贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初2465号原告徐炳雄，男，1963年11月生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人徐世鹏（特别授权），男，系贵州省金沙县平坝法律服务所法律工作者。被告成永贵，男，1984年7月生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托代理人赵成友（特别授权），男，系贵州省金沙县木孔法律服务所法律工作者。被告蒋琼，女，1984年4月生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。第三人李书平，男，汉族，1963年10月生，贵州省金沙县人，住金沙县.原告徐炳雄诉被告成永贵、蒋琼，第三人李书平确认合同无效纠纷一案，原告徐炳雄及其委托代理人徐世鹏，被告成永贵及其委托代理人赵成友，被告蒋琼，第三人李书平到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告徐炳雄向本院提出诉讼请求1、判决确认2019年2月24日签订的《房屋转让合同》无效；2、判决被告返还收取原告购房款250000.00元，并按照同期银行贷款利率支付利息；3、由被告支付原告购买房屋后的维修费用1200.00元；4、本案诉讼费用及律师代理费4000.00元由被告承担。事实及理由：因原告在平坝政府上班无房居住，就租被告居住的房子居住。2019年2月24日，被告说房屋是他的，将房屋转让给我所有。并于当日签订了“房屋转让合同”，将坐落于金沙县水车堰黄诗军园区内东面建筑面积大约200平方米的砖混结构第二楼套房以278000.00元的价格出卖给原告所有。房屋四至界畔以此房屋建筑面积四周为界，但楼梯间与该栋房屋共同使用，不得堆放物品，楼梯间的产权归李书平所有。合同第三条约定：甲方必须保证房屋没有任何产权纠纷，如因纠纷造成乙方不能正常使用该房屋，将由甲方全权负责由此而产生的费用。2019年3月20日，原告购买被告房屋后开始维修时，黄诗军家出面干涉，不让原告进入通道和停车，后经报警协调未果。原、被告双方多次找黄诗军协调，黄诗军家还是不同意。因被告收取原告的购房款不能保证原告正常使用购买的房屋，应该无条件的返回原告的购房款，同时承担原告因此造成的损失。根据《民法总则》第一百四十六条、第一百四十八条及《民事诉讼法》的相关法律规定，请求判决原告如前诉请。原告徐炳雄为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证及户口册复印件一份：拟证明原告主体身份适格且被告是农业户口。经质证，被告及第三人均无异议。2、2019年2月24日原、被告双方签订的房屋转让合同一份：拟证明房屋买卖合同无效。因为原告非农业户口不能买卖农村集体土地上修建的房屋。该合同已注明产生纠纷后应由成永贵和蒋琼解决，由于该房已经发生纠纷，被告采取欺骗将房屋转卖给原告，该转让合同是临时合同，被告表示转让房屋产权后再付28000.00元。现在还未提供房屋所有权证办理过户所以原告未给付余款。在此期间，由于黄诗军无故干扰使用通道和停车位，经派出所处理多次无果，后面将举证相关证据佐证。经质证，二被告对该合同真实性无异议，但达不到原告的证明目的。该合同是双方真实意思表示，并无欺诈行为。该合同中并未约定办理房产证后再付28000.00元的内容。该合同中第三条第三款房屋并没有产权纠纷，通道和停车位的产权是归黄诗军所有，被告没有过错，没有违约。经质证，第三人对该证据无异议。3、2019年3月25日被告成永贵起诉李书平和黄诗军排除妨碍纠纷的民事起诉状复印件一份：拟证明成永贵与李书平和黄诗军在房屋上存在纠纷。经质证，被告成永贵对证据三性均有异议。该证据是复印件，真实性待定。与本案无关联。经质证，被告蒋琼与第三人无异议。4、个人不动产信息情况证明：拟证明李书平的该房屋未办理任何产权登记手续。经质证，被告成永贵对证据三性均有异议，该证据与本案无关。