云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初1088号原告：刘松明，男，1956年4月18日生，汉族，云南省建水县人，住建水县。原告：田桂琼，女，1957年6月1日生，汉族，云南省建水县人，住建水县。委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：红河州天一房地产开发经营有限公司。住所地：建水县临安镇陈城路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：何红，云建律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：**，云南毛荣芳律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘松明、田桂琼与被告红河州天一房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘松明、田桂琼的委托诉讼代理人吕莉、杨乐，被告红河州天一房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人何红、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘松明、田桂琼向本院提出诉讼请求：1.被告支付因其原因导致原告在法定期限内未能取得房屋权属证书的违约金19560元；2.被告一次性赔付其未按《商品房购销合同》约定的厨房、卫生间冷热水管预留设施费用3000元；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加要求被告负担鉴定费133元的诉讼请求。事实和理由：2015年8月7日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告以总房价449652元购买被告开发项目金禧瑞都4幢1单元1303号房屋。合同约定由被告代办产权证并代收了办证费用，但至今原告未能取得房屋权属证书，据悉原因是被告未提交原告已交由其代办的税收等发票所致，被告明显违背了合同第十二条的约定，构成违约，依法应承担违约责任。另，该《商品房购销合同》附件二约定原告所购房屋厨房、卫生间被告应给予冷热水管预留，而交房后原告才知道被告未按约定预留，该部分费用全得原告方承担，被告的违约行为完全丧失诚信，其应当赔付该部分预留设施所需的费用。被告红河州天一房地产开发经营有限公司辩称：1.被告在商品房交易中诚实守信，已履行完房屋初始登记的协助义务，无违约行为；原告未完全履行义务且未受到任何实际损失，请求依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。双方签订的《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第五条关于产权登记的约定是明确的。显然，被告并没有办证的资格和义务，只是接受原告的委托，协助原告办理产权证，并且只是在收集完毕所需办证资料后90个工作日内向有关部门申请办证，至于什么时候办到证，双方并没有约定，也不是被告能够决定的。房屋竣工验收交付后，被告即开始准备办证事宜，不动产登记中心办理不动产权证需要提交的首次登记申请材料共有10项，属于被告提供的5项被告已提供。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规定的由于出卖人原因的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务，故被告在办证问题上不存在违约。原告没有及时提供办证所需的资料，是导致尚未办证的主要原因。根据首次登记申请材料的要求，第6至10项是属于业主必须提供的资料，业主资料不完备，无法提交申请办证。金禧瑞都小区业主在起诉前，办证资料并不齐全，诉讼过程中，部分业主补齐资料，领到了证，但部分业主，资料至今不齐全。造成现在没有办到证的原因，主要就是业主资料不齐，责任应该自行承担。国家政策的变化调整，导致行政机关不能按照原来的约定办证。首先，按照双方的约定，被告是在备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续，是办房产证，但现在国家要求的是办理不动产权证。国家对产权制度的调整包括了行政职能由住建局房地产管理处调整为国土资源局不动产登记中心，房产证和土地使用证合并为不动产权证，登记办理手续要求提供的资料也发生变化，原来约定的内容已经无法履行。不动产权证登记与原来的房产证的登记内容、登记方式不一样，要求也有很大的差别。其次，房屋维修基金缴纳政策变化导致业主办证需缴纳费用的发票提供受到影响。根据红建发（2015）425号文件《关于做好住宅专项维修自己交存工作的通知》，2015年10月1日至2016年12月31日购房的业主享受25元／平方米的减免政策，而金禧瑞都的业主买房时间各有先后，需要退和需要交的业主都存在，对政策的执行建水县房管处几次调整，导致业主维修基金的发票到2018年10月才开具，这对办证工作肯定有影响。再次，行政机关对办证条件的要求改变，在办证过程中，行政部门重新发给被告一份首次登记申请，把原来要求提供的资料第9项变更为不动产登记申请书、授权委托书、询问记录，这一变化，极大增加了工作量，很多业主至今也没有做询问笔录，工作也就无法进展。为此，被告在交房时发放的接房通知书、2017年8月15日、2018年10月24日已分别公告全体业主。被告迫切希望及时办理房屋权属证。小区部分业主买房时向银行或公积金中心贷款，用《商品房购销合同》预登记抵押，被告对此承担连带责任。为办贷款，被告交纳了300多万的保证金。