山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初2586号 原告：王××。 委托诉讼代理人：葛圣芬，山东博实律师事务所律师。 被告：威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社。 法定代表人：宫本胜，理事长。 委托诉讼代理人：张景洪，山东千佑律师事务所律师。 被告：宫××。 委托诉讼代理人：张景洪，山东千佑律师事务所律师。 第三人：刘××。 原告王××与被告威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社（以下简称陈家疃合作社）、宫××，第三人刘××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王××及其委托诉讼代理人葛圣芬，被告宫××及二被告之共同委托诉讼代理人张景洪，第三人刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王××向本院提出并最终确定诉讼请求：1.要求二被告退还房款200000元并赔偿损失300000元；2.第三人退还收取的25000元代理费；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月，经第三人介绍，原告与被告陈家疃合作社签订购房协议，约定陈家疃合作社将涉案陈家疃社区4号楼206室（建筑面积78.58平方米，单价4650元/平方米）及草厦子（面积11.30平方米，单价2325元/平方米）以总房款为391669.50元的价格出售与原告。合同签订之日支付房款200000元，其余房款于房证办理完毕之日一次性付清。2017年6月19日，原告交付20000元定金给第三人。6月25日，第三人带合同文本至被告处，又收取5000元后原告签订书面合同。合同签订当日及此后，原告通过女儿**银行账户分四次转入被告陈家疃合作社法定代表人宫××账户200000元。合同签订后，第三人将合同文本带回盖章，但此后再未将盖章后的合同交还原告。原告多次与被告宫××联系，要求其交付合同文本及房屋，被告宫××均无理拒绝，二被告拒绝继续履行合同。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求处理。 威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社辩称，其未与原告签订过房屋买卖合同，双方间亦不存在房屋买卖合同关系，故不同意原告的诉讼请求。理由如下：2017年2月，陈家疃合作社与第三人口头约定将涉案房屋出售与第三人，因涉案房屋系陈家疃合作社回迁安置房屋，无法办理房屋产权手续，亦未进行验收，故陈家疃合作社与第三人约定必须在三个月内支付200000元购房首付款，过期作废，但至2017年5月，第三人仍未向陈家疃合作社支付该款项，故其与第三人签订的房屋买卖合同已解除。原告主张被告违约，但合同违约或解除是建立存在合同关系且合同有效的前提下，而本案中原告与二被告间不存在房屋买卖合同关系，被告陈家疃合作社仅与第三人间存在房屋买卖合同关系，但该房屋买卖合同关系因第三人并未按期支付房款而早已解除，故不存在房屋价格上涨的问题。 宫××辩称，首先，其行为系职务行为，不应成为本案的被告；其次，同意被告陈家疃合作社的答辩意见，应驳回原告的诉讼请求；最后，由于第三人的原因，最初的房屋买卖关系解除，但第三人欲等待机会再次购买陈家疃合作社房屋，故先将200000元转给宫××保管。宫××得知原告与第三人之间存在房屋买卖合同关系后，已将200000元退换第三人。 刘××述称，涉案陈家疃4号楼206室房屋系其出售与原告，其与原告间存在房屋买卖合同关系，但双方间并未签订合同。此前陈家疃合作社将房屋出售与第三人，第三人不准备购买，于是带着合同找到原告之子王凤军，王凤军将付款方式等合同内容进行更改，第三人又将合同交与陈家疃合作社进行审查，因合同内容更改，该合同作废，此后就再未与原告签过合同。当时是第三人与原告女儿**约定的房屋价格，但对房屋交付等并未做约定。第三人要求案外人**将房屋订金200000元交与被告宫××，原告交纳该房款后，剩余房款200000元一直未付，后加之陈家疃合作社公章被收回、房屋涨价等原因，合同无法履行。诉前宫××将该200000元返还给第三人。且此事原告已向环翠区纪委反映。第三人在原告与陈家疃合作社之间协调遭受电话费、误工费等损失，且合同无法继续履行主要系因原告不支付房款所致，故对于第三人已取得订金25000元，第三人不同意返还。 本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，第三人向原告出具“今收到房款押金贰万元整（20000.00元整）”的收条一份，后第三人又于2017年6月25日向原告出具“今收到房款伍万元整”的收条一份，庭审中，原告认可该款项实际数额为5000元。2017年6月25日、6月27日、6月29日、7月3日原告之女**分别通过其中国工商银行账户向被告宫××账户分四次共转款200000元。