湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0721民初1227号原告：汪银中，男，1966年11月11日出生，汉族，住安乡县。原告：裴德菊（系汪银中妻子），女，1971年10月19日出生，汉族，住安乡县。二原告共同委托诉讼代理人：龚智勇，湖南昌祥律师事务所律师。被告：湖南国平房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市安乡县深柳镇深柳社区四组大桥中路。法定代表人：范国平，该公司董事长。被告：安乡县人民政府，住所地湖南省安乡县深柳镇潺陵路26号。法定代表人：王兆铭，该县县长。委托诉讼代理人：刘昆，男，该县住房保障服务中心工作人员。委托诉讼代理人：刘利平，湖南信义律师事务所律师。原告汪银中、裴德菊与被告湖南国平房地产开发有限公司（以下简称国平公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪银中、裴德菊的共同委托诉讼代理人龚智勇、被告国平公司的法定代表人范国平、被告安乡县人民政府的委托诉讼代理人刘昆、刘利平到庭参加诉讼。起诉时，二原告将安乡县人民政府列为本案第三人，本院于2018年11月7日裁定驳回二原告追加安乡县人民政府为第三人的申请。二原告又于2019年6月4日申请追加安乡县人民政府为本案被告，并变更诉讼请求，本院予以准许。本案现已审理终结。汪银中、裴德菊向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与国平公司于2012年5月4日签订的《房屋置换协议》及其二份《补充协议》；2、判令二被告赔偿原告各项损失3639550元（算至2019年3月31日，继续计算至判决之日止）；3、判令二被告支付违约金965000元（算至2019年3月31日，继续计算至判决之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：汪银中与其胞姐汪银香两家合建了位于安乡县深柳镇城北居委会文艺北路商住楼一栋，后汪银香、陈学贵（汪银香之夫）与二原告签订《房地产买卖合同》，将汪银香、陈学贵所占份额转让给了二原告。2012年5月4日，国平公司以商业开发该地块为由与二原告签订《房屋置换协议》和《补充协议》，约定国平公司于2014年5月4日向二原告交付新房，置换给二原告新楼第9层3套住房共计320平米，1楼原址商业门面155平米，后双方签订补充协议同意延期交房至2015年元月1日前。协议签订后，国平公司按照当时的标准支付二原告搬家费、过渡费以及装修费等损失补偿近400000元。然后国平公司将二原告的房子以及院落夷为平地，却迟迟不见国平公司开工建房，致使原告一家老小在外颠沛流离至今。为此，二原告特诉请解除上述协议，要求国平公司赔偿其损失，并支付违约金。另外，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，市、县人民政府是本行政区域内国有土地房屋征收、补偿的唯一征收主体，也是唯一的法律责任承担主体。安乡县人民政府明知国平公司拆除二原告房屋，不仅没处罚，还积极主动作出一系列工作，表明安乡县人民政府对国平公司代理其实施征收补偿行为的追认，亦构成表见代理。根据上述规定，安乡县人民政府应当承担赔偿责任。为维护自身权益，二原告遂将国平公司以及安乡县人民政府诉至法院。国平公司辩称，《房屋置换协议》签订时因其受二原告胁迫，导致协议约定置换的新房面积远超出原房屋实际面积；国平公司已尽最大努力争取该地块建设规划，但因安乡县人民政府规划变更等问题，导致不能动工建设，所以国平公司未向二原告交付新房的违约责任不应由国平公司承担。安乡县人民政府辩称，其不是《房屋置换协议》的合同主体，亦未委托国平公司与二原告签订拆迁补偿合同，不是本案适格被告，故应驳回二原告对安乡县人民政府的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、汪银中、裴德菊提交的《房产买卖合同》，拟证明案涉房屋登记产权人汪银香、陈学贵已经将其占有的份额卖给汪银中，汪银中、裴德菊是本案适格权利人。国平公司对其证明目的有异议。本院认为，虽然案涉房屋在经过买卖后未变更登记，但从国平公司与汪银中、裴德菊签订《房屋置换协议》的事实来看，国平公司对置换房屋的真实权利状况应当知晓。相关证据表明，登记权利人汪银香、（陈学贵）亦认可置换房屋的权利转让给汪银中、裴德菊所有，故对该证据的证明力，予以认定。2、国平公司提交的安乡县房产局《关于国平小区二期工程要求纳入棚改项目的情况汇报》、《安乡县2011年城市棚户区改造项目申报计划表》、国平公司《国平花园商住楼二期工程筹建方案》、国平小区棚户区改造项目工程负责人名单照片、房屋拆除发包工程协议、安乡县城乡规划委员会会议纪要、安乡县规划局规划条件设计通知书、《安乡县2011年城市棚户区改造项目申请计划表》、常德市保障性安居工程领导小组《关于2015年公租房和城市棚改申报项目初步审核情况的通报》、安乡县国土资源局《关于确定国平小区项目容积率的函》、《国平小区土地调查说明》、安乡县国土局《关于收回伍晗、吴翠菊、梁毅玲三户国有土地使用权的请示》、安乡县人民政府《关于同意收回伍晗、吴翠菊、梁毅玲三户国有土地使用权的批复》、《安乡县国平小区棚户区改造建设项目投资合作协议》，汪银中、裴德菊也提交了上列相同证据，拟证明房屋拆除后国平公司为新建小区履行了相关法律程序，国平公司受安乡县人民政府委托从事拆迁行为，安乡县人民政府默认国平公司的拆迁行为，构成表见代理。