吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初755号原告：潘振远，男，1964年9月14日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：珲春滨海房地产开发有限公司。住所：吉林省珲春市河南街。法定代表人：郎力新，董事长。委托诉讼代理人：贾丽丽，吉林海兰江（珲春）律师事务所律师。原告潘振远与被告珲春滨海房地产开发有限公司（滨海公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘振远，被告滨海公司的法定代表人郎力新及委托诉讼代理人贾丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘振远向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令滨海公司立即办理位于珲春市河南街口岸新都商住楼4套房屋的土地使用证；2.要求滨海公司赔偿因违约给潘振远造成的损失（以约定的四套房屋价值172万元为本金，自2011年7月1日起至办理土地证之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2009年7月12日，延边图们江酒业有限责任公司（以下简称图们江公司）与滨海公司签订《房屋转让协议书》，约定滨海公司将位于珲春市河南街口岸新都商住楼中房屋产权证号分别为00135067，00135068，00135069，00135070等楼房转让给图们江公司。后图们江公司将房屋产权证号分别为00135067，00135068，00135069，00135070四套房屋变更登记至潘振远名下，2014年7月2日，滨海公司为潘振远办理了房屋所有权转移登记手续，但至今尚未办理土地使用证。根据《土地登记办法》第七条和第四十条规定，滨海公司应该为潘振远办理土地使用证，故诉至法院。滨海公司辩称，一，关于案涉房屋办理土地证的问题，无法办理土地证并非滨海公司的过错。案涉房屋所在小区系2009年办理完征地及相关手续，并于当年施工建设。小区建成后，滨海公司为小区住户办理了房屋产权证及土地证，其中案涉房屋所在的8号楼只办理了房屋产权证，土地证并非滨海公司不予办理，2009年8月13日，滨海公司已经向延边州财政局和延边州国土资源局按时足额缴纳了土地出让金，但土地出让金于8月14日又退还至滨海公司账户，因此不能办理土地证不是滨海公司的原因，属于历史遗留问题。2018年8月，珲春市成立“无籍房”问题领导小组，案涉房屋已列入工作台账，滨海公司愿意积极配合。二，关于违约金的问题，案涉房屋已于2014年7月2日办理变更登记至潘振远名下，房屋已经交付使用，不存在潘振远主张的损失。另外，双方没有针对案涉房屋签订转让合同书，也没有任何关于土地证的约定，因此滨海公司要求支付违约金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.潘振远提供吉林省高级人民法院（2011）吉民一终字第96号民事调解书，证明滨海公司欠付图们江公司债务，案涉4套房屋在该调解书中已经约定了价格，价值172万元。滨海公司应该按照该价值承担违约赔偿责任，并能说明案涉四套房屋的土地证应由滨海公司办理。滨海公司对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，对房屋价值172万元没有异议，调解书第六条说明由滨海公司为图们江公司办理手续，办理手续所需费用由潘振远来承担。我方不同意承担违约赔偿，因为土地证不是滨海公司不予办理，是确实办理不了，是历史遗留问题。当时调解的时候，潘振远是知道该房屋没有土地使用证，也是接受这个条件的，现在潘振远让我们赔偿没有依据，调解书中提到的案涉房屋的营业税、城建税、教育费附加费5.5%应由图们江公司承担，但是他们也没有承担。因为案涉四套房屋开发商在建设的时候没有划入规划范围内，所以即使我们后期交纳了土地出让金也办理不了，即8号楼都没有办理土地证，是政府遗留问题。即使办理的话，也是对方办理，我们只是配合。本院对证据的真实性予以采信，证明目的需要结合其他证据及事实予以评判。2.潘振远提供四套房屋的房屋产权证，证明该四套房屋的情况，当时没有二证合一的时候是可以贷款，二证合一之后就无法贷款了，也无法出卖。滨海公司对该证据的真实性没有异议，证明目的有异议，该四套房屋在潘振远名下，与滨海公司无关，不能办理土地证不是滨海公司不予办理，而是办理不了，是历史遗留问题。