云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初906号原告：洪家起，男，1978年12月5日出生，汉族，公务员，住云南省玉溪市江川区。原告：韩卫英，女，1977年10月18日出生，汉族，教师住云南省玉溪市江川区安化彝族乡董炳村委会中村141号，现住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。原告洪家起、韩卫英与被告云南怡道置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告洪家起、韩卫英、被告云南怡道置业有限公司的委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪家起、韩卫英向本院提出诉讼请求：1.判决云南怡道置业有限公司赔偿其二人自2019年1月1日起至2019年4月1日止的逾期交房违约金90天×10元／天＝900元，2019年4月2日起至房屋实际交付前一日的违约金则按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数，即按照购房总价款×0.02%×实际违约天数进行计算及支付；2.判决云南怡道置业有限公司继续全面履行双方签订的合同，将位于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道·云福山居”小区D×-0×号房屋内的单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗，并将该房屋的楼道间墙面、顶板以双飞粉工艺施工，以及安装金属楼梯栏杆，将车库一侧的进户门由普通金属门更换为品牌防盗门；3.本案诉讼费用由云南怡道置业有限公司承担。事实与理由：2016年，云南怡道置业有限公司取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南的地块的建设用地使用权，并在该地块上建设“怡道·云福山居”商品房开发项目。云南怡道置业有限公司取得该项目一期楼盘的预售许可后，于2018年1月18日与其二人签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）》，约定其二人向云南怡道置业有限公司购买该楼盘的D7-02号房屋，房屋的交付时间为2018年12月31日前。双方于2018年2月10日就上述商品房买卖合同办理了备案登记手续。该合同约定的交房期限届满后，因云南怡道置业有限公司未能按照合同第九条的约定提供建设工程竣工验收备案证明文件，而且房屋也未达到合同附件六约定的交付标准，即房屋楼道间的墙面、顶板并未使用双飞粉施工，楼梯也未安装金属栏杆，房屋的窗户更未按照合同约定安装为双层中空玻璃铝合金窗，车库一侧的入户门所安装的也不是合同约定的品牌防盗门，致使该房屋未能实际交付。为此，其二人多次找云南怡道置业有限公司进行协商，要求云南怡道置业有限公司严格按合同约定全面履行合同义务或者进行相应的经济赔偿，但云南怡道置业有限公司或敷衍塞责或不予理会，致使逾期交房近7个月。云南怡道置业有限公司未按照约定全面履行合同义务，已构成违约，应向其二人承担违约责任并继续履行合同。鉴于双方无法协商解决，其二人只得向法院提起诉讼。云南怡道置业有限公司辩称，一是本案诉争房屋已于2018年12月28日经竣工验收合格，其公司也于验收当日通知洪家起、韩卫英接房，但其二人至今未能接房，为此，洪家起、韩卫英对本案诉争房屋仅享有期待权，因其二人尚未成为本案诉争房屋的所有权人，故无权要求其公司承担逾期交房违约责任以及将房屋中安装的单层玻璃窗更换为双层中空玻璃窗、安装金属楼梯栏杆、将楼梯间的墙面和顶板以双飞粉工艺施工、将车库一侧的进户门更换为品牌防盗门；二是洪家起、韩卫英在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项诉讼请求行使的却是物权请求权，两项诉讼请求并非同一法律关系，故不应在本案中一并处理；三是根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目经竣工验收合格即可交付使用，本案诉争房屋所属的“怡道·云福山居”一期工程项目已于2018年12月28日竣工验收合格，已经符合法定交付条件，可以交付给洪家起、韩卫英使用；其公司与洪家起、韩卫英签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条虽然约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”但该约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平，故本案诉争房屋的交付不应按该条款执行；本案诉争房屋已于2018年12月20日取得房屋测绘报告，又于2018年12月28日经竣工验收合格，其公司也于2018年12月28日分别通过电话、电视媒体通知洪家起、韩卫英办理接房手续，故其公司并没有违反法律和合同的约定，至于本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证是2019年3月20日才取得，是因为竣工验收备案需要环保部门的