黑龙江省绥芬河市人民法院行 政 判 决 书（2019）黑1081行初7号原告崔学彬，男，1955年3月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。被告绥芬河市房产管理局，住所地绥芬河市行政审批中心。法定代表人牟永山，局长。委托代理人毕广生，男，1969年2月4日出生，绥芬河市房产管理科科长，住黑龙江省绥芬河市委托代理人谢佳芮，女，1986年7月23日,汉族，绥芬河市房产管理局科员，住绥芬河市。第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地绥芬河市中天幸福家园小区二区10号楼。法定代表人杜明月，董事长。委托代理人董成军，男，1963年3月4日出生，汉族，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司副总经理，住黑龙江省绥芬河市。第三人刘玉龙，男，住黑龙江省鸡东县。（其他信息不详）原告崔学彬不服被告绥芬河市房产管理局房产管理行政登记一案，于2019年3月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月11日立案后，于2019年3月16日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭审理了本案。原告崔学彬、被告绥芬河市房产管理局行政机关负责人宋兴堂、委托代理人毕广生、谢佳芮、第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司委托代理人董成军到庭参加诉讼。第三人刘玉龙经开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔学彬诉称：请求法院依法判令被告撤销对“位于绥芬河市中天幸福家园商住小区二区5号楼207幢1单元2002室的商品房买卖合同的备案登记。事实与理由：原告在绥芬河市中天幸福家园小区土地上所有平房一处，因第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司(以下简称中天恒基公司)进行商品房建设，经绥芬河市拆迁主管部门进行拆迁，原告与中天恒基公司于2009年9月28日签订了《绥芬河市拆迁安置补偿协议书》，协议约定中天恒基公司动迁原告的房屋，原告选择回迁安置的房屋为本案争议的房屋。协议签订后，原告将动迁房屋交付动迁办，中天恒基公司将争议房屋交付原告，原告接收房屋后进行装修并居住至今。原告在接收房屋后得知，中天恒基公司存在向他人借款，用本案争议回迁房屋进行抵押的情形，原告到被告处查询回迁房屋的登记情况，经过查询得知中天恒基公司已经将该房屋的《商品房买卖合同》备案至刘玉龙名下，原告得知该情况后要求被告予以撤销，但至今该房屋仍然备案至刘玉龙名下。原告认为，原告与中天恒基公司之间系动迁回迁安置关系，依法应当受到法律保护，中天恒基公司与刘玉龙之间是民间借贷关系，以争议的房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，两个第三人之间不存在真实的商品房买卖关系，被告对争议的房屋所作的备案登记应当予以撤销。为证明自己的主张，原告提供如下证据：1.绥芬河市拆迁安置补偿协议书1份；2.票据3份。被告绥芬河市房产管理局辩称：2011年9月，中天恒基公司依法取得本案争议房屋位于中天幸福家园商住小区三区11号楼商品房预(销)售许可证。2012年3月5日，中天恒基公司向被告申请办理了坐落于青云路东、青云路幸福家园商住小区二区5号楼207幢1单元2002室商品房预售合同登记备案。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定，被告商品房预售网上备案登记，开发企业通过网络发送备案申请，被告通过网络办公完成备案登记。原告在诉状中提到的原告在中天幸福家园小区土地上有平房一处，由中天恒基公司拆迁并签订协议等基本情况，被告在办理本案争议房屋预售合同备案登记时不知情。综上，请人民法院查明案件事实后，依法维护当事人的合法权益。为证明自已的主张，被告提供证据一份：电子信息表1张。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第十条。第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司述称：本公司与刘玉龙于2011年发生借贷关系，2012年4月27日向刘玉龙借款本息合计1200000元，借款期限为1年，月利率3分，给付部分利息，本金至今未能偿还。第三人刘玉龙未做陈述。经庭审质证，本院对被告提供的证据进行确认：被告提供的证据证明：2011年9月，中天恒基公司取得了争议房屋的预售许可。2011年8月3日，中天恒基公司将争议房屋备案登记在刘玉龙名下。《城市商品房预售管理办法》第十条是被告单位作出具体行政行为的法律依据。原告对该证据的形式要件及证明问题无异议。中天恒基公司对证据无异议。第三人刘玉龙经开庭传票传唤未到庭，视为放弃质证权利。本院经审查认为，被告提供的房屋备案登记电子信息表系根据中天恒基公司的网上登记申请并提供销售合同，由被告在网上登记备案。