福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5687号 原告：厦门市天湖苑大厦第二届业主委员会，住所地厦门市思明区天湖路50号第四层。 负责人：殷建生，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李靓，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晨蓉，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：卓基（厦门）置业有限公司，住所地厦门市湖里区禾山街道枋湖东路705号之一752室。 法定代表人：王秀华。 委托诉讼代理人：陈国斌，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄巍，福建秋生律师事务所律师。 原告厦门市天湖苑大厦第二届业主委员会（以下简称天湖苑第二届业委会）与被告卓基（厦门）置业有限公司（以下简称卓基公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天湖苑第二届业委会的委托诉讼代理人李靓、张晨蓉，被告卓基公司的委托诉讼代理人陈国斌、黄巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天湖苑第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.厦门市天湖苑大厦第四层（位于湖滨南路79号，面积1456.5平方米）归天湖苑大厦全体业主共有；2.卓基公司将厦门市天湖苑大厦第四层移交给天湖苑第二届业委会管理；3.卓基公司向天湖苑大厦全体业主赔偿损失（参照租金标准，自2015年5月1日起计至实际交还之日止）。 事实和理由：厦门市天湖苑大厦项目系由卓基公司开发建设，1994年2月16日取得建设许可证。1995年12月20日，卓基公司对外进行预售宣传，称“天湖苑四楼提供广阔绿色空间，优美园林设计之花园平台及专供住户及会员使用之豪华会所”。天湖苑大厦项目竣工验收时，其竣工验收图也显示该项目第四层为会所。建成后天湖苑大厦第四层由全体业主共用，归全体业主所有，没有办理权属登记。2003年起，卓基公司私自改变会所用途，将天湖苑大厦第四层部分面积改建成办公场所对外出租收益，侵害全体业主利益。 2017年2月20日，天湖苑第二届业委会成立。2018年10月7日，经天湖苑大厦业主大会表决通过，天湖苑第二届业委会有权代表全体业主就天湖苑大厦第四层的使用权益归属相关纠纷起诉开发建设单位或现使用人，并有权委托律师代理纠纷。 天湖苑大厦第四层建设规划为小区公共配套设施，竣工图也载明天湖苑大厦第四层应包括游泳池、咖啡厅、俱乐部等活动场所。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，天湖苑大厦第四层应归全体业主所有，卓基公司无权将天湖苑大厦第四层出租并收取租金，应立即将天湖苑大厦第四层交还天湖苑大厦全体业主管理、使用并赔偿损失。 卓基公司辩称，一、天湖苑大厦第四层的所有权和经营权，不属于业委会。1.立项时，计委审批天湖苑大厦第四层为商场。建委初步设计审批文件批示，天湖苑大厦第四层是俱乐部。天湖苑大厦第四层由卓基公司独立投资建设，是合法合规的商场性质建筑。1998年卓基公司又为天湖苑大厦第四层缴纳了443397元自营性用房配套费，土房局批准其为经营自用房。2.卓基公司在天湖苑大厦第四层建设了游泳池、桑拿房、健身房等设施，天湖苑大厦竣工后，四层俱乐部的服务对象为天湖苑大厦业主及其他会员，收取一定费用，由卓基公司经营。3.天湖苑大厦第四层没有公摊面积给五层以上住宅业主，是独立的商场面积；房屋买卖合同之中也没有约定卓基公司应当提供俱乐部给业主使用，更没有约定交付天湖苑大厦第四层的俱乐部给业主。4.广告中，天湖苑大厦第四层会所的服务对象是住户及会员。服务对象并不仅限于业主，对外还有会员，并非业主专属使用。天湖苑大厦第四层不属于物权法中规定的业主专有、共有部分。业主仅对天湖苑大厦第四层部分区域享有使用权，没有所有权和经营权。因此，卓基公司在开发过程中将四层会所作为独立产权报建，独资开发建设；四层会所面积没有计入公摊面积；物业管理服务用房设置于一层，不包括四层会所在内。故天湖苑大厦第四层所有权和经营权属于卓基公司，不属于业委会。 