广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5000号原告：邱海，男，1972年5月16日出生，汉族，住广东省高州市，现暂住广东省中山市。委托诉讼代理人：林妙玲，女，1985年11月8日出生，汉族，住广东省中山市，系原告所在高州市石板镇和潭村民委员会推荐的公民。被告：刘智，男，1973年11月9日出生，汉族，住广西容县。被告：梁添棠，男，1979年11月19日出生，汉族，住广东省中山市。两被告委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。原告邱海与被告刘智、梁添棠租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱海及其委托诉讼代理人林妙玲、两被告委托诉讼代理人罗春宝、王柳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告的《土地承包合同》；2.判令两被告退还原告缴纳的租地保证金270000元；3.判令两被告返还原告提前支付的2019年全部租金135000元；4.判令两被告退还原告缴纳的营业牌照租赁费及税费17220元。事实和理由：2018年4月16日原告与两被告签订一份《土地承包合同》，两被告将从中山市上南村第十股份合作经济社（以下简称上南第十经济社）承包回来的10亩土地及地上建筑中山市万腾会达饮食坊（以下简称万腾饮食坊）转租给原告，签定协议后原告缴纳了270000元保证金给两被告。协议签订后被告梁添棠将其注册经营的万腾饮食坊的营业执照正副本、财务资料、发票领购簿等营业所需资料交给原告用作经营饭店使用。从2018年4月签订协议后，原告每月按时支付给两被告11250元租金和2460元牌照使用费税费社保费给两被告，两被告2019年1月份要求原告一次性提前支付完2019年全年租金共计135000元。2018年至2019年期间中山市经历了多个台风，最严重的天鸽和山竹两个16级台风把两被告租赁给原告的地上锌铁棚建筑物破坏得非常严重，原告对两被告的土地上植物和万腾饮食坊进行了修葺，花费了276791元。2019年3月26日下午，阜沙镇政府有关部门以用地违法为由强制拆除了原告从两被告处租赁的地上建筑物，原告无法正常经营，因强制拆除造成的劳资问题，供应商货款问题，投资的经营物品都损失惨重达200多万元。原告所有损失均因为两被告未经村委会同意转租该土地的协议无效所引起和转租万腾饮食坊的行为损害了善良的原告合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉求。被告刘智提交书面答辩意见称：一、关于刘智与邱海签订的《土地承包合同》是否应解除或效力问题。1.原告在诉讼请求中诉请解除《土地承包合同》，而在事实与理由中又认为该合同无效，请原告明确，是解除合同或是合同无效。若按诉请请求解除合同，则不存在合同约定及法律规定的解除事由，原告主张解除合同无依据，若请求确认合同无效，该主张也不成立。2.我已依法取得涉案土地承包经营权。经中山市上南村村民代表大会决议，我以投包方式投得涉案土地经营权，并于2018年3月28日与上南第十经济社签订《中山市农村土地承包经营权流转合同》，合同约定上南第十经济社以流转方式向我出租涉案土地，期限为2018年5月1日至2029年12月31日，用途为农业生产，合同生效日期为2018年5月1日。3.《土地承包合同》依法生效。我与发包人签订承包合同之时已同意我向外转租该涉案土地，双方发现合同中出现条款遗漏故口头作补充约定，发包人于2019年5月6日才出具《承包土地转租补充协议》，书面作出同意我将涉案土地转租给原告的意思表示，但用途限制为农业生产。我的转租行为实际上已获得发包人的同意，退一步说，假设发包人同意转租的意思表示于2019年5月6日才作出，这也应视发包人对我行为的追认，即转租行为已经得到发包人同意。