四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初2003号 原告：成都市汇润物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：邹伟，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 被告：成都心怡立达酒店管理有限公司崇州分公司，住所地四川省崇州市街子镇。 负责人：刘进财。 被告：成都心怡立达酒店管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区。 法定代表人：刘进财。 二被告委托诉讼代理人：吴迪，泰和泰律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：王冰，泰和泰律师事务所律师。 原告成都市汇润物业服务有限公司（以下称汇润物业公司）诉被告成都心怡立达酒店管理有限公司崇州分公司（以下称心怡立达崇州分公司）和成都心怡立达酒店管理有限公司（以下称心怡立达公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人陈远、吴迪、王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告以实际使用面积4,039.96平方米为基数，按每平米每月2.5元计算向原告支付物业管理费（自2016年4月1日计算至2019年2月28日暂计应付费353,496.5元）；2.判令二被告按每月128元标准向原告支付垃圾清运费（被告使用房屋应按8户计算，每户16元每月，从2016年4月1日计算至2019年2月28日暂计为4,480元垃圾清运费）；3.判令二被告以当期物业管理费未付款为基数，按每月3‰计算违约金（从2016年4月1日计算至2019年2月28日暂计违约金为579,481.76元）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年8月8日，成都奥邦房地产开发有限公司（以下称奥邦公司）与成都百年房地产顾问有限公司（以下称百年公司）签署了《房产销售代理协议》，约定百年公司以销售买断形式购买崇州市街子古镇“街子印象”小区的房产。2015年8月22日，原告与百年公司签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为“街子印象”小区提供物业服务，及相关收费标准和违约金。2016年3月23日，奥邦公司、杨静、马晓建、熊小英、百年公司与被告心怡立达崇州分公司签署了《购买协议》，约定其购买街子印象1-4-1（房产面积1195.74平米）、1-3-1（房产面积1209.44平米）、1-2-3、1-1-5号（房产面积共计593.65平米）房产。同时，协议第4.1条约定：丙方（百年公司）自动退出由甲方（心怡立达崇州分公司）承担…。第4.9条约定：物业管理费按照国家物业相关法规缴纳物业管理费，由甲方负责缴纳支付…。2016年3月23日起，被告正式开始使用上述房屋。2016年3月31日，奥邦公司与心怡立达崇州分公司签署了《租赁框架协议》，约定将街子印象1号楼部分顶层（产权面积249.28平米，楼面积约700平米）、一层1-1-1（96.99平米）及地下室租赁给心怡立达崇州分公司使用。租赁期限为2016年4月1日至2021年3月30日，协议第二条第一款约定：乙方依据国家物管条例和相关法规及物价局核定标准向街子印象物管方缴纳商铺物管费用及相关费用。物业管理费自进场之日起按每月支付一次。2015年11月20日，1-2-2号房屋（475.47平米）业主马晓云将其房屋交心怡立达崇州分公司使用。另，2016年4月1日起心怡立达崇州分公司占用业主钟新秀所有的1-2-1号（面积225.44平米）房屋至今。综上，心怡立达崇州分公司成为原告管理的街子印象1号楼1-4-1、1-3-1、1-2-3、1-1-5、1-2-2、1-1-1、1-2-1的实际使用人，其面积合计4039.96平米。2016年以来，原告为被告提供物业服务，但被告未缴纳物业费，从2016年4月1日至2019年2月28日期间，已拖欠物业服务费353496.5元，垃圾清运费用4480元，及按《前期物业管理服务协议》约定计算违约金579481.76元。原告多次向被告发出催款函，被告未予理睬。为维护原告合法权益，故向法院起诉。 被告心怡立达崇州分公司辩称，被告是位于四川省崇州市房屋使用人，实际使用面积4046.01平方米。原、被告双方并未建立物业管理服务合同关系，原告没有权利向被告要求支付物业管理费、清运垃圾费及违约金。原告没有提供相应的物业管理服务，原告收取物业管理费的诉请没有事实依据。 被告心怡立达公司辩解意见与心怡立达崇州分公司一致。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.原、被告公司信息，证明双方主体适格; 2.《前期物业管理服务协议》1份，证明2015年8月22日汇润物业公司与百年公司签订协议，约定汇润物业公司为街子镇房产的物业服务提供者，并在协议中第四条约定对非住宅按建筑面积每月每平米2.5元计算物业费，第十条约定违约金从逾期之日起按每日千分之三收取; 3.