重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初6222号原告：王杨，女，1982年6月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。被告：重庆一昂房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区建新东路241号附37号B区009号，统一社会信用代码：91500105MA5UB4P97X。法定代表人：陈练，总经理。被告：陈练，男，汉族，1980年4月4日生，住重庆市渝中区。被告范昂，男，1985年12月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆泳泰房地产营销策划有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道15号8幢9-16，统一社会信用代码：815001133315997590。法定代表人：刘顺永，总经理。委托诉讼代理人：王永强，重庆贝泽禹律师事务所律师。被告：重庆恒泉置业有限公司，住所地重庆市巴南区尚文大道810号，统一社会信用代码：91500113305056013J。法定代表人：李元发，总经理。委托诉讼代理人：肖刚，重庆向前律师事务所律师。原告王杨诉被告重庆一昂房地产经纪有限公司(以下简称一昂公司)、陈练、范昂、重庆泳泰房地产营销策划有限公司（以下简称泳泰公司）、重庆恒泉置业有限公司（以下简称恒泉公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员石春阳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人师争明及被告泳泰公司的委托诉讼代理人王永强、恒泉公司的诉讼委托代理人赖兴益到庭参加诉讼，被告一昂公司、陈练、范昂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》；2、判令被告一昂公司于合同解除后十日内按照《欢腾领寓公寓加盟合同》约定装修标准将房屋归还原告，且承担合同解除前因房屋租赁产生的一切债务；3、判令被告一昂公司支付2019.1.28-2019.4.28的租金2400元；判令被告一昂公司支付以加盟总金额100000元为基数按照每日的0.07%的标准向原告支付自约定开业时间至2019年4月30日止的逾期开业违约金；并返还加盟费70000元和支付运营终止的违约金40000元；4、判令被告陈练、范昂对被告一昂公司的上述第三项付款义务承担连带清偿责任；判令被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述第三项诉讼请求承担共同付款责任；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告明确合同解除前因房屋租赁产生的一切债务系物管费、水电费和装修保证金，并自愿变更诉讼诉讼请求，即要求被告一昂公司于合同解除后十日内返还房屋。其事实及理由：2017年前后，被告一昂公司、恒泉公司、泳泰公司宣传西部人才产业园项目及该项目下的欢腾领寓项目并向购房者承诺“购房保值回本”。被告一昂公司、恒泉公司、泳泰公司通过“售后包租”、捆绑式销售，要求购房者购买上述项目房屋必须现签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，缴纳加盟费后才能签订商品房买卖合同；原告基于广告宣传内容和对被告的信任于2017年11月出资购买了上述房屋，并先后签订了加盟合同、商品房买卖合同。加盟合同约定该合同作为购房合同附属合同，于购房合同生效并按揭贷款发放后生效且在租金支付清单中约定部分租金抵扣房款。协议签订后，原告按约履行了付款义务并将房屋交付给被告一昂公司，被告一昂公司未按约定装修，亦未按约定支付租金。原告多次催收后无果，现以被告一昂公司存在违约行为，且被告泳泰公司、恒泉公司通过“售后包租”、捆绑式销售等方式联合促进上述房屋的销售为由诉至本院，提出上述请求。被告一昂公司、陈练未到庭参加诉讼，庭审后，本院对其进行询问并形成笔录，被告一昂公司、陈练辩称：被告一昂公司、陈练确实存在违约行为，故同意解除合同，同意支付所欠租金并返还房屋，另认可原告自认的装修款并同意原告将装修款从加盟费中予以扣除的方式，但认为原告要求的违约金金额过高，请求调整。被告泳泰公司辩称：原告的诉讼请求没有相应的事实依据和法律依据，原告的加盟系投资行为，其与原告未签订任何合同，被告泳泰公司作为房屋销售方，对原告投资所产生的亏损不应承担责任，故请求驳回原告对被告恒泉公司的诉讼请求。