江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5168号 原告：彭冬玲，女，汉族，1983年11月15日出生，住江苏省南京市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：张龙伟，男，汉族，1972年4月24日出生，住江西省吉安市永丰县。 被告：蒋骏，男，汉族，1990年6月18日出生，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：李志刚，江苏中湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马成，江苏中湖律师事务所律师。 原告彭冬玲与被告蒋骏租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月5日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭冬玲及其委托诉讼代理人张龙伟，被告蒋骏委托诉讼代理人李志刚、马成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭冬玲诉称，原告与案外人崔超于2017年5月8日签订转让协议一份，取得案涉店铺使用权至2019年6月23日。2018年8月18日，原告与被告达成商铺转让协议，原告于2018年9月1日腾出协议所指店面给被告使用，2019年5月26日，原告发现被告擅自将此店面供纪佳平使用，已办理营业执照并挂牌营业，原告认为被告已构成违约。为维护原告合法权利，请求法院判令：一、被告支付原告转让费150000元；二、被告支付原告违约金30000元；三、被告支付原告因诉讼产生的费用1000元；四本案诉讼费由被告承担。 被告蒋骏答辩称，原告并不是该房屋的所有权人，只有转租权并在转租协议上约定被告与房屋产权人正式签订租赁合同后给付原告转让费，并约定任何一方违约应当支付转让费用的20%的违约金，同时该房屋租赁年租金为7万元，补充协议明确因房东租赁等其他原因导致被告未能与房东签订租赁合同，原告支付房屋装修费5万元，被告与原房东签订正式租赁合同时因房租涨价过高未能签订，原告也未能配合被告与原房东签订正式租赁合同。现该房屋已转租给案外人。 被告蒋骏反诉称，被告与原房东签订正式租赁合同时因房租涨价过高未能签订，原告也未能配合被告与原房东签订正式租赁合同。根据合同约定，原告应支付被告装修费50000元，违约金30000元，故请求法院判令：原告向被告支付装修费50000元、违约金30000元。 原告彭冬玲答辩称，被告从未通知过原告去配合签订正式的租赁合同，被告与案外人纪佳平之间的合同原告不知情，原告发现后强烈反对，并因此与纪佳平产生纠纷，所以被告以不正当的行为阻止合同约定的条件成就，应当视为条件成就，就是签订正式租赁合同，所以应当驳回被告的反诉请求。 原告彭冬玲为支持其诉请，向本院提供以下证据: 证据一、转让协议，证明原告对案涉房屋具有使用权，可以转租给被告； 证据二、原告与崔超的补充协议书、确定书两份，证明原告完全有能力促成被告与房东签订正式租赁合同，产权人也完全支持，崔超也知情； 证据三、租赁合同两页，证明崔超有优先承租权，在同等条件下郝献勇应该优先承租给崔超； 证据四、商铺转租协议书一份，证明原告有条件促成，因被告原因没有让原告促成转让，被告偷偷转让商铺原告不知情，是违约行为； 证据五、笔录，证明原告不知道被告转让案涉商铺，一经发现强烈反对，当时不允许被告转租，被告没有转租权； 证据六、商铺出租合同、商铺租赁合同（盖有工商局档案章的打印件），证明纪佳平、郝献勇、被告三人窜通损害原告利益； 证据七、火车票三份，住宿费发票一份，证明原告为诉讼支出交通费565.5元，住宿费129元，该费用属于因诉讼产生的费用。 被告蒋骏向法庭提供以下证据： 证据一、2018年8月18日补充协议一份，证明原、被告双方约定年租金为7万元，租赁期限至2019年6月23日，原告协助被告与房东签订租赁合同，租金涨幅不超过5%，如因涨房租等原因导致被告没有与产权人签订合同，被告向原告赔偿装修费5万元，实际租赁过程中也因房屋产权人涨房租过高导致被告没有续签，造成违约； 证据二、收条一份，证明被告向原告支付至2019年6月23日前的房租总计56910元。 被告对原告提供证据质证意见：对证据一的真实性无法确定，与被告无关，该协议明确原告的租赁期限至2019年6月23日。原告转租给被告房屋的权限也只能截至2019年6月23日，并且该协议中并没有明确原告有转租的权限，崔超收到转让费4500元是否实际支付被告也无法确认；对证据二真实性无法确定，与被告无关，补充协议明确原告转租该房屋需经甲方书面同意，法律规定应经过房屋产权人同意，崔超的确认书真实性被告也无法核实，对于宋天敏的确定书真实性被告也无法确认，但从该协议书中表明签订日期为2019年6月18日为后补的确定书并且也只是配合租赁期限至2019年6月23日即截至原告租赁合同期满之日，对于合同期满后是否续租的事宜并没有明确，该确定书也明确了房屋产权人为宋天敏，作为承租人的崔超同意转租因无效；对证据三郝献勇与崔超的租赁合同真实性也无法确认，与被告无关，该合同表明租赁期限截至2019年6月23日租赁期满后该房屋的出租权应由房屋产权人决定；对证据四原、被告之间的商铺转让协议真实性没有异议，该协议明确租赁期限至2019年6月23日。