镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初2599号原告（反诉被告）：胡明军，男，1971年10月31日生，汉族，住本市京口区。委托诉讼代理人：任浩、曹倩雯，江苏丹正律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江市润林市场管理有限责任公司，统一社会信用代码91321100720504549B，住所地镇江市运河路69号。法定代表人：徐懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈坚，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王俊杰，江苏金荣恒顺律师事务所律师。原告（反诉被告）胡明军与被告（反诉原告）镇江市润林市场管理有限责任公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡明军及其委托诉讼代理人任浩、曹倩雯，被告（反诉原告）润林公司的委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明军向本院提出诉讼请求，1、判令被告润林公司返还原告不当得利款项合计90万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月20日，原告与被告润林公司签订房屋场地设施有偿使用合同，约定原告承租被告F001、F002，F010-F015，E001、E002区域为经营场地，上述区域建筑面积合计800平方米，租赁期限自2014年10月6日起至2015年10月5日止，同时合同约定如遇拆迁，原告的装潢补偿归原告。之后原告就上述区域的房屋及场地进行装饰装修，并进行墙纸等项目经营。租赁合同期满之后，原告与被告润林公司未再续签书面租赁合同，但上述区域房屋一直由原告占有使用。2016年8月12日，镇江市润州区人民政府发布房屋征收拆迁补偿方案公示，原告承租的房屋、场地位于拆迁范围之内。被告润林公司已经与征收部门签订征收补偿协议，该协议项下包含过渡费、各项设施移机费、装修补助费、附着物补助费、搬迁费、营业补助费。2018年2月，被告润林公司关闭镇江装饰城，原告离开上述经营场所。之后原告就该装潢补偿费用与被告润林公司进行协商无果。被告润林公司辩称，一、案涉房屋所在区域实施的是整体拆迁补偿，被告润林公司作为被征收人尚未从征收部门获得全额拆迁补偿费用，难谓被告润林公司取得本应归属于原告胡明军利益，不构成不当得利；二、原告胡明军与被告签订的合同期限届满之后，双方未再重新签订书面合同。合同期限届满之后，原告对上述房屋属无权占有。房屋拆迁发生于原告无权占有上述房屋期间，不能适用租赁合同中有关装饰补偿费用的约定；三、即使原告对上述房屋不构成无权占有，那么根据原被告双方签订的租赁合同第九条约定，拆迁相关补偿应由被告润林公司享有。被告（反诉原告）润林公司向本院提出反诉请求，1、判令反诉被告胡明军依法支付拖欠反诉原告润林公司的房屋租金及房屋占用费合计40万元及拖欠上诉费用及期间的利息447554元（以中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年7月1日）；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告润林公司与反诉被告胡明军签订租赁合同一份，约定胡明军承租润林公司房屋每年须支付润林公司租金67500元，设施有偿使用费45375元，物管费37125元；租赁期限自2014年10月6日至2015年10月5日。合同签订之后，润林公司依约将房屋交付胡明军使用，但是胡明军未能依照合同约定向润林公司支付房屋租金。合同到期之后，胡明军亦继续占有使用该房屋，应支付润林公司房屋占用费。至2018年2月，润林公司关闭镇江装饰城，胡明军尚欠润林公司2014年10月6日至2015年10月5日期间租金、设施有偿使用费、物管费合计50000元；2015年10月6日至2018年2月5日期间房屋占用费350000元，合计400000元。因胡明军逾期支付上述费用，应按照中国人民银行同期贷款利率承担由此给润林公司造成的利息损失44755.4元（暂计算至2019年7月1日）。反诉被告胡明军辩称，一、反诉被告胡明军已经支付合同期内房租，不存在拖欠租金情况。二、合同到期之后，反诉原告润林公司以拆迁为由，多次招租，导致反诉被告胡明军无法正常经营，无法实现合同目的，反诉被告不应支付房屋占用费。三、反诉被告承租的房屋已经被征收，权利主体发生变化，反诉原告润林公司无收取租金及房屋占用费的权利；四、房屋租金的诉讼时效期间为一年，反诉原告现在主张显然已经超过诉讼时效。经审理查明，2014年10月20日，原告（反诉被告）胡明军与被告（反诉原告）润林公司签订房屋场地设施有偿使用合同约定，胡明军作为承租人承租位于镇江市运河路69号E001、E002，F001、F002，F010-F015区域作为经营场地，租金每年67500元，设施有偿使用费每年45375元，物管费每年37125元。租赁期限自2014年10月6日至2015年10月5日。