广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5525号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市建进资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：简耀锡，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市太钢不锈钢销售有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：尚佳君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建平，男，系公司员工。委托诉讼代理人：王雁，女，系公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东太钢不锈钢加工配送有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：尚佳君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝世伟，男，系公司员工。委托诉讼代理人：岳清泉，男，系公司员工。上诉人佛山市建进资产经营有限公司（以下简称建进公司）与上诉人佛山市太钢不锈钢销售有限公司（以下简称佛山太钢公司）、广东太钢不锈钢加工配送有限公司（以下简称广东太钢公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初8959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建进公司上诉请求：1.撤销一审判决第十二项、第十三项；2.改判驳回佛山太钢公司反诉请求第3项中关于因搬迁造成的经营损失3598257.36元的诉请；3.改判驳回广东太钢公司反诉请求第3项中关于因搬迁造成的经营损失4578881.52元的诉请；4.本案一、二审诉讼费用全部由佛山太钢公司、广东太钢公司承担。事实和理由：（一）一审法院判决建进公司承担佛山太钢公司、广东太钢公司的经营损失缺乏事实和法律依据。1.建进公司自2005年起将涉案土地出租予佛山太钢公司，其后佛山太钢公司又将土地交付予广东太钢公司使用，建进公司是为配合广东太钢公司办理设立手续才与其签订租赁合同。2.涉案土地交付后，建进公司未向佛山太钢公司、广东太钢公司收取任何租金，即使按10元/平方米租金底价标准计算，佛山太钢公司、广东太钢公司使用涉案土地近十四年，造成建进公司近6700万元的租金损失，双方的权利义务明显失衡。3.一审法院已判决建进公司承担佛山太钢公司、广东太钢公司因合同解除所造成的建筑物、装修、配电房设备设施、电力电缆、设备基础损失，不应再判令建进公司承担佛山太钢公司、广东太钢公司的经营损失。佛山太钢公司、广东太钢公司反诉请求的经营损失，实际上属于在租赁合同关系设立时无法确定的预期损失，并非租赁合同解除时产生的直接经济损失，该部分经营损失取决于佛山太钢公司、广东太钢公司的经营水平、市场环境变动、钢材价格等客观因素，而非取决于双方的租赁合同关系。4.解除合同关系、收回涉案土地并不必然导致佛山太钢公司、广东太钢公司造成经营损失。佛山太钢公司、广东太钢公司在诉讼期间已积极寻找并基本确定搬迁场地，其完全可顺利过渡到新厂区，从而避免造成经营损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，佛山太钢公司、广东太钢公司主张的经营损失已超出建进公司可预见或应当预见的范围，依法不应由建进公司承担。另建进公司已同意给予佛山太钢公司、广东太钢公司一定的搬迁期限，方便过渡，故佛山太钢公司、广东太钢公司客观上不存在任何停产停业的经济损失。（二）佛山市价格事务所有限公司（以下简称价格公司）出具的佛价估字（2018)129号、佛价估字（2018)130号价格评估报告对经营损失的评估金额缺乏法律、事实依据。1.两份价格评估报告中“经营损失评估”一项己明确对于经营损失的评估并没有具体的相关补偿文件，在评估中是参照[粤建房（2013）26号]《广东省住房和城乡建设厅关于实施有关具体问题的通知》第四条计算经营损失。但上述文件仅适用于国有土地征收的情况，而本案是租赁合同纠纷，且一审法院是判决涉案租赁合同解除，建进公司收回土地，而非征收拆迁，故本案不适用上述文件。在两份价格评估报告对佛山太钢公司、广东太钢公司的经营损失缺乏足够的文件及方法依据的情形下，一审法院判决建进公司承担佛山太钢公司的经营损失899564.34元和广东太钢公司的经营损失1144720.38元的理据不足，应予改判。针对建进公司的上诉，佛山太钢公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致，另外补充如下答辩意见：（一）通过一审判决查明的事实及双方举证可认定佛山太钢公司是使用涉案土地的40亩，而另外的20亩土地是建进公司转租给广东太钢公司。（二）《土地使用权租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定零租金并未显失公平。针对建进公司的上诉，广东太钢公司辩称，与佛山太钢公司的答辩意见一致。佛山太钢公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判建进公司继续履行土地租赁合同，完成土地租赁审批手续并支付违约金200万元；3.若涉案土地租赁合同被解除，改判建进公司向佛山太钢公司支付因解除合同造成佛山太钢公司的地上构筑物新建及改建费用损失、装修费用、搬迁费用、设备、电缆设施等动产损失、因搬迁造成的经营损失、剩余租期内产生的土地租赁损失、公司搬迁及重建期间员工解聘需支付的经济补偿金等损失39409771.74元；4.由建进公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。1.涉案合同是在佛山市政府招商引资的特殊历史背景下签订，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2004年佛山市禅城区澜石镇政府为带动当地经济发展，创建澜石不锈钢名镇，先后与太原钢铁（集团）有限公司（以下简称太钢公司）进行多次谈判，承诺以零租金提供60亩土地并使用四十年引进太钢公司在澜石镇投资建厂，共同发展不锈钢事业。基于上述优惠政策，佛山太钢公司与建进公司则签订《会议纪要》《用地合同意向书》《土地使用权租赁合同书》。上述法律文件是双方互利合作的真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。2.零租金并非显失公平，不能成为解除涉案合同的法定事由。涉案《土地使用权租赁合同书》第二十二条约定：“因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，其它有关问题按国家相关规定处理。”建进公司以零租金显失公平为由诉请解除合同，既不符合双方约定解除合同的条件，也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的情形。（二）一审判决认定事实不清。1.评估机构与一审法院混淆了地上构筑物设计使用年限及土地租赁年限的概念，导致评估结果和判决结果错误。（1）评估机构及一审法院偏离国家规范及客观事实，作出的地上构筑物评估值偏低。《有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定》《建筑结构可靠性涉设计统一标准》《工程结构可靠性设计统一标准》和《建筑结构载荷规范》均明确规定生产用房的设计使用年限为五十年。且涉案厂房的工程竣工图明确注明“设计使用年限为五十年”，相关专业系列教材《房地产评估》亦表明房屋的耐用年限（经济寿命）钢筋混凝土结构的非生产用房为六十年，生产用房为五十年。评估机构不顾上述规范及设计建造的实际情况，作出二十年与四十年两个版本的评估意见，一审法院采用评估结果显然是混淆了建筑物设计使用年限和土地租赁年限的概念。（2）绿化项目应按照重置项目全额赔偿。根据绿化工程没有使用年限的实际情况，涉案绿化工程不存在使用年限折旧问题，应按重置价格全面赔偿。（3）配电房设施、电力电缆项目应按重置价格全额赔偿。评估机构及一审法院均未考虑搬迁的实际情况，如变压器、高压柜异地搬迁后不能满足现行供电部门入网条件，需重购置；搬迁过程中电力电缆等材料因厂房布置不同，无法重复利用，需全部重新购置。故配电房设施、电力电缆部分的评估价格也不适用使用年限折旧补偿，应按重置价格全额赔偿。2.一审法院混同因解除合同给佛山太钢公司造成的经营损失与拆迁过渡期补偿的概念，导致该项损失计算明显偏低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，建进公司应赔偿给佛山太钢公司因解除合同所造成的损失应包括合同履行后合同相对方可以获得的利益，该可得利益包括剩余租期内的经营利润损失、剩余租期内租赁相同地段的租金溢价及员工的经济补偿金。