沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初1705号原告：杨光男，汉族，1971年4月21日出生，住沈阳市沈北新区。委托代理人：雷剑，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被告：高志宇男，汉族，1972年8月28日出生，住沈阳市东陵区。原告杨光与被告高志宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告杨光及委托代理人雷剑、被告高志宇均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨光诉称，原告与辽宁宾馆于2012年7月签订《房屋租赁合同》，由原告承租辽宁宾馆位于和平区房屋，租赁期限为13年，2013年1月1日至2025年12月31日。原告与被告于2015年7月27日签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给被告，被告用于经营酒吧，租期为5年，自2015年8月1日至2020年10月1日止，合同约定第三条第二项约定，租金支付时间为租期开始前一个月支付，逾期超过30天的出租方有权解除合同，2018年租金至今未按约定支付。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订《房屋租赁合同》；2、要求被告返还房屋；3、要求被告支付从2018年10月1日至2019年9月30日租金165万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告高志宇辩称，签订合同情况属实，签订合同后我在涉案房屋处经营酒吧，每季度都按时给原告租金30万元，没有拖欠过。直到2017年12月末，大股东占股52%，接手了这个酒吧，大股东原来是酒吧的客人，看好了这个酒吧，我只是小股东，所以他加入进来。大股东接手后要求我们这些小股东不要参与管理，财务也由大股东管理。我自2018年初开始后就不再参与经营。大股东承诺我们按照经营收入给我们适当分点，但具体数额没有说，后来实际上酒吧经营收入仅够支付房租，大股东接手后每季度向原告支付30万元租金，直到2018年9月末大股东说停止经营开始装修，停业之后就没再开业。在2018年9月11日原告给我打电话催房租，我马上回电话给原告，告诉他我没有能力支付房租，他也了解房屋的现状以及知道我没有参与经营的情况。原告也接受了几个月大股东给的租金，那时我就告诉他该收房子收房子，我也不想他的权益遭受侵害，现在我的想法也没有变，还是同意解除租赁合同，对原告第一项、第二项诉讼请求我没有争议，那个时候我就已经告诉他了。对于第三项诉讼请求按照合同约定我是合同相对方，应当给付租金，但我现在也没有这个能力给。据我了解大股东给付原告租金到2018年9月末。原告作为房屋的出租人，保证房屋具有合法有效的手续是法定义务。原告作为房屋的出租人，应当保证出租房屋主体结构包括屋顶和外墙的防水负有维修职责。租赁合同的第一条明确约定原告出租给被告的房屋为经营酒吧使用，保证出租物的供水供电是经营酒吧的最基本条件，是原告应付的基本义务，但前述的法定和约定义务原告均没有履行，并实际给被告造成了损失，被告请求法庭判令原告减少租金。另外，该房屋租赁合同租赁期限为5年，被告为在该5年租赁期限内实现经营收益做了大量的工作，原告主张解除合同，将对被告的预期经营产生巨大的影响。所以，被告不同意解除合同。经审理查明，2011年1月24日，原告杨光（乙方、承租方）与辽宁宾馆（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于沈阳市和平区租给乙方经营，租期自2011年10月9日至2031年10月8日止，房屋租金从2011年10月9日至2021年10月8日每年74.67万元……收取租金日期为2011年10月9日起计算租金。2015年7月27日，原告杨光（甲方、出租方）与被告高志宇（乙方、租赁方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于沈阳市和平区辽宁宾馆后院西侧占地675平方米，出租给乙方经营酒吧使用，未经甲方许可不得擅自更改经营项目。合同期限五年，自2015年8月1日至2020年10月1日止。2015年8月1日至2015年10月1日为乙方的装修时间，免租金。租金标准：第一年租金为120万，第二年租金为150万，第三年租金为150万，第四年租金为165万，第五年租金为182万。乙方每年另外向甲方免费提供3万元的消费卡。乙方于本协议签订三日内向甲方支付第一年租金，以后每年的租金为租期开始前一个月一次性向甲方支付当年租金。如乙方拖延交付房屋租金超过30天，甲方有权停水、停电并有权解除房屋租赁合同，所造成的损失由乙方自行负责承担……房屋现状：乙方租赁房屋有三张房产组成，分别为126平方米、85平方米、13平方米（沈阳市和平区发展和改革局颁发：沈和发改备字[2013]8号对本租赁房屋建设批文），乙方清楚且明知房屋状况，及可能存在影响经营的情形，如因法律法规及政府原因导致不能正常使用房屋的，甲方不承担责任，包括部分建筑物无房产证明等原因……未经甲方书面同意，乙方不得转租或变更经营者（包括出兑该酒吧），乙方不得擅自变更经营项目，否则甲方有权随时终止本合同。造成乙方损失的，由乙方自行承担……”。庭审中，原、被告对于“租赁地址和平区，涉案房屋租赁面积地上一、二层，地下一层，总计面积合计1900平左右”及租金给付至2018年9月30日的事实均予以认可。另，庭审中被告表示“我自2018年初开始后就不再参与经营。