广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24053号原告（反诉被告）：广州市旅业公司广东大酒店，住所地广州市越秀区长提大马路294号。法定代表人：赵聪慧。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国华，广东合盛律师事务所律师。被告：陈小洲（反诉原告），男，1969年6月14日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张毅，广东中允律师事务所律师。被告：广州市新谊园市场经营管理有限公司，住所地广州市越秀区一德中路311-313号前，后座。法定代表人：伍惠汉。委托诉讼代理人：**洪，该公司职员。原告广州市旅业公司广东大酒店诉被告陈小洲、广州市新谊园市场经营管理有限公司（以下简称新谊园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦景欣，被告陈小洲及其委托诉讼代理人张毅，被告新谊园公司委托诉讼代理人**洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告所签订的《广州市房屋租赁合同》解除，原告没收被告所交纳的保证金155303元；2.判令被告一向原告支付自2016年11月租金90075.74元、2016年12月租金90075.74元以及2017年1月租金45037.87元，所拖欠的租金共225189.35元及支付逾期支付租金的滞纳金（以每月租金为基数，按每日3%的标准计算，至实际清偿上述租金水电费之日止）；3.判令被告陈小洲向原告缴清2016年10月电费34628.72元、水费5140.96元；2016年11月电费32592元、水费5013.96元；2016年12月电费24549.74元，水费5059.68元；2017年1月电费16928.74元、水费3063.24元，所拖欠的电费合计126977.04元；4.判令被告新谊园公司就被告陈小洲上述所欠费用承担连带担保责任。事实与理由：2009年11月16日，原告与被告签订了《场地租赁合同》，约定被告租赁原告位于广州市越秀区X路X号一楼部分、二楼、三楼场地，建筑面积1553.03平方米，租赁294号一楼部分、二楼、三楼场地，建筑面积1553.03平方米。租期自2009年11月16日至2017年10月31日止，并由被告新谊园公司作为担保人。租赁合同约定，每月租金90075.74元，被告陈小洲需在每月的10日前缴付当月租金给出租人。但从2016年10月起至2017年1月15日，被告拖欠原告租金、水电费等共计577356.09元。原告多次向被告陈小洲发出《催租函》催缴租金，被告陈小洲一直置若罔闻。2017年1月16日，原告通过公证送达的方式向两被告发送《关于解除广东大酒店首、二、三楼餐厅租赁合同收回场地的函》，要求自该函发出之日起解除双方签订的上述租赁合同，并没收保证金，另要求被告陈小洲在2017年1月20日前清缴所欠的费用、交还租赁场地。2017年9月28日，原告再次发送《催租函》，要求两被告履行义务，但两被告至今仍未履行。被告新谊园公司在租赁合同关于保证人一栏中加盖公章以及法定代表人签字，根据担保法及物权法的规定，被告新谊园公司应就被告陈小洲就租赁合同中的付款义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告陈小洲辩称：对于我方拖欠租金、水电费的金额无异议，同意支付，但对于原告主张的滞纳金及没收保证金是不符合法律的规定，应当予以驳回或调整。对原告主张没收保证金应当予以驳回，至于滞纳金应是属于违约金，以违约金看，以每日3%的标准过高。本案中的违约金条款加重了被告1陈小洲的违约责任。被告新谊园公司辩称：不发表意见，是原告与被告陈小洲之间的事情。被告陈小洲提出以下反诉请求：1.确认《场地租赁合同》第八条第一款第三项内容无效。2.要求原告将《场地租赁合同》约定的物业内属于被告陈小洲开办企业的物品返还给被告陈小洲，具体见物品清单。事实与理由：2009年11月16日，原告和被告陈小洲签订租赁合同，约定涉案的广州市越秀区X路X号一楼部分、二楼、三楼场地租赁给被告陈小洲，租赁当时，涉案场地多年无人承租，荒废已久。因被告陈小洲经营的是粤式舅舅生意，根据生意的实际需要，被告陈小洲投资超过600万元，包括装修和购置动产。酒楼生意自开业到结业，一直经营不善，勉强维持。到2015年，业已产生亏损情况。2016年初，反诉人提出提前终止合同以免损失扩大，但原告建议被告继续等等，双方一并寻找有无其他同业接手，可以让被告陈小洲收取顶手费，减少损失。