福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4994号 原告：厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路（汇盛花园）23幢6层602室，统一社会信用代码91350802310615465E。 负责人：郭丽娜，经理。 委托诉讼代理人：李敏鸿，系该公司龙岩分公司员工。 被告：吴钟文，男，1973年8月23日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。 被告：俞秀英，女，1985年5月19日出生，汉族，康佰家药店营业员，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：吴钟文（系俞秀英之夫），即本案被告吴钟文。 原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称创优物业公司）与被告吴钟文、俞秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创优物业公司的委托诉讼代理人李敏鸿以及被告吴钟文并作为俞秀英的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原代：诉讼请求：判令吴钟文、俞秀英立即向创优物业公司支付拖欠的物业费5712元、公摊水电费欠款1538.8元及逾期付款违约金2893.08元（按欠费金额每日万分之六的标准计算至实际支付之日止）。 事实与理由：创优物业公司是南中旭日新城小区的物业服务公司，吴钟文、俞秀英是该小区3号楼2601室房产及CM0445摩托车位的业主。根据该小区物业服务合同等相关约定，被告应于每季度的首月10日前向原告支付当季的物业服务费等，若逾期支付物业服务费或其他应缴费用的，应按欠费金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。 创优物业公司一直勤勉地为该小区提供物业管理与服务，同时也按时向吴钟文、俞秀英发放物业及公摊水电费缴款通知，但被告却故意欠费甚至恶意拒交物业费、公摊水电费等。被告不缴纳物业费却享受着原告提供的物业服务，严重损害了原告及已缴费业主的合法权益。 吴钟文、俞秀英辩称：一、创优物业公司与南中旭日（龙岩）投资有限公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》及《南中旭日新城物业服务补充协议》应属无效。1、《物业管理条例》第24条规定“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，本案中，创优物业公司受聘为物业服务企业，没有经过招投标，也没有经过房地产行政主管部门批准，因此，创优物业公司受聘为小区物业服务企业，违反了《物业管理条例》的规定，应属无效。2、《物业管理条例》第13条规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”，而创优物业公司提供的《南中旭日新城物业服务补充协议》是在吴钟文、俞秀英与建设单位签订房地产买卖合同之后，于2014年6月18日签订的，该补充协议未向业主明示，属于无效协议。二、创优物业公司要求支付公摊水电费，但创优物业公司未能提供实际已付公摊水电费的证据，也没有提供公摊水电费的计算依据，因此，不应当予以支持。三、创优物业公司要求支付违约金，是没有道理的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，对于拖欠的物业费，创优物业公司有义务通过书面途径进行催收。本案中，创优物业公司并未向吴钟文、俞秀英催收长物业费，吴钟文、俞秀英不属于无正当理由拒交纳物业费。即使要支付违约金，但创优物业公司要求按欠费金额每日千分之三标准计算违约金，明显超过法律规定。四、创优物业公司提供的物业服务质量明显不符合规定。综上，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明以下事实：吴钟文、俞秀英系夫妻关系。吴钟文系龙岩市新罗区南城莲东北路36号（南中旭日新城）3幢2601室房产（建筑面积84平方米）及ＣＭ0445号摩托车位的业主（单独所有），前述房产及车位已于2015年3月13日办理了产权登记手续（龙房权证字第××号）。 2012年1月5日，南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）与厦门市创优物业管理有限公司（乙方）签订一份《南中旭日新城物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对南中旭日新城（物业名称）提供前期物业管理服务，物业坐落位置：龙岩市新罗区翠屏路南侧、莲东北路西侧、莲南路北侧。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。住宅物业：1.5元/月·平方米；商业物业：5元/月·平方米。车位按照70元/个·月、摩托车位按照30元/个·月的标准缴纳停车管理服务项目费用。业主若违反合同约定未能足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起应当按照应交费用的日千分之一标准向乙方支付违约金。