新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2019）新2301民初2111号原告：昌吉商亚宾馆，经营场所：新疆昌吉州昌吉市天山路八工二村104-0284。经营者：崔学军，男，汉族，出生于1984年12月8日，现住址：新疆昌吉州昌吉市。委托诉讼代理人：秦勤，新疆立业律师事务所律师。被告：裴燕冬，男，汉族，1978年12月22日出生，个体工商户，现住新疆昌吉市。原告昌吉商亚宾馆与被告裴燕冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告昌吉商亚宾馆经营者崔学军及其委托诉讼代理人秦勤、被告裴燕冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌吉商亚宾馆向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2014年6月17日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告退还剩余房屋租赁费39452元；3、判令被告向原告支付停产停业经营性损失92404元；4、依法判令被告向原告支付违约金2500元；5、本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2014年6月17日，原告租赁被告位于昌吉市××路4商业房屋用于经营宾馆业务，双方约定的租赁期限为10年，租赁期为2011年6月1日至2021年5月31日，年租金为20万。2019年1月初，被告向原告通知原告所租赁的房屋要进行拆迁，之后，原、被告就拆迁房屋装修装饰补偿、停产停业损失、拆迁安置补偿、搬迁奖励费等费用进行多次协商未果。现租赁合同已实际无法继续履行，且给原告造成巨大经济损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告裴燕冬辩称，因政府拆迁，现在租赁房屋已拆除原、被告是2014年6月17日签订的房屋租赁合同无法继续履行同意解除该合同；我同意向原告退还剩余房屋租赁费37260元，原告于2019年3月23日开始搬离，实际搬离时间为2019年3月28日，房屋租赁费交到2019年5月31日，从2019年3月23日起算，以整个房租20万元整除以365天计算；被告不应向原告支付停产停业补偿，即经营性损失93400元，实际补偿为92404元，理由是：（1）原告不是被征收人，无权获得停产停业损失补偿；(2）停产停业损失补偿费属于定型化补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，原告无权获得；（3）原告与被告去征收办咨询，征收办领导及工作人员明确告知原、被告双方停产停业损失是补偿给房主的，即被告的，与原告无任何关系。4、被告不存在违约情形，故不应向原告支付违约金25000元，合同上很清楚，这是政府拆迁的原因不是个人原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房权证（昌市房字第XXXX号）、营业执照一份、房屋租赁合同一份、水费票据一份、电费票据一份、变更用电业务受理登记表一份、财产保全费票据一份、视频资料一份，被告提供房屋征收补偿协议一份，上述证据经双方当事人质证，原、被告双方对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院确认的证据，认定事实如下：2014年6月17日崔学军（乙方）将其经营的昌吉市商业宾馆租赁给被告裴燕冬（甲方），双方签订房屋租赁协议，约定：裴燕冬自愿将天山路八工二村104-0284的三层房屋租赁给崔学军做宾馆使用及门面租赁。房屋情况及用途：二层和三层约850平方米做宾馆使用；一层门面房，其中天山路沿街门面八间，沿街半地下室约1000平方米，楼体南侧沿街门面四间，宾馆大厅一间，楼房东院内350平方米院落空地，以上房屋乙方可自用。租赁期限10年，租赁期字2011年6月1日至2021年5月31日。年租金为20万元，在合同签订之日起，乙方于每年6月1日起7日内，一次性交清本年房租，逾期30日内不缴纳租金，甲方有权要求乙方交回房屋使用权。房租支付方式：现金，甲方提供收据，如需要正规发票，税金由乙方承担。合同第十三条约定，甲乙方双方自觉履行合同，如单方违约，违约方赔偿对方所有的经济损失后，另支付违约金25000元，其中不包括国家拆迁和征购，在合同执行中发生争议，双方可协商解决，如协商不成，任何一方均可向当地人民法院起诉。如在乙方合同期内政府给予拆迁、征购等，造成此合同无法执行时，根据政府赔偿针对室内外装修部分的补偿赔偿数额由甲方返还给乙方。若政府不给予赔偿，损失由乙方自负，甲方不承担乙方任何赔偿责任。在租赁期内，甲方不能以任何借口毁约，否则应给予乙方全额赔偿。合同到期后，宾馆设施全部归甲方所有。除电视、空调外。合同第十七条约定，此合同执行过程中，如遇不可抗力。政策变动（拆迁、征购）造成合同无法执行时，甲方扣除乙方未交的水电暖费用后，退还乙方所剩的租金（一周内付清）。甲、乙双方共同协商具体补充事宜。2018年12月18日昌吉市房屋征收管理办公室与裴燕冬就本案涉案房屋签房屋征收补偿协议书，约定征收项目是八工二村改造项目，征收方位东至××路的用地范围内所涉及的土地、房屋及附属物等。