杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初11787号 原告：杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路99号1号楼6楼624室。 法定代表人：郁义龙，总经理。 委托代理人（特别授权代理）：陈慧清、钟筱琪，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州妍灵文化创意有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区万达商业中心4幢2单元291室-2。 法定代表人：胡玲娟。 原告杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司为与被告杭州妍灵文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年1月23日、2019年9月19日公开开庭审理。原告的委托代理人陈慧清、钟筱琪到庭参与诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年5月15日，原告与陈文云签订两份《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定原告将杭州市拱墅区杭州拱墅万达二楼385平方米、50平方米两间商铺出租给陈文云。2016年12月28日，原告与陈文云、被告三方签订《主体变更协议书》，陈文云将其在《商铺租赁合同》中的权利、义务概括转移给了被告，陈文云为被告履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任。2018年4月18日，被告要求解除《商铺租赁合同》，原告认为被告无权解除合同，未同意被告解除合同的请求。后被告擅自歇业，严重违反了合同约定，故原告要求解除合同并责令被告赔偿原告各项损失。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的《商铺租赁合同》于2018年5月15日解除；2、被告腾退并返还案涉两间商铺;3、被告支付原告六个月租赁费的违约金计351166.5元；4、被告支付商铺占场费、物业管理费合计86589元（自2018年5月15日开始，按第三个租约年租金及物业管理费标准计算至实际腾退并返还商铺之日止，暂计至2018年6月28日）;5、被告偿还欠付的水电费合计114427.50元；6、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提供以下证据材料： 1、《商铺租赁合同》两份及交付清单、《主体变更协议书》、授权委托书，证明原告与陈文云签订了两份《商铺租赁合同》；2016年5月11日，陈文云将合同中约定的全部权利义务转让给被告，由被告实际履行合同；原告和陈文云、被告就商铺租金、支付方式以及各方权利义务和违约责任等内容，均做出了明确具体的约定。 2、原告与被告的往来函件，证明原、被告双方就合同解除相关事宜进行磋商的过程。 3、消防检查合格证（照片打印件），证明案涉商铺已经经过消防检查，且已经检查合格。 4、诉请金额计算说明、电表照片、电费付款凭证（打印件）、水费抄表记录、缴费通知，证明被告拖欠的电费是167502.5元、水费是11385元。 5、商铺现状照片（打印件）、商铺现状视频，证明被告至今占有案涉商铺，并未退还给原告。 被告未到庭，庭前亦未向本院提交证据材料，视为放弃答辩及举证、质证的权利。 经审核，本院对原告提交的证据的真实性及证明力均予以确认。 综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实： 原告（甲方）与陈文云（乙方）分别于2016年5月11日、2016年6月17日签订了两份《房屋租赁合同》，约定：甲方将杭州市拱墅区杭州拱墅万达二楼计租面积分别为385平方米、50平方米两间商铺（详见双方确认的附件一：《红线平面图》）出租给乙方；房屋租赁期限均为5年，自2016年5月15日起至2021年5月14日止；装修免租期为61天，自2016年5月15日起至2016年7月14日止；租赁费用的缴纳方式为“先付费后使用”，乙方应按每一个自然月为支付周期支付租赁费用，于7月15日前支付首期租赁费用；水、电等公用事业费按实际计收；如乙方发生单方面终止合同或未经甲方书面同意擅自撤场的或自行歇业达5天的，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方缴纳的履约保证金，且乙方应向甲方支付相当于当年度六个月租赁费用作为违约金弥补甲方损失，并由乙方赔偿甲方包括但不限于律师费、差旅费、调查费、仲裁费等；乙方进场装修时，双方签订《进场确认书》，甲方给予乙方进场装修的必要配合和协助……若乙方根据自身需要对消防系统及空调系统的风口、管道等进行二次施工改造，必须取得甲方的书面审核同意后方能进行，改造产生的相关费用由乙方承担，等等。对于租赁费用，关于385平方米商铺的租赁合同约定：第一个租约年2016年5月15日至2017年5月14日，租赁费用标准为515625.75元／年，其中租金为441705.75元／年，物业管理费为73920元／年……第三个租约年2018年5月15日至2019年5月14日，租赁费用标准为635176元／年，其中租金为557557元／年，物业管理费为77616元／年；第四个租约年2019年5月15日至2020年5月14日，租赁费用标准为669322.50元／年……。