四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1181号 原告：四川汇丰物业服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区。 法定代表人：吴雪芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何航，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾雪，四川泰和泰律师事务所律师。 被告：华蓥市合顺房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市。 法定代表人：殷小明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈然然，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张炯，四川鑫泰律师事务所律师。 原告四川汇丰物业服务有限公司（以下简称汇丰公司）与被告华蓥市合顺房地产开发有限公司（以下简称合顺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序分别于2019年7月31日、2019年9月20日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托诉讼代理人何航、被告委托诉讼代理人陈然然、张炯到庭参加诉讼，原告法定代表人吴雪芳、被告法定代表人殷小明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，一、判令被告向原告支付2018年12月至2019年4月18日期间尚欠的物业服务费共计299，137.53元；二、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际付清之日期间的违约金17，170.45元（为计算诉讼费之便，该违约金按照年利率24%暂计算至2019年6月30日，最终金额以实际支付之日为准）；三、判令被告支付违约解除物业服务合同给原告造成的损失80，863.97元及滞纳金（按日加收应付费用的千分之三至本金付清止）。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：违约金计算标准以物业服务合同约定为准，即每逾期一日，则按应付款项的千分之三支付违约金；变更第三项诉讼请求为：判令被告支付违约解除合同给原告造成的损失6，300元。事实及理由：2018年12月，原告与被告签订《领地天玺项目销售案场物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），根据《物业服务合同》第五章第二条第1款约定：（1）费用计算方式：采用人力成本据实结算方式。项目月度物业费标准为146028.75元/月，乙方（即原告）物业服务成本费用见附件1[天玺项目销售案场物业服务费测算表]。第二条第4款约定：（1）物业服务费按月支付，服务费按照月度服务金额每月15日前支付。每逾期付款一日，则按应付款项的3‰向乙方（即原告）支付逾期付款违约金。第七章第一条约定：若甲、乙双方任何一方未按本合同约定条款履行职责，则视为违约。违约方给对方造成损失的，违约方应负责赔偿对方的一切经济损失。合同签订后，原告按约提供了“领地·天玺销售中心”物业服务，但被告直至2019年3月中旬才支付第一笔物业费，至今仍欠缴原告物业服务费299，137.53元。2019年4月10日，原告向被告送达《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心告知函的回函》，要求被告按照合同约定办理结算并支付拖欠的物业服务费及逾期支付的违约金，并按照合同约定赔偿由此给原告造成的全部损失。2019年4月17日，原告向被告送达《关于四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，再次要求被告支付拖欠的所有物业费及违约金，并按照物业合同约定赔偿由此给原告造成的损失合计80，863.97元。另告知鉴于被告长期拖欠原告案场服务费及被告违约解除案场服务合同，原告将于2019年4月8日撤离。综上所述，原告以口头、书面方式多次督促被告缴纳，被告均以各种理由推诿拒绝。故，诉至法院。 