广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10718号原告：广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座八楼D8-8008-1A号，统一社会信用代码91440604MA4WBP8H19。负责人：冯轶。委托诉讼代理人：胡敏芝，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾茜，广东天地正律师事务所实习律师。被告：何建彬，男，1989年3月1日出生，汉族，住广东省四会市江谷镇江和村委会何村23号，现住址广东省佛山市禅城区，原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司诉被告何建彬房屋租赁合同及物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡敏芝、曾茜，被告何建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2017年8月24日签订的《租赁合同》已于2019年3月25日解除；二、被告立即腾退佛山国际家居博览城D座六楼D6-6038b商铺给原告；三、确认被告交纳的租赁保证金11794元归原告所有；四、被告向原告支付自2018年12月1日起至2019年3月25日止的物业服务费人民币22445.98元以及自应付款之日起至实际付清之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年4月30日为1518.66元，详见欠费明细表）；五、被告向原告支付自2019年3月26日起至实际交还商铺之日止的物业占用费（根据《租赁合同》违约责任第7条按物业服务费标准的双倍计算，暂计至2019年4月30日为11794元）；六、被告向原告支付解约违约金35382元（6×5897元）；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告受托进行物业出租及管理。佛山（国际）家居博览城有限公司（下称“家博城公司”）为位于佛山市禅城区佛山大道中189号佛山国际家居博览城D座的业主单位。2017年1月1日，家博城公司向原告出具《委托书》：将其所有的家博城D座六至九楼委托原告出租及管理，委托期限2017年1月1日至2036年12月31日。二、被告租赁涉案商铺。2017年8月24日，原告与被告签订《租赁合同》约定：被告承租建筑面积235.88平方米的佛山国际家居博览城D座六楼D6-6038b商铺（下称“涉案商铺”），期限为2017年9月1日至2020年8月31日；物业服务费按建筑面积、25元（人民币，下同）/平方米/月（即5897元/月）、于每月7日前向原告缴交当月费用；逾期缴纳费用的，按欠缴费用日0.2%的标准支付违约金；逾期超过30日，原告有权解除合同、收回涉案商铺、没收租赁保证金、同时被告应支付原告相当于6个月物业服务费的违约金；被告拒不交还涉案商铺的，应按物业服务费标准的双倍支付原告占用费。上述合同签订后，被告依约接收涉案商铺并进行经营。三、被告拒不缴纳物业服务费、严重违约，原告依法解除合同。被告进场经营后，原告依约为其提供物业管理服务。但自2018年12月起，其拒交物业服务费。经原告多次催缴无果。2019年3月25日，原告依约向被告发出《终止合同函》，要求其缴清欠费，并于即日解除租赁合同、收回涉案商铺。被告签收。但此后被告并未履行缴款义务。被告行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。依法依约，双方《租赁合同》已于2019年3月25日解除；原告有权要求被告腾退商铺、没收租赁保证金、要求被告支付拖欠的租金、违约金及占有商铺期间的占有使用费，并要求被告支付解约违约金。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。被告辩称：是原告违约在先，2017年9月已经跟原告协商免除3年的租金，只需要缴纳物业管理费，但物业管理存在重大瑕疵，影响我使用涉案商铺，跟物业公司协商后没有结果，所以被告从2018年9月29日开始没有缴纳物业管理费。可以解除租赁合同，但是是因为原告违约所以导致租赁合同解除。涉案商铺被告也同意返还，但是原告扣押了涉案商铺内的健身设备。不同意没收保证金及支付物业管理费，因为原告违约在先。关于原告第五项诉请，要求我方按照服务标准双倍支付服务费，是霸王条约，被告不同意。关于原告第六项诉请，被告不同意。本案诉讼费我方不同意承担。诉讼中，原告提交了以下主要证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、委托书、租赁合同。拟证明租赁合同合法有效。何建彬依约应履行缴纳物业服务费的义务。3、终止合同函及送达照片、催款通知书及送达照片、欠费明细表。拟证明原告依约交付涉案商铺，并提供物业管理服务。被告未依约支付物业服务费，严重违约。原告依法依约有权解除合同，要求其腾退商铺、没收保证金，并要求其支付欠费本金及违约金、物业占用费。本院对原告提供的证据予以确认，作为认定事实的依据。