广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8190号上诉人（原审原告,反诉被告）：杜锦滔，男，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告,反诉原告）：佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道。负责人：唐柱灿。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。上诉人杜锦滔因与被上诉人佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社（以下简称东约股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初13880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜锦滔上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认杜锦滔与东约股份社的土地租赁合同于2018年7月5日解除；3.改判东约股份社向杜锦滔返还已缴纳的保证金100000元；4.改判东约股份社向杜锦滔赔偿地上建筑物损失500000元、租金损失202464元及相应利息；5.一、二审诉讼费由东约股份社承担。事实和理由：一、涉讼合同解除因东约股份社一直无故拒绝配合提供及协助办理租赁标的相关资料的根本违约行为导致。1.涉讼合同明确约定租赁标的物的用途，东约股份社应当配合提供及协助杜锦滔办理相关资料。但东约股份社一直明确拒绝为杜锦滔及经东约股份社同意取得租赁权的次承租人办理标的物场地证明，该事实在（2017）粤0605民初1996号案件中已经确认。故涉讼合同因东约股份社的违约行为无法继续履行。2.东约股份社拒绝为杜锦滔及次承租人办理相关证件的原因是东约股份社历经社长换届，现任社长要求变更合同约定，另行加收税费及要求修复租赁物的主体钢梁结构。东约股份社从未向杜锦滔主张相关税费及提供税务票据证明相关支出，即便存在相关税费支出亦已超过诉讼时效，且系东约股份社自身过错导致，不应由杜锦滔承担。二、因东约股份社违约，涉讼合同已于2018年7月5日杜锦滔向东约股份社发出律师函时正式解除，杜锦滔亦同时将租赁标的物移交给东约股份社，杜锦滔无需支付之后的租金，一审判决杜锦滔向东约股份社支付2018年7月5日后的租金不当。（三）租赁标的物因东约股份社拒绝出具场地证明而一直处于闲置状态，导致杜锦滔及次承租人损失巨大，合同继续履行显失公平，因东约股份社违约导致合同解除，东约股份社应当承担违约责任及赔偿杜锦滔损失。东约股份社辩称：一、东约股份社于2005年已经向杜锦滔出具证明，同意杜锦滔所建厂房出租，此后杜锦滔把厂房租赁陈*福使用，租赁期限到2019年12月31日，一直可以正常使用，东约股份社已经履行出具证明的义务。二、陈*福在租赁期间存在改建、加建的行为，后转租给案外人冯*浩时又将主梁拆除，东约股份社认为厂房已经不能安全使用，所以要求加固厂房，陈*福不能转租的责任不在东约股份社。三、由于杜锦滔所建厂房没有规划许可证、房产证，才导致陈*福转租合同无效，即使东约股份社出具证明，也无法改变该租赁合同无效的事实。四、根据双方约定，开具发票的税费应由杜锦滔承担，杜锦滔多次要求开具发票，税费都是由东约股份社承担，损害了东约股份社的权益。五、一审期间杜锦滔还在将厂房租赁给案外人，直至2018年11月19日双方才确认场地交还给东约股份社，一审法院计算租金的时间合理。六、杜锦滔仍在使用厂房的情况下违反合同约定，没有按时交租，请求维持一审法院判决。杜锦滔向一审法院起诉请求：1.解除杜锦滔与东约股份社之间的《土地租赁合同书》；2.东约股份社向杜锦滔返还已缴纳的保证金100000元；3.东约股份社赔偿杜锦滔建筑物损失500000元（暂定500000元，最终以法院委托评估鉴定结论的价值的1.5倍为准，见《土地租赁合同书》第七条第2项的约定）和租金损失202464元，并支付以此为本金从起诉日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息，共702464元；4.案件诉讼费由东约股份社承担。东约股份社向一审法院反诉请求：1.解除杜锦滔与东约股份社签订的涉讼合同；2.杜锦滔立即向东约股份社归还涉讼土地，地上建筑物无偿归东约股份社所有，并将水电设备变更登记到东约股份社名下；3.杜锦滔立即向东约股份社支付拖欠的租金51183.9元及违约金（租金按合同约定5.34元/月/平方米的标准支付至杜锦滔返还土地之日止，现从2018年7月1日暂计至2018年9月30日，违约金按拖欠租金每日1%计算，东约股份社主张从2018年7月11日起按年利率24%计算至付清时止）；4.