广东省清远市清城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1802执异119号 异议人（被执行人）：赵志强，男，1960年6月24日出生，瑶族，住连州市。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市新城连江路1号。 负责人：罗铁锋。 委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。 被执行人：连州市强龙家俱木材加工有限公司，住所地连州市城西家具工业园。 法定代表人：赵志强。 被执行人：李凤珍，女，1963年8月2日出生，瑶族，住连州市。 本院在执行（2018）粤1802执恢568号申请执行人中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称建行清远分行）与被执行人连州市强龙家俱木材加工有限公司（以下简称强龙公司）、赵志强、李凤珍金融借款合同纠纷一案中，被执行人赵志强于2019年7月3日提出书面异议。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人赵志强称，贵院依法受理申请执行人申请执行异议人借贷纠纷强制执一案(2016)粤1802民初2001号。贵院委托了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司，对连州市城西家具工业国家欣路10号房产市场价值进行评估，估价报告编号分别为(广东)信评(2019)(估)字第T1901606061号、信评字F1901606380号。现对这两份报告提出异议，请求撤销这两份报告书。事实与理由:一、贵院对涉评标的进行摇珠决定评估公司时，没有通知异议人，剥夺了异议人的参与权和知情权，是严重违反程序的；二、根据最新文件连府函[2015]62号，关于连州市家具工业园的土地，按原国土资源局的批复用地性质为综合(工场、展销厅、办公、住宅)用地的实际用途各自分摊25%。以后涉及连州市家具工业园区土地的土地用途登记为工业用地50%、批发零售用地25%、城镇住宅用地25%。该文件载明原来有用地按实际用途各自分摊25%.而评估公司则按以后涉及该用地来分类是错误的。评估报告的原始数据不准确，导致评估物的价值完全失真，直接影响异议人的切实利益。三、房产评估、由于评估公司是在环保停工期间进行评估的，在2019年2月份前本公司因市政府治理水源头问题，被逼停产、停业，大门紧闭。评估公司没有进行进入房屋内勘察，根据相关规定对房屋进行评估时，参与估价的评估师应实地对估价物进行查勘工作。对估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备等等情况。但是评估师并没有到现场，只是根据委托方提供的照片作出估价，完全是违反程序的。四、估价物所在地发生重大变化，需要重新评估。评估对象是在2018年家具工业园被政府封闭的状态下评估的，现连州市饮用水源头己迁移，异议人的公司己逐渐恢复正常，2019年1月份至今己投入100万元添置机器设备，有实力的商家有意向注资不断投入，企业很快扭转困境。2018年9月家具工业园周边道路设施己经建设完善，三十米大道出口和省道高速路接驳，政府对园区的投入倍增加大，园区成为粤、湘、桂三省(区)家具产销中心指日可待。根据相关规定，估价物所在地市场状况和当地政策环境为依据，估价报告出具后政策出现重大变化，则需要重新评估。五、评估价格偏底对异议人不公平。评估公司对评估物工业用地的价格是193元/㎡，相比之下清远民族工业园(连州)工业用地出让价格已是38万元一亩(570元/㎡)，这个价格还不包括五通一平，容积率只有60%多，而异议人的土地是实用面积。批发零售和住宅用地价格也偏底，同在家具园区地形无异议人地形好的土地，价格都比异议人的地价高。同一地段同一价格购买的土地，使用年限和用途也一样，价格却相差甚远。综合楼钢筋混凝土房屋、钢结构厂房的建筑成本分别是1800元/㎡和500/㎡，而评估公司的评估价居必然是1237元/㎡、320/㎡。这两年的房地产价格不断攀升，评估物所在地周边的房产也升值了近两倍，而该评估报告书的价格比成本价还底，这是异议人最不能接受贱卖资产的理由。六、评估公司没有提供评估物的技术报告评估书。综合以上几方面，评估公司出具的评估报告书，所采用的依据不全面、不正确。而且没有到实地评估，评估价值严重偏离资产实际价值，对异议人极为不公平。为此，异议人要求撤销该评估报告书并中止对(2016)粤1802民初2001号的执行。 申请执行人建行清远分行称：请求法院依法驳回异议人的异议请求，评估报告没有问题。 