重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初26325号原告：王庸林，男，汉族，1957年12月9日生，住重庆市九龙坡区。原告：张福兰，女，汉族，1962年9月4日生，住重庆市九龙坡区。二原告共同委托代理人：李旭东，重庆鼎圣(大渡口)律师事务所律师。二原告共同委托代理人：高冬梅，重庆鼎圣(大渡口)律师事务所律师。被告：卢廷清，男，汉族，1956年9月4日生，住重庆市九龙坡区。被告：梁华容，女，汉族，1960年4月11日生，住重庆市渝北区。二被告共同委托代理人：张益，重庆渝都律师事务所律师。原告王庸林、张福兰诉被告卢廷清、梁华容房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员阮斐独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王庸林、张福兰及其委托代理人李旭东，被告梁华荣及其代理人张益的委托代理人张益，被告卢廷清的委托代理人张益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王庸林、张福兰诉称，1997年9月22日，原告夫妻二人与被告二人签订了《房屋买卖协议书》，约定，二原告以出资4万元购买被告二人位于石小路X-X单元X-X号房屋一套(该房屋登记在被告卢廷清名下)。协议签订后双方交由九龙坡区公证处予以公证。原告依约向被告支付了全部购房款，被告也将房屋交由原告居住至今，但双方一直未办理房屋产权过户。现该房屋面临政府旧城改建征收，被告二人却不愿意协助原告办理相关征收手续，导致工作无法顺利进行。现原告诉至本院，请求确认原被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并由原告享有九龙坡区石小路X-X单元X-X号房屋在征收过程中的所有征收补偿款以及相应征收权益。被告卢廷清辩称，双方签订的《房屋买卖协议书》成立但并未完全履行，房屋产权并未发生转移。合同签订后，被告随即交付了房屋，但原告至今未履行支付房款的基本义务，由于原告未付款，故被告未配合原告办理过户。原告不具备获得涉案房屋征收补偿款及其他征收利益的条件和资格，征收补偿款应当是对被征收房屋所有权的补充，本案原告虽然签订了《房屋买卖协议》，但尚未从债权人转变成物权人，其不是房屋所有权人，不具备被征收人的资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，二原告系夫妻关系，二被告原系夫妻关系，二被告在1997年11月20日经法院调解离婚。1997年9月22日，原被告签订《房屋买卖协议书》，协议载明：“卢廷清、梁华荣夫妇有位于本区石小路X-X单元X-X的私房，该房屋系砖混结构、二层楼房，建筑面积52平方米，二人自愿将此房卖给王庸林、张福兰夫妇，由王庸林、张福兰付现金肆万元。”原被告双方将该协议在重庆市九龙坡区公证处予以公证，1997年9月29日，该公证处作出(97)渝九证字第2457号《公证书》，对双方签订协议的事宜进行工程。协议签订后，被告随即将涉案房屋交付给原告，并将涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交给原告。前述两证上载明的房屋坐落为沙坪坝区石小路X-X单元X-X号，权利人为被告卢廷清，庭审中，原被告双方均认可由于行政区划调整，涉案房屋的现地址为沙坪坝区石小路X-X单元X-X号。2005年6月14日，原告王庸林以自己为户名办了涉案房屋一户一表的电卡，涉案房屋的水电气及广播电视用户名均为原告王庸林。庭审中，原告陈述其已经采取现金方式支付完毕房款4万元，但未有收条，被告否认原告已支付完房款。原告举示了1997年12月21日被告向原告出具借条，拟证明在借条中被告已自行认可房屋产权人为原告，该借条载明：“今借到房管证产权(原属卢廷清)现今公证处公证属王庸林，现卢廷清借来暂用贰年，如果贰年还不出房管证，房子被银行没收就用三室一厅做抵押。”被告认可曾向原告借用房产证又归还的事实，但认为借条不足以证明原告履行付款义务。原告陈述若其未付款，被告不可能交付房屋给原告实际居住二十余年而不向原告主张支付租金或者要求办理房屋，且被告不会将房产证原件交给原告。被告陈述双方约定是在过户时支付房款，但原告一直未支付房款，且被告不知道房产证何时丢失。案件审理期间，2018年12月21日，被告通过EMS向原告发出《解除合同通知书》，通知书载明：“鉴于1997年8月22日你们与卢廷清、梁华容签订的《房屋买卖协议书》，卢廷清、梁华容在协议签订之后即交付房屋(房屋坐落沙坪坝区石小路X-X单元X-X号)给你们占有、使用、收益，打你们至今拒绝履行支付房款义务。