杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1308号 原告（反诉被告）：杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会，住所地杭州市经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区9幢一单元架空层业委会办公室。 负责人：徐华统，系业委会主任。 委托诉讼代理人：马浩杰，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单辰博，浙江浙经律师事务所律师。 被告（反诉原告）：世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司，住所地杭州经济技术开发区下沙街道金乔街583号金湾创业大厦二区三幢1524室。 负责人：吕铬强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅文，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 原告杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会与被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理。案件审理过程中，被告向本院提起反诉。经审查，本院将反诉与本诉合并审理，并于2019年6月20日、8月20日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人单辰博，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人傅文、陈世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区的停车费收入358590.04元；2.判令被告赔偿原告利息损失11376.64元（以358590.04元为基数，按照年利率6%自2018年10月15日暂计算至2019年4月25日，要求计算至款清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区业主在购买房屋时，与房地产开发公司（即杭州世茂置业有限公司）选聘的前期物业服务公司（即被告）签订了《杭州世茂江滨花园瑞景湾前期物业管理服务协议》，其中约定：被告受托经营停车场的（包括地下及地面停车场），按下列标准提取额外服务酬金：停车场车位场地租金的10%；被告受托经营的商业性用房及其他相关配套设施的，按经营收入的10%提取额外服务酬金。被告作为杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区前期物业，受业主所托就临时停车场、商业性用房及其他配套设施对外开展经营。后杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业委会于2016年10月9日成立，原告立即终止就商业性用房及其他配套设施经营对被告的委托，并与合同相对方重新签订了合同，合同相对方此后直接向原告支付合同款项。原告多次要求被告移交停车费收入，后被告出具一份《临停收入》，其中载明需移交业委会的金额为358590.04元，但被告要求从中扣减商业性用房租金收入的10%以及其他款项，并以此为由至今未返还停车费收入。2017年后原告并未委托被告经营商业性用房及相关配套设施，被告要求从中提取额外服务酬金，毫无事实与法律依据。原告认为，被告自2018年10月15日结束物业服务至今未返还代收的停车费收入，故诉至法院。 被告世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司辩称：第一，原告不是本案适格诉讼主体。原告提起的本次诉讼未经涉案小区业主大会表决通过，其未获得业主大会的授权。本案中，原告所提交的《江滨花园瑞景湾小区管理规约》及《江滨花园瑞景湾业主大会议事规则》与被告所调取的内容上存在较大差异，且未经建设局备案，故被告认为，原告提交的版本是无效的，不能证明其是适格的诉讼当事人。第二，对原告所主张的临停收入为358590.04元无异议。第三，被告有权提取案涉小区全部商业性用房及其他相关配套设施在2018年10月15日前经营收入的10%作为额外服务酬金129524.59元，原告应当向被告支付该笔酬金，应当从临停收入中抵扣。第四，原告应当支付被告货梯A1板费用13921.60元。被告为维护案涉小区8号楼2单元货梯的正常运营，于撤场前向案外人电梯维修公司杭州岚石电子科技有限公司购买A1板，花费13921.60元，属公共维修支出，应从公共维修资金中扣减。第五，原告应当返还被告履约保证金80000元。首先，被告于2018年7月19日向原告支付了投标保证金80000元，系对招投标的履约担保，投标结束后，原告无故扣押、拒不返还，故应从临停收入中抵扣该笔履约保证金。其次，被告已根据法律规定履行了物业管理区域、物业管理设备设施及相关资料的现状交接义务，并与新物业公司进行了交接签收，双方交接工作已完成，原告也应当向被告返还履约保证金。最后，案涉小区自建成交付已9年，早已远远超过各项设备的保修期，设施设备存在不同程度的磨损属正常现象，被告撤离小区时，法律与物业服务协议并没有要求物业企业应当自掏资金承担改造、修缮义务，相反，设备设施的磨损更换应当在业主大会成立后启动公共维修资金进行改造、修缮，故原告扣押履约保证金没有任何依据，应当予以返还。综上，被告向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付129524.59元作为2016年10月8日至2018年10月15日期间受托经营杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区的额外服务酬金（从反诉原告需返还给反诉被告的临停收入中抵扣）；2.判令反诉被告返还反诉原告货梯A1板费用13921.60元（从反诉原告需返还给反诉被告的临停收入中抵扣）；3.判令反诉被告返还反诉原告履约保证金80000元（从反诉原告需返还给反诉被告的临停收入中抵扣）。 原告杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会辩称：第一，原、被告双方无委托经营合意，被告亦未开展受托经营，其无权收取报酬。首先，根据《前期物业管理服务协议》第五条第三款第二项之约定被告受托经营商业性用房及其它相关配套设施的，按经营收入的10%提取作为额外报酬，该条款是开发商拟定的格式条款，案涉小区如此大体量的经营性用房，如果是受托经营，应该有明确的委托意思表示，特别是在业委会成立后，相关的协议都是业委会自行签订，被告并未介入，也未提供任何的服务。且业委会成立后，也没有委托被告去经营管理，所以该笔收入不能按照格式文本默认或者推断，必须有明确的意思表示。