广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19609号原告：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。统一社会信用代码914401015505906070。负责人：尹里，分公司总经理。委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。委托代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所律师。被告：冯留喜，女，1941年1月29日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，委托代理人：李国勋（身份情况同下）。被告：李国勋，男，1970年9月10日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区，原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司诉被告冯留喜、李国勋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁剑标，被告及被告冯留喜的委托代理人李国勋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为提供物业管理服务的企业，按照物业服务的相关法规，为广州市海珠区昌岗中路94号之住宅物业提供物业管理服务。被告作为广州市海珠区昌岗中路94号1203房物业的共同使用人，负有按时交付物业管理服务费的义务，但自2015年7月起至今，被告一直拖欠原告物业服务费未能支付，并且相关费用随着时间推移逐步增加。期间，原告多次向被告发送催缴欠费通知书或律师函，但被告拒绝履行相应的支付义务，其行为已严重损害原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告向原告支付2015年7月1日起至2018年10月31日拖欠的物业管理服务费4407.5元及利息（物业服务费按每月90.25元的标准计算；利息以4407.5元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自起诉之日起至计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：被告与原告没有签订物管合同，原告提高物业管费的程序不合法。原告要求被告方在意见表签名时，谎称已经有百分之九十多的住户已签了同意升价，又说假如不签名，被告所住12楼没有电梯，因考虑到被告冯留喜年老走不了楼梯，只好在不太愿意的情况下签了名。原告在单方公示住户同意率只有60%，被告感觉到被骗。原告的物业管理方案征询意见表欠缺公开公正，存在不诚实守信、隐瞒、虚报，是没有效力也没有升价依据，被告当时要求管理费按原标准收费或提升至一个合理的收费标准。被告没有与原告签订物业托管合同，在没有合约的情况下，原告无权向被告收取管理费。原物管费一直是0.4元/平方米，但原告在2015年将物业管理费由0.4元/平方米升为1.15元/平方米，升幅达187%，被告要求原告公布各住户是否同意调价的意见，但没有公布，强硬升高管理费，现要求物管费恢复合理的收费标准。原告的物管费升至1.15元之后，服务与管理与升价前相比没有比以前好，反而更差。经审理查明：位于广州市海珠区昌岗中路94号1203房屋，建筑面积78.4833平方米；权属人为李福林。李福林因死亡，于2006年1月31日注销户籍。李福林妻子为被告冯留喜，被告李国勋是其婚生子女之一。广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月28日向广州国际集团有限公司出具穗国资批[2009]108号《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，主要内容为经研究同意将权属人广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（其中住宅44091.63平方米、商铺18613.3平方米，厂房124612.27平方米、土地112065.52平方米）的房地产物业资产无偿划转至广州国际集团有限公司，等。据附件显示上述房地产物业资产包含广州橡胶企业集团有限公司在海珠区昌岗中路94、96号的物业。据工商登记显示：1996年8月15日，广州橡胶企业集团有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2002年8月29日,广州万力集团物业管理有限公司经工商部门核准登记成立，原名称为广州国际集团物业管理有限公司，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2014年5月20日，广州国际集团有限公司经工商部门核准变更为广州万力集团有限公司。原告为广州万力集团物业管理公司的分支机构。据原告提交的2015年2月2日万力物发[2015]7号《广州万力集团物业管理有限公司关于调整京桂楼小区物业服务管理的报告》显示：京桂楼小区位于海珠区××号，自2010年1月起与工业大道北103-111号大楼（103小区）、昌岗中路100号大院（100号小区）和金沙路9号之一地库（金沙停车场）一起由物业公司服务分公司承接物业管理工作，但未与小区业主签订管理协议，也未与此前管理方签订任何协议和办理相关资料、人员移交等手续，等。