西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初6114号原告（反诉被告）：西安乐当家物业管理服务有限公司，住所地：西安市莲湖区兴中路3号院内办公房。法定代表人：李景娥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭小伟，男，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：任淑玲，陕西至正律师事务所律师。西安乐当家物业管理服务有限公司（以下简称乐当家物业公司）诉被告彭小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王璐，被告彭小伟及其委托诉讼代理人任淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐当家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付城市新苑第X幢X 单元X层X室2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3315.6元及滞纳金4625.3元；2、判令被告支付上述房屋2017年1月1日至2019年6月30日的电梯费773.6元、生活垃圾费180元，并承担逾期付款利息（以953.6元为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算)；3、判令被告支付上述房屋暖气基础运行费6620.1元，并承担逾期付款利息（以6620.1元为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算)；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买城市新苑第X幢X单元X层X室的房屋，原告系该小区的物业服务公司。2010年7月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告所居住的城市新苑小区提供物业服务，物业费为1.0元/m²/月，协议明确约定了双方的权利义务、违约责任等。2010年10月23日，原告将《前期物业服务合同》在西安市房屋管理局进行备案，并将物业服务费变更为1.2元/m²/月，后陕西省物价局向原告发放《经营性收费证》，载明物业服务费为1.2元/ m²/月(高层)。原告在完成《前期物业服务合同》的备案手续之后，按照该合同内容陆续与小区的其他业主分别重新签订了《前期物业服务协议》。被告虽然一直不与原告重新签订《前期物业服务协议》，却也依照原告公示标准以1.2元/m²/月的价格向原告缴纳物业服务费。但是自2017年1月开始，在原告依约为被告提供物业服务后，被告不再向原告缴纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费等费用，且被告自2013年起一直未向原告缴纳暖气基础运行费。原告多次催缴无果，于2019年4月23日就缴纳相关费用等问题，向西安市莲湖区人民调解委员会进行调解，但是均无果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反《前期物业服务协议》的约定，侵犯了原告及其他业主的合法权益，无奈现诉至法院，请求法院判决。彭小伟辩称，一、原告擅自变更协议违反法律规定，依法无效。其与原告签订的前期物业服务合同明确约定“物业服务费”为1.0元/m²/月，然而原告单方变更服务标准，将物业费提高至1.2元/m²/月。二、原告违反协议约定收取物业服务费用是错误的，在其没有收费许可的时间段，不能收取物业费。三、物业服务协议未约定暖气费用，原告单方决定暖气费价格违反法律规定，应属于无效。超过诉讼时效的暖气费用不应该主张。四、原告违反协议，物业服务未达到其服务承诺，也未达到物业服务二级标准，故不能以此收费标准收费。五、电梯费应该从电梯广告费用中抵扣。原告诉讼请求和理由不能成立应予驳回。同时提出反诉，请求：1、判令原告承担违约损失11697.44元；并赔偿被告车辆丢失损失及误工费损失共计1251.72元；退还多收被告的物业费5304.96元、电梯费1237.82元、垃圾费288元；2、反诉诉讼费由原告承担。理由如下：一、原告违反了诚实信用原则，没有实际履行双方《前期物业服务协议》，如对房屋共有部位的维护和管理，房屋共用设施设备运行的维护和管理，公共环境卫生包括公共场所、房屋共同部位的清洁卫生，公共秩序的维护服务，交通秩序与车辆停放，法律、法规政策规定的由物业公司管理的其他事项等，故依法依约应当赔偿原告损失；二、原、被告签订协议后，即对房屋进行了装修并入住。