被告合顺公司辩称，一、原、被告确实签订了物业服务合同，时间为2018年12月1日起至2019年11月30日止，但原告于2019年4月18日撤场；二、2018年12月份至2019年1月27日是原告的前期准备阶段，包括员工培训（所有的员工都是从华蓥本地招聘的），2019年1月27日领地天玺销售中心正式成立，原告也正式进场；三、2018年12月至2019年3月10日期间的物业费，双方的领导据实核定，由被告付给原告物业服务费为109677.47元，被告已付清；四、2019年3月19日至2019年4月18日期间的物业服务费尚未支付，被告同意给付，但原告需提供实际支付人工工资凭证；五、本案中，因原告未严格遵守双方签订的合同条款履职，未到当地主管部门备案，导致被告无法办理预售许可证等相关手续，违约方是原告，因此不存在违约金，更不存在解除合同带来的经济损失；六、原告诉请的违约金过高，申请法院进行合理调整。 原、被告围绕诉辩各自提交了证据，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证；对双方有争议的关键证据，被告提交的2019年3月18日的《事项审批单》、陈星宇于2018年12月13日与西藏亿美新实业有限公司签订的《劳动合同》及《领地集团新员工入职引导手册》各一份，本院认证如下： 一、该《事项审批单》记录内容：主办人员陈星宇；主题为“关于【领地·天玺】项目案场物业服务费结算的请款申请”；事项负责人描述：“尊敬的领导：目前案场物业服务费已与李沂蔓李总、殷总完成线下沟通：2019年1月27日-2019年1月31日案场服务费9，992.58元，2019年2月案场服务费70，414元，2019年3月1日-2019年3月10日案场物业服务费29，270.89元，本次结款周期：2019年1月27日-2019年3月10日；本次服务费含税费用合计：109，677.47元。妥否？请领导审批”；案场营销负责人意见：同意。刘凌峰，2019.3.18…； 二、被告出示该组证据欲证明：原、被告于2018年12月签订的《领地天玺项目销售案场物业服务合同》中关于“双方采用人力成本据实结算方式”的真实意思为按照原告发放员工的实际工资进行结算，且尚未结算的工资需原告提交实发工资转账凭证。 三、原告辩称，该《事项审批单》是被告为支付物业服务费109，677.47元，所走的被告的内部审批流程，只是支付所欠物业服务费中的部分，并非所描述期间的全部物业服务费，发起人陈星宇、审批人刘凌峰皆不是原告公司员工。该份证据并不能证明在合同履行过程中，变更了原合同约定的结算方式，原告支出的人力成本费包括工资、年终奖、保洁费、银行手续费、保险、差旅费、过年过节福利等，远远超出实发工资，原告不可能亏本经营，原告所发通用审批单已经被告负责人董浩审批同意，应按每月通用审批单金额结算。 本院认证如下：被告为证明陈星宇身份，向本院提交了陈星宇与西藏亿美新实业有限公司（以下简称亿美公司）签订的《劳动合同》及《领地集团新员工入职引导手册》各一份，但《劳动合同》尾页加盖的是华蓥市创达房地产销售有限公司（以下简称创达公司）印章，引导手册未加盖任何公司印章。因原告否认陈星宇是其公司员工，而被告又未能提供其他客观证据从旁佐证，故本院无法认定陈星宇是原告汇丰公司员工。结合双方签订的服务合同、原告提交的每月请款费用表、通用审批单、财务账目等其它证据，本院对该三组证据综合认证如下：该组证据只能证明被告支付原告的109，677.47元是2019年1月27日至2019年3月10日期间的部分物业服务费，并非该期间的全部物业服务费，更不能达到被告的证明目的：原合同中关于“双方采用人力成本据实结算方式”的原义是按照原告实发员工工资进行结算，尚未结算的需原告提交实发工资转账证明。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年12月，原告与被告签订《领地天玺项目销售案场物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），简要内容：1、服务范围为坐落在华蓥市领地·天玺销售中心的销售中心区公共区域及附属设施设备、办公区，建筑面积约3000平方米；2、服务内容中物业类型为居住物业（销售中心）、按勾选内容提供物业服务，包括接待引导与礼仪服务、秩序维护、环境维护等；3、双方的权利与义务：甲方（合顺公司）有权监督、指导乙方（汇丰公司）的服务，有权要求乙方更换不符合工作要求的员工；有权随时抽查乙方现场服务人员的数量和工作状态，甲方对乙方工作计划有建议权和否决权；因乙方原因造成客户投诉的，甲方有权要求乙方限期整改并处罚等；乙方负责将销售中心服务人员按时招聘到位，严格按照双方约定的人员配置数量与任职要求、服务标准提供销售案场物业服务，并保持与甲方相关负责人的日常联系，配合协调各项工作；即时向甲方通报本物业区域内物业服务有关的重大事项，包括但不限于人事变动、外包单位调整等，并接受甲方意见和监督；有义务按甲方要求在15个工作日内更换不符合要求的工作人员；4、本合同物业服务期限为壹年，即2018年12月1日至2019年11月30日；费用计算方式：采用人力成本据实结算方式，项目月度物业费标准为价税合计146028.75元／月，物业服务成本费用见附件1（天玺项目销售案场物业服务费测算表，该表显示月度费用146028.75元），以下Ａ-Ｊ费用不属于物业费列支范围，需甲方另行支付，包括员工宿舍租赁费，因地产对案场调整（包括但不限于编制调整、岗位任职条件调整）所产生的人事费（包括但不限于辞退、劳动赔偿等），地产据实承担产生的相关费用，具体人员配置及任职要求详见附件《销售案场物业服务人员配置与任职要求》，该表显示约定岗位数、编制人数为27人；如甲方根据工作安排需要乙方增加或减少物业配合人员，需提前十五个工作日通过ＯＡ审批，以此作为主合同的物业人员构成及服务费的最终结算依据；5、支付方式：⑴、物业服务费按月支付，服务费按照月度服务金额每月15日前支付。