江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初2591号原告:武泽利，男，1966年10月18日出生，住宿迁市经济开发区。委托诉讼代理人：武威，宿迁市宿城区龙河法律服务所法律工作者。被告:宿迁市苏菜农业发展有限公司，统一社会信用代码91321302MA1UT4E477，住所地宿迁市宿城区微山湖路南侧白堡城市之家。法定代表人：蒋健。原告武泽利诉被告宿迁市苏菜农业发展有限公司（以下简称苏菜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告武泽利及委托诉讼代理人武威、被告苏菜公司法定代表人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武泽利向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《宿迁白堡城市之家菜市场摊位租赁合同》；2、请求被告返还租金13000元及保证金8000元，合计21000元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月26日，原被告签订《宿迁白堡城市之家菜市场摊位租赁合同》，原告承租被告10号摊位。双方洽谈合同的时候约定摊位在电梯口角处。但2018年11月25日左右原告进场时，却发现原告未经原告同意，将原告的摊位安置在市场中间位置。经原告了解，被告将本属于原告的摊位擅自安排给某领导姓聂的亲戚了。在试营业期间，姓聂的又占用原告中间处摊位1米多半个多月，原告多次向被告反映，被告迟迟不给解决，后原告无奈要报警，被告才懒洋洋的予以解决。2019年2月20日上述9时许，原告找到被告要求解除合同并退还租金及保证金，被告说中午解决，但是到了中午，被告也未给原告说法，并以闹事为由报警。后经太湖路派出所处理，警察要求被告按营业时间扣除租金，退还余下钱，但是被告不同意，让原告到法院起诉解决。至今，原被告仍未达成一致意见，但原告的摊位却又被占用，被告作为市场管理方却说与其无关，让原告自己解决。综上，被告种种违约行为致合同目的无法实现，严重损害原告利益，故诉至法院，提出上述请求。被告苏菜公司辩称：同意解除合同。根据合同约定被告要收取剩余租金50%的违约金，保证金不予退还。现被告同意扣除3个月租金后，即2018年11月25日被告将摊位交付给原告，至2019年2月20日原告报警要求不再租赁摊位期间租金，将剩余租金一半退还原告。经审理查明：2018年12月3日，原告武泽利（乙方）与被告苏菜公司（甲方）签订《宿迁白堡城市之家菜市场摊位租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：……2、乙方承租宿迁白堡城市之家一楼菜市场摊位1个、编号201810270028，经营范围蔬菜⑩。未经甲方书面同意乙方不得更改经营范围。租赁期限为2018年12月3日起至2020年12月2日止，合同签订5日内交付摊位。3、第一年租金13000元，签定合同时一次性付清……同时公共水某、电费、卫生费、垃圾清运费根据每月实际产生的费用根据摊位进行分摊，并与次月5日前缴纳给甲方。4、（1）租赁保证金：乙方在签订租赁合同时应交付保证金人民币1万元给甲方。期满，双方不再续签合同的，甲方应于合同期满之日起七天内退还保证金，不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其它违约行为，甲方可从保证金中扣抵。（2）协助、督促乙方办理相关证照，为乙方提供相关配套设施和经营条件,保障乙方正常经营。（3）甲方因市场改造提升对摊位进行调整的，应提前15日书面通知乙方。乙方接受调整的，双方应按调整后摊位的情况重新订立租赁合同。乙方不接受调整的，提前解除合同，甲方应于15日内退回乙方已交付的结余租金及保证金。5、……不得擅自中途退租、转租、私自扩建摊位。若有特殊原因，确需中途退租、转租摊位经甲方书面同意。经甲方同意退租的，甲方应在30日内退回乙方已交付的结余租金及保证金……乙方在市场内使用的水、电、照明由甲方提供，发生的水某、电费由乙方承担。6、违约责任：（1）合同履行期内，甲方如无故解除合同收回摊店，应退还从解除合同之日起已预收的租金及全额保证金，并按退还租金额的50％支付违约金给乙方。乙方如要求解除合同退还摊店，甲方同意的则解除合同，乙方应按剩余租期租金总额的50％支付违约金给甲方，保证金不予退还。（2）乙方如不按期交纳租金及水电费等其它费用，应每天按欠款总额的1％支付甲方违约金。逾期超过一个月甲方有权解除合同，并收回摊店，乙方已付租金及保证金不予退还。2018年10月26日至27日，原告向被告支付租金13000元、保证金8000元，合计21000元。2019年2月20日，原告向被告提出退租摊位、退还租金，并告知摊位被别人占用等；被告告知原告摊位不能退，摊位被别人占用不是公司行为，原告自己协商解决，如果退摊位按照合同约定执行等。