山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1092民初691号 原告：山东福乐汤洗浴有限公司，统一社会信用代码9137 1000MA3D9NQM1X，住所地威海经济技术开发区海滨南路23号一层、二层。 法定代表人：崔盛山，执行董事。 委托诉讼代理人：于杰，山东星望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。 被告：威海市宇昊房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000737207874T，住所地威海市海滨路二毛南侧。 法定代表人：杨军，董事长。 委托诉讼代理人：杨剑，男，1987年8月31日出生，该公司职工。 委托诉讼代理人：毕崇伟，该公司法律顾问。 原告山东福乐汤洗浴有限公司与被告威海市宇昊房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东福乐汤洗浴有限公司之委托诉讼代理人于杰、刘永康，被告威海市宇昊房地产开发有限公司之委托诉讼代理人毕崇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东福乐汤洗浴有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月6日签订的租赁合同；2.被告返还原告租赁保证金1000000元、房租1500000元、车位款10000元、房产税38443.92元，并按照银行同期贷款利率支付自收款之日起至实际返还之日止的利息；3.被告赔偿原告装修损失7366573.02元、消防改造损失200000元；4.被告支付原告违约金4000000元（以补偿因被告违约造成原告营运损失及合同约定的租金与现在同地段房屋租金10年的差价损失）；5.被告赔偿原告因诉讼产生的律师费、保全担保费，并承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2016年1月6日，原告的发起人崔盛山（曾用名崔虎）与被告签订一份《房屋租赁买卖合同》，约定被告将位于威海经济技术开发区.53平方米的房屋、附属设备设施及附属场地出租，用于原告商业经营使用，合同对租赁物的交付条件、面积、租赁期限、租金标准、支付方式、租金起算时间、保证金、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告发起人崔盛山、刘洋分别向被告转款2100000元、400000元。2017年3月7日原告公司成立，住所地为租赁物所在地威海经济技术开发区。2017年4月28日、5月3日，被告给原告出具了租金1500000元、保证金1000000元的收据。被告将租赁房屋交付给原告，原告开始对租赁房屋进行装修，但被告交付的房屋一直没有办理竣工验收手续，被告也一直没有向原告交付合同约定的租赁物的附属设施设备。原告曾多次催告被告要求其交付符合合同约定的租赁物，但被告一直未能履行。2017年9月21日，双方就被告交付租赁物一事达成补充协议，约定：一、被告保证在2017年12月30日前遵照合同约定，向原告交付依法验收合格的全部消防系统、验收合格的全部供水供电系统；二、被告同意原告根据自己的装修情况随时开业，且被告全力配合原告进行装修，包括无偿提供乙方开业需要提供的相关文件资料、手续等，且保证原告装完修开业；三、双方应当严格遵守本合同约定，如有违反，除须承担违约责任之外，导致诉讼的违约方须承担守约方因诉讼而产生的律师费、担保费等相关费用。但时至今日，被告仍未完成合同约定的交付合格租赁物的义务，整个建设工程没有完成竣工验收和消防验收，没有提供依法验收合格的全部消防系统、验收合格的全部供水供电系统，没有配备货梯，租赁物的附属场地没有硬化，无法开业。根据合同第七条之约定，被告已构成根本违约，原告有权解除合同，并有权要求被告赔偿损失。合同解除后，被告应当返还原告租赁保证金1000000元、房租1500000元、车位款10000元、房产税38443.92元，并赔偿原告支出的装修费用7366573.02元。同时，被告的违约行为给原告造成了营业损失（按照一年计算），被告还应当赔偿原告合同约定租金与现在同地段房屋租金差价损失（按合同租赁期10年计算）。由于合同约定的解约违约金为当年房租的50%，已不足以弥补被告给原告造成的营运损失及租金差价损失，请求法院增加违约金至4000000元。 威海市宇昊房地产开发有限公司辩称，第一，案涉租赁合同的履行过程中，被告不存在任何违约情形，是原告至今仍未装修完毕，导致无法正常开业。理由如下：1.租赁合同签订时，案涉租赁物所在的海滨南路23号大楼并未竣工验收，也未通过消防验收，原告对这一事实十分清楚。被告本来计划于2017年6月对该大楼进行竣工验收，因原告承租的大楼负二层、一层、二层拟经营洗浴中心，需进行装修改造，因此被告请示当地建设主管部门同意之后决定先将原告承租的部分交付原告进行装修，待装修结束后将大楼一次性竣工验收。2.2017年2月28日，原告、被告及山东恒基消防威海分公司（以下简称恒基公司）签订协议书，约定原告承租的负二层、一层、二层部分的消防问题由原告和施工单位恒基公司共同完成，被告只负责大楼其余部分消防工程的完善，在原告开业前完成整个大楼的消防验收。现在原告装修未完工，无法进行洗浴城部分的消防验收，所以该大楼的其余部分的消防验收也无法进行。3.原告在装修期间严重毁坏主体结构，给整个大楼造成安全隐患，为此该楼的监理单位山东富尔工程咨询管理有限公司（以下简称富尔公司）于2017年5月向总包单位中鑫建设集团有限公司威海分公司（以下简称中鑫威海分公司）及被告发出整改通知，被告于2017年7月29日向原告发出通知要求其暂停装修，向具有乙级资质以上的设计单位进行咨询并出具设计证明。