安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初2241号 原告：金濠（合肥）建设发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路669号，统一社会信用代码91340100610309785U。 法定代表人：柏树新，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：程亚坤，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单明皓，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被告：李军，男，汉族，1982年7月7日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付晶晶，安徽王良其律师事务所律师。 被告：项慧，女，汉族，1985年7月29日出生，住址同上。 原告金濠（合肥）建设发展有限公司（以下简称金濠公司）与被告李军、项慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金濠公司的委托诉讼代理人程亚坤、单明皓，被告李军及其与被告项慧共同的委托诉讼代理人伍凯、付晶晶到庭参加诉讼。被告：项慧经本院传票传唤无正当理由未能到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告金濠公司向本院提出诉讼请求：1、解除金濠公司与李军、项慧签订的《商品房买卖合同》以及《项目商品房买卖合同补充协议》；2、李军、项慧立即协助金濠公司办理注销标的房屋的销售备案登记；3、判令李军、项慧立即向金濠公司支付代偿款735562.3元及违约金541250元（违约金暂计算至2019年3月20日，该日后，按照合同约定计算至实际款清之日止）；4、判令李军、项慧立即向金濠公司支付律师费60000元；5、案件诉讼费由李军、项慧承担。 事实与理由：2013年12月1日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》以及《项目商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定将原告开发的位于出售给两被告。合同总价款为920091元，其屮首付房款280091元；剩余的640000元房款中的316000元由被告采用办理按揭贷款的方式支付，另剩324000元由被告办理公积金贷款的方式支付。补充协议还约定，原告为被告贷款提供阶段性保证担保的,在保证期间内，因被告未能偿还银行到期贷款本息，导致银行要求原告承拒保证责任时，1、原告有杈向被告逬行追偿，2、原告有权单方面解除与被告签订的《商品房买卖合同》，3、从原告代付款项之日起，至被告归还原告代付款项之日止，在7日以上、15日之内每日向原告支付50元违约金；自原告电话或寄发书面通知之日起超过15日，被告仍未归还原告代付款项的，被告除仍按上述约定给付原告违约金外，还应按原告代付款项总额的10%向原告支付违约金，4、主合同以及补充协议解除的，被告应在合同解除之日起三十日内与原告共同到主管机关办理完毕房屋的销售备案解除的相关手续。 2014年11月17日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司合肥城建支签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款合同”），由原告为被告就“借款合同”项下的借款本息、罚息及相关费用等承担阶段性连带责任保证。同时，原告还与合肥市住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司合肥城建支行、合肥市兴泰融资担保有限公司签订《住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议》（以下简称“合作协议”)，由原告为在长江西路699号金濠广场购置房产而办理住房公积金贷款的借款人的贷款本金、利息（包括罚息）及相关费用承担连带责任保证。 此后，因被告未按时偿还上述两项贷款本息，原告作为保证人为其偿了借款本息及相关费用共计735562.3元。但是，被告始终未向原告偿还上述代偿款项，也未协助原告注销标的房屋的销售备案登记。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告李军辩称：1、原告要求解除房屋买卖合同及注销房屋登记没有事实依据。被告已经支付首付款并办理贷款手续，原告并未按照约定时间履行交房及办理产权登记义务，因此被告是依法行使先履行抗辩权，才未继续偿还银行贷款，并非恶意拖欠银行贷款。2、补充协议第四条（付款方式及期限）最后一款，实质为法律所禁止的流质条款。该款约定，因买受人的违约行为导致银行终止与买受人借款合同，出卖人在已承担保证责任情况下，无需征得买受人同意，有权通知买受人解除合同，并可直接处分买受人所购商品房”。实质上，该款是被告原告提供的反担保。本案中，若依该款约定解除买卖合同、注销房屋销售登记，则原告可以直接取得房屋所有权。根据相关法律规定，在债务履行期限届满前，担保物权人与担保人约定，债务人不履行到期债务时，担保物的所有权即转移为债权人所有的内容无效。因此，原告直接要求取得案涉房产所有权，与上述法律规定的禁止流质的立法目的相悖，不应支持。3、原告主张的代偿款735562.3元、违约金541250元没有支付依据及计算方式，被告不予认可。4、原告主张的律师费60000元没有证据佐证，被告不予认可。5、本案实质为担保追偿纠纷，而不是商品房销售合同纠纷。 被告项慧未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月1日，金濠公司（出卖人）与李军、项慧（买受人）签订了《商品房买卖合同》一份。