湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初6009号原告：刘凤玲，女，1969年1月27日出生，汉族，住湖北省广水市马坪镇随应桥村龚家湾，现住武汉市洪山区，被告：武占奎，男，1983年11月14日出生，汉族，住山西省太原市小店区，原告刘凤玲诉被告武占奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘凤玲到庭参加了诉讼，被告武占奎经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘凤玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋买卖合同》义务，将武汉东湖新技术开发区光谷一路12号万科嘉园三期5栋3层04室的房屋办理不动产权证书以及过户给原告；2.判令被告支付逾期未履行合同产生的违约金200000元，从余下房款里扣除；3.判令本案的诉讼费、律师费用以及其他相关费用由被告承担。案件审理过程中，原告请求变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告间签订的《存量房居间（买卖）合同》及其补充协议；2.判令被告武占奎退还原告定金200000元；3.判令被告武占奎承担合同违约金200000元；4.判令被告承担中介费5000元；5.判令被告武占奎赔偿原告因本案造成的精神损失费以及误工费共计10000元；6.判令被告武占奎承担本案全部诉讼费、公告费和房屋保全费。本院依法予以准许。事实与理由：2017年11月17日，原告在万科嘉园万科物业二手房专营店与被告签订了关于武汉东湖新技术开发区光谷一路12号万科嘉园三期5栋3层04室的《房屋买卖合同》，合同约定上述房屋总价1400000元，需支付定金200000元整，定金已于签约之后支付给被告。该房屋为合同房，双方约定甲方（被告）收到开发商（或物业）通知领取该房屋权属证明书后办理上述房屋过户流程，开发商已于2018年7月13日通知领取权属证明书，开发商通知以后多次通过电话、微信、短信联系被告，被告电话一直是停机状态，微信未回复，至今未能与被告取得联系。被告双方是离婚状态，离婚协议上写明该房屋为男方所有，女方自愿放弃，被告武占奎承诺如因前妻杨琴无法到场不能配合办理后期手续视为被告方违约，产生的一切法律及经济纠纷由被告方承担。被告武占奎与原告刘凤玲签字约定房屋交易后续所有流程原告刘凤玲全权委托其女李婷办理。2018年11月22日原告到杨琴的住所地找到其父母，经了解杨琴父母拒绝配合联络两被告，因此原告认定为被告及其妻子两人合伙以出售房屋为由诈骗原告人民币200000元。原告购买房屋是为了孩子上学使用，由于签署合同之日距今已经数月，房产交易政策及银行政策已发生多次改变，已经给原告造成诸多经济损失。同时由于被告在外欠债，第三方再次查封该房屋导致原合同无法正常履行。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告武占奎未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年11月17日，原告刘凤玲、被告武占奎及经纪代理方武汉市朴邻房产经纪有限公司第五分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：2017761）及《补充协议》，载明：甲方（出卖人、被告武占奎）将坐落于武汉东湖新技术开发区光谷一路12号万科嘉园三期5栋3层04室的房屋出售给乙方（买受人、原告刘凤玲）；成交价为1400000元；乙方需要向丙方（经纪代理方、武汉市朴邻房产经纪有限公司第五分公司）支付经纪代理费5000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计人民币5000元；签订合同当日乙方支付甲方购房定金100000元，该定金冲抵购房款，甲乙双方任意一方违约的，根据定金法则，给付定金方不履行合同义务的，定金不退并赔付购房款的30%给甲方，接受定金方不履行合同义务的，双倍退还定金并赔付总房款的30%给乙方执行；该小区地产开发商（或物业）将该房屋交付于甲方当天，甲方直接将该房屋交付与乙方，交房时的物业费、水费、电费等费用由乙方承担，维修基金费用由甲方承担，交付当天乙方支付甲方房款人民币100000元；房屋现有部分银行贷款未结清，乙方需在甲方领取房屋权属证明书后并在预约银行还款的当日支付甲方部分首付款150000元整；甲方需于乙方贷款审批通过后五个工作日内日提交还款申请并在银行约定时间内结清银行贷款并办理房屋解押手续。该合同还约定了其他内容。武汉市朴邻房产经纪有限公司于当日向原告刘凤玲出具《收款收据》（No.0006876)，证明朴邻经纪公司收取原告刘凤玲关于万科嘉园5栋304室的房屋转让代办佣金5000元。