沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初7355号 原告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区。 法定代表人：李荣，系总经理。 被告：张怀伏，男，1964年7月22日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：范国祥，系辽宁邦言律师事务所律师。 第三人：辽宁福城房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：李新春，系经理。 原告辽宁圣亚房地产开发有限公司诉被告张怀伏、第三人辽宁福城房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法组成由本院审判员丁威担任审判长（主审）、审判员肖军威、人民陪审员林赫海参加评议的合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告辽宁圣亚房地产开发有限公司的法定代表人李荣，被告张怀伏的委托诉讼代理人范国祥均到庭参加诉讼，第三人辽宁福城房地产开发有限公司经本院公告传唤，期限届满后未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令终止对位于沈阳市浑南新区产的执行，并解除查封、立即终止拍卖；本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张怀伏与第三人福城地产房屋买卖合同纠纷，法院于2018年1月2日立案执行，将位于沈阳市浑南新区产查封，在京东司法拍卖网上公告拍卖，并进入执行拍卖程序。原告提出案外人执行异议，经听证后在2019年4月15日收到2019辽0112执异34号《执行裁定》，特依法提起诉讼，具体理由如下：一、涉案房屋产权不属于第三人福城地产，开发商为原告圣亚地产。此房产为原告开发建设，《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》等相关开发手续均表明此房产的开发商为原告圣亚地产。另，第三人福城地产诉原告圣亚地产物权确认纠纷一案中，第三人福城地产诉讼主张对该开发项目享有房屋所有权和土地使用权，一审、二审，再审法院均未支持。故此房屋不属于第三人福城的财产。二、关于2017年6月23日，执行人员徐宁对被邀到场人金洪天制作的《查封、扣押财产笔录》中的问题。首先，该笔录制作的时间是2017年6月23日，其中记载“执行人员宣读查封、扣押根据：人民法院第字6198号民事裁定书。”而（2017）辽0112民初6198号《民事裁定书》是因张博起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案的诉讼保全裁定。而本案是张怀福起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案。6198号一审诉讼案件2017年6月20日立案，22日送达保全裁定，却在23日制作《查封、扣押财产笔录》，也就是说在保全裁定开始执行时，相关房产所有人是原告圣亚地产，而保全裁定的中提到的却是查封福城地产的房产。如果法院查封原告房产是依据23日制作的《查封、扣押财产笔录》，那么依照时间顺序，《查封、扣押财产笔录》制作在后，保全裁定生效在前，属于在没有法律依据的情况下就认定了相关房产属于福城地产，严重违法。其次，《查封、扣押财产笔录》中记载被邀到场人金洪天是原告圣亚公司经理，但是笔录中直接就将“1-16-1、2-16-2、3-16-1、1-4-2、2-4-1”房产确权为第三人福城地产，但是未见关于原告圣亚地产对金洪天个人的授权委托。金洪天不是原告圣亚地产的法定代表人，只是在6198号一审诉讼案件中的“诉讼委托代理人”，其在诉讼中的代理权限能否用于在《查封、扣押财产笔录》中确认房屋是第三人福城地产公司，需要法院在财产保全时查明。金洪天没有原告圣亚地产授权，金洪天确认涉案房产归第三人福城房产不能成为查封、执行的依据。再有，《查封、扣押财产笔录》中只提到了楼牌号“1-16-1、2-16-2、3-16-1、1-4-2、2-4-1”也未说明是西起，因此应当按照2009年3月12日沈阳市房产产权登记发证中心和沈阳市房产测绘大队出具的《商品房买卖合同附图》，其中3-16层住宅的单元和房间号标注的清楚明了，根本不需要用“西起”、“东侧”或“西侧”再进一步说明。当年查封扣押财产时就存在了错误，没有按照附图来认定单元和房间号，所以意图用“西起”、“东侧”或“西侧”的方式来混淆视听，蒙混了事。因为此楼盘的诉讼和执行纠纷众多，都没有标注“西起”、“东侧”或“西侧”，只有按照沈阳市房产局和沈阳市房产测绘中心存档的附图来确认单元和房间号，才是合情合理合法的，否者将引起更多的纠纷。三、关于2018年5月2日出具的《房地产估价报告》问题。首先，此报告是张博起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案的价格评估，不能用于其他案件中使用。而本案是张怀福起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案。其次，此报告中未提出确定单元号、每户门牌号的方式为“西起”、“东侧”或“西侧”，并且2-16-2、3-16-1、1-4-1、2-4-1房屋的面积与2009年3月16日沈阳市房产产权登记发证中心和沈阳市房产测绘大队出具的，加盖了沈阳市房产局商品房销售面积审核专用章的，《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》相一致。也就是说此报告中认可了《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，同样也是依照《商品房买卖合同附图》。原告也主张依照以上分户表和附图认定房屋位置，所以执行中所谓的“西起”、“东侧”或“西侧”没有事实和法律依据。