福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2044号 原告（反诉被告）：范福珠，女，1964年9月12日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马威，福建元一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）范福珠与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范福珠委托诉讼代理人余霖博、马威、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范福珠向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向范福珠赔偿商品房逾期办证违约金21317.25元；2.判令上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月23日，范福珠与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，范福珠购买在建中的位于永泰县XX镇XX坂XXX方第XX幢XX层XXXX单元房屋一套，建筑面积为108.6平方米，每平方米为8283.87元，房屋总金额为899462元，交房日期为2016年12月30日；同时，该合同第十四条约定，上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付范福珠，若因上一公司的原因，范福珠不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，上一公司自逾期之日起每日按范福珠已付款0.01%向范福珠支付违约金。合同签订后，上一公司于2017年5月1日向范福珠交付上述商品房，但范福珠于2019年1月23日才取得房屋产权证，上一公司逾期办证行为已侵害范福珠合法权益，上一公司应支付范福珠逾期办证违约金899462元×0.01%×237天=21317.25元。范福珠多次要求上一公司支付该逾期办证违约金，但上一公司均拒绝予以支付。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。3.范福珠于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，范福珠向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令范福珠向上一公司支付违约金79980元（从2016年10月20日起计至2017年3月14日止）；2.判令本案全部诉讼费用由范福珠承担。事实与理由：2016年8月23日，上一公司与范福珠就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为898628元，范福珠于签订合同当日支付了首付款189628元，并约定余款710000元范福珠必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即范福珠）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，范福珠已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。范福珠由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以范福珠申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若范福珠逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，范福珠应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向范福珠退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，范福珠依约应于2016年10月20日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促范福珠依照合同的约定履行义务，但是范福珠直至2017年3月14日才办理好按揭贷款62万元用于支付上一公司的剩余购房款。范福珠逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，上一公司有权向反诉被告计收逾期付款144日之违约金79980元。综上所述，范福珠的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益。 范福珠对上一公司的反诉辩称，1.对于上一公司提起反诉要求支付贷款逾期违约金没有事实根据和法律依据，范福珠无需支付该违约金。首先，双方签订《商品房买卖合同》补充协议第二条第2款约定，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款。该条款属于格式条款范畴，且60日内办结银行按揭贷款并放款的条件过于苛刻，购房者一方无法控制银行贷款放款的期限。且本条款中对于60日内是提供完整材料办理贷款手续的期限还是办好手续且放款的期限，并没有明确的约定。如果该条款只有一种解释即60日内办好手续且放款，加重消费者的责任，免除经营者责任，属于无效条款；若存在上述两种解释，那么也应当按照《中华人民共和国合同法》的约定，做出不利于格式条款制定方的解释，即在60日内提供完整材料办理贷款手续即可。为此，本案购房者已经履行提交办理贷款手续材料的义务，不存在违约。其次，根据合同约定，范福珠向上一公司提交了相应的贷款资料，即完成合同义务。办理贷款的银行系上一公司指定合作银行，具体的贷款事项系由上一公司办理，银行能否放款是否及时放款受上一公司在该银行准入时的授信额度、建设进度（封顶报备）、银行审核时间及相应贷款政策的影响，并非范福珠能够左右，未能在60日内办结贷款不可归责于范福珠，范福珠对此不应承担逾期付款责任。同时，上一公司应当积极作为，及时向房屋权属登记机构申请预告登记，有抵押的及时办理解押并递交贷款人资料。而上一公司在此过程中明显存在消极作为或者不作为，贷款未能及时发放，上一公司自身负有不可推卸的责任。因此，范福珠认为《合同补充协议》约定的60日内办结贷款系上一公司刻意为之，故意加重范福珠作为购房人的负担，减轻上一公司作为商品房经营者应承担的义务，范福珠不存在逾期付款的违约事由，上一公司无权要求范福珠支付相应违约金。再次，上一公司主张逾期贷款违约金的依据系《合同补充协议》第二条第3款第（5）项的约定，但该违约条款仅仅是针对买受人未在约定时间内提交贷款资料、经通知未补齐资料、未按通知及时签署贷款文件的情形，并非对60日内是否办结贷款的违约约定，上一公司的违约金主张也没有合同依据。2.上一公司亦存在逾期交房的违约情形，且合同的违约金计算不对等，应当适用违约金对等原则。《商品房买卖合同》约定范福珠购买上一公司在建中的位于永泰县XX镇XX坂XXX方第XX幢XX层XXXX单元房屋一套，建筑面积为108.6平方米，每平方米为8283.87元，房屋总金额为899462元，交房日期为2016年12月30日，如果未能按约定时间交付商品房的，逾期超过30日的，应自最后交付期限的第二天至实际交付之日，按已付款的日万分之五向买受人支付违约金。本案中，双方约定的交付日期为2016年的12月30日，而上一公司直至2017年的5月1日才向范福珠交付上述房屋，亦构成违约。假设范福珠需支付逾期贷款违约金，也应当与上一公司的逾期交房违约金进行抵扣。此外，在《商品房买卖合同》中，对于购房者的违约责任明显过分高于上一公司的违约责任，上一公司逾期办证的违约金仅仅为已付款的日万分之一，而约定中购房者的违约责任为未超过30日的按贷款总额的日万分之五，超过30日的为日千分之一。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。为此，范福珠认为，即使范福珠需要支付违约金，双方也应当根据违约责任对等原则，适用同一违约金计算标准，范福珠在本诉中主张的违约金计算方式为日万分之一，上一公司主张的违约金也应当按照此标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2016年8月22日，范福珠与上一公司签订了《商品房买卖合同》。次日，双方当事人签订《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定范福珠向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为108.6平方米。其中，套内建筑面积88.44平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.16平方米，每平方米8283.87元，总价为899628元。签约当日范福珠应支付189628元作为首期购房款，余款710000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，范福珠分别支付购房款189462元、90000元。2016年10月21日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（票据号码：10118298），金额为90000元。2018年7月12日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（票据号码：01323265），金额为189462元。范福珠办理按揭贷款支付购房款620000元。范福珠实际支付购房款899462元。2017年3月14日贷款银行放款620000元。2017年3月30日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：00272814），金额为620000元。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。同日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》。范福珠于2019年7月9日诉至本院请求判令上一公司赔偿商品房逾期办证违约金21317.25元；上一公司于2019年7月23日向本院提起反诉，请求判令范福珠支付逾期贷款违约金79980元。 另查，上一公司于2017年5月1日将讼争房屋交付范福珠使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。范福珠与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付范福珠，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故本院认定上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间为2018年5月2日，截止时间为2019年1月8日，逾期天数251天。上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书违约金为22576元（899462元×251天×0.01％四舍五入后取整），因范福珠仅诉求21317.25元，本院予以认可。关于上一公司提出反诉请求一节，按照约定范福珠应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2016年10月21日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款，而范福珠实际于2017年3月14日办理好按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，即本院对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金。范福珠应支付的逾期贷款违约金为44330元（620000元×143天×0.05％），超出部分不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向范福珠支付逾期办证违约金21317.25元； 二、范福珠于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金44330元； 三、上述第一、二项相抵扣，范福珠于本判决生效之日起三十日内支付永泰县上一房地产开发有限公司款项23012.75元； 四、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费332元，减半收取计166元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担；反诉受理费899.8元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担401元，范福珠负担498.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年九月二十三日                                                                                                                                                         法官助理李霞                                                                                                                                                          书记员 洪美玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -16-