江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1378号 原告:李进，男，1978年8月19日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。 被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。 法定代表人：高建荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。 被告：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼457室。 法定代表人：王亚东，该公司总经理。 原告李进与被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）、徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李进的委托诉讼代理人葛恒安，被告中茵置业公司的委托诉讼代理人刘梦林、李苏，被告凤起经纪公司的法定代表人王亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李进向本院提出诉讼请求：判令二被告共同返还原告购买商品房款5万元及利息5080元（以5万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月2日起暂计算至2019年3月13日，要求计算至实际给付之日止）。事实和理由：被告中茵置业公司是徐州南郊中茵城小区开发商，被告凤起经纪公司是中茵置业公司销售该楼盘的渠道合作方。2017年7月2日，原告在被告售楼处选房，并与被告签订《南郊中茵城团购协议书》，协议第二条约定：原告参加凤起经纪公司组织的团购活动，缴贰万元人民币享受伍万元购房价格优惠。该协议书签订当日，原告即向凤起经纪公司支付2万元，凤起经纪公司亦向原告开具相应金额收据。2017年10月29日，原告与中茵置业公司签订正式《商品房买卖合同》，约定原告购买中茵置业公司开发建设的南郊中茵城6-1-1701室商品房一套，房屋总价款1887539元。合同签订后，原告又被要求支付了全额购房款，中茵置业公司开具了二张共计1887539元购房发票。在此过程中，二被告均不提此前在《团购协议书》中承诺的价格优惠，原告要求二被告给出解释并兑现优惠政策，二被告均态度消极，不予回应。原告认为，二被告在销售房屋过程中，通过诱导原告签订《团购协议书》并预交部分参加团购的房款，达到诱骗原告进行商品房买卖交易的目的，却在签订正式《商品房买卖合同》后拒绝兑现优惠，其行为是明显的民事欺诈，构成《价格法》第十四条（四）款“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”的不当价格行为，是典型的价格欺诈。原告在购房过程中，不仅未享受到二被告的价格优惠，反而多支付了部分款项。该部分款项，按照《团购协议书》中约定，应当按照5万元认定其现金价值。为维护原告合法权益，根据《价格法》第四十一条之规定，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告中茵置业公司辩称：原告起诉中茵置业公司主体不适格，原、被告之间既没有合同关系，被告也没有收取原告的款项，购买房屋应缴纳的房款除外，原告起诉要求中茵置业公司返还购房款5万元及银行利息没有事实及法律依据。中茵置业公司确实与相关中介服务机构达成了一些合意，准许或者许可中介在获得较多的购房人时给予一定的优惠。据被告了解的情况，相关购房人确实与中介服务机构签订了相关协议，缴纳了2万元团购费或居间服务费，中介包括被告凤起经纪公司为包括原告在内的购房人提供了相应的中介服务，使购房人获得了相应优惠或购房资格，完成中介对其承诺的服务，原告缴纳的2万元居间服务费既有法律依据又接受了相关服务合法合理。原告没缴纳所谓的购房款5万元，其缴纳的仅是2万元的中介服务费，更无所谓的利息产生，具体中介服务的内容及中介所做的工作由凤起经纪公司答辩，但原告起诉中茵置业公司没有事实及法律依据，应依法驳回。 被告凤起经纪公司辩称：凤起经纪公司从事的是中介服务，提供关于行业买卖相关的服务，二被告之间达成了相关协议，我公司给售楼处提供客户，客户可以享受2万抵5万的优惠，我们只收了2万元的中介费并出具了收据加盖了财务章，签订了团购协议书。团购协议书有效期内为客户提供的房源为3#4#7#8#号楼，具有预售证的房源，且均能享受2万抵5万的优惠。销售人员正常推荐房源，2#6#号楼不在当时有效期内。2#6#号楼开盘前售楼处工作人员通知过所有客户，由于当时政策的变化导致2万抵5万的活动无法兑现，可以退款。且客户也都到售楼处询问过并明知该情况，有些客户办了退款，有些客户认为该楼盘和当时的价格比较合适不愿退款，愿意继续购买该楼盘。针对退款客户及时办理了退款手续，对愿意继续购买的客户与售楼处协商他们享有优先选房权，也算是弥补。后期凤起经纪公司为其免费提供产权过户和房产证代办等工作。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月2日，原告李进（乙方）与被告凤起经纪公司（甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份，该协议书第一条约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳2万元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金。第二条约定：乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结。乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准。乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期2017年7月2日至2017年7月31日。有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权力……该协议书签订当日，原告向凤起经纪公司交纳了2万元。 2017年10月15日，原告与被告中茵置业公司签订《南郊中茵城认购书》一份，后原告填写《南郊中茵城签约确认单》一份。2017年10月29日，原告与被告中茵置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告中茵置业公司开发的南郊中茵城项目6幢1单元1701号房，单价为每平方米13160元，面积143.43平方米，总价款为1887539元。原告实际支付购房款1887539元。 此后，南郊中茵城部分业主向徐州市物价局投诉、举报中茵置业公司价格违法行为，经该局调解未就民事争议事项达成和解协议。被告未退还原告已交2万元团购金，原告因此提起本案诉讼。 本院认为，原告李进与被告凤起经纪公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，原告选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年7月2日至2017年7月31日，但原告并未在此期间与开发商签订《房源认购书》，超过了《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期间，不能视为通过该团购活动所签订，按约已不能享受“交贰万抵伍万的优惠”。凤起经纪公司辩称其收取的是中介费，并免费提供产权过户和房产证代办等服务，但《南郊中茵城项目团购协议书》中明确约定原告交付的是“认购该项目的团购金”而非中介费，凤起经纪公司亦未举证证明双方约定将该团购金变更为服务费、中介费且凤起经纪公司此后提供了其所称的各项服务，故凤起经纪公司该抗辩意见无事实依据，本院依法不予采纳。因《南郊中茵城项目团购协议书》约定的团购期满后，原告不再享有合同权利，被告亦不再履行合同义务，且因政府对房地产的限购政策因素实际无法实现该团购协议的目的，故应认定《南郊中茵城项目团购协议书》因约定的履行期限届满而终止。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起经纪公司因该协议书收取原告的2万元团购金应退还原告。原告主张的利息，因其未能举证证明此前已向凤起经纪公司主张过退款，故依协议约定，凤起经纪公司应自原告起诉主张退款之日起15日内将2万元退还，被告未予退款，应当自逾期之日起支付逾期付款利息。原告主张的利息起算日期不符合协议约定，本院据实调整。原告主张凤起经纪公司赔偿原告未享受到的利益3万元及利息，因原告未在协议约定的团购期内与开发商签订《房源认购书》而不能享受相应优惠，亦未举证证明系因凤起经纪公司违约所致，故原告该项主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。 原告要求被告中茵置业公司共同承担责任的主张，因中茵置业公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同当事人，依据合同相对性原则，原告该主张无事实及法律依据。原告主张二被告构成价格欺诈，但不能享受价格优惠的原因是原告未在《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期限内选定房源，且有房地产调控政策因素，原告未能举证证明系二被告行为导致其逾期选房，故二被告不构成欺诈。因此，对于原告要求中茵置业公司共同承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告徐州凤起房地产经纪有限公司应于本判决发生效力之日起十日内退还原告李进团购金2万元并按中国人民银行同期贷款利率支付原告自2019年3月29日起计算至实际给付之日止的利息； 二、驳回原告李进其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1177元，由原告李进、被告徐州凤起房地产经纪有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 审 判 员  张鑫瑶 人民陪审员  王思得 二〇一九年九月九日 书 记 员  段文斐