福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初6623号 原告：厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会，住所地福建省厦门市湖里区金昌里142号1楼。 负责人：陈德润，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李明，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 被告：厦门市创优物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区和通里132号。 法定代表人：林新才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄勇宾，福建翔联律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林春梅，福建翔联律师事务所执业律师。 原告厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会（以下简称金秋花园业委会）与被告厦门市创优物业管理有限公司（以下简称创优物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告金秋花园业委会的委托诉讼代理人李明，被告创优物业公司的委托诉讼代理人林春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金秋花园业委会向本院提出诉讼请求：判令创优物业公司立即向金秋花园业委会支付停车费收入960721.58元、返还蓝牙押金32000元及金秋花园业委会代垫的2018年5月至2018年7月期间水费45254.4元，并支付相应的利息（以1037975.98元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际还款之日）。庭审中，金秋花园业委会变更诉求:判令创优物业公司立即向金秋花园业委会支付停车费收入892821.58元、返还蓝牙押金32000元及金秋花园业委会代垫的2018年5月至2018年7月期间水费45254.4元，并支付相应的利息（以970075.98元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自起诉之日起计算至实际还款之日）。事实和理由：2008年3月23日，创优物业公司和厦门市金秋园房地产开发有限公司签订《金秋花园安置房物业服务合同》，合同签订后创优物业公司进入金秋花园安置房提供物业服务。而后金秋花园业委会于2018年2月9日成立，并在2018年5月22日与创优物业公司签订《金秋花园三期经营收入分成协议》，约定金秋花园三期前期在创优物业公司管理期间，小区的经营收入（广告费、基站收入、停车费等）按比例分成，金秋花园业委会享有70%，创优物业公司享有30%，金额以物业提供按比例分成，于5月30日转入业委会账号。然在协议签订后，经金秋花园业委会多次催促，创优物业公司一直未按约定向金秋花园业委会支付停车费收入，且创优物业公司在物业服务终止后，未退还其收取的蓝牙押金；同时，创优物业公司在物业服务期间，未将其向小区各业主代收的2018年5月-7月期间的水费代缴至厦门水务集团，也未予以退还，而是由金秋花园业委会进行代缴。创优物业公司的行为已严重侵害了金秋花园业委会的合法权益，金秋花园业委会特诉至法院，恳请判如所请。 创优物业公司辩称，1.针对停车费的经营性收入，金秋花园业委会所主张的2011年至2017年4月期间的停车费用已超过两年的诉讼时效，该部分诉讼请求不应得到支持。2.金秋花园业委会关于停车费的计算是错误的，创优物业公司与金秋花园业委会约定的的经营性收入，应只包括车辆的停放费而不包括停车位的物业管理费，而金秋花园业委会提供的停车费包括了车辆停车费和停车位物业管理费，2011年1月至2018年6月，创优物业公司共收取地下车库的物业管理费共计163550元、地面停车位的物业管理费共计为208800元，应当先扣除该部分费用双方再进行分成；创优物业公司依据《金秋花园物业管理委托合同》补充协议的约定（第一年的车位租金按每月3600元支付）支付100000元给厦门市金秋园房地产开发有限公司，应当先扣除上述支出之后再进行分成；《金秋花园三期经营收入分成协议》第六条约定“此协议按前期双方协议处理，2018年5月31日后再协商从新签订协议”，2018年6月、7月的停车费收入不应当再按照上述协议的约定进行分成，应扣除该部分费用59750元再进行分成，双方可以分成的金额应为743359.4元（1275459.4﹣372350﹣100000﹣38250-21500）。另外，金秋花园业委会提供的停车费的计算表格系税前的金额，双方应当在扣除税费以后再进行分成（税金约6%），在扣除税金之后，双方可以进行分成的总金额为698757.8元，创优物业公司尚应支付给金秋花园业委会489130.5元。