抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初1317号 原告：赵琛，男，1985年1月22日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：赵毅华，男，1956年11月3日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。系原告父亲。 被告：抚顺汇银地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。 法定代表人：张克军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘阳宇，系该公司工程部部长。 委托诉讼代理人：**，系辽宁泽隆律师事务所律师。 原告赵琛诉被告抚顺汇银地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月5日作出(2018)辽0411民初619号民事裁定后，赵琛向抚顺市中级人民法院提出上诉，抚顺市中级人民法院于2019年2月18日作出（2019）辽04民终531号民事裁定，裁定撤销本院作出的(2018)辽0411民初619号民事裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵琛的委托诉讼代理人赵毅华，被告抚顺汇银地产开发有限公司的委托诉讼代理人**、刘阳宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告建造理石门斗所需费用、盼盼品牌门（三七门）和朗贝尔品牌密码锁与防火门差价双倍赔偿原告，共计人民币30423.28元（其中门斗22623.28元；品牌门锁7800元）。2、判令被告承担未履行要约的违约赔偿责任，双倍赔偿原告楼道墙面粘贴瓷砖、铺理石地面、安仿木质楼梯扶手所需费用，共计人民币14775.2元（其中墙砖5952.56元、理石地面8758.83元、仿木扶手1197.07元、不锈钢扶手和大白墙1133.26元）。3、判令被告承担电梯间没镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的违约责任，给予原告双倍的违约赔偿，共计人民币8000元。上述1-3项共计赔偿金额人民币53198.48元。4、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：购房合同附件三约定，外墙建门斗理石，门为品牌门、密码锁，被告交付房屋时，原告发现被告没有按合同约定建门斗理石，进户门的规格不是三七门，其中一扇进户门没安装品牌门和密码锁，而是安装的防火门。根据合同第十六条约定，出卖人交付的商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人双倍赔偿差价。被告在商品房宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中明确承诺楼道墙面精贴瓷砖到顶、铺理石地面砖、安仿木楼梯扶手，电梯间门脸镶理石、贴墙砖、铺地砖，这对原告购房产生重大影响，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。被告在商品房交付时没有履行宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中有关楼道贴墙砖、铺地砖、安仿木扶手和电梯间镶理石、贴墙砖、铺地砖的承诺，应承担违约双倍赔偿责任。现诉至人民法院，请求支持诉请。 被告辩称，原告的诉讼请求涉及商品房专有部分合同是否违约的问题和共有部分享有共有和共同管理的权利问题及是否违约的问题。原告提出要求被告履行合同第十六条约定，按建造理石门斗所需费用、盼盼品牌门（三七门）和郎尔品牌密码锁与防火门差价，双倍赔偿原告。根据双方于2016年12月9日签订的《抚顺市商品房买卖合同》第十六约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合（附件三）的标准。”附件三装饰、设备标准为外墙：面砖、涂料、门斗理石；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；原告提出的外墙门斗问题系共有部分而非专有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而答辩人开发的“汇银东第”楼盘业主总计2140户，本案原告远没有达到业主过半数的比例规定。原告针对此项诉讼请求主体身份不适格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，县级以上地方人民政府房产管理部分管理房地产开发工作，抚顺市顺城区住房和城乡建设局做为房地产开发工作的管理部门于2017年5月3日作出的《关于汇银东第第三期诉求相关事项的核实情况总结》认定：施工图设计为“镶贴石材”楼宇门斗外饰面材料实际采用的是天然黄锈石大理石，符合设计要求。同时项目建筑方案已通过抚顺市规划局建筑方案审查办公室的审查，根据该审查可核实，建筑实物符合设计文件，门斗外立面装饰材料为米黄色石材，符合规划部门审批要求。按合同约定达到了装饰标准，采用的是天然大理石。附件三装饰、设备标准5关于门窗的约定为品牌门，而原告要求三七子母门。