广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初1685号 原告:全州中安机动车检测有限公司。住所地：全州县全州镇桂黄路。统一社会信用代码：91450324MA5NLBPC9B。 法定代表人：秦颖璇，执行董事。 委托诉讼代理人:古剑,北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:牙柄程,北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 被告：马宗良,男，1969年1月7日生，汉族，个体户，住桂林市象山区。 第三人:杨钧淏,男,1987年8月12日生,汉族,住广东省深圳市福田区。 第三人：卢佳豪，男，1997年12月16日生，汉族，住广西南宁市青秀区。 第三人：秦颖璇，女，1986年7月5日生，汉族,住广西浦北县。 上列第三人共同委托诉讼代理人:古剑,北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 上列第三人共同委托诉讼代理人:牙柄程,北京市华泰（南宁）律师事务所实习律师。 第三人：马杰，男,1997年9月1日生，汉族，住全州县。 原告全州中安机动车检测有限公司与被告马宗良及第三人杨钧淏、卢佳豪、秦颖璇、马杰土地租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告全州中安机动车检测有限公司及第三人杨钧淏、卢佳豪、秦颖璇的共同委托诉讼代理人古剑、牙柄程，被告马宗良到庭参加诉讼。第三人马杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告全州中安机动车检测有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2、被告退还原告合同定金10万元；3、被告支付原告违约金185.64万元（合同剩余未履行租金的20%）；4、被告支付原告律师费7万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月14日，原告的四名股东（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于全州县（原天湖冶炼厂，现全州县201省道天马铁合金有限公司）国有出让土地【土地使用权证号：全国用（2002）字第01090172号】共计约20亩土地出租给乙方使用。租赁土地用途为：机动车辆检测站（或符合土地用途的其他用途），土地租金按40万元/年计(不含税),租期内租金每五年递增百分之十）乙方在本合同签订后支付定金10万元。因乙方要在承租土地上设立项目公司，届时公司设立后由设立的公司履行本合同，租赁期限为二十年，自项目公司正式开业之日起计算,甲方向乙方交付土地至项目公司正式开业之前为建设免租期。合同签订生效后，甲方需按乙方要求进行土地硬化，要求水泥厚度在15厘米以上，土地硬化需在本合同生效后二个月内完成，硬化费用由甲方承担。甲方不得擅自解除合同和以任何理由影响本合同的履行。如甲方违约，乙方有权拒付租金及解除合同，甲方需按本合同剩余未履行租金的数额承担违约责任，其行为由此给乙方造成的一切损失（包括乙方的所有投资及租赁期限内的可得利润损失），由甲方负责全部赔偿。任何一方违约的，守约方有权单方解除本协议，违约方需承担守约方为实现本协议下的权利所支出的包括但不限于诉讼费、律师事等所有一切费用。合同签订后，原告股东委托袁敏于2019年1月5日以股东名义向被告交付定金10万元。后原告经工商部门核准成立，根据合同约定乙方变更为原告，原告于2019年4月18日将定金10万交付被告，原个人支付给被告的定金由被告退回原告股东，合同正式由原告履行。根据合同约定，被告收到定金后应在二个月内完成场地的硬化并将场地交付给原告。但直至原告起诉之日，被告仍未履行硬化交付场地的合同义务。请依法支持原告的诉讼请求。 被告马宗良辩称，一、被答辩人未按合同约定与答辩人换签合同，不是合同一方当事人。2019年1月4日答辩人与四第三人签订了《土地租赁合同》，该合同第一条第三款约定：因乙方要在承租土地上设立项目公司，届时公司设立后由设立的公司履行本合同，甲方同意在项目公司设立后以本合同内容与项目公司换签租赁合同，项目公司即成为本合同乙方。该条款明确约定，需要合同的乙方设立的公司与答辩人换签合同后，该公司才能成为合同的乙方。但被答辩人注册成立后，答辩人多次要求四第三人以被答辩人的名义换签合同，但一直未得到回复。由于未换签合同，答辩人与被答辩人之间不存在土地租赁合同关系。答辩人于2019年5月18日用微信通知四第三人：因杨钧淏、卢佳豪、秦颖璇、马杰严重违约，要求解除合同，并要求他们在2019年5月21日前被告处就解除合同的后续事宜进行协商，否则视为他们同意解除合同并不退还定金。但此后承租方及被答辩人未与答辩人换签合同，也未向答辩人提出不解除合同的异议，证实承租人与答辩人早已解除合同。答辩人与被答辩人不存在任何租赁合同关系。二、被答辩人无权要求答辩人退回定金。答辩人收取承租方定金后，积极履行合同义务，购买矿渣、平整土地、组织人员已做好地面硬化的前期工作。但由于全州上半年雨水特别多，再加上承租方迟迟拿不出公司的建设图纸，因不可抗力及承租方的原因导致地面硬化无法实施。