山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初1702号原告（案外人）：赵某，男，1989年10月10日生，汉族，山西省夏县人，现住山西省运城市。原告（案外人）：宋某，女，1989年1月6日生，汉族，山西省闻喜县人，现住山西省运城市，系原告赵某妻子。二原告委托诉讼代理人：杨某，山西瀛航（运城）律师事务所律师。被告（申请执行人）：晋城市金华特商贸有限公司，住所地山西省晋城市城区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：秦某，任公司经理。委托诉讼代理人：田某，晋城市城区新圣法律服务所法律服务工作者。第三人（被执行人）：运城经济开发区关帝锁具经销处（原运城经济开发区好汉锁具经销处），住所地山西省运城市。负责人：侯某。第三人（被执行人）：山西信合丰商贸有限公司，住所地山西省运城市。法定代表人：侯某，任总经理。第三人（被执行人）：卢某，女，1985年8月1日生，汉族，山西省运城市人，现住山西省运城市，身份证号：×××。原告赵某、宋某与被告晋城市金华特商贸有限公司（以下简称“金华特公司”）、第三人运城经济开发区关帝锁具经销处、山西信合丰商贸有限公司、卢某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及二原告的委托诉讼代理人杨某、被告金华特公司的委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。第三人运城经济开发区关帝锁具经销处、山西信合丰商贸有限公司、卢某经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵某、宋某向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告赵某、宋某对位于山西省运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号的房屋享有民事权益，该民事权益可以排除被告申请的强制执行；2、判决不得对位于山西省运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋进行执行，并解除对该房产的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，第三人卢某与侯某原系夫妻关系。2017年6月，二原告经与侯某、卢某协商，侯某以38.8万元的价格将侯某、卢某共同共有的位于运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋转让给二原告，双方签订了房屋买卖协议，二原告向侯某、卢某支付了部分房款。2017年7月6日，侯某、卢某与二原告共同向运城市房地产服务中心（原运城市房产局）申请上述房屋所有权转移登记，并于同日签订了（ZCM）房买卖契字00127号房地产买卖契约。2017年7月14日运城市房地产服务中心作出涉案房屋转移登记的公告，二原告向税务机关缴纳了契税等税款，并向侯某、卢某支付完毕了剩余房款，同日税务机关及测绘公司分别出具了完税证明和测绘报告。2017年8月16日运城市房地产服务中心同意了原告的房屋转移登记申请，并出具了交易确认单。同时，侯某、卢某向二原告交付了房屋，二原告实际占有后并对该房屋进行了装修。因运城市行政机关职能调整，2017年11月9日，二原告取得了“晋（2017）运开不动产权第009号”不动产权证书，后该证书被注销。2017年被告因与第三人买卖合同纠纷一案申请晋城市城区人民法院财产保全。晋城市城区人民法院作出（2017）晋0502民初1878号民事裁定书，于2017年10月16日向运城市不动产登记中心发出该裁定和协助执行通知书，查封了本案案涉的运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋。原告认为，本案案涉房屋在查封前，二原告即与侯某、卢某签订了合法有效的房地产买卖契约。原告已分次将购房款全部支付给出卖人侯某、卢某，且原告亦实际占有了案涉房屋并对房屋进行了装修。运城市房地产服务中心于2017年8月16日同意了原告的房屋转移登记申请并出具了交易确认单即是对原告权利的确认，原告于2017年11月9日才取得不动产权利证书系运城市政府行政机关职能调整导致，非原告过错。法院查封时案涉房屋虽登记在侯某、卢某名下，但原告对案涉房屋的不动产物权期待权利依法可以排除被告的执行申请，原告在执行异议被驳后再次提出执行异议之诉，恳求贵院依法公正判决。被告金华特公司代理人口头辩称：1、诉状所请求的与法律文书和法律条款内容相矛盾，不应当得到法律的支持，根据原告起诉之前，本院制定的（2018）晋0502执异30号之一执行裁定书第五页最后一段清楚的向本案原告指出了不同的法律途径，但是诉状的内容仍然是对执行裁定书不服，诉状请求的内容与本院之前做出的执行裁定书明显是一个标的物，并且书面诉请解除查封，该请求依法应当通过审判监督程序而不应当提起异议之诉。2、请求贵院查清楚事实后，依法驳回。