西安市莲湖区人民法院    民事判决书 （2019）陕0104民初2215号原告：张伟，女，1981年7月26日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：任大昕，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉玲，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：陕西万强置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：邱兰香，该公司经理。委托诉讼代理人：滕麒，男，1972年6月13日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告：李海燕，女，1977年11月29日出生，汉族，无业，住西安市。委托诉讼代理人：慕雪渊，陕西尊尚律师事务所律师。原告张伟与被告陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强公司）、李海燕商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告万强公司与李海燕于2007年3月11日签订的针对西二环南段10号万强艺术家小区2号楼2单元20601室的《商品房买卖合同》无效，由李海燕协助万强公司办理合同登记号为070010368号《商品房买卖合同》注销备案登记手续；2、依法确认原告与被告万强公司于2015年11月18日签订的针对西二环南段10号万强艺术家小区2号楼2单元20601室的《商品房买卖合同》有效，判令万强公司协助原告办理合同变更备案手续及房屋权属证明手续；3、本案保全费、保全担保费、诉讼费由二被告承担。2015年11月，原告与被告万强公司签订《商品房买卖合同》，购买了西二环南段10号万强艺术家2号楼2单元20601室房屋。2015年11月万强公司交付房屋后，原告就对房屋装修并居住使用至今，但万强公司一直未办理合同备案手续，也未办理产权权属证明。后原告了解到，万强公司在将房屋出售给原告前已经与被告李海燕签订了《商品房买卖合同》，并于2007年3月12日在房管部门办理了合同备案手续，合同登记号为070010368，致使原告签订的《商品房买卖合同》迟迟不能办理备案登记。经了解，两被告签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，其目的在于通过合法形式以虚假按揭贷款的方式非法套取银行资金，万强公司以其员工潘某某之妻李海燕的名义签署商品房买卖合同用于取得银行按揭贷款。该合同系以合法形式掩盖非法目的，应为无效，且其行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告万强公司辩称，首先，原告的诉请及主张理由与本案的事实相符。我公司和原公司员工潘某某之妻李海燕之间签订的商品房买卖合同的真实意思表示并不是为了正常的商品房买卖，而是通过涉案房屋的商品房买卖形式获取银行的按揭贷款，目的是为了解决我公司当时的资金周转问题。当年我公司为了缓解资金周转压力，通过不同按揭贷款渠道，先后使用包括李海燕在内多名按揭贷款名义人的身份，签订商品房买卖合同后陆续获批了多笔银行按揭贷款。其次，2007年3月在我公司与李海燕的商品房买卖合同签订之后，兴业银行的按揭还款长期以来都是由我公司缴纳，包括2009年我公司前法定代表人滕麟出现意外情况，企业陷入经营停滞状态之后，仍然由法定代表人的近亲属及其他相关人员继续向李海燕的银行账户还款，先后还款金额共计209177.7元，直至2015年2月以后，李海燕变更了银行按揭还款账号，导致我公司无法继续还贷。综上，我公司与李海燕签订《商品房买卖合同》的目的是为了套取银行按揭贷款，并非真实的房屋买卖意思表示，故我公司认可原告的诉讼请求，也愿意配合原告积极办理相关备案手续。被告李海燕辩称，一、李海燕与万强公司签订的商品房买卖合同成立并已生效，李海燕已经履行了全部合同义务，依法应当驳回原告的无理诉请。2007年3月李海燕与万强公司签订备案登记号为0456811的《商品房买卖合同》，约定由李海燕以按揭贷款方式购买位于西安市XX环XX段XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋。合同签订后，李海燕依约支付房屋首付款，办理了银行按揭手续，完成了全部购房付款义务。同时该合同在西安市房屋管理局完成了商品房买卖合同登记备案手续，进行了物权备案登记。自此，李海燕根据物权法的规定，支付了相应对价款项并完成不动产物权登记公示，取得了该房屋的物权。