广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11169号原告：佛山市群恒物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码91440605MA51T9BD6K。法定代表人：张某1。被告：雷敏，男，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省宁远县*********，公民身份号码431************270。委托诉讼代理人：曾宪林，广东骏和律师事务所律师。原告佛山市群恒物业管理有限公司诉被告雷敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于同年8月1日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张某1、被告及其委托诉讼代理人曾宪林到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年10月17日签订的《租赁合同书》；2.被告将《租赁合同书》项下的租赁物恢复原状并交还给原告；3.原告没收被告交纳的合同保证金96000元；4.被告支付2019年4月1日起至判定生效日止以每月32000元计算的租金，并以32000元为本金分别从2019年4月11日、2019年5月11日至实际支付日止按日息千分之五支付延迟履行违约金予原告。事实和理由：2018年10月17日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市南海区**************的商铺，租期为8年。被告承租后对原建筑物装修设施进行拆除改建为名优鲜生共享超市。合同约定要求合同期满后被告应对建筑物恢复原状，现被告从2019年4月1日至今未交租金，原告多次催缴，被告拒不履约，严重违反合同约定。被告逾期交租超过30日，已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、本案中，原告才是违约方，其无权没收被告的保证金、收取违约金。被告同意解除合同。原、被告双方于2018年10月17日签订了一份《租赁合同书》，合同签订后，被告依约支付了保证金、租金及各个月的水电费，没有违约行为，被告反而因为原告的违约行为遭受了一定的经济损失。原告的违约行为如下：1.原告恶意拖欠案外人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的租金，涉讼物业随时有被收回的可能，致使被告陷于经营不确定、亏损的状态。2019年4月16日，案外人大沥资产公司向原告发出《催款通知书》，要求原告支付拖欠案外人的租金及迟延履行违约金462512元，因此事案外人已经将原告起诉至法院，案号为（2019）粤0605民初5840号，涉讼物业随时都可能被案外人收回。而且该《催款通知书》张贴在涉讼物业即被告经营处，导致被告的供应商皆知此事件，供应商不敢再供货给被告，被告亦不敢再进货，只能继续出售原来的货物，营业额下降，经营亏损。2.原告没有按照合同的约定将全部标的物交付给被告使用。《租赁合同书》约定，原告将涉讼物业出租给被告作经营使用，占地面积为700平方米，然而自合同签订后，原告只是交付了654平方米的面积给被告使用，尚有46平方米物业没有交付给被告。虽经被告多次催促，原告一直没有将该部分物业交付给被告使用。3.原告在没有与被告协商的情况下，擅自提高用电的收费标准。签订合同当天，双方约定电费1元/度，然而原告2019年1月份却擅自改变协议，按照1.3元/度收取电费，经被告与原告交涉，原告才将电费变更为1.1元/度。4.原告恶意寻衅滋事，多次关闭被告经营场所的电源，严重扰乱了被告经营场所的秩序，造成了较大的经济损失。2019年5月26日，原告在没有将电费单据交给被告的情况下，以被告没有交电费为由，单方关闭被告经营场所的电源，导致被告停电3个小时，严重影响了被告的经营。2019年6月10日，原告又关闭被告经营场所的电源，再次致使被告经营场所的电器停止运转，经营秩序混乱，并造成了较大的经济损失，且引起了双方肢体冲突，原告报警，警方裁决原告接通被告经营场所的电源。被告并未拖欠原告任何一期水电费，而原告却三番四次关闭被告经营场所的电源，无任何依据。5.被告中止交付租金的行为，是行使法律赋予的不安抗辩权，并不构成违约。原告因为拖欠案外人的租金及违约金，案外人已经将其起诉至法院，涉讼物业随时被案外人收回，原告有丧失或者可能丧失履行债务的能力，故被告中止交租。2019年4月17日，被告已经发函通知原告，因原告拖欠案外人租金及违约金的事宜，会造成被告重大损失甚至停业，希望群恒物业公司在2019年4月23日处理好相关事宜，在没有任何担保或者保障的前提下，被告将中止支付任何费用给群恒物业公司。被告中止履行，已经及时通知群恒物业公司。被告中止履行后，群恒物业公司在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保，被告可以解除合同。在此种情形之下，群恒物业公司在租赁期间非因本合同约定或者法律规定可提前终止的原因而单方面解除合同，并且提起了诉讼，被告同意原告解除合同。综上所述，原告不能确保合同的履行并单方解除合同、没有依约将全部物业交予被告使用、擅自大幅度提高用电收费标准、恶意扰乱被告经营场所的秩序，原告才是违约方，其无权没收被告交付的保证金及收取违约金，被告亦同意原告解除合同。