广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初17053号原告：佛山市裕金本汽车销售服务有限公司，住所广东省佛山市禅城区佛山大道中83号佛山（国际）车城南区一座2号，统一社会信用代码：91440604345356336H。法定代表人：莫桂平。委托诉讼代理人：蓝国晔，广东群立弘律师事务所律师。被告：朱瑾，男，汉族，1986年12月5日出生，住址广东省佛山市禅城区，被告：吴飞，女，汉族，1949年6月18日出生，住址广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：朱琼，女，汉族，1976年12月9日出生，住址广东省佛山市禅城区，系被告吴飞的女儿。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。原告佛山市裕金本汽车销售服务有限公司（下称裕金本汽车公司）诉被告朱瑾、吴飞合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蓝国晔，被告朱瑾，被告吴飞的委托代理人朱琼、黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕金本汽车公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告双方签订的《产权转让协议书》合法有效；二、判决被告履行全部合同义务（包括取得佛山新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房的不动产登记证、办理将房屋所有权过户于原告或原告指定人名下的手续、承担以上事项的全部税费和评估费等）；三、被告承担本案全部诉讼费用及财产保全保费。事实与理由：原、被告双方于2019年5月7日签订了《产权转让协议书》，约定被告将其购买的佛山新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房转让给原告，被告负责完成将房屋过户至原告的手续后方为抵偿生效，乙方承担评估费、过户税费等相关费用。被告在签订合同时向原告移交了其购买房屋的部分基本资料。上述合同是因被告利用提供场地给原告临时停放库存商品车的机会，故意隐瞒原告，盗用原告存放的商品车实施非法行为，造成丢失原告的122台商品车（后已追回部分车辆）。原告发现后，立即找被告要求赔偿损失，经与被告及其母亲共同协商，一致同意将上述房屋和另两套房屋转让给原告，以赔偿原告的损失，双方遂签订合同。朱瑾盗取原告的商品车涉嫌用于犯罪用途，已被佛山市禅城区公安局立案侦查。原告认为朱瑾盗取商品车的行为也涉嫌犯罪，已就此事报警，佛山市禅城区公安局受理后，认为对朱瑾涉嫌合同诈骗已立案不能再重复立案而对此不予立案。为保护合法权利，原告特依法提起诉讼，请依法判决如诉请。被告朱瑾辩称：我确实与原告存在债权债务关系，《产权转让协议书》是我签订的，但对于上面所记载的欠款金额两千万元有异议。原告后来将部分汽车开回去了，我欠的款项没有两千万元这么多，但是由于我现在在看守所，无法核实债务的确切数额。总共有三套房产，其中本案高明的房产是已经付清全款，其中一套房子是我母亲的房产，不同意拿来抵债。待我从看守所出去后，双方核实债权债务金额，以及涉案三套房产的价值之后才能进行抵债。被告吴飞辩称：一、原告与被告朱瑾之间的债务已发生根本变化，《产权转让协议书》已无存在的基础，应驳回起诉。被告朱瑾作为原告的二级代理商，由于经营不善，欠原告款项约2000万元，在双方签订三份《产权转让协议书》后，原告却将已由被告朱瑾所在的佛山市骏宝利汽车有限公司销售给**、佛山市如风汽车供应链有限公司的98台汽车擅自开走，导致**、佛山市如风汽车供应链有限公司报案，被告朱瑾才被刑事拘留，事后原告已将98台汽车销售出去，按照原告在诉状中陈述，被告朱瑾欠其122台汽车款项，原告已追回98台汽车，被告朱瑾还欠原告24台汽车款项未清偿完毕，原告与被告朱瑾之间的债权债务数额已发生重大变化。答辩人认为涉案的《产权转让协议书》类似于代物清偿协议，代物清偿的成立，必须具备四个条件：其一，必须有原债的关系存在；其二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；其三，他种给付必须与原定给付不同；其四，须债权人受领他种给付以代替原给付。代物清偿的原债务关系必需是还存在的情况下，债权人才有权主张履行《产权转让协议书》。本案中，对于原告与被告朱瑾之间的债务具体数额变为多少，原告并没有提供任何证据证明。