广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0205民初3399号 原告:广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地柳州市白沙路2号之一保利大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房。统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司职员。 被告：陈凤玲，女，1965年12月18日生，汉族，户籍所在地广西柳州市鱼峰区，现住柳州市柳北区。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司（以下简称保利物业）诉被告陈凤玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍到庭参加诉讼，被告陈凤玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交纳2015年7月1日至2019年4月30日物业服务费5740.8元（83.17㎡×1.5元=124.8元，124.8元×46个月=5740.8元），2015年1月1日至2019年2月28日止公摊水费74.1元、公摊电费748元（按二、三期2213户，每月实际产生的水、电按实分摊），公摊电梯电300.4元（按17栋1单元实际户数180户按阶梯分摊），2015年3月1日至2019年2月28日止自用水838.4元（按每月抄表数以威立雅公司规定的2.5元/m³按量收取）；2015年2月1日至2019年2月28日止热水费5037.5元（按每月抄表数以实际产生金额按每立方收取），2015年6月1日至2018年7月31日止生活垃圾处理费285元（代环卫收取，按每户每月7.5元×38个月），2015年9月1日至2019年4月30日止违约金2374元，合计15398.2元；2.由被告承担本次诉讼的相关费用。事实与理由：被告购买了原告提供物业服务的保利·大江郡17栋1单元2305号房屋，但未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 陈凤玲未作答辩。 保利物业围绕诉讼请求依法提交了证据，陈凤玲未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中陈凤玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。保利物业提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对保利物业提供的证据予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院认定事实如下： 2012年8月13日陈凤玲与柳州保利置业有限公司（以下简称保利置业）签订《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市保利·大江郡17栋1单元23-5号房屋，建筑面积为83.17平方米。 2014年12月20日保利置业与保利物业向陈凤玲发出《保利·大江郡入伙通知书》，该通知书上载明：保利·大江郡17栋1单元2305号住宅从2014年12月27日起已具备交付使用条件；请陈凤玲于2014年12月27日至2015年1月27日期间8:00至18:00到保利·大江郡物业服务中心交房现场办理入伙手续（节假日照常上班）；请陈凤玲在接到本通知后，按通知约定的时间到指定地点办理入伙手续，逾期未办理手续的，仍视为已入伙。自该日起，由陈凤玲承担房产的风险责任，并自该日起承担物业管理费等一切相关费用。 2015年3月20日陈凤玲办理入伙手续，并与保利物业签订《保利·大江郡前期物业服务协议》。该协议约定：陈凤玲所购房屋为保利·大江郡17栋1单元2305室，保利物业为保利·大江郡的全体业主和物业使用人提供服务，服务期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；保利物业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收物业专项维修资金、代收自用水费及公用水、电分摊费用、收取公共停车位停放费、收取停车场物业服务费和代产权人收取车位租金、其他与物业管理有关的应缴费用；业主缴纳费用的时间为每月1日—10前缴纳当月费用；业主的物业服务费应从保利物业的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，物业公司实行先收费后服务的原则；物业服务费的收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.5元/月·平方米标准缴纳，但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按照合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向保利物业支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由保利物业代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由保利物业代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，保利物业有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理；在物业管理区域内，绿化、环境清洁、路灯、园林景观、二次供水、公共安防系统以及电梯运行等公共设备设施和公共性服务所发生的水、电等“公共能耗费”，由受益业主或使用人按物业建筑面积分摊。 