广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1278号 原告:李宏业，男，汉族，1953年1月14日出生，住广西灵川县。 原告：龚玉妹，女，汉族，系原告李宏业之妻，1952年5月20日出生，住广西灵川县。 委托代理人:林湘，湖南九子龙律师事务所律师。 被告：桂林海大置业投资有限公司，住所地：灵川县甘棠二队（滨江东路四新饭店旁），统一社会信用代码：91450300098340600F。 法定代表人：陆晓超，执行董事。 委托代理人：陆先进，男，汉族，1962年10月9日出生，系该公司工程师。 委托代理人：聂先政，男，汉族，1958年2月20日出生，系该公司工程师。 原告李宏业、龚玉妹诉被告桂林海大置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员胡丽芸适用简易程序分别于2019年9月17日、2019年9月20日公开开庭进行了审理。书记员秦丹担任法庭记录。原告李宏业及其委托代理人林湘，被告桂林海大置业投资有限公司委托代理人陆先进、聂先政到庭参加诉讼。原告龚玉妹到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年元月，灵川县政府派工作组到原告村组宣传旧城改造，原告所在片区旧城改造成菜市场，由政府引进开发商，按土地比例1比3（未退让红线）分配房屋给原告，原告出土地，开发商投资。2014年7月16日，原告村民小组违法制作了所谓的隔众条款，强迫村民必须配合旧城改造，2014年12月被告和村干部开始要求原告搬迁，将房屋腾空，原告搬迁后，被告将原告片区的房屋全部拆除。房屋拆除后，被告与原告于2015年1月4日签订《旧城改造合作开发协议书》，协议约定由原告提供土地，被告出资开发，同时协议约定被告以退让红线面积1:3倍房屋给原告，其中原告一、二层每层门面分配面积247.3㎡、三层以上住房面积247.3㎡。协议签订之前，原告就已经履行完协议约定义务，搬迁完毕，将土地交给被告，按照协议第八条第五项的约定，被告应在房屋拆除后三个月之内，乙方必须开工，乙方开工后32个月内完成项目的竣工验收，交房给原告。原告房屋在2014年12月即拆除完毕，按照协议约定被告应当在2015年3月31日之前必须开工，32个月内完成项目验收即在2017年11月30日之前完成项目竣工验收，交房给原告等人。但被告在签订协议后，没有按照约定时间开工，更没有按照约定时间交付房屋给原告，一直到现在被告也没有进场施工，被告怠于履行自己的义务，导致房屋迟迟不能交付使用，而且在怠于履行自己的义务那么久后，还是迟迟不进场开工，房屋交付遥遥无期，已经严重违约。因被告不能交付房屋导致原告无法出租房屋收取租金，给原告造成巨大经济损失，被告应依法依约承担违约责任和赔偿原告损失，按照协议第八条第五项的约定，被告必须每月补偿原告一、二层商用楼层的租金，按20元/㎡支付至项目完成竣工交付原告使用为止，因被告至今未开工建设，租金原告暂从2017年11月30日计算至2019年5月31日，共计18个月，原告一、二层每层商用楼层面积247.3㎡，两层共计494.6㎡，每月租金为9892元(494.6㎡×20)，18个月共计178056元，因逾期时间久，而且当时约定的租金较低，20元/㎡已经无法弥补原告等人的损失，根据相关司法解释的规定，原告请求依法增加20%的损失即35611.2元，以弥补损失，共计213667.2元，原告等人之后的损失应当在20元/㎡的基础上增加20%后计算至房屋交付使用时止。