广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7911号上诉人（原审原告）：佛山中原地产代理有限公司。法定代表人：李某，执行董事。委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小健，广东聚英华律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山亿能置业有限公司。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志芬，广东群豪律师事务所律师。上诉人佛山中原地产代理有限公司（以下简称“中原代理公司”）和上诉人佛山亿能置业有限公司（以下简称“亿能公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。中原代理公司上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23737号民事判决第二项、第三项，在查明事实的基础上改判亿能公司向中原代理公司支付销售代理费本金2235882.76元及相应的违约金；2.本案一、二审诉讼费用由亿能公司承担。事实和理由：1.一审判决认定实际可销售及成交面积、完成销售率、代理费计算费率和计算出的应付代理费总额均错误。根据规划及实际施工，项目总计建筑面积74452.6㎡，其中1座至2座总计建筑面积70927.47㎡，人防车位面积3525.13㎡，根据佛山市房地产网上进行网签备案的信息统计，其中开发商自用物业面积35536.67㎡、限制房产面积（包含商业限制房产、物业管理用房、消防控制室、架空层、电信机房、备用间）18602.07㎡，实际允许可公开发售面积16788.73㎡，依照合同约定最终实际可销售面积仅为16788.73㎡。而自合同签订之日起至2017年10月12日合同解除止，根据在佛山市房地产网上进行网签备案的信息统计，实际成交面积合计16536.23㎡，成交金额为186323563.38元。中原代理公司完成的销售率大于80%，应按照合同约定的代理费率1.2%计算。因此，亿能公司应支付的销售代理费为186323563.38×1.2%=2235882.76元。2.深圳市湛联建筑工程有限公司购买案涉2座22层全层（01-08单元），后该公司希望转售他人，经中原代理公司努力找到佛山市国基置业有限公司。2015年7月1日，经多方协商，佛山市国基置业有限公司购买深圳市湛联基础建筑工程有限公司原购买的案涉2座22层全层（01-08单元）物业，交易时中原代理公司收取了佛山市国基置业有限公司代深圳市湛联基础建筑工程有限公司支付的第二次中介服务费用100万元，而非第一次销售中介服务费用。且该100万元支付人也非亿能公司，交易中也未约定免除或抵偿亿能公司应付中原代理公司的第一次中介服务费用。一审法院判决扣减100万元仅应付1277118.44元，明显缺乏事实法律依据。3.根据中原代理公司和亿能公司签订的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》第5.2.10条款约定，双方签订的是独家代理合同，亿能公司不能自行销售；亿能公司自行销售物业未经中原代理公司与亿能公司的共同确认，不应视为亿能公司自留的物业；亿能公司所称的销售时间也是在亿能公司与中原代理公司之间合同解除离场之前，在合同解除之前已办理网签备案，应当作为中原代理公司的销售额，计付销售代理费。一审法院认定佛山市营鹰消防智控技术有限公司购买亿能公司自留的2座11层（01-09）不应当支付代理费缺乏事实法律依据。4.一审法院认定佛山市金融投资控股公司购买的2座2304房不应当计付销售代理费没有事实法律依据。佛山市金融投资控股公司购买2座2304房是由中原代理公司的职员在2013年与该公司法定代表人肖峰洽谈的，虽然签订合同时间在中原代理公司离场后，但仍然是原业务的延续，而且，中原代理公司虽然离场，但是双方合同并未解除，签约时间仍在合同期内，应当按合同约定向中原代理公司计付销售代理费。亿能公司上诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初23737号民事判决第一项、第二项、第三项，改判驳回中原代理公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由中原代理公司承担。