同日，关于涉案摊位退租及退还租金等问题，原被告经报警处理。2019年2月26日，被告工作人员告知原告继续经营，并且此前租金免收，同时原告陈述摊位有1米被他人占了半个月，后来吵闹，被告也不给出面处理等，被告工作人员陈述，以后原告去经营不会让人占了等。2019年3月1月，被告向原告送达《欠费催款通知书》，告知原告其拖欠被告电费54元、公摊电费31元、物业费60元，合计145元，并以2倍即290元从经营保证金中扣除等。另查明:被告在涉案菜场设置的宣传栏载明：苏菜公司系一家生产科技化、管理现代化、营销品牌化、服务一体化的综合性农业产业化公司。公司在洋河新区有种植基地1000亩，以源头种植产业为基础、绿色深加工为特色、市场连锁专卖为纽带，逐步形成生产、加工、储某、销售、配送一条龙的市场服务体系……后双方原告租金及保证金返还问题协商未果因而成讼。上述事实有《租赁合同》、微信转账截图、照片、欠费催缴通知书、录音及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本案的争议焦点为：一、原被告的行为是否构成违约。二、原被告的主张是否有是有事实与法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，本案原被告之间签订的租赁合同》依法成立、合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自义务。关于争议焦点一，本院认为：根据合同第四条关于“保障乙方正常经营”的约定及被告收取原告物业费，被告负有保障原告正常经营管理义务，本案中，原告租赁摊位发生被他人占用问题，被告没有给予及时处理，应认定被告存在违约行为。但被告已将租赁摊位交付原告使用，被告违约行为并不构成根本违约，原告要求退租摊位，构成违约，应承担相应违约责任。关于原告主张被告未经其同意调换摊位位置问题，原告并无证据证实，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方庭审中一致同意解除涉案合同，关于合同解除时间，因2019年2月20日原告要求退租等、被告告知退租可以按合同约定执行、双方关于退租事宜报警处理、原告此后不再使用涉案摊位等，本院认定涉案合同于2019年2月20日解除。合同解除后，被告应向原告返还剩余租金及保证金，同时双方应各自向对方承担违约责任。关于剩余租期租金，原告应支付租金数额应自合同约定的租赁起算时间即2018年12月3日，截至2019年2月20日原告将摊位返还被告，应支付租金为2814元（13000元/365天*79天），剩余租期租金为10186元（13000元-2814元）。关于免收租金问题，因被告告知原告继续经营的情况下免收租金，故原告主张不予支持。关于违约责任，原告的违约责任，根据合同第六条约定，原告应向被告支付违约金5093元（10186元*50%），对于剩余另外一半租金即5093元，被告应退还原告。被告的违约责任，本院酌定被告向原告退还1个月租金即1083元。关于原告主张被告宣传栏载明事项与实际不一致问题，原告并无证据证实该项事实影响原告经营，故本院不予采信。综上，被告应向原告退还租金为6176元（5093元+1083元）。关于水电费、物业费问题，双方一致认可原告尚欠被告145元，对此本院予以确认。关于该项费用逾期给付违约金的问题，因被告有违约行为，本院不予支持。关于保证金，该项费用具有担保承租人拖欠租金、违约金、物业服务费等功能。故原告已经交付的该项费用应冲抵欠水电费、物业费等，剩余部分返还给原告。故被告应退还原告的保证金为7855元（8000元-145元）。关于被告辩称按照合同约定不予退还问题，本院认为该项约定性质亦为违约金，综合上述本院已认定剩余租金50%的违约金、被告自身存在违约、原告主张违约金过高等，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武泽利与被告宿迁市苏菜农业发展有限公司于2018年12月3日签订《宿迁白堡城市之家菜市场摊位租赁合同》。二、被告宿迁市苏菜农业发展有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告武泽利租金6176元、保证金7855元，合计14031元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理325元，由原告武泽利负担174元，由被告宿迁市苏菜农业发展有限公司负担151元（原告已经垫付，被告在履行判决确定义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  管 莹人民陪审员  王贵珍二〇一九年九月十六日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。