黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初1091号 原告：黑龙江省穆棱市运输有限责任公司，所在地黑龙江省穆棱市。 法定代表人：朴学哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付德玖，穆棱市穆棱镇法律服务所法律工作者。 被告：彭云太，男，1961年7月26日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：李佳梁，男，1963年9月29日出生，住黑龙江省穆棱市。 原告黑龙江省穆棱市运输有限责任公司与被告彭云太房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黑龙江省穆棱市运输有限责任公司委托代理人付德玖，被告彭云太及其委托代理人李佳梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黑龙江省穆棱市运输有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即解除终止双方签订的《房屋租赁合同》，同时被告立即返还房屋及房屋钥匙；2.被告按照约定承担违约金1000元；3.本案诉讼费被告负担。 事实和理由：2019年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告依据约定交付给被告房屋，但被告将房屋交由他人使用，且用于停放殡葬车辆及物品，因此依据合同法第二百二十四条规定和《房屋租赁合同》第四条不得转租的约定，原告可以解除与被告房屋租赁合同。依据合同法第一百零七条规定和《房屋租赁合同》第七条违约方向对方支付违约金的约定被告应承担违约金1000元，为此原告来院提出上述请求。 被告彭云太辩称，要求1.驳回原告诉讼请求，继续履行合同；2.诉讼费由原告负担。理由如下：原告主观的认为是被告转租了房屋并存放殡葬车辆及殡葬物品，事实上是被告与他人（徐长宝）共同购买的殡葬车而非转租他人使用，因此并不属于原告所述的转租行为，并且《房屋租赁合同》并没有明确约定不准存放殡葬车辆及物品。 原告为此向本院提交了《房屋租赁合同》原件一份一页和U盘，证明：1.原、被告订立了房屋租赁合同存在房屋租赁的事实；2.被告违反房屋租赁合同约定第四条不得转租、第七条违约方承担1000元违约金的约定；3.被告存在将租赁房屋转给他人使用的事实；4.被告存放殡葬车及物品的事实；5.被告在履行合同期间存在隐瞒事实和欺诈行为。被告提出异议认为对房屋租赁合同本身和存放殡葬车及物品没有异议，但被告不存在转租行为，事实是租赁房屋是被告与徐长宝合伙租赁使用。本院认为，原告提供的《房屋租赁合同》，被告没有提出异议，其形式、内容、来源合法，具有真实性、与案件具有关联性本院予以采信。被告对U盘画面录像和语音内容均没有提出异议，其形式、内容、来源合法本院予以采信。 原告提供证人王丽秋证言证实：1.出租房屋允许被告存放被告砂石车辆而不允许存放殡葬车；2.被告存放他人（徐长宝）殡葬车及物品的事实；3.原告得知被告存放殡葬车辆及物品，告知不准存放后，被告承诺不再存放殡葬车的事实；4.原告得知被告存放殡葬车后告知殡葬车所有人徐长宝不准存放的事实；5.徐长宝存在向原告讹诈和威胁的行为，且认可租赁房屋存放殡葬车的事实。被告提出异议认为，该证人本人是原告职工并且参与了订立合同，因此该证人证言不应予以采信。本院认为，证人系原告职工且亲自签署本案与原告提供的证据《房屋租赁合同》，与本案具有直接利害关系，除王丽秋证实且被告承认租赁原告房屋用于放殡葬车辆的事实及告知不准存放殡葬车的事实予以采信外，其它证言不予采信。 被告向本院提交了《合伙购车协议》复印件一份，证明被告存放殡葬车，是被告与徐长宝合伙购买，因此不属于转租行为。原告提出异议认为1.该合伙购车协议没有其它证据相互印证不予认可；2.合伙购车应当提交车辆合伙登记证以证明属合伙关系，被告没有这样证明不应采信；3.合伙应当有合伙地点；4.该合伙购车协议没有载明被告与合伙人徐长宝之间合伙的意思表示，法院不应采信。本院认为，被告提交的《合伙购车协议》原告不予认可，被告亦未提出合伙购买殡葬车辆所有权属合伙的相关证据，其提供的合伙购车协议属于单一证据，没有其它证据相互印证，不能形成完整的证据链条，对该证据真实性未能举出其他证据佐证、印证，依据最高人民法院关于证据若干规定，本院不予采信。 