黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1700号原告（执行案外人）：陈宝东，男，1966年9月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省林甸县，委托诉讼代理人：伊志强，黑龙**兴律师事务所律师。被告（被执行人）：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地林甸县林甸镇花园街南一道街路东法定代表人：王双，职务经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，大庆市杜尔伯特蒙古族自治县地方税务局退休工人，住该县，委托诉讼代理人：陈敬松（系被告陈金之子），男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，住杜蒙县，被告（被执行人）：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，住杜蒙县，原告陈宝东与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、陈金、张跃军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，适用普通程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈宝东委托诉讼代理人伊志强、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松、被告宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌到庭参加诉讼。于2019年9月12日第二次公开开庭进行了审理，原告陈宝东、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松、被告宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌到庭参加诉讼，被告张跃军二次经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与第一被告之间房屋买卖合同效力；2、解除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12号3单元南侧及三单元西一门商服（面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1209、1210序号所对应的位置）的执行；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告因与宏亿信公司存在债权、债务关系，2011年12月经双方协商，宏亿信公司以永合家园二期12号3单元南侧及三单元西一门商服抵顶了拖欠原告的债务459767元。2011年底，宏亿信公司将该二处商服实际交付给原告，原告接收后开始实际占有使用。因三被告之间民间借贷纠纷一案，杜蒙县人民法院于2017年12月18日以（2017）黑0624执685号执行裁定书，查封了案外人的上诉财产。原告知晓后即向龙凤法院提出了执行异议，请求法院撤销执行裁定书中涉及原告的不动产，解除对上述不动产的查封。龙凤区法院审查后，认为执行标的物已经处理（申请人陈金同意以流拍价格接受房产，龙凤区法院确认以物抵债事实），原告系超期提出执行异议为由，驳回了原告异议申请。原告认为，你院在执行过程中未通知过申诉人有关执行的事项，也未对申诉人实际占有使用的房产状况做现场调查，在执行过程中存在疏忽并且侵害到了申诉人的合法权利，故原告不服执行裁定提起诉讼。被告陈金辩称，根据相关法律规定执行异议之诉应当在执行当中提出，本案涉案房屋已经执行完毕，原告所诉的房产龙凤法院执行局已经做出裁定将该房产执行给被告陈金。本案争议的房产已经办理产权证明在宏亿信公司名下，龙凤法院执行涉案房屋无任何问题，且宏亿信公司在贵院（2019）黑0603民初1699号卷宗中已经承认在拍卖前收到了争议房产评估的法律文书，综上，被告不认可原告与黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，且涉案房屋经龙凤法院执行局作出裁定已经执行完毕，因此请求贵院驳回原告的执行异议之诉请求。被告宏亿信公司辩称，我方认可原告诉状中所陈述的事实和提出的诉讼请求，承认诉争房屋所有权和使用权归原告所有。我公司已经将案涉房屋交给原告，原告实际控制并占有该房屋，故我方同意原告的起诉意见。被告张跃军未到庭，未提交书面答辩状，无答辩意见。原告为支持自己的诉讼请求，举证如下：证据一、商品房买卖合同复印件1份（复印件与原件核对一致）、2011年11月15日被告宏亿信出具的收据1份，金额为64484元、涉案房屋原告交纳的物业费和热力费票据7张，欲证明原告与被告宏亿信公司存在商品房买卖合同关系。证明原告已经实际支付了购房款。证明原告现在实际占有使用该房屋。证明原告实际占有使用该房屋是在法院查封之前。经质证，陈金对证据真实性和证明问题均有异议，该组证据不是正规发票，是随意可以改写的白条不能证明任何问题。即使存在正规发票也只能证明原告交纳了相应的费用，不能证实原告是合法占有和使用该房屋的。本案争议的房屋产权证明已经办理在宏亿信名下，所以该组证据证明不了原告要证明的问题。宏亿信公司对真实性和证明问题均无异议。证据二、商品房买卖合同复印件1份（复印件与原件核对一致）、2011年12月28日被告宏亿信出具的收据1份，金额为395283元、涉案房屋原告交纳的物业费和热力费票据7张，欲证明原告与被告宏亿信公司存在商品房买卖合同关系。证明原告已经实际支付了购房款。证明原告现在实际占有使用该房屋。证明原告实际占有使用该房屋是在法院查封之前。经质证，被告陈金对证据真实性和证明问题均有异议，该组证据不是正规发票，是随意可以改写的白条不能证明任何问题。即使存在正规发票也只能证明原告交纳了相应的费用，不能证实原告是合法占有和使用该房屋的。本案争议的房屋产权证明已经办理在宏亿信名下，所以该组证据证明不了原告要证明的问题。保留鉴定相关票据的权利。宏亿信公司对真实性和证明问题均无异议。证据三、（2019）黑0603执异240号执行裁定书复印件1份，欲证明在执行过程中原告提出过执行异议，并在法律规定期限内提起异议之诉。陈金对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，本案争议的房屋已经完成拍卖并已交付，原告超期提出异议之诉。宏亿信公司无异议。本院对上述原告所举证据均予以采信。被告陈金向法庭出示证据如下：证据一、（2018）黑0603执1610号执行裁定书复印件1份（复印件与原件核对一致），欲证明该裁定书已经在2019年2月2日裁定将本案争议的房屋交付给陈金，用于抵偿宏亿信公司的欠款。原告质证称，对证据的真实性无异议，正因为该执行原告才申请执行异议，提起异议之诉。被告宏亿信公司质证对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，此份裁定下达之后，龙凤法院又于2019年3月20日下达了（2019）黑0603执异240号裁定书，赋予原告对本案执行异议有权提出异议之诉，原告据此起诉。