四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终2118号 上诉人（原审被告）：王岚，女，1982年2月22日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（原审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区洗面街39号1-1幢11楼4号。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，男，该公司工作人员。 上诉人王岚因与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初4762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王岚上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由润无声物业公司承担。事实与理由：润无声物业公司起诉王岚物业服务合同纠纷不成立，因为《业主手册》中载明了开发商与物业公司签订的是《前期物业服务合同》而不是《物业服务合同》，且《业主手册》注明了前期物业管理服务期限为三年，三年期满后即于2015年1月5日自动终止；二、一审法院对事实认定及判决不合法理。润无声物业公司在服务期满后既未与业主大会重新签订合同又不退出小区属于事实留用而不是事实合同。另润无声物业公司并未按照《前期物业服务合同》约定的二级标准提供物业服务，通过去年开发商的物业服务满意度调查结果及王岚提交的证据均能证明其提供的物业服务标准只是四级，一审法院却仍然按照二级服务标准确定收费标准，此认定不合理；三、润无声物业公司应当向王岚返还公共收益；四、润无声物业公司起诉已超过诉讼时效。 润无声物业公司辩称，在小区业主委员会签订新的物业服务合同之前，案涉《前期物业服务合同》是合法有效的，王岚已认可其未交物业费，同时也知晓其有缴费义务，故不存在已超过诉讼时效的问题。一审法院适用法律及认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 润无声物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王岚支付拖欠从2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费9365元（1.3元×85.76平方米×84个月）、生活垃圾费432元（6元×72个月），并承担逾期违约金1959.40元（9797元×20%），共计11756.40元；2.本案诉讼费由王岚支付。 一审法院认定事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与润无声物业公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。王岚为御景名城二期16栋3单元2楼3号房屋（小高层，产权面积85.76平方米）业主，于2012年1月6日办理接房手续，并作为甲方与润无声物业公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城16幢3单元2楼3号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为小高层住宅每月1.3元／平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；7.若发生治安事件时，物业管理公司在积极采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，并协助做好救助工作，物业内若发生治安、刑事案件，由此造成的财产损失及人身伤害，其相关责任由相关义务人协商或由人民法院裁决或仲裁裁定；8.乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应责任。润无声物业公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，润无声物业公司御景名城物业管理处作为甲方与王岚作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.3元／平方米，全年共计1338元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。王岚入住后，因服务质量等问题，从2013年1月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。后润无声物业公司经催收未果，起诉请求判如所请。庭审中，润无声物业公司为证明其提供物业服务及催收情况，向一审法院提交了下列证据：1.御景名城小区2019年4月物业服务工作简报、相关公共设施维护费用和垃圾清运费交纳票据，拟证明润无声物业公司一直在为王岚所在小区提供物业服务；2.2014年、2016年、2018年催费通知单照片及律师函，拟证明其催收物业费的情况。王岚陈述工作简报、催费通知单和律师函没有看到，但认可从其入住至今是润无声物业公司在为小区提供物业服务。庭审中，王岚为证明其辩解理由，向一审法院提交了下列证据：1.绵阳市慧川御景名城第一届业主委员会2015年4月9日、2015年11月9日、2015年5月19日的函件及向居委会、街道办、房管局等单位的报告，拟证明业主委员会已通知润无声物业公司物业服务已到期，前期物业服务合同自动终止，告示重新选举新物业公司，润无声物业公司物业服务不达标等情况和要求重新选聘物业服务企业的情况；2.2018年8月、10月、11月，小区业主反映小区物业服务情况的意见书及四川鹏浚实业有限公司的满意度调查公告、润无声物业公司向四川鹏浚实业有限公司的回函，拟证明润无声物业公司物业服务不达标的情况；3.王岚与开发商签订的《御景名城商品房买卖补充协议》《御景名城的业主手册》和照片26张，拟证明润无声物业公司服务质量差，小区业主违章搭建、住改商、在楼顶种菜、养鸡鸭等情况，未达到约定标准；4.证人证言一份，拟证明润无声物业公司设施、设备不达标；5.公安机关案件移交通知书，拟证明其车辆玻璃于2019年4月13日停在楼下被砸坏的情况。同时，王岚为证明润无声物业公司服务质量未达到约定，申请了证人皮某出庭作证。皮某当庭陈述：1.小区物业服务质量差，环境脏乱差、治安也差，楼顶有人养鸡鸭，一楼绿化被私人占用种菜，物业公司未制止；2.小区到处乱堆杂物，去年还发生两次火灾，业主安全得不到保障。