重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初8887号原告：张娟，女，汉族，1981年2月6日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：汪亚军（系原告配偶），汉族，1977年7月20日出生，住重庆市北碚区。被告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，董事长。委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亭，中豪律师事务所实习律师。原告张娟诉被告龙湖物业服务集团有限公司（以下简称：龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张娟的委托诉讼代理人汪亚军,被告龙湖物业公司的委托诉讼代理人保亚飞、何亭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张娟提出如下诉讼请求：一、判令被告因违反《龙湖.北碚新城临时管理规约》，退还原告2016年7月至2019年4月期间缴纳的物管费8354.13元，及其利息损失21397.58元，共计29751.71元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买的商品房位于北碚区××小区××组团××栋××单元××，被告龙湖物业公司是原告商品房小区的物管单位。2016年7月24日，原告发现一楼业主装修时搭建雨棚，对原告房屋外墙造成破坏，原告于2017年10月8日向北碚区法院起诉，要求一楼排除妨害，原告的诉求得到法院判决认可。在原告房屋被破坏、权利被损害的过程中，龙湖物业公司未尽责，构成违约。原告在被告违约之前，一直按约定缴纳物业管理费。从2018年1月开始，原告暂停了物业费缴纳，原告尚未入住小区、房屋也未装修。为维护原告的合法权益，特诉至本院。被告龙湖物业公司提交答辩状称，一、龙湖物业严格按照《龙湖.北碚新城临时管理规约》的规定，履行物业管理职责，不存在违约行为。2015年4月1日，龙湖物业公司与蔡启中签订《装修安全及环境维护协议》，约定蔡启中不得对阳台、露台作改动，蔡启中还向被告提交装修图纸，说明不得在阳台、花园搭建建筑物、构筑物，但随后蔡启中仍在花园违规搭建雨棚。2015年12月15日，被告向蔡启中出具违章整改通知，要求其停止搭建雨棚并恢复原貌，但其拒绝拆除。2016年1月26日，被告又出具了违章整改通知书，要求其恢复原样。2016年7月7日，蔡启中雇佣工人进入小区施工，2016年7月24日，原告发现蔡启中违规搭建后向被告投诉，2016年11月1日，在被告的协调下，原告与蔡启中签订调解协议，约定蔡启中在春节前对墙面等恢复原状，但蔡启中随后拒绝整改。2017年4月25日，被告就蔡启中实施的前后场花园雨棚超宽的违建行为向重庆市规划局北碚区分局提交了违法建筑报告单，该局受理后于2017年6月20日作出《限期拆除违法建筑决定书》，责令蔡启中自行拆除违法建筑，逾期未拆除的，分局将提请北碚区政府强制拆除。2017年9月6日，被告向北碚区歇马街道城建办上报了蔡启中违法搭建行为。2017年9月13日，被告出具了《违章整改通知书》要求蔡启中停止违法搭建行为并恢复原状。二、原告张娟自2018年1月开始拖欠物业费，原告主张返还自2018年1月至2019年4月期间缴纳的物业费，与客观事实不符。三、北碚法院于2019年3月29日作出的（2017）渝0109民初8285号民事判决书认定被告在发现蔡启中构筑雨棚开始，按约定履行了相应告知义务，且积极向有关单位举报，法院基于以上事实，判决驳回张娟要求龙湖物业公司承担法律责任的诉讼请求。经审理查明：原告张娟系重庆市北碚区××小区××组团××栋××单元××号房业主，被告龙湖物业公司负责该小区的物业服务。