江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初3183号原告：许丽英，女。委托诉讼代理人：钟晓荣，江西南芳（南康）律师事务所律师，特别授权代理。被告：瑞金市赣兴房地产开发有限公司，住所地为瑞金市金都大道东延南侧（和园对面），统一社会信用代码为9136078158401590XR。法定代表人：郭德惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟超，江西赣瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告许丽英诉被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟晓荣、被告委托诉讼代理人钟小茂、钟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许丽英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金63000元；2.判令被告返还原告交付给被告代缴的契税11380元及天然气立户费2900元，并向原告支付利息损失4569.6元(按照年千分之六的银行贷款基准利率计算64个月)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在被告开发的“国滨·中央城”项目处购买了一套商品房，双方于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“国滨·中央城”项目7＃楼1-502室，建筑面积为136.99平方米，单价4153.52元，商品房总价为568991元。双方约定的付款方式为原告通过按揭付款方式支付购房款，原告先行支付首付房款170991元，剩余房款398000元办理银行按揭。原告依据商品房买卖合同的约定，于2014年4月3日通过银行贷款支付了剩余的398000元的购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限及条件约定:被告应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给原告。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一【该比率应不小于第(1)项中的比率】的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元。根据被告的严重违约情形，5000元的违约金远远低于原告的损失，原告依法请求法院对违约金数额依法予以增加。增加的违约金按照合同约定的出卖人按日向买受人支付房价款万分之一计算，计算至被告符合合同约定的交房条件，向原告实际交房止。另外根据双方签订的《合同补充协议》被告代收并代缴原告契税11380元及天然气立户费2900元，原告于2014年2月18日依据补充协议交付给了被告，被告并没有根据协议约定代原告交付房屋契税，更没有为原告办理天然气立户手续。被告的违约行为导致原告至今没有交付契税，原告依法要求被告退回代收了原告的契税并向原告承担未交付的违约责任，违约金按照年千分之六的银行贷款基准利率计算。原告因被告严重违约造成了重大损失，经多次与被告协商未果。原告为维护自己的合法利益，特诉至法院。被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司辩称，合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，如果非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的或政府审批事项或政府配套发生变化，出卖人可据实予以延期。因瑞金市国土资源局未按约定向被告交付本案诉争房屋出让土地，2015年7月8日，被告向江西省高级人民法院起诉，要求解除与瑞金市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，要求瑞金市国土资源局退还土地出让金并支付违约金。江西省高级人民法院于2015年11月27日下达(2015)赣民一初字第20-1号民事判决书，判决解除被告与瑞金市国土资源局于2012年5月9日、2012年12月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，解除被告与瑞金市房地产管理局于2013年10月10日签订的《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，瑞金市国土资源局退还被告土地出让金，被告返还瑞金市国土资源局瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造项目全部用地(面积为61752平方米)。(2015)赣民一初字第20-1号民事判决书生效后，被告向江西省高级人民法院申请强制执行，2017年12月13日，被告与瑞金市国土资源局、瑞金市房地产管理局签订《和解协议书》，三方继续履行《国有建设用地使用权出让合同》《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，2017年12月31日前瑞金市国土资源局负责向被告交付剩余项目用地约30亩(以实际交付为准)，其余项目用地于2018年2月13日前交付。江西省高级人民法院于2017年12月20日下达(2016)赣执14号执行裁定书，对《和解协议书》予以确认。可是，瑞金市国土资源局没有按《和解协议书》约定向被告交付项目用地，导致已竣工的房屋建筑工程(包括原告购买的商铺)无法验收，公共用地无法绿化，也就无法向原告交付房屋。由于瑞金市国土资源局的原因，瑞金市国滨·中央城1＃、2＃、4＃、5＃、7＃楼及地下室直到2019年3月30日才完成竣工验收。被告于2019年3月29日通过邮寄交房通知书的方式通知原告许丽英于2019年3月31日前到被告住所办理交房手续。