广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2002号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍，总经理。委托诉讼代理人：白晓莉，系原告法务人员。被告：庞宗海。被告：童纪先。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告庞宗海、童纪先物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，后因两被告下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘红丹、王永红组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告童纪先的物业服务合同关系已于2018年3月22日解除，原告没收被告童纪先物业管理费保证金9810元、水电费保证金4265元；2.被告向原告支付物业管理费12753元（从2018年2月1日计至2018年4月18日，算至实际清场之日）、电费719.80元（从2017年12月2日计至2018年3月1日）；3.被告向原告支付违约金2992.44元（违约金按以每月所欠费用为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月15日，请求计算至实际清偿之日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向佛山市恒福泰富经营管理有限公司（下称恒福泰富公司）租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房，并于2015年7月7日分别与承租方签订《恒福中心写字楼租赁合同》、与原告签订了《恒福国际商业中心物业管理协议》。根据物业协议约定，该物业的计租面积以建筑面积213.24平方米计算，使用面积为156.36平方米，服务期限自2015年7月15日起至2020年7月31日止。物业管理费按每月4905元计算。水电费按每月实际使用量进行收取。被告应于每月5日前缴纳当月的物业管理费、水费、电费等费用，否则，每延迟一日，按欠费金额3‰向甲方支付违约金，逾期30天，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2017年2月28日，原告与两被告签订了《合同权利义务转让协议》，协议约定，被告庞宗海将租赁合同中的全部权利义务一并转让给被告童纪先，被告庞宗海缴交的物业管理费和水电费保证金转到被告童纪先名下，被告庞宗海对被告童纪先的义务承担连带保证责任。原告已依约提供物业服务，但被告自2017年12月起欠缴物业管理费、水电费等费用。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至实际清场之日，被告已拖欠原告物业管理费12753元、电费719.80元，另产生违约金暂计2992.44元，前述费用合计16465.24元。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2018年3月15日、3月16日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《催缴函》《律师函》，两被告收到函件后仍不予缴纳欠费。原告已于2018年3月20日通过EMS特快专递的形式向两被告送达了《解除合同通知书》。出租方已于2018年4月18日对租赁物业进行了清场并收回租赁物业。被告的行为已构成违约，严重损害了原告合法权益，特诉至法院，请法院依法公正判决。两被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.物业资质证书。证明原告具有提供物业服务的合法资质。3.《恒福国际花园前期物业服务委托合同》《恒福国际商业中心物业管理协议》。证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理协议约定。根据原、被告双方签订的物业管理服务协议约定，物业管理费在2015年7月15日-2020年7月31日按23元/平方米，按出租计价面积213.24平方米计算，即租赁物业每月物业管理费为4905元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳上个月水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的百分之一向原告支付违约金。另因被告原因导致租赁合同解除的，原告有权解除物业管理协议并没收保证金。4.《申请书》《物业服务协议权利义务转让协议》。证明经被告庞宗海申请，原告与两被告签订《物业服务协议权利义务转让协议》，约定被告庞宗海将涉案物业转让给被告童纪先，涉案物业的权利义务由被告童纪先享有和承担，被告庞宗海对被告童纪先承担连带保证责任。5.发票。证明原告先行垫付了涉案物业的电费。6.《解除合同通知书》《解除通知书》及寄件回执。