原告主张该款项系其向被告陈家疃合作社支付的位于威海市陈家疃社区4号楼206室房屋的部分购房款，双方存在房屋买卖合同关系，原告曾于2017年6月19日签订房屋买卖合同，由第三人带至被告陈家疃合作社盖章后，第三人反馈称该合同不符合要求，第三人又于2017年6月25日带第二份合同要求原告签字，被告陈家疃合作社及第三人均未将盖章后的合同文本归还原告。后陈家疃合作社以房价上涨、公章收回等理由拒绝继续履行合同。但陈家疃合作社主张双方间不存在房屋买卖合同关系，亦未签订房屋买卖合同，200000元款项系第三人通过其表妹转款，暂时存放在宫××处的购房款，欲有机会购买陈家疃合作社房产。第三人则称**与其协商时要交纳房屋首付款，**不信任第三人，要求直接向宫××转款，第三人将账户告知**，转款时陈家疃合作社表示尚可继续出售房屋，后因原告无力支付剩余房款，一直拖延至今。各方就此发生争议，原告于2019年5月5日诉至本院，要求处理。 原告为证实其主张，提交证据一、房屋买卖合同范本一份，该合同首页及落款处甲方（出卖人）处均印有威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社，乙方（买受人）处及身份证号处均为空白，合同中载有房屋位于陈家疃社区4号楼206室，房屋价款为391669.50元，房屋为旧城改造项目的拆迁安置房、违约责任、合同经双方签字盖章生效等内容。证实该合同范本为被告陈家疃合作社提供，初步约定了房屋的位置、总价款及付款方式，虽被告陈家疃合作社未盖章，但通过合同内容可以初步认定原告与陈家疃合作社之间达成房屋买卖合同。证据二、原告之女**与被告宫××微信聊天记录截图一份，载有**称“那个房子还给可以出卖给我哥？”、“如果还能按照原来的买卖协议执行，我跟老人讲下，让他们再等等”，宫××称“那不在我的权限范围内了，此一时彼一时了，本来村里不知道这套房子的存在，现在都知道了”、“原来的协议在你大款的时候我们财务管理政策全变了，已经是过去式了。否则早就签了”，证明原告与陈家疃合作社达成房屋买卖合意，因陈家疃合作社财务管理政策等原因，陈家疃合作社违约，拒绝履行合同。证据三、申请**（原告之女）出庭作证，**称2017年6月经第三人介绍，证人代原告出资购买涉案房屋，总房款大约为39万多元。当时原告住在证人名下位于陈家疃村4号楼205室房屋内，第三人称其与陈家疃合作社书记宫××系朋友关系，可以介绍购买206室房屋，证人给付第三人20000元定金后又支付第三人5000元现金，第三人称系给宫××的好处费。后证人自其账户向宫××转款200000元用于支付房款。因想要陈家疃合作社盖章的合同及交付房屋，转款后证人与第三人一起到宫××的办公室，证人问宫××何时能够入住、装修房屋，宫××均称纪委查账，暂时无法办理。第二次再去找宫××时，宫××将合同撕毁。签订合同时，是王凤军在合同上签字的，之后找陈家疃合作社盖章，盖完章后并未给证人及其家人。房屋总价款为410000元，有20000元系定金。对此，二被告质证称，二被告与原告间并未签订任何合同，亦不存在房屋买卖合同关系，原告提交的证据一系无任何签字盖章的合同，无法证明任何事实，该合同不能作为证据使用。对证据二的真实性无异议，但主张原告提供的聊天记录不全面，仅为其中一部分，且该聊天记录可以反映因政策原因，陈家疃合作社不能处分涉案房款。证据三中证人为房屋实际付款人，其证实涉案房屋是买给其哥哥居住，本案原告主体不适格，并驳回原告诉请。第三人质证称，证据一系第三人于2017年6月份同原告谈的时候拿给王凤军的合同，王凤军将合同内容更改后，第三人将更改的合同拿给被告陈家疃合作社，但陈家疃合作社称合同内容更改，无法审核通过。当时第三人并未与原告签订合同。对证据二的真实性不清楚，系原告与宫××之间的聊天情况。对证据三的质证意见同二被告。 为证实原告的主体身份，案外人王凤军向本院邮寄《关于王××与威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社房屋买卖合同关系的情况说明》一份，载明“2017年6月份，我父亲王××与威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社洽谈购买陈家疃社区4号楼206室房屋，后我父亲及我、妹妹**全家人均参与了合同的签订过程，当时我在现场，所以我代理父亲在合同上签字，实际上房屋是给我父母买的，为了老人老有所养，我和妹妹出资为父亲购买，对于本案我父亲以原告身份提起诉讼，我本人没有异议。合同签订后的两年里，被告迟迟不履行合同，父母年迈，不便直接出面处理一些事物，我及妹妹**代表父母多次找宫××及刘××要求给付合同及交付房屋，我本人作为原告的儿子无数次回威海商议房屋事宜，两人均相互推诿，最终成讼，请求法院查明事实”。 二被告主张双方并不存在房屋买卖合同关系，对此提交《关于王××反映与陈家疃经济股份合作社房屋买卖纠纷问题事项办理情况的报告》打印件一份，该报告载有“陈家疃经济股份合作社工作人员从未与王××及其家属洽谈房屋买卖事宜，且未签订购房协议。关于陈家疃社区4号楼206室房屋，2017年2月份陈家疃合作社经两委同意与刘××口头约定按每平米4650元出售该房屋，并要求在3个月内支付房款首期，过期约定作废，直至2017年5月底，刘××未缴纳房款，合同作废。