云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2501民初215号原告：林坤汉，男，1973年11月24日生，汉族，文山鑫达房地产开发有限公司董事长，住云南省文山市。委托诉讼代理人：郑嘉宏，维权法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。被告：施朝有，男，1963年5月23日生，彝族，个体工商户，住云南省建水县。被告：段勤花，女，1973年11月13日生，汉族，农民，住云南省建水县。二被告的委托诉讼代理人：陈国先，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：红河州交通房地产开发经营有限公司，住所地：蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，职务：总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，男，红河州交通房地产开发经营有限公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昆，男，红河州交通房地产开发经营有限公司副经理。代理权限为特别授权代理。第三人：林坤荣，女，1966年11月21日生，汉族，文山大富皇装饰有限公司经理，住云南省文山市。第三人：江松，男，1988年6月3日生，汉族，文山州马关县农民，住文山州马关县。第三人：红河州明泰房地产开发有限公司，住所：个旧市金湖西路353号3楼。法定代表人：许燕，系该公司总经理。第三人：个旧市建筑安装有限责任公司，住所：个旧市和平路三十三号。法定代表人：李俊，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗弘，男，系该公司职工，住个旧市。代理权限为特别授权代理。原告林坤汉与被告施朝有、段勤花、红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称红交地产），第三人林坤荣、江松、红河州明泰房地产开发有限公司（以下简称明泰地产）、个旧市建筑安装有限责任公司（以下简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，依职权追加第三人林坤荣、江松、明泰地产、建安公司到庭参加诉讼。林坤汉及其委托诉讼代理人郑嘉宏，被告段勤花，被告施朝有、段勤花的委托诉讼代理人陈国先，被告红交地产的委托诉讼代理人周茂盛、吴建昆，第三人林坤荣、江松、建安公司的委托诉讼代理人罗弘到庭参加诉讼。第三人明泰地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林坤汉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告红交地产立即将与其于2015年12月30日签订的《商品房销售合同》报送房地产管理机关备案，并向其交付坐落于个旧市建设路173号红运锦绣小区4幢24层2405号房屋；2.由被告支付其逾期交房的违约金73701.54元；3.由被告施朝有、段勤花与被告红交地产承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，施朝有以明泰地产的名义在云南省个旧市取得名为“个旧红运锦绣小区”的建设用地项目（以下简称红运锦绣项目），因资金短缺通过姚丽英介绍向林坤荣借款，林坤荣找到其和江松共同筹备了现金1000万元出借给施朝有、段勤花。2014年5月8日，被告施朝有、段勤花就全部借款向林坤荣出具《借款合同》。合同签订后，林坤荣通过银行转账的方式将借款足额转给了被告施朝有、段勤花。2015年12月30日，因被告施朝有、段勤花没有现金偿还借款，与其经协商后签订《以物抵债协议书》，确定1000万元出借款中其出借款项为3555825元，被告施朝有、段勤花用二人投资建成的15套房屋抵偿给其，并向其出具《收条》确定收到上述房屋的款项。为确保房屋权属转移的真实性及可靠性，其及三被告共同签署了《商品房购销合同》，后其授权被告红交地产为其销售上述15套房屋，但至今仅销售了6套，剩余9套未销售也未向其交付。因其与被告施朝有、段勤花的民间借贷已转为以物抵债，民间借贷关系与本案无关。