广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7147号上诉人（原审被告）：陈冰玲，女，1967年2月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢少群，女，1977年6月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈志权，广东东达昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海紫金城市场投资开发有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：江永杰。委托诉讼代理人：杨天菊，女，系公司员工。委托诉讼代理人：江顺清，女，系公司员工。上诉人陈冰玲因与被上诉人卢少群、佛山市南海紫金城市场投资开发有限公司（以下简称紫金城开发公司）相邻关系纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初20670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈冰玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项中陈冰玲向卢少群赔偿损失共计14131.2元以及第二项中陈冰玲向卢少群支付修复费用16000元。2.诉讼费用由卢少群、紫金城开发公司承担。事实和理由：一、卢少群要求陈冰玲赔偿损失14131.2元没有事实和法律依据。卢少群在发生漏水后，未主动采取积极补救措施防止酒水损坏，在事后也未采取有效的措施对损失的酒水进行保护或固定，也未找有公信力的公证机构公证受损现场，在一审开庭时也未拿出任何酒水受损的实物证据，其根本无法证明是否真实存在因漏水导致的酒水损失。陈冰玲不认可卢少群损失的主张，紫金城开发公司的《声明》为其单方的确认，而且损失酒水的牌子、型号、价格和数量等也没有其他证据佐证。因此，陈冰玲认为卢少群主张的酒水损失没有任何依据，其应承担举证不能的法律后果。对于租金损失，卢少群并未停业，也没有证据证明墙壁渗漏的情况足以让其停业，其主张的租金损失没有任何事实依据。二、卢少群要求陈冰玲支付修复费用16000元过高。卢少群作为楼下租户，在漏水后没有采取积极的补救措施防止损失扩大，也未对受损房屋进行立即有效的维修、减损、固定，也未找有公信力的公证机构公证受损现场，存在重大过错，应承担相应的责任。一审认定的16000元的修复费用过高，而且卢少群也应承担部分的责任。二审法庭调查中，陈冰玲补充以下上诉意见：第一，一审法院要求陈冰玲赔偿6000元洋酒，但仅凭图片不能证明漏水与洋酒损失有任何联系。第二，一审中，卢少群认为商铺没有营业，但没有证据显示漏水后暂停营业，一审判决陈冰玲承担停业损失没有依据。第三，赔偿损失应当有一定依据，一审法院不能酌定一个赔偿数，一审判决16000元修复费用过高。第四，一审判决后，陈冰玲找紫金城开发公司协商共同赔偿，但紫金城开发公司不愿承担任何责任。卢少群答辩称，卢少群的损失远大于一审判决的数额，陈冰玲应承担所有损失。陈冰玲称修复费用过高，但其在一审期间拒绝评估。卢少群与紫金城开发公司找陈冰玲调解纠纷，但陈冰玲一直拒绝。紫金城开发公司答辩称，出现漏水事件后，紫金城开发公司积极跟踪漏水事宜，主动减免漏水商铺的租金。卢少群向一审法院起诉请求判令：1.陈冰玲、紫金城开发公司赔偿卢少群各项损失暂计共153878.4元[其中：茶叶损失60000元；酒损失6000元；租金损失27878.4元；恢复商铺的天花和墙壁费用（待评估）暂计60000元]；2.本案一切诉讼费用陈冰玲、紫金城开发公司承担。一审法院查明事实：2008年2月22日，案外人黄某（紫金城开发公司当时的法定代表人）向佛山市南海区某股份经济联合社承租位于佛山市南海区某工业区某鞋厂整座楼房及配套设施，作开办美食娱乐广场使用。黄某委托紫金城开发公司、佛山市南海某物业管理有限公司对上述物业的外立面及公共部分进行装修，之后，紫金城开发公司再对外出租上述物业。佛山市南海区某城某号楼A116、A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214、A216、A218号商铺也属上述物业内，上述商铺未办理产权登记手续。2016年8日29日，案外人胡某承租了佛山市南海区某城某号楼A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214、A216、A218商铺。