浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初1785号原告（反诉被告）：嘉兴市先超塑胶制品有限公司。住所地：海盐县百步镇五丰工业园区。统一社会信用代码9133042472588996XT。法定代表人：郑良超，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛云，浙江海耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹妮，浙江海耘律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾云飞，男，1977年3月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：应建中，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所律师。原告嘉兴市先超塑胶制品有限公司与被告顾云飞房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员王丽艳独任审理，案件审理期间，被告提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，并于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丹妮、被告委托诉讼代理人应建中、任羽辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2016年8月31日，原告法定代表人郑良超与被告签订《租房协议》，约定被告租赁原告位于海盐县百步镇五丰工业园区先超厂房的第三、四层，共5000平方米，租期为2016年12月31日至2018年12月31日，两年租金合计750000元，物业费每月800元，由被告支付。原告依约交付租赁房产，被告支付了两年房租及1000元物业费。《租房协议》到期后被告未要求续租，截至起诉日被告仅腾退了第四层租赁房屋，经原告多次催告被告仍不予腾退第三层租赁房屋。原告认为被告的行为已构成合同违约并给原告造成损失，故请求法院依法判令（已变更）：1、被告腾退租赁房屋；2、被告支付逾期腾房占用租赁房屋而产生的租金共计42962元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）；3、被告支付拖欠的物业费19299.80元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）；4、被告赔偿原告损失15466元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一，案涉厂房于2017年5月27日竣工验收，被告实际使用案涉租赁厂房期限不足两年，第三层实际使用期限为22个月，第四层实际使用期限为20个月，且实际使用面积仅为4586.98平方米，第三层建筑面积为2262.87平方米，第四层建筑面积为2324.11平方米，原告应当按照被告实际使用的面积和时间向被告退还预付租金；二，物业费应当按照被告实际使用时间计算；三，原告未在约定交付期限内将案涉厂房交付给被告使用，已先行构成违约。因原告的行为违约，应将被告使用租赁厂房的时间顺延，现被告在租赁期限内使用厂房，并无不当，且被告已足额提前支付租金，原告要求被告赔偿租金损失的诉请既无事实依据也无法律依据，综上，被告认为，被告预付的租金已超过了应当向原告支付的租金及物业费，原告的诉请与事实不符，也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告反诉称：2016年8月22日，反诉原告与反诉被告签订《租房协议》一份，约定反诉原告租赁位于海盐县百步镇五丰工业园区先超厂在建厂房第三、四层，共5000平方米，租期二年，以反诉被告预计竣工时间计算自2016年12月31日至2018年12月31日，两年租金合计750000元。反诉原告依约履行了付款义务，于2016年8月22日预付租金500000元，2017年1月21日预付租金250000元。然，反诉被告并未依约交付租赁厂房，直至2017年5月27日租赁厂房才通过竣工验收，符合房屋交付条件。另查明，根据建筑施工图显示，第三层建筑面积为2262.87平方米，第四层建筑面积为2324.11平方米，两层建筑面积共计4586.98平方米，远不足协议约定的5000平方米。截止2019年3月31日，两年租期尚未届满，反诉被告即停止租赁厂房的供电，给反诉原告的生产经营造成了实际损失。另，迫于反诉被告的压力，反诉原告已于2019年1月28日腾退第四层租赁厂房。