湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4742号原告：范芳，女，1987年3月12日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：刘湘民，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙正润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇八一社区人民南路9号人民路九号公寓。法定代表人：文立兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文龙，男，1983年10月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨跃飞，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告范芳与被告长沙正润房地产开发有限公司（以下简称正润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范芳及其委托诉讼代理人刘湘民、唐赞群，被告委托诉讼代理人李文龙、杨跃飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金共计5229元（自2017年1月1日起暂计算至2019年7月1日止，后段违约金计算至合同履行完为止。计算方式：幼儿园建设逾期31个月×30×3元／天＝2790元；逾期交房116735×0.0001×9天＝105元；逾期办证：116735元×0.0002×100天＝2334元）。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月24日，原告在被告处购买了坐落于房屋，并签订了编号201500912206号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务，原告一直按约履行合同各项条款，但被告并未按合同约定履行义务，现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告正润公司辩称：一、逾期建设幼儿园非因正润地产过错，是多方客观原因所致，正润地产不应当承担违约责任，且即便幼儿园目前按时竣工，也无法实现开园目的。二、正润地产不存在逾期交房的行为，不须向原告支付逾期交房违约金。在此案中，正润地产实现了A4-A8栋统一规划、报建、验收并统一交房，大部分业主依约入住新房，但因业主自身原因未能办理交房，责任不在正润地产，现所购新房达到收房条件但未及时交房的业主比比皆是，正润地产不存在违约。三、原告未能在合同约定的期限内办理不动产权登记证书是因为原告提供的办理资料存在瑕疵，导致不能按时办理。四、原告以闹事、游行、示威向正润地产施压，或通过其他手段挑唆其余业主参与他们的行动，妄图将事件发展为群体性事件，以达到不缴纳物业费、临时业主委员会合法化以及实现其他不合理要求的目的，而并非是以取得违约金的单纯目的。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、被告企业报告信息、被告法人信息、《宁乡县商品房买卖合同》、宁乡市不动产登记信息表、销售不动产发票、收款收据以及交房记录，被告提交的建设工程竣工验收备案表，经本院审查，该证据其来源合法，内容真实，能够实现举证方的证明目的，本院予以采信。对被告提交的建设工程规划许可证、现场阻工照片、视频、宁政办发[2018]14号文件、宁乡市人民政府办公室关于印发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的通知（宁政办函[2018]29号）、微信公众号及注册说明、A4栋等同期交房其他业主的人民路九号公寓前期物业服务协议、交房会签单、物业费收据、原告身份证，不能实现其证明目的，本院不予采信。被告提交的受案回执、游行示威视频、蔡放调查笔录、人民路九号公寓小区停车收费协调会签到表、关于人民路九号公寓小区地下停车场停车收费收取协调会业主意见回复，本院对其真实性予以确认，但与本案无直接关联，无法实现被告证明目的，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年10月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号为201500912206号《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发建设的坐落于公寓）Ａ4栋22层2206号房屋，建筑面积为137.55ｍ2,购房总价为453706元。采用按揭方式付款，首付款为113706元，其余340000元为银行按揭贷款。出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期交付的，90天内出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金给买受人。商业配套设施建成时间：幼儿园在2016年12月31日前竣工，每逾期一日，出卖人按日支付3元违约金给买受人。在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，因出卖人原因造成逾期办理的，买受人不解除合同的，出卖人每日按已付房款的0.2‰支付违约金。合同签订后，原告支付了首付款113706元，其余通过办理银行按揭贷款缴清了购房款，共计453706元。原告于2016年10月9日办理收房手续。原告的不动产证办理完成时间为2018年1月19日。人民路九号公寓小区配套幼儿园已由被告启动建设，目前尚未竣工验收合格。另根据本院其他生效文书查明，自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》开始实施。2016年7月22日，宁乡县人民政府印发宁政法（2016）40号关于实施不动产统一登记的通告，该通告规定，自2016年8月15日起，在全县范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。自2016年8月5日至8月14日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务。本院认为，本案的争议焦点是被告是否构成违约及违约金数额应如何确定。就前述争议问题，本院具体分述如下：一、原告与被告签订的合同编号为201500912206号的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告按约支付了购房款，被告应当按约交付房屋并完成配套设施建设。根据合同约定，被告应当在2016年9月30日前向买受人交付房屋，本案中原告的实际收房时间为2016年10月9日，被告未能提供合同约定交房期限届满之前通知原告收房的有效证据，故被告构成逾期交房，依法应当承担逾期交房违约责任。被告未能按约在2016年12月31日前完成幼儿园建设，违反了合同约定，被告抗辩的施工受阻、幼儿园政策调整，不构成不可抗力，依法不能免除其违约责任，且宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》的时间为2018年5月10日，其实质内容和下发时间对被告按约启动、完成幼儿园建设并不造成妨碍，被告应当承担相应违约责任。关于原告主张被告逾期办证违约责任问题，根据合同约定，被告应当在商品房交付后365日内办妥房屋所有权证，在房产证办妥之后365日内办妥买受人的土地使用权证，但现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡市自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现原告诉请的逾期办证，事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容，而根据双方合同约定，被告办理国土证的期限为房产证办妥之后365日内，本院根据双方合同约定确认被告履行办理不动产证义务的履行期限为房屋实际交付后的730日内，被告于2018年1月19日为原告办理产权登记时，尚未超出双方约定的办证期间，不构成逾期办证。二、被告对违约金抗辩减少，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中原告并未就逾期交房和幼儿园未按期建设竣工造成的损失进行举证，本院综合考虑被告开发涉案小区建设中确有施工受阻的客观情况及受诉法院所在地经济状况，将逾期交房违约金调整为日万分之零点四，将逾期建设幼儿园违约金调整为1元／天。原告主张的以首付款为基数计算逾期交房违约金未超出合同约定，本院予以确认。综上，被告应付逾期交房违约金为36.4元（113706元×0.04‰×8天=36.4元），应付逾期建设幼儿园违约金912元（1元／天×912天=912元，已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日止），合计948.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告范芳逾期交房违约金36.4元；二、限被告长沙正润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告范芳逾期建设幼儿园违约金912元（已自2017年1月1日计算至2019年7月1日，后段违约金按1元／天的标准计算至幼儿园竣工验收合格之日）；三、驳回原告范芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙正润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周朝霞二〇一九年九月三十日书记员  吴广源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。