广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24682号原告：曾言，女，1982年7月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区，委托诉讼代理人：曾宪宏，男，1955年6月30日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区，系原告曾言的父亲。被告：曹安安，男，1984年4月6日出生，汉族，住湖南省安仁县，原告曾言与被告曹安安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾言的委托诉讼代理人曾宪宏到庭参加诉讼，被告曹安安经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾言向本院提出诉讼请求：1.被告赔付原告违约金2000元；2.被告向原告支付2018年1月1日至2018年11月30日所欠水费1649.1元；3.被告向原告赔偿租赁期间被告损坏写字台、餐椅、衣柜等家具需重新购买的费用4720元；4.被告向原告赔偿租赁期间损坏家电维修费、房屋保洁及粉刷费共5958元；5.被告向原告赔偿租赁期间损坏纱窗的制作费2800元；6.被告向原告支付诉讼期间原告从辽宁省沈阳市至广东省××乡镇所产生的交通费用2000元。事实和理由：原告与被告系租赁合同关系，租赁期间为12个月（即2018年1月1日起至2018年12月30日止），原被告双方签订租赁合同约定了租金、佣金及交付方式，被告从合同生效之日起未向原告支付水电费用。2018年10月23日，被告在未通知原告的情况下强行搬走退房，并将室内多件家具、电器损坏至不能修复，室内环境卫生目不忍睹。被告未按租赁合同履行其义务，已构成违约，并造成原告经济损失，据此向法院起诉，维护原告合法权益。原告围绕诉讼请求及事实依法提交了如下证据：1.照片；2.房产证；3.雅生活用户服务单6张（维修及更换厨房水龙头、维修窗锁、维修对讲机、维修客房空调墙身渗水、维修厨房排水管及洗手间拉门）；4.水电费清单、水电费明细；5.损坏修复及购买明细；6.收款收据4张（制作纱窗费、购买下水管、房费、诉讼材料打印费）；7.中国农业个人明细对账单；8.房地产租赁合同；9.航空运输电子客票行程单、广州道路运输微机专用客票、乘客意外伤害保险单、出租汽车发票；10.电费通知单；11.微信聊天记录。被告曹安安经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明，2017年11月23日，曾宪宏、张玉琳作为出租方，曹安安作承租方签订《房地产租赁合同》约定：1.出租方将中山市××乡镇××大道雅××花园××房出租给承租方，建筑面积为47.23平方米，只限于住宅用途；2.租期从2018年1月1日至2018年12月30日止；租金为每月1000元，承租方每2个月1日前支付2个月租金2000元及2个月管理费206元；3.签订本合同同时，承租方向出租方支付2个月押金及租金；4.租赁期间，每月的物管费、电话费、网络费、煤气费、水电费、清洁费、卫生费、停车费等杂费，均由承租方支付；5.合同期满，承租方如不续租，出租方应将押金退还承租方（不计利息）；6.承租方应妥善使用该房地产及相关设施，如承租方入住7天内发现家电有损坏要及时通知出租方负责维修，入住超过7天后经确认是人为损坏的由乙方全部负责维修，如果是由于家私家电自然老化造成的维修由出租方及承租方平分负责维修，承租方如故意或过失损毁，承租方应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失；7.承租方如拖欠租金达7天，或拖欠管理费、水电费等达30天视为承租方违约，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并向承租方进一步追究责任；8.承租方在合同期间，不得转租他人，不得提前退租；租赁期间，若出租方要求终止合同，须赔付租金的双倍给承租方作为违约金；若承租方要求终止合同，则所交按金将归出租方所有作为违约金；9.租赁期满或合同解除，承租方搬出个人所有物品后应把出租住宅搞好卫生交给出租方，如有损坏或对业主造成任何损失即在押金扣减，如墙面人为划花或损坏，承租方须负责支付修缮费用；10.此承租价包括室内固定装修及家私电器的使用，详见《物业家私清单》；冰箱一台、洗衣机一台、沙发一组、鞋柜一张、电视柜子一张、电视一台、茶几一个、饭桌一张、椅子四张、床二张、床头柜三张、衣柜一张、热水器一台、床垫二张、窗帘三套、晾衣架一个、书桌一张、锁匙4把；11.手写备注：自2017年11月23日至2018年12月30日期间产生的水电费、有限电视费等杂费在承租方退租时一并支付给出租方；2017年11月23日水表底数为383吨，电表底数为12013度。合约还约定了其他事项。张玉琳在出租方处代签名，曹安安在承租方处签名。庭审时原告陈述，原告长期在国外，涉案房产一直由原告父亲曾宪宏打理，故涉案房产以曾宪宏名义出租给被告曹安安，且《房地产租赁合同》由张玉琳代曾宪宏与被告曹安安签订，签订合同时被告向原告支付了押金2000元。