河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初567号 原告：唐山万达广场投资有限公司，住所地唐山市路南区长青里万达广场C座公寓6层。 法定代表人：黄国斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。 被告：张宝才，男，1956年3月2日出生，汉族，住唐山市路南区。 被告：刘立子，女，1956年5月19日出生，汉族，住唐山市路南区。 第三人：中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行，住所地唐山市路南区胜利路55号。 负责人：胡日旺，该支行行长。 委托诉讼代理人：韩光宇，女，该支行风险经理。 原告唐山万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告刘立子、张宝才、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行（以下简称农行胜利路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司委托的诉讼代理人吴铁军、顾娟娟、第三人农业银行委托的诉讼代理人韩光宇，被告张宝才、刘立子经依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2009年11月21日签订的编号为20091121039的《商品房买卖合同》及补充协议。（房屋总价款：1003167元）2、判令解除原告与被告及第三人于2010年1月8日签订的编号为Ｎ0.13105201000001715的《个人购房担保借款合同》3、判令被告归还原告代为偿还的银行贷款本息合计人民币93623.94元（暂计算至2018年8月17日，最终以银行实际扣划金额为准），并判决确认原告有权在应退还被告的购房款中直接扣除该项代垫费用。4、判令被告向原告支付补偿金，以原告代被告向第三人垫付的每笔款项为基数和每笔款项实际逾期天数按日万分之五计算至实际偿付之日止（暂计算至2018年8月17日为人民币10716.96元），并判决确认原告有权在应退还被告的购房款中直接扣除该补偿金。5、判令原告有权扣留被告的20000元履约定金不予返还，并判令被告向原告支付违约赔偿金30095.01元。6、判令被告于判决生效之日起十日内协助原告办理撤销编号为20091121039的《商品房买卖合同》的网签手续，并配合原告办理唐山市路南区唐山万达广场Ｄ区8-1-101号涉诉商品房的注销备案手续。7、判令被告于判决生效之日起十日内将唐山市路南区唐山万达广场Ｄ区8-1-101号涉诉商品房返还给原告。8、判令被告支付原告律师服务费用人民币13000元（补充协议第二条4款（1）项）。9、判令被告承担本案担保费2206.97元、保全费5000元。10、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月21日，原告与被告签订编号为20091121039《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告开发的位于唐山市路南区，建筑面积138.8平方米，房屋总价款人民币1003167元，首付款人民币203167元，余款人民币800000元按揭支付。同日，原告作为甲方与二被告作为乙方签订了《补充协议》该协议第二条第4（1）项、第4（2）项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金万分之五的补偿金。”“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项”；同时，补充协议第十条第3（1）项约定“如因买受人原因导致《买卖合同》及本补充协议解除的，出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金”2010年1月8日，原告、被告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，合同约定：二被告为借款人、抵押人，原告为保证人，借款金额人民币800000元，借款期限为2010年1月8日起至2026年1月7日止，保证方式：连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。贷款合同签订后，二被告刚开始一直正常偿还贷款。2017年5月开始，因二被告未按时偿还房屋贷款，原告陆续收到第三人发出的扣款通知，截止至2018年8月17日，原告已代二被告偿还银行借款共计人民币93623.94元。原告曾于2018年初通过ＥＭＳ向二被告邮寄告知函催促两被告还款，但两被告至今未偿还拖欠的房屋贷款。鉴于二被告的上述违约行为，同时根据《补充协议》第二条第4款第（1）项、第（2）项、第十条第3（1）项等的约定，原告有权单方解除合同，并有权要求二被告支付违约金、律师费等费用。同时，原告有权要求二被告返还涉案商品房，并有权要求二被告配合原告办理所购商品房撤销网签、注销备案等相关手续。原告与二被告之间的编号为20091121039《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原告与二被告以及第三人之间签订的编号为Ｎ0.13105201000001715《个人购房担保借款合同》的合同目的则无法实现，故在本案中一并诉请解除。综上，维护原告合法权益，特请求法院依法裁决。 刘立子、张宝才经依法公告传唤未到庭、未作答辩，亦未进行举证、质证。 农行胜利路支行述称，原告诉状中所涉及的9项诉求中，涉及我方的共两项：一、针对第2项诉讼请求，原告要求判令解除与我方签订的《个人购房担保借款合同》，我方认为诉讼合同经原告、购房人及我方三方签订，三方均为适格的民事主体，签署合同时意思表示真实，合同内容不违反法律法规规定，合同合法有效。