广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2001号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强，董事长。委托诉讼代理人：白晓莉，系原告法务人员。被告：庞宗海。被告：童纪先。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告庞宗海、童纪先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘红丹、王永红组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告童纪先的商铺租赁合同关系已于2018年3月22日解除，被告租赁保证金28092元归原告所有；2.两被告向原告支付租金32500元（从2018年2月1日计至2018年4月18日，算至实际清场之日）；3.两被告向原告支付违约金6830.14元（违约金按以每个月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月15日，请求计算至实际清偿之日）；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告庞宗海就被告租赁佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房事宜于2015年7月7日签订《恒福中心写字楼租赁合同》。根据租赁合同约定，该物业的计租面积以建筑面积213.24平方米计算，使用面积为156.36平方米，租赁期限自2015年7月15日起至2020年7月31日止，其中2015年7月15日至2015年8月23日为免租期。2017年8月1日至2018年7月31日租金按每月12500元计算。被告须于每月5号前交纳当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有并追究被告因违约造成甲方损失的责任。2017年2月28日，原告与两被告签订了《合同权利义务转让协议》，协议约定，被告庞宗海将租赁合同中的全部权利义务一并转让给被告童纪先，被告庞宗海缴交的租赁保证金转到被告童纪先名下，被告庞宗海对被告童纪先的义务承担连带保证责任。2017年5月24日，原告已按约定交付场地给被告童纪先使用，被告童纪先于同日接收并签订了《租户收楼确认书》。但自2018年2月起，被告童纪先未能依约支付租金，截至该物业清场之日，被告童纪先欠付租金32500元，违约金暂计6830.14元，前述费用合计39330.14元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2018年3月15日、3月16日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《催缴函》《律师函》，两被告收到函件后仍不予缴纳欠费。原告已于2018年3月20日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《解除合同通知书》，两被告收到《解除合同通知书》后未按约定交还租赁物业及搬离物品。原告于2018年3月26日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《限期撤场通知书》，两被告收到《限期撤场通知书》后未按约定撤场。原告于2018年3月29日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《清场通知书》。根据租赁合同的约定，经甲方通知限期搬离后仍不按期搬离的，视为乙方放弃租赁场地内装饰装修、物品及设备的所有权。原告已于2018年4月18日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。截止原告起诉之日，两被告仍未向原告支付拖欠的费用。两被告故意拖欠租金以及在合同解除后不按时归还租赁物业的行为已构成违约，为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、两被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.房地产权证、《租赁合同》《证明》。证明佛山恒裕房地产开发有限公司（下称恒裕公司）是涉案物业的产权人，将涉案物业出租给原告，并允许原告出租。3.《恒福中心写字楼租赁合同》。证明根据租赁合同约定，租赁物业计租面积213.24平方米，租赁期限自2015年7月15日起至2020年7月21日止，被告须按租赁合同相关约定支付租金，否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天或累计超过3次的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付保证金，并要求被告另行承担赔偿责任。4.《申请书》《合同权利义务转让协议》。证明经被告庞宗海申请，原告与两被告签订《合同权利义务转让协议》，约定被告庞宗海将涉案物业转让给被告童纪先，涉案物业的权利义务由被告童纪先享有和承担，被告庞宗海对被告童纪先承担连带保证责任。5.《催缴函》、《律师函》及寄件回执。证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。6.《解除合同通知书》及寄件回执。证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的租赁合同已解除。7.《限期撤场通知书》及寄件回执。证明被告未按原告要求的时间撤场，原告向其送达了《限期撤场通知书》。8.《清场通知书》及寄件回执。证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了《清场通知书》。9.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明涉案房屋权属。诉讼中，两被告未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告未提出异议并举证反驳，本院均予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月25日，原告登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），经营范围为商业经营管理、物业租赁、物业管理。2013年12月1日，原告（乙方、承租方）与案外人恒裕公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定由原告承租案外人恒裕公司位于佛山市禅城区季华六路11号1座7层至12层。2015年7月7日，原告（甲方）与被告庞宗海（乙方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》，约定：“第一条、租赁物业位于佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房物业，物业计租面积为213.24平方米，套内建筑面积为156.36平方米。第二条、租赁期限自2015年7月15日起至2020年7月31日止。第三条、免租期自2015年7月15日至2015年8月23日，甲方免收租金，但乙方仍然应当交纳本合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、水、电费等。