贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8132号原告：钟祥，男，1984年3月27日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：叶盼，女，1989年8月22日出生汉族，住四川省叙永县。二原告共同委托诉讼代理人：李琴、罗田田，贵州众正律师事务所律师。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。原告钟祥、叶盼与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告钟祥、叶盼的委托诉讼代理人李琴、罗田田，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人赵雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟祥、叶盼向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时为原告办理关于望城花园（位于毕节××××路）第1幢26单元25层2号房屋产权登记并交付相关产权证；2.判令被告向原告承担商品房买卖合同的违约赔偿责任（从2013年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以已付房款286754元为基数，按合同约定以日千分之一计算）暂计为60000元；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2012年签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告将望城花园（位于毕节××××路）第1幢26单元25层2号房屋出售给原告，建筑面积101.37平方米，套内建筑面积84.9平方米，总价款为286754元。合同约定，被告于2013年12月31日前为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书，并约定2013年12月31日起60日内，出卖人交付上述有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起60日以后,出卖人未能交付上述有关文书的，买受人不退房的，出卖人自“约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1%的违约金”。合同签订后，原告依约支付了购房款等费用，但至今为止，被告仍未向原告办理交付上述房屋的有关文书，也未向原告支付任何违约金。截止2019年7月11日，被告已欠下原告违约金暂计60000元，且具体金额应计算至被告最终履行完毕合同责任之日。原告具状诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经过诉讼时效。因此，请求人民法院予以驳回原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求。二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。在合同履行期间，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，天厦房开公司只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定的“有关文书”交付期限未届满的情况下，基于《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，毕节市开始实施不动产统一登记制度，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”的登记模式。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”基于《不动产登记暂行条例》的实施，本案《商品房买卖合同》约定取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。在此情况下，被告只得采用新法规定的履行方式，同时履行协助提供房屋所有权和土地使用权的转移登记有关文书的义务，即变更为提供不动产权转移登记的有关文书。双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而原告合同履行过程中并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行，故本案中被告并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。三、退一步讲，即使原告认为被告违约，根据双方合同第二十二条的约定，约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任;对于约定日期起60日以后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，即是放弃追究相应的逾期办证责任。合同仅仅约定了60日内的违约要承担违约责任，对于60日以后的，并不承担违约责任，原告曲解合同本意，要求被告按每日已付购房款千分之一支付原告从2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法无据。同时，该违约金标准过高，应当依法予以调低。出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观因素所致，且天厦房开公司在毕节市辖区内房地产楼盘业主上千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，违约金早已超过购房总款，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故本案违约金标准应当予以调低。本案中，涉案房屋已经交付给原告使用，原告基本上实现了合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告的损失应由其自行举证证明。如不能证明其损失，则等同于没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2012年6月21日，以原告钟祥、叶盼为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市××路××花园××＃、××＃××单元××房，建筑面积101.37平方米，套内建筑面积84.9平方米。该商品房总价款为286754元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款87754元，余款199000元以贷款方式支付。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款286754元，以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金等办证所需费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。另查明，截至庭审时涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2013年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额286754元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，原则上应从2014年1月1日起计算违约金。但是，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年7月12日）往前倒推三年，即2016年7月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2016年7月12日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款286754元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月12日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告诉请被告为原告办理涉案商品房不动产权证的请求，因被告尚不具备办理涉案商品房不动产权证的条件，属事实上的履行不能，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟祥、叶盼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款286754元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月12日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止)；二、驳回原告钟祥、叶盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币650元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年九月十六日书记员  胡晨