福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民初322号 原告：叶秀元，男，1943年9月3日出生，香港特别行政区居民，在内地住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：苏煤炭，福建安厦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄欣宇，福建安厦律师事务所实习律师。 被告：陈平建，男，1965年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：宋毅阳，男，1965年8月10日出生，香港特别行政区居民，在内地住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李林，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钖熹，福建自立律师事务所实习律师。 被告：厦门通达里彩色印刷有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区悦华东路215号2号厂房。 法定代表人：宋毅阳。 被告：王文芳，女，1973年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告叶秀元与被告陈平建、宋毅阳、厦门通达里彩色印刷有限公司（以下简称“通达里公司”）、王文芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶秀元及其委托诉讼代理人苏煤炭、被告宋毅阳的委托诉讼代理人李林、被告王文芳到庭参加诉讼。被告陈平建、通达里公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 叶秀元向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于厦门市思明区XX室的强制执行，并解除查封扣押；2.确认原告与被告宋毅阳于1992年达成的房屋买卖口头协议合法有效，并确认位于厦门市思明区XX室归原告所有；3.判令被告宋毅阳立即协助和配合原告办理厦门市思明区XX室的产权过户登记；4.判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1992年，叶秀元从香港来厦门开发房地产，为了生活居住方便，当时委托驾驶员林成忍（于2013年8月1日因病去世）帮忙购买一套房子，林成忍通过朋友李增彩（已去世）介绍购买了址在厦门市思明区XX室（以下称讼争房产），房价16万元。叶秀元看过房子后同意购买，当时就取出16万元现金交给林成忍代为办理购房之事，林成忍次日对原告说房子已买好，并将钥匙交给叶秀元，叶秀元自此入住讼争房产。厦门广播电视网络股份有限公司的原始开户人即为叶秀元。在此期间，叶秀元多次要求林成忍代为办理房产过户手续，林成忍找李增彩，但李增彩一再推托，后又称出售房子的宋先生回香港了，找不到。叶秀元因忙于房地产事业，也基于信任将过户一事搁置一边。1997年期间，叶秀元搬进自己开发的凯旋广场居住，讼争房产因此空置。2001年至2009年期间，叶秀元名下公司职员郑国豪因小孩在附近读书借住于讼争房产。2010年，叶秀元委托驾驶员张运海将该空置房子出租，租期到2012年3月20日止。2012年4月起至今，叶秀元的远房亲戚吴湘玲借住于讼争房产。在此期间，叶秀元为寻求办理房产过户渠道，也先后向时任厦门市相关领导探讨过此事。作为购房人的叶秀元虽缺乏法律防护意识，但购买讼争房产的事实是客观存在的，口头合同同样应受法律保护，叶秀元也实际支付了房屋对价款并实际占有、使用该房产，讼争房产至今尚未办理过户手续是因为一直未能找到出卖人宋毅阳。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》规定，叶秀元与宋毅阳之间的房产买卖合同在1992年就已经生效并实际履行，该被执行房产属于原告所有，叶秀元已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，宋毅阳应当配合原告办理房屋过户手续。陈平建系针对讼争房产的执行案件申请人，被告通达理公司、宋毅阳、王文芳为执行案被申请人，在执行程序中陈平建申请厦门市中级人民法院强制执行叶秀元具有所有权的讼争房产，叶秀元作为执行案的案外人提出异议，厦门市中级人民法院裁定驳回叶秀元的异议请求，叶秀元因此提起本案诉讼。 诉讼过程中，叶秀元撤回上述第2、3项诉讼请求。 宋毅阳辩称，自己系本案讼争房产的所有权人，叶秀元的诉求均没有事实和法律依据。一、宋毅阳从未转让或委托他人转让讼争房产，也未达成或委托他人达成任何房产买卖口头协议，叶秀元所称于1992年委托林成忍通过李增彩介绍购买讼争房产并支付16万元购房款的情况并不属实。二、叶秀元没有提供证据证明与宋毅阳达成口头协议，也无法证明其系讼争房产的实际所有权人，宋毅阳没有任何理由配合其办理案涉房产的产权过户登记。宋毅阳于1992年购买讼争房产，至今未办理产权过户登记，叶秀元从未要求宋毅阳履行产权过户登记。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，叶秀元与宋毅阳就讼争房产没有签订书面的房屋买卖合同，且叶秀元也没有提供证据证明双方之间有订立过任何合同；其次，叶秀元提供的相关证据只能证明其在讼争房产住过几年，不能证明其合法占有该不动产，也不能证明其系讼争房产的所有权人；第三，叶秀元没有提供任何证据证明自己曾经向宋毅阳支付过讼争房产的价款，也没有提供任何证据可以证明非因其自身原因未办理讼争房产的过户登记手续。