上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初27509号原告：韩1,男,1973年8月7日出生,汉族,住上海市。委托诉讼代理人：王磊，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海星图律师事务所律师。被告：王某某，女，1962年3月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区银城中路XXX号。法定代表人：金煜，董事长。委托诉讼代理人：陶章华，公司员工。委托诉讼代理人：王敬菡，公司员工。第三人：李某，女，1988年8月24日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：全国民。第三人：汤某3，女，1953年4月27日出生，汉族，住上海市。第三人：汤某4，男,1955年8月15日出生，汉族,住上海市。第三人：汤某5，女,1957年12月14日出生，汉族，住上海市。上列三第三人的共同委托诉讼代理人：王磊，上海星图律师事务所律师。上列三第三人的共同委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海星图律师事务所律师。原告韩1与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海银行股份有限公司(以下简称上海银行)、李某、汤某3、汤某4、汤某5作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩1及其委托诉讼代理人王磊暨第三人汤某3、汤某4、汤某5的共同委托诉讼代理人，被告王某某及其委托诉讼代理人陆寅国，第三人上海银行的委托诉讼代理人陶章华、王敬菡，第三人李某的委托诉讼代理人全国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩1向本院提出诉讼请求：要求确认王某某与落款人“韩某2”于2005年3月1日就上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)无效。事实和理由：系争房屋原系韩某2所有。2005年3月1日，王某某与一名冒充韩某2的老年男子共同至上海市虹口区房地产交易中心就系争房屋签订了《房地产买卖合同》，并依该合同将系争房屋产权过户至王某某名下，但王某某并未支付过购房款，也未居住系争房屋。后因案外人陈某某上门催债，并称其是系争房屋的抵押权人，韩某2遂至交易中心查询，才知系争房屋已登记至王某某名下。韩某2于2006年6月26日至法院起诉，要求确认系争房屋买卖合同无效。因案件涉嫌刑事犯罪，法院将该案移送公安机关处理，但未有处理结果。2010年2月21日韩某2死亡，韩1作为韩某2的继承人至法院起诉，要求判如所请。王某某辩称：不同意韩1的诉讼请求。系争房屋产权过户并非真实的房屋买卖交易，王某某未支付购房款，房屋也未实际交付。韩1与苗某为套取银行贷款，请王某某帮忙用系争房屋做虚假交易。当时韩1与苗某系男女朋友关系，王某某和苗某系邻居，在苗某经营的棋牌室打工。苗某和韩1一起找到王某某，称需要用钱，请王某某帮忙用韩某2的房屋做一笔虚假交易，以套取银行贷款。王某某考虑到与苗某的关系，便同意了其要求。去交易中心签约、过户都是苗某和韩1陪同前往，办理过户所需韩某2的身份证、图章、产权证，均系由苗某和韩1提供，《房地产买卖合同》上载明的出售方联系电话也是韩1的电话。《房地产买卖合同》签订后，王某某向上海银行申请了个人住房贷款，以王某某的名义办理了一张借记卡，卡连同密码一起交给了苗某和韩1，上海银行于2005年3月18日将贷款435,000元发放至该账户。因银行卡不受王某某支配，故该款如何使用王某某并不知情。起初贷款由苗某按月偿还，其将钱直接打入银行放款的账户内，2005年底苗某停止还贷。因贷款并非王某某使用，王某某未进行还贷，上海银行遂起诉王某某，双方在上海市黄浦区人民法院达成调解协议，但王某某无力按调解书还款，每月只还款100元。系争房屋产权登记至王某某名下后，苗某和韩1又让王某某配合，向案外人陈某某借款30万元，并用系争房屋做了抵押。借款到期后陈某某上门催款，因陈某某逼得太紧，王某某又找不到韩1和苗某，故只得接受陈某某的建议，通过中介公司向李某借款，借款合同约定的借款金额为90万元，但王某某只收到转账70万元，其中30万元用来偿还陈某某的借款，注销了陈某某对系争房屋的抵押权，剩余的40万元被中介公司以中介费、手续费等名义全部拿走，王某某并未拿到任何款项。王某某认为，虽经司法鉴定，《房地产买卖合同》中“韩某2”的签字并非其本人所签，但韩某2对系争房屋的过户应该是知情的，否则其不会交出身份证件、图章等材料，且其子韩1参与了整个过户过程，故《房地产买卖合同》应为有效。上海银行述称：《房地产买卖合同》应为有效，上海银行合法的抵押权应得到保护。王某某于2005年3月11日向上海银行申请贷款，上海银行于2005年3月18日发放贷款435,000元至王某某账户。