福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初17569号 原告：刘喜高，男，1965年10月19日出生，汉族，住福建省三明市将乐县。 委托诉讼代理人：詹雄超，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：杜卫东，男，1967年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄杰，福建勤贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄羽曦，福建勤贤律师事务所实习律师。 刘喜高与杜卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘喜高及其委托诉讼代理人詹雄超，杜卫东及其委托诉讼代理人黄杰、黄羽曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘喜高向本院提出诉讼请求：1.杜卫东立即将位于厦门市思明区的房屋腾空并返还刘喜高；2.杜卫东自2019年8月1日起至实际搬离之日止，按该房屋的市场租金标准向刘喜高支付房屋占用费。事实及理由：2009年7月份，刘喜高与杜卫东双方签订了一份《房屋租赁合同》，刘喜高将位于厦门市思明区的房屋出租给杜卫东使用，租赁期限为一年，从2009年8月1日起至2010年7月31日止，租赁期限届满后，双方并未再签订书面的租赁合同。因刘喜高长期在三明老家生活，房屋就一直由杜卫东居住使用，由杜卫东每年支付租金。2019年5月份，刘喜高打算返回厦门生活，便通过电话联系杜卫东，要求将房屋收回自行居住，然而杜卫东坚决不同意搬离，并提出无理赔偿要求，致使双方产生纠纷。经双方多次协商无果。 杜卫东辩称，刘喜高的起诉，严重缺乏事实根据及法律依据，依法不能成立。 一、杜卫东与刘喜高之间存在真实合法有效的房屋租赁合同法律关系，而且双方明确约定的租赁期限至今尚未届满。故杜卫东依法有权在剩余租赁期限内，继续合法地占用及使用本案讼争的租赁房屋。杜卫东向刘喜高承租本案讼争的租赁房屋，最初系源于2009年7月份签订的《房屋租赁合同书》。而在该份《房屋租赁合同书》项下所约定的租赁期限届满前，杜卫东也曾多次要求与刘喜高续签相应的书面租赁合同；但因当时其双方的关系十分融洽，刘喜高也多次明确表示无需签约，故在此后自2010年至2017年的七年里，虽然杜卫东每年均屡有提及，但双方确实没有再签订书面的租赁合同。2017年7月23日，刘喜高还是应杜卫东的多次强烈要求，并与杜卫东签订了该份新的续租协议，是其双方当事人基于如下所述的几方面考虑：其一，杜卫东于2012年2月生有一子即杜佳睿；该子需于2018年9月就近入读小学，并预计于2024年7月毕业。故为子女就学方便，杜卫东在当时确实需要继续承租该租赁房屋至少七年；而如此重大的事项，杜卫东显然希望取得刘喜高的书面确认，方能安心。其二，杜卫东此前已经承租该租赁房屋达八年之久，并且在此后拟再续租达七年；而该租赁房屋经过多年的居住，已经出现许多极为明显并且十分严重的质量问题（例如：渗水、墙面裂痕脱落严重、电路及电器基本已坏等）。故为了确保居住时的人身财产安全并且基于长期居住的舒适性考虑，确有必要对其进行必要的维护保养及装修装饰；而如此重大的事项，显然也需要事先征得刘喜高的书面同意。其三，囿于上述各项问题均所涉重大，故为了确保双方各自的合法权益，显然应当将其双方所达成的共识，落实到纸面上，并签署成正式的书面协议文件。据此，刘喜高与杜卫东双方经友好协商，最终于2017年7月23日签署了该份续租至少七年的协议。虽然该份协议因为是双方当事人自行拟订的，而在条款格式看较为简略；但是其中针对双方续租七年及其相关的装修装饰、折旧补偿及租金支付等重大事项的约定，还是非常明确的。因此，该份协议确为双方当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，不但完全具备《中华人民共和国合同法》所规定的租赁合同构成要件，而且也并不违反国家法律法规和强制性规范，并且已经实际付诸履行。故该份协议依法有效并受法律保护，双方应当严格遵守并依约履行。 二、杜卫东在承租期间，并未存在任何违法违约行为；反而是刘喜高多次阻扰、干扰杜卫东家庭的正常居住，其意在无理提前解约的意图十分明显，并已经严重违法违约及违反诚实信用、严重损害杜卫东的合法权益。（一）杜卫东拖欠物业管理费，完全事出有因并实属根据刘喜高的指示处理，故不能因此归咎于杜卫东。如杜卫东所提交的证据显示，该租赁房屋所存在的相关质量问题，在2017年的上半年已经十分严重并且到了不得不处理的时候。然而，经过杜卫东本人主动提出以及杜卫东通过刘喜高进行催告等方式，多次向物业单位即厦门市万家合物业服务有限公司提出并要求解决之后，该物业单位最终还是没有进行妥善有效的处理。因此，杜卫东经过与刘喜高沟通后，按照刘喜高的要求暂停向该物业单位支付此后的物业管理费用，并由杜卫东自费对该租赁房屋的内部进行了维修。也正是基于上述原因，刘喜高才会同意杜卫东在2017年及2018年所支付的租金中，两次分别抵扣了4000元（即共计8000元），以作为该租赁房屋的维修费用，并且在本案纠纷发生之前，从未向杜卫东提出过任何异议。否则，杜卫东自2009年至2017年之间、前后长达八年的时间里，从未拖欠过分文的物业管理费用，又怎么可能突然无何无缘无故地在2017年以后暂停支付物业管理费用？