广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2323号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市微呡餐饮管理有限公司，法定代表人：金鹿，执行董事。委托诉讼代理人：林焕明，广东融泽律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳一集文化投资发展有限公司，法定代表人：田朗，总经理。委托诉讼代理人：庞瑾鲁，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。原告深圳市微呡餐饮管理有限公司（以下简称微呡公司）与被告深圳一集文化投资发展有限公司（以下简称一集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，被告一集公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并于2019年5月16日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人林焕明，被告委托诉讼代理人庞瑾鲁、刘倩妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告一集公司向原告微呡公司双倍退回租赁保证金人民币180,000元；2.判令被告一集公司向原告微呡公司赔偿员工工资损失人民币14,622.7元；3.判令被告一集公司向原告微呡公司赔偿设计费损失人民币20,000元；4.判令被告一集公司向原告微呡公司赔偿购买厨房用品损失费人民币33,000元；5.由被告一集公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月26日，原告微呡公司与被告一集公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：1、被告一集公司将位于深圳市南山区华侨城东部工业区某房屋租赁予原告用于经营餐饮业；2、被告一集公司应于2018年8月1日前将租赁房屋交付原告微呡公司使用并办理相关房屋交付手续，以便原告提前入驻装修；3、被告一集公司迟延交付租赁房屋30天以上的，原告微呡公司除追究被告损害赔偿责任和违约责任之外，有权单方解除租赁合同。另外，被告须负责完成租赁房屋地下管道排污口配套设施的改造，以满足原告餐饮经营的租赁用途。合同签订后，原告依约着手开展租赁房屋装修设计、营业必需物资采购及前期员工招聘等事务。双方的合作本应依照约定正常开展，但，被告在事后却一直以各种借口未向原告交付租赁房屋，最后更拒绝继续履行作为租赁房屋交付条件即地下管道排污口配套设施改造的先行义务，原告就此多次进行了催促；期间，原告为了表示最大的合作诚意，在被告未按合同约定交付租赁房屋的情况下，率先于2018年9月2日向被告支付了相当于两个月租金数额即人民币90,000元的租赁保证金，但被告却仍然拒绝将租赁房屋交付予原告。更甚的是，2018年9月中旬，原告竟然发现被告再行委托房产中介公司出租该租赁房屋。基于此，原告不得不于2018年9月27日向被告发出《房屋交付催促函》，要求其纠正违约行为。可被告却无半点纠正之意，反而在2018年10月9日以原告迟延交付租金为由，向原告发出了《解除合同通知》，声明通知送达时即与原告解除租赁合同。综上所述，被告拒绝交付租赁房屋及履行完善交付条件先行义务的行为，已严重违反合同法规定的诚实信用原则，构成根本违约。被告的违约行为并且已给原告造成了以下实际损害：一、就租赁房屋装修设计事宜支付的首期款人民币20,000元因违约无法退回；二、基于该租赁房屋餐饮经营所需厨具的购买定金人民币33,000元因违约无法退回；三、基于该租赁房屋餐饮经营招聘前期员工工资损失人民币14,622.7元。为此，原告为维护合法的合同权益，特提起本诉，恳请法院支持原告的诉求。被告辩称：一、被告一集公司按合同约定时间交付了符合要求的房屋，不存在违约情形，原告微呡公司主张双倍退回保证金毫无事实依据。被告一集公司和原告微呡公司在合同签订后即2018年7月26日就交付了房屋，房屋为毛坯，未安装门，原告微呡公司可自由出入房屋进行装修。原告微呡公司在2018年8月8日与蜜处理（深圳）设计管理有限公司签订《委托装饰设计协议》，后伊派设计又于2018年8月也为微呡出具设计方案。若房屋未交付，微呡公司是如何带领设计公司人员进入房屋现场；若微呡公司未带领设计公司进入房屋现场，设计公司又是如何出具设计方案？因此，原告微呡公司在已经进行装修、消防设计后又主张被告一集公司未交付房屋，是无稽之谈且前后矛盾。二、按照惯例及双方约定，排污是由原告微呡公司自行解决，被告一集公司不存在解决排污的先行义务。