文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初2912号原告：东莞市奕豪物业管理有限公司（以下简称奕豪公司）。住所地：东莞市虎门镇中辉大厦一幢第九层901室。统一社会信用代码为91441900682451449R。法定代表人：陈庆文。实际管理人：曾子伦，该公司经理。委托诉讼代理人：利艳，海南法立信（深圳）律师事务所律师。被告：张玮伦，女，1979年9月28日出生，住台湾新北市新店区。被告：朱国梁，男，1971年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市博白县。委托诉讼代理人：张杰，广西创想律师事务所律师。原告奕豪公司与被告张玮伦、朱国梁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法由审判员温建伟担任审判长，与人民陪审员叶伟忠、郭雪梅组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告奕豪公司的实际管理人曾子伦及其委托诉讼代理人利艳、被告朱国梁的委托诉讼代理人张杰到庭，被告张玮伦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因转广东省高级人民法院委托台湾台北地方法院送达中止审限210天，因公告扣除审限120天。本案现已审理终结。原告奕豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2015年10月1日起至立案之日间拖欠的物业管理费90393元及其迟延付款产生的利息4749.48元（利率参照同期银行贷款利率，暂从2015年10月1日起至立案之日，直至两被告付清上述物业管理费为止）；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张玮伦（中辉大厦8楼原登记业主），长期不在国内，2013年10月前皆由其母洪某某代为收取该楼层租金及缴纳物业管理费，因其代收期限过长，地方税务局因被告张玮伦非国内身份，需登记被告张玮伦或代理人的通信方式，管理处也联系不上被告张玮伦，致使税务局需原告代为证明被告张玮伦物业非原告实际所有，为避税而登记在被告张玮伦名下；被告张玮伦代理人洪薇蓁自2013年11月起拒绝向原告按时足额支付物业管理费，原告多次发函给洪某某台湾居住地，被告张玮伦及其母亲均拒绝签收，被告张玮伦拖欠物业管理费长达数年。双方物业管理费纠纷（2013年至2015年间）已于2015年9月起进入诉讼，法院认定被告张玮伦存在欠费事实，依法作出判决，民事判决书于2017年1月14日生效﹝案号：（2015）东二法虎民一初字第1309号﹞，强制执行期间被告张玮伦仍拒绝履行生效判决。被告张玮伦迟迟不肯交纳物业管理费及其相关费用，截止到本案起诉日，被告张玮伦累计拖欠物业管理费共90393元，2015年10月1日至2018年1月31日止的利息为4749.48元。原告为维护自身权益在八楼粘贴多份催告函索要物业管理费，原告所管理的中辉大厦自2003年大厦各楼层产权登记日起至今未向各楼层业主收取过任何楼宇维修公基金，所有当月费用开支均为各层业主共同分摊，被告张玮伦持续拖欠上述款项，致使原告不堪重负。综上所述，两被告的串通行为已侵害到原告及其他业主的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院查清事实，支持原告诉求。被告朱国梁答辩称：一、被告朱国梁不是涉案物业的实际所有人，涉案物业的实际所有人为案外人高某某，故本案所涉物业费不应由被告朱国梁承担；二、房屋于2017年7月6日过户至被告朱国梁名下，由被告朱国梁代案外人高某某持有该房屋，但该房屋过户后，原告没有提供相应的物业服务，该房屋一直处于停水停电状态，因此原告无权向被告朱国梁主张物业费；三、即便法院认为被告朱国梁需要承担本案的物业费，该物业费也应该从2017年7月6日起算，因为涉案物业是在2017年7月6日才过户至被告朱国梁的名下，此前的物业费不应由被告朱国梁承担；四、自2017年11月起，原告擅自将物业费涨价，由3117元/月涨至4156元/月，这一涨价行为没有经过被告朱国梁及其房屋实际所有人即案外人高某某同意，因此即便法院认为被告朱国梁应当承担物业费，该物业费的基数也应按3117元/月计算。被告张玮伦未答辩，也未提供任何证据或对原告提供的证据提出任何质证意见。经审理查明：被告张玮伦是东莞市虎门镇中辉大厦一幢第8层物业1039平方米（下称涉案房屋）的原业主，原告为涉案房屋提供物业管理服务。原告曾与被告张玮伦因物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2015）东二法虎民一初字第1309号，该案依法判决被告张玮伦向原告支付自2013年11月至2015年9月期间拖欠原告物业管理费71691元及逾期利息。原告提供的2017-2019年委托物业管理合同显示：2017年11月1日后，中辉大厦第1层101、102、第3层整层、第4层整层、第5层整层、第6层整层、第7层整层、第9层整层的业主同意调整物业管理费由原来的3元/平方米增至4元/平方米。被告朱国梁主张原告未提供相应物业的买卖合同或物业所有权信息，无法证实委托方就是相应物业的业主或相关权利人，且无法确认委托方签字的人就是业主签字，故原告未提供中辉大厦所有业主的名单及人数，无法证明原告提高物业费已经经过了中辉大厦大部分业主的同意。2017年7月6日，被告张玮伦将涉案房屋过户至被告朱国梁名下。被告朱国梁主张该房屋实际所有人为案外人高某某，物业费不应由其本人承担，其主张仅是代理案外人高某某持有该房屋，并要求由案外人高某某承担物业费，且还向本院提供了案外人高某某出具的声明、民事委任书、答辩状等证据。原告曾分别以邮寄及刊登报纸公告方式向被告张玮伦催告收取物业管理费。以上事实，有原告提供的物业管理服务合同、不动产登记信息、民事委任书、勘察公告、（2015）东二法虎民一初字第1309号生效判决书、2017-2019年委托物业管理合同（大部分业主为整层一层的业主），被告朱国梁提供的案外人高某某出具的声明、民事委任书、答辩状、台湾居民来往大陆通行证复印件、争议物业勘察公告复印件，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”，本案应适用与合同有最密切联系的国家的法律，因此，本案应适用内地的法律来解决纠纷。被告张玮伦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告实际为中辉大厦提供物业管理服务，根据（2015）东二法虎民一初字第1309号生效判决所认定的事实，被告张玮伦与原告之间存在物业服务合同关系。2017年7月6日涉案房屋过户后，被告朱国梁作为房屋登记业主接受原告的物业服务，推定双方之间存在事实上的物业服务合同关系。被告朱国梁主张涉案房屋实际所有人为案外人高某某，其只是代理持有该房屋，且提供了案外人高某某出具的声明、民事委任书、答辩状等证据，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据物权公示原则，不动产物权登记具有权利推定效力，即经合法登记的不动产物权权利人在法律上推定为真正的权利人，即使事实上并非真正权利人。当事人若主张不动产登记内容与真实权利状态不符，应提交证据予以证明。若当事人提交的证据不足以证明或不能证明其为不动产物权人，也不能证明不动产登记内容与真实权利状态不符，即应承担相应的风险。故被告朱国梁提供的证据不足以证明涉案房屋实际所有人为案外人高某某，其拒绝支付物业管理费的抗辩缺乏合理依据，本院不予采纳。至于被告朱国梁与案外人高某某之间的关系问题，本案不予处理。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相应规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告分别以邮寄及刊登报纸公告方式向被告催告收取物业管理费，合理有据，因此两被告拒绝支付相应物业管理费依据不足，本院不予采纳。