广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7926号上诉人（原审原告）：叶永基，男，1995年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************032。委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海区******白沙二队股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区******民委会（管理区大道1号），粤农集字第0xxxxxx3号。负责人：叶某。委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。上诉人叶永基因与上诉人佛山市南海区******白沙二队股份合作经济社（以下简称白沙二队股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶永基上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判白沙二队股份社立即向叶永基返还土地款541990元；2.白沙二队股份社承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定《下安村白沙二队猪地塘投包协议书》（以下简称《协议书》）无效正确，但对《协议书》无效后的返还问题处理有误。（一）《协议书》被认定无效的原因在于白沙二队股份社。白沙二队股份社导致涉讼土地荒废两年多，该损失应当由白沙二队股份社自行承担。白沙二队股份社导致叶永基无法实际使用涉讼土地，一审法院判决叶永基承担上述期间的土地闲置费用，对于叶永基而言不公平。（二）白沙二队股份社并没有针对土地闲置费用提出反诉，一审法院主动处理土地闲置费，并且在白沙二队股份社应返还的土地款中直接扣减土地闲置费费用，违反了不诉不理的审判原则，应当纠正。白沙二队股份社辩称，叶永基的上诉请求没有法律依据，与客观事实不符，请求驳回其全部上诉请求。白沙二队股份社上诉请求：1.改判一审判决第一项，认定《协议书》有效；2.改判一审判决第二项，白沙二队股份社不需向叶永基返还土地款516847.7元；3.叶永基承担一、二审受理费。事实与理由：一审判决认定事实和推理有误，判决有误。（一）白沙二队股份社与叶永基签订的《协议书》实为土地承包合同，并非土地买卖合同。一审法院根据《协议书》约定土地使用年限为“永久使用”、没有明确具体起止期限认定《协议书》实为土地买卖合同，是错误的。根据《中华人民共和国土地承包法》的相关规定，《协议书》符合土地承包合同的性质，实际是农村土地承包行为，应自《协议书》成立时生效。另外，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，涉讼土地的法定承包期限为30年，《协议书》表述为“永久使用”系不规范表述，其真实意思是待30年承包期限届满后叶永基可继续承包涉讼土地。（二）一审法院根据白沙二队股份社在招标前发出的《丹灶镇下安村白沙二队股份合作经济社关于对外开投“猪地塘”附加工程及规定说明》（以下简称《说明》）将投得者称为“屋主”并要求“屋与屋之间各负责50%地面的水泥路铺设、全部街巷不能砌步级，做到一步到街巷”等事实，结合叶永基在签订《协议书》后一直将涉讼土地闲置、白沙二队股份社在土地竞投之后陆续开始办理涉讼土地用地功能转换的申请手续等情况，认为双方买卖土地的目的是将其用于建房的非农业建设使用，也是有误的，与事实相违背。根据《协议书》约定，涉讼土地为农业用地，叶永基对此应知悉。《协议书》中完全没有关于涉讼土地由农业用地转为非农业用地的文字表述，《说明》中所谓“屋主”的称呼和水泥路铺设等内容表述，不妨碍或改变《协议书》实为土地承包合同的性质。即便是农业用地，在其上铺设水泥路也是为了通行需要，不能因此认为要用于建房的非农业建设使用。另外，叶永基竞投后闲置涉讼土地系其单方行为，《协议书》成立并生效、白沙二队股份社将该土地交付了叶永基之后，叶永基有权将涉讼土地用于农业建设，也有权闲置该土地，该行为与白沙二队股份社无关，白沙二队股份社无权干涉，更与《协议书》的性质和效力无关。（三）叶永基主观上存在过错。在与白沙二队股份社签订《协议书》并明确表示承包涉讼土地用于农业生产之后，叶永基单方想改变涉讼土地用途，甚至闲置涉讼土地，意图违法改变涉讼土地的土地性质，缺少契约精神，违背诚信原则和法律法规。叶永基辩称，《协议书》违反法律规定，应认定为无效。白沙二队股份社应全部返还收取的土地款。请求驳回白沙二队股份社的上诉请求。叶永基向一审法院提出诉讼请求：1.确认叶永基、白沙二队股份社签订的《协议书》无效；2.