温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初8151号原告：浙**夏物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县迎春南路207号新青年广场201室。法定代表人：郭前方，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗雄林，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谭军，温州市鹿城区嘉信法律服务所法律工作者。被告：郑小君，女，1985年1月15日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告浙**夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业）与被告郑小君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏物业的委托诉讼代理人罗雄林、谭军、被告郑小君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费86715.2元；2.判令被告向原告支付逾期违约金（以86715.2元为基数按每日千分之一从起诉之日开始计算至履行完毕之时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原告与浙江万川房地产开发有限公司（以下简称万川公司）签订《前期物业服务合同》，约定：原告为万川锦苑提供物业管理服务；服务期限自2014年1月1日起；物业服务费按每月每平方米4元缴纳；逾期支付按日千分之一支付违约金。原告为万川锦苑提供物业服务至2018年4月30日止。万川锦苑3幢1402室房屋业主一直未缴纳物业服务费，从2014年1月1日起至2018年4月30日止，共欠物业费86715.2元。被告郑小君于2019年4月2日通过网络司法拍卖取得万川锦苑3幢1402室房屋（建筑面积为416.9平方米）。根据《竞买公告》、《竞买须知》，买受人应承担所欠物业费。被告郑小君辩称：一、被告并非适格主体。《前期物业服务合同》约定：业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。据此，所欠的物业费应由原业主缴纳，被告没有义务缴纳。《竞买须知》规定所欠的费用由被告承担，必须要有前提：1.该费用是合情合理合法的办证税费等。原告要求被告支付10年之久的物业管理费用不符合情理。2.该费用必须是排除约定有人承担的情况。《前期物业服务合同》明确约定业主转让物业前应交清物业管理服务费，原告可以根据合同相对性起诉原业主支付物业管理服务费。拍卖公告不能强行排除合同当事人的约定。二、原告要求被告承担10年之久的物业费用，被告不能丧失原业主的抗辩权，故要求追加原业主为共同被告或第三人。三、本案诉讼时效已过。原告提供的催收照片存在伪造的事实，不能证明原告进行过催缴。本院经审理认定事实如下：坐落温州市鹿城区新城万川锦苑4幢1402室房屋（建筑面积为416.9平方米）原为胡寿锋所有。本院在执行胡寿锋作为被执行人的案件中，决定拍卖上述房屋，于2019年3月1日在淘宝网司法拍卖网络平台刊登了《竞买公告》、《竞买须知》，该两份文件分别以红体和加粗提示竞买人：“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”、“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担”，《标的物介绍》“特殊说明”中以红体字特别注明：“房屋为预告登记，买受人自行向房开领取办理不动产证的相关材料，需二次过户，过户产生的所有税费及费用全部由买受人承担（包括由被执行人承担的税费），法院不负责提供相关税务发票等票据凭证等；可能存在的水、电、物业管理等欠费均由买受人承担。”2019年4月1日，开始拍卖。2019年4月2日，被告郑小君以850万元的最高价竞得上述房屋。本院于2019年4月25日作出（2015）温鹿执民字第4667号之二执行裁定书，裁定涉案房产归买受人郑小君所有。裁定书第二项载明：“二、买受人郑小君持本执行裁定书和协助执行通知书自执行裁定书生效之日起二个月内到不动产登记机构办理相关产权过户登记手续，该房需办理二次过户在过户过程中所产生的税费或其他费用（包括所欠水电费、物业管理费等）均由买受人郑小君自行承担。”2019年5月20日，郑小君办理了上述房屋的过户登记。另查明，2013年12月31日，原告作为乙方与万川公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方为万川锦苑提供物业管理服务；服务期限自2014年1月1日起至万川锦苑第一届业主委员会成立时与选聘新的物业服务企业签订物业服务合同时为止；住宅由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米4元向乙方交纳；业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用；逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额千分之一支付违约金。