四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0524民初2269号 原告（反诉被告）：周唯，男，1988年8月10日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：吴昌军，四川结贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨应华，男，1965年6月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：罗洋，四川精汇律师事务所律师。 原告周唯（反诉被告）与被告杨应华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周唯及其委托诉讼代理人吴昌军、被告杨应华及其诉讼代理人罗洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周唯向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告押金5000元；3、判决被告支付原告违约金193200元；4、判决被告赔偿原告装修损失300000元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年4月26日签订《房屋租赁合同》，在合同中双方明确约定：房屋位置及用途、房屋租金、保证金、违约责任及消防设施等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了押金5000元和房租，花费了428000元进行装饰装修，并于2018年6月7日登记注册了“叙永县九一健身中心（个体工商户）。”原告营业不到一年时间，2019年7月12日，叙永县消防救援大队监督人员到该出租房屋进行消防监督检查时，却发现该房屋第四层未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，叙永县消防救援大队于2019年7月22日向原告作出并送达《行政处罚决定书》，责令原告停产停业，并处罚款人民币叁万元。原告无法继续在该处营业，一方面，导致大量的健身会员纷纷要求退款；另一方面，原告耗费巨资进行装饰装修，现仅仅使用了不到一年就无法再利用；原告因此遭受了严重的损失，被告严重违反《中华人民共和国消防法》等相关法律法规，存在重大过错，构成根本违约，造成原告遭受巨大损失，原告依法向贵院提起诉讼。 被告杨应华辩称：1.原告所述不实，诉状所称是消防人员来检查时，才发现租赁房屋不合格是不实的。2.消防检查处罚的是擅自使用人，并非出租人，原告的诉求于法无据，请求驳回原告诉讼请求。3.合同违约并非被告造成的，相反是原告不履行合同义务导致根本违约。被告已经向法院提交了反诉状，说明已经写得很清楚。4.原告关门停业的根本原因是因为经营不善，并非因为消防检查，而是原告自编自导的行为。消防处罚的是第四层，其第三层是可以营业的，但原告全部进行关闭，转移到新区，欺骗消费者。5.被告在签订本合同的时候，把房权证给原告看过，房权证载明的内容是597.22㎡，因为楼层比较高，被告在该房屋中间自建了一部分，被告虽然没有手续，但原告是知晓的。 反诉原告杨应华向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付腾退房屋前的租金暂计64400元（2个月），并按所欠费的3%以天数计算滞纳金；2、判令被反诉人支付违约金193200元；3、判令被反诉人承担诉讼费及反诉费。诉讼过程中，反诉原告变更第1项诉讼请求为：判令被反诉人支付腾退房屋前的租金暂计64400元（2个月），并按所欠费的月利率3%计算滞纳金。事实和理由：被反诉人因经营需要租赁反诉人位于叙永县营业用房，双方经协商一致于2018年4月26日签订了《房屋租赁合同》。合同约定了租房用途、租赁期限、租金及支付方式和违约责任等内容。合同签订后，反诉人依照合同约定将房屋交付被反诉人使用。截止2019年8月2日，被反诉人应当依照合同交纳下一租赁期的租赁费，但反诉人上门收取租赁费时才发现营业场所早已人去楼空。经反诉人多方了解，得知被反诉人经营不善，借口被消防处罚关门歇业，至今拒绝交纳拖欠的租赁费亦未腾退房屋，被反诉人行为已严重违约，给反诉人造成巨大损失，多次交涉未果，现提起反诉，请求法院判决支持反诉人以上请求。 反诉被告周唯针对反诉原告杨应华的反诉辩称，租房是事实，根据租房约定，反诉人出租的房屋不符合消防规定，违反合同的是反诉人，不是原告。 本院经审理认定事实如下：原告周唯与被告杨应华于2018年4月26日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位置及用途：甲方（被告）同意将位于叙永县的营业用房，出租给乙方（原告）经营健身俱乐部使用。面积：920㎡。二、租赁期限：1、租期为5年，从2018年5月1日起至2023年5月1日止；2、免租期2018年5月1日至2018年8月1日止……三、租金约定：1、2018年5月1日至2021年5月1日期间，面积920㎡，月租35元／㎡共计每月租金32200元／月，从2021年5月1日起采用年度递增法，每年递增率为5%。……3、租金支付方式：合同签订后，乙方每6月支付一次共计193200元，先付租金，后使用房屋。4、合同履约保证金（押金）：本协议签订后，乙方向甲方缴纳押金5000元,合同期满乙方不续租，结清全部费用后，甲方无息退还，如乙方在租赁期间内违反合同规定，致使甲方未能如期收取租金或未缴纳应承担的费用，甲方可以扣除部分或者全部押金抵付……六、违约责任1、合同期间，如甲方违约，甲方给予乙方6个月的租金（当年）作违约金；2、如乙方违约，乙方给予甲方6个月的租金（当年）作违约金。3、乙方逾期交付费用，除仍应补交所欠费外，并按欠费的3%以天数计算向甲方交付滞纳金。逾期未交付租金超出时间2个月时，视为乙方违约，甲方可单方终止该合同……七、补充条款：……2、原甲方室内消防设施（喷淋、烟感、报警）灭火栓等已验收合格交乙方使用。消防为维护保养费由乙方按年度向相关部门交纳，费用自理。