上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初43318号原告(反诉被告)：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：熊基凯，董事。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爱南瓜车企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：卢鑫，总经理。委托诉讼代理人：谢恬，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦(无锡)律师事务所律师。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与被告上海爱南瓜车企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，被告于2019年6月18日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司的委托诉讼代理人沙梦娇，被告(反诉原告)上海爱南瓜车企业管理有限公司的委托诉讼代理人谢恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆分公司)向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《银亿滨江汇项目租赁合同》于2018年11月30日解除；2、判令被告返还租金折扣人民币(以下币种相同)36,467元、装修免租期租金54,701元共计91,168元；3、判令被告支付原告违约金66,690.20元(三个月租金及物业费)；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告曾签订《银亿滨江汇项目租赁合同》(以下简称租赁合同),约定被告承租原告位于上海市浦东新区浦三路21弄银亿滨江汇商铺(编号21弄38、39、40、41号)(以下简称系争商铺),合同约定租赁期限为4年7月,自2017年6月1日至2021年12月31日止,其中自2017年6月1日至2019年5月31日的房租为218,803元/年。租赁合同第5.5条约定“乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同,如因乙方的原因导致合同终止或解除的,除合同约定的违约责任外,乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额”；第27.2条约定“若乙方需要于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业,乙方应事先书面向甲方申请并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。否则,乙方连续三天暂停或停止营业、或一月中累计三天暂停或停止营业的,视为重大违约,乙方除应按租赁合同约定的时间支付租金外,甲方有权单方解除本合同”;第27.7条约定“……或未经双方协商一致乙方单方面提出解除合同的,乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还,同时,乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的,乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额”。租赁合同签订后,原告依约向被告交付了系争商铺,履行了所有相关义务,但被告在未通知原告的情况下,擅自于2018年11月21日将商铺内的设备搬空并当天开始停止营业。次日原告收到被告单方寄发的《关于租赁合同提前终止相关事宜的通知》(以下称“通知”),由于被告自身原因导致店铺长期亏损,故向原告单方提出租赁合同于2018年11月30日解除。原告在收到该份通知后与被告多次协商、沟通,被告都消极不作为,被告单方解除合同、私自停业的行为已违反租赁合同第27.2条、第27.7条约定,属于根本违约的行为。2018年12月11日,原告按照租赁合同约定通过EMS邮政快递向被告寄发《解除租赁合同通知》,按照租赁合同送达条款的约定,该份解除通知已于2018年12月13日视为送达。原告认为,原、被告签署租赁合同系双方真实意思表示,合法有效。原告签署租赁合同后按约履行项下各项义务,但被告擅自停止营业、未经双方协商单方提出解除租赁合同的行为已构成根本违约,原告有权按照合同约定解除本租赁合同并要求被告承担违约责任，故提起诉讼。被告上海爱南瓜车企业管理有限公司(以下简称爱南瓜车公司)辩称，同意合同解除日期为2018年11月30日；不同意支付免租期租金及返还租金折扣，实际被告未享受到租金折扣，被告已支付不该由被告支付的排污管道费3.6万元，装修免租期合同条款是格式条款，系争商铺位于新场地，租金较低，必须要有优惠条件还有免租才能吸引商户；提前解约是事实，但不认可违约金条款，且违约金约定过高，如法院处理应予调整；另被告已付押金82,681.20元包括租赁押金54,701元，物业费押金11,989.20元，装修及水电押金11,919元，以及后补水电押金4,000元，装修押金在装修后应予返还，水电费及物业费押金在返还租赁房屋、结清物业费及水电费后应予返还，租赁押金54,701元足以抵扣被告提前解约需要支付的违约金。反诉原告爱南瓜车公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还物业费押金11,989.20元，装修押金9,991元、水电费押金6,000元，共计27,980.20元；2、判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：租赁合同签订后反诉原告将上述费用支付至租赁合同中明确指定的收款方即宁波银亿物业管理有限公司上海分公司的银行账户。反诉原告认为收取的装修押金应于装修结束后返还；对于水电费、物业费押金，在反诉原告未欠付系争商铺任何水电费、物业费的情况下，应予返还。