广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12839号原告：林振雄，男，1963年9月11日出生，身份证住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：陈晓容、罗永波，广东合众拓展律师事务所律师。被告：钟云飞，男，1976年8月26日出生，汉族，身份证住址重庆市江津区。被告：王清贵，男，1974年7月18日出生，汉族，身份证住址乌鲁木齐市沙依巴克区。上列两被告共同委托诉讼代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。原告林振雄与被告钟云飞、王清贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓容，两被告的共同委托诉讼代理人赵峻博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同向原告支付从2017年4月1日起至2017年8月16日止的租金262400元（每月租金60000元，扣除被告已支付的2017年4月的租金9600元）；2.判决两被告立即共同向原告支付自2017年4月25日起计至实际清偿之日止的因逾期未付租金产生的违约金（以同期应付未付的租金为本金，按同期同类银行贷款利率即年利率4.75%的标准计算）；3.判决两被告共同向原告支付水费、污水费、电费合计43685元；4.判决两被告立即共同向原告支付自2017年7月24日起计至实际清偿之日止的因逾期未付水费、污水费、电费产生的违约金（以同期应付未付的水费、污水费、电费为本金，按年利率24%的标准计算）。事实和理由：2016年12月18日，原告与被告钟云飞签订《商铺使用协议》，约定两被告向原告租赁位于广州市越秀区仁济西路5-7号全栋三层的物业（以下简称涉案物业），租金为每月6万元整，于每月2日前支付。租赁期限自2015年8月1日至2017年7月31日止，合同约定可续租至2023年7月31日。2017年7月17日，两被告以涉案物业未能办理二次消防为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2018年2月8日广州市越秀区人民法院作出（2017)粤0104民初15487号民事判决书，判决书确认《商铺使用协议》的性质为租赁合同，该合同及其补充协议合法有效。另，原审查明，两被告已于2017年8月16日将涉案房屋交还原告并于次日交还业主，但两被告仅支付2017年4月份部分租金9600元，尚欠4月份租金50400元及此后的租金。2018年9月10日，广州市中级人民法院作出（2018)粤01民终12308号终审判决，确认一审查明的基本事实，并认定两被告以交还涉案房屋的方式解除《商铺使用协议》。现该案已进入执行程序。原告认为，原、被告双方的租赁关系合法有效，两被告应按时足额支付租赁期间的租金、水电费，逾期支付的，应承担违约责任。鉴于两被告仅支付2017年4月25日租金9600元，至今拖欠2017年4月份租金50400元及2017年5月1日至2017年8月16日的租金合计262400元（月租金为60000元、折算日租金为2000元）以及水电费、污水费合计43685元，两被告依法应当立即支付拖欠款项并承担逾期付款违约金。另，原告现自愿调整《商铺使用协议》约定逾期付款违约金标准为年利率24%。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉请，理由：1.2017年4月至2017年6月中旬期间，两被告已经分五次向原告支付了水电杂费及房屋占用费用共计60696.26元；2.不同意原告所称的被告占用房屋期间的占用费，被告认为涉案商铺已于2017年7月予以退还且根据涉案的商铺租赁合同显示双方的租赁期限至2017年7月31日，另原告与涉案房屋的业主签订的租赁合同期限也为2017年7月31日，被告认为原告无权主张2017年7月31日之后的租金或者房屋占用费；3.原告为涉案商铺办理消防许可是其合同义务，原告一直未履行该义务使得被告无法正常使用涉案商铺，因此原告无权主张2017年4月1日至2017年8月31日期间的租金和水电费。被告是在原告承诺能为涉案商铺办理消防许可证的前提下才承租涉案商铺，该事实有生效的（2018）粤01民终12308号民事判决书予以认定，而从签订涉案商铺的使用协议的合同目的而言为涉案商铺办理消防许可证是原告的根本合同义务，但截至原告收回涉案商铺之日，涉案商铺依然是没有消防许可的，因前述之故至2017年4月13日涉案商铺因消防许可问题被消防民警检查后涉案商铺就开始没有正常经营，在2017年6月11日涉案商铺更被广州市公安局越秀区分局正式下文处罚停业，因此原告是无权主张该期间的租金；4.