广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初549号 原告（反诉被告）：邓某，女，1969年2月21日出生，汉族，住广西资源县。 委托诉讼代理人：覃昕，广西三心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦兰英，广西三心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐某某，男，1987年6月8日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：颜某某，男，1956年12月12日出生，汉族，住广西桂林市七星区。系唐某某父亲。 委托诉讼代理人：黄某某，广东骏通律师事务所律师。 第三人：桂林某某房产代理有限公司，住所地：临桂区临桂镇金水路。 法定代表人：胡某，总经理。 原告（反诉被告）邓某诉被告（反诉原告）唐某某、第三人桂林某某房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，被告唐某某提出反诉，本院依法组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）邓某的委托诉讼代理人覃昕、被告（反诉原告）唐某某的委托诉讼代理人颜某某、黄某某、第三人桂林某某房产代理有限公司的胡某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邓某诉称：一、确认原被告及第三人于2017年1月4日签订的《二手房居间买卖合同》合法有效；二、判令被告c唐某某立即到银行办理位于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号房产的按揭贷款还款手续及解押手续；三、判令被告将位于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号房产交付给原告；四、判令被告及第三人为原告办理位于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号房产的过户手续；五、判令被告唐某某向第三人支付中介佣金15,000元；六、判令被告唐某某向原告支付违约金40,000元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，原被告双方通过第三人签订《二手房居间买卖合同》，合同约定被告将其位于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号的房产出售给原告。合同第十一条第9项第1点约定：“甲方承诺办理出不动产权证后7个工作日内到银行办理申请还款，乙方的首付款甲方仅用于银行还款”，合同第四条第2项约定：“乙方表示有充足的付款能力购买甲方房地产，购买款分二次付清：第一次乙方于银行解押当天支付甲方人民币贰拾万元”。被告已于2018年11月办理好出售房屋的不动产权证，但迟迟未按合同约定向银行申请还款并办理解押手续，原告有充足的经济能力支付购房首付款，并随时可以按合同约定将首付款支付给被告。原告认为，原、被告及第三人签订的《二手房居间买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，现被告无故拒绝履行合同，侵犯了原告的合法权益，根据合同法相关规定，被告应当继续履行合同并按合同约定向第三人支付中介佣金并向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告（反诉原告）唐某某辩称，1、陈述签约过程及对方私自改合同的情况。合同第11条第9款第3项关于补充约定：7月31日未办理出不动产权证，双方另行协商，如商议不成，乙方解除合同互不负责。这个条款是对方在签约当晚趁夜色黑且被告的父亲年长注意力差，在被告唐某某不知情的情况下擅自修改的，把双方改成乙方，也没有被告唐某某的手印和签名，被告唐某某不认可。被告唐某某理解是在2017年7月31日办理不出不动产权证，就另行协商后续交易方式，协商不成的，可不再继续履行，双方都有权解除合同。如果按照对方擅自更改的条约履行，被告唐某某仅收20,000元定金，就无权解除合同，这对被告唐某某来说非常不公平。2、陈述协商过程。2017年7月31日至2017年12月31日，经中介组织双方多次进行协商，被告唐某某要求先支付首付款给被告唐某某办理银行还贷解押、付款后可以先交付房屋，对方不同意，多次协商不成后，2018年初，被告唐某某就跟中介及原告说，不具备履行合同的条件，被告直接解除合同。