山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0682民初5295号原告：张力月，女，1982年1月18日出生，汉族，住莱阳市。被告：冷玉良，男，1976年4月6日出生，汉族，住莱阳市。被告：冯建鲁，男，1972年9月11日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：盖新玲，系被告冯建鲁之妻。原告张力月与被告冷玉良、冯建鲁确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和被告冯建鲁及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告冷玉良经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张力月向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认两被告签订的位于莱阳市房屋的买卖合同无效。2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年11月29日原告与第一被告登记结婚，婚后原告与第一被告的房屋贷款共同履行偿还义务。2017年3月6日两被告签订了涉案房屋买卖合同，并办理了产权登记。两被告在交易房屋的过程中存在不符合交易规则的情形，且没有真实交易，为此原告提出诉讼，请求依法确认该合同无效。被告冷玉良未提供答辩。被告冯建鲁辩称：1.答辩人与被告冷玉良签订的房屋买卖合同合法有效。2.被告冷玉良与第三人李晓亮签订的房屋买卖合同合法有效。3.房产行政管理部门依法办理房产登记手续的行为合法有效。4.本案原告既不是权利证书的持有人或共有人，更不是登记证书的载有人，其与本案被告冷玉良与答辩人冯建鲁所买卖的位于莱阳市产没有任何权利上关联，在买卖过程中，其是否知情与其没有关联。综上，答辩人在法律规定的范围内从事买卖活动行为的合法性受法律保护，本案的原告在与本案有关的房屋诉讼中均败诉，法律是公正公平的，法院应在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月29日原告与李晓亮登记结婚，而非诉状中所称的原告与第一被告登记结婚。李晓亮与本案原告登记结婚前，李晓亮购买了位于莱阳市楼房一处，该房屋所有权登记在李晓亮个人名下，没有共有人，房产证号为莱字00037474。2011年11月19日李晓亮向本院起诉，请求与本案原告离婚，后撤诉。2012年9月4日李晓亮再次起诉与本案原告离婚，本院（2014）莱阳民一重字第21号民事判决书判决准许李晓亮与本案原告离婚。2014年7月11日李晓亮与被告冷玉良签订《房地产买卖合同》，该合同约定李晓亮将登记在其个人名下的位于莱阳市屋以328900元的价款出卖给被告冷玉良，被告冷玉良当日付清购房款后，李晓亮与被告冷玉良在房产部门办理了产权变更登记手续，变更登记后涉案的上述房屋所有权登记在被告冷玉良名下，房权证号为莱阳市房权证莱字第××号。2017年3月6日被告冷玉良与被告冯建鲁签订《存量房买卖合同》，该合同约定被告冷玉良将位于莱阳市屋以302500元价款出卖给被告冯建鲁，被告冯建鲁付款后，被告冷玉良与被告冯建鲁双方前往不动产登记部门办理了产权变更的登记手续，变更登记后涉案房屋的所有权人登记在被告冯建鲁名下，房权证号为鲁（2017）莱阳市不动产权第0000860号。另经查，本院（2014）莱阳民一重字第21号李晓亮诉张力月离婚纠纷一案庭审时，本案原告张力月未到庭，该案依法缺席进行了审理，该案判决书中只判决准许李晓亮与张力月离婚，而对双方婚前婚后的财产情况未一并处理。还查明，被告冯建鲁从被告冷玉良处购买涉案房屋后，双方办理交接时发现本案原告张力月等人在涉案房屋里面居住而未腾房，遂诉至本院，请求判令张力月等人从涉案房屋中搬出，并返还涉案房屋。本院（2017）鲁0682民初1436号民事判决书判决张力月等腾出涉案房屋，并将涉案房屋返还给冯建鲁。张力月不服上述判决提起上诉，烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终4278号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”。2017年本案原告以莱阳市国土资源局为被告，以冷玉良、冯建鲁为第三人提起行政诉讼，请求确认涉案房屋转移登记行为违法，本院（2017）鲁0682行初44号行政裁定书以本案原告张力月既不是被诉行政行为的相对人，也不是其它与被诉行政行为有利害关系人，其不具有提起行政诉讼的原告主体资格，遂驳回了张力月的起诉。张力月不服该裁定，提起上诉，烟台市中级人民法院（2018）鲁06行终84号行政裁定书裁定“驳回上诉，维持原裁定。”。本案被告冯建鲁起诉本案原告排除妨害纠纷一案和本案原告提起行政诉讼请求确认涉案房屋转移登记行为违法纠纷一案后，本案原告又以其婚后与本案第一被告（实际为李晓亮）的房屋贷款共同履行偿还义务，两被告在交易房屋过程中存在不符合交易规则的情形，且没有真实交易为由，诉至本院，请求依法确认两被告签订的涉案房屋买卖合同无效。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财务支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”。本案中涉案的房屋原登记所有权人为李晓亮，且产权登记时载明没有共有人，原告亦承认涉案房屋系其与李晓亮登记结婚前李晓亮购买并登记的，而原告与李晓亮登记结婚后，涉案房屋的所有权人和共有人亦没有变更登记的记录，根据上述司法解释，在原告未能提供证据证实涉案房屋系其与李晓亮共有的情况下，涉案房屋应当属于李晓亮婚前个人所有的财产，李晓亮对其婚前个人所有的房屋享有收益、处理的权利。“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处理。”。涉案房屋的所有权人系李晓亮个人，2014年7月11日李晓亮与冷玉良签订《房地产买卖合同》，该合同的签订是李晓亮与冷玉良的真实意思表示，在冷玉良交付合理的购房款及双方交付相关税费后，李晓亮与冷玉良在相关房产管理部门依规办理了涉案房屋转移变更登记手续，不违反法律规定，该房屋买卖合同合法有效。2017年3月6日被告冷玉良与被告冯建鲁签订房屋买卖合同，被告冷玉良将其从李晓亮处购买的登记在被告冷玉良名下的涉案房屋出卖给了被告冯建鲁，该合同的签订亦是双方的真实意思表示，被告冷玉良出卖登记在自己名下的涉案房屋，在被告冯建鲁交付购房款和相关税费后，该二被告依规在房屋管理部门办理了转移变更登记手续，亦不违反法律规定，该房屋买卖合同合法有效。虽然原告在诉状中主张两被告在涉案房屋交易过程中存在不符合交易规则的情形，且没有真实交易，但通过两被告签订的房屋买卖合同、交付购房款和应交的税费并办理涉案房屋产权变更登记、生效的本院（2017）鲁0682民初1436号民事判决书和（2017）鲁0682行初44号行政裁定书及烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终4278号民事判决书和（2018）鲁06行终84号行政裁定书形成的证据链来看，能够说明两被告对涉案房屋买卖的行为不违反法律和行政法规的规定，亦不存在不符合交易规则的情形，况且原告亦未能提供证据证实其上述主张，故本案中对原告的该主张不予采纳。关于原告在诉状中以其婚后与李晓亮共同付还李晓亮婚前所购登记在李晓亮个人名义下涉案房屋的贷款为由，主张确认两被告签订的房屋买卖合同无效的问题，因原告既不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋的共有人，两被告对涉案房屋的买卖与原告没有权利上的关联，原告与李晓亮婚后共同付还李晓亮婚前所购房屋的贷款行为，是在原告与李晓亮登记结婚后实施的，付还房贷及其对应的财产增值部分，应系原告与李晓亮婚后共同财产的范畴，与本案不是同一法律关系，故对原告的该主张不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告张力月的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张 鹏二〇一九年九月四日书记员 刘新明