每逾期付款一日，则按应付款项的3‰向乙方支付逾期付款违约金。⑵、乙方作为一般纳税人，每次付款前5个工作日内乙方向甲方开具增值税专用发票，其中增值税税率为6%。6、服务质量的达标及考核，抽检每周不定时，发现问题拍照或当面确认并及时反馈案场物业负责人，同时填写《销售案场物业服务评价表》，并限时整改；每月不定时对服务现场进行一次巡检并填写《销售案场物业服务评价表》，具体的检查时间和方法不提前知会乙方；甲方每月末结合抽检、巡检情况进行月度评估，填写《销售案场物业服务月度评估表》，确定本月销售案场物业费用的支付情况。 二、2018年12月10日，原告与案外人蔡阳沛签订《华蓥天玺员工宿舍租赁合同》，原告租赁华蓥市红星二巷45号1幢1单元301，租赁期一年，自2018年12月10日起至2019年12月9日止，年房租11，527元，房租为年付，本次付款12，527元（含本次租赁房屋的押金1000元），原告以微信支付方式于2018年12月8日付款，2019年1月11日，原告购买房屋租赁增值税发票一张（No00379712），价税合计金额11，527元。 三、2018年12月8日，有原、被告负责人参会的《会议纪要》中物业板块简要内容：①完成人力成本测算，2018年12月9日发起审批流程；②物业总编27人，前期13人；③请协调汇丰物业的临时办公区。 四、2018年12月24日，被告任命殷浩为该公司执行董事。 五、2019年2月12日原告通过企业微信群向被告发出《通用审批单》两份（关于华蓥领地天玺案场2018年12月月度物业服务费用明细的请示），其中一份请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146，028.75元，故根据2018年12月人员到岗情况，测算12月华蓥天玺案场物业服务费为56，592.29元。殷浩于次日批示，据实结算，未达标的拒绝支付。另一份请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146，028.75元，故根据2018年1月人员到岗情况，测算1月华蓥天玺案场物业服务费为83，756.14元。殷浩于次日批示，据实结算。 六、2019年3月4日，原告通过企业微信群向被告发出《通用审批单》一份（关于华蓥领地天玺案场2018年2月月度物业服务费用明细的请示），请示内容：尊敬的各位领导：华蓥领地天玺案场于2018年12月签订案场物业服务合同，合同签订月度物业服务费为146，028.75元，故根据2018年2月人员到岗情况，测算2月华蓥天玺案场物业服务费为102，108.64元。殷浩于次日批示，据实结算，工资表拿一份交给李沂蔓处审核。 七、被告于2019年3月13日转账支付原告103，077.47元物业服务费、于2019年3月18日转账支付原告6，600元。 八、2019年3月30日，被告向原告发出《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，简要内容：由于贵司未严格遵守合同之规定，约定服务范围为3，000平方米，现实际服务面积只有400平方米左右，工作量小，且工作上未保持与甲方（被告）配合，未听从甲方的意见及要求，未经审核单方行事，甲方多次提出后仍未进行有效整改。现对贵司进行告知，请贵司及时做好物业移交准备工作，并在2019年4月1日按时向甲方进行物业工作移交。 九、2019年4月8日，原告向被告发出《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心告知函的回函》，简要内容：我司按双方合同约定，从2018年12月7日正式进场服务至今，截止2019年3月31日已产生物业费金额为353，661.90元（暂计算至2019年3月31日，2019年3月以后的服务费以实际服务日期为准）并附案场服务费明细表，对贵司2019年3月30日致函回复如下：贵司致函我司所提的内容与实际不符，我司一直严格按照合同约定为贵司提供物业服务，反倒是贵司一直拖欠我司费用不支付。贵司单方解除合同需结算支付拖欠的物业费及赔偿损失后，我司方同意撤出，贵司务必于2019年4月15日之前将所有欠费汇至我司指定账户。 