重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初3841号 原告：重庆渝欧园企业服务有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路242号8层，统一社会信用代码91500103320417956B。 法定代表人：但香颖，总经理。 委托诉讼代理人：侯伟莉，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任艳，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：重庆华腾实业发展有限公司，住所地重庆市江北区红黄路10号华创大厦1905室，统一社会信用代码91500105771779593Y。 法定代表人：杨华，职务不详。 被告：杨华，男，1963年10月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆渝欧园企业服务有限公司（以下简称渝欧园公司）与被告重庆华腾实业发展有限公司（以下简称华腾公司）、杨华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案。依法适用依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人侯伟莉到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．二被告共同支付2016年12月17日至2018年2月25日的欠付租金438094.43元；2.二被告共同支付逾期支付租金的违约金，计算方式：以每期欠付租金为基数，按年利率24%从应付之次日计算至付清时止；3.二被告共同支付提前解除合同产生的违约金60574.57元；诉讼费用由二被告负担。事实及理由：2015年9月16日，华腾公司与重庆美渝远见实业有限公司（以下简称美渝公司）、重庆新美源物业管理有限公司（以下简称新美源公司）签订了《写字楼租赁合同》，约定华腾公司承租重庆市渝北区红锦大道555号美源国际项目6层3号房屋，建筑面积410.16平方米等。2016年12月1日，原告、被告、美渝公司、新美源签订《合同主体变更协议》，出租方变更为原告。但被告至今未缴清租金，故为维护合法权益，起诉来院。 二被告未做答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括写字楼租赁合同、合同主体变更协议、承诺担保书、计算表、身份证，本院依法进行了审查并在卷为凭。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月16日，美渝公司（出租方、甲方）、华腾公司（承租方、乙方）、新美源公司（物管方、丙方）就案涉房屋签订《写字楼租赁合同》，第2.1条约定：租期自2015年9月17日至2018年9月16日；第3.1条约定：租金为75.82元/平方米/月，31098.33元/月，自2016年9月17日起，以上年租金为基数，每平方米租金逐年递增8%，即第1年75.82元/平方米/月，第2年81.89元/平方米/月，第3年88.44元/平方米/月，以此类推，直至租赁期满为止；第3.3条约定：在签订本合同当日一次性向甲方缴纳2015年9月17日至2015年12月17日的租金93294.99元，之后支付周期为每季度支付一次，在每期到期前15日向甲方支付下一期的租金，以此类推；第5.1条约定：本合同签订的当日，乙方向甲方支付总额相当于3个月租金的履约保证金93294.99元，保证金在租期届满，乙方向甲方完整交还该房屋并经甲方验收该房屋符合合同约定的退还条件，乙方缴纳完毕所有合同约定应缴纳的款项，且乙方无其他违约行为后在30日内，甲方将保证金无息退还给乙方；第10.2.2条约定：未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方有权终止本合同，且乙方须向甲方交回房屋并按照合同总租金的5%向甲方支付违约金；第10.4条约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付违约金，若逾期超过30日，甲方有权单方面终止本合同，并要求乙方赔偿甲方由此产生的一切损失。原告认可华腾公司支付了履约保证金93294.99元，因其违约保证金不予退还。 后美渝公司（原出租方、甲方）、华腾公司（承租方、乙方）、新美源公司（丙方、物业方）、原告（丁方、新出租方）就《写字楼租赁合同》补充签订《合同主体变更协议》，第1条约定：四方共同确认自2016年12月17日起，原合同的出租方由甲方变更为丁方，原合同其他内容不变；第2条约定：甲方在原合同中的所有权利义务由丁方承继。 2018年2月24日，华腾公司、杨华共同出具向原告出具承诺担保书，载明华腾公司承租了案涉房屋，经华腾公司申请，于2018年2月25日搬离了案涉房屋，于搬离之日停止租赁案涉房屋，华腾公司将于2018年4月30日前向原告支付欠付费用，杨华系华腾公司的董事长和法定代表人，就华腾公司应向原告履行的义务和责任承担无限连带担保责任。承诺担保书尾部有华腾公司的签章，杨华亦在担保人处签字。 原告举示了计算表，载明2016年12月2日应支付2016年12月17日至2017年3月16日的欠付租金41528.02元，2017年3月2日、2017年6月2日应分别支付2017年3月17日至2017年6月16日、2017年6月17日至2017年9月16日的租金100764.01元，2017年9月2日应支付2017年9月17日至2017年12月16日的租金108823.65元，2017年12月2日应支付2017年12月17日至2018年2月25日的租金86214.74元。 原告陈述华腾公司确告知要搬离，原告也同意他们于2018年2月25日搬离，之后原告收回了房屋，但租赁合同系到期终止。至于逾期支付租金的违约金，合同约定系按日租金的2倍计算，但原告主动调整为按年利率24%计算。诉讼请求中要求二被告共同支付的实际意思是要求杨华承担无限连带担保责任。 本院认为：原告与华腾公司积就案涉房屋形成的房屋租赁合同关系真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 华腾公司未举证证明其支付了诉请期间的租金，原告作为出租人有权要求其支付，故本院对原告请求判令华腾公司支付2016年12月17日至2018年2月25日欠付租金438094.43元。 华腾公司逾期支付租金应当支付违约金，然审理中原告自行举示了华腾公司、杨华出具的担保承诺书，载明华腾公司将于2018年4月30日结清费用，杨华对此承担连带责任。现原告也起诉要求杨华连带支付支付，可以认定原告实际接受了承诺担保书的相关内容，即其认可华腾公司最迟于2018年4月30日结清所有费用。华腾公司未于承诺期限结清租金，应自次日开始起算违约金，合同约定逾期支付租金的违约金标准为日租金的两倍，现原告自愿将其调低为年利率24%，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故违约金的计算方式为：以438094.43元为基数，从2018年5月1日起按年利率24%计算至付清时止。 至于提前解除合同的违约金，华腾公司申请于2018年2月25日搬离案涉房屋，原告亦同意华腾公司于此时搬离，并收回了房屋。故2018年2月25日时，双方的租赁合同已无法继续履行，并于此时解除。然因合同的提前解除系华腾公司提前退租所致，华腾公司应当按约支付提前解除合同的违约金60577元（31098.33元/月×12个月＋33588元/月×12个月＋36274.55元/月×12个月）×0.05），现原告只要求华腾公司支付违约金60574.57元系对其自身权利的处分，本院予以认可，对此项诉讼请求予以支持。 至于杨华的责任，因杨华承诺对华腾公司应向原告履行的义务和责任承担无限连带担保责任,故其应对上述债务承担连带支付责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆华腾实业发展有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝欧园企业服务有限公司2016年12月17日至2018年2月25日租金438094.43元； 二、被告重庆华腾实业发展有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝欧园企业服务有限公司逾期缴纳租金的违约金，计算方式为：以438094.43元为基数，从2018年5月1日起按年利率24%计算至付清时止； 三、被告重庆华腾实业发展有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝欧园企业服务有限公司提前解除合同的违约金60574.57元； 四、被告杨华对上述第一、二、三项债务承担连带支付责任； 五、驳回原告重庆渝欧园企业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10070元，由被告重庆华腾实业发展有限公司、杨华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  欧春利 人民陪审员  晏慧耘 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  符 爽