文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初9842号原告（反诉被告）：重庆市爱玛佳家政服务有限公司，住所地重庆市万州区江南新区南滨大道1087号，统一社会信用代码91500101MA5U7KPA7J。法定代表人：陈秀瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：洪勇，重庆高山律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区江南新区综合楼7楼，统一社会信用代码91500101790703121D。负责人：刘毅，分公司总经理。委托诉讼代理人：蓝翔，女，汉族，住重庆市万州区，分公司职工。委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司（以下简称家政公司）与被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（以下简称中恒分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人陈秀瑜及委托诉讼代理人洪勇，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人蓝翔、范远洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）家政公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿损失6022850.01元；2.退还履约保证金137063元；3.本案诉讼费由被告承担。变更诉讼请求为：1.解除原被告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告赔偿损失5484887.25元，并从2017年1月3日承担资金占用损失，按月息2分计算至付清之日止；3.被告退还原告履约保证金137063元，装修保证金10000元；4.被告向原告支付违约金112123.5元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告为打造万州首家母婴康复护理高端专业服务，加盟国鑫宝贝（北京）国际咨询有限公司，引进母婴康复护理技术和管理，拟开设“佑圣宝贝国际母婴护理中心”，需要3000平方米以上的房屋作为经营场所；2016年8月18日原、被告签订《中恒江南·第一城商业租赁合同》，合同约定被告将江南新区南滨大道C1号楼（1087号、1089号、1091号等）共计三层，建筑面积3207.46平方米的范围转租给原告，从事“月子会所及家政服务”经营活动，租赁期限为96个月，被告在合同中明确表示是该房屋的唯一合法业主；原告按合同约定向被告交纳履约保证金137063元及装修保证金10000元；2016年9月8日原告申请公司登记，同年10月开始对租赁范围进行装修，并购买相关设施设备，2017年1月，该小区业主多次以租赁标的物第三层不属被告所有，系业主共用房为由阻扰原告施工，原告为此报警，派出所出警要求双方合法维权；2017年1月11日原告向被告发出工作联系函，要求被告尽快与业主协商，恢复施工，被告未予以回复；同年3月6日原告向被告发出解除合同通知书并要求赔偿损失。针对被告的反诉，致使租赁合同不能履行的根本原因是被告将业主共用房屋对外进行租赁，使原告不能实现合同目的，属被告违约，同意解除租赁合同，被告其他反诉请求不能成立，应予以驳回。被告中恒分公司辩称，与原告签订租赁合同属实，家政公司未按合同交纳足额履约保证金和装修押金；按合同约定家政公司应在2017年3月31日前交纳2016年10月1日至2017年9月30日的租金274122元，家政公司至今未交纳；家政公司在未履行上述义务的情况下，擅自在物业公司领取钥匙进场装修，属侵权与违约竞合；家政公司未按合同约定提交装修设计图及取得中恒分公司同意进行装修；家政公司改变租赁物的用途，且安装影响业主生活的锅炉等设施，导致与业主矛盾尖锐，家政公司拒绝接受中恒分公司提出装修整改意见，给中恒分公司造成重大损失；按合同约定，因家政公司违约，中恒分公司尚不具备交付租赁物的条件，更不应该履行合同约定的其他后续义务，不存在违约；至目前为止，无任何民事主体就租赁物向中恒分公司主张产权，中恒分公司已取得租赁物的产权，用途为批发、零售、文化，现在所有的矛盾和损失均是承租人擅自入住、装修、改变租赁物用途等侵权行为造成，家政公司的请求不应获得支持，应当予以驳回。综上，中恒分公司提出反诉请求如下：1.解除双方的租赁合同；2.家政公司支付2016年10月1日至本案判决生效为止的租金损失；3.家政公司向中恒分公司支付自2016年10月1日至本案判决生效为止的按每日租金损失的千分之一的违约金；4.家政公司向中恒分公司支付装修押金损失137063元；5.家政公司承担擅自装修损毁房屋恢复原状的损失；6.家政公司承担诉讼费及鉴定费。本院经审理认定事实如下：2006年中恒分公司通过土地国有出让方式取得重庆市万州区江南新区中心区一号、二号地块，被告中恒分公司作为开发商对该地块进行修建商品房等对外销售，其名称为中恒江南·第一城。