云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7905号原告陈锦翔，男，汉族，1977年12月5日出生，浙江省瑞安市人，身份证登记住址：浙江省瑞安市。原告郑颖，女，汉族，1978年7月20日出生，浙江省瑞安市人，身份证登记住址：浙江省瑞安市。两原告共同委托代理人赫永平，云南亚龙律师事务所律师。特别授权代理。被告唐忠亮，男，汉族，1970年7月24日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人祝琼华、钱能彪，云南华序律师事务所律师。特别授权代理。被告付马可，男，汉族，1989年7月25日出生，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。第三人云南居美投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区金实小区华夏园太阳城410幢23号商业用房。法定代表人付升财。委托代理人付马可，男，汉族，1989年7月25日出生，云南居美投资集团有限公司总经理，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。特别授权代理。原告陈锦翔、郑颖诉被告唐忠亮、付马可房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法通知云南居美投资集团有限公司（以下简称“居美公司”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行审理。原告陈锦翔、郑颖的委托代理人赫永平，被告唐忠亮及其委托代理人祝琼华、钱能彪，被告付马可暨第三人云南居美投资集团有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦翔、郑颖提出诉讼请求：一、判令被告唐忠亮一次性付清原告购房尾款140,000.00元；二、判令被告唐忠亮支付原告违约金59,400.00元【按购房总价款297,000.00元的20%计算】；三、判令被告唐忠亮赔偿原告利息损失5600.00元【按购房尾款每月2%的利率计算，从2018年12月30日起计至付清全部款项之日止，现暂计至2019年02月30日】；四、判令被告付马可对上述的购房尾款、违约金、利息损失，合计：205,000.00元（大写：贰拾万零伍仟元整）承担连带保证的担保责任；五、判令被告付马可承担原告律师代理费6000元（大写：陆仟元整）；六、案件受理费由两被告承担。事实与理由：两原告曾是官渡区关平路52号金色港湾综合楼幢8层808室房产（以后简称“综合楼幢8层808室”）的所有权人。2018年1月24日，两原告通过被告付马可与被告唐忠亮在昆明市东骏公证处签订编号为WHKM201801241559483279347的《二手房买卖合同》，将综合楼幢8层808室房产出卖给被告唐忠亮，并办理了不动产登记过户手续。双方在《二手房买卖合同》中约定：房款总金额为293,000元，首付金额为153,000.00元；购房款全部付清之日移交房屋；违约金为总房款的20%。但被告唐忠亮仅按约定支付了原告首付款，尾款140,000.00元至今未付。期间，原告应被告唐忠亮要求，在被告付马可为其提供连带保证担保的前提下把综合楼幢8层808室房屋移交给了被告唐忠亮。2018年4月3日，被告付马可向原告出具《房屋销售款回款、支付和担保承诺书》（以后简称“承诺书”），承诺最迟于2018年12月30日之前付清原告购房尾款，如原告通过诉讼向被告唐忠亮追偿购房款时自愿承担无限连带的担保责任，并另行承担原告为此产生的诉讼费、律师代理费等费用。遗憾的是，两被告至今也未按买卖合同和承诺书中确定的义务履行自己的责任。原告认为，两被告的行为已经构成违约，应按合同约定和承诺承担责任，支付原告购房尾款、违约金、赔偿利息损失等。现原告协商索要无果，决定诉讼追偿，特具本状诉至你院，望判如所请。被告唐忠亮辩称：不认可原告起诉的事实，被告是通过居美公司进行交易的，已经申请追加居美公司为第三人了，原告实际向法庭隐瞒了重要事实，被告并非直接向原告购买房子，是通过居美公司打广告签订购房协议书的，如果没有原告委托售房的委托书，居美公司也不可能公开和我方签订买卖合同，签合同的时候，居美公司出具了委托书给我方看，居美公司解释房主是居美公司的股东，我方才签订了合同，合同签订后，被告支付首付款157,000元和购房定金2万元，税款16,000元给居美公司，实际应该退还67,000多元，如果按照被告和居美公司的合同，实际款项已经付清，如果按照原告起诉的合同，被告就多付了款，究竟是按照原告的合同来履行还是按照居美公司和唐忠亮的合同来履行呢？之间有8万多元的差额，所以追加居美公司做本案被告很有必要，要求驳回原告对唐忠亮的起诉。被告付马可、第三人居美公司共同答辩称：唐忠亮已经付清款项了，陈锦翔委托案外人李宇介出售房子，李宇介找到居美公司，唐忠亮的款项已经结清给我公司，我们转给了李宇介了，陈锦翔和李宇介都委托了居美公司收款的，不存在违约责任。