西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初6776号 原告（反诉被告）：刘会丽，女，1974年11月27日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王花，陕西秦汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李深海，男，1963年8月24日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王咏，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦妮，陕西朱西江律师事务所律师。原告刘会丽与被告李深海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘会丽及委托诉讼代理人王花，被告李深海委托诉讼代理人王咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘会丽向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还原告已交的保证金27500元、多交的租金55000元及赔偿原告的装修费100000元、门头广告费46000元、定制书柜两个3800元、会议桌1400元、楼梯道广告制作费1120元、监控设施及材料费2385元、安装空调2374.99元、消防队罚款5000元，以上费用共计245419.99元，原告主张243518.57元。事实和理由：2018年1月25日，原告从被告处租赁了XX街XX楼门面房550平方米用于培训教育，租赁期限为两年，自2018年3月25日至2019年12月31日。合同签订后，原告按约定交纳了履约保证金和一年的房屋租金，对房屋进行了装修、制作广告及购买配套设施等。2018年5月，西安市消防支队碑林区XXXXXX大队来检查提出消防不过关，原告让被告开通消防通道，被告却以各种理由推脱，直到2018年12月13日太乙路街道办安全检查时原告再次和被告协商，被告仍然拒绝开通消防通道。2018年12月20日消防、城管将原告的门头广告拆除。2019年1月3日，西安市消防支队碑林区XXXXXX大队给原告发出限期整改通知书，责令原告在2019年1月19日前将消防通道疏通，并处罚5000元，但被告还是不理不睬。原告无奈于2019年1月4日注销了刘式教育科技有限公司。2019年1月6日，原告正式通知被告解除合同。原告于2019年1月24日搬离了租赁房屋，并于2019年1月25日前多次打电话、发短信给被告协商退房事宜，但被告直到2019年2月26日才来人将房门钥匙拿走。综上，被告将不符合消防设施的商业用房出租给原告使用，给原告造成了严重的经济负担和损失。为维护原告合法权益，根据合同法第233条规定，诉至法院。被告李深海辩称，原告没有单方解除房屋租赁合同的权利，原告的行为属于单方违约行为，被告有权利没收原告保证金27500元。双方的实际租赁期限是从2018年1月22日至2019年2月26日，原告还少交一个月的租金，不存在多交的情况。原告因装修已经使用了房屋一年零一个月，而且是原告单方解除合同，不应该由被告来承担原告的装修费等费用。原告在承租前是知道该房屋结构的，因此对于该房屋是否符合办学条件是知晓的，且消防队罚款是针对原告，与被告无关，应由原告承担。书柜和空调原告都可以拆走，原告已经将空调遥控器拿走，被告也无法使用，属于闲置状态。认可收到原告缴纳的费用共计357500元。不同意原告的诉讼请求，并反诉请求：1、原告立即支付欠付被告的2019年1月23日至2019年2月26日房租27500元；2、原告赔偿被告违约金82500元（合同约定的三个月房租）；3、原告立即支付被告物业费35750元（合同约定物业费每平方米5元，共550平13个月，合计为35750元）；4、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，房屋租金的起算时间为2018年3月25日，到2019年1月24日搬离还不满10个月，原告已经交了12个月房费，所以原告多交了两个月房费，被告应该返还原告两个月房费。违约是被告造成的，房屋是商业用房，被告作为出租方，应该具备相应的消防通道，本案正是因为被告提供的消防通道不过关，导致原告无法正常营业，给原告造成了各项损失，所以被告应向原告承担违约金。物业费合同有约定是包含在房租里面的。不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋租赁合同，原告给被告转款记录及收款收据，碑林分局消防队罚款单，原告与被告的短信、聊天截图，西安市碑林区公安消防XXXXXX大队的责令限期改正通知书及行政处罚决定书，2019年1月9日原告缴纳5000元罚款的缴款书收据，西安市工商新城分局对 “西安刘式教育科技有限公司注销登记” 的准予注销登记通知书及西安刘式教育科技有限公司第一分公司登记基本情况；被告提交的2019年1月13日通知视频资料，2019年1月15日双方微信截图， 2019年2月26日短信截图；双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的装修费证据，因原告的装修系其单方面进行，对其证明的装修费用不予确认；2、原告提交的照片三张，证明其搬离涉案房屋的具体时间为2019年1月24日。其中一张照片“迁址通知”载明“刘式教育现搬迁至兰蒂斯城，联系电话1869189XXXX，落款打印时间为2019年元月24日。”该通知仅为打印件，无法证明原告将该房屋交给被告的具体时间，其他两张照片为刘式教育的门头式样和楼梯，均无法体现原告的证明目的，对该证据的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日，被告李深海（甲方）与西安刘式教育科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方自愿租赁甲方位于XX街XX楼门面房550平方米的门面房，租金每平方米每月50元，年租金330000元，每年缴纳一次，每次提前一个月缴纳；合同期限约定为两年，自2018年3月25日至2019年12月31日，装修期自2018年1月22日至2018年3月19日；签订合同时，乙方需缴纳履约保证金27500元；关于物业费，合同第二条租金缴纳及收方式第4项约定：乙方向甲方缴纳物业管理费每平方米每月5元，每次提前一个月缴纳，交款时间和房租同时缴纳，在物业管理费的面积和全年共缴的空格处均为空白，且空格处用笔划掉；双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告刘会丽分别于2018年2月12日、2019年2月21日给被告转账172500元、165000元，给被告交纳现金20000元，共计缴纳357500元。