广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2032号原告：广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社，地址：广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社。法定代表人：骆焕新。委托诉讼代理人：何卫冬，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小伟，广东品杰律师事务所律师。被告：邓运南，男，1969年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：王汉荣，男，1965年12月26日出生，汉族，住广州市从化区。原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社与被告邓运南土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社委托诉讼代理人何卫冬、张小伟，被告邓运南的委托诉讼代理人王汉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2014年7月15日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、依法判令被告向原告返还位于从化市××经济技术开发区××期地段土地，并恢复原状；三、依法判令被告向原告支付土地租金（土地占用费）暂计2239965元（暂计自2015年7月15日起至2019年4月15日止，其中2015年7月15日至2018年7月14日按每月租金48801元计算，共1756836元；2018年7月15日至2019年4月15日按每月租金53681元计算。暂计483129元，具体金额计算至被告实际返还原告土地之日止）；四、依法判令原告无需向被告退还定金300000元；五、依法判令被告向原告支付滞纳金2239965元（滞纳金分两部分计算，第一部分自2015年7月15日起至2018年7月14日止，按年租金￥585612元/年，日息3‰计算，因滞纳金超出本金，故主张按￥585612元/年计算3年，共￥1756836元；第二部分自2018年7月15日起暂计至2019年4月15日止，按年租金￥644172元/年，日息3‰计算，共￥521779元，合计2278615元，因滞纳金超过本金，故主张按本金计算滞纳金）；六、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2014年7月15日签署了《土地使用权租赁合同书》（以下简称“合同”），就被告承租原告土地用于仓储、仓库、物流等建设地使用事宜，双方达成一致意见，根据双方签订的合同约定：1、土地坐落从化市××经济技术开发区××期地段土地，方位东至从化市××经济技术开发区××期地段市政道路边，南至太平水南村第十三经济社的返还建设用地边，西至水南村第十四、十五经济社返还建设用地边，北至水南村土地边，具体位置以合同附图为准，土地使用证编号为【从国用（2011）第00099号】；2、土地使用权面积为16267平方米，折合为24.4亩，土地用途属村建设工业留用地；3、租赁使用年限：从2014年7月15日起至2045年7月14日止，共三十一年使用权（其中一年为基建使用期不计算租金），租赁土地期限内随国家经济指数的调升，被告要向原告按平方米月租价3元起计算租金，每三年递增月租价10%作调整计祖，详见表格；4、被告应在当年的12月25日前一次性缴清下一年的租金，逾期加收3‰日息滞纳金，如被告超过30天内还未缴纳租金即属违约，原告有权终止合同；5、原告在与被告签订此合同书后协助被告办理建设项目手续；6、被告在承租原告该土地使用权期间内按照从化市政府规划部门定出的规划容积红线要求进行完成基建；7、原被告签订合同之日，被告向原告缴付人民币叁拾万元整（￥300000）作为该项土地租赁合同履行的定金，若被告违约，原告所收到的定金不退还。合同签订后，原告积极履行合同，将合同约定的土地交给被告建设使用。后，被告在使用期间向广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会申请报建，但该委未能通过办理。为此，原告多次联系被告协商，并告知其可通过向政府申请调处或其他法律途径要求办理相关报建手续，可遗憾的是，被告对此不闻不问，未与该委员会沟通了解相关情况，也未采取任何措施维护自身的权益，导致该土地一直未能按照其用途被开发利用。更让原告无法接受的是，在合同约定的交付租金期限届满后，原告虽多次催促被告交付租金，但被告一直不予理会，并一直占据土地。