甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初88号原告（申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司员工。被告（案外人）：王小兰，女，生于1974年3月16日，汉族，住甘肃省兰州市皋兰县水阜乡涝池村四社55号。原告甘肃万城建筑工程有限公司（以下简称万城公司）因与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限责任公司（以下简称盛世豪龙公司）、王小兰申请执行人执行异议之诉一案。本院于2018年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏、被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久、案外人王小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求:一、（2019）甘执异81号裁定书认定事实不清。（一）涉案工程项目没有移交给盛世豪龙公司（发包方），盛世豪龙公司没有取得该建设项目实际占有的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》规定，在建设工程未经竣工验收并办理交付使用手续的前提下，发包方就没有取得所有权中的占有权能。如果对建设工程实际占有，也是没有法律依据的占有，所获得的所有权也应被认定为受限制的所有权。（二）涉案房屋并没有登记在盛世豪龙公司（发包方）名下。不能适用执行异议规定的第二十九条规定。盛世豪龙公司与案外人签订的合同只是具有债权性质的合同，不发生所有权转移的效力。（三）预售商品房的许可证和物权的初始登记是有质的区别，只有达到初始登记才能认定为登记在房地产开发商名下的房屋，预售商品房的许可是在建工程提前预售行为。但并不是上述法律规定已登记在开发商名下的房产。（四）王小兰提出由于不能归责于购买人的原因，未进行预售合同的备案登记或预告登记的事实认定错误。《房屋登记办法》第六十七条、六十九条规定，对买受人单独进行预告登记做了相应规定。《不动产登记暂行条例实施细则》对此也有相同的规定。购房人没有进行备案登记和网签登记，即使买受人进行了备案登记和网签登记也不能对抗建设工程价款优先受偿权。买受人在明知不可能进行相关登记的前提下购买涉案房屋，应当承担自己过错带来的不利后果。（五）对房屋占有事实认定错误。采取查封措施时，已经会同万城公司对涉案房屋的现实状态进行过现场实地查验，查验结果表明该涉案房屋查封范围内没有人实际占有。根据房地产开发的实际情况，房地产开发企业一般会由自己或自己的关联企业接手开发商开发的房建工程，由这样的物业公司开具的收款收据一般不具有客观性及真实性。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。因此，物业公司出具的收据不能真实反应涉案房屋的占有情况。三、中止裁定适用法律错误。基于上述理由，本案中涉案房屋并不是登记在被执行人名下的房屋，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审理本案是适用法律错误。应当依据该规定第二十七条审理涉案房屋的执行异议和执行异议之诉。根据该规定第二十七条规定，案外人提出的排除执行异议不予支持。四、根据《最高人民法院发布关于进一步推进案件繁简分流的意见》第二十二条规定，应由盛世豪龙公司、王小兰承担本案诉讼及律师等费用。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持万城公司所请。盛世豪龙公司辩称，一、盛世豪龙公司卖给业主的房子有售房许可证，是按正规手续卖给业主的，查封之前有手续。二、涉案商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同真实、客观，应当受到法律的保护，万城公司未提供任何证据证实上述合同无效。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万城公司提出“盛世豪龙公司与盛世豪龙忠和分公司并不是一个主体”的主张，没有事实依据，且违反公司法的相关规定。其向法院提交的甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司企业信用公示报告，也充分证明盛世豪龙忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。《中华人民共和国物权法》及兰州市《兰州地区商品房销售管理暂行规定》的关于商品房销售管理的规定，并不排斥买卖双方因一定的法律行为而排除人民法院强制执行的规定。根据本案不动产买卖及占有的情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应受到法律的保护。至于万城公司提出银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章以及盛世豪龙公司所持有的样本不同的情况，即使客观存在上述情况，并不因此而必然影响到合同的效力，需根据具体情况，予以甄别。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回万城公司的诉讼请求。王小兰辩称，万城公司认为其买的房子有问题，而购买的房子是属于银行按揭卖到的，如果万城公司要收回房子，那就问银行把购房款全部退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。万城公司起诉提交如下证据：证据一：甘肃省高级人民法院裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利。证据二：最高法民终397号判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权，优先受偿权的起算期限为工程款应受清偿时起。该工程系未完工程，没有质量验收，也没有移交给盛世豪龙公司实际占有。故而尚未达到《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，即“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交（预售时办理的）用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”，依此房管局至今未将本案标的物房屋初始登记于盛世豪龙公司即开发商名下。也因此本案房屋不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的登记在盛世豪龙公司名下房产。原执行异议裁定以此对抗万城公司的优先受偿权并中止万城公司对本案标的物的执行既没有事实依据也没有法律根据。证据三：甘肃省高级人民法院（2017）甘民初94号民事裁定书，证明本案标的物房产在2017年7月13日经甘肃省高院依法查封，涉及商住房为576套，经皋兰县房产管理局向甘肃省高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方的权属及他项权利登记。证据四：2013年11月22日，盛世豪龙公司与万城公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明该合同涉及的房产经合法签订由皋兰县房地产管理局依法备案登记。合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司与王小兰及第三人提交于执行异议案件中《房屋销售合同》证据上加盖的上述两枚章对比，从大小到图刻均有出入，是不真实，系伪造的。证据五：皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件，证明盛世豪龙公司的法定代表人丁大双及财务人员丁大双其妻陈爱钗向公安机关投案自首，供述并经该局查证，其伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”两枚事业单位印章。盛世豪龙公司在明知法院查封后，继续销售被查封房屋的事实。涉嫌拒不执行判决、裁定罪。盛世豪龙公司在明知房屋已做销售备案登记、已被法院查封后仍向第三人出售，骗取购房人首付，并为搪塞被骗买受方及按揭银行，运用私刻并加盖假的事业单位印章的手段继续骗取贷款的事实。涉嫌伪造事业单位印章罪、合同诈骗罪等。