广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7221号上诉人（原审原告,反诉被告）：张文新，男，汉族，1964年2月5日出生，住黑龙江省讷河市********，公民身份号码230************017。委托诉讼代理人：杨晓杰，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张丰琴，女，汉族，1983年1月4日出生，住广东省佛山市禅城区绿景三路8号1区*******，公民身份号码330************924。委托诉讼代理人：谢祖艺，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂先平，广东法岸律师事务所律师。上诉人张文新因与被上诉人张丰琴合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人张文新上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回张丰琴的反诉请求，支持张文新的原审诉请；2.本案原审、二审诉讼费由张丰琴承担。事实和理由：一、张丰琴将张文新微信拉黑，拒接电话，约定由张丰琴父母与张文新对接处理而失约，且在11月份直接将店铺转让给第三方，张丰琴种种行为已明确表示其不履行合同办理手续及过户的义务，本案合同目的无法实现的责任完全在张丰琴，原审法院对此认定错误。1.张丰琴签订《店面转让合同》时未向张文新提供与市场方签订的《租赁合同》，未披露其与市场法的租赁期限仅剩一个月，张丰琴隐瞒租赁期限即将到期，市场方重新招商且面临租金上涨的事实，张丰琴存在合同欺诈。2018年8月30日，张文新与张丰琴签订《店面转让合同》，该合同第一条约定月租金为1842元，转让款50000元（含押金等一切费用）。张文新入场后不久收到市场方通知，才知道张丰琴与市场方之间的《租赁合同》仅剩一个月到期，需要重新招商，且租金上涨，额外产生管理费及卫生费，通过计算额外产生的租赁成本为2380元左右，相较于约定的租金成本1842元相比，增加了30%的租赁成本，这与签订《店面转让合同》时预期的租金成本1842元明显不一致，无法达到张文新签订合同的目的。张文新为避免损失，于2019年9月20日停止对商铺投资并停业。2.张文新拟通过店铺转让给第三人的方式避免损失，但在张文新找到接受店铺的第三人之后，张文新于2018年10月1日、10月4日、10月19日、10月22日多次要求张丰琴向市场方申请办理过户转让手续，但张丰琴一直以各种理由失约和拖延办理过户手续，或以时间不吻合、资料不齐全、遗失资料等致使无法顺畅履行过户转让手续，也让张文新无法将店铺转给第三人，客观上增加了张文新的损失，张丰琴对此存在重大违约，原审法院对此认定错误。3.10月26日，张文新与张丰琴在租金上涨、商铺押金无法达成一致意见时，张丰琴提出其父母系实际商铺转让的承办人，其不清楚当时沟通的具体情况，告知其父母会找张文新沟通对接，但实际上张丰琴的父母没有联系过张文新。4.张文新随后于2018年10月26日、11月16日、12月26日，2019年1月2日通过微信及电话与张丰琴沟通，希望能够达成一致意向，但张丰琴将张文新微信拉黑，不再接听张文新电话，足以证明张丰琴未配合履行合同，其行为已构成重大违约。5.2018年11月，张丰琴未经张文新同意将商铺无偿转给案外人郑凯，且未收取任何店铺转让费，目前店铺已由郑凯实际经营和控制。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张丰琴的违约行为导致合同目的无法实现，张丰琴应当承担相应责任。二、原审法院忽略因张丰琴恶意隐瞒其与市场方租赁合同只剩一个月即到期的事实，未如实披露导致张文新直接面临租赁成本陡然增加30%的重大问题，判决违反诚实信用和公平原则。三、原审法院认定“押金可以抵作价款或者收回，对张文新并未产生实际损失”错误。1.《店面转让合同》明确约定转让后张文新仅承担交付租金的义务，不用按原租赁合同支付押金。《店面转让合同》第一条约定“店面转让后，张丰琴原店面租赁合同约定的租金转由张文新支付”，该条仅约定租金由张文新按原合同支付，并没有约定按原租赁合同支付押金，因此足以认定本案50000元转让款包含押金。假如不包含押金，双方签订合同不可能单独约定租金按原合同支付，对押金并没有约定。2.张丰琴父母明确向张文新承诺押金直接去市场方变更一下名称即可，微信记录足以证明本案50000元转让款已包括张文新支付的押金。《店面转让合同》第四条约定“50000元转让款已包括了所有相关费用，张丰琴不得再向张文新索取任何其他费用”，即店铺在转让之前产生的所有费用均由张丰琴承担，直至店铺实际转名为张文新为止。