被告恒泉公司辩称：其不是本案适格被告，被告恒泉公司作为案涉房屋的开发商，将房屋出售给原告，二者之间形成的是商品房买卖合同关系，原告与被告一昂公司之间因履行加盟合同而产生纠纷，却将其列为被告，已违合同相对性；作为开发商销售案涉房屋时，未对原告做捆绑式销售，或售后包租的承诺，也不存在委托指定或安排合作运营商运营的情形，本案中，原告与其签订的为房屋买卖合同，合同内容中并无租赁售后包租或购买房屋后投资收益之类的相关约定，而从原告提交的加盟合同、收据等证据来看，足以证实是原告在购买案涉房屋时，自行与被告一昂公司签订加盟合同并支付加盟费，将房屋交由被告一昂公司运营管理，原告应向被告一昂公司收取相应收益，被告恒泉公司并未从二者之间的加盟合同中获取任何利益，因此原告与被告一昂公司之间因加盟所产生的纠纷，与其无关；原告诉称被告恒泉公司与被告一昂公司系合作关系，据此要求其对被告一昂公司的债务承担共同责任，其主张没有事实和法律依据，故请求驳回原告对被告恒泉公司的诉讼请求。被告范昂未到庭，亦未提交证据。原告围绕其诉讼请求向本院提交了《欢腾领寓公寓加盟合同》、POS单、收据、决定书、预算表、认购协议、宣传资料、报警证明、《解除合同协议》、《销售合作协议》、《分销代理合作协议》及案例检索记录，被告恒泉公司围绕其辩称向本院提交了《重庆市房屋买卖合同》、合同签约表、收据、商品房公开承诺书照片、预售价牌、支付佣金的进账发票和明细、成交确认单及案外人商品房买卖合同并有原、被告的庭审陈述作为证据，本院进行了证据审查，本院经审理认定事实如下：被告泳泰公司与被告恒泉公司分别于2017年3月、2017年9月就本案所涉房屋(X号楼X-X层)签订了《分销代理合作协议》和《销售合作协议》，约定由被告泳泰公司销售上述房屋，销售价格为在现场销售价格优惠的基础上减少被告泳泰公司销售佣金10000元（10000元为被告泳泰公司销售佣金，被告泳泰公司同意补贴给业主）；上述房屋销售后的房屋买卖合同的签订、收款方为被告恒泉公司；未经被告恒泉公司允许，被告泳泰公司不得作出关于销售价格、折扣、房号及物管费等方面的承诺。2017年10月30日，原告与被告一昂公司签订《欢腾领寓公寓加盟合同》，约定将原告在被告恒泉公司购买的位于巴南区艺园路X号X-X号房屋以加盟被告一昂欢腾领寓的形式将房屋交给被告一昂装修并运营管理，开业时间为2018年3月28日，开业时间即为租金支付起算时间，每月被告一昂公司向原告支付租金1200元，如因被告一昂公司装修未完工导致开业时间延后，被告一昂公司承担违约责任，按照每日加盟总金额0.07%承担违约金；如因原告收回房屋或房屋的所有权出现争议导致该合同无法继续履行时，原告须向被告一昂公司支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元(该条款原告与被告一昂公司对等)；如因酒店经营不善导致运营终止，则被告一昂公司须支付违约金，第一年至第四年违约赔付4万元。2017年11月27日，原告、案外人王德华与被告恒泉公司签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告恒泉公司购买上述房屋，原告按约支付了房款。上述合同签订后，原告按约定向被告一昂公司支付了加盟费100000元，被告一昂公司出具收据。被告一昂公司未按合同约定履行合同义务，该加盟事宜现已终止运营。另被告一昂公司与被告泳泰公司签订《协议》，约定被告泳泰公司代收加盟费，被告一昂公司向被告泳泰公司支付成功推介购房客户加盟“欢腾领寓公寓”项目推介费(小户型：支付46000元，大户型：支付52000元)。庭审中，被告泳泰认可收到了被告一昂公司支付的因成功本案所涉房屋的推介费。另查明，《欢腾领寓公寓加盟合同》中约定自2018年3月28日起每年的3月28日至4月28日为免租期，2018年4月28日至2018年12月28日租金抵房价9600元，2018年12月28日至2019年1月28日租金抵房价400元。另被告恒泉公司提交的合同签约表中所载明的价格及优惠政策与原告提交的《预算表》中载明的一致。“欢腾领寓加盟”的广告制作商重庆市高等职业技术教育城实业发展有限公司的法定代表人与被告恒泉公司的法定代表人系同一人，该广告中称：年化回报超过7%。被告一昂公司系一人公司，被告陈练为其法定代表人。被告一昂公司的法定代表人、股东于2017年11月7日由被告范昂变更为被告陈练。现原告以被告一昂公司不再履行合同和本案所涉房屋存在“售后包租”、捆绑式销售等方式销售房屋为由诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》系双方的真实意思表示，双方应按约定享有权利、履行义务。被告一昂公司在履行合同的过程中，存在违约行为，应承担违约责任。