山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初12960号原告：苏某某,男,1986年2月24日生,汉族,住郯城县。原告：吴某某,女,1982年3月15日生,汉族,住郯城县。共同委托诉讼代理人：刘淑俊，山东诚杰律师事务所律师。被告：李某某,女,1980年7月5日生,汉族,住临沂市兰山区。第三人：朱某某,女,1989年8月10日,汉族,住郯城县。第三人：某某地产集团有限公司,住所地临沂市兰山区。法定代表人：刘某某,经理。委托诉讼代理人：沈某某，男，1977年2月19日生，汉族，系该公司法务，住临沂市兰山区。原告苏某某和吴某某与被告李某某、第三人朱某某和某某地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某某、吴某某共同委托诉讼代理人刘淑俊、被告李某某、第三人朱某某、第三人某某地产集团有限公司代理人沈震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李某某双倍退还定金60000元并支付违约金160000元,共计220000元;2.被告李某某赔偿原告因该纠纷支付的律师费5000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确要求解除涉案合同。事实与理由：2019年5月15日,被告李某某作为甲方(卖方),原告苏某某、吴某某作为乙方(买方),第三人某某地产集团有限公司作为丙方(居间方)签订了《某某地产买卖契约》,原告苏某某、吴某某和被告李某某的代理人即本案第三人朱某某在契约上签名并捺印,第三人某某地产集团有限公司在该契约上盖章。合同约定被告李某某将位于临沂市兰山区某某小区1号楼2-2-1603室房产出售给原告苏某某、吴某某,房产交易价格为800000元,合同签订之日乙方须支付30000元购房定金交由丙方保管,房款支付方式为首付款和银行贷款两种方式一次性支付。合同第六条第2款明确约定:如甲方构成根本违约,自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿,并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。合同签订后,原告将30000元定金交付第三人某某地产集团有限公司。后原告办理银行贷款需要被告李某某配合签字,被告却迟迟不予配合,第三人某某地产集团有限公司及第三人朱某某尝试与被告联系,被告均拒接电话。其后被告明确表示不再出售该房产。被告的行为已构成根本违约,严重损害了原告的合法权益,被告应按照合同第六条第2款承担违约责任。原告特提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李某某辩称，同意解除合同，但我不存在违约情形，也不承担违约责任，因为合同不是按照我的意思签订的，我的意思是一次性全款卖房，合同约定的是银行贷款，签订合同时给我说交定金，没说是购房合同，等我回来签购房合同，所以房屋买卖合同不是我签的。即使合同有效，原告也未按照合同约定支付首付款，属于原告违约，定金也交给中介了。定金和违约金不能同时主张，返还定金应由中介返还，与我无关。第三人朱某某述称，2019年2月份我给李某某代理卖房，买方交了30000元定金，定金在某某地产集团有限公司，当时李某某不在本地，有电话录音，经同意后作为其代理人签订的买卖合同，签约是被告授权的，我的行为由被告承担。第三人某某地产集团有限公司述称，1.我司系居间服务方，买卖双方对买卖意思表示真实、有效，后因买卖合同权利义务发生纠纷，应由买卖双方自行解决，与我司无关；2.我司代为收取定金是事实，但此定金是为约束双方完成交易而采取的临时保管行为，我司会依据法院后续判决进行划付，定金依据合同约定包含2.7%的居间服务费,扣除中介费后才可以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.原告提交原告与被告代理人朱某某签订的某某地产买卖契约一份，证明原被告已签订房屋买卖合同。被告质证称，对该证据有异议，不是按照我的意思签订，我的意思是全款卖，属于欺诈行为。第三人朱某某、某某地产集团有限公司均质证称无异议。本院认为，被告李某某认可授权第三人朱某某出售涉案房屋，且有录音资料予以证实，现其虽对合同内容有异议，但未对合同真实性提出异议，故本院对该合同真实性予以认定。2.被告李某某提交2019年5月21日李某某和朱某某的录音一份、李某某和朱某某的微信聊天截屏打印件四页，均证明和朱某某沟通的是全款卖房。原告质证称该证据都是在合同签订后发生的，恰好证明了被告已经和中介表示违约，微信聊天记录中显示，中介多次催促被告配合办理贷款，但被告的理由是没时间，我没有承诺贷款卖房，充分表明被告在签订合同后就开始违约，且表示彻底违约，找了各种理由。第三人朱某某、第三人某某地产集团有限公司均质证称对该证据无异议，但是签完合同以后提出的。本院认为，该两份证据能够证实被告李某某在涉案合同签订后明确表示不再同意出售涉案房屋，其虽陈述签订合同之前就与第三人朱某某沟通全款卖房，但未能提交证据予以推翻该组证据，故本院对该组证据真实性、合法性予以认定，但该组证据无法证实被告的主张，本院对该组证据关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日,被告李某某作为甲方(卖方),原告苏某某、吴某某作为乙方(买方),第三人某某地产集团有限公司作为丙方(居间方)签订了编号为********的《某某地产买卖契约》,原告苏某某、吴某某和被告李某某的代理人即本案第三人朱某某在契约上签名并捺印,第三人某某地产集团有限公司在该契约上盖章。