一审法院只对经营损失进行部分认定，且是参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按房屋征收决定作出前一年内实际月平均税后利润为准，给予六个月的货币补偿来进行计算。本案系土地相赁合同纠纷，并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，评估机构及一审法院应按照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》中关于合同违约责任的相关规定来认定损失。（三）一审判决存在的其他问题。1.佛山太钢公司主张的违约金200万元应予以支持。建进公司未按约定履行土地租赁报批义务，应继续履行合同并承担合同约定的违约金。2.诉讼费承担比例有失公平。涉案《土地使用权租赁合同书》合法有效，佛山太钢公司没有任何违约行为，建进公司应对其违约行为承担相应违约责任。一审法院判决佛山太钢公司承担建进公司本诉中部分诉讼费实属不当，应依法改判由违约方建进公司自行承担。3.一审判决确定搬迁期限为六十日，该期限过短，佛山太钢公司短期内无法完成搬迁工作。若佛山太钢公司需要搬迁，则存在选址、建厂、设备拆卸、搬迁、安装调试等内容，一审法院确定的六十日根本无法完成上述项目。（四）佛山太钢公司在二审中明确其上诉主张解除涉案租赁合同，建进公司向其赔偿损失，并撤回上诉请求第二项关于继续履行合同的诉请。同时其对于一审判项的意见为：1.对于一审判决第一项、第三项、第五项、第七项、第八项、第九项、第十一项、第十三项无异议；2.对于一审判决第二项关于租赁合同解除的时间有异议；3.对于一审判决第四项确定的搬迁时间有异议；4.对于一审判决第六项、第十项、第十二项有异议。针对佛山太钢公司的上诉，建进公司辩称，（一）《土地使用权租赁合同书》因违反国家强制性规定而无效。1.建进公司为佛山市禅城区*****资产管理委员会下属的公有企业，涉案《土地使用权租赁合同书》约定建进公司以零租金将涉案土地租赁给佛山太钢公司使用，导致国有资产流失，损害国家、集体利益，应属无效合同。2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，涉案土地系划拨用地，《土地使用权租赁合同书》约定将涉案土地出租已违反上述行政法规的强制性规定，应属无效。3.即使《土地使用权租赁合同书》不属于整体无效，但佛山太钢公司自2005年2月1日起一直无偿使用涉案土地，因此取得巨大的经济利益，而建进公司所管理的国家、集体资产却受到巨大损失。因佛山太钢公司在本案一审庭审中明确表示不愿意支付租金，《土地使用权租赁合同书》的约定违反公平原则，建进公司有权随时收回涉案土地。建进公司自2015年起多次向佛山太钢公司发出解除《土地使用权租赁合同书》通知，履行了通知义务。（二）一审法院按照租赁期限为二十年确定涉案土地的建筑物、构筑物、装修残值、配电房设备、电力电缆设施及生产车间设备基础的补偿价值合法有理，应予维持。1.法律明确规定租赁期限不得超过二十年。即便认为建进公司与佛山太钢公司之间的租赁合同关系合法有效，租赁期限亦不能超过法定的二十年。租赁期满后，建进公司有权要求佛山太钢公司、广东太钢公司拆除地上建筑物、构筑物，交还土地。退一步而言，即使佛山太钢公司兴建的建筑物、构筑物的使用期限按照相关建筑规范为五十年，但在合同期限届满后，亦应当向建进公司交还土地及地上建筑物、构筑物，该部分建筑物、构筑物对于佛山太钢公司而言已经不再具备使用价值。同理，绿化项目与建筑物、构筑物形成附合的装修残值在二十年租赁期限届满后对佛山太钢公司不再具备使用价值，佛山太钢公司认为无法搬迁的配电房设备、电力电缆设施及生产车间设备基础等项目应按照租赁期限二十年计算成新率。2.佛山太钢公司主张按重置价格赔偿配电房设备，电力电缆设施与客观事实不符，亦无法律依据。佛山太钢公司使用该部分配电房设备、电力电缆设施多年，客观上必然产生耗损及贬值，不可能按重置价格作出评估并全额赔偿。（三）佛山太钢公司主张经营损失、租金损失、经济补偿金无法律依据。建进公司已就经营损失的问题上诉，具体理由详见上诉状。（四）因《土地使用权租赁合同书》无效，该合同中关于违约金200万元的约定亦无效。即便认定《土地使用权租赁合同书》合法有效，建进公司亦不存在违约。一审法院虽判决解除合同但未认定建进公司存在违约行为，故建进公司不应承担违约金200万元。违约金200万元是对佛山太钢公司的间接损失补偿，属于补偿性违约金，而非惩罚性违约金，不应重复适用。且佛山太钢公司亦未能举证证明其存在其他间接损失，依法应驳回该上诉请求。（五）一审法院判决搬迁期限为六十日合法合理，应予维持。自建进公司2015年9月17日起致函主张解除《土地使用权租赁合同书》至今已接近四年，佛山太钢公司有充足的时间完成搬迁工作。一审法院已判决建进公司向佛山太钢公司支付建筑物、构筑物、装修、配电房设备、电力电缆设施等补偿费用，且上述建筑物、构筑物、设施设备在补偿款支付完毕后归建进公司所有，因此，佛山太钢公司不存在设备拆卸、搬迁等问题。并且，佛山太钢公司在一审时多次表示其已经选址佛山市南海区搬迁，该选址情况在佛价估字（2018）129号《价格评估报告》的“配电房设备及电力电缆设施补偿评估明细表”的备注一栏能够充分反映。因此，佛山太钢公司具备充裕时间，并且已经完成选址等前期筹备工作，一审判决搬迁期限为六十日正确，应予以维持。（六）佛山太钢公司在一审反诉中未请求解除涉案合同，仅要求建进公司赔偿损失，因此其在二审中不能上诉请求解除涉案合同，只可以要求建进公司赔偿损失。针对佛山太钢公司的上诉，广东太钢公司辩称其同意佛山太钢公司的上诉意见。广东太钢公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判建进公司继续履行土地租赁合同，完成土地租赁审批手续；3.若涉案土地租赁合同被解除，改判建进公司向广东太钢公司支付因解除合同造成广东太钢公司的地上构筑物加建及改建费用损失、装修费用、搬迁费用、配电房设备设施、电力电缆及生产车间设备基础等动产损失、因搬迁造成的经营损失、剩余租期内产生的土地租赁损失、公司搬迁及重建期间员工解聘需支付的经济补偿金等损失38255376.44元；4.由建进公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。1.涉案合同是在佛山市政府招商引资的特殊历史背景下签订，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2004年佛山市禅城区澜石镇政府为带动当地经济发展，创建澜石不锈钢名镇，先后与太钢公司进行多次谈判，承诺以零租金提供60亩土地并使用四十年引进太钢公司在澜石镇投资建厂，共同发展不锈钢事业。广东太钢公司的前身即佛山太钢昌宝联金属科技有限公司（以下简称某宝联公司）基于澜石政府招商引资土地零租金的优惠政策背景下于2007年7月24日与建进公司签订《土地使用权租赁合同书》，该合同系双方互利合作的真实意思表示，其依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。2.零租金并非显失公平，不能成为解除涉案合同的法定事由。涉案《土地使用权租赁合同书》第二十二条约定：“因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，其它有关问题按国家相关规定处理。”建进公司以零租金显失公平为由诉请解除合同，既不符合双方约定解除合同的条件，也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的情形。（二）一审判决认定事实不清。1.评估机构与一审法院混淆了地上构筑物设计使用年限及土地租赁年限的概念，导致评估结果和判决结果错误。（1）评估机构及一审法院偏离国家规范及客观事实，作出的地上构筑物评估值偏低。《有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定》《建筑结构可靠性涉设计统一标准》《工程结构可靠性设计统一标准》和《建筑结构载荷规范》均明确规定生产用房的设计使用年限为五十年。且涉案厂房的工程竣工图明确注明“设计使用年限为五十年”，相关专业系列教材《房地产评估》亦表明房屋的耐用年限（经济寿命）钢筋混凝土结构的非生产用房为六十年，生产用房为五十年。评估机构不顾上述规范及设计建造的实际情况，作出二十年与四十年两个版本的评估意见，一审法院采用评估结果显然是混淆了建筑物设计使用年限和土地租赁年限的概念。（2）绿化项目应按照重置项目全额赔偿。根据绿化工程没有使用年限的实际情况，涉案绿化工程不存在使用年限折旧问题，应按重置价格全面赔偿。（3）配电房设施、电力电缆及生产车间设备基础项目应按重置价格全额赔偿。评估机构及一审法院均未考虑搬迁的实际情况，如变压器、高压柜异地搬迁后不能满足现行供电部门入网条件，需重购置；搬迁过程中电力电缆等材料因厂房布置不同，无法重复利用，生产车间设备基础系专属定制，无法搬迁，需全部重新购置。