广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6995号上诉人（原审原告）：杜景新，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：莫嘉豪，广东量度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁春林，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。上诉人杜景新因与被上诉人梁春林租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜景新上诉请求：1.撤销一审判决，解除杜景新与梁春林之间的租赁合同关系，判令梁春林将位于佛山市南海区的涉案地块租赁物返还予杜景新；2.梁春林向杜景新支付自2013年3月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为844603元，并以844603元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案一审、二审案件受理费、财产保全费由梁春林负担。事实与理由：一、一审法院认定杜景新没有向梁春林结清632502元工程款，而是用本案租金抵扣工程款是事实认定不清。（一）工程款与本案没有关联性，本案是租赁合同纠纷，不应用工程款抵扣本案租金。杜景新向梁春林追讨租金时，梁春林以“我有工程款在你那，你不用追我租金吧”为借口逃避租金，而并非必须以工程款抵扣租金。一审法院将此理解为以工程款抵扣全部租金是事实认定错误。（二）杜景新与案外人原本英合伙进行施工，因此，杜景新欠梁春林的工程款是杜景新与原本英共同欠梁春林的，判决杜景新独自支付该工程款予梁春林是不合理的。原本英在一审庭审中说明此一事实，但一审法院不予采纳其证人证言。（三）2014年7月，因梁春林带领工人在三水白坭劳动局闹事向三水西某建筑公司追讨工资。当时杜景新将200000元通过西某建筑公司转账给梁春林，随后也在梁春林的要求下将剩余的632502元通过现金支付予梁春林，梁春林因此将该三水广顺综合楼排棚工程结算表的原件给予杜景新，用于证明该工程款已向梁春林结销。二、一审法院认定梁春林的租金从2015年6月1日后按每月10260元向杜景新支付，且杜景新对涉案租赁物造成较大影响，酌定梁春林按每块地每月1000元的标准向杜景新计付受影响期间的占有使用费属于事实认定不清，且有违公平原则。（一）参照系列案中其他租户的租金，该片区自2015年6月1日开始，租金标准提升为每平方米13元，因此，梁春林应支付的租金符合市场价格。（二）涉案租赁物所在场地没有被围蔽，截止至一审最后一次开庭前，该场地还有租户在经营，而且梁春林的用水是直接与村委报装的，是否停水与杜景新无关。因此，一审法院酌定梁春林按每块地每月1000元的标准向杜景新支付占有使用费是不合理的。梁春林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。杜景新上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。杜景新向一审法院起诉请求：1.解除杜景新、梁春林之间的租赁合同关系，判令梁春林将位于佛山市南海区某股份经济合作社，土名为“小垣”和“上三”地块的租赁物返还予杜景新；2.梁春林向杜景新支付自2013年3月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为844603元，并以844603元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案诉讼费用由梁春林承担。一审法院认定事实：2013年1月21日，梁春林支付1号地1月地租4816元，2号地1月地租4119元，合计8935元。同年7月21日，梁春林支付1号地7月地租5544元，2号地7月地租4716元，合计10260元。2018年5月11日，梁春林以支付地上建筑物拆除补偿款、经营损失、搬迁费及退还押金、租金为由起诉杜景新、案外人梁某、佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区溪某股份合作经济社（以下简称溪某经济社）、佛山市南海区森某竹木建材经营部（以下简称森某经营部）至佛山市南海区人民法院。梁春林在民事起诉状中陈述：2015年5月租约到期后，一直使用涉案土地至今，双方没有重新签订书面租赁合同，租赁期限与其他经营者一样至2018年5月31日止。