第三人运城经济开发区关帝锁具经销处、山西信合丰商贸有限公司、卢某未进行陈述。本案的争议焦点为：原告诉请有无事实和法律依据？是否应当支持？针对焦点，原告赵某、宋某举证并陈述如下：1、2017年6月原告赵某与第三人侯某的房屋买卖协议书，证明原告与第三人就豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋买卖的权利义务达成约定。2、2017年6月16日原告赵某的微信记录照片，证明原告赵某于2017年6月16日房屋买卖协议书签订前向第三人卢某支付买房定金1000元，以及此前双方就买卖房屋协商的部分内容。3、2017年6月20日邮储银行北郊支行侯某的银行交易明细及侯某收条一份，证明赵某于2017年6月20日支付侯某购房款340000元。4、2017年6月29日侯某收条一份，证明赵某于2017年6月29日支付侯某购房款10000元。5、2017年7月6日原告赵某与第三人侯某在运城市房地产管理局签署的房地产买卖契约，证明双方在房产局就房屋买卖签订了房产局要求的房地产买卖契约。6、2017年7月6日原告赵某、宋某与第三人侯某、卢某共同填写的房屋所有权转移登记申请书，证明第三人（即转让人）侯某、卢某与原告（受让人）赵某、宋某共同申请将豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋转移登记至原告名下。7、运城市房权证市辖区字第XXXX号房屋所有权证及第14388567-1号房屋共有权证各一份，证明豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋系第三人侯某与卢某共同共有，第三人侯某与卢某享有处分权利。8、2017年7月6日第三人侯某、卢某及原告赵某、宋某的身份证及结婚证，证明原告及第三人按房管局要求提交了转让方及受让方的身份信息资料。9、2017年7月6日运城市房地产管理局对原告赵某、宋某的询问笔录，证明申请登记事宜是原告的真实意思表示。10、2017年7月14日运城市地方税务局运城经济开发区分局的增值税普通发票及完税证明，证明税务局确定本案转让的房产交易价格为354178元，并向购买方代开了增值税发票。11、2017年7月14日运城市地方税务局运城经济开发区分局的完税证明两份及银行缴税专用凭证两份，证明1、因房产交易征收转让方侯某教育附加、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、印花税合计1288.25元。2、因房产交易征收受让方赵某契税、印花税合计14304.54元。12、2017年7月14日运城市房地产管理局“运市房告交易发证字第171080号”公告存根，证明运城房地产管理局就豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋所有权转移登记发证进行异议告知公告。13、2017年7月14日运城市超宇房地产测绘有限公司为原告出具的运城市房屋分户分层平面图，证明豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋已经测绘公司测量，产权人已登记为原告，且该测绘图附于2017年11月9日为原告制作的不动产权证书后面。14、2017年7月14日侯某向原告赵某出具的收据一份，证明侯某收到原告购房款37000元，至此，全部房款388000元原告全部付清。15、运城市房地产管理局“运城市房交转字2017第17303049号”房屋交易和产权状况确认单，证明原告与第三人关于房产转移登记的手续已办理完毕，通过审核审批，并确认了不动产单元号。16、2017年10月16日原告与第三人的不动产登记申请书，证明经运城市不动产登记开发区分中心通知，原告与第三人于2017年10月16日提交了不动产登记申请。17、2017年10月16日运城市不动产登记开发区分中心工作人员李俊丽对原告及第三人分别所作的询问笔录，证明原告及第三人对房屋转移登记均系真实意思表示。18、2017年11月9日运城市不动产登记中心的“晋（2017）运开不动产权第009号”不动产权证书，证明运城市不动产登记中心将豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋不动产物物权确认与原告。19、2017年11月13日山西省国土资源厅运城经济开发区土地分局的山西省非税收入统一收据，证明原告于2017年11月13日缴纳不动产登记费（转让）550元。以上1-19证据综合证明了在法院2017年10月16日查封前原告与房屋出卖人侯某、卢某就本案案涉房屋已签订了合法有效的书面买卖合同，且原告已向出卖人支付完毕全部房款，原告不存在未办理过户登记的过错。20、2017年8月29日东鹏陶瓷生活馆销货清单一份，证明原告为装修案涉房屋所购买瓷砖等物品。21、2017年9月7日原告赵某父亲微信截图，证明原告为装修案涉房屋支付铺地板工人工钱。22、2017年9月1日原告微信截图，证明原告于2017年9月1日对本案案涉房屋的装修图片。