证明因被告长期拖欠管理费、电费，另出租方已与被告解除租赁合同，已达到物业管理协议约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的物业管理协议已解除。诉讼中，两被告未提交证据。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月22日，原告（乙方）与开发商佛山恒裕房地产开发有限公司（甲方）签订《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对恒福国际提供前期物业管理服务事宜，合同期限自本合同签订之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。物业的管理服务收费标准，其中鞋子楼（建筑面积）每月每平方米23元（含公共部分能源费用）。2015年7月7日，原告（甲方）与被告庞宗海（乙方）签订《恒福国际商业中心物业管理协议》，约定：“甲方是出租方指定的恒福国际商业中心项目的物业管理者，乙方是物业佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房的承租人……二、物业管理期限自2015年7月15日起至2020年7月31日止。三、费用及支付。1.物业管理费按出租计价面积计算，每月每平方米23元，出租计价面积为213.24平方米，每月物业管理费共计4905元……3.签订本协议5日内，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金共计9810元；4.签订本协议5日内，须按该出租计价面积向甲方缴交水电费保证金4265元……7、电费每单元设有独立电表……六、乙方的权利义务……3.乙方须按照本协议约定按时足额向甲方缴付物业管理费、水电费等费用……七、违约责任。1.乙方逾期向甲方缴付物业管理费、水电费及其他应缴之费用的，每逾期一日须按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金；2.乙方违反本协议约定的应尽义务的，甲方有权要求乙方承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等违约责任；若乙方持续违约行为超过30天的，甲方有权停止提供物业管理服务，直至解除本协议，没收乙方已交纳的物业管理费保证金、水电费保证金……十一、乙方送达地址为佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房，任何通知、请求、要求等，应采用书面形式进行送达，前述通知等文件通过挂号信、EMS送至对方地址时视为送达。”2017年2月20日，被告庞宗海向原告及恒福泰富公司出具《申请书》，申请将《恒福国际商业中心物业管理协议》的一切权利与义务转让给被告童纪先，相应租赁条件按原合同执行。2017年2月28日，原告（甲方）与被告庞宗海（乙方）、童纪先（丙方）签订《物业服务协议权利义务转让协议》，主要约定如下：甲乙双方于2015年7月7日签订了《物业服务协议》，现甲、乙、丙三方经友好协商达成协议，1、乙方将其于原协议中的全部权利、义务一并概况转让给丙方。2、自本协议生效之日起，原协议中乙方所享有的权利及应承担的义务全部由丙方享有及承担，丙方已清楚知悉原协议中的全部内容并保证严格按原协议约定履行权利义务。3、乙方自愿为丙方及其在该物业上成立的新主体履行原协议项下的义务承担连带保证责任……5、乙方已向甲方缴交的物业管理费保证金、水电费保证金转为丙方应缴交的物业管理费保证金、水电费保证金……6、丙方确认送达地址为广东省佛山市禅城区忠义路117之47号，联系电话138××××8031，按照该送达地址寄送通知、函件等往来文件的，自文件发出之日起第三天视为送达。2018年3月20日，原告通过特快专递方式分别向被告庞宗海、童纪先发出《解除通知书》，上载：“贵方自2017年12月起拖欠物业电费，自2018年2月起拖欠物业管理费，截止2018年3月10日，已拖欠物业管理费合计9810元，水电费合计675.80元，应付违约金606.59元，共计11092.39元。基于贵方上述逾期缴纳物业管理费及水电费的行为已构成严重违约，严重损害了我司的合法权益，且出租方解除与贵方签订的租赁合同，现郑重函告如下：《恒福国际商业中心物业管理协议》自被告收到该通知书送达之日起解除，物业管理费保证金、水电费保证金我司不予退还。请贵方于收函后7天内缴清所拖欠的物业管理费、水电费。”被告庞宗海已签收，寄给被告童纪先的邮件于2018年3月22日退回。另查明，广东电网有限责任公司佛山供电局出具发票，确认收取原告支付的2017年12月-2018年2月的电费。再查明，2015年7月7日，被告庞宗海（乙方、承租方）与案外人恒福泰富公司（甲方、出租方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》，约定由被告承租恒福泰富公司位于佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房，租赁期限自2015年7月15日起至2020年7月31日止。