在转名之前的所有手续费用和办理过程中产生的各项成本均由张丰琴承担，张丰琴与市场方办理转名手续必然涉及到押金支出，根据双方约定，该转让款已包括与市场方办理交接过程中产生的押金支出，该事实亦可从2018年10月26日的微信聊天记录佐证。四、原审法院判决张文新承担租金、管理费没有任何事实依据，本案系张丰琴违约致使合同目的无法实现，相应的损失及扩大的损失均应由张丰琴承担。综上，原审判决认定事实错误，本院予以纠正。张丰琴辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张文新的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。张文新向原审法院提出诉讼请求：1.解除张文新与张丰琴签订的《店面转让合同》；2.张丰琴向张文新返还转让费47000元，返还定金3000元，并赔偿定金3000元；3.张丰琴承担本案的诉讼费用。张丰琴向原审法院提出反诉请求：1.张文新向张丰琴支付所垫费用12463.90元；2.张文新承担本诉及反诉诉讼费用。原审法院认定事实：2018年8月30日，张文新（乙方）与张丰琴（甲方）签订一份《店面转让合同》，约定由张丰琴将位于佛山市禅城区*****************，名称为“佛山市禅城区姥姥家面食馆”的店面承租权转让给张文新，合同约定的月租金为1842元。店面转让乙方后，甲方原店面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据租赁合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向仁五市场物业方支付，甲方不再负有支付义务。三、转让后店面现有的装修、装饰及其他所有设备（详见财物交接清单》）全部归乙方所有，未与店面开场附和的装饰装修物以及营业设备归乙方所有。四、乙方应向甲方支付转让费共计50000元，乙方应于签订转让合同之时一次性付清转让费用，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲方应该协助乙方办理该店面的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的办理手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店面所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、转让店面定于2018年8月30日正式交接。办理交接手续时，由甲、乙双方共同进行现场验收，按照《转让财物交接清单》点验、接收有关财物，交接完毕后，甲方向乙方交付店面钥匙，店面钥匙一经交付，转让店面即告验收，交付完毕。七、甲方与丙方的租赁合同到期后，在同等条件下，乙方有优先向物业承租的权利，并且在乙方租赁期间，乙方拥有转租权。2018年8月30日至2018年9月3日，张文新向张丰琴支付了转让费50000元。另查明一，张丰琴租赁的佛山市禅城区*****************于2018年9月30日到期。另查明二，双方在庭审期间确认因押金问题及店铺租金增加等原因导致双方未能到市场管理部门办理租赁过户手续。另查明三，张文新2018年8月31日接手店铺后将该店改名为“佛山市禅城区小丽快餐店”。2018年9月20日，张文新对店铺实施关门停业。另查明四，2018年11月起，仁五市场管理有限公司开始增加店铺的租金，从1846元增加至2027元。案外人郑凯与仁五市场管理有限公司签订了涉案店铺的租赁合同，租赁期间自2018年11月1日至2019年9月30日。另查明五，仁五市场管理有限公司在店铺租赁期间向张丰琴收取的押金为7000元。另查明六，张丰琴于2018年12月1日向仁五市场管理有限公司支付了2018年9月至10月的租金共计3684元，管理费及卫生费共计460元，共计4144元；支付2018年11月至2019年1月的租金6081元，管理费及卫生费共计1059元；支付2018年8月27日至11月26日的水费32.9元，电费747元，共计779.9元；支付2018年11月至2019年10月排污费400元。张丰琴在庭审期间陈述：50000元的转让费用已包括店铺的“顶手费”。经原审法院对仁五市场管理有限公司进行调查，其陈述：张丰琴与仁五市场的租赁合同至2018年9月底到期，张丰琴与张文新签订《店面转让合同》后，有相约到仁五市场管理有限公司准备办理过户手续，但双方因押金问题没有达成一致意见导致未能办理相关过户手续。后该店铺于2018年11月起由郑***（系张丰琴表弟）进行承租，租期至2019年9月30日。原审法院认为，本案为合同纠纷。本案的争议焦点为：1.