江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初10493号原告（反诉被告）：王祥，男，汉族，1977年5月25日生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张海青，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张忠臣，男，汉族，1989年3月2日生，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：张寿辰，北京友恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曼，北京友恒（南京）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王祥与被告（反诉原告）张忠臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王祥及其委托诉讼代理人张海青，被告（反诉原告）张忠臣及其委托诉讼代理人张寿辰、李曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王祥向本院提出诉讼请求：要求被告给付违约金126000元。事实和理由：2018年5月22日，原、被告签订一份房地产买卖合同，约定被告以126万元的价格购买原告位于南京市栖霞区的房屋，购房款88万元被告以银行贷款方式给付，2018年5月31日前被告应与贷款银行签订借款合同，无正当理由不履行合同的应承担违约责任，违约金的数额是126000元。合同签订后，被告拒不办理银行贷款审批手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，原告以及中介方多次催促后无果，为此原告诉至法院。被告张忠臣辩称：与原告签订房地产买卖合同属实，且被告已给付原告定金2万元。在中介公司的网站网页中，描述涉案房屋的建造年代为1989年，但是实际建造年代为1981年，由于房龄对于房屋价格、升值空间、再次转售等均具有重大影响，原告未向被告披露上述真实信息，其行为已经构成虚假宣传，所以未再继续履行房屋买卖合同，并不存在违约行为，故请求法院驳回原告诉请。反诉原告张忠臣诉称：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求反诉被告给付违约金126000元。事实和理由：2018年5月，在互联网中介网站“安居客”上，张忠臣查询到王祥待售房屋信息，明确说明建筑年代为1989年，在中介公司居间下，双方签订房屋买卖合同，约定王祥将该房屋出售给张忠臣，售价为126万元，张忠臣依约给付购房定金2万元。合同签订后，在办理银行贷款手续时，张忠臣获悉该房屋的真实建筑年代是1981年，与网页宣传内容不符，建筑年代的不同已影响到房屋自有价值，也影响到张忠臣的购房意愿，所以王祥虚假宣传的行为已经构成违约、应当支付违约金。反诉被告王祥辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同。在合同签订过程中，张忠臣从未询问王祥该房屋的建筑年代，王祥也从未向张忠臣作出房龄为1989年的类似承诺，无论涉案合同还是补充合同也未就此作出特别约定，“安居客”网站上的宣传内容，均为中介公司的评估结论与王祥没有关系。导致涉案合同解除的根本原因，是张忠臣无法取得银行贷款，在大概2个月的时间里，张忠臣曾经3次申请银行贷款但是均未获批，在此过程中王祥已将该房屋的登记资料交给张忠臣，自始至终张忠臣也未提出任何异议，所谓房龄不实并非张忠臣拒绝履行合同的真正理由。经审理查明：2018年5月22日，委托人王祥（出售方、甲方）、委托人张忠臣（买受方、乙方）与受托人南京大贺房地产销售有限公司（中介方、丙方）签订一份房地产买卖中介合同，三方约定：1、丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项。房屋坐落于南京市栖霞区，建筑面积为48.02平方米，售价为126万元且注明为“甲方为净得价”。甲方委托丙方出售以下房产，并代办产权转移、房屋交付事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款等事宜；2、甲方保证出售的房屋权属真实，符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，协助乙方办理交易过户手续、提供相应证件材料，按照约定交付日期腾空房屋等等。