广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9520号原告：邓维嘉，女，1982年12月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：钟建林，男，1965年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****，公民身份号码************。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。原告邓维嘉与被告钟建林土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序于2019年6月14日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈志坤、马颖仪，被告的委托诉讼代理人周澎到庭参加诉讼。诉讼中，本院依职权调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁权益及抵偿无权益转让对价3650400元及支付利息（以3650400元为本金，按照年利率4.75%自2016年12月15日起计至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付违约金5000000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年2月28日，被告与佛山市南海区******(以下简称xx经济社)签订一份《土地承包合同》，约定由被告承租xx经济社名下位于xx区占地11242.2平方米(约16.86亩)的土地；另外xx经济合作社无偿提供约1800平方米土地给被告使用，两宗用地合计约13000平方米(约19.5亩)。出租期限20年，即从2006年3月1日至2026年2月28日止。2016年12月9日，原告与被告签订一份《租赁权益及地上物权益转让协议》，约定被告将土地承包合同中的全部权利义务包含但不限于租赁权益及地上建筑物权益转让给原告，自协议签订之日起，原告承接被告在土地承包合同项下的全部权利义务。被告需在2017年12月15日前(含当日)，与原土地发包方办理承包人变更手续，将原土地承包合同的承包方变更为原告或原告指定的案外人。原告同意向被告支付转让对价18252000元，转让对价包括但不限于被告租赁权益及地上建筑物权益补偿、租赁地块搬迁补偿费用等。上述协议签订后，原告已依约于2016年12月15日向被告支付转让对价的20%共计3650400元。其后，虽经原告多次催告，被告一直未能协调xx经济社办理变更手续，并多次借故提出解除合同，对此原告明确表示不同意，要求被告继续履行合同。据了解，被告已将《土地承包合同》项下的承包人权利义务转让给案外人蔡x强。鉴于此，原告认为，涉讼转让协议因被告的根本性违约行为导致无继续履行的可能性，故于2019年3月15日向被告寄发解除协议的通知，要求被告退还已收款及利息，并依约支付违约金5000000元。被告收到该通知书后，一直拒绝支付相关的款项。转让协议第六条违约责任第3款约定，如被告未按本协议约定完成承包合同变更手续的(本协议另有约定的除外)，每逾期1日，被告应按交易总价款的0.03%向原告支付违约金，逾期超过60日的，被告应按交易总价款的0.05%向原告方支付违约金，原告有权解除本协议，被告须向原告支付5000000元违约金。转让协议第五条声明与保证第2款约定，自协议签订之日起，被告不得因任何原因以任何方式与其他案外人磋商、签订与协议内容存在冲突或将导致协议部分或全部无法履行的合同、协议、承诺或安排。同时，《转让协议》第六条违约责任第6款约定，若被告不履行转让协议第五条约定的义务，导致原告的损失，原告有权解除本协议，被告须向原告支付5000000元违约金。被告拒不履行协议义务，在原告催告后仍拒不履行，其后又擅自将《土地承包合同》项下的权利及义务转让给案外人，其行为已构成根本性违约。现被告又拒绝承担违约责任，原告认为，被告存在极大的恶意。综上，被告的行为已构成违约，且对原告造成巨大的经济损失，依据合同约定以及合同法的相关规定，被告应当向原告退还已收款，并承担相应的利息以及支付违约金。