江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初13909号原告：江苏华东天工投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧、逢星路北侧，统一社会信用代码9132058369677218XB。法定代表人：钮荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：苏冬冬，男，1988年12月14日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告江苏华东天工投资有限公司（以下简称“华东天工公司”）与被告苏冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。原告华东天工公司的委托诉讼代理人李霞、被告苏冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华东天工公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年4月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月8日解除；二、判令被告支付拖欠的租金28767元；三、判令被告支付逾期占用使用费人民币24986.3元(自2019年3月9日起，按照每日657.5元计算至实际搬迁之日，现暂算至2019年4月15日)；四、判令被告支付违约金20000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于江苏省昆山市花桥镇XX路XX号(徐公桥路西侧光明路南侧)XX大厦XX号商铺出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年4月12日起至2023年4月11日止，年租金为120000元，租金每6个月支付一次，被告在签订《商铺租赁合同》之日一次性付清6个月房租，以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍计罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告可书面通知被告解除《租赁合同》，被告应向原告按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。被告自合同签订之日起仅向原告支付了租金人民币6万元，剩余租金一直未支付，原告多次催要被告仍未付。原告于2019年3月8日通过张贴及邮寄的方式，向被告发出《解除租赁合同通知书》解除上述合同，为此，原告特诉诸贵院，要求被告支付拖欠租金并支付逾期占用使用费及违约金，望判如所请。被告苏冬冬辩称，同意解除合同，不同意支付拖欠的租金和逾期占有使用费、违约金，2018年9月份我与原告公司人员陈旋联系，口头表达已交租金2018年12月份到期后我就不再续租，押金15000元不退，陈旋说与公司商量，之后陆续到2019年3月15日将设备等从商铺中搬离，2019年4月底左右商铺已由原告使用。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于江苏省昆山市花桥镇XX路XX号(徐公桥路西侧光明路南侧)XX大厦XX号商铺出租给被告经营使用，明确具体的经营用途为卤味。租赁期限为5年，自2018年4月12日起至2023年4月11日止，其中免租期为2个月，即自2018年4月12日起至2018年6月11日止，租金为零。合同第三条“租金、保证金”约定：年租金为120000元，租金从第三年开始在租赁期间每年递增5%，租金每6个月支付一次，提前支付。乙方在签订本合同之日一次性付6个月房租，以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证，逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍计罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳等同于一个月租金额度即10000元/月作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方(保证金不计算利恩)，如乙方在租赁期满前违约退房，此房屋保证金不予退还。甲乙双方约定，该用房的能源费保证金为5000元，乙方于签约当天支付给甲方。乙方承诺按时向甲方(物业)缴纳电费，否则甲方有权不提供电源或终止本合同并向乙方追究违约责任。乙方户内电费均按乙方实际使用量核算，以物业相关单据为准。合同第七条“合同的解除”约定：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费：1、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；2、乙方擅自转租、分割转租、转让、转借、抵押、联营或与他人交换各自承租房屋的；3、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。合同第八条“违约责任”约定：租赁期间，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方须另行追加支付当年度租金的一半作为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从定金或租赁保证金中抵扣。定金或保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，原告即将涉案商铺交付给被告，被告在此经营“叭道黑鸭”。原、被告确认：截至目前，被告已向原告支付了半年（2018年6月12日至2018年12月11日期间）租金60000元、租赁保证金10000元、能源费保证金5000元，自2018年12月12日起产生的租金被告再未支付。被告陈述其在2018年9月份与原告人员陈旋联系，口头表达已交租金2018年12月份到期后就不再续租，押金15000元不退，陈旋说与公司商量，其从2018年10月份之后就很少去商铺，也没有再经营了，之后陆续到2019年3月15日将设备等从商铺中搬离。