2016年9月8日家政公司登记设立，其经营范围是家政服务、婴儿洗浴、母婴护理、母婴健康信息咨询、母婴产品技术开发等。2016年8月18日原告（乙方）与被告（甲方）签订《中恒江南·第一城商业租赁合同》，合同约定，被告将其所有的万州区江南新区南滨大道1095号2-1、一层文化活动中心、南滨大道1093号、第吊2层储藏室、南滨大道1091号、南滨大道1089号、南滨大道1087号（江南·第一城C1﹟楼第吊1层商业房、一层文化活动中心、第吊2层商铺1、第吊2层储藏室、第吊2层商铺3、第吊2层商铺4、第吊2层商铺5）共计建筑面积3207.46平方米租赁给乙方开设“月子会所及家政服务”；租赁期限为96个月，甲方同意于2016年10月1日将租赁房屋交与乙方使用，2016年10月1日至2024年9月30日止为乙方租赁期；乙方在签订租赁合同当日，乙方应向甲方一次性付清履约保证金137063元及装修押金137063元，如乙方未按合同约定将改造设计图纸、装修方案报甲方批准的或装修合同未在甲方备案或其他违反装修管理的情形，甲方有权没收装修押金并不予退还乙方；租金及支付方式，本协议项下租赁物的年租金标准为：江南新区南滨大道1095号2-1、一层文化活动中心、南滨大道1093号、第吊2层储藏室，面积为2874.96平方米（中恒.江南第一城C1#楼第吊1层商业房、一层文化活动中心、第吊二层商铺1、第吊二层储藏室）；第1年即2016年10月1日至2017年9月30日为224247元/年（6.5元/平方米）；第2年即2017年10月1日至2018年9月30日为448494元/年（13元/平米/月）；第3年即2018年10月1日至2019年9月30日为482993元/年（14元/平米/月）；第4年即2019年10月1日至2020年9月30日为517493元/年（15元/平米/月）；第5年即2020年10月1日至2021年9月30日为551992元/年（16元/平米/月）；第6年即2021年10月1日至2022年9月30日为603742元/年（17.5元/平米/月）；第7年即2022年10月1日至2023年9月30日为638241元/年（18.5元/平米/月）；第8年即2023年10月1日至2024年9月30日为689990元/年（20元/平米/月）。南滨大道1091、南滨大道1089、南滨大道1087，面积为332.5平方米（中恒.江南第一城C1#楼第吊2层商铺3、第吊2层商铺4、第吊2层商铺5）；第1年即2016年10月1日至2017年9月30日为49875元/年（12.5元/平米/月）；第2年即2017年10月1日至2018年9月30日为99750元/年（25元/平米/月）；第3年即2018年10月1日至2019年9月30日为107730元/年（27元/平米/月）；第4年即2019年10月1日至2020年9月30日为115710元/年（29元/平米/月）；第5年即2020年10月1日至2021年9月30日为123690元/年（31元/平米/月）；第6年即2021年10月1日至2022年9月30日为131670元/年（33元/平米/月）；第7年即2022年10月1日至2023年9月30日为139650元/年（35元/平米/月）；第8年即2023年10月1日至2024年9月30日为151620元/年（38元/平米/月）。乙方在2017年3月31日前一次性付清第一年即2016年10月1日至2017年9月30日的租金274122元。以后期间的租金，双方同意按半年对甲方租赁物进行租金支付结算。乙方应于前一个半年租期届满前1个月内付清后半年的租金。如乙方未按期支付租金或应付款，乙方应自逾期之日起应按日向甲方支付延迟付款金额的千分之一作为违约金。若乙方未按上述之规定足额交纳租金或应付款及违约金超过30个法定工作日，甲方有权要求提前终止合同，并不对乙方进行任何赔偿。乙方有权于租赁物业移交后，为租赁场所营业和使用租赁物业进行经营之目的而自费安装所需的一切设施。在不影响建筑物结构和公共设施以及符合消防安全规定的前提下，乙方有权为租赁场所营业之目的自费对租赁物业进行装修改造，乙方对租赁物进行的任何装修工程（包括但不限于承租人对租赁物进行的结构、附属设施改造、内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置临时或永久性附添）时，承租人应按照如下顺序办理批准手续：承租人应就设计、图纸和施工方案事先取得出租人的书面同意，甲方在收到该设计、图纸和施工方案应当在15日内回复乙方，甲方在合理条件下应当接受乙方的要求，对于影响建筑物的正常维修或影响其他区域正常使用功能等情况，甲方有权拒绝。在出租人书面同意后，如按照法律规定应当将装修设计文件报政府部门批准的，承租人应根据相关规定自行办理因其装修工程所需办理的有关消防和其他主管部门的审批手续并承担相应的费用，并且在获得有关政府部门对装修设计文件的批准后方可开始对租赁物的装饰装修工程。承租人应将装修设计图纸等文件交付给甲方进行备案，还需将装修施工合同原件和工程款支付发票（复印件加盖乙方公章）进行备案，乙方的实际装修费用以备案的合同和付款发票为准，未经备案所发生的任何装修费用，甲方均不予认可。