涉案合同是否应该解除？2.张丰琴是否应向张文新返还转让款？3.张丰琴代垫费用是否应由张文新承担？关于合同解除问题，张文新主张解除《店铺转让合同》的依据是张丰琴的违约行为致使其合同目的无法实现。首先，关于张文新主张张丰琴未能协助张文新与市场方办理变更手续的问题。根据双方陈述，双方未能办理租赁合同过户手续主要的分歧是因押金的问题。双方合同约定，张丰琴与张文新签订合同的转让价款为5万元，包括装修、装饰、设备及其他相关费用，双方并未就押金问题作出约定。押金是质押担保的一种特殊形式，是为了担保债务的履行而由债务人移交一定数额的金钱给债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿，如债务人依约履行债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。双方签订《店铺转让合同》，张丰琴成为新的承租人，张丰琴既对店铺享有占有、使用、收益的权利，亦应承担给付押金的义务。且承租方向出租方交纳的押金是可以抵作价款或者收回的，对张文新并未产生实际损失。因此，双方未能与市场方办理变更手续的责任并不在于张丰琴。其次，关于租期及租金增加的问题，虽然张丰琴与张文新签订合同时只剩余一个月的租期，但在同等条件下张文新有优先续约权，这并不影响张文新承租店铺进行经营活动，另外，市场方于2018年11月起增加租金亦并非张丰琴所能预测或控制，张文新将此问题归咎于张丰琴缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，张丰琴在履约过程中并不存在违约行为，张文新因张丰琴的违约行为致使其合同目的无法实现而主张解除合同并无依据，原审法院不予支持。关于张丰琴是否应向张文新返还转让款问题。如上所述，张丰琴在履约过程中并不存在违约行为，张文新要求张丰琴向张文新返还转让费47000元，返还定金3000元，并赔偿定金3000元缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于张丰琴的代垫费用应否由张文新承担的问题。张丰琴向市场管理方支付2018年9月至10月的租金3684元、管理费460元，水电费779.9元（虽然水电费产生日期为2018年8月27日至2018年11月26日，但根据张文新陈述，其于2018年9月20日停止经营活动，此后该店铺亦未有其他人进行经营，即上述水电费产生的日期主要为2018年8月27日至2018年9月20日），合计4923.9元。张文新与张丰琴签订合同后，张丰琴已按合同约定协助张文新到仁五市场管理有限公司办理店铺的过户手续，双方只是因押金问题而未能办妥，张文新在未与张丰琴办理过户手续的情况下于2018年9月20日便对店铺关门停业，并拒绝交纳店铺租金及相关费用，张文新的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据查明事实，张丰琴与市场方的租赁合同到期后系由案外人郑***于2018年11月与市场方重新签订租赁合同承租该店铺，即自2018年11月起，张丰琴不再是涉案店铺的承租方，张丰琴主张张文新应向其返还2018年11月至2019年1月的租金及2018年11月-2019年10月的排污费并无依据，原审法院不予支持。综上所述，张丰琴诉请张文新返还涉案店铺2018年9月至10月的租金3684元、管理费460元，水电费779.9元，合计4923.9元合法有据，原审法院予以支持，张丰琴诉请超出部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回张文新的全部诉讼请求;二、张文新于判决发生法律效力之日起十日内向张丰琴支付代垫款4923.9元;三、驳回张丰琴的其他诉讼请求。如张丰琴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1126元，因简易程序减半收取563元，由张文新负担；反诉受理费112元，因简易程序减半收取56元，由张文新负担20元，由张丰琴负担36元。本院二审期间，张丰琴未向本院提交新证据，张文新向本院提交了佛山市仁五市*管理有限公司向张丰琴发出的《关于原期满的通知》的复印件，拟证明张丰琴与佛山市仁五市*管理有限公司签订的租赁合同于2018年9月30日到期，张丰琴在与张文新签订合同前已经知道租金上涨、租期到期的事实，却故意欺瞒相关事实。张丰琴质证称，对该新证据的真实性不予确认。经审查，本院对张文新提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。另，本院二审期间，张丰琴陈述张文新将涉案商铺关闭停业后，张丰琴为避免商铺被收回以及设备被清空，遂以郑凯名义与佛山市仁五市*管理有限公司就涉案商铺签订租赁合同。