河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初1119号 原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司，住所地：河北省廊坊经济技术开发区香邑廊桥小区A区8号楼。 负责人陈龙，总经理。 委托诉讼代理人魏万舟，河北春田律师事务所律师。 委托诉讼代理人宫旭，河北春田律师事务所实习律师。 被告熊术容，女，汉族，1974年6月10日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人赵春蕾、王红，河北商宇律师事务所律师。 本院在审理原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司与被告熊术容恢复原状纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏万舟、宫旭，被告熊术容及其委托诉讼代理人赵春蕾、王红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告为香邑廊桥小区的物业管理企业，被告为该小区7-1-101室的业主，被告房屋南面附带一处庭院。自2017年10月开始，被告毁坏绿化，私自占用公共绿地，扩建自家小院，侵害了小区业主的利益，原告多次通知被告整改违建庭院但始终无果。被告的行为违反了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》。故请求判令:1、被告拆除香邑廊桥小区7号楼1单元101室庭院扩建的部分，并恢复原状；2、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、协议一份，证明原告为香邑廊桥小区的物业管理企业。被告为7-1-101室的业主，原告有权针对被告的违约行为提起诉讼。2、临时管理规约和承诺书各一份，证明物业区域内禁止违章搭建，禁止侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、花卉、树木等。业主违反规约损害全体业主利益的，物业管理企业可以依据规约向人民法院提起诉讼。被告承诺遵守业主临时管理规约，并向原告出具承诺书，如违反业主临时管理规约的约定，应承担相应的责任。3、违建照片三张、廊坊市经济技术开发区住房和规划管理局出具的物业整改通知单一份以及廊坊市怡祥房地产开发有限公司提供的7号楼首层平面图一份，证明被告私自扩建小院，存在违章搭建，侵占公共绿地，损坏物业区域内绿地的行为。4、装修违约通知单以及送达照片、律师函等，证明原告已经多次要求被告拆除扩建的部分，但被告拒绝拆除。 被告辩称，1、原告主体不适格，原告是小区的前期物业公司与被告之间是物业服务合同关系。原告在本案中以恢复原状为由起诉被告，其并不是诉称的公共绿地的所有人。假设被告确实存在原告所诉称的行为，有权起诉的也应当是代表小区全体业主的业主委员会，而不是物业公司。而原告并无小区全体业主的授权，无权就其所诉称的事实以及相应的案由要求法院裁决。2、原告的诉请是要求被告拆除庭院扩建部分并恢复原状，该项诉请并不明确。原告诉称被告扩建，所谓扩建应当是在其专有范围之外修建建筑物。但目前该房屋并无房产证，也无业主专有面积的测绘报告。原告无法举证哪些范围属于业主专有，哪些范围属于业主共有。因此原告所谓的扩建，毫无法律依据与事实依据，本案并不属于人民法的受案范围。我国相关法律规定，对于设计违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物设施的强制拆除，有权部门应与城管部门予以强拆或者处罚，而不属于人民法院民事案件的受案范围。被告只是在自家庭院进行了硬化处理，目的是治理严重的漏水，恢复房屋原本的居住。被告所买房屋有严重质量问题，房产开发公司多次维修也不能解决漏水问题。被告在几近绝望境地下，看到小区其他业主在硬化庭院地面后，庭院的墙体渗水问题得以解决，才与原告沟通后采取了硬化措施。这是基于对被告花费大半生积蓄所购的房屋行使的物权救济措施，而并非有意侵占小区绿地。当被告对所购房屋的物权、居住权和安全保障权利与小区的公共绿地面积发生冲突时，法律应优先保护前者的权利，也就是被告的权利。如果原告确实可以证明被告存在侵占小区绿地的行为，被告也可以对小区的业主做出一定的补偿。但是基于房屋的使用的需求，被告无法对房屋硬化部分进行拆除。综上，原告的起诉不符合法律的规定，请求贵院予以驳回。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、住宅质量保证书一份，证明屋面、防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏保修期5年。2016年11月10日，原告接收了该房屋。2、漏水的部分照片和视频等，证明自2017年2月，阳光房墙体、连廊、玻璃屋顶发生多次渗漏水，漏水严重。3、维修照片及视频等，证明经开发商、原告多次维修，漏水问题仍未解决。4、被告庭院硬化后不漏水视频等，证明2019年7月，被告采取了更换阳光房玻璃屋顶、庭院地面硬化措施后，漏水问题解决。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 廊坊经济技术开发区香邑廊桥小区是廊坊怡祥房地产开发有限公司（以下简称怡祥公司）开发建设的。被告是廊坊开发区香邑廊桥小区7号楼1单元101房的业主，原告是该小区的物业管理公司。该小区尚未成为业主委员会。 2016年11月10日，怡祥公司与被告办理房屋交付手续。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务工作。协议第一条第一款第六项约定“被告不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设备设施或改变其使用功能。”第二款第一项约定“原告对房屋公共部位、公共设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第二条物业管理服务内容中约定：1、公共区域设备设施及其运行的维护和管理（不包含被告自用部分），公用设备设施是指公用加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、路灯……2、环境卫生中公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理……第八条第二款约定被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。 