2017年11月1日，胡某将其中的A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214号商铺转租给陈冰玲，双方于当日签订《协议》一份，约定：胡某协助配合陈冰玲与物业方签订相关的合同和协议；自2017年11月1日起至陈冰玲租赁合同期内所产生的纠纷赔偿（包括但不限于各自使用的商铺出现漏水造成对第三方的损失赔偿）等事项均由陈冰玲自行承担，与胡某无关。2017年11月8日，紫金城开发公司与陈冰玲签订《商铺租赁合同》，合同约定：紫金城开发公司将位于佛山市南海区某城某号A202、A204、A206、A208、A210、A212、A214号商铺租赁给陈冰玲；租赁期从2017年11月1日起至2021年8月31日止；紫金城开发公司确保交铺时，商铺的营业场地及设施完好并能正常使用，并提供公共设施的年检及日常维护保养、维修等服务。同日，陈冰玲在《商户确认函》上签名确认，其确认已详尽阅读、理解并确认遵守《商户装修须知》《商户装饰装修注意事项》《紫金城茶都进场流程》等的所有内容。《商户装修须知》的内容包括：商户在装修时应仔细阅读该须知并遵守相关规定。卫生间四立面及地面、外墙相应内墙墙身，窗户墙身部位必须做防水处理。卫生间墙身必须做不低于1.5米高防水处理。采用油性防水涂料，刷防水涂料前必须将地面、墙身清洁干净，防水涂料重复刷三次后做试水试验，防水层施工过程须由紫金城工程部监督监控，至验收合格后才能进行下一施工程序。2017年12月16日，紫金城开发公司与卢少群签订《商铺租赁合同》，合同约定：紫金城开发公司将位于佛山市南海区某城某号商铺租赁给卢少群；租赁建筑面积为80平方米，卢少群租赁该商铺指定的经营范围为茶叶；租赁期从2017年12月16日起至2020年12月15日止；2017年12月至2018年2月的每月租金为4224元/月，合同签订之日起的第二年起，每年租金单价在上一年租金单价的基础上递增10%，直至合同期满（2018年3月1日至2019年2月28日租金单价为58.08元/平方米）。2018年5月16日，陈冰玲承租的其中一间商铺的洗手间漏水、渗水至卢少群承租的A116商铺，并致A116商铺受损。紫金城开发公司于2018年5月16日、同月23日分别向陈冰玲发送《装修整改通知单》。同年5月24日，紫金城开发公司向陈冰玲发送《停水通知》。同年5月28日，紫金城开发公司向陈冰玲发送《整改通知》。同年7月16日，紫金城开发公司向陈冰玲发送《通知》，限其在7月20日前与A116、A120铺商讨赔偿问题。2018年7月19日，卢少群出具《A116铺漏水处理方案》。2018年8月30日，紫金城开发公司出具《声明》，内容主要为：由于A202在2018年5月16日晚洗手间严重漏水，造成A116铺天花及墙壁受到严重损失，电线、天花、吊灯已自动断电，损坏时间长达2个月之久，至A116铺经营严重受到影响。在物业管理处及主要负责人多次协商至今未果，财产损失及经济损失无法估计。具体明细如下：A116铺自2018年5月16日开始天花板漏水至2018年7月20日。1.造成商铺淋湿，茶叶6箱、红木家具一套。2.造成天花及墙壁受到严重损坏，电线、天花、吊灯已自动断电。3.洋酒名仕2斤装，因水渗烂盒摔碎8支×750元，共6000元。4.造成无法正常营业。庭审中，证人朱某陈述：陈冰玲承租的商铺在前期装修工程中，卫生间是没有装修的。陈冰玲接手承租后，由证人负责该商铺的装修，这一次装修也没有对卫生间进行装修。在出现漏水后，陈冰玲要求证人对洗手间进行防水处理，现该商铺不漏水了。漏水事情发生后，证人去A116铺看过，当时该铺的天花上确实有滴水，天花渗水受损的面积大概有十几平方米左右。至于A116铺的修复费用，则视修复要求而定，如果不全部拆除，大概需要六七千元；如果全部拆除包括天花墙壁，不包括背景墙，重新做过，大概预计需要10000元左右。庭审中，卢少群陈述，A116铺受损的天花面积大约为40平方米，三面墙壁大约为120平方米。其在第一次庭审陈述，该铺在2018年5月16日发现漏水，2018年8月左右没有漏水。第二次庭审陈述称2018年8月底左右不再滴水。2018年10月之前，该铺处于关闭状态，2018年10月底后才在商铺的前半部分无漏水地方营业。陈冰玲陈述，其未对其承租的商铺洗手间进行装修。A116铺在2018年5月16日出现渗漏，2018年6月9日陈冰玲自行请师父检修，一个礼拜后已经修复完毕且不存在漏水。A116铺受损面积与证人陈述为准。紫金城开发公司陈述，案涉A116铺在2018年5月16日开始漏水，2018年6月开始整改，至2018年8月底有所改善且卢少群就漏水事宜没有向紫金城开发公司投诉，具体现在有无渗漏情况不清楚。对于A116铺受损面积与证人陈述为准。该商铺有停业，大概停业多久不清楚，有断断续续营业。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当排除妨碍或者消除危险。相邻一方行使权利时，不得损害另一方的合法权益。对于A116商铺的漏水原因，陈冰玲称其不清楚漏水原因，但又不申请漏水成因的鉴定。