可时间不长，被告的电动车里的电池被盗(价值700元)，被告通报了情况，但没有任何结果。过了一段时间，被告的家门被撬，房内物品被盗，其中有结婚证、大学毕业证、工程师职称证等重要物品，被告当即向公安机关报案。小区内还有多户业主被盗情形。面对如此公共秩序，被告难以接受而搬出。被告后几经周折，补办了大学毕业证。但是工程师职称证、结婚证等至今还难以补办，给反诉人造成了551.72元的损失，应由原告赔偿。三、原告未实际履行协议，多收和乱收物业费、电费等应予退还。针对被告反诉，原告辩称，一、被告反诉请求依法无据，应予驳回。原告具备物业服务资质，认真履行工作职责，并未违反协议的约定。原告是具备由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书，自2010年7月16日起被准予从事物业管理活动至今，具备陕西省物价局颁发的经营性服务收费证。原告在被告居住的城市新苑小区提供物业服务以来，一直按照与业主签订的《前期物业服务协议》，及与开发商西安市顺达房地产开发建设有限责任公司（以下简称顺达地产公司）签订的《前期物业服务合同》，履行物业管理服务职责与义务。小区业主也一直按时按约交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费等费用；二、被告要求原告赔偿1251.72元的经济损失，无事实及法律依据，应依法予以驳回。首先，原告作为物业服务企业，已经在职责范围内，加装小区大门防盗门、楼宇门洞电子锁，并配备保安巡逻，在电梯间、小区公共区域安装监控，履行了物业服务协议中约定的各项义务，尽到了管理责任；其次，物业服务协议中也并未约定，小区业主家中失窃，应当由物业公司承担赔偿责任；被告家中失窃，应当向盗窃者主张退赃赔偿，损失数额，应当由公安机关确认，或由相关单位进行鉴定，而被告是否丢失了其主张的各种证件也不得而知。被告该项请求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。三、原告始终按照《前期物业服务协议》及《前期物业服务合同》的内容向包括被告在内的全体小区业主提供物业服务，并按约收取物业服务费、电梯费及生活垃圾费，并不存在多收费及违约行为，不应当向被告退费及赔偿。被告自2010年7月31日起，一直居住在由原告提供物业服务的小区内，享受为其提供的物业服务，正常生活，用水用电，使用电梯，倾倒垃圾。被告现提出退还物业费的具体数额，但是未明确计算的依据及起始日期，即其无法证明原告是何时开始没有实际履行《前期物业服务协议》的，也不能证明没有实际履行《前期物业服务协议》约定的各项义务。相反的，被告自2017年1月开始，在享受物业服务的同时，不再依约缴纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费等费用；并自2013年起也一直未缴纳暖气基础运行费。若其认为原告没有实际履行《前期物业服务协议》,其可以不交纳各项费用，那么自2017年1月起，其就应当提起本案的诉讼，可见，被告提出该诉请只是为了不想按约交纳物业服务费、电梯费、暖气基础运行费，其该项诉请无事实及法律依据。2013年7月25日西安市政府针对小区业主的反映问题作出答复，认为原告具有资质，可以收取物业费，没有限水限电。综上，原告作为小区的物业管理公司，向小区业主提供了物业服务，而被告作为业主，也接受了提供的相关服务，而其家中被盗不能成为其拒绝支付物业服务费的抗辩事由，或要求退还物业服务费的理由。故，被告的各项反诉请求均无事实及法律依据，请求依法予以驳回。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院在庭审中组织双方对证据进行质证，经审查,查明事实如下：2010年，原告与顺达地产公司签订《商品房买卖合同》购买位于本市莲湖区XX路XX城XX苑XX幢XX单元XX层XX室的房屋，并于2010年7月31日收房。同日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为城市新苑小区提供物业服务，其中物业服务费为1.0元/m²/月（住宅高层）；一层至十一层电梯费为0.28元/m²/月；水电费为代收代缴，按照相关规定在政府指导价基础上综合小区具体运行情况核定收取；生活垃圾费为6元/月/户。交费时间为每季度首月的10日前交清本季度各项费用。