北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初64552号原告:欧阳洁，女，1992年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐晶晶，上海金茂凯德（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晶京，北京市华贸硅谷（广州）律师事务所律师。被告：北京泛海东风置业有限公司，住所北京市朝阳区姚家园路105号2号楼10层1101-1103。法定代表人：矫井权，董事长。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。原告欧阳洁诉被告北京泛海东风置业有限公司（以下简称泛海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。欧阳洁委托诉讼代理人徐晶晶、谢晶京，泛海置业公司委托诉讼代理人苏荣建、秦小璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧阳洁向本院提出诉讼请求：1.泛海置业公司赔偿欧阳洁精装修差价损失1933054.2元；2.泛海置业公司赔偿欧阳洁逾期交付精装修房屋的违约金，以已付房款42240785元为基数，按照日万分之二计算自2016年5月31日至房屋完成合同约定的精装修标准之日止；3.泛海置业公司赔偿欧阳洁公证费4000元；4.泛海置业公司赔偿欧阳洁律师费50000元。事实和理由：2015年4月13日，欧阳洁与泛海置业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定泛海置业公司将位于北京市朝阳区东风乡绿隔地区第一宗地J-2-6地块某某住宅楼8层1单元-801号精装修房屋（以下简称涉案房屋）预售给欧阳洁，并约定交房日期为2016年3月30日，逾期应按日向欧阳洁支付已付房款万分之二作为违约金。后，欧阳洁付清了全部房款42240785元，但泛海置业公司至今未向欧阳洁交付符合合同约定的涉案房屋，故此成诉。泛海置业公司辩称：泛海置业公司已在2016年5月31日向欧阳洁交付了涉案房屋，欧阳洁同意按照现状接受，故不能再向泛海置业公司主张装修差价。欧阳洁事先和案外人北京某某创建装饰工程有限公司（以下简称某某装饰公司）签署了《家庭居室装饰装修工程施工合同》，后该合同于2016年11月1日解除，约定后续装修由欧阳洁自行负责，且泛海置业公司已经完成全部未安装的装修材料的交接，欧阳洁并未遭受损失，故不同意欧阳洁的全部诉请。据泛海置业公司了解，欧阳洁在个性化改造过程中，提出将事先合同约定的木饰面油漆更换为水性漆等多项要求，且就款式价格等方面多次协商未果，由于装修有一定的工序，如木饰面油漆未能完工，则后续装修工序无法推进，故泛海置业公司认为欧阳洁未能及时入住涉案房屋系欧阳洁个人原因所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月13日，欧阳洁、泛海置业公司签订《北京市商品房预售合同》，双方约定泛海置业公司将涉案房屋预售给欧阳洁，并于2016年3月30日前将精装修的涉案房屋交付给欧阳洁，逾期应按日向欧阳洁支付已付房款万分之二作为违约金。合同的附件六“装饰和设备标准的约定”部分对涉案房屋的精装修标准进行了约定，其中约定玄关、起居室、餐厅、卧室、厨房、卫生间处顶棚使用乳胶漆饰面；还约定装修、装饰、设备所采用的品牌不一一列明，但所使用的产品符合国家标准或行业标准，因工程进度、集中采购等因素，装饰、装修、设备已经列明的品牌可能出现调整，但调整后的品牌为列明品牌同档次（同价值）品牌，欧阳洁同意具体品牌档次由泛海置业公司根据实际情况决定。附件十一《补充协议》第六条还约定在装修材料和设备供应短缺或其他原因需要更换时，泛海置业公司有权选用质量相当或同档次或更高档次的材料或设备替代，欧阳洁无异议，泛海置业公司需要事先通知欧阳洁，欧阳洁不得以此为由拒绝收房或提出其他索赔要求和主张；如交付时，涉案房屋的装饰、设备标准达不到附件六约定的标准，欧阳洁有权要求泛海置业公司进行整改，整改后仍达不到约定标准的，欧阳洁有权要求泛海置业公司补偿未达到约定标准的差价。2015年10月，欧阳洁和案外人某某装饰公司（同时也是受泛海置业公司委托负责涉案房屋精装修的施工方）签署《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定欧阳洁委托某某装饰公司对涉案房屋的装修进行个性化改造，工期为2015年10月1日至2016年5月31日，某某装饰公司包工及部分材料，欧阳洁供应其余部分材料。