贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0328民初2807号 原告：湄潭县湄江街道办事处大山居民委员会养马塘村民组。住所地：湄潭县湄江街道办事处大山居民委员会养马塘。 负责人：赵建义，村民组长。 委托诉讼代理人：卓尽国，贵州名城（湄潭）律师事务所律师。 被告：遵义富达商业投资管理有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇桃园社区华锐城D2栋22-7号门面。统一社会信用代码：915203243224628300。 法定代表人：王小成，董事长。 委托诉讼代理人：蒋余华，公司员工。 原告湄潭县湄江街道办事处大山居民委员会养马塘村民组（以下简称“养马塘村民组”）与被告遵义富达商业投资管理有限公司（以下简称“富达公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告养马塘村民组的组长赵建义及委托诉讼代理人卓尽国、被告富达公司的委托诉讼代理人蒋余华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告养马塘村民组向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同协议书》及2018年6月5日签订的《补充协议》；二、被告立即将租赁房屋内的所属物品搬离；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月31日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，该协议书约定：原告将其合法所有的位于“金色港湾果蔬商贸市场”租赁给被告使用,租赁期限共20年，租金前五年为90万元，后五年按5%递增；违约方需向守约方支付10万元的违约金等。由于协议未对支付租赁费期限作出明确约定，双方又于2018年6月5日签订《补充协议》，该协议将第一年租金的支付方式调整为2018年7月5日支付40万元，2018年8月5日前支付50万元。合同履行过程中，原告依约履行了自己的义务，而被告却在支付了40万元的租金后，经原告多次催收至今未支付剩余租金，被告在租赁期间不仅对租赁物进行破坏使用，而且还将部分租赁物谎称其所有进行处置变卖，原告认为双方签订的合同目的已经不能实现，故请法院支持原告的诉讼请求。 被告富达公司辩称：一、被告认为双方签订的《房屋租赁合同协议书》属于无效协议，因原告方集体经济组织成员为235人，而原告提供的与被告签订协议书时却显示村民为122人，其中死亡29人，未签字同意的14人，签字同意的仅为79人，仅占全体村民的33.6%，未达法定人数的要求；原告曾在2016年7月27日与案外人都匀市绿谷商贸有限公司签订《租赁合同》，其中：一、二楼3664.69㎡，三、四、五楼7818.03㎡，原告在与被告签订合同时，原告与该公司签订的租赁合同并未解除，至今为止也没有证据显示该合同已经解除。二、被告在合同履行过程中并未违约，是原告方未履行合同相关义务。我公司在2018年7月3日向原告支付了第一笔租金40万元，第二笔租金50万元未按时支付是由于原告村民闹事（不准在红线界桩安装、张贴公告、堵塞营销中心，辱骂公司人员），导致营销公司的工作不能正常开展。同时，原告租赁给被告的房屋周边的红线没有准确划清，红线界桩不能安装；房屋周边界限未确定，各楼层界墙未安装，导致各楼层不能正常使用；楼层电梯设施未正常移交，导致在使用过程中存在争议的问题。就前述存在的问题被告方于2018年7月20日向原告发出书面告知书，明确告知了：一、2018年8月5日的租金50万元的延后至前述问题解决，各楼层正常使用后再支付；原告应安装电表，以保障被告租赁房屋的正常用电和计量，该告知书大山村委会于2018年7月23日签收。综上，原告诉称不实，请法院驳回原告的诉讼请求，为维护被告合法权益，被告保留维护自身合法权益，追偿相关损失的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年5月至2017年3月，湄潭县湄江街道办事处大山居委会取得“湄潭县金色港湾果蔬市场”建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等用地、施工的相关手续，2017年7月15日完成该建设工程消防验收，“湄潭县金色港湾果蔬市场”位于湄潭县；湄江街道大山居委会出具的《证明》显示：“湄潭县金色港湾果蔬市场”系湄潭县政府按相关文件精神划拨给原告养马塘村民组的集体提留地，该宗地的一切权属及利益属于养马塘村民组。2018年5月25日，养马塘村民组召开村民大会，到会村民一致同意将“湄潭县金色港湾果蔬市场”对外出租，村民收取租金。2018年5月31日，原告养马塘村民组（甲方）与被告富达公司（乙方）签订《房屋租赁合同协议书》，该协议书显示：原告将自有坐落于湄潭县湄江街道大山居养马塘提留地金色港湾果蔬市场，面积5600㎡的商业用房出租给被告方使用，租赁期限为20年，从2018年5月30日起至2038年5月29日止，房屋租金为90万元／年，按年结算，签订协议之日起3日内付定金10万元，每年的5月30日前交付下一年的租金，租金逐年按5%的标准递增；违约责任第一条第2项显示乙方拖欠租金甲方有权解除合同或收回房屋；协议还对违约责任、免责条款等进行了约定。2018年6月5日双方再次签订《补充协议》，该协议对租金进行了调整：第一年的租金在两个月内支付（第一个月即2018年7月5日支付40万元，第二个月即2018年8月5日支付50万元，第二年免支付，第三年支付90万元），取消支付定金10万元；凡租赁界限（红线）内发生纠纷均由原告负责解决，造成的损失由原告负责赔偿等进行了约定。