山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3080号上诉人（原审原告）：慕森，男，1976年1月11日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：王兴波，栖霞众和泰法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：姜玉红，女，1975年9月20日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：王兴波，栖霞众和泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：栖霞市东明置业有限公司，住所地山东省栖霞市庄园街道迎宾路北岩子口村北。法定代表人：杨晓勤，总经理。委托诉讼代理人：衣振军，山东一和律师事务所律师。上诉人慕森、姜玉红因与被上诉人栖霞市东明置业有限公司（以下简称东明公司）买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2014）栖城民初字第563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。慕森、姜玉红的共同委托诉讼代理人王兴波，东明公司的委托诉讼代理人衣振军参加诉讼。本案现已审理终结。慕森、姜玉红上诉请求：一、撤销山东省栖霞市人民法院（2014）栖城民初字第563号民事判决，改判东明公司返还不当得利25600元；二、诉讼费用由东明公司承担。事实和理由：一、东明公司收取燃气开口费、暖气配套费、公共能源费，具有欺诈胁迫性，取得的不当得利应予以返还。1、2012年10月19日，慕森、姜玉红与东明公司签订商品房买卖合同，该合同第四条约定商品房单价为2793元/平方米，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，商品房成片开发项目加快低价包括综合开发费、城市基础设施配套补助费，根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》【计价格[2001]585号文】第三项整顿城市基础设施配套费问题上明确规定，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，足以说明东明公司公布的购房款包含了燃气开口费、暖气配套费、公共能源费，东明公司在慕森、姜玉红入住时强制收取上述费用属于不当得利，应当予以返还。2、双方签订的商品房买卖合同已经在栖霞市房产管理局备案，该合同第十四条东明公司承诺将供电、供水、供热、燃气等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，移交相关部门或单位进行后期维护，并没有约定基础设施配套费由东明公司承担，东明公司在备案合同之外又出具《预售合同补充条款》，该条款第五条第一项规定该房屋价格不含全部设施设备的初装费用、开户费用等国家规定应由买受人承担的税费，实际国家并没有规定燃气开口费、暖气配套费、公共能源费由慕森、姜玉红承担，东明公司变相将由其缴纳的燃气开口费、暖气配套费、公共能源费的负担转移到慕森、姜玉红，降低其建筑成本，以合法形式掩盖非法目的，以获取更高利润，损害广大业主的集体利益，况且东明公司也没有得到任何单位的授权收取上述费用，其并没有按照国家规定明码标价各项收费标准，误导购房人加价购买商品房，该行为违反国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知【发改价格[2011]548号】第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”和第十五条“商品房经营者不得使用虚假或者不规则的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”说明东明公司误导慕森、姜玉红加价购买房屋具有欺诈性。3、东明公司发出通知，明确要求慕森、姜玉红缴纳燃气初装费、供暖基础设施配套费，否则不能交付使用。东明公司以交付房屋胁迫慕森、姜玉红缴纳违规费用，其行为具有胁迫性，属于无效民事行为，其收取的上述费用依法应当返还。二、东明公司提供格式合同免除其责任、加重买房人责任、排除买房人主要权利的条款无效。