被告辩称，一、原被告签订的《租赁权益及地上物权益转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法属无效合同。xx合作社出租给被告的涉讼土地没有办理建设用地使用权证，被告承租后投资建设涉讼厂房也没有办理建设工程规划报建手续，没有经过竣工验收及消防验收等。所以，涉讼土地属于违法用地，涉讼厂房属于违法建筑，不符合土地管理办法的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为合同无效的情形。涉讼土地未取得建设用地使用权证，涉讼建构筑物未经规划报建及验收，违背了《城乡规划法》第40条第1款的规定，也不符合《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，被告与xx合作社签订《土地承包合同》依法应属无效合同，故原被告于2016年12月9日签订转让协议中约定的事宜包括涉讼土地的转租以及地上建构筑物的转让，属于前述土地承包合同的从合同，因原租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。二、转让协议无效，自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告同意向原告返还首期转让款3650400元，但原告主张的违约金没有事实和法律依据，不应予以支持。鉴于原告未能按时履行转让协议约定的开设联名账户并汇入转让款的违约行为导致合同未能继续履行，被告多次联系原告要求退还首期款，以避免在原告拖延付款的过程中，xx合作社回收并且拆除标的物，造成无法使用，无法转让获得利益的双重损失。但是原告一方面没有按照约定设立联名账户进行付款，一方面拒绝收取被告的退款，现在捏造被告违约的事实提起本案诉讼，主张高额违约金，所述不符合客观事实，违反了合同的诚实信用原则，没有法律依据。如前所述，双方签订的转让协议无效，违约金条款对于双方均无约束力，双方在订立协议是对土地及地上建筑物的权属性质十分清楚，也不存在被告隐瞒事实的情形，原告向被告主张违约金没有依据；三、被告在履行转让协议的过程中不存在违约行为，没有过错，原告向被告主张违约金没有事实和法律依据。1.原告没有按照转让协议的约定履行第二期款项的支付义务，存在根本违约。转让协议约定合同转让价款为18252000元，原告应当在签订协议之日起5日内即2017年1月14日前先向被告支付首期款3650400元，原告应当在2017年12月10日前与被告完成共管账户的办理并向共管账户转入14301600元（这是原告的先履行义务），被告在2017年12月15日前按协议约定完成办理承包合同的变更手续。双方办理完毕合同变更手续后3日内解除共管账户并向被告支付上述14301600元。合同签订后，原告在2016年12月15日支付首期款3650400元（已经逾期一天支付）。但是，在合同履行过程中，原告一直拒绝开设共管账户并向共管账户转入第二期款14301600元，而且原告提出资金问题暂时无法设立账户并转账，要求被告办理完成承包合同变更手续之后才设立联名账户，所以原告并未实际设立联名账户，亦未支付第二期款项。所以，原告的上述种种行为表明，原告拖延履行合同付款义务的违约事实明显，存在先违约行为，并且导致被告所享有的租期缩短，转让价款大大减少，原告的行为已经构成根本违约。2.2018年开始，佛山市南海区******将涉讼土地在内XX约270.72亩土地纳入“XX三旧改造项目（以下简称三旧改造项目）”，进行土地整理需要清退承包户，拆除地上建筑物并收回涉讼土地，所以xx经济社拒绝为原、被告办理承包合同主体变更手续。根据原《土地承包合同》第六条的约定，被告转租需要经过xx经济社的许可，其拒绝办理承包合同主体变更手续的行为已经表明其不同意被告向原告转租、转让涉讼的土地及厂房，所以，根据转让协议第六条第7款的约定，双方最终没有按合同约定办理承包合同的变更手续的是政府三旧改造以及土地、建筑物权属和性质所导致的。原土地承包合同作为《转让协议》的附件，原告在签订转让协议时对标的物的权属、性质是十分清楚的，对xx经济社拒绝办理承包合同的变更手续的风险也是可以预见的，协议无法履行的责任不在被告，相应的风险应当由原告承担。3.原告对被告将涉讼土地、地上建筑物转租给案外人是知情并且同意的。