山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初13500号 原告（反诉被告）：于镇伟，男，1982年9月12日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李玉木，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高慧璇，山东文康律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛天皓瑞再生资源有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：陈在龙，职务总经理。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 被告：陈在龙，男，1978年12月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 原告（反诉被告）于镇伟与被告（反诉原告）青岛天皓瑞再生资源有限公司（以下简称天皓瑞公司）、被告陈在龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于镇伟及其委托诉讼代理人李玉木、高慧璇，被告（反诉原告）天皓瑞公司、被告陈在龙之共同委托诉讼代理人王新志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于镇伟向本院提出诉讼请求：1、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟支付搬迁费50800元；2、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟退还剩余租金1500元；3、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟支付上述款项的同期银行贷款利息（自2018年4月25日起计算至实际支付之日止）；4、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟赔偿所支出的律师费0.5万元；5、天皓瑞公司、陈在龙承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月1日，于镇伟与天皓瑞公司签订《房屋租赁合同》，租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，每年租金14.4万元，按年支付至陈在龙个人银行账户。租赁合同约定，在承租期间因政府建设需要拆迁，天皓瑞公司、陈在龙终止合同时，应当提前一个月口头或书面通知于镇伟，并退还剩余租金。2018年4月5日，陈在龙口头通知于镇伟政府拆迁事宜，并于4月25日强行断水、断电，导致于镇伟无法正常使用租赁的房屋，且拒绝退还2018年4月26日至2018年4月30日的租金。租赁合同约定，租赁期间因政府需要拆迁，赔偿给天皓瑞公司、陈在龙的搬迁费由于镇伟所有。陈在龙于2018年4月份就与青岛市黄岛区灵山卫街道办事处（以下简称灵山卫办事处）签订《拆迁补偿协议书》并拿到拆迁补偿款，但一直拒绝向于镇伟支付搬迁费。据此，于镇伟为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 天皓瑞公司、陈在龙共同辩称：1、于镇伟至今仍拖欠天皓瑞公司租金4.8万元。天皓瑞公司与于镇伟签订合同，就合同的终止情形及解决方案均作了约定，所有补偿款全部归天皓瑞公司。2、陈在龙系天皓瑞公司的法定代表人，陈在龙收取的租金实际上是代表天皓瑞公司，属于职务行为。综上，于镇伟所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 天皓瑞公司向本院提出反诉请求：1、于镇伟支付租金4.8万元；2、于镇伟承担本案反诉费用。事实与理由：2017年5月1日，天皓瑞公司与于镇伟签署了《房屋租赁合同》，约定年租金为14.4万元，但于镇伟使用至2018年7月14日，尚欠租金4.8万元未付。据此，天皓瑞公司依法反诉，请求法院判如所请。 针对天皓瑞公司提出的反诉，于镇伟辩称：于镇伟已向天皓瑞公司支付租金12万元，剩余2.4万元陈在龙已答应免除，因为陈在龙的锅炉放在于镇伟租赁的房屋内，导致于镇伟的实际使用面积比合同约定的面积小，并且如果存在于镇伟欠天皓瑞公司租金的情况，陈在龙不可能于2018年4月21日再向于镇伟支付做门货款8600元。 陈在龙述称：租赁合同双方当事人系天皓瑞公司与于镇伟，于镇伟在使用过程中已经知道租赁场地的面积及基本情况，没有免除部分租金一说。