内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再228号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨某，女，1982年6月16日出生。委托诉讼代理人：衡某，内蒙古奥星律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张某，女，1991年1月1日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古京宇信律师事务所律师。再审申请人杨某与被申请人张某房屋买卖合同纠纷一案，赤峰市松山区人民法院于2018年10月8日作出（2018）内0404民初6280号民事判决。杨某不服，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日作出（2019）内04民终109号民事判决。杨某仍不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年6月11日作出（2019）内民申2027号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人杨某及其委托诉讼代理人衡某，被申请人张某及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某的再审请求：撤销赤峰市中级人民法院（2019）内04民终109号民事判决及赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初6280号民事判决。发回重审或改判驳回张某的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，采信证据错误。2016年8月29日，双方签订房屋买卖合同，约定张某将位于赤峰市××区房屋出售给杨某，房屋总价款为730000元，并约定杨某应于合同签订当日向张某交纳定金150000元，杨某在能够办理房屋过户时向张某交付首付款370000元，不包含定金。同日双方签订补充协议，约定由杨某在2016年10月5日开始偿还银行抵押贷款。如未能按时还款，影响张某征信，张某有权解除合同，并不予退还购房定金。然而在一审法院认定事实中，杨某虽然与张某签订了补充协议，但并不是对于房屋买卖合同的更改，只是一个补充，先行由杨某向银行偿还贷款。并且在房屋买卖合同中，已经明确约定首付款交纳的时间及条件，即在该房屋能够办理过户前，杨某一次性向张某交纳首付款370000元。但一审法院认定，补充协议系改变了该房屋买卖合同的履行条件及时间。补充协议仅仅为约定了现有的房屋贷款由谁来偿还，而并非改变房屋买卖合同的履行条件及时间。张某向法院起诉，其明显心存恶意，想将原有低价出售的房屋不予出售，变为高价。涉案的房屋已经交付给杨某使用超过两年之久，杨某已经将涉案房屋装修，现要求解除合同，根本就不成立。一审及二审法院认定杨某与张某签订的房屋买卖合同及补充协议符合解除合同的条件，系错误。依据《合同法》第94条规定，杨某并没有构成任何解除合同的条件，并且杨某一直按照合同约定履行合同义务，偿还贷款。在一审中，张某一直称多次找杨某协商，要求一次性给付首付款，但张某并没有这样向杨某提过此事，其也没有证据证明所说事由成立，现该涉案房屋已经能够办理过户手续，我方已经要求向张某履行合同义务，故一审法院认定事实错误，证据采信错误。张某辩称，第一，杨某所述是在刻意歪曲合同内容，结合房屋买卖合同第四条第二款若甲方所述物业抵押在银行的，则乙方自愿支付首付款370000元，用于甲方注销抵押手续，双方从未约定首付款支付要以能够办理过户为前提，且张某多次要求杨某支付首付款被拒，是杨某的根本违约，张某有权要求解除合同。第二，根据法律规定的情势变更条款，双方合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的非不可抗力造成的，不属于商业风险的条款，继续履行合同对于当事人一方是显失公平或不能实现合同目的的，根据公平原则合同可以变更或解除。结合本案，张某卖房是为快速回笼资金，但因不能归咎于张某的原因导致房屋无法过户，杨某以此为由拖延支付首付款，致使张某在长达两年的时间内无房可住，生活拮据，这有违背张某卖房的初衷，显失公平，根据公平原则，原审判决并无不当。张某向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖（转让）合同及补充协议。2、判令被告立即返还涉案房屋。