浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终736号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王敏，男，1959年5月25日出生，汉族，住浙江省江山市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑渭民，男，1955年10月24日出生，汉族，住浙江省江山市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵友娟，女，1956年7月7日出生，汉族，住浙江省江山市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓，浙江刚诚律师事务所律师。 原审被告、反诉原告：周志竹，女，1963年11月6日出生，汉族，住浙江省江山市。 上诉人王敏因与被上诉人郑渭民、邵友娟及原审被告（反诉原告）周志竹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2018）浙0881民初5457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 王敏上诉请求：撤销原判，审核双方争议的合同是否有效或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人是亲戚关系，当时谈买卖房子时被上诉人知道上诉人被他人骗资产变卖后还欠1500多万元，提出买房子就是为了自己的钱能拿回，当时双方协商后同意少还被上诉人70万元，并签了《购房协议》及《补充购房协议附件》。2.一审判决适用法律错误，判决显失公平、公正。根据合同法相关解释，补充协议比原合同更有效，根据合同法的契约精神及诚信原则，法无规定则可为原则。 郑渭民、邵友娟辩称，1.上诉人称被上诉人同意少还70万的事实不存在。上诉人收到被上诉人最后一笔70万元钱的时候，在条子中明确注明房款全部付清。一开始上诉人把房子拿出去卖，但卖不出去，然后以530万卖给被上诉人。过户的那天上午，周志竹发脾气走了，王敏说回去做周志竹工作。中午郑渭民到上诉人家，上诉人及其老婆提出再借70万元，如果不借，周志竹就不同意过户。郑渭民就签了补充协议，当时郑渭民签字的时候协议内容只有“甲乙双方另行商定，因甲方的原因，乙方在7月底前再借给人民币70万元整”，后面的内容是没有的。签了协议后，双方下午到房管部门办了过户手续。这张条子是郑渭民单方出具给王敏的，后面的内容是事后所添加，不符合常理。双方产生纠纷后，到派出所去处理时，王敏也不肯拿出这张条子。2.一审法院适用法律正确。补充协议本身存在部分添加的问题，其次自然人借贷属于实践行为，没有生效。条子的写法不符合常理，也侵犯了邵友娟的权利，没有法律效力。请求依法驳回上诉，维持原判。 周志竹未作陈述。 郑渭民、邵友娟向一审法院起诉请求：1.判令王敏、周志竹将坐落在江山市房屋腾空，并将该房屋交付给郑渭民、邵友娟；2.由王敏、周志竹承担诉讼费用。诉讼过程中，增加第3项诉讼请求：若法院认定《补充购房协议附件》的真实性和有效性，则请求撤销该协议。王敏、周志竹反诉请求：1.郑渭民、邵友娟按照协议约定赔偿房屋价格20%的违约金，计106万元；2.由郑渭民、邵友娟承担反诉诉讼费。 一审法院认定事实：王敏、周志竹曾陆续向郑渭民、邵友娟借款，至2018年5月，共计欠郑渭民、邵友娟借款本金460万元。双方经江山市公证处公证，于2017年2月24日曾签订过一份《抵押借款协议书》，约定王敏、周志竹以坐落于江山市房屋为其向郑渭民、邵友娟借款315万元提供抵押担保等事项。2018年5月初，经协商，双方同意王敏、周志竹坐落于江山市房屋作价530万元过户转让给郑渭民、邵友娟。2018年5月11日，王敏作为甲方，郑渭民作为乙方，签订《购房协议》、《补充购房协议附件》各一份。《购房协议》约定：“甲方因欠乙方人民币肆佰陆拾万元，现甲方将江滨四区164号房屋以伍佰叁拾万元的价格卖给乙方，差价柒拾万元过户当天付壹拾万元正，月底付贰拾万元正，6月底付清。过户的手续、费用等由甲方承担、办理，甲方配合，并在过户后半年内出屋”。