广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初728号原告（反诉被告）：郑楚波，男，1974年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：周建军，北京仁爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小惠，广东永惠忠律师事务所律师。被告：广州市宝盛建设实业有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路21-29（单数）号二楼南侧。法定代表人：陈辉忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：王皓玮，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤嫦，广东沁森律师事务所律师。被告：广州市蓝锋物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口东横街29号北院。法定代表人：林浩彬，职务：执行董事。被告（反诉原告）：林锋钦，男，1955年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上述两被告共同委托诉讼代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。第三人：中国人民解放军95020部队，住所地广东省广州市天河区龙口西路138号。法定代表人：丁兵，职务：政治委员。委托诉讼代理人：麦伟强，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲，广东凡立律师事务所律师。原告郑楚波诉被告广州市宝盛建设实业有限公司（以下简称宝盛公司）、广州市蓝锋物业管理有限公司（以下简称蓝锋公司）、林锋钦、第三人中国人民解放军95020部队（以下简称95020部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告郑楚波委托诉讼代理人周建军、陈小惠、被告宝盛公司委托诉讼代理人王皓玮、李凤嫦，被告蓝锋公司、被告林锋钦共同委托诉讼代理人沈晶莹、第三人中国人民解放军95020部队委托诉讼代理人麦伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑楚波向本院提起本案诉讼，请求法院判令：1.宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦共同向郑楚波返还房屋转让款700万元；2.宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦共同赔偿郑楚波经济损失148653250元；以上1、2项共计155653250元；3.林锋钦对上述两项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费用由宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦承担。事实和理由：2010年，林锋钦告知郑楚波，其挂靠宝盛公司承建了95020部队位于广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼一、二、三层房屋，因95020部队未付清工程款，而将涉案房屋使用权转让给广州市宝盛建设实业有限公司一分公司(以下简称宝盛一分公司)，林锋钦有意将该涉案房屋使用权转让给郑楚波，因此，2010年10月1日，林锋钦以宝盛一分公司名义与郑楚波签订《房屋使用权转让协议书》，协议约定宝盛一分公司将涉案房屋共计1847.67平方米建筑面积的房屋使用权转让给郑楚波享有，郑楚波享有房屋使用权限为40年，房屋转让款为700万元，协议同时约定郑楚波有权依约自主使用房屋，有权将房屋使用权整体或分割出租给第三人使用。协议甲方处加盖了名为宝盛一分公司公章，林锋钦在盖章处签名。《房屋使用权转让协议书》签订当天，林锋钦向郑楚波出具《担保书》，承诺以个人等值财产对《房屋使用权转让协议书》的履行承担保证责任。《房屋使用权转让协议书》签订后，郑楚波严格按协议约定将700万元房屋转让款支付给林锋钦，同时林锋钦向郑楚波出具收据，郑楚波在收到林锋钦交付的房屋后，将房屋对外出租使用。在协议履行过程中，2016年以来，95020部队多次向郑楚波的承租人发出停租撤离通知，要求停租撤离。为此，林锋钦一再催促郑楚波对其提起诉讼，以争取其向95020部队取得赔偿，为配合林锋钦的要求及维护郑楚波自身利益，郑楚波于2018年1月18日向广州市中级人民法院提起诉讼，经法院审理，2018年6月28日作出(2018)粤01民初47号（以下简称47号案）民事判决书，判决认定《房屋使用权转让协议书》无效。因该案郑楚波代理人对案件情况欠缺了解，未及时根据法庭释明变更诉讼请求，而由法院作出驳回郑楚波诉讼请求的判决。该判决认定合同无效，郑楚波可另循合法途径解决。郑楚波遂提起本案诉讼。在(2018)粤0106民初270号案中，查明了以宝盛一分公司承建涉案房屋，并受让取得涉案房屋使用权40年的事实。郑楚波因此才获知，早在2011年1月1日，宝盛一分公司、蓝锋公司与95020部队达成协议，确定蓝锋公司继受宝盛一分公司与95020部队签订的《协议书》乙方项下的全部权利义务。经查，宝盛一分公司未经工商注册登记，其经营后果应由具有法人资格的宝盛公司承担。郑楚波认为，本案三被告对《房屋使用权转让协议书》无效的后果均负有责任。首先，宝盛一分公司承建涉案房屋，并与95020部队签订关于转让房屋使用权抵偿工程款的《协议书》及与郑楚波签订《房屋使用权转让协议书》是已经判决书查明的事实。在全国建筑市场监管公共服务平台公示中，显示自2002年开始至今，林锋钦是注册单位宝盛公司的一级注册建筑师、一级资质项目经理。林锋钦以宝盛一分公司的名义实施的房屋使用权转让的行为后果，应由宝盛公司、林锋钦承担。其次，根据95020部队与宝盛一分公司签订的《协议书》显示，蓝锋公司继受了宝盛一分公司在该《协议书》中乙方项下的全部权利和义务，因而蓝锋公司对《房屋使用权转让协议书》的履行和后果也应负有责任。再次，林锋钦既为承建涉案房屋工程的挂靠人，又为《房屋使用权转让协议书》的履行担保人，林锋钦因同时具有该协议的责任主体及担保人的双重身份，其应承担本案的双重责任。涉案房屋建造工程由林锋钦挂靠宝盛公司实施，涉案房屋查无规划报建，由此导致《协议书》、《房屋使用权转让协议书》无效。对该涉案房屋无报建，宝盛公司、林锋钦是明知而承建，并将使用权转让给郑楚波，因此，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦对《房屋使用权转让协议书》的无效后果应承担全部责任。郑楚波作为房屋受让方，因涉案房屋的土地为95020部队所有，在签署协议书时有理由相信房屋有合法建设手续，并且宝盛一分公司是合法存在的，因此郑楚波对合同签订没有任何过错。因《房屋使用权转让协议书》无效及95020部队收回涉案房屋，已造成了郑楚波巨大的经济损失，包括涉案房屋的装修价值及房屋使用权剩余年限的经营可得利益损失。涉案房屋已投入装修费用超过500万元，因房屋折旧的因素确定装修现值损失为400万元；根据广州万城资产评估房产土地估价有限公司对涉案房屋的租金市场价值的评估，郑楚波《房屋使用权转让协议书》剩余年限的房屋使用权的可得租金收益达148653250元，涉案房屋的装修现值及房屋使用权剩余年限的经营可得利益损失合计152653250元应由三被告予以赔偿。现郑楚波仅主张装修现值损失及涉案房屋剩余年限的经营可得利益损失共148653250元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。郑楚波的诉讼请求符合法律规定，请求法院予以支持。针对郑楚波的诉请，宝盛公司答辩称：(一)关于民事诉讼“一事不再审”这一基本原则，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第(五)项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条均作出明确规定。1.在已有生效判决确认宝盛公司非涉案合同相对方的情况下，郑楚波又基于同一合同将宝盛公司列为被告，实质上否定了47号案的判决结果。2.郑楚波的第2项诉讼请求，在47号案中提出的主张理由与本案基本一致，明显构成重复起诉。（二）郑楚波拟主张的观点为其在签订涉案合同时便认为林锋钦系挂靠宝盛公司名下，以宝盛公司名义签订涉案合同，并以此为由将宝盛公司拉入诉讼。根据47号案庭审笔录显示，郑楚波在该案明确表示除涉案合同外，无证据证明其所谓挂靠主张。郑楚波以其在47号案审结后才找到的材料作为过去的认知理由，明显逻辑冲突。（三）宝盛公司自始至终不知晓所谓宝盛一分公司存在，对涉案情况均不知情，郑楚波将宝盛公司列为被告，属于主体认定错误。（四）郑楚波在本案提交的第一份起诉状中，提出了有关表见代理的主张，宝盛公司认为，林锋钦以所谓宝盛一分公司名义签订《房屋使用权转让协议书》的行为并不构成表见代理。涉案合同的甲方为宝盛一分公司，并非宝盛公司，所谓的被代理人宝盛一分公司是一个不存在的主体。郑楚波就一个不存在的主体向宝盛公司主张权利依法无据。在善意、无过失及合理注意义务上。宝盛一分公司与郑楚波签订合同时间早于95020部队与宝盛一分公司签订时间，即在涉案合同签订时，无证据表明所谓宝盛一分公司具有涉案房屋的合法使用权，郑楚波未就宝盛一分公司的权利来源提出过质询，明显存在过失。见证人徐某律师在明知宝盛一分公司不存在的情况下，从未要求林锋钦提供授权或挂靠证明，更未向宝盛公司发函询问，存在主观过错。在履行合同过程中，无任何付款指令的情况下，郑楚波的款项支付对象既不是宝盛一分公司也不是宝盛公司，而是林锋钦，说明郑楚波主观上非善意。在郑楚波知道或应当知道林锋钦无代理权的情况下，未依照法律规定催告宝盛公司追认，存在过失。从本案中宝盛公司自始至终均未出现，宝盛一分公司仅在合同中出现一次，后续履行中均未参与来看，郑楚波不仅不具备主观善意，更存在过错。《房屋使用权转让协议书》已被认定为无效，《中华人民共和国合同法》第四十九条确立的表见代理所要求的“代理行为有效”这一前提条件根本不能成立。最后，无效合同的法律后果不是无效合同本身约定内容的效力，而是法律对无效合同评价所产生的强制性后果，即承担返还财产、赔偿损失等民事责任。这与表见代理制度要求被代理人去直接承担代理人所签订的合同权利义务的后果可谓相去甚远。综上所述，宝盛公司认为，郑楚波针对宝盛公司的主张依法无据，请求驳回郑楚波相关诉求。