山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4939号原告：王光照，男，1973年3月18日出生，汉族，住山西省古交市，住山西省古交市。被告：山西金宝地物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路77号，统一社会信用代码××××××。法定代表人：王立民，总经理。委托诉讼代理人：王茜，山西信若义律师事务所律师。被告：山西宝地房地产开发公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路24号，统一社会信用代码××××××。法定代表人：张飚，总经理。委托诉讼代理人：安海霞，山西信若义律师事务所律师。原告王光照与被告山西金宝地物业管理有限公司、山西宝地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光照、山西金宝地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王茜、山西宝地房地产开发公司的委托诉讼代理人安海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光照向本院提出诉讼请求：1.判令被告山西金宝地物业管理有限公司支付原告所欠租金41944元（2018年6月至2019年7月）;2.判令被告山西金宝地物业管理有限公司支付原告截止2019年7月20日逾期付款违约金4543.9元；3.判令被告山西金宝地物业管理有限公司以年利率20%为标准支付逾期付款违约金，时间自2019年7月21日起直至所欠款项全部支付完毕；4.判令被告山西宝地房地产开发有限公司对第一、二、三项诉讼请求承担连带支付责任；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年4月17日，原告与被告山西金宝地物业管理有限公司签订《合同书》一份，合同约定由被告山西金宝地物业管理有限公司承租原告所有的座落于太原市铜锣湾小区7幢2层2250号商铺，租期自2009年4月17日至2021年2月28日，租金为每月2996元人民币，按月支付，每月20日为支付日。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告山西金宝地物业管理有限公司，被告山西金宝地物业管理有限公司按月支付租金，但自2017年9月26日支付当月租金后便不再支付。2018年5月，原告将山西金宝地物业管理有限公司起诉至太原市迎泽区人民法院。经太原市迎泽区人民法院和太原市中级人民法院审理判决：支付所欠租金，继续履行合同.但被告山西金宝地物业管理有限公司对2018年5月后产生租金不予支付。原告认为，被告山西金宝地物业管理有限公司与原告签订的租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，合同双方应当按照合同履行各自合同权利义务。除非有法律规定或双方约定情形出现，被告无权单方终止履行合同。被告的逾期支付租金的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定支付拖欠的租金，并承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。《合同书》约定被告逾期支付租金，违约金计算标准为日千分之一、日千分之二、日千分之四，违反法律规定。原告认为两被告当时以此哄骗原告高价购买商铺，应承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》违约金不超过造成损失的30%的不认为过高。最高院：逾期付款违约金未超过年利率24%的，人民法院应予以支持。原告请求贵院判定被告山西金宝地物业管理有限公司以年利率20%的标准支付原告逾期付款违约金。二、涉案商铺实际由山西美特好连锁超市股份有限公司承租，而被告山西金宝地物业管理有限公司与山西美特好公司无房屋租赁关系。商铺是由被告山西宝地房地产开发有限公司租赁给山西美特好连锁超市股份有限公司做超市使用。山西美特好公司每季度支付给被告山西宝地房地产开发有限公司租金，被告山西宝地房地产开发有限公司为实际受益人。被告山西宝地房地产开发有限公司在明知自身已不是房屋所有权人的情况下，擅自对外出租房屋，收取租金的行为，被告山西金宝地物业管理有限公司却默认，2016年12月6日前被告山西宝地房地产开发有限公司为被告山西金宝地物业管理有限公司的控股股东。表明被告山西宝地房地产开发有限公司为合同实际履行主体。且2009年原告与被告山西宝地房地产开发有限公司（当时法人代表杜清江）签定《房屋买卖合同》、原告与被告山西金宝地物业管理有限公司（当时法人代表杜清良）签定《房屋租赁合同》在同一地点、同一时间由同一人办理，系捆绑销售，不可只签一个。