北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民初119号原告：中科纳米技术工程中心有限公司，住所地北京市海淀区永丰北清路99号3号楼。法定代表人：郎六一，总经理。委托诉讼代理人：郭跃进，男，中科纳米技术工程中心有限公司法务总监。委托诉讼代理人：黄旭东，北京市荣诚律师事务所律师。被告：任明，男，1965年11月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏昊，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京叶芝超然投资咨询有限责任公司，住所地北京市海淀区北清路103号3号楼208室。法定代表人：邓忠，董事长。委托诉讼代理人：梁前明，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京超然时代物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北清路103号1号楼B楼106室。法定代表人：陈颖，董事长。委托诉讼代理人：赵雪梅，北京市鑫诺律师事务所律师。原告中科纳米技术工程中心有限公司（以下简称中科纳米公司）与被告任明、被告北京叶芝超然投资咨询有限责任公司（以下简称叶芝超然公司）、被告北京超然时代物业管理有限责任公司（以下简称超然时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中科纳米公司之委托诉讼代理人黄旭东、被告任明之委托诉讼代理人魏昊、被告叶芝超然公司之委托诉讼代理人梁前明、被告超然时代公司之委托诉讼代理人赵雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中科纳米公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令任明、叶芝超然公司共同给付中科纳米公司逾期腾房期间的房屋占有使用费134534173.86元;2.判令超然时代公司对上述房屋占有使用费承担连带清偿责任。事实和理由：1.中科纳米公司与叶芝超然公司于2005年8月29日签订《合作协议书》约定叶芝超然公司享有项目建成后前19年的租赁使用权和经营权，叶芝超然公司随后将房屋转租给任明。2.叶芝超然公司、超然时代公司与中科纳米公司于2008年1月2日签订《协议书》，约定中科纳米公司有权对永丰基地内所有建筑项目的各项权利进行回收，回收对价为7000万元，叶芝超然公司与超然时代公司对合同义务相互承担连带保证责任。3.北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民终字316号民事判决书（以下简称高院316号判决），判令叶芝超然公司在收到判决之日起30日内向中科纳米公司交回1#B、2#、3#、4#楼。但叶芝超然公司一直以涉案房屋已出租给任明为由拒绝履行交房义务，任明及超然时代公司亦一直以自己为善意第三人为由拒绝腾退房屋。直至2016年12月26日，通过强制执行才将涉案房屋交回中科纳米公司。4.自高院316号判决生效之日起，中科纳米公司与叶芝超然公司之间所签《合作协议书》已经解除，叶芝超然公司基于其承租人地位与任明所签《租赁协议》也随之亦应同时终止。5.叶芝超然公司作为承租人将涉案房屋转租给任明并签订《租赁协议》的行为未征得中科纳米公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，该协议应视为无效协议。6.超然时代公司、叶芝超然公司共同与中科纳米公司签订《协议书》，约定对合同义务相互承担连带保证责任，超然时代公司应对叶芝超然公司逾期腾房所导致的法律后果承担连带责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条、《中华人民共和国担保法》第十八条的相关规定，叶芝超然公司、任明应当支付自2013年1月20日-2016年12月25日止逾期腾房期间的房屋占有使用费134534173.86元，超然时代公司对上述房屋占有使用费应承担连带清偿责任。任明辩称，不同意中科纳米公司的诉讼请求，请求法院依法驳回中科纳米公司的诉讼请求。1.任明不是本案适格的被告。中科纳米公司本案诉讼请求的权利基础是高院316号判决，而任明不是高院316号判决的当事人，高院316号判决没有规定任明的任何法律责任，任明不是本案适格的被告。2.2013年1月20日-2016年12月25日期间，任明合法占有涉案房屋，不应当支付占有使用费。（1）中科纳米公司对于叶芝超然公司转租给任明的事实虽未书面同意但其明知且从未提出异议，视为默认。