为此特依据《合同法》第94条第一款第二项之规定，向你通知解除《房屋买卖协议书》，请你们立即返还房屋。”原告陈述收到信件，但邮件为空信封，其中并未有任何资料。2019年4月30日，原告向被告公证邮寄送达《告知函》，该函载明：“1997年9月王庸林、张福兰夫妇与你二人协商约定：王庸林、张福兰夫妇二人出资4万元购买你二人位于石小路X-X单元X-X号房屋一套(该房屋登记在被告卢廷清名下)。随后王庸林、张福兰夫妇即向你们支付了房款现金共计40000元，双方再到九龙坡区公证处对《房屋买卖协议书》予以公证。此后，你们二人将房屋交由王庸林、张福兰夫妇居住至今，房屋的产权证和土地证均交由王庸林、张福兰夫妇保管，但双方一直未办理房屋产权过户。现该房屋面临政府旧城改建征收，你们二人却不愿意协助办理相关征收手续，导致征收工作无法顺利进行。现王庸林、张福兰夫妇愿意再次向你们二人共支付40000元。现王庸林、张福兰夫妇通过公证送达并告知：请卢廷清、梁华容在2019年5月4日前将银行账号告知王庸林、张福兰夫妇，王庸林、张福兰将立即向你们二人再共支付40000元。否则，王庸林、张福兰将上述40000元向公证机关予以提存。”2019年5月6日，原告在九龙坡区公证处提存了4万元。被告认为，原告若是已经支付房款就不会再次提存支付4万元，且双方的购房合同已于2018年12月22日解除，原告在签收解除后并未提出异议，现合同已经解除，原告支付房款已无意义，被告不会再收取房款。另查明，涉案房屋现被纳入政府旧城改建征收范围，产权已被限制过户。上述事实，有《房屋买卖协议书》、(97)渝九证字第2457号《公证书》、（2018）渝九证字第5590号《公证书》、（2019）渝渡证字第2948号《公证书》、（2019）渝渡证字第2994号《公证书》、沙区字第23746号《房屋所有权证》、渝国用（94）字第265号《国有土地使用证》、结婚证、民事调解书、发票、水电气卡、广播电视用户证及缴费证明、借条、照片、告知函、《解除合同通知书》、邮件回单及当事人陈述及庭审笔录在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，涉案房屋登记在被告卢廷清名下，二被告原系夫妻关系，二被告可对涉案房屋进行处置，其与原告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，现原告请求确认双方所签《房屋买卖协议书》合法有效，本院予以支持。双方《房屋买卖协议书》中并未约定原告支付房款的时间，且在原告实际占有使用该房的二十余年期间内，被告也未举证证明其向原告催要过房款而原告拒绝付款，被告在审理过程中向原告发出《解除合同通知书》以原告拒绝付款为由解除合同，但其解除理由无事实依据，被告不享有解除权，该合同并未解除。关于原告请求确认其享有九龙坡区石小路X-X单元X-X号房屋在征收过程中的所有征收补偿款以及相应征收权益的请求。本院认为，双方所签《房屋买卖协议书》合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。庭审中，原告陈述已经现金支付完毕被告房款，但原告未提供直接证据予以证明，本院对原告的陈述不予采信。现原告愿意陈述愿意再次支付4万元购房款并已实际办理提存，本院认为原告已履行完付款义务，被告应当将涉案房屋过户给原告。原告在支付了购房款，被告交付了房屋及产权证书原件，被告应及时将出卖房屋登记过户至原告名下，但现因涉案房屋涉及拆迁而客观上无法办理产权过户，原告实际已无法取得涉案房屋的产权，在此情况下，原告可选择解除合同，也可主张所购房屋拆迁时产权消灭的对价——拆迁补偿款，现因拆迁补偿款尚未实际发放，则原告请求确认其享有涉案房屋在拆迁中将获得的征收补偿款以及相应征收权益，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告王庸林、张福兰与被告卢廷清、梁华容于1997年9月22日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、确认原告王庸林、张福兰享有位于重庆市九龙坡区石小路X-X单元X-X号房屋在征收过程中的所有征收补偿款以及相应征收权益。本案本诉受理费2150元，由被告卢廷清、梁华容负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  阮斐二〇一九年九月十六日书记员  李莹