双方签订的《商品房买卖合同》及预售合同补充条款，是东明公司为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明”第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”通过以上规定，从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：第一，提供格式条款一方有提示说明的义务，应当提请对方注意免除或限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案中，东明公司在签订缴纳燃气初装费、供暖基础设施配套费、公共能源费补充条款时，并没有对该条款向慕森、姜玉红善意地进行提示说明，也没有对该条款进行加粗、标示下划线等足以引起慕森、姜玉红注意的标识，而是利用其专业的优势欺诈其二人在已经打印好的不明显的附件条款中签字，也没有释明购房款单价的组成成分，庭审中亦没有举证其尽到说明义务，故该条款对慕森、姜玉红并不发生效力，并且《山东省商品房销售条例》第二十六条规定“房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任。”东明公司应该返还收取的燃气初装费、供暖基础设施配套费、公共能源费。三、东明公司没有如期交付出卖的房屋和交付不符合合同约定标准的基础设施，构成违约，应依法承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2013年12月31日齐纳将符合本合同约定的商品房交付买方使用“，本案中，东明公司违背诚实信用原则，直至2014年3月19日才交付涉案房屋，构成合同违约。综上所述，东明公司无权收取基础设施配套费，其采取欺诈、胁迫手段向慕森、姜玉红收取燃气开口费、暖气配套费、公共能源费取得的不当得利应当予以返还；东明公司逾期交付涉案房屋和交付不符合合同约定标准的基础设施，应承担违约责任。请二审法院查清事实，依法改判东明公司承担民事赔偿责任。东明公司辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。慕森、姜玉红向一审法院起诉请求：1、判令东明公司返还购房款11775.30元；2、东明公司承担诉讼费用。在诉讼过程中，慕森、姜玉红将诉讼请求变更、增加为：1、判令东明公司返还违规收取的燃气初装费2730元、暖气配套8945.30元、公共能源费100元，共计11775.30元；2、判令东明公司支付自2014年1月1日至2014年3月19日的逾期交房违约金12338.30元；3、判令东明公司返还已收的自2014年1月1日到2014年12月31日物管费1486.20元。以上共计25600.33元；4、由东明公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：1、慕森、姜玉红与东明公司于2012年10月19日签订的商品房买卖合同一份。证明，涉案房屋价款377334.30元，首付款1173334.30元，贷款260000元，房屋交付时间2013年12月31日前，逾期交房在180日内承担万分之三违约金，超过180日承担万分之五违约金，保修责任等事项。2、2012年9月30日、2012年10月1日、2012年10月20日东明公司出具的收款收据三张。证明，慕森、姜玉红支付首付款1173334.30元的事实。3、2014年3月19日东明公司出具的收据一张、2014年3月19日山东诚辉物业管理有限公司收款收据一张（收取公共能源费100元）。证明，慕森、姜玉红支付基础设施配套费（燃气初装费2730元、暖气配套费8945.30元）及公共能源费100元的事实（11775.30元）。4、2014年3月19日山东诚辉物业管理有限公司收款收据一张。证明，慕森、姜玉红缴纳物业费1486.29元的事实。5、2014年3月19日东明公司出具的收据一张。证明，慕森、姜玉红补交购房首付款7038.36元的事实（实际缴纳购房首付款124372.66元）。6、2014年3月21日慕森、姜玉红姜玉红与山东诚辉物业管理有限公司长春湖壹号物管处签订的前期物业服务委托协议。证明，东明公司2014年3月21日正式交付房屋的事实。7、东明公司于2014年3月4日关于长春湖1＃楼业主诉求的回复（内容：根据长春湖1号楼业主于2月24日提出的相关问题及诉求，经我公司多方联系及协调之下，现对相关问题及解决方案回复如下：第一条：买方合同第十四条第六款规定，小区内道路畅通，绿化达到规定标准，未达到正常使用前的物管费由卖方支付。回复：根据合同约定，可以先行免除业主3个月的物管费。……）。证明，根据第一条东明公司交房时房屋达不到交付条件，其他内容与慕森、姜玉红该主张无关。根据慕森、姜玉红提交的证据物业2015年收取全年物业费的时候给慕森、姜玉红免了半年的物业费，这些物业费最后是开发商替慕森、姜玉红交的。8、书面材料（代理词一份，内容含城市基础设施配套费的相关文件）。证明，山东省城市房地产开发经营管理条例第18条规定，商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：（二）综合开发费，包括开发片区内的基础设施的开发建设成本和有关非经营基础设施配套费用。慕森、姜玉红主张的返还购房款就是收取的电视初装费和暖气配套费，这些是变相收取的。东明公司对慕森、姜玉红提交的证据质证意见为，对证据1的真实性没有异议，但是不能证实东明公司逾期交房的事实。