原告许丽英于2019年7月9日领用该房屋钥匙，并与瑞金市雨轩物业管理有限公司签订《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理协议》。被告已经履行合同主要义务，向原告交付约定房屋。因此，由于瑞金市国土资源局的原因(政府行为)导致被告不能按合同约定交房，被告不承担逾期交付的违约责任。《赣州市商品房买卖合同》第四条约定:“按照相关法律法规、规章和地方人民政府政策规定，买受人需按30元/平方米的标准缴纳首期专项维修基金，并在该房屋交付使用前交存至当地房地产行政主管部门指定的银行账号。”原告未按约定交纳首期专项维修基金，被告不承担逾期交房的违约责任。合同附件三《补充协议》约定:原告代收代缴天然气立户费用2900元。被告于2013年7月26日与瑞金深燃天然气有限公司签订《管道天然气安装工程合同》。原告委托的天然气安装工程已经竣工，被告已经代为支付安装费用。原告委托被告代付费用，但并未支付报酬，现原告要求被告返还天然气安装费用及赔偿经济损失无法律依据及合同依据，亦违背公平原则。合同附件三《补充协议》约定:原告委托被告代收代缴的契税为人民币11380元。但因为瑞金市国土资源局未按期向被告交付土地的原因导致项目无法正常施工，从而导致被告无法代原告缴纳契税。原告委托被告代收代付契税，并未支付报酬，现原告要求被告赔偿经济损失无法律依据及合同依据，亦违背公平原则。综上，被告已按合同约定通知原告办理交房手续，履行了合同主要义务，被告不承担逾期交房的违约责任，不需要向原告赔偿因没有代原告缴纳天然气安装费用和契税的经济损失。原告提交了下列证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体适格；2.被告工商信息查询单复印件，证明被告主体适格；3.《商品房买卖合同》，证明被告2014年2月18日签订购房合同，约定分期支付购房款和交房时间，所购房屋是7号楼2单元502号房；4.个人购房借款/担保合同、收据复印件一份，原告依据购房合同支付房款568991元，并按补充协议约定向被告支付契税11380元，天然气立户费2900元；5.《市场租金价格评估报告》一份，证明根据评估公司对原告房屋周边租金价格评估结果135平米市场租赁价格是1675元。被告质证时，对第1、2、3、4组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第5组证据的合法性、真实性和关联性有异议，认为该评估公司营业执照没有租金评估资质，估价依据在评估报告中没有体现，即使被告违约应按照合同条款支付违约金数额，赔偿范围不包含房屋租金，评估地点是国滨·中央城，应提供租房合同而不是以买的房子作为参照。本院认为，被告对第1、2、3、4组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；对第5证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明对象本院将结合其他证据予以综合认定。被告提交了如下证据：1.赣兴公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明赣兴公司基本信息；2.《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，证明非因出卖人原因导致可以延期；3.江西省高级人民法院（2017）赣民一初第20-1号民事判决书复印件一份，证明延期交房是政府原因造成的；4.《和解协议书》、江西省高级人民法院（2016）赣执14号执行裁定书各一份，证明延期交房是政府原因造成的；5.《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件各一份，证明因政府原因导致无法组织验收；6.《国滨·中央城设计方案》《下周屋棚户区改造交付土地现状图》各一份，证明因政府原因导致无法竣工验收；7.瑞金市人民政府办公室关于推进象湖镇上坪村下周屋周边棚户区改造B地块用地红线复函、瑞金市人民政府办公室关于推进象湖镇上坪村下周屋周边棚户区改造B地块（赣兴公司）调整用地国有建设用地使用权等价值置换用地面积的复函、国有土地使用权收回及等价值置换用地协议、建设用地批准书复印件各一份，证明政府调整建设用地红线和土地置换；8.关于同意国滨·中央城城建设工程规划许可证拆分的批复复印件一份、建设规划许可证复印件三份，证明政府同意将许可证拆分并办理相关证书；9.竣工验收备案表复印件一份，证明工程已于2019年3月30日完成竣工验收；10.短信、邮政所的邮政信函、业主物品领用表、签约页复印件各一份，证明被告已于2019年3月29日通知原告收房，原告已于2019年7月9日领用房屋钥匙；11.《管道天然气安装工程合同》《江西增值税普通发票》《告知函》复印件各一份，证明被告已经代付了天然气安装费费用；12.瑞金市房地产管理局组织原告业主和被告进行协商的会议记录复印件一份，证明参会代表同意2019年3月31日前交房；13.2019年8月28日瑞金深燃天然气有限公司出具的证明一份，证明已代缴了立户费；14.2019年9月16日瑞金深燃天然气有限公司出具证明一份，证明被告缴纳了每户是2700元的费用并安装好天然气管道，原告要求被告返还天然气安装费用和损失没有法律和合同依据。