该合同既没有约定合同解除条款也不符合法定解除条件，因此原告无权要求我方解除合同。《个人购房担保借款合同》签订后，我方已经履行了合同约定的主要义务，向购房人发放了按揭贷款，并按照合同约定将款项直接划至原告账户。在该合同的履行过程中，我方没有任何违约行为，因此，不应承担合同解除的后果。原告提出解除合同因其为购房人代偿逾期贷款不能获得清偿所致，是原告与购房人之间的债权债务关系，与我方无关。《个人购房担保借款合同》第十三条已经明确约定，购房人与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人履行其在《个人购房担保借款合同》下约定的保证、义务和责任。因此我方是《个人购房担保借款合同》的守约方，享有合同解除的权利，而不是被动的承担义务，我方不同意解除《个人购房担保借款合同》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月21日，唐山万达投资置业有限公司作为出卖人，二被告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为20091121039）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第8楼1单元1门101号房，该商品房建筑面积共138.80平方米，单价为每平方米7228元，总金额1003167元整。买受人于合同签订之日支付首期款人民币203167元，其余房款以银行贷款的形式支付，按补充协议约定执行。”《补充协议》第二条第4款第（1）项约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止、买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金”。第二条第4款第（2）约定：“买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买人向按揭银行支付的全部款项。”第十条第3款第（1）项约定：“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》及本补充协议解除的，出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付购房款总额3%的违约赔偿金。”2009年12月10日，二被告向唐山万达投资置业有限公司支付购房款203167元。2013年11月25日，二被告向原告支付售房款800000元及面积补差款1519元，以上两项合计801519元。 2010年1月8日，唐山万达投资置业有限公司作为保证人，被告张宝才作为借款人，二被告作为抵押人，第三人农行胜利路支行作为贷款人，三方签订了《个人购房担保借款合同》（编号：13105201000001715），合同约定：借款金额为人民币800000元，借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于唐山万达广场8-1-101。借款期限自2010年1月8日起至2026年1月7日止，共计192个月。借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，执行年利率4.158%。借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号：62×××13。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入唐山万达投资置业有限公司的账户。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人以每一个月为一个还款周期，共192期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。借款人与贷款人采用等额本息还款法。保证方式：阶段性保证担保＋抵押。保证人唐山万达投资置业有限公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第三人依约将贷款发放到唐山万达投资置业有限公司指定账户。 2011年7月1日，经唐山市工商行政管理局核准,唐山万达投资置业有限公司企业名称变更为唐山万达广场投资有限公司。 截至2019年6月9日，被告已向第三人农行胜利路支行偿还贷款本金304917.5元、利息213996.58元、罚息442.42元、复利208.73元，合计还款519565.23元。自2017年2月开始，被告未按合同约定还款。2017年5月4日至2018年8月17日，原告已代二被告偿还农行胜利路支行借款本金及利息共计人民币93623.94元。截至2019年8月23日，原告为二被告累计代偿142505.78元。截至2019年9月9日，被告尚欠第三人农行胜利路支行本息合计385246.63元。被告至今未偿还拖欠的房屋贷款、未向原告万达公司支付代垫费用、违约金、损失等，亦未返还房屋。 另查明，原告万达公司因此次诉讼花费律师费13000元、担保费2206.97元、保全费5000元。 上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人住房担保借款合同》、《个人借款凭证》、银行流水、《民事委托代理合同》、律师费发票等证据予以佐证。 原告万达公司向本院提交了唐山房产测绘队出具的分层（幢）房屋面积表、唐山市地名办公室出具的证明、《唐山市人民政府关于唐山万达投资置业有限公司新建商住区地名命名的批复》等材料，以证明案涉《商品房买卖合同》中约定的第8楼1门101号房屋楼号已变更为14楼1门101号。