综上所述，被告怠于履行自己的义务，迟迟不开工，不能交付原告房屋，其行为已经构成严重违约，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失，应依法依约应予以赔偿，原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请求本院判令：1、被告赔偿原告213667.2元（暂从2017年11月30日计算至2019年5月31日），后续损失在20元/㎡的基础上增加20%后支付至房屋交付使用时止；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、身份证等复印件，证明原告诉讼主体适格； 2、企业登记信息，证明被告身份情况，签订合同当时被告无房地产开发资质； 3、旧城改造合作开发协议书、协议附件、土地面积、房屋分配面积表，证明：（1）原被告双方签订协议书，但是此协议书的内容跟原告最初签订看到的内容有区别，怀疑签字后修改过，协议约定房屋拆除后3个月必须开工，开工后32个月内必须完成竣工验收交付房屋给原告，同时约定了违约责任等；（2）原告土地面积、房屋分配的面积情况； 4、隔众条款，证明2014年7月16日原告村民小组违法制作隔众条款，强迫原告搬迁和配合旧城改造； 5、土地使用权挂牌出让公告，证明因被告一直未积极处理与政府的关系，导致灵川县国土局在2015年9月30日才将本案土地挂牌，但是挂牌后被告怠于行使自己的义务未摘牌，从而导致一直未开工建设； 6、终止旧城改造合作开发协议书的通知，证明被告违约； 7、信访事项告知书，证明被告违约； 8、土地现状照片，证明被告至今都未动工建设。 被告辩称，被告不存在违约的情形，无需向被答辩人赔偿损失。第一，案涉的D组团片区由于相邻片区未跟进拆迁，导致D组团片区开工所必须的道路网没有形成，不符合开工条件，根本无法开发；第二，被答辩人个人搬迁完毕没有履行完协议约定的义务。根据《旧城改造合作开发协议书》的约定，被答辩人负有出土地和协助我司共同办理旧城改造合同文件的前期开工准备工作的义务，打通路网和施工封闭围墙是双方共同责任和开工的必备条件，截至目前尚无法全封闭施工，致使施工许可证无法办理；第三，被答辩人个人搬迁未完全满足双方约定的开工条件，也没有满足交房的前提。双方明确约定我司在房屋拆除三个月之内动工的前提是经规划部门的批准；第四，我司为了解决项目开发的这两个问题，也一直与多方协商沟通；第五，被答辩人从2015年起至今一直领取我司支付的房屋过渡费，其行为表明被答辩人认可双方达成的协议，对双方达成的协议没有异议；第六,本项目是合作开发，本案不是建设工程施工合同纠纷，我们是合作开发，是一个主体。综上所述，由于D组团片区作为公路局工会片区国有土地旧城改造项目的一部分，需要D片区相邻片区的拆迁协调配合。该土地在2015年挂牌时未满足建设项目开工条件，进而根本无法开工，不满足双方约定的开工条件。故，我司不存在违约行为，无需向被答辩人赔偿，请求法庭依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求，并由其依法承担本案诉讼费用。 被告对其辩解在举证期限内提供的证据有： 1、《旧城改造合作开发协议书》一份，证明原、被告在2015年1月4日就案涉D组团片区达成原告出地、我司出资金的合作协议，搬迁义务仅为原告义务之一，约定的开工条件为房屋拆除三个月之内（必须经规划部门批准可以开工为准），而交房的时间为开工后32个月内，另外规划调整是顺延工期的约定情形； 2、《旧城改造合作开发协议书》合同附件（1-9）一份，证明附件7表明原、被告在就该D组团片区的初步规划达成合意； 3、《工作联系函》一份，证明该D组团片区由于周边片区拆迁未跟进，导致部分房屋压红线，道路网没有打通，无法满足开工条件； 4、《中间片区会议纪要》一份，证明我司和原告所处D片区的村民代表在工会片区指挥部代表黄土芳工会主席的主持下就道路网和动工建设的安排，达成路网打通，开发商同时摘牌并动工建设的意向； 5、《关于请求出让国有土地的函》一份，证明2015年该D片区土地流拍的原因是未达到开发条件，无法获得项目开发规划许可； 6、《报告》一份，证明2015年该D片区土地流拍的原因是南片组团（非本组团）秦继文、秦松桥私人房子在原告所处D组团新拟建的房屋红线内，致使D组团土地未达到开发条件；同时开发该D组团缺乏所需的基础设施和路网，致使项目无法如期进行； 7、《旧城改造合作开发补充协议书》一份，证明我司与原告所处D片区的村民代表在2018年9月22日就交房时间进行了补充约定，即政府通知土地摘牌之日起，40个月完成； 