福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4384号 原告（反诉被告）：郭雪婷，女，1978年1月4日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：朱冰雁，福建瀛楠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：严懿飞，福建瀛楠律师事务所执业实习律师。 被告（反诉原告）：陈铭慧，女，1973年4月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：沈学、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）郭雪婷与被告（反诉原告）陈铭慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭雪婷的委托诉讼代理人朱冰雁、被告（反诉原告）陈铭慧的委托诉讼代理人沈学、林声贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭雪婷向本院提出诉讼请求：1、判令陈铭慧立即归还郭雪婷购房款3210000元并双倍返还定金1000000元。2、判令陈铭慧向郭雪婷支付从2018年12月12日起至款清之日止以3210000元为基数按年利率6%计算的资金占用费。3、判令陈铭慧立即归还郭雪婷支出的利息116725元。 事实与理由：2017年6月12日，原被告之间签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于厦门市思明区的房产转让给原告（房屋所有权证号：厦国土房证第01186908号），合同总价为7560000元。因原告尚不具备购房条件，属限购对象，合同还特别约定了特别的付款条件，即合同第四条第4款的约定“若不能执行第2条、第3条付款方式，则由双方协商，用该套房产去银行抵押贷款，该套房屋在银行贷款的本金由卖方使用，该套房屋在银行贷款产生的利息由买方支付，双方都要保证按时还本付息。合同签订后，郭雪婷于2017年6月13日至2017年11月16日期间共计支付了3210000元的前期购房款（含定金100万元）。因原告不符购房条件，无法办理房屋购房手续，双方即按合同第四条第4款的约定将房屋进行抵押贷款，贷款400万元由被告使用，至此原告实际支付购房款721万元。原告在2017年8月至2018年1月期间支付前述400万元贷款银行利息116725元。 从2017年8月份开始原告就一直要求被告将房屋及房屋产权手续等交付给原告，但陈铭慧一直拒不配合，同时房屋也一直由陈铭慧占有及使用。后原告了解到，在被告将房屋转让给原告时，被告正涉及重大诉讼，且该房屋也系作为该重大诉讼案件的抵押物，被告在销售该房屋时恶意隐瞒前述事实。基于前述原因，被告才拒绝将房屋交付给原告。后由于房屋交付及限购原因，双方合同暂缓履行。从2018年2月后400万元贷款利息转由被告支付。 2018年12月被告在未告知原告的情况下，私自将该房屋转卖给第三人，并办理了过户手续。被告卖房后也没有通知原告，更没有将原告支付的购房款321万元退还给原告。经原告多次催要，被告拒不退还原告购房款。 综上，被告擅自将房屋出卖给第三人，其已构成根本违约，合同已无法继续履行。原被告在合同中约定定金100万元，根据《担保法》第89条规定被告应双倍返还原告定金100万元。同时被告占用原告支付的购房款321万元，应支付资金占用费。原告向被告购买房屋现金支付购房款321万元(含定金100万元)及利息116725元，该款项被告理应退还原告。为此，原告特具本状诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 陈铭慧辩称：2017年6月12日，双方签订了一份《房地产买卖合同》，约定陈铭慧将其位于厦门市思明区的房产（土地房屋权证号：厦国土房证第01186908号，以下简称“案涉房产”）转让给郭雪婷，该协议约定2017年6月13日支付案涉房产购房定金100万元整；2017年6月30日支付购房款100万元整；2017年7月30日付清剩余购房款556万元整；合同还约定了若不能执行第2条、第3条付款方式，则由双方协商，用该套房产去申请银行抵押贷款。