按法律规定不动产权证办理完毕后，业主不能持有，不动产权证将交给业主贷款的银行做抵押，被告才可解除连带责任，退回保证金。由于不动产权证未能办理，被告至今未能退回保证金，蒙受了经济损失，原告无需担心被告办证不努力。2.原告要求被告赔付厨房、卫生间冷热水管预留设施费的问题，被告觉得是无辜的。按照设计要求和使用实际，被告已把冷热水管预留到入户50厘米，业主只要根据自己装修的水电实际要求排布水电即可。被告已经预留了入户冷热水管，且经有关部门竣工验收合格，也经业主接房验收签字认可，不存在需要赔付的事实，但顾客是上帝，既然有业主提出，被告积极回应并接受社区的建议，于2018年3月通知小区全体业主，对需要改造的进行改造。被告经正规程序由造价公司预算后进行了公开招投标选取施工单位，大部分业主对此积极响应，对改造的效果也较为满意，但有部分业主要求自行改造，由被告承担改造费，经协商按照被告实际施工发生的费用即：大户型（120/130㎡）补偿900元/户，小户型（70/90㎡）补偿700元/户的价格进行处理，大部分业主是满意的，也领取了补偿金。现原告要求被告赔付的数额与实际情况不符，被告只同意按照原来的处理方案进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年8月7日，原、被告签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定被告向原告预售其开发的金禧瑞都小区4幢1单元1303号房屋，房屋参考建筑面积132.35平方米，总价款449652元。《商品房购销合同》第十二条约定：乙方必须交清所购房款及相关代收办证费用后，填写委托代办申请并将办理产权证所需个人资料交付甲方，甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续；《合同补充协议》第五条对产权登记进行了补充约定。《商品房购销合同》附件二约定厨房、卫生间冷热水管预留。合同签订后原告按约定支付了购房款,被告向原告代收了办证费并收取了100元办证手续费。原告2017年4月27日接房，被告交付的房屋冷热水管预留至入户50厘米。2017年7月28日被告代缴契税，2018年9月21日被告代缴测绘费，2018年10月4日被告代缴住宅专项维修资金。就办证事项被告公告通知业主提交材料，2017年12月22日被告向建水县不动产登记中心提交资料进行首次登记，2018年10月24日再次公告通知业主提交办证所需材料。诉讼过程中，原告要求对厨房、卫生间未预留冷热水管的工程造价进行鉴定，本院委托云南红河公信司法鉴定所进行鉴定，经鉴定，132㎡户型1178.35元。本院认为:原告与被告红河州天一房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同第十二条约定由被告代办产权登记手续，原告在交清所购房款及相关代收办证费用后，填写委托代办申请并将办理产权证所需个人资料交付被告，被告备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续。原告在接房后虽未能及时取得产权证，但办理产权证需三方行为共同完成，即业主要按期提交办证所需全部资料并按登记部门的要求填写登记表；房地产公司要按期向登记部门代交资料和申请；登记部门要按时办理完毕。房屋交付后，被告即于2017年12月22日向不动产登记中心提交资料进行首次登记，排除了原告办理产权登记的前置障碍，履行了初始登记义务；双方合同约定，办理产权登记是向房管部门申请办理，而新颁布的《不动产登记暂行条例》在双方履约过程中已经实施，实行的是不动产登记制度，办证由房地产管理部门转由不动产登记中心办理，登记内容、登记方式、资料提交等也发生了变化，被告在交房时虽收取了原告的代办证费用，但原告在当时并未一并出具办证委托书以及提交相关办证资料，交款行为也不足以得出原告同时向被告出具了委托书等办证所需资料的必然结论，故逾期非因出卖人原因导致。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告违约后，已经采取继续履行等补救措施。其违约并没有导致合同目的不能实现，属于一般性违约，只有在原告举证证明还有其他损失的情况下方能判决赔偿损失，而原告未能提供证据证明逾期办证给其造成损失确实存在以及具体数额。因无法定和约定的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，故对原告要求被告支付在法定期限内未能取得房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。《商品房购销合同》附件二约定厨房、卫生间冷热水管预留，而被告交付的房屋冷热水管预留至入户50厘米，已违反合同约定，依法应承担违约责任。双方认可承担违约责任的方式为货币补偿，故对原告要求赔偿的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以鉴定意见为依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告刘松明、田桂琼要求被告红河州天一房地产开发经营有限公司支付在法定期限内未能取得房屋权属证书违约金的诉讼请求。二、被告红河州天一房地产开发经营有限公司于判决生效之日起五日内向原告刘松明、田桂琼支付厨房、卫生间冷热水管预留设施费用1178.35元。三、鉴定费133元，由被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由原告刘松明、田桂琼负担180元，被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  吴玉芝审判员  雷学有审判员  陆昱文二〇一九年九月二十六日书记员  陈 晶