合同签订后原告一直按约履行物业服务合同至2018年4月30日止。原告为万川锦苑提供物业服务期间，胡寿锋未向原告缴纳物业服务费。被告取得万川锦苑4幢1402室房屋后，亦未向原告缴纳物业服务费。双方当事人对以上事实没有争议，本院予以确认。双方当事人争议的事实是：原告是否在诉讼时效期间内向房屋原业主胡寿锋主张过权利。针对该争议问题，原告提供了照片3张、温州市鹿城区人民法院诉前登记材料接收确认单，证明原告向胡寿锋催收物业费的事实。被告对照片的形成时间提出异议，认为照片存在伪造的可能。本院认为，原告提供的照片中有两张显示《催缴通知书》的拍摄时间为2015年9月2日、2016年12月1日，但因显示拍摄时间可以人为手动调整，且其内容系通知全体业主，并非针对胡寿锋，且其张贴处所不明，不能证明原告于2015年9月2日及2016年12月1日向胡寿锋催收物业费的事实。另一张照片显示的《催缴通知书（业主）》载明了催收的具体对象为3幢1402室胡寿锋且张贴在1402室门口，其催收时间为2018年4月16日，与其提供的温州市鹿城区人民法院诉前登记材料接收确认单载明的2018年7月4日向本院提起诉胡寿锋物业服务合同纠纷案相互对应，其真实性本院予以认定，该照片可以证明原告于2018年4月16日向胡寿锋主张物业费的事实。温州市鹿城区人民法院诉前登记材料接收确认单可以证明原告于2018年7月4日向本院起诉胡寿锋，主张物业费的事实。综上，本院认定事实如下：因胡寿锋欠缴物业费，原告于2018年4月16日通知胡寿锋，要求胡寿锋缴纳自2011年8月1日至2018年4月30日止尚欠的物业费135074元，公共分摊电费3417元，合计138491元。因胡寿锋未缴纳欠款，原告于2018年7月4日向本院提起诉讼，登记案号为（2018）浙0302引调4322号。本案原、被告争议的焦点为：1.被告是否有义务向原告缴纳其受让房屋之前原业主所欠的物业费；2.原告的主张是否已经过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，拍卖人在拍卖前刊登或者以其他形式发出拍卖公告，属于要约邀请，竞买人的出价为要约，拍卖成交为承诺，成交之时合同成立。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖万川锦苑4幢1402室房屋，通过《竞买公告》和《竞买须知》明确了标的物的权利负担，以明显的字体和字体颜色告知竞买人物业管理欠费由买受人承担。被告参加竞买并最终竞得房屋，《竞买公告》和《竞买须知》中载明的标的物权利负担条款即对被告产生约束力，被告应根据《竞买公告》和《竞买须知》承担相应的义务，即承受该房屋原业主所欠的物业费，负有向原告缴纳前期物业费的义务。被告取得上述房屋权利后，拒绝向原告缴纳前期物业费，有违诚信原则。被告关于物业费应由原业主胡寿锋承担，被告主体不适格的辩称，本院不予采纳。关于争议焦点二，物业服务合同属于定期给付债务，在履行过程中具有双务性，原告在履行物业服务合同过程中，物业费随着其履行物业服务合同不断产生，各期物业服务费清偿期届满之后，均为独立债务，诉讼时效期间起算点应分别计算。《前期物业服务合同》第十九条载明：“住宅由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米4元向乙方交纳”。该合同中没有其他关于缴纳物业费的具体时间，业主缴纳物业费的时间应按该条规定按月缴纳。万川锦苑4幢1402室房屋建筑面积416.9平方米，每月物业费为1667.6元，业主应于每月月底向原告缴纳当月的物业费1667.6元。该房业主拖欠物业费的期间从2014年1月1日起至2018年4月30日止，期间跨越了我国《民法通则》和《民法总则》的施行期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”在我国《民法总则》2017年10月1日施行前，按我国《民法通则》的规定，2015年9月30日前欠缴的物业费均已过诉讼时效，原告要求被告支付此前的物业费，缺乏依据，本院不予支持。我国《民法总则》施行后，原告在2018年4月16日向胡寿锋催缴，诉讼时效中断，2015年10月1日起的物业欠费均未经过诉讼时效。被告称本案所有的物业欠费均已过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。故本案物业欠费应从2015年10月1日起计算，按每月每平方4元，为51695.6元（1667.6元/月*31月=51695.6元）。原告关于按日千分之一计算违约金的要求过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十五条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：被告郑小君于本判决生效之日起十日内向原告浙**夏物业管理有限公司支付物业服务费51695.6元及违约金（违约金以51695.6元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从2019年7月26日起计算至实际履行完毕之日止）。案件受理费1968元，减半收取984元，由原告浙**夏物业管理有限公司负担438元，被告郑小君负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  李琴仙二〇一九年九月九日书记员  项婷婷