而万强公司始终拒绝履行交房及办理房产证的合同义务，严重违反合同约定，李海燕已通过司法途径向其主张权利。二、原告的第一项诉请系债权请求权，其对李海燕不享有债权请求权，诉请没有法律依据，张伟不是适格原告，依法应当驳回其起诉。首先，原告不是李海燕与万强公司签订的商品房买卖合同的一方主体，该合同也并未对其创设任何权利义务，原告根本无权提出对合同效力认定的合同之债请求权；其次，上述商品房买卖合同早于原告与万强公司签订的时间8年有余，根据我国民事法律的规定，只有后行为侵害先行为的民事法律事实，而没有在后行为处于尚未可知是否出现之时，先行为就预期侵害后行为的民事法律事实，更不可能存在后行为创设民事权利后、溯及既往的认定先行为侵权，所以原告也无权针对先行为提出效力认定的侵权之债请求权；再次，上述商品房买卖合同有明确的仲裁条款，根据我国民事诉讼法的规定，依法应由西安市仲裁委员会仲裁，而不属于人民法院管辖。故，原告无权要求确认李海燕与万强公司签订的商品房买卖合同无效。三、李海燕不是本案适格被告，依法应当驳回原告的无理诉请。万强公司于2007年3月12日将涉案房屋出售给李海燕，并在房管部门办理了合同备案手续，已经依法取得了物权。8年后万强公司再次将房屋出售，原告应当依法追究万强公司一房二卖的责任，而不是向非合同当事人的李海燕提出诉讼，李海燕不能作为原告与万强公司之间商品房买卖合同的被告参加诉讼。第四、原告与万强公司签订的《商品房买卖合同》无效，依法应当驳回其诉讼请求。2007年3月，李海燕与万强公司签订备案登记编号为0456811的商品房买卖合同，李海燕已经取得了该涉案房屋的物权。根据我国物权法及相关司法解释的规定，自2007年3月合同备案登记完成后，涉案房屋的不动产物权变更登记公示已经完成，万强公司不再是涉案房屋的物权人，其在8年后与原告签订的商品房买卖合同，应为无效合同。原告与万强公司签订的商品房买卖合同存在恶意串通的事实，其强行占有李海燕享有物权的房屋，严重损害了李海燕的利益。综上，李海燕与万强公司签订的商品房买卖合同合法成立并生效，李海燕已完全履行了全部合同义务。而原告对李海燕不享有民事诉权，李海燕不是本案适格被告。原告与万强公司签订的商品房买卖合同无效，其起诉无事实及法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：原告身份证明、万强公司营业执照、原告与万强公司签订的商品房买卖合同、万强公司向原告出具的购房款收款收据、物业公司出具的原告居住证明、万强公司与李海燕签订的商品房买卖合同、关于万强艺术家项目后续办理商品房合同备案登记事宜的业主告知书，证明：原告与万强公司签订商品房买卖合同并支付购房款，万强公司将涉案房屋交付原告居住使用至今，但因万强公司为套取银行按揭贷款与李海燕签订商品房买卖合同并办理备案登记，导致原告无法办理商品房买卖合同备案登记手续及产权登记手续。被告万强公司向本院提交如下证据：万强公司与李海燕签订的商品房买卖合同、李海燕名下尾号为3518的兴业银行借记卡（原件）、李海燕兴业银行按揭还款记录、明细分类账、记账凭证、存款回单、交易客户回单、银行流水、李海燕个贷还款计划、李海燕账户按揭还款银行流水、证人证言、万强公司与张伟签订的商品房买卖合同、借条、承诺书、情况说明，证明：万强公司与李海燕于2007年签订的商品房买卖合同的真实意愿是为了套取银行按揭贷款，李海燕并未实际向公司缴纳购房首付款，按揭贷款亦是由公司向银行清偿，直至2015年李海燕更换还款账户后公司才停止向银行还款。万强公司于2006年11月向原告借款50万元，2015年11月18日原告与万强公司结算后签订商品房买卖合同，以涉案房屋折抵双方借款本息，万强公司亦将涉案房屋交付原告居住使用。被告李海燕向本院提交如下证据：商品房买卖合同、西安市房地产抵押合同、万强地产售房专用收款收据（复印件）、个人借款合同、借款借据、兴业卡明细对账单、西安市住房情况查询结果证明，证明：李海燕与万强公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已取得涉案房屋物权，李海燕支付了购房首付款，并按期向银行清偿按揭贷款。本院对上述证据的真实性均予以认可，根据各方当事人无异议的事实、证据及经法庭认可的证据，认定本案事实如下：2006年11月6日万强公司前法定代表人滕麟向原告借款50万元，并书写借条，约定月息按2分5厘计算，该借款入万强公司账户。2015年11月18万强公司与原告结算后，原告同意万强公司用涉案房屋抵偿拖欠的本金及利息，并签订《商品房买卖合同》，约定单价为每平方米7000元，总价986370元。万强公司向原告出具收到986370元购房款的收据，并将涉案房屋交付原告居住使用至今。