宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初2438号原告：冯向军，男，1976年8月7日出生，满族，宁夏固原市人。委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李世洋，宁夏平朔律师事务所实习律师。被告：固原原州房地产开发有限公司。法定代表人：周永军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世怀，男，1975年10月25日出生，汉族，宁夏固原市人，系该公司部门销售负责人，住宁夏固原市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏银行股份有限公司固原分行。法定代表人：斯琴巴图，系该行行长。委托诉讼代理人：樊海明，男，1978年8月20日出生，汉族，宁夏银川市人，系该银行职员，住宁夏银川市。代理权限为特别授权。原告冯向军与被告固原原州房地产开发有限公司（以下简称原州房地产公司）、宁夏银行股份有限公司固原分行（以下简称宁夏银行固原分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯向军及委托诉讼代理人董宜祥、李世洋，被告原州房地产公司的委托诉讼代理人刘世怀、杨小勤，被告宁夏银行固原分行的委托诉讼代理人樊海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯向军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告原州房地产公司签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》（编号：YZSX110、YZSX111、YZSX112）；2.判令解除原告与被告宁夏银行固原分行签订的《个人商业用房按揭贷款合同》；3.被告原州房地产公司返还原告首付贷款3861770.00元及原告已向被告宁夏银行固原分行归还的相应贷款本金；4.被告原州房地产公司按照年息6%赔偿原告自2017年9月6日至实际偿还本金止的以首付款为本金的利息；5.被告原州房地产公司赔偿解除《个人商业用房按揭贷款合同》前原告已向被告宁夏银行固原分行支付的贷款利息；6.原州房地产公司偿还自《固原市商品房买卖合同（预售）》解除之日起宁夏银行固原分行按揭贷款合同项下剩余的贷款本息；7.由被告原州房地产公司向原告承担违约金86015.7元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原州房地产公司开发建设尚溪新天地商住小区二期项目，原告与马XX协商欲购买该项目商铺。2017年7月9日由马XX与被告原州公司签订《认购协议书》，确定认购原州公司开发建设的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层1015、2015号、1号楼B段三层2、3、4号、1号楼B段四层2、3、4号商铺，认购价款共计19580090.00元。《认购协议书》签订后，马立岩于2017年7月10日至同年9月22日先后向原州房地产公司支付购房款共计9840090.00元。2018年2月6日，原告与原州公司签订《固原市商品房买卖合同（预售）》（编号：YZSX110、YZSX111、YZSX112），将之前认购的1号楼B段三层2、3、4号商铺签订在原告名下，合同约定总价款8601570.00元，由原告按总价款50%支付首付房款，剩余房款向被告宁夏银行固原分行按揭贷款支付。同时约定，房款支付条件为取得商品房交付使用证及建设工程验收备案证明文件，交付时间为2018年12月31日，如出卖人逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同并要求出卖人承担相应的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向原州房地产公司支付房款3861770.00元，并于2018年2月9日与宁夏银行固原分行签订了《个人商业用房按揭借款合同》，由被告原州房地产公司担保，原告向被告宁夏银行贷款4280000.00元，该款已实际汇入被告原州公司账户，但被告原州公司未向原告交付房屋。原州房地产公司辩称，1.原告未付清房屋价款，原州房地产公司享有履行抗辩权，没有义务向原告交付房屋。双方签订的合同中约定冯向军、马XX购买原州房地产公司涉案商铺，房屋价款共计19580090.00元，截至目前，冯向军、马XX向原州房地产公司实际支付房屋价款共计19120090.00元，其中由马XX支付9840090.00元、以按揭贷款支付9280000.00元，仍拖欠房屋价款共计460000.00元至今未付。按照合同法的相关规定，原告作为买受人，应当先向原州房地产公司付清房屋价款，而原州房地产公司作为出卖人，在原告未付清房屋价款的情况下，原州房地产公司享有履行抗辩权，没有义务向原告交付房屋。2.原告与原州房地产公司订立的《固原市商品房买卖合同（预售）》没有约定房屋交付时间，原告以逾期交付房屋为由要求解除合同没有事实和法律依据。合同中没有约定房屋交付时间，原告所谓房屋“交付时间为2018年12月31日”不是事实。另外，2018年5月2日，尚溪新天地二期1号楼B段竣工验收合格，具备了交付条件，自2018年6月开始尚溪新天地商住小区二期1号楼B段已有很多业主办理了交房手续。客观事实是原告以种种理由拒绝接受房屋，而不是原州房地产公司不交付房屋。合同所约定的解除条件并未成就，本案也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定事由，原告以逾期交付房屋为由要求解除合同没有事实和法律依据。3.违约的是原告而不是原州房地产公司，原告应当向原州房地产公司交清房屋价款并应当赔偿原州房地产公司的损失。原告购买涉案房屋，应当付清房屋价款，但仍拖欠460000.00元至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告应当向原州房地产公司交清房屋价款并赔偿原州房地产公司的损失。4.原告的部分陈述不是事实，原告对自己的主张没有提供必要的证据证实。