呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初668号原告：王晓东，男，工程师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。被告：孙楠，女，护士，住呼和浩特市，住呼和浩特市。被告：金学哲，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡永茂，内蒙古蒙商律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍志远，内蒙古蒙商律师事务所律师。被告：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场ABC号楼2层209。法定代表人：李永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：金喜，该公司员工。原告王晓东与被告孙楠、金学哲、呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东及其委托诉讼代理人靳松、曲文强，被告金学哲的委托诉讼代理人霍志远，被告正邦公司的委托诉讼代理人金喜到庭参加诉讼，被告孙楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓东向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告之间签订的房地产买卖合同（编号为0100563）及其补充协议。2、请求判决被告孙楠、被告金学哲向原告返还定金人民币10万元、解押金人民币95万元，共计人民币105万元；3、请求判决被告孙楠、被告金学哲向原告支付违约金人民币16.4万元。4、请求判决被告孙楠、被告金学哲向原告支付居间服务费人民币3.4万元。5、请求判令被告正邦公司在上述款项共计124.8万元的范围内与被告孙楠、被告金学哲承担连带责任。6、请求判令被告孙楠、被告金学哲、被告正邦公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月20日，原告王晓东经被告正邦公司居间介绍，与被告孙楠、被告金学哲签订了编号为0100563的房地产买卖合同，该合同约定卖方孙楠、金学哲将位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街金宇新天地2号楼1单元1101室房屋（包括地下车位一个）以人民币176万元的价格卖给原告。当日，原告向被告孙楠、金学哲支付了购房定金人民币10万元。因所售房屋存在抵押的状况，要办理产权过户登记需先办理解除抵押的手续，故买卖双方于 2018年8月31日签订了买卖合同补充协议，该协议约定，原告王晓东向被告孙楠、金学哲交付撤押金人民币95万元，该款仅用于卖方所售房屋撤押银行贷款，不得挪为他用。2018年11月10日，因被告孙楠、被告金学哲在收到原告王晓东交付的解押金后，迟迟不去办理银行尾款解押，为督促孙楠、金学哲积极履行义务，尽快的办理解押手续和产权过户登记，买卖双方又签订了补充协议，该协议约定：“卖方保证15工作日内将银行尾款解押，25工作日内办理不动产登记证。”但是，被告孙楠、金学哲仍未在补充协议约定的期限内，办理银行尾款解押和产权过户登记。在此期间，原告曾多次督促被告孙楠、被告金学哲尽快去办理银行尾款解押，但均无果而终。无奈之下，2019年1月31日，原告与被告孙楠、被告金学哲、被告正邦公司再次签订补充协议，该协议约定，卖方孙楠、金学哲承诺已将买方王晓东支付的前期首付款用于交纳所售房屋的贷款，以办理该房屋的解除抵押之用。为保证买方利益，卖方承诺于2019年2月21日向买方交付该房屋。卖方违反任何一条约定，买方可以立即解除合同并要求卖方承担违约责任。并经买卖双方约定，原先约定好的车位不出售给买方，房屋总价款改成人民币164万元。至今，被告孙楠、被告金学哲仍未按照房地产买卖合同及3份补充协议中的约定，将原告支付的95万元解押款用于所售房屋的银行抵押尾款，并对款项的流向拒绝告知原告。原告认为，被告孙楠、被告金学哲将原告支付的95万元解押款挪为他用的行为以及没有在约定的期限内办理银行尾款解押和不动产变更登记的行为，己经构成根本违约。其违约行为己经严重侵害了原告的合法权益，同时被告正邦公司在提供居间服务过程中未尽到充分提示和审慎注意义务、疏于对原告交付的解押金的管控，不仅导致原告与被告之间签订的房地产买卖合同目的无法实现，而且给原告造成了巨大的经济损失，对此结果被告正邦公司难辞其咎。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告孙楠未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。被告金学哲辩称，1、违约定金应当减少，不应按照164万的标准计算。原告仅支付了定金10万元，撤押金95万元，共计105万元。该部分款项只是作为履行房屋交易主合同的先前行为。被告所违约的并非对履行主合同的违约，被告本想尽快履行合同解决纠纷，给原告一个满意的答复，但迫于被告孙楠自作主张，转移款项致使合同不能顺利履行。违约金是对不履行合同义务的一方的惩罚，但应当遵守填平原则，因此对合同义务的履行程度和内容的拷问是支付违约金多少的基础。如果以房屋价款164万元计算，存在有违公平原则的可能。2、原告与被告正邦公司是居间法律关系，而与被告金学哲属于房屋买卖合同关系，二者不属于同一法律关系，被告金学哲不承担支付居间服务费的责任。被告正邦公司手里掌握大量房产信息，只有原告与其签订合同支付居间费用才能获得房源信息，才能签订房屋买卖合同，因此居间合同的成立在先，房屋买卖合同成立在后，被告金学哲违约，原告只能依据房屋买卖合同向其主张违约责任，而不能依据居间合同要求承担居间合同所产生的相关法律责任。被告正邦公司辩称，对第五项诉讼请求不认可。我们是服务方，一直督促孙楠、金学哲办理过户，我们一直在尽义务，我们公司不应该承担连带责任。我们一直在办这件事，是孙楠的欺骗导致事情的发生。确实由于我们的工作失误导致解押款没能用于解押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院在原告举证、被告质证的基础上经审查认定事实如下：2018年8月20日，王晓东（买方）经正邦公司居间介绍与孙楠、金学哲（卖方）签订了房地产买卖合同，约定卖方将位于呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街金宇新天地2号楼1单元1101室房屋（包括地下车位一个）以人民币176万元的价格卖给买方。