再退一步说，即使转租行为未经发包人同意，我与原告签订的《土地承包合同》也仍然有效。我向原告流转涉案土地承包经营权是以出租方式流转，依据法律规定并不需要经发包方同意，原告以我未经同意擅自转租为由主张合同无效无法律依据。二、《土地承包合同》有效，合同双方应受合同约束。原告述称，2019年3月26日阜沙镇政府有关部门以用地违法为由强制拆除涉案土地地上建筑物，致其损失惨重，并将损失的造成归因于我。我与原告签订的《土地承包合同》第一条中已清晰约定原告将涉案土地流转给原告作农业生产用途，原告违反合同约定及土地用途，擅自用作经营，造成损失与我无关。原告无故要求解除合同、返还保证金及租金缺乏法定理由及合同依据,依法应予驳回。再退一万步说，假设答辩人需要向原告退还租金，退还的金额也不应当是2019年全年的租金。2019年3月26日下午阜沙镇政府有关部门强拆涉案土地地上建筑物，那么原告至少在2019年3月26日还一直使用，需要扣除2019年1月1日至2019年3月26日的费用，而不能主张退还2019年全年租金。三、我与原告之间不存在租赁牌照、支付税费等约定，我不是万腾饮食坊的经营者，更未向原告收取所谓的营业牌照租赁费及税费，原告主张我向其退还于法无据，于理不应当。被告梁添棠提交书面答辩意见称：一、请原告明确本案法律关系，若本案法律关系为土地承包经营权出租关系，我不是本案适格被告，若本案法律关系为租赁合同关系，则原告损失与我无关。土地承包经营权出租关系存在于原告与刘智之间，与我无关。我在其中只是代收保证金、租金，与原告不构成土地承包经营权出租关系。万腾饮食坊经营场所为案外人梁伟明所有，由梁伟明出租给我，我再向原告转租，且该转租已经得到所有权人同意。原告承租饮食坊经营场所在前，后需扩大经营，故向本案另一被告刘智承租位于饮食坊隔壁的土地，擅自加建锌铁棚，本次强拆的也是原告擅自加建的锌铁棚，造成的劳资问题、供应商货款问题、投资经营物品等损失与我无因果关系，应由原告自行承担，与我无关，原告在我转租经得所有权人同意的情况下，认为我的转租行为损害其所谓的权益，而要求我向其退还租赁费及税费是荒谬的、无理的。两被告作答辩后，原告称认为《土地承包合同》自始无效，变更第一项诉讼请求为请求法院确认原告与两被告签订的《土地承包合同》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2018年4月16日，被告刘智作为甲方与作为乙方的原告邱海签订一份《土地承包合同》,约定甲方将座落于“崩棠”的土地（东至一鱼六味吃店、南至阜港公路、西至花地、北至福寿街11号共约10亩以出租流转方式从2018年5月1日起至2029年12月1日止共11年7个月，流转给乙方用于农业生产，但必须遵守有关规定。每年流转价款为人民币135000元，即为每年每亩13500元计算，共11年7个月的流转价款共1563750元。执行“先缴款后耕作”的原则，在签订合同之日，先交前一年的流转价款135000元，才能开耕，然后每年公历二月二十日之前要交当年度租金，如乙方逾期上缴，则按乙方所欠的承包款加收每天1‰滞纳金。逾期30天仍不上缴，则作乙方违约处理，甲方有权收回土地另行发包，甲方并通过法律途径追讨乙方所造成甲方经济损失。保证金270000元，合同期满，在乙方没有违约的情况下五天内无息退还。合同另对其他事项亦作了约定，其中第八约定：“本合同自2018年4月16日起生效。签合同后代收保证金、租金银行存入为证，收款人卡号梁添棠62×××85”，该合同条款中“梁添棠62×××85”内容由被告梁添棠手写，并在该位置加盖万腾饮食坊的发票专用章。