黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2077号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区高新技术开发区。法定代表人：章健，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓嫄，江西众山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄连梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭军，男，1973年1月16日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。被上诉人（原审原告）：李凤琴，女，1972年9月16日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。上诉人齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司（以下简称华嘉房地产开发公司）因与被上诉人郭军、李凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华嘉房地产开发公司上诉请求：改判华嘉房地产开发公司无需赔偿郭军、李凤琴逾期交房违约金74,866.50元；一、二审诉讼费由郭军、李凤琴承担。事实和理由：一、郭军、李凤琴在2015年6月已实际占有涉案房屋，应视为华嘉房地产开发公司在2015年8月31日前完成了交付义务，一审判决认定华嘉房地产开发公司逾期交房错误。郭军、李凤琴在2015年6月左右擅自找人私挖地下室，才导致后期竣备延迟。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因郭军、李凤琴在私挖地下室的时候已实际占有、使用涉案房屋，此时开始涉案房屋由华嘉房地产开发公司占有转移为郭军、李凤琴占有，应视为华嘉房地产开发公司已交付。一审判决以华嘉房地产开发公司未提供证据证明，不支持华嘉房地产开发公司的主张，是不正确的。二、郭军、李凤琴未办理入户手续，是因为补偿方案达不到二人要求，而非因为华嘉房地产开发公司没有通知入户。退一万步讲，即使华嘉房地产开发公司没有书面通知郭军、李凤琴，但是郭军、李凤琴与华嘉房地产开发公司在2017年七八月份沟通补偿，就能说明郭军、李凤琴知道或应知道涉案房屋达到交付条件，可以办理入户手续。三、退一万步讲，即使华嘉房地产开发公司存在上述违约的情形，郭军、李凤琴明知可以办理入户手续而未办理，存在过错，郭军、李凤琴应当承担相应过错责任。综上，一审判决认定基本事实不清，判决错误。郭军、李凤琴辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭军、李凤琴于2014年11月20日在华嘉房地产开发公司付全款购买涉案商服，华嘉房地产开发公司承诺一年内开具正式税务发票，并办理相关落户手续，然而至今5年的时间里，华嘉房地产开发公司始终以各种理由推脱，拒不开具正式发票。同时，因其无法出具《建筑工程竣工备案表》等有效证件，致使我方一直无法入户。因华嘉房地产开发公司的违约行为，导致我方全款买房，至今不能入户，造成较大经济损失，一审判决华嘉房地产开发公司支付违约金7.4万余元，认定事实清楚，适用法律正确，故请二审法院维持原判，并执行支付延长违约金给到履行之日。二、华嘉房地产开发公司主张不实。郭军、李凤琴购房至今，华嘉房地产开发公司始终未交付房屋，未协助我方办理进户手续，我方根本没有入户，也未实际占有房屋，该房屋始终在华嘉房地产开发公司的控制之下。一审期间，华嘉房地产开发公司代理人提供照片，称我方已入户并挖了地下室，然而我方之前并不知晓此事，挖地下室并非我方所为。华嘉房地产开发公司依据照片就武断地指认是我方入户并挖掘地下室是严重不负责任的，其主张不能成立。华嘉房地产开发公司对已售出并未交付的房屋仍有保管义务，并有义务按照合同约定交付房屋，但华嘉房地产开发公司怠于履行义务，致使尚未交付的房屋被他人占用，并且破坏，损害了我方合法权益，我方要求因地下室原因产生的一切后果由华嘉房地产开发公司承担。三、华嘉房地产开发公司存在恶意违约行为。华嘉房地产开发公司称未办理入户手续的原因是我方未主动要求办理，但实际上近年来，我方多次与华嘉房地产开发公司协商，华嘉房地产开发公司以种种理由拖延。根据相关法律规定及合同约定，华嘉房地产开发公司交房需提交相关手续，但上一次我方到售楼处协商时，华嘉房地产开发公司的工作人员仍不能出示相关手续，甚至无法提供正式发票。华嘉房地产开发公司延期4年多未交房，我方实际损失要远高于一审判决的违约金数额。郭军、李凤琴向一审法院起诉请求：1.判令华嘉房地产开发公司支付郭军、李凤琴延迟进户违约金74,866.50元；2.本案诉讼费由华嘉房地产开发公司承担。一审法院认定事实：郭军、李凤琴于2014年11月20日在华嘉房地产开发公司处购买位于齐齐哈尔市××新区公园天下二期26号楼0单元000108号房产一套，房屋用途为商服，建筑面积为146.67平方米，房屋总价款为1,272,138.00元，郭军、李凤琴以现金形式一次性付清全部价款，双方约定2015年8月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付郭军、李凤琴使用。一审法院认为，郭军、李凤琴与华嘉房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。合同签订后，郭军、李凤琴已支付房屋全部价款，华嘉房地产开发公司应按合同约定交付房屋。华嘉房地产开发公司提供两张照片证明郭军、李凤琴已经早已使用该房屋，该组证据不足以证实郭军、李凤琴已经占有、使用该房屋，一审法院不予采信。华嘉房地产开发公司主张郭军、李凤琴私挖地下室，属于已经占有、使用该房屋，但未提供证据予以证实，一审法院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，华嘉房地产开发公司交付房屋时应通知郭军、李凤琴，但华嘉房地产开发公司未提供证据证实已经通知郭军、李凤琴接收房屋，且华嘉房地产开发公司承认竣工验收报告于2017年7月21日作出，但未书面通知郭军、李凤琴，故一审法院认为，至2018年11月12日，该房屋未交付郭军、李凤琴。郭军、李凤琴要求华嘉房地产开发公司承担逾期交房违约责任的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告郭军、李凤琴逾期交房违约金74,866.50元。案件受理费836.00元，由华嘉房地产开发公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭军、李凤琴向本院提交了两段录像资料，意在证明郭军、李凤琴多次到华嘉房地产开发公司办理交接、进户手续，2019年6月9日华嘉房地产开发公司的工作人员答复因手续不全，没有验收合格证，不能办理进户，最快要到年末才能办理。华嘉房地产开发公司质证称，录像中的两人是我公司工作人员，因为代理人不是具体办理进户的人员，不清楚是否有验收合格证，是否能办理进户。本院认证认为，华嘉房地产开发公司对证据的真实性无异议，本院予以确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭军、李凤琴与华嘉房地产开发公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。郭军、李凤琴已按合同约定支付了全部购房款，华嘉房地产开发公司应于2015年8月31日前向郭军、李凤琴交付经验收合格的房屋。华嘉房地产开发公司未提供证据证明2015年8月31日前涉案房屋已经验收合格，即符合交付条件，亦未提供证据证明已于合同约定的期限内履行了交付义务。华嘉房地产开发公司虽主张郭军、李凤琴于2015年6月私挖地下室，对涉案房屋已实际占有，但仅凭其在一审期间提交的两张照片，无法证明该事实主张成立，故本院不予采信。原审判决认定华嘉房地产开发公司构成违约，应向郭军、李凤琴支付逾期交付房屋的违约金，并无不当。综上所述，华嘉房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,671.66元，由齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  敖 镝审判员  朱秀萍二〇一九年九月四日书记员  李 喆