故配电房设施、电力电缆及生产车间设备基础部分的评估价格也不适用使用年限折旧补偿，应按重置价格全额赔偿。2.一审法院混同因解除合同给广东太钢公司造成的经营损失与拆迁过渡期补偿的概念，导致该项损失计算明显偏低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，建进公司应赔偿给广东太钢公司因解除合同所造成的损失应包括合同履行后合同相对方可以获得的利益，该可得利益包括剩余租期内的经营利润损失、剩余租期内租赁相同地段的租金溢价及员工的经济补偿金。一审法院只对经营损失进行部分认定，且是参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按房屋征收决定作出前一年内实际月平均税后利润为准，给予六个月的货币补偿来进行计算。本案系土地租赁合同纠纷，并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，评估机构及一审法院应按照《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》中关于合同违约责任的相关规定来认定损失。（三）一审判决存在的其他问题。1.诉讼费承担比例有失公平。涉案《土地使用权租赁合同书》合法有效，广东太钢公司没有任何违约行为，建进公司应对其违约行为承担相应违约责任。一审法院判决广东太钢公司承担建进公司本诉中部分诉讼费实属不当，应依法改判由违约方建进公司自行承担。3.一审判决确定搬迁期限为六十日，该期限过短，广东太钢公司短期内无法完成搬迁工作。若广东太钢公司需要搬迁，则存在选址、建厂、设备拆卸、搬迁、安装调试等内容，一审法院确定的六十日根本无法完成上述项目。（四）广东太钢公司在二审中明确其上诉主张解除涉案租赁合同，建进公司向其赔偿损失，并撤回上诉请求第二项关于继续履行合同的诉请。同时其对于一审判项的意见为：1.对于一审判决第一项、第二项、第四项、第六项、第八项、第九项、第十项、第十二项无异议；2.对于一审判决第三项关于租赁合同解除的时间有异议；3.对于一审判决第五项确定的搬迁时间有异议；4.对于一审判决第九项中确定的装修残值有异议，对搬迁费用无异议；5.对于一审判决第七项、第十一项、第十三项有异议。针对广东太钢公司的上诉，建进公司辩称，（一）佛山太钢公司与广东太钢公司签订《土地使用权租赁合同书》后，擅自将其中20亩土地交付予广东太钢公司使用。该合同因违反强制性规定而无效，广东太钢公司亦无权使用涉案土地。1.涉案《土地使用权租赁合同书》约定建进公司以零租金将涉案土地租赁给佛山太钢公司使用，导致国有、集体资产流失，损害国家、集体利益，应属无效合同。2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，涉案土地系划拨用地，《土地使用权租赁合同书》约定将涉案土地出租已违反上述行政法规的强制性规定，应属无效。3.佛山太钢公司未经建进公司同意，擅自将涉案土地中的20亩交付给广东太钢公司使用，广东太钢公司基于佛山太钢公司与建进公司签订的《土地使用权租赁合同书》而非法占有使用涉案土地，该合同依法无效，广东太钢公司依法亦无权继续使用涉案土地。（二）广东太钢公司关于继续履行合同的反诉请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。双方于2007年签订的《土地使用权租赁合同书》并未生效，且广东太钢公司一直未向建进公司支付押金、租金，建进公司也未向广东太钢公司交付该合同项下的土地。因此，双方不存在真实履行的租赁合同关系。即便法院认定该合同有效，广东太钢公司多年未支付押金、租金，且在一审庭审中明确表示不愿意支付租金，已构成根本违约，该合同应当解除。其他答辩意见同针对佛山太钢公司的上诉发表的答辩意见第二点、第三点、第五点、第六点。针对广东太钢公司的上诉，佛山太钢公司辩称其同意广东太钢公司的上诉意见。建进公司向一审法院起诉请求：1.立即解除建进公司、佛山太钢公司双方于2005年2月1日签订的《土地使用权租赁合同书》；2.佛山太钢公司、广东太钢公司立即向建进公司返还位于广东省佛山市禅城区*****澜石大桥西侧[国有土地权使用证号为：佛府国用（2005）第XXXX号、佛禅国用（2010）第XXXX号]中面积为39688.25平方米的土地及地上物；3.本案诉讼费由佛山太钢公司、广东太钢公司承担。佛山太钢公司向一审法院反诉请求：1.建进公司继续履行合同义务，完成土地审批手续；2.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因其单方解除土地租赁合同给佛山太钢公司造成的地上构筑物新建及改建费用损失共计12368620.51元；3.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因其单方解除土地租赁合同给佛山太钢公司造成的装修费用、搬迁费用、设备、电缆设施等动产损失以及因搬迁造成的经营损失共计5778651.23元；4.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因其单方解除土地租赁合同给佛山太钢公司造成的剩余租赁期间产生的土地租赁费用损失19447200元；5.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因单方解除土地租赁合同给佛山太钢公司造成的公司搬迁及重建期间员工解聘需支付的经济补偿金损失1815300元；6.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司按照合同约定赔偿佛山太钢公司违约金200万元；7.建进公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，佛山太钢公司明确其反诉请求第一项的完成土地审批手续是指：《土地使用权租赁合同书》第12条、第27条约定的办理土地租赁审批、租赁登记备案、协助办理环保、消防、用水、电、气以及对地上建筑的报建手续（包括规划审批、施工许可、竣工验收）。广东太钢公司向一审法院反诉请求：1.建进公司继续履行合同义务，完成土地审批手续；2.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因其单方解除土地租赁合同给广东太钢公司造成的地上构筑物新建及改建费用损失共计8202383.2元；3.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因单方解除土地租赁合同给广东太钢公司造成的装修费用、搬迁费用、设备、电缆设施等动产损失以及因搬迁造成的经营损失共计12493274.52元；4.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因单方解除土地租赁合同给广东太钢公司造成的剩余租赁期间产生的土地租赁费用损失13719600元；5.若建进公司单方解除租赁合同时，请求判令建进公司因单方解除土地租赁合同给广东太钢公司造成的公司搬迁及重建期间员工解聘需支付的经济补偿金损失3840118.72元；6.建进公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年1月5日，佛山太钢公司（甲方）与建进公司（乙方）签订《太钢公司、澜石不锈钢物流配送及加工中心项目用地合同意向书》，约定：双方根据2004年10月10号太钢集团公司，佛山市禅城区****办事处，建进公司三方签订的《关于太原钢铁（集团）有限公司开发利用佛山市禅城区澜石镇土地的会议纪要》本着互惠互利、加强协作、共同发展不锈钢事业的良好愿望，双方经过深入谈判，就太钢公司开发利用澜石镇土地建设不锈钢仓储和加工配送中心一期工程用地事宜达成如下协议：一、土地范围。双方确认一期工程用地范围为：佛山市澜石不锈钢型材厂宗地及相毗邻的（现为银晶玻璃厂租用的）宗地，面积约为六十亩。详见附图。二、租金及租期。乙方以零租金价格的方式向甲方出租，租期为四十年。非经双方正式同意，租赁期内乙方不得以各种名义或方式改变土地用途或收回租赁权，双方签订正式的土地出租合同。三、项目开发。一期工程由甲方投资设计建成为太钢不锈钢佛山仓储库房，乙方负责有关建设范围四周的道路建设、及厂内配套的水、电、通讯等设施的供应。四、相关事宜。1.乙方保证在签订正式合同前上述土地的国有土地使用证使用者名称为乙方，并取得国土资源管理局同意出租的批复。2.乙方保证上述土地无任何土地纠纷，不存在任何抵押及查封状态。3.双方确认，在甲方开发利用后，如果上述土地范围内出现由于土地原因产生的债权债务与甲方无关，全部由乙方负责清理。4.甲方在使用上述土地期间，要严格按国家的有关法律进行，并对上述土地范围内的全部安全事项负全部责任。五、其他。1.本出租合同意向书由双方代表签字后生效，作为签订正式合同的依据。不尽事宜在正式合同中确定。2.