宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初2759号原告：刘某，河南省上蔡县人，现住宁夏回族自治区银川市。被告：杨某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：柴某，宁夏海潮律师事务所律师。原告刘某与被告杨某合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）宁0122民初6999号民事判决书。宣判后原告刘某不服判决，提起上诉。2019年4月12日银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终457号民事裁定书，裁定撤销（2018）宁0122民初6999号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月29日立案。本院依法适用普通程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告杨某及其委托诉讼代理人柴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告继续履行合同；2.请求判令被告尽快为原告办理贺兰县怡兰苑A幢4号别墅（以下称别墅）的房屋过户手续；3.请求判令被告因4年半时间没有给原告办理所有权过户登记而构成违约的违约金115000元；4.请求判令别墅过户时的费用由原被告各自支付各自应支付费用；5.请求判令全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：因原告急需为孩子9月份转学买房，2014年7月2日，被告与原告签订了《换房协议》。协议约定，原告用刘某名下的宁夏××县房(面积:98平方米)两处房产置换被告杨某贺兰县，并由原告向被告支付房屋置换差价396400元。被告承诺10日内为原告办理售房合同，并在协议里明确约定。原告基于对被告的信任，先行履行了换房协议，当日向被告支付换房差价396400元(已交付)，后被告要求原告高价购买被告壹万贰仟元酒(见收据，原告也于当日将钱转给被告)，被告承诺可用此钱尽快为原告办理过户手续及尽快搬家。但原告给被告交付购房差价后，被告迟迟未给原告办理过户。后来原告才得知，被告对欲换房的房屋并不享有所有权，此房屋所有人是被告的妹夫段洪伟，因其与开发商有合同纠纷，不能办理过户。在此期间原告不能为孩子转学，只好在银川重新贷款买房，才给孩子转了学，并给原告带来了很大的经济压力。因此原告要求与被告解除合同，但被告辩称，售房差价已用于被告还账，无法退还原告。原告无耐多次催促，被告于2014年9月10日才将段洪伟约至别墅，三方基于《换房协议》又签订《三方协议》。签订过程中，段洪伟在协议中又补写上不合理条约是:“通过三方商定办理房屋手续和相关证件所产生一切费用由刘某承担”，原告不同意此条约，被告与其妹夫就不签字。原告为保证权益，希望换房协议尽量合法化，被迫在不合理条约下签字，但被告仍不给原告办理过户。后来原告经被告同意与别墅开发商多次沟通，得知段洪伟与开发商有经济纠纷，处理完纠纷就可给原告过户。原告立即与被告协商，被告同意与开发商解决纠纷，并于2014年9月底将别墅售房合同给原告,原告于10月初将售房合同交给开发商。在被告同意下，开发商让原告在新合同上签字，并要求被告与开发商处理完纠纷后，才能将新合同交付给原告。在这期间原告又多次催促，但被告总是找出各种理由，未能与开发商解决纠纷。被告最后要求原告向开发商要回被告的原售房合同。原告于2015年6月26日从开发商处拿回原合同，被告又一次提新要求，双方又签订了《关于换房协议补充协议》要求原告再过户一套房产给被告。原告守信，于2015年7月10日先将永宁县望远工业园区宁夏××园营业房的所有权变更至被告名下，给被告开具售房发票。被告拿着别墅合同于2015年6月29日起诉别墅开发商，于2016年4月26日民事判决书下达，(见2015贺民初字第1941号)被告胜诉。原告希望立即与被告完成换房协议，被告却再次提出无理要求，说别墅开发商提出要求，被告只要不向开发商要违约赔偿，就给原告直接办理售房合同。但被告要求原告承担违约赔偿款63000元，被告才给原告办理售房合同。被告的屡次不守信用的行为，让原告对被告完全失去信任。被告在签订换房协议后，将原告的善良与守信当成软弱可欺，变本加厉，更是对原告的多次催促不理不睬。因此原告于2017年12月20日将被告诉至贺兰县人民法院，要求解除合同(见(2018)宁0122民初16号及(2018)宁01民终1749号判决)。在起诉期间被告才慌忙将贺兰县(因开发商原因，被告售房合同，后被告房产证办理的××县房)于2018年3月22日才办到被告杨某名下，并承诺会尽快协助原告变更房屋所有权，但被告至今没有将别墅所有权变更至原告名下。经原告多次催告，被告仍不履行其义务，其行为已严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告认为，被告不履行变更别墅所有权过户登记的行为已严重侵犯了原告的合法权益。据比，原告为维护合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的各项诉讼请求。