乙方应按约定的房款支付方式及期限支付定金和房款，根据约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。丙方应认真履行甲、乙方委托事项，根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；3、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的；（2）未按约定提供必要的文件和配合、造成丙方无法履行合同的；（3）串通损害丙方利益的；（4）未支付约定佣金和代办费的；（5）其他造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为方，选择按标的额的10%作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律规定追偿。同日，三方签订一份补充协议约定：约定定金为2万元，乙方于签订合同当日支付甲方定金2万元；（1）购房款88万元，乙方以银行贷款方式支付给甲方，双方约定应于2018年5月31日前与贷款银行签订借款合同；（2）乙方收到贷款银行出具的个人贷款预审批意见书当日起10个工作日，甲方配合乙方办理权属转移相关手续，尾款1万元在交房时以现金方式支付给甲方；（3）乙方于贷款审核通过后5个工作日前支付甲方购房款35万元整，协助甲方办理解押注销手续，甲方收到乙方购房款当日必须立即办理相关手续；（4）银行下款5日内正式交付该房屋，另甲方在交房前将其在该房屋的户籍关系迁出，每逾期一天则按总房款的万分之三支付违约金；（5）房价款包含房屋固定装修（包含油烟机、吊灯等）及以下附属设备，包括空调2台、热水器2台、彩电1台、洗衣机1台、冰箱1台、床2张、沙发1组、衣柜1组、窗帘2套、桌椅1套；（6）备注处空白。2018年5月22日，王祥收到张忠臣给付的购买涉案房屋的定金2万元。2018年5月、6月、7月，关于贷款手续等事务，以手机微信或短信方式，中介人员曾分别与王祥、张忠臣进行多次沟通：1、5月29日，张忠臣询问：“今天应该去办的是什么”；中介人员答复：“贷款预批手续”；2、6月12日，中介人员通知张忠臣：关于贷款王祥已经两次联系中介表示异议，先与银行签订贷款合同，然后才能进入贷款流程，在提供了张忠臣个人申请资料后，是否能够申请贷款应该在短时间内能够作出判断，所以要求张忠臣明确是在哪家银行办理贷款手续，在确定好银行后将有一段审核时间，希望张忠臣咨询专业人员。6月14日、19日，中介人员询问张忠臣：是否已与银行签订贷款合同？但是张忠臣均未答复；6月19日，以手机微信方式，中介人员又通知张忠臣：关于贷款张忠臣本人要求自己联系申请，但是一直没有签订贷款合同，应房主相关查询之要求，应于本周内给予答复；3、7月2日，中介人员告诉王祥：张忠臣要求自行联系贷款银行，张忠臣索要的房屋图片已经发出，张忠臣还询问了房龄，中介已经答复“等批贷款一起弄给他”；王祥回复：“没事，让他找吧”。7月4日，中介人员再次催促张忠臣于次日时前往房产部门办理手续，又两次询问张忠臣是否可至房产部门办理有关手续，但是张忠臣也未答复。7月11日，中介人员通知王祥：“珠江路广州银行，上午10点。身份证，结婚证，户口本，房产证，夫妻都要去”；王祥回复：“没有时间，后天吧，老婆后天休息”。7月12日，中介人员询问王祥：“明天下午，可以吗”？；王祥回复：“早说过了美女，我只是早上有时间”。7月15日，王祥询问中介人员：“美女明天还去不去，不去我安排别的事了”；中介人员回复：“他说下个星期找的人出差，要出差一个星期，我们几乎每天都催他”。7月23日，中介人员表示：“王大哥，后天上午，你让大嫂也请个假”；王祥答复：（同意）。中介人员询问：“还有回复？”张忠臣答复：“有，说是首套房利率上浮20%”；中介人员询问：“哪家银行?”；张忠臣答复：“我的征信报告和银行流水，能拍个照发给我吗”？；中介人员表示：“带房主去直接签合同”。7月31日，张忠臣表示：“他看完资料，再给我个报价。可以的话就直接去签”；中介人员表示：“总楼层4楼，房龄老，你是单身和低于50平方米，这几个因素更重要，你要跟人家说清楚”；张忠臣答复：“你先把这两个资料拍个照发给我。我和他说清楚。”；中介人员表示：“我觉得最主要不单单是价格的问题，而是到底有没有银行能做”；张忠臣表示：“这一下子加上利率就是好几万的事”；中介人员答复：“小面积，利率都这样”。稍后，中介人员上传一份张忠臣个人的征信资料。另查明：1、南京市栖霞区房屋的建筑年代为1981年；登记时间为2016年1月21日，首次取得时间为2016年1月21日；宁栖国用（2016）第××号土地使用权证书载明：使用权类型为划拨，终止日期处空白，落款时间为2016年3月9日。