广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7966号上诉人（原审被告）：梁庆为。委托诉讼代理人：陈泰潜，广东东达昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹洁莹，广东东达昊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市千禧餐饮服务有限公司。法定代表人：王广生，该公司经理。原审第三人：王广生。佛山市千禧餐饮服务有限公司与王广生的委托诉讼代理人：严达兴，广东的信律师事务所律师。上诉人梁庆为因与被上诉人佛山市千禧餐饮服务有限公司（以下简称千禧公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初8508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。梁庆为上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，依法改判为：驳回千禧公司的全部诉讼请求；2.二审诉讼费用由千禧公司承担。事实和理由：一、梁庆为对《租赁合同》的解除没有过错，不应承担过错责任。1.案涉合同约定租金、水电费每月为一期支付，每期在当月5日前一次性付清。则每期的租金计算开始日为每月16日。2.根据先交付租金后使用的交易习惯，一审法院将5日定为计租周期的5日，将租金的支付节点推迟了一个月，认定事实错误。2.梁庆为发出“以后都不用交租”的意思表示的时间为2018年3月11日，而自2018年2月16日开始拖欠租金。无论按照每月5日还是次月5日交付租金，梁庆为发出“以后都不用交租”的意思表示时，已经逾期交租，上述意思表示根本不足以构成交付租金的客观障碍。若按照2月5日支付2月16日至3月15日的租金，在3月11日时已经逾期交租一个多月，已满足《租赁合同》约定的合同解除条件。因此，梁庆为发出“以后都不用交租”的意思表示没有过错。3.梁庆为发出《解除合同通知函》，给案涉租赁物短暂上锁的行为是维护自身合法权益，不存在过错。第一，梁庆为发出《解除合同通知函》时，千禧公司已拖欠租金2个月。第二，千禧公司自2017年12月26日发出了“暂停营业通知”开始，已经停止营业近四个月，梁庆为对其是否能够继续营业产生合理怀疑。第三，梁庆为给案涉租赁物上锁是因为千禧公司在没有结清租金的情况下，其员工想把租赁物内的物品清走。第四，梁庆为在收到的《律师函》后便解锁，没有影响千禧公司的经营。一审法院认定梁庆为未提供证据证明其开锁的具体时间，明显加重了梁庆为的举证责任，梁庆为不可能自证解锁时间，应当由千禧公司证明“2018年6月去租赁物现场查看时租赁物仍存在两把锁”的事实。二、千禧公司的装修损失应当由其自行承担。梁庆为不同意利用租赁物的装修，且千禧公司的装修对梁庆为并无任何利用价值，现一审法院错误认定梁庆为对合同解除有过错，要求梁庆为承担装修损失的一半价值，于理不合。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，违约导致合同解除，对于未形成附合的装饰装修，可自行拆除，对于剩余装修残值损失，不应由梁庆为承担。综上，千禧公司应承担合同解除的全部责任，请求二审法院支持梁庆为的上诉请求，依法改判。千禧公司答辩称：一、对于一审法院认定梁庆为单方解除合同的事实表示认可，但对于千禧公司对案涉合同的解除存在过错，不予认可。二、一审判决之后千禧公司要求取回的物品，但梁庆为予以拒绝。千禧公司已将案涉租赁场所的钥匙通过邮寄方式寄还给梁庆为。千禧公司向一审法院起诉请求：1.梁庆为双倍返还定金200000元；2.梁庆为赔偿千禧公司经济损失共计100000元；3.梁庆为向千禧公司支付装修、设备投入款共计739370.81元；4.本案诉讼费用由梁庆为承担。