江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初1427号原告（反诉被告）：吴学高，住南京市白下区。委托诉讼代理人：陆嬿池，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，江苏兢慎律师事务所律师。被告：江苏麦瑞克科技产业有限公司，统一社会信用代码91320000050294676X，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢。管理人：江苏博事达律师事务所。委托诉讼代理人：周玉，江苏博事达律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京麦瑞克科技发展有限公司，统一社会信用代码9132011477702364XW，住所地南京市雨花台区郁金香路17号。法定代表人：黄剑虹，该公司执行董事。被告：张所海，住江苏省泰州市海陵区。被告：黄剑虹，住南京市建邺区。以上三被告共同委托诉讼代理人：张琳，江苏钟山明镜律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：邱宝军，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告（反诉被告）吴学高诉被告江苏麦瑞克科技产业有限公司（以下简称“江苏麦瑞克公司”）、南京麦瑞克科技发展有限公司（反诉原告）（以下简称“南京麦瑞克公司”）、张所海、黄剑虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴学高的委托诉讼代理人陆嬿池、**，被告江苏麦瑞克公司的委托诉讼代理人周玉，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹的共同委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴学高向本院提出诉讼请求：1.依法确认解除原告与江苏麦瑞克公司签订的《预购房协议》；2.依法确认江苏麦瑞克公司立即向原告退还300万元的房屋定金，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹承担破产受偿数额不足部分的连带偿还责任；3.依法确认被告江苏麦瑞克公司向原告支付该300万元，自2015年8月3日至2017年10月31日，年化率12%的利息，计81万元，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹承担破产受偿数额不足部分的连带偿还责任；4.被告南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹被告支付该300万元，自2017年11月1日至该300万元全部本息结清止的年化率12%的利息。事实与理由：2015年8月3日，江苏麦瑞克公司（甲方）与原告吴学高（乙方）签订《预购房协议》，乙方预购买甲方中以智慧园项目第三层xx房间作为办公用房。合同中甲方承诺：“甲方保证如期将办公用房交付乙方，如逾期，则每逾期一天，应承担本协议第2.1条房屋总价的万分之一点七五作为违约金，如逾期超过90天，乙方有权解除与甲方的本协议及《房屋买卖协议》，要求甲方退还乙方已支付的全部货款，双倍返还第3.3条第（1）款所述定金，及本条所述逾期违约金”。合同签订当日，原告支付被告江苏麦瑞克公司300万元作为预购房款。交款后被告建房资金量断链，直接导致建设房屋之合同义务无法履行。2016年10月9日，江苏麦瑞克公司向原告出具承诺书，表明争取在元旦前后将项目交付使用。2016年11月3日，江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹向原告出具承诺书，承认“我司也没能按合同规定的时间交房”，同时“保证在2016年12月底前完成项目整体验收，并在2017年1月10日前交付质检站综合验收合同的房屋”，否则，“本人承诺将于2017年1月30日退还吴学高已交购房首付款300万元整，并同时支付合同约定的违约金”。承诺书经承诺人签字即生效。2017年6月28日，原告向江苏麦瑞克公司发出《违约通知书》，催促被告尽快履行交付房屋的义务，并支付相应违约金。2017年10月23日，张所海、黄剑虹再次向原告出具承诺书，明确当时的情况无法完成中以智慧园办公楼建设，也无法现关于原告交付办公楼内第三层xx室。被告张所海、黄剑虹以个人名下资产向原告承诺将于2017年12月31日前退还原告的购房首付款300万元及合同约定的违约金。现被告违约导致合同客观无法履行，原告遂提起本案诉请，请求法院判如所请。被告江苏麦瑞克公司辩称：1.江苏麦瑞克公司在2007年11月1日被南京市中级人民法院受理破产清算申请，目前还在破产清算中，本案所涉的诉讼应当是确认债权之诉，不应当是确认返还或者确认支付，应当是确认债权的数额，根据破产清算的程序参与分配。2.