河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0126民初1390号 原告（反诉被告）：河北众诚物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区支农路14号西宝嘉园3-0-101。 法定代表人：刘秀娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张江龙，该公司职工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北**律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李兰芹，男，1952年9月15日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北众诚物业服务有限公司（以下简称众诚公司）与被告（反诉原告）李兰芹物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众诚公司委托诉讼代理人张江龙、李艳敏，被告（反诉原告）李兰芹及其委托诉讼代理人王文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）众诚公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付物业费9756元及相应的违约金，并支付自2018年7月1日至生效判决确定的履行之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）负担。事实与理由：原告（反诉被告）众诚公司是被告（反诉原告）李兰芹所住小区的物业服务企业，李兰芹作为该住宅小区的业主，与众诚公司存在物业服务合同关系。现因李兰芹无理拖欠自2015年2月1日至2018年6月30日应依法缴纳的41个月的物业费用9756元，给众诚公司的管理工作造成了一定的损失。经众诚公司多次催要，李兰芹拒不支付。众诚公司为维护自身的合法权益，特诉请法院依法支持上述请求。 原告（反诉被告）众诚公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、2015年12月2日灵寿县物价局出具的《关于凯旋盛世小区物业费备案情况说明》，用于证明众诚公司可以收取李兰芹的物业费，且服务费是每月1元/平方米； 2、2015年12月1日灵寿县房地产管理处出具的证明，用于证明众诚公司已经办理备案手续，且一直服务于李兰芹所在的小区； 3、《物业管理服务合同》，用于证明众诚公司系灵寿县凯旋盛世小区物业服务单位，服务期限为十年，自2012年6月1日至2022年5月31日； 4、《业主登记表》，用于证明李兰芹的房屋面积为237.94平方米； 5、《业主临时公约》，用于证明李兰芹有义务缴纳物业管理服务费及承担违约责任； 6、《业主入住协议》，用于证明物业管理服务费为每月1元/平方米； 7、《凯旋盛世入伙须知》，用于证明李兰芹已经缴纳物业费2855元； 8、《收据》，用于证明众诚公司已向李兰芹收取自2013年11月1日至2015年1月31日的物业费共计2855元； 9、《催费通知》，用于证明截止到2017年8月1日，李兰芹欠缴物业费32个月； 10、《凯旋盛世小区欠缴物业费诉讼名单》，用于证明李兰芹共计欠费9756元； 11、《凯旋盛世业主接待（来电来访）登记表》，用于证明李兰芹并未向众诚公司反映过下水道堵塞的情况。 被告（反诉原告）李兰芹答辩并反诉称，对于众诚公司起诉状中主张李兰芹无理拖欠物业费不属实，根据原、被告所签订的《物业服务合同》约定了众诚公司负有管道维修及其他集体设施管理维修的义务，但是众诚公司未履行相应的义务，造成了李兰芹的损失，属于合同法所规定的履行瑕疵，或是重大违约的行为。因此，根据合同法第110条的规定，李兰芹有权利请求减少对报酬的支付。对于众诚公司所诉的物业费的数额不认可。李兰芹是众诚公司物业管理服务的业主，李兰芹于2013年11月一次性支付众诚公司物业费至2015年2月。2015年12月20日、2016年5月23日，由于众诚公司履行物业管理服务不到位，致使共用下水道（李兰芹居住于二层即201）堵塞，二层以上业主的污水杂物倒入李兰芹的房间内，将李兰芹的家具、沙发等物品浸泡损坏，清淤花费800元，换修管道1600元。由于屋内污水使房间内潮气湿度增加，致李兰芹屋内墙体、屋顶墙皮脱落。事发后，李兰芹找小区物业负责人张江龙及维修人员，要求给修复下水管道，但均答复不管，且不到场实际查看，无奈李兰芹只能自己请人修复管道。根据李兰芹与众诚公司签订的《物业管理合同》第二章约定，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共有上下水管道）由众诚公司负责；第四章第17条第2项约定，公共设施、设备的维修和养护，共同设施确保使用功能，定期养护，保证正常运转，维修人员持证上岗，严格执行各项管理制度及操作规程。由于众诚公司履行物业管理的义务不到位，且在李兰芹找其维修时不管、不到现场，违反了合同的约定，只收物业费不服务，李兰芹没交物业费的责任在众诚公司，且对李兰芹的财产损失应予赔偿。现李兰芹提起反诉请求：1、依法驳回原告（反诉被告）请求支付其物业费9756元及利息的诉讼请求，本案诉讼费用由原告（反诉被告）负担；2、依法判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）下水管道、房屋修复费及家具损失16085元；3、反诉费由原告（反诉被告）负担。 