江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初6537号原告：胡蕊，女，1991年11月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：张强，江苏姑苏律师事务所律师。被告：王志林，男，1963年10月28日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被告：卞荣桂，女，1962年7月26日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被告共同委托诉讼代理人：代群、秦屹，上海东方环发律师事务所律师。第三人：苏州邦佑房产经纪有限公司，住所地苏州市相城区高铁新城南天成路78号101。法定代表人：王政。委托诉讼代理人：陈春泉，江苏大名大律师事务所律师。原告胡蕊与被告王志林、卞荣桂，第三人苏州邦佑房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员黄坚担任审判长并主审，人民陪审员周福林、周忠浩参加评议。本案分别于2018年11月15日、2019年5月23日公开开庭进行了审理，原告胡蕊及其委托诉讼代理人张强、被告王志林、卞荣桂的共同委托诉讼代理人代群、第三人苏州邦佑房产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡蕊的诉讼请求为：1、解除原告与二被告之间的房屋买卖合同；2、判令二被告双倍返还定金200000元；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。原告主张的事实与理由：2018年4月27日，二被告与第三人签订《存量房委托销售协议》，约定由二被告自愿将其所有的位于相城区，面积89.99平方米的环秀湖花园8幢905室房屋，委托给第三人出售，委托期限自2018年4月27日至2018年8月27日。协议约定委托方的委托事项包括：介绍购房人并促成签订交易合同；办理房屋转让后的转移登记手续；当买方看房磋商后达到协议约定销售价格时委托受托人代收购房定金等。另，二被告与第三人签订委托书，约定委托第三人代为收取购房定金手续、代为签订《存量房买卖契约》等事项。2018年8月1日，原告向第三人支付定金100000元，第三人向原告出具收条，并与第三人签订关于涉案房屋的买卖合同。后二被告拒绝履行卖方义务，致使房屋买卖事项无法完成，已构成违约。因此，原告为维护合法权益，维护诚信和交易秩序，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告王志林、卞荣桂共同辩称，1、原告与被告之间没有签订过房屋买卖合同，故原告第一项诉请没有事实依据。2、被告从未收取过原告的定金，从原告提供的证据来看，是第三人收取了原告的款项，但第三人从未向被告支付过该款项，原、被告也没有任何有关定金的书面约定，收据也不是以被告的名义出具的。3、原告与被告之间既没有签订房屋买卖合同的共同意思表示，也没有被告收取定金的意思表示，原告在整个交易过程中，从来没有和被告见过面也没有和被告联系过，被告对原告与第三人之间的交易事项完全不知情，事后也从未进行过追认。综上，本纠纷的引发是因为第三人违反合同法及相关法律法规中有关居间人的义务规定，故意向原、被告互相隐瞒了交易的事实并且提供了虚假的情况，导致整个交易过程中原、被告没有任何接触，第三人利用信息不对称，骗取了原告预付款项，事发后拒不退还，还故意引导原告起诉被告，被告在整个交易过程中既没有任何违约也没有任何过错，不应当承担责任。第三人苏州邦佑房产经纪有限公司述称，原告起诉的基本属实，被告对第三人的指责不是事实，造成本案纠纷的主要原因是被告不履行应尽的义务，违反诚信原则所导致的，希望两被告面对目前的状况妥善处理目前的纠纷及遗留问题。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告和第三人共同双倍返还定金200000元，理由为：100000元定金是直接支付给第三人，但是被告否认收到原告的定金，而第三人庭审中强调已经交付了100000元定金给被告，同时将被告卞荣桂出具的收据给了原告，故原告认为被告和第三人应当是共同收取了原告100000元定金，所以要求被告和第三人共同返还。对此被告认为：在整个交易过程中及本案审理中原告都没有任何证据证明第三人收取定金和签署买卖合同是代理行为，从定金收据、房屋买卖合同来看，都是以第三人的名义签署的，结合目前该100000元仍然在第三人处来看，收取定金不是作为卖房出售房屋的担保，而是作为第三人促成居间协议的担保，定金应当由第三人返还，被告既没有违约行为也没有过错行为，不应当承担还款责任。对此第三人认为：本案房屋买卖合同未成立，从相关的磋商及合同条款来看第三人均是以中介方身份出现，特别是合同条款中抬头条款部分第三人就是鉴证方，此外，合同第三条等条款均体现了第三人是中介性质。