河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初1988号 原告：深圳宏图万邦房地产顾问有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道五和大道浦东街1号321。统一社会信用代码：914403005598939388。 法定代表人：刘国梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张辉，男，1982年10月12日出生，汉族，住邯郸市邱县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：石胜利，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告：河北和耀农业科技股份有限公司，住所地邯郸市邯山区北张庄镇北羊井村委会院内南楼101-102室。统一社会信用代码：911304005661841524。 法定代表人：靳金新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩硕，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海亮，河北紫微星律师事务所律师。 原告深圳宏图万邦房地产顾问有限公司（以下简称宏图万邦公司）与被告河北和耀农业科技股份有限公司（以下简称和耀农科公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏图万邦公司委托诉讼代理人石胜利、张辉，被告和耀农科公司委托诉讼代理人韩硕、张海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏图万邦公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告代理费（佣金）40000元及违约金（自起诉之日起按照每月千分之五计算至实际履行完毕之日止）；2.依法判令被告立即返还原告销售保证金50000元；3、案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告和被告签订了《项目租赁代理服务合同》，代理期限自合同生效之日至2018年1月31日止。主要约定：被告将其自主开发建设的赵王欢乐小镇项目委托原告对外租赁；被告按照约定向原告支付代理费（佣金）；原告向被告缴纳保证金50000元，并约定了双方各自权利义务和违约责任等。原告于2017年9月4日向被告缴纳销售保证金50000元，被告向原告出具了收据。原告按照合同约定，积极对该项目进行广告宣传并承担了大量推广费用，成功签约5名客户。按照合同第四条约定，被告应向原告支付每套基础定价（16万元）5%的代理费，即每套8000元，共计40000元，但被告并未支付。在合同期限届满后，被告也没有向原告返还50000元保证金。之后原告多次催要未果，因此诉至法院。 和耀农科公司当庭辩称，1.基于原被告合同所涉项目的内容，是在耕地上搭建违章建筑，该建筑已被邯山区政府勒令拆除，该合同违反法律强制性规定，为无效合同。被告已经将五户租金全部返还给租赁人，故原告请求支付佣金及违约金的请求不应得到支持；2.关于返还50000元保证金，我方已支付原告佣金63520元，我们不再主张要求原告返还，应抵顶50000元保证金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。 宏图万邦公司提交如下证据：1.《项目租赁代理服务合同》，证明合同双方签订的主体符合法律规定，合同内容是双方真实意思表示，所建项目属于违建被依法拆除，不影响合同双方对于彼此权利义务的约定。被告应按照合同约定退还保证金、支付佣金并承担相应的违约责任。2.收款收据一份，证明原告按照合同约定向被告支付销售保证金50000元，鉴于该项目被依法拆除，被告应当返还原告保证金。3.业主信息表，证明原告成功销售并签约5名客户，被告未按照合同约定支付每套基础定价16万元5%的代理费。 和耀农科公司质证意见：证据1真实性无异议，合法性有异议，该合同第四条明确约定售卖20套临建木屋结合体，第一条也显示售卖为商住休闲农场产品，故该合同内容违反土地登记办法，土地管理法及土地管理法实施条例的相关规定，且原告对该内容是明知的，应承担相应的过错责任。证据2真实性有异议，原告还应提供转款凭证。证据3真实性有异议。 和耀农科公司提交如下证据：1.申请证人王某出庭作证。证人王某当庭陈述，我所在的公司与被告是合作关系，销售的5套小木屋的佣金是被告和耀农科公司转给我，我把6万多元转给了张辉，张辉是代表原告宏图万邦公司；6万多元佣金付的是80%的部分；基础定价5%部分我记不清楚了；国家不支持这个项目，然后小木屋被强制拆除了。2.《合作协议》，河北福山园林绿化工程有限公司工商信息，证明王某的身份。3.原告出具的收款收据及被告转账凭证，证明被告已经向原告支付佣金63520元。4.《项目租赁代理服务合同》，证明因合同内容为在耕地上的临建木屋，故该合同违反法律强制性规定，属无效合同。5.《青兰引线两侧经济片林建设工程合同书》、照片，证明上述项目租用的土地性质为农用地，没有任何审批手续，属于违章建筑，且现已被拆除。6.《赵王欢乐庄园租赁合同》、转款凭证各5份，证明被告已将租金全额返还给承租人，被告未取得任何财产性收益。 宏图万邦公司质证意见：证据1证人证言可以证实被告仅支付了溢价部分80%的佣金，但未支付基础定价16万元的5%的佣金，同时对被告支付佣金63520元不予认可，原告已退还被告C-07杨晓莉佣金8000元，实际支付应该是55520元。证据2无异议；证据3真实性认可，但C-07杨晓莉佣金8000元已经退还；证据4真实性、合法性认可，但不认可被告的证明目的，在签订合同时被告承诺已取得该项目用地的合法使用权，原告对所建项目占用耕地涉及违建的事实不知情。证据5真实性、合法性无异议，但不足以证明被告的证明目的；证据6真实性无异议，但过错责任在于被告开发的项目属于违建，并非因原告及客户自身原因。