本合同意向书一式六份，双方各执三份。2005年2月1日，建进公司（甲方，出租人）与佛山太钢公司（乙方，承租人）签订《土地使用权租赁合同书》，合同主要约定：第二条土地法律概况：2.国有土地使用权证编号：佛府国用（2005）第06000837624号（约40亩）；佛府国用（2005）第06000838865号（其中银晶玻璃厂部分，约20亩）。第三条土地租赁期限：自2005年2月1日至2045年1月31日止。遇以下情况应顺延：1）发生不可抗力事由的；2）甲方非正常原因逾期交付土地的；3）非乙方原因致使土地无法使用的；4）经双方协商一致并书面更改的。第四条甲乙双方充分协商，从立足于加强双方战略发展的角度，甲方以零租金出租给乙方使用。第五条租赁期间，乙方因生产经营之需要的水费、电费、气费、环境卫生费、治安费、员工社保费等由乙方承担；物业管理费等由甲方承担。第六条根据乙方建设规划，出租土地附属建筑物的拆除费用、安置费用、补偿费用由甲方承担。出租土地不予拆除的附属建筑物由乙方免费使用。第七条租赁期间，甲方不得将土地使用权转移给第三方。第八条租赁期间，乙方不得将土地转租给第三方使用。第十八条租赁期间，乙方投资建设的地上建筑物及机器设备等所有权归乙方所有；若有一方违约而解除租赁合同时，除违约方根据协议支付对方违约金外，乙方所有地上建筑物经中介评估机构评估后，按评估价值甲方给乙方一定补偿。租赁期满，乙方所有地上建筑物若不继续使用，所有权归属问题双方协商解决；机器设备等动产所有权及处置权仍归乙方所有。第二十七条甲方应按国家规定办理土地租赁审批、租赁备案登记等各项手续，相关证明提交乙方。如果甲方在本协议双方签字之日起三十日内，仍然没有办理上述手续，则乙方有权解除本合同。第二十八条任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。第三十条如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方基于信赖而先期投入的各类费用，包括但不限于乙方投入的设备及安装费用。第三十一条如果因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起七日内一次性支付给乙方补偿金人民币贰佰万元作为对乙方的间接损失补偿。第三十二条如果因乙方非正当理由致使合同无法履行，乙方应在合同无效之日起七日内一次性支付给甲方补偿金人民币贰佰万元作为对甲方的间接损失补偿，乙方基于信赖而先期投入的各类费用（同第29条含义）甲方不予补偿。第三十三条如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。2007年7月24日，建进公司（甲方，出租人）与某宝联公司（乙方，承租人）签订《土地使用权租赁合同书》（合同编号：CT0707001），该合同主要约定：第二条土地法律概况：2.国有土地使用权证编号：佛府国用（2005）第06000838866号（其中A区：银晶玻璃厂部分，约20亩；B区：原东平高尔夫球练习场，约35亩）。第三条土地租赁期限：自2007年7月20日至2027年7月19日止，共二十年。遇以下情况应顺延：1）发生不可抗力事由的；2）甲方非正常原因逾期交付土地的；3）非乙方原因致使土地无法使用的；4）经双方协商一致并书面更改的。第四条甲乙双方充分协商，从立足于加强双方战略发展的角度，甲方出租土地给乙方使用。第五条租赁期间，乙方因生产经营之需要的各项税金水费、电费、气费、环境卫生费、排污费、治安费、员工社保费等由乙方承担。第六条根据乙方建设规划，甲方按现状将该土地提供给乙方使用。出租土地不予拆除的附属建筑物由乙方免费使用。乙方需要拆除或扩建，必须先报甲方备案并取得同意才能建设，因开发该土地而需补偿的安置费用，补偿费用由甲方承担。第七条场地位置、使用面积及计费。1.乙方所租用的场地为原银晶玻璃厂部分，约20亩（原银晶玻璃厂部分，约20亩免租金）及位于澜石大桥西侧的土地（原东平高尔夫球场），面积为35亩，约23333.45平方米（详见简易红线图）。2.计交租金：税前租金每月每平方0.57元，月租金13300元，年租金159600元。租金应计收的所有税金由乙方全部承担，按现行税法规定，上述租赁租金年税金为106342.4元（详见下表），因此本合同生效时含税年租金为265942.4元（含税价，即甲方应开立等同金额之发票于乙方），今后如遇国家调整有关征收税率及税种，本合同的税金也作相应浮动。租赁年限每月平方租金折合年/亩租金租赁亩数税前租金相关税金含税租金/年营业税5.65%所得税2.4%印花税0.1%土地使用税4元/年.方税金小计200.574560351596009017.43830.4159.693335106342.4265942.4第八条租金交纳时间：租赁合同签订后，先交纳押金20万元，以后租金按先交纳后使用原则。乙方应在每三个月的最后十日内交纳下三个月的租金给甲方，且甲方应于乙方交纳租金后三日内开立发票予乙方。该地块原甲方免费提供给乙方使用及乙方新建的建筑物所产生的房产税及工商管理费、卫生费、绿化费等一切税费由乙方承担，与甲方无关。第九条租赁期间，甲方不得将土地使用权转移给第三方。第十条租赁期间，乙方不得将土地使用权转移给第三方。第二十条租赁期间，乙方投资建设的地上建筑物及机器设备等所有权归乙方所有；若有一方违约而解除租赁合同时，除违约方根据协议支付对方违约金外，乙方所有地上建筑物经中介评估机构评估后，按评估价值甲方给乙方补偿。租赁期满，乙方所有地上建筑物若不继续使用，所有权归乙方所有；机器设备等动产所有权及处置权仍归乙方所有，甲方在确定乙方已支付完各项工资、税费及水电费等费用后，应于租赁期满之日起七日内退回押金。第二十九条甲方应按国家规定办理土地租赁审批、租赁备案登记等各项手续，相关证明提交乙方。如果甲方在本协议双方签字之日起三十日内，仍然没有办理上述手续，则乙方有权解除本合同。第三十条任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。第三十二条如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起七日内退回押金及返回乙方基于信赖而先期投入的各类费用，包括但不限于乙方投入的设备及安装费用。第三十三条如果因乙方非正当原因致使合同无法履行，乙方基于信赖而先期投入的各类费用甲方不予补偿。第三十四条如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。2007年7月24日，建进公司（甲方，出租方）与某宝联公司（乙方，承租人）签订《补充协议书》，约定：双方经友好协商于2007年7月24日订立土地使用权租赁合同（合同编号：C200707001），因该土地是否可作为工业用地使用（即在该土地上兴建厂房及加工生产设备）尚未定案，且B区：原东平高尔夫球练习场约35亩之具体使用位置亦未确立，基于租赁合同为乙方申请设立公司时需提供的文件之一，故先行立约，待土地使用属性及具体使用位置明确后再检讨及修订该租赁合同之确切内容（包括但不限于租赁期限、押金等）；若该土地无法作为工业用地使用，则原租赁合同无效。庭审中，广东太钢公司陈述其与建进公司签订《土地使用权租赁合同书》及《补充协议书》后，建进公司未向其交付原东平高尔夫球练习场约35亩土地，未能交付的具体原因不清楚，又因广东太钢公司实际租赁的原银晶玻璃厂部分约20亩是免租的，故广东太钢公司没有向建进公司支付20万元押金。建进公司则认为其2007年与某宝联公司签订上述土地使用权租赁合同仅为配合该公司设立所需要的合同文件，因佛府国用（2005）第06000838866号地块为一级水源保护用地，故无法用于工业用途，根据《补充协议书》的约定，该2007年签订的租赁合同并未生效。且某宝联公司一直未向建进公司支付20万元押金，建进公司亦未向某宝联公司移送佛府国用（2005）第06000838866号地块。建进公司据此认为，佛府国用（2005）第06000838866号地块中原银晶玻璃厂约20亩国有划拨土地的承租人是佛山太钢公司。某宝联公司于2007年11月6日成立，该公司于2012年2月20日变更企业名称为广东太钢不锈钢加工配送有限公司，即广东太钢公司。2014年4月4日，建进公司出具《经营场地使用证明》，载明：现有位于佛山市禅城区***********（原银晶玻璃厂部分，约20亩；原东平高尔夫球练习场，约35亩）的经营场地（厂房、办公楼），场地面积36630平方米，其产权（使用权）属于佛山市建进资产经营有限公司所有，同意其作为广东太钢不锈钢加工配送有限公司住所（经营场地）使用。特此证明。座落于佛山市禅城区****澜石大桥收费站侧的土地使用权人为建进公司，证号为佛府国用（2005）第XXXX号，地类（用途）为工业用地，地号为06002806XXX，佛山太钢公司使用的系该证号范围内土地约40亩。座落于佛山市禅城区********侧、澜石大桥西侧的土地使用权人为建进公司，证号为佛府国用（2005）第060008XXX号，地类（用途）为工业，地号为06002806XXX。