综上，反诉原告认为双方基于真实、自愿的意思表示签订租房协议，反诉被告未在约定时间内交付房屋构成违约，为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、反诉被告返还租金148341元；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失158600元；3、反诉案件诉讼费由反诉被告承担。反诉被告答辩称：第一，双方签订的租房协议明确约定了租房期限自2016年12月31日至2018年12月31日，并未约定竣工验收之日起计算，事实上反诉被告于2016年年底已将房屋交付给反诉原告使用。第二，租赁厂房第三层面积2291.33平方米，第四层面积2324.11平方米，二层共计4615.44平方米，反诉被告多收取的租金57684元，反诉被告愿意退还，且该笔费用已于2018年7月3日与反诉原告达成金钱债务相抵的合意，反诉原告同意以此抵扣加工费。第三，对于反诉原告主张的损失，反诉被告认为其未对反诉原告造成任何损失。双方租赁合同已在2018年年底到期解除，反诉原告已无权再使用租赁房产，反诉被告作为所有权人有权决定自有房产的供电问题，而反诉原告明知双方租赁合同已到期，在反诉被告多次催告要求其搬离或续期的情形下，仍不予搬离或续签合同，非法占用反诉被告的房屋进行生产经营，由此产生的损失应自行承担。综上，恳请法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、《租房协议》一份，证明原告将案涉厂房的第三、四层租赁给被告的事实。2、浙（2018）海盐县不动产权第0018911号不动产权证一份，证明原告享有位于海盐县百步镇五丰工业园区先超厂房的所有权的事实。3、照片（2019年4月4日拍摄）一组，证明被告仍未腾退租赁房屋的事实。4、微信聊天记录（复印件）一组，证明案涉租赁房屋第三层建筑面积为2291.33平方米，第四层建筑面积为2324.11平方米的事实。5、对账单一组，证明被告曾委托原告进行来料加工，产生加工费的事实。6、《租房合同》一份，证明因被告不肯腾房导致原告无法履行其与第三方签订的租房合同的事实。7、原、被告债务计算单、网上电子回单（打印件）各一份，证明原、被告于2018年7月3日对双方之间的债务进行清算并达成债务抵销的合意，以及被告于当日支付原告20000元，尚欠原告31516元的事实。8、施工单位工程标设牌照片一份，证明案涉租赁车间的开工时间、竣工时间的事实。被告质证意见：对证据1的真实性无异议。但该租房协议是为预租协议，签订的时间是2016年8月22日，约定的起租时间是2016年12月31日，该时间段，涉案厂房尚在建造中，并未建好。租赁面积是以5000平方米为标准来计算的，实际交付使用时并没有5000平方米，原告应退还多交部分的租金及物业费。对证据2，该不动产权证书发放时间为2018年9月27日。该证据证明了涉案厂房于2017年5月竣工，印证了原告在2017年尚未取得房屋的产权，房屋各方面并不符合房屋对外出租条件。对证据3的合法性不予认可。该组照片拍摄时间为2019年4月4日，当时被告租赁的第四层已搬空，照片系案涉厂房的第三层。该照片是原告在未经被告同意的情况下以不合法的手段获取。对此，被告有光盘予以证明第三层的门锁被撬坏。对证据4，原告未提供手机原件，且微信中的当事人亦未到庭，无法核实，故对该证据的三性无法确认。对证据5的真实性、关联性有异议。该账单系双方老板个人之间的经济往来，且系原告单方面制作，与本案无关。对证据6，原告与案外人租房合同实现的前提是案涉租房协议已履行完毕。案涉租赁厂房的第四层已顺利与下家交接，第三层的租赁合同尚未履行完毕，且双方也未解除合同。现原告自身违法，一房两租，与本案无关联性，故不予确认。对证据7中的债务计算单关联性不予确认。该证据系原告单方面制作，其中存在与本案房屋租赁无关的个人之间的债务及其他法律关系；对于网上银行电子回单的真实性予以确认，但对关联性有异议。对证据8，未提供原件，也未说明来源，对其真实性有异议。且该证据未经过相关验收单位认可，无法证明标设牌显示的竣工日期即为法律意义上的竣工日期，且该证据的举证时间超过法定举证期限。故该证据无法证明原告的证明目的。本院认证意见：证据1、2，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。证据3，被告对该照片获取途经的合法性有异议，但对照片系案涉租赁房屋的第三层予以确认，本院将结合其他证据认定相关事实。证据4，该证据并非原件，亦无其他证据予以佐证，且被告对此有异议，故对该证据本院不予确认。证据5，载明系爱飞子对账单，仅就该证据本院无法确认其与本案的关联性。证据6，系被告与案外人签订的租房合同，该合同是否实际履行并无佐证，且被告对该证据的关联性有异议，故对该证据的证明力本院不予确认。