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，原告对于自己的主张，并未提供必要的证据证实。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应驳回。宁夏银行固原分行辩称，同意被告原州房地产公司的答辩意见，宁夏银行固原分行与原告签订的贷款合同合法有效；宁夏银行固原分行主张原告按照贷款合同的约定继续履行还款义务；宁夏银行固原分行认为其应作为第三人而非被告参加诉讼；综上，应驳回原告的诉讼请求。原告冯向军、被告原州房地产公司依法提交了证据。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《固原市商品房买卖合同（预售）》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信，对被告提出的该合同第十页第十一条约定“2018年12月31日前向买受人交付该商品房”系他人擅自填写、双方未约定交付时间的意见，本院不予采信。原告提交的《网上银行转账汇款电子客户回单》、《收款收据》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的《商业银行按揭贷款客户期供表》、《宁夏银行对私活期账户明细》及《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》能证实原告偿还房屋贷款的事实，本院予以确认。原告提交的《宁夏平朔律师事务所律师函》、《顺丰速运包裹件快递单》、《包裹查询打印件》及音频资料的真实性，本院予以确认。被告提交的《签订合同情况统计表》、《固原市商品房买卖合同（预售）》的真实性原告无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的《关于冯向军、马立岩预收合同盖章情况说明》因不符合证据的形式要件，本院不予采信。被告提交的《支付房屋价款情况统计表》、《收款收据》、《中国建设银行付款凭证》、《按揭项目入账通知单》、《欠条》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防设计备案情况登记表》及《建设工程消防设计备案凭证》的真实性，本院予以确认。被告提交的《尚溪新天地房屋移交通知单存根》记载的业主均为他人，与本案无关联性，达不到被告的证明目的，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，原告冯向军的姐夫马立岩与被告原州房地产公司签订了《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》三份，由马XX认购被告开发的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24（15）号商铺、三层2、3、4号商铺及四层2、3、4号商铺，对房屋建筑面积、单价及总价款作了明确约定。2017年7月10日至9月22日，马XX先后向被告原州房地产公司支付9840090.00元。2018年2月6日，被告原州房地产公司作为出卖人与原告冯向军作为买受人就马XX认购的尚溪新天地二期1号楼B段三层2、3、4号商铺分别签订了合同编号为YZSX110、YZSX111、YZSX112的《固原市商品房买卖合同（预售）》，其中合同编号为YZSX110的《固原市商品房买卖合同（预售）》的主要约定内容如下：原告所购买的商品房为尚溪新天地商住××区，预测建筑面积244.29㎡，其中套内建筑面积206.64㎡，分摊共有建筑面积37.65㎡，单价为每平方米9000.00元，总价款为2198610.00元，原告应当于2018年2月6日前支付首期房款1108610.00元，余款1090000.00元向宁夏银行固原分行申请贷款支付。同时约定了原告逾期付款的责任，被告交付商品房的条件、时间以及逾期交付应承担的责任等。合同编号为YZSX111、YZSX112的《固原市商品房买卖合同（预售）》的合同内容除房号、面积及总价款与编号为YZSX110的《固原市商品房买卖合同（预售）》约定的内容不同外，其他约定内容与上述约定内容一致。合同编号为YZSX111的《固原市商品房买卖合同（预售）》约定原告所购买的商品房为尚溪新天地商住××区，预测建筑面积367.42㎡，其中套内建筑面积310.80㎡，分摊共有建筑面积56.62㎡，单价为每平方米9000.00元，总价款为3306780.00元，原告应当于2018年2月6日前支付首期房款1656780.00元，余款1650000.00元向宁夏银行固原分行申请贷款支付。合同编号为YZSX112的《固原市商品房买卖合同（预售）》约定原告所购买的商品房为尚溪新天地商住××区，预测建筑面积344.02㎡，其中套内建筑面积291.00㎡，分摊共有建筑面积53.02㎡，每平方米9000.00元，总价款为3096180.00元，原告应当于2018年2月6日前支付首期房款1556180.00元，余款1540000.00元向宁夏银行固原分行申请贷款支付。2018年2月9日，宁夏银行固原分行向原告放款4280000.00元，该款已转入被告原州房地产公司账户。另查明，马XX就该认购书中的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24（15）号商铺，四层2、3、4号商铺与本案被告原州房地产公司亦签订了《固原市商品房买卖合同（预售）》，其中应由原告冯向军向被告原州房地产公司支付的购房款均以马XX的名义支付，经与该案核对，马XX代原告向被告原州房地产公司支付原告合同名下房款共计4321570.00元，支付其本人名下房款共计5518520.00元。马XX起诉本案被告即原州房地产公司、宁夏银行固原分行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案本院亦在审理中，马XX实际代原告多支付的459800.00元已由马立岩在该案中主张。2018年2月7日，马XX、冯向军向被告原州房地产公司出具了欠条一份，载明“今欠尚溪新天地1#楼B段403室房款46万元”。