湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初6641号原告：武汉城开实业有限责任公司，住所地武汉市江岸区谌家矶先锋村45号。法定代表人：胡林，董事长。委托诉讼代理人：童志敏、王新，湖北泓峰律师事务所律师。被告：曹汉林，男，1970年8月29日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：游莉，女，1978年9月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告武汉城开实业有限责任公司（以下简称城开公司）与被告曹汉林、游莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，曹汉林、游莉曾向本院提起反诉，本院受理后，其又撤回了反诉请求，本院依法予以准许。原告城开公司的委托诉讼代理人童志敏、王新，被告曹汉林、游莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除城开公司与曹汉林签订的《租赁合同》；2.判令曹汉林腾退位于武汉市江汉区新华下路园丁苑3栋1-2层房屋并恢复原状；3.判令曹汉林向城开公司支付房屋租金507325元（截止2019年3月31日，之后的租金及占有使用费支付至腾退之日止，自2019年4月1日至10月31日止按45775元每月计算、自2019年11月1日起至实际腾退之日止按52641元每月标准计算）；4.判令曹汉林向城开公司支付违约金（按日千分之一标准，以119415元为标准，自2018年4月1日起算至2019年3月31日为43467.06元，以119415元为标准，自2018年7月1日起算至2019年3月31日为32600.29元，以131355元为标准，自2018年10月1日计算至2019年3月31日为23775.26元，以137325元为标准，自2019年1月1日计算至3月31日为12221.92元，以上共计112064元，之后的违约金计算至实际付清之日止）；5.判令游莉对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2015年5月31日，城开公司与曹汉林签订《租赁合同》，约定城开公司将名下坐落于武汉市江汉区新华下路园丁苑3栋1-2层房屋租赁给曹汉林作为商业使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，租金按季度支付。合同签订后，曹汉林自2017年10月开始欠付租金，至2019年3月31日共计欠付租金507325元，根据合同约定，城开公司可以解除该租赁合同，曹汉林还应按照合同约定支付违约金，同时游莉自愿对上述合同履行提供保证，其应承担连带清偿责任。城开公司为维护自身合法权益，遂诉至本院。曹汉林、游莉辩称，2015年6月1日曹汉林承租该房屋后进行装修，在装修过程中，因涉案房屋无法达到消防供水要求，曾被江汉区消防大队要求停业，导致一年无法正常经营，且涉案房屋比较老旧，有几间房屋因泡水无法使用，这些都应当抵扣租金。曹汉林、游莉对于欠缴的租金金额并无异议，但认为其在停业期间不应支付租金。游莉在合同上签字不是本人所签，其不应当承担责任。综上，曹汉林、游莉请求本院驳回城开公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月31日，城开公司（甲方）与曹汉林（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将名下坐落于武汉市江汉区新华下路园丁苑3栋1-2层房屋（建筑面积971平米）出租给曹汉林使用，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日；该房屋首年每月租金为29906元，第2年每月租金为32897元，第3年每月租金为36187元，第4年每月租金为39805元，第5年每月租金为45775元，第6年每月租金为52641元，租金按季度支付，每期租金届满前一个月，支付下期租金；为保证合同履行，乙方向甲方支付保证金50000元，逾期支付租金及水电费等，从中予以扣除；在不影响房屋结构的安全前提下，乙方需对房屋进行装修、增设附属设施和设备的，事先征得甲方书面同意，依法获得包括江汉区建管站、房地局、消防等相关部门批准后，方可进行装修、增设设备，房屋装修、增设部分的维修义务由乙方履行；乙方逾期不支付租金超过10日的，甲方可书面通知另一方解除合同；乙方未按期缴纳租金及费用，每逾期一日，按合同金额的千分之一承担违约金；为担保合同的履行，游莉作为乙方保证人，对乙方在合同中的义务履行承担连带保证责任，保证期限为五年。