原告于2018年1月25日出具授权书授权宋汉东代表其办理各项施工手续，并提交了一家设计单位的营业执照和资质证明。被告一直以为原告将委托该设计单位出具设计变更文件恢复装修施工，没想到原告不继续装修反而起诉。第二，根据租赁合同的约定，原告无权解除合同，更无权要求被告承担违约责任并进行赔偿。理由是：租赁合同中约定原告享有合同解除权的条款只有第7.1、7.2条，不论未竣工验收和消防验收的原因在谁，原告均无权直接解除租赁合同，如果是因为验收而影响了原告装修，则应当顺延免租期。另外，原告未依约在合同签订后30日内付清第一年的租金2388910元，被告有权解除合同并要求原告支付违约金，被告保留反诉或另行起诉的权利。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院对当事人无争议的事实认定如下：2017年1月6日，原告发起人崔盛山（又名崔虎，乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁买卖合同》，约定：第一条，租赁物。1.1合同租赁物为威海市海滨南路-23号负二层、一层、二层建筑面积约6456.53平方米的房屋、附属设备设施和附属场地；1.2本合同租赁物的房屋，其中负二层面积312.53平方米、一层面积3072平方米、二层面积3072平方米（实际面积以房管部门确权面积或有资质的机构测绘的面积为准）；1.3本合同租赁物的附属设备设施包括依法验收合格的消防系统、验收合格的供水供电系统，货梯按图纸设计配备，甲方双方共同使用；1.4本合同租赁物的附属场地包括商场门前场地（含停车位）、员工通道等；甲方应在收到定金后五日内将本合同租赁物交付乙方。第二条，租赁期限。2.1租赁期限为十年，自2018年3月1日至2028年10月31日止，其中2017年3月1日至2017年10月31日为免租期，免租期内甲方不收取租金，如因甲方原因导致免租期延长的，租期顺延，且甲方按本合同第七条之约定承担违约责任；2.2免租期前，甲方负责完成本合同第1.3条约定的附属设施并达到验收标准，否则免租期延长至实际验收和配备完成之日；2.3免租期内，乙方对租赁物进行装修和开业筹备工作；2.6合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后十五日内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋。第三条，附属设备设施及甲乙双方维护保养责任。3.2有关消防方面，3.2.1甲方应按当地消防主管部门的规定在乙方装修期间内向乙方提供符合开设商场要求的消防设施（包括喷淋、烟感、消防栓等）并保证不影响乙方的装修进度，如因甲方原因，影响乙方装修进度，则房屋租赁时间相应顺延；3.2.2乙方的装修材料和装修标准应达到当地消防部门规定的验收标准，如乙方的装修未通过当地消防部门的验收，所产生的一切后果及经济损失，由乙方自行承担，与甲方无关。乙方在装修及消防报审过程中发现原有消防系统不合格，甲方应及时按当地消防主管部门规定的标准进行修复或完善，并负责通过当地消防主管部门的验收，如甲方未能及时修复，乙方为不影响经营，可以书面通知甲方，经确认后先行垫付对不完善的消防系统按照当地消防主管部门规定的标准进行修复或完善；3.2.3甲方应定期或不定期对主消防系统进行维护，确保其正常安全使用，并通过消防部门年检；乙方应对其租赁物内的消防设备设施定期或不定期进行维护，确保其正常安全使用，并通过消防部门年检，若因甲方或乙方维保不当，不能正常使用或不能通过年检的，甲方或乙方应按合同第七条规定承担违约责任；3.3有关货梯、扶梯，3.3.1甲方承诺三层、四层电梯不占用一层、二层租赁面积，货梯和扶梯图纸现有位置需甲方为其填平撤掉，并保证外观平整美观；3.3.2乙方同意甲方安装观光电梯，乙方无条件配合，甲方保证电梯安装位置不影响乙方；该条项下还对货梯、扶梯、租赁物的维修保养等进行了约定。第四条，租赁费用、押金及支付方式。4.1租赁费用为负二层每日每平方米0.3元，一层每日每平方米1.1元，二层每日每平方米1元，前四年同价，自第五年每间隔四年租金上浮10%，租赁费采取先付后租方式按年支付；4.4合同签订当日乙方向甲方支付第一年租金2500000元，实际房租以房产证面积计算，多退少补，其中1000000元作为保证金，合同终止或解除后乙方按合同约定向甲方交还租赁物的当日无息返还给乙方。第五条、第六条对甲、乙双方的权利义务进行了约定重复。第七条，违约责任。7.1甲方有下列情形之一的，每迟延或逾期一日按日租金的双倍向乙方支付违约金，迟延或逾期达30日的，乙方有权解除本合同，甲方按当年租金的50%向乙方支付违约金：1.未按时交付租赁物的，2.免租期内延迟提供正常供电、供水的；7.2甲方违反本合同第3.2.3款，致使乙方被有关部门责令停业的，或违反第5.1、5.2条款致使乙方无法正常营业的，每停业一日甲方按当年日租金的双倍向乙方支付违约金；等等。合同中还对优先购买权等其他事项进行了约定。 2017年3月7日，原告在威海市工商行政管理局注册成立，登记住所地为威海经区，法定代表人为崔盛山。 2017年4月28日，原告向被告支付租金336384元。2017年5月3日，原告向被告支付保证金1000000元、租金1163616元。 2017年9月21日，原、被告签订一份《补充合同》，约定：一、甲方保证在2017年12月30日前遵照主合同，并向乙方提供依法验收合格的全部消防系统、验收合格的全部供水供电系统；二、甲方亦同意乙方根据自己装修情况随时开业，且甲方全力配合免租期内或租赁期间乙方进行装修（包括无偿提供乙方开业需要的相关文件资料、手续等）且保证乙方装完修开业；三、甲、乙双方应当严格遵守本合同的约定，如有违反除须向对方承担违约责任外，导致诉讼的，违约方还须承担守约方因为诉讼而产生的律师费、担保金等相关费用。 