1、物业工作人员张愿军、物业中介李勇、与原告微呡公司就承租涉案房屋（后中间做了一堵墙隔开）的承租人苏某的证言表明：按照惯例和常理，排污是由承租人原告微呡公司自行解决；2、双方在签订租赁合同后就约定排污由原告微呡公司解决，原告微呡公司的法定代表人金鹿与证人苏某的微信聊天记录中明确表明原告微呡公司负责排污施工；3、出租人在出租房屋前不能得知承租人承租房屋用于经营的业务，如经营餐饮需要排污，而经营便利店则不需要排污，故，租赁商铺都是承租人在承租后按照自己的经营需要进行改造装修，作为出租人不可能提前做好排污改造。三、由于原告微呡公司自己的原因迟迟不确定设计方案和不做排污工程，导致其最终不能正常开业，才造成其设计费、餐具费、人员工资方面的损失，与被告一集公司无关。证人苏某证言、设计公司的蒋超和李晨证言、苏某和原告微呡公司法定代表人金鹿的微信聊天记录显示，是原告微呡公司迟迟不定设计方案、更换设计公司、拖延不做排污、未向物业提交办理施工许可证所需资料，导致其错过了进行排污施工的最佳时间，造成其最终无法进行排污且无法正常开业，这都是原告微呡公司自己原因导致，与被告一集公司无关。四、原告微呡公司主张被告一集公司双倍返还保证金180,000元，又主张赔偿设计费、员工工资、厨房用品损失67,622.7元，而双倍返还定金金额已经远高于原告微呡公司主张的损失，故，原告微呡公司重复主张赔偿极其不合理也于法无据。综上，被告一集公司在租赁合同签订后就交付了房屋，房屋排污是由微呡公司负责，被告一集公司不存在违约情形，原告微呡公司主张被告一集公司双倍返还定金及赔偿损失毫无事实和法律依据。被告一集公司向本院提出反诉请求：l.判决确认原告微呡公司与被告一集公司之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年10月6日解除；2.判决确认原告微呡公司支付的租赁保证金（人民币，下同）90,000元不予返还：3.判决原告微呡公司向被告一集公司支付租金45,000元；4.反诉费用由原告微呡公司承担。庭审中，被告一集公司明确反诉请求第三项租金的期间为2018年9月1日至2018年10月1日。事实和理由：2018年7月26日，原告微呡公司与被告一集公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限自2018年9月1日起至2023年8月31日止，原告微呡公司应于2018年9月1日前支付首期租金45,000元，且应支付租赁保证金90,000元，若原告微呡公司拖欠租金达30天以上，被告一集公司可解除合同，并不予退还租赁保证金。被告一集公司如约交付租赁房屋后，原告微呡公司于2018年9月3日支付租赁保证金90,000元，但迟迟不支付首期租金45,000元，2018年9月11日，被告一集公司的工作人员通过微信向原告微呡公司催收支付该笔首期租金，但原告微呡公司迟迟未支付租金。因原告微呡公司迟延支付租金超过30天，依据《深圳市房屋租赁合同书》约定，被告一集公司于2018年10月6日通过微信向原告微呡公司送达《解除合同通知函》，通知原告微呡公司解除双方之间的租赁合同。为保护被告一集公司的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，特向法院提起反诉，请求法院依法作出判决并支持被告一集公司的诉讼请求。针对被告一集公司的反诉，原告微呡公司辩称：一、被告的反诉所称颠倒是非黑白，双方明确约定被告需保证就涉案租赁房屋的餐饮经营功能完成排烟、排污管道的交付条件，并且必须于2018年8月1日前，先行将租赁房屋交付原告，但被告至今未向原告交付过租赁房屋，未履行其主要及根本性的合同义务；二、按照原、被告双方约定，被告需于2018年8月1日前交付房屋，原告于2018年9月1日前支付首月租金，被告应履行其交付房屋的义务在先，原告履行支付租金义务在后，而被告至今未向原告交付租赁房屋，已构成根本性违约，原告依法依约，有权拒绝履行在后的义务。综上，被告反诉缺乏事实及法律依据，其反诉请求应予以驳回，相反，被告应就其违约行为承担违约责任，请法庭支持原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月26日，原告微呡公司（承租方、乙方）与被告一集公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区华侨城东部工业区某房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；租赁房屋出租面积150平方米，租金按每平方米每月300元，月租金总额为45,000元；乙方应于2018年9月1日前交付首期租金；乙方应于每月15日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2018年9月1日起至2023年8月31日止；甲方应于2018年8月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金90,000元，租赁期满，并无违约，甲方向乙方返还租赁保证金，提前解约，并有违约，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达30天以上，甲方可就因此造成的损失要求不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案；甲方延迟交付租赁房屋30天，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金，向甲方请求损害赔偿；及其他内容。