宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初1900号   原告：海向昌，男，1954年1月1日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇壹加壹公司院内。   原告：马守业，男，1977年2月15日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇东方世纪城8-3-402室。   原告：马志清，男，1964年2月9日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇前进街156号。   上述三原告共同委托诉讼代理人：任伟军，宁夏马家明律师事务所律师。（特别授权代理）   被告：马玉荣，男，1963年5月3日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区新庄集乡白墩村。   委托诉讼代理人：高一楠，宁夏一楠律师事务所律师。（特别授权代理）   原告海向昌、马守业、马志清与被告马玉荣建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马志清及三原告共同委托诉讼代理人任伟军，被告马玉荣及其委托诉讼代理人高一楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海向昌、马守业、马志清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告海向昌与被告马玉荣于2018年1月31日签订的土地使用权转让合同；2.判令被告返还三原告土地使用权转让款347万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告海向昌、马守业、马志清系合伙关系，2018年1月25日三原告共同签署合伙协议，约定合伙经营项目为三原告共同受让位于吴忠市红寺堡区盐兴路北侧红寺堡开发区建华预制厂土地使用权，并对该土地进行工商业利用及经营，同时约定由海向昌作为合伙事务执行人执行合伙事务，如遇涉诉由三人共同参与。原告海向昌作为合伙事务执行人，负责具体相关事宜。2018年1月31日，原告海向昌与被告马玉荣签订土地使用权转让协议，约定被告将其位于吴忠市红寺堡区盐兴路以东三公里处，四至为东至壹加壹公司、西至杨彦清家、南至林带盐兴路、北至壹加壹公司土地使用权出让给原告，约定转让价款为347万元。协议达成后，三原告分批次将347万元交付给被告。土地交付后，三原告要求被告为原告办理土地使用权确权手续，被告拒绝办理，三原告遂找到吴忠市红寺堡区自然资源局要求办理，被告知不予办理，三原告遂诉至法院。   被告马玉荣辩称，1.本案中马守业、马志清不是适格原告，涉案土地是由海向昌与被告马玉荣签订合同，原告海向昌自称其与马守业、马志清系合伙关系，与本案无关，为确保本案的实体正确，首先要确定马守业、马志清是否具有原告资格；2.原告诉称要求被告将涉案土地办理登记至原告名下，而被告拒绝办理系虚假陈述，无论从合同签订的内容以及合同的实际履行，原告海向昌从未向被告马玉荣主张过要求办理涉案土地的确权事宜，且在涉案土地使用权转让协议签订之时被告根本不认识马守业、马志清，也从未有三原告要求被告过户的事情。原告陈述找到吴忠市红寺堡区自然资源局要求办理确权手续，仍然是虚假陈述，因为涉案土地至原、被告之间已经是第五手，自第一手原红寺堡开发区国土资源管理局与王建华签订国有土地使用权出让合同之时就没有进行过办理登记手续的事宜，直到原、被告之间进行涉案土地转让时，其前手没有一个能够办理成土地确权登记手续，因为该宗土地所有权及使用权情况都无法确定，该宗土地是国有建设用地还是未利用土地，四至范围也不确定，不存在过户的问题，原告海向昌包括前手转让该宗土地的当事人对此都心知肚明，原告现在要求解除合同退回转让款显然与事实不符；3.原告诉请解除合同，其法律后果是恢复原状，要求赔偿。已经履行的终止履行，而原告又诉请退回转让款，根本不符合合同法关于合同解除的法律要件，诉请本身就不成立，应当驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告提交的证据国有土地使用权出让合同复印件一份与被告提交的证据国有土地使用权出让合同复印件一份、宁夏回族自治区统一收据复印件一张、土地出让金专用票据复印件一张、原红寺堡开发区财政局出具的证明复印件一份相互结合，予以认定原红寺堡开发区国土资源管理局将包含涉案土地的20000平方米，用途为企业办公综合用地转让给西峰市建华预制厂。合伙协议一份，系三原告自己签字捺印，对真实性予以认定。原告海向昌与被告马玉荣签订的土地使用权转让协议一份、收条一份、中国农业银行回单一份、黄河农村商业银行个人业务交易凭证一份与被告提交的原告海向昌与被告马玉荣签订的土地使用权转让协议复印件一份相互结合，予以认定被告收取转让款347万元。王建华与吴效刚签订的土地转让协议复印件一份、吴效刚与马文学签订的土地转让协议一份、马文学与马玉荣签订的土地转让协议一份与被告提交的马文学与马玉荣签订的土地转让协议复印件一份相互结合，予以认定原红寺堡开发区国土资源管理局将20000平方米土地使用权转让给西峰市建华预制厂后，王建华将其中的20亩以190万元转让给吴效刚，吴效刚将其中的10亩涉案土地以150万元转让给马文学，马文学以150万元价款转让给马玉荣，马玉荣以347万元价款转让给三原告。《吴忠市红寺堡区人民政府关于进一步加强各类农业开发用地、工业用地管理严厉打击非法建设倒卖土地行为的通告》一份，对其真实性予以认定。   被告提交的证据照片九张，对于原告认可的四张照片的真实性予以认定，对于其他的照片，不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2002年9月9日，原红寺堡开发区国土资源管理局与西峰市建华预制厂签订国有土地使用权出让合同，将位于吴忠市红寺堡区盐兴公路北侧、张义木材加工厂东侧，总面积为20000平方米土地出让给西峰市建华预制厂用于企业办公综合用地，土地出让金为10万元，王建华在合同上受让人及法定代表人处签名。签订合同后，王建华以西峰市建华预制厂的名义交纳了相关费用。2013年7月5日，王建华与吴效刚签订土地使用权转让协议，王建华将受让土地中的20亩以190万元转让给吴效刚。