转租合同合法有效，任明依据转租合同合法取得房屋占有权。（2）高院316号判决确定双方互负给付义务，且没有先后履行顺序，双方应当同时履行。在中科纳米公司没有向叶芝超然公司支付7000万元回收款之前，叶芝超然公司为有权占有，任明也应当为有权占有，不需要承担占有使用费。3.本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条的规定。（1）中科纳米公司诉讼请求的权利基础不是租赁合同，而是高院316号判决，所以本案不属于房屋租赁合同纠纷。（2）高院316号判决未判令任明负有腾退义务，中科纳米公司依据高院316号判决对任明提出的诉讼请求没有法律依据。4.中科纳米公司提出的诉讼请求金额不能成立。（1）中科纳米公司按照次承租人的对外招商价格作为计算房屋使用费的标准有悖本案事实。涉案房屋在交付承租人时是“裸房”，次承租人及物业管理人在接收房屋后进行了巨额资金投入，中科纳米公司提出按照对外招商价格计算，系将次承租人后期投资所形成的权益占为己有，不应当得到支持。（2）中科纳米公司不是按照实际承租面积而是按照建筑面积直接推算出房屋使用费的金额，有悖本案事实。中科纳米公司没有按照合同约定及时办理房屋产权证书，对承租人的对外招租工作造成巨大阻碍，房屋的空置率很高，招商初期房屋空置率甚至超过50%。中科纳米公司按照房屋建筑面积100%出租推算预期租金收入，与事实不符。（3）中科纳米公司计算的建筑面积超出了租赁合同约定的建筑面积。中科纳米公司计算的建筑面积是27526.23㎡，任明实际承租的房屋的建筑面积是23916㎡，超出的建筑面积不属于任明的承租范围。5.任明不是涉案房屋的实际占有人，不应当支付占有使用费。中科纳米公司于2006年5月15日授权超然时代公司对涉案房屋进行租赁与运营管理，委托期限自2006年5月至2025年12月31日，在此期间，涉案房屋的实际占有人为超然时代公司，该期间覆盖了中科纳米公司要求支付占有使用费的期间。中科纳米公司不应当向任明主张占有使用费。叶芝超然公司辩称，不同意中科纳米公司的诉讼请求，请求法院依法驳回中科纳米公司的诉讼请求。1.中科纳米公司本案提出的诉讼请求与其在高院316号判决的执行程序中提出的执行请求相同，中科纳米公司就同一事实分别通过两个法律程序试图获得双倍赔偿的恶意请求不应得到支持。2.中科纳米公司的起诉状中确定其本案诉讼请求的权利基础是高院316号判决，该诉讼请求的内容就是其在高院316号判决执行程序中主张的“迟延履行金”的内容，中科纳米公司将316号案件的执行内容作为诉讼标的、以高院316号判决执行程序中的被执行人叶芝超然公司为被告再次提起本案诉讼，没有法律依据。3.叶芝超然公司无需向中科纳米公司承担逾期交房责任。（1）按照高院316号判决，中科纳米公司与叶芝超然公司之间互付对待给付义务且须同时履行，在中科纳米公司没有履行给付义务的情况下，叶芝超然公司有权拒绝履行自身义务予以对抗，此期间对房屋的占有是行使抗辩权的方式，为“有权占有”。在中科纳米公司没有履行对待给付义务，即向叶芝超然公司支付7000万元的前提下，不存在叶芝超然公司“逾期交房”的问题。（2）中科纳米公司与超然时代公司之间存在物业管理委托合同争议。中科纳米公司没有及时收回房屋与其和超然时代公司之间发生的委托合同争议也有密切关联。4.本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条的规定。（1）本案不属于房屋租赁合同纠纷。中科纳米公司提出的诉讼请求是在高院316号判决执行程序中主张的“迟延履行金”，即便现行法律允许对执行程序中发生的争议另案起诉，其案由也不应当根据原来的基础法律关系予以确定。（2）即便按照房屋租赁合同理解，上述司法解释适用于单向义务的情形；而本案存在租赁房屋系由承租人先期出资兴建的特殊情形，高院316号判决确定了双向义务及双向同时给付的原则。故此，在中科纳米公司没有履行7000万元给付义务的前提下，本案尚不具备适用上述司法解释的条件。5.中科纳米公司提出的诉讼请求金额缺乏事实和法律依据。（1）中科纳米公司提出按照次承租人的对外招商价格作为计算房屋使用费的标准，缺乏事实依据和法律依据。（2）中科纳米公司计算时采用的建筑面积与叶芝超然公司实际承租的建筑面积不符。（3）中科纳米公司没有按照合同约定及时办理房屋产权证书，对承租人的对外招租工作造成巨大阻碍，房屋的空置率很高，招商初期房屋空置率甚至超过50%。超然时代公司辩称，不同意中科纳米公司的诉讼请求，请求法院依法驳回中科纳米公司的诉讼请求。1.叶芝超然公司不是本案适格的被告。