江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民再21号二审上诉人（原审原告）：谢兆兰，女，1952年4月4日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：罗海波，万载县云帆法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄月荣，男，1951年8月17日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省宜春市万载县，系谢兆兰丈夫。二审上诉人（原审被告）：张银娥，女，1975年11月16日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：辛国亮，男，1970年10月7日出生，汉族，江西万载人，住万载县。谢兆兰与张银娥房屋买卖合同纠纷一案，江西省万载县人民法院于2018年6月7日作出（2018）赣0922民初525号民事判决。谢兆兰、张银娥均不服该判决，提起上诉。本院于2018年8月16日作出（2018）赣09民终1358号民事判决，已经发生法律效力。谢兆兰不服，向本院申请再审，本院于2018年9月28日作出（2018）赣09民申76号民事裁定。谢兆兰仍不服，继续申诉。本院经审判委员会讨论决定，于2019年3月4日作出（2019）赣09民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人谢兆兰及其委托诉讼代理人罗海波、黄月荣，二审上诉人张银娥及其委托诉讼代理人辛国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢兆兰称，关于是否交易15.5㎡的柴棚间的问题。2013年元月31日，上诉人谢兆兰作为卖方与上诉人作为买方签订两份《房地产交易文契》，在涉案建筑面积85.6㎡的《房地产交易文契》中明确约定只交易住房，未涉及15.5㎡的地下室（柴棚间）。要特别指出的是，根据《现在全产权过渡集资（购）住房情况》一表，业已明确涉案建筑面积85.6㎡的房屋，其对应的是使用面积小计为64.2㎡。如双方交易使用面积小计为64.2㎡的房屋加使用面积15.5平方米的柴棚间，则必然与建筑面积85.6㎡不能对应，由此也推出双方并未交易15.5㎡的柴棚间。上诉人谢兆兰在2000年办理产权证，房屋产权建筑面积是85.6㎡，张银娥在2013年购买住房后房产证登记的产权建筑面积也是85.6平方米，未注明附带柴棚间。亦无其他证明谢兆兰已出售柴棚间给张银娥。因此，应当认定双方未交易15.5㎡的柴棚间。故涉案柴棚间应该归属于谢兆兰所有。（2018）赣09民终1358号民事判决书中认定涉案15.5㎡的柴棚间属涉案房屋整体的一部分，且实际交付给了张银娥错误，应予纠正；关于通顶的所有权问题，从双方的交易文契中可以看出，双方并没有交易通顶上的构筑物，如果张银娥在该处房屋生活使用，那么谢兆兰是没有任何异议的，但现在的情况是政府进行征收，他物权已经灭失，所有权应该算是归属于申请人。对于通顶上的物品，张银娥自始至终未建未买，且从未向征收部门主张过权利。故其用实际行动也证明了通顶的所有权是归属于谢兆兰。请求依法撤销（2018）赣09民终1358号民事判决；依法发回重审或者改判，支持再审申请人一审诉讼请求，即判令被申请人支付申请人补偿款94695元与判令万载县康乐街道万根竹居民区原20号502室的房屋104㎡之外归申请人所有；判令被申请人承担一、二审诉讼费用。张银娥辩称，双方签订的两份《房屋交易文契》自双方签字或盖章成立，两审法院均已认定无需争议。涉案地下室柴棚间是主房的连体配套设施，随主房以18.6万元一并已出售给了张银娥，张银娥付清了谢兆兰购房款后，于2013年3月7日谢兆兰将房屋过户给张银娥。自即时起张银娥具房屋的所有权、经营权、处置权、产权所规定的一切权利，这些权利是法定的，任何人不得侵犯。地下室及柴棚间是地下建筑物，是房屋的连体附属配套设施，随房屋变更而变更，已实地查勘及评估表（二）部分载明地下室、柴棚间与主房连体，统一建设且原始一次性成型含公摊3.15㎡，是不可分拆的部分，更没有独立产权。公有住房买卖审批表中住房和计价情况中载明，该套房屋使用面积有：厅堂、卧室、厨房、卫生间、阳台、走道、地下室15.5㎡，柴棚间、公摊面积等是连体设施。