关于诉讼请求的第一项解除预购房协议，管理人认为，所有与债务人有关的协议没有履行完毕的，在管理人没有通知继续履行的情况下，自破产清算受理后，都视为合同解除，所以该预售房协议应当解除了。关于诉讼请求第二项，债权金额300万元本金，原告已经向管理人申报过债权，管理人也确认了原告的债权是300万元，原告申报其他的违约金等利息，没有被管理人所确认，对于本案来说，管理人认为只能确认原告申报的本金300万元，其他违约金和利息没有依据。3.从本案的合同和履行来看，原告是违约在先的，因为合同约定首付款为总价款的50%，原告只支付了300万元，原告违约在先，合同的相对方自然可以优先履行抗辩权，合同相对方不存在违约的情形，更何况，在债务人江苏美瑞克被受理破产申请之后，按照破产法的规定，自破产清算受理之日关于利息违约金应当不在予以计算，所以在2017年11月1日以后的利息违约金等即使本案存在，那么也是不应当予以计算的。从原告的诉状来看，没有借款合同关系，所以合同4.5条在本案中不适用，请求法庭依法判决。被告南京麦瑞克公司辩称：1.根据合同约定，原告应在签订合同后向江苏麦瑞克公司支付408.1万元，但原告仅支付300万元，原告违约在先，答辩人主张行使先履行抗辩权，答辩人作为后履行义务一方，因原告在先违约，有权拒绝履行合同并要求解除合同；2.鉴于原告的违约行为，根据合同约定，原告应在签订合同三个工作日内向江苏麦瑞克公司支付50%购房款，逾期超过90日的，江苏麦瑞克公司有权行使解除权，答辩人认为原告与江苏麦瑞克公司之间的预购方协议于2015年11月7日解除，由于原告的在先违约行为，江苏麦瑞克公司不承认任何违约责任；3.根据合同相对性，承担合同权利义务的应是江苏麦瑞克公司，南京麦瑞克公司作为股东仅在出资范围内承担补充清偿责任。被告张所海、黄剑虹辩称，答辩意见同南京麦瑞克公司的三点意见，另外，鉴于原告违约，双方合同于2015年11月7日解除，合同签约主体江苏麦瑞克公司系独立法人，张所海、黄剑虹的对外承诺对江苏麦瑞克公司不具有法律效力，合同已经解除，相关事实并不存在，张所海、黄剑虹出具的承诺函并无相应的法律效力。反诉原告南京麦瑞克公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告房屋租金暂计1433842.8元，自2017年2月11日起至2019年6月20日止；2.反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉被告为案外人南京友联工程设计安装有限公司，现更名为友联工程安装集团有限公司的实际控制人。反诉原、被告签订了编号zl2017005号协议，约定因反诉被告购买中以智慧园办公楼内第三层xx室，反诉原告自愿向案外人友联公司免费提供南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园的C幢xx室办公室用于办公使用，该房产总建筑面积642平方米，租赁期限自2017年2月11日起，至今友联公司仍正常使用。现反诉被告起诉要求解除合同并支付违约金，反诉原告遂提起反诉要求反诉被告支付自2017年2月11日起的房屋租金，按照2.6元/㎡/天，暂计1433842.8元，请求法院判如所请。反诉被告吴学高辩称，基于反诉依据租赁主体为出租方南京麦瑞克公司和江苏麦瑞克公司，而承租方是南京友联工程设计安装有限公司非反诉被告，被告反诉主体为南京友联工程设计有限公司，反诉主体不成立。依据民事诉讼法司法解释第233条，反诉当事人应当限于本诉的当事人范围，而被告反诉主体为南京友联设计安装有限公司，而非本诉原告方。被告反诉诉讼请求基于租赁法律关系，与本诉诉请商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，故反诉不成立，反诉方应当另行起诉。反诉状中事实与理由中多次强调与案外人签订的合同，再起诉要求吴学高支付房屋租金没有法律与事实支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月3日，江苏麦瑞克公司（甲方）与吴学高（乙方）签订《预购房协议》，约定：甲方同意乙方以14000元/平方米（建筑面积）优惠价格购买“中以智慧园”项目第三层xx室，建筑面积583平方米的办公用房，总价816.2万元（最终根据（3）乙方应在甲方取得销售许可证之日起十五个工作日内完成实际测绘以确定办公用房的最终建筑面积，并在《商品房买卖契约》签订之日起十五个工作日内向甲方付清最终房屋总价。”甲方承诺：“4.3甲方保证如期将办公用房交付给乙方，如逾期，则每逾期一天，应承担本协议第2.1条房屋总价的万分之一点七五作为违约金，如逾期超过90天，乙方有权解除与甲方的本协议及《房屋买卖契约》，要求甲方退还乙方已支付的全部货（房）款，双倍返还第3.3条第（1）款所述定金，及本条所述逾期违约金；4.5如因特殊情况，办公用房不符合依法出售条件，致使乙方未购得办公用房，经乙方同意，乙方已经支付给甲方的预购房款转化为对甲方的借款，甲方应按照年化利率12%向乙方支付该款项的资金占用利息，并在乙方要求时，立即将该款项及资金占用利息一次性支付乙方。”