大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初2068号原告：王立新，女，1969年6月19日出生，山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：张鹤，辽宁君子道律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用代码：912102315655331039。法定代表人：孙海生，董事长。委托诉讼代理人：孙杰，北京德恒（大连）律师事务所律师。原告王立新与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，2018年12月20日作出（2018）辽0293民初772号民事判决。被告中合（大连）置业有限公司不服，提出上诉,大连市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）辽02民终2067号民事裁定，裁定本案发回重审。本院于2019年7月10日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王立新的委托诉讼代理人张鹤、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立新向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金756728.87元（自2015年5月2日起至实际交房之日止按日万分之二标准计算，暂计至2019年7月31日）。事实与理由：2013年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋（下称案涉房屋），房屋用途为公建，建筑面积171.12平方米，总价款为2439487元。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应当在2015年5月1日向原告交付符合使用条件的房屋，但被告至今未交付，给原告造成极大损失。根据合同第九条规定，被告应按照总房款日万分之二的标准承担自2015年5月2日起至实际交付之日止的违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告中合（大连）置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋至今尚未交付其根本原因系案涉房屋所在地块市政电线进线工程至今尚未施工完毕，案涉房屋无法正常使用市政供电，无法进行消防验收，所以不具有交付条件，根据原被告双方签订的商品房买卖合同的约定，因市政原因导致的延期交付房屋，被告方不应承担违约责任。根据诉讼时效的法律规定，原告方的部分违约金的主张超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》三张、辽宁消防总队办事直通车消防监督公开网页截图、原告在中国建设银行股份有限公司星海湾支行购房贷款申请资料6张、案涉房屋的《个人住房（商业用房）借款合同》、“南海壹号”项目F地块5位购房者的《个人贷款支付凭证》、《行政处罚决定书》，被告提交的大连再生资源交易所项目《合作框架协议》及《协议书》，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的录音材料，拟证明被告自行组织五方验收是违反法律规定的，工程质量竣工验收必须在质监站的监督下开展，竣工日期也应以质监站监督下的验收完成时间为准。被告不予认可。鉴于录音中人员的身份信息无法核实，该证据的真实性无法确定，故对该证据不予采信。2.被告提供的《中标通知书》、进线工程的招标中标及施工文件、进线工程施工图纸，拟证明政府配套的进电工程招投标及施工没有按约施工、竣工导致整个项目无法进行消防验收，是导致被告不能按约交房的根本原因。鉴于被告无法提供证据原件，真实性无法确定；且即使该证据真实，无法证明政府配套供电工程的实际施工情况并直接导致案涉房屋的逾期交付，故本院对该组证据依法不予采信。3.被告提供的《工程竣工验收报告》（F1号楼），拟证明被告于2015年6月25日完成应由其完成的五方验收，进一步证明案涉房屋至今不能交付是政府未按约完成电力配套工作。原被告双方签署的商品房买卖合同第八条约定五方验收报告是案涉房屋的交付条件，系双方真实意思表示。被告提供的五方验收报告及附件内容完整且无证据推翻五方项目负责人签字的真实性，故本院对该《工程竣工验收报告》依法予以采信，据此可认定案涉房屋于2015年6月25日符合合同约定的交付条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《合同补充协议》，约定原告购买位于大连高新区房屋，建筑面积171.12平方米，单价14256元，总金额2439487元，房屋用途为公建。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1……；2……；3……；4……；5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可拒绝交付本房屋，因买受人逾期付款，出卖人相应推迟交房期限。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。上述合同签订后，原告已支付了2439487元购房款。2014年6月17日，大连市财政局向被告下发《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》，通知被告应缴纳的城市基础设施配套费已全部收讫。2015年6月25日，勘察、设计、施工、监理及建设单位五方共同作出中合（大连）置业凌水湾填海区F地块项目F1#楼《工程竣工验收报告》。2017年10月20日，案涉房屋F地块通过消防设计审核。庭审中，被告称因市政工程尚未竣工，因此案涉房屋无法交付且房屋交付时间暂不确定，所以至今未向原告交付案涉房屋。大连高新产业园城市管理行政执法局于2016年4月12日对被告下达的《行政处罚决定书》（大高执法罚决第2016006号），该处罚书的内容显示，被告未在质量监督站监督下开展大连高新区凌水湾填海区F地块的竣工验收并向业主交付商品房的行为，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款的规定向被告罚款人民币100000元整。本院认为，本案的焦点问题是：第一，案涉房屋于2015年5月1日是否符合交付条件；第二，案涉房屋是否存在市政配套设施接通延误并该延误是否构成房屋延迟交付的合理理由；第三，原告是否构成逾期付款并被告有权据此延迟交房；第四，被告是否构成违约、违约金标准及诉讼时效问题。针对第一个焦点问题，本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定了五种交付房屋条件，而双方当事人自愿选择了上述第5种作为案涉房屋的交付条件，双方均应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。关于“具备交付使用条件”的理解，应当遵守双方当事人的意思自治即被告提交的《工程竣工验收报告》及附件应被视为合同约定的“验收报告”，故合同约定的交付日期即2015年5月1日案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件，至2015年6月25日才具备交付条件，因此案涉房屋已构成逾期交付。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，而被告未提供证据证明以书面形式通知原告办理交付手续，且被告已确认案涉房屋因市政原因而未向原告实际交付房屋，即案涉房屋延迟交付仍在持续中。针对第二个焦点问题，本院认为，被告提供的证据不足以证明案涉房屋所在项目红线外电力配套工程的施工情况，也未能证明案涉房屋未按期交付与该市政配套工程有关，被告主张案涉房屋系因红线外供电进线工程至今未施工完毕即政府方原因无法按期交付依据不足，被告不应免除逾期交房的违约责任。针对第三个焦点问题，本院认为，被告在本案原二审审理期间主张原告存在逾期支付购房款的行为并被告据此有权延迟交付案涉房屋，且原二审法院要求本院在本次重审时查明该节事实，而本次庭审中被告并未提出该项主张亦未提供相关证据佐证该主张，被告主张原告逾期支付购房款证据不足。针对第四个焦点问题，本院认为，案涉房屋已构成逾期交付，且被告未能提供证据证明非因其自身原因造成的，因此被告已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定的“日万分之二”的违约金标准虽略高于中国人民银行公布的同期贷款基准利率，但不存在畸高于原告损失的情形，因此本院不予调整。鉴于案涉房屋至今未交付原告即被告的违约行为仍在继续中，因此应自被告违约行为终止之时起算逾期交房违约金的诉讼时效，因此本案不存在部分违约金超过诉讼时效的问题。关于原告主张自2015年5月2日至案涉房屋实际交付之日的违约金，本院认为被告承担逾期交房违约责任应截至案涉房屋具备约定交付条件且被告书面通知原告之日，而该时间点需由法院另行审查并确认而无法径直判决，据此，本院仅支持被告应支付自合同约定交付日之次日即2015年5月2日起计至2019年7月31日按《商品房买卖合同》约定的日万分之二标准计算的逾期交房违约金。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王立新自2015年5月2日至2019年7月31日期间逾期交房违约金756728.87元；二、驳回原告王立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11367元，财产保全费5000元，合计16367元，由被告中合（大连）置业有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  孙玉清人民陪审员  隋晓萍二〇一九年九月二十六日书 记 员  宋晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。