广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28964号原告：广州生富房地产投资有限公司，住所地广州市天河区华强路2号2325房自编A3房，统一社会信用代码91440101MA5C3RQJ83。法定代表人：王齐鸿，总经理。委托代理人：窦艳华、李东升，均系广东隆仁律师事务所律师。被告：广州市石东实业有限公司，住所地广州市天河区员村三横路东巷1号，统一社会信用代码91440106718125267B。法定代表人：何伟雄，董事长。委托代理人：余炼强、廖云秀，均系广东德能律师事务所律师。原告广州生富房地产投资有限公司（以下简称“生富公司”）诉被告广州市石东实业有限公司（以下简称“石东公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告生富公司的委托代理人窦艳华，被告石东公司的委托代理人余炼强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告生富公司诉称：2006年5月10日，原、被告签订《合作开发合同》，约定被告将其自有的建设用地与原告合作开发兴建商住综合小区楼房，合作开发的土地位于天河区员村四横路东边冲底塘，面积为17189平方米，用途为厂房用地。《合作开发合同》签订后，原告依约向被告支付了第一期信誉保证金200万元，并开始变更土地性质为合作开发作准备。在原告办下广东省企业基本建设投资项目备案证集体使用土地证后前往规划局办理手续时却发现建设用地批准书过期了，无法办理规划许可手续，规划局亦明确告知合作地块性质为广州市政府整体规划用地，按照相关规定不允许变更，也不可能变更，但被告在与原告签订合同时并未告知该情况。后原、被告进行协商，双方同意先不解除合同，观望后期有无可能变更土地性质为商用地。之后，被告明确告知因土地性质无法变更，双方无法合作。在近期与被告的沟通中，原告了解到双方合作开发的地块早就列入了城中村改造项目，原、被告签约前后都有很多人想要这块地做房地产项目，都因土地性质无法变更作罢，被告近期也与珠光控股集团公司签订了城中村改造项目合作协议。综上，被告明知涉案地块的使用性质无法变更仍与原告签订《合作开发合同》并收取巨额保证金，对原告来说显失公平，《合作开发合同》应属无效，被告应退回保证金。故原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《合作开发合同》无效；二、被告返还200万元信誉保证金；三、本案诉讼费由被告承担。被告石东公司辩称：一、原、被告磋商阶段对涉案地块的现状进行了充分的沟通，被告亦将所有涉及地块的法律文件的复印件移交给了原告，原告签约前便明确知悉涉案地块为工业用地，存在报建失败的风险，原告自愿签约即表明其愿意承担相应风险。且原告作为专业的房地产开发公司，对项目的实施可能性具有足够的专业判断能力，故《合作开发合同》亦是约定由原告负责报建及建设工作。后原告报建失误，原、被告于2006年12月12日签订《补充协议》，双方同意对报建期限及信誉保证金的支付时间进行延长；原告此时未选择解除《合作开发合同》即表明其对不能完成报建的风险是可控的，也自愿承担相应的违约后果。二、根据《合作开发合同》、《补充协议》的约定，不论何种原因，原告最迟应在2007年10月前完成用地变更及报建手续，并在2007年4月12日前支付剩余300万元信誉保证金；但原告均没有依约完成，被告有权没收原告已付的信誉保证金。综上，《合作开发合同》是双方真实意思表示，不存在违反法律、法规强制性规定的情形，是有效的，原告的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。经审理查明：2006年5月10日，广州市天河区员村街石东村民委员会（甲方，以下简称“石东村委会”）与生富公司（乙方）签订《合作开发合同》，约定：双方合作开发项目的土地位于石东××、××村××横路东边冲底塘（以下简称“涉案地块”），建设用地面积为17189平方米，属甲方拥有规划红线图的厂房用地，用地批文编号为建设用地通知书（92）城字批字第767号、建设用地规划许可证（91）穗城批地1476号、建设用地批准书（93）字第101号，用地项目名称为厂房用地，甲方提供此地块和乙方合作开发，由乙方出资兴建一个商住楼小区。乙方负责把甲方提供的厂房用地批文到规划部门办理变更为商住楼用地性质批文，费用由乙方负责。甲方分得本商住小区合法建筑面积19000平方米，位于本项目小区内的东北方位以占有整栋楼宇的方式设计，包括铺位及地下停车场，具体设计方案图纸须经甲方签章同意，甲方分得的建筑面积及地下停车场的产权归甲方永久所有，与乙方无关；本项目其余全部所建的楼房面积的产权归乙方永久所有，由乙方自行出售，与甲方无关。甲方提供此地块现有的政府有关批准的文件及报建所有资料给乙方协助乙方向政府重新申报建，并协助乙方办理开发本地块所占总面积部分的挂牌、转名工作，所需一切费用由乙方负责。