江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣0102执异32号 案外人：洪都建设集团有限公司（原江西洪都建筑工程有限公司），住所地江西省南昌市南昌县莲塘西路567号，统一社会信用代码91360100672415233J。 法定代表人：周志钢，该公司执行董事。 委托代理人：周星，江西秦风律师事务所律师，执业证号13601201311263418。 申请人：江西湾里农村商业银行股份有限公司，住所地江西省南昌市湾里区磨盘山北路18号，统一社会信用代码91360100705618943M。 法定代表人：闵艳群，该公司董事长。 被申请人：印杭辉，男，1981年8月18日出生，汉族，住浙江省奉化市。 案外人洪都建设集团有限公司不服本院（2019）赣0102财保148号民事裁定作出的保全裁定,对本院查封的南昌县房产提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人洪都建设集团有限公司提出以下请求:撤销（2019）赣0102财保148号民事裁定书，解除对南昌县房产的查封。理由如下：江西洪都建筑工程有限公司与被申请人印杭辉于2016年3月10日签订《房屋买卖协议》，约定江西洪都建筑工程有限公司以1300万元的价格购买被申请人印杭辉所有的位于南昌县的两间店面，但被申请人印杭辉因资金周转紧张无力承担过户税费而协商确定两年后办理过户手续，并约定协议签订后给予被申请人印杭辉2年租赁期，相关租金抵扣将来过户时由江西洪都建筑工程有限公司承担的税费，2年期满后若被申请人印杭辉继续租赁则按每2年40万元的标准支付租金。协议签订后，江西洪都建筑工程有限公司依约向被申请人印杭辉支付了全部购房款，被申请人印杭辉亦依约支付了租金。自2016年3月14日起至2019年4月1日，异议人一直使用上述两间店面为公司融资贷款提供抵押担保并办理抵押登记手续，故异议人基于善意受让已取得房屋所有权且已占有、使用和收益，依法受法律保护。案涉房产未及时过户的原因在于被申请人印杭辉一直以无力支付过户税费为由推脱，异议人一直要求被申请人印杭辉办理过户手续但经常联系不上，故异议人对于案涉房产未过户不存在任何过错。案涉房产转让发生在法院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，案涉房产应予立即解除查封。 申请人江西湾里农村商业银行股份有限公司辩称，一、案外人的行为并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定。涉案房产依法登记在被申请人印杭辉名下，即被申请人印杭辉为房产所有权人，申请人申请保全该房屋依法有据。案外人无证据证明其实际占有案涉房产，而其提出的其购买后与被申请人印杭辉之间存在租赁关系的主张亦无充分证据证实。根据案外人与被申请人印杭辉于2016年3月10日签订的《房屋买卖协议》，其虽约定了2年之后再办理过户，但是该协议对申请人并无约束力，申请人既不知道也不应当知道，而直至2019年3月20日申请人申请法院查封之时，案外人仍没有办理过户，也没有采取任何法律手段要求被申请人印杭辉协助过户登记或者向不动产登记部门进行预告登记，显然，案外人是在怠于行使自己的权利，对案涉房产未过户的事项存在过错。二、案外人认为其享有要求对涉案房产所有权变更至名下的特定请求权优先于保全申请人的金钱债权，属于适用法律错误，既无事实依据也无法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条是针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题作出的规定，而本案涉案房产系不动产，并不是特殊动产，故不能适用该项规定。本案中无论是案外人与被申请人印杭辉之间的买卖合同关系，还是申请人与被申请人印杭辉之间的债权债务关系，其实质都是平等的金钱债权，并非特定请求权。涉案房产并不是案外人与被申请人印杭辉之间的共同财产，其实质属于基于买卖合同而形成的债权债务关系，并不是因共有财产而保护的特定请求权。综上，法院对涉案房产采取保全措施，系正确合法的，请求依法驳回案外人的异议请求。 经审查，本院查明，本院根据江西湾里农村商业银行股份有限公司的申请，于2019年3月4日作出（2019）赣0102财保148号民事裁定，冻结南昌杭辉实业有限公司、印杭辉、鄢莉银行存款920万元或查封、扣押其相应价值的财产。因坐落于南昌县（权证号:南房权证莲塘镇字第××号）、南昌县房产（权证号:南房权证莲塘镇字第××号）登记在被申请人印杭辉名下，本院于2019年3月26日对上述两套房产进行了查封。 另查明，2016年4月18日，被申请人印杭辉与申请人江西湾里农村商业银行股份有限公司签订《最高额保证合同》，承诺对南昌杭辉实业有限公司于2016年4月18日至2019年4月14日期间在900万元的最高贷款余额范围内的借款承担连带责任保证。案涉保全借款发生于2018年4月16日。案外人提交的江西洪都建筑工程有限公司与被申请人印杭辉于2016年3月10日签订的《房屋买卖协议》载明：被申请人印杭辉将其所有的位于南昌县金沙二路的两间店面房产（房产证证号南房权证莲塘镇字第××号、南房权证莲塘镇字第××号）作价1300万元出售给原江西洪都建筑工程有限公司（现洪都建设集团有限公司），协议签订后5日内一次性支付购房款，因被申请人印杭辉暂时无法承担过户税费，双方同意二年后随时办理过户手续，但过户前被申请人印杭辉应将房产证原件交付江西洪都建筑工程有限公司，并无条件配合江西洪都建筑工程有限公司用前述房产办理相关融资手续。江西洪都建筑工程有限公司企业名称于2018年9月变更为洪都建设集团有限公司。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案涉房产尚登记在被申请人印杭辉名下，本院根据申请人江西湾里农村商业银行股份有限公司的财产申请，对案涉房产进行保全，采取查封措施，依法有据。案外人虽向本院提供了其与被申请人印杭辉于2016年3月10日签订的《房屋买卖协议》，但其并未提交其已积极向被申请人印杭辉提出要求协助过户的请求，其证据亦不能充分证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，故对其异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项、第二十八条规定,裁定如下: 驳回案外人洪都建设集团有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  廖如荣 审判员  黄海英 审判员  魏 平 二〇一九年九月十七日 书记员  李 军 附：相关法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。