被告一昂公司同意解除与原告签订的加盟合同、返还房屋和加盟费并支付所欠租金，故对原告要求解除与被告一昂公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》、要求被告一昂公司返还房屋、要求被告一昂公司返还加盟费70000元并支付租金2400元的诉讼请求，符合法律规定，本院均予以支持。原告要求被告一昂公司承担加盟合同解除前因房屋租赁产生的水电费、物管费等费用，该项诉讼请求与本案所涉及的法律关系并非系同一法律关系，在此本院不予处理。关于原告要求被告一昂公司支付以加盟总金额100000元为基数按照日利0.07%的标准支付逾期开业违约金和因运营终止支付违约金40000元的诉讼请求，审理过程中，被告一昂公司认为原告要求支付的违约金金额过高，请求调整。本案中，被告一昂公司在履行合同过程中，存在违约行为，应承担违约责任，审理过程中，原告未能提交证明其实际损失的证据，结合本案情况，本案的违约金计算以70000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍的标准自2018年3月29日起计算至款清之日止为宜。关于被告范昂、陈练是否对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任的问题。被告一昂公司系一人有限责任公司，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。该法律规定对一人有限责任公司的股东责任作出了严格规定，股权的变更不影响法院对一人公司股东推定连带责任的认定。本案中，被告范昂、陈练分别作为被告一昂公司的原股东和新股东，该股东变更的行为不应免除被告范昂、陈练分别证明公司财产独立于股东自己的财产的举证责任，现被告范昂、陈练均未完成上述举证责任，故被告范昂、陈练应对被告一昂公司的上述付款义务承担连带清偿责任。关于被告泳泰公司、恒泉公司是否应对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的问题。本案中，原告购买房屋，加盟项目均系其真实意思表示，其购买房屋的目的为用于投资，原告可以自行选择是否先行签订《加盟合同》再购买房屋，且原告在购买房屋时，虽被告恒泉公司作为开发商予以相应的优惠(佣金补贴业主)，但该优惠措施并未违反法律法规强制性规定，原告亦获利，虽广告中出现了固定回报率，但该广告制作商并非系被告恒泉公司或泳泰公司，故该广告不应视为被告泳泰公司、恒泉公司的对外宣传。另原告提交的《预算表》虽与被告恒泉公司提交的《签约表》载明的金额一致，但原告未提交证据证明该《预算表》系被告泳泰公司或恒泉公司制作，应承担举证不能的法律后果，而《预算表》中载明的加盟即立减房价并未在签约表中载明，另原告与被告恒泉公司签订的《房屋买卖合同》中并未约定须先加盟才能购买房屋，故不应认定被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售，现原告以被告恒泉公司、泳泰公司在销售房屋中存在“售后包租”和捆绑式销售为由要求被告泳泰公司、恒泉公司对被告一昂公司的上述付款义务承担共同责任的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王杨与被告重庆一昂房地产经纪有限公司签订的《欢腾领寓公寓加盟合同》自本判决生效之日起解除；二、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王杨所有的位于重庆市巴南区艺园路X号X-X号的房屋；三、被告重庆一昂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王杨返还加盟费70000元、支付租金2400元并支付以70000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍的标准自2018年3月29日起计算至款清之日止的违约金；四、被告范昂、陈练对被告重庆一昂房地产经纪有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告王杨的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3106元，诉讼保全费1321元，由被告重庆一昂房地产经纪有限公司、范昂、陈练负担(此款已由原告垫付，二被告负担部分随上述款项迳付给原告)如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  石春阳人民陪审员  刘思碧人民陪审员  易如琴二〇一九年九月二十七日法官 助理  何 茜书 记 员  於 雪