重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11671号原告：重庆市九龙坡区达飞绿洲业主委员会，住所地：重庆市九龙坡区凤凰路17号。负责人：李绍华，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：宋骞，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆市凤飞物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区南华街701号达飞苑附12号，统一社会信用代码：91500107745318902Q。法定代表人：高泽偲。委托诉讼代理人：满媛，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖薏晴，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市达飞房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区南华街661号，统一社会信用代码：915001077093209418。法定代表人：李霞。被告：吕征，男，1961年2月3日出生，住重庆市九龙坡区。被告：高先达，男，1951年7月30日出生，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆龙科物业管理有限公司，住所地：重庆市南川区东城街道办事处东风路8号C2幢2-3-1号，统一社会信用代码：91500119060535285K。法定代表人：杨方兴。委托诉讼代理人：杨家胜，男，1965年1月7日出生，住重庆市渝北区。原告重庆市九龙坡区达飞绿洲业主委员会（以下简称“达飞绿洲业委会”）与被告重庆市凤飞物业管理有限公司（以下简称“凤飞物业公司”）、重庆市达飞房地产开发有限公司（以下简称“达飞房地产公司”）、吕征、高先达，以及第三人重庆龙科物业管理有限公司（以下简称“龙科物业公司”）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告达飞绿洲业委会的负责人李绍华及委托诉讼代理人宋骞、李炎，被告凤飞物业公司的委托诉讼代理人满媛、敖薏晴，第三人龙科物业公司的委托诉讼代理人杨家胜到庭参加了诉讼。被告吕征、高先达、被告达飞房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告达飞绿洲业委会向本院提出诉讼请求：1、被告凤飞物业公司向原告返还2006年5月至2018年5月，2018年9月至2018年11月，合计148个月的公共收益1,894,400元（按每月12,800元计算），并赔偿逾期返还公共收益的资金占用利息（以1,894,400元为基数，从2018年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）。2、被告凤飞物业公司撤出达飞绿洲小区物业管理区域内的物业服务人员，并将九龙坡区达飞绿洲小区的架空层改造的坐落于九龙坡区凤凰路X号附X-X号共计8个商铺和负一层的108个车位移交给第三人管理。3、被告吕征、高先达、被告达飞房地产公司承担连带清偿责任。审理中，原告明确第一项诉讼请求：停车位按150个计算，每月停车费收益为30,000元；广告位共计31个，每月按2,000元计算；合计每月为32,000元的公共收益，按照原告占40%，被告凤飞物业公司占60%分成，原告每月应取得的公共收益金额为12,800元（32,000元×40%）。事实与理由：2006年4月，经被告达飞房地产公司委托，被告凤飞物业公司开始入住达飞绿洲小区提供物业服务，直至2018年11月。在此期间，被告凤飞物业公司私自改造架空层对外出租，将属于全体业主共有的公共区域划分150个停车位对外收取停车费，将小区电梯间设立31个广告位对外收取广告费。2018年5月，原告成立并进行了备案登记，2018年11月13日，原告与第三人签订了物业服务合同，终止了被告凤飞物业公司的前期物业服务合同。但被告凤飞物业公司拒绝撤出工作人员，拒绝将公共收益返还给业主，拒绝将8个商铺和负一层车位移交第三人管理，影响物业服务工作的正常开展。被告达飞房地产公司与被告凤飞物业公司混同经营，被告凤飞物业公司与其股东吕征、高先达无法分清个人资产和公司资产，人格混同，故应承担连带清偿责任。经催告后，被告仍不履行返还公共收益的义务，故诉至法院。被告凤飞物业公司辩称，首先，原告不是适格主体，应驳回起诉。原告未有证据证明其起诉征得了双过半业主同意，应予以驳回。其次，原告诉请的公共收益金额无事实依据，应不予支持。