江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣06民终439号 上诉人（原审原告）：徐丽明，女，1967年11月16日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：桂建生，男，1963年11月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。系上诉人徐丽明的丈夫。 上诉人（原审原告）：姜爱金，女，1957年10月30日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。 上诉人（原审原告）：何风兰，女，1957年4月10日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：罗明哲，男，1986年7月7日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。系上诉人何风兰之子。 被上诉人（原审被告）：括苍·山水名城（一期）业主委员会，住所地鹰潭市月湖区。 负责人：段佳松，该业主委员会主任。 被上诉人（原审被告）：江西创佳物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号，统一社会信用代码91360602731947484C。 法定代表人：刘志勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童芸，该公司法务部职员。 原审原告：夏克默，男，1990年6月28日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 原审原告：陈辉，男，1990年9月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 上诉人徐丽明、姜爱金、何风兰因与被上诉人括苍·山水名城（一期）业主委员会（以下简称括苍业委会）、江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）及原审原告夏克默、陈辉确认合同无效纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐丽明、姜爱金、何风兰上诉请求：一、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院(2019)赣0602民初623号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回一审法院重新审理；二、本案二审诉讼费由被上诉人括苍·山水名城（一期）业主委员会和江西创佳物业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审判决认为“《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定仅是规范业主内部组织行为的管理性规定，不属于法律、行政法规规定的强制性规定”是错误的。这是一审法院混淆了基本的法律原则和概念，属于认定事实错误，适用法律不当，理应予以改判纠正错误判决。1.《物权法》是由全国人民代表大会制定的法律，《物权法》第七十六条涉及的是业主的基本权利即业主作为小区范围内房屋所有权人之一参与小区管理的权利。这是业主最基本也是最重要的权利，如果这个权利都没有或者不重要的话那么业主岂不是仅仅剩下缴纳物业费的义务了？2.正是因为选聘物业服务企业事关每一个业主的利益，因此《物权法》第七十六条将其列为业主决定建筑区划内重大事项及表决权，由全体业主共同决定，足以彰显其重要性。3.一审法院在明知被上诉人括苍业委会与创佳物业公司在签订涉案物业服务合同时没有经过双过半的业主同意，却为了偏帮被上诉人而故意将上诉人作为业主的最基本的权利认为是业主内部组织行为的管理性规定，这已经不是对基本对法理原则和法律的认知错误，而是一审法官故意曲解法律，错误判决，理应予以改判纠正。4.如果按照一审法院判决的逻辑，业委会未征得业主双过半的同意跟物业公司签订物业服务合同合法有效，而业主却不得不按照他们双方私自确定的合同来缴纳物业费，不就成了业主们只有义务而没有权利了吗？这种判决置《物权法》于何处？该合同明明没有按照《物权法》的规定征得业主双过半同意，居然却要业主们通过双过半来撤销，一审法院曲解法律规定。二、本案涉案《括苍·山水物业服务合同》没有经过小区业主双过半、损害业主基本权利的事实清楚证据、确实充分，应当依法将该合同确认为无效。1.上诉人等人已经通过业主知情权案件诉讼已经取得(2018)赣0602民初1213号民事判决书，该判决书明确要求被上诉人括苍业委会公布聘请被上诉人创佳物业公司的决定（应附业主共同同意的材料）并公布《物业服务合同》中提及的对物业公司满意度调查材料。