贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初7145号原告倪胜男，女，1992年12月6日生，汉族，住贵州省黔西县。被告李强，男，1975年2月25日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人卢昌亮，贵州北斗星律师事务所律师。第三人贵州达昌隆不动产经纪有限公司，地址：贵州省白云区中环路281号。法定代表人：刘凡仙，职务：总经理。原告倪胜男诉被告李强、第三人贵州达昌隆不动产经纪有限公司（以下简称达昌隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪胜男，被告李强及其委托代理人卢昌亮到庭参加诉讼，第三人达昌隆公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告倪胜男向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除与被告李强所签不动产买卖合同；2、请求判令被告李强支付原告倪胜男不动产买卖合同违约金人民币84000元；3、请求变更李强双倍返还乙方所支付全部定金人民币40000元；4、居间介绍费126000元、律师费3000元由被告李强承担；5、诉讼费、保全费、保险费由被告李强承担。事实及理由：根据被告委托，第三人为促成被告和原告于2019年5月22日签订了《不动产买卖（居间）合同》，约定原告购买被告所有的位于贵阳市云岩区住房，成交价为42万元，该不动产被甲方抵押给农商银行30万元，由甲方自行处理还款，同时合同约定居间服务费为12600元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金2万元，甲方收取乙方定金后，若甲方违约，将双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方违约，所支付的定金不退，乙方不履行本合同7个工作日后，甲方有权转让该不动产，合同确定后，乙方向经纪方支付居间介绍费12600元，……合同签订后，在2019年6月4日第三人经纪方告知被告李强，原告银行审批已通过，可以进行银行还款、抵押注销、产权过户等流程，但被告通过电话及微信回复第三人：由于家人不同意，此房不卖了，且已拖延方式拒绝支付原告双倍定金及违约金。原告认为，根据合同约定，被告家人并不属于产权所有人，家人不同意这一理由不能成为被告违约的合理理由，现被告不配合进行银行还款、抵押注销、产权过户等流程，已经造成违约，被告应当退还原告双倍定金并支付合同约定的违约金及所有损失，现原告为维护合法权益并根据民事诉讼法相关规定，依法诉至贵院，请求支持原告诉请。被告李强辩称，被告在本案中未有违约行为，因此被告同意解除合同并退还原告定金2万元，对其他诉讼请求难以认可，理由如下：1、涉案房屋上存在抵押权，依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人的，转让行为无效”之规定，因此原被告签订的买卖合同，被告在同意解除的同时，提出此点答辩意见；2、涉诉买卖合同未能履行，系因在合同签订后不久，房屋所在区域，便被人民政府确定为拟被征收区域，冻结了该区域内的房屋交易行为，并非被告原因导致合同未能履行，且依据被告与原告签订的合同第十二条“本合同签订后，若因遇国家临时变动政策等不可抗力因素导致不能按照约定履行本合同的……双方均不做违约处理。”依据该约定，被告不存在违约行为，因此被告不应承担违约责任；3、因涉诉买卖合同并未履行完毕，居间介绍费根据各方在合同中的守约、违约情况，再结合合同的履行程度，由本案的第三人适度收取或适度退还，被告不应承担中介费。第三人达昌隆公司无答辩意见。本院经审理认定以下事实：2019年5月22日，原告倪胜男作为买方、乙方与被告李强作为卖方、甲方签订一份《不动产买卖（居间）合同》，主要约定：一、甲、乙双方交易不动产位于贵阳市云岩区房屋，5.有设定抵押，抵押权人为修文农商银行，尚未还清金额为30万元左右；二、该不动产成交金额为42万元净收，1.本合同签订当日，乙方先向甲方支付2万元作为定金，该笔定金在该不动产过户时配合资金监管流程，本合同履行完成时，自动转为房款，甲方收取乙方定金后，若甲方违约，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方违约，所支付的定金不退，乙方不履行本合同7个工作日后，甲方有权再将该不动产转让予他人。三、甲乙双方约定付款方式为第2条：2.