湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0105民初7243号 原告:刑中阳，女，汉族，1992年4月20日出生，住湖南省长沙市开福区。 原告:张江彬，男，汉族，1991年8月12日出生，住浙江省绍兴市越城区。 共同委托诉讼代理人:刘尧国，湖南湘晟律师事务所律师。 被告：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。 法定代表人：张少金。 委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所实习律师。 原告刑中阳、张江彬诉被告湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称“乐万邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刑中阳、张江彬的委托诉讼代理人刘尧国，被告乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刑中阳、张江彬向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的原告购房款19.2万元；2、判决被告向原告支付资金占用期间利息，以19.2万元为基数，按年利率6%的标准，从2018年3月20日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月29日的利息为14400元；2、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年3月初，原告欲购买被告位于长沙市开福区住房。当时原告去被告售楼部与被告工作人员谈好房屋总价之后，售楼部人员告诉原告，该房款要分两部分付，第一部分要先按他们的要求付给案外人万春霞，付了该笔款项后才能签订房屋买卖合同并支付余款。在售楼部，被告工作人员拿了一份期房转让协议给原告签字，并要求将19.2万元付给案外人万春霞，并且不能开具收据。原告支付了19.2万元以后，售楼部工作人员通知原告于2018年6月5日签订《长沙市商品房买卖合同》，当日原告与被告签订了关于润景园4栋2103号房的买卖合同，约定该商品房单价为每平方米10192元，总房价为1201943元，其中不包括之前支付的19.2万元在内。原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方应当依约履行。但是，被告为达到多收房款的目的，在原告从没有与案外人万春霞见过面也没有与案外人协商的情况下，被告要求原告在期房转让协议上签字并支付19.2万元给案外人，其行为属于变相加价的无效民事行为，违反法律规定。故原告向法院起诉，望法院依法裁决。 被告乐万邦公司辩称，原告与案外人签订的《期房转让协议》与被告无关，被告未参与，也没有收取原告支付的期房转让款，原告要求被告退还期房转让款没有事实与法律依据；原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，被告全面履行了自己的义务，没有任何违法和违约行为；被告与案外人签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，合法有效。协议书签订后，案外人将期房转让给原告，是案外人的合法权利，被告予以认可，并按案外人的要求履行了配合义务，被告没有任何违法和违约行为。 经审理查明，乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年5月7日，案外人万春霞与被告乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定案外人万春霞自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目4号楼2103房，面积117.93㎡，总价1201943元，案外人万春霞应向乐万邦公司交纳购房定金10000元。协议签订后，案外人万春霞于当日向乐万邦公司交纳定金10000元。2018年3月29日，两原告与万春霞签订《期房转让协议》，约定万春霞同意将其认购的“润景园”4栋2103号期房转让给两原告，两原告同意按照万春霞与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向案外人万春霞另行支付期房转让费192000元；在付清转让费后，两原告取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；案外人万春霞在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，两原告按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，原告刑中阳于当天通过银行转账的方式向案外人支付期房转让费共计202000元（含认购协议中定金10000元）。2018年6月5日，两原告与被告乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定两原告共同购买“润景园”项目4栋2103房，总房款1201943元。两原告后按合同约定交纳了购房款，被告乐万邦公司依约向两原告交付了房屋。 上述事实有认购协议书、收据、商品房买卖合同、付款凭证、期房转让协议、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：被告乐万邦公司与案外人万春霞是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向原告加价收取购房款。对此，本院评析如下：构成恶意串通需同时具备两个要件：当事人事先存在通谋及旨在损害第三人利益的主观恶意；客观上该恶意行为损害了第三人的合法利益。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明案外人万春霞与被告乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明案外人受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，案外人收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到被告乐万邦公司与案外人万春霞存在串通的主观恶意之证明目的。第二，从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，原告向案外人支付转让费后，与乐万邦公司就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向原告交付了涉案商品房，原告购房的合同目的已然实现。第三，原告与案外人签订《期房转让协议》并向案外人支付转让费的行为，表明其自愿向案外人支付转让费且同意认购协议书所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。第四，《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，原告未能提供充分有效的证据证明被告乐万邦公司与案外人之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于原告主张被告乐万邦公司一手操控以达到在合同价外加价收取购房款的事实，本院难以采信。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告刑中阳、张江彬的全部诉讼请求。 本案受理费4396元，由原告刑中阳、张江彬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  蔡瑜平 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  余 鑫 二〇一九年九月三十日 代理书记员  宋 敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。