福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1737号 原告：吴志华，男，汉族，1986年7月17日生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：叶诚，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告吴志华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易序，公开开庭进行审理。原告吴志华，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴志华向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园向吴志华支付逾期交付违约金31442元（违约金按购房价款794103元的每日0.03%计算，从2017年1月1日计算至2017年5月13日共计132日）；2.判令碧桂园向吴志华支付逾期办理不动产权属证书违约金23343.6元（违约金按购房价款794103元的每日0.01%计算，从2017年4月1日计算至2018年1月25日共计294日）；3.本案诉讼费用由碧桂园负担。事实和理由：2014年4月30日，吴志华与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定吴志华向碧桂园购买三明市梅列区房产，建筑面积为91.72平方米的精装修商品房一套，总价款794103元。吴志华通过银行按揭贷款等方式全额支付了房款及相关税费。依照合同约定，碧桂园须于2016年12月30日前向吴志华交付房屋。但碧桂园拟交付的房屋迟迟达不到交房的标准，吴志华分别于2017年1月、3月、4月由碧桂园工作人员带领下进行验房，均发现房屋存在不同程度的问题，主要有花洒接水处凸出未装好、主卧漆裂缝且窗台大理石下方未全部涂漆、阳台水管未固定号且墙面由割裂的痕迹、小房间木地板空鼓、踢脚线松动、地漏堵塞且全部生锈、卫生间墙面空鼓等等。如前所述，碧桂园应交付的房屋未达到交付条件，导致吴志华直到2017年5月14日才勉强接受房屋。吴志华接受房屋后，卫生间仍有渗水，为此进行了几次整改。碧桂园逾期交房的行为已违反了合同的约定，构成违约，根据合同附件八《补充协议》第三条第（二）款第（一）项约定，碧桂园应当按已付房款的0.03%向吴志华支付违约金。此外，根据案涉合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。根据该约定，碧桂园应于2016年12月30日前交付房屋，但由于涉讼商品房不符合交付条件，导致吴志华于2018年1月25日才取得房屋权属证书，碧桂园的行为构成违约。 碧桂园辩称，一、吴志华要求碧桂园承担逾期交房责任并支付违约金的请求不能成立。理由：1.吴志华未举证证明房屋质量存在问题。2.退一步讲，碧桂园已于合同约定交房日前通知吴志华收房，吴志华以房屋在不符合合同约定的交房条件，存在质量问题为由拒绝收房。但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房。但吴志华在查验房屋时所反映的其他问题，均不涉及主体结构的重大质量问题。该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴。 二、案涉合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报所需资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能协助碧桂园按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 三、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中被碧桂园主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次于2018年3月22日通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人怠于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。 综上，讼争商品房违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始计算至讼争房屋所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。 本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，吴志华与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定吴志华向碧桂园购买位于三明市梅列区商品房；总价款为794103元；碧桂园应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的车位交付给吴志华使用；除合同第八条规定的特殊情况外（不可抗力因素），出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，双方一致同意关于出卖人的逾期交房违约责任按如下执行：1.逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本条约定的“逾期”是指出卖人按买卖双方约定的可据实予以延期的原因外的逾期。若出卖人除买卖双方约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。碧桂园应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给吴志华。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。吴志华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2016年12月26日通知吴志华接收涉讼商品房。2017年5月14日碧桂园与吴志华办理了涉讼商品房的交接手续。碧桂园于2017年11月30日通知吴志华领取办理房屋权属证书所需资料，于同日将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华。当事人双方对上述事实及合同文本内容均无异议，本院予以确认。吴志华对碧桂园提交的《维修记录》的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以采信。结合前述证据及当事人双方的当庭陈述，本院另查明：吴志华在接收涉讼商品房前，分别于2017年1月8日、2017年1月11日、2017年2月17日、2017年3月10日、2017年4月8日、2017年4月10日、2017年4月16日、2017年4月19日对涉讼商品房进行查验。吴志华在查验时发现涉松商品房局部地板破损空鼓、局部踢脚线松动、局部墙面、局部墙面存在裂纹、卫生间天花板渗水等一系列质量问题。为此，碧桂园陆续对涉讼商品房进行维修。吴志华在接收涉讼商品房前所反映质量问题，碧桂园于2017年5月4日完成维修。 对本案争议，本院作如下分析认定： 1.碧桂园是否存在逾期交付商品房及相应违约金应当如何计算的问题 本院认为，（1）通过质量和消防验收是开发商交付房产的法定强制标准。涉讼商品房通过质量和消防验收，不足以佐证涉讼商品房已符合合同约定的交付标准。维修义务是买受人受领标的物后，买受人发现标的物轻微质量问题时出卖人应尽的合同义务，并不能成为出卖人瑕疵交付的理由。（2）按合同约定的标准，吴志华收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园交楼时，存在的涉讼商品房存在卫生间天花板漏水等一系列质量问题，吴志华显然无法正常入住使用。因此，吴志华以此为由拒绝受领，合法有效。吴志华接到碧桂园收房通知后，直至2017年1月8日才前往查验涉讼商品房，视为吴志华自愿将交付时间顺延至2017年1月8日。因此，碧桂园逾期交付涉讼商品房的起诉日期应为2017年1月8日。（3）碧桂园未提交证据佐证其对涉讼商品房维修完成后，有再次通知吴志华办理交楼手续。碧桂园应为此承担举证不能的不利后果。由此，吴志华要求逾期交房违约金计算至碧桂园实际交付涉讼商品房之前一日止，即2017年5月13日。 2.碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向，应有充分的了解和预判。三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房时间为2017年5月14日，均在三明市实施不动产统一登记之后，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案涉合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。据此，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。吴志华与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园的原因导致吴志华未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.碧桂园逾期协助吴志华办理房屋权属登记的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园于2017年5月14日向吴志华交付商品房，依合同约定，碧桂园应于商品房交付之次日起第91日开始向吴志华依合同约定计付违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知吴志华办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。碧桂园于2017年12月30日将办理房屋权属证书所需资料交付给吴志华，至此碧桂园已尽相应合同义务。吴志华向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园。因此，本案违约金计算至碧桂园通知吴志华领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按照合同约定期限履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，碧桂园应向吴志华支付相应的违约金元（因逾期交付商品房所产生的违约金，每日按吴志华已付房款的万分之三计算，从2017年1月8日计算至2017年5月13日止，共计30017.09元；因逾期协助办理房屋权属登记所产生的违约金，每日按吴志华已付房款的万分之一计算，从2017年8月13日计算至2017年12月29日止，共计11038.03元）。据此，吴志华提出诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志华支付因逾期交付商品房所产生的违约金30017.09元； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志华支付因逾期办理商品房权属证书所产生的违约金11038.03元； 三、驳回吴志华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1169元，因适用简易程序审理，减半收取585元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担413元，由吴志华负担172元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一九年九月二十七日 法官助理杨巧云 书记员李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行