环评认可，而环保部门的环评又需要在交房入住手续办理后才具备条件，两个环节互为前置和存在冲突而导致，不是其公司的原因所造成，故其公司不存在违约行为；四是即便法院认为本案诉争房屋在未取得竣工验收备案证明文件前不具备交付条件，但其公司已于2019年3月20日取得本案诉争房屋的竣工验收备案证明，而洪家起、韩卫英却一直拒绝接房，故自2019年3月21日起的逾期交房责任应是洪家起、韩卫英怠于履行接房义务所导致，不应由其公司承担；五是其公司与洪家起、韩卫英签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但其公司的真实意思并非所出售房屋内的窗户玻璃都采用双层中空玻璃，因为根据建筑设计规范，房屋安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，故昆明中森华创建筑设计有限公司根据现行有效的设计规范制作的建筑专业施工图中载明“怡道·云福山居”一期都采用单层普通玻璃设计，而且该施工图已通过云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心的审核，施工完成后又通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约，不应承担更换双层中空玻璃的责任，而洪家起、韩卫英认为其二人所购买房屋的窗户玻璃应更换为双层中空玻璃，是基于其二人看到其公司考虑到小区品质，将别墅临街一侧的窗户玻璃提升为双层中空玻璃后，对其公司真实意思表示所产生的重大误解；六是其公司与洪家起、韩卫英签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第五条虽然约定“楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆”，但该约定针对的是高层住宅的公共楼梯间，不是别墅的楼梯间，而洪家起、韩卫英所购买的房屋是别墅，根据《商品房买卖合同（预售）》附件六第五条的约定，别墅的墙面是水泥砂浆抹灰，顶棚是混凝土结构面，本案诉争房屋的起居室与楼梯连在一起，不可能起居室的墙面是水泥砂浆抹灰、顶棚是混凝土结构面，而楼梯的顶板、墙面是双飞粉；高层住宅的公共楼梯间安装金属栏杆是出于公共安全保障的需要，别墅的楼梯属于私有空间，即便安装简易的金属栏杆，也会在装修时被改造，为此，工程设计上并没有该部分施工内容；七是其公司与洪家起、韩卫英签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第十四条虽然约定“入户门：品牌防盗门”，但本案诉争房屋的入户门并非车库一侧的进户门，车库一侧的进户门是房屋的后门，是进入车库的门，本案诉争房屋的入户门是另外一侧的进户门，也就是房屋的前门，其公司已为该门已安装了“步阳”品牌的防盗门，合同并没有约定房屋的后门也就是车库一侧的进户门要按照品牌防盗门，故其公司并没有违反合同约定，此外，其公司为房屋的后门也就是车库一侧的进户门安装是“思达”品牌的防盗门，洪家起、韩卫英的诉求无事实依据，其公司无需承担更换责任。洪家起、韩卫英为支持其二人的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》〔内附《商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同备案登记表》〕、《云南增值税普通发票》复印件、《商品房认购书》复印件各一份，拟证明其二人与云南怡道置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系，合同约定的交房时间为2018年12月31日前，房屋修复的履行期限为60日；2.照片七份，拟证明本案诉争房屋未达到合同约定的交付标准；3.《中华人民共和国国家标准GB17565-2007防盗安全门通用技术条件》，拟证明云南怡道置业有限公司为本案诉争房屋车库一侧进户门安装的由玉溪市思达门业有限公司生产的钢质复合门并不是符合国家防盗安全门通用技术标准的防盗门；4.《怡道·云福山居一期多层交房标准》复印件二份，拟证明“怡道·云福山居”房地产项目一期楼盘和二期楼盘一期多层房屋的交房标准并不一致，其二人所购买的房屋按照更改后的交房标准，楼梯间顶板及墙面为双飞粉，楼梯栏杆为金属栏杆，窗户为采用双层中空玻璃的铝合金玻璃窗，入户门为品牌防盗门；5.《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、建设工程竣工验收备案网络查询资料及建筑法、合同法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法的相关条款，拟证明进行建设工程竣工验收备案登记所需的条件、程序及相应的法律责任，云南怡道置业有限公司在未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下即于2018年12月31日进行房屋交付的行为违反法律规定及合同约定，应按照法律规定及合同约定向其二人承担违约责任；6.《中华人民共和国居民身份证》复印件二份及结婚证复印件、《催告函》复印件各一份，拟证明其二人的身份情况，以及其二人系夫妻、2019年7月才收到云南怡道置业有限公司接房催告函的事实；7.