2017年9月26日，被告（甲方）与崔盛山（乙方）签订一份《车位转让协议书》，约定：因乙方欲将洗浴设备安装于负一层车位，故购买甲方位于昊海苑地下负一层五个车位（具体位置以平面图确定），甲方将上述每个车辆使用权及相关权益转让给乙方，每个车位120000元，总价款为600000元；乙方可将五个车位用于设备安装，并在地面、顶层及地下负一、负二层顶面局部区域架设设备管路及并在设备安装处安装所需用电，乙方可将负一层因与地下负二层设备、水池管路连通，设置上下水系统；就前述工程，乙方施工前必须依法办理相关审批手续并承担相应法律后果，甲方仅提供相关协助，如有关部门对乙方的前述工程不予批准，与甲方无关；甲方对乙方已施工完成的土建及设备安装部分没有异议，且甲方上述施工验收合格，乙方随时开业；乙方购买的五个车位不能办理产权登记，以本协议书及收款凭证作为乙方购买五个车位的依据。2017年11月1日，原告向被告支付车位款10000元。 庭审中，双方确认在合同3.3条约定将货梯填平撤掉，原告不再以货梯未配备为由主张被告违约。 另查，2017年4月至2018年2月，原告每月向被告转账支付3203.66元，转账备注均为房产税。原告陈述房产税是被告代扣代缴的，实际上应由出租方向税务机关缴纳；被告陈述因原告以案涉租赁场所为住所地登记注册了公司，需要缴纳房产税，双方就房产税一事又另行签订一份合同并提交给税务部门备案，该税费由原告每月支付给被告。 再查，原告主张为本案诉讼支出保全担保费14000元、律师费600000元，提交担保费发票一张、委托代理合同及收款收据一份。经质证，被告对真实性认可，但主张不应由其负担。 本案审理过程中，本院多次组织原、被告双方就是否继续履行合同以及相关细节进行协商，双方提出过多个调解方案，但始终无法达成一致意见。在调解不成的情况下，被告在2019年9月19日的庭审中明确要求解除合同，并要求原告在一个月内将一、二层恢复原状，否则将另行起诉。 以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。 当事人存在争议的事实是：第一，案涉租赁场所所在建筑物未能完成竣工验收以及租赁场所未能达到合同第1.3条约定的交付条件的原因；第二，原告为案涉租赁场所的装修而支出的合理费用。 关于第一项争议事实。案涉租赁场所位于昊海苑商住楼负二层、一层、二层。昊海苑项目在开工前依法办理了规划、建设、消防等审批手续，审批通过后按照图纸开工建设。2012年8月13日，昊海苑商住楼通过了主体结构工程质量验收，目前尚未办理竣工验收和综合验收。 经查，双方签订《房屋租赁买卖合同》后，被告将租赁场所交付原告进行装修。原告陈述其于2017年3月1日开始准备装修事宜，4月1日正式动工，后因原告要求被告提供综合验收报告，被告一直拖延，原告只得于2017年10月停止装修。 2017年5月，昊海苑项目的鉴定单位富尔公司向施工单位中鑫威海分公司发出一份《监理工作联系单》，主要内容为：昊海苑项目裙楼部分一、二层业主正在进行装修施工，业主对部分主体结构进行了私自变更，由于该项目尚未竣工验收，根据国家相关规范要求，主体结构变更必须由设计部门给出正式的变更后方可施工，否则造成的一切后果由总包单位和业主共同承担。2017年12月13日，富尔公司再次向中鑫威海分公司发出一份《监理工作联系单》，主要内容为：昊海苑项目裙楼部分一、二层使用方在装修过程中对部分主体结构进行了私自改造，改变了主体结构，破坏了结构钢筋。由于该项目仍未竣工验收，根据国家相关规范要求，主体结构改造必须由设计部门给出正式的变更后方可施工；我公司已于2017年5月发送工作联系单要求整改，但至今仍未整改，现再次要求贵方尽快完善设计变更手续，确保主体结构安全，否则影响整体竣工验收。2017年12月15日，中鑫建设集团昊海苑项目部向被告发出一份《工作联系单》，主要内容为：贵单位将昊海苑商住楼一、二层对外租售，使用方在进行装修施工过程中对部分主体结构进行了私自改造，与原施工蓝图严重不符，会直接影响工程的竣工验收。望贵单位督促使用方严格按照国家相关规范，尽快完善设计变更并按图施工，确保主体结构安全及不影响后期竣工验收工作。被告通过EMS向原告邮寄送达该份工作联系单的复印件，但无人签收，后被告将复印件直接张贴在租赁场所的大门上。 2018年1月25日，原告向被告出具一份授权书，内容为：“宇昊房地产：我公司授权员工宋汉东代表公司与贵公司办理施工前的各项施工手续，请予以接洽为盼。授权有效期自2018年1月25日—2018年3月1日。”授权书后附有一份“金建工程设计有限公司”的营业执照及资质证书。 原告主张被告承诺协助其办理增设的主楼梯图纸的变更手续，但实际未协助办理，并提交一份其盖章出具的《主楼梯变更申请》，主要内容为：因我方设计要求，需要对一楼到二楼增设的主楼梯图纸重新变更（附变更前后图纸），望贵司给予协助到设计院办理图纸变更手续。该申请左下方书写有“同意协助办理刘永昌2018.1.26”。经质证，被告主张未收到过该份申请，故对真实性不予认可。 关于装修改造过程中的审批手续如何办理，双方陈述不一。原告主张其仅负责洗浴城部分的消防改造工程，其余验收事项均由被告完成，如整个大楼通过了综合验收，则装修过程中只需要消防审批，不需要经过其他部门的审批；另外，原告装修前曾经到主管部门申报装修审批手续，但因整个楼没有综合验收，所以主管部门没有接收材料。被告主张因原告的装修对主体和结构进行了改变，所以须报设计部门出具设计变更文件后报规划、建设、管理等部门审批；目前涉案大楼除洗浴城之外的部分均具备验收条件，如原告继续租赁，应就洗浴城的改造出具设计变更，与被告一起办理审批手续继而完成整个大楼的验收，如原告解除合同，则应恢复原状，被告才能完成验收。 双方合同1.3条约定的交付条件分为两个部分，一是消防系统的审核验收，二是供水、供电系统的审核验收。 首先，关于第一部分：消防系统的审核验收问题。