四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3301民初268号 原告：祝启伟，男，汉族，1948年7月12日出生，住康定市。 委托诉讼代理人：李鸿宾，四川民苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈西，四川明炬律师事务所律师。 被告：侯艳，女，汉族，1980年9月5日出生，住康定市。 被告：王旭，男，汉族，1981年9月27日出生，住康定市。 委托诉讼代理人：侯艳，女，汉族，1980年9月5日出生，住康定市。 被告：蔡秀文，女，汉族，1962年1月15日出生，住康定市。 委托诉讼代理人：王良久，四川杰邦律师事务所律师。 原告祝启伟与被告侯艳、王旭、蔡秀文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5立案后，于2019年8月16日依法追加被告王旭参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年7月29日、2019年8月8日、2019年8月23日公开开庭进行了审理。2019年7月29日、2019年8月8日原告祝启伟及其委托诉讼代理人李鸿宾，被告侯艳、被告蔡秀文及其委托诉讼代理人王良久到庭参加诉讼。2019年8月23日原告祝启伟及其委托诉讼代理人陈西，被告侯艳、被告王旭委托诉讼代理人侯艳、被告蔡秀文的委托诉讼代理人王良久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝启伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告侯艳、王旭于2011年3月17日与被告蔡秀文所签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令座落在康定市炉城南路20号川信花园2栋4-1号住房所有权归原告祝启伟所有；3.判令被告蔡秀文将诉争之房返还给原告祝启伟；4.要求被告蔡秀文支付原告自2011年3月1日至2019年9月22日的房屋使用费102,000元；5.由被告蔡秀文、侯艳承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2005年7月原告经朋友赵代葵介绍与被告侯艳在平等、自愿、等价、有偿的基础上达成了买卖座落在康定市炉城南路20号川信花园2栋4-1号住房的协议。原告按双方协商17万价格，当即履行了支付全款的义务，并约定5年内办理过户手续的附加条件。整个买卖过程是在赵代葵的女儿赵莹及侯艳一手办理，购房款交到了被告侯艳所在单位。2011年3月被告侯艳、蔡秀文对诉争之房双方签订了房屋买卖协议，该协议再次以该房屋为标的物以179,046元的价格达成买卖；并于2011年3月17日在甘孜州康巴公证处办理了公证书，双方于2011年2月23日将被告侯艳持有的康定（2007）第311号土地使用证、房产证过户到了蔡秀文名下。原告祝启伟于2019年4月才知道二被告侵害了其对诉争之房的物权所有，二被告一房二卖的行为显属违法，被告蔡秀文至原告搬离诉争之房，一直占用使用至今，但该房屋所有权自原告实际入住时即已获得，原告请求收取被告蔡秀文占用该房期间的使用费，故诉讼至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告对诉争之房的合法权益。 被告侯艳、王旭辩称：1.中间人赵莹介绍买房时说他们是两口子，且在祝启伟、蔡秀文和我都在场的情况下，把我与祝启伟签订的协议撕毁了，再我与蔡秀文才签订了房屋买卖协议，所以现在祝启伟也拿不出来原来签订的的过户协议，祝启伟是知晓将房屋签给了蔡秀文的。2.其从头到尾只是履行过户的义务，只收过中间人赵莹给付的9,000元。 被告蔡秀文及其委托诉讼代理人辩称：1.被告侯艳、王旭与蔡秀文于2011年3月17日所签合同主体适格、意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。2.从证据及日常生活常理均能证实原告祝启伟与被告蔡秀文存在康定房屋与蓬安房屋交换的客观事实。第一，原告与被告蔡秀文达成互换房屋建议后，原被告三人都在场将卖房协议签给了蔡秀文，唯有原告否认，2011年3月17日签订的房屋买卖协议，系侯艳履行义务的行为，侯艳未再收取任何费用，二被告在该房屋买卖中没有共谋串通损害原告利益的主观前提和现实经济意义；第二，祝启伟与蔡秀文签订的房屋买卖协议第七条载明“如交换后发生该住房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担承担全部责任”，且该协议右上角祝启伟手写备注“买康房子17万+66,420元（装修款），共计236,420元-12万元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”结合该证据能证明两套房屋交换的客观事实。第三，原被告在系争房屋各住一个房间，原告称不知道过户的事情及原告于2011年底即搬离系争房屋，对蔡秀文居住系争房屋未提出过任何异议，结合原告在法庭的陈述，不符合日常生活常理；第四，庭审中，原被告均认可有5年后过户的约定，但五年期到后至本案起诉前，原告从未要求侯艳协助过户，如果不是存在交换，原告没有理由对过户事情置之不理，再一次不符合生活逻辑。