广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4426号上诉人（原审被告，反诉原告）：李艳，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东利南文化投资开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈谊。委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审第三人，反诉被告）：佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（原佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司），住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：袁润祥。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钊杨，广东循理律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人，反诉被告）：罗智斌，男，1984年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：孔肖平，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。上诉人李艳因与被上诉人广东利南文化投资开发有限公司（以下简称利南公司）、佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司（以下简称创投公司）、罗智斌租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判案涉租金标准从2017年9月1日起减半收取，冲减多缴的租金后，2017年12月1日至2018年6月30日止，李艳向利南公司支付租金20425元[（10070元×7）÷2-（9500元+10070元+10070元）÷2]；2.撤销一审判决第二项，依法改判利南公司、创投公司、罗智斌存在一定过错，李艳无须支付违约金；3.本案诉讼费由利南公司、创投公司、罗智斌承担。事实和理由:一、**社区改造项目动工之日为2017年9月1日，且利南公司在一审中也自认从2017年9月起开始拆除部分建筑物，故一审法院认定2018年3月13日才开始正式动工与事实不符，属事实认定错误。从2017年9月1日起，利南公司、创投公司、罗智斌在没有与李艳进行任何沟通协商的情况下，开始对案涉租赁物业所在的**社区进行拆迁改造，最先拆迁**社区主入口及主干道路上两侧的建筑，顾客无法通过园区主干道路前往李艳的经营场所，导致李艳无法对外经营，不得不暂停营业。园区施工期间，李艳曾多次提出减免施工期内的租金并要求答复，但利南公司、创投公司、罗智斌置之不理，一直没有采取任何措施减少施工期间对承租户造成的影响。李艳对案涉租赁土地进行投资经营不满一年，便遭遇改造，至今无法对外经营，双方签订的租赁合同事实上处于中止履行的状态，案涉租金应从施工之日起予以减免，直至**社区恢复正常经营环境或拆迁改造完工之日止。二、**社区改造项目从2017年9月开始动工，施工期间，对整体经营环境产生不利影响，故租金减半计算应从该月开始。李艳已经全额支付了2017年9月1日至11月的租金，对于多缴的租金，应予冲减之后的租金，经计算，2017年12月1日至2018年6月30日止，李艳仅欠租金20425元[（10070元×7）÷2-（9500元+10070元+10070元）÷2]。一审法院对此计算错误，应予纠正。三、一审判决认定双方对本案纠纷的产生均存在过错，但却只认定李艳承担违约责任，利南公司、创投公司、罗智斌无须承担违约责任，明显不公，应予纠正，依法改判李艳无须支付违约金。被上诉人利南公司、创投公司、罗智斌于二审期间未作答辩。利南公司向一审法院提出诉讼请求：1.李艳向利南公司支付拖欠的自2017年12月1日起至实际返还租赁物止的租金及租金逾期违约金，自拖欠之日起至实际付清之日止按年利率24%的标准支付逾期付款违约金；2.解除利南公司与李艳签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20160923）（以下简称涉讼合同）及《房屋租赁补充协议书》（以下简称涉讼协议），李艳返还涉讼租赁物予利南公司；3.李艳向利南公司支付律师服务费27271.68元；4.本案诉讼费用由李艳承担。李艳向一审法院提出反诉请求：1.利南公司、罗智斌、创投公司共同向李艳赔偿装饰装修残值损失50万元、经营设备损失15万元、停产停业损失10.07万元、经营损失5万元、搬迁费1万元，最终数额由法院委托评估机构进行司法鉴定评估结果为准；2.罗智斌与利南公司向李艳退还租赁押金19000元；3.