《购买协议》1份，证明2016年3月23日心怡立达崇州分公司通过与奥邦公司、百年公司、杨静、马晓建、熊小英签订购买协议从而开始使用管理1-4-1（面积1198.74平米）、1-3-1（面积1209.44平米）、1-2-3和1-1-5（后两房合计面积593.65平米）号房屋； 4.《租赁框架协议》1份，证明2016年3月31日，奥邦公司与被告签订协议，被告从2016年4月1日开始使用原告管理的1号楼部分顶层（面积249.28平米，楼面部分约700平米），1层1-1-1（面积96.99平米）及地下室50个停车位； 5.马晓云的情况说明1份，证明由成都西北长泰商贸有限公司法定代表人马晓云签字确认，成都西北长泰商贸有限公司将其位于崇州市街子镇1号楼的房产1-2-2（面积475.47平米）于2015年11月20日转让给心怡立达崇州分公司经营使用； 6.钟新秀的情况说明1份，证明钟新秀说明其位于崇州市街子镇1栋2层1号的房屋自开发商交房日起被心怡立达崇州分公司占用使用； 7.催款函3份，证明汇润物业分别于2016年12月17日、2017年12月10日、2019年3月14日向心怡立达崇州分公司催收物业管理费； 8.1号楼的物管费明细8张，证明汇润物业公司统计从2016年4月至2019年2月的1号楼物管费用具体金额； 9.2018年年度报告1份，证明从网络上查询得知心怡立达崇州分公司系心怡立达公司的分公司； 10.街子印象平面图1份，证明原告提供物业服务的区域是崇州街子镇，被告所在1栋为原告管理服务区域内； 11.配电房、消防水泵、商业变压器等共有设施的维护、管理的照片及巡逻表，证明原告对街子印象85号1栋包括配电。消防水泵、商业变压器在内的所有设备进行统一管理。全部的设备由原告平时上锁封闭管理，员工定期巡逻，在跳闸、电压不稳、消防、停水等事故时候由原告指派专业工程师进行维护和管理，以确保被告酒店的正常经营； 12.被告所在区域实时交通、车辆停放管理的照片，证明由于被告公司的特殊需要，原告未进行普通小区一般的严格门岗执勤，而是重在管理酒店区域的安全监控、出入车库车辆的管理等； 13.原告提供绿化、环境卫生管理的照片，证明原告为被告提供了其区域内修建、浇灌、施肥、除虫、播种、道路清洁等服务，保证酒店附近环境的干净、有序； 14.《物业管理及装修管理规范合同》1份，证明2015年8月22日，原告和被告公司负责人之一陈超军和四川中南建筑装饰工程有限责任公司签订合同，约定被告装修施工期限是从2015年8月22日起，物业管理费非住宅用地按建筑面积每月每平米2.5元计算。即自2015年8月22日起，被告就开始实际使用该物业，故原告从2016年4月1日起开始计算物业费并无不当； 15.汇润物业公司与小区其他业主签订前期物业管理服务协议3份、开具的物业费专用收据单6张，证明原告对小区其他业主提供物业服务并收取了物业费。 上述证据，被告质证认为，证据1，无异议，二被告法定代表人、负责人已变更为刘进财；证据2，非与被告签订，与被告没有关系；证据3、4，真实性认可，与本案没有关联性；证据5，三性不予认可；证据6，不认识钟新秀，被告是使用了85号1栋2-1号房屋，该房屋是奥邦公司交付给被告使用，二被告与钟新秀就此房发生的纠纷另案再处理；证据7，原告催收没有签收是因为不认可原告有权收取物业费；证据8，原告单方计算，被告从未认可；证据9，无异议；证据10，看图纸中房顶有点像被告酒店；证据11，真实性无异议，关联性有异议，水泵房和配电房是共用的；证据12、13，不能证明是原告提供的服务；证据14，从签字看，陈超军不是代表被告签订的合同。被告是聘请的四川中南建筑装饰工程有限责任公司进行装修，大概是在2015年8月进场装修；证据15，与本案没有关联性。 二被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.被告经营的街子印象酒店外观绿化带图片、地下停车场图片，证明原告未给予被告提供清洁、绿化、保安、停车场管理、停车场卫生清洁等物业服务。 2.被告员工周兴强的情况说明1份，证明酒店停车场及酒店外围的卫生，均由被告公司保安承担。 3.被告酒店负责人邹蓉的当庭证言，证明被告酒店的公共区域及停车场部分均由被告自己完成绿化、清洁和安保。 上述证据，原告质证认为，证据1真实性认可，酒店内部不属于物业服务范围，但酒店外部绿化等是原告在提供养护服务，酒店地下停车场由于经营酒店特殊性，是双方共同在管理，供电、供水设备是原告在管理，证据2、3的证人证言因与被告有利害关系，不应采信。 本院依法调查的证据：（2018）川0184民初3934号案件《起诉状》及《调解书》，证明2015年年末起崇州市街子镇金鱼东街85号1栋1-2-2的经营用房由被告经营管理，陈超军系被告公司负责人之一。原、被告双方经当庭质证，没有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告出示的证据2《前期物业管理服务协议》，被告虽未直接与原告签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，原告与“街子印象”小区建设单位奥邦公司授权的百年公司签订的前期物业服务合同，对物业实际使用人即被告心怡立达崇州分公司具有约束力，本院予以采信。