福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初2683号 原告：泉州市康茂物业管理有限公司，住所地福建省泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内，统一社会信用代码913505035633526599。 法定代表人：骆少灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨锦云、程方园，福建泉台律师事务所律师。 被告：徐金妹，女，1972年1月19日出生，汉族，住福建省永春县。 原告泉州市康茂物业管理有限公司（以下简称康茂物业公司）与被告徐金妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康茂物业公司的委托诉讼代理人程方园到庭参加诉讼。被告徐金妹经公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 康茂物业公司向本院提出诉讼请求：1、徐金妹立即向原告康茂物业公司支付闻馨一品小区3号楼2701号房屋自2015年4月1日起至2016年11月30日止的物业服务费5814元、公摊水、电费1941元；2、被告徐金妹立即向原告康茂物业公司支付闻馨一品小区3号楼2701号房屋，以每季度物业服务费872.1元为基数，自2015年4月1日起每季度第一个月的11日起至物业费付清之日止按日万分之五计算的违约金，暂计至起诉之日为3165.9元。案件审理过程中，康茂物业公司将诉讼请求第1项变更为：徐金妹立即向康茂物业公司支付闻馨一品小区3号楼2701号房屋自2015年4月1日起至2016年11月30日止的物业服务费5814元。事实与理由:徐金妹于2013年6月14日与泉州中闻房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于丰泽区房屋，建筑面积181.68平方米。徐金妹于2013年11月14日办理房屋交接手续接收该物业并与康茂物业公司签订《前期物业管理服务合同》第四条约定：“综合管理服务费：住宅1.6元／㎡／月”。综合管理服务费按季交纳，每季度第一个月10日前交纳当季综合管理服务费。公共用水、电费按有关规定进行分摊，根据实际发生的费用按月向业主／住户分摊收取”。第六条约定“未按前期物业服务合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向甲方缴纳违约金”。根据以上合同约定，徐金妹应按季度向康茂物业公司支付物业服务费，即按建筑面积181.68平方米×1.6元／平方米／月×3个月计算、每季度支付物业服务费人民币872.1元。但徐金妹拖欠自2015年4月1日至2016年11月30日期间的公摊水、电费1941元及自2015年4月1日至2016年11月30日期间的综合管理服务费5814元。康茂物业公司不得不向徐金妹发出催收函，但徐金妹仍拒不支付。徐金妹至今拖欠康茂物业公司物业服务费5814元、公摊水、电费1941元，以每季度物业服务费872.1元为基数，自2015年4月1日起每季度第一个月的11日起至物业费付清之日止按日万分之五计算的违约金。 徐金妹未作答辩。 康茂物业公司围绕诉讼请求提供了泉州市商品房买卖合同登记备案申请表、商品房买卖合同、前期物业服务合同、泉州市房屋登记信息查询结果表、房屋交接签收书等证据证明其主张，徐金妹未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院经审查后认为，康茂物业公司提供的证据具备形式真实性，予以确认，并在卷佐证。 根据康茂物业公司的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 徐金妹系泉州市丰泽区闻馨一品小区3号楼2701号房屋所有权人，该房屋登记面积181.68㎡。 康茂物业公司与徐金妹签订《前期物业服务合同》并提供物业服务，该合同约定：本协议自双方签章之日起生效，至本物业业主大会成立，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日终止；综合管理服务费为1.6元/月·平方米；物业费按季度交纳，业主应在每季度第一个月10日前交纳；公共用水、电费按有关规定进行分摊，分摊方案及情况定期公布；未按前期物业服务合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，应自欠费之日起每日按欠费总金额的千分之三向康茂物业公司缴纳违约金。 2013年11月14日，康茂物业公司与徐金妹签订《房屋交接签收书》，徐金妹确认已对上述房屋进行验收，收到房屋钥匙，并同意自2013年11月14日开始每季度每个月前十天按时缴付当季的物业管理费及物业相关费用。 本院认为，具备物业管理资质的康茂物业公司与泉州中闻房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法成立有效，双方均应按合同全面履行义务。 关于物业费的问题。根据该《前期物业服务合同》，康茂物业公司已对闻馨一品小区提供相应的物业管理服务，徐金妹作为该小区3号楼2701号房屋的所有权人已享受康茂物业公司提供的物业管理服务，有义务依照诉争前期物业服务合同约定的标准向康茂物业公司缴纳物业费。康茂物业公司主张物业费欠缴数额以诉争房屋在物业服务合同中载明的建筑面积乘以该房屋的收费标准及拖欠月数所得出的数额为准，有事实和法律依据，本院应予支持。据此，徐金妹应缴纳尚欠该小区3号楼2701号的房屋物业费为5814元（181.68㎡×1.6元/月·㎡×20个月）。 关于支付违约金的问题。徐金妹迟延支付物业费用的行为属违约，应依约承担相应的违约责任。诉争物业服务合同约定“未按前期物业服务合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，应自欠费之日起每日按欠费总金额的千分之三向康茂物业公司缴纳违约金”，现康茂物业公司主张徐金妹支付以每季物业服务费872.1元为基数，自2015年4月1日起每季度末月的16日起算至物业费付清之日止按日万分之五计算的违约金，低于双方合同约定的每日3‰的标准，系对自己权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以照准。徐金妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告徐金妹应于本判决生效之日起五日内向原告泉州市康茂物业管理有限公司支付拖欠的物业费5814元，并支付违约金（以每季度拖欠物业管理费872.1元为基数，自2015年4月1日每季度第一个月的11日起至实际付清款项之日止，按日万分之五以季度分段累加计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73元，由被告徐金妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  李静婉 审 判 员  张文智 人民陪审员  卢侨生 二〇一九年九月十八日 书 记 员  杜运霞 附:主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。