一审法院认定的事实：2017年4月26日，梁庆为（甲方、出租方）与王广生（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区******厚东股份经济合作社骏鹏**广场的B号铺使用权（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方，甲方将涉讼租赁物案现状出租给乙方使用，乙方承租的项目为餐饮，面积合计铺面205平方米、仓库66平方米；出租期限从2017年5月16日至2023年5月15日止，共6年；租金每三年在原面积单价的基础上递增百分之十，2017年5月16日至2020年5月15日，每月租金为30750元；租金、水电费每月为一期支付，每期在当月5日前一次性付清，甲方开具收据给乙方，如逾期缴交，甲方按乙方应缴款项总额每天千分之五计收违约金；水电费收费按供电部门和水厂单位计算，水费+0.2元、电费+0.2元作为损耗；甲、乙双方在签订合同时，乙方即向甲方交100000元为租赁押金，此押金在租赁期满，乙方结清费用后退回乙方，此款项不计利息；合同期满后，若乙方不再续租，租赁物内的水电设施、装修等乙方不得拆除，归甲方所有，属乙方投资的经营设备、生活用品等由乙方自行搬走；乙方拖欠租金、水电费或税费（包括部分拖欠）过20天的，属违约行为，甲方有权解除合同，并收回出租项目；甲方未经乙方同意提前解除合同，视为违约，甲方双倍退还乙方全部押金，另赔偿乙方一切经济损失；乙方若中途退租，提前解除合同，视为违约，甲方除没收乙方全部押金外，并追收合同剩余的全部租金、水电费、税费等。2017年4月27日，梁庆为收取涉讼租赁物押金100000元；同日，梁庆为出具收据确认收到王广生租用涉讼租赁物押金100000元。2018年4月9日，梁庆为通过微信方式向王广生发送《解除合同通知函》，该通知函写明王广生在2018年2月15日开始拖欠租金和水电费，经梁庆为多次催收后，至今仍然拖欠梁庆为租金和水电费70000元，拖欠租金和水电费已超过20天，造成梁庆为重大经济损失，属于严重违约，鉴于以上事实，梁庆为根据涉讼合同第四条第2款、第八条第4款约定和合同法有关规定，决定解除涉讼合同并在五日内收回涉讼租赁物，请王广生在五日内按照合同约定向梁庆为支付拖欠的租金、水电费和违约金，搬离涉讼租赁物中的物品、设施设备等财物，否则，梁庆为将自行处理涉讼租赁物内属于王广生所有财物。千禧公司向梁庆为邮寄发出《律师函》，该律师函写明2018年3月11日，梁庆为突然要求千禧公司不要再交租，终止合同，并随后擅自将涉讼租赁物上锁，致使涉讼租赁物至今无法正常营业，给千禧公司造成重大经济损失，望梁庆为依照涉讼合同约定妥善解决本次纠纷，否则千禧公司将诉诸法律追究梁庆为的违约责任和赔偿责任。该邮件于2018年4月14日投递并签收。诉讼中，根据千禧公司的申请，一审法院依法委托广东同益达工程顾问有限公司对涉讼租赁物千禧自选餐厅内的装修造价（包括与涉讼租赁物形成附合的装修物及未形成附合的装修物）进行鉴定，后广东同益达工程顾问有限公司出具《工程造价鉴定报告》，确定与涉讼租赁物形成附合的装修物金额为543284.06元；与涉讼租赁物未形成附合的装修物金额为17325元；争议造价（空调部分、与涉讼租赁物未形成附合物的厨房设备部分、与涉讼租赁物未形成附合物的灯具、监控设备、桌椅部分）金额173303.94元。千禧公司在涉讼租赁物门口张贴的告示写明“因本餐厅升级整改，暂停营业数天，具体开业时间另行通知”。该告示的落款日期为2017年12月26日。另查明，梁庆为于2018年3月9日将其收款账号通过微信方式发送给王广生，王广生微信回复收到；2018年3月11日，梁庆为向王广生发送微信称“王总：你以后都不用交租了！”2018年4月9日，梁庆为向王广生微信发送《解除合同通知函》。梁庆为陈述其在发送该解除合同通知函后有对涉讼租赁物上锁，其收到千禧公司发出的律师函后就开锁了，整个上锁期间仅3天左右。