安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1104号 上诉人（原审被告）：春江花月园小区业主委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇春江花月园小区。 负责人：杭持平，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所。 委托诉讼代理人：谢二成，江苏德誉法钧律师事务所。 被上诉人（原审原告）：姚胜，男，1990年1月21日出生，汉族，经商，住安徽省当涂县。 上诉人春江花月园小区业主委员会（以下简称春江花月园业委会）与被上诉人姚胜合同纠纷一案，不服马鞍山市博望区人民法院（2019）皖0506民初569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 春江花月园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实，依法改判；2.一、二审诉讼费用由姚胜承担。事实及理由：一、一审法院未合法送达，程序违法。二、一审判决认定事实错误，虽然案涉18栋房屋被案外人马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横置业公司）恶意登记在其名下，但依据相关规划，案涉房屋属于公共用房，依法属于全体业主共有。一审法院未对案涉房屋的权属进行审查便直接下判，实属错误。涉案房屋现在又加盖了一个院子，这个院子也属于全体业主共有的。依据房屋租赁合同，案涉12万元的费用包含物业费，物业费不应当返还。 姚胜辩称，外围院子的问题与本案无关，依据合同约定，春江花月园业委会应该归还案涉款项。物业费的问题，可以按国家标准去征收。 姚胜向一审法院起诉请求：1.判令春江花月园业委会立即偿还姚胜房租款12万元，并以此为基数按照年利率6%支付自2018年1月17日起至2019年2月15日止的利息7772元，合计127772元。2.本案诉讼费由春江花月园业委会承担。 一审法院查明：2017年10月24日，纵横置业公司（甲方）与姚胜（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定的主要内容为：房屋坐落：马鞍山市博望区春江花月园18栋。甲方愿意将自己享有所有权或使用权的本协议下的房屋现状出租给乙方，乙方愿意按本协议的约定承租甲方的房屋。租赁期限从2018年1月1日起至2019年12月31日止，共计2年。甲方应按协议约定的时间将房屋交付乙方使用。该房屋租金为每年（人民币）120000元整（不含税价）。乙方应在1月1日前向甲方交付租金。在承租期间，物管费、水电费由乙方承担。协议签订后，纵横置业公司将房屋交付姚胜使用。2018年1月17日，姚胜（甲方）与春江花月园小区业委会（乙方）签订协议一份，内容为：马鞍山市博望区金宝贝幼儿园与博望春江花月园小区开发商纵横置业存在房屋租赁关系，并约定房租费包括物业费在内12万元/年，租赁关系至2019年12月31号到期。现春江花月园小区成立了业主委员会，业主委员会与开发商对马鞍山市博望区金宝贝幼儿园的房租所有权存在争议，正走法律程序。为了幼儿园的正常经营不受影响，在法院判决成立之前与春江花月园业主委员会拟定以下协议。一、甲方将一年房租包括物业费12万元交由乙方代收，在法院判决后，根据法院判决结果，将房租费转交给纵横置业开发商或者自有。且以后年度的房租费交由胜诉方。二、在法院审理期间，若开发商纵横置业起诉甲方，甲方败诉后，由乙方将房租费包括物业费、滞纳金及诉讼费支付给开发商。三、甲方与开发商签订房屋租赁协议时已支付两万元保证金，因甲方现与乙方重新达成协议，为保证甲方能够将两万元保证金要回，乙方在起诉纵横置业时需为甲方把保证金包含在内一同起诉。若乙方胜诉，而保证金没有要回，则在以后年度的房租费中扣除两万元保证金。四、在乙方代保管房租期间，业主委员会负责幼儿园的物业管理。并保证幼儿园的经营不受开发商的骚扰，否则一切损失由乙方承担。协议签订当日，姚胜给付春江花月园业委会2018年度的房屋租金12万元。因姚胜未向纵横置业公司支付2018年度的租金12万元，2019年1月9日，纵横置业公司以姚胜为被告向博望区法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼【案号为（2019）皖0506民初113号】，博望区法院于2019年2月26日作出民事判决，判决姚胜于本判决生效之日起十日内给付马鞍山纵横置业有限公司2018年度租金12万元，并自2018年1月1日起按照年利率4.35%的标准赔偿马鞍山纵横置业有限公司的利息损失至生效判决确认给付期满之日止。该判决现已发生法律效力。另查明：春江花月园小区业委会于2017年11月17日博望区住建委办理备案手续（成立时间为2017年11月8日，任期三年）。从当涂县自然资源和规划局调取的2010年12月马鞍山市博望区春江花月园（博望镇平桥新农村居住小区）总平面定位图显示，春江花月园18栋房屋规划设计为会所。