广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19014号原告：陈清华，女，汉族，1971年10月5日出生，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉焱，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：佛山市御东假日酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路81号301-305、308-312、315、317、318、320、324、325、327、328、401、403、410、412-428、501-503、505-528、602-610、612-617、619-627、701-705、707、709-713、715-722、725-728室，统一社会信用代码91440604MA4UJ26J44。法定代表人：刘思源。委托诉讼代理人：谭耀雄，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市文庆房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文庆路18号B座三楼304房，统一社会信用代码91440604592172243F。法定代表人：麦登。委托诉讼代理人：王鹏、黄世刚，均为广东联顺律师事务所律师。原告陈清华与被告佛山市御东假日酒店管理有限公司（以下简称御东公司）、被告佛山市文庆房地产有限公司（以下简称文庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后,适用小额诉讼程序,于2019年8月16日公开开庭进行了审理。各方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈清华起诉提出如下诉讼请求：1.判令被告御东公司支付拖欠的收益分配（租金）9503元（暂计至2019年7月12日，具体以实际拖欠租金为准）；2.判令被告御东公司向原告支付合同违约金5000元；3.判令被告文庆公司承担连带清偿责任；4.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告文庆公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《购房合同》）并取得位于佛山市禅城区文华北路81号326室的房屋的所有权。原告与被告御东公司于2016年6月12日签订《委托租赁服务协议书》约定原告以返租形式将该房屋委托给被告御东公司进行租赁经营，租赁服务所得收益由被告与原告按约定进行分配，具体约定为定额，随着时间相应增加。原告依约履行了义务。从2018年11月起至2019年3月，被告御东公司迟延且少支付给原告的租金金额达2795元，且2019年4月起至今的收益分配未支付给原告，其行为违反《委托租赁服务协议书》的约定，严重损害原告利益。被告御东公司与被告文庆公司系关联企业。（1）包括原告在内的多名业主在与被告御东公司签订《家私代购协议书》后，部分家私费由被告文庆公司的监事麦港晞直接收取（被告文庆公司的参股人佛山随新投资有限公司的主要股东为麦港晞与麦登，一个为被告文庆公司的监事，另一个为被告文庆公司的执行董事兼法定代表人，实际控制被告文庆公司）；（2）在签订《委托租赁服务协定书》后，许多业主收到的保证金是由被告文庆公司的账户转至业主账户；（3）被告文庆公司在售楼时以“十五年包租”吸引包括原告在内的多名业主购买房屋，而被告御东公司与业主签订的《委托租赁服务协定书》约定租期也是十五年。综上事实，被告御东公司与被告文庆公司系关联公司，且被告文庆公司实际基于原告与被告御东公司之间签订的《委托租赁服务协定书》收取了相关费用，因此被告文庆公司须对被告御东公司所负债务承担连带清偿责任。原告为此起诉。被告御东公司辩称，一、被告御东公司履行《委托租赁服务协议书》亏损严重。被告御东公司2年前与业主签订《委托租赁服务协议书》，承租业主房产用于酒店经营，当时对佛山市场充满信心，尤其广佛同城，佛山地铁3号线穿过酒店所在位置，被告御东公司向业主开出的租金偏高，且经济大环境下行，消费萎缩，而酒店所在位置周围酒店饱和（方圆500米近10家同类型酒店），竞争激烈，租赁房屋用于酒店旅业入住率很低、不足，收入难以保障酒店基本的经营运转资金。二、原告请求被告御东公司支付的违约金过高，应依法调整为不超过拖欠金额的30%的金额以内。被告御东公司拖欠租金金额属实，也愿意承担拖欠的责任，但原告请求的违约金金额与拖欠的本金相比明显过高，远远超出了法律规定的比例额度，请求法院依法调整违约金为不超过拖欠金额的30%的金额以内。