贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10076号原告:邝庭颖，女，1973年9月18日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒。委托诉讼代理人：戴国忠，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗传丽，贵州华顿律师事务所律师。原告邝庭颖与被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称“德尔房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邝庭颖，被告德尔房开委托诉讼代理人罗传丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝庭颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费合计4267元，并按年利率4.75%支付利息至付清时止，暂计为1621.46元；2.确认《商品房买卖合同》附件四补充协议第1条第1款无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年3月7日签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于云岩区“蒙特卡尼-水映山城”住房，并于2012年5月8日向被告交付了包括燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费合计4267元后才得以交房。原告认为，根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工投标管理办法》（2001）建设部令第89号）及《城市房地产开发条例》的规定，水、电、燃气及有线电视等设施均属于房屋建设工程的组成部分。住建部《住宅设计规范》（2011年ＧＢ-50096）对房开商基础设施的建设要求有明确的标准，因此，水、电、燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付使用条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基础条件。根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第27条的规定：房地产开发企业的成本项目包括基础设施费；《贵州省城镇房地产开发经营条例》第31条“商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用”明确了水、电、燃气、有线电视、通信等设施建设安装费用已包含在房价里，建设单位和相关专营单位不得向买受人收取。综上，被告收取三通费系违法重复收费，应予返还。被告辩称，第一，本案已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，本案不存在诉讼时效中止、中断情形，本案是商品房买卖合同纠纷，应当适用两年诉讼时效规定；第二，原告请求被告返还三通费的诉请没有事实及法律依据，第一项诉请按年利率4.75%支付利息无法律依据；第三，原告诉请的《补充协议》第1条第1款无效的诉请于法无据，不存在合同法第52条规定的无效情形；第四，三通费在商品房买卖合同中已明确约定未包含在房价中，被告不存在原告所述重复收费、应予返还情形；第五，被告仅仅是代收该费用，本案遗漏了必要当事人。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”房屋，于2012年3月7日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同对所购房屋具体房号、面积、购房总价款等进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2.电在商品房交付使用之日达到使用条件；3.煤气开通时间以煤气公司规定为准。”。合同附件四《补充协议》第1.1条约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收。”，第7条约定：“本补充协议与《商品房买卖合同》相关条款有矛盾的，以本补充协议为准。”。合同签订后，原告于2012年5月8日向被告支付煤气开户费、有线电视费、供电开户费共计4267元，被告于同日向原告出具《收款收据》一张。后原告认为《补充协议》第1条第1款约定无效，被告收取三通费系重复收费，于法无据，遂诉至本院，诉请如前。庭审中，原、被告一致认可原告已付清购房款。原告明确表示其诉请第1项中利息计算时间自收取之日起算至退还完毕之日止，利息标准按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率支付。本院认为，本案争议焦点在于以下几个方面：一是双方对于购房总价款不包含三通费的约定是否合法有效；二是本案是否过诉讼时效；三是被告收取的燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费是否应当退还；四是资金占用损失如何计算。首先，关于《补充协议》第1条第1款的效力方面。其一，该条款关于购房总价款不包含三通费，由出卖人代收的约定，违反地方性法规，根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款之规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；被告是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定。其二，该条款系被告提供的格式条款，免除了自身责任、加重了原告的责任，属法律规定的无效情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。其次，关于诉讼时效方面。其一，关于诉讼时效是否适用于合同或合同条款无效的认定方面，原告主张为合同条款无效，属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，对于合同无效的请求，不仅当事人可以提出，非合同当事人的第三人也可以提出，人民法院、仲裁机构亦可以主动审查合同的效力，因此，诉讼时效不应适用于关于合同效力的认定。其二，关于原告主张退还上述款项的请求是否过诉讼时效方面，对原告基于合同无效而提出的返还主张，其诉讼时效应自《补充协议》第1条第1款被确认无效之后起算，本院已确认《补充协议》第1条第1款为无效条款，原告主张退还上述的诉请并未超过诉讼时效。再次，关于被告收取的燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费是否应当退还方面。其一，《补充协议》第1条第1款已被确认为无效条款，无效条款自始无法律约束力。其二，燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费系房屋交付前必要的建设及安装费用，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。其三，燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费包含于商品房售价中，被告辩称原告交纳的三通费用并未计算在商品房价格中，但其未提交充分证据予证明，且原告不予认可，根据《商户房买卖合同》的约定，及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件之规定，上述费用应包含在商品房销售价格中。因此，对被告的该辩称意见，本院不予采信，被告理应退还原告上述费用。其四，关于被告辩称其仅为代收上述款项，本案遗漏必要当事人的意见，被告未提供其代收的任何证据，其代收不成立，且根据合同相对性，本案未遗漏必要诉讼参与人，因此，对被告的该辩称意见，本院亦不予采信，被告应按《收据》载明的总费用予以退还。最后，关于资金占用损失如何计算方面，因被告德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，结合案情，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算资金占用损失，资金占用费应从原告交款之日即2012年5月8日起计算至实际退还完毕之日止。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求判令被告退还其燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费合计4267元，并按年利息4.75%支付利息至付清时止，暂计为1621.46元的诉请，本院支持由被告退还原告燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费合计4267元，并按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率支付自2012年5月8日起至退还完毕之日止期间的资金占用费；对原告要求判令确认《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1条第1款无效的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十二条第一款第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邝庭颖与被告贵州德尔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第1条第1款无效；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邝庭颖燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元，并以未退还款项为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率支付自2012年5月8日起至付清本息时止期间的资金占用费；三、驳回原告邝庭颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行上述判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年九月二十五日书记员 廖雨濛