浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初1112号 原告：李松华，女，1985年1月26日出生，汉族，户籍所在地河南省永城市。 委托诉讼代理人：范建富，浙江永高律师事务所律师。 被告：高盛兰，女，1978年12月5日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：袁立中，浙江东方正大律师事务所律师。 原告李松华与被告高盛兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年4月1日公开开庭进行了审理，原告李松华及其委托诉讼代理人范建富，被告高盛兰及其委托诉讼代理人袁立中到庭参加诉讼。因本案与（2019）浙0421民初467号案件系双方就同一房屋买卖事实提起的诉讼，本案的审理需以（2019）浙0421民初467号的审理结果为依据，故本案于2019年4月2日中止审理；后嘉兴市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）浙04民终1163号判决，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告李松华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《嘉善县房地产买卖合同》；2.判令被告赔偿违约金145000元，其中被告已付定金3万元不予退还，还需另行支付115000元；3.诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年11月7日，原告与被告签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定由原告向被告出售位于春晓苑31幢1单元401室的房屋（包括地下车位），房屋建筑面枳87.95平方米，价格145万元。被告按约定于当日支付了购房定金3万元，但被告未在11月14日前支付第二笔购房款140万元，构成违约。原告多次催促被告履行合同，但被告置之不理，原告不得不将房产以低价转让给了其他人，造成原告重大损失，原告多次与被告沟通协商，未能达成一致。原告认为：被告未在约定时间内支付购房款的行为，违反了合同的约定损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告高盛兰答辩称：1.同意解除合同。2.本案买卖合同实际是原告违约，原告没有披露房屋存在抵押的事实，也没有按双方口头协商变更履行方式先行涤除抵押，原告在我方另案起诉过程中，在房屋买卖合同没有解除的情况下将房屋出卖给他人，且没有告知被告以及催告。被告一方未按时付款系行使不安抗辩权，并不存在违约，故应驳回原告第二项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了嘉善县房地产买卖合同、不动产登记信息、房屋抵押借款合同等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月7日，原、被告双方经中介居间签署《嘉善县房地产买卖合同》一份，约定：甲方(原告李松华)将其所有的坐落于嘉善县惠民街道春晓苑31幢1单元401室房屋以145万元出卖给乙方（被告高盛兰），该房屋建筑面积为87.95平方米。乙方付给甲方购房定金3万元。甲方同时将该房屋的产权证原件交给中介方作售房保证。其余购房款乙方分二次付给甲方。①2018年11月14日付140万元（分二次付）；②交房押金2万元（搬走时交房付清）；任何一方逾期10天以上未履约的，视为违约；甲方保证上述房地产权属清楚，其他共有人知晓并承认本协议的成立。该房屋如果有抵押贷款，在产权证过户之前，必须将贷款全部还清，注销抵押；房产证和土地证过户所需交纳的一切税费及其他费用均由乙方承担；甲方承诺在2019年1月20日之前将该房屋内原有户口全部迁出；甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方。乙方违约，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给甲方。 合同第九条后空白处备注：“因产证抵押给了刘丽丽，2018.11.8下午去做产调，如果做出来产证有问题，甲方无条件退还定金叁万元。产调出来无问题，按正常流程做”，另约定甲方保证2019.1.20日之前搬出，如不搬按总房价50%赔偿。合同未对办理产权转移登记手续的具体时间进行约定。合同签订后，原告于当日支付了定金3万元。2018年11月8日下午，原、被告去嘉善县国土资源局查询案涉房屋的不动产登记信息，结果为：“该房屋的所有权人为李松华，系单独所有；已抵押，无查封情况；抵押方式为一般抵押，不动产评估价值为130万元，被担保主债权数额为110万元，债务履行期限为2018年6月12日起2020年6月11日止。”事后，原告未按合同约定的时间支付其余购房款项，认为应先由被告涤除案涉房屋上的抵押权后，再由原告支付其余购房款，双方为此发生争议。 另查明，因双方协商未果，高盛兰于2018年11月18日向本院提交起诉状，要求解除双方签订的《嘉善县房地产买卖合同》，并要求李松华双倍返还定金计6万元。本院对该案进行诉前调解，期间被告于2018年12月21日将该房屋另行转让给他人，并办理了产权转移登记手续。因诉前调解未果，本院于2016年1月19日立案进行审理，于2019年3月20日作出（2019）浙0421民初467号民事判决，高盛兰不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴市中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）浙04民终1163号民事判决：“一、撤销嘉善县人民法院（2019）浙0421民初467号民事判决；二、解除高盛兰与李松华于2018年11月7日签订的《嘉善县房地产买卖合同》；三、驳回高盛兰的其他诉讼请求。” 本院认为，双方签订的《嘉善县房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的焦点是何方违约以及违约责任的承担。 一、关于违约方的确定。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”从双方签订的《嘉善县房地产买卖合同》内容来看，出卖方已告知买受人房屋存在抵押，并约定在签订合同次日进行产权调查予以确认；从合同约定的交易条件来看，高盛兰应当先行支付140万元，然后李松华才能涤除抵押予以过户。高盛兰在合同履行过程中以对李松华的财务状况担忧等为由，要求李松华先行涤除抵押，并进而拒绝继续履行，明显已违反合同约定。高盛兰表示双方已口头协商对合同履行方式进行了变更，但李松华未予认可；根据双方在庭审中的陈述，因高盛兰要求先行涤除抵押，李松华曾拟采取由高盛兰将房款直接支付给抵押权人或由其另行借款的方式，但该两种方式均需得到高盛兰的配合，而实际最终均未实施，因此不能认定双方就合同履行方式进行了变更；此外，（2019）浙04民终1163号民事判决亦认定高盛兰的该主张缺乏依据。因高盛兰拒绝履行合同，李松华享有法定的合同解除权，但其仅在本院通知其高盛兰提起诉讼后表示同意解除合同，在合同未依法解除的情况下即将房屋另行出售，亦存在违约。 二、关于违约责任的承担。综合全案情况，本案因高盛兰违约在先而致发生纠纷，李松华未依法行使合同解除权而自行将房屋另行出售亦存在违约。根据合同法第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因另案诉讼中对于李松华的违约责任未予处理，故在本案中一并考虑。合同既约定了定金，又约定了违约金，现李松华主张违约金条款，本院予以准许。关于违约金的具体金额，根据本案的具体情况，以及李松华本人相应需承担的违约责任，本院酌定为5万元。因另案中已判决解除合同，本案中对该诉请不再重复裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告高盛兰应支付原告李松华违约金5万元，其中已支付的定金3万元不再退还，余款2万元于本判决生效后五日内支付； 二、驳回原告李松华的其他诉讼请求。 案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告李松华、被告高盛兰各负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  钱骏 二〇一九年九月九日 书记员  沈华