安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初2371号原告：安徽新安资产管理有限公司，住所地安徽省江北集中区科技孵化器园区10#楼2楼210办公室，统一社会信用代码：91340200057037082G。法定代表人：周爱群，执行董事。委托诉讼代理人：金星亮，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱灿灿，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：定远县百大超市有限责任公司，住所地安徽省滁州市定远县定城工业园区，统一社会信用代码91341125786547998R。法定代表人：黄如田，总经理。委托诉讼代理人：薛模胜，定远县炉桥镇法律服务所法律工作者。原告安徽新安资产管理有限公司（以下简称新安公司）与被告定远县百大超市有限责任公司（以下简称百大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告新安公司的委托诉讼代理人金星亮、钱灿灿、被告百大公司的委托诉讼代理人薛模胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新安公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾空并返还房屋;二、判令被告向原告支付租金200万元（自2017年3月19日按100万元/年的标准计算至2019年3月18日），审理中变更为被告支付涉案房屋（第一层）年租金请求为513699.84元，并要求百大公司支付自2017年3月19日至2019年3月19日租金并自2019年3月19日起按照513699.84元/年的标准支付租金至实际返还房屋之日止；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年10月28日，被告与安徽省金马房地产开发集团有限公司定远分公司（以下简称“金马公司”）签订《房屋租赁认定协议》，约定由被告承租金马公司名下位于定远县曲阳大街中段金马时代购物广场一、二、三层楼，租赁面积为3932.03平方米；租期自2009年1月1日至2013年12月31日。2011年10月28日，双方又签订《房屋租赁协议》，将租期延长至2019年1月31日。2014年11月28日，为配合被告转租，金马公司与被告签订《房屋租赁协议》，将上述房屋的租赁期限延长至2025年3月1日，同时将租赁费用确定为每年人民币200万元。2016年2月29日，合肥市中级人民法院下发合执字第00332-2号《执行裁定书》，将金马公司名下位于安徽省定远县曲阳大街中段金马时代广场第一层，共计1189.12平方米房产裁定给原告，原告于2016年3月24日办妥了该部分房产的不动产产权证【产权证号为：皖定远县不动产权第0002269号】。根据法律规定，自法院下发裁定书之日起，上述房产的相关权益（包括租金收益）均应归原告所有，但被告一直未与原告办理上述房产的交接手续（包括签订租赁合同等），且被告自2017年3月19日起即未支付上述房产的租金，原告多次催告未果。综上，原告为维护自己的合法权益，特依据《合同法》和《民事诉讼法》等法律的相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法裁判。被告百大公司辩称，本案被告与原告没有形成租赁关系，请求法院依法驳回原告诉请。经审理本院认定事实如下：1、2008年12月8日，出租人（甲方）：安徽省金马房地产开发集团有限公司与承租认定人（乙方）：定远县百大超市有限责任公司签订《房屋租赁认定协议》约定：“甲方现将定远金马时代广场一、二、三层楼整体出租于乙方用于商业经营。为此，经过双方多次协商，现就出租所涉及的相关事宜达成如下一致意见：一、租赁范围为定远金马时代广场一、二、三层楼共3932.03平方米（最终以房产证确定的面积为准期）；限为五年，即自2009年1月1日起，至2013年12月31日止。二、租赁费用为前三年每平方米每月78.5元，合计每月308664元，每年3700000元，三年共计11100000元，免一年租赁费，实际应支付7400000元；第四、五年租金在前三年基础上增加20%，即每年4440000；现乙方交纳前三年租赁费认定金贰拾伍万元，2008年11月10日签订正式合同时交纳壹佰伍拾万元，前三年租赁费用余款5900000元，2008年12月10日前缴清。否则甲方有权解除本协议，并由乙方承担违约责任。三、甲方同意乙方在2008年11月10日进场与其同步装修，并确保乙方在2009年1月1日开业（因乙方自身原因造成延迟开业，甲方不承担责任）。如果甲方违约，则甲方将承担违约责任，并双倍返还乙方所交纳的认定金合计伍拾万元。四、如乙方在签订正式合同期间，放弃租赁定远金马时代广场一、二、三层楼共3932.03平方米。甲方将追究其违约责任，并不退还贰拾伍万元认定金。五、甲方要按照乙方所交纳的租赁费全额提供正规发票，其屮提供的租赁费发票不得低于50%。否则乙方有权拒绝支付租赁费。六、其他未尽事究，双方可本着若诚实信用的原则友好协商;本协议一式二份，双方各执-份；本协议自双方签字后生效”。2、2011年10月28日，出租人（甲方）：安徽省金马房地产开发集团有限公司定远分公司与承租认定人（乙方）：定远县百大超市有限责任公司签订《房屋租赁认定协议》约定：“甲方现将定远金马时代广场一、二、三层楼整体出租于乙方用于商业经营。