根据各方当事人在漏水事件发生后的协商处理情况、陈冰玲对其商铺进行防水处理后则A116商铺不存在漏水、水流的自然走向（漏水必然是从上向下、从高到低渗漏），可以认定是陈冰玲承租的商铺漏水至A116商铺。陈冰玲作为A116商铺的上层商铺的承租人及实际使用人，其未按照《商户装修须知》的要求对卫生间进行防水处理，其应对A116商铺受损承担责任。紫金城开发公司作为涉案全部商铺的出租人，具有合理管理维护涉案商铺的义务。另根据《商户装修须知》的约定，紫金城开发公司应对陈冰玲承租的商铺卫生间的防水工程进行监控，在防水工程验收合格后陈冰玲才能进行下一步的施工。实际上，在陈冰玲未对卫生间进行防水处理的情况下，紫金城开发公司就允许陈冰玲使用商铺。综上，紫金城开发公司对陈冰玲承租的商铺出现漏水一事也存在过错，其也应对A116商铺损失承担责任。紫金城开发公司认为其无需承担责任的抗辩，一审法院不予采纳。关于紫金城开发公司作与陈冰玲之间的内部责任分担，可由双方另循合法途径解决。关于卢少群的损失。1.卢少群主张的茶叶损失，因卢少群未能证明其主张的茶叶损失程度及数额，对该损失一审法院无法确认，其应承担举证不能的法律后果。因此，其主张的该损失，一审法院不予支持。2.卢少群主张的酒损失。紫金城开发公司出具的《声明》确认，水渗烂包装盒导致摔碎2斤装的洋酒8支，共6000元（8支×750元/支）。另外，紫金城开发公司举证的图片确实存在酒瓶摔碎的情况。故紫金城开发公司、陈冰玲应赔偿该损失予卢少群。3.租金损失。当事人均无证据证明A116商铺停业的具体时间，因A116铺经营茶叶生意，该铺漏水必定会对其经营情况造成影响。结合各方当事人的庭审陈述的A116商铺漏水的大概起止时间、A116商铺的停业经营期间、该商铺的后部分不可使用等方面，一审法院酌定该商铺无法正常使用的面积为40平方米、停业时间为3.5个月（2018年5月16日至2018年8月31日），经计算租金损失为8131.2元（40平方米×58.08元/平方米/月×3.5个月）。卢少群主张的租金损失超出一审法院酌定部分，一审法院不予支持。上述损失合计为14131.2元（6000元+8131.2元）。关于A116商铺的修复费用。当事人均同意由一审法院酌定该铺的修复费用，为此，结合证人陈述的天花受损面积及大概的修复费用，一审法院酌定修复费用为16000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决：一、陈冰玲应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失共14131.2元予卢少群；二、陈冰玲应于判决发生法律效力之日起十日内支付修复费用16000元予卢少群；三、紫金城开发公司对上述第一、二项债务承担连带责任；四、驳回卢少群的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1688.78元（卢少群已预交1688.78元），由卢少群负担1412.14元，陈冰玲、紫金城开发公司负担276.64元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予卢少群，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为一审判决陈冰玲赔偿损失14131.2元及修复费用16000元予卢少群是否正确。本案中，各方当事人均确认陈冰玲承租的商铺漏水、渗水至卢少群承租的A116商铺的事实。紫金城开发公司出具的《声明》载明了A116商铺因漏水造成的损失情况，并载明了洋酒损坏的原因是“因水渗烂盒摔碎”，也有照片佐证洋酒损坏的情况，陈冰玲不确认《声明》及照片的真实性，但未举证推翻，故可依据《声明》及照片认定漏水导致洋酒损坏的事实，一审法院依据该《声明》及照片认定洋酒的损失为6000元并无不当，本院予以维持。关于租金损失，紫金城开发公司的《声明》中载明A116商铺“天花及墙壁受到严重损坏，电线、天花、吊灯已自动断电”，并有照片佐证天花板的渗水情况，渗水导致的天花及墙壁损坏、断电等后果必然影响卢少群的正常经营，陈冰玲亦无证据证明卢少群的商铺能正常营业，故一审法院判决陈冰玲赔偿租金损失并无不当，本院予以维持。关于维修费用，陈冰玲上诉认为一审判决酌定的维修费用过高，但又不申请司法鉴定，故其主张维修费用过高没有依据，本院对其该上诉意见不予支持。综上，陈冰玲的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553.28元，由上诉人陈冰玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十三日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