广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7833号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：朱海涛，广东智洋律师事务所律师（授权时间：2019年6月6日至2019年7月31日）。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师（授权时间：从2019年8月1日开始）。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：康莉。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人康莉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。明福公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判《物业使用权转让合同》有效，双方继续履行合同；2.驳回康莉的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由康莉负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定案涉合同为无效合同属认定事实错误。案涉项目应属经主管部门批准建设的项目，案涉合同应当认定有效。1.本案合同标的于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基坑支护施工，且至2018年9月，桩基础已施工完成。2.佛山市禅城区****弼塘股份经济联合社确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将案涉物业使用权转让予康莉。3.一审法院向佛山市自然资源局禅城分局调取的《复函》充分说明，地块二已办理建设工程设计方案审核……因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证。但明福公司对地块二项目建设的审批手续是依法申请和进行的，且建设工程规划报批手续所需的所有资料均已批审完毕。该项目不存在相关部门不颁发建设工程规划许可证的可能性，工程规划报批等均是合法有效的。4.地块二项目已签订500多套房屋租赁合同，从维护交易的稳定性来说，该合同的效力不应被轻易否定。二、一审法院违反不告不理原则。康莉请求撤销《物业使用权转让合同》，其理由是明福公司通过欺诈的手段与康莉签订合同，但康莉并未提供相应证据证明明福公司存在任何欺诈情形，案涉合同亦遵循等价有偿原则，并无显失公平，法院不应主动审查案涉合同的效力。三、《物业使用权转让合同》合法有效，一审法院适用法律错误。1.地块二项目的《建设工程规划许可证》在办理过程中，未违反法律法规的强制性规定。2.明福公司取得不动产承租权有事实和法律依据，双方当事人有权继续履行案涉合同的义务，明福公司在履约过程中不存在违约行为，不应返还309688元。3.签订案涉租赁合同前，康莉对案涉项目的性质、状况及适租情况进行了解，康莉自愿签订案涉合同，该合同是双方真实意思表示，应认定为有效合同。四、一审法院对双方过错责任分配错误。一审法院认为双方当事人均对案涉合同无效存在过错，康莉至少也应承担利息损失，不应由明福公司承担占用款项的利息损失。康莉答辩称：本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋所在地块尚未取得建设工程规划许可证，提前介入的说明仅能证明该项目的坑基支护桩基础工程质量安全监督办理了提前介入，不能证明案涉房屋已经主管部门批准建设，故双方签订的《物业使用权转让合同》应属无效，康莉诉请返还租金及赔偿利息的主张合法合理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回明福公司的上诉请求。康莉向一审法院起诉请求：1.撤销康莉与明福公司于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》；2.明福公司向康莉返还租赁款309688元并支付利息（以309688元为本金，从2018年4月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年3月4日为11899元）；3.本案的诉讼费、保全费由明福公司承担。一审法院认定的事实：2018年4月20日，康莉（乙方）与明福公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，合同约定：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目（以下简称‘该项目’）的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第1栋312房（以下简称‘该物业’）的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区******股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区******股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为每平方米8258.35元；总金额309688元。2、转让款付款方式一次性付款：乙方须于本合同签订当天（即2018年4月20日内）向甲方支付全部转让款309688元（包含定金）……第八条违约责任1、甲方违约责任……2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”康莉分别于2018年4月13日、2018年4月20日向明福公司支付50000元、259688元，合计支付租赁款309688元，明福公司分别出具《收款收据》。另查明，佛山市禅城区****侧、**路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区******股份合作经济联合社，土地所有权人为**股份合作经济联合社农民集体。2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区******股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”再查明，2018年6月8日，佛山市禅城区******股份经济联合社出具《情况说明》，确认：明福加德公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。明福公司亦陈述，一、涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的为1栋三层12房20年的物业使用权。二、涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。三、加德公馆共售516间物业，目前明福公司已停售。