安徽省太湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0825民初2778号原告：太湖县小欢瓜籽厂，住所地安徽省太湖县。统一社会信用代码92340825MA2PXBFA00。经营者：吴玉琴，女，1968年1月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省太湖县。经营者：占华兵（又名占华斌），男，1972年4月21日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：郑力祥，安徽振风律师事务所律师。被告：朱敦亚，男，1966年8月11日出生，汉族，下岗职工，住安徽省太湖县。被告：李德祥，男，1966年9月9日出生，汉族，公司职员，住安徽省安庆市开发区。委托诉讼代理人：查显进，安徽律信律师事务所律师。原告太湖县小欢瓜籽厂与被告朱敦亚、李德祥不当得利纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太湖县小欢瓜籽厂的经营者吴玉琴、占华兵及原告太湖县小欢瓜籽厂的委托诉讼代理人郑力祥，被告朱敦亚、被告李德祥及其委托诉讼代理人查显进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太湖县小欢瓜籽厂诉称：占华兵与吴玉琴系夫妻关系。于2008年租赁王某某位于太湖县某路5号的房屋进行炒货加工及销售，原告为了经营需要，建设了房屋，铺设了地面，进行了装修，增添了许多如灶台、炒货炉、水池等设施。2015年，二被告取得了原告所租赁房屋的所有权，2015年4月1日，二被告将该房屋等继续租赁给原告，双方签订了租赁合同。2018年3月，二被告位于太湖县某路的土地房屋（含原告增添的房屋等）被太湖县土地房屋征收补偿安置办公室征收，双方于2018年3月24日达成征收补偿协议，共补偿二被告2,362,668元，此款二被告已经全部领取，因原告系租赁户，因此太湖县土地房屋征收补偿安置办公室对原告财产的补偿全部包含在二被告的征收补偿协议之中，二被告领取的征收补偿中有原告应得的征收补偿安置费用123,133元。原告要求二被告给付未果，故起诉至法院，请求判令二被告立即返还原告房屋征收补偿安置费用123,133元。朱敦亚、李德祥辩称：一、被告是通过转让方式取得涉案房地产的所有权和使用权，原告向被告主张权利无事实和法律依据；二、原告提交的《房屋租赁合同》中出租人王某某无权出租，原告与王某某的租赁关系不受法律保护，即使原告添置了地面附属物，也只应向王某某主张权利；三、2014年3月份以前涉案房屋所有权归詹某某所有，詹某某没有同意经营者吴玉琴在租赁的房内搭建灶台、炒货炉和修建水池等，因王某某与占华兵签订的《房屋租赁合同》属无效合同，王某某出租给原告的房屋返还给了詹某某，则添置的附属物也转归给詹某某所有；四、被告于2014年3月22日与詹某某签订《房地产转让协议》，被告取得涉案房地产的所有权。2015年4月1日，被告与占华兵签订了《房屋租赁协议》，租期自2015年4月1日至2017年3月31日，此期间，二被告并没有同意承租人在租赁的涉案房地产内增添建筑物及搭建设施，因此原告未经土地使用权人和房屋所有权人同意擅自在其土地上建设房屋、搭建灶台、炒货炉、水池等行为不受法律保护。五、二被告与原房主詹某某达成的《房地产转让协议》，所转让的是太湖县某路国用字xxx号土地使用权，当然包括房屋、灶台、炒货炉、水池等附属物。在被告与占华兵签订房屋租赁协议时，承租人也并未对前述财物提出异议。2017年3月31日租期届满后，被告明确告诉原告不再续租并多次催占华兵将承租房内物品搬走，占华兵除借故不接被告电话外，接通也就是一直讲在外地打工，置之不理并逾期堆放物品，并无理要求被告帮其向太湖县人民政府拆迁部门索要其停产损失和安置费用，因租期届满，被告拒绝了占华兵的无理要求。太湖县土地补偿安置办公室对被告的补偿是正确的，原告所述理由不能成立，应予驳回。经审理查明：占华兵与吴玉琴系夫妻关系。2008年2月23日，占华兵与王某某签订《房屋租赁合同》，租用位于太湖县某路5号院内八间砖瓦结构的平房及全部小平房从事炒货生意，租赁期限自2008年农历正月15日至2013年农历正月15日止。