针对郑楚波的起诉，林锋钦、蓝锋公司共同答辩称：（一）林锋钦无需对合同无效承担责任，涉案的《房屋使用权转让协议书》已由法院确认无效，根据《中华人民共和国担保法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，主合同无效的，林锋钦在《担保书》上签名，其签名的《担保书》也无效。《担保书》有郑楚波聘请的律师徐某的见证，该律师在47号案及(2018)粤01民终9731号（以下简称9731号案）中是郑楚波的代理人，徐某律师应当基于其专业对合同效力尽到审查的义务，故郑楚波应自行承担因没有对合同效力尽到审慎义务的责任，也应自行承担合同无效所造成的损失。即便法院认定涉案《房屋使用权转让协议书》中的甲方权利义务人为林锋钦，林锋钦对合同无效也没有过错，因为导致合同无效的原因是95020部队没有按照法律规定办理规划报建手续，林锋钦对此没有过错，无需承担赔偿责任。（二）郑楚波自认蓝锋公司与《房屋使用权转让协议书》无关，并非是协议的相对方，明确放弃了对蓝锋公司的追索权。郑楚波在47号案的庭审中陈述并确认了以下三点事实：一是认为蓝锋公司与《房屋使用权转让协议书》的交易无关，无需蓝锋公司承担赔偿责任。二是《房屋使用权转让协议书》的相对方是宝盛公司与林锋钦，蓝锋公司并非协议的相对方。三是《房屋使用权转让协议书》的交易款项是交付给林锋钦，后续的款项也是交付给林锋钦，林锋钦才是交易方。也就是说，郑楚波以明示的意思表示放弃了对蓝锋公司的追索，民事权利是可以放弃的，郑楚波对蓝锋公司放弃追索权已经生效，郑楚波不得反悔又向蓝锋公司追索责任。（三）郑楚波主张剩余年限的租金损失没有事实及法律依据，其对合同无效存在过错，应自行承担责任。郑楚波不存在实际的经济损失，其主张赔偿没有事实依据。郑楚波以700万元的低价购买了涉案房屋1800多平方米的使用权40年，随即在2011年2月1日出租给案外人，每月收取150000元-172700元的租金。据了解，其在2018年6月还在出租。郑楚波在取得涉案房屋使用权7年多以来，收取的租金已经超过1300万元，早已收回了其所投入的700万元的购买价且获利相当，其实际不存在任何的经济损失。郑楚波主张损失赔偿也没有法律依据。合同无效的损失赔偿属于缔约过失责任，不属于违约责任，无效是自始至终的无效，无效合同不应履行。郑楚波以剩余年限的租金损失提起本案诉讼，是其预期通过履行《房屋使用权转让协议书》可获得的预期利益，该利益不受法律的保护，因为该利益因《房屋使用权转让协议书》被确认无效而属于非法利益。郑楚波对合同无效存在过错，应自行承担无效的法律后果。如前述，郑楚波在签约时没有尽到审慎的注意义务，并且郑楚波在购买涉案房屋的使用权时明知存在产权瑕疵，众所周知购买房屋需办理过户手续，但郑楚波购买涉案房屋的使用权7年之久却一直没有办理过户。涉案房屋面积一共是1847平方米，可用于商业经营，并且属于天河北路龙口西路的商业旺地，但郑楚波以每平方米3700元购买了涉案房屋40年的使用权，是购买时同一地段的商业物业每平方米30000多元的十分之一。郑楚波作为一个商人，其应当对涉案房屋的产权瑕疵有所预料，并需承担交易风险，故郑楚波对合同无效存在过错，应承担该不利后果。针对郑楚波的起诉，第三人95020部队陈述称：（一）本案所涉的《房屋使用权转让协议书》的性质和效力已由47号案判决书所确认，其性质为房屋使用权的转让，其效力为无效。（二）郑楚波对于合同无效负有相应的责任。（三）郑楚波所主张的损失是不存在的，主要有三点理由：一是郑楚波所述的装修损失没有证据证明。据95020部队所了解，涉案房屋的装修是由原来的次承租人广州天懿美容美发有限公司（以下简称天懿公司）所装修的，是郑楚波将涉案物业出租给天懿公司，天懿公司在95020部队开展停偿工作后根据通知放弃了权利不再承租，其后郑楚波将涉案物业收回并出租给广东乐返网络科技有限公司（以下简称乐返公司）。二是郑楚波在起诉状中所提及的剩余年限的可得经营损失不属实，即便属实也不应予以支持，理由与蓝锋公司、林锋钦的答辩意见一致。三是郑楚波在受让涉案房屋的使用权后，通过出租给天懿公司、乐返公司后获得巨额利益，远超于其支出的700万元转让款，故其不存在损失。依据就是郑楚波与天懿公司以及郑楚波与乐返公司所签订的租赁合同中约定的租金标准。具体意见与蓝锋公司、林锋钦的意见一致。（四）对于郑楚波要求返还转让价款，针对本项诉讼请求95020部队没有意见，但应结合蓝锋公司、林锋钦所提的反诉请求一并考虑。虽然合同无效，但是郑楚波使用或通过出租给他人使用获利，应当按照租金参考价支付使用费。通过查询2010年以来广州市同时期、同地段、同类型房屋参考价，郑楚波应支付的房屋使用费远高于其当初购买涉案房屋使用权所支付的700万元。所以郑楚波所主张的700万元是可以用于抵消的，甚至还应向蓝锋公司或林锋钦支付差额部分。林锋钦于本案提起反诉，请求法院判令：1.郑楚波向林锋钦腾退返还天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层的房屋；2.郑楚波向林锋钦支付场地占用费，场地占用费以建筑面积1847.67㎡为基数，按每月每平方米50元计算，从2011年1月l日起算至郑楚波实际交还场地之日止，暂计至2018年7月30日止为8406898.50元；3.郑楚波承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：林锋钦与郑楚波、宝盛公司之间就涉案物业的纠纷事宜，在2018年1月18日郑楚波已经以林锋钦、宝盛公司为被告提起诉讼（即47号案），该案判决驳回郑楚波的全部诉讼请求。一审判决作出后，各方当事人均未提起上诉，一审判决发生法律效力。根据生效的47号案民事判决已经查明及认定的事实：涉案物业因没有办理建设工程规划许可证等相关报建手续，故林锋钦与郑楚波签订的《房屋使用权转让协议书》被认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。具体到本案，郑楚波自2011年1月接收案涉物业并对外经营出租使用，其对案涉物业进行了实际的占有使用并获利逾千万，林锋钦有权要求郑楚波向其支付房屋占有使用费。涉案物业位于天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层，建筑面积为1847.67平方米。该地段办公楼最低市场月租金为80元／平方米，郑楚波对外出租的月租金超过90元/平方米，林锋钦按每月每平方米50元向郑楚波主张房屋占用费远远低于市场租金和郑楚波对外出租的租金。为维护林锋钦的合法权益，故提起反诉，请求支持林锋钦的反诉请求。针对林锋钦的反诉，郑楚波答辩称：不同意林锋钦的反诉请求。关于第1项反诉请求，涉案房屋已经在2018年5月30日前由95020部队收回，由95020部队进行管控，所以不存在涉案房屋的腾退及返还的问题。对于第二项反诉请求，涉案《房屋使用权转让协议书》基于涉案房屋没有规划报建而导致合同无效，该法律事实已经由生效判决认定，对于无效合同的处理原则是基于合同约定的财产返还。在本案中，房屋使用权的转让所取得财产是双方的，一是郑楚波取得的物业使用权，也就是涉案物业，对方取得的是40年房屋使用权的转让价款700万元，这是基于合同取得的财产，只有取得该财产，房屋以及转让价款属于相互返还的范围，而不包括场地的占用费或资金的占用费。双方在合同的履行过程中，郑楚波取得房屋使用权获取的是场地经营的使用收益，而对方取得房屋使用权的转让价款，也相应获得转让价款的资金收益，也就是说房屋的占用费和资金的占用费或收益是对等的，是基于合同取得财产而产生的，故场地的使用费以及资金的占用费不属于返还的范围。如果要返还，那么也应对等的，一方支付场地使用费，另一方需支付资金占用费，故应相互对等。场地使用费及资金占用费不属于返还的范围，故林锋钦所主张的返还没有法律依据。针对林锋钦的反诉，宝盛公司陈述称：宝盛公司并非涉案法律关系的相对方或当事方，对此已有生效判决确认，该反诉请求也与宝盛公司无关，林锋钦的反诉状也未将宝盛公司列为反诉被告。针对林锋钦的反诉，蓝锋公司陈述称：没有意见。针对林锋钦的反诉，95020部队陈述称：没有意见。对于每平方米50元的标准计算场地使用费，95020部队认为该标准远低于租金参考价，但从本案实际出发，如果房屋使用费能够与郑楚波所提出的返还转让价款或其他损失相互抵消，95020部队是同意的。如果不能抵消，95020部队认为应当按照租金参考价的标准来计算。经审理查明：2018年1月18日，郑楚波以宝盛公司、林锋钦为被告，向本院提起诉讼（即47号案），请求法院判令：1.宝盛公司赔偿郑楚波涉案房屋剩余使用年限租金损失148653250元；2.林锋钦共同赔偿郑楚波经济损失148653250元。47号案判决查明：原告郑楚波与案外人郑美丹系夫妻关系。被告林锋钦及案外人陈镇花为蓝锋公司现股东。2017年12月26日，蓝锋公司的法定代表人由林锋钦变更为案外人林浩彬。据广州市工商行政管理局于2018年1月30日出具的《证明》记载：经电脑检索，截止至2018年1月30日，在该局企业登记数据库中未查到宝盛一分公司的记录。郑楚波对此予以确认，但坚称宝盛一分公司就是宝盛公司。林锋钦与宝盛公司均确认不存在宝盛一分公司，并认为该案与宝盛公司无关。2010年10月1日，郑楚波与被告林锋钦签订了一份《房屋使用权转让协议书》，该协议书抬头列明甲方为宝盛一分公司、乙方为郑楚波；林锋钦在该协议落款甲方处签名，并盖有“广州市宝盛建设实业有限公司一分公司”印章。该协议约定：经协商，就甲方向乙方转让房屋使用权一事，达成如下协议：一、房屋使用权转让。⒈甲方将位于广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层房屋，共计1847.67平方米建筑面积的房屋使用权转让给乙方享有，该房屋为毛坯房；⒉乙方享有该房屋使用权期限为40年，自2010年6月1日至2050年5月30日止，使用期内，乙方有权自主经营使用，甲方不得任意干涉；⒊该房屋用途为商业，但乙方不得用于餐饮、桑拿或歌厅经营。二、房屋使用权转让款及支付。⒈甲方向乙方转让该房屋使用权的转让款总计人民币700万元整（不含税），有关税费全部由乙方承担。……三、甲方权利义务：⒈甲方有权向乙方收取管理费……⒉甲方应于2010年6月1日前将房屋交付乙方使用。⒊甲方应当向乙方或乙方的承租方提供经营使用房屋时办理有关证照所需的相关材料。四、乙方权利义务：⒈乙方应于每月的5日前向甲方支付当月房屋的管理费。⒉乙方应依有关规定支付房屋的水电费、管道煤气费等使用房屋所发生的相关费用，承担经营使用期间所发生的一切税费。⒊乙方应当根据本协议第一条约定的用途使用经营房屋，不能超出约定的房屋用途。