广东省佛山市顺德区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0606民初16762号 原告：冼联辉，男，1940年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告：冼全辉，男，1943年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告：冼锡辉，男，1949年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告：冼财卿，女，1952年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告冼全辉、冼锡辉、冼财卿的共同委托诉讼代理人:冼联辉，系本案原告之一。 四原告的共同委托诉讼代理人:朱孝义，广东拓信律师事务所律师。 被告：佛山市顺德区大良街道土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区大良街道县前路16号西座三楼302房。 法定代表人：胡健玲，主任。 委托诉讼代理人:梁玉仪，广东和桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗闽，广东和桂律师事务所律师。 被告：冼胜辉，男，1946年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 原告冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿与被告佛山市顺德区大良街道土地发展中心（以下简称被告大良土发中心）、冼胜辉合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告冼联辉（同时亦是另外三原告的委托诉讼代理人）及四原告的委托诉讼代理人朱孝义，被告大良土发中心的委托诉讼代理人梁玉仪，被告冼胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2012年9月17日签订的房屋收购协议书无效；2.诉讼费由两被告承担。事实与理由：大良街道******号房产（以下简称案涉房产）解放前后历史以来都是冼礼明、黄银娇夫妇居住地，也是四原告及被告冼胜辉兄妹五人的老祖宗房，都是在这块地上的房屋分居和出嫁的。1988年，居委会负责丈量房屋办证时纯属漏办了一户（支委负责这项工作人员也有证明确认漏办的）。由于范沙全村早已列入拆迁范围，所以各级政府和部门都说等到拆迁时考虑解决。案涉房产的地址，与冼礼明的户口簿上的户籍地址门牌号码、与苏岗居委会户口原始底册一致。苏岗居委会证明冼礼明、黄银娇居住在案涉房产内，生育了四儿一女。有同一生产队的邻居证明冼礼明夫妇历史以来一直居住在案涉房产内。为冼礼明夫妇建房的人亦证明冼礼明夫妇在案涉房产内居住。根据以上证明材料及历史背景，案涉房产的真正产权人是冼礼明夫妇。由于被告大良土发中心的工作人员对案涉房产的具体情况不了解，被告冼胜辉代表全部兄妹去处理以为自己是产权人，与被告大良土发中心签订协议是一个错误的处置，是共同错误。当时是原告冼联辉叫被告冼胜辉去处理案涉房产拆迁补偿，主要是原告冼联辉无提醒他去开展工作，导致错误决策，被告冼胜辉负有一定的责任，请法院纠正。当时两被告签订的协议是无效的，案涉房产属于遗产，该房产没有办理继承手续，被告冼胜辉无法代表四原告中的其他三原告。 被告大良土发中心辩称，一、被告大良土发中心与被告冼胜辉签订案涉协议，是基于被告冼胜辉提供了相应的权属证明，被告冼胜辉对案涉房屋有处分行为，属有权处分。被告大良土发中心以善意的合同相对方身份与被告冼胜辉签订协议，该协议合法有效。现协议已履行完毕，原告提交的证据不能证实在协议签订时，权属人不是被告冼胜辉。1.案涉房屋没有办理房屋权属登记，依据苏岗居委会于2012年9月13日出具的《权属证明》，被告冼胜辉为该房屋的权属人，故其有权处分该房屋。被告大良土发中心、冼胜辉签订案涉协议，亦是合法有效的。2.原告提供的苏岗居委会出具的《证明》及村民出具的证明，只能证实冼礼明、黄银娇居住在案涉房屋内，不能证实其二人为房屋的权属人，更不能证实在案涉协议签订时，被告冼胜辉不是房屋的权属人。3.在收到本案起诉状前，从未有任何人向被告大良土发中心提出过案涉房屋的权属人不是被告冼胜辉。退一步说，即使房屋最初的权属人为冼礼明、黄银娇，但签订案涉协议时，他们已经死亡，原告在起诉状中提及的事实证实原告对于房屋收购一事均是知情的，并共同委托被告冼胜辉去协商处理收购事宜，故被告冼胜辉的行为的法律后果应当由原告承担。在这个基础上，苏岗居委会出具《权属证明》，原告没有理由不知道这份证明的存在，甚至也是原告与被告冼胜辉协商一致的结果，将房产归于被告冼胜辉一人继承处理。至于原告与被告冼胜辉如何分配房屋收购款，则是他们的内部关系，与被告大良土发中心无关。4.