广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4135号上诉人（一审原告）：广东净霸科技有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区*********村委会伦教集约工业区D10-11号地之二的建筑物首层至三层。统一社会信用代码：914***********168K。法定代表人：袁伟雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：高鹏，广东登攀律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭盛，国信信扬（花都）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘瑞权，男，1960年8月30日出生，香港特别行政区居民。香港永久性居民身份证号码：D561348(6)。委托诉讼代理人：王红霞，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓轩，广东达声律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：陈伟能，男，1962年12月24日出生，香港特别行政居民。香港永久性居民身份证号码：K206477(4)委托诉讼代理人：王红霞，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓轩，广东达声律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：陈盛洪，男，汉族，1971年12月28日出生，住所地：广东省佛山市顺德区****************。公民身份号码：440************716。委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧倩如，广东达声律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：桂郁青，男，汉族，1970年9月29日出生，住所地：广东省佛山市顺德区******************。公民身份号码：432************018。委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧倩如，广东达声律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：麦家良，男，汉族，1976年7月10日出生，住所地：广东省佛山市顺德区*************海盛阁804号。公民身份号码：440************733。委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧倩如，广东达声律师事务所律师。上诉人广东净霸科技有限公司（以下简称净霸公司）因与被上诉人刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。净霸公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良共同赔偿净霸公司经济损失950万元；2.一、二审案件诉讼费由刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判断刘瑞权、陈伟能有没有侵犯净霸公司的优先购买权的标准主要有三个，一是同等条件的具体内容；二是刘瑞权、陈伟能是否在合理时间内履行了恰当的通知义务；三是在通知内容不确定的情形下是否能够认定净霸公司放弃优先购买权。（一）一审法院未查明认定讼争房屋的真实交易价格、具体付款期限等这些涉及优先权通知义务中的“同等条件”到底是什么。首先，法院认定双方的成交价为2800万元违反了证据规则。依证据规则第七十七条的规定，国家机关依法制作的公文书证的效力大于一般的书证。