三、被告御东公司与原告签订的《委托租赁服务协议书》应由双方协商解决。本案是被告御东公司与业主签订的《委托租赁服务协议书》，被告御东公司是合同的履行主体，原告因与被告御东公司履行租赁合同产生的争议，应由租赁合同的当事人承担，对此被告御东公司不持异议，但由于被告御东公司与业主签订租赁合同后为开展经营活动，已在业主房产内投入了大量的资金和设备（包括空调、热水器、电视机、淋浴房、窗帘等），另外被告御东公司签订租赁合同时已支付业主二个月的保证金，所以实际上业主并没有什么损失。因此，被告御东公司愿意承担此前拖欠租金的责任，并请求依法调整违约金的金额，同时判令驳回原告的其他诉讼请求。四、对原告第一项诉请支付租金无异议，愿意承担，但被告御东公司目前尚未支付，被告御东公司经营出现周转困难，暂时无法支付。被告文庆公司辩称，被告文庆公司不是本案适格的被告，与原告不存在租赁合同关系，也没有承诺对涉案的租赁合同承担任何担保责任，应依法驳回对被告文庆公司的诉讼请求，理由如下：一、被告文庆公司不是案涉租赁合同一方当事人，不是本案适格的被告，被告文庆公司与另一被告御东公司是完全相互独立的公司法人，无须对另一被告的违约行为承担责任。涉案的《委托租赁服务协议书》的相对人是被告御东公司与原告，被告文庆公司不是涉案租赁合同的一方当事人，该租赁合同对被告文庆公司没有约束力。被告御东公司与被告文庆公司是完全独立的两个民事主体，均具有独立法人资格，营业范围、人员构成、办公地址均不相同，依法各自承担民事责任。如被告御东公司违反《委托租赁服务协议书》约定，也应由其自行承担责任，被告文庆公司无须对该违约行为承担责任。二、被告文庆公司从没有承诺对原告与被告御东公司的租赁合同予以提供担保，也未作出过任何形式的履约承诺，无须对本案租赁合同的违约承担责任。被告文庆公司从未有就原告陈述的销售宣传内容做过任何宣传，该宣传如存在也是销售代理公司的销售人员所为，该宣传对被告文庆公司没有约束力。况且该类销售宣传属于法律意义上的邀约引诱而非邀约，不具有邀约及承诺的效力，不对宣传对象产生任何具有约束力的法律后果，更不产生任何担保的后果，原告没有证据证实被告文庆公司曾作出过任何形式的担保承诺。被告文庆公司也从没有承诺对涉案租赁合同予以提供担保，其也没有证据证实被告文庆公司曾为涉案租赁合同做出过任何的履约承诺，故涉案合同不能履行的责任与被告文庆公司无关，原告要求被告文庆公司承担连带责任没有事实与法律的依据。三、被告文庆公司接受被告御东公司委托代收代支行为产生的后果由委托人被告御东公司承担。被告文庆公司虽然曾接受被告御东公司的委托办理家私款或保证金的代收或代付等事宜，但行为基于御东假日酒店管理有限公司的委托而产生，被告文庆公司作为受托人不对委托行为产生的后果承担责任，该责任或后果应由委托人御东假日酒店管理有限公司自行承担。本院经审理认定如下事实：原告是位于广东省佛山市禅城区文华北路81号326室房屋（以下简称涉案物业）所有权人。2016年6月12日，原告（甲方）与被告御东公司（乙方）签订《委托租赁服务协议书》，约定原告将涉案物业及其设施设备委托被告御东公司租赁经营及提供租赁服务及增值服务，合作期限15年，自2017年6月1日起至2032年5月30日止；被告御东公司在合作期间内将涉案物业对外租赁经营并向原告支付固定收益，其中前1-3年固定收益为2236元/月、第4年固定收益为2291元/月；甲方从出售方签收涉案物业即交付给乙方，乙方从甲方处接收物业日起的前60天为筹备期，在此期间，甲方不享有任何收益；租金从起租日开始计算，乙方应于每月25日前将甲方当月应得收益支付到甲方指定的账户，乙方也可以委托并通过第三人支付上述租赁收益；物业交付乙方使用前，乙方应向甲方支付二个月租赁保证金4472元。合同同时约定了双方的其他权利义务。另，合同第十条约定：“违约责任1、本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，须向对方支付违约金。2、除另有约定外，违约金为5000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过10个自然日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，还应支付延迟之日起应付金额千分之一的滞纳金。超过45个自然日，甲方有权提出解除协议。……”同日，原告与被告御东公司还签订了《家私代购委托书》，约定原告委托被告御东公司代为购买家私，金额18000元，于合同签订时支付40%、于收楼时支付剩余60%。后原告依约分两期支付了该款，被告御东公司出具收据予以确认。