合同第九条约定，甲（润林公司）乙（胡明军）双方有配合政府推动改造项目的义务，如因政府启动征用或企业经营需要对该市场进行整体或局部拆迁，致使本合同不能履行，甲方必须提前三十天通知乙方，与拆迁相关的补偿由甲方享有。乙方必须无条件迁让，如乙方不按甲方通知期限搬迁，甲方有权采取必要措施直至乙方迁让。剩余房租和保证金甲方扣除相关费用后返还给乙方。同时双方手写添加第十二条约定，如遇政府政策性搬迁，乙方投入内部装潢的补偿折价款归乙方所有。至该合同租赁期限届满，原告胡明军尚有50000元租金未向润林公司支付。原告胡明军与被告润林公司签订的房屋场地设施有偿使用合同期限届满之后，双方未再签订租赁合同，但是该房屋一直由原告占有使用至2018年2月。2015年5月28日，润林公司对外发出招租广告，载明“镇江润林装饰材料市场（原镇江装饰城，运河路69号）室已有十几年经营历史的老装饰材料市场。在镇江中心区域，有极好的区位优势；市政府原计划对市场重新拆迁规划，一度使市场处于停滞状态。根据目前情况，决定暂停开发，重启市场功能……”2016年8月12日，镇江市润州区人民政府发布房屋征收补偿方案公示，确定拟征收的范围为运河路西南侧。2016年11月24日，镇江市润州区人民政府作出国有土地上房屋征收决定公告（镇润房征告字2016年第1号），决定征收位于运河路西南侧的罐头厂地块。2019年1月26日，镇江市润州区人民政府房屋征收办公室、润州区房屋征收和拆迁安置中心、镇江诚信房屋征收服务中心与被告润林公司签订镇江市房屋征收补偿协议。确定拆迁补偿款为219480841元，至2019年4月26日，已经支付润林公司补偿款1.24亿元。原告胡明军承租区域经江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司评估，装饰装修及附属物补偿价值合计404133元。以上事实有原告（反诉被告）向本院提交房屋场地设施有偿使用合同镇江罐头厂食品厂收款收据、情况说明、房屋征收补偿方案公示复印件一份、镇江市房屋征收补偿协议一份、照片一份、招租广告一份、万顺家饰装饰装修及附属物评估补偿参考价格表一份，被告（反诉原告）向本院提交的租金及房屋使用费交纳一览表、镇江市润州区人民政府国有土地上房屋征收决定书（镇润房征字2016年第1号）一份、镇江市房屋征收补偿协议复印件一份、情况说明一份，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为，一、本案案由如何确定；二、胡明军诉讼请求能否成立；三、反诉原告润林公司所提反诉请求能否成立。关于本案案由，应确定为房屋租赁合同纠纷。理由如下：首先，构成不当得利须受领人取得利益没有合法依据。本案中原告胡明军承租特定区域房屋之后针对房屋进行装饰装修，属动产与不动产附合情形。除当事人另有约定外，动产与不动产附合，由不动产所有人取得动产之所有权。其次，原、被告双方签订的书面合同，未就与房屋形成附合的装饰装修物的处理作出约定，然根据合同第十二条“乙方（原告）投入内部装潢的补偿折价款归乙方所有”的约定，可得而知，原告取得房屋内部装潢的补偿折价款的前提为将房屋装饰装修物的所有权移转于房屋所有权人。综上，原告承租房屋发生拆迁时，装饰装修物所有权已经归属于房屋所有权人即润林公司。房屋征收补偿款乃政府作为土地及房屋的征收人对原土地及房屋所有人给予的补偿，本案中被告润林公司作为原告承租房屋及装饰装修物的所有人，自征收部门取得征收补偿款，乃基于其对案涉房屋及装饰装修物的所有权，难谓没有合法依据。最后，土地房屋征收过程中，房屋征收部门除向被征收人的房屋及土地进行补偿外，还会向被征收人发放停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费、奖励费及其他补贴补助款等费用。参照原、被告之间签订的书面租赁合同第九条明的约定，与拆迁相关的补偿由甲方（润林公司）享有。被告润林公司基于该合同条款的约定，自能从征收部门取得与拆迁相关的停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费、奖励费及其他补贴补助款等费用，显然不属于没有合法依据的情形。原告胡明军向被告润林公司主张诉求的实质乃基于原、被告双方签订的房屋场地设施有偿使用合同，而该合同实质就是租赁合同，故本院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。针对争议焦点二，原告向被告主张诉请中所包含的装饰装修物补偿款、停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用。因停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用，在案由分析部分已做说明，不满足不当得利的情形。根据原合同第九条之约定，显然将停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等费用归属于被告润林公司，故本院对原告要求润林公司支付停产停业损失补偿费、搬迁补偿费、移位或初（安）装费等款项的诉讼请求不予支持。