山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初1780号原告：吕梁市离石区莲花池街道莲花家园小区业主委员会。负责人：高喜军，主任。委托诉讼代理人：侯某，男，1972年11月30日生，汉族，山西省吕梁市离石区人，住离石区莲花家园6号楼5单元02室。系该委员会副主任。被告：吕梁市离石区泰众物业管理有限公司。地址：离石区交通路1号。法定代表人：王某1，总经理。委托诉讼代理人：王某2，离石区吕梁山法律服务所工作者。委托诉讼代理人：薛某，离石区吕梁山法律服务所工作者。原告吕梁市离石区莲花池街道莲花家园小区业主委员会（以下简称莲花家园业主委员会）与被告吕梁市离石区泰众物业管理有限公司（泰众物业）物业服务合同纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告负责人高喜军、委托诉讼代理人侯某，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止收取停车场维护管理费，小区业主共有面积内的停车位由小区业主无偿使用；2、判令被告对小区水费、电费实行终端缴费，被告可以代收但不得加价；3、判令被告向原告支付物业费总额2％的业主委员会办公经费；4、判令被告公示接管物业管理之日至现在的收支明细，接受业主的共同监督；5、判令被告承担本次诉讼费用；6、判令被告恢复大门口原状并开通小区北侧的后门。事实和理由：2009年泰化集团下属的泰鑫房地产开发公司，利用圪垯上村委土地建起10座住宅楼，共容纳640户住户，先后向离石区煤炭局、离石区经贸局、圪垯上村、泰化集团内部员工等团体或个体发售，2010年秋至2011年冬基本大面积入住，小区物业由泰化集团下属的吕梁市离石区泰众物业管理有限公司管理。业主入住后物业与开发商窜通一气，一手遮天，无视全体业主的存在和国家法律法规之规定，强修强建、强行收费，严重损害了业主们的个人利益，主要事实和理由如下：1、2016年泰化集团下属的泰化幼儿园为了谋取私利，在业主入住五六年后，未经任何部门批准，未进行公示，未征得全体业主同意，在××园中间业主共有面积上修建了一座二层的泰化幼儿园莲花分园，常年对外招生，高音喇叭整天唱个不停，不仅干扰了业主们的正常生活，而且严重影响了一二号楼部分业主的采光，对此物业公司不闻不问。《山西省物业管理条例》第四十七条明确规定物业管理区域内禁止违法修建建筑物、构筑物，禁止擅自设置营业摊点。2、2016年秋，幼儿园建成后，泰众物业公司为了提升幼儿园形象、保障幼儿接送方便，未经任何部门批准，未征得全体业主同意，私自将业主公用的绿化带拆除，改建成停车场，在大门口设卡强行向业主收取停车场维护管理费，不缴费的业主不让入内。2018年又私自将大门口原来供非机动车、行人通行的双向通道，改建成一米宽左右的单向通道，小区几千人和幼儿园接送家长的自行车、摩托车、行人进出只能走这个一米左右的通道，每天上下班时间通道内自行车、摩托车、行人有进的有出的，造成通道严重堵塞，存在很大的安全隐患。实际上业主们每年交纳的物业费已经包含了物业对小区内业主共用部位的维护、保洁和管理费用。《山西省物业管理条例》第四十八条明确规定车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。《山西省物业管理条例》第四十九条明确规定物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。《山西省物业管理条例》第五十条明确规定物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。3、莲花家园小区电费、水费全部由物业代收，电费每度收费0.6元，水费每吨收费3.5元，而且水费还得加10％损耗，全部高于终端收费的价格。《山西省物业管理条例》第四十二条明确规定物业管理企业接受委托代收有关费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。4、物业公司至接管莲花家园物业管理之日至现在从来没有向业主公示过物业的收支情况。《山西省物业管理条例》第四十四条明确规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。5、《山西省物业管理条例》第二十一条明确规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主共同承担，故物业公司应从物业费中向业主委员会支付办公经费。6、《中华人民共和国物权法》第六章明确规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。综上所述，被告这种行为，严重违反了《山西省物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》和国家有关法律法规之规定，侵犯了业主的正当权益。业主委员会成立后，曾多次主动与被告及上级主管部门进行沟通、协商但毫无效果，故业主委员会依法向离石区人民法院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判令上述5项请求事项，维护全体业主的合法权益。原告当庭向本院提供证据：1、停车费收据，证明小区业主缴费凭证，请求被告停止收取停车费或维护保洁费；2、停车场图片，证明小区业主的共有面积改建的停车场，停车场属于小区业主共有；3、莲花家园门口交通状况图片，证明莲花家园大门口设卡，非机动车道改窄。上下班时间接送幼儿园家长和小区业主进出交错，大门口交通严重堵塞、存在安全隐患，希望停止收费，非机动车道改为双向通行，确保业主出入安全；4、离石居民小区停车收费调查表，证明离石其他居民小区只一次性收30-100元不等的蓝牙卡费用，不收取停车费或维护保洁费；4、莲花家园电费收据，证明小区业主缴纳电费凭证，电费应实行终端缴费；5、莲花家园水费收据，证明小区业主缴纳水费凭证，应按政府规定价格收费；6、莲花家园院内图片，证明小区业主共有部位维护保洁情况，物业费和维护保洁费没有用在业主共有设施上。被告辩称，1、原告的诉讼请求与事实理由文不对题，事实理由部分对其诉讼请求的事项均未能陈述清楚，而是上下左右互不衔接；2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条之规定，本案不属于人民法院受案范围；3、原告无证据证明原、被告之间存在物业管理其他相互管理存在，诉讼请求及事实理由无任何依据判断真假。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告当庭向本院提供证据：1、被告公司的营业执照、法人证明、介绍信、委托书等；2、2018年6月28日被告与原告以及房产管理局所签订的协调书，证明原、被告及房产局共同调解的，证据的合法性是三方的真实意思表示。