山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初5818号原告：中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路50号。负责人：林洪波，行长。委托诉讼代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。被告：张素霞，女，1965年12月28日出生，汉族，住辽宁省建平县。委托诉讼代理人：张宝森，辽宁智印律师事务所律师。被告：烟台市虎腾置业有限公司，住所地山东省栖霞市山城路61号。法定代表人：丁英虎，总经理。委托诉讼代理人：王大光，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙德健，山东乾元律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行与被告张素霞、被告烟台市虎腾置业有限公司（以下简称虎腾置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘春刚、被告张素霞及其委托诉讼代理人张宝森、被告虎腾置业的委托诉讼代理人王大光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告张素霞偿还原告借款本金及利息、罚息、复利共计226745.90元（暂计至2019年2月18日）以及自2019年2月19日起至借款全部付清之日止按借款合同约定计算的利息、罚息、复利；同时赔偿原告律师代理费7936元；由被告虎腾置业承担连带清偿责任。2.确认原告对坐落于栖霞市世外桃源14号楼3单元502号的房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。事实与理由：2014年11月26日，原告与被告张素霞、被告虎腾置业签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张素霞因购房向原告借款250000元，期限180个月，如被告张素霞未按约偿还借款，原告有权提前行使担保权，宣布借款立即到期，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人赔偿。合同签订后，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2014年11月26日，原告依约支付了借款250000元，被告张素霞未按约偿还借款，构成违约。被告张素霞答辩并提出反诉称，原告系被告虎腾置业指定的贷款银行，两者存在直接利害关系，互相串通损害被告张素霞的合法权益，应解除涉本案中的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，由被告虎腾置业归还原告首付款61168元，并由其返还原告借款本金并承担利息。被告虎腾置业赔偿损失50000元。被告虎腾置业辩称，借款属实，被告虎腾置业为被告张素霞的借款提供了阶段性保证，但原告需明确本案中原告是否扣除了被告虎腾置业交纳的保证金，若扣除了保证金，扣除的具体数额是多少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告与被告张素霞、被告虎腾置业在签订的《个人购房担保借款合同》中约定：被告张素霞向原告借款250000元用于购买坐落于栖霞市世外桃源14号楼3单元502号的房屋，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；被告张素霞不可撤销地申请并授权原告将全部贷款直接划入户名为烟台市虎腾置业有限公司、账号为15×××20的账户；还款方式为等额本息还款；被告虎腾置业提供阶段性保证，即自被告张素霞取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押人的抵押登记手续之日止，被告虎腾置业为被告张素霞的债务承担连带保证责任，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求被告虎腾置业承担保证责任；未按合同约定履行保证责任时，原告有权直接从被告虎腾置业在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；被告张素霞未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；被告张素霞未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布原告与被告张素霞签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使原告采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告张素霞以贷款买受的坐落于栖霞市世外桃源14号楼3单元502号、建筑面积94.18平方米的房屋为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由被告承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用提供抵押担保。涉案房产于2014年11月21日办理了预告抵押登记，原告取得了栖房预栖房城字第××号的预售商品房抵押权预告登记证。2014年11月26日，原告依约发放借款250000元给被告张素霞，借款凭证中载明借款期间自2014年11月26日起至2034年11月25日，执行利率6.4575%，逾期利率9.68625%。被告张素霞收到贷款后，自2016年10月28日起停止偿还本息。原告依照合同的约定，自2017年2月8日起扣划被告虎腾置业保证金账户内的保证金至2018年9月25日止，共扣划保证金共计36325.20元（包括本金14473.29元、利息21048.07元、复利575.09元、罚息228.75元）。截至2019年2月18日，被告张素霞尚欠原告借款本金222830.90元，利息、罚息、复利3915元。原告提交了其与山东同济律师事务所签订的《委托代理协议》，证明原告依约应在案款回收后支付律师代理费7936元，故至庭审结束，未实际支付。诉讼过程中，本院根据原告财产保全的申请，裁定冻结被告张素霞、被告虎腾置业在银行其账户内的存款234681.90元，或查封其相应价值的财产。本院认为，原告与两被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，应认定为合法有效。原告依约履行了出借给被告张素霞250000元的义务，被告未按约还款，截至2019年2月18日，被告张素霞尚欠原告借款本金222830.90元，利息、罚息、复利3915元之事实清楚。现原告请求判令被告张素霞偿还原告借款本金222830.90元，利息、罚息、复利3915元（暂计至2019年2月18日）及自2019年2月19日起至实际给付之日止按约计算的利息、罚息、复利之诉讼请求，与约相合，于法有据，本院依法予以支持。涉案房产尚未办理抵押登记手续，被告虎腾置业依约应当承担连带保证责任，原告请求被告虎腾置业对被告张素霞的上述债务承担连带保证责任，与约相合，本院予以支持。涉案房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故原告主张对已设定预抵押登记的涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，本院不予支持。原告主张律师代理费7936元，因尚未实际支付，本院不予支持。被告张素霞辩称原告与被告虎腾置业两者存在直接利害关系，互相串通损害被告张素霞的合法权益，无事实依据，本院不予采纳。本案审理的系金融借款合同法律关系，其所提反诉为房屋买卖合同法律关系，与本案非同一法律关系，故本院已当庭口头裁定，对于其反诉，本案中不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、限被告张素霞于本判决生效之日起10日内偿付给原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行借款本金222830.90元，利息、罚息、复利3915元（暂计算至2019年2月18日），自2019年2月19日至实际给付之日止仍按照个人购房担保借款合同约定计算利息、罚息、复利给原告，同时由被告烟台市虎腾置业有限公司承担连带责任。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行的其他诉讼请求。如果被告张素霞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行。被告烟台市虎腾置业有限公司对上述债务承担连带责任。案件受理费4820元及财产保全费1464元，由原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行负担163元，由被告张素霞、被告烟台市虎腾置业有限公司共同负担6121元。因原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行已向本院全额预交并同意两被告直接支付，故限被告张素霞、被告烟台市虎腾置业有限公司于本判决生效之日起10日内迳付给原告中国农业银行股份有限公司烟台保税港区支行6121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  赵春良人民陪审员  杨 璐人民陪审员  聂 维二〇一九年九月十六日书 记 员  孙 硕