广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19935号原告：韦克金，男，1965年5月23日出生，壮族，住广东省佛山市高明区.委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴兵，广东盈宇律师事务所实习律师。原告韦克金诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李洁晶、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年2月24日签订的两份《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》无效，双方终止履行；二、确认原、被告于2019年3月7日签订的两份《物业使用权转让合同》无效，双方终止履行；三、被告立即向原告返还购买加德公馆4栋912房的购房款170388元及利息（其中以5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年2月25日计至实际清偿之日止；以5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年2月28日计至实际清偿之日止；以53888元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年3月8日计至实际清偿之日止；以16500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年5月6日计至实际清偿之日止）；四、本案的诉讼费用、诉讼保全担保费用由被告承担。事实和理由：2019年2月24日，原、被告签订两份《物业使用权受让确认协议》，其中一份备注有“物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年”，另一份备注有“物业使用权期限自甲乙双方签订的《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止”。同日，原告合共向被告支付5万元定金。2019年2月27日，原告又向被告支付5万元定金，被告出具收款收据，确认收到原告涉案公寓定金合共100000元。2019年3月7日，原、被告签订两份《物业使用权转让合同》，第一份约定被告将加德公馆第4栋912房的使用权转让给原告使用，物业使用权期限自该物业交付通知之日起20年，使用权转让款214888.00元，被告应于2020年5月31日前交付物业；第二份是使用年限差不多，但价格却相差巨大的转让合同，约定转让前提是原被告于2019年3月7日签订的《物业使用权转让合同》已履行完毕、原告无任何违约行为及欠款行为。两份转让合同签订后，原告依约又向被告支付了购房款70388元，加上之前支付的购房定金10万元，原告共支付购房款170388元。但上述《物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》因违反法律的强制性规定均无效：一、原告购买加德公馆并签订确认协议、转让合同系被被告销售人员欺骗所签，并非原告的真实意思表示。原告想买的是有产权的星光城，但被告的楼盘是加德公馆且无产权，只有使用权，与原告真实意思不符。二、被告一直未能取得建设工程许可证等文件，案涉场地一直都没能开工，未能达到出租条件。三、现在距合同约定的交楼时间2020年5月31日只有短短几个月，但案涉场地至今未开工，且很多业主向公安机关报案，很多业主起诉至法院，被告官司缠身，建成公寓及交付使用更是遥遥无期，根本实现不了合同目的。四、转让合同的其他条款显示合同性质为以租代售，变相销售，规避法律强制性规定，无效。五、第一份《物业使用权转让合同》的使用期限为物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年，价格为214888元，而第二份《物业使用权转让合同》物业使用权期限自第一份合同期限届次日起至2056年9月30日止，价格仅为4万元。两份合同的使用期限差不多相同，但价格悬殊巨大，严重与常理不符，与市场行情不符。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：涉案物业系合法建筑，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告在签署合同前已对涉案物业的状况、周边环境等具体情况有充分了解，被告不存在欺诈的行为。因此，原告诉请被告返还租金及利息缺乏依据，请求驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信息。拟证明原、被告诉讼主体资格。微信聊天记录、图片、加德公馆单位特殊申请单、认购单、认购单（补）。拟证明原被告签订的合同并非原告真实意思表示。3、加德公馆物业使用权受让确认协议2份、物业使用权转让合同2份。拟证明被告以租代售，变相销售，违反法律规定。4、《收款收据》6份、POS签购单4份、明细2份、转账详情1份。拟证明原告已向被告支付了租金。5、图片3张、微信聊天记录、光盘1张、被告销售聊天记录、关于加德公馆项目的公告。拟证明被告尚未取得建设工程施工许可证等证件，涉案场地目前为空地，尚未动工。诉讼中，被告没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2，微信聊天记录并无证据佐证聊天主体的身份，真实性及与本案关联性均无法核实，本院不予确认；其他证据均为复印件，既无证据佐证各签名人员的身份，亦未经被告盖章确认，本院不予确认。原告的证据3，转让合同有原件核对，被告对真实性无异议，受让确认协议的内容与转让合同、收款收据相互印证，本院均予确认。原告的证据4，本院已当庭核对原件及手机载体，相关转账记录真实且与收款收据相印证，本院予以采信。