北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初58845号原告（反诉被告）：北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心，住所地北京市朝阳区团结湖中路南一条乙3号。法定代表人：孙宝仲，主任。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京杰兴压型板有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡三岔河村东。法定代表人：李佳，总经理。委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙淑君，女，1971年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区，该公司监事。原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心（以下简称房管中心）与被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司（以下简称杰兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日作出（2014）朝民初字第46842号民事判决，房管中心不服该判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）京03民终6008号民事裁定，撤销本院（2014）朝民初字第46842号民事判决，将案件发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。房管中心委托诉讼代理人郭杨、孟丽娜、杰兴公司委托诉讼代理人王佳红、孙淑君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。房管中心向本院提出诉讼请求：要求杰兴公司支付房管中心自2014年4月8日至实际腾退之日止的逾期腾退违约金，按照年租金92万元标准计算。事实与理由：2012年6月14日，杰兴公司与房管中心签订了《房屋租赁合同》，约定杰兴公司租赁房管中心位于朝阳区东坝乡东苇路X号楼房1649.66平方米，平房1018.25平方米，用于办公和生产加工，租赁期限自2012年4月1日至2014年3月31日，年租金92万元。合同第十一条约定，合同期满或终止后，除本合同另有约定外，乙方应在7日内腾退房屋，乙方逾期不腾退房屋，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2%的违约金。租赁届满前，房管中心于2013年8月22日向杰兴公司发出《租赁期满不再续租、腾退通知》，通知杰兴公司合同期满后不再续租，要求其到期腾退并交还房屋。根据合同的约定，杰兴公司应于2014年4月7日前腾退。但房管中心多次敦促杰兴公司交还房屋，但杰兴公司至今拒不腾退。因此，房管中心诉如所请。杰兴公司辩称：根据双方的合同约定，房管中心应当给付我公司补偿款。因房管中心拒绝给付，我公司才未腾退。因此，我公司不同意支付违约金。杰兴公司提出反诉请求：1、要求房管中心返还杰兴公司75000元房屋租赁保证金；2、要求房管中心支付杰兴公司补偿款31568345元。反诉的事实和理由：杰兴公司自上世纪九十年代起就与房管中心签订了租赁合同，开始承租位于朝阳区东坝乡三岔河村东苇路旁的土地及房屋进行生产经营，经房管中心的同意在土地上投入了巨额资金，建设了大面积的厂房、车间、生产线等。同时，双方对于涉案房屋及土地遇到拆迁、征收等事项时所获得的经济补偿进行了约定。但房管中心违反合同约定，拒绝向杰兴公司支付补偿款。因此，杰兴公司要求房管中心给付包括停产停业综合补助费、自建房补偿、搬迁补助费、装修费、树木补偿、回填土损失、不可移动设备损失在内的补偿款。房管中心针对反诉辩称：不同意杰兴公司的反诉请求。杰兴公司的投资是在很多年之前就进行了，已经分摊在租赁期限内。补充协议是拆迁前的临时性续租，杰兴公司对租赁期限只有两年是明知的。并且，土储中心的收储行为发生在合同到期之后，并没有影响到杰兴公司的权益。根据合同第九条，租赁期满房屋内外装修无偿归房管中心所有。因此，不同意给付补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市朝阳区东坝乡东苇路X号（以下简称东苇路X号院）土地使用权人为北京市朝阳区房屋管理局，使用权类型为划拨。地上平房建筑面积1475.78平方米，楼房建筑面积3672.7平方米，房屋所有权人为北京市朝阳区房屋管理局。房管中心为北京市朝阳区房屋管理局下属事业单位法人，宗旨和业务范围为承担自有房屋资产的使用和经营管理工作；房屋器材的运输、供应，以及房屋设备管理和房屋修缮工作。