重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初780号原告（申请执行人）：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼251号，统一社会信用代码91110000100024296D。法定代表人：陈建光，董事长。委托诉讼代理人：蒋文斌，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。被告（执行案外人）：重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司，住所地重庆市江北区港城工业园A片区，统一社会信用代码91500105771785109C。法定代表人：周建勇，董事长。委托诉讼代理人：张超，男，1989年3月2日出生，汉族。第三人（被执行人）：重庆美每家宇泓置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区华美路20号（D6），统一社会信用代码9150010707882144XF。法定代表人：冯国柱。委托诉讼代理人：林剑雄，男，1988年9月28日出生，汉族。原告中国建筑第二工程局有限公司（以下简称“中建二局”）与被告重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司（以下简称“嘉寓公司”）、第三人重庆美每家宇泓置业发展有限公司（以下简称“美每家公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建二局的委托诉讼代理人张弘婷，被告嘉寓公司的委托诉讼代理人张超，第三人美每家公司的委托诉讼代理人林剑雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建二局向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告对位于重庆市九龙坡区福园路88号美华星都11幢X-15、X-16号房屋不享有排除执行的实体利益，请准许继续执行；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：讼争房屋登记在第三人名下，第三人系房屋的所有权人，原告有权对该房屋申请执行；被告举示的《抵房协议书》与本案没有关联性，即使法院认定有关联性，被告也没有向第三人交付全部价款，没有实际占用该房屋，无权对执行标的提出异议；如前述原因，被告不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执异3号执行异议裁定适用法律错误。嘉寓公司答辩称：1、嘉寓公司对涉案房屋享有能够排除执行的实体利益。中建二局申请查封涉案房屋时间是2017年4月，而嘉寓公司与美每家公司签订《抵房协议书》的时间是在2016年11月14日，嘉寓公司在法院查封前已经合法占有涉案房屋；2、涉案房屋全部购房款已经从嘉寓公司工程款中抵扣，并由嘉寓公司占有，所有权人为嘉寓公司；3、九龙坡区人民法院做出的（2017）渝0107民初16542号判决已认定该《抵房协议书》依法成立并生效，客观上认定了嘉寓公司以工程款支付购房款。综上，嘉寓公司对涉案房屋享有能够排除执行的实体权益，请求驳回中建二局的诉讼请求。美每家公司诉称：抵房是事实，后来由于原告查封了涉案房屋，才没有办法给嘉寓公司办理产权手续；（2019）渝05执异3号执行异议裁定认定正确，可以排除执行。本院查明事实：中建二局与美每家公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院根据中建二局的保全申请，于2017年4月1日作出（2017）渝0107财保118号民事裁定书，保全查封了美每家公司名下包括重庆市九龙坡区福园路88号美华星都5-13-X、9-19-X号房屋在内的房产。2017年9月30日，重庆仲裁委员会作出（2017）渝仲字第763号裁决书，裁决主要内容为：（一）美每家公司自本裁决书送达之日起10日内，向中建二局支付工程款166831560.49元；（二）美每家公司自本裁决书送达之日起10日内，向中建二局支付律师费1820000元、保全担保费140000元、保全费3500元；（三）中建二局对美每家˙美华星都项目商住楼建安总承包工程折价或者拍卖、变卖的价款在上述第（一）项裁决款项范围内享有优先受偿权；（四）中建二局对位于重庆市九龙坡区福园路88号11幢等（详见本裁决书附件）的不动产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第（一）项裁决款项范围内享有抵押权的优先受偿权。该裁决书生效后，因美每家公司未如期履行义务，中建二局向本院申请强制执行。另查明，2016年11月14日，美每家公司（甲方）与嘉寓公司（乙方）签订《抵房协议书》，约定：甲方将11-3-15号（建筑面积60.47平方米，房价576667元）、11-3-16号（建筑面积61.18平方米，房价583438元）房屋共计131.65平方米，合计作价1160105元，抵偿给乙方，作为甲方应付乙方的工程款；乙方必须向甲方开具相应金额的工程款发票，甲方向受让人开具相应金额的购房发票；在甲方与受让人签订《商品房买卖合同》之时起，则视为甲方向乙方支付完成上述美华星都项目所签合同应付工程款，甲、乙双方抵付行为完成。2016年11月20日，美每家公司出具《接房通知书》，载明：重庆美每家物业管理有限公司，我司与嘉寓公司已于2016年11月14日签订了抵房协议，户型号门11-3-15、11-3-16，现同意嘉寓公司接房，请贵公司予以配合钥匙交接、水电开通等物业事宜。再查明，嘉寓公司起诉美每家公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民初16542号民事判决书，该判决书认定事实：嘉寓公司与美每家公司签订的《抵房协议书》合法有效，《抵房协议书》尚未实际履行，现并未解除，双方应当遵守该协议约定，嘉寓公司不能再请求美每家公司全部以货币方式支付工程款，故嘉寓公司请求美每家公司支付的工程款应当为约定的价值1160105元的房屋以及145913.25元工程款。判决美每家公司向嘉寓公司支付工程款145913.25元及相应利息和质保金。嘉寓公司于本案一审庭审中陈述，美每家公司将案涉房屋移交给嘉寓公司后，嘉寓公司一直在找案外人看房并与美每家公司洽谈购房事宜。案涉房屋一直处于空置状态。以上事实，有本院（2019）渝05执异3号执行异议裁定书、重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民初16542号民事判决书、《抵房协议书》、《接房通知书》等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋的登记权利人在人民法院依据中建二局的申请进行保全查封时系美每家公司。嘉寓公司虽然在人民法院查封前已就案涉房屋与美每家公司签订了《抵房协议书》并约定美每家公司以案涉房屋抵偿其应付嘉寓公司的工程款1160105元，但该协议同时约定“在美每家公司与受让人签订《商品房买卖合同》之时起，则视为美每家公司向嘉寓公司支付完成上述美华星都项目所签合同应付工程款，双方抵付行为完成。”故该《抵房协议书》系附条件的以房抵债协议，所附条件为美每家公司与实际购房人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》才能完成嘉寓公司与美每家公司之间金钱债务的消灭。根据本院查明事实，截止人民法院查封案涉房屋时止，美每家公司并未与任何案外人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，故《抵房协议书》约定的条件并未成就，双方约定的以房抵债并未实际履行，该《抵房协议书》的法律效力并不等同于以物权期待为目的的房屋买卖协议，不能认定嘉寓公司与美每家公司在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。同时，因前述《抵房协议书》并未实际履行，嘉寓公司与美每家公司根据该协议约定的金钱之债并未消灭，故不能认定嘉寓公司已向美每家公司支付完毕案涉房屋的全部价款。美每家公司于2016年11月20日向嘉寓公司出具《接房通知书》，但该证据只能证实美每家公司就案涉房屋向嘉寓公司完成了钥匙交接，并不代表对物的占有的转移。并且结合嘉寓公司于庭审中的陈述，嘉寓公司在接受房屋钥匙后一直在找案外人看房并与美每家公司洽谈购房事宜，案涉房屋一直处于空置状态，故不能认定嘉寓公司在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。综上，在人民法院查封案涉房屋之前，嘉寓公司与美每家公司并未签订合法有效的书面买卖合同，嘉寓公司并未合法占有案涉房屋，嘉寓公司也未支付案涉房屋的全部价款。故嘉寓公司对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益，中建二局的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准予对位于重庆市九龙坡区福园路88号美华星都11幢3-15、3-16号房屋的执行。本案案件受理费15240.94元，由被告重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院（2019）渝05执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈 华审 判 员  芦明玉审 判 员  苏致礼二〇一九年九月十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