湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初318号 原告：陶淑林，女，1969年10月29日出生，汉族，住冷水滩区。 委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。 被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵中路145号。 法定代表人：何华吉，该公司经理。 诉讼代表人：陈余波，永州市吉发房地产开发有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师。 第三人：李小正，女，1963年5月23日，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：朱大江，男，1984年10月14日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系李小正之子，代理权限为特别授权。 原告陶淑林与被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、第三人李小正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月5日组成合议庭在本院第二审判庭公开开庭审理。原告陶淑林及其委托代理人艾礼平、被告吉发公司委托诉讼代理人黎洪波、第三人李小正委托诉讼代理人朱大江出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶淑林向本院起诉请求：1,请求确认冷水滩区凤凰园梧桐路银竹家园第B栋*单元*层*号房归原告所有；2，请求被告为原告办理冷水滩凤凰园梧桐路银竹家园第B栋*单元*层*号房不动产权证；3，本案的诉讼费用由被告承担。 被告吉发公司辩称：永州市吉发房地产开发有限公司已经进入破产清算程序，破产管理人发现有两位不同主体向其申报了债权，因为管理只在清算过程中掌握的资料有限，无法查实真实的房屋所有权，请法院依法查实。 第三人李小正述称：吉发公司将本房屋卖给原告之前就已经将所有的房屋以合同和公正的形式给予了李小正老公朱长庚承，原、被告属于非法买卖。 原告陶淑林在举证期限内向本院提交了以下证据：证据1、永州市商品房买卖合同（合同编号：201300062-24D）（2014年10月16日），拟证明原、被告于2014年10月16日签订商品房买卖合同，作为出卖方永州市吉发房地产开发有限公司拥有该出让土地（永冷国用2009第000169-1号）全部产权，并依法办理了建设用地规划许可证（永规地201148号）、建设工程规划许可证（永规工2011115号）、施工许可证（00000）和预售许可证（2013-0006号），被告有权出卖自己开发的银竹家园B栋*单元*层*号房，该房屋买卖合同符合法律规定，不与政策相抵触，该合同合法有效，原告依合同约定取得该房产所有权；证据2、收据及银行转账明细，拟证明原、被告于2014年10月16日签订商品房买卖合同，原告按照合同的约定，支付了全部的购房款516,672元，原告支付相应的对价，依合同约定取得银竹家园B栋*单元*层*号房的物权；证据3、永州房产政务网查询单，拟证明原、被告于2014年10月16日签订商品房买卖合同，该合同在永州市房产局进行备案，备案时间为合同签订的当天，原告取得该房产的所有权，具有排他性；证据4、湖南省物业专项维修资金专用收据（2015年6月23日），拟证明原、被告于2014年10月16日签订商品房买卖合同，原告于2015年6月23日在永州市房屋维修资金管理中心缴纳了4305元的房屋维修资金，原告取得该房产的所有权，具有排他性；证据5、收款收据，拟证明被告向原告交付房产后，原告开始缴纳物业费、水电费及装修垃圾转运费和水电开户、燃气开户费，证实该房产原告在2016年6月1日就实际拥有，原告取得该房产的所有权；证据6、盛世华府10楼以上未完成后续工程转让协议，拟证明被告与朱长庚对因建设盛世华府的工程款进行结算，被告对上述房产有独立的处分权。 被告吉发公司对原告提交的证据无异议。 第三人李小正对上述证据对原告提交的上述证据均有异议。 被告吉发公司未向法庭提交证据。 第三人李小正在举证期限内向本院提交了以下证据：证据1、公证书，拟证实此房屋是朱长庚和李小正的；证据2、房屋买卖合同，拟证实进一步证明涉案房子已经卖给了朱长庚的妻子李小正。证据3、承诺书，拟证实吉发公司将这些房屋分配给朱长庚和李小正。 原告陶淑林对上述证据发表质证意见：对证据1的真实性没有异议，不能达到证明目的，该公证书只能证实分配房屋的真实性，但不能证明所涉分配房屋中产权就属于该协议中的甲方或者乙方。同时，该公证书所涉及的合作开发是仅仅在于本案被告与王孝贤和朱长庚的内部关系，不能对抗吉发公司对外销售的法律行为。再之，对于涉案的房产根据我国现行有效的法律法规之规定，应当以房产证为准；对于证据2的真实性庭后待核查，该合同中所附的收据并不是本案被告所出具的房屋收据，该收据加盖的公章是项目部的公章，不能代表被告对外的效力，所签合同与收款收据之间没有相应的转账记录，不能证实其付款是真实的，不能作为本案的定案依据；对证据3的真实性有异议。 被告吉发公司对上述证据发表质证意见：对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性没有异议，我们在接管过程中没有看到过盛世华府项目部的公章；证据3没有经办人的签字，我们不知情，对其“三性”均有异议。 本院对上述证据进行认证：原告提交的证据客观真实，均与本案存在关联，均予以采信。第三人提交的证据不能证明其目的，故对其证明目的依法不予采信。 综合原、被告双方提交的证据，结合当事人的陈述，本院依法确认如下事实： 2014年10月16日，被告吉发公司与原告陶淑林签订房屋买卖合同，约定被告吉发公司将盛世华府第B栋*单元*层*号房以一次性付款、总价516672元卖与原告。之后该房产一直未办理产权证。2018年7月30日，本院作出（2018）湘11破5号民事裁定，受理对被告吉发公司的破产清算申请。在管理人清查资产及债权申报期间，原告与被告就房屋买卖合同发生纠纷，所购房屋还存在与第三人的产权纠纷，遂诉至本院。 另查明，原告购买涉案房产后，已对该房产进行装修使用。第三人李小正并未对涉案房产进行管业。 本院认为，根据双方当事人诉、辩主张，对本案争议焦点评析如下： 原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，且原告已经支付全部房款，被告也向原告交付了房屋，原告已装修使用。因此，原告已经实际获得房屋所有权。原告关于确认所购房屋归原告所有的诉讼请求应予支持。房屋买卖合同约定，被告应为原告所购房屋办理不动产证。因此，原告关于请求被告为其办理不动产证的诉讼请求应予支持。至于第三人李小正提出确认房屋的请求，经查，第三人李小正与被告吉发公司签订房屋买卖合同的时间早于原告与被告公司签订房屋买卖合同的时间，但本案房产并未过户登记，不产生物权效力。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中的规定，在涉案房产未办理过户的情况下，优先考虑房屋占有情况。本案涉案房产第三人李小正并未实际占有，故该房产应当确认给原告。第三人李小正与被告吉发公司所因此产生的纠纷可另行主张权利。因本案原告即诉讼确权，请求履行合同，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，履行完办证行为即产生物权效力，故本院不再就物权确权进行处理。据此，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告永州市吉发房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内为原告陶淑林办理被告永州市吉发房地产开发有限公司开发的银竹家园第B栋*单元*层*号不动产权证； 二、驳回第三人李小正的诉讼请求； 三、驳回原告陶淑林的其他诉讼请求。 本案案件受理费8967元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  刘久平 审判员  龚 建 审判员  黄 素 二〇一九年九月二十九日 书记员  唐 云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十六条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。