呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2119号原告（执行案外人）：韩文彬，男，1947年2月12日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区健康街。委托诉讼代理人：马水平，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婕，内蒙古伊康东律师事务所律师。被告（申请执行人）：内蒙古天鼎仑建筑有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十三路内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司办公楼二层。法定代表人：胡四云，总经理。委托诉讼代理人：师江，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（被执行人）：内蒙古紫辰房地产开发有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十三路内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司办公楼三层。法定代表人:李碧瑛，董事长。委托诉讼代理人：丁雪萍，女，内蒙古紫辰房地产开发有限公司员工。原告韩文彬与被告内蒙古天鼎仑建筑有限公司（以下简称天鼎仑公司）、被告内蒙古紫辰房地产开发有限公司（以下简称紫辰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告韩文彬的委托诉讼代理人马水平，被告天鼎仑公司的委托诉讼代理人师江，被告紫辰公司的委托诉讼代理人丁雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩文彬向本院提出诉讼请求：1.依法停止对赛罕区保全农贸市××层房产的执行并解除查封、确认上述房产的所有权归原告所有；2.依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：天鼎仑公司与紫辰公司建筑工程合同纠纷【案号（2017）内0105执2259号】一案中，赛罕区人民法院查封了呼和浩特市赛罕区保全农贸市场办公楼七层房产，该房产的实际所有人是韩文彬。韩文彬与紫辰公司存在债权债务关系，紫辰公司于2008年向韩文彬借款400万元。2016年，经协商一致，双方签订《以房抵债协议书》，约定紫辰公司将其位于呼和浩特市××区内蒙古保全农产品批发市场办公楼七楼赛罕区滨河南路内蒙古保全农产品批发市××楼房产抵债给韩文彬。随后韩文彬与紫辰公司签订了《内部认购协议》，于2016年7月20日签订了《抵顶房屋补充协议》，紫辰公司向韩文彬交付了房屋。因紫辰公司一直使用该房产办公，韩文彬同意紫辰公司继续使用，实际韩文彬占有该房产。当时该房产未解押，非因韩文彬的原因致使未及时办理过户手续。原告为了维护自身的合法权益提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。天鼎仑公司辩称，第一，涉案房屋登记于紫辰公司名下，其所有权属于紫辰公司。第二，韩文彬与紫辰公司之间没有形成书面的买卖合同，韩文彬未支付合理对价，未办理产权过户登记，无法取得涉案房屋的所有权。紫辰公司述称，涉案房屋登记于紫辰公司名下，认可韩文彬的诉讼请求、事实与理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：天鼎仑公司与紫辰公司、内蒙古保全农产品科技发展有限公司（以下简称保全公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年5月26日作出（2015）赛民初字第02814号民事判决书，判决紫辰公司于判决生效之日起十日内向天鼎仑公司支付应代缴的税金10,685,381.18元；驳回天鼎仑公司的其他诉讼请求；驳回天鼎仑公司对保全公司的诉讼请求。紫辰公司不服，上诉至呼和浩特市中级人民法院，该院于2017年6月12日作出（2016）内01民终2635号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。天鼎仑公司向本院申请强制执行，本院于2018年2月7日作出（2017）内0105执2257号执行裁定书，裁定查封、冻结或划拨紫辰公司10,849,465.18元的财产。2018年2月7日，本院查封紫辰公司位于呼和浩特市××区内蒙古保全庄农产品批发市场办公楼101面积157.37㎡，103面积44.37㎡，104面积600.31㎡，601面积845.87㎡，701面积845.57㎡，801面积845.57㎡的房屋。韩文彬向本院提出书面异议，本院于2019年3月4日作出（2019）内0105执异33号执行裁定书，裁定驳回韩文彬的异议请求。呼和浩特市保全中小企业贷款咨询服务有限责任公司（甲方）（以下简称保全小贷公司）与紫辰公司（乙方）、韩文彬（丙方）签订《以房抵债协议书》，约定因乙方开发建设保全市场缺少资金，故委托甲方筹集款项，2009年11月16日到2011年7月15日期间丙方出借给甲方400万元，经协商甲方将债务转让给乙方，丙方表示同意，三方签订协议。第一条约定了本金及利息支付的情况，第三条约定了以房抵债明细，包括赛罕区滨河南路内蒙古保全农产品批发市场办公楼七楼，面积845.87㎡，单价4250元/㎡。紫辰公司（甲方）与韩文彬（乙方）签订《抵顶房屋补充协议》，关于赛罕区滨河南路内蒙古保全农产品批发市场办公楼七楼，双方作出协议。第一条约定，此房于2014年5月12日抵押给内蒙古银行，因与内蒙古银行未解决完债务债权关系，乙方已知晓房屋未解押；第二条约定，甲方承诺待公司与内蒙古银行处理完毕债权债务纠纷，再进行房屋抵顶事项，甲乙双方无异议；第四条约定，因甲方在赛罕区滨河南路内蒙古保全农产品批发市××楼办公，乙方同意暂由甲方继续办公，至房屋过户手续办理完毕后，甲、乙双方就租赁事项再进行协商。另外，韩文彬提交保全小贷公司出具的借据四张、转账凭证六张，拟证明保全小贷公司向韩文彬借款及偿还利息的事实。韩文彬仅能提供三张借据原件，且其中两张借据载明“今借到韩文斌现金……”；转账凭证的付款方均非保全小贷公司，其中四张转账凭证的收款方为韩瑞。本院认为，上述证据不足以证明韩文彬该主张。韩文彬及紫辰公司均认可，涉案房屋一直由紫辰公司占有使用。本院认为，本案的争议焦点为：第一，呼和浩特市赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市××层房屋的所有权是否归韩文彬所有；第二，韩文彬是否享有排除本院对上述房屋强制执行的民事权益。针对第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。呼和浩特市赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市××层房屋登记的所有权人为紫辰公司，韩文彬并非上述房屋登记的所有权人，故对韩文彬要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。韩文彬需同时满足上述四个条件才能排除本院对涉案房屋的强制执行。韩文彬主张其通过以房抵债方式支付房款，但韩文彬提交的证据不足以证明保全小贷公司与韩文彬存在债权债务关系，亦不足以证明韩文彬与紫辰公司形成债权债务关系、债务已经过结算、以房抵债已实际履行。另外，韩文彬主张紫辰公司于2016年7月20日向其交付涉案房屋，韩文彬又将涉案房屋出租给紫辰公司，但双方未签订租赁合同，紫辰公司亦未支付过租金，故对韩文彬上述主张，本院不予采信。综上，韩文彬提交的证据不足以证明其享有排除本院强制执行涉案房屋的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告韩文彬的诉讼请求。案件受理费48,600元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 冯一凡人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王凤祯 二O一九年九月十八日书 记 员 包 晗