双方于协议中就各自权利义务、违约责任等做出相应约定。同日，吴学高向江苏麦瑞克公司支付预购房款300万元，江苏麦瑞克公司与南京麦瑞克公司向原告出具《收据》，收款事由载明：预购房款（中以智慧园项目第三层xx房间）。2016年11月3日，江苏麦瑞克公司向吴学高出具《承诺书》，载明：吴学高购买的中以智慧园办公楼内第三层xx室，因种种原因造成工程未能按期竣工，江苏麦瑞克公司也没能按合同规定的时间交房，导致吴学高诸多利益受损。江苏麦瑞克公司承诺，将加快该项目的建设进度，并保证在2016年12月底前完成项目整体验收，并在2017年1月10日前交付经质检站综合验收合格的房屋，否则，将于2017年1月30日前退还吴学高已交购房首付款300万元，并同时支付合同约定的违约金。南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹在“所有股东签印”处签名或签章。2017年2月10日，南京麦瑞克公司、江苏麦瑞克公司（甲方）与南京友联工程设计安装有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：鉴于乙方已购中以智慧园办公楼内第三层xx室（面积583平方米），甲方自愿免费向乙方提供位于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园C幢xx室办公室用于乙方办公之用，该房产总建筑面积为642平方米；租赁期限自2017年2月11日起至中以智慧园办公楼正式交付并装修可入住搬出为止；乙方按月支付物业管理费、公用水电费、空调维护费、停车费以及其他应承担的费用。吴学高系南京友联工程设计安装有限公司的法定代表人。该《协议书》签订后，吴学高及南京友联工程设计安装有限公司一直使用雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园C幢xx室办公室至今。关于南京市雨花台区郁金香路17号南京（雨花）国际软件外包产业园C幢办公用房租金标准，南京麦瑞克公司提交该办公楼与内与其他承租户签订的租赁合同，租金标准在2.65元/平方·天以上。关于与案外人的租赁合同，吴学高认为真实性无法确认，且关联性不予认可。2017年10月23日，张所海、黄剑虹向吴学高出具《承诺书》，告知因江苏麦瑞克公司资金链断链，现已无法完成中以智慧园办公楼建设，也无法向吴学高交付中以智慧园办公楼内第三层xx室，房屋也被南京市雨花台区人民法院查封；张所海、黄剑虹以个人名下所有资产向原告承诺，将于2017年12月31日前退还吴学高与江苏麦瑞克公司签订购买中以智慧园办公楼内第三层xx室（面积583平方米）的购房首付款300万元并支付合同约定的违约金；吴学高于2017年2月10日与物业公司签订的免费提供办公用房承诺说明仍然有效，此临时提供的免费办公用房直到张所海、黄剑虹付清吴学高购房首付款300万元及合同约定的违约金为止；承诺书有效期，直到所欠吴学高所购麦瑞克公司中以智慧园办公楼内第三层xx室购房款和违约金付清为止。另查明，2017年10月17日，南京友联工程设计安装有限公司申请对江苏麦瑞克公司进行破产清算。2017年10月31日，江苏省南京市中级人民法院做出（2017）苏01破17号裁定，受理江苏麦瑞克公司破产清算案。同日该院做出决定指定江苏博事达律师事务所为江苏麦瑞克公司的管理人，代表被告参加诉讼。进入破产程序后，吴学高向管理人申报债权8244377元（含本金300万元），债权形成过程即上述2015年8月3日交付定金300万元购买江苏麦瑞克公司中以智慧园办公用房583平方米。经管理人审查确认债权金额为300万元。吴学高不同意管理人确认的金额。以上事实有预购房协议书、业务受理单、记账凭证、收据、承诺书、协议、民事裁定书、决定书、债权申报表、债权申报初审函、租赁合同及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，吴学高与江苏麦瑞克公司签订《预购房协议书》，就出售中以智慧园办公楼内第三层xx室达成一致意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按照约定履行合同义务。但是，江苏麦瑞克公司未能按约定完成中以智慧园工程建设项目并向吴学高交付涉案房屋，构成违约，且江苏麦瑞克公司进入破产程序，吴学高的合同目的无法实现，原告吴学高主张解除《预购房协议》具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告未能履行支付50%购房款的合同义务导致合同已经解除，但是从当事人提交的证据来看，吴学高支付了300万元购房款后，被告未向原告吴学高催收过剩余购房款，也未以原告未付款为由主张解除合同，反而于之后出具《承诺书》，认可没能按合同规定的时间交房的事实，并提供办公用房供原告使用，被告抗辩因原告违约的事实导致合同解除的事实不能成立，本院对被告该辩解意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。