广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6326号上诉人（原审原告、反诉被告）：张天禄，男，汉族，住广东省怀集县。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑发叶，男，汉族，住广东省怀集县。两上诉人共同委托诉讼代理人:黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余伟然，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蔼莹，广东都汇律师事务所实习律师。上诉人张天禄、郑发叶因与被上诉人余伟然租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张天禄、郑发叶上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判令张天禄、郑发叶仅向余伟然支付2018年1月剩余租金2400元；3.判令余伟然向张天禄、郑发叶返还履约保证金50000元；4.一、二审诉讼费由余伟然负担。事实与理由：一、张天禄、郑发叶无需向余伟然支付2018年2月1日至2018年3月20日期间的房屋占用费及水电费。张天禄、郑发叶虽确认2018年3月20日搬离租赁物并将租赁物返还余伟然，但一审不能就此认定张天禄、郑发叶应向余伟然支付2018年2月1日至3月20日的房屋占有使用费。（一）2018年3月20日是张天禄、郑发叶将拆除后的物资、经营设备和物品完全搬离涉讼板房的日期。自2018年2月7日收到佛山市南海区国土城建和水务局通知后，张天禄、郑发叶基本完全停止所有经营活动，此后逐步开始清理经营场地设备和拆除自建棚架的工作。清场需要一定时间，清场期间不可能继续经营使用涉讼板房。（二）余伟然故意隐瞒板房属违章建筑及涉讼板房已被佛山市南海区国土城建和水务局于2015年要求拆除的事实，致使张天禄、郑发叶错误认识承租涉讼板房。2018年2月7日，佛山市南海区国土城建和水务局向余伟然送达《代履行决定书》要求拆除涉讼板房。当月起，该局不断派员到涉讼板房执法，导致张天禄、郑发叶无法正常经营。自2018年1月起张天禄、郑发叶租用涉讼板房进行餐饮经营的根本目的不能实现，故张天禄、郑发叶无需向余伟然支付2018年2月1日至3月20日的租金即房屋占用费。（三）根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第九十七条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民法总则》关于公平原则的规定，由于涉讼板房属违章建筑，自2018年2月起佛山市南海区国土城建和水务局要求拆除该板房并责令张天禄、郑发叶停止营业，张天禄、郑发叶从2月起已无法正常使用板房，但张天禄、郑发叶对此不存在过错，故张天禄、郑发叶可以要求减少租金或者不支付租金。租赁合同无效及张天禄、郑发叶不能实现合同目的责任，是因余伟然隐瞒涉讼板房属违章建筑所致，故余伟然应向张天禄、郑发叶承担赔偿责任。张天禄、郑发叶仅主张无需向余伟然支付2018年2月1日至2018年3月20日期间的房屋占有使用费，完全公平、合法、合理。关于余伟然反诉要求支付水电费的问题，余伟然仅提供水电费收据，但这些收据均无明确用水用电地址，用户名写的是“余伟然”“陆边农庄”。该证据只能证明“余伟然”“陆边农庄”使用水电，而无法证明该水电费是张天禄、郑发叶承租涉讼板房所产生。一审在余伟然无充分证据证明张天禄、郑发叶拖欠水电费的情况下，单方面采信该证据并判决张天禄、郑发叶支付水电费，没有依据。二、一审认定张天禄、郑发叶交纳的50000元履约保证金抵扣2017年1月至2017年4月租金，缺乏依据。（一）根据余伟然提交的“张天禄所交租金给我的记录”及张天禄提交的微信转账流水，明确显示张天禄于2017年4月20日向余伟然支付2090元租金。张天禄、郑发叶认为该款是其支付2017年2月至2017年4月租金的尾数。