浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初2496号 原告（反诉被告）：杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处，住所地杭州市余杭经济开发区顺达路3号。 法定代表人：王栋。 原告（反诉被告）：杭州永信拍卖行有限公司，住所地余杭区南苑街道河南埭路46号。 法定代表人：蒋勇华。 两原告共同委托代理人：张佳杰、叶世帆，浙江奇沁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞旭敏，男，1991年1月22日出生，汉族，住余杭区。 委托代理人（特别）：陈祥龙，浙江顺达律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处（以下简称东湖街道办）、杭州永信拍卖行有限公司（以下简称永信拍卖行）与被告（反诉原告）俞旭敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法由审判员卢燕独任审理，后因被告俞旭敏下落不明，本院依法组成合议庭于2019年7月19日、2019年9月16日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托代理人张佳杰、被告俞旭敏的委托代理人陈祥龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 两原告共同起诉称：2015年9月9日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告向原告东湖街道办承租位于的房屋（建筑面积205.19平方米）。合同约定租赁期限为2015年10月6日至2020年10月5日。第二年租金为62900元，佣金为每年3145元。第三、四、五年租金为每年66045元，佣金为每年3300元。房屋租金及佣金按年支付，每年租金及佣金提前2个月上缴至原告二账户。各方约定了如被告未按时支付租金，原告东湖街道办可按欠款金额每日收取3‰滞纳金，若被告逾期2个月以上未支付租金及佣金，原告东湖街道办有权解除合同。时至今日，被告尚未支付二原告自2016年10月6日以来的租金及佣金。鉴于此，二原告多次向被告催讨未果。二原告认为，被告长期拖欠租金及佣金的行为已经构成严重违约，二原告有权追究被告相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 诉讼请求：1.依法判令解除二原告和被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空位于余杭区的房屋并交付给原告东湖街道办；3.依法判令被告立即向原告东湖街道办支付租金147039.5元（自2016年10预约6日至2017年1月14日，共计两年零一百日，其中2016年10月6日至2017年10月5日的租金为66045元，2018年10月6日暂计算至2019年1月14日的租金按每日180.9元计算，此后至被告实际腾空房屋之日止的租金按每日180.9元的标准另行计算）；4.依法判判令被告立即向原告永信拍卖行支付佣金13045元；5.依法判令被告向原告东湖街道办支付违约金5310.1元（自2016年8月6日起暂计算至2019年1月14日，其中2016年8月6日至2017年10月5日的违约金为1603.95元，以62900元为基数，按每日0.6‰的标准计算，共计365日，自2018年10月6日暂计至2019年1月14日的违约金为882.24元，以147039.5元为基数，按每日0.6‰的标准计算，共计100天，此后至被告付清租金之日止的违约金按147039.5元为基数，每日0.6‰标准另行计算）；6.本案诉讼费用由被告负担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。 后两原告变更诉请如下：1.依法判令解除二原告和被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空位于余杭区的房屋并交付给原告东湖街道办；3.依法判令被告立即向原告东湖街道办支付租金147039.5元（自2016年10预约6日至2017年1月14日，共计两年零一百日，其中2016年10月6日至2017年10月5日的租金为66045元，2018年10月6日暂计算至2019年1月14日的租金按每日180.9元计算，此后至被告实际腾空房屋之日止的租金按每日180.9元的标准另行计算）；4.依法判判令被告立即向原告永信拍卖行支付佣金7349元（自2016年10月6日至暂计算至2019年1月14日，共计两年零一百日，其中2016年10月6日至2017年10月5日的佣金为3145元，2017年10月6日至2018年10月5日的佣金为3300元，2018年10月6日暂计算至2019年1月14日的佣金按每日9.04元的标准另行计算）；5.