烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初80号原告：宫彩燕，女，1977年3月9日出生，汉族，住烟台市莱山区。原告：赵爱辉，男，1977年5月6日出生，汉族，住山东省莱阳市。二原告委托诉讼代理人：李学先，山东港盾律师事务所律师。被告：毛辉，男，1969年3月11日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：崔亦志，山东明朗律师事务所律师。被告：**，男，1970年8月10日出生，汉族，住烟台市福山区。原告宫彩燕、赵爱辉诉被告毛辉、被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫彩燕、赵爱辉的委托诉讼代理人李学先、被告毛辉的委托诉讼代理人崔亦志、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫彩燕、赵爱辉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付逾期履行合同违约金300000元。2、诉讼费用由两被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求两被告赔偿房屋差价损失205076.64元及鉴定费14000元。事实和理由：2018年1月7日，原告通过第三方中介公司烟台昊业房产经纪有限公司购买烟台市牟平区滨海东路601号D26-3-202号房产。被告**声称该房产归其所有，登记在其朋友即被告毛辉名下。经协商原告与被告及烟台昊业房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告于2018年3月1日前办理上述涉诉房产的不动产权证书，并于2018年3月10日前办理贷款所需材料交付至烟台昊业房产经纪有限公司处配合乙方办理贷款。合同签订后原告依约向烟台昊业房产经纪有限公司支付了2万元定金，但被告一直未履行办理房屋产权证和交付贷款材料等相关义务，导致原告无法取得涉案房产。经原告多次催告，被告仍不履行相关义务。原告认为被告的行为违法合同义务及相关法律规定，侵害了原告的合法权益。毛辉辩称，一、涉案房屋系我方所有，并未授权被告**代为出售，也未向其出具委托手续，其私自与他人签订的房屋买卖合同无效。二、原告是通过专业房屋中介公司购买房屋，对于**无权处分买卖行为无效及其后果是明知的，这种情况下仍然签订合同表明其对于合同能否实际履行持一种无所谓态度，而且原告并无实际损失，现依据无效合同主张高额违约金没有法律依据，也违反诚实信用原则，请求驳回原告诉讼请求。**辩称，我与被告毛辉是朋友关系，因为他跟我借钱，我想把房子给他卖了,后来我跟中介公司通过电话，跟原告赵爱辉取得联系签订房屋合同，当时并没有取得被告毛辉的同意。后来我电话联系被告毛辉后，被告毛辉不同意出售房屋，我第一时间告知中介公司。原告起诉违约金我不同意。本院经审理认定事实如下：2018年1月7日，被告**代被告毛辉名义与原告签订了《房屋买卖合同》，该合同的内容为：“甲方（出售方）：毛辉（**代签）乙方（求购方）：宫彩燕、赵爱辉丙方（居间方）：烟台昊业房产经纪有限公司……一、甲方保证出售的房产符合国家对出售房屋的有关规定。该房产状况为：甲方自愿出售位于烟台市牟平区滨海东路601号D26-3-202号的房产给乙方，房屋所有权人：毛辉，房屋建筑面积150平方米……附属设施包含：地下停车位一个，该房屋已设定抵押……甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属情况、设备、装饰情况和相关性关系，乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：……1200000元，乙方于2018年1月7日支付定金20000元于丙方。……八、违约责任。……3、若甲、乙双方任何一方明示或者经催告后拒不履行合同及合同各项义务，导致买卖合同解除时，违约方应向守约方支付该房屋总价款的10%作为违约金，本协议解除。……九、其他约定事项：1、甲乙双方约定房款分两期付款，首付400000元，剩余房款800000元通过银行贷款的方式一次性付清。如果因乙方征信问题或乙方的其他原因造成贷款未能审批通过，乙方应该在未通过通知下达后一个月内再联系其他银行审批贷款或全款付清剩余房款，否则视为违约。2、甲方须在2018年3月1日前办理出此次交易房产的不动产权证书，并于2018年3月10日前准备好贷款所需的材料给丙方配合乙方办理按揭贷款。乙方需在2018年3月16日前到银行办理按揭贷款的相关手续，并于2018年3月31日前准备好首付款在2018年4月10日前办理好过户手续。……”合同签订当天，原告向中介公司交纳了合同约定的20000元定金。庭审中，原告向本院提交了其与被告毛辉、被告**及中介公司工作人员的电话通话录音。被告**对通话录音的真实性没有异议。被告毛辉对通话录音中其本人声音亦予以认可。在通话录音中，被告**主张涉案交易房产系其所有，且明确表示不想出售房产了。被告毛辉在录音中亦承认涉案房产系被告**所有。经本院询问，被告毛辉庭审中认可涉案房屋实际属于被告**所有。经查，现涉案房屋已经转让给案外人，且办理了不动产登记手续。据此原告变更诉讼请求，不再主张继续履行合同的违约金，而主张解除合同违约金，但其认为违约金过低，低于被告违约造成其实际房屋差价损失，故申请对房屋价值进行评估，并变更主张要求被告赔偿房屋差价损失。经本院委托，烟台市任龙房地产价格评估有限责任公司出具房地产估价报告书，经评估涉案房屋市场价值为1405076.64元。原告以此主张房屋差价损失205076.64元。原告在鉴定中已交纳鉴定费14000元。被告毛辉对评估报告没有异议，但主张与其无关，且涉案房屋买卖合同明确约定了违约金计算方式，故认为原告委托评估的费用应由其自行承担。被告**第一次庭审出庭，并填写了送达地址确认书，后经本院依照其留存的送达地址确认书的方式传票传唤，无法联系到被告**，其应承担不利的法律后果。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告与被告**在中介公司的参与下签订了《房屋买卖合同》，虽涉案交易的房屋在签订合同时注明系被告毛辉所有，由被告**代签合同，但从后续双方之间的通话录音内容及庭审查明情况看，被告毛辉、被告**均承认涉案房屋实际系被告**所有，故原告与被告**签订的《房屋买卖合同》依法成立，且对双方具有约束力。原告已按合同约定向中介公司交纳了20000元定金。被告**未按合同约定履行后续的义务，且在通话录音中明确表示不想出售涉案房产，其行为已构成违约。根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中原告主张违约金过低，低于被告违约给其造成的房屋差价损失，并申请鉴定，且以鉴定结论为据，主张房屋差价损失205076.64元。原告要求被告**赔偿其房屋差价损失，符合法律规定，本院予以支持。原告在鉴定过程中交纳的鉴定费14000元，亦应由被告**承担。被告毛辉既非房屋的实际所有权人，亦未在房屋买卖合同中签字，且未参与双方的买卖事宜。原告要求被告毛辉承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告**自本判决生效之日起十日内赔偿原告宫彩燕、赵爱辉房屋差价损失205076.64元。二、驳回原告对被告毛辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，鉴定费14000元，均由被告**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋继宝二〇一九年九月二十七日法官助理隋素平书记员陈俊男