黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2716号原告：哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区健康路32号。法定代表人：王伟力，总经理。委托诉讼代理人：毛艳娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：武凤艳，黑龙江凤翔律师事务所律师。被告：王志全，男，1972年3月20日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：魏明霞（与王志全系夫妻关系），女，住哈尔滨市利民开发区。原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司（以下简称鸿昌物业公司）与被告王志全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿昌物业公司的委托诉讼代理人毛艳娟、武凤艳，被告王志全及委托诉讼代理人魏明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付禹舜嘉园小区16号楼1单元301室自2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费共计2733.5元，并给付自欠费日期2014年1月1日始按《物业管理条例》日千分之三计算至2018年末的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王志全系哈尔滨市利民开发区学院路美术家大街禹舜嘉园小区16号楼1单元301室业主，住宅建筑面积为75.93平方米。鸿昌物业公司于2006年4月6日与王志全居住的禹舜嘉园小区房屋开发商签订了物业服务管理委托合同，约定由鸿昌物业公司自2006年4月6日至业主委员会成立止进行物业服务管理（目前尚未成立业主委员会），鸿昌物业公司一直服务至今。根据物业服务合同约定住宅0.6元/月/平方米（建筑面积），王志全自2014年1月1日开始一直拖欠物业服务费，经多次催要，依然未交纳。鸿昌物业公司认为，其提供了物业服务，王志全未交纳物业服务费用，系违约行为，根据合同法与物业管理条例的规定，王志全应承担违约责任，支付拖欠物业服务费期间的滞纳金。综上，鸿昌物业公司为了更好服务整个小区管理，维护广大业主权益，诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告王志全辩称，物业服务合同是与哈尔滨市鸿昌物业管理有限公司禹舜嘉园分公司签订的，没有与鸿昌物业公司签订任何合同，所以鸿昌物业公司没有理由起诉。而禹舜嘉园分公司是一个没有注册、没有营业执照、没有法人资格的分公司，禹舜嘉园分公司也没有理由收费。王志全曾交过2013年的物业服务费546.7元，但交了物业服务费也没有享受到物业公司的服务，楼道没有人打扫，单元门坏了无人维修，小区院内道路破乱不堪，没有保安车辆和闲人可以随意进出，小区整个环境脏乱差。请求法院驳回鸿昌物业公司的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的事实和证据分析认为，鸿昌物业公司举示的证据一、营业执照复印件和《物业服务管理委托合同》，证明鸿昌物业公司系合法注册的物业服务企业，鸿昌物业公司与禹舜嘉园开发商签订了前期物业服务合同，约定由鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供物业服务，期限至业主委员会成立之日，该合同约定住宅收费标准为0.5元每平方米每月，业主逾期交纳物业服务费按每天应交物业服务费千分之三交纳滞纳金，所以王志全除需交纳物业服务费外还应交纳滞纳金。王志全对该份证据有异议，认为为其服务的是禹舜分公司，鸿昌物业公司与小区开发商签订的合同，没有和业主签订合同，该合同与其无关。本院认为，鸿昌物业公司为了便于管理将禹舜嘉园小区物业区别称为禹舜分公司，不影响鸿昌物业公司作为物业服务企业为禹舜嘉园提供物业服务。禹舜嘉园小区的物业服务企业鸿昌物业公司与该小区开发商淄博金大洲房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”该合同对业主王志全具有约束力，对该份证据本院予以采信，能够证明鸿昌物业公司要证明的问题。鸿昌物业公司举示的证据二，哈尔滨市房产住宅局文件哈价联发[2009]4号，证明物业服务费计算从使用面积转为建筑面积，是根据相应的文件调整收取物业服务费。王志全对该份文件有异议，认为该文件下发的通知没有通知到业主，所以不认可。本院认为该文件系哈尔滨市物价监督管理局与哈尔滨市住房保障和房产管理局联发文件，该文件通过多种方式公示，虽王志全不知文件的下发，但不影响文件的效力，故对该份证据本院予以采信，能够证明鸿昌物业公司要证明的问题。鸿昌物业公司举示的证据三，哈价联发[2013]39号文件，证明依照文件通知物业服务费最低成本级别收费为0.65元/平方米，物业公司实际收费为0.6元/平方米，低于文件通知的最低成本级别。王志全认为其未接到通知，该通知与其无关。