8至9、《项目规划审批通过总平面图》一份、《房屋租赁合同》及银行转账凭证一份，共同证明秦继文、秦松桥的私人房压建筑红线，导致无法获取规划许可的事实存在，我司在2019年5月10日通过租赁方式拆除该私人房后，2019年5月30日项目规划总平面图获通过； 10至11、《申请报告》、《砍伐、移植、修剪城市树木审批行政许可申请表》各一份，共同证明由于项目开发面临政府路网未打通导致施工出入口过窄小的问题存在，我司向灵川县市容管理局申请移植项目出入口五棵桂花树从而暂时解决该问题的办法； 12、原告领取我司支付租房费表一份，证明原告一直领取我司房屋租金过渡费，认可双方签订的协议； 13、县重点项目文件一份，证明案涉D组团片区属于县领导跟踪服务推进重中之重的项目； 14、县政府对《关于拨付县旧城改造滨江东路土地征收相关费用的请示》的回复一份，证明案涉D组团片区项目开展需要道路网打通； 15、项目推进历年会议纪要及工作联系函，证明我司自2015年来一直就该D组团片区项目开展所做的工作； 16、《成交确认书》一份，证明我司在2019年3月20日摘牌该D组团片区的土地。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的三性均无异议，对证据2要回去查询了才知晓；对证据3有异议，这是复印件，不予质证；对证据4《隔众条款》是他们村里内部的事务，我司不知晓；对证据5、6、7均有异议，有一户房屋压红线没有拆除，没有达到开发条件，不是我司的单方的责任，是双方的责任，因为我们是合作关系；对证据8有异议，理由同上，但是现在已经开工了。我司单方面花了代价，压红线的房屋拆除了，我司才得以开工。原告对被告提交的证据1不认可，原告认为是假的，都不是原告的签名，违反证据的三性原则，协议书达不到被告的证明目的；对证据2中附件1八案原告都未在其中签字。只能证明住房的分配情况。附件2的搬迁约定书，可以证实原告已经在协议签订之前就已经搬迁，履行完了自己的义务。附件3的土地面积表，证实原告的实际土地面积。附件4的安置住房租金表只能证明被告应付多少租金和搬迁费给原告。附件5的每户分配面积情况表证明被告应分配给原告的面积，而被告在之后提供的补充协议面积减少了。附件6的图纸只能证明被告分配给原告住房的户型。附件7的图纸，从图纸刚好可以证实原告所在的D组靠着滨江路，并不存在路不通的问题，机械设备均可通过滨江路进出，被告所讲的两户不属于D区，不在规划建设范围内。附件8政府的相关批复，从文件中可以证实，政府在原被告双方签订协议书之前就已经规划好，政策均已落实到位，不存在被告所说的未规划好导致不能施工的问题。附件9车位表只能证实原告购买车位的情况。被告提供的第二组证据是合同的附件，有原告签字的予以认可，但所有附件均达不到被告的证明目的；证据3是被告方书写，对其三性不予认可，联系函中所述不属实，达不到被告的证明目的；对证据4，这个会议是2016年12月23日开的，原告未参加开会，不知情，不认可，三性不予认可。达不到被告的证明目的；证据5没有原件，对其三性不予认可。灵川县国土局在2015年9月30日已经将本案土地挂牌，但是挂牌后被告怠于行使自己的义务未摘牌，也是自己的实力不行，而不是未达到开发条件。如果未达到开发条件，国土局怎么可能会挂牌出去，国土局作为专业部门，怎么会出现这种低级错误。所以，这个函的内容与事实不符。不能作为证据使用；对证据6的三性不予认可。所述与事实不符；对证据7三性不予认可，原告没有签字，对原告不生效；对证据8中的图纸的真实性没有异议，但是要知道的是，本案中要取得此图应先摘牌，被告本应在2015年就应该摘牌而未摘牌，另外，此图是修规方案，不是初始方案，说明之前就已经规划好，只是随着时代的变化进行了优化，而不是被告所说的压红线导致无法获取规划许可的情况，达不到被告的证明目的。被告说5月份才拆迁完毕，但是摘牌是在2019年3月20日，如果没有拆迁完毕又何来的挂牌摘牌；证据9与本案无关，房屋早已拆迁完毕。达不到被告的证明目的；对于证据10中的《申请报告》，首先，报告是被告所写，对其三性不予认可。