新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2801民初1006号   原告：四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司，住所地:新疆库尔勒市建设辖区5号小区、西南临石化大道凯旋国际公馆销售中心二楼。法定代表人：吴雪芳，总经理。委托诉讼代理人：袁星海，新疆天雪律师事务所律师。被告：巴州天源房地产开发有限公司，住所地:新疆库尔勒市石化大道78号圣果名苑对面34号小区。法定代表人：李飞，总经理。委托诉讼代理人：孙成，公司员工。委托诉讼代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。原告四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司诉被告巴州天源房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁星海，被告委托诉讼代理人孙成、凌永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠物业费523822.1元；2、判令被告支付违约金51251.5元。事实和理由：根据我司与对方签订的前期物业服务合同中第六条第三款中约定甲方尚未出售或尚未交付的，物业服务费由甲方（巴州天源房地产开发有限公司）与乙方另行以书面形式约定支付金额。另根据我司与对方签订的前期物业服务合同补充协议中第一条约定甲方（巴州天源房地产开发有限公司）同意，该项目（天畅苑·红玺台）内空置房物业服务费众2018年1月1日开始，按主合同约定的物业服务费收费标准按月全额支付给乙方。根据我司与被告签订的前期合同第六条第二款中约定高层住宅1.1元/平方米·月，多层1.8/平方米·月，商铺2元/平方米·月。目前空置住宅面积1261.17平方米，洋房5962.49平方米，商铺12145.01平方米。根据合同第十八条第二款甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告期限缴纳仍未缴纳的承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。原告于2017年3月1日起对被告开发的天畅苑·红玺台进行物业管理服务。被告代收业主建渣清运费退至原告由原告代付。被告拖欠原告拖欠物业费及建渣清运费，经原告多次索要未果，故诉至法院。巴州天源房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方建立物业服务合同关系为依法进行招投标，违反法律规定，故双方签订的前期物业合同服务合同及补充协议无效。二、本案中只有1、2号楼应符合前期物业交付合同，4号楼于2019年4月30日竣工验收合格备案，5、6、8号楼至今未竣工验收合格，不符合交付前期物业服务条件。三、在本案中，截止原告2019年3月1日起诉，只有1、2号楼符合前期物业服务条件，而1号楼面积为6225.16平方米，2号楼2855.2平方米，减去已售出的1号楼11套（间）4320.08平方米，2号楼7套（间）1652.23平方米，即使不考虑业务服务合同、补充协议无效因素，实际符合交付物业服务的计28套（间）3108.05平方米。四、即使不考虑以上3个因素，原告对空置物业没有提供卫生、保安巡逻、设施维修、收取综合费用等实质性物业服务，只对小区公共部分提供了物业服务。因此，按照等价有偿的合同原则，原告按一交付使用的物业服务费标准收取空置的物业服务费，明显不合理。请求公正判决。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：2017年2月28日，四川汇丰物业公司与巴州天源公司签订《前期物业服务合同》，约定由四川汇丰物业公司为天畅苑·红玺台（以下简称案涉小区）提供前期物业服务，涉案小区建筑面积共计184746平方米（以实测面积为准）。计费标准为：别墅住宅1.8元/平方米·月，高层住宅1.1元/平方米·月，商业2元/平方米·月。四川汇丰物业公司与巴州天源公司订立的《前期物业服务合同》第三条约定：乙方（四川汇丰物业公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.负责建筑物共用部位的维护和管理；2.负责共用设施设备的日常运行、养护和管理；3.负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运；4.公共绿化的养护和管理；……”第六条约定：“本合同的履行期限为自2017年03月01日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。自生效之日起，已交付的物业，物业服务费有业主全额承担；尚未出售或尚未交付的物业费甲方与乙方另行以书面形式约定支付金额。“，第十三条约定：“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.其它与物业相关资料。”2018年1月15日，原、被告双方又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定了根据原、被告双方于2017年3月10日签署了红玺台项目《前期物业服务合同》，现原、被告双方就红玺台项目物业服务存着事宜，达成一致补充协议，巴州天源房地产开发有限公司同意，该项目内空置房物业服务费从2018年1月1日开始，按主合同约定的物业服务费收取标准按月全额支付给四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司等内容。2017年6月19日，四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司对天畅园·红玺台小区1#、2#、4#（高层）物业服务收费经库尔勒市发展和改革委员会批准备案，带电梯住宅（高层）2.00元/㎡·月。2018年11月7日，四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司对天畅园·红玺台小区6栋（高层带电梯普通住宅）物业服务收费经库尔勒市发展和改革委员会批准备案，服务等级为四级，高层带电梯2.00元/㎡·月，多层无电梯普通住宅0.8元/㎡·月。被告天畅苑4号楼底商综合楼2019年4月30日竣工验收备案。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因案涉小区1#、2#楼符合前期物业交付条件，故对原告主张案涉小区1#、2#楼空置房房屋的物业费，本院对四川汇丰物业公司主张案涉小区1#、2#楼空置房202351.32元物业费请求予以支持。原、被告双方虽约定了违约金，明显过高，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算一年，即9611.69元。本案中，原告虽然已取得涉案小区4#楼住房和城乡建设主管部门核定服务等级，但双方签订的前期物业服务合同系在该办法实施前，且该4#楼于2019年4月30日才竣工验收备案完毕，依据《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理办法》第十七条规定：本办法公布实施前，物业服务企业已取得住房和城乡建设主管部门核定服务等级并开展前期物业服务，但开发商尚未取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）的，其前期物业服务收费按各县（市）价格主管部门确定的最低服务等级收费标准执行的规定，原告按照住房和城乡建设主管部门核定服务等级及收费标准主张涉案小区4#楼空置房2018年度物业费，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，涉案小区5#、6#、8#楼原告于2018年11月7日才取得住房和城乡建设主管部门核定服务等级及收费标准，现其按照库尔勒市物业服务收费备案表备案标准主张5#、6#、8#空置房2018年度物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告巴州天源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司支付物业费202351.32元；二、被告巴州天源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金9611.69元；三、驳回原告四川汇丰物业服务有限公司巴州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9550.74元、由原告负担6016.97元，被告负担3533.77元。（原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交，按自动撤诉处理。   审  判  长   张 娜人民 陪 审员   王雪茹人民 陪 审员   白 薇   二 〇 一 九 年 九 月 五 日 书  记  员   罗 明