甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初111号原告（申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李红香，该公司员工。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告（案外人）：王立兴，男，1988年11月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市皋兰县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行，住所地甘肃省兰州市皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，该支行行长。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、王立兴、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮储银行皋兰县支行）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人李红香、张肖敏，被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久，被告王立兴、第三人邮储银行皋兰县支行委托诉讼代理人岳林林、朱少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）甘执异115号执行裁定；2.对位于甘肃省××县委会南侧“颐和名都”3N幢3单元602号的执行标的物恢复执行；3.本案诉讼费用和聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：一、(2019)甘执异115号裁定，认定事实不清，适用法律不当。1.甘执异115号裁定，以案外人王立兴交付了首付款87661元，并于2017年5月25日支付了40000元及银行贷款290000元用于支付购房款，王立兴在兰州市无房为由，裁定中止执行是对法律的错误理解。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款及依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，当事人签订预售商品房合同后不但要按照行政规定在合同签订后的三十天内进行预售商品房合同备案，而且按照物权法规定进行预告登记，这两种备案、预告登记证明买卖合同签订的时间和成立，才能对抗第三人。同时，案外人交清房款，依据有关部门的房屋验收合格证，办理房屋移交手续，缴纳入住费用，对购买的房屋进行验收，开具购房发票及入住费用发票，然后在180天内，依据备案合同、网签预告登记证明、发票到房屋管理部门缴纳税款办理房屋登记证，房屋所有权才发生转移。王立兴买卖涉案房屋，既没有备案也没有预告登记；既没有购房发票，查封前也没有实际占有，如何对抗万城公司的优先受偿权。特别是该涉案工程没有完工，未竣工验收，没有取得该工程合格证，根本没有移交给盛世豪龙公司。因此，王立兴的购房行为不产生物权属性或物权期待属性的权利，只是在合同当事人之间产生的普通债权，该债权不能排除人民法院的执行行为及万城公司的优先受偿权。法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，对王立兴提出的执行异议不予支持。2.王立兴在兰州市无居住房屋的证明不适用最高人民法院有关司法解释。《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”该规定表明用于居住的房屋不一定就是商品房也可是其他性质的归案外人居住的房屋。王立兴系皋兰县村民，根据农村宅基地的相关规定，农村宅基地是为了保障农村人口的基本生活条件分配给农村村民用于建造房屋的土地，宅基地按户进行分配，且皋兰县在兰州市辖区，王立兴提交的兰州市无居住的房屋证明，不适用第二十九条的规定。二、邮储银行皋兰县支行是裁定认可的涉案房屋贷款人，但该贷款的真实性、合法性及该款是否支付给了盛世豪龙公司，借款人是否按贷款合同偿付贷款与查清本案基本事实及贷款真伪至关重要，与本案处理结果有法律上的利害关系。盛世豪龙公司辩称，一、万城公司提出涉案工程系未完工工程，违背客观事实。(2018)最高法民终397号民事判决书已经确认该工程于2016年5月竣工，该判决为生效判决，万城公司对此认定未提出过任何异议，且在该生效法律文书中获得了相关的利益，其在本案中提出工程系未完工工程，既是对已判决生效事实的否认及对客观事实的歪曲，同时也是采取双重标准获得非法利益的手段。二、盛世豪龙公司与王立兴签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》真实、客观，应当受到法律的保护。1.盛世豪龙公司与王立兴签订的《商品房买卖合同》是真实、客观的，王立兴与邮储银行皋兰县支行签订的《个人购房借款及担保合同》也是真实有效的，万城公司未提供任何证据证实上述合同无效；2.根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万城公司提出“盛世豪龙公司与盛世豪龙公司忠和分公司并不是一个主体”的主张，没有事实依据，且违反公司法的相关规定。其向法院提交的《盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告》，也充分证明盛世豪龙公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。3.《物权法》及《兰州地区商品房销售管理暂行规定》中关于商品房销售管理的规定，并不排斥买卖双方因一定的法律行为而排除人民法院强制执行的规定。本案所涉房屋买卖和占有情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应当受到法律的保护。至于万城公司提出银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与万城公司所持有的样本不同的情况，即使客观存在上述情况，并不因此而必然影响到合同的效力(需根据具体情况，予以甄别)。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回万城公司的诉讼请求。王立兴辩称，我是在2017年5月购买的房屋，当时盛世豪龙公司的相关证件都齐全。法院查封是在2017年7月，如果我早知道有查封的事实，我是不会买这个房子的。邮储银行皋兰县支行述称，1.2017年6月28日，邮政储蓄银行皋兰县支行按照《个人购房/购车借款及担保合同》约定，将王立兴申请的个人一手房贷款以受托支付的形式，向盛世豪龙公司忠和分公司予以支付，共计290000元。邮储银行皋兰县支行已足额支付王立兴个人一手住房贷款。2.依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，王立兴已支付了涉案房屋全部款项，因此万城公司的优先受偿权不得对抗涉案房屋买受人王立兴。3.王立兴支付完购房款后，已领取了涉案房屋钥匙，已实际控制该涉案房屋，即其已经合法占有该涉案房屋。4.王立兴已提交无房证明，万城公司称王立兴在兰州市区域外有用于居住的住房，并无相关证据予以证明。假如王立兴在兰州市区域外有其他住房，但王立兴是在兰州市皋兰县区域内生活、工作，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定，无其他用于居住的房屋应指在兰州市区域内无其他用于居住的房屋，而不是其他地区无用于居住的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人提交证据如下：一、万城公司提交6组证据：1.本院(2019)甘执异115号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故王立兴不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.