山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3671号上诉人（原审原告）：烟台芝罘万达广场有限公司，住所地烟台市芝罘区锦华街1号万达金融中心B座42层。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：李伟，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海峰，男，1954年9月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。原审第三人：王炳璋，男，1993年4月8日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘艳丽（系王炳璋之母），住烟台市芝罘区。上诉人烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称芝罘万达公司）因与被上诉人王海峰、原审第三人王炳璋案外人执行异议之诉一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。芝罘万达公司的委托诉讼代理人李伟，王海峰及其委托诉讼代理人刘鲁宁参加诉讼。王炳璋经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。芝罘万达公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初2932号民事判决，改判支持芝罘万达公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王海峰承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决认定“对于商品房预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故预告登记制度，亦具有物权属性”。此认定错误，没有任何法律依据，是适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述法律规定，被预查封的涉案两套房屋并未进行物权变更登记，王炳璋尚未取得物权，房屋的物权人仍是芝罘万达公司，在《商品房买卖合同》因王炳璋违约芝罘万达公司依约解除后就无权取得该房屋所有权，即王炳璋自始至终未取得上述房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该条规定，清晰的界定了预告登记仅是为了“保障将来实现物权”，亦即预告登记不产生物权，且也明确规定了预告登记时效的情形。鉴于涉案房屋的情况以及王炳璋违约的事实，涉案房屋的预告登记在法律上也是失效的。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”上述规定，也进一步明确了预查封对象的权利性质及状态是“未进行房屋所有权登记的标的物”，而不是一审判决认定的“具有物权属性”。王炳璋向芝罘万达公司购买了开发建设的涉案两套房屋，但房屋仅依照房产行政管理的相关规定，仅办理了《商品房买卖合同》备案手续及预告登记，没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案以及预告登记只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案及预告登记不同于权属登记，只是物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果因买受人违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。本案中，因王炳璋违约而导致芝罘万达公司行使合同解除权，则本案两套房屋所有权一直都在芝罘万达公司名下没有变更，更不属于王炳璋。因此，法院虽然预查封了王炳璋仅办理了《商品房买卖合同》备案的房屋，但无权对该套房屋进行执行。芝罘万达公司与王炳璋签订的商品房买卖合同，王炳璋对该两套房屋享有的权利仅为期待权或债权，而非物权，双方办理的预告登记亦不产生物权效力。芝罘万达公司因开发建造的事实而原始取得该两套房屋的所有权，因王炳璋违约行为已到达双方合同约定的解除条件，现王炳璋已不再享有涉案房屋的合同权利及不再享有期待权，更不存在取得房屋物权的可能性。二、因王炳璋严重违约，芝罘万达公司有权依约依法解除双方签订的《商品房买卖合同》。2016年6月28日，芝罘万达公司与王炳璋就涉案两套房屋签订了两份《商品房买卖合同》及《补充协议》，王炳璋向芝罘万达公司购买了烟台芝罘万达广场E1#楼1单元15层1501和1502两套房屋，分别支付该两套房屋首付款1072156元和813425元，并向银行分别贷款1800000元和1880000元后，由于资金链断裂，出现“断供”，致使银行自2017年3月份开始从芝罘万达公司账户分别扣划了上述两套房屋1838223.52元和1911885.52元的全部银行贷款本息。但银行扣划了芝罘万达公司的款项后，王炳璋拒绝偿还该笔银行本息。