江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0114民初2340号 原告：贾桂兵，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：吴其宏，江苏友利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王露，江苏友利律师事务所实习律师。 被告：宋祥庆，住南京市雨花台区。 被告：宋慧瑜，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：范凯，江苏龙蟠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。 原告贾桂兵诉被告宋祥庆、宋慧瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾桂兵及其委托诉讼代理人吴其宏，被告宋祥庆，被告宋慧瑜及其委托诉讼代理人范凯、成志波到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告贾桂兵向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园xx室房屋（原雨花台区西善花苑xx室房屋）不动产权证的过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月13日，原告通过好邻居房产公司中介，购买被告所有的雨花台区西善花苑xx室房屋（现公安门牌号为雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园xx室），当时议定房屋价款51万元。因该房屋为拆迁安置房，双方签约时尚不能办理产权过户登记，原、被告签订《借款协议书》，原告向被告支付51万元购房款，被告出具“借条”并将该房屋交付给原告，戴该房屋具备过户条件时协助原告办理过户手续。合同签订后，原告支付了上述款项并实际入住该房屋；和房屋有关的材料均由原告保管。现原告得知，上述房屋已具备过户条件，遂要求被告办理过户手续。被告单方面要求加价，双方协商无果，原告遂提起诉讼。 被告宋祥庆辩称，不同意原告的诉讼请求，宋祥庆与原告是借钱关系。房子是2008年拿的，然后对外出租，被告在小区门口贴出租广告，后来房产中介好邻居公司告诉被告可以作为借钱抵押。涉案房屋时被告拆迁取得，被告没有什么钱，就跟好邻居公司签了协议。 被告宋慧瑜辩称，不同意原告诉讼请求。一、房子是两被告共有的，宋慧瑜不知道宋祥庆把房子卖掉，如果要卖也需要两个人均要认可同意出卖，宋慧瑜也不同意卖房。二、根据宋祥庆与贾桂兵签的协议是借款协议，是民间借贷的意思表示。三、借款协议中表示是将房子抵押给贾桂兵，如果逾期不还就约定去过户，但是该约定属于无效的，因为根据物权法相关的规定，质权他只能是动产和权利，不动产是没有质权的相关规定的。借款协议约定在不能履行就将房屋过户属于流质条款，属于无效，故被告不同意原告诉讼请求，当然原告与宋祥庆之间的借款可以双方再结算。要求贾桂兵搬离房屋，并且承担从居住开始的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年11月23日，被告宋祥庆因原有南京市雨花台区西善桥街道天后村房屋拆迁，与南京市雨花台区征地拆迁安置办公室签订《征地房屋拆迁补偿协议》。因拆迁安置，两被告从南京丰盛置业发展有限公司（以下简称“丰盛公司”）处购买了南京市雨花台区西善花苑xx1室（现公安坐落为南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园xx室），后两被告与丰盛公司签订了《房屋买卖契约》。 2011年4月13日，经好邻居房地产销售有限公司（现已注销）（以下简称“好邻居公司”）居间，原告贾桂兵（乙方）与被告宋祥庆（甲方）签订《借款协议书》，约定：一、甲方于2011年4月13日向乙方借款51万元，现将用雨花台区西善花苑xx1室产权房作为质押，房屋建筑面积93.03平方米；产权人为宋祥庆，共有权人同意质押，质押期限为五年，2011年4月13日至2016年4月12日止。二、在房产作为质押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该质押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和所借金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。三、有下列情况之一的算违约：1、预约甲方三次不到场算违约，不配合乙方过户算违约；2、甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约；三、甲方在借贷期内瞒着乙方将户口迁入此房算违约；……；五、甲方承诺在接到乙方的钱款后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该质押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方；六、在过户该房时所有费用由乙方承担；……；十、领取甲方产权证、土地证的费用由乙方承担。 上述《借款协议书》签订后，原告向被告宋祥庆支付了51万元，被告宋祥庆向原告出具《借条》，载明：今借贾桂兵人民币51万元，期限自2011年4月13日至2016年4月12日止。因涉案房屋中介事宜，原告向好邻居公司支付中介费6000元，好邻居公司出具《收据》，载明收到贾桂兵西善花苑中介费6000元。随后，原告对涉案房屋进行装修，2011年底入住该房屋至今。 