对于租赁合同约定因反诉原告违约、反诉被告有权对所有押金不予退还并要求反诉原告额外支付三个月租金及物业费总和作为违约金条款及其他违约责任条款反诉原告不予认可，租赁合同是反诉被告单方提供的格式合同，大量条款明显不公平，且违约金约定过高。租赁合同解除后反诉被告及时于2018年12月将系争房屋另行租赁给他人使用，反诉原告支付的三个月租赁押金完全足以弥补反诉被告的损失及违约金。反诉被告银隆分公司辩称：不同意返还物业费押金、装修押金、水电费押金，因反诉原告与物业公司另行签订过物业服务合同，且合同中约定装修、水电、租赁押金是支付给物业公司的，反诉原告如何支付物业费、与物业公司是否有约定退还标准、是否有违反物业服务合同，物业公司是否已退还押金，这些事实反诉被告均不清楚，这些押金实际收款人、出具收据方是物业公司，租赁合同仅约定房屋租赁期内的物业费由反诉原告承担，具体支付情况是由物业服务合同规定，是符合租赁惯例的，反诉原告可另行起诉物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争商铺产权于2016年1月29日登记于上海诚佳房地产置业有限公司名下，产权人授权委托原告招商运营。2016年6月28日，上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX层产权登记于张享福名下，建筑面积189.84平方米；2016年12月15日，上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX层产权登记于张敏华、张璐名下，建筑面积67.82平方米；2018年5月15日，上海市浦东新区浦三路21弄38-39层1层产权登记于郁华名下，建筑面积71.90平方米；房屋用途均为商业。上述房屋权利人分别与原告签订委托租赁经营管理合同，委托原告对系争商铺经营管理，期限自2016年1月1日至2025年12月31日(郁华合同租期2016年1月1日至2020年12月31日)。2017年3月3日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订租赁合同，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁房屋位于上海市浦东新区浦三路,房屋编号为：21弄38、39、40、41号，租赁保证金为54,701元，物业费保证金11,989.20元，租金自计租日(2017年6月1日)起开始计算，单位租金为每天每平方米3元，为扶持乙方经营，甲方同意在前一个合同年度(2017年6月1日至2018年5月31日)给予乙方租金折扣，其中：第一年租金折扣金额为36,467元；第二年租金折扣金额为/元；第三年租金折扣金额为/元；乙方按折扣后的年总租金向甲方支付。乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同,如因乙方的原因导致合同终止或解除的,除合同约定的违约责任外,乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额。租金支付方式：以一个季度(三个月)为一个缴费期。乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金。第一期租金应于本合同签订后三个工作日内支付给甲方,收费期为2017年6月1日至2017年8月31日。应交第一期租金为45,584元。租赁期限共计4年7月，自2017年6月1日至2021年12月31日止。装修期共计92天，自2017年3月1日至2017年5月31日止。装修期内乙方无须支付租金，但应支付物业费、能耗费、装修管理费等其他本合同约定的费用。装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用,如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的,乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取。在乙方依约履行租赁合同的情况下,装修押金于乙方装修完毕并经甲方及物业管理单位验收后十五日内,扣除装修期间发生的水电费及应支付甲方、物业管理单位及第三人的赔偿(如有)后无息退还乙方。乙方违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金(包括未补足租赁保证金)、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的,乙方应按逾期款项总额的0.1%/日标准向甲方及物业管理单位支付违约金：逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十五天的,甲方及物业管理单位有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用,因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期超过三十日,甲方有权解除合同。若乙方需要于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业的,乙方应事先书面向甲方申请并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。否则,乙方连续三天暂停或停止营业、或一月中累计三天暂停或停止营业的,视为重大违约,乙方除应按租赁合同约定的时间支付租金外,甲方有权单方解除本合同。租赁合同履行期限届满或提前解除后,乙方未按期交还该租赁房屋的,至交还该租赁房屋之日,应比照逾期前最后一个月固定租金和物业费、公共能耗费(如有)标准的1.5倍支付该租赁房屋占用期间使用费。甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的,或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的,乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还,同时,乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的,乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，系争商铺交由被告，被告对商铺进行装修后使用。被告支付了原告租赁保证金54,701元。2018年11月20日，被告向原告送达了《关于租赁合同提前终止相关事宜的通知函》，通知将于2018年11月30日提前终止与原告签订的《租赁合同》、将房屋交还予原告,请原告收到本函后及时与被告沟通该商铺的转让、房屋交接及其他相关事项等事宜。2018年11月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，言明被告擅自提前终止租赁合同已构成根本违约行为，双方签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2018年11月30日解除,被告已缴纳的履约保证金不予返还：被告应按合同约定向原告支付违约金54,701元(每季度3个月租金及每日万分之10的逾期付款违约金);应返还2017年6月1日至2018年5月31日期间享受的折扣租金及装修免租优惠金额,共计91,168元;应将租金支付至本合同解除之日(2018年11月30日)；应于2018年11月30日前向原告支付水、电、通讯、设备维护、物业管理等相关费用；应于2018年11月30日前腾房并向原告返还承租商铺,并注销在房屋上设立的工商登记、税务登记。如逾期腾退及逾期支付欠费,原告依合同约定将实施停电、闭店、扣押物品等措施,由此产生的法律后果均由被告承担。该通知于2018年12月10日以EMS形式送达至被告的租赁合同预留地址上海市长宁区杨宅路XXX号XXX楼，于2018年12月13日签收。另查明，原告(甲方)、被告(乙方)于2017年3月3日签订《补充协议》，其中约定：乙方确认，因乙方自身经营对上下水的需求，由乙方自行委托有资质的第三方进行上下水工程改造施工，因此产生的工程改造费用有乙方自行承担，且该部分工程由乙方自行负责维护。审理中，原、被告确认被告支付租金至2018年11月30日。以上事实,由原告(反诉被告)提供的建筑工程竣工验收备案证书、上海市房地产权证、委托招商运营管理授权书、不动产权证、银亿诚品大厦委托租赁经营管理合同、银亿滨江汇项目租赁合同、关于租赁合同提前终止相关事宜的通知函、解除租赁合同通知、补充协议，被告(反诉原告)提供的银行付款回单、大众点评图片、微信朋友圈截图、请款付款单、微信聊天记录、排污管施工合同、银行付款回单等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争商铺签订的租赁合同以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本诉，原、被告均确认双方签订的租赁合同于2018年11月30日解除，本院予以照准。租赁合同解除后，合同相关条款中有关提前解除情形保证金、违约金、返还装修期租金等的约定，均系一方违约时应承担的违约责任的约定，双方理应遵守。原告要求没收租赁保证金，符合合同约定，于法不悖，本院予以准许。被告主张违约金过高，请求调整，符合法律规定，本院予以准许。根据诚信原则，综合合同的履行情况、当事人的过错责任以及违约造成的损失等因素，由本院依法酌定。关于租金折扣、装修免租期租金，系原告基于租赁合同正常履行而让渡给被告的利益，双方签订合同时对该部分利益已作出特别之约定，双方均应恪守。现因被告提前解约致租赁合同解除，原告正常履行租赁合同之目的已落空，被告理应按约返还租金折扣及装修免租期内的租金，故原告要求被告返还该部分的诉请，本院予以支持。关于提前解约违约金，合同约定违约金为3个月的租金和物业管理费总和，显属过高，本院予以适当减少，结合没收保证金及退赔租金折扣、装修期租金的金额，将提前解约违约金调整为按照1个月的租金和物业管理费总和标准计算。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺。关于解除合同，反诉原告要求反诉被告返还的费用，系反诉原告根据与物业公司之间的约定交予物业公司，并由物业公司开具收据，且租赁合同并未约定反诉被告有返还该部分押金的责任，反诉原告如若要求，应向适格的主体另案主张，故反诉原告的反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。反诉原告关于增设排污管费实际抵扣租金折扣，与补充协议约定不符，本院难以采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与被告上海爱南瓜车企业管理有限公司签订的《银亿滨江汇项目租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告上海爱南瓜车企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司租金折扣36,467元、装修免租期租金54,701元，共计91,168元；三、被告上海爱南瓜车企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司解除合同违约金22,230元；四、驳回反诉原告上海爱南瓜车企业管理有限公司要求反诉被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司返还物业费押金11,989.20元，装修押金9,991元、水电费押金6,000元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,457元，减半收取计1,728.50元，反诉案件受理费500元，均由被告(反诉原告)上海爱南瓜车企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年九月十九日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。