中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42166号原告：梁亚文(YAWENLIANG)，女，1961年9月6日生，住73KRISTINLN。委托诉讼代理人：钱敏，上海铭森律师事务所律师。被告：王义丽，女，1964年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴禹希，男，1978年10月10日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：崔英，上海众华律师事务所律师。第三人：方启蒙，男，1960年1月14日生，汉族，住上海市杨浦区鞍山四村XXX号XXX室。原告梁亚文(YAWENLIANG)与被告王义丽、吴禹希房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，经当事人申请，本院依法追加方启蒙作为第三人参加本案诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁亚文(YAWENLIANG)的委托诉讼代理人钱敏，被告王义丽、吴禹希及两被告的共同委托诉讼代理人崔英，第三人方启蒙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告支付违约金人民币29.6万元(按照房屋总价20%计算)；3、依法判令被告以人民币96万元的基数，自2015年10月1日至判决生效之日止，按照日万分之五支付赔偿金，自2015年10月1日至判决生效之日止，按照日万分之五支付赔偿金；4、依法判令被告立即搬离上海市浦东新区上南六村XXX号XXX室；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月27日，原、被告在居间方上海宝源物业顾问有限公司的居间介绍下，就被告王义丽和吴禹希向原告购买上海市宝东新区上南六村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：房屋总价为人民币148万元，双方于2015年9月30日前办理房屋过户手续，付款方式为合同签订之日支付首付款人民币52万元，其中包含定金2万元，被告以购房贷款形式支付剩余房款人民币96万元。合同补充条款(一)第6条约定，截止2015年9月30日止，购房贷款仍不足本合同约定的额度，被告应于2015年9月30日前现金补足不足的部分。合同第九条约定了，被告未按合同约定付款的，应承担违约金、赔偿金及其计算方式。2015年8月1日，被告在没有征得原告同意的情况下，擅自搬入系争房屋居住至今。被告至今未向原告支付剩余房款96万元，原告多次要求被告履行合同付款义务，被告借故拖延至今未付。被告已支付首付款和定金人民币52万元。2015年11月24日，第三人及中介经理在催告函上签名，并向被告发送，告知其于2015年11月29日16时前与中介对未约定的公证时间及费用承担进行商定，并在公证书出具之日起60日内办理产权过户。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，各方均应遵守合同条款履行。合同约定被告应于2015年9月30日前支付剩余房款，被告至今未履行付款义务，逾期付款已远超15日，原告有权根据合同约定单方解除合同，并要求两被告支付赔偿金和违约金，同时原告有权将被告已付52万元抵充上述违约金和赔偿金，因此原告不应返还被告已付款52万元。原告为解决争议，支付了律师费6.8万元，亦为原告的损失。综上，原告请求支持原告之诉请。被告答辩称，不同意原告的所有诉请，不同意解除双方的买卖合同。到目前为止，买卖合同无法继续履行的过错在原告，原告不对已经收到的首付款出示相关收据，不对美国的委托进行公证是买卖无法继续履行的关键原因。被告没有违约，从而不存在违约金的问题。只要原告配合，过户等行为还是继续进行。第三人答辩称，买卖合同签好以后，被告支付了30%的首付款，中介公司让第三人办一个水电煤的交接书，第三人就签字了。后来去交易中心过户，交易中心说房产是美国公民的，第三人是代理人，买卖合同本身要去公证处进行公证。当时在中介没说起，第三人也不是很专业，第二天第三人去公证处咨询，公证处说是要进行公证的，但要上下家都到场进行公证。第三人打电话给被告，说要一起过去，被告坚持公证费要原告出，第三人提出把公证先做掉，费用的问题到后面谈，到了公证处大家坐下来谈。原告委托第三人出售房屋是有期限的，只是委托一年时间，时间快到了，第三人就写了一份催告函，让中介的吴经理一起签字寄给被告。但是被告一直没反应，原告就说要起诉了。本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，原告出具委托书，委托书载明：“委托人因故无法亲自办理出售位于上海市浦东新区上南六村XXX号XXX室的房地产(详见房屋所有权证：沪房浦新字第20375号)的相关事宜，特委托受托人方启蒙为委托人的代理人，就上述房地产代理委托人办理下列附录中所列的第壹至拾贰项(共计拾贰项)事项……附录：壹、代为签订金协议、房地产买卖合同(包括签订合同解除协议，办理网上合同备案解除手续)。贰、代为向有关部门调取委托人购买上述房屋时相关的原始材料、凭证、单据。叁、代为办理买卖合同公证、领取公证书。肆、代为办理房地产转移登记过户手续。伍、代为办理还贷、退保事宜，代为办理按揭相关手续(包括签署与此有关的合同、文件并办理公证)、代为领取他项权利证明、结清证明及其他相关文件。陆、贷为办理变更或注销房地产抵押登记。柒、代为交房。捌、代为收取房价款、开具收款凭证。玖、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费、办理审税手续、签署相关税收承诺文件(包括在条件符合时承诺上述房地产系委托人在上海市唯一住房)。