2007年前后，万强公司因资金周转需要，与包括李海燕在内的数名员工家属签订商品房买卖合同，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金。其中万强公司与李海燕于2007年签订商品房买卖合同，约定李海燕以按揭贷款方式购买万强公司开发的涉案房产，单价为每平方米3175元，总价款447389元，该合同办理备案登记手续。合同及首付款收据等办理银行按揭贷款的相关材料原件均由万强公司持有。当月，李海燕作为借款人、万强公司作为保证人与兴业银行签订《个人借款合同》，约定李海燕以涉案房屋作为抵押向兴业银行借款310000元。发放贷款的银行卡亦由万强公司持有，贷款到帐后，万强公司定期按还款数额向户名为李海燕的账户偿还银行贷款。2015年7月李海燕挂失原还款存折，自2015年7月8日后涉案房屋的银行贷款由李海燕偿还。2019年2月15日，原告申请诉前保全，本院作出（2019）陕0104执保141号民事裁定书，查封了涉案房屋。原告支付保全费5000元、保全保险费2959元。本院认为，1、关于万强公司与李海燕所签订《商品房买卖合同》效力问题。所谓“套贷”是指虚构交易套取银行贷款，常表现为开发商为获取银行贷款，假借他人名义与自己订立虚假的房屋买卖合同，借用买受人名义向银行进行贷款，从而获得贷款供自己使用。其通过该种方式既可以解决短期资金周转困难，又能享有一定的银行优惠利率。本案中，万强公司与李海燕签订房屋买卖合同的目的是为了套取银行贷款，并无真实交易房屋的意思表示，交易的票据原件及相关资料均由万强公司持有，双方也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，还贷亦是由万强公司以李海燕名义实施，故从合同订立及履行情况来看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于较为典型的通谋虚伪意思表示。综上，万强公司与李海燕借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，应为无效。该合同虽在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但备案登记仅是对合同的一种加固和确认，不是取得物权的法定事由，且合同无效，合同的备案登记亦丧失效力。关于李海燕自2015年7月起向兴业银行清偿的按揭款项，万强公司应予退还。2、关于张伟与万强公司签订的商品房买卖合同效力问题。张伟与万强公司签订的《商品房买卖合同》是在万强公司长期拖欠借款本息，已确定无能力偿还的情况下，双方经协商同意并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，此时可认定张伟已经向万强公司给付房屋全部购房款。因此，该《商品房买卖合同》并非为借款合同的履行提供担保，而是借款到期后，万强公司难以清偿债务时，双方协商通过将万强公司所有的商品房出售给张伟，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。张伟具有购买涉案房屋的真实意愿，万强公司亦具有出售该房屋的真实意思，且交易价格与当时市场行情相符，房屋亦已交付使用，因此，该商品房买卖合同应为有效。万强公司应配合原告办理其与原告所签订的《商品房买卖合同》备案登记手续。因涉案房屋已在兴业银行办理抵押手续，现抵押借款尚未清偿，万强公司在向银行清偿剩余款项，并将涉案房屋产权恢复至其名下后，方可协助原告办理房屋权属证明手续，故原告的该项请求，可待条件成就后，另行主张权利，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（三）款、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告李海燕与被告陕西万强置业有限责任公司于2007年所签订的合同登记号为070010368的《商品房买卖合同》无效； 二、原告张伟和被告陕西万强置业有限责任公司于2015年11月18日所签订的《商品房买卖合同》有效；三、自本判决书生效后十五日内，被告陕西万强置业有限责任公司协助原告办理其与原告签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续。案件受理费13664元、保全费5000元、保全保险费2959元（原告均已预交），由被告陕西万强置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长       朱保建审    判    员       韩武娜审    判    员       郭富丽 二〇一九年九月二十七日 书    记    员       焦莉萍  1