安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初4800号原告（反诉被告）：陈楠，女，1989年5月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：王梁，安徽姜尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王鹏鹏，男，1989年5月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：苑士举，安徽徽都律师事务所律师。原告陈楠与被告王鹏鹏房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月15日起诉，本院受理后，被告依法提起反诉，本院适用简易程序于2019年8月22日公开开庭对本诉反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）陈楠的委托诉讼代理人王梁，被告（反诉原告）王鹏鹏及其委托诉讼代理人苑士举，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈楠向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告的剩余款42万元并按合同约定支付违约金。事实与理由：原被告于2018年7月3日签订房屋买卖合同，合同约定原告将其坐落于临泉县人民中路九号楼一单元3CS25户住房出售给被告，该房建筑面积为125.42平方米，产权证号20100106，成交价款为60万元，合同签订后，原告依约交付房屋，并办理过户手续。但交房后，被告只交付原告18万元的首付款，剩余款项迟迟不按约定给付。原告多次要求被告给付剩余款项，被告百般拖延，至今未付。被告迟迟不支付剩余购房款，且逾期超过30日，被告还应支付违约金。被告王鹏鹏辩称：一、本案中原告要求被告支付剩余购房款已无合同及法律依据，原告2019年5月15日起诉时诉讼请求第一项即是解除原被告之间的《房屋买卖合同书》，贵院立案受理后依法进行送达，被告于2019年6月16日收到开庭传票及原告的民事起诉状，被告提出反诉，同意解除双方《房屋买卖合同书》。根据《合同法》第96条等规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告请求判令被告支付剩余购房款42万元的诉讼请求已无事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、原告主张违约金没有事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求，《房屋买卖合同》第四条第三款B项的第2点中约定：“即贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付陈楠”。截至开庭时贷款机构也没有放款给王鹏鹏，本案中双方约定的付款条件并未成就，即王鹏鹏并未违约。《房屋买卖合同书》第七条第一项约定的“除贷款机构的原因外”的免责条款对被告应当适用。从法庭查明的事实及证人证言等证据可以看出被告未能贷款成功的原因是贷款机构的原因，陈楠是知道的，被告不承担违约责任。被告（反诉原告）王鹏鹏反诉诉讼请求：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖合同书》；2、反诉被告立即向反诉原告支付购房款18万元及资金占用损失10356元（以18万元为基数，按照年利率6%进行计算，自2018年7月3日起暂计至2019年6月18日，顺延至款清之日止）；3、本案中本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年7月3日签订了《房屋买卖合同书》，约定：反诉被告将其坐落于临泉县人民中路九号楼一单元3CS25户的住房出售给反诉原告。合同同时规定：合同签订之日反诉原告支付房屋首付款18万元，剩余42万元购房款采取银行按揭的方式付款。双方一致同意由反诉原告向临泉中银富登村镇银行申请贷款，后由于银行原因未能发放贷款，致使反诉原告未能按约支付反诉被告剩余购房款。反诉被告2019年5月15日起诉请求解除《房屋买卖合同书》，法院将反诉被告的起诉书送达给了反诉原告。根据《合同法》第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除。”，且反诉原告接到起诉书后明确表示同意解除，故双方的《房屋买卖合同书》已经解除。原告（反诉原告）辩称：1、原被告签订的合同已经实际履行完毕，只是反诉原告未履行自己的义务支付剩余42万元；2、原告变更诉讼请求之前起诉解除合同后尚未接到被告的反诉状时变更的诉讼请求，我方变更诉讼请求符合法律规定，且不符合合同第七条第一款的规定，合同约定解除合同前书面通知被告，我方并未通知，诉讼不等于通知，且被告没有答辩，反诉也是在原告变更诉讼请求后，被告反诉不应得到支持；3、被告称与原告多次协商，且原告对被告不付款的情况知情不符合客观事实，反诉原告请求不应得到支持；4、被告反诉要求与合同第七条违约责任不一致，该条约定如解除合同，乙方应向甲方支付20%违约金，但是被告在反诉中没有提到20%的违约金，属于片面理解合同第七条的违约责任。