福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2510号 原告：王晓日，男，1985年11月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 被告：郑鼎光，男，1961年10月17日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘墅景，男，1986年9月23日出生，汉族，住福州市仓山区，系被告郑鼎光之子。 被告：庄秋华，女，1962年5月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：郑杰，男，1973年10月19日出生，汉族，住福州市仓山区。 第三人：福州朝阳房产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏阳新城第四幢九层A、B、C单元。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：余阳，公司员工。 原告王晓日与被告郑鼎光、庄秋华、郑杰、第三人福州朝阳房产代理有限公司（以下简称朝阳房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓日及其委托诉讼代理人池建伟、被告郑鼎光及其委托诉讼代理人刘墅景、被告庄秋华、郑杰、第三人朝阳房产公司的委托诉讼代理人余阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓日向本院提出诉讼请求：1.三被告继续履行《房产买卖合同》；2.被告郑鼎光、庄秋华办理坐落于福州市仓山区房屋的不动产权属证书，并协助将该不动产权属证书变更登记至原告名下；3.三被告向原告支付违约金，暂计至起诉之日为44805元（违约金计算方式：以870000元为基数，自2018年12月26日起至办理过户登记手续之日止，按每日万分之五计）；4.三被告承担原告支出的律师费21000元；5.本案全部诉讼费用均由三被告承担。事实与理由：2016年3月23日，原告与被告郑鼎光（被告郑杰为代理人）签订《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》等合同文件，约定被告郑鼎光将坐落于福州市仓山区的房屋出售给原告，总价款为870000元。第三人朝阳房产公司为交易服务方。2016年3月24日，被告郑鼎光、庄秋华出具《代理行为追认函》，对被告郑杰的代理行为进行追认。《房产买卖合同》之附件二《补充协议》第6条约定“甲方应在开发商通知或乙方通知可办理该房产甲方名下的《房屋所有权证》后五个工作日内至房地产相关部门办理该房产甲方名下的《房屋所有权证》。若甲方借故不肯前去办理，则属违约行为。”2016年3月29日，原告和被告郑鼎光、郑杰签订《补充协议》，对《房产买卖合同》约定的付款方式进行变更，被告郑鼎光指定被告郑杰为收款人。讼争合同签订后，原告依约支付部分购房款770000元，被告郑鼎光、郑杰出具收条，向原告交付了诉争房屋。随后，原告对诉争房屋进行装修并入住至今。2018年12月30日，开发商通知可办理诉争房屋权属证书。但被告郑鼎光因房价波动迟迟不去办理讼争房屋权属证书。原告和第三人多次催促被告郑鼎光、郑杰及时履行义务，并书面发函催促，但被告郑鼎光、郑杰始终置之不理。三被告的行为违反了合同约定，构成了违约。现原告已将剩余购房款项支付至第三人指定账户监管。 被告郑鼎光、庄秋华辩称，一、本案涉案房产已无法完成过户，涉案合同客观上已无法履行，应依法解除原告与被告郑鼎光签订的《房产买卖合同》，请求法院驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。根据2013年3月3日的《拆迁补偿安置协议书》可证，被拆迁房屋采用产权调换方式安置，协议项下的房屋系拆迁安置房，协议项下的被拆迁人为被告郑鼎光，安置房屋产权归被告郑鼎光所有。2014年3月21日被告郑鼎光在第三人的居间中介下将讼争房屋出售给郑杰，当时家中六名房屋共有人均表示同意，但中介只要求被告郑鼎光及夫人签字即可。2016年3月23日郑杰又将该讼争该房屋出售给原告，双方订立《房屋买卖合同》。同时被告郑鼎光也签署了同意转卖合同。事后，因被告郑鼎光的前儿媳陈珍莲携孙女刘恩欣提起共有物分割之诉，该案业经福建省仓山区人民法院于2017年2月16日作出的(2016)闽0104民初3890号民事判决书和福州市中级人民法院于2017年7月19日作出的(2017)闽01民终1952号民事判决，两级法院均以被拆迁房屋所享受基本面积的人口数量作为涉案共有物的分割依据，判决支持陈珍莲和孙女刘恩欣的诉讼请求，导致被拆迁房屋实际建造者即被告郑鼎光依法应享有的个人物权转化为共有物权，这在被告郑鼎光的心里是多么的不愿意而又无可奈何的事，但是被告郑鼎光的个人能力无法对抗国家的法律。