广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2937号原告（反诉被告）：肖朝阳，女，1969年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：张诗婷，女，1986年9月24日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：许铨铿，男，1986年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。共同委托诉讼代理人：谢世荣，广东天穗律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谢宗汛，广东天穗律师事务所实习人员。原告（反诉被告）肖朝阳诉被告（反诉原告）张诗婷、被告许铨铿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖朝阳及其委托诉讼代理人王键浩、付丽莎，被告（反诉原告）张诗婷及两被告的共同委托诉讼代理人谢世荣、谢宗汛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖朝阳向本院提出本诉诉讼请求：1.判令肖朝阳与张诗婷、许铨铿于2019年5月27日解除《房屋买卖合同》，张诗婷、许铨铿退回肖朝阳已付房款234万元并按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付利息（从2018年7月2日起计算至实际付清之日，暂计至2019年5月23日为93024元）；2.判令张诗婷、许铨铿向肖朝阳支付解除合同违约金46.8万元（234万元×20%）和涉案房屋不能过户导致的房屋差价损失825994元；3.判令张诗婷、许铨铿承担本案的诉讼费用、评估费用8755元。事实与理由：2017年2月26日，肖朝阳与张诗婷签订了《房屋买卖合同》，合同约定肖朝阳向张诗婷购买其所有的位于广州市黄埔区科翔路xxxx第xx栋xxxx单元房屋，房款总金额为254万元，其中尾款20万元于办理过户手续后当天支付。合同签订后，肖朝阳依约向许铨铿支付了款项共计234万元，后双方约定的过户手续办理时间届满，肖朝阳多次催促张诗婷尽快办理，但张诗婷、许铨铿均以各种理由予以推脱，甚至提出解除合同的无理要求。经查询，涉案房屋于2019年4月9日被抵押给招商银行股份有限公司广州分行。根据合同第四条的约定，双方应于2018年11月16日前办理权属过户登记手续，但张诗婷、许铨铿未按期履行合同，甚至恶意将房屋抵押给银行，严重侵犯了肖朝阳的合法权益。根据《合同法》第九十四条规定，现张诗婷、许铨铿违约已经导致合同目的不能实现，肖朝阳有权要求解除合同并退回已支付的房款。另外，根据《合同法》第一百一十三条和第一百一十四条，及类比双方签订合同的第六条约定，肖朝阳有权要求张诗婷、许铨铿承担已付房款的20%即46.8万元的赔偿责任。而且，由于现涉案房屋价格上涨，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条规定，肖朝阳有权要求张诗婷、许铨铿支付因房价上涨而产生的房屋差价的损失，以评估价与合同金额差价为准。张诗婷、许铨铿在签订合同时存在婚姻关系，根据《婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋属于共同财产，且张诗婷、许铨铿均曾经与肖朝阳联系，因此，张诗婷、许铨铿应对该合同履行承担连带责任。综上所述，张诗婷、许铨铿恶意违约，肖朝阳为维护其合法权益，现诉至法院，望判如所请。张诗婷、许铨铿本诉辩称，一、张诗婷、许铨铿不构成违约，肖朝阳所提诉讼请求并不能成立，《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于肖朝阳未能在张诗婷、许铨铿催告的期限内配合办理过户，依法应当承担违约责任。1.双方在2017年2月26日签订《房屋买卖合同》，合同明确约定了双方的权利义务，其中肖朝阳的义务主要是按照合同约定的付款时间向张诗婷、许铨铿分期支付购房款、及时办理房屋过户登记等，合同约定肖朝阳应在合同签订当日支付20万元定金，2017年3月28日前支付80万，2017年7月15日前支付100万，2018年6月30日前支付34万，2018年11月16日支付剩余的20万。根据肖朝阳补充提交的微信聊天记录中可以发现，肖朝阳并未在2017年7月15日前支付100万，其在7月19日，也即是超出了付款期限4天，该行为已构成了违约。