对证据2没有异议。对证据3本身没异议，但是根据合同约定该费用应当由慕森、姜玉红支付和承担。证据4物业费的缴纳与东明公司没有关系。对证据5没有异议。证据6是慕森、姜玉红与物业公司签订的，与东明公司无关，也不能证实东明公司是2014年3月19日交付的房屋。山东诚辉物业管理有限公司是独立法人，东明公司委托给他们独立进行物业管理。对证据7没有异议，这个属实，免了6个月的物业费也属实。但是并不能证实东明公司的房屋没达到交付条件，根据购房合同第八条规定我们的房屋已经达到交付条件，相关配套设施根据补充条款第三条第一款相关配套设施可以分期、分批或待小区整体完工后再交付使用。证据8中慕森、姜玉红主张的三个规范性文件及相关法规不适用本案，应当适用慕森、姜玉红与东明公司双方的合同约定。东明公司为支持其辩诉意见，向一审法院提交如下证据。1、2013年6月8日东明公司与中节能（烟台）生物质热电有限责任公司签订的供热入网协议书一份、中节能（烟台）生物质热电有限责任公司2013年6月13日收东明公司采暖入网保证金10万元收款凭证一张、网上银行电子回单一张。证明，2013年6月8日东明公司已经与热力公司签订了协议，但是热力公司一直没供暖。供暖设施东明公司安装到户，供暖应该由热力公司供暖，合同附件3第16项约定了集中供暖、分户计量、地暖敷设（开户等费用自理），栖霞热力公司是有计划的安排供暖，什么时候供暖、怎么供法在购房合同中并没有约定。东明公司已经和热力公司签订了合同并付款。2、落款时间为2013年12月28日东明公司发给慕森、姜玉红的长春湖壹号（一期）交房入伙须知（内容为：尊敬的姜玉红（女士／先生）：欢迎您入驻长春湖壹号（一期），为方便您顺利办理入伙手续，现将有关交房入伙事项和有关入伙确认程序如下，敬请垂询。一、您来办理入伙手续，请带齐以下资料：1、交房通知书及交房入伙须知。2、业主（合同上出现之所有业主）身份证及复印件（验原件收复印件）。3、签署的合同正本。4、携带已缴房款的收据（不可遗漏）。5、若业主不能亲临办理入伙手续的，可委托他人代理，所委托的代理人还应带经有效公证的业主授权委托书、被委托人和代理人的身份证及复印件（直系亲属也必须按此要求办理）。二、您在办理入伙手续时，必须结算以下款项：1、结清房款，应付／应退房屋面积差价款人民币7038.36元。房屋面积差额款业主姓名姜玉红室号1-2-901单价2793.00预测面积135.1实测面积137.62面积差额2.52差额款7038.362、交纳代收入户费用，共计人民币11975.30元。有线电视初装费：300元／户。燃气初装费：2730元／户。供暖基础设施配套费：8945.30元。备注：以上款项全部要求现金结算。）。3、时间为2013年12月28日、收件人为姜玉红的国内挂号信函收据。证据2、3证明，东明公司根据合同约定于2013年12月28日通知慕森、姜玉红交接房屋并交纳房屋差价款，但是慕森、姜玉红未交接房屋也未结算。根据慕森、姜玉红与东明公司双方签订的合同补充协议第四条第3项东明公司将达到交付条件的房屋钥匙交接给物业公司视为东明公司已交付房屋。4、落款时间为2013年12月5日、编号为验字第370686201300050号的山东省建设工程竣工规划验收合格证、2013年12月23日栖建备字（2013）第（0102）号建设工程竣工验收备案表、栖住发（2013）许字第A012号栖霞市城市新建住宅配套设施交付使用许可证。证明，房屋验收合格。根据双方签订的补充协议第四条第1款的规定慕森、姜玉红2014年3月19日交清了房屋差价款以后，物业公司才将房交付给慕森、姜玉红。以上足以证实东明公司在交付房屋上并没有违约。慕森、姜玉红对东明公司提交的证据质证意见为，对证据1的真实性没有异议，但是不能证明东明公司的供暖、供热配套基础设施达到正常使用的条件。对证据2、3、4的真实性没有异议，但是以上证据不能证明该房屋是由于慕森、姜玉红的原因延期交付。另外，1、根据东明公司的陈述，按照合同约定房屋并非东明公司交付给物业管理，应该交付给慕森、姜玉红。2、按照房屋开发程序规定东明公司向慕森、姜玉红交付房屋时应该提交书面交接手续。3、并非慕森、姜玉红不交纳差价款，而是物业公司拒绝单项收取房屋差价款，要交纳房屋差价款必须交齐其他费用。4、东明公司为了按照合同约定的交付时间交房，在房屋还不符合交付条件的情况下交房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：慕森、姜玉红与东明公司于2012年10月19日签订商品房买卖合同一份，由慕森、姜玉红购买东明公司位于栖霞市1号楼2单元第9层901号房屋一处，合同第三条第五项约定：该商品房合同约定建筑面积共135.1平方米，其中，套内建筑面积107.