千禧公司和王广生陈述千禧公司的员工于2018年6月份去涉讼租赁物现场查看时涉讼租赁物仍存在两把锁。又查明，千禧公司为自然人独资的有限责任公司，成立日期为2017年5月26日，法定代表人及投资者均为王广生。2018年5月11日，梁庆为与王广生因涉讼租赁物租赁合同纠纷提起诉讼[案号：（2018）粤0605民初7603号]。再查明，涉讼租赁物所在的佛山市南海区*********侧商铺1三层框架结构已办理房屋产权登记。2018年5月22日，千禧公司提起诉讼。诉讼中，千禧公司、梁庆为及王广生均确认涉讼合同对于“月”所涉及的具体期间为当月16日至次月15日；千禧公司及王广生已向梁庆为支付至2018年2月15日的租金；梁庆为出租涉讼租赁物时，涉讼租赁物是毛坯状态。梁庆为明确涉讼租赁物的承租人是王广生，千禧公司为实际使用人。千禧公司及王广生确认其已向梁庆为支付至2018年1月15日的水电费。2019年4月16日第三次庭审中，千禧公司及王广生明确表示同意搬离涉讼租赁物内未与涉讼租赁物形成附合的装饰装修物；梁庆为明确表示不同意使用涉讼租赁物内未与涉讼租赁物形成附合的装饰装修物，亦不同意千禧公司搬离该物品。梁庆为主张涉讼合同在2018年4月9日其发出《解除合同通知函》时解除，千禧公司及王广生主张涉讼合同已经解除，因为千禧公司及王广生收到了梁庆为发出的解除通知，但千禧公司认为涉讼合同在2018年3月11日梁庆为通过微信告知王广生提出拒绝接收租金并交由法院诉讼解决当日解除。千禧公司明确其诉请2中的经济损失是指梁庆为对涉讼租赁物上锁后致千禧公司不能经营的损失。王广生明确表示若经法院审查确认其为涉讼合同的承租人，其同意因涉讼合同所产生的权利由千禧公司主张。一审法院认为，涉讼租赁物已办理房屋产权登记，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同的抬头明确载明乙方为王广生，梁庆为提供的收据亦载明收取的为王广生缴纳的押金，王广生既未有证据显示千禧公司与梁庆为签订涉讼合同时曾向梁庆为披露其是代表设立中千禧公司的名义与梁庆为签订合同，又未提供证据证明千禧公司设立后，梁庆为和王广生就涉讼合同的权利义务归属协商一致，且诉讼中，梁庆为确认涉讼合同的承租人为王广生，故涉讼租赁物的承租方为王广生。千禧公司虽非涉讼合同的合同相对方，但王广生明确表示其就涉讼合同享有的权利归属于千禧公司，可视为其将自身权利转让给千禧公司，故千禧公司作为本案原告提起诉讼，主体适格。梁庆为于2018年4月9日向王广生发出《解除合同通知函》要求解除涉讼合同，王广生亦陈述其收到了梁庆为发出的解除通知，故涉讼合同已经解除，且梁庆为于2018年4月9日向王广生发出《解除合同通知函》后即对涉讼租赁物上锁，涉讼合同实际无法继续履行，此后双方亦未就王广生继续承租涉讼租赁物进行协商，故一审法院确认涉讼合同于2018年4月9日解除。梁庆为在2018年3月11日向王广生发送微信称其不用再交租，其中并未涉及解除涉讼合同的意思表示，且此时涉讼租赁物实际由王广生控制、使用，王广生主张涉讼合同于2018年3月11日解除无事实和法律依据，依法不予采纳。涉讼合同约定“租金、水电费每月为一期支付，每期在当月5日前一次性付清”，对于该条款的解释，梁庆为和王广生存在争议，梁庆为主张王广生应于每月5日支付当月16日至次月15日的租金，即千禧公司应于2018年2月5日支付2018年2月16日至2018年3月15日期间的租金，依次类推；王广生主张王广生应于当期交租月的5日支付当期交租月当月16日至次月15日的租金，即王广生应于2018年3月5日支付2018年2月16日至2018年3月15日的租金，依此类推；结合涉讼合同约定的租赁期间及计算日期的约定及梁庆为和王广生关于一个交租月所涉及的具体期间为当月16日至次月15日的陈述，根据一个交租月内仅有一个5日的事实，涉讼合同约定的“租金、水电费每月为一期支付，每期在当月5日前一次性付清”应当是指包含在一个计租周期内的5日支付当期交租月的租金和水电费，对王广生的主张予以采信，对梁庆为的主张不予采信，即王广生应于2018年3月5日支付2018年2月16日至2018年3月15日的租金，依此类推。