其完全事出有因，并且是在征得刘喜高的同意之后，按照刘喜高的指示处理。若现在刘喜高认为可以向该物业单位支付物业管理费用，则杜卫东愿意立即支付。（二）刘喜高无理要求杜卫东提前解约及腾房，其主张严重缺乏事实根据及法律依据，依法不应予以支持。如上所述，刘喜高与杜卫东之间存在合法有效的房屋租赁法律关系，双方当事人本应尊重法律、信守承诺并依约履行。现刘喜高罔顾本案的客观事实，谎称“双方并未再签订书面的《租赁合同》”，其实际上是将双方之间合法有效的房屋租赁法律关系，有意混淆为其所谓的“物权保护纠纷”，以企图造成杜卫东无权继续承租该租赁房屋的假象。更有甚者，刘喜高不但在此前多次非法切断该租赁房屋的电源，阻扰、干扰杜卫东家庭的正常居住；而且还在杜卫东多次主动提出要支付租金时，拒不提供银行账户信息，蓄意造成杜卫东违约的假象。刘喜高的上述所作所为，均是为了逼迫杜卫东提前解约及腾房；其目的及手段，显然严重损害了杜卫东作为承租人的合法正当权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区（以下简称讼争房屋）登记在刘喜高名下，现由杜卫东居住使用并缴纳租金至2019年7月31日。 2019年7月26日，刘喜高向杜卫东寄送一封《律师函》，通知终止双方的房屋租赁合同关系，并要求杜卫东腾空交还房屋以及结清所欠缴的水电和物业管理等费用。杜卫东拒收上述《律师函》。 审理中，刘喜高提交《物业催缴单》，载明讼争房屋自2017年7月1日起至2019年7月31日欠缴物业管理费等费用共计6993.7元。 杜卫东的质证意见为：真实性、合法性没有异议，但对其关联性持有异议。杜卫东之所以在2017年以后暂停支付物业管理费用，系因物业单位始终没有妥善处理并有效解决该讼争房屋的质量问题，而因此根据刘喜高的指示而暂停支付。而且其中所拖欠的具体明细仅涉及应由物业单位直接收取的“物业服务费、房屋公维金、公摊水电费以及垃圾处理费”。故刘喜高在该份证据项下的证明对象即“杜卫东在使用房屋期间欠缴的物业费、水电费等各项费用情况”，完全事出有因并且不能因此归咎于杜卫东。该份证据项下《物业管理服务费用催缴通知单》的出具时间时间为2019年6月24日，而《华天花园缴费单》的出具时间为2019年7月19日；其显然是刘喜高为了本次诉讼而提前向物业单位索取，其目的就是为了蓄意造成杜卫东违约的假象。 杜卫东向本院提交以下证据：1.协议，载明2017年7月23日就讼争房屋双方达成以下协议“1.该房年份久及原有质量差......杜卫东愿按续租柒年以上的思路自行出资（不低于15万）对该房进行装修及添置设施。2.业主同意上述做法并承诺续租给杜卫东柒年或更长时间......3.杜卫东须在8月1日前付租金39000元，每年租金按39000计算”。刘喜高在该协议上签名按印。2.微信记录，载明杜卫东自2019年7月22日起多次要求刘喜高履行协议，并向刘喜高索要银行卡号以支付租金，刘喜高陈述其于2019年5月2日告知杜卫东不再续租，并要求杜卫东在7月底之前腾退房屋结清所欠费用，对刘喜高关于提供银行卡号的要求未予回应。 刘喜高的质证意见为：1.协议。真实性认可，但从该证据形式和内容上不能认定是双方就租赁事宜达成的租赁合同，仅仅是刘喜高对订立合同做出了要约行为。从内容文字上第一条“杜卫东愿按续租七年以上的思路自行出资（不低于15万）对房屋进行装修添附”，这是双方签订租赁合同的先决条件。第二条“业主同意上述做法并承诺续租给杜卫东七年或更长时间”只有在杜卫东满足了第一条约定的装修投入附加条件下，刘喜高才同意续租，但双方应另行签订书面租赁合同，再明确具体租赁期限。2.微信记录。真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，仅能证明双方在租赁期间的沟通往来，且可以证明刘喜高已明确告知杜卫东不再续租，并要求杜卫东将所欠的水电费结清并腾退房屋。 刘喜高另确认提起本案诉讼请求基于物权请求权，其收回房屋的原因是其自住。杜卫东对刘喜高签名的协议内容予以认可同意。 本院认为，刘喜高于2017年7月23日向杜卫东出具的协议已得到杜卫东的当庭确认，该合同已成立且系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。刘喜高主张杜卫东维修讼争房屋系续租7年的先行义务，但从该协议内容来看，合同各条款系并列关系，结合杜卫东已按合同第三条持续支付租金至2019年7月31日，应认定双方就续租所达成的约定并不以维修房屋为条件，故刘喜高的该项主张，缺乏依据，不予采纳。同时根据微信记录，杜卫东多次索要收款账号均未得到答复，在刘喜高已要求其搬出的前提下未按原有账户支付租金亦属合理，其对未支付租金不存在过错。同时，刘喜高亦确认收回讼争房屋系其自身居住需要，而非杜卫东存在违约行为。综上，刘喜高在杜卫东未有明显违约事实的情况下在租赁期限内单方要求解除合同返还房屋的主张，无合同及法律依据，不予支持，其应继续履行双方所达成的协议。鉴于双方租赁关系依然存续，刘喜高要求杜卫东支付占用费的诉求，缺乏依据，不予支持。如刘喜高认为杜卫东未按约定履行合同义务，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回刘喜高的诉讼请求。 案件受理费100元，由刘喜高负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇一九年九月二十三日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。