无奈之下，原告联系被告希望被告归还土地，也被被告拒绝。鉴于此，被告的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。综上所述，被告的行为不仅严重损害了原告的利益，未能合理利用土地资源的使用价值，造成土地资源的浪费，使有限的资源不能得到充分利用，且被告一直占用该土地，却从未向原告支付土地租金（使用费），被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张，提供以下证据予以证明：1、土地使用权租赁合同书，证明原告与被告之间的土地租赁关系，权利和义务关系于2014年7月15日签署了《土地使用权租赁合同书》的事实。合同第2条第1点最后二行的约定，需要甲方的原因租金才能顺延，甲方原因合同也有明确约定。合同的第2条第5点……，甲方是协助办理，有关单位的协助工作，我方只是协助方，不是办理方。合同第3条第2点也明确甲方的义务，提供复印件，加盖公章。假如是我方不配合，政府部门是不会出具《证明》，证明我方的协助义务已经完成。还证明租金和解除合同的条件。2、证明，证明广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会未能通过涉案土地办理报建手续申请的事实。原告配合被告办理提交材料，原告已经履行合同的义务，办理方是被告，以原告名义办理，不是原告办理。被告认为大法大于小法，不需要在“三资”平台备案。涉案土地不能办理报建手续责任在于被告。被告邓运南辩称，一、被告认为法院应当对此案中止审理，理由是：1、对原告提交的广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会于2014年11月13日出具的《证明》的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议。⑴广东××××经济开发区高技术园管理委员会没有行政执法权，其出具的《证明》是违法的。⑵我方与原告所签的合同书在前，从化市太平镇人民政府发出《关于规范太平镇、社集体“三资”交易管理的通知》的文件在后，对我方与原告所签订的合同书没有约束力。⑶从化市太平镇人民政府发出《关于规范太平镇、社集体“三资”交易管理的通知》的文件与《中华人民共和国合同法》是相抵触的。⑷我方于2019年8月23日将广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会诉至广州铁路运输法院，要求确认其出具的《证明》违法。2、在诉至广州铁路运输法院的案件，我方提出要求被告广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会赔偿经济损失6099161.06元和承担案件受理费。二、我方与原告所签订的合同书，我方没有违约行为，反而按照该合同的条文履行自己的义务。其体现在：1、支付定金300000元原告；2、地质勘探及设计共298580.53元；3、临时设施费240000元；4、施工测量放线工17000元；5、场地平整共30000元；6、项目管理费共594000元；7、业务费共70000元；8、2014年9月1日广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会建设规划部作出从开规批（2014）20号《关于从化市太平镇水南村中和第十经济合作社厂区建设工程修建性详细规划方案》的批复。9、我方于2014年办理了建筑工程委托监理合同。10、2014年10月28日广东省建设工程施工图审查合格书。11、2014年10月28日由从化市安夏建设工程施工图咨询有限公司出具《从化市建设工程施工图设计文件审查报告》。从以上证据足以证明被告按照合同的条文履行自己的义务，没有违约行为。三、原告在履行该合同中出现违约合同的行为，造成被告无法履行该合同。原告是涉案土地的所有权人，原告与我方签订的合同书，原告没有按照《关于规范太平镇、社集体“三资”交易管理的通知》的文件的规定进行交易，广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会出具《证明》决定不给予办理报建相关手续。四、原告只要到广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会办理报建相关手续，被告才可以缴交租金给原告。被告为证明其主张，提供以下证据予以证明：1、从化高技术产业园管委会出具《证明》。2、广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会的社会信用代码。3、从化市太平镇人民政府《关于规范太平镇村、社集体“三资”交易管理的通知》。4、（2019）粤7101行初4613号受理案件通知书、行政起诉状副本。