白沙二队股份社向叶永基返还土地款541990元及以541990为本金从2016年12月30日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息；3.白沙二队股份社向叶永基返还下水道建设工程款6000元及以6000为本金从2017年4月25日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息；4.本案的全部诉讼的费用由白沙二队股份社承担。一审法院认定事实：涉讼土地是位于佛山市南海区******土名猪地塘的土地。诉讼中，叶永基、白沙二队股份社均确认涉讼土地为农用地，目前未办理权属登记。2016年12月26日，白沙二队股份社发布《下安村白沙二队猪地塘招投公示》，载明：白沙二队股份社拟于2016年12月28日对包括涉讼土地在内的八块土地按现状进行公开招投；本次的猪地塘投包以永久使用的形式，属于农业用地；单笔投标按金100000元。2016年12月27日，白沙二队股份社作出《丹灶镇下安村白沙二队股份合作经济社关于对外开头“猪地塘”附加工程及规定说明》（即《说明》），载明：白沙二队股份社负责六米总巷及叶兆当屋边至中心公路简易下水道工程建设，投得者要承担每座6000元作为下水道建设工程费用，经济社下水道包支包付，如经费不足，由白沙二队股份社负担；六米总巷及其他街巷地面应与中心公路持平，并规定屋与屋之间各负责50%地面的水泥路铺设，地面厚度按0.15米混凝土铺设好；全部街巷不能砌步级，做到一步到街巷，另外街巷不能摆放任何花草、杂物，保证街巷畅通；以上说明请屋主自觉遵守执行。2016年12月28日，叶永基通过现金缴款的方式支付了100000元予白沙二队股份社。同日，叶永基经招投后投得涉讼土地。2016年12月30日，叶永基通过转账支付了441990元予白沙二队股份社。叶永基（乙方、投得者）与白沙二队股份社（甲方）签订《下安村白沙二队猪地塘投包协议书》（即《协议书》），约定：本次的猪地塘投包以永久使用的形式，属于农业用地；乙方投得猪地塘的地块后，必须遵守地方政府相关用地的规定与使用要求，遵循谁使用谁负责的原则，如果地方政府允许办理相关手续时，甲方只协助乙方出具办理手续的证明，不负责任何办理费用；乙方投得涉讼土地后，甲方即交付乙方使用，乙方自行保护好相关的桩界桩点，严禁投少用多，道路上不能建设任何建筑物（包括步级）；涉讼土地投金为541990元。诉讼中，叶永基主张《协议书》是于2017年1月初签订的，白沙二队股份社主张《协议书》是于2016年12月27日签订的。2017年4月25日，白沙二队股份社开具收据确认收取了叶永基支付的涉讼土地下水道建设工程费用6000元。2017年8月25日，白沙二队股份社经召开社员代表会议，决定将为“猪地塘”地段的土地办理农用地转为建设用地手续。2017年10月，白沙二队股份社委托长沙定维工程技术有限公司佛山分公司对“猪地塘”地段坑塘水面面积进行测绘。2018年11月9日，叶永基与白沙二队股份社的负责人叶永杰进行电话沟通，询问何时可以报建建房，叶永杰提到“下水道建设要等完成调规再搞”“一调好规，我们就全面欢迎你们8座地的人”。诉讼中，叶永基、白沙二队股份社共同确认：叶永基并非佛山市南海区******白沙二队农民集体组织成员；涉讼土地一直闲置。白沙二队股份社陈述：白沙二队股份社同意将下水道建设工程费6000元退还予叶永基。一审法院认为，叶永基不是佛山市南海区******白沙二队农民集体组织成员，叶永基、白沙二队股份社签订的《协议书》约定土地使用年限为“永久使用”，并未明确具体起止期限，故《协议书》实为买卖土地的合同。白沙二队股份社在招投前发出《说明》将投得者称为“屋主”并要求“屋与屋之间各负责50%地面的水泥路铺设”“全部街巷不能砌步级，做到一步到街巷”，结合叶永基签订《协议书》后一直对涉讼土地闲置、白沙二队股份社在土地竞投之后陆续开展办理涉讼土地用地功能转换的申请手续的情况，可见，叶永基、白沙二队股份社买卖涉讼土地的目的是将其用于建房的非农建设使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，叶永基、白沙二队股份社签订的《协议书》为无效合同。无效合同自始无效，叶永基有权要求白沙二队股份社返还所收取的土地款。根据《协议书》的约定，涉讼土地已交付叶永基，故叶永基应参照合同约定的标准承担至法庭辩论终结时（2019年4月23日）止的土地闲置费用，因涉讼土地不存在收回的障碍，白沙二队股份社应及时收回涉讼土地。叶永基、白沙二队股份社对《协议书》签订日期各执一词，但未能举证予以证实，一审法院根据叶永基支付土地尾款的情况，确认叶永基、白沙二队股份社于2016年12月30日已达成买卖合意、涉讼土地自该日起交付叶永基使用。叶永基、白沙二队股份社约定土地用于非农建设使用，参照国有工业用地土地使用权出让最高年限50年，一审法院确定涉讼土地每年使用费标准为10839.8元（541990÷50年）。