经查，2017年2月28日，原告（乙方）、被告（甲方）、山东恒基消防安全工程有限公司威海分公司（丙方，以下简称恒基威海分公司）签订一份协议书，约定：昊海苑商住楼一、二层商场改洗浴消防改造工程，共需670000元，其中甲方承诺支付400000元，乙方承诺支付270000元，由丙方施工完成；支付上述工程款之后，洗浴城的消防工程及其与之相关的消防问题，与甲方无关，甲方不再承担责任，甲方只负责大楼其余部分消防工程的完善，在乙方开业之前整个大楼要通过消防部门的检测验收；丙方收到上述工程款后，在乙方开业前完成消防工程包括审图、施工、验收。2017年4月10日，原告通过工作人员刘洋账户向被告法定代表人杨军账户转账汇款100000元，备注“消防款”。2017年5月12日、7月19日，原告分别向恒基威海分公司转账汇款50000元，两次转账共计100000元。上述200000元款项均由恒基威海分公司向原告出具了收款收据。2017年6月22日，威海市公安消防支队作出威公消审字[2017]第0066号建设工程消防设计审核意见书，主要内容为：1.经抽查山东福乐汤洗浴有限公司报送的由恒基公司设计的福乐汤洗浴内装修工程消防设计文件，该工程消防设计文件符合要求，抽查结论为合格；2.经审核合格的建设工程消防设计不得擅自修改，确需修改的，须重新报申报消防设计审核，工程竣工后，须依法向威海市公安消防支队申请消防验收，未经验收或验收不合格，不得投入使用。审核通过后，原告依照该设计图纸进行了部分施工建设，后于2017年10月份停工。 其次，关于第二部分，供水、供电系统的验收问题。截至法庭辩论终结前，昊海苑项目尚未完成供水、供电系统的验收手续，租赁场所目前有施工用水、施工用电。被告陈述供水系统已经施工完毕且主管部门已进行了现场验收，但尚未取得验收报告；供电系统因为涉及配电室的施工，还需要供电部门的审核设计，暂未完工。另外，被告主张是因为原告装修破坏了原来的主体结构，致使无法进行竣工验收，而供水系统验收需以竣工验收为前提条件。 通过当事人举证、质证，本院对该项争议事实认定如下：首先，关于昊海苑商住楼的竣工验收问题。1.从富尔公司向施工单位中鑫威海分公司发送的《监理工作联系单》以及中鑫建设集团昊海苑项目部向被告发送的《工作联系单》所载内容来看，可以认定原告在装修施工过程中对租赁物的部分主体结构进行了改造，且上述改造没有依照相关规范的要求完成设计变更手续。2.原告已于2017年4月进场装修，在2017年10月份停工后，又于2018年1月25日向被告出具授权书授权宋汉东负责办理施工前的各项施工手续亦可佐证前述原告未在开工前办理设计变更手续的事实。3.监理机构第一次发出停工整改通知的时间是2017年5月，此时被告对租赁物的部分主体结构发生变更一事应当知晓，作为开发单位，被告负有向设计部门申请设计变更并按规定履行其他审批手续的义务。4.工程的竣工验收是对整个工程或整栋建筑物进行验收，并不单独针对其中的某个部分。案涉租赁场所与整个工程是局部与整体的关系，如案涉租赁场所不符合竣工验收条件，必然导致整个工程无法通过竣工验收，但案涉租赁场所符合竣工验收条件，并不必然引起整个工程都可通过竣工验收的结果，而根据目前的证据，尚无法认定工程除案涉租赁场所以外的其他部分均已符合竣工验收条件。综上，应当认定原、被告对因部分主体结构改变而影响竣工验收这一问题均有过错。 其次，消防系统的验收问题。被告向原告交付的租赁物系毛坯房，开工前被告按相关规定向规划、建设、消防等主管部门办理了施工图纸的审批手续。主体结构竣工验收后，被告将租赁物交付原告进行装修，原告装修前依法向消防主管部门进行了装修工程消防设计的申报，并通过了审核。但被告仅按其申报的图纸进行了部分施工，并未施工完毕，案涉建筑物目前并不具备申请消防验收的客观条件。并且，双方补充协议约定的被告完成消防验收的时间为2017年12月30日，而原告停止施工的时间2017年10月早于约定时间两个多月，此时也不存在被告未按期完成其他部分消防工程的施工导致原告行使不安抗辩权的事由。因此，虽然被告未能依照合同1.3条之约定交付验收合格的消防系统，但该后果系原告未按申报图纸施工完毕所致，应当认定为原告的过错。 第三，供水、供电系统的验收问题。被告未能在承诺的2017年12月30日前完成供水、供电基本设施的配备，约定期限界满时，案涉租赁场所尚不具备申请供水、供电验收的硬件条件，应当认定为被告的过错。 关于第二项争议事实。原告主张的装修费用主要分为四个部分，一是土建、装饰、钢结构、防水、加固、采暖、给排水、电气等与租赁场所不可分割的装修项目；二是设计费用，具体包括室内设计费用、工程设计费等；三是温泉、制冷、空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机、花洒、喷头、二手水设备（指冷却塔、锅炉）等设备以及木门、导视标识（灯箱）、VI手册、浴服的采购、安装费用；四是沙发、茶几的采购费用。 第一部分，土建、装饰、钢结构、防水、加固、采暖、给排水、电气等与租赁场所形成附合的装修项目。原告为证明其主张提交：1.原告与吉林朗威建筑工程有限公司于2017年9月5日签订的《工程承包合同书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明其委托该公司进行装修施工，支付工程款20000元。2.原告与郑安凤于2017年10月17日签订的《福乐汤装修工程承揽协议书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明郑安凤承揽了案涉租赁物的部分室内装修项目，原告已支付工程款401500元，待付款项为42530元。3.原告与王建忠于2017年3月23日签订的《工程施工合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明王建忠承揽了部分木工工程，原告已支付工程款40000元，待付款项为12000元。4.