西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初10996号原告：西安居家无忧房地产经纪有限公司,住所地：西安曲江新区。法定代表人：段箭，该公司总经理。委托代理人：徐龙龙，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托代理人：朱晓雪，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：郭音，女，1984年12月18日出生，汉族，现住河南洛阳市，身份证号码：410XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：靳美丽，女，1979年6月2日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安居家无忧房地产经纪有限公司（以下简称“居家无忧公司”）与被告郭音居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告居家无忧公司的委托代理人徐龙龙、朱晓雪，被告郭音及其委托代理人靳美丽均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告居家无忧公司诉称，原告是一家专门从事房地产中介服务的公司，被告为购买房屋找到原告，希望原告为其提供居间服务。后原告为被告提供了合适的房源信息并带领被告进行了实地看房，于2018年4月10日在原告的居间服务下，被告郭音与案外人朱某某签订《房屋买卖合同》约定案外人朱某某将位于西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢的房屋出售给被告郭音，同日原告与被告郭音又签订了《居间服务合同》，约定被告郭音于签订房屋买卖合同当日向原告支付居间服务费80000元整，2018年4月11日、2018年4月28日被告郭音累计向原告支付居间服务费30000元整，并约定于2018年4月30日结清剩余50000元居间服务费，但截至起诉之日被告仍找各种理由迟延支付剩余居间服务费，且被告已经取得买卖房屋产权并实际入住，被告的行为构成严重违约。故原告现诉至法院请求判令：1、被告向原告支付剩余居间服务费50000元及违约金9866.67元（利息从2018年4月30日至2019年2月20日，要求被告按照年利率24％支付利息至实际履行之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告郭音辩称，不同意支付原告诉请中的款项。我们没有享受到原告提供的服务。原告未完成居间服务事项，要求被告支付居间服务费无事实依据。原、被告在签订《居间服务合同》时已对原告提供的格式内容作出了实质性变更。经审理查明，2018年4月10日，在原告公司的居间服务下被告（乙方）与案外人朱某某（甲方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方所有的坐落为雁塔区XX路XX号XX花园XX幢房屋，房屋建筑面积为296.99平方米......。同日，原告（丙方）与被告（乙方）及案外人朱某某（甲方）签订《居间服务合同》约定：鉴于，买卖双方在居某某的居间服务下就坐落于雁塔区XX路XX号XX花园XX幢的房屋签订了《西安市存量房买卖合同》。三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。合同第一条约定：买卖双方同意，共同委托丙方作为交易居某某，居某某提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈、确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。合同第二条第二款约定买房向居某某支付居间服务费80000元。买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居某某支付本合同约定的居间服务费......。再查，原告公司负责涉案居间服务的员工为张自林，张自林在签订合同前一天曾带被告前往涉案房屋所在小区查看，并在签订合同当日陪同被告前往房屋内部看房。房屋买卖合同签订后，被告曾分两次向原告支付了居间服务费共计30000元，原告向被告出具了收款收据两份，其中2018年4月11日金额为10000元的收款收据中备注有“其余柒万元中介费，2018年4月25日前结清”，被告郭音签字捺印，2018年4月28日金额为20000元的收款收据中备注有“其余伍万元中介费4月30日前结清”，该份收据被告郭音未签字捺印。另查，被告郭音、出卖人朱某某及张自林均称办理房屋网签备案手续、资金监管手续及后续的房屋过户手续时原告公司工作人员均未参与。对此原告称张自林离职后曾安排员工王勋接手，但在联系被告时被告称不想买了，故原告此后再无参与后续手续办理。原告对其以上所述均未向本院提交任何证据佐证。又查，涉案房屋已于2019年1月8日过户登记至被告郭音名下。上述事实，有《西安市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、收款收据、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》，原、被告及第三人自愿签订的《居间服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。三方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务，原告负有居间义务，该合同中虽载明了原告提供的居间服务内容。但不论是根据合同约定的居间服务内容，还是根据该合同第2.2条的约定，均载明买卖双方签订《买卖合同》时，原告的居间服务已完成，被告应支付合同约定的居间服务费。然而，房屋买卖实践中签订居间合同以及房屋买卖合同仅是促成交易的一个环节，此时并不意味着房屋买卖交易实际完成，居间人作为专业的房产经纪机构，应在房屋买卖整个流程中承担协调、配合及协助义务，包括但不限于提供行情资讯、寻找并发布房源、客源信息、引领买受人看房、协助促使双方签订合同、协助办理房屋正式网签备案手续、协助开设资金监管账户、协助办理产权过户登记手续等义务。本案中，原告实际仅促成了被告与第三人签订合同，后续交易流程均未继续参与，故其在仅促成双方签订合同的前提下，便主张被告支付全部中介费80000元，不符合公平原则，本院依法不予支持。但是考虑到原告为促成本次交易实际做出的工作及房地产交易的流程，本院酌定由被告支付原告中介费45000元，扣除已支付的30000元，被告还应向原告支付15000元。至于违约责任，被告虽未完全履行付款义务，但原告未为涉案房屋交易的网签备案、资金监管及房屋过户提供服务，自身本就存在履约瑕疵行为，考虑原告实际损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，本院酌定被告向原告支付违约金4500元。至于原告辩称被告2018年4月11日在原告收款收据备注栏“其余柒万元中介费2018年4月25日前结清”下签字捺印后应按照收据上付款期限付款的说法，虽该份收据载明的付款截止日期为2018年4月25日，但被告工作人员又于2018年4月28日向原告出具金额为20000元的收款收据时将中介费的支付时间及期限进行了变更，且未要求被告签字，况且原告此后并未协助被告与房屋出卖方办理房产交易后续手续，本就无权向被告主张全额居间服务费，故对原告的该项主张本院依法亦不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郭音应于本判决生效之日起十日内支付原告西安居家无忧房地产经纪有限公司居间服务费15000元。二、被告郭音应于本判决生效之日起十日内支付原告西安居家无忧房地产经纪有限公司违约金4500元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1297元，由原告承担800元，由被告承担497元。上述费用因原告已预缴，故被告应在履行付款义务时将其应承担部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  长     李 晓 婷  人民陪审员     马 红 利  人民陪审员     骆 改 萍   二〇一九 年 八月 十六日   书  记  员     张 雨 濛   打印：相丽华      校对：王博闻       2019年  月  日送达 1