东约股份社没收杜锦滔的100000元保证金；5.杜锦滔立即向东约股份社返还134486.34元税费及利息（利息从起诉之日起计算）；6.案件诉讼费由杜锦滔承担。一审法院认定事实：涉讼土地位于佛山市南海区桂城街东二社区东约（土名）“水围”**路*侧地段，面积3195平方米，登记权属人为东约股份社，权利类型为集体建设用地使用权。2003年12月17日，杜锦滔（乙方、承租方）与东约股份社（甲方、出租方）签订《东约村工业区租赁意向书》，约定：甲方将位于东二村东约村民小组土名水围工业区用地西北边租赁给乙方；甲方提供土地租用期内，乙方只有租赁权和使用权，甲方允许乙方将厂房转租给其它方，并提供给乙方使用者领取各种证照的有关手续。2004年8月1日，杜锦滔（乙方、承租方）与东约股份社（甲方、出租方）签订《土地租赁合同书》（即涉讼合同），约定：乙方租赁涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺；租赁期限从2004年8月1日至2019年12月30日止，从2017年1月1日起每月租金17061.3元；租金每年分四次缴交，每个季度第一个月的10日前缴交当季租金；在租赁期的第十三年一月一日，乙方应向甲方交纳10万元给甲方作保证金，合同期满后如乙方无违约，由甲方不计息返还给乙方，若乙方违约，则该保证金归甲方所有，并由乙方承担其他违约责任；租赁期间，除土地使用税由甲方承担外，其他一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用（包括房产税、物业税、堤围税等等所有税费，由乙方承担）；乙方逾期缴交租金的按每日百分之一支付违约金，但拖欠不得超过三个月，否则甲方即终止本合同，收回土地使用权，地上建筑物无条件归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨乙方所欠的租金；若乙方毁约，甲方有权收回土地使用权，所有地上建筑物及水电设施全部无偿归甲方。同日，案外人杜*均向东约股份社承租了与涉讼土地相邻的1150平方米土地。后杜锦滔及杜*均在上述两土地上兴建了建筑物，并于2005年4月1日将其中3800平方米的厂房出租予案外人陈*福。2005年，东约股份社出具二份证明，证明杜*均、杜锦滔分别租赁其桂城东二村民委员会东约村民小组（土名：水围）平二路西侧1150平方米和3195平方米土地，合同上土地名称与土地使用证相符其地上所有建筑的厂房等，同意杜*均、杜锦滔把所有厂房出租。2016年11月23日，陈*福将其中建筑面积为1250平方米的厂房转租给案外人冯*浩。东约股份社以“杜锦滔”、“佛山市南海区长*金属加工有限公司”、“杜锦滔杜*均”的名义开具了2004年11月至2016年6月期间的部分租赁业发票，其中2015年1月起的租赁业发票的内容如下：开票日期付款方名称开票项目说明开票项目金额杜锦滔应交税费二〇一五年一月二十九日杜锦滔杜*均收2015年1-3月份租水围工业区租金63350.13703.36元2015年5月19日杜锦滔杜*均收2015年4至6月份租水围工业区租金63350.13703.36元2015年8月3日杜锦滔杜*均收2015年7-9月水围工业区租地租金63350.13703.36元2015年11月6日杜锦滔杜*均收2015年10至12月份租地租金63350.13703.36元2016年1月19日杜锦滔杜*均收2016年1-3月租金63350.13703.36元2016年4月26日杜锦滔杜*均收2016年4月至6月份水围工业区租金63350.13703.36元合共22220.16元2017年1月17日，东约股份社出具《南海区桂城街道集体组织收据（电子）》确认收到杜锦滔支付的租地保证金100000元。2017年1月20日，东约股份社分别向杜锦滔及杜*均发出《告知函》，载明：根据涉讼合同约定租期内除土地使用税由甲方承担外，其余一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用由乙方承担，由于上届社长及承租方没有细阅内容而产生误会，导致合作社未能扣除代租用方所支付的税金，租用方应按所发生的税金返还合作社。由于杜锦滔及杜*均未经甲方同意，及没有文书函擅自改变经营性质，纯属违约，由于擅自改变经营性质擅自拆除主体钢梁结构，经营公益性文体经营属公共场所，因经营者未办理相关证照手续不能开业经营，故要求停止场内文体经营活动。文体活动要求按原有主钢梁补装维护结构使用安全，恢复结构原样，逾期未恢复，合作社有权无偿终止承租合同。合同约定东约股份社负责支付土地租用税费，其他税费由杜锦滔和杜*均开具发票返纳补缴给东约股份社。