网络查询资料截图，拟证明以双飞粉工艺进行施工的单价是每平方米20.18元。经质证，云南怡道置业有限公司对上述证据1、3、5的真实性予以认可，但对证据1的证明目的、证据3的合法性、关联性以及证据5的合法性、关联性、证明目的不予认可，认为证据5系国家颁布实施的法律法规，并不属于民事诉讼法规定的证据；对证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；对证据2、7的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为证据2并不是照片，而是图片，而且图片中的图像不是很清晰，也难以确定图中的标的物是本案诉争房屋，但其公司对本案诉争房屋楼梯间顶板及墙面未以双飞粉进行施工、楼梯并未安装金属栏杆、窗户并未安装双层中空玻璃、车库一侧的进户门安装了“思达”品牌钢质复合门的事实均予以认可；对证据4中有韩卫英签字的《怡道·云福山居一期多层交房标准》复印件的真实性、合法性、关联性予以认可，对没有韩卫英签字的《怡道·云福山居一期多层交房标准》复印件的真实性、合法性、关联性均不予认可，对该组证据的证明目的不予认可。本院认为，对洪家起、韩卫英提供的合同编号为×××《商品房买卖合同（预售）示范文本》〔内附《商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同备案登记表》〕、《云南增值税普通发票》复印件、《商品房认购书》复印件、有韩卫英签章的《怡道·云福山居一期多层交房标准》复印件、《中华人民共和国居民身份证》复印件二份、结婚证复印件、《催告函》复印件，因云南怡道置业有限公司质证后对证据的真实性并无异议，故本院对该二份证据的真实性予以确认；对洪家起、韩卫英提供的照片七份，因云南怡道置业有限公司质证后对证据的真实性、关联性有异议，洪家起、韩卫英对云南怡道置业有限公司提出照片中载明房屋是否为其二人所购买房屋不能确认的异议不能提供其他证据佐证，故对上述照片的关联性本院不予确认，此外，因云南怡道置业有限公司对洪家起、韩卫英提出的其二人所购买房屋的窗户玻璃并不是双层中空玻璃而是单层玻璃、楼梯间顶板及墙面未以双飞粉进行施工、楼梯并未安装金属栏杆、车库一侧的进户门安装了“思达”品牌钢质复合门的事实无异议，对上述双方无争议的事实本院予以确认；对洪家起、韩卫英提供的没有韩卫英签章的《怡道·云福山居一期多层交房标准》复印件，因洪家起、韩卫英主张本案诉争房屋的交房标准并非该证据所载标准，而且云南怡道置业有限公司质证后对证据的真实性、关联性有异议，故本院对该证据的关联性不予确认；对洪家起、韩卫英提供的《中华人民共和国国家标准GB17565-2007防盗安全门通用技术条件》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及建筑法、合同法、商品房销售管理办法、城市房地产开发经营管理条例、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法，因属于国家的法律法规，不能作为民事诉讼的证据使用，本院不进行评判；对洪家起、韩卫英提供的建设工程竣工验收备案网络查询资料、网络查询资料截图，因资料及截图载明内容与本案待证事实之间并不具有关联性，故本院对该证据的关联性不予确认。云南怡道置业有限公司为支持其公司的答辩意见，向本院提交了以下证据：1.《商品房预售许可证明》复印件，拟证明其公司于2017年12月26日取得了“怡道·云福山居”一期项目的商品房预售许可，可对包括本案诉争房屋在内的“怡道·云福山居”一期商品房进行预售；2.《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》复印件、《建设工程竣工验收申报书》复印件、《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件、《房屋质量保证书房屋使用说明书》复印件、《怡道·云福山居建筑面积表》复印件，拟证明“怡道·云福山居（一期）”项目于2018年12月22日经建设、施工、设计、勘察、监理五方单位验收合格后，又于2018年12月28日通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收和玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站的验收，由于竣工验收备案需环评报告，而该项目尚未接房，不具备环评条件，竣工验收未能备案，后经政府部门间多次协调，于2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，完成竣工验收备案，但“怡道·云福山居（一期）”项目已于2018年12月28日经规划及竣工验收合格，已具备法定交付条件，而且住建部门同意交房，该交付条件也符合江川区房地产交易惯例，此外，其公司委托的玉溪精诚测绘有限公司完成了房屋的测绘工作，并于2018年12月20日出具了《怡道·云福山居建筑面积表》，故本案诉争房屋已完全符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件；3.