吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初4255号 原告：白丽花，女，朝鲜族，X年X月X日生，现住延吉市河南街。 委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。 原告：金权哲，男，朝鲜族，X年X月X日生，现住延吉市河南街。 委托诉讼代理人：高席，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。 被告：延边成达房地产开发有限公司，地址：延吉市芳草胡同。 法定代表人：刘玉新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。 第三人：张福森，男，汉族，X年X月X日生，延吉市房地产开发有限公司经理，现羁押于龙井市看守所。 原告白丽花、金权哲诉被告延边成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）、第三人张福森之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白丽花、金权哲的委托诉讼代理人高席、崔贵文，被告成达公司的委托诉讼代理人高吉福到庭参加诉讼。第三人张福森现羁押于龙井市看守所。本案现已审理终结。 原告白丽花、金权哲诉称：1.判令被告立即向原告返还已付购房款X元并支付利息X元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，以本金为基数，暂计至起诉之日止的利息X元，实际利息计算至清偿本息之日止）；2、判令被告向原告承担X元的赔偿责任以及X万元的违约金；3、判令被告立即向原告返还已收取的定金X万元，以上合计X元；4、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。 事实与理由：二原告系夫妻关系，在2015年12月23日，第三人张福森以被告名义与原告签订《房屋买卖协议及房款收据》，约定原告以X台东风风神S30自动尊雅型轿车与现金X万元，合计估价X元购买由被告开发的延吉市首尔春天小区X号楼X单元X室、面积为X平方米的房屋和延吉市首尔春天小区X号楼X单元X室、面积为X平方米的房屋，该两处房屋的合计价款约定为X元。当日，被告和第三人张福森即将X台东风风神S30自动尊雅型轿车提走使用。2016年1月12日，又以四辆轿车折价X万元，现金支付X万元，合计X万元的价款从被告处购买了延吉市首尔春天小区X号楼X单元正下边车库、车位，X号楼X单元正下边车库、车位以及可随意选择确定的一处车库，共三处车库和两个停车位。在2015年12月23日，被告向二原告出具两份《首尔春天购房证明单》，二原告向被告成达公司支付了定金合计X万元。后被告成达公司又将X室房屋、车库及车位出售给案外人赵连军和邵永琴处，并将涉案两处房屋交付至两位案外人占有使用。原告认为，第三人张福森代表被告与原告签订的《房屋买卖协议及房款收据》，被告以通过向原告出具《首尔春天购房证明单》以及收取定金的客观行为明确表示认同第三人张福森出售商品房并收取购房款行为的有效性，对被告具有约束力。因此，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，应当认定原告与被告之间实际已经发生商品房买卖合同法律关系，且该法律关系合法有效。现如今，被告将原告所购商品房又出售，交付至两位案外人，致使原告合同目的无法实现，应当根据《商品房买卖合同司法解释》第八条之规定，承担相应法律责任。 被告成达公司辩称：张福森无权出售被告开发的首尔春天小区的任何房屋。2，二原告所持有的房屋买卖协议及房款收据被告不予认可，被告也没有在该协议上盖章予以认可，现不予追认。3，关于本案所涉的轿车及现金被告并没有收取，与被告无关，是张福森个人收取的。4，被告所出具的首尔春天购房证明单明确告知原告，应当在交纳定金后7日内与被告签订商品房买卖合同，否则所收定金不退还，并且被告有权利将房屋出售给他人，综上请求驳回原告的诉讼请求。 第三人张福森对原告起诉的事实无异议。 经审理查明：2014年8月10日，成达公司作为甲方，张福森作为乙方签订了《合作开发房地产合同书》，合同书约定本项目以成达公司名义开发，合作方式甲方出资X千万元，乙方出资X百万元，共同购买土地使用权及开发权，甲方将分得价值X千万的房屋，乙方享有该开发项目中除甲方分得房屋收益之外的所有收益权，因甲方不参与具体的经营管理，甲方不承担任何债务和亏顺，乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作等内容。 2015年12月24日，第三人张福森作为出售方，白丽花为买受人，签订了《房屋买卖协议及房款收据》，约定2015年12月24日张福森将本人参与合作开发的延吉市延北路首尔春天X号楼X单元X室（面积X平方米，房价X元）和延吉市延北路首尔春天X号楼X单元X室（面积X平方米，房价X元）出售给白丽花，两套房屋总价为X元，由张福森让售楼处分两次收取白丽花的定金X元，共计X万元，并确定房号后，由售楼处开具相关协议凭证，买房人白丽花以X台共X万元的东风风神S30自动尊雅新轿车（每台车价格为X万元），顶上述总房款X元中的X万，剩余房款X元，张福森交房时白丽花以现金方式支付，但是最终房面积有变化时，多退少补，不能改变房号。如改变房号或不能讲上述房子卖给白丽花时，张福森除承担法律规定的责任外，还承担违约责任X万元。