合同第十三条约定双方的权利义务与本案有关的如下：有下列情况之一，甲方有权提前终止合同，并切断出租房屋的水、电供应而无需为此向乙方承担任何责任：13.1.4.1乙方拖欠甲方本合同约定的相关费用超过30个法定工作日的；13.1.4.2乙方擅自改变租赁场所用途或利用租赁物从事违法不道德活动；13.1.4.3乙方擅自将租赁单元部分或全部转租或转让予第三者使用或与第三者共同使用（乙方将租赁物装修分割形成的商铺对外招商、出租的情形除外）；13.1.5甲方行使提前终止合同之权利时，有权按第14条约定要求乙方赔偿损失。13.2乙方权利义务：13.2.1乙方须根据本租赁合同有关条款按时缴付租金及其他费用（含一切有偿服务费）。13.2.2乙方需严格遵守甲方所聘请物业公司的管理规定，并缴纳相关物业管理费等费用。第十四条违约条款约定：14.1于本合同期内，任何乙方未按合同约定擅自终止本合同的或双方其中一方因第13.1至13.2条之原因而单方违反合同中之应尽义务，守约方有权终止合同并有权提出赔偿要求，违约方不得因此合同终止事宜向守约方提出任何索赔要求。赔偿金由各方按如下约定计算确定：14.1.1乙方违约导致甲方单方解除本合同的，乙方应承担本合同项下其他条款中已明确约定的违约责任并同时按当年年租金总额的50%赔偿给甲方，乙方还应赔偿因损坏甲方房屋以及设备设施的修复、重置、装修等费用损失，乙方对损坏的房屋以及设备设施进行修复、重置的，不再另行赔偿；如乙方在15日内未进行修复、重置的，甲方有权自行或委托第三方进行修复、重置，所需费用由乙方承担；其中甲方装修费用按照：8年期限进行折旧计算剩余每年应赔偿金额（即：赔偿金额=装修费用总额/8年*剩余租期年限）（甲方装修费用，应在装修费用发生时向乙方提交备案的装修合同原件和加盖公章的装修款支付发票复印件中确认的金额为准，未备案的装修费用乙方有权拒绝计入应赔偿的装修费用总额），除此之外，乙方无需承担其他任何赔偿责任。14.1.2甲方违约导致乙方单方解除本合同的，甲方应应承担本合同项下其他条款中已明确约定的违约责任并同时按乙方当年年租金总额的50%赔偿给乙方，甲方还应赔偿乙方装修费用，装修费用按照8年期折旧计算剩余租期每年度应赔偿金额（即：赔偿金额=装修费用总额/8年*剩余租期年限）（装修费用以乙方提交备案的装修合同原件和加盖公章的装修款支付发票复印件中确认的金额为准，未备案的装修费用甲方有权拒绝计入应赔偿的装修费用总额）；可自由移除或拆卸的设备设施由乙方自行处置，不计入赔偿总额；除此之外，甲方无需承担其他任何赔偿责任。合同签订后，2016年8月29日原告向中恒分公司交纳履约保证金137063元，2016年10月27日、28日原告通过银行转账向该开发小区的前期物业管理人北京中工资产经营管理公司万州物业管理分公司（以下简称物业公司）交纳物业管理费28868元（原告赔偿清单金额是18868元，支付凭证是28868元），装修押金10000元；租赁房屋的钥匙由物业公司交与原告，双方未办理交接手续，以物业公司收取电费的时间是2016年10月15日起。2016年8月21日，原告（乙方）与国金鑫宝贝（北京）国际咨询有限公司（甲方）签订《佑圣宝贝母婴康复会所项目技术合同》，合同约定由乙方直接与甲方联盟，甲方提供“佑圣宝贝母婴康复”、护理、经营管理技术、培训等，甲方负责对乙方的店面进行设计，期限一年，原告交纳加盟费30万元；2016年10月22日，原告与重庆新观典装饰工程有限公司签订《施工合同》，对租赁范围进行装修，已支付装修款110万元；12月26日，双方签订《佑圣宝贝国际母婴护理中心软装购销合同》，已支付定金10万元；2016年10月17日，原告与重庆市齐翔机电设备有限公司签订《中央空调、地暖、新风销售安装合同》，已支付35万元，尚欠37.1万元，已安装完毕；2016年10月17日，原告与重庆远迅电梯销售有限公司签订《电梯产品买卖合同》、《电梯产品安装合同》，已支付12万元，尚欠2万元，已安装完毕；同年10月18日，原告与牟秀华签订《电梯井道加工定作承揽合同》，已支付5万元，已安装完毕；同年11月15日，原告与重庆市万州区凯邦机电设备有限公司签订《产品购销安装合同》，购买立式燃气锅炉及安装（包括相关配件、水管），已支付3.5万元，尚欠5.5万元，货到现场未安装；同年10月27日，原告与重庆黑马消防工程有限公司一分公司签订《消防安装工程专业分包合同》，已支付10万元，尚欠175800元，安装完毕未验收；同年12月31日，原告与重庆市万州区为家厨房设备经营部签订《订购协议》，订制超市货架及岛台货架，已支付定金0.5万元，尚欠13880元，货到现场未安装；同年12月5日，原告合伙人毛开平与唐飞龙签订《配电安装合同》，已支付4.3万元，安装完毕；12月原告在万州区新闽建材销售部购买地砖，价值341403元，已支付9万元，已安装完毕；同年11月30日，原告与张明美签订《橱窗玻璃及地弹门承包合同》，已支付5000元，尚欠2504元，安装完毕；原告与重庆煊焱科技有限公司签订《弱电工程安装承包合同》，合同价12万元，未支付，预埋线完成；同年12月9日，原告与谭从权签订《楼梯、栏杆订货协议》，已支付定金6000元，尚欠13680元，货已到现场，