云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初753号原告：伏江雄，男，1989年11月18日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原告：罗晰，女，1990年4月4日出生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。委托诉讼代理人：保磊，云南汇同律师事务所律师。原告伏江雄、罗晰与被告云南怡道置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日、8月5日公开开庭进行了审理。原告伏江雄、罗晰、被告云南怡道置业有限公司的委托诉讼代理人周朝栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伏江雄、罗晰向本院提出诉讼请求：1.判决云南怡道置业有限公司给付其二人截至2019年5月31日的逾期交房违约金900元＋748500元×0.0002×61天＝10031.7元，并判决云南怡道置业有限公司按合同总金额的0.02%给付其二人截止到实际交房之日的逾期交房违约金；2.判决云南怡道置业有限公司继续履行合同，将其二人所购买房屋的窗户玻璃更换为中空玻璃，并粉刷墙面及顶板；3.本案诉讼费用由云南怡道置业有限公司承担。后伏江雄、罗晰于2019年7月11日向本院提交变更诉讼请求申请，要求将上述第一项诉讼请求变更为判决云南怡道置业有限公司给付其二人截至2019年7月9日的逾期交房违约金10元／天×90天＋20元／天×100天＝2900元，将上述第二项诉讼请求变更为判决云南怡道置业有限公司将其二人所购买房屋的窗户玻璃更换为双层中空玻璃，并增加一项诉讼请求为判决云南怡道置业有限公司继续履行合同，将其二人所购买房屋的入户门更换为品牌防盗门。事实与理由：2016年，云南怡道置业有限公司取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南的地块的建设用地使用权，并在该地块上建设“怡道·云福山居”商品房开发项目。云南怡道置业有限公司取得该项目一期楼盘的预售许可后，与其二人签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定其二人向云南怡道置业有限公司购买位于该楼盘D××幢0×层的D××-80×号房屋，房屋的交付时间为2018年12月31日。上述交房期限届满后，因云南怡道置业有限公司未能提供建设工程竣工验收备案证明文件，而且其二人所购买房屋的窗户玻璃并未按照合同约定安装为中空玻璃，所安装的入户门也不是合同约定的品牌防盗门，故该房屋未能实际交付。后其二人多次向云南怡道置业有限公司提出按合同约定履行义务或者进行相应经济赔偿的请求，但因分歧较大，双方未能达成一致意见。以至于其二人虽然于2019年7月10日接房，但其二人所购买房屋的窗户玻璃仍未能更换为双层中空玻璃，入户门也未能更换为品牌防盗门。云南怡道置业有限公司不仅逾期交房，而且未按照约定全面履行合同义务，已构成违约，应向其二人承担违约责任。鉴于双方无法协商解决，其二人只得向法院提起诉讼。云南怡道置业有限公司辩称，一是伏江雄、罗晰在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项和第三项诉讼请求行使的却是物权请求权，三项诉讼请求并非同一法律关系，故不应在本案中一并处理；二是根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，房地产开发项目经竣工验收合格即可交付使用，本案诉争房屋所属的“怡道·云福山居”一期工程项目已于2018年12月28日竣工验收合格，已经符合法定交付条件，可以交付给伏江雄、罗晰使用；其公司与伏江雄、罗晰签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条虽然约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”但该约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平，故本案诉争房屋的交付不应按该条款执行；本案诉争房屋已于2018年12月20日取得房屋测绘报告，又于2018年12月28日经竣工验收合格，其公司也于2018年12月28日分别通过电话、电视媒体通知伏江雄、罗晰办理接房手续，故其公司并没有违反法律和合同的约定，至于本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证是2019年3月20日才取得，是因为竣工验收备案需要环保部门的环评认可，而环保部门的环评又需要在交房入住手续办理后才具备条件，两个环节互为前置，存在冲突而导致，不是其公司的原因所造成，故其公司不存在违约行为；三是即便法院认为本案诉争房屋在未取得竣工验收备案证明文件前不具备交付条件，但其公司已于2019年3月20日取得本案诉争房屋的竣工验收备案证明，而伏江雄、罗晰却一直拒绝接房，故自2019年3月21日起的逾期交房责任应是伏江雄、罗晰怠于履行接房义务所导致，不应由其公司承担；四是其公司与伏江雄、罗晰签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但其公司的真实意思并非所出售房屋内的窗户玻璃都采用双层中空玻璃，因为根据建筑设计规范，伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，故昆明中森华创建筑设计有限公司根据现行有效的设计规范制作的建筑专业施工图中载明“怡道·云福山居”一期都采用单层普通玻璃设计，而且该施工图已通过云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心的审核，施工完成后又通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约，不应承担更换双层中空玻璃的责任，而伏江雄、罗晰认为其二人所购买房屋的窗户玻璃应更换为双层中空玻璃，是基于其公司考虑到小区品质，将别墅临街一侧的窗户玻璃提升为双层中空玻璃后对其公司真实意思表示所产生的重大误解；五是伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，入户门必须具备防火功能，而其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装的是“思达”牌的钢制防火防盗门，该防火防盗门是按防盗工艺制作的，只是基于内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但防火、防盗的功能同时具备，故其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装“思达”牌的钢制防火防盗门符合合同约定标准，无需承担更换责任。