由于被告郑鼎光的个人物权已被法院认定为共有物权，出现了情势变更，导致涉案房屋的过户须经其他五共有人的同意，因之前售卖时其他四个共有人均表示同意，但后来因离婚导致其陈珍莲和孙女刘恩欣反悔，故本案涉案房产已无法完成过户，涉案房产买卖合同客观上无法履行。根据《合同法解释（二）》第26条的规定，关于情势变更，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立和同事无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案，被告郑鼎光的房屋物权因被法院判决为共有物权，属于当事人无法预见的后果，应认定为情势变更。因本案出现了情势变更，其他共有人不同意转让房产，导致物权无法完成转移登记，故继续履行涉案合同已成为不可能，原告与被告郑鼎光双方现已无法实现当时订立合同的目的，根据我国合同法的规定，涉案合同应依法解除。本案，法院可建议原告变更诉讼请求为解除房产买卖合同，返还购房款，若原告坚持不变更诉求，请求法院依法驳回其要求继续履行房产买卖合同的诉讼请求。二、原告诉称被告郑鼎光违约没有事实依据，其向被告郑鼎光主张支付违约金缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。本案，原告认为被告郑鼎光构成违约的理由是开发商通知可以办理讼争房屋产权证，被告郑鼎光不配合去办理，并据此认为被告郑鼎光不履行合同构成违约。然本案的事实是，完成涉案房产过户必须经其他五位共有人同意，而其他四位共有人有两位临时变卦不同意房屋转让，故本案不是被告郑鼎光不履行合同，而是被告郑鼎光无法履行合同。本案，出现了情势变更，而情势变更的风险责任既不能归责于原告，也不能归责于被告郑鼎光。在市场交易中，任何交易均存在不可预见的风险，房产买卖也是如此。对被告郑鼎光来说，被告郑鼎光一心想为原告及时完成过户，然法院的生效判决挡在前面，心有余而力不足。本案，被告郑鼎光不存在不履行合同的问题，而是存在无法履行合同的问题，故原告主张被告郑鼎光违约没有事实依据，其要求被告郑鼎光支付违约金至过户之日的诉请因缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。三、本案，原告存在违约行为。根据2016年3月29日的《补充协议》第2条约定：“……余下购房款人民币壹拾万元整(￥100000,00)应在办理上述房产产权交易登记受理手续之前转入交易服务人指定账户内，待乙方（原告）领取其名下《房屋所有权证》后由丙方（中介方）前往交易服务人处结算。丙方结算后将部分款项人民币伍万元整(￥50000.00)支付给甲方（被告郑鼎光）”。因上述补充协议并没有明确约定“交易服务人”的具体姓名，原告在未经被告郑鼎光协商一致并确认“交易服务人”的情况下于2019年3月27日直接将剩余购房款100000元支付给案外人刘强缺乏合同依据，系违反合同约定的行为，属违约行为。因原告与被告郑鼎光双方并没有约定刘强为剩余100000元购房款的收款人，故原告付款100000元给刘强之行为，不能因此认为原告在办理上述房产产权交易登记手续之前已履行了支付剩余100000元购房款的义务。四、原告主张被告郑鼎光支付律师费20000元缺乏法律依据。因本案被告郑鼎光不存在违约行为，原告提起本案诉讼所花费的律师费20000元应由原告自行承担。 被告郑杰辩称，我于2014年3月份向郑鼎光购买讼争房屋，后因房产证不能办理，我与郑鼎光就解除合同，双方出具了具结书，2016年3月份我作为代理人将房屋卖给原告。 第三人朝阳房产公司述称，现在讼争房屋可以办证了，我方也通知了被告郑鼎光，但其没有来，原告已按照合同约定在房屋可办证前，将购房余款100000元转入第三人指定账户。 本院经审理认定事实如下：郑杰于2014年向郑鼎光购买坐落于仓山区的房屋，交易服务方为朝阳房产公司。2016年3月，郑鼎光、庄秋华与郑杰、朝阳房产代理公司签订具结书，载明三方协商一致解除《房产经纪服务合同》，自具结书签订当日，郑鼎光、郑杰将合同及朝阳房产代理公司出具的相关材料归还给朝阳房产代理公司，因郑鼎光在朝阳房产代理公司处继续出售该房屋，所以郑鼎光的相关权属材料（结算单、房屋排房单）仍由朝阳房产代理公司保管，郑杰已实际支付给郑鼎光的房款，由郑杰、郑鼎光自行协商退还方式，与朝阳房产代理公司无关。