汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2019)陕0702民初3340号     原告翟美玲，女，汉族，1963年12月6日出生，住陕西省汉台区，公民身份号码：61232XXXX312060520。   委托代理人姚超，男，汉族，住汉中市汉台区，系翟美玲之婿。   被告汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区楼XX。   统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人蔡国正，董事长。   委托代理人刘杨，陕西格嘉律师事务所律师。   原告翟美玲与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟美玲的委托代理人姚超，被告泽顺房产公司委托代理人刘杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告翟美玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金94984元；3、判令被告对预收的契税、维修基金按贷款利率计算支付利息5338元；4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2011年6月20日，原告向被告支付496091元，用于购买建昌·卡斯迪亚小区20号楼2002室住房一套，由于该房屋是期房预售，原告于2013年3月2日收房并向被告支付该房屋的维修基金和契税等合计20558元，之后，被告一直未办理房产证，时至今日，被告仍以各种借口拖延。综上所述，被告作为商品房的出售方，在原告交付购房款履行付款义务后，被告应在365日内办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金；按照商品房预售合同的规定，出卖人应当在商品房交付后365日内办理房屋的产权证，否则，买受人不退房，出卖人每日按已交房款的0.01%向买受人支付违约金。被告预收了原告的契税及维修基金，应按银行贷款利率计算进行赔偿。   被告泽顺房产公司辩称，一、原告起诉与事实不符。根据双方的《商品房预售合同》第十六条的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该条规定了被告作为出卖人的义务仅仅是将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定被告代原告办理房产证的义务。原告于2013年4月6日收房，被告在365日内将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2014年6月30日取得原告所居住的20号楼的产权证，将原告办理产权证的前置条件完成。原告可以选择自行办理或委托他人办理产权证，在之后的办理过程中，已经没有需要被告向产权登记机关提交的任何资料，被告已经对该条款约定的义务履行完毕。同时，合同约定的违约金为一次性赔偿0.01%，而非每日赔偿0.01%，违约金的数额是固定的。二、原告要求被告支付契税及维修基金的资金占用利息，无事实和法律依据。双方在合同中并未约定被告为原告办理房产证的义务，而是在之后另行形成了委托代理合同，由被告以代理人的身份，接受原告的委托，代理其办理房产证，并收取契税及维修基金，此时，被告的身份是代理人而非出卖人，不适用房屋买卖合同的条款。双方对逾期办理房产证的违约责任并未做任何约定，原告起诉无事实及法律依据。三、原告要求被告为其办理房产证无事实和法律依据。被告对原告仅有出卖房屋的义务，无法为其办理房产证。办理房产证的义务主体为房产登记部门，原告的诉请不符合法律规定。四、原告起诉已经超过了事实时效。原告起诉之内容为违约金，且合同约定为固定数额的违约金，原告应当在其认为发生损失后及时起诉，即在2014年4月6日起二年内起诉，最迟应在2016年4月5日起诉，现原告起诉已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。   原告翟美玲为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明双方签订的合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务；2、契税及维修基金收据各一份，证明原告已经将相关资料及费用交付被告，但被告至今未办理房产证；3、购房发票一张，证明原告支付购房款的事实。   被告泽顺房产公司质证认为：对证据1的真实性无异议，证明目的不认可，合同并未约定被告为原告办理房产证的义务；对证据2的真实性无异议，证明目的不认可，被告代收契税及维修基金并非作为出卖人而是委托代理关系，被告作为原告的代理人为其办理房产证，原告不能用商品房买卖合同的义务来约束被告；对证据3的真实性及证明目的无异议。   被告泽顺房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明双方签订的合同合法有效，双方应依照合同履行各自的义务，承担责任；根据合同第十六条的约定，被告已经完全履行了出卖人的义务，不存在违约行为。2、接房手续书，证明被告依照合同约定向原告交付了房屋，原告收房时间为2013年4月6日，若原告主张违约，则应当在2016年4月6日前提起诉讼。3、汉中市房权证汉台区字第162495号产权证，证明涉案20号楼房屋在2014年6月30日已经办理了产权证，被告已经按照合同第十六条的出卖人的义务，不存在违约行为。   原告翟美玲质证认为：对被告提交的证据的真实性均无异议；但被告在收取业主的契税及维修基金后，并未交与房管部门，业主也没有收到房产证。   上述证据，经庭审质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。   本院审理查明，2011年6月20日，原告翟美玲与被告泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0031420，房屋代码：71443），合同主要约定：1、原告翟美玲购买被告开发建设的“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼2002室住房一套；2、房屋建筑面积128.6㎡，销售单价3857.63元/㎡，总价款人民币496091元；3、房屋交付约定，出卖人应当在2012年8月31日前将具备下列第1、5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房验收合格……，(5)、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用；3、买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款496091元。   2013年4月6日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用；涉案的20号楼在2014年6月30日办理了房屋（整体）的所有权证。之后，原告入住该房屋至今。因被告在收取小区业主的契税、维修基金后，未能向房屋管理部门按规定交纳上述费用，导致原告至今未能取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。   上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助办理房屋权属证书；但被告在收取原告的契税、维修基金后，未能向相关部门缴纳上述费用，导致原告不能取得房屋权属证书，构成违约，原告要求被告承担违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持；双方在合同中约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。原告认为，该约定的违约金明显过低，同时，合同中对买受人逾期支付购房款“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定相比，也显失公平，请求按日0.01%计算违约金；结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任，与案件查明的事实不符，本院不予支持；因被告逾期办证的侵权行为在持续中，同时，该小区业主连年向相关部门反映、投诉，主张权利，故被告对诉讼时效的抗辩意见，与案件查明的事实不符，不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下：   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后三个月内，将办理房屋权属证书所需的相关资料报产权登记机关备案（包括向相关部门缴纳的费用），协助原告翟美玲办理“建昌·卡斯迪亚”小区20号楼2002室房屋权属证书。   二、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，以购房款496091元为基数，按照日万分之0.5计算，自2014年4月6日起，至被告汉中泽顺房地产开发有限公司将办理房屋权属证书所需的相关资料报产权登记机关备案（包括向相关部门缴纳的费用）止，向原告翟美玲支付逾期办理房屋权属证书的违约金。   三、驳回原告翟美玲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2406元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担2300元，原告翟美玲负担106元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审判员宋庆元     二〇一九年九月二十四日     书 记 员 张丽莎