福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初9598号 原告：颜文桦（ＹＥＮＷＥＮＨＷＡ），男，1948年9月26日出生，新加坡国籍，住新加坡共和国。 委托诉讼代理人：李刚杰，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽华，福建君州律师事务所律师。 被告：周素贞，女，1966年1月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门市思明区脊檀餐厅，住所地福建省厦门市思明区。 经营者：周素贞。 被告：林栋梁，男，1958年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈琳，福建天衡联合律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 原告颜文桦与被告周素贞、林栋梁、厦门市思明区脊檀餐厅（以下简称脊檀餐厅）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜文桦的委托诉讼代理人陈丽华、被告周素贞、林栋梁、脊檀餐厅的共同委托诉讼代理人陈琳、吕良怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜文桦向本院提出诉讼请求：1.周素贞、林栋梁、脊檀餐厅立即将厦门市思明区溪岸路16号房屋腾空并返还给颜文桦；2.周素贞、林栋梁、脊檀餐厅向颜文桦支付房屋占有使用费（自2004年2月23日起，以每月1000元为标准计算至起诉之日止，自起诉之日起按每月5000元的标准计算至实际腾退房屋之日止）。事实及理由：厦门市思明区溪岸路16号房屋系颜文桦父亲颜诚光之房产，1961年2月该房产因出租被列入社会主义改造后由政府相关部门管理，直至1993年10月8日根据政策政府相关部门将前述房屋产权退还给颜文桦父亲。2018年6月11日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民初784号民事判决书，确定颜文桦作为颜诚光继承人之一对讼争房屋享有所有权，该判决书已于2019年1月28日发生法律效力。然，周素贞在未经任何讼争房屋所有权人同意或实际向任何讼争房屋所有权人支付费用的情况下，自2004年2月23日起占有使用讼争房屋用于经营，即脊檀餐厅，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅的行为已严重侵犯颜文桦的合法权益。 周素贞、林栋梁和脊檀餐厅共同辩称，一、颜文桦不具备本案原告诉讼主体资格，依法应驳回其诉讼请求。根据《物权法》第九十四条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条的规定，共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。本案为物权保护纠纷，颜文桦主张其系讼争房产十分之三的所有权人，因颜文桦并非三分之二以上的按份共有人，其应与其他财产权利人一同提起本案诉讼而无权单独提起本案诉讼，故依法应驳回其诉讼请求。二、根据“买卖不破租赁”的原则，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅与现继承人之间继续存在租赁合同关系，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅系合法占用溪岸路16号一层房屋（下称“案涉房屋一层”），颜文桦要求周素贞、林栋梁、脊檀餐厅腾房没有事实与法律依据。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条的规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”颜文桦主张案涉房屋于1993年退还其父亲，但厦门市公园房管所于1992年5月14日与林江水签订的《住宅租赁合同》载明租期为1992年5月1日起至1994年12月31日。可见，案涉房屋的所有权变更并不影响周素贞、林栋梁、脊檀餐厅与出租人之间的租赁关系。 周素贞、林栋梁、脊檀餐厅在案涉房屋一层租用至今，无论是公房管理部门亦或是原告都未曾向林江水或周素贞、林栋梁一家告知过房屋产权变更的事实，更未就该事实的发生提出对案涉房屋租赁合同的异议或解除。周素贞、林栋梁一家至今仍实际履行租赁合同项下的承租人的日常修缮维护义务，原租赁合同应对颜文桦等案涉房屋的共有产权人继续有效，周素贞、林栋梁系合法占用案涉房屋一层，原告要求周素贞、林栋梁、脊檀餐厅腾房、支付占用费没有依据。若颜文桦与其他按份共有人拟解除租赁协议，应先行提起房屋租赁纠纷，而非物权保护纠纷，若其解除房屋租赁协议的诉请被支持后周素贞、林栋梁、脊檀餐厅仍不腾房的，颜文桦与其他按份共有权人方可提起物权保护纠纷。三、周素贞、林栋梁、脊檀餐厅仅承租了案涉房屋的一层，并未租赁、使用案涉房屋的二层部分。颜文桦主张周素贞、林栋梁、脊檀餐厅占用案涉房屋二层，与事实不符，颜文桦要求周素贞、林栋梁、脊檀餐厅返还案涉房屋二层并支付占用费没有事实与法律依据。四、周素贞、林栋梁、脊檀餐厅支付占用费没有事实与法律依据。1.周素贞、林栋梁、脊檀餐厅系合法占用案涉房屋，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅已以履行房屋修缮维护义务抵扣房租，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅无需再支付租金。