江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初5044号 原告(反诉被告)：苏州瑞阳光电有限公司。 法定代表人：宋超,该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑朝建，江苏容睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余敦亮，江苏容睿律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：怀远县常镖物资回收有限公司。 法定代表人：常先华，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨斌，江苏加得律师事务所律师。 原告苏州瑞阳光电有限公司（以下简称瑞阳公司）与被告怀远县常镖物资回收有限公司（以下简称常镖公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告常镖公司向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。因案情复杂，后本案于2018年12月10日裁定转为适用普通程序，并依法组成合议庭审理，于2019年1月15日、8月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）瑞阳公司的法定代表人宋超及委托诉讼代理人郑朝建，被告（反诉原告）常镖公司的委托诉讼代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告瑞阳公司向本院提出本诉请求：1、判令被告向原告支付租金562890元（租金为2012年10月1日至2016年12月8日期间的）。2、判令被告向原告支付场地占有使用费共计229419元（参照月租金标准11200元计算，自2016年12月9日起至2018年8月22日）。3、判令被告向原告支付拆除该违章搭建的费用35000元。以上共计827309元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月18日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于苏州新区**街**号内1400平方米的场地用于仓储物流项目经营等，合同期限为2012年10月1日至2022年9月30日止，租金每月11200元，租金支付方式为提前1个月支付下半年租金。合同签订后，原告多次要求被告依约使用土地，要符合相关部门规范要求，但被告却未经任何审批手续擅自施工并投入使用，并且自合同履行以来被告一直拖欠租金未付，被告的行为构成违约，达到了解除《场地租赁合同》的条件。原告于2016年12月6日通知被告解除《场地租赁合同》，被告已于2016年12月8日收到解除通知书，合同已经解除。2018年结算时，原告发现被告支付的150万租金中有71万左右应为本案合同租金，但被告反悔认为支付的150万系租赁原告其他4万平方米土地的租金和土地占用费，故被告未能履行合同解除后的法律义务。后因被告搭建的违章建筑物被大雪压塌，存在严重安全隐患，在苏州市2018年“331”整治火灾隐患百日专项行动中，政府要求原告自行拆除，否则采取强制措施，原告遂于2018年8月24日拆除了被告搭建的违章建筑，收回了场地。原告认为，被告的违约行为侵犯了自身的合法权利，故诉至法院，望判如所请。 本诉被告常镖公司针对本诉辩称，1原、被告之间是以物流项目为合作内容的联营关系，双方并非土地租赁关系，租赁关系只是双方在合作当中的一个表现形式和一个环节，故本案的审理应当以双方合作的联营关系作为基础法律关系。2、按照法律规定，土地出租必须是完成出让时合同约定的开发项目或者说完成开发项目达到一定的程度才可以进行租赁，故涉案的场地租赁合同是无效合同。3、原告擅自拆除被告所建的物流设施损害了被告的利益，原告应当承担相应责任。综上，请求法院依法驳回本诉原告的诉讼请求。 反诉原告常镖公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失50万元。事实和理由：常镖公司与瑞阳公司签订合同的目的是仓储物流项目经营。该项目是由瑞阳公司立项并办理一系列的审批手续，但瑞阳公司未能按照租赁场地的规模取得物流项目的立项和审批，也没有取得物流项目的建设施工许可证。在此情况下，瑞阳公司口头告知原告先施工，许可证问题慢慢解决。