未安装；同年12月31日，向张中举购买蓝健卫浴，支付定金8000元，未安装；同年12月8日，原告向重庆万州卓艺建材有限公司购买蹲便器，价值5400元，未付款，已安装；同年11月16日，原告与万州区友门建材经营部签订《奥美家木门购销合同》，已支付10.5万元，尚欠4.5万元，已安装；同年12月30日，原告与重庆市万州区太阳花墙纸商行签订《墙纸购销合同》，已支付定金1万元，尚欠44309.63元，货到现场未安装；同年12月9日，原告与重庆市圣象装饰有限公司签订《地板订货协议》，已支付定金4万元，尚欠8万元左右（以安装面积计算）货到现场未安装；2017年1月4日，原告与重庆惠逸安消防工程有限公司签订《消防工程安装合同》，对租赁范围室外消防进行安装，已支付2万元，尚欠2万元，已安装完毕；2016年9月29日，原告向深圳市艺路发装饰设计工程有限公司订作装修汗蒸房材料及豪华空调被，已支付51300元，货到现场未安装；2016年12月21日，原告向重庆市万州区万峰石材加工厂订购石材，总价款129188元，已支付定金5000元，尚欠124188元，已安装完毕；2016年12月25日，原告向重庆市迅雷装饰工程有限公司支付消防设计费6500元，尚欠3500元；2017年7月31日，原告向重庆馨珂雅图文有限公司支付设计效果图费用是3115.3元；原告为代办营业执照及刻章，支付费用810元；购买厨房防盗门500元；现场照片支付费用510元；2016年11月15日，物业公司向原告收取消防用水500元、电费808.08元。原告在装修中，每月向员工发放工资98800元，实发两个月工资。原告在装饰过程中，该开发小区部分业主阻扰原告施工，2017年1月11日原告装修工人与部分业主发生纠纷，原告方报警，民警到现场，经询问部分业主，系开发商将小区活动房屋租赁给他人使用，民警告知双方，通过合法途径解决，不要发生过激行为；当日，原告向被告发出工作联系函，其内容为“关于北京中恒将业主活动中心第一城C1商业租赁给重庆爱玛佳家政服务有限公司，业主集体作出过激行为，强行破门而入，我方报警后才得以制止。经警方和业主要求，北京中恒公司同意该工程已全部停工，现我方要求北京中恒积极与业主方协商，尽快恢复我方正常施工为荷。”被告工作人员蓝翔在该函上签收并批注“情况属实”。原告无法装修施工，停工待处理。原告于2017年3月11日通过特快专递向被告发出《关于无法履约的函》，其内容为“北京中恒房地产开发有限公司万州分公司：贵司2016年8月18日与我司签订了《中恒江南第一城商业租赁合同》，我司依合同约定交纳了保证金，装修押金，首期租金和首期物业管理费等。但我们公司在作了充分准备后，投入了大量资金运作，但装修施工至快结束前（2017年1月11日），贵司业主集体阻拦尾期施工，暴力损坏了部分财物，且动用了警力，才知道贵司租用我司的房屋有部分不属贵司所有，双方签订的合同已无法履行。对此，我司于2017年1月11日与贵司书面函告，至今无果，现专此函告贵司解除双方签订的《中恒江南第一城商业租赁合同》，并要求贵司赔偿我司一切经济损失。请贵司在一月内尽快函告解决方案，否则，我司将通过诉讼程序解决。重庆爱玛佳家政服务有限公司。”被告于3月13日签收。万州区国土资源和房屋管理局收到万州区第一层CDE小区业主委员会投诉，万州区国土资源和房屋管理局于2017年11月16日作出回复：“…现将调查情况回复如下：一、基本情况。经查，2006年6月28日，北京中恒房地产开发有限公司万州分公司与重庆市万州区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》（渝万地合字【2006】第33号），同意将位于重庆市万州区江南新区中心区一号地块面积为215014平方米（其中建设用地面积169314平方米、道路及排水沟面积45700平方米）；二号地块面积100712平方米（其中建设用地面积85804平方米、道路面积14908平方米）的国有土地挂牌出让给北京中恒房地产开发有限公司万州分公司作为居住、商业用地（居住用地占85%、商业用地占15%）。出让年限50年。2011年5月4日，重庆市万州区城乡建设委员会颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第建500101201100047号），规划设计C区1号楼一层使用用途为文化活动中心。2017年11月13日，办理了《中华人民共和国不动产权证书》（（2017）万州区不动产权第001118575号），使用权人：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司；坐落情况：万州区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心；使用面积952.85平方米。二、文化活动中心租赁情况。2016年8月18日，北京中恒房地产开发有限公司万州分公司与爱玛佳家政服务有限公司签订《中恒江南第一城商业租赁合同》，合同约定：将江南新区南滨大道1099号C1号楼一层文化活动中心租赁给爱玛佳家政服务有限公司用于月子会所及家政服务，2016年10月动工，同年12月停止装修至今。三、处理情况。