广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10671号原告：东莞市金色物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇黄金洲高科大厦G座西8号铺，统一社会信用代码为91441900560812189K。法定代表人：黄建华，该公司经理。被告:何志伟，男，1971年10月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。原告东莞市金色物业管理有限公司与被告何志伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法由审判员陈波适用小额诉讼程序进行审理，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告东莞市金色物业管理有限公司的法定代表人黄建华、被告何志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市金色物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付3534.26元（包括物业管理费3430.9元，水费103.36元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购买的金色家园金映阁B1201房，面积共311.9平方米，按照原告与开发商于2011年3月15日签订的《物业管理委托合同》、2016年3月23日签订的《前期物业服务合同》及相关的法律法规规定，原告由2011年4月1日至2018年3月1日止，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠了2017年10月至2018年2月物业管理费3430.9元，拖欠了2017年10月至同年11月的水费103.36元，合计3534.26元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费和水费，但被告收到通知后却至今未交费。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告何志伟辩称，一、关于案涉物业管理费的问题。（一）原《前期物业合同》已于2016年3月31日到期，东莞市金色物业管理有限公司已不属于金色家园小区合法的前期物业服务企业；（二）东莞市虎门镇金色家园临时业主大会于2017年2月24日至2017年3月18日召开。大会通过征求全体业主意见，已经决定不再续聘原告继续为金色家园小区提供物业服务，东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会执行业主大会的决定已经通知原告于2017年5月30日前办妥移交、退出金色家园小区，且原告也收到了通知；（三）根据东莞市第二人民法院判决书判令原告退出东莞虎门镇金色家园小区物业服务区域，也就是说该临时业主大会的召开与会议内容是完全合法而且有效的；（四）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告无权收取被告从物业服务合同权利义务终止之后的物业管理费，更何况是2017年5月31日后的物业管理费与其他费用；二、原告无权以金色物业名义要求水费。被告与原告之间不存在供水合同关系，就水费主张权利只能以供水公司的名义进行，原告并未取得供水公司的授权，即使取得供水公司的授权，原告只能以供水公司的名义提起诉讼，而无权以自己的名义起诉，更何况从2017年5月31日起原告在金色家园小区已经没有正当性与合法性，其交水费的行为完全是出于自愿的；三、被告于2017年10月中旬才购入金色家园的房产，虽然属于新购房业主，但是却没有立即迁入，直到2018年9月才把房屋出租出去，在此之前被告有去过管理处办理手续、办理业主卡，但是从来就没有人向被告催收物管服务费与水费，唯一只收到金色家园服务中心告知被告要缴纳2018年3月起到8月的物管服务的通知，被告于2018年8月10日前往金色家园缴清金色家园服务中心所催的欠款。2018年9月5日租客准备迁入，发现房屋门口张贴着法院的通知，随后问邻居才得知前期物业的原告非法霸占小区的来龙去脉。金色家园业主大会的召开完全合法，原告不可以、也无权以利用“法律判决与生效的法律文书发出之前的诉讼期间”强买强卖，霸占小区的行为作为掩饰的其行为的借口，造成了非常坏且恶劣的示范。虽然被告近日才明白金色家园大致状况、既然原告没有向被告催交物管费用、起诉前也不曾告知被告，如今既然已经进入法定程序，而且被告也确信从2017年6月份起肯定不必交费给在小区完全丧失正当性与合法性的原告，所以就依法依规不交物管费等给原告。综上所述，原告无权要求甚至收取被告从2017年5月31日之后的物业管理费与水费，因为业主大会已经做出解聘决定，业主委员会也根据业主大会的决定要求前期物业公司搬离，而且生效的法院判决也认可了业主大会的决定，所以在2017年5月31日之后，东莞市金色物业管理有限公司提供物业服务是完全没有任何法律上的依据的，因此，其主张这一段时期的物业管理费与水费也是完全没有任何依据的。请求法院依法维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是金色家园金映阁B1201房业主，原告是金色家园小区的前期物业服务企业。原告作为受托方、案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为委托方于2011年3月15日签订《物业管理委托合同》，该合同第十四条约定，受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、代收水费；第十八条约定委托管理期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。