本案中，净霸公司提供的是政府部门的证明和税务机关的发票，而刘瑞权、陈伟能提供的买卖合同是一般的书证，故本案交易价应为1185万元，除非刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良能够提供详细的银行转账记录且向税务机关补缴个人所得税和法定的其他税负，法院才能依证据链条作出与国家机关书证相反的认定。其次，法院未对“同等条件”进行认定和描述，也没有将这种同样条件和刘瑞权、陈伟能履行的通知内容进行对比，来判断刘瑞权、陈伟能是否履行了通知义务。实践中，同等条件一般指交易价格、付款方式、时间、税费承担、房屋交割等重要条件。但一审法院并未对这个关键事实进行任何认定。净霸公司在此明确向二审法院表示，无论是依政府机关的房地产买卖合同中描述的价格，还是刘瑞权、陈伟能和陈盛洪、桂郁青、麦家良辩称的交易条件，净霸公司肯定会行使优先购买权，如二审法院需要，净霸公司可提供银行保函来证明其履约能力。（二）刘瑞权、陈伟能没有依法履行恰当的通知义务。一审法院认定净霸公司应当知道刘瑞权、陈伟能转让房产没有任何的证据支持，因一审法院无法在判决书明确认定刘瑞权、陈伟能履行通知义务的具体时间、通知内容、同等条件具体是什么。首先，刘瑞权、陈伟能没有告知具体的交易内容。依法律规定和司法实践，涉及到优先购买权的，出租方的通知内容应承载涉案房产出售的基本交易条件，如价格等信息。所谓“优先购买权”是指：在同等条件下，承租人对租赁房产有优先购买的权利。基本交易条件的披露，对于承租人决定是否行使优先购买权至关重要。因此，通知承载的信息不仅应包含出租人的出售意图，还应包括出售租赁房产的基本交易条件。1.本案最核心的事实是刘瑞权、陈伟能没有确凿证据证明其将同等条件明确告诉给净霸公司，明显违约。刘瑞权、陈伟能所辩称的三次快递，根本不能视为其履行了通知义务。一是该快递内容根本没有记载任何“交易条件”，而是单纯要求净霸公司放弃优先权，二是时间为2014年和2016年，均与本案的买卖合同无任何关联。一审庭审笔录三购买人承认是在2017年8、9月才开始洽谈，不存在刘瑞权、陈伟能通过快递履行同等条件的通知义务。刘瑞权、陈伟能在庭审和答辩中自认“准备2900万出售给净霸公司”但是其实际出售给三购买方金额却是“2800万元”，两者相差100万之巨，根本不是法律规定的同等条件。净霸公司对2900万元都有意向购买，何况1185万。2.刘瑞权、陈伟能辩称曾经带中介和客户进场看房视为其已履行通知义务更是错误的，因为知晓出售意向和知晓出卖人具体的交易条件是两个完全不同的法律概念。两出卖人带人进场的借口要么是农商银行要作年度调查（2017年9月14日），要么地税部门会来厂检查（2017年12月11日），没有任何—个证据显示两出卖人有将其出售房屋的信息，以及将具体的交易条件告知给净霸公司，甚至刘瑞权、陈伟能在2017年12月25日（交易完成后两个月）仍然要求净霸公司继续向其缴纳租金，充分印证其未履行告知义务。其次，刘瑞权、陈伟能通知的方式违反了双方的合同约定。双方租赁合同第11条明确约定了通知的方式为书面文件、邮寄送达和挂号信件，排除了电话和短信通知形式。再次，本案中没有任何证据证实两出卖人在房屋出售前的合理期限内履行了通知义务。（三）净霸公司的优先购买权并不存在被放弃或归于消灭的情形。出租人辩称依（法释[2009]11号）第二十四条第三项，承租人未在15天内明确表示购买意向的，视为放弃优先购买权是对法律的理解错误。因为该条司法解释对房屋承租人行使优先购买权规定的答复期限是有前提条件的，即必须建立在出租人恰当履行了通知义务的前提下。在出租人未具体披露出售租赁房产的基本交易条件前，承租人不明确表示购买在情理之中。因此，法定的答复期限15天尚不具备起算条件；在此种情形下，除非承租人明示放弃优先购买权，否则，其沉默不能视为默示放弃其优先购买权。承租人的优先购买权是其依法享有的一项强制缔约请求权，除非承租人明确表示放弃该权利或者出现其他导致权利消灭的情形，不能对当事人的行为或意思表示做主观臆断。本案中，一审法院错误判决的根源在于没有任何证据证实两出租方履行了恰当通知义务的情形下，简单粗暴地认为净霸公司知晓其出售意图就等于知晓全部的具体的交易条件。