事后原告也一直不再找被告唐某某，说明是默认此事实。3、被告唐某某不存在违约，原告至今未付佣金，不构成损失。被告唐某某认为在2017年7月31日办不出不动产证时，合同已进入协商状态，反复协商不成、对方又不同意支付首付款时，合同不具备继续履行条件，双方互不构成违约。按照交易常规，在未支付首付款，不能将房子材料交到中介。4、买卖房屋讲究一个公平，卖房人需要通过卖房尽快回收资金，而买房人也应在合同约定及合理时间内支付房款，而不可能让对方只支付20,000元定金后就长期拖延两年不支付首付款，在两年后房屋涨价后又要求继续履行，这种交易本身就违背市场交易规则。任何一种买卖不可能让卖方严重受损，而买方坐等获利。5、在这次卖房中，被告唐某某遭受了重大损失。被告唐某某卖房的初衷是归还借款解决资金困难，但对方拖延一直不支付首付款且协商无果，无法卖房收回资金，导致这两年给被告唐某某造成了巨大的损失：（1）两年产生的按揭贷款利息以及房屋物业管理费（约36,000元）。（2）由于无法回收卖房的资金，无法归还私人借款，导致不得不继续支付借款利息，按2分息计，利息约250,000元。（3）在2018年底，为了盘活资产，被告唐某某又借钱还银行按揭才解押办出产权证，又增加了负债。如果要继续履行也行，但要赔偿被告唐某某的损失，并且按照现在的市场价买。当时某某通知签合同是晚上8点多，现场人员混乱，灯光昏暗，原合同没有问题，2017年10月31日办理不动产证，签合同时，原告应提醒一些要点，盖的手印为什么只有原告可以盖，原告的行为不地道的。在某某办公室进行协商，原告以没有钱的理由拖欠首付款。被告唐某某不存在违约，办理不动产证时，原告以各种理由拒付首付款，是原告违约在先。中介费应是原告付的。同时，要求法庭解除合同。 第三人桂林某某房产代理有限公司述称，被告讲第三人公司的灯昏暗，不认可，签署合同时买卖双方应都到场，合同总价、条款都给买卖双方解读。补充部分是通过买卖双方沟通进行补充的，买卖双方都表示无异议才签的字。由于市场变化，房子的增值，导致房子手续无法继续履行。 被告（反诉原告）唐某某反诉称：1、判令解除反诉原告唐某某与反诉被告邓某于2017年1月4日签署的《二手房居间买卖合同》；2、判令本案诉讼费全部由反诉被告邓某承担。3、判令被反诉人支付涉案房屋的全部案件受理费。事实和理由：反诉原告唐某某因资金周转困难和房贷压力过重、欲通过卖房还贷解除压力，遂于2017年1月4日于反诉被告邓某、第三人桂林某某房产代理有限公司（下称中介）签订《二手房居间买卖合同》，合同约定（1）反诉原告将其位于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号的房产出售反诉被告，房产建筑面积为124.29平方米，总价505,000元；（2）购房款分两次付清，首期购房款200,000元（含定金）由反诉被告支付给反诉原告用于归还银行贷款办理解除抵押备案，余款通过申请银行按揭贷款支付；（3）反诉被告对房屋未办理不动产权证知情，如2017年7月31日未办出不动产证，无法办理房屋转移登记，双方另行协商。合同签订当日，反诉原告收取反诉被告购房定金20,000元。反诉原告亦将房产证、购房款发票、契税发票及公共维修基金、燃气初装费发票、有线电视初装费发票各一张（所有证照、票据均为原件）交中介公司保存配合办理不动产证手续。在合同签订后，由于政府部门办理不动产证延迟，导致在2017年7月31日仍无法办妥不动产证，反诉双方及中介在此期间至2017年底多次当面进行协商，反诉原告提出要求反诉被告交付200，000元首付款配合办理银行贷款还贷以减轻其利息压力，双方可以继续履行合同，否则解除合同互不追责；反诉被告先是表示不同意给付首付款，后又表示目前暂时没有钱支付、要求延后支付。双方反复协商无法达成一致，反诉原告无法达到收取卖房款还贷解决经济压力的卖方初衷，遂于2018年初作解除合同、不再继续履行合同处理，反诉被告之后亦未提出任何反对意见。现事隔一年以后，反诉被告见临某某价涨价，讼争房屋已增值至700,000元左右，内心不平衡，遂故意起诉要求确认合同有效并办理房产的按揭贷款还款手续、解押手续、过户手续及要求反诉原告支付中介佣金、违约金。反诉原告认为，反诉原告并不存在违约行为，相反，根据双方合同约定条款，2017年7月31日无法办出不动产证后双方应重新进行协商，即表明此时合同进入附条件协商的特定状态、如双方未能协商一致，则合同不具备继续履行条件。