广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18291号原告：周嘉琪，女，1987年4月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，广东盈宇律师事务所实习律师。原告周嘉琪诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年10月29日就加德公馆1栋203房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告向原告返还租金285245元及利息（以285245元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月29日起计至付清之日止）；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月29日，原告向被告支付加德公馆1栋203房“公寓定金”50000元。同日，原、被告签订《物业使用权转让合同》，约定原告受让加德公馆1栋203房的使用权，使用期限从2018年6月30日至2058年6月29日。原告分别于2017年11月15日、2018年1月7日向被告支付“公寓使用权租赁款”35245元、200000元。合同签订后，原告要求被告出具其有权将涉案房产使用权转让至2058年6月29日和该房产可作为居住性房屋的合法依据，但被告拒绝提供。后原告发现涉案出租物业一直未开工建设，被告也无法提供涉案土地相关规划和建设许可的合法文件，原告更得知被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律规定、佛山政府部门有关土地使用政策精神相悖。原告遂要求被告返还租赁款，但被告拒绝返还。原告认为，原被告签订的使用权转让合同实为租赁合同，被告未取得建设工程规划许可证就与原告签约且承诺使用权期限至2058年6月29日，违反了法律的强制性规定，合同应为无效。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：涉案物业为合法建设，不违反法律强制性规定，合法有效。涉案物业虽不能长期居住，但能长期用于商业用途，故原告要求被告返还租金及利息无事实和法律依据，请法院依法驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信息。拟证明原、被告诉讼主体资格。《物业使用权转让合同》。拟证明原告受让加德公馆地块二1栋203房，合同约定的物业使用权已超过20年。收款收据3张。拟证明原告已向被告支付了租金《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初1383、6120号案的委托调查函的复函》及附件。拟证明涉案物业所在地块尚未取得建设工程规划许可证，也没有批准地块二在无建设工程规划许可证的情况下准予建设。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、4有原件核对，被告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权……第一条、转让物业。1、甲方同意将本项目第1栋203房的使用权转让给乙方使用……第二条、物业使用权期限。1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止……该物业使用权转让款总金额285245元……甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”。同日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆1栋203房公寓定金50000元。2017年11月15日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆1栋203房公寓使用权租赁款35245元。2018年1月7日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆1栋203房公寓使用权租赁款200000元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋”。另查明二，本院于2019年5月24日立案受理原告林洪琼诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在该案庭审中确认：涉案加德公馆项目地块一包括第7、8栋，地块二包括第1、2、3、4、5、6栋。被告当庭陈述：涉案加德公馆项目完成了桩基建设，主体工程还未建设完毕。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《物业使用权转让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案加德公馆第1栋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《物业使用权转让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请被告返还物业使用权转让款285245元，合法有据，本院予以支持。因被告占用上述转让款确给原告造成利息损失，本院酌定被告自收齐款项之日即2018年1月7日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本金还清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周嘉琪与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2017年10月29日签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周嘉琪返还物业使用权转让款285245元并支付利息（以285245元本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月7日起计至本金还清之日止）；三、驳回原告周嘉琪的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2949元，由原告周嘉琪负担23元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2926元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年九月九日书记员 陈佳颖