2018年4月23日至2019年3月8日期间，原告多次向被告梁添棠银行帐号汇款，原告自行制作《原告邱海向被告梁添棠转帐明细表及收据明细》并附相关银行转帐、微信转帐记录，列明付款时间、金额、用途，按时间顺序为：2018年4月23日100000元、100000元支付保证金，2018年4月18日6801支付地租租赁牌税费，2018年4月25日70000元支付保证金，2018年6月14日10000元支付地租，2018年8月17日10000元支付地租、2018年8月17日3567元支付地租租赁牌税费，2018年9月11日10000元支付地租，2018年9月11日5298元支付地租租赁牌税费，2018年10月20日10000元支付地租，2018年10月20日5494元支付地租租赁牌税费，2018年11月10日10000元支付地租，2018年11月10日5082元支付地租租赁牌税费，2018年12月7日10000元支付地租，2018年12月7日5314元支付地租租赁牌税费，2019年1月19日4024元支付地租租赁牌税费，2019年2月1日50000元、50000元、35000元支付2019年全年租金，2019年3月8日7956元支付地租租赁牌税费。两被告质证确认有收到过列表上的款项，但梁添棠代刘智收取地租是因其是刘智的妹夫。另查明《土地承包合同》中所提及的约10亩“崩棠”土地是被告与上南第十经济社于2018年3月28日签订协议租用，租用时间为2018年5月1日至2029年12月31日共11年8个月，约定流转给刘智的用途为农业生产。前11年每年流转价款为91000元，最后8个月流转价款为60667元。庭审中原告另提供《股权转让合同书》、《营业执照》复印件、《发票领购薄》拟证明两被告向原告转让万腾饮食坊、租赁万腾饮食坊给原告经营。上述《股权转让合同书》载明甲方为刘美倩，乙方为邱海、丙方为梁添棠，合同内容为：一、2017年9月20日（新历）终止刘美倩原有万腾会达饮食坊的股权，由乙方拥有100%万腾会达场地设备、经营权；二、2017年9月20日（新历）万腾会达员工，工资、货款等所有欠款由甲方负责。三、乙方负责支付伍万元给甲方作工资、货款结算。四、经甲方和乙方解除合作合同前的地租租金等由乙方负责（其中包括：地租、塘租、荔枝树租、塘底转让费）共合计人民币73500元。其中丙方签名名有见证人梁添棠手写文字及指印，被告质证认为该《股权转让合同书》系刘美倩向原告转让股权，与本案无关联，梁添棠只作为见证人身份签字。《营业执照》复印件记栽，万腾饮食坊注册登记时间为2011年9月15日，登记企业类型为个体工商户，经营人为梁添棠。被告质证确认《营业执照》复印件所记栽内容，但称万腾饮食坊是被告梁添棠经营，经营场所是案外人梁伟明的，梁添棠向梁伟明租赁取得，每月支付租金600元，后转租给原告收取租金每月800元，原告所称的每月牌税费中实际包括房租800元，牌税费、社保1660元以及水、电费。因万腾饮食坊经营地址在被告刘智租赁的土地旁边，原告先向被告梁添棠租赁万腾饮食坊，后再向被告刘智租赁旁边的土地，租赁之后原告在被告刘智转租的土地上擅自加建违法建筑，企图扩大营业，现拆除的就是违法加建的建筑物，万腾饮食坊只要不在农业用地上进行非农业用途是可以正常经营的，政府不会干涉。《证明》复印件上载内容为：“兹有位于中山市阜港公路边地块，属阜港公路扩建拆迁户，拆迁重建用地面积为120平方米，属上南村府所有，地上建筑物由上南村十队梁添棠出资兴建，建筑面积为162平方米，产权归梁添堂所有，特此证明。阜沙镇规划建设办2010年11月2日”,文字“阜沙镇规划建设办2010年11月2日”处有一模糊不清的印章。被告质证不确认上述《证明》记载内容，即使有原件也与本案无关。被告提供盖有上南第十经济社印章的《承包土地转租补充协议》一份，上载内容为：“经村民户代表大会决议，同意刘智（公民身份号码：）经过竞投方式投得位于“崩棠”土地（四至为：东至一鱼六味吃店、南至阜港公路、西至花地、北至福寿街11号）共约10亩的土地承包经营权，且同意刘智其承包的位于“崩堂”土地出租给邱海（公民身份号码：），但限定用途为农业生产。特此说明”，该材料落款时间为2019年5月6日。