河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民初2838号原告：章红丽，女，汉族，1973年12月14日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：韩青林，西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：王艳丰，西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：西峡县腾飞印务有限责任公司，住所地西峡县城刘巷街道西保路，统一社会信用代码91411323176480597B。法定代表人：庞俊华，该公司经理。委托诉讼代理人：贾中华，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：南阳市置换空间商贸有限公司，住所地南阳高新区北京路121号，统一社会信用代码91411300MA441U347A。法定代表人：李永奎，公司总经理。被告：南阳市知道易货商贸有限公司公司，住所地西峡县紫金街道龙乡路与紫金东路东北角，统一社会信用代码91411323MA44732H6A。法定代表人：程文典，该公司总经理。被告：马保文，男，汉族，1962年7月25日出生，户籍地西峡县，现住西峡县。原告章红丽与被告西峡县腾飞印务有限责任公司（以下简称腾飞公司）、南阳市置换空间商贸有限公司（以下简称置换空间公司）、南阳市知道易货商贸有限公司（以下简称知道易货公司）、马保文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章红丽及其委托诉讼代理人王艳丰、韩青林，被告腾飞公司的委托诉讼代理人贾中华，知道易货公司的法定代表人程文典，马保文到庭参加诉讼，被告置换空间公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告章红丽向本院提出诉讼请求：1.确认原告与腾飞公司签订的集资建房协议书为无效合同；2.退还原告315000元(购房款295000元及占用期间利息，利息自2018年1月31日起按银行同期贷款利率计算至款清之日止)，四被告承担连带清偿责任；3.诉讼费用由被告担。事实和理由：2017年马保文购买腾飞公司所建的腾飞家园房屋一套(一号楼八楼三户)。马保文将该房委托知道易货公司代售，知道易货公司将房屋交于置换空间公司挂牌出售。原告从知道易货公司得知该房屋信息，恰谈成功后，原告向知道易货公司缴纳中介费。2018年1月31日，由马保文、知道易货公司、置换空间公司在场见证，原告与西峡县腾飞务有限责任公司签订集资建房协议书。协议书将马保文购买的上述房产变更到原告名下，集资建房协议书第四款:总房款为295000元己全部付清，腾飞公司并在该条款上面加盖印章。2018年1月31日原告向腾飞公司缴纳3000元水电接头费。在装修期间，腾飞公司以案外人债务不清为由阻止装修。后原告多方打听得知该房屋不具备出卖条件，无法办理房权证。鉴于上述事实，因中介公司对房屋是否具备销售条件而对外出售，导致原告所签订的合同无效，对原告经济造成严重损失。被告腾飞公司辩称，法院应依法驳回原告的诉请。理由如下：一、腾飞公司与原告之间不存在客观真实的合作建房或房屋买卖合同关系。腾飞公司与章红丽所签的《集资建房协议书》是基于他人说情，考虑为其以后办理房权证方便而签的，双方之间不存在客观真实的集资建房或房屋买卖合同关系，腾飞公司没有直接卖给过原告房屋，也没有收到过原告交付的所谓买房款295000元。二、腾飞公司没义务向原告返还购房款和和该款占有期间的利息。由于腾飞公司从没有收取过原告交付的所谓购房款295000元，也没有收到过马保文的上述款项(不存在原告诉状所述2017年马保文购买西峡县腾飞印务有限公司所建的腾飞家园房屋一套的情况)，所以即使认定合同无效，腾飞公司也没有义务向原告返还上述款项及支付占有利息。被告知道易货公司辩称，知道易货公司依据与马保文签订的易货协议将案涉房产对外挂牌出售，知道易货公司与马保文所签协议备注有两点，1.马保文应保证房产无纠纷，2.服务费用合同显示5000元。原告交给马保文160000元现金依据的是知道易货公司与马保文所签订的协议，160000元现金由原告支付，135000元货物由知道易货支付，并为马保文建户立账。但是最终房产由置换空间公司兑付给原告。所以应该由置换空间公司负责兑付马保文货物。在这种情况下，知道易货公司置换案涉房产，一没有收到现金，二没有收到原告置换所需的135000元货物，所以知道易货公司认为，若法庭确认购房合同无效，则应该由收款方退还款项，收货方退还货物。被告马保文辩称，原告诉状中所说不属实，马保文有个朋友叫朱某某，案涉房屋是朱某某跟腾飞印务有限责任公司经理庞某某签订的房屋购买认购书，马保文有复印件作为证据，马保文将此协议通过知道易货交给了原告，当时由知道易货公司负责人和原告一起去看房和交付钥匙，另外，原告又通过他个人关系找到腾飞公司负责人庞某某，向庞某某确认涉案房屋有无纠纷，庞某某说没有纠纷，后被告马保文将购房认购书原件上的名字换成原告的名字，买卖协议成交。