贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8053号原告孙德雄，男，1959年6月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告赖聪，男，1988年9月7日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人赖济郁，男，1955年3月30日生，汉族，住清镇市清镇，系被告伯父。被告彭怡，女，1962年2月21日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人赖济刚，男，1960年7月10生，汉族，住址同上，系被告彭怡丈夫。被告贵州九州名城房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18幢2层7号。法定代表人：陆石玉，职务：董事长。委托代理人曾燕，贵州汇能辉律师事务所律师。原告孙德雄与被告赖聪、彭怡、贵州九州名城房地产开发有限公司（以下简称九州房开）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙德雄，被告赖聪委托代理人赖济郁，被告彭怡委托代理人赖济刚，被告九州房开委托代理人曾燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙德雄向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告赖聪签定的房屋“转让过户协议”有效；2、被告赖聪、彭怡和贵州九州名城房地产开发有限公司签订的“商品房买卖合同”是无效合同；3、被告赖聪向原告支付因实现权益而产生的诉讼费。事实及理由：在2016年3月原告因房屋拆迁准备在贵阳市锦城项目购买一套商品房，当时被告赖聪及家人说他们在其他地方购买了商品房，要把赖聪前期在贵阳市锦城项目认购的Ｅ2栋1单元1001号，认购面积为123.66㎡（具体楼层和面积以房开商最后确定的为准）的房屋退掉不要了，一是购买其他地方的商品房急需用钱，二是担心这个楼盘多年施工缓慢，存在许多问题，怕成烂尾楼，而且交到房开公司的伍万元认购金也无法退回，就问原告要不要这套房子，当时原告也需要一套商品房居住，于是与被告赖聪签定了房屋认购转让过户协议，并且当天就从银行转了伍万元给被告赖聪，随后被告赖聪把认购贵阳市锦城Ｅ2栋1单元1001号房屋的所有原始资料转给原告所有。双方签订的协议强调被告赖聪收到的伍万元，等于被告赖聪收回了在九州·十里锦城Ｅ2栋1单元1001号（具体楼层和面积以房开商最后确定为准）房屋的认购金，并放弃了对该房屋的认购权，将上述房屋的认购权无条件的转让过户给原告。由于该楼盘存在的一些问题，造成该房屋变更姓名的事被耽误拖了下来，多年来我一直期盼等待该楼盘完工后购买居住，以解决无房居住的困难，在2019年该楼盘也基本上完工，并开始销售，房价也从以前认购的每平方3980元上涨到现在的每平方9000元至1万元，房价比原来上涨了一倍多，由于房价的上涨，该套住房已增值了七十多万元（有房开商现在相同类型房屋的销售数据为证），本想等了这么多年的购房梦可以实现了，然而被告赖聪看见这套房屋比以前增值了七十多万元，有利可图，购买到就可以获得最少也有七十多万的盈利，在利益驱使下，被告赖聪使用卑劣的欺骗手段在贵阳晚报上刊登了该房屋认购原始资料虚假的遗失广告，欺骗房开公司，钻更多的空子，要求重新购买这套商品房，并和九州房开签订了商品房买卖合同，赖聪、彭怡使用欺诈的卑劣手段，以严重侵害原告的合法权益和九州房开签订的商品房买卖合同，根据合同法是无效的合同。如赖聪、彭怡购买上述商品房的非法目的得逞，将会造成原告要重新购买一套类似的商品房要多支付最少七十多万元的资金，给原告的经济和生活带来极大的困难，值得指出的是当初不是原告用伍万元把该套商品房的认购权转留下来，哪里还会有今天该套房屋七十多万元的增值利益，也即没有原告当初投入的这伍万元，也就没有该套住房七十多万元的增值利益，希望人民法院对被告赖聪、彭怡这种唯利是图，采用欺诈手段损害原告利益的违约行为给予制裁。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉请。被告赖聪、彭怡共同辩称，被告赖聪与九州房开签订的住宅协议有效，第四条约定明确，是合法有效的，原告与被告赖聪签订的转让过户协议无效，违背住宅协议第四条约定，自签订之日起无效，事实上不能更名，对原告要求补偿15万元不合理，三被告签订的商品房买卖合同有效，被告赖聪、彭怡系母子关系，是直系亲属，请求驳回原告诉请。被告九州房开辩称，原告起诉原因错误，合同无效情形为合同法第52条规定情形，本案不属于合同法无效情形，因此，原告起诉不当应驳回；根据认购协议第四条约定，在购房人签订合同之前，只有购房人直系亲属才能更名，根据该约定，被告赖聪不能将房屋转让给直系亲属以外的第三人，同样，我方与被告签订的商品房买卖合同系其履行义务，不应当承担责任，此外，原告在被告赖聪签订转让协议时，已经知晓认购协议的第四条约定，原告对于自身损失有重大过错，购房转让协议是原告与被告赖聪签订，与我公司无关，根据合同相对性原理，我公司不应承担任何责任，原告将我公司列为被告系主体错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、转款凭证、过户协议、住宅认购协议、收据各一份，证明原告与被告赖聪签订的协议是合法有效的，协议签订后，被告将所有购房资料原件交付原告，原告也支付被告赖聪转让款5万元。被告赖聪、彭怡对真实性无异议。被告九州房开表示其不知情。2、备案登记表复印件2份，证明原告的损失。被告赖聪、彭怡表示不认可，与本案无关。被告九州房开表示系复印件，不予认可。