四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14523号 原告：卿志强，男，1991年1月3日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告：周敏，女，1997年12月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告卿志强与被告周敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告卿志强，被告周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卿志强向本院提出诉讼请求：1.周敏退还卿志强（2019年9月29日至2019年10月1日）3天的房租费94.15元、退回卿志强（2019年10月2日至2019年12月1日）两个月的房租费1915元、赔偿一月房租费957.2元作为租房违约金。事实与理由：卿志强于2018年12月2日与周敏协商一致的情况下自愿达成口头租房协议，房屋地址为成都高新区中和二街219号祥和佳苑5栋，租期为2018年12月2日至2019年12月1日。该房屋为三居室，主卧由卿志强居住，次卧由周敏居住，阳台房由租客吴雨隆居住。卿志强主卧的租金为每月957.2元，两月一付，卿志强通过支付宝转账至周敏账户。2019年8月22日开始，双方就主卧房租问题进行协商，就是否需要按照市场价格来补差价进行协商。2019年9月28日，周敏收回卿志强的大门及房间钥匙。卿志强认为周敏在合同期内单方面修改房租价格且提前收回出租房间，属于周敏违约，应退回合同期内剩余房租且赔偿一个月房租作为违约金。 周敏答辩称，1.当时的租金是我方和卿志强、吴雨隆暂时商定的，口头协定，当时我们不知道市场价，而且每年都在涨价。之前说卿志强的房间是先定为957.2元/月，如果市场价有改动我们也同意按市场价计算，后面了解到市场价后发现卿志强的房间每个月少交了52.8元，所以才提出补交12个月房租差额的意见。2.卿志强提到的违约金，这是在发生争执的时候大家在协商的时候说到的，而且没有法律效力，只是口头协商。3.我签的电子合同上有一条约定是我没有权利转租，卿志强有2把大门的钥匙，也有自己房间的钥匙，相当于卿志强有两套钥匙，卿志强转租给他人之后给了一套钥匙，所以卿志强本身还有一套钥匙。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年12月2日，周敏（承租人）与案外人成都品合祐德科技有限公司（出租人，以下简称品合祐德公司）签订《居住房屋租赁合同》，约定：1.品合祐德公司将位于成都高新区和美路祥和佳苑5栋1单元房屋出租给周敏；2.租赁期限为2018年12月2日至2019年12月1日；3.租金每月2270元，每月周期费用420元（物宽清（包水）420元）；4.租金支付方式为：付二；5.租赁期间，周敏无转租权，不得将该房屋转让给他人承租或与他人承租的居住房屋进行交换。此份合同为续签合同，在此之前，已经由卿志强居住主卧，周敏居住次卧，案外人吴雨隆居住阳台房。签订此份续租合同后，三人仍按原居住状况进行居住。卿志强居住的主卧每月租金、物管费等费用合计957.2元。 上述合同签订后，卿志强与另外一个承租人吴雨隆将租金支付给周敏，由周敏支付给品合祐德公司。 2019年7月23日，卿志强向周敏支付2019年8月2日至10月1日的租金1915元。2019年9月21日，卿志强向周敏支付2019年10月2日至12月1日的租金1915元。 2019年9月23日左右，由于另一位承租人吴雨隆了解到周边小区和房屋，类似卿志强居住的主卧的租金是每月1010元，故吴雨隆向周敏表达了需要卿志强补前面几个月的差价的意思，周敏遂向卿志强进行转达。此后，双方就补差价的问题进行反复沟通，微信聊天记录显示：  2019年9月24日 周：房租我会续租，但是我觉得你那个确实没交够，没有套路你什么哈，我觉得说实话合情合理，现在的情况是，你需要补交，而且合情合理。 …… 卿：那这个事情就没完了，就这样了，你现在打算怎么退钱？ 周：你还想找我退钱，合理吗，我请问 卿：是你现在违约，说我钱没交够，不是我的原因 周：是你违约，……还需要支付违约金，你这边是一起支付吗？ 卿：现在就两种结果嘛。1.如果我把你认为我没交齐的房租交齐，那你是不是要给我续租到今年12月1日嘛 周：房子我会续租，肯定会 卿：2.如果我不交……你要怎么做，你会给我续租还是不续租？这个房子我能不能住？ 周：你补交上能住，我选择换锁。 …… 9月25日 周：那你这边就是不租了嘛，加上你前十月少交的减去压一个月的算好我退给你 卿：租的，还有两个月得嘛，房租都交给你了 周：你要租就不给违约金 …… 卿：不支付这个52.8元×12的钱，就扣我一个月房租作为违约金是吗？ 周：如果不租就是违约金加上52.8元×10的钱 卿：违约金是多少？ 周：违约金你一个月的房租1010。 