湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初1410号 原告：武汉市蔡甸区沌口街供销合作社，住所地武汉经济技术开发区沌口街。 法定代表人：雷春秋，该单位主任。 委托诉讼代理人：刘汉华，该单位员工。 委托诉讼代理人：周虹，湖北人言律师事务所律师。 被告：郑烈朝，男，1954年12月15日出生，汉族，住武汉经济技术开发区， 委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。 原告武汉市蔡甸区沌口街供销合作社（以下简称供销社）与被告郑烈朝租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭对本案进行了审理，原告供销社的委托诉讼代理人刘汉华、周虹，被告郑烈朝及其委托诉讼代理人龙贤富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告供销社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退并返还原告所有的位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号的还建综合楼；2.判令被告按每月54,000元的标准向原告支付2019年1月至3月的实际房屋占有使用费共计162,000元，并支付2019年4月起实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.判令本案的诉讼费由被告承担。后原告供销社增加一项诉讼请求为确认原、被告双方之间签订的《房屋租赁协议书》已于2019年1月1日解除，并将诉讼请求第2项变更为要求被告向原告按评估的装修价格每年522,000元的标准支付自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止的房屋占用费。事实和理由：原、被告于2003年12月8日签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号的房屋出租给被告使用，协议书还对租赁期限、租金等做出了约定。协议签订后，原告依约将房屋交给被告使用，被告每年与原告签订一年一度的租赁协议。2017年12月26日，原被告签订了最后一年度的租赁协议，协议约定租赁终止时间为2018年12月31日。2018年12月19日原告书面通知被告租赁房屋将以公开招租的形式进行出租，如被告未报名参加竞标或未中标，须于2019年2月28日前完成腾退。至今被告尚未履行腾退义务，故为维护自身合法权益，原告起诉来院请求依诉予判。 被告郑烈朝答辩称，合同第九条约定2018年1月1日至12月31日为合同经营期限，营业期限为15年，期满若被告需要继续使用经营，则需续签下一轮合同，合同的约定表明只要被告需要续租，原告就必须同意其续签，双方就要续签下一轮的租赁协议。同时，被告认为合同未解除，被告在收到原告2018年7月发出的通知后立即做出继续承租的回复，只是在租金上双方有分歧，且原告2018年12月发出的通知中载明被告需在2019年2月28日完成腾退，但原告至今未向被告发出解除合同的通知书，双方之间的租赁关系并未解除，原告无权要求被告腾退。因为租赁合同未解除，被告愿意支付租金，租金标准同意按照现有的鉴定结论支付。 本院经审理认定事实如下：原告供销社通过沌口老街改造拆迁还建取得坐落于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号，占地面积500平方米，总建筑面积1500平方米的三层框架结构商用综合楼一栋（以下简称案涉房屋），2003年12月8日原告供销社(甲方)与被告郑烈朝（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，协议约定甲方将综合楼（即案涉房屋）约2000平方米租给乙方经营餐饮业务，在协议期间内乙方不得转租、转包给他人经营。甲方按年计取房屋租金，实行一季结交，一年一清的方式收取乙方租金，2004年1月1日至2004年12月30日房屋租金为1楼、4楼每年24,000元，2楼、3楼每年36,000元，共计每年120,000元，由于4楼乙方暂时没有投入使用，故2004年乙方实际需要支付租金96,000元。2005年1月1日起，无论乙方是否使用4楼，甲方视同乙方已投入使用对待收取使用租金。协议第九条还约定“协议从2004年1月1日至2004年12月31日为经营协议期（即15年），期满乙方如需继续使用经营，必须续签下一轮租用协议。”此后每年至2017年，原、被告每年都签一份《房屋租赁协议书》，每年的《房屋租赁协议书》条款没有变，只是租金进行了调整，租赁期间做了时间上的相应变更。2017年12月26日原、被告之间签订了最后一份《房屋租赁协议书》，租赁期间载明为2018年1月1日至2018年12月31日。2018年7月10日原告供销社向被告郑烈朝送达《房屋租赁协议到期通知书》，通知案涉房屋租赁期限即将于2018年12月31日届满，需要重新公开招租，被告郑烈朝需做好续租或腾退准备，并告知招租要求为租金参照开发区同类房屋出租价格，2019年租金已定为792,000元，此后租期内按上年租金总额的7%每年递增，签合同前一次性交清年度房屋租金，被告郑烈朝在同等条件下可以优先承租等。2018年8月10日被告郑烈朝书面回复表示愿意续租，但提出租金和交付方式需要调整。2018年12月19日、2018年12月21日原告供销社与其委托组织案涉房屋租赁权拍卖会的案外人湖北骏泰拍卖有限公司先后以书面形式向被告郑烈朝告知原告供销社与被告郑烈朝双方之间的租赁合同于2018年12月31日到期后不再续租，被告郑烈朝需以参加拍卖会的方式竞买承租权，否则需从案涉房屋中腾退。