鉴于此，根据双方签订合同及补充协议约定，因王炳璋逾期偿还银行到期贷款本息以及为此导致芝罘万达公司承担担保责任等违约情形，芝罘万达公司有权解除合同且有权按约要求王炳璋承担违约责任，该合同解除符合《中华人民共和国合同法》的规定，且王炳璋对合同解除也没有提出异议。因此，上述两套房屋买卖合同已经依约依法解除。三、王海峰所申请查封执行的涉案房屋为芝罘万达公司所有，而不属于王炳璋所有。预查封不限制芝罘万达公司依约行使合同解除权，但当王炳璋基于合同的解除而丧失期待权时，其已不能取得不动产权属证书，法院对该两套房屋的预查封也不能转为查封，预查封的目的也就不能实现。基于预查封的特征，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，芝罘万达公司基于合同约定等正当合法理由予以解除，故芝罘万达公司系两套房屋的合法所有权人。因此，上述两套房屋自始不属于王炳璋，应依法停止对该两套房屋的执行，并依法解除预查封。综上所述，一审判决适用法律错误，请二审法院依法改判，支持芝罘万达公司诉讼请求。王海峰辩称，一、房产预查封合法有效，基于司法查封的公信力，芝罘万达公司不得作出有损查封房产价值或其他有碍执行的行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”和第十八条关于“预查封的效力等同于正式查封”的规定，预查封的效力等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。二、芝罘万达公司与第三人的买卖合同合法有效，且预查封房产具备办理物权登记条件，芝罘万达公司对涉案房屋无排除执行的权利。2016年6月30日，王炳璋与芝罘万达公司签订《商品房预售合同》购买涉案两套房屋。合同签订后王炳璋以首付加银行贷款的方式向芝罘万达公司支付了涉案房屋的全部房款对价。后芝罘万达公司将涉案两套房屋办理了商品房买卖合同备案及房屋预告登记，并于2016年7月9日交付给王炳璋使用至今。王炳璋已经按照合同约定履行了全部付款义务，并占有使用涉案房屋，芝罘万达公司应当按照合同约定对涉案房屋进行权属登记。现涉案房屋已具备办理权属登记的条件，芝罘万达公司因王海峰对涉案房屋进行了预查封，而不予进行权属登记，企图达到阻碍执行，对抗查封的目的。王海峰对王炳璋购买涉案房屋的预查封日期为2016年11月3日，王炳璋对银行的逾期还款行为发生在预查封之后。且王炳璋与银行之间的借贷合同以及王炳璋与芝罘万达公司之间的商品房买卖合同属于不同的法律关系。芝罘万达公司可依借贷合同向王炳璋行使担保追偿权，但不能做出阻碍执行的行为。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。王炳璋未到庭，亦未提交书面答辩状。芝罘万达公司向一审法院起诉请求：1、确认坐落于烟台芝罘万达广场E1#楼1单元15层1501、1502号房屋为芝罘万达公司所有；2、依法停止对上述两套房屋的执行并解除对上述两套房屋的预查封。一审法院认定事实：在（2016）鲁0602民初6326号王海峰与烟台胖琳商贸有限公司（以下简称胖琳公司）、王林、刘艳丽、王炳璋民间借贷纠纷一案中，一审法院于2016年11月3日预查封了合同备案登记在王炳璋名下、坐落于烟台市芝罘区房屋两套。2017年8月2日，一审法院以（2016）鲁0602民初6326号民事判决书判令胖琳公司偿还王海峰借款本金5000000元及利息136666.66元（暂计至2016年10月23日），并自2016年10月24日起至实际还款之日仍按月利率2%计付利息，负担案件受理费47757元和保全费5000元；王林、刘艳丽、王炳璋对胖琳公司的上述债务在质押财产不足以清偿债务部分承担连带责任。上述判决生效后，因胖琳公司、王林、刘艳丽、王炳璋未按判决履行给付金钱义务，王海峰向一审法院申请执行，一审法院于2017年9月5日立案执行。执行过程中，芝罘万达公司不服，向一审法院提出执行异议。2019年1月15日，一审法院以（2019）鲁0602执异7号执行裁定书驳回了芝罘万达公司的异议请求。另查，2016年6月，芝罘万达公司与王炳璋就涉案两套房屋签订了两份《商品房买卖合同》，王炳璋分别支付了首付款1072105.60元和813425元，并分别向青岛银行股份有限公司烟台分行（下称青岛银行）申请贷款1800000元，向中国光大银行股份有限公司烟台分行（下称光大银行）申请贷款1880000元用于付清剩余购房款，芝罘万达公司为王炳璋向银行贷款提供了连带保证责任。芝罘万达公司与王炳璋在商品房买卖合同的补充协议中约定，芝罘万达公司应在房屋交付后360日内将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案作为房屋产权初始登记的基础资料；如因芝罘万达公司责任王炳璋不能在交房后720日取得房屋权属证书的，王炳璋不退房，芝罘万达公司按已付购房款的万分之一支付违约金。合同签订后，芝罘万达公司与王炳璋就涉案两套房屋办理了商品房买卖合同网签备案及房屋预告登记手续。2016年7月9日，王炳璋接收涉案两套房屋并占有使用至今。