上述合同文件签订后，原告依约向被告御东公司交付涉案物业，被告御东公司亦支付了截至2018年10月份（含当月，下同）的全部租金（固定收益）。但从2018年11月份起被告御东公司未再按时足额支付租金，截止本案裁判作出之日，被告御东公司已支付的2018年11月份至2019年9月份的租金仅为8385元。另查明，企业信用信息公示报告显示，被告御东公司股东为曾新发、刘思源两个自然人，分别担任该公司的监事、执行董事兼经理职位，登记经营范围为酒店管理、物业租赁、旅馆业服务、食品经营；被告文庆公司的股东为佛山市禅城区祖庙街道东升工农一股份合作经济社、佛山随新投资有限公司两个法人，公司的主要人员包括麦登（执行董事兼经理）、麦港晞（监事），登记经营范围为房地产开发、房地产中介服务。以上事实，有原告举证的《不动产权证书》、《委托租赁服务协议书》、《家私代购委托书》、收据、银行流水记录、企业信用公示信息以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方所签订的《委托租赁服务协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，也不违反公序良俗，内容合法有效，合同双方均应诚实全面履行合同义务。关于原告主张的租金。根据《委托租赁服务协议书》之约定，被告御东公司应于每月25日前支付当月租金（固定收益），其中租期前三年的租金为2236元/月，而根据查明事实，截止本案裁判作出之日，被告御东公司已支付的2018年11月份至2019年9月份的租金仅为8385元，尚欠该期间租金16211元（2236元/月*11个月-8385元）未付，已经构成违约，原告有权要求被告御东公司支付。至于原告所主张的之后的租金，因租金支付的条件尚未成就，本院不予支持。关于原告主张的违约金。本案原告主张的违约金为逾期支付租金的违约金。违约金有约定的从约定，但约定违约金过分高于或者低于因违约所造成的损失的，当事人有权要求调整。涉案《委托租赁服务协议书》约定一方违约的情况下应向另一方支付违约金5000元，而被告抗辩约定违约金过高，应调整为所拖欠租金的30%以内。对比合同约定的违约金金额和被告所认可的违约金数额（拖欠租金16211元*30%＝4863.3元），前者显然不属于过分高于后者情形，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告要求被告支付违约金5000元的诉请，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。关于被告文庆公司的责任问题。原告主张被告文庆公司与被告御东公司为关联公司，并据此要求被告文庆公司承担责任。对此，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，可见公司的独立人格是现代公司法人制度的基石，对公司法人人格的否认应从严审查。判断关联公司之间是否存在财务混同，在实质上要考虑关联公司之间是否构成财产归属不明、各自财产难以区分；在结果上是否因该财产混同达到了严重损害债权人利益的后果；在表征上是否具备人员混同、业务混同、账务混同的表征特征。本案中，据查明事实的，被告文庆公司和被告御东公司的人员、业务截然不同；虽然存在被告文庆公司代被告御东公司向业主支付保证金，同时被告文庆公司及其监事麦港晞代被告御东公司收取家私费的客观事实，但各方均确认上述行为是受被告御东公司委托而为，在无其他证据佐证的情况下，上述代收代付行为不足以认定为两者财务混同；也无证据证明两被告之间达到了财产归属不明、各自财产难以区分且因此严重损害债权人利益的情形，故本案尚未能达到否认被告御东公司公司法人人格的条件。被告文庆公司非本案租赁合同关系相对人，原告主张被告文庆公司对被告御东公司的债务承担责任于实无据、于法不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈清华支付佛山市禅城区文华北路81号326室房屋自2018年11月份至2019年9月份的租金16211元；二、被告佛山市御东假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈清华支付违约金5000元；三、驳回原告陈清华的其他诉讼请求。如被告佛山市御东假日酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取81元（原告已经预交）,由被告佛山市御东假日酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 羊 挺二〇一九年九月二十六日书记员 蔡漪琳