文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24601号原告：广州市白云国有资产经营有限公司，住所地广东省广州市白云区景云路13号，统一社会信用代码91440111725012762Y。法定代表人：邢彦雷，董事长。委托代理人：李凤仪、胡传超，分别系广东合盛律师事务所律师、实习律师。被告：广州市幸福数码冲印有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路348号首层，统一社会信用代码91440106764020343D。法定代表人：郑楚民。被告：广州国投贸易发展有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道北62号101铺、201铺、301铺的201之一，统一社会信用代码91440101080384461M。法定代表人：吴辉明，董事长。委托代理人：周俊宇、蒋嘉晖，均系广东格林律师事务所律师。原告广州市白云国有资产经营有限公司（以下简称白云国资公司）诉被告广州市幸福数码冲印有限公司（以下简称幸福数码公司）、广州国投贸易发展有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白云国资公司的委托代理人李凤仪、被告国投公司的委托代理人周俊宇到庭参加诉讼。被告幸福数码公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白云国资公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与幸福数码公司之间就天河区先烈东路348、352、354号首层房屋（以下简称案涉房屋）的租赁合同关系于2015年12月31日期满解除（终止）；2.两被告立即将占用的案涉房屋腾空并交还给原告；3.两被告按照每月450元/平方米的标准共同向原告支付自2016年11月至两被告将案涉房屋交还给原告之日止的逾期腾房的房屋占有使用费；4.幸福数码公司向原告支付自2016年1月1日至两被告将案涉房屋交还给原告之日止按照每月18225元为标准计算的逾期交房违约金；5.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：原告系案涉房屋登记权属人，2005年5月至2006年2月期间，原告委托广州市泽云贸易有限公司（以下简称泽云公司）对案涉房屋进行管理。2005年5月16日，泽云公司与幸福数码公司签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》（以下简称《租赁契约》），约定由幸福数码公司承租案涉房屋，房屋建筑面积为81平方米，租赁期限自2005年6月1日至2015年5月31日止共计10年，租金标准为每平方米150元/月且每两年递增5%；合同第十一条第四款约定，租赁期届满，甲乙双方未续订合同或者未解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除有权责令乙方限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租金总额的100%向乙方收取违约金。《租赁契约》签订后，泽云公司将案涉房屋交付给幸福数码公司实际使用，幸福数码公司于2005年6月开始缴纳租金。2006年2月16日，原告与泽云公司共同向幸福数码公司发出《通知》，通知内容为原告自2006年3月1日起终止委托泽云公司管理案涉房屋，泽云公司与幸福数码公司之间租赁合同中关于泽云公司的权利义务由原告承接，租金、水电费等从2006年3月1日开始由原告统一收取等。之后，幸福数码公司向原告支付租金。2015年2月9日，原告向幸福数码公司发出《关于续租申请的回复意见》，同意将案涉房屋的租赁期限延长至2015年12月31日。2015年8月31日，原告在案涉房屋现场张贴了《关于物业到期不再续签的通知》。2015年9月7日，原告向幸福数码公司发出《关于物业到期不再续签的通知》，明确原告不再与幸福数码公司续租并收回案涉房屋。2015年9月21日，原告在广州日报刊登《广州市白云国有资产经营有限公司物业租期到期后收回的公告》，要求收回案涉房屋、不再续租。幸福数码公司得知原告前述通知内容后，于2015年9月24日向原告发出《关于房屋延长租赁期限的函》要求延长案涉房屋的租期，原告于2015年9月29日向幸福数码公司发出复函明确拒绝了其该项要求。《租赁契约》于2015年12月31日期满后，原告要求幸福数码公司交还房屋，但其却拒绝交还。