使用该套房屋在银行贷款的本金由卖方使用，该套房屋在银行贷款产生的利息由买方支付。双方约定最后付款期限截止至2017年9月30日。若买方违约，买方无条件支付卖方违约金15万元整。该合同签订后，陈铭慧从支付定金就开始违约，合同约定的2017年6月13日只支付了55万元定金，至次日即2017年6月14日才付清定金100万元；合同约定的第二期购房款应在2017年6月30日前付清，但郭雪婷分文未付，直至2017年7月才再付了50万元购房款，在合同约定的最后付款期限2017年9月30日前只付了150万元购房款（含定金），后在陈铭慧给的宽限期内又陆续于2017年10月付了96万元购房款，2017年11月付了75万元购房款。因郭雪婷未能按合同第二条约定在2017年6月30日前支付第二期购房款100万元，陈铭慧依约于2017年7月向光大银行厦门分行申请抵押贷款400万元，光大银行于2017年7月25日放款200万元，2017年8月1日放款200万元，郭雪婷亦依约支付了2017年8月至2018年1月期间的银行贷款利息。2017年12月1日，鉴于郭雪婷未能在约定的最后付款期限2017年9月30日乃至在宽限的二个月期限内前付清购房款，陈铭慧向郭雪婷发出《购房款催款函》，要求对方最迟在2017年12月10日前付清剩余购房款435万元，否则将依法解除合同，没收100万定金。2017年12月8日，郭雪婷回复函回复其拖欠购房款的主要原因是户籍未能在三个月内迁移至厦门以达到购房条件，承诺尽快付清剩余的购房款。但自2018年1月起，郭雪婷以已无力支付剩余购房款为由，要求解除《房地产买卖合同》。2018年2月6日，郭雪婷再次明确案涉房产不买了，要求支付违约金，解除《房地产买卖合同》，陈铭慧予以同意，双方开始协商具体违约金和差价赔偿事宜，沟通协商过程中，陈铭慧同意支付违约金50万元及赔偿差价损失。同时郭雪婷以自己的行为从2018年2月开始拒绝支付银行贷款利息。2018年4月表示愿和陈铭慧一起努力尽快处置案涉房产。但鉴于当时厦门的二手房行情低迷一路下行，案涉房产虽经多次下调价格却根本无人问津，虽经陈铭慧多方努力，才于2018年11月18日以总价594万元顺利售予第三人黄师今，并于2018年12月12日在厦门市不动产登记中心签署了《存量房买卖合同》，办理了产权过户交易手续。期间，陈铭慧又为郭雪婷代垫了相应的光大银行贷款等利息。请求驳回郭雪婷的诉讼请求。 陈铭慧向本院提出反诉请求：1、确认双方于2017年6月12日签订的《房地产买卖合同》已于2018年2月6日解除；2、判令郭雪婷已支付的购房款定金100万元整归陈铭慧所有，并赔偿陈铭慧差价损失162万元及承担利息损失255053.58元、公证费3720元；3、判令郭雪婷向陈铭慧支付违约金15万元。 事实和理由：双方签订合同及履行合同过程如陈铭慧的答辩意见。本案双方就案涉房产签订的《房地产买卖合同》系由于郭雪婷未能在约定的付款期限乃至宽限期内付款等根本性违约行为，根本不履行合同约定的主要义务又经郭雪婷自行提出而提前解除。合同解除后，郭雪婷应依法依约承担相应的违约责任，陈铭慧有权没收定金；要求郭雪婷赔偿差价损失、贷款利息等给陈铭慧造成的损失并要求郭雪婷支付违约金15万元，但郭雪婷仅愿意赔偿陈铭慧违约金50万元及差价损失。无奈，为维护自身合法权益，反诉原告依照我国《民事诉讼法》相关规定向法院提起反诉，支持陈铭慧如上诉讼请求。 郭雪婷辩称：郭雪婷在陈铭慧存在根本违约的情况下，才暂缓合同履行，郭雪婷不存在违约。陈铭慧在出售房屋时，明知房产涉及重大诉讼且处于被保全状态，但其在签订合同时恶意隐瞒出售房产涉诉及被查封等情况，其主观上明显存在欺诈的故意；郭雪婷在付款上存在一定的逾期，但也按约定支付了721万元购房款，陈铭慧也接受了郭雪婷的付款，也未提出异议。在郭雪婷支付了721万元购房款后，陈铭慧又不将房屋交付郭雪婷使用，连基本的身份证复印件都不同意交付郭雪婷。同时考虑到后期房产过户时买方税费需要陈铭慧缴交，其于之前陈铭慧恶意隐瞒及后期履约完全不配合的情况，郭雪婷才暂缓履行合同。