2017年2月15日，冯*浩因与陈*福的租赁合同纠纷提起诉讼，并主张佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社拒绝不出具场地证明，一审法院经审理后作出（2017）粤0605民初1996号民事判决书，认定：当事人均未能提供租赁的厂房经区一级行政部门批准的规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，冯*浩与陈*福于2016年11月23日签订的二份《厂房出租合同》无效。后冯*浩不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终6245号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。2018年5月20日，陈*福将承租的厂房返还予杜锦滔及杜*均，案外人黄*生使用着涉讼土地上的部分厂房。2018年5月25日，杜锦滔收取案外人黄*生支付的50000元，并出具《收据》确认：今收到黄*生付桂城东一东约杜锦滔厂房部分押金50000元。2018年6月4日，杜锦滔及杜*均向东约股份社发出律师函，称：杜锦滔及杜*均并没有要求东约股份社开具任何的税务发票；杜锦滔及杜*均需要对厂房进行出租和变更用电的主体，请东约股份社收到本函3天内出具场地使用证明。该函于次日邮寄送达予东约股份社。2018年7月5日，杜锦滔及杜*均向东约股份社送达律师函，称：东约股份社拒绝配合杜锦滔及杜*均出具场地使用证明，导致无法变更用电主体及进行营业执照注册等手续，东约股份社拒绝出具场地使用证明的行为已构成了根本性违约，导致涉讼合同无法履行，杜锦滔及杜*均无法正常使用该土地，现杜锦滔及杜*均已搬离该场地，并将该场地移交东约股份社，自2018年7月1日起不再向东约股份社交纳租金等费用。2018年7月20日，杜锦滔及杜*均到东约股份社处将涉讼土地上盖建筑物的钥匙（除黄*生使用部分的钥匙）交给东约股份社负责人，并称有人想租，但杜锦滔没得赚，村出租还可以，杜锦滔出租的话要亏本，租不出去了；东约股份社负责人提出要办理变压器的更名，如果杜锦滔不租的，黄*生也要搬走，都办好了才能停止计租，同意先保管着钥匙。后东约股份社将该钥匙交给了案外人黄*生。诉讼中，杜锦滔陈述：黄*生并未将钥匙交给杜锦滔。2018年9月6日，东约股份社向杜锦滔送达《催促支付租金函》，称：杜锦滔未支付2018年第三季度的租金，已构成违约；东约股份社从未收到杜锦滔移交的场地，亦没有与杜锦滔办理过任何交接手续，杜锦滔至今仍在使用涉讼土地；杜锦滔应尽快支付租金及滞纳金。2018年11月19日，黄*生向一审法院提交照片并主张其已搬离厂房。诉讼中，东约股份社陈述：黄*生曾拿着已经搬空的照片告知东约股份社其已经搬离，但没有要求东约股份社配合接收场地；东约股份社同意按现状接收涉讼土地。诉讼中，案外人黄*生向一审法院陈述：黄*生于2016年向陈*福承租了1300平方米厂房；2018年5月，陈*福提出要将厂房返还给杜锦滔及杜*均，便与黄*生解除租赁关系，黄*生于当月25日向杜锦滔支付了50000元租赁押金，因杜锦滔觉得黄*生不能把整个厂房都承租下来，故约定先不签订合同；此后，杜锦滔、东约股份社都没有向黄*生主张过交租，黄*生也不知道杜锦滔、东约股份社就租赁场地持何种态度；杜锦滔将厂房钥匙交给东约股份社后，黄*生找到人想承租剩余的场地，并到东约股份社处提出想签合同，但东约股份社提出其与杜锦滔的租赁关系未解除、东约股份社未接收场地无法出租；此前杜锦滔把厂房钥匙交由黄*生保管，并由黄*生出具了收条，但杜锦滔取走钥匙交给东约股份社时没有出具收条给黄*生，故后来黄*生要求东约股份社将厂房钥匙返还给黄*生。一审法院认为：涉讼合同是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。东约股份社出租土地给杜锦滔建造厂房经营，东约股份社对于杜锦滔在使用涉讼土地过程中需办理的各项变更登记手续有相应的配合用印义务，从本案现有证据材料反映，东约股份社曾拒绝杜锦滔的配合用印请求，东约股份社此举违反了其作为土地出租方的义务，但因杜锦滔未能举证证实其有需要东约股份社配合用印的迫切需求、而东约股份社拒绝配合用印确实影响了杜锦滔对涉讼土地的利用，故此，东约股份社上述拒绝配合用印的行为属于履行瑕疵，但尚未构成根本违约；杜锦滔认为涉讼土地及地上建筑物招租困难、难以获取租金收益，又以东约股份社不配合用印为由单方要求解除合同，是导致《土地租赁合同书》解除的直接原因，故涉讼合同是因杜锦滔单方违约解除的。关于涉讼土地的返还。杜锦滔将部分厂房出租予黄*生经营使用，至杜锦滔移交钥匙给东约股份社时，黄*生仍占有使用着部分厂房，东约股份社亦明确表示不同意按照该状态接收涉讼土地，故涉讼土地返还的日期应以黄*生向一审法院提交照片主张其已腾空厂房的日期即2018年11月19日为准，一审法院确认涉讼合同于2018年11月19日解除。