二、刘瑞权、陈伟能损害净霸公司优先购买权的赔偿金额的计算方式依法释[2009]11号第21条规定承租人有申请赔偿的权利，但对赔偿标准未作具体规定，我国法律设立优先购买权，主要是从生存和安全价值考量，是对一种基本社会秩序的维护，出租人侵害承租人的优先购买权的后果是：承租人由此丧失了以出租人出让价格及条件获得租赁房产的权利和机会。在这种情形下，承租人应有权从市场上购买条件相当的替代物业，出租人理应对承租人在购买替代物业所发生的额外支出承担赔偿责任。参照全国各地法院和仲裁委员会的相关案例，净霸公司认为，具体赔偿公式：27698091（评估的市价）-11850000（实际成交价）+6741900(预期可节省的租金厂)-896897.23（购买房屋所需资金利息）+177750（中介费）=21870843.8元。如果刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良辩称的真实成交价为2800万元，则五人涉嫌税务违法，依所得税法第三条和税收征收管理法第六十三条，仅所得税法一项，五人逃税的金额323万，而且可能面临161.5万元至1615万的罚款或者涉税刑犯罪，净霸公司将依二审结果向税务机关举报，而且即便成交价是2800万元给净霸公司造成的损失也高达2885172.94元。三、陈盛洪、桂郁青、麦家良在购买过程中显然出于恶意，三购买人应当承担连带的赔偿责任。依刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良提供的合同第十条可以得知，三购买人明知讼争房屋存在优先购买权的情形，其在刘瑞权、陈伟能未能提供《放弃优先购买权》声明的情形下和二出卖人签署买卖合同，有主观恶意，应当依侵权责任法第八条规定承担连带赔偿责任。四、本案应当适用合同法第二百三十条和法释（2009）11号第二十一条。刘瑞权、陈伟能共同答辩称：一、刘瑞权、陈伟能已切实履行了通知义务，净霸公司也清楚地知道刘瑞权、陈伟能的出售意图与交易基本条件，但其以自己的行为宣告放弃行使优先购买权。承租人的优先购买权由合同法所规定，系请求权；如权利人要行使有关权利，必须以明示的方式作出。自2014年起，刘瑞权、陈伟能已将其欲将案涉厂房出售的意图，经各种渠道，多次告知净霸公司。刘瑞权、陈伟能曾多次向净霸公司寄送《放弃优先购买权声明书》，又公开地委托中介公司放盘，还多次带领客人到厂房实地查看。净霸公司一直非常清楚刘瑞权、陈伟能打算出售房屋。但是，净霸公司每次都只是询问一下，然后不了了之，没有实际购买的意愿和行动，没有和刘瑞权、陈伟能进行任何实际的磋商，没有积极地行使优先购买权。同样的，刘瑞权、陈伟能在签订案涉厂房的交易合同前，也已经履行了告知义务。2017年8月29日下午，刘瑞权、陈伟能带中介和客户看厂房的时候，已告知净霸公司法定代表人袁伟雄，刘瑞权、陈伟能要出售案涉厂房现在带客户来看房，经过袁伟雄同意后才进入厂房。在净霸公司知道刘瑞权、陈伟能打算出售厂房的情况下，2017年8月30日的下午，袁伟雄让其律师信义给净霸公司打电话，像以往那样再次询问了厂房出售条件。刘瑞权、陈伟能告知信义基本的交易条件，信义说要回去和袁伟雄谈一下。2017年9月1日下午，信义又打电话给刘瑞权、陈伟能，问价钱还有没有得谈。刘瑞权、陈伟能请信义转达袁伟雄，希望能约出来双方面对面谈。信义说试试看后，就又一次没了下文。在净霸公司没有任何回应的情况下，2017年9月30日，刘瑞权、陈伟能和陈盛洪、桂郁青、麦家良就案涉厂房签订了买卖合同。从2017年8月31日刘瑞权、陈伟能告知净霸公司其要出售厂房的意图，以及基本的交易条件，到2017年9月30日刘瑞权、陈伟能与陈盛洪等三人签订买卖合同，中间时间长达一月。刘瑞权、陈伟能的通知行为，从时间来说，是合理的；从内容来说，是完整的。因此，刘瑞权、陈伟能在出售案涉厂房前，已经充分、恰当地履行了自己的通知义务。然而，净霸公司在接到刘瑞权、陈伟能的通知后，没有在十五日内明确购买案涉厂房，其优先购买权已归于消灭。法谚有云：“法律不保护躺在权利上睡觉的人。”