2016年3月23日，郑杰以郑鼎光代理人的身份与王晓日签订《房产买卖合同》，将坐落于仓山区的房屋以870000元出售给王晓日，王晓日应于合同签订当日支付购房保证金80000元交由交易服务人处代为无息监管（合同附件2补充协议第12点将该条变更为：王晓日于签订合同当日支付部分购房保证金5000元并转入交易服务人指定账户内代管，余下购房保证金75000元于房屋产权人本人确认代理人的代理行为后的一个工作日内转入交易服务人指定账户内代管）。合同第九条约定：产权权属过户登记前发生违约行为的，自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方即可向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。合同签订后任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金260000元，以及产生的佣金、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同附件2补充协议第6点约定：卖方承诺其待开发商通知或买方通知可办理该房产卖方名下的房屋所有权证后五个工作日内至房地产相关部门办理该房产卖方名下的房屋所有权证，若卖方借故不肯前去办理，则属违约行为。同日，郑杰以郑鼎光代理人的身份与王晓日及朝阳房产公司签订《交易服务合同》，约定由朝阳房产公司提供房产交易服务。次日，郑鼎光、庄秋华出具《代理行为追认函》，追认郑杰代理郑鼎光将讼争房屋出售给王晓日并签署的所有合同及文件的效力，自愿承担相关合同及文件中所有的权利和义务；授权郑杰继续在房产交易中作为郑鼎光唯一合法代理人，代郑鼎光签署完成房产交易所必备的相关合同及文件，并办理相关手续（如相关部门、合同约定要求郑鼎光亲自办理，郑鼎光同意亲自到场办理并签署相关文件）；郑鼎光承诺郑杰作为郑鼎光的代理，所实施的与房产交易有关的行为均予以认可和接受。2016年3月29日，郑鼎光、王晓日与郑杰签订补充协议，郑鼎光指定郑杰为房产交易的收款人，郑杰有权代收房产交易的所有款项并出具收条；王晓日于受理完毕房产公证委托书手续当天支付部分房款50000元给郑鼎光，郑鼎光收款出具收据，王晓日应于领取到售房公证书当日支付部分款项720000元给郑鼎光，该款由郑杰代收，郑杰收款后出具收据；余下房款100000元应在办理房产产权交易登记受理手续之前转入交易服务人指定账户内，待王晓日领取其名下房屋所有权证后由郑杰前往交易服务人处结算；郑杰结算后，将部分款项50000元支付给郑鼎光。 王晓日于2016年3月23日向朝阳房产公司转账5000元，于2016年3月28日向朝阳房产公司指定的公司法人刘强的账户转账75000元，于2016年3月29日、4月13日分别向郑杰转账50000元、640000元，于2019年3月27日向朝阳房产公司指定的公司法人刘强的账户转账100000元。朝阳房产公司已将王晓日转账的80000元支付给郑杰，郑杰确认共收到王晓日支付的购房款770000元。郑杰于2016年4月13日将讼争房屋移交给王晓日。2018年12月20日，讼争房屋所在小区的物业服务中心向全体业主发出通知，告知物业接到小区开发建设单位福州房地产开发总公司通知，春风苑一区建设用地已通过建设用地项目规划核实情况意见书及建设竣工验收土地检查核验合格意见书，现通知未办理产权证的业主在春节前到物业办公室办理相关手续后，再持有相关权属材料到福州市不动产登记和交易中心三楼办理产权证。王晓日于2019年4月3日向郑鼎光、郑杰邮寄催告函，告知讼争房屋已于2018年12月20日通知可办理房屋权属证书，但经交易服务方多次电话及发函催促郑鼎光、郑杰仍未办理，催告郑鼎光、郑杰在函件发送之日起三日内与王晓日联系并配合办理房屋权属证书，继续履行合同，否则按合同约定的违约条款追究违约责任。郑杰对该函件无异议，但根据现有证据无法确认郑鼎光是否收到该函件。王晓日委托福建名仕律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费21000元。 另查明，2013年3月8日郑鼎光与福州市土地发展中心、福州兴盖鑫房屋拆迁有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，福州市土地发展中心委托福州兴盖鑫房屋拆迁有限公司拆迁郑鼎光坐落于仓山区房屋，被拆除房屋总建筑面积375.27平方米。拆迁补偿费抵扣安置房购房款后安置4套安置房，回迁安置房分别位于福州市仓山区。福州兴盖鑫房屋拆迁有限公司于2019年6月11日向本院出具调查令回执，载明讼争房屋已符合办证条件，但被征收人郑鼎光未前往办理产权证相关手续。 