山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初3513号原告：张方珍，男，1954年7月15日出生，汉族，住青岛市崂山区。被告：青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司（以下简称“融源公司”），住所地青岛市李沧区东川路59号融源文化艺术街区32号楼201户，统一社会信用代码：91370213MA3F4A2R9E。法定代表人：李文文，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙人杰（青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司员工），男，1994年3月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王银丑（青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司员工），男，1983年9月16日出生，汉族，住青岛市李沧区。第三人：杨立滨，男，1958年8月25日出生，汉族，住青岛市李沧区。第三人：青岛市李沧区拆迁服务中心（以下简称“拆迁中心”），住所地青岛市李沧区书院路62号，统一社会信用代码：12370213427440646X。法定代表人：李俊，职务：主任。委托诉讼代理人：朱崇波，北京大成（青岛)律师事务所律师。第三人：青岛市李沧区李村街道办事处（以下简称“李村街道办”），住所地青岛市李沧区果园路11号，统一社会信用代码：11370213005119545C。法定代表人：王旭梅，职务：主任。委托诉讼代理人：吕世锋（青岛市李沧区李村街道办事处科员），男，1989年1月6日出生，汉族，现住青岛市李沧区。原告张方珍与被告融源公司、第三人拆迁中心、杨立滨、李村街道办相邻关系纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告、被告融源公司的委托诉讼代理人孙人杰、王银丑、第三人拆迁中心的委托诉讼代理人朱崇波、第三人李村街道办的委托诉讼代理人吕世锋到庭参加诉讼，第三人杨立滨经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、赔偿因为房屋漏水造成的租金损失156666元以及因漏水而产生的违约赔偿金22500元；2、本诉讼所产生的所有费用由被告承担。事实和理由：原告所有的青岛市李沧区网点房（以下简称涉案房屋）主要用于出租。2016年3月25日，原告与承租人钟春世签订房屋租赁合同，约定承租人租赁涉案房屋，期限自2016年3月25日起到2019年3月24日止，年租金12.5万元，后续每年递增5000元，同时约定双方若有违约应向对方支付两个月租金即22500元。2018年2月份被告管理的4单元××户房屋（现场门牌，××户房屋）管道破裂，导致涉案房屋被淹，原告退还承租人已付2个月租金21666元并支付违约金22500元。被告融源公司辩称，其非××户房屋产权人，不是本案适格主体；漏水原因系管道年久失修所致，应有管道管理单位或全体业主协商解决；漏水时××户没人居住，故管道破裂不是被告所致；原告私自改造管道结构，且经营餐饮产生大量污水，导致堵塞发生；事发后不久涉案房屋仍对外经营。第三人拆迁中心辩称，事发前其已将××户房屋交付给了被告，其也不是原项目的置换主体，故不应由其承担责任。第三人办辩称，其不是原项目的置换主体，本案与其无关。第三人杨立滨辩称，其仅居住在××户房屋至2016年3月份，后在办的主持下置换了房屋，漏水与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对如下要素事实无异议：原告系涉案房屋的产权人；被告原非××户房屋产权人，但因产权置换而于2017年10月25日接收了该房屋；2018年2月份，××户房屋厨房内的管道破裂漏水，导致原告损失；各方确认在漏水时及之前××户房屋无人居住；2018年4月份，被告将××户房屋内的管道修复。对当事人无异议的要素事实，本院予以确认并在卷佐证。各方对如下证据及事实存在争议：一、原告在证据交换时认为是××户厨房内的公共上下水管道破裂而导致漏水，后在开庭时称其认为是××户厨房内连接洗菜盆的下水管道破裂而导致漏水，管道破裂的原因不清楚。被告认为是2楼以下下水管道堵塞而导致××户内的公共主下水管道破裂，且在2017年3月份就漏水。第三人拆迁中心、对漏水的原因表示不清楚。二、原告主张该次漏水严重，导致其对承租人违约而支付违约金22500元；事发后原告多次找被告，但被告拖延不给解决，故原告主张14个月的租金损失，租金损失应当按照13万元/年计算；为证明其主张，原告提交租房合同、违约金收据复印件各1份、照片打印件17张、通话记录截图、租赁合同原件予以证实。