福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1809号 原告：周茂读男，1988年8月25日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：卓求存，福建知茂律师事务所律师。 被告：柯玉华男，1955年2月6日出生，汉族，福建省长乐市。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 第三人：福建福房网房产代理有限公司，住所地：福州市仓山区盖山镇江边村上道166号-1-2062。 法定代表人：林明，总经理。 委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。 原告周茂读与被告柯玉华、第三人福建福房网房产代理有限公司（以下简称福房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周茂读及其委托诉讼代理人卓求存、被告柯玉华委托诉讼代理人王怀、第三人福房网公司委托诉讼代理人邹金狮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周茂读向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所订立的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》；2.判令被告柯玉华就其原因导致房屋买卖合同解除向原告支付30万元违约金，并向原告支付迟延履约期间的违约金共计141825元；3.判令被告柯玉华及福房网公司向原告归还所收取的5万元购房保证金；4.判令被告柯玉华向原告支付因本案所产生的律师代理费4万元；5.判令由柯玉华及福房网公司承担本案的案件受理费等诉讼费用。在诉讼过程中，经本院释明，原告认为原告主要诉请解除《房屋买卖合同》，另外两个《交易服务合同》、《居间服务合同》系附属合同，可否一并解除，由法院认定。事实与理由：2017年7月23日，经福房网公司居间，原告与被告柯玉华的代理人王美莺就被告柯玉华名下位于福州市仓山区鸿运馨境Ａ区×＃楼×单元房产（下称：案涉房产）签订了《房屋买卖合同》，《交易服务合同》及《居间服务合同》。订立合同过程中，王美莺现场向原告出示了身份证、该房产的产权证、委托书及公证书，并保证案涉房产不存在权属争议及被查封、冻结等限制房地产交易的情形。福房网公司当场核实、确认王美莺的委托手续是合法有效。按照《房屋买卖合同》约定，案涉房产的交易价格为305万元，该价格包含房屋的房价款、附属配套设施、固定装修。原告以商业按揭贷款方式支付购房款。合同订立后，原告应支付30万元购房保证金（可抵作购房款），其中5万元购房保证金交由福房网公司保管，剩余25万元购房保证金在合同订立后七天内办理银行监管手续。原告于合同签订后一个月内将首付款筹备到位后，被告柯玉华开始配合办理原告按揭贷款相关手续。由于案涉房产处于抵押状态，合同还约定，解押方式为委托担保公司以现金方式或原告出资首付款、差额款替被告柯玉华解押。被告柯玉华应在2017年7月30日前向抵押权人申请还款，待被告柯玉华银行允许还贷后且原告银行贷款审核通过后的贰个工作日内原告自愿出资首付款、差额款替被告解押等相关内容。上述合同签署后，原告依约向福房网公司交付了5万元购房保证金并按福房网公司要求提交了办理银行按揭贷款等房产交易所需的相关资料（包括银行流水、收入证明、户口本、结婚证等）；2017年7月26日，原告根据福房网公司的要求，与被告柯玉华的代理人王美莺及福房网公司工作人员一起到福房网公司指定的浦发银行开设银行监管账户，并依约将剩余的25万元购房保证金及88万元首付款存入该监管账户。然而，原告在付清首付款后几天却从朋友处获悉案涉房产已被冻结无法进行交易；经与福房网公司沟通，福房网公司表示案涉房产已被冻结、无法进行交易。经了解，涉案房屋早在2016年就因违规搭建已被市容中心申请冻结。此后，经原告多次沟通、催告，被告柯玉华既不依约承担违约责任，也不继续履行合同项下义务。