2.被上诉人括苍业委会一直未履行，上诉人已经申请法院强制执行，被上诉人还是不履行义务，唯一的可能就是事实上根本就没有所谓双过半业主同意的材料，只不过是被上诉人业委会遮掩自己违法的借口而已。3.被上诉人括苍业委会提交的满意度调查仅不到90份，尚不足四分之一的业主人数。况且满意度调查不等同于就是同意继续聘请创佳物业公司，满意度调查是对物业公司上一年度工作的评价，跟同意继续聘请物业公司完全不是一个法律概念。因此被上诉人括苍业委会与被上诉人创佳物业公司所签的《括苍·山水物业服务合同》没有征得业主双过半同意的事实清楚、证据确实充分。4、一审法院认为“且五原告也并未提供证据证明2017年7月18日续签的《括苍·山水物业服务合同》将合同的期限定为5年，免除了被告创佳物业的责任，或加重五原告作为业主的责任或者排除了五原告的主要权利”，该认定是错误的。选择物业服务企业涉及到全体业主的利益，《物权法》规定应当由业主共同决定，这是业主最基本也是最重要的权利。被上诉人括苍业委会不经过业主共同决定就私自决定与被上诉人创佳物业公司续签了物业服务合同，排除了包括上诉人在内的业主的基本权利，非法剥夺了业主的自主选择权。侵害了上诉人等人的基本权利。况且合同一签就是五年，物业公司无论做的好坏，五年内业主都要缴纳物业费，这不是恶意串通损害业主权利吗？综上所述，上诉人一审诉讼请求合法、合理，应当予以支持。一审法院判决认定法律关系错误，适用法律不当，应当改判纠正或者发回重审。 被上诉人括苍业委会答辩称，1.业主委会成立时当时都提交过业委会成立的相关证明，上诉人徐丽明的丈夫桂建生也亲自参加过业主委员会成立；2.上诉方提出的业主委员会不合法的事情，根据业主大会的规则，成立业委会一个月之内要选物业公司，2016年和创佳物业公司签的物业服务合同，存在括苍开发商破产的问题，涉及到一些交接的问题，所以就和前期物业创佳物业公司签订2016年的合同；3.2017年签合同是根据业主满意度调查和括苍破产还没有结束来签合同的。 被上诉人创佳物业公司答辩称，1.括苍前期物业公司也是创佳物业公司，2016年8月份签订了第一份物业合同，当时期限是一年，物业费0.55元/平方；高层1.25元/平方；2.在2016年这一年过程中，创佳物业履行的很好，95%入住的人都交了物业费，没有入住的也交了86%以上，2016年的满意度是98%，社区居委会对我们的服务也很满意；3.续签是因为我们在这第一年做的很好，业主都很满意，所以续签了5年，现在总共是400多户，2019年到目前为止入住的80%以上都交了物业费，没入住的78%都交了物业费；4.我认为物业服务是有效的，和业主委员会签订的合同也是经过房管局备案的。 原审原告夏克默、陈辉未作陈述。 徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰向一审法院起诉请求：一、判令确认被告括苍业委会与被告创佳物业公司在2017年7月18日签订的《括苍·山水物业服务合同》无效；二、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：五原告系鹰潭括苍·山水名城（一期）业主。2015年8月1日至2016年2月19日，鹰潭括苍·山水名城（一期）业主大会筹备组采用书面征求意见、现场大会、微信群等组织召开业主大会，经业主表决选举产生业委会委员7人等，之后筹备组、岱宝山路社区居民委员会对小区业主委员候选人进行了公示，并经四青街道办事处同意，2016年5月4日经鹰潭市房产管理局同意备案。被告括苍业委会成立后于2016年8月4日与被告创佳物业公司签订了一份《括苍·山水名城物业服务合同》。合同约定，期限为2016年8月1日至2017年7月31日；物业服务收费采用包干制，多层住宅为0.55元/月/平方米，高层住宅为1.25元/月/平方米；及违约责任等内容。合同签订后，被告括苍业委会主任段佳松于2016年8月17日通过微信群将该合同予以公示。2017年7月18日，两被告续签了《括苍·山水名城物业服务合同》，该合同内容除将合同期限变更为2017年8月1日至2022年7月31日外，收费标准等内容与2016年8月1日签订的《括苍·山水名城物业服务合同》内容一致。上述两份合同签订后，被告创佳物业公司向鹰潭括苍·山水名城（一期）业主提供物业服务，绝大多数业主也按约交纳了物业费。因五原告未按合同约定交纳物业费，被告创佳物业公司于2018年4月8日诉至一审法院，要求原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉支付拖欠的物业费并支付逾期付款违约金。经一审、二审审理查明，在确认两被告签订的《括苍·山水名城物业服务合同》合法有效基础上，法院支持了被告创佳物业公司的诉讼请求。