⒋乙方有权依法依约自主使用房屋，有权将房屋使用权整体/分割出租给第三人使用。⒌乙方有权对该房屋进行装修，但不得改变房屋的主体结构。五、房屋使用权期限届满。⒈本协议约定的房屋使用权期限届满，乙方应将房屋清空交还给甲方，乙方对房屋的装修（但不包括设备、设施）亦无偿归甲方所有。2.房屋使用权期限届满后，乙方有继续取得该房屋使用权的优先权，如果乙方需继续使用该房屋，由双方协商另行签订协议。六、特别约定。如在房屋使用权期内，因国防建设需要或其他合法原因拆除、征用房屋的，则甲方应提供不低于房屋建筑面积、相同用途的、与本协议房屋的市场价值相当的房屋置换给乙方继续使用至40年期限届满为止。如甲方无法提供置换房屋或置换房屋的市场价值明显低于本协议房屋当时的市场价值的，则乙方有权要求甲方给予经济补偿，补偿金额﹦房屋拆除或征用的时点的同一地段、同一用途性质的房产市场平方米单价×房屋建筑面积/房屋使用年限×乙方剩余使用年限＋乙方对房屋的装修现值。七、违约责任。⒈如甲方未依约向乙方提供房屋，则甲方应赔偿乙方损失。⒉如乙方未依约定用途使用房屋，或严重违反法律规定使用房屋的，甲方有权收回房屋，但甲方应向乙方部分退回房屋使用权转让款……⒌如因甲方无法提供相关材料给乙方或乙方的承租人办理经营使用房屋所需手续，严重影响乙方对房屋的经营使用的，乙方有权向甲方退回房屋，甲方应向乙方支付违约金人民币伍拾万元，并应向乙方部分退回房屋使用权转让款以及和乙方赔偿房屋的装修现值，退回的转让款﹦房屋使用权转让总价款700万元/房屋使用年限×剩余使用年限。……；等。2010年10月1日，林锋钦作为担保人出具《担保书》，载明：为使宝盛一分公司与郑楚波所签订的房屋使用转让协议顺利履行，本人愿意以个人等值财产对该合同标的总额予以担保，并在合同履行期间协助一切事务。徐某在该《担保书》落款“见证人”处签名。林锋钦向郑楚波出具落款时间为“9.19”的《收据》一张，载明收到郑楚波购广州市天河区龙口西路138号95020部队家属楼一至三楼使用权，使用期40年，2010年6月1日至2050年5月30日，总购款700万元，现收到订金50万元，建筑面积约2000平方米（详见附图纸）。林锋钦与郑楚波均确认该收据后并无附图纸。郑楚波称上述订金是以现金方式支付给林锋钦，林锋钦确认收到该款项。2011年7月5日，郑楚波委托其妻子郑美丹向林锋钦转账支付200万元。2011年8月30日，郑楚波的妻子郑美丹从中国农业银行分别取款48万元、2万元。郑楚波称该两笔款项均是其委托妻子郑美丹取款后以现金方式支付给宝盛公司和林锋钦指定的李国雄，并为此提交了案外人李国雄出具的落款日期均为2011年8月30日、金额分别为48万元和2万元的收条各一张。被告林锋钦为证明上述款项是李国雄代蓝锋公司收取，在该案诉讼中提交了蓝锋公司于2018年3月21日出具的、证明李国雄于2008年3月至2013年6月期间在该公司担任经理的《任职证明》，以及由李国雄落款签名、日期为2018年3月21日的《情况说明》，并附李国雄的身份证复印件。郑楚波认为蓝锋公司实际为林锋钦个人控制的公司，仅凭蓝锋公司出具的《任职证明》不能证明李国雄是蓝锋公司的员工，应出示李国雄的劳动合同及相关社保证明；上述证据不能证明李国雄是代蓝锋公司收款，李国雄收款后也是交付给了林锋钦个人。林锋钦确认蓝锋公司没有与李国雄签订劳动合同，也没有相关纳税、社保证明或工资条。2010年9月19日，郑楚波向林锋钦支付定金50万元。2011年8月30日，郑美丹向李国雄转账支付50万元。2011年7月5日，郑美丹向林锋钦转账支付200万元。2011年12月7日，郑美丹向林锋钦转账支付60万元。2011年12月27日，郑美丹向林锋钦转账支付90万元。2012年1月4日，郑美丹向林锋钦转账支付250万元。郑美丹于2018年3月27日出具书面《情况说明》，称其与郑楚波是夫妻关系，2011年7月至2012年1月期间，郑楚波通过其账户向林锋钦支付龙口西路138号大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层《房屋使用权转让协议书》项下转让款700万元，之后该协议项下物业的物业管理费也是通过其账户支付到林锋钦妻子陈镇花个人账户。林锋钦出具一张落款日期为2010年10月1日的收据给郑楚波收执，其中载明：涉案《房屋使用权转让协议书》项下转让款700万元已全部交清，由郑楚波以现金和银行转账形式交给林锋钦或家属；宝盛公司已授权林锋钦收款。郑楚波与林锋钦均确认上述收据形成时间并非2010年10月1日，而是款项付清后补签的，具体时间记不清了。郑楚波与林锋钦均确认涉案房屋于2011年1月初交付郑楚波，当时未办理书面交接，也未交接钥匙。林锋钦为此在该案中提交了李国雄于2018年3月27日出具的书面《情况说明》，其中记载：涉案房屋系于2011年1月初，根据蓝锋公司的安排，由时任蓝锋公司经理的李国雄交付给郑楚波，当时交付的房屋是毛坯状态，没有钥匙，双方对交付物业范围进行现场口头确认。郑楚波则表示涉案房屋是由林锋钦向其交付，即使如李国雄所述，李国雄的行为也是接受林锋钦委托的行为。郑楚波为证明其将涉案场地出租给案外人使用的情况，向本院提交了其与天懿公司签订的为期十年（2012年5月1日至2021年4月31日）、每月租金为15万元的《房屋租赁合同》，其与广州天懿企业管理有限公司（以下简称天懿管理公司）于2011年1月26日签订的租期十年（2011年2月1日至2021年4月31日）、每月租金为15万元的《屋租赁合同》，以及天懿公司于2017年8月29日向郑楚波出具《告知函》（主要内容：我司承租郑楚波位于龙口西路138号左侧95020部队家属东南面一、二、三楼及附楼一、二楼，租期十年，从2012年5月1日至2021年4月31日止。该大楼业主中国人民解放军95020部队从去年底至今年年初，连续多次以口头、书面等形式通知我司，根据军停偿〔2017〕7号文件精神，责令我司在2017年7月1日前不得再从事经营活动，场所内物品物资必须在7月30日前搬离。鉴于目前客观状况对我司的正常经营带来很大的负面影响，我司已经无法继续在该场所经营，不得不撤离该租赁场所。我司特告知您，从即日起我司与您的租赁合同终止）。宝盛公司及林锋钦确认上述合同的真实性，但认为由于涉案房屋没有办理规划手续，故上述合同均应属无效。郑楚波为证明95020部队多次向郑楚波的承租人发出停租撤离通知，还向本院提交了落款盖有“中国人民解放军95020部队”公章、日期分别为2016年6月16日、2017年6月12日、2017年6月16日、2017年6月22日《通知》的复印件，及张贴通知的照片。宝盛公司不确认上述证据的真实性。林锋钦对上述证据的真实性没有异议，但认为从通知内容来看，涉案房屋涉及到部队停偿问题，且在部队发出通知后，郑楚波仍在继续正常使用涉案房屋，至今部队仍未收回涉案房屋。郑楚波为证明其诉讼主张的租金损失，为此委托广州万城资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋租金市场价值进行了评估，该公司于2018年1月12日出具了穗万城评报字〔2018〕第002号《郑楚波拟申请经济补偿事宜涉及的位于广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层房屋的租金市场价值资产评估报告》，其中载明评估基准日是2018年1月9日，评估价值为261815元/月，3141780元/年。郑楚波为证明林锋钦是涉案协议实际履行人，在该案提交了交易时间为2017年1月6日至2018年3月7日期间、郑美丹向陈镇花转账付款的网上银行电子回单若干张，及2012年8月2日至2018年2月6日期间经手人为陈镇花的《收据》若干张。被告宝盛公司不确认上述证据的真实性，认为从上述证据来看，郑楚波是向林锋钦交管理费，说明林锋钦才是该案实际履行人。林锋钦确认上述证据的真实性，但认为管理费是林锋钦妻子陈镇花代蓝锋公司收取的，且从管理费的支付情况可见，郑楚波在2018年3月仍继续按涉案协议支付管理费，即涉案房屋仍在正常使用，郑楚波不存在经济损失。该案诉讼过程中，各方当事人均无提供涉案房屋权属证书及合法报建、规划手续。郑楚波还表示涉案《房屋使用权转让协议书》的性质为房屋使用权转让合同，不是租赁合同，且该协议合法有效。宝盛公司、林锋钦则认为上述涉案协议实质上属于租赁合同，且因涉案房屋没有取得权属证书，亦无合法报建手续，故该协议应属无效合同；而租赁合同最长租期应为20年，超过20年的部分亦应属无效。经本院释明，郑楚波表示：⒈该案与蓝锋公司无关，不需要蓝锋公司承担该案郑楚波主张的损失赔偿责任；⒉涉案《房屋使用权转让协议书》的相对方是宝盛公司及林锋钦，除该协议外，郑楚波就涉案房屋没有签订其他合同；⒊如法院认定涉案《房屋使用权转让协议书》的性质与效力与郑楚波的主张不一致，郑楚波认为宝盛公司、林锋钦应对合同无效承担责任，但仍坚持原诉讼请求不变更。该案另查明：2018年1月4日，广州市天河区人民法院受理了95020部队的起诉，案号为（2018）粤0106民初270号。95020部队在该案中请求确认其与该案被告蓝锋公司之间的《协议书》中关于转让位于广州市天河区龙口西路138号天鹰阁主楼一至三层全部物业及第四层401、402、403和40D号房屋使用权的合同关系无效；并要求蓝锋公司腾退返还上址物业，该案第三人乐返公司需对腾退返还主楼第一至三层全部物业承担连带责任等。广州市天河区人民法院于2018年4月4日判决确认95020部队与蓝锋公司之间关于转让上址房屋使用权的合同关系无效，并判令蓝锋公司向95020部队腾退并返还上述房屋，乐返公司协助蓝锋公司腾退返还上述房屋的第一至三层；等。（2018）粤0106民初270号判决中查明如下事实：（一）2010年12月20日，95020部队（甲方，下同）与宝盛一分公司（乙方，下同）签订《协议书》，约定乙方为甲方承建了95020部队宿舍楼及附属二层楼、停车场一层；甲乙双方一致确认乙方对该物业总共投入工程款1628.27万元，截止本协议签订之日甲方尚有工程款本金加利息1478.27万元未付；甲方将该物业宿舍楼的第一层房屋（除一层大堂、值班室、停车通道、消防梯、电梯）建筑面积396.95平方米，第二、三层房屋（除消防梯、电梯）建筑面积1450.72平方米，第四层四套房屋（编号：401、402、403、404，以下分别简称案涉401房、402房、403房、40D房）建筑面积573.86平方米（上述一至四层房屋以下简称案涉一至四层房屋），共计建筑面积2421.53平方米的使用权转让给乙方享有，乙方有权对房屋进行经营使用；乙方享有第一、二、三层房屋（以下简称案涉一至三层房屋）的使用年限为40年，自2011年1月1日至2051年1月1日止，第四层房屋使用年限为60年，自2011年1月1日至2071年1月1日止；甲乙双方一致确认，乙方向甲方应付的房屋使用权转让价款7488475元，该转让价款从甲方应向乙方支付的未付工程款及利息14782700元中抵扣；等内容。