江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5627号 原告：南京盛益资产管理有限公司，住所地在南京市浦口区新浦路127号盛景华庭南苑2号商业101室。 法定代表人：罗薇薇，执行董事。 委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任珊珊，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：王旭，男，1978年9月26日生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：何杰，江苏冠文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕洁，江苏冠文律师事务所实习律师。 原告南京盛益资产管理有限公司（下称南京盛益公司）与被告王旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法由审判员朱模宝适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告南京盛益公司的委托诉讼代理人毛华贵、任珊，被告王旭及其委托诉讼代理人何杰、吕洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京盛益公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还承租的位于南京市浦口区房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金，自2019年2月9日起按照合同约定标准计算至实际退还房屋之日止；4、判令被告向原告支付违约金35560元；5、判令被告支付原告因实现债权而支出的律师代理费12000元；6、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租南京市浦口区房屋，租金第一租约年每日每平方米1.84元，即年租金213360元（本年最后四个月免租）；第二租约年每日每平方米1.84元，即年租金213360元；租金支付方式以一年为交租期，首次支付时间为进场前10个工作日前，除首年外，被告应当在每个交租期结束时30日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告延迟付款超过10日，原告有权单方提前解除合同，收回租赁物，并要求被告承担违约责任；违约金为当期2个月的租金，同时违约方还应当承担守约方为实现权利而支付的律师费、诉讼费等费用。2018年2月11日，原告向被告发出《计租函》，通知被告租赁期限为2018年2月9日至2023年2月8日，被告支付了第一年的租金，但未按照合同约定支付下一期租金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 被告王旭辩称，不同意解除合同，被告并未违约。原、被告对合同租金的起算时间存在争议，合同约定的统一开业日为被告开始经营的日期，免租经营期为统一开业日开始计算一定期限，一般情况下应当是先进行开业，然后进入免租期，再进入计租期。按照合同约定，免租期为第一租年的最后四个月，现被告已经将第一租年的租金付清。合同约定统一开业日为计租开始之日，合同约定暂定统一开业日为2017年12月1日，且该日期可视工程进度前后浮动6个月，但被告未收到原告的书面通知，原告也未按照合同约定组织策划统一开业日活动，所以房屋租赁到期日应当相应顺延。另外，原告交付房屋给被告时，房屋并未竣工验收，不具备交付条件，原告一直无法进行装修和经营，被告认为租金最早只能从房屋竣工合格验收之后，符合适租条件，且原告组织统一开业活动日之后计算。 经审理查明，2017年10月17日，原告南京盛益公司（合同称“甲方”）作为出租方，与承租方王旭（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于南京市浦口区滨江馨园4-18-114、115、213、214、215房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积为313.69平方米，租赁期限为5年；合同定金为88900元，乙方于合同签订之日起5个工作日内支付给甲方，该定金在乙方正式接管房屋后转化为保证金，保证金数额为35560元，超出部分转化为租金；第一年租金为213360元（最后4个月免租金），第二年租金为213360元，第三年租金为224028元，第四年租金为224028元，第五年租金为235229元；乙方应当先付租金后使用，以1年为一个交付期，首次支付时间为进场前的10个工作日前，此后乙方应当在每个交租期结束的30日前，向甲方支付下一期租金；乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）；如乙方迟延付款超过10日的，甲方有权解除合同；甲、乙双方任何一方违反合同约定，应当向对方支付当期2个月租金作为违约金；如违约金不足以弥补损失的，违约方还应继续弥补对方损失，同时还应当承担守约方为实现权利而支付的诉讼费、律师费、保全费等费用。