由于承租方怠于履行让设立的公司与答辩人换签合同的义务,承租方已构成单方违约,其无权收回预付的定金。三、被答辩人要求答辩人承担违约责任及律师费用，无事实和法律依据。答辩人与被答辩人之间根本不存在租赁合同关系，答辩人就不可能存在对被答辩人违约，更不可能承担违约责任及律师费用。答辩人依法行使了解除权，承租方至今未提出异议，而承租方除交付了定金外，承租方在承租土地上没有实施任何建设投资行为，即没有任何损失。租赁合同也没有约定按合同剩余租金的20%计算违约金。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人杨钧淏、卢佳豪、秦颖璇述称,第三人是原告的股东，在原告没有设立前，第三人以个人名义与被告签订合同，原告公司设立后由原告来履行合同义务。但公司设立后马杰不按约定出资，不履行股东义务，杨钧淏、卢佳豪、秦颖璇只能先行出资将原告公司支付给被告的10万元定金支付给被告。第三人一直要求被告换签合同并尽快按约定硬化土地，但被告拒绝换签合同并拒绝硬化和交付土地，被告已经明显构成违的。 第三人马杰未到庭参加诉讼也未提交陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2019年1月14日，原告的四名股东即四第三人（乙方）与被告（甲方）签订《土地租赁合同》，合同约定：四第三人承租被告位于全州县（原天湖冶炼厂，现全州县201省道天马铁合金有限公司）国有出让土地【土地使用权证号：全国用（2002）字第01090172号】共计约20亩土地。租赁土地用途为：机动车辆检测站（或符合土地用途的其他用途）；因乙方要在承租土地上设立项目公司，届时公司设立后由设立的公司履行本合同，甲方同意在项目公司设立后以本合同内容与项目公司换签租赁合同，项目公司即成为本合同乙方。租赁期限为二十年，自项目公司正式开业之日起计算,甲方向乙方交付土地至项目公司正式开业之前为建设免租期。土地租金按40万元/年计(不含税),租期内租金每五年递增百分之十,乙方在本合同签订后支付定金10万元。租金支付方式为每半年一付,先缴后用。合同签订生效后，甲方需按乙方要求进行土地硬化，要求水泥厚度在15厘米以上，土地硬化需在本合同生效后二个月内完成，硬化费用由甲方承担。甲方不得擅自解除合同和以任何理由影响本合同的履行。如甲方违约，乙方有权拒付租金及解除合同，甲方需按本合同剩余未履行租金的数额承担违约责任，其行为由此给乙方造成的一切损失（包括乙方的所有投资及租赁期限内的可得利润损失），由甲方负责全部赔偿。任何一方违约的，守约方有权单方解除本协议，违约方需承担守约方为实现本协议下的权利所支出的包括但不限于诉讼费、律师事等所有一切费用。合同签订后，第三人委托袁敏于2019年1月5日以股东名义向被告交付定金10万元。后原告经工商部门核准成立，原告于2019年4月18日将定金10万交付被告，被告将第三人原支付的10万元定金退回给第三人，但双方未按合同约定换签合同。被告收到定金后也未在合同约定的二个月内完成场地硬化并将场地交付给原告。2019年5月18日被告用微信方式通知四第三人:“因你们四股东内部意见分歧，导致合同无法正常履行，你方已严重违约，我要求解除合同，请你们在2019年5月21日前到我处就解除合同的后续事宜进行协商，否则视为你四人同意解除合同并不要求我退还定金。”但第三人并未与被告换签合同，也未提出不解除合同的异议。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”本案所涉的《土地租赁合同》,实际是第三人与被告签订的,虽然双方在合同中约定:“因乙方要在承租土地上设立项目公司，届时公司设立后由设立的公司履行本合同，甲方同意在项目公司设立后以本合同内容与项目公司换签租赁合同，项目公司即成为本合同乙方。”但双方并未按合同约定换签合同,因此原告要求解除原、被告之间《土地租赁合同》的诉讼请求,因无签订合同的事实，本院不予支持。 被告虽然已收取原告定金10万元，表明双方同意按第三人与被告签订的《土地租赁合同》履行。但在第三人与被告签订的《土地租赁合同》中约定：原告公司设立后由原告与被告换签合同后，原告才成为合同的乙方。而且双方均未履行主要义务，因此原、被告之间的合同并未成立。至于双方未按合同约定换签合同的责任由谁承担，双方均未提供证据证实。原告在合同尚未成立的情况下，要求被告退还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持；但要求被告承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下： 一、被告马宗良退还原告全州中安机动车检测有限公司定金10万元； 二、驳回原告全州中安机动车检测有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。 本案受理费23012元，原告负担20712元，被告负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费23012元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄琼辉 人民陪审员  蒋春林 人民陪审员  王荣鹏 二〇一九年九月十八日 书 记 员  张丽丽