四川省绵阳市安州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0724民初1449号 原告：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市安州区花荄镇南北大街，统一社会信用代码91510724793974605N。 法定代表人：陈伟，总经理。 委托诉讼代理人：杨兆宝，公司员工。（特别授权） 委托诉讼代理人：李明，四川升博律师事务所律师。 被告：绵阳市丰益房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市安州区花荄镇恒源大道花城广场，统一社会信用代码9151072474693618XL。 法定代表人：徐阳金，执行董事。 被告：陈永吉，男，1953年3月6日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 二被告共同委托诉讼代理人：王明富，四川西华律师事务所律师。（特别授权） 原告绵阳市博力保安物业服务有限公司（以下简称：博力公司）与被告绵阳市丰益房地产开发有限公司（以下简称：丰益公司）、陈永吉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，由审判员粱清友依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博力公司委托诉讼代理人杨兆宝、李明，被告陈永吉及其与被告丰益公司的委托诉讼代理人王明富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博力公司向本院提出诉讼请求：判令二被告连带支付物业管理费92,951.71元、代收环卫费4,512元、滞纳金27,230.20元，合计124,693.91元。事实与理由：2010年1月25日，原告博力公司与被告丰益公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，该合同约定：原告博力公司为被告丰益公司开发的“益丰杰座”商住楼提供前期物业管理服务，同时约定小区内商铺按建筑面积每月每㎡待定元向业主或物业使用人收取物业管理费，若逾期缴纳物业管理费的，则从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金。被告丰益公司自2011年7月将“益丰杰座”小区交由原告提供前期物业管理服务至今。2015年1月，经该小区大多数业主同意，确定商铺按建筑面积1.20元/月/㎡收取物业管理费。被告丰益公司对该小区202号商铺（（建筑面积：824.04㎡）未予出售，由被告陈永吉（时任丰益公司法定代表人）用作出租或从事商业经营活动。但二被告自2011年7月起至2019年4月止94个月未缴纳物业管理服务费，按政府指导价最低标准和大多数业主同意的1.20元/月/㎡的单价计算，二被告每月应向原告缴纳物业管理费988.85元，94个月共计92,951.71元。同时，根据政府有关部门要求，二被告还应向原告缴纳每月48元（按调整前12元/180㎡×4户计算）的代收公共环卫费，共计4,512元。 被告丰益公司辩称，原告的请求缺乏事实和法律根据。1.关于物业服务费，应当从2017年10月起按250元/月收取。原、被告2010年1月25日签订《前期保安、物业管理委托合同》，约定委托管理期限为5年，签订合同时工程尚未竣工和移交，工程于2011年7月8日竣工验收，原告于2012年约1-2月进驻“益丰杰座”与开发商办理住宅商品房移交手续，开始履行物业服务义务。案涉202号商铺属于“益丰杰座”一部分，即使不考虑其他原因也应从2012年1-2月开始计算物业费。后原告于2017年与被告及其他商铺业主进行了协商，因原告进驻提供物业服务后，开发商与原告并未移交未销售的商铺，商铺物业管理由开发商负责，房屋移交陈永吉后，仍由陈永吉自行负责，故经双方协商：陈永吉所有的一楼和202号商铺从2017年10月开始缴费，其收费标准按协商价格250元/月计算。2.关于滞纳金，因双方合同未约定物业费单价，合同到期限后也未协商收费标准，原告无要求业主缴费的依据，被告不存在违约，故原告主张的滞纳金没有法律依据，应予驳回。3.关于清运费，双方在合同中约定清运费计算在物业服务费中，且清运费收费主体是环卫所，原告只是受环卫所委托代收，不能以自己名义起诉。原告也无证据证明已代业主缴纳清运费，故无权向业主追偿。另原告对清运费计算方式没有依据，空置房不存在清运需要也计算了清运费，于法无据。即便收费也只能按15元/180㎡/月计算，超出部分不应收费。4.2016年6月19日前的物业服务费、清运费已经超过诉讼时效，不受法律保护，其请求不应该支持。 被告陈永吉辩称，同意被告丰益公司的辩称意见。 本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，博力公司与丰益公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，该合同约定：博力公司为丰益公司开发的“益丰杰座”商住楼提供前期物业管理服务，并约定小区内商铺按建筑面积每月向业主或物业使用人收取物业管理费，收费单价待定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金。