黑龙江省鸡西市滴道区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0304民初192号原告：鸡西市滴道粮库，住所地黑龙江省鸡西市，统一社会信用代码912303048290020400。法定代表人：于家德，系滴道粮库主任。委托诉讼代理人：蔡林海，系黑龙江腾飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：于春莉，系黑龙江腾飞律师事务所律师。被告：尤文财，男，汉族，1964年8月12日出生，现住址黑龙江省鸡西市。原告鸡西市滴道粮库与被告尤文财返还原物纠纷一案，本院于2019年3月25日收到鸡西市中级人民法院（2019）黑03民终92号民事裁定书并于当日立案。立案后，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，分别于2019年6月14日和2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告鸡西市滴道粮库的委托诉讼代理人蔡林海和于春莉参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人于春莉参加了第二次庭审，被告尤文财在两次庭审中均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸡西市滴道粮库向本院提出诉讼请求：1．请人民法院依法判决被告立即将原告拥有产权的位于鸡西市滴道区滴道粮库米厂院内的房屋及场地予以返还；2.被告按照每月3750元的价格标准赔偿原告的租金损失，租金损失计算至判决之日时为止；3.案件受理费用由被告负担。事实和理由：原告将其拥有产权的米厂院内的房屋及场地出租给了本案被告尤文财使用，被告将其租赁的房屋及场地用于粮食经营，租期为1年，从2017年8月1日至2018年8月1日时为止，租金每年为45000元，每月为3750元。就此租赁事实，原被告双方于2017年8月1日签订了《租赁合同》。在该租赁合同中双方约定：交款方式为上打租金，以后年度提前一个月交纳下个年度租金。被告在承租期间的房屋装修、维修及费用由其自己负责。被告在承租期间不得擅自将租赁房屋转租给第三方。然而，在2017年8月1日双方签订的《租赁合同》到期之时，本案被告尤文财拒不续签合同，也不继续交纳租金。而且被告在承租期间还存在将其租赁的房屋转租给他人的事实。对此，原告多次以《通知》方式，要求被告在《租赁合同》到期后，将其租赁的标的物予以返还，但被告至今还继续占有滴道粮库米厂院内的房屋及场地。当原告要求被告将其租赁房屋予以返还时，被告却以种种理由予以拒绝。现原告与被告签订的《租赁合同》已过十个月，租赁合同因合同到期而终止。原告对案涉租赁房屋及场地依法享有物权，被告应无条件地从《租赁合同》中所确定的房屋及场地中搬出，并保证租赁房屋及场地的完好。原告为了维护其自身的合法权益，实现国有财产的权能，特依据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院起诉被告，要求被告立即将原告拥有产权的位于鸡西市滴道区滴道粮库米厂院内的房屋及场地予以返还。被告按照每月3750元的价格标准赔偿原告的租金损失，租金损失计算至判决之日时为止。本案的案件受理费用，也应由被告予以负担。请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告尤文财辩称：2011年5月起至今，答辩人尤文财一直租赁原告滴道粮库的房屋及场地用于生产和经营，在承租期间答辩人均按期交纳租金，虽然合同都是每年签订一次，但是在合同中对于交费方式事项有明确的约定，通过交费方式条款的约定内容可以看出，每年的合同均是顺延的，并没有变更，答辩人也是按此约定进行履行，可就是在2018年度的合同尚在履行过程中，被答辩人先后二次给答辩人下发通知要求上涨租金，否则收回房屋和场地，事后答辩人才得知在通知下发前被答辩人就将答辩人承租的房屋结合场地承诺租给一个叫刘某的人，这明显就是强迫答辩人放弃承租权。被答辩人的通知中上涨房租的价格违背了市场规律及合同的本来约定，由原每年4.5万元直接上涨至8万元，这明显是通过上涨租金来逼迫答辩人放弃承租权。特别是在2016年10月1日签订的合同中的第三条的第5项对合同期满后的承租权及租金也都有明确的约定即自2016年10月1日起五年内被答辩人不得擅自上涨房价，也就是说虽然合同一年一签，但是据此可以证明答辩人的承租权是五年，是到2021年的10月1日止，而且租金在五年内不得上涨。根据2016年10月1日签订的租赁协议，足以证明现被答辩人对诉争的房屋及场地具有继续承租权。