陈铭慧在合同没有解除的情况下，私自将房屋出售给第三人，其行为属一房二卖，郭雪婷不存在违约行为，陈铭慧存在根本违约行为，其应承担违约责任。 陈铭慧的诉讼请求没有事实和法律依据。双方合同并没有于2018年2月6日解除。合同解除须以书面方式通知对方，在书面通知到达后合同解除，本案中双方均未书面通知对方解除合同。虽有讨论过解除合同事宜，但未达成一致，且在双方的微信记录中也说明双方均还在履行合同。陈铭慧在双方合同没有解除的情况下将涉诉房产一房二卖并过户给第三人，系陈铭慧存在根本违约，其应承担双倍返还定金的违约责任。陈铭慧在2018年11月18日与第三人签订《房产居间买卖协议书》，又于2018年12月12日与第三人签订网签《存量买卖合同》。但是陈铭慧却在2018年12月19日才通知郭雪婷解除合同，明显一房二卖。双方合同解除时间非陈铭慧的主张的2018年2月6日。陈铭慧在诉请中要求定金、又要求违约金还要求支付利息及赔偿损失，其主张明显多次重复，不应当予以支持。 陈铭慧与郭雪婷签订的合同约定的价款是在双方各自承担税费的基础之上，而陈铭慧与第三人签订的合同约定的价款系其实得数，其损失不能以两份合同约定价款简单相扣减而得出。陈铭慧与第三人签订的合同约定的价款也不能真实反映其成交价。陈铭慧在卖房之前不通知郭雪婷，也不让郭雪婷参与卖房，之前郭雪婷以更高价格进行卖房时，陈铭慧却以种种理由不配合看房，也不提供身份证复印件对外委托，导致卖房失败。郭雪婷要求见陈铭慧委托的中介时，陈铭慧也不同意。从以上的种种行为表明，陈铭慧故意拖延时间并私下将前述房产进行处置，其与第三人签订的买卖合同显示的价款也不能真实反映其成交价。其真实的目的就是为了长期占有郭雪婷支付的购房款，并通过诉讼来获取不当利益。 陈铭慧一房二卖的根本违约行为导致合同无法履行，应承担违约责任的是陈铭慧而非郭雪婷。综上，陈铭慧的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回陈铭慧的反诉请求。 经审理查明，2017年6月12日，郭雪婷与陈铭慧签订《房地产买卖合同》一份。合同约定：陈铭慧所有的位于福建省厦门市思明区的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第01186908号）转让给郭雪婷，合同总价为756万元。2017年6月13日首付转让房屋定金100万元，6月30日支付购房款100万元，7月30日付清剩余购房款556万元。若不能执行第2、3条付款方式，则由双方协商，用该套房产去银行抵押贷款，使用该套房屋在银行贷款的本金由卖方使用，该套房屋在银行贷款产生的利息由买方支付。双方约定最后付款期限截止至2017年9月30日。若买方违约，买方无条件支付卖方违约金15万元。合同签订后，陈铭慧于2017年6月13日支付70万元，6月14日支付30万元，7月10日支付50万元，9月28日支付26万元，10月16日支付50万元，10月15日支付20万元，11月12日支付30万元，11月14日支付25万元，11月16日支付20万元，以上合计321万元。2017年7月，陈铭慧根据上述合同约定以涉案房屋作抵押向光大银行厦门分行申请抵押贷款。光大银行于2017年7月25日放款200万元，2017年8月1日放款200万元。该400万元由陈铭慧使用。郭雪婷支付了2017年8月至2018年1月期间的银行贷款利息。2017年12月1日，陈铭慧向郭雪婷发出购房款催收函。要求郭雪婷于2017年12月10日前支付剩余购房款435万元以及违约金15万元。否则将根据法律规定解除《房地产买卖合同》，并没收定金100万元，保留追究其他违约责任的权利。2017年12月8日，郭雪婷向陈铭慧发出《关于购房款催收的回复函》，认为截止2017年12月8日，郭雪婷累计支付购房款721万元，实际未支付的购房款为35万元，郭雪婷已按合同约定履行绝大部分义务，陈铭慧要求解除合同的主张缺乏充分的依据。郭雪婷拖欠购房款的主要原因在于户籍尚未迁至厦门，基于郭雪婷的户籍未落户厦门导致该套房产目前无法办理过户手续，直接影响不能办理按揭贷款，从而导致剩余购房款未能及时支付。郭雪婷将尽快支付剩余购房款。2018年1月31日，郭雪婷在双方微信聊天中表示给付陈铭慧违约金20万元，陈铭慧将已付的现金从2月起分4个月归还郭雪婷。