为此，经过双方多次协商，现就出租所涉及的相关事宜达成如下一致意见：一、租赁范围为定远金马时代广场一、二、三层楼共3932.03平方米，期限为五年，即自2014年2月1日起，至2019年12月31日止。二、租赁费用在第五年（2013年的租金为444万元）的基础上增加10%，即每年4880000元。付款方式为在前一年9月30日前一次性付清下一年度租金，甲乙双方各承担一半相关税费。如果乙方不能按期付款，将以未付清总额日千分之一向甲方承担违约责任；超过三个月未付清的，甲方有权解除本协议，并由乙方以后几年租赁费总额的一半向甲方承担违约责任。在租赁期间，乙方同意无偿为甲方提供融资便利。三、甲方在租赁期间应认真负责经营，不得从事违法活动，如一经发现，甲方有权单方面终止合同，并不退已收租金。四、原定由甲方成立的金马时代广场物业管理公司决定由乙方负责成立，但乙方只负责承租范围内的相关物业事宜，其他负一层及四、五两层的相关物业管理由甲方负责管理。五、金马时代广场的冠名权属甲方所有，乙方如在经营中需要做户外标牌广告的，应与甲方协商。如果甲方同意使用，乙方不得再使用期间转租他用，如发现转租他用，甲方有权收回。主店标牌交由乙方无偿使用，应保护好。六、乙方装修改造过程中，应保护好主体结构以及经营所需的相关设施、设备完善，所有墙体拆除和设备移动，需得到甲方的同意方可。经甲、乙双方协商同意乙方将承租物与相邻百货大楼之间打通一连接天桥，所有费用由乙方承担，租赁结束后，视甲方需要或保留或由乙方恢复原状。同时，乙方应向甲方交纳壹拾万元的装修恢复和设备使用保证金，该保证金在租赁期满经甲方确认装修恢复到位及设备无损灭后三日内退还，租赁期间乙方承租范围内的物业交由乙方使用管理，安全事故均由乙方承担一切责任。七、如果其他楼层必须使用公共设施、设备的，乙方应无条件同意，但产生的费用由使用人承担。八、其他未尽事宜，双方可本着诚实信用的原则友好协商；本协议一式四份，双方各执两份，本协议自双方签字盖章后生效”。3、2015年1月26日，安徽省合肥市中级人民法院以（2014）合民二初字第00561号民事调解书（以下简称561号调解书）确认：新安公司委托合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行向金马公司发放委托贷款2000万元；金马公司用抵押物[产权证号：NO.00025033，他项证号：房地产他证定抵字第DF04987号]为上述委托贷款及展期贷款提供抵押担保，登记的抵押权人为合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行；安徽祥和能源科技发展有限公司、定远县世宏房地产开发有限公司、邵世红、邵世安为金马公司的上述委托贷款及展期贷款提供连带责任担保；展期期限届满后，金马公司未能还款，新安公司要求金马公司归还本息，要求金马公司、安徽祥和能源科技发展有限公司、定远县世宏房地产开发有限公司、邵世红、邵世安承担担保责任。该院经调解，各方当事人达成如下协议：一、各方确认：根据2013年委借字第0036号《委托贷款合同》的约定，新安公司委托合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行已将贷款本金2000万元出借给新马公司；二、各方一致确认，截至2015年1月26日，金马公司尚欠新安公司委托贷款本金1900万元、利息（利息自2014年7月21日起，以1900万元范围内尚欠的贷款本金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准算至贷款本金实际清偿完毕之日止）及律师代理费13万元；金马公司分期向新安公司偿还欠款，其中：1、2015年3月31日前偿还贷款本金200万元及律师代理费13万元；2、2015年4月30日前偿还贷款本金500万元；3、2015年5月31日前偿还贷款本金500万元；4、2015年6月30日前偿还贷款本金500万元；5、2015年7月31日前偿还剩余贷款本金200万元及利息（利息自2014年7月21日起，以1900万元范围内尚欠的贷款本金为基数按照年利率22%的标准算至贷款本金实际清偿完毕之日止）；如金马房地产有限公司不能按本协议第二条第二款的约定还款，则金马公司应当按照中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准支付利息，对金马公司在本协议履行过程中按照年利率22%的标准已偿还的2014年7月21日后的利息，金马公司应按中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准进行补足；三、对本协议第二条确定的金马公司的债务，祥和能源科技发展有限公司、世宏房地产开发有限公司、邵世红、邵世安承担连带清偿责任；四、如金马公司未按时足额履行本协议第二条约定的任一期还款义务，新安公司有权立即申请人民法院就全部债权予以强制执行（申请执行时，应扣除金马房地产有限公司已偿还的款项）；在执行过程中，合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行同意新安公司将抵押登记在其名下的抵押物[产权证号：NO.00025033，他项权证号：房地产他证定抵字第DF04987号]进行变现，并同意在实现抵押权后以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先支付给新安公司；五、祥和能源科技发展有限公司、世宏房地产开发有限公司、邵世红、邵世安承担担保责任后，有权向金马房地产有限公司追偿；六、新安公司自愿放弃本案项下其他诉讼请求。