根据顺城区住建局做出的核实情况总结认定：项目施工图设计入户门为单扇平开防盗门，洞口设计尺寸宽度为1000MM，施工图门窗有明确设计说明，施工符合设计要求，商品房买卖合同没有关于入户门尺寸及样式的约定，符合合同内容。关于原告所提有一处进户门没按品牌门及密码锁的问题。原告的正常进户门，答辩人按合同约定安装的是盼盼防盗门及密码锁，而另一扇门根据消防设计要求系北侧步行消防楼梯通道与每户厨房相连的防火门，施工图设计为乙级防火门，消防设计要求安装防火门的目的，因为此户型与汇银东第户型结构更加人性化，是电梯直接入户，一旦发生火灾是不允许使用电梯的，为了逃生及救援的需要，消防部门要求再增加一处防火门，该防火门同时还要兼顾救援的职能，因此不属于正常进户门，更不应该配备密码锁。抚顺市顺城区住建局做出的核实情况总结认定：该涉及事项符合设计要求及合同内容。原告提出要求赔偿楼道墙面贴瓷砖、铺地砖、安仿木质楼梯所需费用问题。该部分系住宅的共有部分，针对共有部分全体享有共有和共同管理的权利。根据法律规定关于共有部分行使权利应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时根据“2015年度全国民事审判工作会议纪要”第三十八条规定：“住宅小区未成立业主委员会，业主以个人名义提起诉讼，要求对小区公共部分主张权利的，应根据《民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，认定业主个人不符合起诉条件。因此针对这部分诉讼请求本案原告首先不具备主体资格。原告所提的楼道系施工图中显示的消防疏散楼梯通道，顺城区住建局做出的核实情况总结认定：消防疏散楼梯通道采用刮大白作为装饰面，符合项目施工图设计，《商品房买卖合同》没有“步行楼梯墙面贴墙砖或与一、二期相符”的约定，没有按样品买卖的约定，也没有开发企业就此问题事项的承诺。故涉及事项符合设计要求，符合合同内容。关于原告提出要求答辩人承担电梯间没镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的责任并给予赔偿问题。原告所提的电梯间及共有部分，其面积并不包含在双方签订的《商品房买卖合同》中建筑面积及套内面积范围内，系开发商无偿将使用权交付给业主使用，答辩人没有为原告镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的义务。《商品房买卖合同》中交付房屋的装饰、设备标准也未约定镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖，因此该诉请求即无法律约定更无合同约定。原告赵琛接收房屋的时间为2018年5月9日。综上，抚顺市顺城区住建局做出的核实情况总结认定：“业主反映的问题所涉及事项符合设计文件要求，符合相关部门审批，符合双方当事人订立的合同内容。”答辩人所交付的房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，不存在违约行为。本案中原告针对共有部分提起诉讼的业主人数未达到法律规定的最低人数，同时答辩人在履行《商品房买卖合同》过程中符合设计文件要求、符合相关部门审批、符合双方当事人订立的合同内容因此不存在违约行为。请求依法驳回所有原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 房屋宣传单、修改设计通知单、照片（样板间、进户门、断桥铝窗户、楼内瓷砖、扶手、楼道内大白墙、理石门斗）、商品房买卖合同、单位工程投标工程表，证明被告存在违约及诉讼请求的计算依据。 被告质证认为，单位工程投标工程表，没有出具单位的公章，表中不清楚所出具的具体单位，清单和计价表，价格不能作为本案的计价依据。汇银东第小区在施工过程中选择施工建筑公司的时候全部采用的招投标方式，同等质量情况下谁的性价比高才会选择该公司作为承建单位，如计价的情况下，应该由汇银地产公司所选定的施工单位作出定价，不是由其他单位作出。对于宣传单的显示户型为95平方米和79.02平方米，与本案原告所购买的房型不一致，宣传单中也没有体现原告所要求的三七门、双进户门、门斗、铺设地面以及贴砖、仿木楼梯等问题，户型不一样，设计也不一样，宣传单不能体现被告对原告所作出的承诺，不能作为要约认定。设计修改通知单是在2016年3月25日，本案原告所购买房屋的时间是2016年12月9日，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，应当按照批准的规划、设计建设商品房，房屋销售后房地产开发企业不得擅自变更、规划设计，该份设计变更是在原告购买之前。对于照片，照片显示的是一楼入户所贴的面砖以及地面石材，原告主张的石材、瓷砖等是从二楼往上，是共有部分，不是专有部分，不能按此约定对原告进行赔偿。该户型赠送部分，电梯入户门斗及消防门连接部分，门斗从一楼封路通到顶。样板间不是提供给三期的样板间，交付房屋不是按照样板间所有设置进行交付，样板间主要是展示内部结构问题，不能以样板间的标准作为收房的标准。没有约定三七门，也没有针对公共设施约定。 被告向法庭提交如下证据： 1、关于汇银东第三期上访诉求书相关事项的核实情况总结（2017年5月31日），证明顺城区住房和建设管理局作为房地产开发企业管理行政机关所针对业主提出的上访诉求作出的结论性总结，涵盖了原告提出的各项诉求，认定了我方符合合同约定。