浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初3234号 原告（反诉被告）：戴邦朝，男，1963年8月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：项良杰，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州汤姆房地产开发有限公司，住所：淳安县千岛湖镇千岛碧云天3幢1层3-8号。 法定代表人：汤海苗，执行董事。 委托诉讼代理人：余永祥，浙江天册律师事务所律师。 原告戴邦朝诉被告杭州汤姆房地产开发有限公司（以下简称汤姆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序。汤姆公司在答辩期间提出反诉，本院受理反诉后，于2019年9月27日公开开庭进行合并审理。戴邦朝及其委托诉讼代理人项良杰，汤姆公司委托诉讼代理人余永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴邦朝向本院提出诉讼请求：1.判令汤姆公司即日起向戴邦朝支付从2018年1月3日起至房屋交付为止，每日按829534元的万分之一点五计算的逾期交房违约金，并支付该款自2018年1月3日起至付清为止按年利率6%计算的利息（截止2019年6月30日为6042元），之后的逾期交房违约金按年支付，于每年6月1日前支付（截止2019年6月30日为67690元）；2.判令汤姆公司即日起向戴邦朝支付从2018年1月3日起至实际交付权属证书止每日按829534元的万分之一计算的逾期交付权属证书违约金，并支付该款自2018年1月3日起至付清为止按年利率6%计算的利息（截止2019年6月30日为4028元），之后的逾期交付权属证书违约金按年支付，于每年6月1日前支付（截止2019年6月30日为45127元）。3.判令诉讼费用由汤姆公司承担。 事实和理由：2015年10月26日，双方签订商品房买卖合同，约定戴邦朝向汤姆公司购买位于房屋，建筑面积117.7平方米，单价7047.86元／平方米，总价款829534元；其中合同第九条约定，房屋交付期限为2016年12月31日前；第十条约定，如出卖人未按约定交付商品房，逾期不超过120日的，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付为止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月30日前取得上述土地、房屋权属证书交付给买受人办理权属转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，未超过90日的，按已支付房款的0.1%承担违约责任；超过90日仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，戴邦朝一次性支付全部购房款829534元，但汤姆公司未按约定期限交付房屋及其权属证书。2018年初，戴邦朝提起诉讼，法院判决汤姆公司支付截至2018年1月2日的逾期交房和逾期交付权属证书的违约金。汤姆公司已履行了该判决。 2019年1月21日，汤姆公司与陈志强、戴邦朝等5位购房人协商，就违约金纠纷达成一致意见，即逾期交房违约金、逾期办证违约金按合同约定比例计算，2018年度的计算期间为2018年1月3日至2018年12月31日，2019年度的计算期间为2019年1月1日至2019年12月31日，此后年份类推。于每年的6月1日前支付上一年度的违约金，最末一起的违约金在交房时支付。但汤姆公司逾期不付2018年度的违约金。 汤姆公司承认戴邦朝在本诉中主张的事实，提出合同约定的违约金过高，应当参照同地段的房屋租金价格或购房款的银行贷款利率计算损失，按违约金不超过实际损失的130%标准进行核减。 汤姆公司向本院提出反诉请求：判令解除汤姆公司与戴邦朝签订的商品房买卖合同。事实和理由：汤姆公司开发的柏悦国际花苑项目因涉诉被迫中止建造，案涉商品房不仅未能在合同约定的2016年12月31日前交付，而且至今仍未完成主体竣工。何时完成竣工验收并交付使用无法预判，也即双方签订的合同目的无法实现。 针对反诉请求，戴邦朝答辩称，在买卖合同中，买受人的交易目的是取得标的物的所有权，出卖人的交易目的是获得价款。本案中汤姆公司取得价款的合同目的已经实现，未按期交付房屋和办理产权证书的违约行为致使戴邦朝购房的合同目的至今未能实现，享有合同解除权的是戴邦朝，而不是汤姆公司。目前，汤姆公司与原施工企业的合同已经解除，原施工企业清退施工现场已接近尾声；汤姆公司经购房业主同意，将柏悦国际花苑名称更名为“桂语江南”公寓，已向县地名办申请变更；柏悦国际花苑4幢停工前已经结顶，汤姆公司已将案涉建设项目委托绿城房地产建设管理集团有限公司代为续建，不存在戴邦朝购买的房屋不能交付的情形。另外，汤姆公司试图变更规划设计，提升楼盘档次，赚取巨额的利润。如果汤姆公司改变戴邦朝购买房屋的原设计，对房屋结构进行改造，是否解除合同的选择权也属于戴邦朝，而不是汤姆公司。 本院经审理认定事实如下：对戴邦朝在本诉中主张的事实，汤姆公司没有异议，本院予以确认。另查明，本院于2018年4月16日作出（2018）浙0127民初773号判决，由汤姆公司支付戴邦朝截至2018年1月2日的逾期交房违约金45541元、逾期交付权属证书违约金7715元。2019年1月21日，汤姆公司总经理朱宇光等4位管理人员与戴邦朝等5位购房人就支付商品房买卖合同违约金协商一致后，参与协商的9人均在违约金支付会议记录上签字确认。千岛湖镇柏悦国际花苑于2015年初停工，目前处于续建准备状态。 本院认为，商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之一点五计算，逾期交付不动产初始登记权属证书违约金按已付房款每日万分之一计算，两项违约金合计为每日万分之二点五，折算成月率为7.5‰，与银行的商业贷款实际利率相当。汤姆公司以合同约定的违约金过高，请求予以核减，理由不足，本院不予采纳。双方约定于每年的6月1日前支付上一年度的违约金，故对戴邦朝要求支付2018年度的违约金及自2019年6月2日至付清之日止逾期支付违约金的利息，符合双方的约定和法律规定，予以支持。戴邦朝要求支付2019年之后的违约金，因逾期的终结时间不能确定和2019年度的违约金支付期限尚未届满，故在本案中不予支持。戴邦朝请求自违约金产生之日起按年利率6%计算利息，没有约定或法定依据，也不予支持。对逾期支付违约金的利息，本院参照银行同期贷款基准利率计算。对于汤姆公司反诉解除双方签订的商品房买卖合同的请求，因戴邦朝购买房屋所在的柏悦国际花苑4幢楼已经结顶，项目停工造成的后果是不能按合同约定期限交付房屋，买受人戴邦朝要求继续履行合同，汤姆公司续建竣工后也能够履行交付房屋的义务，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杭州汤姆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴邦朝截至2018年12月31日的逾期交房违约金45043.70元、逾期交付权属证书违约金30029.13元，合计75072.83元； 二、被告杭州汤姆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴邦朝未付违约金75072.83元自2019年6月2日起至付清之日止按年利率4.35%计算逾期利息； 三、驳回原告戴邦朝的其他诉讼请求； 四、驳回被告杭州汤姆房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2758元，减半收取1379元，由原告戴邦朝负担541元，被告杭州汤姆房地产开发有限公司负担838元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告杭州汤姆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  余积祉 二〇一九年九月二十七日 书记员  童文婷 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。