云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初228号原告：江松，男，汉族，1988年6月3日生，农民，住文山州马关县。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。被告：施朝有，男，1963年5月23日生，彝族，个体工商户，住云南省建水县。被告：段勤花，女，1973年11月13日生，汉族，农民，住云南省建水县。二被告的委托诉讼代理人：陈国先，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河州交通房地产开发经营有限公司，住所：蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，职务：总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，男，红河州交通房地产开发经营有限公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昆，男，红河州交通房地产开发经营有限公司副经理。代理权限为特别授权代理。第三人：林坤汉，男，1973年11月24日生，汉族，文山鑫达房地产开发有限公司董事长，住云南省文山市。第三人：林坤荣，女，汉族，1966年11月21日生，文山市大富皇家具装饰有限公司销售经理，住文山州文山市。第三人：姚丽英，女，1963年11月28日生，文山州住房公积金管理中心退休职工，住文山州文山市。第三人：红河州明泰房地产开发有限公司，住所：个旧市金湖西路353号3楼。法定代表人：许燕，系该公司总经理。第三人：个旧市建筑安装有限责任公司，住所：个旧市和平路三十三号。法定代表人：李俊，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗弘，男，系该公司职工，住个旧市。代理权限为特别授权代理。原告江松与被告施朝有、段勤花、红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称红交地产），第三人林坤汉、林坤荣、姚丽英、红河州明泰房地产开发有限公司（以下简称明泰地产）、个旧市建筑安装有限责任公司（以下简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，依职权追加第三人林坤汉、林坤荣、姚丽英、明泰地产、建安公司到庭参加诉讼。江松及其委托诉讼代理人郑嘉宏，被告段勤花，被告施朝有、段勤花的委托诉讼代理人陈国先，被告红交地产的委托诉讼代理人周茂盛、吴建昆，第三人林坤汉、林坤荣、姚丽英、建安公司的委托诉讼代理人罗弘到庭参加诉讼。第三人明泰地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江松向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告红交地产立即将与其于2015年12月29日签订的《商品房销售合同》报送房地产管理机关备案，并向其交付坐落于个旧市建设路173号红运锦绣小区5幢1层103号房屋；2.由被告支付其逾期交房的违约金18892.61元；3.由被告施朝有、段勤花与被告红交地产承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月、6月，原告分两次转款共300万元借给刘海瑞，2015年10月，刘海瑞说个旧的施朝有、段勤花欠刘海瑞等人1000万元，让原告去个旧选几套房屋把欠款300万元抵清。到个旧后了解到，该房地产项目是施朝有、段勤花二人成立，段勤花负责销售，红交地产接受该房地产项目，原告同意以物抵债并选购了7套商铺和住房，并于2015年12月29日与红交地产签订《商品房购销合同》，并支付了所有房屋的维修基金（包含本套的3159元）。合同约定，被告应于2017年3月30日前交付房屋，但被告未将《商品房购销合同》报送房地产管理机关进行登记备案。其与三被告签订《商品房购销合同》合同合法有效，对各方均有约束力。被告未依约将《商品房购销合同》交有关机关登记备案，未按时交付房屋的行为构成违约。被告施朝有、段勤花辩称：1.其二人不是本案的适格主体。其二人不具备商品房的预售资格，既不是红交地产的法人也不是股东，从未与原告签订过任何商品房购销合同。2.其二人与原告于2015年12月29日签订的《以物抵债协议书》系无效合同。因其二人不是涉案商品房的所有权人，无权将房屋抵偿给原告，《以物抵债协议书》违反了合同法第五十二条第二项、第五项和城市商品房预售管理办法第2条规定。3.