被答辩人的上诉中所陈述的2017年8月1日签订的租赁合同是双方签订的最新合同，是对承租事项新的邀约，是对旧合同内容的变更，显然是强词夺理，通过其在一审中提交的合同可以看出该合同存在严重瑕疵，瑕疵部分就是涉及本案的关键内容，是被答辩人私自变更合同以此来达到其收回房屋和场地的目的。从甲方所提供的合同合约中，已明确写明合同是一年一签，是为了如政府征用、开发时，乙方不得向甲方要求任何补偿和损失，甲方保证5年内不会提高房租及场地收回。在合同第一页第三条第二款中明确写明先交清一年房租，以后年度提起1个月交纳下个年度租金，因不可抗力因素（如因政府征用、开发及动迁原因）影响中止合同时，根据实际租赁时间，按月结清租金。在甲方所提供合同中，第二页中条款条约明显被甲方恶意而且草率的篡改了其中真正的条约、条款。因被答辩人强行终止双方约定的五年承租合同，给答辩人的经济带来严重损失，损失数额达到十万元以上，所以被答辩人用了一份存在严重瑕疵的合同来诉讼要求返还房屋及场地，经过原一审查明予以驳回是正确的。综上，原一审判决认定事实清楚判决正确，请求重审法院对诉争事实予以查明，驳回原告的诉讼请求，维持原一审判决，保护承租人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院对证据认定如下：对于原告提交的证据一、2015年9月17日鸡西市粮食局《证明》一份（复印件，当庭与原件核对无异，原件在原告手中保留）。证明目的：原告具有本案的诉讼主体资格，原滴道粮食公司下设的滴道粮库等企业由原告行使管理职能，且本案原告有权对外从事民事活动。被告对该份证据有异议，认为该份证据与自己无关，本院认为被告的异议不成立，对该证据的真实性及证明目的予以确认。对于原告提交的证据二、原告和被告双方于2017年8月1日签订的《租赁合同》一份、2016年8月1日至2017年7月31日签订的租赁合同一份（复印件，当庭与原件核对无异，原件在原告手中保留）。证明目的：1.双方依法签订的合同《租赁合同》成立且有效。2.证实原、被告双方租赁的范围（米厂院内的房屋及场地）。3.租赁合同中双方约定：交款方式为上打租金，以后年度提前一个月交纳下个年度租金。被告在承租期间的房屋装修、维修及费用由其自己负责。被告在承租期内不得擅自转租第三方。4.证明原被告一年一签订租赁合同。被告对该证据有异议，认为签订日期为6月30日的合同是假的，其没有和原告签过该份合同。签订日期为2017年8月1日的合同第一页和第三页都对，但是第二页被篡改了。本院认为被告虽然对该份证据有异议但是未能提供证据加以证明，且在其后的庭审中被告亦声称可以按原告提供的合同来进行审理，故本院对该份证据予以确认。对于原告提交的证据三、2018年7月24日和2018年8月15日，原告向被告下达的《通知》1份（原件在原一审卷宗中，当庭提交复印件）、送达通知照片和邮寄通知的回执单（2份复印件，原件在原一审卷宗中）、照片3张（复印件，原件在原一审卷宗中）。证明目的：1.租赁合同到期后被告拒不续签租赁合同，也不续交纳租金，承租期间内被告将其租赁的房屋转租他人的事实。2.证实原告在合同期限内将被告违约的事实及其应当交纳租金的事实通知给了被告，但至今被告均为履行其合同中的约定义务。3.证实租赁合同到期后，被告仍未将租赁物返还给原告。4.证实被告违约事实存在。被告对该份证据有异议，称双方合同是2018年10月1号到期，原告是2018年7月10号就要上涨租金，7月15号就起诉被告，被告和原告有协议，被告和原告的租期没有到期，原告就起诉被告要房租，这没有道理。本院认为被告虽然有异议但是未能提供证据证明异议理由成立，故本院对该份证据予以确认。对于原告提交的证据四，米厂房屋所有权证（编号鸡房证字第0000XX1号、第0000XX2号、第0000XX3号均为复印件，当庭与原件核对无异），证明目的：原告对被告租赁的米厂房屋拥有房屋所有权及案涉房屋及场地依法享有物上请求权，有权请求被告返还租赁物，被告对该证据无异议，故本院予以确认。对于被告尤文财提交的证据一、2016年10月1日被告与原告签订的租赁合同一份（复印件）。证明目的：证明是原告和被告在2016年10月1日签订的，是真实的，同时证明原告的合同中第二页是假的，第一页和第三页都是真的。合同中体现是五年一签，及交房费的方式。原告对该证据有异议，认为该份证据不是原件，不应当采信。本院认为原告的异议理由成立，故对该份证据不予以确认。对于被告提交的证据二、原告提交过的2017年8月1日的租赁合同一份（复印件）。证明目的：证明租赁期限是五年，合同被原告篡改了。被告和原告根本没有签过租赁合同，但是这份合同的签字确实是被告签的，原告的公章原告也应当认可。原告对该证据本身没有异议，但认为证实不了被告的证明目的。本院认为原告的异议理由成立，故对该份证据的证明目的不予以确认。对于被告提交的证据三、投资及维护费用明细表（原件）；证明目的：被告支付的改造费用。原告对证据的真实性和证明目的均有异议，被告所说承租原告的房屋10多年，而且合同均是一年一签，说明了在这些年中原告对其投入的成本已经收回，不存在其所说的损失。