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.66平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同第四条约定：计价方式与价款卖方与买方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为￥2793元，总金额（大写）叁拾柒万柒仟叁佰叁拾肆元叁角。合同第六条约定：付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。3、按揭贷款：1、首付款￥117334.3元；2、剩余部分￥260000元于2012年11月19日前用按揭贷款支付。合同第八条第一款约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定：卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的15%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条约定：卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。卖方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，交付使用时达到如下使用条件：1、项目按《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设完成；2、房屋建筑工程及市政基础设施符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续齐备；3、供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理；4、供热配套工程按照要求设计和安装热量计量装置及温度调控装置；5、前期物业管理落实到位；6、小区内道路畅通，绿化达到规定标准。7、法律、法规、规章规定需要满足的其他事项。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：2、卖方同意在上述设施未达到正常使用前的物管费由卖方支付。合同第十九条第二项约定：该房屋所在区域物业管理具体事宜，详见附件三……。合同第二十一条约定：待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终价款。合同第二十三条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。2012年10月20日，慕森、姜玉红与东明公司签订预售合同补充条款。补充条款总则约定：本补充条款系由出卖人与买受人之间签订的《商品房买卖合同》（以下简称“本合同正文”）之补充，是本合同正文第二十一条所指的补充协议，经双方协商一致，为本合同不可分割之部分。补充条款第三条第1项约定：本住宅小区属分期开发建设项目，对于小区内配套设施及公共设施，出卖人可根据实际开发进度分期分批或待小区整体完工后交付使用。补充条款第四条第1项约定：如买受人未能付清本合同项下的全部房价款（包括面积误差结算款）、或买受人未能根据预售合同或物业管理公司的规定缴付有关费用及与物业管理公司签署有关物业管理文件的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，在此情况下出卖人不承担逾期交房的违约责任。补充条款第四条第3项约定：若买受人在《验房交接通知书》中规定的最后期限内，未到现场办理验收交接手续或以各种理由拒绝办理房屋交接手续的，出卖人可将该房屋之钥匙放置于长春湖壹号物业管理处，则视为出卖人已经履行了对该房屋的交付责任，且该房屋当时状况符合本合同附件三约定的标准。买受人应自《验房交接通知书》中规定的最后期限次日起承担该房屋的风险责任及物业管理费用。补充条款第五条第1项约定：该房屋价格不含全部设施设备的初装费用、开户费用以及房屋产权契税、物业维修基金等国家规定应由买受人承担的税费等。补充条款第五条第3项约定：在签订本合同（含本补充协议）前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款供买受人阅读，买受人对本合同（含补充协议）条款无异议。如果本合同（含本补协议）的内容与双方曾就该房屋签订的任何临时性购买合同、认购书或其他类似文件内容冲突的，以本合同（含本补协议）的内容为准。该商品房买卖合同附件三第15条约定：天然气：分户计量、一户一表、安装接驳口（开户等费用自理）。第16条约定：供暖：集中供暖、分户计量、地暖敷设（开户等费用自理）。第17条约定：有线电视：排线进户（开户等费用自理）。2014年3月19日，慕森、姜玉红向东明公司交纳有线电视初装费300元，燃气初装费2730元，暖气配套费8945.30元，共计11975.30元。当日，慕森、姜玉红向东明公司交纳房屋面积误差结算款7038.36元（房屋面积实测为137.62平方米）。