利南公司、罗智斌、创投公司共同向李艳赔偿已经产生的律师费5000元；4.赔偿一年租金损失12.084万元；5.本案诉讼费用、评估费用由利南公司、罗智斌及创投公司承担。一审法院查明：2014年11月25日，创投公司（甲方）与罗智斌（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区********************（不包括10、13、14号楼）出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日起至2021年12月31日止。2015年3月1日，罗智斌出具《委托书》，委托利南公司对位于佛山市南海区********************（不包括10、13、14号楼）的11及12号楼物业进行出租、管理。2015年4月8日，创投公司（甲方）、罗智斌（乙方）与利南公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方均同意将甲方与乙方于2014年11月25日签订的《物业租赁合同》中承租方变更为乙方与丙方，由乙方、丙方共同连带承担《物业租赁合同》中权利义务，其他合同条款不变。2016年9月23日，利南公司（出租方、甲方）与李艳（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于佛山市南海区********************号楼（自编07室）以现状出租予乙方作商业办公使用，租赁面积为404平方米，租期从2016年10月1日起至2021年11月30日止,2016年9月15日甲方交付涉讼租赁物予乙方，乙方应于2016年12月1日正式开业；2017年10月1日起至2018年9月30日止租金为每月10070元，2017年12月1日前支付2017年12月1日至2018年2月28日止的租金，2018年3月1日前支付2018年3月1日至2018年5月31日止的租金，2018年6月1日前支付2018年6月1日至2018年8月31日止的租金，2016年9月15日乙方缴付租赁押金19000元；租赁物内水、电费按乙方水、电表数额结算数量加上该使用量的15%计算，以当地相关管理部门规定的计费标准结算，由此得出的费用包含公共区域分摊及线损；租赁期满或乙方单方解除合同或甲方根据本合同约定解除合同后，乙方对租赁房屋进行装修、添附而产生的添附物（包括但不限于租赁房屋内的水、电气、消防等设施，以及其他所有因拆除会损坏租赁房屋外观或正常使用的物品或内外装修）无偿归甲方所有，乙方的办公设备、空调仍归乙方所有；如甲方无权出租该房屋或因甲方原因造成乙方不能正常经营超过30天的，乙方有权解除本合同，并按合同押金相同的金额要求甲方支付违约金；如租赁期间甲方整体出售、转让，影响乙方正常经营的，导致合约不能履行的，乙方有权要求甲方赔偿其1年的租金；如乙方逾期交付租金、水电气费等费用，每逾期一日应按所拖欠费用的3‰向甲方支付违约金，超过10天的，甲方有权采取停水、停电等措施，超过30天的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按本合同押金相同的金额向甲方支付违约金；如因乙方的违约行为造成甲方租金、诉讼费、律师费等损失，由乙方承担赔偿责任；因政府明令对租赁房屋或房屋所占用土地征收、征用或拆除的等不可抗力致使双方或一方不能履行或不能完全履行本合同时，可以解除本合同，双方互不承担违约责任。双方并约定其他权利义务。2016年10月9日，利南公司（出租方、甲方）与李艳（承租方、乙方）签订涉讼协议，约定变更租赁期限为2016年10月9日至2021年11月30日止，物业交付日期变更为2016年10月9日，开业日期变更为2016年12月9日，租金变更为2017年11月1日起至2018年9月30日止租金每月10070元。2017年8月15日，利南公司向各承租户发出《租户约谈告知书》，载明“为实施南海区委、区政府的发展战略部署，配合千灯湖创投小镇的建设，南海区政府委托佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司对我广东利南文化投资开发有限公司开发的三十九度北休闲社区进行征收接管。我司自收到该消息后，立即对各位承租户进行传达，希望各承租户能理解和配合。”2017年9月11日，创投公司通知北区租户，从2017年9月1日起，创投公司全面接管三十九度北休闲社区物业，包括租金及水电费收取、物业维修维护及其他相关运营管理事宜，由创投公司负责。同日，创投公司发出《佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司关于召开39度空间北区接管情况说明会的通知》。2018年1月24日、2月9日，利南公司、创投公司共同向李艳发函，通知其拖欠自2017年12月1日起的租金。