证据二、林甸县房地产管理档案股2018年1月26日出具的证明复印件1份，欲证明本案争议的房屋产权证明已经办理到宏亿信公司名下，本案争议的房屋归宏亿信公司所有，故此龙凤法院执行局有权执行该房产，且执行局已多次到林甸房产登记部门送达法律文书，已经可以正常办理产权登记。原告质证称，对该组证据的真实性有异议，被告提供的证明均为复印件。该组证据并不影响原告符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干规定的第二十八条，原告实际支付购房款并实际占有使用该房屋，且原告对不能办理产权证并无过错，原告符合排除执行的相关法律规定，并且原告对之前的查封并不知情。被告宏亿信公司质证称，涉案小区于2011年开发完毕以后，由于开发商拖欠施工农民工的工资，2012年在林甸县县政府协调房产部门将本案诉争的房屋连同本案受理的其他几位原告的房屋统一办理了大产权证，用于银行贷款支付拖欠农民工工资，由于现在涉案房屋不具备给几位原告分户办理产权证的条件，而未能分户故出现本案的产权纠纷。证据三、杜蒙县人民法院（2017）黑0624民初84号民事判决书、大庆市中级人民法院（2017）黑06号终2148号终审判决书、大庆市中级人民法院（2018）黑06执监445号执行裁定书、杜蒙县人民法院执行案件立案登记表、杜蒙县人民法院执行通知书复印件各1份，欲证明陈金诉宏亿信公司、张跃军民间借贷纠纷一案经杜蒙县人民法院、大庆中级人民法院做出民事判决，该判决已经发生法律效力，我方依据生效法律文书申请的执行。原告质证称，对真实性请求法庭予以核实，二被告之间是否存在债权、债务关系与本案没有关联性，原告是基于被告陈金申请执行查封的行为而提起的执行异议。被告宏亿信公司无异议，但这组证据不影响原告提起本案异议之诉。本院认为，被告陈金所举证据一、二、三客观真实，具有证明力，本院均予以采信。第三人宏亿信公司未向本院提交证据。经审理查明，被告宏亿信公司欠付原告工程款，2011年12月原告与宏亿信公司签订商品房买卖合同，宏亿信公司以其开发的房产大庆市林甸县永和家园二期12号商服1209号房（13.16平方米）抵顶原告64484元，以1210号房(80.67平方米)抵顶原告395283元,抵偿内容均为转永和家园二期外墙苯板工程款。宏亿信公司分别于2011年11月15日、2011年12月28日为原告出具了64484元、395283元的购房款收据。并于2011年底将该二处商服实际交付给原告占有使用至今。被告陈金诉被告张跃军、第三人宏亿信公司民间借贷纠纷一案，经杜蒙县法院和大庆中级法院两级法院审理，被告张跃军应给付被告陈金7877480元及相关利息，第三人宏亿信公司对7243858元承担连带责任，并由被告张跃军、第三人宏亿信公司承担案件受理费、财产保全费。为执行上述款项，经被告陈金申请，杜蒙县法院查封并拍卖了第三人宏亿信公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服。后经大庆中级法院裁定，上述执行案件移送至本院执行。2019年2月20日本院作出2018黑0603执1610号执行裁定，认定大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服为宏亿信公司所有，上述房产经杜蒙县法院两次拍卖流拍，陈金同意以二次流拍价格接受上述房产抵偿债务。本院裁定黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：20××00，丘号：2－14－1.2－14）及永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：20××52，丘号：2－14－1－（11－21）作价3048285元，交付陈金用于抵偿债务，陈金可持本裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。至今房产部门并未向被告陈金送达房屋权属证书，涉案房屋亦未交付给被告陈金。2019年3月，原告向本院提出执行异议，2019年3月20日本院作出（2019）黑0603执异240号执行异议裁定，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，杜蒙县法院已对异议标的物进行拍卖完成，此后本院裁定确认以物抵债事实，故原告超期提出执行异议，驳回了原告的异议。而后原告向本院提起案外人执行异议之诉。第三人宏亿信房地产公司陈述涉案房产未过户给原告的原因是其欠付农民工工资和施工债务，所以土地始终在查封中，经过县政府协调，只是办理了大产权证，但无法分户办理过户。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、原告与宏亿信公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、原告对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。结合本案，房产部门并未向被告陈金送过房屋权属证书，涉案房屋亦未交付给被告陈金，可见执行程序尚未终结，故原告向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，原告有权提出执行异议及案外人执行异议。被告陈金抗辩认为案件已执行完毕，原告超期提出异议，理据不足，不予采纳。关于焦点二，宏亿信公司作为涉案楼盘的建设单位，其有权处分其所有的房产，其与原告签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，内容有效，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告与宏亿信公司在法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋未办理变更登记并非是原告的自身原因造成，而是由于宏亿信公司的过错所致，因此，原告对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此原告要求确认原告与宏亿信公司之间的房屋买卖合同效力、排除对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈宝东与第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行林甸县林甸镇东街永合家园二期12号3单元南侧及三单元西一门商服（面积分别为13.16平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1209、1210序号所对应的位置）。案件受理费8197元，由被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2019）黑0603执异240号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  方志勇人民陪审员  韩晓旭人民陪审员  马桂华二〇一九年九月十二日书 记 员  孙 莉附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条?金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。