此后，双方最终未协商一致。2019年9月28日，周敏将居住在卿志强承租房内的租客的钥匙收回。 以上事实有双方当事人身份信息、《居住房屋租赁合同》、支付宝转账记录、微信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 结合审理查明的情况以及当事人的陈述，案涉房屋实际为周敏在网站上从品合祐德公司承租而来，再转租给卿志强与另外一位租客吴雨隆，三人之间就房间的分配与租金的支付均为口头协商，没有书面协议，并一直照此执行至2019年9月23日左右，卿志强与周敏便开始就主卧的租金是否存在差额进行沟通，后未达成协议，遂产生争议。故本案的争议焦点为：1.卿志强与周敏的合同性质；2.卿志强是否应该补交周敏所称的租金差额；3.双方之间是否存在卿志强所称的违约金的约定。 一、卿志强与周敏的合同性质 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。卿志强、周敏均认可双方存在租期从2018年12月2日至2019年12月1日的口头租赁协议，因此根据上述法律规定，双方之间为不定期租赁合同关系。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，周敏与品合祐德公司所签订的《居住房屋租赁合同》明确约定周敏无权转租，而周敏将房屋转租给卿志强时，无证据证明已经取得了品合祐德公司的同意；房屋的租金也一直由周敏向品合祐德公司支付；周敏亦未提交证据证明品合祐德公司存在可以推定品合祐德公司知道或应当知道周敏转租房间事实的情形；故周敏将承租房屋转租给卿志强，未经品合祐德公司的同意或事后追认，双方的不定期租赁合同无效。因租赁合同无效，双方之间的租金实则为房屋占有使用费。 二、卿志强是否应该补交周敏所称的租金差额 关于卿志强承租房屋的租金及费用问题，卿志强一直按照每月957.2元向周敏支付，而周敏在2019年9月23日卿志强已向周敏支付接下来两个月的租金后向卿志强提出需要补交前面十个月的租金差额，其认为当初只是初步协商的价格，具体价格需要依据市场价格来确定，而卿志强认为双方的租金标准一直都是确定的，不存在补差问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……。”，在卿志强否认周敏所称的双方存在租金补差协定的情况下周敏就应该对此进行举证，但周敏无法提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，因此周敏未能证明双方在最初达成租房协议时存在房间租金补差协定，故卿志强不应补交周敏所称的租金差额。 三、双方之间是否存在卿志强所称的违约金的约定 对此问题，双方在最初达成口头租房协议时并未约定，只是在双方产生争议之后，在沟通过程中由周敏提出方案，称如果卿志强不补交租金差额，由卿志强承租的房间便不再出租，扣除一个月房租作为违约金后，周敏将多余的房租退还卿志强。除此之外，没有其他证据证明双方之间就违约金存在其他约定。本院认为，即使存在违约金，也是周敏提出在卿志强违约的情况应怎么计算违约金的问题，而对于周敏违约时如何计算违约金，双方未曾提出，更未曾达成过一致意见。因此，双方之间不存在卿志强所称的违约金的约定。 综上，因卿志强与周敏之间的不定期租赁合同无效，卿志强因使用房屋而向周敏支付的租金实为房屋占有使用费，而实际上因双方就租金补差问题未能达成一致，卿志强使用的房屋在2019年9月28日便由周敏收回，因此双方之间的房屋占有使用费的结算也应截止当日，而卿志强预付使用费至2019年12月1日，因此周敏应将多收取的费用予以退还，因此对于卿志强主张周敏退还两个月零三天的费用合计2009.15元予以支持。至于周敏抗辩称卿志强手中还存有一把大门钥匙和一把主卧房间钥匙未退还，但未能提供证据证明。对此卿志强不予认可，自认其曾经多配有一把大门钥匙，现已遗失。本院认为，双方之间就收回房间的时间已经明确，卿志强失去主卧钥匙后便无法再使用房间，大门钥匙是否还在卿志强处并不影响多收取的费用的退还。因此对于周敏的抗辩本院不予认可。 最后，对于卿志强主张的违约金，前文已经论述，双方之间并没有关于周敏违约时的违约金计算的约定，另外，双方合同无效，即便存在违约约定亦随合同一同无效，因此对卿志强的此项诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、被告周敏于本判决生效之日起十日内向原告卿志强退还2019年9月29日至10月1日的房屋占有使用费94.15元以及2019年10月2日至2019年12月1日的房屋占有使用费1915元； 二、驳回原告卿志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告周敏负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员吴翔 二〇一九年十二月十三日 书记员曾娜