广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4590号原告：深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，住所地广东省中山市坦洲镇神农路8号4幢一层A区，统一社会信用代码91442000079583826G。主要负责人：晋向阳，管理处经理。委托诉讼代理人：罗爱华，该公司员工。委托诉讼代理人：肖伟明，该公司员工。被告：杜正斌，男，1981年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心（以下简称御城金湾物业中心）与被告杜正斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御城金湾物业中心委托诉讼代理人罗爱华、肖伟明，被告杜正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御城金湾物业中心向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2017年3月至2018年9月御城金湾花园2幢1单元402房物业服务费7200.62元及滞纳金1023.81元（每日按应交物业服务费的万分之五收取）、水费432.66元及滞纳金25.93元（按所欠水费金额每日加收千分之五）。诉讼过程中，原告御城金湾物业中心变更诉讼请求为被告向原告支付2017年3月至2019年3月31日的水费719.92元及滞纳金89.77元，2017年3月至2019年4月的物业管理费9853.48元及滞纳金1920.47元。事实和理由：原告系御城金湾花园在管物业管理服务单位，被告系御城金湾花园2幢1单元402号的业主，并于2016年11月20日入伙。被告于2016年12月31日向原告提出房屋装修申请，在房屋装修期间原告工作人员每日巡查并协助被告开展装修，也一直按照合同的约定提供日常的物业管理服务，但被告从2017年3月起开始拖欠物业服务费等，根据《御城金湾花园前期物业服务合同》、《御城金湾花园前期物业服务协议》、《委托银行代收款协议书》的约定，被告应向原告支付上述费用，原告通过各种方式多次催要无果，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告杜正斌辩称，1．确认原告主张水费的金额。2．被告与开发商因房屋质量问题于2018年1月4日才达成和解协议，2018年1月4日之前的物业管理费应由开发商支付，之后的物业管理费被告同意支付，其亦多次到原告处提议交纳无争议部分的物业管理费，但原告要求被告付清全部欠付的物业管理费，拒绝收取被告交纳的物业管理费，因此迟延交纳物业管理费的责任不在被告，原告无权主张违约责任。3．原告未按合同约定提供服务，违反相关法律法规，损害业主利益。原告疑似认识不法分子，并任由其进入小区，使被告及其他业主受到不明身份人士的威胁与骚扰，小区部分业主门口多次被人丢放垃圾，原告的工作人员在工作期间执刀在小区内打架斗殴，原告私自违章搭建，将架空层规划成电动车充电区，威胁到业主的生命财产安全，将住宅区违规搭建公司饭堂，未将该收益归全体业主所有，未尽管理义务，未履行合同约定的书面征询物业服务意见、开展社区文化活动，消防设施上的封条并未更换，却每月均有点检记录，疑似做假，电梯未按规定检修，车库消防疏散指示牌不亮，疑似原告工作人员在电房违规拉电线充电。4．原告未通过招标方式进入御城金湾花园小区，结合原告无法让业主满意的服务质量，其资质及资质证的有效期（发证日期为2006年）令人质疑。5．小区物业收费标准应该达到1级物业服务标准，但原告的物业管理及公共设施与1级物业服务标准相差甚远。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，认定事实如下：1．杜正斌系中山市坦洲镇神农路8号御城金湾花园2幢1单元402房业主，房屋建筑面积135.34平方米，杜正斌已入住案涉房屋。2016年11月19日，杜正斌与深圳市城建物业管理有限公司中山分公司（以下简称城建中山分公司）签订御城金湾花园前期物业服务协议，约定由城建中山分公司为御城金湾花园小区实行物业管理服务，物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容及以下服务质量，日常服务中安全防范工作，包括：安全监控、巡视、小区执勤、协助公安机关维护区内秩序；定期服务：半个月检修电梯、1个月检修消防设施、设备一次；其他服务事项：每年至少1次书面征询御城金湾花园业主对物业服务的意见；每年开展社区文化活动不少于2次；物业竣工验收交付使用后，城建中山分公司按合同约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费（含税价）：住宅按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务；杜正斌逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金，协议还约定了其他事项。根据合同约定，杜正斌每月的物业服务费应为378.95元（135.34㎡×2.8元/㎡/月）。