证据7，债务计算单上并无相关人员签字，故对其真实性、关联性，本院无法确认。网上银行电子回单，虽系复印件，但被告对转账的真实性予以确定，故对该证据的真实性本院予以确认。证据8，该照片显示的工程标设牌上载明的相关单位与被告在庭审中提供的验收记录上相关单位一致，故对其关联性本院予以确认。本院将结合其他证据认定相关事实。被告顾云飞未予举证。反诉原告为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：1、《租房协议》一份，证明反诉原、被告双方于2016年8月22日签订租房协议，约定租期两年、租金为750000元的事实。2、单位工程质量竣工验收记录一份，证明案涉租赁厂房直至2017年5月27日竣工验收，后反诉原告方才入住的事实。3、建施竣工图（复印件）一组，证明案涉房屋实际租赁面积为4586.98平方米的事实。4、收条一份，证明反诉原告于2019年1月28日已腾退租赁厂房第四层的事实。5、照片（打印件）四份，证明租赁厂房存在安全隐患的事实。6、现场视频光盘、买卖合同各一份，证明2019年4月起租赁厂房已停止供电以及因断电造成反诉原告经营损失158600元的事实。反诉被告质证意见：对证据1，三性均无异议，但协议明确约定租期自2016年12月31日起至2018年12月31日止，而非约定租期为两年。对证据2，三性均无异议。案涉房屋确系2017年5月27日竣工，但竣工不等于完工。竣工验收与否影响的是租赁合同的有效性问题，如果承租人实际使用了未竣工验收的房屋，也应向出租人支付房屋的使用费。对证据3，三性均无异议。竣工图上建筑面积为4586.98平方米，而设计公司载明的建筑面积为4615.44平方米。对证据4，三性均无异议。第四层租赁厂房于2019年1月28日腾退，比合同约定时间晚了28天。对证据5，如果租赁厂房存在安全隐患，承租方应告知出租方，通知出租方维修，但是反诉原告从未告知过反诉被告。对证据6，反诉被告确实于2019年4月起停止了案涉厂房第三层的供电，但反诉被告在停止供电前告知过反诉原告。对买卖合同的关联性有异议。该合同系爱飞子公司与案外人签订，无法证明爱飞子公司的实际生产地，且该合同是在租赁到期后所签，故该损失应由反诉原告自行承担。本院认证意见：证据1、2、3、4，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据5、6，反诉被告对于断电事实予以确认，该二组证据中，照片及视频载明的系拍摄当时的状况，但仅有该些证据，对其待证事实本院无法确认。买卖合同系嘉兴市爱飞子电器有限公司与案外人之间的买卖关系，实际履行情况无证据证明，故对其与本案的关联性，本院无法确认。反诉被告未予举证。本院经审理，查明案件事实如下：2016年8月31日，原告的法定代表人郑良超（作为甲方）与被告顾云飞（作为乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方向甲方租用厂房三、四层，共5000平方米，两年租金合计人民币750000元整；租金付款方式：第一次先付两年租金（签订租房协议预付500000元租金，甲方交付给乙方厂房时，乙方再交付给甲方250000元租金，此时两年750000元已经先付清），以后每年付租金一次（租金按市场行情便宜每平方0.50元，先付租金后使用，续租时，在到期日前一个月支付租金）；物业费每月800元（含传达室、厕所卫生费）；如任何一方需终止租房，必须提前一个月通知对方；租用期限自2016年12月31日至2018年12月31日止，如需续签另行签订协议。甲方于2016年12月31日交付给乙方厂房，逾期乙方有权索回预付的500000元租金。协议另对双方的其他权利义务作了约定。原告的法定代表人郑良超在协议甲方处签字确认，被告在乙方处签字确认。案涉租赁厂房第三层的建筑面积为2262.87平方米，第四层的建筑面积为2324.11平方米，总计为4586.98平方米。被告分别于2016年8月22日、2017年1月21日各支付原告租金500000元、250000元。另原告确认被告支付物业费1000元。2019年1月28日，被告将案涉租赁厂房的第四层腾退。本案审理过程中，被告曾去案涉租赁厂房搬货，2019年6月25日，被告称原告在电梯处装有卷帘门导致其无法搬运，后被告于2019年6月26日将案涉租赁厂房的三个电梯门禁卡交至法院。另查明，郑良超系原告的法定代表人。双方在庭审中均确认，签订本案《租房协议》时，案涉租赁房屋尚未完工。原告提供的工程标设牌载明：“工程名称：嘉兴市先超塑胶制品有限公司车间五；开工时间：2016年5月10日；竣工时间2017年3月30日；建设单位：嘉兴市先超塑胶制品有限公司，法人代表：郑良超，项目负责人：郑良超；勘察单位：浙江省化工工程地质勘察院，法人代表：石明华，项目负责人：郑德清；设计单位：浙江鸿翔建筑设计有限公司，法人代表：余国富，项目负责人：郑月锋；施工单位：浙江鸿翔建设集团有限公司，法人代表：姚岳良，项目负责人：梅卫锋；监理单位：浙江滨城工程监理有限公司，法人代表：宣永勤，项目负责人：宣永勤”。