福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16243号 原告：李立，男，1966年10月24日出生，汉族，住福建省漳平市，现住福建省厦门市思明区。 被告：林文杰，男，1984年6月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告李立与被告林文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案，依法适用简易程序公开审理。原告李立到庭参加诉讼。被告林文杰经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席本案现已审理终结。 李立向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告押金4000元；3、依法判令被告支付原告违约金4000元；4、依法判令被告支付原告维修费460元；5、依法判令被告赔偿原告各项经济损失16571元；6、本案所有诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月5日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告向被告承租位于厦门市思明区作为住家之用，房屋面积87平方米，合同约定租赁期限从2019年5月6日至2020年5月6日，月租金4000元。原告除预付一季度房租12000元给被告外，还另外支付给被告4000元作为押金。合同约定了修缮责任“非乙方原因造成的承租房屋及其附属设施损坏（含自然损耗），甲方负有修缮责任。”合同还约定了合同变更及解除条件与赔偿责任，若一方擅自解除合同，则应向另一方支付违约金4000元（即壹个月租金）。合同签订入住后，原告发现该房屋之前空置期较长，除存在很大的卫生问题外，还存在许多附属设施损害、缺失等问题，原告及时告知被告，但被告多次不尽修缮义务，不是敷衍，便是推脱拖延，原告只好请人或自行修缮处理，被告至今尚有多项维修费未支付。因厨房防盗窗安装及卫生间管壁渗水漏水维修问题双方产生异议，被告分别于2019年5月14日和8月1日、2日以电话和微信的方式明确要求原告搬离，甚至存在使用言语攻击、上门辱骂威胁等恶劣行为。综上所述，被告的行为已构成单方违约，已严重侵犯了原告的合法权益，并对原告的人身安全造成极大威胁。原被告所签的房屋租赁合同已无法继续履行。原告不得不另行寻找他处，2019年9月2日原告将讼争房屋交还给被告。为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，特诉至法院，请依法支持原告诉请。 林文杰书面辩称，原告主张被告未做到修缮责任，违反房屋租赁合同条款，并非事实，原告诉求不能成立。在签订《房屋租赁合同》后被告未违背合同条款，积极配合原告对房屋附属设施设备损坏及时修缮更新并支付费用。并非像原告所说不尽修缮义务，敷衍推脱。纯属瞎说扭曲事实，无按事实呈现，为了想推卸自己的责任想办法退回押金及赔偿金等。事由呈现：原告在签订房屋租赁合同前，被告已带原告实地勘查了房屋户型及配套情况，经原告满意房子现状，并同意租金每月4000元押一付三，在本房屋签订房屋租赁合同。在现场交付房子时是干净整齐，并且原告当时也未提出卫生问题等情况。并非原告所说的，长期空置等卫生问题，在厦门寸土寸金的地方，谁会将房子放着不出租，任由空置飞尘满天飞呢？纯粹原告自圆其说，真有卫生问题原告方交付房租就应立马提出来，而不是事后。合同签订于2019年5月5日，原告5月6日入住后反映马桶盖坏(60元支付给原告)、厨房门窗拉手需更换、厨房门吸门器更换(50元支付给原告)。被告收到原告反馈及时配合修缮以及更换配件，办理有线电视等积极配合。原告于5月14日提出要拆除厨房消毒柜及厨房窗户安装防护栏，被告不同意也对原告做了解释:被告在对房租出租前已经对房屋安全问题都做防护，厨房窗户是外推窗已焊接只预留不到18厘米的开口不会造成人身安全。原告就开始故意刁难被告提出不装可以要帮出清洁卫生费200元，被告不同意，原告当天晚上就故意找各种问题刁难，厨房瓷砖破损需要修补，卧室房门手柄又松动(11日已修好)，虽然明知原告故意，被告认为瓷砖微破属于固定产物在不影响使用无需修缮，被告还是按照约定进行门锁修缮。