另外，肖朝阳也未在2018年6月30日前支付34万，同样根据上述证据可见，肖朝阳是在2018年7月2日支付的34万，也是超过了合同约定的付款日期，该迟延付款的行为亦是违约。最后，肖朝阳也没有在2018年11月16日支付剩余20万，此为其违约之三。2.张诗婷、许铨铿于2017年11月30日前将涉案房屋已交付肖朝阳，已经完成了房屋交付的义务，双方未能在2018年11月16日进行过户，原因在于双方对过户时间进行了变更，由一个确定的日期变更为一个不确定的日期，因此在符合过户条件时，双方均有权催告另一方配合办理过户。本案中，2019年3月26日，张诗婷加了肖朝阳的微信，并催告办理协助过户，但是肖朝阳回复“小孩子考研，4月中考完才有时间哦”，该回复明显是推辞，合同交易主体是张诗婷与肖朝阳，其小孩考研跟房屋过户没有必然关联。此后，张诗婷与肖朝阳就过户相关事宜不断进行友好地交涉，积极为履行合同进行不厌其烦地沟通，但是肖朝阳此前以孩子考研、而后又以丈夫没有时间、最后又以网签需要预约等理由拖延或者变相拒绝配合办理过户。张诗婷无奈于2019年3月30日通过EMS快递及电子邮件发出催告过户函，其中EMS快件肖朝阳拒收。而电子邮件催告函中，张诗婷催告肖朝阳应在七日内也即是在2019年4月6日前配合办理过户，但是肖朝阳未能在催告日期内进行过户，该行为已构成根本性违约。3.综合上述两点，结合双方提供的证据以及微信聊天记录载明的内容可以还原这么一个事实，即张诗婷、许铨铿并未拒绝办理过户，而肖朝阳则是以各种理由拖延过户、并发表对张诗婷、许铨铿婚姻关系不当的言论，伤害了张诗婷、许铨铿，以及双方之间的信任、友好关系。张诗婷、许铨铿在催告肖朝阳过户无果后，因自身资金周转需要，向银行借款200万将涉案房屋抵押，但该抵押并不影响房屋的继续交易，张诗婷、许铨铿抵押前与银行了解，提前还款跟涂销需7个工作日，故只要肖朝阳与张诗婷、许铨铿确定了过户日期，张诗婷、许铨铿则会将房屋涂销，并完成过户。二、张诗婷、许铨铿认为，肖朝阳迟延或者拒绝配合过户原因在于其在签订《购房合同》及张诗婷、许铨铿催告过户期限届满期前不具备购房指标，故以各种理由拖延过户，为自己争取“腾指标”的时间，张诗婷、许铨铿在庭前也以书面的形式申请法院调查取证，以还原案件客观事实。1.从涉案合同签订、履行及过户日期等综合因素可以看出，肖朝阳在合同签订时及被催告过户时不具备购房指标，如果其具备购房指标，必然会在合同约定的过户时间办理过户，或者即便变更了过户时间，也会不断地催告张诗婷、许铨铿过户。而本案中，一直不断催告过户的是张诗婷、许铨铿，而非肖朝阳，通过这不符常理的现象可以推测，肖朝阳在合同签订时及被催告过户时是不具备购房指标的。2.从双方的聊天记录肖朝阳的言语中也体现了其可能不具备购房指标的高度可能，如：“小孩子考研，4月中考完才有时间哦”、“写孩子名字，父母可以代办过户的对吗？”、“我本来打算近期卖出一套房子的，但还没有成交。我尽量争取早点给你吧！”等等。因此，本案中，导致房屋未能及时过户的原因在于肖朝阳，其以各种理由拖延过户，为自己争取“腾指标”的时间，张诗婷、许铨铿在庭前也以书面的形式申请法院调查取证或者出具《律师调查令》由律师进行调查，以还原案件客观事实，希望合议庭予以同意。三、退一万步来讲，即便合议庭认定张诗婷、许铨铿违约，也应该考量肖朝阳的违约情形，不应支持肖朝阳提出的支付违约金46.8万及补差价80来万的无理要求。1.综合本案证据及双方履行过程中的具体事实，肖朝阳存在严重的违约行为，甚至是导致购房合同未能继续履行的根本原因，如：未严格依据合同约定支付购房款、未能在张诗婷、许铨铿催告的期限内配合办理过户、以不当的言论指责张诗婷、许铨铿的婚姻观念并以此激怒张诗婷、许铨铿，破坏双方原本就友好的信任关系，导致双方无法继续交易。2.肖朝阳引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条要求张诗婷、许铨铿赔偿差价损失是错误的。首先，该指引并非法律，而是指引性的文件，更关键的是，该条所阐述的也并非绝对地、无条件地支持房屋差价，而是应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失；其次，本条系违约损害赔偿范围及其限制综合适用--可得利益、防损义务（不真正义务）、损益相抵、可预见等规则。本条亦是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”规定的具体适用；最后，我国《合同法》所规定的违约金、损失等均系补偿性质的，就本案而已，肖朝阳即便存在损失，也仅仅是一年左右的资金占用，即利息损失，而肖朝阳免费在涉案房屋居住近两年之久，该租金已远远可以抵冲其损失。