广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0103民初7667号原告：冯勇璋，男，1993年6月9日出生，汉族，住广东省阳江市。委托代理人：李耀华、张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：谢绍江，男，汉族，1973年4月16日出生,住广东省广州市增城区。委托代理人：许少君、陈艳华，广东法穗律师事务所律师。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区.原告冯勇璋诉被告斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，案件由简易程序转为普通程序于2019年3月28日第一公开开庭进行审理。原告冯勇璋及委托代理人张耀洲，被告黄国伟，被告谢绍江的委托代理人许少君、陈艳华到庭参加诉讼。本院于2019年9月10日组织第二次公开开庭进行审理。原告冯勇璋及委托代理人张耀洲，被告谢绍江的委托代理人许少君、陈艳华到庭参加诉讼。被告斜阳里公司、杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告冯勇璋诉称：2017年3月27日，原告与被告斜阳里公司就位于广州市荔湾区文昌南路88号XX铺的不动产（以下简称涉案不动产）签订《不动产认购书》，同时按照被告斜阳里公司的要求，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。《不动产认购书》约定：“原告以认购总价425072元的价格购买位于广州市荔湾区文昌南路88号XX铺，原告在2017年3月27日前支付定金人民币5万元，2017年3月31日前支付楼款人民币55072元，2017年6月10日前支付楼款11万元，余下21万元由原告在2017年4月3日向银行申请办理商业按揭贷款。2017年3月31日,原告与被告斜阳里公司签订《不动产买卖合同》（合同编号：Y10005），合同约定：“原告以425072元的价格购买位于广州市荔湾区文昌南路88号XX铺，原告在2017年3月27日前支付定金人民币5万元，2017年3月31日前支付首期楼款人民币55072元、税费手续费13850元，2017年6月10日前支付第二期楼款11万元，余款21万元由乙方在签订本合同在签订本合同之日起15个工作日内向银行申请按揭贷款。被告斜阳里公司应在2017年10月1日前且被告斜阳里公司收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后三个工作日内书面通知原告办理交付手续，并签署该不动产交接单，将不动产交付原告，逾期交付的自逾期之日起按天按原告已支付楼款金额的千分之三计算违约金；被告斜阳里公司于2017年10月1日前且甲方收齐本合同全部楼款及税费、手续费等后20个工作日内（即2017年11月4日前）完成办理该不动产过户交易手续，如因被告斜阳里公司原因导致原告不能在规定期限内取得《不动产产权证》的，本合同继续履行，被告斜阳里公司自逾期之日按照原告已付楼款的千分之三按日计算违约金，直至交易过户为止。”合同签订后，原告按照约定支付房款及团购费等给被告斜阳里公司。但是，被告并未按照合同的约定向原告交付房屋及为原告办理产权过户登记手续，经原告多次催告，至今未交付及办理，且签订的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《财富星合同书》中约定的义务被告斜阳里公司均未履行。鉴于被告斜阳里公司的严重违约行为，原告对被告斜阳里公司的履约能力开始有所怀疑，于是到房管局查册方知涉案房屋的产权人为被告谢绍江而非被告斜阳里公司，且涉案不动产已于2018年7月16日办理了抵押登记，抵押权人为湛伟坚。同时需要说明的是：与原告类似或者相同的购房者人数众多，大概一百多户，其中有部分办理了不动产产权过户登记，大部分没有办理；因被告人去楼空，以梁小玲为代表的购买者以被告斜阳里公司、平康（广州）养老产业开发有限公司涉嫌诈骗向广州市荔湾区公安分局申请立案调查，原告亦向荔湾公安分局提交了立案申请。2018年7月19日，广州市荔湾区公安分局出具《不予立案通知书》（穗公荔不字[2018]00040号），并当面阐明不予立案的理由是产权人被告谢绍江与被告斜阳里公司之间就涉案不动产的买卖存在委托关系，不构成涉嫌诈骗罪的立案条件。综上所述，原告与被告斜阳里公司签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务，现被告斜阳里公司拒不履行交付涉案不动产及为原告办理产权过户登记手续的行为严重损害了原告的合法权利，原告有权要求涂销抵押、办理涉案不动产过户登记手续并依照合同的约定向原告支付违约金。