广东省珠海市香洲区人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤0402民初11110号原告(反诉被告)：李安江，男，汉族，1969年1月26日出生，住广东省珠海市香洲区，原告(反诉被告)：左俊桂，男，汉族，1971年11月6日出生，住广东省珠海市香洲区，原告(反诉被告)：谢志生，男，汉族，1959年8月28日出生，住广东省珠海市香洲区，原告(反诉被告)：陈惠昌，男，汉族，1959年9月30日出生，住广东省东源县，四原告共同委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴健强，男，汉族，1972年4月9日出生，住址珠海市香洲区，系吴不吝次子。被告（反诉原告）：吴健根，男，汉族，1963年12月23日出生，住珠海市香洲区，系吴不吝长子。被告（反诉原告）：陈余娟，女，汉族，1964年3月6日出生，住珠海市香洲区，系被告吴健根妻子。被告（反诉原告）：吴秀琼，女，汉族，1965年10月28日出生，住珠海市香洲区，系吴不吝次女。被告（反诉原告）：吴秀芬，女，汉族，1969年5月21日出生，住珠海市香洲区，系吴不吝三女。被告（反诉原告）：吴健权，男，汉族，1976年8月31日出生，住珠海市香洲区，系吴不吝三子。被告（反诉原告）：曾丽卿，女，汉族，1976年12月2日出生，住珠海市香洲区，系被告吴健权妻子。被告（反诉原告）：吴秀珍，女，1959年8月8日出生，住珠海市香洲区，系吴不吝长女。被告（反诉原告）：麦润枝，女，汉族，1937年8月24日出生，住广东省珠海市香洲区，系吴不吝妻子。九被告共同委托诉讼代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。九被告共同委托诉讼代理人：许思雅，广东中晟律师事务所实习律师。原告李安江、左俊桂、谢志生、陈惠昌与被告吴健强、吴健根、陈余娟、吴秀琼、吴秀芬、吴健权、曾丽卿、吴秀珍、麦润枝合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案。案件审理过程中，原告李安江、左俊桂、谢志生、陈惠昌于2019年8月27日向本院申请追加麦润枝为被告参加诉讼，经审查，本院予以准许。在答辩期间，九被告提起反诉，经审查被告反诉符合法律规定，本院依法决定合并审理。原告李安江、左俊桂、谢志生、陈惠昌向本院提出诉讼请求：1.判令九被告返还四原告依据2009年10月8日《合作建房协议》投入的房屋建造成本人民币453,600(560m×810元)元及利息人民币257,955元（以本金453600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年10月18日起暂计算至2019年7月22日为人民币257955元，以后计算至清偿之日止）；2．判令九被告赔偿四原告因房地产价格上涨造成的房屋差价损失人民币7466667【（560m×20000元×2/3】元；3．本案诉讼费用由九被告承担。事实与理由：2009年10月8日，九被告因享有珠海市香洲区翠微腾凤里一横(三号)房宅基地，但没有建设资金，便和四原告签订《合作建房协议》，约定由四原告出资在上述宅基地上建造房屋，建成后由四原告取得涉案房屋三楼至六楼的所有权。2009年10月18日起，四原告全部出资投入的建筑成本合计人民币453，600元。上述宅基地建成后，九被告一直没有如约为四原告办理房屋过户手续。2018年7月22日，珠海市香洲翠微股份合作公司作出《翠微村城中村旧村更新项目开发企业表决大会表决结果》，四原告才知晓涉案房屋所在区域已被划入三旧改造范围。四原告并非上述宅基地权属人，无法和珠海市香洲翠微股份合作公司及珠海奥园华富置业有限公司协商拆迁补偿收益。四原告多次与被告联系欲协商拆迁补偿收益，被告拒不理睬。综合上述事实，四原告认为：1．根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，《合作建房协议》被认定无效后，九被告应向四原告返还建造成本及孳息。2．而九被告因为四原告建造的房屋获得了拆迁利益，因此应当赔偿四原告因房地产上涨造成的房屋差价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》第十七条的相关规定，九被告属于有过错的一方，应该参照其因拆迁补偿所获得的利益，向四原告赔偿因此四原告所受到的损失。3．基于本案赔偿数额需以九被告获得的拆迁利益为计算依据，因此本案中珠海市香洲区翠微股份合作公司和珠海奥园华富置业有限公司应当配合法院查明被告获得拆迁补偿利益的情况及补偿利益的去向。为维护自身合法权益，四原告诉至贵院，盼如所请。