上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初54026号原告：陈香平，男，1980年11月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：闻燕丽，女，1981年9月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴纯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告陈香平、闻燕丽诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈香平、闻燕丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除与天歌公司于2018年6月30日签订的《商品房预售合同》；2、判令天歌公司向原告返还首期购房款人民币653,541元；3、判令斯潘公司向原告返还以服务费形式收取的房屋加价款455,571元；4、判令天歌公司支付赔偿金52,473.36元；5、判令天歌公司支付利息(以653,541元为本金，自发票开票时间即2018年7月9日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；6、判令斯潘公司支付利息(以455,571元为本金，自发票开票时间即2018年7月23日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；7、判令两被告对上述债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费用、保全费由两被告共同承担；事实和理由：2018年6月30日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，购买天歌公司开发的锦绣东路5111弄《天歌商都》7号330室商品房，房屋总价款1,293,541元，购房服务费455,571元。原告向天歌公司支付了购房款653,541元以外，剩余64万元采用按揭贷款方式付款。原告以购房服务费的名义向斯潘公司支付了455,571元，该款是两被告意图做低房价，以购房服务费的名义收取的额外房款。因此，房屋实际总价为1,749,112元。天歌公司未在合同约定的时间交付房屋超过了90天，现原告主张解除合同并要求承担赔偿责任。因两被告共同出售该房屋给原告，要求两被告承担连带清偿责任。被告上海天歌置业有限公司辩称：首先不同意解除合同，被告会积极施工，争取尽早交付房屋。如果解除的话，合同约定的赔偿金等均应按合同约定的房款金额计算。两被告系独立的法人主体，不存在负连带责任之说。被告上海斯潘房地产营销策划有限公司辩称：斯潘公司并非预售合同的相对方，不应承担相应责任。斯潘公司收取的不是购房款，而是向原告转让涉案房屋独家签约权的对价，原告实际已与天歌公司完成签约，斯潘公司的义务已履行完毕，无论后续原告与天歌公司的法律关系如何发展，原告均无权要求斯潘公司退还其收取的对价款。两被告是两个独立的法人主体，斯潘公司未对天歌公司提供任何担保，原告要求斯潘公司与天歌公司承担连带责任没有依据。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人上海小马过河投资管理有限公司(现更名为：上海小马过河企业管理有限公司，以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七款约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年6月27日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费455,571元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。2018年6月30日，原告陈香平、闻燕丽与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告陈香平、闻燕丽向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号3层330室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积40.90㎡，每平方米房屋建筑面积单价31,627元，房屋总房价款暂定为1,293,541元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，原告有权单方解除本合同。第19条约定，原告行使本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知天歌公司，天歌公司应在收到原告书面通知起30天内将原告已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行人布的同期存款利率计算)全部退还原告，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，在退还房价款时一并支付给原告。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年6月30日前支付303,541元；2018年7月3日前支付350,000元；2018年10月3日前以贷款形式支付640,000元。原告依约分别向两被告支付了653,541元和455,571元。预售合同约定的640,000元银行贷款至目前尚未办出。现因天歌公司未在合同约定的时间交付房屋，并已经超过90天，为此原告向本院起诉，要求判如所请，天歌公司于2019年7月25日收到本案的起诉状副本。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、付费发票等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》以及原告与斯潘公司签订的《销售服务协议》系双方真实意思表示，各方均应恪守。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司已经逾期交房超过90天，达到了合同约定的原告可以单方解除合同的条件。原告依据合同约定主张解除合同，于法有据，与约相符，本院予以支持，合同解除之日应以诉状送达之日即2019年7月25日为准。合同解除后，天歌公司理应退还已收取的房款并按合同约定支付原告利息及合同约定的赔偿金，因原告未在约定期限内付清全部房款，故赔偿金按已付房款计付。至于斯潘公司是否应退还所收取的款项，根据两被告和案外人小马公司之间的《商业地产项目收购合同》等相关协议约定，小马公司在上述合同及协议中的所有权利义务已概括转让给斯潘公司，据此约定超出底价部分的购房款(溢价房款)由斯潘公司直接收取，斯潘公司收取的是溢价房款，可以认定属购房款性质，在预售合同解除的情况下，亦应退还给原告。斯潘公司辩称是以服务费名义收取的签约转让金，因事先未向原告明示，事后原告也不予认可，故对其说法本院不予采信。由于对总房款分成二个合同签订原告是明知的，不论是为了避税还是其他原因，对此并未提出异议，因此对斯潘公司收取的款项，原告要求支付违约赔偿金，同时要求两被告互负连带清偿责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈香平、闻燕丽与被告上海天歌置业有限公司于2018年6月30日签订的《上海市商品房预售合同》于2019年7月25日解除；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈香平、闻燕丽首期购房款人民币653,541元；三、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈香平、闻燕丽首付购房款利息(以653,541元为本金，自2019年7月26日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；四、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈香平、闻燕丽赔偿金38,806.23元；五、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈香平、闻燕丽服务费人民币455,571元；六、被告上海斯潘房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈香平、闻燕丽服务费利息(以455,571元为本金，自2019年7月26日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；七、驳回原告陈香平、闻燕丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,254元，减半收取计7,627元，由被告上海天歌置业有限公司、上海斯潘房地产营销策划有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谷丽云二〇一九年九月十八日书记员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。