安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初6061号 原告：齐学梅，女，1977年9月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：柳听振，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曼，安徽春源律师事务所实习律师。 被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J（1-1），住所地临泉县经济开发区管理委员会6楼。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康明杰，安徽相和律师事务所律师。 第三人：临泉腾辉商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221358566789W（1-1），住所地临泉县前进东路与建设北路交叉口腾辉国际城四楼401室。 法定代表人：李祖元，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桂迎九，公司副总经理。 原告齐学梅与被告安徽腾辉国际城开发有限公司、第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告齐学梅及其委托诉讼代理人柳听振、宋曼，被告安徽腾辉国际城开发有限公司委托诉讼代理人王陈，第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司委托诉讼代理人桂迎九，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐学梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，被告返还购房款；2、判决被告支付延迟交房违约金12353.7元；3、判决被告赔偿原告延期协助办理产权登记违约金31282.9元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告正在开发建设的临泉县腾辉国际城18幢1层116号房，合同约定的建筑面积为85.41平方米，单价为6400元/平方米，合同总价款546624元，合同签订之日首付276624元，余款270000元办理按揭贷款。合同约定被告于2017年8月1日前交付标的房屋，并具备商品房验收合格。对于逾期交房的，每逾期一日应承担已付房款万分之一的违约金；合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，被告直到2018年4月25日才将房屋验收合格，已经延迟交房266天，违约金共12353.7元；到合同约定的办理产权登记的日期2018年7月24日，被告没有将办理产权登记需要提供的资料提交给登记机关，致使原告迟迟不能办理房屋产权登记证书，已经延迟了343天，违约金共计31282.9元。 根据合同约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得产权证书的，原告可以退房，故原告要求解除合同，返还购房款。 被告的行为已经违约，根据法律规定，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告安徽腾辉国际城开发有限公司辩称：1、双方的购房合同合法有效；2、我方没有违约行为，没有逾期交房并且提前将房屋交给原告使用；3、原告实际使用房屋已达两年之久并且已经获利；4、原告在履行合同期间也有违约行为逾期付款，被告在办证时间上是与约定时间不符。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。我公司对原告逾期交房房款的行为有反诉的权利。 第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司辩称：1、我公司与腾辉公司在2016年7月1日签订《运营管理合作合同》，出台委托租赁政策，B1、B2内街商铺，1楼委托租赁3年，7万元，3楼委托租赁5年，10万元；B3内铺3年7万元，挑高单层5年5万元；合作期限2016年7月1日至2025年6月30日。2、开发公司与运营公司签订《购房优惠确认书》，第三方购房业主意向购买后，甲方同意优惠7万元，该房款优惠在三方签订的《委托经营管理合同》交接之日后三年内由乙方另行支付给甲方。3、商品房（商铺）交接书，在甲乙及第三方购房业主就腾辉国际城商铺委托经营管理事宜签订了三方《委托经营管理合同》，就该商铺已具备交付条件，甲乙双方均同意签署《交接书》，并确认该商铺由甲方按合同日期交付给乙方。4、按照合同约定，如单方解除合同，需按照该商铺合同总价款的10%为标准向守约方支付违约金，我公司将保留申请赔付的权利。 经审理查明：2017年3月26日，原告齐学梅与被告安徽腾辉国际城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告依法开发建设并预售的，坐落于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城18幢1层116号房（位于1#A区8栋），该商品房为商业用途，建筑面积为85.41平方米，单价为每平方米6400元，合同总价款546624元，合同签订之日买受人首付购房款276624元，余款270000元办理按揭贷款。 合同同时约定，第七条买受人逾期付款的违约责任，2、自行约定，银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款；第八条交付期限，出卖人应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房违约责任，1、（1）逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。 在《商品房买卖合同》签订当天，原告齐学梅与第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司及被告安徽腾辉国际城开发有限公司三方签订《委托经营管理合同》，约定原告将其与被告安徽腾辉国际城开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买的临泉腾辉国际城商铺委托给第三人经营管理；合同2.1、经营期限自2017年8月1日起至2020年8月1日止，共3年；双方约定委托经营期间，原告享受租赁收益为3年租金7万元，已从总房款中扣除，第三人无须支付；4.7、若原告与被告所签订的商铺买卖合同解除或终止，原告应如数退还已从第三人实际取得的该商铺经营收益，原告同意由被告方直接从原告购买的商铺款中扣还给第三人；8.1、本合同甲乙双方任何一方均不得单方终止合同，否则视为违约，违约一方应赔偿守约一方的全部损失且守约一方有权要求继续履行合同；如守约一方同意解除合同则违约一方须按该商铺合同总价的10%为标准向守约一方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失，违约一方应按全部实际经济损失额度向守约一方予以赔偿。 上述合同签订后，原告齐学梅于2017年3月26日当天向被告安徽腾辉国际城开发有限公司支付购房首付款276624元。2017年8月8日按揭银行将原告齐学梅贷款270000元支付给了被告安徽腾辉国际城开发有限公司。另有购房优惠70000元由第三人经营管理原告商铺三年，收益70000元，由第三人转移支付给被告。2017年8月1日被告依据《委托经营管理合同》将涉案房产交付第三人经营管理，原告实际委托经营管理收益自2017年8月1日起计算。临泉县不动产登记中心于2019年1月24日受理涉案房产备案登记。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告开发建设预售商品房经过了相关行政部门许可，被告与原告签订《商品房买卖合同》将被告开发建设的商品房预售给原告，以及原告与第三人、被告签订《委托经营管理合同》将涉案房屋委托第三人经营管理，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己义务。 原告将涉案房屋委托第三人经营管理，被告依据三方签订的《委托经营管理合同》于2017年8月1日将涉案房屋交付第三人，第三人依据《委托经营管理合同》接收房屋并开展经营活动，原告对此没有提出异议，本院认为，原告已经于2017年8月1日实际接收房屋。被告没有违约交房，不应承担延期交房违约金。原被告签订的《商品房买卖合同》目的已经实现，第三人正在履行《委托经营管理合同》规定的义务，履行期限已经超过两年，原告请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告要求被告赔偿延期协助办理产权登记违约金31282.9元的诉讼请求，本院认为，双方合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。……”，据此被告应于2017年10月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，但被告于2019年1月24日才将涉案房屋资料提交不动产登记中心备案，其已构成违约。但是原告在被告构成逾期办证违约后并未按照合同约定主张退房，而是在实际接收房屋后，继续将案涉房屋按照原被告及第三人签订的《委托经营管理合同》交给第三人运作经营并收益。原、被告以其实际行为对《商品房买卖合同》的逾期办证违约条款（退房）予以了变更，但被告逾期办证已经实际违约，现原告要求被告赔偿延期协助办理产权登记违约金的该项诉讼请求，本院予以支持。因原被告对于如何承担违约金没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年11月1日计算至2019年1月24日，共计450天，故被告应支付违约金为41041.7（546624元×6.09%×450天÷365）元。但被告仅主张逾期办证违约金343天即为31282.9元，系其对个人权利的处分，本院予以确认，故被告应支付违约金为31282.9元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐学梅逾期办证违约金31282.9元； 二、驳回原告齐学梅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费445元，由被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担319元，由原告齐学梅负担126元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年九月二十九日 书记员 余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。