2018年8月28日，原告微呡公司与案外人深圳华益和安消防装饰工程有限公司签订《华侨城创意园咖啡馆消防改造工程》，就涉案租赁房屋的消防改造工程达成合意。庭审中，原告微呡公司称，双方未履行该合同，该合同已经解除。2018年9月3日，原告微呡公司向被告一集公司支付90,000元租赁押金。2018年9月27日，原告微呡公司通过EMS邮寄方式向被告一集公司送达《房屋交付催促函》，要求被告一集公司于收到该函件起十日内，完成租赁房屋的场地交付条件并办理移交手续，否则解除合同。2018年10月6日，被告一集公司通过微信方式向原告微呡公司送达了《解除合同通知书》，称原告微呡公司拖欠租金达30天，依约解除双方的租赁合同。2018年10月30日，原告微呡公司委托广东荣泽律师事务所通过EMS邮寄《律师函》，要求被告一集公司双倍退还租赁保证金及赔偿损失。原告微呡公司为了证明被告一集公司明知其承租租赁房屋用于餐饮经营，需要具备排烟排污管道，且被告一集公司负责完成租赁房屋的排污管道工程的事实向本院提交其法定代表人金鹿与被告公司原股东郝宗一、被告公司财务人员刘倩妍、被告公司法定代表人田朗的微信聊天记录，其中与被告公司财务人员刘倩妍的微信聊天记录内容中有“免租期是8.23-9.23加15天，到10.8才开始算租”、“金总，我答应了今天要给答复就得跟你们说一下，地面动工是，还是不行的”、“9月4号我们才可以正式开工……9月10日，我怕耽误进程，就二话没说，立刻找工人准备第二天进场，然后出现了SUSAN不配合……”等内容。被告一集公司对金鹿与被告公司原股东郝宗一的微信聊天记录的真实性不予认可，对其他微信聊天记录的真实性予以认可，称免租期并非缴纳首月租金的前置条件，是原告微呡公司拖延不做排污，导致相邻店铺苏某不愿敲掉地板，造成原告微呡公司最终无法进行排污施工；被告一集公司只是协助原告微呡公司寻找合适的排污施工人员，并不能证明排污事项由被告一集公司负责。原告微呡公司为了证明被告一集公司在双方租赁合同未解除的情况下，将租赁房屋另行出租的事实向本院提交了其股东胡建与房产中介人员侯嫦辉的微信聊天记录。被告一集公司不认可该证据，称其并未委托侯嫦辉将租赁房屋另行出租，且租赁房屋亦未另行出租。原告微呡公司为了证明其损失，向本院提交了金额为20,000元的设计费发票；厨具购买、安装合同书及30,900元的发票；劳动合同、工资表、工资支付凭证、银行交易历史明细表共计支付14,622.7元。被告一集公司对以上发票的真实性予以认可，称厨具发票的金额共计33,000元与付款回单上的金额30,900元不符；对劳务合同及工资支付不予认可，称无相应的社保记录，且以上损失并非被告一集公司造成。原告微呡公司提交了2018年8月8日其与蜜处理（深圳）设计管理有限公司签订的《委托装饰设计协议》、蜜处理（深圳）设计管理有限公司的基本工商信息、被告一集公司的工商变更信息，用于证明其就涉案租赁房屋开展装修设计的事实，以及蜜处理（深圳）设计管理有限公司与被告一集公司存在利害关系。被告一集公司对《委托装饰设计协议》不予认可，与被告一集公司无关。被告一集公司提交了涉案租赁房屋隔壁的承租方苏某（SUSAN）的证人证言及其与原告微呡公司法定代表人金鹿的微信聊天记录；原告委托对涉案租赁房屋进行设计工作的深圳深东方装饰工程有限公司设计师蒋超、李晨、刘扶文的证人证言；负责涉案租赁房屋施工前提交设计和消防备案的接受人张愿军的证人证言；美联物业代理（深圳）有限公司工作人员李勇的证人证言；涉案租赁房屋的中介人侯嫦辉的证人证言。以上证人证言中显示的内容有：苏某与原告一起承租了被告的物业，通过中间建墙予以隔开，原告与苏某各承租一侧；排水、排污工程由原告及苏某自行协商解决，被告不负责；租赁合同签订后就可以入驻进行装修，视为交付场地，免租期一个月；合同签完就算交付场地，可以找设计公司进场勘查；苏某跟原告都委托深圳深东方装饰工程有限公司设计；2018年8月23日进场施工、水管翻新维修；苏某8月底就催促原告做排污管道工程；2018年9月11日，苏某完成厨房瓷砖；2018年9月13日，原告要求将苏某的厨房瓷砖砸开，用于排污，苏某没有同意该方案；2018年8月10日，深圳深东方装饰工程有限公司接受原告的委托，对涉案租赁房屋进行设计，并于当日、次日前往涉案租赁房屋进行场地勘查工作，并于2018年8月底前，多次与原告就设计方案进行沟通；2018年9月6日，在完成最终设计施工图后，原告拒绝支付剩余设计款项；侯嫦辉未与被告签订委托招租协议，与被告不存在与原告租约期间内对外放租的行为；及其他内容。