重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初18160号原告：陈立川，男，1989年11月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：龚思惠，重庆航宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉晓梅，女，1989年12月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系原告妻子。被告：蒋淑兰，女，1974年9月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张小山，重庆百君律师事务所律师。原告陈立川与被告蒋淑兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告陈立川及其委托诉讼代理人冉晓梅、龚思惠，被告蒋淑兰的委托诉讼代理人张小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立川向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《转让协议》；2.被告返还原告门市承租权转让费150000元、押金30000元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月3日，原、被告签订《转让协议》，被告将渝北区锦湖路丽景天成5幢1-5、1-6、5幢2单元2-负1-2商铺，319平方米转让给原告使用，被告与重庆锦辉物业发展有限公司（以下简称锦辉公司）签订了租赁合同，租期到2019年10月18日，月租金25520元，原告在2018年11月3日前一次性向被告支付店内设备费160000元（实际是旧设备残值10000元、门市转让费150000元）、合同押金30000元，加上被告提前交付的租金55336元，合计245336元；被告承诺原告也可以按70元/平方米优惠价交租，并向锦辉公司申请合同转让事宜。原告接收超市一个多月后仍没见被告向原告正式转让经营权，遂要求被告出示其与锦辉公司的租赁合同，才发现被告没有私下转让门市的权利。2019年1月15日，被告喊人来收铺，原告在2019年1月17日停止经营。被告蒋淑兰辩称，《转让协议》已履行完毕，被告完成了交付，原告实际经营了2个多月，尽管以被告名义经营，但无影响；原告解除合同无法律依据；双方约定的转让费包含了装饰装修、适度的利润和其他费用，不是承租权的转让费；由于出租方未退还被告押金，被告也不退还原告押金；被告未承诺按照优惠价格向业主申请转让，原告自行与业主签订租赁协议不能享受优惠价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《转让协议》、货物盘存、发票、收据、支付凭证、房屋交接清单、录音、《房屋租赁合同》、（2019）渝0112民初1231号民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年10月22日，渝北区天天顺超市（乙方）与锦辉公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将重庆市渝北区双龙湖街道锦湖路99号丽景天成5幢1-5、5幢1-6、5幢2单元2-附1-2的房屋租赁给乙方，建筑面积318.97平方米，经营生活超市，租赁期限2018年10月18日至2019年10月17日，月租金25517.6元，按季度缴纳，上一个季度租期的最后一个月的15日作为缴纳下一次房租的时间；乙方向甲方缴纳履约保证金30000元。“渝北区天天顺超市”个体工商户的经营者为被告。被告向锦辉公司支付了至2019年1月17日的租金。2018年11月3日，以被告为甲方、原告为乙方，签订《转让协议》一份，主要约定：甲、乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条，甲方于2018年11月3日前将位于重庆市渝北区锦湖路丽景天成5幢1-5,1-6，5幢2单元2-负1-2店铺（面积为319平方米）转让给乙方使用。第二条，锦辉公司与甲方签订了租赁合同，租期到2019年10月18号月租为25520元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向锦辉公司履行该租赁合同，每月交纳租金及水电费等各项费用。第三条，本合同生效后，甲方于2018年11月3日以上的债务，未收款项与乙方无关。第四条，乙方在2018年11月3日以前一次性向甲方支付店内设备（空调，电脑，冰柜等）费用共计拾陆万元整小写（160000元），合同押金人民币大写叁万元（小写：30000元），已缴纳的房租费大写伍万伍仟叁佰叁拾陆元整（小写：55336元），共计人民币大写贰拾肆万伍仟叁佰叁拾陆元整（小写：245336元），以上金额不含店内货物，店内货物将按进价清点出具体金额后，由乙方向甲方于2018年11月15日前支付给甲方，若未能按合同日期支付费用，则按每日千分之一收取滞纳金。第五条，本合同一式二份，自签字之日起生效。合同签订后，被告将案涉超市交付原告经营，原告按约向被告支付了截至到2019年1月17日的租金、押金30000元、店内设备费用160000元。双方对货物进行了清单，原告向被告支付了货款381228元。被告将锦辉公司开具的押金收据交付给了原告。