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：天皓瑞公司系一人有限责任公司，唯一自然人股东与法定代表人均为陈在龙，于2009年10月15日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为废旧物资回收、钢材销售等等。 青岛名门世家工贸有限公司系一人有限责任公司，唯一自然人股东与法定代表人均为于镇伟，于2017年6月7日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为制造、销售、安装铝塑门窗、建筑幕墙、金属制品等等。 2017年5月1日，天皓瑞公司作为出租方（甲方）、于镇伟作为承租方（乙方），经协商一致签订《房屋租赁合同》，就房屋租赁的相关事宜进行了约定。第一条约定：甲方将位于开发区开城路与海尔大道交汇处门面房5间共约150平方米（6万元/年）、加车间600平方米（140元/平方米）租给乙方做门头房和生产加工车间使用；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，共计3年，每年租金14.4万元；租金支付方式为现金支付，预先收取。第七条约定：在租赁期间，如遇到市场变化、政府建设需要、不可抗力因素等原因，甲方将终止合同，同时应提前一月作出口头或书面通知乙方，在承租期间因政府需要拆迁，赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有，乙方的其他经济损失甲方不予赔偿，甲方只退还剩余租金。第九条约定：如有政府征用拆迁、修路、不可抗力的自然灾害等双方合同自行终止，所有补偿款和营业损失归出租方所有。当事人还约定了其他内容。该合同后附房屋所有权证复印件一份，载明的所有权人为青岛胶南富达沙发厂。 合同签订后，天皓瑞公司按约向于镇伟交付了租赁物，于镇伟用于经营门窗加工、销售。于镇伟主张，实际使用至2018年5月1日，于5月10日左右开始搬迁，于6月1日搬迁完毕，但陈在龙曾经于4月25日强行断水、断电，导致不能正常使用，后期自4月26日起至4月30日止的租金1500元未返还；天皓瑞公司、陈在龙主张，于镇伟实际使用至2018年7月14日。 2017年3月15日，天皓瑞公司向于镇伟出具收据一份，确认以现金方式收到房租预付款6万元；2017年5月24日，于镇伟向陈在龙个人的银行账户转账6万元。 2018年4月8日，灵山卫办事处作为甲方、陈在龙作为乙方，签订《拆迁补偿协议书》，就甲方需对乙方实施整体拆迁的相关事宜约定如下：拆迁范围为拆除乙方位于上述范围内的建筑物、构筑物及地下设施等；赔付方式为采用货币补偿方式，补偿总金额为12879065元；乙方其建筑物、构筑物及地下设施等全部拆除后三日内一次性付清赔偿款。 该协议书后附的《评估分户明细表》载明的资产类别包括房屋、附属物、机电设备、物资、苗木、经营性补贴、搬迁补助。机电设备包括了若干项，其中切割机1台、评估单价8000元、汇总8000元，控压机2台、评估单价800元、汇总1600元，数控切割机1台、评估单价5040元、汇总5040元，组角机3台、评估单价1600元、汇总4800元，仿形铣床2台、评估单价7000元、汇总14000元，自动切割锯1台、评估单价6800元、汇总6800元，搬迁补助为数量5303.38平方米，评估单价40元，搬迁补助费汇总212135元。 于镇伟于法庭审理时主张，其拥有上述切割机、控压机、数控切割机、组角机、仿形铣床各1台的权利，但后来法庭调查时又主张，拥有上述控压机、自动切割锯、组角机、仿型铣床各1台的权利，已经由其搬走。天皓瑞公司、陈在龙不予认可。 于镇伟主张，评估前清点物品时其并不在场，未在最终的明细表上签名。 上述补偿总金额12879065元，已由陈在龙分三次自灵山卫办事处财政所领取完毕。 2018年4月5日，陈在龙接到灵山卫办事处通知搬迁的书面公告，遂口头通知了于镇伟等承租人，要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋。 2018年4月21日，陈在龙向于镇伟银行转账8600元，用于支付门窗加工费。 2018年5月14日，于镇伟等承租人与陈在龙协商退还租金事宜未果。 2018年9月10日，于镇伟作为甲方、山东文康（青岛西海岸）律师事务所作为乙方，签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派李玉木律师、高慧璇实习律师为甲方与天皓瑞公司、陈在龙租赁合同纠纷一案的承办人，甲方向乙方支付代理费0.5万元，并于本合同签订后3个工作日内支付。 法庭审理中，天皓瑞公司提交照片二张，称其中一张的拍摄日期为2018年7月7日，欲证明于镇伟将租赁的网点房锁门以对抗搬迁，另一张的拍摄日期为2018年7月18日，欲证明在灵山卫办事处的主持下，于镇伟及另案两位原告刘衍华、况勇发搬迁了。陈在龙对上述证据的真实性无异议。