民 事 判 决 书（2019）粤06民终6464号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨振宇，男，汉族，1991年9月21日出生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：胡金才，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟如辉，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王宪涛，男，汉族，1981年2月18日出生，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗佳，广东志成达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小成，广东志成达律师事务所律师。原审被告：佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。原审第三人：杨明堂，男，汉族，1965年12月21日出生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：胡金才，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟如辉，广东昊法律师事务所律师。上诉人杨振宇因与被上诉人王宪涛、原审被告佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司（以下简称中壹锦公司）、原审第三人杨明堂房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨振宇上诉请求：一、撤销一审判决第五项；二、判决王宪涛向杨振宇赔偿房屋差价损失及家私家电损失差额345000元(房屋差价损失及家私家电损失总额暂按50万元计，具体损失总额将视评估结果进行调整变更，扣除一审判决已支持的155000元，损失差额为345000元)；三、判决王宪涛向杨振宇赔偿律师见证费、代办抵押手续费损失200元；四、判决王宪涛向杨振宇赔偿按揭服务费损失700元；五、判决王宪涛向杨振宇赔偿律师费损失115000元；六、本案全部诉讼费用由王宪涛承担。事实和理由：一审判决既然已认定王宪涛构成根本违约，并且认定其需要赔偿杨振宇损失，却不查明杨振宇的损失的大小，也不准许杨振宇通过评估查明房屋差价的申请，而是在损失不明的情况下径直酌定赔偿金额，显然有违基本法律逻辑，也违背同类案件的统一裁判标准，这也并不是法院行使自由裁量权的范畴，法院行使自由裁量权的基本前提是查明事实。差价损失尚未查明，何以得出超出预期的结论?合同约定的违约金并不等同于订立合同时预见到可能造成的损失，不能因为损失超出了合同约定就简单推定为“超出了正常预期”，若这个推定成立，相当于否定了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。王宪涛在将案涉房屋以155万元的价格出售给杨振宇后，不到一个月，又以165万元的价格出售给第二个买家，足见其明知房屋市场价格在快速上涨。其他能反映王宪涛可以预见违约损失的理由在杨振宇的代理人一审提交的《代理词》中有详细论述。杨振宇主张律师费损失的理由并非基于合同约定，而是基于王宪涛不诚信诉讼、滥用诉讼权利、恶意违约等行为，一审法院对于杨振宇提出的王宪涛滥用诉讼权利甚至虚假诉讼的行为完全不予审查，也不作任何回应，仅以“律师费不是必须发生的费用、双方未对相应费用进行约定、酌定违约金时已考虑原告的损失”等理由驳回。律师见证费、代办抵押手续费为实际发生的损失，该费用损失由王宪涛的违约行为造成，其应当予以赔偿。王宪涛辩称,一审判决王宪涛向杨振宇赔偿155000元，已按照合同所约定的最大数额的违约金进行判决，即对王宪涛采取了从重处罚，没有理由和依据再增加处罚金额。2017年3月16日，王宪涛已明确告知杨明堂不再出售房屋；在同年3月28日的通话中，杨明堂已与王宪涛沟通按揭及中介费用的退还问题，可见杨振宇一方也是准备解除合同。在十几天的时间内，房屋价格没有什么变化，房屋内的家私家电仅为房屋出售时附带，没有明确约定为杨振宇购买，不存在损失差额，杨振宇要求王宪涛共赔偿50万元没有事实依据。双方在合同中约定的违约金即为双方在签订合同时能够预见的因违反合同可能造成的损失，王宪涛将房屋出售给罗某时的差价仅为10万元。一审法院参照合同约定酌定王宪涛赔偿155000元，足以赔偿杨振宇所遭受的损失，一审法院不准许杨振宇的评估申请正确且符合公平效率原则。杨振宇提供的四份委托合同约定的律师费过高，且只有两笔有发票，杨振宇在罗某、罗某2案件中的律师费与王宪涛无关。