事实和理由：1.中原代理公司在与亿能公司签订销售代理合同后，没有积极依约履行合同义务，未依约提供策划服务、销售代理工作（见合同第三条），人员严重不足（通常只有两三人，甚至一人，合同约定至少4人），又经常更换，亿能公司多次要求整改，但均未果。2014年12月，经双方协商同意终止合同。亿能公司将中原代理公司的保证金全额退还，于2014年12月27日以支票形式支付给中原代理公司，中原代理公司于2015年1月3日即进行兑换确认。终止合同时，亿能大厦尚未完工开售，中原代理公司销售代理工作没有实际开展，没有代理销售出任何房屋。2.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，当事人应当对自己提出的主张提供证据，证据必须查证属实后才能作为认定事实的根据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中原代理公司主张亿能公司应向其支付销售代理费，应当举证证明其已依约履行代理销售义务，尤其是主张销售代理费计算的面积基数等关键事实。但中原代理公司没有举证证明，应当承担举证不能的后果。3.中原代理公司所主张的代理费不符合约定，也不满足合同约定结算条件，一审判决没有考虑双方约定结算条件，认定事实与适用法律存在错误。按照双方代理合同第六条6.1.1、6.2.1约定，销售代理费是按售出并已签订《广东省商品房买卖合同》之单位累计合同总金额为基础，以代理费率为系数计算，并以亿能公司实际进款为结算依据，双方盖章确认按月结算。中原代理公司须提前向亿能公司提供发票和申请书，亿能公司收到申请书完成审核后，按审核结果支付（见合同5.2.5）。因此，中原代理公司请求支付代理费的基础是：①其为亿能公司代理售出房屋；②售出以签订《广东省商品房买卖合同》为准，并以合同金额为基础；③亿能公司实际收到购房款，双方盖章确认按月结算；④其提供发票和申请书，亿能公司审核结果。中原代理公司以上几项付款请求的基础和要件均不成立，无权主张亿能公司支付代理费。4.中原代理公司早就已经与亿能公司终止了本案的销售代理合同，中原代理公司也早已兑换了亿能公司的保证金退款，并从亿能国际广场撤场，不再开展销售代理工作。假使中原代理公司存在相关销售代理费，但其却在长达近三年的时间未向亿能公司提出，时效已过，显然是不符合常理，显失公平，既不合法又不合理。5.中原代理公司在代理销售过程中存在严重过错，没有积极依约履行合同义务，造成双方的销售代理合同在楼盘未开售就终止了，一审判决支持中原代理公司获得代理费违反当事人合同约定，不符合诚实信用原则，适用法律错误。中原代理公司向一审法院起诉请求：1.解除中原代理公司、亿能公司于2012年10月15日签订的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》；2.亿能公司向中原代理公司支付销售代理费2235882.76元；3.亿能公司向中原代理公司支付从2016年7月11日起至实际付清之日止的违约金，以欠款总额为本金，按照日万分之三计算违约金，暂计至2017年7月28日共382天的违约金256232.2元；4.亿能公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月15日，中原代理公司与亿能公司签订《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》，约定亿能公司委托中原代理公司为“亿能大厦项目”独家策划销售代理人；本项目总建筑面积共约76814.45平方米，中原代理公司受托销售代理的物业为项目预售许可证经批准的全部可售（写字楼/商业/停车场）物业（去除不可售的30%和亿能公司自留的8%），具体建筑面积以公开发售前双方书面确认的销售清单为准；中原代理公司应提前提供本项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略建议，并及时向亿能公司汇报，经亿能公司认可后由中原代理公司负责执行和实施；在本项目销售过程中，中原代理公司可提供阶段性的销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并经亿能公司书面认可后由中原代理公司执行和实施；服务代理期限内