原告在租赁房屋实际经营，于2018年12月3日以原告为经营者登记设立个体工商户“渝北区初一食品经营部”，经营场所为重庆市渝北区双湖街道锦湖路93号丽景天成5幢1-5。原告未支付2019年1月18日起的租金。被告也未向锦辉公司支付2019年1月18日起的租金。2018年12月27日原告与锦辉公司工作人员的对话，锦辉公司工作人员说：“如果她（蒋淑兰）写申请我们可以让她退租，退租了过后你要签合同的话只能跟我们。”2019年1月15日锦辉公司工作人员（以下简称“锦”）、原告的妻子冉晓梅（以下简称“冉”）、被告均在场对话，锦：“按照法律关系说，我们房东和你们是没有法律关系的，你们双方私下签的什么协议现在我们不管，现在我们三方站在一起谈，首先第一点，现在这个超市你们还想不想做？”冉：“我们没法做。”锦：“现在确定了这一点，下面继续谈，还有就是1月17日该交房租了，如果你们打算不做了，那你们17号晚上把该清的清完，我们18号下午来把铺收回来。”……冉：“你们也没同意他们转让吗？”锦：“我们现在没转让，我们合同还是跟蒋淑兰签的，这种不存在转让，我们又不晓得这个事情，租金是蒋淑兰交给我们的，反正合同我们只认蒋淑兰，至于你们这个哪个来管，我们都不管这些，合同一起转让才叫转让，你们这种情况不叫转让。”2019年1月19日，冉晓梅与被告对话，蒋：“昨天晚上我给你打电话也谈了这个事情，我们都不愿意，我们帮你减少点损失，也没得办法得，我也赔点损失，你也赔点，货你也买了，主要就是那个150000元，150000元还是160000元。”冉：“150000元的转让费和10000元的设备费。”蒋：“嗯。”冉：“10000元空调呀设备费。”蒋：“嗯。”后，原告起诉被告要求确认双方签订的《转让协议》无效。2019年5月20日，我院作出（2019）渝0112民初1231号民事判决书，认定：首先，店铺交给原告后，由原告代替被告向锦辉公司履行租赁合同来看，在签订《转让协议》时原告即清楚明白被告并非涉案房屋实际所有权人；其次，根据原告自己举示的录音证据显示实际所有权人提出收回涉案房屋并非是基于被告擅自转租，而是因为实际所有权人询问原告是否再继续经营涉案超市原告明确告知不再经营。原告在清楚被告并非实际出租人，且实际所有权人在知道被告将涉案房屋转租给原告后并未因此主张解除实际所有权人与被告之间的合同的情况下，原告以被告属于无权转让为由仍主张原、被告之间的合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。判决驳回了原告的诉讼请求。该判决书已生效。2019年6月3日，原、被告签署《房屋交接清单》，约定：经双方协商一致，原告将位于渝北区锦湖路丽景天成5幢1-5/1-6/5幢2-负1-2店铺交还于被告，里面的设备设施原告自愿放弃，房租从2019年1月18日至2019年6月3日的房租共计50000元交于被告，房租结算清楚，其他费用与原告无关，付款方式：2019年6月4日转款10000元交于被告后从2019年7月31日到2020年4月30日每月月底支付4000元，若违约将按照实际面积318.93平方米，每平方米70元的租金支付（从2019年1月18日到2019年6月3日）共计4个半月，被告自愿将追要房租事宜撤诉，原告与被告签订的转让协议及解除共同经营协议中协议无效，自愿放弃上诉。庭审中，原告主张，原告放弃继续租用的行为是由原告、被告以及业主三方一致同意的，是被告先叫业主收房，在2019年1月17日双方协商解除了合同；按照合同约定原告应向被告支付租金，原告从2018年11月3日经营到2019年1月17日，在2019年6月3日将租赁房屋的钥匙交还给了被告。被告主张，双方未协商解除合同，房屋交接只是转让协议内容的变更，变更成了原告不再租赁，但转让部分继续有效；被告并未要求业主收房；由被告继续承租才能享受优惠价格，故被告没有向业主发出使用权转让的书面通知；因为原告未向被告支付租金故被告未向业主支付2019年1月19日起的租金。本院认为：原、被告签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。《转让协议》包含了转租及转让两部分。首先，被告已按协议约定向原告支付了部分租金及全部转让费用，原告已将租赁房屋及屋内设施设备交付给被告，被告实际经营，转让及转租部分均已履行完毕。其次，生效判决认定，锦辉公司提出收回案涉房屋并非是基于被告擅自转租，而是因为锦辉公司询问原告是否再继续经营案涉超市，原告明确告知不再经营。故《转让协议》中的转租部分未能继续履行，其原因不在被告。综上，《转让协议》已经履行完毕，原告要求解除《转让协议》的诉讼请求本院不予支持。因《转让协议》已经履行完毕，故原告要求被告返还转让费150000元的诉讼请求本院不予支持。《转让协议》中未约定何种情形下押金30000元不予退还，且该押金与锦辉公司是否退还被告合同押金无关，故在合同已经履行完毕的情况下被告应向原告退还押金30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋淑兰在本判决生效后立即返还原告陈立川押金30000元；二、驳回原告陈立川的其他诉讼请求。如果被告蒋淑兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4980元，减半收取2490元，由原告陈立川负担2190元、被告蒋淑兰负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇一九年九月二十六日书记员  陈 实