2011年1月1日，95020部队、宝盛一分公司及蓝锋公司三方在上述《协议书》落款处下方共同签章确认该协议乙方所享有的全部权利义务自2011年1月1日转由蓝锋公司继受。（二）95020部队为证明案涉一至三层房屋为乐返公司在占有使用，在该案中提交了宝盛一分公司与郑楚波签订的《房屋使用权转让协议书》（复印件，显示宝盛一分公司将案涉一至三层房屋的房屋使用权转让给郑楚波）及郑楚波与乐返公司签订的《租赁契约》（复印件，显示郑楚波将广州市天河区龙口西路138号天鹰阁首层出租给乐返公司，房屋建筑面积为2300平方米）及案涉一至三层房屋大门口照片（打印件，显示案涉一至三层房屋的大门口张贴有“乐返集团”的标志）。（三）在该案审理过程中，广州市天河区人民法院工作人员于2018年1月8日到该案所涉房屋现场勘查，现场可见案涉一至三层房屋一楼大门口处挂有“乐返集团”招牌、且案涉一至三层房屋内的人员自称为乐返公司工作人员。当日，该院一并在现场张贴公告，通知对案涉一至四层房屋主张权利的公民、法人或其他组织自公告之日起五个工作日内向该院申报权利，但自上述公告张贴之日至今，该院未收到任何公民、法人或其他组织的权利申报申请。（四）该案审理过程中，广州市天河区人民法院向广州市天河区国土资源和规划局发函查询广州市天河区龙口西路138号天鹰阁主楼及附属两层楼的规划报建情况，该局于2018年1月18日复函称查无上述建筑物的建设工程规划许可档案资料。又查明，郑楚波与乐返公司于2017年9月29日的《租赁契约》中约定的租期自2017年10月16日起至2022年10月15日，共计60个月。乐返公司于2018年5月30日向郑楚波出具《告知函》（主要内容：该司自2017年承租涉案95020部队家属楼东南面一、二、三楼及附楼一、二楼作为办公场所以来，该大楼业主95020部队连续多次以口头、书面等形式通知我司根据军队停止有偿服务文件精神退场，且由于业主不配合，一直无法办理营业执照；该司鉴于目前客观状况，无法继续经营，故告知郑楚波从即日起终止该司与郑楚波的租赁合同，该公司退出租赁场地；由于上述情况，该司一直未支付租金等）。郑楚波确认乐返公司于2018年5月30日前搬离涉案场地，但表示不清楚具体搬离时间，且其与乐返公司没有办理书面交接手续，也没有协商签订解除合同协议；并确认因本案仍在诉讼期间，故郑楚波仍未交还涉案场地。被告宝盛公司与林锋钦不确认上述《告知函》的真实性、合法性及关联性，并提交了其拍摄的涉案场地近期照片，认为涉案场地仍有人办公。47号案另查明，该案诉讼过程中，郑楚波与林锋钦均确认签约现场只有其二人及见证人徐某，没有宝盛一分公司的人员在场，当时是林锋钦拿着盖好章的合同来签。宝盛公司对此表示不清楚。本案中，郑楚波认为47号案没有查明是林锋钦持宝盛一分公司的公章与其签订《房屋使用权转让协议书》，宝盛公司与林锋钦均隐瞒了林锋钦是宝盛公司的一级项目经理和一级建造师的职务，林锋钦就是宝盛一分公司的，也就是宝盛公司的，不应表述为没有宝盛公司的人员在场。47号案判决认定：宝盛公司并非《房屋使用权转让协议书》的相对方，郑楚波依据该协议书要求宝盛公司承担赔偿责任缺乏理据，不予支持；林锋钦在《房屋使用权转让协议书》甲方处签名，且收取了郑楚波支付的相关款项，也无证据证明林锋钦是代蓝锋公司收取款项，故郑楚波将林锋钦列为该案被告无明显不当；《房屋使用权转让协议书》违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十二条规定，因此无效，经释明后郑楚波仍表示坚持其诉讼请求不变更，故该案对此不作处理，郑楚波可另循合法途径解决。本院于2018年6月28日作出47号案一审判决：驳回郑楚波全部诉讼请求。判后各方未提起上诉，该判决已生效。本案中，各方当事人对47号案查明的上述事实无异议。广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106民初270号判决后，乐返公司提起上诉，本院于2018年6月25日作出(2018)粤01民终9731号民事判决，对该案一审判决查明事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。本案中，郑楚波另提交以下证据：1.全国建筑市场监管公共服务平台信息公示，拟证明林锋钦自2002年开始担任宝盛公司的一级项目经理和一级注册建造师，郑楚波有理由相信林锋钦代表宝盛公司签订《房屋使用权转让协议书》，宝盛公司为适格被告。2.涉案房屋照片、郑楚波与乐返公司于2018年5月30日签订的《交接单》，拟证明涉案房屋已经被95020部队收回并上锁，郑楚波以及郑楚波承租方已不再实际使用涉案房屋，租户已于2018年5月将房屋交还给郑楚波，并由95020部队管控。3.通知函、邮寄单及妥投证明，拟证明郑楚波于2018年8月23日向林锋钦发出通知函，要求办理涉案房屋已交还的确认手续，通知函已送达成功。此外，郑楚波提交的其他证据在47号案及9731号案中基本已经查明。宝盛公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据2、3所涉事项不清楚，与宝盛公司无关。蓝锋公司、林锋钦质证称：对证据1的质证意见与宝盛公司一致；对证据2的真实性不予确认，至开庭时郑楚波也没有向95020部队交还房屋，根据林锋钦在2018年6月7日到涉案房屋现场拍摄的照片可见，涉案房屋仍有人在使用；关于证据3，截止目前，郑楚波并没有向95020部队、林锋钦、蓝锋公司任何一方交还涉案房屋，没有办理任何交接手续。95020部队质证称：关于证据1，同意宝盛公司意见；关于证据2、3，涉案物业是由95020部队上锁了，但双方没有办理交接手续，具体上锁时间是2018年8月，而非郑楚波所主张的2018年5月，证据3中妥投证明也显示郑楚波寄出邮件的时间是2018年8月。本案中，蓝锋公司提交47号案开庭笔录，拟证明郑楚波在47号案中陈述及确认蓝锋公司与《房屋使用权转让协议书》无关，不是该协议的相对方，林锋钦才是交易相对方，并已明确放弃追究蓝锋公司的法律责任，故郑楚波在本案中起诉蓝锋公司没有事实和法律依据。林锋钦提交以下证据：1.郑楚波与天懿管理公司、天懿公司、乐返公司签订的租赁合同、涉案物业现场照片、9731号案民事判决书，拟证明郑楚波将涉案物业对外出租并收取租金，截止2018年6月7日涉案物业仍在正常出租使用，郑楚波累计收取的租金超过1300万元，不存在经济损失。2.2010年-2017年广州市房屋租金参考价，拟证明在2010年-2017年期间广州市房地产租赁管理所公布的涉案物业所在地段物业的商业租金从未低于100元，办公用途租金从未低于54元，其中近8年的商业用途平均租金为150元，办公用途租金为63元。郑楚波质证称：关于证据1，其确实是将涉案房屋出租经营，但在和天懿公司的租赁过程中，因为2016年6月95020部队已经发出停止经营的通知，所以在2017年1月开始天懿公司已经停止向郑楚波交租，而且天懿公司也有免租装修期，所以租金收入与林锋钦所述不一致；郑楚波将涉案房屋出租给乐返公司，但因为95020部队不同意提供相关经营证明，所以乐返公司无法进行合法经营，故没有向郑楚波交纳租金，乐返公司也在2018年5月30日前退出涉案场地，在该租赁关系中郑楚波没有经营收入；对照片的真实性不予确认。对证据2无异议，但认为不适用于林锋钦所主张的租金标准，郑楚波认为《房屋使用权转让协议书》并非租赁合同，林锋钦主张房屋使用费没有法律依据，也不能参照租金标准提出房屋使用费的补偿。宝盛公司质证称：关于证据1，郑楚波提到装修免租期，由此证明装修并非是由郑楚波完成，其无权在本案中主张装修损失；即使郑楚波所述的天懿公司交纳租金时间是真实的，根据该时间段计算，郑楚波的收益也远远超过700万元，郑楚波不存在损失；关于郑楚波与乐返公司之间的租赁关系，其在长达半年以上的租期内没有向乐返公司收取租金，与常理不符，也可证明其不存在损失；对现场照片的真实性予以认可，对9731号案判决书的真实性予以认可。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可。蓝锋公司对林锋钦提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认可。95020部队对林锋钦提交的证据真实性、合法性、关联性均予以认可；郑楚波提出其没有收取过乐返公司的租金，既没有提供相关证据证明，也严重不符合常理；郑楚波提交的天懿公司向其发出的告知函证明天懿公司是在2017年8月29日才告知要终止合同，故郑楚波应收的租金应计算至合同终止之日，郑楚波当庭陈述其早于该时间没有向天懿公司收取租金的说法自相矛盾，不能成立。95020部队提交以下证据：1.天懿公司与案外人签订的建筑装饰工程施工合同，拟证明涉案物业是由天懿公司承租后进行装修的，而非郑楚波装修的，故郑楚波不存在装修损失的问题。2.95020部队出具的水电费结算票据，是乐返公司及其关联公司从郑楚波处承租物业后，向95020部队购买电力的凭证，拟证明直至2018年8月，乐返公司还向95020部队购买电力，最终95020部队上锁的时间是2018年8月，故场地交还时间应是2018年8月。郑楚波质证称：对于证据1，该装修合同因没有原件，无法确认其真实性；天懿公司进行了多次的装修，95020部队提供的装修合同仅是2016年的其中一次，即使该合同真实，也仅是其中一部分；当时进行装修是尚未收到95020部队发出的停止经营的通知，故才进行了装修；郑楚波确认涉案物业的装修都是由天懿公司进行的，郑楚波并未进行装修；因为95020部队已经要求停止经营并收回房屋，所以天懿公司在2017年1月开始就没有再交租，天懿公司也主张其所有的装修价值500万元，归属于郑楚波，所以郑楚波确认已经投入的装修价值为500万元；另外，之所以天懿公司2017年1月没有交租，而郑楚波没有提出异议的问题，这是基于95020部队已经要收回房屋的情况，才造成天懿公司不交租的，而且基于95020部队不再提供经营证明，所以天懿公司在95020部队规定的期限内退出。对于证据2的真实性无法确认，乐返公司已经在2018年5月30日前退出，不应在5月之后还发生水电费。宝盛公司质证称：对于证据1的真实性以法院审查为准，对合法性及关联性予以认可；郑楚波的质证意见更加可确定其无权主张装修损失；此外，该份合同显示装修是以包工包料的形式完成，合同金额仅68万元，这与郑楚波主张的500万元相差甚远。对于证据2，宝盛公司对此并不知情，在47号案审理过程中，宝盛公司对现场进行了勘查，乐返公司是实际有使用涉案场地的，对95020部队的证明事实予以认可。