江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初2282号 原告：王洪山，男，汉族，1953年11月19日生，住徐州市泉山区。 原告：郭玉芬，女，汉族，1956年6月20日生，住徐州市泉山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：周亚，江苏盛仪律师事务所律师。 被告：陆静，女，汉族，1975年12月15日生，现住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王伯凡，江苏凤泉律师事务所律师。 原告王洪山、郭玉芬与被告陆静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告王洪山、郭玉芬的共同委托诉讼代理人周亚，被告陆静及其委托诉讼代理人王伯凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪山、郭玉芬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告房屋欠款40000元、违约金38400元（自2013年9月1日至起诉之日按照中国人民银行贷款基准利率4.75%的4倍计算5年），共计78400元；2、被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月22日，原告与被告陆静签订《协议书》，约定原告将徐州市庞庄和园二期X-X-XXX室房屋转让给被告陆静，房款95000元，先给付20000元，剩余75000元在办理产权并公证后全部付清。2013年4月28日，被告陆静与魏高攀签订《房屋买卖合同》，以260000元将案涉房屋卖给魏高攀。2017年8月7日，魏高攀与马峰签订《房地产买卖协议》，魏高攀以276000元将案涉房屋卖给马峰。被告陆静早已将房屋出卖，但没有按照合同约定给付房款，至今尚欠房屋尾款40000元没有给付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。 被告陆静辩称，原告起诉与事实不符，不能成立。被告已按照合同约定提前付清了全部房款，其中2012年3月27日付给原告20000元，2012年7月6日付给原告20000元，2015年6月10日付给原告55000元，合计95000元，被告不存在任何违约行为，原告的诉请不成立，请依法驳回原告诉请。 本案经审理查明事实如下：2012年3月22日，原告王洪山、郭玉芬（甲方）与被告陆静（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于徐州市庞庄和园三期X-X-XXX室（产权证上记载是泉山区华美和园二期X号楼X-XXX室），其享受棚户区拆迁安置的一套房屋产权转让给乙方，并约定：乙方一次性给付甲方人民币95000元；协议签订日乙方须在两日内付款20000元，甲方给乙方押金75000元，甲方产权证和土地证领到后应立即到公证处办理公证，公证办完后乙方需将余款75000元全部付清；上述房屋所有余房款公证等费用均由乙方承担。如有一方违约，则向另一方赔偿150000元违约金。合同约定了其他权利义务。甲乙双方及证明人王某某分别在协议上签字、摁指模。协议签订后，双方并未办理过户手续。 2012年3月27日，陆静向王洪山支付上述房屋定金20000元，王洪山出具收条。 2012年7月6日，陆静通过王某某向王洪山支付上述房屋房款20000元，王某某书写内容为“今收到王某某购和园二期X-X-XXX室房款贰万元还剩陆万元正待给过完户一次性付清，如违约将拾万元的赔偿”的收条，王洪山在该收条下方签字并加按指模。 2013年4月28日，陆静（卖方/甲方）与魏高攀（买方/乙方）签订《房屋买卖合同》，约定陆静将上述房屋以260000元卖给魏高攀，乙方于合同签订之时先交购房定金4000元给甲方；双方到产权处签字并产权处受理后，乙方必须付款256000元给产权处作监管资金；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费乙方承担；房款由中介王某某代收……甲乙双方及中介方王某某分别在协议上签字、摁手模。合同签订后，陆静并未协助魏高攀办理过户手续。 2015年6月10，王某某书写内容为“今收到魏高攀购徐州庞庄和园三期X#-X-XXX室房款伍万伍仟元（55000元）还有余款叁万伍仟元（35000元）。