广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初819号原告：李力夫，男，1988年4月16日出生，土家族，身份证住址广州市越秀区。原告：刘莎，女，1987年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两原告的共同委托诉讼代理人：樊平、李跃，广东新法擎律师事务所律师。被告：广州合禾投资有限公司，住所地广州市越秀区XX路XX号318房自编A房。法定代表人：郭侃，职务董事长。委托诉讼代理人：沈有识、李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。第三人：广州燃气集团有限公司，住所地广州市天河区临江大道3号2301房。法定代表人：乔武康，职务总经理。委托诉讼代理人：顾致华（女）、宫边伟（男），该公司职员，联系地址。原告李力夫、刘莎诉被告广州合禾投资有限公司（以下简称合禾公司），第三人广州燃气集团有限公司（以下简称燃气公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人樊平、李跃，被告合禾公司的委托诉讼代理人李凤鸣，第三人燃气公司的委托诉讼代理人顾致华、宫边伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告向两原告支付逾期交楼违约金122000元（以总房款2440000元为基数，按每日0.05%的标准计算，从2017年1月1日起计至房屋天然气验收符合约定标准之日止，最高不超过总房价款5%）。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201601188923），约定原告购买被告开发的位于广州市越秀区XX路XX号XX1房，总房价2440000元，被告应当在2016年12月31日前将房屋交付给原告使用，逾期交房的应每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但被告既未按合同约定于2016年12月31日前按时交楼，其后更是将未满足交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据合同约定，房屋交付时必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，且应安装可视对讲系统。但被告在涉案房屋未能正常供气且未按约定安装可视对讲系统的情况下欺骗原告涉案房屋已满足交房条件，致使涉案房屋在交付给原告后根本无法正常居住，其行为严重损害了原告的合法权益。为此提出上述诉讼请求。被告合禾公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、房屋天然气验收合格不是合同约定交房的必要条件。首先，被告已经按照合同约定时间完成燃气施工，具备通气条件。涉案房屋所在的土地规划用途为商业办公。涉案房屋所在楼宇的燃气户外工程于2016年12月26日竣工，户内工程于2017年1月1日竣工。其次，根据涉案合同的约定，原告收楼时，除房屋主体结构质量被有资质的第三方鉴定机构鉴定为不合格外，原告不得以任何其他理由，包括但不限于原告认为该商品房不符合本合同第二十三条及附件六约定的装饰、设备标准，房屋质量瑕疵等拒绝收楼，原告亦不得以此为由要求被告承担逾期交楼的违约责任。再次，即使被告延期通气，根据涉案合同附件7中5.6条款约定，被告如未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，原告不能据此为由拒绝收楼或追究被告的任何责任，但被告应在180日内交付该共用设施及附属配套项目。原告于2017年5月5日收楼，被告于2017年10月16日通煤气，属于合同约定的180日内交付，被告不存在违约情形。2、关于逾期交房的违约金。首先，按照合同附件7中4.2条的约定，即使被告存在逾期交房，涉案违约金也不应超过合同总价的5%。其次，根据（2018）粤01民终19747号案件查明的事实表明，涉案房屋所在的建设项目至2017年4月26日已具备交房约定条件，原告应在涉案房屋具备交楼条件时收房，逾期收房应自行承担责任。因此，即使被告存在逾期交房的行为应承担违约金，违约金应按合同约定的标准计算。第三人陈述：原、被告双方之间的商品房买卖合同纠纷与第三人无关。涉案房屋所在小区的燃气管道是被告自行投资委托其他施工单位所实施的工程，不是第三人实施的管道工程，因此，竣工验收是建设方即被告负责的。2017年11月开始由第三人提供燃气。经审理查明：2015年10月4日，被告（甲方、开发商）与两原告（乙方）签订《认购书协议》，其中约定乙方向甲方认购广州市越秀区XXX大厦公寓XX1单元的物业，建筑面积83.695平方米，用途为公寓，该物业交付使用日期为2016年12月31日，装修标准为标准装修；成交价为2440000元等。2016年1月18日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为XXX大厦第X层XX1房，房屋地址：越秀区XX路XX号XX1房，用途为办公，合同约定建筑面积共83.6951平方米，其中套内面积63.511平方米，共有分摊面积约20.1841平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业管理服务合同，物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积4.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米38418.54元，总金额2440000元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在45日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……等。该合同附件六装修、设备标准，XXX大厦交楼标准，户内部分：……11、弱电智能化系统，每户设可视对讲系统；12、燃气（有阳台单元）:安装IC卡燃气表，管道燃气铺设到户，预留燃气灶或热水器接驳口。附件七的补充协议约定：第四条延期交房责任，4.2合同第十四条所约定的违约责任，其计算违约金数额最高不超过总房价款的5%。第五条房屋交付及验收5.4.2乙方在办理该商品房收楼手续时，除房屋主体结构质量被有资质的独立第三方鉴定机构鉴定不合格外，乙方不得以任何其他理由（包括但不限于乙方认为该商品房不符合本合同第二十三条及附件六约定的装饰、设备标准；房屋质量瑕疵等）拒绝收楼，乙方亦不得以此为由要求甲方承担逾期交楼的违约责任。