广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6438号原告：广东荟元投资有限公司，住所地广州市海珠区江丽路12号。法定代表人：王杜。委托代理人：曾伟治，广东泽正律师事务所律师。被告：广东先知资产管理有限公司，住所地广州市海珠区江丽路12号101商铺。法定代表人：何呈。被告：彭庆兴，男，1979年6月2日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广东荟元投资有限公司（以下简称“荟元公司”）诉被告广东先知资产管理有限公司（以下简称“先知公司”）、彭庆兴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荟元公司的委托代理人曾伟治到庭参加了诉讼。被告先知公司、彭庆兴下落不明，经本院公告传唤，期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广东荟元投资有限公司诉称，原告在2012年3月12日向业主彭越承租了广州市海珠区江丽路12号101房，租期为16年。随后原告在2017年4月9日将涉案商铺转租给彭庆兴，双方签订了《租赁合同》，2017年5月28日经彭庆兴申请，《租赁合同》承租方变更为先知公司并重新签订《租赁合同》。先知公司从2018年1月起开始拖欠租金，截止至起诉之日止，共拖欠租金181392元。先知公司在2018年7月19日未经原告同意无法定理由单方解除租赁合同并一直拖欠租金、违约金至今，根据合同第六、七条约定，原告有权没收被告租金保证金以及要求被告就未付租金支付违约金。由于彭庆兴在2017年5月28日所出具的《变更合同申请书》中承诺将承担变更承租人后《租赁合同》项下的权利和义务，故其应对先知公司所拖欠的租金及违约金承担连带支付责任。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令：1、先知公司向原告支付2018年1月至7月拖欠的租金181392元；2、先知公司向原告支付因拖欠租金产生的违约金（分两项，第一项以每月所欠租金为本金，按日千分之二计至结清之日止，暂计至起诉之日99529元；第二项为被告因无法定理由单方解除合同而产生的违约金112000元）；3、先知公司支付案件律师费20000元；4、彭庆兴对上述租金、违约金、律师费承担连带支付责任；5、原告没收被告租金保证金56000元；6、两被告承担本案全部诉讼费用。被告广东先知资产管理有限公司、彭庆兴没有提交答辩意见，也没有提交证据。经审理查明，广州市海珠区江丽路12号101房的产权人为案外人彭越。2012年3月12日，原告与彭越签订《房屋租赁合同》，约定将广州市海珠区江丽路12号101房（建筑面积296.5641平方米，套内建筑面积246.2105平方米）出租给原告，租赁期限自2012年2月1日起至2028年12月31日止，租赁期限内原告有权按广州市房屋出租管理条例的规定自行使用或转租房屋。2017年4月9日，原告（出租人、甲方）与彭庆兴（承租人、乙方）签订编号为201704003的《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区江丽路12号101房出租给乙方，建筑面积约296.5641平方米；乙方承租房屋自2017年4月9日起至2020年4月30日止；乙方须于合同签订日向甲方支付租赁保证金人民币56000元，支付首月租金28000元；当租期届满或双方同意提前解除合同及乙方清缴相关费用后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；租金标准为2017年4月9日至2017年4月30日为免租期，2017年5月1日至2018年4月30日每月租金28000元，2018年5月1日至2019年4月30日每月租金29680元，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金31460元,以上价格均未含6.5%税；每月的3号为当月租金支付日，每月的10号为上月水电费的支付日；乙方不按照约定期限足额支付租金、水电等费用，逾期达到15日或欠缴各项费用达叁万元的，原告有权单方解除合同，没收租赁保证金并收回房屋；乙方如拖欠租金等费用，每逾期一日，乙方需按欠费总额的0.2%向甲方支付违约金；租赁期限内任何无法定或约定的理由而单方解除合同的视为违约，违约方需向守约方赔偿违约金，违约金按租赁保证金的2倍计算；当任一方有违反本合同之约定，守约方应向违约方发出书面通知，自通知发出之日起5个工作日内违约方仍未有依约解决，则视为违约处理，违约方同意守约方单方解除合同；本合同在履行过程中发生的争议，甲、乙双方应当协商解决，协商不成的双方均可向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼，案件受理费、律师费等因主张权利而引起的一切费用按照甲、乙双方各自过错责任比例承担。2017年5月28日，两被告向原告提交《变更合同申请书》，申请书载明：“本人彭庆兴（身份证号：）承租贵司位于广州市海珠区江丽路12号101房……现向贵司申请将编号为“201704003的《租赁合同》的承租人变更为广东先知资产管理有限公司，变更承租人后的《租赁合同》项下的权利和义务由本人彭庆兴和新承租人广东先知资产管理公司承担，希贵司准予办理相关的转名手续。”同日，原告与先知公司签订编号为201704003-2的《租赁合同》，该合同约定每月租金未含5%税，甲方向乙方提供租金发票，票面应缴税费用乙方在收取发票时另行支付给甲方，其他内容与编号201704003租赁合同基本相同。原告提交的《先知公司租赁保证金、租金、违约金明细表》显示，被告于2018年4月11日支付了租金10000元；于2018年4月12日支付了租金3000元；于2018年4月18日支付了租金1700元；于2018年4月20日支付了租金10000元；于2018年7月8日支付了租金5000元。2018年7月19日，原告向先知公司发出《催款函》，表示已收到先知公司于2018年4月和7月支付的租金共计29700元，截至2018年7月18日，先知公司共欠租金181392元。同日，先知公司向原告出具《通知书》，表示因自身原因，需提前解除于2017年5月28日签订的《租赁合同》。原告确认已于2018年7月25号收回涉案房屋。2018年8月25日，原告再次向两被告发出《催款函》，表明已收到两被告支付的2018年4月租金24700元，以及2018年7月租金5000元，截至2018年7月31日，两被告尚欠原告租金181392元（未含违约金），要求两被告于2018年8月30日前付清，否则将按照合同约定追究违约责任。案件审理过程中，原告表示，租赁合同签订前曾应彭庆兴要求，花费二十多万元对涉案房屋进行装修，故在租赁合同中约定了相对等的违约责任。