符合《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，对该证据及证明的问题予以确认。经庭审质证，本院对原告提供的证据进行确认：原告提供的证据证明：2009年9月28日，原告与中天恒基公司达成了房屋拆迁安置补偿协议书，明确拆迁原告面积156.2平方米住宅一栋，回迁安置在中天幸福家园二区5号楼207幢1单元2002室。2014年7月2日，原告入住回迁安置房至今。该房屋备案在刘玉龙名下，应当撤销备案。被告及中天恒基公司对原告提供的上述证据及证明的问题均无异议。本院对上述证据及证明的问题予以采信。中天恒基公司提供借据1张、利息结算凭证2份，证明其与刘玉龙系借贷关系。各方当事人均无异议，本院予以确认。经审理查明：原告有房产一栋，砖木结构、面积156.2平方米，产权证号为20343，产权性质为住宅。因中天恒基公司进行商品房建设，原告的房产在动迁范围内，经绥芬河市拆迁主管部门进行拆迁，于2009年9月28日签订“房屋拆迁安置补偿协议”，约定拆迁原告所有的房屋，原告选择产权置换，置换的房屋经调换为中天幸福家园二区5号楼207幢1单元2002室(房产备案坐落地址为：青云路东，青云路幸福家园商住小区二区5号楼207幢1单元2002室，面积67.42平方米)。协议签订后，原告将动迁房屋交付动迁办，中天恒基公司于2014年7月2月将回迁安置房屋交付原告使用，原告接收房屋后进行装修并居住至今。另查明，2011年9月，中天恒基公司取得了争议房屋的预售许可。因中天恒基公司开发建设缺少资金，于2011年向刘玉龙借款，并于2011年8月3日将本案争议的房屋备案在刘玉龙名下，合同备案编码为：100020110803013604。2012年3月2日向刘玉龙出具借款1200000元的借据，双方约定借款期限为半年，月利率3分。此后，中天恒基公司给付刘玉龙部分利息，欠款至今未能偿还。本院认为，被告作为商品房预售登记管理部门，是法律授权的行政主体，《城市商品房预售管理办法》第四条第三款明确规定房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理，对预售房屋进行商品房买卖登记备案审查并办理登记备案，被告作为诉讼主体适格。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”。本案被告也按照该规定，开展商品房预售网上备案登记，即由开发企业通过网络发送备案申请，被告通过网络办公完成备案登记。本案中被告接到中天恒基公司网上提交申请，提供了中天恒基公司与刘玉龙签订的房屋买卖合同，被告审核后，为刘玉龙办理了备案登记。原告与中天恒基公司系房屋被动迁人与动迁人的关系，原告选择产权调换，安置用房在房屋交付使用后，因安置用房备案登记在刘玉龙名下，原告对被告为刘玉龙办理的本案争议房屋侵犯其合法权益，而作为利害关系人提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条一款（十二）项的规定，原告的诉讼主体符合规定。本案中，原告与中天恒基公司已自愿签订动迁补偿安置协议，双方所签订的协议不违反国家强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。”。第三人中天恒基公司应按照双方协议约定完全履行安置义务。而中天恒基公司为了解决建设资金短缺问题，向第三人刘玉龙借款，在明知本案争议的房产已经明确用于原告的拆迁安置落实用房，在隐瞒真实的情况下，提供了与刘玉龙签订的名为买卖、实为借贷的合同，为第三人刘玉龙办理了本案争议房产的备案登记，侵犯了原告的权利。《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。因此，本案被告为第三人刘玉龙办理的房屋预售备案登记因申请人隐瞒真实情况而不能为法律规定所支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此理解，在同等条件下，对同一房屋主张权利时，被拆迁人有优先房屋购买人取得安置房屋权利的所有权。本案中刘玉龙与中天恒基公司之间实质是一种民间借贷关系，双方签订房屋买卖协议并办理备案登记是一种变相担保行为，而并非真实买卖，无法对抗原告对本案争议的房屋取得的优先权，因此，本案原告的诉求应当得到支持。中天恒基公司与刘玉龙之间的债务应另案处理。故依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《房屋登记办法》第十一条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条一款（十二）项、第七十条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款的规定，判决如下：撤销被告绥芬河市房产管理局2011年8月3日作出的“青云路东，青云路幸福家园商住小区二区5号楼207幢1单元2002室的商品房买卖合同的备案登记”。案件受理费50元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  单国勇人民陪审员  赵长青人民陪审员  徐景财二〇一九年九月二日书 记 员  马祁琳