广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初26715号原告徐玲，女，1990年8月10日出生，汉族。委托诉讼代理人闫维航，广东联建律师事务所律师。被告刘丽君，女，1982年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人邢志忠，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人刘鹏，广东广和律师事务所实习律师。第三人邹源，男，1966年4月16日出生，汉族。委托诉讼代理人刘颜恺，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人孙彦龙，广东华商律师事务所实习律师。第三人深圳市惠民商业管理有限公司，住所地深圳市福田区华富街道新田社区彩田路3032号橄榄鹏苑B座4层01房，统一社会信用代码91440300050491450U。法定代表人黄杏红。委托诉讼代理人姚霞，女，1976年2月29日出生，汉族。第三人深圳侯彩擂餐饮管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道福永大道西环路28号二楼，统一社会信用代码9144030007439142XW。法定代表人黄春城。委托诉讼代理人刘小平，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人李红军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告徐玲与被告刘丽君、第三人邹源、第三人深圳市惠民商业管理有限公司（以下简称惠民公司）、第三人深圳侯彩擂餐饮管理有限公司（以下简称侯彩擂公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫维航，被告及委托诉讼代理人邢志忠，第三人邹源的委托诉讼代理人刘颜恺、孙彦龙，第三人的委托诉讼代理人姚霞，第三人深圳侯彩擂餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月15日，原告与被告签订了《店面转让协议书》，被告将涉案店铺及幸福侯彩擂品牌授权合约转让给原告使用。原告按约支付了转让费370000元及店铺租赁履约保证金26117.1元。被告一直未向原告披露房屋、品牌不得再次转让的事实，为了隐瞒这一重要事实，被告2018年5月才把《店面转让协议》的附件幸福侯彩擂品牌授权合约、彩德城购物中心《商铺租赁协议》出示并交给原告，经查看原告发现被告并无权转租商铺和转让品牌授权，而这时原告在不知情的情况下已经支付了全部的费用。随后，原告要求解约并退还已支付的全部费用。第三人邹源系案涉租赁房屋的业主，第三人深圳市惠民商业管理有限公司系案涉租赁房屋的前手业主，2016年6月3日被告与第三人深圳市惠民商业管理有限公司签订租约，2018年4月30日被告与第三人邹源签订租约。交涉至今，被告也未取得上述品牌及房屋转让及转租的权利，致使《店面转让协议书》无法履行，合同的根本目的落空，给原告造成了巨大损失。故原告提出以下诉讼请求：一、原告与被告签订的《店面转让协议书》于2018年11月23日已解除；二、被告退还原告支付的转让费、履约保证金人民币396117.1元及利息人民币1818.84元(396117.1元为本金，按照中国人民银行同期银行贷款利率，从2018年11月27日开始计算，暂计至2019年1月4日，实际计算至全部款项清偿之日)；三、被告赔偿原告损失60652.93元（租金差额损失13058.55*5%、停业损失6万元）；四、本案的全部诉讼费由被告承担。被告辩称，１、原告在起诉状中称被告未向其批露房屋及品牌，但是事实是被告一直如实的向原告介绍房屋租赁、店铺租赁和品牌经营的真实情况。而且是原告自己担心产生中间的转让费用，要求不进行更名；2、原告之所以在经营半年以后又提出店铺和品牌授权变更的问题，真实原因是其经营不善，店铺亏损严重。为此原告找出来的借口，在原告找出借口之后，被告与店铺的房主邹源进行协商，邹源同意把这个店铺更名为原告。