而且在合同尚未解除的情况下，被告柯玉华在未经原告同意的情况下单方面派人封堵并拆除涉案房屋内部隔层结构，企图单方面改变涉案房屋交易时的现状。为此，原告曾向被告柯玉华发函要求其停止单方面改变现状的行为，并要求其继续履行合同。同时，原告也向福房网公司发函，要求其督促被告柯玉华停止违约行为并继续履约。但是，柯玉华及福房网公司以各种籍口拖延，至今仍不继续履行合同项下义务。综上，原告认为，被告柯玉华在合同订立过程中故意隐瞒涉案房屋已被限制交易的情况，造成合同订立后涉案房屋存在交易障碍，而且在经原告催告后，仍不履行合同项下相应义务，已构成违约。根据《房屋买卖合同》第十四条及相关规定，原告依法有权解除合同并追究其违约责任。另外，福房网公司作为中介机构，在合同订立过程中没有事先对案涉房产是否存在限制交易情形等影响交易进行的关键性信息进行核实，且在被告发生违约行为后不及时进行催告、督促，对于合同解除及被告柯玉华迟延履行合同项下义务存在巨大过错，不得要求支付服务报酬并应赔偿原告由此造成的损失。 被告柯玉华辩称，（一）本案被告无任何违约行为，无需承担违约责任。1.合同签订时被告并不知悉案涉房产有被查封、冻结情形，但被告（委托第三人）有带领原告实地查看房屋，被告对案涉房产信息没有隐瞒，原告在明确知悉案涉房产实际情况后，仍决定购买案涉房屋，原告自身应承担相应法律风险、责任，被告不存在隐瞒等行为，无需承担违约责任。本案房屋买卖有专业中介机构提供居间服务，依据合同第三条之约定，在买卖房屋时，原告实地查看了房屋现状，也询问并了解房屋产权情况，被告如实地向原告介绍了房屋现状及产权情况。案涉房产是复式楼，在室内分为两层，仅一层是有产权的，二楼为赠送面积无产权（依据合同约定的交易面积也可知晓）。原告实地查看过房屋现状，对案涉房产的这种结构是知悉的，原告本身在购房时也是看中这一点，并充分考虑后，最终仍认可购买。因此，被告认为原告既然知道房屋存在无产权部分，那么其心理知晓、清楚房屋无产权在法律上概念和意义，即无产权部分因其不够规范，有可能存在被要求整改、查封或者冻结的情形。在知晓房屋这样的实际情况情况下，仍然购买，说明原告自身愿意承担相应风险。（具体到本案，原告并不需要承担有关风险，因为目前案涉房屋具备过户交易条件）。本案被告在交易过程中，对于房屋的现状无任何隐瞒、均一一告知，有问必答。在签订买卖合同时，被告（委托第三人）并不知晓房屋有被冻结的情况。在被告知房屋被冻结后，被告便去主管部门了解情况，发现问题所在后，为了促成合同的继续履行，被告积极按要求对问题部分进行整改，并在2017年10月13日向主管部门申请解除查封、冻结措施。因此被告并无故意隐瞒房屋查封、冻结之事实而是因为不知情，后被告积极努力，案涉房产现在已经解除查封、冻结，符合过户登记条件。现在原告如果要继续购买案涉房产，被告也愿意卖给原告。故被告无任何违约行为，不应承担违约责任。2.被告依约按时向银行申请解押、提前还款，无违约行为。合同签订后，被告及时依约向房屋按揭银行申请解押、提前还款，收到的通知是至少要等一个月以上时间，并且提前还款需要向银行支付违约金等等。即从2017年7月30日前开始申请，最早在2017年8月30日及以后可提前还款并解押（原告提供的录音也可以证明）。具体时间依据双方签订的买卖合同约定，最终要以按揭银行通知为准。这说明被告始终在积极履行合同约定之义务，并无违约；（二）原告单方面要求解除资金监管，无事实和法律依据，应承担由此引发的相应法律责任。案涉房屋即使存在查封、冻结，但是依据交易流程，只要在办理过户之前不存在查封、冻结，房屋买卖仍可进行。被告也只有在因房屋冻结，导致交易迟延或者导致交易无法进行，且损害原告合法权益时，才承担相应的赔偿责任。本案显然不存在该情形，故被告无需承担赔偿责任。依据交易流程，原告应当先将购房保证金及首付款存入监管账户，并且申请办理二手房按揭贷款，或者在银行二手房按揭贷款未批准或者批准额度不足时，自行补足余下购房款。之后，被告再配合原告办理房屋解押和过户登记手续。本案前面还有诸多交易流程未进行，且还未到办理过户登记这流程，因此原告不能自己单方面认为的“被告违约”，就擅自终止履行合同义务，或则作出损害合同继续履行之行为，让交易相对方不安。因此，本案原告单方面要求解除资金监管，无事实和法律依据，应承担由此引发的相应法律责任。