黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2280号上诉人（原审被告反诉原告）：齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区太顺街166号，统一社会信用代码：52230204551308837K。法定代表人：李博，该园园长。委托诉讼代理人：肖义良，黑龙江肖义良律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：齐齐哈尔市铁锋区教育局，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区中东小区7号楼，统一社会信用代码：11230204001702493R。法定代表人：李春魁，该局局长。委托诉讼代理人：熊锦全，黑龙江广久律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园（以下简称龙之源幼儿园）因与被上诉人齐齐哈尔市铁锋区教育局（以下简称铁锋区教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2018）黑0204民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙之源幼儿园上诉请求：依法将本案发回重审，或依法改判支持龙之源幼儿园的反诉请求。事实和理由：一、本案中铁锋区教育局单方提出解除双方之间的事实租赁关系，原审法院判决解除对损失未予赔偿违反了利益均衡原则。龙之源幼儿园与铁锋区教育局虽然没有签订租赁合同，但是事实租赁关系从2016年1月1日起一直履行至今，龙之源幼儿园于2015年至2016年度，对租赁房屋进行整体装修与基础设施改造并投入了350万余元的装修资金（有当年度的银行贷款凭证与借据及证人证言予以佐证），装修及基础设施改造也征得了当时的铁锋区教育局领导的同意，装修过程中铁锋区教育局的领导也亲临现场实地踏查。事实上，铁锋区教育局对龙之源幼儿园的本次装修及基础设施改造并没有提出反对意见，且装修及基础设施改造已经过去两年多的时间并成为事实。龙之源幼儿园对租赁物进行装修及基础设施改造后，使用房屋仅仅两年多的时间，其投入的装修资金及基础设施改造项目所花费的款项，还远远没有达到预期目的，而原审法院判决解除双方之间的事实租赁关系，并没有考虑到民法上的利益均衡原则，严重地损害了龙之源幼儿园合法的民事权益；二、原审法院对龙之源幼儿园提出反诉时投入的装修资金及基础设施改造项目的资金投入未予赔偿是错误的。退一步来讲，即便铁锋区教育局单方提出解除双方之间的租赁关系，原审法院也应该判令铁锋区教育局对龙之源幼儿园投入的装修及基础设施改造项目投入资金进行赔偿。根据龙之源幼儿园提供的证据可以证明，龙之源幼儿园于2015年至2016度，对租赁房屋进行装修与基础设施改造并投入大量资金的事实。根据利益均衡原则，正是因为龙之源幼儿园当时投入的大量的资金进行装修及改造，才致使租赁物增值（幼儿园的整体价值有了极大的提升），铁锋区教育局于2018年度在对幼儿园进行招租时才达到了当前的招租价格；三、2016年以后，双方没有签订书面的租赁合同，履行的是事实上的租赁关系，对龙之源幼儿园重新装修及基础设施改造项目投入的资金，在双方解除租赁关系后的归属问题并没有明确约定。龙之源幼儿园与铁锋区教育局双方履行事实上的租赁关系是从2016年度开始的，从2016年1月1日以后双方再没有签订租赁合同。从此以后，双方对租赁关系解除后，房屋装修及基础设施改造项目投入的大量资金的归属问题，就没有明确的书面约定。所以，原审法院依据原租赁合同内容就此确认双方之间的租赁关系解除后，对龙之源幼儿园的装修及基础设施改造项目投入的资金就无偿的判归铁锋区教育局所有，即不客观也不公正；四、关于判令龙之源幼儿园直接向铁锋区教育局给付拖欠的取暖费本金及滞纳金是错误的。原审法院判决铁锋区教育局直接向龙之源幼儿园收取暖费本金及滞纳金不符合法律规定。因该租赁房屋在供热公司处登记的缴费单位是龙之源幼儿园，即便给付拖欠取暖费，根据合同相对性的原理，也应该由供热公司向龙之源幼儿园主张权利，不应该由铁锋区教育局直接向龙之源幼儿园主张收取取暖费及滞纳金；五、关于龙之源幼儿园提出对装修及基础设施改造项目资金的数额认定问题。龙之源幼儿园在原审提出反诉时，已经向原审法院提出，对装修及基础设施改造项目投入资金的标准问题做司法鉴定意见，而原审法院在审理该案时，不知道来自何方的强大压力，对龙之源幼儿园提出的鉴定申请未予理睬。