2016年8月18日，北京中恒房地产开发有限公司万州分公司与爱玛佳家政服务有限公司签订《中恒江南第一城商业租赁合同》，合同约定：将江南新区南滨大道1099号C1号楼一层文化活动中心租赁给爱玛佳家政服务有限公司用于月子会所及家政服务，改变规划设计使用用途的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条、《物业管理实施条例》第五十条和《重庆市物业管理条例》第六十条的规定。2017年11月14日，我局下达了《责令改正违法行为通知书》（【责令改正】[2017]1号），责令北京中恒房地产开发有限公司万州分公司立即停止该违法行为，解除与爱玛佳家政服务有限公司签订江南新区南滨大道1099号C1号楼一层文化活动中心的租赁合同，恢复原规划设计文化活动中心的用途。逾期不改正的，我局将依法立案处理。”在审理中，原告申请对租赁房屋装修工程造价（包括购置的设备、材料）进行鉴定，本院于2018年1月16日委托中兴铂码工程咨询（重庆）有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年4月10日作出中铂渝鉴字（2019）第0009号司法鉴定意见书，鉴定结论：1、江南新区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心房屋装修工程-已完工程造价为2,929,347.19元（大写：贰佰玖拾贰万玖仟叁佰肆拾柒元壹角玖分。2、江南新区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心房屋装修工程-设备及材料到达现场未安装部分，涉及的合同总价款为125,501.00元，已经付款45,000.00元。3、江南新区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心房屋装修工程-已签合同未到货部分，涉及的合同总价款为1,243,089.63元，已经付款215,300.00元。（具体详见明细表三）            序号              分项工程名称              合同价款              建设/施工单位              原告总价款              已经付款              合同履行情况              现场踏勘情况                  2              佑圣宝贝国际母婴护理中心软装购销合同              900000.00               重庆市爱玛佳家政服务有限公司/重庆新观典商贸有限公司              900000.00               100000.00               未到货              无                  14              楼梯栏杆订货协议              19680              毛开平/重庆市恒裕建材有限公司              19680              6000              未到货              无                  15              蓝健卫浴订货单              56300              重庆市爱玛佳家政服务有限公司/蓝健整体卫浴万州代理              56300              8000              未收货，尚未安装              现场勘察未送货到现场，未安装                  18              墙纸购销合同                            重庆市爱玛佳家政服务有限公司/万州区太阳花墙纸商行              54309.63              10000              未到货              现场勘察未到货未安装                  19              圣象地板订货协议              陈秀渝/重庆市圣像装饰材料有限公司              120000              40000              未到货              现场勘察未到货，未安装                  21              汗蒸房空调被收据及发票              深圳市艺路发装饰设计有限公司              52800              51300              未到货              现场勘察未到货，未安装                  22              大理石材订货单（代合同）              订货单代合同              重庆市万州区万峰石材加工厂              40000                            吊二层大厅柱子未到货              吊二层大厅柱子未到货                                合计              975980.00                             1243089.63               215300.00                                   4、江南新区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心房屋装修工程-与装修有关的其它费用，原告要求的总价款为23,115.30元，已经付款19,615.30元。