幸福数码公司曾于2015年9月30日向原告银行账户转入839663.15元（转账单中备注称该款是支付案涉房屋以及案外两份合同的2015年10月至2017年12月的租金。原告不认同该款系租金，但幸福数码公司转入该款后即将账户注销，导致原告无法退还给幸福数码公司）。之后，因幸福数码公司于租期届满后未将案涉房屋以及案外两份合同涉及的房屋交还给原告导致产生占用费、违约金，原告从该款中扣除了案涉房屋和案外两份合同在租赁期届满前3个月的租金以及期满后2016年1月至2016年10月期间的占用费（该期间占用费已按幸福数码公司将案涉房屋转租给国投公司收取的租金标准计算扣除）。2016年11月之后的占用费以及2016年1月起的违约金则不足以抵扣。据了解，幸福数码公司于2015年9月将案涉房屋以每月每平方米450元的价格转租给国投公司，且租金每年递增5%。幸福数码公司在《租赁契约》到期后拒不交还案涉房屋并且每月向国投公司收取了远高于原告与幸福数码公司之间《租赁契约》所约定的租金、获取不正当利益，国投公司明知幸福数码公司与原告之间的《租赁契约》临近期满仍与幸福数码公司签订长达二十年的租约。因此，两被告违法占用案涉房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益，两被告拖欠2016年11月之后的占用费且拖欠2016年1月起的违约金，造成原告巨额损失。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。幸福数码公司未作答辩。国投公司辩称：一、本案属于房屋租赁合同纠纷，而我方并非签订租赁合同的相对人，本案诉讼与我方无关，原告将我方列为被告主体错误。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因本案属于房屋租赁合同纠纷案件，而《租赁契约》的签订主体是原告和幸福数码公司，而非我方，我方与原告之间没有直接的合同关系，对原告无需承担任何合同义务和责任，因此我方作为本案被告主体不适格，本案诉讼与我方无关。二、我方是善意第三人，原告对我方提出的诉讼请求不合法、不公平、不合理。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。由于我方向幸福数码公司承租案涉房屋时对于原告和幸福数码公司之间的合同约定和纠纷毫不知情，故我方是无辜的善意第三人。原告无视本案合同的相对性以及我方是善意第三人的事实，要求我方重复支付租金或占用费，并承担本不应该由我方承担的违约金，这是不合法、不公平、不合理的。三、我方已经将案涉房屋分租给了上百家商户，若原告强行收回，将可能会和上述商户发生冲突，引起社会的不稳定。我方已将案涉房屋分租给了28家商户，并与商户签订了租赁期限至2035年1月31日止的《租赁合同书》。随后28家商户又再进行了分租，现案涉房屋已分租给上百家商户。若原告强行收回，将严重影响上述商户的经营，造成上述商户重大的经济损失，这可能会导致原告和上述商户之间的冲突，引起社会的不稳定。四、我方愿意按市场价向原告直接承租案涉房屋。鉴于本案实际情况，为了更有效合理地解决本案纠纷，维护社会稳定，我方愿意按市场价向原告直接承租案涉房屋。五、原告主张要求我方支付房屋占用费及违约金缺乏合同依据和法律依据。我方一直按照合同约定向幸福数码公司支付案涉房屋的租金，不存在任何违约行为；幸福数码公司也向原告足额支付了租金，原告无权要求幸福数码公司和我方支付房屋占用费和违约金。退一步讲，即使原告要求支付房屋占用费和违约金，也应当按照幸福数码公司和原告之间签订的合同约定的标准计算，原告按照幸福数码公司和我方之间的合同约定的标准计算没有任何依据，并在幸福数码公司已支付的租金中进行抵扣更无依据。综上，原告对我方提出的诉请缺乏事实和法律依据，并且容易引起社会矛盾，不利于社会稳定，请求法院予以全部驳回。经审理查明：白云国资公司是广州市天河区先烈东路346、348、350、352、354、356号房屋（以下简称案涉346-356号房屋）的登记权属人，房屋建筑面积253.06平方米，用途为商业，所有权来源为划拨。