温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初6492号 原告（反诉被告）:浙江中世供应链管理有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区百里西路工会大厦1幢801室-1。 法定代表人：李志豪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩笑、冯思兵，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江永辉超市有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区浦沿街道滨盛路3867号宝龙城3幢301-14室。 法定代表人：官长衡，执行董事。 被告：永辉超市股份有限公司，住所地：福建省福州市西二环中路436号。 法定代表人：张轩松，董事长。 两被告的委托诉讼代理人：严毛新、沈桂英，浙江尹天律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江中世供应链管理有限公司（以下简称：中世管理公司）与被告（反诉原告）浙江永辉超市有限公司（以下简称：浙江永辉公司）、被告永辉超市股份有限公司（以下简称：永辉超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告中世管理公司的委托诉讼代理人韩笑，被告浙江永辉公司、永辉超市公司的委托诉讼代理人严毛新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中世管理公司诉称：2018年11月25日,原告与被告浙江永辉公司签订了《租赁合同》，约定：被告浙江永辉公司向原告承租坐落于温州市鹿城区学院东路1188号负一层的场地；由被告永辉超市公司以出具银行履约保函的形式为被告浙江永辉公司承担50万元的履约保证责任。合同签订后，原告按照合同约定的交付条件对租赁场地进行整改。期间，被告浙江永辉公司于2019年2月25日派遣工程人员前来对接工程，对原告已经完成的场地工程项目表示认可。而被告浙江永辉公司一直不予提供最新确认的平面图、设备点位图及最新版本的提资图。至约定的场地交付日期2019年3月15日，被告浙江永辉公司亦未办理接收场地手续，以致5000多平米的租赁场地空置至今。原告经营的威斯顿·智体小镇整体开业时间被延期，给原告造成极大的经济损失和商誉影响。无奈之下，原告委托律师于2019年4月25日向被告发出律师函，要求被告浙江永辉公司提供相应的图纸、受领交付的租赁场地，并签署租赁场地交付确认书。被告浙江永辉公司收函后于2019年5月8日委派江浙区域合伙人叶农艺来原告的办公地，与原告的法定代表人李志豪就此事进行会谈，并签署了《会议纪要》，被告浙江永辉公司明确表明单方强制解除《租赁合同》，并表示希望原告提出赔偿方案。但被告浙江永辉公司至今未履行任何的违约责任。综上所述，原告与被告浙江永辉公司所签订的《租赁合同》合法有效，被告浙江永辉公司单方解除合同的行为，属于未诚实、全面履行合同的违约行为，给原告造成了严重的损失。请求：1.判令原告与被告浙江永辉公司在2018年11月25日签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除；2.判令被告浙江永辉公司向原告支付单方解除合同违约金2402880元；3.判令被告永辉超市公司向原告承担50万元的履约保函责任；4.本案诉讼费、财产保全费由被告浙江永辉公司承担。 被告浙江永辉公司、永辉超市公司辩称：一、原告主张《租赁合同》于2019年5月8日解除是不正确的。2019年5月8日是双方就合同是否解除协商的时间，而不是达成了协议的时间。而被告认为合同实际是于2019年5月30日解除的，其原因是原告存在根本性违约的行为，被告基于《合同法》及合同约定，事后通知原告解除合同。二、被告从来没有认可过原告租赁的场地是符合要求的。在双方的2019年6月28日的会议纪要中，被告对于原告提供的房屋层高不符合合同约定进行书面注明，且事后多次要求原告就层高未达标进行了多次磋商，但原告对此均予以回避。三、原告诉称的叶农艺并非是被告的合伙人，因为公司性的企业中是不存在合伙人的，叶农艺只是被告派去原告进行沟通的工作人员。四、被告不存在违约行为，故被告永辉超市公司不需承担50万元的履约保函责任。五、即使被告存在违约，原告主张240万元的的违约金过高，缺乏事实依据。六、被告浙江永辉公司的反诉请求：1.