广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1521民初384号原告（反诉被告）张家源，男，汉族，1968年6月30日出生，住址广东省汕尾市城区红草镇南汾村委会南汾六村新厝六巷3号，现住海丰县。委托代理人叶爱芳，广东善言律师事务所律师。被告（反诉原告）余海链，男，汉族，1970年1月16日出生，住址广东省海丰县。委托代理人郭智明，广东愿力律师事务所律师。委托代理人黎仕达，广东愿力律师事务所律师。原告（反诉被告）张家源诉被告（反诉原告）余海链房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张家源及其委托代理人叶爱芳，被告余海链及其委托代理人黎仕达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2016年4月1日，原告将其向海丰县富之城大酒店有限公司承租的位于海丰县城广富路439号富之城酒店的部分场地转租给被告，双方签订了《租赁协议书》。协议约定：原告将座落于海丰县城广富路439号富之城酒店B栋1、2、6、7楼（不包括1楼底层靠广富路右边二间商铺）及A座地下吉祥厅租给被告作为酒店经营餐饮业，未经许可不得变更其他经营；租赁时间：自2016年4月1日起至2024年1月30日止；每月租金12万元；双方约定酒店原有设施配套折价50万元，作为酒店转让金，由被告一次性交清给原告；付租金形式及时间：被告先交50万元给原告作为保证金，租金每2个月合并一次交付，即30日前付清下2个月的租金，每2个月30日前再付清下2个月租金；同时约定延迟支付租金违约金；逾期交租每拖延一天交租加收5%滞纳金，经此类推付清给原告。若被告超过1个月没按时交清租金，原告将终止本协议，收回出租场地并没收按金。协议签订后，被告支付原告10万元作为保证金，但以经济紧张为由要求暂缓支付余款40万元保证金和50万元的酒店转让金。之后，被告在租赁场地开设了海丰县幸福大酒店经营餐饮业。一开始被告还能正常支付租金，但从2017年5月份开始，被告先是拖欠电话网络费，从2017年8月开始拖欠租金，至今已拖欠电话网络费11个月，拖欠租金8个月，已构成根本违约。经原告多次催讨，被告仍未支付上述费用。原告于2018年3月5日委托广东善言律师事务所叶爱芳律师以邮寄方式向被告发出终止《租赁协议书》律师函，解除双方的合同关系，被告已于2018年3月6日签收。因租赁协议书约定的违约金过高，原告自愿调整违约金为拖欠租金96万元的30%，要求被告支付迟延付租的违约金288000元。原告请求法院判决：1、解除原、被告之间于2016年4月1日签订的《租赁协议书》，被告搬迁、腾退、返还租用场地；2、被告支付租金96万元（自2017年8月至2018年3月，实际计算至被告返还场地为止）；3、被告支付迟延支付租金的违约金288000元（按所欠租金的30%暂计至起诉之日，实际计算至被告履行之日）；4、被告支付电话网络费22000元（自2017年5月开始暂计至起诉之日，实际请求至被告返还所租用场地之日）；5、被告支付酒店转让金50万元；6、原告不返还定期被告保证金10万元；7、被告结清应由其负后果的电费和水费等相关费用；8、本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称，一、原告在双方签订协议书时，隐瞒了涉案酒店的原消防审批用途，原告擅自改变了酒店的用途，又拒不履行向消防部门申请办理酒店用途为餐饮业的义务，致使原告于2017年7月接到消防部门的通知后，停业至今。被告违约在先，原告不存在拒不支付租金、电话网络费的行为，被告要求原告支付违约金等，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。二、原告在签订协议时，隐瞒了酒店原有配套设施的实际数量，被告到达酒店后发现并不存在与50万元相符的配套设施，原告口头同意免除被告支付50万元的配套设施费；同时，因原告出租的酒店不符合约定的租赁条件，原告又拒不向消防部门申请办理变更酒店用途为餐饮业，被告租赁酒店的目的不能实现，有权拒绝支付配套设施费；3、原告应向被告返还保证金。反诉原告诉称，原、被告于2016年4月1日签订《租赁协议书》，约定原告将涉案酒店出租给被告经营餐饮业。被告向原告支付保证金10万元。合同解除后，原告予以归还，保安费由原告每月补贴2万元给被告等事项。协议签订后，被告依约向原告支付了10万元的保证金，但自被告租赁酒店以来，原告没有按照合同约定，向被告按月支付保安费2万元。