十、2019年4月17日，原告向被告发出《关于四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，简要内容：截止2019年4月18日已产生物业服务费金额为408，815元，已付金额为109，677.47元，下欠299，137.53元（附案场服务费明细表）。因贵司长期拖欠物业费，并向原告送达告知函，实为贵司欲解除物业服务合同，现函告如下：我司不认可2019年4月1日收到的告知函中陈述的所有内容，请贵司支付拖欠的所有物业费、违约金等。鉴于贵司长期拖欠服务费及违约解除合同，我司定于2019年4月18日撤离，贵司务必于2019年4月18日之前将贵司所有欠费、违约金及赔偿款汇至我司指定账户。 本院认为，原、被告于2018年12月签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告依约向被告提供了物业服务，被告也应依约按时支付原告对应的物业服务费，被告未依约及时支付，构成违约。被告于2019年3月30日向原告发出的《关于要求四川汇丰物业服务有限公司撤出领地天玺销售中心的告知函》，认为原告服务面积不足，服务质量存在诸多问题，以及庭审中辩称原告未到当地主管部门备案，导致被告无法办理预售许可证等，因被告未提供任何证据予以证明，本院不予采信。 一、下欠物业服务费金额认定。原告通过企业微信群向被告发出了2018年12月至2019年2月的物业服务费请示，该请示附有人力成本费用表（该表记录了每位入职员工岗位、岗位级别、姓名、入、离职时间、应出勤天数、实际出勤天数、月工资应发标准、实际发放工资、员工宿舍、税金），被告执行董事董浩在《通用审批单》上皆批示据实结算，12月虽附条件“未达标的拒绝支付”，但未向本院提交未达标证据，故本院对已经通用审批单审批的金额予以确认；2019年3月1日至4月18日的物业服务费，虽未经被告审批，但原告皆按照前期的工资标准计算，被告也未举证反驳，故对原告提交的《广安华蓥天玺案场物业请款费用-3月》及《广安华蓥天玺案场物业请款费用-4月》计算的金额，本院予以确认，即3、4月的物业服务费分别为111，204.83元、55，153.10元。以上总计为408，815元（56592.29元+83756.14元+102108.64元+111204.83元+55153.10元），扣减被告已支付金额109，677.47元，被告尚欠原告金额为299，137.53元。故，对原告诉请被告支付下欠物业服务费299，137.53元，本院予以支持。 二、关于违约金。1、资金占用损失。⑴起算时间。虽原、被告合同约定每月15日前支付物业服务费，但原告2018年12月、2019年1月的物业服务费申请时间为2019年2月12日，被告审批时间为2月13日。故该两月物业服务费违约金起算时间，本院认定为2019年2月15日。2019年2月的物业服务费申请时间为3月4日，被告审批时间为3月5日，故该月的违约金起算时间，本院认定为2019年3月15日。2019年3月、4月的物业服务费，原告未提供《通用审批单》，但原告通知被告于2019年4月15日前付清所欠服务费，后，又通知被告于18日解除合同并撤场，要求被告支付下欠的物业服务费共计299，137.53元，因违约责任在被告方，拥有合同解除权的一方是原告方。故，本院确认2019年3月、4月物业服务费违约金起算时间分别为2019年4月15日、2019年4月18日。⑵、计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院调整本案违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算。2、租赁费损失。原告因履行与被告签订的物业服务合同又与第三方签订了《房屋租赁合同》，且已实际支付租赁费11，527元，鉴于原告在前五月已实际报账租赁费4，500元，本院酌定剩余已支付租赁费6，127元为被告违约解除合同给原告造成的损失。综上，本院酌定被告应支付原告违约金共计15，727元（9600元+6127元），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告华蓥市合顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川汇丰物业服务有限公司支付下欠物业服务费299，137.53元； 二、被告华蓥市合顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告四川汇丰物业服务有限公司支付违约金15，727元； 三、驳回原告四川汇丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4，162元，由原告四川汇丰物业服务有限公司负担1，151元，剩余3，011元由被告华蓥市合顺房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 李学科 二〇一九年九月二十九日 法官助理 聂 蕾 书 记 员 左 婕