双方从2017年7月31日至2017年年底进行多次协商，反诉被告始终不同意反诉原告提出支付首付款办理还贷解押的合理交易要求，从交易公平角度，反诉原告已给予反诉被告合理协商期限，但反诉被告却始终固执己见不予配合，故反诉原告不再继续履行合同并不违反法律及合同约定，不存在违约。现基于前述事实，反诉原告要求确认解除双方购房合同，恳请临桂区人民法院判如所请。维护反诉原告合法权益。 原告（反诉被告）邓某对被告（反诉原告）唐某某的反诉辩称：事实与理由歪曲，没有法律依据，予以驳回。 第三人桂林某某房产代理有限公司述称，按合同执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告、被告提供的证据、陈述及庭审等材料，本院确认如下法律事实：2017年1月4日，原告与被告及居间人签订了《房屋买卖定金收条》，主要内容是“兹有出卖人唐某某，公民身份证号码坐落于临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号的房产出卖给买受人邓某公民身份证号码，收取定金人民币贰万元整（¥20,000元整）。1、上述房产买卖双方确定成交总价为人民币伍拾万伍仟元整（¥505,000元整）。一手房办证所有税费用出卖人【买受人】承担，二手房权属转移登记过程中所有税费由买受人【出卖人】承担。2、本次房产买卖应付居间人费用为人民币壹万伍仟壹佰元整（¥15,100元整），其中由出卖人承担伍仟元整，由买受人承担壹万零壹佰元整。3、买卖双方约定于产权登记向银行解押后3个工作日内办理产权转移登记审核【或签订房地产买卖合同】。如出卖人不履行约定的，应当双倍返还定金给买受人；如买受人不履行约定的，无权要求返还定金。任何一方不履行约定的，不履约一方承担全额居间费并支付给居间人。4、本定金从支付完成之日起生效：买受人同意将本定金直接以现金【转账】方式支付给出卖人名账号开户银行；买卖双方同意将本定金暂由居间人代为保管，待买受人支付首期购房款时，再由居间人转交给出卖人冲抵首期房款（出卖人不履行约定，出卖人承担全部法律责任，居间人无责）。居间人户名账号开户银行。5、本收条一式三联，第一联白色由居间人留存，第二联红色为出卖人给买受人的收据，第三联黄色为出卖人收受定金确认书等等。”签订合同的同时，被告收取了原告20,000元定金。同日，原告与被告及第三人签订《二手房居间买卖合同》，合同内容是“甲方唐某某，乙方邓某，丙方桂林某某房产代理有限公司。第一条，甲方房产基本状况。1、房屋坐落、幢号、房号：临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号。2、房屋所有权证号：临房权证临桂镇字第××号。3、建筑面积：124.29㎡，规划用途住宅。4、土地使用证号未出。5、有银行抵押。6、无租赁情况。第二条，甲方保证。甲方保证对该房地产享有完整无瑕疵的所有权持有期间吉屋各项状况正常，无对外担保，无被查封冻结，相关各项合同证件票据齐全，可以办理产权过户手续，不存在任何产权纠纷或债权债务纠纷。签订本合同前已告知产权共有人或配偶一致同意出售，授权签字有效，并承认本合同真实有效，共有人过户审核时能到房管所签字或出示公证委托书。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责理清并承担相关法律和经济责任，因此给乙方或丙方造成经济损失的，概由甲方或甲方代理人负责赔偿。第三条，甲乙双方成交价格。1、甲乙双方确定上述房地产成交总价为人民币（大写）伍拾万伍仟元整；（¥505,000元整）。双方同意按现状办理过户手续。2、该房地产成交总价由以下二部分组成，乙方不再另行增加费用：（1）房款：有产权证面积和无产权证面积的房款，包括房屋所占用范围内的土地使用权及甲方添置该房产所发生的公共维修基金、水和电初装费、有线入网、可视对讲安装费、水电周转金、管道燃气初装费等。（2）装修设备款：房屋不可移动部分及可移动部分装修，主要包括：门窗及防盗网、灯具、洁具、开关插座及固定装修、家具及家电：毛坯房。3、甲方应提供以下资料原件：房产证及共有权证、土地证、契税发票、不动产发票、公共维修基金发票、有线入网发票、管道燃气初装费收据。4、如房屋地址有变更，甲方应于房产交易所交件当日提供公安机关地址变更证明。第四条，乙方付款方式及时间。1、在本合同签订日，乙方向甲方支付购房款定金人民币（大写）元整（¥元整），此定金由（1）甲方保管（2）丙方保管、定金在第一次付款时冲抵房款。