因原告一直拒绝履行转让协议支付第二期款项的义务，导致被告既面临着原告没有忠实履行合同义务无法获得转让款的事实，又面临着xx经济社要求交还涉讼土地的双重压力。因无论是拆迁补偿款还是转让给案外人获得的价款，均与剩余租约挂钩，即剩余承包期越长，补偿款越高。原告一再拖延履行合同，被告为了避免更重大的损失，无奈之下在2018年1月22日才与案外人蔡x强签订了转让承包合同，将涉讼土地的租赁权益及地上建构筑物转让给蔡x强，此时已经与原被告签订《转让协议》的时间相隔一年多时间，被告已经因此遭受了经济损失。且被告在将标的物转让给案外人之前，原告是知情并且表示无法支付剩余合同价款，同意被告转让给案外人，也曾向被告表示过仅退回首期款3650400元即可。四、原告并没有因《转让协议》遭受任何损失。一方面，原告与被告签订《转让协议》的目的是获得被告承租的xx经济合作社土地的承租权以及被告建设的地上建（构）筑物，从而在xx经济合作社进行“xx三旧改造项目”进行拆迁补偿时获得相应的补偿款，而不是为了自己经营使用，其并没有产生实际的损失。另一方面，佛山市南海区******对包括涉讼土地、厂房在内的进行“三旧改造”是政府以及经联社作为主导的符合国家土地管理利用政策的产业升级改造项目，对涉讼土地进行整理以及对违法建设的建（构）筑物进行清拆是必然的，xx经济合作社亦已经发布通知要求腾空涉讼厂房，将土地、厂房交还给村集体，进行拆除整理。因双方均未实际履行合同，原告亦没有遭受任何的经济损失。相反，按照相关的法律规定，违建的建筑物不能用于出租，依法应予拆除。原承包合同依法属于无效合同，涉讼的土地应当交还给邝边经济合作社，并依法对地上建（构）筑物进行清拆，作为转租合同相对方来说将遭受重大经济损失，实际上双方未能实际履行转让协议，导致承包期缩短，损失已经由被告承担，而原告没有遭受任何经济损失，所以原告向被告主张违约金没有事实和法律依据，不应支持。终上所述，原告的部分主张没有法律依据，请求法院查明本案基本事实，确认双方签订的《转让协议》无效，并驳回原告不当诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证，被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格。2.租赁权益及地上建筑物权益转让协议原件1份（附土地承包合同复印件1份、资产移交工作确认表打印件1份）；3.租赁合同复印件8份；证据2-3用以证明原被告双方签订转让协议，约定被告将附件土地承包合同项下的权利以及义务转让给原告，依据协议第六条第3、4、6款的约定，涉讼转让协议因被告拒不履行变更手续，且擅自将土地承包合同转让给案外人导致无法履行，被告需退还已收款、承担利息以及支付违约金。4.指定付款函、中国工商银行电子银行回单、收据原件各1份，用以证明原告已向被告支付转让对价的款项。5.律师函原件5份、顺丰快递单复印件1份、顺丰快递单查询打印件2份、EMS快递单复印件1份、EMS快递单查询打印件1份、发送邮箱查询打印件1份，证明原告催促被告履行合同，被告仍怠于履行，因被告存在根本性违约行为，且被告已将原土地承包合同的承包人权利义务转让给案外人，导致转让协议无法继续履行，原告于2019年3月15日通知被告解除双方转让协议，并要求被告承担违约责任，但被告至今没有支付相应款项。6.xx改造项目土地前期整理竞投公告网页查询打印件2页、xx改造项目土地前期整理竞投交易结果公布网页查询打印件1页，用以证明涉讼土地所在土地整理片区的情况，及土地整理改造的补偿金额预算，按公告显示的数据推算，土地承包合同的承包人大约可得21937500元的补偿。7.原告及其联系人与被告的电邮来往打印件1份，用以证明原告曾经在2017年12月7日向被告发出邮件询问是否继续办理共管账户手续，且明确原告已经备妥相关资金可支付第二笔款项，但被告拒不回复，一直拖延。8.佛山市南海区************期改造项目土地前期整理方案复印件1份（附xx经济联合社成员代表名单、统计表、经济社成员代表名单、经济社委员名单、供地明细表复印件各1份），用以证明被告将涉讼土地承包合同项下承包人的权利义务及地上物的权益转让予案外人蔡x强，且xx经济社对此是同意的，该项目仍是“三旧改造”项目，不存在被告称“xx村因三旧改造而不同意转让的情形”。