广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3853号原告：邓世宏，男，1954年12月7日出生，汉族，住广州市从化区。被告：何志宬，男，1974年4月14日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：罗柏飞，广东广诺律师事务所律师。原告邓世宏与被告何志宬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告邓世宏、被告何志宬的委托诉讼代理人罗柏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓世宏向本院提出诉讼请求：请求判令被告何志宬支付拖欠原告邓世宏9个月房租23625元，电费493.5元、水费14元，合计24132.5元。事实及理由：原告邓世宏与被告何志宬双方于2015年3月28日同意并正式签订了一份房屋租赁合同，租期10年，第一年每月租金2500元，第二年每月租金2625元，每三个月支付一次租金。后被告何志宬交了一次押金，六次租金，最后一次于2017年1月18日交2016年8、9、10月租金，到2017年8月5日向原告邓世宏告知不租，并表示要在几天内交清所欠的九个月屋租，但一直都是口头答应，原告邓世宏已向被告何志宬多次催交无效，至今被告未交，为维护原告合法权益，故诉至法院。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告的租赁关系，租赁期是10年，未经原告同意不能转租或退租，合同双方自愿签名盖指模是有效合同。2、收押金，证明我方收取被告12000元押金，保证10年按照合同约定，期满后，被告全部支付完房租，我全额退回押金。3、收屋租（5张），证明合同约定在5日前支付3个月的租金，被告租金支付到2016年10月。被告何志宬辩称，一、双方协商一致于2016年10月解除租赁合同关系，且答辩人已经履行完毕房租支付义务。自2016年4月起，涉案标的商铺所在路段广从公路105国道市政施工，严重影响涉案标的房屋商铺的使用，导致答辩人长期处于亏损状态。鉴于此，2016年8月份，答辩人向被答辩人提出，因为政府道路施工导致租赁房屋难以正常使用，希望可以解除租赁合同关系。被答辩人同意解除租赁合同关系，并提出答辩人所支付的押金不予返还，装修损失自行承担，租赁期限至2016年10月31日止。答辩人同意被答辩人提出的条件，并答应将所置办的办公设备（价值合计约6万元）留给被答辩人使用作为解除合同的补偿，后于2016年10月30日将钥匙交还被答辩人指定的人员（宣和石材员工），至此，双方之间的租赁合同关系已经解除。2017年1月18日，答辩人向被答辩人支付最后的三个月的租金，已经履行完毕房屋租赁合同及双方约定的房租支付义务。二、被答辩人在起诉状中所述答辩人于2017年8月5日向原告告知不租与事实不符。如前所述，双方之间的租赁合同关系事实上已经于2016年10月31日解除。被答辩人提出答辩人于2017年8月5日要求解除租赁关系，无论是从事实方面还是情理上来说都存在问题，一方面被答辩人未能取证证明所主张的事实，另一方面被答辩人所述答辩人于2017年8月5日要求解除租赁关系有悖常理，假定被答辩人所述属实，那么自答辩人没有通过任何方式向答辩人催收租金，正常情况下出租方肯定会在承租人逾期支付租金后进行催收，但被答辩人却在长达三年的时间内不管不问，而是突然间提起诉讼，显然被答辩人是在虚构事实，企图利用国家司法机关的审判来谋取不正当利益。综上所述，答辩人因道路市政施工的情势变更，导致商铺无法经营，不能实现合同目的，不得不向被答辩人提出解除租赁合同关系，且答辩人已经以12000元押金及相应的办公设备价值约6万元作为解除租赁合同关系的补偿。双方已经协商一致解除租赁合同关系，被答辩人提出双方租赁合同关系在2017年8月解除的事实，属于虚构的事实，没有任何的证据予以证实，也不符合常理，其所提的要求答辩人支付租金、电费、水费的诉讼请求没有任何证据，被答辩人应当承担举证不能的后果，其诉讼请求没有任何法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：留置物品价值清单，证明被告在租赁房屋的留置的物品价值6万多元。经本院审理查明：原告邓世宏（甲方）与被告何志宬（乙方）于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“为了市场经济发展需要，本着平等、共赢，互惠互利的基础上，在依据国家有关法律法规的原则下，经双方友好协商，同意签订本合同，合同规定如下：一、甲方同意将地址位于广州市从化区广从公路105国道旁即神岗邓村路口对面加油站左侧第二间铺面及二层全层租给乙方使用，一层铺位面积约33㎡，二层全层面积约120㎡，乙方所租甲方一间铺位及二层全层规定作为办公室或展厅使用，未经甲方书面同意不能作为其它用途。二、租期：从2015年6月1日起至2025年5月30日止，租期共计10年。三、定金、租金及交租规定：1、双方签定合同后，乙方则向甲方交人民币壹万贰仟元作为押金，在乙方没有违反规定，合同没有解除的情况下，押金在期满后由甲方无偿退还给乙方，如乙方违反规定，甲方有权解除合同，押金不退。2、第一年每月租金为人民币贰仟伍佰元整（￥2500元），第一年全年租金为人民币叁万元整，从第二年开始至期满，每年租金按上年总租金递增5%计算。例如第一年30000元租金，第二年租金为30000×5%+30000=31500元，第三年以此类推。3、乙方签定合同后则向甲方交3个月的租金，以后乙方按每3个月交一次租金给甲方，要在每3个月的头一个月5号前向甲方交清。超期不交，按每超过一天加收人民币￥100元违约金，超2个月不交租金，甲方有权解除本合同，收回房屋，押金不退。另外，乙方所欠租金和违约金要全部向甲方缴清……九、合同期内，乙方如有违反规定，甲方有权终止并解除合同，押金不退，甲方收回房屋。在期满之日或合同解除之日起，乙方要在5天内将属于乙方的物品全部清走，超期甲方有权选择以下权利中的一种：1、每超期一天，甲方收取乙方物品存放费200元；2、超期视为乙方自行放弃，甲方有权处理……”。合同签订后，被告何志宬于2015年3月29日向原告缴纳12000元押金，原告将上述房屋交付被告使用。之后，被告按照合同约定每三个月缴纳一次租金，最后一次于2017年1月18日缴纳2016年8、9、10月三个月的租金。现原告认为合同于2017年7月解除，被告拖欠九个月的租金未缴纳，多次被告协商未果，引致成诉。另，对原告主张的电费493.5元、水费14元，在庭审中，原、被告双方同意电费按照原告主张的一半计算，水费不计算。本院认为，原告邓世宏与被告何志宬于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同。对于《房屋租赁合同》何时解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，在本案中，依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第3点内容：“超2个月不交租金，甲方有权解除本合同”，被告何志宬超过2个月未交租金，原告邓世宏有权解除合同，故原告邓世宏要求从2017年7月解除合同，本院予以支持。对被告何志宬辩称双方协商于2016年10月解除合同，没有提交证据予以证明所述的事实，本院不予采纳。对于租金问题，《房屋租赁合同》于2017年7月解除，被告何志宬支付租金至2016年10月，被告何志宬尚欠原告9个月租金未缴纳，原告要求被告支付拖欠的9个月租金23625元的诉讼请求，本院予以支持。对于电费、水费问题，原、被告双方在庭审中同意电费按照原告主张的一半计算，故被告何志宬应当支付电费246.75元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何志宬在本判决生效之日起十日内支付租金23625元给原告邓世宏。二、被告何志宬在本判决生效之日起十日内支付电费246.75元给原告邓世宏。案件受理费202元，由被告何志宬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  曾燮灵二〇一九年九月二十日书记员  卢丽云