原告也可以继续让他人承租以便收取租金。但直至2016年末，被告生意依然亏损，也未能寻得适合的顶手人。被告陈小洲的生意加剧亏损，自身自己周转也出现问题，导致拖欠原告部分房租。2017年1月15日，被告陈小洲结束了2016年农历年最后一个工作日后放假，准备春节后再营业。当时，为了避免消防以及盗窃风险，便安排了一名保安和一名电工值班。2017年1月16日，被告陈小洲被保安告知原告发出了解除合同的函。与此同时，原告那拍了人员接管了涉案场地，在门头加锁，不允许反诉人于案及员工进入。此后至今，被告陈小洲再未入过涉案的场地，也未拿走任何物品，由于涉案场地内有价值不菲的物资。被告陈小洲以为原告可能将场地内的物品变卖，可补偿租金违约金等。被告陈小洲认为，按照民法通则、合同法、物权法等法律相关规定，被告陈小洲确实拖欠租金，但客观上，生意亏损，原告也清楚，并非被告陈小洲恶意拖欠。双方早已协商过。并且，原合同第八条第一款中关于乙方违约，设备设施无偿归原告所有的条款属格式条款，剥夺了被告陈小洲的合法权益，应属无效。为维护被告陈小洲的合法权益，特于本案中提出反诉。原告对被告陈小洲的反诉辩称：我方不同意被告的反诉请求，1.合同第八条第一款第三项约定的条款，双方均加盖公章签字，是双方的真实意思表示，被告陈小洲在签订合同时，无合同法规定无效的情形。且被告陈小洲在2009年开始与原告有租赁合同关系，双方处于长期合作的关系，合同的条款及双方的权利义务，被告陈小洲是非常情形，不属于无效的情形。我方不同意返还被告陈小洲所提交的清单上的物品。原告已经就被告陈小洲清场时，租赁场地的物品委托广东中广信资产评估有限公司出具资产价值咨询报告，在基准日为2017年3月20日就涉案场地内的全部物品进行盘点及评估，经评估总金额为31300元。与反诉人在反诉请求中提及的清单不一致。且被告陈小洲在清单中未提供发票及购买依据。故原告不同意被告陈小洲的反诉请求。被告新谊园公司对被告陈小洲的反诉辩称：不发表意见。经审理查明：2009年11月16日，原告（为甲方、出租人）与被告陈小洲（为乙方、承租人）、被告新谊园公司（为丙方、担保人）签订《场地租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在广州市越秀区X路X号一楼部分、二楼、三楼场地，建筑面积1553.03平方米出租给乙方作餐厅、会所使用；租赁期限自2009年11月16日至2017年10月31日止；2009年11月16日至2014年10月31日，每月租金为77651.50元；2014年11月1日至2017年10月31日，每月租金为90075.74元；租金按月支付，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方；如发生拖欠，每拖欠1天按拖欠金额的3%交滞纳金；拖欠超过十五天即视乙方违约，甲方按本合同第八条条款约定单方解除合同，并收回租赁场地及没收场地内的所得财产；本租赁合同签订当日，乙方须向甲方交纳租用该场地的保证金155303元及第一个月的租金77651.50元给甲方；第八条第一款第三项：若乙方违约，甲方有权提前终止合同，没收保证金155303元，并收回场地，乙方在场地内投资的一切不可移动的设备设施无偿归甲方所有，并按甲方通知时间限期退场；担保人接受本合同的约定并对乙方的合同义务承担连带担保责任；等。2017年1月16日，原告作出《关于解除广东大酒店首、二、三楼餐厅租赁合同收回场地的函》（于同月18日通过特快专递向被告等人发出），表示：鉴于贵方自2016年11月份起拖欠租金、水电费等费用，截至到发函之日已拖欠租金、水电费等费用共341220.49元（暂计至2017年1月15日），我方多次催缴，贵方均未清缴，已构成根本性违约。……现告知：1、贵我双方所签订的上述租赁合同自本函发布之日起正式解除，并没收合同保证金。请贵方最迟于2017年1月20日前清空场地并完好地交还给我方；逾期不清理的，视作你方自动放弃租赁场地内所有财物的所有权，我方可自行清理，并收回场地，由此产生的一切后果由你方承担。2017年10月2日，原告再次通过特快专递向被告等人发出《催租函》，催缴拖欠的租金、水电费等。庭审中，原、被告均确认：租赁合同于2017年1月16日解除。原告表示：愿意补偿给被告31300元的物品损失。被告陈小洲为了证明其物品损失，向本院提交了被告自行制作的资产清单（物品总价为2970700元）及93张照片。原告表示：资产清单是被告陈小洲单方制作，故不予认可；照片的真实性无异议，但与本案无关。原告为了证明已转让被告留下的物品，向本院提交了：1.2017年4月11日广东中广信资产评估有限公司出具的《资产价值咨询报告》，咨询结论为广州市旅业公司广东大酒店部分首层、二、三楼可售物品于2017年3月20日的清算价值评估结果为3.13万元。