被告将土地承包合同及地上建筑物转让给案外人蔡x强，与被告表达xx经济社不同意办理转让协议的时间不足两个月，进一步证明，被告存在恶意违约行为，且案外人蔡x强可以实际收到相关的拆迁补偿款从而获利。被告没有举证。诉讼期间，本院依职权向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，出示证据如下：佛山市自然资源局南海分局关于广东省佛山市南海区人民法院调查函的复函（答复编号：20191530）原件1份。经审核，被告对原告出示的证据1-7的真实性无异议，原被告对佛山市自然资源局南海分局的复函真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告证据8为南海政府网站网页截图，来源合法且与本案相关，本院对其真实性予以确认。根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2006年6月5日，xx经济社（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订土地承包合同，约定被告将位于XX工业区内一面积为11242.2平方米的出租予被告用于建厂房，期限20年从2006年3月1日至2026年2月28日止；在租赁期内，如租借转让他人的，需征得甲方同意；双方另约定其他权利义务。2016年12月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁权益及地上建筑物权益转让协议》（以下简称涉讼转让协议），载明xx经济社共出租予甲方及提供甲方使用的土地共计13000平方米（以下简称涉讼土地），并约定甲方将其与xx经济社的土地承包合同中的全部权利义务包含不限于租赁权益及地上建筑物权益转让给乙方，乙方已明悉租赁地块的权属、土地性质、现状；甲方需在2017年12月15日前（含当日）与xx经济社办理变更手续；协议签订并乙方按协议约定足额支付合同对价后，甲方在租赁地块中享有的全部权益，包含但不限于租赁权益、地上建筑物权益、租赁地块日后被政府征收拆迁所获得的全部补偿等均全部归乙方享有；甲方向乙方转让租赁地块的所有权益，乙方同意向甲方支付转让对价18252000元，转让对价包括但不限于甲方租赁权益及地上建筑物权益补偿、租赁的款搬迁补偿费用等；转让对价支付安排：协议签订之日后5日内，乙方应向甲方支付转让对价的20%，共计3650400元；甲方应于2017年12月15日前（含当日）办理承包合同变更手续，则乙方应于2017年12月10日（含当日）前与甲方完成共管账户的办理并向共管账户汇入转让对价的78.4%，共计14301600元；甲方完成资产移交工作确认表中约定的所有手续后10日内，乙方应向甲方支付转让对价的1.6%，共计300000元；违约责任：如果甲方未按本协议约定完成承包合同变更手续的（本协议另有约定的除外），逾期超过60日的，乙方有权解除本协议，甲方须向乙方支付5000000元违约金；因政府原因、土地权属或性质以及不可抗力的原因导致合同无效或无法履行的，则双方可选择解除本协议并互不负违约责任，甲方应在本协议被解除之日起15日内将乙方已支付的交易价款归还乙方，乙方应在本协议被解除之日起15日内向甲方支付本次交易对价的10%作为甲方本次交易的经营的经营损失补偿款；任一方单方未尽合同义务导致合同无法履行或单方终止或解除合同，需向守约方支付5000000元违约金；等等。2016年12月15日，原告向被告指定账户转账支付3650400元。同日，被告出具收据确认收取涉讼转让协议款项3650400元。2017年12月5日，被告向原告发送电子邮件，载明2017年12月3日，xx经济社回复称被告的租赁合同不能过户，在合同签订时可以过户，现在出现了政策上的变动，现在不能过户。2017年12月7日，原告询问被告是否能正常办理涉讼转让协议变更手续、是否继续办理共管账户及共管交易资金。被告未回复。2018年12月21日，原告向被告寄发《律师函》，催促被告于2018年12月28日前办妥承包人变更手续，如在该日期尚未办妥，则视为被告以实际行动表明不履行转让协议，原告有权解除转让协议，并要求被告支付5000000元。