判令原告与被告浙江永辉公司签订的《租赁合同》于2019年5月30日解除；2.判令原告向被告浙江永辉公司支付违约金50万元及承担被告浙江永辉公司支付的律师费暂计13万元；3.本案诉讼费用由原告承担。 针对被告浙江永辉公司的反诉，原告中世管理公司辩称：一、被告主张原告存在根本违约情况与事实不相符。原、被告对本案租赁场地及合同的磋商是2018年6月之前就已经开始计入实际谈判阶段，被告的工作人员也是对租赁场地进行了多次实地勘察、考察而最终决定与原告签订租赁合同。而被告主张的层高问题并非是租赁场地中的隐蔽环节，这是非常直观的现象，且对于层高的实际高度，是经过原、被告现场测量得出的数据，且记录在2018年6月28日的《会议纪要》中。现被告以原告租赁场地层高无法满足5.2米为由拒绝履行合同显然是不成立的。二、关于合同约定的开业率也不能成为被告拒绝履行合同的正当理由。虽然合同对原告经营的威斯顿·智体小镇整体开业率做了约定，该约定是在交房以后针对不同的开业率作了相关约定，只有在承租人的经营培育期届满后开业率无法达到50%的情况下承租人才享有解除权利。而被告浙江永辉公司是在场地交付前就已经明确要求单方解除合同，故不能以开业率作为解除合同的理由。三、直到2019年5月30日前，被告从未向原告就层高问题及其他方面需要整改等事宜向原告提出过主张，因此，原告认为被告浙江永辉公司提出的反诉及理由就是为了逃避承担单方解除合同的违约责任。 本院经审理认定：原告中世管理公司系坐落于温州市鹿城区学院东路1188号房屋的合法承租人，拟用于威斯顿·智体小镇的经营。2018年初，原告与被告浙江永辉公司就坐落于温州市鹿城区学院东路1188号负一层房屋的租赁进行协商，同年6月28日，被告浙江永辉公司派员对租赁场地进行了考察，双方签订《会议纪要》一份，对租赁场地的给排水、消防、电力、设施设备及层高（层高5.2米，净高4.2米）作出了具体要求。同年11月25日，原告与被告浙江永辉公司签订《租赁合同》一份，约定：被告浙江永辉公司向原告承租坐落于温州市鹿城区学院东路1188号负一层；房屋结构为框架，层高为5.2米；租赁场地建筑面积暂定为5006平方米；租赁期限为15年，自计租起始日开始计算；因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，原告同意自租赁场地符合《租赁场地交付条件》且通过消防验收合格证书之日起，原告给予被告浙江永辉公司6个月物业改造期；因超市前期经营需要培育市场，故双方确认从物业改造期满之次日起，原告给予被告浙江永辉公司9个月经营培育期；在物业改造期、经营培育期内，被告浙江永辉公司无需支付租赁费用；在被告浙江永辉公司租赁场地所属物业范围内，如原告商业物业已出租并开业的总套内建筑面积与原告全部商业物业的总套内建筑面积之比在物业改造期届满时达到80%的，被告浙江永辉公司应按时开业；如开业率在物业改造期届满时及经营培育期内未达到80%的，乙方有权选择不开业或开业，在开业率未达到80%的期间视为物业改造期的延长，被告浙江永辉公司无须支付租赁费用；同时，经营培育期届满后，原告保证开业率持续达到80%，若开业率不能持续达到80%，但开业率高于70%期间，该期间原告给予被告浙江永辉公司免租，若开业率持续低于50%超过1个月，则被告浙江永辉公司有权解除合同；计租起始日为经营培育期届满之日；被告浙江永辉公司的母公司被告永辉超市公司应于本合同签订之日起十五日工作日内向原告出具银行履约保函，作为其履行本合同的保证，履约保函金额为50万元；第一个计租年度至第三个计租年度房屋租金为35元/月/㎡，物业管理费为5元/月/㎡；第四个计租年度至第六个计租年度房屋租金为36.7元/月/㎡，物业管理费为5.2元/月/㎡；第七个计租年度至第九个计租年度房屋租金为38.5元/月/㎡，物业管理费为5.5元/月/㎡；第十个计租年度至第十二个计租年度房屋租金为40.5元/月/㎡，物业管理费为5.7元/月/㎡；第十三个计租年度至第十五个计租年度房屋租金为42.5元/月/㎡，物业管理费为6元/月/㎡；被告浙江永辉公司按月支付租赁费用给原告；原告应于2019年3月15日前，将符合本合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体〔一次〕消防通过消防部门验收合格、被告浙江永辉公司取得装修〔二次〕消防设计审核意见书，且符合双方约定的《租赁场地交付条件》）的租赁场地交付给被告浙江永辉公司；本合同生效后，租赁场地交付前，如被告浙江永辉公司单方强制解除本合同（本合同约定了解除权除外），原告可没收履约保证金或要求被告浙江永辉公司承担保函责任，同时按第二计租年度租赁费用总额向原告支付违约金；如该违约金不足以补偿原告全部经济损失的，对超过部分被告浙江永辉公司仍应赔偿。