原告与唐永胜于2017年3月10日签订的《工程施工合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明唐永胜承揽钢结构工程，原告已付工程款80000元。5.原告与王占文于2017年5月2日签订的《工程施工合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明王占文承揽盘岩浴加工事宜，原告已支付工程款1500元。6.原告与孙铁军于2017年3月15日签订的《水电安装施工承包合同书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明孙铁军承揽案涉租赁场所水电安装事宜，原告已支付工程款115000元。7.原告与威海旭辉贸易有限公司签订的《采购协议》及交通银行网上转账凭证、收据、结算明细表，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买华亚管件支出49785元。8.原告与威海鼎赞贸易有限公司于2017年3月15日签订的《水泥采购协议》及交通银行网上转账凭证、收据、发货单，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买水泥支出105400元。9.原告与威海周宁建材有限公司的交通银行网上转账凭证、收款收据及购买明细，拟证明原告为案涉租赁场的装修购买联塑管材支出65000元，待付款项为55000元。10.署名为案外人张誉的收款收据及混凝土发货单，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买混凝土，应向张誉付款16000元。11.原告向环翠区于晓红建材销售部转账的交通银行网上交易凭证以及该销售部开具的收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买工程用沙，已支出30000元，待付款项为22000元。12.原告与威海市欣奕特种建筑工程有限公司于2017年10月25日签订《承揽协议书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明威海市欣奕特种建筑工程有限公司承揽为案涉租赁场所进行整体加固的工程，合同总额300000元，原告已付20000元，余款未付。13.原告购买防盗门、胶粉、瓷砖、木门砖、架子、防水、钢化玻璃、镜子、花格、洗浴缸、地漏、石雕、玉石、监控、灯具、木方等装修材料的收据、发票以及部分交通银行网上转账凭证，拟证明原告购买装修材料的花费。14.交通银行网上转账凭证及收据、出库单，拟证明原告为案涉租赁物的装修支付钢材款245090元。15.原告与威海市东成石材有限公司签订的《加工协议》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为装修案涉租赁场所支出理石加工费55800元。16.原告与案外人神喜祥签订的《小红砖采购协议》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买小红砖支出81300元。17.原告与蓬莱市方正建材有限公司签订的《加气块购销合同》及交通银行网上转账凭证、收据、入库单，拟证明原告为案涉租赁场所的装修购买小红砖支出49015元。18.交通银行网上转账凭证、收据及发票、部分送货单，拟证明原告在案涉租赁物的装修过程中支出各项运费共计114727元。19.原告向被告支付2017年4月至2018年3月电费的交通银行网上转账凭证及收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修支出电费49807元。经质证，被告对上述证据1-13的真实性均不予认可，认为其不是上述合同的相对方，不清楚合同所涉的工程材料及劳务是否用于案涉租赁场所的装修；对证据14-19的真实性认可，但主张上述费用属原告施工期间正常发生的费用。 原告申请对于装修损失进行鉴定，本院就上述形成附合的装修内容委托山东宜华建设咨询有限公司进行鉴定，意见为：1.在鉴定过程中，因无法提供经过确认的装修工程竣工图纸，我机构按照租赁物施工图并根据现场勘查测量三方签字确认的数据，对原告方二次装修过程中发生的土建、装饰、钢结构、防水、加固、采暖、给排水等分部分项工程进行了造价鉴定，鉴定造价为2170475.18元；2.在鉴定过程中，由于无法提供经过确认的装修工程竣工图纸，原告二次装修过程中施工的电气安装项目，大部分发生在现场上部空间或在地面和墙体内埋设隐蔽，现场勘查发现大部分电气线路为共管敷设，电气安装项目无法通过现场勘查测量出真实有效的数据。针对以上情况，我机构通过现场勘查测量并结合证据目录中的相关资料等，对该部分造价进行造价估算，鉴定估算造价为129588.18元。综上，现场测量项目的鉴定工程造价为2170475.18元，电气部分鉴定工程造价（估算值）为129588.18元，以上两项共计2300063.36元。经质证，原告对鉴定报告无异议；被告主张鉴定报告没有原设计单位出具的装修设计图纸作为依据，故对鉴定报告不认可，并主张原告在装修期间私自破坏了楼板主体结构，应当恢复原状。 通过当事人举证、质证，本院对于该部分争议事实认定如下：根据原告提交的相关合同、转账凭证、收据、发货单或入库单，结合本院技术室与鉴定机构现场勘查的情况，可以认定原告对案涉租赁场所进行了装修，并支付了装修材料款、劳务费等的相关费用。上述证据仅能证实原告购买了上述物品或劳务等，但不足以证明与案涉租赁场所之间的关联性，而原告主张的上述施工材料、劳务费及运费、水电费等均已附着于租赁场所，故应根据租赁场所的现实情况进行认定。本院依法委托山东宜华建设咨询有限公司对上述装修项目进行了现场勘查并出具鉴定报告，山东宜华建设咨询有限公司具备工程造价鉴定资质，鉴定程序及依据合法，本院依法对鉴定报告予以采信。根据鉴定报告，应当认定原告为案涉租赁场所进行的、已与租赁场所形成附合的装修，合理费用为2300063.36元。 