工程内容为：1.此户型所有天花上方原吊杆拆除需要重新单独加固，每根吊杆需能独立承重200公斤以上重量；2.为保证保险柜的钢板及钢架加固牢固，老人房、入户衣帽间保险柜位置二次砌筑墙体需要拆除或二次单独加固；3.所有新增保险柜位置增加强电预留点位（主卧2衣帽间内保险柜放置于靠窗位置）。2016年3月2日，欧阳洁与泛海置业公司签订《个性化装修改造协议》，约定欧阳洁要自行委托施工单位即某某装饰公司对涉案房屋进行个性化改造，欧阳洁不能以与《北京市商品房预售合同》附件六不符为由向泛海置业公司主张补偿或赔偿，且个性化改造部分质量和保修问题由欧阳洁自行承担。双方还约定因个性化改造所需，将原定的交房日期由2016年3月30日延后至2016年5月31日。还约定非因泛海置业公司原因导致未能在2016年5月31日交付房屋的，欧阳洁同意该最迟交付日期即为泛海置业公司按约定交付涉案房屋的日期，欧阳洁同意承担房屋交付后的相关风险及使用费用。《个性化装修改造协议》后附《精装修改造方案》以及欧阳洁出具的《个性化装修改造申请书》，精装修改造方案为：1.此户型所有天花上方原吊杆拆除需要重新单独加固，每根吊杆需能独立承重200公斤以上重量；2.为保证保险柜的钢板及钢架加固牢固，老人房、入户衣帽间保险柜位置二次砌筑墙体需要拆除或二次单独加固；3.所有新增保险柜位置增加强电预留点位（主卧2衣帽间内保险柜放置于靠窗位置）；4.入住期限延迟至2016年5月31日。庭审中，欧阳洁表示其针对涉案房屋的个性化改造部分主要有如下两部分：一部分是欧阳洁与泛海置业公司签订《个性化装修改造协议》所约定的范围，另一部分如木饰面、地板、壁纸、浴室柜是欧阳洁自己采购和安装。后，涉案房屋完成了市政基础设施工程竣工验收、房屋面积测绘、住宅工程质量分户验收、水电气设备安装等，但在涉案房屋装修期间，欧阳洁方提出要将木饰面的油性漆调整为进口水性漆，欧阳洁方和施工方某某装饰公司就油漆色板、油漆差价、木饰面差价多次进行协商，但欧阳洁方始终未确认最终方案，从而导致后续的安装木饰面、墙纸、木地板、洁具、灯具等工序均受影响，最终导致涉案房屋未能如期在2016年5月31日前完成精装修。2016年5月31日，泛海置业公司通知欧阳洁接收涉案房屋。据泛海置业公司提供的《业主入住会签单》记载，泛海置业公司工作人员于当日签字确认完成了入住资格审核、面积结算、产权代办、收取入住相关费用、钥匙及物品发放及签署物业文件等，在“房屋验收完毕”处无泛海置业公司工作人员签字确认。涉案房屋最终购房款为42240785元，已结清。在验房记录单中“查验问题描述”处标注为“无”，欧阳洁领取了门禁卡及钥匙等物品。2016年5月至2016年10月期间，欧阳洁方和某某装饰公司的施工经理马某某一直在微信联系更换水性漆事宜，但欧阳洁方始终因价格、品质等问题未确定最终方案，亦未能向施工方某某装饰公司提供最终符合欧阳洁要求的水性漆。2016年11月1日，欧阳洁方及泛海置业公司及案外人某某装饰公司签署《关于7、8、9层交接事宜》，约定经三方多次协调沟通，小业主（即欧阳洁）提出未完工程由小业主自行安排进行二次装修，针对此事需办理如下手续：1.双方（小业主、某某装饰公司）终止协议；2.木地板、墙纸、灯具、开关面板、五金洁具等材料于2016年11月14日前现场移交完成，木饰面于2016年11月4日到木饰面厂进行验收移交，钥匙2016年11月4日移交，同时移交户内所有物品数量；3.小业主委派第三方对项目工程情况进行验收；4.交接后，小业主自行安排的施工部位，施工单位不负责维保，争议项第三方鉴定。2016年11月29日，欧阳洁方、泛海置业公司及案外人某某装饰公司对涉案房屋的装修内容进行了汇总，并制作了《现场施工情况汇总表》，对未完成的装修内容均记录在册，其中未完成的装修内容主要集中于墙纸、插座、灯具、浴室洁具、衣柜、地板、木饰面、门等。同时，在汇总表尾部手写备注了移交的装修材料明细。同日，欧阳洁方签署《钥匙托管协议书》，将涉案房屋次入户门钥匙1把委托泛海物业管理有限公司保管，便于房屋维修、保洁、看房、紧急事件之用。2016年12月19日，欧阳洁方致《通知函》于泛海置业公司，称施工期间，因第三方未按约定使用进口环保材质水性漆，并且没有达到业主方提出要进口材质的产品要求，中途耽误工期时间过长，欧阳洁方提出地板、壁纸、木饰面、浴室柜终止施工，业主自行购买并安装，但剩余装修第三方至今仍未完成，故向泛海置业公司提出索赔。2017年5月19日，欧阳洁对涉案房屋内的装修情况进行了公证取证，支付公证费4000元。