广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5485号原告：中山市汇翠物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇汇翠山庄汇宜路56幢一楼，统一社会信用代码914420002821443513。法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：杨锋，该司员工。被告：胡丽苹，女，1975年5月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市汇翠物业管理有限公司（以下简称汇翠物业公司）与被告胡丽苹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇翠物业公司委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼，被告胡丽苹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇翠物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2015年12月至2017年5月期间共18个月的物业管理费3585.6元及违约金（以每月物业管理费199.2元为基数，分别从欠费次月1日起按千分之三利率计算至清偿之日止）；2．被告向原告支付2015年12月至2017年5月期间共18个月的公用电费144元；3．被告向原告支付2015年12月至2017年5月期间共18个月的安防维护费90元；4．被告向原告支付2015年11月至2017年5月期间共19个月的电费3875.4元。事实和理由：被告购买了位于中山市坦洲镇坦南路180号汇翠山庄红塔水晶园3幢1103房并于2013年10月12日实际收楼。2010年6月30日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《中山市物业服务合同》，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务合同的约定，被告应向原告支付上述费用。原告多次催讨无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告胡丽苹未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2010年6月30日，中山市坦洲镇汇翠山庄物业管理有限公司（以下简称汇翠山庄物业公司）与汇翠山庄业主委员会签订物业服务合同，约定由汇翠山庄物业公司对汇翠山庄小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自2010年6月19日起至2015年6月19日止；物业服务收费和酬金提取采用包干制，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水、电费桃源居、沁芳园、水晶园为每户每月8元由汇翠山庄物业公司向业主或物业使用人收，安防维护费按每户每月5元标准收取;汇翠山庄物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：水晶园按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；汇翠山庄物业公司从2010年6月19日开始实施物业服务并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的10日、20日、30日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，物业服务合同还约定了其他内容。汇翠山庄物业公司于2017年11月30日变更登记为中山市汇翠物业管理有限公司。2．胡丽苹系中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园3幢1103房的业主，案涉房屋建筑面积为132.8平方米，每月应付物业管理费199.2元（1.5元/平方米×132.8平方米）。3．2016年10月20日，汇翠山庄物业公司作出退管公告，记载公司定于2017年3月1日退出汇翠山庄小区物业管理服务。2017年2月24日，中山市坦洲镇住房和城乡建设局及金斗社区居委会出具关于请求汇翠山庄物业公司延迟退管的函，要求汇翠山庄物业公司要以小区的稳定大局为重，在招聘新物业公司前继续服务汇翠山庄小区。2018年10月11日，汇翠物业公司出具情况说明一份，记载2017年5月29日由东莞市明茵物业管理有限公司临时接管汇翠山庄小区，2017年6月1日汇翠物业公司正式退出。4．经查，由于历史原因，汇翠山庄小区的住户尚未实现居民用电抄表到户，小区住户的电费缴纳方式为小区物业服务公司向小区住户代收电费后，统一支付给中山供电局。供电公司从2012年7月开始按照“合表用户”的电费标准调整为0.677元/度。汇翠物业公司提交其代缴电费的发票、银行回单等用于证明其代包括胡丽苹在内的小区业主支付电费，并提交了其制作的电表抄表表，读数显示胡丽苹2015年10月度数7467度，2017年5月度数12872度，汇翠物业公司称其代收电费按照0.717元/度收取。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。汇翠山庄业主委员会与中山市汇翠物业管理有限公司签订的《中山市物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，胡丽苹作为小区业主，应受该物业管理委托合同的约束。合同终止后，中山市汇翠物业管理有限公司在2015年6月19日至2017年6月1日期间仍然继续为汇翠山庄小区业主提供物业服务，胡丽苹亦接受了物业公司的服务。本院认为，物业服务合同到期后，合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。在中山市汇翠物业管理有限公司继续依照合同约定提供物业服务后，胡丽苹应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共电费、安防维护费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付物业管理费的违约责任。胡丽苹自2015年12月起未交纳物业管理费，中山市汇翠物业管理有限公司要求胡丽苹交纳自2015年12月至2017年5月的物业管理费并支付逾期之日起至实际清偿款项之日的违约金、公共电费、安防维护费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。综上，胡丽苹应支付2015年12月至2017年5月的物业管理费合计3585.6元（199.2元/月×18个月）、公共电费144元（8元/月×18个月）、安防维护费90元（5元/月×18个月）。关于违约金的问题，由于胡丽苹欠付物业管理费确实给中山市汇翠物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，但双方约定逾期交纳物业费按日千分之三计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以199.2元为基数，自2015年12月至2017年5月于每月应付物业管理费的次月一日起分别计算违约金。对于中山市汇翠物业管理有限公司主张的代缴电费的请求，由于历史原因造成汇翠山庄小区未实现由供电公司抄表到户，小区业主不能直接向供电公司缴纳电费，只能通过物业服务公司代收代付，在物业服务公司已实际代业主向供电公司支付电费的情况下，业主应向物业服务公司返还。本案中，中山市汇翠物业管理有限公司提交了胡丽苹的电表抄表读数及其垫付电费的增值税发票、中国建设银行扣划电费回单用于证明胡丽苹实际的用电量及其已代胡丽苹缴纳了电费的事实，在此情况下，胡丽苹应向中山市汇翠物业管理有限公司支付中山市汇翠物业管理有限公司垫付的电费。依照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定，物业服务企业向业主代收水、电、气等费用不得加收任何费用，因中山市汇翠物业管理有限公司未举证证明其加收电费具有合同依据或已取得被收费业主或业主大会同意，其单方决定加收的费用缺乏依据，因此胡丽苹应向中山市汇翠物业管理有限公司支付其代缴电费3659.19元[（12872度-7467度）×0.677元/度]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告胡丽苹于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市汇翠物业管理有限公司支付中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园3幢1103房2015年12月至2017年5月的物业管理费3585.6元及违约金（以199.2元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，自每月应交物业管理费的次月一日起分别计至实际清偿之日止）、安防维护费90元、公共电费144元；二、被告胡丽苹于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市汇翠物业管理有限公司代其垫付案涉房屋的电费3659.19元；三、驳回原告中山市汇翠物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（原告已预交），由被告胡丽苹负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  何泽文人民陪审员  何伟棋二〇一九年九月三十日书 记 员  林振华吴晓芳