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同订立后，创优物业公司即进入南中旭日小区进行物业服务和管理。2014年6月18日，南中旭日（龙岩）投资有限公司（甲方）与厦门市创优物业管理有限公司（乙方）又签订一份《南中旭日新城物业服务补充协议》，协议约定：为了更好地履行原合同，为小区业主提供更高品质的物质业管理服务，双方一致同意由乙方在龙岩设立的分公司，即厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司为该小区专属提供日常物业管理服务，乙方给予全力支持。业主及物业使用人应当自交房之日起预缴6个月的物业服务费用，6个月后按季度缴纳，缴纳的时间是当季首月10号以前（即1月10号前、4月10号前、7月10号前、10月10号前）。原合同关于业主逾期缴纳物业费违约金调整为：从逾期之日起由业主及物业使用人按照应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。原合同的有效期限修订为：本合同有效期至本小区业主大会依法选聘出新的物业服务企业且新旧物业公司办理完交接，乙方依法退出本小区之日止。本补充协议自双方签章之日生效，与原合同不一致的，以本补充协议约定为准。2016年1月1日至2019年6月30日（共计14个季度），吴钟文未向创优公司缴纳住宅物业费：1.5元/平方米.月×84平方米×3个月每季度378元，14个季度为5292元，摩托车位：10元/月×3个月，一季度30元，14个季度为420元，合计5712元。吴钟文未缴纳公摊水电费。此后经创优公司催讨，吴钟文未向创优物业公司缴纳前述物业费用。创优物业公司遂诉至状本院，请求判令如上所诉。 上述事实，有创优物业公司提供的提供房屋产权证、商品房买卖合同、结婚证、物业服务合同及补充协议、公摊水电费公告、催款通知、EMS退件以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”南中旭日（龙岩）投资有限公司作为讼争小区的建设单位，其与厦门市创优物业管理有限公司签订的《南中旭日新城物业服务合同》以及嗣后双方订立的《南中旭日新城物业服务补充协议》，均体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，根据前述物业司法解释，物业服务合同及补充协议对南中旭日小区的全体业主具有法律约束力。根据补充协议的约定，南中旭日（龙岩）投资有限公司和厦门市创优物业管理有限公司一致同意由厦门市创优物业管理有限公司在龙岩设立的分公司，即本案原告为讼争小区提供物业管理服务，且原告亦已实际在南中旭日小区开展了物业管理服务工作。补充协议约定合同有效期至本小区业主大会依法选聘出新的物业服务企业且新旧物业公司办理完交接，乙方依法退出本小区之日止。吴钟文未提供证据证明小区业主大会选聘新的物业服务企业且新旧物业公司办理交接，原告有权要求包括吴钟文在内的小区全体业主依约支付物业服务等相关费用。吴钟文应给付创优物业公司拖欠的物业费5712元。协议未明确约定公摊水电费的交费标准，考虑到该费用确实发生，创优物业公司在小区内予以公示，创优物业公司亦发告知函给吴钟文、俞秀英要求缴纳物业费、公摊水电费等费用，创优物业公司主张吴钟文的公摊水电费为1538.8元，本院予以确认。创优物业公司履行了合同义务。吴钟文未按合同约定给付物业服务费构成违约，应当承担相应的违约责任。《南中旭日新城物业服务补充协议》规定，物业服务费用应按季度缴纳，缴纳的时间是当季首月10号以前（即1月10号前、4月10号前、7月10号前、10月10号前）。对此，前述补充协议约定，业主若逾期缴纳物业服务费，则从逾期之日按照应交费用的日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告现主张被告应按日利率万分之六标准支付违约金，并未超出双方的约定以及法律允许保护之范畴，本院予以准许，因物业费系每季度首月缴纳，违约金应当从吴钟文拖欠物业费的次季首月10日起按应缴纳物业服务费（住宅物业费378元+摩托车位物业费30元，合计408元）计算。龙岩市新罗区南城莲东北路36号（南中旭日新城）3幢2601室房屋及摩托车位登记在吴钟文名下，创优物业公司要求俞秀英共同给付物业费并承担违约责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告吴钟文应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司物业费5712元、公摊水电费1538.8元，计7250.8元。 二、被告吴钟文应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司违约金（计算方法：从2016年1月至2019年6月止共14期，每期均从拖欠物业费的次季首月10日起计算至款清之日止、以拖欠物业费408元为本金，按日万分之六计算）。 二、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司龙岩分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54元、减半收取为27元，由吴钟文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年九月二日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。