山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初1260号原告：姚博轩，男，1995年8月6日生，汉族，住吉林省舒兰市。原告：张艳飞，男，1987年7月20日生，满族，住内蒙古赤峰市。二原告共同委托诉讼代理人：孟凡政，山东康桥（烟台）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郑乔，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：王志刚，男，1973年3月23日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：车莉娜，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。第三人：烟台市融家房产经纪有限公司，住所地山东省烟台市经济技术开发区天山路蜜橙小区南侧商业103号，统一社会信用代码91370600MA3MFGEE18。法定代表人：朱继勇，董事长。委托诉讼代理人：朱海龙，男，1984年9月13日生，汉族，住烟台经济技术开发区。原告姚博轩、原告张艳飞与被告王志刚、第三人烟台市融家房产经纪有限公司（以下简称融家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚博轩、原告张艳飞共同诉讼代理人孟凡政、郑乔，被告王志刚，第三人融家房产诉讼代理人朱海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚博轩、原告张艳飞向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告王志刚向原告支付违约金162000元；二、请求依法判令第三人返还原告定金10000元；三、案件受理费由被告负担。事实与理由：2018年11月20日经第三人居间，原、被告签订了烟台市融家房产经纪有限公司买卖居间合同（以下简称买卖合同），约定被告将其位于烟台经济技术开发区长江路海澜花园3106号，面积为131平的房屋出卖给二原告，房屋价款810000元。合同签订后，原告按照约定将购房定金1万元支付给了第三人，由其代为保管。然而，被告违反合同第二条第2项约定，未在合同签订后30个工作日内，配合原告去贷款机构办理按揭款手续。原告多次与被告沟通，被告均以各种理由拒绝。2019年1月6日经原告长时间同被告协商后未果，被告表示与原告解除合同。被告违反合同约定，单方违法解除买卖合同，给原告造成了严重的经济损失。原告要求被告按照合同第十一条第二项约定承担违约责任，向原告支付违约金，第三人返还已经交付的合同定金。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令如所请。被告王志刚辩称，10000元的定金现在不在我这，不同意支付162000元违约金。合同签订后我始终同意将房屋出卖给原告，没有违约行为，现在也同意按照合同约定的价款把房屋出卖给原告。第三人融家房产述称，我方没有意见，原被告协商好了，被告一直同意卖，我给原告打过电话，原告说原告一切都不管了找律师就可以了。被告说一直都可以卖，没有收到被告不卖的信息。如果成交的话，定金就不需要返还。如果不能继续履行合同，同意向原告返还定金10000元。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，原告姚博轩、原告张艳飞（乙方）与被告王志刚（甲方）、第三人融家房产（丙方、居间方）签订了烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合同订本（编号为0000126号），合同约定：第一条房屋基本状况：1、房屋坐落于烟台经济技术开发区长江路海澜花园小区3106号，总层楼35层，该房屋所在层数为31层，建筑面积131平方米，房屋用途住宅；房屋所有权人王志刚，权证号：K030619。第二条房屋价款及支付方式：（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为810000元。（二）甲、乙双方同意使用下列的付款方式：1、按揭贷款：乙方确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。甲乙双方于签定本合同后30个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。待银行审批通过后乙方向甲方支付首付款50000元整，乙方应在银行审批通过后三个工作日内，将上述首付款交付丙方，剩余房款由乙方所贷款银行放款之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款机构确定的金额为准，如果贷款机构确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在汇存首付房款时一次性补足。定金冲抵首付房款同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，在银行借款合同签定后正式放款前，如发生贷款政策调整或变动，由乙方自行筹齐剩余房款或按照调整后的银行政策办理相关按揭贷款。第三条关于定金，甲乙双方同意使用下列的方式:1、乙方在签订本合同时支付购房定金10000元，该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。待甲方按时向乙方交付房屋时由丙方退还给甲方。第四条该房屋产权现状及存在抵押解押的办理方式为以下：1、该房屋目前处于抵押状态乙方知晓并同意购买。甲乙双方协商自乙方银行贷款审批通过二日内乙方向甲方支付首付款人民币50000元整（甲方用于解压还款上述房屋银行贷款）。甲方收到乙方支付首付款后五个工作日内预约办理还款事宜，具体时间以甲方房屋所贷款银行为准。甲乙双方在解压过程中当中丙方只负责协助。第五条房屋产权转移登记:（一）1、需要办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方在乙方贷款审核通过且甲方办理完毕上述房屋解压贷款后的10个工作日甲乙双方共同到房管局办理产权过户，维修基金过户等相关手续，同时到烟台市不动产交易服务机构办理不动产交易登记。第六条房屋交付及物业交割。1、甲方在收到除物业交割保证金之外的全部房款7工作日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物（详见房屋室内预留物品说明书）交付乙方。该房屋交付时，交付前的物业管理、水、电、气、暖等相关费用由甲方结清，乙方在接收房屋时验明，自接收房屋的第二日起，房屋内设施物品损坏及所发生费用与甲方无关。交房时甲方应保证以下设施的正常使用：上下水、电、天燃气、暖气。2、乙方应在接受房屋的同时进行物业交割验收。第八条佣金（居间代理费）及税、费约定：1、甲乙双方共同到房地产、不动产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定缴纳税务、房管部门、不动产部门要求的关税款及相关费用，经甲乙双方协商，甲方承担100%。