河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初927号原告：洛阳银润物业管理有限公司，住所地：河南省洛阳市新区政和路北侧中央花园物业楼，统一社会信用代码：91410300793246042G。法定代表人：李奕，经理。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：田亚泉，河南永晖律师事务所实习律师，一般代理。被告：蔡卫红，男，汉族，1970年6月14日生，住河南省舞阳县。原告洛阳银润物业管理有限公司(以下简称银润公司)诉被告蔡卫红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银润公司委托诉讼代理人周卫东、田亚泉到庭参加了诉讼，被告蔡卫红经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银润公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付2016年1月至2018年12月拖欠的物业管理费10272元及违约金5228元，2017年1月至2018年12月拖欠的生活垃圾费120元，2015年11月至2018年10月拖欠的水费296元，2011年至2016年拖欠的占暖费5707元及违约金8792元，共计30415元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告在原告处购买位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号商品房，用途为住宅，建筑面积220.62平方米。2011年6月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号住宅提供物业管理服务及水费、热费等的代收代缴服务。物业服务费为1.5元/平方米/月，费用缴纳时间为收楼时提前交清6个月的物业管理费，以后每个月交纳一次，生活垃圾处理按洛政（2006）72号城市生活垃圾处理费规定执行，水费、热费的收费标准执行政府规定。若被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰收取违约金。2017年10月，物业费调整为1.8元/平方米/月。原告按约定向被告提供了服务，被告前期也按时足额交纳物业费及其他费用。但自2011年开始拖欠，截止2018年被告共拖欠原告物业管理费10272元、生活垃圾费120元、水费296元、占暖费5707元，产生违约金14020元。原告多次向被告催要上述费用，但被告至今未付，为维护原告合法权益，现特诉至贵院，望判如所请。被告蔡卫红未提交书面答辩意见和证据。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年2月28日，原告与被告签订《商品房现房买卖合同》，被告购买位于洛阳新区××和路北侧××中央广场××单元××号商品房，用途为住宅，建筑面积为220.62平方米。2011年6月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第四条物业管理服务费用，第一款第1项：物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，住宅1.5元/平方米/月；第五条其他有偿服务费用第四款：甲方可以接受供热、供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用；第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；第十条违约责任第四款：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。合同签订后，原告正式向被告提供物业服务及其他有偿服务，并代收代缴相关费用。原告提供的《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）城市居民（含建成区内实行生活垃圾集中处理的居住户）按户记收，每户每月5元。原告提供的《洛阳市发展和改革委员会关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》（洛发改价管[2013]12号）城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日·平方米调整到0.18元/日·平方米；多层、小高层、高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按照建筑面积的90%、86%和82%计算；有集中供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。原告自2011年11月份至2016年3月份在每年的采暖季向洛阳北控水务集团有限公司（新区热力分公司）缴纳整个小区的采暖费用，然后根据每个业主房屋的居住面积收取每户的采暖费。被告收房后未在该小区居住，按照相关文件规定应缴纳基本热费。被告拖欠原告相关费用后，原告多次将载有拖欠费用项目明细的通知书张贴于被告房屋门上进行催收，并多次打电话通知被告前来结清相关费用，被告均置之不理。另查明：银润中央广场共有业主870户，目前暂未成立业主委员会。2017年10月原告发出通知，通知主要内容为：1.物业费调整为1.8元/平方米·月，2.普通车位维护费调整为50元/车位·月，费用调整自2017年11月1日预执行。通知发出后，原告征询了业主意见，已知并且能联系上的业主中，有484户业主明确同意上调物业费，有466户业主与原告签订了《前期物业服务协议的补充协议》，有489户业主按照1.8元/平方米·月的标准缴纳了物业费。本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。本案中，原告为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并代缴了水费、城市垃圾处理费、采暖费等费用。被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，并缴纳政府规定的相关费用，故对原告要求被告支付物业服务费及违约金、城市生活垃圾处理费、水费、基本热费及违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于物业服务费收取的标准问题，因该问题涉及小区全体业主的利益，属于全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主共同作出决定。本案中，该小区共有870户业主，征询意见表中有484户业主明确同意上调物业服务费，有466户业主与原告签订了物业服务费1.8元/平方米·月的《前期物业服务协议的补充协议》，有489户业主按照1.8元/平方米·月的标准交纳了物业服务费。物业服务费上调前原告发布了通知，并征询了业主意见，有超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签订了补充协议并实际按照1.8元/平方米·月的标准实际交纳了物业服务费，物业服务费上调符合相关法律法规的规定，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告蔡卫红于本判决生效之日起十日内向原告洛阳银润物业管理有限公司支付2016年1月至2018年12月拖欠的物业管理费10272元及违约金5228元；支付2017年1月至2018年12月拖欠的生活垃圾费120元；支付2015年11月至2018年10月拖欠的水费296元；支付2011年至2016年拖欠的占暖费5707元及违约金8792元；各项共计30415元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由被告蔡卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  常鹏翼人民陪审员  杨 柳人民陪审员  段 佳二〇一九年九月十日书 记 员  刘 璐