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《商品房买卖合同》以及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》的签订系合同各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，当事人均应履行相应的合同义务。 按照原告及二被告签订的合同约定，二被告未能按期向原告万达公司偿还《补充协议》第二条第4款第（1）项中约定的全部款项已超过30日，已构成违约，原告诉请要求行使解除权，解除与二被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》虽然相互独立但又紧密关联，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房房担保借款合同》设立的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。第三人关于原告无权要求解除合同的意见，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应将已收取二被告的购房首付款203167元及利息（自2009年12月10起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付）、被告张宝才已经偿还第三人的借款本金及利息518914.08元返还给二被告，将《个人购房担保借款合同》中被告尚未偿还第三人部分的本息385246.63元返还给第三人。原告已代二被告偿还第三人借款本金及利息属于合同解除后其应返还第三人的本息范围内，故对原告主张二被告归还原告代为偿还的银行贷款本息、确认其有权在应退还被告的购房款中直接扣除代偿费用的诉讼请求，本院不予支持。原告履行上述返还义务后，二被告应将案涉房屋返还原告，并协助原告办理撤销网签及商品房买卖合同备案登记。 因二被告违约导致合同解除，二被告应按合同约定承担相应的违约责任，故原告要求二被告支付购房款总额3%的违约赔偿金30095.01元（1003167元×3%），理据充足，本院予以支持。原告诉请要求不予返还20000元定金，但并未提交相关证据，本院不予支持。在合同解除前，原告基于《个人购房担保借款合同》约定的保证责任对二被告进行了代偿，履行了相应的合同义务，合同解除后原告按照《补充协议》约定要求二被告承担相应的违约责任，因合同已经解除，二被告承担的相应违约责任应截止至合同解除之日，故原告要求二被告以代垫款项为基数、自原告实际承担每笔代垫款之日起按照日万分之五计算的补偿金，本院予以支持。《补充协议》中原、被告双方对律师费用的承担明确约定，且原告已经实际支出，原告要求二被告承担此次诉讼的律师费用13000元的诉讼请求，本院予以支持。《补充协议》中原、被告双方未对担保费用的承担明确约定，原告要求二被告承担担保费用2206.97元的诉讼请求，本院不予支持。 二被告经本院依法公告传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应不利法律后果由其自行承担，本院依法依据审理查明的事实做出判决。 综上所述，原告诉请解除《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》，要求二被告配合办理撤销网签、备案手续、返还房屋，要求二被告给付补偿金、违约金、律师服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告唐山万达广场投资有限公司与被告张宝才、刘立子签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（编号为20091121039）于2019年9月23日解除。 二、原告唐山万达广场投资有限公司与被告张宝才、刘立子、第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行签订的《个人购房担保借款合同》（编号13105201000001715）于2019年9月23日解除。 三、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还被告张宝才、刘立子购房款的购房首付款203167元及利息（利息自2009年12月10日起至原告唐山万达广场投资有限公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率给付），给付被告张宝才、刘立子已经偿还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行的借款本息518914.08元。 四、原告唐山万达广场投资有限公司于判决生效后二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行剩余贷款本息385246.63元。 五、被告张宝才、刘立子于判决生效后三十日内配合原告唐山万达广场投资有限公司办理《商品房买卖合同》的撤销网签、注销备案手续，并将坐落于唐山万达广场D区14楼1门101号的商品房返还给原告唐山万达广场投资有限公司。 六、被告张宝才、刘立子于判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司补偿金10716.96元，并自2018年8月18日起至2019年9月23日，以142505.78元为基数按照日万分之五给付补偿金。 七、被告张宝才、刘立子于判决生效后二十日内支付原告唐山万达广场投资有限公司违约赔偿金30095.01元、律师服务费13000元。 八、驳回原告唐山万达广场投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15155元，保全费5000元，由被告张宝才、刘立子负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  马 征 人民陪审员  李凤平 人民陪审员  刘焕新 二〇一九年九月二十三日 法官助理李金凤 书记员王梦然