，亿能公司须按售出并已签订《广东省商品房买卖合同》之单位合同总金额为基数，以代理费率为系数计算销售代理费并按月向中原代理公司支付佣金报酬，策划服务费及服务费等各类没有明确的费用均已包含在销售代理费中，亿能公司不另外支付；每批次推出单位所完成的目标销售率(按面积计算)X＜50%的代理费率为0.8%、销售率50%≤X＜80%的代理费率为1.0%、销售率X≥80%的代理费率为1.2%，销售率=已签订《商品房买卖合同》并可足额交付首付款单位的总建筑面积/委托可销售总面积；中原代理公司、亿能公司双方每月就已签订《广东省商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额等信息制作成每月确认清单，并以亿能公司购房账户的实际进款金额为结算依据，并由双方进行盖章确认；销售代理费每月结算一次，由中原代理公司向亿能公司提交结佣确认表，亿能公司盖章确认并支付代理费，中原代理公司对每个销售单位以客户签订《房地产买卖合同（预售）》并缴付首期购房款作为结算销售代理费的依据；如因中原代理公司原因导致合同不能履行、不能按时履行合同义务或出现中原代理公司的行为严重影响亿能公司商业利益的情况，亿能公司首先应书面告知中原代理公司并给予中原代理公司40天的整改期，若期满中原代理公司仍未改正，则亿能公司有权责令中原代理公司停止继续销售本项目，并书面通知中原代理公司终止本合同，并保留追究经济损失的权利；本项目公开发售前，亿能公司需向中原代理公司提供本项目公开销售所需的各项文件数据，包括国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地许可证等资料；亿能公司有权保留全部可售项目建筑面积的8%（不大于5000平方米）用于自行销售，保留单位清单应于项目正式公开发售前七天向中原代理公司提供；中原代理公司就本项目享有独家策划及独家销售代理权，亿能公司除保留单位外不得自行销售或者委托其他代理公司销售本项目，如亿能公司需将本项目出售给指定购房客户，中原代理公司应予以尊重，但亿能公司仍需按本合同之约定向中原代理公司支付销售代理费；双方违反本合同约定未能按时支付约定费用或违约金，守约方应发出书面要求对方履约，若该书面通知送达10个工作日后，违约方仍无理不支付该费用的，则违约方应以全部未付金额为基数，每日向守约方支付该基数万分之三的金额作为延迟履行违约金；本合同自中原代理公司将30万元保证金转入亿能公司指定账户之日起生效，保证金在中原代理公司全面履行合同无违约的情况下于合同期满后无息退还给中原代理公司，在中原代理公司违约的情况下由亿能公司没收直接抵违约金；本服务代理权有效期自本合同生效之日起至分批物业完成至代理销售面积95%为止，等等。合同签订后，中原代理公司向亿能公司支付保证金30万元。2014年12月31日，亿能公司退回保证金30万元予中原代理公司。2015年7月1日，深圳市湛联基础建筑工程有限公司（出卖方、甲方）、佛山市国基置业有限公司（买受方、乙方）、中原代理公司（中介方、丙方）、亿能公司（发展商、丁方）签订《房产购买权转让协议》，约定丁方协助甲方双方转让涉讼物业2座22层全层（01-08单元）并共同委托丙方从事房地产买卖事项。该转让协议签订后，中原代理公司收取了相应的中介费。诉讼中，中原代理公司提供了两份落款日期分别为2014年6月14日、2014年7月12日，盖具“佛山亿能置业有限公司市场部”章及由“任晓林”签名确认的《中原地产亿能国际广场项目组已售单位确认单》，两份确认单中所列已售物业共25套。亿能公司提供了80份其与购房人就涉讼物业签订的《广东省商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为“现售”商品房，商品房预售许可证号为“南房现字第2015031202号”，签约日期最早的是2015年9月8日，最迟的是2016年7月29日，买受人均为企业法人。经核实，中原代理公司提供的《中原地产亿能国际广场项目组已售单位确认单》中，只有2座1601、1602、1603、1604、1605、1606、1607、1608、2101、2102、2103、2104、2105房13套物业最后成功签署了《广东省商品房买卖合同》。