2.颜文桦仅享有案涉房屋十分之三的产权，其要求周素贞、林栋梁、脊檀餐厅向其支付全部的一层、二层房屋占用费缺乏事实与法律依据。3.颜文桦主张1000元/月的占用费未提供任何的依据、案外人林江水（周素贞公公）、林栋梁（周素贞丈夫）与公房管理中心就案涉房屋一层的租金部分的约定为每月3.5元、5.2元、287元不等，故颜文桦主张案涉房屋的占有使用费为每月人民币1000元缺乏依据。4.若周素贞、林栋梁、脊檀餐厅需向颜文桦支付占用费，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅一家三代人对案涉房屋的修缮、维护的付出、支出应予以减免或抵扣占用费，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅并保留向原告主张房产增值及修缮等费用的权利。周素贞、林栋梁、脊檀餐厅周素贞的公公林江水（现已亡故）自1960年左右开始向厦门市东风房管所（现东风房管所的职权已全部转移给厦门市公房管理中心）租赁案涉房屋一层并签订《租赁合同》；周素贞、林栋梁、脊檀餐厅周素贞配偶林栋梁自出生时便在案涉房屋一层生活；1987年周素贞、林栋梁、脊檀餐厅周素贞与林栋梁结婚后开始在案涉房屋一层生活并按期缴纳房租；1995年开始，厦门市公房管理中心通知周素贞、林栋梁、脊檀餐厅无需再向其缴纳房租，但必须承担案涉房屋一层的日常维修义务，以此抵扣房租费用；现周素贞、林栋梁、脊檀餐厅周素贞与林栋梁及女儿、孙子均在案涉房屋一层生活并经营厦门市思明区脊檀餐厅，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅全家的户口亦落户在案涉房屋内。周素贞、林栋梁、脊檀餐厅一家三代人对案涉房屋的修缮、维护行为，使得案涉房屋至今仍处于适租状态且明显地保值增值，该等付出、支出应予以减免或抵扣占用费。周素贞、林栋梁、脊檀餐厅保留就房产增值部分及修缮维修费用向原告追偿的权利。5.颜文桦要求周素贞、林栋梁、脊檀餐厅支付自2004年7月23日起的房屋占有使用费已超过诉讼时效，依法应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区溪岸路16号（以下简称讼争房屋）系周素贞、林栋梁居住使用，并于2004年2月23日在该房屋注册成立个体工商户脊檀餐厅。 厦门市中级人民法院（2016）闽02民初784号民事判决书确认颜文桦作为颜诚光继承人之一对讼争房屋享有十分之三所有权。该判决书于2019年1月28日生效。 审理中，颜文桦提供多份租赁合同，拟证明讼争房屋同一地段租金为5000元至6000元。 周素贞、林栋梁、脊檀餐厅确认讼争房屋租金交至1994年底，此后以修缮房屋抵扣租金，并提交以下证据：1.《住宅租赁合同》和《非住宅租赁合同》，载明拟证明林栋梁之父林江水分别于1992年5月14日和1993年7月26日与原厦门市公园房管所签订的《住宅租赁合同》和《非住宅租赁合同》，约定公园房管所将讼争房屋出租给林江水，租赁期限分别至1994年12月31日和1993年9月30日，月租金分别为5.2元和287元。颜文桦对该证据真实性予以确认。 庭审过程中，颜文桦同意由本院酌定占用费，周素贞、林栋梁、脊檀餐厅不同意本院酌定占用费亦未在本院指定期限内申请对讼争房屋租金标准进行鉴定。 本院认为，讼争房屋系周素贞、林栋梁和脊檀餐厅实际控制使用，其所提交的租赁合同项下期限亦已届满，其亦未能提交其有权占有使用讼争房屋的其他证据，且于1995年之后再未缴交租金，故作为房屋所有权人之一的颜文桦有权要求周素贞、林栋梁和脊檀餐厅腾退房屋并支付占用费。颜文桦于2019年1月28日确定对房屋享有所有权，故占用费应当自2019年1月28日起计算，该部分占用费并未超过诉讼时效。同时，本院综合当事人和房屋实际情况，酌定腾退房屋的期限为三个月，周素贞、林栋梁和脊檀餐厅在此期限之前的占用费为每月200元，若超期搬离，则超期部分占用费为每月3000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、周素贞、林栋梁和厦门市思明区脊檀餐厅于本判决生效之日起三个月内将厦门市思明区溪岸路16号房屋腾空并返还给颜文桦； 二、周素贞、林栋梁和厦门市思明区脊檀餐厅自本判决生效之日起三个月内向颜文桦支付房屋占有使用费（自2019年1月28日起计算至实际腾退交付房屋之日止，若腾退交付房屋在本院确定的期限之内，则占用费按每月200元计算，若腾退交付房屋超出本院确定的期限，则超出期间占用费按每月3000元计算）； 三、驳回颜文桦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3960元，由颜文桦负担3810元，周素贞、林栋梁和厦门市思明区脊檀餐厅共同负担150元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，颜文桦可在判决书送达之日起三十日内，周素贞、林栋梁和厦门市思明区脊檀餐厅可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 辛 鹏 人民陪审员 陈 伟 人民陪审员 苏素华 二〇一九年九月十日 代书 记员 陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。