被告红交地产对红运锦绣项目仅仅是出具资质，被告施朝有、段勤花才是红运锦绣项目的实际投资人和收益所有人；被告红交地产在林坤荣与被告施朝有、段勤花签订《以物抵债协议书》后才参与到红运锦绣项目合作当中，应继受之前的债权债务；被告红交地产对该协议并未提出异议或要求撤销，还通过为其代售房屋等行为追认，其与三被告签订《商品房购销合同》时楼盘已经取得商品房预售许可证，合同合法有效，对各方均有约束力。被告未依约将《商品房购销合同》交有关机关登记备案，未按时交付房屋的行为构成违约。被告施朝有、段勤花辩称，1.其二人不是本案的适格主体。其二人不具备商品房的预售资格，既不是红交地产的法人也不是股东，从未与原告签订过任何商品房购销合同。2.其二人与林坤荣于2015年12月30日签订的《以物抵债协议书》系无效合同。因其二人不是涉案商品房的所有权人，无权将房屋抵偿给原告，《以物抵债协议书》违反了合同法第五十二条第二项、第五项和城市商品房预售管理办法第2条规定。3.其二人与原告及第三人林坤荣之间的法律关系为民间借贷，其向林坤荣所借款项为950万元而非1000万元，现已超额偿还了本息1512.91万元。林坤荣及案外人姚丽英签订的《借款合同》中约定的借款金额为1050万元，但实际上林坤荣、林坤汉、江松出借的金额为950万元，姚丽英出借的金额为47.5万元，其余款项以工程收益分红款为由扣除。4.原告要求其二人与红交地产承担连带责任无事实和法律依据。被告红交地产辩称，根据《商品房购销合同》中约定，原告需在签订合同时一次性付清购房款，其于2017年3月30日前交房，合同签订30日内交由其向房地产登记管理机关备案。但合同签订后，原告至今未依约支付购房款，直至本案诉讼前也未说明未付款原因，致使合同目的不能实现，购房合同因没有实际履行自动终止。原告未依约支付购房款便要求其履行义务的诉讼请求不成立。原告与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷属另一法律关系，不应在本案中一并处理；本案商品房销售合同的相对方是其与原告，被告施朝有、段勤花不是本案适格主体。被告施朝有、段勤花并不是商品房所有权人，对涉案房屋无处置权；被告施朝有、段勤花以物抵债的行为事前未得到其授权、事后未得到其追认，以物抵债关系不成立，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人林坤荣、江松述称，原告所述属实，同意原告陈述的意见。第三人明泰地产未到庭陈述。第三人建安公司述称，其只是红运锦绣项目的施工单位，不是该项目商品房的所有人。原、被告之间发生借款及以物抵债之事其不知情，与其无关。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.被告施朝有、段勤花是否是本案的适格主体？2.被告施朝有、段勤花与被告红交地产是什么关系？3.被告施朝有、段勤花是否有权以涉案房屋抵债，《以物抵债协议书》的合同效力如何？4.原告林坤汉与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷和原告与红交地产之间的商品房买卖合同是否有关联？5.原告林坤汉的诉讼请求是否应当支持？原告林坤汉围绕诉讼请求提交以下证据：1.《以物抵债协议书》一份，欲证明：（1）被告施朝有、段勤花共同向林坤荣借的1000万元中，包含林坤汉的出借款3555825元、林坤荣的出借款3453150元、江松的出借款3000000元；（2）经过原、被告共同协商后，被告用自己开发的部分房屋抵售给原告，并约定所欠金额和房屋数量均以双方签订的15份《商品房购销合同》为准。2.《协议》一份，欲证明：被告施朝有、段勤花尚欠原告借款3555825元，被告自愿用自己开发建设的15套房屋抵售给原告，并就该15套房屋的房号、面积等做出明确约定。3.《商品房购销合同》一份，欲证明：原、被告双方共同协商，被告同意用自己开发建设的商品房抵售给原告。双方于2015年12月30日共同签订《商品房销售合同》，约定被告将自己开发的位于红运锦绣项目的房屋抵售给原告，被告确定该房款已在签订合同时一次性付清，被告必须于2017年3月30日前将该验收合格的商品房交付给原告；若被告违约，必须按已付款的0.05%乘以违约天数的比例向原告承担违约金；原告于2016年1月30日前向被告支付该商品房的公共维修基金2496元，在接房前再交契税7487.25元、产权证工本费95元。4.