广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2812号原告：吴柳安，男，1977年10月26日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人：何雪莲、陈采芹，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，营业执照442000000063177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：宋洁琼，女，1960年11月11日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告吴柳安诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同宋洁琼有法律上的利害关系，依法追加宋洁琼作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴柳安委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人宋洁琼经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴柳安向本院提出诉讼请求：被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。事实和理由：2007年3月11日，原、被告签订《白石吉雅花园认购书》约定，由原告向被告认购其开发位于中山市××乡镇××楼××房，建筑面积为85平方米，楼价款为130000元。认购书签订后，原告依约向被告支付了首期购房款26000元及其他办证契税等费用5856元，其余购房款104000元约定以按揭方式支付。被告已将房屋交付给原告使用，但至今仍未为原告办理房地产权属证书。涉案房屋现备案登记在宋洁琼名下，根据法院已生效的判决书认定，宋洁琼参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在宋洁琼名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认第三人宋洁琼与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人宋洁琼、被告吉雅公司协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的备案登记手续；3.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书、装修标准；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书；4.承诺书；5.报案回执；6.水费、物业管理费缴交证明。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。因第三人宋洁琼下落不明，本院依法于2019年6月12日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。本案审理过程中，本院依职权向中山市土地房产产权档案馆调取了讼争房屋的销售合同登记备案情况、查封情况，向广东省中山市中级人民法院调取了（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、《抵押借款合同》及所附的《调查笔录》、《吉雅公司股东决议》、《见证书》。本院经审理认定事实如下：2007年3月11日，原告与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》一份，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业约定建筑面积为85平方米，认购原价193800元，优惠折扣130000元。付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款21000元须于2007年3月20日或之前付清。认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了首期定金5000元，2007年4月1日支付二次首期款21000元；2007年4月1日、15日，原告共向被告支付其他办证契税杂费用合计5856元。2007年4月15日，被告吉雅公司与原告签订吉雅花园物业交接书，将涉案房屋交付给原告占有使用至今。原告认为其已依约向被告吉雅公司支付了购房款，房屋且已实际交付使用，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，故于2019年1月24日诉至本院，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为85平方米，购房总价为93500元，于2006年12月5日登记备案在宋洁琼名下（备案合同号HT200647903）。2006年11月16日，吉雅公司作抵押（借款）人、张其、梁华娣作借款人（抵押人、借款人为甲方）与第三人宋洁琼（抵押权人、出借人为乙方），签订一份《抵押借款合同》约定：因甲方需要资金周转，以自有房地产作抵押向乙方借款390万元，月利率2.5%，借款期限至2007年5月15日，抵押期限至2008年5月30日；还款方式为2007年5月15日前将借款本金于借款期限届满之日一次性偿还给乙方，分期偿还时，还款顺序为先利息后本金；抵押房地产为中山市三乡镇白石村吉雅花园1号商住楼601，2号商住楼604，14号商住楼403、703，15号商住楼303，16号商住楼104、201、301、302、303、602，17号商住楼203、601，18号商住楼101、202、203、301、401、601、602，19号商住楼101、104、401、404、602，20号商住楼201、202、203、204，21号商住楼201、601、602号房屋，以每平方米1100元预售给乙方的方式无条件且不可撤销地设定抵押给乙方。违约责任约定，甲方逾期付息超过20天时，乙方有权终止合同，甲方同意无条件委托乙方全权处理抵押物，所得款项清偿欠乙方借款本息和相关费用。2006年11月21日、23日，吉雅公司分别向第三人宋洁琼出具收据，收到第三人宋洁琼支付购买上述房屋购房款3973160元。同日，吉雅公司出具《委托书》，委托人：吉雅公司，受托人：宋洁琼，委托事项：委托人将自行开发经营的位于中山市××乡镇白石××花园××商住楼601，2号商住楼604，14号商住楼403、703，15号商住楼303，16号商住楼104、201、301、302、303、602，17号商住楼203、601，18号商住楼101、202、203、301、401、601、602，19号商住楼101、104、401、404、602，20号商住楼201、202、203、204，21号商住楼201、601、602号房屋委托宋洁琼为公司代理人，代表公司从事如下活动：办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，及其它事项。2007年1月9日至2008年1月31日期间，宋洁琼、罗坤伦、张洋、何森辉单独或共同，从吉雅公司、张其、梁华娣处收取1400000元、3900000元、4500000元、2600000元、1500000元借款的利息。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告吴柳安，涉及第三人宋洁琼，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、宋洁琼、罗坤伦、何森辉、张洋，出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及第三人，未涉及本案讼争房屋。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院于2019年9月4日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告吴柳安居住使用。张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人宋洁琼签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人宋洁琼名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，第三人宋洁琼及他人与吉雅公司之间存在13900000元的借贷关系，及该卷宗中的《抵押借款合同》，足以认定第三人宋洁琼与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保，其目的是为了确保借款的偿还，是为宋洁琼实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。宋洁琼与吉雅公司签订《抵押借款合同》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，且吉雅公司出具《委托书》，委托第三人宋洁琼可办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，对房屋享有完全的所有权，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故第三人宋洁琼与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人宋洁琼应协助办理注销中山市××乡镇××楼××房的商品房销售合同备案登记手续。被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园6号楼15幢702房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款104000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人宋洁琼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人宋洁琼与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人宋洁琼于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼15幢702房的商品房销售合同备案登记手续；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告吴柳安办理位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼15幢702房的房地产权属证书；三、原告吴柳安于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款104000元。案件受理费2900元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一九年九月十六日书记员  梁晓林林雷