山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初1884号原告：郑传法，男，1970年4月28日生，汉族，居民，户籍地，现住。委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兰征，山东博翰源律师事务所律师。被告：程月华，男，1956年12月21日生，汉族，居民，住。被告：叶志山，男，1963年11月23日生，汉族，居民，住。二被告委托诉讼代理人：徐希奇，新泰宫里法律服务所法律工作者。被告：严国平，男，1976年4月29日生，汉族，居民，住。委托诉讼代理人：王广强，山东铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾长峰，费县费城法律服务所法律工作者。原告郑传法与被告程月华、叶志山、严国平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑传法委托诉讼代理人尹义锋、吴兰征，被告程月华、叶志山委托诉讼代理人徐希奇，被告严国平及其委托诉讼代理人王广强、顾长峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑传法向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告之间的《房产转让协议书》已于2014年3月6日解除；2.判令三被告立即将涉案房产土地返还移交给原告；3.判令三被告向原告支付土地及房屋使用费253500元(自2011年1月1日至2014年3月6日)及占用费387000元(自2014年3月7日计算至2019年2月20日)；4.判令三被告赔偿原告经济损失500000元；5.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2010年，原被告之间签订了《房产转让协议书》，双方约定原告将其所有的房产、地基一处（原新泰市宏发物资站，位于新泰新建社区北头，东西30米，南北30米，共900平方米，其上房产设施如下：北楼商品楼3层，东二层楼，南大棚及其他附属设施、附属物品）转让给被告，交易税前价格为300万元，被告先支付定金10万元，其余款项于2011年1月1日前付清。后被告支付了290万元（含10万元定金），原告将房产、土地移交给被告使用。剩余10万元被告一直未予支付，原告多次催要，但被告一直以未办理过户手续为由不予支付，被告属于严重违约。2014年3月6日，被告向原告发出《解除郑传法与程月华、叶志山、严国平所签房产转让协议通知》，要求解除其与原告所签订的《房产转让协议书》，并要求退回其已付的三分之二房款（扣除被告占用期间给原告造成的损失），被告属于单方毁约。合同解除后，双方就涉案土地及房产的返还时间、返还房款的具体金额、损失金额、违约责任承担等无法达成一致意见，被告拖延至今未返还涉案房地产，给原告造成了重大损失。另，被告在上述房产内组织非法集会活动，国家安全部门多次找原告调查了解情况，消防部门也多次找原告要求对消防安全问题进行整改，此等事宜也给原告造成巨大精神压力。程月华、叶志山辩称，三被告与郑传法签订的《房屋买卖合同》系无效合同，郑传法房屋没有相应手续，无法办理过户，三被告之间就房屋归属问题分歧较大，程月华、叶志山同意解除与郑传法的买卖合同关系，并返还扣除占用期间费用剩余的购房款。严国平辩称，1、郑传法与三被告订立的《房产转让协议书》合法有效，涉案房地产是新汶街道众基督信徒的共有财产。三被告作为众信徒代表人与郑传法订立《房产转让协议书》，购买涉案房产系作为基督教临时活动场所，价款300万元，郑传法让了10万元，包括定金实收290万元，付款方式为部分现金，部分是通过冀相喜的账户转给郑传法，后郑传法将涉案房地产交付使用。上述资金来自信徒的借款及捐赠。2018年10月26日，新泰市民族与宗教事务局批复该聚会点为临时活动点，涉案房屋被用作合法临时活动地点；2、叶志山与郑传法串通，企图侵占涉案房地产。2017年6月，因叶志山伙同郑传法等人到涉案房屋滋事，企图霸占该房地产，同年10月1日，严国平作为教会代表与郑传法签订了《协议》，严国平等信徒才得以继续使用该房屋；3、被告诉讼主体错误。三被告系作为新汶街道众基督信徒的代表人与郑传法签订的《房产转让协议书》，因此该活动点的所有信徒应为本案的被告，三被告只能以诉讼代表人的身份参与诉讼；4、程月华、叶志山向郑传法发出的《解除房产转让协议通知》无效。