大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初366号原告：李国琦，男，1979年11月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：阎玉霜，系辽宁亚太律师事务所律师。被告：康爱杰，女，1961年8月29日出生，汉族，住大连市中山区。被告：范正鹏，男，1960年8月7日出生，汉族，住大连市中山区。第三人：胡兆宾，男，1969年8月18日出生，汉族，住瓦房店市。原告李国琦诉被告康爱杰、被告范正鹏、第三人胡兆宾不当得利纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告李国琦及其委托诉讼代理人阎玉霜，被告康爱杰、范正鹏和第三人胡兆宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李国琦向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告返还出租房屋所得的租金27万元（从2009年2月7日至2017年2月7日，每年租金为3万元，总共9年），并给付租金利息至租金给付日（按照同期同类银行贷款利率计算，暂计算至2017年2月7日，利息为83379元）。事实及理由：2003年5月30日，原告与大连亿成房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“亿成阳光”小区的公建一套，建筑面积77.78平方米，并交付了全部房款，之后，亿成公司将房屋交付给原告。由于原告在外地工作等原因，该房屋一直闲置。2009年2月7日，被告康爱杰私自将上述原告所有的房屋出租给第三人胡兆宾，年租金为三万元，胡兆宾按照康爱杰的要求，将租金打入被告范正鹏（系康爱杰的丈夫）的银行卡中，截止到2017年2月7日，胡兆宾共给付被告范正鹏九年的租金，共计27万元。根据民法的相关规定，被告康爱杰无权出租原告的房产，被告范正鹏更无权收取房屋租金，其二人的租金收入系不当得利，应返还给原告，对于租金所产生的利息，亦应给付原告。综上，根据我国法律的相关规定，特提出以上诉请，请判如所请。被告康爱杰辩称：案涉房屋的所有权人是大连亿成房地产开发有限公司，不是原告，而被告取得了大连亿成房地产开发有限公司授权的维尔物业颁发的涉案房屋自管租赁证，有使用、看护、管理房屋正当权利，并花费10余万元对案涉房屋进行了装修，使房屋商业及居住功能都有提升。被告向大连亿成房地产开发有限公司缴纳租赁费用。按照原告所称，大连亿成房地产开发有限公司应该在2003年即将房屋交付给原告，但是从2009年开始租住涉案房屋起，直到原告起诉之前，原告及房地产公司均没有找被告腾退房屋，原告所述与事实不符。自称为李国琦的人所提供的商品房买卖合同，真实性不确定。即使是真实的，应该属于期房合同。既然原告与房地产公司有商品房买卖合同，原告应起诉房地产公司，而不是被告，原告的起诉主体错误。水电费收据（2018年9月7日）系现在租房人第三人所交水电费收据，并非原告所称的房屋交付时间的水电费收据，不能作为交付房屋证据。房屋收款收据真实性无法确认，即使是真实的，该证明系房屋预交的定金收据（2002年5月28日），并非房地产专用销售发票。没有证据证明案涉房屋的所有权归属原告，而被告与房地产公司是房屋租赁关系，原告无权起诉被告。原告既使与房地产公司存在买卖合同纠纷，与被告没有任何关系，原告应起诉房地产公司。综上所述，被告不存在不当得利，请求法院驳回原告的起诉。被告范正鹏辩称：同意被告康爱杰的意见，并补充如下：原告起诉的主体不适格，原告与开发商签订的合同作为起诉依据，原告应当起诉开发商。原告是房地产买卖合同，应该是要房子，而不是在合同之外要租金。开发商说了买房子是个女人，现在的原告是个男人，所以原告的身份有问题，买房子的女人应该出庭。2003年5月份，原告买的房，年底原告应当来取这个房子，但是原告15年没有来取这个房子，原告属于违约。按照合同约定，原告2003年12月31日应当取房子，但是原告没有取房，所以产生了一些合同之外的费用。如果原告交房了应当有房屋交接单，这是很重要的证据，是身份和费用的确定。虽然原告说交纳了全款，但实际上是定金。最终交房的时候还会交尾款、物业费、采暖费等。原告没有提供交付单是没有法律依据的，他们整个小区都没有房证，原告的发票也不是正常的发票，是个定金的收据。如果房子交付给消费者的话，必须要开正式的发票。