王宪涛不存在杨振宇在《变更诉讼请求申请书》中主张的虚假诉讼、恶意诉讼行为，律师费既不是必须发生的费用，双方亦未约定由违约方承担律师费，杨振宇要求王宪涛赔偿律师费损失没有事实和法律依据。杨振宇主张的律师见证费、代办抵押手续费、按揭服务费的证据是收据，而不是发票，也没有其他证据证明上述费用已实际支付，王宪涛不予确认。即使已支付，上述费用购买的服务未履行，杨振宇完全可以要求退款，且上述费用也不是履行合同必然发生的费用，不应由王宪涛赔偿。中壹锦公司述称，一审判决对中壹锦公司是否应承担责任部分认定事实清楚，适用法律正确。杨明堂述称，与一审的意见一致。杨振宇向一审法院起诉请求：1.解除杨振宇与王宪涛、中壹锦公司于2017年2月26日签订的《房地产买卖合同》；2.王宪涛向杨振宇返还购房定金20000元；3.王宪涛向杨振宇赔偿律师费损失115000元；4.王宪涛、中壹锦公司连带向杨振宇赔偿房屋差价损失及家私家电损失(家私家电损失是指据双方签订的涉案合同由王宪涛随涉案房屋一并出售予杨振宇的家私家电，详见涉案合同的附件房屋交接书所列)，该项损失共计50万计，具体金额将视评估结果进行调整变更；5.王宪涛、中壹锦公司连带向杨振宇赔偿律师见证费、代办抵押手续费损失200元；6.王宪涛、中壹锦公司连带向杨振宇赔偿中介服务费损失28000元；7.王宪涛、中壹锦公司连带向杨振宇赔偿按揭服务费损失14000元；8.本案诉讼费用由王宪涛、中壹锦公司承担。王宪涛向一审法院提出反诉请求：1.撤销王宪涛与杨振宇于2017年2月26日成立的房地产买卖合同关系；2.杨振宇支付违约金135000元予王宪涛；3.杨振宇承担诉讼费。一审法院认定的事实：涉案房屋位于佛山市南海区某房，登记权利人为王宪涛单独所有，登记日期为2016年11月2日。2017年2月26日，王宪涛(卖方)与杨明堂(买方)签订《房地产买卖合同》(下简称“涉案合同”)，约定卖方将涉案房屋以1550000元的成交价出售予买方；买方须在签署本合同当天支付定金20000元给卖方，卖方在收取定金时将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。卖方应在2017年3月10日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。完税当天买方支付首期房款(含定金)给卖方。尾期房款1240000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。买方承担交易税费。卖方收齐楼款当天交付该物业给买方。买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求继续履行合同，要求违约方按每日成交价的1%o支付违约金。解除合同，违约方须承担定金责任或按成交价的10%支付违约金。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另收退。双方并约定其他权利义务。2017年2月26日，杨明堂支付定金20000元予王宪涛。中壹锦公司出具收款收据确认收到杨明堂支付的服务费28000元。2017年3月3日，杨振宇向佛山市某按揭服务有限公司支付按揭代办费14000元和向广东泽康律师事务所支付代办抵押手续费200元。2017年3月初，杨振宇与王宪涛到银行办理杨振宇申请抵押贷款的手续，双方在银行签署了房地产买卖合同。2017年6月16日，中国银行佛山分行复函载明：杨振宇和杨明堂于2017年3月6日向该行就购买涉案房屋申请办理二手住房按揭贷款并提交了相关资料，2017年3月23日，该行审核发现王宪涛于2016年7月购买涉案房屋，为查核涉案房屋的交易是否真实，该行告知贷款申请人审核结果并提出需王宪涛配合提供购买发票，但王宪涛至复函发出日尚未提供，故该笔贷款暂未能审批通过。王宪涛在诉讼中陈述其持有涉案房屋的购买发票，但王宪涛不同意提供，因王宪涛认为杨振宇与杨明堂存在欺诈。2017年3月15日，王宪涛(卖方)、罗某(买方)与佛山市某房地产中介有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方交易涉案房屋，成交价1650000元。后，罗某、罗某2起诉王宪涛主张王宪涛协助将涉案房屋过户至罗某、罗某2名下，一审法院作出(2017)粤0605民初18524号民事判决，判令王宪涛协助罗某、罗某2办理涉案房屋过户至罗某、罗某2名下的手续，该判决已生效。2017年3月16日，王宪涛向中壹锦公司取回涉案房屋的房产证原件。