关于装饰装修物赔偿款，因原、被告双方签订的原书面合同中第十二条对装饰装修补偿作出另外约定，约定装饰装修补偿折价款归乙方（胡明军）所有，原告依据原合同第十二条约定向被告主张装饰装修补偿款具有法律依据。原告所承租区域的装饰装修及附属物经评估价值为404133元，被告润林公司应按照上述数额向原告支付装饰装修补偿款。关于争议焦点三，其一为反诉原告润林公司所提，反诉被告胡明军应支付拖欠租金的问题。胡明军与润林公司于2014年10月20日签订的房屋场地设施有偿使用合同，对租金给付约定为先交后租，对设施有偿使用费、物管费如何给付未作出约定。2015年10月5日该合同确定的租赁期限届满，胡明军尚欠租金50000元。上述事实为润林公司所明知，润林公司作为租金债权的享有者，至迟应自2015年10月6日起，以一年诉讼时效期间为限向胡明军主张租金债权。润林公司向胡明军主张欠付租金债权的时间为2019年7月1日，亦未提供证据证明，其享有的上述租金债权存在时效中断、中止情形，故本院对反诉被告胡明军所提润林公司向其主张租金债权已经超过诉讼时效的意见，依法予以采纳，对反诉原告润林公司要求反诉被告向其支付拖欠50000元租金的请求不予支持。其二为反诉原告润林公司所提，反诉被告胡明军应支付房屋占用费的问题。双方签订的原房屋租赁合同期限届满之后，胡明军仍然继续占有使用案涉房屋的事实为双方所认可。反诉原告润林公司所主张的房屋占用费，可参照原合同约定的房屋租金执行。房屋占用费可计算至2016年11月24日。理由如下：首先，从反诉原告润林公司与反诉被告胡明军签订租赁合同的合同目的看，胡明军作为案涉特定区域房屋的承租人，其承租润林公司房屋乃为实现自身墙纸经营所需；润林公司作为镇江装饰城的租赁管理企业，其亦需要通过将房屋出租于经营不同装修项目的单位或个人以维持整个镇江装饰城的经营。至镇江市润州区人民政府作出对上述区域内土地及房屋的征收决定，无论是作为承租人的胡明军还是作为出租人的润林公司，通过租赁合同维持各自在镇江装饰城经营的目的均将因为政府征收土地及房屋而不能如征收决定发布之前开展稳定的经营活动，双方签订租赁合同所欲达到的合同目的已然不能实现。其次，从土地、房屋及其他附属设施权利归属的角度看，至镇江市润州区人民政府作出征收决定之日，征收区域内土地使用权、房屋及其他附属设施的所有权已经发生变更，不再属于润林公司所有，润林公司既已丧失所有权，其向胡明军主张征收决定公告发布之后租金的权利不再具备本权支撑。虽然在政府征收决定公告之前镇江市润州区人民政府曾于2016年8月12日发布房屋征收方案公示，但此文件仅属行政行为公开接受社会意见的行为，不具有征收决定性质。自2015年10月6日至2016年11月24日期间，案涉房屋由胡明军占有使用的但未交纳租金的事实为润林公司所明知，润林公司向胡明军主张房屋占用费债权的诉讼时效期间应自2016年11月25日起计算一年至2017年11月24日。此期间，民法总则于2017年10月1日起开始实施，此时润林公司主张租金债权的诉讼时效尚未届满，诉讼时效期间变为三年，即润林公司主张债权的时效届满之日应为2019年11月24日。反诉原告润林公司于2019年7月1日就上述期间的债权向本院提起诉讼，处于诉讼时效期间。故本院对于胡明军提出的此段期间内润林公司债权的诉讼时效已经届满的意见不予采纳。2015年10月6日至2016年11月24日期间，反诉被告胡明军作为案涉房屋的实际占有使用人，可参照双方之间签订的原租赁合同支付房屋占用费，然考虑到反诉被告承租区域所在的范围曾出现过拟拆迁而终止的情形，不免会对其经营产生不利影响的情形，本院酌定2015年10月6日至2016年11月24日期间的房屋占用费的数额为102500元。因反诉被告存在迟延支付房屋占用费的事实，应当以102500元为基数自2016年11月25日起按照年利率4.75%向润林公司支付上述费用占用期间的利息损失至实际支付租金之日。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江市润林市场管理有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告胡明军支付装饰装修补偿款404133元；二、反诉被告胡明军自本判决生效之日起十日内支付反诉原告镇江市润林市场管理有限责任公司2015年10月6日至2016年11月24日期间房屋占用费102500元及此款占用期间利息（以102500元为基数按照年利率4.75%自2016年11月25日起支付至实际支付之日止）；三、驳回原告胡明军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告镇江市润林市场管理有限责任公司其他反诉请求。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，原告胡明军负担7052元，被告镇江市润林市场管理有限责任公司负担10748元。反诉案件受理费3986元，由反诉原告镇江市润林市场管理有限责任公司负担2965元，反诉被告胡明军负担1021元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  姚向群人民陪审员  许荣发二〇一九年九月五日法官 助理  宋江波书 记 员  彭 璇