业主服务。被告身为志洪嘉园小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业管理服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳。被告的行为不仅侵害了管理小区物业的公司的合法权益，也侵犯了其他业主的利益。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告卢志松、林英婵未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证和辩论。本院经审理认定事实如下：原告系中山市坦洲镇十四村志洪嘉园住宅小区的开发商，被告系该小区A区4幢305房，该房建筑面积为37.31平方米。在小区原前期物业服务公司退出后，志洪嘉园小区物业由原告自2011年代管至2017年3月31日，期间小区业主和业主委员会均未与原告签订物业服务合同。2017年3月1日，志洪嘉园小区业主委员会（甲方）与珠海新华力物业管理有限公司（以下简称新华力公司）（乙方）签订志洪嘉园小区物业管理服务合同，约定由乙方向志洪嘉园小区提供物业服务。2017年5月10日，新华力公司（甲方）与原告（乙方）签订志洪嘉园物业经营合作合同，约定甲方同意乙方挂靠在甲方企业之下，以甲方的企业名称经营志洪嘉园小区物业管理服务项目，从事甲方与志洪嘉园小区业主委员会签订的志洪嘉园小区物业管理服务合同范围内的管理项目。2009年10月29日，志洪公司（甲方）与中山坦洲自来水有限公司（乙方）签订供用水服务协议，约定水表口径40mm的商业用水执行1.9元/立方米的供水价格、水表口径80mm的建筑（30621）用水执行1.9元/立方米的供水价格。2019年4月18日，中山坦洲自来水有限公司信息公开回复显示，志洪公司于2009年10月29日办理包装业务（地址：十四村官围，工程内容：申请新安装1个40MM商业表及原1个80MM临时建筑表更改表位），若志洪公司要求移交二次供水设施，需符合《中山市住宅二次供水管理办法实施细则》（中建[2014]13号）的相关要求后，才可办理移交手续。志洪嘉园小区2016年6月-2017年3月住宅水费使用情况公示（4幢）显示，涉案房屋2017年2月、3月水费分别为17.85元、22.95元。该情况公示与物业费催款通知书一并张贴在公告栏公示。中山坦洲自来水有限公司客户缴费清单显示，截至2017年12月24日的水费志洪公司已交付。原告主张其是按照中山市电梯商品房物管费最低单价每平方米1.4元向小区业主收取物业服务费。其他费用包括水电费、排污费、对讲机维护费、梯灯电费、二次加压电费、水泵房零件更换维修费以及吸粪费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。从2011年至2017年3月31日，原告一直为志洪嘉园小区提供物业服务，被告认可原告对小区的物业管理，并无异议，双方形成了事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》规定，作为物业服务提供者，原告应当对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。与之相对应的，作为业主应当按时交纳物业服务费用。因原告并未与被告或小区业主委员会签订物业服务合同，未就物业服务内容及相关服务费标准等内容进行约定，故在确定具体的收费标准时应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告在对志洪嘉园小区提供物业管理服务期间，存在环境卫生差、对违章搭建和共用设施设备缺乏有效管理维护等问题。参照《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中关于物业服务等级及其相对应的指导价标准的相关规定，在原告不具备物业服务企业资质、未举证证明其履行了除保洁和安保以外的其他维修、养护、管理、维护等物业服务以及其提供的物业服务水平超过了前述规定中最低服务等级的情况下，本院酌定按照前述规定中最低服务等级收费标准即1.12元/平方米作为被告应交纳的物业服务费标准,对原告在此范围内即2017年2月1日至2017年3月31日的物业服务费合共83.57元（2个月×37.31㎡×1.12元/㎡）的请求予以支持，超出部分予以驳回。关于代缴水费问题。从志洪公司提供的中山坦洲自来水有限公司信息公开回复的内容可以看出，涉案小区尚未实现由供水公司抄表到户，供水公司只向涉案小区的总表用户即志洪公司计收水费，小区业主不能直接向供水公司缴纳水费，而只能通过志洪公司代收代付的形式交水费。若涉案小区业主不向志洪公司支付代缴水费，在其用水已实际发生、按现状不能直接向供水公司缴纳水费且志洪公司已实际将业主的应缴水费支付给供水公司的情况下，则其实际产生的应付未付的水费将构成不当得利，应当向志洪公司返还。故在业主未在本案中提交相应相反证据且志洪公司主张的代缴水费标准并无明显过高的情况下，志洪公司依据其抄取的用水量及供水公司实际向其收取水费的标准，主张被告支付2017年2月1日至2017年3月31日代缴水费合计40.8元（17.85+22.95），本院予以支持。对于原告主张的其他费用，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因原告提供的缴费通知单系其单方作出，其提供的水电费发票并非被告房屋所产生的费用，与其制作的缴费通知单不能对应，且原告未提供接受委托收取该费用的依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告对此承担举证不能的法律后果，故对其相应主张，本院不予支持。卢志松、林英婵经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告卢志松、林英婵于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付拖欠的2017年2月1日至2017年3月31日的物业服务费83.57元；二、被告卢志松、林英婵于本判决生效之日起七日内向原告中山市志洪房地产开发有限公司支付拖欠的2017年2月1日至2017年3月31日的水费合计40.8元；三、驳回原告中山市志洪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市志洪房地产开发有限公司负担42元，被告卢志松、林英婵负担8元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  梁文通人民陪审员  梁海珍二〇一九年九月二十三日书 记 员  林振华吴泳丝