云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7206号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人胡斌，公司董事长。委托代理人杨炀，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告康明珠，女，汉族，1951年1月23日生，住云南省昆明市官渡区。被告李天德，男，汉族，1948年10月28日生，住云南省昆明市官渡区。二被告共同委托代理人赵芮，云南凌云（曲靖）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员郭虹独任审理，于2019年8月2日公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人杨炀、被告康明珠、李天德及其二被告共同委托代理人赵芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称，2015年12月22日原告作为出租方与被告康明珠签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告李天德作为共同承租人与被告康明珠承租位于昆明市官渡区子君村项目馨和园19栋1单元1404室，面积65.35平方米的公共租赁住房，月租金839.70元，合同期限为2016年1月15日至2019年1月14日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但二被告自2018年1月14日起一直拖欠房屋租金，截止2018年7月16日共计人民币5038.2元，经原告多次催收，二被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按照月租金的5%（即42元）为标准向原告支付违约金。自2018年1月15日起截止至2018年7月16日，二被告应承担的违约金暂时计算为7686元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现二被告已拖欠租金累计达到6个月，原告向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告康明珠之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告康明珠在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区子君村项目馨和园19栋1单元1404室公共租赁住房；三、被告康明珠、李天德共同向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金839.70元为标准，自2018年1月15日起暂计算至2018年7月16日拖欠的租金为人民币5038.2元）；四、被告康明珠、李天德按每逾期一日按月租金的5%（即人民币42元）为标准，向原告支付自2018年1月15日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年7月16日的违约金为7686元）；五、原告有权不予退还被告康明珠缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告康明珠、李天德应承担的违约金；六、被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。被告康明珠、李天德答辩称，第一、原告与被告早于2018年1月4日就解除了双方的租赁合同，双方已经没有了房屋租赁关系，故原告第一项诉请不应该得到支持。第二、原告要求被告腾退房屋的诉请没有法律依据，本案中原告不是被告行使返还原物请求权的对象，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，返还原物请求权的对象应当为现在无权占有房屋的人，原、被告双方解除了租赁关系，且被告没有实际占有房屋。原告行使权利的对象错误。原告怠于向无权占有人行使权利，还要求被告腾退房屋，被告不是物权人，不能行使返还原物请求权。第三、根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行。原、被告双方在2018年1月4日就解除了租赁合同，被告自然没有支付租金的义务，更不用支付违约金。第四、被告在签订合同时交纳的保证金在双方租赁合同解除后，原告没有返还被告，已经构成不当得利，不应该用来冲抵违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。庭审中，双方对以下事实没有争议：一、原告与被告康明珠订立《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《补充协议》，原告于2015年1月15日将租赁房屋交付被告；二、2018年1月14日之前的租金已经结清，2018年1月14日之后的租金没有缴纳；三、被告康明珠向原告缴纳履约保证金5038.20元。双方有争议的事实：一、原告与被告康明珠订立的租赁合同是否于2018年1月4日解除；二、涉案房屋现状。针对争议的事实：第一，原告与被告康明珠订立的租赁合同是否于2018年1月4日解除。原告主张合同至今仍未解除，认为根据双方订立的租赁合同第十条第四款约定，被告只是提交申请，并没有形成合意，且没有按照合同履行合同约定的事项，也没有按照正常的退租手续退租。原告为证明其主张，向本院提交《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》一份。经质证，被告康明珠、李天德对《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》的质证意见为：合同第十条第四款没有交钥匙及其他，只是约定了结清租金，且在我方第三组证据中的《昆明市城镇保障性住房解除租赁合同表》，有原告方的盖章和我方签字，所以原、被告双方解除了合同。被告康明珠、李天德主张合同于2018年1月4日解除。被告康明珠、李天德为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《昆明市城镇保障性住房解除租赁合同表》；2、《申请解除租赁合同收件回执单》。经质证，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司对康明珠、李天德提交的证据1、2没有异议，但认为证据1只是证明被告提出了退租的申请，但没有提出解除租赁合同，证据2只能证明被告向原告方办理退租手续的窗口提交过退租申请。本院认为，原告提交的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及被告提交的证据1、2，原、被告双方对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对以上证据依法予以确认。