广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19544号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司。住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号。统一社会信用代码914406047470558190。法定代表人：徐春媚。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：姚美兰，女，1962年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市海鹏物业管理有限公司与被告姚美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，适用小额诉讼程序，后发现本案存在不适宜适用小额诉讼程序的情形，本案转为适用简易程序的其他规定，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费1727.24元；2、被告向原告支付自2014年9月1日至实际清偿之日的违约金1507.50元（违约金以1727.24元为基数，按照每月2%计算，暂计至2019年6月1日）（详见附件）；以上合计共3234.74元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告与华远西小区第二届业主委员会（以下简称华远西小区业委会）就佛山市禅城区华远西小区的物业服务事宜签订了《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，服务期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止。被告是佛山市禅城区华远西路31号704房业主，该房面积为119.12平方米。根据《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》约定，原告为被告提供物业服务，被告以每月住宅物业管理费为0.5元/平方米的标准向原告支付物业管理服务费用。房屋的公共能源按实结算。被告应自觉缴费，逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2014年7月起欠缴物业管理费。原告曾多次向被告催收，但被告仍拒不交纳。现原告诉至法院，请求法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告辩称，一、华远西小区的第二届业委会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，在没有取得业主大会投票决定情况下，私自在季华居委会的指导下与海鹏公司签订物业服务管理合同，且管理费由原来的0.35元/平方米提高至0.5元/平方米，这完全违背了《物管法》的规定，该物管合同无效。另外，这份合同在签订前及签订后均没有向业主进行合同内容公示，合同内只有对业主违约迟交或拒交管理费的违约金处罚约定，并没有对物业公司的不按合同提供服务的违约金处罚的约定，这是一份明显不公平的合同，法律规定，明显不公平的合同为无效合同。海鹏公司正是利用第二届业委会不知法、不懂法，诱导他们签下这份不公平、不平等的合同。为海鹏公司以后能恣无忌惮地不按合同的约定提供服务而不用受罚埋下伏笔，请法院依法判定第二届业委与海鹏公司签订的这合同为无效合同。二、在海鹏公司在进驻华远西小区以后，并未按合同的约定提供物业服务，小区脏乱差、保安人员缺位，亦未提供保安巡查。消防设施未维护存在重大安全隐患以及小区不断发生盗窃事件等。在此期间华远西小区的第二届业委又陆续搬离本小区，放弃履行监管海鹏公司服务质量的职责。为此，小区内的业主纷纷自发与海鹏公司沟通和交涉，要求其按合同的约定提供服务，但海鹏公司既不愿按合同的约定提供三级管理服务，也不愿按其所提供的服务质量折价收取物业管理费；因此，业主们只能继续向季华居委会反映情况及向政府的职能部门求助，经政府部门现场调查核实，确认海鹏公司提供的服务不合格并未达到合同的约定的服务标准，并向其发出整改通知，被告提供的证据均能证明海鹏公司提供的物业服务存在重大瑕疵，华远西小区的第三届业委成立后，业委在季华居委会主任的帮助下约见海鹏公司的领导，要求其整改并按合同约定提供服务，然而海鹏公司敷衍了事。华远西小区的第三届业委顺应业主们的心声，对海鹏公司发出了《整改通知书》，责令其限期整改且必须按合同约定的三级服务标准为本小区提供服务，但海鹏公司提供的物业服务质量仍未得到改善。在物管合同无效的情况下，海鹏公司进驻华远西小区后并未按合同的约定为我们业主提供三级管理服务以及提供的物业服务存在重大瑕疵，因此我们业主有权拒付或扣减物业管理费。综上所述，出于海鹏公司违约不按合同提供三级管理服务，并完全不理会各方面的投诉也未按政府的整改通知进行整改，因而导致本人拒绝向海鹏公司支付物业管理费，这也只不过是我们这些弱势的业主迫于无奈之举。如果海鹏公司恶意以高服务质量标准和高收费标准来签订合同，以低服务质量标准提供服务，且要求业主一定要按合同全额交费，这种有法不依，有合同不履行的恶劣行径得不到遏制，并在这次向本小区业主提起的诉讼却仍能得以胜诉，那么更会助长其欺行霸市的嚣张气焰，此后将会有更多的业主受其欺压。为此，请法院弘扬法律公平及公正的精神，驳回原告的全部诉讼请求，让严格守法、守合同的正气得以伸张。诉讼中，原告举证如下：1、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是涉案物业的权利人。2、《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，证明根据合同约定，物业管理服务费标准为住宅每月0.5元/平方米。房屋的公共能源按实结算，业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，应从交付的次月1日起按应交付的千分之一（按日）交纳违约金。诉讼中，被告未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，经核对，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，原告（乙方）与华远西小区业委会（甲方）签订《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》，双方就华远西小区的物业服务有关事宜协商订立本合同，主要约定：甲方授权，代表全体业主签订本合同，乙方提供服务的受益人为本物业的物业使用人，本物业使用人均应遵守本合同的规定，承担相应义务。乙方根据本合同向业主或物业使用人收取物业服务费。乙方提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位的清洁卫生，公共绿化，车辆停放秩序管理等。本合同物业服务期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业管理服务费标准（按月收取）：住宅按建筑面积0.5/㎡/月收取；停车收费按每个车位150元/月收取。全体业主或物业使用人应自觉交费，业主和物业使用人逾期缴纳服务费的，从应缴费的次月1日起按应缴费的千分之一（按日计）交纳违约金。公共能源费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按各自所占用的房屋建筑面积比例和规约共同分摊。另查明一：被告系涉案佛山市禅城区华远西路31号704房的产权人，建筑面积119.12平方米。另查明二：在另案中本院查明，2016年6月27日，华远西小区业委会向原告发出《整改通知书》，并抄送主要内容：“贵公司根据物管合同自2013年12月1日进驻禅城区华远西小区提供物管服务以来，一直未按合同的约定提供三级物业管理服务，小区的治安管理、卫生服务、公共停车管理、绿化管理、公共设施维护及管理等方面严重未能达到服务标准。……2016年6月本小区第三届业主委员会成立后，本业委会应广大业主的要求，于2016年6月12日晚上，在季华居委会及热心业主的见证下，约谈了贵公司的领导及管理人员，向贵公司口述下达了要求贵公司对所提供的物业管理服务进行整改的指令，限贵公司在2016年6月18日前自查自纠，在进行全面服务质量整改的前提下，同时向本业委会提交《物业管理服务整改承诺书》。……本业委会经过商量，决定拒绝接受贵公司的所谓《物业管理服务整改承诺书》……同时，在此向贵公司下达《整改通知书》，要求贵公司按以下时间及要求，对贵公司所提供的物业管理服务进行全面整改……”。另查明三：原告在另案中陈述，其提交的欠费明细表中缴费日期2016年12月15日是指11月前的应缴费用时间，而不是计算至2016年12月15日。诉讼中，原告陈述：原告从涉案小区撤场时间为2016年11月30日，原告主张欠费时间截止到该日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与华远西小区业委会签订的《佛山市华远西小区物业管理委托服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费用。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费，故对原告主张的物业管理费，本院予以支持。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵，也无证据证明在整改期间原告未对涉案小区提供物业管理服务。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。另经查明，原告对涉案小区的管理服务确存在一定瑕疵，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持，望以此促进原告在今后的物业服务中积极提高物业管理服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姚美兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付2014年7月至2016年11月的物业费1727.24元；二、驳回原告佛山市海鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告佛山市海鹏物业管理有限公司负担12元，由被告姚美兰负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年九月二十日书记员  潘有鹏