一审法院认为，关于涉案合同的相对方问题，即使王宪涛与杨明堂于2017年2月26日签订涉案合同时，王宪涛不知悉杨明堂与杨振宇之间的代理关系，但根据中国银行佛山分行提供的王宪涛与杨振宇办理抵押贷款申请手续的申请表及房屋买卖合同已证明在合同的履行过程中，杨振宇与杨明堂已向王宪涛披露该事实，王宪涛知道或应当知道杨振宇为房屋的买受人和合同相对方。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，杨明堂以自己名义与王宪涛订立合同，王宪涛不知道杨明堂与杨振宇的代理关系的，杨明堂向王宪涛披露委托人为杨振宇后，王宪涛可以选定杨振宇或杨明堂作为相对方主张其权利。王宪涛配合杨振宇办理抵押贷款申请手续，且在诉讼中对杨振宇而不是杨明堂提起反诉，证明王宪涛已选定杨振宇作为合同相对方。杨明堂代表杨振宇和王宪涛于2017年2月26日签订的涉案合同关于房屋买卖事项的约定是杨振宇与王宪涛的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。王宪涛没有证据证明杨振宇与杨明堂存在欺诈，一审法院对王宪涛主张撤销合同不予支持。涉案合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。王宪涛在涉案合同并未解除的情况下，与案外人签订房屋买卖合同另行出售涉案房屋，且已有生效判决判令王宪涛应将涉案房屋过户予案外人。另，王宪涛没有配合提供发票予银行审核，导致杨振宇的抵押贷款申请未能审批。王宪涛的上述行为已经构成根本违约，一审法院对杨振宇请求解除双方签订的涉案合同予以支持。王宪涛收取了买方支付的定金20000元，杨振宇主张返还该款项，一审法院予以支持。王宪涛作为违约方，一审法院对王宪涛的违约金主张不予支持。关于中壹锦公司是否应承担连带责任的问题，中壹锦公司将涉案房屋房产证返还给权属人王宪涛的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。返还房产证的行为与王宪涛另行出售涉案房屋无直接因果关系，杨振宇因此主张中壹锦公司对王宪涛的违约责任承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，认定本案王宪涛应承担的违约损失赔偿金额，应综合合同的履行程度、杨振宇的实际损失以及签约时双方关于因违反合同可能造成的损失的预见性因素。具体到本案，首先，杨振宇仅支付了定金20000元予王宪涛，未再支付其他款项；其次，房屋市场价的涨跌受市场因素的限制，房价上涨或下跌存在不确定因素；因此杨振宇要求王宪涛赔偿全部差价损失及家私家电损失，超出了当事人在签订合同时的正常预期，且有违公平合理原则。双方在合同中约定根本违约方须承担定金责任或按成交价的10%支付违约金。结合上述情况，一审法院参照合同约定的违约金标准按房屋成交价的10%酌定王宪涛赔偿155000元予杨振宇，对超出一审法院核定范围的损失主张，一审法院不予支持。对于杨振宇关于房屋差价评估的申请一审法院亦不予准许。关于杨振宇主张的律师费、律师见证费、代办抵押手续费、按揭服务费不是必须发生的费用，且双方未对相应费用进行约定，一审法院在酌定上述违约金时已考虑杨振宇的损失，一审法院对杨振宇在违约金基础上再另行主张赔偿上述费用不予支持。关于杨振宇主张的中介费，涉案合同明确约定违约方需向守约方赔偿守约方已向经纪方支付的中介费，杨振宇主张王宪涛赔偿中介费28000元，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除杨振宇与王宪涛于2017年2月26日签订的《房地产买卖合同》中有关双方权利义务的约定；二、王宪涛应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金20000元予杨振宇；三、王宪涛应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿155000元予杨振宇；四、王宪涛应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费28000元予杨振宇；五、驳回杨振宇其他本诉请求；六、驳回王宪涛全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费20323.38元，财产保全费3020元，合计23343.38元(杨振宇已预交)，由王宪涛负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杨振宇，一审法院不另收退；反诉受理费1500元(王宪涛已预交)，由王宪涛自行负担。