西安铁路运输法院行政判决书  (2018)陕7102行初1575号 原告苏红光，女，1951年7月1日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市碑林区。原告苏申江，女，1953年1月4日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市新城区。原告苏晓明，女，1956年8月15日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市新城区。原告苏学莉，女，1957年11月1日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市碑林区。委托代理人杨问学，男，1957年11月23日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市碑林区德福巷第一医院家属院3-1-2，系原告苏学莉丈夫。原告苏杰，男，1981年7月24日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住西安市碑林区。以上五原告的共同委托代理人郭振杰，陕西平镜律师事务所律师。被告西安市不动产登记局。住所地西安市。法定代表人**，局长。委托代理人惠少晖，该局工作人员。第三人西安市市区XX房产管理所，住所地西安市未央区。法定代表人禹军，所长。委托代理人董欣，陕西忠信诚律师事务所。第三人何龙魁，男，1959年3月8日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，回族，住西安市莲湖区。第三人何超，男，1989年12月21日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，回族，住西安市莲湖区。第三人何越，男，1995年6月19日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，回族，住西安市莲湖区。共同委托代理人何锋，男，1979年9月23日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住陕西省安康市汉滨区。原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰不服被告西安市不动产登记局房屋转移登记行为，于2018年7月25日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，经审查，因原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰以作为房屋登记行为基础的买卖民事法律关系无效为由，对房屋登记行为提起行政诉讼，本院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，于2018年8月13日作出（2018）陕7102行初1575号政裁定，裁定本案中止诉讼。原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰向西安市未央区人民法院提起民事诉讼，请求确认西安市市区XX房产管理所与苏某甲于2003年7月25日签订的《房地产买卖契约》无效，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13227号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求,该判决已生效,本院决定恢复本案的审理。本院于2019年3月14日公开开庭审理了本案，因西安市市区XX房产管理所、何龙魁、何超、何越与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知西安市市区XX房产管理所、何龙魁、何超、何越作为第三人参加诉讼。原告苏申江、苏晓明、苏学莉及其委托代理人杨问学、郭振杰，被告西安市不动产登记局的委托代理人惠少辉，第三人西安市市区XX房产管理所的委托代理人董欣到庭参加诉讼，第三人何龙魁、何超、何越的委托代理人何锋到庭应诉，本院现已审理终结。原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰诉称，原告系苏某甲子女，苏某甲系1938年1月参加革命的离休老干部，于1994年去世，其配偶陈某某于2003年去世。1992年市政府将西安市XX路XX号院8栋1单元101号房屋分配给苏某甲，由苏某甲、陈某某共同居住使用。1994年房改，苏某甲向西安市市区XX房产管理所支付相应的款项，苏某甲、陈某某取得了100﹪的产权。2003年陈某某去世，因原告之间对继承未协商办理产权变更，房屋仍登记在苏某甲和陈某某名下，但属于原告共同共有。2018年6月原告发现，涉案房屋已经登记在“铁爱凤”名下。经西安不动产登记服务中心调查答复称，涉案房屋是根据西安市市区XX房屋管理所提交伪造的买卖契约等资料，从苏某甲与陈某某名下变更到西安市市区XX房屋管理所，后被告再次伪造材料将涉案房屋变更到案外人名下。