广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21943号原告：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，统一社会信用代码91440605893773675W。负责人：何丽敏，任行长。委托诉讼代理人：陈美玲，广东淼鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈水蓉，广东淼鑫律师事务所律师。被告：孔志标，男，1970年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇虹岭四路33号金棕榈湾会所一层，统一社会信用代码914406056614659805。法定代表人：乔鲁予，任董事长。委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗艳梅，广东广立信律师事务所实习律师。被告：孔卓杭，男，1996年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：孔志标，男，系被告孔卓杭的父亲，本案被告之一。原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行与被告孔志标、佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司（以下简称“劲嘉公司”）及黄碧霞金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理。诉讼期间，本院查明黄碧霞已于2011年3月5日死亡，需待其法定继承人表明是否参加诉讼，故本案裁定中止诉讼。后本院依法追加黄碧霞的法定继承人之一孔卓杭作为被告参加诉讼并恢复本案诉讼。本案转为普通程序，依法组成合议庭于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告孔卓杭的委托诉讼代理人暨本案被告之一孔志标，被告劲嘉公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告孔志标、孔卓杭在继承王碧霞的遗产的范围内归还原告借款截止至2019年8月21日的本金778518.65元、利息40278.67元、罚息3127.57元、复利1622.52元（贷款利率为浮动利率，按中国人民银行五年以上贷款基准利率下浮30%计算，罚息利率在贷款执行利率基础上上浮50%计算，对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调），之后的罚息以本金778518.65元为基数按照罚息利率计算，以利息40278.67元为基数按照罚息利率计算复利至实际清偿日止；2.被告孔志标、劲嘉公司对本案的债务承担连带清偿责任；3.原告对被告孔志标、孔卓杭名下位于佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1001房（南房按证字第××号）、佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1005房（南房按证字第××号）、佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1006房（南房按证字第××号）在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、签约情况2009年8月5日，原告与王碧霞、被告劲嘉公司签订了编号为44105200900043456的《个人购房担保借款合同》，合同约定：王碧霞向原告申请贷款用于购买房产，贷款金额为120万元，贷款期限为288个月，还款方式为等本递减还款法，每期末月的18日为还款日。第二部分特别条款1.4.1约定：借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础下浮百分之30%，执行利率4.158%。浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按通用条款1.4.2约定的第（1）种方式进行利率调整。1.4.2.（1）约定：浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第二部分特别条款第12.1.（1）约定：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。第一部分通用条款12.1.（3）约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.2约定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，或借款人、担保人违反本合同其他约定的或发生其他影响贷款人债权实现的情形，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期。为保证原告债权的顺利实现，王碧霞、被告孔志标以位于佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1001房（南房按证字第××号）、佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1005房（南房按证字第××号)、佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1006房（南房按证字第××号)为贷款提供抵押担保，抵押担保的范围均为包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，借款人不履行合同约定时，贷款人有权依法就处分该抵押物的价款享有优先受偿权。同时合同第二部分特别条款10.3.1约定，被告劲嘉公司为王碧霞上述贷款承担连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。二、贷款发放情况2009年8月18日，原告依约向王碧霞发放了120万元的贷款，贷款期限自从2009年8月18日起至2033年8月17日止。三、被告违约情况案涉贷款自2018年1月18日起没有按时足额还款，经原告屡次催收未果。根据《个人购房担保借款合同》第一部分通用条款12.2的约定，原告有权提前收回已发放借款并行使抵押权，宣布全部借款提前于诉讼文书送达被告之日到期，并按照逾期借款计算利息、罚息、复利。