原告微呡公司称以上证人均未出庭作证，其证人证言均不予认可。庭审中，原、被告均确认涉案租赁房屋系毛坯状态，无门亦未有锁；原、被告均确认双方的租赁合同于2018年10月6日解除。本院认为，原告微呡公司与被告一集公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。庭审中，原、被告均确认该合同于2018年10月6日解除，故本院确认原、被告于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月6日解除。原告微呡公司主张被告一集公司未依约交付涉案租赁房屋，且未完成涉案租赁房屋的排污工程，被告一集公司构成违约。本院认为，第一，庭审中，原、被告均确认涉案租赁房屋为毛坯状态，无门锁，原告可自由出入涉案租赁房屋；第二，原告提交的设计合同以及被告提交的消防设计合同、设计公司的证人证言，均显示原告签订合同后已经可以自由出入涉案租赁房屋，着手对涉案租赁房屋进行勘查、设计、消防等工作，可以使用涉案租赁房屋；第三，结合原告提交的与苏某微信聊天记录、苏某的证人证言以及被告提交的证人证言能形成证据链证明，原告自签订合同之后，便可自由使用涉案租赁房屋，由于涉案租赁房屋的排污工程需撬开隔壁苏某承租房屋的瓷砖而无法实现，导致原、被告之间产生分歧；第四，原、被告签订的《房屋租赁合同》中未约定由被告完成涉案租赁房屋的排污工程，原告提交的证据亦未证明双方约定由被告完成涉案租赁房屋的排污工程。综上，涉案租赁房屋为毛坯状态，自签订合同之时，原告在使用该租赁房屋上不存在障碍，且其已实际自由进入涉案租赁房屋，已经着手消防、装饰等设计工作，在不能证明被告具有完成涉案租赁房屋的排污工程的义务下，原告主张被告未交付、未完成排污工程的义务，依据不足，本院不予支持，故原告要求被告双倍返还租赁保证金及赔偿各项损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告一集公司主张原告微呡公司未依约于2018年9月1日前支付首月租金，要求没收原告微呡公司支付的租赁保证金90,000元。本院认为，依据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，原告微呡公司应于2018年9月1日前交付首期租金。通过原、被告均提交的微信聊天证据中显示，被告于2018年9月11日向原告微呡公司催收过首期租金，原告微呡公司未提交证据证明其已依约缴纳该笔租金，原告拖欠租金的行为构成违约。依据《房屋租赁合同》，被告一集公司可不予返还租赁保证金，故被告一集公司的该主张，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告一集公司要求原告微呡公司支付2018年9月1日至2018年10月1日的45,000元租金。本院认为，原、被告提交的微信聊天记录中均能显示，被告一集公司对于原告微呡公司承租涉案租赁房屋的免租期至2018年10月7日，2018年10月8日才开始计算租金，故被告一集公司的该项诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市微呡餐饮管理有限公司与被告深圳一集文化投资发展有限公司于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月6日解除；二、被告深圳一集文化投资发展有限公司不予返还原告深圳市微呡餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金90,000元；三、驳回原告深圳市微呡餐饮管理有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告深圳一集文化投资发展有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5014.34元，由原告深圳市微呡餐饮管理有限公司负担；案件反诉受理费1500元，由原告深圳市微呡餐饮管理有限公司负担1000元，被告深圳一集文化投资发展有限公司负担500元；案件诉讼保全费1747.61元，由原告深圳市微呡餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  胡 鸣人民陪审员  秦春年二〇一九年九月十六日书 记 员  习 思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。