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据明福公司确认，涉案房屋位于地块二，故康莉、明福公司于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。因本案合同自始无效，故康莉诉请撤销没有依据，不予支持。关于康莉诉请返还租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，而涉案房屋尚未落成，明福公司并未向康莉交付房屋。故明福公司应将收取的租金309688元返还给康莉。康莉诉请于法有据，予以支持。至于利息。明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给康莉使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。康莉作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定康莉的损失为明福公司占用款项的利息损失，即以309688元为本金，从2018年4月20日起至明福公司返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，康莉诉请合理，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、确认明福公司与康莉于2018年4月20日就加德公馆第1栋312房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向康莉返还租金309688元以及利息（以309688元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年4月20日起计算至明福公司返还租金之日止）；三、驳回康莉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3062元、财产保全费2128元，合计5190元，由明福公司负担。本案二审过程中，明福公司向本院提交如下新证据。证据1.广东省企业投资项目备案证一份（编号：2017-440604-70-03-**），拟证明案涉地块一、地块二是是合法施工的。证据2.建设工程设计方案规划技术审查指标一览表（修规、总平）（编号：J170905L*），雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块一）总平面审核意见（编号：J171010A*），建设工程设计方案规划技术审查审核表（编号：J171206L*），拟证明案涉地块一是合法施工的。证据3.建设工程设计方案规划技术审查指标一览表（修规、总平）（编号：J171106L*），雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块（地块二）总平面图审核意见（编号：G171121F*），建设工程设计方案规划技术审查审核表（编号：J180313L*），拟证明案涉地块二是按照案涉地块一的方式依法报批的。证据4.佛山市禅城区非税收入缴款通知书（通知书号：180*****46100）、禅城区行政服务中心（智慧新城大厅）一门式业务收件回执，拟证明案涉项目未取得建设工程规划许可证的原因是未及时缴纳城市基础设施配套费，但案涉项目的审批手续是依法申请的，案涉项目是经济联合社及主管部门批准建设的，其所需的建设工程报批手续资料均已批审完毕，案涉项目得到了相关部门的批准，并进行了施工。本院组织当事人进行证据交换和质证。康莉对上述证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认。康莉认为案涉地块一完成了法定审批手续并不代表案涉地块二已经取得或必然取得建设工程规划许可证。经审查，本院认为，当事人对上述证据的真实性无异议，且上述证据能够反映本案事实情况，本院予以接纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否无效；明福公司是否应向康莉退回所收取的涉案房屋租赁款及利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，案涉房屋位于雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块二），而项目地块二尚未取得建设工程规划许可证，即一审法院认定双方当事人于2018年4月20日签订的《物业使用权转让合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。明福公司上诉主张项目地块二已经获得相关证件，且完成了桩基础工程，该项目应认定为经主管部门批准建设，案涉合同应属有效。经查，首先，明福公司至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证，即明福公司未取得建设工程规划许可证进行建设的法律后果，应由明福公司承担。其次，虽然项目地块二的总平面图、规划技术审查以及设计方案审核均已通过，但这些只是明福公司为获取建设工程规划许可证而去相关部门提交的过程性材料。另外《建设工程设计方案规划技术审查审核表》明确说明：本审查意见仅作为办理规划审批的参考意见。《禅城区行政服务中心（智慧新城大厅）一门式业务收件回执》也只能说明明福公司提交了办理建筑物设计方案审核所需的材料，上述材料均不是规划部门批准建设地块二项目的反馈性意见。故上述材料不能视为案涉地块二已经主管部门批准。再者，即使佛山市禅城区****弼塘股份经济联合社提供证据证明明福加德公馆项目已取得开发所需证件，明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将案涉物业使用权转让予康莉。但佛山市禅城区****弼塘股份经济联合社不是出具《建设工程规划许可证》的法定职权机关，其提供的证据不应采信。故明福公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，康莉与明福公司签订案涉《物业使用权转让合同》之后，康莉向明福公司支付租赁款309688元。迄今为止，明福公司未向康莉交付案涉房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故一审法院判决明福公司返还案涉房屋租赁款，有事实和法律依据，本院予以维持。至于明福公司占有上述租赁款项期间的利息，确属康莉的直接损失，明福公司应予赔偿。一审法院酌定以中国人民银行同期贷款利率为标准计付利息，相对合理，处理适当，本院予以确认。对此，明福公司上诉主张因双方当事人对合同无效均有过错，应由康莉承担利息损失。但该利息损失是由明福公司占有上述租赁款，且没有将案涉房屋交付使用而产生的，明福公司应付赔偿责任。故明福公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，明福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5945元，由上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十七日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