2014年3月29日，张娟与龙湖物业公司签订《龙湖.北碚新城（一期）前期物业服务合同、临时管理规约》，该合同约定，龙湖物业公司定期或不定期巡视、检查小区，并可采取必要措施以防止任何人未经甲方同意或违反本合同的约定而占用、变更、损害公共服务设施、设备。2015年4月1日，蔡启中（××小区××组团××栋××单元××号房业主）因对房屋装修与龙湖物业公司签订《装修安全及环境维护协议》，该协议约定，蔡启中不得对阳台、露台作改动，蔡启中还向被告提交装修图纸，说明不得在阳台、花园搭建建筑物、构筑物，但随后蔡启中仍在花园违规搭建雨棚。2016年1月26日，龙湖物业公司向蔡启中出具违章整改通知，要求其停止搭建雨棚并恢复原貌，但其拒绝拆除。2016年7月24日，原告首次发现蔡启中搭建雨棚，原告方予以制止，2016年11月1日，张娟与蔡启中达成书面协议，约定：“1、后场花园雨棚高度降至楼上室内最低地平面以下，主卧以下铺上假草坪降噪音。2、前场雨棚高度降至地平以下，靠近单元大堂树边玻璃拆进去1.5米左右，天井上面的玻璃拆除。3、前场楼台位置玻璃降宽度，具体宽度面议。4、以上整改（包括墙面恢复原状）在春节前整改好”。但蔡启中并未按约定整改好。2017年4月25日，龙湖物业向重庆市规划局北碚区分局报送《违章建筑报告单》，2017年6月20日，该局出具渝规限拆北碚字（2017）第1337号《重庆市规划局北碚区分局限期拆除违法建筑决定书》，该决定书要求蔡启中自行拆除违法建筑，逾期未拆除的，将提请北碚区政府强制拆除。2017年9月6日，龙湖物业公司向北碚区歇马街道城建办上报了被告违法搭建行为。2017年9月13日，龙湖物业公司出具了《违章整改通知书》要求蔡启中停止违法搭建行为并恢复原状。2017年10月10日，张娟以排除妨害为由将蔡启中、龙湖物业公司起诉，我院作出（2017）渝0109民初8285号民事判决书，该判决书载明：“龙湖物业公司自发现蔡启中构筑雨棚开始，按双方约定履行了相应的告知义务，明确要求蔡启中“不得搭建构筑物”、“恢复原状”等，且在蔡启中搭建构筑雨棚后，积极向有关机关举报，被告龙湖物业公司已按约定履行了相应义务……判决如下：一、由被告蔡启中对原告张娟承担停止侵害、恢复原状的侵权责任，被告蔡启中停止侵害、恢复原状的具体内容为：被告蔡启中自行拆除北碚区云泰路3号52幢2单元1-2房屋外，北面朝向，南面朝向的雨棚的基桩、玻璃等，恢复至被告蔡启中购房之初的状况……由被告蔡启中赔偿原告张娟500元……驳回张娟其他诉讼请求。”还查明，原告张娟2016年7月至2017年12月缴纳物管费8354.13元（不含公摊及水电费），从2018年1月起，张娟未缴纳物业管理费。上述事实，有《龙湖•北碚新城临时管理规约》、《客户收费历史明细》、《民事判决书》、《违章上报签收单》等相关书证以及原告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，原告与蔡启中之间的相邻关系纠纷已经本院（2017）渝0109民初8285号民事案解决处理。就本案而言，依照《龙湖•北碚新城（一期）前期物业服务合同临时管理规约》，若业主在装修过程中出现违规搭建的情形，对于物管公司的责任，概括而言，物业管理公司应对业主的违法、违规行为进行提示、劝诫，进而向国家有权机关反映。龙湖物业公司在发现蔡启中违规搭建雨棚后，曾多次劝诫蔡启中“不得搭建构筑物”、“恢复原状”，劝诫无效后并及时向有关机关反映，故被告龙湖物业公司已按约定履行了相应的服务义务，不存在违约行为而导致原告的权利受到侵害。原告张娟的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张娟的全部诉讼请求。案件受理费544元，减半收取272元由原告张娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何庆胜二〇一九年九月二十四日法官助理 郑 巧书 记 员 胡晓舒