广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初14031号原告：吴永刚，男，1965年9月19日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区，被告：张竞，女，1984年11月8日出生，蒙古族，身份证地址广东省深圳市南山区，原告吴永刚诉被告张竞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告吴永刚、被告张竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、被告退还原告住房保证金剩余款1356.5元（人民币，下同)（保证金14400元，减去最后一个月物业费195.31元、水费166.87元、煤气费350元、电费122.32元）；2、被告向原告退还提前1天强行收房的租金232元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月4日签订租赁合同，原告租赁被告的房屋（深圳南山区后海大道蔚蓝海岸花园1期11栋2D室）2年，并于2018年4月3日续租1年。合同约定，在合同期满后，被告应将租赁保证金原数退还给原告。但被告在合同期满前1天强行收房。同时，被告强迫原告对使用10年以上的破损家具、墙面，按全新的家具、墙面进行不合理的赔偿和大面积装修，以此理由扣押原告租房保证金不退。特诉请法院，判令被告尽速退还原告租房保证金等。被告辩称：一、吴永刚损坏本人出租房屋内家具设备等物品，依据合同约定进行赔偿，并且吴永刚在租赁结束收房时已对损坏事实及赔偿和费用支付事项签字确认。根据吴永刚与本人于2016年4月3日签订的房屋租赁合同约定，根据2019年4月2日双方协商签订的房屋交割书，经计算后本人愿意退还2786.9元租赁保证金给吴永刚。其中在14400元租赁保证金中扣除11613.1元整，包括吴永刚租住深圳市××区蔚蓝海岸一期11栋2D期间所欠的物业费195.31元、水费166.87元、煤气费350元、电费122.32元（以上金额经吴永刚起诉状确认同意抵扣）以及直饮水费162.6元。此外包括保洁费125元、电视柜999元，马桶盖380元，洗手池1800元，主卧前面及客厅墙面破损修补及重新油漆费用1592元。本人根据2019年4月2日双方协商签订的房屋交割书中的条款，只与吴永刚结算了客厅背景墙及主卧靠南一面墙以及主卧墙面破洞修补的费用，根本不存在吴永刚起诉状中诬告本人按全新墙面进行大面积装修行为。主卧床3000元、浴缸2000元。吴永刚在诉讼状中提出本人扣押租房保证金不退，根据微信记录，本人于2019年4月7日与吴永刚进行沟通将剩余押金2949.5元退还给吴永刚，但吴永刚拒收，本人给予吴永刚三天时间考虑，吴永刚夫妇在三日内仍没有提出接收。本人无法退还剩余押金。吴永刚在租赁期间致使房屋设施（洗手台、马桶盖、浴缸），家具（床、电视柜），墙面多处受损，并在租赁期满后不予维修，致使本人经济受损，并花费两天时间清洁卫生，维修置换家具，本人要求吴永刚按照签署的房屋交割单上的责任分割补偿本人的经济损失10730.5元。并且吴永刚应当支付租赁期产生的直饮水费162.6元。以上与下述房屋租金滞纳金合计共11613.1元整。二、从租赁保证金中扣除吴永刚三年累次逾期缴纳房租滞纳金共计720元是依据双方签署合同约定执行。从本人名下建设银行卡活期账户交易明细以及微信汇款记录可以看出，在吴永刚租赁涉案房产三年以来，即使本人每个月提醒的情况下，一共有18次逾期交纳房租的记录，说明吴永刚夫妇超过半数时间违反住房租赁合同2016年合同和2018年签署的合同中有关逾期交纳房租的约定，本人根据合同约定收取吴永刚逾期缴纳房租滞纳金共720元。三、本人按照合同约定收房，不存在违约强行收房行为。吴永刚于2018年4月3日已经入住涉案房产至2019年4月2日，其合同租赁期12个月届满，已经完成合同约定时间期限。在合同约定的租赁期内，本人从未有过提前强行收房行为。根据微信记录吴永刚夫妇于2019年3月27日主动提出搬家，并要求本人向管理处提出开具放行单，搬离行为实属自愿，不存在本人强行收房的情况。根据2018年4月1日签订的住房租赁合同，本人于2019年4月2日上午10点提出当晚双方有空时收验房屋，吴永刚夫妇没有反对。于是本人当晚八点到涉案房产收验房屋，交接钥匙，是遵守合同约定的一种行为，因为到夜晚零点就是4月3日，到那时太晚没有可能交验房屋。本人没有违反合同行为存在。四、要求吴永刚赔偿本人误工费、交通费三天共计3412元。由于吴永刚不遵守合同，言而无信，出尔反尔的行为，致使本人误工两天处理房屋设施等破损事务，并出庭一天，本人要求吴永刚赔偿本人误工三天费用1800元，并拒绝支付吴永刚的诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期11栋2D房（涉案房产）出租给乙方做住宅使用，租赁期限自2016年4月4日起至2018年4月3日止；租金每月2700元，乙方应于每月4日前支付租金；乙方须于2016年4月4日向甲方支付相当于二个月租金数额的租赁保证金，即14400元；合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；本合同终止后，乙方应于三日内迁离及交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；及其他内容。