租赁合同第十条第四款要求被告需提前退租的，应提前书面通知原告，结清相关费用后合同解除，被告提交的《昆明市城镇保障性住房解除租赁合同表》上“产权（运营）单位处理结果”处，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司已于2018年1月4日确认解除与承租人、共同承租人签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》，“承租人解除租赁合同事由”处，被告康明珠确认合同解除后于2018年2月4日前腾退住房。以上，经被告提交申请，原告审核后签章同意合同解除，符合双方租赁合同的约定。故，本院对原告与被告康明珠订立的租赁合同已于2018年1月4日解除的事实予以确认。第二、涉案房屋现状。原告主张二被告至今未向原告腾退涉案房屋。针对该主张，原告未向本院提交证据。被告康明珠、李天德主张二被告目前没有占有房屋，但确有非法转租行为，未能按期腾退房屋的原因是涉案房屋被被告转租给案外人周林香，而周林香将房屋出卖给他人，现买受人不愿意腾房，且被告不是涉案房屋的所有人无法行使返还原物的权利，行使权利的主体是原告。被告康明珠、李天德为证明其主张，向本院提交《房屋租赁合同》一份。经质证，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司对被告康明珠、李天德提交的上述证据真实性无异议，合法性、关联性不认可，认为转租未经原告许可，且涉案房屋不能转租，只能证明被告非法转租的事实。本院认为，被告康明珠、李天德并未否认未向原告腾退涉案房屋的事实，就被告向本院提交的证据只能证明于2016年1月25日至2017年1月25日期间其将涉案房屋转租给他人，该行为不应得到法律的肯定性评价，对于原告来说被告康明珠、李天德仍然是涉案房屋的使用人。就其主张的其他事实其未向本院提交证据证实，本院不予确认。经庭审查明：2015年12月22日，原告（出租人、甲方）与被告康明珠（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），约定被告向原告承租坐落于昆明市官渡区子君村项目馨和园19栋1单元1404室公共租赁住房，被告李天德作为共同承租人，月租金为839.70元，租赁期限自2016年1月15日起至2019年1月14日止，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日被告向原告缴纳履约保证金5038.20元。合同第十条第二款约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋：1.转借、转租、擅自邀人合租或者调换所承租公共租赁住房的……”，合同第十一条第一款约定：“乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。腾退期满不腾退该房屋的，甲方有权采取一切必要措施收回该房屋，由此产生的全部法律责任和经济损失由乙方自行承担。”。被告康明珠于2016年1月25日至2017年1月25日期间将涉案房屋转租给案外人周林香。被告交付租金至2018年1月14日，于2018年1月4日双方解除《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》，至今被告未向原告腾退涉案房屋。现原告诉至本院，主张如上诉求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告康明珠签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据前述认定，原告与被告康明珠已协商一致于2018年1月4日解除涉案《租赁合同》，因《补充协议》附属于《租赁合同》，主合同已经解除，则《补充协议》也应为于2018年1月4日解除，故原告解除上述合同的诉请已无实际意义。但因双方解除上述合同后，二被告仍使用该房屋，双方形成不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，本案原告作为出租人可以随时解除合同，原告于2019年6月17日向本院提起诉讼，视为原告解除合同的意思表示，故本院对双方形成不定期租赁合同予以解除。其次，合同解除后房屋腾退的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，本案不定期房屋租赁合同已经解除，二被告作为承租人对解除租赁合同负有返还房屋的义务，故对原告要求被告腾退房屋的诉请本院予以支持。第三，关于租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告负有向原告支付租金的义务，因被告已支付租金至2018年1月14日，故租金应自2018年1月15日起计算，对于2018年1月15日至实际腾房之日的租金，参照2015年12月22日原、被告双方签订的《租赁合同》约定的标准进行计算。第四，关于违约金。虽2015年12月22日签订的《租赁合同》已经解除，但双方仍然形成不定期租赁合同关系，对于逾期支付租金的违约责任原告主张适用双方2015年12月22日订立的《租赁合同》并无不当，但违约责任的计算标准以每逾期一日按照月租金的5%（即42元）计算过高，出于妥善化解矛盾纠纷的考量，违约金本案酌情支持与被告交纳的履约保证金5038.20元一致，原告要求用履约保证金抵扣违约金有利于一次性解决纠纷，故对于履约保证金直接抵扣违约金的诉请本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告康明珠、李天德与原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不定期租赁合同于2019年6月17日解除；二、由被告康明珠、李天德于本判决生效之日起三十内将昆明市官渡区子君村项目馨和园19栋1单元1404室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告康明珠、李天德于本判决生效之日起三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2018年1月15日起至实际腾退房屋之日止按照月租金839.70元计算的租金；四、被告康明珠、李天德应支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司违约金5038.20元（该款项直接由被告康明珠交纳原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金予以折抵）；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元减半收取59元，由被告康明珠、李天德共同承担，其余59元按规定退还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  郭虹二〇一九年九月四日书记员  陈鑫