贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8469号原告：朱兴文，男，1979年12月18日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：石朝琴，与原告朱兴文系夫妻关系。原告：石朝琴，女，1978年2月13日出生汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙、顾志东，贵州创驰律师事务所律师。原告朱兴文、石朝琴与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告石朝琴及原告朱兴文的委托诉讼代理人石朝琴，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兴文、石朝琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂计人民币10000元(具体金额以原告已付购房款人民币338770元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2016年6月22日开始计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止);2.本案的诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告将第一项诉讼请求中的违约金暂计金额变更为24730.21元。）事实及理由:2013年8月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第23幢1单元12层5号房，房屋建筑面积100.37平方米，套内建筑面积83.22平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4070.78元，总价款338770元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101770元，佘款237000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年6月27日，被告将涉案房屋交付原告使用后，未按照合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2018年11月20日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方在合同中约定的违约金过分低于给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，虽原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，因此，要求被告以原告已支付购房款总额人民币397582元为基数，从被告逾期之日(2016年6月22日)起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算至实际办理完毕房屋权属证书并交付原告之日止。据此，原告特诉至法院，请求判如所诉。被告碧阳置业公司答辩称：一、合同约定的房屋所有权转移登记是从原告提交办证资料，并出具委托被告代为办理转移登记委托书之日起360日内办证，没有委托书被告不能单方办理。被告承担的是协助办证的义务，而非直接办证的义务，原告以交房之日作为起算日与合同约定不符。二、2016年10月1日毕节市开始实施“两证合一”，双方合同签订于“两证合一”之前，被告办理的是房屋所有权证，之后改为不动产权证，属于政策因素影响，是被告不能改变的。直到2017年底毕节市恢复办证，被告随即在原告小区单元内于2018年1月15日张贴提交办证资料通知，于2018年3月16日在毕节日报刊登催办产权通知，但原告于2018年10月26日才提交资料出具委托书，被告随即在2018年11月20日办理完毕产权证书并交付给原告。被告是在合同约定的期限内办理产权证书，并未违反合同约定。对于“两证合一”期间不能办证是众所周知的，不应当由被告承担责任，而且原告也负有提交资料的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，以原告朱兴文、石朝琴为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××大道碧阳国际城第23幢1单元12层5号房，房屋建筑面积100.37平方米，套内建筑面积83.22平方米。房屋总价款338770元，买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101770元，余款237000元以银行按揭贷款支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付全部购房款。2015年6月27日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年11月20日，涉案商品房产权登记在原告名下。原告认为，被告存在逾期办理房屋权属证书，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应当全面履行合同义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。因此，原告应当向被告提交买受人应当提交的办理产权过户手续所需的所有资料，用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年6月27日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月22日前）为原告办理商品房转移登记。被告于2018年11月20日才履行完毕为原告办理涉案商品房转移登记的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。承担违约责任的期间为2016年6月23日至2018年11月19日，共计879日。对于违约金计算的标准问题，原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。因此，对原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，本院予以支持29777.88元（338770元×1?×879日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱兴文、石朝琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29777.88元；二、驳回原告朱兴文、石朝琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费234元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇一九年九月二十九日书记员  胡晨