以上事实表明叶秀元未能提供证据证明自己是讼争房产的所有权人，其诉求应予驳回。 王文芳的答辩意见与宋毅阳一致。 陈平建、通达里公司未作答辩。 本院经审理查明： 讼争房产宋毅阳名下房产，房管部门登记的备案编号为开字第00009025号，登记的购房人为宋毅阳，现该房产仍未办理产权证。 讼争房产现因宋毅阳有未履行生效裁判文书确认的金钱债务被本院列为被执行人宋毅阳的被执行财产，期间叶秀元以自己已向宋毅阳购得该房产并已付清房款、实际占有使用该房产为由，向本院执行局就该房产提出执行异议。本院于2019年3月18日作出（2019）闽02执异31号执行裁定书，裁定驳回叶秀元的异议请求。叶秀元因此提起本案诉讼。 厦门市广播电视网络股份有限公司开具的缴费票据记载讼争房产的户主是叶秀元，叶秀元并持有记载用电地址为讼争房产的部分电费、水费票据。 以上事实，有原告举证的（2019）闽02执异31号执行裁定书、厦门市广播电视网络股份有限公司发票及收款收据、福建省邮政公司厦门市分公司代收费收据、厦门水务集团有限公司通用机打发票，以及原、被告的陈述相互佐证，本院予以确认。 为证明讼争房产系自己通过林成忍及李增彩向宋毅阳购买，原告申请林成忍的妻子骆秀闷到庭作证，骆秀闷作证称：1991年期间林成忍曾告诉自己说原告购买讼争房产的事，当时好像付完钱没有拿收据，介绍人李增彩拿了钥匙给原告，原告就搬进去住了，这些事情都是听林成忍说的。宋毅阳、王文芳质证认为骆秀闷与原告存在利害关系，且骆秀闷所述情况而非自己亲自参与，而是“听说”而言，属传来证据。本院认为，骆秀闷作为原告主张的购房经办人林成忍的配偶，确与原告存在一定的利害关系，且其明确其所述事实均是听说而来，对其证言真实性应不予采信。 为证明讼争房产一直由自己居住、使用，原告另举证落款名字分别为庄瑞溪、刘约平、郑国豪、张运海、吴湘玲的书面证明（陈情书）各一份，以及两份房屋租赁合同（附廖春华身份证复印件），其中郑国豪（系原告公司员工）、张运海（系原告的司机）有到庭作证，其所作证言与各自出具的书面证明内容一致。宋毅阳、王文芳对庄瑞溪、刘约平、郑国豪、张运海、吴湘玲出具的证明及两份房屋租赁合同的真实性均不予确认，并主张郑国豪、张运海与原告存在利害关系，且郑国豪、张运海所述即便属实，也只能证明居住及出租讼争房产之事实，并不能证明原告购买讼争房产的事实。对原告举证该部分证据，本院认为，郑国豪、张运海作为原告的员工，与原告具有利害关系，其所述证言在无其他证据能够佐证的情况下应不予采信，而庄瑞溪、刘约平、吴湘玲均未到庭作证，以其名义提交的证明（陈情书）真伪难辨，对证明中所载事实应不予采信，附有廖春华身份证复印件的房屋租赁合同亦因其中所载承租人廖春华未到庭作证，该房屋租赁合同之真实性亦应不予采信。 本院认为： 原告叶秀元、被告宋毅阳均系香港居民，本案为涉港民事纠纷。因本案讼争房产位于福建省厦门市，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，案涉纠纷应适用不动产所地地的法律即内地法律。 本案系执行异议之诉，原告叶秀元诉请判令排除对讼争房产的强制执行，因此，本案的争议焦点在于叶秀元对于讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 讼争房产备案登记于宋毅阳名下，显然，根据《中华人民共和国物权法》规定，即便叶秀元所主张的买卖事实存在，其对宋毅阳亦仅享有债权而对讼争房产不享有物权。因此，叶秀元主张自己已取得讼争房产所有权，并以此要求排除对讼争房产的强制执行，与事实不符，应不予支持。本案中叶秀元系基于自己所主张的“买受人”身份要求排除对讼争房产的强制执行，因此，其对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查判断，根据该第二十八条规定，不动产买受人之执行异议得以成立必须同时具备四个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中叶秀元所举证证明仅能证明其确有居住、使用讼争房产，但其与宋毅阳既不存在书面买卖合同，也未能举证证明其向宋毅阳支付价款，显然，叶秀元对讼争房产并不具备上述司法解释规定的足以排除强制执行的要件，对其以“买受人”身份主张排除对讼争房产的强制执行缺乏依据，应不予支持。 综上，应认定，叶秀元未能举证证明自己对讼争房产是享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止强制执行该房产的诉求依法应予驳回。 鉴于认定叶秀元对讼争房产是否享有足以排除强制执行的权益所涉叶秀元与宋毅阳之间的买卖合同关系仅限于二人之间是否存在书面买卖合同，二人之间是否存在口头买卖合同则不属本案审理范围，本案之审理结果亦不影响叶秀元有权基于自己所主张的口头买卖合同另案向宋毅阳主张债权。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告叶秀元的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 审 判 员 （王思思） 二〇一九年九月十七日 书记员（ 彭丽 月） 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。