广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初1982号 原告：广西玉林市绰盛物业服务有限公司，统一社会信用代码：9145090058711118XF。 法定代表人：陈刚。 委托诉讼代理人：陈敏，女,该公司员工。 委托诉讼代理人：凌志军，男，该公司员工。 被告：林子杰，男，1985年12月22日出生，汉族，住。 被告：陈文浩，女，1985年10月28日出生，汉族，住。 原告广西玉林市绰盛物业服务有限公司与被告林子杰、陈文浩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西玉林市绰盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼，被告林子杰、陈文浩经合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西玉林市绰盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年1月1日至2017年12月31日拖欠的物业费5583.2元及违约金11808.4元、公共维修基金725.1元、公摊水电费395元，合计人民币18511.7元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是盛世江南住宅小区8栋2单元602房业主，该小区的开发商广西南兴房地产开发有限公司（以下简称“南兴公司”）出售房屋给被告时，合同明确该小区前期物业管理服务机构是广西万怡物业服务有限责任公司玉林第一分公司（以下简称“万怡公司”)。2010年1月9日，被告接收房屋时，与万怡公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定被告所有的南兴盛世江南住宅小区8栋2单元602号房由万怡公司提供前期物业管理服务，被告则按《协议》第四条所约定的收费项目、收费标准、收费方式缴交有关费用，逾期缴交的，则按《协议》第九条约定需从逾期之日起按每天3‰的标准交滞纳金（违约金)。双方签订并履行该《协议》后，因情况发生变化，万怡公司提前终止了与南兴公司签订的《南兴·盛世江南前期物业管理服务合同》。南兴公司另行聘请原告为该小区的物业管理服务机构，双方并于2012年2月20日签订了新的《南兴•盛世江南前期物业管理服务合同》，被告原与万怡公司所签《协议》约定的万怡公司的合同权利义务相应转归原告。2012年3月22日，原告向全小区公布《公告》一份，将上述情况公开告知该小区全体业主，包括被告在内的各业主均无异议，双方按原《协议》实际继续履行直至2014年12月31日。2015年1月1日后，原告继续正常履行物业管理服务的各项义务，但被告却没有再履行缴交有关费用的义务。从2014年1月1日起截至2017年12月31日止。被告应缴未缴的费用（包括因拖欠应计的违约金）具体为物业费5583.2元及违约金11808.4元;公共维修基金725.1元;公摊水电费395元；合计人民币18511.7元。 被告林子杰、陈文浩未作答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，原告为其主张的事实提供了相应的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：玉林市盛世江南住宅小区是由广西南兴房地产开发有限公司开发的房地产项目，项目完成后，2009年3月6日，南兴公司与被告签订《玉林市商品房买卖合同》，合同约定南兴公司将盛世江南住宅小区8栋2单元602号房出售给被告，合同明确南兴公司聘请广西万怡物业服务有限责任公司开展该小区前期物业管理工作。2010年1月9日，被告接收房屋时，与万怡公司签订了《南兴盛世江南前期物业管理服务协议》一份，约定被告所有的南兴盛世江南住宅小区8栋2单元602号房由万怡公司提供前期物业管理服务；收费标准：住宅物业管理服务费为每平方米0.7元/月，公共维修资金每平方米0.1元/月，公摊水电费按实际发生的结算；由业主或物业使用人在每月的10日前交纳上月应缴的物业服务费用及其他应交费用；被告不按约定的收费标准和时间交纳管理费用的，万怡物业公司有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；万怡物业公司未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求万怡物业公司限期整改，逾期未改正给被告造成损失的，万怡物业公司承担相应的法律责任。双方签订并履行该《协议》后，因情况发生变化，万怡公司提前终止了与南兴公司签订的《南兴·盛世江南前期物业管理服务合同》。南兴公司另行聘请原告为该小区的物业管理服务机构，并于2012年2月22日与原告签订了新的《南兴·盛世江南前期物业管理服务合同》，被告原与万怡公司所签《协议》约定的万怡公司的合同权利义务相应转归原告。2012年3月22日，原告向全小区公布《公告》一份，将上述情况公开告知该小区全体业主。原告与南兴公司签订物业服务合同后，广西玉林市绰盛物业服务有限公司即对玉林市盛世江南住宅小区继续进行日常物业管理服务。被告林子杰、陈文浩所有的玉林盛世江南住宅小区8栋2单元602号房建筑面积为151.06m2，每月物业管理费为105.74元。被告自2014年1月1日起至2017年12月31日止欠原告物业服务费5075.52元、公共维修基金725.1元、公摊水电费395元未缴纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与玉林市盛世江南住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告林子杰、陈文浩有约束力。原告对玉林市盛世江南住宅小区进行前期物业管理，被告林子杰、陈文浩接受了原告提供的玉林市盛世江南住宅小区物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务费及《南兴·盛世江南前期物业管理服务合同》约定的各项费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”原告未经被告同意，擅自提高物业费收费标准，本院对超出双方《协议》约定的物业费不予支持，被告应向原告交纳的物业费按每平方0.7元/月计算，即被告尚欠原告物业费为151.06㎡×0.7元/月×48个月=5075.52元。被告自2014年1月1日起至2017年12月31日止，尚欠物业服务费5075.52元、公共维修基金725.1元、公摊水电费395元。现原告要求被告支付尚欠的费用，本院依法予以支持。《南兴•盛世江南前期物业管理服务合同》约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应每天按所欠金额的3‰支付违约金。原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收违约金，是违约后应支付的惩罚性费用。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力。本院依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计，对原告要求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告林子杰、陈文浩支付物业服务费5075.52元、公共维修基金725.1元、公摊水电费395元给原告广西玉林市绰盛物业服务有限公司； 二、被告林子杰、陈文浩支付逾期交纳物业服务费的违约金给原告广西玉林市绰盛物业服务有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业费105.74元为基数,从2014年2月的每月10日起计至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费262元，公告费700元，合计962元，由被告林子杰、陈文浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区玉林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈 洁 人民陪审员  张致华 人民陪审员  张雄兰 二〇一九年九月十二日 法官 助理  陈虹坚 书 记 员  刘小凡