原告对涉案房屋进行了装修。西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司在此租赁房屋进行经营活动。原告在承租该房屋后，因消防通道不符合要求，双方曾协商打通了通往二楼药店的一个通道，因此通道并非独立消防通道，不符合要求。双方关于独立消防通道的问题一直协商未果。2019年1月3日，西安市碑林区公安消防XXXXXX大队对“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”出具碑工消字（2019）第0006号《责令限期整改通知书》，具体问题为：北侧楼梯不能通往室外（通往药店），不符合要求。要求该单位于2019年1月31日前改正。2019年1月4日，西安市公安消防支队碑林区XXXXXX大队对“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”作出碑公（消）行罚决字（2019）2107号《行政处罚决定书》，决定对该单位处罚5000元。原告刘会丽签收了上述整改通知书及处罚决定书。2019年1月9日，“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”向有关部门缴纳了该5000元罚款。2019年2月26日，原告将该房屋钥匙交给被告。双方在交接房屋时未对屋内物品办理交接清单。另查明，西安刘式教育科技发展有限公司系个人独资企业。该公司在西安市工商局新城分局申请注销登记，该局于2019年1月4日出具《准予注销登记通知书》，准予注销登记。西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司于2018年11月14日在西安市工商局碑林分局注销。被告在收回房屋后已经将该房屋出租给第三方常春藤围棋院。关于该房屋原告装修的情况，本院于2019年9月6日与双方到现场勘查，确认以下物品为原告装修：1、一楼至三楼的楼梯塑胶、三楼房屋内的地面塑胶及墙围；2、原告曾将房屋内所有的墙面进行乳胶漆粉刷；3、进门处的空调及定制书架；4、所有房间的顶灯；5、楼梯墙面的五个广告镜框；6、大厅的吊顶及前台柜。被告称现租户常春藤围棋院对墙面又进行了粉刷，其他物品同意原告拆除或者搬离，原告表示不愿意拆除搬离。原告称还有两个定制的会议桌及16个监控是其当时留下的，被告对此予以否认，称会议桌是现在租户常春藤围棋院买的，监控是原告承租之前的原承租人留下的。本院认为，西安刘式教育科技发展有限公司与被告李深海自愿签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。关于原告主体资格问题，西安刘式教育科技发展有限公司为原告刘会丽个人独资企业，根据《个人独资企业法》第十七条“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转仍或继承”和《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“企业法人未依法清算即被注销的，以该企业的股东、发起人或者出资人为当事人”的规定，在西安刘式教育科技发展有限公司注销后，原告作为出资人起诉，符合法律规定。消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道，西安刘式教育科技发展有限公司作为教育培训机构、被告作为房屋出租人，双方均有义务在签订合同时对消防通道作出要求或提示，但双方在合同签订时及签订后均未对消防通道问题作出约定和补充约定，造成原告所投资的“西安刘式教育科技发展有限公司第一分公司”因消防通道不符合要求被处罚，原、被告双方对此均有责任，双方应各半承担5000元罚款。由于原告已经缴纳罚款5000元，被告应支付原告2500元。关于原告主张的装修费损失，经现场勘验，双方对原告装修的物品进行了确认，被告同意原告拆除、搬离可以移动拆除的物品，但原告不同意拆除搬离，应视为原告自愿放弃，该损失原告应自行承担。关于双方有争议的监控和会议桌，因双方在交接房屋时未有物品移交清单，无法证明该物品的权属，对原告该主张依法不予支持。关于原告是否少交租金的问题。双方约定合同期限为两年，明确写明租期自2018年3月25日至2019年12月31日，装修期写明为2018年1月22日至2018年3月19日，并未注明装修期为合同交付租金期间，故被告称装修期应缴纳租金的辩称理由不能成立。原告已经交付12个月的租金共计330000元，被告于2019年2月26日接收了原告交付的房屋钥匙，原告实际使用该房屋11个月，被告应退还原告一个月租金27500元。原告称其实际搬离时间为2019年1月24日，被告应退还两个月房租，因原告无证据证明被告在2019年1月24日接受了房屋，对原告该请求不予支持。双方所签的《房屋租赁合同》已经于2019年2月26日实际解除，被告应退还原告的履约保证金27500元。合同中虽然约定物业管理费每平方米每月5元，每次提前一个月缴纳，但对物业费的具体数额未有约定，且约定物业费交款时间和房租同时缴纳，被告在原告承租期间未就物业费主张过权利，应视为物业费包含在房租中，被告关于物业费的反诉请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告李深海退还原告刘会丽一个月房租27500元。二、本判决生效后十日内，被告李深海退还原告刘会丽履约保证金27500元。三、本判决生效后十日内，被告李深海支付原告刘会丽已经缴纳的消防罚款2500元。四、驳回原告刘会丽其余诉讼请求。五、驳回被告李深海反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6561元，由原告刘会丽负担3703元，被告李深海负担2858元（其中原告预交4953元，被告预交1608元，本判决生效后被告在支付上述款时直付原告1250元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长     李 红 玉人民陪审员     单 军 田人民陪审员     王 海 燕  二Ｏ一九年九月十七日  书  记  员    卢    晶1