广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8576号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄铁光，男，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘燕，女，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人黄铁光、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，改判雄盛王府公司向黄铁光、刘燕支付逾期交楼违约金177477.68元；2.一、二审诉讼费由黄铁光、刘燕承担。事实和理由：一、涉案物业达到交付标准即交付时间应为2018年1月17日，一审法院认定涉案物业交付时间为2018年11月30日即雄盛王府公司向黄铁光、刘燕送达《催收楼通知书》（也就是向黄铁光、刘燕出示《房屋测绘报告》）时有误。雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工备案表》，达到合同约定的交付条件，故认定涉案物业的交付时间应为2018年1月17日。本案中，黄铁光、刘燕并未向雄盛王府公司提出收楼，且经雄盛王府公司寄送《催收楼通知书》后仍无故拖延收楼，将其实际收楼时间视为其对交付房屋的确认对雄盛王府公司显失公平。二、因政府、测量机构的原因导致涉案物业《房屋测绘报告》的出具时间超出雄盛王府公司可以合理预见的范围，是雄盛王府公司不能控制的，是政府行为，属于不可抗力，根据合同约定，雄盛王府公司不承担2018年2月21日之后的违约责任。雄盛王府公司仅需向黄铁光、刘燕支付2017年4月1日至2018年2月21日的逾期交房违约金177477.68元。黄铁光、刘燕辩称，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，请求维持原判。黄铁光、刘燕向一审法院起诉请求判令：1.雄盛王府公司立即向黄铁光、刘燕支付违约金334100.84元（以1082181元为基准，按照日万分之五标准自2017年4月1日起计算至2018年11月30日止）；2.雄盛王府公司立即向黄铁光、刘燕支付逾期支付违约金的利息（以334100.84元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自起诉之日起计算至实际支付之日止）；3.案件诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院查明：2016年8月22日，黄铁光、刘燕为购买禅城区季华四路66号二座2004室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该商品房的规划用途为住宅，约定价款为1082181元。合同主要约定：第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。佛山市雄盛王府广场综合体*地块*区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向黄铁光、刘燕在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等，上述邮件于2018年1月20日签收。2018年1月22日，雄盛王府公司向佛山市禅城区房产测绘和交易中心递交佛山市禅城区*路*号的委托测绘资料。2018年8月25日，雄盛王府公司向佛山市禅城区国土城建和水务局出具《关于尽快出具房屋测绘报告的申请书》，称截至目前1区（66号）尚未能出具《房屋测绘报告》，请求尽快出具。2018年3月，双方签订《逾期交楼处理协议书》，就涉案房屋逾期交楼事宜达成一致，雄盛王府公司从2017年4月1日开始按每日万分之五向黄铁光、刘燕支付违约金。黄铁光分别于2018年3月17日、11月30日出具四张收据，确认收到雄盛王府公司支付的2017年4月1日到2018年1月17日的违约金，其中最后一张收据注明：确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。2018年9月4日，雄盛王府公司向黄铁光、刘燕在涉案买卖合同中载明的地址寄送《催收楼通知书》，称涉案房屋的竣工验收备案表、测绘报告等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅，并通知黄铁光、刘燕及时前往办理交付手续。邮件于2018年9月5日妥投。2018年11月30日，黄铁光、刘燕签署涉案房屋的《收楼确认书》。2019年3月27日，就一审法院询问的测绘报告问题，佛山市自然资源局禅城分局回复如下：位于禅城区*路*号一、二座商住楼是佛山市雄盛王府商场投资有限公司（下称委托人）开发的商品房。根据委托人的委托，禅城区房产测绘和交易中心于2018年1月22日在资料未齐全（欠房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建（构）筑物工程规划条件核实意见原件）的情况下预受理了该商住楼的委托测绘，并于2018年2月6日到现场测量，现场测量后发现无障碍住房与规划设计不符，需整改或修改图纸，禅城区不动产登记中心工作人员第一时间告知建设单位。2018年4月4日委托人补齐资料（房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建（构）筑物工程规划条件核实意见原件），但无障碍住房与规划设计不符的问题仍未处理。2018年5月18日收到委托人通知，无障碍住房已按规划设计整改完毕，禅城区不动产登记中心工作人员当天下午到现场重新测量和核实。2018年5月22日出具了分层平面图和单元面积表，交给委托人核对确认，委托人对奇数层中间走廊旁边设计为“公共绿化活动空间”部位的面积计算及分摊提出了异议。由于委托人提出的上述异议涉及的“公共绿化活动空间”面积计算及分摊问题属于首次接触的新问题，为慎重起见，禅城区不动产登记中心就该问题先后多次与多个职能部门协调并召开专题会议,充分听取相关职能部门的意见，并经深入研究讨论，最终找到解决方案，遂于2018年10月24日出具了*路*号一、二座商住楼的测绘报告。