2016年6月4日，吴效刚与马文学签订土地使用权转让协议，吴效刚将其中的10亩土地以150万元转让给马文学。2016年7月4日，被告马玉荣与马文学签订土地使用权转让协议，马文学将涉案土地以150万元转让给被告马玉荣。2018年1月25日，原告海向昌、马守业、马志清签订合伙协议，合伙受让位于吴忠市红寺堡区盐兴路北侧红寺堡开发区建华预制厂土地使用权事宜，由原告海向昌作为合伙事务的执行人。2018年1月31日，被告马玉荣与原告海向昌签订土地使用权转让协议，被告马玉荣将涉案土地（位于吴忠市红寺堡区盐兴路以东三公里处，东至壹加壹公司，西至杨彦清家，南至林带、盐兴公路，北至壹加壹公司）以347万元转让给原告海向昌。协议签订后，三原告分批次将347万元交付给被告，被告向原告海向昌出具了收条。土地交付后，由于被告不能为三原告办理土地使用权相关手续，三原告遂诉至法院。   本院认为，关于本案原告马守业、马志清的原告主体资格问题，依据三原告提交的证据合伙协议一份及中国农业银行回单一份、黄河农村商业银行个人业务交易凭证一份，可以证实三原告系合伙关系，原告海向昌系合伙事务的对外执行人，故马守业、马志清系本案适格的原告。原告海向昌、马守业、马志清与被告马玉荣提交的证据可以证实涉案土地系国有土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同”、第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”、第十七条“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”、第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”、第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”、第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。原红寺堡开发区国土资源管理局与西峰市建华预制厂签订国有土地使用权出让合同，将位于吴忠市红寺堡区盐兴公路北侧、张义木材加工厂东侧，总面积为20000平方米土地出让给西峰市建华预制厂用于企业办公综合用地，而庭审中被告当庭陈述其受让涉案土地后作为粮食晾晒场，已经改变了土地的用途，依据规定，被告改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当征得出让方现吴忠市红寺堡区自然资源局同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。现有证据表明，被告未按土地使用权出让合同的规定利用土地，亦未依照规定办理过户登记手续，故土地使用权不得转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”的规定，被告没有向他人转让涉案土地的适格条件，被告在未取得涉案国有土地使用权的情况下，与三原告签订转让协议，双方在签订协议后亦未在相关部门进行登记，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，被告马玉荣与原告海向昌于2018年1月31日签订的土地使用权转让协议因违反行政法规的强制性规定应属无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因该转让协议被告收取的三原告转让费347万元，被告应当予以返还，三原告应将涉案土地交付给被告。   综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十五条规定，判决如下：   一、确认原告海向昌与被告马玉荣签订的《土地使用权转让协议》无效；   二、被告马玉荣于本判决生效后十日内向原告海向昌、马守业、马志清返还转让费347万元，原告海向昌、马守业、马志清于本判决生效后十日内将位于吴忠市红寺堡区盐兴路以东三公里处涉案土地交付给被告马玉荣。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费34560元，由被告马玉荣负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判 长 刘成波   人民陪审员 单牡丹   人民陪审员 杨永红     二〇一九年九月四日   书 记 员 苏占梅   附本案适用的法律条文：   《中华人民共和国土地管理法》   第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。   全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。   任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。   国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。   国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》   第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。   土地使用权出让应当签订出让合同。   第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。   第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。   未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。   第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。   第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。   未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。   第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。   土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。