四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初2851号 原告：达州市创富商贸有限公司，住所地四川省达州市通川区箭亭子街道都市花园安置房B幢二层。 法定代表人：李莲芬，总经理。 委托诉讼代理人：高高，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高畅，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：达州市诺贝思咨询服务有限责任公司，住所地四川省达州市通川区都市花园A区五楼。 法定代表人：赵鑫，总经理。 委托诉讼代理人：魏乾勇，四川远创律师事务所律师。 原告达州市创富商贸有限公司与被告达州市诺贝思咨询服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高高，被告的法定代表人赵鑫及委托诉讼代理人魏乾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州市创富商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于达州市通川区房屋腾退给原告；2.本案诉讼费由被告达州市诺贝思咨询服务有限责任公司承担。事实和理由：2013年4月16日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方协商签订了《合同书》。合同第一条约定甲方将座落在通川区房屋出租给乙方，建筑面积约1536平方米。第三条约定租赁期限为9年零2个月，自2013年4月30日起至2022年6月29日止。第四条约定租金及支付方式为:1、2013年4月18日乙方一次性付给甲方租金745400元，租期使用至2016年4月29日；2、2016年4月18日乙方一次性付给甲方租金880000元，租期使用至2019年4月29日；3、2019年4月18日乙方次性付给甲方租金890000元，租期使用至2022年6月29日。乙方拖欠租金超过10日而不能付清，视为乙方不能继续履行合同，甲方有权单方解除合同并无偿收回上述租赁物含装修，不作任何补偿。合同签订后，原告依约将租赁标的物交付被告使用。而被告却未按合同约定按时交纳第三期租金。根据合同第四条约定，被告应在2019年4月18日一次性支付租金890000元，若逾期超过10日，视为被告不能继续履行合同，原告有单方解除合同的权利。截至2019年5月7日，被告逾期交纳该项租金已超过10日，至此，已达到合同约定出租方单方解除合同的条件。据此，原告决定解除双方的租赁合同，并于2019年5月7日向被告发出《解除合同通知》，该通知载明“根据2013年4月16日你司与我司签订的《房屋租赁合同》，你应于2019年4月18日前支付2019年4月18日至2022年6月29日的所有租金，至今，你司逾期交纳租金时间已超过10日。现我司根据合同第四条乙方拖欠租金超过10日而不能付清的，甲方有权单方面解除合同之约定，决定解除双方于2013年4月16日签订的租赁合同，该合同自本通知到达你司之日予以解除。合同解除后，请你司按照合同约定将租赁物腾退给我司，同时，我司将自合同解除之日起对租赁合同项下的租用场地停止供水供电，所有损失概由你方承担。”该通知采用中国邮政特快专递方式并经公证机关进行了证据保全。经查，被告于2019年5月8日收到该通知。2019年6月4日，被告作出《函告》，提出其于2019年4月18日给原告公司转账支付当期租金时被拒绝接收。鉴于被告函告内容不是事实，原告又于2019年6月10日针对其函告予以了复函。复函载明“贵司函告中称‘我司于2019年4月18日给贵公司转账支付当期租金时，贵公司却拒绝接收’不是事实。根据双方合同约定，贵司应于2019年4月18日前支付2019年4月18日至2022年6月29日的租金。但截至2019年5月7日，贵司并未支付，逾期交纳租金时间已超过10日。根据合同约定，逾期交纳租金超过10日属承租方严重违约，出租方有权根据合同第四条约定解除租赁合同。 鉴于贵公司逾期交纳租金时间已超过10日，我公司已根据约定的解除条件于2019年5月7日向贵公司送达了《解除合同通知》，贵公司于2019年5月8日收到该通知。自此，双方租赁合同已依法予以解除，贵公司有义务立即将租赁房屋返还给我公司。现公司再次明确表示，双方租赁合同已依法解除，请贵公司在收到本复函后三日内将原租赁房屋返还给我公司，并参照原租金标准支付2019年4月18日至返还房屋之日止的租金。