综上，肖朝阳起诉张诗婷、许铨铿违约并要求支付赔偿没有事实及法律依据，恳请法庭依法驳回其所有诉讼请求，支持张诗婷、许铨铿所有反诉请求。张诗婷向本院提出反诉请求：1.判令肖朝阳向张诗婷支付合同不能履行的违约金共计127000元；2.判令肖朝阳搬离涉案房屋，并向张诗婷交还房屋钥匙；3.判令肖朝阳向张诗婷支付占用房屋期间的租金，从2017年11月30日按照5500元/月的标准起算，暂计至2019年5月31日（共18个月）共计99000元，实际计算至搬离房屋之日止；4.本案诉讼费用由肖朝阳承担。事实和理由：肖朝阳与张诗婷签订了《房屋买卖合同》，约定由张诗婷向肖朝阳出售其名下位于广州市黄埔区科翔路xxxx第xx栋xxxx单元房屋，总价为2540000元，合同签订后，肖朝阳向张诗婷累计支付了2340000元房款，剩余200000元双方约定在2018年11月16日付清，并于当天办理过户，合同还约定了如若肖朝阳原因导致交易不能进行的，应向张诗婷支付总房款的5%作为违约金。张诗婷在2017年11月30日前已向肖朝阳交付房屋，但是肖朝阳未能按照合同约定的时间支付余款及配合办理过户，张诗婷也曾多次催告其过户，但肖朝阳以孩子考研等理由予以推脱，后双方因过户事宜产生了误解及不信任感。2019年4月14日，肖朝阳无理向法院起诉张诗婷，并故意查封其名下2340000元的存款，导致交易无法继续进行，系过错方及违约方，因此应按照合同约定支付违约金。张诗婷为维护自身合法权益，现依据民事诉讼法之规定，向法院提出反诉，请求依法支持我方诉讼请求。肖朝阳反诉辩称，1.是张诗婷违约导致合同无法履行，肖朝阳支付234万元房款，剩下20万元没有达到支付条件，肖朝阳依约履行付款义务，不应承担违约责任。2.根据双方聊天记录第3组第37页，张诗婷同意将房屋交付给肖朝阳使用是合同履行过程中双方合意，肖朝阳是合法占有房屋，张诗婷要求支付租金的理由不成立。在2019年4月份双方处于协商的阶段，张诗婷的助理约肖朝阳2019年4月4日去办理过户，肖朝阳去不动产登记中心等待一下午，张诗婷没有出现。肖朝阳合法占有房屋是双方正常履行合同的行为，张诗婷作为违约方无权提出解除合同，就算提出解除合同也是以肖朝阳提出解除合同的时间开始计算租金，张诗婷要求租金按5500元/月的标准没有依据。3.肖朝阳同意在案件结束之后交还涉案房屋。许铨铿反诉未发表意见。经审理查明，广州市开发区科翔路xxx号xxxx房（以下简称涉案房屋）的登记所有权人为张诗婷，建筑面积为83.94平方米。肖朝阳（乙方、买方）与张诗婷（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》（未载明签约日期），该合同约定：乙方购买甲方拥有的坐落于广州市黄埔区科翔路xxxx第xx栋xxxx单元房屋，该房屋建筑面积为83.94平方米，套内建筑面积为66.83平方米。该房屋售价总金额为2540000元。第三条付款方式约定，1.本合同签订当天，买方向卖方支付定金200000元。2.买方应在2017年3月28号前，向卖方支付第一期房款800000元。3.买方应在2017年7月15号前，向卖方支付第二期房款1000000元。4.买方应在2018年6月30号前，向卖方支付第三期房款340000元。5.买方应在2018年11月16号过户当天，向卖方支付剩余尾款200000元。第四条产权过户登记期限约定，甲乙双方应在2018年11月16号前，去房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。逾期超过10日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，没收乙方已支付的定金并追究乙方的违约责任。第六条甲方逾期交付房屋的违约责任约定，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在2017年11月30号前交付房屋给乙方使用。如未在规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已支付的房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的2%向乙方支付违约金。逾期超过10日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。