2、在本院（2018）苏0102民初11342号居间合同纠纷一案审理中，中介人员明确表示：在中介方的网站网页中，记载的涉案房屋建造年代为1989年，该建筑年代是经中介方大致评估后作出的记载。审理中，原告（反诉被告）王祥补充表示：（1）从双方的聊天记录中可以看出，在张忠臣申请按揭贷款时曾经先后联系3家银行，第1次是在2018年6月，张忠臣自行联系但是未能申请成功，第2次是2018年7月25日，王祥、张忠臣和中介人员共同前往广州银行办理，此时王祥已将不动产登记簿的信息表交给张忠臣，但是第2次贷款申请也未成功，第3次是2018年7月31日再次联系第3家银行办理，因此超过一周时间不动产登记簿都在张忠臣处保管，但是关于房龄张忠臣从未提出任何异议，所以涉案房屋房龄并非张忠臣拒绝履约的关注因素，反之，多次申请银行贷款无果以及贷款利率上浮等情形，才是张忠臣明确违约的真正原因，而房龄信息不准确仅是张忠臣转嫁违约责任的借口；（2）现在没有证据证实张忠臣的个人征信存在瑕疵，也不清楚3次银行贷款申请无果的真实原因，张忠臣也从未表示过是由于房龄过老问题，在签订合同时张忠臣仅是询问可以附送的旧家电旧家具以及房屋是否漏水等，没有询问涉案房屋具体建筑年代，王祥也未表示过建造于90年代的内容；（3）在签订合同前张忠臣已多次现场查看涉案房屋，清楚了解房屋现状和质量状况，在此基础上才与王祥签订房屋买卖合同，中介人员错误录入房龄时间，但是并不影响张忠臣的实际使用，王祥也不构成虚假陈述房龄，在中介处也是表述为80年代。被告（反诉原告）张忠臣补充表示：（1）在双方的聊天记录中，没有发现王祥已将涉案房屋不动产登记簿交给张忠臣查阅的相关内容，即使王祥已经提供了不动产登记簿，但是也未明确记载涉案房屋的建造年代，涉案合同无法履行的根本原因是原告虚假描述涉案房屋房龄。之所以特别关注房龄但在交易协议中又未作出特别约定，是因为张忠臣并非长期从事房产交易的个体，基于对中介方的信任和网页发布的信息，所以才签订交易协议，但是并不知道对外宣传与实际信息并不一致，而原告虚构房龄应当属于重大违约；（2）2018年5月底，中介人员带领张忠臣前往房产交易中心联系办理贷款手续，在联系一家担保公司后其员工表示，张忠臣的交通银行信用卡每月违约10元、连续违约3个月，办理银行贷款需要手续费用9000元，由于该项费用过高所以未再继续进行下一步程序，未向银行申请贷款。张忠臣的信用卡系因短信扣费导致违约，但是并非恶意违约，交通银行核实以后已经取消征信违约，但是修改过程花费20天左右时间。此后张忠臣自行联系到一家担保公司，7月10日左右多次联系中介和王祥协助办理银行贷款手续，但是王祥表示没有时间，此后张忠臣因工作繁忙也暂时无法办理贷款手续，几次沟通以后最终确定双方于7月25日至广州银行办理贷款手续，当天双方人员均已到场，但是担保公司员工表示张忠臣的流水单已过期需要重新打印，在资料补齐后一并将材料递交银行。在这以后，中介人员频繁询问张忠臣贷款办理进度，且表示可以重新联系费用较低的担保公司，张忠臣就此表示同意。刚过几天，张忠臣的朋友提醒涉案房屋的房龄是1981年而非1989年，至此张忠臣方才知道王祥虚构房龄一事；（3）经向交通银行、中国人民银行电话咨询、核实，张忠臣的个人征信没有逾期或者不良记录。在本次房产交易过程中，中介人员安排交易双方先行前往担保公司，再行前往银行办理贷款手续，至于上述安排的具体原因，中介人员未作详细解释。在办理贷款手续时，银行（担保公司）要求申请人提交最近1年的银行交易流水单，在第1次办理贷款时，张忠臣已经打印了2018年5月前的一年交易流水单，在第2次即2018年7月办理贷款时，由于张忠臣未打印出2018年6月、7月的流水单，现有流水单的期限不足1年，所以办理人员要求张忠臣重新打印2018年7月以前的流水单。银行交易流水单并非导致涉案合同无法继续履行的原因，重新打印办理贷款时前1年的流水单并不存在任何难度。以上事实有房地产买卖中介合同、补充协议、房产证复印页、土地使用权证复印页、微信截屏打印页、不动产登记资料、收条、（2018）苏0102民初11342号以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，王祥与张忠臣订立的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并应当有效，双方应严格依照约定履行各自的义务。关于王祥是否构成违约。本院认为：1、交易房屋的建筑年代、建筑面积、质量状况、权属性质等房屋信息，是影响交易是否正常进行的重要事实，房屋出卖人有义务向买受人如实告知上述重要事实。