关于王××签订合同的问题，陈家疃合作社房屋买卖合同与王××提供的房屋买卖合同在转让价款及购房款的支付期限、关于合同解除的约定、合同缺页、甲方责任方式存在不同。关于房屋购房款问题，该房屋一直由陈家疃合作社与刘××进行交涉，刘××对于房屋转卖给王凤军一事有所隐瞒。刘××在知道协议失效时，有意继续保留该房屋。因宫××与刘××相互熟悉，宫××以私人关系暂时保管购房款，刘××告知其表妹**分四次汇款共计200000元。刘××对于**身份有所隐瞒。20000元购房定金时刘××的个人行为，与陈家疃合作社无隶属关系。孙家疃街道办事处曾组织原告、宫××、刘××进行调解，调解会宫××得知该房屋已由刘××卖给王凤军，王凤军将房屋交与其父亲王××居住。陈家疃合作社一直与刘××进行交涉，不知该房屋另外出售与他人。房屋购买一直第三人与原告之子王凤军联系，王凤军在黑龙江，无法参加调解”。对此，原告对该证据真实性无异议，但对于报告中所述陈家疃合作社将房屋出售给刘××这一事实不认可，即使房屋于2017年2月出售与刘××，但2017年5月双方合同已解除，刘××无处分权。2017年6月刘××作为介绍人介绍原告与二被告另行达成新的买卖合同。且宫××在陈家疃社区而非孙家疃街道办事处将合同文本撕毁。 诉讼过程中，原告为证明其遭受损失的情况，向本院申请对涉案房产2019年5月份时市场价格进行评估鉴定。本院依法委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产市场价值进行评估。2019年8月22日，威海圣达土地房地产评估咨询有限公司出具圣达房估[2019]第4028号房地产估价报告，评估意见为涉案房产在价值时点2019年8月13日评估价值为70.7万元。为此，原告支付鉴定费3535元。对该份评估意见，原告及第三人均无异议。但二被告主张，涉案房产与其他房产存在较大差异，涉案房产系回迁安置房屋，属于集体财产，无法办理房屋所有权证书，处置集体财产需听从上级政府及主管部门意见，不受市场因素的影响，而该鉴定意见依据商品房市场价格、原告提供的房屋买卖合同等确定房屋价值，二被告对评估依据有异议。 涉案位于威海市环翠区陈家疃社区4号楼206室房屋为拆迁安置房屋，现处于闲置状态。 本院认为，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告基于其与被告陈家疃社区间房屋买卖合同成立有效要求被告承担违约责任，对此原告应举证证实其与被告陈家疃社区间房屋买卖合同成立有效。但庭审中原告提交的房屋买卖合同为空白合同，虽其主张其签字后由第三人带至被告陈家疃合作社盖章的合同被被告宫××撕毁，但陈家疃合作社是否在合同中盖章，双方是否达成买卖涉案房屋的合意，原告并未证实，仅称第三人反馈已盖章，故无法依据原告提供的现有证据确认原告与陈家疃合作社关于涉案房屋买卖已签订房屋买卖合同并且成立有效。但依据原告庭审中提交的与被告宫××的微信聊天记录，结合原告向被告宫××转款的情况，可以确认原告与被告宫××对涉案房屋的买卖进行过磋商，因被告宫××系被告陈家疃合作社理事长，原告有理由相信其代表陈家疃合作社与其协商，拟将涉案房屋出售与原告，被告宫××基于职务身份收受原告购房款，但后因房屋出售政策变动等原因导致双方未签订房屋买卖合同，因此应由原告及被告陈家疃合作社就合同磋商阶段所产生相关权利义务承担相应责任，即缔约过失责任。本案中，原告提交的合同中载明涉案房屋系回迁安置房，暂不能办理产权登记等，即涉案房屋并非商品房，原告对此是明知的，原告并非陈家疃合作社集体组织成员，且回迁安置房屋在出售过程中存在的无法履行的风险高于其他房屋，即原告在此过程中亦存在过失，且原告主张的房屋溢价部分系合同正常成立并履行后可获得的利益，而被告陈家疃合作社与原告磋商买卖事宜并收取相应款项使原告对此产生信赖，对于合同未成立亦负有明显过错，除应承担返还收取购房款义务外，对于原告在此过程中产生损失亦应予以赔偿，综合考虑合同磋商、双方事实履行及过错等情况，本院酌定被告再行赔偿原告缔约过失产生的损失以50000元为宜。第三人向原告出具的收条可以证实第三人收取原告房款25000元，但第三人并未将房屋出售与原告，第三人继续占有该款项无合法依据，应当予以返还。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下： 一、被告威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社于本判决生效后十日内返还原告购房款200000元并赔偿损失50000元； 二、第三人刘××于本判决生效后十日内返还原告25000元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3588元、鉴定费3535元，由原告负担3391元，被告威海市环翠区孙家疃街道陈家疃经济股份合作社负担3392元，第三人刘××负担340元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年九月二十五日 书记员  邱 磊