后，王炳璋发生了逾期还款，芝罘万达公司于2017年5月23日和2017年8月1日代王炳璋向青岛银行偿付了贷款本息共计1838223.52元，于2017年3月20日、2017年7月14日、2017年7月17日向光大银行偿付了贷款本息共计1911885.52元。2017年6月8日，芝罘万达公司将王炳璋诉至一审法院，要求解除芝罘万达公司与王炳璋签订的涉案两套房屋的《商品房买卖合同》，王炳璋协助办理合同备案撤销手续并偿付芝罘万达公司向银行代垫的贷款本息及逾期还款违约金、房屋使用费、解除合同违约金、律师代理费，并确认芝罘万达公司有权对上述款项从王炳璋缴纳的购房款中直接扣除抵销以及确认芝罘万达公司有权从王炳璋剩余的购房款中优先支付银行剩余的贷款本息，王炳璋腾退涉案房屋，一审法院立（2017）鲁0602民初6002、6005号案。经审理，一审法院于2018年6月28日裁定驳回了芝罘万达公司的起诉。裁定做出后，芝罘万达公司不服上诉于烟台市中级人民法院（下称烟台中院），烟台中院于2018年11月30日驳回了芝罘万达公司上诉，维持原裁定。一审法院依据芝罘万达公司及王海峰提交的商品房买卖合同、商品房销售贷款合作协议、个人房屋按揭贷款合作协议书、保证责任履行通知书、催收函、银行转账凭证、执行裁定书、权属查询信息、芝罘万达公司及王海峰的陈述笔录等认定上述事实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，芝罘万达公司应当就其对涉案两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，王炳璋已支付了涉案两套房屋的全部房款并办理合同备案和房屋预告登记手续，登记在王炳璋名下。商品房买卖合同的网签备案登记虽不直接产生不动产物权设立或变动的效力，但其目的是为防止开发商一房多卖，已经网签过的商品房，开发商无法与他人再进行第二次网签，在网签商品房具备办证条件时，开发商应当将网签商品房的所有权登记于网签备案人名下，故商品房网签备案登记具有公示性和一定的排他性。对于商品房预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故预告登记是不动产登记制度，亦具有物权属性。因此，涉案两套房屋虽为芝罘万达公司开发建设，但芝罘万达公司已将涉案两套房屋交付给王炳璋实际占有，而王炳璋为此已支付了相应足额的房屋对价，涉案两套房屋也已具备了办证条件，故涉案两套房屋的商品房买卖合同已履行完毕。在芝罘万达公司与王炳璋未办理网签备案和预告登记的撤销手续之前，芝罘万达公司要求确认涉案三套房屋由其所有、解除对涉案两套房屋的查封并停止执行，证据不足、理由不当，不予支持。芝罘万达公司关于涉案两套房屋的商品房买卖合同已解除的主张，理由不当，依法不予采纳。王炳璋经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定判决：驳回芝罘万达公司的诉讼请求。一审案件受理费50759元，由芝罘万达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点问题为芝罘万达公司是否对涉案两套房产享有足以排除强制执行的民事权益。一、涉案房屋已经进行预告登记在王炳璋名下，且该预告登记并未失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。根据该规定，王炳璋基于预告登记对涉案房产享有优先于所有权人的权益。二、关于芝罘万达公司主张的其有权解除房屋买卖合同的问题。王炳璋已经通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向芝罘万达公司付清了全部购房款，并已实际占有涉案房产。虽然王炳璋在涉案房产被预查封后无力偿还贷款，芝罘万达公司作为担保人向银行还清了贷款，但此时芝罘万达公司作为担保人仅有向债务人王炳璋的追偿权，并不能改变涉案房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给买受人王炳璋的事实。同时，涉案房屋已经办理了预告登记，王炳璋对未能办理过户登记亦不存在过错，故王炳璋依法对涉案房产享有物权期待权，芝罘万达公司仅对王炳璋享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于王海峰的债权。三、关于芝罘万达公司主张的法院虽然预查封了房屋但无权对该套房屋进行执行，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源管地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故芝罘万达公司的上述主张均不能成立，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，芝罘万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50759元，由烟台芝罘万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月四日书记员  孙晓雯