若贵公司逾期仍未返还房屋，我公司将依法启动法律措施，由此造成的一切法律后果将概由贵公司承担。”综上，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律强制性规定，应合法有效，对双方均具有约束力。被告逾期交纳租金超过10日的行为，已达到合同约定的出租方单方解除合同的条件。据此，原告依照合同约定已向被告发出解除合同通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方签订的合同已自被告收到之日即2019年5月8日予以解除。被告有义务在合同解除后及时将租赁房屋腾退给原告。鉴于被告至今未将租赁房屋腾退给原告，被告的行为已严重损害了原告作为财产所有权人的合法权益。对于被告应支付的2019年4月30日至实际腾退房屋之日止的租金，原告将另行诉争。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉讼至人民法院，恳请依法判决原告的诉讼请求。 被告达州市诺贝思咨询服务有限责任公司辩称，一、本案原告不是适格主体，被告是与达州市亨达实业有限公司（以下简称亨达公司）签订的租赁合同，原、被告之间没有建立任何合同关系。亨达公司与被告于2013年4月16日签订《合同书》，约定被告租赁亨达公司位于通川区房屋，租赁期限为2013年4月30日至2022年6月29日止，租金支付方式为2013年4月18日一次性支付745400元租期至2016年4月29日,2016年4月18日一次性支付880000元租期至2019年4月29日,2019年4月18日一次性支付890000元租期至2022年6月29日。被告是与亨达公司建立的房屋租赁合同关系，亨达公司变更为达州市创富商贸有限公司未曾书面告知被告。二、原告于2019年5月7日给被告邮寄送达的《解除合同通知》、2019年6月10日邮寄送达的《复函》不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，故应当认定为出租方亨达公司没有通知诺贝思咨询公司，当然不发生解除合同的效力。三、原告达州市创富商贸有限公司未向法庭提交其享有对被告租赁的亨达公司位于通川区房屋的产权登记证明和其他证明其享有合法所有权的任何资料。四、被告与亨达公司从2013年开始有交易往来，前期形成的多次交易已经构成交易习惯，在本次交易中，被告没有违反前期形成的交易习惯，被告于2016年4月18日向亨达实业公司只支付了当年租金，2017年4月6日被告的法定代表人赵鑫向亨达公司额指定收款人涂波通过银行转账支付了2017年4月29日至2019年4月29日的两年租金。亨达公司基于双方的友好合作认同并接受了被告分期支付租金这一交易习惯。因此，诺贝思公司并没有违反前期形成的交易习惯。五、被告多次通过微信、短信、电话等途径就租金缴纳方式和期限与亨达公司进行沟通，没有拖欠支付租金的主观故意。大量的微信、短信的聊天记录和电话详单可以反映，在2019年4月18日前，被告的法定代表人赵鑫就缴纳房屋租金的相关事宜多次给亨达公司负责出租房屋的工作人员罗启全联系。双方就租金缴纳的方式、期限一直在友好协商，被告从来没有不缴纳租金的主观故意。六、亨达公司存在故意拒收租金，导致交易对方违约的行为，该行为违反了市场交易中的诚实信用原则。被告的法定代表人赵鑫于2019年5月28日向亨达公司指定的收款人涂波汇款600000元，涂波于2019年5月29日将此款退还给赵鑫。亨达实业公司不讲诚信以协商为名拖延时间，故意导致被告未按照合同约定时间支付租金。综上，恳请人民法院依法驳回原告公司的全部诉讼请求，同时，诺贝思公司愿意按照合同约定向亨达公司支付租金。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告达州市创富商贸有限公司系由原达州市亨达实业有限公司于2014年5月23日更名而来。 2013年4月16日，亨达公司（甲方）与被告（乙方）签订《合同书》，合同主要约定：甲方将座落在通川区房屋出租给乙方，建筑面积约1536平方米；乙方经营业态为办公和培训，品牌为诺贝思幼儿园；租赁期限九年零两个月，自2013年4月30日起至2022年6月29日止；租金为税后租金，如产生税费则由乙方负责缴纳，租金及支付方式为2013年4月18日乙方一次性付给甲方租金745400元，租期使用至2016年4月29日，2016年4月18日乙方一次性付给甲方租金880000元，租期使用至2019年4月29日，2019年4月18日乙方一次性付给甲方租金890000元，租期使用至2022年6月29日，乙方拖欠租金超过10日而不能付清，视为乙方不能继续履行合同，甲方有权单方面解除双方合同，并无偿收回上述租赁物含装修，不做任何补偿等内容。 