伏江雄、罗晰为支持其二人的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件，拟证明其二人于2018年12月31日到云南怡道置业有限公司接房时，云南怡道置业有限公司尚未取得竣工备案的相关证明文件，其二人所购买房屋在2018年12月31日尚未达到合同约定的交房条件；2.照片二张，拟证明其二人所购买房屋的窗户玻璃并不是合同约定的双层中空玻璃；3.图片二张，拟证明云南怡道置业有限公司为小区别墅安装的入户门是品牌防盗门，但对其二人所购买房屋安装的入户门并不是合同约定的品牌防盗门；4.《商品房买卖合同（预售）示范文本》复印件一份，拟证明其二人提出的三项诉讼请求均符合合同约定，云南怡道置业有限公司并未按合同约定履行。经质证，云南怡道置业有限公司对上述证据1、4的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据的证明目的不予认可，认为本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证虽然是2019年3月20日取得，但该工程项目已于2018年12月28日竣工验收合格，所以包括本案诉争房屋在内的该工程项目在2018年12月28日已经符合法定交付条件，而且其公司已按合同履行了交房的通知义务，逾期接房是伏江雄、罗晰的原因所导致，其公司不应承担逾期交房的违约责任；对证据2、3的真实性、关联性有异议，认为其公司对证据2中载明的窗户玻璃是否是伏江雄、罗晰所购买房屋的窗户玻璃不能确认，但其公司对伏江雄、罗晰提出的其二人所购买房屋的窗户玻璃并不是双层中空玻璃而是单层玻璃的事实无异议，而且其公司是按照建筑设计及规划的要求进行的安装，并没有违反约定，其公司对证据3中载明的门是否是伏江雄、罗晰所购买房屋的入户门不能确认，但其公司对伏江雄、罗晰提出的其二人所购买房屋的入户门为图片中载明的“思达”牌钢制隔热防火门的事实无异议，而且其公司也是按照高层建筑入户门必须防火的要求进行的安装，该防火门也是具有防盗功能的，为此，其公司并没有违反合同约定。本院认为，对伏江雄、罗晰提供的《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件、《商品房买卖合同（预售）示范文本》复印件，因云南怡道置业有限公司质证后对证据的真实性并无异议，故本院对该二份证据的真实性予以确认；对伏江雄、罗晰提供的照片二张及图片二张，因云南怡道置业有限公司质证后对证据的真实性、关联性有异议，伏江雄、罗晰对云南怡道置业有限公司提出照片、图片中载明门窗是否为其二人所购买房屋的窗户玻璃及入户门不能确认的异议不能提供其他证据佐证，故对上述照片、图片的关联性本院不予确认，此外，因云南怡道置业有限公司对伏江雄、罗晰提出的其二人所购买房屋的窗户玻璃并不是双层中空玻璃而是单层玻璃、入户门系“思达”牌钢制隔热防火门的事实无异议，对该事实本院予以确认。云南怡道置业有限公司为支持其的答辩，向本院提交了以下证据：1.《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》复印件、《建设工程竣工验收申报书》复印件、《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件、《房屋质量保证书房屋使用说明书》复印件、《怡道·云福山居建筑面积表》复印件，拟证明“怡道·云福山居（一期）”项目于2018年12月22日经建设、施工、设计、勘察、监理五方单位验收合格后，又于2018年12月28日通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收和玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站的验收，由于竣工验收备案需环评报告，而该项目尚未接房，不具备环评条件，竣工验收未能备案，后经政府部门间多次协调，于2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，完成竣工验收备案，但“怡道·云福山居（一期）”项目已于2018年12月28日经规划及竣工验收合格，已具备法定交付条件，而且住建部门同意交房，该交付条件也符合江川区房地产交易惯例，此外，其公司委托的玉溪精诚测绘有限公司完成了房屋的测绘工作，并于2018年12月20日出具了《怡道·云福山居建筑面积表》，故本案诉争房屋已完全符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件；2.江川电视台于2018年12月28日为其公司发布的《交房通知》截图，拟证明其公司已按《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的要求，通知伏江雄、罗晰接房；3.“怡道·云福山居D20、D21栋建筑专业”施工图复印件，拟证明根据“怡道·云福山居（一期）”项目的设计及施工方案，伏江雄、罗晰所购买房屋的窗户玻璃应采用普通铝合金框单层玻璃，其公司是按设计及施工图纸进行施工的，伏江雄、罗晰认为所有窗户玻璃都应采取铝合金框双层中空玻璃系对其公司真实意思表示的重大误解；4.《情况说明》复印件、《产品合格证》复印件，拟证明伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，入户门必须具备防火功能，而其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装的是“思达”牌的钢制防火防盗门，该防火防盗门是按防盗工艺制作的，只是基于内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但防火、防盗的功能同时具备，故其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装“思达”牌的钢制防火防盗门符合合同约定标准。