关于50平方米商铺的租赁合同约定：第一个租约年2016年5月15日至2017年5月14日，租赁费用标准为54804.38元／年，其中租金为45204.38元／年，物业管理费为9600元／年……第三个租约年2018年5月15日至2019年5月14日，租赁费用标准为67160元／年，其中租金为57080元／年，物业管理费为10080元／年；第四个租约年2019年5月15日至2020年5月14日，租赁费用标准为70638元／年……。关于385平方米商铺的租赁合同还约定，乙方应于本合同签订之日起七日内向甲方支付履约保证金152000元。 上述合同签订后，双方开始履行。陈文云向原告缴纳了履约保证金。2016年12月28日，原告与陈文云、被告三方签订《主体变更协议书》，陈文云将其在《商铺租赁合同》中的权利、义务概括转移给了被告，陈文云为被告履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任。后被告按约支付租金至2018年5月14日。 2018年4月18日，被告向原告发送《申请解约的公函》，提出因消防部门查出消防不符合店铺使用要求，造成不能正常营业，按照消防改造，需停业整顿40天左右，改造的费用也不菲，故要求解除合同，同时要求原告赔偿装修及设备损失、退还押金等等。2018年5月10日，原告向被告回复《关于要求按消防要求进行整改的通知函》，并认可了前期通过消防部门审核的整改方案。2018年5月24日，被告向原告发送《解除合同函》，认为原告未能按承诺提供图纸相应区域，导致消防改造未能实施，故被告于2018年4月16日以邮件方式通知原告终止合同，且不再支付自2018年5月15日起的商铺租金，并要求解除合同，退还商铺租金等等。2018年5月28日，原告向被告发送《关于回复解除合同的函件》，认为事实并非被告所言，而是被告一直怠于解决消防问题，不主动与原告沟通整改方案；且提出如被告不想维持现状，想提前解除合同，应按双方签订的租赁合同的约定承担违约责任后方可解除，等等。后原、被告双方并未达成一致意见，被告单方停止了经营。 另查明，杭州米市苏宁电器有限公司万达广场店于2016年2月19日通过消防安全检查。 本院认为，原告与陈文云签订的两份《房屋租赁合同》以及原告与陈文云、被告签订的《主体变更协议书》，均系各方的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。对于案涉店铺因消防安全检查未能通过而被消防部门要求停业整改，被告是否有权提前解除案涉合同一事，本院认为，首先，案涉店铺在出租给被告之前用于开设杭州米市苏宁电器有限公司万达广场店时已经通过消防安全检查；其次，根据案涉租赁合同的约定，被告可以根据自身经营需要对消防系统进行二次施工改造，以符合店铺使用性质。因此，导致案涉店铺未能通过消防安全检查的根本原因并非原告造成，而在于被告自身。且根据原、被告双方的函件往来，被告并非不能通过消防改造以解决该消防安全问题，原告也并非不予配合。因此，被告无权提前解除案涉租赁合同。被告在未与原告协商一致的情况下，单方面终止合同，擅自停止营业，其行为构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同。但案涉合同的解除日并非2018年5月15日，而应为原告的解除通知到达被告之日。因原告并未举证证明其在起诉之前曾向被告发过解除合同的通知，故本院认定案涉合同的解除之日为被告收到原告起诉状之日即2018年12月11日。合同解除后，被告应当腾退并返还案涉商铺。被告未及时返还的，应当支付原告相应的商铺占用费（含物业管理费）至商铺实际返还之日止。另虽然根据合同约定，被告发生单方面终止合同或未经原告书面同意擅自撤场的或自行歇业达5天的，原告有权没收被告缴纳的履约保证金，且被告还应向原告支付相当于当年度六个月租赁费用作为违约金以弥补原告损失，但因为原告已经主张商铺占用费以用于弥补原告的租赁费用损失，原告同时再主张违约金显属重复。故本院对原告要求被告支付违约金和商铺占用费（含物业管理费）的两项诉请，统一认定为支付商铺占用费，按合同约定的租赁费用标准计算。另因案涉合同于2018年12月11日才解除，原告主张的2018年5月15日至2018年12月11日期间的商铺占用费实为被告应支付原告的商铺租赁费用。对于原告要求被告偿还欠付的水电费114427.50元的诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州妍灵文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市拱墅区杭州拱墅万达二楼计租面积分别为385平方米、50平方米的案涉两间商铺腾退并返还给原告杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司。 二、被告杭州妍灵文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司从2018年5月15日起至2018年12月11日止的租赁费用403843元以及从2018年12月12日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费（按合同约定的租赁费用标准计算）。 三、被告杭州妍灵文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司水电费114427.50元。 四、驳回原告杭州苏宁红孩子母婴用品有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4661元，由被告杭州妍灵文化创意有限公司负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 曾碧莲 二〇一九年九月二十五日 法官助理樊笑婧 代书记员 王建凤