为此，常镖公司按照双方合同约定进行仓储施工。仓储建成后，瑞阳公司物流项目审批及建设施工仍未完成，也未向租用场地提供水电。常镖公司为上述建筑物的建设投入了100万元。现瑞阳公司为规避法律风险，利用合同表象将所有的法律责任推卸给常镖公司，且擅自提前解除合同，擅自拆除物流设施，导致常镖公司的全部投入化为乌有。综上，反诉原告认为，瑞阳公司的一系列行为违反了“诚实信用原则”，其对合同履行受阻、仓储建筑物的拆除均存在严重过错，应对反诉原告在本案中的经济损失承担主要责任，故依法提起反诉，望判如所请。 反诉被告瑞阳公司针对反诉辩称，对于反诉原告所陈述的事实和理由均不认可，对于其资金的投入也不予认可。反诉原告在合同履行过程中违反双方场地租赁合同的相关约定，我方书面通知反诉原告其构成违约，达到了合同解除的条件，故我方有权行使合同的单方解除权，反诉原告在2016年12月8日已收到合同解除通知书，故双方之间的合同已经解除。因合同解除是反诉原告违约所导致，我方没有过错，故对其损失不应由我方承担，反诉原告要求的赔偿金额没有事实依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。常镖公司对瑞阳公司提交的不动产权证书、场地租赁合同解除通知书、（2018）苏0505执49号之二执行裁定书、（2016）苏0505民初5916号民事判决书、隐患集中整治通知书、公证书、拍摄于2018年1月28日的照片、通知函、卫星图片的真实性均予确认；瑞阳公司对常镖公司提交的关于同意苏州瑞阳光电有限公司新建仓库项目备案合同通知、项目设计方案规划审查批复、关于对苏州瑞阳光电有限公司新建仓库建设项目环境影响登记表的审批意见和关于苏州市虎丘区人民法院司法鉴定涉及的单项资产投资额（重置成本）评估报告的真实性予以确认。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院认证如下： 1、关于瑞阳公司提交的场地租赁合同，常镖公司对其真实性不予否认，但认为该合同第一自然段中“用于仓储物流项目经营”后手写的“等”字系瑞阳公司私自添加，并表示2019年1月15日的庭审结束后10日内提交自己持有的合同进行核对，但常镖公司未在法庭规定的上述期间内提交合同予以核对，应承担举证不能的后果，故本院对上述原告举证的场地租赁合同中的内容予以认定。 2、关于瑞阳公司提交的其他照片，常镖公司对该证据的真实性不予认可。本院认为，原告提交的其他照片并未显示拍摄时间，也没有其他证据印证照片内容系涉案拆除的建筑，且未提交原始载体予以核对，故该证据真实性本院不予认定。 3、关于瑞阳公司提交的建筑物拆除合同及转账凭证和发票，常镖公司对该组证据的真实性未予确认。本院认为，瑞阳公司提交的银行转账凭证和发票系客观产生的证据，本院对其真实性予以确认，而瑞阳公司提交的拆除合同和上述转账凭证及发票可互相印证，本院在本案诉讼过程中亦对拆除合同施工方即苏州汤*建筑装饰工程有限公司的法定代表人方*明及该公司员工方*存进行调查，两人在调查中的陈述亦印证了拆除合同的客观存在，故本院对瑞阳公司提交的上述证据的真实性均予以认定。 4、关于瑞阳公司提交的微信聊天记录，常镖公司不予认可，而瑞阳公司也未能提供原始载体予以核对，本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于苏州市虎丘区**街**号地块的国有建设用地使用权系瑞阳公司以出让方式获得，面积为141457.20平方米，瑞阳公司在该地块上依法建造了18685.13平方米的建筑物。 2012年7月18日，瑞阳公司（甲方）与常镖公司（乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同约定乙方向甲方租赁苏州市虎丘区金枫路**街**号厂区内空置的1400平方米的场地用于仓储物流项目经营等。合同主要内容为：租赁范围由双方派员现场测量确定，乙方需完全按照双方确定的租赁范围建设整体钢结构主体。租赁期限10年，从2012年10月1日至2022年9月30日止。甲方同意提供乙方免租80天的场地整修期，即甲方免收乙方2012年7月10日至2012年9月30日期间的租金；租金按8元/月/平方米计，月租金总计11200元；前5年租金不作调整，后5年按照每3年租金上涨5%-10%，具体根据当时的市场行情协商调整，租金采用付六押一的方式支付，即每半年支付一次，先付后租，首期租金67200元在签约后3日内支付（2012年10月1日至2013年3月31日的租金），以后租金每期在上一期租金到期1个月前支付，即每期租金的付款日为2月29日前和8月30日前。