龙之源幼儿园认为，其提出司法鉴定意见申请符合法律规定应予鉴定，并判令铁锋区教育局赔偿；六、原审法院判令解除双方之间的事实租赁关系，致使正在就读的幼儿面临辍学，引发教职员工面临下岗及相关社会问题。原审庭审调查过程中，龙之源幼儿园出具了幼儿园的学生就读的花名册，以此证实正在龙之源幼儿园处就读的幼儿为67名。原审法院判决解除事实上的租赁关系，并没有考虑龙之源幼儿园做为教育教学机构的特殊性问题，如此缺乏理性判决，无论对社会、家庭、孩子都是极大的伤害，同时也增生本地区社会新发不稳定因素。综上所述，请求二审法院能够客观查明案件事实，综合考虑各个方面的不利因素，依法做出公正合法的裁判，并支持龙之源幼儿园的上诉请求。铁锋区教育局辩称，一、民法中没有利益均衡的说法；二、铁锋区教育局提出解除合同，符合法律规定；三、取暖费是经营成本之一，由于龙之源幼儿园没有及时交纳取暖费，产生的滞纳金应该由龙之源幼儿园承担，根据合同相对性原则，由铁锋区教育局向龙之源幼儿园主张该费用并无不当；四、因龙之源幼儿园违约，不履行合同义务所导致的幼儿面临辍学、教职员工下岗问题应由龙之源幼儿园承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。铁锋区教育局向一审法院起诉请求，一、判令解除铁锋区教育局与龙之源幼儿园事实上的租赁关系，龙之源幼儿园迁出该房屋；二、龙之源幼儿园给付拖欠铁锋区教育局2015年1月至2019年1月的租金600,000.00元（每年150,000.00元）；三、判令龙之源幼儿园缴纳2014年至2017年拖欠的取暖费及滞纳金共计471,553.53元。龙之源幼儿园向一审法院反诉请求，一、依法判令铁锋区教育局赔偿因解除合同给龙之源幼儿园造成的装修及基础设施改造项目的经济损失3,500,000.00元，二、反诉费用由铁锋区教育局承担。一审法院认定事实：龙之源幼儿园租赁的铁锋区龙之源幼儿园系铁锋区教育局对外管理使用，该幼儿园原为铁锋区地区幼儿园。2010年1月1日铁锋区教育局将该幼儿园租赁给龙之源幼儿园使用。2012年7月13日双方签订了房屋租赁合同，约定：“铁锋区教育局将坐落于铁锋区太顺街的地区幼儿园租赁给龙之源幼儿园使用，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年15万元。”合同期满后，铁锋区教育局与龙之源幼儿园双方又分别于2013年、2014年、2015年签订三份租赁合同（租赁期为2012年12月31日至2013年12月31日、2013年12月31日至2014年12月31日、2014年12月31日至2015年12月31日），租赁合同内容与2012年7月13日签订的合同内容相同。龙之源幼儿园租赁房屋后用于幼儿园的经营使用，在2015年对该幼儿园进行了装修。2015年12月31日合同期满后，铁锋区教育局与龙之源幼儿园未签订书面租赁合同。龙之源幼儿园在租赁期内缴纳了2012年、2013年、2015年的房屋租赁费用共计450,000.00元，尚拖欠2014年、2016年、2017年、2018年四年租赁费每年150,000.00元，共计600,000.00元。另查明，在龙之源幼儿园租赁铁锋区教育局房屋时，将原地区幼儿园改名为吉的堡幼儿园，后又更名为铁锋区龙之源双语幼儿园。因《齐齐哈尔市各区公共资源交易事项进入市公共资源交易中心实施方案》中涉及国有产权交易和土地矿业产权交易项目，要全部纳入市公共资源交易中心统一交易的规定，2018年4月经报主管部门批准，铁锋区教育局开始办理龙之源幼儿园对外招租事宜。2018年6月20日铁锋区教育局将原地区幼儿园在齐齐哈尔市公共资源交易中心挂靠招租的情况以通知书的形式送达到龙之源幼儿园处，通知“龙之源幼儿园于2018年6月21日对原地区幼儿园（站前办事处太顺街）在齐齐哈尔市公共资源交易中心持牌招租”。龙之源幼儿园因此事到有关部门上访。2018年7月23日铁锋区教育局再次对该房屋在齐齐哈尔市公共资源交易中心进行房屋租赁公告，铁锋区教育局将第二次招租情况以电话的形式通知龙之源幼儿园，至招租期满，龙之源幼儿园未参与招租。现已通过招标形式招租完毕。再查明，龙之源幼儿园在经营期间拖欠2014年至2015年取暖费79,209.00元，滞纳金117,384.74元，合计196,596.74元；拖欠2015年至2016年取暖费71,085.00元，滞纳金79,401.95元，合计150,486.95元；拖欠2016年至2017年取暖费71,085.00元，滞纳金53,384.84元，合计124,469.84元；总计471,553.53元。