安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初5791号 原告：深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司，住所地营业场所安徽省合肥经济技术开发区坝下路82号时光原著7栋2单元B1层，统一社会信用代码91340100073934939U。 负责人：张智，项目经理。 委托诉讼代理人:孙敏，该公司员工。 委托诉讼代理人:杨德秀，该公司员工。 被告：胡富芳，女，1986年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥经济技术开发区。 委托诉讼代理人：段荣生，男，1981年8月15日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市，现住安徽省合肥经济技术开发区，系胡富芳配偶。 原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司（以下简称吉祥服务合肥分公司）诉被告胡富芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法由审判员陶磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉祥服务合肥分公司的负责人张智、委托诉讼代理人孙敏、杨德秀，被告胡富芳及其委托诉讼代理人段荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥服务合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡富芳给付2014年7月1日至2018年12月31日的物业管理费5709.96元；2、判令胡富芳按照每日万分之五的标准支付逾期付款的滞纳金，直至缴清所欠全部物业管理费之日止。截至2018年12月31日应支付滞纳金为4625.07元；3、判令胡富芳承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月5日，胡富芳与吉祥服务合肥分公司签订《前期物业服务合同》。由吉祥服务合肥分公司向建业时光原著小区提供物业服务。胡富芳系该小区xx的业主，其与吉祥服务合肥分公司签订有《房屋预售/买卖合同》及《业主确认书》，明确胡富芳所属物业的建筑面积为84.59㎡,且知悉并同意《前期物业服务合同》的约定，认可合同的权利义务。 根据《前期物业服务合同》约定：吉祥服务合肥分公司向胡富芳提供物业服务，胡富芳应每月按建筑面积1.25元/㎡的标准向吉祥服务合肥分公司缴纳物业管理费105.74元,如胡富芳逾期付款应根据欠款金额按每日万分之五的标准向吉祥服务合肥分公司支付滞纳金。 合同生效后，吉祥服务合肥分公司依约为胡富芳提供优质完善的物业服务，但胡富芳并未依约向吉祥服务合肥分公司缴纳物业管理费，自2014年7月1日至2018年12月31日,胡富芳共欠物业管理费5709.96元，滞纳金4625.07元,合计10335.03元。吉祥服务合肥分公司已多次通过电话和书面方式对其进行催交，但胡富芳均不予理睬。 综上，胡富芳拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了《前期物业服务合同》，严重侵犯了吉祥服务合肥分公司及其他业主的合法权益。为维护自身合法权益，吉祥服务合肥分公司特诉至法院，请求判如所请。 胡富芳辩称，吉祥服务合肥分公司起诉我拖欠物业费5709.96元的时间段为2014年3月至2018年12月，起诉时间为2019年9月17日，物业费的追诉期为3年，超过3年以上的视为自动放弃，希望法院重新计算；关于滞纳金，双方签订的是格式合同，滞纳金的标准过高，加重了我方的责任，故滞纳金的条款应当无效；吉祥服务合肥分公司在今年8月双方私下调解时承诺修理我房屋破损的地方，后至今没有来我家看过；吉祥服务合肥分公司未经小区业主同意侵占公共用地违建钢结构车库用以买卖租用牟利，且在业主多次要求其提供住建局批复后均不提供。 本院经审理认定事实如下：胡富芳为合肥经济技术开发区时光原著小区xx室业主（房屋实测面积84.59㎡）。 2014年1月5日，深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司（甲方）与胡富芳（乙方）签订《时光原著前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由……甲方负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限自该协议签署之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，物业管理费为住宅1.25元/㎡·月，商业2元/㎡·月；物业管理费自开发商通知乙方入伙之日起计算，乙方首次入伙时全额缴纳半年的物业管理费，半年期满后应于每半年首月10日内缴纳半年的物业管理费。在业主大会选聘新的物业管理公司签订合约之前，乙方一直按照此标准缴纳（政府有新规定的除外）。合同期满后，如果没有成立业主大会，此协议自动顺延。甲方即物业管理企业提供的物业管理服务质量按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》执行；违约责任：乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。 2016年5月16日，深圳市建业物业管理有限公司安徽分公司变更企业名称为深圳吉祥物业服务有限公司合肥分公司，2019年4月24日，深圳吉祥物业服务有限公司合肥分公司变更企业名称为吉祥服务合肥分公司。 上述协议签订后，吉祥服务合肥分公司在时光原著小区内提供物业服务。自2014年7月1日至2018年12月31日，胡富芳欠付吉祥服务合肥分公司物业费5709.96元（84.59×1.25元/㎡·月×54个月），吉祥服务合肥分公司通过张贴催费通知的方式向胡富芳催要物业费无果后，遂诉至本院。 以上事实，有吉祥服务合肥分公司提供的《前期物业管理服务协议》、公司名称变更通知书、专业服务外包合同（保安、保洁、消防、电梯、疏通）、服务图片展示等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：吉祥服务合肥分公司与胡富芳签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，吉祥服务合肥分公司在时光原著小区向包括胡富芳在内的业主提供物业服务，胡富芳理应承担支付物业费的民事责任。由于吉祥服务合肥分公司持续向胡富芳催收物业费，已构成时效中断，故胡富芳辩称部分诉请已超过诉讼时效，本院不予采纳。胡富芳辩称物业公司检查水管时造成其家中书房墙面损坏，但未提供证据证明系由吉祥服务合肥分公司操作所致，故其该项辩称本院不予采纳。胡富芳辩称吉祥服务合肥分公司物业管理服务不到位，由于吉祥服务合肥分公司提供的合肥经济技术开发区住宅小区物业服务第三方评估报告不足以证明其提供的服务质量达到合同约定的甲级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定吉祥服务合肥分公司在时光原著小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，胡富芳须向吉祥服务合肥分公司支付物业费4567.97元（5709.96元×80%）。由于吉祥服务合肥分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡富芳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司支付物业费4567.97元； 二、驳回原告深圳吉祥服务集团有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，减半收取为25元，由被告胡富芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年九月二十七日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。