上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初23604号原告：上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：余凌逸，职务主任。负责人：曹文祥，职务副主任。委托诉讼代理人：葛伟，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。被告：上海泽浴健康咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：陶引娟，职务总经理。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会与被告上海泽浴健康咨询有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，与(2018)沪0107民初20785号一案公开开庭合并进行了审理。原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会的委托诉讼代理人葛伟与被告上海泽浴健康咨询有限公司房屋的委托诉讼代理人张正勤、王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令于2018年9月28日解除原告与被告之间的租赁合同。2、被告向原告支付租金按每月人民币50930元(以下币种均为人民币)，从2018年5月1日起到2018年9月28日止租金计251254.67元，3、要求被告支付2018年9月29日至2019年3月28日的使用费，按每日5023.23元计算，计378416.66元；4、被告支付2018年4月6日至2019年7月25日的滞纳金按应付款项的每日千分之五标准计算，计332351.51元；5、被告向原告支付违约金152,790元。6、被告向原告支付律师费50,600元。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年7月4日签订了《租赁合同》约定,原告将座落于上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止：首年月租金为人民币50930元,第四年递增5%；租赁费每三个月支付一次,被告须每次提前15天将下一次的租赁费支付给原告；租赁费如未按约支付,则每延迟一天,被告应向原告支付应付租赁费的千分之五作为滞纳金;并约定,如被告欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天,原告有权提前解除本合同,被告应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。合同签订后,原告如约将系争房屋交付给被告使用,但被告却违反合同约定,租金仅付至2018年4月30日,自2018年5月1日起至今的租金,经原告多次催要,仍未支付。故诉至法院请求判如所请。被告上海泽浴健康咨询有限公司辩称，同意解除原、被告之间的房屋租赁合同，但是解除权在被告。因原告没有做好相应的消防，导致被告经营期间被行政机关处罚，系原告未能交付符合合同的房屋导致合同解除，为此被告于2018年7月24日发函解除了双方的合同，故被告无需承担系争房屋的违约责任，也不同意支付租金及其他费用，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年7月4日，原告上海市西部商厦(南北楼)业主委员会作为出租方(甲方)与被告上海泽浴健康咨询有限公司签订《租赁合同》，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方，使用功能为足浴，建筑将面积为644平方米；乙方应将该房屋用于经营大桶大足浴，并承诺不会影响商场现有经营项目；租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止；乙方可享有自2017年8月1日起至2017年10月31日止的装修免租期,装修免租期包括在租赁期内。甲方应于本合同签定后将符合交房标准的该房屋于2017年8月1日之前交付乙方使用。如果甲方没有按本合同约定的时间向乙方交付该房屋的,则乙方的装修免租期相应顺延。如果甲方已书面通知乙方收房,但乙方未按约办理收房手续的,甲方将视为已实际履行交付并起算起租日；首年月租金为50930元，第四年递增5%，第七年递增5%，第十年递增5%。在甲方正式交房时,即乙方应于2017年7月15日前,乙方需支付第一笔租赁费人民币152790元(大写：壹拾伍万贰仟柒佰玖拾元整),以后租赁费每三个月支付一次,乙方如未按约支付,则每延迟一天,乙方应向甲方支付应付款项的千分之五作为滞纳金。乙方须每次提前15天将下一次的租赁费支付给甲方；乙方应于合同签订后的3个工作日内向甲方支付履约保证金计人民币148872元(含两个月租金和两个月物业)；本合同终止后,乙方将租赁区域交还甲方。履约保证金按本合同的规定在乙方退场二个月后,甲方确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任,且乙方办妥以该餐厅为营业地址的工商注销或变更手续后10个工作日内无息归还。如果乙方按本合同的规定退场时及/或退场后,乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额,乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除,不足部分由乙方另行交付。如乙方不承担或丧失承担责任的能力,则甲方无需征得乙方的同意,可将履约保证金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额,并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿。如乙方不及时办理变更或注销手续的,甲方有权不予退还履约保证金；乙方有下述违约行为,甲方有权提前解除本合同,乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外,甲方另有权没收乙方的履约保证金，……4)乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天；一方有权提前解除本合同而另一方不予配合的,一方通过诉讼途径解除合同时,其合理支出的律师费用应当作为一方损失而有权向另一方索偿;在乙方进场装修前，该房屋应已通过政府部门验收，甲方或甲方指定的物业管理方积极协助乙方租赁区域内二次装修的消防、环保报批、施工和验收等。