海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初2525号原告李素兰，女，1951年5月21日出生，汉族，无业，户籍所在地为辽宁省海城市，现住辽宁省海城市。委托代理人曾素兰，女，1963年3月18日出生，汉族，系辽宁省合同法研究会工作人员，住辽宁省大石桥市。被告何广东，男，1969年11月20日出生，汉族，工程师，住辽宁省海城市。被告马兰，女，1973年7月24日出生，汉族，会计，住辽宁省海城市。原告李素兰诉被告何广东、马兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年4月22日公开开庭进行审理。原告李素兰及其委托代理人曾素兰、被告何广东、马兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年，属于第一被告何广东的房屋动迁，2013年11月18日，何广东和征收办公室签订了丽水蓝湾小区住宅回迁进户结算单，回迁面积合同规定86.3㎡。2013年12月份入户。2015年11月1日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，被告将结算中是86.36平方米的楼房（即安置顺序10335号）房屋卖给原告，原告按照约定立即支付了被告全部房款205000元，随即被告交付钥匙，原告立即装修并实际居住至今。2018年8月31日，海城市海州管理区发布了公告，“根据丽水蓝湾回迁居民的诉求，结合房产处测量实际结果，对得房率不足73%的居民，折合建筑面积，给予货币补偿。”根据此公告，按照3300元/㎡给予补偿，应补偿原告4.49㎡，补偿价款为14817元。原告是涉案房屋实际业主，实际使用者，也就是不足平房屋的实际损失人，依法赔偿款应属于原告，当时申请补偿登记时，原告二次申请，被告也申请了，根据物权法，原告是实际所有人，故此补偿应属于原告，请法庭支持原告的诉讼请求，即请求法院判令原告所购买的房屋不足平的补偿款14817元属于原告，并由被告承担此案的诉讼费用。庭审补充意见：关于被告提供的证据1，房屋现状并不包括新发生的情况，当时买的是86.36平的房屋，是不足平的，应是对不足平的补偿，对房屋得房率的补偿应是实际受害人所得，合同中不包括新发生的情况，当时不知道是否有补偿，实际入住3年后发生了实际情况，而此房屋使用面积不足86.36平，差4.49平，受害人是原告，补偿款也应当归于原告，公告中也写明要求是回迁居民，但补偿款是对居民的，也就是实际居住的人，因此补偿款应归原告。关于被告提供的证据2，对真实性没有异议，但是与事实不符，被告所说的测绘面积是当时进住的时候，而2018年政府实际测绘的面积是58.55平，刚才说的是政府决定补偿4.49平，不是相差4.49平，这个测绘面积不是我们实际使用面积，也不是2018年政府实际测量的，政府测量的面积应当是我们举证的公告中的面积，而公告中的面积我们的住房是住房率不足73%的居民，被告说的面积是足平的不是事实，如果足平就不会出现补偿的事实，而补偿是针对住房率不足的居民。这笔补偿款是实际面积与建筑面积不符，而且是得房率不足以73%，按照比例折合出来的面积，也就是公告中的前一句话。关于被告提供的证据3，对真实性没有异议，对证明目的有异议，所发生的事情都是在我们购买房屋之前发生的，与以后的变更无关，被告如果不增平，所卖给我方的房屋就不是86.36平，因此该证据与补偿款无关，我们买的是增平后的房屋，被告增平所付出的款项，也在我们购房的价款当中，不能证明被告应得3年后发生的补偿款，而补偿款针对的是房屋和居住房屋的居民，也就是实际受到侵害人，这些都是原告，被告已经不具备此身份。关于被告提供的证据4，公告的补偿是对得房率不足73%的居民，是房屋居住人，是对房屋不足平的补偿，针对房屋不对人，谁租住谁得。被告马兰辩称，第一，原、被告就房屋买卖签订了合同，具有法律效力，双方就合同所约定的内容即原告给付20.5万元，被告交付86.36平方米的房屋。现在该合同已经履行完毕，而原告提出的所购房屋不足平是错误的，86.36平方米没有发生变化，证据请看海城市房产处出具的《实测面积-住宅楼销售面积平面示意图》，该房屋实际面积与合同中约定的面积均为86.36平方米，故被告不存在任何过错及违反合同约定之处。第二，现在政府所进行的补偿是针对原拆迁户的补偿，即本案的被告。理由一：该笔补偿款是针对被拆迁户原房屋以及增平等财产权利不足的补偿，是我自己被拆迁房屋和增平出资的钱换来的，是政府对我补偿的待遇和权利。理由二：原、被告双方合同的标的是原告对该房屋经买受后享有该86.36平方米的所有权，而补偿款并非对其86.36平进行补偿。换句话说，原告支付20.5万元后，享有对86.36平房屋的所有权，而补偿款与原告所享有的86.36平的房屋所有权无关。