依法判令被告向原告东湖街道办支付违约金53100.86元（自2016年8月6日起暂计算至2019年1月14日，其中2016年8月6日至2017年10月5日的违约金为16039.5元，以62900元为基数，按每日0.6‰的标准计算，共计425日，2017年10月6日至2018年10月5日的违约金为28238.96元，以128945元为基数，按每日0.6‰的标准计算，共计365日，自2018年10月6日暂计至2019年1月14日的违约金为8822.4元，以147039.5元为基数，按每日0.6‰的标准计算，共计100天，此后至被告付清租金之日止的违约金按147039.5元为基数，每日0.6‰标准另行计算）；6.本案诉讼费用由被告负担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。 被告俞旭敏答辩称，我方之前已经就该案起诉过，案号（2018）浙0110民初3514号，是三家单位与被告签订租赁合同，除了两原告，还有临平街道同时作为出租人与被告签订合同，案涉房屋也是临平街道向被告交付的。由于原告方有两个街道在管理，难免有矛盾。在签订合同后，临平街道向被告交付了房屋，但是东湖街道办又于2016年2月将出租的房屋给了第三人，且该房屋也不是两原告所有，而是红旗社区的安置房，红旗社区将房屋出租给了易成物业管理公司，东湖街道办在使用证明上予以同意，易成物业先进行了工商登记，导致被告拿到了房屋但是无法使用的情况。原告永信拍卖行以书面形式出具了要求原告东湖街道办为被告出具经营场所使用证明，但是原告将房屋给了案外人易成物业，后来经过被告的交涉，到了信访管理部门，最终2017年5月27日原告将易成物业在工商处登记进行了变更，时间长达两年。在此期间，我方拿到房屋后无法开设经营，又遇上G20峰会，被公安机关勒令不能经营，在2017年6月，易成物业变更住所后，被告为了减少经济损失进行了有关棋牌部分的注册登记，对于奶茶经营部分无法进行营业，在2017年8月被告向贵院起诉，由于案件涉及鉴定，至2018年3月才正式立案，经过鉴定证明被告在房屋中投入了97300元，不包括被告为开设奶茶经营所投入的金钱。贵院当时认为在2017年6月易成物业已经变更场所，我方已经可以正常使用，被告违约的情形已经消失，所以驳回了我们要求解除合同的诉请。判决后，对方上诉，经过终审，维持原判。所以基本的事实在（2018）浙0110民初3514号案件中已经查明了。本案诉讼主体少了临平街道，请求合议庭予以考虑是否合法。对于原告的诉请，第一项诉请我们是同意解除合同，原告违约在先，导致被告有巨大经济损失，合同解除是必然的。第二项诉请要求被告腾空并返还房屋，我方认为原告是否是案涉房屋的所有权主体有异议，且当时交付给我方的是毛坯房，我方进行了装修并架设了楼梯，原告也应对被告进行装修等部分的补偿。被告也交付了第一年的租金、保证金等，原告也应承担相应的责任，不存在再向原告支付租金的情况。原告永信拍卖行并没有做好自己的代理事项，也没有做好通知原告东湖街道办的行为，不能取得相应的佣金，应承担对被告的赔偿义务。 被告俞旭敏反诉称，反诉原告曾于2017年8月就本案向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，经法院判决驳回，并对二反诉被告违约所造成反诉原告的损失可另案主张。该案判决生效后承租房屋一直空置至今，没有任何使用，为了维护反诉原告的合法权益，根据余杭区人民法院（2018）浙0110民初3514号已生效的判决文书，反诉原告认为由于反诉被告在出租房屋后又擅自同意案外人签订租赁合同并使用该房屋作为工商注册登记导致反诉原告无法正常使用承租房屋并失去商业机会，由此导致了反诉原告巨大经济损失，据此提起反诉，望法院合并审理。 反诉请求：1、判令反诉被告东湖街道办赔偿2015年10月6日至2017年6月7日期间的租金损失合计人民币108433.33元；2、判令反诉被告永信拍卖行赔偿2015年10月6日至2017年6月7日期间的租金损失合计人民币5241.6元；3、判令反诉被告东湖街道办赔偿停业及投入资产损失合计人民币10万元；4、判令反诉费由二反诉被告承担。 两原告共同答辩称，被告说的不是客观事实，（2018）浙0110民初3514号民事判决书中没有对被告的损失情况予以判决。被告一直在使用房屋。被告是拖欠原告租金的。原告没有违约，被告无权要求原告赔偿损失，原告按照合同约定将房屋交付给被告，被告向原告支付租金是法定的义务，被告在承租房屋的时候对房屋已经做了了解。被告也没有提交因为营业执照导致行政处罚的情况，所以被告的反诉请求不应得到支持。被告的损失主张依据也不足，被告主张的起算时间计算方式不清，计算也是错误的，被告在承租房屋前已经对房屋进行了了解，直至房屋满足登记条件的损失不应计入。案外人易成物业借用了28平方进行了工商登记，期间被告作为房屋使用人，有排他使用权，即使有影响，被告也是在实际使用的，所以其主张的依据不充分。被告主张投入资产损失依据不足，被告将装修损失计入实际损失的依据不足，被告无权向原告主张装修损失，请求驳回被告反诉请求。 针对本诉与反诉，两原告共同提供并陈述了下列证据材料： 1.房屋租赁合同一份，证明2015年9月9日二原告与被告签订《房屋租赁合同》，对房屋的租赁期限、租金和佣金及其他支付方式、违约责任等作出了约定的事实； 2.律师函一份、快递单一份、EMS快递查询信息一份，证明2019年1月7日二原告通过EMS快递的方式向被告发送律师函催收房租及佣金的事实； 3.情况说明一份、进账单一份、租赁清单一份，证明杭州市余杭区人民政府临平街道办事处不参与按涉房屋的出租与管理活动，由原告东湖街道办将案涉房屋交付给被告，向被告收取房屋租金的事实。 