四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11041号 上诉人（原审原告、反诉被告）:罗祖伟,男,1967年12月16日出生,汉族,住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：雍永志，四川君仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家语，四川君仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:朱爱民,男,1968年3月5日出生,汉族,住四川省成都市青白江区。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）:何琦,女,1970年3月7日出生,汉族,住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 原审第三人:朱丽晓,女,1995年3月21日出生,汉族,住四川省成都市青白江区。 上诉人罗祖伟因与被上诉人朱爱民、何琦以及原审第三人朱丽晓房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。 罗祖伟上诉请求：1.撤销四川省成都市青白江区人民法院(2018)川0113民初3164号判决，并依法支持罗祖伟的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误，具体如下：一、一审法院认定事实部分不清。1、关于借款的事实。2017年8月，朱爱民、何琦二人以虚假的婚姻登记信息骗取罗祖伟的信任，向罗祖伟借款200000元，借款期限一年，并约定，如朱爱民、何琦不能按期还款，则以其自有房屋作价抵偿该债务，罗祖伟基于对其二人婚姻关系的信任，与其达成了借款口头协议，并签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋过户到罗祖伟名下，为此，罗祖伟替朱爱民、何琦缴纳相关过户费用9000余元，一审法院仅仅认定了双方的借贷关系以及房屋过户的具体担保性质而对其双方具体的借款约定没有查明。 2、关于案涉房屋买卖的事实2018年7月，朱爱民、何琦无力偿还罗祖伟借款，便与罗祖伟约定，以案涉房屋作价40万元抵偿给罗祖伟，因双方在2017年8月已经办理了房屋过户登记，因此罗祖伟只须在朱爱民、何琦搬出后支付剩余房款，双方关于房款以及支付时间均以口头的方式约定，后朱爱民、何琦因房屋价格上涨的原因要求加价，罗祖伟无奈诉至一审法院，一审法院错误的以《存量房买卖合同》来判断双方的基础法律关系，而忽略了朱爱民、何琦在借款到期后不能还款时，双方“以物抵债”的事实，以及双方关于案涉房屋买卖的口头约定。 3、关于案涉款项。本案中，一审法院查明罗祖伟先后向朱爱民、何琦转款360000元，但一审法院没有查明每笔转款的具体性质，罗祖伟在2018年7月之前向朱爱民、何琦转款350000元并约定了利息，该部分为借款，罗祖伟2018年7月之后向朱爱民、何琦的转款10000元则为双方达成房屋买卖口头协议后的购房款，因为罗祖伟不可能在朱爱民、何琦到期不能偿还借款的情况下仍然向朱爱民、何琦提供借款，另外，根据双方的交易习惯，该笔转款也没有约定利息，2018年7月之前的35万元借款也在双方达成房屋买卖口头协议后转化为购房款，一审法院对上述款项的性质及转化没有充分查明。 4、关于正常的合同履行。本案中，罗祖伟与朱爱民、何琦之间并非简单的民间借贷，其双方在借款到期后一致同意“以物抵债”即以案涉房屋作价抵偿给罗祖伟，而一审法院仅对双方民间借贷的事实进行了认定，但假使双方仅有民间借贷这一单一的法律关系，借款到期后，朱爱民、何琦行为应当是向罗祖伟偿还借款，而本案中，价款到期后，罗祖伟却继续向朱爱民、何琦转款并且朱爱民、何琦还作出了搬离案涉房屋的承诺，这明显与一般的民间借贷合同的履行行为不相符，一审法院在认定上述事实的情况下却没有对其做进一步查明。 二、本案适用法律错误 1、关于罗祖伟的请求权基础。罗祖伟与朱爱民、何琦在履行双方口头借款协议中，一致同意“以物抵债”即以朱爱民、何琦的房屋作价抵偿给罗祖伟，双方的法律关系由借贷关系转化为房屋买卖合同关系，并且双方的主要合同义务已实际履行完毕，罗祖伟已经取得案涉房屋的所有权，罗祖伟作为所有权人，行使其所有权要求朱爱民、何琦消除占有妨害，搬离案涉房屋。