经审查，佛山市南海区人民法院受理并立案号为（2018）粤0605民初7605号，经公开开庭审理并于同年8月10日作出（2018）粤0605民初7605号民事裁定书。佛山市南海区人民法院认定：涉案土地位于佛山市南海区，登记土地所有权人为溪某经济社农民集体，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪某）与杜景新签订两份《租赁合同书》，分别约定河西溪头经济合作社（溪某）将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社与杜景新签订《租赁合同书》，约定河西溪头股份经济合作社将现有土地5956平方米（土名小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2007年1月10日，梁春林（乙方）与杜景新（甲方）签订了两份《场地租赁合同书》，约定杜景新分别将位于河西溪头工业区场地一块土名小垣，2号场地均为280平方米面积租给梁春林使用，梁春林在签订本合同前先向杜景新分别交付4200元作为租赁场地使用押金。租赁期均由2007年2月1日至2015年5月30日，每年租金为每月每平方米7.5元，后四年租金为每月每平方米8.6元，最后二年每月每平方米租金9.9元，每月15号前缴交当月租金等内容。一审法院认定，涉案租赁标的物为土地，因当事人均未能举证证明涉案土地已办理建设用地使用权证，且涉案土地被用于非农业建设，一审法院裁定驳回梁春林的起诉。上述民事裁定书于2018年8月22日发生法律效力。2018年6月25日，一审法院公开开庭审理（2018）粤0605民初7605号案。庭审中，杜景新及梁春林均确认涉案土地上建筑物没有办规划报建或房产证；双方存在工程款832502元未清，扣除杜景新已支付的200000元后，余款632502元用以抵扣租金；涉案租赁物于2018年1月底被围蔽。梁春林陈述，其未就涉案租赁物与杜景新进行交接，仍堆放大量建材在涉案租赁物内；涉案租赁物于2017年11月15日开始停水、停电至今；2014年3月9日，双方合意工程余款632502元用于抵扣地租，自2014年4月开始抵扣，至2017年10月杜景新尚欠梁春林8583元；梁春林承租1号地面积为560平方米，2号地面积为597平方米，2013年5月前，租金标准分别为8.6元/平方米/月、6.9元/平方米/月，2013年5月1日起，1号地每平方米的租金为9.9元，2号地每平方米的租金为7.9元，至今租金标准没有变化，按照2015年5月后的租金标准维持不变。杜景新陈述，梁春林承租了两块地，面积共1157平方米，2013年至2015年5月31日期间单价为9.9元，两块地每个月的租金为10260元，自2015年6月1日开始，单价为13元，每个月租金为15041元，该租金标准是参照其他租户如张某、梁某的租金递增标准推算；梁春林提交的三水广顺综合楼排栅工程结算表，因其中显示的工程款余款已用于抵扣使用费并已经抵扣完毕，该结算表的原件已交由杜景新收存，故梁春林不持有该结算表原件，另按照上述的抵扣方式，梁春林已拖欠杜景新约13万余元占用费未支付；2017年11月15日开始停水至今，2018年4月13日开始停电。2018年9月6日，杜景新提起本案诉讼。诉讼中，杜景新陈述，租金标准为2013年3月1日至2013年5月31日为8953元/月，2013年6月1日至2015年5月31日为10260元/月，2015年6月1日至2018年7月31日为15041元/月，2015年6月1日后的租金标准参照其他租户租金升幅标准；三水广顺综合楼的工程款已结清；（2018）粤0605民初7605号案开庭后至今，梁春林没有交过租；同意2013年3月至2014年年底期间的租金以工程款抵扣。梁春林陈述，自2013年7月21日支付租金10260元后，从2013年8月起租金按每月10260元的标准以工程款抵扣。2019年1月2日，一审庭审中，梁春林明确涉案租赁物自前案庭审结束后已清空并同意返还涉案土地。杜景新不同意接收涉案租赁物，要求梁春林必须与其签署书面的接收凭证。一审法院认为，梁春林虽辩称，杜景新与溪某股份社已解除土地租赁关系，杜景新丧失对涉案租赁物的使用权及转租收益权，杜景新的诉讼主体资格不适格，但梁春林并未举证证明其陈述的情况，且涉案《场地租赁合同》是由杜景新与梁春林签订的，根据合同相对性原则，杜景新作为涉案合同相对方向梁春林主张权利，其诉讼主体适格。因双方对租赁期限至2018年5月31日届满均无异议，涉案租赁合同期满已无解除的必要，故一审法院对杜景新诉请解除涉案《场地租赁合同》不予支持。根据已生效判决认定，涉案租赁标的物为土地，于2018年6月25日梁春林确认其未就涉案租赁物与杜景新进行交接，仍堆放大量建材在涉案租赁物内，于2019年1月2日庭审中，梁春林才确认涉案租赁物已清空并同意返还土地，故一审法院认定至2019年1月2日止，梁春林实际已不再使用涉案租赁物，杜景新可自行收回涉案租赁物，杜景新诉请返还涉案租赁物已没必要。