原告一直无法办理消防许可，被告不支付剩余租金及水电费属于行使先履行抗辩和不安抗辩权的行为，不构成违约，无需支付违约金，如前述第三点所述涉案商铺使用协议履行过程中原告负有先办理消防许可的义务，在原告无法办理消防许可的情况下，被告是有权行使先履行抗辩权，此外在双方于2017年5月22日签订补充协议后，虽然该协议有约定被告应当先支付4月到5月的租金，但鉴于早在2016年12月18日被告在签订商铺使用协议时原告承诺可以办理消防许可直到2017年4月13日涉案商铺被消防检查乃至2017年6月11日正式收到责令停止营业的行政处罚决定书以后原告依然是未能将消防许可办理下来，这完全属于《合同法》第68条规定的其他丧失或可能丧失履行债务的行为，因此被告认为在涉案补充协议签订之后，被告不支付剩余的费用属于不安抗辩的行为，不应承担相应的违约责任；5.如果法院最终认定被告需要支付相应期间的房屋占用费等，那么被告认为也不能以涉案的商铺协议约定的租金标准进行计算，标准由法院判决。经审理查明：2015年8月1日，两被告签订《合伙协议》，约定共同经营广州市越秀区仁济西路5-7号共三层的商铺，合伙期限自2015年8月1日起至2023年7月31日止等。2016年12月18日，被告钟云飞（乙方）与原告（甲方）签订《商铺使用协议》，约定甲方同意将其合法承租的广州市越秀区仁济西路5-7号全栋三层，面积为465平方米的商铺给乙方经营使用，合作期限自2015年8月1日至2017年7月31日；乙方负责装修及自负盈亏，甲方每月固定收益为60000元，乙方在每月2日前以转账或现金的形式缴交给甲方；乙方须在签署本合同当天向甲方支付保证金120000元、首月收益60000元；乙方每月按时交纳甲方的收益。逾期交付收益的，每逾期一日，须按月收益千分之三向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除协议，没收保证金，收回房屋；合作期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等—切费用均由乙方负责；合作期满，乙方如不续签《商铺使用协议》，无违约行为的，甲方无息退回乙方保证金120000元；在甲方取得该物业承租权的前提下，甲方须将此物业的经营权与乙方合作期限为六年；固定收益为2017年8月1日至2023年7月31日，每月为60000元，假如在上述期限内，甲方还是以固定收益每月60000元收取，政府递增部分由乙方负责，若甲方无法取得该物业的承租权，则本《商铺使用协议》作废等。签订合同后，两被告向原告缴纳了租赁保证金120000元。2017年1月3日，两被告在涉讼房屋成立广州市嘟乐餐饮有限公司，法定代表人为被告王清贵。2017年5月20日，被告钟云飞与原告签订《补充协议》，约定：关于消防事宜，是原告介绍办理的，由于李俊潘指引，王盛荣办消防证，现郑银芝已委托原告跟进“消防安装工程”，期间2017年4月欠房租50400元及2017年5月的房租60000元，现先缴交还原告，证件下来之前，有关消防罚款由原告负责，承担因消防的原因造成的损失，由原告负责等。2017年6月11日，广州市公安局越秀区分局向广州市嘟乐餐饮有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为：涉讼房屋为经营餐饮业场所，在2017年1月开始在未经消防安全检查合格的情况下擅自将该公众聚集场所投入使用、营业，至被检查发现时已营业约三个月，广州市嘟乐餐饮有限公司的行为构成消防违法，决定对该司责令停产停业并处30000元罚款等。2017年8月16日，原告收回涉讼商铺，并于次日交还给业权人。2017年7月17日，两被告向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月18日签订的《商铺使用协议》；2、判令被告（即本案原告）退还原告（即本案两被告）租赁合同保证金120000元；3、判令被告因房屋租赁违约赔偿原告损失共972696元（其中，室内装修工程费用280000元，地板建材购置费90000元，空调设备费用53500元，收银软件费8000元，厨房设备费90000元，广告制作费用8900元，记账服务费1000元，其他装修、经营用品购置等费用176000元，2017年4月15日至2017年7月14日期间分租租金损失132000元，消防罚款30000元，罚款滞纳金16200元）。