（具体详见明细表四）            江南新区南滨大道1099号C1号楼1-文化活动中心房屋装修工程-与装修有关的其它费用                  序号              分项工程名称              合同价款              提供服务单位              原告总价款              已经付款              合同履行情况                  25              消防图纸设计费收据              无合同              重庆市迅雷装饰工程有限公司 黄卫              10000              6500              提供的消防设计图纸由重庆黑马消防工程有限公司设计                  26              图文制作费收据及发票              无合同              重庆馨珂雅图文有限公司              3115.3              3115.3              装修设计效果图、工程图                  32              装修保证金              无合同              北京中工资产经营管理有限公司万州物业管理分公司              10000              10000              已经 支付                                 合计                                            23115.30               19615.30                      原告支付鉴定费9万元。2017年11月20日庭审中，本院针对被告中恒分公司的反诉请求中恢复原状，明确告知中恒分公司是否对所需费用进行鉴定，其答复是“只要求恢复原状”；2019年5月30日，被告中恒分公司向本院提出鉴定申请，要求对恢复原状的费用进行鉴定，本院未准许。本院认为，原告家政公司与被告中恒分公司签订《中恒江南·第一城商业租赁合同》，双方意思表示真实，内容符合法律规定，属有效合同，被告中恒分公司将其所有的万州区江南新区南滨大道1095号2-1、一层文化活动中心、南滨大道1093号、第吊2层储藏室、南滨大道1091号、南滨大道1089号、南滨大道1087号（江南·第一城C1﹟楼第吊1层商业房、一层文化活动中心、第吊2层商铺1、第吊2层储藏室、第吊2层商铺3、第吊2层商铺4、第吊2层商铺5）共计建筑面积3207.46平方米租赁给原告开办“月子会所及家政服务”，其中一层文化活动中心使用面积952.85平方米，规划设计是文化活动中心，属公益性服务设施，只能用于社区组织办公和公益性服务，不能改作他用；被告的招租行为引起小区业主不满，阻扰原告装修施工，停工至今，如一层文化活动中心不使用，不能满足原告经营需求，原告也无法实现合同目的，现双方均要求解除租赁合同，本院予以确认；从查明的事实分析，原告取得房屋并进行装修，被告中恒分公司是明知，未提出异议，被告中恒分公司将不能对外租赁的文化活动中心租赁给原告，属违约，致使合同解除的责任在中恒分公司，按合同约定应赔偿装修费用，被告中恒分公司反诉称原告擅自进屋装修，未备案的理由不成立，本院不予采纳；其损失认定如下：1.鉴定结论第1项金额2,929,347.19元已完成装修内容，应全部纳入损失范围，原告获得赔款后向各装修及经销商支付余款；2.鉴定结论第2项金额140333.69元属买卖合同、订作合同已基本履行完毕，仅需安装，其中消防门框已安装，门扇及附件未安装金额14832.69元应纳入损失范围，未能安装责任在中恒分公司，原告获得赔款后向各销售商支付余款；3.鉴定结论第3项属已支付定金未到货部分，合同金额1243089.63元，已支付定金215300元，因原告与经销商未对合同进行处置，不能明确具体损失金额，待原告将该部分合同处置完毕后另行主张权利；4.鉴定结论第4项是为装修有关的费用金额23115.3元，是原告为装修支付图纸打印及向物业公司交纳的装修保证金，属装修损失，应予以计入损失范围；5.加盟费30万元是原告租赁房屋后，为其经营而特定经营范围，属损失范围；6.原告主张的家政公司设立时代办营业执照支付300元、刻章支付510元属为公司经营开办所支出费用，不能计入损失范围；7.