河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初22545号原告闫新军，男，1974年8月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李克钰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托代理人冯俊超，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。被告李军，男，1985年11月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人熊光卫，河南安实律师事务所律师。委托代理人侯明强，河南安实律师事务所实习律师。原告闫新军诉被告李军房屋买卖合同纠纷一案。本院本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫新军及其委托代理人李克钰，被告李军及其委托代理人熊光卫、侯明强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告返还原告购房款858000元，负担违约金352000元，并负担自收款之日起至付清前述房款期间的债务利息（按银行同期同类贷款的利率计算，截至2019年6月30日先行计息84500元），合计1294500元；2、、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月签订《安置房买卖协议》，约定原告后买被告所在集体经济组织的补偿安置房一套，购房款共计858000元，在办理该房屋权属初始登记时被告协助将房屋产权登记在原告名下。被告收取了购房款并出具了收据。2019年4月，原告获知：被告在2018年10月底房屋具备过户条件时，被告已经将房屋登记在自己名下。被告的行为已经构成根本违约，原告无奈只能通知对方解除合同。原告多次向对方主张返还购房款、违约金和利息，对方态度推诿，已经造成原告严重的财产损失。为维护自身的合法权益，诉至法院。被告答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法判决驳回其诉讼请求。双方《安置房买卖协议》合法有效，应该判决原告继续履行协议。被告不存在违约行为，原告单方违约，不配合办理房屋备案变更手续，企图通过诉讼解除协议。一、被告与原告之间签订的《安置房买卖协议》是双方真实的意思表示，不违反国家相关法律法规，是合法有效的。双方均应按照协议的约定履行各自义务。原告支付的858000元是履行合同的行为，无权要求返还。二、被告不存在违约行为，更不构成根本违约，原告认为房价下降，想通过诉讼解除协议。1.双方在签订《安置房买卖协议》时因房屋面积还不确定，暂按110平米计算，合计858000元。在分房时，通过抓阄，被告只分到90多平米的房子，被告愿意按照合同约定将多余房款按协议约定的单价7800元每平方米返还给原告，并根据《安置房买卖协议》第二条约定将房屋不动产证及房产证办理在原告李军或李军指定的人名下，但原告一直不提供收款账户，也不配合办理房屋备案变更手续，原告违约，因此被告不构成违约，反而是原告认为房价下降，想通过诉讼达到解除协议的目的。2.原告在起诉状中所述被告将房屋备案登记在被告自己名下，构成根本违约，完全没有任何事实和法律依据。首先双方的房屋买卖是安置房的买卖，有一定特殊性，根据安置合同需要先备案至被告名下；其次被告只是将安置合同备案登记在被告名下，根据《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，备案登记只是房管部门对房产市场进行管理的行政手段，不是法定设定物权的行为，且与合同约定的办理房屋不动产证及房产证属于两个概念，被告并未将涉案房屋的不动产证及房产证办理在被告名下；最后合同备案登记可以撤销或更改，且被告已经协调好随时可以配合原告办理房屋备案变更手续，并不会影响依照合同约定将房屋不动产证及房产证办理在原告李军或李军指定的人名下，现在是原告一直不配合提交指定人员和协助办理变更登记手续。因此被告备案登记不构成违约，不影响原告合同目的实现。被告需要强调并指出的是，如果原告仍不配合，导致房屋不动产证及房产证暂时办理在被告名下，也不影响继续履行合同，答辩人可按照合同约定再将涉案房屋不动产证及房产证过户办理到原告或原告指定的人名下，但因是原告不予配合，才导致二次过户，由此产生的税费等费用仍应由原告承担。三、被告与原告之间不符合约定解除和法定解除合同的条件，原告无权解除合同，应该继续履行协议。根据《合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条：“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，可知，本案中，双方之间的协议并未约定原告享有解除权的情形，且被告不存在违约行为，也不符合合同法定解除情形，因此原告无权单方解除，双方的《安置房买卖协议》合法有效，应继续履行，原告应积极协助配合被告为其办理房屋的相关手续。