3、在合同履行过程中，如因甲、乙任何一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。第九条其他服务及收费：丙方为乙方提供代办贷款业务乙方应支付贷款额1%贷款服务费，丙方为乙方提供代办评估业务，乙方应支付评估额5‰评估费。第十条:在本合同签订后乙方应如实告知甲、丙双方自己符合烟台市购房资格并保持良好征信记录，若因乙方购房资格，资金未到位，资料真伪或缺失导致合同无法交易的视为乙方违约，甲方有权向丙方要回定金丙方无条件执行同时乙方无权要回丙方佣金。第十一条违约责任：1、本合同签定后甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，该佣金由甲、乙协商共同向丙方承担，无法协商的按本合同的第十四条，第一款处理，已收取的费用除佣金外按实际情况予以退还。2、本合同签定后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务需缴纳总房款的20%的违约金支付给对方，违约方需向丙方支付该项所产生的佣金及其他合理费用。3、房屋过户后，如甲方不按本合同的约定履行物业交割义务，每逾期一日，甲方应向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，经乙方书面通知后十日内仍不办理的，则视为甲方放弃全部物业交割保证金。4、如乙方未按本合同第二条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。并赔偿因甲方因此所造成的损失；若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用，并且甲方有权依前述之约定获取违约金。……2018年11月20日，合同签订当日原告通过网银转账方式向第三人交纳定金10000元，之后再未付过款。原告主张被告未在合同期限内配合原告办理按揭贷款手续，经多次催告，被告均以各种理由拒绝，所以合同无法继续履行。被告称办理按揭贷款手续事宜与我无关，是第三人的事。第三人主张当时我们拿着原告的征信报告和收入证明去银行问，还有被告的房产证，银行称贷款贷不了那么多。当时首付款50000元，贷款760000元，贷不下来，只能贷600000元左右。我把这个情况和原告说了，原告说他要自己去贷款，后来就没有下文了。第三人针对其主张向本院提交了原告的征信报告和银行流水各一份，证明原告的银行流水不够，王志刚的房产证上写的是住宅式公寓。原告质证称，对证据没有异议，可以证明在合同签订后我方已将贷款资料交付第三人，第三人及被告以各种理由拒绝给原告贷款，并要求提高首付。在原告提交的录音中可以明确表明，被告解除合同的原因并非办理贷款问题，而是被告不能在此交易中赚钱而解除合同，并非贷款问题。另外，原告认为每个银行贷款政策不同，原告主张自己去申请贷款，被告不同意，但合同中并未约定必须由被告或第三人代为办理贷款。原告能够贷款的额度不止600000元，但被告不同意我方办理贷款。被告称关于贷款的问题，原告说去银行贷款，我不可能相信原告去贷款，公寓贷款每个银行都贷不下来，不是因为公寓的性质。庭审中，原告提交了2019年1月6日原告张艳飞与被告通话录音光盘及书面整理材料，证明被告违反合同约定，擅自提高房价，经与原告沟通未果后，与原告解除合同，原告予以认可，但被告应承担合同约定的违约责任。被告对该录音的真实性没有异议，称确实是原被告之间的交流，但这个录音是在签订合同30个工作日后形成的，是原告一开始引诱我，说不行的话我加20000元，其中有很多事我们早先就熟悉，合同到期后我与原告私下交涉的。在录音中确实有我方提出要提高房屋价款的要求，是原告先提的给我加钱问我同不同意。但被告就其主张未予证实。另外，原告主张原、被告解除合同的时间为2019年1月6日。庭审中，被告称如果原告有能力办贷款，我同意将房屋按照合同约定价款再便宜10000元卖给原告。原告称被告先违反合同约定，擅自提交合同价款，与原告解除合同，属于根本违约。现被告又将房屋卖给原告，原告不同意购买。此外，2018年3月28日，被告将涉案房产另行作了抵押，抵押期限为2019年1月28日至2048年1月28日，现房屋本身存在权利瑕疵，原告不同意购买。同时，被告将房屋在没有告知原告的情况下另行抵押，足以证明被告的主观过错。被告主张原告2019年1月6日解除合同我不知情，我3月28日将房产抵押给了银行，原告如果同意继续履行合同，我可以把房屋解押，把贷款还上。另查，涉案房屋目前由被告控制管理使用。被告认为原告申请的违约金数额过高，申请法院予以降低。本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依合同约定履行了交付定金10000元及提交银行贷款材料的义务。在合同履行过程中，被告王志刚要求加价20000元出售涉案屋，并在房屋上设置新的抵押担保，导致合同无法继续履行，构成违约，其应承担违约责任。原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述规定看，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同规定的义务不再履行，当事人应恢复至订立合同前的状态。合同解除后，被告王志刚不再负有向原告交付房屋的义务，但应按合同约定承担违约责任。关于原告主张的违约金的数额。原告要求被告按双方合同约定的总房款额20%支付违约金计16.2万元，被告主张双方约定的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告对其各自主张的违约金数额均未提交充分证据，考虑到原告仅向中介方第三人融家房产支付10000元定金，被告王志刚在合同履行过程中要求加价20000元，但在本案诉讼过程中同意继续履行合同而原告不同意等情节，本院认为被告王志刚向原告支付违约金20000元为宜，超出本院审核的上述数额的部分，本院不予支持。关于定金10000元，第三人融家房产庭审时明确表示如果涉案合同不继续履行，同意退还原告交纳的定金10000元。故对原告主张的要求第三人退还10000元定金的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、解除原告姚博轩、原告张艳飞与被告王志刚、第三人烟台市融家房产经纪有限公司于2018年11月20日签订的烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同。二、被告王志刚于本判决生效之日起十日内支付原告姚博轩、原告张艳飞违约金20000元。三、第三人烟台市融家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚博轩、原告张艳飞定金10000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元减半收取1870元，诉讼保全费1330元，由原告姚博奸负担2642元，由被告王志刚负担558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一九年九月十二日书记员  王琳