本院于2018年2月8日作出（2017）粤0104民初15487号民事判决：一、被告林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟云飞、王清贵退还保证金120000元。二、被告林振雄在本判决发生法律效力之日起7日内向原告钟云飞、王清贵赔偿350000元。三、驳回原告钟云飞、王清贵的其他诉讼请求。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018)粤01民终12308号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述一审判决的“本院认为”部分内容为：原告钟云飞与被告在平等自愿的基础上签订的《商铺使用协议》及《补充协议》，无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该《商铺使用协议》约定由被告提供涉讼商铺予原告钟云飞使用，原告钟云飞每月按固定金额向被告支付费用，并自负盈亏，故该《商铺使用协议》的性质为租赁合同。上述协议虽未明确约定完成消防安全检查的义务在于被告，但据上述《补充协议》中关于“承担因消防的原因造成的损失，由被告负责”的约定，可确定被告应履行完成消防安全检查的义务。现两原告因涉讼房屋未经消防安全检查合格而被有关部门限令停业，故相关损失应由被告承担。综合考量本案具体情况，被告应向两原告赔偿室内装修工程费用、地板建材购置费、空调设备费用合计350000元。而两原告主张的收银软件费、厨房设备费、广告制作费用、记账服务费、其他装修、经营用品购置等费用属于已使用或动产价值，本院不予支持。两原告主张的消防罚款，因未实际产生，本院亦不予支持。至于两原告要求被告赔偿分租租金损失132000元的诉讼请求，因欠缺合同依据，本院亦不予支持。鉴于两原告已经将涉讼房屋交还给被告，故上述《商铺使用协议》已实际解除，两原告要求本院解除该协议的诉讼请求，本院不再调处。被告应将所收取的保证金120000元退还给两原告。上述二审判决的“经审理查明”部分其中内容为：二审期间，林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出行政处罚的原因是涉案商铺的二次消防没有经消防安全检查合格。钟云飞、王清贵称当时签订涉案《商铺使用协议》时，林振雄向其二人保证可以办好消防验收，故在该前提下签订了合同，其二人是基于对林振雄的信任才签订合同、使用房屋以及支付了部分租金。林振雄否认其曾承诺过可以为涉案商铺办理消防验收。上述二审判决的“本院认为”部分其中内容为：林振雄、钟云飞、王清贵均确认公安机关对涉案房屋作出责令停产停业、罚款的行政处罚的原因是涉案商铺的二次装修的消防没有经消防安全检查合格。从涉案《补充协议》的约定来看，涉案商铺二次装修的消防验收系由林振雄“介绍办理”并由其“负责跟进消防安装工程”，且约定“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”，故钟云飞、王清贵关于其二人是在林振雄承诺能为涉案商铺办理消防许可证的前提下承租涉案商铺的主张更为合理、可信。现涉案商铺未能通过消防安全检查而被公安机关责令停产停业，钟云飞、王清贵承租涉案商铺的目的无法实现，林振雄并无证据证明涉案商铺未通过消防安全检查系因钟云飞、王清贵的原因所致，钟云飞、王清贵在此情况下以退还涉案商铺给林振雄的方式解除合同并不构成违约，钟云飞、王清贵有权要求林振雄返还所收取的保证金。林振雄关于其不应返还保证金120000元给钟云飞、王清贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。《协议书》中并无约定钟云飞、王清贵因消防的原因造成的损失仅限于营业损失，林振雄的该主张依据不足，本院不予支持。《协议书》无明确约定林振雄对因消防原因所造成的损失承担责任的前提是钟云飞、王清贵先缴清2017年4月、5月的房租，林振雄的该主张依据不足，本院亦不予采信。涉案《商铺使用协议》约定“乙方（钟云飞、王清贵）负责装修及自负盈亏”，林振雄是知道并同意钟云飞、王清贵对涉案房屋进行装饰装修的。涉案《商铺使用协议》并非因钟云飞、王清贵违约而解除，故钟云飞、王清贵有权依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定以及《协议书》关于“证件下来之前，有关消防罚款由林振雄负责，承担因消防的原因造成的损失，由林振雄负责”的约定，请求林振雄赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失。