杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初5186号 原告：杭州自来水经济发展有限公司，住所地杭州市下城区。 法定代表人：刘志成。 委托诉讼代理人：戴学成，男，汉族，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张艳杰，浙江学富律师事务所律师。 被告：熊争东，男，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：毛先敏，浙江叠胜律师事务所律师。 原告杭州自来水经济发展有限公司（以下简称自来水公司）诉被告熊争东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告自来水公司的诉讼代理人戴学成、张艳杰，被告熊争东、毛先敏到庭参加了诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告自来水公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于杭州市拱墅区的营业用房恢复原状后予以腾退；3、判令被告支付原告2019年1月1日起至腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费（按每年22万元标准计付），暂算至2018年3月15日为44000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告自来水公司提交的《房屋租赁合同》、产权证、分户图、个体户登记基本情况、照片、EMS快递面单、送达记录查询结果、《律师函》《租房协议》等证据，以及被告熊争东提交的《租房协议》、收条等证据，本院对真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于杭州市拱墅区房屋属于杭州市水务控股集团有限公司所有。2017年12月10日，自来水公司作为甲方、出租方，熊争东作为乙方、承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于杭州市拱墅区约140平方米的营业用房租给乙方使用；租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止；每年租金22万元整，每年支付一次，乙方不得以任何借口拒付租金，否则甲方有权收回此房；乙方在支付每年房屋租金时，应提前一个月支付给甲方。该合同签订后，熊争东已支付给自来水公司房租22万元，水电费押金10000元，办证押金20000元。自来水公司亦已将房屋交付给熊争东使用。自来水公司工作人员戴学成出具了一张落款时间为2018年1月1日的《收条》，内容为：“今收到熊争东人民币贰拾伍万元整，其中贰万元是办证，壹万元是水电费押金。”自来水公司称该《收条》于2018年12月左右出具，熊争东则称是在2018年10月出具的。 另，自来水公司作为甲方，熊争东作为乙方，双方还签订落款时间为2017年12月25日的《租房协议》一份，约定，乙方自愿租用甲方提供的德胜新村德新路66号约120平方营业用房；租期为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日，租金为8万元整，第三年开始每年递增5%（即2020租金为84000元，2021年租金为88200元，2022年租金为92610元），每年12月15日和6月15日前支付半年租金。自来水公司在该协议落款处盖章时手写注明“办证”。该《租房协议》仅留存于杭州市拱墅区市场监督管理局。熊争东陈述该《租房协议》实际签订时间为2018年6、7月份，因自来水公司未能帮助其办理出营业执照，经协商由其自行办理，并将房租降低了。2018年8月9日，熊争东办理了个体户登记手续，在开办了饭店。 2019年1月28日，自来水公司委托律师向熊争东邮寄《律师函》一份，通知熊争东在收到律师函7日内安排拖欠房屋租金事宜。熊争东于次日签收该《律师函》。 本院认为，本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案争议的第一个焦点问题是，《租房协议》有关租期、租金标准的约定是否是双方的真实意思表示？是否以《租房协议》对《房屋租赁合同》约定的租期、租金作了变更？自来水公司主张该《租房协议》仅用于让熊争东办理营业执照，因熊争东开办的饭店是按照包税制缴税的，《租房协议》约定的租金减少仅是为了让熊争东少缴税。本院认为，该《租房协议》上自来水公司注明了“办证”，而熊争东也认可签订该《租房协议》后其自行去办理了个体户登记手续，故可以认定双方签订该份《租房协议》的用途为熊争东办理营业执照。根据自来水公司在该《租房协议》上手写注明“办证”的事实，自来水公司有关该《租房协议》约定的租金减少是为了让熊争东可以少缴税的主张，具有高度盖然性，本院予以采信。《租房协议》有关租金、租期的约定并非自来水公司的真实意思表示，该约定应认定无效。故仍应按照《房屋租赁合同》的约定确定租金、租期。根据《房屋租赁合同》的约定，年租金为22万元，每年支付一次，虽该合同未直接约定支付租金的具体时间，但本院注意到，该合同第九条约定，乙方在支付每年租金时，应提前一个月支付给甲方。本院认为，如果是承租人先使用租赁物，再支付租金的，则其支付租金显然不是提前支付，从合同第九条有关“提前”的约定可以看出，双方约定了熊争东对于每年的租金应当在该年度到来前一个月支付，亦即熊争东需先提前一个月支付下一年度租金，再在下一年度使用本案房屋。故根据合同第九条约定并结合双方约定的租金每年支付一次，可以认定双方约定了熊争东应当在每年11月30日前支付下一年度租金。现熊争东仅支付了租金22万元，亦即仅支付了2018年度的租金，未在2018年11月30日前支付2019年度的租金，构成根本性违约，自来水公司有权解除《房屋租赁合同》并收回租赁物。现自来水公司诉请解除《房屋租赁合同》并请求熊争东返还案涉房屋、支付自2019年1月1日起的租金及占有使用费，合法有据，本院予以支持，但熊争东已支付的办证押金及水电费押金合计3万元，可予优先抵扣房租。据此，熊争东应当支付计算至2019年3月31日的尚欠租金25000元（55000元－30000元），自2019年4月1日起至其返还房屋之日止的租金和房屋占有使用费则应按22万元/年计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告杭州自来水经济发展有限公司与被告熊争东于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告熊争东于本判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区的营业用房腾空并返还给原告杭州自来水经济发展有限公司； 三、被告熊争东于本判决生效之日起一个月内支付原告杭州自来水经济发展有限公司计算至2019年3月31日止的尚欠租金25000元，并支付自2019年4月1日起至其将杭州市拱墅区的营业用房腾空并返还给原告杭州自来水经济发展有限公司之日止的按每年22万元计算的租金和房屋占有使用费； 四、驳回原告杭州自来水经济发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，由原告杭州自来水经济发展有限公司负担307元，被告熊争东负担143元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 姜新农 二〇一九年九月二十四日 法官助理贾昱泓 代书记员 陈晓玲