于镇伟质证称：对真实性不予认可，应当提交原始载体；对证明事项不予认可，通过照片无法确认哪一个门头房由于镇伟承租，也不能证明于镇伟锁门系对抗搬迁，更不能证明拍摄日期。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、于镇伟提出的本诉请求应否得到支持；二、天皓瑞公司提出的反诉请求应否得到支持。 对于本诉第一项请求。案涉房屋依法取得了房屋所有权证，天皓瑞公司与于镇伟签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，2018年4月份，因灵山卫办事处对案涉房屋实施拆迁，导致该合同在客观上无法继续履行，合同相对方均不负违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“谁主张谁举证”原则系民事诉讼的基本原则之一。于镇伟主张拥有讼争机电设备的权利，但是其作为商事主体，提交的证据不足以证明该项主张，且前后两次的陈述互相矛盾，故应当承担举证证明不能的不利后果。于镇伟待搜集相关证据后，可以另行主张相关费用。虽然《房屋租赁合同》第九条约定所有补偿款和营业损失归出租方所有，但是第七条明确“赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有”，在此情况下，应当以第七条的例外约定为准。于镇伟承租的门面房约为150平方米、车间为600平方米，合计750平方米，按照《评估分户明细表》确定的评估单价40元/平方米，搬迁补助费为3万元，本院予以确认。 对于本诉第二项请求。《房屋租赁合同》约定年租金为14.4万元，虽然于镇伟仅仅支付了12万元，但是在第一年的租赁期间尚未届满时，陈在龙仍旧于2018年4月21日向于镇伟支付门窗加工费8600元。若于镇伟尚欠租金未付，租赁双方合意将该笔加工费抵充部分租金，较为符合日常生活经验法则。因此，于镇伟抗辩因陈在龙的锅炉放在于镇伟租赁的房屋内，导致实际使用面积比合同约定的面积小，陈在龙答应免除其余租金2.4万元，本院予以采信。陈在龙通知于镇伟要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致于镇伟此后不能正常有序使用，故于镇伟有权按照《房屋租赁合同》第七条之约定，诉求退还自2018年4月26日起至4月30日止期间的剩余租金。于镇伟自愿主张1500元，不违反法律规定，本院予以确认。 对于本诉第三项请求。根据法律规定，于镇伟有权以31500元（3万元+1500元）为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，诉求自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息。 对于本诉第四项请求。天皓瑞公司与于镇伟签订的《房屋租赁合同》，并未约定律师代理费的负担问题，故于镇伟无权主张该项费用。 此外，天皓瑞公司系一人有限责任公司，陈在龙作为唯一股东，未提交充足有效证据证明天皓瑞公司财产独立于股东自己的财产，故天皓瑞公司、陈在龙应当对上述本院业已确认的债务承担连带责任。 对于反诉请求。通过以上分析与论述，陈在龙作为天皓瑞公司之法定代表人，答应免除于镇伟其余租金2.4万元，并且陈在龙通知于镇伟要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致于镇伟此后不能正常有序使用，故无权主张相应租金或者房屋占有使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于本判决生效之日起十日内连带支付于镇伟搬迁费3万元； 二、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于本判决生效之日起十日内连带返还于镇伟剩余租金1500元； 三、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于本判决生效之日起十日内连带支付于镇伟自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息（以31500元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 四、驳回于镇伟的其他诉讼请求； 五、驳回青岛天皓瑞再生资源有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1251元，由于镇伟负担650元，青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙共同负担601元；反诉费500元，由青岛天皓瑞再生资源有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘坤华 审判员  陈江远 审判员  刘伟春 二〇一九年九月九日 书记员  李 萍