陕西省富县人民法院   民事判决书     （2019)陕0628民初1149号     原告：赵大龙，男，1987年12月3日出生，汉族，陕西省富县村民，，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张柏龄，陕西兆隆律师事务所律师。   被告：陕西上城房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区。   法定代表人：袁祖强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王淑雯，陕西王炳森律师事务所实习律师。   原告赵大龙与被告陕西上城房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵大龙及其委托诉讼代理人张柏龄、被告陕西上城房地产开发有限责任公司（以下简称上城公司）的委托诉讼代理人王栋、王淑雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵大龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金及购房款145924.54元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月21日，原告与被告在富县签订了《售房合同》，原告购买被告在富县XX花园XX幢XX单元XX室房屋一套。该房产面积123㎡，每平方米3380元，合计房价415470元，原告采用按揭方式付款。合同第六条约定：被告应在2016年12月30日前给原告交付房屋。合同签订之后，被告合同经办人高金成称，合同需经西安法定代表人袁祖强签字，故当时没有给原告合同文本。经原告多次催要，被告于2017年给了原告合同文本，合同中的交房时间进行了篡改。购房合同签订后，原告依据按揭贷款合同约定，每月5日给富县工行还本付息，有时也有迟付几天的事实，自2015年至2016年原告每月都能付完工行贷款本息。自2017年原告收到被告篡改的合同后，原告对被告诚信产生了疑虑，加之被告自2016年后间断停工。2018年5月，原告向工行打款2000元，工行拒收，才知被告已将原告拖欠工行的按揭款付清了，被告撕毁了合同，拒绝给原告卖房，所收原告订金及原告支付的按揭房款共计145924.54元拒不返还原告。   被告上城公司辩称，1.原告诉称被告篡改合同与事实不符，原被告2015年签订的合同约定总房款为415740元，交房时间为2017年12月30日，原告在合同的每页都有签字确认，不存在被告单方篡改合同的事实，就现有的合同来看，双方的交房时间应为2017年12月30日；2.原告违约在先，拒绝偿还按揭贷款导致贷款被银行从被告的账户划扣，被告有权将房屋另行处理，原告所述的事实与实际情况不符。首先，原告自2017年3月28日起不履行义务，不按时向银行还款5次，银行多次向其催要未果，导致该贷款提前到期，银行为实现债权，直接从被告的按揭贷款保证金账户划扣原告的欠款本息314168.85元；其次，原告于2014年12月21日从被告处借款30000元，用于支付本案房屋的首付款，并与被告签订补充协议一份，约定如原告逾期付款超过10日，就构成根本违约，被告有权将该房屋另行出售。协议签订后，原告并未完全履行其付款义务，从2016年9月之后再也没有向被告支付相应的借款本金及利息，按照约定原告已经构成根本违约，被告有权将房屋另行出售。3.经核算应当给原告部分款项返还，原告共向银行按揭贷款330000元，银行从被告处划扣了314168.85元，另外，1.2017年3月至2018年5月，被告多次替原告偿还贷款共计18788.66元，所以被告一共替原告垫付的银行款项为332957.51元，多余出来的2957.51元应当从给原告的退款中扣减；2.定金部分，根据合同法和担保法，原告不按时履行付款及还款义务，双方对此已做了根本违约的约定，因此原告所交的55740元的定金，依法不应退还；3.原告向被告借款30000元，本案中被告认为30000元的首付款应当退还，但原告向被告借款30000元也应当偿还，在合同履行期间，原告已经偿还本金14759.8元，对于剩余15240.2元并未履行还款和支付利息的义务，因此对该笔退款的情况应当两相冲抵，多余部分应当由原告向被告退还。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：   原告赵大龙提供的证据：第一组2014年12月1日双方签订的《售房合同》，证明合同约定的交房时间为2016年12月30日；第二组2015年1月21日双方签订的《售房合同》，证明在该份合同中被告将交房时间私自篡改为2017年12月30日，构成违约；第三组付款凭证、按揭付款银行流水，证明原告共向被告支付首付款72440.3元、向银行支付按揭款70184.6元。被告质证对三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方实际履行的是2015年1月21日签订的《售房合同》，在该份合同中对2014年12月1日签订的《售房合同》的付款方式、交房时间、房款总价进行了变更，交房时间有原被告双方的签字和印章确认，是双方协商后进行的修改，原告向被告支付现金72440.3元，其中55740元为定金，14759.8元为偿还原告在被告处所借30000元的本金，1940.7元为偿还30000元借款利息。经本院审核，被告对三组证据的真实性无异议，故对真实性予以采信。   