其中，地下室公摊使用面积10项中列为第七项，可证明是连体不可分拆的部分，此项无需争议。其次，谢兆兰所争议的，因砖砌体3个水斗、一个蓄水池、补偿收益权同时随主房转移后，没有该套房屋的所有权，就无权享有、使用和拍卖，更没有权利受偿。不能认为买房仅限两间房，而是含该套房有关的连体设施和附属设施。因为张银娥所购房屋包含了所有的连体设施和附属设施，也是买断了谢兆兰该套房所有产权、物权。一审、二审法院将该部分依法判归张银娥所有是正确的，也是有法律依据的。张银娥18.6万元，购买了谢兆兰房屋所有权房屋和连体设施及附属设施，过户后以上三项归张银娥行使物权法所有权利。再次，按照过户后的物权权益，张银娥因夫妻长期在外打工，只有将该套出租行使经营权利，第一个租用张银娥这套房的人是谢兆兰，因为卖房后，谢兆兰在距5里的地方用卖这套房的钱买了一套房，因为新买的房未装修好，所以她返租这套房，从2014年元月起一直租到2015年9月，每月租费500元/月，约定在购买放款中扣除，租满后将房屋地下室锁匙一并交还张银娥，从2015年9月起至2016年7月，张银娥又租给施龙艳和欧阳俊二位老师，并由张银娥将房屋及地下室锁匙交给施龙艳、欧阳俊二位老师。谢兆兰向法院起诉张银娥后，二位老师主动向一审法院提交了两份证词，并到庭作证证实地下室锁匙随主房锁匙是张银娥交给她们的事实。但一审主审法官在判决书中认定房屋及地下室锁匙是谢兆兰交给二位租房老师的，颠倒了是非。上诉后二位老师向二审提供证词证明锁匙是张银娥交给二位老师的事实，并声明从未见过谢兆兰，就是一审庭审中见过，根本不认识谢兆兰的事实。二审根据多个事实纠正一审的错误判决，体现终审法院有错必纠的公正性。终审期间张银娥提供了施龙艳、欧阳俊二位租房人的证词各壹份，证明租房期间是张银娥将房屋及地下室锁匙交给她们使用的事实。提交了证人辛何清证词壹份，辛何清证明，同幢有几套房出卖，购房款含地下室，证明地下室是连体设施，不能单买也不可能单卖。证明1992年职工集资建房时，规定一房屋一地下室是抓阄方式购房，分房时高层和底层分大地下室的事实。这些证人在一审有些出庭作证，有些没出庭作证，辛何清是因为与谢兆兰是同单位职工，又是邻居，没有出庭作证，但他对所证词证明事实愿意承担法律责任。综上，张银娥购买康乐街道万根竹居民区25号2单元502室三部分（即主房、连体设施的地下室又称柴棚间及附属设施通顶包括共建部分及楼顶，砖砌围墙、水斗、蓄水池等房屋的附属设施在内），即谢兆兰原房屋及地下室和附属设施的全部产权及使用权处置权以后，到过户后确定为法定受偿权的物权法所规定的一切权利，是不容非法侵犯的合法权益，请依法驳回申请人再审请求，维持终审法院依法作出的终审判决。谢兆兰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告补偿款94695元；2、判令万载县康乐街道万根竹居民区原20号502室的房屋104㎡之外归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，谢兆兰明确：第一项诉讼请求包括24.98㎡地下室、柴棚间、10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65㎡砖砌体、3个水泥水斗、2.89㎡砖砌蓄水池，第二项诉讼请求仅为4.84㎡主房。一审法院认定事实：万载县人民医院以集资建房方式于1994年在现万载县康乐街道万根竹居民区建成一栋砖混结构住宅楼，该住宅楼第一层为地下室（柴棚间），第二至六层为住房。谢兆兰当时系万载县人民医院职工，于1994年出资购买了上述住宅楼2单元502室住房的部分产权，公有住房买卖审批表载明：使用面积64.2㎡，地下室使用面积15.5㎡。该住宅楼建成后，包括原告在内的2单元五住户立即加建建筑面积18.4㎡的住房各一间，从而在第一层又建成一五住户共同共有的使用面积12.74㎡的地下室（柴棚间）一间。谢兆兰又将通往楼顶的攀梯改造成楼梯，从而建成一通顶。谢兆兰还在楼顶加建围墙、砖砌体、水泥水斗、砖砌蓄水池等。谢兆兰于2000年出资购买了上述住宅楼2单元502室住房的全部产权，城镇职工全产权过渡集资建（购）住房审批表载明：使用面积64.2㎡，建筑面积85.6㎡，柴间使用面积15.5平方米，柴间单独计价。