庭审中，原告当庭变更了第二项和第三项诉讼请求：2.请求判令被告尽快为原告办理贺兰县怡兰苑A幢4号别墅（以下称别墅）的房屋过户手续；3.请求判令被告因4年半时间没有给原告办理所有权过户登记而造成的损失115000元。被告杨某辩称，对变更诉讼请求不需要答辩期。2014年7月2日，原告与被告签订换房协议，协议约定，原告用位于宁夏××县（面积94.2平方米，房屋总价376800元）及（面积94.2平方米，房屋总价376800元）的两处房产置换被告杨某位于××县别墅，面积是210平方米，房屋总价115万元，协议还约定由原告向被告支付房屋置换后的差价396400元，同时约定在10个工作日内给原告办理合同，办理房产证所需费用由原告自付。2014年9月10日，原告与案外人段洪伟及被告签订三方协议，协议约定段洪伟同意将自己名下位于××县的别墅，面积210平方米，房屋总价115万元）出售给原告。协议重申了通过三方商定，办理房屋手续和相关证件所产生的一切费用由原告承担，并不是原告所说是添加的不合理条约。2015年6月26日，原告与被告签订《关于换房协议补充协议》，后被告为了将该房办理至原告名下，依法向法院提起诉讼，请求豪森房产公司及段洪伟将房屋过户以便履行与原告之间的换房协议，最终达成（2018）宁0122民初469号民事调解书。因此，原告要求被告继续履行合同，及办理过户的诉请因为被告已在积极履行，且合同中并没有约定办理过户手续的具体时间节点，办理过户产生的一切费用均由原告自付，故原告的上述诉请没有事实及法律依据支持，请求依法驳回原告的各项诉请。围绕当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均对真实性无异议的证据，即：原告提交的证据一、换房协议、关于换房协议补充协议；证据二、中国农业银行转款回单、中国银行汇兑支付往账凭证、收条、收据；证据三、(2018)宁0122民初16号民事判决书一份、(2018)宁01民终1749号民事判决书。被告杨某提交的证据一、换房协议、三方协议、关于换房协议补充协议；证据二、（2018）宁0122民初16号民事判决书、（2018）宁01民终1749号民事判决书、（2018）宁0122民初469号民事调解书。本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据四、借条、收条，因原告未提交其他证据予以佐证，无法证实原告的证明目的，故对该组证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月2日,原告刘某与被告杨某签订了换房协议，协议约定原告刘某于2014年7月1日以其名下的宁夏××县房（建筑面积为94.2㎡，房屋价值为376800元）和房（建筑面积为94.2㎡，房屋价值为376800元）置换被告杨某贺兰县（建筑面积为210㎡，房屋价值为1150000元）。协议约定原告应付给被告房屋置换后的差价为396400元现金。别墅内的基本设施为所有装修固定设施、老板桌、椅、三个空调、电视柜、双人床、院子树木、花草、院子设施等。合同第二条约定被告在原告付清差价后，在10个工作日内给原告办理合同，办理房产证所需费用由原告自付，且约定由于原告急需用房的特殊原因，原被告双方在签订本协议并付清差价后的15个工作日内被告向原告交付房屋。双方还约定，待被告将涉案别墅合同过户给原告后，原告在10个工作日内将置换的两套房屋合同过户给被告。同日原告向被告转款履行了交付房屋置换差价的义务，被告向原告出具了收条一张载明其收到原告购买怡兰苑小区3号别墅剩余现金396400元。协议签订后，2014年8月原告刘某入住贺兰县怡兰苑小区3号别墅。2014年9月10日，因涉案别墅登记在案外人段洪伟名下，原、被告及案外人段洪伟签订了三方协议，约定案外人段洪伟将其名下位于贺兰的别墅（面积为210㎡，房屋价值1150000元）以被告杨某的名义出售给原告刘某。原被告双方结算方式依据其在2014年7月2日签订的换房协议，协议中备注段洪伟将贺兰县（怡兰苑）的别墅已卖给杨某，此房由杨某和刘某协商办理。协议下方载明通过三方商定办理房屋手续和相关证件所产生的一切费用由原告负担，原告在该约定下方签名捺印并写明同意。2015年6月26日，原被告双方签订了关于换房协议补充协议，双方约定基于2014年7月2日签订的换房协议，现原告承诺于2015年6月29日将位于宁夏××县房先过户给被告，剩余的的位宁夏××县房在被告将贺兰县过户至原告名下后，原告7日内将位于宁夏××县房过户至被告名下；被告于2015年6月26日收到宁夏××县房商品房买卖合同副本原件（各一份），被告将贺兰县怡兰苑小区3号别墅商品房买卖原始合同正本和副本原件（各一份）于2014年9月交付于原告协助被告办理过户手续，原告于2014年10月将此合同交于开发商办理过户。原告在开发商新合同上虽已签名，但开发商未将该房屋新合同交付原告，开发商于2015年6月26日将被告原合同（正本副本各一份）归还，现原合同（正本副本各一份）存放于被告处，原被告双方均在协议上签名捺印。后原告刘某协助被告杨某就宁夏××县房屋与开发商即宁夏昊昇三农市场开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，并由宁夏昊昇三农市场开发有限公司给被告杨某出具了房款收据。