本院二审期间，杨振宇围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对杨振宇提供的证据，本院经审查认定：杨振宇提供的№07346110发票与本案具有关联性，本院确认其证明力；杨振宇提供的№07346111发票与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实，另查明，本院对本案于2018年11月12日作出（2017）粤06民终10301号之一民事裁定书，认定：根据王宪涛在二审中的陈述以及生效法律文书（2017）粤0605民初18524号民事判决的裁判结果，案涉合同实际上已无法履行。由于王宪涛隐瞒其与案外人罗某另行签订《房地产买卖合同》的重要事实，导致一审法院未行使释明权，杨振宇也相应丧失了选择是否变更诉讼请求的权利……本案应发回重审。该民事裁定书裁定本案发回重审。杨振宇于2019年7月17日为发回重审后的案件的一审诉讼向广东昊法律师事务所支付了法律咨询、律师费33980.58元。本院认为，本案当事人在二审争议的焦点为：一、杨振宇对案涉房屋及家私的价格评估申请是否应予准许，以及由王宪涛再赔偿差价损失的上诉请求应否予以支持；二、王宪涛是否应当赔偿律师见证费、代办抵押手续费、按揭服务费；三、王宪涛是否应当承担杨振宇支付的律师费。关于杨振宇对案涉房屋及家私的价格评估申请是否应予准许，以及对其赔偿差价损失的上诉请求应否予以支持的问题。王宪涛违约出售案涉房屋及家私的价格1650000元已在已发生法律效力的（2017）粤0605民初18524号民事判决书中查明，当事人对该成交价格没有提出异议。因此，该生效的民事判决书认定的成交价格已可以证明王宪涛构成违约时该房屋及家私的市场真实价格，据此可认定杨振宇因王宪涛的违约行为造成的损失。一审法院为此对杨振宇关于案涉房屋及家私的价格进行评估的申请不予准许并无不当，本院对杨振宇在二审提出的评估申请亦不予准许。王宪涛是否应当在一审判决酌定的赔偿金额的基础上再赔偿差价损失，应当考量一审判决的赔偿金额是否足以弥补杨振宇的损失。杨振宇因王宪涛的违约行为造成的损失包括杨振宇为履行合同支出后又未能收回的费用而造成的直接损失，以及合同履行后可以预期取得的利益，该利益指利润，而不是营业额。故杨振宇主张的差价并不当然是其可以预期取得的利益，尚应扣除杨振宇再次出售房屋时应支付的相关费用。因此，一审法院在杨振宇举证证明的直接损失的基础上，考虑到王宪涛将案涉房屋出售给罗某的成交价格，参照合同约定的违约金的标准，酌定王宪涛赔偿155000元予杨振宇并无不妥。故杨振宇上诉请求判令王宪涛再赔偿差价损失的理由不成立，本院不予采纳。关于王宪涛是否应当赔偿律师见证费、代办抵押手续费、按揭服务费的问题。杨振宇支付律师见证费、代办抵押手续费、按揭服务费与本案房屋买卖合同的履行有一定的关联，但因一审法院在酌定上述赔偿金额时已考虑其损失，故一审法院对杨振宇在违约金基础上再另行主张赔偿上述费用不予支持正确。关于王宪涛是否应当承担杨振宇支付的律师费的问题。此案被本院发回重审是因王宪涛在一审中隐瞒其与案外人罗某另行签订《房地产买卖合同》的重要事实，故杨振宇为此增加了本案被发回重审后参加诉讼的法律咨询、律师费33980.58元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条“由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持”的规定，杨振宇关于由王宪涛负担该费用的上诉请求理由成立，本院予以支持。杨振宇关于由王宪涛赔偿其他律师费的请求缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，杨振宇的上诉请求部分成立，本院予以支持。因杨振宇在二审提供了新证据，致使案件被改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25409号民事判决第五项；二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25409号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项和诉讼费负担部分；三、被上诉人王宪涛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付法律咨询、律师费33980.58元给杨振宇；四、驳回上诉人杨振宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8213.5元，由上诉人杨振宇负担7638.6元，由被上诉人王宪涛负担574.9元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年九月六日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