本院查明，关于本院（2018）粤1802执恢568号申请执行人建行清远分行与被执行人强龙公司、赵志强、李凤珍金融借款合同纠纷一案中，本院于2016年10月24日作出的（2016）粤1802民初2001号民事判决书已发生法律效力，根据上述判决书确定：一、被执行人强龙公司于本判决生效之日起7日内归还申请执行人建行清远分行借款本金7000000元及其利息、罚息、复利（截至2016年6月21日利息、罚息、复利共507587.23元，2016年6月22日起的利息等可按照《小企业网银循环贷业务人民币循环额度借款合同》的约定计至付清之日止）；二、被执行人赵志强、李凤珍对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；案件受理费64104元，财产保全费5000元，合共69104元，由被执行人强龙公司、赵志强、李凤珍共同负担。判决生效后，因被执行人拒不履行生效判决确定的义务，建行清远分行申请强制执行，本院依法立案执行。 案件诉讼过程中，本院依法保全查封了被执行人赵志强名下位于连州市连州镇城西家私园家欣路10号（商场、综合楼）（产权证号01××52）、连州市连州镇城西家私园家欣路10号（综合楼1）（产权证号：01××51）、连州市连州镇城西家私园家欣路10号（厂房、展厅）（产权证号：01××53）、连州市连州镇城西家私园区内地段的国有土地使用权【连府国用（2009）第18827500026】。案件执行过程中，本院于2019年3月14日继续查封上述房产和土地。本院依法摇珠选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作为评估机构，对涉案房产及土地的市场价值进行评估。2018年11月2日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《房产估价意见》（信初评字181206086号、信初评字1812606088号），预估连州市连州镇城西家私园家欣路10号（商场、综合楼）（产权证号01××52）、连州市连州镇城西家私园家欣路10号（综合楼1）（产权证号：01××51）、连州市连州镇城西家私园家欣路10号（厂房、展厅）（产权证号：01××53）市场价值为403.92万元，连州市连州镇城西家私园区内地段的国有土地使用权【连府国用（2009）第18827500026】市场价值为469.9万元。2019年1月17日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出（广东）信评（2019）（估）字第T1901606061号《土地估价报告》和信评字F1901606380号《房产估价报告》，评估涉案土地及房产市场价值为469.9万元和403.92万元，2019年2月20日，本院将上述两份评估报告邮寄送达被执行人赵志强。 本院认为，对于异议人要求撤销（广东）信评（2019）（估）字第T1901606061号《土地估价报告》和信评字F1901606380号《房产估价报告》的异议请求，首先，本案在执行过程中，依法摇珠确定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作为评估机构，评估机构选定程序合法。虽然摇珠机构选定过程中，没有通知被执行人到场，但评估机构的选定程序，突出的是随机性，以此来保障程序的公正。本案中，本院是在监察室、司法委托管理办公室、评估机构代表的现场见证下通过摇珠方式随机选定的资产评估机构，且该机构具有资质，未通知当事人到场属于工作瑕疵，但不是影响公正性的关键因素，因此，本院选定评估机构的程序符合法律规定；其次，评估是一项由专业机构的专业人员从事的专业活动，具有其自身的特殊性，执行异议审查不能取代这一专业活动，直接评判评估价格、评估方法等评估报告的内容是否有误，对评估依据、评估原则和评估方法的异议，应由评估机构复核后予以修正或者作出专业解释和答复。本案中，异议人第二条至第六条异议理由均是对评估方法、评估原则、评估价格等提出的异议，应由评估公司作出答复，不属于执行异议案件的审查范围，本院不予审查。综上所述，本案异议人赵志强提交的证据不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故不符合重新评估的条件，更不符合中止执行的法定情形。因此，对于异议人赵志强提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人赵志强的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向清远市中级人民法院申请复议。 审判长  潘文飞 审判员  仝艳荣 审判员  黄绮君 二〇一九年九月六日 书记员  黄书华