2013年元月31日，谢兆兰（卖方）与张银娥（买方）签订两份《房地产交易文契》，分别约定：出售房屋座落在。房屋所有权证号：万ＡＳ字第001163号，共6层，现卖第6层，建筑面积85.60㎡。双方议定上述房屋的成交价为人民币130000元。出售房屋座落在。房屋所有权证号：万ＡＳ字第014953号，共6层，现卖第6层，建筑面积18.40㎡。双方议定上述房屋的成交价为人民币20000元。在此之前，张银娥向谢兆兰支付了相应购房款。在此之后，谢兆兰向张银娥交付了房地产权属证，但谢兆兰向张银娥租赁该房屋继续居住。2013年3月7日，张银娥取得万房权证ＡＳ字第××号房屋所有权证【载明：建筑面积85.60㎡】和万房权证ＡＳ字第××号房屋所有权证【载明：建筑面积18.40㎡】。2013年3月12日，张银娥取得万国用（2013）第021973-1、022703号国有土地使用证。因在外谋生，张银娥购房后全家一直未在该房屋居住，谢兆兰租赁结束交付该房屋后，张银娥曾将该房屋出租他人居住，为此谢兆兰曾将使用面积15.5平方米的地下室钥匙交租赁人。【备注：一、谢兆兰提供的两份《房地产交易文契》的签署日期均为2013年元月31日；张银娥提供的两份《房地产交易文契》的签署日期分别为2013年元月13日和2013年元月31日。二、谢兆兰主张成交价为交易文契的150000元；张银娥主张成交价为186000元，减除谢兆兰租赁该房屋的租金10000元，实际交付176000元。三、谢兆兰主张租赁至2014年底交付该房屋；张银娥主张租赁至2015年下半年交付该房屋。四、谢兆兰主张曾将使用面积15.5㎡的地下室钥匙短暂交租赁人；张银娥主张谢兆兰曾将使用面积15.5㎡的地下室钥匙长期交租赁人。】2017年底，万载县进行棚户区改造，该房屋所在住宅楼属于征收范围。为此江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司对该房屋进行了实地查勘和评估，并于2018年3月13日出具《实地查勘记录及评估表》，共分三大部分：第一部分“主房部分”，第2项为评估金额20328元的4.84㎡主房，备注：新增测绘面积，房改房。第二部分“其他用房部分”，第1项为评估金额83933元的24.98㎡地下室、柴棚间，备注：与主房连体，统一建设且原始一次成型，含公摊3.15平方米；第2项为评估金额6816元的10.94㎡通顶，备注：H=2.15米。第三部分“装修及其他部分”，第27项为评估金额795元的7.95㎡围墙；第28项为评估金额2123元的9.65㎡砖砌体；第29项为评估金额450元的3个水泥水斗；第30项为评估金额578元的2.89㎡砖砌蓄水池。同日，被告与万载县房屋征收管理局签订《房屋征收货币补偿协议》。但是原告认为部分补偿款应归其所有，遂致本案诉讼。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求包括24.98㎡地下室、柴棚间、10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65㎡砖砌体、3个水泥水斗、2.89㎡砖砌蓄水池，第二项诉讼请求仅为4.84㎡主房。一审法院判决：房屋征收补偿款中地下室、柴棚间83933元归原告谢兆兰所有，被告张银娥应在收到相应补偿款之日起15日内支付给原告谢兆兰；二、驳回原告谢兆兰其余诉讼请求。谢兆兰、张银娥均不服一审判决，谢兆兰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由张银娥承担一、二审案件受理费。张银娥上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由谢兆兰承担一、二审诉讼费及财产保全费。本院原审认定事实与一审认定的事实一致。本院原审认为，本案争议的焦点是涉案房屋的附属设施包括该房屋的添附物和两个柴棚间的权利是归属房屋出卖人谢兆兰还是归属买受人张银娥。一、双方签订的房屋买卖合同系其双方真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护；二、涉案房屋10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65㎡砖砌体、3个水泥水斗、2.89㎡砖砌蓄水池是在双方签订房屋买卖合同之前，由谢兆兰加建并存在的，这些设施是附着于涉案房屋才能发挥其效用，在无特别约定情况下，依法应认定是涉案房屋的附着物，并随该房屋的出卖而转移给买受人；三、关于两个柴棚间的权利归属问题。