同日，被告在《业主临时管理规约》及承诺书中签字确认。规约约定本物业管理区域内禁止占用或损坏物业共用部位、共用设施及相关场地、擅自移动物业共用设施设备；禁止侵占公共绿地和损坏物业区域内道路、绿地、园林、花卉树木、艺术景观等公共设施设备。规约还约定，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。 2017年6月，被告正式入住涉诉房屋。被告入住后，发现房屋在雨季时出现阳光房墙体、连廊和玻璃屋顶多次渗漏水。原告多次维修但未修复。被告因此于2017年10月采取将小院作地面硬化处理并将小院外公共绿地一并硬化的措施而修复了漏水，目前漏水部位不再漏水。但，被告一并将硬化的公共绿地并入自家院中。 2017年10月27日，因被告“小院外扩，破坏草坪”，原告向被告发出《装修违约通知单》，要求被告“于2017年10月27日15:00前整改”。因被告未执行，2019年4月12日，被告再次发出《装修违约通知单》，要求被告“停止扩建小院施工，并及时拆除外扩部分，及时到物业管理处办理相关手续”。被告未再执行，2019年4月16日，原告第三次向被告发出《装修违约通知单》，要求被告“于2019年4月18日17:00前拆除违建墙体及地面硬化，将小院围栏恢复原样；于2019年4月21日17:00前恢复绿化”。原告同时将上述通知单送达被告。 2019年4月19日，因存在“据香邑廊桥A区业主反映，小区一楼多户业主私自占用公共绿地，扩建自家小院。侵占属于全体小区业主的利益引起了小区众多业主的强烈不满。反映人认为物业公司管理不到位。要求物业公司对已扩院的业主加强管理，要求其恢复原状”。廊坊经济技术开发区住房和规划建设局就此向原告发出《物业整改通知单》，“责令物业公司加强监管，从源头制止此类现象发生，对已违规占用绿地请限期整改，恢复原状”限期整改时限于2019年4月29日前。因被告不配合，原告未能整改。 2019年4月25日，原告委托河北达公律师事务所向被告发出《律师函》，针对被告毁坏绿化、侵占公共绿地和扩展小院，要求被告自本函发出之日起七日内对违法违章建筑予以拆除并恢复原状。被告依然没有整改。 另查明，2016年11月10日，怡祥公司与被告签订《河北省商品住宅质量保证书》，保证书约定了涉诉房屋保修内容和保修期限，保修期自开发建设单位将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，不低于国家规定的期限。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》，是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律规定，本院依法确认。根据上述协议和规约，被告及小区全体业主同意原告为小区提供物业管理服务，被告应服从原告对小区的物业管理服务工作。原告对小区内公共部位、绿地等项目进行维护和管理，小区内禁止业主占用或损坏共用部位、禁止侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地等公共设施设备。这些规定应是全体业主共同遵守，但被告违反了上述规定，侵害了小区全体业主的共同利益。目前，该小区没有成为业主委员会，那么原告作为小区的物业管理者，在业主委员会成立之前，在管理全体业主共同利益方面，其有权要求被告限期改正上述错误行为；如被告不改正，可以提起诉讼。这也符合《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有；建筑区划内的公用设施，属于业主共有”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定。故，原告是本案适格的诉讼主体。 但是，房屋是用来住的！怡祥公司交付的房屋本应是合格的，但被告在使用房屋后的每年雨季，房屋内阳光房墙体、连廊和玻璃屋顶渗漏水严重，原、被告对该事实均无异议，说明怡祥公司交付的房屋出现了质量问题。那么，在怡祥公司和原告屡次维修均不能修复的情况下，原告自行采取上述措施修复漏水情形，确实侵占了公共绿地，但并非被告故意为之。因被告的上述行为已有效修复漏水部位，本院考虑目前涉诉房屋已修复漏水的事实，减少成本再次支出以及被告请求无需再由怡祥公司和原告进行维修的意见，被告现已硬化的地面，包括公共绿地部分，以保持现状为宜，不应再做改动。有关被告自行维修的费用可以通过协商和诉讼的方式另行解决。被告既然确认漏水部位已修复，如再渗漏，只能自行修复。但，被告将自家小院外扩并将公共绿地并入自家院落行为不妥，被告应将自家小院边界恢复到怡祥公司与其办理交房时的状态，被告不得圈占公共绿地部位。被告拆除小院扩建部分及恢复原状所产生的费用应自行承担。原告作为小区物业管理机构，为全体业主共同的利益服务，被告以及全体业主应一并遵守。 本案涉及的问题仅适用被告，即并不对该小区内其他业主作示范案例使用（但包括本院涉诉的徐玉豫、胡平）。全体业主如遇房屋质量问题，应寻求正常途径而非与怡祥公司或原告采取对抗之态度。原告亦应向全体业主提示告知不得损害全体业主的共同利益，并督促小区成立业主委员会以加强对小区内公共区域和公用设施的管理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告熊术容因修复其所有的廊坊经济技术开发区房屋漏水而硬化的房屋附带小院地面以及小院向外延伸的公共绿地部分，以保持现状为宜，不再改动。 二、被告熊术容于本判决生效之日起十五日内将其所有的廊坊经济技术开发区房屋所带小院边界恢复原状（以被告熊术容与廊坊怡祥房地产开发有限公司办理交房时的边界为准）；被告熊术容拆除该小院扩建部分及恢复原状所产生的费用，由被告熊术容自行承担。 三、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为50元，由原告河北隆泰物业服务有限责任公司廊坊第一分公司承担，此款于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  刘鹏 二〇一九年九月二十九日 书记员  蔡鑫