广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3139号原告：巢杰鸿，男，1982年4月5日出生，汉族，住，委托诉讼代理人：邝展强、肖敏妍，分别系广东流溪律师事务所律师和实习律师。被告：蒋伟斌，男，1973年9月16日出生，汉族，住，原告巢杰鸿与被告蒋伟斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后由审判员吴环适用简易程序公开开庭进行审理。原告巢杰鸿及其委托诉讼代理人邝展强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巢杰鸿向本院提出诉讼请求：一、解除原告、被告的房地产买卖合同，并要求被告返还原告支付的购房首期款项302000元；二、被告向原告支付违约金98000元（违约金为总房价的百分之十）；三、被告赔偿原告所支付的房产中介服务费13000元，网签费200元；四、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告巢杰鸿变更其诉讼请求为：一、确认解除原告与被告于2017年12月8日签订的房地产买卖合同；二、被告返还原告支付的购房首期款项302000元；三、被告向原告支付违约金98000元（违约金为总房价的百分之十）；四、被告赔偿原告所支付的房产中介服务费13000元；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月8日，原告、被告及经纪方广州市房吧房地产经纪有限公司（以下简称“房吧经纪公司”）签订《房地产买卖合同》（合同号：0000178）约定由原告购买位于从化市江埔街江村××花园××（自××）2002房，建筑面积为87.07平方米，总购房款98万元，付款方式为涂销抵押后按揭付款，具体为：原告支付首期楼款（不含定金）302000元，余款68万元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方。合同签订后，原告已经按照双方约定支付被告购房款的首期302000元及房产中介服务费13000元。被告、房产中介、按揭服务公司亦分别向原告出具了302000元、13000元、200元的收款收据。原告、被告约定于2018年8月31日前完成过户手续。但由于被告原因，房屋在过户给原告前产权证书已抵押给银行，导致无法过户，原告多次积极与被告沟通、协商，仍无法完成过户手续。现房屋已被法院查封，被告已无法继续履行合同。被告的行为属于严重违约，并给原告造成了严重损失。此外，原告的购房过程具体如下：原告与被告在中介的介绍下于2017年12月8日签订了《房屋买卖合同》，合同约定的定金是24万元首付款，后被告亟需款项，原告就又向其转账了6万元，原双方约定是2018年4月30日前完成过户，但被告说有困难完成不了，由于原告想申请公积金贷款，而原告的妻子潘丽娟当时入职未满一年，还不能申请，故双方就商量将过户时间延后在2018年8月31日前。因此双方又于2018年3月份重新签订了《房屋买卖合同》，但落款日期还是2017年12月8日，该合同明确了定金是30万元，因已经支付，所以合同上虽然写签订合同当日支付定金，但原告实际付款是在2018年3月22日支付完毕定金30万元，合同的落款日期却还是最早的2017年12月8日；后被告称其办理提前还款没钱，又让原告转了2000元给他办理提前还款手续，原告直接给办理按揭提前还款的人员微信转账了2000元，后被告通过微信确认收到原告支付的预付款2000元。原告支付购房款的具体情况为：2017年12月9日通过亲戚孙社妹的账户以转账的方式支付被告5万元，被告出具收到5万元的收款收据，收据日期为2017年12月8日；2017年12月12日通过妻子潘丽娟的账户以转账的方式支付被告5万元，12月20日以取现的方式支付被告现金1××万元，被告出具收到5万元和1××万元的收款收据，收据日期为2017年12月20日；2018年3月22日，现金存入被告账户49500元，现金支付10500元，被告向原告出具收到30万元的收款收据，收据日期为2018年3月22日；2019年4月17日，通过妻子潘丽娟的微信，代被告以微信转账的方式向中介人员支付2000元，作为办理业务的费用，被告微信确认收款。被告蒋伟斌经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明：2017年12月8日，原告（买方及乙方）与被告（甲方与卖方）及房吧经纪公司（丙方及房地产中介服务机构）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条、房地产权属情况及计价：1.房地产地址：广州市江埔街江村流溪新岸花园B1栋（自编B1幢）2002房，2.房地产权证号码：1××预登13342445，建筑面积87.07平方米，3.房产总价98万元；第四条、中介服务费用给付：1.基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意由乙方向丙方支付中介代理费及咨询服务费，乙方于本合同签订之日内向丙方支付13000元；2.甲乙丙三方有关中介服务费给会的约定，详见《服务收费确认书》编号000178。第五条、产权转移登记：如甲乙方存在违约行为导致合同无法履行的，丙方根据守约方的申请取消网签备案，由此产生责任由申请方承担，与丙方无关。第六条、付款方式：甲乙双方一致同意由丙方协助按涂销抵押后按揭付款支付楼款并办理交易手续。定金为30万元，乙方应在签订本合同当日直接支付给甲方。甲方在签订本合同后60个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助乙方申请银行贷款。甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起60个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后60个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。楼款余价（即申请贷款额）68万元在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方。交易过户手续需在2018年8月31日前完成；第七条、违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；第八条、解除权的行使：甲乙丙任何一方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知相对方，合同自通知到达相对方时解除。该合同尾部甲方处有被告签字并捺手印，乙方处有原告签字并捺手印，丙方处盖有房吧经纪公司公章。合同后有《中介服务收费确认书》，内容为：原告现经房吧经纪公司介绍成功购买从化市江埔街江村流溪新岸花园B1栋的物业。基于房吧经纪公司提供的中介及咨询服务，同意向房吧经纪公司支付13000元，作为房吧经纪公司提供中介咨询服务费。