有定金收据就说明没有把发票交付给原告，房屋交付给买的人时候收据要交还给房地产开发商，然后开发商再给开正式的发票。请求法院驳回原告的诉讼，支持生效的合同。第三人胡兆宾辩称：我从2009年在被告康爱杰手中租赁的案涉房屋，直到2017年原告李国琦出现了，告诉我不能给康爱杰交房租了。然后我就给被告范正鹏打了电话，后来我就说范正鹏、李国琦和我本人如果三人同面，被告和原告任何一方说把钱交给谁，我再交给谁，但是房租得重新约定。后来我又说你们双方在法庭上谁拿到判决书，我再跟谁谈。经审理查明：2003年5月30日，大连亿成房地产开发有限公司（以下简称“亿成公司”）与李国琦签订了《商品房买卖合同》，李国琦购买了亿成阳光第2幢1单元纵轴18-22、横轴A-H号商品房，商品房用途为公建，建筑面积为77.78平方米，总房款为人民币248174元整。合同约定出卖人应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按买受人已付房款的每日万分之三承担违约金直至交付房屋。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于买受人原因，未能按时交付的，买受人应当自出卖人通知交屋之日起按房屋总价款的每日万分之六向出卖人支付违约金。同时合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向大连市房地产交易所申请登记备案。原告自称该《商品房买卖合同》系其母亲代签。2003年5月28日，亿成公司向李国琦出具专用收款收据,票面金额为人民币244049元，收款事由为公建订金。根据原告提供的大连市不动产登记中心出具的房屋查询结果显示，被查询人为李国琦，证件号码2108041979××××××××，房屋坐落于甘井子区亿成阳光01区2号楼0-1-0，建筑面积486.65，总层数6层，房屋用途，非住宅。商品房合同备案权利人为李国琦，身份证号码：2108041979××××××××，房屋坐落于亿成阳光01区2-1单元公建18-22，A-H轴，备案时间为2003年6月11日。又查，大连维尔康物业管理有限公司向被告范正鹏颁发了公有房屋租赁证（编号：自管房维租字第××号），大连维尔康物业管理有限公司将坐落于甘井子区华龙街3号建筑面积77.78平方米的房屋出租给范正鹏，该租赁证及后附的《公有住房租赁合同》均未能体现该公有房屋租赁证的出具日期和租赁期限。2009年2月7日，被告康爱杰与第三人胡兆宾签订《房屋租赁合同》，康爱杰将大连市甘井子区华东路3号房屋出租给胡兆宾，房屋建筑面积为一层77.78平方米，二层46平方米，租期期限为叁年，自2009年2月7日至2012年2月7日，房屋年租金为人民币叁万无整。案涉房屋自2009年2月7日起一直由第三人胡兆宾占有使用。2009年2月7日至2017年2月7日的8年租金，第三人胡兆宾已支付给被告，同时第三人胡兆宾确认其支付了2017年2月7日至2018年2月7日的租金叁万元。本案庭审中，原告向法庭提交了电业局电子档案拍照照片，根据该照片显示，用电地址为“**华龙街3号”的客户于2003年9月19日立户，用户名称为“*国琦”。同时原告向法庭提交了国网辽宁省电力有限公司大连供电公司2018年9月7日出具的电费交费收据（收据号码：53925003号）、2019年3月31日出具的电费大连增值总电子普通发票（发票号码：16898011）和大连市自来水集团有限公司出具的水费专用收款收据（收据号码：0031307），根据前述收据和发票记载客名名称为李国琦，用电地址为中沟华龙街3号。被告向法庭提交了亿成公司2019年1月25日出具的《关于李国琦房产情况的说明》，该说明主要内容为“2003年5月30日李国琦在我公司签订合同购买了我公司开发的大连市亿成阳光小区房产两处（现地名为大连市甘井子区华龙街3号）。但此房购买后该人消失！15年后，也就2018年一个称为李国琦的出现。为此，我公司有必要向审判长、审判员做如下说明：1、李国琦出现应首先到我亿成房地产要其购买的房产，但现李国琦回避和我公司接触。我公司派人和他电话联系，他拒绝探讨和见面。2、当时购买房产的李国琦是女性，现出现的是男性。由于当时购买房屋时没有进行身份证注册，我们无法认证现李国琦就是当时购买房屋的李国琦，且当时购买房屋的李国琦不是沈阳人。3、我公司根本没有将该房产交付给李国琦！我公司交付给用户时，必须按照建设部的要求，交付商品房房屋的同时，住户要取得我公司的《房屋交接书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现李国琦根本无法提供我公司交付的任何手续。