23、2017年9月3日红冠涂料鑫源店销货清单一份、2017年9月8日运城经济开发区禹彩喷绘部收据一份，证明原告为装修案涉房屋支付门头材料费和购买仿瓷等费用。24、原告2017年8月31日微信截图和2017年9月22日运城博艺装饰有限公司日丰管总代理售后服务卡各一份，浴室柜、马桶照片五张，证明原告为装修案涉房屋购了马桶、浴室柜，于2017年9月22日安装完成。25、2017年9月23日万合吊顶总汇销货单及原告微信账单详情截图一份，证明原告为装修案涉房屋购买石膏板等装修材料。上述20-25证据综合证明了原告于法院查封前已实际占有本案案涉房屋，并对该房屋进行了装修。被告金华特公司代理人质证称：对证据1-19，除证据2在之前的法律程序没有出现过，其他之前都已经在执行异议出示过，但是所有以上证据无法否定本院之前做出查封裁定书的合法性和真实性。在今天庭审之前不仅本院已经驳回原告申请的执行异议，而且运城当地的不动产登记机构，已经公告注销了在原告名下的不动产登记证书，1-19证据不能证明原告的诉讼请求是真实合法的，不能作为定案依据。对证据20-25不具备民事诉讼证据的真实性、合法性、关联性，不能作为定案依据。针对焦点，被告金华特公司举证并陈述如下：（2018）晋0502执异30号之一执行裁定书一份，证明本案原告是裁定书异议人，诉状事实和理由是裁定书的异议理由，裁定书的结果是驳回异议人的申请，最后注明了原告应当进行审判监督，而不应该走执行异议之诉。原告赵某、宋某代理人质证称：真实性无异议，对关联性有异议，被告举证证明原告没有诉权，认为本案应该通过审判监督程序来进行权利救济，我们认为这是被告对法律的误解，原告正是基于案外人对执行标的的实体权益提出执行异议，原告依法具有提出执行异议之诉的民事权利，本案的程序法律适用问题请合议庭评议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交所有证据客观真实、来源合法、可以相互印证，本院予以认可；被告提交的证据真实性予以认可，但证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月16日原告赵某通过微信向第三人卢某转账1000元，作为买房定金。2017年6月，侯某作为甲方（出卖人）、原告赵某作为乙方（买受人）签订《房屋买卖协议书》一份，主要内容为：甲方自愿将其豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号、建筑面积104.17平方米的门面房出售给乙方，出售房屋的所有权证证号为14388567,该房屋现租住给出租房使用，甲乙双方约定待用户使用到2017年9月2日合同完毕后再使用。双方约定价格为38.8万元，房价款的支付方式为：乙方在2017年6月16日付给甲方定金1000元整，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第一期：在2017年6月20日，付人民币34万元。第二期：甲乙双方在房产局过户完房产手续，乙方把剩余的4.7万元房款全部给甲方。第三期：过户完，甲方不负责乙方的任何费用（如过户费，税费等）；乙方在办理房屋其他手续如需甲方资料，甲方应当全力配合。2017年6月20日，邮储银行北郊支行侯某的银行账户收到汇款340000元，侯某向原告赵某出具收条一支，载明：“今收到赵某现金叁拾肆万元整（￥340000）用于归还豪德一区一街一幢6号门面的银行抵押款，待银行解除抵押后由陈国峰通知赵某取房本（赵某再通知侯某），之后侯某全权配合赵某过户，除因不可抗拒的原因，经双方沟通解决，本人愿以鑫源五金机电城708号关帝锁城作为抵押。侯某，2017年6月20日，见证人：霍增强。侯某：×××。”2017年6月29日，侯某再次向原告赵某出具收条一支，载明：“今收到赵某现金壹万元整（￥10000）。收款人：侯某，2017年6月29日。侯某：工商×××。”2017年7月6日，原告赵某、原告宋某与侯某、第三人卢某共同填写并向运城市房地产管理局提交了《房屋所有权转移登记申请书》，申请将豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋所有权转移登记到原告赵某、原告宋某名下，并签订了《房地产买卖契约》。2017年7月14日，运城市地方税务局运城经济开发区分局向原告赵某代开了增值税发票，房屋价税合计354178元。同日，原告赵某及侯某缴纳税款，运城市地方税务局运城经济开发区分局出具税收完税证明两支，一支纳税人为房产转让方侯某，税种包含教育附加、地方教育附加、增值税、城市维护建设税、印花税，共计1288.25元；一支纳税人为房产受让方赵某，税种包含契税、印花税，共计14304元。2017年7月14日，运城市房地产管理局对豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋就所有权转移登记发证申请进行异议告知公告。同日，运城市超宇房地产测绘有限公司为原告赵某出具的运城市房屋分户分层平面图，图中标明产权人为原告赵某。2017年7月14日，侯某向原告赵某出具收据一支，载明：“今收到赵某购买门面房尾款叁万柒仟元整（37000）。