净霸公司就是这么一个躺在权利上睡觉的人，其已经用自己的行为宣告放弃属于自己的权利。另外，净霸公司在上诉状中称，租赁合同约定双方所有的通知必须以书面方式进行，是对合同条款的误读。租赁合同第十一条规定的是“送达”，内容规定的是通知和文件的送达方式，租赁合同中并没约定，出租人向承租人发优先购买权的通知必须以书面格式为准。因此，净霸公司将该条内容解读为租赁关系双方的所有的通知都必须以书面格式进行，是错误的。二、净霸公司屡屡拖欠房租，丧失信用，没有履约能力，经营出现异常，不能达到行使优先购买权的“同等条件”。合同法规定，承租人要行使优先购买权，必须达到“同等条件”。同等条件不仅仅只是价格，还包含了交易过程中的许多内容，如交易信用、履约能力等。净霸公司在租赁案涉厂房的多年时间内，常年拖欠租金。根据刘瑞权、陈伟能与净霸公司签订的租赁合同：净霸公司须在当月的25日支付下一月的资金。但是从净霸公司支付租金的转账记录可以看到，自租赁合同签订以来，净霸公司从来没有在合同约定的时间按时支付租金。为收取租金，刘瑞权、陈伟能要委托律师频繁发函催促，甚至不得不用两起长达三年的诉讼来追讨2016年2月至2017年8月的租金。诚实信用原则是民事行为的基本准则，是促成交易的重要基础。净霸公司的行为，是对诚实信用原则的莫大的违背，其对于每月约十万的租金尚且一拖再拖，刘瑞权、陈伟能完全有理由相信，如果将案涉厂房出售给净霸公司，比租金高出近三百倍的房款极有可能会被拖欠。并且，因净霸公司不履行与刘瑞权和陈伟能之间的生效判决书，在2017年和2019年被申请强制执行，根据顺德法院（2017）粤0606执7251号和（2019）粤0606执3921号执行案件的财产查询情况可以看出：在2017年7月份，净霸公司除了有4台国产车辆外，全部账户的资金只有10万元左右；在2019年3月份，净霸公司的全部账户的资金仅剩1.5万元左右。可见，不管是在案涉厂房出售时的2017年，还是现在，净霸公司都没有能力支付2800万元，来购买案涉厂房。因此，净霸公司根本不具有履约能力。另外，经刘瑞权、陈伟能查询，净霸公司已经被列入企业经营异常名录，刘瑞权、陈伟能也不得不质疑其履约能力。所以，在刘瑞权、陈伟能已经履行了通知义务的情况下，净霸公司其实也难以达到交易信用、履约能力等要求，不符合“同等条件”，其优先购买权根本无法行使。三、净霸公司没有因为刘瑞权、陈伟能向他人出售房屋而产生任何直接损失和间接损失。承租人的优先购买权系由法律规定的权利。因此，因该权利受侵害而产生的损失，应当属于法定之债，由侵权责任法调整。侵权责任法第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”言下之意，侵害必须是对真实的财产损出。换言之，没有真实的财产受到侵害，并不能导致财产的损失。只有财产受到侵害而实际产生了直接损失和间接损失，法律才会对被侵权人进行救济。纯粹经济损失并不因为财产受到侵害而产生，并不属于法律所保护的范围。净霸公司在上诉状内也明言，其认为其丧失了“受让的机会”（虽然刘瑞权、陈伟能认为其无法行使权利完全是净霸公司咎由自取），而“受让的机会”，正属于纯粹经济损失，不在我国法律的保护范围内。净霸公司必须要能证明其因为刘瑞权、陈伟能将案涉厂房转让给他人的情况下产生了直接和间接的损失，才有权要求得到法律的保护。但实际上，净霸公司并没有因为刘瑞权、陈伟能将案涉厂房转让给其他人而产生任何直接和间接的损失。在刘瑞权、陈伟能和每位有意购买厂房的买家进行磋商时，都有提出：作为磋商的基础，新业主必须继续履行刘瑞权、陈伟能和净霸公司的租赁合同。为此，即使有买家开出高价，但只要其不愿意继续按租赁合同将厂房出租给净霸公司，刘瑞权、陈伟能也不作考虑。在刘瑞权、陈伟能和陈盛洪、桂郁青、麦家良沟通后，三人愿意购买案涉厂房，并承诺愿意继续履行原租赁合同，而三人实际上也继续履行了原租赁合同。净霸公司并没有因为刘瑞权、陈伟能和陈盛洪、桂郁青、麦家良的买卖行为而被迫另寻租物，也无另外购买同等规格的厂房。另外，其所称的“可以节省的租金”是其按照租赁合同必须履行的义务。因此，净霸公司没有产生任何的直接损失和间接损失。其主张要求赔偿的基础并不存在。