广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2707号 原告：梁冰允，女，汉族，1989年11月7日出生，住广西北海市海城区。 原告：翁毅，男，汉族，1986年11月14日出生，住广西博白县。 共同委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告：北海市先创房地产代理有限公司，住所地北海市，统一社会信用代码：。 法定代表人：庄礼斌。 被告：欧艳玲，女，汉族，1972年5月15日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王德雪（同为被告卢俊的委托诉讼代理人），广西中龙律师事务所律师。 被告：卢俊，男，汉族，1974年2月18日出生，住福建省厦门市思明区。 原告梁冰允、翁毅与被告北海市先创房地产代理有限公司、欧艳玲、卢俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁冰允、翁毅的共同委托诉讼代理人李蓓、被告北海市先创房地产代理有限公司的法定代表人庄礼斌、被告欧艳玲、卢俊的共同委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁冰允、翁毅向本院提出诉讼请求，判令：三被告共同向两原告返还购房款和中介费共40000元及支付利息980元（利息计算：以40000元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2018年11月22日起算，暂计至2019年5月21日，以后另计至三被告还清全部债务之日止)。事实和理由：2018年3月30日，两原告通过被告北海市先创房地产代理有限公司向被告欧艳玲、卢俊购买位于北海市海城区房屋，房屋总价为560000元，两原告向被告支付定金20000元。同年4月25日，两原告与被告欧艳玲、卢俊签订了《北海市二手房买卖合同》，约定由两原告先向被告欧艳玲、卢俊支付首付款20万元，余款36万元待两原告办理银行按揭贷款后再支付，两原告向被告欧艳玲支付购房款18万元，当日，被告欧艳玲、卢俊将案涉房屋过户至两原告名下。2018年11月5日，由于原告翁毅的个人征信出现问题，按揭贷款办理不成功。两原告与三被告协商，同意将案涉房屋过户回被告欧艳玲、卢俊名下，被告北海市先创房地产代理有限公司同意代收被告欧艳玲、卢俊退回的购房款后扣除相应的费用后，向两原告退回购房款3万元及中介费1万元共计4万元。同年11月21日，两原告按约将案涉房屋过户至被告欧艳玲、卢俊名下。过户后，两原告多次催促被告北海市先创房地产代理有限公司返还款项，被告北海市先创房地产代理有限公司以被告欧艳玲、卢俊未向其退回购房款为由拒绝两原告。为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 被告北海市先创房地产代理有限公司辩称：目前为止我没有收到欧艳玲和卢俊任何钱款，所以没有支付给原告。 被告欧艳玲、卢俊共同辩称：按买卖双方、中介三方所签订的协议，购买方翁毅、梁冰允把房屋回转到卖方欧艳玲名下后，卖方退回首付房款中的9万元到中介处。由于回转的房屋税金等42640元购买方无力支付，经三方协商同意从九万元中先垫付，余额再退回中介处。在出证期间，由于买受人的失信造成社会借款债务纠纷，多批债权人找到房屋处追讨债务，敲打泼染房门，涂污墙壁，造成房屋的损坏，当时已通知了中介及买方。造成的损失三方同意从款项余额中支取处理，待半年后不再出现类似的情况，再作最后结算。 受损房屋清理结果如下：一、室外：多次清洗粉刷墙壁、大门，共花费1100元，因为清洗的效果难以恢复原状，中介同意换大门，价值2600元（已定购，未安装），安装及修复所需大约900元，三项预计4600元；二、室内（1）应买方（梁冰允）的请求，中介同意，卖方从余款中垫付3000元帮她付清已定制的四扇房门款。（2）清理室内卫生，修补门框等共600元，二巷共计3600元；三、由于是买方的原因违约，卖方办理房屋回转的公证费用、机票、旅差等费用共计5000元，由买方负责。综上所述，答辩人认为原告的诉求没有事实和法律依据，根据双方买卖房屋，答辩人已经按照三方补充协议约定，支付了3万元给被告北海市先创房地产代理有限公司，被告北海市先创房地产代理有限公司是否将3万元及中介费退还原告与答辩人无关，因此请求法院驳回原告对答辩人的诉求。 经审理查明：2018年4月9日，原告翁毅（买方）、被告欧艳玲（卖方）与被告北海市先创房地产代理有限公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：1.买卖房屋地址为新建二巷×××号，建筑面积126.43平方米，成交价为48万元；2.付款方式为签订本合同时支付1万元定金，首付款11万元，余款36万元以银行按揭方式付款；3.合同还约定了其他内容。 2018年3月30日、2018年4月25日，被告卢俊代被告欧艳玲分别向原告梁冰允出具《收据》，分别载明收到原告交来购买的定金2万元、首付款18万元。2018年4月25日，原告梁冰允向被告欧艳玲转账18万元。 