江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5281号 原告：黄修敏，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：周祖超，上海申蕴和律师事务所律师。 被告：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1043号。 法定代表人：刘国有，总经理。 委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。 原告黄修敏与被告苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称“生隆昌公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告黄修敏的委托诉讼代理人周祖超、被告生隆昌公司的委托诉讼代理人于巧杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄修敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2016年2月1日至2019年5月31日共计40个月的房屋租金损失130483元（参照原合同租金标准3262元/月计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将租金损失的期间调整为2016年1月1日至2019年5月31日共计41个月，租金损失计133742元。事实和理由：原告有商铺一间，面积53.21平米，房产证号：10××09，座落于苏州市，2016年2月1日与被告签订商铺租赁，时间为合同生效之日起3年，约定的租金支付方式1、是所在楼层产生的租金收益总和*0.6*分配比例。2、是根据原告商铺原始成交价格、商铺所在楼层原始成交总价。根据本条约约定甲方(即原告)商铺的分配比例为0.89%(计算到小数点后第二位。小数点后第3位四舍五入)。其租金被告必须按月计算于次月5日之前按照本合同规定的收益分配方式将原告收益支付进原告指定的账号中国建设银行账号43×××02账号中，根据第5条还约定被告必须在每年1月31日前，将原告的商铺所在楼层的前一年度租金收入情况以书面形式邮寄给原告。合同签订后被告不但没有付租金，也没有将以上情况告知原告显然是违约，现原告根据周围邻店的相同面积租金和购买时的原始成交价10%要求被告支付。每期年租金39145元：从2016年2月1日至2019年5月31日共计40个月，被告共应付原告租金130483元。被告生隆昌公司从2016年2月1日接管原告的商铺租赁至今，然而却以各种理由拒付商铺租金，原告与被多多次交涉后无果，原告故起诉。 被告生隆昌公司辩称，关于租金标准，2017年、2018年观前文化市场二楼商铺的租金标准为13.52元/月/平方米，因地下室商铺的原始售价略低于二楼商铺的，故可以参照并低于二楼的租金标准计算出地下室的参考租金标准为11到13元/月/平方米。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区乔司空巷X号平安坊X号非居住房屋，建筑面积53.21平方米，系开放式无间隔商铺，黄修敏为该房屋所有权人。 2014年1月15日，黄修敏（出租方、甲方）与金乌公司（承租方、乙方）签订商场租赁合同，约定甲方将上述商铺出租给乙方经营使用，租赁期限自合同生效之日起10年（含招商期）；2018年12月31日前的年租金为38949.7元，2018年12月31日后的年租金为58424.55元。其后，金乌公司开始拖欠业主租金、且下落不明。 2016年1月30日，黄修敏（委托方、甲方）与生隆昌公司（受托方、乙方）签订《委托招商管理合同》，约定甲方将包含上述某室商铺在内的苏州市粤海广场四号楼（裙楼）商场部分实行专业化、一体化招商。甲方授权乙方可以代表甲方与商铺承租人签订租赁合同，收取租金。合同期限自2016年2月1日至2019年1月31日。合同期内，乙方有权联合任意第三方对甲方商铺进行招商，有权管理和使用商铺建筑公摊公用部位、实施设备。为了维护长期、正常的经营，乙方有权在甲方商铺上构筑、建设必要的设施并对这些施设进行必要的改造、规划和管理，相关改造在乙方合同期届满前恢复原状。甲方有权分配取得商铺所在楼层产生的租金收益。甲方收益的计算方式为商铺所在楼层产生的租金收益总和×0.6×0.89（分配比例）。甲方同意提留40%的商铺租金，该部分租金为乙方收益，商场收入1000万以下部分，乙方提留比例为40%，超过1000万的部分，提留比例为35%，提留收益由乙方自行支配。甲方收益按月收取，乙方在收取楼层租金后按月结算，于次月15日之前按照合同约定的收益分配方式将甲方收益支付甲方。乙方须在每年1月31日前将甲方商铺所在楼层的前一年度租金收入情况以书面形式邮寄给甲方。乙方清楚知道，在签署本合同时，甲方与金乌公司之间还有租赁关系。乙方承诺，如果本合同签署后金乌公司继续履行与甲方租赁合同的，则本合同无效。本合同生效条件为双方签字或盖章、解除了甲方与金乌公司的商铺租赁关系、甲方收到乙方支付的第一笔租金。合同签订后，生隆昌公司未向黄秀敏支付租金收益。 另查明：2016年至2018年期间，陈森琪、庄志红等观前文化市场业主就其所有的观前文化市场商铺的权利受损问题陆续向本院提起诉讼。生效判决认定，自2016年1月1日起生隆昌公司系整个商场的运营管理者，且生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准赔偿商场一楼邻近某室等商铺业主的房屋占用费损失。 审理中，生隆昌公司陈述称，根据观前文化市场二楼商铺2017年度、2018年度的租金总收入和二楼商铺总面积，结合其与大部分业主签订的委托招商管理经营合同中约定的四六分配原则，二楼业主租金平均收益为13.52元/月/平方米。二楼商铺最初的售价远低于一楼商铺。 以上事实，由原告黄修敏提供的房屋所有权证、委托招商管理合同、商场租赁合同，被告生隆昌公司提供的地下室及二楼商铺开发商原始成交价表格、年度租金收取明细表，本院调取的（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2018）苏05民终9733号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，黄修敏系苏州市乔司空巷X号平安坊X号X号商铺所有权人，虽然其于2016年1月30日与生隆昌公司签订了《委托招商管理合同》，但因该合同未生效，现黄修敏在涉案商铺物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。 关于黄修敏要求生隆昌公司赔偿租金损失的诉讼请求。本案所涉商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性。生隆昌公司在与黄修敏签订的委托招商管理合同未生效，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了黄修敏的财产权益，其作为商场的实际经营管理者应当向黄修敏承担赔偿损失的责任。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，故涉案商铺处于空置状态或被改造为公共过道等情形不影响生隆昌公司的赔偿责任。黄修敏主张参照3262元/月的标准计算租金，然因生效判决已认定生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准向商场一楼商铺的租金或赔偿租金损失，虑及通常情况下一楼商铺的租金应高于负一楼的商铺，且一楼商铺最初购买价格亦高于负一楼商铺，综合前述因素，本院酌情认定生隆昌公司应按照20元/平方米/月的标准向原告支付租金，黄修敏某号商铺在2016年1月1日至2019年5月31日的租金损失计43632.2元（20元/平方米/月×53.21平方米×41月）；黄修敏主张超出部分，本院不予支持。对于生隆昌公司抗辩负一楼商铺的参考租金标准应为11至13元/平方米/月的意见，因其未能提供有效证据证明，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条之规定，判决如下： 被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄修敏2016年1月1日起至2019年5月31日期间的租金损失43632.2元。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2910元，减半收取1455元，由原告黄修敏负担980元，被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担475元。被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担部分于生效判决之日起十日内直接向原告黄修敏履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇一九年九月二十日 书记员  朱静佳