广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2011号原告：四会市怡创物业管理有限公司，住所地：四会市东城街道龙凤路三街二十九座1号之一、二（负二层）（申报制），统一社会信用代码：91441284MA52KAGY44。法定代表人：罗铭贤，该公司物业经理。委托代理人：欧庆华，广东兴会律师事务所律师。委托代理人：江颖诗，广东兴会律师事务所律师。被告：赖志军，男，1989年10月25日出生，汉族，住广东省四会市，原告四会市怡创物业管理有限公司诉被告赖志军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告四会市怡创物业管理有限公司的委托代理人江颖诗、被告赖志军均到庭参加了诉讼。后双方争议较大，本案变更为适用简易程序审理，现已审理终结。原告四会市怡创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年10月至2019年4月期间的物业服务费5425元，并判令被告自2016年10月1日开始每日按5425元的0.1％的标准向原告支付滞纳金，直至被告付清费用之日止；2.判令被告向原告支付2016年9月至2018年12月的电梯及二次供水电费607元，并判令被告自2016年9月1日开始每日按607元的0.1％的标准向原告支付滞纳金，直至被告付清费用之日止；3.判决由被告承担本案的诉讼费用。事实理由：被告是四会市东城街道观海路怡翠皇庭小区1座126号的业主，根据双方签订的《前期物业服务协议》约定由四会市怡翠物业管理服务有限公司（下称怡翠公司）为怡翠皇庭小区提供物业服务，物业管理费为1.3元/平方米。因发展需要，怡翠公司于2015年8月1日起退出物业管理，由佛山市三水恒创物业管理有限公司（下称恒创公司）接管。2019年1月1日起恒创公司退出物业管理，由原告接管小区的物业管理服务。被告一直享受原告提供的物业管理服务。却拒绝按约定支付物业服务费及公共分摊费用。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。后庭审中原告变更违约金的计算方式按照自被告方拖欠物业费用开始计算，庭后提交详细的计算方式。原告递交证据如下：1.被告身份证，证明主体资格；2.前期物业服务协议，证明原、被告之间的物业管理合同关系；3.情况说明、公告；4.转移声明书、营业执照；证据3-4证明怡翠皇庭的物业管理服务公司的变更情况，原告的诉讼主体适格；5.物业综合服务费催款函，证明原告曾发函向被告催费；6.怡翠皇庭小区欠费明细，证明被告欠费的具体情况；7.不动产登记资料查询结果证明一份。被告赖志军辩称：1.旧物管转换新物管时我们不知情，并无与业主签订协议；2.物管公司管理不力，常有遗失单车，车倒后镜的现象，且停车场内无监控；3.停车场是人防工程，但很多位置已被开发商改为商铺转卖；4.物业收费不合理，电梯不到负一层的楼层与其他楼层收费是一样，业主在装修和生活上成本也被提高；5.二次供水收费不合理，二楼到四楼按水厂规定是不用二次供水就够水压的；6.二座c2和c3楼顶被违建，消防走火楼梯被封死，存在极大的安全隐患；7.一座F2及c3楼顶被开发商私租给他人做发射塔，业主不知情；8.二座两条上落车道被开发商改成了一条车道；9.一座停车场按照原规划图有两个出入口，现已被开发商将另一门口封死；10.二座c2和c3一座F2电梯在二楼平台被开发商隔断，负一层改成商铺出售；11.开发商私自占用业主公摊面积，停车场车位与原图不符；12.物业管理不力，不经业主同意允许他人到停车场内进行售卖车位且按国家规定人防工程车位不得以任何形式售卖只可以以租赁形式租给业主；13、D栋楼顶被本小区物管龙经理私建不锈钢棚架吞占公共使用的场地；D栋楼顶违章加建，改变整栋楼的承重力，存在极大的安全隐患。要求与物管法定人协商该问题，物管人员回复是：我物管是没有法定人的。请问没有法定人的物管是合法的吗？14、关于债权转移声明书，我们有异议。被告赖志军庭后提交答辩意见：一、我方没有与原告方签订任何物业服务合同，因此并不存在物业服务合同纠纷一说，本人认为原告方此说法不成立。理由1是：四会市怡翠物业服务有限公司作为四会市星河房地产投资开发有限公司的前期物业，根据物业法规定，在合同期间，物业方是不得把物业管理整体转包、且在未经过正规流程进行公示以及没有得到业主同意的情况下擅自违规把怡翠皇庭物业管理权转让给“佛山市三水恒创物业管理有限公司四会分公司”。理由2是：“佛山市三水恒创物业管理有限公司四会分公司”：并没有与业主签订新的物业服务合同，继续在业主不知情下违规收取物业管理费。