广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5021号原告（反诉被告）：广东广晟有色金属集团有限公司，住所地：广东省广州市黄埔大道中199号19楼。法定代表人：刘瑞弟，职务：董事长。委托代理人：朱志峰、曹柳生，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：张桂荣，女，1962年5月28日出生，汉族，住韶关市曲江区。被告（反诉原告）：林蕾，女，1980年1月3日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：施娇娇，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广东广晟有色金属集团有限公司诉被告张桂荣、被告（反诉原告）林蕾物权保护纠纷一案。本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人朱志峰，被告张桂荣、被告（反诉原告）林蕾及共同委托代理人邓培启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东广晟有色金属集团有限公司诉称：涉案场地位于广州金宇房地产开发公司开发的金宇花园内，涉案场地由珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司于1994年至1997年合建。金宇花园落成后，广州金宇房地产开发公司因政策原因需关停，广州金宇房地产开发公司的资产由上级主管部门中国有色金属工业广州公司接收，其中包括涉案场地。后中国有色金属工业广州公司将涉案场地交由上级公司即原告接收。因政策规定此类物业的产权不能办理产权变更登记，后原告与珠海市顺通达发展有限公司达成一致意见，将涉案原芳村区（现为荔湾区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权确权至原告名下，原告于2004年5月16日取得涉案场地所有权。涉案场地一直登记在原告名下。在2011年原告对所属物业进行巡查时，发现涉案场地被他人占用，对外经营单车保管业务。经原告现场了解以及向所属街道了解，占用涉案场地对外进行经营的为本案被告，原告得知后便于2011年6月30日统一发文要求收回金宇花园首层物业的使用权，要求限期腾空，但本案被告拒不腾空和交回涉案场地。原告现场核实场地占用情况，现时场地确实由被告实际占用且对外经营保管单车业务，收取保管费。原告认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。妨害是指以非法的、不正当的行为对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻碍了物权人的权利。故原告特根据《物权法》与《民法总则》的相关规定，原告特诉至法院。请求判令：1、请求法院依法确认原告享有对原芳村区（现荔湾区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益；2、请求法院依法判令排除两被告对原芳村区（现荔湾区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，判令被告限期腾退场地；3、请求法院依法判令本案诉讼费由两被告承担。被告张桂荣、林蕾共同答辩及暨被告林蕾反诉称：一、被告张桂荣不是本案的适格被告。被告张桂荣不是案涉单车库的使用权人，案涉单车库的使用权人是被告林蕾，被告张桂荣只是受被告林蕾聘请担任单车保管员，被告张桂荣只是员工而已，不是老板。故被告张桂荣不是本案的适格被告。二、1998年11月16日，广州金宇房地产开发公司（以下简称金宇公司）与广东珠海市顺通达发展有限公司（以下简称顺通达公司）签订《补充协议》，约定案涉物业使用权归顺通达公司享有，且在顺通达公司不改变使用功能的前提下，金宇公司不得以任何理由加以干涉。1998年11月22日，顺通达公司与被告林蕾签订《单车库使用权折价抵债协议》，约定顺通达公司以案涉物业使用权折价抵偿其于1994年4月26日向被告林蕾借款80000元的本金和利息，该协议一式三份，双方各持一份，另一份提交给金宇公司备案。由此可见，被告林蕾对案涉物业的使用权来源清晰且合法。三、原告要求两被告腾迁法律依据不足。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”很显然如果被告林蕾对案涉物业无权占有，原告当然可以依法请求返还原物，但是被告林蕾对案涉物业是享有合法的占有权和使用权，即享有合法的用益物权，故原告对被告林蕾有权占有的物业要求腾迁，法律依据不足，是对被告林蕾合法权益的侵犯。综上所述，原告起诉被告张桂荣错误，应当驳回其起诉。被告林蕾提出反诉：1、请求法院确认芳村大道南紫翠街3号，4号架空层归被告林蕾永久使用。2、本案诉讼费用由原告承担。原告答辩称：被告林蕾不具备占有场地及享有使用权的合法基础。其主张的以使用权折价抵债的协议，并不足以支持被告林蕾取得涉案场地的使用权。被告林蕾反诉提出永久使用，不符合物权法的关于相关用益物权的一个期限的规定。