被告吴健强、吴健根、陈余娟、吴秀琼、吴秀芬、吴健权、曾丽卿、吴秀珍、麦润枝辩称，一、涉案房屋、宅基地及拆迁利益系基于答辩人的翠微世居居民身份而获得，珠海非试点城市，被答辩人不能突破规定实际享受试点城市的特殊利益。涉案房屋、宅基地及拆迁补偿利益均系基于答辩人的翠微世居居民身份而获得，珠海非试点城市，被答辩人不能突破规定享受试点城市的特殊待遇，否则对答辩人极之不公，是对答辩人基于世居居民而获得的专有身份利益的强行掠夺。二、对签订合作建房合同被答辩人应负60%的过错责任，现在的溢价损失主张，在无有效合同的前提下不应获得支持。被答辩人明知其非翠微村人，依照当时的法律规定是无权获得土地房产的，仍决定投资，其应承担此过错责任及后果。何况其已获得整栋楼中绝大部分的出租收益远超60万元，将来再获得答辩人对其建房成本的补偿及十年利息，总和约130万元，已是获得了三倍的丰厚投资回报。被答辩人本就无权获得拆迁补偿利益，其应对此不合法的投资行为承担责任。在无有效合同的前提下，其溢价损失主张不应获得支持。三、退一步讲，被答辩人作为城市居民，最多有权获得购买同期商品房的上涨收益。被答辩人作为城市居民，仅有权获得城市商品房的投资上涨收益。应按涉案房屋建成时的2010年3月同期周边新建商品房单价，至起诉时的2019年现今周边同期二手房的均价，计商品房价格上涨倍数；再以2010年3月前被答辩人所出资的453600元，购买同期周边商品房所能享有的房价上涨收益，来认定本案房屋上涨的价差损失。四、答辩人对涉案房屋、土地及拆迁补偿权益等，已约定按份分割，判决赔偿责任时应按六位子女每人承担16.66%的比例下判。因在2013年吴不吝去世后，答辩人麦润枝及六位子女已达成约定：母亲麦润枝放弃所有房产土地及拆迁利益份额，由六位子女平均分割，即每人享有16.66%的份额。依据合同法第58条规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。法院认定返还责任时，应按六位子女每人16.66%的比例来判决。被告吴健强、吴健根、陈余娟、吴秀琼、吴秀芬、吴健权、曾丽卿、吴秀珍、麦润枝提出向本院提出反诉请求：1.判令四原告在十日内腾退位于珠海市香××区××横××号房屋；2.本案诉讼费用由四原告承担。反诉事实和理由：在双方之间的(2019)粤0402民初11110号合资合作开发房地产合同纠纷一案中，反诉被告在诉状中认为《合作建房合同》被认定无效，进而要求赔偿建房成本、房屋上涨价差损失等。涉案房产三至六层至今仍由反诉被告及其租客们等占有使用，此前反诉被告从未向反诉原告要求腾退涉案房产，即位于珠海市香××区××横××号房屋，但既然反诉被告主张合同无效、要求超巨额赔偿，合同无效的法律后果是互相返还，反诉被告就没理由继续占有、出租或容许他人占有涉案房产，依法应在限期内腾退房屋。依据合同法第58条规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。涉及该合作建房合同所有事宜应一并处理，故特提起反诉。本院经审查认为，本案的基础合同是《合作建房合同》，《合作建房合同》是由李安江、左俊桂、谢志生、陈惠昌与吴不吝（2013年11月22日去世）、吴健强、吴健根、陈余娟、吴秀琼、吴秀芬、吴健权、曾丽卿、吴秀珍于2009年10月7日所签订，合同约定由四原告出资、被告出地合作建设案涉房产。从本案诉辩争议看，当事人争议的核心问题是对于《合作建房合同》效力及合同无效后责任承担的认定。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案纠纷属于合同纠纷，而非当事人对案涉房产权利的确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，本案并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二十八条规定的不动产专属管辖的情形。本案被告吴秀珍系中国香港居民，本案属于珠海市辖区内的一审涉港澳台民商事案件，依照《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》中“指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区内的一审涉外、涉港澳台民商事案件”的规定，本案应由珠海横琴新区人民法院管辖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十一条规定，裁定如下：本案移送珠海横琴新区人民法院处理。本裁定一经作出即生效。审 判 长  吴 杰审 判 员  刘晓亮人民陪审员  陈淑珍二〇一九年九月二十三日书 记 员  张海安何倩