自2016年4月1日至2018年5月1日，原告拖欠被告保安费50万元。2017年7月，消防部门通知被告，酒店擅自改变消防审批用途，应停止经营餐饮业，如引起安全事故，经营者应承担相应法律责任。但原告拒绝履行申请变更酒店为餐饮业的消防审批手续，致使被告无法经营。原告行为已构成严重违约。被告为了经营酒店，投入了大量人力、资金。其中装修费3139826元（折旧2551108元）、厨具1361971元（折旧1106601元）、电器设备（折旧1074937元）1323000元，合计4732646元。以上均系原告的违约行为给被告造成的损失。反诉请求：原告返还被告支付的保证金10万元；原告向被告支付保安费50万元（自2016年4月1日起，按每月2万元计）；原告赔偿被告装修费、厨具、电器等损失共计4732646元（具体以评估为准）；本案诉讼费由原告承担。反诉被告辩称，被告无权要求返还保证金10万元，被告拖欠租金已超过1个月，按约定按金不予返还；被告要求原告支付保安费没有依据。被告于2018年3月1日停业时已将保安部移交给原告；被告要求原告赔偿的装修费等系经营支出，其停业系经营不善，而不存在被消防部责令停业的事实。经审理查明，2016年4月1日，原、被告签订《租赁协议书》。双方约定：原告向被告出租位于海丰县城广富路439号富之城酒店B栋1、2、6、7楼（不包括1楼底层靠广富路右边二间商铺）及A座地下吉祥厅作为酒店经营餐饮业。租赁时间：2016年4月1日至2024年1月30日止；租金：月租12万元；酒店原有设施配套折价50万元作为转让金，由被告一次性付清。租金交付：被告先支付50万元作为保证金，租金每2个月合并一次交付，30日前付清下2个月租金后，每二个月30日前再付清下2个月租金，逾期每拖延一天加收5%滞纳金。酒店现有装修、设备等归被告使用，期满不动产归原告所有，动产归被告所有；租赁期间装修费用由被告负责，期满，原告不予补偿；租赁期间，电费各自缴纳，燃料费、电梯费、B栋水费等由被告负责；电话网络费每月补贴原告2000元；保安费由原告每月补贴2万元给被告；若被告超过1个月没有按时交清租金，原告将终止本协议，收回出租场地并没收按金。原、被告在《租赁协议书》上签名盖指模。2017年1月23日，被告向原告支付了10万元的按金。2017年4月20日，涉案酒店接入互联网专线，每月业务费480元。原告提供的2016年3月至2018年1月的《财务结转明细表》及《收据》载明原告每月向被告支付保安费2万元。2018年2月至6月，酒店产生电费共计29351.65元。租赁期间，被告为经营餐饮对酒店进行装修并购置电梯、厨具、电器等。案件审理期间，被告余海链向本院提出申请，要求对被告余海链在富之城酒店B栋1、2、6、7楼及A座地下吉祥厅投入的装修费、厨具、电器等价值进行评估，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估后作出穗华价估（2019）163号：关于富之城酒店B栋1、2、6、7楼及A座地下吉祥厅投入的装修费、厨具、电器等价格评估结论书：双方有争议部分投入的总价1697468元（其中装修部分1057244元，厨具电器640244元），无争议投入总价1878213元（其中装修部分1547240元，厨具电器330973元）。评估费75000元。被告余海链所购电梯145000元没有计入评估。另查：海丰县公安消防大队《复函》载明：涉案酒店B栋消防审核用途：1层为车库；2层为餐饮；6层为洗脚按摩房；7层为部分宾馆、部分办公用房。2018年2月27日，消防大队就酒店B栋改变功能用途召集原、被告等人了解相关情况，并就酒店消防设计审核用途进行了告知，要求其对不符合消防设计审核用途场所进行整改。被告于2018年3月1日书面通知酒店定于2018年3月1日正式停业，同时对外告示：本酒店装修整改，暂停营业。2018年3月3日，原告向被告发出终止《租赁协议书》律师函：终止与被告签订的《租赁协议书》。被告已于2018年3月6日签收。在诉讼期间，原告张家源于2018年5月14日向本院申请财产保全并提供了担保，本院于2018年5月15日作出（2018）粤1521民初384号民事裁定书，裁定对被告余海链名下位于海丰县城海银路桂望路桂望片海丰碧桂园傲云峰206栋十四街10座202号及原告张家源提保的其名下位于海丰县海丽大道与三环路交界处东南侧永安达花园海进阁八楼B户的房产予以查封。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应依约履行。原告主张解除合同，被告在庭审中表示同意，本院予以准许。