针对本诉与反诉，被告向本院提交并陈述了下列证据材料： 1.2018浙0110民初3514号民事判决书一份，证明该判决已经确认合同签订后，被告交付租金、履约保证金、佣金的相关事实，另证明法院查明原告将房屋同意由案外人作为经营场所使用，并注册登记，导致被告无法办理工商登记，无法投入经营的事实。直到2017年6月7日，被告才得以办理相应的工商登记。该判决中还证明了法院判决保留被告另行主张的权利； 2.租房协议一份，要求出具住所、经营场所使用证明一份，变更登记情况一份、合法住所使用证明一份，证明原告违约导致被告无法经营的事实； 3.鉴定报告一份，证明在2018浙0110民初3514号案件中，由法院委托鉴定机构对被告承租房屋进行装修投入价值鉴定，鉴定结果为97300元的事实； 4.设备材料清单一份，证明在2018-3514号案件中，被告请求的另外一项鉴定中未能鉴定的财产的价值； 5.工资单一组，证明合计发工资48000元的事实； 6.营业执照一份，证明被告是2017年6月7日才得以注册登记。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年9月，俞旭敏（承租方、乙方）与东湖街道办（出租方、甲方）、永信拍卖公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方房屋位于杭州市余杭区，建筑面积205.19平方米；房屋尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，乙方经营的项目应符合政府相关部门的法规规定，能否通过环保、消防、卫生等各项审批由乙方自行向相关职能部门咨询、确认，甲乙双方不承担相应责任；房屋尚未安装楼梯，需乙方自行安装；二、上述房屋仅作经营棋牌、奶茶使用，不得经营餐饮（限环评控制）、浴场、加工业及易燃易爆危险品等项目；三、租赁期限从2015年10月6日至2020年10月5日；四、第一、二年租金为62900元，佣金为3145元；每年两项合计66045元；第三、四、五年租金为66045元，佣金为3300元，每年两项合计为69345元；五、甲乙丙三方一旦签订合同，乙方还应向丙方支付履约保证金9435元，由丙方转给甲方，在甲方确认无意外损失后无息归还乙方；八、3.甲方迟延交付房屋3个月以上，不承担维修责任使乙方无法继续使用房屋的，乙方有权解除合同；4.如甲乙双方其中一方未履行或未完全履行本合同约定义务，根据合同规定可以解除合同；根据合同中规定的可以解除合同的其他事项可以解除合同。九、2.乙方未按本合同第五条约定的时间付款，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，甲方可按欠款金额每日收取千分之三的滞纳金。各方还就其他事项进行了约定。临平街道办、东湖街道办在甲方处签章，俞旭敏在乙方处签字，永信拍卖行在丙方处签章。 东湖街道办于2015年10月6日向俞旭敏交付了案涉房屋，俞旭敏向东湖街道办支付了第一年的租金62900元，并支付了履约保证金9435元；俞旭敏向永信拍卖公司支付了第一年的佣金3145元。 另查明：2016年2月28日，案外人东湖街道红旗社区居委会将案涉房屋出租给案外人杭州易成物业管理有限公司，租期为2016年2月28日至2019年2月26日，未交付房屋，但进行了工商注册登记。后经交涉，2017年5月27日案外人杭州易成物业管理有限公司将其登记住所从案涉房屋变更为其他地方。2017年6月7日，俞旭敏方就案涉房屋有关棋牌室部分进行了工商登记。 2018年3月7日，俞旭敏向余杭区人民法院起诉东湖街道办、临平街道办、永信拍卖行，案号（2018）浙0110民初3514号。俞旭敏诉请要求：解除双方的房屋租赁合同；返还租金、履约保证金、佣金；赔偿房屋装修损失等。该案审理中经鉴定，俞旭敏就案涉房屋的装修价值为97300元。经法院审理认为：案涉房屋虽曾注册为案外人的住所，但该情形已消失，且俞旭敏占有该房屋并于2017年6月7日进行了工商登记，已可正常经营使用，对俞旭敏主张解除合同、返还租金、履约保证金、佣金、赔偿装修损失的诉请不予支持。同时俞旭敏于该案中对不能正常经营期间的损失明确保留另行主张的权利。该案判决现已生效。 2019年1月30日，东湖街道办、永信拍卖行诉至本院，审理中，俞旭敏提出反诉。庭审中，原、被告双方均同意当庭即2019年9月16日解除合同，并由俞旭敏于2019年10月6日前将案涉房屋腾空并返还东湖街道办。 另查明，杭州市余杭区人民政府临平街道办事处向本院出具书面意见，说明：案涉房屋的出租交付、租金收取均为东湖街道办，临平街道未参与管理案涉房屋的出租事宜，亦未收取租金，亦未实际参与过案涉房屋的出租管理。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》系各方真实意思表示，合同当事人均应按约履行。庭审中，原、被告双方均确认案涉合同的实际履行及诉请主张均系东湖街道办、永信拍卖行与俞旭敏之间发生，临平街道亦书面确认其未参与案涉房屋的出租事宜及合同履行事宜。故，本院确认案涉合同对东湖街道办、俞旭敏、永信拍卖行具有约束力。庭审中，原、被告均同意案涉合同于2019年9月16日解除，且原告亦书面确认被告已于2019年10月6日完成腾房交房义务，本院予以确认。 