四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初3155号 原告：权江，男，1976年11月12日出生，汉族，住广元市利州区。 原告：唐长春，男，1971年2月8日出生，汉族，住广元市利州区。 原告：唐青春，男，1981年10月15日出生，汉族，住广元市利州区。 三原告共同委托诉讼代理人：王仕明，四川同方正律师事务所广元分所律师。 被告：广元东合时代房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区宏福嘉苑小区3栋2层。 法定代表人：王静伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张立军，北京天驰君泰律师事务所律师。 原告权江、唐长春、唐青春诉被告广元东合时代房地产开发有限公司（以下简称东合时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐长春、唐青春及三原告共同委托诉讼代理人王仕明、被告东合时代公司委托诉讼代理人张立军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还三原告购房款3789471元及资金占用利息；2.判令被告支付三原告违约金37894.71元；3.判令被告增加赔偿三原告房屋购买价款三倍的损失，即3789471×3=11368413元；4.判令被告赔偿三原告因未按期交房而解除合同造成的房屋收益损失1540236.6元；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的资金占用利息为从2012年12月9日起按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至本金退清之日止。事实及理由：2012年12月17日，原告权江、唐长春、唐青春与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定购买商品房（仓库），编号为地下室仓库225号，购房价款为3789471元。2017年9月4日，原告委托四川同方正律师事务所广元分所律师解除了原、被告双方签订《商品房买卖合同》，且已经由广元市利州区人民法院、广元市中级人民法院确定解除该合同的既定法律效力。但被告至今未退还原告的商品房购买款，也未承担违约责任。合同约定交付商品房时间为2013年12月31日前，被告未按期交房，导致原告收益损失1540236.6元（按租金标准计算，计算方式814.94平米×30元每平米×63月）。被告在销售商品房中有严重的购房欺诈行为，应依照相关法律规定承担惩罚性赔偿责任。 被告东合时代公司辩称，2017年本案原告确认《商品房买卖合同》于2017年9月4日解除的一、二审诉讼判决结果，违背法律、存在明显错误，不能成为本案处理的证据。其已对广元市利州区人民法院（2018）川0802民初4411号、广元市中级人民法院（2019）川08民终197号民事判决书提起审判监督程序，请求依法中止本案诉讼。原告诉请要求退还购房款、退还资金占用利息、支付违约金、赔偿购房款三倍损失、赔偿收益损失没有法律规定和合同约定，且违反合同法以弥补实际损失为限的规定。商品房买卖合同约定的逾期交房责任中，买受人退房，出卖人仅需要按全部已付款1%支付违约金。原告要求支付违约金、三倍赔偿、赔偿收益损失及占用利息的请求没有依据且超过诉讼时效。合同解除后，原告无权要求支付违约金。合同约定交房时间为2013年12月31日前，该权利至2015年12月31日已超过两年诉讼时效期间。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年12月9日，原告权江向被告东合时代公司支付购房款定金50万元，被告出具收据。 2012年12月14日，原告唐长春、权江向被告支付购房款60万元，被告出具收据。 2012年12月17日，原告权江、唐长春、唐青春与被告东合时代公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于广元市利州区，建筑面积814.94平方米，房屋总价款为3789471元，付款方式为一次性付款。双方约定交房时间为2013年12月31日前，逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件五明确买受人选择一次性付款方式付款，已支付房款3789471元。双方在《补充协议》中约定，无论因何种原因导致合同解除的，双方当事人应当自解除之日起三个工作日内一起到广元市房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款千分之零点一支付违约金。 同日，原告权江向被告东合时代支付990000元、404736元，合计1394736元。 2017年8月25日，原告权江、唐长春、唐青春共同委托四川同方正律师事务所广元分所向被告东合时代公司发出解除合同律师函，被告东合时代公司于2017年9月4日收到律师函，并于次日向原告作出回复。 2018年9月1日，广元市利州区人民法院就原告权江、唐长春、唐青春诉被告东合时代公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）川0802民初4411号民事判决书，判决原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月4日解除。东合时代公司不服该判决向广元市中级人民法院提起上诉，广元市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）川08民终197号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 另查明，2013年9月13日，广元市利州区物价局作出广利价管〔2013〕30号《关于公布营业用房租赁市场租金参考价格的通知》，该通知附件《广元市利州区2013年营业用房租金参考价格表》中载明，东坝片区苴国路的一楼租金价格为60元/月.平方米，二楼租金价格为20元/月.平方米，三楼租金价格为20元/月.平方米，背街门面为30元/月.平方米。 本院认为，原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已被人民法院生效判决确认于2017年9月4日解除。被告抗辩其已提起审判监督程序，请求本案中止审理，但并未提供审判监督程序已启动的相关证据。同时，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条“当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”之规定，审判监督程序的启动并不必然影响原判决效力。故对被告认为本案应中止审理的辩解意见，本院不予采纳。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议因合同目的不能实现而解除，根据《最高人民法院》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”，本案原、被告房屋买卖合同被解除系因案涉房屋不能作为仓库使用致使原告购房目的不能实现，虽然并不属于该条款列举的情形，但与该条款列举的情形具有相当性，应当适用该条款规定。故对于原告要求被告退还购房款3789471元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担的资金占用利息，本院确认为从原告支付全部购房款之日（即2012年12月17日）起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止。原告依据消费者权益保护法主张购房款三倍赔偿，根据“特别法优于一般法”原则，在有特别法规定的情形下，应当优先适用特别法。故对原告主张的赔偿责任，本院仅支持一倍购房款，即3789471元。 对于原告主张的损失赔偿。被告未按约交付符合仓库使用标准的房屋，原告必然产生另行租赁仓库的费用，被告应当对从合同约定交房之日（2013年12月31日）起至解除通知收到之日（2017年9月4日）止的损失进行赔偿。但原告提供的物价局文件明确同路段营业用房租金价格仅有一楼、二楼、三楼及背街门面，并未明确地下室仓库的租金情况。本院根据公平和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，依法予以调整，按同路段营业用房最低租金减半计算，酌定被告应赔偿的损失为364821元（814.94平方米*10元/月/平方米*1343天/30天）。 对于原告主张的合同约定违约金。案涉合同解除后，合同的权利义务终止，原告有权要求被告赔偿损失。但本案房屋买卖合同解除后，被告应退还购房款、支付资金占用利息、赔偿一倍购房款及损失364821元，上述款项已足以弥补原告损失，并已承担惩罚性赔偿责任。故对于原告主张的违约金37894.71元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《最高人民法院》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百九十九条之规定，判决如下： 一、被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春退还购房款3789471元及支付资金占用利息，利息从2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止； 二、被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春赔偿损失364821元、赔偿一倍房款3789471元，合计4154292元； 三、驳回原告权江、唐长春、唐青春其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费122216元，保全费5000元，由被告广元东合时代房地产开发有限公司负担105000元，由原告权江、唐长春、唐青春共同负担22216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  王荣霞 人民陪审员  蒲顺萍 二〇一九年九月十日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