从这一事实可以看出被告根本不存在向原告隐瞒的情况，但是邹源已经在房屋租赁合同上面转租协议上签字，原告为了达到不履行本合同的目的找第三人邹源大吵大闹，最后逼迫邹源收回了已经签字的协议。从这些事实来看，并不是被告欺骗原告，而是原告故意设置障碍不履行合同。对于侯彩擂品牌授权的问题双方在签转让协议的时候就已经非常明确品牌不做变更。店面转让协议的第二条约定，乙方同意代替甲方履行原租赁合同及幸福侯彩擂品牌授权合约中所规定的所有条款。这里是说原告代替被告履行与侯彩擂的合同，并没有约定和要求被告要为原告作出变更品牌授权的协议。所以，综上所述，原告起诉的事实依据是不存在的，另外，原告主张本合同已经解除，该主张不能成立，虽然原告向被告发了一份律师函，主张解除合同但是其所依据的事实和法律均不构成解除合同的效力在这份解除协议的律师函中引用了合同法第五十四条，但是合同法第五十四条并不是合同的解除而是合同的撤销。以该法律为依据却要求解除合同，这个法律依据是不充足的，所以原告主张解除合同的理由也不成立。第三人邹源发表意见称，1、2018年4月30日第三人邹源与深圳市惠民商业管理有限公司以及被告签订彩德城购物中心商铺租赁协议的补充协议之后，邹源作为本案涉案房屋的新房东，承继了原租赁协议出租人的权利，根据出租协议的约定，未经房东本人书面同意，被告不得转租店铺否则转租行为无效；2、据代理人多次向邹源本人核实，2018年10月31日之前邹源对被告私自转租店铺事宜毫不知情。因为这期间的租金、水电费等均是由被告直接向邹源交纳。据邹源本人所说其在未认真查看商铺租赁协议补充协议2的情况下签字，在2018年的10月1日第二天邹源意识到本此份协议实质上系被告为其私自转租行为，因此邹源采取补救措施找到被告要求撤回补充协议2，并告知其不得转租的客观事实。这也与2018年12月20日邹源向被告刘丽君发送解除合同通知书是相互对应的；3、邹源本人强调，截止今日，其态度仍然是各方当事人要严格按照租赁协议的约定，任何未取得本人书面同意的转租行为均为无效，因此恳请合议庭综合本案证据材料查明事实真相依法裁判。第三人惠民公司发表意见称，2018年4月30日深圳市惠民商业管理有限公司与邹源及被告签订彩德城购物中心商铺租赁协议之补充协议之后，邹源作为本案涉案房屋的新房东，承继了原租赁协议的出租人的权利，根据出租协议的约定，未经邹源书面同意，被告不得转租店铺，我方不知情。第三人侯彩擂公司发表意见称，一、侯彩擂公司与徐玲之间不存在合同关系。正如徐玲所提交证据中的证据四所示，侯彩擂公司是与刘丽君签订《品牌单点授权合书》，侯彩擂公司授权刘丽君为旗下“侯彩擂”手调特制茶饮品的品牌授权门市经营，授权刘丽君在彩德城特许经营，侯彩擂公司与刘丽君之间建立了合同关系，侯彩擂公司与徐玲之间不存在合同关系。二、刘丽君将案涉“侯彩擂”品牌授权转让给徐玲的行为无效。侯彩擂公司与刘丽君签订的《品牌单点授权合约书》第四条第7款约定，若被告“无心继续经营侯彩擂单点门市，不可私自进行合同转移或者门市转让之行为”，侯彩擂公司已于合同中事先约定刘丽君无权对涉案“侯彩擂”品牌转让授权。刘丽君未经侯彩擂公司同意，即将涉案“侯彩擂”品牌授权转让给徐玲，并与其签订《店面转让协议书》，因此该协议中关于涉案“侯彩擂”品牌授权转让条款无效。综上所述，刘丽君的转让涉案“侯彩擂”品牌授权行为没有合法的事实和法律依据，请求贵院依法认定《店面转让协议书》中关于涉案“侯彩擂”品牌授权转让条款无效，维护答辩人的合法权益。另补充答辩称，第一，侯彩擂公司与徐玲之间不存在合同关系，侯彩擂公司只与刘丽君之间签订了品牌单点授权合议书。第二，侯彩擂公司与刘丽君之间签订的品牌单点授权合约书中明确约定，如果刘丽君没有无心经营，不可以私自转移转让合同或者是将这个门市转让。原因是侯彩擂公司需要维护品牌形象，所以必须与侯彩擂公司沟通，我们认可转让才能转让。我方并未准许转让，所以刘丽君的转让行为是无效的。经审理查明，2016年6月3日，被告刘丽君（乙方）和第三人惠民公司（甲方）签订《彩德城购物中心商铺租赁协议》约定，刘丽君承租涉案商铺用于经营幸福侯彩擂品牌，租期从2016年6月3日起至2022年6月2日止。其中，第3.4条（3）约定，乙方如发生下列情形之一的，应当立即改正；否则，每延迟一日，应向甲方支付每日相当于月租金的千分之五作为迟延履行违约金。