依据目前房屋现状，案涉房产不存在被查封、冻结之情形，具备交易条件。只是原告解除监管账户的行为，证明其单方面以行为表明不再履行合同义务，事实上合同已经解除，故导致交易无法继续的责任在原告本身，不在被告，被告无任何违约行为，故不承担赔偿责任；（三）原告要求对监管资金解控的行为，已经构成违约，并且该行为直接导致交易终止，合同无法继续履行，合同解除，原告应对此担责，违约责任不在被告。在被告依约履行按时向贷款银行申请解押、提前还款的义务时，相反，原告却在合同还未解除、且具备履行条件的情况下，就一再要求被告配合将浦发银行共同监管账户中的购房保证金及首付款解控（2017年8月29日正式解控）并表示不再履行合同。原告要求解控的行为，证明其本身已经主动不愿意再继续履行买卖合同，该行为也导致合同无法继续履行，因为依据合同补充协议第7条约定，原告提前还款、解押的款项是监管账户里的资金，而此时已经没有了监管资金，被告也无法完成解押，无法提前还款。而被告在应原告要求解除监管账户资金时，亦认为此时双方达成了解除买卖合同的合意，此时双方的买卖合同已经就此解除。责任在原告，被告无违约行为；（四）依据原告举证证据（快递单号）履约催告函并未妥投，被告未收到原告寄发的履约催告函。此外，履约催告函是在原告解除监管账户资金之后所发，因此时原告本身已经以行为表明不再履行合同义务，导致并要求合同解除，故原告无权要求被告做任何行为。双方之间的交易，因原告单方面解除监管资金的行为，而无法继续。原告在单方面解除监管资金的行为后，就无权再要求被告办理解押手续以及所谓的保持房屋现状的行为。而且被告也不存在履约催告函中所述的不申请解押、提前还款之行为。被告有申请，但因监管资金已经被原告本人解控，故依据合同约定被告无法解押。被告也不存在原告所说的改变案涉房产现状，被告完全是依据主管部门的要求依法整改，被告整改也是为了合同的继续履行，并非违约；（五）原告无任何证据能够证明其诉请所主张的违约金的法律依据，事实上本案原告并无任何损失，监管资金是在原告自己的账户内，且8月14日完成监管后，8月29日就解除监管，原告可以自由支配资金，故其不存在损失。依据谁主张、谁举证的原则，原告因举证不能，应当依法驳回其诉讼请求；（六）交易保证金在房产中介处，被告未收取原告任何钱款，故被告的行为未给原告造成任何损失，被告无需承担赔偿责任；（七）律师费过高，而且被告并无违约，律师费应当由原告自己承担，与被告无关。 第三人福房网公司辩称，一、福房网公司的居间行为已经履行完毕，且没有隐瞒或者提供虚假信息，原告周茂读要求判令解除《居间服务合同》没有法律依据。1.合同法第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”福房网公司已经促成周茂读与柯玉华签订了诉争房屋的《房屋买卖合同》，居间行为已经完成，但原告周茂读尚未支付居间服务费，原告不能要求判令解除《居间服务合同》。2.福房网公司并没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，也已经按照《居间服务合同》第二条的约定提供了居间服务，没有过错，有权收取居间服务费。合同法第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《居间服务合同》第二条约定：丙方应提供且已提供如下居间服务：（一）房屋交易市场行情咨询；（二）房源推介；（三）协助乙方实地查看该房屋以及周围环境；（四）沟通甲乙双方的成交意向；（五）协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》。《居间服务合同》第三条各方保证第一项约定：甲方保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形……。从合同法的规定以及《居间服务合同》的约定来看，福房网公司作为居间方的义务主要是将买卖双方告知与房产交易有关的信息及时传达给双方，协助买方实地查看房屋及周围环境、协助双方磋商并达成一致签订协议。福房网公司已经履行了上述义务，并没有任何的隐瞒或提供虚假信息。至于房屋存在冻结，该情况被告柯玉华本人事先都不知情，作为居间方更不可能知晓。