2005年5月16日，案外人泽云公司（出租人、甲方）、幸福数码公司（承租人、乙方）双方签订《租赁契约》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积81平方米；（第三条）租赁期限自2005年6月1日至2015年5月31日止，共10年；月租金为每平方米150元/月，月租金12150元，租金按每两年递增5%计收；租金按月结算，由乙方在每月15日前缴付给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金本金无息退回或者用于抵偿租金；租赁期内，甲方提前解除契约的，应事先征得乙方同意；（第五条第五款）租赁期满须收回房屋的，应在租赁期届满之日前三个月书面通知乙方；（第六条第十一款）乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约；（第十一条第四款）租赁期届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除有权责令乙方限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期间月租总金额的100%向乙方收取违约金等。2006年2月16日，白云国资公司、泽云公司共同向幸福数码公司发出《通知》，通知称：白云国资公司决定自2006年3月1日起终止委托泽云公司管理案涉房屋，《租赁契约》的权利义务由白云国资公司承接，租金、水电费等自2006年3月1日起由白云国资公司统一收取等。2008年5月6日，白云国资公司（甲方）、幸福数码公司（乙方）双方签订《补充约定书》，约定：一、补充签订《广州市房屋租赁合同》仅供乙方办理工商等经营牌照使用，不作为双方租赁房屋的文件约定，任何一方均不得用于其它用途。二、双方的租赁关系及租赁约定仍以乙方与原甲方下属企业泽云公司于2005年5月16日签订的《租赁契约》为准，甲乙双方均要严格履行。2015年2月9日，白云国资公司向幸福数码公司发出《关于续租申请的回复意见》，函称：贵司2015年1月23日提交的关于案涉房屋的《续租申请报告》我司已收悉，鉴于案涉房屋及周边仍有三处物业的合同期限至2015年12月31日，为方便物业的统一管理和下一步的整体经营，同意上述物业的租赁期限顺延至2015年12月31日，其他条款按原合同执行。2015年9月7日，白云国资公司向幸福数码公司邮寄发出《关于物业到期不再续签的通知》，函称：案涉房屋租赁期限至2015年12月31日止，现正式通知在租赁期届满后我司将收回房屋另作安排等。该邮件被退回妥投。2015年9月21日，白云国资公司在《广州日报》刊登公告，称案涉房屋的租赁合同期限于2015年12月31日届满，期满后我司将收回物业。2015年9月24日，幸福数码公司、案外人徐鉴泉向白云国资公司发出《关于房屋延长租赁期限的函》，函称：租赁合同约定的租赁期限从2006年1月1日起共计10年，但因该物业在租赁给我司之前存在纠纷，造成房屋实际延迟了两年才交付给我方使用，双方实际租赁期截至2015年12月31日止不足八年，尚有两年租期……现向贵司申请延长租期20年，租金不低于400元/平方米/月等。2015年9月29日，白云国资公司向幸福数码公司、案外人徐鉴泉邮寄发出复函，函称：双方合同已明确租赁期限为2006年1月1日起至2015年12月31日止，并无其他关于租赁期限的约定；我司此前已告知2015年12月31日租期届满后将收回物业，根据国有资产监督管理的有关规定重新进行装修改造后公开招租，不同意贵司来函中提出延长租期的要求等。2015年9月30日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付839663.15元（转账单备注是348至356档2015年10月1日至2017年12月31日的租金）；同日，案外人李丽媚向白云国资公司转账支付452763元（转账单备注是先烈东路346号、356号之二首层2015年10月1日至2017年12月31日的租金）。对此，白云国资公司称其不认可该款项系租金，但因租赁期满后被告继续占有案涉房屋，故其从中扣除2016年10月前的占用费和部分违约金。2015年10月8日，幸福数码公司、案外人徐鉴泉向白云国资公司发出《关于再次要求房屋延长租赁期限的函》，函称：双方合同租期截止时间应为2017年12月31日，租期尚未到期，贵司于2015年9月21日在广州日报刊登《广州市白云国有资产经营有限公司物业租期到期后收回的公告》的做法不当，现再次要求延长租赁期至2017年12月31日。2015年11月16日，白云国资公司以幸福数码公司未经白云国资公司同意擅自对案涉房屋进行加建、改建且在白云国资公司要求纠正、整改后仍未停止上述违约、违法行为为由提起诉讼，要求确认《租赁契约》解除并收回案涉房屋等。本院以（2015）穗天法民四初字第1782号案（以下简称1782号案）立案受理，并于2017年8月24日作出（2015）穗天法民四初字第1782号民事判决（已发生法律效力），判决驳回白云国资公司的全部诉讼请求。该判决查明及认定以下与本案相关的内容：1.白云国资公司、幸福数码公司双方确认合同租期最后一个月的租金标准为191.44元/平方米/月。2.