广东太钢公司承租该证号原银晶玻璃厂部分土地约20亩。庭审中，建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司一致确认证号为佛府国用（2005）第0600083XXX号的土地证分宗为佛禅国用（2010）第1001XXX号、佛禅国用（2010）第1001XXX号两个土地证。广东太钢公司使用的约20亩土地位于佛禅国用（2010）第100XXX号土地证范围内。2015年1月19日，佛山市禅城区*****资产管理委员会向建进公司出具石资委[2015]1号《通知》，载明：经查你司于2005年2月与佛山市太钢不锈钢销售有限公司签订的土地使用权租赁合同存在重要问题，请即日起立即与佛山市太钢不锈钢销售有限公司协商解决澜石大桥西侧地块（60亩）的问题，解除合同，收回土地使用权，并将整改落实结果报石湾镇街道资产管理委员会。2015年2月9日，佛山太钢公司向建进公司出具《函件》，载明：贵方于2015年1月23日将“石湾镇街道资产管理委员会下发给佛山市建进资产经营有限公司的通知”送达我公司。我公司立即向总部就此事进行了汇报，但是由于通知中所涉及的事项系2005年佛山市招商引资项目，在短期内难以给予答复，希望春节后双方进行协商。2015年9月17日，建进公司向佛山太钢公司出具《关于收回土地重新出租的通知》，载明：我司与贵司于2005年2月1日签订一份《土地使用权租赁合同书》，约定我司以零租金将位于澜石大桥西侧的佛府国用（2005）第0600083XXX号及佛府国用（2005）第060008XXX号的两块面积约六十亩的土地出租给贵司使用，租赁期自2005年2月1日至2045年1月31日止，共四十年。《土地使用权租赁合同书》签订之后，我司按约定向贵司提供了该出租土地，贵司现利用该场地进行生产经营。经我司分析研究，该《土地使用权租赁合同书》约定我司以零租金出租该地块给贵司，且租赁时间长达四十年，超过《中华人民共和国合同法》第214条关于租赁期最长不超过二十年的规定，有流失巨额国有资产之嫌，存在重大的法律问题。据此，现我司决定依法提出终止与贵司签订的《土地使用权租赁合同书》，收回上述土地的土地使用权。请贵司于接到本通知后一个月内将该地块交还我司。土地收回后，我司拟按照如下条件将该地块重新进行租赁投标：招标租金低价为15元/平方米/月，租赁期为二十年，每两年租金递增10%。租赁保证金为三个月的租金金额。届时欢迎贵司参与该地块的租赁投标。佛山太钢于2015年9月18日签收该通知。2016年3月14日，建进公司再次向佛山太钢公司出具《关于收回土地重新出租的通知》，并确定招标租金底价约10元平方米/月(以招标文件公布为准)。2017年4月26日，佛山太钢公司向建进公司出具《关于土地租赁合同的回函》，载明：贵司与我司在2005年签订了《土地使用权租赁合同书》，我司先后在租赁地块上建造了多处厂房、购置了不锈钢加工设备等，累计投资5000余万元。近期以来，贵司多次以上述合同违反《中华人民共和国合同法》为由，要求与我司解除该合同，并将该地块重新进行租赁投标。基于以上事项，我司经认真讨论，现回复如下：1.首先感谢贵司多年来对我司工作的支持，也正是基于双方的信任和良好的合作，我司多年来也为佛山的经济发展做出了较大的贡献，累计缴纳各项税费1亿余元。但是近年来受钢铁行业形势低迷的整体影响，我司收益却极差，投资至今未能收回。2.我司在佛山市投资建厂是基于2005年佛山市经济发展需要，作为佛山市招商引资项目给我司提供了一些优惠条件，我司认为“合同本身是双方平等协商一致的真实意思表示，不存在显失公平情形”。3.贵司提出上述合同中关于“租赁期四十年”不符合《中华人民共和国合同法》中“租赁期最长不得超过二十年”的规定，我司认同，对此，我司诚挚邀请贵司共同协商解决。2017年6月16日，建进公司再次向佛山太钢公司出具《告知函》，载明：我司（建进公司）与贵司于2005年2月1日签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定我司以零租金将位于澜石大桥西侧的佛府国用（2005）第0600083XXX号及佛府国用（2005）第0600083XXX号的两块面积约六十亩的土地出租给贵司使用，租赁期自2005年2月1日至2045年1月31日止，共四十年。2015年、2016年上级审计部门发现我司以零租金的方式出租该土地给贵司，《土地使用权租赁合同》约定租赁期限四十年，已经违反了合同法规定租赁合同最高二十年的租赁期限。且，我司以零租金出租予贵司的方式有导致集体资产流失、违法违规之嫌，要求我司尽快对该土地的租赁情况进行整改。为此，我司多次与贵司沟通，要求收回该土地，重新进行招投标招租。2017年4月11日，我司与贵司代表人员在我司4楼会议室就“关于收回澜石太钢地块重新出租的事宜”为主题进行协商，会议期间达成了共识，希望通过协商，妥善解决该土地出租整改的相关事宜。贵司在会议上表示愿意通过协商方式解决该土地出租问题，并承诺制定出承租的方案后，以文字书面的方式递交给我司，但我司至今未收到贵司实质的承租方案。为此，经我司研究决定，制定如下方案给予贵司选择：双方确定该土地上的物业权属后，共同委托第三方公司，对贵司在该地块上兴建的建筑物进行残值评估，我司以该残值评估价购买该地块上盖的建筑物，双方解除土地租赁关系。完善相关处理手续后，若贵司有意继续承租，我司愿意按第三方租赁评估价（租赁物包括该土地及地上物）公开进行租赁招标，若贵司投标并成功中标，我司与贵司重新签订该土地及地上物的租赁合同；若贵司无意继续使用该土地及地上物，或参与租赁投标未中标，我司愿意按评估价承担相关搬迁费用。为维护我司与贵司之间的友好合作关系，请贵司收到本函后7日内，向我司回复函件。否则，我司将会通过诉讼的方式解决该土地出租事宜。诉讼中，一审法院根据建进公司的申请对涉案土地地上建筑物、构筑物的价值进行鉴定，并依法选定价格公司为鉴定机构。价格公司于2018年5月18日就属于佛山太钢公司厂区土地范围内的地上建筑物、构筑物市场价值出具佛价估字（2018）083号《价格评估报告书》，该报告书以租赁合同约定的年限四十年作为计算成新率的依据。根据该评估报告书，当事人双方确认的无争议建构筑物项目包括车棚、大仓库、小仓库、旗台、配电房，该部分建构筑物项目的重置价格为13322509.40元，评估价格为9313823.88元；双方当事人有争议的建构筑物项目包括门卫室、廊柱、围墙（正门）、道路硬底化、绿化、管网、路灯、自动不锈钢伸缩闸、招牌墙，该部分建构筑物项目的重置价格为1814526.75元，评估价格为1104372.78元。另，价格公司于2018年7月17日就属于广东太钢公司厂区土地范围内的地上建筑物、构筑物市场价值出具佛价估字（2018）126号《价格评估报告书》，该报告书以租赁合同约定的年限四十年作为计算成新率的依据。根据该评估报告书，当事人双方确认的无争议建构筑物项目包括工具棚、空压机房、旗台、车棚、生产车间、办公楼顶招牌架，该部分建构筑物项目的重置价格为7405204.26元，评估价格为5517668.24元；双方当事人有争议的建构筑物项目包括门卫室、道路硬底化、绿化、管网、自动不锈钢伸缩闸及不锈钢门、路边招牌、后门(蓝色铁门及小铁门)、单车棚，该部分建构筑物项目的重置价格为812825.90元，评估价格为488302.84元。就价格公司作出的上述两份《价格评估报告书》，建进公司认为应按照合同法规定的最长租赁期限二十年计算成新率。对此，价格公司出具《复函》，根据该《复函》，按期限二十年计算，则佛山太钢公司在涉案土地上加盖的地上建筑物、构筑物的成新率为40%，据此计算无争议建构筑物项目（车棚、大仓库、小仓库、旗台、配电房）评估价格为5329003.76元；有争议的建构筑物项目[门卫室、廊柱、围墙（正门）、道路硬底化、绿化、管网、路灯、自动不锈钢伸缩闸、招牌墙]评估价格为725810.70元。同样，按期限二十年计算，广东太钢公司在涉案土地上加盖的地上建筑物、构筑物的成新率为47%，据此计算无争议建构筑物项目（工具棚、空压机房、旗台、车棚、生产车间、办公楼顶招牌架）评估价格为3480446元；有争议的建构筑物[门卫室、道路硬底化、绿化、管网、自动不锈钢伸缩闸及不锈钢门、路边招牌、后门(蓝色铁门及小铁门)、单车棚]评估价格为382028.17元。诉讼中，一审法院根据佛山太钢公司的申请对佛山太钢公司厂区约40亩土地上的动产损失、搬迁产生的费用损失、办公楼、宿舍装修残值、公司营业损失等进行鉴定，并依法选定价格公司为鉴定机构。价格公司于2018年7月24日出具佛价估字（2018）129号《价格评估报告书》。根据该评估报告书，装修的重置价格为1041921.80元，评估价格为385511.07元；搬迁（电房设备、仓库设备、自有产成品存货、办公楼及宿舍楼物品）价格765882.80元；配电房设备及电力电缆设施补偿重置价格为1029000元，评估价格为380730元；经营损失价格为899564.34元。诉讼中，一审法院根据广东太钢公司的申请对广东太钢公司厂区约20亩土地上的动产损失、搬迁产生的费用损失、办公楼、宿舍装修残值、公司营业损失等进行鉴定，并依法选定价格公司为鉴定机构。