合同签订后，城开公司将房屋交付曹汉林，曹汉林依约交纳保证金50000元，其将房屋装修后作为养老院使用。2015年12月3日，武汉市公安局江汉分局消防大队派员对该养老院消防改造工程进行检查，发现该工程中自动喷水灭火系统消防用水进水水源设置不符合规范，该大队作出《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，通知该工程综合评定为不合格，应停止使用，组织整改后申请复查。后曹汉林自行对设施进行整改，该大队又于2016年1月14日出具复查意见书，认可该工程整改后竣工消防验收备案合格，可恢复使用。曹汉林认为因该房屋供水不合规定导致消防验收不合格从而停业，其拒缴2017年10月至2019年9月租金507325元，在城开公司起诉后，其又缴纳了租金165000元。城开公司认为曹汉林构成违约，遂诉至本院。另查明，曹汉林将该房屋用于养老院经营，其中居住有60名老人，不少瘫痪在床，行动不便。本院认为，城开公司与曹汉林签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。曹汉林未依约支付房屋租金，其抗辩称城开公司提供的房屋供水存在问题，导致消防验收不能合格从而使养老院停业，双方合同中约定对于租赁房屋的装饰装修及设施添附均由曹汉林负责，消防大队的验收对象也是曹汉林，城开公司对于消防验收并无义务，故消防验收不能通过的责任在于曹汉林，曹汉林的抗辩理由不成立，其应向城开公司支付的逾期租金，在扣除保证金50000元后，为457325元。在曹汉林违约后，其于2018年9月30日之后至2019年6月30日期间又向城开公司共计支付了399145元租金，城开公司收取租金时没有提出异议，应视为其对曹汉林之后的租金交纳以及继续租赁予以认可。且双方之间的《租赁合同》租赁期限即将于2020年6月1日到期，目前养老院中住满老人，城开公司主张解除合同并腾退房屋，势必会导致该养老院中老人们提前退出，不排除在腾退过程中老人们的权利受到损害，不利于社会稳定，亦与中华民族尊老爱幼的传统美德相违背。综上，本院对城开公司主张解除合同并腾退房屋的诉讼请求不予支持。双方应继续履行合同约定的权利义务，曹汉林应向城开公司补交之前欠缴的租金，之后的租金也应按照合同约定予以缴纳。合同中约定违约金按照日千分之一标准计算，该违约金明显超过曹汉林违约造成城开公司资金占用期间的利息损失，故本院酌情将该违约金调减为中国人民银行同期贷款利率标准1.3倍，对该标准范围内的违约金诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。游莉抗辩称合同中签字并非其本人所签，其拒绝对是否为其本人所签进行鉴定，结合其在养老院工作的实际情形，本院认定该担保系其真实意思表示，对其抗辩，本院不予采纳。游莉在合同中自愿为曹汉林的合同义务提供连带责任保证，在曹汉林违约后，其应对曹汉林应付的租金及违约金承担连带清偿责任。城开公司主张游莉承担连带清偿责任的诉讼请求，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告曹汉林于本判决生效之日起十日内向原告武汉城开实业有限责任公司支付房屋租金457325元（截止2019年3月31日，之后的租金按照合同约定标准继续支付，其中应扣减已付的租金165000元）；二、被告曹汉林于本判决生效之日起十日内向武汉城开实业有限责任公司支付违约金（以69415元为基数自2018年4月1日起算，以119415元为基数自2018年7月1日起算，以131355元为基数自2018年10月1日起算，以137325元为基数自2019年1月1日起算，均计算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍标准计算）；三、被告游莉对上述判决第一、二项确认由被告曹汉林承担的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告武汉城开实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费4997元，由原告武汉城开实业有限责任公司负担500元，被告曹汉林、游莉负担4497元（此款原告武汉城开实业有限责任公司已预付本院，被告曹汉林、游莉应随同上述判决款项一并支付武汉城开实业有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁毅然二〇一九年九月十九日书记员  王 珺