咸阳市秦都区人民法院民事判决书                                                                                                                                                                                                                                                                （2018）陕0402民初6403号原告：刘某，男，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孙某某，女，刘某之母，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：某投资管理有限公司。法定代表人：汤某，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩某某，女，某投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：雷某，女，某投资管理有限公司法务，现住XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：某房地产开发有限公司。法定代表人：许某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：康某，女，某房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：雷某，某房地产开发有限公司法务，现住XX路XX号XX花园XX号楼XX单元XX号，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告刘某诉被告某投资管理有限公司、第三人某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人孙某某，被告某投资管理有限公司委托诉讼代理人韩某某，第三人某房地产开发有限公司委托诉讼代理人康某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交还租赁原告位于XX路XX号XX中心XX层XX号商品房；2、依法判令被告支付所欠原告的租金及损失，自2015年10月1日起至房屋交付能正常使用之日止（现暂计算至起诉之日，为161000元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月1日原告与第三人某房地产开发有限公司签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX号XX中心XX层XX号商品房，该商品房建筑面积为69.34平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人与原告的约定，原告接受第三人的指定，与被告某投资管理有限公司签订了《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《世茂国际购物广场租赁合同书》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，租金每年按总房款的7％计算，除每年支付每平米46元外，剩余部分直接一次性在需支付给第三人的购房款中扣除，合同期限为三年（2012年10月1日至2015年9月30日），合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同也未向原告交还能正常使用的房屋，从2015年10月1日起至今一直未支付租金，原告多次与被告协商，但被告一直推诿，原告无奈诉至贵院，恳请法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。  被告辩称，1、被告的诉讼请求已过诉讼时效，不应予以支持。原告诉请要求交还租赁房屋，支付2015年10月1日起至房屋正常交付使用之日的租金损失共计161000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第188条的规定，已经超过三年的诉讼时效，不应予以支持。2、原告诉请要求被告交还租赁房屋与事实不符，不应予以支持。原告与被告于2010年12月17日就位于XX路XX号XX广场XX栋XX单元XX层XX号商品房（下称：租赁房屋）签订了《世茂国际购物广场租赁合同》（下称：租赁合同），合同第五条第2款约定的租赁期间为房屋交付之日起至房屋交付之日满三个月的次日起三年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日。租赁合同第二条第3款、第八条约定，租赁合同期间届满，被告以返还时现状将租赁房屋返还给被答辩人。被告在租期届满前，于2015年9月24日通过报纸公告的形式通知原告在租赁合同届满时前来办理房屋接收手续，如因原告怠于办理相关手续，则自2015年10月1日起即视为被告已将房屋交付，产生的一切责任均由原告自行承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定及双方租赁合同约定，被告已履行了书面通知及交还租赁房屋的义务，故原告要求被告交还租赁房屋的诉讼请求与事实不符，于法律无据，不应予以支持。3、原告要求被告承担租金及损失无合同、法律依据，不应予以支持。