甲方收到乙方上述款项后，乙方可在租赁场地内进行整修和搭建临时建筑，费用自行承担；租赁到期后，乙方按照甲方要求恢复场地，已修好路面、绿化部分不做要求，其他由于乙方拆迁以及经营产生的垃圾由乙方负责清理完成，保持租赁区域干净整洁交还甲方。乙方须事先将整修搭建方案向甲方报备，不得在租赁场地内修建固定建筑，所有建筑应为钢结构等临时建筑，并且符合相关部门的审核要求，如遇政府部门认定建筑不符合要求，需要拆除，乙方需要无条件配合，且甲方不承担任何责任。乙方应当履行如下义务，如有违反，甲方有权立即终止本合同并不退还乙方押金及租金，如造成甲方损失，甲方有权要求乙方继续赔偿：……2、乙方在租赁甲方场地期间，应严格按照原告规划位置和区域进行政府允许的经营活动，不得擅自改变用途，不得私自扩张面积或影响甲方及邻近单位的正常运营活动；……5、乙方所有临时建筑以及经营许可需取得政府相关部门的书面文件许可证明，由此产生的一切责任和后果有乙方承担，甲方不负担任何责任和后果。违约责任：乙方租赁甲方场地后需按时支付租金、水电费等，每逾期一日，须向甲方支付欠缴金额的千分之五作为违约金，如乙方逾期满10天未向甲方支付租金或水、电等费用，甲方可立即终止本合同，并无需向乙方退还押金，如乙方尚欠甲方费用的，甲方有权就违约金一并要求被告支付。 上述合同签订后，瑞阳公司向常镖公司交付使用约定土地，后者在承租的涉案土地上在未取得规划审批手续的情况搭建了建筑物。 另查明，瑞阳公司曾于2015年8月24日向常镖公司送达通知函一份，载明：在安全巡查过程中，你司未经任何审批手续，在租赁区域内（金枫路**街**号厂区西门卫旁），将厂房租给其他企业做化学品仓库，存在严重安全隐患。鉴于上述情况，限期一周内清理场地。 再查明，瑞阳公司于2016年12月6日制作《两份解除通知书》，并于2016年12月8日送达常镖公司。通知书载明：根据双方签订的两份《场地租赁合同》（租用4万平方场地一份，1400平方场地一份），两份合同截至2016年11月30日已拖欠租金1262969元（其中1400平方用地一直未付租金）。根据合同约定，在2016年9月30日前贵司应向我司支付的后半年的租金也未支付。另，贵司所有建筑物未经合法报批，属于私自搭建，贵司对政府相关主管部门及我司整改意见置之不顾，目前已经由政府部门列为违章建筑，以上事实已经对我司造成恶劣影响。根据双方签订的《场地租赁合同》，现贵司拖欠租金，未经政府部门许可私自搭建违章建筑，已经构成违约，达到合同解除条件。我司现通知贵司：解除与贵司之间的两份《场地租赁合同》。限贵司收到此通知书后7日内拆除违章建筑，恢复场地，并向我司返还租赁场地，补交拖欠租金至合同解除之日，及自合同解除之日至场地返还之日的占用场地使用费。如我方拆除，拆除费用由贵司全额承担，贵司的违章建筑损失自行承担，我司不承担任何责任。 又查明，上述常镖公司搭建的建筑物于2018年1月28日被大雪整体压塌，常镖公司未对其进行修复。 因涉案常镖公司搭建的建筑物未及时拆除，苏州高新区（虎丘区）狮山、横塘街道“331”整治火灾隐患百日专项行动工作专班于2018年8月22日向瑞阳公司出具《消防、安全，城管、环保和市场监督隐患集中整治告知书》，载明：经巡查发现，贵单位存在违章搭建和其他安全隐患，请你单位将违章建筑内物品清理，并于5日内对存在的违章建筑、室内隔断等自行拆除，消除上述隐患和违法行为，具体地点西门卫西区域约六百余平方米遗留违章搭建。逾期不整改的，街道331专班将采取相应的强制措施，产生的后果和责任将均由贵单位自行承担。 因常镖公司仍未主动拆除，2018年8月25日，瑞阳公司和苏州汤*建筑装饰工程有限公司签订《建筑物拆除合同》一份，约定由后者将前者厂区内位于西门卫西区域约600平方残留钢结构建筑进行拆除施工和垃圾清运，工程价款为35000元。其后，苏州汤*建筑装饰工程有限公司按照约定拆除了上述建筑，瑞阳公司向其支付拆除费用35000元。 又查明，常镖公司除租赁了涉案土地，还另行租用了瑞阳公司上述位于**街**号地块中的4万平方米土地，但两块地块并不相连。2016年12月26日，瑞阳公司就上述4万平方米土地租赁纠纷将常镖公司诉至本院，要求常镖公司立即拆除违章建筑，清理并返还场地，并要求常镖公司支付欠付租金及占有使用费等，本院编立案号（2016）苏0505民初5916号。