至于杜景新不同意收回涉案租赁物产生的扩大损失应由其自行承担。杜景新主张梁春林返还地上建筑物，因双方均未能举证证明该建筑物的权属情况，一审法院无法核实该地上建筑物的范围，故杜景新该项主张依据不足，一审法院不予支持。杜景新主张的租金实质是梁春林占有使用涉案租赁物的对价。梁春林使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉案合同的约定支付实际使用涉案租赁物期间的使用费。基于（2018）粤0605民初7605号案庭审中，杜景新及梁春林均确认以双方工程款632502元抵扣租金，在杜景新未提出证据推翻以上对其不利事实的情况下，一审法院采信双方上述陈述。杜景新虽主张工程款632502元已付清，但并未举证证明；另杜景新虽在案件庭审中，同意2013年3月至2014年年底使用费以工程款抵扣，但结合梁春林自认自2013年8月起未直接支付使用费，均以工程款抵扣的情况，如杜景新已结清上述工程款，梁春林自2013年8月起未实际支付使用费，至庭审辩论终结时（2019年1月2日），已超过6年半时间，杜景新至今才起诉主张使用费实属不合常理，故一审法院采信梁春林的主张，自2013年8月起使用费以工程款632502元抵扣。至于租金标准，除涉案《场地租赁合同书》及2013年7月21日《收款收据》外，双方均并未举证证明已就租金标准达成其它合意，故一审法院参照《场地租赁合同书》约定及2013年7月21日《收款收据》，认定租金标准为每月10260元。梁春林作为承租人，并未举证证明2013年8月至2019年1月2日期间未实际占用涉案租赁物，亦未举证证明已返还涉案租赁物予杜景新，梁春林应计付上述期间使用费予杜景新。但结合杜景新与梁春林陈述，涉案租赁物自2017年11月15日起被停水，自2018年1月底被围蔽，2018年4月13日起被停电的情况，确对梁春林使用涉案租赁物造成较大影响，根据公平等价原则，一审法院酌定梁春林应按每块地每月1000元的标准向杜景新计付受影响期间的占有使用费。经核算，梁春林应按每月10260元的标准从2013年8月起至2017年11月15日止向杜景新计付占有使用费528390元（10260元/月×51个月+10260元/月÷30日×15日），及按每月2000元（1000元/月×2）的标准从2017年11月16日起至2019年1月2日止向杜景新计付占有使用费27096.77元（2000元/月×13个月+2000元/月÷31日×17日），合计555486.77元。经抵扣，梁春林未拖欠杜景新使用费，故杜景新关于使用费及相应利息的诉请依据不足，一审法院不予支持。关于梁春林于2019年1月8日提交《追加第三人申请书》，其以杜景新将涉案土地使用权转让给保某公司为由，申请追加该公司为第三人，并提交溪某经济社与保某公司签订的《解约补充协议》予以佐证。但涉案合同是由杜景新与梁春林签订的，且保某公司未见与杜景新诉请存在利害关系，该公司也未在本案主张权利，根据合同相对性原则，一审法院对梁春林上述申请不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回杜景新的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费12246.03元，减半收取计6123.02元、财产保全费4743.01元，合计10866.03元，由杜景新负担。二审期间，杜景新、梁春林均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，杜景新在（2018）粤0605民初7605号案中答辩称梁春林自2013年8月起，通过工程款抵扣的方式来支付租金。本案一审2018年11月23日的庭审中，杜景新确认其与梁春林之间一直存在工程合作关系，所以双方同意以工程款抵扣租金至2013年3月，尚未结算前，欠款情况是不清楚的。本案一审2019年1月2日的庭审中，杜景新确认其曾经同意以其拖欠梁春林的工程款抵扣梁春林于2013年3月至2014年底之间的租金。梁春林在2019年1月2日庭审中确认涉案土地上的建筑物内已没有自己的物品，如有，同意放弃建筑物之外的物品所有权。另查明二，杜景新在（2018）粤0605民初7605号案中答辩称杜景新和梁春林就涉案1157平方米土地，没有签订书面租赁合同，双方为事实上的建筑物占用关系。本案一审2018年11月23日的庭审中：梁春林陈述其于2006年11月1日进场，承租1号地面积为560平方米，2007年8月承租2号地，面积为597平方米，至此同时承租两块地。