广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16322号原告：闲德浪，男，汉族，住广东省阳春市委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所律师。被告：连向道，男，汉族，住广东省珠海市香洲区原告闲德浪诉被告连向道房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月30日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人陈滨宏、朱春容、被告连向道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告立即向原告返还已付购房款50000元；3.被告立即向原告支付违约金138000元；4.被告立即向原告赔偿房屋差价损失50000元；5.被告立即向原告赔偿中介费损失20700元、按揭费损失3500元；6.被告立即向原告支付因本案所支出的律师费20000元；7.被告承担本案的诉讼费、保全费1931元。事实与理由：2018年11月12日，在佛山市世策房地产中介服务有限公司(下称“世策公司”)的促成下，原告与被告签订《房地产买卖合同》，由原告向被告购买其位于广东省佛山市南海区***********************屋(下称“案涉房屋”)，房款总额为人民币69万元，合同约定采用按揭付款的方式收付楼款，即原告在签订本合同之日支付定金5万元；首期楼款5万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付；剩余楼款59万元于过户完成并办妥他项权利证后，由贷款银行直接划入卖方银行账户。且合同约定该房屋的交易手续应在2019年2月28日前完成。原告于合同签署当天向被告支付定金人民币5万元，已充分履行合同项下的义务，但被告在收取定金后以自身资金周转问题为由迟迟未向银行办妥房屋涂销抵押手续，至今仍未能将案涉房屋过户至原告名下，该行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同并追究被告的违约责任。经原告与世策公司均多次微信、发函催促无果，原告的权益持续受到损害，现原告根据《合同法》第九十四条、第一百零七条等相关规定，特诉至贵院，谨请贵院依法查清事实，判决支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称：同意解除合同。原告向被告支付了50000元购房款，被告将其中的25000元支付给中介，20000元为中介费，5000元为水电押金。合同签订的总价为690000元，但是中介只给予被告670000元。被告当时房产有抵押，被告向原告要求再支付50000元用于注销抵押，原告不同意，被告在珠海被起诉，导致珠海的房产被另案法院查封，因此被告没有能力注销涉讼房屋的抵押登记，导致涉讼合同无法继续履行。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原告、被告的诉讼主体资格。2.购买承诺书（买方）原件1份、房地产买卖合同（NO.xxx）原件1份，用以证明原告与被告2018年11月12日在中介方佛山市世策房地产中介服务有限公司的促成下签订《房地产买卖合同》，由原告向被告购买其位于广东省佛山市南海区******3******18*2******屋，房价总额为69万元的事实；《房地产买卖合同》第三条约定采用按揭付款的方式收付楼款，即原告在签订本合约之日支付定金5万元；首期楼款5万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付；剩余楼款59万元于过户完成并办妥他项权利证后，由贷款银行直接划入卖方银行账户。《房地产买卖合同》第十条约定该房屋的交易手续应在2019年2月28日前完成。3.收款收据原件1份，用以证明原告依据合同约定于合同签订当日向被告支付定金5万元的事实。4.收据原件2份，用以证明原告为履行本合同而支出中介服务费20700元、按揭费3500元，现因被告根本违约行为导致本合同解除，被告理应赔偿原告该二项损失。5.微信聊天记录截图打印件10页（第1-6页无原件核对，第7-10页与原件核对一致）、2019.2.25催促履行通知函原件1份，用以证明被告因资金周转问题迟迟未为案涉房屋办理涂销抵押登记，导致至今仍未能将案涉房屋过户至原告名下，为此中介方已多番微信、发函催促，但被告均无法合理处理，该行为构成根本违约，原告有权依据合同约定解除房屋买卖合约，并追究被告相应违约责任。6.委托合同原件1份、账户交易明细回单原件1份、发票原件1份，用以证明原告因聘请律师维权所产生律师费等支出，依据《房屋买卖合同》第十二条的约定，该项费用应由被告承担。7.2019.4.23催促履行通知函原件1份，用以证明中介方世策公司向被告发函催促，要求被告及时履行涂销抵押以及配合办理过户等合同义务的事实。8.证明原件1份、图片打印件1页（银行批准贷款后截图发予原告），用以证明原告委托佛山市乐瀛企业信息咨询有限公司代为办理房屋按揭贷款业务，且原告于2019年3月11日通过银行审批。具备履行合同的能力。9.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋至今仍设有抵押权，不具备办理过户的条件，被告已构成根本违约，原告据此解除合同并追究其违约责任符合法律规定。10.房地产买卖合同（NO.xxx）原件1份、不动产权证书复印件1份，用以证明因被告严重违约行为，导致原告购买涉讼房屋的目的不能实现，原告为解决居住问题，不得不另行购买其他房产，由此产生相应价差损失，依法应由被告承担。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告没有提交证据，本院组织被告对原告的举证进行了质证。原告举证1-3，被告均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告举证4的按揭费收据与举证8的证明均为原件，且能相互印证，本院予以确认。原告举证4的中介费收据为原件，且与原告举证2的房地产买卖合同能相互印证，本院予以确认。原告举证5-7，被告没有异议，本院予以确认。原告举证8的图片打印件，无原件核对，本院不予采证。原告举证9，被告无异议，本院予以确认。原告举证10的房地产买卖合同，涉及案外人，本院不在本案中进行认证。原告举证10的不动产权证书为复印件，本院不予确认。原告庭后提交的不动产登记信息查询结果原件，本院予以确认。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2018年11月12日，原告闲德浪（买方、乙方）与被告连向道（卖方、甲方）、案外人佛山市世策房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：原告向被告购买位于广东省佛山市南海区**********************，房屋产权证为（2018）xxx，总楼价为690000元整。房屋已办理抵押登记，由卖方出资赎契。签订本合同时支付50000元作为定金。买方应在签订本合同7日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料。