合同约定：甲方同意将其坐落在临沂市兰山区某某小区1号楼2-2-1603室的房产出售给乙方，建筑面积为98.75㎡。甲乙双方商定上述房产的交易价格为800000元。本合同签订之日，乙方须支付人民币30000元，作为购房定金交由丙方保管，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后退回乙方。甲、乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房地产交易中心办理过户手续。在合同签订10个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的20%即人民币160000元整，首付款交由银行指定账户监管。剩余房款人民币638000元申请银行按揭，剩余房款2000元作水、电押金，待水、电、物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房产过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。第二款：如甲方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。此合同如发生诉讼由房屋所在地人民法院解决。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告苏某某、吴某某向第三人某某地产集团有限公司支付定金30000元，后原告办理银行贷款手续时，被告李某某不予配合，原告诉至本院，主张权利。为此，原告支出律师费5000元。庭审中，二原告陈述第二项诉讼请求中要求被告返还30000元定金并支付违约金,不再主张双倍定金。本院认为，原、被告在第三人某某地产集团有限公司的居间下签订的《某某地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。上述合同签订后，二原告已向第三人某某地产集团有限公司支付购房定金30000元的事实，有《某某地产买卖契约》、收款收据及庭审调查等予以证实，本院依法予以确认。对于二原告提出的解除《某某地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，被告在合同签订后明确表示不配合办理涉案房屋首付款监管及贷款手续，故因被告的违约行为导致原、被告双方签订的买卖契约的目的已无法实现，该合同已经符合解除的条件，被告亦表示同意解除合同，故对二原告提出的解除原、被告双方签订的《某某地产买卖契约》的诉求，本院依法予以支持。对于二原告主张被告支付违约金的诉求。被告虽以授权给第三人朱某某签订涉案合同时要求以全款卖房为由拒绝履行合同进行抗辩，但其提交证据不足以证实其主张，且第三人朱某某提交的证据能够证实被告在明知二原告以贷款方式买房的情况下仍同意朱某某代理签订合同，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。被告拒绝履行合同约定的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”庭审中，经本院释明，原告表示不选择适用定金条款，其要求被告返还定金30000元并支付违约金，系对其诉讼权利的处分，本院予以确认。被告行为构成违约，给原告造成了一定损失，应支付原告违约金。被告辩称定金和违约金不能同时主张，本院认为双方签订的合同约定的是对违约金数额计算方式的约定，此约定并不违反法律规定，且二原告现仅主张被告按照房价的20%支付违约金，故本院对原告违约金计算方式予以确认。二原告要求被告支付违约金160000的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告辩称第三人朱某某的代理行为与其授权不符，其可待搜集证据后，另行主张权利。对于原告主张被告返还定金30000元的诉求。因合同约定购房定金交由第三人某某地产集团有限公司代甲方保管，且第三人某某地产集团有限公司认可定金30000元在其处保管，其陈述扣除中介费后可以返还，且合同约定房屋的交易服务费为房款的2.7%即21600元（800000元*2.7%），第三人有权优先从定金中扣除该服务费，故剩余定金8400元，应由第三人某某地产集团有限公司代被告返还二原告，二原告主张由被告予以返还30000元的诉求，符合约定的部分本院依法予以支持，其余部分本院依法不予支持。对于二原告主张被告支付律师费5000元的诉求，因该费用系二原告实际支出费用，且符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定,判决如下：一、解除原告苏某某、吴某某与被告李某某于2019年5月15日签订的合同编号为********的《某某地产买卖契约》；二、被告李某某于本判决生效后十日支付原告苏某某、吴某某违约金160000元；三、被告李某某于本判决生效后十日支付原告苏某某、吴某某本案律师费5000元；四、第三人某某地产集团有限公司于本判决生效后十日返还原告苏某某、吴某某定金8400元；五、驳回原告苏某某、吴某某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元（已减半）,由原告苏某某、吴某某负担536元，由被告李某某负担1802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。审判员  张水红二〇一九年九月十二日书记员  许宇翔