文书内容重庆市丰都县人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝0230执异42号案外人:李超中,男,1974年9月14日出生,汉族,居民，住重庆市丰都县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道平都大道东段5号，统一社会信用代码91500230908786111T。负责人：丁文典，行长。被执行人：何玉平，男，1964年1月16日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被执行人：何玉林，女，1957年2月10日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被执行人：冉晓梅，女，1967年5月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称丰都支行）与被执行人何玉平、何玉林、冉晓梅（2019）渝0230执750号金融借款合同纠纷一案中，案外人李超中于2019年8月29日对执行位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号x-x号的标的房屋（权证号：306房地证2011年字第01xxxx号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，案涉执行标的房屋是xx梅在高家镇原xx路xxx号（现属高家镇xxx路上段xx号x-x#）开发所建，李超中于2005年与姑表嫂冉晓梅口头约定以26000元购买该房，当年1月28日首付20000元，过后打工挣钱以现金交付方式付清了房价尾款，由于缺资金交付过户登记费而未及时办理过户登记，冉晓梅后用该房抵押贷款时李超中也不知情，请求人民法院中止对该房的强制执行。申请执行人称，案涉执行标的房屋在办理抵押担保前，我行工作人员赴实地调查拟作抵押担保的房屋情况时案外人在房屋现场，其对房屋抵押担保应当知情；案外人所购房屋的坐落地址与案涉房屋地址不一致；从购房款收据的金额看，案外人未付清房价款。请求驳回案外人的异议请求。本院审查查明，丰都支行与何玉平、何玉林、冉晓梅（2018）渝0230民初5307号金融借款纠纷一案，其中冉晓梅于2015年6月24日以306房地证2011年字第xxxxxx号房屋为何玉平贷款450000元抵押担保，本院于2018年12月11日作出民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议“一、被告何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金443004.19元、截至2018年10月21日的利息6808.97元以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利（罚息、复利以实际偿还时原告银行系统显示的金额为准）；二、原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号的房屋两套（306房地证2011字第016xxx、306房地证2011字第01xxxx号）、被告何玉林名下的位于重庆市丰都县xx镇xx支路东段xx号的房屋一套（306房地证2010字第01xxxx号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。”丰都支行与何玉平、何玉林、冉晓梅（2018）渝0230民初5308号金融借款纠纷一案，其中冉晓梅于2015年6月24日以306房地证2011年字第016182号房屋为何玉平贷款50000元抵押担保，本院于2018年12月11日作出民事调解书，确认双方当事人自愿达成的如下协议“一、被告何玉平、冉晓梅在2018年12月31日前共同偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行借款本金50000元、截至2018年10月21日的利息4461.39元以及自2018年10月22日起至偿清全部借款本息时止的罚息、复利（罚息、复利以实际偿还时原告银行系统显示的金额为准）；二、原告中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行对被告冉晓梅名下的位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号的房屋两套（306房地证2011字第01xxxx、306房地证2011字第0xxxxx号）、被告何玉林名下的位于重庆市丰都县xx镇xx支路东段xx号的房屋一套（306房地证2010字第01xxxx号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。”因何玉平、冉晓梅等人未按前述调解协议约定履行还款义务，丰都支行遂向本院申请执行。