落款时间为2017年5月27日的单位工程质量竣工验收记录上载明：“开工时间为2016年5月10日，竣工时间为2017年5月27日”。另查明，案涉租房第三层已于2019年9月24日腾退完毕。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案的争议焦点一：案涉《租房协议》的租赁期限如何认定。首先，原告主张租期为合同载明的2016年12月31日至2018年12月31日。被告则辩称，因案涉厂房工程质量竣工验收记录载明的竣工时间为2017年5月27日，故其租赁的起始时间应在竣工时间之后。本案中，双方确认在原、被告签订案涉《租房协议》时，案涉厂房实际尚未完工。虽原告主张租赁起始时间为2016年12月31日，但其并未提供证据证明其确实于该日期将案涉租赁房屋交付给被告使用，且被告亦予以否认在该日期开始使用租赁房屋，故对原告以2016年12月31日作为租赁起始时间本院不予确认。其次，对于被告辩称的以工程质量竣工验收记录上载明的竣工时间（2017年5月27日）为起始时间的问题。原告认为竣工时间是工程质量验收合格之日，在竣工验收前厂房实际已完工，并提供了案涉工程标设牌，该标设牌上载明的竣工时间为2017年3月30日。对此，本院认为，竣工验收是对已完工项目的质量验收，在验收前，项目势必已完工。根据原、被告双方在《租房协议》中的约定，“甲方交付给乙方厂房时，乙方再交付甲方250000元租金”，被告在2017年1月21日向原告交付了租金250000元。再则，根据工程标设牌载明的竣工时间为2017年3月30日。故本院认为，租赁起始时间以2017年3月31日作为起算时间较为适当。最后，根据《租房协议》整体文意理解，案涉房屋租赁合同的期限为两年，而非原告认为的到期日为2018年12月31日。综上，案涉房屋租赁的租期应为2017年3月31日至2019年2月28日。争议焦点二：租金、物业费等的计算即收取（退还）。根据建（施）竣工图显示案涉租赁厂房第三层的建筑面积为2262.87平方米，第四层建筑面积为2324.11平方米。双方约定的每平方米月度租金为6.25元，物业费为每月800元（即每平方米月度0.16元）。被告于2019年1月28日将案涉租房第四层腾退完毕，对此原告予以确认。故案涉租房在2017年3月31日至2019年2月28日期间，被告应付的租金（已扣除第四层一个月的租金）为673521.31元，应付物业费（已扣除第四层一个月的物业费）17242.14元。被告实际已付租金750000元，物业费1000元，被告未提供其他付款证据，故以原告确认金额认定。本案诉讼过程中，被告于2019年6月25日前往涉案租房进行腾退，但因原告在电梯处安装卷帘门，导致无法搬运，被告于2019年6月26日将电梯门禁卡交至法院。故本院认为，被告的占用使用费算至2019年6月26日为宜，之后部分本院不予确认。即被告尚应支付第三层的占用使用费为56571.75元及物业费1448.24元。综上，原告应退还被告租金及物业费2216.56元。争议焦点三：关于本诉原告及反诉原告各自主张的损失。本诉原告依据其与第三人租房合同无法履行主张其经济损失，缺乏依据，本院不予支持。反诉原告依据其与第三人买卖合同主张其经济损失，缺乏依据，本院不予支持。审理过程中双方确认，案涉租房第三层已于2019年9月24日腾退完毕，即原告诉请要求被告腾退租赁房屋的请求已实际履行完毕，故对该诉请已无处理之必要。至于原告在庭审中提到的原告法定代表人与被告发生买卖关系，双方有债务相抵的问题，因与本案房屋租赁合同为不同法律关系，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告嘉兴市先超塑胶制品有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告嘉兴市先超塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告顾云飞租金及物业费2216.56元；三、驳回反诉原告顾云飞的其他诉讼请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费872元，由原告嘉兴市先超塑胶制品有限公司负担；反诉案件受理费2952元，由反诉原告顾云飞负担2931元，反诉被告嘉兴市先超塑胶制品有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  王丽艳二〇一九年九月二十五日法官助理董文清书记员万茜茜??11?