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”根据上述规定，吴飞认为，需在原告向被告朱瑾提起欠款主张并经生效的法律文书确认欠款数额的情况下，才能确定涉案的该份《产权转让协议书》是否有效及是否还应继续履行。为此法庭应向原告释明变更诉讼请求。如果原告拒绝变更的，应裁定驳回起诉。二、被告朱瑾还存在其他财产，原告的债权应先行向其主张。首先，《产权转让协议书》没有签署时间，就无法确定其生效时间，更无法确定其履行时间。其次，2019年5月7日，为解决双方债务问题，原告除与两被告签订涉案的《产权转让协议书》外，还与被告朱瑾签订有另两份《产权转让协议书》，约定由被告朱瑾将高明招商熙和园7栋601房及南海狮山万科金色诚光花园5座708房抵债清偿给原告，对于三份《产权转让协议书》的履行先后时间，并没有明确约定，但原告与被告朱瑾签订的另两份协议中却是落款为2019年5月7日，从常理分析，理应先履行原告与被告朱瑾签订的两份《产权转让协议书》，如果还未能清偿完毕下再履行被告吴飞的这份。最后，在原告的债权数额已发生重大变化的情况下，现双方债务约为200万元，先行处置被告朱瑾的另两处房屋足可以清偿完毕，已无需再履行与被告吴飞的《产权转让协议书》。三、房屋没有经评估，无法确认抵偿金额，原告的请求条件没有成就。《产权转让协议书》第2条中明确约定需要委托具有评估资质的评估公司评估后，评估价为作价值标准抵偿欠款，本案中，还没有委托评估公司进行估价，无法确定抵偿欠款数额，原告的请求条件没有成就。综上所述，原告的诉请没有法律依据，原告应先向被告朱瑾明确欠款数额后，才能向被告吴飞主张《产权转让协议书》的权利义务。诉讼中，原告举证如下：1、产权转让协议书。证明双方达成协议，被告将佛山市顺德区乐从镇兴乐社区佛山新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房转让予原告，以抵偿被告造成原告损失的赔偿，并约定被告承担过户至原告或其指定人名下的全部费用等有关事项。2、保利西悦湾花园不利因素及风险提示、认购须知、销售服务确认表、房地产法律服务委托协议及付款单。证明被告已经购买涉案房屋的事实。3、定金、首付款单据各2张。证明被告已经购买涉案房屋的事实。被告提供已向发展商（佛山市保利顺源房地产有限公司）支付定金50000元、首期款642060元的单据。单据合计支付购房款金额692060元。4、（2019）粤0604执保1234号财产保全送达回证，证明不动产登记部门已登记被告为涉案房屋的权利人。5、保费发票，证明原告因本案查封涉案房屋发生保费2000元，被告应予以返还。6、车辆损失价值表2份、车辆进货发票。证明被告的侵权行为造成原告失去122台车辆，合计损失价值19068044.70元。现已追回部分。两被告对原告的证据1-5的真实性无异议，本院予以确认。对于证据6的真实性本院亦予以确认。诉讼中，被告朱瑾、被告吴飞未提供证据。诉讼中，本院依职权向佛山市自然资源局顺德分局发函查询涉案房产信息，佛山市自然资源局顺德分局复函一份。双方对复函均无异议。本院经审理查明：2019年5月7日，原告（乙方）与被告吴飞（甲方）、被告朱瑾（丙方）签订一份《产权转让协议书》，主要内容为：由于丙方经营资金周转原因，欠乙方款项累计达两千万元整，经甲、乙、丙三方共同协商一致，甲方同意以名下自有的房产（下称标的物）代丙方归还所欠乙方的欠款的其中一部分，具体协议内容如下：1、标的物信息：佛山市新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房。2、标的物价值（价格）：由于甲方的标的物尚未领取不动产登记证，暂时未能直接过户给乙方。故此，三方同意按甲方标的物出具不动产登记证时委托具有评估资质的评估公司评估价作为价值标准抵偿乙方的欠款，评估费用由甲方支付。3、过户约定：标的物在取得不动产登记证后，甲方三个工作日内把标的物过户给予乙方，或乙方指定的第三方。甲方和乙方完成了标的物过户手续后，甲方代丙方的抵偿才算抵偿生效。诉讼中，本院发函至佛山市自然资源局顺德分局，查询涉案佛山市新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房的登记信息，回函内容为：在佛山市不动产登记系统，暂未查询到佛山市新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房的不动产登记信息，也未查询到上述不动产的商品房首次登记（大确权）信息。庭审中，原告陈述：确认之前《产权转让协议书》签订时的2000万元债务是针对122台车辆的损失，开庭前已经追回部分车辆，现在被告朱瑾所欠的车辆进货价损失是3127849.60元（21台车），但不包括其他损失，比如销售降价损失。