江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0104民初1543号 原告：中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地江苏省南京市中山南路148号。 负责人：宁效云，行长。 委托诉讼代理人：洪韬，江苏德序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏薇，江苏德序律师事务所律师。 被告：夏沐林，男，1982年2月14日出生，汉族，住南京市浦口区。 原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏分行）与被告夏沐林金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行江苏分行的委托诉讼代理人洪韬到庭参加诉讼。被告夏沐林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中行江苏分行向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金77711.84元及利息、罚息（截止到2019年7月18日，利息1288.28元，罚息192.66元；自2019年7月19日起至实际清偿之日止，按贷款合同的约定计算利息、罚息）；2.被告支付原告律师代理费8090元；3.原告对被告用于抵押的位于南京市浦口区天华南路20号天润城第十街区8幢1单元X室的房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年3月，原、被告签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款人民币276000元，贷款期限180个月，贷款利率为月利率5.54625‰，采用按月等额本息法还款。同时双方签订了《南京市房地产抵押合同》，约定被告将其所有的位于南京市浦口区屋抵押给原告为上述贷款作担保。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告从2018年7月开始就未按约还款，尚欠原告逾期本金、利息、罚息未支付。被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告夏沐林未作答辩，亦未提交证据。 原告中行江苏分行为证实其诉讼请求提交了《中国银行个人贷款申请表》、《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、《零售贷款借款借据》、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询单、委托律师代理合同、律师费发票等证据，对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月3日，被告夏沐林填写贷款申请表向原告中行江苏分行申请住房贷款，并经原告审批同意。 2008年3月27日，原告（乙方、贷款方）与被告（甲方、借款方）及案外人南京天华百润投资发展有限责任公司（丙方，担保方，以下简称天华公司）签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，主要约定：甲方因购买天润城十街区08-601室房产资金不足，向乙方申请楼宇按揭（抵押）贷款，借款金额276000元；贷款期限为15年，自2008年3月28日起至2023年3月28日止，实际借款日期以借款借据为准；贷款利率执行浮动利率，以贷款发放日当天中国人民银行公布的法定15年期基准利率为基础下浮15%确定贷款利率，每满一年后，再按当时人民银行公布的15年期法定贷款利率下浮15%确定所有贷款下一年利率；甲方授权并委托乙方将借款直接支付进丙方的尾号为1001的中国银行账户中；还款方式为等额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带责任保证担保，保证范围不限于合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金及债务人在本合同项下的所有费用，担保期间自本合同生效之日起至本合同项下债务全部到期（包括被宣布债务全部提前到期）之后两年，如丙方协助甲方取得所购房屋的《房屋产权证》、《国有土地使用权证》、并办理完正式抵押登记手续且将《他项权证》交由乙方，丙方的保证责任解除；若甲方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；贷款逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；若甲方未按期足额付息，乙方有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；甲方未按时、足额偿还任何一期贷款本金或利息或任何应付费用，即构成违约，乙方有权宣布合同项下贷款全部提前到期；与本合同有关的一切费用（包括但不限于合同项下的公证费、公告费、乙方实现债权的费用、因甲方违约导致乙方聘请律师的律师费等）均由甲方承担。 贷款合同签订当日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）、案外人天华公司（担保人，开发商）签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：被告夏沐林将其所有的位于南京市浦口区产抵押给原告中行江苏分行作为前述《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》项下债务履行的担保；抵押担保的范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；天华公司自愿为夏沐林的贷款提供连带保证担保，保证范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，担保期间自合同生效之日至夏沐林领取合同项下所购商品房他项权证书之日；在被告夏沐林连续3个月或者累计6个月未能按约归还借款，天华公司也未履行保证责任的，原告有权依法处置抵押物并要求提前清偿上述借款。合同签订后，三方就上述房产抵押办理了抵押登记手续。2008年3月28日，原告依法领取了抵押房屋的他项权证书（他项权证号：宁房他证浦字第××号）。 2018年3月28日，原告依约向被告指定的银行账户中放款276000元，被告夏沐林在《零售贷款借款借据》上签字确认，借据载明借款月利率5.54625‰，借款期限180个月，采用等额本息还款法。嗣后，被告自2018年7月起未按时足额还款。截止到2019年7月18日，被告尚欠原告借款本金77711.84元、利息1288.28元，罚息192.66元。原告为催收贷款委托江苏德序律师事务所律师代理本案，因此支付律师代理费8090元。 本院认为，案涉《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行合同义务。原告中行江苏分行已按合同约定向被告夏沐林指定账户发放了贷款，被告亦应按照合同约定履行还款义务。被告在合同履行期间，累计6期以上未依约按时足额支付本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告中行江苏分行有权依照合同约定要求被告提前清偿借款本金及利息，同时对逾期借款按照约定的罚息利率计收罚息。截止到2019年7月18日，被告夏沐林尚欠原告中行江苏分行借款本金77711.84元、利息1288.28元，罚息192.66元，本院予以确认。另，自2019年7月19日起至实际清偿之日止，被告亦应按《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定向原告支付利息、罚息。根据上述贷款合同约定，在被告违约的情况下，因原告为实现债权而支付的律师费用，由被告承担，故原告主张被告支付律师代理费8090元，符合双方约定，但根据《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，其主张金额过高，本院依法酌定支持原告律师费7000元。被告夏沐林将位于南京市浦口区的房屋抵押给原告作为贷款合同项下债务履行的担保，且已办理抵押登记，抵押权依法设立。现被告已构成违约，原告有权就上述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告夏沐林于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江苏省分行偿还借款本金77711.84元及利息、罚息（截止到2019年7月18日，利息1288.28元、罚息192.66元，合计1480.94元；自2019年7月19日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》的约定计付）。 二、被告夏沐林于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师代理费7000元。 三、如被告夏沐林不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告夏沐林用于抵押的位于南京市浦口区的房屋，并以折价、拍卖或变卖上述抵押物所得价款优先受偿。 四、驳回原告中国银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2249元，公告费600元，合计2849元，由被告夏沐林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  采 飞 人民陪审员  严雪萍 人民陪审员  张 梅 二〇一九年九月十六日 见习书记员  桑 颖