贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1740号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所地：贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号。统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，高中文化，原告公司职员，户籍所在地安顺市平坝区，住安顺市平坝区。代理权限为特别授权代理。被告：严达海，男，1980年7月1日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，中专文化，个体户，户籍所在地贵州省安顺市平坝区，住安顺市平坝区。原告贵州炫吉物业服务有限责任公司与被告严达海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭琴、被告严达海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年6月1日至2016年12月31日物业服务费3578.6元，电梯使用费550元，水费46.93元，共计4175.53元。事实和理由：2013年，原告与平坝区城市绿洲小区房开商签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行服务。被告系安顺市平坝区城市绿洲小区3栋2单元19楼3号住户，根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供服务，被告应尽物业服务费等相关费用的缴纳义务，经原告要求被告支付相关费用，被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行交纳物业服务费缴纳义务。综上，原告已履行《物业服务合同》约定的义务，提供物业管理服务，被告有义务按照合同约定交纳相关费用，被告的行为严重损害原告利益，为维护自身利益，请求法院判决支持原告诉请。被告严达海辩称：人民法院保护被告的诉讼时效三年，本案诉讼时效届满，被告可以提出不履行义务抗辩。被告于2013年6月3日向贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）购买城市绿洲3-2-19-3号房屋，在交房期间与房开公司选聘物业公司办理交房手续，领取钥匙装修入住。根据《贵州省物业管理条例》规定，小区入住率一半以上成立业主委员会，业主委员会代表全体业主选聘新的物业管理企业，再签订物业服务合同。小区交房一年后，房开公司没有权利代表全体业主签订物业服务合同，该合同无效，原告应退还乱收取被告的物业电梯费338元。被告交纳物业费至2014年3月，原告也没有证据证明给被告提供物业服务。被告与原告不存在法律关系，故不承担法律义务，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月3日，被告严达海向东方房开公司购买安顺市平坝区鼓楼街道城市绿洲小区3栋2单元19楼3号房屋后装修入住，该房屋面积为120.9平方米。同年9月4日，原告与东方房开公司签订的《物业服务合同》约定由原告为平坝城市绿洲项目提供物业服务，即对物业的公共地方、设备、设施之管理和交通、安全防范及行政事务等提供服务，合同约定服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止，为期5年，物业服务费收费标准为住宅（电梯房）每月每平方米1元，电梯使用费每月每平方米10元。原告履行《物业服务合同》至2016年12月终止。被告尚欠原告31个月的物业服务费3578.6元，其中2014年6月1日至同年12月31日共计7个月，按每平方米0.8元计算为677元，2015年1月1日至2016年12月31日共计24个月，按每平方米1元计算为2901.6元。2019年5月21日，原告通过短信向被告催交物业服务费，被告至今未交纳。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证；2、《物业服务合同》；3、短信载频（时间2019年5月21日）；4、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司证明；5、贵州水投水务集团平坝有限公司证明。被告提举：1、被告身份证；2、2014年3月5日收款收据；3、被告住房的室内照片。以上证据来源合法、客观真实，并经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。本院认为，本案物业服务合同纠纷，争议焦点为原、被告之间是否成立物业服务合同关系；二是本案原告起诉是否超过诉讼时效。被告作为涉案小区的业主，房开公司依法与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，即涉案小区房开公司与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。被告应该按照合同约定履行交纳物业服务费义务，经原告催告无正当理由拒绝交纳，原告请求被告支付物业服务费，本院应予支持。被告虽未举证证明原告服务存在瑕疵，但原告客观上存在物业服务不到位、质量不高等违约行为，故对原告主张的物业服务费3578.6元，本院酌定支持60%，即2147元。原告主张的电梯使用费已包含在物业服务费中，水费未举证证明被告实际用水量及产生费用，本院不予支持。本案所涉物业服务合同履行至2016年12月终止，原告于2019年5月21日向被告催告履行，未超过三年的诉讼时效，从2019年5月21日起诉讼时效中断重新起算，故原告在2019年7月15日起诉并未超过诉讼时效。被告辩称物业服务合同无效和原告起诉超过诉讼时效，均与事实不符，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告严达海于本判决生效后十日内支付原告贵州炫吉物业管理有限责任公司物业服务费2147元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告严达海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一九年九月二十五日书记员  张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。