广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16146号原告：谭振宏，男，1972年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。被告：佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区高基街211号第二层208B号，统一社会信用代码91440604682405012E。法定代表人：熊兴有。委托诉讼代理人：麦转笑，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金燕，系被告员工。第三人：谢珍妹，原告谭振宏诉被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院追加谢珍妹作为第三人参加诉讼。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向提出诉讼请求：1、解除谢珍妹与被告于2009年10月29日签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告交还位于佛山市禅城区汾江路10号三号商铺；3、被告向原告支付2018年9月1日到2019年5月31日租金105300元及2019年6月1日到被告实际向原告交还商铺之日的租金（租金标准按照《租赁合同》约定的租金标准计付）；4、被告向原告支付滞纳金69322.5元（从逾期付款之日起，以未付租金总额为本金按照日千分之五的标准暂计付至2019年5月31日，往后滞纳金按照上述标准计付至实际清偿之日止）；5、被告已经缴纳的租赁保证金16200元归原告所有；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确：变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告的租赁合同关系。事实和理由：2009年10月29日，谢珍妹与被告签订《租赁合同》，由谢珍妹把其拥有的位于佛山市禅城区汾江路10号三号铺（以下称“案涉房产”）出租给被告，租赁期限从2009年11月1日到2021年10月31日止。《租赁合同》对租金标准、违约责任等进行了相应的约定。2017年5月，谢珍妹把案涉房产出让给原告，双方于2017年5月26日办理了产权变更登记，案涉房产变更登记至原告名下。谢珍妹确认，从2017年6月1日起，原告承继《租赁合同》项下的相关权益。从2017年6月起，原告多次催促被告向其支付租金，被告一直不予配合。被告称，其不承认原告是案涉《租赁合同》的出租人。所以，2017年6月1日到2018年8月31日的租金，被告均支付至谢珍妹账号，由谢珍妹转支给原告。但2018年9月1日开始，被告就开始长期拖欠租金，原告多次催告，均未果。2019年4月30日，原告以EMS快递、在案涉房产张贴公示的方式向被告送达了《交付场地催告函》，催促被告交付租金及交还场地。函件送达后，被告仍对欠租事实置之不理。在《租赁合同》约定的租赁期限内，原告受让案涉房产，按照“买卖不破租赁”的原则，案涉《租赁合同》应当继续履行，原告成为案涉《租赁合同》适格的出租方。《租赁合同》第四条约定，逾期超过一个月不交租金，视为构成违约，原告除追收被告欠租及滞纳金外，有权将商铺收回。被告长期拖欠租金的行为已经构成违约，原告有权依据合同约定追收租金、滞纳金及收回商铺。被告辩称，一、谢珍妹与被告于2009年10月29日签订的《租赁合同》继续有效，被告不存在故意拖欠租金、不存在违约情形，不符合合同约定的解除条件，被告无需归还场地，双方应当继续履行租赁合同。1.谢珍妹与被告于2009年10月29日签订的《场地租赁协议》，双方约定由被告承租谢珍妹坐落在佛山市禅城区汾江路10号（原13号）三号铺场地，租赁期限从2009年11月1日至2021年10月31日。同时，租赁合同附件包括：①《房地产权证》（粤房地证字第××号）《有偿有期中华人民共和国国有土地使用证》（佛府国用【2002】字第060007020105），用于证明产权清晰、由谢珍妹合法所有；②《证明》一份，由谢珍妹出具确认被告在租赁期间可对场地进行分租、转租、装修整改、结构整改、独立管理；③谢珍妹银行活期存折页，指示被告将租金银行转账到该账户上；④按金16200元的收据；⑤谢珍妹身份证（复印件）。双方办理商铺租赁手续齐全，一直合作愉快，被告承租商铺后也一直按时支付租金，同时谢珍妹出具当月发票。租赁期间，2016年4月13日，谢珍妹因为个人账户原因，向被告申请，要求被告2016年4月以后以转账支付租金方式改为现金支付租金方式，并由谢珍妹每月按期上来被告办公室收取，后被告以现金转账方式支付给谢珍妹。2.后来谢珍妹将租赁合同约定的商铺转售给谭振宏，在转售前后并没有以任何方式，包括书面函件、邮件、邮箱、微信、短信、电话告知过作为承租人的被告，被告自然按照原合同约定、原现金支付方式给谢珍妹本人，被告也一直如期支付租金给谢珍妹。