上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23025号原告(反诉被告)：谷文海。委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。原告谷文海与被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨模玲，被告委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷文海向本院提出诉讼请求：1，被告返还履约保证金13,863.50元(人民币，下同),经营保证金1万元；2，被告返还2018年3月29日至2018年4月30日租金5,871.60元；3，被告赔偿原告2018年4月至2018年9月9日期间可得利润损失5万元(以每月1万元计算)；4，被告赔偿原告装修费损失19,000元,消防改造费损失3,250元；5，被告赔偿原告2017年11月3日至2017年12月4日期间商场管理不善导致营业损失5,000元；6，被告赔偿原告特许经营费损失19,000元；7，被告就原告已经支付的租金及物业管理费开具相应发票。事实和理由：原告经营的商铺“乐堂私房茶”自2016年9月11日随XXXX城市广场开业而营业.2017年8月14日,原、被告续签租赁合同,合同约定原告从2017年9月10日起继续承租该商铺,为期一年。经营期间，原告按时缴纳租金、物业管理费及水电费。2017年11月初,原告承租的商铺对面场地进行施工装修,装修杂物堆在原告商铺门口,来往工人严重影响原告商铺正常运营。原告多次向被告反映要求加强管理,但未得到没有任何回应。之后，原告向被告申请要求减免部分物业管理费用以减少相关损失,但是被告因为管理人员变更,始终未回应原告的诉求。2018年3月29日,被告以原告未及时缴纳物业管理费3,180.45元为由,停水停电,于当天单方面终止租赁合同，亦不退还原告已支付的履约保证金、经营保证经以及租金,拒绝赔偿原告损失。现为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示已于2018年4月19日搬离涉案房屋并移交给了被告。被告上海宝龙展飞房地产开发有限公司辩称：由于原告拖欠物业管理费，经被告催讨后仍不支付，因此被告于2018年4月4日发出解约函。因原告违约导致合同解除，原告主张的诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。2018年3月中下旬，被告发现原告关门停业，因此于2018年4月5日后停水停电。双方未办理退房的交接手续，被告于2018年6、7月自行收回房屋。由于原告违约，因此被告不退保证金。关于原告主张的租金退还，因原告拖欠物业管理费，原告多支付的租金可以抵扣物业管理费。原告的装修发生于前一租赁合同期间，装修成本已于前一租赁合同期间摊销完毕。关于原告要求开具发票的请求，原告可持被告开具的收据至被告处开具相应发票。双方签订的租赁合同约定租金和物业管理费按自然季度支付。原告自2017年12月25日起拖欠物业管理费，经催讨仍不支付，且于2018年3月擅自停业。原告已构成违约。现提起反诉：1，确认租赁合同于2018年4月5日解除；2，原告支付2018年1月1日至2018年4月4日的物业费3,321.80元；3，原告支付被告逾期变更或注销营业执照的违约金,自2018年5月5日起,按每日195.72元为标准计算至原告办理完毕工商登记迁移或注销之日为止；4、原告支付被告合同解除违约金11,743.20元(按2倍的月租金计算)。诉讼中，被告撤回要求原告支付物业管理费的反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：被告于2018年3月29日停水停电导致原告无法经营，因此租赁合同已于该日解除，合同解除的责任在于被告。之后，原告一直在与被告沟通希望继续租赁商铺，因此未注销工商登记。而且原告不注销工商登记并不影响被告重新出租商铺。根据租赁合同约定，原告未按期支付物业管理费的情况下，被告可以在保证金中抵扣，如保证金不足则可要求原告补交，而原告欠付物业管理费仅3,000余元，被告完全可以从1万元保证金中扣除物业管理费。被告已于2018年5月8日在涉案商铺外张贴了新的店铺信息。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2016年，原告作为承租方、被告作为出租方，双方签订《商铺租赁合同》，原告向被告承租上海市XX路XXX号XXXX广场S1号楼第1F层编号为018的商铺(涉案商铺)，租期为一年。原告承租商铺后，对商铺进行了装修，并经营“乐堂私房茶”。为此，原告与案外人上海乐糖餐饮管理有限公司签订《特许加盟合同书》，由原告使用该公司注册的“乐堂私房茶”商标标识；特许加盟期限为三年，自2016年至2019年(加盟期限自原告正式开业起算)。该合同第十六条“优惠条件”中注明：加盟费38,000元(赠送开业物料12,000元，分2次赠送)，设备35,000元(以实际清单为准)，保证金1万元、管理费每年2,400元。原告以涉案商铺为注册地址注册设立了个体工商户性质的上海市闵行区芝容饮品店。上述合同到期后，原告作为承租方(合同乙方)，被告作为出租方(合同甲方)，双方于2017年8月14日重新签订《商铺租赁合同》，由原告继续承租涉案房屋。合同约定：涉案商铺16.31平方米，乙方承租涉案商铺仅经营“乐堂私房茶”水吧；该商铺所在的广场由上海A企业管理有限公司提供商业经营管理服务、物业管理服务；租期为一个年度，起租日为2017年9月10日；月租金为5,871.60元；乙方按计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费65元/月/平方米；乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付；乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一期自然季度的租金。甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票；乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳履约保证金13,863.50元。