2003年8月28日，出租方（甲方）北京市朝阳区国土资源和房屋管理局器材供应中心与承租方（乙方）杰兴公司签订《租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于北京市朝阳区东坝乡三岔河场地一处，场地名称原为北京东方地恒贸易中心B区，包括地上二层小楼一座、1000平米仓库、门房一个，出租场地面积为30亩，租期自2003年10月1日至2011年3月31日。合同第十五条约定，自本合同生效之日起，乙方与北京东方地恒贸易中心于2001年3月31日签订的《北京东方帝恒贸易中心B区租赁合同》自行废止。2008年4月1日，出租方（甲方）北京市朝阳区房屋管理局器材供应中心（现更名为房管中心）与承租方（乙方）杰兴公司就朝阳区东坝乡东苇路X号院签订《房屋租赁合同》，房屋类型包括一幢小楼建筑面积1649.66平方米、库房建筑面积1000平方米、传达室建筑面积18.25平方米、空地面积30亩，租期自2008年4月1日至2011年3月31日止；自合同生效之日起，杰兴公司与北京市朝阳区国土资源和房屋管理局器材供应中心于2003年8月28日签订的《租赁合同》自行废止。2011年3月31日，双方又签订《房屋、空地租赁合同》，明确房屋用途为办公、生产加工，并将前一合同的租赁期限延续至2012年3月31日。该合同明确约定：“此地区为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前的临时性出租，如遇国家土地储备、拆迁等，乙方无条件腾空房屋没有任何补助，如拆迁部门给予的各项补助为甲方所有（因土地使用权、房屋产权为甲方所有）。乙方出资改造的变压器设施，如拆迁人给予补偿归乙方所有”。合同第四条第4款约定，因本地区属于市政重点征用储备土地地区，乙方投资应慎重……如遇市政府征用储备土地，乙方发生的装修、改造等一切损失和费用，甲方不负任何责任，乙方自行承担损失，甲方不予补偿。合同签订后，杰兴公司交纳了租赁保证金75000元。2012年6月14日，双方签订《房屋租赁合同》，将租期自2012年4月1日延续至2014年3月31日。合同第四条约定，第一年租金92万元，第二年租金107万元。合同第四条第3款约定，乙方应在本合同签订之日向甲方交纳租赁保证金75000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第3款约定，租赁期满，房屋的内、外装修无偿归甲方所有，乙方添置的不可拆卸或拆卸后将影响房屋使用的设备，无偿归甲方所有。合同第十一条第3款约定，合同期满或终止后，除本合同另有约定外，乙方应在7日内腾退房屋，乙方逾期不腾退房屋，每逾期一日，甲方有权按日向乙方加收年租金总额2％的违约金。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：“东坝乡东苇路X号为国家土地储备拆迁地区，房屋出租为拆迁前临时性续租，如遇拆迁，乙方无条件腾空房屋。如拆迁部门给予的各项补助均为甲方所有（因土地使用权、房屋产权为甲方所有且甲方经营）；租赁期间，如遇土地储备、拆迁，考虑双方利益，经甲、乙双方协商：1、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的所有停产停业综合补助费，甲乙双方各百分之五十。2、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的自建房（违章建筑）补偿费，甲方百分之四十，乙方百分之六十。3、如拆迁人给予被拆迁人本合同范围内的搬家费归乙方所有。4、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内设备搬迁安装费归乙方所有。5、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的空调、电话移机费归乙方所有。6、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内装修费，甲、乙双方得百分之五十。7、如拆迁人给予被拆迁人合同范围内的其他各项费用归甲方所有。8、以上本合同范围内不包括锅炉房及院落，二次供水泵房、设施及院落。如拆迁人给予的补助归甲方所有。”2011年4月22日，杰兴公司向房管中心交纳租赁保证金7.5万元，杰兴公司的租金交纳至2014年3月31日。双方均确认杰兴公司租赁的场地系东苇路X号院的一部分。2014年10月22日，房管中心委托北京市康达律师事务所向杰兴公司发送《律师函》，要求杰兴公司腾退房屋并支付2014年4月1日至实际腾退之日的房屋租金，支付2014年4月8日至实际腾退之日按年租金总额2％的违约金。杰兴公司于2014年10月31日复函，认为《房屋租赁合同》到期后杰兴公司继续使用土地房屋，房管中心未提出异议，双方形成不定期租赁关系，2014年10月21日杰兴公司交纳租金房管中心拒收；2013年本地区已开始拆迁，租赁场地也在拆迁范围内，杰兴公司一直积极配合拆迁工作，2014年6月配合完成了现场测量评估，杰兴公司在租赁期间投入巨资自建了厂房、车间、生产线等，应当享有对应的拆迁补偿，杰兴公司未获得任何补偿有权拒绝搬迁。