但后期2018年8月后谢珍妹一直没有上来收取租金现金、同时也拖欠被告数月的租金发票，因此，被告后期无法支付租金非个人原因造成，因此不存在被告故意拖欠租金的事实，不符合租赁合同约定的解除条件，双方应当继续履行合同。3.被告没有违约情况，双方均对租赁商铺以投入较大的成本支付，继续履行合同符合双方的最大利益，基于诚信、公正、公平、便捷高效的交易目的，双方有继续履行合同的客观性及必要性。二、被告既然不存在违约的事实，无需支付违约金、滞纳金，原告起诉状所述与事实不符，主张的滞纳金没有依据。基于上述第一点，被告至今无法支付租金原因在于谢珍妹于后期变更了租金支付为本人现金收取，被告支付租金的前提是谢珍妹本人到场签收、同时交收上月租金发票以便被告抵扣税金。但实际上谢珍妹2018年8月后并无再上来被告处收取现金，被告后期也以多种方式，包括电话、短信、函件催促其上来收取租金、交还发票，但谢珍妹至今没有回复。直到原告派人来被告处谈及谢珍妹已将商铺转售给谭振宏本人，但当时由于原告并没有出示任何证明文件原件，包括房产证、授权委托书、谢珍妹的证明书、谭振宏与谢珍妹的买卖合同等等，基于谨慎支付租金、维护谢珍妹及被告利益，被告没有直接支付租金给谭振宏及其代表。被告与谢珍妹的交易过程一直非常完整、流畅、资料齐全，但谭振宏并没有出具到有效证明文件、也无提供到有效资料。直到谭振宏起诉前，被告均没收到谢珍妹的任何正面回复、谭振宏与谢珍妹的买卖合同、谭振宏名下的房地产合同原件等等可以确认转售的有效资料及证明。因此，被告不存在合同约定的逾期支付租金情况，更无须支付滞纳金。三、原告主张的滞纳金不符合合同的约定，租赁合同已明确违约金的具体数额，应按此严格执行。根据《民法通则》第112条规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法;《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合被告与谢珍妹签订的租赁合同，其中第三条明确约定被告已交付的16200元作为租赁保证金的同时作为违约金性质，因此，即使最终认定谭振宏作为一个合格的新出租人，也必须承继谢珍妹与被告之前签订的租赁合同约定的权利义务，包括违约条款，既然约定了保证金作为违约金的性质，那么，即使存在一方违约的情况下，也应该以该数额支付违约金。但谭振宏主张的额外的滞纳金属于重复主张，并且日利率千分之五，即年利率达1.825%，已经严重超过中国人民银行同期贷款利率的要求，显然属于过高、对承租人极为不公平，即使为了日后继续履行合同，也应当调整为按照中国人民同期贷款利率计算4.35%计算。因此，按照目前商铺租赁的情况综合分析，被告不存在故意不支付租金的事实，原告起诉解除合同、返还商铺、支付滞纳金不符合实际事实、及合同约定，双方应秉持友好合作之意继续履行合同。请法院驳回原告谭振宏的所有诉讼请求，促进双方继续和谐共进、友好合同。补充：被告对原告支付租金的诉讼请求无异议。因为按照原告起诉的证据及确认书可知，原告是作为新的出租人承继原来租赁合同的权利义务。原、被告双方已经达成租金减少13.5%的协议，因此租金也按照应支付金额的86.5%计算。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体资格。2、《租赁合同》（谢珍妹与被告签订），证明2009年10月29日，被告与第三人签订《租赁合同》，由被告承租涉案商铺，租赁期为2009年11月1日到2021年10月31日。合同约定，2017年11月1日到2019年10月31日期间的租金标准为11700元/月，每月15号到20号缴纳当月租金，如逾期交纳，则从逾期之日起，按日加收千分之五的滞纳金。逾期超过一个月不交租金，视为乙方违约，甲方除追加乙方欠租和滞纳金外，有权将铺位收回。合同第三条亦约定，如乙方在合同期内违约的，保证金作为乙方的违约金，甲方不退回给乙方，即被告违约的，保证金归原告所有。3、《确认函》、《不动产权证书》，证明第三人已经把涉案商铺出售给原告，涉案商铺已经变更登记至原告名下，原告是涉案商铺的合法权属人。4、《交还场地催告函》、EMS回单（邮件号：1026485764428）及快递投递信息，证明原告于2019年4月30日向被告发出《交还场地催告函》，督促被告于2019年5月10日向原告支付2018年9月1日到2019年4月30日前所欠的租金，且催告被告交还商铺，即向被告提出解除租赁关系的要求。被告于2019年5月4日收到该函件。5、孔祥安与被告工作人员杨小姐（微信昵称：静）的微信记录，证明①孔祥安接受原告委托于2017年6月22日与被告工作人员取得联系，并把《补充协议》发给被告，进一步证明，被告于2017年6月已经知悉案涉商铺已经转售给原告，原告也发出《补充协议》，同意继续履行第三人与被告签订的《租赁合同》。