如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项,或者乙方违约造成甲方损失的,甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的,乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后,乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的,按本合同约定承担延迟付款责任超过30日乙方仍未补足的,甲方有权解除本合同,不予返还乙方已支付的全部保证金及款项,乙方还应根据本合同约定承担导致合同除的违约责任；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的,甲方有权在提前解除合同时,没收该履约保证金而不予退还；为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求,乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币1万元作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生租赁场所出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉,或者乙方违规经营遭到政府部门处罚,可能对广场造成不利影响时,物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准),物业管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额,用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。无论本合同因何种原因解除或终止,乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续,并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)；除本合同另有约定外,在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同,本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……。甲方解除合同的,乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任,即乙方应按约定退还租赁场所,且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等),乙方并应向甲方支付合同解除损失赔偿金。损失赔偿金相当于月租金2倍的金额。合同第十八条“附则”第3款注明：乙方通讯地址为上海市XX路XXX弄XXX号楼S11F-018,联系人谷文海，电话XXXXXXXXXXX。合同对其他事项亦作了约定。2017年8月20日，上海A企业管理有限公司向原告送达一份缴款通知书，要求原告于2017年8月29日前支付预付租金11,743.20元、预付物业费2,120.30元、履约保证金13,863.50元(已预付)、经营保证金1万元(已预付)。此后，双方按约履行各自义务。2017年9月22日，原、被告签订一份补充协议，约定，租金标准变更为月租金4,403.70元，年租金为52,844.40元；在第二个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为5,871.60元。乙方应于2017年9月25日之前向甲方支付如下相关费用：2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金,合计17,614.80元；向物业管理公司支付如下相关费用：2017年11月1日至2017年12月31日期间的综合物业服务费,合计人民币1,802.25元。原告在经营过程中，向被告支付了截止2018年4月30日的租金，向物业管理公司支付了截止2017年12月31日的物业管理费。2018年3月15日，被告向原告的户籍地XXX路XXX弄XXX号地址通过邮政快递方式寄送催款函，要求原告支付拖欠的物业管理费。邮件上注明收件人为谷文海，电话号码XXXXXXXXXXX。该邮件因被告未居住于该地址而未能投递成功，退回给了被告。2018年4月4日，被告以邮政快递方式向原告寄送解约函，通知原告于2018年4月5日解除合同，并要求原告支付相关费用。该邮件的送达地址即为原告在租赁合同中确认的联系地址。次日，由于该邮件被拒收而退回。2018年4月5日之后，被告切断了涉案商铺的水电供应。2018年4月7日，原告与其聘请的商铺管理人员江燕妮微信联系询问与被告是否已谈妥。江燕妮表示被告已断电。此后，被告收回了涉案商铺。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告向本院提供一份电话录音及文字整理件。原告表示此录音系原告与被告方的运营经理陈炜峰于2018年4月19日的对话。在录音中，原告向陈炜峰表示，前几个月亏损蛮大，希望把欠款补上，继续租赁商铺至合同期满。陈炜峰表示因原告欠费而单方违约，关铺(解除合同)已基本确定。原告则表示欠费仅3,000余元，可以在保证金中抵扣，但被告却未事先通知原告。对于此录音证据，被告对真实性不认可，并表示陈炜峰原系被告工作人员，之后已离职。庭审中，原告表示，即使原告存在违约责任，被告主张的违约金亦不合理，违约金重复主张，违约责任过重，应予调低。物业管理费是支付给上海A企业管理有限公司，被告不应以原告欠付该公司的物业管理费而解除原、被告之间的租赁合同。原告已于2018年7月24日注销了工商登记。庭审后，被告向本院确认原告已于2019年7月24日注销了注册于涉案商铺的工商登记。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同及补充协议各一份、上海A企业管理有限公司开具的缴款通知书、涉案商铺外观照片一组、特许加盟合同书1份、原告与江燕妮的微信联系截屏一份等，被告提供的催款函、解约函及快递信息等证据，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。本案关键点是首先需要确定导致租赁合同解除的违约责任主体。