经审查，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张文新与被上诉人张丰琴的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案《店面转让合同》应否解除;2.转让费及押金；3.代垫款。关于涉案《店面转让合同》应否解除的问题。张文新上诉主张涉案《店面转让合同》目的无法实现，应予解除。本院认为，张文新与张丰琴签订涉案《店面转让合同》后，双方在去佛山市仁五市*管理有限公司办理过户备案手续时，因押金问题双方未能达成一致意见致使未能成功办理过户手续；张文新于2018年9月20日将店铺关门停业。其后，案外人郑凯与佛山市仁五市*管理有限公司就涉案商铺签订租赁合同，租赁期限自2018年11月1日至2019年9月30日。至此，涉案《店面转让合同》已无法继续履行，合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”之约定，本院认定涉案《店面转让合同》应予解除。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。张文新的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于转让费及押金的问题。张文新上诉主张涉案《店面转让合同》解除的过错在张丰琴，故张丰琴应退还其转让费50000元并赔偿押金3000元。本院认为，判定转让费及押金的处理需要综合考量双方当事人对涉案《店面转让合同》的履行及解除的过错。首先，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不存在恶意欺诈的情形。张文新作为完全民事行为能力人，其与张丰琴就涉案商铺签订《店面转让合同》前应该充分了解涉案商铺的现状以及审查张丰琴与佛山市仁五市*管理有限公司之间租赁合同的具体内容（包括租金及租赁期限），且纵观张文新与张丰琴的微信聊天记录可知，张文新在接手涉案商铺后均未就租金及租赁期限问题提出异议。现张文新主张张丰琴就租金及租赁期限问题存在恶意欺诈明显有违诚实信用原则，本院不予采信。其次，涉案合同就押金支付约定不明，导致涉案商铺无法过户、涉案合同无法履行，双方当事人应当进一步就该问题进行协商。其三，在双方并未就合同的进一步履行达成合意的情况下，张文新于2018年9月20日擅自将涉案商铺关门停业并拒交租金及其他费用，以实际行动表明不再履行合同，张文新的行为已构成先行违约，张文新对涉案《店面转让合同》的解除存在过错，张文新请求返还已交纳的3000元定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而涉案商铺在2018年11月已经在张丰琴的实际控制之下，故张文新要求退还47000元（转让费50000元-3000元定金）与事实和法律相符，本院予以支持。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于代垫款的问题。张文新上诉主张不应支付代垫款。本院认为，张文新在承租涉案商铺后应依约经营并按时交纳租金、管理费和水电费，但张文新在2018年9月20日擅自将涉案商铺关门停业并拒绝交纳租金及相关费用，直至2018年11月张丰琴才将涉案商铺以案外人郑凯的名义承租，实际控制涉案商铺，期间的租金、管理费和水电费均由张丰琴向佛山市仁五市*管理有限公司交纳，故张文新应支付张丰琴代垫的2018年9月至10月的租金、管理费和水电费4923.9元。原审法院对此认定正确，本院予以维持。张文新的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律部分错误。张文新的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1984号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1984号民事判决第一项；三、解除张文新与张丰琴在2018年8月30日签订的《店面转让合同》；四、张丰琴于本判决发生法律效力之日起十日内向张文新退还47000元转让款；五、驳回张文新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费563元，由张文新负担123元，张丰琴负担440元；反诉受理费56元，由张文新负担20元，张丰琴负担36元；二审案件受理费1248元，由张文新负担221元，张丰琴负担1027元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理