4、我们认为必须经过司法认证，才能确认购买我公司房屋的李国琦的真实性！合法性！”。2019年4月23日，亿成公司又出具《关于李国琦案情况说明》，该说明主要内容为“1、经我公司调查确认，现诉讼范正鹏、康爱杰的李国琦男性，根本不是当时购房者李国琦女性，其现在控方身份必需经司法鉴定核实。确认前，现男性李国琦无权诉讼涉案房产。1、依据女性李国琦与大连亿成房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条交接：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当自出卖人通知之日起按房屋总价的日万分之六向出卖人支付违约金”。再查，大连亿成房地产开发有限公司的法定代表人系范正猛，系被告范正鹏的弟弟。大连维尔物业管理有限公司已被吊销，法定代表人是高山，股东为高山和康爱杰。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、专用收款收据、电费收据和发票、水电收据、电费电子档案照片、房屋租赁合同、房产查询结果、工商登记信息以及被告提供的《关于李国琦案房产情况的说明》、公有房屋租赁证在案为凭，本院对上述证据进行了审查，予以确认并在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得不当利益返还给受损失的人。根据原、被告及第三人的质证和辩论意见，本案争议的焦点主要为：一、原告李国琦是否系案涉房屋的买受人；二、原告李国琦是否有权利向被告主张返还房屋租金及利息问题。关于原告李国琦是否系案涉房屋买受人问题。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋地址为亿成阳光第2幢1单元纵轴18-22、横轴A-H号，与大连市不动产登记中心商品房合同备案记载的“亿成阳光01区2-1单元公建18-22，A-H轴”相一致，且大连市不动产登记中心确认的商品房合同备案权利人为李国琦，身份证号码为2108041979××××××××，与本案原告身份证号码一致，可以认定本案原告李国琦系案涉房屋的买受人。关于被告提出的购买案涉房屋系女性、原告不是案涉房屋买受人的观点，本院不予支持。关于原告李国琦是否有权利向被告主张返还房屋租金及利息问题。本院认为，原告要求被告返还出租案涉房屋所得的租金，其首先应当证明自己系案涉房屋的产权人或合法占有人。关于原告是否系案涉房屋产权人一节，本院认为，虽然原告与亿成公司签订的《商品房买卖合同》已在房地产登记机关办理了合同登记备案，但该合同登记备案并非物权登记，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因该房屋至今未办理房屋权属登记，原告李国琦依据案涉《商品房买卖合同》所享有的系债权，并非物权，其不能依据物权所有人身份向被告主张权利。关于原告是否系案涉房屋合法占有人一节，本院认为，关键要看原告是否有证据证明案涉房屋在被告康爱杰2009年2月7日出租给第三人胡兆宾前，出卖人亿成公司已将房屋交付给原告。原告现仅提供电业局电子档案以及2018年以后的水电费收据、发票主张案涉房屋已交付给原告的证据不足。虽然水电费收据、发票以及电业局电子档案记载的用户名为原告李国琦，但电业局和自来水公司对用户的认定，一般是依据申请而做出，并不至现场核实房屋实际占有使用情况，因此，电业局和自来水公司对用户的认定，并非房屋交付及转移占有的约定条件和法定条件，并不必然得出房屋已交付给原告的结论。而且如按原告所称案涉房屋于2003年已交付给原告，则原告在长达近15年的时间里对作为经营使用的公建房屋闲置或使用情况不理不问，不合常理，原告至少应当提供其2003年至2009年期间交纳物业费、水电费及采暖费等相关证据，以证明其实际使用过房屋。现原告在未能提供充分证据证明其已实际占用使用房屋的情况下，其要求被告返还租金及利息的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李国琦的诉讼请求。案件受理费6600元，由原告李国琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起七日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。审 判 长  刘洪斌人民陪审员  于学科人民陪审员  朱晓婷二〇一九年九月二十九日书 记 员  肖文玉