江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初4562号原告：柏宏飞，男，1961年8月25日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：蒋艺，江苏一正律师事务所律师。被告：盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道158号。法定代表人：陆安杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨家峰，男，该公司经理。被告：盐城飞驰新天地商业管理有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道158号。法定代表人：陆安杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王大为，男，该公司经理。原告柏宏飞与被告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下简称亭湖资产经营公司）、盐城飞驰新天地商业管理有限公司（以下简称飞驰商业管理公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告柏宏飞及其委托诉讼代理人蒋艺，被告亭湖资产经营公司的委托诉讼代理人杨家峰、飞驰商业管理公司的委托诉讼代理人王大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏宏飞向本院提出诉讼请求：1、确认被告未采取有效措施制止人民路市场蔬菜×××号、×××号摊位用于水果用途扰乱市场经营秩序的行为严重违约，判令被告采取补救措施继续履行“划行规市”的管理义务，将蔬菜×××、×××号摊位用于蔬菜用途。2、退还原告缴纳的2015年度管理费4070元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月28日，原告与被告亭湖资产经营公司签订了《商品房买卖合同》，该合同就原告购买飞驰新天地广场B号楼第×××号房及相关权利义务作出了约定，合同附件四“合同补充协议”的第一条、第四条对商品的用途及违反经营用途时的法律后果进行了约定。同日，原告与被告飞驰商业管理公司签订了《盐城“飞驰新天地.人民路市场”商业管理协议》，该协议第三章第六条第二款明确约定了“遵循划行归市的原则”，第六章第十八条第五款、第十九条第五款对被告收取管理费的权利和管理义务也做出了明确约定。自2014年起盐城市人民路市场蔬菜×××、×××号摊位被杨某某、董某某两位经营户用于陈列和展示水果。两位经营用户和被告的行为违反了《江苏省城乡集贸市场管理条例》和《盐城“飞驰新天地.人民路市场”商业管理协议》的相关规定，损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特具诉状至本院。被告亭湖资产经营公司辩称，1、原告诉称的情况属实，原告购买的是×××号，它对面的×××号、×××号摊位目前是用于存放水果。原购买人孙某和李某某在购买我公司的摊位时有同样的约定，只能经营蔬菜,后来他们之间相互转让，后购买人没有遵守经营项目的约定。我公司书面发函给孙某和李某某，要求他们按照合同约定调整进行项目，但是他们两人没有理睬，我们按照合同约定给予了×××号、×××号摊位停水停电措施。2、原告所交的管理费是用于市场管理的基本费用，从2016年1月1日后没有交过费用，给我们市场管理带来了很大的困难，我们认为原告应当缴纳。原告认为被告没有履行合同约定，就事实来讲，两被告都在职责范围内尽了最大的努力，如果说我们违规采取措施，将会带来严重后果。被告飞驰商业管理公司辩称，除同被告亭湖资产经营公司的答辩意见外，原告的管理费用四年未交，还有共同水电费也未缴纳，但一直在享受市场的服务。原告如果因为这个原因而不交管理费，我认为是不恰当的，而且到目前为止新的物业公司进场以后，管理费用依然没有交纳。希望原告合法经营,及时缴纳管理费。经审理查明：2009年7月22日，亭湖资产经营公司与柏宏飞签订了《商品房买卖合同》一份，约定由亭湖资产经营公司将坐落于盐城市亭湖区×××号房屋，该商品房的用途为菜市场，该合同第十八条载明：买受人的房屋仅作菜市场使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途……。附件四《合同补充协议》第一条载明：买受人所购本套商铺的经营项目为水果；第七条载明：为了使“飞驰新天地人民路市场”有个繁荣有序的经营环境，市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市。买受人所购房屋必须按照本合同第十八条约定的经营项目经营，……。同日，飞驰商业管理公司与柏宏飞签订了《盐城“飞驰新天地.人民路市场”商业管理协议》一份，约定飞驰商业管理公司受开发商授权委托，对人民路市场进行专业管理、行使商业管理责能，全体业主、经营户或其他使用者均应服从其的商业管理。商业经营管理是为业主、经营户创造良好的经营条件，让全体业主、经营户共同执行和遵守，以管理和规范全体业主、经营户的经营行为,最终达到最佳的经济效益和社会效益。该协议第十七条第二项载明：业主、经营户的经营项目、经营类别应符合飞驰新天地的业态要求，不得影响市场整体的经营环境。合同签订后，柏宏飞按约经营，截止2015年，柏宏飞按相关规定交纳市场管理费和共用水电费，其中2015年度交纳市场管理费4070元。之后，柏宏飞以×××号、×××号摊位业主违规经营造成损失为由未交纳市场管理费和共用水电费。庭审中，两被告对案涉菜市场第×××号、×××号摊位现经营户改变商品经营范围用于陈列和展示水果不持异议，但认为已发出整改通知，尽到了管理义务，不存在违约，并向本院提供了其于2015年7月27日向杨某某、董某某发出的《整改通告》一份，载明：近期，人民路市场蔬菜×××、×××号摊位被杨某某、董某某两位经营户购买和承担，用于陈列和展示水果。其行为违反了《江苏省城乡集贸市场管理条例》和《盐城“飞驰新天地.人民路市场”商业管理协议》第六条第二、第三款的规定，也违反了农贸市场划行归市的要求，扰乱了人民路市场正常的经营秩序，市场其他经营户反映强烈。对此，研究决定，现要求两位经营户一周内立即停止上述违规行为。如逾期仍然不能纠正，我们将采取停业整顿等措施使其整改到位，由此引起的一切法律责任由两位经营户承担。以上事实有商品房买卖合同、商业管理协议、整改通告以及当事人的陈述等证据证明。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解不成。本案争议焦点是：1、被告是否违约；2、原告损失如何确定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）、关于被告是否违约的问题。本案中，原告柏宏飞与被告亭湖资产经营公司签订的人民路市场×××号房屋的买卖合同以及原告柏宏飞与被告飞驰商业管理公司签订的商业管理协议，均合法有效。从上述合同、协议约定的内容可以看出，原告柏宏飞所购商铺的用途是经营水果，人民路市场实行划行规市的业态分布，两被告有义务对市场经营秩序进行有效管理，为全体业主、经营户创造良好的经营条件，对违反经营项目、扰乱市场经营秩序的行为予以制止和纠正，对严重违反合同的，有权追究其民事责任。被告明知×××号、×××号商铺未按约经营，但未采取有效措施维护市场管理秩序，未全面履行自己的义务，构成违约。根据合同法第一百零七条的规定，原告柏宏飞有权主张两被告继续履行和采取补救措施，故原告柏宏飞关于要求被告采取补救措施继续履行“划行规市”的管理义务，将蔬菜×××、×××号摊位用于蔬菜用途的诉讼请求，本院予以支持。（二）、关于原告损失如何确定的问题。本案中，因两被告违约，故原告柏宏飞有权主张两被告赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于原告柏宏飞为个体经营户，其相对于两被告而言，主要履行交纳物业管理费的义务，故因两被告违约所造成的损失相当于原告交纳的物业管理费。原告柏宏飞关于要求被告退还2015年度的物业管理费4070元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条规定，判决如下：一、被告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司、盐城飞驰新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起继续履行“划行规市”的管理义务。二、被告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司、盐城飞驰新天地商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告柏宏飞4070元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司、盐城飞驰新天地商业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 蔡 克二〇一九年九月二十九日书记员 陈文静附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。