《收据》一份，欲证明：签订《商品房购销合同》后，被告向原告出具收据一份，确认三被告抵售给原告的15套商品房的价款3555825元已经全部收到。5.红运锦绣项目合作协议书、法人授权委托书复印件各一份。欲证明：（1）2014年4月23日，明泰地产授权给施朝有与红交地产，授权委托书签订后，施朝有以明泰地产的名义与红交地产签订《个旧红运锦绣项目合作协议书》，双方的合作权利义务详尽；（2）原告相信被告施朝有、段勤花借款用途合法，相信三被告共同以房抵债的行为，并相信被告施朝有、段勤花有权用本案涉及的商品房以物抵债。6.《收条》复印件一份，欲证明：红交地产在为原告林坤汉销售以物抵债取得的房屋，红交地产确认房屋属原告所有，并同意将房款以工程款的形式划拨给施朝有转给原告林坤汉，构成对以物抵债协议的追认。7.《专项维修基金专用收据》复印件一份，欲证明：商品房抵售关系确定后，红交地产于2016年1月14日向原告收取了本套房屋的公共维修基金2496元。经质证，被告施朝有、段勤花对原告林坤汉提交的证据1、2、3不予认可，协议书系原告胁迫其签订，双方未算清具体欠款金额。对证据4不予认可，其并未收到该款项。对证据5的真实性无异议，对证明目的不予认可。证据6其不清楚，不发表质证意见。对证据7不予认可。被告红交地产对原告林坤汉提交的证据1、2不予认可，被告施朝有、段勤花对争议房屋没有所有权和处置权，协议与其无关且损害了其合法权益。对证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明该房屋用于抵债。对证据4不予认可，收款人是被告施朝有、段勤花，与其无关，对其无约束力。对证据5的证明目的不予认可，明泰公司和其签订的协议与原告林坤汉及被告施朝有、段勤花无关。对证据6的真实性无异议，对证明目的不予认可，因房屋需要重新销售，原告要求其出具保证才交回购房合同，故其才出具；该证据能够证明其并未追认《以物抵债协议书》，若其同意以房抵债可以直接将房款退给原告，而不是以工程款的形式支付给被告施朝有。对证据7的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，该费用是红河州住宅专项维修管理中心收取而不是其收取的，该费用是买房必须支付的费用。第三人林坤荣、江松对原告林坤汉提交的证据均无异议。第三人建安公司认为原告林坤汉提交的证据与其无关，不发表质证意见；其对证据6中“房款以工程款的方式支付给施朝有”的说法不认可，被告施朝有不是红运锦绣项目的施工单位，不能收取工程款。被告段勤花围绕答辩意见提交以下证据：1.2013年1月4日至2019年2月19日施朝有的银行流水清单一份，欲证明其与原告林坤汉、第三人林坤荣、江松之间的借款、还款明细。2.《收据》四份、《个旧红运锦绣项目合作补充协议书》一份，欲证明其与被告红交地产是合作经营关系，其与被告施朝有向红交地产转账4000万元，持有红运锦绣项目49%的股份，有权以房抵债。被告施朝有、段勤花提交证据3.银行流水一份，欲证明其二人已经还清欠原告的借款。经质证，原告林坤汉对被告段勤花提交的证据1的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为其出借给被告施朝有的款项共计2525万元，双方签订《以物抵债协议书》当日已对所有债权债务进行结算，之前的银行流水已不具有关联性；2015年12月30日之后被告支付的款项不是还款，而是三被告共同为原告销售房屋所得的房屋销售款，原告对该款项未进行主张。对证据2无异议。对被告施朝有、段勤花提交的证据3不予质证，证据系超过举证期限提交。被告红交地产对被告段勤花提交的证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的证明目的不予认可，不能证明被告施朝有、段勤花持有红运锦绣项目49%的股份。对被告施朝有、段勤花提交的证据3无异议。第三人林坤荣、江松对被告施朝有、段勤花提交的证据的质证意见与原告林坤汉一致。第三人建安公司对被告段勤花提交的证据1、2不予质证，证据与其无关；对被告施朝有、段勤花提交的证据3无异议。被告红交地产围绕答辩意见提交《土地所有权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》复印件各一份，《商品房预售许可证明》两份，欲证明其系本案涉及的红运锦绣项目的土地所有权人、项目开发施工方、商品房销售方。