同日，慕森、姜玉红向山东诚辉物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业费1486.29元、电梯费495.43元、公共能源费100元。另，慕森、姜玉红在庭审中认可山东诚辉物业管理有限公司在收取2015年全年物业费时给予免除了半年的物业费，该半年的物业费系东明公司代替慕森、姜玉红交纳的。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案慕森、姜玉红与东明公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。关于慕森、姜玉红请求的返还违规收取的相关费用11775.30元，一审法院认为，该款项中的11675.30元东明公司系以燃气初装费、暖气配套费的形式收取，均属于城市基础设施配套费的范畴，是建设单位应当向有关部门交纳的费用，建设单位将以上两项费用计入建设成本国家并无禁止性规定。慕森、姜玉红与东明公司签订的商品房买卖合同及合同附件、预售合同补充条款能够体现出以上费用不包含在商品房售价当中，双方对收取该部分费用进行了约定，且合同是经过慕森、姜玉红与东明公司双方协商签订的，不违反公平原则，不违国家有关文件规定以及法律强制性规定。故慕森、姜玉红要求东明公司返还以上两项费用，不予支持。慕森、姜玉红请求返还的公共能源费100元，该费用并非东明公司收取，慕森、姜玉红要求东明公司返还无依据不足，不予支持。关于慕森、姜玉红请求的自2014年1月1日至2014年3月19日的逾期交房违约金12338.83元，一审法院认为，东明公司提交的山东省建设工程竣工规划验收合格证、栖建备字第（2013）第（0102）号栖霞市城市新建住宅配套设施交付使用许可证能够证实涉案房屋符合国家规定的交付条件。东明公司提交的长春湖壹号（一期）交房入伙须知及国内挂号信函收据能够证实东明公司在合同约定的房屋交付时间之前通知慕森、姜玉红交接房屋的事实。而慕森、姜玉红在庭审中表述“并非慕森、姜玉红不交纳差价款，而是物业公司拒绝单项收取房屋差价款，要交纳房屋差价款必须交齐其他费用。”，慕森、姜玉红表述的其他费用在合同中亦是慕森、姜玉红按照合同约定应当交纳的费用，因慕森、姜玉红不按合同约定交纳费用导致延期交房，其责任不在于东明公司。另，慕森、姜玉红根据东明公司出具的关于长春湖1＃楼业主诉求的回复第一条“小区内道路畅通，绿化达到规定标准，未达到正常使用前的物管费由卖方支付”证明东明公司交房时房屋达不到交付条件，该证据只能证明小区内配套设施及公共设施尚未完善。根据该慕森、姜玉红与东明公司签订的预售合同补充条款第三条第1项“本住宅小区属分期开发建设项目，对于小区内配套设施及公共设施，出卖人可根据实际开发进度分期分批或待小区整体完工后交付用”的约定，不影响东明公司向慕森、姜玉红交付房屋。综上，故慕森、姜玉红请求的逾期交房违约金不予支持。关于慕森、姜玉红返还已收取的自2014年1月1日到2014年12月31日物管费1486.20元的诉讼请求，一审法院认为，其一，该费用系物业管理公司收取，并非东明公司收取，东明公司不是合同的相对方，不应由东明公司返还。其二，东明公司交付的房屋及配套设施已经有关部门验收合格，东明公司已完成主要合同义务。供热的主体是第三方，供热合同的当事人双方应为用热住户和供热企业，东明公司作为房屋开发单位，已经依据合同约定提供了供暖设施，也已交纳热力管网建设费用，并未违反合同之约定。其三，关于东明公司于2014年3月4日关于长春湖1＃楼业主诉求的回复中“小区内道路畅通，绿化达到规定标准，未达到正常使用前的物管费由卖方支付”的问题，东明公司已经代为慕森、姜玉红交纳了半年的物业费，慕森、姜玉红亦已接受。综上，对慕森、姜玉红该项请求不予支持。综上所述，慕森、姜玉红的诉讼请求事实及法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定判决：驳回慕森、姜玉红的诉讼请求。一审案件受理费440元，由慕森、姜玉红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：慕森、姜玉红提交以下证据：一、烟政发[2004]86号“烟台市人民政府关于收取城市基础设施配套费有关问题的意见”文件，证明基础设施配套费应由东明公司负责交纳。二、栖霞市人民政府“会议纪要”（第4期）《关于太虚宫以西区片土地出让有关问题的会议纪要》（二〇一一年二月十六日），载明“一、关于基础设施配套费问题。会议认为，该项目……经研究决定，给予开发企业减免8.8万平方米基础设施配套费。”，证明栖霞市人民政府决定减免东明公司建筑面积8.8万平方米基础设施配套费。三、涉案项目《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》，证明东明公司规划建筑面积77951平方米，实际建设13693.67平方米，在栖霞市人民政府减免基础设施配套费面积范围内。