中科纳米公司提出的诉讼请求的权利基础来源于高院316号判决，其诉讼请求是高院316号判决执行程序中的迟延履行金，即使法律程序上允许中科纳米公司就执行程序中的迟延履行金另行起诉，起诉的当事人也不能突破原执行程序中的当事人。2.中科纳米公司要求超然时代公司承担连带保证责任是错误的。（1）中科纳米公司的权利来源于高院316号判决，高院316号判决中并没有判令超然时代公司应承担连带保证责任。（2）2008年1月2日《协议书》的主要内容是约定中科纳米公司与叶芝超然公司之间的借贷关系，其中第五条是关于租赁房屋回收的条款，该条款被高院316号判决认定为独立条款，与《协议书》约定的借贷内容没有关联，其法律性质属于物权请求权，不适用担保制度。中科纳米公司依据该《协议书》要求超然时代公司就其第五条约定的物权请求权承担连带保证责任，违背法律规定。（3）在高院316号判决的执行程序中，中科纳米公司未履行支付7000万元的义务，叶芝超然公司有权以拒绝交付房屋进行抗辩，叶芝超然公司依法行使抗辩权无需承担任何责任。故即便按照存在担保合同关系来理解，在债务人不承担责任的情形下担保人当然也无需担责。（4）中科纳米公司在法定期限内从未要求超然时代公司承担连带保证责任，即便超然时代公司有担保责任也因保证责任期限届满而免除。中科纳米公司要求超然时代公司承担担保责任也超过诉讼时效期间。（5）2006年5月15日，中科纳米公司向超然时代公司出具了授权委托书，全权委托超然时代公司对涉案房屋租赁与运营管理，委托期限自2006年5月15日至2025年12月31日。在此期间超然时代公司占有涉案房屋是有权占有，不应承担占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月29日，中科纳米公司与叶芝超然公司签订《合作协议书》，约定合作开发中科纳米公司永丰基地新建项目，由中科纳米公司提供土地，由叶芝超然公司出资建设。叶芝超然公司享有项目竣工后前19年的租赁使用权和独家经营权。2007年7月28日，叶芝超然公司与任明签订《租赁协议》，约定将1#B、2#、3#、4#楼以租金0.46元/日/㎡的价格整体租赁给任明，租赁期限为18年，任明一次性趸交租金7200万元。2008年1月2日，中科纳米公司（甲方）与叶芝超然公司、超然时代公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方借款1160万元给乙方……二、借款期限六个月，即：协议生效日2008年1月2日起至2008年7月2日截止……三、作为借款条件，乙方将中科纳米院内II号楼（建筑面积8863平方米）十九年的租赁使用权和独家经营权作为还款担保。借款期限到时，如乙方无法全部还款，则乙方放弃上述租赁使用权和独家经营权，并由甲方收回并行使……五、甲方有权根据本款约定对乙方在中科纳米院内所有施工项目（包括完建工程及在建工程）的各项权利进行回收，双方约定回收代价为7000万元……十、乙方一与乙方二对合同义务相互承担连带保证责任。2010年，中科纳米公司作为原告以合同纠纷为由将叶芝超然公司诉至北京市第一中级人民法院，诉讼请求为：叶芝超然公司向中科纳米公司交回承租的中科纳米产业基地（一期）项目的1#B楼、2#楼、3#楼、4#楼房屋并由中科纳米公司支付人民币七千万元整回收款。北京市第一中级人民法院于2011年12月12日作出（2010）一中民初字第12129号民事判决书，判决驳回中科纳米公司的诉讼请求。判决后，中科纳米公司不服，提出上诉。北京市高级人民法院于2012年12月20日作出高院316号判决，终审判决认定中科纳米公司依据协议约定的回收条款主张权利，有合同及法律依据，并据此判决：一、撤销北京市第一中级人民法院（2010）一中民初字第12129号民事判决；二、叶芝超然公司于收到本判决书之日起三十日内向中科纳米公司交回中科纳米产业基地（一期）项目1＃B楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼房屋；三、中科纳米公司于收到本判决书之日起三十日内向叶芝超然公司支付回收款人民币七千万元。后中科纳米公司于2013年2月5日向北京市第一中级人民法院申请执行。北京市第一中级人民法院于2016年12月29日作出（2013）一中执字第284号执行裁定书，其中载明：涉案房屋的所有权登记在申请执行人中科纳米公司名下，鉴于涉案房屋存在房屋租赁、物业委托等其他法律关系，且实际控制上述涉案房屋的超然时代公司妨碍申请执行人中科纳米公司进场和行使权利，本院决定采取强制托管的执行方式排除妨碍，由本院委托的北京市望京实业总公司作为托管物业公司接管涉案房屋及相关物业管理，并解除超然时代公司对涉案房屋的实际控制，使申请执行人中科纳米公司能够实际进场和行使权利。