广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10910号原告：罗永潮，男，1984年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：曾肖辉，男，1982年10月30日出生，汉族，住广东省龙川县，原告罗永潮诉被告曾肖辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员梁菡担任审判长，与人民陪审员利绮霞、吴秋兰组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告罗永潮到庭参加诉讼，被告曾肖辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金25000元及滞纳金，滞纳金从2017年7月1日起到全部租金付清之日止，按月利率2%计付。滞纳金暂计至起诉之日（2017年7月1日至2019年5月15日）为11383元，计算方式：25000×2%÷30天/月×683日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月1日签订《租赁合同》，合同约定：原告将座落于牛墟十亩地铺位出租给被告使用，租赁物的建筑面积476.40平方米，租赁期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为9163元（其中403.40平方按20元/方计算；另73平方按15元/方计算）。《租赁合同》第三条约定，被告应先交租后使用；若被告未按时缴交租金的，每日按总租金的1%收取滞纳金。2016年12月31日《租赁合同》到期后，双方虽未续签，但被告一直使用涉案租赁物，双方形成不定期租赁关系。2017年6月30日，被告向原告提出解除租赁关系并退场，原告表示同意，并要求被告结清全部拖欠的租金及水电费。经双方对账，截止2017年6月30日，扣除被告缴交的租赁保证金（押金）后，被告共拖欠原告租金及水电费50500元。经原告多次向被告追收拖欠的租金，截至2018年9月4日，被告尚欠原告租金27000元。综上，因被告拖欠租金的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、租赁合同2份。拟证明原告从星石村承包了涉案物业，后转租给被告，原、被告之间存在租赁合同关系。2015年被告承租了657平方米，后2016年1月1日开始被告承租了476平方米，2017年之后占用的是476平方米合同上的建筑物。3、微信聊天记录截图。拟证明原告一直有向被告催缴租金，且被告还了多少钱原告也有记录在内。4、欠条。拟证明被告确实有欠缴租金。5、星石村土地租赁合同。拟证明原告从村内承租涉案物业后转租给被告。6、中国农业银行银行卡交易明细清单。拟证明第一次47780元和第二次35000元租金是通过自动柜员机转账的，后被告通过微信发汇款单给原告确认。从第三次至第九次租金汇款的名称是曾庆彬，后被告通过微信发汇款单给原告确认。第十次、第十一次租金是被告通过微信直接转给原告。诉讼中，被告未向本院提供证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年7月1日，原告（承租人、乙方）与佛山市禅城区南庄镇溶洲星石经济社（出租人、甲方）签订《星石村土地租赁合同》，约定甲方将位于十亩围的地块出租给乙方使用，租赁面积为875.70平方米；租赁期限自2014年7月1日至2017年6月30日止，共三年，甲方应于2014年7月1日将出租土地按现状交付给乙方。2015年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：第一条，甲方将座落于牛墟十亩围铺位出租给乙方使用，建筑面积共计657.40平方米，现乙方将该铺位作为陶瓷展厅、仓库使用。第二条，合同期限为1年，即自2015年3月1日起至2015年12月31日止，租金为其中403.40平方米按20元/平方米计算，其中254平方米按15元/平方米计算。保证金5000元，保证金在合同届满时退还，不作铺租。第三条，1、合同采取先交租后使用的原则，每个季度的1-5号为缴交期，缴交下个季度的租金。2、若未按时缴交，每天收取滞纳金（按总租金的百分之一）。3、若超过30天未缴交租金，则乙方视为放弃合同，甲方有权取消合同收回土地并处理土地上的财产。……第六条，在租赁期间，乙方负责支付其相应的水电费、垃圾管理费等相关费用。后原告与被告就涉案物业续签一份《租赁合同》，合同主要内容为：第一条，甲方将座落于牛墟十亩围铺位出租给乙方使用，建筑面积共计476.40平方米，现乙方将该铺位作为陶瓷展厅、仓库使用。第二条，合同期限为1年，即自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为其中403.40平方米按20元/平方米计算，其中73平方米按15元/平方米计算。保证金5000元，保证金在合同届满时退还，不作铺租。第三条，1、合同采取先交租后使用的原则，每个季度的1-5号为缴交期，缴交下个季度的租金。2、若未按时缴交，每天收取滞纳金（按总租金的百分之一）。3、若超过30天未缴交租金，则乙方视为放弃合同，甲方有权取消合同收回土地并处理土地上的财产。……第六条，在租赁期间，乙方负责支付其相应的水电费、垃圾管理费等相关费用。……2018年9月4日，被告向原告出具《欠条》，载明欠原告27000元。庭审中，原告陈述：被告承租涉案物业后用作陶瓷展厅、仓库；租赁合同到期后双方继续履行合同，2017年1月至2017年6月底，被告还继续租赁涉案仓库和商铺，直到2017年6月底被告告知原告不再承租，2017年7月后，涉案物业已经实际收回；涉案物业没有产权证和报建手续，涉案地块的性质应该是商用地；被告拖欠原告租金共50500元，截至2018年8月尚欠27000元,2018年9月4日，被告写下一张欠条，确认还欠27000元，后于2018年9月微信转账2000元，故被告现在只欠原告25000元；租金是9163元/月，根据《租赁合同》第三条约定滞纳金按总租金的日百分之一支付，现原告主动调整为月百分之二；2017年6月30日后原告向村继续承租涉案物业，并签订了租赁合同。另查明，涉案租赁物未办理报批报建手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物未办理报批报建手续，涉案租赁合同应为无效。关于占有使用费。根据上述司法解释第五条的规定，虽然涉案合同无效，但被告实际占有并使用涉案物业，故仍应按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。原告在诉讼中主张被告尚拖欠2016年1月1日至2017年6月30日的租金25000元。据前查明，被告于2018年9月4日向原告出具欠条确认尚欠原告租金27000元，后通过微信支付2000元，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，故本院对原告主张的被告尚欠2016年1月1日至2017年6月30日的占有使用费25000元予以支持。关于违约金。原告主张本案违约金系其资金占用的损失，并请求按照《租赁合同》第三条的约定，将违约金调整为按月2%的标准自2017年7月1日起开始计算。对此本院认为，虽涉案《租赁合同》无效，但被告逾期交纳占有使用费相当于占用了原告的资金，故被告应向原告支付利息，利息以25000元为本金，自2017年7月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至上述款项实际付清之日止。对原告主张超过部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告曾肖辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗永潮支付自2016年1月1日至2017年6月30日尚欠的占有使用费25000元及利息（利息以25000元为本金，自2017年7月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至上述款项实际付清之日止）；二、驳回原告罗永潮的其他诉讼请求。如被告曾肖辉未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取710元，由被告曾肖辉负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  利绮霞人民陪审员  吴秋兰二〇一九年九月十七日书 记 员  冯裕雯