被告朱瑾陈述：我同意抵债，但是原告将部分汽车开回去了，导致我卖给别人的车没法交货，才涉及刑事责任，现在欠原告的钱没有2000万元，只有300多万元，具体数额要等我出去之后核算才清楚；如果欠付原告的债务只有300多万元，我母亲吴飞的房屋就不应该拿来抵债，那是我母亲的房子，不同意用来抵债。被告吴飞陈述：涉案房屋是被告吴飞一人全款购买，现在不同意用来抵债，原告与朱瑾的债权债务具体金额是多少没有确定，必须经生效法律文书确定欠款数额的情况下，才能确定《产权转让协议》是否有效及是否还应该继续履行；被告朱瑾还有其他财产，原告应该先向朱瑾主张。另查明：根据佛山市公安局禅城分局侦查查明：犯罪嫌疑人朱瑾是佛山市骏宝利汽车有限公司的唯一股东，与裕金本汽车公司有生意往来。2018年11月至2019年4月30日期间，裕金本汽车公司陆续将123辆东风本田汽车停放在骏宝利公司的停车场（世纪车城3号楼2层）。朱瑾与裕金本汽车公司销售经理张耀雄有口头协议，朱瑾可以销售停放其公司停车场的车辆，但必须将售车全款打到裕金本汽车公司的账户。2019年4月30日裕金本汽车公司人员对停放在世纪车城的东风本田汽车例行盘点，发现少了25辆汽车（后经核实为21辆）。2019年5月2日犯罪嫌疑人朱瑾告知裕金本汽车公司法定代表人莫桂平，剩余车辆已被其卖出，车钥匙也给了客户，但由于自己经营不善，资金紧张，没钱还给公司。莫桂平表示要开回剩余车辆，当天下午，朱瑾开了101张车辆旅行条交给了莫桂平。2019年5月8日凌晨1时许，在张耀雄的安排下，裕金本汽车公司用车辆的备用钥匙将停放在世纪车城内的101辆东方本田汽车开回裕金本汽车公司……。再查明，本院同期受理原告裕金本汽车公司诉被告朱瑾、被告吴飞（2019）粤0604民初17051号、（2019）粤0604民初17052号、（2019）粤0604民初17053号合同纠纷三案。该三案中均针对被告朱瑾所欠原告裕金本汽车公司的汽车债务，三案分别以三处不同房产抵偿债务。吴飞与朱瑾系母子关系。本院认为，本案系合同纠纷。关于原告与两被告签订的《产权转让协议书》的效力问题。根据查明事实，被告朱瑾擅自销售了属于原告的汽车，给原告造成财产损失，后原告与两被告签订《产权转让协议书》，被告吴飞同意将其购买的涉案房屋代替朱瑾用以偿还朱瑾所欠原告的债务。被告朱瑾所欠原告债务系真实合法，被告吴飞用涉案房屋代朱瑾偿还汽车债务亦是其真实意思表示。在签订该协议时，三方对债权债务的金额为2000万元无争议，签订协议后，由于原告裕金本汽车公司取回部分车辆，导致原告与朱瑾之间的债权债务数额发生变化。虽原告与被告朱瑾在庭审中对现在的债权债权数额未能确认一致协议，但各方于2019年5月7日签订的《产权转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，对以房抵债达成合意，该协议并未违反法律禁止性规定，合法有效。关于原告要求被告吴飞取得涉案房屋的不动产权证书、并协助过户至原告或原告指定人名下的诉请。首先，根据佛山市自然资源局顺德分局回函，涉案佛山市新城吉祥道18号保利西悦湾花园13座1201房的开发商尚未对该房屋进行确权，根据我国《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定，新建商品房在未办理初始登记时，不能办理商品房所有权移转登记。因此，在开发商尚未对涉案房产办理初始的登记的情况下，被告吴飞客观上无法取得涉案房屋的所有权，即无法取得不动产权证书，亦无法将房产过户给其他人。其次，因本案涉及另外两件系列案件，在三案中，被告朱瑾、吴飞用三套房产抵偿所欠原告汽车债务，而今在双方债权债务金额发生变化的情况下，两被告认为三套房屋价值超过了原告现在所主张的300多万元债务，故《产权转让协议书》的实际履行需要原告与被告朱瑾双方另行核算，重新明确债权债务金额。再次，原告与两被告对用以抵偿债务的涉案房屋价值未能达成一致，双方需另行确定涉案房屋的价值。综上几点，原告诉请被告吴飞取得涉案房屋的不动产权证书、并协助过户至原告或原告指定人名下，因在本院作出本判决时，《产权转让协议书》客观上无法履行，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市裕金本汽车销售服务有限公司与被告吴飞、朱瑾于2019年5月7日签订的《产权转让协议书》合法有效；二、驳回原告佛山市裕金本汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取11400元，财产保全费5000元，合计16400元，由原告佛山市裕金本汽车销售服务有限公司负担8200元，被告吴飞、朱瑾负担8200元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年九月三十日书记员 原洁萍