2.2017年6月15日原告与案外人林兆荣签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定了该场地内现存放的物品价值3.13万元，需由承租人按该评估价承顶，该款项在签订租赁合同时一并交给出租人。被告陈小洲表示：对咨询报告中的物品及数量认可，但评估价格低于市场价；对租赁合同真实性无异议，但原告与林兆荣可能存在多份合同。本院认为：原告、被告陈小洲与被告新谊园公司签订的《场地租赁合同》，出自当事人的真实意思，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。其中该合同第八条第一款第三项是关于乙方违约责任的约定，并无排除乙方权利或加重其责任，也属有效条款。被告陈小洲反诉要求确认该条款无效，没有依据，本院不予支持。被告陈小洲对原告主张租赁合同于2017年1月16日解除无异议，本院就此予以确认。合同的解除是被告违约拖欠租金、水电费等费用造成的，故原告要求被告支付拖欠的租金、水电费并要求没收保证金，符合合同的约定，本院予以支持。因被告至今仍拖欠上述费用，原告要求被告立即支付并计付迟延交租的滞纳金，合法合理，本院予以支持。但合同约定每日3%的滞纳金，显属过高，应予调整，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且滞纳金数额以不超过欠付款项数额为限。被告新谊园公司作为承担连带责任的担保人，应对被告陈小洲的上述债务承担连带清偿责任。关于原告是否应补偿涉案房屋内的物品损失的问题。首先，原告已通知被告陈小洲解除合同并要求被告陈小洲及时清理涉案房屋内的物品，但被告陈小洲未予理会，故造成涉案房屋内物品损失的责任不在原告。其次，被告在本案中并无提供充分证据证明当时留在涉案房屋内的物品情况及相应价值；相反，原告提交了评估报告，证明了当时涉案房屋内物品的价值。再次，根据合同约定，原告有权没收场地内的所得财产。综上，被告陈小洲违约后又怠于行使权利导致财产受损，其责任应由被告陈小洲自行承担。原告在本案中，已举证证明被告陈小洲留在涉案房屋内的物品财产价值为31300元，并同意补偿31300元，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认广州市旅业公司广东大酒店与被告陈小洲、广州市新谊园市场经营管理有限公司签订的关于租赁广州市越秀区X路X号一楼部分、二楼、三楼场地的《广州市房屋租赁合同》，于2017年1月16日解除。二、被告陈小洲已交纳的保证金155303元，由原告广州市旅业公司广东大酒店没收，不予退回。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈小洲向原告广州市旅业公司广东大酒店支付2016年11月租金90075.74元、2016年12月租金90075.74元、2017年1月租金45037.87元及迟延支付上述租金的滞纳金（以当月应付租金数额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从当月11日起计至实际付清当月应付租金之日止；以此类推，滞纳金数额以不超过所欠租金数额为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈小洲向原告广州市旅业公司广东大酒店支付2016年10月至2017年1月所欠的水电费共126977.04元。五、被告广州市新谊园市场经营管理有限公司对被告陈小洲的上述所欠债务，承担连带清偿责任。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市旅业公司广东大酒店向被告陈小洲支付补偿款31300元。七、驳回原告广州市旅业公司广东大酒店的其他诉讼请求。八、驳回被告陈小洲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24856.40元（本诉受理费9573.60元、反诉受理费15282.80元），由原告广州市旅业公司广东大酒店负担161.02元，被告陈小洲负担24695.38元。如不服本判决，原告广州市旅业公司广东大酒店及被告广州市新谊园市场经营管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈小洲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  丁乃娟二〇一九年九月二十九日书 记 员  戚志滨附表