原告诉请的公共收益金额过高，且应扣除相应的人力、物力成本以及用于公共的支付。再次，原告诉请的资金占用利息，无事实及法律依据，不应支持。原告成立前，被告代为保管公共收益未对业主造成损失；原告成立后，双方未能就金额达成一致，被告无法返还；即使应支付资金占用利益，原告主张的标准过高，应予以调整。最后，被告已于2018年11月将物业向第三人进行了移交，履行了义务，故应驳回第二项诉讼请求。被告吕征书面辩称，本案系物业服务合同纠纷，其并非合同相对人，故不是本案适格主体。原告所述的人格混同不属实，不存在资产混同的情形，且不符合人格混同的构成要件。综上请求驳回原告对其的诉讼请求。被告高先达书面辩称，本案系物业服务合同纠纷，其并非合同相对人，故不是本案适格主体。原告所述的人格混同不属实，不存在资产混同的情形，且不符合人格混同的构成要件。综上请求驳回原告对其的诉讼请求。被告达飞房地产公司书面辩称，本案系物业服务合同纠纷，其并非合同相对人，故不是本案适格主体。原告所述的人格混同不属实，不存在资产混同的情形，且不符合人格混同的构成要件。综上请求驳回原告对其的诉讼请求。第三人龙科物业公司述称，同意原告陈述及诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及上述证据，本院认定如下：被告凤飞物业公司系达飞绿洲小区的前期物业服务企业，从2006年2月起为该小区提供前期物业服务至2018年11月16日，被告凤飞物业公司撤场时未与原告办理小区公共收益账户的交接工作，庭审中原、被告双方均未举示前期物业服务合同。本届达飞绿洲业委会于2018年5月28日成立，同日在重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处进行了备案并取得了备案证明。2019年4月19日至4月22日，原告达飞绿洲业委会就被告凤飞物业公司返还公共收益事宜，上门征求业主意见，总票数为415张，同意票238张、不同意票0张，弃权票1张；投票同意的业主所代表的专有部分面积（25629.68）已超过小区建筑物总面积（48576）半数。后原告将表决结果在小区内予以了张贴公示。2018年9月26日，原告出具收条一张，载明：“今收到达飞绿洲物业公司公共收益费用38,400元”，并在收条尾部载明：2018年6月、7月、8月份。2018年11月6日，被告凤飞物业公司出具说明一份，载明：“致：达飞绿洲全体业主书针对达飞绿洲某些业主向我司询问公共收益费用是否已汇入业主委员会账户上的问题，现作以下说明：一、我司于2018年9月26日已将达飞绿洲2018年6月、7月及8月公共收益费用38,400元汇入了达飞绿洲业主委员会账上。二、我司从未向任何业主说上述公共收益费用是汇入到某位业主委员会成员的私人账户上”。2018年11月13日，原告与第三人龙科物业签订《重庆市物业管理服务合同》，该合同主要约定原告将位于重庆市九龙坡高新区石杨路X号的达飞绿洲小区委托第三人龙科物业提供物业服务。2018年11月16日，被告凤飞物业公司作为移交单位，第三人龙科物业作为接受单位，原告达飞绿洲业委会作为监交方，三方形成了《物业承接查验记录》。审理中，原告及被告凤飞物业公司均举示了《物业承接查验记录》，但两份《物业承接查验记录》记载的内容不完全一致。被告凤飞物业公司举示的《物业承接查验记录》最后一页中间部分载明：“凤飞物业于2018年11月16日17时将达飞绿洲小区，全部物业工作及物业相应工程、设施、设备的图纸，资料移交给龙科物业公司（以实际清单签收为准，2018年11月16杨凤）”，杨凤则在接收单位代表签字处签名并加盖了第三人龙科物业公司的印章。原告举示的《物业承接查验记录》最后一页则无上述载明的内容。由于两份《物业承接查验记录》绝大多数内容均为手写，故两份《物业承接查验记录》在其他处也存在着记载内容不一致的地方。如：原告举示的《物业承接查验记录》最后一页附件一栏尾部倒数第一行载明为：水卡03175339、03175342、03175341，倒数第二行载明为：电卡1508658436……。被告举示的《物业承接查验记录》最后一页附件一栏尾部倒数第一行载明为：达飞绿洲小区业主清册8页，倒数第二行载明为：业主花名册2018年11月16日上午12：00以前交龙科物业，并加盖了第三人龙科物业公司的印章。另查明，重庆市规划信息服务中心于2003年8月制作的小区总平面布置图中总平面主要技术经济指标一栏显示：停车位150个，地上停车39辆。针对公共收益的范围：审理中，原告明确本案公共收益的范围为：小区公共区域共开辟了165个停车位，本案中按150个车位每个车位按200元计算；31个广告位，每月合计2,000元。原告同时陈述，占用业主公共区域的车位数量是原告去现场数的，其中划线的至少有80多个。