原告陈锦翔、郑颖针对其诉讼请求向本院提交如下证据：公证书一份，证明1、被告唐忠亮拖欠原告购房款140,000元至今未付；2、被告唐忠亮应按照约定支付原告逾期付款违约金59,400元；3、被告唐忠亮违约拖欠原告房款造成利息损失5600元；4、被告付马可应对被告唐忠亮支付原告205,000元款项承担连带保证责任；5、被告付马可应按承诺承担律师费6000元。被告唐忠亮对原告提交的证据质证认为：对真实性无异议，对证明目的不认可，唐忠亮是通过居美公司购买的房子，实际是原告授权给了居美公司代其销售房屋，我方支付了首付款给居美公司，根据居美公司的要求办理房屋买卖合同，之前从未见过原告，期间有8万多的差价是居美公司收取的，我们的款项全部付清了给居美公司。被告付马可、第三人居美公司对原告提交的证据质证认为：对该买卖合同无异议，唐忠亮购房尾款已经支付给了居美公司，我方认可，现在是居美公司和陈锦翔的委托人李宇介之间的结款问题。是居美公司没把款项支付给原告，对原告证明目的不认可。被告唐忠亮针对其辩解意见向本院提交如下证据：证据1、广告两份，是居美公司制作了广告，被告根据广告才购买房子的；证据2、购房定金协议一份、收据一份，证明：1、2017年12月29日，在房屋所在地楼下，被告与居美公司签订《购房定金协议》，不认识原告；2、原告同意并委托居美公司售房，否则居美公司不可能公开打广告售房；3、购房协议明确约定，乙方向甲方预订甲方待售房屋事宜，订立合同；4、约定乙方订购房屋为关平路52号金色港湾综合楼8层808号，建筑面积为：49.44平方米，乙方预订的该房屋协议成交价为人民币380,968元；5、居美公司收取被告购房定金2万元。证据3、《云南省二手房买卖合同》，证明：1、2018年1月24日，居美公司通知申请人到公司签订《云南省二手房买卖合同》，房主陈锦翔、郑颖与被告约定了原告将坐落于关平路52号金色港湾综合楼8层808室出售给申请人；2、房屋成交价为人民币297,000元，申请人前期需支付首付款157,000元，剩余尾款140,000元居美公司承诺为被告办理银行按揭贷款；3、合同还约定，买卖双方定于卖方收到全部购房款当日正式交付该房屋；4、被告出资购买了本案房屋，但原告从未与申请人办理过房屋移交的相关手续，该房一直被居美公司占有；证据4、收据3份，证明：1、被告于2018年1月24日将首付购房款195,968元支付给居美公司，并按照要求支付协助办理房屋过户的税款16,000元；2、2018年8月7日，被告将购房款140,000元支付给了居美公司，至此申请人已经全额支付完购买关平路52号金色港湾综合楼8层808室所有款项；3、上述所有款项被告都是交给居美公司的，原告诉状自认已经收到157,000元，说明他们之间确实存在委托卖房的关系，居美公司已经实际支付给了原告购房款157,000元，否则原告不可能收到购房款；证据5、房屋租赁合同，证明：1、2018年3月7日，被告与居美公司签订房屋租赁合同，约定被告将购买的房屋关平路52号金色港湾综合楼8层808室租赁给居美公司经营使用；2、约定租期为9年，自2018年3月1日起至2027年5月30日止，前三个月为免租期，其中第一年至第三年租金为20,160元，第四年至第六年月租金为1764元，第七年至第九年月租金为1852元，证实抵扣租金的事实。原告对被告唐忠亮提交的证据质证认为：对广告两份真实性不评价，是照片，对关联性及合法性不认可，对购房定金协议，认为是被告和居美公司签的，真实性不评价，合法性不认可，对二手房买卖合同的真实性、合法性、关联性均认可，证明内容不认可，合同相对人是原、被告，被告说不认识原告，不影响权利人主张权利，也不影响责任人承担义务，而且被告说签订公证书的时候2018年1月24日他已经知道了房屋产权人不是居美公司是原告，2018年8月7日被告也把房屋尾款支付给了居美公司，原告本人没有委托居美公司收款，而且居美公司最后也没把款给原告，被告把14万元用去抵了租金和抵了税款，损害了原告合法权利，房屋租赁合同真实性、合法性、关联性均不认可。被告付马可、第三人居美公司对被告唐忠亮提交的证据质证认为：对被告唐忠亮提交的证据认可，尾款应由第三人居美公司支付。被告付马可、第三人居美公司向本院提交如下证据：房屋出售委托合同（手机拍照，庭后已提交了原件予以核对），手机银行截屏，证明原告委托李宇介再委托我方收款，杨丽颖的15万元尾款我方已经通过手机银行转款给了李宇介。原告对被告付马可及第三人居美公司提交的证据质证认为：只是售房委托协议，对于首付款授权不明确，且对手机拍照存疑，不是原件，手机截屏证明不了他打给李宇介的这笔钱是不是包含了杨丽颖的钱，李宇介本人也在卖房。必须要李宇介本人来确认，合同相对人是原、被告，原告要求被告付款是有依据的。被告唐忠亮对被告付马可及第三人居美公司提交的证据无异议。本院认为，两被告及第三人对原告提交的证据无异议，本院对原告提交的证据予以采纳。原告及被告付马可、第三人对被告唐忠亮提交的证据3的真实性均无异议，本院对该证据予以采纳。被告唐忠亮提交的证据1系第三人居美公司制作，第三人居美公司无异议，本院对该证据予以采纳。被告唐忠亮提交的证据2、证据4、证据5均形成于被告唐忠亮与第三人居美公司之间，第三人居美公司无异议，本院对该证据予以采纳。被告付马可、第三人居美公司提交的证据形式真实、来源合法，本院予以采纳。