广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16534号原告：夏少玲，女，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦婷，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市南海区山林水语物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：严某1。被告：佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：严某1。上述两被告的委托诉讼代理人：黄均全，男，为被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司员工。原告夏少玲与被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司（以下简称“山林水语公司”）、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司（以下简称“山林水语西樵西岸分公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月16日立案，后依法适用简易程序，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵文娟、陈锦婷及被告山林水语西樵西岸分公司、山林水语公司的共同委托诉讼代理人黄均全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告山林水语西樵西岸公司签订的《山林水语超级市场租赁书》；2.两被告向原告返还出让金72000元、装修款40000元，合共112000元，并支付相应利息（以30000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月13日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月1日为881.67元；以40000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月13日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月1日为1175.56元；以42000元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月16日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月1日为1218.23元。上述起算日期为原告付款日期次日）；3.两被告承担原告因本案支出的律师费10000元；4.两被告共同承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求项：解除原告与被告山林水语西樵西岸分公司在2018年11月17日签订的《委托经营管理合同》。另以案外人已退还装修费40000元为由而申请撤回第2项中对装修费的诉请。事实和理由：2018年11月，被告山林水语西樵西岸公司宣称其将建设“山林水语超级市场”，并将超级市场摊位物业公开对外进行招租，承诺该物业为返租物业，即由承租方一次性缴纳17年租赁使用费后再委托被告山林水语西樵西岸公司进行统一管理出租给第三方，由被告每月按约定向承租方支付租金收益。2018年11月13日，原告与被告山林水语西樵西岸公司签订《山林水语超级市场租赁书》，被告山林水语西樵西岸公司将其位于佛山市南海区*********商业楼首层编号为蔬菜行业X号铺(以下简称“商铺”)的物业使用权以72000元的价格转让给原告，原告另须支付装修款40000元。双方约定租赁物业的使用年限为17年，自2019年1月1日至2035年12月30日止。签订合同后，原告付清了72000元出让金及装修款40000元，被告山林水语西樵西岸公司于2018年11月17日与原告签订《委托经营管理合同》，约定由原告委托被告山林水语西樵西岸公司对租赁物业进行招商、装修、经营及管理。根据原告与被告山林水语西樵西岸公司签订的《委托经营管理合同》，托管经营的期限自2019年1月1日起至2035年12月31日止，合共17年。委托经营的第一至第六年即自2019年1月1日起至2024年12月31日止，原告每月租金收入为780元。但是，被告山林水语西樵西岸公司违反合同约定，2019年1月、2月没有向原告支付租金，2019年3月9日、2019年4月8日、2019年5月15日每月分别以李瑞红的名义向原告转入780元，合计2340元。在原告多次向被告山林水语西樵西岸公司催要2019年1月、2月的租金无果后，原告到商铺位置实地查看，发现被告承诺2019年1月1日就交付使用出租的所谓超级市场居然尚未开始建设，被告山林水语西樵西岸公司承诺会尽快建设，但截至2019年6月案涉商铺位置仍没有实际投入建设，从案涉商铺位置环境照片可以看到该商铺场地至今仍然只是一块空地，而被告山林水语西樵西岸公司欠付原告2019年1月和2月的租金至今亦未曾支付。原告认为：原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，因此原、被告之间形成的是租赁合同关系，本案应属于租赁合同纠纷。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，原、被告约定的租赁期限为17年，并未违反法律强制性规定，因此原、被告签订的合同合法有效，应受法律保护。被告山林水语西樵西岸公司截至起诉之日尚未在案涉商铺位置投入任何物业建设，所谓2019年1月1日就开始出租及托管的物业根本不存在，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。根据合同约定，案涉商铺在2019年1月1日就应交付使用、出租、托管，但被告山林水语西樵西岸公司至今尚未对商铺进行实际的开发建设行为表明其不准备履行合同的主要义务，案涉合同目的已经无法实现，被告山林水语西樵西岸公司的行为已构成根本违约，因此原告现请求贵院依法解除原告与被告山林水语西樵西岸公司签订的《山林水语超级市场租赁书》。合同解除后，被告山林水语西樵西岸公司作为违约方应返还原告已支付的出让金72000元、装修款40000元及相应利息。另外，由于被告山林水语西樵西岸公司的行为属于根本违约，且经多次协商被告均拒绝将款项返还给原告，导致原告不得不聘请律师提起本案诉讼，因此支出律师费用10000元，该损失属必要且合理的损失，亦应由被告山林水语西樵西岸公司承担。由于被告山林水语西樵西岸公司是被告山林水语公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告山林水语公司应对被告山林水语西樵西岸公司的债务承担责任。