杜锦滔应支付2018年7月1日至2018年11月19日的租金79050.69元（17061.3元/月×4个月＋17061.3元/月×19天÷30天）予东约股份社，东约股份社请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。东约股份社在收取了杜锦滔交付的厂房钥匙后将钥匙转交给黄*生，东约股份社未能举证证实其有将该转交钥匙情况告知杜锦滔，东约股份社此举一定程度上导致了杜锦滔迟延交租，故此，一审法院对于东约股份社请求杜锦滔承担迟延付款违约金的主张不予支持。因东约股份社已按现状接收了涉讼土地，东约股份社第2项反诉请求已得到解决，一审法院不再予以支持。杜锦滔单方违约导致涉讼合同解除，杜锦滔应承担相应的违约责任，杜锦滔请求东约股份社赔偿建筑物损失、租金损失及相应利息，缺乏依据，一审法院不予支持。杜锦滔申请对涉讼土地上盖建筑物的价值进行评估，已没有必要，一审法院不予准许。杜锦滔单方解除合同，东约股份社存在空租期损失，现东约股份社主张没收杜锦滔已支付的保证金，实质上是要杜锦滔承担单方解除合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院酌定杜锦滔应赔偿相当于三个月租金的违约金51183.9元（17061.3元/月×3个月）予东约股份社，则东约股份社应返还保证金48816.1元（100000－51183.9）予杜锦滔，杜锦滔、东约股份社请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。东约股份社主张涉讼土地在租赁期间的租赁业税费由杜锦滔承担，符合双方在涉讼合同的约定，一审法院予以支持，故杜锦滔应支付2015年1月至2016年6月租赁业税费22220.16元并从东约股份社提起反诉之日即2018年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予东约股份社。至于2014年12月及此前的租赁业税费，因东约股份社将每季度租金单独开具发票，故租赁业税费应单独结算；从本案现有的证据材料反映，东约股份社是在2017年1月20日才向杜锦滔提出要求其承担租赁业税费的，东约股份社未能举证证实存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，故东约股份社关于杜锦滔支付2014年12月及此前的租赁期间的租赁业税费的主张已超出了人民法院保护权利的两年诉讼期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院不予支持。涉讼土地上盖建筑物并未办理权属证书，东约股份社作为涉讼土地的登记权属人，可以自行到相关部门办理建筑物内水电设施的更名手续，故对于东约股份社要求杜锦滔办理水电设施更名的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杜锦滔与东约股份社于2004年8月1日签订的《土地租赁合同书》已于2018年11月19日解除；二、杜锦滔已向东约股份社交纳的保证金100000元中的51183.9元归东约股份社所有；三、东约股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的保证金100000元中的48816.1元予杜锦滔；四、杜锦滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金79050.69元予东约股份社；五、杜锦滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付22220.16元及以此为本金从2018年9月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予东约股份社；六、驳回杜锦滔的其他诉讼请求；七、驳回东约股份社的其他反诉请求。案件受理费10824.64元，减半收取5412.32元，反诉受理费2792.53元，由杜锦滔负担6577.32元，东约股份社负担1627.53元。二审期间，杜锦滔没有向本院提交新的证据；东约股份社向本院提交了民事起诉状、补充材料通知书、关于鉴定委托的复函、回复函、证据目录、参加诉讼通知书作为新的证据，拟证明杜锦滔把涉讼厂房出租给陈*福，该期间陈*福提起诉讼，陈*福在案中确认有改建、加建的事实，所以杜锦滔已经违反合同约定。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，东约股份社提交的证据属于次承租人陈*福对涉讼厂房改建、加建事实的自认，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉讼厂房次承租人陈*福自认在其租赁期间，对厂房进行了部分改建、加建。