在创优物业公司提供物业服务期间，金秋花园小区公维金一直处于入不敷出的状态，车辆停放费收益中的296230.49元用于公维金的支出，扣除该部分费用后，创优物业公司尚应支付给金秋花园业委会停车费为192900元。3.金秋花园业委会主张蓝牙押金，缺乏事实依据，创优物业公司并未收取到32000元的蓝牙押金，从金秋花园业委会提供的证据第10页的内容上看，也体现出创优物业公司并未收取到上述蓝牙押金；金秋花园业委会主张蓝牙押金，缺乏法律依据，蓝牙押金并非属于金秋花园小区业主共同所有的财产，而是属于被拖欠蓝牙押金的业主的私人财产，所以，在没有得到被拖欠蓝牙押金业主的授权情况下，金秋花园业委会无权主张返还蓝牙押金。4.金秋花园业委会向创优物业公司主张返还代垫水费缺乏事实依据，创优物业公司对小区的水费是实行代收代缴的，水费的实际使用人是业主，创优物业公司在2018年5月-7月的管理期间，并未向金秋花园业主收取水费，无法代缴；金秋花园业委会主张返还代垫水费，缺乏法律依据，金秋花园业委会主张返还代垫水费，存在主体不适格的情况，且金秋花园业委会应当向拖欠水费的业主主张权利，而并非向创优物业公司主张权利；金秋花园业委会以合同纠纷起诉创优物业公司，同时又主张返还财产（包括蓝牙押金和代垫消费）纠纷，两种案由同样不应当在同一起案件中审理。5.金秋花园业委会向创优物业公司主张的利息，缺乏事实和法律依据，创优物业公司并非故意不支付给金秋花园业委会相应的车辆停放费，而是双方之间在金额上产生了误会而异议，且利息主张的基数也是错误的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析如下：金秋花园业委会对创优物业公司提交《金秋花园物业管理委托合同》补充协议、备忘录、兴业银行支票存根证明的真实性、合法性、关联性不予确认，本院认为，《金秋花园物业管理委托合同》补充协议有原件，对其真实性本院予以认可；备忘录、兴业银行支票存根没有原件，对其真实性本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2008年3月23日，厦门金秋园房地产开发有限公司（甲方）与创优物业公司（乙方）签订一份《金秋花园安置房物业服务合同》，约定：甲方就金秋花园安置房委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限为三年，自2008年4月1日至2011年3月31日。2011年11月6日，双方签订一份《补充协议》，约定：鉴于双方签订的《金秋花园安置房物业委托服务合同》已经到期，且该小区尚未成立业委会，新的物业委托服务合同目前尚处于协商阶段，为了保持物业管理的连续性和稳定性，原《金秋花园安置房物业服务合同》继续维持有效，直至新的物业合同签订或者选聘新的物业服务企业为止。2011年11月30日，厦门市金山街道后坑居委会出具一份《证明》，载明：厦门市金山街道后坑居委会所管辖的位于金昌里的金秋花园安置房小区暂时没有成立业主委员会，目前该项目由创优物业公司进行物业管理。创优物业公司实际管理讼争小区至2018年6月30日。2.金秋花园业委会成立时间为2018年2月9日。2018年5月22日，金秋花园业委会（甲方）与创优物业公司（乙方）签订一份《金秋花园三期经营收入分成协议》，就金秋花园三期广告收入做以下补充协议：金秋花园三期在乙方管理期间，小区的经营收入（广告费、基站收入、停车费等）按比例进行分成，小区业主（甲方）70%，物业公司（乙方）30%，金额以物业提供按比例分成于5月30日转入业委会账号；此协议按前期双方协议处理，2018年5月31日后再协商重新签订协议。3.创优物业公司向金秋花园业委会出具一份《金秋花园停车费地上地下汇总表》，确认2011年至2017年的停车费分别为69850元、71300元、78600元、116740元、136570元、207651.4元、383298元，2018年1-3月的停车费为97000元，合计1161009.4元。2018年7月17日，创优物业公司又向金秋花园业委会出具一份《2018年1月1日至6月30日的停车费汇总表》，确认2018年1月至6月的停车费分别为42200元、20450元、34350元、33400元、21300元、38250元，合计189950元。创优物业公司主张停车费要扣除相关的税率再进行分成，并提供了部分停车费发票，双方确认该部分发票税额总计1553.82元。4.2018年8月17日，创优物业公司向金秋花园业委会出具一份关于移交的部分事宜，确认：7月份停车费收入约21500元；蓝牙押金（约32000元，详见清单，并按实际情况结算）、门禁卡、装修违建金、土头清理费、装修违建金、土头清理费、装修押金，以上金额并没有进入公司账户，业主所提供的收费票据全部为谢玉印私自开据并自行收取。蓝牙押金系停车场感应器押金，谢玉印在2014年至2017年期间系创优物业公司公司员工，其向部分业主收取了蓝牙押金，金秋花园业委会主张谢玉印是代表创优物业公司收取，创优物业公司对此予以否认，称自己并不知情、谢玉印是私自收取。