吴学高签署《预购房协议》后，向江苏麦瑞克公司支付预购房款300万元，该300万元购房款江苏麦瑞克公司应当予以返还。关于南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹是否承担连带清偿责任，本院认为，吴学高提交的2016年11月3日的《承诺书》，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹在“所有股东签印”处签名、盖章，该《承诺书》仅能证明江苏麦瑞克公司因其不能按期履约而做出的承诺，南京麦瑞克公司、张所海、黄剑虹未在《承诺书》上做出愿意承担连带责任的意思表示，故吴学高主张南京麦瑞克公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。2017年10月23日，张所海、黄剑虹向吴学高出具《承诺书》，愿意以张所海、黄剑虹个人名下资产承诺退还吴学高购房款300万元并承担合同约定的违约金，张所海、黄剑虹的债务加入行为得到吴学高认可，2017年10月23日的《承诺书》对张所海、黄剑虹具有法律约束力，该二人应按《承诺书》中的承诺事项履行义务，故吴学高主张张所海、黄剑虹就江苏麦瑞克公司在涉案房屋买卖合同中的义务承担连带责任，具有事实和法律依据。关于利息主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等为乐责任”，本案中，因《预购房协议》无法履行，江苏麦瑞克公司不能按期向吴学高交付办公用房，该违约事实客观存在，为弥补原告损失，江苏麦瑞克公司、南京麦瑞克公司向南京友联工程设计安装有限公司免费提供雨花台区郁金香路17号的办公用房，2017年2月10日的《协议书》明确了系吴学高已购中以智慧园办公楼内第三层xx室才导致签订了免费使用其他办公用房的协议，且吴学高作为法定代表人在协议上签字，故该《协议书》上的免费使用郁金香路17号办公用房的约定应视为《预购房协议》无法履行后所采取的补救措施。南京麦瑞克公司作为被告江苏麦瑞克公司的股东，愿意与江苏麦瑞克公司提供其物业供原告及其公司使用，《协议书》内容对原告及南京麦瑞克公司均具有约束力。虽然《预购房协议》已无法履行，但被告提供了不小于《预购房协议》约定面积的办公用房以弥补原告的实际损失，且原告一直使用至今。吴学高另按年利率12%主张违约责任，但其未能提供证据证明被告采取补救措施后，仍存在其他损失，故该项主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。若原告吴学高后续不能使用郁金香路17号的办公用房，因此所产生的损失可另行主张。被告（反诉原告）南京麦瑞克公司反诉要求原告（反诉被告）吴学高支付《协议书》中对应标的物的租金，但是，该《协议书》的签订背景系《预购房协议》无法履行后所采取的一种补救措施，系对原告（反诉被告）实际损失的责任承担方式，《协议书》明确载明“免费提供”，南京麦瑞克公司向吴学高主张其使用期间的租金，与事实不符，且无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期；附利息的债权自破产申请受理时视为到期。因江苏省南京市中级人民法院于2017年10月31日裁定受理被告麦瑞克科技公司破产清算案，故至2017年10月31日，吴学高对江苏麦瑞克公司享有的未到期债权视为到期。至2017年10月31日，本院确认吴学高对江苏麦瑞克公司享有300万元的债权。张所海、黄剑虹做出承诺，愿以其个人财产对涉案购房款及合同违约责任做出保证，故该二人对江苏麦瑞克公司的上述300万元债权承担连带还款责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴学高与被告江苏麦瑞克科技产业有限公司于2015年8月3日签订的《预购房协议》；二、确认原告（反诉被告）吴学高对被告江苏麦瑞克科技产业有限公司享有300万元的债权；三、被告张所海、黄剑虹对上述第二项确认的300万元债权在原告（反诉被告）吴学高破产受偿额不足范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）吴学高对被告（反诉原告）南京麦瑞克科技发展有限公司的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）吴学高的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京麦瑞克科技发展有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费43859元，由原告吴学高负担15455元，被告江苏麦瑞克科技产业有限公司、张所海、黄剑虹负担28404元；反诉案件受理费8853元，由被告南京麦瑞克科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈 波人民陪审员 孙 蓉人民陪审员 胡 敏二〇一九年九月二十七日法官 助理 史佳丽书 记 员 於国瑾