西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初16342号原告：张帅，男，汉族，1991年10月6月出生，籍住陕西省大荔县。被告：陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王军，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宝生，陕西标典律师事务所律师。原告张帅与被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司（以下简称“科泰瑞毅”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帅，被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司委托诉讼代理人李宝生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张帅诉称，2016年4月10日，原告与被告签订了《锦都荟认购协议》，由原告购买被告开发建设的位于西安市高新区XX路XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号，面积为92.2平方米的房屋一套。根据协议约定房屋每平方米单价5703.67元，房屋总价款为525878元，认购房屋应于2016年6月30日达到交付使用标准。在签约的当日原告向被告缴纳了5000元的购房定金，并按照约定在2016年4月13日前向被告缴足了30%的购房首付款165878元（含定金）。约定交房的日期到期后，被告一直不交房，经原告和小区多名业主催促，被告无奈于2017年1月17日向该小区业主作出了逾期交房的书面回复，承诺：2016年6月30日交房的业主逾期交房违约补偿金包含（1）2016年7月1日至2016年12月31日止按照所付房款的日息万分之一执行违约金（已付）；（2）2017年1月1日起至2017年6月30日止按照所付房款的日息万分之二执行违约金；（3）如2017年6月30日本公司仍无法按期交房，自2017年7月1日起至实际交房日至按照所付房款的日息万分之五执行违约金。但截止目前被告仍未向原告交房，被告应向原告支付违约金66517元，另因被告逾期交房，导致原告租房三年，每月租金1500元，合计54000元，被告应赔偿原告的租房损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向原告交付房屋；2、被告支付自2017年1月1日至实际交房之日的预期交房违约金，现暂计算至2019年6月30日的逾期交房违约金66517元；3、被告向原告支付逾期交房的租金损失54000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司辩称，《认购协议》约定，双方签订正式《商品房买卖合同》后，本认购协议自行终止。2019年7月13日，原告领取面积差退款4448元，并出具收条，其后的违约金计算基数应为161430元。原告要求资金损失，于法无据，被告按照约定的违约金支付标准已经能够填平原告的损失。被告一直克服困难，争取尽早向业主交付房屋。经审理查明:2016年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《锦都荟认购协议》，约定乙方向甲方认购锦都荟项目21栋1单元26层2603号房，建筑面积约为92.2平方米，乙方按揭付款30%，首付金额为165878元（含定金），在交付首付款的同时以36万元办理银行按揭；乙方认购房屋优惠后单价为5703.67元/平方米，总价为525878元，乙方应在签订本认购书当日，向甲方支付定金5000元。乙方签订认购书后，应在3日内（2016年4月13日前），交清全额房款或按揭贷款30%的房款；甲方在交房前取得《商品房预售许可证》，并及时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方须接到通知7日内签署《商品房买卖合同》......该认购房应于2016年6月30日内达到使用交付标准。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订正式《商品房买卖合同》后，本认购书效力自行终止。同日，原告向被告支付5000元定金；2016年4月21日，原告向被告支付160878元房款。2017年1月17日，被告出具《对2017年1月14日见面会业主提出问题的集中回复》，就因锦都荟4#楼逾期交房违约补偿金支付标准公布如下：1、前期签订协议为2016年6月30日交房的客户逾期交房违约补偿金包含：（1）2016年7月1日至2016年12月31日止按照所付房款的日息万分之一执行违约补偿金；（2）2017年1月1日起至2017年6月30日止按照所付房款的日息万分之二执行违约补偿金；（3）如2017年6月30日本公司仍无法按期交房，自2017年7月1日起至实际交房日至按照所付房款的日息万分之五执行违约补偿金。本违约补偿金支付标准适用于锦都荟4#楼实际交房前所产生的逾期交房处理办法，是经双方协商后达成一致的结果，自公布之日起生效执行，双方在4#交房纠纷中严格按照该标准执行。违约补偿金发放办法为：截止2016年12月31日产生的逾期违约补偿金将于2017年1月19日-2017年1月22日在锦都荟售楼部以现金形式发放（如因客户自身原因无法按时完成该项工作，本公司可延后处理，但不承担相应的责任）。2017年1月1日起产生的逾期交房违约金将以实际通知交房日期为准，进行核算后办理相关支付手续。2019年4月18日，被告取得了涉案房产项目的《商品房预售许可证》。2019年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定出售房屋基本情况、价款为521430元，付款方式为商业贷款，原告应当在2016年4月17日前支付首期房价款211430元，占该商品房全部价款的40.55%，余款310000元向建行西安南大街支行申请贷款支付。并对逾期付款责任进行了约定。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋实测报告，被告需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，交付时间：2020年5月31日前，逾期交付房屋责任为：逾期60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。同日，被告向原告支付房屋面积差退款4448元。庭审中，原告主张被告已经支付了2016年7月1日至2016年12月31日的违约补偿金。上述事实，有《锦都荟认购协议》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》（预售）、收据、收条等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为定案依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，原告与被告签订了《锦都荟认购协议》、《商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，达成了商品房买卖合同的合意，且被告已在起诉前取得了商品房预售许可证，亦不违反其他法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告因逾期交房于2017年1月17日出具关于违约补偿金支付问题的回复，对业主支付违约补偿金作出承诺，系其真实意思表示，合法有效，被告应依据该回复向其支付违约补偿金为：鉴于2016年7月1日至2016年12月31日的违约补偿金已支付，2017年1月1日至2017年6月30日至共计180天，违约补偿金为165878×0.02%×180=5971.61元；另2019年7月13日原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），对交房时间进行了新的约定，故该部分违约补偿金应自2017年7月1日起至2019年7月13日计算，共计742天，但鉴于日息0.05%过高，本院酌定该部分违约补偿金日息以0.03%计算，违约补偿金为165878×0.03%×742=36924.44元，以上合计42896.05元。故原告主张被告支付自2017年1月1日至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。另原告主张被告立即交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售），当事人对交房日期达成了新的合意，交房截止日期为2020年5月31日，且根据客观情况，被告现无法达成交房的条件，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。至于租金损失一节，鉴于违约补偿金已足以填补其损失，故本院对原告此项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条之规定判决如下：一、被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张帅违约补偿金42896.05元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费10264元，因适用简易程序，减半收取为5132元，由原告张帅自行承担1132元，剩余由被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司承担。因原告已预交，故被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员    李        鑫 二〇一九年 九 月 二十四 日 书  记  员    李   雨   馨 打印：扈艳红     校对：赵恒悦   2019年  月  日送达 1