经质证，原告林坤汉对被告红交地产提交的证据三性无异议，对证明目的不予认可，红交地产仅是涉案楼盘的名义所有人，被告施朝有、段勤花以明泰公司的名义实际出资，红交地产仅提供了资质，被告施朝有、段勤花有处置房屋的权利。被告施朝有、段勤花对被告红交地产提交的证据无异议，认为其与被告红交地产的合作及所占份额情况均另有约定。第三人林坤荣、江松、建安公司对被告红交地产提交的证据无异议。第三人林坤荣、江松、建安公司未提交证据。为查明案情，本院向明泰地产法定代表人许燕作出《调查笔录》一份，许燕陈述其之前不是明泰地产的法定代表人，对授权施朝有与红交地产签署协议一事不知情，其不会到庭参加诉讼。向明泰地产上一任法定代表人陈荣庚、红运锦绣项目人员陈德本作出《调查笔录》一份，陈荣庚陈述其任明泰地产法定代表人时，填过一份授权委托书给施朝有去运作项目，具体情况其不清楚，明泰公司与施朝有、段勤花之间无协议等。陈德本主要陈述，其与被告施朝有、段勤花系朋友关系，其参与红运锦绣项目缺乏资金，邀请施朝有共同投资，并由其联系明泰地产出具资质来开发项目；实际是其与红交地产合作、施朝有出资，其和施朝有、段勤花占有项目49%的份额，施朝有向原告等人借款是用于购买项目土地；其借用建安公司资质施工，开发商、建设方都是其和施朝有；红交地产2016年4月10日后才参与项目开发；其知道施朝有、段勤花2015年以房抵债一事，当时红交地产尚未参与项目，应该不清楚此事，但合作时施朝有应该告知了红交地产；抵偿价格低于现在的市场价，其认为红交现在肯定不同意抵房屋等。经质证，原告林坤汉，被告施朝有、段勤花，第三人林坤荣、江松对本院所作的调查笔录无异议。被告红交地产对第一份《调查笔录》无异议，对第二份《调查笔录》不予认可，认为没有证据佐证被调查人陈述内容的真实性。第三人建安公司对第一份《调查笔录》无异议，对第二份《调查笔录》中陈德本陈述借用其资质施工的内容不予认可。第三人明泰地产经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据和本院作出的调查笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的本院所作的第一份《调查笔录》，本院予以采信。对当事人有争议的事实和证据，本院评判如下：1.原告林坤汉提交的证据1、2，被告段勤花虽提出系受胁迫签订，但未提交证据证实，对原告林坤汉据以证明借款来源的证明目的，本院予以采信；因被告施朝有、段勤花并非房屋的实际所有权人，无权处置涉案房屋，对原告林坤汉据以证明以房抵债的证明目的，本院不予采信。证据3、7真实合法，可以证明原告林坤汉与被告红交地产签订《商品房购销合同》并交纳房屋专项维修基金的事实，但不能证明涉案房屋用于抵债、购房款已经付清。证据4与查明事实不符，不能证明被告红交地产已实际收到购房款，本院不予采信。证据5真实合法，但只能证明被告施朝有受明泰地产委托与被告红交地产签订合作协议，不能证明被告施朝有、段勤花有权用涉案房屋抵债。证据6具有真实性，但不能达到原告林坤汉的证明目的，本院不予采信。2.被告段勤花提交的证据1及被告施朝有、段勤花提交的证据3系与原告林坤汉发生交易的银行流水，与本案无关联，本院不予采信。证据2真实合法，但不能证明被告施朝有、段勤花持有红运锦绣项目49%股份、有权处置涉案房屋，本院不予采信。3.被告红交地产提交的证据真实合法，与本案相关联，本院予以采信。4.本院作出的第二份《调查笔录》，陈荣庚、陈德本的陈述没有提供证据佐证，陈德本经本院通知未出庭作证、接受质询，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告林坤汉与第三人林坤荣系姐弟关系，两人与被告施朝有、段勤花和第三人江松系朋友关系。被告施朝有、段勤花系夫妻关系。2014年5月8日，第三人林坤荣、案外人姚丽英与被告施朝有、段勤花签订《借款合同》，约定被告施朝有、段勤花向第三人林坤荣、案外人姚丽英借款1050万元，借款期限为三个月即2014年5月8日至2014年8月8日，其中第三人林坤荣名下的出借款项为1000万元。前述林坤荣出借的1000万元中，实际包含了原告林坤汉的款项3555825元、第三人林坤荣的款项3453150元、第三人江松的款项3000000元。因被告施朝有、段勤花未能还清借款，于2015年12月30日与第三人林坤荣签订《以物抵债协议书》，载明出借的1000万元款项中，原告林坤汉的出借款为3555825元。