一审法院错误采信余伟然的陈述：“余伟然确认张天禄、郑发叶已支付50000元保证金，但该保证金已抵扣张天禄、郑发叶应支付的2017年1月至2017年4月的租金48000元和2017年5月的租金2000元。”2090元租金可证明张天禄、郑发叶已支付2017年2月至2017年4月部分租金，进而证明余伟然述称50000元保证金抵扣2017年1月至2017年4月租金不属实。（二）关于2017年1月租金，根据《租赁协议》第四条:“租金标准为12000元，按月支付，每月1号前支付当月租金。”张天禄、郑发叶于签约当天即2016年12月31日支付50000元保证金的同时已支付首月即2017年1月租金12000元。根据合同约定承租方须先支付租金后出租方交付租赁标的物，否则余伟然不会于2017年1月1日交付案涉简易板房及相应物品给张天禄、郑发叶使用，故2017年1月租金不应从50000元保证金中抵扣。（三）余伟然主张2017年1月至2017年4月的租金应由50000元保证金予以抵扣没有任何证据证明，且张天禄、郑发叶与余伟然对此无任何书面或口头约定。张天禄、郑发叶一审时提交《公证书》是本案的关键证据。根据《公证书》第10页左截图2018年2月7日郑发叶与余伟然的聊天记录显示，余伟然明确回复2018年1月的租金2400元未付，且余伟然在庭审中亦明确承认张天禄、郑发叶仅欠其2400元，故张天禄、郑发叶截至2018年1月仅欠余伟然2400元租金。三、根据佛山市南海区国土城建和水务局向余伟然送达的《代履行决定书》、余伟然提供的《情况说明申请书》等证据，充分证明余伟然明知简易板房是违章建筑、不作经营用途的情况，但余伟然却仍故意隐瞒情况，将板房出租给张天禄、郑发叶使用，导致合同无效，余伟然应承担全部过错责任，并向张天禄、郑发叶返还50000元保证金及赔偿损失。余伟然辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张天禄、郑发叶的上诉请求，维持原判。一、涉讼租赁合同无效不影响张天禄、郑发叶支付场地使用费予余伟然。余伟然出租案涉土地时已告知张天禄、郑发叶承租土地的性质及实际情况。张天禄、郑发叶亦承诺合法合规使用涉讼租赁物。佛山市南海区国土城建和水务局要求拆除的违建是张天禄、郑发叶未经余伟然同意擅自搭建的房屋。二、张天禄、郑发叶应按合同约定或一审判决向余伟然支付租金。张天禄、郑发叶的损害赔偿与余伟然无关，具体责任归属可另行起诉。2090元是余伟然为张天禄、郑发叶代购红酒的款项。张天禄、郑发叶向一审法院提出诉讼请求:1.余伟然返还履约保证金50000元；2.余伟然返还租金77400元（按2017年1月至2018年1月的租金总额154800元的50%计算）；3.本案诉讼费由余伟然承担。余伟然向一审法院提出反诉请求：张天禄、郑发叶向余伟然支付2018年1月份租金3600元（1月份的租金13200元，张天禄、郑发叶已付9600元，尚欠3600元）以及2018年2-3月份租金26400元，2018年1月至2018年3月的水费708元，2018年3月份的电费1806元。一审法院认定事实：2016年12月31日，张天禄（乙方、承租方）与余伟然（甲方、出租方）签订《租赁协议》（以下简称涉讼合同），约定：出租物位于佛山市南海区******陆边经济社（在陆边水闸往东200米）堤围外醒狮龙舟训练基地一间约100平方米左右的简易板房；乙方承租租赁物用于合法合规的用途，租期两年，自2017年1月1日至2018年12月31日，租金标准为每月12000元，按月支付，每月1号前支付当月租金，租金每年递增10%，即从2018年1月1日起每月租金调整为13200元；乙方须于协议签署同时向甲方一次性缴纳履约保证金，金额为50000元；自签订合同之日起租赁物发生的租金、水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由乙方承担，并按期支付其费用。2017年1月1日，张天禄与余伟然在厨房设备清单上签名。2018年2月7日，郑发叶询问余伟然欠付租金的数额，余伟然微信回复郑发叶称旧年、即是上个月还欠2400元租金未给。余伟然持有一份佛山市南海区******民委员会水站于2018年3月12日出具的收据，该收据载明水费金额708元；余伟然还持有一份电费收据原件，该收据载明陆边农庄计费时段至2018年3月30日电费金额为1806元。