浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4985号原告：张毓霖，男，1953年8月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑初阳，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉伦，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：浙江朴实亿庭酒店管理有限公司，住所地：温州市鹿城区新城发展大厦1001室。法定代表人：隆朝友。委托诉讼代理人：潘忠武，浙江泽商律师事务所律师。原告张毓霖与被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告张毓霖的委托诉讼代理人郑初阳、李嘉伦、被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司的委托诉讼代理人潘忠武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张毓霖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年12月30日签订的两份《租赁合同》、2018年1月4日签订的一份《租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付应缴租金217548元（2018年10月16日暂计至2019年2月15日，应计至实际腾空交付之日止），并支付逾期支付租金违约金217548元（合同约定为每日按月租金的10%计算违约金，原告自愿降低为每日按日租金同档次计收，自2018年10月16日起计算，暂计至2019年2月15日，应计至实际腾空交付之日止）；3.判令被告立即返还装修期减免的三个月租金163161元（2018年1月1日至2018年3月31日）并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算，应计至实际履行之日止）；4.判令没收被告所缴纳的163105.5元保证金归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月30日签订租赁合同两份，于2018年1月4日签订租赁合同一份，约定原告将坐落于黎明西路1号，国贸大厦第1704、1914、18层17房间、1809室，共计1087.74平方米出租给被告，租期为15年，即自2018年1月1日至2032年12月31日。合同第三条租赁费及租赁费的支付方式约定：“1.甲乙双方议定租赁金额为每月每平方米50元，每月（合同笔误写作全年）共计人民币54387元（4542.5元/47722.5元/2122元）；2.装修期租金的减免：乙方在现时状况下需投入大量资金及时间对酒店进行全面的装修及改造，本着互惠互利的原则，甲方减免乙方3个月的租赁费，减免时间为租赁期第一年的前三个月”。合同第六条违约责任还约定：“1.自本合同签订后乙方即支付履约及屋内设施保证金人民币163161元给甲方（不可视为预付租金），自租赁期满后乙方无违反本合同规定情况下交还房屋并结清租金和其他杂费、政府规费后三天由甲方不计息全额退还乙方。若乙方违约则该保证金由甲方没收；若甲方违约则双倍赔偿乙方保证金；2.租赁期间，乙方如未按时支付租赁费及其他应缴纳费用，除应补缴欠费外，并每天按月租金10%以滞纳天数计算向甲方支付违约金，甲方有权立即终止合同并收回房屋，保证金不予退还，且乙方对房屋的装饰配套设施均归甲方所有，乙方不得要求任何补偿。”合同签订后，被告于2018年1月23日、1月26日两笔共计三笔支付了合同约定的保证金163105.5元，并自2018年4月1日起开始按月支付租金（前三个月为装修免租期，但实际被告一直未着手装修，涉案租赁物仍保持原状），一直支付至2018年10月15日，此后，原告多次当面、口头与被告沟通、催缴，但被告始终置之不理。原告无奈于2018年12月19日发函予被告并当面送达其法定代表人黄兆凯，催缴租金及滞纳金，并告知若3日内未缴齐则解除双方签订的租赁合同，但时至今日被告仍未缴纳租金。后原告又于2019年2月15日至被告营业场所张贴函件，告知被告解除双方合同并催缴逾期租金、违约金等。综上，原告认为《租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上订立，应当依约、切实履行。被告的上述违约行为已严重侵害到原告的合法权益，且在原告正式函告知后仍拖欠租金不付，应依约支付拖欠租金及逾期缴纳租金违约金并没收保证金。同时，被告并未依照约定对涉案租赁物进行装修，不适用装修免租条款，应返还原告三个月租金（2018年1月1日至2018年3月31日）。为维护合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，请依法判令如诉请。被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司辩称，被告并不存在未交租金，被告的经营者在2018年10月15日已经被业主赶出营业场地并且之后的所有有关签字都不是被告方所签的，而是以前的员工或者之前的管理者聘请的总经理签字的。本院经审理查明事实如下：原告（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）于2017年12月30日，签订了两份《租赁合同》，于2018年1月4日签订一份《租赁合同》。约定：1.原告将坐落于黎明西路1号，国贸大厦第1704、1914室、18层17房间、18层09房间，共计1087.74平方米出租给被告使用；2.