广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15810号原告：张俊，男，1981年5月10日出生，汉族，身份证住址河南省固始县，原告：梁观燕，女，1986年9月22日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区，两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告张俊、梁观燕与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告向两原告支付逾期交房违约金（以购房款319440元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月5日起计至被告实际交付商品房之日止，暂计算至2019年7月1日为35809.2元）。事实与理由:2012年9月11日，两原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢1303房的商品房一套，该房总价为319440元。合同约定被告应当在2013年6月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付两原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担相应的违约责任。被告辩称，1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也于2013年8月10日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告已于2013年8月10日实际收楼，期再主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效。经审理查明：2012年9月11日，两原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定两原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢1303房的预售商品房，购房总价319440元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理……2.出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人；合同还约定了其他事项。2013年6月18日，涉案商品房取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。同年9月11日，被告以挂号信方式向两原告发出收楼通知书。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。同年10月19日，被告以快递方式向两原告发出催收楼通知书。2019年6月14日，两原告前往中山市火炬开发区润和花园物业管理中心提出收楼要求，与物业公司之间就物业管理费缴纳问题发生争执，迄今未办理手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系两原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2013年7月1日开始向两原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，两原告于2019年6月13日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算”的规定，及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则两原告的上述债权中，2016年6月14日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，两原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于逾期交房违约金的时间截止点。涉案房屋于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，彼时已具备法定和合同约定的交付条件，被告亦于同年10月19日向两原告发出催收楼通知书，两原告在收到收楼通知后即负有及时接收房屋的合同义务，参照合同第十一条“出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人”之约定，两原告无正当理由迟延接收房屋，自被告指定收楼时间届满之日可视为被告已完成交付房屋之合同义务，但因被告于2017年10月19日发出的催收楼通知书上未载明具体收楼时间，本院酌定2017年10月30日可视为被告已完成合同约定的交付房屋义务，逾期交房违约金可计算至该日。根据合同约定，被告需按日向两原告支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月14日至2017年10月30日，原告已付房价款为319440元，故被告应付违约金金额为16068元（319440元×0.0001×503天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张俊、梁观燕支付逾期交房违约金16068元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，减半收取为348元，由原告张俊、梁观燕负担192元，被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担156元（该款两原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年九月二十日书记员 黎宗明王静