青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3737号原告：臧兵，住江苏省灌云县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。被告：吕峙勇，住青海省海西州。公民身份号码：×××。被告：廖玉花，住青海省海西州。公民身份号码：×××。原告臧兵与被告吕峙勇、廖玉花买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧兵及其委托诉讼代理人张雪蕾、被告吕峙勇、廖玉花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告臧兵向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间签署的《青海省二手房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金332000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月17日，原告和青海辰安房地产营销策划有限公司、被告二共同签署《青海省二手房买卖合同》，合同约定：被告廖玉花将其名下位于××区房屋出售给原告，房屋总价款830000元，原告于2019年1月19日前支付房屋首期房款200000元，余款630000元向贷款机构申请贷款后支付，于2019年4月30日前办理过户手续。2018年12月29日至2019年1月18日，原告在合同约定的期限内给被告支付房屋首付款200000元，但被告廖玉花在2019年4月30日联系原告，表示被告吕峙勇不同意出售房屋，如此反复几月后，二被告于2019年6月7日再次拒绝履行合同并将原告交付的200000元首付款退给原告。被告的行为已构成违约，原告多次找被告沟通，被告表示拒绝履行合同且认为合同约定违约金过高，不愿承担违约责任。二被告的行为严重侵害原告的权益，为维护自己的合法权益，现提起诉讼。二被告辩称，一、对原告所诉的事实基本认可，同意解除与原告签订的房屋买卖合同并承担案件受理费的诉讼请求；二、同意部分支付违约金，但合同约定的违约金过高，显失公平，应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为最高标准支付违约金。综上，请求法庭依法调整违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方争议事实为：被告应承担违约金的数额。针对争议事实，原告提交如下证据：1.《青海省二手房买卖合同》一份，拟证明原告与二被告签署房屋买卖合同的事实；2.房屋三方买卖合同一份、税票两张，拟证明原告因二被告的违约行为另行购买房屋，因房价上涨等因素为购买房屋多支出购房款及税费的事实。被告吕峙勇质证认为，对《青海省二手房买卖合同》不认可，自己对卖房事宜不知情，没有本人签字，合同上的名字是被告廖玉花代签的；对房屋三方买卖合同和税票的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为房价上涨不是自己能左右的，不应承担该项损失；被告廖玉花对《青海省二手房买卖合同》无异议，承认合同中吕峙勇的名字是其代签的，对房屋三方买卖合同和税票的质证意见与被告吕峙勇一致。针对争议事实，被告未提交证据。本院认证如下：原告提交的《青海省二手房买卖合同》，被告吕峙勇对其签字不予认可，但原告在购买房屋时已审查二被告系夫妻关系，且原告将后期房款150000元汇入被告吕峙勇账户后，吕峙勇未提出异议，故《青海省二手房买卖合同》对原告与二被告均具有约束力，本院对其证明力予以确认。原告提交的房屋三方买卖合同和税票，二被告不予认可，本院认为该证据系原告另行购买房屋多支出的房屋价款和税费，能够证明原告的实际损失，故对该证据证明力予以确认。依据采信的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，2018年12月29日，原告与被告廖玉花通过青海辰安房地产营销策划有限公司协商房屋买卖事宜，后原告陆续通过第三方给付二被告房屋定金50000元。2019年1月17日原、被告正式签订《青海省二手房买卖合同》一份，合同约定二被告将名下位于××区房屋出售给原告，房屋总价款830000元（包括所有税费及中介费），原告于2019年1月19日前支付房屋首期房款200000元，余款630000元向贷款机构申请贷款后支付，2019年4月30日前办理过户手续，合同对双方的违约责任进行了约定。2019年1月18日原告再次给被告吕峙勇汇款150000元，至2019年1月19日前，原告按合同约定共计向二被告支付房屋首期房款200000元。2019年4月29日被告吕峙勇表示不同意出卖房屋，期间原告与二被告再次协商房屋买卖事宜未果，2019年6月10日，二被告将原告交付的200000元首期房款退至原告账户并向原告表示拒绝履行合同。本院认为，原告与二被告签订的《青海省二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，二被告自合同签订后对房屋出卖事宜一再犹豫不决，最终将原告交付的房款退还给原告，拒绝履行房屋交付义务，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。从合同约定来看，合同第十五条第（二）项约定：“出卖人不能交付房屋的，应承担合同总价的40%违约金”。原告按该条约定主张被告的违约责任,要求被告支付房屋总价款40%的违约金即332000元，庭审中被告认为其实际收到的房款是200000元，要求对违约金数额予以调整。原告提交的证据显示时隔数月，房价上涨，其另行购买相同地段房屋多支出房款48000元，税费48285.7元，故原告的实际损失应为96285.7元。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，故原告主张的违约金过分高于实际造成的损失，本院将违约金数额作出适当调整，以本案原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金数额调整为80000元。关于合同解除问题，现合同目的不能实现，被告同意解除合同，本院对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告臧兵与被告吕峙勇、廖玉花签订的《青海省二手房买卖合同》；二、被告吕峙勇、廖玉花于本判决生效之日起十日内给付原告臧兵违约金80000元。案件受理费6280元，减半收取计3140元，由原告臧兵承担2384元，被告吕峙勇、廖玉花承担756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 汪正琰 二〇一九年九月十二日书记员 马桂英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。