2017年6月，欧阳洁支付了本案律师费50000元。2017年8月4日，欧阳洁提起本次诉讼。诉讼中，承办人至案外人某某装饰公司处就涉案房屋的装修事宜进行调查并制作了谈话笔录。该公司工作人员马某某、娄某某陈述在涉案房屋装饰装修施工中，欧阳洁方于2016年2月提出要将涉案房屋内所有木饰面的油漆改为水性漆，但施工方提供的样本一直得不到欧阳洁方认可，欧阳洁方的要求一直在增加，最后欧阳洁方默认了施工方提供的样本，但又对价格提出疑议，故施工一直拖延到2016年10月底；娄某某另陈述截止2016年4月1日，涉案房屋的精装修已完成80%，如欧阳洁方不要求更换木饰面油漆的话，2016年4月30日就能完成欧阳洁的个性化改造和泛海置业公司的精装修工程；娄某某还陈述安装木饰面之后的装修内容尚有墙纸、木地板、洁具、灯具的安装，现因欧阳洁方对施工方提供的木饰面水性漆样板一直未确认，故所有后续工序均搁置了。庭审中，欧阳洁申请对《北京市商品房预售合同》中约定的涉案房屋精装修价值、涉案房屋已完成的装修价值、约定的精装修价值和已完成的装修价值之间的差价进行鉴定，欧阳洁交纳了鉴定费23333元。泛海置业公司申请对拟用于涉案房屋装修但尚未装修的存放于涉案房屋内及库存的设备设施、装修材料进行数量及价值鉴定。泛海置业公司交纳了鉴定费17455.33元。2019年7月，鉴定单位北京中兴恒信工程造价咨询有限公司向本院出具了《工程造价鉴定意见书》，认定：1.涉案房屋合同约定的精装修价值为4629248.51元；2.涉案房屋已完成装修价值2771172.04元；3.约定精装修价值和已完成装修的实际价值（不包含涉案房屋吊顶刷漆及壁纸基膜的造价）之间的差值为1858076.47元；4.涉案房屋吊顶刷漆及壁纸基膜造价74977.73元；5.涉案房屋内及库房中存放的未安装的设备设施及装修材料的费用为788437.89元。同时，《工程造价鉴定意见书》指出，现场勘探时，欧阳洁与泛海置业公司就涉案房屋天棚吊顶处是否刷漆及墙面贴壁纸处是否施工了壁纸基膜未达成一致意见，鉴定单位无法判断涉案房屋天棚吊顶是否刷漆及墙面贴壁纸处是否施工了壁纸基膜，故将天棚吊顶处刷漆及墙面贴壁纸处的壁纸基膜作为争议项单独列项，由法院审理裁决。经询，欧阳洁与泛海置业公司均认可《工程造价鉴定意见书》的真实性，但欧阳洁表示连具备专业知识的鉴定单位都无法看到涉案房屋天棚吊顶刷漆及壁纸基膜工程，可见泛海置业公司未完成此项工程；泛海置业公司则表示鉴定单位仅表示无法判断吊顶刷漆及壁纸基膜工程是否施工，而不是说没有施工。此外，欧阳洁与泛海置业公司针对《工程造价鉴定意见书》均提出了异议。2019年9月23日，鉴定单位北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具了《鉴定意见书异议回复》，在该回复中，针对欧阳洁提出的“未安装的设备设施和装修材料的费用是否包含对应的人工费”异议，鉴定单位回复称未安装的设备设施和装修材料的费用不包含对应的人工费。针对泛海置业公司提出的“801房产约定的装修价值，我公司严格以施工合同及供货合同为依据确认为393.97万元，鉴定意见中801房产的约定装修价值为462.92万元，约高于合同价格17.5%”异议，鉴定单位回复差异原因为1.施工合同中的装修人工工日是按125元/工日计取的，鉴定单位是按《北京市造价信息》中的中线126元/日计算；2.施工合同中企业管理费及利润未按北京市相关规定计取，低于相关规定；3.施工合同中安全文明施工费的计取基数、计取费率未按北京市相关规定计取，均低于相关规定；4.泛海置业公司统计的装修价值393.97万元未计取房间内装饰灯具的主材费。庭审中，经询，欧阳洁表示经鉴定价值为788437.89元的未安装的设备设施和装修材料，因尚未安装，欧阳洁不要该部分设备设施和装修材料，泛海置业公司表示如欧阳洁不要，该部分设备设施和装修材料归泛海置业公司。本院认为:本案争议焦点在于泛海置业公司未能在2016年5月31日及2016年11月1日向欧阳洁交付符合合同约定的精装修房屋是否需要承担违约责任，以及泛海置业公司的精装修义务终于何时。第一、依据涉案《北京市商品房预售合同》，泛海置业公司有权自主决定装修装饰设备品牌种类，只要保证使用的产品符合国家标准或行业标准即可，泛海置业公司并无在装修过程中必须使用进口水性漆的合同义务，现在欧阳洁单方要求更换为进口的水性漆，公平起见，由此导致的工期延误应由欧阳洁承担责任。