四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1012号 原告：四川九洲千城物业服务有限公司，住所地四川省绵阳科创园区九洲大道255号。统一社会信用代码：915107006627753901。 法定代表人：龙运锋。 委托诉讼代理人：王登武，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘玺，系该公司工作人员。 被告：汤友兰，女，1964年1月4日出生，羌族，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川九洲千城物业服务有限公司（以下简称九洲千城物业公司）与被告汤友兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九洲千城物业公司的委托诉讼代理人刘玺到庭参加诉讼。被告汤友兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告九洲千城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2017年1月1日至2019年4月30日的物业服务费共计3804.92元；2.判令被告按每日千分之三的标准向原告支付从逾期之日起至物业服务费全部付清时止的违约金（违约金暂计算至2019年4月30日止为5024.11元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系九洲·上尚城小区的物业服务公司，被告系九洲·上尚城小区2栋17楼5号的业主。2011年3月25日，九洲千城置业有限责任公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定了被告应向原告支付的物业费用（第5条约定标准为1.55元/月/平方米）及其支付时间（第6条约定时间为首次应缴纳半年物业管理费，以后应在每季度首月5日前预交下季的物业管理费）。截止2019年4月，被告已欠原告物业服务费用3804.92元。经原告催告，被告至今仍未支付，其行为已经构成严重违约，应按合同约定的每日千分之三的标准向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求支持所提诉讼请求。 被告汤友兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 原告九洲千城物业公司围绕其诉讼请求依法提交了身份证明、营业执照、前期物业服务合同、律师催告函、物业服务企业资质证书、房屋验收登记表、入伙流转单等证据。因被告汤友兰未到庭参加诉讼发表质证意见，本院视为其放弃举证和质证的权利。本院按照法定程序对原告九洲千城物业公司所提交的证据全面、客观地进行审核，确认原告九洲千城物业公司所提交证据的来源和形式符合法律规定、与待证事实存在关联、能够反映案件真实情况，应当作为认定案件事实的依据，本院经审查后对其证明力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月27日,原告九洲千城物业公司(乙方)与九洲千城置业有限责任公司(甲方)签订《前期物业服务合同》一份,约定九洲千城置业有限责任公司选聘九洲千城物业公司对绵阳高新区九洲·上尚城小区实施前期物业管理服务,并约定：物业管理服务的等级应达到附件三约定的二级标准,物业服务费缴纳标准为高层住宅1.55元/月/平方米、商业物业2.50元/月/平方米;业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费用,物业符合交付条件而业主未按约定时间办理交接房手续的,业主应于开发商通知接房之日起交纳物业服务费用;纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳;业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的,从其约定,物业使用人不按照约定交纳的,业主负连带交纳责任;业主与物业使用人之间的缴费约定,业主应当自约定之日起书面告知乙方;业主或物业使用人首次应缴纳半年物业服务费,以后应在每季度首月5日前预交下季的物业服务费,业主自愿也可一次性缴纳半年、整年的物业服务费;甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。同日,被告汤友兰在《九洲·上尚城业主临时管理规约》和《九洲·上尚城物业小区业主承诺书》上签字确认已知晓并同意九洲千城置业有限责任公司与九洲千城物业公司签订的《前期物业服务合同》及九洲千城置业有限责任公司制定的《九洲·上尚城业主临时管理规约》的全部内容。2013年7月25日,被告汤友兰接收了位于九洲·上尚城小区2栋17楼5号的住房一套（建筑面积为87.67㎡）。现被告汤友兰未交纳2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3804.88元(1.55元/月/平方米×87.67㎡×28月)。原告九洲千城物业公司多次发函催收未果,遂诉至本院,请求支持其诉讼请求。 本院认为:原告九洲千城物业公司接受开发商九洲千城置业有限责任公司的委托按照《前期物业服务合同》的约定对九洲·上尚城小区进行物业管理,对九洲·上尚城小区的房屋及配套的设施设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,向九洲·上尚城小区全体业主提供了各种约定服务,与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告汤友兰知晓并同意《前期物业服务合同》约定的内容及《九洲·上尚城业主临时管理规约》规定的内容,理应按照《前期物业服务合同》及《九洲·上尚城业主临时管理规约》的约定履行义务。依照《物业管理条例》第七条第(五)项“业主在物业管理活动中,履行下列义务:……(五)按时交纳物业服务费用；……”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”的规定,作为业主之一的汤友兰在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。而被告汤友兰从2017年1月1日起未交纳物业服务费,故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,被告汤友兰应承担继续履行的法律责任。经计算,被告汤友兰应交纳2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费金额为3804.88元(1.55元/月/平方米×87.67㎡×28月),本院依法予以确认。 关于原告九洲千城物业公司主张的违约金。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三标准计算,但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定,违约金是否适当,是以是否明显超过造成的实际损失、是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准。本案原告九洲千城物业公司要求被告汤友兰按每日千分之三的标准支付违约金，已过分高于实际造成的损失,故被告汤友兰应付的违约金即迟延支付物业服务费造成的损失,应以原告九洲千城物业公司要求被告汤友兰支付的物业服务费总额为基数,参照中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率(即在同期贷款基准利率基础上上浮50%)计算为宜。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,判决如下: 一、被告汤友兰应于本判决生效之日起十日内支付原告四川九洲千城物业服务有限公司物业服务费3804.88元及违约金[违约金计算方法为:以物业服务费3804.88元为基数,从2017年1月1日开始计算至本判决确定的给付之日止以中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率(即在同期贷款基准利率基础上上浮50%)。若被告汤友兰未按本判决确定的给付之日支付物业服务费,则上述违约金计算至物业服务费付清之日止]; 二、驳回原告四川九洲千城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费300元，合计350元，由被告汤友兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李美俊 人民陪审员  勾晓明 人民陪审员  李绍文 二〇一九年九月三十日 书 记 员  李 琳