证据六：甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司企业信用公示报告，证明邮政储蓄银行公司皋兰支行于执行异议案件中及本案中主张向甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司支付的本案标的物房款不合法。经质证，盛世豪龙认为，对证据一、二无异议，证据三没有收到，证据四商品房买卖合同上真实性无异议，加盖的印章对比后才能确认。证据五无异议，2018年5月底办理相关手续时候才知道查封的事情，查封是2017年7月20日，中间没有接到法院任何通知，2017年查封后没有再卖房，2019年房管局才把预售许可证收回去。对证据六、银行应该直接把款打给盛世豪龙公司，认可忠和分公司，也是忠和分公司的。王小兰认为，证据一的真实性认可，法院是否查封其不知情，万城公司提交的证据与其无关，不发表质证意见。王小兰提交了如下证据：证据一：《认购协议》《商品房买卖合同》收据，证明跟盛世豪龙公司存在房屋买卖关系，并缴纳首付款。证据二：中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单，证明偿还银行按揭贷款的事实。证据三：收据，证明已经入住的事实。证据四：《个人购房/购车借款及担保合同》证明王小兰贷款的事实。证据五：《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证明王小兰名下无房的事实。经质证，万城公司认为，证据一认购协议是盛世豪龙公司与王小兰之间签订的，真实性有异议。商品房买卖合同未加盖备案章，真实性、合法性、关联性予以否认。收据上没有经办人签字，加盖印章，真实性否定，也没有客观证据予以佐证，收据本身为盛世豪龙公司自己印制，违反了会计独立核算的原则和建筑法预售专款专用的规定。证据二基于无效合同，对真实性、合法性、关联性不予认可，不予质证。证据三收据系手工填写，没有经办人信息和印章，不能证明其真实性。证据四无异议，证明了贷款主体是盛世豪龙公司，该款流入了盛世豪龙公司忠和分公司。证据五的真实性认可，证明目的不认可，没有提供王小兰同住配偶及未成年子女信息，不能证明其无房。盛世豪龙公司王小兰提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将结合本案事实，在本院认定部分综合予以评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将结合本案事实，在本院认定部分综合予以评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年2月28日，王小兰与盛世豪龙公司签订《认购协议书》，并于支付20000元。2017年3月6日，王小兰与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定王小兰以346302元价格购买盛世豪龙公司开发的甘肃省皋兰县石洞镇中堡村委会南侧3N幢6单元902室房屋，建筑面积104.96平方米，首付76302元，剩余270000元办理银行按揭贷款分期付款。2017年3月13日，王小兰以刷卡、现金的方式支付购房款56300元。2017年4月25日，邮储银行皋兰县支行、王小兰与盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，该银行受托向盛世豪龙公司忠和分公司支付贷款270000元。王小兰授权邮储银行将贷款资金转入盛世豪龙公司忠和分公司账户，王小兰通过卡号6217998210000859606按月向银行归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括王小兰购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，王小兰于2019年3月26日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月24日作出（2019）甘执异81号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢6单元902室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，王小兰名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点为：王小兰对案涉执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。王小兰以其为购买房屋用于居住的消费者为由提出案外人执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。即消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护，可以对抗建设工程的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条明确规定了对抗优先受偿权的条件。故本案的关键在于王小兰的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目已实际使用。盛世豪龙公司作为开发企业将其开发的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2017年3月6日，王小兰与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。车晓娟与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，车晓娟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定的条件。第三，王小兰消费者身份问题。王小兰购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，车晓娟未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且王小兰有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，该二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为王小兰有宅基地，不符合《异议复议规定》）第二十九条第二项规定条件的理由不能成立。第四，合同价款支付情况。2017年4月27日，王小兰与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，王小兰向邮储银行贷款270000元，邮储银行依据合同将上述款项受托支付给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司用于购买王小兰的案涉房屋。合同签订后，王小兰依约按期归还贷款本金和利息至今。《个人购房借款及担保合同》签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封案涉房屋的时间，余款270000元其通过按揭贷款的方式已全部支付，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，满足二十九条规定的第三项条件。综上，王小兰的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。关于万城公司认为盛世豪龙公司向邮储银行提交的《商品房买卖合同》，邮储银行未尽审查义务，违规放款，因王小兰所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，即使盛世豪龙公司、邮储银行的行为不当，但王小兰对此并不明知亦无过错，王小兰按照合同约定贷款方式已支付超过50%的购房款，表明其已履行合同主要义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、王小兰与万城公司并无对此费用负担予以约定，本院不予支持。综上所述，王小兰作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6495元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。   审判长 李文轩审判员 李静审判员 盖维张二Ｏ一九年九月二十九日书记员 张宪