被告赖聪提交以下证据：认购协议复印件、过户协议复印件、聊天记录复印件、登报遗失声明复印件、户口簿、预售合同备案登记表、商品房买卖合同各一份，证明被告赖聪与九州房开签订的协议有效，协议第四条受到法律保护，过户协议无效，原告明知协议第四条不能将房屋转让给直系亲属以外的第三人。原告对于登报遗失声明不属实，被告九州房开与被告赖聪签订合同是虚假不合法的，原告不知情，是三被告恶意串通，应为无效合同，被告赖聪明知房屋不能转让，仍要转让，损害原告利益，聊天信息真实性予以认可。被告九州房开对真实性予以认可，该组证据只能证明我公司与被告赖聪签订的合同有效，不承担原告要求我方承担的责任。被告彭怡无证据提交。被告九州房开提交以下证据：认购协议、贵阳晚报、承诺书、申请单、预售备案登记表、商品房买卖合同各一份，证明房屋认购权不能转让，我方与被告赖聪签订的协议是合法的，我公司不存在过错，不应承担责任，我公司不是协议的主体，原告将我公司列为被告不当。原告对买卖合同有异议，之前我提供过认购协议原件给被告九州房开销售人员，被告九州房开明知已将房屋转让给我，还要与赖聪签订合同，故商品房买卖合同无效。本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，被告赖聪作为认购方与被告九州房开签订一份《住宅认购协议》，约定由赖聪认购被告九州房开销售的位于九州·十里锦城项目E2栋1单元1001号房屋，认购单价为3980元/㎡，2、在申领九州十里锦城认购协议时本人自愿交纳5万元诚意金；4、客户签订正式《商品房买卖合同》前直系亲属可更名一次。被告赖聪分别于2014年4月3日、4月4日支付九州房开购房定金、认购金共计5万元，被告九州房开向赖聪出具两张《收据》。2016年3月27日，因被告赖聪不愿购买上述房屋，原告拟购买房屋，双方就上述房屋认购资格转让遂达成合意，签订一份《转让过户协议》，载明：今收到孙德雄交来的人民币现金5万元，此款相当于赖聪收回了在2014年4月4日交到九州十里锦城的伍万元房屋认购金，并将赖聪认购的九州十里锦城E2栋1单元1001号，认购面积123.66㎡，认购单价3980元/㎡的房屋认购权无条件的转让给孙德雄，同时赖聪在2014年4月4日交到九州十里锦城的房屋认购诚意金伍万元的所有权归属于孙德雄，此转让协议签订后赖聪将协助帮孙德雄把他认购的九州十里锦城E2栋1单元1001号的户名进行更改。如果房开商不同意变更户名，孙德雄购不成房要退上述的五万元钱，要等房开商退钱给赖聪后，赖聪再退款给孙德雄。备注：收到住宅认购协议（编号：0001708）一份、收据两份、编号0001308、钱40000元，编号0001205，金额10000元。同日，原告向被告赖聪转账支付5万元，被告赖聪将备注内容资料原件交付原告。2018年11月14日，被告赖聪父亲赖济刚向原告发送信息称”九洲开盘了，你去转了。”因原告未能办理更名事宜，被告赖聪于2018年11月18日在《贵阳晚报》A09版刊登一则《遗失启事》，声明“编号为0001708住宅认购协议一份、编号0001308、0001205《收据》两份遗失。”同月27日，被告赖聪向九州房开出具一份《承诺书》，承诺由“……遗失的认购书和收据事宜产生的法律责任和经济损失由本人承担，与贵州九州名城房地产开发有限公司无关……”2019年1月22日，被告赖聪与彭怡作为购房人与被告九州房开签订一份《商品房买卖合同》，购买上述房屋。2019年5月9日，原告向被告赖聪父亲赖济刚发送信息称“我希望你把我的本金合补偿共十五万元给我大家就了算了”，因被告赖聪未同意原告和解意见，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告述称其与被告赖聪约定更名事宜由原告负责，被告赖聪配合，原告于2018年11月4日接到赖济刚短信后带上手续找被告九州房开办理更名事宜未能成功。被告赖聪称其与原告约定由原告负责更名事宜，被告赖聪配合，曾经申请过更名，但未能成功，因原告不返还被告资料原件，故只有登报申明遗失后与九州房开签订商品房买卖合同。本院认为，本案争议焦点主要在于《转让过户协议》、《商品房买卖合同》效力问题。针对焦点一，被告赖聪、彭怡主张《转让过户协议》无效系因该协议违背《住宅认购协议》第4条约定。经查，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，合同无效理由为上述五类，《住宅认购协议》系被告赖聪与九州房开签订，《转让过户协议》约定内容违反了《住宅认购协议》第四条“客户签订正式《商品房买卖合同》前直系亲属可更名一次”的约定，但不因此导致合同无效。故《转让过户协议》系原被告双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。针对焦点二，原告主张《商品房买卖合同》系无效合同理由为：被告赖聪采用欺诈手段导致原告遭受损失，三被告恶意串通，损害了原告利益。经查，原被告双方签订《转让过户协议》时，被告赖聪已将《住宅认购协议》、收据原件交由原告保管，原告对《住宅认购协议》中关于更名的约定明知，被告赖聪对原告不存在欺诈行为。同时，原告当庭陈述更名事宜由其负责处理，原告在明知更名存在风险却仍与被告赖聪订立《转让过户协议》，现未能更名成功，自身存在重大过错。原告提交证据不能证明三被告之间存在恶意串通，应承担举证不能后果。被告赖聪、彭怡、九州房开签订的《商品房买卖合同》系三被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经本院审判委员会审议决定，判决如下：一、确认原告孙德雄与被告赖聪签订的《转让过户协议》有效。二、驳回原告孙德雄的其余诉讼请求。案件受理费人民币30元（已减半收取），由被告赖聪负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月三十日书记员 李安涛