办理按揭所需要费用由买方承担。首期楼价款（不含定金）50000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付。剩余楼款590000元于过户完成并办妥他项权利证后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款。实际贷款额与原贷款额之差额由买方于到房地产交易中心办理交易过户并取得递件受理回执时支付。卖方需于收集尾款当日交付该物业给乙方使用。卖方应向经纪方支付佣金以《佣金确认书》为准。买方应向经纪方支付佣金以《佣金确认书》为准。如甲方违约，应将所有楼款全部退还给乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之二十作为违约金。如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之二十作为违约金。任何一方违约，违约方承担经纪方的全部佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。该物业交易手续需在2019年2月28日前完成，因甲、乙双方其中一方原因导致不能按时履行该合同，则视其为违约处理，非违约方有权不再履行该合同，并有权向违约方讨违约金，如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致延迟，则时间相应顺延。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。买卖双方同意，买方在签订本合同3日内将部分楼款5000元作为交楼保证金交经纪方保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等。当买卖双方签订房屋交接表后，视为卖方已经结清该物业所产生的欠费。经济方可以把上述的交楼保证金作为楼款转给卖方。合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担，等约定。同日，被告出具《收款收据》确认收到原告购买涉讼房屋的定金50000元。被告在庭审中确认原告通过转账方式向其支付了定金50000元。被告收到经纪方的《催促履行通知函》要求被告于2019年2月26日上午9:00到佛山市南海区**************************（世策地产）配合世策地产办理还款网签办证等手续。通知函的落款日期为2019年2月25日。2019年2月26日，经纪方微信被告要求其寄送按揭贷款资料。2019年4月15日，被告微信经纪方“对方要求将利息等其他费用共3万元一次性付清才能解除抵押，拜托问一下闲先生那边能否帮忙付这笔钱，我目前山穷水尽，实在想不出办法还这笔钱”，经纪方回复“我问问”。2019年4月22日，被告微信经纪方“最快是月底之前解决抵押方的费用过后解除抵押。”2019年4月24日，经纪方通过微信向被告发送《催促履行通知函》要求被告于2019年4月30日前办理涉讼房屋的涂销抵押手续，于2019年5月10日前到佛山市南海区**************************（世策地产）配合世策地产办理网签过户办证等手续。2019年4月30日，被告微信经纪方“已经与抵押出资方沟通好，五一假期过后立即安排解除抵押手续，办完后便可以办理过户手续，望闲先生耐心等多几天，经济困难导致手续滞后望理解”。原告支付了涉讼房屋的按揭费3500元、中介费20700元。原告因本案诉讼与广东圣和胜律师事务所签订《委托合同》约定：自本合同签订之日起10个工作日内，原告应向广东圣和胜律师事务所支付前期律师费代理费10000元，前期基础费用收后不再退还。原告应根据本案生效民事判决书或和解协议、调解书等任一形式确定被告方应向原告支付的总金额按10%的风险代理比例向广东圣和胜律师事务所支付风险代理律师费用。原告向广东圣和胜律师事务所支付了律师费10000元。另，2019年8月30日，经查询，涉讼房屋登记于被告连向道名下，登记抵押权人为马翔，于2019年1月24日被佛山市顺德区人民法院以（2019）粤0606民初2485号案查封，于2019年7月18日被本案第一轮候查封。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告于2018年11月12日签订的《房地产买卖合同》中关于原、被告双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原、被告在合同中约定房屋交易手续需在2019年2月28日前完成，经纪方在2019年4月24日微信被告要求其在2019年4月30日前注销涉讼房屋的抵押登记，但直至原告于2019年7月12日向本院提起诉讼，被告仍未办理涉讼房屋的注销抵押登记手续，原告主张被告构成根本违约，本院予以采纳。被告根本违约，原告提起诉讼时享有单方解除合同的权利，原告主张解除合同的诉状于2019年8月5日送达被告，本院据此认定，涉讼的《房地产买卖合同》中关于原、被告的权利义务约定于2019年8月5日解除。合同因被告违约而解除，原告诉请被告返还购房款50000元、赔偿中介费损失20700元、按揭费损失3500元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应承担原告因本案而产生的律师费。原告与律师事务所签订合同约定律师代理费包括前期代理费10000元及风险代理费，因风险代理费数额未能明确确定亦未实际产生，至辩论结束，原告实际支付的律师费为10000元，本院确认被告需向原告支付律师费10000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告违约给原告造成一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合本案案情，本院酌定被告向原告支付违约金69000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张的房屋差价损失，属于其因被告违约而导致产生损失的一部分，原告未举证证明房屋差价损失超出了本院判决的违约金数额，本院对于原告的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告闲德浪与被告连向道于2018年11月12日签订的《房地产买卖合同》中双方的权利义务约定于2019年8月5日解除；二、被告连向道于本判决发生法律效力之日起十日内向原告闲德浪返还购房款50000元。三、被告连向道于本判决发生法律效力之日起十日内向原告闲德浪支付违约金69000元、中介费20700元、按揭费3500元、律师费10000元；四、驳回原告闲德浪的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5350元、财产保全费1931元，合计7281元（原告已预交8442元），由原告负担645元，被告负担6636元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的7797元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年九月二十日书记员  成海欣