2014年6月11日，经北京市土地储备中心朝阳分中心（以下简称土储朝阳分中心）委托，北京京城捷信房地产评估有限公司（以下简称京城捷信公司）对东苇路X号院进行实地查勘，以开展收购补偿价格评估。2016年4月5日，京城捷信公司出具《土地估价报告》（以下简称土储估价报告），收购补偿总额为21275.2万元，包括土地使用权总价12898.64万元、房屋重置成新价4958.54万元、装修、附属物、无法恢复使用的设施设备价格445.91万元、停产停业损失补偿费2842.89万元、搬迁补偿费用129.22万元。关于房屋重置成新价，估价对象平房建筑面积22171.74平方米，楼房建筑面积为3672.7平方米，其中18号房19.98平方米，房屋价款17865元；19号房173.13平方米，房屋价款100316元；20号房25.65平方米，房屋价款13161元；22号房37.35平方米，房屋价款26144元；23号房（已取得《房屋所有权证》的楼房）1649.66平方米，房屋价款1837567元；24号房156.37平方米，房屋价款103968元；25号房2474.35平方米，房屋价款4763990元；26号房30.37平方米，房屋价款17790元；27号房12.6平方米，房屋价款4962元；28号房72.49平方米，房屋价款62365元；29号房245.62平方米，房屋价款306626元；30号房657.11平方米，房屋价款557415元；31号房721.22平方米，房屋价款528032元；32号房18.93平方米，房屋价款9917元；33号房4530.33平方米，房屋价款7366528元；34号房302.64平方米，房屋价款225494元；35号房38.27平方米，房屋价款32230元。装修、附属物、无法恢复使用的设施设备价格包括装修及附属物、无法恢复使用的设施设备价格43X424元以及树木补偿价格72717元。停产停业损失补偿费用是按照房屋总建筑面积25844.44平方米乘以1100元/平方米计算得出。搬迁补偿费用是按照房屋总建筑面积25844.44平方米乘以50元/平方米计算得出。杰兴公司称18号房、20号房、22号房至35号房均为其租赁土地范围内的房屋，除了23号房屋是房管中心原有房屋外，其余房屋均为杰兴公司所建。房管中心称只有22号房至35号房在杰兴公司租赁范围内，其中23号房、26号房、29号房、30号房、35号房为房管中心原有的房屋，其余房屋是杰兴公司所建。本院组织双方现场勘验，双方对应土储估价报告中各号房屋的照片在现场进行了指认。18号房、20号房未能与涉诉院落内的房屋对应，其中18号房与隔壁院落内的一幢房屋极其相似。京城捷信公司出具评估报告后，土储朝阳分中心作为土地收储方（甲方）与土地被收储方北京市朝阳区房屋管理局（乙方）签订了《北京市国有土地收储合同》（合同编号为朝土整储（市）收字【2017】第001号），约定甲方收购、储备乙方拥有土地使用权的位于朝阳区东坝坝河以北的国有土地，对应的《国有土地使用证》为京朝国用（2013划）第00310号，收储补偿款共计21275.2万元。合同未载明签订时间。房管中心称该合同签订于2017年5月3日，杰兴公司不予认可。原审中，经杰兴公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对杰兴公司的自建房屋及附属设备设施价值进行评估，北京京评价格评估有限公司于2016年5月5日作出《价格评估报告书》（以下简称京评报告书），以2015年11月16日作为评估基准日，评估结论为评估对象的房屋及设施价格为12703960.4元，评估对象的机械设备价格为4751400元。杰兴公司支出评估费15万元。杰兴公司认为京评报告书存在重大遗漏，对回填土项未进行评估。北京京评价格评估有限公司于2016年12月29日补充出具《回填土价格补充说明》：自建厂房及西侧天车料场回填土、路面回填土、办公楼南侧花池回填土三项合计3497148元。此外，杰兴公司还申请对拆迁造成的停产停业损失及后续7年经济损失进行评估。本院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行相应评估工作。2016年12月6日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《价格评估报告》，以2014年3月31日为评估基准日，认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为：由于停业导致的已签合同总损失为5911425元（其中本次委托停业时间段内经济损失为2273142元，停业时间段后续经济损失为3638283元）；未来五年预期收益损失为19856000元。杰兴公司支出评估费9万元。