广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15740号原告：凌月莲，女，1977年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，原告：陈超强，男，1973年2月20日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地中山市民众镇旭日品萃园8幢25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，公司员工。原告凌月莲、陈超强与被告中山市神马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵子金，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期限十五日，该期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交楼违约金51596.19元（以373735元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月1日计至2019年2月20日止）。事实和理由：2013年12月7日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的位于中山市民众镇旭日××房的商品房，总价373735元。合同约定被告应当在2016年5月30日前将涉案房屋交付给原告。原告按合同约定支付了全部房款，但被告至今未将房屋交付给原告使用。被告此行为显属违约，应承担违约责任。被告辩称，1.被告未能在约定的交楼时间前取得《建设工程竣工验收备案登记证》是多种综合因素影响的结果，除了天气、政府、合作方等外在因素外，涉案房屋所在楼盘项目旭日品萃园，该项目一期（1-14栋）工程已经竣工，根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从被告建筑楼体边约9米土地权归属被告，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分项验收，从而导致被告无法办理房屋交付等手续，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3点“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”的约定，对因上述原因造成的延期交房，被告不承担责任。2.根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；……出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，即使被告存在逾期交房的情形，每日产生违约金也应按原告已交房价款乘以万分之一，且累计总额不超过商品房总价款的1%。原告主张不符合双方约定，且明显过高。3.即使被告存在逾期交房，原告主张的违约金也已超过诉讼时效。根据民法通则的规定，诉讼时效为2年，原告应于2018年5月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金的权利，而原告并未于前述日期前主张权利，故原告起诉已超过2年诉讼时效，不应再受法律保护。4.关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。经审理查明：2013年12月7日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告以373735元的价格购买被告开发建设的位于中山市民众镇旭日××房的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，原告如数支付了全部购房款。2019年2月3日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告在2月12日前办理手续。2019年2月21日，中山市大通物业服务有限公司向原告开出收款收据，载明收到其交来的收楼资料费15元。之后，原告以被告未按合同约定期限交付涉案商品房为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查：2019年2月1日，涉案商品房工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于2016年5月30日前向原告交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。而涉案商品房工程直到2019年2月1日才达到合同约定的交付条件，显然构成逾期交房的违约责任。被告辩称，涉案商品房延期交付的原因在于，根据涉案商品房所在的旭日品萃园一期项目土地证红线标识，项目地块南面农田位置，已明确从建筑楼体边约9米土地权归属被告，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分期验收，导致被告无法办理房屋交付手续，此种情形符合合同第八条第3项“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”情形，可予免责。本院认为，被告就其抗辩所提供的证据中，市民于民众镇政府门户网站的提问与住房和城乡建设局的回复以及会议照片无法证明被告主张的事实，而被告提交的函件所载明的涉案项目工程延期验收原因系被告单方陈述，无任何证据予以佐证，本院不予采信。退一步而言，即便被告所述属实，由于被告既未说明亦未举证证明“辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告使用”系因政策法规变化调整、相关部门工作规程及操作方法变化调整或相关部门履职不当（延误）所致，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告延期交房应向原告承担逾期交房违约金。关于违约期间和违约金问题，被告于2019年2月3日通知原告于2月12日前收楼，但未提供证据证明原告的实际收楼日期，故本院将通知收楼截止日视为原告实际收楼日期，2016年6月1日-2019年2月12日为违约期间。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2016年6月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，原告于2019年6月12日起诉，则上述债权中，2016年6月12日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于违约金计算标准。涉案合同关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款极大的免除了被告自身的违约责任，不足以弥补原告损失，本院不以采纳。至于原告主张按同期同类贷款利率标准确定违约金，本院认为，涉案合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”并未显著过低，在原告未举证证明其实际损失的情况下，有约定从约定，对原告该主张，本院不予支持。据此，本院确定，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月12日至2019年2月12日，原告已付房价款为373735元，故被告应付违约金金额为36402元（373735元×0.0001×974天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告凌月莲、陈超强支付逾期交房违约金36402元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取为545元，由原告负担190元，由被告负担355元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年九月二十日书记员  王静