诉讼中，被告向本院提供以下证据：1、照片50张。拟证明原告的物业管理没有达到合同的标准，且原告私自对被告商铺上锁；没有中央空调，被告商铺的空气湿度达到70-90%，走廊灯长期不开灯，晚上6点半关门，导致被告出不去，客人进不来，且原告擅自停水停电。2、微信聊天截图20张。拟证明被告在群内反映过问题，但是原告没有给回复。3、被告向住建部门的投诉函。拟证明希望通过住建部门督促原告履行物业管理的义务。4、物业公司2018年9月30日贴于被告商铺门口函件。拟证明原告擅自将被告的商铺锁住。本院对被告提供的证据的真实性予以认定，对其证明内容不予认可，仅凭证据1、2、3，不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵。本院审理查明：2017年1月1日，佛山（国际）家居博览城有限公司向原告出具《委托书》，主要内容为将佛山市禅城区佛山大道中189号的家博城D座六至九楼委托原告出租及管理，委托期限2017年1月1日至2036年12月31日。2017年8月24日，原、被告签订一份《租赁合同》，主要内容为：一、原告（甲方、出租方）将佛山市禅城区佛山大道中189号家博城D座六楼D6-6038b单元出租给被告（乙方、承租方）作办公、营销、展厅展示等经营用途；二、租赁期限为36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日。租金标准为三年全免租，租赁期限内只收取物业服务费，物业服务费按每平方米25元计算，每月物业服务费为人民币5897元。乙方应于合同签订之日起一次性向甲方交纳相当于两个月物业服务费标准的租赁保证金11794元，作为履行合同的租赁保证金。如乙方提前终止本合同时，甲方没收乙方所交的租赁保证金。乙方应按照自然月、每月7日前支付当月物业服务费。三、物业管理。甲方自行组建物管机构或委托有资质的物管机构负责租赁单元的物业经营管理。乙方与甲方签订本合同时必须同时签定与物业管理服务相关的系列文件，乙方对其内容已经全部知悉且没有异议。在租赁期内，乙方同意履行甲方物业管理方面的规章制度和所有义务，并服从管理和遵守甲方制定的各种规章制度，且按规定交纳水电费及其他应缴费用。乙方不得因物业管理过程中产生争议而拒交或延期缴交与租赁相关的各项费用或拒绝履行租赁合同中其他任何条款。四、违约责任。本合同有效期内，乙方无法定或约定的理由提前解除合同或因乙方原因导致合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应向甲方支付相当于六个月物业服务费的违约金，由此给甲方造成其他损失的，乙方还应据实赔偿。乙方逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2％向甲方支付违约金。乙方逾期15日仍不全部支付应付款项的，在甲方发出缴款通知后5日内乙方仍不支付全部应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于六个月物业服务费的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。2019年3月26日，原告向被告发出《终止合同函》，主要内容为：截止2019年3月25日，贵司未缴纳租金1元，物业费23587.98元。经我司与贵司多次沟通，贵司仍未履行合同义务，贵司已经严重违约，即日起我司终止与贵司的合同并进行收铺处理。被告庭审质证时认可知晓函件内容。庭审中，原告陈述：2019年2月，原告没有对被告商铺停水停电，更未曾私自上锁影响被告经营；2019年3月26日，原告向被告发出《终止合同函》，被告也认可收到，但被告一直没有搬离涉案租赁物业，原告没有上锁扣押被告健身器材，被告一直占用涉案物业。被告陈述：被告确实从2018年10月1日开始没有交纳物业费，但是是原告违约在先，提供的物业服务有严重瑕疵，没有中央空调、走廊长期不开灯、晚上六点半就关门，所以被告才没有交纳物业费；2018年10月1日原告锁门之后被告交了物业费，才把门打开，但2019年2月20日左右，原告再次将被告商铺停水停电并锁门，被告停止营业，没有再实际经营，原告扣押了被告一批健身器材在租赁物业里。为避免损失扩大，本院庭审中拟组织双方交接涉案租赁物业，原告庭后三日内答复同意交接，被告当庭同意交接，但庭审后被告未到场进行实际交接。本院认为，本案系房屋租赁合同及物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。双方签订的《租赁合同》中约定三年租金全免，被告需要向原告交纳物业服务费，合同中亦有关于物业服务的内容，故原、被告之间既存在租赁关系，亦存在物业服务合同关系。关于涉案《租赁合同》的解除。原告于2019年3月26日向被告发出《终止合同函》，该函件粘贴于涉案租赁商铺门前，被告认可知晓函件的内容。而根据查明事实，被告于2018年10月1日开始未按照租赁合同的约定支付物业管理费，至原告发出解除合同的通知时，已经迟延支付物业费超过了30天，根据涉案合同“乙方逾期支付租金或者其他约定的款项超过30日的，甲方有权解除合同”的约定，被告迟延支付物业费已经构成违约，原告享有解除合同的权利。