原告称租金从2018年1月1日起计收，被告支付租金至2018年10月，且于2018年11月下旬向原告交回涉案房屋,但未交清2018年1月1日至2018年11月30日水电费1649.1元。另查，涉案房屋位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0015967号，登记日期为2017年1月24日，权利人为曾言，共有情况为单独所有，用途为住宅。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案外人张玉琳、原告父亲曾宪宏与被告曹安安签订《房地产租赁合同》出租原告的涉案房产，现原告以被告违反《房地产租赁合同》约定为由向本院起诉主张前述实体权利，应视为原告对张玉琳与被告签订的《房地产租赁合同》予以追认，且该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于违约金的问题，《房地产租赁合同》明确约定了租赁期限从2018年1月1日至2018年12月30日止，租赁期间若出租方要求终止合同，须赔付租金的双倍给承租方作为违约金，若承租方要求终止合同，则所交按金将归出租方所有作为违约金。被告于2018年11月起未再向原告支付租金，且于2018年11月下旬将涉案房屋交回给原告，应认定被告提前终止合同，按合同约定，已构成违约，原告有权没收被告已支付的押金2000元，故原告主张没收被告押金2000元作为赔付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于水电费的问题，原告提交了2018年1月至11月水电费清单及明细、电费通知单等予以佐证，原告保证其陈述的真实性，且《房屋租赁合同》对水电费缴纳义务进行了约定，被告未举证证明其已经履行了水电费缴纳义务。故原告主张被告支付2018年1月1日至11月30日水电费1649.1元的诉求，合法有据，本院予以支持。关于原告请求被告向其赔偿租赁期间损坏写字台、餐椅、衣柜等家具需重新购买的费用4720元、损坏家电维修费、房屋保洁及粉刷费共5958元及损坏纱窗的制作费2800元的问题。虽然《房地产租赁合同》约定了租赁期间涉案房屋内家私家电及房屋设施人为损坏及墙面人为划花，由承租方负责维修及支付修缮费用，原告亦提交了涉案房屋家损坏的私家电维修及墙面划花修缮的照片、损坏修复及购买明细、雅生活用户服务单及收款收据等证据，但原告提供的证据照片中仅能看到，租赁场所内卫生状况较差，部分墙面有污渍，纱窗破烂、家具老旧的事实。本院认为，首先，原告未能提交证据证明相关物品在交付前的状况以供本院比对，本院无从核实上述照片所产生的损失是被告造成的；其次，从原告提交的照片来看，本院无法判断写字台、大衣柜等家具是否存在修复或重新购置的必要性；再次，原告也并未提供其主张全部损失的收据及付款记录，本院无从核实原告主张的金额是否真实。综上所述，原告未能就其主张的损失进行充分举证，本院无法确认原告主张的损失状况是否与被告存在关联，及损失的具体金额是否真实，原告应当对此承担举证不能的不利后果。但从原告现场提交的照片来看，租赁物内确实有卫生状况较差、部分设施有损坏的情况，结合被告实际使用租赁物的时间不到一年，且并未办理交接手续的事实，以及本院已经支持原告的违约金请求的情况下，本院酌定，被告应当向原告支付其租赁期间对于租赁设施使用造成的损失（包括家电维修、保洁、房屋粉刷、纱窗维修等）3000元，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张交通费2000元的问题，虽然原告提供了交通费票据（包含机票）及住宿发票为证，但《房地产租赁合同》中未对该费用进行约定，机票费用也并非必然发生的费用，本院也无从判决原告往来辽宁及中山仅为本案诉讼事务。但本案确为被告提前退租且未进行交接和清算所致，被告对此存在过错，结合本案实际情况，本院酌定被告向原告支付因诉讼产生的交通及住宿费用损失500元，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。被告曹安安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告曹安安向原告曾言支付的押金2000元作为违约金归原告曾言所有；二、被告曹安安应于本判决生效之日起七日内向原告曾言支付2018年1月1日至2018年11月30日期间的水电费损失合计1649.1元；三、被告曹安安应于本判决生效之日起七日内向原告曾言支付租赁期间对于租赁设施使用造成的损失3000元，及交通及住宿费用损失500元；四、驳回原告曾言的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元（原告曾言已预交），由原告曾言负担133元，由被告曹安安负担95元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  唐 群审判员  吴立和二〇一九年九月二十四日书记员  洪艺华冯莹