提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付。在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响房吧经纪公司收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，房吧经纪公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。该确认书有原告签名及盖有房吧经纪公司公章。同日，房吧经纪公司向原告出具收据，显示收到原告购买涉案房产的中介咨询服务费。原告提交的账号户名为孙社妹的中国农业银行银行卡交易明细清单显示：2017年12月9日向被告转账50000元。原告提交的时间显示为2017年12月8日的收款收据，内容为被告收到原告定金5万元。原告提交的账号户名为潘丽娟的广州农村商业银行股份有限公司账户交易明细查询清单显示：2017年12月12日向被告转账5万元。原告提交的时间显示为2017年12月20日的收款收据，内容为被告收到原告部分首期5万元和1××万元。原告提交的广州农村商业银行业务回执显示：2018年3月22日被告账户被存入49500元。原告提交的时间显示为2018年3月22日的收款收据，内容为被告收到原告首期款30万元。原告提交的显示时间为2019年4月17日的微信转账记录，显示向对方微信名为Ling（按揭）的人转账2000元，对方回复称收到。原告提交的显示时间为4月16日的微信聊天记录，显示对方微信名为蒋伟斌的人称已经收到预付款2000元。2017年12月8日，从化区国土资源和规划局出具《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》，显示：预告登记字号为1××预登13342445，合同号为201××10178163，房屋地址为涉案房屋地址，房款总价为561000元，付款方式为按揭，预购人为被告，抵押查封情况为已办抵押，抵押权人名称为工行广州西华路支行，债权数额为39万元，合同号为201××10178163，预登13342445；没有查解封记录。2019年1月22日，广州市从化区城市建设档案馆出具《不动产登记查册表》，显示：登记日期为2019年1月16日，购房日期为201××年10月24日，房屋坐落为广州市从化区××街××房，名称为被告，权利证号为2019-09200690，占有份额为全部，产权情况为为已办抵押，合同号为201××10178163，预登13342445，抵押权人名称为工行广州西华路支行；上一手抵押情况为没有抵押记录；没有查解封记录。2019年7月9日，广州市从化区城市建设档案馆出具涉案房产《不动产登记查册表》，基本信息与抵押记录情况与2019年1月22日的涉案房产《不动产登记查册表》所载一致，但查封解封情况显示有3个记录1.2019年4月9日，广州市番禺区人民法院在（2019）粤0113执1664号案查封，查封期限从2019年4月9日至2022年4月8日止；2.2019年4月23日，广州市番禺区人民法院在（2019）粤0113执1198号案轮候查封；3.2019年6月11日，广州市番禺区人民法院在（2019）粤0113财保228号之一案轮候查封。2006年6月20日，原告与潘丽娟登记结婚。2019年8月19日，本案起诉状副本依法向被告送达。本院认为，原告与被告及房吧经纪公司于2017年12月8日签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行各自的义务。本案主要存在以下几个问题：关于原告主张涉案《房地产买卖合同》解除的问题。涉案合同包含了原告与被告之间的房屋买卖合同关系以及原告和被告分别与房吧经纪公司之间的居间合同关系，本案中，原告主张解除的是原告与被告之间的房屋买卖合同关系。根据原告提交的证据显示和合同约定，原告已向被告支付了购房款项302000元，余款应在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给被告，涉案房屋交易过户手续需在2018年8月31日前完成，现该房屋因被法院查封而无法过户，根据合同第七条约定，原告在被告逾期超过十天未履行涉案合同项下义务的情况下具有合同解除权，现合同约定的解除条件已成就，原告有权依据合同约定解除其与被告双方间于2017年12月8日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系。本案中，原告系通过起诉主张解除合同，起诉状副本送达被告的时间为2019年8月19日，故原告与被告于2017年12月8日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年8月19日解除。关于原告主张购房款项返还的问题。现涉案房屋买卖合同关系已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现原告主张要求被告返还已支付的购房款302000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。涉案房屋因被法院查封而无法过户，被告构成违约，根据涉案合同第七条的规定，原告有权解除合同并要求被告承担定金责任或支付等额于总价百分之十的违约金，原告主张被告向其支付违约金98000元（98万元×10%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的房产中介服务费的问题。原告因购买涉案房屋而支付了房产中介服务费13000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告赔偿因其违约而造成的损失，结合原告与房吧经纪公司签订的《中介服务收费确认书》约定，被告违约的，原告已支付的房地产咨询及买卖代理费房吧经纪公司不予退还，应由被告直接赔偿原告，故对于原告要求被告赔偿房产中介服务费的主张，本院予以支持。被告蒋伟斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告巢杰鸿与被告蒋伟斌于2017年12月8日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同于2019年8月19日解除；二、被告蒋伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款项302000元给原告巢杰鸿；三、被告蒋伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金98000元给原告巢杰鸿；四、被告蒋伟斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付房产中介服务费13000元给原告巢杰鸿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6800元、保全费2586元，由被告蒋伟斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴环二〇一九年九月二十七日书记员  陆然