1、涉案15.5㎡的柴棚间在涉案房屋“城镇职工全产权过渡集资建（购）住房情况审批表”原始项目登记之列，属涉案房屋整体的一部分，且实际交付给了张银娥。谢兆兰以双方签订的房屋买卖合同中并无出卖该柴棚间的约定为由，要求确认该柴棚间归其所有，明显证据不充分，不合常理，亦与事实和法律不符，一审法院判决该柴棚间归谢兆兰所有不当，应予纠正；2、涉案15.5m2以外的柴棚间既不在涉案房屋“城镇职工全产权过渡集资建（购）住房情况审批表”原始项目登记之列，双方又无合同约定，且无充分证据佐证张银娥实际占有和使用了该柴棚间。张银娥主张该柴棚间归其所有，明显缺乏事实与法律依据，应不予支持。本院原审判决：一、撤销江西省万载县人民法院（2018）赣0922民初525号民事判决；二、房屋所有权登记为张银娥，位于江西省万载县（柴棚间）9.48ｍ2补偿款31853元【（83933÷24.98）×9.48】归谢兆兰所有，张银娥应在收到相应房屋征收补偿款之日起三日内支付给谢兆兰；三、驳回谢兆兰的其他诉讼请求。本院再审认为，本案争议焦点有二：一是连着主房的15.5㎡地下室（柴棚间）是否随同房屋一并转让？二是10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65㎡砖砌体、3个水泥水斗、2.89㎡砖砌蓄水池相应征收补偿款归属何人？关于地下室（柴棚间）是否随同房屋一并转让的问题。要解决地下室归属问题首先要确定该地下室的性质。一种是地下室与地上建筑即主房在功能和使用方式上完全独立，存在与地上建筑部分相独立的出入口，日常生活中对于地下室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。此时，地下室与其地上建筑部分可以看成两个独立的物权客体，权利人可以对它们分别行使权利。另一种是地下室的使用与地上建筑部分紧密相连，要想使用地下室就必须借助于对地上建筑部分的使用，此时，地下室与其地上建筑部分就符合主物与从物的关系的构成要件，地上建筑部分所有权转移的效力自然及于地下室。本案中，涉案15.5㎡的柴棚间显然独立于主房，虽然该15.5㎡的柴棚间在涉案房屋“城镇职工全产权过渡集资建（购）住房情况审批表”原始项目登记之列，但并未体现在建筑面积85.6㎡的房屋产权证中，当事人两份《房地产交易文契》“房屋所有权证号：万AS字第001163号，共6层，现卖第6层，建筑面积85.60㎡”、“房屋所有权证号：万AS字第014953号，共6层，现卖第6层，建筑面积18.40㎡”也明确约定，买卖面积仅为85.60㎡，并未涉及柴棚间。因此，本案案涉15.5㎡的柴棚间，从其属性而言，独立于主房，并非主房的附属物，不应视为随主房的所有权一同转移给房屋买受人；从双方合同约定而言，也指明了买卖的标的物为面积85.60㎡的第六层房屋。故案涉15.5㎡的柴棚间的补偿款应归属谢兆兰。关于10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65㎡砖砌体、3个水泥水斗、2.89㎡砖砌蓄水池相应征收补偿款的归属问题。上述添附物在双方签订房屋买卖合同之前，由谢兆兰加建并存在的，这些设施需依附于涉案房屋才能发挥其效用，在无特别约定情况下，依法应认定是涉案房屋的附着物，属涉案房屋的一部分，并随该房屋的出卖而转移给买受人。故该部分相应的征收补偿款应归属于房屋买受人张银娥。综上，本院原二审认定15.5㎡地下室（柴棚间）属涉案房屋整体的一部分不当，应予纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）赣09民终1358号民事判决；二、维持万载县人民法院（2018）赣0922民初525号民事判决；一审案件受理费2167元，财产保全费1020元，二审案件受理费2167元，共计5354元，由谢兆兰负担609元，由张银娥负担4745元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  巢澍望审判员  胡劲松审判员  邓育军二〇一九年九月十九日书记员  罗世奇