2016年4月27日宁夏昊昇三农市场开发有限公司给被告杨某出具了房屋的房款发票。原告刘某还将房屋的其与开发商签订的商品房买卖合同交由被告杨某保管。2015年7月14日被告杨某给原告出具了《收据》一份，载明：“杨某于2015年7月11日收到变更为杨某的商品房买卖合同和开发商开具的房屋收据作为购买贺兰县怡兰苑小区3号别墅房款使用”。原告于2018年1月22日将案外人段洪伟、被告杨某诉至本院，1.请求依法判决解除原告与被告杨某（段洪伟）2014年7月2日签订的换房协议、原告刘某与被告杨某及被告段洪伟2014年9月10日签订的三方协议、原告刘某与被告杨某于2015年6月26日签订关于换房协议的补充协议；2.请求法院判令被告杨某退还原告刘某支付的换房差价396400元及利息；3.请求法院依法判决被告杨某退还原告刘某已协议过户给被告杨某宁夏××县的房屋一套并变更到刘某名下，其中包括房屋合同、发票、钥匙和另一套房屋的合同、钥匙等相关手续，如发生费用由被告杨某承担；4.请求法院依法判决被告支付原告对贺兰进行简易装修费38000元；5.请求法院依法判决本案诉讼费及与本案有关的其他合理费用由被告杨某承担。本院于2018年3月26日作出（2018）宁0122民初16号民事判决书，判令驳回原告刘某的诉讼请求。原告刘某不服该判决向银川市中级人民法院提出上诉，该院于2018年10月22日作出（2018）宁01民终1749号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告至今尚未为原告办理房屋过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，贺兰县别墅（现房号）为案外人段洪伟顶账得来，案外人段洪伟又将该房屋出售给被告杨某，该房屋的开发商宁夏豪森房地产开发有限公司一直未将房屋办至案外人段洪伟名下。2015年6月29日案外人段洪伟起诉宁夏豪森房地产开发有限公司，要求办理房屋产权手续，2016年4月26日本院作出（2015）贺民初字第1942号民事判决书，判决宁夏豪森房地产开发有限公司为段洪伟办理位于××县)东侧别墅房屋产权登记手续，双方于2018年1月22日达成调解协议：一、案外人段洪伟于2018年1月31日前为被告杨某办理贺兰县（联排）东侧别墅不动产过户登记手续；二、由宁夏豪森房地产开发有限公司协助案外人段洪伟为被告杨某办理涉案房屋的不动产登记手续。因开发商原因，在办理涉案房屋的产权手续时，涉案房屋的××号房，现涉案房屋已登记在被告杨某名下。本院认为,原告与被告签订的《换房协议》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照《换房协议》约定全面履行各自的义务。现原告已协助被告杨某就宁夏××县房屋与开发商签订了《银川市商品房买卖合同》，开发商向被告杨某开具了房屋的房款发票，且原告也已经向被告支付了房屋置换差价，被告理应按照协议约定将涉案房屋过户至原告名下，现涉案别墅已登记在被告杨某名下，具备了向原告办理过户的条件，被告应当按照协议约定继续履行合同，协助原告办理贺兰别墅的产权登记手续，考虑到办理不动产登记手续需要一定的时间，本院酌定为三十日，对于原告要求被告继续履行合同，将涉案别墅过户至其名下的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告因4年半时间没有给原告办理所有权过户登记而造成的损失115000元的诉请，即对被告未及时履行办理房屋过户义务的惩罚和对原告的补偿，原、被告双方所签订的换房协议中仅约定了被告为原告办理合同的时间，并未约定办理房屋过户的时间，且在三方协议、以及换房协议补充协议中亦没有约定办理涉案房屋过户的时间，原告主张被告未办理房屋过户应承担违约责任于法无据，且原告也未向法庭提交证据证实其损失，故对原告该项诉请本院不予支持。关于原告要求别墅过户时的费用由原、被告各自支付应付费用的诉请，原告主张换房协议中约定的涉案房屋的手续为一手房手续，但在原、被告及案外人段洪伟签订三方协议时，原告就已经知晓该涉案房屋系案外人段洪伟所有系二手房，且在三方协议中明确约定办理房屋手续和相关证件所产生的一切费用由原告负担，原告在该备注下方签名捺印并注明同意，该意思表示真实合法有效，原告应按照协议约定自行支付办理房屋手续有关的一切费用，对于原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨某继续履行2014年7月2日与原告刘某签订的《换房协议》，并于本判决生效之日起三十日内协助原告刘某办理宁夏回族自治区××县别墅的房屋产权手续；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费2600元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 祁 玮人民陪审员 赵立春人民陪审员 韩 冬 二〇一九年九月十日书 记 员 梁 彬附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。