重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7007号原告：喻济辉，女，1959年2月13日出生，汉族，原重庆市沙坪坝区裕丰贸易有限公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：贾洪荣（喻济辉之表哥），男，四川省资阳市安岳县护建镇人民政府退休人员，住四川省资阳市安岳县。被告：袁志兴，男，1982年10月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。原告喻济辉与被告袁志兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻济辉的委托诉讼代理人贾洪荣，被告袁志兴到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解7个月。本案现已审理终结。原告喻济辉向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金15814元（2017年11月27日至12月26日期间214元，2017年12月27日至2019年1月26日期间15600元），2017年12月30日至2019年2月28日期间的电费5487元、水费576元、清洁费51元，合计22982元。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于重庆市沙坪坝区2号房屋中，位于1楼，自编号为1-1的3间房屋用于经营水产渔业，每月租金1200元，上一季度支付下一季度租金，水费及其他一切费用由被告承担。租赁期限为2015年12月15日起至2018年12月30日止。租赁期间届满后，被告自行搬离租赁房屋，没有和原告办理交接手续，其使用的设备还存放租赁房屋内，导致原告无法使用房屋。此外，被告还欠付租赁期间的水电、清洁费未支付。原告多次催收均未果，特依法诉至贵院，请求依法判决。被告袁志兴辩称，2015年12月15日，原被告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区2号1楼3间房屋属实。但原告的房屋门上并没有张贴自编号，被告租赁的房屋是位于面对房屋正面1楼最右边的3间房屋。租赁合同中，仅约定了租期从2015年12月15日起算，并未约定截止日期。2018年年初，被告就口头告知原告不欲继续租用房屋，原告同意了被告的请求后，被告就在2018年3月搬离了涉案房屋。被告现已记不清楚是否向原告交还了房门钥匙。被告搬离时，仅搬走了被告需要的物品，还有4个冰柜存放在租赁房屋内。搬离后，原告曾电话联系被告，被告当时就告知原告留存的4个冰柜不需要了，原告可自行处置。租赁过程中，被告除以转账的方式支付原告租赁费用外，还以现金的方式支付了部分租赁费用。但原告有时收了现金后又未向被告出具收条。被告现记不清楚是否欠付原告租金、水电费、清洁费，但被告认为已向原告付清上述费用，不存在欠付的情形。本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，喻济辉（甲方）与袁志兴（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于底楼三间房屋出租给乙方，租金每季度支付一次，合计3600元，下次付款必须提前15天。租期为2015年12月15日至2016年12月15日。乙方在租期内必须完善水电、物管、通讯网络等费用。保证金200元。若乙方在租赁期内缴完租金、物管费、水电费以及无设备损坏等，租赁期满，乙方不续租，甲方无条件退还保证金等。喻济辉在《房屋租赁合同》租期一栏页边空白处添加了“致2018年12月30日”字样。审理中，袁志兴认为该处字样系喻济辉擅自添加，但未能举示其持有的《房屋租赁合同》。喻济辉陈述，“致2018年12月30日”的字样并非喻济辉在合同订立后擅自添加。双方签订合同时，袁志兴认为原合同中约定的租赁期限太短，要求延长租赁期限至2018年12月30日。喻济辉按照袁志兴要求添加“致2018年12月30日”字样后，双方才在《房屋租赁合同》中签字。合同签订当日，袁志兴支付了喻济辉租金1000元。喻济辉遂将涉案房屋交付袁志兴用于水产冷冻加工。2018年，袁志兴搬离租赁房屋，但在租赁房屋内遗留有冰柜4台。审理中，袁志兴主张其于2018年3月搬离租赁房屋时，已口头告知喻济辉自行处置遗留的冰柜。喻济辉不认可袁志兴的主张，认为袁志兴至2018年8月20日才搬离租赁房屋，且未告知喻济辉可自行处置遗留的冰柜。喻济辉还陈述，袁志兴搬离涉案房屋后，喻济辉曾向公安机关报警，在公安机关建议下更换了租赁房屋门锁，但至今未处置袁志兴遗留在租赁房屋内的冰柜。现喻济辉向本院提起诉讼，要求判如所请。诉讼过程中，喻济辉于2019年6月1日腾空了袁志兴仍存放在租赁房屋内的冰柜，收回了租赁房屋。审理中，喻济辉陈述，除签订合同时袁志兴支付的租金1000元为现金支付外，其余租金均为转账支付。袁志兴陈述，除签订合同时支付的1000元外，袁志兴还以现金支付过喻济辉租金，但喻济辉收款后并未每次都出具收条。此外，袁志兴还举示了个人活期明细结果，拟证明其已付清了租赁期间内的租赁费用。该证据载明袁志兴转账支付喻济辉款项的情况如下：2017年1月22日支付3000元。2017年2月27日支付2000元。2017年5月4日支付2000元。2017年6月11日支付2000元。2017年7月28日支付2000元。2017年8月21日支付1000元。2017年9月27日支付1000元。2017年10月10日支付1000元。2017年11月1日支付2000元。2018年1月5日支付2000元。2018年2月7日支付2000元。2018年2月24日支付2000元。2018年3月10日支付2000元。2018年4月20日支付2000元。喻济辉对该证据的真实没有异议。