安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初5877号 原告：安徽金晨物业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区石门路2666号中环城5幢1606室，统一社会信用代码91340100762790192J（1-1）。 法定代表人：丁佩彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:张芊芊，该公司员工。 委托诉讼代理人:范梦梅，安徽睿正律师事务所律师。 被告：赵家洋，男，1978年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住安徽省合肥经济技术开发区。 原告安徽金晨物业经营管理有限公司（以下简称金晨公司）诉被告赵家洋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员陶磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金晨公司的法定代表人丁佩彬、委托诉讼代理人范梦梅，被告赵家洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金晨公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵家洋支付物业管理费2832元、滞纳金6372.39元；2、判令赵家洋承担本案代理人费用1840.88元；3、判令赵家洋承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2017年1月13日，金晨公司与合肥经济技术开发区米兰阳光小区第一届业主委员会签订《合肥市米兰阳光花园物业服务合同》，约定由金晨公司向米兰阳光小区提供物业管理服务，合同期限为2017年1月13日起至2020年1月12日止。 合同约定，业主及物业使用人应当于每月的1-5号前交纳本月的物业服务费用，对业主和物业使用人拖欠物业服务费用，物业公司将按天收取千分之三的滞纳金，对于恶意拖欠物业服务费的行为，物业公司将向法院提起诉讼，若物业公司胜诉，所产生的诉讼费和律师费将由欠费业主承担。赵家洋系米兰阳光小区业主，房屋面积99.15㎡，根据合同约定由金晨公司向赵家洋收取物业管理费和其所欠前期物业管理费共计2832元,根据约定逾期应交付的滞纳金为6372.39元。 合同履行至今，金晨公司按合同约定为赵家洋所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但赵家洋却拒不履行自己的交费义务，金晨公司多次催交未果，为维护自身合法权益，金晨公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 赵家洋辩称：小区物业管理存在诸多问题，包括小区监控设备形同虚设，重要位置更是没有监控，小区多次出现电瓶车被盗现象，调取监控都是不了了之；小区过道和电梯经常能看见垃圾堆放，清洁人员几天才来清洁一次；小区内很多设备比如楼梯口照明灯、灭火器、应急灯等常年处于脱管状态；小区公共场所夜晚照明不够，容易造成行人和非机动车碰撞；小区的门禁卡和室内监视器自入住以来一直未投入使用，小区大门处也没有对来访人员进行登记，安保存在隐患；小区楼道、墙体被小广告覆盖，物业不进行管理，也没有对盈利性广告进行公示；小区成立的第一届业主委员会被无辜解散，物业没有进行公示。上班时间物业办公室大门经常紧锁，打电话也联系不上物业经理；物业在业主交纳物业费后没有提供发票，只有收据。此外，我家房屋屋顶漏水严重，物业疏于管理，导致问题一直未能解决，我有权找物业要求赔偿。不是我不愿意交物业费，是小区物业在管理中存在的问题太多，我也多次找物业经理但协商未果，而且物业公司在没有催交物业费的情况下直接诉至法院，不合情理。合同是对双方权利、义务的约定，物业公司在服务过程中也应该履行合同义务。 本院经审理认定事实如下：赵家洋为合肥经济技术开发区米兰阳光小区xx室业主（房屋面积99.15㎡）。 2017年1月13日，合经区米兰阳光小区第一届业主委员会（甲方、委托方）与金晨公司（乙方、受托方）签订《合肥市米兰阳光花园物业服务合同》，约定……甲方委托乙方对米兰阳光花园小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、电动车棚、停车场）的维修、养护和管理等等。物业管理服务费用（提供乙级物业服务）无电梯每平方米建筑面积0.65元；业主及物业使用人应当于每月的1-5号前交纳本月的物业服务费用，对业主和物业使用人拖欠物业服务费用，物业公司将按天收取千分之三的滞纳金，对于恶意拖欠物业服务费的行为物业公司将向法院提起诉讼，若物业公司胜诉所产生的诉讼费和律师费将由欠费业主承担；委托管理期限自2017年1月13日起到2020年1月12日止。 