经质证，伏江雄、罗晰对上述证据1、2、3的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其二人与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件，云南怡道置业有限公司在该合同约定的交房时间即2018年12月28日并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故云南怡道置业有限公司构成违约，此外，其二人与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》的附件六中关于“怡道·云福山居一期高层交房标准”针对的就是其二人所购买的高层住宅，该交房标准第七条明确约定窗户玻璃是铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），并未注明临街一侧才采用双层中空玻璃，而第十四条约定入户门是品牌防盗门，故其二人要求云南怡道置业有限公司为其二人所购买房屋安装双层中空玻璃窗、品牌防盗门依据的是双方的合同约定，其二人并没有误解云南怡道置业有限公司；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《产品合格证》复印件中明确标明的是钢质隔热防火门，《情况说明》复印件也说没有安装天地锁机构，所以云南怡道置业有限公司安装的是防火门，与防盗根本没什么关系。本院认为，对云南怡道置业有限公司提供的《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》复印件、《建设工程竣工验收申报书》复印件、《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件、《房屋质量保证书房屋使用说明书》复印件、《怡道·云福山居建筑面积表》复印件、江川电视台于2018年12月28日为其公司发布的《交房通知》截图、怡道·云福山居D20、D21栋建筑专业”施工图复印件，因伏江雄、罗晰质证后对证据的真实性并无异议，故本院对上述证据的真实性均予以确认；对云南怡道置业有限公司提供的《情况说明》复印件、《产品合格证》复印件，伏江雄、罗晰质证后虽然对证据的真实性提出异议，但对证据载明的内容予以认可，故对该二份证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：伏江雄与罗晰系夫妻。云南怡道置业有限公司于2016年8月2日注册成立，经营范围为房地产开发经营等。2018年7月19日，伏江雄、罗晰为买受人与云南怡道置业有限公司为出卖人签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，该文本内附《商品房买卖合同（预售）》《附件一房屋平面图（应当标明方位）》《附件二关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）》《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《附件六、关于装饰装修及相关设备标准的约定》《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》《附件八关于质量担保的证明》《附件九关于前期物业管理的约定》《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》《怡道·云福山居一期前期物业服务合同》及《商品房买卖合同备案登记表》。《商品房买卖合同（预售）》第一条约定：“项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权。……2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）……”第二条约定：“预售依据该商品房已由玉溪市江川区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许江政字（035）号。”第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的D××幢8层D××-80×号。……”第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4439.5元，总价款为人民币748500元（大写柒拾肆万捌仟伍佰元整）。……”第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元（大写贰万元整），该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款……3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2018／7／19前支付首期房价款人民币248500元（大写贰拾肆万捌仟伍佰元整），占全部房价款的33%。余款人民币500000（大写伍拾万元整）向中国工商银行股份有限公司玉溪江川支行（贷款机构）申请贷款支付。……”第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方解除合同。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2018-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为。邮寄以回执上注明的收件日期为送达日期，刊发公告以通知刊发当日为送达日期。买受人办理交接手续前，应付清全部房款、面积差价款、违约金（如有）、出卖人代偿按揭贷款及利息，提交办理不动产权证书及他项权利证的相关资料及费用等，否则出卖人有权拒绝交付且不承担第十二条约定的违约责任。如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计收，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十六条约定：“商品房质量……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。……”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同载明伏江雄的通讯地址为云南省玉溪市江川县雄关乡雄关村委会高坡一村××号附×号，落款“出卖人”处有云南怡道置业有限公司法定代表人张斌签字并加盖该公司合同专用章，“买受人”处有伏江雄、罗晰签字。