合同签订后，原告将系争房屋交给被告使用，原告确认收到2018年4月30日之前的租金、物业费、租赁保证金(含装修期和免租的一个月)以及收到押金148872元。2017年9月14日，被告因系争房屋存在未经消防设计审核擅自施工的违法行为被上海市普陀区公安消防支队处罚款3万元。2018年1月15日,被告作为乙方，原告作为甲方双方签订《备忘录》，主要内容为：“鉴于消防机关对于上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防标准整体提高的特殊情况，故此，甲方与乙方经磋商决定以一个月免租期为条件(下期所付租金期限2018年2月1日至2018年4月30日，甲乙双方均认可只需支付2个月的租金，免掉其中一个月的租金)，作为一揽子解决所有乙方关于消防引发的问题。甲方负责解决并落实上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防证问题。”2018年7月18日，上海市普陀区兰溪路XXX号地上三层公共部位通过竣工验收消防备案。2018年7月23日，被告向原告发出《律师函》，告知因原告消防许可证的缺失，导致被告无法正常经营，无法实现合同目的，故被告要求解除合同、赔偿损失并退还已支付的租金。原告于2018年7月24日收到该份律师函。未予明确答复，庭审中，原告表示其分别于2018年7月19日、7月24日曾口头和书面告知被告系争房屋已通过消防验收，并于2018年7月24日向被告发出《告知书》，被告表示并未收到被告的上述通知。被告在系争房屋内实际经营至2018年9月。但被告表示，因未办出消防许可，仅为试运营。2018年10月8日，上海泽浴健康咨询有限公司向我院提起(2018)沪0107民初20785号一案诉讼，提出请求确认双方的租赁合同于2018年7月24日起解除并要求返还押金、赔偿损失等诉请。2018年11月19日，原告向我院提起本案诉讼。另，本院向上海市普陀区消防支队询问系争房屋的消防情况，该队消防专员称，系争房屋所在的整栋大楼是通过消防验收的，但是系争房屋原经营商场，后因半个楼面经营足浴店，改变了该楼面的结构、用途、性质，故需要对该层楼面整层重新进行消防验收备案。物业公司在2018年1月之前就开始征询过办理的相应手续，但开始未通过。后又于同年7月6日再次申请，并于7月18日通过消防验收备案。经质证，原、被告对上述陈述均无异议。审理中，原告称其于2018年9月25日向被告发出《通知书》，告知被告因其拖欠支付租金已构成违约，故租赁合同终止，原告将收回系争房屋，同时要求被告须于2018年9月27日支付租金及违约金，逾时不支付，原告将于2018年9月28日收回系争房屋。后因被告逾期支付租金，2018年9月28日，原告对系争房屋采取了封门措施。2019年3月28日，原告将系争房屋交付下家，系争房屋内的装潢已经全部拆除。原告确认于2019年3月28日收回系争房屋。被告表示，没有收到该份《通知书》。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原、被告均认可双方的《租赁合同》已经解除，但针对合同解除权的行使以及责任承担存在争议。合同履行过程中，系争房屋的消防验收系因为系争房屋用于经营足浴店，改变了楼面的结构、用途、性质，需要对整层楼面重新进行消防验收，而并非原告或原告的物业管理方不积极配合被告办理消防所致，相反，双方又于2018年1月15日通过《备忘录》形式对消防问题达成了谅解，约定一揽子解决消防引发的问题，且通过系争房屋的物业管理公司进行了消防验收备案的申报办理，最终于2018年7月18日通过了消防验收备案(网上公示)，结合被告的实际经营情况，故对于被告认为系争房屋因原告未能办出消防验收构成根本违约的意见，本院不予支持。因被告不享有《租赁合同》的解除权，对原告以被告未付租金构成违约以解除合同的意见，本院予以采纳。关于合同解除的日期，原告于2018年9月28日通过封门的行为明确表示不再继续履行出租系争房屋给被告的义务，故本院对原告要求确认租赁合同于该日解除的意见予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然合同解除后，被告应当支付合同期间内欠付的租金并按照合同约定承担违约金。关于房屋使用费，根据查明的事实，原告通过封门措施收回系争房屋后，被告已经丧失对系争房屋的控制，且结合最终系争房屋内所有装修设施的拆除、转租其他下家的情况，原告要求被告再行支付自此之后的房屋使用费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。由于双方在合同期内对消防问题确实存在争议，故对于原告要求被告承担逾期支付租金的滞纳金的意见，本院不予支持。关于律师费，由于本案合同解除并不符合双方有关“乙方有权提前解除本合同而另一方不予配合的”情况，故本院难以支持。关于押金,原告同意押金用于抵扣被告欠付租金的意见，并无不妥，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会与被告上海泽浴健康咨询有限公司于2017年7月4日就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元签订的《租赁合同》于2018年9月28日解除；二、被告上海泽浴健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会房屋租金，自2018年5月1日起算至2018年9月28日止，按每月人民币50,930元计算(押金人民币148,872元可用于抵扣前述租金)；三、被告上海泽浴健康咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会违约金人民币152,790元；四、对原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7868元，减半收取计人民币3934元，由原告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会负担人民币434元，被告上海泽浴健康咨询有限公司负担人民币3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红审 判 员  王 盈人民陪审员  吴静娟二〇一九年九月十六日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。