2019年1月9日，原告及马XX向被告原州房地产公司发出律师函，要求其30日内答复并履行交付房屋的义务。本院认为，原告冯向军与被告原州房地产公司签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定涉案房屋应当在2018年12月31日交付，被告原州房地产公司虽辩称合同没有约定房屋交付时间，但原告持有的合同中交付时间处盖有被告原州房地产公司公章，视为双方对交付时间的确定，对被告原州房地产公司的该辩解，本院不予采纳。本案的争议焦点为涉案房屋是否已具备交付条件。根据合同第九条约定，商品房交付条件为已取得新建商品房交付使用证和建设工程竣工验收备案证明文件，被告原州房地产公司并未提交上述证明文件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，根据该规定，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用，故涉案商品房不具备双方约定和法律规定的交付条件。根据合同第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(和(不作累加）：(逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；(逾期超过30日（该期限应当与本条第(项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述合同约定，因被告原州房地产公司不具备双方约定的交付条件导致逾期交付房屋已超过30日，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持，故对原告要求解除与被告原州房地产公司签订的编号分别为YZSX110、YZSX111、YZSX112的《固原市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与被告宁夏银行固原分行签订的《个人商业用房按揭贷款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告原州房地产公司应按照约定将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告要求被告原州房地产公司返还已付购房首付款3861770.00元及已向宁夏银行固原分行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。利息按照年息6%计算，时间自原告最后一次支付购房款即2017年9月22日至本判决生效之日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告偿还自《固原市商品房买卖合同（预售）》解除之日起剩余贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告原州房地产公司支付违约金86015.70元，原告主张的利息已能够弥补其所受到的损失，故本院对其违约金的主张不予支持。被告原州房地产公司辩称马立岩、原告拖欠460000.00元房款未支付、其享有履行抗辩权，根据马XX、原告向被告原州房地产公司出具的欠条载明的内容，拖欠的460000.00元系1#楼B段4003室的房款，而1#楼B段4003室是马XX购买的房屋，故上述款项应视为马XX的欠款，而非原告、马XX共同所欠，被告原州房地产公司至今不能提供双方合同约定的交付房屋应具备的证明文件，导致逾期交付房屋，被告原州房地产公司存在根本违约，故对其该辩解，本院不予采纳。被告宁夏银行固原分行辩称应将其列为第三人，本院认为，原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的宁夏银行固原分行列为被告，并无不当，故对被告宁夏银行固原分行的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告冯向军与被告固原原州房地产开发有限公司签订的编号分别为YZSX110、YZSX111、YZSX112的《固原市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告冯向军与被告宁夏银行股份有限公司固原分行签订的《房屋按揭借款合同》；三、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯向军返还房款3861770.00元及自2018年3月21日起至本判决生效之日止，原告冯向军已向宁夏银行股份有限公司固原分行归还的贷款本金（以宁夏银行股份有限公司固原分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯向军支付以3861770.00元为本金，自2017年9月22日至本判决生效之日止，按年息6%计算的利息；五、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冯向军支付自2018年3月21日起至本判决生效之日止，原告冯向军已向宁夏银行股份有限公司固原分行归还的贷款利息（以宁夏银行股份有限公司固原分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告宁夏银行股份有限公司固原分行偿还原告冯向军自判决生效之日起就《个人商业用房按揭贷款合同》剩余的贷款。七、驳回原告冯向军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费38382.00元，由原告冯向军负担688.00元，被告固原原州房地产开发有限公司负担37694.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 哈永祥审 判 员 马 兰人民陪审员 宋志仓 二○一九年九月二十九日书 记 员 谢明娟附：本案适用的相关法律条文如下：一、《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。三、《最高人民法院》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。