福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初1043号 原告：陈娟女，1968年9月28日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告：陈烟女，1974年3月18日出生，汉族，住福州市晋安区。 两原告共同委托诉讼代理人：刘洋、肖媛，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：欧雪玉女，1952年8月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：林敬铨男，1954年11月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 两被告共同委托诉讼代理人：刘天华、陈凤斌，福建远见律师事务所律师。 原告陈娟、陈烟与被告欧雪玉、林敬铨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2017年8月8日作出（2016）闽0104民初4166号民事判决，陈娟、陈烟不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2017年11月9日作出（2017）闽01民终5440号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告陈娟、陈烟的委托诉讼代理人刘洋、被告欧雪玉、林敬铨的委托诉讼代理人刘天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈娟、陈烟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×＃楼×单元订立的协议书；2.判令两被告返还原告购房款并赔偿原告损失共计100万元；3.判由被告承担本案全部诉讼费用。经评估，原告变更诉讼请求：1.判令解除原、被告就福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×＃楼×单元订立的协议书；2.判令两被告返还原告购房款103141元，并赔偿原告损失1133059元；3.判令由两被告承担本案全部诉讼费用（含评估费4400元）。事实与理由：2003年7月7日，原告与被告签订协议一份，约定被告将坐落于福州市仓山区旧房面积中的128.9平方米出售予原告，该面积旧房拆迁后，增加平方米后安置为两套75平方米的安置房，该两套安置房产权归两原告所有。协议另对价款、支付及权属证书的办理等进行了约定。同日，两原告依约向被告支付了房价款131220元。2003年11月4日，被告欧雪玉出具收条一张，确认收到两原告支付的45000元；2004年10月18日，两原告与被告再次签订合同书一份，确认两原告选定的回迁安置房为改建后的仓山区金骏小区×幢×室和×室房产［注：该两套房的现全址为“福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×＃楼×单元及×单元”，以下简称“金骏小区×＃楼×单元或×单元”］各一套，全部的购房款两原告已按约付清。被告欧雪玉于2004年10月15日办理回迁结算及交房手续后，已将上述安置房交付给原告占有、使用、收益。2013年5月29日、2013年6月8日，被告办理了上述两套房屋的初始登记手续并领取房屋产权证书，但却拒不协助原告办理过户登记手续。为此，原告2013年10月23日向仓山区人民法院提起诉讼，要求被告协助办理上述两套房屋产权与土地使用权过户变更登记手续。在该案件审理过程中，原告才得知金骏小区×＃楼×单元的产权已登记在案外人吴旭升名下，为此，仓山区人民法院仅判决两被告协助将金骏小区×＃楼×单元的房屋产权与土地使用权变更登记至原告名下。而后，原告向仓山区人民法院提起诉讼，请求确认被告与案外人吴旭升转让金骏小区×＃楼×单元房的合同无效，2016年6月29日，福州市中级人民法院以案涉房屋已登记在案外人名下，且案外人支付了50万元的对价为由驳回原告的诉讼请求。至此，原告已经无法实际取得金骏小区×＃楼×单元。原告认为，仓山区人民法院以及福州市中级人民法院的生效判决已经确认原、被告之间签订的拆迁房转让协议合法有效，各方当事人本应当按照协议履行，但因为被告恶意的违约行为导致原告无法取得案涉房屋（现价值约百万余元），给原告造成巨额的经济损失，被告依法应当负有赔偿责任，为维护自身合法权益，原告不得已诉诸贵院，恳请依法判如所请。 被告欧雪玉、林敬铨辩称，（一）林敬铨并非案涉房屋买卖合同的签署人，对该房屋买卖一事并不知情，与原告没有缔结任何关于房屋买卖的权利和义务之约定。故，现原告因合同目的无法实现而提起本案诉讼，在程序上林敬铨不属于适格被告，实体上也无任何义务。（二）案涉房屋系两被告夫妻共同财产，欧雪玉背着在南平工作的丈夫林敬铨单独签署房屋买卖合同，是导致房屋无法实际过户给原告陈娟、陈烟的客观原因，两原告作为被告的外甥女对上述事实明知，因此存在过错，应当承担相应的责任。