其二人与原告之间的法律关系为民间借贷，向林坤荣所借款项为950万元而非1000万元，现已超额向原告偿还了本息1512.91万元。双方及第三人姚丽英签订的《借款合同》中约定的借款金额为1050万元，但实际上林坤荣出借的金额为950万元，姚丽英出借的金额为47.5万元，其余款项以工程收益分红款为由扣除。4.原告要求其二人与红交地产承担连带责任无事实和法律依据。被告红交地产辩称：根据《商品房购销合同》中约定，原告需在签订合同时一次性付清购房款，其于2017年3月30日前交房，合同签订30日内交由其向房地产登记管理机关备案。但合同签订后，原告至今未依约支付购房款，直至本案诉讼前也未说明未付款原因，致使合同目的不能实现，购房合同因没有实际履行自动终止。原告未依约支付购房款便要求其履行义务的诉讼请求不成立。原告与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷属另一法律关系，不应在本案中一并处理；本案商品房销售合同的相对方是其与原告，被告施朝有、段勤花不是本案适格主体。被告施朝有、段勤花并不是商品房所有权人，对涉案房屋无处置权；被告施朝有、段勤花以物抵债的行为事前未得到其授权、事后未得到其追认，以物抵债关系不成立，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人林坤荣、林坤汉、姚丽英述称，原告所述属实，同意原告陈述的意见。第三人明泰地产未到庭陈述。第三人建安公司述称，其只是红运锦绣项目的施工单位，不是该项目商品房的所有人。原、被告之间发生借款及以物抵债之事其不知情，与其无关。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.被告施朝有、段勤花是否是本案的适格主体？2.被告施朝有、段勤花与被告红交地产是什么关系？3.被告施朝有、段勤花是否有权以涉案房屋抵债，《以物抵债协议书》的合同效力如何？4.原告江松与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷和原告与红交地产之间的商品房买卖合同是否有关联？5.原告江松的诉讼请求是否应当支持？原告江松围绕诉讼请求提交以下证据：1.原告身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格。2.《以物抵债协议书》一份，欲证明：（1）被告施朝有、段勤花共同向林坤荣借的1000万元中，包含林坤荣的出借款3453150元、林坤汉的出借款3555825元、江松的出借款3000000元；（2）经过原、被告共同协商后，被告用自己开发的部分房屋抵售给原告，并约定所欠金额和房屋数量均以双方签订的7份《商品房购销合同》为准。3.《商品房购销合同》一份，欲证明：原、被告双方共同协商，被告同意用自己开发建设的商品房抵售给原告。双方于2015年12月29日共同签订《商品房销售合同》，约定被告将自己开发的位于红运锦绣项目的房屋抵售给原告，被告确定该房款已在签订合同时一次性付清，被告必须于2017年3月30日前将该验收合格的商品房交付给原告；若被告违约，必须按已付款的0.05%乘以违约天数的比例向原告承担违约金；4.《转账凭证》、《收据》各七份，证明被告将房屋抵售给原告后，又向原告收取维修基金19496元。5.《协议》、《收据》各一份，欲证明：2015年12月29日，施朝有、段勤花与原告江松签订协议，将本案诉请房屋在内的共七套房屋抵销给江松。施朝有、段勤花当日出具收据确认收到江松的购房款300万元。经质证，被告施朝有、段勤花对原告江松提交的证据1无异议；证据2是在利率太高的情况下，为了不再承担利息，经林坤荣要求就签了协议，并非自愿履行；对证据3、4其未参与，不清楚情况；证据5系林坤荣要求出具，其并未实际收到钱。被告红交地产质证认为，对证据1、3无异议；对证据2、5与其无关，施朝有、段勤花对房屋没有处置权，不予认可；对证据4的客观性、关联性、合法性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，收款主体是红河州住宅专项维修基金住房管理中心，而不是红交地产。第三人林坤荣、林坤汉、姚丽英对原告提交的证据无异议。第三人建安公司认为原告江松提交的证据与其无关，不发表质证意见。被告段勤花围绕答辩意见提交以下证据：银行转款凭证一份，证明段勤花已经向林坤荣转账12105000元，剩余通过手机银行分次转账，其已经向林坤荣还款2000多万元。经质证，第三人林坤荣认为，2013年10月25日，施朝有向林坤荣借款603万元，段勤花提交的证据有部分是偿还之前的借款本息，林坤荣分不出哪一笔是偿还之前的借款。被告红交地产对段勤花提交的证据无异议。原告江松、第三人林坤汉、姚丽英与林坤荣的质证意见一致。