同时，被告施朝有、段勤花与原告林坤汉签订《协议》，施朝有、段勤花承诺用个旧市建设路173号红运锦绣小区4幢2301号、2303号、2304号、2305号、2403号、2404号、2405号、2503号、2504号、2505号、2601号、2602号、2603号、2604号、2605号共计15套房屋抵债。同日，原告林坤汉与被告红交地产就上述房号的房屋分别签订《商品房购销合同》15份，合同对双方权利义务进行了约定，其中第四条约定房屋单价为每平方米2500元；第五条约定买方于签订合同时一次性付清全部房款，其他相关税费及代收费用于交房前一次付清；第七条约定卖方于2017年3月30日前交付经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房。上述签订了购销合同的房屋均未实际交付。大约在2016年10月26日之后，被告红交地产收回了林坤荣持有的6份《商品房购销合同》，将相应房屋重新销售，所得款项以工程款的形式拨付给第三人建安公司。原告林坤汉自认收到被告施朝有、段勤花偿还的已销售房屋的部分购房款，现就持有的9份《商品房购销合同》分别向本院提起诉讼。另查明，被告红交地产系红运锦绣项目的建设单位，于2008年1月30日取得项目建设用地规划许可证，于2008年10月10日取得项目建设工程规划许可证，于2015年11月4日取得项目土地使用权证，先后于2015年7月17日、2016年5月24日取得相对应楼盘的商品房预售许可证。第三人建安公司系红运锦绣项目的施工单位，于2015年9月取得项目建设工程施工许可证。本院认为，1.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，“起诉必须要有具体的诉讼请求和事实、理由”。本案中，原告林坤汉所主张的事实涉及两个民事法律关系，一是商品房购销合同关系，合同相对人是原告林坤汉及被告红交地产；二是民间借贷关系，合同相对人是原告林坤汉及被告施朝有、段勤花。经本院依法释明后，原告林坤汉明确其起诉的是商品房销售合同纠纷，主要诉讼请求是要求被告红交地产交付房屋并办理合同备案，故本案的请求权基础是商品房销售合同关系。2.依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”本案中，原告林坤汉与被告红交地产均认可《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。根据合同约定，买房应先支付购房款，卖方再交付房屋。被告红交地产作为涉案房屋的建设单位，是商品房销售合同的相对人，原告林坤汉向被告红交地产支付购房款系先履行合同义务。原告林坤汉现并未提交证据证明已向被告红交地产履行了付款义务，在此情况下，其主张被告红交地产交付房屋并承担逾期交房的违约责任没有法律依据。原告林坤汉虽提出已向被告施朝有、段勤花支付购房款，但因被告施朝有、段勤花并非商品房购销合同的相对人，原告林坤汉即使向被告施朝有、段勤花足额付款亦不符合商品房购销合同的约定。3.依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，原告林坤汉未能提交证据证明被告施朝有、段勤花系涉案房屋的建设单位或者权利人；被告红交地产虽然与第三人明泰地产合作开发红运锦绣项目，但现有证据只能证明被告施朝系明泰地产的委托代理人。因被告施朝有、段勤花对涉案房屋没有占有、使用、处分的权利，故二人无权以个人名义处分被告红交地产建设项目的资产，原告林坤汉与被告施朝有、段勤花签订的《以物抵债协议书》系无权处分合同，在被告红交地产未对该协议进行追认的情况下，《以物抵债协议书》对被告红交地产不发生法律效力。综上所述，对原告林坤汉的诉讼请求，本院不予支持，由原告林坤汉自行承担举证不能的法律后果。对被告施朝有、段勤花、红交地产提出驳回原告林坤汉诉讼请求的答辩意见，本院予以采纳。原告林坤汉与被告施朝有、段勤花之间的民间借贷纠纷可以通过另案解决。第三人明泰地产经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告林坤汉的诉讼请求。案件受理费1643元，由原告林坤汉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  董 亭审 判 员  谢红梅人民陪审员  严 菊二〇一九年九月二十六日书 记 员  刘 奕