合同于2016年1月27日在安县城乡规划建设和住房保障局备案。被告丰益公司自2011年7月将“益丰杰座”小区交由原告提供物业管理服务至今。被告丰益公司对该小区202号商铺（建筑面积：824.04㎡）未予以出售，由被告丰益公司时任法定代表人陈永吉用作出租或从事商业经营活动，其中的436㎡由被告陈永吉之妻周燕于2016年9月1日起出租给天安人寿保险股份有限公司绵阳中心支公司使用至今，其余部分闲置至今未使用。2017年5月2日，被告陈永吉、周燕夫妻对该商铺办理了不动产权证登记。庭审中，本院询问二被告是否申请追加其他当事人参加诉讼，二被告表示不申请追加。 另查明：《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》、《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》以及博力公司的物业服务企业资质证书表明，原告的资质等级为三级，其高层营业用房物业管理费标准为1.2-1.8元/月/㎡。 再查明：2012年至2018年，博力公司采用张贴《物业服务费欠费统计表》和邮寄催收通知的方式，要求被告缴纳物业管理费欠费。同时，博力公司根据《生活垃圾清运处理合同书》、《安县城市生活垃圾清运处理合同书》以及安发改价[2013]21号文件的标准，代业主向安县环境卫生管理所缴纳垃圾清运费(该文件规定为环境卫生有偿服务费，其中180㎡商铺按15元/月计收)。 以上事实有原告营业执照及法定代表人身份证明、被告工商企业信息及居民身份证、《前期保安、物业管理委托合同》、《安县物业服务合同备案通知书》、物业服务企业资质证书、《房屋租赁合同》、催收图片、《生活垃圾清运处理合同书》、《安县城市生活垃圾清运处理合同书》安发改价[2013]21号文件及收费项目附表、002号商铺的租赁合同及《不动产权证》、双方当庭陈述等证据在卷佐证，经双方质证本院予以确认。 本院认为，1.根据《前期保安、物业管理委托合同》，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费和环境卫生有偿服务费，对原告要求二被告支付物业服务欠费、代收环卫费（环境卫生有偿服务费）的部分诉讼请求，本院予以支持。对2017年5月产权登记尚未办理给被告陈永吉前的部分，被告丰益公司作为业主应当承担缴费义务；对2017年5月产权登记办理给被告陈永吉以后的部分，被告陈永吉作为业主应当承担缴费义务。2.关于原告滞纳金的请求，因双方对商铺的服务费单价在合同尚未作约定，且因对相关行业文件的物业收费标准的理解有分歧，直至本次起诉时仍未达成一致，故对该请求，本院不予支持。3.对原告要求被告支付代缴的环卫费，系环境卫生有偿服务费，被告辩称的，应按被告实际出租使用时起算并结合相关部门文件的规定收取这一理由和处理意见成立，本院予以支持，因180㎡以上部分未作规定，故按照调整前的12元/户计算。4.关于物业管理费的单价，因案涉房屋物业管理费单价约定不明，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当按照政府定价或者政府指导计算，原告资质等级为三级，高层营业用房物业管理的收费标准应为1.2-1.8元/月/㎡，故本院认为案涉房屋以1.2元/月/㎡计算物业管理费为宜。二被告关于原告主张超过诉讼时效问题，因原告有催收通知，且双方在起诉前长期在协商，本院不予采纳。综上，被告丰益公司应向原告支付2011年7月至2017年4月期间的物业管理费69,219.36元（1.2元/月/㎡×70月×824.04㎡）、2016年9月至2017年4月期间的环境卫生有偿服务费96元（12元/月/户×8月），合计69,315.36元；被告陈永吉应向被告支付2017年5月至2019年9月期间的物业管理费28,676.59元（1.2元/月/㎡×29月×824.04㎡）、2017年5月至2019年9月期间的环境卫生有偿服务费348元（12元/月/户×29个月），合计29,024.59元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条的规定，判决如下： 一、限被告绵阳市丰益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付物业管理费、环境卫生有偿服务费共计69,315.36元； 二、限被告陈永吉在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市博力保安物业服务有限公司支付截止2019年9月的物业管理费、环境卫生有偿服务费共计29,024.59元。 三、驳回原告绵阳市博力保安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,794元，减半收取1,397元，由原告绵阳市博力保安物业服务有限公司负担428元，被告绵阳市丰益房地产开发有限公司负担768元，被告陈永吉负担201元。（被告负担部分已由原告绵阳市博力保安物业服务有限公司垫交，待双方履行判决时，由被告支付给原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并针对被上诉人人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  梁清友 二〇一九年九月二十五日 书记员  刘 盼