陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0582民初915号 原告：乔忠录，男，1962年4月13日出生，汉族，住华阴市。 委托诉讼代理人：乔晓亚，女，1966年8月14日出生，汉族，住华阴市，系乔忠录妻子。 委托诉讼代理人：郭水利，陕西华岳律师事务所律师。 被告:西安领军教育培训中心，住所地：西安市碑林区兴庆南路26号。 法定代表人：吕鹏程职务：校长 委托诉讼代理人：郭传乐，男，1987年5月25日出生，汉族，住西安市，系公司员工。 委托诉讼代理人：肖飒，女，1993年6月26日出生，汉族，住陕西省三原县，系公司员工。 原告乔忠录与被告西安领军教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔忠录委托诉讼代理人乔晓亚、郭水利、被告西安领军教育培训中心委托诉讼代理人郭传乐、肖飒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔忠录向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告单方解除《房屋租赁合同》的行为违约；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金129000元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年6月18日，被告委托其华阴负责人**与原告订立《房屋租赁合同》，双方约定:原告将位于华阴市老城街城关中学对门房屋租赁给被告，租期十年，自2015年7月20日至2025年7月19日止；每年租金60000元，逐步递增；合同期内，乙方(被告)不得提前终止本合同，否则赔偿后续两年租金。合同订立后，原告即将租赁房屋交付给被告使用，2019年6月7日，被告向原告发出了一份《通知函》，单方表示解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为:原被告双方签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，系双方真实的意思表示。现被告单方解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为违反了双方的约定，应按合同约定向原告支付违约金，故为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告西安领军教育培训中心辩称：关于答辩人与被答辩人之间于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》的效力问题，该租赁合同真实有效，答辩人对此无异议。2015年6月28日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由答辩人承租被答辩人位于渭南市华阴市老城街西段路南城关中学对门的房屋，租赁期限共计10年，自2015年7月20日至2025年7月19日，该合同系答辩人与被答辩人的真实意思表示，且在合同实际履行过程中，双方一直乗承诚实信用、友好合作的态度按时按约履行合同义务。故答辩人对该合同的有限性予以认可，无任何异议。 二、答辩人与被答辩人于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》虽然真实有效，且已实际履行，但答辩人作为教育培训机构，租赁上述房屋的根本用途为办学，现因国家出台了相关规范教育培训机构的政策，导致答辩人签订租赁合同的目的己无法实现，答辩人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权，不属于单方面违约行为，也无须承担任何违约责任。 答辩人成立于2010年10月25日，经营范围为：外语培训、中高考补习、因业务拓展原因，于2015年6月18日与被答辩人签订上述房屋租赁合同，租赁被答辩人位于渭南华阴市老城街西段路南城关中学对门的房屋作办学场所之用。双方签订上述租赁合同后一直按约履行合同义务，但自2018年始，国家及相关政府部门加强了对校外教育培训机构的规范与监督工作，且先后相继发布了一系列有关规范校外培训机构的文件。其中，渭南市教育局于2019年3月20日印发了《关于印发＜渭南市校外培训机构设置标准＞的通知》，要求华阴市教科局按照上述通知标准对校外培训机构进行专项整治整改，通知文件的第八条第(二)款明确要求开办教育课程培训的场所设置须符合《中小学设计规范》(GB50099-2011)《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)设置要求。而答辩人承租的被答辩人位于华阴市老城街西段路南城关中学对门的房屋仅有一个安全出口，房屋消防结构无法满足上述规范文件之要求。而根据租赁合同第六条第4款之约定答辩人无权对该房屋自行进行整改，故答辩人曾多次联系被答辩人对该问题进行沟通解决，但均未达成一致意见。现因上述相关政府文件的出台及禁令行为，答辩人已无法使用该租赁房屋继续进行办学经营，导致租赁合同目的己无法实现，因与被答辩人一直协商无果，答辩人只得依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定以书面方式向被答辩人送达《合同解除通知函》来行使法定解除权，答辩人认为答辩人依法行使法定解除权的行为不属于单方面违约行为，故无须承担对被答辩人任何违约责任。 