租金分时段计算，2013年5月31日前为每月8935元，之后一直为每月10260元。该标准是正常经营使用时的租金标准，后来不能正常使用，不能按照该标准计算租金。杜景新确认梁春林的租金标准是2013年3月1日至2013年5月31日为每月8935元，2013年6月1日至2015年5月31日为每月10260元，2015年6月1日至2018年7月31日为每月15041元。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.杜景新和梁春林之间是否存在有效的租赁合同关系；2.梁春林应否向杜景新支付占有使用费及利息。一、关于杜景新和梁春林之间是否存在有效的租赁合同关系的问题《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”杜景新于一审期间提交梁春林提起（2018）粤0605民初7605号案的民事起诉状拟证明其与梁春林之间就1157平方米土地及地上建筑物存在租赁合同关系，梁春林在一审中对其与杜景新之间就1157平方米土地存在租赁合同关系没有异议。因双方的租赁期限超过六个月而未采用书面形式，对租赁期限约定不明确；而梁春林的收款收据载明收款项目为“用地押金”、“地租”，故本院确认杜景新和梁春林之间就1157平方米土地成立了不定期租赁合同关系。经已生效的（2018）粤0605民初7605号民事裁定书认定该地块经河西经联社和溪某经济社明确未办理建设用地使用权证，应属于农业用地。梁春林在（2018）粤0605民初7605号案中起诉称其租赁该地块用于经营建材生意，即用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，则梁春林向杜景新租赁涉案土地的合同无效。2019年1月2日一审庭审中，梁春林确认已清空土地，视为向杜景新返还土地，但杜景新不同意接收，故一审法院驳回杜景新要求解除租赁合同关系、返还土地的诉请并无不当，本院依法予以维持。二、关于梁春林应否向杜景新支付占有使用费和利息的问题梁春林基于无效的租赁合同关系占有涉案土地，应向杜景新支付占有使用费作为对价。杜景新诉称梁春林从2013年3月1日起未支付占有使用费，梁春林仅提交2013年7月的地租收据证明其缴纳了该月占有使用费10260元。故本院确认梁春林应向杜景新支付2013年3月1日至2013年6月30日、2013年8月1日至2019年1月2日的占有使用费。至于占有使用费的计算标准，杜景新、梁春林均确认2013年3月1日至2013年5月31日为每月8935元，2013年6月1日至2015年5月31日为每月10260元。杜景新虽称2015年6月1日至2018年7月31日的租金标准为每月15041元但并无提交证据证明，梁春林对此亦不予确认，本院参照2013年7月21日的收款收据认定2015年5月31日之后的租金标准为每月10260元。杜景新在（2018）粤0605民初7605号案中陈述：涉案地上建筑物于2017年11月15日开始停水，至今未恢复通水，于2018年4月底开始对梁春林承租的标的物实施停电；涉案土地已于2018年1月底被围蔽。梁春林对涉案土地被停水、停电、围蔽的情况的陈述与杜景新一致，本院予以确认。因2017年11月15日开始涉案土地陆续发生停水、停电、围蔽事件，对土地使用人梁春林确有不良影响，故一审法院酌定梁春林从2017年11月16日起至2019年1月2日按每块地每月1000元的标准向杜景新计付受影响期间的占有使用费27096.77元（2000元/月×13个月+2000元/月÷31日×17日）合理。因梁春林未举证证明其已支付2013年3月1日至2013年6月30日的占有使用费，则梁春林应按每月8935元标准计付2013年3月1日至2013年5月31日的占有使用费26805元（8935元/月×3个月），按每月10260元的标准计付2013年6月及2013年8月1日起至2017年11月15日期间的占有使用费538650元（10260元/月×52个月+10260元/月÷30日×15日）。经核算，梁春林应支付的占有使用费合计592551.77元。因杜景新确认以尚欠梁春林的632502元工程款抵扣租金，经抵扣，梁春林未拖欠杜景新使用费，故一审法院驳回杜景新关于使用费及相应利息的诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人杜景新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12246.03元，由上诉人杜景新负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年九月十九日张颂恩理助官法李嘉敏员记书