对证据3、4、5、6、7，《购买协议》、《租赁框架协议》，其中内容有物业服务的条款，与本案具有关联性，本院予以采信；马晓云的情况说明与（2018）川0184民初3934号案件《起诉状》及《调解书》内容一致，能相互印证，本院予以采信；钟新秀的情况说明，能够与其他证据相互印证，被告也承认实际使用该房产，对被告实际使用崇州市街子镇金鱼东街85号1-2-1号房产的内容本院予以采信；催款函，被告认可原告催收过，只是未签收，本院予以采信；对证据8，系原告单方制作，本院不予采信；对证据10-13，能与其他证据相印证，且被告没有提供相反的证据，予以采信；对证据14，合同内容与被告实际入场装修时间吻合，装修公司吻合，且陈超军确系被告公司负责人之一，本院予以采信；对原告提交的证据15，因与本案无关联性，本院不予采信。对被告提交的证据1，本院予以采信，但不能证明原告未提供物业服务；证据2、3，因证人与被告有利害关系，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与“街子印象”小区的建设单位奥邦公司的销售公司百年公司于2015年8月22日签订了《前期物业管理服务协议》，成为位于四川省崇州市街子镇金鱼东街85号“街子印象”小区的物业服务公司，约定非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取物业费，每季度首月5日前交纳，如未按时交纳物业费，原告有权要求补缴并从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。2015年8月起至2016年3月，被告心怡立达崇州分公司通过购买、租赁等方式陆续占有使用位于四川省崇州市房屋，装修后用于开办酒店，实际使用面积4046.01平方米。被告心怡立达崇州分公司使用房产后，从未交纳过物业费，原告催收物业费未果。原告为被告所在的崇州市街子镇金鱼东街85号“街子印象”小区的设施设备、相关场地提供了物业服务。被告心怡立达崇州分公司在与奥邦公司、百年公司、杨静、马晓健、熊小英签订的房屋《购买协议》第4.9条约定“物业管理费按照国家物业管理相关法规缴纳物业费用，由甲方（心怡立达崇州分公司）负责缴纳支付，按照原《房产销售代理协议》签订后交付房屋进场装修时间进行计算，并须与小区的物业管理公司签订正式的物业管理协议。”，被告心怡立达崇州分公司在与奥邦公司签订的《租赁框架协议》第二条第1款约定“乙方（心怡立达崇州分公司）依据国家物管条例和相关法规及物价局核定标准向街子印象物管方交纳商铺物管费用及其他相关费用，物业管理费自进场之日起按每个月支付一次。”。 本院认为，被告心怡立达崇州分公司在签订《购买协议》和《租赁框架协议》时，明知其购买和租赁的“街子印象”小区1栋有物业公司即本案原告，且在合同中约定了承担物业费的相关条款，现又以未与原告直接签订物业协议为由，拒不缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。原告已经举证证明在被告所在的1栋等“街子印象”小区设施设备、相关场地提供了物业服务，尽到了维修、养护、管理、维护义务，对于被告辩称未享受物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本院不予支持。对于原告请求判令被告按使用面积4039.96平方米，给付2016年4月1日至2019年2月28日期间，每月2.5元每平方米计算的物业费合计353,496.5元，本院予以支持。对于原告诉请的垃圾清运费，因原告没有提交相关证据，本院不予支持。原告主张被告给付2016年4月1日至2019年2月28日的违约金579,481.76元过高，根据第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院依法予以调整，原告未提交被告违约造成其损失的证据，酌情支持30,000元。对于原告主张二被告共同承担物业费用，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，依法应由被告成都心怡立达酒店管理有限公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都心怡立达酒店管理有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告成都市汇润物业服务有限公司物业费353,496.5元及违约金30,000元； 二、驳回原告成都市汇润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6587元，由原告成都市汇润物业服务有限公司承担3821元，被告成都心怡立达酒店管理有限公司承担2766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  代建 二〇一九年九月六日 书记员  许臻 庭审书记员何岭