2018年11月5日，案外人金波代被告欧艳玲与原告梁冰允、翁毅、被告北海市先创房地产代理有限公司共同签订一份《补充协议》，主要约定1、被告北海市先创房地产代理有限公司出借6万元给原告翁毅、梁冰允去解封北海市房屋；2、两原告解封上述房屋后过户还给被告欧艳玲，被告欧艳玲领证后转账9万元给被告北海市先创房地产代理有限公司代收，被告北海市先创房地产代理有限公司从中扣除6万元，剩余尾款等过完户交税后一次性支付3万元及1万元中介费共4万元给原告翁毅、梁冰允。 2018年11月9日，案外人金波代被告欧艳玲、卢俊（卖方）与原告梁冰允、翁毅（买方）签订一份《回转合同》，载明买方购买卖方位于北海市房屋一套，因为买方房贷没有审批通过，无法贷款，也无资金能力支付购房余款，现经双方商定，按原房价退回给卖方。 2018年11月21日，北海市房地产交易中心出具一份《房屋交易与产权档案查询证明》，载明截止至2018年11月21日16时10分，被告欧艳玲名下房屋坐落于受理转移登记。 另查明，两原告在进行案涉房屋买卖交易时系夫妻关系，现已离婚。被告欧艳玲与被告卢俊系夫妻关系，案外人金波经被告欧艳玲、卢俊委托，代为办理上述房屋的买卖事宜，被告欧艳玲、卢俊认可涉案委托代理行为。 再查明，2019年1月18日，案外人金波向陈安彪转账3万元，陈安彪为此出具一份《收据》，载明收到金波代被告欧艳玲退回新源文明苑×××号房屋首付款3万元。庭审中，被告北海市先创房地产代理有限公司主张陈安彪曾系其公司员工，也经手处理上述房屋的中介事宜，但公司未收到上述3万元款项，而陈安彪现已离职，且中风瘫痪，无法向其核实。 案件审理中，被告北海市先创房地产代理有限公司及被告欧艳玲、卢俊均主张两原告向被告欧艳玲支付的20万元中存在被告北海市先创房地产代理有限公司代为垫付的10万元，即两原告实际仅支付10万元。被告欧艳玲、卢俊还主张案涉房屋因原告欠款而被破坏后已进行装修，原被告双方口头约定装修费用先由被告欧艳玲垫付，后由原告予以偿还。 以上事实，有房屋买卖合同、收据、补充协议、回转合同、查询证明及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原告梁冰允、翁毅向被告欧艳玲、卢俊购买房屋，并为此签订房屋买卖合同，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。两原告与被告欧艳玲、北海市先创房地产代理有限公司共同签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。两原告已依约将案涉房屋产权于2018年11月21日转移登记至被告欧艳玲名下，被告欧艳玲、卢俊应按约履行相应的还款义务。 被告欧艳玲、卢俊虽抗辩称房屋回转的税金及房屋受损的修复费用应从中予以扣除，但由于两原告当庭予以否认，被告亦未能提出充分确凿的证据证实上述费用应由两原告承担，故本院对被告欧艳玲、卢俊的抗辩不予采纳。另，由于案外人陈安彪系被告北海市先创房地产代理有限公司的员工，其亦负责处理讼争房屋的买卖交易事宜，因此其于2019年1月18日收取被告欧艳玲3万元的行为属于职务行为，对被告北海市先创房地产代理有限公司产生法律效力。 现因被告欧艳玲、卢俊仅支付3万元给被告北海市先创房地产代理有限公司，未能全部履行合同义务，因此两原告直接向被告欧艳玲、卢俊主张协议的9万元中应归其所有的4万元的诉讼请求，有事实及法律依据，对此本院予以支持。另，被告欧艳玲、卢俊未能在两原告转移登记（2018年11月21日）后及时向两原告还款的行为已经构成违约，因此还应向两原告支付资金占用期间的利息，故原告的该部分诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。 案涉补充协议的还款义务主体为被告欧艳玲、卢俊，根据《补充协议》的约定，被告北海市先创房地产代理有限公司在未收取被告欧艳玲、卢俊9万元的情况下不负付款义务，故原告要求被告北海市先创房地产代理有限公司返还购房款及中介费共4万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告欧艳玲、卢俊须共同返还购房款及中介费4万元并支付利息（利息以4万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年11月22日起计至实际清偿之日止）给原告梁冰允、翁毅； 二、驳回原告梁冰允、翁毅对被告北海市先创房地产代理有限公司的诉讼请求。 案件受理费824.5元，减半收取计412.25元，由被告欧艳玲、卢俊共同负担（该费用原告已向本院预交，被告须在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费824.5元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018538498416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇一九年九月三十日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