本院执行中，于2019年4月12日作出（2019）渝0230执750号执行裁定书，其中裁定查封冉晓梅位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号x-x房屋（306房地证2011字第0xxxx号）房屋；2019年8月22日作出（2019）渝0230执750号之一执行裁定书，其中裁定评估、拍卖冉晓梅位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号x-x房屋（306房地证2011字第016xxx号）房屋。该房屋所处的整栋房屋楼层结构是第一层（底层）房屋为门面房，门面房以上的楼房为住房，门面房自该栋房屋的正面出入，住房自该栋房屋的背面出入，住房的单元楼梯间入口为自下而上的斜坡式阶梯直通住房。本案争议房屋，如果自第一层门面房由下往上起算在第三层，如果自住房由下往上起算在第二层。该房于2011年10月办理产权证时登记在冉晓梅名下，306房地证2011字第01xxxx号将该房登记为第三层。还查明，冉晓梅之夫何玉平系李超中的姑表兄，2005年1月28日，冉晓梅给李超中之妻秦秋华出具收条载明“今收到秦秋华购房款人民币20000元，大写贰万元整，购房总价款26000元，大写贰万陆千元整，所购楼层为第二楼及（三层）面积约140㎡。（配套费由乙方负责）”之后，李超中向冉晓梅付清了该房屋价款的尾款，一家迁入本案争议房屋居住。公安机关对李超中家庭人口登记住址为“重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号x-x”“何时由何地迁来本址”栏填为“2007年3月13日因购房由重庆市丰都县高镇所xx镇xx村x组迁来”。登记的“xx号x-x”，表明住址在第二层楼。2009年5月5日，李超中与秦秋华在丰都县民政局登记离婚，《离婚协议书》,其中约定“婚生女李想由男方抚养”、“位于丰都县高家镇金刚路180号的住房一套产权归婚生女李想所有”（李想于2004年8月出生）。本院认为，本案争议焦点主要有以下几点，即李超中与秦秋华在婚姻关系存续期间与冉晓梅是否具有房屋买卖合同关系以及是否付清了房屋价款，房屋买卖合同指向的标的房屋是否与本案执行标的房屋为同一房屋，以及案外人是否具有排除对执行标的房屋执行的足够理由。对此，本院评析如下：第一，关于房屋买卖合同问题，本院认为，李超中、秦秋华在婚姻关系存续期间与冉晓梅之间存在事实买卖合同关系，理由如下：虽然双方没有签订书面买卖合同，但结合冉晓梅给秦秋华出具购房款收条、李超中一家入住房屋、李超中一家户籍迁移及其原因被公安机关户籍登记认可、李超中与秦秋华之间离婚协议对夫妻共同财产房屋归属的约定等事实综合分析，双方基于表亲关系的信赖以行为方式确立事实房屋买卖关系具有高度可能性，且这些事实的发生时间在丰都支行与冉晓梅之间以房屋设定抵押担保的时间之前，因此，本院对李超中、秦秋华在婚姻关系存续期间与冉晓梅之间成立事实买卖合同关系的事实予以确认。从冉晓梅出具的收条载明的已付价款20000元和总价款26000元看，案外人方首次支付了大部分价款，首付之后所欠尾款数额较小，且已居住使用该房多年，其称以现金交付方式付清尾款的事实符合常理。第二，关于案外人李超中方向冉晓梅购买的房屋是否为本案执行标的房屋的问题，本院认为，除本案争议房屋外，无证据证明案外人李超中家在重庆市丰都县xx镇集镇街道另有房屋。房屋产权登记机关对本案争议房屋登记的楼层为第三层，公安机关对李超中家户籍登记的楼层为第二层，结合本案争议房屋所在楼房的建筑结构分析，两个部门登记的楼层差异，应属于不动产登记部门与公安户籍登记部门基于各自的职能而分别从建筑结构角度与入户顺序角度确定起算楼层的基点不同所致。因此，本院确认案外人李超中方所购房屋与作贷款抵押担保的执行标的房屋是同一住房。第三，关于案外人李超中的异议理由是否成立的问题，本院认为，李超中、秦秋华与冉晓梅之间设立事实房屋买卖合同关系时标的房屋尚未办理产权登记，取得产权登记后也未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，买受人李超中、秦秋华自始未取得该房屋的物权。根据我国合同法关于买卖合同的规定，在不动产买卖合同关系中将产权过户登记给买受人是出卖人的主要合同义务，本案房屋未按买卖合同关系办理过户登记的主要责任在出卖人冉晓梅。李超中购房方虽然未取得房屋产权，但是，其已付清了全部价款，且入住房屋实际控制了该房，基于事实买卖合同而享有产权过户登记的请求权，该请求权产生于丰都支行抵押担保债权形成之前，从时间上比较，丰都支行的抵押担保债权不具有优先性。因此，本院对案外人李超中的异议理由予以采纳。综上，本院对李超中申请排除对本案执行标的房屋强制执行的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（二）项、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在冉晓梅名下的位于重庆市丰都县xx镇xx路上段xx号x-x房屋（权证号：306房地证2011字第016xxx号）的执行。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  任宗荣人民陪审员  江其祥人民陪审员  秦文杰二〇一九年九月十一日书 记 员  谭力铭