后来更离谱的是“佛山市三水恒创物业管理有限公司四会分公司”又变成了原告方的“四会市怡创物业管理有限公司”。二、补充我方对原告方提供证据的质疑：1.营业执照质疑：原告方为“四会市怡创物业管理有限公司”，统一社会信用代码:91441284MA52KAGY44，法人代表为:罗铭贤。但原告方所提供的营业热照上名称为：“佛山市三水恒创物业管理有限公司四会分公司”，统一社会信用代码：91441284351175910Y，负责人为：龙学洪。2.物业合同质疑：原告提交的是小区业主与“四会市怡翠物业服务有限公司”签署的《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》约定由“怡翠物业公司为恰翠皇庭”小区的户主提供物业服务。原告未能提交与本小区业主签署的物业合同。根据以上理由和质疑，我方认为原告方提供事实不符，根据新《物业法》规定，新物业进场必须经公示且得到70％以上业主同意的情况下与业主重新签订新的服务合同的情况下才是合法的。原告“怡创物业管理有限公司”并没有告知我方进场管理事宜，也没有与我方签订服务合同，因此我方认为并不存在拖欠原告物业管理费的事实。综合上述所诉，答辩人认为，原告的起诉缺乏法律和事实依据，请求法院驳回其诉讼请求，并向法院申请判决由原告承担本案的诉讼费用及我方的误工费、来回法院的路费、精神损失费等费用。经审理查明：被告赖志军是四会市东城街道观海路怡翠皇庭一座126号物业（建筑面积134.54平方米）的业主，四会市怡翠物业服务有限公司是该小区前期物业公司，2013年8月22日与被告签订《前期物业服务协议》。协议约定物业管理费为1.30元/平方米，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，四会市怡翠物业服务有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每日0.1%交滞纳金。2015年8月1日起怡翠皇庭小区由佛山市三水恒创物业管理有限公司四会市分公司正式接管，自2019年1月1日起，原告四会市怡创物业管理有限公司成为该小区的物业管理企业。被告按1.30元/㎡/月支付物业管理费至2016年9月。由于被告与上述物业管理公司在物业管理服务方面产生歧异，被告于2016年10月至2019年4月拒交物业管理费及于2016年9月至2018年12月拒交电梯及二次供水电费。本院认为：被告赖志军是四会市东城街道观海路怡翠皇庭一座126号物业的业主，原告四会市怡创物业管理有限公司自2019年1月1日起是该小区的物业管理企业，本院认为，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，双方之间已构成了物业服务合同关系。怡翠皇庭小区从2019年1月1日起由原告接手管理服务，因此本院认定原告管理服务自2019年1月起。关于之前所拖欠物业管理费用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，原告没有提供证据证明佛山市三水恒创物业管理有限公司四会市分公司通知被告转让债权且被告提出其没有收到通知，且原告没有提供有效债权凭证，因此本院认为关于2019年1月1日前的物业管理费、电梯及二次供水电费，原告没有追偿权利，相关权力人可另行主张权利。被告应当支付拖欠原告2019年1至2019年4月共4个月的物业管理费699.61元（4个月×134.54平方米×1.30元/平方米/月=699.61元）。关于物管费滞纳金的问题。考虑到被告并非恶意拖欠物业服务费用，且原告在履行物业管理服务内容过程中存在瑕疵，双方明显缺乏沟通与交流，因此对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。但是，本院希望双方通过本次诉讼后加强沟通，遵守合同之约定，共建一个美好、和谐家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赖志军应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2019年1月至2019年4月物业管理费699.61元给原告四会市怡创物业管理有限公司；二、驳回原告四会市怡创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由被告赖志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇一九年九月十六日书记员  刘如宁