二、天湖苑大厦第四层对外出租的现状，是天湖苑第一届业委会的要求，卓基公司没有过错。1.2005年4月，天湖苑第一届业委会与卓基公司签署协议，天湖苑第一届业委会承认天湖苑大厦第四层的产权和使用经营权属于卓基公司，双方将天湖苑大厦第四层部分区域对外出租，50%收益归业委会所有。2005年5月，天湖苑第一届业委会与案外人不顾卓基公司的反对，将健身房等场所拆除，更改为办公场地对外出租。天湖苑第二届业委会称卓基公司私自变更用途，不符合事实。2.2015年8月，卓基公司与天湖苑大厦的业主代表共同对外公开招租，后延续天湖苑第一届业委会租金分配比例，即业委会和卓基公司各得50%租金收益。 综上，天湖苑第二届业委会没有天湖苑大厦第四层的所有权和经营权，对外出租收益是天湖苑第一届业委会的要求，拆除俱乐部的健身房等设施也是天湖苑第一届业委会的单方行为，卓基公司一直保留反对意见。现天湖苑第二届业委会要求天湖苑大厦第四层经营权，没有法定或约定的依据，请驳回天湖苑第二届业委会的全部诉讼请求。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年8月1日，厦门市计划委员会向天安（厦门）地产投资有限公司发出《关于同意新建天湖苑商品房项目的批复》。根据该批复，天湖苑商品房项目地上四层为配套商场，四层以上为公寓。 1992年10月15日，厦门市城乡建设委员会向天安（厦门）地产投资有限公司发出《关于大厦初步设计的批复》。根据该批复，天湖苑大厦建筑结构为塔楼29层，裙房4层，1-2层为商场，3层为商场、酒楼及娱乐场所，4层为俱乐部，5-29层为公寓，地下室共2层，为停车库、民防和设备用房。 据天湖苑项目宣传资料载明，“天湖苑四楼提供广阔绿色空间，优美园林设计之花园平台及专供住户及会员使用之豪华会所”。 据《房屋分层面积明细表》记载，天湖苑大厦第四层层建筑面积1459.75平方米，层套内面积1331.85平方米，层共用面积127.9平方米。 据《房屋建筑面积（分摊说明）汇总表》记载，天湖苑大厦第四层楼层面积1331.85平方米，一层以上共用面积68.8平方米，裙楼共同面积41.02平方米，公寓共用面积18.08平方米，建筑面积共计1459.75平方米。 据《房屋分户面积明细表》记载，天湖苑大厦第四层（湖滨南路79号第四层商场）套内面积1331.85平方米，公摊面积204.29平方米，建筑面积1536.14平方米，房屋用途为商业，用地分摊162.61平方米。 据《公寓、住宅面积测算明细表》记载，天湖苑大厦第四层楼层面积1331.85平方米，一层以上分摊面积61.54平方米，整幢分摊面积16.13平方米，裙楼分摊面积126.62平方米，建筑面积共计1536.14平方米，用地分摊面积162.61平方米。 另查明，2015年4月23日，天安（厦门）地产投资有限公司的名称变更为卓基（厦门）置业有限公司。天湖苑大厦第四层至今未办理权属登记。 本院认为，天湖苑大厦第四层规划用途为商场，《房屋分户面积明细表》亦记载房屋用途为商业，天湖苑第二届业委会主张天湖苑大厦第四层建设规划为小区公共配套设施，缺乏证据支持。并且，从《房屋分层面积明细表》《房屋建筑面积（分摊说明）汇总表》《房屋分户面积明细表》《公寓、住宅面积测算明细表》可以看出，天湖苑大厦第四层并未纳入天湖苑大厦其他楼层的分摊面积。即便天安（厦门）地产投资有限公司曾宣传“天湖苑四楼提供广阔绿色空间，优美园林设计之花园平台及专供住户及会员使用之豪华会所”，也不能代表天湖苑大厦第四层属于天湖苑大厦全体业主共有。据此，天湖苑第二届业委会诉请确认天湖苑大厦第四层归天湖苑大厦全体业主共有，卓基公司将天湖苑大厦第四层移交给天湖苑第二届业委会管理，卓基公司向天湖苑大厦全体业主赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告厦门市天湖苑大厦第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费减半收取为27485元，由原告厦门市天湖苑大厦第二届业主委员会负担。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员朱 晨 二〇一九年九月三日 代书记员李 馨 代书记员楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。