而被告孔志标作为王碧霞的配偶，应当对王碧霞在婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。被告劲嘉公司作为担保人，经原告催收后仍未履行担保义务，应对上述债务承担连带清偿责任。据查，王碧霞因病去世已于2013年4月2日办理了户口注销，其法定继承人为孔志标（王碧霞配偶）、孔卓杭（王碧霞之子）、王冠华（王碧霞之父）、唐柳珍（王碧霞之母）。其中，王冠华、唐柳珍于2011年5月27日出具公证《声明书》自愿放弃继承王碧霞的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”，故被告孔卓杭应当在继承王碧霞的遗产范围对去拖欠原告的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告提起本案之诉。法庭调查期间，原告补充陈述称，案涉贷款从2018年2月18日起逾期，至起诉日已超过90天未足额偿还借款本息，每期均不足额还款，起诉后在2019年7月16日有部分还款。被告孔志标、孔卓杭共同辩称，一、被告孔志标自愿承担案涉债务，但被告孔卓杭不应该承担责任。二、原告主张复利没有依据。三、对原告主张对抵押物享有优先受偿权认可。四、被告孔卓杭所继承王碧霞的财产应属被告孔卓杭个人所有。被告劲嘉公司辩称，一、涉案三处房产于2012年7月24日已办理产权登记手续，本案中未办理抵押登记并非因被告劲嘉公司原因导致，被告劲嘉公司提供的阶段性保证担保责任解除条件早已成就，故被告劲嘉公司的保证责任应予以免除。被告劲嘉公司在案涉房屋进行初始登记后，即通知业主（包括王碧霞）前往被告劲嘉公司处领取办证所需资料，并去行政服务中心办理房产证；而被告孔志标也于2011年6月24日前往被告劲嘉公司处签收了办证所需材料。但因本案借款人王碧霞已于2011年3月5日死亡这一客观事实，造成被告孔志标在领取了相关资料后无法及时完成产权登记手续，更无法与原告办理抵押登记，直至2012年7月24日，被告孔志标与孔卓杭通过继承方式合法取得了涉案三处房产的产权登记。而根据《个人购房担保借款合同》第10.2.8条“预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记”的约定，案涉房产的抵押登记手续是需要原告与房屋产权人（抵押人）共同办理。但自2012年7月24日至今，在办理房产抵押登记手续不存在任何障碍的情况下，原告并未积极履行其当然的合同义务，而涉案三处房产于2018年8月1日起被法院查封，造成已无法实现正式抵押登记，由此产生的法律后果及风险应由原告自行承担，而非将相关责任转嫁到已完全履行义务的被告劲嘉公司身上。设立阶段性保证的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，保障实现全程的房产抵押担保。而本案中被告劲嘉公司已积极完成涉案房屋开发建设以及产权初始登记手续，且涉案的三处房产已于2012年7月24日办理正式产权登记，能够正常实现办理抵押登记手续，也能够产生被告劲嘉公司提供的阶段性连带保证期限届满的法律后果。但因原告自身怠于履行的原因，无限延长被告劲嘉公司的保证期间，造成涉案三处房产长达7年仍未完成办理正式的抵押登记，过错完全在于原告。现仍要求被告劲嘉公司承担担保责任，违背了公平和诚实守信原则，实属侵害被告劲嘉公司的合法权益，也不符合《个人购房借款担保合同》所约定的“阶段性”保证担保目的，更不利于房地产市场良好有序运作。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”因此本案应视为被告劲嘉公司的阶段性保证责任解除条件已成就，被告劲嘉公司的保证责任应予免除。二、原告已办理了案涉房产的抵押权预告登记，对案涉房产享有优先受偿权；而在原告主张享有优先受偿权的情况下，被告劲嘉公司的担保责任应予以免除。原告分别于2009年9月10日、2009年10月13日取得了案涉三处商品房的《房地产按揭登记证明书》（登记号分别为：南房按证字第××号、88××44号、88××97号），虽然只是预购商品房抵押权的预告登记，但该项登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人。因此，在办理了抵押预告登记后，预告登记权利人即原告享有对抵押房产的优先受偿权。同时，根据被告劲嘉公司与原告于2009年7月22日签署的《个人住房提前放贷服务合作协议》第三条第2点明确约定，被告劲嘉公司的保证期限至该笔贷款相应的房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关出具的《房地产抵押（按揭）登记证明书》上注明的抵押备案登记日期为准）止。因此，原告已取得了相应房产的《房地产抵押（按揭）登记证明书》并依法享有优先受偿权，被告劲嘉公司提供阶段性保证担保的目的已实现，在原告请求处分抵押房产并主张优先受偿的情形下，被告劲嘉公司的保证责任应当予以免除。三、退一万步来讲，即使法院认定被告劲嘉公司应承担保证责任，被告劲嘉公司仅应就本案抵押物折价或拍卖、变卖后所得的价款仍不足以清偿的债务部分承担连带责任，并在承担责任后有权向被告孔志标、孔卓杭进行追偿。虽《个人购房担保借款合同》第9.2.7.2约定，“贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，但该条款是贷款银行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款；而且该条款关于放弃优先处理抵押物权利的约定排除了被告劲嘉公司的主要权利，应当无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。因此，原告应当先就本案三处抵押房产的担保实现债权；如仍不足以清偿的，被告劲嘉公司才就不足清偿的部分承担连带清偿责任。综上，请法院驳回原告要求被告劲嘉公司对王碧霞的案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张在诉讼中提供了证据，本院组织了当事人进行了质证。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认；被告孔志标、孔卓杭提供的证据及被告劲嘉公司提供的证据，对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；本院对原、被告各方提供的证据均在卷佐证。