蓝锋公司、林锋钦质证称：对于该两份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；从郑楚波对证据1的质证意见可看出，天懿公司对涉案物业进行了多次的装修，天懿公司在2017年8月迁出后，随即在2017年9月郑楚波就将涉案场地出租给乐返公司，在郑楚波与乐返公司所签订的租赁契约当中并没有给予乐返公司免租期，可见涉案物业现有的装修均是由天懿公司当时装修的；从证据2可看出，郑楚波一直将涉案物业出租给他人使用，即便95020部队曾经发出停偿通知，但郑楚波仍先后出租给天懿公司和乐返公司，假设天懿公司和乐返公司没有交租，郑楚波仍可根据租赁合同追索其租金，这与本案合同无效的损失是无关的。在一审法庭辩论终结前，郑楚波当庭提出增加诉讼请求，即按照月息2%的标准向三被告主张资金占用费，依据是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的年息24%的标准。宝盛公司认为其并非本案适格被告，没有任何法律规定合同无效的情况下，还需支付资金占用费，本案也并非民间借贷纠纷案件，郑楚波的该主张缺乏法律依据。蓝锋公司、林锋钦不同意郑楚波增加的诉讼请求，按月息2%计算资金占用费是没有事实及法律依据的，意见与宝盛公司一致；郑楚波在付出700万元转让款后，一直在对外出租经营使用，在7年多时间里是没有损失的，也不存在资金被占用的损失，即便是按照林锋钦所主张的50元/月/平方米向林锋钦支付房屋使用费后，郑楚波还是有收益的。95020部队认为郑楚波主张的月息2%没有依据。郑楚波在一审开庭后提交书面《原告诉讼请求事项》，明确其诉讼请求为：1.宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦共同向郑楚波返还房屋转让款700万元及支付该转让款700万元每月2%的资金占用费利息11722667元（暂计至2018年9月19日开庭日），资金占用费应计至返还转让款700万元之日止。资金占用费（利息）参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于月利率不超过2%的标准计算；2.宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦共同赔偿郑楚波装修损失400万元及剩余年限租金损失132930583元；诉请1、2合计金额为155653250元；3.林锋钦对上述1、2项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费用由宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦承担。关于郑楚波对诉讼请求标的总额未变更，仅变更各项诉讼请求的具体金额的问题，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦表示坚持开庭时的答辩意见；95020部队表示郑楚波对诉讼请求的调整与其无关。一审中，郑楚波认为其所支付的700万元是购买了涉案房屋40年的使用权，不存在还需要支付房屋使用费的情形。林锋钦也主张双方真实约定的也是以700万元购买40年的房屋使用权。林锋钦确认其将涉案物业交付给郑楚波时是毛坯房。郑楚波陈述天懿公司与郑楚波就装修损失的问题没有诉讼，也没有结算，双方仍在协商之中。郑楚波在开庭时表示需申请对涉案物业剩余装修价值进行评估。宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦、95020部队均当庭表示不同意其评估申请。郑楚波表示要求按现状进行评估，不确定能够提供当时装修的资料，如果不能就按现状鉴定。本院要求郑楚波庭后提交书面评估申请，并明确按照何种方式评估。郑楚波庭后提交书面评估申请，未明确其能否提供装修的相关资料以及评估方式。郑楚波、95020部队均确认乐返公司承租的是涉案物业的全部场地。95020部队陈述其锁门的时间是2018年8月中旬，即8月15日左右，具体日期不清楚；乐返公司搬离时，拆除了涉案房屋内的空调及吊顶，故对涉案房屋内的墙体有所损坏，95020部队只是锁了门。关于涉案房屋内还有无可拆除、可移动物品的问题。郑楚波陈述应该还有，具体情况不清楚。95020部队陈述大部分都是办公桌、镶嵌在墙上的书柜等办公用品，还有一些沙发等留在涉案房屋，空调已经拆走，95020部队之前要求乐返公司把可移动的物品搬走，但是乐返公司表示其不要了，之后其就在涉案房屋上加锁；其应该是和蓝锋公司交接，其与郑楚波没有合同关系，郑楚波应与蓝锋公司或者林锋钦交接；之前郑楚波的一个经理要求搬东西，95020部队都配合开门，其锁门的目的只是便于管理，锁门之后其并没有进去动过里面的物品。本院向各方释明，要求郑楚波进行证据保全以及各方进行房屋交接的工作。蓝锋公司、林锋钦庭后向本院提交《房屋交接确认书》，载明郑楚波、蓝锋公司、林锋钦于2018年10月25日按现状向95020部队交还广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼第一、二、三层房屋，郑楚波注明“场地内首层加建夹层，放弃场地内物品”。确认书所附现场照片与95020部队在庭审中的陈述基本一致。郑楚波与95020部队对《房屋交接确认书》及所附现场照片予以确认。郑楚波陈述其在2018年6月去现场察看时涉案场地还是完好的，但现在空调等物品已经被拆除了。蓝锋公司、林锋钦陈述95020部队交给林锋钦的物业是三层，林锋钦交给郑楚波时也是三层，郑楚波加建夹层未经95020部队、蓝锋公司或林锋钦同意，属于违章建筑。郑楚波确认夹层是其加建，但认为当时各方都是知道的。郑楚波于庭审辩论终结后（提交时间载明为2018年12月13日）向本院提交以下证据：1.郑楚波与天懿公司签订的《协议书》，打印日期为2018年9月28日，主要内容为：双方提前于2017年8月29日解除《租赁合同》，天懿公司已于该日通知交还租赁场地，天懿公司拖欠郑楚波2016年5月至2017年8月29日租金共240万元，天懿公司提出其投入的装修、装饰及经营设施约500万元，该装修、装饰及经营设施全部归郑楚波所有，抵偿天懿公司拖欠的租金，抵偿后双方互不追究其他法律责任，郑楚波因95020部队提前收回场地获得的经营及装修、装饰及经营设施的补偿归郑楚波享有，与天懿公司无关等。郑楚波拟证明该《协议书》是其与天懿公司因部队停止有偿服务而提前终止《房屋租赁合同》后的结算处置协议，经双方确认，天懿公司尚欠郑楚波租金240万元，郑楚波同意天懿公司以其投入价值500万元装修、装饰抵偿所欠租金后，天懿公司的装修、装饰归郑楚波所有，双方互不追究其他法律责任。2.郑楚波与乐返公司签订的《协议书》，打印日期为2018年9月28日，落款处乙方代表为洪谷签名，无乐返公司盖章。主要内容为：乐返公司自2017年9月29日接收租赁场地，至2018年5月30日退出场地，使用时间为8个月，仅支付一个月租金及两个月保证金，郑楚波交付乐返公司的场地的完好装修、装饰及办公设施（含消防、空调设备等），乐返公司应妥善保管，交还场地时应确保完好无损，如有破坏应予以赔偿，郑楚波因95020部队提前收回场地获得的经营及装修、装饰及经营设施的补偿归郑楚波享有，与乐返公司无关等。郑楚波拟证明该《协议书》为其与乐返公司因部队停止有偿服务而终止《租赁契约》后的结算协议，双方确认乐返公司尚欠租金数额以及交还场地时应确保装修、装饰办公设施完好，因95020部队提前收回场地获得装饰、装修、经营设施的补偿与乐返公司无关。3.2018年10月16日郑楚波以公证方式对涉案房屋现状进行证据保全的《公证书》。郑楚波拟证明乐返公司已于2018年5月前退出经营，郑楚波在公证当天发现涉案场地内装修、装饰及办公设施已遭破坏，遭何人破坏，郑楚波不知情，场地首层已加建夹层，楼层标示牌显示为1-4层。宝盛公司质证称对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，其并非本案适格被告，证据3与其无关。蓝锋公司、林锋钦质证称：本案于2018年9月19日开庭，郑楚波开完庭近3个月之久又补充证据，早已过了举证期限；对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予确认；郑楚波与天懿公司早在2017年8月29日解除租赁合同，按照常理，如果存在天懿公司投资巨额装修的情形，双方在解除租赁合同时亦对装修的补偿进行协商，不可能在解除合同后1年之后还在协商补偿抵扣租金；郑楚波在本案开庭后的10天内即2018年9月28日才与天懿公司、乐返公司签订《协议书》，纯粹是为了本案而事后签署协议，故不确认该《协议书》内容的真实性；涉案物业的装修、装饰现值，应客观评估，不确认《协议书》中的价值；且在2018年10月25日，应广州市中级人民法院的要求，各方进行了涉案房屋的交接，郑楚波代理律师签名并确认“放弃场内物品”，且交接现场照片可显示涉案房屋装修破旧不堪，根本不存在利用价值；郑楚波与天懿公司租赁关系的处理与本案无关联；即便该《协议书》是真实的，也可印证郑楚波解除租赁合同是因为部队停偿服务造成的，与蓝锋公司、林锋钦没有关系。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，郑楚波擅自加建夹层，未经95020部队同意，也未经报建，属于违章建筑。95020部队质证称:本案自立案后已经充分保障各方的举证权利，郑楚波在证据交换和开庭后几个月又提供该三份证据，不符合举证规则的规定，不同意进行质证，即使质证，对其真实性、合法性、关联性也不予确认。郑楚波于开庭当日向本院申请对涉案物业的剩余装修价值进行评估鉴定，并于2018年9月19日向本院提交装修评估申请书，明确申请对广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼一、二、三层房屋内装修、装饰、设施和设备的价值进行评估鉴定。郑楚波提交《装修评估项目及范围》，明确具体评估项目及范围如下：1.清拆工程（含1、3、4层）；2.泥水工程（含1-4层）；3.水电工程（含1-4层）；4.天花板工程（含1-4层）；5.玻璃工程（含1-4层）；6.石膏板轻钢龙骨间墙（含1-4层）；7.金属工程（含1-4金属楼梯扶手）；8.木工工程（含1-4层）；9.安装工程（含1-4层）；10.扇灰、油漆及墙纸工程（含1-4层）；11.中央空调；12.新增装修工程；13.涉案场地内办公室设施设备。为证明上述装修项目及范围，郑楚波提交了《广州市泓天装饰设计工程有限公司天懿总部办公室装修工程报价》（以下简称《装修工程报价》）、《广州天懿企业管理有限公司写字楼中央空调报价清单》（以下简称《空调报价清单》）、《建筑工程施工合同》【发包方（甲方）：天懿公司，承包方（乙方）广州市艺都建筑装饰工程有限公司】。