河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初1225号 原告（反诉被告）：张雪生，男，1972年1月23日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：侯光宇，邯郸市邯山区渚河法律服务所法律服务工作者。 被告(反诉原告)：北泰贸易有限公司，住所北京市朝阳区青年路西里3号院6号楼3层F3-07-10。 法定代表人：王丹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏伟，河北赵向军律师事务所律师。 原告（反诉被告）张雪生与被告(反诉原告)北泰贸易有限公司（以下简称北泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张雪生的委托诉讼代理人侯光宇，被告(反诉原告)北泰贸易有限公司的委托诉讼代理人赵鹏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雪生向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告的房屋租赁合同，并要求被告搬离该房屋，房屋内所建建筑及装修归原告所有不得损毁，支付违约金2万元；2.请求依法判令被告支付从2018年12月21日至2019年4月20日逾期返还租赁物的租金178652元，计算至实际搬出时止，并按日加收年租金的3‰逾期违约金（1607元／日）自2018年12月21日起计算；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月22日原告与被告签订房屋租赁合同，租赁房屋位于邯山区。合同约定“租赁期限为5年8个月，租金为年租金535956元，其中自2018年4月22日至2018年12月21日租金为133989元（已付），自2018年12月21日至2023年12月20日租金为年付，被告应提前30日一次性支付原告”，到期后原告多次向被告要求支付房租，被告以资金紧张，要求变更约定的支付方式为由拒不支付，也不搬出，致使原告无法行使房东权利，无法继续出租该房屋，给原告造成一定的经济损失。另查明，被告公司的注册资金为1亿万人民币，陈剑男、王丹为该公司股东，出资全部为认缴，未实际出资。综上所述，原告与被告签订合同是双方的真实意思表示，应受到法律保护，被告拒不支付租金且拒不搬出，已明显违约，给被告造成较大的经济损失。根据《合同法》相关规定，被告应承担相应的民事责任，请贵院依法支持原告的诉求。 北泰贸易有限公司辩称：原告所诉与客观事实不符，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。第一、答辩人为在邯郸谋发展，经双方协商于2018年4月22日签订了《租赁合同》，签订合同后，答辩人于当月28日就将租赁费133989元、押金20000元交付原告，但原告没有向答辩人实际交付租赁房屋。此后由于对市场的进一步了解，答辩人感到在邯郸进行业务发展风险较大，故曾向原告提出过解除合同的口头表示，但因原告不愿退还已交付的租赁费、押金而未果；第二、由于答辩人前期交付的租金到期，原告于2018年12月22日以书面通知的方式向答辩人提出了解除合同，答辩人也表示同意，现租赁合同已经解除，租赁房屋答辩人也没有实际占有，故原告诉求解除租赁合同后的租金及逾期违约金没有事实和法律依据，且该逾期违约金原告诉求过高，人民法院亦不应支持；第三、在租赁期间答辩人并未违约，双方对解除合同曾多次协商，对答辩人租金到期后不再租赁原告明知，故其提出解除合同也在情理之中，但不能以此为由来证明答辩人违约，故其提出的违约金2万元的诉求亦不能得到法院的支持；第四、租赁合同解除后，答辩人所交付的20000元押金原告理应退还，但至今没有退还，为此，答辩人已提出了反诉，在此不再赘述。综上所述，原告未向答辩人实际交付出租房屋，该租赁房屋内也没有答辩人的任何物品，现租赁合同已经解除，答辩人没有违约行为，故人民法院应当驳回原告的诉讼请求。 北泰贸易有限公司向本院提起反诉请求称：1.请求人民法院依法判令反诉被告退还反诉原告租房押金2万元整；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月22日反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，合同约定“租赁房屋位于邯山区，租赁期限自2018年4月22日至2023年12月20日，其中2018年4月22日至2018年12月21日的租金为133989元，剩下5年租金为年租金535956元，押金2万元。”合同签订后，反诉原告于2018年4月28日通过银行转账的方式支付了133989元租金和押金2万元，但双方未对所租房屋进行交接，反诉原告并未实际入住。在此期间，双方曾协商解除租赁合同，但协商未果。反诉被告于2018年12月22日向反诉原告下达了解除合同通知书，并收回了所租房屋。据此双方签订的租赁合同早已解除，但反诉被告却没有返还2万元租房押金，而且还向贵院提起诉讼，要求反诉原告承担反诉被告解除合同后2018年12月21日至2019年4月20日的租金没有事实和法律依据，为维护反诉原告的合法权益，向贵院提起反诉请求。 张雪生针对反诉辩称：1.陈述与事实不符，双方合同约定违约方应承担2万元违约金，租赁合同因被告违约在先，故2万元违约金不予退还；2.陈述与事实不符，原、被告签订合同之后，原告将房屋交付给被告，被告向原告交付租金，双方已履行合同，但被告要是已履行合同，原告不会向被告下解除租赁合同的通知。请求驳回反诉原告的反诉诉请。 为证明自己的诉讼主张,原告(反诉被告)张雪生提供证据如下： 1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份；2.《商品房买卖合同》两份，证明原告对该房屋有完全处分权；3.《租赁合同》，证明双方签订合同，租赁合同对时间价格有约定，该合同是真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。 北泰公司质证意见：对证据1-2真实性没有异议，对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明被告存在违约行为。 为证明自己的诉讼主张,被告(反诉原告)北泰公司提供证据如下： 1.《租赁合同》一份，证明双方于2018年4月22日所签合同合法有效；2.网银流水一份，证明被告于2018年4月28日向原告交付房屋租赁费133989元，租房押金20000元；3.解除合同通知书一份，证明双方所签的租赁合同于2018年12月22日解除。 张雪生质证意见：对证据1-3真实性无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院在此后审理部分予以综合分析、认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月22日，张雪生与北泰公司签订《租赁合同》。