5.2018年8月16日，金秋花园业委会、创优物业公司、厦门吉康物业管理有限公司共同签订一份《金秋花园三期物业移交函》，确认移交事项为：财务明细台账；业主花名册；关于水电户号、费用结转（截止2018年7月1日之前由创优物业代收代缴，2018年7月1日之后由吉康物业代收代缴。2018年5月7日至2018年7月8日金秋花园三期的水费45254.4元由厦门吉康物业管理有限公司缴交，后金秋花园业委会将该笔费用支付给厦门吉康物业管理有限公司。6.厦门金秋园房地产开发有限公司与创优物业公司签订一份《金秋花园物业管理委托合同》补充协议，约定创优物业公司对116个地面车位进行管理，并收取车位租金和管理费，第一年所收取的车位租金每月按3600元支付给厦门金秋园房地产开发有限公司，之后再另行商议。 本院认为，关于停车费。1.创优物业公司与金秋花园业委会签订的《金秋花园三期经营收入分成协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该份协议签订于2018年5月，对创优物业公司管理期间的经营收入进行了分成约定，故创优物业公司辩称金秋花园业委会的主张的部分权利超过了诉讼时效，没有依据，本院不予采信。该协议约定小区的经营收入（停车费等）按业主、金秋花园业委会70%、30%进行分成，2018年5月31日之后再协商重新签订，由于之后双方未再重新签订协议地停车费进行分成，对2018年6月、7月的停车费，本院认定参照《金秋花园三期经营收入分成协议》的约定进行分成。2.创优物业公司出具三份书面材料向金秋花园业委会确认了2011年至2018年7月的停车费金额，创优物业公司称该停车费包含了物业管理费，应予以扣除，本院认为，双方在《金秋花园三期经营收入分成协议》确认小区的经营收入（停车费等）按比例进行分成，并未约定停车费要扣除相应的车位物业管理费再进行分成，创优物业公司的辩称没有依据，本院不予采信。3.创优物业公司辩称其依据《金秋花园物业管理委托合同》补充协议的约定向厦门金秋园房地产开发有限公司支付了100000元的租金，应扣除该部分费用再与金秋花园业委会分成，但该金额与上述补充协议约定的金额不一致，且创优物业公司未举证证明其实际向厦门金秋园房地产开发有限公司支付了该笔费用，对创优物业公司的该辩称，本院不予采信。4.创优物业公司称该停车费应扣除其代垫的公维金之后再进行分成，创优物业公司未举证证明其代垫的公维金具体金额，且其未提起反诉要求金秋花园业委会返还公维金，故对创优物业公司的该辩称，本院亦不予采信。5.创优物业公司主张停车费应扣除相关的税费再进行分成，并提交了部分停车费发票，该部分发票双方确认税额合计1553.82元，金秋花园业委会同意扣除该税额进行分成，本院予以确认，但创优物业公司未举证证明其余部分停车费已经开具发票缴纳相应的税费，故创优物业公司主张该期间的停车费扣除税费进行分成，本院不予支持。综上，创优物业公司应向金秋花园业委会支付的停车费收入为891733.91元，即70%*（69850+71300+78600+116740+136570+207651.4+383298+189950+21500-1553.82）。金秋花园业委会主张创优物业公司支付以此为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于蓝牙押金，蓝牙押金的缴交主体并非全体业主，该费用并非属于讼争小区全体业主共同所有的财产，金秋花园业委会无权主张返还该部分费用，故金秋花园业委会要求创优物业公司返还蓝牙押金32000元的诉求，没有依据，本院不予支持。 关于代垫水费，金秋花园业委会和创优物业公司确认2018年7月1日之前的水电费由创优物业公司代收代缴，现金秋花园业委会代缴了2018年5月7日至2018年7月8日期间的水费，要求创优物业公司返还该部分费用。本院认为，《金秋花园三期物业移交函》约定2018年7月1日前的水费由创优物业公司代收代缴，但并未确认创优物业公司已代收了该部分费用，金秋花园业委会亦未举证证明创优物业公司代收了该期间的水费，金秋花园业委会要求创优物业公司返还其代垫的水费，没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市创优物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会支付停车费收入891733.91元及相应的利息损失（以891733.91元为基数，自2019年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际还款之日止）； 二、驳回厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13500元，减半收取计6750元，由厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会负担545元，厦门市创优物业管理有限公司负担6205元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李林娴 二〇一九年九月二十四日 书记员  陈瑜玲 附页：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。