还是那句话，假设当初金洪天确认的房屋属于被告福城地产，那么楼牌号的认定是要按照以上的分户表和附图认定房屋位置，因为依照现场照片无法准确认定房屋位置，更何况本身有备案的图表为依据，只有这样各个案件之间才不混淆、不干扰。另外，此报告有效期1年，2019年2月过期。四、关于2018年9月1日出具的《房地产估价报告》问题。首先，此报告是张博起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案的价格评估，不能用于其他案件中使用。而本案是张怀福起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案。其次，此报告中未提出确定单元号、每户门牌号的方式为“西起”、“东侧”或“西侧”，并且3-16-2、1-4-2、2-4-2房屋的面积与2009年3月16日沈阳市房产产权登记发证中心和沈阳市房产测绘大队出具的，加盖了沈阳市房产局商品房销售面积审核专用章的，《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》相一致。也就是说此报告中认可了《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》，同样也是依照《商品房买卖合同附图》。原告也主张依照以上分户表和附图认定房屋位置，所以执行中所谓的“西起”、“东侧”或“西侧”没有事实和法律依据。还是那句话，就算是当初金洪天确认的房屋属于第三人福城地产，那么楼牌号的认定是要按照以上的分户表和附图认定房屋位置，因为房屋都是清水房，依照现场照片无法准确认定房屋位置，更何况本身有备案的图表为依据，只有依据统一了，各个案件之间才不混淆、不干扰。五、关于（2017）辽0112民初6198号《民事裁定书》的其他问题。首先，2019辽0112执异34号执行裁定书中查明，2017年6月23日查封了1-16-1房产，但是1-16-1是在（2017）辽0112民初6198号《民事裁定书》查封的，6198号一审案件是张博起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案的价格评估，不能用于其他案件中使用。而本案是张怀福起诉福城地产、圣亚地产房屋买卖合同纠纷一案，因此属于事实未查明。其次，2017年6月23日执行人员徐宁对被邀到场人金洪天制作的《查封、扣押财产笔录》与辽0112民初6198号《民事裁定书》，对比增加了1-16-1，增加房产违法。六、关于2017年6月23日执行人员徐宁对被邀到场人金洪天制作的《查封、扣押财产笔录》与《商品房买卖合同附图》对比指向的房屋不是同一。2019辽0112执异35号执行裁定书中认为2-4-2（西起第二单元4楼东侧）、1-4-2（西起第一单元4楼东侧）、3-16-2（西起三单元16楼东侧）与《查封、扣押财产笔录》中确认的“1-16-1、2-16-2、3-16-1、1-4-2、2-4-1”指向的房屋是同一，但实际对比后，2-4-2（西起第二单元4楼东侧）与2-4-1为同一，3-16-2（西起三单元16楼东侧）与1-16-1为同一，但是1-16-1在《查封、扣押财产笔录》中，辽0112民初6198号《民事裁定书》没有。七、关于本案中涉及的相关房产情况，其中没有被告张怀伏的保全材料，更没有查封材料。材料中都体现的时张博案件材料。如果2017年6月23日执行人员徐宁对被邀到场人金洪天制作的《查封、扣押财产笔录》有原告圣亚地产的授权。那么法院查封和执行的房产应为1-16-1、2-16-2、3-16-1、1-4-2、2-4-1共计5处房产。6198号民事裁定书涉及2-16-2、3-16-1、1-4-1、2-4-1共计4处房产。2018年6月14日（2018）辽0112执88号《执行裁定书》涉及2-16-1（西起第二单元16楼西侧）、3-16-2（西起第三单元16楼东侧）、1-4-2（西起第一单元4楼东侧）、2-4-2（西起第二单元4楼东侧）共4处房产。2018年6月15日（2018）辽0112执88号《公告》涉及3-16-2（西起第三单元16楼东侧）、1-4-2（西起第一单元4楼东侧）、2-4-2（西起第二单元4楼东侧）共3处房产。2018年9月12日（2018）辽0112执88号《告知书》涉及3-16-2（西起第三单元16楼东侧）、1-4-2（西起第一单元4楼东侧）、2-4-2（西起第二单元4楼东侧）共3处房产。原告认为未标注“西起”、“东侧”或“西侧”的房产，都应当按照《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》、《商品房买卖合同附图》等涉案楼盘在沈阳市房产局备案的材料来认定房屋的具体位置。八、在2011沈高开执字第411号《民事执行裁定书》2014年6月26日作出，中查封原告圣亚地产位于沈阳市浑南新区。与2017年6月23日执行人员徐宁对被邀到场人金洪天制作的《查封、扣押财产笔录》中的2-4-1重合，应当以法院查封时间在前的查封优先，即2011沈高开执字第411号《民事执行裁定书》，即2011沈高开执字第411号《民事执行裁定书》优先。九、（2017）辽0192执异7号《执行裁定书》被告张怀福对原告圣亚地产与辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司执行案件2-3-1房产执行提出异议，但异议被《执行裁定书》驳回。说明2011沈高开执字第411号《民事执行裁定书》中的2-3-1楼牌号的确定与原告在本案中主张的按照备案图表确认房屋楼牌号相一致，就是楼牌号的确定方式用房产局备案图表。综上所述，原告圣亚地产认为本案的强制执行存在多处错误，为了维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称：请求驳回原告的异议请求，理由如下：一、本案为案外人执行异议之诉，原告作为案外人其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案为案外人异议之诉，执行行为指向的对象为房屋，原告需要证明其享有民事权益足以排除强制性质，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，执行法院已经给原告做了询问笔录，经过第三人的指认和确认，财产属于第三人，故执行法院对本案涉及房产进行强制执行没有任何错误，原告也没有任何民事权益排除强制执行。