综上所述，刘瑞权、陈伟能在出售案涉厂房前已经履行了通知义务，且净霸公司也清楚地知道刘瑞权、陈伟能的出售意向和基本交易条件，但是因为其购买的意思表示没有在法定时间内提出，其优先购买权因为期限届满而灭失。净霸公司屡屡欠付租金，经营异常，交易信用破产，履约能力不足，无法达到行使优先购买权的“同等条件”。刘瑞权、陈伟能将案涉厂房受让给他人的行为，没有给净霸公司造成任何直接损失和间接损失。刘瑞权、陈伟能恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回净霸公司的全部诉讼请求。陈盛洪、桂郁青、麦家良共同答辩称：一、净霸公司缺乏购买案涉厂房的履约能力，已不具备优先购买权。首先，净霸公司在2018年至2019年期间因拖欠工人工资、供应商货款及厂房租金被多人起诉及被执行处理，净霸公司目前因拒不履行生效裁判文书仍有3个执行案件[（2019）粤0606执4701号、（2019）粤0606执7716号、（2019）粤0606执7717号]在佛山市顺德区人民法院未处理完毕。其次，在净霸公司向陈盛洪、桂郁青、麦家良交还厂房期间，陈盛洪、桂郁青、麦家良得知净霸公司拖欠荔村村委会管理费用长达数年之久。最后，净霸公司在2019年6月6日被佛山市顺德区**安全监督局伦教分局列入经营异常名录，净霸公司已不是一个正常经营的商事主体。因此，净霸公司已经缺乏购买案涉厂房的履约能力，其主张优先购买权明显是为了妨碍刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良之间的正常交易而提起的一次恶意诉讼。二、陈盛洪、桂郁青、麦家良善意购买租赁房屋并已完成不动产登记手续，净霸公司无权向陈盛洪、桂郁青、麦家良主张优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，只要买受人善意购买涉案厂房并已办理登记手续，则承租人优先购买权不得对抗善意买受人。第一，陈盛洪、桂郁青、麦家良是经房产中介佛山市凯益房产代理有眼公司居间介绍下得知刘瑞权、陈伟能拟出售案涉厂房的消息，在本次交易前从未认识净霸公司及刘瑞权、陈伟能，也未与该三方有过任何纠纷，陈盛洪、桂郁青、麦家良在中介的居间下与刘瑞权、陈伟能协商沟通、签订《厂房买卖合同》。第二，陈盛洪、桂郁青、麦家良与刘瑞权、陈伟能的交易价格与一审法院依法委托评估公司所得出的评估价相差无几，是市场公允的合理价格。第三，陈盛洪、桂郁青、麦家良与刘瑞权、陈伟能完成不动产过户手续，刘瑞权、陈伟能也收到全部厂房转让款。因此，陈盛洪、桂郁青、麦家良系善意受让房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，陈盛洪、桂郁青、麦家良取得房屋所有权符合该司法解释的规定，净霸公司以承租人优先购买权受到侵害为由对抗陈盛洪、桂郁青、麦家良依法取得的房屋所有权，于法无据，应予以驳回。三、净霸公司未举证证明陈盛洪、桂郁青、麦家良的行为侵害其优先购买权。假如净霸公司具备优先购买权，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”之规定，净霸公司应当举证证明陈盛洪、桂郁青、麦家良不构成善意，但净霸公司仅凭相关证据推定陈盛洪、桂郁青、麦家良存在恶意，明显违反“谁主张谁举证”的证据规则规定，依法承担举证不能的法律后果。陈盛洪、桂郁青、麦家良善意购买租赁房屋并已完成不动产登记手续，净霸公司无权要求作为购买人的陈盛洪、桂郁青、麦家良承担共同赔偿责任。因此，陈盛洪、桂郁青、麦家良请求法院在查明事实的基础上，驳回净霸公司的全部上诉请求。净霸公司向一审法院起诉请求：1.刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良共同赔偿净霸公司经济损失950万元；2.刘瑞权、陈伟能退还净霸公司租赁保证金405000元；3.刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2013年5月8日，净霸公司与刘瑞权、陈伟能签订《租赁合同》，承租位于佛山市顺德区*********村委会伦教集约工业区D10-11号地之二的房地产，租期为八年，即自2013年8月1日起至2021年7月31日止。