江川电视台于2018年12月28日为其公司发布的《交房通知》截图，拟证明其公司已按《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的要求，通知了洪家起、韩卫英接房；4.“怡道·云福山居D3栋、D7栋、D10栋、D13栋、D17栋建筑专业”施工图复印件，拟证明根据“怡道·云福山居（一期）”项目的设计及施工方案，洪家起、韩卫英所购买房屋的窗户玻璃应采用普通铝合金框单层玻璃，其公司是按设计及施工图纸进行施工的，洪家起、韩卫英认为所有窗户玻璃都应采取铝合金框双层中空玻璃系对其公司真实意思表示的重大误解；5.《情况说明》复印件、《产品合格证》复印件，拟证明其公司为本案诉争房屋车库一侧进户门安装的是“思达”品牌的钢质防盗门，质量合格，符合合同约定标准。经质证，洪家起、韩卫英对上述证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，但对云南怡道置业有限公司主张的本案诉争房屋已完全符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件的证明目的不予认可；对证据3的真实性有异议，认为其二人没接到通知，也没看到电视台发布通知；对证据4、5的真实性无异议，但对证据的证明目的不予认可。本院认为，对云南怡道置业有限公司提供的《商品房预售许可证明》复印件、《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》复印件、《建设工程竣工验收申报书》复印件、《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》复印件、《房屋质量保证书房屋使用说明书》复印件、《怡道·云福山居建筑面积表》复印件、“怡道·云福山居D3栋、D7栋、D10栋、D13栋、D17栋建筑专业”施工图复印件、《情况说明》复印件、《产品合格证》复印件，因洪家起、韩卫英质证后对证据的真实性并无异议，故本院对上述证据的真实性均予以确认；对云南怡道置业有限公司提供的江川电视台于2018年12月28日为其公司发布的《交房通知》截图，洪家起、韩卫英质证后虽然对证据的真实性提出异议，但结合“怡道·云福山居”一期项目的其他购房者在与本案相关联案件的审理过程中，对云南怡道置业有限公司通过江川电视台于2018年12月28日发布了《交房通知》的事实予以确认的情况，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪家起与韩卫英系夫妻。云南怡道置业有限公司于2016年8月2日注册成立，经营范围为房地产开发经营等。2017年12月26日，玉溪市江川区住房和城乡建设局向云南怡道置业有限公司颁发了预许江政字（××）号《商品房预售许可证明》。2018年1月18日，洪家起、韩卫英为买受人与云南怡道置业有限公司为出卖人签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，该文本内附《商品房买卖合同（预售）》《附件一房屋平面图（应当标明方位）》《附件二关于该商品房共用部位的具体说明（可附图说明）》《附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》《附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》《附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定》《附件六、关于装饰装修及相关设备标准的约定》《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》《附件八关于质量担保的证明》《附件九关于前期物业管理的约定》《附件十出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》《怡道·云福山居一期前期物业服务合同》及《商品房买卖合同备案登记表》。《商品房买卖合同（预售）》第一条约定：“项目建设依据1.出卖人以出让方式取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权。……2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）……”第二条约定：“预售依据该商品房已由玉溪市江川区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为预许江政字（××）号。”第三条约定：“商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的D×幢1层D×-0×号。……”第六条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6378.59元，总价款为人民币1921584元（大写壹佰玖拾贰万壹仟伍佰捌拾肆元整）。……”第七条约定：“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币100000元（大写壹拾万元整），该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2018／1／18前支付首期房价款人民币721584元（大写柒拾贰万壹仟伍佰捌拾肆元整），占全部房价款的37%。