第四条、费用及支付方式。1.租赁期限内租金情况如下：……2017年8月1日至2018年7月31日止，乙方应缴纳租金为58.62元/月/平方米，即每月租金为12500元……3.保证金及支付方式。签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金28092元……上述保证金不能用作抵扣租金、水电费、物业管理费及其他欠费之用……第十一条、违约责任……6.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之三的违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方因违约造成甲方损失的责任……乙方通讯地址：佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房，甲乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准，以挂号件或EMS快递方式寄往该地址的有关通知、函件均视为有效送达……”2017年2月20日，被告庞宗海向原告及佛山市恒福物业管理有限公司（下称恒福物业公司）出具《申请书》，申请将租赁合同及物业管理协议的一切权利与义务转让给被告童纪先，相应租赁条件按原合同执行。2017年2月28日，原告（甲方）与被告庞宗海（乙方）、童纪先（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，主要约定如下：甲乙双方于2015年7月7日签订了《恒福中心写字楼租赁合同》，现甲、乙、丙三方经友好协商达成协议，1、乙方将其于原合同中的全部权利、义务一并概况转让给丙方。2、自本协议生效之日起，乙方所享有原合同的权利及应承担的义务全部由丙方享有及承担。乙方自愿为丙方及其在该物业上成立的新主体履行原合同项下的义务承担连带保证责任……5、乙方已向甲方缴交的租赁保证金即转为丙方应缴交的租赁保证金……6、丙方确认送达地址为广东省佛山市禅城区忠义路117之47号，联系电话138××××8031，按照该送达地址寄送通知、函件等往来文件的，自文件发出之日起第三天视为送达。2018年3月15日，原告分别向《恒福中心写字楼租赁合同》载明的被告庞宗海地址、《合同权利义务转让协议》载明的被告童纪先地址邮寄《催缴函》，上载被告承租涉案物业截至2018年3月10日，拖欠租金及违约金共计26425元。邮件均被拒收退回。2018年3月16日，原告委托律师向被告庞宗海、童纪先邮寄《律师函》，告知被告在收函后三日内缴清拖欠的租金费用25000元及违约金1425元，否则将依法起诉。被告庞宗海签收了该《律师函》，被告童纪先拒收该《律师函》。2018年3月20日，原告向被告庞宗海、童纪先邮寄《解除合同通知书》，寄给被告庞宗海的《解除合同通知书》由其亲属于2018年3月22日签收，寄给被告童纪先的《解除合同通知书》于2018年3月22日已退回。2018年3月26日，原告向被告庞宗海、童纪先邮寄《限期撤场通知书》，通知被告于收到本通知书后2日内缴清欠费并搬离完毕，撤离租赁物业，将租赁物业交还给原告。被告庞宗海于2018年3月29日签收该通知书，寄给被告童纪先的《限期撤场通知书》于2018年3月28日退回。2018年3月29日，原告向被告庞宗海、童纪先地址邮寄《清场通知书》，通知两被告，原告定于2018年4月3日对该租赁物业进行清场，届时请两被告派人参加，否则视为被告放弃该租赁物业内一切物品的权利。寄给被告庞宗海的《清场通知书》由其亲属于2018年3月30日签收，寄给被告童纪先的《清场通知书》于2018年3月31日退回。另查明，佛山市禅城区季华六路11号一座905房的产权人为恒裕公司，房屋用途为办公用途。再查明，恒福物业公司诉两被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理，案号为（2019）粤0604民初2002号。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告童纪先承接被告庞宗海在《恒福中心写字楼租赁合同》项下的权利义务，故涉案租赁合同的出租人是原告，承租人是被告童纪先。原、被告签订的《恒福中心写字楼租赁合同》《合同权利义务转让协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请确认租赁合同解除。原告主张被告童纪先自2018年2月起拖欠租金、因被告拒不到庭抗辩并举证予以反驳，本院对原告的主张予以采信。根据《恒福中心写字楼租赁合同》第十一条第6款的约定，原告享有单方解除协议的权利。至于合同解除的时间。《合同权利义务转让协议》第6条“按照该送达地址寄送通知、函件等往来文件的，自文件发出之日起第三天视为送达”的约定，原告于2018年3月20日向被告童纪先寄出解除合同通知，故本院确认原告与被告童纪先、庞宗海就佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房的房屋租赁合同关系已于2018年3月23日解除。关于没收保证金。如前所述，被告童纪先未依约支付租金，已构成违约，根据《恒福中心写字楼租赁合同》第十一条第6款的约定，原告有权没收保证金。故对原告没收保证金的诉请予以支持。关于支付租金。因原告与被告童纪先的租赁合同关系已于2018年3月23日解除，被告童纪先应依据租赁合同约定的租金标准（12500元/月）向原告支付2018年2月1日至2018年3月23日的租金，自2018年3月24日起至原告收回租赁物之日止（2018年4月18日），被告童纪先还应参照租赁合同约定的向原告支付占有使用费。综上，被告童纪先应向原告支付租金以及占有使用费合计32500元。关于违约金，因原告并未提供有效的证据证明其因被告童纪先违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告童纪先违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于被告庞宗海责任。被告庞宗海为被告童纪先履行涉案合同项下的权利义务包含付款义务作连带责任保证，因此，原告要求被告庞宗海作为保证人承担保证责任的请求，合法有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告童纪先、庞宗海就佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房的租赁合同关系已于2018年3月23日解除；二、被告童纪先于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2018年2月1日至2018年4月18日的租金以及占有使用费合计32500元；三、原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司已收取的保证金28092元不予退还被告童纪先；四、被告庞宗海对被告童纪先于本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费1486元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担149元，被告庞宗海、童纪先负担1337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘红丹人民陪审员  王永红二〇一九年九月十一日书 记 员  黄帼文附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。