收款人：侯某，2017年7月14日。”本院在审理金华特公司与运城市经济开发区好汉锁具经销处（后更名为“运城经济开发区关帝锁具经销处”）、山西信合丰商贸有限公司、卢某买卖合同一案中，于2017年10月16日向运城市不动产登记中心发出本院（2017）晋0502民初1878号民事裁定书和（2017）晋0502民初1878号协助执行通知书，对登记在侯某、卢某名下的位于运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号商铺进行财产保全。2017年10月16日，原告赵某与侯某、第三人卢某共同向运城市不动产登记中心提交不动产登记申请书，申请将案涉房屋进行转移登记。2017年11月9日，运城市不动产登记中心将豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋产权登记变更至原告赵某、宋某名下，并发放了晋（2017）运开不动产权第009号不动产权证书。2017年11月13日，原告赵某缴纳不动产登记费（转让）550元，山西省国土资源厅运城经济开发区土地分局的开具票据。另查明，侯某与第三人卢某系夫妻关系，案涉房屋原系夫妻二人共同财产。2017年8月到9月期间，二原告对案涉房屋进行了装修。2018年7月29日，运城市不动产登记中心和运城市不动产登记开发区分中心公告注销了为原告赵某、宋某颁发的（2017）运开不动产权第009号不动产权证书。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2017年10月16日被本院财产保全予以查封，原告赵某、宋某所提供的《房屋买卖协议书》上虽并未标注签订日期，但结合原告所提供在运城市房管局签订的《房地产买卖契约》（见证据5）和2017年7月6日的房屋所有权转移登记申请书（见证据6），以及原告赵某给第三人卢某支付1000元定金、于2017年6月20日给第三人侯某转账340000元、于2017年6月29日付款10000元、于2017年7月14日付尾款37000元等事实，应当认定在案涉房屋被本院裁定查封之前，原告赵某、宋某与侯某、第三人卢某签订了书面的房屋买卖合同。依照合同法的规定，合同自合同双方当事人签字或盖章时即告成立。依法成立的合同，自成立时生效，本院确认原告赵某、宋某与侯某、卢某于本院裁定查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。根据原告赵某、宋某提交的一系列装修材料证据，可以证明其在购买案涉房屋后，实际占有控制该房屋并进行了装修。本院认定原告赵某、宋某在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。根据原告赵某、宋某提交的银行交易明细（见证据3）、侯某出具的收条（见证据3、4、14），以及运城市地方税务局运城经济开发区分局开具的增值税发票、完税证明（见证据10、11）等，可以证明原告赵某、宋某在查封前支付了案涉房屋的全部价款。对于案涉房屋的过户问题。该房屋在办理过户登记后又被注销了不动产权证，第三人侯某、卢某与原告赵某、宋某达成《房屋买卖协议》后，双方于2017年7月6日就向运城市房地产管理局提交了房屋转让申请及相应材料，2017年7月14日原告赵某、宋某按照协议约定支付了最后一笔购房款，付清了全部房款。并缴纳了相应的房产转让税费，运城市房地产管理局对案涉房屋也进行了所有权转移登记发证异议告知公告，上述行为均发生在本院2017年10月16日对案涉房屋的查封之前。由于运城市政府行政机关职能调整，2017年11月9日，运城市不动产登记中心才向二原告发放了案涉房屋的不动产权证书，后运城市不动产中心因被本院处罚注销了该不动产权证书。故原告赵某、宋某对案涉房屋未过户登记于其名下不具有过错。综上所述，原告赵某、宋某对案涉房屋享有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错买受人的物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。原告赵某、宋某主张不得对案涉房屋进行执行及确认对案涉房屋享有民事权益的诉讼请求，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：原告赵某、宋某对位于山西省运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋享有民事权益；不得执行标的物山西省运城市豪德光彩贸易广场X区X幢X层X号房屋。案件受理费7120元，由被告晋城市金华特商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。本院（2018）晋0502执异30号之一执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 郭春平人民陪审员 陈亚美人民陪审员 赵晋文 二0一九年九月二十五日法官 助理 张琪书 记 员 常晓妹