江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0982民初4228号原告：杨荣，男，1963年4月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。被告：盐城苏宁易购销售有限公司，统一社会信用代码9132090076102615X0，住所地盐城市建军中路59号海华云顶大厦1-4楼。负责人：魏巢宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧峰，男，1982年9月16日出生，汉族，该公司法务，住盐城市亭湖区。原告杨荣与被告盐城苏宁易购销售有限公司（以下简称盐城苏宁公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨荣的委托诉讼代理人任进勇，被告盐城苏宁公司的委托诉讼代理人臧峰、邵兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荣向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因失火导致的租赁房屋修复损失暂定107487.94元。2、本案诉讼费由被告承担。后将诉讼请求变更为：1、判令被告赔偿原告因失火导致的租赁房屋修复损失50000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年8月8日，被告盐城苏宁公司和大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定，鸿基公司将位于盐城市大丰区商业街鸿基购物公园13号大厦，共计2055平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2006年5月21日至2016年5月20日。2009年4月30日，被告盐城苏宁公司与鸿基公司及原告签订了三方协议一份，约定出租方由鸿基公司变更为原告杨荣，合同其他条款不变。租赁期间，被告承租的房屋于2009年12月26日发生火灾，火灾后，被告继续租赁经营至合同期满，但租赁期间安装在出租房屋外墙的广告牌并未拆除。2018年5月18日，大丰区城管局为城市建设的需要，将被告安装在出租房屋外墙的广告牌拆除。至此，原告才发现被告租赁期间发生火灾，该火灾导致出租房屋结构等严重受损，完全修复恢复原状需要资金。原告与被告就赔偿事宜协商未果，故具状请求支持原告的诉请。被告盐城苏宁公司辩称，一、原告提起诉讼已超过诉讼时效。本案租赁合同关系自2006年签订合同至2016年5月合同届满，在此期间原告未向被告主张过本案所涉的相关权利义务，也未向被告提及存在违约行为。根据原告诉状称，本案所涉及的火灾发生于2009年，已经距离现在近十年，根据相关法律规定，原告提起诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到法律的支持。二、根据原告与被告的租赁合同关系，原告作为出租人具有保证租赁物完好及符合使用目的的义务，而被告作为承租人在租赁期间按照租赁目的进行正常的使用，不承担任何赔偿责任。同时，出租人按照法律规定应当履行对于租赁物的维修义务，在租赁期届满时，承租人返还租赁物应符合合同约定的状态。对此，原告在合理期限内未提出异议，应视为认可租赁物符合合同约定的状态。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案庭审过程中，原告杨荣围绕诉讼请求提交了以下证据：1、企业信用信息公示报告；2、房屋租赁合同；3、三方协议；4、2009年12月26日大丰之声报道；5、情况说明；6、大丰区城管局拆除广告牌的现场照片打印件；7、工程预算书。本院依法组织原、被告双方对上述证据进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2005年8月8日，原大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司与被告盐城苏宁公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要条款载明：“出租方（甲方）：大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司，法定代表人：沙吕言，地址：大丰市人民南路19号。承租方（乙方）：盐城苏宁电器有限公司，法定代表人：姜忠民，地址：盐城市建军中路28号。甲乙双方为促进共同发展，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，本着明确权责、互惠互利的原则，经友好协商，就甲方向乙方出租房屋及附属物，乙方用于商业经营用途等事项达成如下协议：第一条租赁物1.1本合同租赁物为大丰市商业街鸿基购物公园13号大厦共计2055平方米（使用面积）的房屋、附属设备设施和附属场地。1.2本合同租赁物的房屋共计二层，其中一层面积715平方米、二层面积1340平方米（以双方共同测量为准），详见租赁房屋平面分界图，该租赁房屋平面分界图由甲乙双方盖章后作为本合同的附件二。1.4本合同租赁物的附属场地包括租赁物楼顶部及外立面的商场店招位、广告位、停车位10个以上，以及门前场地、员工通道等，详见附属场地清单及分界图，该附属场地清单和分界图由甲乙双方盖章后作为本合同附件四。1.5甲方应在2005年8月20日前将本合同租赁物交付乙方。甲乙双方在交付时应签订交接清单，注明本合同租赁物的详细状态。甲方保证乙方能安全、正常、有效的使用。否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。第二条租赁期限2.1租赁期限为10年，自2006年5月21日到2016年5月20日。第五条广告位及外立面5.1甲方免费向乙方提供1块面积40平米、为期一年半的过街广告位和为期一年半的2块面积分别约为40、50平米的楼顶广告位做导引牌；甲方免费向乙方提供租赁物楼顶南、西、北三面楼顶广告位做店招及西南的1-4层整面墙的广告位。甲方免费向乙方提供约50平方米的门前场地和约100平米的公共场地。具体见甲乙双方列出广告位置图，由双方签字盖章后，作为本合同的附件七。第七条违约责任7.5乙方承诺严格本协议履行义务，如未履行义务造成甲方损失的，或造成第三方损失，致使该方要求甲方承担责任的，乙方应对甲方或第三方予以全部赔偿。