而此报告正是被告2018年10月11日所写，报告中说房屋已拆迁完毕，此份证据刚好可以反驳被告第8、9组证据，说明被告所述没有拆迁完导致无法获取规划许可的理由是不成立的；对证据11中，由于没有原件对其不予认可，而此份证据刚好证明只是道路狭小，不是没有道路，而砍伐、移植树木是被告本应早就要去做的，而且应当是能够顺利完成的，被告却没有去做，由此可知是被告违约，并不是说无道路可通；证据12与本案无关，这个费用本来就是被告应当支付的；对证据13，由于文件无盖章，无签字，对其三性不予认可，也与本案无关；对证据14，没有原件不予认可，即使是真的，也与本案无关；对证据15，由于均是被告书写，而且很多都没有盖章，没有签收人签字，对其三性不予认可。达不到被告的证明目的，被告根本就没有做什么工作，其联系函中所说都不属实；对证据16的真实性没有异议，也可以证实被告违约，到2019年3月20日才摘牌，已经严重违约。 经审查，被告对原告提交的证据1无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据8中的图纸及证据16的真实性无异议，本院予以确认。对双方提交的有异议的证据，本院将结合本案事实以及其他证据予以综合认定。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年1月，灵川县开展旧城改造，灵川县灵川镇甘棠村委下村属于开发范围内。经政府招商引资，被告桂林海大置业投资有限公司出资，灵川县灵川镇甘棠村委下村村民出地，双方合作共同开发灵川县灵川镇甘棠村委下村，D组团片区。2015年1月4日，灵川县灵川镇甘棠村委下村李志禄等38户村民与被告桂林海大置业投资有限公司签订《旧城改造合作开发协议书》，该协议书对灵川县灵川镇甘棠村委下村D组团地块的开发合作方式、双方权利义务及违约责任等事项进行了约定。其中第七条本协议的履行期限：“乙方进场开工后，乙方须在32个月内完成项目的竣工验收，交房给甲方。”第八条违约责任：“5、房屋拆除三个月之内（必须经规划部门批准可以开工为准），乙方必须开工，乙方开工后32个月未完成项目主体竣工验收交付甲方使用（不包括市政管网、道路、给排水、消防、供电、燃气等配套设施），乙方还须每月向甲方每户补偿一、二层商用楼层的租金（按每层占地面积每平方米每月贰拾元（￥：20元）人民币计算补偿给甲方，直至该项目完成竣工交付甲方使用为止），如果续延6个月之后，该工程还是未能完成，非乙方自身原因外，则继续交纳原房屋过渡费（即500.00元/户或者5.00元／㎡），一层和二层商场不交补偿费”。原告认为其房屋在2014年12月即拆除完毕，但截至目前，被告没有按照约定时间开工，更没有按照约定时间交付房屋给原告，一直到现在被告也没有进场施工，被告怠于履行自己的义务，导致房屋迟迟不能交付使用，已经严重违约，故原告诉至本院。 本院认为，2015年1月4日,灵川县灵川镇甘棠村委下村38户村民与被告桂林海大置业投资有限公司签订《旧城改造合作开发协议书》中第八条第5款约定的意思并不是仅仅在原告房屋拆迁完毕三个月内必须动工，而是有一个前提条件就是必须经规划部门批准可以开工为准后才能开工，但是经过庭审后，原告至今未向本院提供有关部门已经下发了相关的可以开工的手续给被告，而被告却迟迟不开工的证据，故原告提供的证据并不能证明被告已经开工后在32个月内未完成项目的竣工验收，交付房屋构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。对此，原告应自行承担举证不能的不利后果。故，对原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告李宏业、龚玉妹的诉讼请求。 案件受理费4505元，减半收取2252元，由原告李宏业、龚玉妹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4505元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 胡丽芸 二〇一九年九月三十日 法官助理 冯彩线 书 记 员 秦 丹 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。