2017年2月28日，恒福泰富公司（甲方）与庞宗海（乙方）、童纪先（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，约定乙方将甲乙双方于2015年7月7日签订《恒福中心写字楼租赁合同》中的全部权利、义务一并概况转让给丙方。2018年3月20日，恒福泰富公司通过特快专递方式向被告童纪先发出《解除合同通知书》，解除恒福泰富公司与被告签订的《恒福国际商业中心写字楼租赁合同》。该邮件于2018年3月22日退回。本院于2019年1月18日立案受理恒福泰富公司诉庞宗海、童纪先房屋租赁合同纠纷一案【(2019)粤0604民初2001号】，恒福泰富公司就涉案铺位诉请确认租赁合同解除、没收租赁保证金、支付拖欠的租金等。原告经营范围包括：物业管理；游泳场所服务；停车场服务；园林绿化工程及保养；房地产中介服务；家政服务；楼宇清洁服务；服装清洗服务。庭审中，原告确认已于2018年4月18日收回涉案房屋。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告童纪先承接被告庞宗海在《恒福国际商业中心物业管理协议》项下的权利义务，故涉案租赁合同的出租人是原告，承租人是被告童纪先。原、被告签订的《恒福国际商业中心物业管理协议》《物业服务协议权利义务转让协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请解除合同。原告主张被告童纪先自2018年2月1日起拖欠物业管理费，因被告童纪先拒不到庭抗辩并举证予以反驳，本院对原告的主张予以采信。根据涉案物业管理协议第七条第二款的约定，原告有权解除合同并没收保证金。至于合同解除的时间。《物业服务协议权利义务转让协议》第6条“按照该送达地址寄送通知、函件等往来文件的，自文件发出之日起第三天视为送达”的约定，原告于2018年3月20日向被告童纪先寄出解除合同通知，故本院确认原告与被告童纪先、庞宗海就佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房的物业服务合同关系已于2018年3月23日解除。关于原告诉请没收物业管理费保证金、水电费保证金。根据《恒福国际商业中心物业管理协议》第七条第二款约定，如果被告违约，被告所缴纳的保证金物业管理费保证金、水电费保证金归原告所有。因此，原告主张没收物业管理费保证金、水电费保证金有合同依据，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理费、电费。根据《恒福国际商业中心物业管理协议》第六条第三款约定，被告负有依约按期支付物业管理费、电费等合同义务。被告未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，本院对原告主张被告欠付物业管理费、电费情况予以确认。虽原、被告双方的物业服务合同于2018年3月23日解除，但原告认为其于2018年4月18日才自行接收铺位，故被告童纪先事实上继续接受原告提供的物业管理服务，故上述期间段原、被告形成事实上的物业服务合同关系，被告应参照上述《恒福国际商业中心物业管理协议》的约定向原告计付合同解除后的相关物业服务费。经计算，被告应向原告支付2018年2月1日至2018年4月18日的物业管理费12753元。原告诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至于电费，《恒福国际商业中心物业管理协议》已明确约定电费的计算方式，且原告已提交相关发票证明代为垫付的事实，被告亦无提供有效证据予以反驳，故对原告主张被告支付2018年2月1日至2018年4月18日的电费719.80元，本院予以支持。关于违约金。原告无证据证明本院支持的前述没收物业管理费保证金、水电费保证金未能弥补因被告违约而产生的损失，故对原告主张的违约金不予支持。关于被告庞宗海责任。被告庞宗海为被告童纪先履行涉案合同项下的权利义务包含付款义务作连带责任保证，因此，原告要求被告庞宗海作为保证人承担保证责任的请求，合法有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告童纪先、庞宗海就佛山市禅城区季华六路11号1座9层05房的物业服务合同关系已于2018年3月23日解除；二、被告童纪先于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2018年2月1日至2018年4月18日的物业管理费合计12753元及电费719.80元；三、原告佛山市恒福物业管理有限公司已收取的物业管理费保证金9810元、水电费保证金4265元不予退还被告童纪先；四、被告庞宗海对被告童纪先于本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费564元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担56元，被告庞宗海、童纪先负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘红丹人民陪审员  王永红二〇一九年九月十一日书 记 员  黄帼文附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。