待我全力以赴给过完户后一次性付清。否则我将承担壹拾万元的违约金”，王洪山在该收条下签字并加按指模。 2017年8月7日，魏高攀（卖方/甲方）与案外人马峰（买方/乙方）、徐州市裕泰房地产经纪事务所徐矿城店（居间方）签订《房地产买卖协议》，约定魏高攀以276000元将上述房屋卖给马峰，乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款的30%，尾款于贷款后付清；此房由甲方代理王洪山出售，甲方承诺乙方购买此房的所有过户等费用由甲方负担，甲方承诺可以正常过户，若无法正常过户，由甲方魏高攀负全责…… 魏高攀与马峰签订上述协议后，为了办理房屋过户手续，2017年8月23日，王洪山（出卖人/甲方）、马峰（买受人/乙方）与徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》。合同约定：甲乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。乙方将购房款256000元存入以下托管账户：开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行，开户账号：10×××01。同时卖出方在银行以王洪山的名义开设结算账户，账号为62×××87。买进方在指定银行以马峰名义开设结算账户，账号为：62×××46。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的不动产转移登记申请。乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证，填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》（以下简称《领款申请书》），办理监管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核直接划至卖方开设的结算账户。合同约定了其他权利义务率。 同日，王洪山向魏高攀出具承诺书，承诺：以王洪山名义开户银行卡，卡号为62×××87，此卡专用于收取泉山区华美和园二期X号楼X单元XXX室房款，此房的卡内房款由魏高攀全权代收。王洪山承诺不挂失、不动用卡内资金，否则双倍赔偿。 2017年9月14日，王洪山向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行申请挂失涉案银行卡（卡号为62×××87）。 2018年1月11日，涉案房产泉山区华美和园二期X号楼X单元XXX室、X号楼X—XXX室(地下室)权利人变更为梁利、马峰。在权属登记变更完成后，马峰将购房款汇入上述账户，王洪山挂失了该账户。 魏高攀遂于2018年1月19日将王洪山诉至本院，要求确认王洪山在徐州市房产处资金监管账户售房款256000元归其所有。王洪山应诉后以涉案购房款尚欠40000元，魏高攀承诺给付房屋尾款才协助办理房屋过户等为由进行抗辩。本院经审理后认为根据合同的相对性，王洪山应当向陆静主张尚欠部分的购房款。本院于2018年7月10日作出（2018）苏0311民初492号民事判决，确认在徐州市房产处资金监管账户王洪山名下(账号为62×××87)的款项256000元归魏高攀所有。 后王洪山于2019年4月8日提起本案诉讼。 关于涉案房屋购房款的支付，王洪山陈述如下：当时谈的购房款实际为100000元，王洪山于2012年3月27日收到20000元，于2012年7月6日收到房屋中介王某某支付的20000元，所以在收条上写还剩60000元未付。2012年原告儿子王山住院（2012年4月20日至2012年8月14日在徐州市传染病医院住院），房屋中介王某某支付15000元，王洪山在王某某带有格子的笔记本上签字。2015年王洪山孩子没有生病，王洪山居住在外地，2015年到徐州找王某某，王某某没有给钱，书写了55000元收条是对此前三次付款的汇总。房屋95000元减去55000元还差40000元，因王洪山找不到陆静，三次付款都是通过王某某，王某某让王洪山给5000元好处费，王洪山同意了，所以收条中写“还有余款35000元”，因被告未在过户后付款，因此应当以40000元偿还原告。王洪山还提供了其子王山的出入院记录等病案材料证明其2012年住院事实。 陆静陈述如下：中介王某某打电话问是不是要支付给原告，当时他要多少我就给多少，我让王某某给帮忙垫付了55000元，王某某怎么给的我不清楚。