本院对证据的真实性予以采信，证明目的需要结合其他证据及事实予以评判。3.潘振远提供（2010）延中民四初字第17号民事判决书复印件。证明8号楼的资产和地由我经营的图们江公司转让给了滨海公司。现案涉房屋的产权已经是滨海公司的了，后来是由滨海公司顶账给我们的。滨海公司提出该份判决书是一审判决，双方当事人在吉林省高院已经关于该争议达成了调解书，该份判决书是不生效的。但是事实是属实的。本院对该证据予以采信。4.滨海公司提供一组转账凭证复印件，2009年8月13日延边农村合作银行进账单一张，收款人是延边州国土资源局，土地出让金是48192元，该笔款项国土局于2009年8月15日出具票据；延边农村合作银行电汇凭证一张，收款人延边州财政局，土地出让金是969721元，该笔款项已于8月14日退还至滨海公司账户，该笔出让金就是案涉房屋所在的8号楼；2009年7月9日吉林农村信用社电汇凭证，收款人是延边州国土资源局，土地出让金是100万元，2009年9月15日中国农业银行结算业务申请书一张，收款人是延边州财政局，土地出让金是100万元，2009年7月9日中国农业银行结算业务申请书一张，收款人是延边州国土资源局，土地出让金是100万元，该两笔土地出让金是其他楼的。证明滨海公司为办理土地证已经于2009年积极足额缴纳了土地出让金，其他房屋均已办理，除了案涉房屋所在的8号楼出让金被退还，不能办理并非滨海公司过错。潘振远对该组证据的真实性没有异议，证明目的不清楚。本院对该组证据真实性予以采信，对证明目的需要结合其他证据及事实予以评判。5.滨海公司提供房屋产权证复印件8份，证明案涉4套房屋是于2011年10月16日交付使用，当时房屋所有权人系图们江公司，2014年7月2日才转移至潘振远名下，潘振远并无其主张的损失。潘振远对证据没有异议，但主张因为没有土地使用证，无法出卖房屋，只能用于贷款使用，现在也贷不了款了。本院对证据真实性予以采信，对证明目的需要结合其他证据及事实予以评判。6.滨海公司提供吉林省高级人民法院（2011）吉民一终字第96号民事调解书，第六条中明确约定滨海公司按照要求为图们江公司办理土地使用证手续，图们江公司承担所涉及的一切费用，滨海公司不是负责办理土地使用证，而是协助潘振远办理土地使用证，办理土地证的主体是潘振远并非滨海公司。潘振远对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，滨海公司是开发商，应该具备办理能力，我们没有能力配合。我们与滨海公司不存在合作关系，一直是他自己开发的，我们只是出让这块土地。本院对证据的真实性予以采信，证明目的需要结合其他证据及事实予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘振远系图们江公司法定代表人。2008年，图们江公司与滨海公司约定合作开发珲春市口岸新都小区，后图们江公司与滨海公司达成转让协议，约定图们江公司将从珲春市好丈夫集团公司处收购的土地及房屋转让给滨海公司，滨海公司支付图们江公司钱款。双方约定转让的土地为国有租赁地，协议签订后，经土地主管部门批准，由滨海公司办理了国有土地出让手续，并缴纳了土地出让金，将珲春市口岸新都小区除8号楼以外的国有租赁地变为出让商业开发用地，并已实际开发建设完毕。2010年5月17日，图们江公司以滨海公司未支付转让价款为由，将滨海公司诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边中院于2011年2月28日作出（2010）延中民四初字第17号民事判决，滨海公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院。2011年6月30日，在吉林省高级人民法院主持下，双方达成调解协议，内容为：一、珲春滨海房地产开发有限责任公司已向延边图们江酒业有限责任公司履行部分债务（双方实际履行的数额以收据为准），珲春滨海房地产开发有限责任公司还欠延边图们江酒业有限责任公司人民币21450000元整（贰仟壹佰肆拾伍万元整）；二、珲春滨海房地产开发有限责任公司须于2011年7月2日前向延边图们江酒业有限责任公司交付约4400平方米楼房（上述楼房为延边图们江酒业有限责任公司已售出的楼房），楼房具体位置是珲春市××街的整体面积，阁楼除外）；三、双方协商认可珲春滨海房地产开发有限责任公司交付给延边图们江酒业有限责任公司4400平方米的楼房均价为每平方米2450元（贰仟肆佰伍拾元整），折合人民币10780000元（壹仟零柒拾捌万元整）。