另首先，被告斜阳里公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告杨少辉变更为被告黄国伟、张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告杨少辉、黄国伟、张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，被告谢绍江作为涉案不动产的实际产权人授权被告斜阳里公司销售涉案不动产，应与被告斜阳里公司对涉案不动产的买卖合同承担连带责任；最后，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以六被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。特诉至法院请求：1、依法判决解除本案《不动产认购书》、《不动产买卖合同（含补充协议）》、《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》等合同。2、判令被告斜阳里养老产业投资有限公司、谢绍江退还原告所支付的定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等款项合计人民币417668元。3、依法判令被告斜阳里养老产业投资有限公司、谢绍江连带向原告支付逾期过户及交付的违约金人民币158947.45元（违约金以人民币303818元为基数，按照每日千分之三的标准从2018年4月26日计至定金、购房款、团购服务费、税费及手续费等款项全部退还之日止，以已付楼款为限，暂计至2018年10月15日为158947.45元）。4、依法判令被告杨少辉、黄国伟、张继发、邓跃文对上述第2、3项的诉讼请求承担连带责任。5、本案诉讼费由各被告承担。被告斜阳里公司、杨少辉、张继发、邓跃文没有到庭答辩和举证。被告黄国伟第一次答辩称：黄国伟于2018年2月经程志豪介绍，把身份证提供给被告斜阳里公司做代名法人代表。由于黄国伟当时无工作收入，便听从他人教唆，把身份证租赁出去。他们答应每月支付黄国伟1500元的租赁费，黄国伟当时并不了解租赁身份证用于做公司法人代表会导致如此严重的后果。2018年2月5日上午，与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，黄国伟什么都不懂，只按介绍人的要求在需要的地方签名，办理后，中介人把所有存根取走。对于此后发生任何事情，黄国伟完全不知情，更不知该公司此后涉及多宗房屋买卖纠纷案件。黄国伟只提供身份证给斜阳里公司做法人代表，对于此次涉及的多宗房屋买卖合同纠纷，均与黄国伟本人无关。综上所述，黄国伟恳求法院依法驳回此次诉求。原告的合同是黄国伟作为法人代表之前的事，与黄国伟无关。黄国伟也没有参与被告斜阳里公司的营运。被告谢绍江答辩称：被告不同意原告变更后的诉讼请求，请求法院驳回原告对我方被告的诉求。原告与被告斜阳里公司的合同效力不及于被告，且原告陈述是被告斜阳里公司收取了房款及定金，根据合同相对性，不应由被告承担责任。经审理查明：2017年3月27日原告与被告斜阳里公司签订《不动产认购书》，并支付购买广州市荔湾区文昌南路88号XX铺定金50000元。2017年3月31日原告（乙方、买受人）与被告斜阳里公司（甲方、出卖人）签订编号：Y10005《不动产买卖合同》，约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号XX铺（建筑面积为10.03平方米、套内建筑面积为6.78平方米）不动产以425072元出售给乙方。乙方分3次向甲方支付楼款共215072元、余款21万元以商业按揭付款方式支付及支付税费13850元，乙方延期付款的，按天按需付金额的千分之三计算违约金，直至付款为止。甲方应当在2017年10月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2017年10月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同签订后，同日原告向被告斜阳里公司支付首期购房款55072元及税费13850元，向广州大牌信息咨询服务有限公司支付斜阳里·星阁XX团购服务费10万元。2017年7月2日原告向被告斜阳里公司支付购房款11万元。2017年10月9日原告（乙方、买受人）与被告斜阳里公司（甲方、出卖人）签订编号：BC0005《补充协议（一次性）》，约定：原合同约定该不动产交易总价425072元，签订合同时乙方已支付首期楼款（含定金）215072元给甲方，剩余楼款21万元原合同约定由乙方以申办银行商业按揭贷款形式支付给甲方，乙方现将剩余楼款变更为以一次性付款方式支付，并且乙方就原交易总价享受95折转一次性折扣，折后该不动产交易总价变更为403818元，乙方剩余未支付的楼款变更为188746元，该剩余楼款乙方承诺分二期支付甲方，第一期88746元，乙方需在2017年11月30日支付给甲方；第二期10万元，乙方需在2018年1月7日支付给甲方等（被告斜阳里公司未在《补充协议（一次性）》上盖章。