一审法院认定事实：2016年8月29日，原、被告签订房屋买卖（转让）合同，约定原告将其位于松山区永业广场4-2-02113室房屋出售给被告，总价款为730000元，并约定被告应于合同签订当日向原告交付定金150000元，被告在办理权属转移登记前支付原告首付款370000元（不含定金），用于原告注销抵押登记，尾款办理按揭贷款。同日，原、被告签订补充合同，约定被告尚欠交通银行的抵押贷款359387元，由被告自2016年10月5日开始全部偿还，如其未能在还款日前还款，影响原告征信，则原告有权解除合同并不予退还购房定金；同时，原告自合同签订之日将房屋及购房凭证交付被告。合同签订后，被告交付原告购房定金150000元，原告将房屋交付被告占有。至2018年8月23日，被告代原告共偿还交通银行房屋贷款58698.76元。至原告向法院起诉前，原告多次与被告协商，要求其立即支付房款或返还房屋，被告均予以拒绝。一审法院认为，本案的争议焦点是被告至今未支付首付款是否构成违约。依据原、被告双方的约定，被告应于涉案房屋更名前支付原告首付款370000元，亦可按照补充合同约定，以全部偿还原告所欠交通银行房贷形式予以履行；双方虽未明确约定具体的履行期限，但依据补充合同内容及原告的出卖目的，应推定被告最晚应于2016年10月5日后的第一个还款日前全部给付。但被告自合同签订之日至今二年中，只支付了58698.76元，显然不符合交易习惯和合同目的；且如双方对首付款支付期限存在争议，亦可对该争议内容进一步进行协商或补充约定，但被告在明知涉案房屋存在抵押权限制、且已约定其先行支付首付款370000元用于原告注销抵押的情形下，明确拒绝履行支付首付款义务，显然构成违约，故原告要求解除合同并取回房屋的主张，于法有据，予以支持。判决：1、解除原告张某与被告杨某签订的房屋买卖（转让）合同及补充合同。2、被告杨某于本判决生效后20日内将松山区永业广场4-2-02113室房屋返还原告张某。本院二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，直接予以确认。另查明，双方于2016年8月29日签订的《补充协议》约定，被上诉人张某尚欠交通银行的抵押贷款359381元，上诉人杨某已确认抵押贷款数额，并承诺自2016年10月5日起开始偿还贷款，所有贷款全部由上诉人杨某负担还清。又查明，被上诉人张某提供的其与上诉人杨某于2018年6月23日的电话录音中，双方对案涉房屋暂不能办理产权证书的事实均予认可。本院二审认为，上诉人杨某与被上诉人张某于2016年8月29日签订的《房屋买卖（转让）合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。根据双方签订的《房屋买卖（转让）合同》第四条银行按揭付款第1款约定“乙方应当在该房屋过户当日支付首付款370000元”及《补充协议》第一条约定“乙方已确认抵押贷款数额，并承担自2016年10月5日起开始偿还贷款，所有贷款全部由乙方负担还清”，由此可以证实因案涉房屋不能办理产权登记手续，故需由上诉人杨某替被上诉人张某偿还银行贷款直至房屋可办理产权登记之日，由上诉人杨某支付剩余首付款。现上诉人杨某按约定偿还银行贷款，而被上诉人张某要求解除合同并返还房屋。在签订合同两年多的时间里，案涉房屋不能办理房屋产权变更手续，导致合同目的无法实现，故一审判决解除双方签订的《房屋买卖（转让）合同》及《补充协议》并无不当，上诉人杨某关于合同不能解除的上诉请求不能成立，本院不予支持。但一审认定上诉人杨某构成违约错误，关于违约责任的问题双方应另案处理。综上所述，上诉人杨某的上诉请求不能成立，应予驳回。判决：驳回上诉，维持原判。本院再审审理查明的事实与一二审认定事实一致。予以确认。本院再审认为，再审申请人杨某与被申请人张某签订的房屋买卖（转让）合同及补充协议合法有效，双方应依约履行，在签订合同时杨某已知晓涉案房屋存在抵押贷款。杨某在2016年8月29日给付150000元定金后开始按月偿还涉案房屋抵押贷款，双方在合同中约定杨某支付首付款370000元用于偿还银行贷款以办理房屋抵押注销手续。双方签订房屋买卖合同的目的是张某取得卖房价款，杨某取得涉案房屋所有权。因杨某至今未给付首付款370000元，致使双方的合同目的均不能实现。张某请求解除合同、返还房屋应予支持。至于双方因解除合同而造成的其他经济损失需另行解决。综上所述，再审申请人杨某的再审请求不能成立。一二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2019）内04民终109号民事判决。本判决为终审判决。审判长 高子武审判员 吕 岩审判员 高海霞 二〇一九年九月十八日书记员 闫慧敏