两被告辩称，1.被告山林水语西樵西岸分公司自负盈亏，与山林水语总公司无关。2.涉案商铺被政府拆除，导致投资回报款无法支付，被告不同意支付原告主张的回报款。3.被告同意退还60%的预付租金和全额的装修款予原告，被告不同意支付相应的利息。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法向佛山市南海区西樵城市管理局调取了山林水语超级市场的相关材料并予以出示。本院组织当事人进行质证。经审查，被告对原告出示的证据1（原告身份证、两被告企业信用信息公示报告）、证据2（山林水语超级市场租赁书）、证据3（广东X律师事务所见证书）、证据4（委托经营管理合同）、证据5（收款收据）、证据6（照片）、证据7（银行卡交易截图）、证据8（广东增值税普通发票），被告对其均无异议，本院对其予以采信。被告出示的证据1（手绘图、土地租赁合同），原告对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以采信。本院出示的证据材料，原、被告均无异议，本院对其予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：“山林水语超级市场”位于佛山市南海区*********。被告陈述“山林水语超级市场”范围涵盖商业楼（共6层）一层和商业楼相邻空地（以下简称“涉案空地”）。涉案空地上原搭建的建筑物因无规划许可、涉嫌违建已经拆除。2018年11月13日，原告（乙方，承租方）与被告山林水语西樵西岸分公司（甲方，出租方）签订《山林水语超级市场租赁书》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区**********位（以下简称“涉案铺位”）；物业成交价72000元、装修款40000元；该物业租赁的使用年限为17年，自2019年1月1日起至2035年12月30日止；自2019年1月1日起乙方将该物业的使用权交由甲方经营、管理和使用。同日，原告支付涉案铺位定金30000元予被告山林水语西樵西岸分公司，支付装修费40000元予案外人欢乐颂按揭代理有限公司。2018年11月17日，原告（乙方，委托方）与被告山林水语西樵西岸分公司（甲方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定：乙方委托甲方经营管理涉案铺位；甲方在2019年1月1日起开始接受委托经营；自2019年1月1日起至2035年12月31日止，合同17年；2019年乙方按每月780元的标准收取经营回报。原、被告确认上述涉案铺位位于涉案空地处，因被拆除而未交付使用过。同日，广东X律师事务所对上述《委托经营管理合同》签字、盖章，予以见证，并为此出具见证书。同日，原告支付涉案铺位款项42000元予被告山林水语西樵西岸分公司。2019年7月26日，两被告收取本案应诉材料。诉讼中，原告陈述已收取被告支付《委托经营管理合同》项下的2019年3月-5月的经营回报，每月780元，合共2340元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案空地上的租赁物因因无规划许可已被拆除，原告与被告山林水语西樵西岸分公司签订的《山林水语超级市场租赁书》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《山林水语超级市场租赁书》的主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告为涉案租赁合同支付的预付租金72000元，被告山林水语西樵西岸分公司应予返还，原告主张被告山林水语西樵西岸分公司返还预付租金72000元及按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止，符合法律规定，本院予以支持，但应以支付款项的次日起起算，即定金30000元自2018年11月14日起算、款项42000元从2018年11月18日起算，对原告利息主张的超出部分，本院不予支持。原告诉请支付律师费，理据不足，本院不予支持。涉案铺位因涉嫌违建已经拆除，从而导致原告未能使用，进而导致《委托经营管理合同》的目的不能实现，原告为此请求解除与被告山林水语西樵西岸分公司的《委托经营管理合同》，本院予以支持，并确认以载有原告解除合同意思表示的起诉状送达被告时间（2019年7月26日）为合同解除时间。涉案铺位因被拆除自始未能交付使用、委托管理，被告已经支付的经营回报，原告应予返还，为减轻当事人诉累，对被告主张以已支付的经营回报款2340元抵扣应付予原告的款项，本院予以支持，扣减后被告山林水语西樵西岸分公司尚应支付69660元予原告，并酌定对上述从2018年11月18日起算利息部分的本金作相应扣减，即以款项39660元（42000元-2340元）从2018年11月18日起算利息。被告山林水语西樵西岸分公司为被告山林水语公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告山林水语公司应对被告山林水语西樵西岸分公司的债务承担责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告夏少玲与被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司于2018年11月13日签订的《山林水语超市场租赁书》无效；二、确认原告夏少玲与被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司于2018年11月17日签订的《委托经营管理合同》于2019年7月26日解除；三、被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还预付租金69660元及利息（分别以30000元为本金从2018年11月14日起、以39660元为本金从2018年11月18日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的计付）予原告夏少玲；四、驳回原告夏少玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2405元（原告已预交），由原告负担450元，由被告佛山市南海区山林水语物业管理有限公司西樵西岸分公司、佛山市南海区山林水语物业管理有限公司负担1955元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的受理费1955元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年八月三十日书记员 孙王成欣