首先，根据被告与原告签订的租赁合同第二条约定房屋建筑面积为69.34平方米，第四条第1款约定，原告承租房屋2012年10月1日至2015年9月30日的租金（含税）为每平方米每年46元，即每年租金为3189.64元。故原告在诉状中所称租金标准为每年总房款的7%计算，与租赁合同约定不符，不应予以支持。其次，被告需指出，被告已经按照法律规定、合同约定于租赁期间届满时将租赁房屋交还给了原告，房屋交付后原告未按期接收房屋，但被告也未就空置的租赁房屋另行租赁或采取其他手段盈利。现原告诉求的房屋空置期间产生的租金及相关损失实际是由于其怠于履行收房义务而造成的，非因被告过错所致，故原告要求被告承担租金及相关损失，既无合同、法律依据，也不符合公平公正原则，不应予以支持。4、本案诉讼费应由原告承担。综上所述，被告已经履行了租赁合同约定的交还义务，原告的诉讼请求无事实依据，无法律支持。为此，被告请求法院查明案件事实，找准案发原因，维护被告的合法权益。第三人辩称，1、原告诉请要求第三人交还租赁房屋、承担租金及损失于法无据，与事实不符，不应予以支持。原告与第三人于2010年12月17日就位于XX路XX号XX中心XX楼XX层XX号商品房（下称：买卖房屋）签订了《商品房买卖合同》（下称：买卖合同）。买卖合同签订后第三人已经按照合同约定完成了交付房屋并于2014年4月办理完成不动产权证书。第三人已经按照买卖合约定将房屋交付给了原告，完整履行了买卖合同约定的义务，无任何违约行为，故原告要求第三人交还租赁房屋、承担租金及损失的诉讼请求与合同约定不符，于法律无据，不应予以支持。2、原告诉讼请求依据的事实失实，不应予以支持。第三人需在此指出，原告起诉状所称的其与咸某某签订的租赁合同、经营管理协议书为第三人指定所为，与事实不符。原告在与第三人签订买卖合同后，完整履行了买卖合同约定的义务，第三人将房屋租赁并委托给某投资管理有限公司（下称：咸某某）经营的行为是体现其真实意思表示的个人行为，与原告无关。且根据合同的相对性，第三人非租赁合同的合同主体，不受租赁合同约定的影响，更不需要就原告与咸某某的租赁合同纠纷承担任何赔偿责任。3、本案诉讼费应由原告承担。综上所述，第三人已经按照合同约定完成了交付房屋并办理产证的全部义务，原告要求第三人承担损失的诉讼请求无事实依据，无法律支持。为此，第三人请求法院查明案件事实，找准案发原因，维护第三人的合法权益。原告当庭提交了下列证据材料：一、房屋产权证复印件一份。XX路XX号XX中心XX层XX号商品房为原告所有的房屋。被告及第三人对该组证据真实性及证明目的认可。二、原、被告签订的《世茂国际购物广场租赁合同书》、《委托经营管理协议书》、宣传单、第三人给原告出具的购房发票一份。证明1、原告将其所有的XX路XX号XX中心XX层XX号商品房租赁给被告，租期是2012年10月1日-2015年9月30日，租金每年为总房款的7%；2、原告购买XX路XX号XX中心XX层XX号商品房的总房款是663278元。原告及第三人对该组证据中原、被告签订的《世贸国际购物广场租赁合同书》、《委托经营管理协议书》真实性认可，证明目的不认可，房屋租赁给被告是真实的，但年租金是总房款的7%是不认可的，租赁合同第四条是第一款约定，租赁房屋前3年的租金是48元每平方米每年，原告房屋的建筑面积是69.34平方米，原告每年租金是3189.64元，与租赁合同不符。宣传单真实性与证明目的都不认可，不能证明是由被告出具的，宣传单与本案无关。购房发票真实性认可，证明目的不认可，发票所载购房款是513716元，总房款是663278元，数额不一致，被告认为发票与本案无关。三、被告出具的谅解备忘录及业主签名、咸阳市世茂商住区业主委员会交付给被告《关于某投资管理有限公司租赁世茂中心一期四楼商铺到期交房的函》、被告给原告的咸志通004、005号函2份。证明因被告改造，原告的商品房不能交付使用，双方合同到期后，原告通过临委会、业委会一直与被告进行协商，但至今被告未将原告的商品房返还，给原告造成很大损失。被告及第三人对该组证据中被告出具的谅解备忘录及业主签名真实性不认可，证明目的不认可，原告对此是确认和认可的，备忘录的前提是被告已经交房，被告认为原告已经确认交房了，不能使用的是由被告出面与临委会协商，证明不能交付的房屋是由商户使用的，而不是被告没有返还，备忘录只约定了由被告来协商，没有约定后面的损失由被告来承担，被告确实出面协商多次，只是没有效果。6层业主的签名真实性认可，证明目的不认可，咸阳市世茂商住区业主委员会交付给被告《关于某投资管理有限公司租赁世茂中心一期四楼商铺到期交房的函》的真实性与证明目的不认可，对于收到的签收人，无法看出是谁签的，不能证明签字人与被告的关系，也没有证据证明签收人有被告的委托书，原告的证据无法证明是被告改造的导致无法交付。被告给原告的咸志通004、005号函真实性认可，证明目的不认可，函说明房屋是酒吧占领，不是被告占用，被告多次与酒吧协商无果，房屋由酒吧占领应由酒吧承担业主损失。四、咸阳世茂中心（一期）商业楼业主薛某某与被告签订的《委托经营协议租赁合同补充协议》。证明被告支付给咸阳世茂（一期）商业楼4层其他业主的租金为2015年10月1日至2016年9月30日按原总房款的7%计算、2016年10月1日至2017年9月30日按原总房款的8%计算，被告应按照同编制向原告支付租金损失。被告及第三人对该组证据真实性认可，关联性与证明目的不认可，薛某某与本案诉讼主体无关，不能适用与本案，薛某某的补充合同是被告与薛某某将3年期延长至5年期不认可。五、被某投资管理有限公司改造后的现状照片二张。证明业主房屋实际未占用但是被改造后不能交付使用的事实。被告及第三人认为该组证据中照片只是局部，不能证明是否来源于世茂广场，上面没有显示房号。被告当庭提交了下列证据材料：一、《世茂国际购物广场租赁合同书》、《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》、《授权委托书》。