经审理查明：2004年5月16日原告以购买的形式取得广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层（现为金宇花园33栋，建筑面积448.6327平方米，使用性质：单车库）的权属登记。2011年6月30日原告向金宇花园33、34栋首层各位住户发出《关于收回金宇花园33、34栋首层物业使用权的通知》，金宇花园33、34栋首层是原告的物业，属于国有资产，已办领《房地产权证》（粤房地产权证第××号、第××号）。现因原告规划使用该物业的需要，请你们务必于2011年7月31日前将房屋腾空，将使用权交还给原告。2011年7月29日被告林蕾发出《关于金宇花园33栋底层单车库使用权的使用问题》告知原告，被告林蕾是金宇花园33栋底层单车库拥有使用权的使用人。珠海市顺通达发展有限公司于1994年4月21日、1996年9月9日、1998年11月16日分别与广州金宇房地产开发公司签定合作开发金宇花园33、34栋楼合同书和补充协议书，由珠海市顺通达发展有限公司出资金，广州金宇房地产开发公司出让土地使用权合作开发的项目。珠海市顺通达发展有限公司在开发项目期间，资金紧缺向被告林蕾借钱开发该项目。借款期限已到无钱归还。双方于1998年11月22日签定协议书，约定被告林蕾拥有33栋底层单车库334.8427㎡的使用权。珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签定的合同书、协议书复印件给被告林蕾保存。依据98年11月22日的补充协议约定，33栋底层单车库103.79㎡归广州金宇房地产开发公司使用，344.8427㎡归珠海市顺通达发展有限公司使用…。按补充协约定，单车库的产权面积，原告只能得到103.79㎡产权证书，珠海市顺通达发展有限公司得到344.8427㎡的产权证书，原告办领自编33号的粤房地产权证第××号，其中344.8427㎡应归还珠海市顺通达发展有限公司，亦即是归还给被告林蕾。2019年5月10日原告到现场核查，现场为被告张桂荣作单车保管场地。在庭审中，被告还提供：1、珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签订的《合作合同书》、《关于合作开发金宇花园第33栋商住楼的合同书》、《合作开发合同书补充协议》、图纸，拟证明两公司对涉案楼房合同开发及对第33栋架空层334.8427㎡的使用权约定。2、《单车库使用权折价抵债协议》，拟证明珠海市顺通达发展有限公司将其分得的金宇花园第33栋架空层334.8427㎡单车库使用权折价抵偿给被告林蕾。3、情况说明，拟证明珠海市顺通达发展有限公司的老板在涉案房屋隔壁停车库补偿100多万元。原告对珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签订的《合作合同书》、《关于合作开发金宇花园33栋商住楼的合同书》、《合作开发合同书补充协议》、图纸证据的关联性不认可。原告对《单车库使用权折价抵债协议》，认为抵债协议，是被告林蕾和珠海顺通达之间自行约定的协议，针对于案外人没有约束力，只能约束被告林蕾与顺通达公司，且没有经过任何房管部门登记备案。原告对情况说明三性不认可。被告林蕾确认芳村大道南紫翠街3号，4号架空层即为金宇花园第33栋架空层，其委托被告张桂荣进行管理。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…。”上述涉案房屋的权属登记在原告名下，原告要求确认享有对荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益的诉讼请求，本院予以支持。被告林蕾虽然提供与案外人珠海市顺通达发展有限公司签订的《单车库使用权折价抵债协议》等证据，拟证明被告林蕾是涉案金宇花园第33栋架空层334.8427㎡单车库的使用人。现原告已依法取得涉案房屋的所有权登记，被告没有合法依据继续使用涉案房屋。故原告要求被告林蕾及被告张桂荣排除对荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，判令被告限期腾退场地的诉讼请求，本院予以支持。被告林蕾反诉要求确认荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层归被告林蕾永久使用的诉讼请求，本院不予以支持。至于被告林蕾与案外人珠海市顺通达发展有限公司签订的《单车库使用权折价抵债协议》属另一法律关系，被告林蕾应另循途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东广晟有色金属集团有限公司享有对广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益。二、被告林蕾及被告张桂荣自本判决发生法律之日起三十日内排除对广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，将场地腾退交还给原告广东广晟有色金属集团有限公司。三、驳回被告林蕾的反诉请求。本案受理费50元及反诉费50元，由被告林蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年九月十二日书记员  谢绮雯黄佩仪