2018年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局向余伟然发送《代履行催告书》，该催告书写明佛山市南海区国土城建和水务局于2018年2月7日送达《代履行决定书》后，余伟然至今仍未履行相关义务，现催告余伟然在催告书送达之日起三日内拆除在大沥镇盐联围桩号1+900处河滩地修建的工程设施，逾期仍未履行义务的，佛山市南海区国土城建和水务局将于2018年4月4日起依法实施代履行。另查明，张天禄、郑发叶、余伟然均确认张天禄、郑发叶向余伟然支付了保证金50000元。余伟然主张该50000元保证金已抵扣了2017年1月—2017年4月的租金48000元，2017年5月的部分租金2000元。张天禄、郑发叶予以否认。再查明，张天禄、郑发叶、余伟然提供的微信转账记录均显示张天禄在2017年4月20日转账2090元给余伟然，除该笔转账外，在2017年1月至2017年4月期间张天禄、郑发叶、余伟然之间没有其他微信转账记录；余伟然提交的微信转账记录显示郑发叶于2017年5月11日转账10000元给余伟然，除该笔转账外，余伟然提供的微信转账记录未显示2017年1月至2017年5月期间张天禄、郑发叶、余伟然之间有其他微信转账记录；余伟然提供的银行流水亦未显示出2017年1月至2017年5月期间张天禄、郑发叶、余伟然之间存在银行转账往来记录。张天禄、郑发叶认为张天禄于2017年4月20日微信转账的2090元是张天禄、郑发叶以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣余伟然餐饮消费签单数额后2017年2月至2017年4月租金的尾数。经一审法院明释，张天禄、郑发叶未向一审法院提交张天禄、郑发叶、余伟然之间的银行转账往来记录及郑发叶与余伟然的微信转账记录，也未提交张天禄、郑发叶在2017年1月至2018年1月期间向余伟然交付租金的明细表。2019年1月17日，张天禄、郑发叶提起诉讼。一审诉讼中，余伟然陈述其提供给张天禄、郑发叶使用的租赁物包含6亩地（含2个鱼塘）、涉讼合同约定的100平方米左右的简易板房及厨房设备一批，张天禄、郑发叶自行搭建了300-400平方米非封闭式简易铁棚；郑发叶陈述其向余伟然承租涉讼合同约定的租赁物时，余伟然还提供了5亩土地、2个鱼塘以及一批厨具设备、台椅给张天禄、郑发叶免费使用，租赁期间张天禄、郑发叶搭建了100平方米的非封闭式简易铁棚。张天禄、郑发叶、余伟然均确认张天禄、郑发叶承租租赁物用于经营餐饮；租赁物无产权证或规划报建手续；张天禄、郑发叶于2018年3月16日拆除了其自行搭建的铁棚；张天禄、郑发叶尚欠余伟然2018年1月份租金2400元。张天禄、郑发叶主张其于2018年3月20日全部搬离租赁物并将厨具设备、台椅等物品交还余伟然；余伟然主张张天禄、郑发叶于2018年4月3日搬离租赁物。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。余伟然出租给张天禄、郑发叶的租赁物未办理规划报建手续，张天禄、郑发叶、余伟然之间签订的涉讼合同无效。虽然张天禄、郑发叶、余伟然签订的涉讼合同无效，但张天禄、郑发叶实际使用租赁物，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予余伟然。张天禄、郑发叶要求按2017年1月至2018年1月期间已付使用费总额154800元的50%返还77400元的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。张天禄、郑发叶、余伟然均确认张天禄、郑发叶尚欠余伟然2018年1月使用费2400元，故张天禄、郑发叶应向余伟然支付2018年1月使用费2400元。对于使用费计算的截止日期，张天禄、郑发叶、余伟然虽未就租赁物办理书面交接手续，但综合考虑张天禄、郑发叶、余伟然关于张天禄、郑发叶在2018年3月16日拆除了其自行搭建铁棚的陈述及张天禄、郑发叶承租租赁物的用途，结合佛山市南海区国土城建和水务局发出的《代履行催告书》中所载明的内容及其后余伟然陈述其自行拆除涉讼合同约定的100平方米左右的简易板房的时间，一审法院对张天禄、郑发叶主张已于2018年3月20日搬离租赁物并将租赁物返还余伟然的主张予以采信。