白云国资公司虽非《租赁契约》的签约当事人，但白云国资公司是案涉房屋的产权人，泽云公司、白云国资公司在2006年2月16日的通知中确认泽云公司原为租赁物业的管理人，自2006年3月1日起租赁合同的权利义务由白云国资公司承接；2008年5月16日白云国资公司、幸福数码公司双方签订的《补充约定书》明确租赁双方的权利义务以《租赁契约》为准，因此租赁合同的出租方为白云国资公司，承租方为幸福数码公司。2017年12月29日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付400549.67元（用途是2018年1月1日至12月31日租金）；案外人徐鉴泉向白云国资公司转账支付221854.25元（用途是2018年1月1日至12月31日租金）。2017年11月21日，白云国资公司提起本案诉讼。2018年12月28日，幸福数码公司向白云国资公司转账支付412436.94元（用途是2019年1月份至12月份租金）；案外人徐鉴泉向白云国资公司转账支付221854.25元（用途是2019年1月份至12月份租金）。2019年4月24日，国投公司、案外广东国大投资集团有限公司（以下简称国大集团）共同作出《承诺书》，向白云国资公司承诺若国大集团中标案涉346-356号房屋的招租，国投公司同意按照每月113877元的标准向白云国资公司支付案涉346-356号房屋自2016年1月1日起至2019年5月止的租金（占有使用费）等内容。白云国资公司称幸福数码公司对此亦同意，但未提交证据予以证明。本案中，国投公司提交了其与幸福数码公司签订的《房屋租赁合同》，约定国投公司向幸福数码公司承租天河区先烈东路348号、352号、354号、350号、356号（之1、2、3）、346号（之1、3），共计约253平方米，租赁期限自2015年9月1日至2035年8月31日止，共20年等。白云国资公司提交了《关于不追加小租户作为第三人的确认函》，并表示案涉房屋内有若干小租户为实际使用人，但其不清楚小租户的具体情况，也无法确认国投公司提供的小租户合同真实性，其在本案中只要求被告按现状交还案涉房屋，不要求实际使用人清空场地交还，故请求法院无须追加实际使用人作为第三人参加诉讼，其收回案涉房屋后将会自行与实际使用人小租户进行协商清空交还场地问题或另案解决与实际使用人小租户的纠纷，相应的法律后果由其自行承担。庭审中，白云国资公司、国投公司均确认案涉346-356号房屋由国投公司实际控制使用。另，白云国资公司以相同的事实、理由在本院提起（2018）粤0106民初1875-1877号案（以下分别简称1875号案、1876号案、1877号案）诉讼。其中1875号案被告为幸福数码公司、佟永强、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路356号之三首层；合同租期最后一个月的租金标准为208.37元/平方米/月，6459.55元/月）。1876号案被告为幸福数码公司、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路350号、356号之一首层；合同租期最后一个月的租金标准为208.37元/平方米/月×49.5平方米=10314.32元）。1877号案被告为幸福数码公司、徐鉴泉、国投公司（对应的租赁物为天河区先烈东路346号、356号之二首层；合同租期最后一个月的租金标准为17607.48元）。本院认为：《租赁契约》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1782号民事判决已认定《租赁契约》的出租方为白云国资公司，承租方为幸福数码公司，本院对此予以确认。关于白云国资公司的第一项诉请：首先，《租赁契约》第三条明确约定租赁届满时间为2015年5月31日，结合《关于续租申请的回复意见》的内容，应认定白云国资公司与幸福数码公司就案涉房屋约定的租赁期限届满时间为2015年12月31日。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，结合白云国资公司在租赁期限届满前发函、刊登公告表示要求收回案涉房屋并提起（2015）穗天法民四初字第1782号案诉讼的事实看来，白云国资公司与幸福数码公司在租赁期限届满后未就案涉房屋形成不定期租赁合同关系。因此，《租赁契约》于2015年12月31日期满解除，白云国资公司的第一项诉请合法有理，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于白云国资公司的第二项诉请：鉴于《租赁契约》已于2015年12月31日租赁期限届满解除，白云国资公司已在租赁期届满之日前三个月书面通知幸福数码公司租赁期限届满后将收回案涉房屋，故白云国资公司要求幸福数码公司按现状交还案涉房屋，符合《租赁契约》第五条第五款的约定，应予支持。