2017年11月2日原告向被告斜阳里公司支付购房款88746元。2018年2月5日被告斜阳里公司法定代表人由被告杨少辉变更为被告黄国伟。2018年4月28日广州大牌信息技术咨询服务有限公司（自然人被告邓跃文独资）向工商行政管理部门注销该企业工商登记。2018年5月25日被告谢绍江取得广州市荔湾区文昌南路88号XX铺产权登记。2018年7月16日被告谢绍江与案外人湛伟坚办理上述商铺的抵押登记。在庭审中，原告还提供与被告斜阳里公司就有关商铺签订的《不动产工程施工委托合同》、《不动委托经营管理合同》、《财富星合同书》，但被告斜阳里公司均未在上述合同上盖章。本院认为：原告与被告斜阳里公司就产权人为谢绍江的案涉商铺虽签订有《不动产认购书》、《不动产买卖合同（含补充协议）》及原告单方签署《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》。但被告斜阳里公司不能到庭提供证据证实谢绍江在签订合同前同意或签订合同后追认将涉案房屋出卖给原告，亦不能提供证据证实谢绍江在案涉商铺设置抵押权后同意继续交易、将案涉商铺过户给原告，现原告至今未收楼并取得案涉商铺产权证，原告与被告斜阳里公司签订的上述合同目的不能实现，故原告要求解除与被告斜阳里公司签订的上述合同及退还已付购房款303818元、税费13850元的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年6月24日向被告斜阳里公司等公告送达诉状，故本院认定《不动产买卖合同》及原告单方签署的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》自2019年6月24日起解除。对于合同解除后原告的损失问题。如前所述，被告斜阳里公司未获得他人授权而将他人商铺售予原告，存在明显过错。原告在签订上述合同时，对涉案商铺的产权情况亦未尽到基本的审慎义务，对合同的解除亦存在一定过错。原告要求被告斜阳里公司按照每日千分之三计算违约金，本院不予采纳。考虑到双方均有过错，结合公平合理原则，本院酌定原告的损失为以已付购房款及税费为本金，参照中国人民银行制定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮50%计算，从2018年4月26日起至被告实际返还已付购房款及税费之日止。关于团购费，该费用系原告为购买案涉商铺而实际支出的费用，现原告因被告斜阳里公司的违约行为而无法购得案涉商铺，原告因此遭受的损失应由被告斜阳里公司赔偿。原告要求被告邓跃文返还该款项没有事实和法律依据，本院对此不予支持。关于股东承责问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。涉案《不动产买卖合同》的债权债务发生在杨少辉转让一人公司股权之前，被告杨少辉不能证明经营期间公司财产与其个人财产相互独立，故被告杨少辉应对被告斜阳里公司的债务承担连带责任。2018年2月5日后，一人公司变更为非一人公司，原告要求现股东被告黄国伟、张继发承担连带责任的依据不足，本院不予支持。被告斜阳里公司、邓跃文、杨少辉、黄国伟、张继发经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项的规定，判决如下：一、原告冯勇璋与被告斜阳里养老产业投资有限公司签订的《不动产买卖合同》及原告单方签署的《不动产工程施工委托合同》《不动产委托经营管理合同》及《[财富星]合同书》自2019年6月24日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告冯勇璋返还购房款303818元、税费13850元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告冯勇璋支付违约金（以购房款、税费共317668元为本金，从2018年4月26日起至返还购房款、税费本金之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告斜阳里养老产业投资有限公司向原告冯勇璋赔偿团购服务费100000元。五、被告杨少辉对上述第二项、第三项、第四项被告斜阳里养老产业投资有限公司的债务承担连带责任。六、驳回原告冯勇璋的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3478元，由被告斜阳里养老产业投资有限公司、杨少辉共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  高少珍人民陪审员  林穗青二〇一九年九月二十六日书 记 员  谢绮雯