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.东约股份社是否应向杜锦滔返还保证金、赔偿损失；2.杜锦滔应否支付2018年7月1日至2018年11月19日的租金；3.杜锦滔应否支付租赁业税。关于争议焦点一。杜锦滔上诉主张东约股份社拒绝为其开具场地证明构成违约，应当承担违约责任，退还保证金及赔偿损失。经审查，杜锦滔自2004年8月1日起向东约股份社承租涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺，租赁期限从2004年8月1日至2019年12月30日止。在2004年至2017年期间，东约股份社依约出具场地使用证明，杜锦滔亦能正常使用涉讼土地。2018年，杜锦滔要求东约股份社为案外人冯*浩将涉讼土地用于开设体育场馆出具场地使用证明，东约股份社以场地用途改变及厂房主结构横梁拆除存在安全隐患、不符合合同约定为由拒绝。本院认为，涉讼合同约定涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺，杜锦滔要求东约股份社出具场地使用证明将涉讼土地用于开设体育场馆，违反了合同约定。此外，涉讼厂房的次承租人陈福炳存在加建、改建行为，未经东约股份社同意，根据涉讼《土地租赁合同书》第六条第9点关于“若需扩建，须经甲方同意后，向有关部门办理规划报建手续”的约定，东约股份社拒绝出具场地使用证明并未违反合同约定，杜锦滔以东约股份社根本违约为由主张返还全部保证金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，涉讼合同因杜锦滔单方违约导致解除，一审判决酌定其应向东约股份社支付相当于三个月租金的违约金，并从保证金中将该违约金扣除后才返还杜锦滔，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。杜锦滔上诉称涉讼合同于2018年7月5日正式解除，杜锦滔亦同时将租赁标的物移交给东约股份社，故其不应缴纳之后的租金。经查，案外人黄*生于2016年向杜锦滔承租了部分涉讼厂房，杜锦滔虽于2018年7月5日致函东约股份社要求解除合同，但黄*生仍占有使用着其承租部分的厂房，东约股份社亦明确表示不同意按照该状态接收涉讼土地，黄*生于2018年11月19日才向一审法院提交照片证明其已迁出涉讼厂房，故一审法院据此确认涉讼合同于2018年11月19日解除，并判决杜锦滔应向东约股份社支付2018年7月1日至2018年11月19日的租金79050.69元（17061.3元/月×4个月＋17061.3元/月×19天÷30天），处理妥当，本院予以维持。杜锦滔的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。经查，杜锦滔承租涉讼土地期间，东约股份社以“杜锦滔”、“佛山市南海区长盈金属加工有限公司”、“杜锦滔杜*均”的名义开具了2004年11月至2016年6月期间的部分租赁业发票。根据涉讼《土地租赁合同书》中关于“租赁期间，除土地使用税由甲方承担外，其他一切因适用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用（包括房产税、物业税、堤围税等等所有税费，由乙方承担）”的约定，上述开具租赁业发票所产生的税费应由杜锦滔与杜*均按比例承担。但2014年12月及此前的租赁业税费，因东约股份社将每季度租金单独开具发票，故租赁业税费应单独结算，且东约股份社于2017年1月20日才向杜锦滔提出要求其承担租赁业税费，东约股份社又未能举证证实存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，故一审判决认定东约股份社诉请杜锦滔支付2014年12月及此前的租赁期间的租赁业税费已超出人民法院保护权利的两年诉讼期间，杜锦滔应支付2015年1月至2016年6月期间的租赁业税费22220.16元并从东约股份社提起反诉之日即2018年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予东约股份社，并无不当，本院予以维持。杜锦滔的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，杜锦滔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12349.18元，由上诉人杜锦滔负担。上诉人杜锦滔应于本判决生效之日起七日内向本院补交1524.54元。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员徐允贤审判员黄玉凤二〇一九年九月二十六日法官助理彭振宇书记员王娣