综上所述，双方签订的《安置房买卖协议》合法有效，被告不存在违约行为，原告无权解除协议，法院应当根据诚实信用、鼓励交易原则，依法驳回原告诉讼请求，判决原告继续履行合同，配合办理房屋备案变更手续。经审理查明：2017年9月13日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订《安置房买卖协议》，主要约定：甲方原是金水区庙李镇杲村一组360附1号的拆迁户，甲方与金水区庙李镇政府拆迁指挥部签订的安置补偿协议，甲方对原告房产可得到的安置房，自愿将其中一套出售给乙方。所购买房屋的情况：甲方将房屋座落于索凌路杲村，丽水外国语学校正对面，甲方愿将其分到三室两厅房屋卖给乙方，单价为7800元每平方米。由于面积不确定，乙方暂付110平方米，合计八十五万八千元，乙方一次性付清房款。甲方负责将乙方购买的房屋不动产证及房产证办理在乙方或乙方指定的人名下。由于楼层不确定性，到时见以抓阄处理和双方协商。乙方购买三室两厅，由于面积不确定性，到时间估价补差价，补差价的还按7800元每平方米。乙方收款账号为河南农村信用社卡号62×××32，户名李军。乙方所购买房屋应和该村二期安置房权利义务一样。甲方不得擅自解除协议，若甲方擅自解除协议、并有权要求甲方返还房款85.8万元并支付按照合同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金每平方7000元。原告分别于2017年9月14日、2017年9月15日向被告转账108000元、730000元，共计838000元。同时被告李军出具收据：“今收到闫新军房款捌拾伍万捌仟圆整（858000元），该房子为杲村安置区二期110平米单价7800每平方该房经父母、老婆同意。本人李军（410105918511280156）身份证号”被告提供郑州市个人房屋权属信息表显示：申请人李军，身份证号；购房人李军；共有情况：单独所有；合同号180××××1544；房屋坐落：金水区贾鲁河南路29号5号楼1单元18层1806；房屋用途成套住宅；建筑面积86.87；合同签订日期：2018年11月22日。2019年7月30日，原告向被告邮寄解除购房合同通知，内容为：李军同志：就贵我之间存在《安置房买卖协议》，由于你根本违约，我特通知贵方解除双方之间业已存在的关系。我要求贵方收到本通知以后即时返还购房款858000元，支付违约金352000元和购房利息84500元。特此通知。原告提供的物流信息显示该邮件2019年7月31日被签收。原告因被告未将房屋备案在其名下，且双方无法达成一致意见，进而酿成诉讼。本院认为：原、被告双方于2017年9月13日签订的《安置房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了858000元购房款，被告对此事实以予以认可。但被告未能依约将房屋备案至原告闫新军名下，导致无法为原告办理产权登记。被告的行为已经构成违约，原告已经向被告发出解除合同通知，故本院确认案涉《安置房买卖协议》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告主张被告应返还购房款858000元并承担自收款之日至全部返还之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息，合法有据，本院予以支持。原告主张被告承担违约金352000元。虽双方合同中仅约定了被告不得解除合同否则承担违约金未约定其他违约行为发生时的违约金，但本案原告解除合同确系被告的违约行为导致，故对于原告主张的违约金352000元，本院予以支持10万元。原告关于违约金过高的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其不存在违约行为，系原告不配合办理备案手续才导致其将房屋备案在自己名下，但未提供证据证明，故被告的答辩意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李军于本判决生效之日起十日内向原告闫新军返还购房款858000元及利息（以858000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年9月18日计至全部清偿之日止）；二、被告李军于本判决生效之日起十日内向原告闫新军支付违约金100000元；三、驳回原告闫新军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取8225元，由原告闫新军负担2138元、由被告李军负担6087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 瑞二〇一九年九月三十日书记员 闪梦丝