文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0406民初615号原告（申请执行人）：易斌，男，1988年3月22日出生，户籍地湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：周伟，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。被告（案外人）：李小林，1985年8月18日出生，户籍地湖南省耒阳市，现住地衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：邓定林，衡阳市蒸湘区立新法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：张晋豪，男，1987年3月15日出生，户籍地湖南省衡阳市石鼓区。原告易斌与被告李小林、张晋豪申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告易斌的委托诉讼代理人周伟，被告李小林及其委托诉讼代理人邓定林到庭参加了诉讼。被告张晋豪经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告易斌向本院提出诉讼请求：1、准予执行张晋豪位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦的商服房产（面积：106.96平方米，产权证号：08××78号，以下简称胜利大厦）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：易斌因与张晋豪民间借贷纠纷一案，向衡阳市雁峰区人民法院提起诉讼，在诉讼前，易斌依法申请了诉前财产保全，请求查封、冻结或扣押张晋豪166万元银行存款或同等价值的其他财产。2018年4月25日，衡阳市雁峰区人民法院作出（2018）湘0406民初588号民事裁定书，并于当天向衡阳市不动产登记中心送达了协助执行通知书，依法查封了张晋豪位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦的商服房产（面积：106.96平方米，产权证号：08××78号），查封时间三年，自2018年4月25日起至2021年4月24日止。2018年11月2日，经衡阳市中级人民法院终止判决，张晋豪应偿还易斌借款本金1415486元，并自2018年3月1日起至借款清偿完毕之日止按月利率2%支付利息。2018年11月5日，李小林就张晋豪位于胜利大厦的房屋提出书面异议。2019年2月27日，衡阳市雁峰区人民法院作出（2018）湘0406执异525号裁定：中止对位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦的商服房产（面积：106.96平方米，产权证号：08××78号）的执行。易斌认为，其申请法院查封房屋在先，李小林对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益；李小林与张晋豪之间不存在真实的房屋买卖意图，而是为了帮助张晋豪转移财产。故易斌提起诉讼，请求判如所请。被告李小林辩称：（2018）湘0406执异525号裁定认定事实清楚，适用法律正确，驳回易斌的诉讼请求。李小林通过中介购买张晋豪的房屋，双方房屋买卖意思真实，李小林向易斌支付了大部分购房款，张晋豪也将房屋交付了李小林，双方房屋买卖合同依法成立生效。房屋虽未办理产权过户，但依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条、第17条的规定，李小林依法享有足以排除强制执行的权利。本院依据审核确认的证据及双方当事人的庭审陈述，确认如下事实：2018年4月23日，易斌因与张晋豪发生民间借贷纠纷向本院提起诉讼，本院立案受理后，易斌向本院申请财产保全。本院作出（2018）湘0406民初588号财产保全裁定，并于2018年4月25日送达给衡阳市不动产登记中心，向衡阳市不动产登记中心出具了协助执行通知书，查封张晋豪名下位于衡阳市石鼓区人民路1-7号的商服房产174.23平方米（产权证号：08182922号），位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦商服房产106.96平方米（产权证号：08××78号），查封时间为三年，自2018年4月25日起至2021年4月24日止。对于易斌与张晋豪的民间借贷纠纷本院作出判决后，张晋豪不服提起上诉。衡阳市中级人民法院作出（2018）湘04民终1693号民事判决书，判决：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2018）湘0406民初588号民事判决；二、张晋豪在本判决生效后十日内偿还易斌借款本金1415486元，并自2018年3月1日起至借款清偿完毕之日止按月利率2%支付利息；三、驳回易斌其他诉讼请求。易斌依据生效的法律文书向本院申请强制执行，在执行过程中，李小林向本院提出书面异议，认为张晋豪已经将胜利大厦转让给了自己，李小林支付了大部分购房款且实际占有管理胜利大厦，故请求法院解除对胜利大厦的查封。本院作出（2018）湘0406执异52号执行裁定书，裁定：一、李小林的异议成立；二、中止对位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦商服房产106.96平方米（产权证号：08××78号）的执行。易斌对裁定不服，以致酿成本案纠纷。另查明，2018年4月27日，李小林通过中介衡阳市高新区富恒房产信息咨询中心与张晋豪签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定张晋豪将其名下位于胜利大厦的房屋作价165万元出售给李小林，房款分三次付清，第一次付购房定金10万元，在双方约定时间过户后支付100万元，余款55万元在房屋交付并结清以往使用的水电、煤气、物管等费用后付清。双方还在合同中补充：经张晋豪、李小林协商，原房屋租赁合同继续生效，张晋豪从过户当天算起，到租赁合同结束止，中间的租金由张晋豪一次性付给李小林。