贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4056号原告（反诉被告）：贵州省凯里市腾龙房地产开发有限公司，住所地：凯里市永乐路16号（腾龙花园三层综合用房）法定代表人：金剑，公司董事。委托诉讼代理人：吴跃（特别授权）、韦俊（一般代理），贵州维律律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：姜琼，女，苗族，1980年6月2日出生，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县，委托诉讼代理（特别授权）：杨正伟，贵州杉乡律师事务所执业律师。原告贵州省凯里市腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙房开公司）诉被告姜琼商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，被告姜琼在举证期限内提出反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行合并审理。本诉原告（反诉被告）腾龙房开公司的委托诉讼代理人吴跃、韦俊，本诉被告（反诉原告）姜琼及其委托诉讼代理人杨正伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）腾龙房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告支付拖欠购房款32万元给原告，并以购房款32万元为基数按日万分之0.1计算违约金，时间由2014年12月2日起计算至被告全部购房款付清为止（截止计算至2019年6月13日违约金为5292.8元）；2、判令被告支付购买房屋增加0.66平方米面积的购房款12761元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月29日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定将原告开发位于凯里经济开发区商铺，套内面积33.1平方米，单价为19335.35元每平方米，总价64万元，付款方式以银行按揭支付，于合同签订之日被告向原告支付32万元首期房款，余款以银行按揭支付。合同约定被告在接到原告书面通知30日内将申办理银行按揭或公积金贷款所需要的全部资料交给原告，在接到原告或贷款人书面通知后30日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用，逾期不履行义务的，按合同第十条处理。被告除支付首期32万元外，拒不按照原告要求到银行办理贷款手续，至今尚欠原告32万元房款。2014年12月2日原告为被告办理了所购买房屋的产权证，依法完整交付被告所购买的商品房。据产权证记载的套内建筑面积33.76平方米，比合同约定面积33.1平方米增加0.66平方米，被告还应补付12761元。原、被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护。被告拒不按照合同约定支付拖欠的购房款332761元，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院。本诉原告（反诉被告）腾龙房开公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告《营业执照》《法人代表人身份证明书》复印件各一份，拟证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原、被告之间因购买商品房签订协议，对所购房屋面积、单价、付款方式、付款时间违约责任等进行全面约定。3、《收款收据》复印件一份，拟证明被告支付首期购房款32万元的事实。4、《房屋所有权证》复印件一份，拟证明原告为被告所购买房屋办理房屋所有权证登记，完成购房屋的交付，同时证明登记实际面积比合同约定面积多0.66平方米的事实。本诉被告（反诉原告）姜琼答辩称：一、原告（反诉被告）存在违约行为，主要问题是：1、房屋层高没达到有合同约定的5.5米；2、房屋只建了二层，与合同约定的三层不符。且现在根本没有完工；3、擅自取消缓行双向电梯，与订房时提供的平面图存在重大差别。致使房屋整体商用功能下降。二、原告计算有误。被告除交首付房款32万元外，还多交了32000元的购房款。同时，该合同更改房屋平面图、延迟交房违约金所承担违约金的比例等内容，及合同签订的时间为2012年11月11日，而原告提交的合同签订时间是2013年10月29日。本诉被告（反诉原告）姜琼为证实其答辩理由成立，提交的证据有：1、《身份证》复印件一份，拟证明被告身份情况。2、《收据》复印件一份，拟证明被告交款情况。3、杨琴珍《身份证》复印件一份1页，证明原告实际收款实际身份人员。本诉被告（反诉原告）姜琼向本院提出的反诉请求：反诉原告于2012年10月1日经人介绍到反诉被告修建的腾龙学府商城销售中心考察，经销售中心工作人员的推荐，反诉原告交纳了1万元定金。2012年11月11日，与反诉被告签订《商品房买卖合同》，至2013年1月29日前，反诉原告共向反诉被告交纳了共计352000元的购房款。后房屋在修建过程中，所有业主发现反诉被告所修建的商品房存在几项重大问题：一是房屋的层高没有达到合同约定的5.5米；二是房屋只修建至二层，与合同约定的三层不符；三是擅自取消缓行双向电梯，与签订的平面设计存在重大差别。为了掩盖事实，反诉被告竟然将原合同进行调包，更改合同签订时间、延迟交房违约责任、房屋平面图等。反诉被告上述违约行为，致使房屋整体商用功能下降，给反诉原告等业主造成严重损失。