双方约定产权证件有关银行解押后工作日内前到房管所办理过户审核，甲方同意乙方购房款支付到以下账户：第三方托管、甲方指定银行账户。2、乙方表示由充足的付款能力购买甲方房地产，购房款分二次付清：第一次乙方于银行解押当天支付给甲方人民币贰拾万（含定金）元整（¥200,000元整），第二次乙方于元整（¥元整），第三次乙方于元整（¥元整）。第四次乙方向银行申请：商业叁拾万伍仟元整（¥305,000元整），该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行放贷金额小于贷款申请金额，乙方应于获得银行放贷当日将差额以现款支付给甲方。3、甲方房地产如有银行贷款尚未还清的，第一次购房人民币贰拾万（含定金）元整（¥200,000元整）由乙方直接存入甲方贷款还款账户（账号：）用于归还贷款，甲方承诺此款仅用于归还贷款解押产权，不挪作他用，甲方负责在归还贷款取得他项权证及还款证明后三日内办妥产权撤押手续；若甲方自行还贷，甲方需在本合同约定的双方到房管所交件日前归还银行贷款并办妥产权撤押手续。如逾期，甲方应按本合同第十条的约定承担责任。4、甲方同意将该房地产的房屋所有权证、国有土地使用证过户至乙方指定人名下。第五条，税费承担。该房地产的房屋所有权证和国有土地使用证从甲方名下过户到乙方名下应缴纳的所有税费包括但不限于此列式的（1）评估费、（2）契税、（3）个人所得税、（4）营业税及其附加、（5）印花税、（6）房产证土地证费用、（7）公证费、（8）土地出让金、（9）土地增值税、（10）赠予税等，其中：甲方承担办理一手房所有费用项，乙方承担二手房迁户费用项。房改房/经济适用房/集资房上市前的公示费、超标费用由甲方承担。所有税费以缴纳时实际发生为准。若遇国家税费调整，新增税费由乙方承担。支付方应在接到丙方缴费通知之日起三个工作日内完成缴费。第六条，中介佣金的承担支付。1、甲乙双方签订本合同即为丙方促成交易。本次交易丙方收取佣金人民币壹万伍仟壹佰元整（¥15,100元整），其中甲方支付人民币伍仟元整，（¥5,000元整），乙方支付人民币壹万零壹佰元整（¥10,100元整），在签订本合同时支付给丙方佣金元整，其余佣金元整于甲方双方到房管所过户审核通过（或公证完成）时支付给丙方。2、如支付方不按约定支付丙方佣金，每天应按未付佣金的千分之一承担逾期付款的违约金。3、无论甲方或乙方中途悔约或甲乙双方协商解除本合同，丙方已收到佣金不退，未收按约收取，支付方为：在一方悔约的情况下，未收取的佣金由悔约方支付；在双方协商解除协议的情况下，未收的佣金由双方协商支付。如未协商或协商不成则仍按本条第1、2款的约定支付。4、如因甲方或乙方隐瞒真实情况等原因造成本合同无效或被撤销，丙方已收取的佣金不予退还，未收的佣金由责任方承担支付。第七条，产权过户手续办理。甲、乙双方共同委托丙方全权办理该房地产的产权过户手续，甲、乙双方应积极配合，丙方在相关职能部门规定的期限内办妥评估、纳税申报、房产证土地证过户手续。目前政府公告的办证时间为：甲乙双方在纳税后房产交易所备案后，乙方名下房产证在22个工作日内办妥；乙方名下土地证在领取房产证后40个工作日内办妥。如因政府相关职能部门工作延误则顺延。乙方应支付给丙方产权过户代办手续费人民币壹仟伍佰元整（¥1,500元整），并于过户审核当日支付给丙方。甲、乙双方应在签订本合同当日，将办理房产证、土地证过户所需的一切完整有效的材料交付给丙方保管。第八条，贷款。如乙方需丙方办理按揭/抵押贷款手续，丙方收取贷款代办费人民币叁仟零伍拾元整（¥3,050元整），于贷款申请之日支付给丙方。因贷款产生的评估费、抵押登记费、保险费等相关费用全部由乙方承担，乙方应于过户审核当日将银行贷款所需的全部个人资料（含产权共有人及配偶）身份证、户籍证明、婚姻证明及与贷款额度相对应的收入证明、银行流水账的等提供给丙方，并承诺无不良贷款记录、无信用卡透支欠款被列入黑名单记录。若因乙方自身原因无法获得贷款审批，乙方承诺在乙方名下土地证出件后30个工作日内付清房款给甲方，逾期乙方按本合同第十条约定承担违约责任。如银行已接纳并审批给乙方贷款资格，则按银行程序进行。乙方应积极主动配合银行和丙方工作。如因国家贷款政策变化顺延房贷时间，乙丙方免责。第九条，房屋移交。1、甲方应于收到乙方第一次房款后当日将上述房屋移交给乙方。房屋移交时，甲乙双方同意按现状对该房屋及附属设施设备、装修装饰、相关物品等办理交接手续、记录水、电、气表的度数，甲方负责结清交房前应由其承担的一切费用（水费、电费、燃气费、物业管理费、垃圾费、有线/数字电视费等），并配合将房屋配套设施过户到乙方名下。