当天李小林向张晋豪转账支付了10万元定金，张晋豪出具了收条；同月29日，李小林向张晋豪转账支付了10万元，张晋豪出具了收条；同年5月3日，李小林通过李军向张晋豪转账支付了103万元，张晋豪出具了收条。张晋豪曾在衡阳农村商业银行股份有限公司来雁支行借款100万元，以其所有的胜利大厦的房屋作抵押担保，张晋豪在收到李小林支付的购房款后，提前清偿了银行的借款本息，银行于2018年5月3日注销了张晋豪所有的胜利大厦房屋的抵押登记手续。张晋豪从银行领回胜利大厦房屋的产权证和国土证后于2018年7月17日交给李小林，李小林出具了收条。因张晋豪未协助办理房屋的过户手续，李小林于2018年7月18日向衡阳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、张晋豪按房屋买卖合同的约定履行交房和办理过户手续，衡阳市高新区富恒地产信息咨询中心予以协助；2、张晋豪违约造成李小林损失10万元应予赔偿；3、仲裁费由张晋豪负担。衡阳仲裁委员会于2018年11月20日作出（2018）衡仲裁字第250号裁决书，裁定：一、本裁决生效后三十日内，张晋豪将位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦房产证08××78号，土地使用证2012B-07第53044号的房屋满足过户条件并过户登记至李小林名下，衡阳市高新区富恒地产信息咨询中心依法予以协助；二、张晋豪赔偿李小林经济损失5628元，该款从李小林支付张晋豪下余购房款中扣除；三、驳回李小林的其他仲裁请求；四、本案仲裁费26760元、保全费5000元由张晋豪承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2018年12月16日，张晋豪之父张金富出具《门面交付情况说明》：张晋豪于2012年6月13日将名下位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦102、103门面交由我管理；2017年2月22日，我与罗斌签订《合同书》，将前述门面出租给罗斌，租赁期限至2020年2月28日止；2018年4月27日，张晋豪将前述门面出卖给李小林，同日，受张晋豪委托，我将门面交付给李小林，并将此情况告知罗斌，罗斌也签字同意。在张金富与罗斌有关胜利大厦门面的租赁合同中，张金富在合同最后写明：请承租人罗斌在2018年12月份以后直接将租金交给李小林即可，我方不再收取租金。罗斌签字认可。还查明，衡阳市不动产查封登记信息显示，依据本院（2018）湘0406民初588号裁定书，查封胜利大厦的查封期限为2018年5月4日至2021年5月4日，登记时间为2018年5月4日。2018年11月20日，衡阳市不动产登记中心向本院出具情况说明：贵院于2018年4月25日向我中心送达了（2018）湘0406民初588号协助执行通知书，查封张晋豪胜利大厦房产，我中心在收到后第一时间将两份查封文书上传我局大地测绘公司做房地一体的权籍调查，生成不动产单元号后才能做查封登记，因两份协助查封文书房屋权籍调查落宗返回的时间不是同一天，导致查封结果为2018年4月27日和2018年5月4日不一致，但不影响查封效力。本院庭后经询问易斌是否对涉案房屋价值进行评估，其明确表示不予评估。本院认为，本案的争议焦点是：李小林就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对李小林是否符合第二十八条规定的条件，本院综合分析认定如下：1、李小林与张晋豪关于胜利大厦的房屋买卖合同成立生效。李小林系通过中价与张晋豪签订的房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，房屋虽然有抵押，但合同签订的第6天，李小林即向张晋豪支付购房款用于解除房屋抵押登记，银行在收到还款当天也解除了抵押，故李小林与张晋豪的房屋买卖合同未损害银行的合法权益，合法有效。同时，通过衡阳仲裁委员会的仲裁，也确认了李小林与张晋豪的房屋买卖关系，张晋豪负有协助李小林办理房屋过户的义务。对李小林与张晋豪签订合法有效书面买卖合同的事实，本院予以确认。2、关于查封时间与合同签订时间及房屋交付时间的先后。本案中衡阳市不动产登记中心公示的查封起始时间为2018年5月4日，而其出具的情况说明收到协助查封的执行通知书的时间为2018年4月25日。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，……，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，但查封裁定的生效，并不当然具有对抗善意第三人的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”对于善意第三人应以查封公示作为判断查封效力的标准。就不动产的查封而言，应以不动产登记中心出具的公示时间为准。本案中，李小林在与张晋豪签订房屋买卖合同时，对于不动产的查封并不知情，其按合同约定支付了定金及大部分购房款，其是善意第三人，查封裁定对李小林生效的时间应为不动产登记部门公示的时间为准，而不动产登记部门公示的查封起始时间为2018年5月4日，晚于李小林与张晋豪签订房屋买卖合同的时间。涉案房屋由张晋豪的父亲张金富管理，张金富于2018年4月27日将房屋交付李小林，故李小林在法院查封之前合法占有涉案的房屋。3、李小林享有排除涉案房屋强制执行的权利。李小林已经向张晋豪支付了123万元购房款，且愿意将剩余价款按照本院的要求交付执行。而本案房屋不能办理过户登记的原因系房屋被法院查封，并非李小林本人原因，综合前述分析，李小林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有排除执行的权利。易斌的诉请没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告易斌的诉讼请求。本案受理费19650元，由原告易斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  高星宏人民陪审员  曾佑志人民陪审员  乌 琴二〇一九年九月九日法官助理张海清书记员贺萍            责任校对人：张  海  清      注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。