期间原告未收到过任何通知，被告与第三人伪造房地产买卖契约，未尽到合理的审查义务，错误将涉案房屋变更登记到西安市市区XX房屋管理所，并再次变更到铁爱凤名下，程序不合法，严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、撤销被告西安市不动产登记局为第三人西安市市区XX房产管理所位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋转移登记行为；2、撤销被告西安市不动产登记局为第三人铁爱凤位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋颁发的不动产产权证；3、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组： 1、户口登记薄；2、苏某乙户口本；3、户口注销证明（苏某乙）。证明苏某甲与陈某某去世后，遗产（含涉案房屋）未进行分割，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定：被继承人死亡后遗产未分割，各继承人均未表示放弃继承，依据继承法第二十五条规定应视为均已接受继承，遗产属各继承人共同共有。即在苏某甲、陈某某去世后未进行继承分割，应属于原告苏红光、苏申江、苏学莉、苏晓明、苏杰共同所有，原告具有诉讼主体资格。第二组：1、公有住房出售产权界定卡；2、信访事项答复书；3、房地产买卖契约。证明被告未按照法定程序合理审查，也未经原告同意，与第三人伪造《房地产买卖契约》，将涉案房屋转移登记到第三人名下，再次变更程序明显违法，依法应予撤销。第三组：西安市未央区人民法院民事判决书（2018）陕0112民初13227号；2、分旧房通知单。证明案涉《房地产买卖契约》已被法院判决确认未依法成立及苏某甲在1991年分得涉案房屋的事实。被告西安市不动产登记局辩称， 2003年本案第三人西安市市区XX房产管理所向被告申请将涉案房屋转移登记在铁爱凤名下，提交的核心材料是公有住房出售产权定界卡和登记在苏某甲名下的房产证，经审核，给铁爱凤颁发了房屋产权证。对于房地产买卖契约与给铁爱凤颁证之间的关系由法院查明事实后，依法判决。被告向法庭提交了下列证据：1、西安市房屋权属转移登记申请书（2份）；2、何龙魁、铁爱凤身份证复印件；3、公有住房出售产权界定卡（西安市房地产管理局产权产籍管理处存）；4、西安市房屋权属登记卡（存根）；5、西安市房权证。证明被告当时作出的具体行政行为程序合法，事实清楚。第三人西安市市区XX房产管理所述称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告的房屋转移登记程序合法，资料齐全。1、涉案房屋的变更登记实际是因苏某甲一家与案外人铁爱凤的房屋买卖行为产生的。2003年，原告的兄弟苏某乙以苏某甲的名义，将属于苏某甲遗产的第三人单位房改房卖给铁爱凤，并于2003年6月20日通过向第三人递交申请的方式，要求将房屋权属通过房改单位内部的变更程序，变至铁爱凤名下。基于此种情况，第三人依据申请及苏某乙交回的涉案房产证原件，按照当年此类房改房变更登记的办理流程及所需材料向被告递交了所需材料，将涉案房屋最终变更登记至铁爱凤名下。2、本案所涉房屋的变更登记原告并非不知情，2003年苏某乙代苏某甲一家与铁爱凤进行房屋买卖后，向铁爱凤出具了收到房款的收条，并将苏某甲向第三人单位交房款的票据原件全部交给铁爱凤保管，随后铁爱凤一家便实际使用涉案房屋至今，同时苏某乙向第三人申请变更登记时，交回的均为苏某甲房屋产权证、界定卡原件，说明该行为原告是知情的，也是获得原告认可的。3、即使苏某乙的申请变更登记行为未获得其他继承人授权，根据事实来看争议也应发生于原告、苏某乙和铁爱凤之间，原告应通过民事诉讼确定苏某乙的处分行为是否有效，铁爱凤是否善意取得诉争房屋。应驳回原告的诉讼请求。第三人西安市市区XX房产管理所向法庭提交了下列证据：1、申请，证明第三人向被告西安市不动产登记局递交材料将房屋变更至铁爱凤名下是基于苏某甲之子苏某乙的申请，有事实依据。2、收条，证明经苏某乙确认，铁爱凤已支付8万元购房款；苏某甲一家与铁爱凤之间就涉案房屋存在房屋买卖关系，第三人向被告递交变更材料是基于其双方的房屋买卖关系并非擅自变更。3、涉案房屋房产档案，证明第三人向被告申请变更时，提交了苏某甲房产证原件，说明第三人的变更行为是经过苏某甲家人授权同意的，不存在伪造的情况。第三人何龙魁、何超、何越述称，2003年7月铁爱凤与苏某乙签订了买卖契约并支付了8万元，涉案房屋是有正规的买卖合同的。第三人何龙魁、何超、何越未向法庭提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、3的真实性不认可；证据2的真实性认可；认为界定卡是2018年8月1日出具的，1998年7月出售，印章的真实性提出异议，西安市房改办的文件是1998年的，到2003年房改政策已经不适用了，本案房管所也无权处分涉案房，无权出具界定卡；证据4真实性认可，程序不合法；证据5真实性认可，被告仅提供了变更到铁爱凤名下的证据，并未有从苏某甲名下变更到市区房管所名下的证据，该组证据不能证明市区房管所对苏某甲进行核实，因为当时苏某甲已经去世十年，证明目的不认可。