②被告曾把案涉商铺转让后的租金转至第三人谢珍妹账号，即被告与第三人是通过银行转账方式支付租金，不存在被告所述，因第三人要求以现金方式收取租金，且第三人一直没有到被告处收租金，致使2018年9月起的租金无法支付的情形。6、孔祥安与被告工作人员吴金燕（即被告本案的诉讼代理人）2018年10月13日到2019年5月9日的微信聊天记录，证明原告不断催促被告交付租金，但被告却要求原告延长两年租期，减少租金等各类理由拖延支付租金。原告于2019年5月9日通过微信方式向被告送达《交还场地催告函》，告知被告如在5月10日前不付清租金的，原告将收回物业。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照复印件，证明被告主体适格。2、《租赁合同》、《房地产权证》（粤房地证字第××号）、《有偿有期中华人民共和国国有土地使用证》（佛府国用【2002】字第060007020105）、《证明》、按金收据、第三人的存折页、谢珍妹身份证复印件，证明谢珍妹与被告于2009年10月29日签订的《场地租赁协议》，双方约定：①由被告承租谢珍妹坐落在佛山市禅城区汾江路10号（原13号）三号铺场地，租赁期限从2009年11月1日至2021年10月31日；②同时确认被告在租赁期间可对场地进行分租、转租、装修整改、结构整改、独立管理；③谢珍妹银行活期存折页，谢珍妹指示被告将租金银行转账到该账户上；双方办理商铺租赁手续齐全，办事流畅合法高效，因此对谭振宏没有出具有效的证明文件情况下，被告以谨慎处理方式一直坚持原支付方式给谢珍妹。3、商铺照片，证明被告已经投入大量人力物力装修整改商铺，基于诚信交易，应谨慎交易、继续履行合同。4、《支付证明》，证明谢珍妹2016年4月申请变更支付方式，由银行转账转为上门现金收取，但后期谢珍妹没有到被告处收取，被告支付租金存在客观障碍，并非被告故意拖欠租金。5、发谢珍妹短信催促函、租金发票追缴函（2018年5月）及物流跟踪信息、收取现金通知函及物流跟踪信息、通知函（2019年6月25日）及物流跟踪信息，证明被告多次催促谢珍妹上门收取现金租金、交付租金发票，被告积极履行支付租金义务，但第三人没有任何回复，导致被告无法支付租金，被告不存在故意违约的事实。6、录音光盘及文字翻译，证明第三人的丈夫何先生当时在转售房屋时没有清楚告知被告，损害了被告的优先购买权，在沟通过后，第三人也没有正面到场或者以其他书面文件来做正式的租赁合同承继手续，基于谨慎的考虑，被告只能向第三人支付租金。7、《补充协议》、微信聊天记录，证明原、被告双方曾于2019年4月1日就租金数额达成一致，在所拖欠的租金中扣除应当由原告支付的税费共计29268元，因此在原告所主张的租金当中应当扣除29268元。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性未持异议，经核对，本院予以确认。被告提交的证据1、2、4、5、7，经核对并结合第三人陈述，本院确认其真实性；证据3，未能证明系涉案商铺的照片，真实性无法确认，亦缺乏关联性，本院不予确认；证据6，录音中对话人的身份无法核实，又无其他证据佐证，本院不予确认。本院经审理查明：2009年10月29日，第三人谢珍妹作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定第三人将位于佛山市禅城区汾江路10号（原13号）三号铺出租给被告做商业使用，面积89.58平方米，租赁期限从2009年11月1日到2021年10月31日止，其中2017年11月1日到2019年10月31日期间的租金标准为11700元/月。乙方在签订合同时需交付甲方16200元作为租赁保证金，如乙方违约，则保证金作为乙方的违约金，甲方不退回乙方，且后果由乙方承担。本合同生效后，乙方应在每月15号到20号缴纳当月租金，如逾期交纳，则从逾期之日起，按日加收千分之五的滞纳金。逾期超过一个月不交租金，视为乙方违约，甲方除追加乙方欠租和滞纳金外，有权将铺位收回。2017年5月26日，原告取得佛山市禅城区汾江路10号首层三号铺的不动产权证，房屋取得方式为2017年5月购买。2017年6月22日，孔祥安向被告工作人员“北极熊物管”微信发送《补充协议》，并就涉案商铺转让给原告后租赁合同主体变更及相关事宜进行了协商。2018年12月14日，谢珍妹出具《确认函》，确认将上述房产出售给原告，出售前租与被告，并声明该租赁合同从2017年6月1日起至2021年10月31日期间“出租方”的权利义务等均由原告履行并承担。2019年1月31日，孔祥安向被告工作人员“北极熊财务吴小姐”发送已登记至原告名下的涉案商铺的不动产权证照片。2019年4月30日，原告向被告邮寄发出《交还场地催告函》，督促被告于2019年5月10日前向原告支付2018年9月1日到2019年4月30日前所欠的租金，且催告被告在收到函件三日内停止经营，在2019年5月10日前交还商铺。该邮件于2019年5月4日被签收。孔祥安于2019年5月9日通过微信再次向被告工作人员“北极熊财务吴小姐”发送该《交还场地催告函》。