被告上城公司提供的证据：第一组2015年1月21日原被告签订的《售房合同》，证明双方合议形成买卖关系，交房时间为2017年12月30日；第二组定金收款收据、中国工商银行付款凭证，证明被告收到原告的定金55740元，工商银行划扣被告账户资金314168.85元，还有罚息、利息、欠款共计7153.37元；被告代原告偿还按揭贷款，该笔款项应在返还款中扣减；第三组补充协议、通知、收款收据，证明原告向被告借款30000元，若原告未按时还按揭款，被告有权将房屋另行出售，原告认为被告违约不成立，是因为原告未按期偿还按揭款。原告质证对三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告将交房时间修改，对修改的交房时间有异议，改动后需原被告双方确认，但该份合同上没有原告的确认，属被告单方改动，不予认可。被告并未对原告出具催收通知，原被告已经签订了正式合同，在之前签订的补充协议已经没有效力。经本院审核，原告对三组证据的真实性无异议，故对真实性予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告赵大龙与被告上城公司于2014年12月1日签订《售房合同》，被告上城公司将其开发的位于富县XX花园XX幢XX单元XX室房屋出售给原告赵大龙，并对该合同进行了公证。合同约定房屋建筑面积123平方米，每平方米3900元，房屋总价款479700元，交付时间为2016年12月30日，付款方式为按揭付款，约定按揭款为479700元，原告与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告上城公司向工商银行出具承诺书，为该借款提供阶段性连带保证责任。同时合同第五条、第七条分别约定了原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任。2015年1月21日双方又签订了《售房合同》，在该合同中重新约定该房屋每平方米3380元，房屋总价款415740元（房屋的实际价款）。合同签订后，原告共向被告支付首付款70499.8元，其中原告以定金方式交付55740元，以月利率8.2‰向被告借款30000元用于抵购房首付款，原告每月以偿还本息的方式共向被告偿还该借款本金14759.8元。原告共向工商银行支付购房按揭款共计 60876.24元。2015年1月至2017年3月期间，原告每月按时向工行支付按揭款；2017年3月至2018年6月，原告以被告没有按合同约定的日期即2016年12月30日交付房屋，间断性的向工商银行支付按揭款，这期间被告向工行支付按揭款9299.96元；2018年3月后，原告停止向工商银行支付按揭款。2018年5月31日，被告上城公司将剩余的313060.96元按揭款一次性支付给工商银行，并于2018年7月将该房屋出售予他人   另查明，该涉诉房屋至今未进行竣工验收，庭审中被告称于2019年进行交付，房屋的规划、建筑、预售等相关行政审批手续已经办理。   本院认为，原被告双方签订的两份《售房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照该合同的约定，全面履行各自的义务。2014年12月1日签订的《售房合同》，双方确定了付款方式，交房期限，该合同经过公证机关公证，并在办理按揭贷款时向工商银行提供。2015年1月21日签订的《售房合同》，是对房屋实际价款进行的确定，该份合同中将房屋交付期限“2016”涂改为“2017”，在庭审中原告认为是被告私自涂改，被告没有提供证据证明该涂改系双方协商一致确认的行为，故应依公证机关公证的合同中的交房时间即2016年12月30日为准，该房屋至今未进行竣工验收，庭审中被告陈述该楼房于2019年交付，被告已构成违约。原告在2017年3月前一直按期支付按揭款，不存在违约行为。现被告已将该房屋出售于他人，合同目的不能实现，双方已自行解除合同，依据合同法关于合同解除后的相关规定，原告主张被告返还购房款及银行按揭款的利息损失，符合法律规定，依法应予支持。合同签订后，原告向被告支付的55740元履约定金，根据合同法的规定，该部分定金应当抵做房屋价款，被告应当向原告返还。原告向被告借贷30000元，该借款被告并未实际支付给原告，而是用于抵付购房首付款，该借贷实际是基于商品房买卖法律关系而发生，应该回归原始法律关系，故原告偿还该借款的本金部分被告应当予以返还，利息部分根据双方约定应当由原告自行承担。被告向工商银行支付的按揭款，应当在向原告返还的款项中予以扣除。   综上所述，被告上城公司应向原告赵大龙返还购房款 共计134376.04元（55740元+14759.8元+ 60876.24元），依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：   被告陕西上城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵大龙购房款 134376.04元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2980元，由被告陕西上城房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉陕西省延安市中级人民法院。     审判长   王培兴                      人民陪审员   任占锋                      人民陪审员   杜红香        二 〇 一 九 年 九 月 二十六 日                法 官 助理  陈海霞                             书 记 员  王辉   附适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务   第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。            1