在净霸公司与刘瑞权、陈伟能租赁合同履行期间，双方按照合同约定履行各自的权利义务，但净霸公司偶有拖欠租金的行为。自2014年起，刘瑞权、陈伟能有出卖净霸公司所承租厂房的意图，其间有委托中介公司放盘，刘瑞权、陈伟能也数次向净霸公司寄送《放弃优先购买权声明书》，但净霸公司在接到声明书后没有签署；期间，净霸公司与刘瑞权、陈伟能有过关于厂房买卖的数次协商，但没有达成协议。2017年9月30日，刘瑞权、陈伟能和陈盛洪、桂郁青、麦家良就案涉厂房签署厂房买卖合同，总价款为2800万。2017年12月5日，刘瑞权告知净霸公司代理人其即将与陈盛洪、桂郁青、麦家良办理厂房过户登记手续。2018年1月11日，案涉厂房的国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记至陈盛洪、桂郁青、麦家良名下。净霸公司以侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼。诉讼期间，鉴定机构出具鉴定报告（评估市场价值为27698091元）和鉴定费发票（鉴定费50500元，由净霸公司垫付）。一审法院认为：刘瑞权、陈伟能为香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。本案为房屋租赁合同纠纷，一审法院是在本辖区内对该类涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定。本案应适用不动产所在地法律，即适用内地法律审理。本案系租赁合同纠纷，净霸公司与刘瑞权、陈伟能之间的租赁关系合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照约定全面、诚信履行合同权利义务。依照法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；可见，承租人优先购买权属于依附于房屋租赁合同的附属权利，系法定债权；根据债的相对性原理，出租人出卖租赁物时应当履行通知义务，承租人以同等条件声明购买时出租人有承诺的义务；如出租人因未履行通知义务而侵害承租人优先购买权的，则应该承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，根据一审法院查明的事实，在合同履行期间，净霸公司应当知道刘瑞权、陈伟能欲转让案涉房产，虽然净霸公司没有明确表示放弃优先购买权，但也没有积极主动与刘瑞权、陈伟能协商解决，在合理期限内，没有明确表示购买，可视为放弃优先购买权；同时，刘瑞权、陈伟勇、陈盛洪、桂郁青、麦家良之间对案涉租赁物转让后，原租赁合同的租期、租金等条款并没有改变，对净霸公司的权利义务也没有造成影响，故净霸公司要求返还租赁保证金的诉请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。另外，净霸公司在租赁期内没有为此购置新的房产，损失没有实际产生，不存在购置房产交易价格的差价损失。既然没有额外购置房产的损失，必然也不会产生额外支付租金的损失，故净霸公司的该项诉求也缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回净霸公司的诉讼请求。案件受理费81135元、保全费5000元、鉴定费50500元，合共136635元，由净霸公司负担。净霸公司在二审期间向本院提交：房屋及车位买卖合同，拟证明在案涉厂房交易时间段内净霸公司的法定代表人袁伟雄是有购买厂房的能力。刘瑞权、陈伟能在二审期间向本院提交：1.广东净霸科技有限公司企业信用信息公示查询单，证明该司被列入经营异常的名录；2.（2017）粤0606执7251号执行案件受理通知书、7251号顺德法院反馈信息表、（2019）粤0606执3921号执行案件受理通知书、3921号顺德法院财产查询反馈信息表，证明净霸公司不履行与刘瑞权、陈伟能之间的生效判决，在2017年和2019年被申请强制执行，根据顺德法院财产查询情况可以看出，在2017年7月净霸公司除了有四台国产车辆外，全部账目的资金只有10万元左右。