2009年4月8日，占华兵、吴玉琴注册成立太湖县小欢瓜籽厂（即本案原告），营业执照登记的经营者为吴玉琴，实际经营者为占华兵、吴玉琴夫妇。占华兵、吴玉琴在承租后，因经营需要即对承租的房屋进行相应的装修、装饰、添加附属设施及扩建部分房屋。因王某某并非涉案出租房屋的所有权人，实际的产权登记人为詹某某，故上述房屋租赁合同到期后，原告向詹某某交纳租金续租房屋，但未与詹某某签订书面租房协议。2013年4月20日，詹某某及其子詹某1向占华兵出具一张收据，内容为“今收到詹华斌租金捌仟元整（二0一三年三月直至二0一五年三月）”。2013年10月14日，二被告因与詹某某债权转让合同纠纷一案起诉至本院，经本院主持调解并制作了（2013）太民二初字第00223号民事调解书，确定坐落于太湖县某路5号，所有权人为詹某某，房产证号为太晋居民字第××号房产图xxxxxxx-xx号房屋的南墙东西向直线分割，分割线以北的阴影部分的土地使用权和房屋所有权归二被告享有。2014年3月22日，詹某某又与二被告签订一份《房地产转让协议》，詹某某将坐落于太湖县某路5号分割线以南阴影部分的房地产也转让给二被告。2015年4月1日，占华兵（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将使用权和管理权完全属于甲方所有的坐落于太湖县某路5号的房地产出租给乙方使用，租期为2015年4月1日至2017年3月31日。该租赁协议第3条约定：乙方在租赁期内，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。…5、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁及设备房屋完好无损地交给甲方查验。…该协议还约定了其他事项。因涉案房屋面临政府征收拆迁，被告多次明确告知占华兵不再续租，故租赁到期后，双方未再续签合同。2018年3月24日，涉案房地产被政府部门依法征收，二被告与太湖县土地房屋征收补偿安置办公室签订《房屋征收补偿安置协议书》，政府给予二被告各种补偿安置费用共计2,404,668元，包括：一、房屋评估价值2,169,403元，二、装潢、附属物193,265元，三、搬迁费2,000元，四、临时过渡安置10,000元，五、早日搬奖30,000元。当天，二被告还在《太湖县电机厂板块棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置费用结算表》（以下简称《结算表》）上签名，对装潢、附属物部分的费用名称、数量、补偿金额等内容予以确认，《结算表》中具体的补偿费用项目包括地面砖和墙面砖、木门和防盗窗、吊顶和壁柜、灶台和水池、炒货炉和面镜等，其中炒货炉共三个，每个补偿款500元，面镜共二个，每个补偿款100元，两项共计补偿1,700元。上述补偿安置费用二被告已经领取。另在涉案房屋被征收期间，占华兵曾电话联系朱敦亚请其协助到政府房屋征收安置部门办理原告停业期间损失费用补偿的相关事宜，朱敦亚以双方租赁合同到期并已终止为由，未同意占华兵的要求，现原告起诉至本院，其诉讼请求前述。上述事实，有当事人陈述和经庭审举证、质证的原、被告身份证、营业执照，太湖县人民法院（2013）太民二初字第00223号民事调解书、《房地产转让协议》、收据、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《房屋征收补偿安置协议书》、《结算表》、电话录音等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案因涉案房屋及土地被征收，二被告获取拆迁安置补偿费用，原告起诉要求二被告返还其中由原告在租赁期间对涉案房屋进行装潢及添加附属设施等部分的补偿款，应属不当得利纠纷。不当得利是指没有合法原因取得利益致使对方受损的事实。其构成要件是：1、一方获利；2、一方获利无法律根据；3、致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。二被告是否应将领取的涉案房屋装饰装修、附属设施及扩建房屋部分的补偿款返还原告，是双方争论的焦点。