广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2151号 原告：谢振丹，男，1962年12月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 被告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6－6号好运公寓2单元306号房，现主要办事机构所在地贺州市太白社区凤凰巷68－1号。 法定代表人：朱江，该公司经理。 被告：广西惠农融资性担保有限公司，住所地：贺州市太白社区凤凰巷68－1号。 法定代表人：唐金姑，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱江。 被告：陈远辉，女，1976年10月11日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告：郑新其，男，1963年11月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告谢振丹诉被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司、陈远辉、郑新其合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭审理了本案，原告谢振丹的委托诉讼代理人陈垚锜到庭参加了诉讼，被告广西大众房地产开发有限公司的法定代表人朱江到庭并作为广西惠农融资性担保有限公司的委托诉讼代理人参加了诉讼，被告陈远辉到庭参加了诉讼，被告郑新其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢振丹向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司之间的商品房预约合同；2、被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司退还原告购房款人民币100000元及相应利息（利息：以100000元为基数，按年利率6%，从2014年1月21日起计至被告实际支付完毕之日止）；3、被告陈远辉、郑新其退还转让费15000元及赔偿利息损失（以15000元为基数，按年利率6%，从2013年12月11日起计至被告实际支付完毕之日止）；4、原告对被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司开发建设的贺州市小区项目依法处置所得价款享有所交购房款范围内的优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，原告通过贺州市八步顺泰房地产信息部的广告宣传，在该中介的老板陈远辉的介绍及推荐下，签订购买贺州市3#楼1202房的《定金收据协议》，并当天交付定金（后转为转让费）15000元，2014年1月21日又交付了10万元房款。在原告缴纳款项后，一直等待被告通知，期待在被告取得正式的商品房预售许可证后签订正式《商品房买卖合同》，但时至今日，原告仍未接到被告公司的相关通知，几经打听，才得知被告大众公司、惠农公司至今都没有动工建设，更未取得涉案小区的商品房预售许可证，原告向被告大众公司、惠农公司缴纳订金认购贺州市小区项目商品房的合同目的根本无法实现。起诉前，原告多次与被告沟通，但该公司均以种种理由拒绝退还已收的订金，对于何时能动工建设、签订正式商品房买卖合同和交房也无法做明确的答复。原告庭审的时候通过被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的举证才知道涉案房屋是棚户区改造项目。各被告均没有证据证实告知原告涉案房屋系棚户区改造项目，基于重大误解，原告可以要求撤销商品房预约合同，并要求被告退还已收订金和赔偿相应利息损失。被告陈远辉、郑新其是基于与原告签订转让合同而产生的关系，合同的目的是原告取得本案涉案房屋，现因原告的合同目的无法实现，为此，被告没有理由也没有法律依据收取原告的转让费。为此，被告陈远辉、郑新其应当返还转让费给原告。原告作为购房户，与开发商、承建商、银行比较，处于相对弱势的地位。基于我国法律体现民生本位的立法考虑，同时也为维护众多购房户的合法权益，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案的请示，以（2014）执他字第23、24号《关于购房款能否优先于工程款、抵押权受偿问题的批复》作了进一步的明晰答复。《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。”第二条规定：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”按照上述《批复》意见，原告认为，如果对于被告所有的贺州市小区项目进行依法处置，对处置所得，原告的购房款返还请求权应当优先于工程价款及该项目上的其他债权。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司辩称：广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司同意解除合同，同意退回购房款。不同意优先受偿权，因为原告所支付的价款未达到总价款的全部或者大部分款项，且所涉房屋及土地未进行处分，不符合对抗的条件。请求法院驳回该优先受偿权的诉讼请求。原告没有证据证明广西大众房地产开发有限公司对原告宣传过涉案房屋是商品房，所以不同意原告撤销商品房预约合同，只同意解除商品房预约合同。 被告陈远辉辩称：原告在签订购买该房屋时，是多次来本人的中介所了解该项目的，本中介所并带他到项目工地看一看二，并通过郑新其介绍以较低的价格转让了该套房屋给他。