原告分批给了马保文160000元现金，另外给马保文135000元的置换货物，服务费是8100元。朱某某委托马保文让马保文卖房子，马保文将原告给马保文的钱转给朱某某。合同成立后，交易和马保文无关，马保文没有退还房款的义务。被告置换空间公司未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状及相关证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年至2018年间，原告章红丽与被告置换空间公司多次签订《易货合同》，内容均为“……双方自愿以各自商品与对方商品进行交换，采用等值交换（具体商品以附表填写内容为准）具体易货方式分以下几种：1.完全以易货结算，2.部分易货结算，部分资金结算，3.其他方式结算。提货原则：乙方（章红丽）向甲方（置换空间公司）提供一定额度的货品的情况下，乙方可以从甲方提出等额价值的货品。提货时双方需详细填写提货单，核对无异后，由甲乙双方盖章生效……”。章红丽实际上向置换空间公司提供了16万余元饮料等货品。2018年2月1日，被告马保文与被告知道易货公司签订《易货合同》，合同主要内容如下：“……双方自愿以各自商品与对方商品进行交换，采用等值交换（具体商品以附表填写内容为准）具体易货方式分以下几种：1.完全以易货结算，2.部分易货结算，部分资金结算，3.其他方式结算。提货原则：乙方（马保文）向甲方（知道易货公司）提供一定额度的货品的情况下，乙方可以从甲方提出等额价值的货品。提货时双方需详细填写提货单，核对无异后，由甲乙双方盖章生效……（附表显示：产品名称：腾飞家园1号楼8楼3户，单价295000元，160000元现金、135000元货物）易货金额135000元，易货服务费5000元”。2018年2月4日，知道易货公司出具出库单一份，内载“提货方李某某，出库类型易货出库，货品名称腾飞家园小区1套，单价135000元”。章红丽通过银行现存向马保文支付160000元，支付时知道易货公司人员在场。2019年8月19日，被告置换空间公司工作人员王某到庭接受本院的询问，其在询问笔录中称：“……置换空间老板李某某……我当时是置换空间公司的业务经理……章红丽找到我们公司想置换房子，知道易货也是经营这个业务，我公司通过知道易货得到房源，前期没有出现纠纷时我公司和章红丽约定的是：她有13.5万元货物放在我公司，剩余她再出16万元现金作为对应的房款购买马保文的房子，房子是腾飞印务开发的房产，后来抵给马保文了。后期因为章红丽装修房子被腾飞印务阻拦，产生纠纷，各方交易搁置至今”。2019年9月4日，王某作为证人到庭作证陈述如下：“与章红丽的交易是陆续进行的，与知道易货公司是知道易货公司程文某和李某某谈的。本案房屋是马保文提供给知道易货，知道易货通知给李某某的，置换空间公司通知章红丽去看房子。原告看中房子后，交易通过160000元现金和135000元易货的方式，章红丽交给我们的是味动力牛奶饮品和白酒。我们收到135000元货物后，我没有在场，马保文在场，因房屋后期发生纠纷，这135000元货物还在置换空间，没有交付给知道易货。置换空间和知道易货沟通货物如何交付时候，章红丽和马保文不在场，只有两个法人在场。易货公司在易货的时候，置换空间公司平时只对货物商量价格，没有审查房屋，房屋是知道易货和原告审查的”。庭审中，腾飞公司表示对上述王某陈述的交易过程不知情，其他各方当事人对上述笔录内容真实性不持异议。据2018年1月31日原告章红丽与被告腾飞公司签订的《集资建房协议书》显示，章红丽以总价295000元向腾飞公司认购腾飞公司自建职工住宅1号楼8楼3户房屋一套，并向腾飞公司交纳3000元水电接头费。早在2015年10月13日，关于该房产腾飞公司与案外人朱建设也签订过一份的《集资建房协议书》，内容与章红丽所签协议大致相同。庭审中，腾飞公司自称其开发的腾飞家园房产项目不具备建筑许可手续，不属于合法建筑。另据工商登记信息显示：南阳市置换空间商贸有限公司，成立于2017年6月5日，现经营状态为存续，经营范围为食品、五金交电、日用百货、家纺织品、洗化用品、机电产品的销售；南阳市知道易货商贸有限，成立于2017年7月25日，现经营状态为存续，经营范围为日用百货、五金交电、电子产品、文具用品、体育用品、预包装食品、洗化用品、矿产品、建材、化工产品（不含危险化学品）、机械设备、家具、电动车销售，广告设计、制作、发布，卷烟。本案审理过程中，章红丽将诉请第二项“退还原告315000元(购房款295000元及占用期间利息，利息自2018年1月31日起按银行同期贷款利率计算至款清之日止)，四被告承担连带清偿责任”变更为：要求被告马保文返还购房款160000元，腾飞公司返还3000元水电接头费，置换空间公司返还价值135000元货物，同时放弃诉请中主张的已付购房款被占用期间利息损失，并不再要求被告知道易货公司承担责任。腾飞公司表示愿意返还章红丽支付的3000元水电接头费。