在协议的第五条明确约定若被告与商铺产权人由于各方面因素于2019年6月23日前未能签订正式租赁合同则被告不需要支付转让费并原告补偿给被告装修款装修费5万元，实际履行过程中因房屋产权人的涨房租，导致被告与房屋产权人未能签订正式的租赁合同，也明确了原告未能配合协调而产生违约，合同复印件上宋天敏的真实性与后来是否补签，被告无法确认，即使该签字为真实，原告将房屋在转让期内转让给被告也与是否能由被告继续租赁及签订正式的租赁合同无关；对证据五真实性没有异议，但与本案无关；对证据六出租合同实际情况要与当事人核实，该合同是在被告租赁期内暂交由第三方纪佳平使用并没有超过被告承租期限，是否真的由纪佳平使用真实情况，与当事人核实，郝献勇与纪佳平的租赁合同与被告无关，该租赁合同也表明了该房屋已实际租赁给第三方，被告租赁合同到期后并没有继续与房屋产权人签订正式的租赁合同，并且实际的房屋租金也高于被告当时约定的租金；对证据七与本案没有关联性，原告的主张没有法律依据。 原告对被告提供证据质证意见：对证据一真实性没有异议，是原告签的字，但没有关联性，不能证明涨幅的情况，只是约定，恰恰证明原告意思是要续签合同，原告的义务是协助应当由被告通知原告协助他，原告方已经证明自己是诚心的能促成签订合同，年涨幅不超过5%的约定是肯定的，没有约定起始租金，该约定是原告达成的。对证据二真实性认可，只能证明双方是同租房屋租赁的过程与其他没有关联性。 本院认证意见：对原告提供的证据一，原告提供的是原件，本院对证据真实性予以确认，对原告提供的证据二、三，被告崔超、郝献勇未到庭陈述，本院对该证据不予确认。对原告提供的证据四、五、六，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据七，原告未提供火车票原件，本院真实性不予确认，对原告提供的住宿费发票，该发票系原告的委托诉讼代理人张龙伟的住宿发票，合同未约定败诉方承担相应的代理费及代理人的住宿费，故本院对该证据不予确认。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。 本院查明事实如下：2017年5月8日，原告与案外人崔超签订转让协议一份，约定崔超将其承租的位于浦口区的房屋转让给原告彭冬玲，租用期限自2017年6月1日至2019年6月23日，租金70000元每年，店铺的转让总价为90000元，崔超保证租约到期后与原告协同与房东续租，原告同意接受续约按照每年递增5%的房租续约，如不能续约或者由于涨价过多导致原告不能续约，崔超同意退还45000元。同时在转让协议尾部记载崔超收到原告支付的转让款45000元。 2018年8月18日，原、被告签订商铺转让协议书一份，约定原告同意将其向崔超承租的位于明发滨江279-115号商铺转让给被告使用，建筑面积为63.2平方米，原告承诺并保证于2018年8月31日前完成腾房工作，于2018年9月1日前交付被告使用。双方约定商铺一次性转让费150000元，转让协议书签订后，原告配合被告于2019年6月23日前与商铺产权人签订正式租赁合同，被告与产权人签订商铺租赁合同后，被告将转让费交给原告。若被告产权人由于各方面因素于2019年6月23日前未能签订正式租赁合同，被告不需要向原告支付合同约定的转让费用，原告并补偿被告装修50000元。任何一方不履行或不完全履行本协议约定的内容，视为违约，违约方应按商铺转让费的20%向守约方承担赔偿损失的违约责任。经原告要求，商铺产权人宋天敏在转让协议书复印件中注明“同意”。同日，双方签订补充协议一份，约定2018年9月1日至2019年6月23日年租金为70000元，按日收取。原告协助被告与房东签订续租合同，年涨幅不超过5%，因房东方面原因如涨幅过高导致无法续签，则原告赔偿被告转让费150000元及装修费50000元。因被告原因不再续签则无赔付。房租以70000元为基准每年递增不超过5%。同日，被告向原告支付了2018年9月1日至2019年6月23日案涉商铺的房租56910元。 2019年5月13日，被告蒋骏与案外人纪佳平签订商铺出租合同，约定被告将案涉商铺租赁给案外人纪佳平使用，租赁期限自2019年5月12日至2019年6月23日，租金合计8000元。同日，案外人郝献勇与纪佳平签订商铺租赁合同一份，约定纪佳平向郝献勇承租案涉商铺，租赁期间自2019年6月23日至2022年6月22日，第一年租金80000元，第二年租金80000元，第三年租金84000元。 本院认为，原、被告签订的商铺转让协议书及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行，补充协议约定房租以70000元为基准每年递增不超过5%，现房屋被案外人郝献勇以年租金80000元的价格租赁给案外人纪佳平，原告未能配合被告与房屋产权人签订正式租赁合同，原告未履行其义务，原告陈述其有能力促成房屋产权人与被告签订正式租赁合同，但未提交证据证明，原告审理中称可以提供房屋产权人的证人证言，但原告并未提供，故原告主张其有能力促成房屋产权人与被告签订租赁合同，无事实依据，对原告主张被告支付转让费150000元及违约金的诉请，本院不予支持。原告主张被告支付其代理人的住宿费及交通费，因无合同依据，本院不予支持。 关于被告的反诉请求，被告未提供证据证明其未与房东签订续租合同系因房东方面原因，也未提供证据证明其要求原告履行促成合同签订的义务而原告未履行，且被告在其租赁期限内将案涉商铺已另行转租给案外人纪佳平，故被告要求原告赔偿其装修费并承担违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告彭冬玲的诉讼请求； 二、驳回被告蒋骏的反诉请求； 本案本诉案件受理费1950元（已减半收取），由原告彭冬玲负担，反诉案件受理费900元，由被告蒋骏负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4800元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。 审 判 员 张海霞 二〇一九年九月六日 法官助理 倪永男 书 记 员 解思琪