林振雄一审期间撤回了其对涉案房屋内的装修进行评估的申请，无提供证据证明涉案房屋内已形成附合的装饰装修残值损失的具体数额，一审法院根据钟云飞、王清贵对涉案商铺的投入情况，酌情判令林振雄赔偿350000元并无不当，本院予以维持。2017年7月24日，原告支付了涉案房屋的污水费977.76元、水费2684.96元；电费21296.14元。2017年8月28日，原告支付了涉案房屋的污水费1087.87元、水费22733.40元。2017年9月11日，原告支付了涉案房屋的电费14905.3元。本案诉讼过程中，原告确认被告于2017年4月25日支付4月租金9600元；2017年6月5日以现金方式收取被告租金11000元；2017年6月6日以现金方式收取被告租金6000元；2017年6月6日委托员工以转账方式收取被告租金6500元，因此2017年4月1日至2017年8月16日期间共收取被告租金33100元。被告确认2017年4月25日共支付4月租金9600元；6月6日，被告收取了一楼分租户的租金后直接转交给原告23500元现金；2017年6月6日还以支付宝转账方式向原告的雇员支付了6500元；之后在6月中旬支付6000元现金。原告否认收取被告23500元现金，被告未能举证证明支付了23500元现金给原告。2017年6月6日14：55分，被告转账支付6500元租金给原告的员工。同日20：13分，原告与被告王清贵的微信聊天记录记载：班长（即被告王清贵），我先与你对一下，4月份共收你9600，5月份无收过，6月4日至6日先收到23500，你对一下，复我。被告并提供证人蔡某的证言，内容为：我叫蔡某，我是王清贵的朋友。2017年6月中旬，我和王清贵在广州市越秀区儿童公园仁济路那个侧门口那边给了林振雄和他老婆6000元现金，那个钱是王清贵给林振雄的租金。原告对该证人证言的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：被告于2017年8月6日才将涉案房屋交回给原告，根据等价有偿的原则，被告使用了原告提供的房屋，原告据此要求被告支付2017年4月1日至2017年8月16日的租金合法有理，本院予以支持。因原告在2017年6月6日20：13分确认收到被告的租金23500元，而被告支付给原告员工的6500元发生在2017年6月6日14：55分，故认定该23500元已包含6500元。另外鉴于原告已确认被告的证人证言，该证人证言所证明的6000元是发生在2017年6月中旬，故本院认定2017年4月1日至2017年8月16日被告共支付了39100元租金给原告。剩余的租金被告应清缴给原告。同理，被告使用了涉案房屋，故所产生的水电费应由被告负担，现原告代被告垫付后要求被告予以清偿合法有理，本院予以支持。被告并应按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。生效判决已确认由于原告未能为涉案房屋办理消防许可证而造成合同无法履行，在此情况下，被告暂缓支付租金给原告构成不安抗辩，故原告要求被告支付逾期支付租金的违约金理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告钟云飞、王清贵应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林振雄支付2017年4月1日起至2017年8月16日的租金（按每月60000元计算，扣除被告钟云飞、王清贵已付的39100元）；二、被告钟云飞、王清贵应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林振雄支付水费、污水费、电费合计43685元及逾期未付水费、污水费、电费产生的利息（以原告代垫的费用为本金，从代垫之日起按中国人民银行制定的同期同类贷款利率的标准计算至清付之日止）；三、驳回原告林振雄的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7826元，由原告林振雄承担2547元，被告钟云飞、王清贵共同承担5279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  莫翠云人民陪审员  罗晓芬二０一九年九月十六日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