原告为证明装修情况，提交了2016年7月至2017年1月的装修转账凭证，总金额约10万元。经查，原告是成立于2004年7月30日的有限责任公司，原名称为广州凌智融投资发展有限公司，2013年5月9日，原告更名为广州鸿越融投资发展有限公司，2018年12月29日，原告再次更名为广东荟元投资有限公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告和先知公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。被告彭庆兴在《变更合同申请书》中签名确认“变更承租人后的《租赁合同》项下的权利和义务由本人彭庆兴和新承租人广东先知资产管理有限公司承担”，原告要求彭庆兴承担连带责任合理合法，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定，2017年5月1日至2018年4月30日的租金为28000元/月，2018年5月1日至2018年7月25日的租金为29680元/月，原告表示先知公司自2018年1月开始拖欠租金，先知公司于2018年4月和7月已支付租金29700元，据此计算两被告还应向原告支付2018年1月1日至2018年7月25日的租金28000元/月×4月+29680元/月×2月+29680元/月÷31天×25天-29700元=165595.48元。按照合同约定，应缴税费当在两被告收取发票时另行支付给原告，原告未提供证据证明两被告已收取上述租金的发票，故本院对该部分诉讼请求不予支持。两被告未按时支付租金并提前解除合同，给原告造成了损失，理应支付违约金。对于原告主张提前解除合同的违约金112000元，原告提供了部分装修付款记录加以证明，两被告未对原告的上述主张及证据提出异议，本院对原告主张的上述违约金予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金，主要目的在于弥补原告的利息损失，参照民间借贷对于利率的相关规定，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率24%，此部分违约金应以本金165595.48元为限。针对两被告未按时付款的违约行为，原告在主张上述逾期付款违约金的同时，还要求没收租赁保证金，根据公平原则，结合原告的实际损失情况，本院对原告主张没收租赁保证金的诉讼请求，不予支持。原告在催款函中已明确，先知公司于2018年4月支付的24700元为2018年4月的租金，2018年7月8日支付的5000元为2018年7月的租金，故逾期付款违约金的计算期间为：以28000元为本金计算从2018年1月4日起计算至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年2月4日起计算至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年3月4日起计算至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年4月4日起计算至2018年4月11日止的违约金，以18000元为本金计算2018年4月12日的违约金，以15000元为本金计算2018年4月13日至2018年4月18日止的违约金，以13300元为本金计算2018年4月19日至2018年4月20日止的违约金，以3300元为本金计算2018年4月21日至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年5月4日起计算至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年6月4日起计算至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年7月4日起至2018年7月8日止的违约金，以本金24680元计算从2018年7月9日起至实际付清之日止的违约金。对于原告要求两被告支付律师费20000元的诉讼请求，有委托代理合同及律师费发票加以证明，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告广东先知资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告广东荟元投资有限公司支付租金165595.48元。二、被告广东先知资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金112000元给原告广东荟元投资有限公司。三、被告广东先知资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以拖欠的租金为本金、按照年利率24%的标准，计付从逾期之日开始至实际付清之日止的违约金给原告广东荟元投资有限公司（以28000元为本金计算从2018年1月4日起至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年2月4日起至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年3月4日起至实际付清之日止的违约金；以28000元为本金计算从2018年4月4日起至2018年4月11日止的违约金，以18000为本金计算2018年4月12日止的违约金，以15000元为本金计算从2018年4月13日起至2018年4月18日止的违约金，以13300元为本金计算从2018年4月19日起至2018年4月20日止的违约金，以3300元为本金计算从2018年4月21日起至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年5月4日起至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年6月4日起至实际付清之日止的违约金；以29680元为本金计算从2018年7月4日起至2018年7月8日止的违约金，以24680元为本金计算从2018年7月9日起至实际付清之日止的违约金，本项违约金以本金165595.48元为限）。四、被告广东先知资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元给原告广东荟元投资有限公司。五、被告彭庆兴对本判决书主文第一、二、三、四项承担连带清偿责任。六、驳回原告广东荟元投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8334元，由被告广东先知资产管理有限公司、彭庆兴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  何少芬人民陪审员  陈丽娥二〇一九年九月二十三日书 记 员  钟 露陈韵怡