2018年2月7日，利南公司与案外人广东循理律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定利南公司因与李艳租赁合同纠纷一案，聘请广东循理律师事务所提供法律服务，广东循理律师事务所接受委托并指派曹某勋、王倩倩、孔肖平律师在上述案件中担任委托代理人，利南公司支付基础律师服务费27271.68元。同年2月8日，利南公司委托创投公司代为向广东循理律师事务所支付律师服务费。同年2月11日、4月23日，广东循理律师事务所开具发票确认收到创投公司支付律师费共27271.68元。2018年5月31日，李艳支付法律代理费5000元予北京市盈科（佛山）律师事务所。另查，涉讼租赁物所在的**社区**号楼于2001年11月29日取得工程竣工验收报告。佛山市南海三十九度艺术空间投资开发有限公司于2018年9月11日经核准变更登记为佛山市千灯湖创投小镇投资开发有限公司。诉讼中，利南公司陈述，涉讼租赁物现仍由李艳占有使用并正常经营；三十九度空间社区部分拆迁商户于2017年9月开始拆迁。李艳明确其反诉请求以继续履行涉讼租赁合同为基础。李艳陈述，其物品仍存放在涉讼租赁物内，但现已停止经营；李艳认为利南公司是名义上的出租人，罗智斌及创投公司是实际出租人，三者均应履行出租人保证涉讼租赁物适租的义务，采取合理措施降低园区施工对租户的损失；现涉讼租赁物不具备正常经营的原因在于其所在园区已经被围蔽，无法正常进入。利南公司、罗智斌及创投公司均确认涉讼租赁合同的出租方为利南公司。一审法院认为，涉讼合同系李艳与利南公司所签，且诉讼中，李艳虽承认创投公司为涉讼租赁物的实际出租人，但主张利南公司需承担出租人的义务，即李艳并未否认利南公司为出租方的身份，根据合同相对性原则，利南公司诉讼主体适格，一审法院对李艳关于利南公司主体资格的异议不予采纳。利南公司与李艳签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。涉讼协议约定，租赁期限自2016年10月9日起至2021年11月30日止，正式开业日期为2016年12月9日。利南公司于2017年8月15日告知承租方创投公司将接管涉讼租赁物所在区域；创投公司于2017年9月11日通知承租方向其支付租金及水电费等；2018年1月起，利南公司及创投公司共同向李艳发函催收租金及水电费；诉讼中，利南公司、创投公司均确认自2017年9月起，**社区部分建筑物开始拆除，于2018年3月13日起**社区改造项目正式动工；一审法院于2018年6月13日现场查勘，可见**社区原出入口已封闭，**社区南区已围蔽施工，涉讼租赁物所在**社区北区有另辟独立的出入口及停车场，见有商户开门营业。综上，一审法院认为，利南公司、创投公司分别向李艳发出书面通知，要求变更涉讼租赁合同的出租方，但至案件庭审辩论终结时未与承租方李艳达成合意，确形成缴租期间出租方不明的情况，且涉讼租赁物所在**社区自2018年3月起整体环境出现变化，确会对李艳使用涉讼租赁物产生一定影响，一审法院对李艳的抗辩意见予以采纳，利南公司在履约过程中确存在过错；利南公司于2018年1月向李艳发函催收租金，李艳仍以出租方不明为由，未履行支付租金的义务，亦存在过错。鉴于双方在履约过程中，均存在一定过错；李艳在诉讼中已明确同意继续履行合同，且李艳已依约支付租金至2017年11月，解除涉讼合同将严重影响已经形成的稳定关系，故一审法院对利南公司关于解除涉讼合同并返还涉讼租赁物的主张不予支持。利南公司主张李艳于2017年12月1日起未依约向其支付租金。李艳作为租金支付义务的履行方，未举证证明已返还涉讼租赁物予利南公司，亦未举证证明已履行付款义务，李艳应履行相应付款义务。结合上述分析，利南公司在本案中请求租金计至实际返还租赁物之日止的主张一审法院不予支持，利南公司要求的租金应计至法庭辩论终结日（即2018年6月26日）止，若李艳其后仍存在欠付租金行为，利南公司可另行主张权利。又因为，利南公司自认2018年3月13日起，**社区改造工程已正式动工，施工期间，确会对整体经营环境产生一定影响，根据公平原则，一审法院酌定自2018年3月14日起至2018年6月26日止，租金减半计算。经核算，李艳应从2017年12月1日起至2018年3月13日止按每月10070元计付租金34432.9元（10070元×3个月+10070元÷31日×13天）、自2018年3月14日起至2018年6月26日止按每月5035元计付租金17958.17元（5035元×3个月+5035元÷30天×17天），共52391.07元予利南公司。李艳迟延支付租金行为，确造成利南公司发生资金占用的损失，但利南公司主张李艳按年利率24%支付租金逾期付款违约金的标准过高，一审法院酌定以日万分之三标准计付逾期付款违约金。由于2018年3月13日三十九度空间社区改造项目动工，动工之日起至2018年6月26日止的租金标准至本案审理后才予以确定，故利南公司关于该期间租金逾期付款违约金主张，一审法院不予支持，李艳应支付以2017年12月1日至2018年3月13日期间租金34432.9元为本金从利南公司起诉之日即2018年3月5日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予利南公司。