二、根据双方签订的《租赁合同》，被告无需将租赁物恢复原状。改建是与原告协商过的，是经过原告允许的，双方约定场内原来旧设施是原告负责拆除的，原告也拆除了一部分。被告对涉讼物业进行装修，也是与原告协商一致的结果，原告对此是知情并同意的，装修方案等资料都事先给原告审阅过的。双方也没有关于将租赁物恢复原状的约定。《租赁合同书》第8条约定，本合同终止时，乙方在租赁物期间新建、增建或者改建的建筑物、构筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物、构筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或毁损。双方在签订合同时，约定了合同终止时，装修物无偿归原告所有，并没有约定需要被告恢复原状。原告该项诉讼请求没有事实和法律依据。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告对原告提供的《租赁合同补充条款》有异议，经审查，《租赁合同补充条款》没有被告签名或盖章，本院对该证据的证明效力不予认定。被告对原告提供的通知、告知函的三性有异议，经审查，原告未提供证据证明通知、告知函已送达被告，本院对该证据的证明效力不予认定。原告对被告提供的粤发改价格文件、佛山市电价价目表各3份有异议，经审查，上述材料与本案无关，本院不予审查。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区*********，建筑面积1323.73平方米，已办理房屋所有权证。群恒物业公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张某1。名品贸易公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为雷敏。2018年10月17日，群恒物业公司（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将佛山市南海区**************商铺租赁予乙方作经营使用，占地面积700平方米，建筑面积为700平方米；租赁期限从租赁物移交乙方之日起至2026年11月31日止；租赁物首年每月租金为32000元，每满3年在上一期租金基础上递增12%；免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起30日；乙方须选择银行代扣或自行到甲方办公地点缴交的方式并于每月10日前向甲方缴清当月租金；逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金。乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，按照本合同第八条的约定处理；自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳96000元作为乙方履行本合同的保证金。合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用并且乙方不再以租赁物作为企业工商登记地址后，在30日内将保证金退还给乙方；租赁期内，如乙方逾期支付或拒不支付按照本合同约定或有关规定应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠租金、员工的工资、水、电费等）超过十天的，经提前3日催告，甲方有权动用乙方保证金代为支付。乙方应当在接到甲方动用保证金通知之日起3日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约、甲方有权按照本合同第八条的约定追究乙方违约责任。甲方应在2018年11月1日起的6个月内将租赁物移交乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交物业及其他设施；乙方应当按照租赁物现行的用途使用租赁物，若乙方需要新建房、增建、改建或装修原有建筑物的，必须征得甲方的书面同意并符合建设部门的相关要求，在确认原有建筑物安全的前提下，一切费用由乙方自行承担；从2018年11月1日起，甲方逾期6个月交付租赁物的，乙方可视甲方为违约，有权要求甲方返还合同保证金，并且按合同保证金数额的一倍作为违约赔偿；甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当按照下列约定向乙方承担违约责任：（1）甲方应当向乙方返还合同保证金、并且按合同保证金数额的一倍向乙方支付违约金（若甲方因本合同第四条第2项或第六条第1项第（5）小项约定，将乙方部属建筑物及内部设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项税、费，否则，视乙方违约，甲方除有杈按照本合同第八条的约定向乙方主张违约责任外，同时还有权要求乙方须按合同终止时的租金标准的两倍向甲方支付自逾期之日至实际将租赁物完整交还给甲方之日止的使用费，以及要求乙方赔偿因此造成甲方的经济损失（包括可得利益的损失），甲方同时有权强制乙方搬离；本合同终止时，乙方在租赁期间新建、增建或改建的建筑物、构筑物、附属物、水电等基础设施、建筑物、构筑物及其附属物内部不可移动的设施均无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除或毁损；若乙方经由甲方的总表使用水、电的，甲方可按实际使用量平均分摊向乙方收取实际发生的线路损耗费；等等。