四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初1781号 原告：袁文高，男，1964年5月15日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：姚绍勇，南部县河东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:袁文友，男，1966年10月16日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：唐时新，男，1961年10月30日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：杜邦君，男，1967年7月8日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：蒲江涛，四川贵博律师事务所律师。 被告：四川省南部新源房地产有限公司。住所地：南部县南隆镇幸福路19号。 法定代表人：敬涛，董事长。 委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。 原告袁文高与被告唐时新、杜邦君、四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁文高的委托诉讼代理人姚绍勇及袁文友、被告杜邦君的委托诉讼代理人蒲江涛、被告新源房地产公司的委托诉讼代理人鲜其慧，到庭参加了诉讼。被告唐时新经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 袁文高向本院提出诉讼请求：1、请求判令位于南部县幸福花园桂三幢一单元六楼A号住房归原告袁文高所有；2、判令被告新源房地产公司为案涉房产办理产权转移登记更名手续；3、判令被告唐时新、杜邦君协助办理产权更名手续，并由杜邦君承担房屋转卖合同违约责任。事实及理由：被告新源房地产公司将所开发的南部县幸福花园桂三幢商品房发包给唐时新修建，因其资金周转困难，遂将案涉楼盘中的18套商品房用于抵债欠付唐时新的工程款。唐时新因欠杜邦君人工工资，其又将所抵债中的商品房一套，即幸福花园桂三幢一单元六楼A号住房又抵给杜邦君。杜邦君于2007年9月5日将案涉房屋卖给原告袁文高，双方签订了《房屋转卖合同》。嗣后，原告要求被告办理房屋产权登记未果，遂向本院提起诉讼。 被告新源房地产公司辩称：案涉的房屋属于被告新源房地产公司所有，公司从未将该房屋出售给原告，被告杜邦君将该房屋出售给原告的行为无效，公司无义务为原告办理产权登记手续，请求驳回原告的诉讼请求。 被告杜邦君辩称：1、房屋抵债情况与原告陈述基本一致。2、杜邦君与原告之间房屋买卖合同所约定的违约责任与诉状表述不一致，合同约定的是，若到时拖延原告装修入住，由被告支付房款利息，但原告于2008年装修、2009年入住，并未影响入住，被告杜邦君不存在违约。3、原告诉请办理产权登记，案涉房屋为商品房，且抵债给唐时新时就未办理产权登记，抵给杜邦君时亦未办理产权登记，导致原告无法办理产权登记。4、本案抵债和物权转移的事实是清楚的，杜邦君不是商品房办证的第一环节人，杜邦君也无法办理产权登记。 唐时新未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下: 原告向本院举证了“房屋转卖合同”、“收条”、“便笺”、“购房协议书”、“不动产销售发票”，用以证明被告新源房地产公司将南部县幸福花园桂三幢一单元六楼A号住房以房抵债给被告唐时新，被告唐时新又将该房抵债给被告杜邦君，被告杜邦君将房屋转卖给原告袁文高，均未办理房屋过户登记手续。被告新源房地产公司对此质证为：1、“房屋转卖合同”是无效合同，杜邦君没有案涉房屋的产权，约定无效。2、唐时新所出“收条”与新源房地产公司无关，唐时新也无权收取房款；杜邦君所出“收条”真实性无法核实，也与公司无关。3、“便笺”仅证明唐时新欠杜邦君的钱，与原告诉称矛盾，不是修建案涉房屋的工程。4、“购房协议书”与“不动产销售发票”主体是马翔及新源房地产公司，协议内容未表明马翔买房是为了抵唐时新的账，这实际是公司为在银行提出房款而办理的假按揭手续，马翔不是实际买房人，房屋的所有权人还是公司，协议上的4万元也并未交付。 被告杜邦君对原告举出的证据无异议，另举出唐时新、杜朝云各自书写的一份“说明”，用以证明被告新源房地产公司将南部县幸福花园桂三幢一单元六楼A号住房以房抵债给被告唐时新，被告唐时新以房抵债的方式将房屋出售给被告杜邦君。被告新源房地产公司对此质证为：唐时新的“说明”真实性不予认可，不能证实是唐时新本人书写，从形式上看，唐时新并未签字，只有指印；对杜朝云的“说明”不具有真实性，杜朝云自称是施工班长但无依据，且将案涉房屋抵给唐时新没有证据证明。 本院综合认证为：被告新源房地产公司认可系借用马翔的名义签订买卖合同以办理房屋按揭，获取银行贷款，依其解释该购房协议书、销售发票应当由新源房地产公司保管留存，然该合同及发票却流转到原告手中，且原告凭该票据及合同对案涉的房屋于2008年进行装修随后入住，现新源房地产公司却对此以不知情而否认。本院认为，合同、发票、房子均系被告新源公司所有，其对享有占有、使用、保存、监管的权利，原告持有该合同和发票以及对房屋装修入住长达十多年之久，现被告新源房地产公司却以不知情来抗辩案涉房屋未发生过抵债或转卖的事实，其既不符合常理，也无证据支持。本院结合案涉证据，依据民事证据高度盖然性原理，依法对原告所主张的，即案涉房屋由被告新源房地公司抵债给唐时新，唐时新又抵债给杜邦君，杜邦君又转卖给袁文高的事实，予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新源房地产公司开发“幸福花园生态城”楼盘，被告唐时新以实际施工人的身份承揽了部分工程（桂十三幢）的建设施工。