2019年1月11日原告供销社再次向被告郑烈朝发出腾退通知书，要求被告郑烈朝于2019年2月28日前从案涉房屋内腾退完毕，被告郑烈朝均回复希望续租，但租金增幅过大，希望能够降低。后由于双方就续租未达成一致，被告郑烈朝又未进行腾退，故原告供销社诉至本院。 另查明，对于租金计算标准，原、被告双方均单方委托进行了评估，两份评估报告结论差距较大，案件审理过程中，被告郑烈朝申请对案涉房屋2003年12月或2019年4月为评估价值时点的毛坯房屋租金价格及2019年4月为评估价值时点的现装饰装修房屋租金价格进行就地评估，经本院委托的湖北合信行房地产资产评估咨询有限公司进行估价，湖北合信行房地产资产评估咨询有限公司于2019年6月12日出具估价报告（估价报告编号：合信行【2019】房估讼第009号），确定案涉房屋在价值时点2019年4月30日已装修状态下的年租金价值为每年522,000元，毛坯状态下的年租金价值为每年282,000元，双方当事人均认可评估报告的真实性。被告郑烈朝为此支付鉴定费40,000元。 以上事实有《房屋租赁协议书》两份、沌口老街改造拆迁还建协议书、房屋租赁协议到期通知书、优先续租权告知书、优先购买租赁使用权告知书、腾退通知书、被告郑烈朝的书面回复三份、房地产估价报告、庭审笔录、询问笔录等证据证实。 对于双方当事人有争议的事实，关于《房屋租赁协议书》第九条的约定，原、被告自2003年起每一年签订的《房屋租赁协议书》第九条均约定“……为经营协议期（即15年），期满乙方如需继续使用经营，必须续签下一轮租用协议”，被告郑烈朝认为从2003年起至2017年每一年签订的协议约定的相同，经营协议期都是15年，这个15年是无限、自动延续，故2017年签订的协议最后一份协议的租赁期间为2018年1月1日至12月31日，这一轮的15年即为2018年至2032年，所以原告供销社与被告郑烈朝之间的租赁关系并未到期终止，且该条款的含义为如果被告郑烈朝要求续租，原告供销社就必须同意续签，现在被告郑烈朝明确要求续租，原告供销社就必须要与其续签。原告供销社认为其与被告郑烈朝于2003年起签订的《房屋租赁协议书》约定的是整个租赁期为15年，在这15年内，双方当事人每年都单独签订为期一年的《房屋租赁协议书》，主要原因是每年都在调整租金，现该15年的租赁期已于2018年12月31日届满。之所以会出现条款表达不准确的情况，是双方当事人的法律知识有限，不清楚法律后果，为图省事，直接沿用第一份合同未做修改所致。本院认为，2003年原告供销社与被告郑烈朝签订第一份《房屋租赁协议书》，明确了总租赁期限为15年，以及相关的权利义务，此后双方每年一签协议，租赁期间时间上是吻合延续的，除租金进行增加外，其余合同条款均完全沿用初始协议，直至双方当事人2017年签订了总经营期限内最后一年的《房屋租赁协议书》，2003年签订第一份，租赁期间为2004年1月1日至2004年12月31日，2017年签订最后一份，租赁期间为2018年1月1至2018年12月31日，总计15年，事实清楚；且法律规定租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年，因此被告郑烈朝对于合同条款的理解是没有事实和法律依据的，协议约定的租赁期于2018年12月31日届满。 本院认为，原告供销社与被告郑烈朝之间于2003年起签订的《房屋租赁协议书》均系双方当事人的真实意思表示，又不违反法律规定，应属合法有效。现协议约定的租赁期限于2018年12月31日届满，原告供销社在租赁期限届满前与被告郑烈朝协商增加租金未达成一致后，已明确表示拒绝续租，且多次通过书面形式明确告知被告郑烈朝可以通过参加拍卖的方式进行竞争，同等条件下享有优先承租权；要求被告郑烈朝从案涉房屋内腾退，腾退时间最晚为2019年2月28日等；原告供销社的一系列行为足以表明协议期满后其拒绝续约的意思表示，故本院确认双方之间的租赁关系已于2018年12月31日终止。原告供销社与被告郑烈朝之间的租赁关系因协议期满终止，被告郑烈朝无权继续使用案涉房屋，原告供销社要求被告郑烈朝从案涉房屋腾退的诉讼请求本院予以支持。租赁关系终止后，被告郑烈朝占用案涉房屋期间仍应支付相应费用，现双方当事人对于按照本院委托的评估报告中的结论计算费用无异议，故本院以评估报告中年租金522,000元（即月租金43,500元）为标准计算房屋占用费，自2019年1月1日起至被告郑烈朝实际腾退之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、本院确认原告武汉市蔡甸区沌口街供销合作社与被告郑烈朝之间就位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号综合楼的租赁关系已于2018年12月31日终止； 二、被告郑烈朝于本判决生效之日起十五日内从位于武汉经济技术开发区沌口街万家湖中路450号综合楼房屋内腾退； 三、被告郑烈朝于本判决生效之日起十日内向原告武汉市蔡甸区沌口街供销合作社按照每月43,500元的标准支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费; 四、驳回原告武汉市蔡甸区沌口街供销合作社的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,540元，减半收1,770元，鉴定费40,000元，由原告武汉市蔡甸区沌口街供销合作社负担20,000元，被告郑烈朝负担21,770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  董力 二〇一九年九月三日 法官助理任博骏 书记员魏佳琪