四川省美姑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3436民初160号 原告（反诉被告）：西昌龙旺投资咨询有限公司，住所地西昌市宁远桥街2号。 法定代表人：王健，系公司总经理。 委托诉讼代理人：许骥，四川谦亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢继江，四川鼎仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曲比阿衣，女，1966年4月7日出生，彝族，住美姑县。 被告（反诉原告）：吉克方铁，男，1963年8月8日出生，彝族，住美姑县。 原告（反诉被告）西昌龙旺投资咨询有限公司（以下简称“龙旺公司”）与被告（反诉原告）曲比阿衣、吉克方铁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙旺公司的委托诉讼代理人许骥、谢继江，被告（反诉原告）曲比阿衣、吉克方铁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙旺公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除2008年3月28日签订的《房屋购买永久协议》，判令返还房屋给原告；2．请求判令二被告赔偿原告损失（占用原告房屋费用）共计人民币40万元；3.本案全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2008年3月28日，曲比阿衣与龙旺公司法定代表人王健《房屋购买永久协议》。约定将龙旺公司所有的美姑县新区市场A幢面积约250平方米的房屋转让给被告，转让价款约定为：成交价为56万元；若办得到证，成交价为58万。同时约定，被告先向原告支付30万元，剩余26万元用二被告位于美姑县牛牛坝乡的房屋在西昌镇银行抵押贷款后支付。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，但被告经原告多次催告，被告仅支付了约30万元的购房款，余款26万元未支付。2013年经双方约定，由王健在金信银行进行抵押贷款，被告承担该贷款中的部分本金及利息的还款责任，以此方式向原告履行所欠购房款26万元的债务。但之后被告一直以各种理由推托未支付本金及利息致使该贷款多次续贷。2017年6月28日，在最后一期贷款期限内，吉克方铁与原告达成《说明》一份，二被告承诺应当按时支付其应当承担的剩余房款的贷款本息，如未付清，原告有权收回转让的房屋。至最后一次续贷期限（2018年3月）届满，被告仍然拒绝支付本息，原告不得已自己承担本息还款。综上所述，被告拒绝支付购房款余款，构成根本违约，合同目的不能实现。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告（反诉原告）曲比阿依、吉克方铁辩称，龙旺公司的诉请无事实和法律依据，相反龙旺公司违约在先，致使案外人一直干涉我方对房屋的使用和经营。请求驳回龙旺公司的诉讼请求。 被告（反诉原告）曲比阿依、吉克方铁提起反诉，向本院提出诉讼请求：1．判令龙旺公司按协议约定排除争议房屋给反诉人造成的妨碍；2．赔偿反诉人因不能正常使用房屋造成的全部经济损失人民币528.6万元；3．本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2008年3月28日，曲比阿衣与王健签订了《房屋购买永久协议》，协议第二条约定：此房屋使用权归乙方所有，任何个人，单位无权干涉乙方（曲比阿衣）使用。若出现此情况，由甲方全部承担责任解决。双方签订协议后，曲比阿衣按协议约定支付了30万元购房款，并履行了协议约定的其他事宜。2009年，我方为装修房屋，购买了80万元的设备，但受到案外人地石布的阻拦与干扰。我方要求王健出面解决问题，但其一直不出面解决此事，案外人的干扰致使我方用于装修的财物损失，并导致不能正常经营达五年之久，龙旺公司违反协议约定义务，应当承担我方不能经营的损失。曲比阿衣与王健签订的《贷款还款协议》是事实，但为另一层法律关系，与房屋买卖合同无关，退一步说，即使有关，龙旺公司违反协议中为我方使用房屋排除妨碍的约定，我方亦有权拒绝履行剩余义务。 原告（反诉被告）龙旺公司就被告（反诉原告）曲比阿依、吉克方铁的反诉辩称，二被告称涉案房屋的使用受案外人持续干扰导致长期不能经营，其应当提出证据加以证明，否则，应当承担举证不利的后果；我方已经将房屋交付给二被告使用，其称我方未履行排除妨害的义务，其行使先履行抗辩权的请求不成立。二被告拒绝支付剩余购房款达十年之久，我方要求解除合同有事实和法律依据；二被告主张赔偿经济损失，其损失金额无事实和法律依据，不能得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对龙旺公司提交的《房屋购买永久协议》、《贷款归还协议》、《说明》各一份，拟证明双方合同关系及未付房款等的事实。二被告对前两份证据材料无异议，对《说明》真实性有异议，称该材料是为了应付州级单位调查而签，且签字双方不是购房合同买卖双方。本院认为，当事人对《房屋购买永久协议》、《贷款归还协议》两份证据材料的“三性”均无异议，本院予以采信。《说明》的签订当事人并非为购房合同双方当事人，且有明显的违法内容，该份证据，本院不予采信；2．对龙旺公司提交的《结账单》、《发票联》若干份，拟证明涉案房屋正常经营，二被告对该组证据有异议。本院认为，该组证据真实合法，且与本案争议事实有关联，本院予以采信。3．对龙旺公司提交的《证明》、《银行明细》一份，拟证明王健用曲比阿依提供的房屋作为担保，在金信银行进行贷款及还款的事实和经过。