广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18286号原告：王聪，男，1977年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王加红，广东志成达律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，广东盈宇律师事务所实习律师。原告王聪诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原、被告于2014年11月3日签订的两份《商铺使用权流转合同》中使用权超过2035年1月31日的部分无效；二、被告向原告返还义乌小商品城第二层2518号商铺自2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费100201.5元及利息（以100201.5元为本金，按银行年贷款基准利率4.75%从2015年2月17日计至实际清偿之日止）；三、被告向原告返还义乌小商品城第二层2519号商铺自2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费68981元及利息（以68981元为本金，按银行年贷款基准利率4.75%从2015年2月17日计至实际清偿之日止）；四、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月3日签署两份《商铺使用权流转合同》，均约定铺位使用权期限为40年，即从2015年1月31日至2055年1月31日，其中0115号合同约定被告将义乌小商品城第二层2518号商铺交给原告使用，使用费为426005元，0116号合同约定被告将义乌小商品城第二层2519号商铺交给原告使用，使用费为407962元。原告签订合同并依约向被告支付了大部分铺位使用费后发现，被告并未按合同约定以及广告宣传内容兑现承诺，且现义乌小商品城多处物业被法院查封，根本无法正常营业。原告认为两份合同实际是租赁合同，依法超过20年的部分无效。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、涉案物业所在场地的建设验收均符合法律规定，并完成所有验收程序，原、被告签订的合同有效。被告已向原告交付物业，不存在返还、解除或终止的事由。二、根据合同第十条第二款的约定，使用权超过2035年1月31日后的期限为被告赠送给原告的使用期限，原告无需支付该期间的对价。原告支付的款项中并未包含该期间的使用费，原告诉请返还使用费及利息缺乏依据，请依法驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、编号为0115、0116的《商铺使用权转让合同》。拟证明原、被告签订的两份合同均是被告提供的格式合同，约定了使用期限和使用费金额。2、收款收据6张、POS签购单3张。拟证明原告已向被告支付了2518号商铺租金313204元，2519号商铺租金272962元。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据有原件核对，内容相互印证，被告对真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月25日，被告向原告出具两张收款收据，确认收到原告交纳的义乌小商品城二层2518铺定金10000元、二层2519铺定金10000元。2014年11月2日，被告向原告出具两张收款收据，确认收到原告交纳的义乌小商品城二层2518铺使用权租赁款206005元、二层2519铺使用权租赁款197962元。2014年11月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0115），约定“一、合同标的位于佛山市禅城区佛山义乌小商品城第二层2518号商铺……二、使用期限、经营范围。1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年1月31日至2055年1月31日……商铺使用费总额426005元……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费。其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务……”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《商铺使用权流转合同》（合同号：0116），约定“一、合同标的位于佛山市禅城区佛山义乌小商品城第二层2519号商铺……二、使用期限、经营范围。1、甲方将该商铺使用权提供给乙方使用，甲方给予乙方使用权期限合共为40年，即从2015年1月31日至2055年1月31日……商铺使用费总额407962元……十、其他条款……2、本合同第二条第1点所约定的商铺使用费是指自2015年2月1日至2035年1月31日期间的商铺使用费。其中2035年2月1日至2055年1月31日为甲方赠送给乙方的使用期限，上述约定的赠送使用期限享有本合同规定的同等权利和义务……”。2015年2月13日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告交纳的义乌小商品城二层2518铺使用权租赁款32199元。2015年2月17日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告交纳的义乌小商品城二层2518铺、2519铺租赁使用权二期款130000元。本院审理的义乌小商品城系列案还查明如下事实：位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧的土地属弼唐村农民集体所有，土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。2012年11月8日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与被告签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，主要约定双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，被告负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。本院认为，涉案《商铺使用权流转合同》约定被告将物业使用权转让给原告使用，使用期限到期后原告需无条件将物业交还予被告，上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。涉案两份《商铺使用权流转合同》约定的租赁期限均为40年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，使用期限超出2035年1月31日的部分无效。被告抗辩提出2035年2月1日至2055年1月31日为赠送的使用期限，经查，被告作为商事主体系通过转让物业使用权获取对价和收益，其无偿赠予原告20年使用权与常理相悖，实为规避《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年这一强制性规定而作出的虚假意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，被告的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。据前查明，原告已向被告合计支付使用费586166元，原、被告对2518号铺已付使用费313204元、2519号铺已付使用费272962元无异议，本院予以确认。因两份《商铺使用权流转合同》约定的商铺使用费均为40年使用期限的对价，被告依法应向原告返还无效部分对应的使用费。2518号铺应付使用费213002.5元（426005÷2），原告已付313204元，被告应向原告返还100201.5元。2519号铺应付使用费203981元（407962÷2），原告已付272962元，被告应向原告返还68981元。因被告占用上述款项确给原告造成利息损失，原告诉请按中国人民银行同期贷款利率从最后一笔款项支付之日即2015年2月17日起计付利息，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王聪与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2014年11月3日签订的两份《商铺使用权流转合同》（合同号：0115、0116）中使用期限超出2035年1月31日的部分无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王聪返还佛山市禅城区义乌小商品城二层2518号铺2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费100201.5元并支付利息（利息以100201.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月17日起计至实际清偿之日止）；三、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王聪返还佛山市禅城区义乌小商品城二层2519号铺2035年2月1日至2055年1月31日的商铺使用费68981元并支付利息（利息以68981元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月17日起计至实际清偿之日止）。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2185元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审判员 田 媛二〇一九年九月十七日书记员 陈佳颖