2017年至2018年、2018年至2019年的取暖费龙之源幼儿园已全部缴纳。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和双方当事人的当庭陈述在案为凭一审法院认为，本案争议的焦点为：一、铁锋区教育局与龙之源幼儿园是否存在事实上的租赁关系，铁锋区教育局可否解除双方之间的租赁关系？本案中，铁锋区教育局将其管理使用的位于铁锋区太顺街166号原地区幼儿园于2010年1月开始租赁给龙之源幼儿园使用至今，双方于2012年至2015年每年签订一次合同，共签订了四年的租赁合同，后租赁期间届满（2015年12月31日），铁锋区教育局与龙之源幼儿园双方未再续签订合同，龙之源幼儿园使用租赁房屋至今，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故铁锋区教育局与龙之源幼儿园已形成了事实上的租赁关系，现租赁合同早已到期，铁锋区教育局提出解除事实上的租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。二、龙之源幼儿园的反诉请求是否应得到支持？本案中，龙之源幼儿园提出2015年度其与铁锋区教育局领导协商并一致同意龙之源幼儿园对教学楼及基础设施进行整体装修及改造，由龙之源幼儿园单方投入资金进行装修及基础设施改造建设，龙之源幼儿园为此投入了资金3,500,000.00余元完成上述工程的施工建设，使入园儿童的学习环境与生活环境有了极大的改善，现铁锋区教育局单方违约要求解除双方之间的租赁关系，因龙之源幼儿园投入资金进行装修与改造的使用期限还未达到预期目的，致使正在就读的幼儿退学、转学，由此也给龙之源幼儿园造成了极大的经济损失，故要求铁锋区教育局赔偿因解除合同给龙之源幼儿园造成的装修及基础设施改造项目的经济损失3,500,000.00元。本案中，龙之源幼儿园与铁锋区教育局签订的四年租赁合同，每年的合同内容都相同，双方约定，铁锋区教育局将归其管理的坐落于铁锋区太顺街地区幼儿园，租赁给龙之源幼儿园作为幼儿园使用，由龙之源幼儿园自行办理经营手续、独立经营，龙之源幼儿园必须保证经营手续齐全及合法经营，龙之源幼儿园经营过程中的债权债务由其自行承担，由其对该房屋进行修缮、装修，费用由龙之源幼儿园自行负责，租赁期满后装修无偿归铁锋区教育局所有，但是可移动设备设施在不损坏房屋设施的情况由龙之源幼儿园自行收回。该约定是双方的真实意思表示，并且表明龙之源幼儿园对房屋进行的装修费用由其自行承担，除可移动设备由其自行收回外，租赁期满后装修归铁锋区教育局所有，同时龙之源幼儿园未提供相应证据证实其反诉请求，故龙之源幼儿园提出请求铁锋区教育局赔偿给龙之源幼儿园造成的装修及基础设施改造项目损失3,500,000.00元的反诉请求，不应得到支持。综上，合法有效的合同关系应受到法律的保护，龙之源幼儿园没有按期缴纳房屋租金，属于违约，铁锋区教育局与龙之源幼儿园双方的租赁合同应予解除，终止履行，故铁锋区教育局的诉讼请求应得到支持，龙之源幼儿园的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）齐齐哈尔市铁锋区教育局与被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园之间的房屋租赁关系；二、被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园于本判决生效之日起三十日内迁出；三、被告（反诉原告）齐齐哈尔市龙之源双语幼儿园于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）齐齐哈尔市铁锋区教育局房屋租金600,000.00元；四、被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）齐齐哈尔市铁锋区教育局取暖费本金及滞纳金共计471,553.53元；五、驳回被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,443.98元，由被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园负担；反诉费17,400.00元由被告（反诉原告）齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案，2012年7月13日，铁锋区教育局与龙之源幼儿园签订了房屋租赁合同，约定：“铁锋区教育局将坐落于铁锋区太顺街的地区幼儿园租赁给龙之源幼儿园使用，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年15万元。”