湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0625民初733号原告：李哲，男，汉族，1984年6月7日出生，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：龚彩娇，女，汉族，1985年12月18日出生，系原告李哲妻子。委托诉讼代理人：唐建龙，谷城县法律援助中心律师。被告：黄艳丽，女，汉族，1980年8月19日出生，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：程东海，湖北谷伯律师事务所律师。被告：襄阳百合房产服务有限公司。住所地：谷城县城关镇双雄路27号。法定代表人：吴泽艳，系公司经理。原告李哲与被告黄艳丽、襄阳百合房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李哲的委托诉讼代理人龚彩娇及唐建龙、被告黄艳丽及其委托诉讼代理人程东海、被告襄阳百合房产服务有限公司的法定代表人吴泽艳到庭参加了诉讼。本案现审理终结。原告李哲向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告双倍返还原告支付的购房定金40000元。2、继续履行2018年8月18日三方签订的定房协议书。3、二被告赔偿原告损失10000元。4、二被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼理由，2018年8月18日原，被告三方签订《定房协议书》，协议约定“定房协议书签订之日，原告向被告百合公司交付定金20000元，并在2018年10月18日前必须签订《房屋买卖合同》，并足额支付相应房款或首付款及按揭资料”。“定房协议书”经三方签字盖章生效，原告依协议于2018年8月18日将20000元定金交付百合房产公司，但被告不守信誉至今拒不按“房屋协议书”履行，签订《房屋买卖合同》，2019年3月在原告多次催促下，被告百合房产公司突然告知原告说，被告黄艳丽不卖房子了，让原告请求法院解决，二被告这种不守信誉的行为，违反法律规定，严重侵害原告的合法权益，为此原告依法诉请人民法院，支持原告的诉状请求，判令二被告双倍返还原告定金40000元，赔偿损失10000元，继续履行2018年8月18日的“定房协议书”。被告黄艳丽辩称，一、“定房协议书”是要约，房屋买卖合同尚未依法成立，原、被告之间不具有合同关系，双方均不享有合同权利，也不需要履行任何合同义务。“定房协议书”是对将来可能要签订的房屋买卖合同所出发的要约行为，须经相对方承诺后合同才能依法成立，现答辩人并未对其要约予以承诺，根据《合同法》第二十条规定，承诺期限届满，受要约人未作出承诺的，要约失败。既然合同没有成立，则双方之间不存在合同权利和义务，也不存在合同的履行。二、原告的定金系中介人实际收取，答辩人没有接受其定金担保，不承诺向原告返还义务，且因为合同没有成立，也就不存在双倍返还的情形。三、原告所主张的赔偿其损失10000元的诉讼请求没有事实法律依据。以上答辩意见请予以采纳，并请求驳回原告的全部诉讼请求。被告襄阳百合房产服务有限公司辩称，我们公司只是中介方，按照双方意愿约定签订协议，不是我们不履行，只是其中一方不履行，合同才无法签订，故我们百合房产不应当承担责任。经审理查明，2018年8月18日，原告李哲与被告黄艳丽、襄阳百合房产服务有限公司三方签订《定房协议书》，被告黄艳丽将其位于谷城县城关镇××大道××楼××单元××室房屋（后××为谷城县××大道××单元××号房屋）转让于原告李哲，价款420000元。双方在协议中的第四条约定了原告在确定购买后，于定房协议书签订之日向被告交付定金20000元由被告襄阳百合房产服务有限公司代收。双方在协议中的第六条约定了违约责任条款：乙方（原告）在签订此协议书后未能按期限支付相应房款的视为违约，同时扣除违约金10000元，违约金的70%归甲方，30%归中介方，此房可再次对外销售。甲方（原告）在签订此协议书后出现涨价、停售、另售、借故不能按时签《房屋买卖合同》的视为违约，同时赔偿违约金10000元，违约金的70%归乙方，30%归中介方，否则，由此而引起的一切后果均由甲乙双方负责。原告即时按照合同约定将定金20000元交付被告襄阳百合房产服务有限公司。合同签订后，原、被告三方因未能办理涉案房屋的产权过户手续产生争议，原告向被告襄阳百合房产服务有限公司从其交付的定金里借支4000元用于诉讼开支。另查明，被告黄艳丽与案外人阳玉生原系夫妻，于2010年2月5日共同取得位于谷城县城关镇××大道××单元××室房屋的房屋所有权。2016年2月14日，被告黄艳丽与案外人阳玉生在谷城县民政局办理离婚登记的协议中约定，房产位于谷城县盛世××城××楼××单元××室，一套约130平米的房屋，离婚后此房不得买卖，婚生子18岁后由婚生子欧阳文彬（现年11岁）继承此房屋所有权等。上述事实，有原告李哲、被告襄阳百合房产服务有限公司向本院举出的定房协议书、定金收据、离婚协议书复印件、与黄艳丽之间的微信短信截屏照片、证人贾某的证言及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实，并在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告黄艳丽与阳玉生在离婚协议中约定，涉案房屋不得买卖，婚生子18岁后由婚生子欧阳文彬（现年11岁）继承此房屋所有权。在该协议没有变更前，原告与阳玉生没有权利处分该房屋。故被告黄艳丽在与原告签订定房协议时，隐瞒了没有权利处分该房屋的重要事实，且定房协议签订后至本案庭审结束前，亦未取得该房屋的处分权。同时被告黄艳丽明确表明毁约，此有证人贾某的证言及其与被告黄艳丽的微信聊天记录截屏予以证实。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，约定双倍返还定金。本案中，虽然原告李哲给付的定金没有交付被告，但原告与被告黄艳丽在其签订的定房协议书中约定，该定金由被告襄阳百合房产服务有限公司代收，亦是原告与被告黄艳丽自愿的，认可的。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告在诉讼请求中，既要求双倍返还定金，又要适用违约金（赔偿损失）条款，本院确定适用定金条款。综上，被告黄艳丽在与原告签订定房协议后，明确表明毁约，房屋买卖合同已无履行可能，原告要求继续履行2018年8月18日三方签订定房协议书及要求二被告赔偿原告损失10000元的诉讼请求，本院不予支持，但其要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告黄艳丽的辩称意见，本院已予阐述，不再累述。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄艳丽于本判决生效之日起15日内向原告李哲返还定金20000元；被告襄阳百合房产服务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告李哲返还定金16000元（不包括已领取的4000元）。二、驳回原告李哲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告李哲负担450元，被告黄艳丽负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费1050元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡保荣人民陪审员  尹伟才人民陪审员  李雪斐二〇一九年九月二十三日书 记 员  尹心浩