第三人建安公司认为段勤花提交的证据与其无关，不发表质证意见。被告红交地产围绕答辩意见提交以下证据：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份，《商品房预售许可证明》两份，欲证明其系本案涉及的红运锦绣项目的土地使用权人、项目开发建设方、商品房销售方。经质证，原告江松、被告施朝有、段勤花、第三人林坤汉、姚丽英、建安公司对被告红交地产提交的证据无异议；第三人林坤荣对红交地产提供的证据客观性、关联性、合法性无异议，但对证明目的不予认可，红交地产仅是涉案楼盘的名义所有人，被告施朝有、段勤花以明泰公司的名义实际出资，红交地产仅提供了资质，被告施朝有、段勤花有处置房屋的权利。第三人林坤荣围绕其陈述提交以下证据：1.银行转账凭证十一张，欲证明其与原告江松之间的借款、还款明细，其共向施朝有转账1922万元。2.红交地产吴建昆、赵敏生向林坤汉出具的《收据》一份，欲证明红交地产要求将购房合同交给红交地产，由红交地产代为售房，出售后红交公司没有返还售房款。经质证，原告江松、第三人林坤汉、姚丽英对林坤荣提交的证据无异议。被告段勤花、施朝有对证据1的真实性无异议，但认为其与林坤荣之间一直有借贷关系，只有其中282万元、460万元、10万元三笔未偿还，其他已经偿还；对证据2其并不知情，不发表质证意见。被告红交地产认为，对证据1的真实性无异议，但认为不能代表已经支付了购房款；对证据2的真实性、合法性无异议，收条上指定的两套房屋并没有交购房款，交了维修基金，且已经退还。第三人建安公司认为第三人林坤荣提交的证据与其无关，不发表质证意见。被告施朝有、原告林坤汉、姚丽英、建安公司、明泰公司未提交证据。为查明案情，本院向明泰地产法定代表人许燕作的《调查笔录》一份，许燕陈述其之前不是明泰地产的法定代表人，对授权施朝有与红交地产签署协议一事不知情，其不会到庭参加诉讼。向明泰地产上一任法定代表人陈荣庚、红运锦绣项目人员陈德本作的《调查笔录》一份，陈荣庚陈述其任明泰地产法定代表人时，填过一份授权委托书给施朝有去运作项目，具体情况其不清楚，明泰公司与施朝有、段勤花之间无协议等。陈德本主要陈述，其与被告施朝有、段勤花系朋友关系，其参与红运锦绣项目缺乏资金，邀请施朝有共同投资，并由其联系明泰地产出具资质来开发项目；实际是其与红交地产合作、施朝有出资，其和施朝有、段勤花占有项目49%的份额，施朝有向原告等人借款是用于购买项目土地；其借用建安公司资质施工，开发商、建设方都是其和施朝有；红交地产2016年4月10日后才参与项目开发；其知道施朝有、段勤花2015年以房抵债一事，当时红交地产尚未参与项目，应该不清楚此事，但合作时施朝有应该告知了红交地产；抵偿价格低于现在的市场价，其认为红交地产现在肯定不同意抵房屋等。经质证，原告江松，被告施朝有、段勤花，第三人林坤荣、江松对本院所作的调查笔录无异议。被告红交地产对许燕的《调查笔录》无异议，对陈荣庚、陈德本的《调查笔录》不予认可，认为没有证据佐证被调查人陈述内容的真实性。第三人建安公司对许燕的《调查笔录》无异议，对陈荣庚、陈德本《调查笔录》中陈德本陈述借用其资质施工的内容不予认可。本院受理本案后，向第三人明泰地产送达起诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。明泰地产无正当理由拒不到庭参加诉讼，未向法庭提交书面陈述意见，也未提交证据，视为放弃陈述、举证、质证的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据和本院作出的两份调查笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的本院所作的许燕《调查笔录》，本院予以采信。对当事人有争议的事实和证据，本院评判如下：（一）原告江松提交的证据1客观真实，能证明原告的主体资格，予以采信；证据2及证据5中的《协议》能够证明被告施朝有、段勤花向原告江松及林坤汉、林坤荣借款1000万元的事实，本院予以采信；证据3真实合法，可以证明原告江松与被告红交地产签订《商品房购销合同》的事实，但不能证明涉案房屋用于抵债、购房款已经付清；证据4具有真实性，能证明原告交纳了维修基金，但不证明以房抵债的事实，对其证明目的不予采信；证据5中的《收据》，该购房款并未实际交付，不予采信。（二）被告段勤花提交的证据与本案无关联，本院不予采信。（三）被告红交地产提交的证据真实合法，与本案相关联，予以采信。（四）第三人林坤荣提交的证据具有真实性，但不能达到林坤荣的证明目的，不予采信。（五）本院向陈荣庚、陈德本作的《调查笔录》，陈荣庚、陈德本的陈述没有提供证据佐证，陈德本经本院通知未出庭作证、接受质询，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人林坤荣、林坤汉系姐弟关系，两人与被告施朝有、段勤花和原告江松、第三人姚丽英系朋友关系。