由于国家政策规定甲方的集体土地与他人合作开发必须公开挂牌交易，双方商定一个挂牌交易条件，挂牌交易必须以本合作合同为基础，以尽量排除第三方介入达到乙方成功摘牌的目的。甲方负责拆迁本地块现有的属经济社房屋及围墙内房屋的构筑物，安置或回迁本地块的住户，搞好三通一平，将本地块上的物体清理完毕，腾空地块交给乙方建设本项目，一切拆迁清理费用由甲方自己负责。甲方如要求乙方为甲方分得的建筑面积办理国有土地商品房证的，政府如收取甲方在本项目所分得楼房建筑面积19000平方米的土地出让金的，该笔费用由甲方自负。在签订合同后，乙方负责办理本地块项目所有办证和报建手续，一切工作和费用由乙方负责；甲方所分得的建筑面积19000平方米由乙方负责办理村集体土地房产证，应交纳的所有税费由乙方负责，享有政府的优惠待遇，甲方取得集体土地房产证后的所有费用及税费由甲方负责。本合同签订后，乙方要付给甲方共500万元合同信誉金；此款分二期支付，签订合同时先付200万元，余款300万元在合同签订之日起4个月内付清；乙方需在合同签订后10个月内将本项目报建手续全部报批完毕并进场施工，进场施工动工15天内甲方无条件先将300万元信誉保证金无息退回给乙方；如甲方不按时退回300万元信誉保证金给乙方，甲方每天按300万元总额的1‰计算滞纳金给乙方，剩余200万元信誉保证金待本项目工程竣工验收合格后无息退清给乙方。乙方在本合同签订后不依约支付信誉保证金的，视为乙方不愿履行本合同，甲方可单方解除本合同，收回合作地块，乙方已付的信誉保证金不予退还。乙方在签订合同之日起10个月内无法完成相关用地变更及报建手续或无资金投资本地块项目，不能按时开始施工的，视为乙方违约处理，甲方可没收乙方所交纳的信誉保证金，计收乙方违约的10个月17189平方米的地块价值租金每月每平方米6元，并可单方解除合同，对乙方已投入的项目建设费用不作任何补偿；在10个月内因甲方内部原因造成拖延乙方报建手续的，时间要往后顺延。合同签订后，在合同履行期间如有发生地震、台风等不可抗拒的自然灾害或政府征用该地块而导致不能履行合同的，双方不属违约，所造成的经济损失各自负责，双方的投入由各自收回；如合同可继续履行的，延误的建设时间可顺延等。2006年12月12日，石东村委会（甲方）与生富公司（乙方）签订《补充协议》，约定：因前期乙方在报建期间遇到国家政策因素和本地块红线内的拆迁遇到阻碍拖延时间，导致乙方报建工作有误，现经双方再次协商，同意按《合作开发合同》时间基础上甲方再给乙方延长报建6个月时间；按《合作开发合同》乙方责任第2条在4个月内乙方再交给甲方信誉保证金300万元，此款延期到2007年4月12日前交给甲方等；《补充协议》甲方落款处同时加盖了石东村委会以及石东公司的印章。生富公司称，《合作开发合同》签订后其依约向石东公司支付了合同信誉金200万元，并为履行合同办理了部分证照，包括《广东省企业基本建设投资项目备案证》、《集体土地所有权证》等，但由于石东公司在签订《合作开发合同》后向其提供的有关涉案地块的证书均已过期，导致其无法办理涉案地块的性质变更，且规划部门亦明确告知生富公司，由于涉案地块属于广州市政府整体规划用地，是无法办理土地性质变更的；了解到相关情况后，生富公司即与石东公司协商，石东公司让生富公司等待，双方就此签订了《补充协议》，但此后石东公司未再给予生富公司答复，也未对涉案地块进行拆迁补偿，直到2018年生富公司才得知石东公司与其他房地产公司就涉案地块达成了城中村改造的项目；综上，因《合作开发合同》约定将涉案地块用作商住楼建设，未经相关部门的批准，依法应属无效，石东公司应退还生富公司合同信誉金200万元。生富公司为证明其所述情况，向本院提交了：1、编号为（91）穗城规地1476号的《建设用地规划许可证》，显示用地单位为石东村委会，用地项目名称为厂房、仓库、车场，用地位置为涉案地块，用地面积为17189平方米；广州市城市规划局于1992年7月13日核发此证，称该用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续，另注明未经发证机关审核同意，该证的有关规定不得变更，该证自核发之日起有效期为六个月，逾期未使用该证自行失效等。2、编号为广州市建征（拨）（93）字第101号的《建设用地批准书》显示用地单位为石东村委会，建设项目名称为厂房、仓库、车场，用地批准文号为（92）城地批767号，四至为涉案地块，本批准书有效期为93年2月至95年2月；广州市国土局于93年2月25日核发此证，称本项建设用地经审核准予使用，另注明被批准的建设项目征用、划拨土地可使用本批准书，出让、转让或变更土地，不得使用本批准书等。