江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3385号 原告：徐州市春天时尚购物广场业主委员会，住所地徐州市解放南路137号1-118。 法定代表人：郭建强，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏同凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱雅璇，江苏同凯律师事务所实习律师。 被告：李金花，女，1971年6月14日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：汪成树，江苏光亚律师事务所律师。 原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会（以下简称春天时尚业委会）与被告李金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天时尚业委会的委托诉讼代理人刘玉荣、朱雅璇，被告李金花及委托诉讼代理人汪成树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春天时尚业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年1、2月份租金22496元；2、判令被告补足2018年1月至12月租金差额11040元；3、判令被告缴纳2018年10月份至2019年2月份的管理费2250元；4、判令被告给付违约金1619元（按照合同第八条第二款约定）；5、判令被告给付违约金33744元（按照合同第八条第四款约定）；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年4月25日签订《春天时尚租赁合同》，租赁期限从2016年5月1日至2019年12月31日。该合同还约定租金标准、水电费缴纳、违约责任等条款。合同签订后，被告在之前的租赁年度内尚能依照约定支付租金，后存在未按照约定支付租金、擅自解除租赁合同等事实，给原告造成了经济损失。根据租赁合同第八条的约定，被告应承担支付租金及各项费用、违约金、赔偿损失的法律责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院判如所请。 被告李金花辩称，1、原告不具有诉讼主体资格。原告提交的《关于春天时尚购物广场成立业主委员会筹备委员会的申请》不是原告主体资格的法定证明文件，不能证明业主委员会已经合法程序成立。原告应当提供业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成立和业主委员会的相关备案证明、业主会业主大会授权起诉的相关材料等，方能证明其具有诉讼主体资格。2、被告没有欠付租金，也没有擅自解除租赁合同。合同签订后，被告一直正常缴纳租金管理费等，这一点原告在诉状中也是认可的。被告按照原告要求递交退场申请，石峰也已签收且未提出异议，双方是协商一致解除合同，并不存在被告擅自解除的情形，被告不构成违约。3、原告主张的金额计算基数不对，即使被告需承担原告主张的赔偿金额，按照原告提供的租赁合同，月租金应当为10000元，而不是原告主张的计算基数。关于管理费的问题，原被告在执行过程中有过协商给予减免，且按照双方租赁合同的约定，管理费为每平方每月3元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告李金花（承租人、乙方）签订春天时尚租赁合同，合同约定：“一、受春天时尚全体业主委托，乙方租赁甲方徐州市解放南路137号2层7号商铺，商铺面积约150平方米。二、租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，2016年5月1日前为装修期不计租金。三、经双方协商，商铺租金120000/年，从第二年起每年递增，2017年1月1日至2017年12月31日递增5%；2018年1月1日至2018年12月31日递增4%；2019年1月1日至2019年12月31日递增3%，管理费3元/㎡/月，押金20000元。四、租金支付方式按季支付，缴纳日期为每季度20日前。……六、乙方不得擅自改变市场布局及装饰装修，无条件接受甲方对市场的统一管理。……八、1、甲方必须在租赁期间保证乙方正常经营，安全运行，否则应赔偿乙方的直接经济损失。2、因甲方是现状交房，乙方不得以任何理由拒付租金（如消防、电梯等），如不按时足额交纳租金，应以所欠租金为基数，按日万分之五向甲方支付违约金。超十五日以上，甲方有权解除合同押金不退，另赔偿甲方三个月商铺租赁费用。……4、如甲乙双方在租赁期未满时要求提前收回租赁商铺或提前退租，应提前三个月书面通知对方。本合同自一方书面通知中确定之日解除，双方根据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”原告春天时尚业委会在甲方处盖章，被告李金花在乙方处签字。 2017年1月，原告徐州春天时尚购物广场业主委员会（出租人、甲方）与被告李金花（承租人、乙方）另签订补充协议，约定：出于市场经营现状考虑，甲方同意2017年租金在2016年租金基础上暂不递增以确保租户顺利经营。乙方必须确保经营到2017年12月31日，否则仍按原先签订的租赁合同执行，并补交前期所有费用。被告于庭审中陈述，原被告2018年并未签订补充协议。 2018年12月2日，被告李金花向原告提出申请，该申请载明：“申请李金花春天时尚2楼7号，提前三个月告知徐州春天时尚购物广场业主委员会，提出退场申请日期为2018年12月，本人租金交到2019年2月底，押金2万元退回。”原告工作人员石峰在该申请上签字“收到”。 原被告共同确认，被告已按照月租金10000元缴纳2018年12月前的租金。