再查，案外人陈珍莲、刘恩欣于2016年8月15日对郑鼎光、庄秋华、案外人刘墅景、郑秀榕提起共有物分割之诉，要求分割郑鼎光在仓山区被拆除的总建筑面积375.27平方米房屋的拆迁安置权益，本院于2017年2月26日作出（2016）闽0104民初3890号民事判决，判决陈珍莲、刘恩欣对位于福州市仓山区的四套安置房权利各自享有16.9%的份额。郑鼎光、庄秋华、刘墅景、郑秀榕不服，提起上诉，福州市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）闽01民终1952号民事判决，驳回上诉，维持原判。郑鼎光、庄秋华、刘墅景、郑秀榕不服，申请再审，福建省高级人民法院于2018年9月10日作出（2018）闽民申2237号民事裁定，驳回再审申请。本院于2019年8月28日向陈珍莲调查，陈珍莲表示不知道郑鼎光将讼争房屋出售给郑杰及王晓日，郑鼎光未告知她，也未收到郑鼎光的任何款项，讼争房屋也有她的份额，她不同意出售。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。郑杰以郑鼎光代理人的身份与王晓日签订《房产买卖合同》出售讼争房屋，事后郑鼎光对郑杰的代理行为予以追认，故该《房产买卖合同》对郑鼎光发生效力，郑鼎光对郑杰的代理行为承担相应的民事责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。案外人陈珍莲、刘恩欣对讼争房屋各享有16.9%的份额，即两人对讼争房屋共享有33.8%的份额，而郑鼎光未提交证据证明其出售讼争房屋的行为已经陈珍莲、刘恩欣的同意，其对讼争房屋没有处分权。故现王晓日诉请郑鼎光、庄秋华、郑杰继续履行《房产买卖合同》，郑鼎光、庄秋华办理讼争房屋的不动产权属证书，并协助将该不动产权属证书变更登记至王晓日名下，没有依据，本院不予支持。《房产买卖合同》合同附件2补充协议第6点约定：卖方承诺其待开发商通知或买方通知可办理该房产卖方名下的房屋所有权证后五个工作日内至房地产相关部门办理该房产卖方名下的房屋所有权证，若卖方借故不肯前去办理，则属违约行为。郑鼎光在出售讼争房屋时未取得占份额三分之二以上的按份共有人同意，导致讼争房屋无法办理权属证书，应承担相应的违约责任。郑鼎光辩称因陈珍莲、刘恩欣临时变卦不同意房屋转让，导致其无法履行合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故对于郑鼎光的抗辩，本院不予支持。关于违约金的起算时间，本院认为，讼争房屋所在小区的物业服务中心虽于2018年12月20日通知全体业主可办理产权证，然郑鼎光及其代理人郑杰未居住在讼争房屋所在小区，王晓日未提交证据证明郑鼎光或郑杰已于该日知晓讼争房屋可办理产权证。王晓日提交的朝阳房产公司于2019年1月25日对郑鼎光作出的《关于权属材料办理的催告函》，无相应的送达凭证，无法证明已通知郑鼎光。王晓日于2019年4月3日向郑鼎光、郑杰邮寄催告函，告知讼争房屋已于2018年12月20日通知可办理房屋权属证书，虽无法确认郑鼎光是否收到该函件，但作为郑鼎光代理人的郑杰对该函件无异议，故应由被代理人郑鼎光承担无法按约办理讼争房屋产权证的违约责任，从郑杰收到催告函的2019年4月4日后五个工作日起计算违约金。关于王晓日主张的律师费，根据《房产买卖合同》的约定，违约方承担律师费的前提是守约方解除合同，而王晓日系诉请继续履行合同，故对于王晓日的该项诉请，本院不予支持。关于王晓日主张庄秋华共同承担违约责任，本院认为，郑杰作为代理人与王晓日签订的《房产买卖合同》中卖方仅有郑鼎光一人，庄秋华并非合同的相对方，故对于王晓日的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑鼎光于本判决生效之日起十日内向原告王晓日支付违约金（以870000元为基数，按日万分之五的标准自2019年4月13日计算至郑鼎光配合王晓日办理讼争房屋的权属变更登记受理手续之日止）； 二、驳回原告王晓日的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3616元，减半收取计1808元，由原告王晓日负担904元，被告郑鼎光负担904元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年九月十七日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 2.《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 3.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”