合同第八条约定：买方同意于签订本合同时，支付定金人民币10万元。合同第十二条第2款约定，因卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的千分之五支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。合同签订的当日，王晓东向孙楠、金学哲交付了购房定金人民币10万元，由孙楠、金学哲出具收条予以确认。王晓东向正邦公司交付了中介服务费人民币3.4万元，由正邦公司出具收据予以确认。因所售房屋存在抵押的状况，要办理产权过户登记需先办理解除抵押的手续，故买卖双方于2018年8月31日签订了买卖合同补充协议，该协议约定，办理玉泉区鄂尔多斯大街金宇新天地2号楼1单元1101室房屋房本，需要让买方王晓东撤押银行贷款配合办理房本，经买卖双方协商达成一致，该房屋解押金初步定为人民币95万元，由王晓东向孙楠、金学哲交付撤押金人民币95万元，该款仅用于卖方所售房屋撤押银行贷款，不得挪为他用。2018年8月31日，孙楠、金学哲给王晓东出具收条予以确认。因孙楠、金学哲在收到王晓东交付的解押金后，迟迟不去办理银行尾款解押，为督促孙楠、金学哲积极履行义务，尽快办理解押手续和产权过户登记，2018年11月10日，买卖双方又签订了补充协议，该协议约定：卖方保证15工作日内将银行尾款解押，25工作日内办理不动产登记证。买方同意在此期间继续交易，如该时间内未办理不动产登记证，将按买卖合同相关违约责任执行。该协议签订后，孙楠、金学哲仍未在补充协议约定的期限内办理银行尾款解押和产权过户登记。在此期间，王晓东曾多次督促孙楠、金学哲尽快去办理银行尾款解押，但均无果而终。无奈之下，2019年1月31日，王晓东与孙楠、金学哲和正邦公司再次签订补充协议，该协议约定，卖方孙楠、金学哲承诺已将买方王晓东支付的前期首付款用于交纳所售房屋的贷款，以办理该房屋的解除抵押之用。为保证买方利益，卖方承诺于2019年2月21日向买方交付该房屋，由买方先实际占有。卖方违反上述任一条约定，买方可以立即解除合同并要求卖方承担违约责任。并经买卖双方约定，原先约定好的车位不出售给买方，房东承诺从当时成交价人民币176万元里减去车位的钱，成交总价格改成人民币164万元。至今，孙楠、金学哲仍未按照房地产买卖合同及3份补充协议中的约定，将王晓东支付的人民币95万元解押款用于所售房屋的银行抵押尾款，并对款项的流向拒绝告知王晓东。另查明，截止至2019年3月15日，涉案房屋不存在抵押和查封情况。以上事实有房地产买卖合同、买卖合同补充协议、补充协议、收条、中国建设银行客户回单、中国建设银行电子回单、银联刷卡记录单、结婚证、不动产登记证明查询和庭审笔录予以证实。本院认为，王晓东经正邦公司居间介绍与孙楠、金学哲签订的房地产买卖合同以及3份补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据2019年1月31日签订的补充协议第3条和第5条的约定，孙楠、金学哲承诺于2019年2月21日向王晓东交付涉案房屋，现因孙楠、金学哲至今未履行向王晓东交付房屋的义务，已经违反了上述协议的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，孙楠、金学哲迟延履行交付房屋，并经过王晓东多次催促至今仍未履行交房义务，已表明其不再履行房地产买卖合同以及补充协议所约定的义务，构成根本违约，王晓东有权解除房地产买卖合同以及补充协议。同时，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据2019年1月31日签订的补充协议第3条的约定，孙楠、金学哲应当于2019年2月21日将涉案房屋交付于王晓东，又根据房地产买卖合同第九条第2款和第十二条第2款约定，卖方未按约定交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的千分之五支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金。至今，孙楠、金学哲逾期交房天数也远超15日之久，根据上述约定，孙楠、金学哲理应向王晓东返还定金人民币10万元、解押金人民币95万元和按照约定支付房产交易总价款人民币164万元的10%的违约金即人民币16.4万元。关于正邦公司的责任承担问题，王晓东与正邦公司是居间合同关系，正邦公司作为有合法资质的房地产居间服务公司，为客户提供真实的房屋信息和专业、安全的交易方案是其应尽的基本职责。正邦公司在本案中涉案房屋不存在抵押的情况下，向王晓东错误地提供了房屋信息，导致王晓东错误认识并向孙楠、金学哲支付了解押款人民币95万元，没有尽到审慎注意义务和疏于对解押金的管控，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，应当向王晓东返还收取的中介服务费人民币3.4万元，但与孙楠、金学哲承担连带责任无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告王晓东与被告孙楠、金学哲之间签订的房地产买卖合同（编号为0100563）及其3份补充协议。二、被告孙楠、金学哲于本判决生效之日起十日内向原告王晓东返还定金人民币10万元、解押金人民币95万元，共计人民币105万元。三、被告孙楠、金学哲于本判决生效之日起十日内向原告王晓东支付违约金人民币16.4万元。四、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王晓东支付居间服务费人民币3.4万元五、驳回原告王晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16032元，由被告孙楠、金学哲负担15595元，被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担437元。财产保全费5000元，由被告孙楠、金学哲负担4864元，被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。             审判 长 高 明人民陪审员伯晓华人民陪审员甘塔娜                                                                    二〇一九年九月十七日书记 员 张 猛附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。