情节或后果严重的，甲方有权即时终止本协议，收回租赁商铺并按照本协议第3.9条约定要求乙方承担违约责任：1）乙方未按装修要求及规定完成租赁商铺的装修并通过甲方验收，而擅自开业；2）在租赁期内乙方擅自违反本协议约定之营业时间对外营业，双方特别约定的除外；3）乙方经营的行业、产品、商品或提供的服务未取得特殊行业/专项批准、代理权或其他经营销售许可，或在租期内该等特殊行业/专项批准被吊销，或本协议所定的经营品牌代理权或其他经营销售许可到期或被终止而乙方未能提供获甲方同意的其他同档次的品牌及安排代替；4）乙方在租赁商铺内违法经营受到工商、税务或其他政府部门的查处；5）租赁商铺或乙方用于承租使用的任何物品因涉及诉讼或仲裁案件而遭受法院或其他部门的查封；6）乙方擅自改变租赁商铺用途；7）乙方未经甲方同意擅自将本协议部分或概括转让给任何第三人或将租赁商铺转租、提供容许给任何第三人使用；8）乙方未能在本协议解除或终止后7日内完成撤离并将符合约定条件的租赁商铺交还甲方的；9）其他本协议约定的甲方有权终止协议的情况。第3.5.3（3）约定，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租该租赁商铺。否则，转租或者分租行为无效，相应的收益由甲方享有，乙方须按照本协议第3.4条约定承担违约责任。刘丽君（乙方）另和侯彩擂公司(甲方)签订《幸福侯彩擂品牌单点授权合约书》约定，侯彩擂公司将侯彩擂品牌产品门市经营权授权给刘丽君。合同期限为2017年6月1日至2020年5月31日止。其中，第四条第7点约定，当乙方日后因个人因素，无心继续经营侯彩擂单点门市，不可私自进行合同转移或门市转让之行为，若乙方违反以上之合同规定，甲方保有法律追述权，并可对乙方提出告诉，乙方完全同意并放弃抗辩之权利。2018年4月15日，原告徐玲（乙方）与被告刘丽君（甲方）签订《店面转让协议书》约定，甲方将涉案商铺及幸福侯彩擂品牌授权合约转让给乙方使用，店铺建筑面积为51.21平方米。《店面转让协议书》第二条约定，乙方同意直接与甲方签定店铺整体转让协议，包括店铺及现经营品牌（幸福侯彩擂）。店铺及幸福侯彩擂品牌授权合约转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行甲方原租赁合同及幸福侯彩擂品牌授权合约中所规定的所有条款，并且定期交纳租金及合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。第三条约定，转让费用：（一）转让费：人民币370000元，但不包括店铺租赁履约保证金。①乙方须在签定合同当日支付定金人民币50000；②4月22日前支付人民币170000；③4月29日前支付尾款人民币150000。（二）店铺租赁履约保证金：人民币22839，于4月30日前支付。乙方如果逾期支付上述各项费用，除甲方交铺日相应延长外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金。逾期30日甲方有权解除本合同，乙方按转让费的20%向甲方支付违约金，并且甲方有权继续对外转让该店铺。第四条约定，自乙方支付完所有转让费与店铺租赁履约保证金后，乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利及承担原有房屋租赁合同中所应承担的义务。店铺内现有的装修、装饰及其他所有动产设备、营业设备等全部归乙方。协议签订后，徐玲向刘丽君支付了转让费370000元及店铺租赁履约保证金26117.1元。2018年4月30日，邹源与刘丽君、惠民公司签订《彩德城购物中心商铺租赁协议之补充协议》约定，因邹源成为涉案商铺的所有权人，刘丽君与惠民公司签订的《彩德城购物中心商铺租赁协议》中惠民公司的权利义务由邹源承继，刘丽君缴纳的租赁保证金直接转付给邹源。邹源于2018年5月23日出具收款收据，确认收到刘丽君商铺租赁保证金合计26117.1元。2018年6月2日，徐玲收到《彩德城购物中心商铺租赁协议》、《幸福侯彩擂品牌单点授权合约书》等文件。此后，徐玲与刘丽君就涉案商铺转租及侯彩擂品牌经营权转让事宜发生争议，徐玲主张刘丽君向其隐瞒了涉案商铺不能转租及侯彩擂品牌经营权不能转让的事实，其在不知情的情况下签订了《店面转让协议书》。刘丽君则主张徐玲并非不知情，徐玲系因经营不善出现亏损才以此为借口解除合同。