安乡县人民政府认为《关于国平小区二期工程要求纳入棚改项目的情况汇报》、《国平花园商住楼二期工程筹建方案》、国平小区棚户区改造项目工程负责人名单照片、《安乡县国平小区棚户区改造建设项目投资合作协议》，系国平公司所为，政府相关部门并未加盖的印章或同意，其它证据均系政府及相关部门的内部会议纪录或内部文件。故对其证明目的有异议。本院认为，该组证明能够证明国平公司为取得案涉地块土地使用权以及国平小区二期项目工程建设规划许可等，做了一系列前期工作。政府及其房管局、规划局等相关职能部门的函件、通知书、会议纪要等均属行政机关内部文件，对外不发生法律效力，因该组证据内没有安乡县人民政府授权国平公司实施或是追认拆迁行为的相关材料，故不能达到该组证据的证明目的，对其证明力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪银中与其胞姐汪银香两家合建了位于安乡县深柳镇城北居委会文艺北路房屋一栋，国有土地使用权证上登记的权利人为汪银香，土地面积为146.5m2，土地用途为商业用地；房屋产权证上登记的房屋所有权人为汪银香、汪银中，房屋结构为混合、三层、商住两用、建筑面积294.29m2。2012年5月4日，汪银香、陈学贵（汪银香之夫）与汪银中、裴德菊签订《房地产买卖合同》，汪银香、陈学贵将坐落在城关镇文艺北路临街面的房屋汪银香所属权出售给了汪银中、裴德菊。2012年5月4日，国平公司（甲方）以开发安乡县国平小区二期工程项目为由与汪银中、裴德菊（乙方）签订《房屋置换协议》，约定“为适应安乡县旧城棚户区改造和提升城镇居民的居住环境，现（就）位于文艺路1号巷的住房，达成如下协议：一、甲乙双方本着平等、公正、诚信的原则，对房屋实行面积对等置换，差价找补的原则。二、甲方确保用于置换的房屋是在乙方拆迁房屋原址新建的门面和商品房套房。门面换门面，套房换套房。乙方优先选定五层以上电梯房。如置换面积不对等，以房管局测绘为准，以规划局红线为界，以现状图为依据。门面和套房都按交房时面积进行找补。……七、甲乙双方约定2012年5月4日交旧房，2014年5月4日交新房……八、……如甲方不能及时交新房，每逾期一天按照500元计算向乙方支付违约金。逾期100天以上的，乙方有权拒收置换房屋并要求甲方按照拟置换房屋的市场价格支付全部房款及安置费和违约金。……十、甲方补偿乙方装修费每户12万元整……”。同时，双方签订《补充协议》，约定“1、甲方双方协商，补给乙方两套（第九层）120m2、1套80m2计叁套；2、门面面积155m2；3、旧房建筑面积377m2；4、旧房门面地址北从丰泽路边到旧房尺寸11米，东从文艺路边至旧屋墙边5.9米。新门面按原址不动。此补充协议签字生效，和原协议具有同等法律效力”。当日，二原告将国土证及房产证交给国平公司。同年10月，双方就房屋置换相关事宜再次签订《补充协议》，约定“1、乙方要求甲方新建房屋在两年之内交新房，时间是从2013年元月1日起至2015年元月1日；……3、同意乙方要求在两年之内交房；……”，裴德菊父亲裴祖炎代裴德菊在该协议上签字。上述协议签订后，国平公司分四笔支付汪银中、裴德菊搬家费、过渡费、装修费、门面租金等损失补偿共计460000元。次月，约定的置换房屋被拆除。之后，国平公司多次向安乡县人民政府相关部门争取案涉地块国有土地使用权以及国平小区二期项目工程建设施工许可证未果，至今未能开工建设。另查明，诉讼过程中，国平公司对汪银中、裴德菊提出的解除《房屋置换协议》及两份补充协议表示同意，双方一致同意按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》以及湖南省、常德市相关拆迁安置房屋补偿评估办法配套规定，委托具有资质的房地产评估公司对被拆除房屋以及拆迁安置补偿费用予以评估，本院予以准许。评估报告结果为：房地产价值为1547601元，拆迁补偿安置费用为287100元，两项合计1834701元。评估结果未包含室内装饰装修费的价值，该项评估报告说明的补偿标准为每平方米500元——1000元。本院认为，汪银中、裴德菊与国平公司签订的《房屋置换协议》及两份《补充协议》，虽然协议内容违法国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条关于“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”的规定，但该规定系管理性强制规范，违反该规定并不必然导致合同无效，不属于合同法第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反效力性强制规范，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。