第二部分，设计费用。原告为证明其为案涉租赁场所的装修支出设计费用的情况，提交：1.原告与威海威图文化传媒有限公司于2017年4月21日签订的《室内设计合同》及收据一份，合同约定第一阶段为概念设计，具体包括设计说明、平面布置图、方案构思意向图、主要饰面材料选择图片，第一阶段设计费100000元；第二阶段为方案深化设计，具体包括空内总平面图、效果图，第二阶段设计费100000元；第三阶段为扩初设计，具体包括扩初设计说明、室内总平面图、室内家具平面布置图、室内隔墙尺寸图、室内地坪平面图、室内顶面平面图、立面索引图、插座布置图、照明布置图等，该阶段设计费待定；第四阶段为施工图设计及相关资料交付阶段，该阶段设计费待定；第五阶段为施工阶段的监督及配合。收据时间为2017年4月26日，金额为100000元，收款事由为设计费。2.原告与长春博识工程咨询有限公司签订的《工程委托设计合同》及交通银行网上转账凭证、收据，约定设计内容为给排水专业施工图设计、暖通专业施工图设计、电气专业施工图设计，设计服务费120000元。银行转账凭证及收据显示原告于2017年9月8日向长春博识工程咨询有限公司支付设计费120000元。3.原告与MR.King空间设计事务所于2017年8月3日签订的《室内装饰装修设计委托合同》及交通银行网上转账凭证、收据，合同约定MR.King空间设计事务所对原告的福乐汤温泉会馆提供室内装饰装修设计方案，设计费260000元，设计公司提供平面图和意向图片原告满意后，三日内付50%即130000元，合同中还约定了余款的支付条件。转账凭证及收据显示原告于2017年9月11日向MR.King空间设计事务所支付设计费130000元。经质证，被告对上述证据的真实性均不予认可，且不清楚设计方是否有资质，亦不清楚三份设计合同有何区别。 通过当事人举证、质证，本院对该项争议事实认定如下：原告提交的三份设计合同，设计内容不存在重复，设计项目对应不同装修阶段，且原告已支出的费用与已施工的项目相关联，应当认定上述设计费350000元（100000元+120000元+130000元）为原告的合理支出。 第三部分，原告采购温泉、制冷、空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机、花洒、喷头、二手水设备（指冷却塔、锅炉）等设备以及木门、导视标识（灯箱）、VI手册、浴服的费用。原告提交：1原告与大连连邦温泉科技开发有限公司于2017年4月1日签订的《产品购销合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向大连连邦温泉科技开发有限公司购买温泉设备及安装，合同总金额为728000元，原告已付款372800元。2.原告与沈阳宏程世纪制冷设备有限公司于2017年3月26日签订的《产品销售安装合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向沈阳宏程世纪制冷设备有限公司购买设备及安装，合同总金额680000元，原告已付款70000元。3.原告与山东众和机电设备有限公司于2017年11月3日签订的《昊海苑福乐汤洗浴空调通风合同书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向山东众和机电设备有限公司购买空调、通风设备及安装，合同总金额530000元，原告已付款500000元。4.原告与青岛普宇威尔经贸有限公司于2017年4月25日签订的《工程合同》及报价单、交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向青岛普宇威尔经贸有限公司购买汗蒸设备及安装，合同总金额1200000元，最终金额按实际发生结算，原告已付款1250000元。5.原告与北京鸿利邦德商贸有限公司于2017年5月4日签订的《产品购销合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向北京鸿利邦德商贸有限公司购买中央除湿机设备及安装，合同总金额79000元，原告已付款57600元。6.原告与威海杰臣贸易有限公司的采购确认单及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向威海杰臣贸易有限公司购买花洒、水龙头，原告已付款100539.19元。7.原告与上海垣颖环保科技有限公司于2017年6月3日签订的《产品买卖协议书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向上海垣颖环保科技有限公司购买高原制氧机设备及安装，合同总金额19800元，原告已付款12000元。8.原告与长春恒汇暖通安装劳务有限公司于2017年10月8日签订的《设备转让协议》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告购买二手水设备花费200000元。9.原告与威海乐天3D木门旗舰店于2017年7月4日签订的《木制产品购销及安装合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修向威海乐天3D木门旗舰店购买木门，合同总金额81761元，原告已付款40000元。10.原告与上海梵帝雅实业有限公司签订的《导视标识设计制作合同书》、《设计合同书》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告为案涉租赁场所的装修委托上海梵帝雅实业有限公司进行导视系统、V1设计及V1手册的设计制作，合同总金额190000元，原告已付80000元。11.原告与抚顺市九号服饰服装厂于2017年7月12日签订的合同及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告购买浴服，合同总金额为97550元，原告已支付27550元。