广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初26019号原告（反诉被告）：古广良，男，1974年10月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：饶旸，系广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州吃香喝辣食品有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路75号一楼141，统一社会信用代码91440111MA59BX8U0B。法定代表人：谢兰英。委托代理人：杨红超，系广东品济律师事务所律师。委托代理人：蒋小卫，系该司职员。原告（反诉被告）古广良与被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司（以下简称吃香喝辣公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古广良的委托代理人饶旸、被告（反诉原告）吃香喝辣公司的委托代理人杨红超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古广良向本院提出诉讼请求：1.吃香喝辣公司立即返还古广良支付的转让费250000元及保证金270400元；2.吃香喝辣公司向古广良支付装修设计费损失210000元及其资金占用损失（从2017年9月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至其实际支付止）；3.本案诉讼费用、诉讼保全费用由吃香喝辣公司承担。事实和理由：2017年9月1日，古广良为经营餐饮与吃香喝辣公司签订《千厨万客美食城认定合同书》，向吃香喝辣公司承租了位于广州市体育西路75号A19铺位（以下简称案涉商铺），实用面积为260平方米，吃香喝辣公司承诺该铺位符合消防规定且可使用明火进行餐饮经营。双方在该合同中约定第一年月租金为135200元，古广良应向吃香喝辣公司交付相当于商铺2个月租金的款项作为商铺履约保证金，并支付铺面转让费250000元给吃香喝辣公司，且双方约定从原告进场装修之日起计算两个月的免租期。合同签订后古广良已按约定于2017年9月7日向吃香喝辣公司支付履约保证金及转让费共计520400元，但古广良已设计好装修图纸并准备进场装修时发现吃香喝辣公司在未告知古广良及未经古广良同意的情况下，在铺位内加装一条从二楼直接通至案涉商铺内的消防梯（以下简称案涉消防梯），并在铺位内围绕加装的消防梯加砌墙体及安全通道门（以下简称案涉安全门），严重破坏及改变案涉商铺的结构及布局。在吃香喝辣公司加装上述设施的过程中古广良一直与吃香喝辣公司沟通并反对该行为，但吃香喝辣公司不予理睬仍继续加装，古广良此前花费210000元委托装修公司设计的装修方案完全无法使用，且因租赁铺位结构及布局改变，导致古广良的经营方案无法实施。古广良提起本案诉讼是基于吃香喝辣公司的违约行为，吃香喝辣公司交付的商铺不符合合同约定，违反合同法第二百一十六条规定。古广良认为双方之间的合同已经解除。古广良于2017年10月25日依法定解除权向吃香喝辣公司发出赔偿通知函，且案涉商铺现已由吃香喝辣公司租赁给其他商家使用。古广良提出解除合同，但吃香喝辣公司未加以理会。综上所述，吃香喝辣公司的行为已构成严重违约，严重损害古广良的合法权益，导致合同目的无法实现，故古广良向法院提起诉讼，请求法院判如所请以维护合法权益。吃香喝辣公司就本诉辩称并向本院提出反诉请求：1.古广良向吃香喝辣公司支付2017年9月7日至2017年11月30日期间的租金378560元、管理费50353元；2.本案全部诉讼费用均由古广良承担。事实和理由：吃香喝辣公司与古广良于2017年9月1日签订《千厨万客美食城认定合同书》，约定古广良承租案涉商铺，租期自2017年9月1日至2022年8月31日，第一年租金为135200元/月，每月5日前支付租金。合同签订后吃香喝辣公司于2017年9月1日将铺位交给古广良使用，但支付租金期限届满后古广良却拒不交租，经吃香喝辣公司多次催促其仍拖延不交租金。