原告质证时，对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为摘录和合同不符合，该条款仅说遇上不可抗力被告只有告知义务，不是说被告可以无条件延期，该格式条款排除原告主要权利，是无效的；对第3组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为判决虽然解除合同，事实上双方未按照判决书履行，该判决书与本案原告没有关联性；对第4组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据证明被告应承担逾期交付的责任，和解协议第五条第三项明确约定被告自行承担违约责任；对第5组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告在2019年3月30日对所开发项目提交竣工验收备案表，施工单位意见却是3月29日，确认被告未按双方合同约定对所出卖房屋进行竣工验收并交付原告；对第6组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案原告无关系，该行为是开发商应有的责任和义务；对第7组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为被告与国土资源局签订换地协议第六条明确约定被告收回用地无经济纠纷，假使有经济纠纷由其自行承担；对第8组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为工程规划是被告建设所需的行政许可事项，与本案原告无关系；对第9组证据真实性无异议，对合法性及证明对象有异议，认为备案申请在后，被告根本违约逾期向原告交付所售房屋；对第10组证据的短信、交房通知的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告已违约交房；对第11组证据真实性、合法性无异议，对其证明对象和关联性有异议，认为被告未按照协议约定履行代缴义务；对第12组证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为会议记录没有任何一次可以证明政府存在未及时交付土地的情形，反而证明被告因自己的经济周转原因导致楼盘无法正常开发；对第13组证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为按照被告提供的证明仅证明已缴纳安装费用360户，无法体现缴纳时间，按现政策是不需要缴纳天然气入户费用，如果是之前缴纳的应当向原告交付立户费票据；对第14组证据的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，证明没有经办人或者法定代表人签字，不符合单位出具证明的形式，证明内容和合同约定不符，被告并没有将原告支付的立户费及时上交。本院认为，原告对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；原告对第2、3、4、6、7、8、10、11、12、13、14组证据真实性、合法性无异议，本院认为上述证据与本案具有关联性，对其真实、合法性、关联性予以采纳，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定；原告对第5、9组证据真实性无异议，本院认为该证据属于相关机构出具，对其合法性确认，且上述证据与本案具有关联，对其关联性予以确定，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。本院于2019年9月6日向瑞金深燃天然气有限公司发函，该公司于2019年9月11日函复本院。本院于2019年9月10日向瑞金市住房和城乡建设局发函，该局于2019年9月12日函复本院。质证时，原告对瑞金市深燃天然气公司复函的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为被告没有为原告缴纳天然气安装费用，导致原告不具备开户的条件，原告现在进行开户不需要另行缴纳开户费；对瑞金市住房和城乡建设局复函文件的真实性、合法性、关联性无异议。被告认为，对瑞金市深燃天然气公司复函真实性、合法性、关联性无异议；对瑞金市住房和城乡建设局复函文件的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告因瑞金市人民政府没有及时交付土地导致楼盘没有竣工验收，在客观上不能给原告缴纳契税，没有按期申报契税补贴的损失应当由原告自行承担。本院认为，上述两份复函与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，瑞金市赣兴房地产开发有限公司与许丽英就国滨·中央城7栋2-502号房屋签订《赣州市商品房买卖合同》。签订合同注意事项第2条约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款中的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同第五条付款方式及期限约定：“按揭付款：买受人应于本合同签订当日支付首付房款人民币：壹拾柒万零玖佰玖拾壹元整（￥：170991元）剩余房款人民币：398000元办理银行按揭”；第八条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的或政府审批事项或政府配套发生变化，延迟的日期出卖人在发生之日起30日内告知买受人”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”；合同补充协议代收代缴费用约定：“契税按总房价款（1%、2%、4%）计：568991×2%=11380元；公共维修基金按总面积（30元/㎡）计：136.99×30=4110元；天然气立户费：2900元”，合同还约定了其他事项。当日，原告许丽英向被告支付购房款170991元，支付契税、公共维修基金、天然气立户费等代收代缴费用18984元。2014年4月3日，原告许丽英与瑞金市农村信用合作联社城郊信用社签订《个人购房借款/担保合同》。被告已为原告代缴天然气立户费2700元。2019年7月9日，被告已将房屋交与原告。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告许丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于2014年2月18日签订书面的商品房买卖合同，被告将国滨·中央城城7栋2-502号房屋销售并转移房屋所有权于原告，原告支付568991元的价款，双方签订的商品买卖合同已依法成立并生效。