建昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1422民初405号 原告：倪玉泽，男，1968年3月6日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县。 委托诉讼代理人：刘学，系建昌县司法局中心法律服务所法律工作者。执业证号：30614011100135。 被告：刘桂荣，女，1948年6月29日出生，汉族，辽宁省建昌县人，农民，住建昌县。 被告：陈恩祥，男，1943年12月26日出生，汉族，辽宁省建昌县人，农民，住建昌县。 二被告指定代理人：谢福志，系辽宁明澈律师事务所律师。执业证号20062113240056，公民身份证号码：211422。197610182318。 第三人：费亚秋，女，1979年9月5日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住建昌县，现在沈阳市马三家子监狱服刑。 原告倪玉泽诉被告刘桂荣、被告陈恩祥、第三人费亚秋《房屋买卖合同》纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学，被告刘桂荣及被告刘桂荣、被告陈恩祥的指定代理人谢福志、第三人费亚秋到庭参加了诉讼。本案经审判委员会研究决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告刘桂荣、被告陈恩祥返还购房款300000元，给付资金占用期间的利息；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年2月11日，经费亚秋、刘桂荣、陈恩祥与原告协商，将刘桂荣、陈恩祥所有的位于的住宅楼[所有权证号为建房权证建昌字第××、土地使用证号为建昌集建（）字第1461224号]卖给原告，价款为300000元。原告依合同约定交付了房款，但因政策原因，该房屋不能办理产权过户手续，致使合同目的不能实现。此事实已经生效判决认定。鉴于以上事实及理由，原告依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告刘桂荣、陈恩祥未作书面答辩，在庭审中辩称，原、被告双方不存在买卖合同关系，签订的合同是以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同。实际上，是费亚秋以买卖房屋的形式向原告借款300000元，借款人为费亚秋，300000元汇入了费亚秋以陈恩祥的名义开设的账户中，这300000元由费亚秋支取后，由费亚秋偿还原告借款本金250000元，给付利息50000元，二被告并未得到该300000元房款。本案实际上是原告和费亚秋之间的民间借贷纠纷，原告起诉被告，属于被告不适格，真正的被告应是费亚秋，故应驳回原告的起诉。 第三人费亚秋未作书面答辩，在庭审中辩称，原告与刘桂荣、陈恩祥签订房屋买卖合同时，是经我联系的，我在场，是真实的房屋买卖合同。 本院经审理认定事实如下：原告倪玉泽系个体户。被告刘桂荣与被告陈恩祥系夫妻关系。第三人费亚秋原系被告刘桂荣、陈恩祥儿媳。被告刘桂荣与被告陈恩祥在建昌县自建成套住宅，建筑面积为294.50平方米，层数为2层，该住宅于2013年3月15日经建昌县房屋登记发证办公室颁发了建房权证建昌字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为刘桂荣、陈恩祥共同共有。2014年8月，二被告儿媳费亚秋欲意从原告处借款，经原告与费亚秋协商，费亚秋用被告刘桂荣、陈恩祥拥有的住宅房屋做抵押从原告借款250000元，费亚秋将刘桂荣、陈恩祥的房屋所有权证交给原告，并约定了借款期限及利率。借款期限逾期后，原告向费亚秋催要借款，费亚秋要求将抵押的房屋所有权证返还再用该房屋所有权证抵押从他人借款再偿还原告借款。2014年12月7日，费亚秋隐瞒二被告的房屋已被抵押的事实，用二被告的房屋做抵押（签订买卖合同）从马跃处借款250000元，费亚秋用该款偿还邮政储蓄银行贷款，而未偿还原告借款。后原告和费亚秋协商，费亚秋做被告刘桂荣、被告陈恩祥的工作将被告刘桂荣、被告陈恩祥的房屋出售给原告。经费亚秋做工作，被告刘桂荣、被告陈恩祥同意将房屋出售给原告。