施工方某某装饰公司工作人员马某某、娄某某向本院所做的陈述及马某某和欧阳洁方的微信聊天记录，以及欧阳洁方和泛海置业公司、某某装饰公司签署的《关于7、8、9层交接事宜》，以及欧阳洁方、泛海置业公司及某某装饰公司确认的《现场施工情况汇总表》，以及欧阳洁方致泛海置业公司的《通知函》等证据能够互相印证并得出结论，即泛海置业公司未能在合同约定的2016年5月31日及后续的2016年11月1日向欧阳洁交付精装修房屋，是由于欧阳洁在施工过程中单方要求更换木饰面水性漆并迟迟未能确认水性漆品质、价格，最终未能向施工方提供符合欧阳洁要求的木饰面水性漆，并最终影响后续的墙纸、插座、灯具、浴室洁具安装等工序所致，这一点亦可以从欧阳洁方、泛海置业公司及某某装饰公司制作的《现场施工情况汇总表》显示的未完成的装修内容主要集中于墙纸、插座、灯具、浴室洁具、衣柜、地板、木饰面、门等得以证实，泛海置业公司方在此过程中并无明显过错。第二、关于2016年11月1日以后的责任问题，本院注意到欧阳洁方及泛海置业公司及案外人某某装饰公司在2016年11月1日签署的《关于7、8、9层交接事宜》中已约定，经三方多次协调沟通，未完工程由小业主自行安排进行二次装修，并约定“木地板、墙纸、灯具、开关面板、五金洁具等材料于2016年11月14日前现场移交完成，木饰面于2016年11月4日到木饰面厂进行验收移交，钥匙2016年11月4日移交同时移交户内所有物品数量”。另本院注意到欧阳洁方、泛海置业公司及案外人某某装饰公司于2016年11月29日对涉案房屋内未完成的装修内容进行了汇总并制作了《现场施工情况汇总表》，并在汇总表中记载了移交的装修材料明细。且在同日，欧阳洁方在签署的《钥匙托管协议书》中约定欧阳洁将涉案房屋次入户门钥匙1把委托泛海物业管理有限公司保管，便于房屋维修、保洁、看房、紧急事件之用，并未约定用于装修之用。依据上述证据，能认定泛海置业公司的精装修义务终于2016年11月1日。综上，本院认为在涉案房屋未能如期完成精装修的问题上，根本原因在于欧阳洁方，泛海置业公司虽没有明显过错，但本院认为泛海置业公司没有就装修材料的中途更换可能导致的工期延误问题向欧阳洁做出合理提示，泛海置业公司有违注意义务，理应分担2016年6月1日至2016年11月1日期间逾期损失，分担比例由本院酌定。关于欧阳洁诉请的精装修差价损失，因欧阳洁向泛海置业公司购买的系精装修的房屋，出于公平起见，泛海置业公司方理应将精装修差价1933054.2元返还欧阳洁。至于经鉴定价值为788437.89元的未安装的设备设施和装修材料，因尚未与涉案房屋形成附合，且欧阳洁明确表示不要该部分设备设施和装修材料，故欧阳洁应将存放于涉案房屋内的该部分设备设施和装修材料返还泛海置业公司，鉴于泛海置业公司就此未提出反诉，故本院在本案中不予处理该部分设备设施和装修材料的返还事宜，双方可另行解决。关于欧阳洁主张的公证费、律师费，系欧阳洁的实际支出，有票据佐证，鉴于泛海置业公司有违注意义务，应对欧阳洁支出的公证费、律师费予以适当分担，分担比例由本院酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京泛海东风置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告欧阳洁精装修差价损失1933054.2元；二、被告北京泛海东风置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告欧阳洁违约金253444.71元；三、被告北京泛海东风置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告欧阳洁公证费1500元；四、被告北京泛海东风置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告欧阳洁律师费20000元；五、驳回原告欧阳洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54509元，由原告欧阳洁负担30045元（已交纳20073元，于本判决生效后七日内交纳9972元）；由被告北京泛海东风置业有限公司负担24464元（于本判决生效后七日内交纳）。原告欧阳洁预付的鉴定费23333元，由被告北京泛海东风置业有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告欧阳洁）。被告北京泛海东风置业有限公司预付的鉴定费17455.33元，由被告北京泛海东风置业有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷人民陪审员  宋文岳人民陪审员  马思环二〇一九年九月三十日书 记 员  赵洪方