银行按揭贷款：商业贷款，首付金额9万元（含定金）于乙方签订《借款合同》及办理产权过户前打款至资金监管中心（评估差额直接打款至甲方指定账户），贷款金额33万元于乙方到不动产登记中心办理《抵押登记》后由银行通过资金监管中心划入甲方指定账户；六、本合同一经三方签字，则经纪方居间介绍已经达成，甲乙双方须向经纪方支付相应居间介绍费，乙方向经纪方支付居间介绍费12600元；七、甲乙双方办理交易过户的时间为银行审批通过之日待经纪方通知为准五个工作日，甲方向乙方交付该不动产的时间为收到尾款三个工作日内火在2019年8月30日前；十一、本合同签定后，甲乙双方若有违约的，则违约一方赔偿另一方相应违约金（违约金为本合同第二条“成交金额”的20%的金额）及所有损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、担保费、公告费、差旅费等因诉讼发生的费用）；若有涉及交付金额以及本合同约定待付账款的，违约方须赔偿所有交付金额、待付账款及相关损失，若因违约导致交付金额或待付账款逾期造成利息的，违约方按照相关金额月利率2%的标准支付利息给守约方。十二、本合同签订后，若因遇国家临时变动政策等不可抗力因素导致不能按照约定履行本合同的，受不可抗力因素影响一方应在不可抗力因素发生起7日内告知另一方，并提供相应的证明材料则可免除责任，均不作违约处理，然后经三方友好协商，另行签订《补充协议》；十五：补充条款：甲方该房有贷款，甲方同意找第三方垫支，垫支利息由甲方承担，甲方无条件配合经纪方办理一切手续。合同签订当日，原告向被告李强转账支付定金2万元，被告向原告出具一份《收条》。被告于同日向达昌隆公司支付1万元，达昌隆公司向被告出具一份《收款收据》。对于该1万元被告称系应达昌隆公司要求交纳，交易成功后由达昌隆公司退还。后因云岩区人民政府发布《关于实施三马片区“五横七纵”（同城大道北段）道路建设项目拟征收房屋公告》，被告遂以家人不同意为由告知达昌隆公司工作人员不出售房屋，原告经与被告于2019年6月4日协商解除《不动产买卖（居间）合同》未果，遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告认可其未向第三人达昌隆公司支付中介费12600元。被告李强称至开庭时其仍未与征收部门签订征收合同。案件审理过程中，经本院依法向原告释明，其自愿主张违约金，放弃双倍定金的主张。上述事实，有原被告的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证审查，本院予以确认。本院认为，对于原被告双方签订的《不动产买卖（居间）合同》的效力问题，被告主张因涉案房屋存在抵押，该合同的签订违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定应为无效。经查，该条款并非效力性强制性规定条款，贷款清偿完毕后房屋仍可具备过户条件，涉案房屋设立抵押权并不必然导致《不动产买卖（居间）合同》无效，被告辩解理由不充分，本院不予采纳。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。对原告要求解除《不动产买卖（居间）合同》的诉请，该合同现被告已明确不同意继续履行，且同意解除合同，故对原告该诉请，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金84000元的诉请，合同签订后，原告已按约向被告支付定金2万元，现被告以家人不同意出售房屋为由拒绝履行合同约定还款、过户义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任；对违约责任，双方既约定定金罚则，又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，本院依法向原告进行释明，原告自愿主张违约金；同时，被告亦未抗辩违约金过高请求调整，故对原告主张被告支付违约金84000元的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。对被告向达昌隆公司支付1万元的行为，被告认可系应达昌隆公司要求支付，不能抵扣本案款项。对被告称政府发布征收公告、冻结产权系不可抗力的辩解意见，经查，政府发布征收公告后至庭审时，被告仍未与征收部门签订征收合同，同时，根据双方签订的合同第十二条“……受不可抗力因素影响一方应在不可抗力因素发生起7日内告知另一方，并提供相应的证明材料则可免除责任，均不作违约处理”约定，被告系以家人不同意出售房屋为由拒绝履行合同，并未尽告知义务，被告该主张并非免除其违约责任的理由，被告辩解理由不充分，本院不予采纳。对原告主张居间费12600元、律师费3000元由被告承担的诉请，原告并未支付该费，且主张该费的主体应为达昌隆公司，原告提出该主张于法无据，本院不予支持。对于律师费，原告未举证其已支付该费，故本院不予支持。对原告主张的保险费，系原告提出保全申请向担保人所支付费用，且该费并非诉讼必要费用，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告倪胜男与被告李强于2019年5月22日签订的《不动产买卖（居间）合同》；二、被告李强于本判决生效之日起十日内一次性支付原告倪胜男逾违约金84000元；三、驳回原告倪胜男的其余诉讼请求。案件受理费1546元（已减半收取），由原告负担616元（已预交），由被告负担930元（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月四日书记员 李安涛