3.根据合同的相对性原则，原告不是合同的一方，无权提起本诉讼，主体不适格，且二被告之间不存在合同法规定的合同无效的情形，请求法院依法驳回原告的起诉。4.被告蔡秀文不认可双方具有同居关系，原告提出出资17万就享有房屋所有权是不符合物权法的规定，原告与侯艳之间的协议达不到物权变更的效力。 本院经审理认定事实如下:2005年7月原告祝启伟经朋友赵代葵的女儿赵莹介绍购买被告侯艳的单位建房，房屋座落在康定市炉城南路20号川信花园2栋4-1号，双方签订了5年后进行过户的协议，后原告祝启伟将17万的购房款交给了赵莹，赵莹出具了收到17万购房款的证明，将购房实际款交到了单位，并给付了侯艳卖单位建房的指标钱。2005年原告祝启伟对该房屋进行了装修，装修完毕后祝启伟、蔡秀文搬进房屋进行实际居住；2005年11月18日，原告祝启伟与被告蔡秀文签订了一份蓬安房屋买卖协议书，同日，被告侯艳与被告蔡秀文签订了一份康定市川信花园房屋买卖协议书；直至2011年原告祝启伟与被告蔡秀文发生矛盾，原告祝启伟便主动搬出该房屋。2011年3月被告蔡秀文通知被告侯艳进行房屋过户，鉴于被告侯艳与被告王旭已登记结婚，于2011年3月17日被告侯艳、王旭、蔡秀文到甘孜州康巴公证处重新签订了房屋买卖协议，并对该协议办理了公证书，双方并未再次支付实际的购房款；于2011年3月23日被告侯艳将持有的康定（2007）第311号土地使用证、房产证过户到了被告蔡秀文名下。 以上事实有原告提交的原告与被告的身份信息，赵莹、赵代葵、侯艳的调查笔录、赵莹收款证明一份、装修款记录一份、公证书、康定市政管理局产权情况记载、康定县市政管理局所有权登记申请表及审批表、蔡秀文无共有权人声明书，由原告申请法院调取的公证申请表、房屋买卖合同公证谈话笔录；被告侯艳、王旭提交的2005年11月18日被告侯艳与被告蔡秀文签订的房屋买卖协议书一份；被告蔡秀文提交的公证书、康定市政管理局产权情况记载、被告蔡秀文与原告祝启伟签订的房屋买卖协议一份及原被告的当庭陈述、证人赵莹出庭证言予以佐证。 本院认为，关于三被告于2011年3月17日签订的房屋买卖协议是否无效的问题。原告主张蔡秀文与侯艳、王旭之间于2011年3月17日签订的房屋买卖协议系虚假的意思表示或存在以合法形式掩盖非法目的，所实施的法律行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；具体到本案，从本案证据上来看，被告侯艳提交的2005年11月18日与被告蔡秀文签订的康定市川信花园房屋买卖协议，被告蔡秀文与侯艳均予以认可，虽没有原告的签字，但与原告祝启伟与被告蔡秀文签订的蓬安房屋买卖协议签署的时间、格式完全相同；再结合原告祝启伟与被告蔡秀文签订的蓬安房屋买卖协议第七条载明“如交换后发生该住房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担承担全部责任”，该协议右上角祝启伟手写备注“买康房子17万+66,420元（装修款），共计236,420元-12万元=116,420元，由祝出款，就祝收116,420元”，原告辩称是“交接”及其记账进行的备注，但并未对载明内容作出合理解释；从本案审理情况来看，一是五年到期后至本案起诉前，长达八年原告祝启伟未向被告侯艳主张过户，有悖生活常理；二是原告于2005年对该房屋进行了装修，装修完毕后与被告蔡秀文搬进房屋进行实际居住，2011年因为与被告蔡秀文发生纠纷，原告主张房屋为其所有却又主动搬出该房屋，亦不符合生活常理；三是原告祝启伟与被告侯艳签订的五年过户协议，原告陈述时间太久不能提供书面协议，被告侯艳陈述其与蔡秀文签订了房屋买卖协议后，就把其与祝启伟签订的协议撕毁了，而原告祝启伟未能向法庭提交其与侯艳的书面购房协议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，以上证据及原被告的当庭陈述足以确认在原告祝启伟知情的情况下，被告侯艳与被告蔡秀文签订了房屋买卖协议，故双方并未在履行实际购房款，原告没有提供有效证明三被告之间存在同谋而为的虚假意思表示及合同法规定无效情形的证据，三被告并无虚假的意思表示或非法目的，故原告主张所实施的法律行为无效，本院不予认可。 关于原告主张座落在康定市炉城南路20号川信花园2栋4-1号住房所有权归原告所有。首先，诉争房屋是否属于同居期间的财产，不是本案处理的范围；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，2005年原告与被告侯艳签订过户协议时，仅存在以转移物权为内容的债权合同，原告与被告侯艳未进行房屋产权登记，依法不发生物权的变动，故原告主张标的物的所有权自标的物交付时转移，本院不予支持。据此原告的第3、4项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告祝启伟的诉讼请求。 案件受理费3,700元，减半收取计1,850元（原告祝启伟已预交），由原告祝启伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员  张蕊 二〇一九年九月三日 书记员  ** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效； 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。