广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初700号 原告：北海市万盛庄小额贷款有限公司。住所：广西北海市北海大道201号华美广场A座B区202号。统一社会信用代码：914505005886263291。 法定代表人：陈玉文，董事长。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 被告：瞿孝江，男，汉族，1957年4月3日出生，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李其艺，广西万益（北海）律师事务所律师。 被告：北海益生宜居建材科技有限公司。住所：广西北海市福成镇大坎村白沙水北边(福成工业园区内）。统一社会信用代码：914505005718188690。 法定代表人：李媛。 被告：北海嘉深贸易发展有限公司。住所：广西北海市新世纪大道与贵州路交汇处（北海高新区）。统一社会信用代码：91450500199351747R。 法定代表人：李跃华。 原告北海市万盛庄小额贷款有限公司诉（以下简称“万盛庄公司”）被告瞿孝江、北海益生宜居建材科技有限公司（以下简称“益生公司”）、北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称“嘉深公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行审理。原告万盛庄公司的委托诉讼代理人王熙聪，被告瞿孝江的委托诉讼代理人李其艺到庭参加诉讼。被告益生公司、嘉深公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万盛庄公司向本院提出诉讼请求：1、判决撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502执异79号执行裁定书；2、判决继续执行位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋。 事实与理由：北海市海城区人民法院（2018）桂0502执异79号执行裁定认定事实不清、适用法律错误。上述裁定认为“案外人在本院查封涉案房产前已与嘉深公司签订合法有效的房产买卖协议”，没有依据。被告瞿孝江与嘉深公司之间不存在真实的商品房买卖关系，瞿孝江并未实际支付购房款，其以折抵代理费的方式支付全部购房款的行为，属于以物抵债的行为，不能排除执行。被告瞿孝江与被告嘉深公司签订的《房产买卖协议》并非正式的商品房买卖合同，未进行商品房买卖合同网签或备案登记，因此该协议签订时间无法确认。嘉深公司已于2009年办理涉案小区房产的商品房预售许可证，但被告瞿孝江一直未办理合同网签和备案手续有悖常理。该协议约定的房产成交价格远远低于当时的市场价。上述裁定认为“因涉案房产尚未办理竣工验收手续，不具备办理过户登记的条件，未能过户，不是异议人的过错”，没有依据。嘉深公司于2012年11月12日将涉案房屋抵押登记在原告名下，即使涉案房屋通过竣工验收合格，嘉深公司办理到涉案房屋的权属证书，也无法将涉案房屋过户到瞿孝江名下。因此，被告瞿孝江未尽合理注意义务，被告瞿孝江对涉案房屋未能办理过户登记至其名下具有过错。上述裁定认为“异议人已合法占有该房屋”，没有依据。涉案房屋不符合交付条件，依法禁止交付，被告瞿孝江对涉案房屋的占有为非法占有。实际居住不等于合法占有，即使被告瞿孝江在涉案房屋居住，但其不具有上述法律规定的“在人民法院查封前已合法占有该不动产”情形，依法仍不能排除执行。被告瞿孝江没有提供任何证据证明其即其配偶、子女均无用于居住的房屋。参照《执行异议和复议案件的规定》第20条的规定，从立法层面理解，“买受人名下无其他用于居住的房屋”应指买受人及其配偶、子女名下均无用于居住的房屋，但被告瞿孝江未能提供证据予以证实。被告瞿孝江提供的证据不能证明其权利可以排除执行。上述裁定适用法律错误，根据《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定，被告瞿孝江提出的异议依法不应得到支持，贵院依据《执行异议和复议案件的规定》第28、第29条作出裁决是错误的，该两条法律条文并非是第27条的但书法律规定。原告依法对涉案房屋享有抵押权，而被告瞿孝江与嘉深公司之间为债权法律关系，债权不能对抗原告的抵押权。综上,原告为维护自身合法权益,诉至法院，提出上述诉求。 被告瞿孝江辩称，请求法庭驳回原告诉请，继续中止对侨苑商住区3幢1701号、2栋1703号房屋的执行。被告认为本案海城法院作出的（2018)桂0502执异79号执行裁定书事实清楚、证据充分、适用法律正确，被告瞿孝江在查封前已经签订买卖合同、合法取得占有、使用权，并非被告瞿孝江原因未办理过户登记，本案符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法取得的条件。原告认为的关于不符合交付条件的观点，被告瞿孝江认为并非属于效力性禁止性法律规范，所以原告列的规定不能说明被告瞿孝江非法占有涉案不动产。综上请求法院驳回原告的诉请。 被告益生公司、嘉深公司未提交书面答辩意见或证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告益生公司、嘉深公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛庄公司借款240万元，用于临时流动资金周转，期限自2012年5月30日起至2012年11月29日止，贷款月利率为1.5%，嘉深公司为本合同所诉借款向贷款人提供连带责任保证担保等内容。同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物，抵押期限为2012年5月30日起至2012年11月29日止等内容。