第三人的盖章也是之后在原告要求下加盖，加盖章的行为表明了中介方履行中介义务的意思表示，故合同并未成立。即便按照原告说法，在2018年8月1日原告已知晓存量房销售委托协议、授权委托书，但存量房委托销售协议中明确约定了委托期限为2018年8月27日前，因此8月27日之后的行为即便是第三人加盖公章也不能表明原告是善意无过错的，故有理由相信不构成表见代理。第三人代为收取定金是基于被告与第三人间的协议，而被告已经收取第三人100000元，因此返还100000元定金的责任应由被告承担。经审理查明，2018年4月27日，被告作为甲方（委托方），第三人作为乙方（受托方），双方签订《存量房委托销售协议》一份，约定甲方自愿将坐落在相城区澄阳路1299号环秀湖花园8-905室房屋委托乙方出售，甲乙双方协商后的约定价格不低于173.5万元，乙方促成的最终成交价高于双方约定价格的差额部分为乙方的佣金，委托事项为介绍购房人并促成签订交易合同、委托乙方办理房屋转让后的转移登记手续、当乙方与买方看房磋商后达到甲方此销售协议价格时委托乙方代收购房定金。甲方接受乙方承诺于4个月内房屋销售，委托期限为2018年4月27日至2018年8月27日止。补充条款处，双方约定甲方承诺该房屋产权清晰，无任何债权债务纠纷，学区未用，该房屋贷款甲方自行还清，该房屋净到手价173.5万元整，产权人全力配合办理交易流程，非因甲方原因，甲方未能收到在9月15日前收房屋金额，则乙方应向甲方提供无息贷款143.5万元，否则甲方有权解除本合同，乙方应支付10万元违约金，购房人还应按照购房合同约定承担违约金。如乙方向甲方提供了借款，甲方应在收到房屋全款当日偿还借款，2018年8月27日前与买方签订买卖合同，房管局网签。如不能在8月27日前网签，乙方违约应支付10万元违约金。协议还对其他事项进行了约定。另被告还作为委托人向第三人出具委托书一份，其中约定委托苏州邦佑房产经纪有限公司办理坐落在相城区澄阳路1299号环秀湖花园8-905室不动产的如下相关事宜：1、代为查询上述不动产的相关档案信息，代为收取购房定金手续，代为签订《存量房买卖契约》办理网签或网签撤销等相关手续，办理该不动产过户登记至买受人名下的不动产所有权转移登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续，代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管手续》，并代为领取托管资金及收取房款。2、委托权限：全权委托。3、有无转委托权：有。4、委托期限：至上述事项办理完毕止。委托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。上述《存量房委托销售协议》和委托书均由被告卞荣桂署名王志林、卞荣桂。后第三人向被告支付10万元，由被告卞荣桂向第三人出具收条一份，内容为：“今收到购房人（身份证号码：）交付的购买本人名下位于环秀湖花园8-905（房产地址）的房屋定金拾万元整（小写：￥10万元整）。”另查，2018年8月1日，原告胡蕊的男友赵宇晨的母亲敖晓红以刷卡的形式代原告胡蕊向第三人支付定金人民币10万元，第三人对此出具收款收据一份，其中客户名称为胡蕊，名目为环秀湖8-905室定金，金额为10万元，时间为2018年8月1日。该日，原告胡蕊的男友赵宇晨还代原告胡蕊在第三人提供的《房屋买卖合同》中作为购房人（乙方）签字，该合同抬头处售房人（甲方）为王志林、卞荣桂，购房人（乙方）为胡蕊，约定甲方根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区房屋所有权，自愿将该房屋出售给乙方，房屋实际成交价格为180万元整。甲乙双方共同委托丙方进行挂牌、网签、备案等政府规定的相关过户交易手续。合同还对其他事项进行了约定。该合同落款处甲方未署名，乙方处由赵宇晨签署“胡蕊（代）赵宇晨”，后2018年9月原告胡蕊在该合同中签署自己名字，2018年9月由第三人在丙方处加盖其公司公章。又查，2018年8月6日，第三人委托律师向被告寄送律师函一份，要求被告收到律师函后7日内，带好身份证等证件至第三人处与客户签订《房屋买卖合同》并办理网签、资金托管等手续。后被告卞荣桂于2018年8月20日回函，认为第三人的员工诱骗其签订《存量房委托销售协议》，并要求第三人继续严格履行作为居间人应当履行的各项义务，此外，要求第三人与其协商调整相关条款，否则解除居间服务委托，另还要求第三人立即归还不动产权证书和房屋钥匙等物品。再查，本案诉争房屋坐落于苏州市相城区，不动产权证号为苏（2017）苏州市不动产权第7017718号，为被告王志林、卞荣桂共同共有，被告王志林、卞荣桂系夫妻。以上事实，由《存量房委托销售协议》、委托书、收款收据、《房屋买卖合同》、律师函、关于催促邦佑房产严格履行居间义务的函及当事人陈述等证据为证，本院对此予以认定。