4、因金马公司未能履行561号调解书义务，新安公司等申请强制执行。2016年2月29日，安徽省合肥市中级人民法院以（2015）合执字第00332-2号执行裁定书（以下简称332-2号裁定书）裁定：申请执行人：新安公司、合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行。被执行人:金马公司、邵世红。332-2号裁定书载明：申请人新马公司、合肥科技农村商业银行股份有限公司杏花支行与被执行人金马公司、邵世红债权纠纷一案中，本院于2015年1月26日作出的合民二初字第00561号民事调解书已经发生法律效力，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人履行付款义务，但被执行人未履行生效法律文书所确定的义务。本院在诉讼中查封了登记在被执行人金马房公司名下的位于安徽省定远县曲阳大街中段第一层房产[产权证号：第××号]。执行中本院对上述资产进行评估、拍卖。因无人竞买，三次拍卖均流拍。申请执行人提出申请要求以第三次拍卖的底价，即作价总计20851128.00元抵偿债务。同时，申请执行人新安公司书面申请将上述资产过户至该公司名下。经审查，该申请符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条的规定，裁定如下：一、将登记在被执行人金马公司名下的位于安徽省定远县曲阳大街中段第一层房产（产权证号：第××号）作价人民币20851128.00元，交付申请执行人新安公司抵偿债务；上述资产所有权自本裁定送达申请执行人新安公司时起转移。二、申请执行人新安公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。5、百大公司对332-2号裁定书提出执行异议，2016年2月26日，新安公司与百大公司达成和解协议：一、根据金马公司与百大公司、安徽五星电器有限公司于2014年11月份签订的房屋租赁协议，涉案房产的年租金扣除所有税收之后为180万元（所有税收由百大公司缴纳），从2016年3月份起按合肥市中级人民法院执行裁定书和协助执行通知书规定支付至法院指定账户，每年3月底、9月底前各支付90万元；二、双方就本次执行异议无其他争议。6、2016年12月6日，安徽省合肥市中级人民法院以（2015）合执字第00332-1号《责令协助单位支付款项通知书》明确要求百大公司承租金马公司位于定远县曲阳大街中段第一、二、三层房产租金（自2016年9月至2017年3月90万元）未到位租金30万元。7、本案审理中，2019年6月19日，新安公司与百大公司达成一致：对涉案房屋（第一层）面积共同确定为1189.12平方米、三层总面积确定为3932.03平方米、三层年租金为170万元。原告对涉案房屋（第一层）年租金请求为513699.84元，并要求百大公司支付自2017年3月19日至2019年3月19日租金。而百大公司认为其应支付租金为自2017年3月19日至2018年11月4日，按年租金513699.84元计算，理由是：2018年11月4日百大公司已与金马公司定远分公司达成合同终止协议书。百大公司于2019年6月19日将房屋交付给新安公司。本院认为，本案争议焦点：被告百大公司欠原告的租金是多少，即百大公司欠原告租金的起止日期应如何界定。对于该焦点，原、被告虽然对年租金按513699.84元计算和租金开始日期自2017年3月19日未有异议；关于租赁终止日期的界定，被告虽持有其与金马公司定远分公司于2018年11月4日签订合同终止协议，但因2016年2月29日，安徽省合肥市中级人民法院以（2015）合执字第00332-2号执行裁定书已将涉案房屋权利人转移为新安公司，且2016年2月26日，百大公司因提出执行异议与新安公司达成和解协议及2016年12月6日，安徽省合肥市中级人民法院以（2015）合执字第00332-1号《责令协助单位支付款项通知书》的明确要求都足以证明百大公司作为企业法人，具备基本的法律常识应知道其在2016年2月29日之后应将租金支付给新的房屋产权人，即新安公司，故对百大公司与金马公司定远分公司于2018年11月4日签订合同终止协议本院不作认定，即本院对原告的该请求予以支持。关于原告请求的第一项，因原告已于2019年6月19日收到被告交付涉案房屋，即原告的该项诉讼请求已实现，故对该请求在本案判决主文中不再制作。关于原告请求第三项，有事实及法律依据，本院予以认定为128424.96元（自2019年3月19日至2019年6月19日，按513699.84元/年÷12个月×3）。至此，被告百大公司应支付给原告新安公司租金为1155824.64元（513699.84元/年×2年+128424.96元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告定远县百大超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽新安资产管理有限公司租金1155824.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15202元，由被告定远县百大超市有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  赵建新人民陪审员  徐友高人民陪审员  胡业霞二〇一九年九月十六日书 记 员  黄 旭附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。