价格公司于2018年7月24日出具佛价估字（2018）130号《价格评估报告书》。根据该评估报告书，装修的重置价格为2197559.70元，评估价格为959499.48元；搬迁（电房设备、车间设备、自有原材料存货、辅料存货、办公楼及宿舍楼物品）评估价格为2498540.40元；配电房设备、电力电缆设施及生产车间设备基础补偿重置价格为4433250元，评估价格为2617712.50元；经营损失的评估价格为1144720.38元。就价格公司作出的佛价估字（2018）130号《价格评估报告书》，建进公司认为应按照合同法规定的最长租赁期限二十年计算成新率。对此，价格公司出具《复函》，根据该《复函》，按期限二十年计算，佛价估字（2018）130号《价格评估报告书》中装修部分第4项“办公楼首层加建部分主体（含室内装修）的成新率从73%调整为41%，并按41%重新计算该部分评估价格为74953.13元。同样，按期限二十年计算，价格公司将佛价估字（2018）130号《价格评估报告书》中配电房设备设施、电力电缆及生产车间设备基础补偿部分第6-9项的“设备基础S1-S4”的成新率从73%调整为41%，并按41%重新计算该部分评估价格为1025102.50元。庭审中，经一审法院询问，佛山太钢公司、广东太钢公司均要求按零租金继续履行与建进公司签订的《土地使用权租赁合同》。另，建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司一致确认，经佛山市测绘地理信息研究院测绘，佛山太钢公司使用的土地面积为26846.50平方米，广东太钢公司使用的土地面积为12841.75平方米。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》约定土地租赁期限为四十年，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。即建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》的土地租赁期限超过2025年1月31日的部分无效。建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》土地租赁期限在2025年1月31日之前的部分及建进公司与广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》均系签约各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。一、关于建进公司主张的解除《土地使用权租赁合同》本案中，根据建进公司向佛山太钢公司出具的《关于收回土地重新出租的通知》及佛山太钢公司、广东太钢公司举证的剩余租赁期限的土地租赁费用损失可知，涉案土地按市场确定租金底价约为10元/平方米。本案中，根据测绘公司的测绘数据可知，佛山太钢公司与广东太钢公司合计使用的土地面积为39688.25平方米，按照上述土地租金底价计算，建进公司对涉案地块每月的租金收益近40万元。经一审法院询问，佛山太钢公司、广东太钢公司均表示不愿意向建进公司支付租金，并要求按照零租金继续履行合同。由此可见，如建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同》继续按照合同约定的零租金履行，将对建进公司造成重大的经济损失。根据《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务，佛山太钢公司、广东太钢公司以零租金的方式占有、使用佛山太钢公司、广东太钢公司土地长达十余年，已然给建进公司造成重大的租金损失，如继续以零租金方式让双方的租赁合同继续履行，则显然对出租方也即建进公司显失公平，故建进公司主张解除与佛山太钢公司、广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》合法有据，一审法院予以支持。佛山太钢公司、广东太钢公司要求继续履行合同并要求完成土地审批手续，依据不足，一审法院不予支持。关于解约的时点。根据建进公司举证的材料可知，建进公司最早于2015年9月18日向佛山太钢公司送达《关于收回土地重新出租的通知》，该通知要求终止合同并收回土地使用权，系解除合同的意思表示，一审法院确认建进公司与佛山太钢公司之间的《土地使用权租赁合同书》于2015年9月18日解除。因建进公司未举证其已于提起本案诉讼前向广东太钢公司送达解除合同的书面通知，则以一审法院应诉材料送达广东太钢公司之日也即2017年9月5日解除。庭审中，建进公司仅确认其与佛山太钢公司存在土地租赁合同关系，并主张佛山太钢公司未经其同意擅自将部分土地转租给广东太钢公司，上述主张与建进公司和广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》不符，一审法院不予采纳。结合庭审中各方的陈述及一审法院多次现场勘查的情况可知，佛山太钢公司对建进公司将原出租给佛山太钢公司的原银晶玻璃厂部分约20亩土地出租给广东太钢公司是知情且同意的，广东太钢公司对建进公司未能交付B区原东平高尔夫球练习场约35亩土地亦从未提出异议，因广东太钢公司与建进公司签订合同后实际履行的是免租的原银晶玻璃厂部分约20亩土地，且建进公司未提交证据证明其曾向广东太钢公司催缴过租赁押金，故一审法院认定建进公司与广东太钢公司在签约后就广东太钢公司使用免租的20亩土地无需支付押金已经达成一致意思表示。综上，一审法院认为各方在土地的交付、使用及押金的缴纳问题上，均并不存在违约。一审法院确认建进公司就佛府国用（2005）第0600083XXX证号范围内约40亩土地（26846.50平方米）与佛山太钢公司存在土地租赁合同关系，建进公司就佛禅国用（2010）第100XXX号证号范围内原银晶玻璃厂部分约20亩土地（12841.75平方米）与广东太钢公司存在土地租赁合同关系。二、关于佛山太钢公司及广东太钢公司主张的各项损失一审法院虽确认建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司之间的《土地使用权租赁合同书》解除，但涉案合同尚在履行期限内，因解除合同给佛山太钢公司、广东太钢公司造成的合理损失仍应由建进公司负责赔偿，关于佛山太钢公司、广东太钢公司主张的各项损失，一审法院分析如下：（一）建筑物、构筑物损失首先，根据建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》第十八条的约定及建进公司与广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》第二十条的约定，解除租赁合同时，佛山太钢公司、广东太钢公司所有的地上建筑物经中介机构评估后，按评估价值由建进公司给予补偿。现建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》因建进公司提起诉讼而解除，佛山太钢公司、广东太钢公司要求建进公司对佛山太钢公司、广东太钢公司在涉案土地上加盖的建筑物、构筑物进行补偿，合法有据，一审法院予以支持。其次，关于地上建筑物、构筑物成新率的确定，关键在于确定使用期限。一审法院认为，佛山太钢公司、广东太钢公司租赁涉案土地后虽有权在涉案土地上加盖建筑物、构筑物，但并不代表佛山太钢公司、广东太钢公司对加盖的建筑物、构筑物在耐用年限内均享有权利。本案为租赁合同纠纷，佛山太钢公司、广东太钢公司在涉案土地上加盖的建筑物、构筑物的剩余价值仍应以租赁合同的有效租赁期限为准，佛山太钢公司、广东太钢公司主张以建筑物、构筑物的耐用年限50年作为确定成新率的基础，该主张与合同法关于租赁期限的规定相悖，一审法院对其意见不予采纳，建进公司主张按合同法规定的最长租赁期限二十年作为确定成新率的依据，合法有据，一审法院予以支持。此外，关于双方有争议的建筑物、构筑物的建造主体问题，一审法院分析如下：1.建进公司与佛山太钢公司、广东太钢公司签订的是《土地使用权租赁合同书》，在合同中没有载明涉案土地上附着的建筑物、构筑物具体名目的情况下，应视为建进公司向佛山太钢公司、广东太钢公司交付的租赁标的仅为土地。2.建进公司主张交付土地时，争议的建筑物、构筑物已经建造，但未提供证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。3.本案中，就争议建筑物、构筑物的建造，佛山太钢公司、广东太钢公司提供的规划设计方案审批表、建造施工期间照片、相关施工合同、施工图纸、工程结算审核报告等足以证明相关建筑物、构筑物由佛山太钢公司、广东太钢公司承租后自行建造。综上，一审法院对佛山太钢公司、广东太钢公司主张的争议建筑物、构筑物由佛山太钢公司、广东太钢公司方建造的主张予以采纳。综合以上几点，一审法院对佛山太钢公司、广东太钢公司主张的涉案土地的建、构筑物的损失予以支持，且认定有争议项目由佛山太钢公司、广东太钢公司分别建设，但依法按租赁期限二十年确定价值。