针对郑楚波提出的评估鉴定申请，宝盛公司表示：（一）不同意郑楚波的评估申请，郑楚波无权就涉案物业装修提出评估申请。1.涉案物业装修并非郑楚波出资完成。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，主张装修损失的前提是装修由主张人出资完成。本案中根据郑楚波当庭陈述及庭审查明情况，涉案物业是由林锋钦（蓝锋公司）毛坯交付郑楚波后，再由郑楚波毛坯交付次承租人，所有装修均由次承租人出资完成。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条的规定，《协议书》是在庭审结束几个月后郑楚波才提交的，且该文件上并没有天懿公司的公章，宝盛公司对该证据的真实性不予认可。3.即使该《协议书》是真实的，亦无法证明涉案物业是由天懿公司完成装修。（二）郑楚波提交的《装修评估项目及范围》所列附件均无原件，且无装修合同、竣工图、签证单、结算资料等评估必备文件，不仅无法体现与涉案物业关联性，更缺乏现实操作性。（三）若评估，夹层不应包含在评估范围内。根据郑楚波、蓝锋公司、林锋钦及95020部队当庭陈述，涉案物业夹层添加未经业主同意，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，相关损失应当由承租人自行承担。（四）若评估，应当以其提交《装修评估项目及范围》之日，即2019年2月27日作为现值评估基准日。蓝锋公司、林锋钦表示：（一）对《装修评估项目及范围》所附的《装修工程报价》、《空调报价清单》、《建筑工程施工合同》的真实性、合法性、关联性不予确认。1.上述资料无原件。2.《装修工程报价》没有显示工程位置和发包方、无法确认报价所称的工程位于涉案物业、无法确认装修工程的发包方，故不确认其关联性。3.《空调报价清单》没有显示空调安装地址和购买方，无法确认报价的中央空调是否安装在涉案物业，无法确认购买方，故不确认其关联性。且2018年10月25日95020部队与郑楚波、蓝锋公司、林锋钦对涉案物业进行了交接，交接现场的中央空调已经拆除，郑楚波不存在空调设备的损失。《建筑工程施工合同》发包方是天懿公司，不是郑楚波，且合同没有约定装修工程项目，没有施工图纸，故不确认其关联性。（二）不同意评估项目及范围。1.郑楚波仅提供报价单和装修工程合同，无法证明装修工程项目及范围，工程是否实际施工，工程合同是否实际履行，应提供结算资料、工程款支付凭证等证据材料予以证明。2.夹层不应作为评估范围。涉案物业交付时为三层，郑楚波加建夹层未经报建，亦未经95020部队同意，为违法加建，该部分工程不应作为评估的范围。3.场地内办公室设施不应作为评估的范围。2018年10月25日，各方对涉案物业进行交接时，郑楚波在《场地交接确认书》中签字确认放弃现场内物品。（三）郑楚波无权主张装修权益。1.郑楚波没有投入装修，其无权主张装修价值损失。2.郑楚波在庭后提交的2018年9月28日与天懿公司签订的《协议书》，以此证明天懿公司将涉案物业装修装饰转归郑楚波所有，但天懿公司无权处置涉案物业的装修装饰。2011年2月1日郑楚波将涉案物业出租给天懿管理公司，2012年5月1日出租给天懿公司，郑楚波提交的《装修工程报价》、《空调报价清单》报价均在2011年3-4月份，即使存在装修项目，也是天懿管理公司投入的装修，不是天懿公司。95020部队表示：不同意评估，郑楚波申请的评估事项与本案无关联，具体理由同意宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦的意见。1.涉案物业是以毛坯状态交付郑楚波，郑楚波也是以毛坯状态交付下一手承租人，郑楚波没有对涉案物业进行过装修，没有证据证明郑楚波因为涉案物业的装修问题而产生损失，包括已经产生的损失和必然要发生的损失。2.郑楚波申请评估所提交的材料既没有原件，也缺乏评估所需要的其他材料，比如与装修工程有关的合同、结算单、付款凭证等，无法进行评估。郑楚波提交书面说明称：（一）装修评估具有合法性和必要性。首先，因涉案物业未规划报建导致《房屋使用权转让协议书》无效，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦及95020部队均有过错，应承担相应赔偿责任，因而有必要对装修进行评估，以确定装修部分的赔偿金额。其次，涉案物业虽是由天懿公司装修，但因95020部队通知停止有偿服务，提前撤离场地，导致天懿公司停止向郑楚波支付租金，拖欠租金金额达240万元，经结算，天懿公司以其近500万元的装修抵偿其拖欠租金，郑楚波因此获得天懿公司装修的所有权，有权在与林锋钦、蓝锋公司、宝盛公司的合同关系中主张装修赔偿，郑楚波主张装修赔偿具有合法性。再次，郑楚波已依法就装修赔偿向法院提出装修价值评估的申请，并提交了《装修评估项目及范围》以及装修的相关材料。装修评估可以就现场展现的装修项目进行评估，郑楚波提供的《装修评估项目及范围》，仅为评估提供相关装修项目及装修工程量等参考，因此郑楚波是否提供该装修评估项目及范围以及相关清单等材料，并不影响装修评估的进行。（二）关于《装修评估项目及范围》以及相关材料的说明。1.《装修评估项目及范围》的依据是天懿公司与郑楚波结算时提供的《装修工程报价》、《建筑工程施工合同》，其中《建筑工程施工合同》与95020部队提供的合同文体一致。天懿公司向郑楚波提供以上文件拟证明其装修价值用以抵偿拖欠租金。该报价清单等文件显示的装修工程完全与现场展示装修一致，具有真实性。该材料文件是否为原件并不对装修工程的真实存在构成影响。2.《装修工程报价》及《空调报价清单》等己详列了具体的工程项目及工程数量及价款，包括清拆一项的具体内容，也在报价清单中细列，不存在不明晰不具体的问题。3.装修工程在首层与二楼之间加建了夹层，加建后夹层为二层，原二层、三层为三层、四层，因此，《装修工程报价》中所列为1-4层装修，现场楼层也标示一层、二层、三层、四层。加建夹层有经宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦及95020部队同意，如未获同意，天懿公司根本无法进行，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦及95020部队在长达七年间也从未提出异议。涉案物业本无规划报建，无法就加建夹层进行报建，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦及95020部队对转让涉案物业本无规划报建，现其向郑楚波主张装修报建明显不合理。（三）关于为何提出《装修评估项目及范围》第十一（中央空调）、十三项（涉案场地内办公室设施设备）的问题。关于涉案场地的使用，乐返公司通知郑楚波其于2018年5月30日退出场地，其退场时场地内装修完好无损，之后场地由95020部队管控，但在2018年10月25日现场交接时空调设备已被拆除及破坏，95020部队明显负有妥善保管责任。对郑楚波而言，仍应按乐返公司退场时的状态主张空调设备赔偿，因而应当进行第十一项评估，具体评估可参考《空调报价清单》。第十三项办公场地内办公设施设备，在2018年5月30日乐返公司退场时是完好无损的，之后在95020部队管控后办公设施设备被搬走和破坏，应当由管控的95020部队承担保管责任。郑楚波虽然在2018年10月25日现场交接时表明放弃场地内物品，但不表明郑楚波放弃原有投入的办公设施设备价值的权利。因丧失涉案场地，所有装修投入均成为郑楚波的损失，郑楚波应该在本案中获得赔偿。郑楚波主张按照乐返公司退场时完好状态的第十一、十三项进行评估合理合法。（四）评估时点应确定为2018年5月30日。2018年5月30日为乐返公司退场时间，乐返公司退场时场地内装修完好无损，此后场地交由95020部队管控。郑楚波也多次联系宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦确认场地交付，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦均未予配合，最后在法院的要求下，宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦及95020部队于2018年10月25日办理场地交接，该交接只是对场地事实上已交接的书面补充确认，评估时点仍应确定为乐返公司退场并交付95020部队管控的2018年5月30日。本院经摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）对广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼一、二、三、四层（二层为夹层）房屋内装修、装饰、设施和设备现值进行评估。郑楚波已预交评估费50000元。本院于2019年4月11日组织各方当事人及华盟公司对涉案物业进行现场勘查。郑楚波表示在2018年10月25日各方交接涉案物业之后场地内已被清理，一些办公设施已被拆卸和移除。宝盛公司表示其并非涉案纠纷的当事人，对涉案合同的订立、履行情况其不知情，亦未参与涉案场地的移交，故对评估现场与涉案场地移交状况是否一致不清楚。蓝锋公司、林锋钦表示现场勘查情况与2018年10月25日各方就涉案物业办理交接手续时的情况一致。95020部队表示在对涉案物业进行现场勘查时，除因打扫室内卫生、清理部分垃圾外，勘查时的状况与该房屋交接时状况无异；根据各方签订的交接协议，郑楚波已经确认放弃室内可移动物品，因此即使存在移动桌子或椅子等物品的事实，也不影响评估价值。华盟公司向本院发函称在勘查过程中各方当事人对标的起始使用时间存在争议，郑楚波表示标的物的起始使用时间为2011年8月，被告及第三人表示标的物的起始使用时间为2011年5月，请法院明确该房屋的起始使用时间。本院要求各方当事人明确标的物的起始使用时间，郑楚波表示：在其与天懿公司租赁合同中，原约定装修期至2011年4月1日，后天懿公司以加建夹层及装修面积、规模大为由，要求延长装修期至2011年7月31日，郑楚波予以同意，双方达成口头的合意并实际履行，双方未就延长装修期签署书面协议；郑楚波没有延长装修期的书面证据，但认为应当按照实际履行情况确定装修期已延长至2011年7月31日，因此，确定场地装修于2011年8月1日起投入使用，并主张以2011年8月1日起投入使用的时间进行评估。蓝锋公司、林锋钦表示：涉案物业装修投入使用时间应定为2011年5月1日前，2011年2月1日郑楚波将涉案物业出租给天懿管理公司，郑楚波申请评估鉴定并于2019年3月4日做笔录时称涉案物业系在2011年3、4月份装修的，其提交的《装修评估项目及范围》的附件《装修工程报价》、《空调报价单》亦为2011年3、4月份的报价；从涉案物业现场装修情况来看，2-3个月足以装修完毕，因此，涉案物业装修投入使用时间应定为2011年5月1日。