四川省荥经县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1822民初588号 原告（反诉被告）：朱恒均，男,生于1963年7月13日，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：刘瑞雪，四川天责律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰祥，男，生于1973年5月2日，汉族，户籍所在地四川省荥经县，现住四川省荥经县， 被告（反诉原告）：赵兴述，曾用名赵敏，女，生于1973年7月14日，汉族，现住四川省雅安市雨城区。 二被告(反诉原告)委托诉讼代理人：洪定国，四川三龙律师事务所律师。 原告朱恒均诉被告兰祥、赵兴述房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，在诉讼的过程中被告兰祥、赵兴述提出反诉。本院于2019年8月15日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)朱恒均及其委托诉讼代理人刘瑞雪，被告(反诉原告)兰祥、赵兴述及其委托诉讼代理人洪定国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告(反诉被告)朱恒均诉称:原告于荥经县内依法取得土地使用权并开设工厂，后为响应荥经县“退二进三”政策，原告将其原厂关停拆除，并在原址修建商品房。因原告个人无建房资质，便挂靠于荥经县兴城房地产开发有限责任公司（以下称“兴城公司”），以兴城公司名义取得相应建房资质后修建案涉房屋，该房屋实际由原告个人修建。二被告系夫妻关系。原告与被告兰祥于2013年8月14日签订《住房售购合同》，约定二被告购买原告修建的荥经县X镇X街“XXXX”商住楼房屋一套，房屋价格3200元每平方米，预计面积约110平方米，二被告首付24万元，剩余款项待原告办好房屋相关产权证书后一次性支付，最终售价以房屋实际面积为准多退少补。双方约定交房时间为2014年3月1日，如一方违约的，应向对方赔偿房款总价20%的违约金。该房屋工程于2013年3月开始施工建设,施工过程中遇2013年4.20芦山强烈地震不可抗力原因导致工程迟延，原告仍克服各种困难于2014年3月修建完工。该房屋实际面积为102.66平方米，最终售价为328512元。2014年5月被告接收房屋并于2018年6月20日领取了不动产权证。经原告多次催告，二被告以原告未按期交房为由拒不支付剩余购房款，现尚欠88512元未支付。请求：依法判令二被告共同向原告支付购房款88512元，并向原告支付违约金65702.4元。 二被告(反诉原告)兰祥、赵兴述辩称：是原告(反诉被告)没有按照合同约定交房，我们才没有交付原告(反诉被告)房屋余款的。 二被告（反诉原告）兰祥、赵兴述反诉称：我们是夫妻关系,2013年8月14日，我们与朱恒均签订了—份《住房售购合同》,合同中约定我们购买朱恒均修建的荥经县房屋一套,房屋价格3200元／平方米,预计面积110平方,二原告支付了24万元,剩余款项待朱恒均办好房屋登记权属证书后一次性支付,最终结算价款按房屋实测面积（产权证记载的房屋面积）进行计算,多退少补,双方约定交房时间为2014年3月1日,如一方违约,应向对方赔偿款20%的违约金。被告在施工过程中由于资金不足,导致工期延误,经原告查实,2016年被告所售的房屋才履行竣工验收手续,也就是在2016年1月以后,被告所售的房屋才符合交房条件。而合同约定的交房时间是2014年3月1日,显然被告的行为严重违反了合同的约定,应按合同约定承担房屋总价款20%的违约金计65702.4元,请求：判令朱恒均承担逾期交房违约金65702.4元。 原告(反诉被告)朱恒均辩称:我没有逾期交房，交房时间应该以朱恒均通知收房和兰祥、赵兴述实际收房时间为准，竣工验收的时间不影响反诉人的利益，反诉人在此之前就装修入住，视为房屋合格，是反诉人对房屋达到交付条件这一事实的认可，且反诉人在实际收房屋时没有实际损失，其主张的违约金没有事实和法律依据，并请求根据法律规定减少违约金。 本院审理查明：二被告（反诉原告）兰祥、赵兴述系夫妻关系。