湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8731号原告：杨逵，女，1986年11月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所律师。被告：湖南澳海房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道银星路999号。法定代表人：何平平。委托诉讼代理人：李进浩，男，1991年6月20日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，系公司员工。被告：长沙创茂网络技术有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路569号陆都小区6栋2703房。法定代表人：邓全伟，总经理。委托诉讼代理人：李超，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冉，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙吉屋网络技术有限公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道藩后街36号湘域城邦家园东栋9楼904房。法定代表人：潘炳军。委托诉讼代理人：彭忠森，男，1989年11月13日出生，汉族，住湖南省常宁市，系公司员工。被告：深圳市吉屋电子商务有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：张德祥，总经理。委托诉讼代理人：彭忠森，男，1989年11月13日出生，汉族，住湖南省常宁市，系公司员工。原告杨逵（以下简称原告）与被告湖南澳海房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）、长沙创茂网络技术有限公司（以下简称创茂公司）、长沙吉屋网络技术有限公司（以下简称长沙吉屋）、深圳市吉屋电子商务有限公司（以下简称深圳吉屋）合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及四被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令四被告返还原告购房保证金陆仟元整(小写：6000元）及资金占用损失；2、依法判令四被告承担本案诉讼费、执行费等全部诉讼费用。事实与理由：一、原告与被告澳海公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买澳海澜庭61栋商品房，双方存在房屋买卖合同关系。二、原告与被告创茂公司签订《创茂房产经纪服务确认函》（以下简称《确认函》），被告澳海公司、被告创茂公司与被告深圳吉屋相互串通，恶意规避政策监管，变相抬高房价，侵害购房者权益。被告澳海公司以被告创茂公司的名义与原告签订《确认函》，指派员工通过现金、微信收款、银行转账等方式收取原告6000元购房保证金，却开具盖有被告创茂公司“长沙市创茂网络技术有限公司财务专用章”的收据，充分证明三被告恶意串通、套取超标房款的事实。三、被告澳海公司及指派的员工均承诺原告6000元保证金可冲抵购房款，原告还可享受15至18平方的公摊面积赠送，而事实上，被告澳海公司根本没有履行其承诺。根据被告澳海公司的员工给澳海澜庭业主的承诺，结合商品房买卖合同的价格、长沙市望城区房地产测绘队出具的勘测表，澳海公司根本没有履行承诺，是在欺诈原告等澳海澜庭业主。四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》，被告澳海公司在未取得商品房预售许可的情况下（被告澳海公司证据2：2017年8月10日领取预售许可证），为获取房屋预售款和超限价售房，违规进行商品房预售，假借2015年8月26日“澳海月亮湾2栋、3栋”的预售许可，销售澳海澜庭61栋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件:（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”及《城市商品房预售管理办法》第六条第二款：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”被告澳海公司的预售行为违反了法律强制性规定，在此前提下收取购房者的购房保证金属于违法行为。五、根据《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》，被告澳海公司以被告创茂公司名义变相、捆绑收取6000元费用的行为严重损害了原告的合法权益。《确认函》约定只有缴纳人民币6000元才能成为创茂会员，只有创茂会员才享有选房资格。其做法违反了合同签订的平等自愿原则，侵犯了业主的自主选择权。购房者通过缴纳6000元费用成为会员后，由被告澳海公司员工提供网络链接进行网络选房，极少数业主未进行网络选房，仍然被开发商要求缴纳6000元费用。通过网络选房界面表明6000元为购房保证金，而非《确认函》中的经纪服务费。购房者在此过程中既未享受《确认函》第一条第（一）款明确约定的“创茂会员权利：创茂会员可享受创茂合作项目澳海月亮湾2栋、3栋最新活动推送，案场周末活动，专人介绍服务及现场选房资格”，也不享受抵房款、优惠价等，6000元费用完全是被告一、被告二相互串通，通过限定购房者不缴纳费用则不能享有购房资格的手段变相涨价、捆绑销售，多收取购房者费用。根据《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》第二点“专项检查重点查处以下行为：（五）通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；（六）以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；”之规定，被告澳海公司、被告创茂公司的行为严重损害了原告的合法权益。被告澳海公司作为澳海系列楼盘的开发商，在房屋销售过程中，引入第三方经纪公司违规变相捆绑收取不同金额的经纪服务费，已引起大量业主不满并投诉至相关部门，相关部门也已作出处理决定（望行综处月亮岛（2017）120号长沙市望城区行政综合执法局《行政处罚决定书》），四被告方才停止其违规销售房屋，侵害消费者权益的行为。根据《消费者权益保护法》第四条“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”第十六条第三款“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。”