本院认定事实如下：2019年6月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同第一条约定：租赁房屋“用做库房使用”租金自2019年6月1日开始年租金4000元（并以实际交付给原告），第四条约定不得转租，第七条违约方向对方承担1000元违约金。租赁期间，被告允许案外人徐长宝存放殡葬车辆及殡葬物品，原告发现后告知被告不准存放殡葬车辆及物品、不得转租他人使用，但被告仍存放殡葬车辆及物品，经法庭询问后，被告仍然认为合同应继续履行并一直意存放殡葬车辆，被告属房屋转租行为，为此原告提出上述请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第款一款第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务”；《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”；本案原被告签订房屋租赁合同中第一条在出租房屋用途时仅仅表述为“做库房使用”，而被告彭云太并非存放一般性物品，而是存放殡葬车辆及殡葬物品使用，殡葬车辆及殡葬物品具有一定特殊性，根据当地民俗，人们对存放殡葬车及物品非常忌讳，若被告用于存放殡葬车辆，原告将难以再行出租，将影响原告出租利益，被告用于存放殡葬车辆，原告得知即明确告知不准存放殡葬车辆及殡葬物品，被告理应明确告知或者声明租用房屋具体存放用途即存放殡葬车辆及物品，并经原告同意后方可存放，而本案在原告的工作人员明确告知被告不得存放殡葬车辆及物品时仍然存放殡葬车辆及物品，被告违背履行诚实信用原则明显违背原告出租房屋目的，被告存放殡葬车辆也违反原被告签订的房屋租赁合同第四条租赁房屋不得转租和《中华人民共和国合同法》九十四条一款二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或以自己行为表明不履行主要债务”。被告租用房屋用于存放殡葬车及物品明显违背签订合同的目的，被告不按合同约定导致合同目的不能实现构成实际违约。 本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同第四条规定“乙方（被告）在租赁期间不得将房屋转租或者转让给他人，……”。该约定实际是要求承租人（被告）不得给除承租人以外的他人使用，即被告应自行使用出租房屋，而非被告将租赁房屋给徐长宝使用或者合伙使用，被告将房屋转租或者转让给他人，本质上被告属违反双方订立房屋租赁合同目的转租违约行为。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案被告将房屋给被告人以外的徐长宝使用，属于违反房屋租赁合同所约定的不得转租行为，被告转租未经原告同意，原告提出依法解除双方当事人的房屋租赁合同应予支持；合同解除后原告损失参照原被告约定年租金4000元和被告实际占用房屋时间计算损失1333元（4000元∕年÷3月∕年），当事人双方签订的房屋租赁合同第七条“乙方（被告）若违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金1000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿”的约定，被告已经构成转租行为，因此应当承担相应违约责任，原告实际损失应比照租金数额4000元和被告占用原告房屋期限接近四个月的比例1333元（4000元∕年÷1/3）计算，违约金应比照原告实际损失适当应予以减少到30%，符合最高人民法院关于约定违约金过高应予以适当调整的司法解释精神，即按400元计算较符合实际；原告主张解除合同要求被告返还库房和钥匙也应予以支持；被告重新更换房门损失因被告没有在本案中提出具体请求可另案处理；被告交给原告4000元租金，原告扣除违约金400元和原告损失1333元后，剩余部分应予以退还给被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款四项、九十七条、第二百二十四条规定，判决如下： 一、解除原告黑龙江省穆棱市运输有限责任公司与被告彭云太签订的《房屋租赁合同》； 二、被告彭云太于本判决生效之日起三日内腾退房屋、交付原告房门钥匙，被告彭云太承担占用原告房屋期间损失1333元，违约金400元，总计1733元；对原告收取被告4000元扣除原告损失和违约金总计1733元外，余2267元（4000元-1733元）于本判决生效之日起三日内退还给被告彭云太； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  鹿钦君 二〇一九年九月十八日 书记员  肖 楠