5、收据。6、《水南十社厂房筹建及其他费用》清单和收据20张、收款收据26张、发票联2张、送货单3张、收款凭证1张、2014年8月至2015年6月工资支付明细表11张、工程预算书3张。7、2014年9月1日广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会建设规划部作出从开规批（2014）20号《关于从化市太平镇水南村中和第十经济合作社厂区建设工程修建性详细规划方案的批复》。8、监理合同。9、从化市建设工程施工图设计文件审查报告，编号从建设审（2014）太平013号。10、广东省建设工程施工图审查合格书。经审理查明，2014年7月15日，原告从化市太平镇水南村中和第十经济合作社（甲方）与被告邓运南（乙方）签订《土地使用权租赁合同书》，合同约定：“为了更好地盘活土地资源的使用价值，增加甲、乙双方的合法经济收入，促进市场经济发展，使有限资源得到甲、乙双方共享，双方本着互惠互利的经济合作原则，经协商定立如下协议：一、土地使用权资源地址及所属名称，面积土地用途。1、该土地坐落从化市××经济技术开发区××期地段土地，方位东至从化市××经济技术开发区××期地段市政道路边，南至太平水南村第十三经济社的返还建设用地边，西至水南村第十四、十五经济社返还建设用地边，北至水南村土地边，具体位置以合同附图为准，土地使用证编号为【从国用（2011）第00099号】，土地使用权所有者是从化市太平镇水南村中和第十经济合作社。2、土地使用权面积为16267平方米，折合为24.4亩，土地用途属村建设工业留用地（以下简称“该土地”）。二、甲方权利及义务。1、甲方已通过水南村中和第十经济社全体家长人员会议签名（会议记录附后），同意该土地使用权租给乙方做仓储、仓库、物流等建设地使用……2、租赁使用年限：从2014年7月14日起至2045年7月14日止，共三十一年使用权（其中一年为基建使用期不计算租金）。3、租赁土地使用价格：甲方将该土地使用权以每平方米月租金为人民币叁元整（￥3.00元/㎡）计算，按总面积16267㎡计算，每月租金为人民币肆万捌仟捌佰零壹元整（￥48801元/月），折合每年租金为人民币伍拾捌万伍仟陆佰壹拾贰元整（￥585612.00元/年）。4、租赁土地期限内随国家经济指数的调升，土地使用权承租要向土地使用权租赁方承租按平方米月租价3.00元起计算每三年递增月租价10%作调整计租。每三年一次，以此类推……7、乙方承租期租金计算从甲、乙双方签订本合同书之日起延至十二个月含基建期后即是2015年7月15日开始计算土地使用租金。8、缴交租金方式：由甲方提供给乙方经济社的账号由乙方缴交，并由甲方出具收据给乙方，如乙方需要发票入帐的，开发票的税金由乙方支付，乙方缴付租金在当年的12月25日前一次性缴清下一年的租金，逾期加收3‰日息滞纳金，如超过30天内还未缴纳租金的乙方即属违约，甲方有权终止合同……三、乙方权利及义务。1、乙方在租赁甲方该土地使用权期间，有权要求甲方把现时土地完成平整交给乙方使用。2、乙方在与甲方签订此租赁合同书后甲方必须提供该土地所有的一切有效证明及土地使用证件等资料复印件，协助乙方办理投资立项。规划设计、规划报建、水、电报批、施工报建等一系列的手续（包括临时用水用电），所有一切费用由乙方负责……四、合同定金及违约责任。1、甲方在与乙方签订合同之日，由乙方向甲方缴付人民币叁拾万元整（￥30万元）作为该项土地租赁合同履行的定金，待该项目土地租赁期满后可作租金缴交抵消，不足部分另行补交（如报建手续上出现问题导致不能正常报建，甲方需退还所有定金给乙方，本合同自动终止）。若乙方违约，甲方所收到的定金不退还。2、土地租赁期内（包括本合同所述“基建期”和“租赁期”），甲方不得以任何理由终止合同（除国家征地外），乙方不能随意改变土地使用性质，否则视为乙方违约。五、其他条款……”。从化市太平镇水南村中和第十经济合作社在甲方处盖章，邓运南在乙方处签名及摁指印。2014年7月15日，从化市太平镇水南村中和第十经济合作社出具《关于签订租赁村建设用地合同社员户代表签名情况》，显示该社有总户数42户，其中签名同意将上述土地租赁给邓运南的有37户，同意的家庭户代表已超过三分之二。合同签订后，被告邓运南于2014年7月21日支付定金300000元给原告，原告出具一份《收据》给邓运南。被告邓运南于2011年7月21日后向广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会提交报建手续。