（三）两原告签订买卖合同后支付款项，实际损失是其支付的购房款及相应利息，原告仅能主张该损失。案涉房屋价格的涨跌，是市场行为，与其直接损失不具有关联性，故其第2项诉请中的“赔偿损失1133059元”不应支持。（四）退一步讲，两原告变更后之赔偿诉请，是根据闽华兴房估字（2018）第136号《房地产评估报告》估价结果，然而该报告选取的评估价值时点为2016年9月1日，并非房屋实际过户给案外人吴旭升的2013年8月20日，答辩人认为假使原告有权因无法取得房屋而主张市场上涨后的价差，则应以2013年8月20日为价值评估时点作为评估价作为原告起诉的依据。为此，答辩人再次申请，进行重新评估。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院分析、认证如下：1.被告对原告提供证据拆迁房转让协意（议）书、收条两份、合同书、房屋所有权证（金骏小区×#楼×单元房屋产权面积为79.75平方米）的真实性无异议，本院予以采信。2.房地产经纪合同、房产租赁合同系案外人签署的合同，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年7月7日，原告陈娟、陈烟与被告欧雪玉签订协议一份，约定原告陈娟、陈烟向被告欧雪玉购买坐落于福州市仓山区旧房中的128.9平方米面积，待该面积旧房拆迁，增加平方后安置为两套75平方米安置房，产权归两原告所有。协议并对价款支付及权属证书的办理进行了约定。同日，两原告如约向被告欧雪玉支付价款人民币131220元。2003年11月4日，被告欧雪玉出具收条一张，确认收到两原告人民币45000元。2004年10月18日，两原告与被告欧雪玉签订合同书一份，确认上述面积拆迁安置于福州市仓山区金骏小区×幢×室和×室房屋各一套，两原告已按约定付清全部购房款。被告林敬铨系两原告的舅舅。 另查，被告欧雪玉与被告林敬铨系夫妻关系，福州市仓山区房屋系两被告的夫妻共同财产。该房拆迁后已安置，其中本案诉争的两原告购买面积安置两套房，分别为福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×＃楼×单元及×单元。该两套拆迁安置房已办理产权证，×＃楼×单元产权人登记为被告欧雪玉。2013年8月12日，被告欧雪玉将本案诉争房屋即坐落于福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×＃楼×单元出售给案外人吴旭升，房屋售价480000元。该房屋所有权于2013年8月20日登记至吴旭升名下。 福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×#楼×单元经福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司评估，2013年8月20日房地产市场价值为923300元；2016年9月1日房地产市场价值为1236200元。 本院认为，原告陈娟、陈烟与被告欧雪玉签订的拆迁房转让协意（议）书是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应严格按照合同约定履行自己的义务。原告诉请判令解除原、被告就福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×#楼×单元订立的协议书，由于被告欧雪玉将金骏小区×#楼×单元出售给案外人吴旭升，该房屋所有权于2013年8月20日登记至吴旭升名下，该房产的转让协意（议）书已不能履行，故原告诉请解除金骏小区×#楼×单元订立的协议书，本院予以支持。原告诉请判令两被告返还原告购房款103141元，并赔偿原告损失1133059元，由于被告欧雪玉不履行拆迁房转让协意（议）书的义务，将金骏小区×#楼×单元出售给案外人，应承担赔偿原告的损失。本院综合原、被告双方履行情况、房地产市场价值等因素，确认被告欧雪玉返还原告购房款103141元，并赔偿原告损失976609元。被告林敬铨与被告欧雪玉系夫妻关系，未提供证据证实其对被告欧雪玉的行为确实不明知，售房款没有用于家庭生活，故对被告欧雪玉返还原告购房款、赔偿原告损失应负连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 一、解除原告陈娟、陈烟与被告欧雪玉就福州市仓山区金山街道亭头路140号金骏小区×#楼×单元房屋买卖订立的协议书； 二、被告欧雪玉、林敬铨应于本判决生效后三十日内向原告陈娟、陈烟返还原告购房款103141元，并赔偿原告损失976609元； 三、驳回原告陈娟、陈烟的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由被告欧雪玉负担。评估费用由原告陈娟、陈烟与被告欧雪玉各自负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 陈贵容 二〇一九年九月十日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”