大股东接手后要求我们这些小股东不要参与管理，财务也由大股东管理，大股东承诺我们按照经营收入给我们适当分点，但具体数额没有说，后来实际上酒吧经营收入仅够支付房租，大股东接手后每季度向原告支付30万元租金，直到2018年9月末大股东说停止经营开始装修。在2018年9月11日原告给我打电话催房租，我马上回电话给原告，告诉他我没有能力支付房租……据我了解酒吧当时停业的名义是装修，但实际上股东之间的扯皮。当时股东大约有6-7个人。这几个股东也是要求大股东把租金给付上，但大股东管理财务，且把财务帐拿走了，之后就一直没有支付房租。2018年12月末之后酒吧又开了，到2019年5月份左右，但谁在经营我也不清楚……我手上有一份合伙协议，是当时酒吧创立时的合伙协议，上面没有大股东信息。大股东是后来的事，与我合伙协议没有关系。大股东参与进来后我们之间并没有形成书面的协议，只是大股东派了他的工作人员叫王静与我交接。现在我也联系不上大股东了，手机也打不通，听说他可能刑事上有问题”；原告则表示“在我与被告的合同中明确约定未经原告同意不能擅自转租和变更经营者。所以被告所述的变更经营者的过程我完全不知情，从我与被告签订合同后，被告确实是每季度向我支付租金，每次是我打电话催租金给被告，就会有酒吧的人员跟我联系，或者是直接给我打钱。直到2018年9月末钱都是这么打的，我每次联系的都是被告本人，不会去联系别人”。另查明，2019年7月中旬酒吧停止经营。上述事实，有当事人提供的房屋租赁合同、照片、电话记录等证据以及原、被告的当庭陈述笔录、询问笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：原告杨光与被告高志宇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案中，原告向被告交付房屋，被告理由按照合同的约定给付租金。现被告长期未履行合同义务，数额较大，且在2018年9月明确向原告表示无能力支付，法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，权利方有权要求解除合同关系。另，原告主张解除合同亦符合双方签订的“乙方于本协议签订三日内向甲方支付第一年租金，以后每年的租金为租期开始前一个月一次性向甲方支付当年租金。如乙方拖延交付房屋租金超过30天，甲方有权停水、停电并有权解除房屋租赁合同，所造成的损失由乙方自行负责承担”的合同约定，现被告高志宇作为承租方，较长时间拖欠租金的行为导致原告合同目的无法实现，故对于原告要求解除协议及要求腾房的诉求，本院予以支持。关于原告主张的2018年10月1日至2019年9月30日租金。庭审中，被告高志宇表示“自2018年初大股东接手后要求我们这些小股东不要参与管理，财务也由大股东管理，大股东接手后支付酒吧租金至2018年9月末，大股东说停止经营开始装修。2018年12月末之后酒吧又开了，但实际经营者我不清楚。大股东参与进来后我们之间并没有形成书面的协议，现在无法联系到大股东，听说可能涉及刑事问题”，被告提出其自2018年初起并非酒吧实际经营人，且在2018年9月时已向原告提出无能力给付租金的抗辩，本院认为，首先，被告作为承租方，根据合同相对性原则，理应履行合同约定义务；其次，被告虽抗辩其并非实际经营人，却无法提供实际经营人的信息，现酒吧已停止经营，本院无法核实其所谓的实际经营人身份，法律后果及风险应当由被告自行承担；再次，合同约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租或变更经营者（包括出兑该酒吧），乙方不得擅自变更经营项目，否则甲方有权随时终止本合同。造成乙方损失的，由乙方自行承担”，现被告无证据证明其将本人经营变更为他人实际经营已得到原告书面同意，且庭审中原告不予认可；另外，无论被告经营酒吧是否变更经营人，系其内部问题，不能作为被告免除对原告承担给付租金责任的抗辩事由，如被告有股东权益等内部约定，可行使追偿权。综上，被告高志宇应作为承担给付原告租金的责任主体。故对于原告要求被告高志宇给付从2018年10月1日至2019年9月30日租金165万元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的“原告未保证出租物的供水供电造成实际损失，减少租金”的抗辩，首先，双方在签订合同时对于“乙方清楚且明知房屋状况，及可能存在影响经营的情形，如因法律法规及政府原因导致不能正常使用房屋的，甲方不承担责任，包括部分建筑物无房产证明等原因”已约定明确；其次，被告未提供证据证明造成的损失数额、因果关系及比例责任。故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨光与被告高志宇于2015年7月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告高志宇自本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区辽宁宾馆后院西侧（地上一、二层、地下一层）腾空返还原告杨光；三、被告高志宇自本判决生效之日起三十日内给付原告杨光从2018年10月1日至2019年9月30日的租金165万元。如被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费51350元，由被告高志宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 菲人民陪审员  董秀坤人民陪审员  费秀云二〇一九年九月三十日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。