2017年12月22日，古广良向法院起诉要求吃香喝辣公司向其支付转让费及保证金等。古广良在诉状中所述的本案纠纷的起因不属实，实际的纠纷起因是古广良的老板认为商铺租金过高，且其一直想要承租商铺外面的十多个大业主的临街铺面，但大业主不同意，故而引发本案纠纷。古广良所交纳的转让费及租赁保证金，因其逾期支付租金违约，根据租赁合同第三条第八款约定，吃香喝辣公司对古广良所交付的款项予以没收处理。吃香喝辣公司认为，上述合同合法有效，吃香喝辣公司不存在任何违约行为，古广良应当按照合同约定支付租金及管理费等。现古广良拖延拒不支付租金等行为已属违约，应当承担相应违约责任。另，2017年9月1日，双方签订商铺的租赁意向书后，等到商铺可以交付的2017年9月7日双方签订正式的租赁合同，租金从2017年9月7日即租赁合同签订日期起计。古广良在其要求吃香喝辣公司作出所谓的赔偿这一无理要求未能达成的情况下，集结社会不明人员到商铺扰乱，干扰商铺附近各个经营者正常的经营秩序。就该事件，吃香喝辣公司报警处理后，天河区公安分局天河南派出所到现场进行处理，并制作了相应的笔录等文件。吃香喝辣公司已于2017年11月11日通过向古广良主张租金的形式要求其限期支付租金，古广良未按照催收通知支付租金，吃香喝辣公司于2017年12月1日收回案涉商铺，此时双方的租赁合同关系解除。综上，请驳回古广良的所有诉讼请求，并判决支持吃香喝辣公司全部反诉请求。古广良就反诉辩称：不同意吃香喝辣公司的反诉请求，双方约定古广良进场装修后计算2个月免租期，即使从古广良支付保证金及转手费之日起算，在2017年11月7日前古广良无须支付租金，而古广良于2017年10月25日行使法定解除权，与吃香喝辣公司解除租赁合同，后续商铺租金已与古广良无关。且因吃香喝辣公司的违约行为，古广良从未进场，吃香喝辣公司主张管理费没有任何依据。经审理查明：2017年9月7日，吃香喝辣公司（出租方，甲方）与古广良（承租人，乙方）签订《千厨万客美食城认定合同书》（以下简称《合同》；合同封面记载签约日期为“2017年9月1日”的打印文字），约定乙方承租甲方的案涉商铺，租赁建筑面积为520平方米（包含公摊面积），实用面积为260平方米，以实际测量为准；租赁起止时间自2017年9月1日起至2022年8月31日止；甲方出租该商铺给乙方只限于经营商业；（第三条）1.第一年月租金135200元，第二年至第五年每年递增6%；2.乙方在签订本合同时应缴交一月租金135200元；3.租赁保证金：乙方在签订本合同时应向甲方缴付相当于本商铺2个月租金的款项作为商铺履约保证金，合计270400元；4.甲方于每月3日前完成缴款清单的发放，乙方须在每月5日前主动向甲方缴交当月的租金；7.乙方支付本合同中该铺面250000元的转让费（此转让费是该铺面的空铺转费不含任何设备设施）给甲方；8.乙方在签定合同后2天内没有交清本合同中的房租租赁保证金、房屋租金给甲方时，甲方有权并终止本合同，乙方所交给甲方的款项甲方不予退还；9.此租金不含管理费，管理费每平方米35元，每月共计管理费__元，乙方应缴三个月的管理费押金和首月的管理费给物业管理公司；11.本合同的计租期从签定本合同当天开始计算，甲方给予乙方__天的免租期；（第六条）2.乙方须按时向甲方、物管方缴纳租金及管理费用，如乙方迟延缴纳，须从迟交之日起，每日按欠缴金额2%支付违约金，逾期10天以上的，甲方有权立即停止该商铺的水电煤气供应，逾期15日以上的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并无条件即时收回该商铺，乙方无权要求返还租赁保证金等相关费用；等内容。同日，古广良向吃香喝辣公司支付租赁保证金270400元、硬件分摊费250000元。原、被告均确认上述硬件分摊费就是指《合同》约定的转让费。2017年10月23日，吃香喝辣公司向古广良发出《通知》（称古广良签定租赁合同一个多月尚未进场装修，要求其尽快入场装修）及《千厨万客美食城交费通知单》（填表日期是2017年10月20日，费用包括2017年11月1日至11月30日租金135200元、管理费押金27300元、水电押金5000元）。