原告许丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司均应当按照合同的约定履行自己的义务。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。原告许丽英已按合同约定支付房款，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当按照合同约定于2015年12月31日前交付房屋。瑞金市赣兴房地产开发有限公司作为房地产开发企业，对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。政府征迁土地及其因此而产生的纠纷，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力；同时，现有证据也不能充分证明被告按照合同约定在出现征迁等纠纷后30日内告知了原告，即未达到双方约定的特殊原因的条件；买受人向当地房地产行政主管部门指定的银行账号缴纳首期专项维修基金是原告向国家有关行政机关履行的义务，这不是被告逾期交付的理由，且原告已在被告代收代缴费用中缴纳了公共维修基金4110元。因此，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司迟延交付的抗辩理由不成立，其未能按合同约定期限将房屋交付给原告许丽英，逾期交房超过90天，应承担违约责任。双方约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”，故原告许丽英要求被告继续履行合同的请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖合同对违约金有约定的应当按照约定承担。逾期交付使用房屋，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下才参照房屋租金确定，而本案中双方已经约定了违约金的数额及其计算方法，应当按照双方合同的约定予以确定。合同签订注意事项已对重要条款、风险警示等进行书面告知，即合同空白处由双方视交易具体情况平等、自愿磋商确定具体内容，涉案合同空白处的违约金金额累计不超过“5000元”是双方协商确定的，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定；合同约定的买受人逾期付款的违约金金额累计也是不超过5000元，这与出卖人逾期交房的违约责任是一致，即双方的权利义务对等；双方在合同中约定逾期超过90天的违约金金额累计不超过5000元的目的是为了不使违约金过分畸高，如按日利率0.1‰累计计算就会违背当时限高的合同目的，故不能单纯的按日利率0.1‰累计计算；因此，双方约定的“违约金金额累计不超过5000元”，合法有效，双方应当遵守。但如逾期超过90天的违约金标准低于逾期不超过90天的违约金标准亦不合理，如逾期超过90天的违约金标准低于逾期不超过90天的违约金标准，可按不利于违约方的原则处理，选择适用更高的违约金。本案中，逾期交房不超过90天的，其违约金为5120.919元（568991×90×0.1‰）；现被告已逾期交房超过90天，违约金却限额为5000元，应当予以调整为5120.919元。原告将代收代缴款付至被告后，被告应当及时上缴有关部门，并由原告享受相关的政策优惠，因被告的未缴纳导致的损失应当由被告承担。被告收到代缴契税11380元后并未向相关部门缴纳，因此，被告应当将代收的契税11380元返还给原告许丽英。现在缴纳契税并未增加原告的税额，原告不会因此增加其他损失；因此，原告要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司承担契税利息损失的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。瑞金深燃天然气有限公司出具的证明及复函确认被告已为原告代缴了天然气立户费2700元，对多收的200元（2900-2700）应当返还给原告。在被告已经缴纳相关费用的情况下，原告办理开户手续并不需要另行缴费，原告并没有因为被告的代缴天然气立户费而造成利息损失；因此，原告要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司承担该利息损失的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条之规定，判决如下：一、原告许丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司继续履行于2014年2月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许丽英支付违约金5120.919元；三、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许丽英返还代缴契税11380元；四、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告许丽英返还多收的代缴天然气立户费200元；五、驳回原告许丽英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，由被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担218元，原告许丽英负担1628元，案件受理费已由原告预交，限被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向许丽英付清218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邓泽平审 判 员  杨 珊人民陪审员  宋东北二〇一九年九月三十日书 记 员  李 丹