按照当时开发商的意思，有一次免费更名的条件，故原告是出于想转手再卖出去得点利益，才购买该套房屋的，本人的中介所是受开发商的委托代出售该项目的房屋的，本人在对原告详细讲解，原告当时认为房价比较低，有利可图才购买的，当时（2013年12月11日签订协议）交付定金15000元后，2014年1月21日交付100000元，在余款117000元未能按时交付的情况下找来郑新其见证，写下证据（2015年6月25日）。我本人认为，中介所是公开、透明的。多次看工地，原告是在认为有利益可图的情况下购买的，而本人陈远辉也尽到了中介的义务，中介费是劳动所得的。而且介绍他跟开发商达成销售协议，且交付款项给开发商，到此我中介的义务已经完成。所有我认为原告要求退回中介费和转让费的理由不成立，特请求法院驳回她的诉讼请求，以维护本人的合法权益。 被告郑新其辩称：本人和原告在没有发生这次合同之前是经常有往来的，经常大家一起去陈远辉房地产中介部玩，原告是在经过多次了解并去看过大众房地产及广西惠农融资性担保有限公司开发的项目工地现场看过，即对该项目已经了解的情况下才定购的，并交付了人民币100000元，及中介费15000元，还欠款117000元，位数790不计，当时陈远辉追原告给欠款，原告说钱还没什么方便，我是作为中间人的角色，证明一下这件事的，收执票据等原告给完钱中介陈远辉时，才把票据给原告，如果原告不按时付清余款，那就按大家的约定，原告属违约，就把票据给回中介部，这种情况中介费15000元，本人认为与被告无关、事实不成立，特请求法院驳回原告的诉求，以维护本人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：经被告陈远辉中介，原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司就该两被告拟开发建设的贺州市小区项目的3#楼1202房达成了购买意向，并通过陈远辉向被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司支付了购房款10万元。被告陈远辉于2013年12月11日收取原告15000元。 另查明，贺州市小区项目系棚户区改造项目，新建住房为普通商品房，新建住房供应对象按桂政发[2009］16号文及《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》（桂纪发[2010］27号）的有关规定执行。 上述事实，有原告谢振丹提交的2013年12月11日被告陈远辉与原告签订的“定金收据协议”一张、2015年6月25日被告郑新其出具的“证据”一张、2015年2月4日收据1张，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司提交的关于同意实施城市棚户区改造项目建设的批复、关于广西惠农融资性担保有限公司实施城市棚户区改造的批复、关于同意广西惠农融资性担保有限公司对贺州市八步鞍山路75号小区危旧住房进行改造的批复各1份及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告谢振丹与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司所成立的商品房预约合同关系是否为可撤销合同。二、原告是否得要求确认优先受偿权。三、被告陈远辉是否应当承担退还费用的责任。四、被告郑新其是否应当承担退还费用的责任。 关于原告谢振丹与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司所成立的商品房预约合同关系是否为可撤销合同的问题。可撤销合同是指欠缺一定的合同生效要件，其有效与否，取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权的合同。可撤销合同是一种相对无效的合同，撤销合同的前提是合同存在效力瑕疵。被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司不同意原告撤销商品房预约合同，只同意解除商品房预约合同，而解除合同的前提是合同有效，合同的解除仅仅适用于有效成立的合同提前消灭的情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责；”之规定，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司辩称其只同意解除合同，则需对该合同生效承担证明责任，即需证明原告谢振丹与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司之间就棚户区改造项目房屋达成预约的合意，因棚户区改造项目房屋在认购资格方面有特殊要求，且被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司未举证证明其在收取原告购房款时对原告的购房资格进行审核，故不能认定双方就棚户区改造项目房屋达成预约的合意。