被告山西宝地房地产开发有限公司卖房时就承诺15年10%的回报率，并告知原告说：山西宝地房地产开发有限公司和山西金宝地物业管理有限公司实际是一家，杜清江、杜清良是亲兄弟，不需要担保，诱骗原告与山西金宝地物业管理有限公司签定了《合同书》。两被告系同一公司山西宝地置业集团公司下属公司。以上事实表明被告山西金宝地物业管理有限公司、被告山西宝地房地产开发有限公司为关联公司，应共同承担《合同书》的义务，承担连带责任。二被告有恶意串通一气，造成原告租金无法收回之嫌。依据《民法通则》，保障公民的民事权益，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。请求贵院判定被告山西宝地房地产开发有限公司承担连带支付责任。综上，为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院起诉，望判如所请。被告山西金宝地物业管理有限公司辩称，被告认可未支付原告租金，但被告现已经无力支付。原、被告之间因为同一纠纷已经有生效判决，判决是按年利率6%计算。原告要求的违约金按年利率20%计算没有法律依据。请法庭解除双方合同。被告山西宝地房地产开发公司辩称，山西宝地房地产开发公司与山西金宝地物业管理有限公司是不同的法人主体，均具有独立的法人资格，不存在任何混同情形，该案已有生效的判决文书，原告应按照已生效判决文书向合同的相对人即被告山西金宝地物业管理有限公司主张欠付的租金而非向山西宝地房地产开发公司主张，贵院应驳回原告对山西宝地房地产开发公司的起诉。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《房屋产权证书》，拟证明商铺为原告合法所有；2.《房屋租赁合同书》，拟证明2009年8月24日，原告与山西宝地房地产开发有限公司旗下的山西金宝地物业管理有限公司签订了《合同书》一份，将涉案房屋租赁给被告山西金宝地物业管理有限公司，并对租期、租金、违约责任等进行了约定；3.打款凭证，拟证明山西金宝地物业管理有限公司欠付租金；4.家世界与山西宝地房地产开发有限公司的《房屋租赁合同》、家世界与美特好《股权转让协议》、美特好超市给业主代表的函，拟证明2004年4月15日，被告山西宝地房地产开发公司把涉案商铺出租给家世界，2006年11月5日家世界又转让给山西美特好连锁超市，美特好超市是原告商铺的实际承租人，被告山西宝地房地产开发公司为合同的实际履行主体；5.山西宝地置业公司信息，拟证明被告山西金宝地物业管理有限公司、山西宝地房地产开发有限公司同属一家公司的分公司；6.售楼广告，拟证明被告山西宝地房地产开发有限公司发出要约，所售商铺签订15年返租合同，按售楼价年10%返租；7.美特好超市的付款凭证，拟证明被告山西宝地房地产开发有限公司收取了美特好的租金，是涉案商铺的实际经营管理人、受益人，与被告山西金宝地物业管理有限公司相关联；8.被告山西宝地房地产开发有限公司的上诉状，拟证明山西宝地房地产开发有限公司与铜锣湾7幢二、三层部分业主有租赁关系；9.太原市迎泽区人民法院判决书、太原市中级人民法院判决书，拟证明被告山西金宝地管理有限公司应支付原告租金；10.山西宝地房地产开发有限公司和山西金宝地物业管理有限公司给业主的通知，拟证明山西宝地房地产开发有限公司与金宝地对商铺管理的混同与组织机构混同；11.山西金宝地物业管理有限公司、山西宝地房地产开发有限公司工商信息，拟证明2016年12月6日前山西宝地房地产开发有限公司是金宝地物业公司的控股企业，两公司组织机构混同。被告山西金宝地物业管理有限公司质证称，对证据1-3无异议，但是《房屋租赁合同书》中约定的违约金过高；证据4、6真实性认可，但与被告山西金宝地物业管理有限公司无关；证据5真实性不认可；证据7来源不明，真实性不认可；证据8真实性认可，但与本案无关；证据9真实性认可，但是判决中违约金均是按年利率6%计算，原告要求违约金按20%计算没有依据；证据10与本案无关，我方发出的通知是给全体业主的，不能证明原告的代证事项；证据11真实性认可，但无法证明二公司存在混同。被告山西宝地房地产开发公司质证称，对证据1真实性认可，被告山西宝地房地产开发有限公司已经履行了房屋买卖的全部义务，原告购买房屋时已经知悉房屋租赁给美特好；证据2、3与山西宝地房地产开发有限公司无关，合同是原告与山西金宝地物业管理有限公司签订，原告应该向山西金宝地物业管理有限公司主张权利；证据4签订时间为2004年，早于原告购买房屋的时间，合同约定的房屋租金远低于原告向被告主张的租金，原告向被告主张的租金没有法律依据；证据5无法证明其来源，真实性不认可，不予质证；证据6形式为要约邀请，并非山西宝地房地产开发有限公司发出的要约，也不是山西宝地房地产开发有限公司对原告的承诺，应以租赁合同为准；证据7真实性不认可，原告拟证明二被告相关联缺乏证据；证据8与本案无关；证据9三性均认可；证据10与本案无关，山西金宝地物业管理有限公司的通知与我方无关，我方通知的主体也不是原告；证据11真实性认可，但无法证明二公司存在混同，山西宝地房地产开发有限公司不应当承担连带偿还义务。