同时约定，如业主购房后从未入住，从第一个月开始，经物业服务处登记确认后（被告称其向物业公司前台服务提交申请，办理房屋空置手续，但是没有相关证据证明），其物业服务费按照收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），不使用期限连续超过六个月的房屋，经物业服务处登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。违约责任约定：如物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，应承担法律责任。业主违反协议，使物业未达到管理服务质量约定目标的，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正给物业公司造成损失的，业主应承担相应责任。业主违反本协议，未能足额交纳或者拖欠物业费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三交纳滞纳金。协议约定其他权利义务。2010年10月23日，原告与顺达地产公司签订《前期物业服务合同》，由原告为城市新苑一期提供物业服务管理，物业服务费按照建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/m²/月，合同期限自签订日至业主委员会成立并与新物业公司签订合同完成备案之日止。为证明从2011年起城市新苑小区住宅用房物业管理服务费按照1.2元/m²/月（高层）收取，原告提供五份分别在当年7月、9月与其他业主签订《前期物业服务合同》、2011年7月11日西安市莲湖区物价局“公告”、2011年9月至2016年9月西安市价格监督监察局出具“西安市物业管理服务收费公示表”、2014年陕西省物价局、西安市莲湖区物价局西安市物价局《经营性服务价格（收费）证》、2018年1月22日的两份收款收据，证明原告按照物价部门批准与业主签订新的物业服务合同，住宅物业管理服务费调整到1.2元/ m²/月（高层），其他收费没有变化。被告拒绝签订新的物业服务合同，但是按照该标准支付物业费用至2016年12月。为证明原告为城市新苑小区提供自备锅炉供暖服务，原告提供西安市物价局盖章的2012年-2013年、2013年-2014年、2014年-2015年、2015年-2016年四份“自备锅炉价格备案表”及成本核算表，其中2012年-2013年暖气基础运行费为6.79元/月/m²、2013年-2016年暖气基础运行费为5.93元/月/m²，但是被告未支付过该项费用。原告提供市发改投发【2010】421号“关于下达西安市2010年第一批经济适用住房项目建设计划的通知”及《经济适用住房管理办法》，证明城市新苑小区系经济适用住房，按照规定不得空置、闲置，购得后不能再次购买其他住房或者已经参加福利分房后又购买经济适用房。被告称其一直居住在比亚迪汽车公司，将涉案房屋处于空置状态的行为严重违反《经济适用住房管理办法》的规定，既不能免除其交纳物业服务费的义务，还应当依法追究其相关责任。被告为证明原告存在未尽到物业服务义务，构成违约以及其反诉请求，提供：一、华商报刊载《城市新苑小区消防柜里没有器材，物业称被贼偷走了》文章及人民网资料，证明原告未给小区配置消防设施、公共秩序混乱、门禁系统三年还没有启用，未达到二级管理服务标准。小区业主多次向省长反映该小区没有天然气和暖气、道路条件差，没有绿化，服务不到位，电费高等现象。原告以不交物业费不卖电要挟业主，路下雨积水，无法出入、小区频繁入户盗窃时间，无法安居；收费混乱，私调停车费。二、照片27张，证明外来人员随便出入小区，门卫不询问不登记、门卫工作人员不立岗；小区到处张贴广告，不予清理和维护；南大门兼消防通道占用，建造房屋出租；小区内墙皮、涂料脱落，肮脏，电梯口地面损坏，物业未予管理维护；楼道公共照明开关损坏，防火门掉落，楼宇烟控系统失灵，公共声控开关损坏；违建、乱搭，堵住了业主通行道路和消防通道；车子乱放，堵塞安全通道，影响业主出入安全；防火门损坏未维修；业主唯一出入口的西门，一边停着车辆，一边停放垃圾桶，业主出入安全和卫生受到威胁。三、视频4段（光盘1张)，证明小区内飞檐走壁、窃案频发；外卖小哥进入小区如入自家；电梯广告；安保形同虚设。四、接警登记表、三秦都市报，证明2018年2月1日晚被告发现其房内身份证、毕业证、职称证、结婚证、资料复印件等物品被盗，2月3日到派出所报案，并在报纸登报声明，因此产生误工费用。六、居住证明、户口本、陕西省预防接种证、收款收据、电表，证明被告一家三口不在小区居住，居住在西安市高新区比亚迪汽车有限公司，妻子王某某，儿子彭嘉钰2012年出生，一直在长安区郭杜预防接种。被告19个月用电量200度纯为电器损耗、水费为0。七、收入证明，证明被告月工资6000元，另有年底分红，赔偿误工费按此标准计算。