现王广生在实际占有使用涉讼租赁物的情况下未在2018年3月5日前向梁庆为支付2018年2月16日至2018年3月15日期间的租金，在2018年4月9日梁庆为要求解除涉讼合同前亦未向梁庆为支付2018年2月16日至2018年4月15日期间的租金，其行为已构成违约，梁庆为虽于2018年3月11日向王广生表示“以后都不用交租”，但王广生在清楚梁庆为收款账号的情况下，梁庆为的该意思表示并不足以构成王广生向梁庆为交租的客观障碍，王广生主张梁庆为拒绝收租的抗辩无事实依据，依法不予采纳，王广生逾期交租直接导致梁庆为向其发出解除涉讼合同的通知并上锁，故其对涉讼合同于2018年4月9日解除存在过错。而梁庆为在王广生逾期交付租金未超过20天、尚不符合涉讼合同约定的梁庆为有权解除涉讼合同的条件时，于2018年3月11日直接向王广生表示“你以后都不用交租了！”该意思表示虽不足以构成王广生交付租金的客观障碍，但结合千禧公司在涉讼租赁物内投入的装修价值，该意思表示足以造成王广生产生交租犹豫，梁庆为在不具备解除权的情况下向王广生发出以后不用交租的意思表示，其后又未以合理行为消除王广生的交租犹豫，此后其迳行于2018年4月9日向王广生发出解除涉讼合同的通知并直接将涉讼租赁物上锁，致涉讼合同实际无法继续履行，梁庆为对涉讼合同于2018年4月9日解除亦存在同等过错。涉讼合同因千禧公司和王广生双方违约导致解除，剩余租赁期内的装修残值损失，应由双方根据各自的过错责任承担相应的责任。广东同益达工程顾问有限公司出具《工程造价鉴定报告》，确定与涉讼租赁物形成附合的装修物金额为543284.06元，涉讼合同约定出租期限为2017年5月16日至2023年5月15日共6年，故至涉讼合同解除日（2018年4月9日），涉讼租赁物剩余租赁期内的装修残值损失为461742.77元{543284.06元×[1-（10个月+25日/31日）/（6年×12个月）]},故经核算，梁庆为应支付装修残值损失230871.39元（461742.77元×50%），现王广生明确表示涉讼合同的相应权利由千禧公司主张，故梁庆为应支付装修残值损失230871.39元予千禧公司；千禧公司的诉请超出核定部分，不予支持。对于未与涉讼租赁物未形成附合的装修物（价值17325元），梁庆为明确表示不同意使用，故该装修物应由千禧公司拆除，梁庆为无需支付赔偿款予千禧公司。对于争议造价（空调部分、与涉讼租赁物未形成附合物的厨房设备部分、与涉讼租赁物未形成附合物的灯具、监控设备、桌椅部分，总金额173303.94元），因该部分装修物亦未与涉讼租赁物形成附合，且梁庆为明确表示不同意折价使用，故该装修物亦应由千禧公司拆除，梁庆为无需支付赔偿款予千禧公司。该部分装修物的拆除虽会对其价值造成部分贬损，但因王广生对涉讼合同解除存在同等过错，该价值贬损的损失应由王广生自行承担，千禧公司亦无权要求梁庆为赔偿。在涉讼合同因承租人和出租人的过错而解除的情况下，梁庆为应向王广生返还租赁押金100000元，现王广生明确表示该权利由千禧公司主张，故梁庆为应向千禧公司返还租赁押金100000元；千禧公司要求梁庆为承担双倍返还定金的违约责任无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，依法不予支持。