后来我问中间人为何还有个35000元，中间人说他也不清楚为何还有35000元。 陆静申请证人王某某到庭作证，王某某到庭陈述如下：我和王洪山、陆静都是一个单位的。我原在房管局工作，王洪山找我卖房子，说卖100000元，正好陆静找我说她孩子在矿校上学，要买个房子，我就介绍王洪山和陆静认识，他们签订了合同，要求我作为证明人，我没看具体内容就给他们签了字。2012年王洪山找我说急用钱，我就和陆静打电话商量，陆静告诉我可以先垫付20000元给王洪山，我就让王洪山打个条，王洪山说他写字慢，我就代为书写了条，王洪山说陆静还欠他60000元，我就又添上了，后来陆静来还我钱，我就把条子给她了，陆静看到条子后说没有欠王洪山这么多钱，我说你们有合同，你自己去找王洪山吧。2015年王洪山又找我，当时很急，说他孩子有病，说是要55000元，我又给陆静打电话，他当时说没有带卡，就让我去取得现金，我和陆静打过电话后，当时我这正好有魏高攀的房款，我就到银行柜台取了50000元又去银行柜员机取了5000元包一起给他了，我让他打条，他说写字慢，又让我帮他写的条，我就慌着给他写的条，他让我怎么写，我就怎么写的，他说陆静还欠他35000元，我就相信他又给他写上了，后来陆静找我结账的时候还非常生气，说钱已经给清了，我还劝陆静说王洪山不可能讹她的。55000元给王洪山的时候，陆静跟我说房子她不要了，正好魏高攀找我要买房子，我就把魏高攀介绍给陆静了，我还跟王洪山说过这事，但是王洪山说他不问这些，后来我就把魏高攀的钱给王洪山了。魏高攀的父亲和陈厂长都跟我很熟，陆静长期不在家，他也不敢把钱直接给陆静，就把钱放在我这里了，可能是放在我卡里，付了20多万元。陆静的钱反正是给清了。（问：书写收条时是否和陆静联系？）我和陆静联系了，说王洪山儿子的疾病要钱，陆静表示可以给他。（问：王洪山告诉你还差3.5万元你是否告诉陆静了？）我没有，当时觉得他不可能说假话，也不是我自己的事情，我也记不清多少钱，我也是相信他。（问：房子中介费是否还有5000元？）没有，我都没有拿，我和陆静是同事，和王洪山而很熟悉。他们也没有说要扣5000元。王某某还提供银行卡历史明细清单证明其主张，该明细清单显示王某某中国工商银行卡62×××63于2015年6月10日卡取50000元，ATM机取款5笔分别为2000元、2000元、5000元、5000元、1000元。 本院认为，当事人对于自己的主张有义务提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担承担不利的法律后果。本案中，被告抗辩涉案购房款已经付清，应当提供证据加以证明，被告提交了三张分别为20000元、20000元、55000元的收条证明其已经按照合同约定向原告支付了合同约定的购房款95000元。但2015年6月10日收条内容为“今收到魏高攀购徐州庞庄和园三期X#-X-XXX室房款伍万伍仟元（55000元）还有余款叁万伍仟元（35000元）。待我全力以赴给过完户后一次性付清。否则我将承担壹拾万元的违约金”，明确载明了尚有35000元余款未付。该文字的书写人为王某某，王某某作为双方的居间人，参与了合同的签订并在合同中签字，对于购房款的支付情况清楚，其抗辩对此不知情且未向陆静核实不符合常理。此外王某某于2015年6月10日的取款记录只能说明其取款情况，并不能证明当时确实将现金交付王洪山。综上，被告提供的证据明确载明尚欠原告35000元，在其不能提供明确的转账记录等证据予以反证的情况下，按照书证优先的原则，应当自行承担对其不利的法律后果。据此，被告应当支付原告购房款35000元。收条上明确载明“过完户后一次性付清”，因此原告主张的违约金应当自2018年1月11日涉案权利人变更之日次日起计算。利息标准本院酌定按照年利率6%计算，参照原告所主张的违约金截止日期，经核算，被告应当支付的违约金为2630.83元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告陆静于本判决生效后十日内支付原告王洪山、郭玉芬购房款35000元及违约金2630.83元； 二、驳回原告王洪山、郭玉芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1760元，由原告王洪山、郭玉芬负担760元，由被告陆静负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  许春燕 人民陪审员  梁华云 人民陪审员  李春丽 二〇一九年九月三十日 书 记 员  李慧萱