呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初5719号原告：秦霞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区市公安局对面金隅环球金融中心4号楼西塔9047#。法定代表人：高鸿燊，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐靖，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫国新，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。原告秦霞与被告内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称途家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告秦霞的委托诉讼代理人曹东海，被告途家公司的委托诉讼代理人徐靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦霞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》及《商品房回购协议》，并支付拖欠秦霞的租金18,567元（截止2018年6月份）；2.判令途家公司支付秦霞依合同约定的违约金8252元；3.判令途家公司支付秦霞从2018年6月份之后占用房屋的租金，直至途家公司腾出房屋为止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：秦霞系呼和浩特市如意开发区腾飞路金隅环球金融中心4号楼6011号的业主，2015年12月9日与途家公司签订了《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》及《商品房回购协议》，秦霞将自己所有的4号楼6011号（面积:75.02平方米）出租给途家公司使用，租赁用途为酒店式公寓，出租并委托途家公司托管式经营。房屋租赁期限及物业托管期限均为：2017年4月1日至2032年3月31日止共计15年，房屋年租金为每年49,512元，租金按月支付，于每个月1日向秦霞支付当期租金4126元。合同中还约定如一方违约，违约方向守约方支付两个月的租金作为违约金。截止起诉前,被告延付3个月的租金，依据双方签订的房屋租赁合同，被告已经违反合同的约定按时支付租金条款，现秦霞依据我国合同法的相关规定，特向法院提起诉讼,请求法院依法支持秦霞的诉讼请求。途家公司辩称，途家公司不存在违约，停止支付租金是合法行使抗辩权，途家公司不同意解除合同。途家公司与秦霞签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》是基于秦霞购买金隅环球中心项目房屋，约定租赁事宜，房屋竣工后途家公司开始进行公寓营业准备，并且依照租赁合同的约定按月向秦霞支付租金，但在合同履行过程中，秦霞所出租的房屋一次消防没有验收合格，导致房屋整体不能进行竣工验收备案，房屋没有达到交付使用条件，途家公司所经营的公寓不能营业，故途家公司在合同履行一段时间后停止向秦霞支付租金；途家公司已经按照合同约定向秦霞支付租金并非不履行合同，途家公司与秦霞签订租赁合同的基础在于秦霞与开发商签订的商品房买卖合同，秦霞的房屋必须是经过验收合格已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，故途家公司在秦霞提供的房屋不符合交付使用条件的情况下，停止向秦霞支付租金是合法行使抗辩权；途家公司不存在违约行为，途家公司不同意解除合同，本案也不符合合同法第94条规定的合同法定解除的情形，反而是秦霞在合同履行过程中提供的房屋未通过验收备案，无法正常使用，违约方应当是秦霞，秦霞的诉讼请求依法不能成立，秦霞所述其遭受的损失及租金系房屋的开发商未依照商品房买卖合同的约定向秦霞交付经过验收合格的房屋造成的，秦霞应当向房屋的开发商主张违约责任，而不是要求途家公司承担违约责任。综上，途家公司与秦霞在租赁合同的履行过程中不存在无故不支付租金的违约行为，现秦霞的房屋一次消防已经验收合格，公寓能够正常营业，双方应当继续履行合同，同时，途家公司有权将已支付的租金冲抵公寓正式营业后应付的租金，秦霞的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月9日，秦霞（甲方）与途家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》，《房屋租赁合同》、《物业委托经营合同》约定秦霞将其购买的呼和浩特市××区金隅环球金融中心第4号楼6层6011号房屋出租给途家公司，用于酒店式公寓的经营，房屋建筑面积75.02平方米，房屋租赁期（也即托管经营期限）自2017年4月1日至2032年3月31日，共计15年，房屋租金每年49,512元，按月支付，每个月的1日向甲方支付当期租金；甲、乙任何一方有违约情形的，应按一个月租金的两倍向对方支付违约金。《商品房回购协议》约定，途家公司回购秦霞所购商品房，回购价617,644元。合同签订后，秦霞向途家公司交付了房屋，途家公司向秦霞支付2017年4月、5月、6月的租金共计6189元、2017年7月1日至2018年3月31日的租金共计43,323元，案件审理过程中，双方认可秦霞于2019年8月10日将案涉租赁房屋收回，途家公司在未支付2018年4月及之后租金的情况下一直使用案涉租赁房屋至2019年8月10日。2018年7月12日，秦霞与途家公司签订《解除合同协议书》，双方协商《商品房回购协议》自2018年7月12日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止，双方互不承担违约责任。2018年3月29日，呼和浩特市赛罕区公安消防大队向途家公司作出行政处罚决定书，决定给予内蒙古途家商业管理有限公司新建的途家斯维登酒店责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2018年6月7日，内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××队出具建设工程消防验收意见书，对内蒙古金隅置地投资有限公司申报的金隅环球金融中心4#楼（地上18层，建筑高度77.8米，地上建筑面积65,875平方米）进行资料审查，通过了消防验收。本院认为，秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，秦霞向途家公司交付了租赁房屋，途家公司应当按照约定按月向秦霞支付租金。对于秦霞主张解除《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，途家公司向秦霞支付部分租金后，未支付2018年4月及之后的租金，秦霞有权解除《房屋租赁合同》以及相应的《物业委托管理经营合同》，秦霞于2019年8月10日收回案涉租赁房屋，故秦霞与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》已于2019年8月10日实际解除，本院对此予以确认，对秦霞的该项诉讼请求，本院予以支持。对于秦霞主张解除《商品房回购协议》的诉讼请求，因双方已于2018年7月12日签订了《解除合同协议书》，协商解除该协议，本院对此予以确认，对秦霞的该项诉讼请求，本院予以支持。对于秦霞主张途家公司支付2018年6月前欠付租金及之后房屋占用期间租金直至腾出房屋之日止的诉讼请求，因途家公司欠付2017年4月、5月、6月的租金6189元、2018年4月至2019年8月10日期间的租金，故途家公司应向秦霞支付2017年4月至2019年8月10日期间欠付的租金73,536元（6189元＋4126元×16个月10天），对于秦霞主张途家公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于途家公司提出因案涉房屋未通过消防验收影响其经营使用，其拒付租金是履行抗辩权的抗辩意见，对此途家公司未举证证明其因此未营业，且在消防验收通过后，其亦未履行支付租金的义务，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于秦霞主张途家公司支付违约金的诉讼请求，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，任意一方违约应按一个月租金的两倍承担违约责任，途家公司未按约定支付租金的行为已构成违约，其应按照合同约定承担违约责任，故其应向秦霞支付违约金8252元（4126元×2倍），对秦霞的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告秦霞与被告内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年8月10日解除；二、确认原告秦霞与被告内蒙古途家商业管理有限公司签订的《商品房回购协议》于2018年7月12日解除；三、被告内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向秦霞支付租金73,536元；四、被告内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向秦霞支付违约金8252元；五、驳回原告秦霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（原告秦霞已预交），由被告内蒙古途家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英 二〇一九年九月二日书记员 郝辰炜