二被告对该组证据证明目的有异议，称贷款为事实，贷款的50万直接打入王健账户，其中26万作为剩余房款，该笔贷款的利息在2017年前一直由曲比阿衣支付。本院认为，该组证据与本院依当事人申请调取的证据一致，且与本案有关联性，故该组证据本院予以采信；4．对龙旺公司提交的《还款退房协议》、《债务清单》、《公告》、《美姑县人民政府文件》等证据材料若干份，二被告对关联性有异议。本院认为，该组证据与本案待证事实无直接关联，故本院不予采信。5．对龙旺公司提交的《出租合同》、《房租收据》若干份，拟证明案涉房屋租金价格，二被告对该组证据关联性有异议。本院认为该组证据与本案无关联性，本院不予采信；6．对二被告申请出庭的熊一布、曲比尔机、曲比乌兰等人的证人证言，拟证明涉案门市一直被案外人阻拦干扰经营的事实，龙旺公司对该组证据“三性”均不予认可，称证人多为二被告亲属，且证人所陈述内容多为听说，而非亲身经历，与二被告反诉状中内容不一致。本院认为，该组证据能说明二被告经营受到客观干扰的情况，但达不到其提出的连续性、长期性不能经营的证明目的，且其对要求的赔偿损失亦无证据进行证明，故本院不予采信。 就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2008年3月28日，王健与曲比阿衣签订《房屋购买永久协议》，约定将王健为法定代表人的龙旺公司名下的产权房屋美姑县新区市场A幢面积约250平方米的房屋卖给曲比阿衣。合同对房屋价格及支付方式做了约定：由于甲方（王健）将此房屋抵押在美姑农村信用社贷款，故办不到证，双方协商成交价为56万元。若办得到证，成交价为58万元；乙方（曲比阿衣）先付30万元，剩余26万元，用乙方位于美姑县牛牛坝乡的房屋在金信银行抵押贷款50万元，支付26万元。2013年3月13日，王健与曲比阿衣签订《贷款归还协议》，约定用曲比阿衣的房屋进行抵押担保，由王健贷款50万元，曲比阿衣承担其中的部分本金及利息的归还义务，作为剩余房款支付。2013年4月28日，王健在金信银行进行贷款，抵押人余运勇、曲比阿衣提供房屋做抵押担保。2014年5月22日、2016年4月12日分别借款，曲比阿衣均作为抵押人以其房屋做抵押担保。目前该贷款本息均结清，房产抵押解除。 本院认为，一、关于合同效力及能否解除的问题。 依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王健作为龙旺公司法定代理人，以公司名义对外签订民事合同，其行为合法有效，对公司具有约束力。龙旺公司法人王健与曲比阿衣签订的《房屋购买永久协议》、《贷款归还协议》符合法律规定，自成立时生效。 依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋购买永久协议》签订后曲比阿衣支付了30万元的购房款，剩余26万元通过贷款进行支付，在庭审中得到双方当事人的认可。双方通过签订《贷款归还协议》获得的贷款，全部支付给了王健的事实，亦得到双方认可。双方当事人对《贷款归还协议》中约定：“4．若甲方（王健）不履行，责任由甲方承担。若乙方（曲比阿衣）不履行，责任由乙方承担。”结合整个协议内容，应推知，该责任承担方式仅指对各方各自应当承担的本金及利息的归还责任，而不能认为是双方约定解除购房合同的条件。该房屋买卖合同可视为已经履行完毕。而内部贷款还款约定虽对第三人无约束力，但合同当事人可依据该协议约定，根据追偿权等相关法律规定，另行主张权利。 本院认为，合同当事人因合同履行情况发生争议，诉诸于法院的，对于该合同的效力及履行情况，应当由法院依法作出认定。主张合同解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉前已经确定的合同效力及履行状态。龙旺公司主张解除合同，但并无证据显示其依法向曲比阿衣履行了通知义务，其在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对人要求其继续履行合同的诉情，有违诚信原则。根据已查明的事实，龙旺公司并未能证明购房合同存在法定解除条件的情形，其主张解除合同，亦未能证明其履行了通知义务，不能产生解除合同的效力。故对龙旺公司要求解除《房屋购买永久协议》，判令退还房屋的诉请，本院不予支持。其要求判令二被告承担占用房屋期间损失的请求，本院亦不予支持。 二、关于反诉请求是否成立的问题。 根据本院查明的事实，涉案房屋现经营店铺名为“名爵咖啡”，该商铺正常营业，曲比阿衣二人并未能举证证明该涉案房屋长期存在外人阻挠，不能经营，需要排除妨害的情形，其提出反诉，要求排除妨害的诉请，本院难以支持。对曲比阿衣二人庭审中提出因不能正常使用房屋造成的经济损失528.6万元的请求，其亦无证据予以支持，本院不予支持。 综上所述，龙旺公司的诉请依据不足，本院不予支持。曲比阿衣二人对自己的诉请不能提供证据加以证明，应当承担举证不能的责任。合同双方当事人，均应遵循诚实信用原则，合理合法享受合同权利，履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）西昌龙旺投资咨询有限公司全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）曲比阿依、吉克方铁全部诉讼请求。 案件受理费，本诉部分7,300.00元，由西昌龙旺投资咨询有限公司负担（已缴纳3,650.00元）；反诉部分5,900.00元，由被告（反诉原告）曲比阿依、吉克方铁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 沙马吉布 审判员 阿衣布以 审判员 吉拉拾格 二〇一九年九月九日 书记员 阿尔阿儿 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。