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为合肥市，建筑面积共127.72平方米；4、单价为每平方米7203.97元，总金额920091元；6、付款方式及期限，买受人采取按揭方式付款，首付房款280091元，应在2013年11月18日前支付给出卖人；剩余的640000元，办理按揭贷款；7、买受人逾期付款的违约责任，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金。8、交付期限，出卖人应当在2015年8月8日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；15、关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《项目商品房买卖合同补充协议》的主要内容有：4、买受人在主合同及补充协议签订当日支付首付款280091元，（包括定金10000元），买受人应当在主合同及补充协议签订7日内向银行或公积金中心提供按揭贷款（或公积金贷款）所需材料并与按揭银行申请签订抵押贷款合同，所贷款项为640000元，直接由银行转账至出卖人账户，作为买受人支付的购房款余额；当买受人在采用按揭贷款抵押方式购买商品房时，如果出卖人须为其在银行申请按揭贷款提供阶段性担保，则双方约定以下权利义务（2）买受人作为债务人将无条件地全面履行与银行签订的《借款合同》、《抵押合同》中所约定各项义务；（3）出卖人在保证期内，因买受人未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行到期的贷款本息，导致银行通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人除有权向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任，第一，自出卖人电话或寄发书面通知之日起的7日内，归还出卖人代付款项（包括但不限于应付贷款本息、罚息和罚金，具体金额以银行扣款凭证为准）；第二，从出卖人代付款项之日起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7日以上，15日以内每日向出卖人支付50元违约金；第三，自出卖人电话或寄发书面通知之日起超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除仍按上述约定给付出卖人违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金；第四，因买受人的违约行为导致银行终止与买受人《借款合同》，出卖人在已承担保证责任情况下，无需征得买受人同意，有权通知买受人解除商品房买卖合同，并可直接处理买受人所购商品房。所获款项用于支付相关的费用（包括但不限于出卖人代付款项和买受人应支付的违约金、评估费、税费、诉讼费用、财产和证据保全费及其他相关费用），如处分买受人所购商品房后仍不足以清偿前述费用，出卖人有权继续向买受人追偿。 合同签订同日，金濠公司与李军、项慧办理了该套房屋的商品房网上认购备案确认单，网上备案合同号为1311008373。 2014年11月17日，中国工商银行股份有限公司合肥城建支行（以下简称工行城建支行，贷款人）与李军（借款人、抵押人）、项慧（抵押人）、金濠公司（担保人）签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，工行城建支行出借31.6万元给李军用于购买合肥市房产，贷款期限20年，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期同档次利率确定，逾期按罚息利率计收利息及复利，李军按月等额本息还款，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；金濠公司对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他费用承担连带保证责任。合同签订后，工行城建支行向李军发放了31.6万元贷款。因李军超过六次未按时支付贷款本息，工行城建支行于2017年3月21日诉至合肥市包河区人民法院，要求，1、李军、项慧立即支付所欠借款本金296992.19元及利息；2、李军、项慧承担律师费18000元；3、工行城建支行在第一、二项范围内对李军、项慧提供的位于合肥市房产抵押折价或拍卖、变卖后价款优先受偿；4、金濠公司对李军、项慧前述第一、二项债务承担连带责任。案号为（2017）皖0111民初2524号。2017年10月24日，合肥市包河区人民法院作出判决，1、李军、项慧于本判决生效后十日内偿还工行城建支行贷款本金296992.19元、利息2441.88元及逾期利息（利率按合同约定，以296992.19元为基数，自2017年2月5日起计算至本判决确定的给付之日止）；2、李军、项慧于本判决生效后十日内偿还工行城建支行律师费18000元；3、金濠公司对本判决第一、二项义务承担连带担保责任；4、金濠公司对上述款项承担连带担保责任后，有权向李军、项慧追偿；5、驳回工行城建支行的其他诉讼请求。判决生效后，合肥市包河区人民法院作出（2019）皖0111执170号裁定书，于2019年3月6日扣划了金濠公司执行款308708.1元。 合肥市住房公积金管理中心（甲方）与金濠公司（乙方）、工行城建（丙方）、合肥市兴泰融资担保有限公司（丁方，以下简称兴泰公司）签订了《住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议》，约定由甲方对因购置乙方开发的座落于合肥市长江西路699号金濠广场项目的房产而发生的公积金贷款，由丁方为借款人向甲方归还公积金贷款本息及甲方为实现债权而发生的相关费用提供全程不可撤销连带责任保证担保，并委托丙方发放，因借款人逾期还款造成丁方代为偿付借款人的贷款本息、剩余贷款本金的，由乙方承担连带担保责任。