《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》长政办函〔2017〕38号“三、加强房地产市场监管：（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。”之要求，四被告侵害了消费者合法权益，且违反长沙市政府关于房地产市场监管的政策。综上，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告澳海公司辩称：《创茂房产经纪服务确认函》的签订主体不是被告澳海公司，其也未收取被答辩人经纪服务费6000元，根据合同相对性原则，答辩人既不享有该协议项下所产生的权利，亦不承担因该协议项下所产生的义务。《创茂房产经纪服务确认函》是由被告创茂公司与原告签订的，该经纪服务费也是由原告向被告创茂公司缴纳的，由原告与被告创茂公司双方按《创茂房产经纪服务确认函》履行。因此，被告澳海公司非本案适格主体，原告要求其返还经纪服务费6000元及资金占用损失的诉讼请求不成立。综上所述，被告澳海公司非本案适格主体，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告创茂公司辩称：1、创茂公司不存在返还经济服务费，及资金占有损失的问题。原告与开发商订了买卖合同，购买了合适的房源，依据房地产经济管理办法第三条规定，已经促成了交易，有权按照2017.8.6签订的创茂经济服务函，收取6000元的佣金；2、如原告主张返还6000元服务费，按确认函第一条第一款只有没有购房成功才全额返还，在正式签署商品房认购协议后不予退还，在原告与开发商认购后又签订了正式的买卖合同，按照确认函第二条第二款原告如何要求返还经济服务费，确认函第4条第1款该6000元经济服务费不抵扣房款。3、本案执行费还没产生，律师费也应由被告承担，没有约定也没有相应的证据，请求驳回原告诉请。被告长沙吉屋、深圳吉屋共同辩称:一、长沙吉屋、深圳吉屋与原告都不存在合同关系，不是本案的适格被告。长沙吉屋、深圳吉屋没有与该二十个案件中的各原告签订任何合同，收取任何费用。不是诉争服务合同关系的当事人。各原告起诉长沙吉屋、深圳吉屋没有法律依据。二、各原告在起诉状中称“将6000元购房保证金打入被告澳海公司指定的被告深圳吉屋银行账户”与事实不符。各原告提交的证据显示，所有原告都是通过微信、支付宝私人转账给陆川、王超等人或通过所谓“乐居选房平台”付款，长沙吉屋、深圳吉屋与陆川、王超等人“乐居选房平台”无任何关系。各原告起诉没有事实依据。三、深圳吉屋是本案被告长沙吉屋的母公司，但与被告澳海公司、被告创茂公司无关联关系。长沙吉屋与创茂公司曾共同租用同一套办公室，但这是为了节省经营成本，且这类情况实践中非常普遍，也符合法律要求。原告据此认为两公司“实质是一家企业”，进而主张“四被告互相串通，违法收取原告6000元购房保证金”，无端起诉长沙吉屋、深圳吉屋实属罔顾事实，滥用诉权。原告此举既给长沙吉屋、深圳吉屋增加了诉累，造成损失，也浪费了宝贵的司法资源。建议审判庭对原告进行书面训诫，以免原告上诉时再次滥用诉权，浪费司法资源。综上所述，原告对长沙吉屋、深圳吉屋的起诉没有法律和事实上的依据，实属罔顾事实，滥用诉权。请法院依法驳回，以维护长沙吉屋、深圳吉屋的合法权益。经审理查明，原告与被告创茂公司签订《创茂房产经纪服务确认函》一份，约定主要内容如下:原告交纳6000元经纪服务费后才能成为创茂会员,可享受创茂合作项目澳海月亮湾2栋、3栋最新活动推送、案场周末活动、专人介绍服务及现场选房资格，在正式签订《商品房认购协议》后，经纪服务费不予退还；在签订《商品房认购协议》前，放弃购房者，有权申请退还经纪服务费（不计利息）。原告按照约定向被告创茂公司交纳6000元（本系列案中，各原告的付款方式多种多样，有现金支付（部分由澳海公司员工代收）、微信支付、支付宝支付、转账支付、刷卡支付等，且被告深圳吉屋当庭自认其向被告创茂公司提供收款工具收取了该笔款项）。被告创茂公司向原告出具了《收款收据》，载明收到原告“澳海澜庭经纪服务费6000元”。后原告与澳海公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：原告购买被告澳海公司开发的澳海澜庭第61栋房屋一套。另查明：被告创茂公司曾与长沙吉屋共用工商注册登记地址；长沙吉屋与深圳吉屋为关联企业，自认深圳吉屋系长沙吉屋的母公司。上述事实，有原、被告双方的身份资料、《创茂房产经纪服务确认函》、《收款收据》、《长沙市望城区商品房买卖合同》以及原、被告双方的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，被告创茂公司与原告签订了《创茂房产经纪服务确认函》并收取了相关费用，但未提供相关约定的经纪服务，原告并未完全享受到所谓的会员权利，应当返还6000元费用。同时，在本系列案中，涉案的6000元费用有经纪服务费、网络选房服务费、保证金等多种明目。而被告创茂公司与被告澳海公司合意捆绑销售，并确定只有缴纳6000元费用才能取得被告澳海公司开发的房屋的选房资格。被告创茂公司与被告澳海公司的涉案行为，侵犯了不特定消费者的自主选择权，扰乱了房地产经济市场秩序，有对抗政府对房地产市场进行宏观调控之嫌，有违政府对房地产市场进行限购限价的政策措施，影响政府房地产价格备案制度而变相涨价，故被告澳海公司与被告创茂公司应承担连带返还责任。被告深圳吉屋自认向被告创茂公司提供收款工具，但未提供其相关合同，亦未举证证明是否将涉案款项转付至被告创茂公司，其涉案行为亦涉嫌违规操作。故作为实际收款方，被告深圳吉屋应承担连带返还责任。被告长沙吉屋与被告创茂公司长期共用注册地址，具有一定关联关系；被告长沙吉屋与被告深圳吉屋系母子公司，具有深度关联关系。故被告长沙吉屋亦应承担连带返还责任。另，原告还主张被告应支付资金占用损失，于法无据，结合双方约定及被告占用资金的数额和时间，本院综合考量，依法酌情不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南澳海房地产开发有限公司、长沙创茂网络技术有限公司、长沙吉屋网络技术有限公司、深圳市吉屋电子商务有限公司于本判决生效之日起5日内向原告杨逵连带返还6000元；二、驳回原告杨逵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南澳海房地产开发有限公司、长沙创茂网络技术有限公司、长沙吉屋网络技术有限公司、深圳市吉屋电子商务有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一九年九月二十二日法官助理龚凤梅书记员许旭瑶附：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。