2018年4月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案房产出租给被告，租赁期限12个月，自2018年4月3日起至2019年4月3日止；房屋每月租金7200元，租金总额86400元；乙方缴纳物业管理费、垃圾除非等相关费用、水电、煤气、电视、网络等自行消费费用；及其他内容。2016年4月3日，原告向被告支付押金14400元。为证明涉案房产在原告承租时的家具及电器状况，原告提交了一份家私电器清单。该清单中的“交楼时状态”栏中有手写的相关内容，如“桌面严重花烂”、坐厕“很脏洗不掉”等。被告表示手写的内容是原告自己写的，被告手中没有该清单。被告提交了一份2019年4月2日原、被告均签字的“房屋交割书”，内容为：“业主张竞要求：洗手台、马桶盖、客厅红色电视墙、浴缸、主卧床、主卧左侧墙壁破损、房屋清洁扫打费用，以上有吴永刚负责，剩余物业、水费、电费、煤气费、饮用水费由吴永刚负责，张竞负责将以上费用之外的押金退还吴永刚。”原告对前述交割书的真实性予以认可，但表示该交割书是被告自己写的，其对证明内容不予认可。为证明原告承租涉案房产期间所产生的直饮水费用共计为162.6元，被告提交了相关的扣划记录、收据予以证明。原告表示其不清楚，无法判断。为证明涉案房产的马桶盖损坏、洗手池破损、墙面破损、主卧床损坏、浴缸开裂等，被告进行了维修或更换，被告提交了相关照片、收款收据、粉刷报价单、证人证言等予以证明。原告对前述证据不予认可。被告自行制作了一份《押金抵扣清单》，载明：物业费195.31元、水费166.87元、煤气费350元、电费122.32元、保洁费125元、电视柜999元、马桶盖380元、洗水池1800元、墙面500元、油漆992元、辅料100元、主卧床3000元、浴缸2000元，共计10730.5元，另加拖欠房租滞纳金720元，共计11450.5元。原告表示该清单是被告随意写的，没有依据。庭审中，双方均确认原告于2019年4月2日搬离涉案房产；被告表示原告是4月2日晚上10时搬走的。本院认为，原告与被告签订的两份租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，租赁合同已到期终止，原告搬离了涉案房产，且已交清租金，被告应向原告退还相应的租赁保证金。对于被告提出的因涉案房产设施设备存在损坏且原告应承担直饮水费用162.6元，故应扣除相关维修等费用的抗辩理由，本院认为，双方在房屋交割书中明确记载原告应承担洗手台、马桶盖、客厅红色电视墙、浴缸、主卧床、主卧左侧墙壁破损、房屋清洁扫打费用以及物业、水费、电费、煤气费、饮用水费，可见，原告以确认其自愿承担设施设备损坏的维修等相关费用，故被告要求在押金中抵扣相关费用于法有据。对于具体的金额，因双方并未在房屋交割书中予以明确约定，而原告提交的相关证据被告不予认可，且相关证据不足以证明设施设备损坏的实际金额或维修的具体金额，故本院综合合同的履行情况、被告提交的相关证据，酌情判令原告应承担相关维修等费用等共计4000元。此外，被告已提交证据证明直饮水费用为162.6元，且房屋交割书中明确约定原告应承担直饮水费，故被告要求扣除直饮水费162.6元，符合约定。对于被告提出的滞纳金，双方在合同中并未约定迟延履行的滞纳金，且被告并未提出反诉，故被告要求抵扣滞纳金并无依据。原、被告均确认涉案房产的物业费195.31元、水费166.87元、煤气费350元、电费122.32元原告尚未支付，原告已扣除前述费用后要求被告退还押金13565.5元，故扣除上述维修等费用及直饮水费后，被告应退还原告押金（即租赁保证金）9402.9元（13565.5元－4000元－162.6元）。对于原告要求被告退还提前1天强行收房的租金232元的诉讼请求。原告并未提交证据证明系被告强行要求原告于2019年4月2日搬离，而且，2018年4月1日双方签订的租赁合同虽约定租期到2018年4月3日，但按正常的租赁惯例，租赁期限为12个月应是从2018年4月3日起至2018年4月2日止，且原告实际搬离已到4月2日晚上，原告要求被告退还1天的租金，有违诚信，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张竞于本判决生效之日起十日内向原告吴永刚退还租赁保证金（押金）9402.9元；二、驳回原告吴永刚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.47元，由原告负担23.87元，由被告负担48.6元。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一九年九月十七日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。