重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0114民初6395号 原告：周光永，男，1989年12月29日出生，苗族，住重庆市彭水县。 委托诉讼代理人：李芹菲，重庆光界律师事务所律师。 被告：谭逢光，男，1956年6月17日出生，土家族，住重庆市石柱县。 被告：向平，男，1978年5月27日出生，土家族，住重庆市石柱县。 二被告共同委托诉讼代理人：谈云才，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。 二被告共同委托诉讼代理人：苏江波，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。 原告周光永与被告谭逢光、向平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，与(2019)渝0114民初6392、6393、6394、6396、6397号五案进行了合并审理，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告周光永的委托诉讼代理人李芹菲，被告谭逢光及二被告的共同委托诉讼代理人谈云才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周光永向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即履行为原告购买的位于黔江区城东街道谭家湾文汇居委文汇路XXX号2-2的房屋办理房屋产权证的义务；2.判令二被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金21280元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：二被告在黔江区城东街道文汇居委文汇路XXX号修建了7层楼的房屋一栋，房屋建筑面积为1048.59平方米，在2011年二被告将该栋房屋第2层2号房屋卖给原告，建筑面积为81平方米。在二被告出卖给原告房屋时是按照当时商品房的市场价进行转让，二被告向原告承诺包办产权证，让原告放心，原告只考虑到只要能办到房产证就与被告签订了房屋买卖合同，合同约定转让价款为212800元，合同第6条约定，被告办理房产证后，配合原告办理房产证过户手续，过户所产生的费用由原告负责，被告在2014年8月30日前将该房产证交付给原告。合同第8条约定，双方必须共同遵守合同，如一方违约，则向另一方一次性支付房屋价款10%的违约金。原告按照双方合同约定交付了相应的房款，但被告未按照合同约定的时间将房产证交付给原告，经原告多次催促，被告才于2015年将该栋房屋的房产证办理下来，但被告一直拖欠为原告办理相应的房地产权证。后原告多次催促，被告均以各种理由进行拖延，至今未给原告办理产权证。故起诉至本院。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据。 1.原告身份证复印件； 2.房屋买卖合同； 3.收据； 4.302房地证2015字第XXXXX号房地产权证； 5.商品房买卖合同。 二被告共同辩称，1.涉案房屋于2015年11月2日经重庆市石柱县人民法院作出民事调解书，2016年7月，重庆市石柱县人民法院作出执行裁定书、协助执行通知书。同时，原、被告按照法院的执行通知书，申请黔江区国土局以划拨地房屋转划拨地房屋，被告完成了石柱县法院协助执行通知书及执行裁定书的全部义务，因此该案依法予以驳回起诉。2.本案所谓的房屋买卖合同纠纷案，原告属于重复起诉。本案已经通过石柱县人民法院确认系加工承揽关系，同时达成了民事调解协议，原告已向石柱县人民法院申请强制执行。后双方达成执行和解协议，石柱县法院依法送达了原、被告及区国土局。3.假设原告认为是房屋买卖合同纠纷，签订了买卖合同，之后原告又要求被告出具欠条，在石柱县人民法院起诉，被告已按照生效的法律文书确定的权利义务全面履行。至于原告认为起诉至石柱县人民法院的案件是虚假诉讼，建议移送司法机关依法予以打击。 二被告就其抗辩，共同向法庭提交证据如下： 1.二被告身份证复印件； 2.302房地证2015字第XXXXX号房地产权证； 3.重庆市房地产面积测绘报告； 4.欠条复印件； 5.民事起诉状复印件； 6.民事调解书； 7.执行和解协议； 8.石柱县人民法院协助执行通知书； 9.原告出具的申请书及黔江区规划和自然资源局的收文处理笺。 本院经审理认定事实如下：2011年10月25日，原告周光永（乙方）与被告谭逢光、向平（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将位于黔江区城东街道办事处谭家湾安置区新建楼房第二层202号房屋卖给原告，合同价款212800元。合同第五条对房款的支付方式约定：1.甲乙双方自合同签定之日起，乙方应付房屋款202800元给甲方，余款在甲方办理房产证后交与乙方时，由乙方一次性向甲方付清余款金额为10000元。合同第六条约定，甲方办理了房产证后，并配合乙方办理房产证过户手续，过户产生的费用由乙方自行负责，甲方在2014年8月30以前将套房房产证交给乙方。合同第八条约定，甲、乙双方必须共同遵守合同，如有一方违约，则向另一方一次性支付该房屋价款的10%的违约金。2011年10月25日，二被告向原告出具3张收据，分别载明收到公共维护费200元、天然气入户费及安装费2780元、购房款182800元。2011年12月19日，二被告再次向原告出具收据，载明收到原告购房款20000元。2015年1月30日，二被告取得了涉案整栋房屋的产权证（产权证号：302房地证2015字第XXXXX号），该产权证载明：“土地用途为城镇住宅用地，土地使用权类型为划拨，房屋用途为成套住宅，房屋建筑面积1048.59㎡”。至原告起诉之日，原、被告之间的房屋转让合同未取得相关政府部门的审批，现原告要求二被告按照买卖合同约定履行为原告办理房屋产权证的义务。 另查明，原告曾以承揽合同纠纷将二被告起诉至石柱县人民法院，后双方达成调解协议，二被告自愿于2016年5月30日前支付原告欠款140000元，后二被告未履行支付义务，原告申请强制执行，双方在法院达成执行和解协议，二被告自愿将涉案整栋房屋中的第二层2号房屋抵偿给原告所有。2016年7月26日，石柱县人民法院向区国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，协助执行项目为将二被告所有的涉案整栋房屋中的第二层2号房屋过户至原告。2019年6月30日，原告向区国土局提出申请，要求将执行和解协议中的房屋以划拨地性质过户至原告，但至原告起诉之日，涉案房屋未过户至原告名下。另原告认为其未向石柱县法院提起过诉讼，石柱县法院调解的承揽合同纠纷案为虚假诉讼，其根本不知情。 本院认为，原告系依据其与二被告签订的《房屋买卖合同》，要求二被告履行为原告办理产权证的义务，即基于房屋买卖合同法律关系提起的本案诉讼。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容为二被告将位于黔江区城东街道办事处谭家湾安置区新建楼房第二层202号房屋卖给原告，但涉案房屋的买卖必然涉及到房屋所依附的土地使用权的转让，而涉案整栋房屋的土地使用权性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关国家规定缴纳土地使用权出让金”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，划拨土地使用权的转让必须经批准。但至原告起诉之日，买卖合同中的房屋所涉及的土地使用权转让未得到有关政府部门的批准，因此原、被告双方签订的房屋买卖合同因违反上述法律规定而无效。 即使原、被告间的房屋买卖合同有效，但原告主张的房屋过户条件不成就。理由：涉及划拨地土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理有关的审批手续，政府部门是否批准转让涉及到合同义务能否得到履行问题，政府管理部门不予批准的，不能办理过户登记，而原、被告之间的房地产转让未得到有关政府部门的审批，涉案分套房屋能否办理过户手续尚不确定，故合同是否能够履行处于待定状态。综上，本院对原告要求被告履行办证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。如双方的房屋转让得到相关部门的批准，被告仍不履行合同义务，原告可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告周光永的诉讼请求。 案件受理费减半收取计166元，由原告周光永承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  粟艳平 二〇一九年九月二十三日 书记员  罗 敏