首先，原告对涉案房屋进行装修装潢、添加附属设施及扩建房屋的行为发生在占华兵与王某某签订的涉案房屋租赁合同履行期间，但所签合同并未就租期间因装修装潢、添加附属设施等产生的相关费用补偿及附属物的归属作出约定。因王某某不是涉案房屋的所有人，在合同到期后，占华兵又与原权利人詹某某口头约定续租房屋。但在续租期间，原告亦未就装修装潢、添加附属设施等产生的相关费用向詹某某提出过任何补偿请求，原告也未提供证据证明詹某某对原告之前的装修装潢、添加附属设施及扩建房屋的行为进行了事后的追认。因此，原告在承租期间对涉案房屋进行装修装潢、添加附属设施及扩建房屋系个人行为，并未征得出租人的同意。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。根据上述法律及司法解释的规定，承租人在未经出租人同意情况下，无权对租赁期间擅自添加的附属物包括装饰装修、扩建房屋等所产生的费用请求补偿，在租赁合同到期后所添加的附属物应归出租人所有。就本案而言，原告承租期间在涉案房屋及土地上添加的附属物在其与詹某某的房屋租赁合同到期后，即应归詹某某所有，原告就涉案房屋所添加的附属物等主张权利并无法律依据。其次，二被告是通过诉讼程序及与詹某某签订转让协议的方式受让取得涉案房地产，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十七条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”的规定，涉案附属物即原告承租期间所建房屋、添加的附属设施及装饰装修部分也应随涉案房地产一并转让给二被告所有。之后，占华兵与二被告续签《房屋租赁协议》，租赁到期后，因二被告不同意续租，双方间的权利义务已终止。涉案房地产在合同终止后被依法征收，二被告作为涉案房地产及附属设施的实际权利人与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议并无不妥，二被告领取相应的拆迁安置补偿款亦未损害原告的合法民事权益。再次，二被告作为被征收人其应获得的补偿款只能是政府相关部门对涉案房地产及附属物的补偿部分，但《结算表》将三个炒货炉和两个面镜列在补偿费用中，炒货炉和面镜并非原告在涉案房屋上添加的附属物，而是可搬迁的动产，系原告个人所有的财产，政府相关部门在房屋征收时将炒货炉和面镜估价后也一并补偿给二被告，二被告领取的该部分补偿费用应属不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，二被告应将领取的炒货炉和面镜的补偿款返还原告。根据《结算表》所列的费用项目，三个炒货炉补偿款为1,500元，二个面镜的补偿款为200元，两项共计1,700元。综上所述，本案原告在租赁期间对涉案房屋进行装修装潢、添加附属设施及扩建房屋均未征得出租人的同意，按法律规定，在租赁合同到期后，原告无权就添加附属物产生的相关费用请求补偿，所添加的附属物应归出租人所有。二被告是通过合法的方式受让取得涉案房地产及其附属物，其合法的民事权益应受法律保护，二被告作为涉案房地产及附属物的实际权利人，有权按法律规定获取相应的拆迁安置补偿费用。除三个炒货炉和两个面镜的补偿款即1,700元归原告所有，应予返还外，原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告朱敦亚、李德祥于本判决生效后十日内将领取的征收补偿安置费中的1,700元返还给原告太湖县小欢瓜籽厂；二、驳回原告太湖县小欢瓜籽厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,763元，减半收取1,382元，由原告太湖县小欢瓜籽厂负担1,332元，被告朱敦亚、李德祥负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  刘庆宏二〇一九年九月二十三日书记员  董 鑫附加法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十七条有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。