首先，涉案房地产是该临时活动点所有信徒的共有财产，叶志山在其余共有人不知情的情况下，向郑传法发出的解除通知，因违反法律的强制性规定无效。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”叶志山处分宗教活动场所房屋，发出解除通知的行为是无效的。其次，叶志山给郑传法的解除通知，其内容中载明：“经三人协商一致，同意解除与你所签订房产转让协议。我三方要求退回房款（扣除我们三人占有期间给你造成的损失）我们先要求退回三分之二房款。”全部是虚假的，严国平从不知晓，三被告没有协商过。经了解，程月华也表明对通知的内容不知晓，即便解除房产转让协议通知有效，郑传法的第二项诉讼请求已经超出诉讼时效，购买涉案房产后，又投资的160余万元，现市场价值近300余万元。综上，请依法裁定驳回原告的起诉，或判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，郑传法为了证实其主张，提交了以下证据：证据1、《房产转让协议书》一份，证实原被告之间签订了房产转让协议，双方约定将涉案房产及土地转让给程月华、叶志山、严国平，原、被告双方之间是合同关系，合同具有相对性，被告主体资格符合规定；证据2、解除郑传法与程月华、叶志山、严国平所签房产转让协议通知（通知人为程月华）一份，证实在2014年3月6日，因过户问题，程月华通知郑传法，要求解除与郑传法之间的《房产转让协议书》；证据3、解除郑传法与程月华、叶志山、严国平所签房产转让协议通知（通知人为叶志山）一份，证实在2014年3月6日，因过户问题，叶志山通知郑传法，要求解除与郑传法之间的《房产转让协议书》；证据4、新汶办事处张庄社区综合治理办公室、新汶办事处张庄社区居委会于2018年5月出具的证明一份，证实2013年因被告在涉案房产内集会等问题，有关部门多次找郑传法调查了解相关情况，被告的行为严重干扰了郑传法正常工作和生活，同时给郑传法造成了巨大精神压力；证据5、山东省泰安市国家税务局统一发货票购用证、税务登记证副本（国税鲁字370982X13507353）、郑传法与刘光霞的《结婚登记申请书》、刘光霞的死亡证明、（2012）新民初字第5035号调解书，证实新泰市宏发物资供应站为私营企业，郑传法作为刘光霞的继承人，享有对涉案土地及房产的处置权。经当庭质证，程月华、叶志山质证意见为：证据1、2、3真实性均无异议；证据4真实性无异议，但该新泰市宏发物资供应站没有办理相应的土地登记手续，该房屋也没有相应的准建手续，没有房产证书；证据5中的税务登记证、《结婚登记申请书》、（2012）新民初字第5035号调解书真实性无异议，但该调解书约定财产所有权，并不能以房屋所有权笼统涵盖土地使用权，该证据不能确定该房屋的可转换型和具有合法的准建手续，该调解书不能推翻两被告主张的买卖合同无效的理由。严国平质证意见为：证据1真实性无异议，三被告实际上为众信徒购买涉案房产的代表人，涉案房产是众信徒的共同财产不是三被告的财产；证据2、3解除通知无效，由于涉案房产是众信徒的共有财产，未经共有人同意，其二人行为无效，且该解除通知中载明“经三人协商一致”，事实上严国平并不知晓，两个通知是程月华、叶志山与郑传法相互串通之后形成；证据4与本案无关联性，且形式上不合法，没有法定代表人或负责人签名，且与新泰市宗教事务局批复中的内容相违背；证据5真实性无异议，同意郑传法的观点，郑传法有权处分涉案房产。庭审中，严国平为了证实其主张，提交了以下证据：证据1、众信徒出具的声明一宗，证实新汶各聚会点信徒委托三被告与郑传法签订购房合同，涉案房屋是新汶众信徒的共有财产；证据2、李某、朱某提供的购涉案房产部分资金来源明细账记录一份，证实涉案房产新泰、新汶片区信徒奉献及借款部分明细账；证据3、新泰市民族与宗教事务局出具的新民宗字（2018）20号批复，证实严国平是新汶街道基督教临时活动点的负责人，新汶街道基督教临时活动点被确认为合法的；证据4、证人证言一份，证实朱某与冀相喜是购房的共同筹款人，并负责向郑传法支付房款；李某是购房新泰片区资金奉献、借款的记录人；姜某、康某证明三被告是订立购房合同的代表人，姜某、康某同时是合同订立的证明人；证据5、照片2张，证实购买涉案房地产是用于基督信徒聚会的活动场所；证据6、新政土字【1998】280号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