8#楼一楼门市房从西向东一至五个门洞，有房照200平方米，无房照100平方米折合人民币1230000元（壹佰贰拾叁万元）；二楼住宅与一楼门市对齐200平方米，折合人民币490000元（肆拾玖万元整）；1#楼面向大道部分从北向南2个门市各100平方米，折合人民币1500000元（壹佰伍拾万元整），从北向南一至四个门洞下面的地下室计400平方米，折合人民币950000元（玖拾伍万元整）；四、顶账还款后，余欠款6500000元（陆佰伍拾万元整）珲春滨海房地产开发有限责任公司在2011年7月2日前给付延边图们江酒业有限责任公司1500000元（壹佰伍拾万元整），余欠款5000000（伍佰万元整）在签订本协议后6个月内付清，即每月10号前给付延边图们江酒业有限责任公司800000元（捌拾万元整），直至欠款还清时止。逾期不付，即为违约，珲春滨海房地产开发有限责任公司必须按月给付延边图们江酒业有限责任公司利息，利率为珲春市农业银行同期贷款利率的2倍；五、延边图们江酒业有限责任公司需在2011年7月上旬将扣押的1#、3#、7#、8#号楼解除保全；珲春滨海房地产开发有限责任公司另行以其位于珲春市河南西街口岸新都住宅小区内的1#楼和8#楼之间西侧的珲春滨海房地产开发有限责任公司办公楼、珲春不夜城2#楼第3个门市房（郎立新名下）计200平方米及郎立新的其他财产抵押担保，保证其按期还款，抵押登记双方在本协议签字后7日内完成；六、珲春滨海房地产开发有限责任公司给付延边图们江酒业有限责任公司的房屋，由延边图们江酒业有限责任公司提出相关要求，珲春滨海房地产开发有限责任公司按照要求为购买人办理按揭贷款、房屋产权证、土地使用证等一切手续。延边图们江酒业有限责任公司出售的上述房屋涉及的营业税、城建税、教育附加费5.5%由延边图们江酒业有限责任公司承担。购买人的银行贷款由珲春滨海房地产开发有限责任公司转账打入延边图们江酒业有限责任公司账户。珲春滨海房地产开发有限责任公司不得侵占上述贷款，否则须赔偿延边图们江酒业有限责任公司其侵占贷款总额的一倍损失；七、珲春滨海房地产开发有限责任公司顶账给延边图们江酒业有限责任公司的房屋，在延边图们江酒业有限责任公司销售后，视为珲春滨海房地产开发有限责任公司销售的房屋，今后发生的房屋维修、物业管理等一切问题由珲春滨海房地产开发有限责任公司承担，珲春滨海房地产开发有限责任公司须依然履行开发商的一切义务。八、本协议双方签字或者盖章后，除2011年6月26日的协议外，其他合同自然废止。九、本协议双方签字或者盖章后，应诚信履行，如未全部履行本协议，按上述条款承担违约责任。后8号楼的案涉四套房屋的产权证更名至图们江公司名下。2014年7月2日案涉四套房屋的产权证由图们江公司变更至潘振远名下，分别为珲房权证珲字第00135067、00135068、00135069、00135070号。另查明，珲春市口岸新都小区8号楼原为好丈夫集团办公楼，属工业用地，供地方式为租赁。2008年，珲春滨海房地产开发有限公司对该楼进行改造，用途改变为商住用地，并对外出售。该楼改变用途应当申请办理改变用途审批并缴纳土地出让金，开发单位至今未缴纳，因此目前不能办理不动产登记。案涉四套房屋是房产部门按照有房无照问题办理房屋产权证，均未办理国有土地使用证。针对出让金缴纳问题，目前存在应当按照改造时的标准，还是按照现在办理手续时的标准缴纳的分歧。因此,暂不确定具体能够办理的时间。在此之前，该四套房屋也不能办理产权转移手续。本院认为，根据庭审查明的事实，案涉四套房屋所在的口岸新都小区8号楼属于工业用地，供地方式为租赁，现存在土地出让金缴纳标准的分歧，无法确定产权转移手续办理时间，故潘振远要求滨海公司立即办理案涉四套房屋的土地使用证的主张，本院不予支持。关于潘振远要求滨海公司赔偿因违约给潘振远造成的损失问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，潘振远主张因滨海公司未办理案涉四套房屋的土地使用证，给其造成了损失，故自2011年7月1日起至办理土地证之日止，以四套房屋价值172万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回潘振远的诉讼请求。案件受理费300元，由潘振远负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 李围围人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 郑小兰 二〇一九年九月九日书 记 员 李政平