余款人民币1200000（大写壹佰贰拾万元整）向中国江川县农村信用合作联社营业部（贷款机构）申请贷款支付。……”第八条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方解除合同。”第九条约定：“商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当自2018-12-31前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为。邮寄以回执上注明的收件日期为送达日期，刊发公告以通知刊发当日为送达日期。买受人办理交接手续前，应付清全部房款、面积差价款、违约金（如有）、出卖人代偿按揭贷款及利息，提交办理不动产权证书及他项权利证的相关资料及费用等，否则出卖人有权拒绝交付且不承担第十二条约定的违约责任。如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计收，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”第十二条约定：“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。……2.自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十六条约定：“商品房质量……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。……”第二十五条约定：“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”第二十九条约定：“合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。”该合同载明洪家起的通讯地址为云南省玉溪市江川县大街镇宁海路中段34号，落款“出卖人”处有云南怡道置业有限公司法定代表人张斌签字并加盖该公司合同专用章，“买受人”处有洪家起、韩卫英签名。《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》载明：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：……怡道·云福山居一期多层交房标准……5.楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。……7.窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）。……14.入户门：品牌防盗门。……”该附件有洪家起、韩卫英签名，并加盖云南怡道置业有限公司合同专用章。上述合同及附件签订当日，洪家起、韩卫英向云南怡道置业有限公司支付购房首付款721584元。2018年2月10日，洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司到玉溪市江川区房地产管理所对合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》进行了备案登记。后洪家起、韩卫英通过银行按揭贷款向云南怡道置业有限公司支付了购房尾款120万元。2018年12月28日，云南怡道置业有限公司通过江川电视台发布《交房通知》，并打电话通知洪家起、韩卫英到其公司办理接房手续。2019年7月2日，云南怡道置业有限公司通过EMS向洪家起、韩卫英邮寄了《催告函》，通知洪家起、韩卫英于2019年7月10日前，前往其公司办理“怡道·云福山居”D7幢02号房屋的接房手续。洪家起、韩卫英于2019年7月2日收到上述催告函后，于2019年8月28日到云南怡道置业有限公司办理了坐落于“怡道·云福山居”项目一期工程D7幢的D7-02号房屋的接房手续。庭审中，双方确认进入该房屋的进户门有两道，但双方在合同中约定的安装品牌防盗门的入户门仅为一道，云南怡道置业有限公司为该房屋位于车库一侧的进户门安装的是“思达”品牌的钢质复合门，为另外一侧的进户门安装的是“步阳”品牌的防盗门，而为该房屋窗户安装的玻璃为铝合金单层玻璃，此外，并未为该房屋的楼梯安装金属栏杆，也未对楼梯间的顶板、墙面以双飞粉进行施工。另查明，2018年12月22日，怡道·云福山居项目一期工程的建设、勘察、设计、监理、施工等五方单位对该工程项目进行了验收。2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具《怡道·云福山居（一期）项目规划意见》，该意见载明：“怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第20170619002号），审批总建筑面积237507.97㎡。经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59㎡（地上：112202.84㎡、地下：9397.75㎡），所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。”2018年12月29日，玉溪市江川区建设工程质量安全监督管理站作为工程质量监督机构，就该工程项目出具意见：“请按照有关标准和程序组织验收。”