四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10822号 原告：成都三九投资管理有限公司，住所地：成都高新区芳草街53号1栋1楼3号。 法定代表人：徐攀辉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：赵昕，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：姚波，四川中一律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会，住所地：成都高新区紫荆东路55号。 负责人：宋伟，系主任。 委托诉讼代理人：张嘉翔，四川联一律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师，一般授权代理人。 原告成都三九投资管理有限公司（以下简称：三九公司）与被告成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会（以下简称：圣安卓花园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三九公司委托诉讼代理人赵昕、圣安卓花园业委会负责人宋伟及其委托诉讼代理人张嘉翔、李郭翔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 三九公司向本院提起诉讼请求：一、判令圣安卓花园业委会腾退房屋并支付拖欠的租金224100元及逾期付款的资金利息14216.34元（按银行同期贷款利率从2016年8月1日起暂算至2019年7月31日，实际应算至实际清偿之日止）；二、圣安卓花园业委会承担一切诉讼费用。庭审中，三九公司当庭放弃要求圣安卓花园业委会腾退房屋的诉讼请求。事实与理由：2001年，三九公司开发建设了圣安卓花园楼盘，该楼盘于2002年竣工，2003年3月交付业主使用。按照成都市当时的相关政策规定，开发建设单位应以“出租”的方式向业委会、物管公司提供一定的房屋作为其办公用房使用。其后，三九公司遂将自己所有的面积为315平方米的办公房提供给为圣安卓花园服务的物管公司及圣安卓花园业委会作为其办公场地一直使用至今。2010年10月20日，双方还签订了《关于圣安卓花园架空层车位收益的协议》，按照该协议第二条的约定，圣安卓花园业委会应以架空层车位收益的30%作为该办公房每月的租金支付给三九公司。该协议签订后至2015年8月，圣安卓花园业委会均较好地履行了支付租金的义务，但从2015年9月起，圣安卓花园业委会开始拖欠租金，三九公司催收无果遂提起诉讼。 圣安卓花园业委会答辩称，首先，圣安卓花园业委会不是适格被告，圣安卓花园业委会是一个自治组织，没有资产，对外没有承担债务的能力，不是完全民事主体；其次，架空层协议是无效协议，根据物业管理条例第十五条规定，业主委员会的权利来源于业主大会授权，该协议未经授权，故应属无效；再次，本案涉及的架空层协议，不是租赁协议，不具有租赁协议所应当具有的全部要件，例如所租赁房屋的基本情况、租赁期限等内容。综上请求驳回三九公司的全部诉讼请求。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。三九公司为证明其主张，提供了案涉房屋房产证、租赁协议、（2017）川01民终6472号判决书。圣安卓花园业委会质证后认为有关产权证所有权人提起的行政诉讼尚处于再审阶段，故不予认可；架空层协议不属于租赁合同，对其效力不予认可；对前述判决无异议，但现因收集到新证据故有新意见。圣安卓花园业委会提供了住户手册、建设工程规划许可证、圣安卓花园会所租赁合同等，三九公司认为上述证据与本案无关，均不予认可。本院认为案涉房屋房产证、租赁协议、（2017）川01民终6472号判决书因具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对住户手册、建设工程规划许可证、圣安卓花园会所租赁合同因缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、位于成都高新区紫荆东路55号房屋（以下简称“案涉房屋”）系圣安卓花园小区物业用房，该房屋共有两层，建筑面积为315平方米，房屋所有权人为三九公司（成房监证字第××号）。2010年10月20日，三九公司与圣安卓花园业委会签订《关于圣安卓花园架空层车位收益的协议》，约定从2010年1月1日起，圣安卓花园架空层车位（84个）收益归圣安卓花园业委会所有，三九公司不改变小区物业用房（成房监证字第××号）的性质和用途，圣安卓花园业委会从车位收益中拿出30%作为物业用房的租金支付给三九公司。之后，圣安卓花园业委会一直依约履行，由当时的案涉房屋所在小区物业管理公司代为支付至2015年8月31日。2016年6月三九公司以圣安卓花园业委会拖欠租金为由提起诉讼，经一、二审判决圣安卓花园业委会应向三九公司支付（自2015年9月至2016年7月期间）租金及逾期支付的资金利息。因圣安卓花园业委会未再支付后续租金，三九公司于2019年4月29日向圣安卓花园业委会发函，要求其支付2016年8月至2019年4月的租金，圣安卓花园业委会当日签收。 二、案涉房屋所在小区的架空层车位共84个，84个车位全部出租供小区业主使用，未有过车位空置的情况。案涉房屋所在小区现在的物业管理公司为案外人成都共享物业管理服务有限公司，该公司于2015年11月开始成为小区的物业管理机构，自2015年11月至今，小区架空层84个车位的租金收取标准未发生过变化，车位租金收取标准为：26套子母车位为600元/月/套、15个单库标准车位为400元/月/个、16个单库小车位为300元/月/个、一个异形超大车位为700元/月/个。2015年11月之前，案涉房屋所在小区的物业管理公司为案外人成都圣安卓物业服务有限公司，当时的车位租金收取标准为：24套子母车位为600元/月/套、2套子母大车位为800元/月/套、15个单库标准车位为400元/月/个、10个单库小车位为300元/月/个、2个单库小车位为350元/月/个、1个单库小车位为240元/月/个、3个单库小车位为200元/月/个、一个异形超大车位为500元/月/个。 另查明，就案涉房屋的房屋所有权及土地使用权的权属登记问题，圣安卓花园业委会以成都市国土资源局为被告、三九公司为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋的《房屋所有权证》（蓉房权证成房监证字第××号）和《国有土地使用证》（成高国用［2015］第44163号），本院做出（2018）川0191行初9号、（2018）川行初57号行政判决，判决驳回圣安卓花园业委会的诉讼请求，圣安卓花园业委会不服，提起上诉，成都市中级人民法院做出（2018）川01行终1119号、（2018）川01行终1120号判决书予以维持，该两份文书已发生法律效力。 