润无声物业公司认可小区业主违章搭建、住改商、在楼顶种菜、养鸡鸭等情况，但认为属于行政执法范围，润无声物业公司只有通知、劝说和汇报的义务，也进行了通知、劝说和汇报；认可王岚车辆玻璃被砸坏的事实，但认为小区监控是由开发商移交给物业公司的，物业只有维护的权利，没有新增的权利，同时王岚的车辆并未与润无声物业公司签订委托管理合同；认可小区发生火灾的事实，但认为是小区业主为电瓶车充电引起的，多次制止也没有结果。对于小区业主委员会是否成立的问题，润无声物业公司当庭陈述其因成立不合法被有关单位撤销。 一审法院认为，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合润无声物业公司与王岚于2012年1月6日签订的《前期物业服务协议》和润无声物业公司与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同。王岚认为成立了业主委员会，但其提交的证据并不能证明重新选聘了物业服务企业，且王岚当庭认可从其入住至今均是润无声物业公司在为其小区提供物业服务，故应认定期满后润无声物业公司与王岚存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，润无声物业公司当庭陈述其对小区业主违章搭建、住改商、在楼顶种菜、养鸡鸭等情况进行了通知、劝说和汇报，但未提交相应证据予以证明，结合润无声物业公司当庭陈述内容及王岚提交的相关证据，证实润无声物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵。但小区环境和秩序与小区业主的整体素质有很大关系，不应完全归责于物业服务企业；同时，物业服务企业对小区的管理没有执法处罚权，业主不能以服务瑕疵为由拒交物业服务费。故依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”规定，润无声物业公司实际为小区提供了物业服务，王岚应当按原约定标准支付物业服务费。因目前尚未至2019年12月31日，故润无声物业公司主张的物业服务费一审法院支持至其起诉当月止，即2013年1月至2019年6月，故王岚按原协议约定每月1.3元/平方米的标准，应向润无声物业公司支付的物业服务费为8696元（1.3元/月·平方米×85.76平方米×78月）。依照《物业管理条例》第三十六条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”规定，润无声物业公司对王岚车辆玻璃被砸坏的事实认可，且未举证证明其对小区的人员、车辆管理尽到了合理的安全防范义务，应承担相应的责任。结合原合同中约定的服务内容和收费标准，一审法院酌情扣减王岚应支付物业服务费的10%，即王岚应向润无声物业公司支付的物业服务费为7826元（8696元×90%）。按原协议约定，王岚应承担润无声物业公司向主管部门代缴的2013年至2018年生活垃圾清运费，故润无声物业公司要求王岚支付垃圾清运费432元（6元/月×72月）的诉讼主张，一审法院予以支持。因润无声物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其主张的逾期违约金，一审法院不予支持。王岚关于前期物业服务协议不是其自愿签订的辩解意见，未提供相应证据予以证明；关于前期物业服务协议是格式化合同、未与业主协商讨论的辩解意见，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定不符，一审法院不予采信；王岚关于润无声物业公司未公布小区收支情况侵害业主权益的辩解意见，如果认为侵犯其知情权，王岚可依法另行主张权利。针对本案，一审法院指出，物业服务具有公共性特点，业主与物业服务企业不履行物业服务合同义务不仅会损害对方利益，还会损害到其他业主的利益。鉴于物业服务合同的特殊性，业主在合同履行过程中行使抗辩权应受到一定限制，不能以物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费，影响物业服务企业的日常经营。同时，物业服务企业亦应提高服务质量，努力为业主提供安全、宁静、优美的生活环境，共同营造文明、和谐、稳定的社会环境。综上所述，润无声物业公司的合法诉请，一审法院予以支持。 遂判决：一、被告王岚于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2013年1月至2019年6月的物业服务费7826元和2013年至2018年垃圾清运费432元； 二、驳回原告四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，关于王岚主张《前期物业服务合同》已经终止的问题。王岚于2012年1月6日与润无声物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定“服务期限为三年…合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。根据双方的陈述，在上述期限届满后，案涉小区并未成立业主委员会，亦未签订其他物业服务合同，且润无声物业公司至今仍在为该小区提供物业服务，据此，能够认定在该协议期限届满后润无声物业公司与王岚存在着事实上的物业服务合同关系，王岚主张《前期物业服务合同》已经终止的理由不能成立，本院不予支持。 关于王岚主张润无声物业公司收费标准过高的问题。依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，由于润无声物业公司实际为案涉小区提供了物业服务，则王岚应当按原约定标准支付物业服务费。对于王岚主张润无声物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，故其收费标准亦应下调的问题。经审查，润无声物业公司提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，另润无声物业公司对于王岚车辆受损的事实予以认可，且未举证证明其对小区的人员及财产尽到了合理的安全防范义务，据此一审法院依照《物业管理条例》第三十六条第二款之规定，酌情扣减王岚应支付物业费的10%及未支持润无声物业公司关于逾期违约金的主张，本院认为该认定合理，应予以确认。 关于王岚主张润无声物业公司应当向其返还公共收益及本案已超过诉讼时效的问题。本院认为，如果王岚认为润无声物业公司侵犯其知情权，应当另行主张权利；而关于诉讼时效问题，王岚在一审中并未提出诉讼时效抗辩，对于其在二审期间提出的该项主张，本院不予支持。 综上所述，王岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94元，由上诉人王岚负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 严 炎 审判员 冯安石 二〇一九年九月六日 书记员 伍静贤