内容为，甲方：张雪生乙方：北泰贸易有限公司乙方租赁甲方房屋，双方依照合同法，经协商达成以下条款：1.房屋的基本情况：乙方租赁房屋的建筑面积共为893.26平方米。地址：河北省邯郸市邯山区。3.该租赁房屋面积为893.26㎡，每㎡租金为50元，每月租金合计44663元，年租金合计为伍拾叁万伍仟玖佰伍拾陆元整。4.交缴纳租金方式：按现金预交的方式交纳。乙方须提前30天交纳租金，如逾期不交，甲方有权按日加收乙方年租金的3‰逾期违约金。其中自2018年4月22日至2018年12月21日，租金为133989元；乙方应于合同签订后3日内，支付于甲方。5.租赁期限：自2018年4月22日至2023年12月20日，合计5年8个月。7.押金：乙方租赁房屋需在签订本协议时交纳押金2万元整。8.装修：乙方不得擅自改变室内结构和擅自装修，经甲方同意的装饰装修，在本协议终止时，乙方应将装修的不可拆除附着于不动产的物品无偿随房屋交付甲方……（略）11.违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即停水，停电，乙方应当向甲方支付违约金2万元，并主动交回房屋，同时赔偿因此给甲方造成的一切损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让、转借的或擅自改变用途的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方违反约定拖欠租金累计10日的；（4）严重损害主体安全结构的。15.（2）在乙方违反本协议，甲方通知乙方终止；解除协议，未在要求时间内交回房屋的，视乙方同意甲方自行打开房门清理并另行出租，所发生的一切不良后果由乙方承担。16.双方签字或盖章后生效。落款处甲方：张雪生签字，乙方：北泰贸易有限公司盖有合同专用章。2018年4月28日北泰公司转账给张雪生房屋租金133989元、租房押金20000元。2018年12月22日张雪生在涉案房屋门口张贴了《解除合同通知书》，内容为“致：北泰贸易有限公司：我是张雪生，位于邯郸市邯山区房屋所有权人，你公司于2018年4月与我签了《租赁合同》，合同第4条约定自2018年12月21日至2023年12月20日，租金为年付，你公司应提前30日一次性支付，你公司应于2018年11月20日之前交付租金，但至今分文未付，已构成违约。根据本合同第11条，违约责任及第15条第（2）项的约定及合同法93条第二款94条、96条之规定依法通知你公司：1、自本通知函发之日起，我与你公司的房屋租赁关系终止《租赁合同》解除。请你公司在收到本通知书后十日内搬出上述房屋。2、若你公司在上述期限内不予搬出，本人将依据合同约定及法律规定，通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你公司承担相应的损失，所造成的一切后果均由你公司承担。落款处通知人：张雪生捺印2018年12月22日”。张雪生以北泰公司未搬离租赁房屋且未支付租金为由，诉至法院，诉请如前。 本院认为，本案中张雪生与北泰公司签订了《租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，承租方支付了房屋租金，出租方交付了租赁房屋，合同双方均各自履行了合同义务。现张雪生要求与北泰公司解除房屋租赁合同，北泰公司当庭予以追认同意解除，对张雪生要求与北泰贸易有限公司解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。北泰公司反诉称双方未对所租房屋进行交接，反诉原告并未实际入住；依据合同相对性原则，北泰公司仍然是合同履行及责任承担的相对方，现涉案房屋使用人基于与北泰公司的关系占有并使用该房屋，北泰公司怠于行使其向现房屋使用人主张权利，故其反诉请求，本院不予支持。 2018年12月22日，张雪生向北泰公司下达了《解除合同通知书》，通知北泰公司终止租赁合同并在收到本通知书后十日内搬出涉案房屋，北泰公司对搬离房屋早已知晓，但未向法院举证证明已办理交接并实际搬离的证据，故该解除行为未发生法律效力，合同未实际解除，北泰公司的反诉请求，本院不予支持。关于张雪生请求北泰公司向其支付2018年12月21日至2019年4月20日逾期返还租赁物租金178652元计算至实际搬出时止。本院认为，该案于2019年4月3日立案，故租金应计算至实际立案之日止，现张雪生请求“计算至实际搬出时止”，因截止开庭之日房屋尚未交付，应待房屋实际交付之日可另行主张。北泰公司应向张雪生支付租金金额为2018年12月21日至2019年4月3日，44663元x3月+44663元÷30天x13天=153343元；关于张雪生主张的违约金“甲方有权按日加收乙方年租金的3‰逾期违约金”，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，现北泰公司反诉称逾期违约金诉求过高，综合考虑原告的损失情况及被告的过错程度，以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准予以支持，逾期违约金为153343元x4.35%x4倍=26682元。北泰公司反诉请求张雪生退还北泰公司租金押金20000元，《租赁合同》第十一条约定，乙方违反约定拖欠租金累计十日的，甲方有权单方解除合同，并向甲方支付违约金2万元，因北泰公司未在约定期限内支付租金，故张雪生的诉讼请求予以支持，押金不予返还。张雪生请求房屋内所建建筑及装修归原告所有不得损毁，《租赁合同》第八条约定，北泰公司应将装修的不可拆除的附着于不动产的物品无偿随房屋交付甲方，应按《租赁合同》约定执行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张雪生与被告（反诉原告）北泰贸易有限公司签订的《租赁合同》解除； 二、被告（反诉原告）北泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张雪生支付租金153343元； 三、被告（反诉原告）北泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张雪生支付逾期违约金26682元； 四、驳回原告（反诉被告）张雪生的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）北泰贸易有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4273元，减半收取计2136.5元，反诉费150元，均由北泰贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王燕燕 二〇一九年九月二十日 书记员  崔 杰 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。