根据价格公司作出的佛价估（2018）083号《价格评估报告》、佛价估（2018）126号《价格评估报告》及价格公司2018年12月17日出具的《复函》，按租赁期限二十年计算，佛山太钢公司在涉案土地上加建的建筑物、构筑物评估价格合计6054814.46元[无争议的车棚、大仓库、小仓库、旗台、配电房的评估价格5329003.76元+有争议的门卫室、廊柱、围墙（正门）、道路硬底化、绿化、官网、路灯、自动不锈钢伸缩门、招牌墙的评估价格725810.70元]；按租赁期限二十年计算，广东太钢公司在涉案土地上加建的建筑物、构筑物评估价格合计3862474.17元[无争议的工具棚、空压机房、旗台、车棚、生产车间、办公楼顶招牌架评估价格3480446元+有争议的门卫室、道路硬底化、绿化、管网、自动不锈钢伸缩闸及不锈钢门、路边招牌、后门(蓝色铁门及小铁门)、单车棚评估价格382028.17元]。佛山太钢公司、广东太钢公司主张超出部分，一审法院不予支持。（二）其他损失1.装修残值及搬迁费用首先，佛山太钢公司、广东太钢公司基于与建进公司签订的《土地使用权租赁合同书》约定的租赁期限在涉案土地投入资金进行装修，现因建进公司提出解除合同，相应的装修残值及佛山太钢公司、广东太钢公司因合同解除而搬离涉案租赁场地所产生的搬迁费用理应由建进公司负担。其次，如前文分析，广东太钢公司的装修残值部分的“办公楼首层加建部分主体（含室内装修）”应按照租赁期限二十年确定成新率，根据价格公司2018年12月17日出具的《复函》，按租赁期限二十年计算，故该部分装修残值评估价格应为74953.13元。综上，一审法院确定建进公司应向佛山太钢公司支付装修残值385511.07元（办公楼装修69565.22元+饭堂楼装修62024.03元+宿舍楼装修253921.82元）及搬迁费用765882.80元；建进公司应向广东太钢公司支付装修残值900999.48元[办公楼装修499835.1元+宿舍楼装修308138.45元+公共洗手间装修3722.8元+办公楼首层加建部分主体（含室内装修）74953.13元+路灯设施14350元]及搬迁费用2498540.40元。佛山太钢公司、广东太钢公司主张超出部分，一审法院不予支持。2.配电房设备、电力电缆设施及生产车间设备基础补偿首先，建进公司主张该部分物品为可移动、可搬迁的动产，因此不应纳入赔偿范围。一审法院认为，该部分物品虽属于动产，但电线电缆等供电设备是根据厂房的布置铺设的，与厂房形成一定的附属，虽严格意义上可以移动，但拆除、运输及重新安装的成本极有可能高于设备本身的剩余价值，且根据价格公司作出的佛价估字（2018）129号、130号《价格评估报告》载明，搬迁过程中电缆材料、厂房内设备供电线路、设备基础等因新厂址布置不同，存在无法重复利用的情况。因此，一审法院认定佛山太钢公司、广东太钢公司主张该部分损失由建进公司进行补偿合乎情理，一审法院予以支持。其次，因该部分设施设备一审法院已经确定由建进公司按照鉴定机构的价格折价补偿，则对应的设施设备在建进公司支付完补偿款后应归属建进公司所有，故不存在建进公司所称的佛山太钢公司、广东太钢公司在本案中取得评估补偿的同时又通过变卖该部分设施、设备获取利益的情况。此外，如前文分析，广东太钢公司的配电房设备设施、电力电缆及生产车间设备基础补偿部分的“设备基础S1-S4”应按照租赁期限二十年确定成新率，根据价格公司2018年12月17日出具的复函，按租赁期限二十年计算，故该部分的评估价格应为1025102.5元。综上，一审法院确定建进公司应向佛山太钢公司支付配电房设备及电力电缆设施补偿款380730元；建进公司应向广东太钢公司支付配电房设备设施、电力电缆及生产车间设备基础补偿款1817632.5元（②号变压器49200元+高压成套配电柜36080元+配电房电力电缆41000元+10KV电缆51250元+厂房内设备供电线路615000元+设备基础S1至S41025102.50元）。佛山太钢公司、广东太钢公司主张超出部分，一审法院不予支持。3.经营损失佛山太钢公司、广东太钢公司因为建进公司主张提前解除合同而需搬离涉案场地，在搬迁期间，必然对其经营产生损失，佛山太钢公司、广东太钢公司主张建进公司承担经营损失，合法有据，一审法院予以支持。至于经营损失的具体金额，价格公司按照佛山太钢公司、广东太钢公司2017年月平均税后利润按六个月计算经营损失，相对合理，一审法院予以确认。据此，建进公司应向佛山太钢公司支付经营损失899564.34元，应向广东太钢公司支付经营损失1144720.38元。佛山太钢公司、广东太钢公司主张超出部分，一审法院不予支持。至于佛山太钢公司、广东太钢公司主张的剩余租赁期间产生的土地租赁费用损失及搬迁、重建期间需支付给员工的经济补偿金。上述费用非必然产生的费用且佛山太钢公司、广东太钢公司未提供支付凭证，故佛山太钢公司、广东太钢公司要求建进公司负担依据不足，一审法院不予支持。关于佛山太钢公司主张的违约金200万元。建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》第三十一条约定的是补偿金，并约定该补偿金的用途为对佛山太钢公司的间接损失补偿。本案中，因建进公司主张解除合同给佛山太钢公司造成的建筑物、构筑物、装修、搬迁等损失一审法院经审查均予以支持，足以弥补佛山太钢公司的损失，且佛山太钢公司未能举证证明除一审法院支持的损失外，其还存在其他间接损失及对应的间接损失已经实际发生的凭证，故一审法院对其该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、建进公司与佛山太钢公司于2005年2月1日签订的《土地使用权租赁合同书》的土地租赁期限超出2025年1月31日的部分无效；二、建进公司与佛山太钢公司于2005年2月1日签订的《土地使用权租赁合同书》土地租赁期限在2025年1月31日以内的部分于2015年9月18日解除；三、建进公司与广东太钢公司于2007年7月24日签订的《土地使用权租赁合同书》于2017年9月5日解除；四、佛山太钢公司于判决生效之日起六十日内，向建进公司返还位于佛山市禅城区****澜石大桥收费站侧佛府国用（2005）第060008XXX土地使用证范围内26846.50平方米的土地及地上建筑物、构筑物；五、广东太钢公司于判决生效之日起六十日内，向建进公司返还位于佛山市禅城区********侧、澜石大桥西侧佛禅国用（2010）第1001XXX号证号范围内原银晶玻璃厂部分12841.75平方米的土地及地上建筑物、构筑物；六、建进公司于判决生效之日起十五日内，向佛山太钢公司支付涉案土地上加建的建筑物、构筑物剩余价值6054814.46元；七、建进公司于判决生效之日起十五日内，向广东太钢公司支付涉案土地上加建的建筑物、构筑物剩余价值3862474.17元；八、建进公司于判决生效之日起十五日内，向佛山太钢公司支付装修残值385511.07元及搬迁费用765882.80元；九、建进公司于判决生效之日起十五日内，向广东太钢公司支付装修残值900999.48元及搬迁费用2498540.40元；十、建进公司于判决生效之日起十五日内，向佛山太钢公司支付配电房设备及电力电缆设施补偿款380730元；十一、建进公司于判决生效之日起十五日内，向广东太钢公司支付配电房设备设施、电力电缆及生产车间设备基础补偿款1817632.50元；十二、建进公司于判决生效之日起十五日内，向佛山太钢公司支付经营损失899564.34元；十三、建进公司于判决生效之日起十五日内，向广东太钢公司支付经营损失1144720.38元；十四、驳回佛山太钢公司的其他反诉请求；十五、驳回广东太钢公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，本诉案件受理费53800元，由建进公司负担26900元，佛山太钢公司与广东太钢公司各自负担13450元。本案佛山太钢公司提起反诉的反诉受理费为124424元，由建进公司负担25424元，佛山太钢公司负担99000元。本案广东太钢公司提起的反诉受理费为116538元，由建进公司负担30000元，广东太钢公司负担86538元。广东太钢公司提起反诉时向一审法院多预交的3996元，在判决生效后经申请予以退回。二审中，当事人没有提交新证据。价格公司向本院出具《佛山市太钢不锈钢销售有限公司地上建构筑物及设施类评估汇总表-以年限四十年作为计算成新率的依据，在使用至二十年满时的评估价格》《佛山市太钢不锈钢销售有限公司地上建构筑物及设施类评估汇总表-以年限五十年作为计算成新率的依据，于本案评估时点的评估价格》《广东太钢不锈钢加工配送有限公司地上建构筑物及设施类评估汇总表-以年限四十年作为计算成新率的依据，在使用至二十年满时的评估价格》《广东太钢不锈钢加工配送有限公司地上建构筑物及设施类评估汇总表-以年限五十年作为计算成新率的依据，于本案评估时点的评估价格》《广东太钢不锈钢加工配送有限公司办公楼、宿舍楼装修及补充项目评估明细表-以年限四十年作为计算成新率的依据，在使用至二十年满时的评估价格》。本院组织当事人进行了证据交换和举证。