2016年12月26日，超然时代公司及相关人员撤离涉案房屋现场，并移交与涉案房屋相关的材料、设备和设施；北京市望京实业总公司实际接管涉案房屋及相关物业管理，并接收相关材料、设备和设施；申请执行人中科纳米公司实际进驻涉案房屋现场，并行使相关权利。在涉案房屋强制托管执行现场，由申请执行人中科纳米公司、被执行人叶芝超然公司、原物业公司超然时代公司、托管物业公司北京市望京实业总公司及任明一致签字确认，本院对涉案标的中科纳米产业基地（一期）项目1#B楼、2#楼、3#楼、4#楼房屋的强制托管交接工作执行完毕。本院认为，鉴于涉案房屋还涉及房屋租赁、物业委托等其他法律关系，需要相关各方通过另行诉讼解决有关的实体权利争议，本案尚不具备执行条件，应本次执行程序终结。并最终作出本次执行程序终结的裁定。2017年1月3日，叶芝超然公司向北京市第一中级人民法院申请执行高院316号判决第三项，要求中科纳米公司向其支付7000万元回收款。北京市第一中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京01执13号之一执行裁定书，载明：在执行中查明，中科纳米公司无车辆所有权登记，无银行存款。本院在执行中依法查封被执行人中科纳米公司名下位于北京市海淀区北清路103号1幢101、2幢101、3幢101、4幢101房产。上述房产暂时无法处置。被执行人中科纳米公司无其他财产可供执行，申请执行人叶芝超然公司不能提供被执行人可供执行的财产线索，本案应终结本次执行程序。裁定：北京市高级人民法院（2012）高民终字第316号民事判决主文第三项的本次执行程序终结。后，叶芝超然公司于2018年6月25日提交《恢复执行申请书》，申请恢复执行，目前中科纳米公司仍未向叶芝超然公司支付7000万元回收款。中科纳米公司在对高院316号判决申请执行时，针对叶芝超然公司迟延履行判决第二项交回房屋义务，明确提出了要求叶芝超然公司支付迟延履行金的主张，该项主张目前尚未获得执行。中科纳米公司明确表示本案主张的房屋占有使用费不是迟延履行金，二者是并列关系。本院认为，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。高院316号判决判令：……二、叶芝超然公司于收到判决书之日起三十日内向中科纳米公司交回中科纳米产业基地（一期）项目1＃B楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼房屋；三、中科纳米公司于收到判决书之日起三十日内向叶芝超然公司支付回收款人民币七千万元。上述判项应包括3项实质内容：一是自判决生效之日起中科纳米公司与叶芝超然公司之间的租赁法律关系解除；二是叶芝超然公司于30日内交回租赁房屋；三是中科纳米公司于30日内向叶芝超然公司支付回收款。在法院生效判决已经就租赁房屋的返还作出判决的情况下，叶芝超然公司未按照判决指定期限返还租赁房屋，中科纳米公司向叶芝超然公司主张救济的唯一途径是提出迟延履行金的主张，事实上中科纳米公司也已经在执行程序中提出了该主张。现中科纳米公司在本案又向叶芝超然公司提出并列于迟延履行金的房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在中科纳米公司与叶芝超然公司的租赁法律关系解除的情况下，出租人中科纳米请求次承租人任明支付自2013年1月20日至2016年12月25日期间逾期腾房的房屋占有使用费，该主张能否获得支持，取决于任明在此期间是否负有腾房义务，而任明是否负有腾房义务又取决于在此期间叶芝超然公司是否负有腾房义务。根据高院316号判决，叶芝超然公司虽然自2013年1月20日起负有向中科纳米公司腾房的义务，但中科纳米公司亦同时负有向叶芝超然公司支付7000万元收回款的义务，在中科纳米公司未向叶芝超然公司支付该回收款的情况下，叶芝超然公司负有同时履行抗辩权，该抗辩权虽然不能抗拒法院的强制执行，但在法院强制执行之前仍有暂不腾房的权利。基于叶芝超然公司的同时履行抗辩权，任明在此期间亦不具有腾房义务，中科纳米公司起诉要求任明支付房屋占有使用费，没有事实根据，本院不予支持。在中科纳米公司要求任明、叶芝超然公司支付房屋占有使用费未获支持的情况下，超然时代公司是否应当承担连带清偿责任的问题则无需进行认定。中科纳米公司要求超然时代公司对房屋占有使用费承担连带清偿责任无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：驳回中科纳米技术工程中心有限公司的诉讼请求。案件受理费714471元，由中科纳米技术工程中心有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇一九年九月二十七日法官助理 刘 瑾书 记 员 舒 妍