庭审中，原告主张2018年8月1日第三人向原告的男朋友赵宇晨及赵宇晨的父母出示了被告与第三人签订的《存量房委托销售协议》、委托书以及本案诉争房屋的不动产权证书，并由原告男友代为签订了《房屋买卖合同》，由原告男友的母亲代原告向第三人支付定金10万元，并由第三人出具了定金收据，故虽然被告当时并未在合同上签字，但是原告有理由相信第三人有权代被告收据定金并对诉争房屋进行买卖，《房屋买卖合同》合法有效，且《房屋买卖合同》成立与否并不影响定金的性质，依据定金罚则，要求被告与第三人共同向原告双倍返还定金人民币20万元，对此提供2018年8月1日的在第三人处签订《房屋买卖合同》和交付定金时所拍摄的照片。另原告明确其是与被告发生房屋买卖关系，因为房屋所有权人系被告，且原告男友代原告作为购房人签订合同时第三人出示了上述材料。对此被告认为照片只能看出2018年8月1日签订合同，支付定金时原告只见到了不动产权证书，没有见到其他材料。被告认为：1、《房屋买卖合同》并非原、被告签订，双方之间没有签订《房屋买卖合同》的合意，第三人在该合同中的盖章也并非是以被告的名义作出的代理行为，《房屋买卖合同》并未订立。2、从合同签订过程及各方表态来看，各方均知道《房屋买卖合同》需等被告签字后才算订立，故该《房屋买卖合同》应当认定为尚未签订，更未生效。3、原告没有任何证据证明其向第三人支付了10万元定金，即便法院认定已支付，但定金收据是第三人以自己的名义出具，与被告无关，应认定是由第三人以自己的名义收取的款项，对被告没有约束力。4、依照担保法的规定，定金合同是要式合同，必须以书面形式签订并约定清楚担保条款，否则定金无效，不适用定金罚则。本案中原告没有提供任何定金合同，也没有任何定金担保的意思表示，本案中不适用定金罚则。第三人认为，2018年8月1日其只出示了与被告签订的《存量房委托销售协议》和不动产权证书，没有出示委托书。第三人主张，本案中的《房屋买卖合同》并未成立，从合同签订的磋商过程以及合同条款来看，其均是作为中介方出现。即便按照原告是说法，第三人出示了《存量房委托销售协议》和委托书等材料，但是《存量房委托销售协议》中明确约定了委托期限为2018年8月27日前，因此之后即便第三人加盖了公章，也不能表明原告系善意无过错，故不能够成表见代理。其收取定金是基于其与被告之间协议，被告已经收取了第三人10万元，因此返还10万元定金的责任应当由被告承担。本院认为，从原告提供的照片中可以看出不动产权证书的下方露出了部分委托书的内容，因此本院认定2018年8月1日原告男友赵宇晨代原告签订《房屋买卖合同》并且支付10万元定金时，第三人出示了《存量房委托销售协议》、委托书以及不动产权证书。当日，第三人提供了《房屋买卖合同》，由第三人工作人员书写了该合同的相关内容，以被告作为售房人，原告作为购房人，由原告的男友代原告签名，并且收取了原告定金人民币10万元，向原告出具了定金收据，故原告方有理由相信第三人有权代理被告签订《房屋买卖合同》并收取定金。事实上，第三人在本案所涉房屋的交易过程中有两重身份，其一为原、被告之前的交易的居间方，另为被告出售房屋的代理人，虽然《房屋买卖合同》中第三人未代被告在甲方落款处签字，但合同抬头出第三人以被告作为售房人，且收取了原告10万元的定金，使得签订合同时原告方有理由相信第三人代被告签订《房屋买卖合同》，故《房屋买卖合同》依法成立并合法有效。现被告不予认可并拒绝履行《房屋买卖合同》，故原告请求解除与被告之间的《房屋买卖合同》本院予以支持。根据《存量房委托销售协议》和委托书，原告亦由理由相信其向第三人支付的定金10万元系第三人代被告收取，至于该10万元是否由第三人交付给了被告，并不影响定金的性质，故现被告拒绝履行合同，应当向原告返还双倍定金人民币20万元。此外，原告主张第三人与被告共同返还双倍定金人民币20万元，但房屋买卖系发生于原、被告之间，返还双倍定金的责任应当由被告予以承担，原告主张第三人共同返还双倍定金无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告胡蕊与被告王志林、卞荣桂之间的《房屋买卖合同》解除。二、被告王志林、卞荣桂于本判决生效之日起十日内返还原告胡蕊双倍定金人民币20万元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014010）。三、驳回原告胡蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币22800元、财产保全费人民币1520元，合计人民币24320元，由被告王志林、卞荣桂共同负担（该款原告已自愿预付，本院不再退还，由被告王志林、卞荣桂于本判决生效之日起十日内直接支付原告胡蕊）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  黄 坚人民陪审员  周忠浩人民陪审员  周福林二〇一九年九月十五日书 记 员  莫叶清