被告则陈述，除了规划停车位外，没有开辟其他停车位，都是占道停车，小区大概有60个车位，其中包含了规划的39个车位。针对公共收益的产生时间，原告陈述自被告凤飞物业公司入场时便开始产生公共收益了，被告则陈述占道停车公共收益是2011年开始的，广告收入则是2014年1月开始的。针对公共收益的事宜。原告举示了小区部分业主从2011年6月至2018年10月期间部分停车费收据，依据收据载明的内容，每月停车费为200元；原告同时举示了照片一组，拟证明小区停车和广告位的情况。被告对上述证据的证明目的不予认可，被告为此则举示了2006年至2018年期间的收据和票据，拟证明2006年至2017年间，停车收益合计为111,332元，其中2006年至2010年未有收益，2011年1,042元，2012年为10元，2013年2014年无相应收入，广告收入为45,500元，扣除公共维修费151,451元，剩余5,381元；2018年停车收益为227,100元，广告收入为16,000元，扣除公共维修费89,811.7元，剩余153,288元。原告对收据和票据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认可原告所述的公共收益按6：4分成比例。审理中，经本院释明后，原、被告双方均不申请对公共收益账目进行司法审计，也不申请对公共收益进行司法评估。审理中，经本院释明，本案原告主张的二项诉讼请求分别涉及两个法律关系，第一项诉讼请求为业主共有权纠纷，适用《中华人民共和国物权法》等法律规范；第二项诉讼请求为物业服务合同纠纷，系物业服务合同的权利义务终止后因后合同义务发生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规范。原告为此选择第一项诉讼请求也即业主共有权纠纷主张权利，对于第二项诉讼请求同意不在本案中予以处理。本院认为，结合原、被告双方的陈述以及双方举示的证据材料，双方的争议焦点主要集中在以下三个方面：一是原告是否系本案的适格主体，是否有权提起本案诉讼；二是案涉小区公共收益的产生时间及金额如何认定；三是被告达飞房地产公司、吕征、高先达是否需要承担连带责任。针对争议焦点一。本院认为，原告达飞绿洲业委会于2018年5月28日成立后即在重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处进行了备案并取得了备案证明。2019年4月19日至4月22日，原告达飞绿洲业委会就被告凤飞物业公司返还公共收益事宜，上门征求业主意见，且投票结果符合法律规定，应视为原告已经获得了小区业主大会的授权，有权代表达飞绿洲小区起诉被告凤飞物业公司要求返还公共收益，故对被告凤飞物业的该抗辩意见，本院不予采信。针对争议焦点二。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，故达飞绿洲小区专有部分以外的公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。本案中，原告与被告凤飞物业公司双方确认案涉小区的公共收益按照原告占40%，被告凤飞物业公司占60%的分配比例予以处理，本院对此予以确认。本案中，原告明确主张案涉小区公共收益的产生范围为固定停车费收入及广告收入；依据被告凤飞物业公司的庭审陈述，其对上述两项收入系公共收益也无异议，本院予以确认。对于公共收益的金额问题。本案中，结合原、被告双方举示的证据，可以确定2018年9月26日，被告凤飞物业公司向原告支付了2018年6月、7月、8月三个月的公共收益费用合计38,400元。原告据此主张2018年每月公共收益为12,800元，并对该金额的组成也即每月小区公共收益共计32,000元（其中停车费30,000元，广告收入2,000元），原告占40%也即12,800元等进行了合理说明，被告凤飞物业公司虽不予认可，但并未对此作出合理解释，故对原告的该项主张，本院予以采信。因被告凤飞物业公司于2018年11月16日撤场，故公共收益应计算至被告凤飞物业公司撤场之日，参照2018年每月公共收益为12,800元计算，2018年时间段的公共收益金额为134,826.67元（10个月×12,800元/月+12,800元/月÷30天/月×16天），抵扣被告凤飞物业公司已经支付的38,400元后，余款为96,426.67元。对于2017年之前固定停车费收益金额的认定，应当结合小区共同区域停车位数量，收费标准等因素综合评判。首先，依据原告举示的停车费收据，可以确定2011年之后的停车收费标准均为200元/月/辆，但由于原告举示的停车费收据显示的最早时间为2011年，且举示的照片拍摄时间不明，故对2010年之前是否产生停车费收益以及收费标准等，本院无法认定，故对原告主张2006年至2010年期间的停车费收益，本院不予支持。