在2019年3月份净霸公司的全部账户的资金仅剩1.5万左右，不管是在厂房出售时的2017年还是目前，净霸公司都没有能力支付2800万元来购买案涉厂房，因此净霸公司根本不具有履约能力；3.中国农业银行银行卡交易明细清单。陈盛洪、桂郁青、麦家良在二审期间向本院提交：被执行人执行信息查询结果打印件1份、（2019）粤0606执7716、7717号执行案件受理通知书2份、（2019）粤0606民初5482号民事调解书、执行申请书2份，证明净霸公司没有购买厂房的能力。经质证：刘瑞权、陈伟能、陈盛洪、桂郁青、麦家良对净霸公司提交的证据三性均不予确认。净霸公司对刘瑞权、陈伟能提交的证据1真实性确认，对关联性不予确认；对证据2真实性确认，对合法性和关联性不予确认；对证据3三性均不予确认。净霸公司对陈盛洪、桂郁青、麦家良提交的证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。经认证：净霸公司在二审期间提供的买卖合同并非完整合同，净霸公司不是该合同当事人，不足以证明净霸公司自身的购买能力，本院对该证据不予采纳。净霸公司对刘瑞权、陈伟能提供的证据1、2的真实性无异议，本院予以确认，但该两证据并不能够证明净霸公司缺乏履约能力；净霸公司对刘瑞权、陈伟雄提供的证据3有异议，因无法核实该证据的真实性，本院对该项证据不予采信。净霸公司对陈盛洪、桂郁青、麦家良提供的证据的真实性无异议，本院予以确认；但该证据只能证明净霸公司所涉执行案件的情况，不能证明净霸公司没有购买厂房的能力，与本案并无直接关联，本院对该项证据不予采纳。经审查，本院对一审法院认定的除净霸公司放弃优先购买权以外的事实予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。案涉租赁物买卖合同签订于2017年9月30日。刘瑞权在二审庭审中表示，在上述买卖合同订立之前，其没有发书面通知给净霸公司。虽然刘瑞权、陈伟能主张净霸公司应当知道案涉租赁物即将出卖，但是，净霸公司对此予以否认。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”作为案涉租赁物的出租人刘瑞权、陈伟能负有在出卖租赁物之前合理期限内通知作为承租人的净霸公司的法定义务。因为刘瑞权、陈伟能在本案中对履行通知义务的待证事实没有提供证据证明，本院据此认定刘瑞权、陈伟能没有依法向净霸公司履行通知义务。一审法院认定净霸公司放弃优先购买权错误，应予纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据该司法解释的规定，刘瑞权、陈伟能应当向净霸公司承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即应当赔偿对方因违约所受的实际损失和期待利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘瑞权、陈伟能与陈盛洪、桂郁青、麦家良订立买卖案涉租赁物的合同，在该合同订立以后，净霸公司并没有举证证明其因此而购置同类型租赁物而产生损失，而且，案涉租赁物的受让人陈盛洪、桂郁青、麦家良也有向净霸公司发出继续按照原先租赁合同履行的函件。净霸公司在本案中并未能提供证据证明因刘瑞权、陈伟能的行为导致其所遭受的损失实际发生以及具体数额。净霸公司请求刘瑞权、陈伟能赔偿经济损失950万元，缺乏事实根据，本院不予支持。相应地，净霸公司要求陈盛洪、桂郁青、麦家良承担连带赔偿责任，于法无据，本院同样也不予支持。综上所述，一审判决对本案部分事实认定有误，但处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81135元，由广东净霸科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇一九年九月三十日法官助理 庞玮明书 记 员 何敏玲