原告乔忠录在本院指定的举证期限内提交的证据有： （1）、《房屋租赁合同》一份，证明目的：租期10年以及后期的违约金； （2）、《通知函》，证明被告单方通知解除合同的事实； （3）、照片四张，证明房屋状况以及闲置状态。 被告西安领军教育培训中心质证意见：证据（1）合同的真实性无异议，证据（2）真实性认可，证明目的不予认可，证据（3）2019年7月29日被告已经将钥匙交接给原告。 被告西安领军教育培训中心当庭出示证据： 一、被告主体工商登记信息，证明目的：被告为民办非营利性质的其他组织，主要从事外语培训，中高考补习，故被告租赁原告的场所亦为培训机构办学场所设置之用。 二、国家及地方教育部颁布实施的相关文件：国务院办公厅《关于规范校外培训机构发展的意见》（国办发【2018】80号文）《陕西省校外培训机构设置指导标准》（陕教规范【2019】4号）、《渭南市校外培训机构设置指导标准》（渭教基【2019】25号文，证明目的：2018年开始，国家及地方积极对教育培训机构进行规范整改，且上述文件均明确了教育培训机构场所所需要满足《中小学校设计规范》之设置要求，即办学场所需要至少两个安全出口。 三、被告向原告发出的解除合同《通知函》及签收信息，证明目的：因原告长时间就增加消防安全出口事宜未进行处理，其行为导致被告无法使用该租赁场所进行经营，导致合同目的无法实现，故其行为已构成根本违约，被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使依法法定解除权。 原告乔忠录的质证意见：第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，合同未约定用途，只要合法均可使用。 第二组被告证据逾期所举，被告所举文件与本案所涉及的房屋没有关联性，国家规范性文件，属于中小学校，并不是培训机构，2010年、2014年颁布文件在原被告签订合同之前，证据的关联性异议，不能证明属于不可预见、不能克服的不可抗力。第三组证据真实性认可，证明目的不成立。 本院对证据的认定意见为：原告的证据可证明原被告订立合同，并且合同部分履行的事实。被告的证据可证明原被告订立合同，并且合同部分履行的事实，及被告的主体资格及应符合相关规章制度的证明目的。 根据本院对证据效力的认定意见，结合原告陈述，被告答辩，查明案件事实如下： 原告乔忠录与被告西安领军教育培训中心2015年6月18日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于华阴市老城街西段路南城关中学对门的房屋租赁给西安领军教育培训中心，合同约定租赁期限十年，自2015年7月20日至2025年7月19日，约定租金每年为60000元，甲方承诺乙方三年内租金不变，乙方支持甲方租金方式为第一次缴纳一年房屋租金六万元，第二年起提前一个月交。第四年起房费每两年递增5%。即第四年房费为63000元，第六年房费为66000元，第八年房费为69000元，第十年房费为72000元，合同签订之日起5个工作日转账。合同约定的权利与义务，1：按合同规定按时缴纳房租金及其它双方约定费用；2、不得利用所租房屋进行非法活动，否则，乙方将承担由此引起的一切不利后果（包括给甲方造成的直接或者间接损失）；3、合同期内，在甲方正常履行义务的前提下，乙方不得提前终止本合同，否则赔偿后续两年租金；4、合同期内，乙方不得私自改变、破坏房屋结构。庭审中原被告陈述双方按照合同约定履行4年，房租给付至2019年7月20日止，2019年6月7日，被告单方要求解除房屋租赁合同，并搬空了房屋内的所有物品，仅剩8个空调。被告将房屋钥匙交给原告。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家有关法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告以符合相关教学规章制度为条件而需解除合同亦符合法律规定，原告的诉请和被告解除合同的辩解并不矛盾。现因客观实际情况导致履行合同不能，应解除原告乔忠录与被告西安领军教育培训中心2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》。但原被告在订立合同时没有约定租赁房屋的具体用途，故被告因自身经营需要而提出解除合同不承担违约责任不能成立。双方约定违约金的数额明显高于实际损失，本院不予支持，损失以从2019年7月20日至2019的拖欠房屋租金实际损失及违约金加上本案的实际状况酌定30000元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 被告西安领军教育培训中心于本判决生效10日内赔付原告乔忠录损失及违约金共计30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2880元，减半收取1440元，由被告西安领军教育培训中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员  郭宏宁 二〇一九年九月二十五日 书记员  ­王琼