陕西省柞水县人民法院民事判决书                                (2019)陕1026民初238号 原告（执行案外人）：赵礼海。委托诉讼代理人：姚贵兴，陕西法正平安（商洛）律师事务所律师。被告（申请执行人）：方显进。委托诉讼代理人：董国安，柞水县148法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：詹绪水。被告（被执行人）：叶胜珍（詹绪水之妻）。共同委托诉讼代理人：张炳顺，镇安县148法律服务所法律工作者。原告赵礼海与被告方显进、詹绪水、叶胜珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵礼海及其委托诉讼代理人姚贵兴，被告方显进及其委托诉讼代理人董国安，被告詹绪水、叶胜珍的共同委托诉讼代理人张炳顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(执行案外人)赵礼海向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告所有的位于柞水县小岭镇罗庄村三组的砖混结构楼房(柞水县小岭字第041号房产证) 的强制执行,并解除对该房屋的查封；2.请求确认涉案房屋(柞水县小岭字第041号房产证)归原告所有，并在房屋具备过户条件时被告詹绪水、叶胜珍依法办理房屋过户手续；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告方显进与被告詹绪水、叶胜珍等人民间借贷纠纷一案，柞水县人民法院作出（2018）陕1026执10之一执行裁定书：查封柞水县小岭镇罗庄村三组一幢4层砖混结构楼房（小岭字第041号房产证）。人民法院误将原告所有的财产当做被告詹绪水的财产予以查封，故原告提出执行异议。2019年3月18日，柞水县人民法院作出（2019）陕1026执异1号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为柞水县人民法院裁定驳回异议缺乏事实依据和法律依据。1.被告詹绪水于2008年11月1日向原告借款170万元，其中包括前期借款100万元，应付房款70万元（第一次买车付30万元、第二次投资付40万元）。2006年12月26日被告詹绪水向刘文学借款30万元，在被告詹绪水的请求下，原告替被告詹绪水向刘文学偿还了借款30万元，被告詹绪水向原告借款和原告向被告詹绪水支付房款共计200万元。被告詹绪水无力偿还借款，2010年5月8日，双方签订房屋抵押协议，被告詹绪水用位于柞水县小岭镇罗庄村三组自建的砖混结构三间四层楼房（950平方米）抵还原告的借款。同时被告詹绪水将房屋所有权证、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证交付给原告。协议签订后再被告叶胜珍的要求下，原告又支付10万元用于其生产经营。原告共向被告詹绪水支付房屋价款210万元。2010年2月12日，被告詹绪水向原告出示收条收到原告房款210万元。农历2011年4月9日，由赵礼怀代笔，程宗国、程宗立见证，原告与被告詹绪水签订买卖房契约。该协议签订后，被告詹绪水将房屋正式交付原告。2016年，原告又投资120万元重新装修酒店。原告要求被告詹绪水办理过户手续，但被告詹绪水总是以在外地做生意为由推辞办理。原告与被告詹绪水平等自愿签订的卖房契约合法有效，依法受法律保护。从2010年起，原告一直对该房屋占有管理使用至今。所以，该房屋应归原告所有。2.人民法院查封原告的房屋违反法律规定。原告与被告詹绪水在人民法院查封之前早已签订合法有效的书面买卖合同，并且已经按照合同约定支付了全部价款，一直占有房屋至今。由于被告詹绪水一直推辞在外地做生意，又再等3、5年经济好转回购房屋，后原告得知涉案房屋没有土地使用证，导致房屋至今未能办理过户登记。人民法院查封原告的房屋违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，原告与被告詹绪水已签订合法有效的房屋买卖合同，原告早已全部付清房款，并一直占有管理使用至今，涉案房屋应属于原告所有，法院查封原告房屋违反法律规定，请人民法院依法维护原告的合法权益。被告方显进辩称:柞水县人民法院查封柞水县小岭镇罗庄村三组房屋一幢有事实与法律依据,程序符合法律规定。理由是：1.该房屋归詹绪水所有。