2019年3月20日，该工程项目取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，备案号为2019-05。2019年7月3日，云南玉溪思达门业有限公司出具情况说明，载明：“由云南玉溪思达门业有限公司生产并安装的怡道云福山居项目E户型次入户门，规格型号为：900×2100mm钢质防盗门，所提供检验报告为：1000×2000－285mm《钢质防护门》，此检验批次已经包含1000mm以下的900、800mm门，此检验报告可以证明E户型所安装此入户门为同批次钢质防盗门合格产品，按行业标准钢质防护门已包含钢质防盗门系列。”本院认为，洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。综合双方当事人在庭审中的诉辩主张，双方当事人对继续履行上述合同不存在争议，但对洪家起、韩卫英是否具有本案诉讼主体资格以及其二人提出的诉讼请求是否能够在本案中一并处理、是否能够得到支持均存在争议，故本案的争议焦点在于：1.洪家起、韩卫英是否有权提起本案诉讼以及其二人提出的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求是否能够在本案中一并处理；2.云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的截止时间应如何计算；3.云南怡道置业有限公司为本案诉争房屋安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准，以及云南怡道置业有限公司是否应当为本案诉争房屋的楼梯安装金属栏杆、对楼梯间的顶板及墙面以双飞粉进行施工。关于洪家起、韩卫英是否有权提起本案诉讼以及其二人提出的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求是否能够在本案中一并处理的问题。本案中，洪家起、韩卫英为买受人与云南怡道置业有限公司为出卖人签订了合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，约定其二人向云南怡道置业有限公司购买“怡道·云福山居”一期项目的D×幢D×-0×号房屋，其二人因认为云南怡道置业有限公司逾期交房已构成违约，以及云南怡道置业有限公司交付的房屋不符合合同约定标准而提起诉讼，其二人的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，故其二人有权提起本案诉讼。此外，由于洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》对逾期交房应承担的违约责任、“怡道·云福山居”一期项目多层房屋包括入户门、楼梯和窗户在内的交房标准以及不能达到约定标准时应承担的责任分别作了约定，为此，洪家起、韩卫英提出的第一项和第二项诉讼请求属于其二人与云南怡道置业有限公司在履行双方签订的商品房预售合同过程中所产生的纠纷，且属于商品房预售合同纠纷的解决范畴，故均可以在本案中进行处理。云南怡道置业有限公司认为洪家起、韩卫英尚未成为本案诉争房屋的所有权人，对本案诉争房屋仅享有期待权，无权提起本案诉讼，以及其二人故无权在本案中提出的第一项诉讼请求行使的是债权请求权，第二项诉讼请求行使的是物权请求权，两项诉讼请求并非同一法律关系，不应在本案中一并处理的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于云南怡道置业有限公司是否存在逾期交房的违约行为以及违约金的截止时间应如何计算的问题。本案中，洪家起、韩卫英依据合同约定向云南怡道置业有限公司支付了购房款，云南怡道置业有限公司亦应按照合同约定于2018年12月31日前向洪家起、韩卫英交付房屋，但云南怡道置业有限公司却未能于2018年12月31日前将满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给其二人。云南怡道置业有限公司逾期未能交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，自逾期之次日即2019年1月1日起，以逾期90日以内按每天10元及逾期超过90日按每天20元的标准向洪家起、韩卫英支付违约金。关于违约金的计算截止时间，本院认为，云南怡道置业有限公司虽然于2018年12月28日通过江川电视台发布了《交房通知》和打电话通知洪家起、韩卫英到其公司办理接房手续，但该通知发出时本案诉争房屋尚不满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，即尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故云南怡道置业有限公司向洪家起、韩卫英支付违约金的截止时间不应确定为其公司通过江川电视台发布上述交房通知的时间，另，洪家起、韩卫英虽然是于2019年8月28日办理的接房手续，但本案诉争房屋所属的怡道·云福山居项目一期工程已于2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》，即满足了《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，而且洪家起、韩卫英已于2019年7月4日接到了云南怡道置业有限公司通知其二人到其公司办理接房手续的《催告函》，本案诉争房屋于2019年7月4日之后未能交付系洪家起、韩卫英未按照合同约定履行接房义务所造成，故云南怡道置业有限公司向洪家起、韩卫英支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件且云南怡道置业有限公司履行了接房通知义务之后，洪家起、韩卫英收到云南怡道置业有限公司要求办理接房手续的通知的时间，即2019年7月4日。