铁爱凤不是本单位的人员，不会给其分房子。第三人对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被告对原告提交的证据的第一组：证据1-3真实性、证明目的均认可。第二组，证据1真实性认可，但认为与本案不具有关联性；证据2真实性认可，信访事项不是行政诉讼事项；证据3 不予发表质证意见，证明目的不予认可。第三组：证据1真实性认可，证明目的不认可，仅仅是在判决论述中载明了相应内容，并未被生效法律文书所羁束；证据2与本案不具有关联性，证明目的不予认可。第三人西安市市区XX房产管理所对原告提交的证据的第一组：证据1-3真实性认可、证明目的中原告有诉讼主体认可，其余的证明目的不予认可。第二组：证据1真实性认可，界定卡不是作为变更的重要依据；证据2真实性认可，证据3真实性认可， 证明目的不予认可。第三组：证据1真实性认可，证据2与本案不具有关联性，证明目的不予认可，房地产买卖契约不是产生行政变更的唯一依据，不影响行政登记的合法性。第三人何龙魁、何超、何越对原告提交的第一、二、三组证据真实性认可，证明目的不予认可。原告对第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据1真实性、证明目的均不认可，申请的时间是1996年12月，苏某甲去世是在1994年，并且与铁爱凤不认识，铁爱凤也不是单位人员。证据2真实性、证明目的均不认可，收条上苏某乙的签字与申请上的签字是不一致的。证据3与被告提供该份证据的质证意见一致，证明目的不予认可。被告对第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据1-2未发表质证意见，证据3真实性、证明目的均认可。第三人何龙魁、何超、何越对第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据均认可。本院对上述证据认证如下:对原告提交的第一组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联系，对该组证据的内容予以确认；对原告提交的第二、三组证据内容的真实性双方不持异议，故对其内容予以确认。对被告提交的证据2、4、5的真实性原告及第三人不持异议，故对上述证据的内容予以确认；对证据1、3来源于房屋登记档案，对其本身的真实性予以确认。对第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据1、2在没有其他证据佐证的情况下，无法确认其真实性，故不予采信；对证据3证明案涉房屋在1999年6月11日登记在苏某甲名下的事实予以确认。经审理查明，在本案审理过程中，原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉、苏杰向西安市未央区人民法院提起民事诉讼，要求依法确认西安市市区XX房产管理所与苏某甲于2003年7月25日签订的《房地产买卖契约》无效。西安市未央区人民法院审理后，作出（2018）陕0112民初13227号民事判决，该判决查明以下事实：“苏某甲曾就职于西安市园林局，与陈某某系夫妻关系，二人育有长女苏红光、次女苏申江、三女苏晓明、四女苏学莉、儿子苏某乙。苏某甲于1994年7月31日去世，陈某某于2003年2月16日去世，苏某乙于2017年1月21日去世，苏杰系苏某乙独子，系苏某甲、陈某某之孙。在苏某甲生前就职期间，其所在单位向其分配了位于西安市碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号房屋一套。后当地政府实施公有住房改革，在苏某甲家属补缴了相应费用后，1999年2月9日，苏某甲取得了上述房屋的100﹪产权，同年6月12日，办理了房屋产权证。2003年7月25日，西安市市区XX房产管理所（乙方）与签有“苏某甲”署名的一方（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落于碑林区XX路XX号的房地产（房屋建筑面积69.98／50.38平方米）出售给乙方。……。后西安市市区XX房产管理所未支付任何房款。另查，上述涉案房屋现登记在铁爱凤名下，铁爱凤已病故，何龙魁、何超、何越系铁爱凤的法定继承人。”该民事判决认为，该案中，署名“苏某甲”作为甲方于2003年7月25日与西安市市区XX房产管理所签订的《房地产买卖契约》，但苏某甲早在1994年去世，不可能作为合同的一方相对人签订合同，双方合同不可能达成合意，按照法律规定，该《房地产买卖契约》未依法成立，故不存在合同效力的认定问题，原告请求确认该《房地产买卖契约》无效，于法无据，判决驳回原告的诉讼请求。