合同期满后，铁锋区教育局与龙之源幼儿园双方又分别于2013年、2014年、2015年签订三份租赁合同（租赁期为2012年12月31日至2013年12月31日、2013年12月31日至2014年12月31日、2014年12月31日至2015年12月31日），租赁合同内容与2012年7月13日签订的合同内容相同。2015年12月31日合同期满后，铁锋区教育局与龙之源幼儿园未签订书面租赁合同。因此，在2015年12月31日后，因铁锋区教育局与龙之源幼儿园未签订书面合同，且租赁期限六个月以上，租赁期满后，原租赁合同继续有效，但应为不定期租赁。因双方租赁房屋合同属于不定期租赁合同，龙之源幼儿园未交纳房屋租金，铁锋区教育局可以随时解除合同，其要求解除租赁合同应予支持。租赁合同解除后，龙之源幼儿园按原租赁合同约定给付租金，故铁锋区教育局要求龙之源幼儿园给付四年租金计600,000.00元，并无不当，本院予以支持。龙之源幼儿园对持牌招租有异议并到有关部门上访后，铁锋区教育局对案涉房屋再次在齐齐哈尔市公共资源交易中心进行房屋租赁公告并通知龙之源幼儿园，至招租期满，龙之源幼儿园未参与招租，这说明铁锋区教育局已提前通知龙之源幼儿园，故铁锋区教育局请求解除与龙之源幼儿园的租赁关系并要求其迁出该房屋，亦并无不当，一审判决正确，本院予以维持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证义务的当事人承担不利后果。首先，龙之源幼儿园关于其投入的装修资金抵顶房租费是经过铁锋区教育局同意的主张，因其未提供充分证据，本院无法认定；其次，龙之源幼儿园虽提供银行贷款凭证与借据及证人证言，证实其投入350万元用于装修及基础设施改造，但未提供装修幼儿园的名称，也未提供具体装修项目的费用明细等证据，故龙之源幼儿园所提供证据不足以证明其主张，一审法院未准许司法鉴定并无不当。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，铁锋区教育局与龙之源幼儿园已经约定：龙之源幼儿园经营过程中的债权债务由其自行承担，由其对该房屋进行修缮、装修，费用由龙之源幼儿园自行负责，租赁期满后装修无偿归铁锋区教育局所有，但是可移动设备设施在不损坏房屋设施的情况下由龙之源幼儿园自行收回。因双方已经约定龙之源幼儿园对房屋进行修缮、装修的费用由其自行负责，故龙之源幼儿园装修问题应按双方合同约定执行，其关于一审法院对其投入的装修资金及基础设施改造项目的资金未给予赔偿是错误的主张，本院不予采信。铁锋区教育局与龙之源幼儿园于2013年、2014年、2015年签订的三份租赁合同，均为一年期限，龙之源幼儿园在2015年对幼儿园装修时，也未提供充分证据证实双方对租赁房屋装修后的租赁年限有新的约定，且装修后龙之源幼儿园在继续使用时与铁锋区教育局也并未签订书面合同，龙之源幼儿园对其装修后的风险应该是明知的，该风险应由其自行承担，故龙之源幼儿园关于其投入的装修及基础改造所花费的款项远远没有达到预期目的的主张，本院不予支持。龙之源幼儿园对该租赁房屋的装修，提高了知名度，扩大了影响，招到了更多的幼儿，最终自己受益。其装修行为固然使租赁物增值，但招租价格受该租赁房屋自身的位置、面积、用途、社会环境、消费习惯、历史沿革等综合因素影响，故龙之源幼儿园关于其对该租赁房屋的装修及改造才使得该房屋达到当前的租赁价格的主张，证据不充分，本院不予采信。龙之源幼儿园关于解除租赁关系会造成幼儿辍学、教职员工面临下岗、引发不稳定因素等主张，因龙之源幼儿园是在租赁的房屋中招收幼儿、雇佣教职员工从事经营的，铁锋区教育局只是依照合同约定和相关法律规定解除合同，故龙之源幼儿园该上诉请求，本院不予采信。虽然铁锋区教育局与龙之源幼儿园约定热费由龙之源幼儿园交纳，但在龙之源幼儿园不交纳热费的情况下，铁锋区教育局仍然需要承担交纳热费的义务，为减轻当事人诉累，一审判令龙之源幼儿园向铁锋区教育局给付拖欠的热费及滞纳金，并无不当，本院予以维持。龙之源幼儿园关于按照约定热费应由其交纳，不应给付铁锋区教育局的主张，本院不予支持。综上，龙之源幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,644.00元，由齐齐哈尔市铁锋区龙之源双语幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇一九年九月二十四日书记员 栾晓彤