原告提供的2015年3月24日出具的《关于昌岗中路94-98号（京桂楼）小区物业管理征询意见的公示》，主要内容为原告自2015年3月2日起在小区进行了有关调整管理方案征询小区全体业主（住户）意见，并将小区业主意见结果公示如下：小区业主共260户，回收有效征询表240份，回收率92.3%，其中170份同意提升物业管理费，占小区业主65.4%；不同意提升幅度和同意原告退出小区物业管理的共计70份，占小区业主26.9%；等。原告提供的2015年3月24日出具的《关于上调昌岗中路94-98号（京桂楼）小区物业管理费的通知》，主要内容为原告自2010年接管昌岗中路94-98号（简称京桂楼小区）物业管理的工作，由于管理费极低，人力资源成本等物价逐年升高等因素，经征询超过65%业主同意提升管理费至1.15元/平方米/月。原告已按规定将征询结果在小区公示（公示期2个月），并定于2015年6月1日起上调物业管理费，等。原告因向被告催收提价后的物业管理费未果，遂成于2018年12月21日向本院提起诉讼。另查，据广州市房地产档案馆于2019年5月14日、2019年5月15日、2019年7月10日、2019年7月19日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：海珠区昌岗中路94号共有115套房屋，2015年3月2日前产权人为120人，面积共7316.4267平方米，其中210房面积74.2747平方米；海珠区昌岗中路96号共有73套房屋，2015年3月2日前产权人为产权人75人，面积共5183.5297平方米，其中1005房面积67.1048平方米；海珠区昌岗中路98号共有73套房屋，2015年3月2日前产权人为产权人74人，面积共4564.0318平方米，其中1204房面积42.2593平方米、1205房面积75.0125平方米;总建筑面积为17063.9882平方米。据原告提供2015年3月2日的《昌岗中路94-98号京桂小区物业管理方案征询意见表》对提升管理费至1.15元/平方米/月的意见显示：海珠区昌岗中路94号同意为68户（含李福林户，由被告李国勋签字同意），产权人73人，产权面积共4273.7369平方米，其中17户，产权人17人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为1034.1306平方米；不同意为42户，产权面积共2734.9498平方米；弃权为5户，产权面积共307.74平方米。海珠区昌岗中路96号同意为57户，产权人59人，产权面积共4040.4078平方米，其中12户，产权人12人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为787.1961平方米；不同意为13户，产权面积共942.108平方米；弃权为3户，产权面积共201.0139平方米。海珠区昌岗中路98号同意为49户，产权人49人，产权面积共2979.0493平方米，其中9户，产权人9人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为583.419平方米；不同意为15户，产权面积共948.3384平方米；弃权为9户，产权面积共636.6441平方米。据两被告提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费从0.4元升到1.15元的户数如下：海珠区昌岗中路94号为46户，其中有房号产权人对应的31户（面积1985.3495平方米），该31户中原同意现反对的有14户，其余15户签名人没有对应房号及产权人。据两被告提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费从0.4元升到1.15元的户数如下：海珠区昌岗中路96号为22户，其中有房号产权人对应的15户（面积1070.4057平方米），该15户中原同意现反对的有8户，其余7户签名人没有对应房号及产权人。据两被告提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费从0.4元升到1.15元的户数如下：海珠区昌岗中路98号为50户，其中有房号产权人对应的36户（面积2180.4048平方米），该36户中原同意现反对的有20户，原弃权现反对的3户，其余14户签名人没有对应房号及产权人。据两被告提供的《昌岗中路94-98号京桂小区物业管理方案征询表》显示昌岗中路94号210房同意提升管理费的业主签名“罗开志”与工资条的签名“罗开志”不一致；昌岗中路96号1005房同意提升管理费的业主签名“李广荣”与工资条的签名“李广荣”不一致；昌岗中路98号1204房与1205房同意提升管理费的业主签名“莫俊英”前后不一致。两被告认为由于存在征询表业主签名与业主本人签名不一致，因此对原告提交的全部征询意见表的真实性不予确认。原告表示对两被告在征询意见表上附加身份不明人士的签名不予确认。两被告为证明原告提供的物业管理服务质量不符合要求，提供了4张照片予以证明。原告对上述4张照片的三性均不予以确认，认为拍摄时间、地点不明确，只能证明当时的情况，不能证明对于个别时间的清洁及垃圾收取有瑕疵，不能证明物业管理提供的服务不符合质量。诉讼中，原、被告均确认京桂花园和京桂楼小区都是指海珠区昌岗中路94、96、98号，小区共261户，业主300人，建筑总面积17063.9982平方米，被告现居住的广州市海珠区昌岗中路94号1203房在原告的提供的物业管理范围;涉案小区尚未成立业主委员会；从2015年6月1日起按1.15元/月/平方米计收物业管理费。原告表示对于征询表上的签名是否是产权人或产权人的委托人问题，由于均由本人或家属交还征询表，所以没有核实，当时也没有人提出异议。利息标准按同期贷款利率3年期标准计算。