广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初20564号原告陈建生，男，1969年4月28日出生，汉族，住广东省揭西县，委托代理人宋丽娜，广东鹏日律师事务所律师。委托代理人付斌，广东鹏日律师事务所律师。被告谭轩顺，女，1973年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人谢庆锦，系被告谭轩顺的丈夫。被告谢庆锦，男，1971年12月10日出生，汉族，住广东省阳春市，原告陈建生诉被告谭轩顺、谢庆锦房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈建生及其委托代理人付斌、被告谭轩顺的委托代理人即被告谢庆锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建生诉称，2016年10月19日，原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于东莞市××镇××村碧桃街××号房屋以800000元的价格卖给原告，该房屋的地块性质是农村集体土地，因无法办理过户，双方委托了律师事务所办理了律师见证手续，现被告在外负有债务被起诉，该房屋被法院查封。该房屋已由两被告出售给原告，原告是该房屋的实际产权人。两被告的自身债务导致该房屋被查封严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》。两被告退还原告购房款800000元及利息（以800000元为本金按照中国人民银行同期贷款基准利率从2016年10月20日起计算至完全给付完毕之日止，暂计至起诉之日为101334元）。二、两被告支付违约金160000元。三、本案的诉讼费由两被告承担。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，并明确诉求双方签订的房屋买卖合同无效，两被告退还原告购房款800000元及利息。两被告答辩称，第一、原告诉求解除与被告签订的房屋买卖合同的请求，无法律依据，双方于2016年10月19日签订了房屋买卖合同，合同所涉房屋的土地性质系农村集体所有，该合同自始无效，不存在解除，应依法确认合同无效。第二、由于上述合同无效，根据合同法规定，合同无效的法律后果是双方相互返还财产，并赔偿损失，因此，原告应当退还案涉房屋给被告，并向被告赔偿房屋占用损失。原告购买案涉房屋后用于出租，每月租金3900元，从2016年10月19日至今共33个月，租金已达128700元。被告支出出租屋管理费每月20元，从2016年10月19日至今共33个月共660元。转账给陈小龙在场签名费8000元，上述三项合计137360元，原告应当向被告赔偿房屋占用损失137360元。第三、案涉合同无效，合同中约定的违约条款无效，因此原告诉求被告支付违约金没有法律依据。第四、本案诉讼费应由原告承担。经审理查明，2016年10月19日，两被告（卖方）与原告（买方），签订了一份《房屋买卖合同》，两被告将坐落于东莞市××镇××村碧桃街××号房屋出售给原告，合同约定：房屋转让价格为800000元，签订本合同前，买方已向卖方支付定金20000元，余款780000元在买卖双方签订本合同的当日由买方一次性支付给卖方，卖方收到上述款项后，应向买方出具收据；房屋交付时间为卖方收到所有房款的当日，卖方将房屋交付给买方，同时卖方应将房屋的土地使用证，房产证原件一并交付给买方；将来若政府允许对此房屋办理过户手续，卖方应无条件协助买方办理此房过户的相关手续，费用由买方承担；买方确认本合同所涉房屋属集体土地不能办理房产过户手续，对房屋的现状已完全知晓，自愿购房该房屋，并愿承担由此引起的风险和一切法律责任；若买方支付完毕全部购房价款后，卖方以房屋未办理过户手续为由主张收回该房屋，属违约，卖方应当以发生争议时该房屋的市面价格回收该房屋，同时向买方支付违约金160000元；合同另就其他事宜约定。当天，广东砝码律师事务所出具律师见证意见，载明《房屋买卖合同》确系谢庆锦、谭轩顺、陈建生三人于2016年10月19日亲笔所签，当事人意思表示真实。原告于2016年10月17日通过本人东莞农村商业银行62×××63的账户向谢庆锦深圳农村商业银行40×××33的账户转账780000元。谭轩顺另外向原告出具一份《收订金条》，载明收到陈建生（）买房订金人民币贰万元整（20000元）。被告谭轩顺、谢庆锦为夫妻关系，案涉石碣镇新城区碧桃街19号房屋登记产权人为谭轩顺［土地使用权证号：东府集用（1994）第1900311600259号），房产证号：粤房地权证莞字第××号］，地类（用途）为住宅，使用权类型为批准拨用宅基地。原告户籍为广东省揭西县，被告谭轩顺户籍为东莞市常平镇，被告谢庆锦户籍为广东省阳春市。原告主张，原告与两被告在签订《房屋买卖合同》后，案涉房屋并未过户给原告，实际由原告占有并出租。后谭轩顺欠银行信用卡款被起诉，案涉房屋已被法院查封，故提起本案诉讼。两被告确认收到原告购房款800000元，案涉房屋实际由原告占有并出租，因双方签订的房屋买卖合同无效，被告愿意退回购房款800000元，但应扣除原告已收租金137360元。原告确认案涉房屋的租金从2016年11月至今由其收取，租金合计128000元，另花费维修费5000元。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、取款回单、收订金条、结婚证、土地证，被告提交的房屋买卖合同、律师见证意见、租赁合同、收据、账单详情以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告从两被告处购买东莞市××镇××村碧桃街××号房屋以及原告已向两被告交付购房款800000元的事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、取款回单、收订金条为证，双方对此没有异议，本院予以确认。首先，关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。原、被告签订《房屋买卖合同》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同并非正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，原告不是东莞市石碣村村民，不具备取得石碣村宅基地使用权的资格。被告谭轩顺将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，双方签订的《房屋买卖合同》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。故原告现诉求确认双方于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故对原告诉求两被告返还购房款800000元的诉求，本院予以支持。至于原告诉求的利息，由于原、被告双方对于合同无效均有过错，原告的利息损失应由其自行承担，对原告诉求的利息，本院不予支持；最后，对两被告提出的租金问题。两被告并未就租金问题提起反诉，其关于租金抵扣购房款的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈建生与被告谭轩顺、谢庆锦于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告谭轩顺、谢庆锦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈建生返还购房款800000元。三、驳回原告陈建生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7176元（原告已预交），由原告负担1767元，二被告负担5409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄庆生二〇一九年九月九日书记员  胡凤英