对于洪家起、韩卫英认为违约金应计算至本案诉争房屋实际交付前一日的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。对于洪家起、韩卫英要求自2019年4月2日起至房屋实际交付前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数，即按照购房总价款×0.02%×实际违约天数进行计算及支付的主张，因其二人在与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条中明确约定逾期交房超过90日的违约金须按每天20元计算，故其二人的该项主张无事实依据，本院不予支持。对于云南怡道置业有限公司认为怡道·云福山居项目一期工程已于2018年12月28日经竣工验收合格，本案诉争房屋已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定的交付条件，而《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了上述法律的规定，而且该条款将政府部门办理竣工验收备案的职责加于其公司，加重了其公司的合同履行义务，让其公司对竣工验收备案办理中有可能遇到的不可预见也不可控制的办理时限风险、突发因素风险买单有违公平的主张，因上述法律规定的是建筑工程或者房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，《商品房买卖合同（预售）》第九条关于本案诉争房屋的交付条件并未违反上述法律规定，而且该合同是云南怡道置业有限公司自愿与洪家起、韩卫英签订，故云南怡道置业有限公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采信。对于云南怡道置业有限公司认为本案诉争房屋所属工程项目的竣工验收备案证是2019年3月20日才取得，是因为竣工验收备案需要环保部门的环评认可，而环保部门的环评又需要在交房入住手续办理后才具备条件，两个环节互为前置，存在冲突而导致，不是其公司的原因所造成，故其公司不存在违约行为的主张，因与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定不符，本院不予采信。关于云南怡道置业有限公司为本案诉争房屋安装的入户门、窗户玻璃是否符合合同约定的标准，以及云南怡道置业有限公司是否应当为本案诉争房屋的楼梯安装金属栏杆、对楼梯间的顶板及墙面以双飞粉进行施工的问题。洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司在双方签订的《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确约定，本案诉争房屋交付时窗子安装使用的是铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），但云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付洪家起、韩卫英时，为该房屋的窗子安装使用的却是铝合金单层玻璃，云南怡道置业有限公司未按照约定标准安装使用窗户玻璃，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。另，洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司在《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中明确约定，本案诉争房屋交付时楼梯间的顶板及墙面为双飞粉、楼梯栏杆为金属栏杆，但云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付洪家起、韩卫英时，并未为本案诉争房屋的楼梯安装金属栏杆，也未对楼梯间的顶板及墙面以双飞粉进行施工，云南怡道置业有限公司未按照约定标准未为本案诉争房屋的楼梯安装金属栏杆以及未对楼梯间的顶板及墙面以双飞粉进行施工，已构成违约，应按照《商品房买卖合同（预售）》第十六条的约定，承担及时更换、修理的违约责任。此外，洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司虽然在《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中约定“入户门：品牌防盗门”，但双方在庭审中对本案诉争房屋按约定须安装品牌防盗门的入户门仅为进入该房屋的两道进户门中的一道并无争议，云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付洪家起、韩卫英时，已为本案诉争房屋的其中一道进户门安装了“步阳”品牌的防盗门，故云南怡道置业有限公司为本案诉争房屋安装的入户门符合合同的约定。