5月24日原告发来卫生间下水道有异味，被告还是联系师傅上门查看，师傅说有可能是堵塞了要自己处理。原告说在使用过程中如果遇到堵塞，也是需要被告来处理。出租方只是对房屋设备损耗进行修缮，下水道堵塞是原告使用过程中造成怎么能是被告需要要修缮的呢？6月10日原告再提出主卧空调缺氨需要加氨，被告联系好师傅上门时间，原告就以晚上不能操作，晚上温度低会影响测试，不然就是质疑师傅不专业，没在家等各种理由推脱。师傅都还没上门检测，原告就说人家不专业等等明显就是故意刁难被告。6月21日原告就自行找空调师傅加氨测试，费用是120元，被告也支付给了原告。不知什么原因还跟自己请的师傅闹到派出所。6月29日原告告知卫生间合页问题，被告安排师傅上门修复，并把费用支付给师傅。7月24日原告告知被告卫生间装花洒处的墙壁有轻微渗水，被告请物业水电工查看，师傅并未发现渗水问题，就说人家不专业。被告只好另找师傅上门查看，但两位师傅还是未发现渗水问题，卫生间墙壁瓷砖有变色，那是因为使用久了会有污垢变色现象并非渗水。为了安全些师傅还是把花洒等配件拆下重新安装加固，原告认为表面看不到问题，要求师傅要敲掉砖块检查墙壁内的水管，说是水管爆了渗水。师傅答不可能是水管爆，如果水管爆或者破损渗水就不会墙壁等周边都是干的，也会影响到楼下邻居，并不必要敲掉墙壁。原告就说师傅不专业，不懂，技术有限，被告为了省钱请不专业人员来等等。卫生间墙壁并无渗水，是原告故意刁难被告，要求被告对墙壁瓷砖重新敲打铺设。都知道卫生间在装修时整间都需要做防水层，48小时调试是否漏水。如果有一小部分破坏了，那防水相当于整间都要重新做，不然会渗水到楼下邻居。原告不听被告解释，想私自叫师傅上门敲打费用再找被告报销，被告给予告知不能私自破坏。8月1日原告方提出协商合同，要被告退回押金4000元及来回搬家费用2000元。被告认为原告既然提出协商也不想闹得不愉快，同意退回原告押金并延长一个星期找房子再搬家，原告不予接受。隔日原告变成要赔偿4000元，被告并无违约行为，跟原告也是在协商过程当然不同意原告无理要求。原告并未搬离出租屋，期间卫生间的事情也再无反应渗水问题。于是8月11日原告又想方设法，这次卫生间不是墙壁渗水了变成是混水阀漏水，原告并未提前告知过被告，而是自己买了配件更换好后发来微信要求被告支付费用。8月5日原告告知被告近期找到房子搬走，但到了11日原告都未搬离。被告再次提醒房租的事情，原告还是不支付房租，也无说什么时候搬离房租。直到9月1日约9月2日晚上20:30到出租屋内办理交接。原告租住一个月不到，到物业、居委会、城管、派出所投诉邻里邻居等多达二十多次，已经影响到物业处等其他部门的正常工作。被告接到各部门电话后，明知原告故意刁难，期间也跟原告协商如果你对我们房子不满意没事，我们进行协商，你可以另找合适的住处，押金我们退给你，不要四处故意找理由投诉。原告在提供诉求中，一直强调被告未尽到修缮义务，要求原告搬离、言语攻击，上门辱骂等等均无事实依据。从被告提供的聊天记录就能看出，原告多次故意刁难被告，对房屋的各种不满意，被告也只能是多次协商，到原告话里就驱赶违约。二、原告已违反了房屋租赁合同第七条，1.(二)未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构，损坏房屋或改变承租房屋用途，(三)拖欠租金累计达十五日；第四条乙方若逾期交付房租，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；原告李立应于8月5日零时起应缴纳下一个季度的房租，已提前告知原告，原告不予理睬。在未收到房租，被告及爱人均于5日6日上午打电话给原告，原告电话不接直接给转入无应答功能，发短信告知也不回。更换一个手机拨打接通后发现是房东电话就挂断，之后还是将电话给转为无应答功能。上门敲门不给开门。原告故意逃避支付房租，已构成违约，被告有权单方解除合同，并保留追究权利。原告在未经过被告允许、同意私自将厨房的消毒柜拆除，以及对房屋墙壁钻孔多处，损坏墙面，被告保留追究权利。8月5日至今原告未支付房租4000元/月及有线电视费用336元，原告于9月2日晚搬离本合同房屋。被告保留追究权利。原告主张理由，与事实不符。