2017年10月25日，古广良向吃香喝辣公司发出《赔偿通知函》，称吃香喝辣公司擅自加建消防梯导致古广良无法按原计划对店铺进行使用和装修，要求吃香喝辣公司返还履约保证金、转让费及赔偿损失等。2017年11月11日，吃香喝辣公司在《羊城晚报》上登报向古广良催收租金等费用。2017年11月15日，古广良向吃香喝辣公司发出《关于立即返还广州市体育西路75号A19铺位履约保证金及转让费的催告函》，称古广良于2017年9月7日支付履约保证金及转让费520400元，但准备进场装修时发现吃香喝辣公司在未告知古广良及未经其同意的情况下，加装案涉消防梯、安全门，破坏案涉房屋结构及布局，导致古广良的经营方案无法实施；要求吃香喝辣公司于2017年11月21日前与古广良联系、向其一次性返还上述履约保证金及转让费520400元并赔偿200000元等。吃香喝辣公司确认其于2017年11月16日收到该函件。为证明装修案涉商铺支出了210000元设计费用，古广良提交了三份设计方案平面图（显示其中方案二、三平面图比方案一平面图上多了一道楼梯）、《体育西路75号A19号铺装修设计合同》（显示古广良与广州傲世建筑工程有限公司于2017年X月X日签订，主要内容为古广良委托广州傲世建筑工程有限公司对案涉商铺进行装修设计，含税设计费用150000元，设计内容包括装修施工图、效果图；合同生效后二天内支付设计费总额的50%作为定金，完成设计内容后提交盖章的图纸前再行支付设计费总额的40%，提供图纸完毕后的7天内再行支付到设计费总额的100%，不留尾款；每进行一次的方案修改需支付20000元等内容）及4张收据（广州傲世建筑工程有限公司分别于2017年9月13日、2017年9月18日、2017年9月21日、2017年9月25日出具的。其中第一张显示是古广良交的案涉商铺装修设计费，金额为150000元；其余三张显示是古广良交的案涉商铺装修设计修改费，金额均为20000元）。经质证，吃香喝辣公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其并非合同相对方，无法确认合同是否真实、有效，无法确认该费用是否真实发生。古广良称吃香喝辣公司在2017年9月16日才动工凿通案涉商铺上下层、准备加装安全楼梯，其当天在案涉商铺看到天花板开了一个洞，消防梯体还没搭建上去，其对此与吃香喝辣公司交涉，过了大约一周消防梯就已经建成，并提交了以下证据：1.一楼平面方案图；2.微信聊天记录（显示“故乡群”中有人在2017年9月16日称“屋顶开了洞，说是加消防梯，在店中间加个梯，不用做生意了”等内容）。经质证，吃香喝辣公司对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据来源不明，是否是案涉商铺的位置也不明确；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认，认为吃香喝辣公司并非该群成员，对该微信聊天记录是否真实发生也无法确认，即使真实发生微信的聊天记录时间是可以篡改的，即使聊天记录是真实的，这也是古广良内部的聊天记录，并没有吃香喝辣公司或其工作人员确认或回应，也没有其它证据予以佐证。吃香喝辣公司称案涉消防梯、安全门是在2017年8月中旬开始施工、2017年8月下旬完工，并提交了《消防疏散楼梯施工合同》（显示甲方是广州公道物业管理有限公司，以下简称公道公司，乙方是广东省第一建筑工程有限公司，以下简称省一建公司；工程内容是体育西路75号一、二楼消防楼梯；乙方按甲方要求的工期组织施工，总工期8天，开工日期为2017年8月20日；乙方落款处加盖有“广东省第一建筑工程有限公司”印章并写有“黎某生”手写签名）及《消防楼梯竣工验收单》（显示建设单位是公道公司；工程名称是体育西路75号商场二楼到一楼加装消防疏散楼梯，验收情况称以上工程在工期内完成；施工单位一栏加盖有“广东省第一建筑工程有限公司”印章，该栏负责人写有“黎某生”手写签名）予以证明。经质证，古广良确认该证据有原件，但不认可其真实性、合法性、关联性，认为合同是案外人签订，其无法确认内容是否真实。