其次，被告凤飞物业公司作为该时间段小区的物业服务企业，应当知晓小区该项公共收益的事宜，但被告凤飞物业公司并未全面客观地陈述与之有关的事实。比如：被告凤飞物业公司应当制作和保管公共收益账目，但在其撤场时也未进行移交，被告凤飞物业公司向本院举示的部分收据和票据并不能真实反映公共收益的收支情况；且依据被告凤飞物业公司的陈述，2012年停车收入仅10元、2013年和2014年未产生停车费收入，该陈述明显与原告举示的停车费收据证明的事实不相符。即使考虑到车辆逐年递增的事实，2017年之前的收入情况与2018年当年的收入情况差额较为明显，明显不符合常理。考虑到上述因素、车辆逐年递增、小区内存在39个规划车位以及2018年停车费收益按150个车位计算的事实，本院酌情主张2011年至2017年停车费收益按60个车位，每个按200元标准计算，故2011年至2017年期间的停车收入合计为：403200元（200元/月/个×60个×12个月×7年×40%）。对于2017年之前固定广告收益金额的认定。本案中，通过本案查明的事实，可以确定小区存在广告收益的事实，但原告举示照片拍摄时间不明，无法证明2013年之前已经实际产生了广告收入，故本院结合被告庭审陈述，双方举示的证据材料，主张本案中广告收入公共收益的产生时间自2014年始。2014年至2017年广告收入参照2018年的标准予以计算，故该期间广告收入为38,400元（2,000元/月×40%×12个月×4年）。关于被告提出的应扣除公共事务支付费用的问题。本院认为，仅凭被告举示的证据无法确定被告在为涉诉小区提供物业服务期间的合理支出是多少，其收取的物业服务费是否可以维护小区的正常运营，如果有不足，不足部分是多少，分成的小区公共收益是否足以弥补等。故被告对此应承担举证不利的法律后果，对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于资金占用利息的问题，本院认为，本案中，原告与被告凤飞物业公司对公共收益的金额、时间等发生争议，双方也未进行结算与核算，被告因此不履行对原告的返还义务，不构成迟延履行，不应当承担利息损失，原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。针对争议焦点三。本院认为，首先，原告举示的证据不足以证明被告达飞房地产公司与被告凤飞物业公司在人员、业务、财产等方面交叉或混同，以至于双方各自财产无法区分。故对原告主张被告达飞房地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法不予支持。其次，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。本案原告举示的证据尚不足以证明股东财产和公司财产混同的行为存在，即使存在该行为只是认定行为要件中符合公司法人格形骸化这一要件的事实，并不构成公司法人人格否认的主体要件和结果要件，因此不能据此认定存在公司法人人格否定。故对原告主张被告吕征、高先达承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。针对原告第二项诉讼请求。本案中，原告主张的第一项诉讼请求为业主共有权纠纷，适用《中华人民共和国物权法》等法律规范；第二项诉讼请求为物业服务合同纠纷，系物业服务合同的权利义务终止后因后合同义务发生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规范。因此，原告主张的二项诉讼请求涉及两个不同的法律关系，经本院释明后，原告选择第一项诉讼请求也即业主共有权纠纷主张权利，对于第二项诉讼请求同意不在本案中予以处理，本院对于予以尊重。综上所述，被告达飞房地产公司、吕征、高先达经本院合法传唤，无正当理由未当庭参与诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市凤飞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区达飞绿洲业主委员会支付2011年至2018年11月16日期间的公共收益538026.67元；二、驳回原告重庆市九龙坡区达飞绿洲业主委员会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为11,560元，保全费5,000元，合计16,560元，由被告重庆市凤飞物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇一九年九月十六日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