广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16311号原告：施宝明，男，1966年8月9日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。被告：洪燕纯，女，1983年3月14日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：徐喜波（被告洪燕纯的丈夫），男，1977年5月28日出生，汉族，住广东省揭东县，原告施宝明与被告洪燕纯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施宝明的委托诉讼代理人卫宏，被告洪燕纯及其委托诉讼代理人徐喜波到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告支付的购房定金人民币100000元归原告所有；3.被告向原告支付违约金340000元；4.被告承担原告支付的律师费18500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月7日，经佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司提供居间服务，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将自有的位于广东省佛山市顺德区****容里社区XX号汽车位以总价170万元的价格出售给被告；付款方式为签订合同当天支付购房定金100000元，2018年12月20日前支付购房首期款500000元；随后原告去办理涂销抵押登记；2019年3月20日前，原告与被告带齐相关资料及被告的银行按揭贷款合同一起去房地产部门办理买卖过户手续。《房屋买卖合同》签订后，被告只支付了购房定金100000元，原告多次催促被告支付首期购房款500000元，但被告一直借故拖延，至今仍未支付。被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告及亲属造成了极大的损失与伤害。原告为维护自己的合法权益，特具状提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的意见，被告有与原告沟通协商延迟支付首期款，原告也口头同意等被告有钱了再支付首期款。当时双方是在中介佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司的办公室协商的，被告提出可以等被告的资金到位了出售给被告，也可以另行出售给他人，被告的定金不要了，双方互不追究责任。当时原告在外地，被告是与原告的女儿进行协商的，原告的女儿同意，但要等原告回来再签字。2019年6月，被告在网页上看到原告把案涉房屋拿出来放盘销售，被告以为与原告的纠纷已经解决了。对原告诉请的违约金及律师费有异议，不同意支付，同意原告没收被告已经支付的定金，并同意解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了原告及被告的身份证复印件、《房屋买卖合同》、收据、《民事委托代理合同》各一份，发票两份，微信聊天记录截屏打印件两页。上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告举证了《买卖房屋情况说明书》一份、58同城网页打印件两份，微信聊天记录打印件三份。上述证据中，除58同城网页打印件未注明放盘销售房产的具体地址，无法证明与案涉纠纷具有关联性，本院不予采信外，其余证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，原告在甲方（卖方）处签名并捺印，被告在乙方（买方）处签名并捺印，佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司在丙方（居间方）处加盖公章，签订《房屋买卖合同》，载明：甲方自愿将位于广东省佛山市顺德区****办事处XX号的房屋及XX号汽车位出售给乙方，成交总价为人民币1700000元；在签订本合同当天，乙方向甲方支付购房定金100000元；乙方购买该房屋需要办理按揭贷款，甲、乙双方须于2018年2月22日前按银行办理贷款的要求提供相关资料及办理手续，办理过户手续后购房定金转为购房款；乙方于2018年12月20日前向甲方支付购房首期款500000元，用于协助甲方偿还银行部分按揭贷款，并涂销抵押登记；2019年3月20日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；购房余款1100000元，乙方以购房按揭贷款方式支付，在办理房屋过户手续，领取乙方的房产证及他项权证后，交予银行，由银行直接转账汇入甲方指定的账户；所有付款经甲方开具收款收据为准，或以转账记录为准；若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的成交总价的20%赔偿给甲方，多出的已收购房款不计利息退还，本合同自动解除；任何一方违约必须承担另一方为保护自身合法权益所支付的相关费用，包括诉讼费、评估费、律师费等。2018年12月7日，原告出具收据一份，确认收到被告支付的购买案涉房产的定金100000元。之后，被告没有再支付过购房款。原告确认其曾委托女儿施某代为处理原、被告之间关于案涉房屋买卖的相关事宜。2019年3月，施某通过与被告的丈夫徐喜波微信聊天的方式，多次向其催收购房款。佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司的工作人员张某确认以下事实：因被告首期款资金未到位，2018年12月19日，中介打电话给原、被告，要求签订一份房屋买卖补充协议，约定购买方可以延期支付购房款，但原告的女儿以原告在老家过不来为由没签，说等被告资金到位了再过来签；2019年1月至2019年3月间，被告多次向原告赔礼道歉，争取原告的谅解；2019年4月，被告的资金仍未到位，被告向原告提出，让原告可以重新放盘，也可以继续等被告资金到位再购买，或者可以转租给被告，并提出被告所付定金100000元不要了，双方互不追究责任；2019年5月和2019年8月，原、被告在中介处对购房纠纷之事进行协商，被告向原告赔礼道歉，并再次重申原告可以重新出售案涉房屋。被告至今仍未支付剩余购房款，原告遂诉至本院。本院于2019年8月14日向被告送达了本案的起诉状副本及相关诉讼材料。原告在庭审时陈述，关于其定金与违约金的诉讼请求，原告优先主张被告支付违约金。2019年7月9日，原告与广东真善美律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东真善美律师事务所指派律师为原告代理案涉纠纷的一审诉讼，原告应支付律师费18500元。2019年7月9日，广东真善美律师事务所开具律师费发票两张，证明原告已依约支付了18500元律师费。本院认为，原、被告及佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司共同签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告未能依约支付剩余购房款，其行为已构成违约，原告诉请解除《房屋买卖合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本院向被告送达本案的起诉状副本之日即2019年8月14日，原告的解除通知已到达被告，故本院确认《房屋买卖合同》于该日解除。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告庭审时陈述其优先主张被告支付违约金的诉讼请求，应视为原告在被告违约时，选择适用违约金条款而非定金条款，原告的选择是其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许，故对原告主张的没收被告已支付的100000元定金的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告虽在《房屋买卖合同》中约定如被告违约，应按合同总成交价的20%即340000元向原告支付违约金，但因合同约定的违约金较高，且原告并未举证证明其因被告违约行为所造成的损失与合同约定的违约金相适应；再参照被告出现违约行为后已多次向原告赔礼道歉，并主动提出让原告可继续放盘销售或等被告资金到位再出售给被告等补救措施，以尽力减少和弥补原告的损失，本院确定《房屋买卖合同》约定的违约金过高，应予调整，酌定被告应向原告支付150000元违约金。对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因原告主张没收被告已支付的100000元定金，本院不予支持，故原告应向被告退还该定金。原告应向被告退还的定金与被告应向原告支付的违约金的给付标的均为人民币，依法可相互抵销。为便利当事人，减少诉累，本院确认上述原告应退还给被告的定金100000元与被告应向原告支付的违约金相互抵销；抵销后，被告实际还应向原告支付违约金50000元。被告违约引发案涉纠纷，原告委托律师代理案涉纠纷并已支付律师费18500元，原告诉请被告承担该费用符合《房屋买卖合同》的约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告施宝明、被告洪燕纯及佛山市顺德区臻心房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》于2019年8月14日解除；二、被告洪燕纯于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告施宝明支付违约金50000元；三、被告洪燕纯于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告施宝明支付律师费18500元；四、驳回原告施宝明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10050元（原告已预交），由原告施宝明负担1714元，由被告洪燕纯负担8336元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇一九年九月十六日书记员  黄瑞