原告于2019年3月26日发出《终止合同书》，被告庭审质证中认可知悉函件的内容，但未明确何时收到该通知，本院确定涉案《租赁合同》于2019年3月26日解除。原告诉请被告腾退涉案商铺，本院予以支持。被告抗辩原告的物业服务存在重大瑕疵，原告违约在先，故其不支付物业费不构成违约的问题。对此本院认为，首先，根据被告提供的现有证据，不足以认定原告对涉案商城的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对商城的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为商城的物业服务企业是对各个方面提供物业服务，包括商铺共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个商城的物业，故承租人不按时缴纳物业管理费会对商城的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的租户也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。且，涉案租赁合同第四条中约定：“乙方不得因物业管理过程中产生争议而拒交或延期缴交与租赁相关的各项费用”。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于被告应当支付的物业服务费金额。本案中，双方约定三年内租金全免，但被告需要向原告支付物业管理费。原告主张被告支付2018年12月1日至2019年3月25日的物业服务费22445.98元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告虽不在涉案商铺正常经营办公，但还实际占用物业，应当按照合同约定支付占用期间的物业服务费。至于被告所述原告扣押其健身器材、加锁致使被告不能正常经营，现有证据不足以证明被告该主张，且本院在本案诉讼中，欲组织双方进行场地交接而减少双方损失，但被告未予以配合。故被告应当按照每月5897元的标准向原告支付合同解除之后至商铺实际返还原告之日止的物业服务费。关于保证金、违约金。原告主张没收被告交纳的保证金11794元，根据涉案合同“乙方无法定理由提前解除合同或因乙方原因导致合同提前终止的，甲方可以没收租赁保证金”的约定，原告有权没收被告已经交纳的保证金11794元，原告该项诉请本院予以支持。同时原告主张被告支付的违约金有三项，一是对逾期支付的物业费按照年利率24%支付违约金，二是对于合同解除之后至租赁物业实际返还之日的物业服务费按照原标准双倍支付，三是支付相当于六个月物业费的解约违约金35382元。对此本院认为，违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，在原告已经没收了被告保证金的情况下，对被告一个违约行为再苛以多种违约金显然超过了被告在签订合同时预见的违约后果；另一方面，因原告对涉案商城管理确存在一定瑕疵，被告拒交物业服务费事出有因，故本院结合涉案合同的履行情况、违约情节、原告的损失等，酌定被告再向原告支付相当于三个月物业费的违约金17691元。原告主张超出部分，本院不予支持。同时，望原告对被告抗辩的物业管理瑕疵加以重视和改进，积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司与被告何建彬于2017年8月24日签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告何建彬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司腾退佛山家居博览城D座六楼D6-6038b号商铺；三、被告何建彬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司支付2018年12月1日至2019年3月25日的物业服务费22445.98元；四、被告何建彬于本判决发生法律效力之日起十日内，按照每月5897元的标准向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司支付自2019年3月26日起至上述商铺实际腾空返还之日止的物业服务费；五、确认被告何建彬向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司交纳的保证金11794元归原告广东源海物业经营服务有限公司所有；六、被告何建彬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司支付违约金17691元；七、驳回原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司其他诉讼请求。如被告何建彬未按本判决指定的期间履行返还房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3846元，由被告何建彬负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  利绮霞人民陪审员  吴秋兰二〇一九年九月二十七日书 记 员  冯裕雯