亿能公司提供的80份《广东省商品房买卖合同》包含了买受人佛山市国基置业有限公司购买涉讼物业2座22层（01-08单元）的合同8份（所涉物业面积为1901.23平方米，成交价为17799730元）、亿能公司就自留的2座11层（01-09）物业与佛山市营鹰消防智控技术有限公司签署的合同9份（所涉物业面积为1867.2平方米，成交价为14937600元）、买受人佛山市金融投资控股公司于2016年7月29日与亿能公司签署的合同1份（所涉面积为275.59平方米，成交价为3307080元），其余62份合同所涉物业面积合计14541.24元平方米，成交价合计159639805元。中原代理公司在诉讼中陈述，亿能公司在签署代理合同时未对拿地条件（约定项目必须现楼发售）、该项目的购买人必须是公司或法人、必须符合区金融办行业准入条件、无法做商业按揭等销售限制条件等情况告知中原代理公司，合同履行过程中，因上述原因导致项目面临种种销售阻碍，故其于2016年7月1日起撤出了亿能国际大厦。中原代理公司提交的其与亿能公司的邮件往来显示，双方在2013年7月30日至2015年11月28日期间，有通过邮件往来沟通代售事宜，其中2015年9月下旬，中原代理公司还有向亿能公司发送《亿能国际广场开盘前认筹及推广方案》，亿能公司亦有相应回应；2015年10月下旬，中原代理公司向亿能公司发送了《亿能价目表》，亿能公司亦向中原代理公司发送了《自留面积》（自留面积为主楼即2座4-12层，扣除8-12层的01、02单元及4层的01、02、03单元，亿能公司提供的80份买卖合同所涉物业只有11层的03-08单元包含在自留面积中，诉讼中中原代理公司承认11层为亿能公司自留物业）。亿能公司在诉讼中陈述，亿能国际广场项目于2015年6月27日通过竣工验收，该项目领取的是现售许可证。一审法院认为，中原代理公司、亿能公司签订的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除。第一，亿能公司虽于2014年12月31日退回保证金予中原代理公司，但双方并未就合同解除或合同终止签署书面协议，亿能公司也未提交证据证实其向中原代理公司发出了解除合同或终止合同的书面通知或邮件；第二，在亿能公司退还保证金后，中原代理公司与亿能公司还有邮件往来，邮件内容仍包含代理销售业务，邮件内容未有双方解除合同或中原代理公司在收取保证金后就已退场的相关内容；第三，合同约定合同有效期自生效之日起至分批物业完成至代理销售面积95%为止，约定的期限也尚未届满。因此，亿能公司退还保证金并不构成合同的解除，双方在中原代理公司起诉前并未合意解除合同，涉讼代理合同自本案起诉状副本送达亿能公司之日即2017年10月12日解除。关于销售代理费。中原代理公司出示的成交明细确认单，未经亿能公司认可，为中原代理公司单方制作的材料，对其证据效力不予确认。中原代理公司出示的已售单位确认单，虽然其上签名人员为亿能公司当时的员工，亦盖有亿能公司“市场部”印章，但确认单记录的25套已售物业只有13套最后成功签署了《广东省商品房买卖合同》，且确认单中的13套物业的自然人客户与最后签署买卖合同的法人客户也未能完全一一对应，故该确认单亦不能作为双方结算的依据。亿能公司在本案中出示的80份《广东省商品房买卖合同》签订于2015年9月8日至2016年7月29日期间，亿能公司辩称合同所涉物业均为亿能公司自行售出，中原代理公司无权请求相应的销售服务费。案涉合同约定“中原代理公司就本项目享有独家策划及独家销售代理权，亿能公司除保留单位外不得自行销售或者委托其他代理公司销售本项目，如亿能公司需将本项目出售给指定购房客户，中原代理公司应予以尊重，但亿能公司仍需按本合同之约定向中原代理公司支付销售代理费”，依此约定，在案涉合同未合法解除或终止前，即使是亿能公司自行销售了除自留单元以外的涉讼物业，中原代理公司也有权就已售物业主张销售代理费。在上述期间，亿能公司出售的80套物业，除买受人佛山市国基置业有限公司购买的2座22层（01-08单元）（中原代理公司已收取了中介费）、佛山市营鹰消防智控技术有限公司购买的亿能公司自留的2座11层（01-09）、佛山市金融投资控股公司购买的2座2304房（签订时间在中原代理公司离场之后）外，中原代理公司均可依合同约定主张销售代理费。合同约定了项目总建筑面积为76814.45平方米，委托中原代理公司销售的物业为本项目预售许可证经批准的全部可售物业去除不可售的30%及亿能公司自留的8%，具体建筑面积以公开发售前双方书面确认的销售清单为准，因双方未提交双方书面确认的销售清单，一审法院酌定委托销售总面积参照合同约定总建筑面积76814.45平方米的62%（扣除不可售的30%及亿能公司自留的8%）计为47624.96平方米。