2012年6月4日，万盛庄公司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将其名下位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因嘉深公司、益生公司未依约归还上述借款本金及利息,万盛庄公司向本院提起诉讼,本院经审理于2015年12月9日作出（2015）海民一初字第1016号民事判决，判决:一、被告北海益生宜居建材科技有限公司归还借款2250000元及支付违约金(利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止)给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；二、被告北海益生宜居建材科技有限公司支付律师费108900元给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；三、原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司在上述债权内，有权以被告北海嘉深贸易发展有限公司名下的位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告北海嘉深贸易发展有限公司对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后,万盛庄公司向本院申请强制执行，本院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定，依法查封了上述18套房产。 2009年8月19日北海海湾美地房地产营销策划代理有限公司陈权（甲方）与北海正兴房地产投资有限公司瞿孝江（乙方）签订《房地产项目销售代理合作合同》一份，约定：双方以合作的方式代理销售侨苑商住楼房地产项目，由甲方以甲方公司的名义与侨苑商住楼开发商北海嘉深贸易发展有限公司签订项目代理销售合同，代理销售合同的收入扣减执行代理销售合同的成本及税收后的收益，甲、乙双方五五分成等内容。2010年8月24日，嘉深公司与北海海湾美地房地产营销策划代理公司签订《补充协议》一份，约定将嘉深公司开发的侨苑商住楼的9套房产（房号：2-1701、1-1703、3-1504、1-1002、2-1703、1-1702、1-302、3-1702、3-1701）抵偿嘉深公司所欠北海海湾美地房地产营销策划代理公司的代理费用。2010年8月25日，嘉深公司与瞿孝江签订《商品房买卖合同》两份，合同分别约定瞿孝江以373758元、378462元的价格购买侨苑商住区3幢17层01号、2幢17层03号房屋，付款方式为由北海海湾美地房地产营销策划代理有限公司以抵扣出卖人代理费金额373758元、378462元的方式，代买受人支付，以代理费抵购房款。被告瞿孝江主张其于2013年将涉案3幢1701号房屋出卖给了案外人刘媛媛。2013年8月15日，案外人刘媛媛与北海嘉福物业服务有限公司就涉案3幢1701号房屋签订了《侨苑商住区物业管理服务合同》一份，并向北海嘉福物业服务有限公司交纳了公共维修基金基金、装修押金、代收煤气管道开户费等费用，后对该房屋进行装修入住。被告瞿孝江向本院提交了落款时间为2018年10月10日的《协议书》一份，主要内容为：刘媛媛于2013年6月4日购买了由北海嘉深贸易发展有限公司抵给瞿孝江作为代理费的侨苑商住区3-1701号房，刘媛媛将于2018年10月31日将侨苑商住区3-1701号房退回给瞿孝江，瞿孝江同意退回刘媛媛费用合计170000元等内容。2015年12月18日，瞿孝江与北海嘉媛物业服务有限公司就涉案2幢1703号房屋签订了《侨苑商住区物业管理服务合同》一份，并向北海嘉媛物业服务有限公司交纳了装修押金、装修管理费、代收煤气管道开户费等费用，后对该房屋进行了装修。现涉案二套房屋由被告瞿孝江占有使用。在得知涉案房产被法院查封后，被告瞿孝江于2018年11月27日对执行标的提出了书面异议。本院经审查，于2019年1月21日作出（2018）桂0502执异79号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。原告万盛庄公司不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。 另查明,嘉深公司已于2009年取得涉案小区房产的商品房预售许可证，但涉案小区至今尚未竣工验收合格。涉案商品房至今未过户至被告瞿孝江名下，瞿孝江与嘉深公司亦未将双方签订的《商品房买卖合同》向北海市房地产交易中心申请备案。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告瞿孝江主张其所提异议符合上述法律规定，足以阻却法院强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文主旨系对无过错不动产买受人物权期待权的保护，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际所隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权。本案中，被告瞿孝江虽于本院查封涉案房屋前与嘉深公司签订了《商品房买卖合同》，但双方所订立的两份《商品房买卖合同》所约定的购房款支付方式均为以嘉深公司所欠代理费折抵购房款，该两份合同性质实质是以物抵债，合同目的是消灭金钱债权而非单纯的房屋买卖。故该两份《商品房买卖合同》不在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定所保护的范围之列，不应优先于原告的金钱债权的实现，该两份合同的订立不能阻却原告基于生效法律文书申请的强制执行。 综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢1701号、2幢1703号房屋。 案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由被告瞿孝江负担（该费用原告已向本院预交，由被告瞿孝江在本判决生效之日起十日内付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  黄耀群 人民陪审员  罗传晖 二〇一九年九月二十四日 法官 助理  林广青 书 记 员  谭宇兰