本院（2017）甘民初94号民事裁定书、（2017）甘执保第80号协助执行通知书，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被法院依法查封；本院（2017）甘民初94号案件涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向本院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或王立兴及邮储银行皋兰县支行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，伪造“皋兰县房地产管理局”、“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和分公司是经工商部门批准具有独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司质证认为，对于证据1、2均无异议；对于证据3有异议，其从收到过该裁定，房屋被查封的事实，是其在之后去办理合同备案时才知晓的；对证据4有异议，要进行核对；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，盛世豪龙公司不知道该证据，并且出售的是商铺；对证据6无异议。王立兴和邮储银行皋兰县支行均以证据与其无关，未发表质证意见。二、王立兴提交3组证据，1.《商品房买卖合同》及收据3张，证明王立兴和盛世豪龙公司具有真实的房屋买卖关系。2.《中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单》，证明王立兴向邮储银行皋兰县支行还款的事实。3.《兰州市房屋登记电子信息查询证明》，证明王立兴名下无住房。4.2017年6月10日收据一张，证明王立兴交入住费11971元。万城公司质证认为，对证据1的真实性有异议，《商品房买卖合同》上没有加盖备案章；三张收据，其中两张收据系盛世豪龙公司自制，一张是普通收据，收款单位为盛世豪龙公司皋兰分公司，转款方式为刷卡，但王立兴未提交具体的刷卡流水，不能佐证该收据的真实性。对证据2有异议，因加盖了伪造章的《商品房买卖合同》无效，由此产生的担保合同亦无效，王立兴的还款行为也无效。对证据3的证明目的有异议，没有提供同住配偶及未成年子女信息，不能证明其无房。对证据4有异议，没有提供刷卡的银行流水凭证佐证。盛世豪龙公司和邮储银行皋兰县支行对上述证据均无异议。三、邮储银行皋兰县支行提交6份证据：《个人购房/购车借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）收据》、《中国邮政储蓄银行放款通知单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证》、《商品房买卖合同》，证明邮储银行皋兰县支行向王立兴按时足额发放了贷款，并经王立兴授权将款项支付给盛世豪龙公司，用于支付购房款。万城公司质证认为，对上述证据的三性均有异议。《个人购房/购车借款及担保合同》第六条有明确约定“合同项下担保已经生效并持续有效，各项必要的登记手续已办妥”，结合万城公司提交的证据可知，时至今日涉案房屋并未在房管部门办理抵押登记。并且《商品房买卖合同》上要有房管部门的备案章，实际上王立兴个人拿的合同上没有备案章，而银行持有的《商品房买卖合同》上有备案章，所以《商品房买卖合同》是伪造的。银行在对王立兴购买的房屋不具备发放贷款条件的情况下，向盛世豪龙公司的分公司放贷属涉嫌违法放贷，且恶意协助盛世豪龙公司转移必须专款专用的预售房款。盛世豪龙公司和王立兴对上述证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院结合本案事实，在本院认定部分综合予以评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年5月11日，王立兴与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定王立兴购买盛世豪龙公司开发××县皋兰县石洞镇中堡村3单元602室，建筑面积104.94平方米，总房款417661元，付款方式为首付87661元，2017年5月25日付40000元，银行贷款290000元。王立兴于2017年5月17日、5月24日、5月25日分别向盛世豪龙公司支付房款16302元、106359元、5000元，合计127661元。2017年6月28日，邮储银行皋兰县支行、王立兴与盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，该银行受托向盛世豪龙公司忠和分公司支付贷款290000元。王立兴授权邮储银行皋兰县支行将贷款资金转入盛世豪龙公司忠和分公司账户，王立兴通过卡号×××按月向银行归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括王立兴购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，王立兴于2019年3月22日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月24日作出（2019）甘执异115号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢3单元602室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，王立兴名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是王立兴对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。王立兴提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件。故本案的关键在于王立兴的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世豪龙公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2017年5月11日，王立兴与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。王立兴与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，王立兴在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足二十九条规定的第一项条件。第三，王立兴消费者身份问题。王立兴购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，王立兴未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为王立兴有宅基地，还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。王立兴的买受行为满足二十九条规定的第二项条件。第四，合同价款支付情况。王立兴支付首付款127661元，2017年6月28日，王立兴与邮储银行皋兰县支行、盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，王立兴向邮储银行皋兰县支行贷款290000元，邮储银行皋兰县支行依据合同将上述款项受托支付给盛世豪龙公司忠和分公司用于购买王立兴的涉案房屋。王立兴依约按期归还贷款本金和利息至今。《个人购房/购车借款及担保合同》签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封涉案房屋的时间；王立兴虽未提交支付127661元的银行打款凭证，但盛世豪龙公司认可收到王立兴的付款及银行贷款。即使收付款事实存异，但银行贷款290000元作为已付购房款，超过了合同约定总价款的百分之五十，满足二十九条规定的第三项条件。综合上述四点，王立兴的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。至于万城公司认为邮储银行皋兰县支行对盛世豪龙公司向其提交的《商品房买卖合同》未尽审查义务，违规放款，不能认定王立兴已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，即使盛世豪龙公司、邮储银行皋兰县支行存在不当行为，但王立兴不明知亦不存在任何过错，王立兴按照合同约定通过首付款及贷款方式已全额支付购房款，表明其已履行合同义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、王立兴与万城公司对此费用负担并无约定，本院不予支持。综上所述，王立兴作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7565元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 李文轩审判员 李 静审判员 盖维张 二Ｏ一九年九月二十七日书记员 张 宪