同日，张某1收到雷敏支付的涉讼物业保证金96000元。2019年1月11日，佛山市名品世纪贸易有限公司（以下简称名品贸易公司）向群恒物业公司发出《告知函》，告知就烧腊档超作间档口问题，群恒物业公司一直未能按时交付给名品贸易公司使用，要求群恒物业公司尽快处理好此事，交付属于名品贸易公司范围内档口。同日，名品贸易公司向群恒物业公司发出《告知函》，告知群恒物业公司将原本1元一度的电费增加到1.3元一度，完全不符合当时群恒物业公司与名品贸易公司协商的相关约定，如群恒物业公司不遵守原来约定或给名品贸易公司商场造成任何损失，群恒物业公司负全责；等等。2019年4月16日，大沥资产公司向承租户张某1发出《催款通知书》，通知按照该公司与张某1签订的相关《租赁合同书》的约定，张某1租赁位于佛山市南海区********，截止2019年4月16日，张某1欠该公司2018年11月至2019年4月租金、延迟履行违约金等合计462512元，请张某1在2019年4月18日前将上述拖欠的租金等费用按照合同约定存入该公司账号，逾期未缴纳的，将按合同的约定，追究违约责任。2019年4月17日，名品贸易公司向群恒物业公司发出《告知函》，通知群恒物业公司已拖欠大沥资产公司租金及相关费用，名品贸易公司也收到相关事宜的通知，因物业是属于大沥资产公司所有，群恒物业公司拖欠相关租金及费用将会给名品贸易公司造成损失，或有可能停业的风险，现名品贸易公司在没有任何保障的情况下，望群恒物业公司于2019年4月23日前处理好相关事宜，保障名品贸易公司正常经营，现名品贸易公司决定暂时停止交纳任何费用给群恒物业公司，如群恒物业公司2019年4月23日前没有处理好相关事宜的，名品贸易公司将走法律程序追究相关赔偿责任。2019年5月24日，名品贸易公司向群恒物业公司发出《告知函》，通知自2018年10月17日签订合同以来，群恒物业公司一直未能按时交付烧腊档超作间档D32平方米给名品贸易公司使用，要求群恒物业公司收到本函后3日内处理好此事情，交付属于名品贸易公司范围内档口；等等。2019年6月10日，雷敏委托广东骏和律师事务所向张某1发出《律师函》，就张某12019年5月26日、6月10日两次恶意关闭雷敏经营场所的电源事宜，要求张某1收到本律师函当天起，立即停止上述行为，书面向雷敏赔礼道歉并赔偿雷敏因此而遭受的损失。另查明，2018年11月15日，张某1收到雷敏支付涉讼物业2018年12月、2019年1月租金合计64000元。2019年1月29日和30日，张某1收到雷敏支付涉讼物业2019年2月租金合计32000元。2019年3月13日、14日，张某1收到雷敏支付涉讼物业2019年3月租金合计32000元。2019年1月3日，张某1收到雷敏支付的2018年12月电费1037.4元（798×1.3）。2019年2月25日，张某1收到雷敏支付的电费6949.8元（6318×1.1）。2019年3月24日，张某1收到雷敏支付的电费5663.9元（5149×1.1）。2019年4月23日，张某1收到雷敏支付的电费6809元（6190×1.1）。2019年5月24日，张某1收到雷敏支付的电费6820元（6200×1.1）。再查明，张某1与雷敏的微信聊天记录显示，2018年10月17日，雷敏发送“电费1元一度，水费4.5元一吨，你们把场地内所有设施清理掉。”10月17日，雷敏发送涉讼场地装修设计图。10月23日，雷敏发送涉讼物业的设计平面图。11月3日，雷敏发送“烧腊档，隔壁空了一个档口，还有那个第三个档里面还有很多东西，那个里面也要帮搬走”，张某1回复“那个是卖烧腊的，第三个档是卖烧腊第四个档是我们的到时候我把它清走”“拆墙要注意，最好人工拆，勾机震动太大！”“明天用砖墙直接封闭好烧腊档”“通道道道”；2019年1月7日，雷敏发送“签合同的时候我们问你，你亲自说的1元一度，你现在又来扯这个事，你到底什么意思吗？”，张某1回复“那个时候说是暂时收1元，难道永远都是1元吗？”。2月15日，张某1发送“雷总你好！现在烧腊档那个玻璃房给你，你加500元要吗？那个老板娘想退出那个玻璃房不做外卖”，雷敏回复“那个还加钱，原来就一起算在我们那边的了，我叫你说要打掉的了，你一直说没有跟烧腊店谈好，现在生意这么难做”。2019年5月17日，群恒物业公司提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年6月12日送达予雷敏。诉讼中，雷敏确认签订合同时双方到现场确认，但基于对出租方的信任没有进行测量，当时并不知道交付的具体面积，2019年7月23日，雷敏测量涉讼租赁物面积为654平方米，现涉讼租赁物仍由雷敏使用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2018年10月17日签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点是何方构成根本违约。对此，本院分析如下：首先，原告主张被告逾期支付租金构成违约，被告辩称原告拖欠涉讼租赁物的所有权人的租金，故被告履行不安抗辩权拒绝支付租金并不构成违约。经审查，合同约定每月10日前缴清当月租金，被告本应于2019年4月10日前支付2019年4月租金，但截止名品贸易公司于2019年4月17日向原告发出《告知函》时，已超出合同约定的交租期限。