2015年2月10日，原告通过自己的银行账户（62×××72）汇给被告陈恩祥的账户（62×××63）300000元，后被告陈恩祥反悔，将该款又返还给原告，同日，被告陈恩祥又同意出售房屋，原告又通过自己的银行账户（62×××72）汇给被告陈恩祥账户（62×××63）300000元。2015年2月11日，费亚秋和被告刘桂荣、陈恩祥一起到金典财富中介所和原告签订了《买卖协议书》。协议书约定：出售方：刘桂荣、陈恩祥。受买方：倪玉泽，出售方刘桂荣、陈恩祥将位于建昌县的住宅楼[建筑面积294.5平方米。房产证号：建房权证建昌字第××号、土地使用证号：建昌集建（）字第1461224]出售给倪玉泽，住宅楼总价款为300000元；上述标的住宅楼双方于2015年6月11日前自行交接。由于甲方（出售方）的房产证原件丢失，出售方于2015年2月30日前到相关部门办理挂失并补办房产证，补办后的房产证交由乙方（买受方）保管。未交接前甲、乙双方均不得对其改动或处置，未交接前甲、乙双方均不得对其进行抵押和转让。甲方保证该住宅楼为甲方的资产甲方单独所有，且该住宅楼无抵押、无担保，甲乙双方各自承担交易过程中的税费。同时又约定了其他方面的权利和义务。同日，被告刘桂荣、被告陈恩祥共同以收款人的名义给原告出具了收条，收条载明：“今收到倪玉泽（身份证号：2114221968××××××××）给付的购买刘桂荣（身份证号：2113251948××××××××）、陈恩祥（身份证号：2113251943××××××××）位于建昌县的住宅楼[建筑面积294.5平方米。房产证号：建房权证建昌字第××号、土地使用证号：建昌集建（）字第1461224]的楼款计300000元，应刘桂荣、陈恩祥的要求将该款转入如下银行账号：账户名称：陈恩祥，开户行：邮政储蓄，账户号码：（62×××63）。后金典财富中介所的人员王静和被告陈恩祥去邮政储蓄银行，将被告陈恩祥的账户款300000元取出，王静将300000元交给徐梓彬，由徐梓彬交给原告倪玉泽300000元用于偿还费亚秋于2014年8月的借款本金250000元及利息。2015年9月7日，马跃以和刘桂荣、陈恩祥于2014年12月7日签订房屋买卖合同为由诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥履行合同协助完成产权过户。2015年11月26日，倪玉泽以和刘桂荣、陈恩祥签订买卖协议书为由诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥履行合同，立即将位于建昌县的住宅楼交付给原告，并协助原告办理过户手续。2015年12月16日，费亚秋因涉嫌合同诈骗被刑事拘留，2016年1月21日被依法逮捕。建昌县人民法院经审理查明，2015年1月19日，费亚秋隐瞒位于亩地已抵押给王喜章的事实，又用该地抵押（签订买卖协议）向被害人高某借款40000元，后费亚秋偿还本金8500元及两个月的利息。2014年12月7日，费亚秋隐瞒建昌字第××号房屋抵押给倪玉泽从倪玉泽借款250000元的事实又以建昌字第××号房屋抵押从马跃处借款250000元。2015年2月11日，费亚秋在马跃不知情的情况下将该房屋以30万元的价格卖给倪玉泽。上述事实认定费亚秋诈骗高某31500元，诈骗马跃250000元。建昌县人民法院于2016年8月30日作出了（2016）辽1422刑初76号刑事判决书，判决费亚秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金281500元。2016年7月19日，倪玉泽对起诉刘桂荣、陈恩祥房屋买卖合同纠纷案撤回起诉，建昌县人民法院作出了（2015）建民初字第01264号民事裁定书，裁定：准许原告倪玉泽撤回起诉。2016年10月14日，马跃起诉刘桂荣、陈恩祥房屋买卖合同纠纷案因费亚秋涉嫌刑事犯罪而撤回起诉。建昌县人民法院于2016年10月14日作出了（2015）建民初字第971号民事裁定书，裁定：准许原告马跃撤回起诉。2017年2月20日，倪玉泽以和刘桂荣、陈恩祥签订的买卖协议书为依据诉讼来院，要求刘桂荣、陈恩祥返还购房款300000元，给付违约金，2017年7月18日，倪玉泽申请撤诉。2019年1月24日，原告倪玉泽再次诉讼来院，要求被告刘桂荣、陈恩祥返还购房款，并给付资金占用期间的利息，被告承担诉讼费用。