博望镇平桥新农村规划设计要点的第3点载明，详规设计必须对区内管网、公建配套和绿化进行合理安排和布置，公建配套要考虑幼儿园、停车场、公厕、物业管理用房等的建设，符合新农村建设的相关规范要求。2015年2月13日，马鞍山市博望区春江花月园18栋房屋办理不动产登记手续，登记权利人为纵横置业公司，不动产权证号为：B2015005644号，现登记权利人仍为纵横置业公司。2018年1月17日，中国人民银行公布的贷款基准年利率为4.35%（1年期）。 一审法院认为，案涉本市博望区春江花月园18栋房屋的不动产登记权利人为纵横置业公司，纵横置业公司将该房屋出租给姚胜开办幼儿园。春江花月园业委会认为案涉房屋属全体业主所有，向姚胜收取2018年度的房屋租金12万元，并且双方签订协议，对后续情况进行了约定，其中第二条约定，在开发商纵横置业公司起诉姚胜，姚胜败诉后，由春江花月园业委会将房租费包括物业费、滞纳金及诉讼费支付给开发商。2019年1月9日，纵横置业公司因姚胜拖欠2018年租金12万元提起房屋租赁合同纠纷诉讼【案号为（2019）皖0506民初113号】，博望区法院已作出（2019）皖0506民初113号民事判决，并已发生法律效力，姚胜应给付纵横置业公司2018年租金12万元及相应利息。现姚胜诉请春江花月园业委会退还租金12万元及占用租金期间的利息，符合双方协议第二条的约定，予以支持。故春江花月园业委会应退还姚胜租金12万元，并按银行同期贷款年利率4.35%的标准支付占用期间的利息，即自租金交付之日2018年1月17日起至姚胜主张的截止日2019年2月15日止计算利息为5635元。春江花月园业委会辩称博望区春江花月园18栋房屋应属全体业主的公共财产和公共设施的意见，其未提交证据予以证明，综合从政府规划部门调取的2010年12月马鞍山市博望区春江花月园（博望镇平桥新农村居住小区）总平面定位图显示，春江花月园18栋房屋规划设计为会所，该小区的规划设计要点要求的公建配套设施的范围也未包含会所，以及春江花月园18栋房屋现登记权利人为纵横置业公司的情况，也不能证明春江花月园业委会的主张，故对其意见不予采纳。据此，判决：春江花月园小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还姚胜租金12万元，并支付自2018年1月17日起至2019年2月15日止的利息5635元，合计125635元。一审案件受理费1428元（已减半收取），由姚胜负担24元，春江花月园小区业主委员会负担1404元。 二审中，春江花月园业委会提交春江花月园小区园小区商品房买卖合同一份以及《马鞍山房地产开发项目建设条件意见书》（2004）03号文件打印件一份，证明涉案房屋属于小区全体业主共有，应当移交业主委员会。经质证，本院认为，春江花月园业委会提交的证据与本案所审理的合同关系没有关联性，本院不予认定。 二审审理查明的事实与原审一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.一审法院是否存在程序违法问题；2.一审法院判令春江花月园业委会返还姚胜12万元是否适当。 本院认为，关于第一项争议焦点，春江花月园业委会上诉称一审法院未合法送达开庭传票，程序违法。经核查，2019年4月23日下午，本案一审承办人及书记员前往春江花月园业委会进行送达，时任春江花月园业委会副主任陶家宏拒绝签收开庭传票，本案一审承办人将相应情况记录在卷，因此，一审法院不存在未合法送达情形。 关于第二项争议焦点，2018年1月17日，姚胜与春江花月园小区业委会签订协议,约定:“因春江花月园小区业委会与开发商纵横置业公司就案涉18号楼的所有权纠纷尚在法院审理中，姚胜将一年房租包括物业费12万元交由春江花月园小区业委会代收。在法院审理期间，若开发商纵横置业公司起诉姚胜，姚胜败诉后，由春江花月园小区业委会将房租费包括物业费、滞纳金及诉讼费支付给开发商。”2019年1月9日，纵横置业公司因姚胜拖欠2018年租金12万元向法院提起诉讼，博望区法院作出（2019）皖0506民初113号民事判决，判令姚胜给付纵横置业公司2018年租金12万元及相应利息，该判决现已生效。依据姚胜与春江花月园小区业委会所签订协议，春江花月园小区业委会应将房租费包括物业费、滞纳金及诉讼费支付给开发商，但春江花月园小区业委会拒不履行合同。因此姚胜诉请春江花月园业委会退还租金12万元及占用租金期间的利息，符合双方协议的约定，一审法院支持姚胜诉请并无不当。春江花月园小区业委会上诉称案涉房产系公共用房，属于全体业主共有，案涉房屋租金应当由春江花月园小区业委会代为收取，但提供的证据不足以证明其主张。故春江花月园小区业委会的上诉理由不能成立，一审确定其返还姚胜租金12万元及相应利息正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 二审案件受理费2855元，由春江花月园小区业主委员会负担。 审判长  雍自涛 审判员  刘 畅 审判员  费长城 二〇一九年九月十一日 法官助理彭立 书记员纪震 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。