朱爱民、何琦却以双方的买卖合同关系提出反诉，其反诉与本案并非基于同一法律关系，一审法院不应当审理其反诉。 2、关于第三人的处分权。本案中，第三人对案涉房屋没有处分权，其与本案没有利害关系，朱爱民、何琦离婚调解书中对案涉房屋的处分实则是对第三人的赠与，并且至今没有实际履行，其二人又将案涉房屋过户予罗祖伟，其用实际行为撤销了对第三人的赠与，第三人当然不具有相应权利基础。 3、关于《存量房买卖合同》的效力问题。一审法院仅依据《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款做出了《成都市存量房买卖合同》无效的判决。一审法院仅围绕《成都市存量房买卖合同》是否有效做出了认定与法律适用，仅仅着眼与双方这一单一的行为，而未综合本案双方各个阶段具体的行为及意思表示综合判断。 《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》均规定了当事人的意思自治，以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》《最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释》等都对以物抵债有相关规定，双方签订《存量房买卖合同》时虽然是对双方借贷的担保，但双方2018年7月口头约定“以物抵债”时，双方的意思表示已经由担保转变为买卖，《存量房买卖合同》虽签订在先，但其内容与性质均与双方当事人最终的意思表示一致，并且签订《存量房买卖合同》是履行其口头“房屋买卖合同”的必要条件。综上，一审法院对全案事实认定不清，法律适用错误。 朱爱民辩称，罗祖伟的上诉理由不成立。双方之间是借款关系，朱爱民从来没有表示过要把房子卖给罗祖伟，实际上是何琦与罗祖伟建立的借贷关系，用朱丽晓的房屋向对方进行抵押，还款人也应该是何琦。一审判决正确，应当予以维持。 何琦辩称，1、根据罗祖伟的上诉状以及上诉人今天在二审调查中的陈述，能够证明罗祖伟与朱爱民、何琦之间就是借款关系，案涉的存量房买卖合同以及将房屋过户给罗祖伟罗祖伟仅仅是为双方借款提供的担保，按照民法总则以及最高人民法院关于审理民间借贷的相关司法解释，罗祖伟与朱爱民、何琦何琦之间基础法律关系为民间借贷，不存在房屋买卖的合同关系，而且在物权法中对于流押担保也是法律禁止的情形，一审法院确认买卖合同无效，适用法律正确，应当维持。 2、针对罗祖伟所称在借款期满以后双方有以物抵债的意思表示，达成了以物抵债的协议，该陈述仅为罗祖伟的单方陈述，没有任何证据证明罗祖伟与朱爱民、何琦何琦或朱爱民在借款到期后，约定用登记在何琦和朱爱民名下的房屋来抵偿何琦所欠的债务，根据一审查明的事实，朱爱民、何琦通过亲戚积极筹钱，想将借款归还给罗祖伟，以赎回房屋，所以罗祖伟称双方在借款期限届满后达成以物抵债的协议是不成立的。 综上，罗祖伟的上诉请求没有事实和法律依据，而且罗祖伟在一审中一直坚持双方是房屋买卖关系，在二审中却又改口是借款关系，后来转化，罗祖伟存在虚假诉讼的情形，所以请求二审法院对罗祖伟的虚假诉讼行为予以惩罚。请求驳回罗祖伟的上诉请求，维持原判。 朱丽晓述称，其与朱爱民的意见一致。 罗祖伟向一审法院提出诉讼请求：1．朱爱民、何琦即刻搬离青白江区房屋，罗祖伟支付朱爱民、何琦购房款余款4万元；2．朱爱民、何琦承担本案诉讼费用。 朱爱民向一审法院提出诉讼请求：1．解除位于成都市青白江区房屋在2017年8月17日签订的买卖合同；2．对罗祖伟的虚假诉讼恶劣行为依法严厉处罚；3．罗祖伟承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，朱爱民变更其第1项诉讼请求为：确认双方所签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：朱爱民与何琦原为夫妻关系，二人于1992年10月29日登记结婚，1995年3月21日生育一女朱丽晓。1999年12月3日，何琦取得成都市青白江区房屋所有权。2010年8月12日，经一审法院主持调解，朱爱民与何琦达成离婚协议，商定该房屋归朱丽晓所有，朱爱民享有房屋居住权、使用权。此后，朱爱民与何琦一直未办理房屋所有权变更登记，分别持有国有土地使用权证书、房屋所有权证书。 2017年8月17日，朱爱民、何琦与罗祖伟在成都市青白江区人民政府政务服务中心签订《成都市存量房买卖合同》，向不动产登记部门提出变更涉案房屋所有权登记的申请。