相反，被告因动迁以及按照动迁政策缴纳增平费用后，应享有政府对原拆迁户补偿政策和待遇。请求法院驳回原告诉讼请求，并将这笔补偿款判归我所有。另外，从诉讼程序上看，我认为本案被告主体不适格。理由是：原、被告就房屋买卖签订了合同，合同约定原告给付20.5万元，被告交付86.36平方米的房屋，现在该合同已经履行完毕，对于政府补偿问题，是另外一个法律关系，与房屋无关，故被告主体不适格。关于原告提供的证据1，在合同约定中卖的就是86.36平，该合同中也写明了买房方已经充分了解了该房屋具体的状况并自愿买受，根据房产处出具的实测面积，住宅楼销售面积平面示意图，该房屋实际面积与合同中约定的面积均为86.36平，房屋面积没有发生改变，就刚才说物权法中的利息，我认为就这笔补偿款是针对被拆迁户原房屋以及增平的财产权利不足的补偿，是我自己被拆迁房屋和增平出资的钱换来的，是政府对我的补偿的待遇和权利，关于原告方说的利息，这个不是利息，也与利息无关。没有办房照不属实，原因可能是政府，是否到动迁办登记不清楚，因为我们没有去，原告方也没找我们去，他们不可能办理变更。关于原告提供的证据2，关于门牌证不是到动迁办办的，不能说明已经办理变更了，关于进户结算单是原件，是我们给的，而且面积是86.36平没有发生变化。关于原告提供的证据3，公告上第一行写明这个是对回迁居民的诉求，我们是回迁居民，原告方只是房屋买卖的相对方，关于86.36平变成58.55平，我们卖楼就是86.36平，卖楼都是根据建筑面积，面积没有发生变化，我有证据。关于原告提供的证据4，该组证据只能说明原告住的这栋房子内，不是说明她是回迁户。关于原告所说的得房率不足73%，我们买卖双方在当时签订合同时得房率就已经是事实，没有变化，而公告所说的得房率不足，是针对我当时回迁得房率的不足。被告何广东辩称，同马兰的答辩意见及质证意见一致。门牌证在小区物业办的，不是在拆迁办办的，而门牌证也没有写明面积86.36平是不足的。经审理查明：二被告系夫妻关系，二人有一动迁房屋，位于海州管理区南关社区新立桥至黎明菜市场拆迁地块（私）有产权房屋，建筑面积56.12㎡，使用性质住宅。2013年11月28日，何广东补交进户差价款46664.8元，动迁房的房照面积为56.12㎡，进户楼（増平后）面积86.36㎡。另查，2015年11月1日原告李素兰（乙方、买方）与被告何广东、马兰（甲方、卖方）签订一份房屋买卖合同，合同内容为：甲、乙双方经过友好协商，就房屋面一事，在平等、自愿、诚实、信用的前提下，达成如下协议：第一条，甲方同意将坐落于海城市丽水蓝湾小区住宅回迁16#楼3单元9层西户、面积86.36平方米的楼房（即安置顺序0335号）出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。第二条，经双方同意，该房屋的成交价为人民币贰拾万零伍仟元整。本契约签订之日，乙方一次性全部付给甲方。第三条，乙方办理房照、办理交易过户手续所需交纳的一切税、费，全部由乙方承担。甲方只需配合提供身份证及相关证件（发生费用由乙方承担）必要时甲方到场。第四条，本合同一式二份。其中甲、乙双方各执1份，均具有相同的法律效力。本合同自甲乙双方签订之日起生效。再查，2013年5月19日，丽水蓝湾回迁区16#楼-2住宅楼销售面积平面示意图显示：坐落于海城市丽水蓝湾小区住宅回迁16#楼3单元9层西户、面积86.36平方米的楼房销售面积86.36㎡，套内面积58.55㎡。又查，2018年8月海城市海州管理区下发一份公告，内容为：根据丽水蓝湾回迁居民的诉求，结合房产处测量实际结果，对得房率不足73%的居民，折合成建筑面积，给予货币补偿。现将11号楼至25号楼测量结果不足73%的楼号和户型公告如下：（1号楼至10号楼待测量结果结束后第二批公示），其中16#楼，建筑面积86.36㎡，使用面积58.55㎡，使用率1.58，户数180，补偿面积（㎡/户）4.49。上述事实，原告提供的证据有：1、房屋买卖合同一份，证明从2015年11月1日起，涉案房屋的物权已经转移，原告具备了使用权以及产权，而因此产生的任何费用孳息都属于原告，与被告无关，而被告所说的房屋是86.36平是当时房屋接受的平数，合同中也约定了甲、乙方充分了解该房屋的情况，这个具体情况不包括引起这次争议的按照回迁户结算单的平数和实际测量的结果不符，引起了补偿，此补偿款针对的是房屋不足平，不是针对的拆迁户，所以此补偿款应由原告所得。2、丽水蓝湾小区回迁进户结算单和住户门牌证，证明房屋动迁、回迁的面积，政府承诺是86.36平，而我们在社区登记了并且办理门牌证，也已经实际进户。