山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终4263号上诉人（原审被告、原告）：曲江升，男，1960年7月6日出生，汉族，住所地莱州市。委托诉讼代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫良，山东文济律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被告）：杨旭波，男，1978年7月22日出生，汉族，住所地莱州市。委托诉讼代理人：原聚柏，山东文景律师事务所律师。原审第三人：曲云峰，男，1976年7月17日出生，汉族，住所地莱州市。上诉人曲江升因与被上诉人杨旭波、原审第三人曲云峰房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2017）鲁0683民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已终结。曲江升上诉请求，撤销一审判决第二项，改判驳回杨旭波的诉讼请求，杨旭波支付曲江升违约金50000元。事实和理由：一审认定曲江升对房屋断电构成违约属认定事实错误，涉案房屋的物业管理是原审第三人承包，原审第三人自负盈亏，与房屋租赁无关，杨旭波向原审第三人缴纳电费和物业费，原审第三人与杨旭波之间是物业管理关系，原审第三人因用电与杨旭波产生纠纷并停电与我无关。原审第三人收取水电费后直接缴纳到水电部门而不是给我，因此不是我委托原审第三人代收水电费；《房屋出租合同》中约定的三通本意为保证供电线路畅通的三通设施，并非一审认定的保障通电，我作为出租人只能提供适宜的出租物，不能提供供电服务。断电行为也不构成根本违约，物业部门断水断电不是我违约，杨旭波与原审第三人产生纠纷，其应向在按照第三人主张权利，杨旭波解除租赁合同没有约定和法定情形，因此其应对装修损失自行承担责任，同时合同未到期杨旭波执意解除合同没有约定和法定情形，属于违法解除合同，应承担违约责任；装修损失评估应以2015年9月15日涉案房屋移交给我之日为基准日。杨旭波辩称，曲江升没有在法定期限内提出上诉，法院不应受理；无论是按合同约定还是法律规定，曲江升对涉案房屋进行断电构成违约，合同中约定的三通是保障通电，曲江升没有在租赁期间保障通电，违反了合同约定，同时因我承租的房屋断电无法经营，属于曲江升在租赁期间没有保持租赁物符合约定的用途，违反合同法的规定；我承租房屋是用于经营饭店，因无故停电导致无法经营，不能实现合同目的，故曲江升构成根本违约。原审第三人述称，杨旭波欠我电费4万多元，多次催要也不给。杨旭波向一审法院起诉请求：解除杨旭波与曲江升签订的房屋出租合同，同时判令曲江升给付违约金5万元，并赔偿经济损失50万元。曲江升反诉请求：杨旭波支付违约金50000元及自2015年6月12日起按1863元/日计算的租赁费。一审法院认定事实：杨旭波（作为乙方）与曲江升（作为甲方）于2014年3月28日签订《房屋出租合同》一份，双方约定：甲方将坐落在奥城国际3号楼2层1、2号网点房屋（建筑面积768平方米）一处出租给乙方，租赁期为72个月，从2014年6月10日起至2020年6月9日止；年租金为68万元（885元/平方米），一次性交纳，乙方于2014年3月28日交纳给甲方。先付后用，以后乙方应在付款期末前一个月付清；甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），以保障乙方安全正常使用；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金5万元，等等。杨旭波对房屋进行了装修用于经营烤肉店。杨旭波先后于2014年3月28日和2015年1月12日各交租金34万元，交清了第一年租金68万元。上述租赁房屋的用电来源于山东科源化工有限公司，物业管理人为第三人曲云峰。在杨旭波租赁上述房屋第一年下半年期间，第三人怀疑杨旭波偷电，于2015年5月要求杨旭波补交差额电费，杨旭波不认可自己偷电，双方产生争议。第三人于2015年5月29日给杨旭波停电。停电后，双方协商未果，杨旭波停止了经营，没有按合同约定向曲江升交纳第二年的租金。审理中，经一审法院主持，杨旭波于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了曲江升。关于杨旭波租赁房屋的供电由谁负责管理的问题。杨旭波主张是曲江升委托第三人管理，曲江升及第三人均主张是由第三人负责管理。