被告提交的涉案房屋登记档案材料有：1、西安市房屋权属转移登记申请书两份，一份图丘号112XXXXXX-19，原房屋权属情况为：原产权人苏某甲，房权证号112XXXXXX-19-9-1101，房屋坐落碑林区XX路XX号，房屋状况幢号9、房号1101、结构砖混、房屋总层数五、所在层数1、建筑面积69.98、设计用途住宅。申请房屋权属转移情况：现产权人西安市市区XX房管所，产权比例单位占100﹪，房（幢）号9-1101、结构砖混、总层数五、所在层数1、建筑年代七十、建筑面积69.98、设计用途住宅、套数1、房权证号112XXXXXX-19-9-1101。另一份图丘号112XXXXXX-19-，原房屋权属情况为：原产权人西安市市区XX房管所，房权证号112XXXXXX-19-9-1101，房屋坐落碑林区XX路XX号，转移类别房改，房屋状况幢号9、房号1101、结构砖混、房屋总层数五、所在层数1、建筑面积69.98、设计用途住宅。申请房屋权属转移情况：现产权人铁爱凤，身份证号XXXXXXXXXXXXXXX，产权比例个人占100﹪，房（幢）号9-1101、结构砖混、总层数五、所在层数1、建筑年代七十、建筑面积69.98、房屋现值14552,、产权来源房改、设计用途住宅、套数1、房权证号112XXXXXX-19-9-1101。2、何龙魁、铁爱凤身份证复印件。3、公有住房出售产权界定卡（西安市房地产管理局产权产籍管理处存），其内容为：产权单位西安市市区XX房产管理所，户主姓名铁爱凤，性别女，户主身份证号码XXXXXXXXXXXXXXX，配偶姓名何龙魁，配偶身份证号码610XXXXXXXXXXX，房屋坐落碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号，楼房竣工年代1977年，建筑结构砖混三等，建筑面积69.98㎡，售房年代1998年7月，产权比例住户占100﹪，住户实际付款壹万肆仟伍佰伍拾贰元。发卡单位西安市市区XX房管，发卡时间2003年8月1日，加盖有西安市市级机关事业单位住房制度改革委员会办公室的印章。4、西安市房屋权属登记卡（存根），登记日期为2003年6月11日，所有权人为铁爱凤，产权证号为112XXXXXXX-19-1-9-10101，房屋坐落碑林区XX路XX号，登记类型为房改，产别为私产，来源为房改购房，房改单位为西安市市区XX房产管理所。5、登记在苏某甲名下的西安市房产权证碑林区字第112XXXXXX-19-9-1101号房屋产权证书，登记内容为“房屋所有权人为苏某甲，房屋坐落碑林区XX路XX号，丘（地）号：19，产别：私有房产。房屋状况：幢号：9，房号：1101，结构：混合，房屋总层数5，所在层数：1，建筑面积：69.98平方米，设计用途：住宅，共有人0人，房改单位：西安市市区XX房产管理所。购房人占：100﹪.建筑面积含公用分摊面积”。另查明，1999年2月9日，市XX房改办向苏某甲出具了一份《公有住房出售产权界定卡》，苏某甲取得了上述房屋的100％产权。苏某甲、陈某某去世后，案涉房屋由苏某乙占有使用。2017年7月9日，西安市不动产登记服务中心向四原告苏红光、苏申江、苏晓明、苏学莉出具了一份信访事项答复书。内容为：“你们于2018年6月6日向我中心来信反映，关于江苏某甲名下房产错误变更为铁爱凤问题，现答复如下：你们反映，1992年市委分派该苏某甲的房屋（位于XX路XX号XX委XX栋XX单元XX号），于2003年被市区XX房产管理所房管员王亚梅以非法手段收回，并重新分配给铁爱凤。经查，2003年7月，西安市房管局房地交易管理中心依据西安市市区XX房管所提交的房地产买卖申请书、房地产买卖契约、法人委托书和房屋所有权证，将碑林区XX路XX号XX幢XX室苏某甲名下的房屋，转移登记至西安市市区XX房管所。同年11月，依据西安市市区XX房管所提交的房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、法人委托书、房改买卖过户分户明细表、房改批文和产权界定卡，将上述房屋转移登记至铁爱凤名下。上述房屋转移登记程序合法，资料齐全，符合《房屋登记办法》”。再查明，西安市国土资源和房屋管理局2003年12月2日向第三人铁爱凤颁发了编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书，登记内容为“房屋所有权人为铁爱凤，房屋坐落碑林区XX路XX号，丘（地）号：19，产别：私产。房屋状况：幢号9，房号：10101，结构：混合，房屋总层数五，所在层数：1，建筑面积：69.98平方米，设计用途：住宅，房改单位：西安市市区XX房产管理所。购房人占：100﹪。建筑面积含公用分摊面积”。原告所诉的位于西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX号的涉案房屋与铁爱凤公有住房出售产权界定卡上登记的坐落于西安市碑林区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号的房屋以及西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书上登记的坐落于西安市碑林区XX路XX号，幢号为9、房号为10101的房屋系同一房屋。