湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初3969号原告：秦增增，男，1994年12月24日出生，汉族，住大冶市。被告：大冶华天房地产开发有限公司。住所地：大冶市观山路4号2号楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。原告秦增增与被告大冶华天房地产开发有限公司（以下简称：华天房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦增增、被告华天房地产公司委托诉讼代理人尹维佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付延期交房违约金30262元；2.被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2017年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大冶富丽嘉园小区商品房一套，总价款545000元，交房时间2018年5月30日前，如被告逾期交房则按房款日万分之十计算逾期交房违约金等内容。合同签订后，原告按约付清了购房款，但被告至今未按合同约定期限向原告交房。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告华天房地产公司辩称：被告延期交房事出有因，为配合大冶市文明城市建设，被告两次停工达11个月之久，属不可抗力，是免除责任的法定事由。另外，工程建设期间大冶地区的雨雪天气较多也是一个客观因素，依据合同法的有关规定应免除被告的违约责任。退一步讲，假设被告可能要负违约责任，原告请求按日万分之十计算违约金过高，违反了法律规定，并且原告诉称被告违约期限也不客观，被告在2018年10月份已通知原告交房，违约期限应该截至通知原告交房之日。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的新冶大道富丽嘉园2号楼二单元21903号电梯房，房屋面积113.37㎡，单价4807.27元／㎡，总价款545000元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。合同第十条对商品房相关设施（供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付条件进行约定。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交房违约责任约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告在约定期限内付清了全部购房款。因被告在合同约定的交付期限内未向原告交房，直至2019年6月21日才向原告交房，故原告以被告违反合同约定，延期交房应承担违约责任赔偿原告延期交房违约金为由诉至本院。还查明，大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天。诉讼中，被告提出原告主张违约金过高，同时提出该地段步梯住房月租金为9.20元／㎡。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房款发票、《交房通知》，被告提供的气象证明、《房地产估价报告》，原、被告当庭陈述等予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。本案中双方争议的焦点有以下几个方面：一.被告是否存在因不可抗力导致延期交房的事由？二.被告是否应承担违约金责任？三.原、被告约定逾期交房违约金计算标准是否过高？如过高，应如何调整？一.关于被告是否存在因不可抗力延期交房的事由。根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。本案中，被告辩称其为配合大冶市创建文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对被告该项答辩意见，本院不予采纳。被告辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除被告的违约责任。本院认为，雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，被告在与原告约定交房时间时应当充分考虑该因素，不属于法律规定的不可抗力情形。对被告的该项答辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，被告辩称延期交房是因不可抗力所致的理由不成立。二.关于被告是否应承担延期交房的违约责任问题。因原、被告约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据庭审查明的事实，被告2019年6月21日才向原告交房，其辩称延期交房的免责事由于法不符，故其应承担逾期交房的违约责任。三.关于逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方当事人虽约定了违约金的计算标准，但由于过分高于造成的损失，故对原告主张的违约金应依照相关法律和司法解释的规定予以调整。原告的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房屋租金外，其他损失原告未能举证。因此，违约金调整可以依照租金标准的1.3倍计算。被告提出的租金单价只是该地段步梯房的租金单价，本院结合原告购买的系该楼盘电梯房的事实，参照该楼盘步梯房的租金单价，同时考虑案涉房屋所处地段，酌情调整以月租金16元/平方米的1.3倍的标准计算被告逾期交房违约金。违约金计算起止日应自双方约定的交房期限届满之次日（2018年5月31日）起至被告实际交房之日（2019年6月21日）止。被告辩称在2018年10月份已通知原告交房，即使被告延期交房，违约期限应该截至通知原告交房之日。但被告未举证证明2018年10月该房屋已符合交付条件，且已通知原告收房。故对原告的上述答辩意见，本院不予采纳。经计算，自合同约定的交房期限届满次日（2018年5月31日）起至2019年6月21日延期交房违约金为29947.82元。综上所述，原告请求被告赔偿延期交房违约金，本院认定29947.82元予以支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶华天房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内赔偿原告秦增增逾期交房违约金29947.82元；二、驳回原告秦增增的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，减半收取计279元，原告秦增增负担3元，被告大冶华天房地产开发有限公司负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张苏宁二〇一九年九月三十日书记员  杜 雯