3、编号为（92）城地批字第767号的《通知书》，显示广州市城市规划局于1992年7月11日发出该通知，称同意石东村委会征用涉案地块，核准面积共17189平方米，如附图红线范围，兴建厂房、仓库、车场工程，需到广州市房管局及区人民政府办理征地手续，领取土地使用证后方得使用土地；本通知书于发文日起半年内须到指定部门办理征地手续，按政策规定做好建筑物的征购、住户安置、农作物的补偿、劳动力安排等工作，领取土地使用证后一年内要基建使用，特殊原因需要延期时，在期满前一个月向其局申报，否则该通知书自行失效，其局可将土地另作安排使用；土地征用后，所有权属于国家，不得出租、买卖，未经其局批准，不得擅自转让、调换土地，不等更改、超越用地红线，不得改变建设项目和用途，违者按违章占地论处等。4、《广东省企业基本建设投资项目备案证》，显示项目名称为商业、综合楼，项目申请单位为石东村委会，项目建设性质为新建，建设规模为80000平方米，项目建设地点为涉案地块，计划开工时间为2006年11月，计划竣工时间为2008年12月；广州市天河区发展和改革局于2006年11月核发此证。5、穗集有（2004）第580553号《集体土地所有权证》，载明土地所有权人为石东公司，地址为天河区石东村，建设用地为1.7284公顷；广州市人民政府于2006年7月核发此证。经质证，石东公司确认生富公司提交的上述证据的真实性、合法性，但认为上述证据无法证明生富公司的主张，生富公司是在充分知悉涉案地块性质的情况下签订《合作开发合同》的，有关涉案地块的证书均已作为合同附件移交给了生富公司，合同中也有记载；《合作开发合同》签订时是具备履行条件的，生富公司称其签订《合作开发合同》不久后便发现涉案地块无法变更性质，但却依然与石东公司签订《补充协议》而不是解除《合作开发合同》，可见其是自愿承担相应风险的；生富公司未依约完成涉案地块的用地变更及报建手续，未依约支付剩余300万元信誉保证金，已构成违约，石东公司有权没收生富公司已付的200万元信誉保证金。石东公司为证明其主张，亦向本院提交了如下证据：1、编号为穗天发改函（2006）14号的《关于村民住宅、商业楼基本建设项目的复函》，显示系广州市天河区发展和改革局于2006年8月22日向石东村委会发出，主要内容为同意石东村委会在涉案地块建设村民住宅、商业楼的前期准备工作，该项目的总投资约1亿元，建筑面积约10万平方米；项目所需资金全部由石东村委会自筹解决等。2、《履行合同义务的催促函》，显示系石东村委会于2007年4月2日向生富公司发出，主要内容为生富公司依约应在2007年4月12日前将剩余合同信誉金300万元支付给石东村委会，但至今未付，故要求生富公司及时清付余下的信誉金并在规定期限内完成合作开发工程的报建工作等。3、《解约通知书》及相应的EMS邮寄底单，显示系石东公司于2019年1月17日向生富公司发出，主要内容为生富公司错过了合同履行的时机，以致《合作开发合同》已丧失履行基础，故石东公司现依约解除合同，已收取的前期200万元信誉保证金不予退还等。经质证，生富公司确认上述证据1的真实性，并表示向广州市天河区发展和改革局申请立项、备案的工作都是生富公司办理的，但此后因《建设用地规划许可证》等证书的过期，导致涉案地块的性质无法变更，合同无法继续履行；对证据2的真实性不予确认，生富公司并未收到该函件；对证据3的真实性不予确认，虽然生富公司于2019年1月19日收到了该通知，但这是发生在生富公司提起本案诉讼之后，如确属生富公司违约，石东公司早就会提出解除合同。另查，石东公司系石东村委会撤村改制后组建。本院认为：涉案地块为集体建设用地，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。根据《合作开发合同》中有关“甲方分得本商住小区合法建筑面积19000平方米，位于本项目小区内的东北方位以占有整栋楼宇的方式设计，包括铺位及地下停车场，具体设计方案图纸须经甲方签章同意，甲方分得的建筑面积及地下停车场的产权归甲方永久所有，与乙方无关；本项目其余全部所建的楼房面积的产权归乙方永久所有，由乙方自行出售，与甲方无关”的约定，可知石东公司与生富公司实质是在涉案地块上建成房屋出售，并非单纯的用作村民住宅及商业。故《合作开发合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。生富公司现要求石东公司返还200万元信誉保证金，有其事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告广州生富房地产投资有限公司与被告广州市石东实业有限公司签订的《合作开发合同》无效；二、被告广州市石东实业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州生富房地产投资有限公司退还信誉保证金2000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22800元，由被告广州市石东实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  曹 霞人民陪审员  伍建红二〇一九年九月十六日书 记 员  梁怡筠