2019年3月7日，本院组织原、被告双方到案涉商铺进行勘查，原、被告双方现场指认案涉商铺的范围及案涉消防梯、安全门的位置，并确认案涉消防梯、安全门位于案涉商铺内。本院现场勘查时还向案涉商铺所在商场二楼物业办公室的工作人员调查案涉消防梯、安全门的相关情况，一名刘姓工作人员称其是公道公司在该项目负责人，并表示《消防疏散楼梯施工合同》《消防楼梯竣工验收单》是从该司调取的，真实的，但施工时其不在现场，不清楚具体情况。本院向省一建公司发函调查《消防疏散楼梯施工合同》《消防楼梯竣工验收单》的相关情况，该司于2019年4月9日函复如下：1.该司的经营部门没有与公道公司签订《消防疏散楼梯施工合同》的记录；2.无法确定《消防楼梯竣工验收单》上施工单位一栏的印章是否为该司一直使用的同名印章，该司的同名印章没有发生过遗失或被盗的情况；3.该司的负责人中没有“黎某生”；等内容。经本院组织原、被告双方当庭比对《消防疏散楼梯施工合同》《消防楼梯竣工验收单》与省一建公司复函上的该司印章，可见《消防疏散楼梯施工合同》《消防楼梯竣工验收单》与复函上的印章存在明显不一致。诉讼中，原、被告共同确认双方签订《合同》时，案涉商铺属开放式商铺。古广良还发表以下意见：1.吃香喝辣公司没有按照合同约定交付案涉商铺、其从未进场；2.转让费是吃香喝辣公司额外收取的一笔款项；3.原、被告约定了两个月免租期；4.古广良被迫另选商铺所支出的费用及预期损失是合理损失，没有书面证据证明；5.古广良从未向吃香喝辣公司支付过租金、管理费；6.古广良第二项诉请主张的损失赔偿210000元是指其各项损失总额是210000元，具体包括古广良为装修商铺所支付的设计费210000元、古广良因吃香喝辣公司违约而被迫另选商铺所支出的费用、预期收益损失，后两项损失的具体金额无法明确。吃香喝辣公司还发表以下意见：1.吃香喝辣公司称已于2017年9月7日将案涉商铺交付给古广良；2.转让费性质是顶手费，是整个商场的部分硬件分摊；3.《合同》第三条第11款约定了租金的计算起止时间，不存在免租期。本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点有三：一是关于吃香喝辣公司有无交付案涉商铺给古广良的问题。古广良在《合同》签订后至其所称的发现案涉商铺加建消防梯期间未向吃香喝辣公司主张交付场地且原、被告双方共同确认案涉商铺在签约时属于开放式商铺，结合古广良关于其已委托设计公司进行装修设计的陈述，从日常生活经验判断，吃香喝辣公司所述其在2017年9月7日，即《合同》签订当天已将案涉商铺交付给古广良的内容具有高度盖然性，本院对吃香喝辣公司该陈述依法予以采纳。至于案涉商铺的收回时间，吃香喝辣公司自认是2017年12月1日，本院亦予以认可。二是关于案涉消防梯、安全门何时加建的问题。从本院现场调查情况、省一建公司的复函内容及前述印章比对情况看来，吃香喝辣公司提交的《消防疏散楼梯施工合同》《消防楼梯竣工验收单》的真实性存疑，本院对该证据依法不予采纳。在原、被告双方均未能提供充分证据证明案涉消防梯、安全门的加建时间的情况下，吃香喝辣公司作为交付场地的一方，未能提交证据证明案涉商铺交付时的状态（有无存在案涉消防梯、安全门），应承担举证不能的不利后果，本院对吃香喝辣公司关于案涉消防梯、安全门在签约时已经存在的意见不予采纳，而采纳古广良关于案涉消防梯、安全门于2017年9月16日开始加建的意见。三是原、被告有无约定免租期的问题。古广良关于原、被告双方约定了两个月免租期的意见与《合同》内容不符，亦未能提交充分证据予以证明，本院对此不予采信。本案中，原、被告双方对《合同》已经解除并无争议，但对于导致《合同》解除的责任归属有争议，均认为应归责于对方。对此，本院认为，首先，根据《合同》第三条约定的内容，古广良应在签订合同之日即2019年9月7日向吃香喝辣公司支付一个月租金135200元，但古广良自认从未支付租金，该行为已构成违约；其次，吃香喝辣公司在交付案涉商铺后未经古广良同意擅自在案涉商铺内加建案涉消防梯、安全门，改变案涉商铺内部结构，属于对租赁标的物的重大改变，亦属违约，且该行为严重影响作为承租人的古广良合同目的的实现；此后，原、被告双方就案涉消防梯、安全门及付租问题产生争议又未能协商解决，最终导致双方租赁合同的解除。