综上所述，参照涉讼合同约定的租金标准，张天禄、郑发叶应支付2018年1月1日至2018年3月20日期间使用费24116.13元[2400元+（13200元/月×1个月）+（13200元/月÷31日×20日）]予余伟然；张天禄、郑发叶对使用费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。关于水电费，余伟然主张张天禄、郑发叶就租赁物尚欠付其水费708元、电费1806元，并提供了两张水费和电费收据予以证实，而张天禄、郑发叶作为承租方，虽主张其结清了相应的水电费但其并未提供相应证据予以证实，且张天禄、郑发叶使用租赁物的范围及用途，余伟然主张的该水电费金额亦在合理范围内，故一审法院对余伟然要求张天禄、郑发叶支付水费708元、电费1806元的反诉请求予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”现张天禄、郑发叶、余伟然虽均确认张天禄、郑发叶已向余伟然支付保证金50000元，在涉讼合同无效的情况下，该保证金应予以返还，但余伟然主张该保证金已抵扣了张天禄、郑发叶应向余伟然支付的2017年1月至2017年4月的租金48000元、2017年5月租金2000元，并提供了张天禄、郑发叶向余伟然支付2017年1月至2018年1月期间租金的明细及相应的微信转账记录、银行流水予以证实，而从余伟然提供的微信转账记录及银行流水可知，张天禄、郑发叶在2017年1月至2017年4月期间仅有2017年4月20日一笔微信转账2090元，2017年1月至2017年3月期间均无转账记录，2017年4月20日的微信转账金额亦远远低于涉讼合同约定的租金标准，且张天禄、郑发叶在2017年5月亦仅向余伟然支付10000元，该款项与扣除剩余保证金2000元后张天禄、郑发叶应向余伟然支付的2017年5月使用费金额相符。在此情况下，张天禄、郑发叶并未提供其向余伟然支付2017年1月至2018年1月期间的租金明细、相应的微信转账记录、银行流水、余伟然餐饮消费签购单或收据以证实其向余伟然支付租金的情况及张天禄于2017年4月20日微信转账的2090元是张天禄、郑发叶以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣余伟然餐饮消费签单数额后2017年2月至2017年4月租金的尾数。综上所述，根据上述司法解释的规定，应当认定张天禄、郑发叶向余伟然支付的保证金50000元已抵扣张天禄、郑发叶应向余伟然支付的使用费，张天禄、郑发叶要求余伟然返还保证金50000元无事实依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款的规定，判决：一、张天禄、郑发叶应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费24116.13元予余伟然；二、张天禄、郑发叶应于判决发生法律效力之日起十日内支付水费708元、电费1806元予余伟然；三、驳回张天禄、郑发叶的全部诉讼请求；四、驳回余伟然的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1424元（张天禄、郑发叶已预交），由张天禄、郑发叶负担。反诉受理费306.43元（余伟然已预交），由张天禄、郑发叶负担232.88元，由余伟然负担73.55元。张天禄、郑发叶应于判决发生法律效力之日起十日内迳付232.88元予余伟然，一审法院不另收退。二审期间，余伟然提交佛山市南海区******陆西股份合作经济社出具的情况说明一份，该情况说明载明电费收据编号0002202（金额1806元）、水费收据编号0110630元（金额708元）所记载的水电费金额实为余伟然承租河西村陆边经济社堤围外地块上“陆边农庄”又名“河西农庄”所产生的，该费用已经由余伟然支付给该社。经审查，本院对该证据予以认定。