证实涉案房产来源合法；证据7、（2018）鲁0982刑初337号刑事判决书复印件一份，证实郑传法与叶志山等人相互串通，要求霸占涉案房地产并为此发生纠纷；证据8、冀相喜的录音录像光盘一份，证实涉案房屋系众信徒共同购买，房款不是被告程月华、叶志山付款，且当时的教会还借了叶志山20余万元，该款教会已全部还给叶志山及其他信徒；经当庭质证，郑传法质证意见为：证据1真实性无法确认，虽然证据为原件，上面的签名及手印是否是相关人员本人所签、所按无法确认，另外，原被告之间是合同关系，合同之外的第三方也没有资格证明原被告之间是否存在合同关系；证据2真实性无法确认，假设为真实也不能证实相关资金支付给郑传法，郑传法收到的290万元房款其中约200万元是叶志山交付给郑传法，90万元是冀相喜交付给郑传法，严国平、程月华未向郑传法支付过房款，该证据不能证实严国平的主张；证据3真实性无异议，但与本案无关，新泰市宗教局批准涉案房产为临时活动点，并没对涉案房产权属作出任何的认定，宗教局也无权对权属作出认定，该批复是严国平隐瞒涉案房产存在争议且引发了刑事案件的情况下，通过提供虚假材料骗取了宗教局的批复，郑传法已经向宗教局书面反映该情况，宗教局正在审查过程中；证据5真实性无异议，与本案无关，被告购买房产后用作何种用途与双方之间的买卖关系没有关联性；证据6真实性无异议，但涉案土地尚未缴纳出让金及征地补偿费用，政府尚未出让土地，另被告购买房产后进行了违法的改建、扩建，目前状态并不符合政府颁发的规划书中的记载，这也是涉案房产不能办理权属登记的根本原因，因地上有大量违建，规划许可证郑传法已经交付给被告，郑传法仅有复印件；证据7真实性无异议，可以证实原被告双方对涉案房产存在巨大争议并且引发了治安刑事案件，在此情况下严国平隐瞒相关事实骗取了宗教局的批复；证据8作为影像资料并没有取得影像资料中当事人的同意，且当事人处于案外人，属于严国平非法取得，该证据不能作为证据使用，从内容来看，严国平拟证明购买房屋时借了叶志山20万元，但是均是严国平自说自话，并没有得到影像资料中其他当事人的认可，故该证据不能证实其主张。程月华、叶志山质证意见为：证据1无法确认证人的真实情况，该证据不能证实原被告之间的房屋买卖合同以及委托三被告购买郑传法房屋的相关委托手续，应当提供相应委托书，所有信教徒的行为是一种自愿捐助行为，不是共同购买行为，所以该声明对原被告均无效，且该声明没有证实每个人出资多少、捐助多少及相应的银行转账手续；证据2无法查清该款是捐助行为还是借款行为，没有相应的欠条及借据，借款系伪造，根本不存在；证据3与本案无关，是严国平背着程月华、叶志山私自办理的，不能证实该宗土地属于合法土地；对证据4证人未到庭不予质证；证据5与本案无关；证据6郑传法没有办理相应的出让手续，仅是规划并未取得相应的土地使用权，及办理相应的房屋所有权手续；证据7程月华、叶志山是原来的负责人，被严国平强行赶出信教场所，是严国平霸占场所；证据8来源不合法，没有取得相关视频中当事人的许可，偷录偷拍，其次该视频资料中的当事人无法核实其身份、名字、陈述内容真实性，根据法律规定，证人证言应当出庭接受原被告双方的质证及问询，该证据中视频当事人未到庭不能作为证据使用。庭审中，严国平为证实其主张，申请证人朱某、康某、李某、姜某出庭作证。朱某、康某、李某、姜某当庭陈述，涉案购房款290万是众信徒奉献、捐款与借款，是给严国平为代表的基督教教会，涉案房产不是叶志山、程月华的个人财产，叶志山、程月华未经严国平及众信徒同意，无权处分教会财产。经当庭质证，郑传法意见为：证人所述与事实不符，郑传法收到购房款290万元，其中90万元左右是冀相喜支付，其余200余万元是叶志山支付，且大部分是转账支付；三被告购买涉案房产款项来源与郑传法无关，郑传法与三被告是房屋买卖合同关系，合同具有相对性，发生法律关系的是原被告之间不是原告与众信徒，严国平所主张的众信徒是买方，没有任何法律依据，大部分购房款是由叶志山支付，而不是借的其他信教群众。程月华、叶志山质证意见为：证人与严国平有明显利害关系，证人陈述对原被告之间合同签订及价款均不知情，对郑传法免除10万元购房款也是道听途说，其陈述转账付款情况与事实不符，真实情况是叶志山个人出资47万元，信徒捐赠了150万元左右，仅从叶志平手中交付的款项近200万元，其他是冀相喜通过银行转账给郑传法，证人陈述所有购房款均是众信徒筹来的和严国平提供的证据相矛盾，陈述郑传法自愿让购房款10万元不属实，如果是让的话，合同中应当写明290万元而非300万元，且该证据是传来证据，不足以采信，证人不是合同双方当事人，其出面向其他信教借钱并出具借条，是证人单某表示，与原被告之间无必然联系，众信徒不享有该房屋所有权。