利南公司关于租金及租金逾期付款违约金的诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。利南公司主张李艳支付律师服务费，根据涉讼合同约定，如因李艳的违约行为造成利南公司租金、诉讼费、律师费等损失，由李艳承担赔偿责任，但根据上述分析，李艳行为并未构成根本违约，利南公司该项主张与合同约定不符，一审法院不予支持。李艳反诉主张利南公司、罗智斌、创投公司赔偿装饰装修残值损失50万元、经营设备损失15万元、停产停业损失10.07万元、经营损失5万元、搬迁费1万元、律师费5000元、一年租金，退还租赁押金19000元。因为李艳在诉讼中明确表示其反诉是建立在继续履行涉讼合同的基础上；又因为结合上述分析，涉讼合同并未解除，涉讼租赁物仍由李艳占有使用，故李艳上述赔偿费用及退还租赁押金的主张均没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李艳应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年12月1日至2018年6月26日期间的租金52391.07元予利南公司；二、李艳应于判决发生法律效力之日起十日内支付以34432.9元为本金从2018年3月5日起至实际清偿之日止按日万分之三标准计算的逾期付款违约金予利南公司；三、驳回利南公司其他诉讼请求；四、驳回李艳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序结案，案件受理费8694.4元，由利南负担7584.62元，由李艳负担1109.78元。案件反诉受理费7563.53元，由李艳负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.李艳应否向利南公司支付自2017年12月1日至2018年6月26日期间的租金52391.07元；2.李艳应否向利南公司支付逾期付款违约金。首先，关于李艳应否向利南公司支付自2017年12月1日至2018年6月26日期间的租金52391.07元的问题。根据已查明的事实可知，李艳未依约向利南公司支付自2017年12月1日起的租金，故其应履行相应的付款义务。因双方在履约过程中均存在过错，且李艳在诉讼中明确同意继续履行合同，一审法院结合本案的实际情况，对利南公司主张解除合同并返还租赁物的主张不予支持于法有据，本院予以维持。一审法院进而对利南公司请求租金计至实际返还租赁物之日止的主张不予支持，认定利南公司要求的租金计算至一审法庭辩论终结日即2018年6月26日正确，本院予以维持。又因利南公司、创投公司均确认自2018年3月13日起**社区改造项目正式动工，且提交了相关的新闻动态予以佐证，一审法院根据公平原则，综合施工期间对整体经营环境的影响，酌定自2018年3月14日起至2018年6月26日止的租金减半计算合理有据，本院予以维持。李艳上诉主张应从2017年9月起租金减半计算。对此，本院认为，根据已查明的事实可知，虽自2017年9月起，**社区部分建筑物开始拆除，但李艳所租赁的案涉商铺并不在拆除范围内，且李艳未能提供充分有效的证据证明该拆除行为对其所造成的实际影响，故李艳的该主张缺乏依据，本院不予支持。其次，关于李艳应否向利南公司支付逾期付款违约金的问题。李艳作为承租方负有依约支付租金的义务，李艳迟延支付租金的行为给利南公司造成了资金占用的损失，一审法院根据已查明的事实，综合本案的实际情况，认定李艳应以2017年12月1日至2018年3月13日期间租金34432.9元为本金从利南公司起诉之日即2018年3月5日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予利南公司符合事实和法律规定，本院予以维持。至于李艳主张利南公司存在违约行为，故其无需支付逾期付款违约金。对此，本院认为，因各方未能就变更案涉合同的出租方达成合意，造成缴租期间出租方不明的情况，但利南公司于2018年1月向李艳发函催收租金，李艳仍以出租方不明为由，未履行支付租金的义务，亦存在过错，此其一；其二，案涉**社区改造工程虽对整体经营环境造成一定影响，但一审法院已根据公平原则，综合案涉**社区改造工程对整体经营环境造成的影响酌定自2018年3月14日起至2018年6月26日止的租金减半计算。综上，李艳该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李艳的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599.15元，由上诉人李艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