虽然大沥资产公司曾发出《催款通知书》要求张某1支付欠付的2018年11月至2019年4月租金等费用，以及双方亦引发民事纠纷，但被告并未举证证明大沥资产公司有何行为对其租赁权造成实质性影响，大沥资产公司与原告的纠纷并不会必然导致被告无法继续履行租赁合同，被告据此主张行使不安抗辩权并拒绝支付租金的理由并不成立。其次，被告认为原告没有按照合同约定将全部标的物交付给被告。经审查，虽然名品贸易公司在2019年1月11日向原告发出《告知函》，要求原告交付烧腊档超作间档口，但根据双方的微信聊天记录显示，被告在装修期间双方并没有明确将烧腊档作为装修改造的对象，而且在2019年2月15日时原告的法定代表人张某1还询问被告是否要加钱要“烧腊档那个玻璃房”。结合被告在签订合同时已查看现场，并足额交付了2019年3月前的租金，被告认为原告没有按照合同约定交付全部标的物的理由并不充分，本院不予采纳。至于租赁场地面积，被告主张的面积为租赁场地内实际使用面积，原告主张合同约定的面积包括道路分摊面积，原告的意见更符合一般交易规则，故被告以原告交付租赁面积不够主张原告违约的理由也不能成立。再次，被告认为原告擅自提高用电收费标准。经审查，涉讼合同并无明确约定电费标准，虽然被告在承租涉讼租赁物时明确提出电费为1元一度，但在实际履行过程中，被告已分别按1.3元一度和1.1元一度的电费标准向原告支付了电费，且根据双方的微信聊天记录显示，双方后期亦达成1.1元一度的电费标准，故被告认为原告擅自提高用电收费标准构成违约的理由并不成立。最后，被告认为原告多次关闭被告经营场所的电源，造成较大经济损失，但被告提交的证据不足以证明因原告短暂停电而实际产生了损失，且被告亦存在过错。综上，被告主张原告存在违约行为的理由均不成立，支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，被告逾期支付租金的行为已构成根本违约，原告提起本案诉讼时有权单方面解除与被告的租赁合同，原告主张解除租赁合同的起诉状于2019年6月12日送达予被告，本院确认原告与被告于2018年10月17日签订的《租赁合同书》于当日解除。租赁合同解除后，被告应返还租赁物予原告。涉讼租赁物仍由被告控制使用，原告请求被告返还涉讼租赁物，本院予以支持。因涉讼租赁物已由被告装修，且被告装修前已提前告知原告，合同亦约定合同终止时被告新建、增建或改建的建筑物等均无偿归甲方所有，如对装修部分进行拆除恢复原状不符合物尽其用的经济原则，故本院对原告主张被告对涉讼租赁物恢复原状的诉讼请求依法不予支持。原、被告签订的《租赁合同书》并未明确约定合同履行期间因被告拖欠租金导致合同解除时原告可没收保证金，考虑到本案租赁合同履行较短且被告装修会对租赁物使用价值有所提升等实际情况，本院对原告要求没收被告交纳的保证金96000元的诉讼请求不予支持。涉讼租赁物仍由被告占有使用，被告自2019年4月起未再支付租金，原告主张被告应支付从2019年4月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止按每月32000元的标准计算的租金合法合理，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告迟延支付租金应向原告支付逾期付款违约金。涉讼合同约定的每日千分之五的违约金标准过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算。原告请求被告以32000元为本金分别从2019年4月11日、5月11日至实际支付日止按日息千分之五支付延迟履行违约金予原告，故本院酌定调整为被告以32000元为本金分别从2019年4月11日、5月11日至实际支付日止按每日万分之五支付延迟履行违约金予原告。原告的请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市群恒物业管理有限公司与被告雷敏于2018年10月17日签订的《租赁合同书》于2019年6月12日解除。被告雷敏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述合同项下位于佛山市南海区**************商铺予原告佛山市群恒物业管理有限公司；二、被告雷敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年4月1日起至实际返还商铺时止按每月32000元标准计算的租金予原告佛山市群恒物业管理有限公司；三、被告雷敏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以32000元为本金从2019年4月11日起、以32000元为本金从2019年5月11日起，均计算至付清款项之日止按日万之五计算的延迟履行违约金予原告佛山市群恒物业管理有限公司；四、驳回原告佛山市群恒物业管理有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1750元（原告已预交17022.47元），由原告负担650元，被告负担1100元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告佛山市群恒物业管理有限公司多预交的受理费15272.47元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院提交书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年八月三十日书记员  黄晓璇