二人与原告（反诉被告）朱恒均于2013年8月14日签订《住房售购合同》，约定兰祥、赵兴述购买朱恒均修建的荥经县房屋一套，房屋价格3200元／方米，预计面积约110平方米，二被告首付24万元，剩余款项待朱恒均办好房屋相关产权证书后一次性支付，最终售价以房屋实际面积为准多退少补。双方约定交房时间为2014年3月1日，如一方违约的，应向对方赔偿房款总价20%的违约金。2015年4月15日，兰祥、赵兴述对所购的住房“XXXX”X单元X楼X号的住房进行装修，在该房的装修过程中，朱恒均补偿该房屋防盗门及部分电线款1500元。该房最终实测面积为102.66平方米，实际售价为328512元。该房屋于2016年1月取得竣工验收报告。2018年6月20日兰祥、赵兴述领取了该房的不动产权证。 上述事实有原告提供的《住房售购合同》、身份证、不动产权领取表、证人证言、竣工验收报告及双方的一致陈述等证据证实，足以认定。 本院认为：原告(反诉被告)朱恒均与被告(反诉原告)兰祥、赵兴述签订的《住房售购合同》合法有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”。在本案中，朱恒均主张2014年3月之前就通知兰祥、赵兴述收房，但没有提供证据来证明，故该主张不成立。朱恒均又主张涉诉房屋受城市道路施工的影响才导致涉诉房屋在合同约定期限内没有达到交付条件，但原告提供的证据施工日志也不能证明该路段施工影响了修建涉诉房屋的进程。故该主张也不成立。兰祥、赵兴述主张涉诉房屋取得竣工验收报告才是本案涉诉房屋的交付时间，但兰祥、赵兴述在2015年4月15日就对涉诉房屋进行了装修，故该主张不成立。综前所述，本案涉诉房屋的交付时间应是2015年4月15日，而双方约定的房屋交付时间是2014年3月1日，因此涉诉房屋属于逾期交房。兰祥、赵兴述取得不动产时应依约定付清剩余房款，但朱恒均逾期交房违约在先，故兰祥、赵兴述不属于违约。因此朱恒均要求兰祥、赵兴述承担违约金65702.4元的请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事以约定的违约金低于造成的损失请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。在本案中双方约定的违约金为房款的20%，即65702.4元。在诉讼过程中朱恒均以违约过高为由请求适当减少，但兰祥、赵兴述没有提供证据证明因对方违约行为给其造成的损失是多少，但朱恒均自愿认可违约金可减少至房款的10%，结合本案逾期交房的时间（1年零46天，2014年3月1日至2015年4月15日），荥经县一般出租住房的房屋租金，本院认为朱恒均自愿认可减少的违约金没有违反法律规定，本院予以确认。双方对未付房款88512元没有争议，本院予以确认。 综上所述：兰祥、赵兴述应给付恒均未付房款88512元，朱恒均应向兰祥、赵兴述承担逾期交房的违约金32851.2元及补偿涉诉房屋防盗门和部分电线款1500元。品迭后兰祥、赵兴述应给付朱恒均54160.8元。依据《中华人民共和合同法》第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)兰祥、赵兴述在本判决生效之日起10内给付原告(反诉被告)朱恒均未付房款88512元； 二、原告(反诉被告)朱恒均在本判决生效之日起10内给付被告(反诉原告)兰祥、赵兴述违约金32851.2元及补偿涉诉房屋防盗门和部分电线款1500元； 三、上述一、二品迭后由被告(反诉原告)兰祥、赵兴述在本判决生效之日起10日内给付原告(反诉被告)朱恒均54160.8元。 案件本诉受理费1692元[原告(反诉被告)朱恒均已预交]，由原告(反诉被告)朱恒均承担792元，由被告(反诉原告)兰祥、赵兴述承担900元；案件反诉受理费721元[被告(反诉原告)兰祥、赵兴述已预交]，由被告(反诉原告)兰祥、赵兴述承担360.5元，由原告(反诉被告)朱恒均承担360.5元，品迭后被告(反诉原告)兰祥、赵兴述在本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)朱恒均539.5元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  何刚 二〇一九年九月十二日 书记员  王宇