严国平质证意见为：证人陈述内容系真实的，根据叶志山代理人的意见，充分说明了购买涉案房产的款项来源是教会信徒的奉献，而事实上并结合我方提供的冀相喜的录音录像，当时只是借叶志山20余万元，叶志山并非出资47万元，需要注意原告在起诉状中陈述被告支付290万元，当原告看到法庭调取的冀相喜及原告的银行交易流水时又改口称叶志山交付近200万元，通过冀相喜银行转账90余万元，再结合原告立案时提交的两份涉案土地的建设规划手续，开庭前又从卷宗取走的事实，足以说明原告及被告叶志山、程月华相互串通虚假陈述、虚假诉讼，足以证实购房款是众信徒奉献、捐款与借款，是给严国平为代表的基督教教会，不是捐给被告叶志山、程月华的个人财产，被告叶志山、程月华未经严国平及众信徒同意，无权处分教会财产。为查明案件事实，根据严国平申请，本院调取并出示了冀相喜农业银行、邮政银行、建设银行交易明细各一份，郑传法建设银行明细一份。经当庭质证，郑传法质证意见为：该证据真实性无异议，能证明郑传法收到的290万元购房款只有90余万元是冀相喜支付，剩余款项均是叶志山支付。程月华、叶志山质证意见为：该证据无异议。严国平质证意见为：能够显示冀相喜、郑传法的有两笔，其余的没有显示冀相喜名下，应调取郑传法、冀相喜相应的五个银行账户后予以确认。为查明案件事实，本院出示郑传法、严国平的调查笔录各一份。经当庭质证，郑传法质证意见为：该自己的调查笔录无异议，叶志山个人出资支付了50万左右，通过叶志山支付的信徒们的捐助约150万元左右，对严国平的调查笔录中主张290万元均是通过冀相喜支付的不予认可。程月华、叶志山质证意见为：郑传法的陈述与客观事实相吻合，严国平陈述不属实，绝大部分房款是由叶志山及其所带领的信教群众自愿捐助给叶志山的房款。严国平质证意见为：郑传法的调查笔录可证明房款不是叶志山支付，结合冀相喜的录音录像能够证实教会借了叶志山的20余万元，叶志山当庭辩称自己出资40余万元，但无证据予以证实，还证实大部分房款均是通过银行转账给郑传法，与证人朱某的陈述相吻合，郑传法要求解除合同，不是其真实意思表示，而是程月华、叶志山要求解除，根据我方提供证据表明是郑传法与程月华、叶志山在串通作虚假陈述。本院对郑传法提供证据的认证意见为：证据1、5，三被告均予以认可，真实性本院予以确认，能够证实郑传法有权处分涉案房屋，郑传法与程月华、叶志山、严国平签订《房屋买卖合同》一份；证据2、3，虽严国平提出异议，程月华、叶志山予以认可，其真实性本院予以确认；证据4与本案不具有关联性，本院不予认定。本院对严国平提供证据及证人证言的综合认证意见为：证据1、2、4、8结合朱某、康某、李某、姜某当庭陈述，能够证实三被告与郑传法签订《房屋买卖合同》，郑传法实际收到购房款290万元，购房款大部分来自众信徒的捐赠及借款，程月华、叶志山、严国平实为众信徒的代表人；证据3、5、7，与本案不具有关联性，本院不予认定；证据6能够证实涉案房屋经有关部门规划许可审批后建设。本院依法调取冀相喜的农业银行、邮政银行、建设银行交易明细、郑传法的建设银行明细、严国平及郑传法的调查笔录，真实性本院予以确认。根据当事人举证、质证和本院认证及庭审调查情况，本院认定事实如下：2010年，郑传法（甲方）与程月华、叶志山、严国平（乙方）签订《房产转让协议书》一份，该协议主要内容：兹有甲方拥有房产、地基一处(原新泰市宏发物资站)，位于新泰新建社区北头，东西30米，南北30米，共900平方米，其上房产设施如下：北楼商品楼3层，东二层楼，南大棚及其他附属设施、附属物品，东临南北路，西临南北路，南邻张庄村路，北邻新建二路。……甲方自愿将本房产、地基（并与此相关的所有合法有效证件）转让给乙方所有，经证明人与甲乙双方协调，由甲乙双方同意达成如下协议：（一）协商金额：人民币叁佰万元整（￥3000000元），此价格为交易税前价格，各项税费由乙方负责支付；（二）定金支付：人民币壹拾万元整（￥100000元），其余款项2011年1月1日前付清；（三）支付全款后此房产归属权及使用权（含所有附属设施、附属物品……）归乙方所有；（四）甲方承诺该房产、地基所有建设审批手续合法、齐全（施工许可证等）……（八）该合同自甲乙双方签字之日起生效。郑传法、程月华、叶志山、严国平均签字并按手印，证明人叶志平、姜兆学、康某签字并按手印。