此后，兴泰公司通过中国建设银行合肥蜀山支行自2016年12月18日至2018年11月21日期间共向合肥市住房公积金管理中心代偿335750.31元，均是用于偿还李军欠付2016年2月至2018年11月的公积金逾期欠款及贷款结清本息。2019年3月12日，金濠公司向兴泰公司的中国工商银行账户共计汇入346036.1元，用于支付李军欠付的公积金贷款本息和罚息，以履行金濠公司在《住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议》项下的担保责任。 2015年9月21日，金濠公司向李军、项慧邮寄《入伙通知书》一份，书面通知其于2015年9月22日-25日期间办理入信手续。2019年3月21日，金濠公司向李军、项慧邮寄《催告函》一份，主要内容有：双方签订《商品房买卖合同》后，因二位不能按约向贷款银行及合肥市公积金管理中心偿还贷款的本金及利息，导致我司承担保证责任，截止2019年3月20日，我司共代为偿还本息735562.3元；敦请二位接到本函后3日内向我司支付上述款项以及违约金541250元（违约金暂计算至2019年3月20日，该日后，按照合同约定计算至实际款清之日止），否则，我司将追究二位的法律责任。 此后，李军、项慧仍未偿还金濠公司上述两项贷款本息。2019年3月15日，金濠公司与上海锦天城（合肥）律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所指派律师代理本案诉讼。为此，金濠公司与上海锦天城（合肥）律师事务所律师费60000元。 上述事实，有商品房买卖合同一份、项目商品房买卖合同补充协议一份、商品房网上认购备案确认单一份、个人购房借款/担保合同一份、住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议一份、民事判决书一份、民事裁定书一份、安徽省行政事业单位资金往来结算票据一张、支付执行款相关事项信息一份、结案通知书一份、情况说明一份、收据一张、中国工商银行网上银行电子回单一组、入伙通知书一张、快递单一组、催告函一张、快递单一组、增值税专业发票一张、聘请律师合同一份、转账凭证一组及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》《项目商品房买卖合同补充协议》《个人购房借款/担保合同》《住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律和行政法规，依法均为有效，均应严格履行。本案中，李军、项慧未能按约偿还工行城建支行和兴泰公司的借款本息，在金濠公司为其偿还上述借款本息后，又未按约支付金濠公司代偿款项，依法应对金濠公司承担相应的违约责任。 金濠公司起诉要求解除其与李军、项慧签订的《商品房买卖合同》以及《项目商品房买卖合同补充协议》，要求李军、项慧立即协助办理注销标的房屋的销售备案登记，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。金濠公司起诉要求李军、项慧立即支付代偿款735562.3元、律师费60000元，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。金濠公司起诉要求李军、项慧立即违约金541250元（违约金暂计算至2019年3月20日，该日后，按照合同约定计算至实际款清之日止），本院结合具体案情，酌情确定由李军、项慧以735562.3元为基数自2016年12月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付金濠公司违约金直至款清时止。 李军辩称金濠公司并未按照约定时间履行交房及办理产权登记义务，其是依法行使先履行抗辩权，才未继续偿还银行贷款，并非恶意拖欠银行贷款，由于合同并未规定在偿还银行贷款前必须办理交房及办理产权登记义务，故李军的该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。李军又称补充协议第四条（付款方式及期限）最后一款实质为法律所禁止的流质条款，由于该款内容并未约定债务人不履行到期债务时，担保物的所有权即转移为债权人所有，故李军的该项辩称理由不能成立，本院依法不予采信。 李军辩称本案实质为担保追偿纠纷，而不是商品房销售合同纠纷，由于金濠公司在本案中主张解除其与李军、项慧签订的《商品房买卖合同》以及《项目商品房买卖合同补充协议》，并要求李军、项慧立即协助办理注销标的房屋的销售备案登记，故李军的该项辩称理由不能成立，本院依法亦不采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告金濠（合肥）建设发展有限公司与被告李军、项慧于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》以及《项目商品房买卖合同补充协议》； 二、被告李军、项慧于本判决生效之日起二十日内协助原告金濠（合肥）建设发展有限公司办理注销合肥市房屋的销售备案登记； 三、被告李军、项慧于本判决生效之日起十日内向原告金濠（合肥）建设发展有限公司支付代偿款735562.3元及违约金（以735562.3元为基数自2016年12月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款清时止）； 四、被告李军、项慧于本判决生效之日起十日内向原告金濠（合肥）建设发展有限公司支付律师费60000元； 五、驳回原告金濠（合肥）建设发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16831元，由被告李军、项慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈太敏 人民陪审员  崇 椿 人民陪审员  王礼芬 二〇一九年九月三十日 书 记 员  蒋 虹 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。