按照协议约定，国平公司应于2015年1月1日前交付新房，但至本案判决前，国平公司仍不具备开工条件，不能交付置换的新房，国平公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，汪银中、裴德菊有权主张解除《房屋置换协议》以及两份《补充协议》，国平公司亦表示同意解除上述协议，故对汪银中、裴德菊要求解除与国平公司签订合同的诉讼请求，予以支持。国平公司主张签订协议时受到胁迫导致置换房屋面积远超拆迁房屋实际面积，但其未提供证据证明，即使受胁迫亦未在法定期限内行使撤销权，故国平公司的该抗辩意见不予采纳。关于国平公司的责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，案涉房屋已被拆除，国平公司至今不能履行置换房屋的约定，是导致合同解除的原因，因此，对解除合同造成的损失国平公司应当赔偿。故汪银中、裴德菊要求国平公司赔偿损失的请求，应予支持。在诉讼中，汪银中、裴德菊要求解除合同，国平公司表示同意，并对赔偿采用的计算标准、方法形成一致意见，即按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》以及湖南省、常德市相关拆迁安置房屋补偿评估办法等配套规定，委托具有资质的房地产评估公司对被拆除房屋价值补偿以及拆迁安置补偿费用予以评估，本院予以采纳。经评估，房地产价值为1834701元（不含装饰装修费用），室内装饰装修费用，酌定按每平方米800元补偿，为294.29m2×800元/m2=235432元，房地产以及装饰装修价值共计2070133元，国平公司应当赔偿汪银中、裴德菊损失2070133元，扣减国平公司已经支付的460000元，国平公司还应赔偿汪银中、裴德菊1610133元，对汪银中、裴德菊请求赔偿超出部分，不予支持。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，据此，《房屋置换协议》解除后，其约定的违约金计算方法仍然有效，计算违约金为：500元/天×1550天（2015年1月1日至2019年3月31日）=775000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。汪银中、裴德菊房屋拆除损失为2070133元，2070133元×30%=621040元，违约金775000元高于该数额，依据上述规定，本院可以适当调整。考虑汪银中、裴德菊存在预期利益损失，国平公司为争取案涉地块使用权付出了较多心血，项目建设不能由国平公司单方决定等综合因素，本院酌定国平公司支付汪银中、裴德菊违约金200000元。国平公司辩称，其无法按期交房是由于安乡县人民政府规划变更等原因造成的,故不应承担违约责任，但上述原因与汪银中、裴德菊并无关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”，国平公司作为专业房地产开发公司,对于房地产开发建设所需具备的条件和政府规划许可等各种手续办理程序应当知晓,其在签订《房屋置换协议》时即应当进行合理预测，以避免因违约导致合同解除的法律后果。国平公司主张安乡县人民政府的相关行为可以免除其在本案中因违约导致的法律责任，其理由不能成立。至于国平公司与安乡县人民政府之间的纠纷，不属于本案审理范围。关于安乡县人民政府的责任问题。汪银中、裴德菊主张国平公司构成对安乡县人民政府的表见代理，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，可见，表见代理的适用条件应当是行为人“以被代理人名义订立合同”，本案中，《房屋置换协议》及《补充协议》均由国平公司直接与汪银中、裴德菊签订，不符合表见代理构成要件。根据合同相对性原则，合同项下债权债务应由合同双方享有和承担，故对汪银中、裴德菊要求安乡县人民政府赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除汪银中、裴德菊与湖南国平房地产开发有限公司于2012年5月4日签订的《房屋置换协议》及二份《补充协议》；二、湖南国平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿汪银中、裴德菊房屋拆迁损失1610133元；三、湖南国平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付汪银中、裴德菊违约金200000元；四、驳回汪银中、裴德菊对湖南国平房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回汪银中、裴德菊对安乡县人民政府的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43636元，由汪银中、裴德菊负担26482元，湖南国平房地产开发有限公司负担17154元，评估费18000元，由湖南国平房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 吴 强人民陪审员 曹 平人民陪审员 周先爱二〇一九年九月二十四日法官助理夏江霞书记员刘雨衡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。