广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9238号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：邱家妮，女，汉族，1994年4月12日出生，住广东省惠东县，委托诉讼代理人：邱晓莉，女，汉族，1985年5月6日出生，住广东省深圳市福田区，系其胞姐。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告邱家妮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用小额诉讼程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员梁菡担任审判长，与人民陪审员周钧照、利绮霞组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告委托诉讼代理人邱晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告自2017年2月1日起所有物业服务费及违约金，暂计至2019年2月28日物业服务费为8972.04元，违约金则自2017年2月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为3492.03元；2、被告承担原告支出的律师费2400元;3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、被告为佛山涟岸花园六座32楼04室（具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号六座32层3204单元）的业主。2016年6月18日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》，协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效。二、涉案房屋合同面积为89.65平方米,实测面积为89.76平方米。三、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案房屋买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。四、拖欠费用情况：自2017年2月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积89.65平方米×4元=358.60元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积89.76平方米×4元=359.04元。以上暂计至2019年2月份共拖欠物业服务费8972.92元。五、违约责任：原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年2月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年2月28日为3492.49元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，被告收到原告收楼通知后于2016年12月23日前来收楼，收楼时发现楼房存在质量问题，墙面及地面出现多个不符合标准的空鼓，阳台门锁损坏无法使用等严重问题，被告现场提交了收楼质量整改书，收楼工作负责人答应15天内给予整改好再交楼。当时被告要求整改后再签收楼手续并交纳物业等费用的，但是现场工作人员再三答应15天内会整修好，让被告先收楼并交纳首月物业管理费等，被告已按要求交纳首月物业费用及维修基金等费用。但是15天后并没有收到原告整修完成的通知，被告电话催促后原告称目前由于太多维修需要延迟，但是1个月后依然是同样的回复。由于被告急着装修，立即赶往现场物业中心咨询，原来现场有好几个业主就同样的问题在与原告交涉，甚至发生语言冲突。原告现场负责人说这是开发商的问题，他们也没办法只能等维修。后来经过多次的催促后，在6月中旬被告再次咨询时才说修好了，让业主过来验收。原计划年底前装修好入伙的，现在耽误了整整半年。房子都还没维修好没有真正交楼给业主，原告无需交物业费。被告当时向原告提出2017年1月至6月物业费用必须减免，维修期间尚未交房无需交物业费用，而且这套房子是被告首次置业，因为推迟交房，被告在外租房月租金2500元，这直接导致被告因房子迟延收楼而在外支付6个月租金15000元的经济损失。被告向原告提出减免6个月物业费用时，原告给出的解释是当时买房时已经在房价上减免了12个月物业服务费的优惠，称质量问题是开发商的问题并推托不处理，这样无异于将买房时的优惠折扣收回一半。对业主反映的不合理地方原告并没有重视和合理的解决，而是不予回应和推脱，没有尽到物业管理的责任。在被告入住后，原告工作人员三次登门拜访，催收物业费用，被告提出以上不交物业费用原因，工作人员口头答应会协商后给予答复，但是每次上门来催收的都不是同一组人，问上次协商结果无人知晓此事，答应去协商后又无果，这就是原告劣质的服务。原告应正视收楼质量问题，正视业主提出的合理需求，减免6个月物业管理费。二、原告在服务期间未能履行职责，对业主在入住期间发现的质量安全问题等不予处理。例如地下停车场的可杀人毁车的停车装置不合理，原告安装的二层停车装置存在严重的安全问题，装置有一处锋利的铁片，高度约1.60-1.80米，路人行走时很容易刮到，而且已经有业主撞破头鲜血直流，并有报警备案。还有一处二层停车装置的控制器设置悬空1.50-1.80米高度，行人容易撞上和倒车时会不小心碰上，被告的车就多次中招。这些都可以被避免的，但是业主多次投诉给原告，并没有得到有效的解决，可杀人的装置现在依然在每个停车位上，原告无作为。三、原告在诉请中要求被告按日按拖欠款项每日千分之一支付违约金，其应列出法律规定及协议所依据的法律条款。四、对小区内的公共设施，原告禁止未缴清物业费用的业主使用，例如会所里的儿童游乐场所、KTV、台球馆、健身房和游泳池等即使付费也不能进，必须要求有原告的通行票，这是原告的凌霸行为。原告希望正常诉求能得到合理的回应和处理，而不是原告不作为、推脱和凌霸。原告在管理方面存在瑕疵，对业主态度差，物业服务费过高。原告违约在先未按时交房，不履行物业职责，凌霸于业主之上，希望法庭驳回原告诉讼请求，同时依法追究原告违约迟交房造成被告损失的责任，并对原告的不作为和凌霸行为予以严惩。诉讼中，原告举证如下：1.涟岸花园前期物业服务协议。拟证明原、被告的物业服务合同情况。2.收楼入伙进程确认表。