综上，根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：两原告原系昆明市官渡区关平路52号金色港湾综合楼8层808号产权人，2017年11月1日，原告陈锦翔委托第三人居美公司出售包括本案所涉的坐落于昆明市官渡区关平路52号金色港湾综合楼幢8层808室房屋在内的多套房屋，双方约定第三人居美公司代为出售房屋价款超出双方约定的底价部分作为第三人居美公司的销售代理费。2017年12月29日，被告唐忠亮与第三人居美公司签订一份《购房定金协议》约定被告唐忠亮向第三人居美公司订购由第三人代售的本案所涉房屋，预定该房屋成交价为380,968元，签订合同时被告唐忠亮支付定金20,000元，并自该协议签订之日起30日内到第三人处签订《房屋买卖合同》。当日，被告唐忠亮向第三人居美公司支付了购房定金20,000元。2018年1月24日，两原告与被告唐忠亮签订一份《二手房买卖合同》约定两原告将本案所涉房屋以总价297,000元出售给被告唐忠亮，签订该合同时由被告唐忠亮支付首付款157,000元，剩余房款140,000元由被告唐忠亮通过商业贷款方式支付。另双方约定，如银行未批准买受人的贷款申请，买方可以通过更换贷款银行按揭支付给卖方。如银行批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，买卖双方同意由买方自行筹款补足给卖方。买方承担房屋转移所发生的所有税费。买卖双方定于卖方收到全部购房价款当日正式交付房屋。自本合同签订之日起30日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续；自办理完成合同备案手续之日起30日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续。双方对违约责任约定为：（一）逾期付款的违约责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，买卖双方约定按照全部房价的20%承担违约金。（二）逾期房屋（不动产）登记的违约责任。除不可抗力外，自本合同签订之日起九十日内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，买卖双方约定按照全部房价款的20%承担违约金。2、属于买受人责任的，买卖双方约定按照全部房价款的20%承担违约金。该《二手房买卖合同》签订当日，被告唐忠亮将首付款195,968元支付给了第三人居美公司，并向第三人居美公司支付了税款16,000元。后因被告唐忠亮未能申请到银行贷款，2018年8月7日，被告唐忠亮向第三人居美公司支付了购房尾款140,000元（其中部分费用以第三人居美公司租用本案所涉房屋的租金抵扣），第三人居美公司向原告出具了金额为140,000元的收据。庭审中，被告付马可及第三人居美公司认可第三人居美公司已经收取了被告唐忠亮的购房款，但仅向两原告支付了首付款157,000元，剩余房屋尾款140,000元未向两原告支付。另本案所涉房屋产权人已经变更为被告唐忠亮。现两原告诉至本院主张上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案两原告与被告唐忠亮签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立并生效。两原告已经按照合同约定履行了所负义务，被告唐忠亮亦应按照合同约定向两原告支付购房尾款140,000元。但根据本案查证事实，两原告委托第三人居美公司出售本案所涉房屋，并由第三人收取相应房款，庭审中被告唐忠亮及第三人居美公司均确认本案所涉购房尾款被告唐忠亮已经于2018年8月7日向第三人居美公司进行了交付，根据两原告委托第三人居美公司出售房屋并收取房款的事实可认定被告唐忠亮已经履行了支付购房尾款的义务，本案中第三人居美公司受两原告委托出售房屋，未将收取的售房尾款140,000元交付两原告，故应由第三人居美公司向两原告支付购房尾款140,000元。对于两原告要求被告唐忠亮承担违约责任并支付利息的诉讼请求，本院认为，被告唐忠亮虽于2018年8月7日才支付购房尾款，但因两原告与被告唐忠亮并未具体约定购房尾款的支付时间，故被告唐忠亮并不存违约行为，本院对两原告的上述诉讼请求不予支持。对于原告要求被告付马可对购房款承担连带偿还责任并承担律师费的诉讼请求，因庭审中两原告对其该项主张未提交证据证实，本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人云南居美投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈锦翔、郑颖购房款140,000元；二、驳回原告陈锦翔、郑颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4465元，由第三人云南居美投资集团有限公司承担3100元，原告陈锦翔、郑颖承担1365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 勇人民陪审员 郑 云人民陪审员 王金梅二〇一九年九月十八日书 记 员 何雅琴