被告施朝有、段勤花系夫妻关系。2014年5月8日，第三人林坤荣、姚丽英与被告施朝有、段勤花签订《借款合同》，约定被告施朝有、段勤花向林坤荣、姚丽英借款1050万元，借款期限为三个月即2014年5月8日至2014年8月8日，其中林坤荣名下的出借款项为1000万元，姚丽英的50万元。前述林坤荣出借的1000万元中，实际包含了林坤荣的款项3453150元、林坤汉的款项3555825元、江松的款项3000000元。因被告施朝有、段勤花未能还清借款，于2015年12月30日与林坤荣签订《以物抵债协议书》，与江松签订《协议》，载明出借的1000万元款项中，原告江松的出借款为300万元，被告施朝有、段勤花承诺用个旧市建设路173号红运锦绣小区5幢1层101号、102号、103号、104号、105号；5幢2单元2层201号、202号共7套房屋抵债。2019年12月29日，江松与被告红交地产就上述房号的房屋分别签订《商品房购销合同》7份，合同对双方权利义务进行了约定，其中第五条约定买方于签订合同时一次性付清全部房款，其他相关税费及代收费用于交房前一次付清；第七条约定卖方于2017年3月30日前交付经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房。上述签订了购销合同的房屋均未实际交付。另查明，被告红交地产系红运锦绣项目的建设单位，于2008年1月30日取得项目建设用地规划许可证，于2008年10月10日取得项目建设工程规划许可证，于2015年11月4日取得项目土地使用权证，先后于2015年7月17日、2016年5月24日取得相对应楼盘的商品房预售许可证。第三人建安公司系红运锦绣项目的施工单位，于2015年9月取得项目建设工程施工许可证。本院认为，1.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，“起诉必须要有具体的诉讼请求和事实、理由”。本案中，原告江松所主张的事实涉及两个民事法律关系，一是商品房购销合同关系，合同相对人是原告江松及被告红交地产；二是民间借贷关系，合同相对人是原告江松及被告施朝有、段勤花。经本院依法释明后，原告江松明确其起诉的是商品房销售合同纠纷，主要诉讼请求是要求被告红交地产交付房屋并办理合同备案，故本案的请求权基础是商品房销售合同关系。2.依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中，原告江松与被告红交地产均认可《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。根据合同约定，买房应先支付购房款，卖方再交付房屋。被告红交地产作为涉案房屋的建设单位，是商品房销售合同的相对人，原告江松向被告红交地产支付购房款系先履行合同义务。原告江松现并未提交证据证明已向被告红交地产履行了付款义务，在此情况下，其主张被告红交地产交付房屋并承担逾期交房的违约责任没有法律依据。原告江松虽提出已向被告施朝有、段勤花支付购房款，但因被告施朝有、段勤花并非商品房购销合同的相对人，原告江松即使向被告施朝有、段勤花足额付款亦不符合商品房购销合同的约定。3.依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告江松未能提交证据证明被告施朝有、段勤花系涉案房屋的建设单位或者权利人；被告红交地产虽然与第三人明泰地产合作开发红运锦绣项目，但现有证据只能证明被告施朝有系明泰地产的委托代理人。因被告施朝有、段勤花对涉案房屋没有占有、使用、处分的权利，故二人无权以个人名义处分被告红交地产建设项目的资产，原告江松与被告施朝有、段勤花签订的《以物抵债协议书》系无权处分合同，在被告红交地产未对该协议进行追认的情况下，《以物抵债协议书》对被告红交地产不发生法律效力。综上所述，对原告江松的诉讼请求，本院不予支持，由原告江松自行承担举证不能的法律后果。对被告施朝有、段勤花、红交地产提出驳回原告江松诉讼请求的答辩意见，本院予以采纳。原告江松与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷纠纷可以通过另案解决。第三人明泰地产经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告江松的诉讼请求。案件受理费272元，由原告江松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 李 晓审 判 员 时 代人民陪审员 严 菊二〇一九年九月三十日书 记 员 王菲菲