按照正常的房贷办理流程，买受方应先签好《委托放款协议书》，委托银行向出售方放款，贷款进入买受方账户后，银行直接根据《委托放款协议书》，将贷款划入出售方账户，以此保证出售方能收到房款，银行则可以留下放款给贷款申请人的转账痕迹。韩某2和王某某及其丈夫蔡某某于2005年3月11日签订了一份《委托放款协议书》，韩某2授权上海银行将435,000元贷款直接发放到王某某账户。根据银行贷款审批的惯例，出售方授权银行直接放款给买受方，需要出售人当面签字，并对出售人的身份进行核实。该笔贷款的经办人员现已离职，银行已无法核实当时的签字情况，且当时没有人脸识别设备，仅靠经办人员肉眼核对身份证，难以保证准确率。李某述称：《房地产买卖合同》应为有效，李某的抵押权应得到保护。陈某某因借贷纠纷起诉王某某，经法院判决后，王某某未履行判决义务，陈某某向王某某提议，用系争房屋再做一笔抵押借款，以偿还陈某某的出借款。陈某某通过中介公司工作人员找到李某的表姐夫程某，程某是做民间借贷生意的，但因其与妻子做过太多笔民间借贷生意，怕影响不好，故用亲戚的名义来放款。李某只是名义上的贷款人，出借款实际是程某夫妇的。贷款金额为90万元，2011年6月29日从李某名下建设银行账户转账给王某某40万元，2011年7月7日从李某名下工商银行账户转账给王某某30万元。程某经常做民间借贷生意，对借款和中介流程很熟悉，因中介等费用需要用现金支付，故其从李某名下工商银行账户取现20万元给王某某，用于支付中介费等费用。借款期限为2011年6月29日至2011年9月28日，利息按银行同期贷款利率的4倍计算，并用系争房屋设定了抵押。王某某至今未向李某偿还借款本息。汤某3、汤某4、汤某5述称：同意韩1的诉讼请求，其三人放弃对系争房屋的继承，同意系争房屋全部由韩1继承。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩某2(2010年2月20日死亡)与汤某1(2009年1月28日报死亡)生前系夫妻关系，生育一子即某某。韩某2的父亲韩某3于1991年7月25日报死亡，母亲葛某某于2007年12月23日报死亡。汤某1的父亲汤某2(2010年2月28日报死亡)与母亲黄某某(2009年5月5日报死亡)生育了汤某1、汤某3、汤某4、汤某5四子女。系争房屋原为韩某2承租的公房，2003年买为售后产权房，产权人登记为韩某2。2005年3月1日，王某某(买受人、乙方)签署《房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价为63万元，乙方于2005年3月1日支付1万元定金，待支付尾款时抵作房价款，于2005年3月14日前支付185,000元，于2005年3月28日前支付435,000元；甲方于2005年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收等。该合同首页载明出卖人(甲方)系韩某2，尾页甲方一栏签有韩某2的名字。该合同对过户的时间及违约责任等未作出约定。2005年3月11日，王某某与上海银行及上海市住房置业担保有限公司、上海智恒加诚房地产经纪有限公司签订《个人住房抵押保证借款合同》，约定王某某以系争房屋作为抵押物，向上海银行借个人住房商业性贷款435,000元，还款方式为等额本息，在当前利率水平下，每期归还本息金额为3,242.06元。同日，王某某(房屋受让人、下家)签署了《委托放款协议书》，内容为：“上海银行营业部：根据房屋买卖合同的约定，房屋出让人和房屋受让人，已经就位于本市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室的房产，办妥了房屋交易过户手续、抵押登记手续等事宜，领取了房地产抵押登记收件收据，支付了交易契税和其他相关税费，房屋买卖真实有效。现经过立协议人的充分协商，一致同意授权贵行将贷款资金人民币435,000元，划入房屋受让人王某某账户内”。“房屋出让人”一栏签有“韩某2”的名字，盖有署名为“韩某2”的印章，“房屋受让人”一栏由王某某及其丈夫蔡某某签字、盖章。2005年3月15日，上海银行登记为系争房屋抵押权人，债权数额为435,000元，债务履行期限自2005年3月15日起至2022年3月15日止。同日，系争房屋产权过户登记至王某某名下。2005年3月18日，上海银行将435,000元贷款发放至王某某账户。因借款未按时归还，上海银行于2006年起诉王某某、蔡某某，要求王某某、蔡某某归还借款本息【(2006)黄民二(商)初字第4689号案】。后双方达成调解协议，但王某某、蔡某某未能按调解协议的约定归还借款本息。2006年6月26日，韩某2至本院起诉王某某，要求确认其与王某某之间就系争房屋的买卖合同无效【(2006)虹民三(民)初字第707号案】。2006年12月23日，本院以该案涉嫌经济犯罪为由，将案件移送至公安机关处理。