两被告表示支付物业管理费责任由两被告承担，不用其他继承人承担，原告表示同意，并不需要追加其余继承人承担责任。两被告表示原告的投票没有公示，程序不合法；确认拖欠物业管理费的期限是2015年7月1日至2018年10月31日；两被告曾按原物业管理费标准向原告交付物业管理费，但原告拒收，对原告拒收没有证据证明，不同意计付利息。本院认为：原告对海珠区昌岗中路94、96、98号京桂楼小区提供物业管理服务，两被告对此没有异议，故本院予以认定。广州市海珠区昌岗中路94号1203房在上述原告提供物业管理服务的小区范围内，原告与两被告均予以确认，故本院予以认定。李福林为广州市海珠区昌岗中路94号1203房登记的产权人，现李福林已去世，两被告是李福林的继承人及房屋的实际使用人，故应承担向原告缴纳物业管理费的责任。现两被告表示不用其他继承人承担缴纳物业管理费责任，原告表示同意，是原告与两被告之间对物业管理费承担主体进行确认，并无不当，本院予以采纳。对于物业管理费缴纳标准，原告主张应从2015年6月1日起按调价后的1.15元/月/平方米的标准缴纳，两被告主张原告的调价程序不合法，应按原标准0.4元/月/平方米的标准缴纳。对于物业管理费的收费标准的调整，应属于物业管理的重大事项，应经法定的程序进行调整。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。原告对案涉小区进行物业管理费调整应当符合法定的条件和程序。原告采用书面征求意见的形式征求调整意见，符合法律规定，本院予以确认。据原告所提供的征询意见显示签名人与产权人一致并同意调整的产权人共143人（56+47+40），占总产权人数的54.17%（143÷264），专有面积8888.4483平方米（3239.6063+3253.2117+2395.6303），占总建筑面积的52.21%（8888.4483÷17063.9882），即使扣除两被告提出昌岗中路94号210房同意提升管理费的业主签名“罗开志”与工资条的签名“罗开志”不一致；昌岗中路96号1005房同意提升管理费的业主签名“李广荣”与工资条的签名“李广荣”不一致；昌岗中路98号1204房与1205房同意提升管理费的业主签名“莫俊英”前后不一致，四套房屋的产权面积及产权人数，同意调整的专有面积占总建筑面积[（8888.4483-258.6513）÷17063.9882=0.5057]及占总产权人[（143-4）÷264=0.5265]的比例仍超过半数。据两被告提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费调整的共118人，如按产权人118人计算，就业主一项就达不到法定过半数以上的条件（118÷264=0.447）。虽然两被告同时提交昌岗中路94号210房同意提升管理费的业主签名“罗开志”与工资条的签名“罗开志”不一致；昌岗中路96号1005房同意提升管理费的业主签名“李广荣”与工资条的签名“李广荣”不一致；昌岗中路98号1204房与1205房同意提升管理费的业主签名“莫俊英”前后不一致，但上述业主没有到庭进行确认，即使到庭确认，也不能当然否定其他业主同意调价的真实意思表示。两被告在答辩时提出在原告的欺骗下作出同意调整物业管理费意见，并承认原告对征询意见结果进行了公示，在庭审中又否认同意原告调整物业管理费标准至1.15元/平方米/月及原告有公示征询意见结果的事实。本案在被告应诉后给予了充分的答辩及举证期限，其作出的书面《情况反映与要求》真实反映原告征求被告调整物业管理费意见的过程，同时两被告对其提出在原告的欺骗下作出同意调整物业管理费意见的主张又未能提供充分的证据证明。因此，结合双方的举证、陈述、一般常理分析，原告提出调整物业管理费的条件和程序已符合法律规定的主张，本院予以采信。对于其他配套内容不完整，并不当然否定公示的效力。故原告从2015年6月1日起按1.15元/月/平方米计收物业管理费有理，本院予以支持。两被告应当向原告支付2015年7月1日至2018年10月31日止拖欠的物业管理费3610.23元[1.15×78.4833×40]给原告。两被告提出原告拒收物业管理费，原告不予确认，两被告未能提供充分的证据证明，故本院不予采信。由于两被告对是否应按调整后标准缴纳物业管理费存在争议，在原告按调整后的物业管理费标准计收物业管理费的有效性经法定程序最终确认前，原告要求两被告支付拖欠物业管理费的利息没有依据，本院不予支持。两被告提出原告提供的物业管理服务质量不符合要求。由于物业管理服务是一个连续、动态、综合的过程，两被告仅以四张照片证明原告提供的物业管理服务质量不符合要求依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款，《物业管理条例》第十一条（七）项、第十二条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冯留喜、李国勋在本判决生效之日起10日内支付2015年7月1日至2018年10月31日止的物业管理费3610.23元给原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司。二、驳回原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告冯留喜、李国勋负担。上述受理费已由原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司预交。被告李国勋、冯留喜在履行本判决时将应负担的受理费50元直接支付给原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  冯彩霞人民陪审员  蔡月华二〇一九年九月十九日书 记 员  刘志怡翁豌婷