第三人未到庭参加诉讼，但于2019年9月4日接受本院询问，并陈述：第三人于2017年2月通过电话告知佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司的法定代表人，2017年3月左右第三人与被告的法定代表人在华侨大厦的酒楼吃饭与其商量让其受让涉案商铺的事宜，在场人还有建筑设计院的何院长，当时第三人想何院长进行协商，让被告法定代表人购买涉案商铺，但是被告的法定代表人称“不是我要的，是我朋友要的”，但是一直没有答复，后第三人就将涉案商铺转让给原告。第三人于2017年5月左右去被告法定代表人的办公室告知商铺转让，并让被告将租金交给新业主，但是因为原告与被告一直没有签订新的租赁合同，就让第三人代收到2018年8月31日的租金，第三人收到租金后立即转给原告，之后就没有收取被告的租金，因为被告要求第三人出具发票，但是涉案商铺已经不是第三人的了，就没有开具发票和收取被告的租金了，据第三人所知，被告要求原告出具发票，但是原告又要求被告先交租后开具发票，因此被告就一直没有交租了。第三人也到税所询问是否可以由第三人来开具发票，但是税所答复第三人不是业主不能开具发票，应由新业主开具。第三人与被告的租赁保证金16200元,第三人已经于2019年1月29日转交给原告，原告亦出具收据。诉讼中，在回答“原告要求解除合同有无向被告发出书面通知”时，原告陈述:以诉讼为通知。另查明：本院于2019年6月29日向被告邮寄送达原告起诉状副本等应诉材料。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”出租人的权利义务在房屋所有权变动之日概括转移给新的所有权人，因此，在原告取得涉案商铺所有权后，取代原出租人，与被告成立租赁合同关系。关于合同解除。根据第三人的陈述及查明事实，涉案商铺转让后，原告及第三人均已向被告告知所有权变动情况，被告自知悉之日起应向原告履行涉案租赁合同的义务。但至庭审时，被告仍未向原告支付2018年9月1日起的租金，已构成严重违约，根据合同约定，逾期超过一个月不交租金，原告有权解除合同，且原告已发函催促被告支付拖欠租金，被告在合理期限内仍未履行，亦符合法定解除的条件，故原告主张解除与被告的租赁合同关系，合法有据，应予支持。至于解除时间，因原告明确以诉讼为通知，即诉前发出的《交还场地催告函》不视为解除合同的意思表示，则应以诉讼为通知，并以本案诉讼材料送达被告之日即2019年6月29日为合同解除时间。关于返还商铺。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告主张被告返还涉案商铺，合法有据，应予支持。关于租金及占有使用费。根据约定，2017年11月1日到2019年10月31日期间的租金标准为11700元/月，则原告主张被告支付2018年9月1日至2019年5月31日的租金105300元，符合合同约定，应予支持。此后至被告实际返还商铺之日止的租金（占有使用费）以11700元/月的标准计付。关于保证金、滞纳金。根据合同约定，被告违约，原告有权没收保证金，故原告主张没收租赁保证金16200元，有合同依据，本院予以支持。考虑到支付违约金与没收保证金同属承担违约责任的方式，而本院已判令被告缴清拖欠租金并返回涉案房屋，且租赁保证金也已确认归原告所有，足以弥补原告损失，故本院结合案情，对原告的违约金主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谭振宏与被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司之间的租赁合同关系于2019年6月29日解除；二、被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭振宏交还佛山市禅城区汾江路10号首层三号商铺；三、被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭振宏支付2018年9月1日至2019年5月31日的租金105300元[2019年6月1日后至被告实际返还商铺之日止的租金（占有使用费）以11700元/月的标准计付]；四、确认被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司的租赁保证金16200元归原告谭振宏所有；五、驳回原告谭振宏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。本案受理费2058元，由原告谭振宏负担748元，由被告佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司负担1310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年九月二十五日书记员  吴章斐