证明1、原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，原告将房屋委托被告经营管理；2、原被告双方的租赁合同租赁期间为：2012年10月1日起至2015年9月30日止。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。二、租赁合同到期公告。证明被告在租赁合同届满前于2015年9月24日通过报纸公告的方式将租赁合同到期的事实及房屋接收办理事宜告知了原告，同时被告已经在公告中载明如因业主怠于办理接收手续，则自2015年10月1日起即视为被告已经将房屋交还业主。被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为，原告未按照合同约定接收房屋所致的租金及损失不应由被告承担。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。三、租金付款指示函。证明被告已按照合同约定自2012年10月1日起至2015年9月30日的租金（含税） 共支付原告租金：9568.92元。每年是3189.64元。原告对该组证据真实性认可，证明目的不认可；第三人对该组证据真实性及证明目的认可。第三人当庭未提交证据材料。经合议庭评议，对原、被告提交的证据综合分析及各当事人的质证，合议庭认为原告提交的五组证据及被告提交的三组证据客观真实，证据来源合法，故对以上证据的真实性予以采信。根据庭审调查及采信的证据，本院确定以下案件事实，2010年12月17日原告与被告签订《世茂国际购物广场租赁合同书》、《（预）租赁合同》补充条款及《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》，约定被告接受原告委托，对原告购买的咸阳世茂国际购物广场商业项目内的XX路XX号XX中心XX层XX号商品房（该房屋系原告从第三人某房地产开发有限公司处购买，建筑面积69.34平方米）进行招商和商业经营管理，原告可从被告处获得税前使用收益，收益标准为46元／平方米／年，期限为房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日止，双方同意，该房屋交付之日起三个月内为该房屋的免租期，在免租期内无需支付任何租金。同时合同还约定本合同终止时，被告应按照本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。被告现已将原告租金付至2015年9月30日。合同到期后，被告未与原告签订续租合同。2015年9月25日被告在报纸上向各租赁户发出“租赁合同到期公告”，该公告载明除部分已签署延长租赁期房屋外，合同到期后被告将不再续租，业主可自公告发出日起，前来被告处办理接房手续，若怠于办理的，自2015年10月1日起即视为被告将房屋交还于原告，因该房屋产生的一切权责均由原告自行承担。因原告与被告在咸阳世茂中心一期租赁到期后商铺返还等事宜发生纠纷，被告在出具的“谅解备忘录”第四条、第六条中称，对于四层以上，仍在继续营运的，其产生的租赁合同期限不一致，部分业主房屋商户实际未占用，但被改造后不能交付使用等问题，由被告出面，与临委会、商户三方，就具体问题协商解决。被告负责协助物业公司保障咸阳世茂中心一期2016年9月30日前商场内电梯系统的保养和维修、水、电系统的正常运转，空调和供热系统一个制冷，供暖季内的正常运转。后原告与被告因协商未果，原告将被告及第三人诉至本院，审理中，被告对未续租合同的出租户同意按总房款年化8%计算9个月的租金予以补偿，即同意给原告补偿人民币30823元，原告对该补偿款不予认可。本院认为，原告与被告签订的《世茂国际购物广场租赁合同书》、《（预）租赁合同》补充条款及《世茂国际购物广场委托经营管理协议书》是在平等、自愿的基础上签订，其内容未违反法律、法规的强制性规定，故为有效合同。合同到期后，原告与被告未续签“房屋租赁合同”，被告通过在报纸上向各租赁户发出“租赁合同到期公告”的形式向原告交还被告所租赁原告的XX路XX号XX中心XX层XX号商品房，故原告要求被告交还租赁原告的XX路XX中心XX层XX号商品房之诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付所欠原告自2015年10月1日起至房屋交付能正常使用之日止（暂计算至起诉之日，为161000元）租金之诉讼请求，因原告与被告在合同到期后未续签《世茂国际购物广场租赁合同书》，其该项请求无事实及法律依据，故本院不予支持；审理中，被告同意按原告总房款年化8%计算9个月的租金给原告补偿人民币30823元，本院予以准许。本案中，第三人未与原告签订《租赁合同》，故原告对第三人之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告某投资管理有限公司在本判决生效后五日内向原告刘某支付人民币30823元。二、驳回原告刘某对被告某投资管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告刘某对第三人某房地产开发有限公司之诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3520元，原告已预交，由原告承担2520元，由被告承担1000元，并于本判决生效后五日内支付给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。      审  判  长    蔚志强人民审判员    周梓萍人民审判员    张玉生 二0二0年四月八日 书  记  员    万甜甜 1