大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初2251号原告：华夏银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区同兴街25号。负责人：赵草梓，系该分行行长。委托诉讼代理人：赵春娇，系辽宁北港律师事务所律师。被告：闻秀梅，女，1976年2月11日出生，蒙古族，户籍地内蒙古赤峰市。被告：杨德琴，男，1976年2月12日出生，汉族，住江苏省东台市。被告：大连天鸿中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村5—140号平层。法定代表人：李明。原告华夏银行股份有限公司大连分行与被告闻秀梅、杨德琴、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司大连分行的委托诉讼代理人赵春娇、被告闻秀梅、杨德琴到庭参加了诉讼。被告大连天鸿中天房地产开发有限公司本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告闻秀梅、杨德琴共同偿还借款本金352841.02元，到期利息16396.48元、罚息502.68元、欠息复利549.42元，合计370289.60元（利息、罚息、复利暂计至2019年1月16日），并判令被告按合同约定支付借款利息、罚息、欠款复利至全部清偿之日；2、判令被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对大连市金州区房屋享有抵押权，并对抵押物变卖、拍卖价款享有优先受偿权；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月23日，原告与被告闻秀梅、杨德琴签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定被告闻秀梅、杨德琴向原告借款39万元用于购房，借款期限为20年，自2014年12月23日起至2034年12月23日止，实际贷款期限以借款凭证为准；还款方式按月等额本息还款，贷款利率为5.535%（年利率）、罚息利率在该合同约定的合同利率基础上按加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；同时以被告名下的大连市金州区房屋作为抵押。同时约定，如被告未按约定的金额归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。合同签订后，2015年1月28日原告按照合同约定足额发放了贷款，后被告闻秀梅、杨德琴未能如约定还款，截至2019年1月16日被告尚欠借款本金352841.02元，到期利息16396.48元、罚息502.68元、欠息复利549.42元。2014年11月10日，原告与被告大连天鸿中天房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，协议合作期限为2014年11月10日至2017年11月10日，同时约定被告为在被告处购买房屋的购房人提供保证担保，担保的范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息、以及原告为实现债权而发生的有关费用，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书交付原告之日止。现被告闻秀梅、杨德琴已违反合同约定，被告大连天鸿中天房地产开发有限公司亦没有将他项权证交付原告，应向原告承担连带保证责任，因此恳请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告闻秀梅、杨德琴辩称，不同意原告的诉讼请求。我们之所以没有还房贷，是因为从购房到现在房屋也没有交钥匙，我们无法入住。被告大连天鸿中天房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：2014年12月23日，原告（贷款人及抵押权人、乙方）与被告闻秀梅、杨德琴（借款人及抵押人、甲方）签订《个人房屋抵押借款合同》，双方约定：原告向被告闻秀梅、杨德琴出借人民币390000元，用于购买大连市金州区房屋，贷款期限为20年，自2014年12月23日起至2034年12月23日止，贷款利率为年利率5.535%，该利率按结息周期调整；若借款人逾期，则罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；还款方式为按月还本付息；双方约定采用受托支付的方式进行发放和支付，将全部贷款一次性划入指定账户：大连天鸿中天房地产开发有限公司在华夏银行开立的账户内；合同还约定了违约责任及相关费用的承担：借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等）均由借款人承担。同时，被告以其所购买的位于大连市金州区房屋为上述贷款提供抵押担保。另查明，原告（乙方）与被告大连天鸿中天房地产开发有限公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，双方约定，双方就被告大连天鸿中天房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于大连金州新区（或地段）的经批准命名为天鸿17英里Ⅱ期的商品楼宇进行合作，由于被告大连天鸿中天房地产开发有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行主合同项下还本付息义务时，被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按约于2015年1月28日向合同约定的指定账户发放了全部贷款390000元人民币。截止2019年1月16日，被告闻秀梅、杨德琴尚欠原告借款本金352841.02元，到期利息16396.48元、罚息502.68元、欠息复利549.42元。本院认为，原告与被告闻秀梅、杨德琴签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的借款合同关系依法成立。被告闻秀梅、杨德琴向原告申请贷款，原告依约向被告发放了贷款，而被告闻秀梅、杨德琴逾期还款，依照合同约定，原告有权要求被告闻秀梅、杨德琴给付合同项下到期债权的本金、利息、罚息和复利等。原告主张的至其起诉时止的本金余额、利息等的计算方式及要求被告支付至欠款还清之日止的利息、罚息、复息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以确认；关于原告主张确认其对抵押房产享有优先受偿权一节，因该房屋未在房地产管理部门办理抵押登记手续，被告闻秀梅、杨德琴并未实际取得案涉房屋的物权，原告亦未取得该房屋的担保物权，因此，关于原告要求对案涉房屋即坐落于大连市金州区房屋折价或者在拍卖、变卖该财产的价款范围内享有优先受偿权一节，本院不予支持；关于原告要求被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任一节，因被告闻秀梅、杨德琴逾期还款且案涉房屋至今未办理房屋产权证书及他项权利证书，故原告该项请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告闻秀梅、杨德琴辩称案涉房屋至今未交房一节，属于被告闻秀梅、杨德琴与开发商之间的纠纷，与原告无关。被告大连天鸿中天房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》一百零八条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闻秀梅、杨德琴共同偿还原告华夏银行股份有限公司大连分行借款本金352841.02元；二、被告闻秀梅、杨德琴共同给付原告华夏银行股份有限公司大连分行截至2019年1月16日止的借款利息16396.48元、罚息502.68元、欠息复利549.42元；三、被告闻秀梅、杨德琴自2019年1月17日起至欠款实际还清之日止，按双方签订的《个人房屋抵押借款合同》约定的利率标准支付原告利息、罚息、复利；以上一至三项，被告闻秀梅、杨德琴应给付原告华夏银行股份有限公司大连分行的款项，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付；若未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司对上述被告闻秀梅、杨德琴应偿还原告之款项承担连带保证责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6850元、保全费2370元，由被告闻秀梅、被告杨德琴、被告大连天鸿中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张 弘人民陪审员 王 莉人民陪审员 李 东二〇一九年九月二十四日书 记 员 周思雨