同时，反诉被告按约定应于2-13年9月30日交房，结果于2014年12月2日才办理房产证手续，反诉被告违约交房431天，依约应按日承担万分之一的违约金15171元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。本诉被告（反诉原告）姜琼为证明反诉诉请理由成立，提交的证据有：1、《身份证》、《公示信息》复印件各一份，拟证明反诉人及被反诉人身份情况。2、《承诺书》复印件一份，拟证明被反诉人承诺违约金情况。3、《屏幕设计图》复印件一份，拟证明被反诉人电梯设计被更改建设情况。4、当庭提交《照片》彩印件一份5页，拟证明①电梯改为垂直升降情况；②工程未完成修建、烂尾工程情况；③层高未达到5.5米的情况。本诉原告（反诉被告）腾龙房开公司在庭审中口头辩称：1、依法驳回反诉原告第一项、第二项反诉请求，相关费用由反诉原告承担，反诉人购买房屋，并没有违约的行为，就不能按承诺书及合同约定来要求支付违约金，2.被反诉人依法取得相关部门的验收，并不是反诉人所说的烂尾等问题；3.被反诉人按合同约定办证期限2014年12月4日办理了所有的房屋权证，反诉人将房屋出租给他人使用，这就是反诉原告认可房屋合格并交付的事实。本诉原告（反诉被告）腾龙房开公司为证明其答辩理由成立，在当庭提交的证据有：1、《建设用地规划许可证》《建筑工程许可证》复印件各一分，拟证明该工程系依法取得的。2、《建设工程竣工规划认可证》《竣工验收备案表》复印件共四份，拟证明经有关部门验收合格，并颁发认可证的事实。3、《银行流水》复印件一份，拟证明反诉原告将门面租给王秋云并收得收益的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年10月12日姜琼定购由腾龙房开公司开发的位于凯里经济开发区商铺，该商铺建筑面积为39.39平方米，套内面积为33.1平方米，每平方米19335.35元，总价格为64万元。姜琼先后向腾龙房开公司支付购铺款共计352000元。后腾龙房开公司将涉案商铺交付给姜琼，姜琼将该涉案商铺租赁给他人使用。现腾龙房开公司以姜琼未按期支付剩余房款并承担违约责任等为由向本院提起诉讼。姜琼以腾龙房开公司所修建的商铺不符合设计及逾期交房等为由向本院提起反诉。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，腾龙房开公司与姜琼对购买由腾龙房开公司开发的位于凯里经济开发区商铺，均不持异议，本院予以确认。但腾龙房开公司据以主张权利的主要依据系有姜琼签字的《商品房买卖合同》，但在该合同尾部签订时间处出卖人签订的时间为2013年10月29日，在买受人签订时间处虽为2013年10月29日，但有明显的改动痕迹；同时，该合同第三十条约定“本合同及附件共22页，一式五份，具有同等法律效力，其中出卖人壹份，买受人无份，州房管局、抵押、预告各壹份，银行按揭壹份。”这明显不符合交易习惯；另，腾龙房开公司主张违约金的依据是该合同第十条的约定，但该合同第八条约定“付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。1、……。2、……。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款，……。买受人应在接到出卖人书面通知之日起30日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知30日内前往指定地点办理贷款相关手续并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”腾龙房开公司在庭审中未能提交相关证据证实，已用书面方式通知要求姜琼提交申请贷款的资料或办理贷款，而姜琼未在规定的时间内向腾龙房开公司提交贷款手续或办理贷款。虽腾龙房开公司提交了一份《产权证》（凯房权证州开商字第××号），用以证明双方签订的《商品房买卖合同》成立，腾龙房开公司已全部履行了合同，但腾龙房开公司在庭审中未提交该《产权证》的原件不符合法律的规定。综上，因腾龙房开公司所提交的证据不足，故对腾龙房开公司主张，不予支持。对于姜琼诉请腾龙房开公司支付逾期交房违约金的主张。因双方在庭审中对交付涉案商铺的时间均不相同，且姜琼未能提交具体交付商铺的时间，证实腾龙房开公司逾期交房的证据，故对该主张不予支持。对于姜琼诉请腾龙房开公司应按设计修建并完善层高不足的主张。因腾龙房开公司已取得竣工验收备案，且姜琼未能提交相关部门要求腾龙房开公司整改的证据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告贵州省凯里市腾龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告姜琼的全部诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取为3185元，由本诉本诉原告贵州省凯里市腾龙房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费已减半收取为90元，由反诉原告姜琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  韩晶二〇一九年九月十四日法官助理谢涓涓书记员吴永庭贵州省凯里市人民法院民事判决书(2019)黔2601民初4056号原告：贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司，组织机构代码522601220045（1-1）。被告：姜琼，女，1980年06月02日出生，苗族，住贵州省锦屏县，居民身份证5226281980××××××××。。贵州省凯里腾龙房地产开发有限公司与姜琼商品房预约合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年九月二十七日书记员吴永庭