据原告申请，本院向中山市自然资源局阜沙分局调取案涉违章建筑相关调查处理材料，该局提供《接受调查通知书》、《询问笔录》、《责令停止违法行为通知书》副本反映该局工作人员通知被告刘智于2019年3月25日至到该局进行调查询问，刘智承认位于阜沙镇上南村第十生产队租用地上搭建的临时建棚以及硬底化是其在2016年至2017年期间出资实施建设，建筑面积约350平方米，临棚作住宿和餐饮。同日，中山市自然资源局作出《责令停止违法行为通知书》向刘智送达，责令刘智停止上述违法行为，听候处理。被告刘智承认上述证据材料上刘智的签名是其所签，提供另一份《责令停止违法行为通知书》，称中山市自然资源局已经于2019年3月22日作出过《责令改正违法行为通知书》要向刘智送达，实际由梁添棠代签收，上述《询问笔录》是2019年3月25日后补签名，内容是由中山市自然资源局工作人员未经实际询问填写。本院另依职权向上南第十经济社调取案涉“崩棠”土地历史发包材料，上南第十经济社提供2010年2月25日《土地承包合同》，该合同反映，2010年2月25日上南第十经济社作为发包方与作为承包方的被告梁添棠签订《土地承包合同》约定上南村第十经济社将“崩棠”的10亩土地发包给梁添棠使用，承包期限为2010年2月15日起至2018年2月15日止，承包金额为每年16000元。被告梁添棠质证确认上述《土地承包合同》真实性。并称其在该段承包期间为经营钓鱼钓虾搭建了浮台，但未经营过餐厅，2016年至2017年左右曾被政府要求拆除，原告承包土地后就把餐厅搭建在浮台上。诉讼中，被告申请梁某、黄某作为证人出庭作证。梁某提供证言称自己认识原告，但不知道名字，2018年5月左右梁添棠介绍其帮原告搭棚，搭棚的用途是做餐厅，搭棚面积约80多平方米，搭棚位置在上南村，搭棚工期20多天，原告分两笔转帐支付搭棚款，具体金额记不清，棚搭好后约10天才收到第二笔转帐结清款项。后梁某又改称，第一笔为现金，第二笔是彭某转帐的，金额为32432元，并提供《借记卡帐户历史明细清单》、《中国工商银行历史明细清单》各1份，上述清单反映，2018年6月11日梁某收到彭某转帐的32432元。原告称不认识该证人，亦没有向该证人支付过任何费用。黄某提供证言称，其与梁添棠认识比较久，是同村人。2018年5、6月，有人打电话自称是农庄老板要求其拉石粉到上南十队农庄，其先后4-5天内运了约8车石粉过去，送货后约15天，梁添棠通过微信支付了款项，并称钱是老板让他转付的。黄某另称，在送石粉时，见到农庄正在搭建搞建设，搭棚已成型。黄某当庭出示微信聊天和收款记录反映，2018年5月4日其通过微信添加昵称为“添”的好友，当天“添”向其转帐3000元。黄某另提供微信收款记录称自己亦有添加原告为微信好友，并通过微信收到最后一车沙钱820元。原告称该车沙是用以修葺台风造成的损坏，付款时间为2018年6月2日，与拿石粉建筑万腾美食坊无关。本院认为：本案为租赁合同纠纷。对于原、被告争议的主要焦点，本院分析如下：一、关于案涉已拆除的违章建筑是何人所建。从中山市自然资源局阜沙分局提供的《询问笔录》可见，被告刘智在笔录中承认该违章建筑是其支付填土和建设费用，该违章建筑面积约为350平方米，建设时间在2016至2017年期间，被告要推翻自己确认过的相关事实应当提供充分、确切的证据。现被告申请证人出庭作证拟证实原告在2018年4月16日签订《土地承包合同》后才建设上述违章建筑，但从证人梁某提供的证言所见，梁某称自己搭棚面积为80多平方米，明显与中山市自然资源局实际调查的违建面积350平方米不相符，被告亦未提供证据证明，梁某所称的工程款支付人彭某与原告存在关联，故上述证人证言真实性存疑。另从本院调查所得2010年2月15日起至2018年2月15日期间上述土名为“崩棠”的10亩土地承包人为被告梁添棠，基于两被告之间的亲戚关系，梁添棠将自己承包的土地提供给刘智使用是完全有可能的，梁添棠在2019年3月22日代收中山市自然资源局向刘智发出的《责令停止违法行为通知书》时亦未对此提出不同意见。