福房网公司并非公检法部门，只能向房屋产权人本人核实是否有存在冻结，原告周茂读认为福房网公司事先没有对案涉房产是否存在限制交易情形进行核实，属于强人所难，福房网公司根本无该权限和能力查询，而且被告柯玉华也在合同上保证不存在被他人冻结的情形。因此，福房网公司已经履行了作为居间方应尽的义务，并无过错，有权收取居间服务费。二、现将本案的基本事实及调解情况告知如下：2017年7月23日各方签订诉争房屋的买卖合同等。签订后，各方均按照合同约定履行义务。2017年8月3日，双方到银行办理了25万元购房保证金及88万元首付款资金冻结手续。数天之后，因需要动用买方的资金为卖方解押，所以卖方查询了房屋产权情况，发现被冻结。发现冻结后，卖方就立即配合买方将买方冻结的资金解冻。当天双方也进行了协商，卖方开始表示愿意赔偿5万元，后面协商加到10万元，但买方不同意。之后，双方在福房网公司的协调下多次进行了协商，仍未达成一致。2018年3月份左右，买方当时还表示若卖方在不改变房屋结构的情况下能够解除冻结，其愿意继续履行合同，福房网公司也将买方的要求转告给卖方。之后，福房网公司就收到买方向法院起诉的材料。三、鉴于原告至今未发函要求解除合同，所以5万元的保证金至今仍在福房网公司处监管系依照合同约定履行。待法院判决后，福房网公司再依生效判决结果处分该保证金。综上所述，福房网作为居间方、交易服务方，已经履行了居间义务，不存在隐瞒。在发现房产被冻结后，作为交易服务方也多次从中协调，履行了作为交易服务方应尽的义务。福房网公司没有过错，不应承担诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院分析、认证如下：被告柯玉华、第三人福房网对原告提供的证据《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》、收款收据、银行转账汇款凭证、结婚证、户口本、浦发银行客户对账单、邮寄面单及查询跟进情况资料及函件内容（柯玉华、福房网）、《委托代理合同》、汇款凭证及发票、关于请求协助处理鸿运馨境A区×#楼×单元业主违法建设行为的函及附件材料、关于申请对仓山区城门镇福峡路11号鸿运馨境A区×#楼×单元产权解冻的函及附件材料、房屋登记情况查询资料、照片、收款收据、开具收据的现场照片、林海燕与福房网公司经办许杰微信记录、民事起诉状及证据清单、民事裁定书真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认；原告对被告提供的证据不动产抵押查封状况、首付款、购房保证金监管、监管解控手续，监管账户资金流水真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提供的证据原告与许杰的微信截屏、原告与许杰的电话录音，由于许杰未到庭作证，且原告未提供微信截屏、电话录音原始载体，对该证据本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月23日，原告周茂读与被告柯玉华的代理人王美莺就被告柯玉华名下位于福州市仓山区鸿运馨境Ａ区×＃楼×单元房产签订了《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定，案涉房产的交易价格为305万元，该价格包含房屋的房价款、附属配套设施、固定装修。原告以商业按揭贷款方式支付购房款。合同订立后，原告应支付30万元购房保证金（可抵作购房款），其中5万元购房保证金交由第三人福房网公司保管，剩余25万元购房保证金在合同订立后七天内办理银行监管手续。原告于合同签订后一个月内将首付款筹备到位后，被告柯玉华开始配合办理原告按揭贷款相关手续。由于案涉房产处于抵押状态，合同还约定，解押方式为委托担保公司以现金方式或原告出资首付款、差额款替被告柯玉华解押。被告柯玉华应在2017年7月30日前向抵押权人申请还款，待被告柯玉华银行允许还贷后且原告银行贷款审核通过后的贰个工作日内原告自愿出资首付款、差额款替被告解押等相关内容。被告保证该案涉房产权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。