曲江升提供了山东科源化工有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订的水、电承包协议一份，协议载明：从2013年10月开始到2016年10月，甲方将莱州奥城国际变压器1台和供水业务承包给曲云峰使用及管理，自负盈亏。公司不参与经营，在承包期间维护、维修、改造及与其他用水、用电户出现任何纠纷自行解决，与公司无关。经质证，杨旭波称不清楚，认为证明不了曲江升的主张。关于停电一事。杨旭波称2015年5月23日第三人通知自己，要求自己补交67200元电费，理由是自己在此之前偷电44800度。如果不补交电费，则在月季花节期间停电。自己又找到曲江升，曲江升称涉及用电事宜由第三人处理。因月季花节期间是营业高峰期，为避免损失扩大，自己被迫给付了第三人30000元，第三人才没有在月季花节期间停电。2015年5月29日第三人又提出要向自己调取销售记录，因该销售记录涉及到企业的经营秘密，自己没有给付，第三人开始停电，自己于当日报警，经解决未果，第三人一直至起诉时也未供电。第三人称，2015年5月23日之前，自己向杨旭波说过其偷电，因为自己安了两块电表，一块是在租赁房屋内的下表，一块是在租赁房屋外的上表，都是供应杨旭波租赁房屋用电，经抄表发现下表度数远远少于上表度数，因此自己怀疑杨旭波偷电。为了督促杨旭波补交电费，自己迫不得已于2015年5月29日采取了拉闸限电的措施，拉闸时间很短，只几个小时，随后就将电闸合上了。曲江升对第三人所述的上述过程认同，另外称杨旭波经营期间被停电时，自己没有协调第三人，自己并不参与用电的事，第三人在停电前没有与自己协商。杨旭波提供了其妻2015年6月1日与曲江升、2015年5月29日与曲云峰的手机录音资料各一份。经质证，曲江升及第三人在限期内未提出质证意见。经审查，杨旭波之妻与曲江升的录音反映了以下事实：杨旭波妻因第三人停电找到曲江升说说情况，曲江升说他将电、物业都包给第三人了，杨旭波偷电比较清楚，他也与第三人沟通了，但具体如何解决让杨旭波去找第三人谈。杨旭波之妻与第三人的录音反映了以下事实：停电后，杨旭波妻打手机与第三人商谈，让第三人先供上电，饭店里有些东西别坏了。第三人表示杨旭波不交上欠着的电费自己是不能供电，杨旭波可以先交上电费，然后再找人解决是谁偷电的问题。关于租赁合同中约定的“三通”的意思。杨旭波认为曲江升有保证向杨旭波正常供电的义务，杨旭波不欠电费而被第三人停电，这应属于曲江升违约。曲江升认为“通电”就是保障用电线路畅通，杨旭波因未及时交纳电费而被停电所引起的纠纷是物业管理纠纷，与自己没有关系，自己也没有义务负责，杨旭波应向第三人主张权利。关于损失问题。经杨旭波申请，一审法院技术室委托烟台宏正招标代理有限公司对涉案租赁房屋内杨旭波装饰装修部分进行了评估，评估基准日为2014年二季度杨旭波施工期间，工程造价为574459元。杨旭波花评估费为8000元。经质证，曲江升认为杨旭波所评估的损失与自己无关，对该评估报告的证明力请法院依法认定。审理中，征求曲江升的意见，曲江升不同意对杨旭波的装饰装修物进行利用。一审法院初次审理认为，杨旭波与曲江升之间签订的房屋租赁合同，合法有效。在审理中，杨旭波已于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了曲江升，此时双方的租赁合同关系已实际解除，对该事实予以确认。杨旭波主张导致自己解除合同的过错在于曲江升，根据双方在合同上的约定“甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），以保障乙方安全正常使用”，即曲江升负有保证通电的义务。曲江升则主张自己只负有保障用电线路畅通的义务，而不保证供电，供电由第三人负责。根据上述合同条款约定，结合杨旭波电费交纳情况，对三通中的供电应认定为保证用电线路畅通。因此曲江升对于停电不负有过错，杨旭波要求曲江升赔偿经济损失，依据不足，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回杨旭波要求曲江升赔偿经济损失的诉讼请求。一审重审中，曲江升提出反诉，请求人民法院依法判令1、杨旭波支付给曲江升违约金50000元；2、杨旭波向曲江升支付租赁费162081元。一审法院重审认定事实：1、对于双方合同的解除时间，曲江升认可在2015年9月15日已经实际解除。2、对于杨旭波主张的赔偿损失数额，杨旭波申请对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行评估作为证据确定杨旭波损失，经委托烟台宏正资产评估事务所有限公司进行评估，确定从2015年9月15日至2020年6月9日涉案租赁房屋剩余租赁期内装饰装修价值为470242.77元，鉴定费为5000元。