在该案审理中，常镖公司举证了其在本案中作为证据提交的关于同意苏州瑞阳光电有限公司新建仓库项目备案合同通知、项目设计方案规划审查批复，以及关于对苏州瑞阳光电有限公司新建仓库建设项目环境影响登记表的审批意见三份材料。在该案的审理中，常镖公司辩称：2012年开始瑞阳公司即一直配合常镖公司办理搭建的各种手续，常镖公司也是积极履行规划报批手续的，但因多方面的原因未能获得审批；租金2012年是结欠的，后期正常缴纳；常镖公司进行了大量投资，搭建的厂房租赁给了37家业主，都在合同期内，不可能清场返还；不同意解除合同，愿意继续租赁并支付租金。2017年7月27日，本院作出一审判决，认定瑞阳公司和常镖公司之间关于上述4万平方米的土地租赁合同合法有效，判决该合同于2016年12月6日解除，常镖公司拆除违章建筑，清空并返还瑞阳公司租赁场地，并判决常镖公司支付瑞阳公司欠付租金及场地占有使用费。该判决现已生效。 庭审中，针对常镖公司在本案举证的项目设计方案规划审查批复、关于同意苏州瑞阳光电有限公司新建仓库项目备案合同通知和关于对苏州瑞阳光电有限公司新建仓库建设项目环境影响登记表的审批意见三份证据，瑞阳公司虽然对真实性均不持异议，但认为均事关4万平方米土地的租赁事宜，和本案无关，并陈述：常镖公司当时在承租的4万平方米的土地上建造建筑物，我方要求其向土地管理部门进行规划申报，而申报规划方案必须以我方的名义进行，所以相关材料上显示的申报人均是我方，我方配合常镖公司为其盖章，也是为了帮助其完成相关的合法申报手续，相关材料均在常镖公司处。 庭审中，对于自己和瑞阳公司之间系联营关系的主张，常镖公司解释称：我方在本案中所提交的证据说明我方租赁土地的目的不是租赁本身，而是为了物流项目，而物流项目是由瑞阳公司申请的，就是因为这个物流项目我方才愿意租赁的涉案土地;瑞阳公司和常镖公司形成了以物流项目为支点的利益共同体，场地租赁只是双方合作的一个外部表现，是原告获取利益的基础，常镖公司正是因为存在物流项目才租赁的瑞阳公司的土地，双方也才会签订租赁合同，故双方之间的权利和义务绝不是租用土地、支付租金的关系，为了各方利益，双方只能通过合作实现物流项目。 庭审中，常镖公司还陈述：我方要求瑞阳公司承担赔偿责任的理由是双方实际上是物流项目的合作关系，在合作过程中瑞阳公司未能完成办理涉案建筑物的合法手续，致使我方所建造的建筑物被认定为违建而被拆除，瑞阳公司对此存在过错；我方所主张的赔偿金额，是根据双方在（2018）苏0505民初1960号案件、事关4万平方米土地租赁纠纷中的评估结果计算的，该案审理过程中对4万平方米土地上的建筑物的造价评估为2704.74万元，我方在计算本案中的损失时进行同比例折算（计算公式为1400÷4万×2704.74万元），故本案所涉建筑物的投资总额为94.67万元，因为在建造过程中我方也存在过错，故我方只主张瑞阳公司赔偿50万元。 庭审中，瑞阳公司和常镖公司一致确认：本案所涉的1400平方米土地常镖公司未向瑞阳公司支付租金，也未向瑞阳公司缴纳押金；如果法院判决需要由对方承担本诉或反诉的诉讼费用，同意由对方直接向己方支付。 本院认为，涉案争议焦点有二：一、瑞阳公司和常镖公司之间的法律关系究竟为何，以及双方所签订的土地租赁合同效力；二、瑞阳公司是否应对常镖公司的损失承担赔偿责任。 对于争议焦点一，本院认为：首先，常镖公司提交的由有关机关出具的三份材料即使和本案租赁土地存在关联，根据（2016）苏0505民初5916号案件审理过程中常镖公司的答辩意见，瑞阳公司也只是在配合其办理相关手续，这和瑞阳公司在本案中的陈述意见相一致，故仅凭上述三份文件并不足以认定双方之间存在联营或者合作关系。故关于联营或者合作关系的主张，常镖公司未能提交足够的证据予以证实。其次，常镖公司在（2016）苏0505民初5916号案件的答辩中已然明确表示双方是租赁合同关系，常镖公司也向瑞阳公司支付了部分租金，瑞阳公司只是在配合常镖公司办理搭建方面的各种手续，而常镖公司本案中再行主张双方系联营或者合作关系，违背了禁止反言的原则，亦与客观事实不符。综合以上两点，本院认定双方系土地租赁合同关系。 依法成立的合同自成立时生效。本案中瑞阳公司和常镖公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。常镖公司租赁瑞阳公司的涉案土地之后，至今租金分文未付，严重违反了双方合同约定，使得瑞阳公司出租土地以获取租金收益的目的无法实现，故瑞阳公司有权依照合同约定解除和常镖公司的租赁合同。现瑞阳公司依据上述理由将解除租赁合同的书面通知于2016年12月8日送达常镖公司，故双方之间的租赁合同自该日解除。