湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4344号原告：欧奎，男，1978年8月14日出生，汉族，住怀化市鹤城区。原告：舒丽群，女，1976年1月20日出生，汉族，住溆浦县。两原告共同委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师，执业证号14301201820020354。两原告共同委托诉讼代理人：谢琼，湖南弘一律师事务所律师，执业证号14301201210150684。被告：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312201410289342。原告欧奎、舒丽群与被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告舒丽群及两原告共同委托诉讼代理人谢琼，被告湘中房产公司的委托诉讼代理人魏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧奎、舒丽群向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失109875（以438716元为基数，自2015年11月20日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；2.请求被告为原告办理房产证；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的四中新苑第1幢29楼2902号房，面积130.26平方米，总房价438716元。原告于2015年6月12日缴纳首付款138716元，并于2015年8月20日缴纳尾款300000元。同日，原告签订物业管理合同，缴纳物业费后领取钥匙。房屋交付后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。该买卖合同第18条约定：“出卖人商品房交付使用后▁内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后▁日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后▁日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告仍未为原告办证，亦未告知原告办证所需资料和手续。无奈之下，原告只好自己于2015年8月18日缴纳12765元专项维修基金，并于2015年8月20日缴纳8774.32元契税。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记，因此，自2015年11月20日起，被告应按原告的购房款总额438716元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为438716元×4.75%×（1+50%）×（1283÷365）=109875元。被告湘中房产公司辩称：1.被告没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续费记载有三种方式，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。双方也无补充协议对此进行约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定，故应按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定可知，法定办证主体系业主，被告承担的仅系协助办证义务。同时，从本楼盘大量业主出具承诺书要求自己办证则进一步印证了办证主体系业主的前述观点（也证明被告积极履行了协助办证义务）。因此，业主要被告承担责任，则必须证明其曾明确要求被告协助其办证而被告拒不协助，否则被告不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。对此，怀化市鹤城区人民法院作出的生效（2018）湘1202民初2525号民事判决，驳回了此类情形下业主要求被告赔偿迟延办证损失的请求，支持了被告前述观点。其次，如前所述，没有证据证明原告曾要求过被告协助办证，故2015年8月20日后也没有证据认定被告迟延办证。相反，从被告提供的证据可知，被告已通知业主在2015年7月8日和2016年7月22日收房和交资料，并同时在报刊上刊登了公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主交资料，但业主一直不积极主动要求协助和提交资料。可见业主本身具有重大过错，系其自身故意拖延，被告无责。综上，基于以上两点，被告不存在承担逾期办证责任。2.退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任限定在实际损失范围内，且不能超过合同签订时预见到的可能损失。就本案而言，而对于实际损失的认定，每个地区的经济发展情况不同，其标准自然不一。最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释规定的赔偿标准仅仅只是参照，并不必须适用，各地可以根据实际经济情况确定。从司法实务来看，怀化市中级人民法院根据本地实际经济情况确定的全市范围内的房屋买卖逾期办证赔偿标准为日息万分之一，故原告主张的标准明显过高。同时，从原告的诉讼请求来看，其要求的逾期违约金已达购房款的八分之一，显然超过了被告签订合同时所能预见的违约损失。故应在前述日息万分之一标准基础上还需进一步降低才合理。因此，对于原告的违约金请求应当不予支持。其次，本案所涉前述逾期违约金属于继续性债务，其也早已经过了诉讼时效，也应不予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《怀化市商品房买卖合同》一份，被告对其真实性无异议，但对其证明目的提出了异议，认为合同中并未约定由谁办理权属证书，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；2.对原告提交的被告于2018年7月10日向四中新苑业主发出的《通知》一份，被告对其真实性没有异议，但认为被告已尽办证协助义务，该证据符合三性原则，本院予以采信；3.对原告提交的办证通知短信打印件一份，被告对其真实性、关联性均不予认可，因原告未能提交该短信原始载体予以核对，本院无法确定其真实性，故不予采信；4.对被告提交的2015年7月9日刊登于怀化日报的交房公告、2016年7月19日刊登于怀化日报的公告、2019年5月8日刊登于边城晚报的告示各一份、《通知》二份、《承诺书》五份，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该组证据来源合法，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月7日，原告欧奎、舒丽群与被告湘中房产公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第1幢2902号房，该商品房建筑面积130.26平方米，每平方米单价3368元，总计房款438716元，首付款138716元于合同签订日支付，余款300000元采用公积金方式支付。被告应当于2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第七条第4项其他费用，对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1.买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2.出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3.买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。该合同第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年6月12日、8月20日分两次付清全部购房款438716元。2015年8月18日，原告缴纳专项维修资金12765元，并于同年8月20日缴纳契税8774.32元，缴纳契税当日原告办理了收房手续。另查明：本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出通知及告示，告知购房业主可以办理权属证书及提交相关资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。再查明：本案立案时间为2018年8月7日，但原告提交起诉材料及交费时间为2019年8月6日。本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，双方在买卖合同第七条对如何办理权属证书提供了三种方式可供选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未选择任何一种办证方式，之后，双方也未就如何办理产权证书达成补充协议，应视为双方没有约定办证的方式，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办理权属证书的义务。另，被告发出办证通知，仅表明双方在没有约定如何办证的前提下，被告就办理权属证书发出要约，而原告并未提供证据证实其已按照通知要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。故对原告第二项要求被告办理房产证的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。虽然被告没有为原告办证的法定义务和合同义务，但是被告作为开发商负有办理该栋房屋初始登记的义务，而办理房屋初始登记为原告自行办证的前提条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任，被告直至2018年12月12日才完成该房屋初始登记，在原告已缴纳契税和专项维修资金的前提下，被告延迟办理房屋初始登记已构成违约，结合原告的诉讼请求，被告应承担2015年11月20日至2018年12月12日期间的逾期办证违约金。但是被告提出时效抗辩，根据民法总则第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张起诉之日（2019年8月6日）三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效。所以，本案逾期办证违约金应自2016年8月7日起算，计算至2018年12月12日。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为37642元｛438716元×0.0001×858天（自2016年8月7日起至2018年12月12日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧奎、舒丽群逾期办证损失37642元；二、驳回原告欧奎、舒丽群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，减半收取为1249元，由原告欧奎、舒丽群负担878元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担371元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  李军康二〇一九年九月二十九日代理书记员  杨梅云附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。