2、甲方保证于年月日前将落户于上述房屋地址上的户籍全部迁出，每逾期一日，按房产总价的千分之一赔偿给乙方，或甲方同意预留保证金元在丙方，待户籍迁出后再领回保证金。第十条，违约责任。1、本次交易甲乙双方选择违约责任为定金罚则。2、若甲方中途悔约或未按本合同条款履行义务时，均属甲方违约，乙方有权追究甲方违约责任：（1）甲方应自悔之日起五日内双倍返还定金给乙方。（2）甲方应自悔约之日起到五日内退还乙方已付房款，逾期按已收房款日千分之一计息支付给乙方。（3）如甲方产权已过户到乙方名下，甲方要求返还的，经乙方同意，返还产权所产生的税费由甲方承担。3、若乙方中途悔约或未按本合同条款规定支付房款时，均属乙方违约，甲方有权追究乙方责任：（1）甲方保留该房产五日等候乙方付款，在保留期间，乙方按应付房款金额的日千分之一计息支付给甲方。（2）保留期届满乙方仍未付房款的，即视为自动放弃购买，如未进行产权过户登记，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议。乙方所交的购房款甲方在五日内不计息退还，乙方无权要求返还定金，定金视为违约金归甲方所有。（3）如甲方产权已过户到乙方名下，乙方应在五日内办理该产权返还到甲方名下之手续，返还产权产生的所有税费均由乙方承担。由于乙方原因逾期未办理的，乙方应按房产成交总价的日千分之一计息支付给甲方，并应支付全额中介佣金及代办手续费给丙方。第十一条，其他约定。1、三方一致确认：在本合同上附载的通讯地址或联系方式是真实并可持续联系的（如有变更应以书面方式通知对方），三方均可通过此地址、联系方式与对方联系及送达文件。2、本合同签订后，因政府行为或不可抗力原因无法交易，甲、乙丙三方均免责，本合同终止。3、本合同在履行过程中发生争议，甲乙丙三方应协商解决。协商不成时，任何一方均可向不动产权所在地人民法院起诉。4、所有付款到位均以当事人签署收款收据（或收条）及银行转账凭据为准。在乙方取得乙方名下的房产证和土地证及相关票证、房产交割完毕、甲方收取所有房款及丙方中介费用收清后，本合同终止。5、在过户审核、评估、纳税等事项中总价如有与本合同中第三条房地产成交总价约定不一致的，一概以本合同总价约定为准。乙方按本合同支付房款给甲方无异议。亦不因测绘面积的变动或物价升跌而改变。6、本合同未尽事宜三方可协商补充，如需对本合同主要条款进行变更，应以书面方式进行。对第一条款第3款中建筑面积如有差异所需补或退之房款，按照开发商书面通知的款项由乙方负责，甲乙双方互不追究。7、本合同一式三份（共4页），甲、乙、丙三方各执壹份，自三方签字盖章并收到乙方购买定金之日起生效。在签订本合同前，甲、乙双方当事人已详细阅读或仔细听取了丙方的解释并已清楚了解合同条款的内容及含义后，自愿签字按手印，自愿接受本合同条款的约束。8、甲方收款户名账号乙方收款户名账号。9、其他补充约定：（1）甲方承诺办理出不动产权证后7个工作日内到银行申请还款，乙方的首付款甲方仅用于银行还款，专款专用，不得挪作它用，不足银行还款数额部分由甲方自行承担，如甲方违约造成的经济法律责任由甲方承担。（2）该房屋目前未办理出甲方的不动产权证，乙方已知。（3）甲乙双方约定如于2017年7月31日前如未办理甲方一手房不动产权证，不能办理该房屋产权转移登记，双方可以另行协商，如商议不定，乙方有权解除合同互不追责。” 同时查明，桂林某某房产代理有限公司系有限责任公司，住所地临桂区临桂镇金水路192号二楼，经营范围为房地产企业策划，房屋居间代理，房屋信息咨询服务，营业期限2010年8月5日至2030年8月5日。2018年11月，被告唐某某办理、取得了临桂区某某·花样城12幢1单元15层01号的产权证，2019年3月，被告唐某某还清了该房屋银行按揭抵押贷款，解除了银行抵押。2019年4月，被告唐某某将房屋抵押给范某某。 本院认为，当事人按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。一、关于本诉争议焦点合同效力的问题。原告与被告及第三人于2017年1月4日签订的《房产买卖定金收条》及《二手房居间买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告邓某要求确认与被告唐某某签订的合同有效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告唐某某认为该约定系在灯光昏暗下、被告唐某某未盖手印、内容理解不清楚及不公平的情形下签订，但被告唐某某未在签订合同后一年内请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，其撤销权已消灭，且被告也未提供相关证据证明合同已经解除的事实，故被告唐某某以不公平、协商不成等作为抗辩理由，没有法律依据，本院不予采信。