广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会于2014年11月13日出具一份《证明》，证明内容为：“位于我园二期地段的土地，土地使用证编号为【从国用（2011）第00099号】，土地使用权所有者为从化市太平镇水南村中和第十经济合作社，该社于2014年7月15日与邓运南（身份证号：）签订土地使用权租赁合同书，由于此合同未按照《关于印发从化市太平镇农村集体“三资”交易管理办法的通知》（从太府【2014】9号）文件相关规定进行交易，我委决定不给予办理报建相关手续”。被告邓运南于2019年8月23日将广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会诉至广州铁路运输法院，请求确认2014年11月13日广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会出具的《证明》违法，并要求广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会赔偿损失。现被告邓运南未依约支付租金给原告，原告与被告邓运南多次协商未果，故引致成诉。本院认为，对于原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社与被告邓运南签订的《土地使用权租赁合同书》的效力问题，《土地使用权租赁合同书》约定的土地租赁期限三十一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，《土地使用权租赁合同书》超过二十年的部分无效。对于《土地使用权租赁合同书》的权利义务终止的问题，依据《土地使用权租赁合同书》第四条第1点内容：“如报建手续上出现问题导致不能正常报建，甲方需退还所有定金给乙方，本合同自动终止”；广东××××经济开发区高技术产业园管理委员会于2014年11月13日出具《证明》，决定不给予办理报建相关手续；根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”，故《土地使用权租赁合同书》已出现双方约定终止的情形，本院确认《土地使用权租赁合同书》自2014年11月14日权利义务终止。对于原告要求解除《土地使用权租赁合同书》的诉讼请求，已无需主张。对于原告提出无需向被告退还定金300000元的诉讼请求，本院认为依据《土地使用权租赁合同书》第四条第1点内容，对原告的这项主张不予支持。对于原告要求被告返还位于从化市××经济技术开发区××期地段土地，并恢复原状的诉讼请求，本院认为《土地使用权租赁合同书》自2014年11月14日权利义务终止，被告应当返还土地给原告，故对原告的这项主张予以支持。对于原告要求租金损失问题，在《土地使用权租赁合同书》终止后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大，双方并没有采取适当的措施防止损失的扩大，本院确认双方对租金的损失各自承担50%的责任。对于租金的计算问题，本院认为按照《土地使用权租赁合同书》的约定计算，故租金的计算方式为2015年7月15日起至被告实际返还原告土地之日止，按照每平方米月租金为人民币叁元整（￥3.00元/㎡）标准，每三年递增月租价10%，按总面积16267㎡计算。对于原告要求被告支付滞纳金问题，本院认为《土地使用权租赁合同书》自2014年11月14日权利义务终止，不存在按期缴纳租金的问题，对原告的这项主张不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓运南自本判决发生法律效力之日起10日内将位于从化市太平经济技术开发区二期地段土地（东至从化市太平经济技术开发区二期地段市政道路边，南至太平水南村第十三经济社的返还建设用地边，西至水南村第十四、十五经济社返还建设用地边，北至水南村土地边；面积为16267平方米）恢复原状后返还给原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社。二、被告邓运南自本判决发生法律效力之日起10日内支付租金（从2015年7月15日起至被告实际返还原告土地之日止，按照每平方米月租金为人民币叁元整（￥3.00元/㎡）标准，每三年递增月租价10%，按总面积16267㎡计算）的50%给原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社。三、驳回原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费127210元，由被告邓运南承担50045元，由原告广州市从化区太平镇水南村中和第十经济合作社自行承担77165元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 曾     燮     灵人民陪审员 姚     艳     玲人民陪审员 盖玉华二〇一九年九月六日书 记 员 卢     丽     云