其次，被告可以提取额外报酬的前提是其受业主的委托经营商业性用房，但是业委会成立后，立即就商业性用房直接与承租人签订租赁协议，甚至大部分的承租人是原告新引进的承租人也是直接向原告支付租金。以新东港幼儿园为例，《房屋租赁合同》中明确约定：业委会成立后，本合同立即终止关于本房屋的后续租赁，由承租人自行与业委会商谈。被告本就认可业委会成立后将该房屋的经营权交由业委会管理，现被告却认为原告擅自与新东港幼儿园签订《房屋租赁合同》，明显自相矛盾。综上，被告受托经营是不成立的，其当然也无权要求提取报酬。第二，被告主张的货梯A1板费用不应在停车费收入中抵扣。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用实施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。案涉小区8号楼2单元货梯的A1板更换，属于住宅共用部位、共用设施设备的维修，应当使用专项维修资金。另外，《杭州市物业管理条例》第五十一条规定，物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。该条例第五十五条、五十六条对使用物业专项维修资金的办理程序进行了规定。被告因货梯A1板更换垫付的费用，即便属实，也应当依照法定程序申请使用8幢业主交纳的专项维修基金，而不能从属于全体小区业主所有的停车费收入中进行抵扣，否则将违反法律规定，并将损害8幢以外业主的权益。第三，履约保证金不应在本案中进行处理，且反诉被告也无需返还该款项。首先，本案系物业服务合同纠纷，而被告主张退还的是其参与物业公司选聘投标时交纳的保证金，显然属于不同的法律关系，被告应另案起诉，而不能直接在本案中进行处理。其次，即便法院在本案中一并处理，原告认为也无需退还保证金，根据被告投标时出具的《承诺函》，被告未完成物业管理移交手续的，原告有权没收保证金。综上所述，被告的各项反诉诉讼请求均缺乏事实与法律依据，应当全部驳回。 本院经审理认定事实如下：杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会成立于2016年10月9日，并已向杭州经济技术开发区房地产管理局备案，其中向相关部门备案的《江滨花园瑞景湾业主大会议事规则》第三章第二十条第（十一）项约定：“业主大会授权业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要依法提起诉讼”。 《杭州世茂江滨花园瑞景湾前期物业管理服务协议》约定：1.房地产开发公司选聘的前期物业服务公司即本案被告受托经营停车场的（包括地下及地面停车场），按停车场车位场地租金的10%提取额外服务酬金；2.被告受托经营的商业性用房及其它相关配套设施的，按经营收入的10%提取额外服务酬金。其后，被告盖章确认应当向原告移交的临停收入为358590.04元。 2018年7月9日，被告向原告出具《承诺函》，承诺愿意提交80000元作为承诺遵守本次招投标规则及按规定办理案涉小区物业管理移交手续的保证金，并于2018年7月19日缴纳了该笔保证金。 2018年10月15日，被告终止杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区的物业服务合同。 另查明，被告原名称为上海世茂南京物业服务有限公司杭州分公司，于2015年3月25日变更为现名称。 以上事实的认定由原告提供的《杭州世茂江滨花园瑞景湾前期物业管理服务协议》、《临停收入》、《承诺函》，被告提供的《杭州世茂江滨花园（二期）前期物业管理服务协议》、《江滨花园瑞景湾业主大会议事规则》、中国民生银行电子银行业务回单，以及原、被告的当庭陈述所证实。被告提交的中国建设银行网上银行电子回执、浙江增值税专用发票均系复印件，且原告对其真实性不予认可，故本院不予确认。本院对原、被告提交的其他证据与本案的关联性不予确认。 本院认为，对本案的争议焦点，做如下阐述： 第一，原告主体是否适格。关于杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区的停车费收入，属于全体业主共有财产的收益，原告作为小区业主大会的执行机构，为维护全体小区业主的合法权益，并基于《江滨花园瑞景湾业主大会议事规则》第三章第二十条第（十一）项的约定，原告有权提起本案诉讼。 第二，关于原告要求被告返还停车费收入358590.04元并支付相应利息的诉讼请求。因被告对停车费收入的金额无异议，在其结束物业服务合同后理应及时返还该款项，故本院对原告该项诉讼请求予以支持，但因被告系2018年10月15日终止物业服务合同，且双方对逾期返还款项的违约责任未明确约定，故利息损失应自2018年10月16日起按银行同期同类贷款利率计算。 第三，关于被告要求原告支付受托经营杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区的额外服务酬金129524.59元（从反诉原告需返还给反诉被告的临停收入中抵扣）的反诉诉讼请求。因被告未能提交有效的证据证实其实际接受杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区业主委托并实际管理经营商业性用房及其它相关配套设施，不能仅依《杭州世茂江滨花园瑞景湾前期物业管理服务协议》格式条款的约定提取相应服务酬金，故本院对其该项反诉诉讼请求不予支持。 第四，关于被告要求原告返还货梯A1板货款13921.60元的反诉诉讼请求。因被告未能提交有效证据证实其诉讼主张，故本院对被告该项反诉诉讼请求亦不予支持。 第五，关于被告要求原告返还履约保证金80000元的反诉诉讼请求。因该笔款项系被告参与案涉小区选聘物业管理服务的招投标保证金，与本案不属同一法律关系，故本院对被告该项反诉诉讼请求在本案中不作处理。 综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会停车费收入358590.04元，并支付该款自2018年10月16日起按银行同期同类贷款利率计算至款清之日止的利息； 二、驳回原告（反诉被告）杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告（反诉被告）杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会负担29元、被告（反诉原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司负担3396元。反诉案件受理费2326元，由被告（反诉原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司负担。原告（反诉被告）杭州经济技术开发区江滨花园瑞景湾小区第一届业主委员会于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告（反诉原告）世茂天成物业服务集团有限公司杭州分公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  郭栋佳 二〇一九年九月二十三日 书记员  叶鑫怡