装修期间员工工资，该费用本应属家政公司经营后进入成本分摊，由于被告中恒分公司的原因直接导致合同解除，家政公司未能营业，其人员工资应计入损失范围，考虑其装修规模及公司初期状况，本院酌情认定需4人，每月工资4000元，小计32000元；8.原告向物业公司交纳的物管费28868元，原告租赁房屋才交纳物管费，而该房屋因被告原因导致合同解除，原告未能全部享有物管服务，其损失按原告提交的赔偿清单主张金额为准即18868元；以上合计3443664.18元，该损失产生在原告停工以前，原告两次向被告发函，被告未能答复，也未作出处理方案，致使原告的资金受到损失，应当支付资金占用费即利息，原告要求按月息2%计算，无合同约定，本院确认按银行同期贷款利率计算；原告在此基础上再请求被告支付违约金112123.5元，本院不予支持。因被告的责任合同解除后，其法律后果是被告中恒分公司收取的履约保证金137063元应当退还给原告家政公司。另外，为查明案件事实而进行的司法鉴定，其鉴定费应当由责任方承担，故鉴定费9万元应由被告中恒分公司承担。针对被告中恒分公司反诉请求，被告中恒分公司要求原告支付2016年10月1日至判决生效为止的租金损失和按日千分之一的违约金，按合同约定原告家政公司应于2017年3月31日支付第一年度租金，而家政公司在2017年3月11日向中恒分公司发出函件，要求解除合同，中恒分公司收到后在合理期限内未作出回复，应视为合同的解除，此阶段及占用期间家政公司按正常情况仍应支付租金，因中恒分公司违约，家政公司支付后作为损失，应当由中恒分公司承担，故被告中恒分公司该两项请求不能成立，本院不予支持；反诉请求家政公司支付装修押金137063元，按合同约定，家政公司在装修前需向中恒分公司交纳装修押金，在履行中，家政公司未交纳，而装修押金其本义是家政公司在装修中的设计、施工应在中恒分公司许可范围内，否则予以相应扣减或处罚，装修完毕符合要求由中恒分公司全额退还，家政公司在实际装修中，中恒分公司明知，未提出异议，现合同解除，本应收取的也应当退还，中恒分公司这一主张的理由不成立，本院不予支持；对于中恒分公司提出恢复原状的损失费用，本案属中恒分公司违约导致合同解除，其损失费用应当由中恒分公司承担，且在解除前家政公司已投入部分资金进行装修，形成的添附物、设备设施尚具有一定使用价值，恢复原状造成的损失更大，被告中恒分公司的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司与被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于2016年8月18日签订的《中恒江南·第一城商业租赁合同》，终止其履行；二、被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司赔偿装修损失3443664.18元，并从2017年4月1日按中国人民银行银行发布的同期同类贷款利率计算利息至付清之日止；三、被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司退还履约保证金137063元；四、被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司支付鉴定费90000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司要求被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司支付违约金112123.5元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司要求原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司支付2016年10月1日至本案判决生效为止的租金损失的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司要求原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司支付2016年10月1日至本案判决生效为止按每日租金损失的千分之一的标准计算违约金的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司要求原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司支付装修押金损失137063元的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京中恒房地产开发有限公司万州分公司要求原告（反诉被告）重庆市爱玛佳家政服务有限公司支付因其擅自装修损害房屋恢复原状的损失费的诉讼请求。本诉案件受理费54919元，反诉案件受理费6701元，合计61620元，由原告负担19823元，被告负担41797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  陈 刚人民陪审员  刘金琼人民陪审员  万家烈二〇一九年九月十六日法官 助理  付艳绢书 记 员  杨 杰