原告主张被告补缴2019年1月2月的租金，被告于庭审中自认该2019年1月2月租金未缴纳，但主张用押金抵扣该租金。原告另向法庭举证原被告微信聊天记录，聊天记录显示：2019年3月2日，被告称“石经理你好，我已经搬家了。”2019年4月20日原告称，“你抓紧把商铺的门开开”，被告回复，“锁是坏的”。原告另要求被告缴纳2018年10月至2019年2月的管理费2250元，被告虽主张原告口头承诺免除管理费，但未提供证据。 被告于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，使被告客户流失经营损失导致被告退场，但对此被告均未提供足够证据予以证实。原告于庭审中举证“自动扶梯和人行道维保作业报告书”等证据用以证明其已尽到“保证正常经营、安全运行”的义务。 原告为证明其主体资格，向法院举证业委会备案书，其上载明户数、面积、业主委员会名单、单位全称等内容，并加盖徐州市云龙区彭城街道办事处公章及徐州市云龙区房管处物业管理科公章。原告另陈述，春天时尚购物广场系产权分割式商铺，开发商将该商场分割为若干小产权证商铺，以业委会名义统一管理，并按当月实际收入按面积分配给予各个业主浮动回报。原告并向法庭举证业主明细清单、部分业主的委托经营管理合同，合同载明“甲方购买春天时尚购物广场的商铺，全权委托春天时尚购物广场业主委员会统一招商、委托管理，委托经营管理收益采取浮动回报方式，按楼层根据当月的实际收入按面积分配。” 本院认为，原被告签订租赁合同，该租赁合同系原被告间真实意思表示，原被告主体适格，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。原被告均应按照该租赁合同约定履行合同义务。 一、原被告是否构成违约。 原被告于合同中约定，租赁期限自2016年5月1日至2019年12月31日，并约定“在租赁期未满时要求提前退租，应提前三个月书面通知对方，合同自书面通知确定之日解除，据实际使用时间结算租赁费和其他费用，由违约方赔偿对方三个月商铺租赁费用。”被告李金花虽向法庭举证“申请”，载明其于2018年12月便向原告主张提前退租。但对该申请，原告员工石峰仅书写“收到”，不能据此认定原被告系协商一致解除合同，不能免除被告提前退租的违约责任。原告主张被告提前退租构成违约，本院予以支持。 据原被告庭审陈述及微信聊天记录，被告李金花未向原告缴纳2019年1月、2月的租金。被告虽主张2019年1、2月份租金是用押金抵扣的，但原告对此不予认可，被告亦未举出证据证实原被告双方就押金抵扣2019年1、2月份租金已达成一致意见。被告李金花2019年1、2月份仍占用原告房屋，但未缴纳租金，原告主张被告欠付租金构成违约，本院予以支持。 被告虽于庭审中主张原告存在未作广告宣传、电梯停运、存在安全隐患等管理不善情形，认为其违反合同第八条第1项约定。但被告对此未能提供足够证据证实。且，原告亦向法庭举证自动扶梯维保作业报告书等证据用以证实其已尽到“保证正常经营、安全运行”的合同义务。故对被告的该主张，本院不予支持。 二、被告欠付租金、管理费、违约金的数额。 原被告于租赁合同中约定，2016年租金为120000元/年，2017年租金递增5%,2018年租金递增4%，2019年租金递增3%。并于补充协议中约定，2017年租金在2016年租金的基础上暂不递增，被告李金花确保经营到2017年12月31日，否则按原租赁合同执行并补交前期所有费用。被告于庭审中陈述，2018年原被告未签订补充协议约定租金。 故，按照租赁合同及补充协议约定，2017年租金为120000元/年，被告已按照合同约定足额缴纳。2018年租金为124800元/年（120000元/年*1.04），2019年租金为128544元/年（124800元/年*1.03）。被告未缴纳2019年1月2月租金，原告主张被告给付2019年1、2月份租金，本院予以支持，补交租金额为21424元（128544元/年÷12*2）。对于原告主张的补足2018年1月至12月租金差额，本院支持4800元（124800元-120000元）。原告主张被告缴纳2018年10月至2019年2月的管理费2250元（3元/月/平米*150㎡*5），对该项费用，被告虽抗辩原告口头承诺予以免除，但未举出证据，管理费2250元本院予以支持。 因被告提前退租，原告主张按照合同第八条第4项约定，要求被告承担三个月商铺租赁费用的违约金，本院予以支持，违约金为32136元（128544÷12*3）。因被告欠付2019年1、2月份租金及2018年应补交租金，原告主张按照合同第八条第2项约定，要求被告承担违约金，本院予以支持，违约金为1888元【以所欠租金26224元为基数，按每日万分之五，自2019年1月1日起计算至2019年5月25日，此后不再主张计算】，以上违约金共计34024元（32136元+1888元）。 三、押金是否应予以抵扣。 原被告于租赁合同中约定，“未经甲方书面同意不准擅自转租、否则押金不退”，“乙方不得以任何理由拒付租金，如不按时足额交纳租金，甲方有权解除合同押金不退另赔偿甲方三个月商铺租赁费用”。该约定系原被告间真实意思表示，虽然原被告于合同中同时约定押金及违约金，但原告主张的违约金34024元、加上押金20000元，共计54024元，未超出6个月租金数额64272元（128544元/年÷2）。被告提前退租欠付租金，原告主张押金不退并按照合同约定要求违约金，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告李金花于本判决生效之日起十日内，给付原告徐州市春天时尚购物广场业主委员会欠付租金21424元、租金差额4800元、管理费2250元、违约金34024元。 案件受理费1579元、减半收取为789.5元，由被告李金花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  刘新未 二〇一九年九月二日 书记员  迟崇禹