二、关于本诉争议焦点办理按揭贷款手续及解押手续的问题。被告唐某某已于2019年3月还清贷款并解除了抵押，按揭贷款还款手续及解押手续的事实已不存在，故原告邓某要求被告唐某某办理按揭贷款还款手续及解押手续的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。三、关于本诉争议焦点原告邓某要求被告唐某某交付房屋及办理过户的问题。按照合同的约定，在原告邓某向被告唐某某支付第一次房款人民币200,000元的情况下，才符合交付房屋的条件，本案原告邓某交了定金20,000元后，未按照合同约定支付给被告唐某某，也未按法律规定向相关部门进行提存，未达到合同约定的交付条件，故原告邓某要求被告唐某某交付房屋的请求，不符合合同约定，本院不予支持；合同约定在交付第一笔房款200,000元时，该定金才转化为房款，本案原告邓某并没有支付房款，该定金也就没有转化为房款，没有支付房款的情况下，要求被告唐某某将涉案房屋过户，不符合交易习惯及公平原则，亦不符合合同交易目的，且被告唐某某在该涉案房屋上设定了抵押权，不符合办理过户手续的行政审判条件，事实上导致过户履行不能，因此，原告邓某要求被告唐某某过户的请求，与本案查明事实不符，本院不予支持。被告唐某某在涉案房屋设定抵押权后，本院依法向原告邓某释明，释明后原告邓某要求继续履行合同，不变更诉讼请求，故由此造成的后果由原告邓某自行承担。原告邓某要求追加案外人范某某为第三人，但被告唐某某与案外人范某某形成的抵押权合同关系，与本案不是同一法律关系，与本案不能同时审理、裁判，原告邓某没有支付房款，也就没有达到过户的条件，追加案外人范某某为第三人并不影响本案的裁判结果，且案外人范某某与本案没有利害关系，故原告要求追加范某某的请求，不符合法律规定，本院不予支持。四、关于本诉争议焦点违约金的问题，合同约定在2017年7月31日之后办理不动产权证，双方协商不成，互不追责，说明当时双方对办理产权证的具体时间无法确定，双方都存在观望的心态，协商不成而互不追责，同时合同没有约定对办证后的通知义务，且原告邓某也未提供其他证据证明被告存在违约责任的事实，因此，根据查明的事实并不能认定被告唐某某属于违约行为，原告邓某要求被告唐某某承担违约责任的诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。五、关于本诉争议焦点支付佣金的问题，被告支付佣金给第三人的诉讼请求所形成的法律关系与本案不是同一法律关系，与本案不能同时审理、裁判，故原告邓某要求被告唐某某支付佣金给第三人的诉讼请求，本院不予支持。六、关于反诉争议焦点被告（反诉原告）唐某某要求解除合同的问题。双方签订的《二手房居间买卖合同》的其他补充约定“2017年7月31日前未办理一手房不动产权证，不能办理该房屋产权转移登记，双方可以另行协商，如商议不定，原告有权解除合同互不追责”的条款，该条款约定对在2017年7月31日前未办理产权证的情形下，原告（反诉被告）邓某可以解除合同，但没有约定被告（反诉原告）唐某某可以解除该合同的权利，被告（反诉原告）唐某某按照合同约定不能单独解除合同，同时被告（反诉原告）唐某某也未提供其他证据证实原告（反诉被告）邓某存在违约及符合解除合同条件的法律事实，故被告（反诉原告）唐某某要求解除合同，与本案查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邓某与被告（反诉原告）唐某某及第三人桂林某某房产代理有限公司于2017年1月4日签订的《二手房居间买卖合同》合法有效； 二、驳回原告（反诉被告）邓某的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）唐某某的诉讼请求。 本诉案件受理费9,400元，反诉案件受理费4,287.5元，保全费3,045元，合计16,732.5元，由原告（反诉被告）邓某负担4,700元，被告（反诉原告）唐某某负担12,032.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9,400元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇一九年九月四日 书 记 员  石永珍