安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初2731号原告：姚成银，女，1963年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省来安县，现住安徽省来安县。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。被告：杨平政，男，1972年7月2日出生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：董斌，来安县新安法律服务所法律工作者。原告姚成银与被告杨平政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告姚成银的委托诉讼代理人冯宝中、被告杨平政及其委托诉讼代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚成银向本院提出诉讼请求：1.判令杨平政支付房屋租赁费19.66万元；2.判令本案诉讼费用由杨平政承担。事实及理由：2013年5月27日，其与杨平政签订房屋租赁合同，将其所有的位于来安县施官镇的房屋租赁给杨平政用于经营超市，约定租赁期限10年，自2013年9月30日至2023年10月1日止，约定租金前4年为每年8万元，第5-7年每年租金为8.5万元，第8-10年每年租金为9万元。合同签订后，杨平政即在承租房屋内经营超市至2019年5月31日，双方协议解除了房屋租赁合同。按照合同约定的租金计付方式，杨平政尚欠其房屋租赁费19.66万元，经其多次催要，杨平政拖欠不付，故诉至法院。杨平政在庭审中辩称，其不欠姚成银房租，其租赁期限为10年，该合同已经实际履行，且其在租赁期间添附了房屋1000平米价值80万元，和姚成银租赁的房屋连在一起。在租赁期间姚成银没有其允许擅自将该房租转租给其他人，已经构成违约。给其造成了损失，其保留追诉的权利。经审理查明，2013年5月27日，姚成银为出租方（甲方），杨平政为承租方（乙方）签订一份《商业门面租赁合同》，合同约定：一、甲方将施官镇自家四间门面房以及屋后院子，以现有条件对外出租，乙方以最高租金8万元，租赁经营权，按双方约定，签订租赁合同；二、租赁期限为10年，自2013年9月30日至2023年10月1日止；三、租金前四年为80000元每年，第5-7年为85000元每年，第8-10年为90000元每年；四、租金的支付期限与方式为承租方需在合同签订当日一次性将前两年租金转入出租方指定账户，其余年度租金每年支付一次，于当年10月1日前付清；五、乙方租赁经营期间所发生的税金、水费、电费、电视收视费、网络费等其他一切费用由乙方自行承担，按月及时交纳不得拖延，因拖延或不予交纳所产生的一切后果乙方自行承担；六、乙方租赁房屋依法用于住宿、办公、超市等，对外经营活动有乙方自定，不得从事任何违法经营活动，本合同签订时，双方清点租赁资产，确认乙方租赁的设施、设备、物品、用具等数量、价格列出财产清单。租赁期满乙方必须无条件的按清单预交甲方，乙方租赁期内增添的可移动设备、物品在不改变、损坏原装潢前提下自行拆除移起；七、租赁设施的维护修理，甲方负责维护维修承租的房屋，乙方负责维护门面房内部设施、设备；八、乙方可以根据需要在甲方同意的前提下进行装潢装修及改变房屋结构，装潢费用由乙方负责，涉及周围邻居等矛盾由甲方负责调解、周旋；九、乙方的相关义务：1、乙方不得从事非法经营活动，负责维护甲方良好的形象和声誉，如有违法违规行为，甲方有权立即终止合同，无条件收回出租房屋，已交租金概不退还；2、承租期满后，如乙方不续租，负责将全部房屋完整交付甲方，如果续租乙方优先，租金再议；3、乙方负责该门面房周围的环境卫生，及时清理经营活动中产生的垃圾、污水保持环境清洁；十、国家政策调整，上级部门要求、政府拆迁不可抗力等原因，甲方将终止合同，无条件收回出租资产，不承担乙方任何损失和违约责任，一切善后事宜由乙方与相关部门处理；十一、乙方签订《租赁合同》时，需向甲方交纳履约保证金10000元，乙方在租赁期内发生单方违约时，保证金甲方不予退还，乙方如因特殊情况终止经营，须提前两个月告知甲方，且付清多年租金，甲方无正当理由提出终止合同，应提前两个月告知乙方，且免除当年租金及退还上年全年租金；十二、本合同解除的条件，有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、乙方不按期向甲方交纳租金超过2个月的；2、乙方拖欠水费、电费等费用累计达5000元以上的；3、违法从事经营活动；十三、乙方承租期满，甲方对承租设备清点验收，一个月内一次性退还保证金（不计息）；十四、合同期满后，乙方建筑物交与甲方。乙方对原房屋的改造不予恢复；十五、本合同在履行中发生其他争议的，有双方协商解决，协商不成的，可依法提起诉讼；十六、本合同从双方签订之日生效。本合同一式三份，双方各执一份，备案一份。合同上，姚成银在甲方处签字确认，杨平政在乙方处签字确认。合同签订后，姚成银将涉案房屋交给杨平证经营超市，杨平政合计支付房屋使用费25万元，姚成银在杨平政经营的超市消费15000元折抵房屋使用费，杨平政合计已付房屋使用费265000元。另查明，涉案的房屋有国有土地使用权证，但没有不动产登记证，姚成银也没有取得建设工程规划许可证。上述事实，有姚成银提交的《商业门面房租赁合同》、国有土地使用权证及姚成银和杨平政的陈述等在卷佐证，予以认定。本院认为，综合当事人举证、质证情况和当事人陈述，本案的争议焦点为：姚成银的诉讼请求是否应当支持。对于争议焦点，当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。姚成银与杨平政签订《商业门面房租赁合同》时，因姚成银出租的租赁物虽有国有土地使用权证，但没有不动产登记证明，也没有取得建设工程规划许可证，至本案庭审辩论终结前，涉案的租赁物未能取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准建设，依法对双方签订的《商业门面房租赁合同》应认定为无效合同。涉案租赁合同被认定为无效合同后，双方对因该合同取得的财产依法应当予以返还。但因杨平政已实际使用该租赁物至2018年5月31日，应当按照双方租赁合同约定的租金标准支付占用期间使用费用。据此，杨平政实际应付房屋租金461600元，杨平政已付265000元，尚欠姚成银房屋使用费196600元，故对姚成银要求杨平政房屋占用期间使用费196600元的诉讼请求，本院予以支持。杨平政辩解其在租赁期间添附了房屋1000平米价值80万元，其已支付房屋使用费285000元并支付房屋修缮费用25600元，因杨平政未在本案中提起反诉，且也未能提供确凿的证据，故对杨平政的辩解理由，本院不予采信，杨平政如有确凿证据可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨平政于本判决生效后十日内支付原告姚成银房屋占用期间使用费196600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4232元，减半收取计2116元，由被告杨平政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  王 敏二〇一九年九月二十五日代理书记员  管绍波附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。