杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初2147号 原告：浙江蓝钻商业经营管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区登云路144号102室。 法定代表人：王鸿正。 委托代理人（特别授权代理）：刘晴晴，系原告公司员工。 被告：杭州哈拿幼家教育科技有限公司，住所地：杭州市拱墅区莫干山路969号蓝钻天城4幢307、308、309、310、311室。 法定代表人：曹玲玲。 被告：曹玲玲，女，1977年2月12日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：徐莹迪，女，1985年2月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司(以下简称“蓝钻公司”）与被告杭州哈拿幼家教育科技有限公司（以下简称“哈拿公司”）、曹玲玲、徐莹迪房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月25日立案受理。原告诉请:1.解除原告与被告哈拿公司签订的《蓝钻天成商铺租赁合同》；2.被告哈拿公司支付原告租金1232161.25元、物业费110025元及逾期违约金（违约金从2018年3月22日起以1232161.25元为基数按照1%计算、110025元为基数按照0.5%计算至实际履行完毕之日止）；3.被告曹玲玲、徐莹迪对上述款项的清偿承担连带责任；4.本案诉讼费用及财产保全费用由三被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉请为：2.被告哈拿公司支付原告租金1232161.25元、物业费110025元及逾期违约金237152.39（违约金以租金、物业费为基数，从2018年3月22日起按照每日0.1%分段计算，暂计至2019年1月31日，实际计算至全部履行完毕之日止）。本院受理后，依法组成合议庭于2019年6月3日公开开庭审理。原告委托代理人刘晴晴到庭，三被告经本院公告送达开庭传票未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 被告曹玲玲庭后书面答辩称：曹玲玲与案外人沈俊华于签订了《营业场所转让协议》及《补充协议》，明确约定从2018年9月9日起该商铺租金由沈俊华承担，原告也同意的，因此从2018年10月1日起，商铺租金应由沈俊华支付。原告于2019年1月9日强行收回商铺，自该日起，商铺租金已不能再继续收取。哈拿公司因经营困难，在2017年11月与原告达成和解，将租金从6个月一付改为每月一付，被告没有违约，双方之间并没有违约金的说法。原告履行合同不完全，直到现在电梯都没有装修好，其他商铺也一直不支付租金的。即使法院最终认定答辩人应支付违约金，计算标准也过高，申请予以调整。基于上述事实，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定:2015年6月23日，原告蓝钻商业公司（出租方、甲方）与案外人杭州爱育教育咨询有限公司（承租方、乙方，以下简称“爱育公司”）签订《蓝钻天成商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于杭州市蓝钻天城4幢3层的商铺，面积为2237平方米。乙方向甲方交付履约保证金160000元，如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减。双方同时约定了租赁期限、租金及物业费的标准及支付方式。并约定如乙方未按约按时支付租金，每逾期一日，应按所欠付金额的1%向甲方支付违约金，未按约定支付物业管理费等费用，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%标准向甲方支付违约金。乙方逾期不支付租金、物业管理费等费用之任何一项累计达到一个月或以上的，甲方可以解除合同。2016年11月2日，原告（甲方）、爱育公司（乙方）和被告哈拿公司（丙方）签订《补充协议》一份，主要约定：三方同意承租方主体由爱育公司变更为哈拿公司，爱育公司在租赁合同项下的权利和义务全部转让给哈拿公司，由哈拿公司继承并继续履行，爱育公司支付的160000元保证金作为哈拿公司支付的保证金；租赁期限变更为自2016年10月1日起至2026年9月30日止；租金标准变更为：2016年10月1日至2019年9月30日，单价为2.35元/天/㎡，每年年租金1918786.75元，物业费110025元/年……；租金、物业费支付变更为：采取先付后用的原则向蓝钻公司支付(第一年每3个月为一个收费期，第二年开始每6个月为一个收费期)。2016年10月1日前哈拿公司即应支付第一个收费期的租金、物业费，之后每期租金、物业费哈拿公司应于该收费期开始前10日，向蓝钻公司足额支付；哈拿公司确认商铺已经符合交付标准，哈拿公司不得再以不符合交付标准而拒绝支付租金、物业管理费。哈拿公司租赁该商铺后，多次拖欠房租并多次向原告于出具《承诺书》承诺分期还款，并于2017年8月22日出具的《承诺书》中承诺如逾期，支付原告违约金401500元。2017年11月7日，被告曹玲玲、徐莹迪向原告出具《担保函》，承诺对哈拿公司涉案合同项下的义务和责任承担连带保证责任，保证期限至合同租赁期满后的两年为止。后被告哈拿公司陆续支付部分拖欠租金，但仍欠付原告2018年4月1日至2018年9月30日的租金272767.87元、物业费55012.50元及2018年10月1日之后的租金、物业费。因被告未支付租金，涉案商铺不正常经营，原告于2019年1月9日对涉案商铺停止物业服务，作出断水断电、封锁处理。审理过程中，原告同意160000元履约保证金用于抵扣所欠租金。 以上事实有《蓝钻天成商铺租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》、《担保函》、《情况说明》及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，原告蓝钻公司与被告哈拿公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效成立，双方均应按约履行合同义务。被告曹玲玲提出原告同意从2018年9月9日起该商铺租金由沈俊华承担，未得到原告认可，被告亦未有证据证实。被告哈拿公司作为涉案租赁合同的承租人，应根据合同约定向原告支付租金和物业费。对被告曹玲玲的上述意见不予采纳。原告诉请被告哈拿公司支付至2019年3月31止的租金、物业费，本院认为，被告哈拿公司拖欠租金，原告有权根据合同约定解除租赁合同，原告于2019年1月9日作出停止物业服务，属以行为表示了解除合同的意思，被告曹玲玲亦认为原告已于该日收回了商铺，故本院认定双方已于2019年1月9日实际解除了案涉租赁合同，被告应当支付截止2019年1月9日的租金及物业费。经核算，扣除履约保证金160000后，被告应支付原告租金645177.87元及物业费85541.5元，共计730719元。原告依据合同约定及被告出具的《承诺书》主张违约金，本院予以支持，但主张的违约金过高，本院酌情调整计算至2019年1月31日为75000元，此后以730719元为基数、按日万分之六的标准计算至付清为止。被告曹玲玲、徐莹迪作为担保人，应对上述款项承担连带清偿责任。三被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院可依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司与被告杭州哈拿幼家教育科技有限公司就坐落于杭州市蓝钻天城4幢3层的商铺签订的房屋租赁合同已于2019年1月9日解除； 二、被告杭州哈拿幼家教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司截止至2019年1月9日的租金、物业费合计730719元，并支付相应违约金75000元（暂计算至2019年1月31日，此后以730719元为基数、按照日万分之六的利率标准从2019?年2月1日起计算至实际付清之日止）； 三、被告曹玲玲、徐莹迪对被告杭州哈拿幼家教育科技有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19014元，保全费5000元，合计24014元，由原告浙江蓝钻商业经营管理有限公司负担7157元，被告杭州哈拿幼家教育科技有限公司负担16857元，被告曹玲玲、徐莹迪连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  林 宙 人民陪审员  郑定华 人民陪审员  田伟伟 二〇一九年九月二日 法官助理汤杨珂 代书 记员  梁 艳