庭审中，原告称和二被告签订了房屋买卖合同，并将房屋价款汇入被告陈恩祥的银行账户内，该房屋买卖的事实经建昌县人民法院生效的刑事判决做了认定，只因房屋土地的性质是集体土地而不能办理产权过户手续，要求解除与被告签订的房屋买卖协议，被告返还购房款300000元，给付资金占用期间的利息，要求第三人费亚秋对上述款项承担连带清偿责任。被告承担诉讼费、保全费。被告刘桂荣、陈恩祥称，该房屋买卖合同是以合法的形式掩盖非法的目的，属于无效合同。该案实际是费亚秋以房屋买卖的形式从原告借款300000元，后费亚秋用该款偿还费亚秋于2014年8月从原告处的借款本金250000元及利息50000元，二被告未得到购房款，实际是原告和费亚秋之间的民间借贷纠纷，此案真正的被告应是费亚秋，并主张费亚秋在该民间借贷纠纷案件中涉嫌诈骗，应依法移送公安机关或驳回原告的起诉。第三人费亚秋称，原告与被告刘桂荣、陈恩祥签订的房屋买卖协议是真实的房屋买卖合同。庭审中查明，原告与二被告签订房屋买卖合同后，对所涉及的房屋未进行交接，因该房屋落围内的土地系集体土地而未能办理产权过户手续。 本院认为，原告倪玉泽经第三人费亚秋联系与被告刘桂荣、被告陈恩祥签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，且该房屋买卖的事实已经本院（2016）辽1422刑初76号刑事判决书认定，故原告与被告刘桂荣、被告陈恩祥签订的房屋买卖协议成立，本案应为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖协议》签订后，原告依协议的约定将购房款汇入被告陈恩祥开设的账户中，被告陈恩祥，被告刘桂荣又以共同收款人的名义为原告出具了收到条，说明原告已履行了协议约定的义务，但原告户籍所在地为建昌县，被告刘桂荣，被告陈恩祥的户籍所在地为建昌县，被告刘桂荣、被告陈恩祥拥有的房屋（建房权证建昌字第××）位于，其房屋落围内的土地为集体土地，现不能办理产权过户手续，其所签订的《房屋买卖协议》无效。被告刘桂荣、被告陈恩祥将已收到的原告的购房款返还给原告。原告要求被告刘桂荣、被告陈恩祥给付资金占用期间的利息符合法律规定，被告刘桂荣、被告陈恩祥应按中国人民银行同期同类银行贷款利率给付利息，自2015年2月11日至本判决生效之日止。原告在向第三人费亚秋催要费亚秋于2014年8月的借款的过程中，因被告费亚秋无钱偿还，遂做被告刘桂荣、被告陈恩祥的工作将被告刘桂荣、被告陈恩祥拥有的共有房屋出售给原告。被告陈恩祥收到购房款后和金典财富中介所的人员王静将购房款300000元从账户中取出，王静将300000元房款交给徐梓彬，由徐梓彬交给原告用于偿还费亚秋于2014年8月从原告的借款本金250000元及利息，被告刘桂荣、被告陈恩祥的300000元房款虽偿还费亚秋从原告的借款，但此事实与本案并非同一法律关系，本案对此不予审理，故原告要求第三人费亚秋承担连带清偿责任的诉讼请求，依法不予支持。被告刘桂荣、被告陈恩祥辩称该房屋买卖协议涉嫌合同诈骗，应将本案移送公安机关，因本院（2016）辽1422刑初76号刑事判决书，以认定费亚秋在马占元不知情的情况下，将该房屋以30万元的价格卖给倪玉泽，即认定了房屋买卖的事实，故其辩解没有事实依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，第五十二条（五）项，第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款之规定，判决如下： 一、原告倪玉泽与被告刘桂荣、被告陈恩祥于2015年2月11日签订的《买卖协议书》无效。 二、被告刘桂荣、被告陈恩祥共同返还原告倪玉泽购房款300000元。 三、被告刘桂荣、被告陈恩祥共同给付原告倪玉泽资金占用期间的利息（自2015年2月11日至本判决生效之日止，按本金300000元，中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由被告刘桂荣、被告陈恩祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  弓志平 审 判 员  徐晓华 人民陪审员  张文杰 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  张 淼