第八条约定，经双方协商，因本房屋所有权转移所发生的各项税，费均由乙方交纳。因乙方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向甲方支付相当于房价总款5%的违约金。第十一条约定，本合同自双方签字之日起生效。双方确认上述合同于2017年2月27日签订，合同签订当日支付了定金20万元，尚未办理网签手续。肖朝阳分别于2017年3月28日、2017年6月17日、2017年6月18日、2017年7月5日、2017年7月12日、2017年7月13日、2017年7月19日、2018年7月2日向许铨铿支付了房款800000元、50000元、190000元、560000元、70000元、20000元、110000元、340000元，包含定金共计2340000元。涉案房屋于2017年11月30日交付给肖朝阳。肖朝阳、张诗婷、许铨铿在涉案房屋买卖过程中通过微信进行联系，微信记录显示：2019年3月26日，张诗婷联系肖朝阳“肖姐，为何要四月中才可以去过户？我这边看好了一个房子，需要腾这个名额。”肖朝阳回复“小孩子考研，4月中考完才有时间。”张诗婷询问“我们过户很快，因为红本已经在了，我们直接去一趟国土局一到两天可以了，就在广州那边办，为何要小孩子来呢？”肖朝阳回复“写小孩名字，父母可以代办的对吗?”张诗婷询问“合同好像是写肖姐名字，你是名额没腾出来吗？”肖朝阳回复回家看一下合同。2019年3月30日，肖朝阳联系张诗婷告知其办理过户所需的资料并询问张诗婷“你哪天方便过来广州办理，我先预约时间”，并在2019年4月1日询问张诗婷房产证编号以及哪天有空过来，双方先办理网签。2019年4月2日，肖朝阳再次询问张诗婷这两天能否去办理网签。张诗婷询问整个流程下来，多久才能完成过户。肖朝阳回复第一次办，希望越快越好。2019年4月4日，肖朝阳询问张诗婷“张太太，你们到了吗？”并将广州市广州开发区不动产登记中心的定位发送给张诗婷，张诗婷当天没有回复。肖朝阳联系许铨铿称“许先生，昨天下午你太太托她助理叶小姐打电话约我们今天下午3点到房管局部门办理房产交易相关手续，我和我先生刚才等不到你太太，手机也联系不上，又手机联系她助理叶小姐，叶小姐回电话说她也联系不上你太太。只能下次再约时间办理了，麻烦您告诉您太太一声，等你太太有时间过来办理手续时提前两天跟我们说。”许铨铿未予答复。2019年4月8日，张诗婷告知肖朝阳“肖姐，我问到房管局说直接可以去网签，不用预约。当天可以办过户，并不用审核等一周。我刚好清明回广州这边，人就在广州，资料带齐随时可以过户，我想今晚见面把资料核对好。明天一早去过户，你这边可以吗？明天办完我就要回深圳了。”肖朝阳回复其丈夫下周才有空，建议下周约好一起去房管局。张诗婷回复“肖姐，查册不需要你老公本人，你只要拿到他的身份证就可以，你可以叫他寄给你，不用等他回来？我回来一次不容易，我这边资料齐，明天就可以办过户了。”肖朝阳反问张诗婷“为何4日下午你约好不去？一个解释也不给，现在又来急。”张诗婷回复“那几天我人在外面，我不知道是不是沟通有误会，而且当天你们可以先查册，没必要等我的。因为我很着急要过户腾出名额买房给小孩读书，所以我很配合过户的，而且我了解到过户不需要你先生过去的，只需要他提供身份证查册一下就行了。剩下我们自己去过户就可以的了，不用你先生跑一趟，快递身份证回来，我们查完册马上寄回去，应该不会影响到你先生办事的。”肖朝阳反问“沟通有误会？不是你让你助理叶小姐3号打电话给我的吗？”张诗婷回复“我压根不知道这个事，是不是她搞错了，她也没跟我说。”双方就4月4日张诗婷未赴约一事各执一词。2019年4月9日，张诗婷再次询问肖朝阳这两天是否可以过户，肖朝阳回复这周没有时间，建议下周约好一起去，张诗婷未表示同意。2019年4月10日，肖朝阳询问张诗婷后天有无时间过户，张诗婷表示晚点回复并在微信上向肖朝阳发送解除通知函。2019年4月11日，肖朝阳通知张诗婷明天办理过户手续，张诗婷未予同意。2019年3月30日，张诗婷向肖朝阳的法定地址邮寄《催告函》，该邮件被投后退回。同日，张诗婷通过QQ邮箱向肖朝阳发送《催告函》，函告肖朝阳接到此函7日内与张诗婷取得联系办理过户事宜，若肖朝阳仍不配合，该催告函期限届满日即视为肖朝阳不再履行《房屋买卖合同》，张诗婷有权解除该合同并追究违约责任。肖朝阳主张其收到该《催告函》后有与张诗婷联系约好2019年4月4日办理过户。张诗婷、许铨铿拟证实其曾多次催告肖朝阳办理过户手续还提交了张诗婷与肖朝阳的电话录音，2019年3月26日、3月27日、3月30日、3月31日、4月8日、4月10日、4月13日的通话记录中，张诗婷与肖朝阳就涉案房屋办理过户手续一事进行协商，协商未果。