杰兴公司主张土地储备、拆迁发生在租赁期内，房管中心应按照补充协议的约定向其支付补偿款。补偿款由五部分组成，包含停产停业综合补助费7580876元、房屋重置成新价17322510元、搬迁补偿费689171元、装修费1169688元、不可移动设备损失4751400元。房管中心则认为土地储备、拆迁发生在租赁合同到期之后，杰兴公司无权要求补偿。2017年10月31日庭审中，因杰兴公司应腾退租赁场地一节不存在争议，本院要求双方尽快办理房屋交接以防止损失扩大。之后，本院多次与杰兴公司沟通，杰兴公司最终表示没有供电无法腾退。之后房管中心向法院申请先予执行腾退的诉讼请求。本院于2017年12月7日作出（2017）京0105民初58845号民事裁定书，裁定杰兴公司于裁定书生效之日起三日内腾退涉案院落并交予房管中心。之后杰兴公司提出复议，本院于2017年12月27日作出（2017）京0105民初58845号之一民事裁定书，裁定驳回杰兴公司的复议请求。本院对双方有争议的事实认定如下：一、2014年3月31日之后，双方是否存在不定期租赁合同关系。杰兴公司称在合同到期之后，曾多次联系房管中心希望继续履行合同，签署书面的租赁协议，并要求支付后续租金，但房管中心没有明确的拒绝，只是要求杰兴公司配合后续的拆迁工作，所以双方存在着事实上的租赁合同关系。房管中心不认可杰兴公司的陈述，称在合同到期之前已经多次告知被告租赁期满不再续租。房管中心提交：1、《租赁期满不再续租、腾退通知》及张贴通知的照片，以证明房管中心曾于2013年8月22日通过张贴通知的方式告知杰兴公司合同期满后不再续租，要求其到期腾退。杰兴公司不认可真实性，称从未见到该通知；2、2014年6月12日房管中心向杰兴公司出具的《通知》，通知杰兴公司到期不再续租，要求杰兴公司在2014年6月22日前腾退。通知上手写“王X收”，房管中心称王X系杰兴公司的员工。杰兴公司对该证据真实性不认可，称没有叫王X的员工，也未收到该通知。根据我国合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间的租赁期间届满日为2014年3月31日。虽然本院无法确认房管中心上述证据的真实性及形成时间，但房管中心长期未收取杰兴公司房租这一事实，足以说明房管中心对杰兴公司继续占有使用租赁物持有异议。杰兴公司称曾主动向房管中心交纳租金，但房管中心表示暂缓收取，未提交证据证明，且不符合常理，本院不予采信。因此，本院认为双方在2014年3月31日合同到期后未形成不定期租赁合同关系。二、补充协议中“租赁期间，如遇土地储备、拆迁”这一条件是否已成就。杰兴公司主张土地储备、拆迁发生在租赁期间，为此，杰兴公司提交以下证据：1、北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室（以下简称东坝腾退办）2013年9月2日发布的《致三岔河村村民的一封信》以及2013年12月22日发布的腾退公告。信中写道：“……按照北京市国土资源局关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目土地一级开发授权有关问题的批复文件精神，东坝乡启动了坝河以南单店村、七棵树村、驹子房村、焦庄村、东小井村拆迁腾退工作……根据北京市国土资源局关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目土地一级开发授权有关问题的批复（京国土市函【2009】560号文件）要求，三岔河村是东坝乡土地储备第二阶段重点项目……现就入户测量有关事项通知如下……”。腾退公告记载根据京国土市函【2009】560号、561号、562号进行本次非住宅房屋腾退工作，腾退范围为东坝乡三岔河村村域范围内的所有非住宅房屋及附属物，定于2013年12月25日开始实施腾退。杰兴公司称土地储备、拆迁的时间应当以该腾退公告发布的时间为准。房管中心对真实性不持异议，不认可证明目的，称证据涉及的是集体土地，而非X号院国有土地，土地储备、拆迁的时间应当以土储部门正式通知为准。2、北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室2015年2月对杰兴公司的答复以及北京市住房和城乡建设委员会2015年9月1日提交的《行政诉讼答辩状》，均记载建设方与产权单位就拆迁腾退工作处于自行协商过程。房管中心对真实性认可，不认可证明目的，称“自行协商”不代表征收工作的启动。3、2013年12月14日北京市朝阳区东坝乡人民政府发布的《东坝乡三岔河村（第四使馆区）集体土地拆迁腾退工作方案》。方案记载基本情况为项目总用地面积83.62公顷，其中涉及我乡三岔河村集体土地79.32公顷（1189.8亩），国有土地4.3公顷（朝阳区房屋管理局），工作进度安排主要是2013年9月2日开始入户调查，动迁于2014年3月28日前完成。房管中心认为工作方案涉及的是集体土地腾退方案，不包括涉案国有土地。