2019年3月12日，原告向被告宋祥庆发送催告函，因涉案房屋于2016年4月具备了办证过户条件，要求被告配合原告办理过户手续。 2019年3月13日，原告与被告宋慧瑜通过微信聊天，双方就房屋补偿事宜进行商谈，原告提出“补偿5万元，当时因没钱才买你家拆迁房的，补偿太多也没有钱”，被告宋慧瑜提出“最少60万”。针对该微信聊天记录，被告宋慧瑜认可是其说的，但是该证据并不完整，认为系原告写了借款结算单，要求宋慧瑜支付200万元的情形下，宋慧瑜才做上述表示。 2019年3月17日，原告与被告宋祥庆就房屋过户事宜进行商谈。原告问“当初是我们两个人到中介去办理买房、卖房手续的，对吧？”宋祥庆回复“对，这个我承认，但是现在到她（宋慧瑜）有房产在上面，我现在说了也不算，她不通过，搞不起来”。原告称宋慧瑜要加价60万元，宋祥庆表示宋慧瑜不同意，办不了房产证。原告询问被告“这个房买卖8年了，难道她一直不知道卖房吗？”宋祥庆对此称“当初她（宋慧瑜）不知道，后来知道了，房子已经卖了，她拿我没有办法，后来知道房屋过户没有她办不了房产证，……”。 庭审中，被告宋祥庆陈述“被告拆迁时时农民，国土局谈判时只允许一个人，后续手续都是我女儿办理的，我一共拿了两套房，其中一套已经卖掉了。以前是我女儿给我钱，宝钢集团对面盖了一个小产权房，女儿给我几万块钱买的房子”。 另查明，涉案房屋目前已经符合上市交易条件，两被告尚未办理该房屋的不动产权证。 以上事实，有《征地房屋拆迁补偿协议》、《证明》、《房屋买卖契约》、《借条》、中介费收据、燃气意外保险客户投保确认书、装修施工合同、催告函、微信聊天记录、录音及当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点如下：一、原告贾桂兵与被告宋祥庆之间是否成立房屋买卖合同关系？二、被告宋祥庆对涉案房屋是否构成无权处分？ 关于争议焦点一、原告贾桂兵与被告宋祥庆之间是否成立房屋买卖合同关系？ 原告主张双方系房屋买卖合同关系，被告抗辩系借贷关系，双方之间的法律关系应如何认定？原告提交《借款协议书》、《借条》、中介费收据、录音文件，虽然双方与协议中约定了借贷本金及利息标准，有借款合同的表象特征；但是双方的真实意思表示应为房屋买卖：第一、从《借款协议书》条款内容来看，一方面，协议中以涉案房屋作为质押不符合法律关于质押的规定，另一方面，协议中违约情形主要针对房屋过户，同时约定了过户办证等费用承担事宜，双方的合同目的清晰，即拆迁安置房五年之后满足上市交易条件后，被告配合原告办理过户手续；第二、被告称系借贷关系，但是原、被告双方却通过房产中介公司签订《借款协议书》，好邻居公司出具的中介费收据收款事由针对的是“西善花苑”，即房屋本身，而非借款；第三、原告与被告宋祥庆签订协议后，宋祥庆将房屋相关资料交付给原告，原告自2011年底入住该房屋至今，原告除已支付的51万元之外，未再向被告支付其他费用，也未对房屋使用事宜约定租金或使用费等，符合一般房屋买卖合同交付的特征；第四、结合原告与被告宋祥庆2019年3月17日商谈情况，被告宋祥庆认可当初签订协议实际上为买卖合同，只是女儿宋慧瑜不同意过户。综上，虽然原告与被告宋祥庆签订借款协议，但是当事人之间真实意思表示应为房屋买卖，原告贾桂兵与被告宋祥庆之间成立房屋买卖合同法律关系，故该案应按房屋买卖合同规则处理。 关于争议焦点二、被告宋祥庆对涉案房屋是否构成无权处分？ 涉案房屋系拆迁安置取得，虽拆迁时仅有宋祥庆一人在《征地房屋拆迁补偿协议》签字，但涉案房屋的权利主体应为两被告。被告宋祥庆，宋慧瑜与丰盛公司签订《房屋买卖契约》，被告宋慧瑜为涉案房屋的共有权人。出售共有房屋，应当取得共有权人的同意。本案中，结合宋祥庆陈述，宋祥庆作为被拆迁人，其家庭取得两套房屋，一套已经出售，剩余的一套即涉案房屋，宋祥庆本可自行居住，但是其女儿宋慧瑜出资另行提供房屋供宋祥庆居住。原告贾桂兵自2011年即居住于涉案房屋，至今约有8年之久。宋慧瑜作为涉案房屋共有权人，对其家庭住房情况应当明知，而其在长时间内未对房屋使用情况提出异议，在得知父亲出售房屋后提出加价的要求，并未否认买卖合同。故宋慧瑜抗辩出售涉案房屋未取得共有权人同意与事实不符，故本院对其抗辩意见不予采纳。结合现有证据和当事人作为的行为，被告宋祥庆不构成无权处分，涉案房屋买卖合同关系同样约束于被告宋慧瑜。 本案讼争房屋系拆迁安置房，原、被告就拆迁安置房达成的房屋买卖合同不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行。现涉案房屋已经满足办理不动产权证且符合上市交易的条件，原告主张两被告配合办理涉案房屋的不动产转移登记手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。办证期间所产生的相应费用，应当按照协议约定履行，由原告贾桂兵承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告宋祥庆、宋慧瑜于本判决生效后七日内办理南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园xx室（即雨花台区西善花苑xx1室）的不动产权证（因办证所产生的费用由原告贾桂兵承担）； 二、被告宋祥庆、宋慧瑜在上述第一项所涉不动产登记至该二人名下后七日内，协助原告贾桂兵办理南京市雨花台区西善桥西善花苑家和园xx室（即雨花台区西善花苑xx1室）的所有权转移登记手续，将该房屋权属登记至原告贾桂兵名下（因办理不动产转移登记所产生的费用，由原告贾桂兵承担）。 本案案件受理费8900元，由被告宋祥庆、宋慧瑜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 陈 波 人民陪审员 赵 利 人民陪审员 沈 静 二〇一九年九月二十九日 法官 助理 史佳丽 书 记 员 於国瑾