……5、乙方在租赁期间不得随意破坏房屋的外观。”合同签订当天，原告依约向被告支付了押金5000元和房租193200元（2018年8月至2019年2月）。同年5月，原告与成都盛世华居装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，造价为42800元，并于2018年6月7日登记注册了“叙永县九一健身中心”（个体工商户）。同年10月26日，叙永县九一健身中心申报消防安全检查，申报表上载明场所面积597㎡，使用层数：地上3层。叙永县公安消防大队受理后，于11月6日验收合格。 2019年7月12日，叙永公安消防大队接来电举报，“叙永县九一健身中心消防设施设备不完善，存在安全隐患。”消防救援大队监督人员到该出租房屋进行消防监督检查，内容情况为“经核查，消防设施设备不完善存在消防安全隐患不属实，但是第4层未经消防安全检查擅自投入使用、营业情况属实。”叙永县消防救援大队于2019年7月22日向原告作出并送达《行政处罚决定书》，责令原告停产停业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。 另查明，叙永镇府前街66号汇锦峰2号楼3层1号商服用房系被告杨应华与案外人李玉琴共同共有，建筑面积为597.22㎡，所在层次3层。实际面积为920㎡左右（含第4层面积）。原告周唯于2019年2月3日支付了被告租金193200元（从2019年3月至8月租金）。 上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、转账明细、装饰装修工程施工合同条款、营业执照复印件、行政处罚决定书、房权证复印件、催收通知书、消防安全检查申报表、消防监督检查记录、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、投诉登记表等证据在案印证、足以认定。 本院认为，当事人应当全面按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，双方应当按约履行合同。双方在合同履行过程中，原告周唯以被告杨应华出租的房屋不符合消防安全检查，造成其停产停业为由要求被告承担赔偿责任，被告认为，原告被处罚主要是因为原告自身的原因，与被告无关。对此争议，本院认为，一、该合同载明的房屋租赁面积为920㎡，周唯即使在租赁的时候不知晓该房屋第4层无产权无法通过消防检查，但在办理营业执照的时候周唯已经知晓该房屋产权面积为第3层（面积597.22㎡），其并未提出异议，而是自己在合同上签了案外人李玉琴的名字，以促成办理营业执照事宜，从2018年5月建立租赁关系至2019年7月被行政处罚前，原告周唯均未对合同提出异议，也未向杨应华主张权利，从行为上表明了愿意继续履行该房屋租赁合同。二、周唯经营的“九一健身俱乐部”在申报消防安全消防安全检查的时候，也仅申报了第3层，可以看出周唯完全是知晓房屋的实际情况的，对于房屋第4层不能作为营业用房亦是知晓的，周唯当庭陈述将第4层作为营业用房是抱有侥幸心理。对于第四层被消防救援大队处罚停业整顿，也是周唯擅自改变房屋用途的结果，与被告杨应华无关。并且消防救援大队仅下令停业整顿第4层，原告租赁的第3层房屋是可以继续营业的，原告周唯将健身俱乐部全部停业，也是其自身的原因。故对原告周唯主张要求被告杨应华支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。对于原告主张要求解除签订的房屋租赁合同的诉讼请求，因被告也当庭表示不愿意继续租赁给原告，故本院依法予支持。对于原告主张的装修损失的请求，因原告系违约的一方，按双方的合同约定“租赁期满或乙方（周唯）责任致退租的，除双方另有约定外，依附在房屋的装修材料归甲方（杨应华）所有。如甲方不需要的部分由乙方无条件拆除并清理场地交给乙方”，协议上明确载明该房屋的装修材料归被告所有，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求依法不予支持。 关于杨应华反诉的请求，本院认为，原告周唯拒不支付房租的行为是严重违反合同约定的行为，应当承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任。原告周唯房租支付到了2019年8月，应当依法支付合同解除前的房屋租赁费64400元（9月至10月），根据双方租赁合同中对押金的约定，抵扣原告周唯缴纳的押金5000元后，原告周唯还应支付被告杨应华房屋租赁费59400元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。当事人约定违约金超出造成损失的30%的，属于过分高于造成的损失。杨应华要求周唯支付违约金193200元的反诉请求，本院结合本案实际情况，依法酌情调整为支持周唯支付两个月租金64400元。杨应华已经主张了违约金，对于要求支付滞纳金的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告周唯（反诉被告）与被告杨应华（反诉原告）于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告周唯（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杨应华租金59400元； 三、原告周唯（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告杨应华违约金64400元。 四、驳回原告周唯的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告杨应华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4387元，由原告周唯负担；反诉费减半收取2597元，由原告周唯负担1438元，由被告杨应华负担1159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  李忠林 二〇一九年九月二十七日 书记员  夏益艳