二、通过执行法院给原告单位经理“金洪天”做的询问笔录可以证明实际查封的房屋的所有人为被执行人。通过2003年4月28日原告与被执行人签订的联建协议书及补充协议，可以证明上述二人为合伙开发关系，通过（2017）辽01民终11420号、（2017）辽0112民初6199号民事判决书中认定的事实予以确认。又因2017年6月23日，浑南区人民法院查封、扣押笔录和清单中“被邀请到场人”为“金洪天”，职务为经理，笔录中金洪天陈述实际查封的房屋为被执行人所有，原告在当日作为协助义务单位，将被执行人所有的房屋明确向执行法院明示，执行法院依法对房屋粘贴了封条并履行了相关手续，可以证明法院实际查封的房屋所有权人为被执行人。综上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条一款一项之规定（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。本案原告没有任何证据证明其享有排除执行的民事权利，故请求贵院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辽宁福城房地产开发有限公司经本院公告合法传唤，期限届满后未到庭应诉，亦未作出书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、企业查询卡、查封、扣押财产笔录、授权委托书、《商品房买卖合同附图》、《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》、《房地产估价报告》、《公告》、《告知书》、电费明细表、清单、照片、确认书、商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表、联建协议书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告与第三人合同纠纷一案，本院于2017年9月8日作出“（2017）辽0112民初6199号”民事判决书，判令：“被告辽宁福城房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内，一次性返还原告张怀伏差价款373,125元。”判决宣判后，辽宁福城房地产开发有限公司提起上诉，沈阳市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）辽01民终11420号民事判决书，判决：“驳回上诉、维持原判。”判决生效后，权利人张怀伏向本院申请执行，本院于2018年1月2日立案执行。在诉讼保全过程中，本院于2017年6月23日查封了位沈阳市浑南区房产。在查封上述房屋过程中，本院对原告的代理人金洪天做了查封笔录，其承认上述房屋是第三人所有。本案进入执行后，本院通过向房产部门调取的商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表载明的房屋面积以及查封现场勘验判断，本院查封的上述房屋房号为“位沈阳市浑南新区2”，并在此后执行上述房屋时将上述房屋表述为“位沈阳市浑南新区2（位于福成阁1号楼西起第一单元16楼东侧）房产”。原告在执行过程中提出异议，认为查封房产系其所有，本院作出“[2019]辽0112执异34号”执行裁定，驳回了原告提出的执行异议。原告不服该裁定，故诉至本院。 另查明，针对上述房屋所在的工程，原告于2003年4月28日与第三人签订了《联建协议书》，约定双方联合开发。原告负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可等一切与开发有关的手续，第三人负责该项目的全部建设资金投入及实际、监理、总承包、人防、消防等费用，并负责现场没有迁出的房屋的动迁，费用自付。双方共同组织商品房销售工作。协议签订后，第三人投入资金，组织工人现场施工，但该工作地块的土地使用证、建设用地规划许可证等手续均登记在原告名下。上述房屋至今未取得商品房预售许可证明，也未在房产部门进行产权登记。 本院认为，本案的争议焦点是原告对于争议的房屋是否享有排除执行的权利。虽然本案争议的房屋所占土地及工程的土地使用证，建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等手续均登记在案外人原告名下，但是本院在诉讼保全查封争议房屋时，对其作了查封笔录，原告不仅承认上述房屋属于第三人所有，同时亦未对本院查封上述房屋提出任何异议，根据《总高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产以及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条第一款规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。”本院对上述房屋采取查封及执行措施并无不当，故案外人提出的异议，本院不予支持。关于案外人提出的争议房屋在执行中标注房屋号码错误的问题，对此本院认为由于争议房屋尚未在房产部门进行权属登记，目前并未明确标注房屋号码的具体标准，况且标注房屋号码仅是形式上区分房屋的方式，不能改变本院查封房屋的事实，本院通过现场勘查以及向房产部门调取的“商品房销售面积（预测变更1）审核分层分户表”记载的面积重新确认了房屋号码并标注了房屋具体方向，虽然与保全过程中标注号码不一致，但是指向的房屋确是同一的，因此案外人以房屋号码标注错误来排出本院执行，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费4,300元、公告费800元，由原告辽宁圣亚房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  丁 威 审 判 员  肖军威 人民陪审员  林赫海 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  刘 莹