合同签订后，被告用所租赁房屋开办诺贝思幼儿园，目前仍在正常教学中。 因被告未按约定在2019年4月18日前向原告一次性支付2016年4月30日至2022年6月29日期间的租金890000元，原告于2019年5月7日向被告邮寄《解除合同通知》，载明：“达州市诺贝思咨询服务有限责任公司：根据2013年4月16日你司与我司签订的《房屋租赁合同》，你应于2019年4月18日前支付2019年4月18日至2022年6月29日的所有租金，至今，你司逾期缴纳租金时间已超过10日。现我司根据合同第四条”乙方拖欠租金超过10日而不能付清的，甲方有权单方面解除合同“之约定，决定解除双方于2013年4月16日签订的租赁合同，该合同自本通知到达你司之日予以解除。合同解除后，请你司按照合同约定将租赁物腾退给我司，同时，我司将自合同解除之日起对租赁合同项下的租用场地停止供水供电，所有损失概由你方承担。特此通知达州市创富商贸有限公司（原亨达公司）二〇一九年五月七日”。被告于2019年5月8日收到该《解除合同通知》。 2019年5月28日，被告的法定代表人赵鑫向原告的财务人员徐波通过银行转账600000元，拟用于支付2019年4月30日至2022年6月29日期间的部分租金。徐波于2019年5月29日将前述款项转回赵鑫的工商银行账户中。 2019年6月4日，被告向原告发出《函告》，载明：“致：达州市亨达实业有限公司：达州市诺贝思咨询服务有限公司于2013年4月16日与贵公司签订《合同书》（合同编号：5A-38-1），约定：‘贵公司将坐落在通川区房屋出租给我公司，面积约1530平方米；租赁期限为2013年4月30日至2022年6月29日；租金支付方式为：1、2013年4月18日支付745400元，租期使用至2016年4月29日，2、2016年4月18日之支付88万元，租期使用至2019年4月29日，3、2019年4月18日一次性支付89万元整，租期使用至2022年6月29日’。合同签订后，我公司按照合同约定履行义务。然我公司于2019年4月18日给贵公司转账支付当期租金时，贵公司却拒绝接收。有鉴于此，特致函贵公司：一、我公司于2013年4月16日与贵公司签订的《合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。对我们双方均具有法律约束力；二、双方的前期合作是友好、愉快的，我公司希望双方继续保持这种合作关系；三、我公司租赁贵公司房屋用于开办的幼儿园，室内装饰装潢和设备设施添加均是按照长期租赁标准实施，同时我公司是根据租赁期限安排的教学进度及收取的学费，短时间搬迁会造成生源大量流失并要对已经交费学生承担巨额的违约责任，导致巨额亏损，故希望贵公司予以充分理解；四、我公司已经并愿意继续按照双方所签订《合同书》的约定履行义务，望贵公司及时收取我公司支付的租金。特此函告达州市诺贝思服务有限责任公司二〇一九年六月四日”。 2019年6月12日，原告向被告邮寄《对达州市诺贝思咨询服务有限责任公司的复函》，载明：“达州市诺贝思咨询服务有限责任公司：贵公司于2019年6月4日发给我公司的《函告》已收悉，现复函如下：贵司函告中称‘我司于2019年4月18日给贵公司转账支付当期租金时，贵公司却拒绝接收’不是事实。根据双方合同约定，贵司应于2019年4月18日前支付2019年4月18日至2022年6月29日的租金。但截至2019年5月7日，贵司并未支付，逾期交纳租金时间已超过10日。根据合同约定，逾期交纳租金超过10日属承租方严重违约，出租方有权根据合同第四条约定解除租赁合同。鉴于贵公司逾期交纳租金时间己超过10日，我公司已根据约定的解除条件于2019年5月7日向贵公司送达了《解除合同通知》，贵公司于2019年5月8日收到该通知。自此，双方租赁合同已依法予以解除，贵公司有义务立即将租赁房屋返还给我公司。现我公司再次明确表示，双方租赁合同已依法解除，请贵公司在收至本复函后三日内将原租赁房屋返还给我公司，并参照原租金标准支付2019年4月18日至返还房屋之日止的租金。若贵公司逾期仍未返还房屋我公司将依法启动法律措施，由此造成的一切法律后果将概由贵公司承担。特此复函达州市创富商贸有限公司二〇一九年六月十日”。被告于2019年6月13日收到该复函。 另查明，被告系分两次向原告足额支付2016年4月30日至2019年4月29日的租金，其第二次支付租金的时间为2017年4月6日，金额为586667元。 