此外，双方当事人均认可，袁志兴已支付喻济辉的费用中，即包含租金（1200元／月），又包含水电费，但双方无法明确袁志兴已支付的款项中租金对应的时间段。袁志兴租赁的房屋有对应的水电表，喻济辉按照对电表的计量，每季度向袁志兴提供水电费结算单一份，载明袁志兴应当交纳水电费的金额。袁志兴陈述，喻济辉每次提供的水电费结算单上载明的水电费金额均不一致，但由于看不懂喻济辉提供的结算单，也不清楚水电费计付标准，且怀疑电表存在计量问题，所以袁志兴是按照自己的使用状况支付喻济辉水电费，并未按照结算单载明的数据支付水电费，可能存在比结算单上载明的水电费偏多或者偏少的问题。已经支付的水电费中，2017年上半年，电费大概为每月200元左右，下半年每月有500至600元，水费大概在每月100元以内。2018年4月起支付喻济辉的费用系此前欠付喻济辉的租金、水电费。审理中，喻济辉还举示了对账单、重庆市国有土地占用费缴款卡、重庆市沙坪坝区建设工程施工许可证复印件、水电费交费收据。袁志兴认为对账单系喻济辉单方制作，不认可对账单的真实性，对重庆市国有土地占用费缴款卡、重庆市沙坪坝区建设工程施工许可证复印件的真实性不予认可，对水电费交费收据的真实性认可，但认为喻济辉并非将2号全部房屋出租给袁志兴一人，其为2号交纳的水电费并非完全为袁志兴租赁房屋产生的水电费，与本案没有关联性。由于喻济辉未能举示其租赁房屋系取得了建设工程规划许可证而修建，经本院释明，喻济辉主张其与袁志兴签订的《房屋租赁合同》系无效合同，并变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告房屋占用费15814元（2017年11月27日至12月26日期间214元，2017年12月27日至2019年1月26日期间15600元）。2、判令被告支付原告2017年12月30日至2019年2月28日期间的电费5487元。3、判令被告支付原告2017年12月30日至2019年2月28日期间的水费576元。4、判令被告支付原告2017年12月30日至2019年2月28日期间的清洁费51元，合计22982元。上述事实，有喻济辉举示的《房屋租赁合同》、照片，袁志兴举示的个人活期明细结果及当事人双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，喻济辉将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给袁志兴，双方签订的《房屋租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。袁志兴主张其于2018年3月即搬离涉案房屋，喻济辉对此不予认可，则袁志兴对其主张依法负有举证责任。审理中，袁志兴未能举示证据证明，本院对袁志兴的此一主张不予采信。喻济辉自认其于袁志兴搬离涉案房屋后在2018年8月向公安机关报警，并更换门锁，本院对此予以采信。租赁过程中，袁志兴虽自行搬离涉案房屋，但将其冰柜4台遗留在涉案房屋内，并未向喻济辉完全腾空并交还租赁房屋。袁志兴占有使用涉案房屋没有法律依据，应当参照合同约定的租金标准支付喻济辉房屋占用费。但喻济辉在袁志兴搬离涉案房屋后更换了涉案房屋钥匙，此后，袁志兴虽仍有4台冰柜遗留在涉案房屋内，但袁志兴实际已无法继续占有使用涉案房屋，不应当再参照约定的全部租金标准支付占有使用费。喻济辉更换门锁后，对袁志兴仍存放在涉案房屋内的4台冰柜，本可积极采取集中存放等适当措施，防止损失的扩大。但喻济辉更换涉案房屋钥匙后，并未采取任何措施，致使损失扩大。喻济辉对扩大的损失部分，不得要求袁志兴赔偿。喻济辉要求袁志兴支付其房屋占用费至2019年1月26日止，符合法律规定，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定，租金每季度支付一次，计3600元，下次付款必须提前15天。则2017年11月27日的租金，袁志兴按约应提前于2017年9月1日以前支付（即2017年9月15日至2017年12月14日期间的租金）。从袁志兴举示的个人活期明细结果看，袁志兴在2017年8月21日至2018年6月5日期间转账支付喻济辉17000元。由于双方当事人认可袁志兴已支付喻济辉的费用中，包含了租金（1200元／月）及水电费，则2017年8月21日至2018年6月5日期间，袁志兴已支付喻济辉2017年9月15日至2018年6月14日期间共计9个月租金10800元，剩余部分均为袁志兴支付喻济辉的水电费。2018年6月15日起的租金，袁志兴未支付。袁志兴主张其除转账支付喻济辉租金外，还以现金方式支付了喻济辉租金，但在审理中未能举示证据证明，本院对袁志兴的此一主张不予采信。综上，从2018年6月15日起至2018年8月26日止，袁志兴应当参照合同约定的租金标准1200元/月，支付喻济辉房屋占用费2864.52元（1200元/月×2个月+1200元/月÷31天×12天）；酌情参照合同约定的租金标准1200元/月的33.33%，从2018年8月27日起至2019年1月26日止支付喻济辉房屋占用费1999.8元（1200元/月×33.33%×5个月）。则袁志兴尚应支付喻济辉2018年6月15日至2019年1月26日期间房屋占用费4864.32元。喻济辉要求袁志兴支付水电费、清洁费，但在审理中未能举示充分证据证明，本院对喻济辉的该部分诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告袁志兴在本判决发生法律效力后三日内支付原告喻济辉2018年6月15日至2019年1月26日期间房屋占用费4864.32元。二、驳回原告喻济辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，减半交纳188元，由被告袁志兴负担25元，由原告喻济辉负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一九年九月十日书记员 张玲玲