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，受法律保护。本案中存在多个法律关系，即章红丽与腾飞公司之间的房屋买卖合同关系，章红丽与置换空间公司之间、马保文与知道易货公司之间的合同关系，置换空间公司与知道易货公司之间可能存在的合同关系。原告诉请能否得到支持，受上述各个法律关系性质、效力的影响。首先，原告章红丽与被告腾飞公司之间，形式上二者签订了《集资建房协议书》，但实际上双方并不存在真实有效的房屋买卖合同关系，理由如下：一、双方均不具备买卖房屋的真实意思。庭审中章红丽自述是通过置换空间公司和知道易货公司，从马保文处购得该房源，房款已向马保文支付而非向腾飞公司支付；同时腾飞公司辩称当时是基于人情考虑为章红丽办理房权证方便而签订的协议，且腾飞公司当庭对马保文提供的2015年10月13日腾飞公司与案外人朱建设签订的《集资建房协议书》质证如下“假定该协议书是真实的，说明原告提供的集资建房协议书当事人之间确实没有进行交易”，章红丽对腾飞公司与案外人朱建设所签协议亦无异议。二、腾飞家园房产项目建设违反土地、规划等行政法规的效力性强制性规定。作为案涉房产所属项目腾飞家园的开发方，腾飞公司自认项目建设缺乏准建手续，无法办理产权登记。该买卖行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形……”的规定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，章红丽与腾飞公司之间签订的《集资建房协议书》涉及买卖违章建筑，因违反房地产管理等行政法规强制性规定，同时欠缺当事人的真实意思表示，应属无效合同。其次，章红丽与置换空间公司之间，双方交易模式如下：章红丽作为委托人，与置换空间公司签订易货协议后向置换空间公司提供一定金额的货物并支付约定报酬，即取得从置换空间公司提取等价货物的权利，置换空间公司取得货物后得以自己名义与不特定第三人进行交易，至于置换空间公司的交易对象是谁、对方支付何种对价，章红丽在所不问。《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定：“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同”，章红丽与置换空间公司之间易货交易模式符合行纪合同的特点，应当认定二者之间存在行纪合同关系。根据章红丽与置换空间签订的合同、作为证人出庭的置换空间工作人员王某陈述，足以认定双方存在真实有效合同关系。基于同样的事实和理由，马保文与知道易货公司之间也存在真实有效的行纪合同关系，这里不再赘述。最后，知道易货公司与置换空间公司之间，据到庭当事人及证人王某陈述，该两公司的法定代表人之间为促使以案涉房产作为标的物的交易完成，存在某种交易关系，但各方说法不一致。由于置换空间公司未到庭应诉，亦未提供相关证据，二者之间究竟存在何种法律关系无法查明，对其合同效力本院不宜评价。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案当事人应返还因合同取得的财产，结合本案事实，马保文已收取章红丽支付的房款160000元，腾飞公司从章红丽处取得水电接头费3000元，章红丽目前尚未占有使用争议房屋。章红丽与腾飞公司之间房屋买卖合同归于无效，章红丽要求马保文返还房款160000元、腾飞公司返还水电接头费3000元，本院予以支持。章红丽另主张置换空间公司退还其135000元货物，基于双方之间合同关系并未解除，尚存在有效的行纪合同关系，依照合同约定章红丽享有从置换空间公司提取等价货物的权利，要求退货缺乏依据，本院不予支持。原告放弃对知道易货公司的诉请，属自身诉讼权利的处分，本院予以准许。被告置换空间公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其相关诉讼权利的放弃，不影响本院依法裁判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告章红丽与被告西峡县腾飞印务有限责任公司于2018年1月31日签订的《集资建房协议书》无效。二、被告西峡县腾飞印务有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告章红丽人民币3000元。三、被告马保文于本判决生效后十日内返还原告章红丽人民币160000元。四、驳回章红丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5770元（原告预付6025元），减半收取2885元，由原告章红丽负担1085元，被告西峡县腾飞印务有限责任公司负担50元，被告马保文负担承担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李向阳二〇一九年九月二十五日法官助理朱博书记员李虹霈附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。