3、公告复印件一份，在小区门口贴的，公告第6行证明写的是1号楼86.36平，我们也是买的86.36平，经过政府的测量面积是58.55平，证明我们购买的住房面积得房率不足以73%，对房屋86.36平不足平的补偿是4.49平，得房率不足73%的居民，我们是实际居住的得房率不足73%的居民，也就是说我们买的是86.36平，实际使用面积是58.55平，所以此补偿款应由原告得到。4、电费、取暖费、物业费收据一组，证明原告已经实际居住。被告提供的证据有：1、房屋买卖合同一份，第一条证明房屋面积是86.36平，乙方已经充分了解该房屋的实际状况并自愿购买，原告也已经到房屋看过。2、房产处出具的房屋示意图一份，9层3单元西户都是86.36平方米，证明房屋是86.36平没有发生变化，3年后更没有发生变化，原告方说少了4.49平，但是86.36平与58.55平远不止少了4.49平，原告方所说的居民只是说居住在这里的居民，并不是回迁居民，我们是回迁户，我们参与了当时的动迁与回迁，我们与海州管理区签订的回迁合同，与原告无关。3、收款收据一份、回迁进户结算单复印件一份、房屋拆迁安置初审表复印件一份、房屋拆迁安置补偿协议书复印件一份，证明我是被拆迁户，这笔补偿款是针对被拆迁户原房屋以及增平的财产权利不足换来的，是政府对我的补偿的待遇和权利。4、公告复印件一份，证明款项是针对被拆迁户的，不是针对本案原告。上述证据经本院审查及庭审质证，关于原告提供的证据1，结合被告的答辩，证据的真实性本院予以确认且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于原告提供的证据2，真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于原告提供的证据3，结合原、被告的陈述及本院核实，该份证据的真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于原告提供的证据4，证据的真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于被告提供的证据1，证据的真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于被告提供的证据2，真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信；关于被告提供的证据3，真实性经本院核实予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。关于被告提供的证据4，结合原、被告的陈述及本院核实，真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，且自成立时生效。本案原告主张原、被告于2015年11月1日签订的房屋买卖合同合法有效，并且原告已向被告支付了全部购房款，被告交付了钥匙，原告进行装修并居住至今，现海州管理区发布公告，对得房率不足73%的居民，折合建筑面积给予货币补偿，根据公告，本案诉争房屋应补偿价款为14817元，原告是涉案房屋实际业主且系实际使用者，也是实际不足平房屋的实际损失人，依法应将补偿款判令归原告。二被告辩称，原、被告就房屋买卖签订了合同，具有法律效力，双方就合同所约定的内容即原告给付20.5万元，被告交付86.36平方米的房屋，而原告提出的所购房屋不足平是错误的，本案诉争的现在政府所进行的补偿是针对原拆迁户的补偿，是我自己被拆迁房屋和增平出资的钱换来的，是政府对我补偿的待遇和权利，应给予被告，故请求法院驳回原告诉讼请求。本院认为，双方争议的焦点问题系政府给予的补偿款14817元系针对回迁户还是针对房屋实际所有权人，该款应给予哪方，根据原、被告提供的证据，包括房屋买卖合同、房产处出具的房屋示意图、公告等证据能够证明双方对诉争房屋已卖于原告方并无异议且已交付，同时原告方自购房后一直居住至今亦是事实，根据双方提供的公告能够证明本案诉争的补偿款系政府根据回迁居民的诉求，结合房产处测量实际结果，对得房率不足73%的居民，折合成建筑面积，给予的货币补偿，显然该补偿款系针对得房率不足73%的居民，即本案中的原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，该补偿款应给予原告方，故原告的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百六十三条之规定，判决如下：因坐落于海城市丽水蓝湾小区住宅回迁16#楼3单元9层西户、面积86.36平方米的楼房不足平海城市海州管理区通知的应得房屋补偿款14817元归原告李素兰所有。案件受理费170元，由被告何广东、马兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  钟芳芳人民陪审员  林诗瑶二〇一九年九月四日书 记 员  李佳鑫