2019年3月15日，原告向被告寄发《律师函》，载明因被告拒绝履行协议义务的行为已构成根本性违约，原告决定于2019年3月15日解除涉讼转让协议，被告应返还租赁权益及地上物权转让对价3650400元及相应利息，并支付违约金5000000元。诉讼中，本院就涉讼土地的权属、用地性质等向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2019年7月16日函复本院，内容如下：根据原被告提供的涉讼土地卫星图位置红线，涉讼土地面积约为12600平方米，折合18.9亩，其中约850平方米在土地证号为集用xx的土地证红线范围内，权利人为xx经济社，土地用途为工业用地，上盖建筑物没有办理相关规划报建手续；涉讼土地已办理集体土地所有权证，证号为xx，权利人为xx经济社农民集体。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。被告向xx经济社承租涉讼土地用作厂房建设经营用途，涉讼土地仅小部分已办理土地使用权证，被告与xx经济社间就该部分土地订立的土地承包合同合法有效。除此以外，涉讼转让协议对涉讼土地中未办理土地使用权的该部分约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。鉴于佛山市自然资源局南海分局回函已反映了涉讼土地的权属和性质用途，对原告提出的调查取证申请，本院不予准许。原被告签订涉讼转让协议，约定被告将就土地承包合同项下的全部权利义务概括转让予原告，原告继而取得土地承包合同的承包人身份，故原被告间订立的涉讼转让协议的效力取决于被告与xx经济社间的土地承包合同的效力。涉讼转让协议中关于对涉讼土地中已办理土地使用权的约定有效，除此以外,涉讼转让协议中所涉及的大部分土地因未办理相关土地证及土地用途转换手续而作建设用地使用，违反法律、行政法规的强制性规定，针对该部分土地的约定无效。因原告据此承接的是被告因涉讼土地的承包权益，被告在土地承包期间所建的建筑物是否办理规划报建不影响涉讼转让协议的效力，对被告以此主张涉讼转让协议均无效的抗辩意见不予采纳。关于原告主张返还转让对价款的问题。一方面，因涉讼合同部分无效，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；另一方面，对于涉讼合同的有效部分，原告虽支付了第一期转让对价，但土地承包合同就涉讼土地的承包权益已实际转让予案外人，涉讼合同已无继续履行的可能性，原告主张被告返还已支付的转让对价款，被告亦同意，故综上所述，对原告诉请被告返还转让对价3650400元，本院予以支持。关于原告主张的违约金和利息问题。因该租赁合同大部分无效，违约金条款对双方无约束力，原告主张的违约金缺乏理据，本院不予支持。涉讼转让协议因无效而无法继续履行，被告收取了原告第一期转让款，原告确存在资金占用利息损失，被告虽辩称一直要求退还转让款予原告但未举证反映，且原被告间因涉讼转让协议的纠纷未清理结算完毕，在此之前，原告有理由据此拒绝收回该转让款。鉴于现原告诉请要求被告返还转让款，并综合考虑涉讼合同小部分有效的事实和原告资金占用期限，原告主张以3650400元为本金以年利率4.75%标准计付自2016年12月15日起至实际清偿之日止的利息，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告钟建林应于本判决发生法律效力之日起十日内退还转让对价款3650400元予原告邓维嘉；被告钟建林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以3650400元为本金以年利率4.75%标准自2016年12月15日起至实际清偿之日止计算的利息予原告邓维嘉；三、驳回原告邓维嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计37533.14元、财产保全费5000元，合计42533.14元（原告已预交），由原告邓维嘉负担17533.14元，被告钟建林负担25000元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行；对于原告多预交的受理费25000元在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年九月二日书记员  杨嘉瑜书记员  罗静雯