房屋所有权过户登记前的违约责任:1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十仍未履行的守约方可解除本合同；2.原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币叁拾万元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任产生的律师代理费。 签约当天，原告向福房网公司交付了5万元购房保证金。2017年7月26日，原告向浦发银行监管账户汇入25万元购房保证金。同年8月12日，原告向浦发银行监管账户汇入88万元，8月14日，浦发银行对监管账户113万元资金进行控制，8月29日，账户资金解控。同年10月11日，原告按《房屋买卖合同》确认的地址向被告发出履约催告函。同时，原告亦向福房网公司发出履约催告函。 另，2016年6月23日，福州市仓山区市容管理局向福州市房屋登记中心发出《关于请求协助处理鸿运馨境A区×#楼×单元业主违法建设行为的函》及附件材料。2018年5月29日福州市仓山区城市综合执法局向福州市不动产登记和交易中心发出《关于申请对仓山区城门镇福峡路11号鸿运馨境A区×#楼×单元产权解冻的函》。2018年8月7日，经查询，案涉房产未查到查封。 本院认为，原告周茂读与被告柯玉华签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行自己的义务。原告诉请判令解除原被告所订立的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》，由于《交易服务合同》、《居间服务合同》与《房屋买卖合同》系不同法律关系，三个合同不宜在同一个案件中审理，故本案对《交易服务合同》、《居间服务合同》不予审理。《房屋买卖合同》的当事人为周茂读、柯玉华，王美莺作为柯玉华的代理人，其实施的民事法律行为，对柯玉华发生效力。福房网公司作为案涉房产的交易和居间服务方，可作为本案第三人参与诉讼。原告诉请判令被告柯玉华就其原因导致房屋买卖合同解除向原告支付30万元违约金、判令被告柯玉华向原告支付因本案所产生的律师代理费4万元，由于案涉房产改扩建在2016年6月被暂停房屋转移登记、变更登记、抵押登记，使《房屋买卖合同》在签订后无法履行，构成违约，原告按《房屋买卖合同》确认的地址向被告发出履约催告函，故原告诉请判令解除原被告所订立的《房屋买卖合同》、被告柯玉华向原告支付30万元违约金、律师代理费4万元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告诉请判令被告支付迟延履约期间的违约金共计141825元，由于《房屋买卖合同》已解除，被告已支付解除合同的违约金，故原告该诉请，本院不予支持。原告诉请判令被告柯玉华及福房网公司向原告归还所收取的5万元购房保证金，由于《房屋买卖合同》已解除，福房网公司收取的5万元购房保证金应归还原告，故该诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认解除原告周茂读与被告柯玉华于2017年7月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告柯玉华于本判决生效之日起十日内向原告周茂读支付违约金30万元； 三、被告柯玉华于本判决生效之日起十日内向原告周茂读支付律师代理费4万元； 四、第三人福建福房网房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周茂读归还购房保证金的5万元； 五、驳回原告周茂读的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31200元，由被告柯玉华负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年九月二十六日 书 记 员 瞿彬彬 附一：本民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”