文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12788号原告：陶虹洁，女，汉族，1964年2月22日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：叶代耀（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒洪（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。原告陶虹洁与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶虹洁的委托诉讼代理人叶代耀、舒洪，被告朝天门公司的委托诉讼代理人杨利、欧玉洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶虹洁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金12333.07元(总房款465399元×0.05％×53天，53天计算是从2016年6月30日起至2016年8月22日)及逾期支付违约金资金占用利息损失2217.89元，共计14267.52元；2、请求判令被告支付原告逾期办理房地产权证书违约金90752.81元(总房款465399元×0.05％×390天，390天计算是从2016年10月22日，即实际交房2016年8月22日加60日，至2017年11月16日，即办证受理单载明日期)及逾期支付违约金资金占用利息损失8686.60元，共计99643.75元；3、判令被告返还原告房屋面积差款27717.16元(0.5739平方米×23769.11元＝13641.09元此为超面积3％以内的；超3％部分0.2961平方米×23769.11元×2＝14076.07元)以及逾期退还差额款资金占用利息损失6165.83元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、逾期交房违约金计算方式、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式、面积差额款等事项明确约定。双方签订的补充协议第八条、第十三条、第二十一条对原、被告双方权利义务关系作了重大更改，属于格式条款，应认定无效，依法应以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的其他条款来确定合同的履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延迟交房、延迟办理产权证、交房房屋存在面积差。根据合同约定及法律规定，故诉至法院提出以上诉求。为证明其诉求，原告举示了商品房买卖合同及补充协议、购房发票、完税发票、物业专项维修资金专用收据、不动产权证书及不动产登记受理通知单、接铺通知书等证据。被告朝天门公司对原告所举示的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但辩称如下：1、不认可原告主张的逾期交房违约金的计算期间，被告已向原告发出接铺通知，原告因自身原因导致未能前来接铺，应自行承担不利后果，不存在逾期交房的情况。2、退一万步讲，即使存在逾期交房的情况，主张的违约金计算标准严重过高，申请法院予以调整。3、不认可原告主张的逾期办证违约金的计算期间，原告主张的起算时间及办证期间存在问题。4、即使存在逾期办证的情况，主张的违约金计算标准严重过高，申请法院予以调整。5、合同中并未约定逾期交房、逾期办证违约金的资金占用利息，原告该等诉讼请求无合同依据，也无任何法律依据，不应得到支持。6、原告诉求主张的面积差额款计算标准，应当符合合同及补充协议的约定。7、补充协议明确约定面积差额款的退还不计算利息，原告关于面积差额款主张资金占用利息损失不应得到支持。8、补充协议合法有效，补充协议中关于交房、办证等条款的约定亦合法有效。为证明其辩解主张，被告向法庭举示了接铺通知快递单、统一管理协议等证据。经审理查明，2015年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，2015年6月25日签订“补充协议”，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团X分区X地块X幢X号房屋，成交价为465399元,套内建筑面积19.58平方米，套内建筑面积单价为23769.10元，乙方于2015年6月24日一次性付清房款465399元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积面积误差比）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》……，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；……乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。补充协议第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充协议。另查明，合同签订后，原告按照合同约定于2016年6月30日前支付了购房款及相应税费、大修基金等。被告于2016年8月22日前将涉案房屋交付给原告，但交付时未向原告披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证的事实。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2017年11月16日。涉案房屋《不动产权证书》载明的专有建筑面积（套内面积）为18.26平方米。上述事实，有原被告双方当事人陈述及商品房买卖合同及补充协议、购房发票、完税发票、物业专项维修资金专用收据、不动产权证书及不动产登记受理通知单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告主张的原、被告双方签订的补充协议中部分条款无效的问题。本院认为，原、被告双方签订的补充协议是虽是被告制作的格式条款，但被告已在主合同第二十五条、第二十六条以及补充协议开始部分多次提示原告注意，被告已善尽合理提示的义务，原、被告双方均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该补充协议中部分条款无效的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金两项款项的资金占用利息损失问题。本院认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未如约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补原告的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，本院不予支持。关于原告主张的面积差额款资金占用利息损失问题。本院认为，原、被告双方签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，原告的上诉诉请与双方约定不符，不予支持。关于被告辩称的逾期交房违约金、逾期办证违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方的约定，而且要依据原告的实际损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，双方合同约定，被告应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，换言之被告完成交付房屋义务须具备两个内容，一是在约定的时间内交付房屋实物；二是所交付房屋须系已进行竣工验收备案登记的房屋。涉案房屋虽于2016年8月22日前交付，但涉案房屋于2016年8月22日才取得竣工验收备案登记证，被告交房义务尚未完成。且被告向原告交付房屋实物时未如实披露涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记证之事实。故，被告履行完毕交房义务的日期应为2016年8月22日，为此被告应承担逾期交房违约责任期间为2016年6月30日至2016年8月22日，共计逾期53天，违约金共计12333.07元(总房款465399元×0.05％×53天）。据此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房地产权证违约金。本院认为，根据本院查明的事实，被告应在房屋交付使用之日即2016年8月22日后240个工作日内办理《房地产证》。为此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日的次日起计至2017年8月8日止，但被告却于2017年11月16日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，被告办证逾期100天，违约金共计465399元×100天×0.05%=23270元。原告诉请多于23270元的部分本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋面积差额款。本院认为,根据双方合同的约定，涉案房屋套内建筑面积19.58平方米，套内建筑面积单价为23769.10元每平方米，现产权登记套内建筑面积为18.26平方米，面积差为1.32平方米，超过3%。故被告应当退还原告的面积差款在3%以内的部分为0.5874平方米×23769.11元／平方米=13961.97元；面积差款超过3%的部分为0.7326平方米×23769.11元／平方米×2=34826.49元。以上两部分共计48788.46元。原告的上述诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陶虹洁支付逾期交房违约金12333.07元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陶虹洁支付逾期办理房地产权证违约金23270元。三、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陶虹洁支付面积差额款48788.46元。四、驳回原告陶虹洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1883元，由原告陶虹洁负担928元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担955元（此款原告陶虹洁已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陶虹洁付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 黄薇法官助理 王亮二〇一九年九月二十七日书 记 员 王娅