2019年4月13日保利物业通过EMS邮寄缴费通知书给陈凤玲，2019年4月23日保利物业通过手机短信的方式向其催收物业服务费等费用。 因陈凤玲未缴纳2015年7月1日至2019年4月30日的物业服务费5740.8元，2015年1月1日至2019年2月28日止公摊水费74.1元、公摊电费748元，公摊电梯电费300.4元，2015年3月1日至2019年2月28日止自用水费838.4元；2015年2月1日至2019年2月28日止热水费5037.5元，2015年6月1日至2018年7月31日止生活垃圾处理费285元，2015年9月1日至2019年4月30日止违约金2374元。现保利物业催收上述费用无果,故诉至本院，提出如上诉请。 另查明，柳州市白沙路2号保利•大江郡小区至今尚未成立业主委员会。 2008年12月29日柳政办函〔2008〕43号《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》载明：同意从2008年10月1日，按每户每月7元开征居民生活垃圾处理费；2011年10月1日起，生活垃圾处理费收费标准调整至每户每月7.5元。 2015年至2017年，保利物业代柳州市柳北区环境卫生管理所收取生活垃圾处理费，生活垃圾处理费由保利物业向柳州市柳北区环境卫生管理所统一代为支付，2018年开始柳州市柳北区环境卫生管理所不再委托保利物业收取生活垃圾处理费。 本院认为，保利物业与陈凤玲签订的《保利·大江郡前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。保利物业为柳州市白沙路2号保利·大江郡小区提供了前期物业管理服务，陈凤玲作为业主，享受了保利物业提供的服务，应当按照合同约定缴纳物业服务费，故陈凤玲应向保利物业交纳保利·大江郡17栋1单元2305室2015年7月1日至2019年4月30日物业服务费5738.73元（83.17㎡×1.5元/月·㎡×46个月=5738.73元），保利物业主张有误，本院予以纠正。 关于公摊水费及公摊电费、自用水费。根据合同约定，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由保利物业代为收取。陈凤玲作为保利·大江郡17栋1单元2305室的业主，保利物业已经向相关公司履行代缴义务，根据合同约定，陈凤玲应当补缴相应的公摊水费、电费以及自用水费。故保利物业主张陈凤玲承担自用水费838.4元，合理合法，本院予以支持。由于保利置业与保利物业向陈凤玲发出的《保利·大江郡入伙通知书》中明确了交房时间为2014年12月27日至2015年1月27日，业主逾期未办理收房手续的，仍视为入伙，自该日起承担相关费用。因此陈凤玲承担公摊水费、公摊电费的时间应从2015年1月28日开始，故陈凤玲应承担的公摊水费为65.9元、公摊电费为730.1元，故保利物业的该项诉请主张有误，本院予以纠正。 关于公摊电梯电费及热水费。陈凤玲作为电梯以及热水使用的实际受益人，根据合同约定，对于电梯电费以及热水费应当由业主分摊，但是计算时间如前所述应从2015年1月28日开始，陈凤玲应承担的公摊电梯电费为294.8元，热水费为5037.5元。 关于生活垃圾处理费，陈凤玲作为保利·大江郡17栋1单元2305室的业主，保利物业已经向柳州市柳北区环境卫生管理所履行2015年6月1日至2017年12月31日的代缴义务，故陈凤玲应当向保利物业缴纳该期间的生活垃圾处理费232.5元（7.5元/月×31个月）。对于保利物业所主张的2018年1月1日至2018年7月31的生活垃圾处理费，由于保利物业未向柳州市柳北区环境卫生管理所缴纳，因此该部分费用未实际发生，保利物业该部分诉讼请求无据，本院不予支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－10日前缴纳当月费用，且保利物业未能提供证据证明陈凤玲欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，故本院认为应从陈凤玲欠缴费用的次月起，参照同期人民银行流动资金贷款利率上浮30%计算至实际补缴完毕上述本院支持的各项费用时止。保利物业诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈凤玲于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号17栋1单元2305室2015年7月1日至2019年4月30日的物业服务费5738.73元、2015年1月28日至2019年2月28日的公摊水费65.9元、公摊电费730.1元、公摊电梯电费294.8元，2015年3月1日至2019年2月28日自用水费838.4元、2015年2月1日至2019年2月28日的热水费5037.5元、2015年6月1日至2017年12月31日的生活垃圾处理费232.5元，合计12937.93元； 二、被告陈凤玲于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以5738.73元为基数，从应缴纳费用的次月起参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至5738.73元支付完毕之日止）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计92元（原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司已预交），由被告陈凤玲负担77元，由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 张璐玲 二〇一九年九月二十七日 法官助理 王筱涵 书 记 员 唐 柳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。