拟证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3.交楼通知书及回执。拟证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，且被告已收到该通知并同意物业费的起算时间。4.专项法律服务合同。拟证明原告委托律师代理的情况。5.广东增值税专用发票。拟证明原告须支付相应律师服务费用情况。６.不动产登记信息查询结果。拟证明被告已办理房产证情况及房屋面积信息。７.交楼通知EMS快递单。拟证明案外人在2016年12月期间给被告邮寄了交楼通知。诉讼中，被告举证如下：照片打印件。拟证明业主入住期间发生的质量问题原告都没有进行处理，原告收取如此高的服务费却没有提供相应的服务。经庭审质证，本院认证如下：本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号六座3204房，为原告向开发商佛山市和记黄埔地产有限公司所购买。被告于2017年11月3日取得该房屋产权登记，载明的房屋建筑面积为89.76平方米，房屋用途为住宅。2016年12月23日，被告签字确认收到案外人（开发商）佛山市和记黄埔地产有限公司发出的《交楼通知书》，《交楼通知书》载明被告已知悉并确认涉案房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收。同日，被告办理收楼手续，并在《收楼入伙手续进程确认表》上签名确认收楼。2016年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……乙方所购本物业房屋坐落位置：佛山市禅城区南庄镇科润路10号六座32层04单元，房屋建筑面积89.65平方米……第二条，物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条，物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条，违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”庭审中，被告陈述：我方确认没有支付2017年2月至2019年2月的物业管理费，对原告主张的律师费与违约金有异议。原告陈述：停车场还没有对外销售，免费开放给业主使用，目前还属于开发商所有，具体的整改还在与开发商进行沟通。另查明，根据被告提交的照片显示，涉案小区停车场安装的二层停车装置设有突出的铁片、控制器设置悬空于车辆上方，有部分装置已毁坏，被告认为该二层停车装置存在安全隐患。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年3月9日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据被告的举证，尚不足以认定原告的物业服务存在严重缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，即使原告对涉案小区停车场的管理存在一些瑕疵，但物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；第三，被告抗辩认为收楼时涉案房屋存在质量问题，主张应减免6个月的物业服务费。对此本院认为，被告于2016年12月23日在《收楼入伙手续进程确认表》上签名确认其已经办理收楼手续，收楼后应当开始交纳物业服务费，而房屋如存在质量问题，属于开发商的维修义务，并非物业服务企业的责任，被告不能以此拒缴物业服务费。如被告认为开发商迟延交楼，对相应的物业服务费最终承担主体有异议，可依法另行主张。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为89.65平方米，被告于2017年11月3日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为89.76平方米。故2017年2月1日至2017年10月30日，每月物业服务费为358.60元（4元/月/平方米×89.65平方米）；2017年11月1日至2019年2月28日，每月物业服务费为359.04元（4元/月/平方米×89.76平方米）。被告应向原告支付2017年2月1日至2019年2月28日物业服务费8972.04元（358.60元/月×9个月+359.04元/月×16个月），原告诉请超过部分，本院不予支持。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，本院认为：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据查明事实，涉案小区存在管理瑕疵，原告负有一定责任，被告并非恶意违约。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。被告应自欠费当月6日起，分别以每月物业管理费358.60元、359.04元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。需要特别指出的是，原告应以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而涉案小区确存在管理瑕疵，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告邱家妮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号六座3204房自2017年2月1日至2019年2月28日的物业服务费8972.04元及违约金（违约金计算方式如下：2017年2月1日至2017年10月30日期间以358.60元/月为本金自欠费当月6日起算、2017年11月1日至2019年2月28日期间以359.04元/月为本金自欠费当月6日起算，均按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业服务费之日止）；二、被告邱家妮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取172元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担50元，被告邱家妮负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 梁菡人民陪审员周钧照人民陪审员 利    绮    霞二〇一九年九月五日书 记 员 冯    裕    雯