同日，原告刘凤玲与被告武占奎签订《万科嘉园5栋304室双方约定事项》，载明甲方（被告武占奎）与乙方（原告刘凤玲）双方友好协商，甲方办理不动产权证书后，后续所有流程均有乙方的女儿李婷与甲方对接办理；且由被告武占奎出具《承诺书》，载明“现因本人前妻工作原因，无法亲自到场与买家刘凤玲签署上述房产的相关买卖事宜，特委托本人武占奎全权代为签署上述房产的相关买卖事宜。本人郑重承诺，如因杨琴无法到场不能配合办理后期手续，视为本人违约，产生的一切法律及经济纠纷由本人承担”。后原告刘凤玲分别于2017年11月17日、2017年12月8日向被告武占奎转账100000元、93902元，共计193902元。被告武占奎分别于2017年11月17日、2017年12月10日出具两份《购房定金收条》，均载明“今收到刘凤玲购房定金人民币100000元，该出售房产坐落在武汉市东湖新技术开发区关谷一路12号万科·嘉园三期5栋3层04室房产，收款人信息：武占奎，双方均已确认，特此证明”，上述两份定金收条内容一致，仅日期不同。另查明，2017年10月24日，原告刘凤玲之女李婷采用POS机刷卡的形式向武汉万悦城房地产开发有限公司支付6398元。2017年10月26日，国网湖北省电力公司出具《电费发票》（No.06701404）载明户名杨琴、武占奎，缴纳电费300元；2017年11月6日，武汉万悦城房地产开发有限公司出具《住宅专项维修资金代收收据》（No.9006060），载明业主姓名武占奎、杨琴缴纳维修基金6098元。后因被告武占奎在开发商通知领取权属证明书时失联，因此目前权属证明书仍然未被领取，且被告武占奎也没有按照合同约定在银行预约提前还贷，导致案涉房屋贷款已逾期。庭审过程中，原告要求解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》，且明确其主张的违约金200000元即要求被告武占奎双倍返还定金，因为原告签字、转钱均为200000元，且被告武占奎出具的定金收据上亦写明是定金，在房屋过户前均应认定为支付的定金，故定金数额为200000元；原告称原告第一笔转账100000元，第二笔转账因原告已支付应由被告武占奎支付的维修基金6098元，故双方协商后原告向被告武占奎支付93902元。本院认为，原告刘凤玲与被告武占奎签订的《存量房居间（买卖）合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，被告武占奎失去联系，违反合同约定未领取权属证明书且未银行预约提前还贷，已经以行为表明其不履行合同义务，原告刘凤玲依法享有解除权，故本院确定原告刘凤玲与被告武占奎签订的《存量房居间（买卖）合同》解除。关于被告武占奎应承担的违约责任。因被告武占奎行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定和案涉合同第2条“接受定金方不履行合同义务的，双倍退还定金并赔付总房款的30%给乙方”的约定，被告武占奎应双倍退还原告支付的定金。关于定金的数额，根据案涉合同补充协议第2条、第3条的约定，原告刘凤玲应于签订合同当日支付定金100000元、房屋交付之日支付房款100000元；而实际支付情况中，原告刘凤玲先是于合同签订之日即2017年11月17日，向被告武占奎支付定金100000元，后在案涉房屋交付原告后即2017年12月8日，向被告武占奎支付了扣除垫付的维修基金6098元后的剩余款项93902元。从该笔款项发生的时间来看，该笔款项的性质更符合案涉合同约定的房款性质，本院认定原告刘凤玲支付的购房定金为100000元，故被告武占奎应向原告刘凤玲双倍退还定金共计200000元，并返还其已支付的购房款100000元（含代为垫付的修基金6098元）。关于被告武占奎是否承担中介费的问题。根据案涉合同的约定，因被告武占奎单方违约导致合同无法履行，应由违约方武占奎支付经纪代理费5000元，故对于原告主张被告武占奎支付中介费5000元，本院予以支持。本案是合同纠纷，原告已经主张被告双倍返还定金，对其要求被告承担精神损失费、误工费的主张本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告刘凤玲与被告武占奎于2017年11月17日签订的《存量房居间（买卖）合同》及其《补充协议》；二、被告武占奎应于本判决生效之日起十日内向原告刘凤玲双倍返还定金共200000元；三、被告武占奎应于本判决生效之日起十日内向原告刘凤玲返还购房款100000元及经纪代理费5000元；四、驳回原告刘凤玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7525元、保全费5000元、公告费260元，共计12785元，由原告负担2000元，被告武占奎负担10785元（此款原告刘凤玲已垫付，被告武占奎应于本判决生效之日起十日内支付给原告刘凤玲10785元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴国阳人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年九月二十七日书 记 员  金俊圻