合同载明的房屋总价款为220000元，但对房屋单价、付款方式、期限和房屋交付以及是否包括房屋内的家具家电等内容，双方均未明确约定。2017年8月22日，双方完成了涉案房屋的所有权变更登记，罗祖伟取得了不动产权证书，但涉案房屋一直由朱爱民居住。过户过程中，朱爱民、何琦向罗祖伟以及不动产登记部门出示了二人的结婚证。 2017年9月7日，罗祖伟通过案外人林家梅的银行账户向何琦支付了200000元。2018年3月1日、3月2日、3月13日、5月9日、9月5日，罗祖伟又分别向何琦支付了80000元、10000元、50000元、10000元、10000元。2017年10月25日、11月26日、12月26日和2018年1月28日、2月24日、3月28日、4月27日、7月9日，何琦通过微信转账分别向罗祖伟支付了1413元、1413元、1413元、1413元、1413元、1413元、1413元、2800元。 2018年7月6日，罗祖伟向朱爱民发出手机短信，告知：“朱师，我要卖我房了，星期天请你搬出去”、“朱师，我再次也是最后一次通知你，我要卖我的房了，你尽快搬离”。2018年8月19日，朱爱民向罗祖伟出具了一份《承诺》，载明：“本人朱爱民于2017年8月出售给罗祖伟的房产青白江区，前期未找到搬家的新住址，现已落实住址。现承诺在2018年8月26日之前，将此房交给罗祖伟（买方），家具家电一并不搬走。”但在签订该承诺书的当晚，朱爱民又告知罗祖伟：“我女看了承诺，指出其中的很多瑕疵。她说应该是这样写：何琦和朱爱民于2017年8月，以何琦现金借款21万元为由，将华金大道一段385号一单元五楼九号的朱丽晓房屋产权，私自过户抵押给出借人罗祖伟。家具家电等与借款无关。”、“但愿何琦将钱及时还给你”。 2018年9月3日，朱爱民与其家人一起，同罗祖伟初步商定以370000元的总价款买回涉案房屋，但因双方对付款和过户的先后顺序发生分歧而未能完成交易。罗祖伟于9月3日当天即向朱爱民表示不会再将房屋卖给朱爱民了，并于9月4日向朱爱民发出手机短信，告知：“朱哥，我在楼下等你二十分钟，我现在要求你腾房”、“朱师，你一直在拖搬迁时间，正式通知你，我下午报警开门，并保留起诉你追讨从去年8月我买房以来的房屋租金的权利”。 2018年9月6日，何琦向罗祖伟发出微信，告知：“四哥，我这二张信用卡该上个月31日还，现在逾期了，都要给我单位打电话了，我也去借了，这么多天也确实没借到，你看可以先转二万给我，你压二万，他搬出去以后你再给我剩下的，可以不？”罗祖伟回复：“说好了的事，不说了。”2018年10月15日，罗祖伟在与何琦的通话中表示：“说好的，他搬出来，我就把这个购房尾款付给你们”，何琦回复：“你想一下嘛，我们那个房子那么宽，我觉得卖那个房子40万还是有点那个三，我就觉得那个房价可不可以那个下呢？”，罗祖伟表示：“不可能”。 一审法院认为，根据当事人的主张，本案的争议焦点是罗祖伟与朱爱民、何琦之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。对此，一审法院论述如下： 首先，罗祖伟主张双方从始至终的法律关系均为房屋买卖合同关系，但结合现已查明的事实以及房屋买卖习惯，该主张不能成立。具体理由为：第一，双方虽然签订了《成都市存量房买卖合同》，却没有对房屋单价、付款方式、期限和房屋交付以及是否包括房屋内的家具家电等关系双方重大权利义务的关键性内容作出任何约定，而且合同载明的总价款220000元既与罗祖伟主张的交易价格不符，也明显低于该房屋的市场价格；第二，罗祖伟与朱爱民并不熟悉，朱爱民在未收到任何购房款的情况下，就将自己一直居住使用的房屋过户给罗祖伟，不符合房屋出卖人的通常交易习惯；第三，罗祖伟主张其向何琦先后支付的360000元是购房款，但并未提供任何证据证明双方对此款项性质的合意。除非双方对付款时间节点有明确约定，本案先后6次金额不等的付款也不符合通常房屋买受人支付购房款的习惯；第四，何琦在2017年10月至2018年4月期间的每月月底固定向罗祖伟支付1413元，这种房屋出卖人反向且周期性地向买受人付款，明显有悖于房屋交易习惯。虽然罗祖伟解释该1413元为参照银行贷款利息的逾期交房租金损失，但没有举出任何证据予以证明，而且从其2018年9月4日发给朱爱民的短信（“保留起诉你追讨从去年8月我买房以来的房屋租金的权利”）可以作出与其主张完全相反的推定，罗祖伟的解释不足为一审法院采信；第五，罗祖伟主张双方达成的房屋交易价格为40万，但没有任何证据可以证明该主张。