2016年3月23日，原告作为乙方与案外人东莞市虎门房地产开发总公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金色家园实施前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括代收水费、电费、家居清洁服务；本合同期限自2016年4月1日起至2020年3月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。再查明，被告于2017年10月16日登记成为案涉小区金映阁B1201房业主，该物业的面积为311.9平方米。被告承认其成为业主后未向原告支付任何物业管理费和水费，但其认为无需向原告缴纳物业管理费，对水费的金额则不持异议。庭审中，原告同意物业管理费自2017年10月16日起计算。为证明无需向原告支付物业管理费的主张，被告提交了以下证据：《东莞市虎门镇金色家园临时业主大会会议书面征求意见结果公告》（以下简称《公告》）、《东莞市虎门镇金色家园业主委员会通知函》（以下简称《通知函》）。其中《公告》显示东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会于2017年3月18日表决，结果显示“不同意由前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司继续提供物业服务，得到416张业主票权票、代表面积票权数为56660.4平方米，通过率分别为97.88%、97.59%”。《通知函》显示由金色家园首届业主委员会于2017年4月13日向东莞市金色物业管理有限公司发出，主要内容“东莞市金色物业管理有限公司：因2017年3月18日金色家园临时业主大会在依法征求业主意见后表决通过不再续聘前期物业服务企业-东莞市金色物业管理有限公司。本会作为金色家园业主大会的执行机构，现依法通知贵司：决定于2017年5月30日解除与贵司的《前期物业服务合同》；请贵司做好物业移交准备工作，在2017年5月30日前与业主委员会进行物业移交并于此期限前撤离金色家园物业管理小区；在撤离前，贵司仍应做好物业服务工作”。原告确认收到了《通知函》，但抗辩称其向主管部门核实时，主管部门向原告出具的是整改通知书，故其对该通知函的合法性和关联性不予确认。另外，被告还提交了《关于业委会违法终止的申明》（以下简称《申明》）。该《申明》显示由原告金色家园管理处于2017年4月24日发出，部分内容为“《前期物业服务合同》有效期至2020年3月31日止，业委会无权提前终止”。原告对该《申明》的真实性予以确认。另查明，案外人东莞市虎门镇金色家园首届业主委员会以物业服务合同纠纷对本案原告提起诉讼，本院立案号为（2017）粤1972民初5784号，该案查明案外人东莞市虎门房地产开发总公司作为甲方、本案原告作为乙方，双方于2016年3月22日签订《前期物业服务合同》，约定合同期限为2016年4月1日至2020年3月31日止，但该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定被认定为无效合同。（2017）粤1972民初5784号案件已于2018年3月15日发生法律效力。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于原告诉请的水费103.36元，被告不持异议，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告是否有权向被告收取2017年10月16日至2018年3月1日之间的物业管理费。对于该争议焦点，本院分析如下：原《物业管理委托合同》约定的委托管理期限截至2016年3月31日，其后的《前期物业服务合同》已被本院（2017）粤1972民初5784号生效判决书认定为无效，故原告自2016年4月1日起对涉案小区进行管理没有合同依据，但原告作为涉案小区的物业管理人，在未有组织对涉案小区的物业管理进行交接的情况下，原告应继续对涉案小区进行物业管理，直至有相应的组织接手，原告的物业管理职责才正式解除。金色家园首届业主委员会于2017年4月13日通过《通知函》的形式告知原告涉案小区业主大会决定不再聘请其为涉案小区提供物业服务，并于2017年5月30日解除《前期物业服务合同》，要求其做好交接工作，故原告的工作应于2017年5月30日结束对涉案小区的管理并向业主委员会移交案涉物业。虽然原告对涉案小区业主大会的决议及涉案小区首届业主委员会的合法性质疑，但在涉案小区首届业主委员会的备案未被相关行政部门撤销前，涉案小区首届业主委员会执行涉案小区业主大会决议具有合法性，原告不能以存在质疑为由拒绝退出小区及移交物业资料。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，原告请求法院判令被告支付2017年10月16日至2018年3月1日的物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告何志伟于本判决生效之日起三日内向原告东莞市金色物业管理有限公司支付水费103.36元；二、驳回原告东莞市金色物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告东莞市金色物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 波二〇一九年九月十六日书记员 李络瑶附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。