根据本院采信的证据，本院认定原告所诉事实属实。并查明，案涉《个人购房担保借款合同》约定被告劲嘉公司提供阶段性保证担保。南房按证字第××号、第××号、第××号的佛山市南海区房地产按揭登记证明书载明抵押权人为原告。2009年7月28日，被告孔志标出具《房产共有人同意抵押及共同还款承诺书》，同意将案涉房产作为借款的抵押物，并承诺与王碧霞共有财产在内的个人全部财产清偿案涉借款债务。至2019年8月21日，案涉贷款尚欠本金778518.65元、利息40278.67元、罚息3127.57元、复利1622.52元。诉讼中，被告孔志标称王碧霞去世后，被告孔志标向原告申请变更还款账户以被告孔志标名下的银行账户还款，从2011年还款至2018年5、6月，之后没有能力偿还贷款，故断断续续还款，但均是不足额还款。原告确认有变更还款账户，被告孔志标的还款已在案涉贷款中扣减。另查明，被告孔志标与王碧霞于1994年3月18日登记结婚。王碧霞于2011年3月5日死亡，王冠华、唐柳珍、被告孔卓杭分别系王碧霞的父亲、母亲、儿子。2011年5月27日，王冠华、唐柳珍经公证出具《放弃继承遗产声明书》，放弃对王碧霞遗产的继承。根据佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，被告孔志标、孔卓杭对案涉三套抵押房屋分别占有四分之三、四分之一的份额，取得方式分别为购买继承、继承。2009年7月22日，原告（甲方）与被告劲嘉公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定甲方同意对购买乙方开发的金棕榈湾项目的自然人提供购房贷款。乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。本院认为，原告与王碧霞签订的《个人购房担保借款合同》内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，王碧霞于2011年3月5日死亡，后由被告孔志标还款，但至起诉日未足额偿还贷款超过90天，属合同违约情形，故原告有权依合同约定宣布贷款提前到期。经核实，本院对原告主张截至2019年8月21日的借款本金、利息、罚息、复利的金额予以确认。2019年8月22日后，应分别以所欠本金778518.65元、利息40278.67元为基数按中国人民银行五年以上期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计算罚息和复利，均计算至欠款实际清偿日止。被告孔志标、孔卓杭认为不应计算复利，缺乏依据，本院不予采纳。王碧霞与被告孔志标系夫妻关系，本案债务发生于其夫妻关系存续期间，而被告孔志标亦出具《房产共有人同意抵押及共同还款承诺书》，承诺以其个人全部财产清偿案涉借款债务，在庭审中亦明确愿意承担案涉债务，原告主张被告孔志标对案涉债务承担清偿责任，本院予以支持，故被告孔志标应偿还本案债务。王冠华、唐柳珍、被告孔志标、孔卓杭均是王碧霞的法定第一顺序继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定，王冠华、唐柳珍已经公证明确放弃对王碧霞遗产的继承，但被告孔卓杭没有放弃对王碧霞遗产的继承，故被告孔卓杭应在继承王碧霞遗产的范围内对本案债务承担清偿责任。被告孔志标、孔卓杭认为被告孔卓杭不应承担责任的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。王碧霞以位于佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1001房、1005房、1006房（现均登记于被告孔志标、孔卓杭的名下）作为本案贷款的抵押物，并办理了登记，原告作为抵押权人，原告有权对该抵押物在上述债权范围内享有优先受偿权。关于被告劲嘉公司应否对本案债务承担连带清偿责任的问题。对此，本院分析如下：应从合同的目的进行分析。在目前我国预售商品房以及抵押登记制度下，借款人在借款时尚未取得房屋的所有权，因此无法与银行就该房产直接办理正式的抵押登记手续，仅能办理抵押权预告登记手续，以保障银行在满足一定条件时能就相关房产优先办理正式的抵押手续以取得担保物权，保障其因借款所产生的债权。在银行取得担保物权之前，开发商为借款人向银行借款提供阶段性保证担保，这种保证担保方式符合银行与开发商的一般交易习惯，其目的是在银行具备取得担保物权的客观条件之前，银行的债权在开发商方面得到保障。本案中，《个人购房担保借款合同》约定被告劲嘉公司提供阶段性保证担保责任的目的在于保障原告抵押权的实现，且该约定表明被告劲嘉公司承担的担保责任应至原告对抵押房产享有抵押权止。而原告对案涉房产处置得款享有优先受偿权，故被告劲嘉公司承担担保责任的期限已届满，原告向被告劲嘉公司主张承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孔志标应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金778518.65元、计至2019年8月21日的利息40278.67元、罚息3127.57元、复利1622.52元及从2019年8月22日起至实际清偿日止分别以所欠借款本金778518.65元、利息40278.67元为基数按中国人民银行公布的同期五年以上期贷款基准利率下浮30%再上浮50%计付的罚息、复利予原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；二、被告孔卓杭在继承王碧霞的遗产范围内对上项债务承担清偿责任；三、原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行对登记于被告孔志标、孔卓杭名下位于佛山市南海区大沥镇虹岭四路33号金棕榈湾2栋3梯1001房（南房按证字第××号）、1005房（南房按证字第××号）、1006房（南房按证字第××号）享有抵押权，在被告不履行上述付款义务时，可以折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费11802.60元，财产保全费4521.30元，合共16323.90元（原告已预交），由被告孔志标、孔卓杭按判决主文确定的责任方式负担并经原告同意应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  叶水凤人民陪审员  詹小雅人民陪审员  梁文坚二〇一九年九月二十七日书 记 员  李海蓝