长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1103号 原告：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，住所地长春市高新区超凡大街以东宜居路349号御翠湾22号楼101室。 负责人：吴平岩，该公司助理总经理。 委托代理人：耿文辉，该公司职员。 委托代理人：于明磊，吉林创一律师事务所律师。 被告：何英华，女，汉族，1979年5月2日出生，住长春市南关区。 委托代理人：赵天启，吉林华信律师事务所律师。 委托代理人：刘剑，系何英华丈夫。 原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称“家利物业长春分公司”）与被告何英华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人耿文辉、于明磊，被告何英华的委托代理人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利物业长春分公司诉称：家利物业长春分公司具有物业服务企业资质，与和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称“和黄地产公司”）签订了御翠园•长春《前期物业服务合同》，约定家利物业长春分公司自2007年6月20日起为御翠园•长春提供物业服务，物业服务费标准是人民币（以下币种同）4.80元/月/平方米。何英华系御翠园•长春B2-2’幢商品房（以下简称“案涉房屋”）业主，其房屋建筑面积为349.96平方米。和黄地产公司、家利物业长春分公司于2012年5月4日向何英华发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知何英华在2012年5月9日前收房，物业服务费从2012年6月1日开始计收。但何英华直至2018年10月16日才办理收房手续，拖欠2012年6月1至2017年10月31日期间的物业服务费109187.52元。家利物业长春分公司已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，何英华应支付物业服务费，并按约定支付违约金。经多种方式催收无果，家利物业长春分公司诉至本院，请求判令：1、何英华支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费109187.52元及违约金117485.77元，合计226673.29元；2、本案诉讼费由何英华承担。 被告何英华辩称：1.被告主体不适格，原告不应该向被告主张权利，物业管理条例第42条规定，以竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案开发商没有向买受人交付，原告应向开发商主张权利。因此被告不应支付物业费。2.被告所购房屋为独栋别墅，该独栋别墅没有竣工验收证明，所以被告没有收房，过错在开发商，原告和开发商从来没有将被告别墅的钥匙交给被告，等于没有将该别墅交付被告使用，被告没有使用权，因此被告不应支付物业费。3.被告购买的别墅没有达到入住条件，被告购买后曾经和开发商去看房，发现房屋内漏雨、墙壁开裂，前后阳台开裂，前后阳台长年长满绿苔，阳台地面沙化，雨排常年被堵，前后花园垃圾遍地，树木枯死，被告曾向原告和开发商提出维修，原告与开发商不履行维修维护义务，导致被告至今不能入住；4.被告别墅四周私搭滥建严重，居住环境已经被改变，由其是别墅前面，前面的业主私自搭建三层小楼，导致通透性不好，原告未经管理和服务的义务，我方不能支付物业费。5.由于原告没有尽到物业服务义务，原告服务企业在广大业主强烈要求下被换掉，足以说明原告服务企业服务水平极差，服务水平及服务质量太差。6.开发商交付别墅时间为2018年10月16日，此前被告没有入住，没有得到原告的物业服务，原告的服务没有服务对象。收房之前的物业费我方不应支付。7.原告从来没有向我方催缴过物业费，只是催促我尽快收房。被告同时也向原告和开发商主张尽快将房间内漏雨、墙壁开裂，前后阳台开裂，前后阳台长年长满绿苔，阳台地面沙化，雨排常年被堵，前后花园垃圾遍地，树木枯死等问题尽快解决，并和原告和开发商约定维修好以后通知我验房，但是我一直没有收到交付使用通知书、缴费通知书。8.原告收取物业费已经过了诉讼时效，因为过错在原告和开发商，请法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2010年8月12日，被告何英华与案外人和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定何英华购买建筑面积为349.96平方米的案涉房屋，和黄地产公司应于2011年11月30日前将完成竣工验收备案手续的商品房交付使用，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米，依据合同发出的通知应采取书面形式，按双方列明的通讯地址及联系电话发出，何英华的通讯地址是长春市朝阳区永寿街7号。 和黄地产公司于2012年4月24日向何英华邮寄送达《交付使用通知书》，其中载明案涉房屋具备交付条件，可于2012年4月28日交付使用，要求何英华在2012年4月29日前办理入伙手续，物业服务费自2012年6月1日起算。何英华以案涉房屋存在缺陷为由未收房。2018年10月16日，经与和黄地产公司协商，何英华办理入住手续。在本院审理的（2019）吉0194民初936号案件中，刘剑与和黄地产公司确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，已逾期交房150天。 另查明：案外人和黄地产公司是御翠园·长春小区的开发商，家利物业长春分公司与和黄地产公司签订《御翠园·长春前期物业服务合同》，约定：和黄地产公司聘请家利物业长春分公司对御翠园·长春小区进行前期物业管理服务；服务期限自2007年6月20日起至首届业主大会成立，且业主大会选举产生的业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费自物业交付日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米。 因何英华一直未支付物业服务费，家利物业长春分公司分别于2013年10月24日、2014年3月18日、2015年12月18日、2016年3月28日、2016年12月16日向何英华邮寄送达催缴函，要求其支付物业服务费。 家利物业长春分公司于2017年10月31日停止物业服务。 上述事实，有原告当庭提交的营业执照副本、收费标准备案表、承诺书、商品房买卖合同及补充协议、御翠园•长春前期物业服务合同、临时管理规约、公证书、催缴函及快递单、照片，被告当庭提交的地面花园规范使用承诺书、收楼入伙手续进程确认表、移交清单、网页新闻、照片、短信记录、验房记录单，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人和黄地产公司与原告家利物业长春分公司签订的《御翠园·长春前期物业服务合同》，对何英华具有约束力。何英华与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已经生效判决确认为合法有效合同，则《商品房买卖合同》及补充协议对何英华亦有约束力。《御翠园·长春前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》的补充协议均明确载明物业服务费标准是4.80元/月/平方米，则何英华应按照约定标准向家利物业长春分公司支付物业费。根据家利物业长春分公司主张的期间，物业服务费应是109187.52元（4.80元/月/平方米×65个月×349.96平方米）。家利物业长春分公司根据何英华预留的通讯地址及联系方式向何英华送达关于物业服务费的催缴函，时间连续，则诉讼时效因家利物业长春分公司提起主张而中断，对何英华提出的时效经过的抗辩意见不予采纳。何英华以案涉房屋存在诸多问题为由拒绝收房，并要求和黄地产公司、家利物业长春分公司进行维修，根据另案庭审笔录中和黄地产公司的陈述，何英华与和黄地产公司直至2018年10月16日才协商一致，何英华才正式接收房屋，案涉房屋存在问题至今仍未全部解决，何英华尚未入住，根据上述情况，对家利物业长春分公司主张的违约金不予支持，对物业服务费酌情支持71000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告何英华自本判决生效之日起十日内给付原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费71000元； 二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700元，减半收取2350元，由被告何英华740元，原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司负担1610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  高强 二〇一九年九月二十四日 书记员  董月