张天禄、郑发叶二审期间未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、张天禄、郑发叶向余伟然给付的50000元保证金是否已抵扣涉讼租赁物部分房屋占有使用费。二、张天禄、郑发叶应否向余伟然给付2018年2月1日至2018年3月20日期间的房屋占有使用费及水电费。一、关于张天禄、郑发叶向余伟然给付的50000元保证金是否已抵扣涉讼租赁物部分房屋占有使用费的问题涉讼租赁合同无效，张天禄、郑发叶向余伟然给付的保证金50000元应予返还。余伟然主张该保证金已抵扣2017年1月至2017年4月的租金48000元，2017年5月的租金2000元。张天禄、郑发叶主张2017年1月至2017年4月的租金已支付完毕，该款项系其以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣余伟然餐饮消费签单的方式给付，且此期间有2017年4月20日的一笔微信转账2090元予以佐证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，余伟然就其主张说明按双方约定的每月租金12000元，则2017年1月至4月租金12000元，合计48000元，50000元已抵扣1月至4月租金48000元，余款2000元，张天禄、郑发叶2017年5月仅向余伟然支付10000元，加上保证金余款2000元则5月租金刚好12000元，50000元保证金已全部抵扣房屋租金。本院认为其主张与双方合同约定、交款金额和时间等相吻合，具有合理性。反观张天禄、郑发叶对其主张，根据上述规定，需证明其2017年1月至4月的具体交款数额为48000元。从张天禄、郑发叶提供的微信转账记录及银行流水可知，张天禄、郑发叶在2017年1月至4月间仅有2017年4月20日一笔微信转账2090元，就2090元转账事由，张天禄、郑发叶主张系其以微信、银行转账或现金支付租金和抵扣余伟然餐饮消费签单数额后2017年2月至2017年4月租金的尾数，但张天禄、郑发叶未向一审法院提交双方之间的微信、银行转账往来记录以及双方2017年1月至2018年1月期间向余伟然交付房屋占有使用费的明细表予以佐证。本院认为，张天禄、郑发叶对其主张缺乏充分证据予以证明。余伟然对其主张则提供了充分证据予以证明，与相关事实相吻合，可信度较高。一审认定张天禄、郑发叶要求余伟然返还保证金无事实依据，对其该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于张天禄、郑发叶应否向余伟然给付2018年2月1日至2018年3月20日期间的房屋占有使用费及水电费的问题张天禄、郑发叶与余伟然签订涉讼租赁协议时已注明在签订协议前已充分了解出租物情况及周边环境状况。其作为完全行为能力人，应对其签订涉讼租赁协议承担相应的民事责任。张天禄、郑发叶于一审庭审中已确认于2018年3月20日搬离涉讼租赁物并将租赁物返还给余伟然，则其应按实际使用期间参照双方合同约定的租金标准向余伟然给付房屋占有使用费。张天禄、郑发叶至2018年1月拖欠使用费2400元未予支付，其后亦未给付房屋占有使用费，一审判令其给付2018年1月1日至2018年3月20日期间的使用费24116.13元并无不当，本院予以维持。因张天禄、郑发叶在此期间占有使用涉讼租赁物而产生的水电费亦应由其承担。余伟然在一审期间已出具此期间代其交纳的水电费收据，佛山市南海区******陆西股份合作经济社出具的情况说明亦证实水费708元，电费1806元由“河西农庄”产生，并由余伟然支付。故一审判令张天禄、郑发叶支付水费708元、电费1806元予余伟然并无不当，本院予以维持。综上所述，张天禄、郑发叶的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1655.75元，由上诉人张天禄、郑发叶负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月三日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力