陈铭慧不同意该意见。2月6日，陈铭慧通过微信问郭雪婷如何安排支付购房款。郭雪婷在微信中表示已在上个月确认不买涉案房屋，并谈了违约金的事，再次表示不购买案涉房屋。2018年2月起，案涉房屋的贷款利息由陈铭慧支付。郭雪婷在微信中表示同意给付陈铭慧违约金50万元，并在微信中协商转售涉案房屋的相关事宜，但未达成一致意见。2018年11月18日，陈铭慧未经郭雪婷同意的情况下将涉案房屋以594万元的价格出售他人并办理房屋过户手续。 另查明，郭雪婷与陈铭慧签订房地产买卖合同时，案涉房屋处于抵押状态。2017年7月10日，陈铭慧办理了案涉房屋的抵押权注销手续。 上述事实，有郭雪婷提供的房屋买卖合同、苏秋红中国工商银行交易明细、郭景洲、郭雪婷中国农业银行交易明细、《关于解除与郭雪婷签订的的通知函》，陈铭慧提供厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、房地产买卖合同、土地所有权证、光大银行对账单（抵押贷款还贷等明细）、购房款催收函、关于购房款催收的回复函、公证书（双方微信往来记录）、发票（公证费）、房产居间买卖协议书、存量房买卖合同、不动产权证书、银行流水明细，及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，郭雪婷与陈铭慧签订房地产买卖合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，对双方均有约束力。郭雪婷给付购房款的过程中，陈铭慧于2017年7月10日办理了案涉房屋的抵押权注销手续，郭雪婷主张签订合同时陈铭慧存在欺诈，本院不予采信。郭雪婷于2017年2月6日明确要求解除合同后，双方协商涉案房屋转售事宜，郭雪婷支付案涉房屋至2018年1月止的贷款利息，从2018年2月起的贷款利息由陈铭慧支付，双方以行为表明同意解除《房地产买卖合同》，故双方签订的《房地产买卖合同》于2018年2月6日解除。解除合同时，郭雪婷支付了现金321万元、双方同意的银行贷款400万元计721万元，郭雪婷未给付的购房款为35万元，其履行了大部分合同义务，陈铭慧主张郭雪婷于2018年2月6日要求解除合同，构成根本性违约，本院不予采信。该合同的解除系双方协商解除的结果。郭雪婷要求陈铭慧归还购房款321万元，本院予以支持。陈铭慧据此要求郭雪婷已经给付的购房定金100万元归陈铭慧所有及要求郭雪婷承担房屋差价损失162万元、利息损失255053.58元、公证费3720元，本院不予支持。郭雪婷主张陈铭慧转售房屋属一房二卖没有事实依据，郭雪婷据此要求陈铭慧双倍返还定金100万元，本院不予支持。郭雪婷在之后的协商表示愿意给付违约金50万元，陈铭慧未明确反对，故郭雪婷应给付陈铭慧违约金50万元。郭雪婷与陈铭慧在转售涉案房屋时未能相互配合，陈铭慧未经郭雪婷同意将涉案房屋以594万元转让他人，现陈铭慧要求郭雪婷赔偿房屋的差价，本院不予支持。郭雪婷要求陈铭慧给付购房款按年利率6%计算的资金占用费及支出的利息116725元，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款规定，判决如下： 一、郭雪婷与陈铭慧签订的《房地产买卖合同》于2018年2月6日解除。 二、郭雪婷应给付陈铭慧违约金50万元。 三、陈铭慧应归还陈铭慧购房款321万元。 第二、三项对抵后，陈铭慧应于本判决生效之日起三十日内归还郭雪婷271万元。 四、驳回郭雪婷的其他诉讼请求。 五、驳回陈铭慧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费42085元、减半收取为21042.5元，由郭雪婷负担8000元，陈铭慧负担13042.5元；反诉案件受理费31030.1元，由陈铭慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年九月十七日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附： 一、主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。