原告的证据5，微信聊天记录并无证据佐证聊天主体的身份，真实性及与本案关联性均无法核实，本院不予确认；视频及图片与涉案场地的现状相符，本院对真实性予以确认；被告对公告的真实性无异议，本院亦予确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年2月24日，被告（甲方、出让方）与原告（乙方、受让方）签订两份《[加德公馆]物业使用权受让确认协议》，内容分别为：“一、受让信息（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧，即[加德公馆]第4栋912房物业的使用权……总价220000元，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。（2）乙方应在签署本受让确认协议的同时向甲方支付定金90000元……乙方须在签订本受让确认协议之日起3日，支付该物业首期款120000元，同时签署《物业使用权转让合同》，余款99000须于2020年9月14日前付清……乙方应在本受让确认协议签订之日起3日内，凭本受让确认协议书、受让首期款之收据、携带本人身份证明及其他相关材料到甲方指定的地点与甲方签署《物业使用权转让合同》，否则视为违约处理……四、其他约定……（4）本人已知晓该物业为使用权”。“一、受让信息（1）乙方有意向受让的物业位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧，即[加德公馆]第4栋912房物业的使用权……总价40000元，其他约定在双方签署的《物业使用权转让合同》中体现。（2）乙方应在签署本受让确认协议的同时向甲方支付定金10000元……乙方须在签订本受让确认协议之日起3日，签署《物业使用权转让合同》，并支付该物业首期款39000元。余款1000元于2056年9月30日前付清……乙方应在本受让确认协议签订之日起3日内，凭本受让确认协议书、受让首期款之收据、携带本人身份证明及其他相关材料到甲方指定的地点与甲方签署《物业使用权转让合同》，否则视为违约处理……四、其他约定……（4）本人已知晓该物业为使用权”。同日，被告向原告出具三张收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋912房公寓签约保证金10000元、30000元、10000元。2019年2月27日，被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋912房公寓签约保证金50000元。2019年3月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订两份《物业使用权转让合同》。第一份转让合同主要约定甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权；甲方同意将该项目第4栋912房的使用权转让给乙方使用；物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年；该物业使用权转让款总金额214888元；甲方应于2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方。第二份转让合同主要约定甲方同意将该项目第4栋912房的使用权转让给乙方使用，转让前提是双方于2019年3月7日签订的《物业使用权转让合同》已履行完毕，乙方无任何违约行为及欠款行为；使用权期限自双方于2019年3月7日签订的《物业使用权转让合同》期限届满次日起至2056年9月30日止；该物业使用权转让款总金额40000元。同日，被告向原告出具两张收款收据，确认收到原告支付的加德公馆4栋912房公寓使用权租赁款24888元、29000元。2019年5月5日，原告向被告转账支付16500元。另查明一，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋”。另查明二，本院于2019年5月24日立案受理原告林洪琼诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在该案庭审中确认：涉案加德公馆项目地块一包括第7、8栋，地块二包括第1、2、3、4、5、6栋。被告当庭陈述：涉案加德公馆项目完成了桩基建设，主体工程还未建设完毕。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《物业使用权转让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案加德公馆第4栋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的两份《物业使用权受让确认协议》、《物业使用权转让合同》均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告诉请被告返还物业使用权转让款170388元，合法有据，本院予以支持。因被告占用上述转让款确给原告造成利息损失，本院酌定被告自收到最后一笔款项之日即2019年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本金还清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告韦克金与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2019年2月24日签订的两份《物业使用权受让确认协议》无效；二、确认原告韦克金与被告佛山市明福市场运营发展有限公司于2019年3月7日签订的两份《物业使用权转让合同》无效；三、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告韦克金返还物业使用权转让款170388元并支付利息（以170388元本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月5日起计至本金还清之日止）；四、驳回原告韦克金的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1882元，由原告韦克金负担12元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担1870元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年九月九日书记员 陈佳颖