同日，双方签订委托银行代收款协议书，载明为方便双方物业服务费、有偿服务费用及未实施抄表到户的水、电费等费用的收付结算，双方经协商达成协议：由杜正斌提供银行活期账户作为其向城建中山分公司支付物业服务费、有偿服务费用、停车费、代收的水费（含水费、排污费、垃圾处理费）、代收的电费、特约服务费等费用；城建中山分公司从银行划转杜正斌费用的时间为每月10日（第一次）、20日（第二次）；协议签订后，从2017年2月21日起正式从银行托收，在此之前的各项费用由杜正斌用现金或POS机刷卡向城建中山分公司支付，协议书还约定了其他事项。城建中山分公司于2017年11月2日变更登记为深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心，类型为其他有限责任公司。3．御城金湾物业中心提交催收律师函、邮单、邮件查询截图、御城金湾费用通知单用于证明其已向杜正斌催收物业管理费、水费用。4．杜正斌提交照片、视频、微信聊天记录截图、实名调查报告用于证明御城金湾物业中心未尽合同义务，存在外来人员进入小区，扰乱小区秩序，保安在工作时打架斗殴，辱骂业主，有违建建筑，住宅及地下车库被改变用途，未按合同约定开展调查、文化活动，业主对御城金湾物业中心提供的物业管理服务不满，违建电动车充电区等问题，御城金湾物业中心对照片、视频、微信聊天记录截图、实名调查报告不确认。5．御城金湾物业中心提交房屋装修巡查记录、来访登记表、维修统计表、值班记录表、满意度调查记录，小区开展活动照片、工作人员消毒照片等用于证明御城金湾物业中心已履行合同义务，满意度调查记录显示顾客满意度96.3%。6．双方确认杜正斌庭后已交付水费及滞纳金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。杜正斌与深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心签订的《御城金湾花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心依约为小区提供物业管理服务，杜正斌理应履行交纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，须承担支付尚欠物业管理费等违约责任。杜正斌抗辩称2018年1月4日前的物业管理费应由开发商支付，但根据合同的相对性原理，本案系物业服务合同纠纷，合同的主体系深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心与杜正斌，杜正斌与开发商之间的纠纷并不能当然免除杜正斌交付物业管理费的义务，因此杜正斌的抗辩意见本院不予采纳。杜正斌抗辩称深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心未尽合同职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业公司提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从杜正斌提交的证据来看并不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，亦不足以认定深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心提供的物业服务违反法律、法规及相关行业规范的规定，杜正斌拒付物业管理费无约定或者法定事由，本院对其抗辩意见不予采纳。杜正斌自2017年3月起未交纳物业管理费，深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心要求杜正斌交纳自2017年3月至2019年4月的物业管理费的主张，理据充分，本院予以支持，杜正斌应向深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心交纳物业管理费9852.7元（378.95元/月×26个月）。关于迟延交付物业管理费的滞纳金问题，首先滞纳金是行政法范畴的概念，结合其在合同中的性质，该款项实际上是双方约定按照日万分之五计收逾期交纳物业服务管理费的违约金，杜正斌欠付物业管理费确实给深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心造成了相当于利息的损失，因此本院酌定以每月应付物业管理费378.95元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年3月至2019年4月于每月应付物业管理费的当月二十一日计算违约金。关于水费问题，深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心确认杜正斌庭后已支付水费，该纠纷双方已自行协商解决，本院不再进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜正斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心支付中山市坦洲镇神农路8号御城金湾花园2幢1单元402房在2017年3月至2019年4月的物业管理费9852.7元及违约金（以378.95元为基数，自每月二十一日按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告深圳市城建物业管理有限公司中山御城金湾物业服务中心其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告杜正斌负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇一九年九月十六日书 记 员  林振华马倩