相反从其提交的通话录音表明，直至2018年10月15日，何琦仍对40万的价款存在争议；第六，朱爱民曾于2018年9月3日试图回购涉案房屋，这种卖出后又无特殊缘由情形下的买回也不符合房屋出卖人通常交付房屋、取得购房款的交易目的；第七，罗祖伟在知晓涉案房屋实为朱丽晓所有之后，一直未取得朱丽晓的同意，不能认定双方形成了真实有效的房屋买卖合同关系。 其次，朱爱民、何琦主张双方之间为民间借贷关系，签订《成都市存量房买卖合同》并将房屋产权过户给罗祖伟是作为双方借贷关系的担保，这一诉讼主张具有高度可能性。虽然双方并没有签订书面的借款合同，但认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。在本案中，罗祖伟已经先后向何琦提供了360000元的借款，何琦也支付了一定金额的利息。尽管尚无证据可以证明双方关于借款期限、利息计付方式的约定，但从证明力上，足以证明双方之间的法律关系是民间借贷关系而非罗祖伟主张的房屋买卖合同关系。 综上所述，双方签订的《成都市存量房买卖合同》不是建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，而是为双方之间的民间借贷关系提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，罗祖伟与朱爱民、何琦签订的《成都市存量房买卖合同》无效。因双方未形成真实有效的房屋买卖合同关系，罗祖伟要求朱爱民、何琦搬离涉案房屋的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。罗祖伟在本案中是否构成虚假诉讼不是本案审理范畴，朱爱民要求对罗祖伟的虚假诉讼行为进行处罚的诉请，没有法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、罗祖伟与朱爱民、何琦于2017年8月17日签订的《成都市存量房买卖合同》无效；二、驳回罗祖伟的诉讼请求；三、驳回朱爱民的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费400元，由罗祖伟负担；反诉案件受理费50元，由朱爱民负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，罗祖伟在二审中陈述其与何琦订立借款协议并约定借款金额20万元，借期1年，利息为每月1413元，以房屋做抵押。到期后何琦又继续要求借款，故又借给其14万元，利息为每月二分息。 本院认为，本案的争议焦点为罗祖伟与朱爱民、何琦于2017年8月17日签订的《成都市存量房买卖合同》是否系双方真实意思表示，对此本院评述如下： 朱爱民、何琦与罗祖伟于2017年8月17日签订《成都市存量房买卖合同》，载明房屋总价款为220000元，2017年8月22日，双方完成案涉房屋的所有权变更，罗祖伟取得案涉房屋的不动产权证，随后2017年9月7日，罗祖伟通过案外人向何琦支付了200000元。对该200000元，双方陈述一致，系借款，因此，朱爱民、何琦将房屋过户给罗祖伟的行为，实际为对借款的担保，对该笔借款，双方约定借款期限为1年，利息为每月1413元。 之后，2018年3月1日、3月2日、3月13日、5月9日、9月5日，罗祖伟又分别向何琦支付了80000元、10000元、50000元、10000元、10000元，罗祖伟认为其中150000元为借款，9月5日支付的10000元系购房款，但罗祖伟并无有效证据证明，其与朱爱民、何琦达成过房屋买卖或者以物抵债的一致意思表示，故，本院认为，其主张9月5日支付的100000元，系购房款，不成立，罗祖伟向何琦支付的上述160000元，应系借款。 综上，罗祖伟与何琦双方并无真实的房屋买卖意思表示，应为民间借贷法律关系，而朱爱民、何琦将房屋过户给罗祖伟的行为，系为对借款的担保，罗祖伟虽然主张其与朱爱民、何琦达成了以房抵债的协议，但并未提交有效证据予以证明，本院不予支持。罗祖伟的上诉主张不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费400元，由罗祖伟负担；反诉案件受理费50元，由朱爱民负担。二审案件受理费900元，由罗祖伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  白福群 审 判 员  龚 耘 二〇一九年九月二十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