达州市中级人民法院于2010年4月29日作出的（2010）达中民终字第315号生效民事判决，确认亨达公司享有“都市花园”项目所形成的一切资产，全权负责该项目开发、销售等经营管理以及该项目所形成资产的经营权、管理权和收益权。 本院认为，原、被告于2013年4月16日签订的《合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方均有约束力。原告依约将租赁物交付给被告使用，被告亦应按合同约定按时、足额向原告支付租金。按照合同约定，被告应于2019年4月18日一次性向原告支付2019年4月30日至2022年6月29日的租金890000元，被告拖欠租金超过10日的，原告享有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因被告逾期支付租金超过10日后，原告于2019年5月7日向被告邮寄了《解除合同通知》，明确告知被告解除双方于2013年4月16日签订的租赁合同，被告于2019年5月8日收到该《解除合同通知》。故原、被告于2013年4月16日签订的《合同书》，因原告行使了合同约定的解除权已于2019年5月8日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的租赁合同解除后，被告应当及时向原告返还租赁物。鉴于被告租赁房屋的用途为开办幼儿园，且开办的幼儿园仍在进行教学，为不影响幼儿园的正常教学秩序，本院酌定腾退时间不得晚于本学年结束之日即2020年7月15日，被告应在此日期前将租赁物腾退并返还给原告。被告辩称租赁合同系其与亨达公司签订，与原告并未建立合同关系，故原告主体不适格，且亨达公司未书面告知被告变更公司名称这一事实，因此不能视为亨达公司已按照合同法的约定通知了被告解除合同。根据已查明的事实可知，原告系亨达公司更名而来，其主体资格以及基于合同产生的权利、义务不受企业更名行为的影响。同时在《解除合同通知》的落款处，原告除署名达州市创富商贸有限公司外，还注明了原亨达公司的字样，且被告于2019年6月4日函告亨达公司的行为，均足以推定被告对原告已由亨达公司更名为达州市创富商贸有限公司这一事实是明知的。因此对该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称原告未提供证据证明其对租赁物享有合法所有权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条”下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”的规定，原告对“都市花园”项目所形成的一切资产享有经营权、管理权和收益权已被生效的达中民终字第315号民事判决确认，原告对案涉租赁物享有的以上权利足以使其能够按照合同约定全面履行义务，故原告无须举证其对案涉租赁物享有所有权。故对该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称因其系分两次向原告足额支付2016年4月30日至2019年4月29日的租金，因此双方之间形成了分期付款的交易习惯，其并未违反该交易习惯。根据双方签订的租赁合同，合同中明确约定了租金的支付方式为一次性支付、支付时间为2019年4月18日，在有明确约定的情况下，显然不能以原告未追究被告违约支付行为的违约责任而推定双方之间形成了分期付款的交易习惯，且被告未提供其他证据证明双方已就支付方式、支付时间协商一致，形成了新的约定。故对该抗辩理由，本院不予支持。被告辩称其已于2019年4月18日前与被告协商缴纳租金事宜，系原告违背诚实信用原则，以协商为名拖延时间，故意导致被告未按照合同约定的时间支付租金。但因被告提供的证据不足以证实其已于2019年4月18日前与被告协商过缴纳租金事宜，且在未征得原告同意其分期或迟延支付租金的情况下，其未按时、足额支付租金的违约行为显然不能推定系被告故意拖延时间造成。故对该抗辩理由，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 被告达州市诺贝思咨询服务有限责任公司在2020年7月15日前，将位于达州市通川区、面积1536平方米的房屋腾退并返还给原告达州市创富商贸有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12700元，减半收取计6350元，由被告达州市诺贝思咨询服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇一九年九月十八日 书记员 陈韵朵