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，涉案房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。雄盛王府公司虽于2018年9月4日向黄铁光、刘燕寄送《催收楼通知书》，通知黄铁光、刘燕查阅涉案房屋的测绘报告等文件，但雄盛王府公司实际上尚未取得该报告，而其虽于2018年10月24日取得房屋测绘报告，但未举证证明其在庭前已及时向黄铁光、刘燕寄送或通知黄铁光、刘燕查阅，而其在庭审中出示该测绘报告，可视为履行了出示该文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。但在此之前，黄铁光、刘燕于2018年11月30日签署涉案房屋的《收楼确认书》，应视为对雄盛王府公司交付房屋的确认，黄铁光、刘燕主张违约金计至该日，合法有据，一审法院予以支持。关于雄盛王府公司认为测绘报告未及时出具属于非因出卖人原因的不可抗力，雄盛王府公司有权相应顺延履行交楼义务期限，且不因此承担延期交楼的违约责任的抗辩意见。对此，首先，根据佛山市自然资源局禅城分局的回复意见，涉案测绘报告于2018年10月24日才出具，存在多方面的原因，雄盛王府公司所举证据不足以证明是政府原因导致不能及时出具涉案房屋测绘报告；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。本案中，雄盛王府公司作为专业的房地产开发商，理应熟悉房产开发、销售的各项流程，充分合理预估各种风险，在房屋交付前预留充足的时间进行房产测绘，若通过约定将原由开发商承担的市场风险转嫁给广大购房者，有违公平；第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。据此规定，雄盛王府公司亦应向黄铁光、刘燕承担逾期交楼违约责任。综上，雄盛王府公司所举证据不能证明其未能及时取得涉案房屋测绘报告是因为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，其主张免责，于法无据，一审法院不予支持。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，按约定为日万分之五，从2017年4月1日计至2018年11月30日逾期交楼609天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（1082181元×0.0005）/天×609天=329524.11元。对黄铁光、刘燕主张超出部分，一审法院不予支持。雄盛王府公司虽举证证明黄铁光、刘燕出具收据确认收到了上述期间的部分违约金，但黄铁光、刘燕在对收据进行质证时否认已实际收到该款项，而雄盛王府公司未能提供相应的付款凭证证明其已实际付款，故一审法院不予扣减。若雄盛王府公司有证据证明已实际支付，可另行主张。关于违约金的利息问题。黄铁光、刘燕主张的逾期交楼违约金，本身已经是对雄盛王府公司逾期交楼给黄铁光、刘燕造成损失的一种补偿救济，在一审法院已支持该违约金主张且该违约金标准较高的情况下，黄铁光、刘燕损失已得到弥补，其另主张违约金利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向黄铁光、刘燕支付逾期交楼违约金329524.11元；二、驳回黄铁光、刘燕的其他诉讼请求。案件受理费3156元，由黄铁光、刘燕负担43元，雄盛王府公司负担3113元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为一审法院对逾期交房违约金截止时间的认定是否正确。雄盛王府公司上诉主张，涉案房屋的交付时间应为取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日即2018年1月17日，逾期交房违约金应计至该日，因政府、测量机构原因导致未能按时取得《房屋测绘报告》，属于不可抗力，雄盛王府公司不承担责任。经审查，涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十一条还约定，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。据此，涉案商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，且出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。雄盛王府公司认为取得建设工程竣工验收备案即满足涉案房屋交付条件，缺乏理据，本院不予采纳。此外，经一审法院的调查取证核实，雄盛王府公司于2018年1月22日向佛山市自然资源局禅城分局申请对涉案房屋进行测绘，测绘过程中发现存在资料不齐备、无障碍住房与规划设计不符等问题，佛山市自然资源局禅城分局在上述问题解决后于2018年10月24日出具了测绘报告。由此可见，涉案房屋系因雄盛王府公司自身的原因导致未能及时取得房屋测绘报告，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况范畴。此外，雄盛王府公司作为专业的房地产开发商，理应熟悉房产开发、销售的各项流程，充分合理预估各种风险，在房屋交付前预留充足的时间进行房产测绘，若以政府、测量机构延误为由将原由开发商承担的市场风险转嫁给广大购房者，亦有违公平。故雄盛王府公司上诉主张未能按时取得《房屋测绘报告》属于不可抗力的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中，虽然雄盛王府公司于2018年1月17日取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但雄盛王府公司于2018年10月24日才取得房屋测绘报告，且并未举证证明其在庭前已及时向黄铁光、刘燕寄送或通知其查阅，故一审法院认定黄铁光、刘燕签署涉案房屋《收楼确认书》当日（即2018年11月30日）为交付日期，并按涉案合同约定的标准计付违约金，处理妥当，本院予以维持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3341元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