第二条约定：被征收人在享受范围内所涉及的土地、房屋及土地状况：房屋属于砖混结构1546平方米，附属物有楼体、过道、砼地平、大门、渗井、三相电、树。第三条约定补偿方式为：货币补偿。第四条约定评估价值：1、根据房地产评估机构的裴燕冬评估报告。双方确定该征收范围内的土地、房屋、附属物、其他的评估价值为房屋：5940288.00元；附属物30191.00元；共计5970479.00元；2、均确认对新疆正祥资产评估公司评估报告已无异议。第五条：被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门依据评估报告对被征收的土地、房屋、附属物及其他附属设施给予一次性补偿人民币5970479.00元，此款于协议签订之日起45日内支付50%即2985239.50元，剩余50%于被征收人腾空并交付被征收房屋后20日内支付完毕。如被征收房屋设有抵押权且抵押人与抵押权人未达成协议的，房屋征收部门可办理补偿款提存公证，被征收人不得以此为由拒绝履行搬迁义务。实行货币补偿方式的被征收人不享受安置过渡费，只发放第七条第二款约定的搬家费。第七条第二款约定：搬家费用合计1000元（包括搬出及回迁费用）。第八条约定：停产停业损失补偿：1、房屋征收部门向被征收人支付停产停业损失补偿（一次性补偿）92404元。第十一条约定：双方的其他约定：1、一次性证载砖混结构补偿金1286.13平方米×200元∕平方米=257226.00元;2、一次性奖励金3000元。第十二条约定：双方最终补偿费用核算：经双方核算后确认：本次房屋征收补偿由甲方向乙方支付6351109元，现被告裴燕冬已经收到上述补偿款。原告已向被告缴纳2018年6月1日至2019年5月31日期间的房租200000元。2019年3月20日，原告对房屋进行了初步加盖护栏，2019年3月28日，对相关电费、水费进行了清缴。2019年3月28日对用电业务受理销户登记。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。现因政府拆迁，该房屋已经不存在，合同无法继续履行，原、被告均同意解除双方于2014年6月17日签订的房屋租赁合同，本院对原告此项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告退还2019年3月20日至2019年5月31日期间租金的诉讼请求。本院认为，2019年3月20日，原告经营者已经对其经营的该宾馆门前设置了防护栏，已经影响到其正常的营业，可以认定拆迁已经开始。被告认为应当从2019年3月23日起计算房屋剩余租金，但并未提交相应证据予以佐证，本院认为，原告剩余房租退还的期限应当于2019年3月20日计算至2019年5月31日，经本院对于具体金额核定，原告主张的剩余房屋租金在合理范围内，本院对其主张由被告退还其剩余房屋租金39452元予以支持。关于原告要求被告以政府拆迁标准为依据支付其经营性损失92404元的诉讼请求。本院认为，原告虽主张租赁房屋拆迁后相应政府补偿的停产停业损失补偿费，但未提供法律或相关政策证明租赁房屋拆迁后相关费用的受让人是承租人，原告主张的该笔费用系政府对被征收对象依拆迁文件规定的补偿计算方式而给予的补助，补偿对象为被征收人即作为出租人的被告，故原告要求被告支付其已领取的一次性停产停业损失补偿费无相应法律依据，本院不予支持。关于原告依据原、被告签订的房租租赁合同第17条约定，要求被告支付其违约金25000元的诉讼请求。本案中，原、被告签订的租赁该合同第十三条明确约定：“甲乙方双方自觉履行合同，如单方违约，违约方赔偿对方所有的经济损失后，另支付违约金25000元，其中不包括国家拆迁和征购，在合同执行中发生争议，双方可协商解决，如协商不成，任何一方均可向当地人民法院起诉。如在乙方合同期内政府给予拆迁、征购等，造成此合同无法执行时，根据政府赔偿针对室内外装修部分的补偿赔偿数额由甲方返还给乙方。若政府不给予赔偿，损失由乙方自负，甲方不承担乙方任何赔偿责任。在租赁期内，甲方不能以任何借口毁约，否则应给予乙方全额赔偿。合同到期后，宾馆设施全部归甲方所有。除电视、空调外。”故，本院认为，原告以合同第十七条主张被告违约不符合双方签订的租赁合同的约定，被告方并未违约，故本院对其此项诉讼请求不予支持。关于原告主张由被告承担本案保全费1310元的诉讼请求，本院认为该项费用系原告合理支出，本院予以支持。综合上述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告昌吉商亚宾馆与被告裴燕冬于2014年6月17日签订房屋租赁协议；二、被告裴燕冬于本判决生效之日起五日内返还原告昌吉商亚宾馆2019年3月20日至2019年5月31日期间的房租租金39452元；三、被告裴燕冬于本判决生效之日起五日内返还原告昌吉商亚宾馆案件保全申请费1310元；四、驳回原告昌吉商亚宾馆的其他诉讼请求。案件受理费3458元，由原告负担3065元，被告负担393元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 艾令起审 判 员 赵远建人民陪审员 李 平二〇一九年九月二十三日书 记 员 甘贵婷