另外，张福森表示该住户在售楼处交的定金不属于房款，作为定金在交房时冲抵交房手续的相关费用，如物业费、电梯费、搬运费等，上述协议及收据系双方在平等基础上自愿达成，其真实性、客观性双方一致认可。注：白丽花将上述X台车辆（新车）交付给张福森指定的人员或公司并登记于他们名下。 2016年1月12日，张福森作为出售方，金权哲作为买售方，签订了两份《车库买卖协议吉收据》，约定张福森将本人参与合作开发的延吉市延北路首尔春天小区X号楼X单元正下边的一套地下车库（大车库，面积X平方米）和一个地下停车位出售给白丽花，购买人白丽花以X台东风风神AX7和X台东风风神S30共X台轿车置换。白丽花于2016年1月12日将上述X台车辆交付给张福森指定的人，即视为已支付车库和车位全款，张福森于上述车位和车库交工后立即给付白丽花使用并办理产权登记和相关手续，2016年12月30日前张福森不能交付车库和车位，即视为违约，如违约张福森除退换全部车库款外，承担违约金X万元。2016年1月12日，张福森将本人参与合作开发的延吉市延北路首尔春天小区X号楼X单元正下边的一套地下车库（大车库，面积X平方米）和一个地下停车位出售给白丽花，购买人白丽花以X台东风风神X台东风风神S30共两台轿车置换，白丽花于2016年1月12日将上述两台车辆交付给张福森指定的人，即视为已支付车库和车位全款，张福森于上述车位和车库交工后，立即交付给白丽花使用并办理产权登记和相关手续，2016年12月30日前张福森不能交付车库和车位，即视为违约，如违约除退换全部车库款外，承担违约金。 2015年12月23日，原告白丽花在成达公司售楼处分两次向成达公司缴纳了房屋定金X元，共计X元。同日，张福森在成达公司售楼处给原告出具了两份《首尔春天购房证明单》，约定认购房屋为X室和X室，面积为X平方米和X平方米，合同还附带约定买房应于2015年12月30日携带本证明单及预登记产权人名义人的身份证及签约应付款签订正式合同，逾期视同违约，所付定金不予退还，本证明单作废，预留房屋不再保留，出卖方有权将该房屋另行出售。购房证明单上由原告金权哲，成达公司销售经理张来华和置业顾问王楠签字。2017年4月10日，成达公司将X平方米的房屋出售给案外人姜成浩和朴京淑，2017年4月，将X平方米的房屋出售给案外人赵连军和邵永琴。 签订协议后，第三人张福森从原告处提走了X台轿车，原告亦支付了X万元现金，共计X元，但张福森和成达公司没有向原告交付上述房屋、车库、车位。 2018年5月10日，成达公司法定代表人刘玉新在延吉市公安局经侦大队作的询问笔录上表述：刘玉新于2014年11月11日起担任成达公司法定代表人，首尔春天的实际开发商是张福森，首尔春天楼盘是张福森开发的，张福森有处置权。成达公司的资金支配都是张福森负责，整个项目的相关支出都由张福森负责（比如工程款、顶账房划拨、销售部等）。 认定上述事实的证据有：原告提供的房屋买卖协议及收款收据1份，车库买卖协议及收据2份，首尔春天购房证明单2份、收据，成达公司法定代表人刘玉新的询问笔录、（2018）吉24民初108号民事判决书、（2019）吉民终73号民事判决书，合作开发房地产合同书一份；成达公司提供的营业执照，延边仲裁委员会(2017)延仲字第1196号裁决书一份，商品房预售许可证；本院调取的第三人张福森的调查笔录一份，以及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，原告与张福森于2015年12月23日签订的购房协议和购房证明单，虽然原告与成达公司没有签订正式的房屋买卖合同，但购房协议和购房证明单上明确了房屋的位置、房屋的价格、房屋的面积等内容，具有房屋买卖合同的主要内容，成达公司收取了房款定金和成达公司工作人员在购房证明单上签字确认，且张福森与成达公司之间签订的合作协议也明确了张福森有销售房屋的权利，原告与成达公司之间形成了事实上的房屋买卖合同。原告以车辆和现金顶房款的方式，已支付了购房款X元，但成达公司没有向原告交付房屋，而把房屋出售给案外人，成达公司构成违约，即属于一房二买。成达公司应把购房款X元返还给原告。因此，原告要求成达公司返还购房款X元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的成达公司承担X元和违约金X万元的诉讼请求，应扣除车库和车位的价款X万元。因为，合同上没有明确约定车库和车位的具体位置，原告的这一诉讼请求，应支持X元。成达公司收取的定金X万元，应该予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告延边成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告白丽花、金权哲人民币X元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月24日至给付全部款项之日之）； 二、被告延边成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告白丽花、金权哲人民币X元； 三、被告延边成达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告白丽花、金权哲人民币X万元。 如果被告延边成达房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费X元（原告已预交），减半收取X元，由被告延边成达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  边万龙 二〇一九年九月二十九日 书记员  刘 帅