经质证，杨旭波对鉴定结论和鉴定费收据无异议；曲江升称对该评估报告所涉的事项并未参与，对报告评估中具体项目的作价是否真实请法院审核认定，对收据真实性无异议。3、对于2015年租赁费交纳的时间问题，双方均认可应在2015年6月10日前一个月内。一审法院重审认为，本案争议的焦点之一是杨旭波与曲江升之间2014年3月28日签订的房屋出租合同是否合法有效。双方签订的的租赁合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，依法应确认合法有效。本案争议的焦点之二是杨旭波要求解除合同是否应予支持。在审理过程中，经法院主持，杨旭波已于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了曲江升，曲江升认可此时双方的租赁合同关系已实际解除，视为双方已形成解除合同的合意，双方的租赁关系从此时即已解除，对该事实予以确认。本案争议的焦点之三是曲江升对涉案租赁房屋进行断电是否构成违约。杨旭波与曲江升签订的房屋出租合同明确约定曲江升做到三通（户内上水、下水、照明电）以保障杨旭波安全正常使用，且从实际履行情况看，涉案房屋的用电产权人系山东科源化工有限公司，该公司的股东为曲江升及其妻子任立芬，涉案房屋已正常供电使用并由曲云峰向杨旭波收取电费，而非由电业部门直接向杨旭波收取电费。根据合同的相对性原则，应认定“三通”中的供电为保障通电。原审对此认定为保证用电线路通畅不当。曲江升在未提供充分证据证实杨旭波偷电或欠付电费的情况下即对涉案房屋断电，构成违约。本案争议的焦点之四是杨旭波要求曲江升给付违约金5万元，并赔偿经济损失50万元的诉讼请求应否予以支持。因为曲江升构成违约，致使杨旭波不能实现合同的目的，杨旭波要求给付违约金5万元，符合合同约定和法律规定，依法应予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。杨旭波主张装修损失，鉴定涉案房屋的装饰装修残值损失为470242.77元，赔偿经济损失应当以此数额为限。本案争议的焦点之五是曲江升要求杨旭波支付给曲江升违约金50000元及杨旭波向曲江升支付租赁费162081元的反诉请求是否予以支持。前述已经确认曲江升对涉案房屋断电构成违约，致使杨旭波不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故曲江升要求杨旭波给付违约金，不符合法律的规定，依法不予支持；双方对于2015年租赁费交纳的时间问题，均认可应在2015年6月10日前一个月内,故曲江升要求杨旭波支付2015年6月10日起至2015年9月15日的租赁费162081元,依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杨旭波与曲江升之间2014年3月28日签订的房屋出租合同于2015年9月15日解除；二、曲江升给付杨旭波违约金5万元，同时赔偿杨旭波经济损失470242.77元，合计520242.77元，限判决生效后十日内履行；三、杨旭波给付曲江升2015年6月10日起至2015年9月15日止的租赁费162081元，限判决生效后十日内履行；四、驳回曲江升的其它反诉请求。案件受理费9600元，反诉费2394元，由杨旭波负担1174元，由曲江升负担10820元，原审鉴定费8000元，由杨旭波负担；重审鉴定费5000元，由曲江升负担。二审中，曲江升提供15张照片，用以证明2015年9月15日接收诉争房屋时，屋内的装修物在杨旭波保管期间破坏严重，法院采纳评估机构所作出的装修物合同期内剩余价值的结论，所依据的客观事实不对，不应采信。杨旭波称2015年6月就已经离开了涉案的房屋，至9月15日期间是由曲江升保管该房屋，所以说在9月15日前的房屋现状不能证明是由杨旭波造成。曲江升对评估报告并没有申请重新鉴定，应视为认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方合同约定，曲江升应保障杨旭波正常使用租赁房屋，房屋在使用过程中用电被切断，曲江升并未采取措施恢复供电，一审认定其违约并无不当，其理应承担由此产生的法律后果。对于双方合同解除的原因，一审认定了双方合意解除和因曲江升违约致使合同目的不能实现两个原因，但因房屋一审法院已组织交接，本院对此不再纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9002元，由曲江升负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  于 慧审判员  衣振国二〇一九年九月十一日书记员  徐颖欣