对于经济损失100000元，因千禧公司在2017年12月26日已经暂停营业，千禧公司和王广生均未提供证据证明其在2017年12月26日至2018年4月8日期间有营业，而至2018年4月9日，涉讼合同即已因梁庆为和王广生的过错而解除，且千禧公司亦未提供证据证明其经营收入情况，故对千禧公司要求梁庆为赔偿经济损失100000元的诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十二条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁庆为应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金100000元予千禧公司；二、梁庆为应于判决发生法律效力之日起十日内支付装饰装修残值损失230871.39元予千禧公司；三、驳回千禧公司的其他诉讼请求。一审案件适用简易程序结案，受理费减半收取为7077.17元，（梁庆为已预交），由千禧公司负担3980.83元，梁庆为负担3096.34元，梁庆为应于判决发生法律效力之日起十日交纳3096.34元，逾期交纳的，依法强制执行。对千禧公司多预交的诉讼费3096.34元，在判决发生法律效力后经千禧公司书面申请,退还予千禧公司。本案二审过程中，梁庆为向本院提交微信聊天记录一份，拟证明梁庆为与千禧公司相互确认案涉合同约定的“当月5日”就是每月5日支付当月16日至次月15日租金。本院组织进行当事人证据交换和质证，千禧公司对该证据的三性不予确认，千禧公司认为微信聊天记录的内容只能确认梁庆为向催缴租金，无法确认双方对具体交租时间进行了确认。本院经审查认为，该微信内容可确认王广生2017年5月、同年8月、同年9月的具体交租日期，但该证据无法确认双方当事人协商更改案涉合同对交租日期的约定。故对上述新证据，本院不予接纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，梁庆为主要针对一审法院判决其退还押金10万元以及赔偿装饰装修残值损失230871.39元提起上诉，故梁庆为是否应退还押金以及赔偿装饰装修损失为本案二审审查范围。梁庆为与王广生于2017年4月26日签订的《租赁合同》的意思表示真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同的约定履行合同义务，不履行或者不完全履行合同义务的，构成违约，依法应承担相应的违约责任。千禧公司为一人有限公司，由股东王广生签订案涉合同之后设立，王广生明确表示案涉合同的权利义务由千禧公司承继，且其没有提供证据证明千禧公司的财产独立于王广生自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，千禧公司应为本案适格原告。对于案涉《租赁合同》解除的效力、合同解除的责任以及押金的处理问题，已在（2019）粤06民终8046号民事判决书中进行了阐述，本院对此不再赘述。至于装修损失的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中，对于形成附合的装饰装修物。从广东同益达工程顾问有限公司出具的《工程造价鉴定报告》可知，与案涉租赁物形成附合的装饰装修物金额为543284.06元，按照上述装饰装修物的现值根据使用年限进行摊销计算实际剩余价值的认定标准，案涉租赁物至合同解除之日（2018年4月9日）形成附合的装饰装修物的残值损失为：461742.77元，再根据双方的过错承担比例，梁庆为应承担的装饰装修物残值为：230871.39元。梁庆为关于千禧公司的装饰装修损失应当由自行承担的上诉意见，忽略了其在合同解除中的过错，本院不予支持。一审法院认定梁庆为应赔偿王广生与千禧公司装饰装修物损失为230871.39元有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，梁庆为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6263.07元，由上诉人梁庆为负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