经审理查明，2009年泰化集团下属泰鑫房地产开发公司，利用圪垯上村委土地修建10座住宅楼，共有640户住户，先后向离石区煤炭局、离石区经贸局、圪垯上村、泰化集团内部员工等团体或个人出售，2010年秋至2011年冬基本大部分购房者入住，小区物业由泰化集团下属的吕梁市离石区泰众物业管理有限公司管理。2016年在未进行公示，未征得全体业主同意，在××园的泰化幼儿园莲花分园。2016年秋，幼儿园建成后，泰众物业公司未征得全体业主同意，私自将业主公用的绿化带拆除，改建成停车场，在大门口设卡向业主收取停车场维护管理费。2018年泰众物业又擅自将大门口原来供非机动车、行人通行的双向通道，改建成一米宽左右的单向通道。2019年7月3日，莲花家园6号楼五单元602住户侯某向吕梁市离石区泰众物业管理有限公司缴纳电费333度200元，水费（650-610）=40吨154元，共计354元。另查明，晋价商字〔2010〕32号文件、晋价商字〔2012〕313号文件及吕发改价管发〔2017〕78号《关于调整吕梁市区污水处理收费标准的通知》载明，居民生活用水中非阶梯水价（集体用户）水费2.3元/立方米、污水费0.95元/立方米，合计3.25元/立方米。晋发改商品发〔2019〕261号文件载明，居民生活用电不满1千伏，电度电价0.4770元/千瓦时；1-10千伏，电度电价0.4670元/千瓦时；35千伏，电度电价0.4670元/千瓦时。本案的争议焦点：1、本案是否属于人民法院的受案范围；2、被告是否应当收取停车场的维护管理费，小区业主共有面积停车位是否应当由小区业主无偿使用；3、被告是否应当对小区的水费电费实行终端收费，是否可以加价；4、被告是否应当支付原告物业费总额的百分之二作为业主委员会的办公经费；5、被告是否应当公示物业管理的有关账务开支明细接受业主的共同监督；6、被告是否应当恢复大门口原状，应开通北侧后门。本院认为，《民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。莲花家园业委会系由业主会议推选出的业主委员组成，代表业主行使莲花家园小区物业管理职权的群众性自治组织，其成立已经有关部门批准登记，合法有效，具备主体资格。本案系莲花家园业主委员会代表莲花家园全体业主与该小区物业公司之间的物业服务合同纠纷，属人民法院受案范围。关于被告泰众物业收取水电费事宜。《物业管理条例》第四十四条之规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。该条规定物业服务企业接受委托可代收水费、电费，但不允许收取手续费等额外费用。泰众物业向莲花家园业主代收水费、电费后，代缴至供水、供电企业，供水、供电企业认可了其代收、代缴行为，但不应当超过终端收费。关于被告泰众物业收取地面停车场维护管理费。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。泰众物业并非小区地面停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，是应尽的合同义务，并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。泰众物业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，泰众物业收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，侵害了停车位实际权利人即小区业主的合法权益。莲花家园业主委员会诉请要求泰众物业停止收取停车场维护管理费，本院予以支持。关于物业公司是否应当从物业费中向业主委员会支付办公经费。《山西省物业管理条例》第二十一条、《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条均规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。泰众物业向莲花家园小区业主提供物业服务，并向小区业主收取物业服务费。物业服务费除了部分用于支付管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用，办公经费，物业服务企业固定资产折旧之外，其他基本全部用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及其他为物业管理共同事项支付的费用。可见，物业服务费是维持物业管理服务正常运转的保障。除了物业服务费，物业公司没有其他收入来源。因此，莲花小区业主委员会要求泰众物业支付业委会活动经费没有根据。关于被告泰众物业是否应当向业主公示物业的收支情况。根据《山西省物业管理条例》第四十三条规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。物业服务费用实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业服务企业应当及时答复。《物业服务收费管理办法》第八条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。为了规范物业服务收费行为，保障业主权益，禁止价格欺诈，上述条款明文规定要求物业公司将物业费明细进行公示，因此每一个季度物业都应该向全体业户公示当季度的收支明细和工作总结。这有利于业主、业委会行使监督的权利。关于原告诉请被告恢复大门口原状并开通小区北侧的后门。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“谁主张、谁举证”的基本规则，当事人对自己主张的事实或反驳对方主张的事实应各自承担相应的举证责任，没有证据或者证据不足的，由负举证责任的当事人承担不利后果。原告未能举证证明莲花家园小区大门口原状及泰众物业未经小区全体业主同意私自改建大门口通道的事实，且本院经实地勘查，莲花家园小区北侧的后门与莲花家园B区共用一道门，莲花家园小区北侧的后门系莲花家园B区的南门，该门系两个小区的连接点，若开通莲花家园小区北侧的后门，不利于两个小区物业管理，而且会给莲花家园B区业主安全带来隐患，故对其该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第四十四条、《山西省物业管理条例》第二十一条、第四十三条，参照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条、《物业服务收费管理办法》第八条之规定，判决如下：?一、被告吕梁市离石区泰众物业管理有限公司停止收取停车场维护管理费；二、被告吕梁市离石区泰众物业管理有限公司对莲花家园小区水费、电费实行终端缴费；三、被告吕梁市离石区泰众物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向莲花家园业主委员会公示接管物业管理之日至现在的收支明细；四、驳回原告吕梁市离石区莲花池街道办莲花家园业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 张卫华 二〇一九年九月二十五日书记员 任红丽