还查明，成都高新区圣安卓花园业主大会于2004年成立，于2018年1月30日选举产生圣安卓花园第四届业委会，并在成都高新区芳草街街道办事处备案存档。 再查明，三九公司曾于2016年6月就案涉房屋向本院提起诉讼，要求圣安卓花园业委会向其支付拖欠租金106773元及逾期付款的资金利息（计算方式：以未付租金106773元为基数，从2015年9月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），本院做出（2016）川0191民初7520号民事判决：一、圣安卓花园业委会于判决生效之日起十五日内向三九公司支付拖欠租金106773元，并承担逾期付款的资金利息（计算方式为：以2015年9月至11月租金23100元为基数，从2015年11月26日起计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。二、驳回三九公司的其他诉讼请求。圣安卓花园业委会不服该判决，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年4月3日做出（2017）川01民终6472号判决认定三九公司主张的租金支付期间为2015年9月至2016年7月31日，其租金标准按照6225元/月计算，圣安卓花园业委会应当向三九公司支付2015年9月1日至2016年7月31日期间的租金68475元（6225元/月*11个月），利息亦应以2015年9月至11月租金18675元（6225元/月*3个月）为基数，从2015年11月26日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止），判决如下：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初7520号民事判决；二、圣安卓花园业委会于判决生效之日起十五日内向三九公司支付拖欠的租金68475元，并承担逾期付款的资金利息，计算方式为：以2015年9月至11月租金18675元为基数，按照中国人民银行贷款利率标准，从2015年11月26日起计算至实际付清之日止；三、驳回三九公司的其他诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点：一、圣安卓花园业委会是否为本案适格被告；二、案涉车位收益所形成的法律关系的性质和效力；三、三九公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持。 一、圣安卓花园业委会是否本案适格被告的问题 本院认为，圣安卓花园业委会是否为适格被告的问题，已经成都市中级人民法院生效判决予以确认，本院不再作评述。 二、案涉车位收益所形成的法律关系的性质和效力问题 （一）首先，案涉房屋的房屋所有权及土地使用权的权属登记在三九公司名下，根据物权法规定，所有权人对自己的不动产，有占有、使用、收益和处分的权利；其次，圣安卓花园业委会于2004年通过法定程序成为业主大会的执行机构，经授权对外代表业主参与民事活动；再次，双方于2010年签订了协议，物业公司向三九公司支付过租金（自2010年至2015年8月）。上述事实相互印证，证明圣安卓花园业委会向三九公司支付过款项的事实。 （二）物业公司代圣安卓花园业委会向三九公司支付款项的性质。案涉协议签订于2010年10月20日，圣安卓花园业委会将案涉房屋（车位）租赁给业主使用，收取租金。物业公司代圣安卓花园业委会向三九公司支付租金，圣安卓花园业委会未提供证据证明将房屋（车位）出租给业主行为系基于买卖关系或者协议之外的其他有偿法律关系而为的收益。因此，对于圣安卓花园业委会向业主的出租行为收取的租金，圣安卓花园业委会没有充分证据证明其向业主出租房屋（车位）收取租金，并向三九公司支付款项的行为并非基于房屋（车位）租赁关系，故双方租赁关系成立。 （三）就案涉房屋（车位）所发生的法律关系三九公司曾主张租赁关系要求圣安卓花园业委会支付阶段性的租金已经生效判决确认。 综上所述，三九公司与圣安卓花园业委会之间的房屋（车位）租赁法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。 三、三九公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持 三九公司将案涉房屋（车位）租给圣安卓花园业委会作为物业管理用房使用，圣安卓花园业委会依约向三九公司支付租金。根据协议约定，圣安卓花园业委会应当将圣安卓花园架空层车位每月收益的30%支付给三九公司作为租金。三九公司主张从2016年8月1日起计算至2019年7月31日期间的租金，在圣安卓花园业委会未提供证据证明其在2016年8月以后获取的架空层收益低于20750元/月的情况下，三九公司主张按已生效判决确定的每月租金标准6225元/月计算的请求，本院予以支持。 对于三九公司关于资金占用利息的主张，协议中并未约定每月租金的支付时间，三九公司于2019年4月29日催收期间的租金，圣安卓花园业委会应当在收到催收通知后于合理期限内履行支付义务，圣安卓花园业委会应当承担未及时履行支付义务而造成的资金占用利息损失，故本院对于三九公司要求圣安卓花园业委会承担租金资金占用利息的主张予以部分支持，计算方式为：以2016年8月至2019年4月租金205425元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从催收次日起即2019年4月30日计算至实际付清之日止。 三九公司当庭放弃对腾退房屋的诉讼请求系当事人自由处分自己的民事权利，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会于本判决生效之日起向成都三九投资管理有限公司支付拖欠的租金224100元，并承担逾期付款资金利息（其计算方式：以205425元为基数，按照银行同期贷款利率为计算标准，从2019年4月30日起计算至款项付清之日止）； 二、驳回成都三九投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2437元，由成都高新区圣安卓花园第四届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 敏 二〇一九年九月十九日 书记员 朱卉琳