《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》载明：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下……怡道·云福山居一期高层交房标准……7.窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）。……14.入户门：品牌防盗门。……”该附件有伏江雄、罗晰签字，并加盖云南怡道置业有限公司合同专用章。上述合同及附件签订当日，伏江雄、罗晰向云南怡道置业有限公司支付购房首付款248500元，并且双方到玉溪市江川区房地产管理所对《商品房买卖合同（预售）示范文本》进行了备案登记。后伏江雄、罗晰通过银行按揭贷款向云南怡道置业有限公司支付了购房尾款50万元。2018年12月28日，云南怡道置业有限公司通过江川电视台发布《交房通知》，并打电话通知伏江雄、罗晰到其公司办理接房手续。2019年3月底，云南怡道置业有限公司再次打电话通知伏江雄、罗晰到其公司办理接房手续。2019年7月2日，云南怡道置业有限公司通过EMS向伏江雄邮寄了《交房通知》。2019年7月10日，伏江雄、罗晰到云南怡道置业有限公司办理了坐落于怡道·云福山居项目一期工程D××幢8层的D××-80×号房屋的接房手续，该房屋所安装的入户门为“思达”品牌的钢质隔热防火门，该房屋窗子所安装的玻璃为铝合金单层玻璃。另查明，2018年12月22日，怡道·云福山居项目一期工程的建设、勘察、设计、监理、施工等五方单位对该工程项目进行了验收。2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》，该意见载明：“怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），审批总建筑面积237507.97㎡。经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59㎡（地上：112202.84㎡、地下：9397.75㎡），所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。”2018年12月29日，玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站作为工程质量监督机构，就该工程项目出具意见：“请按照有关标准和程序组织验收。”2019年3月20日，该工程项目取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，备案号为2019-05。2019年7月12日，云南玉溪思达门业有限公司出具情况说明，载明：“我公司生产的产品为钢质防火门带猫眼造型，其表面处理与造型均按防盗门工艺生产，内部构造和锁体参照防火门标准，因内部防火机理要求均不能加装天地锁机构，特此说明。”本院认为，伏江雄、罗晰与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人在庭审中的诉辩主张，双方当事人对继续履行上述合同不存在争议，但对伏江雄、罗晰提出的诉讼请求是否能够在本案中一并处理以及是否能够得到支持均存在争议，故本案的争议焦点在于：1.伏江雄、罗晰提出的第一项诉讼请求与第二项、第三项诉讼请求是否能够在本案中一并处理；2.云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的截止时间应如何计算；3.本案诉争房屋所安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准。关于伏江雄、罗晰提出的第一项诉讼请求与第二项、第三项诉讼请求是否能够在本案中一并处理的问题。由于伏江雄、罗晰与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》对逾期交房应承担的违约责任、怡道·云福山居一期高层包括入户门和窗户玻璃在内的交房标准以及不能达到约定标准时应承担的责任分别作了约定，为此，伏江雄、罗晰提出的第一项和第二项、第三项诉讼请求属于其二人与云南怡道置业有限公司在履行商品房预售合同过程中所产生的纠纷，且属于商品房预售合同纠纷的解决范畴，故均可以在本案中进行处理。云南怡道置业有限公司认为伏江雄、罗晰在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项和第三项诉讼请求行使的却是物权请求权，三项诉讼请求并非同一法律关系，不应在本案中一并处理的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的截止时间应如何计算的问题。本案中，伏江雄、罗晰依据合同约定向云南怡道置业有限公司支付了购房款，云南怡道置业有限公司亦应按照合同约定于2018年12月31日前向伏江雄、罗晰交付房屋，但云南怡道置业有限公司却未能于2018年12月31日前将满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给伏江雄、罗晰。云南怡道置业有限公司逾期未能交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，自逾期之次日即2019年1月1日起，以逾期90日以内按每天10元及逾期超过90日按每天20元的标准向伏江雄、罗晰支付违约金。关于违约金的计算截止时间，本院认为，云南怡道置业有限公司虽然于2018年12月28日通过江川电视台发布了《交房通知》和打电话通知伏江雄、罗晰到其公司办理接房手续，但该通知发出时本案诉争房屋尚不满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，即尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，另，伏江雄、罗晰虽然是于2019年7月10日办理的接房手续，但本案诉争房屋所属的怡道·云福山居项目一期工程已于2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，即满足了《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，且伏江雄、罗晰已于2019年3月底接到了云南怡道置业有限公司关于接房的电话通知，故云南怡道置业有限公司向伏江雄、罗晰支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件且云南怡道置业有限公司履行了接房通知义务的时间，即2019年3月底亦即2019年3月31日。