2018年6月20日，一审法院受理了五原告与被告括苍业委会业主知情权纠纷一案，2018年12月14日，一审法院判决被告括苍业委会在小区公告栏或公共区域内张贴公布包括被告括苍业委会聘请物业公司的决定（应附业主共同同意的材料）、与物业公司之间的《物业服务合同》及《物业服务合同》中提及的对物业公司满意度调查材料在内的相关资料。该案现已进入执行程序。 以上事实，有五原告提供的五原告身份证复印件，被告创佳物业公司的企业信息，（2018）赣0602民初1213号民事判决书，（2019）赣0602执377号受理案件通知书、执行通知书，2017年7月18日两被告签订的《括苍·山水名城物业服务合同》；被告括苍业委会提供岱宝山路社区居民委员会于2019年4月8日出具的《关于括苍·山水名城（一期）成立业主委员会的证明》，鹰潭市月湖区括苍·山水名城（一期）业主委员会第一次会议纪要，括苍·山水名城（一期）业主委员会委员、候补委员名单，QQ群相册，被告创佳物业公司提供的（2018）赣0602民初646号、647号、649号、650号民事判决书，（2018）赣06民终338号、339号、340号、341民事判决书，2019年3月31日鹰潭市月湖区四青街道办事处岱宝山路社区居民委员会出具的《关于创佳物业括苍服务中心证明材料》，以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据，一审法院予以确认。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，五原告提出2017年7月18日签订了《括苍·山水物业服务合同》擅自将合同的期限定为5年，没有按照法律规定的程序征得过半业主同意，显然是两被告恶意串通损害五原告等业主的利益的主张。一审法院认为，虽然被告括苍业委会没有提供证据证明其于2017年7月18日与被告创佳物业公司续签《括苍·山水物业服务合同》经过半数业主的同意，但《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定仅是规范业主内部组织行为的管理性规定，不属于法律、行政法规规定的强制性规定。且五原告也并未提供证据证明2017年7月18日续签的《括苍·山水物业服务合同》将合同的期限定为5年，免除了被告创佳物业的责任，或加重五原告作为业主的责任或者排除了五原告作为业主的主要权利。综上，五原告要求确认两被告之间签订的2017年7月18日《括苍·山水物业服务合同》无效的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告徐丽明、夏克默、姜爱金、陈辉、何风兰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，第一、括苍业委会具有相应的法律主体地位。本案，括苍业委会成立后，经四青街道办事处同意，于2016年5月4日报鹰潭市房产管理局备案。括苍业委会自成立之后，一直在履行相关职能，括苍业委会在没有被依法改选之前，其具有相应的法律主体地位。 第二、不应认定括苍业委会与创佳物业公司签订的《括苍·山水名城物业服务合同》无效。2017年7月18日，括苍业委会与创佳物业公司续签了《括苍·山水名城物业服务合同》，该合同除将合同期限变更为2017年8月1日至2022年7月31日外，收费标准等内容与2016年8月1日签订的《括苍·山水名城物业服务合同》内容一致，括苍业委会加盖了“括苍·山水名城（一期）业主委员会”印章。该合同签订时，括苍业委会在房管部门已经备案，创佳物业公司有理由相信括苍业委会具有合法的签约主体资格。没有证据证明创佳物业公司与括苍业委会有恶意串通签订物业服务合同损害业主合法权益的行为，创佳物业公司是善意的合同相对人。合同签订后，创佳物业公司向括苍·山水名城（一期）业主提供了相应的物业服务，绝大多数业主也按约交纳了物业费，双方的物业服务合同得到有效履行。 第三、括苍·山水名城（一期）业主共有400多户，本案三上诉人作为业主，只占其中的极少部分，三上诉人以括苍业委会的成立不合法为由而申请确认括苍业委会与创佳物业公司签订的物业服务合同无效，存在可能损害绝大部分业主合法权益的法律风险。如果业主、业主委员会认为创佳物业公司在履行物业服务合同的过程中，其提供的物业服务不符合合同约定，业主、业主委员会可以按照合同约定主张权利。 综上所述，上诉人徐丽明、姜爱金、何风兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐丽明、姜爱金、何风兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈华秀 审判员  李胜旺 审判员  张志明 二〇一九年九月二十六日 书记员  姜茗雅