在前述两份该协议书尾部，有原告村民组长赵建义签名及被告公司授权代表蒋菊签名并加盖了公司印章，湄潭县湄江街道办事处大山居委会在尾部空白处均签署“同意村民组会议决议”的字样。原告在2018年5月31日将“湄潭县金色港湾果蔬市场”房屋交付给被告占有使用，被告于2018年7月3日向原告支付了租金40万元，剩余第一年的租金50万元被告至今尚未支付。2018年12月9日，原告再次召开村民大会，到会签名人数占划地人口数的80%以上，该次会议决定为：认为被告方违约，要求解除合同，后原告诉来本院，并提出前述诉讼请求。 被告方现已搬离租赁房屋，对于被告存放在租赁房屋内的物品，经原告方及大山居委会相关工作人员进行清点，《物品清单》为：道闸四套、空调四台、前台（大理石）一张、电脑七台、碎纸机一台、复印机（大小各一台）、沙发两套共六座、办公椅一把、实木茶几一台、玻璃茶几一台、饮水机一台（物品清单后附相应照片），被告明确表示不需要本院现场清点，同意以原告方提交的《物品清单》为准。 原告在与被告签订《房屋租赁合同协议书》前，曾于2016年7月28日将涉案房屋出租给案外人都匀市绿谷商贸有限公司，双方签订了《租赁合同》，本案中尚无资料显示该《租赁合同》是否解除。审理中，双方均表示：在被告承租房屋期间，案外人都匀市绿谷商贸有限公司未提出异议，也未要求承租租赁房屋；对于原、被告签订的《房屋租赁合同协议书》及《补充协议》，双方均不愿继续履行。 前述认定事实及相关证据，双方均不持异议，本院予以确认。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交了（一）《湄江街道大山居集体资产股改实施方案》复印件一份，拟证明原告村民组村民人数为235人，原告确定出租房屋给被告参会村民未达2/3村民同意程序违法，双方签订的《房屋租赁合同协议书》应属无效协议；（二）照片打印件有一份四张、会议记录照片打印件四张、看守所释放证明复印件一张，拟证明原告方村民闹事造成违约，被告才迟延支付租金，导致合同无法继续履行。原告不认可该方案上认定的人口数，认为该村民组按划地人口数计算参会人员数符合规定，出租房屋事宜程序合法；对被告提供的第二组证据材料不认可，认为与本案无关。经查，原告提交的两组证据材料均为复印件或者打印件，真实性本院无法核实，对该两组证据材料本院不予采信。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告养马塘村民组作为“湄潭县金色港湾果蔬市场”房屋的所有权人在出租给被告前，已经取得房屋的相关权属登记，原告养马塘村民组作为该房屋的权利人，在经过村民大会讨论决定同意后，将房屋租给被告使用，双方签订《房屋租赁合同协议书》及《补充协议》，该两份协议的内容无论是从程序上及实体上，均未违反法律的强制性规定，且原告在双方签订协议后已经将租赁房屋交付给被告占有使用，双方的租赁合同关系成立并有效。因被告拖欠原告50万元租金未支付，原告有权根据双方的协议约定解除合同，且双方在审理中已经明确表示不愿继续履行合同，即协议已经不具备继续履行的条件，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同协议书》及《补充协议》的请求，予以支持。因被告尚有物品存放于原告的出租房屋内，原告要求被告搬离该物品，不仅是对其自身在租赁合同解除后正常使用房屋权益的保护，也是有效地避免被告的合法财产不受损害，故对原告要求被告搬离租赁房屋内物品的请求，本院予以支持，对于物品的具体种类及数量，因被告明确表示以原告清点的为准（不需要本院现场清点），是被告对自己财产权益的处分，未违反法律规定，本院予以采信。对被告抗辩提出双方签订租赁协议时原告村民不足2/3参加会议程序违法，以及在原告与被告签订协议前就已经与案外人签订了租赁合同，从而本案原、被告签订的租赁协议无效的意见，本院认为，从原告提交的证据材料综合来看，原告与被告签订租赁协议及解除协议均是经原告村民组村民共同讨论决定，且从大山居委会在协议上签署意见并盖章以及对村民人口数及参会人数比例的证明上看，原告在与被告签订租赁协议及提起诉讼解除协议，程序上均符合法律规定；虽然原告就同一租赁物签订了两份租赁合同（协议），但原告在将房屋出租给被告时，租赁房屋已经取得了合法产权，故不存在租赁合同无效的法定情形；根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下履行合同的承租人，首先应为已经合法占有租赁房屋的承租人，而本案被告在签订租赁协议后就占有使用了租赁房屋，案外人都匀市绿谷商贸有限公司虽然与原告签订了租赁合同，但并未占有租赁房屋，故对被告抗辩租赁协议无效的意见，本院不予采信；对被告抗辩延期支付租金系原告方的责任的意见，因其未提供充分的证据证明其抗辩主张，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、解除原告湄潭县湄江街道办事处大山居民委员会养马塘村民组与被告遵义富达商业投资管理有限公司于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同协议书》及2018年6月5日签订的《补充协议》； 二、限被告遵义富达商业投资管理有限公司在本判决生效后十日内将存放于“湄潭县金色港湾果蔬市场”租赁房屋内的物品搬离（存放物品详见查明的《物品清单》）。 案件受理费60元，依法减半收取30元，由被告遵义富达商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  何德云 二〇一九年九月二十六日 法官助理张静 书记员王涛涛