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；”、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第七十一条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”之规定，原告谢振丹主张庭审时通过被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的举证才知道涉案房屋是棚户区改造项目，因棚户区改造项目房屋在认购资格方面有特殊要求，且被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司未举证证明其在收取原告购房款时对原告的购房资格进行审核，故不能认定双方就棚户区改造项目房屋达成预约的合意，原告存在重大误解，原告请求撤销其与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的商品房预约合同，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，仅在单方存在过错的情况下该过错方才承担损失赔偿责任，因本案商品房预约合同的撤销事由系重大误解，而非单方存在过错，故合同撤销后，被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司应返还原告谢振丹购房款100000元，但原告关于支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求确认优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本院认为，原告在本案中主张的优先受偿权的法律关系尚不存在诉讼对象，可待实际发生纠纷后另行主张。 关于被告陈远辉是否应当承担退还费用的责任的问题。被告陈远辉辩称其尽到了中介的义务，故被告陈远辉是否应当承担退还费用的责任应基于原告谢振丹与被告陈远辉之间的居间合同关系进行认定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”从内容上，可将居间分为报告居间和媒介居间。作为媒介居间的居间人，其不能只给一方当事人报告订立合同的机会，还要尽可能地了解对方当事人的情况，告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况，以确保委托人获得正确、充分的交易信息，促成合同的订立。同时，根据居间主体的不同，又可将居间分为民事居间和商事居间。由于在市场交易中，交易双方往往缺乏交易信息而无法接触、磋商、缔约，只有借助中介的作用，双方才能够知悉彼此的缔约愿望，从而促成合同的订立。就商事居间主体而言，因其是专门从事居间业务的主体，具有专门的资格、人员和设备，专业化程度比较高，故对居间人的注意义务就要提出更高的要求。因而，陈远辉作为专业的商事居间主体，在提供中介服务时，应当充分发挥自己的专业知识和背景，尽最大可能为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，陈远辉作为从事媒介居间的专业商事居间主体，理应对当事人的委托事项尽到更为专业、更为详尽的注意义务。陈远辉作为专业中介主体，对房屋属性等负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，而陈远辉违反上述居间忠实义务，导致原告与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司的商品房预约合同因合同效力存在瑕疵而被撤销，应承担相应责任。被告陈远辉应退还原告谢振丹15000元及赔偿利息损失（以15000元为基数，按年利率6%，从2013年12月11日起计至被告实际支付完毕之日止）。 关于被告郑新其是否应当承担退还费用的责任的问题。被告陈远辉所收取原告的15000元系中介费，本案系合同纠纷，被告郑新其是否应与陈远辉共同承担退还该费用的责任，应依据郑新其是否作为被告陈远辉与原告谢振丹居间合同关系中的一方共同主体或郑新其是否有对该居间合同关系有债务加入的意思表示来进行认定。原告谢振丹与被告陈远辉的居间合同关系成立的依据是《定金收据协议》，被告陈远辉依据该协议收取原告中介费15000元，被告郑新其非该协议的一方当事人，且被告郑新其未实际收取该15000元中介费，被告郑新其于2015年6月25日出具给原告的《证据》系发生于原告谢振丹与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司成立商品房预约合同之后，原告亦未提供其他证据证明被告郑新其提供了实际的中介服务，故不能认定郑新其是被告陈远辉与原告谢振丹居间合同关系中的一方共同主体，原告谢振丹与被告郑新其不存在居间合同关系。被告郑新其于2015年6月25日出具给原告的《证据》未有对被告陈远辉与原告谢振丹居间合同关系进行债务加入的意思表示，原告亦未提交其他证据证明被告郑新其有对该居间合同关系进行债务加入的意思表示，故不能认定被告郑新其有对该居间合同关系有债务加入的意思表示。原告请被告郑新其承担退还费用的责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一条第一款、第五十八条、第四百二十四条、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第七十一条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、撤销原告谢振丹与被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司、广西惠农融资性担保有限公司关于贺州市小区项目的3#楼1202房的商品房预约合同关系。 二、判令被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司退还原告谢振丹购房款100000元。 三、判令被告陈远辉退还原告谢振丹15000元及赔偿利息损失（以15000元为基数，按年利率6%，从2013年12月11日起计至被告实际支付完毕之日止）。 案件受理费2600元，减半收取1300元（原告已预交），由被告广西大众房地产开发有限公司、广西惠农融资性担保有限公司负担1130元，被告陈远辉负担170元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张先强 二〇一九年九月二十五日 书记员  岑 欢