房管中心提交以下证据：1、京国土市函【2010】1749号批复（以下简称1749号文）、京国土储函【2012】1348号批复（以下简称1348号文）、京国土朝储函【2014】634号批复（以下简称634号文），以证明涉案院落早在2010年便纳入了拆迁腾退范围，对此双方均为明知，不能以纳入拆迁腾退范围的时间作为拆迁腾退的时间。杰兴公司对真实性认可，不认可证明目的；2、2015年6月10日东坝腾退办出具的《关于北京市朝阳区东坝乡腾退安置办公室2013年12月22日发布的腾退公告的说明》。该说明确认腾退公告中非住宅房屋是指集体土地上所有的非住宅房屋，不包括国有土地上的非住宅房屋，后者由土地储备中心负责拆迁腾退。杰兴中心对真实性认可，不认可证明目的，恰恰证明东坝乡腾退是根据土储的相关批复实施的，而批复包含涉案院落；3，北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室2017年3月8日出具的《情况说明》，称X号院内房屋未纳入房屋征收范围。杰兴公司认可真实性，不认可证明目的，未取得征收手续不代表没有实施收储。本院前往土储朝阳分中心调取了京国土市函【2009】560号（以下简称560号文）、561号（以下简称561号文）、562号文（以下简称562号文），三份文件的名称分别为《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目北区北小河以东区域土地一级开发授权有关问题的批复》、《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发授权有关问题的批复》、《关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目北区北小河以西区域土地一级开发授权有关问题的批复》。经询，土储朝阳分中心称该三份文件所涉土地并不包括涉案土地。本院询问针对涉案土地的收储是何时开始的。土储朝阳分中心答复称涉案土地是2010年北京市国土资源局授权土储朝阳分中心作为主体实施土地一级开发工作，因土地是国有土地，没有发布腾退公告，只是由土储朝阳分中心与北京市朝阳区房屋管理局进行协商，不清楚有无通知以及何时通知的北京市朝阳区房屋管理局；2015年8月24日，北京市朝阳区人民政府针对涉案土地的收储工作曾发布过会议纪要，要求收储及搬迁腾退工作于2015年10月底之前完成。土储朝阳分中心还向本院出示了北京市发展和改革委员会发布的《关于朝阳区东坝边缘集团外交部用地土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京发改【2015】1632号），同意土储朝阳分中心对朝阳区东坝边缘集团外交部用地组织实施一级开发。从双方陆续签订的租赁合同以及政府文件可以看出，涉案院落处于土地储备、腾退区域的事实早在签订补充协议之前便已存在，并由双方知晓。基于此，补充协议中“如遇土地储备、腾退”不能以X号院被纳入土地储备区域的时间作为判断标准，而应以土地储备、腾退工作实际启动的时间为准。土储朝阳分中心作为腾退主体未能明确工作启动的时间，本院将在双方举证的基础上结合经验法则予以认定。首先，虽然东坝腾退办确认其于2013年12月22日发布的腾退公告不包含X号院，但从《东坝乡三岔河村（第四使馆区）集体土地拆迁腾退工作方案》的内容可以看出X号院与三岔河村是基于同一项目进行的腾退，仅因土地性质分属不同的腾退主体，依常理，两者的腾退工作应当为同一时间启动。评估机构于2014年6月进入X号院现场测量，可以予以佐证。其次，虽然京发改【2015】1632号文、北京市朝阳区人民政府的会议纪要均发布于2015年，但一方面，文件内容未能体现启动储备、腾退工作的意思，另一方面，通常来讲，储备、腾退工作启动后评估机构才会进入现场测量，而X号院的现场测量在2014年6月便已经开始。第三，X号院的储备、腾退由北京市朝阳区房屋管理局与土储朝阳分中心自行协商确定。即便双方的磋商发生在涉案合同到期终止之后，考虑到房管中心与北京市朝阳区房屋管理局的关系，不宜以磋商时间作为储备、腾退工作启动的时间，否则是将杰兴公司获得补偿的条件交由房管中心掌控，对杰兴公司明显不公。综上，本院认定储备、腾退发生在租赁期限截止之前，杰兴公司获得补偿的条件成就。三、土储估价报告中哪些房屋为杰兴公司所建。根据现场勘查，本院认定18号房屋不在杰兴公司承租的院落内。涉案院落内未有房屋与20号房相对应，杰兴公司亦未举证证明20号房位于涉案院落，本院对此不予采纳。因此，本院认定土储估价报告中22号房至35号房位于杰兴公司承租院落内。杰兴公司主张涉案院落内仅有23号房屋为房管中心所建，与合同约定的内容不符。根据合同约定，房管中心出租给杰兴公司的房屋有二层小楼一座、1000平米仓库、门房一个。23号房为楼房，对应“二层小楼一座”，此外院内还应有1000平米仓库和门房一个为房管中心原有房屋。门房根据概念应指代传达室，对应35号房。29号房与30号房屋总计面积900多平米，房管中心主张为自身所建，本院对此予以认定。