95020部队表示：结合蓝锋公司与郑楚波之间房屋转让合同签订的时间，郑楚波提交评估申请资料所主张的装修时间（2011年3月），以及评估公司工作人员在勘查现场时关于涉案物业的装修最多两个月可以完成投入使用的意见，涉案物业装修起始使用时间应为2011年5月1日。本院于2019年4月30日向华盟公司发函，请其分别以2011年5月1日及2011年8月1日作为装修起始使用时间作出相应的评估结论。华盟公司于2019年5月10日作出《报告书》【穗华价估[2019]初022号】，载明：…三、价格评估基准日二○一八年十月二十五日…七、价格评估过程（一）…经现场勘查，该涉案房屋处于闲置状态，停水、停电，部分天花有损坏，没有保养和维护。在勘查过程中，本公司作出勘查丈量记录，并对现场进行了拍照（详见照片）。（二）标的项目和数量的确定由于在勘查时，被告和第三人认为大楼门前装修项目不属于该涉案房屋使用权范围之内，以及其二层未经准许加建，其装修不应列入评估范围，为此本公司将上述两部分装修项目列为有争议评估。本公司评估人员对该涉案房屋装修项目进行逐一勘察、测量、记录。经整理，该涉案房屋装修项目共345项（具体项目和数量详见附表）。…（八）价格评估结论1.广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼一、二、三、四层（二层为夹层）房屋内装修、装饰、设施和设备现值（标的投入使用时间：2011年8月1日）为人民币陆拾壹万柒仟零陆拾柒元整（￥617,067）。其中，无争议部分现值为人民币伍拾叁万柒仟贰佰柒拾壹元整（￥537,271），有争议部分现值为人民币柒万玖仟柒佰玖拾陆元整（￥79,796）。2.广州市天河区龙口西路138号部队大门左侧95020部队宿舍楼一、二、三、四层（二层为夹层）房屋内装修、装饰、设施和设备现值（标的投入使用时间：2011年5月1日）为人民币伍拾陆万贰仟伍佰伍拾伍元整（￥562,555）。其中，无争议部分现值人民币肆仟捌万玖仟捌佰零玖元整（￥489,809），有争议部分现值为人民币柒万贰仟柒佰肆拾陆元整（￥72,746）。（首层门口地台的评估价格为167.30元，玻璃墙的评估价格为6295.20元，大门上方天花吊顶的评估价格为1114.56元；二楼（夹层）评估价格为65168.94元）针对《报告书》【穗华价估[2019]初022号】。郑楚波质证称：（一）评估报告书欠缺全面，存在重大遗漏。1.该项目装修，对原场地有较大改造，因而存在清拆工程，但评估报告对清拆工程造价未作评估。2.装修工程中，加建了二层（夹层），但评估报告未对加建二层的造价作评估。3.本项目涉及土建及泥水工程部分，存在遗漏。如：混凝土加宽原上二楼楼梯混凝土搭接原楼梯的转角平台；一楼楼梯级后移三级；二楼平台楼梯加级；一楼档案室砌砖墙到天花板底；大堂正立面大理石造型贴墙至天花板；大堂侧面墙贴大理石造型至天花板；大堂柱身大理石包柱；行政部、人事部楼梯底砖砌墙到天花板底18墙水泥沙双面批荡；地下仓库砖砌墙（18墙）双面水泥沙批荡；大门口铺贴黑金沙石门砍石；各楼层办公室房间门口贴门砍石；三楼卫生间砌砖墙到天花板，四楼总经理办公室砌墙至建筑楼底板。各楼层卫生间防水处理…等等。均属评估遗漏。4.各楼层石膏板转钢龙骨间墙未作评估。（二）评估报告的装修材料认定不准确，重置价格明显偏低，整体评估价格偏低，偏离实际及装修投入成本费用。如大堂地面铺贴抛光砖大理石拼花地面，只作一般抛光砖认定，造价不合理；金属工程的一至四层不锈钢扶手，造价明显偏离市场价格；琉璃、天花…等造价均不合理，评估单位的评估单价是如何确定的，缺乏依据，评估单价明显缺乏合理和客观科学性。（三）现场部分办公设施设备已多被清理，也没有进行评估。（四）空调机部分，在2018年5月30日退场时为完好状态，但95020部队后来在未征得郑楚波同意的情况下，擅自同意全部拆除移走，郑楚波对此不知情。该空调机部分应以《空调报价清单》进行评估。（五）2016年2月26日天懿公司委托广州市艺都建筑装饰工程有限公司对涉案装修进行更新和维修维护，因而评估年限应作相应延长。宝盛公司质证称：（一）《房屋使用权转让协议书》并非由宝盛公司签订。宝盛公司并非涉案纠纷的当事方，该事实已由（2018）粤01民初47号民事判决书认定。《报告书》【穗华价估[2019]初022号】表述错误。（二）从2019年4月的现场勘查情况来看，涉案物业中存在多家公司，从现有资料结合现场实际勘查情况分析，无法得出涉案物业全部由天懿公司进行装修，并由其委托广州市艺都建筑装饰工程有限公司对涉案物业进行维护保养的结论。（三）涉案物业门前装饰及夹层与本案无关，不应列入评估数据。蓝锋公司、林锋钦质证称：（一）对评估报告书的真实性、合法性无异议。（二）涉案物业装修现值，应当按照评估报告中无争议部分现值489809元为准。1.评估标的现值的计算依据，标的投入使用时间应为2011年5月1日。2011年2月1日郑楚波将涉案物业出租给天懿管理公司。郑楚波申请评估鉴定，于2019年3月4日作笔录时称装修系在2011年3、4月份进行的，其提交的《装修评估项目及范围》的附件《装修工程报价》、《空调报价清单》报价亦为2011年3-4月份的报价。从涉案物业现场装修情况来看，2-3个月足以装修完毕。2.对于有争议的装修分为两部分：第一部分，涉案物业大门口装修，该部分不属于郑楚波向蓝锋公司、林锋钦承租的物业范围。第二部分，二层（夹层）的装修装饰，该部分是郑楚波擅自加建，没有经过蓝锋公司、林锋钦及95020部队同意，且没有报建，属于违法建筑。故，有争议的装修价值不属于郑楚波要求装修损失赔偿的范围。95020部队质证称：装修时间只需要2个月。关于现场可移动办公设备，在移交场地时，各方均确认可搬走的都搬走了。对《报告书》【穗华价估[2019]初022号】中列明有争议部分的内容，不能视为郑楚波的装修范围。华盟公司针对各方当事人的质证意见书面回函称：一、关于郑楚波提出的异议（一）评估报告书欠缺全面，存在重大遗漏。1.由于异议人并没有提供涉案房屋具体的清拆工程项目，因此评估初稿中并未对清拆工程造价进行评估；2涉案房屋的二层（夹层）在现场勘查当天，经双方协商，二层（夹层）属于有争议部分，已在有争议部分附表作出评估；3.（1）关于转角平台已在评估初稿中有争议部分附表中第44项包含该项目；（2）一楼楼梯后移三级因异议人并未提供楼梯改造的相关资料，本公司只能按照勘查当天的现状进行评估；（3）一楼档案室、行政部、人事部、地下仓库、三楼卫生间、四楼总经理办公室砌砖墙的问题，由于勘查当天异议人没有指认该项目的情况，本公司只能对现状进行评估；（5）大理石正立面大理石造型贴墙至天花板、大堂柱身大理石包柱、大堂侧面墙贴大理石造型至天花板已分别在评估初稿中无争议部分附表中第4、5项包含该项目；（6）大门口铺贴黑金石门砍石的问题，根据勘查当天涉案房屋现状的相关资料，大门口只是铺贴地砖，因此该项目不属于遗遗漏目（笔误,应为遗漏项目，本院注，下同）；（7）关于各楼层办公室房间门口贴门砍石的问题，根据勘查当天涉案房屋现状的相关资料，有部分办公室铺贴木地板至房门口，有部分办公室整体铺贴地砖，并没有门砍石，因此该项目不属于遗漏项目；（8）跟楼层卫生间防水处理的问题，在评估初稿附表中的厕所垫高、铺贴地砖的项目已包含防水处理的评估项目，因此该项不属于遗漏项目；4.现场勘查时，由于相关当事人没有现场指认，因此评估项目只对现场墙体现状进行评估；（二）评估报告的装修材料认定不准确，重置价格明显偏低不合理，整体评估价格偏低，偏离实际及装修投入成本费用。异议人提供的《天懿总部办公室装修工程报价》，不能作为评估依据，本公司对评估初稿中的重置价格是经过广州市同类型装修市场综合的单价而得出，所以是合理的。（三）现场部分办公设施设备（如办公桌椅办公间格等）已多被清理，也没有评估。根据法院的（2019）粤01他鉴2号《委托评估函》中提出的评估内容，涉案房屋现场留存的且不超过异议人提交的《装修评估项目及范围》所列项目，不包括未形成符合的装饰装修物、可移动的物品进行评估。鉴于办公设施设备（如办公桌椅办公间格等）是属于可移动拆卸物，因此不在评估范围之内。（四）关于空调机部分。异议人提出的空调机被全部拆除移走，这不是本公司的答复范围之内，同时空调机是属于可移动拆卸物，因此不在评估范围之内。（五）关于折旧年限的问题。异议人提出涉案房屋曾于2016年2月26日进行更新和维修维护，只是对涉案房屋进行翻新，并没有改变标的的正常使用状态，因此不影响折旧年限的评估。二、关于被告及第三人提出的异议（一）关于《房屋使用权转让协议书》签订的问题。评估初稿中提及的签订问题只是对该涉案房屋的案由进行的一个描述，并不影响本评估初稿的最后结论；（二）关于有争议部分的问题。勘查当天，双方当事人对首层大门及二层（夹层）存在争议，已在评估初稿有争议部分附表列明项目，该部分装修损失赔偿是否列入赔偿范围应由法院判定。华盟公司于2019年7月25日出具《报告书》【穗华价估[2019]212号】，评估值与《报告书》【穗华价估[2019]初022号】一致。郑楚波对《报告书》【穗华价估[2019]212号】的质证意见与《报告书》【穗华价估[2019]初022号】的质证意见一致。宝盛公司对《报告书》【穗华价估[2019]212号】的质证意见与《报告书》【穗华价估[2019]初022号】的质证意见一致，并补充其并非《房屋使用权转让协议书》当事方，对涉案物业装修何时投入使用并不知情，《报告书》表述错误。蓝锋公司、林锋钦对《报告书》【穗华价估[2019]212号】的质证意见与《报告书》【穗华价估[2019]初022号】的质证意见一致。95020部队对《报告书》【穗华价估[2019]212号】的质证意见与《报告书》【穗华价估[2019]初022号】的质证意见一致。47号案关于涉案协议效力的认定：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。根据上述法律规定，结合广州市天河区国土资源和规划局的复函内容以及本案当事人均未提供案涉房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据的实际情况，应认定涉案《房屋使用权转让协议书》无效。本院认为：关于郑楚波与林锋钦签订的《房屋使用权转让协议书》的效力问题，生效的47号案民事判决书已认定该协议书无效，故本院对此不再重复认定。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：一、郑楚波本诉的承责主体应如何确定；二、郑楚波要求宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦返还其700万元转让款及资金占用期间的利息是否应予支持；三、郑楚波要求宝盛公司、蓝锋公司、林锋钦赔偿其房屋剩余年限租金、装修损失的主张是否应予支持；四、林锋钦反诉要求郑楚波支付其房屋使用费的主张是否应予支持。