被告山西金宝地物业管理有限公司为反驳原告的诉讼请求，提交如下证据：太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2347号《民事判决书》，拟证明原被告之间的违约金法院已予调整，原告主张的20%无依据。原告及被告山西宝地房地产开发公司对上述证据均无异议。被告山西宝地房地产开发公司为反驳原告的诉讼请求，提交如下证据：二被告的工商信息，拟证明二被告是独立法人主体，不存在混同。原告及被告山西金宝地物业管理有限公司对上述证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月17日，原告王光照与被告山西金宝地物业管理有限公司签订《合同书》，将其所有的位于太原市铜锣湾小区7幢2250号商铺出租予被告山西金宝地物业管理有限公司，双方约定租期自2009年4月18日至2021年2月28日共15年，年租金35957.5元，于每月20日按月等额支付。若被告山西金宝地物业管理有限公司逾期支付租金在90日内的，须按逾期应付款日千分之一向原告支付违约金，逾期支付超过90日未超过210日的部分，须按逾期应付款日千分之二向原告支付违约金，逾期超过210日的，原告有权解除合同，若合同继续履行，被告山西金宝地物业管理有限公司须按逾期应付款日千分之四向原告支付违约金。合同签订后，原告王光照依约将商铺交付被告山西金宝地物业管理有限公司经营，后因被告山西金宝地物业管理有限公司欠付租金。原告王光照于2018年6月1日向本院提起诉讼，本院于2018年9月27日作出（2018）晋0106民初2347号《民事判决书》，判决被告山西金宝地物业管理有限公司支付原告2017年10月至2018年5月的租金共计23968元及截至2018年5月20日的逾期付款违约金413.7元，并支付自2018年5月21日起至实际付清之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金。被告山西金宝地物业管理有限公司不服该判决，向太原市中级人民法院提起上诉。太原市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）晋01民终6074号《民事判决书》驳回其上述维持原判决。2019年8月7日，原告再次向本院提起诉讼，要求被告山西金宝地物业管理有限公司支付2018年6月至2019年7月的租金及按照《合同书》约定的违约金，并诉请被告山西宝地房地产开发有限公司对上述诉请承担连带责任。本院认为，本案系因（2018）晋0106民初2347号民事纠纷中原告损失的扩大引发的纠纷，依据已经生效的太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2347号《民事判决书》和太原市中级人民法院（2018）晋01民终6074号《民事判决书》，原告王光照与被告山西金宝地物业管理有限公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2018年6月至2019年7月期间，原告并未收回案涉商铺的使用权，被告理应继续履行支付租金的义务，其未依约支付租金，已构成违约。故，本院对原告诉请被告山西金宝地物业管理有限公司支付此期间租金41944元的诉求予以支持。且依据已生效的两份判决书，双方签订的《合同书》中对违约金的约定过高，本院参照生效判决，将违约金标准调整为年利率6%，截至2019年7月20日的逾期付款违约金计算为1363元。原告提交的证据不足以证明二被告存在公司人格混同，故本院对原告诉请被告山西宝地房地产开发有限公司对上述诉请承担连带责任的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王光照自2018年6月至2019年7月的租金41944元；二、被告山西金宝地物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王光照截止2019年7月20日的逾期付款违约金1363元，并支付自2018年11月21日起至付清之日止以为41944元基数，按年利率6%计算的逾期付款违约金；三、驳回原告王光照的其他违约金诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元由被告山西金宝地物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇一九年九月二十三日书记员 任亚婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。