中原代理公司可主张销售代理费的62套物业面积合计14541.24平方米，成交金额合计159639805元。按销售总面积47624.96平方米计算，完成率为30.53%，代理费率按0.8%计算，亿能公司应支付代理费1277118.44元，对中原代理公司请求超出部分不予支持。考虑本案已售物业均为亿能公司自行销售，双方就应否支付代理费和合同解除日期产生了争议，故一审法院酌定上述应付代理费应自合同解除日即2017年10月12日起按日万分之三计算违约金，对中原代理公司请求自2016年7月11日计算违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中原代理公司与亿能公司于2012年10月15日签订的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》于2017年10月12日解除；二、亿能公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付代理费1277118.44元予中原代理公司；三、亿能公司应以1277118.44元为本金从2017年10月12日起至付清款日止按日万分之三计算违约金予中原代理公司，本项随上项清；四、驳回中原代理公司的其他诉讼请求。一审案件受理费26736.92元（中原代理公司已预交13368.46元），由中原代理公司负担13035.22元，由亿能公司负担13701.7元，亿能公司需负担的13701.7元，应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期交纳的，依法强制执行。中原代理公司多预交的诉讼费333.24元，在判决发生法律效力后经其申请,一审法院予以退还。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案当事人对双方之间签订的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》何时解除、亿能公司是否应向中原代理公司支付销售代理费、销售代理费的具体数额存在争议，此为本案二审审查范围。本院分析如下：关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，亿能公司主张其于2014年12月31日向中原代理公司退回保证金30万元之时双方之间的《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》解除，但是，中原代理公司认为双方之间的合同直至其提起本案诉讼仍未解除，而亿能公司又不能提供证据证明其和中原代理公司之间达成了解除合同的合意，亿能公司关于其退回保证金解除案涉合同的意见不能成立。中原代理公司于2017年9月4日提起本案民事诉讼，提出了解除案涉合同的诉讼请求，亿能公司于2017年10月12日收到中原代理公司的民事起诉状副本。综合考虑亿能公司和中原代理公司的诉讼主张，可视为双方于2017年10月12日达成解除案涉合同的合意，一审法院判决亿能公司和中原代理公司之间《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》于2017年10月12日解除，有事实和法律依据，本院予以确认。关于亿能公司应否支付销售代理费。亿能公司上诉提出中原代理公司未依约提供策划服务、销售代理工作。经查，中原代理公司提交的《策略决胜—亿能国际广场销售促进执行案》《亿能大厦项目商铺定价报告》《亿能项目来电来访登记表》《已售单位确认单》《成交明细确认单》以及邮件往来记录、录音光盘等证据，可以证明中原代理公司履行策划服务、销售代理义务的情况，亿能公司关于中原代理公司完全没有履行合同义务的意见不成立。案涉《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》第5.2.10项约定：“甲方除保留单位外不得自行销售或者委托其他代理公司代理销售本项目，如甲方需将本项目物业出售给指定购房客户，乙方应予以尊重，但甲方仍需按本合同第6.1条款之约定向乙方支付销售代理费。”