被告（反诉原告）李兰芹为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、《业主入住协议》，用于证明众诚公司对于共用的上下水管道负有维修、养护、运行和管理的义务； 2、照片30张，光盘2张，用于证明众诚公司在服务期间，因疏忽大意，没有完全尽到注意、维修和管理的义务，导致李兰芹所居住的单元楼共用的上下水管道常年无维修、堵塞、漏水，致使李兰芹损失巨大； 3、灵寿县涉案物品价格认证中心出具的《价格认定结论书》，用于证明李兰芹的损失数额； 4、证人罗某、吴某、李某、王某的当庭证言，用于证明李兰芹的损失是因为共用管道未及时进行维修，跑水所造成的以及损失的数额； 5、吴某出具的证明两份、李某出具的证明一份、王某、李军爱、梁建华、崔国芹出具的证明一份、张爱霞出具的证明一份、河北东明国际家居博览有限公司西二环分公司出具的证明一份，用于证明事项同证据3、4； 6、证人罗某、何某的当庭证言，用于证明共用管道堵塞，致污水倒入李兰芹房屋内后，罗某（系李兰芹闺女婿）去找众诚公司要求物业维修，众诚公司说不管，后来罗某拿手机对房屋内被水泡的现场进行录像并拍摄照片； 7、杨连祥、袁玉良出具的证明两份，用于证明李兰芹因众诚公司的物业服务不到位致使李兰芹受损失的事实； 原告（反诉被告）众诚公司反诉辩称，应当依法驳回李兰芹的诉讼请求。理由为，李兰芹从未要求过众诚公司处理过共用下水道堵塞的问题，因此，应当驳回李兰芹的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：众诚公司系灵寿县凯旋盛世小区的前期物业服务企业，李兰芹系该小区的业主。李兰芹（甲方）与众诚公司（乙方）于2013年10月28日签订《物业管理合同》，合同约定：第一条：甲方将凯旋盛世11栋1单元201室委托乙方实行物业管理；第四条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管道、共用照明、暖气干线、热换站、高压水泵房、配电室等；第十七条：乙方按下列约定，实现目标管理……2、公共设施、设备的维修和养护，公共设施确保使用功能，定期养护、保证正常运转，维修操作人员持证上岗，严格执行各项管理制度及操作规程……；第十八条：物业管理服务费。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。……双方签订的《业主临时公约》第三条约定，“业主应按照物业公司的约定，按时交纳物业管理服务费”；第四条约定,“业主不按规定缴交管理服务费、公共水电分摊等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金”。庭审时李兰芹认可欠众诚公司自2015年2月1日起至2018年6月30日的物业服务费9756元。 李兰芹庭审时称公用管道分别于2015年12月20日、2016年5月23日堵塞两次，本案所诉损失16085元系2016年5月23日堵塞所致。该16085元的损失包括沙发修复费1.1万元、受损客厅屋顶修复费927元、受损卧室屋顶修复费458元、维修管道费1500元、维修墙围子费1300元、清理污泥、污水费800元、疏通管道费100元（系2015年12月20日疏通管道花费）。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，应按约定履行义务。本案中，众诚公司系灵寿县正南路凯旋盛世小区前期物业服务单位，并为该小区提供物业服务，李兰芹作为该小区的业主应按约定支付物业费，因此，众诚公司主张李兰芹给付其物业服务费9756元，于法有据，本院予以支持。关于众诚公司主张的违约金问题，因众诚公司的物业服务未能达到尽善尽美尚需改进，故对于众诚公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于众诚公司主张的利息，因双方无约定，本院不予支持。 关于李兰芹主张的损失是否应予支持的问题。李兰芹原审反诉状中所写明的公用管道堵塞时间为2015年，但其本次庭审时已作出解释，公用管道两次堵塞，本案所诉为2016年5月23日堵塞所致的损失，而关于该次公用管道堵塞问题，众诚公司虽不认可，但李兰芹所提供的照片、视频及证人何某、吴某的当庭证言已足以证实由于公用管道堵塞，导致污水倒入李兰芹房屋内，致其房屋及家具受损，而众诚公司怠于履行其维修义务的行为，致李兰芹不得不自己请人维修管道，因此李兰芹向众诚公司主张维修管道及修复自己房屋及家具的费用，依法有据，本院应予支持。李兰芹主张的沙发修复费1.1万元、受损客厅屋顶修复费927元、受损卧室屋顶修复费458元，由其所提供的灵寿县涉案物品价格认证中心出具的《价格认定结论书》在案证明，本院予以确认；维修管道费1500元、维修墙围子费1300元、清理污泥、污水费800元，由李兰芹提供的吴某、李某、王某的当庭证言予以证实，本院予以确认；疏通管道费100元，由于李兰芹当庭已表示该费用系2015年12月20日疏通管道所花费，而本案所诉为2016年的损失，因此对该部分费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李兰芹于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）河北众诚物业服务有限公司物业服务费9756元； 二、驳回原告（反诉被告）河北众诚物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）河北众诚物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）李兰芹沙发修复费受损客厅屋顶修复费、受损卧室屋顶修复费、维修管道费、维修墙围子费、清理污泥、污水费共计15985元； 四、驳回被告（反诉原告）李兰芹的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李兰芹负担。反诉案件受理费150元，由原告（反诉被告）河北众诚物业服务有限公司负担120元，由被告（反诉原告）李兰芹负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  尚春彦 审判员  吕书香 审判员  李 静 二〇一九年九月二十八日 书记员  崔娅娅 ——