由此可见，原、被告双方对于合同解除均有过错。根据公平原则，考虑合同双方的履约情况及在诉讼过程中表现，本院综合本案案情酌情认定古广良对于合同解除应承担20%的过错责任，吃香喝辣公司应承担80%的过错责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于古广良的第一项诉请，《合同》第三条第8款约定的是出租人依约履行合同义务而承租人违约的情况下，承租人行使合同解除权后的法律后果。本案中，吃香喝辣公司在其擅自加建案涉消防梯、安全门前并未行使该项合同解除权，在其亦有违约情形后主张要求按照该条约定没收转让费250000元、租赁保证金270400元，缺乏理据。本院已对古广良、吃香喝辣公司对合同解除的过错责任作出认定，合同解除后，吃香喝辣公司应按其过错比例向古广良返还转让费200000元、租赁保证金216320元。关于古广良的第二项诉请，本院认为，从古广良提供的证据看来，三份设计方案平面图不足以证明设计合同的设计内容已全部完成且已符合支付全部款项的条件，在缺乏实际付款凭证及相关发票的情况下，上述证据不足以证明古广良所述的210000元装修设计损失的实际发生。古广良拟承租案涉商铺用于经营餐饮行业，从日常生活经验结合上述证据看来，其对案涉商铺进行装修设计的陈述具有高度盖然性，本院综合本案案情并考虑吃香喝辣公司对合同解除的过错比例，酌情认定由吃香喝辣公司赔偿古广良装修设计损失16800元。至于古广良主张的资金占用损失，因其自身对合同解除存有过错，该主张缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于吃香喝辣公司的反诉请求，本院认为，首先，租金作为承租人使用租赁标的物而应支付的对价，如前所述，吃香喝辣公司已于2017年9月7日将案涉商铺交付给古广良，古广良本应按《合同》约定支付使用案涉商铺期间的租金。但从常识判断，吃香喝辣公司在交付案涉商铺后在铺内加装案涉消防梯、安全门的行为必然对古广良按合同用途使用商铺产生重大不利影响，因此，根据公平原则，并结合案涉商铺处于开放式状态及吃香喝辣公司于2017年12月1日收回案涉商铺的情况，本院综合本案案情，认定由古广良向吃香喝辣公司支付2017年9月7日至2017年11月30日期间的租金111766元。至于管理费，《合同》第三条9款约定管理费是支付给物业管理公司，在吃香喝辣公司未提交证据证明其已代垫该笔费用的情况下，其要求古广良直接向其支付管理费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）古广良返还转让费200000元、租赁保证金216320元；被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）古广良赔偿装修设计损失16800元；原告（反诉被告）古广良于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司支付2017年9月7日至2017年11月30日期间的租金111766元；驳回原告（反诉被告）古广良的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11170元，由原告（反诉被告）古广良负担4605元，被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司负担6565元；保全费3120元，由原告（反诉被告）古广良负担523元，被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司负担2597元。反诉受理费3867元，由原告（反诉被告）古广良负担1008元，被告（反诉原告）广州吃香喝辣食品有限公司负担2859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 曹 霞人民陪审员 丘东友二〇一九年九月十九日书 记 员 张 杳梁炎梅判决书已于2019年月日送达