大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0203民初3401号原告于泰松，男，1949年12月14日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人于辉，男，1980年8月17日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人席丹，辽宁青松律师事务所律师。被告栾红岩，女，1954年4月1日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人王思媛，辽宁摩斯尔律师事务所律师。第三人大连嘉汇房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91210203064446714R，住所地大连市西岗区民权街64号9层6号。法定代表人王钰文，该公司总经理。委托代理人王红艳，女，1980年1月20日生，汉族，该公司职员，住大连市中山区。原告于泰松与被告栾红岩、第三人大连嘉汇房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于泰松的委托代理人席丹，被告栾红岩及其委托代理人王思媛、第三人大连嘉汇房地产代理有限公司的委托代理人王红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月25日，被告购买原告位于大连市西岗区房屋，房屋总价款为575000元，第三人提供中介服务，被告向第三人支付定金20000元。后被告没有按照约定履行付款义务以及办理房屋过户手续，原告通过居间方多次向被告催告，被告仍未履行。2019年5月29日，原告将解除《房地产买卖合同》通知书送达给被告和第三人，但被告和第三人拒绝办理合同解除手续及承担相应责任。现请求法院依法判令1、解除原告与被告、第三人于2019年4月25日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金20000元及服务费损失4000元；3、第三人将大连市西岗区房屋的产权证返还给原告。被告栾红岩辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。因为被告是不具有购房资格的，在签订合同时已经明确告知原告以及第三人被告是无购房资格，是帮被告的儿子购买婚房，因儿子在外地不能回来办理贷款，所以同意一次性支付全部房款，由原告与被告做权委公证，待被告的儿子回到大连后办理过户，在原、被告及第三方协商一致后签署了该份房屋买卖合同。在2019年5月8日原告违反合同约定不同意将房屋过户到被告儿子名下，已经构成违约，双方对房屋过户的约定是在签署房屋买卖合同前就已经协商一致，在签署合同后原告对该履行的约定也认可，从第三人以及于辉的微信聊天记录中也可以证明，应以双方约定为准，因此被告并未违约，不应当承担违约金及中介费。第三人大连嘉汇房地产代理有限公司辩称，原告陈述的与事实不符，看房当日我们三方同时在场的时候已经确定是被告买房子落到其儿子名下，协商好了之后才签订的合同，原告第二天才提供房证的原件，也没有对房子落到被告儿子名下提出异议，在5月初的时候才提出异议。我认可被告的意见。经审理查明，2019年4月25日，原告于泰松委托其子于辉与被告栾红岩通过第三人大连嘉汇房地产代理有限公司就位于大连市西岗区，建筑面积56.18㎡的房屋签订《房地产买卖合同》。合同约定：房屋售价575000元；购房定金为20000元交由第三人代原告保管，交易完毕后冲抵房款；被告采取现金一次性付款方式,于2019年5月10日前将扣除已交定金后的购房款555000元备齐,存入履约保证银行；原告于2019年5月10日前将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全并留第三人处，在原、被告双方将所需提供的相关文件资料、款项(含资金监管)等全部备齐并置于第三人之日起，第三人须在三个工作内，安排原、被告开始办理房屋权属转移手续；如原、被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行，逾期超10天的，视为违约，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担违约责任，如被告中途违约，已付定金归原告所有；因原、被告双方或一方原因导致本合同无法履行，致使第三人不能继续履行义务，第三人不承担任何责任，第三人已收取的服务费不予退还，守约方因此产生的服务费损失，由违约方承担，守约方自行向违约方追偿；本合同签署前三方在洽谈中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有与本合同不相符之处，均以本合同约定为准，所以合同履行时，一切均以书面约定为准，口头约定不具有约束力。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，约定原告需向第三人支付中介费4000元，由第三人从购房定金或房款中扣除。以上合同签订后，原告于2019年4月26日向第三人交付了房屋证件，被告于2019年4月25日向第三人支付12000元定金，于2019年4月26日向第三人支付8000元定金。后被告因限购政策无法办理过户。2019年5月5日，第三人工作人员与原告儿子于辉通过微信聊天，内容为“下午13：54第三人:‘您好，我刚刚联系买方老太太啦，她说她儿子在外地，不在大连办理不了过户手续，需要按照原来签合同那天晚上跟你约定的，办理公证手续，等儿子回来了，再办理过户。’‘公证当天资金监管，给你现金，后期办理手续我们配合她办理。’晚上18:18第三人：‘小伙，明天9:30到我们单位。’原告儿子于辉：‘好的’”。本院确认的上述事实，有《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》、收款收据及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，合法的买卖合同应受法律保护，合同双方应按合同约定履行合同义务，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为有效合同，三方均应按合同约定履行。在合同履行中，因被告限购、无购房资格导致房屋无法过户给被告，案涉合同不能继续履行，被告对此应承担违约责任。鉴于原被告均同意解除合同，故本院予以照准。关于被告及第三人称签订合同时原告已知晓被告无购房资格、需将房屋直接过户给被告儿子系三方合意一节，原告否认该事实，被告提供了由第三人与被告儿子于辉的微信聊天记录予以证明，因该聊天中关于于辉的“好的”对接第三人的上句是“明天9:30到我们单位”，与前面第三人说的过户给被告儿子的时间相隔较长，故不能认定被告所要证明的事实。且根据案涉合同中第十一条“本合同签署前三方在洽谈中的声称、理解、承诺以及相关协议内容，如有与本合同不相符之处，均以本合同约定为准，所以合同履行时，一切均以书面约定为准，口头约定不具有约束力。”的约定，双方并未就房屋过户给被告儿子名下达成书面合意或者补充协议，应以原合同为准，故对被告及第三人的上述主张，本院不予支持。关于原告主张被告给付20000元违约金的请求，因被告向第三人交付的20000元为合同中约定的合同定金，故当被告违约时，原告可就该定金主张权利，原告主张的违约金系定金，故对原告主张给付定金的20000元的请求，本院予以支持，鉴于该款现由在第三人处，故应由第三人直接给付原告。关于原告请求被告赔偿4000元中介费损失一节，因原告未实际发生该部分损失，故对该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告于泰松与被告栾红岩、第三人大连嘉汇房地产代理有限公司于2019年4月25日签订的《房地产买卖合同》；二、第三人大连嘉汇房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将被告栾红岩所交付的合同定金20000元支付给原告于泰松；三、第三人大连嘉汇房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将大连市西岗区房屋的产权证原件返还给原告；四、驳回原告于泰松其他诉讼请求。如第三人未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告预交），由原告于泰松负担67元，被告栾红岩负担333。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年审判员  刘维权二〇一九年九月二十七日书记员  周媛媛