东明公司质证称，对证据一、证据三的真实性无异议，但对其证明内容均不予认可；对证据二的真实性不予认可，且涉案项目在实际施工过程中已经由东明公司交纳了基础设施配套费。本院认为，双方当事人对证据一和证据三的真实性均无异议，本院予以采信。关于证据二，本院于2019年9月6日到栖霞市人民政府调取了栖霞市人民政府“会议纪要”（第4期），该会议纪要与慕森、姜玉红提交的会议纪要内容一致，经质证，双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据亦予以采信。东明公司提交其与栖霞埃维燃气有限公司2013年4月10日签订的《管道燃气设施配套建设合同》以及栖霞埃维燃气有限公司出具的发票三张，证明东明公司已经交纳了燃气初装费，栖霞市人民政府并未实际减免该笔费用。慕森、姜玉红对该组证据的证明效力不予认可，称该费用并不属于基础设施配套费的范畴，而且燃气初装费应向县级人民政府主管部门交纳，其他部门均无权收取。本院于2019年9月6日前往栖霞埃维燃气有限公司调取了其与东明公司2013年4月10日和2013年7月12日就涉案小区1-7号楼签订的《管道燃气设施配套建设合同》，并就案外人李伟伟与东明公司房屋买卖合同纠纷一案的有关情况对栖霞埃维燃气有限公司财务部长刘雪芹进行了调查，刘雪芹称其公司与东明公司签订《管道燃气设施配套建设合同》，并收取了涉案小区1-7号楼天然气配套款，涉案燃气接口费2730元实际是合同中约定的燃气管道配套设施费每户2730元，该配套费包括分户计量、一户一表、安装接驳口费，对于新开发楼盘其均是向开发商收费。慕森、姜玉红和东明公司对该组证据的真实性均予以认可。本院认为，上述证据能够证明东明公司已经交纳了燃气初装费的事实，本院予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点在于：一、慕森、姜玉红与东明公司签订的商品房买卖合同及预售合同补充条款中关于燃气初装费、暖气配套费和公共能源费的条款是否属于无效的格式条款；二、东明公司应否向慕森、姜玉红返还燃气初装费、暖气配套费和公共能源费；三、东明公司应否承担逾期交房的违约责任。关于焦点一：慕森、姜玉红与东明公司签订的商品房买卖合同及预售合同补充条款中关于燃气初装费、暖气配套费和公共能源费的条款是否属于无效的格式条款的问题。本院认为，燃气初装费和暖气配套费等基础设施配套费均属于开发商的建设成本，开发商在统一交纳该费用后向购房人收取并无不当。涉案合同中关于燃气初装费、暖气配套费和公共能源费的相关条款均不符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之情形，故慕森、姜玉红关于涉案商品房买卖合同及预售合同补充条款中关于燃气初装费、暖气配套费和公共能源费的条款属于无效格式条款的主张，本院不予支持。关于焦点二：东明公司应否向慕森、姜玉红返还燃气初装费、暖气配套费和公共能源费的问题。本院认为，第一，燃气初装费和暖气配套费均属于城市基础设施配套费的范畴，根据栖霞市人民政府“会议纪要”（第4期）《关于太虚宫以西区片土地出让有关问题的会议纪要》（二〇一一年二月十六日），慕森、姜玉红与东明公司2012年签订商品房买卖合同及预售合同补充条款时，涉案项目燃气初装费和暖气配套费均已进行减免，结合双方签订合同中关于该部分费用自理的约定，可以证实双方在2011年签订房屋买卖合同时约定的房款中并不包含燃气初装费和暖气配套费两项费用。2013年东明公司重新交纳了涉案小区燃气初装费和暖气配套费，说明该两项基础设施配套费并未实际减免，故东明公司于2014年3月19日向慕森、姜玉红收取上述两项费用并无不当。一审判决不予返还正确，本院予以确认。第二，本案中公共能源费系慕森、姜玉红向案外人山东诚辉物业管理有限公司交纳，与东明公司无关，故关于其二人要求返还该费用的主张，本院不予支持。关于焦点三：东明公司应否承担逾期交房违约责任的问题。根据双方签订商品房买卖合同约定，东明公司应当于2013年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给慕森、姜玉红。涉案房屋所在项目于2013年12月5日取得山东省建设工程规划验收合格证，2013年12月23日取得建设工程竣工验收备案表和栖霞市城市新建住宅配套设施交付使用许可证，至此涉案房屋已经达到合同约定的交付条件。东明公司于2013年12月28日向姜玉红发出长春胡壹号（一期）交房入伙须知，并以国内挂号信方式通知其交纳房屋差价款，已经完成了交付房屋的义务，慕森、姜玉红未按照合同约定交纳相关费用导致延期交房情形的发生，责任不在东明公司，故东明公司无需承担逾期交房违约责任。一审判决并无不当，本院予以确认。综上所述，慕森、姜玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由慕森、姜玉红负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月十八日书记员  孙晓雯