拾、代为办理水、电、煤气过户及维修基金更名，代为办理电话、宽带、有线电话更名或注销手续。拾壹、代为协助上述房地产买方办理贷款相关手续，签订买方贷款银行相关文件。拾贰、代为办理房地产出售过程中的其他相关手续(包括办理房地产权证密码挂失、补办手续)”2015年7月27日，原告梁亚文(甲方，由第三人方启蒙代原告在落款处签字)与被告王义丽、吴禹希(乙方)与签署《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告以148万元的价格购买原告位于上南六村XXX号，建筑面积为50.38平方米的房屋。合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于＿年＿月＿日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标准。”合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。”合同补充条款(一)约定：“1、甲、乙双方应于2015年9月30日前，至该房地产所在地区的房地产交易中心办理房地产过户手续。2、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方且甲、乙双方签订房屋交接书，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有限电话(若有)等费用进行结算并办理更名手续……6、有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清第1笔房款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若自乙方申请贷款起至甲乙双方约定的办理产权过户之日止，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。7、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明。若因任何一方书面材料、相关证明不齐等原因导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应按合同约定承担违约责任……”合同附件三约定：“1、乙方应于签订本合同当日，自行或通过宝原地产支付甲方首付款计人民币伍拾贰万元整。(RMB520,000.00)(包含已支付的定金(若有)计人民币贰万元整)。2、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币玖拾陆万元整(RMB960,000.00)，该款由贷款银行转入甲方账户。(以银行实际放款日期为谁)”同日，第三人方启蒙代原告与被告签署《房地产交接书》，《房地产交接书》载明：“对于上述情况，乙方方经过验收，认为符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》或类似合同规定的交付条件，同意接收。”合同签订后，两被告按约向原告的受托人即第三人支付52万元。被告于2015年7月28日起即入住系争房屋。2015年11月29日，第三人与被告当面沟通，但未就相关公证时间、公证费负担等问题达成一致。另，双方于2015年6月19日签署的《房地产买卖居间协议》所附《房地产买卖合同》第2.6条载明：“根据法律、法规、政策等规定的交易税、费承担：……全部由乙方承担。本次交易若需公证则公证费由引发方承担。”就此条约定，原告在庭中明确，该条内容适用于双方买卖交易。审理中，原告认为双方买卖合同约定的房价148万元系原告净到手价，原告不承担任何税费，同时认为因被告贷款原因需要办理公证手续，故公证引发方为被告。被告明确要求继续履行合同，愿意承担公证费，也愿意全款支付余下房款。本院认为，原告出具委托书，委托第三人代原告办理包括签订、解除协议在内的房屋买卖相关手续,第三人具有代理权。第三人代原告与被告签署的《上海市房地产买卖合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同未能继续履行，其根本系由于原、被告双方对于公证原告授权第三人之委托书产生的公证费由谁负担发生争议。按照《房地产买卖居间协议》所附《房地产买卖合同》第2.6条载明，“根据法律、法规、政策等规定的交易税、费承担：……全部由乙方承担。本次交易若需公证则公证费由引发方承担。”原告认为，根据该条款全部税费由被告承担，且认为系因被告办理贷款需公证，故引发方为被告，公证费应由被告承担。本院认为，本案涉及房屋买卖交易需要办理公证手续，系因原告外籍身份引起，故原告即为公证的引发方，公证费按约应由原告负担；双方事后虽对公证费用等问题进行沟通，但并未达成协议，故原告仍应按约定承担相应公证费。根据双方合同约定，被告剩余96万元房款需要通过贷款支付，而由于双方对于公证费负担产生争议，导致被告未能提供符合要求的贷款所需资料而未及时支付剩余房款，该过错显然不在被告；审理中被告明确表态要求继续履行合同，并愿意承担公证费、全款支付余下的房款，故原告以被告未按期支付房款为由，要求解除《上海市房地产买卖合同》并基于解除合同要求被告承担相应违约责任及返还房屋的全部请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告梁亚文(YAWENLIANG)的全部诉讼请求。案件受理费9,928元，减半收取计4,964元，由原告梁亚文(YAWENLIANG)负担。如不服本判决，原告梁亚文(YAWENLIANG)可在判决书送达之日起三十日内，被告王义丽、吴禹希可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇一九年九月二十六日书记员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务