关于2017年11月1日起物业管理费上涨的情况。结合原告提供中辉大厦大部分业主的2017-2019年委托物业管理合同，大部分业主同意按4元/平方米交纳物业管理费，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。物业服务费上涨应属于其他重要事项，物业服务企业需举证证明“已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。2017年11月1日后，中辉大厦已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意调整物业管理费由原来的3元/平方米增至4元/平方米。故原告已履行了物业管理费从2017年11月1日起按4元/平方米交纳的举证责任，合法有据，本院应予采纳。综上，原告作为中辉大厦的物业管理服务公司，被告张玮伦作为原登记业主应支付自2015年10月份至2017年6月份即涉案房屋过户登记前的物业管理费，按标准3117元（即1039㎡×3元/㎡）/月计算为3117元/月×21个月=65457元；被告朱国梁作为新登记业主应支付自2017年7月份当月过户登记后至2018年1月份的物业管理费，计算为3117元/月×4个月＋4156元（即涨价后1039㎡×4元/㎡）/月×3个月=24936元。被告张玮伦和朱国梁均存在逾期付款的行为，原告诉请迟延付款产生的利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自逾期之日起分段计算至付清之日止合理，本院予以支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条,《中华人民共和国物权法》第十七条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张玮伦应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市奕豪物业管理有限公司支付自2015年10月份至2017年6月份期间的物业管理费65457元并支付逾期利息（以拖欠的物业管理费为本金，从每期物业管理费所在月的11日起计算；按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计至实际付清之日止，以不超过本金65457元为限，详见附表）；二、被告朱国梁应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市奕豪物业管理有限公司支付自2017年7月份至2018年1月份期间的物业管理费24936元并支付逾期利息（以拖欠的物业管理费为本金，从每期物业管理费所在月的11日起计算；按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计至实际付清之日止，以不超过本金24936元为限，详见附表）；三、驳回原告东莞市奕豪物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2179元（原告已预交），由被告张玮伦负担1578元、被告朱国梁负担601元。如不服本判决，被告张玮伦可以在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  温建伟人民陪审员  叶伟忠人民陪审员  郭雪梅二〇一九年九月九日书 记 员  叶燕珊谢盈盈附表：            月份              本金              起算日                  2015.10              3117元              2015.10.11                  2015.11              3117元              2015.11.11                  2015.12              3117元              2015.12.11                  2016.1              3117元              2016.1.11                  2016.2              3117元              2016.2.11                  2016.3              3117元              2016.3.11                  2016.4              3117元              2016.4.11                  2016.5              3117元              2016.5.11                  2016.6              3117元              2016.6.11                  2016.7              3117元              2016.7.11                  2016.8              3117元              2016.8.11                  2016.9              3117元              2016.9.11                  2016.10              3117元              2016.10.11                  2016.11              3117元              2016.11.11                  2016.12              3117元              2016.12.11                  2017.1              3117元              2017.1.11                  2017.2              3117元              2017.2.11                  2017.3              3117元              2017.3.11                  2017.4              3117元              2017.4.11                  月份              本金              起算日                  2017.5              3117元              2017.5.11                  2017.6              3117元              2017.6.11                  2017.7              3117元              2017.7.11                  2017.8              3117元              2017.8.11                  2017.9              3117元              2017.9.11                  2017.10              3117元              2017.10.11                  2017.11              4156元              2017.11.11                  2017.12              4156元              2017.12.11                  2018.1              4156元              2018.1.11