经核算，叶永基应承担自2016年12月30日起至2019年4月23日止的土地使用费25142.3元（计2年3个月又25天），故白沙二队股份社应返还土地款516847.7元予叶永基（541990－25142.3），叶永基请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。叶永基、白沙二队股份社约定的下水道建设工程尚未实施，叶永基请求白沙二队股份社退还下水道建设工程款6000元，白沙二队股份社无异议，一审法院予以支持。合同无效，双方均存在过错，叶永基主张白沙二队股份社自收取土地款及下水道建设工程款之日起计付利息予叶永基，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认叶永基与白沙二队股份社签订的《协议书》无效；二、白沙二队股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还土地款516847.7元予叶永基；三、白沙二队股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还下水道建设工程费6000元予叶永基；四、驳回叶永基的其他诉讼请求。白沙二队股份社如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9770.84元，减半收取计4885.42元（叶永基已预交），由叶永基负担371.42元，白沙二队股份社负担4514元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予叶永基，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、《协议书》的效力；二、叶永基关于返还土地款541990元之主张是否成立。一、关于《协议书》的效力问题双方签订的《协议书》未约定租金或承包金，而是约定了涉讼土地的“投金”和“永久使用”的使用期限，显然不符合承包合同或租赁合同的特征，白沙二队股份社主张《协议书》为承包或租赁合同缺乏事实依据，本院不予支持。结合白沙二队股份社作出的《说明》将投得土地者成为“屋主”、要求屋与屋之间铺设水泥路等内容，以及叶永基签订《协议书》后一直将涉讼土地闲置、白沙二队股份社在土地竞投之后陆续开展办理涉讼土地用地功能转换的申请手续的情况，本院认定《协议书》实际是叶永基和白沙二队股份社就买卖涉讼土地用于建房达成的一致意思表示。因涉讼土地为农用地，目前未办理权属登记，将涉讼土地用于建房的非农建设违反了法律的强制性规定，一审法院据此认定《协议书》无效正确，本院予以维持。二、叶永基关于返还土地款541990元之主张是否成立的问题合同无效即自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，在《协议书》被认定无效的情况下，叶永基应向白沙二队股份社返还涉讼土地，白沙二队股份社亦应向叶永基返还土地投金，此为对待给付义务。为避免当事人讼累，本院判定白沙二队向叶永基返还土地投金541990元，同时叶永基向白沙二队股份社返还涉讼土地。因双方在明知涉讼土地为农用地的情况下签订《协议书》，对《协议书》被认定无效均负有过错，应各自承担相应的责任。故对于叶永基占用涉讼土地给白沙二队股份社造成占有使用费的损失，以及白沙二队股份社收取叶永基的土地投金给叶永基造成利息损失，本院认定由双方各自承担己方损失，互不向对方追究责任。一审法院在未支持叶永基利息诉请的情况下，认定叶永基应向白沙二队股份社支付土地使用费，并从白沙二队股份社应返还的土地投金中扣除，即是认定由叶永基单方承担责任，处理不当，本院予以纠正。综上所述，叶永基的上诉请求成立，本院予以支持。白沙二队股份社的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25320号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25320号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初25320号民事判决第二项为：佛山市南海区******白沙二队股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还土地款541990元予叶永基，同时叶永基向佛山市南海区******白沙二队股份合作经济社返还双方签订的《下安村白沙二队猪地塘投包协议书》所载的位于佛山市南海区******土名猪地塘的土地；四、驳回叶永基的其他诉讼请求。一审案件受理费4885.42元，二审案件受理费9397.03元，均由佛山市南海区******白沙二队股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月四日法官助理 黄清怡书 记 员 钟伊发