太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3500号原告：山西谐程房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路176号915室。法定代表人：韩海生，总经理。委托诉讼代理人：赵凯斌，山西东奥律师事务所律师。被告：武韩明，男，1989年10月10日出生，汉族，住山西省古交市。原告山西谐程房地产开发有限公司与被告武韩明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西谐程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵凯斌到庭参加诉讼，被告武韩明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西谐程房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于太原市小店区东中环南段259号1幢A座20层2017号房屋归原告所有。2、依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》并由被告配合原告办理解除网签合同手续。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，被告认购了原告开发的位于太原市小店区东中环南段259号1幢A座20层2017号房屋，建筑面积71.74平方米。双方于2016年7月15日正式签署了编号为20160035797号的《商品房买卖合同》，并办理了房管局备案手续。合同约定，被告购房款的75%以银行按揭贷款的方式支付。2016年7月15日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称建行分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。被告借款本金为560000元整，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为3141.08元。2015年6月26日，原告就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与建行分行签署了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在建行分行发放贷款后，被告自2017年4月1日起连续多期未依据合同约定偿还银行贷款，截止今日起诉之时，原告已向银行偿清了被告未还的剩余贷款，本金、利息、罚息等合计578571.15元，该费用应由被告自行承担，应从其解除《商品房买卖合同》后应退还的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房”。原告承担保证责任后，多次找被告协商处理相关事宜，但被告均置之不理。原告认为，被告从购房之日起，既不按时支付按揭贷款，也不与原告协商解决代偿贷款事宜，被告的行为构成根本违约，已经严重侵害到了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望支持原告的诉请。武韩明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，原告（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（债权人、乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定，本合同所称债务人是指因购置座落于东中环南段259号项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2015年6月26日至2020年6月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同还约定了其他的内容。2016年7月15日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了合同编号为20160035797的《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预（销）售许可证号为（2014）并商房预售字第0049号。买受人购买的商品房为东中环南段259号1幢A座20层2017号房。房屋的建筑面积为71.74平方米，每平方米单价为10467.78元，该商品房总金额为750958元。买受人于2016年6月30日前付清房屋总价款的25%即190958元，剩余房屋总价款的75%即560000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。附件四第十条约定，因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。第十五条约定，如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人未承担保证责任而代买受人向银行支付贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定了其他内容。同日，被告（借款人）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人应将借款用于购置原告出售的位于太原市东中环南段259号1幢A单元20层2017号房，房屋建筑面积为71.74平方米，价格为750958元，合同编号为20160035797的商品房壹套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款人借款本金为人民币伍拾陆万元整，借款期限为叁佰陆拾个月即2016年7月15日至2046年7月15日，约定还款日为每月的月末日。贷款人将款项一次性划入原告太原二营盘支行×××的账户内。借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息为人民币3141.08元。借款人用案涉房产作为抵押财产。合同还约定了其他的内容。庭审中，原告陈述，被告没有交纳首付款，收到了被告贷款支付的560000元房款。被告偿还了2016年8月-2017年3月的贷款，本息共计25128.64元，其中，本金6296.62元，利息18832.02元。原告还陈述，代被告偿还了本息586617.75元，其中，本金553703.38元，利息、罚息32914.37元。原告未向被告交付案涉房屋。案涉房屋已登记在被告名下。2018年4月10日，中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行出具的个人贷款还款凭证显示，借款人为被告，金额为548846.56元。2018年4月12日，中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》。内容为，武韩明在我行的个人贷款，贷款总额560000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年4月10日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。上述事实有，原告提交的商品房买卖合同、借款合同、保证合同、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、存款凭条及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《个人住房（商业用房）借款合同》履行中，被告未按约定偿还中国建设银行股份有限公司山西省分行贷款本息，原告履行担保责任，并作为连带保证责任人向该银行支付剩余全部贷款本息，至此该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。根据《商品房买卖合同》附件四第十条及第十五条的约定，因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续。现原告以代被告偿还银行贷款本息为由，行使合同解除权，并要求被告配合原告办理解除网签合同手续，理由与证据充分，本院予以支持。根据法律规定，合同解除的法定后果是各自返还，原告未向被告交付房屋，被告无需返还，原告应将房款退还被告。原告陈述被告未缴纳首付款、偿还的银行贷款本金6296.62元、利息18832.02元。因被告未到庭无法核实交付房款及偿还银行贷款情况，故本案就原告退还被告房款不作处理，被告可另行主张。原告要求确认案涉房屋归其所有属物权确认纠纷与本案非同一法律关系，本案不作处理。被告武韩明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告山西谐程房地产开发有限公司与被告武韩明于2016年7月15日签订的合同编号为20160035797的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告武韩明于本判决生效之日起三十日内协助原告山西谐程房地产开发有限公司办理解除网签合同手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4120元（原告已预交），由被告武韩明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 田晓彩人民陪审员 赵翠梅人民陪审员 张拉拉 二○一九年九月二十五日书 记 员 段 玮