综上，依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2018年5、6月份，被告王鹏鹏联系房屋中介从业人员李文洋，着手在临泉县城关购买住房，后选中其原先租赁居住的原告陈楠所有的坐落于临泉县人民中路南侧统一广场九区3楼3CS25的住房。2018年7月3日，原告陈楠与被告王鹏鹏签订《房屋买卖合同书》，合同约定：第三条“该房屋成交价为人民币陆拾万元整”；第四条“付款方式（一）本合同签订之日，乙方（王鹏鹏）应向甲方（陈楠）支付定金拾捌万元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。（三）除定金、保证金之外的剩余房款肆拾贰万元整甲乙双方约定采取以下第B种付款方式：B、乙方采取贷款方式付款1、乙方应于签订合同后给付甲方首付款拾捌万元整，剩余房款肆拾贰万元整申请贷款。2、乙方应于过户前向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付甲方”。第五条“（三）办理产权交易过户手续所发生的税费，由乙方承担”。第七条“违约责任，（一）除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方加付违约金；逾期30日的，甲方有权解除合同；甲方解除合同后，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款”。合同签订后，被告王鹏鹏于合同签订之日2018年7月3日向原告陈楠支付人民币18万元。合同签订之日2018年7月3日，原告陈楠将其名下的涉案房屋过户到了被告王鹏鹏名下，新的不动产产权登记号为皖（2018）临泉县不动产权第0007788号，被告王鹏鹏依据合同约定承担了办理产权交易过户登记所发生的全部税费。与此同时，房屋中介从业人员李文洋带领原告陈楠、被告王鹏鹏一起向中银富登村镇银行递交了二手房按揭贷款资料，银行告知当月没有贷款额度，需要等下月，一直等到最后，终因银行没有贷款额度停办了二手房贷款，被告按揭贷款没有办理成功，被告按揭贷款向原告支付剩余购房款42万元的约定没能实现。李文洋于2018年10月10日将被告王鹏鹏按揭贷款没有成功办理的原因通过微信告知了原告陈楠（微信昵称“兜兜里的~糖”）。被告王鹏鹏在得知按揭贷款不能办理之后想方设法努力继续履行合同。本院认为，原告陈楠与被告王鹏鹏签订《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于原告已经完全履行了合同义务，涉案房产已经过户到被告王鹏鹏名下，被告王鹏鹏也已支付部分购房款，合同目的已经实现，且被告王鹏鹏在按揭贷款失败后仍有继续履行合同的愿望。原告请求判令被告继续履行合同支付原告剩余购房款42万元，符合法律规定，本院应予支持。依据合同约定，被告没有成功办理按揭贷款系“贷款机构的原因”，依据合同约定，被告王鹏鹏不应承担延迟支付剩余购房款的违约责任。被告反诉称“反诉被告2019年5月15日起诉请求解除《房屋买卖合同书》，法院将反诉被告的起诉书送达给了反诉原告”，“根据《合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除”。本院认为，有人民法院同当事人共同参与的诉讼行为与当事人之间的诉讼外互动行为是两个不同的法律行为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的是当事人的诉讼外的法律行为。如依被告所言显然剥夺了原告在法定期限内变更诉讼请求的权利，与《中华人民共和国民事诉讼法》相违背，并且，如对方有异议则没有救济途径，剥夺了对方请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力的权利，与《中华人民共和国合同法》第九十六条立法本意相抵触。如依被告所言，人民法院审理原告要求解除合同的案件岂不是只要送达无需审理即可径行判决。本案被告（反诉原告）对合同法第九十六条错误理解，故被告（反诉原告）请求解除涉案合同的反诉请求，本院不予支持。由于涉案房产已经过户登记，依据合同约定被告王鹏鹏在合同签订之日支付原告陈楠的18万元应当抵作购房款，被告尚欠原告购房款42万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、被告王鹏鹏于本判决生效之日起三十日内支付原告陈楠剩余购房款人民币42万元；二、驳回原告陈楠的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王鹏鹏的反诉请求。案件受理费3800元，由原告陈楠负担800元，被告王鹏鹏负担3000元；反诉费2053元，由被告王鹏鹏（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇一九年九月二十九日书记员 余文凤·本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。