案涉协议已履行完毕，被告大良土发中心已将房屋收购款支付给了被告冼胜辉，并实际收回了案涉房产。二、原告并非协议书的相对人，其主张协议无效，本质上是以房产的权属人（或共同权属人）身份，以被告冼胜辉无权处分为由，要求确认协议无效。该主张本质是对侵权行为的权利主张。即使案涉房产的最初权属人为冼礼明、黄银娇，即在签订协议时，权属人是四原告及被告冼胜辉，但被告大良土发中心收购案涉房屋是善意的，支付了合理的收购款，并实际履行了收购协议（拆除了案涉房屋，并收回了土地），依据物权法第一百零六条，被告大良土发中心属善意第三人。被告大良土发中心与被告冼胜辉签订案涉协议是善意的，在收购房屋过程中对于案涉房屋的所有权人的身份，已尽到了合理的审慎审查义务，理由如下：1.被告大良土发中心因大良城市改造项目需要收购案涉房屋，但经过向房屋权属登记部门及所在的基层组织苏岗居委会核查，发现案涉房屋没有办理相应权属登记，因此只能以苏岗居委会出具的《权属证明》作为确认权属人的依据。2.被告冼胜辉向被告大良土发中心提供了《权属证明》，证实案涉房屋无办理房地产权证，该房屋属被告冼胜辉所有。苏岗居委会作为基层自治管理组织，应当清楚村集体土地使用及地上房屋的归属等，且负有一定的管理职责，所以被告大良土发中心有充分理由相信房屋的权属人是被告冼胜辉。3.被告冼胜辉持有案涉房屋的钥匙，为确定案涉房屋的收购价格，被告冼胜辉多次带领被告大良土发中心的工作人员、苏岗居委会的工作人员共同进入案涉房屋内部及房屋四周进行实地勘察和丈量，从洽谈、签订收购协议到房屋拆除的全程，没有任何人对房屋权属提出过异议。综上，经过以上证据和外观表象，被告大良土发中心已经尽到合理审查义务，有充分理由确信被告冼胜辉就是案涉房屋的权属人，依据物权法第一百零六条之规定，也应当认定被告大良土发中心属善意取得，案涉协议应为有效。三、原告的起诉已过诉讼时效，且本案属原告与被告冼胜辉串通提起的恶意诉讼，对一件时隔多年且履行完毕的房屋收购之事再次提起诉讼，其根源无非是原告意图按当前补偿标准获得更多的利益。对此种违背诚信的行为，不仅给被告大良土发中心带来不必要的诉累，也严重浪费司法资源，法院应予相应制裁。如前所述，原告提出的协议无效主张本质是侵权损害赔偿请求权，原告早在2012年9月就已知道并委派被告冼胜辉与被告大良土发中心协商收购案涉房屋一事，原告也不可能不知道被告冼胜辉向被告大良土发中心提交了《权属证明》、签订了案涉协议。但事隔七年之后，以被告冼胜辉不是房屋权属人作为理由来起诉，明显超过诉讼时效。为达成本次诉讼目的，被告冼胜辉更自称“自己头脑不清醒不灵活，是我极大的错误，我也不出庭答辩了”等，可见被告冼胜辉不是与原告串通一气，就是受到原告的胁迫。原告此举之目的，无非就是要被告大良土发中心按当前的标准重新补偿，以获取不正当利益、综上，案涉协议合法有效，若原告认为被告冼胜辉对案涉房产的处分行为损害了他们的合法权益，或被告冼胜辉未将房屋收购款与原告进行分配，这也是属于原告与被告冼胜辉之间的内部法律关系，与被告大良土发中心无关。 被告冼胜辉辩称，案涉协议无效，是被告大良土发中心强迫被告冼胜辉签名的，被告大良土发中心当时经常打电话给被告冼胜辉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据1（双方的主体信息），两被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、3（证明），两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；该证据记载了冼礼明、黄银娇生前在案涉房屋内居住、他们的死亡时间、生育子女情况。原告提供的证据4、5、6（邻居证明、2019年4月15日村干部梁志后的证明、建房人陆浩伦、冼就和的房屋建造证明），被告大良土发中心有异议，该证据属于证人证言，证人无正当理由不出庭接受质证，况且案涉房产未办理房产证，权属问题不属于本案审查认定范围，故不予认定。原告提供的证据7（被告冼胜辉的意见），属于被告冼胜辉的陈述，具体事实应以本案认定为准。原告提供的证据8（房屋收购协议书、见证书、收购价目表、案涉房屋现状图），两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；关于合同效力等争议，是本案认定问题。原告提供的证据9（补偿方案公告、补偿方案修改公告），两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；本案审查的是合同效力，至于补偿是否合理，不属本案审查认定范围。原告提供的证据10（户口簿、农业户口底册），两被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据11（致国土、苏岗居委会的一封信），被告大良土发中心无证据推翻该工作人员签名的真实性，故本院对真实性予以认定。被告大良土发中心提供的证据1（权属证明），该证据从形式上是真实的，但案涉房产当时并无房地产权证，因此权属问题不属于本案审查认定范围。