2、汇银东第业主房屋交接验收单，证明在诉讼前原告已经接收了房屋。3、施工图纸，证明原告的户型一处是进户门，一处是防火门，原告所处的是有门斗的，该门斗是封闭到顶的，防火门连接的其中一部分作为公共面积也赠送给业主使用。 原告质证认为，证据1，真实性无异议，与本案无关，设计是否符合要求与本案无关。本案是被告存在违约，不能证明被告合法履约。证据2，真实性无异议。证据3，合同中写明了是楼外门斗，不是楼内。 本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，原告赵琛与被告抚顺汇银地产开发有限公司签订合同编号：R201601283736号《抚顺市商品房买卖合同》，约定：“甲方抚顺汇银地产开发有限公司，乙方赵琛；乙方购买甲方开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积129.26平方米，总价款680345元；以公积金贷款方式付款，首付150345元，贷款额530000元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（1）该商品房结构开工、户型、空间尺寸、朝向。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……”,该合同由原告签字捺印，被告加盖合同专用章。该房屋经质量监督检测部门验收合格，原告已接收房屋居住使用。另查明，合同附件三装饰、设备标准，约定：“外墙为面砖、涂料、门斗理石；内墙为水泥砂浆；棚顶为打磨、胶泥满刮；地面为地热供暖；门窗为品牌门、品牌密码锁；窗为三层断桥铝窗；电梯为合资品牌；……”。被告折马德里三期汇银东第宣传单显示“卡拉麦里金石材，朗贝尔指纹锁，盼盼防盗门，木纹断桥铝，公用走廊和入户全面应用隔音降噪，楼梯空间精贴瓷砖交付”。2016年3月25日，设计单位沈阳市城乡建筑设计研究院有限公司出具《设计修改通知单》，涉案原设计楼梯间楼面为磨光花岗岩楼面，现改为细石混凝土楼面；补充电梯厅（除一层外）楼面为钢筋混凝土楼面；补充电梯厅（除一层外）内墙为水泥砂浆面。“汇银东第”小区户型结构为电梯直接入户，消防通道连接住户后门，后门为乙级防火门，未配备密码锁。“汇银东第”小区未成立业主委员会。 本院认为,依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立生效。原、被告应按合同约定全面履行权利、义务。原、被告争议焦点，被告交付的房屋是否违反《抚顺市商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的约定。关于原告提出被告未建设楼门斗被告违约之主张，涉案楼施工设计图未设计门斗，经实地调查，涉案楼内一层有公共活动空间，不影响业主居住活动，未降低业主使用价值，本院不予支持。原告提出被告楼门斗墙面未按约定的卡拉麦理石使用低档理石、楼内公共窗户未使用木纹断桥铝三层中空玻璃及楼梯空间精贴瓷砖之主张，被告的宣传单虽有卡拉麦理石、木纹断桥铝三层中空玻璃、楼梯空间精贴瓷砖的宣传，但同时记载“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，但双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》中未明确约定，签订合同时，原告对此亦未提出异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”，该宣传单已明确“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，说明和允诺未具体确定，不符合视为要约的要件，且符合建筑施工设计图要求，故本院难以支持。原告提出被告楼内公共走廊扶手为白钢质地、消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁违反约定之主张，其中，楼内公共走廊扶手为白钢质地非木质一节，因《抚顺市商品房买卖合同》未约定，原告主张以该小区二期精装样板间展示木质楼梯扶手为准，该样板间非涉案房屋即三期样板间，亦无证据证明该精装样板间展示木质楼梯扶手适用涉案房屋，故不予采信；消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁一节，该门为消防楼梯通道与每户厨房相连的防火门，施工图设计为乙级防火门，实际安装的防火门符合建筑施工设计图要求，未违反《抚顺市商品房买卖合同》约定，故不予采信。被告提出原告尚未达到全体业主过半数同意，诉讼主体不适格之辩解，因原告提出的具体诉讼请求涉及建筑物专用部分以外的共有部分之权利义务，虽尚有部分业主未明确具体意见，但原告提出的具体诉讼请求不影响其他业主权利义务之主张，故不予采信。被告提出的辩解意见，合理部分，予以采信。原告提出的诉请，与法无据，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第七款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告赵琛的诉讼请求。 案件受理费1130元，由原告负担1130元。此款，原告已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  李 波 人民陪审员  王平华 人民陪审员  张璐璐 二〇一九年九月九日 书 记 员  王楚楚