江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0922民初2318号 原告：樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司。 负责人：肖宇春。 委托诉讼代理人：李圣平。 被告：曹谷英。 原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司与被告曹谷英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司负责人肖宇春及其委托诉讼代理人李圣平、被告曹谷英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费4280.32元（从2016年4月2日起至2019年8月1日止，共计40个月）；2、判令被告支付滞纳金874.45元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告按和谐佳园物业管理委托服务合同的约定，对被告居住的和谐佳园小区进行物业管理。被告于2015年4月2日入住和谐佳园小区二期X栋X单元X室，该房屋面积为133.76m2，2015年4月2日至2019年8月1日，每月的物业管理费合同约定为0.8元/m2，2015年4月2日至2016年4月1日物业费已缴清，但2016年4月2日至2019年8月1日的物业费，原告多次反复催缴，均遭受被告拒绝。被告每月应缴物业管理费为107.01元。累计40个月，共计4280.32元。根据《江西省住宅物业管理规定》第四十五条第三款规定：业主应根据物业服务合同约定，按时交纳公共物业服务费；业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业根据《入户须知》第三项第六条第一节依法向人民法院起诉。业主、使用人未按照物业服务合同交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以按日收取逾期未交的千分之三的滞纳金或者按合同约定加收滞纳金。2016年4月2日至2019年8月1日，被告管理费为107.01元/月，只按日万分之六计算，第一年滞纳金为281.21元，第二年滞纳金为281.21元，第三年滞纳金为281.21元，第四年4个月滞纳金为30.82元，合计874.45元。综上，被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告权益。为此，特根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 曹谷英辩称，不是我不交物业费而是原告违约在先，其自身存在过错；原告违反物业管理条例第46条，业主在装修过程中擅自改变房屋结构、敲空墙体并占用公共用地扩建，把住宅改成商业用房时，原告没有及时制止并上报，在我们多次交涉过程中，原告推诿敷衍，拒绝履行应负担的义务，这种纵容行为是对相邻权的共同侵权。原告的不作为导致我家乃至二、四、五楼的业主家里墙体开裂，由于103室违规开超市，导致老鼠猖獗，咬坏纱窗，严重影响生活质量，我现在要求103室业主整改和房屋复原。此外46栋店面向小区内打通墙面，小区内很多违建，原告没有及时制止和责令整改，给小区带来了安全隐患。原告不但未及时处理此类事件，反而是违建业主首先向原告申报，被原告收取了各项非法费用才得以开工；公共设施没有及时维护，楼道对讲门至今未通过入户调试和使用，大门常年打开，给整栋楼造成安全隐患，我家锁被撬，给我造成了经济损失，原告负有不可推卸的责任，要求原告赔偿相应损失；小区建筑内外楼顶楼面、墙面、楼梯、楼道、电梯等公共区域属建筑业主所共有，原告没有征得业主的同意而放置商业广告，把公共用地承租给他人经营，严重侵害业主利益，且所获收益没有纳入小区公共维修基金并向业主公示支出情况；公共秩序维护不到位，没有执行二十四小时值班制度，经常有不在岗的情况，晚上大门值守时经常性窗帘全拉，关闭值班门，电动门和车辆升杆全部打开，任由人和车辆自由出入，给小区安保带来严重安全隐患，小区车辆乱停乱放，没有专人对车辆进行指导按续停放，经常造成业主出行困难；违反保洁服务合绿化条例，垃圾不及时清理、垃圾箱不及时冲洗异味严重、垃圾广告未清除、人工水池水体恶化，原告没有用心管理小区；自业主委员会成立后，向原告出具了书面督导函，但至今没有整改到位。综上恳请法庭判决驳回原告要求我支付滞纳金和诉讼费的诉讼请求，并根据原告违约情况减免一定物业费，并要求原告及时进行整改。 经审理查明，2014年12月24日，万载县物价局印发《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》，该通知第二条规定了小区物业服务费，多层每月每平方米0.4元，高层每月每平方米0.8元。原告接受万载县城达房地产开发有限公司委托，为和谐佳园小区提供前期物业管理服务。该前期物业管理服务期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。被告系和谐佳园小区二期X栋X单元X室的业主，其房屋建筑面积为133.76㎡，于2015年4月1日办理房屋交接手续。交接房屋时，被告在《承诺书》上签名。该《承诺书》载明“本人已详细阅读并理解和谐佳园《业主服务手册》，承诺并倡导其他业主及物业使用人同意并遵守《业主服务手册》中《前期物业管理委托合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《临时管理规约》、《权利和义务》中的一切条款，以及装修、消防、电梯使用等相关规定，本人同意承担违反本《业主服务手册》相关规定的相应责任…”。《和谐佳园二期前期物业服务合同》对双方的权利义务进行了约定，并约定了公共性服务费电梯房为0.8元/㎡，还约定了业主和使用人必须按规定及时交纳物业管理各项费用，欠交从逾期之日起将按规定收取每天3‰的滞纳金。被告入住后支付了至2016年4月1日止的物业费，后以原告违约为由拒绝支付，虽经原告多次催收，至今仍未支付。和谐佳园小区业主委员会成立后，选定原告从2019年1月1日起继续为该小区提供物业管理服务。2019年7月3日，和谐佳园小区业主委员会向原告发出《工作督导函》，要求原告限期完成督导函上载明的21项具体工作。 上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的和谐家园住户情况登记表、承诺书、和谐佳园二期房屋、店面交接验收表、和谐佳园Ⅱ期入住指南、万载县物价局《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》、催缴物业费告知，被告提供的照片为证据证明，经庭审质证和本院审核属实，可以认定。 本院认为，被告作为和谐佳园小区二期的业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告亦享受了相应的服务，理应按约定支付物业费。原告所起诉的是被告自2016年4月2日起至2019年8月1日止欠交的物业费，根据《关于批准下达万载县公共租赁住房租金标准的通知》中关于物业费的规定，被告所欠物业费金额为4280.32元（133.76㎡×0.8元/㎡/月×40个月）。诉讼中，被告以原告提供的物业管理服务存在严重瑕疵为由进行抗辩，经本院核实，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，一定程度上影响了小区业主的生活质量，故酌定由被告支付上述所欠物业费的90%。关于原告要求被告支付的滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。本案原告与被告是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。上已述及，原告提供的物业管理服务确实存在诸多瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告要求原告赔偿因锁被撬而造成的经济损失，但其并未提起反诉，故本院不在本案中进行处理，被告可另行起诉。至于被告所述房屋墙体开裂及要求其他业主整改等问题，系另外的法律关系，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告曹谷英向原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司支付从2016年4月2日起至2019年8月1日止所欠物业费4280.32元的90%，计3852.29元，限本判决生效后五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告樟树市房地产物业管理有限公司万载分公司负担7元，被告曹谷英负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员  黄乃军 二〇一九年九月二十九日 书记员  林 智