另外，被告所说的损失其未提出反诉，故请法院不予审理。本院认为该份清单因没有其他相关证据印证且被告并未提起反诉，故对该份证据不予以确认。本院对事实认定如下：原告鸡西市滴道粮库与被告尤文财于2016年6月30日签订了租赁合同一份，双方约定：被告尤文财自2016年8月1日至2017年7月31日止租赁原告米厂院内的房屋及场地，用于粮食经营。合同期限为一年，租金标准为每年45000元。交费方式为上打房租，即签订合同时被告首先一次性向原告交清一年租金，如果继续租赁原房屋，那么以后年度在合同到期日被告必须提前一个月交纳下个年度租金。被告在承租期间的房屋装修、维修及费用由其自己负责。被告在承租期间不得擅自将租赁房屋转租给第三方等内容。合同到期后，原被告双方又于2017年8月1日签订了租赁合同，双方约定被告自2017年8月1日起至2018年8月1日止，租赁原告米厂院内的房屋及场地用于粮食经营，合同期限为一年。租金标准为每年45000元，交费方式为上打租金，即签订本合同时，被告首先一次性向原告交清一年租金，以后年度提前一个月交纳下个年度租金。承租期间被告在承租期间的房屋装修、维修及费用由其自己负责。被告在承租期间不得擅自将租赁房屋转租给第三方等内容。该份合同届满前，原告在2018年7月24日向被告发出通知称：被告已得知粮库米厂（即案涉的房屋和场地）租金上调一事，被告决定不再继续租赁粮库米厂，因此被告与原告的租赁合同到期终止，被告不再享有原告米厂的租赁权，并让被告在合同到期时退出粮库米厂，期满后被告拒绝退出米厂，原告诉至本院请求被告返还粮库米厂内案涉的房屋及场地并支付占有期间的费用及承担案件受理费。另查明：对于案涉房屋及场地的数量、面积等状况，因原告提交的租赁合同中未有明确具体的约定和记载，庭审中经本院询问，原告称对案涉房屋及场地的数量、面积等状况不清楚，原告在庭审中举示的证据证实案涉房屋分别为鸡房证字第0000XX1号房屋（建筑面积为282.37平方米）、鸡房证字第0000XX2号房屋（建筑面积为290平方米）、鸡房证字第0000XX3号房屋（建筑面积为911.40平方米），除此之外原告未提交其它证据予以证明案涉房屋及场地的情况。被告尤文财在庭审中对原告鸡西市滴道粮库提交的2017年8月1日与被告签订的租赁合同真实性有异议并要申请鉴定，后自愿放弃鉴定申请，并认可该合同，同时请求本院按该合同审理。本院认为，返还原物系物权请求权，该主张成立的要件在于权利主张人对于诉讼标的享有物权或合法占有权，相对人对权利人享有的物权或合法占有权构成了非法占有。本案中，原告对案涉的场地及房屋享有所有权和相关的用益物权，被告系案涉标的的原承租方，这种租赁关系是有期限的，被告在租赁合同到期后，在没有形成续租合意的情况下，理应退出租赁场地或者返还租赁物。原、被告双方的租赁合同关系在合同到期后终止，故被告继续占有案涉的房屋及场地构成了超期占有、非法占有，被告应当将案涉的房屋及场地返还给原告。对于被告是否应当赔偿原告的各项损失问题，本院认为，原告要求被告按原租赁合同的租金按月给付未返还房屋及场地期间的租赁费是合理的，原告在庭审中明确要求被告按一年租赁费45000元标准给付，本院应当予以支持。对于双方租赁房屋及场地的数量、面积等状况，因原告提交的租赁合同未有明确具体的约定和记载，庭审中经本院询问，原告称对案涉房屋及场地的面积等状况不清楚，且原告未向本院申请调查取证，而该事项又不属于人民法院依职权调查取证的事项，故原告对此应承担举证不能的法律后果。依据原告在庭审中举示的证据证实案涉房屋分别为鸡房证字第0000XX1号房屋（建筑面积为282.37平方米）、鸡房证字第0000XX2号房屋（建筑面积为290平方米）、鸡房证字第0000XX3号房屋（建筑面积为911.40平方米），除此之外原告未提交其它证据予以证明案涉房屋及场地的情况，故本院只对原告举证的三个房屋予以认定并支持。对于被告尤文财所称要求原告给付装修费用的问题，因被告未提起反诉故本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决如下：一、尤文财于本判决生效之日起十五日内将案涉的房屋鸡滴房字第××号房屋（建筑面积为282.37平方米）、鸡房证字第0000XX2号房屋（建筑面积为290平方米）、鸡房证字第0000XX3号房屋（建筑面积为911.40平方米）返还给鸡西市滴道粮库，从该房屋中搬出；二、尤文财于本判决生效之日起十五日内给付鸡西滴道粮库超期占用期间的租赁费合计人民币45000.00元；三、驳回鸡西市滴道粮库其他诉讼请求。案件受理费925.00元，由尤文财承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。逾期申请执行的，人民法院不予受理。审 判 长  刘 欣人民陪审员  李建娇人民陪审员  伟丽娟二〇一九年九月二十四日书 记 员  张水晶