八、更换电动车电瓶费用700元，证明被告电动车在该小区丢失，请求赔偿。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物业管理条例》第二十一条规定“ 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”2010年7月，被告入住城市新苑小区，与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告为其入住城市新苑小区房屋提供物业服务，其中住宅高层物业服务费为1.0元/m²/月等相关事项。2010年10月23日，原告与城市新苑小区开发商顺达地产公司签订《前期物业服务合同》，明确原告为城市新苑一期提供物业服务管理，合同期限至业主委员会成立并与新物业公司签订合同完成备案之日止，并约定小区物业服务费按照建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/m²/月、一层至十一层电梯费为0.28元/m²/月、生活垃圾费为6元/月/户。对此，陕西省物价局向原告发放《经营性收费证》亦有显示。2011年起，原告亦与小区其他业主分别签订新的服务协议，将该标准纳入协议。被告入住该小区应该服从物业服务管理，被告按此标准支付物业服务费至2016年12月，但是一直拒绝与原告签订新物业服务协议，且此后拒不支付物业服务费、电梯费、垃圾费等与法相悖。原告主张自2017年1月1日至2019年6月30日上述拖欠费用，本院依法予以支持。原告作为物业服务管理单位，与业主签订物业服务协议，应尽全力为小区业主提供清洁、整齐、舒适的居住环境和服务，虽小区人口流动性大，对环境稳定性带来一定干扰，但是尽职尽责服务是其应崇尚的目标。鉴于小区存在一定管理疏忽，故对原告主张拖欠物业服务费的滞纳金、逾期支付垃圾费、电梯费的利息，本院依法不予支持。城市新苑小区采取自备锅炉供暖，且通过物价部门的自备锅炉价格备案，原告应收取暖气基础运营费，被告作为小区业主，统一接受该项服务，却以双方物业服务协议没有约定为由拒绝支付该项费用，亦与法相悖。原告主张该项费用利息，本院依法予以支持。被告辩称原告擅自变更协议，抬高费用与事实不符，本院不予采信。被告未提供其向原告申请房屋空置、办理空置手续的相关证据，辩称其房屋空置只应收取70%物业费和30%的暖气基础运行费，本院依法不予采纳。被告反诉认为原告服务没有达到协议约定，要求原告承担违约金，退还已经收取费用一节，本院认为，被告提供报纸报道、视频资料及照片，可以反映出物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失，但并不存在严重违约或完全不作为的情形。且原告公司在收到相关部门问责后进行了整改，也符合双方协议违约条款约定的情形。故此，不能免除原告缴纳费用，退还已经缴纳费用、承担违约金的程度。故该项反诉请求，本院依法不予支持。被告反诉称其电动车电瓶被盗更换电瓶支出700元、家中被盗，报警、办理证件遗失公告致误工损失一节，本院认为，被告提供收据仅显示更换电瓶，不能证明电动车被盗事实；被告提供接警登记及证件遗失声明，可以证明其报过案、有证件遗失，但是没有公安部门立案及处理结果，不能证明家中被盗及与物业服务之间的关联性，故该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告彭小伟于本判决书生效后三日内支付原告西安乐当家物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费3315.6元，电梯费773.6元、生活垃圾费180元；二、被告彭小伟于本判决书生效后三日内支付原告西安乐当家物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日止的暖气基础运营费6620.1元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担该款逾期付款利息；三、驳回原告西安乐当家物业管理服务有限公司其余诉讼请求四、驳回被告彭小伟反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，其中本诉部分294元，本院减半收取后，由被告彭小伟承担147元（原告已预交，被告在履行本判决义务时支付原告）；反诉部分64元，由被告彭小伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审    判    员    周  荣                          二〇一九年九月十八日  书    记    员    卢柯仰 1