广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5336号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市南朗镇翠亨大道133号，统一社会信用代码914420000826092063。负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑志成，男，该公司工作人员。被告：徐接春，女，1990年11月29日，汉族，住广东省丰顺县，原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）诉被告徐接春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐南朗分公司的委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼，被告徐接春经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐南朗分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年8月至2018年11月期间共4个月的物业管理费3277元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理费1040元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止，暂计至2018年11月30日为113元）。事实与理由：被告是中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区1期4组团71幢4卡（以下简称案涉不动产）的业主，于2017年6月6日与雅居乐南朗分公司签订前期物业服务协议，就有关原告向被告提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，协议约定被告应每月20日前向原告缴纳当月物业管理费，物业管理费的计算标准为3.5元/平方米/月，如被告不能按时缴付，原告有权要求被告限期补缴，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。案涉不动产建筑面积为297.22平方米，每月应交物业管理费为1040元。被告拖欠原告2018年8月至2018年11月期间共4个月的物业管理费。上述欠费经原告多次催缴，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告雅居乐南朗分公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务合同；3.业主文件／钥匙签收表；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5欠费明细表；6.律师函及寄信回执；7.企业核准变更登记通知书；8.其拿起物业服务委托合同；9.寄发“雅居乐南朗商住小区2017年10月份收楼通知书”发信回执；10.广东增值税普通发票。因被告徐接春下落不明，本院依法向其发出公告，通知其到庭答辩及应诉，公告期届满，被告徐接春未到庭答辩及质证，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司于2017年9月14日经中山市工商行政管理局核准变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司。2015年11月1日，雅诚公司（甲方）与雅居乐南朗分公司（乙方）签订了前期物业服务委托合同，主要约定：双方就山海郡花园物业实行前期物业管理有关问题达成一致意见；乙方按本合同第五条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向甲方、业主或非业主使用人收取物业服务费、物业服务费按物业的建筑面积缴纳，商铺2016年1月1日至2018年12月31日按3.5元/平方米/月；业主（房屋买受人、物业买手人）从甲方发出收楼通知书中注明的公正交楼日起起计算物业服务费，业主办理收楼手续的当天，应缴纳3个月（第一月、第二月、第三月）的物业服务费，第四个月起每个月物业服务费的时间为当月20日前缴纳。2017年6月6日，徐接春与中山市雅诚房地产开发有限公司（以下简称雅诚公司）签订商品房买卖合同，约定徐接春购买中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区1期4组团71幢4卡，建筑面积为297.22平方米，雅诚公司应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付徐接春使用。若因徐接春逾期收楼，在雅诚公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付徐接春使用。合同还对双方的权利义务约定了其他事项。雅居乐南朗分公司提交的前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务，商铺自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取物业服务费，徐接春应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳。如徐接春不按约定标准和时间交纳物业服务费，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。2016年3月20日，雅居乐南朗分公司向中山市发展和改革局申请对管理的物业小区物业服务收费标准进行备案，该局于同月28日予以盖章确认同意备案。该前期物业管理服务协议的乙方处没有徐接春的签名，雅居乐南朗分公司称是因为徐接春签订的前期物业管理服务协议丢失了，所以就提交乙方处空白的。2017年10月15日，雅诚公司向徐接春寄送收楼通知书，通知徐接春应于2017年10月25日至2017年11月7日带齐以下应交费用及相关证件资料到销售中心办理收楼手续，但由于徐接春未付清1198000元的银行贷款未放款，根据徐接春与雅诚公司签订的《中山市商品房买卖合同》补充协议约定，下须付清该房屋的全部房价款或选择银行按揭付款的须银行贷款放款后方可要求交付使用。如徐接春未能在上述期限内缴清费用及办理收楼手续的，则根据双方签订的商品房买卖合同的约定，该商品房视为已实际交付给徐接春使用，物业管理费将于收楼通知书收楼期限次日开始计收。徐接春至今尚未办理收楼手续。雅居乐南朗分公司称在通知徐接春收楼的时候，徐接春申请按揭的银行尚未放款。2017年10月28日，徐接春申请按揭的银行已放款。徐接春至今尚未收楼。2018年11月23日，雅居乐南朗分公司委托广东正日律师事务所向徐接春发出律师函（催缴物业管理费通知书），截至2018年11月，徐接春尚欠物业管理费3277元，逾期滞纳金113元未付，合计3390元。该欠费经管理公司多次催告仍未支付，徐接春的行为已经构成违法，应承担相应的违约责任。徐接春已缴纳2018年8月883元物业管理费，尚拖欠2018年8月157元及2018年9月至2018年11月3120元物业管理费3120元。因徐接春未按约定交纳物业管理费，雅居乐南朗分公司遂诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。雅居乐南朗分公司提交的前期物业管理服务协议虽无徐接春的签名，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。雅诚公司于2017年10月15日通知徐接春2017年10月25日至2017年11月7日办理收楼手续，且徐接春已于2017年10月28日付清房款，该通知收楼期间为合理期间，徐接春无正当理由未办理收楼手续，视为雅诚公司已于2017年11月8日案涉不动产交付给徐接春使用，徐接春应按照约定支付物业服务费。徐接春逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。徐接春每月应缴物业管理费1040元（297.22平方米×3.5元/平方米），2018年8月至11月期间的物业管理费为4160元（1040元×4个月），因2018年8月徐接春已缴纳883元，故雅居乐南朗分公司要求徐接春支付2018年8月至2018年11月期间的物业管理费3277元及违约金（以实际欠费的基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），合理有据，本院予以支持，但违约金的起算时间应为实际欠费当月的21日。被告徐接春经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告徐接春于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司支付2018年8月至11月期间的物业服务费3277元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司已预交），由被告徐接春负担（被告徐接春于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  周 逵审 判 员  欧贝贝人民陪审员  朱伟强二〇一九年九月二十八日书 记 员  陈芷云杨丽燕