对于伏江雄、罗晰认为违约金应计算至2019年7月9日的主张，因无事实和法律依据，本院不予采信。对于云南怡道置业有限公司认为怡道·云福山居项目一期工程已于2018年12月28日经竣工验收合格，本案诉争房屋已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定的交付条件，而《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平的主张，因上述法律规定的是建筑工程或者房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，《商品房买卖合同（预售）》第九条关于本案诉争房屋的交付条件并未违反上述法律规定，而且该合同是云南怡道置业有限公司自愿与伏江雄、罗晰签订，故云南怡道置业有限公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。对于云南怡道置业有限公司认为本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证是2019年3月20日才取得，是因为竣工验收备案需要环保部门的环评认可，而环保部门的环评又需要在交房入住手续办理后才具备条件，两个环节互为前置，存在冲突而导致，不是其公司的原因所造成，故其公司不存在违约行为的主张，因与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定不符，本院不予采信。关于本案诉争房屋所安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定标准的问题。伏江雄、罗晰与云南怡道置业有限公司签订的《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确，本案诉争房屋交付时窗子上安装使用的是铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），但云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付伏江雄、罗晰时，窗子上安装使用的却是铝合金单层玻璃。云南怡道置业有限公司未按照约定标准安装使用窗户玻璃，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。伏江雄、罗晰与云南怡道置业有限公司签订的《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确，本案诉争房屋交付时入户门安装使用的是品牌防盗门，但云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付伏江雄、罗晰时，入户门安装使用的却是“思达”品牌的钢质隔热防火门。云南怡道置业有限公司未按照约定标准安装使用入户门，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。对于云南怡道置业有限公司认为其公司与伏江雄、罗晰签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但根据建筑设计规范，伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，而且安装已通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约主张，因本案诉讼的是民事法律关系，单层玻璃安装是否符合建筑设计规范及规划、设计验收要求不属于本案审查范围，故该主张本院不予采信。对于云南怡道置业有限公司认为伏江雄、罗晰所购买的房屋为高层住宅，入户门必须具备防火功能，而其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装的“思达”牌钢制防火防盗门是按防盗工艺制作的，虽基于内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但防火、防盗的功能同时具备，故其公司为伏江雄、罗晰所购买房屋安装“思达”牌的钢制防火防盗门符合合同约定标准的主张，因本案诉争房屋入户门安装使用的“思达”品牌钢质隔热防火门出厂时产品名称并未定义为防盗门，虽然云南玉溪思达门业有限公司对其公司生产的钢质隔热防火门带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产进行了说明，但该防火门其带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产后在性能上是否能够与防盗门性能一致并未有相关专业机构的认定，故该主张本院不予采信。综上所述，伏江雄、罗晰要求判决云南怡道置业有限公司给付其二人截至2019年7月9日的逾期交房违约金10元／天×90天＋20元／天×100天＝2900元的诉讼请求，因违约金计算截止日期确定为2019年3月31日，故该项诉讼请求本院予以部分支持。伏江雄、罗晰要求判决云南怡道置业有限公司将其二人所购买房屋的窗户玻璃更换为双层中空玻璃、入户门更换为品牌防盗门的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内向伏江雄、罗晰支付逾期交房违约金900元；二、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为伏江雄、罗晰将合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的窗户玻璃更换为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；三、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为伏江雄、罗晰将合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的入户门更换为品牌防盗门；四、驳回伏江雄、罗晰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  张秋红二〇一九年九月四日书记员  李静雯