经质证，被告对上述证据的真实性均不予认可，认为不能证明用于案涉租赁场所，且上述合同签订时原告的装修尚未完工，不需要采购上述设备，即使上述合同是真实的，也属于原告人为扩大损失。 庭审中，原告陈述其采购的温泉、制冷设备已支付定金，尚未发货；空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机已经安装在租赁场所内；花洒、喷头、二手水设备（冷却塔、锅炉）已收货，现存放于仓库中；木门、导视标识（灯箱）、VI手册、浴服尚未发货，但卖方称已制作完毕。 通过当事人举证、质证，本院对该部分争议事实认定如下：首先，原告采购的温泉、制冷设备以及木门、导视标识、V1手册、浴服尚未发货，原告仅支付了定金或部分货款，原告与供货方关于合同是否继续履行、如不继续履行如何处理违约事宜尚无定论，根据现有证据，暂无法认定原告为上述采购所受到的合理损失。原告应当先与第三方就合同是继续履行还是解除、具体方案如何等具体后续事宜进行协商处理，待损失数额确定之后，另案主张权利。 第二，原告采购的空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机设备已经安装在租赁场所内，但尚未实际投入使用，设备成新率较高，仍具有较高的价值。上述设备与租赁物未形成附合，原告可自行拆除，因拆除或折旧所致的损失，可参照合同第2.1条约定的租赁期限来折算成新率，折旧的金额应计算为282038元[（500000元+1250000元+57600元+12000元）×18.6个月/120个月]。 第三，原告采购的花洒、喷头、二手水设备（冷却塔、锅炉）尚未安装，物品的成新率应与购买时相差不大，因此，本案不宜直接通过价格鉴定确定所谓“残值”的方式或采取折旧的方法来认定损失数额，应当先由原告本着民事主体的善良诚信原则，通过退货、变卖、继续利用或其他利益最大化的方式进行处理，在损失数额明确的情况下，依据实际损失另案主张权利。 第四部分，原告采购、沙发、茶几而支出的货款。原告为此提交：原告与青岛未来家具有限公司于2017年5月25日签订的《家具买卖合同》及交通银行网上转账凭证、收据，拟证明原告购买休息室沙发、茶几，合同总金额为58300元，原告已支付23000元。经质证，被告对上述证据真实性均不予认可，认为无法看出用于案涉租赁场所，并主张上述合同签订时原告的装修尚未完工，不需要采购上述沙发、茶几，即使上述合同是真实的，也属于原告人为扩大损失。 通过当事人举证、质证，本院对该项争议事实认定如下：根据原告提交的合同及支付部分货款的凭证，可以认定原告为购买沙发、茶几支出部分货款。但一方面，沙发、茶几均系种类物，物品本身具有价值和使用价值，且属于日常生活较为常用的物品，可在其他场所继续使用；另一方面，上述物品属于家具，并非装修阶段必须的采购。综上，原告购买沙发、茶几的款项不宜认定为原告的损失。 本院认为，本案争议的焦点是：第一，原、被告之间签订的房屋租赁合同是否应当解除；第二，原、被告在合同履行过程中是否存在过错；第三，原告已支付的租金、保证金、车位款、房产税应当如何处理；第四，原告是否有权要求被告赔偿装修损失；第五，原告主张违约金4000000元是否合理；第六，原告是否有权要求被告支付因本案诉讼产生的律师费、担保费。 关于焦点一，原、被告之间于2017年1月6日签订的《房屋租赁买卖合同》、2017年9月21日签订的《补充合同》以及2017年9月26日签订的《车位转让协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该合同名为租赁买卖合同，但从合同条款来看属于房屋租赁合同，因此应当认定原、被告之间形成房屋租赁合同关系。现双方在履行租赁合同的过程中产生较大争议，本院多次组织双方进行调解，均协商不成。现原告要求解除合同，被告亦于2019年9月19日表示同意解除合同，案涉房屋租赁合同已无继续履行的必要，因此，本院对原告该项诉讼请求予以准许，应当确认原、被告之间签订的《房屋买卖租赁合同》于2019年9月19日解除。 关于焦点二，首先，根据合同第1.2条约定的租赁物的面积以及第5.7.2条约定的每层的租赁单价计算，第一年的租金应当为2388910.04元（0.3元×312.53平方米×365天+1.1元×3072平方米×365天+1元×3072平方米×365天）。但合同第4.4条又约定原告于合同签订当日向被告支付第一年租金2500000元，多退少补，并约定其中1000000元作为保证金于合同终止或解除后无息返还，原告按照该条约定向原告支付了2500000元并无不当。虽然该条约定的租金及保证金总额与按前文租金计算方法计算出来的租金数额不一致，但合同中并无第一年剩余租金888910.04元应于何时支付的约定，应视为双方约定不明，不宜以原告未支付第一年剩余租金为由认定原告违约。被告主张原告未足额支付第一年的租金构成违约，本院不予采信。第二，前文第一项争议事实中，本院已就案涉租赁物的竣工验收、消防系统验收、供水供电系统验收等问题产生的原因、双方的过错进行了分析，综合双方在合同履行过程中的情况，应当认定原、被告在案涉租赁合同的履行过程中均存在违约行为，与合同解除的后果之间均有因果关系，过错比例以双方各为50%为宜。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院中，原告已向被告支付租金1500000元（336384元+1163616元）、保证金1000000元，合同约定2017年3月1日至10月31日为免租期，并约定如免租期前被告未完成合同第1.3条约定的附属设施并达到验收，则免租期延长至实际验收和配备完成之日，截至法庭辩论终结前，案涉租赁场所尚未达到合同约定的上述条件，故不应计算租金。在房屋租赁合同解除的情况下，原告要求被告退还租金1500000元，理由正当，本院予以支持。 