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案的《场地租赁合同》解除后，常镖公司应向瑞阳公司支付欠付的租金，并支付瑞阳公司合同解除之后至将土地返还之日的占有使用费。根据双方约定，租金自2012年10月1日起按照11200元/月的标准计算，并且前五年租金标准不变，故自2012年10月1日至合同解除之日2016年12月8日，常镖公司结欠瑞阳公司租金共计562890.32元[计算方式：11200×（50+8÷31）]，现瑞阳公司主张结欠租赁金额为562890元，系瑞阳公司依法自主处分其民事权利的行为，故本院在其诉请范围内予以支持。因常镖公司在合同解除后未能及时清场并返还租赁土地，故其应向瑞阳公司支付占有使用期间的费用，现瑞阳公司请求按照租金支付标准即11200元/月计算占有使用费于法有据，本院予以支持。因涉案常镖公司违法搭建的建筑物在2018年8月22日尚未拆除，故瑞阳公司要求计算占有使用费至该日于法有据，应予支持，经计算，常镖公司应支付瑞阳公司2016年12月9日至2018年8月22日的占有使用费金额为229058.06元[计算方式：11200×（20+14÷31）]。 关于瑞阳公司主张的拆除费用，本院认为，涉案建筑物系常镖公司所建，瑞阳公司在解除租赁合同的通知中已要求常镖公司拆除违建而后者拒不履行，现瑞阳公司对常镖公司违法搭建的建筑物在相关机关责令拆除的情况下完成了拆除工作并垫付了拆除费用35000元，该费用应由常镖公司返还瑞阳公司。 关于争议焦点二，本院认为，首先，常镖公司未提交任何直接的证据证明其建造涉案建筑物的造价，其主张参照另一4万平方米土地上建造的建筑物的造价进行同比例折算来确定涉案建筑物的建造成本也无任何依据，故常镖公司未能证明其所主张的损失。其次，如前所述，本案中瑞阳公司和常镖公司之间的关系乃土地租赁关系，常镖公司主张双方系联营或者物流项目的合作关系并无依据；在土地租赁关系中，一般情况下租用土地的一方总归是为了某种具体的用途，出租土地的一方总归是为了收益，但断不能以出租方的收益和承租人的使用目的之间存在牵连就认为承租方和出租方是合作或者联营关系，故常镖公司以瑞阳公司在合作关系中存在过错为由而要求瑞阳公司承担责任缺乏事实和法律基础。再次，常镖公司未能举证证明其搭建涉案建筑物的行为取得了瑞阳公司的同意，且双方在合同中约定的是前者可以搭建符合相关部门要求的临时建筑物，不得修建固定建筑，修建费用由常镖公司自行承担，而且约定了如遇政府部门认定建筑不符合要求需要拆除的，瑞阳公司不承担任何责任，故违章搭建建筑物系常镖公司的个人行为，应由常镖公司承担后果；双方在合同中也明确约定假如出现相关损失应由常镖公司自行承担，故即使瑞阳公司在常镖公司建造建筑物的过程中存在一定过错，双方对由此导致的损失承担也应视为已经作出了安排，常镖公司再行要求瑞阳公司承担赔偿责任本院碍难支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、本诉被告怀远县常镖物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州瑞阳光电有限公司租金562890元，场地占有使用费229058.06元，合计791948.06元。 二、本诉被告怀远县常镖物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告苏州瑞阳光电有限公司拆除费用35000元。 三、驳回反诉原告怀远县常镖物资回收有限公司的反诉请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行中国农业银行苏州新区支行商业街支行，开户账号6228400406149******。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12074元，由本诉原告苏州瑞阳光电有限公司负担5元，由本诉被告怀远县常镖物资回收有限公司负担12069元。反诉案件受理费4400元，由反诉原告怀远县常镖物资回收有限公司负担。本诉被告负担的上述本诉诉讼费用直接支付给本诉原告，本院向本诉原告预收的本诉诉讼费用不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10-555301040******）预交上诉案件受理费。 审 判 长  游进国 人民陪审员  金洪培 人民陪审员  何玉珍 二〇一九年九月六日 书 记 员  施 岚