租赁期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止；合同期满后如双方仍有意延续合同的，须在租赁期满前6个月向对方提出方案，双方另行协商，在同等条件下，被告享有优先承租权。3.原、被告双方约定的租赁金额为每月每平方米50元；乙方在现时状况下需投入大量资金及时间对酒店进行全面的装修及改造，本着互惠互利的原则，甲方减免乙方3个月的租赁费，减免时间为租赁期第一年的前三个月。乙方确定2018年4月1日起支付租赁费。每月15日前付清当月的租赁费（节假日顺延），不得拖延。4.租赁期间房屋所涉及的费用（水电、卫生、治安、物业、租赁、工商、税务、土地、房管费等）均由乙方承担。5.被告对房屋的装修不影响建筑结构及符合国家规定的，原告不予干涉……6.合同签订后被告向原告支付屋内设施及履约保证金，在租赁期满后被告无违反合同规定并返还房屋结清租金和费用的情况下，该保证金三天内由原告予以返还；租赁期间如被告未按时支付租赁费及其他应缴纳费用，除应补缴欠费外，并每天按月租金的10%以滞纳天数计算向原告支付违约金，原告有权立即终止合同并收回房屋，保证金不予退还，且被告已对房屋的装饰配套设施均归原告所有，被告不得要求任何补偿；本合同经原、被告双方签字并在原告收到被告保证金后即生效。合同签订后，被告未对涉案房屋进行装修。被告向原告支付了保证金，并从2018年4月1日开始按月支付租金至2018年10月15日。此后，经原告多次催缴，被告再未支付租金。2018年12月19日，原告发函给被告，催缴租金及滞纳金并告知若三日内未缴齐则视为原告行使合同解除权，但被告仍未履行付款义务。后原告又于2019年2月15日至被告营业场所张贴函件，告知被告解除双方合同并催缴逾期租金、违约金。被告仍未与原告协商交纳租金及移交涉案房屋等事宜，原告遂诉至法院。上述事实有当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。本院认为，原、被告双方于2017年12月30日签订两份租赁合同及于2018年1月4日签订的一份租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，且被告已经支付了保证金，应视为有效的合同。有效的合同对双方均有约束力。被告拖欠原告租金的行为构成违约，应承担违约责任。原告经多次催讨租金无果后，于2018年12月19日发函催缴租金及滞纳金并告知若三日内未缴齐则视为原告行使合同解除权，被告于当日收到后并未按照原告发函要求履行义务，故应视为原告于2018年12月23日已经行使合同解除权，租赁合同应于2018年12月23日已经解除。故原告再行起诉要求解除《租赁合同》依据不足，本院不予支持。被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司辩称其经营者于2018年10月15日之后便被赶出经营场所，并未提供证据证明，本院不予采信，被告也未提供证据证明其已经将涉案房屋交还给原告，应视为仍由被告占有涉案房屋。合同解除后，被告尚未支付的租金（即2018年10月16日-2018年12月22日的租金）123277元仍应支付。合同解除后，被告占用涉案房屋的占有使用费也应支付给原告，占有使用费的标准参照合同约定的租金标准54387元/月计算。另原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院认为，合同约定的逾期支付房租违约金过高，酌情按照年利率24%计算。关于违约金的起算时间，本院酌情从2018年12月23日开始计算。关于原告要求没收被告所支付的保证金163105.5元的诉讼请求，本院认为，原告的该项主张，符合合同约定，应予以支持。关于原告要求被告立即返还装修期减免的三个月租金163161元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院认为，原告的该项主张没有合同依据，且因被告违约不付租金，原告已经按照合同约定主张要求被告承担支付逾期支付租金的违约金及没收被告支付的履约保证金的违约责任，原告未能举证证明其损失已经超过被告承担的上述违约责任，故原告再行要求被告赔偿三个月租金损失及利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张毓霖房屋租金123277元及合同解除后的占用期间房屋占用使用费（从2018年12月23日起计算至被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司交还原告张毓霖坐落温州市鹿城区黎明西路1号国贸大厦第1704、1914室、18层17房间、18层09房间之日止，占有使用费标准按每月54387元计算）；二、被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张毓霖逾期支付租金违约金（以123277元为基数从2018年12月23日起按年利率24%计算至被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司实际支付完毕拖欠租金123277元之日止）；三、被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司支付的163105.5元保证金，原告张毓霖不予退还；四、驳回原告张毓霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11414元，减半收取5707元，由原告张毓霖负担3560元，由被告浙江朴实亿庭酒店管理有限公司负担2147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 张万星二〇一九年九月二日代书记员 朱艳月