本院认为，哈价联发[2013]39号文件是哈尔滨市物价监督管理局与哈尔滨市住房保障和房产管理局联发文件，能够证明物业的最低成本级别收费为0.65元/平方米，鸿昌物业公司自愿低于该文件通知的价格按0.6元/平方米收费，系鸿昌物业公司对处分权的行使，于法无悖，本院予以确认。对该份证据本院予以采信，能够证明鸿昌物业公司收费标准为0.6元/平方米，低于哈尔滨市最低成本级别收费。鸿昌物业公司举示的证据四，《垃圾清运合同》、清掏下水、粪池、修剪树枝，修泵等照片及电力销售发票（二次供水加压照明），证明鸿昌物业公司为业主提供了物业服务。王志全认为鸿昌物业公司举示的证据与其无关。本院认为鸿昌物业公司举示的证据能够证明鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供了物业服务，对鸿昌物业公司的该份证据本院予以采信。综合双方当事人的举证、质证、本院的认证及庭审双方当事人的诉辩，认定本案事实为，鸿昌物业公司系禹舜嘉园小区的物业服务企业，王志全系禹舜嘉园小区16栋1单元301室业主，房屋建筑面积75.93平方米。禹舜嘉园小区开发商博金大洲房地产开发有限公司于2006年4月6日与鸿昌物业公司签订了《物业服务管理委托合同》，双方约定，由鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供物业服务，合同期限自2006年4月6日至业主委员会成立止，物业服务管理服务费普通住宅为0.5元/平方米，业主或者物业使用人逾期不交纳管理服务费，从逾期之日起，按每天使用人逾期不交纳管理费的千分之三交纳滞纳金。实现物业管理为房屋外观无污染、干净，设备运行良好、房屋及设施、设备维修、养护及时，公共环境良好，绿化良好，交通秩序良好等。根据哈价联发[2009]4号文件、哈价联发[2013]39号文件，鸿昌物业公司将物业服务费用调整为按建筑面积0.6元/平方米。禹舜嘉园小区现未成立业主委员会，鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供相应的物业管理服务，但在服务上存在瑕疵，如垃圾清运不及时等问题。自王志全从蒋宝滨处购买禹舜嘉园小区16号楼1单元301室房屋，物业公司扣缴了2013年的物业服务费后，2014年1月1日至2018年12月31日王志全一直未交纳物业服务费，至2018年12月31日其物业服务费依照合同计算为2733.5元（建筑面积0.6元/平方米×建筑面积75.93平方米×60个月）。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案鸿昌物业公司是依据其与禹舜嘉园小区开发商签订的前期物业服务合同《物业服务管理委托合同》为业主提供服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”故该合同对业主王志全具有约束力，禹舜嘉园小区未成立业主委员会，鸿昌物业公司一直持续性向小区业主提供服务，所以本院认为鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区的物业管理单位，为包括王志全在内的所有业主提供了物业管理服务。王志全提出关于小区环境脏乱差，物业服务不到位的抗辩意见，该问题系关于小区公共管理中存在的瑕疵，该瑕疵并未影响到王志全对自身房屋使用。在鸿昌物业公司提供了物业服务的情况下，该抗辩意见不是其不交纳物业服务费的合法理由，故对王志全的抗辩意见本院不予以采纳。因此，本案原告鸿昌物业公司在为王志全所在的小区履行了物业管理义务后，王志全作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向鸿昌物业公司履行支付物业服务费的义务。关于原告主张自欠费日期2014年1月1日至2018年12月31日按《物业管理条例》约定的日千分之三给付滞纳金的请求，本院认为，王志全接受鸿昌物业公司提供的物业服务后理应按照合同约定支付相应的物业服务费，王志全没有按照约定支付物业服务费存在违约行为，但其未按时交纳物业服务费是因鸿昌物业公司在本小区的服务存在瑕疵，故根据公平原则，对于鸿昌物业公司主张王志全支付拖欠物业服务费期间的滞纳金的主张，本院不予支持。虽本院支持了鸿昌物业公司要求王志全支付拖欠物业服务费的请求，但作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极改进存在的问题，努力提高服务质量。服务到位，接受服务的业主也会及时交纳相应的物业服务费，进而达到良性循环。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告王志全于本判决生效十日内给付原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司物业服务费2733.5元；二、驳回原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王志全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇一九年九月二十七日法官助理徐晶书记员高佳媛