对洪家起、韩卫英认为本案诉争房屋车库一侧的入户门系正门，云南怡道置业有限公司未为该入户门安装品牌防盗门，已构成违约的主张，因洪家起、韩卫英与云南怡道置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》中对哪一道进户门为本案诉争房屋的正门以及品牌防盗门应安装于哪一道进户门均未作过明确约定，而双方庭审中对本案诉争房屋按约定须安装品牌防盗门的入户门仅为进入该房屋的两道进户门中的一道，以及云南怡道置业有限公司将本案诉争房屋交付洪家起、韩卫英时已为其中一道进户门安装了“步阳”品牌防盗门的事实并无争议，故洪家起、韩卫英的该项主张无事实依据，本院不予支持。对于云南怡道置业有限公司认为其公司与洪家起、韩卫英签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六第七条虽然约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但根据建筑设计规范，洪家起、韩卫英所购买的房屋为高层住宅，安装单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功效，而且安装已通过了玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收，故其公司并没有违约主张，因本案诉讼的是民事法律关系，单层玻璃安装是否符合建筑设计规范及规划、设计验收要求不属于本案审查范围，故该主张本院不予采信。对于云南怡道置业有限公司认为洪家起、韩卫英所购买的房屋为高层住宅，入户门必须具备防火功能，而其公司为洪家起、韩卫英所购买房屋安装的“思达”牌钢制防火防盗门是按防盗工艺制作的，虽基于内部防火机理要求不能加装天地锁机构，但防火、防盗的功能同时具备，故其公司为洪家起、韩卫英所购买房屋安装“思达”牌的钢制防火防盗门符合合同约定标准的主张，因本案诉争房屋入户门安装使用的“思达”品牌钢质隔热防火门出厂时产品名称并未定义为防盗门，虽然云南玉溪思达门业有限公司对其公司生产的钢质隔热防火门带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产进行了说明，但该防火门其带有猫眼造型、表面处理与造型均按防盗门工艺生产后在性能上是否能够与防盗门性能一致并未相关专业机构的认定，故该主张本院不予采信。综上所述，洪家起、韩卫英要求判决云南怡道置业有限公司赔偿其二人自2019年1月1日起至2019年4月1日止的逾期交房违约金90天×10元／天＝900元，2019年4月2日起至房屋实际交付前一日的违约金则按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数，即按照购房总价款×0.02%×实际违约天数进行计算及支付的诉讼请求，因违约金计算截止日期确定为2019年7月4日，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定逾期90日以内按每天10元及逾期超过90日按每天20元的标准计算违约金，故该项诉讼请求本院予以部分支持。洪家起、韩卫英要求判决云南怡道置业有限公司将位于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道·云福山居”小区D7-02号房屋内的单层铝合金玻璃窗更换为双层中空玻璃铝合金窗，并将该房屋的楼道间墙面、顶板以双飞粉工艺施工，以及安装金属楼梯栏杆的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。洪家起、韩卫英要求判决云南怡道置业有限公司将位于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道·云福山居”小区D7-02号房屋车库一侧的进户门由普通金属门更换为品牌防盗门的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内向洪家起、韩卫英支付逾期交房违约金2800元；二、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为洪家起、韩卫英将合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的窗户玻璃更换为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）；三、云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内，为洪家起、韩卫英为合同编号为×××的《商品房买卖合同（预售）示范文本》内房屋的楼梯安装金属栏杆，并对楼道间的墙面、顶板以双飞粉工艺施工；四、驳回洪家起、韩卫英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  张秋红二〇一九年九月二十九日书记员  李静雯