双方约定“在乙方按合同约定向甲方交还租赁物的当日无息退还”，但原告在装修过程中破坏了租赁物的主体结构，目前无法向被告交付符合要求的租赁物，被告已明确要求原告将楼板等主体结构恢复原状，并表示如不能恢复原状将通过诉讼途径另案解决。保证金系原告为合同的履行提供的担保，现租赁物的主体结构尚未按整改要求恢复原状，退还保证金的条件尚未成就，故暂时不应退还。原告在本案中要求被告退还保证金1000000元并支付利息，本院不予支持，双方可在条件成就后另行解决。 原告购买五个车位系出于洗浴城的经营需要，拟用于安装洗浴设备作为洗浴配套，在房屋租赁合同解除、租赁场所不再经营洗浴城的情况下，车位转让协议亦无继续履行的必要。原告虽未明确诉请一并解除车位转让协议，但其要求被告退还已支付的车位款10000元，应理解为作出了要求解除车位转让协议的意思表示。考虑本案的实际情况，不宜要求原告另案诉讼产生诉累，对于原告要求被告返还车位款10000元的诉讼请求，本院予以准许。 综合本案的案情，案涉房屋租赁合同系因双方均同意解除合同而解除，解除时间与本案宣判仅间隔数日，且原告自身存在违约行为，原告要求被告就租金1500000元、车位款10000元按银行同期贷款利率支付利息，理由不当，本院不予支持。 房产税是税务部门依据国家法律、行政法规的规定针对经营性房屋征收的财产税，该税费的具体负担在案涉房屋租赁合同中并无约定。双方另行签订合同对于该笔税费的负担进行了约定，故本案对房产税不宜一并处理，双方可依据相关合同另案解决。 关于焦点四，被告将租赁场所交付给原告，并对原告进场装修一事知晓，且合同2.3条亦约定原告在免租期进行装修和开业，应当认定原告的装修行为经过了被告同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，在双方均存在违约的情况下，原告进行的、已形成附合的装饰装修物，被告不同意继续利用的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据山东宜华建设咨询有限公司出具的鉴定报告，原告已经完成的、与租赁场所形成附合的装修项目的合理费用为2300063.36元，应由被告按过错比例承担50%，计款1150031.68元。原告为已完成的装修项目支出的设计费用350000元，被告亦应按照责任比例承担50%，即175000元。已经安装在租赁场所内的设备包括空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机的折旧损失282038元，被告应当赔偿50%，计款141019元。 原、被告与恒基威海分公司之间签订的协议书约定，工程款约670000元，原告仅支付了其中部分工程款270000元。现原告未按消防设计图纸施工完毕，其与恒基威海分公司之间尚未就工程款结算，无法确定消防工程的实际款项，并且，被告为案涉租赁场所的消防安装工程而支出消防工程款高于原告支出的数额。因此不宜仅依据原告的付款情况进行处理，原告应在工程结算后另案主张权利。 关于焦点五，原、被告对于合同不能继续履行存在过错，在双方均存在严重违约的情况下，双方均无权依据合同第七条向对方主张违约金。原告主张被告违约导致其营业损失及同地段同类房产的租赁差价损失，要求被告赔偿违约金4000000元，理由不当，本院不予支持。 关于焦点六，双方签订的《补充协议》约定“如有违反除须向对方承担违约责任外，导致诉讼的，违约方还须承担守约方因为诉讼而产生的律师费、担保金等相关费用”，但原告在合同履行过程中亦存在严重违约行为，不属协议约定的守约方，其要求被告支付律师费、担保金，理由不当，本院亦不予支持。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告山东福乐汤洗浴有限公司与被告威海市宇昊房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁买卖合同》于2019年9月19日解除； 二、被告威海市宇昊房地产开发有限公司返还原告山东福乐汤洗浴有限公司租金1500000元、车位款10000元； 三、被告威海市宇昊房地产开发有限公司赔偿原告山东福乐汤洗浴有限公司装修损失（形成附合的部分）1150031.68元； 四、被告威海市宇昊房地产开发有限公司赔偿原告山东福乐汤洗浴有限公司空调、汗蒸、中央除湿机、高原制氧机的设备折旧损失141019元； 五、被告威海市宇昊房地产开发有限公司赔偿原告山东福乐汤洗浴有限公司为装修支出的设计费用175000元； 六、驳回原告山东福乐汤洗浴有限公司要求被告威海市宇昊房地产开发有限公司就已收取的租金、保证金、车位款按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求； 七、驳回原告山东福乐汤洗浴有限公司要求被告威海市宇昊房地产开发有限公司退还保证金1000000元及利息的诉讼请求； 八、驳回原告山东福乐汤洗浴有限公司要求被告威海市宇昊房地产开发有限公司赔偿房产税38443.92元及利息的诉讼请求； 九、驳回原告山东福乐汤洗浴有限公司要求被告威海市宇昊房地产开发有限公司支付违约金4000000元的诉讼请求； 十、驳回原告山东福乐汤洗浴有限公司要求被告威海市宇昊房地产开发有限公司赔偿原告律师费600000元、保全担保费14000元的诉讼请求。 以上二至五项共计2976050.68元，被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106063元，由原告负担75455元，被告负担30608元。保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  张丽红 人民陪审员  邓树善 人民陪审员  梁廷波 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  沈 安