在另案审理中，中介方已明确表示，涉案房屋的建造年代是中介方大致评估后所作的记载。在本案审理中，张忠臣也没有提供充分证据来证实：在向中介方提供涉案房屋相关信息时，作为出卖人的王祥故意提供虚假信息，将涉案房屋的建筑年代从1981年修改为1989年，或者王祥曾经明确告诉张忠臣涉案房屋的建筑年代就是1989年。所以，本案的现有证据不能充分证明王祥存在虚构涉案房屋建筑年代的行为；2、在涉案房屋买卖合同中，关于涉案房屋的具体建筑年代，王祥和张忠臣并未作出明确约定；在补充协议中，关于涉案房屋内附送的家具、家电等物品，王祥和张忠臣以列举方式明确作出约定，但是关于涉案房屋的具体建筑年代，双方仍然没有作出具体约定。虽然张忠臣坚持认为其特别关注涉案房屋的建筑年代，但是针对两份协议均未就此作出特别约定的客观情形无法作出合法合理的正面解释。所以，无论涉案房屋的建筑年代是1981年还是1989年，作为出卖人的王祥均未损害作为买受人张忠臣的知情权益，王祥交付的涉案房屋符合双方交易协议的相关约定；张忠臣认为王祥虚构房龄构成违约的反诉诉称意见，因不符合已查明的事实和双方约定，本院不予采信；张忠臣要求王祥支付违约金的反诉诉请，因不符合已查明的事实和双方约定，本院不予支持。关于张忠臣是否构成违约。本院认为：1、根据涉案房屋买卖合同约定，王祥委托中介出售房产、代办产权转移、房屋交付，张忠臣委托中介购买房产、代办产权、房屋交付、贷款等，且应按约定的房款支付方式及期限支付定金和房款。根据补充协议约定，购房款88万元张忠臣以银行贷款方式支付，且应于2018年5月31日前与贷款银行签订借款合同。在本案审理中，张忠臣没有提供证据证实：在2018年5月31日前已与贷款银行签订按揭贷款借款合同；2、2018年5月29日，通过询问中介人员，张忠臣已经明确知道当天应该办理银行贷款申请预批手续。张忠臣也明确认可：2018年5月底在中介人员带领其前往房产交易中心联系办理贷款手续时，张忠臣已经知道其交通银行信用卡存在连续违约的情形。因此在2018年5月31日前，张忠臣未能依约与贷款银行签订借款合同；3、虽然，张忠臣又作说明：信用卡系因短信扣费导致违约、并非恶意违约，交通银行在核实后已经取消征信违约。但是，张忠臣也承认该征信记录的修改过程已经花费20天左右的时间，而该期间的客观延误与张忠臣的信用卡违约行为之间存在直接因果关系，在该期间内张忠臣也即无法与贷款银行及时签订借款合同；4、2018年7月2日时，虽然张忠臣已询问了涉案房屋的建筑年代，但是此后也向中介人员表示，银行首套房的按揭贷款利率已经上浮20%，7月31日张忠臣又向中介人员表示，银行贷款利率上浮以后在还贷时将会额外支出几万元。此时，距离双方约定签订借款合同的最后期限，已经超出了两个月的时间，而此后张忠臣也未再与任何贷款银行签订借款合同。综上，在涉案房屋买卖合同的签订、履行过程中，没有充分证据证实王祥存在虚构房龄的欺诈或者违约行为，但是张忠臣明确的以其行为表示拒绝继续履行合同，依照合同法律规定已对王祥构成违约、应当承担违约责任。所以王祥要求张忠臣支付违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金。根据涉案合同约定，无正当理由不履行合同的，违约方应按标的额的10%作为违约金支付给守约方。2018年5月22日，王祥也已收到张忠臣给付的定金2万元。在本案审理中，王祥也未提供证据证明：因张忠臣的违约行为而给其造成的具体经济损失。所以，综合考虑涉案合同的履行情况、张忠臣的主观过错、定金给付、中介人员虚构房龄等情况，本院酌定违约金的数额为4万元，扣除2万元定金以后，张忠臣还应给付王祥2万元；超出该数额的王祥诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张忠臣应于本判决生效之日起十日内给付原告王祥违约金人民币20000元；二、驳回原告王祥的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告张忠臣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2820元，由原告王祥负担820元，被告张忠臣负担2000元。原告王祥预交的剩余案件受理费2000元由本院退回，被告张忠臣应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。本案反诉案件受理费1410元，由反诉原告张忠臣负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  周琪宝人民陪审员  唐晓妹二〇一九年九月二十九日书 记 员  罗安迪