根据查明事实，案涉房屋由幸福数码公司出租给国投公司后由国投公司实际控制使用，故国投公司应就上述交还房屋承担协助义务。关于白云国资公司的第三项诉请：缴纳租金是作为承租人的幸福数码公司的义务，幸福数码公司应对其缴纳租金的情况承担举证责任，但其经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，应视为放弃抗辩和举证的权利并承担举证不能的不利后果。本案中，白云国资公司提供的证据幸福数码公司向其支付839663.15元、400549.67元、412436.94元、案外人李丽媚向其支付452763元、案外人徐鉴泉向其支付221854.25元、221854.25元的付款凭证有原件，本院依法予以采信。由于幸福数码公司至今未将案涉房屋交还给白云国资公司，应向白云国资公司支付相应租金及占用费。从上述六笔款项备注的内容及付款人看来，可认定案外人李丽媚支付的452763元、案外人徐鉴泉支付的两笔221854.25元对应的是1877号案的租金或占用费，而幸福数码公司支付的839663.15元、400549.67元、412436.94元对应的是本案及1875号案、1876号案的租金或占用费。关于白云国资公司要求按照国投公司在《承诺书》中承诺的每月每平方米450元（即113877元/月÷253.06平方米）的标准计算2016年11月1日之后占用费的主张，白云国资公司在本案中基于租赁合同关系提起诉讼，如前所述，白云国资公司的合同相对方是幸福数码公司，白云国资公司虽称幸福数码公司同意《承诺书》的内容，却未提供相应证据，故本院在本案中综合本案案情酌情认定先按租赁期限最后一个月的租金标准计算占用费为宜。根据前述查明事实，本案及1875号案、1876号案中自2015年10月1日后每月的租金或占用费总额为32280.51元（15506.64元+6459.55元+10314.32元），故幸福数码公司支付的该三笔款项已对应至案涉房屋自2015年10月1日至2019年12月31日期间的全部租金及占用费及2020年1月的部分占用费6343.75元（839663.15元+400549.67元+412436.94元-32280.51元×51月）。鉴于此，虽然本院已支持白云国资公司要求幸福数码公司及国投公司交还案涉房屋的诉请，但上述交还行为的实际发生时间仍是不确定的，因此，对于白云国资公司主张的本案一审判决作出之后的占用费，本院在本案中暂不予审处。综上，本院对白云国资公司要求支付截止至本案一审判决作出之日止的占用费的诉请不予支持。需指出的是，若白云国资公司认为上述按合同认定的租金标准计算占用费低于市场价使其产生损失的，可另循法律途径主张相应权利。关于白云国资公司的第四项诉请：按照《合同》第三条、第十一条第四款约定，幸福数码公司逾期交房应按15506.64元/月的标准向白云国资公司支付自2016年1月1日至案涉房屋交还之日止的逾期交房违约金。白云国资公司该诉请中未超过15506.64元/月的部分合法有理，应予支持，超出部分，则不予支持。幸福数码公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市白云国有资产经营有限公司与被告广州市幸福数码冲印有限公司就位于广州市天河区先烈东路348、352、354号首层的房屋形成的租赁合同关系于2015年12月31日解除；被告广州国投贸易发展有限公司协助被告广州市幸福数码冲印有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，将上述房屋按现状交还原告广州市白云国有资产经营有限公司；被告广州市幸福数码冲印有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市白云国有资产经营有限公司支付自2016年1月1日至实际交还上述房屋之日止的逾期交房违约金（按照15506.64元/月的标准）；驳回原告广州市白云国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23570元，由原告广州市白云国有资产经营有限公司负担15720元，被告广州市幸福数码冲印有限公司负担7850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  张黛乔人民陪审员  王玉珊二〇一九年九月二十七日书 记 员  张 杳梁炎梅            本判决书于2019年   月   日送达