其中，在2019年4月13日的通话记录中，肖朝阳提及2019年4月4日张诗婷未赴约办理过户的情况称“你的助理跟我打电话，肯定是你给他电话，你把我的电话给他让他联系，事后让去然后你又不去”，张诗婷回复“我也不知道他为什么会约这个时间，我跟他说就如果有这个电话找我，你联系一下这个人，因为我这几天都不在，所有事情让他帮我负责，但是我没有放权他约谁约谁这个时间，我就说留意一下这个电话。”肖朝阳对录音的真实性予以确认，但主张张诗婷在第一次通话时即开始录音不符合常理。庭审中，各方确认在2018年11月16日之前未协商办理涉案房屋的过户手续，肖朝阳主张因为其不清楚张诗婷、许铨铿何时涂销抵押，张诗婷、许铨铿抗辩称其以为肖朝阳要等着小孩考完研过户到小孩名下，故等着肖朝阳通知。肖朝阳主张各方第一次约定过户的时间为2019年4月4日，张诗婷、许铨铿抗辩各方对2019年4月4日办理过户没有达成合意。各方确认在2019年4月4日之后，各方均有协商办理过户的时间，但未达成一致意见。张诗婷、许铨铿陈述其于2019年3月26日前涂销了涉案房屋的抵押。2019年4月10日，张诗婷又将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司广州分行，并在案件审理过程中明确不同意涂销抵押。肖朝阳拟证实涉案房屋的差价损失，特向本院申请调查令向招商银行股份有限公司广州分行调查涉案房屋抵押时所作的评估报告。招商银行股份有限公司广州分行向本院提供的评估报告显示：广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司受张诗婷的委托对涉案房屋进行房地产抵押价值评估，并于2019年4月8日出具《房地产抵押估价报告》，该评估报告载明：价值时点为以现场查勘日2019年3月21日为价值时点；估价结果为：假设未设定法定优先受偿权利下的价值为3365994元，单价为40100元/平方米；本估价报告的有效期为一年，即自2019年4月8日至2020年4月7日止。张诗婷、许铨铿抗辩称涉案房屋抵押评估价格系被拉高用于贷款，为此还提交了其与案外人的聊天记录，肖朝阳对该份证据不予确认。案件审理过程中，肖朝阳委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司于2019年6月14日出具《房地产估价报告》，载明：评估对象在价值时点即2019年6月6日的市值为3377000元，该估价结果在2019年6月14日至2020年6月13日有效。广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2018年5月31日取得《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》，备案登记为一级，有效期限至2021年5月31日止。广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司为此向肖朝阳开具评估鉴定费发票8755元。张诗婷、许铨铿对上述证据的真实性确认，但抗辩上述评估鉴定是肖朝阳单方提出，未经双方同意，且无法显示评估机构具备评估资质。张诗婷、许铨铿还抗辩广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司的业务员告知张诗婷房屋的评估价格可以根据当事人的需要调高或调低。张诗婷反诉主张肖朝阳占用房屋期间的租金，提交了链家放盘截图，显示：越秀xxxx户型为2室2厅1卫，面积为84平方米，房租为5500元/月。肖朝阳对该证据真实性不予确认。双方确认涉案房屋为电梯楼，位于黄埔区联和街，但在同地段租金参考价中无明确对应的地段，均同意适用其他区域的租金参考价。2019年6月3日，张诗婷、许铨铿向本院提出调查肖朝阳是否具备购房指标的申请，本院向张诗婷、许铨铿开具《律师调查令》，调查肖朝阳在2017年2月26日至2019年3月26日期间是否具备购房指标，但调查未果。肖朝阳陈述其在签订房屋买卖合同时不具备购房指标，但在2017年10月左右已将名下一套房产出售，故其在合同约定的过户时间至今一直具有购房指标。本院为查明案件事实，向房管部门调取了肖朝阳及其丈夫名下房产变动情况，显示肖朝阳的丈夫已于2017年12月7日将名下其中一套房产办理了更名。另查明，张诗婷与许铨铿在签订涉案《房屋买卖合同》时处于婚姻存续期间，各方在起诉前未曾提出过解除合同。