同年12月26日，中国光大银行股份有限公司温州分行应被告永辉超市公司的要求，向原告开立上述合同项下不可撤销的履约保函，保证在收到原告于保函有效期内提交本保函正本、索赔文件及申请未履行上述合同的书面证明后七个工作日内，向原告偿付金额不超过50万元履约保证金，保函一经开立即生效，于2021年12月25日失效。后原告为保证合同履行，购买了空调设备，并对防火分区的改造等。由于被告浙江永辉公司一直未向原告提供给排水、空调、货梯等装修设计图纸，致使原告无法完成合同约定的符合交付条件的租赁场地。2019年3月20日，原告向被告浙江永辉公司邮寄了《催告函》，要求被告浙江永辉公司于2019年3月25日之前提供相应的图纸。但被告浙江永辉公司仍未予提供。同年5月8日，被告浙江永辉公司派其员工叶农艺来原告处与原告进行协商，双方签署《会议纪要》一份，载明：被告浙江永辉公司提出解约，原告需内部协商赔偿金额诉求，根据合同约定，原告可没收被告保证金及要求被告赔偿第二个计租年租金。同年5月14日，原告向被告浙江永辉公司邮寄了《函》一份，要求被告浙江永辉公司将其提供的50万元履约保函变现，并支付240万元违约金。同年5月31日，被告浙江永辉公司向原告邮寄了落款时间为2019年5月30日的《告知函》一份，载明：原告应当提供层高为5.2米的租赁场地，但场地层高并不符合合同约定，且被告浙江永辉公司有理由认为，原告将不可能达到合同所要求的开业率，正式告知原告，双方签订的《租赁合同》自原告收到函件之日起即告解除。原告于同年6月1日收到该《告知函》。 另查明：根据浙江嘉华建筑设计研究院有限公司的地下室商场给排水、照明平面图显示，上述租赁场地的层高为5.4米。 本院认为，原告与被告浙江永辉公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同。当事人应当按照合同约定履行各自义务。涉案地下室层高为5.4米，高于合同约定的租赁场地层高标准，不存在被告所述的租赁场地层高达不到合同约定的条件。因此，租赁场地层高符合合同约定，原告不存在违约行为。被告浙江永辉公司派其员工叶农艺与原告协商解除合同事宜，符合表见代理的特征，双方签订的《会议纪要》对原告与被告浙江永辉公司具有约束力。根据该《会议纪要》，被告浙江永辉公司要求解除《租赁合同》，原告亦同意解除，双方签订的《租赁合同》应自《会议纪要》签署之日即2019年5月8日解除。被告浙江永辉公司向原告邮寄的《告知函》落款时间为2019年5月30日，该时间不能作为双方解除《租赁合同》的时间。原告与被告浙江永辉公司之间的《租赁合同》在2019年5月30日已解除，此时并未到合同约定的在物业改造期、经营培育期届满之日，被告称原告将不可能达到合同所要求的开业率，并以此为由单方解除合同，不符合合同约定和法律规定。由于被告浙江永辉公司单方解除合同，应承担违约责任，被告永辉超市公司应承担履约保函责任。根据合同约定，被告浙江永辉公司应向原告支付第二计租年度租赁费用总额2402880元的违约金。因原告与被告浙江永辉公司从2018年初协商租赁事宜至解除《租赁合同》之日，历经近1年半时间。因此，合同约定的违约金并未超过原告的实际损失。被告要求减少违约金数额，依据不足，本院不予采纳。被告浙江永辉公司要求原告支付违约金并赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）浙江中世供应链管理有限公司与被告（反诉原告）浙江永辉超市有限公司在2018年11月25日签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除； 二、被告（反诉原告）浙江永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）浙江中世供应链管理有限公司违约金2042880元； 三、被告永辉超市股份有限公司向原告（反诉被告）浙江中世供应链管理有限公司承担50万元的履约保函责任； 四、驳回被告（反诉原告）浙江永辉超市有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费30023元，减半收取15011.5元，案件反诉受理费5050元，由被告（反诉原告）浙江永辉超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 沈 文 江 二〇一八年九月十三日 书记员 诸葛冰洁