因此，本案原告的起诉缺乏基本诚信，扭曲事实，故请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李立欲租房居住，其通过58同城网站找到林文杰挂牌的厦门市思明区吕岭路8号同亨大厦1102室房屋（以下称讼争房屋）出租房源。2019年4月30日，李立到现场看房后决定承租讼争房屋，当日向林文杰支付4000元租房定金。林文杰向李立出具《定金条》，载明：“今收到李立租同亨大厦1102室定金4000元。在5月5日签订合同之前配齐衣柜、冰箱、电视、餐桌椅。（约定月租金4000元/月）” 2019年5月5日，林文杰（出租方，甲方）与李立（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下称讼争合同），约定：甲方将讼争房屋出租给乙方住家使用，租赁期限自2019年5月6日起至2020年5月6日止；月租金4000元，首次租金乙方于2019年5月5日交付，下期租金交付时间分别为2019年8月5日、2019年11月5日、2020年2月5日，乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方于合同生效之日向甲方支付押金4000元，合同期满若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将押金无息退还乙方；在乙方承租期间，非乙方原因造成的承租房屋及其附属设施设备损坏（含自然损耗），甲方负有修缮责任；甲方修缮房屋的，乙方应予协助，甲乙双方另行约定的除外；乙方拖欠租金累计达十五日，甲方有权单方解除合同并要求乙方在7天内退还房屋，同时没收押金，押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费；租赁期间双方不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同；租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方一个月租金；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还押金；等等。合同签订后，李立向林文杰支付首期租金12000元，李立向林文杰交付讼争房屋。 入住讼争房屋后，李立先后以洗衣机异响和霉味、淋浴设备阀门漏水、门锁及把手损坏、木地板损坏、洗衣机水管接头漏水、厨房瓷砖破损、油烟机和橱柜以及阳台玻璃需清洗、下水道堵塞、厨房窗户需安装防护栏、空调不制冷缺氨、卫生间房门固定点腐烂、厨房插座线路故障、入户门需安装监控等为由，要求林文杰上门维修或报销费用。双方因此发生纠纷。 双方的微信聊天记录显示： 2019年8月1日，林文杰：“请注意，不是我赶你走，只是你要求太高了，我没办法做到你要求的那样，房子有什么问题我都配合处理。所以我感觉我们的房子不适合你住，你提出协商解除合同也好。”李立：“这样吧，你把之前未报的修理费给报销了，再赔个两千元搬运费（来去两趟），退还押金，然后我在近期找到新住处就搬走。”林文杰：“我房子买完也是经过调试的，当然有些问题没及时发现，你入住后有什么问题我都给你解决了，现在是我卫生间没漏水你叫我换砖，我没办法接受，所以我们才提协商解决（除）合同的，你现在叫我赔两千，我是没办法接受的。租期我可以给你延长一个星期，给你搬家和找房子的时间，一个星期的租金也有一千了。”李立：“我的损失远远不止两千元。我对你提出的延期一个星期作为赔偿方案无法接受。” 2019年8月2日，李立：“让我搬走也可以，你必须赔偿违约金四千元（相当于一个月的租金）。”林文杰：“那是不可能的。” 2019年8月5日，林文杰：“房租已到期，请续交下一季度房租。”李立：“你我的房屋租赁合同纠纷已诉至法院，后期一切事宜都按法律程序走。当然我会在近期尽快找好新住处搬走。搬好后会通知你来收房。”林文杰：“按合同8月5日你要支付房租，你已经逾期了。” 2019年8月6日，林文杰：“你没经过我同意非法在我房子钻孔。”（指李立在入户门打孔安装监控） 2019年8月11日，李立：“连接莲蓬头的混水阀漏水严重。”（同时发送更换龙头及收据的照片给林文杰）林文杰：“请问下你房租都不交，有什么权利让我去维修？这个我不同意，你搬走前自行拆走。” 2019年8月30日，林文杰：“8月5日至今你还没缴纳房租，按照合同约定第七条你已经违约。但结合我们之前协商，我同意退还押金4000元，并赔偿一个月房租4000元！