甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初110号原告(执行申请人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司。住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告：杨汝斌，男，汉族，1990年7月14日出生，农民，住甘肃省皋兰县石洞镇中堡村41号。甘肃万城建筑工程有限责任公司(以下简称万城公司)与甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司(以下简称盛世豪龙公司)、杨汝斌申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司的委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世豪龙公司的委托诉讼代理人丁大久、被告杨汝斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司诉讼请求：1、撤销甘肃省高级人民法院(2019)甘执异56号裁定；2、对位于甘肃省皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧2N幢2单元302室的执行标的物许可执行；本案诉讼费及聘请律师等费用由被告承担。事实与理由：一、(2019)甘执异56号裁定，认定事实不清，适用法律不当。 1、甘执异56号裁定以案外人杨汝斌购买商品房总价365432元，交付209885元，杨汝斌在兰州市无房为由，裁定中止执行是对法律的错误理解。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第二十条第一款规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议…．向登记机构申请预告登记。”及依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理预售合同登记备案手续。” 依据上述法律、行政法规规定，当事人签订预售商品房合同后不但要按照行政规定在合同签订后的三十天内进行预售商品房合同备案，而且按照物权法规定进行预告登记，这两种备案、预告登记证明买卖合同签订的时间和成立，也不能对抗第三人。同时，案外人交清房款，依据有关部门的房屋验收合格证，办理房屋移交手续，缴纳入住费用，对购买的房屋进行验收，开具购房发票、及入住费用发票。然后在180天内，依据备案合同、网签预告登记证明、发票到房屋管理部门缴纳税款办理房屋登记证，房屋所有权转移。案外人杨汝斌买卖涉案房屋，既没有备案也没有预告登记，也没有购房发票，查封前也没有实际占有，如何对抗原告的优先受偿权。特别是，该涉案房屋没有完工，未竣工验收，没有取得该工程合格证，根本没有移交给被告盛世豪龙公司。因此，案外入购买的房屋仅为预售房屋，预售的房屋也没有备案及预告登记、没有购房发票、法院在查封之前核查该涉案房屋没有居住人，杨汝斌提交的付款证据并没有经原告质证。因此，原告认为，案外人的购房行为不产生物权属性或物权期待属性的权利，只是在合同当事人之间产生的普通债权，该债权不能排除人民法院的执行行为及原告的优先受偿权。法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，对杨汝斌提出的执行异议不予支持。2、买受人在兰州市没有居住的房屋的证明不适用最高法有关司法解释，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，该规定表明被告用于居住的房屋不一定就是商品房也可是其他眭质的归案外人居住的房屋。杨汝斌系皋兰县村民，根据农村宅基地的相关规定，农村宅基地是为了保障农村人口的基本生活条件分配给农村村民用于建造房屋的土地，宅基地按户进行分配，且皋兰县在兰州市辖区，杨汝斌提交的兰州市无居住的房屋证明，不适用第二十九条的规定。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告所请。被告盛世豪龙公司辩称：法院并未向我公司送达查封裁定，对于案涉房屋于2017年7月20日被查封毫不知情，在2018年5月底知道房屋被查封后，再未销售过住房，只销售过商铺。我公司与杨汝斌签订的商品房买卖合同真实有效，杨汝斌支付了购房款，我公司也将房屋交付杨汝斌，合同已实际履行。执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告万城公司的诉讼请求。被告杨汝斌辩称：我与盛世豪龙公司于2014年4月18日签订了商品房买卖合同，我支付了首付款并贷款支付了全部购房款，实际居住该房屋。法院查封房屋是在2017年7月，我在法院查封之前就购买了房屋，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回万城公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证据：证据一：甘肃省高级人民法院裁定书(执行异议裁定)，证明原告万城公司依据法律规定有起诉的权利。证据二：最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书》，证明原告万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；证明该工程系未完工程，末经质量验收，也未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明盛世豪公司办理了房屋初始登记，不符合《最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第一款规定的条件。因此，被告董举伟购房不享有对抗木案原告优先受偿权的权利。证据三：甘肃省高级人民法院(2017)甘民初94号民事裁定书，证明本案标的物房产在2017年7月13日被依法查封；甘民初94号案件的涉及商住房为576套，经皋兰县房产管理局向甘肃省高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方(包括包括本案的第二被告、银行等)的权属及他项权利登记。证据四：2013年11月22 日，盛世豪龙公司与万城公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明该合同在皋兰县房地产管理局登记备案，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或第二被告及银行如果提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与上述样本不一致的均系涉嫌伪造。没有第三方的合法签证，不能证明涉案的合同签订的时间是在法院查封之前。证据五：皋兰县公安局皋公报(2018)236号文件，证明盛世豪龙公司的法定代表人丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻关系）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，其伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”两枚事业单位印章；明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋；证据六：《甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司企业信用公示报告》，证明忠和公司是是经工商部门批准具有独立核算主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司对上述证据的真实性无异议，对于证明目的不予认可。盛世豪龙公司对上述证据的真实性无异议，对于证明目的不予认可。杨汝斌2014年购买了房屋，上述证据与本案无关。杨汝斌对执行异议裁定无异议，认为其他证据与自己无关，不发表质证意见。盛世豪龙公司未提交证据。被告杨汝斌提交了商品房买卖合同、购房款收据、支付工程款的银行流水清单，物业费收据、采暖费收据，用以证明其在法院查封之前购买了案涉房屋，交清了房款并已经实际居住。万城公司对上述流水清单无异议，对商品房买卖合同、购房款收据、物业费收据不予认可，认为不能证明购房时间的真实性。被告盛世豪龙公司对杨汝斌提交的证据无异议。根据当事人举证、质证及本院对证据审核认定情况，本院认定如下事实：2014年4月18日，杨汝斌与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》约定：杨汝斌购买该公司开发的位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧2N幢2单元302室住宅，总价款365432元。合同签订当日，杨汝斌通过银行转账方式向盛世房地产公司支付了房款209885元。2017年7月20日，本院依据(2017)甘民初94号民事裁定书，查封了盛世豪龙公司名下位于皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧的239套商品住宅楼及4号楼一、二层商铺(其中包括董举伟所购买房产)。原告万城公司与被告盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）甘民初94号民事判决，双方均提起上诉，最高人民法院于2018年6月27日作出（2018）最高法民终397号民事判决，判令盛世豪龙公司支付万城公司工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内的优先受偿权。在上述案件执行过程中，案外人杨汝斌向本院提出执行异议，要求终止对案涉房屋的执行。本院作出（2019）甘执异56号执行裁定书，裁定中止对位于甘肃省皋兰县石洞镇中堡村委会南侧2N幢2单元302室房屋的执行。万城公司向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点是杨汝斌就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出(2017)甘民初94号民事裁定及（2017）甘执保字第80号执行裁定之前，在2014年4月18日，杨汝斌与盛世豪龙公司就签订了商品房买卖合同，并在签订合同当天按照约定交付了大部分房款。虽未办理不动产登记手续，但系盛世豪龙公司欠付工程款，案涉房屋被万城公司申请保全所致，杨汝斌对此没用过错。故杨汝斌就盛世豪龙公司开发的位于兰州市皋兰县石洞镇中堡村委会南侧2N幢2单元302室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告万城公司主张执行该房屋的理由不能成立。关于万城公司主张由盛世豪龙公司及杨汝斌承担律师费的诉讼请求，既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告万城公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6781元，由原告甘肃万城建筑工程有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审  判  长   李文轩审  判  员   李 静审  判  员   盖维张二〇一九年九月二十七日书  记  员   张 宪