被告大良土发中心提供的证据2（明细表、银行存折、支票存根），原告及被告冼胜辉对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据证实了被告大良土发中心已按协议约定向被告冼胜辉支付了房屋收购款。 本院经审理认定事实如下：冼礼明于1908年10月27日出生、于2001年3月27日死亡。黄银娇于1912年2月28日出生，于2000年3月12日死亡。冼礼明、黄银娇是夫妻关系，四原告及被告冼胜辉是他们的子女。冼礼明、黄银娇生前的户籍登记地址为苏岗管理区范沙路西直街12号（以下简称案涉房产），二人生前居住在案涉房产内，但该房产未办有房地产权证。 2012年，大良进行城市改造项目，原告冼联辉让被告冼胜辉去处理案涉房产的拆迁补偿事宜。被告大良土发中心依据苏岗居委会出具的《权属证明》，认为被告冼胜辉是房屋权属人。被告冼胜辉带被告大良土发中心的工作人员进入案涉房产对建筑面积等进行丈量后，被告大良土发中心、冼胜辉于2012年9月17日签订《房屋收购协议书》，约定案涉房产用地不作安置及补偿，被告大良土发中心以18924.7元收购案涉房产，被告冼胜辉应按期迁出并交房屋给被告大良土发中心拆除，逾期超过30天不移交房屋土地的，被告大良土发中心有权单方强制接收房屋土地及建筑。2012年9月底，被告大良土发中心已将上述款项支付给被告冼胜辉，被告冼胜辉收款后将款项即交予原告冼联辉保管。2013年7月，原告冼联辉曾提交一份申请给苏岗居委会，要求妥善处理解决其父母案涉房产的合理赔偿问题，但未得到答复。 2015年，顺德区人民政府发出《顺德区人民政府关于大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》，该公告中关于补偿面积计算意见的采纳情况提到：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“……市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”的规定，该意见予以采纳，并组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行了调查、认定，出具相关处理意见。 本院认为，关于原告的起诉是否已超过诉讼时效的争议。法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；……。本案原告请求的是确认案涉协议无效，关于无效合同的确认是一种事实确认，时间的经过并不能改变合同无效的法律性质。因此，被告大良土发中心认为原告的起诉已超过诉讼时效的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告冼胜辉声称被告大良土发中心经常打电话给他，胁迫被告冼胜辉签名。被告冼胜辉无证据证实签订案涉协议是被胁迫的。况且适用上述第（一）项的条件，除了“被胁迫”的主张成立，还应是“损害了国家利益”。 原告又认为案涉房产是冼礼明、黄银娇的财产，冼礼明、黄银娇死亡后，案涉房产属于遗产，应由原告及被告冼胜辉共同继承，被告冼胜辉并非权属人，并不能代表全部继承人签名处分案涉房产。被告大良土发中心则认为案涉房产（上盖建筑物）的权属人是被告冼胜辉（被告大良土发中心认为被告冼胜辉不享有土地使用权），有苏岗居委会的《权属证明》证实。对此争议，本院分析如下：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。苏岗居委会并非不动产登记管理机构，苏岗居委会出具的《权属证明》不足以认定被告冼胜辉就是案涉房产的权属人。被告大良土发中心还认为案涉房产所在的土地使用权不是被告冼胜辉的，然而根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定（该条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉），被告大良土发中心该主张亦不符合法律规定。2012年，案涉协议签订时，案涉房产仍没有取得房地产权证，该房产权属并非民事案件认定范围。 案涉协议性质上属于买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同归合同法调整，物权变动归物权法规制，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。因此，即使案涉房产认定为冼礼明、黄银娇的夫妻共同财产，被告冼胜辉确实无权处分，原告以被告冼胜辉无权处分为由主张合同无效亦于法不符，本院对其诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为136.55元（原告已预交），由四原告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  梁逵 二〇一九年九月十六日 书记员  范文