经核查，本院对价格公司出具的上述评估报告真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》是否有效，如果该合同书有效，该合同书的解除时间；（二）建进公司与广东太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》的解除时间；（三）一审判决佛山太钢公司、广东太钢公司向建进公司返还租赁土地及地上建筑物、构筑物的期限是否妥当；（四）建进公司应向佛山太钢公司、广东太钢公司赔偿涉案土地加建的建筑物、构筑物的损失金额；（五）建进公司向佛山太钢公司、广东太钢公司支付配电房设备、电力电缆设施、生产车间设备基础补偿款金额；（六）建进公司应向广东太钢公司支付装修残值金额；（七）建进公司应否向佛山太钢公司、广东太钢公司赔偿经营损失、剩余租期内产生的土地租赁损失、重建期间员工解聘需支付的经济补偿金；（八）建进公司应否向佛山太钢公司支付未按合同约定履行土地租赁报批义务的违约金200万元。关于争议焦点一。佛山太钢公司上诉主张其与建进公司签订的《土地使用权租赁合同书》合法有效。经核查，该合同书约定土地租赁期限为四十年，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，一审判决认定该合同书土地租赁期限超过2025年1月31日的部分无效，处理正确，本院予以维持。佛山太钢公司的该上诉主张，于法无据，本院不予支持。佛山太钢公司上诉主张一审判决以建进公司向佛山太钢公司送达《关于收回土地重新出租的通知》的时间即2015年9月18日作为涉案《土地使用权租赁合同书》有效部分的解除时间错误。经核查，建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》第十八条约定：“租赁期间，乙方投资建设的地上建筑物及机器设备等所有权归乙方所有；若有一方违约而解除租赁合同时，除违约方根据协议支付对方违约金外，乙方所有地上建筑物经中介评估机构评估后，按评估价值甲方给乙方一定补偿。”该条款并未限制违约方享有合同解除权，只是要求违约方应对守约方承担违约责任，支付违约金及赔偿损失，因此建进公司明确表示其不愿意继续履行合同，构成违约，其作为违约方在承担违约责任的前提下可行使合同解除权。一审判决以建进公司向佛山太钢公司送达《关于收回土地重新出租的通知》的时间即2015年9月18日作为涉案《土地使用权租赁合同书》有效部分的解除时间，处理正确，本院予以维持。佛山太钢公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。广东太钢公司上诉主张一审判决以其收到本案应诉材料的时间作为其与建进公司于2007年7月24日签订的《土地使用权租赁合同书》的解除时间错误，应以本案判决生效之日作为该合同书解除时间。经核查，广东太钢公司与建进公司签订《土地使用权租赁合同书》后，建进公司未按合同约定向广东太钢公司交付土地，广东太钢公司亦未向建进公司支付押金20万元及租金，因此该合同书未实际履行。因此，一审判决以广东太钢公司收到本案应诉材料之日即2017年9月5日作为该合同书解除之日，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。佛山太钢公司、广东太钢公司上诉主张一审判决其于本案判决生效后六十日内向建进公司返还租赁土地及地上建筑物、构筑物，搬迁厂房的期限过短。经核查，如前所述，建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》已于2015年9月18日解除，截至一审判决作出之时，已超过三年半时间，截至二审判决作出之时，已有四年时间，佛山太钢公司、广东太钢公司有足够的时间重新选址及搬迁。一审判决佛山太钢公司、广东太钢公司于本案判决发生法律效力之日起六十日内向建进公司返还租赁土地及地上建筑物、构筑物，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四。佛山太钢公司、广东太钢公司上诉主张一审判决认定建进公司应赔偿的建筑物、构筑物损失过低，主要理由包括：1.一审判决以二十年年限作为计算成新率的依据来评估涉案土地建筑物、构筑物现值错误，应以生产用房的使用年限五十年作为计算成新率的依据；2.绿化项目不存在使用年限折旧问题，应按照重置价格全额赔偿。经核查，对于第一个理由。即便该建筑物、构筑物设计使用年限为五十年，但涉案《土地使用权租赁合同书》有效部分的土地租赁期限为二十年，且未约定合同期满后佛山太钢公司、广东太钢公司建造的建筑物、构筑物归其所有。考虑到建进公司系以零租金出租涉案土地，其在该土地租赁合同中并未获益，因此一审判决以法律规定的最长租赁期限二十年作为计算成新率的依据，亦无不当，本院予以维持。佛山太钢公司、广东太钢公司要求按五十年计算成新率的上诉理由，理据不足，本院不予支持。对于第二个理由。价格公司在其所作的评估报告复函中指出绿化工程之所以要按使用年限计算成新率，是因为绿化工程不是一次性投入，而是一项持续长效的养护管理工作，绿化投入后有可能成活，也有可能枯萎死亡，养护管理不善未必达到升值的效果。价格公司所作的解释符合日常生活经验法则，本院予以采信。佛山太钢公司、广东太钢公司的该上诉第二点理由，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点五。佛山太钢公司、广东太钢公司上诉主张配电房设备、电力电缆设施、生产车间设备基础补偿不适用使用年限折旧补偿，应按照重置价格全额赔偿。经核查，由于配电房设备、电力电缆设施、生产车间设备基础均已投入使用多年，必定存在耗损，若按照重置价格全额赔偿对建进公司明显不公，因此一审判决采用使用年限折旧方式对上述设施设备予以补偿公平合理，本院予以维持。佛山太钢公司、广东太钢公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点六。广东太钢公司上诉主张一审判决以二十年年限作为计算成新率的依据来评估广东太钢公司装修残值错误，导致认定的金额过低。经核查，对于广东太钢公司办公楼首层加建部分主体（含室内装修）的装修残值。如前所述，考虑到建进公司系以零租金出租涉案土地，其在该土地租赁合同中并未获益，因此一审判决以法律规定的最长租赁期限二十年作为计算成新率的依据，亦无不当，本院予以维持。对于广东太钢公司的其他装修残值损失。根据价格公司所作的评估报告，结合现场装修实际状况，按一般使用功能考虑房屋装修项目现状、使用时间、保养维护情况、合同租约期限即更新改造等因素的影响，办公楼、饭堂楼及宿舍楼的房屋装修残值按装修使用年限为二十年来计算。价格公司的该评估依据较为合理，一审判决予以采信并无不当，本院予以维持。关于争议焦点七。建进公司上诉主张其无须向佛山太钢公司、广东太钢公司赔偿经营损失；佛山太钢公司、广东太钢公司则上诉主张一审判决认定的经营损失过低，且建进公司应向其赔偿剩余租期内产生的土地租赁损失、重建期间员工解聘需支付的经济补偿金。经核查，建进公司与佛山太钢公司签订的《土地使用权租赁合同书》约定：“如果因甲方非正当原因致使合同无法履行，甲方应在合同不能履行之日起七日内一次性支付给乙方补偿金人民币贰佰万元作为对乙方的间接损失补偿。”由于经营损失属于佛山太钢公司、广东太钢公司的间接损失，因此一审判决支持佛山太钢公司、广东太钢公司关于建进公司赔偿经营损失的反诉请求，于法有据，本院予以维持。建进公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到一审判决支持的经营损失2044284.72元（899564.34元+1144720.38元）已超过上述条款约定的间接损失补偿金200万元，且佛山太钢公司、广东太钢公司未举证证明其关于剩余租期内产生的土地租赁损失、重建期间员工解聘需支付的经济补偿金的主张，因此一审判决驳回佛山太钢公司、广东太钢公司关于剩余租期内产生的土地租赁损失、重建期间员工解聘需支付的经济补偿金的反诉请求并无不当，本院予以维持。佛山太钢公司、广东太钢公司的该上诉主张均理据不足，本院不予支持。关于争议焦点八。佛山太钢公司上诉主张建进公司应向其支付未按合同约定履行土地租赁报批义务的违约金200万元。经核查，双方签订的《土地使用权租赁合同书》未约定建进公司未按合同约定履行土地租赁报批义务的违约责任，且佛山太钢公司未举证因建进公司的该行为给其造成的损失，佛山太钢公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，建进公司、佛山太钢公司、广东太钢公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407958元，由佛山市建进资产经营有限公司负担23154元，佛山市太钢不锈钢销售有限公司负担198344元，广东太钢不锈钢加工配送有限公司负担186460元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