经本院询问原告，原告认可西安市碑林区XX路XX号XX号楼XX单元XX号的涉案房屋与西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书上登记的坐落于西安市碑林区XX路XX号，幢号为9、房号为10101的房屋系同一房屋。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告西安市不动产登记局将苏某甲名下的位于西安市碑林区XX路XX号9幢1101号房屋转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所的行为是否合法；2、被告西安市不动产登记局为第三人铁爱凤颁发编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书的行为是否合法。针对该争议焦点，因本案涉及的两次转移登记行为均发生在2003年，故审查该两次转移登记行为应当依据当时具有法律效力的《城市房屋权属登记管理办法》。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书，同时规定，本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。第十一条规定，房屋权属登记由权利人申请，权利人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，从被告提交的涉案房屋房产档案材料可以看出，涉案房屋从苏某甲名下转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所名下，只有一份申请书及登记在苏某甲名下的房屋产权证书。没有上述法规规定的相关的合同、协议、证明等文件，也没有西安市不动产登记服务中心在其向原告作出的《信访事项答复书》中涉及的房地产买卖申请审批书、法人委托书等材料。涉案房屋从第三人西安市市区XX房产管理所名下再次转移登记到铁爱凤名下的登记档案中，只有一份转移登记申请书、铁爱凤及何龙魁的身份证复印件、《公有住房出售产权界定卡》、《西安市房屋权属登记卡（存根）》及登记在苏某甲名下的房屋产权证书，亦没有上述法规规定的相关的合同、协议、证明等文件，及《信访事项答复书》中涉及的房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、法人委托书、房改买卖过户分户明细表、房改批文等材料。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条的规定，被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为没有相应的证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。本案中，被告在法定期限内未向法庭提交其作出涉案转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》规定的证据，第三人西安市市区XX房产管理所提交的证据申请及收条在没有其他证据佐证的情况下，无法确认其真实性，对该证据本院不予采信。原告在本案审理过程中将案涉《房地产买卖契约》向未央区人民法院提起民事诉讼，未央区人民法院经审理认为该《房地产买卖契约》未依法成立，故其不能作为涉案转移登记行为的合法依据。故被告作出本案所涉及的两次转移登记行为主要证据不足，该两次转移登记行为均不符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定。同时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，《不动产登记暂行条例》规定将不动产登记统一到不动产登记机构管辖，据此，西安市不动产登记局为本案适格被告。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告西安市不动产登记局将苏某甲名下的位于西安市碑林区XX路XX号9幢1101号房屋转移登记至第三人西安市市区XX房产管理所的行为；二、撤销被告西安市不动产登记局为第三人铁爱凤颁发编号为：西安市房权证碑林区字第112XXXXXXX-19-9-10101号房屋产权证书的行为。案件受理费50元，由被告西安市不动产登记局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。   审  判  长  胡海军                             人民陪审员  娄静霜人民陪审员  魏来计 二Ο一九年九月九日                              书  记  员  周  扬         附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：  （一）主要证据不足的；  （二）适用法律、法规错误的；  （三）违反法定程序的；  （四）超越职权的；  （五）滥用职权的；  （六）明显不当的。 1