双方在协商过程中，邹源于2018年11月1日明确表示不同意签署由徐玲承租涉案商铺的相关协议。2018年11月23日，徐玲向刘丽君发送律师函要求解除《店面转让协议书》并退还转让费及租赁保证金，刘丽君于当日收到律师函。另查明：一、第三人邹源在庭审时主张其于2018年10月才知晓刘丽君将涉案商铺转租事宜，并表示不同意转租。邹源陈述其已于2018年12月20日向刘丽君发送解除合同通知书，要求解除双方之间关于涉案商铺的租赁合同。二、第三人侯彩擂公司在庭审时主张其一直不知晓刘丽君将侯彩擂品牌经营权转让事宜，并表示不同意转让。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《店面转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效。双方应严格履行合同义务。关于徐玲是否有权解除《店面转让协议书》。根据查明的事实，涉案商铺是刘丽君从邹源处承租而来，转租给徐玲使用。侯彩擂品牌经营权亦是刘丽君从侯彩擂公司处获得授权又转让给徐玲经营。邹源与刘丽君签订的《彩德城购物中心商铺租赁协议》约定，涉案商铺未经书面同意，不得转租。侯彩擂公司与刘丽君签订的《幸福侯彩擂品牌单点授权合约书》亦约定，侯彩擂品牌经营权不得私自转让。刘丽君并未提交证据证明徐玲在签订涉案合同时已经知晓刘丽君无转租及转让权。此后，双方就转租事宜发生争议，在与邹源协商的过程中，邹源于2018年11月1日明确表示不同意由徐玲承租涉案商铺。虽然刘丽君主张系因徐玲故意阻挠导致邹源不同意转租，但并未提交证据证明，且与邹源在庭审时的陈述不一致，故对刘丽君的该主张，本院不予采信。此时，双方签订的《店面转让协议书》客观上已无法继续履行，合同目的亦无法实现，徐玲据此主张解除合同，符合法律规定。徐玲于2018年11月23日向刘丽君发送律师函，要求解除《店面转让协议书》并退还相应的转让费及租赁保证金，刘丽君于当日收到律师函。本院确认双方之间的《店面转让协议书》于2018年11月23日解除。关于刘丽君是否应向徐玲返还转让费及租赁履约保证金。本院认为，刘丽君未获得处分权就将涉案商铺及侯彩擂品牌经营权转让给徐玲，导致涉案合同因不能履行而解除，刘丽君应当赔偿徐玲的相关损失。徐玲请求返还租赁履约保证金26117.1元，本院依法予以支持。关于转让费370000元。转让费作为徐玲为与刘丽君订立《店面转让协议书》所支付的对价，因合同提前解除，应视为徐玲因刘丽君的违约而受到的实际损失。考虑到合同的实际履行情况，本院依据公平原则，酌定刘丽君向徐玲返还转让费270000元。徐玲另主张上述款项的利息损失并主张自2018年11月27日起计付，本院依法予以支持。另，徐玲主张的租金差额损失，无事实和法律依据，本院不予支持。徐玲主张的停业损失包括员工安置及前期投入等，因徐玲就此未提交任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告徐玲与被告刘丽君于2018年4月15日签订的《店面转让协议书》于2018年11月23日解除；二、被告刘丽君应在本判决生效之日起十日内，向原告徐玲支付租赁保证金26117.1元及利息损失（利息损失以26117.1元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2018年11月27日起计至款项实际付清之日止）；三、被告刘丽君应在本判决生效之日起十日内，向原告徐玲支付转让费270000元及利息损失（利息损失以270000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，自2018年11月27日起计至款项实际付清之日止）；四、驳回原告徐玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8179元（已由原告预交），由原告徐玲负担2873元，被告刘丽君负担5306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  日  莲人民陪审员 井    梅二〇一九年九月九日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。