上述合同签订后，金晨公司在米兰阳光小区内提供物业服务。自2017年1月13日至2019年4月30日，赵家洋欠付金晨公司物业费1780.9元（99.15㎡×0.65元/月/㎡÷30×19天+99.15㎡×0.65元/月/㎡×27个月），金晨公司通过张贴催费通知的方式向赵家洋催要物业费无果后，遂诉至本院。 另查明，2017年1月12日，深圳市荷塘物业管理有限公司（以下简称荷塘公司）出具告知书，载明：“赵家洋业主，您所欠荷塘公司物业费（自2016年9月15日始至2017年1月12日止）共计350.57元，现委托给金晨公司收取，请您接到告知书后前往金晨公司米兰阳光小区物业管理处办理交付手续”。 以上事实，有金晨公司提供的身份证复印件、房产证复印件、《合肥市米兰阳光花园物业服务合同》、物业服务照片、催交费通知单、告知书等证据及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：金晨公司与合经区米兰阳光小区第一届业主委员会签订的《合肥市米兰阳光花园物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。合同签订后，金晨公司在米兰阳光小区向包括赵家洋在内的业主提供物业服务，赵家洋理应承担支付物业费的民事责任。因金晨公司自2017年1月13日起开始为米兰阳光小区提供物业服务，又因赵家洋未举证证明其已支付了2017年1月13日至2019年4月30日间的物业费，故金晨公司诉请该部分物业费1780.9元（99.15㎡×0.65元/月/㎡÷30×19天+99.15㎡×0.65元/月/㎡×27个月），本院予以支持。告知书证实，荷塘公司仅是授权金晨公司向业主代为收取2017年1月13日之前的物业费，并未将其对欠交物业费的业主所享有的债权转让给金晨公司，故金晨公司无权以债权人的名义提起诉讼，其作为原告主体不适格，故金晨公司诉请的产生于2017年1月13日之前的物业费，本院不予支持。赵家洋辩称由于楼顶防水层未处理好，致其房屋长期存在漏水问题，金晨公司依约应当予以维修。对此，本院认为，如在房屋质保期内，因房屋施工过程中产生的房屋质量问题，应由房屋建设单位负责。而针对房屋已过质保期，房屋共用部位（案涉房屋漏水部位为顶层楼面）的维修，虽然物业服务合同约定由金晨公司负责共用部位的维修、养护，但因金晨公司收取的物业费中并不包含公共维修款项，故依据公平原则，金晨公司的该项义务仅应为针对物业共用部位、共用设施设备提供日常运行、维护、维修工作。同时，依据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本案案涉物业共用部位的大修、中修和更新、改造费用应通过专项维修资金予以解决。据此，赵家洋以金晨公司未履行维修义务而拒交物业费的辩称，本院不予采纳。另，本案中，金晨公司称荷塘公司已为案涉小区申请了公共维修资金，但因部分业主的反对致使维修工作未能开展，但其并未提供证据予以佐证，故本院不予采信。虽然金晨公司无须承担维修案涉物业共用部位的费用，但其作为管理案涉小区的物业单位，应积极配合案涉小区业主委员会依据《物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》等法律法规的要求申办公共维修资金。赵家洋辩称金晨公司物业管理服务不到位，由于金晨公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的相应物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定金晨公司在米兰阳光小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，赵家洋须向金晨公司支付物业费1602.81元（1780.9元×90%）。由于金晨公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款滞纳金，本院不予支持。关于代理人费用，虽合同对律师费的承担作了约定，但金晨公司并未举证证明已实际支付了律师费，故其该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告赵家洋应于本判决生效之日起十日内向原告安徽金晨物业经营管理有限公司支付物业费1602.81元； 二、驳回原告安徽金晨物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，减半收取为38元，由原告安徽金晨物业经营管理有限公司负担13元，被告赵家洋负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年九月二十六日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。