湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4956号原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区13栋。负责人：周宏泉，该公司经理。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。被告：蒋细波，男，1980年1月13日出生，汉族，住长沙市望城区。原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称“万厦园丁物业公司”）与被告蒋细波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万厦园丁物业公司的委托诉讼代理人刘尔卿与被告蒋细波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万厦园丁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费14444.22元及滞纳金1778元，共计16222.22元（滞纳金暂计算至2019年6月20日，要求按照日千分之一计算至全部付清之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定联诚国际城小区的前期物业服务由原告负责提供。被告系联诚国际城小区的业主。该小区业主委员会成立后，原告于2017年3月29日与其签订了《联诚国际城小区物业服务合同》，合同约定由原告为联诚国际城小区提供物业服务，业主按照1.5元/月/平方米向原告支付物业管理费，从享受物业服务满三月之日起可以加收滞纳金，逾期一天加收1‰的滞纳金。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告并未按约缴纳物业费。为维护原告合法权益，故提出上述诉讼请求。被告蒋细波辩称：1、原告诉讼主体不适格；2、诉讼时效超期；3、诉讼标的与事实不符；4、物业公司的物业服务未完全履行；5、被告房屋渗水严重，物业不作为；6、2017年4月1日之前的物业费请法院驳回，2017年4月1日之后的物业费被告愿意交，滞纳金不应该收取。经审理查明：2011年原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由原告为联诚国际城小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.5元/平方米/月，同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，原告与涉案小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，约定由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止；普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。2011年5月19日，被告蒋细波与长沙联诚房地产开发有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，房屋面积为141.56平方米。该合同附件四《补充协议》中约定“……在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由长沙联诚房地产开发有限公司选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务……”。庭审中，原告陈述自2013年2月1日至2018年9月30日止，被告蒋细波共拖欠14444.22元的物业管理费未交。原告多次催收未果，故提起诉讼。另查明，原告提供物业服务存在瑕疵。被告在答辩状中陈述“被告于2018年9月29日明确表示愿意缴纳2017年4月至今的物业服务费，但物业员工拒绝收取（必须捆绑之前的费用）……”。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》、《联诚国际城小区物业服务合同》、被告提交的答辩状、照片等予以证实，并在卷予以佐证。本院认为，物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。故业主应依法依约缴纳物业管理费。关于本案原告的诉讼主体资格。2011年5月19日，被告蒋细波与长沙联诚房地产开发有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及合同附件，在该合同附件四《补充协议》中双方约定“……在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由长沙联诚房地产开发有限公司选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务……”。同年长沙联诚房地产开发有限公司与原告签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由原告为联诚国际城小区提供前期物业管理服务。2017年3月29日，原告与涉案小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，约定由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及原告与涉案小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》，对原、被告均具有约束力。现原告依合同约定向被告主张其欠缴物业管理费，本院认为，原告具有原告诉讼主体资格。对被告关于“原告诉讼主体不适格”的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张权利是否超过诉讼时效。被告在答辩状中陈述“被告于2018年9月29日明确表示愿意缴纳2017年4月至今的物业服务费，但物业员工拒绝收取（必须捆绑之前的费用）……”。可见，原告对于2017年4月之前的物业费是向被告催要过，诉讼时效已中断。因此，本案中原告主张权利并未超过诉讼时效。被告关于“诉讼时效超期”的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告应缴纳的物业费。本案中，原告提供物业服务存在瑕疵，但被告并不能以此为理由而拒交物业管理费。从2013年2月1日至2018年9月30日止，被告应向原告缴纳物业费14439.12元（141.56平方米×1.5元/平方米/月×68个月）。结合原告提供物业服务存在瑕疵等因素，本院酌情认定被告应缴纳物业费11551.3元（按应交物业费的的80%进行计算，14439.12元×80%）。故对于原告要求被告支付物业管理费14444.22元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告滞纳金的主张，结合原告提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告房屋严重渗水的问题。本院认为，房屋质量问题不在本案审理范围之内，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告蒋细波于本判决生效后十日内向原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2013年2月1日至2018年9月30日止的物业管理费11551.3元；二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元，因适用简易程序减半收取103元，由被告蒋细波负担73元，原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李灵芳二〇一九年九月二十三日法官助理王思佳代理书记员  刘思远附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。