第5.3.3项约定：“乙方（中原代理公司）就本项目享有独家策划及独家销售代理权，甲方自己保留的面积除外。”按照上述约定，在代理销售期内，无论是经中原代理公司代理销售的案涉房产，还是由亿能公司自己销售的房产，中原代理公司均可要求亿能公司支付销售代理费。根据中原代理公司提供的《已售单位确认单》和71套房产销售备案信息、亿能公司提交的《亿能国际认购及签约统计表》和80份《广东省商品房买卖合同》等证据，案涉房产中已有部分房产实际销售成交。综上，中原代理公司要求亿能公司支付销售代理费有事实和法律依据，可予支持。亿能公司关于驳回中原代理公司全部诉讼请求的上诉请求，与案件实际情况相悖，应予驳回。关于亿能公司应支付销售代理费数额。1.中原代理公司上诉提出案涉亿能大厦项目实际可销售面积仅为16788.73㎡，但没有提供证据证明，本院不予支持。一审法院根据案涉《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》第1.4款的约定认定委托销售总面积为47624.96㎡并无不当。因此，中原代理公司关于其完成的销售率大于80%，应按照1.2%的代理费率计算销售代理费的上诉意见亦没有事实根据。2.2014年11月21日，深圳市湛联基础建筑工程有限公司与亿能公司签订《合作协议》，认购案涉亿能大厦2座22层2201-2208共八套房屋。2015年7月1日，深圳市湛联基础建筑工程有限公司、佛山市国基置业有限公司、中原代理公司、亿能公司四方签订《房产购买权转让协议》，约定由佛山市国基置业有限公司购买上述8套房产。2016年4月1日，佛山市国基置业有限公司与亿能公司签订8份《广东省商品房买卖合同》，约定佛山市国基置业有限公司向亿能公司购买上述8套房产。佛山市国基置业有限公司购买上述8套房产过程中，中原代理公司收取了服务费100万元。根据上述情况，结合案件实际，一审法院没有将上述8套房产纳入中原代理公司可主张销售代理费的范围，并无不当，本院予以确认。中原代理公司关于一审法院判决扣减100万元仅应付1277118.44元款项金额，明显缺乏事实法律依据的上诉意见理据不足，本院不予支持。3.案涉物业2座11层1101-1109房共9套物业，系亿能公司自留物业，在案涉《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》约定亿能公司自留8%物业范围内，且中原代理公司起诉主张应计算销售代理费的71套物业中不包括该2座11层1101-1109房。所以，中原代理公司关于一审法院认定该2座11层1101-1109房不应当支付代理费缺乏事实法律依据的上诉意见不能成立。4.佛山市金融投资控股有限公司购买案涉物业2座2304房，于2016年7月29日与亿能公司签订《商品房买卖合同（现售）》。而中原代理公司于2016年7月1日撤离案涉亿能大厦项目，不再提供相关销售代理服务。中原代理公司提出其职员于2013年与佛山市金融投资控股有限公司法定代表人洽谈2座2304房销售事宜，但没有提供证据证实。虽然，亿能公司售出2座2304房时本案当事人之间的策划销售代理合同尚未解除，但是，根据合同权利义务一致原则，中原代理公司要求亿能公司支付在中原代理公司不再提供销售代理服务之后亿能公司自行销售物业的销售代理费，有失公平。中原代理公司关于一审法院认定2座2304房不应当计付销售代理费无事实法律依据的上诉意见不能成立。一审法院认定中原代理公司可主张销售代理费成交物业62套、成交金额合计159639805元，又根据案涉《亿能大厦项目独家策划销售代理合同》第1.4款和第6.1.1项、第6.1.2项的约定确定本案销售代理费率为0.8%，判决亿能公司支付销售代理费1277118.44元，认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。综上所述，中原代理公司和亿能公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16294.07元，由上诉人佛山中原地产代理有限公司负担8147.07元，由上诉人佛山亿能置业有限公司负担8147元。佛山中原地产代理有限公司和佛山亿能置业有限公司均已向本院预交上诉费16294.07元，其多预交部分可在本判决生效后持判决书向本院申请退款。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