乙方应予先行收楼，然后填写单元检查记录表于收楼当天交回甲方，当天未提交甲方的，视为该商品房已经乙方验收合格。单元检查记录表以外的其他部分，视为全部符合交付标准或条件，单元检查记录表经甲方确认后，由甲方按本合同约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若乙方拒绝收楼的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。5.6甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，乙方不能据此为由拒绝收楼或追究甲方的任何责任，但甲方承诺在180日内交付该共用设施及附属配套项目；本补充协议是对合同的补充和修改，本补充协议与合同不一致的部分，以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定的部分，按合同的规定执行等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2440000元。原告为证明其主张，向本院提交：一、诉求编号为201708220600XXX的广州12345平台的投诉信息及回复内容，记载回复单位为市住房城乡建设委，处理结果为该项目部分单元在销售时约定开通管道煤气，所购单元是否开通管道煤气在商品房买卖合同中有约定，项目管道煤气工程已完成施工但因管道煤气施工不满足规范正在整改，按施工计划2017年9月底可完成整改通气。二、诉求编号为2017091506060XXX的广州12345平台的投诉信息及回复内容，回复单位市燃气集团，处理结果越秀区XX路XX号燃气工程是小区开发商自行委托广东桂森建设有限公司（以下简称施工单位）设计安装的自理工程。2017年2月，我集团收到该公司提交的燃气工程竣工验收资料，由于经审查后发现竣工资料不合格，我集团通知施工单位整改合格后才能予以验收，为了能使该小区的居民尽快使用上管道燃气，在施工单位整改竣工资料期间，我集团同时进行现场工程验收，验收过程中发现户内部分表管安装不符合安全规范，且热水器烟管未伸出与大气相通，验收不合格，现场告知要求尽快整改。9月，我集团对整改后的竣工资料复检及现场验收合格后，10月18日，我集团致电施工单位落实该小区的通气点火日期，但施工单位回复暂不预定通气点火时间。三、广州方圆现代生活服务股份有限公司于2017年11月8日出具的《关于天然气点火的通知》，记载越秀时光大厦于11月7日已成功开通管道燃气。被告质证认为：证据一、二的真实性合法性无异议。关联性有异议。12345平台的答复只涉及管道燃气施工问题，并称被告没有安装可视对讲系统，且涉案房屋的性质为办公用途，燃气并非必要的条件；证据三的真实性、合法性、关联性予以认可。第三人质证认为：证据一、三与第三人无关，由法院依法认定；证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。2017年3月27日，被告向原告发出收楼通知书。两原告确认已收到收楼通知书，但表示在此之前其曾到涉案房屋进行查看，但当时很多工程未完善无法交付。同年5月5日，两原告接收涉案房屋。另查明：林少某曾以被告未能正常供气且未安装可视对讲系统为由向本院起诉被告要求支付逾期交房违约金。在该案庭审中，被告向法庭陈述其于2017年4月26日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》。2018年7月2日，本院作出（2018）粤0104民初1000号民事判决书，判决：被告应向林少某支付自2017年1月1日起至2017年4月1日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2922400元的0.05%计付，上述违约金总额不超过总房价2922400元的5%），并驳回林少某的其他诉讼请求。被告对判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2018年12月20日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终19747号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院认为：两原告和被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》出自双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。两原告已依约支付全额购房款，被告应在合同约定的期限2016年12月31日前将涉案房屋交付给两原告使用，但被告并未依约向两原告交付符合交楼条件的房屋，被告构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。如上所述，双方约定的交楼条件低于法定条件，故被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。根据上述生效判决查明，被告于2017年4月26日才取得《建设工程竣工验收备案表》，即涉案房屋所在项目至2017年4月26日才符合法定的交楼条件。本案中，被告于2017年3月27日向两原告发出收楼通知，但此时涉案项目尚不符合法定的交楼条件，两原告直至2017年5月5日才实际接收涉案房屋，故被告承担逾期交房违约金的截止日期应该计算到2017年4月26日止。此外，根据合同附件七的约定，上述违约金数额最高不超过总房价款的5%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州合禾投资有限公司一次性向原告李力夫、刘莎支付自2017年1月1日起至2017年4月26日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2440000元的0.05%计付，上述违约金总额不超过总房价2440000元的5%）。驳回原告李力夫、刘莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2740元，由被告广州合禾投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈淑文人民陪审员  黎满华二〇一九年九月二十九日书 记 员  徐浩龙