本案争议焦点如下：一、被告停止经营的原因是经营不善还是未按消防审批用途经营餐厅；二、租赁期间，被告装修投入的费用及损失；三、被告是否结欠原告的租金及违约金、电费、网络费及是否应返还按金。关于焦点一：被告停止经营的原因系因经营不善还是涉案酒店不符合消防审批用途经营。海丰县公安消防大队出具的《复函》说明涉案酒店仅第二层消防审核为餐饮，被告于2018年2月27日被消防大队告知进行消防整改。被告书面通知原告：酒店定于2018年3月1日正式停业。同日被告并对外告知停业。因此被告是因酒店不符合消防审批用途而停止经营。原告主张被告系因经营不善而停止经营，但未提供相关证据，本院不予采信。关于焦点二：被告投入装修、电器、厨房的费用及损失。根据穗华价估（2019）163号《价格结论书》评估：没有争议的部分投入价值1878213元，加上有争议的部分投入价值1697468元，及电梯145000元，计3720681元。被告提供了其在经营期间的装修合同及购置电器、厨具的发票。合同及发票载明的商品名称及品种与《价格结论书》中的有争议部分的项目对应。而原告对有争议部分的投入未能提供交付给被告的设施配套清单，因此被告主张有争议部分的装修和设施均由其投资，本院予以采信。考虑到原、被告在《租赁协议书》中约定酒店原有设施配套折价50万元，被告投入装修、厨具、电器费用按评估总价扣减50万元计3220681元。原、被告均不同意承接厨具、电器。《价格结论书》中列明的厨具、电器等为可拆除、搬迁，从公平、效率原则考虑由被告回收为宜，扣减电器、厨具计971197元(详见附表2-1，2-2)，即被告投入的装修款2249484元。原、被告在签订租赁合同时，原告作为出租人应当承担按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而被告在签订合同时对经营餐饮酒店不符合消防审批用途未尽到审慎的义务。因此，原、被告对酒店停业均有过错,根据双方过错责任，原、被告责任比例酌定为60%：40%，即原告对被告的上述装修损失应承担60%的赔偿责任计1349690.4元。关于焦点三：被告是否结欠原告租金、电费，保安费，网络费及是否应返还按金。因被告自2017年8月起没有向原告支付租金，原告于2018年3月3日向被告发《律师函》主张终止《租赁协议书》，被告于2018年3月6日签收，因此《租赁协议书》于2018年3月6日解除。租金：被告余海链自2017年8月起至2018年2月拖欠原告张家源租金7个月，按每月12万元，共计84万元，滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率自原告向法院主张之日起即2018年3月7日起计算。保安费：原告支付了被告自2016年3月起至2018年1月止保安费，至协议解除，原告张家源结欠被告余海链2018年2月的保安费2万元；网络费：被告余海链于2017年4月20日已为涉案酒店接入互联网专线，自行支付网络费，原告主张被告支付自2017年5月起的网络费，不予支持。电费：因协议于2018年3月6日解除，被告结欠原告2018年2月的电费16166.34元。按金：因被告未按约支付租金，已构成违约，按合同约定，按金10万元不予返还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、准许原、被告解除2016年4月1日签订的《租赁协议书》，被告余海链应于本判决生效之日起30日内搬迁厨具及电器并腾退、返还租用场地。二、被告余海链应于本判决生效之日起30日内向原告张家源支付租金840000元及该款自2018年3月7日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金、电费16166.34元。三、原告(反诉被告)张家源应于本判决生效之日起30日内赔偿被告（反诉原告）余海链装修损失1349690.4元及支付保安费20000元。驳回原、被告其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21630元，由原告张家源负担11727元，被告余海链负担9903元。反诉费24564.26元，由原告张家源负担6309元，被告余海链负担18255.26元，评估费75000元，由原、被告各负担37500元如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  李革明审 判 员  钟坚城人民陪审员  张裕标二〇一九年九月十九日书 记 员  陈家丽