被告及第三人对上述证据的真实性不认可；合同应有备案及纳税证明；收条与合同的笔迹一致；照片无法证明拍摄时间、地点；通话记录不能显示通话的内容；2018年原告就对外出租了；原告主张的年租金过高，且原告存在私自改造，影响上下水情况，且原告已经将涉案房屋另行出租，故损失期限没有那么长，并提交现场照片2张予以证实。原告对照片的真实性无异议，称其将涉案房屋分割成了2层，其中一层在2018年9月13日已经对外出租了，二层为了保留证据没有出租。第三人对照片无异议。三、被告主张××户房屋的产权人为杨立滨，被告不是适格被告，并提交房地产权证复印件予以证实。原告及第三人对证据的真实性无异议。第三人拆迁中心主张××户房屋已经于2017年12月份之前交付给了被告，且其是受李沧区现代商贸办公室的委托办理上述置换事宜的，并提交东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告、材料签收表复印件各1份予以证实。被告对东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告无异议，对材料签收表要回去落实。原告、第三人办、杨立滨对上述证据无异议。第三人杨立滨主张其于2017年4月底搬出了××户房屋，于2017年7月份交付了该房屋钥匙，为证明其主张，杨立滨提交公证书复印件予以证实。原告及第三人拆迁中心、办对此无异议。被告对此无异议，但认为××户房屋目前未过户至其名下。庭审过程中原告、被告及第三人拆迁中心确认××户房屋的现场登记门牌号××，但与产权登记的××户不一致，杨立滨并非现场登记门牌××户产权人。原告提交的照片无法确认拍摄的时间、地点，本院不予确认；原告提交的通话记录无法证实与本案的关联性，本院不予确认；原告提交的租房合同、违约金收据均系复印件，本院不予确认；原告提交的租赁合同无法确认承租方的身份、具体的付款，原告也未提交租赁备案证明和纳税证明相佐证，本院不予确认。被告提交的现场照片、房地产权证真实性经其他当事人认可，本院予以确认。第三人拆迁中心提交的东兴片区改造项目被挡光户补偿实施方案、房屋置换补偿协议书、选房定位公告真实性经其他当事人认可，本院予以确认；材料签收表经原告及第三人办、杨立滨认可，被告亦未向本院反馈其落实情况，故本院予以确认。第三人杨立滨提交的公证书真实性经其他当事人认可，本院予以确认。经现场勘验，××户漏水点位于厨房进门左侧的下水公共管道，涉案房屋内没有下水公共管道，隔壁店主也称其店内没有下水公共管道。本院认为，本案争议的焦点在于责任的承担者及损失的合理数额。关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现各方确认漏水点位于被告所管理的××户房屋，被告应当举证证明漏水的具体原因，但其并未提交相应证据，且漏水位置已被修复，被告在修复时也未固定证据，被告应当承担不利后果。因此对于原告主张的原告私改管道导致下水主管道堵塞的主张，本院不予支持。故被告应当向原告承担赔偿责任，若被告认为其他各方应当承担相应责任，可在赔偿后向其他各方追偿。第三人不是发生漏水的××户房屋的所有权人和控制使用人，不应承担责任。关于焦点二，原告主张租金损失应当按照13万元/年计算，但其提交的证据不足以证实该主张，本院不予确认，考虑到涉案房屋的位置、面积，结合附近商铺的租赁价格，本院酌情认定原告空租期间的租金损失为7500元/月。原告主张违约金损失22500元，但其提交的证据不足以证实该损失的发生，本院不予支持。被告管理的××户房屋漏水导致涉案房屋受损，自然会影响到涉案房屋的经营使用，在被告修复之前，原告无法重新装修对外出租，再综合考虑涉案房屋的修复期限、对外出租可能产生的空租期限及对外出租可能给予的免租期限，本院酌情认定损失期限以共计8个月为宜，即被告应当赔偿原告损失6万元（7500元/月×8个月）。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司赔偿原告张方珍损失共计6万元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张方珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3883元（原告已预交），由原告负担2583元，被告青岛融源影视文化旅游产业发展有限公司负担1300元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  郭秀珍人民陪审员  孙国晓二〇一九年九月二十三日法官助理杨仲举书记员匡文