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对提出异议的部分，对双方提交证据的真实性予以确认，对于合法性和关联性在判决后面部分再予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2014年，和耀农科公司与邯山区北张庄镇北羊井村村民委员会签订《青兰引线两侧经济片林建设工程合同书》，主要约定由和耀农科公司租赁北羊井村北，青兰高速连接线两侧1200亩土地，用于片林绿化建设，期限为15年，如果改变土地性质或进行其他违法建设，出租方将终止本协议等。2017年7月，和耀农科公司与河北福山园林绿化工程有限公司签订《合作协议》，约定双方合作进行家庭农场单园区（木屋﹢大棚连体园区）整体建设开发。2017年8月28日，以和耀农科公司为委托人、甲方，宏图万邦公司为受托人、乙方，双方签订《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》，主要约定：甲方将其自主开发建设的赵王欢乐小镇项目委托乙方代理对外租赁事宜，项目为商住休闲农场，一期总套数为90套；代理期限自协议签字生效之日至2018年1月31日止；甲方按“每套商品”进行乙方代理费结算，结算方式采取分段定价佣金提取方式，采用基础定价提佣﹢溢价分成的方式，项目整体基础定价为16万／套，佣金提取标准为5%；第一阶段首批租赁价格为17.5万元，基础价上浮的1.5万元作为双方溢价比例分成，甲方按溢价的20%，乙方按溢价的80%；结算采取“10套结账”方式，甲方指派专人签字确认，三日内将佣金转账至乙方账户；乙方缴纳50000元为诚意金，甲方应在乙方完成全部租赁任务三日内退还给乙方；合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等内容。宏图万邦公司于2017年9月4日向和耀农科公司缴纳了销售保证金50000元，和耀农科公司向宏图万邦公司出具了收据。在上述合同履行过程中，宏图万邦公司负责办公场所及广告推广等相关费用，在2017年10月至11月期间，宏图万邦公司完成了Ｃ06、Ｃ07、Ｄ08、Ｅ08、Ｆ08等5套产品的代理对外租赁，和耀农科公司与5位客户签订了产品租赁合同，分别收取租金175000元、170000元、176800元、178800元、178800元；和耀农科公司通过河北福山园林绿化工程有限公司工作人员王某分别向宏图万邦公司支付佣金12000元、8000元、13440元、15040元、15040元，共计63520元（宏图万邦公司主张已退回8000元，但未提供相应证据）。由于和耀农科公司开发的赵王欢乐小镇项目没有取得国家有关部门的用地许可，改变了与北羊井村村民委员会签订合同租赁土地的约定用途，被有关机关认定为违法建筑，于2018年6月左右被责令拆除，和耀农科公司已将收取的5位客户交纳的租金全部返还。和耀农科公司未返还宏图万邦公司已交纳的50000元销售保证金。因退还销售保证金及支付佣金双方发生争议，宏图万邦公司诉至本院，诉请如前。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点主要有两个，一是双方签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》的效力问题，二是给付责任及数额的确定。 关于合同效力。和耀农科公司与宏图万邦公司签订的该合同属于居间合同，宏图万邦公司作为居间人，为委托人和耀农科公司提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。双方居间合同指向的标的物为赵王欢乐小镇商住休闲农场，因和耀农科公司开发建设的该项目未经土地管理、建设规划等相关行政管理机关的批准，违反法律、行政法规的强制性规定，属于违法建筑，已被有关行政机关责令拆除，而双方当事人居间合同的内容是为上述违法建筑对外签订租赁合同提供媒介服务，向不特定的社会人群推销妨碍社会管理秩序的违法建筑，必然损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法应认定该合同无效。 关于给付责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，首先和耀农科公司收取宏图万邦公司的50000元销售保证金应予返还；其次，由于居间合同的特殊性，该双务合同中，居间人的义务是提供劳务，委托人的义务是支付报酬，合同被认定为无效后，双方均有相互返还义务，由于居间人提供的是劳务，在性质上不能返还或恢复原状，应折价补偿，对于宏图万邦公司已付出的劳务及已支出的办公场所、广告推广等费用，综合全案考虑，以和耀农科公司已向宏图万邦公司支付的佣金63520元予以抵顶，双方不再相互给付为宜；再次，由于合同无效，其条款不发生法律效力，宏图万邦公司依据合同条款请求的佣金40000元及违约金无法律依据，在其应得返还财产已得到补偿的情况下，该请求应予驳回，根据相同的理由，和耀农科公司主张用已支付佣金抵顶应返还的50000元保证金，同样不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条的规定，判决如下： 一、河北和耀农业科技股份有限公司与深圳宏图万邦房地产顾问有限公司于2017年8月28日签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》无效； 二、在本判决生效后十日内，河北和耀农业科技股份有限公司返还深圳宏图万邦房地产顾问有限公司销售保证金50000元； 三、驳回深圳宏图万邦房地产顾问有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取计1025元，由河北和耀农业科技股份有限公司负担550元，由深圳宏图万邦房地产顾问有限公司负担475元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王振力 二〇一九年九月十九日 书记员  申月亮 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 ——