甲方对第三方提出的要求，应积极应对，尽可能减少该项责任，否则，乙方有权对扩大的损失予以拒绝。”2009年4月30日，原大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司、盐城苏宁电器有限公司、杨荣共同签订《三方协议》一份，该协议主要载明：“甲方（原出租方）：大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司，乙方（承租方）：盐城苏宁电器有限公司，丙方（现出租方）：杨荣。鉴于甲乙双方于2005年8月8日签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同）约定由乙方承租甲方位于大丰市商业街鸿基汇金购物公园13号1-2层房屋，而丙方已依法取得该房屋的产权，经甲乙丙三方充分友好协商，达成协议如下：一、原合同的出租方由甲方变更为丙方，合同条款不变。二、丙方承诺严格履行租赁合同中有关甲方应当承担的出租方的权利和义务，并对甲方在转让产权以前履行合同过程中的应承担义务和甲方一起对乙方承担责任。甲方承诺对丙方履行该合同的行为和能力承担连带责任。三、三方一致同意自2009年2月21日起，乙方直接将租赁费、附属设备设施租赁费等合同约定的相关费用支付给丙方。租赁费、附属设备设施租赁费及其支付方式仍按原合同履行。四、丙方收取乙方租赁费用及其他相关费用的信息如下：开户名：杨荣，开户行：中国银行大丰市支行，账号：45×××72。五、本协议作为原合同的修改和补充，自甲乙丙叁方签订盖章之日起生效，与原合同具有同等法律效力。六、本协议一式陆份，甲、乙、丙各执贰份。”案涉《房屋租赁合同》履行期限届满后，被告如约向原告返还了房屋。2018年7月18日，盐城市大丰区城管局出具《情况说明》一份，载明：“本局在2018年度，对大丰城区进行创建文明城市及城市治理巡查中，发现杨荣所有的位于大丰区商业街鸿基购物公园13号大厦外墙广告牌（广告牌上印有苏宁电器字样）不符合规范。须于2018年5月18日，依法对该广告牌采取了拆除措施，但广告牌被拆除后，却又发现，大丰区商业街鸿基购物公园13号大厦外墙有大面积的过火痕迹，远非达到创建文明城市的要求，完全恢复原状需要一定资金，本局已要求杨荣自行恢复原状。特此说明。”后原告杨荣依据该说明与被告盐城苏宁公司就案涉过火外墙赔偿事宜未能达成一致，遂于2018年8月10日向本院提起诉讼。另查，2009年12月26日，位于盐城市大丰区商业街鸿基购物公园13号的案涉苏宁电器大丰店发生火灾。2010年1月29日，原大丰市公安消防大队作出大公消火认字[2010]第0001号火灾事故认定书，载明：“火灾事故基本情况2009年12月26日21时18分，位于盐城苏宁电器有限公司大丰大华路店发生火灾，火灾烧毁饮水机、电饭煲等电器，过火面积约20平方米，无人员伤亡。现查明起火原因为起火部位位于该店电器仓库由西向东第二个窗户旁，起火原因系徐朝兵违章（特种作业证过期）焊接广告牌支架时溅落的高温焊渣引燃周边可燃物所致。以上事实有1、火灾现场勘验笔录；2、调查访问材料；3、现场照片、现场图等证据证实。经分析，灾害成因为1、徐朝兵违章动焊直接导致发生火灾；2、现场监护措施不到位导致火势蔓延扩大；3、盐城苏宁电器有限公司大丰大华路店消防安全管理混乱。”诉讼中，原告杨荣对盐城市大丰区商业街鸿基购物公园13号大楼因失火导致出租房外墙因过火损毁的修复方案申请司法鉴定。经本院委托，南京典筑建筑设计有限公司于2019年5月作出典筑司鉴[2019]第（008）号《建设工程司法鉴定意见书》，该鉴定意见书明确了具体维修方法。江苏建博工程管理咨询有限公司于2019年7月4日作出建博价鉴[2019]0601号《对盐城市大丰区商业街鸿基购物公园13号大厦因失火导致出租房的修复进行鉴定工程造价鉴定意见稿》，其鉴定结果为：“本工程采用按实结算计价法的原则鉴定总价为：人民币叁万玖仟壹佰零陆元陆角玖分（￥：39106.69元），其中含规费、税金：人民币肆仟柒佰玖拾陆元玖角伍分（￥：4796.95元）”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告杨荣与被告盐城苏宁公司、案外人原大丰市鸿基汇金房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》及《三方协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。各方均应根据租赁协议的约定行使自己的权利，履行自己的义务。本案中，被告盐城苏宁公司在承租案涉房屋时，因安全管理混乱而致租赁房屋发生火灾造成租赁房屋外墙因过火毁损，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，应当对此承担相应的履行合同违约的赔偿责任。因被告未能举证证明原告知悉租赁房屋发生过火灾的事实，且在《房屋租赁合同》履行期限届满后至2018年5月18日案涉广告牌被拆除期间，原告客观上无法发现被广告牌遮挡的租赁房屋外墙遭火灾损毁的状况，故本院认定原告只能在其应当知道（即广告牌被拆除）租赁物外墙被损毁时起计算诉讼时效。据此，被告关于诉讼时效及已完好返还租赁物的辩称无相关事实依据支撑，本院对此不予采信。经审核，因原、被告双方对南京典筑建筑设计有限公司作出的典筑司鉴[2019]第（008）号《建设工程司法鉴定意见书》以及江苏建博工程管理咨询有限公司作出的建博价鉴[2019]0601号《对盐城市大丰区商业街鸿基购物公园13号大厦因失火导致出租房的修复进行鉴定工程造价鉴定意见稿》未持实质性异议，故上述鉴定意见证据应作为本案的赔偿依据加以采用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告盐城苏宁易购销售有限公司赔偿原告杨荣案涉租赁房屋因火灾毁损的修复费用39106.69元，于本判决生效后10日内履行；二、驳回原告杨荣的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，鉴定费35000元，合计36050元，由原告杨荣负担272元，被告盐城苏宁易购销售有限公司担35778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王小平人民陪审员  焦长贵人民陪审员  吴 陈二〇一九年九月十九日法官 助理  宋娜拉书 记 员  施 慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。