经质证，被告蒋琼与第三人无异议。5、2019年4月25日平坝镇派出所接警证明：拟证明双方因通道的使用发生纠纷。经质证，被告成永贵对证据真实性无异议，该证据证明原告使用通道受阻与我无关，是黄诗军阻拦。经质证，被告蒋琼与第三人无异议。6、2019年2月25日收条一张：拟证明被告与原告协商后收到250000.00元，剩余28000.00元待被告办理房产证后再给被告。经质证，二被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。经质证，第三人认为与其无关。被告成永贵、蒋琼辩称：1、原告所诉的诉讼请求已经发生变更，现在原告请求判决合同无效，请求给付答辩期；2、原告所诉事实不成立，也不符合法律规定，根据双方签订的合同第三条约定，成永贵已全面履行合同，原告还差28000.00元房款未付给我，合同中的通道和停车位与我无关，原告买房之前曾租用被告房屋一年多，使用通道与停车位无阻，后因与邻居发生纠纷后才被阻拦使用；3、该房屋是我从李书平手中买过来的，李书平和黄思军都共同保证原告有使用通道和停车位的权利；4、我不应返还原告购房款250000.00元和相应银行利息，我已全部履行完约定，合同签订不存在欺诈，本合同合法有效；5、我不应承担房屋装修费1250.00元，该部分费用没有明细证明，也没有评估鉴定；6、我不应承担诉讼费用，根据法律规定诉讼费应由败诉方承担，本案还未审结，律师费用4000.00也不应由我承担，该案不属于房屋使用合同纠纷。综上，本案涉及的房屋转让合同合法有效，请求驳回原告全部诉讼请求。被告成永贵为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、房屋转让合同一份：拟证明被告未违反合同约定，该合同合法有效的事实。经质证，原告认为该合同属于无效合同，双方约定的28000元待被告办理房产证后给被告，合同上没有其他在场人签字见证。实际是临时合同。经质证，被告蒋琼表示，合同是原告写好后找我们签字的，约定的办理房产证后给付28000.00元没有证据证明。经质证，第三人认为与其无关。2、房契复印件一份：拟证明被告卖给原告的房屋系李书平手中所买，通道和停车位是可以通行的事实；第三人应当承担通道和停车位被阻拦责任的事实。黄诗军在本案协议上已签字认可。经质证，原告认为他们的买卖关系是否合法对其没有约束力，仅对李书平和成永贵有约束力。经质证，被告蒋琼无异议。经质证，第三人认为与其无关，房子已经卖出。3、证人彭某出庭作证的证言：证明李书平卖房给成永贵的房契是我起草的。起草后，李书平、成永贵、黄诗军家共同认可签字。经质证，原告对证人的证言无异议。经质证，被告蒋琼与第三人对证人的证言无异议。4、证人蒋某出庭作证：证明李书平卖房给成永贵后，彭某起草房契，李书平、成永贵、黄诗军家共同认可后，彭某打印出来双方签字。经质证，原告对证言无异议。原告未参与该房契，不知道详情。被告和第三人的买卖协议是否合法，其效力由法律认定。经质证，被告蒋琼与第三人对证人的证言无异议。被告蒋琼在举证期限内未向法庭举证。第三人李书平辩称：1、本案与我无关，诉争房屋属于我自建后居住，后出售给成永贵，并签订了契约，契约签订三年多，房屋权属已转让完毕，成永贵取得房屋后将房屋转让给原告徐炳雄；2、我将房屋交付给成永贵后，契约已经生效，我与徐炳雄、成永贵诉争合同中的标的物没有权利义务关系，与双方纠纷不存在利害关系。因此我不应该是本案第三人，请求人民法院驳回被告成永贵的追加第三人申请。第三人李书平在举证期限内未向法庭提交证据。经过庭审质证和本院审查，对原告所举的1、2、4、5、6号证据，该证据因符合证据客观性、关联性、合法性三性特征，本院予以认定。原告所举的3号证据，因与本案无关联性，本院不予认定；被告成永贵所举的1、2号证据及证人彭某、蒋某的证言，原告及第三人均无异议，该证据因符合证据客观性、关联性、合法性三性特征，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年2月24日，原、被告双方协商，原告将其位于金沙县水车堰黄诗军园区内东面建筑面积大约200平方米的砖混结构第二楼套房以278000.00元的价格转让给原告所有，并于当日签订了《房屋转让合同》。