签订《房产转让协议书》后，郑传法收到购房款2900000元（涉案房屋购房款来自众信徒的捐赠及借款）。郑传法将涉案房产、土地交付给程月华、叶志山、严国平使用，剩余房款100000元至今未付。2014年3月6日，程月华、叶志山因涉案土地及房屋一直未办理过户为由向郑传法发出《解除郑传法与程月华、叶志山、严国平所签房产转让协议通知》各一份，要求解除程月华、叶志山、严国平与郑传法所签订的《房产转让协议书》，并要求退回其已付的三分之二房款(扣除被告占用期间给郑传法造成的损失)。严国平对上述解除通知不知晓，其不同意解除与郑传法所签《房产转让协议书》。另查明，涉案土地用地单位为新泰市宏发物资供应站（私营），涉案房屋建设单位为刘光霞，上述土地及房屋尚未办理不动产登记手续，新泰市宏发物资供应站经营者系刘光霞。郑传法与刘光霞于1995年12月25日登记结婚，刘光霞于2004年11月30日因病去世。2013年1月5日，本院作出（2012）新民初字第5035号民事调解书，调解郑传法、郑长久继承刘光霞遗产，支付案外人刘西章、孙路景遗产折价款450万元。涉案房产于1998年8月18日经新泰市建设委员会批准并颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1998年12月20日，新泰市人民政府作出新政土字【1998】280号文件，同意市土地管理局征用并向新泰市宏发物资供应站出让土地使用权涉案土地的批复。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》效力及是否已经解除；二、郑传法要求返还涉案土地及房产、支付土地及房产使用费、赔偿损失是否应予支持。关于争议的第一个焦点。根据郑传法提交的证据5、严国平提交的证据6，结合当事人当庭陈述，能够证实涉案房产建设时经有关部门批准，郑传法出卖涉案土地及房屋时享有处分权。郑传法与程月华、叶志山、严国平于2010年签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同。关于郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》是否已经解除的问题。所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单某表示即可使合同自始不发生效力的权利。从《中华人民共和国合同法》立法目的考虑，为实现合同双方多位当事人的价值之和的最大化，维护交易安全和稳定，当事人一方有数人时，合同的解除权，只能由其全体或对其全体进行，合同的解除权不可分割。本案中，郑传法与程月华、叶志山、严国平在《房屋转让协议书》中没有约定一方当事人解除合同的条件。程月华、叶志山在与郑传法签订《房屋转让协议书》时，明知涉案房产及土地尚未办理房产及土地登记手续，程月华、叶志山未取得严国平同意的情况下以房屋未办理过户为由要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》维护交易安全和稳定的立法目的，故，程月华、叶志山发给郑传法的解除通知不发生法律效力。郑传法未提供证据证实本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同约定解除权和法定解除权行使条件的情形，故郑传法要求解除与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》，于法无据，本院不予支持。关于争议的第二个焦点。因郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》合法有效，且尚未解除，郑传法要求返还涉案土地及房产、支付土地及房产使用费、赔偿郑传法经济损失的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。综上，原告郑传法与被告程月华、叶志山、严国平之间《房屋买卖合同》合法有效，原告郑传法的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑传法的诉讼请求。案件受理费11335元，由原告郑传法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  姬建伟人民陪审员  宋光法人民陪审员  孟庆伟二〇一九年九月九日书 记 员  王 迪