原、被告在上述合同中还约定了各自的通知送达地址，并对其他事项作出了相应约定。 上述合同签订后，被告王旭依约向原告缴纳了定金88900元，原告南京盛益公司将案涉房屋交付给被告王旭使用后，按照合同约定，该定金中35560转化为保证金，其余55340元转化为租金。此后，被告王旭又向原告支付了第一年租金86900元。被告王旭已经在扣除四个月免租期后将第一年租金支付完毕。 另查，2019年3月25日，原告认为被告首年租赁期已经到期，故向被告发出“催缴函”，催告被告缴纳第二期租金。被告收到该“催缴函”后，认为尚未到支付第二期租金的时间，故拒绝支付。 又查，原告因本起纠纷委托北京大成（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师代理费12000元。 庭审中，原告为证明租金起算时间，出示了一份日期为2018年2月11日的“计租函”，该函中载明“幸福里睦邻街区4#地商业已于2018年2月9日统一开业，现正式通知您所租赁商铺于开业当日起正式进入计租租赁期”。经质证，被告王旭否认收到上述“计租函”。 以上事实，有原、被告在法庭上的陈述；原告南京盛益公司提供的《房屋租赁合同》、计租函、催缴函、委托代理合同及律师费发票；被告王旭提交的《房屋租赁合同》、计租函、竣工验收备案表等证据在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立且合法有效，原、被告均应当自觉按照合同约定履行义务。原、被告签订合同后，原告已经支付第一年租金，双方对此均不持异议。确认被告是否违约，首先应当明确计算第一年租金的起止时间。 根据合同约定，计租日为“免租经营期届满次日”，免租经营期为“自统一开业日起算的一定期限”，而统一开业日为“甲乙双方合同中约定的乙方开始经营的日期”。因此，要明确计租日，则应当先确定双方约定的开始经营日期。案涉《房屋租赁合同》第九条约定，“乙方应当在2017年12月1日开业经营（视甲方工程进度，统一开业日可前后浮动6个月，最终以甲方书面通知为准）”。现原告认为被告逾期支付第二期租金，已经构成违约，原告对此负有举证证明义务。原告主张统一开业日为2018年2月9日，并出具了“计租函”一份。因被告否认收到该“计租函”，且原告也未提交任何证据证明上述“计租函”已实际送达给被告。因此，本院认为，原告未能提供足够证据证明其主张的日期为开业经营日，应由原告承担相应的不利后果，本院确认原、被告约定的开业经营日不明，第一年租赁起算时间应当自合同约定的最晚时间起算，即自2017年12月1日起向后延长6个月，以2018年6月1日作为第一年租赁起算时间。 被告已经将第一年租金支付完毕，按照合同约定，被告应当在首个交租期结束30日前支付第二年租金。因第二年租赁期自2019年6月1日起算，故被告应当在2019年5月2日前向原告支付第二年租金。又因原、被告约定，如延期付款超过10日，则被告应承担相应的违约责任。截止本案法庭辩论终结，被告仍未支付第二年租金，显然已经超过了约定的付租期限，被告已经构成违约。现原告诉至本院要求解除合同，并要求被告返还承租房屋，符合合同约定，本院予以支持。同时，因被告已经支付了保证金35560元，该保证金作为违约金原告无需返还，但原告也无权要求被告再向其支付违约金35560元。至于原告主张租金，被告应当自2019年6月1日起，按照合同约定标准支付租金，直至房屋实际交还给原告之日止。又因原、被告在案涉租赁合同中约定，违约方需承担守约方为实现权利而支付的律师费，现原告主张被告承担因本案诉讼支出的律师代理费12000元，该数额未超过相应行业收费标准，故本院予以支持。至于被告以房屋未通过备案验收为由，主张房屋租金自通过备案验收且具备适租条件之日起计算，因被告并无充足证据证明房屋在计租日后不具备使用条件，故被告的辩称缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告南京盛益资产管理有限公司与被告王旭于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》，被告王旭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告南京盛益资产管理有限公司交还承租的坐落于南京市浦口区房屋； 二、被告王旭应于本判决发生法律效力之日起七日内，按照合同约定标准向原告南京盛益资产管理有限公司支付自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（自2019年6月1日起第一年租金计算标准为213360元/年、第二年为224028元/年，第三年为224028元/年，第四年为235229元/年）； 三、被告王旭应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告南京盛益资产管理有限公司支付律师代理费12000元； 四、驳回原告南京盛益资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2607元，由被告王旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  朱模宝 二〇一九年九月五日 书记员  梁冬丽