根据物权法与房地产管理法等规定，房屋是不动产，取得、变更房屋所有权是以房屋产权登记为标志。根据房产证、建设项目选址意见书等证据，能证实房屋登记在詹绪水名下，该房屋所有权人是詹绪水。2.原告与詹绪水签订的房屋抵押合同、房屋买卖协议没有办理抵押登记手续，也未变更产权登记，属无效协议。3.原告与詹绪水签订房屋买卖合同及抵押合同，协助詹绪水转移财产，在长达九年未过户，存在严重过错。综上，原告不是善意取得该房屋，没有全额支付购房款，未过户存在严重过错，应依法驳回原告诉讼请求。被告詹绪水、叶胜珍辩称：原告赵礼海与其虽然签订了房屋抵押协议及卖房契约，但未经依法登记，不能引起物权的实际变动，该房产所有权及土地使用权归其所有，柞水县人民法院查封其涉案房程序合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告赵礼海围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.执行裁定书一份；2.房产抵押协议、收条各一份；3.卖房契约一份；4.建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、房产证各一份；5.调查程宗立、杨世忠、程宗国笔录各一份；6.调查徐启岗笔录、照片、营业执照、证明各一份；7.营业执照二份；8.房屋登记档案。被告方显进质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；证据2中抵押协议无效，收条的真实性有异议，房款210万元没有实际支付；证据3真实性有异议，该房屋买卖无效；证据4无异议；证据5真实性有异议，房屋买卖未实际支付房屋价款；证据6、7与本案无关联性；证据8的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。被告詹绪水、叶胜珍质证意见：对证据1的真实性无异议；证据2真实性无异议，证明目的有异议；证据3有异议，卖房契约中的金额与抵押金额、收条中的金额不一致，相互矛盾；证据4无异议；证据5有异议；证据6、7与本案无关联性；证据8的真实性无异议。本院经审查认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性,予以确认。被告詹绪水、叶胜珍向法庭提交以下证据：1.房屋抵押协议一份；2.柞水县人民法院裁定书二份；3.建设项目选址意见书、建设工程规划许可证各一份；4.房屋产权证一份；5.证人阮长琴、田家莲证言各一份。本院经审查认为，证据1、2、3、4已确认；证据5，证据形式不合法，真实性无法确认，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2007年至2008年11月1日期间，被告詹绪水先后以在内蒙古开矿、购车、在商南县开矿为由向原告赵礼海共计借款170万元，另外因被告詹绪水无力偿还于2006年12月26日向刘文学借款30万元,请求原告赵礼海向刘文学归还了此笔借款。2010年5月8日，因被告詹绪水无力偿还以上借款200万元，被告詹绪水作为甲方、原告赵礼海作为乙方，双方协商就登记在被告詹绪水名下房产证编号为柞水县房权证小岭字第041号的涉案房屋，签订房产抵押协议如下：1.以詹绪水在小岭镇罗庄村四组，东临洛柞公路，西至后街东路沿，南与杨世忠、汪学相房屋交界，北与小岭电管所相邻竞买所得土地（面积：336平方米）上自建砖混结构前、后三间四层，面积950平方米的房产，抵还2008年11月1日借乙方借款170万元，2006年12月26日借刘文学借款30万元（利息协商均不予计收），计贰佰万元（¥2000000元）。如整处房产五年内对外出售超出200万元以上借款部分归甲方所有（税、费除外），五年以后增值部分甲乙双方各百分之五十。2.甲方必须配合乙方办理一切房产权过户相关手续，一切税、费由乙方承担。3.房产内整套酒店设施、餐具，乙方接过房产继续经营期间由乙方无偿使用，如一年内移交的餐具及酒店设施处理不掉，一年提取餐具及设施折旧费叁万元整归甲方所有。如乙方转让房产，整套酒店设施、餐具交还甲方。后在被告叶胜珍的要求下，原告赵礼海又向叶胜珍支付款项10万元。2010年5月12日，被告詹绪水向原告赵礼海出具收到条一份，内容为“今收到赵礼（立）海房屋款贰佰壹拾万元（2100000元）。詹绪水，2010.5.12号”。2011年5月11日（农历4月9日），由赵礼怀代笔，在程宗国、程宗立见证下，原告赵礼海与被告詹绪水签订买卖房契约,双方约定房屋价款为110万元。