关于违约责任：原告东湖街道办作为出租人，应当按约将租赁物交付承租人使用、收益。而案涉房屋于2016年3月3日至2017年5月27日期间非因俞旭敏原因被案外人登记注册为经营场所，导致俞旭敏在此期间无法正常经营使用，东湖街道办应当承担违约责任，因俞旭敏已实际支付第一年2015年10月6日至2016年10月6日的租金62900元，故对俞旭敏主张的租金损失及停业损失，本院结合东湖街道办的违约情况及俞旭敏的实际使用情况，本院确定支持东湖街道办支付俞旭敏损失赔偿款36692元，其余过高部分本院不予支持；对俞旭敏向永信拍卖行主张的佣金损失，因合同第七.6条约定“乙方经营需要甲方提供与租赁房屋有关的手续、资料的，由丙方联系和协助”。本案中，俞旭敏已自行举证证明永信拍卖行曾书面要求东湖街道办出具住所（经营场所）使用证明，已履行了其合同义务，案涉房屋被案外人注册登记亦非因永信拍卖行原因所致，故对俞旭敏要求永信拍卖行赔偿佣金损失的诉请部分，本院不予支持。 关于东湖街道办认为俞旭敏拖欠租金亦构成违约的主张。本院认为，根据生效判决认定，案外人于案涉房屋注册登记的情形已于2017年5月28日消失，且后续仍由俞旭敏占有房屋并于2017年6月7日进行了工商登记，已可正常经营使用。俞旭敏于合同继续正常履行期间拒付租金，亦构成违约。现双方已确认合同解除，俞旭敏亦于2019年10月6日向东湖街道办腾空并返还房屋，故俞旭敏应自2017年6月起至2019年10月6日按约支付东湖街道办租金150960元，支付永信拍卖行佣金7545元。对东湖街道办主张的违约金，东湖街道办自愿调整为按每日0.6‰计算，本院予以确认，结合原、被告双方的违约情形，本院对2017年6月8日起计算的违约金53375（暂计算至2019年9月30日，此后的违约金以欠付租金及佣金为本金按每日0.6‰继续计算至判决确定的履行之日止）予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处支付被告（反诉原告）俞旭敏赔偿款36692元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告（反诉原告）俞旭敏支付原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处租金150960元，于本判决生效之日起十日内付清； 上述第一、二项品迭后，由被告（反诉原告）俞旭敏支付原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处114268元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）俞旭敏支付原告（反诉被告）杭州永信拍卖行有限公司佣金7545元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告（反诉原告）俞旭敏支付原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处违约金53375（暂计算至2019年9月30日，此后的违约金以欠付租金及佣金为本金按每日0.6‰继续计算至判决确定的履行之日止）； 五、驳回原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处、杭州永信拍卖行有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）俞旭敏的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4412元，由被告（反诉原告）俞旭敏负担；反诉案件受理费2226元，由被告（反诉原告）俞旭敏负担1509元，原告（反诉被告）杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢 燕 人民陪审员  沈水花 人民陪审员  王寿梅 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  孙亚梅 ? 计算清单： 1.东湖街道办赔偿俞旭敏：已付一年2015年10月6日至2016年10月6日的租金62900元，2016年3月3日至2017年5月27日系他人注册，影响使用约15个月，该期间不计租金；故，退赔2016年3月至2016年10月的租金（共七个月）36692元。 2.俞旭敏应付租金、佣金：2017年6月7日进行了工商登记，已可正常经营使用。俞旭敏于合同继续正常履行期间拒付租金，亦构成违约。现双方已确认合同解除，且俞旭敏亦于2019年10月6日向东湖街道办腾空并返还房屋，故俞旭敏应自2017年6月起至2019年10月6日按约支付东湖街道办租金150960元（第二年62900+第三年66045+4个月22015元），支付永信拍卖行佣金7545元（第二年3145+第三年3300+4个月1100）。 3.违约金：按每日0.6‰计算，从2017年6月8日起计算的违约金53375（第二年的62900租金、佣金3145从2017年6月8日暂计算至2019年9月30日，第三年租金66045、佣金3300从2018年6月8日计算至2019年9月30日），此后的违约金以欠付租金及佣金总额为本金按每日0.6‰继续计算至判决确定的履行之日止。