合同约定:房屋四至界畔以此房屋建筑面积四周为界，但楼梯间与该栋房屋共同使用，不得堆放物品，楼梯间的产权归李书平所有。该房款于2019年2月26日前付250000.00元，2021年5月10日前付清余款28000.00元。合同第三条：被告所获得的通道（金石公路进出）及停车位（黄诗军园区内）随此房屋归原告无偿永久使用，但产权属黄诗军所有。以后原告徐炳雄如需转让或出租，被告及相关责任方不得以任何理由予以干涉。被告必须保证房屋没有任何产权纠纷，如因纠纷造成原告不能正常使用该房屋，将由被告全权负责由此而产生的费用。协议签订后，原告按约支付被告房款250000.00月，该房屋于2019年3月1日前交付。2019年3月20日，因黄诗军将该房屋唯一的通道堵住不让原告徐炳雄家进出，原告报警请求处理，经金沙县公安局平坝派出所协调未果。2019年6月11日，原告诉来我院，请求判决原告如前诉请。另查明，诉争房屋是第三人李书平于2012年修建，2016年元月29日以人民币206800.00元卖给被告成永贵。2018年4月原告租用诉争房屋，2019年2月24日达成该房屋的转让协议。综合原、被告双方对事实和证据的分歧与意见，本案争议的焦点为：一、原、被告于2019年2月24日签订的《房屋转让合同》是否合法。二、原告请求被告返还其购房款250000.00元、并按照同期银行贷款利率支付利息以及支付原告购买房屋后的维修费用1200.00元及本案代理4000.00元的理由是否成立。本院认为：一、关于原、被告于2019年2月24日签订的《房屋转让合同》是否合法的问题。1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，因原、被告双方签订的《房屋转让合同》违反了法律的强制性规定，因而双方签订的合同无效；二、关于原告请求被告返还其购房款250000.00元，并按照同期银行贷款利率支付利息以及支付原告购买房屋后的维修费用1200.00元及本案代理费4000.00元的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，2019年2月24日，原、被告双方协商，原告将其位于金沙县水车堰黄诗军园区内东面建筑面积大约200平方米的砖混结构第二楼套房以278000.00元的价格转让给原告所有，并于当日签订了《房屋转让合同》。因原被告签订的买卖合同无效，被告成永贵应当返还原告购房款250000.00元；关于原告请求被告按照同期银行贷款利率支付利息以及支付原告购买房屋后的维修费用1200.00元及本案代理费4000.00元的理由是否成立的问题。本案中，原告在购买被告成永贵房屋前，已经租住被告房屋一年之久，原告知道或者应当知道该房屋系农村的“小产权房”，原告作为城镇居民户口不能购买农村“小产权房”。因此，原告请求被告按照同期银行贷款利率支付利息以及支付原告购买房屋后的维修费用1200.00元及本案代理费4000.00元的理由不能成立。据此，为维护公民、法人的合法民事权益，根据国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐炳雄与被告成永贵、蒋琼于2019年2月24日签订的《房屋转让合同》无效；二、由被告成永贵、蒋琼在本判决生效之日起十五日内返回原告徐炳雄的购房款人民币250000.00元；三、驳回原告徐炳雄的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5130.00元，减半收取2565.00元，由被告成永贵、蒋琼负担2525.00元，原告徐炳雄负担40.00元。保全费人民币1770.00元由被告成永贵、蒋琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审判员  沙成万二〇一九年九月二日书记员  帅 丹