开发建设中，被告新源房地产公司因资金所需，为了获取银行的贷款资金，于2005年11月3日自制一份“购房协议书”，内容主要有“马翔认购新源房地产公司开发的幸福花园生态城桂三栋一单元六楼A号商品房，单价730元/㎡，建筑面积193.7㎡，签订协议时付40000元，余款在2006年6月1日付清等”，并于同日开出了一份金额为40000元、编号为00001802的不动产销售发票。后被告新源房地产公司将案涉的讼争之房用于冲抵应付被告唐时新的工程款，并将“购房协议书”及“不动产销售发票”交由被告唐时新所有。另因被告唐时新承揽“升水渡假村”的建设工程而欠付被告杜邦君人工工资款，2006年4月11日，被告唐时新又将讼争之房以抵债的方式卖与被告杜邦君，并出具一份“收条”内容为：“收条今收到杜邦军购幸福花园A03#楼6层A号房房款壹拾肆万壹仟肆佰元正（141400.00元）此款不含水、电、气、电视、房屋维修基金费。次房款一收清，今后还正式合同及房屋全额收据。在可能的情况下，调二、三、四、五层房屋一套。唐时新2006.4.11担保人：杜朝云”，同时将“购房协议书”及“不动产销售发票”交付给了杜邦君。2007年9月，原告袁文高经人介绍，与被告杜邦君就讼争之房以总价141400元买卖成交，在同月4日，原告向被告杜邦君交付房款121400元，并由被告杜邦君向原告出具一份“收条”，内容为“收到袁文高名下预付房款壹拾贰万仟肆佰元正收款人：杜邦军2007.9.4”。次日，双方签订了《房屋转卖合同》，合同内容为：“房屋转卖合同甲方：杜邦军，南部县南隆镇龙王村一社人乙方：袁文高，南部县保城乡七村一社人一、甲方杜帮军在唐仕新名下受欠款抵押房子一套，位于幸福花园桂三幢一单元六楼A号，面积193平方米，单价730元/㎡，总价141400.00元。二、由于杜邦军目前经济困难，经双方协商议定141400.00元转卖给乙方袁文高，原购房合同签名为马翔，2008年2月底前，由甲方杜邦军负责办理售房更名合同袁文高名下，产权由乙方袁文高自行办理。三、乙方现支付预付款121400.00元，下欠20000.00元待甲方办理更名合同后一次性付清，如到时甲方拖延乙方装修入住，由甲方杜邦军从交款之日起支付乙方袁文高利息（按银行贷款利息计算）。······甲方（签字）：杜邦军乙方（签字）袁文高在场人（签字）：敬德孝二〇〇七年九月五日”。同时，被告也将“购房协议书”及“不动产销售发票”交与了原告袁文高。嗣后，原告袁文高凭借“购房协议书”及“不动产销售发票”在被告新源房地产公司招聘的前期物业管理处领取了讼争房屋的钥匙，缴纳了房屋维修基金、水、电、气、电视闭路等费用，共计10428元，并于2008年装修后随之入住。因讼争房屋现仍登记在新源房地产公司名下，经原告催促被告办理房屋产权未果，遂诉至法院。 本院认为，“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。本案中唐时新与新源房产公司发生抵债的原因系被告新源公司欠付被告唐时新的工程款；抵债的标的物系唐时新所承建的已竣工尚未出售的商品房；抵债的行为系新源公司向唐时新交付了“购房协议书”及“不动产销售发票”；抵债的结果系讼争之房已交由被告唐时新进行了处分。综上，唐时新与新源房产公司所发生的“以房抵债”成立且合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，新源房地产公司与唐时新之间转让房屋虽未办理物权登记，介于双方“以房抵债”的有效性，其物权转让的须办理产权登记手续，故新源房地产公司有协助办理房屋过户登记的义务。 在房屋流转过程中，房屋买受人将自己对房屋的占有权基于代物清偿或买卖合同等形式转移给房屋的下手交易人，其实质上就是一种债权让与。债权让与具有非要式性、无因性、处分性。故本案中唐时新基于“以物抵债”获取了对案涉房屋的享有，其可以基于“代物清偿”的原因而将此债权作为一项财产权进行处分，即让与给杜邦君。同理，杜邦君也可以基于“买卖合同”的原因将此让与给袁文高。因此，依据债权让与无因性的目的，即在于保障债权流转的安全性，以及善意受让人的利益，加之讼争之房现权属清洁，故对原告要求讼争之房属其所有诉请，本院予以支持。本案实际承担合同履行义务的即协助办理房屋所有权变更登记的应为案涉房屋的初始登记人新源房地产公司，故被告新源房地产公司有协助原告办理房屋过户登记手续的义务，依据案涉的“房屋转卖合同”的约定，其相关费用由袁文高承担。 原告请求被告杜邦君承担“房屋转卖合同”的违约责任，原告袁文高与被告杜邦君在“房屋转卖合同”中仅对被告杜邦君拖延交房的违约责任进行了约定，对未办理房屋产权登记的违约责任未约定，根据合同，被告杜邦君无违约情形，且被告杜邦君对未办理房屋过户登记手续并无过错，故对原告请求杜邦君承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告袁文高的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不能转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、原告袁文高对案涉的位于南部县房屋享有所有权； 二、被告四川省南部新源房地产有限公司在本判决生效后十五个工作日内协助原告袁文高办理上述“一项”中房屋产权过户手续，为此产生的相关费用，由原告袁文高承担； 三、驳回原告袁文高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3128元，由被告四川省南部新源房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  文 涵 审 判 员  张明全 人民陪审员  李月娥 二〇一九年九月六日 法官 助理  周 韬 书 记 员  杨 君