肖朝阳在起诉后于2019年5月27日向本院提交《变更诉讼请求申请》，其以张诗婷、许铨铿将涉案房屋设定抵押的行为明确表示不履行过户义务为由，要求解除其与张诗婷、许铨铿的《房屋买卖合同》。张诗婷、许铨铿于2019年5月31日收到该《变更诉讼请求申请》。以上事实，有《房屋买卖合同》、微信聊天记录、《催告函》、邮单、邮件妥投证明、截图、通话记录、《房地产抵押估价报告》《房地产估价报告》、发票、《广州市不动产登记查册表》、婚姻关系证明材料及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，肖朝阳与张诗婷签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，肖朝阳与张诗婷均应遵照履行。关于违约过错方的认定。首先，肖朝阳已于2018年7月2日前支付了涉案房屋2340000元房款，已经履行了合同的主要义务，双方并未在合同约定的时间内办理过户手续，而是在约定的过户时间届满后重新对过户时间进行磋商，双方以实际行动变更了合同的约定。双方约定尾款200000元于过户当天支付，但双方对过户时间未能达成一致意见，故尾款的支付条件尚未成就。张诗婷辩称肖朝阳逾期支付两笔款项构成违约，但逾期支付的时间只有几天，并不足以构成根本违约，且从双方的聊天记录以及之后双方约对方办理过户手续的实际履行情况来看，张诗婷同意继续履行房屋买卖合同。其次，双方在合同约定的时间内均未对何时去办理过户进行过协商，双方对在合同约定的期限届满前未办理过户均有过错。双方从2019年3月开始重新协商过户时间，均未能达成一致，但不足以导致解除合同。导致涉案房屋买卖合同解除的根本原因是张诗婷私自于2019年4月10日将已经涂销抵押的涉案房屋再次抵押给银行，并不愿意涂销抵押，导致涉案房屋不具备过户的条件，故本院认定张诗婷将涉案房屋抵押的行为构成根本违约，肖朝阳要求行使法定解除权解除合同于法有据，本院予以支持。由于双方在起诉前均未明确发出解除合同的通知，肖朝阳在本案中才提出解除合同的诉讼请求，故本院以张诗婷在本案中收到肖朝阳提出解除合同的《变更诉讼请求申请》的时间即2019年5月31日作为合同解除的时间。因合同是张诗婷与肖朝阳签订，许铨铿不是签订涉案《房屋买卖合同》的相对方，故肖朝阳要求解除与张诗婷、许铨铿签订的《房屋买卖合同》依据不足，本院不予支持。综上，张诗婷与肖朝阳就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解除。张诗婷抗辩涉案合同未能履行的原因是肖朝阳未能在张诗婷催告的期限内配合办理过户构成违约，本院认为，双方自2019年3月起一直在协商过户的时间，虽并未达成一致，但肖朝阳也并未明确拒绝配合办理过户。张诗婷还抗辩称肖朝阳不具有购房指标、故意拖延过户时间构成违约，根据本院查明的情况，肖朝阳虽在签订合同时无购房指标，但在合同约定的过户时间已处置完名下其中一套房产，重新具有购房指标，上述行为并不影响房屋过户，故本院对张诗婷的该抗辩意见不予采信。因本院已认定张诗婷将涉案房屋抵押的行为构成根本违约，张诗婷主张肖朝阳支付其导致合同不能履行的违约金没有事实依据，本院不予支持。关于已付购房款的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《房屋买卖合同》解除后，肖朝阳有权要求张诗婷返还购房款并要求支付利息。肖朝阳还主张张诗婷按照中国人民银行同期同类贷款利率支付已付房款自2018年7月2日起至实际返还之日止的利息，有法律和事实依据，本院予以支持。综上，张诗婷应向肖朝阳返还购房款共计2340000元并支付利息，利息以2340000元为本金，自2018年7月2日起均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。涉案合同解除后，张诗婷要求肖朝阳搬离涉案房屋，并返还房屋钥匙，于法有据，本院予以支持。关于解除合同的违约金和损失。肖朝阳主张解除合同的违约金，没有合同依据，本院不予支持，但肖朝阳有权主张因解除合同给其导致的损失。肖朝阳提交了其自行委托评估机构对涉案房屋进行评估出具的评估报告以及张诗婷为办理涉案房屋的抵押手续的抵押评估报告，据此主张房屋差价损失825994元，本院认为，考虑到肖朝阳与张诗婷没有按照合同约定的时间在2018年11月16日前办理房屋过户手续，双方均存在过错，从2018年11月16日至合同解除之日此段期间的损失扩大部分，肖朝阳自身亦有责任。且在张诗婷多次催促肖朝阳去办理过户时，肖朝阳因自身原因无法前往，亦有过错。