《补充购房协议附件》约定：“甲、乙双方另行商定，因甲方的原因，乙方在7月底前再借甲方人民币柒拾万元正，如乙方未借款给甲方，付购房款的20%违约金，并不出屋。”协议签订后，双方即办理了江滨四区164号房屋的过户手续，产权人变更为郑渭民、邵友娟（共同共有）。2018年6月25日郑渭民将《购房协议》约定的70万元购房款付清，王敏出具收条一份予以确认，收条载明：“今收到郑渭民购房余款柒拾万元正（70万），房款已结清。”因王敏、周志竹认为郑渭民、邵友娟未按《补充购房协议附件》的约定提供70万元借款，一直未交付江滨四区164号房屋，郑渭民、邵友娟遂提起本案诉讼。 一审法院认为，《购房协议》虽然是郑渭民与王敏签订的，但协议签订时郑渭民、邵友娟、王敏、周志竹均系夫妻关系，且房屋已实际过户至郑渭民、邵友娟名下，说明邵友娟、周志竹均认可，故应该认定为系郑渭民、邵友娟与王敏、周志竹之间的协议。郑渭民、邵友娟要求王敏、周志竹腾房，符合《购房协议》的约定，予以支持。退一步而言，即便《购房协议》对邵友娟、周志竹没有约束力，郑渭民、邵友娟作为房屋所有权人也有权要求王敏、周志竹腾房。王敏、周志竹以郑渭民、邵友娟未履行《补充购房协议附件》约定的出借70万元借款的义务抗辩其有权不腾房，不予支持。虽然王敏、周志竹主张《补充购房协议附件》与《购房协议》是一个整体，同意过户房屋的条件是郑渭民、邵友娟再借70万元，但是，《购房协议》《补充购房协议附件》对于涉案房屋过户并没有约定附条件，故该主张不予支持。尽管《补充购房协议附件》的当事人主观上有意将该协议与《购房协议》的权利义务相联系，但《补充购房协议附件》有关“未借款不出屋”的约定，与《购房协议》约定的“过户后半年内出屋”相冲突，实质上是对“过户后半年内出屋”约定的变更。《补充购房协议附件》签订时邵友娟不在场，事后也不予认可，且王敏也认可在签订该协议时清楚邵友娟不同意再借70万元事宜，故《购房协议》与《补充购房协议附件》的主体并不相同，《补充购房协议附件》对邵友娟并没有约束力，王敏、周志竹不能依据其与郑渭民之间的《补充购房协议附件》的约定作为《购房协议》项下义务的履行抗辩。《补充购房协议附件》属于自然人之间的借款合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。故《补充购房协议附件》依法并未生效，未生效合同的当事人不能主张合同所约定的权利义务。因此，王敏、周志竹以未履行出借70万元义务为由反诉要求郑渭民、邵友娟按约定承担106万元违约金，不予支持。郑渭民、邵友娟以郑渭民无权处分为由主张《补充购房协议附件》无效，于法无据，不予支持。郑渭民、邵友娟以显失公平为由要求撤销《补充购房协议附件》，缺乏依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十条规定，判决：一、王敏、周志竹于判决生效之日起三十日内将坐落于江山市房屋腾空并交付给郑渭民、邵友娟。二、驳回郑渭民、邵友娟的其他诉讼请求。三、驳回王敏、周志竹的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费7170元，合计7250元，由王敏、周志竹负担。 二审中，各方当事人未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案所涉房屋已实际过户至郑渭民、邵友娟名下，郑渭民、邵友娟作为所有权人享有完整的物权，其要求王敏、周志竹腾房的请求具有法律依据。王敏的主要上诉理由是认为《补充购房协议附件》约定以再借款70万元为出屋的前提，本院认为，该《补充购房协议附件》的约定对《购房协议》的内容作出了变更，王敏应举证证明《购房协议》的当事人均对此知情并同意该约定，但王敏并无证据证明邵友娟对此知情并认可，故王敏以此来对抗腾房的主张不能成立。综上，上诉人王敏的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人王敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 刘小伟 审判员 郑慧芳 二〇一九年九月十二日 书记员 姚月红