现两被告提供的证据不足以推翻被告刘智之前在中山市自然资源局所作的陈述，另外原告亦自认上述违章建筑自己进行过修葺，故本院认定案涉土名为“崩棠”的10亩土地上已拆除的违章建筑主体由刘智建设，且经过原告部分修葺。二、被告梁添棠与被告刘智是否为同一租赁合同的其中一方。从原告提供的被告梁添棠作为见证人参与签订的《股权转让合同书》所见，原告早在2017年9月20日甚至更早已实际经营万腾饮食坊，该时间早于原告与刘智签订《土地承包合同》的时间（2018年4月16日）大半年，且从原告举证的付款记录所见，原告支付地租和所谓“牌税费”时均明显分开转帐，故原告与刘智的租赁合同关系和原告向梁添棠租用万腾饮食坊场地及证照的合同关系明显属于不同法律关系。另外，无论是被告梁添棠自述的万腾饮食坊场地是向梁伟明按600元每月租赁取得或是原告提供《证明》复印件主张的万腾饮食坊场地是梁添棠在拆迁重建用地上出资兴建，均表明被告梁添棠提供给原告使用并收取租金的万腾饮食坊场地与土名“崩棠”的10亩土地上的违章建筑不是同一处建筑，且从中山市自然资源局阜沙分局所提供材料亦未反映责令拆除范围涉及“崩棠”土地以外的其他建筑，原告将同刘智签订的《土地承包合同》与同梁添棠口头合同两者混而为一的意见本院不予采纳。三、关于2018年4月16日《土地承包合同》的效力问题。虽然原告与被告刘智2018年4月16日《土地承包合同》明确写明租用的10亩土地是用于农业生产，但双方约定的租金每年每亩高达13500元，对比之前梁添棠租用期间每年每亩仅为1600元，形成明显反差，若土地确实用于农业生产显然难以获得收益。结合前述本院认定刘智在2016至2017年期间已在该土地上建设违章建筑的事实，本院认定原告在租用万腾饮食坊后为扩大经营向刘智租用该10亩土地和地上违章建筑，双方均明知上述违章建筑的存在，是以合法租赁农用土地使权的形式掩盖非法租赁违章建筑获取收益的合同目的，故该合同自始无效。四、关于原告除要求认定合同无效外的其他诉求。2018年4月16日《土地承包合同》约定的合同双方为原告与刘智，该合同中梁添棠虽然在上面签名，但只是提供收款帐户代为收款，不是相关合同权利义务的承担主体，原告要求梁添棠共同承担责任于法无据。合同被确认无效后，被告刘智应向原告返还保证金270000元。已交付的2019年租金135000元，两被告称中山市自然资源局是于2019年3月22日向被告刘智送达《责令停止违法行为通知书》，文书由梁添棠代收，原告亦诉称案涉10亩土地上的违章建筑是于2019年3月26日拆除，上述时间非常接近，可以认定在2019年3月22日之前原告已实际使用上述土地及违章建筑并由此获得不法收益，原告要求退还2019年全年租金无理，本院依对核定应退租金为135000元-135000元×（31天+28天+21天）÷365天≈105410.96元。至于原告所称的牌照租赁费税费，如前所述中山市自然资源局阜沙分局提供的相关材料并未反映梁添棠向原告提供的万腾饮食坊原有场地属于本次违章建筑拆除范围，原告要求梁添棠返还因口头合同履行过程中取得的款项于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告邱海与被告刘智于2018年4月16日签订的《土地承包合同》无效；二、被告刘智于本判决生效之日起7日内向原告邱海返还保证金270000元、租金105410.96元；三、驳回原告邱海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7634元，由原告负担703元（已交），被告刘智6931元负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告刘智于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一九年九月十七日书记员  巫斯霞陈伟华