关于争议焦点一。1.宝盛公司应否承责的问题。47号案生效判决已认定宝盛公司并非《房屋使用权转让协议书》的相对方，因此郑楚波依据该协议书要求宝盛公司承担赔偿责任缺乏理据，故本院不予支持。此外，郑楚波在前案是基于上述协议书有效而提出的诉讼主张，而本案中则是基于该协议书无效而提出诉讼主张，且前诉与后诉的当事人不完全相同，故本院认定郑楚波提起本案诉讼不构成重复起诉。2.林锋钦应否承责的问题。47号案已认定林锋钦为《房屋使用权转让协议书》的相对方，且已实际履行了该协议书，本院对此不再赘述。林锋钦以其签署的《担保书》无效为由主张其无需承责，回避了其作为《房屋使用权转让协议书》相对方的问题，林锋钦该答辩理由不成立，本院不予采纳。林锋钦作为房屋使用权的转让方，未取得转让涉案房屋使用权的权利，故其对该协议书无效负有过错。95020部队并非《房屋使用权转让协议书》的相对方，故林锋钦以协议书无效在于95020部队对涉案房屋未进行合法报建为由主张其无需承责缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郑楚波虽在签订《房屋使用权转让协议书》前未审查房屋权属状况以及林锋钦是否享有转让房屋使用权的权利，对协议书无效亦存在过错，但并不能成为林锋钦免责的理由，故本院对林锋钦以郑楚波存在过错为由要求免责的答辩理由不予采纳。3.关于蓝锋公司应否承责的问题。蓝锋公司并非《房屋使用权转让协议书》的相对方，郑楚波诉请要求蓝锋公司承责缺乏法律依据，本院不予支持。因此，本院认定郑楚波本诉的承责主体为林锋钦。关于争议焦点二。1.关于郑楚波是否已全额付清700万元转让款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。郑楚波为证明其已支付700万元转让款，为此提供了相应的付款凭证，林锋钦也出具了收据确认《房屋使用权转让协议书》项下转让款已全部交清。在本案诉讼中林锋钦对郑楚波已付清该转让款也未提出异议，故本院认定郑楚波已向林锋钦付清700万元转让款。2.关于如何认定林锋钦应退回郑楚波转让款的金额问题。《房屋使用权转让协议书》约定700万元的对价为转让房屋使用权40年，现郑楚波已使用8年多时间，故应按照剩余未使用年限占全部转让期限的比例认定林锋钦应予返还的金额。郑楚波主张其已于2018年5月将涉案场地交还95020部队，但却未与林锋钦或95020部队办理交接手续，而其提交的通知函及邮寄证明反映其在2018年8月23日才向林锋钦、95020部队提出交还涉案房屋；且从各方2018年10月25日现场交接的情况来看，涉案场地内仍留有物品，郑楚波于该日方明确表示放弃现场物品，故本院对郑楚波主张的交还房屋的时间不予采纳。郑楚波交还房屋的时间为2018年10月25日。自2018年10月26日起至《房屋使用权转让协议书》约定的2050年5月30日转让期满为31年又217天，占40年使用权转让期限的2883/3650，故林锋钦应向郑楚波返还的转让款为5529041元（700万元×2883/3650）。关于郑楚波主张的资金占用期间利息的问题。因无效合同而支付的款项，自款项占用之日即产生占用利息。郑楚波于2012年1月4日付清全部转让款，故林锋钦应自占用之日即2012年1月5日起向郑楚波返还占用期间的利息。郑楚波主张按照月息2%计算缺乏依据，林锋钦亦不予认可，本院认定应以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算。关于争议焦点三。因《房屋使用权转让协议书》无效，不存在剩余年限可得租金利益的问题，故郑楚波主张的剩余年限租金损失于法无据，本院不予支持。关于郑楚波主张的装修损失的问题。首先，郑楚波是否存在装修损失。郑楚波、林锋钦于涉案协议中约定，郑楚波对林锋钦提供的物业有40年的使用权，但根据本案查明的事实来看，该协议被生效判决认定为无效协议，郑楚波已于2018年10月25日将该物业返还给了林锋钦，郑楚波实际使用该物业的时间仅有8年多。因此，郑楚波基于该协议无效提前将该物业返还给林锋钦，其由此产生的装修损失是必然的。其次，关于林锋钦是否应为郑楚波该部分损失承担赔偿责任。根据47号案的认定来看，涉案协议无效的事实依据为“涉案房屋未经规划部门许可建设或许可临时建设，被告在无权处分的情况下处分该物业”，法律依据为“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十二条的规定”。由47号案上述认定来看，林锋钦系在对该房屋没有处分权的情况下，将未经规划部门许可建设或许可临时建设的物业使用权转让给郑楚波。由此可以证明，林锋钦对于协议的无效是有责任的。因此，林锋钦应为郑楚波装修部分的损失承担责任。最后，关于如何确定郑楚波装修损失的问题。1.关于装修起始使用时间的认定问题，该问题涉及到评估公司对装修剩余价值的计算，从起始使用时间到终止使用时间（即交接场地之日）即为装修使用时间。郑楚波主张装修起始使用时间为2011年8月1日，郑楚波作为提出主张的一方负有举证责任，但郑楚波对其主张的装修完工并投入使用的时间没有提交相应的证据，郑楚波应承担举证不能的法律后果。郑楚波与天懿管理公司签订的租赁合同约定的租期自2011年2月1日开始，自2011年5月1日起支付租金，按照租赁市场的交易惯例，2011年2月1日至2011年5月1日期间应为装修免租期。三被告及第三人关于装修起始使用时间为2011年5月1日的主张具有合理性，本院予以采纳。2.评估报告能否作为认定郑楚波装修损失的依据。（1）关于装修评估基准日，郑楚波主张应以2018年5月30日乐返公司交还场地之日为准，郑楚波对此未提交充分证据证明，本院不予采纳，并认定应以各方签订《场地交接确认书》之日即2018年10月25日为准。（2）关于场地内办公设施设备及空调损失。上述物品属于可移动物品。并非与涉案房屋形成附合的装饰装修。郑楚波在涉案协议被生效判决认定无效后，应及时采取合理措施搬离可移动物品或与次承租人等协商处理。但郑楚波未及时采取合理措施。郑楚波在《场地交接确认书》中也签字确认放弃场地内物品。因此郑楚波主张上述可移动物品的装修损失缺乏依据，本院不予支持。（3）郑楚波关于《报告书》中遗漏评估项目，评估价格偏低等质证意见，华盟公司已对此一一回应，郑楚波无相反证据予以反驳，故本院对郑楚波该质证意见不予采纳。因此评估报告应作为认定郑楚波装修损失的依据。3.关于装修损失范围的认定。双方争议点主要有两部分，一是门口的地砖、玻璃墙和大门上方天花吊顶；二是郑楚波加建的夹层部分的装修。蓝锋公司、林锋钦质证认为涉案房屋大门口装修不属于郑楚波向其承租的物业范围，二层（夹层）部分是郑楚波未经其及95020部队同意擅自加建，且未经报建，故有争议部分均不应赔偿。95020部队则质证认为有争议部分不能视为郑楚波的装修范围。对此，本院认为，郑楚波受让涉案大型物业的目的是为了经营，故其接收房屋后对物业的大门进行装修符合常规，属于正常范围。因此，大门部分的装修属于郑楚波装修的损失范围，林锋钦应予赔偿。关于加建部分的装修，《房屋使用权转让协议书》约定转让的范围只有三层，郑楚波加建了夹层，故其要求赔偿该部分的损失。对此，本院认为，首先，郑楚波没有提供证据证明其是在取得林锋钦和95020部队同意的情况下而实施，或林锋钦和95020部队明知其加建而未予阻止。其次，从现场勘验情况来看，该夹层部分属于标的物内夹建，故从外观来看，无法判断其内部是否存在夹建。因此，基于上述理由，本院对于郑楚波要求林锋钦赔偿或补偿不予支持。4.关于过错比例的问题。47号案已认定林锋钦系在没有对该物业有处分权的情况下，将未经规划部门许可建设或许可临时建设的物业使用权转让给郑楚波，因此林锋钦过错责任明显。而郑楚波作为完全民事行为能力人，在与林锋钦签订涉案协议前，本应审查涉案物业是否具备完备的规划许可手续及林锋钦是否有权转让涉案物业使用权，但郑楚波未提供证据证明其已尽到应尽的审查义务，而系林锋钦故意欺骗其签订涉案协议。因此，郑楚波本身亦存在过错。郑楚波与林锋钦对造成涉案协议无效问题上的过错程度相当。关于装修损失的过错比例问题，由于郑楚波是控制装修损失大小的一方，因此基于本案的查明事实及公平原则，本院酌情认定郑楚波对装修后无法使用40年所产生的损失承担60%的责任，林锋钦承担40%的责任。具体而言，涉案物业以2011年5月1日为装修起始使用时间评估得出的无争议部分现值489809元加上有争议部分中首层门口地台、玻璃墙、大门上方天花吊顶7577.06元（167.3元+6295.2元+1114.56元），合计为497386.06元，林锋钦基于过错比例应向郑楚波赔偿198954元（497386.06元×40%）。关于争议焦点四。郑楚波与林锋钦均确认双方签订《房屋使用权转让协议书》的真实意思是以700万元作为转让涉案房屋使用权40年的对价，并无约定在700万元之外郑楚波还需另行支付房屋使用费。况且，如前所述，虽然合同无效，但郑楚波仍需支付林锋钦已使用房屋年限的对价。因此，本院对于林锋钦在本案中关于房屋使用费的反诉请求不予支持。涉案房屋各方已于2018年10月25日进行场地交接，故林锋钦第1项反诉请求已无履行必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、林锋钦于本判决生效之日起十日内向郑楚波返还转让款5529041元;二、林锋钦于本判决生效之日起十日内向郑楚波支付5529041元的利息（利息的计算方式：以5529041元为本金，自2012年1月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息至实际清偿之日止）；三、林锋钦于本判决生效之日起十日内，向郑楚波赔偿装修损失198954元；四、驳回郑楚波的其他本诉请求；五、驳回林锋钦的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费820066.3元，由原告郑楚波负担787263.65元，由被告林锋钦负担32802.65元；反诉受理费70648元，由被告林锋钦负担。诉讼保全费5000元，由原告郑楚波负担4800元，由被告林锋钦负担200元。评估费50000元，由原告郑楚波负担34000元，被告林锋钦负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  王会峰审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一九年九月十一日书记员  颜旭怀彭诗敏