原告表示因被告于2018年3月29日停水停电导致原告无法经营，合同解除的责任在于被告。而被告表示因原告拖欠物业管理费而导致合同解除，责任在于原告。原告向本院提供了一份落款仅打印了“上海宝龙展飞房地产开发有限公司”而无盖章的《停止物业服务通知书》的复印件以证明其观点，但此证据并未得到被告认可，且证据系复印件，无法证明是由被告发送给原告，故此证据不具有证明力。况且即使此证据具有真实性，也不能证明被告于2018年3月29日实施了停水停电的行为。而根据原、被告陈述可以证实原告仅支付了截止2017年12月底的物业管理费，此后的物业管理费确实未付。根据合同约定，只要原告未按期支付租金、物业管理费，被告即享有合同解除权。虽然物业管理费是由原告支付给案外人上海A企业管理有限公司，收费主体不是被告，但这一条款是原、被告经过磋商而约定的内容，原告拖欠付款，即构成违约。另，关于原告表示虽然其拖欠物业管理费，但被告可以从保证金中扣款，扣款后再要求原告补足保证金，因此被告在未扣款也未通知原告的情况下无权解除合同。对此本院认为，合同仅约定在原告发生欠款的情况下，被告可以在保证金中抵扣，而非必须先行在保证金中抵扣，即被告享有选择权，在原告存在欠款的违约行为的情况下，被告可以直接行使合同解除权，也可以在保证金中抵扣相关欠款，再通知原告补足保证金。原告表示因涉案商铺对面建筑进行施工，影响了原告的正常经营故而向被告申请减免物业管理费。但原告的此项陈述并无充分证据予以佐证，故本院难以采信。被告于2018年4月5日停水停电，原告与其雇员于4月7日的微信联系中亦知晓商铺被停水停电，且按原告提供的4月19日的电话录音记录显示，原告并未提及所谓的施工影响其经营，而是认为被告可以从保证金中先行扣除欠费。鉴于上述分析，本院认为，由于原告逾期支付物业管理费超过30日，被告即享有合同解除权。原告在合同中约定的其联系地址，被告根据合同中约定的原告联系地址向原告送达解约函，该函件于2018年4月5日因被拒收而退回，仍应视为送达。因此，双方的租赁合同及补充协议于2018年4月5日解除。由于原告违约导致租赁合同解除，按租赁合同约定，被告有权没收原告已付的履约保证金和经营保证金。至于原告主张的营业利润损失和商场管理不当造成的营业损失，则更无合同依据和事实依据，本院不予支持。原告主张的装修、消防改造费用的损失，此两笔费用发生于原、被告的2016年的租赁合同履行期间，在2016年的租赁合同履行完毕后，该两笔费用也随之因合同期满而摊销完毕。因此原告主张此两笔费用的赔偿，本院不予支持。关于原告主张的特许经营加盟费，鉴于租赁合同系原告的原因导致解除，故此费用不应由被告赔付。原告要求被告开具租金、物业管理费发票的请求，在租赁合同中明确约定被告在收到原告租金的情况下应当开具发票，因此原告要求被告开具租金发票，符合合同约定，本院予以支持。关于物业管理费的发票，合同约定由物业管理费由物业管理单位收取并开具相应发票，被告并不收取原告的物业管理费，因此原告关于要求被告开具物业管理费发票的请求，本院不予支持。关于原告要求退还2018年3月29日至4月30日期间的租金的请求，租赁合同于2018年4月5日解除，原告应支付的租金应计算至该日为止。自2018年4月6日起至4月30日止，共25天的租金，被告确应退还，被告应退租金4,893元。被告曾表示该部分租金可以直接抵充原告结欠的物业管理费，但由于物业管理费是由案外人收取，并不能在本案中直接抵扣。关于被告的反诉请求主张逾期办理变更或注销工商登记的违约责任，租赁合同约定原告应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照注销或变更地址手续，如逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向被告支付违约金。因此现被告反诉主张此项请求，符合合同约定。租赁合同于2018年4月5日解除，原告应于5月5日前办理注销或变更工商登记地址的相关手续，但原告直至2019年7月24日才履行此项合同义务，因此，参照日租金计算自2018年5月5日至2019年7月24日共446天，违约金达8万余元。违约金的主要功能是弥补守约方的损失，兼具有惩罚违约方之违约行为的功能。被告未能就原告的此项违约行为所造成的相关损失提供具体的证据，在原告的履行保证金、经营保证金已被被告没收的情况下，如再行承担8万余元的逾期注销或变更工商登记的违约金，违约责任确实过重。因此，本院酌情调整此项违约金金额至2万元。同理，关于原告主张解除合同违约金，该违约金是以月租金的两倍计算，确有合同依据，但在被告已承担上述违约责任的情况下，此项违约金应予调低，本院参照一个月的租金金额并取整数，确定违约金6,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)谷文海与被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2018年4月5日解除；二、被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)谷文海租金4,893元；三、原告(反诉被告)谷文海于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金2万元；四、原告(反诉被告)谷文海于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司解除合同违约金6,000元；五、被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)谷文海开具自2017年9月10日起至2018年4月5日期间的租金发票；六、驳回原告(反诉被告)谷文海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,409.85元，由原告(反诉被告)谷文海负担1,353.46元，被告(反诉原告)上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担56.39元。反诉案件受理费减半收取计1,025.39元,由原告(反诉被告)谷文海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年九月十二日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。