该协议签订后，被告詹绪水将涉案房屋移交给原告赵礼海,并将房屋所有权证（柞水县房权证小岭字第041号）、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证原件交付给原告赵礼海。2016年，原告赵礼海投资重新装修酒店并运营。后原告赵礼海要求被告詹绪水办理过户手续，被告詹绪水推辞其在外地做生意，或再等3、5年经济好转回购房屋，且涉案房屋无土地使用权证，导致涉案房屋在本院查封前未能办理过户登记。另查明，2019年，被告方显进依据本院原生效的(2018)陕1026民初530号民事判决向本院申请执行被告詹绪水等人执行标的额共计80万元及利息，本院于2019年1月23日作出（2019）陕1026执10号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。2019年3月8日，原告赵礼海作为案外人对向本院提出异议，本院于2019年3月18日作出（2019）陕1026执异1号执行裁定，驳回了原告赵礼海的异议。原告赵礼海遂于2019年4月1日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，首先应当就原告赵礼海与被告詹绪水之间的民间借贷、房屋抵押协议、房屋买卖合同的真实性、合法性进行审查，然后再根据审查结果确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，即原告赵礼海对本院依法查封的登记在被告詹绪水名下柞水县小岭镇罗庄村三组房屋(房屋所有证号：柞水县房权证小岭字第041号)是否享有权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中,在本院查封涉案房产前，被告詹绪水向原告赵礼海借款200万元，双方之间借贷属合法的民间借贷，后因被告詹绪水无法偿还借款，双方自愿协商签订了房屋抵押协议，约定将涉案房屋抵还借款200万元,后原告赵礼海在被告叶胜珍的要求下又支付了10万元款项,被告詹绪水向原告赵礼海出具收到房款210万元的收到条一份,2011年5月11日双方签订卖房协议，被告詹绪水将房屋移交给原告赵礼海，并将该房屋房产证原件及相关建房资料等交给原告赵礼海，此时原告赵礼海实际占有涉案房屋，双方签订的房产抵押协议实为以物抵债协议,该协议合法有效,本案涉案房屋的实体权利人为原告赵礼海;该房产未办理产权过户登记，主要是因为涉案房屋无土地使用权证，且由于被告詹绪水以等经济好转后赎回房屋等为由不予配合,无证据证明原告赵礼海在未能办理过户登记中存在过错,故原告赵礼海就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉请，予以支持；对被告方显进、詹绪水、叶胜珍要求驳回原告赵礼海此项请求的意见，不予支持。对于原告赵礼海要求确认涉案房屋归其所有，并要求被告詹绪水、叶胜珍协助办理房屋过户登记的诉讼请求，双方虽签订了以房抵债协议，被告詹绪水向原告赵礼海出具的收条中载明房款为210万元,但双方在卖房协议中约定的购房价款仅为110万元，明显低于双方实际约定的房屋价款数额,且涉案房屋并无土地使用权证，故对原告赵礼海的此项请求不予支持；对被告方显进第三人詹绪水、叶胜珍要求驳回原告赵礼海此项请求的意见，予以支持。原告赵礼海诉请解除对案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因该诉请超出案外人执行异议之诉案件的审理范围，故不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行登记在被告詹绪水名下柞水县小岭镇罗庄村三组的房屋(房屋所有权证号：柞水县房权证小岭字第041号)；二、驳回原告赵礼海的其他诉讼请求。案件受理费160元，原告赵礼海负担80元，被告方显进、詹绪水、叶胜珍负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                                           审    判    长      陈忠锋                           人 民 陪 审 员      邓晓琴人 民 陪 审 员      吴义国 二〇一九年九月二十五日                            书    记    员     张琳星1