2011年6月29日，王某某(借款人、抵押人、甲方)与李某(贷款人、抵押权人、乙方)签订《房地产借款抵押合同》，约定：甲方愿以其合法拥有房地产以不转移占有的方式抵押给乙方，作为甲方向乙方价款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；抵押房地产坐落于上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积84.18平方米，房屋类型为公寓，抵押房地产权利协议价值为215万元，乙方已知甲方以此房产做抵押，向上海银行贷款435,000元，本次抵押为房产余额再抵押；借款数额为90万元，借款期限自2011年6月29日起至2011年9月28日止；甲方承诺，保证对本抵押房地产享有合法的所有权、处分权，不存在本抵押物有争议、监管、抵押、被查封等情况，提供与抵押有关的文件、材料均真实、准确、合法、有效等。2011年7月1日，李某登记为系争房屋抵押权人，债权数额为90万元，债务履行期限自2011年6月29日起至2011年9月28日止。2011年7月5日，李某、王某某、蔡某某申请办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2011年8月23日，韩1作为韩某2的继承人起诉王某某、苗某，要求确认王某某与韩某2于2005年3月1日就购买系争房屋的买卖合同无效【(2011)虹民三(民)初字第1200号案】。上海银行、李某作为第三人参加诉讼。该案审理中，王某某提供了一份《借名代购房屋协议承诺》，内容为：“甲为韩1乙为王某某甲与二○○五年三月一日乙商量，借用乙的户名代购虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室、面积为84.9平方的商品房壹套(原户主韩某2)，甲同意在壹年时间内将乙户名的房屋的财权转为甲自己户，任何侵权及不利于乙的事务均由甲自己承担，乙不负任何责任。”该承诺书尾部有署名“承诺人韩12005.3.6”的签字。王某某称该承诺书不是当着王某某的面写的，是事后苗某交给王某某的，其中“原户主韩某2”字样是谁写的，王某某不清楚，其余内容不是韩1所写。韩1不认可，并申请做笔迹鉴定，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对该份承诺书中的“原户主韩某2”的字迹是否为韩1所写进行鉴定。鉴定意见为该字迹不是韩1所写。2012年10月23日，本院以该案涉嫌经济犯罪为由，将案件移送至公安机关处理。另查明：苗某于2012年4月27日报死亡。本案审理中，韩1表示，因系争房屋涉及上海银行、李某的抵押权，现只主张确认《房地产买卖合同》无效，本案中不要求对合同无效的后果进行处理。本案审理中，本院于2018年10月26日依职权查封了系争房屋。本案审理中，经韩1申请，本院依法委托上海润家生物医药科技有限公司司法鉴定所，对2005年3月1日的《上海市房地产买卖合同》及2005年3月11日的《委托放款协议书》中“韩某2”的签名字迹是否为韩某2本人所签进行鉴定。鉴定意见为：《委托放款协议书》落款“房屋出让人”处的“韩某2”签名字迹和《上海市房地产买卖合同》第15页左侧甲方“【本人】【法定代表人】(签章)”处的“韩某2”签名字迹，与样本材料上的“韩某2”签名字迹均不是同一人所写。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。现经司法鉴定，《房地产买卖合同》及《委托放款协议书》中“韩某2”的签名字迹均非韩某2本人所签，上海银行贷款直接发放至王某某账户，韩某2未收到过任何售房款，将系争房屋产权过户给王某某并非韩某2的真实意思表示，王某某与韩某2之间并无办理产权过户的合意。王某某自认2005年3月1日其就系争房屋签订《房地产买卖合同》，系为帮助韩1及苗某套取银行贷款，其未支付过购房款，亦未实际占有过系争房屋，合同双方并无真实交易房屋的意思表示，实为虚假交易。王某某主张韩1与苗某通谋，参与了系争房屋过户过程，并实际取得了银行贷款435,000元，韩某2对房产过户知情并同意，但王某某并未提供充分证据予以证明，故本院难以采信。综上所述，上述《房地产买卖合同》应为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条第二项、第三项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项的规定，判决如下：确认王某某与署名为“韩某2”的行为人就上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费80元，由王某某负担；鉴定费4,000元，由王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 王 莹人民陪审员 谢 晨二〇一九年九月二十九日书 记 员 管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：……（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。