对此，原告陈述2018年10月被告曾到其处询问如果不交租金，保证金能否退还，其回复根据合同约定保证金不能退，被告当时并未明确提出解除合同，此后也未向其提出解除合同、搬走等情形，也未与其进行商铺的交接。另查明：2018年12月14日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告拖欠2018年12月12日至2019年6月11日期间的房租构成违约，要求被告在收函后3日内一次性支付拖欠的6个月租金60000元。2019年3月8日，原告通过邮寄方式向被告寄送了《解除租赁合同通知书》。该通知书内容如下：苏冬冬：我司与你方于2018年4月10日就位于昆山市花桥镇商详路XX号XX大厦XX号商铺签订《商铺租赁合同》，因你方长期拖欠租金未支付，现依据《合同法》及《商铺租赁合同》第七条第三款的约定，特依法通知自本《通知书》出具之日起解除《商铺租赁合同》。望你方收函后15日内，迁出该房屋。我司保留依照《合同法》及双方签订的《商铺租赁合同》的相关约定追究你方责任的权利，由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。该通知书于2019年3月9日被签收。同时，原告将该通知书张贴在涉案商铺入户门外。被告称其2019年3月15日将设备等物品从涉案商铺中搬离，并在当日到物业处结清了水电费用，后商铺即处于空置状态，其并未将商铺钥匙交还给原告，也未与原告办理商铺交接手续，但其了解到2019年4月起商铺内有人租用，可能是原告人员用作租售的办公室。庭审中，经本院询问，被告当庭表示同意原告即日起可自行收回商铺。本院当庭向原告释明应及时收回商铺以减少损失，原告表示清楚。现因原告以被告存在逾期支付租金的违约行为为由要求解除合同并由被告承担相应违约责任，为此，引起纠纷。以上事实，有《商铺租赁合同》、律师函及邮寄凭证、《解除租赁合同通知书》及邮寄凭证、照片以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的合同义务。关于原告要求解除前述合同的主张，本院认为，被告虽辩称其曾于2018年9月份与原告人员陈旋联系，口头提出已交租金2018年12月份到期后就不再续租，但双方就此未能达成一致合意。因被告拖延支付2018年12月12日起产生的租金，依据合同约定，逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除合同。据此，原告于2019年3月8日向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，被告于2019年3月9日签收了该通知书，故本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年3月9日解除。关于原告要求被告支付拖欠租金28767元的主张，本院认为，被告自认于2019年3月15日从涉案商铺中搬离，在此之前涉案商铺一直由被告占有使用，故2018年12月12日至合同解除之日2019年3月9日期间的租金28602.7元（120000元/年÷365天*87天），被告理应支付给原告。关于原告主张被告支付违约金20000元，本院认为，根据合同约定，原告书面通知被告解除合同的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金，故原告的该项诉请符合合同约定，且不违反法律规定，本院对此予以支持。关于被告支付原告的租赁保证金10000元，合同约定：如乙方在租赁期满前违约退房，此房屋保证金不予退还。现原告主张不予退还租赁保证金10000元，符合合同约定，本院对此予以确认。但被告支付的能源费保证金5000元，双方并未约定原告在何种情形下可以不予退还，原告也未举证证明存在应当从中扣除部分费用的情形，故原告应当将该笔能源费保证金5000元退还给被告。关于原告主张的被告按日租金的两倍支付自2019年3月9日起至实际搬迁之日的逾期占有使用费，本院认为，原告已在《解除租赁合同通知书》明确要求被告于收函后15日给迁出涉案商铺，被告理应于2019年3月24日前从商铺中搬迁并交还给原告。被告虽主张其于2019年3月15日从涉案商铺中搬离，但其并未将商铺钥匙返还给原告，也未与原告办理交接手续，其亦未能举证证明原告已于2019年4月实际使用涉案商铺。故被告应当支付自搬迁期限届满之日的次日即2019年3月25日起算的逾期占有使用费。庭审中，被告表明同意原告自即日起自行收回涉案商铺，本院也就此向原告释明应及时收回商铺以减少损失，故逾期占有使用费应当计算至庭审之日即2019年7月10日。合同虽约定逾期占有使用费的计算标准为日租金328.8元的两倍，但被告已就其存在的违约行为承担了租赁保证金10000元被没收并支付违约金20000元的违约责任，一定程度上已经弥补了原告的实际损失，故本院依法酌情认定逾期占有使用费的计算标准为日租金328.8元，被告应当支付原告逾期占有使用费35181.6元（328.8元*107天）。综上，被告应当支付原告租金28602.7元、违约金20000元、逾期占有使用费35181.6元，合计83784.3元，从中抵销能源费保证金5000元，被告还应支付原告价款78784.3元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江苏华东天工投资有限公司与被告苏冬冬于2018年4月10日签订的关于江苏省昆山市花桥镇XX路XX号(徐公桥路西侧光明路南侧)XX大厦XX号商铺的《商铺租赁合同》于2019年3月9日解除。二、被告苏冬冬支付原告江苏华东天工投资有限公司价款78784.3元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXX893）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告江苏华东天工投资有限公司承担50元，由被告苏冬冬承担4200元。此款原告江苏华东天工投资有限公司已预交，本院不再退还。被告苏冬冬承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告江苏华东天工投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年九月二十六日书记员  黄 迪附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。