综合考虑双方的过错程度、实际履行情况、房屋评估价值节点以及房屋评估价值与合同约定价格之间的差额，本院酌情支持肖朝阳因本案房屋买卖合同解除导致的损失共计500000元。对于超过部分，本院予以驳回。肖朝阳还主张评估费，双方在合同中并未对评估费作明确约定，该项费用属于肖朝阳诉讼的成本，且本院已支持其损失500000元，该损失已包含了维权的合理费用，故本院对该笔评估费不予支持。关于许铨铿是否应对购房款及其利息以及合同解除的损失承担连带责任。虽然许铨铿未在涉案《房屋买卖合同》上签名，但涉案《房屋买卖合同》签订时，张诗婷与许铨铿处于夫妻关系存续期间，且是许铨铿收取购房款，微信记录显示许铨铿自始至终参与了涉案房屋买卖的全过程，应视为张诗婷与许铨铿共同履行涉案《房屋买卖合同》，故肖朝阳主张许铨铿对张诗婷应承担的金钱给付义务承担连带责任具有事实依据，本院予以支持。关于占用房屋期间的使用费。张诗婷主张肖朝阳支付2017年11月30日至实际搬离涉案房屋之日止的租金实质上就是指占有使用费，本院认为，涉案房屋于2017年11月30日交付使用虽是买卖双方对交付涉案房屋达成的合意，但鉴于肖朝阳也向张诗婷、许铨铿主张了购房款在合同解除前的利息，从公平原则出发，该段期间肖朝阳亦应向张诗婷、许铨铿支付房屋占有使用费。涉案房屋买卖合同解除后，肖朝阳继续占用涉案房屋无理据，理应支付占用期间的房屋占用费。由于涉案房屋所在地段无具体对应的社区可供参考，本院按照涉案房屋所在的联和街其他地区2018年广州市房屋租金参考价26元/平方米计算涉案房屋的房屋占用费为2182.44元/月（26元/平方米×83.94平方米），肖朝阳应按2182.44元/月的标准向张诗婷支付2017年11月30日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。张诗婷反诉主张按照5500元/月计算，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖朝阳与被告（反诉原告）张诗婷就广州市开发区xx路xxx号xxxx房签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解除；二、被告（反诉原告）张诗婷于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）肖朝阳返还购房款共计2340000元并支付利息（利息以2340000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年7月2日起计算至实际付清之日止）；三、被告（反诉原告）张诗婷于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）肖朝阳赔偿合同解除的损失共计500000元；四、被告许铨铿对上述第二项、第三项债务承担连带责任；五、原告（反诉被告）肖朝阳于本判决生效之日起十五日内搬离广州市开发区xx路xxx号xxxx房，并向被告（反诉原告）张诗婷交还广州市开发区xx路xxx号xxxx房的钥匙；六、原告（反诉被告）肖朝阳于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）张诗婷支付房屋占用费（房屋占用费按照2182.44元/月的标准计算，自2017年11月30日起计至肖朝阳实际搬离房屋并交还钥匙之日止）；七、驳回原告（反诉被告）肖朝阳的其他本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）张诗婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36686元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担7883元，被告（反诉原告）张诗婷、被告许铨铿共同负担28803元。本诉财产保全费5000元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担1038元，被告（反诉原告）张诗婷、被告许铨铿共同负担3962元。反诉案件受理费2345元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担408元，由被告（反诉原告）张诗婷负担1937元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  罗伟红人民陪审员  彭秀娟二〇一九年九月二十四日书 记 员  黄曼玲王汝欣