你近期就找好房租搬走，但是你在住期间产生的水、电、燃气、宽带、有线电视和房租等各项费用都要跟我结清。前提是到法院撤销起诉，是否同意协商请在明天上午前给回复！”李立：“我既然去起诉了，那就肯定不会去撤诉的！我已找到新的住处，这一两天就能搬走。等搬好后，会通知你来收房的。” 2019年9月2日，李立将讼争房屋交还林文杰，双方结算部分费用。林文杰向李立出具《收条》，载明：“今收到李立租住吕岭路8号1102室的钥匙2套，电费551.22元、水费96.3元、物业费139.01元，合计收到786.53元。（水电、物业、燃气费用已结清）” 李立未付2019年8月6日以后的租金。林文杰未将押金退还李立。本案审理中，李立提交了付款凭证、收据、发票等证据欲证明其支付的空调加氨费用120元、宽带增补包年费用120元、“不锈钢”费用200元、“防盗门锁”费用40元、“清洗抽油烟机”费用200元、“瓷砖修补费”50元、“下水管接口延长费（含材料费、人工费）”70元、“木地板修补”费用30元、购买龙头费用110元。本案庭审中，李立陈述：签约前看房是在晚上，因隔天有事要去外地，看的比较匆忙；看房时没有约定清洗油烟机和打扫整洁后交付房屋。 本院认为，林文杰与李立签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。双方因讼争房屋内设施设备维修等问题产生争议，经反复沟通无法达成一致意见，于微信聊天中均表示愿意解除合同，应认定双方系协商一致解除合同。李立系现场看房后决定承租讼争房屋，林文杰则按《定金收条》及《房屋租赁合同》主要条款交付房屋及设施设备，李立的举证不足以证明设施设备需维修影响房屋基本的居住使用，难以认定林文杰构成根本违约，对李立关于林文杰违约导致合同解除的主张本院不予采纳。李立系双方协商解除合同且起诉至法院期间止付租金，不宜认定李立迟延支付租金构成根本违约，对林文杰关于李立违约导致合同解除的答辩主张本院不予采纳。 虽双方均同意解除合同并已交接房屋，但在协商中对押金、违约金、赔偿金等事宜未达成一致意见。2019年8月1日，李立提出林文杰赔偿2000元，林文杰不同意；林文杰提出给予李立一个星期的搬家免租期，李立不同意。2019年8月30日，林文杰提出若李立撤诉可赔偿4000元，李立不同意。本院认为，对合同解除后双方存在分歧的事项，应依约依法处理。其中，押金4000元林文杰应予返还；2019年8月6日至2019年9月2日期间的租金，李立应依约支付；扣除应付租金后林文杰还应向李立退还押金533元。双方协商一致解除合同，互不承担支付违约金责任。林文杰为修缮房屋设施设备中的空调加氨费用120元、“不锈钢”费用200元、“防盗门锁”费用40元、“瓷砖修补费”50元、“下水管接口延长费（含材料费、人工费）”70元、“木地板修补”费用30元、购买龙头费用110元实际发生，林文杰接收房屋后可以受益，故虽有部分费用林文杰不予认可，但均应向李立赔偿。至于宽带增补包年费用，李立可以通过移机继续使用服务，相关赔偿诉求本院不予支持。“清洗抽油烟机”费用200元，不属于租赁物修缮费用，而属于保洁卫生费用，李立主张赔偿没有法律和合同依据，本院不予支持。李立主张搬家费、中介费、误工费、租金差价损失赔偿等诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，对李立的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认李立与林文杰就租赁思明区吕岭路8号同亨大厦1102室房屋签订的《房屋租赁合同》解除； 二、林文杰于本判决生效之日起十日内向李立返还押金533元； 三、林文杰于本判决生效之日起十日内向李立支付房屋修缮费用620元； 四、驳回李立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费350元，李立负担300元，林文杰负担50元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年九月二十九日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零七条在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。