26号房屋为设备间，在合同中未注明为房管中心原有房屋，故本院认定为杰兴公司所建。综上，本院认定土储估价报告中22号、24号、25号、26号、27号、28号、31号、32号、33号、34号房屋为杰兴公司所建。本院认为：依法成立的合同受法律保护。房管中心与杰兴公司签订的补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。因涉案土地的储备、拆迁发生在租赁期限内，房管中心应当按照补充协议约定给付杰兴公司相应补偿款。因协议是对房管中心从拆迁人处获得的补偿款进行的分配，故杰兴公司所享有的权益应仅限于土储估价报告范围。杰兴公司主张土储估价报告有遗漏，要求房管中心给付超出报告范围的补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本院认定的事实，涉案院落内房屋总建筑面积为10947.31平方米。停产停业损失补偿，按照涉案院落房屋面积乘以1100元计算，即12042041元，杰兴公司对此享有百分之五十的权益即6021020.5元。自建房补偿费，杰兴公司所建房屋对应的重置成新价为13109190元，杰兴公司对此享有百分之六十的权益即7X5514元。搬迁补偿费用，按照涉案院落房屋面积乘以50元计算，即547365.5元，该笔费用应全归杰兴公司享有。装修费，本院按照院落房屋面积占全部房屋总面积的比例乘以装修、附属物、无法恢复使用的设施设备价格（不含树木补偿价格）进行计算，为1858022.2元，杰兴公司对此享有百分之五十的权益即929011.1元。综上，房管中心依据补充协议应给付杰兴公司补偿款共计15362911.1元，本院对此予以支持。杰兴公司未按照合同约定腾退涉案房屋，构成违约。考虑到合同到期时涉案院落已经启动储备、腾退工作，房管中心无法再将院落出租收益，院落亦不具备正常使用、实现租赁用途的条件，而杰兴公司未予腾退是基于双方对于补偿问题产生纠纷，房管中心拒绝给予补偿，本院基于上述理由参照合同标准对违约金标准酌情降低。同时，因2017年10月31日，本院已经通知双方办理房屋交接，杰兴公司应在合理期限内尽快的完成腾退，但其怠于履行腾退义务，存在过错，故本院酌定一个月的合理期限，并根据杰兴公司的过错程度酌定2017年12月1日之后的违约金标准。因此，本院综合上述理由按照每日500元标准计算2014年4月8日至2017年11月30日期间的违约金，按照每日1500元标准计算2017年11月30日至实际腾退之日止的违约金。合同约定租赁保证金在合同到期后抵扣承租方应当支付的租金及违约赔偿责任后剩余部分返还杰兴公司。本院将租赁保证金在违约金中予以折抵。经计算，75000元可折抵150日的违约金，故违约金起算日期本院调整为2014年9月5日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心2014年9月5日至2017年11月30日止的违约金五十九万一千五百元；二、被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心2017年12月1日至实际腾退之日止的违约金（按照每日一千五百元标准计算）；二、原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司补偿款一千五百三十六万二千九百一十一元一角；三、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43600元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担13600元（已交纳），被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司负担30000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费100009元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担56555元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司负担43454元（已交纳）。评估费90000元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心负担40000元（北京杰兴压型板有限公司已垫付，北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心于本判决生效之日起七日内给付北京杰兴压型板有限公司），被告（反诉原告）北京杰兴压型板有限公司负担50000元（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李瑶瑶人民陪审员  赵雅筠人民陪审员  王艳芬二〇一九年九月二十五日书 记 员  郝梦然