宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初2437号原告：马立岩，男，1973年10月25日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李世洋，宁夏平朔律师事务所实习律师。被告：固原原州房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：周永军，系该公司董事长。委托诉讼代理人:刘世怀，男，1975年10月25日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏银行股份有限公司固原分行，住所地：宁夏固原市原州区。负责人：斯琴巴图，系该分行行长。委托诉讼代理人：樊海明，男，1978年8月20日出生，汉族，住宁夏银川市金凤区。系该公司员工，代理权限为特别授权。原告马立岩与被告固原原州房地产开发有限公司（以下简称原州房地产公司）、宁夏银行股份有限公司固原分行（以下简称宁夏银行固原分行）商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马立岩及其委托诉讼代理人董宜祥、李世洋，被告原州房地产公司的委托诉讼代理人刘世怀、杨小勤，被告宁夏银行固原分行的委托诉讼代理人樊海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马立岩向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告原州房地产公司签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》（编号：YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108）；2.解除原告与被告宁夏银行固原分行签订的《个人商业用房按揭贷款合同》；3.被告原州房地产公司返还原告首付款5978320.00元及原告已向宁夏银行固原分行归还的相应贷款本金；4.被告原州房地产公司按照年息6%赔偿原告自2017年7月9日至实际偿还本金止的以首付款为本金的利息；5.被告原州房地产公司赔偿解除《个人商业用房按揭贷款合同》前原告已向宁夏银行固原分行支付的贷款利息；6.被告原州房地产公司偿还自《固原市商品房买卖合同（预售）》解除之日起宁夏银行固原分行按揭贷款合同项下剩余的贷款本息；7.被告原州房地产公司向原告承担违约金109785.20元；8.被告原州房地产公司返还原告交存的维修资金66654.00元；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告原州房地产公司开发建设尚溪新天地商住小区二期项目，原告与冯向军协商欲购买该项目商铺。2017年7月9日，原告与被告原州房地产公司签订《认购协议书》，确定认购原州房地产公司开发建设的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层1015、2015号、1号楼B段三层2、3、4号、1号楼B段四层2、3、4号商铺，认购总价款19580090.00元。《认购协议书》签订后，原告于2017年7月10日至同年9月22日先后向原州房地产公司支付购房款共计9840090.00元。2018年2月6日，原告与原州房地产公司签订《固原市商品房买卖合同（预售）》（编号：YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108），将上述认购商铺1号楼B段一、二层1015、2015号，1号楼B段四层2、3、4号商铺签订在原告名下。合同约定总价款10978520.00元，由原告按总价款50%支付首付款，剩余房款向宁夏银行固原分行办理按揭贷款，同时约定，房屋交付时间为2018年12月31日，又约定出卖人逾期超过30日交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款5978320.00元，并于2018年2月9日与宁夏银行固原分行签订《个人商业用房按揭借款合同》，由被告原州房地产公司担保，原告向被告宁夏银行固原分行贷款5000000.00元，该款已实际汇入被告原州房地产公司账户。现原告已按照合同约定支付了全部首付房款，但被告原州房地产公司未向原告交付房屋。2019年1月9日，原告委托宁夏平朔律师事务所向被告原州房地产公司出具《律师函》，要求其在收到《律师函》起30日内予以答复并按照合同约定完成交付房屋的义务，否则原告将按照合同第十二条第一款第二项的约定解除合同，并由被告原州房地产公司承担合同约定的利息、违约金及实际损失，但至今被告原州房地产公司未交付房屋。综上，被告原州房地产公司不履行交付房屋的义务已构成违约，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。原州房地产公司辩称，1.（2019）宁0402民初2437号案件和（2019）宁0402民初2438号案件是一个整体，冯向军、马立岩是一个整体。（2019）宁0402民初2437号案件和（2019）宁0402民初2438号案件全部案涉房屋是由马立岩与原州房地产公司签订了认购书,除按揭贷款外已支付的购房款全部是由马立岩支付的，是由其二人共同行使了购买房屋的行为，包括解除合同及诉讼都是一致的。冯向军、马立岩起诉时陈述的事实和理由相同，提出的诉讼请求实质相同，应将（2019）宁0402民初2437号案件和（2019）宁0402民初2438号案件作为一个整体，冯向军、马立岩作为一个整体，尚溪新天地商住小区二期1号楼B段的涉案商铺作为一个整体，460000.00元房屋价款的欠条是二人共同出具的，应视为二人共同拖欠的，460000.00元的购房欠款应作为涉案商铺总的欠款。2.原告未付清房屋价款，原州房地产公司享有履行抗辩权，没有义务向原告交付房屋。双方签订的合同中约定冯向军、马立岩购买原州房地产公司涉案商铺，房屋价款共计19580090.00元，截止目前，冯向军、马立岩向原州房地产公司实际支付房屋价款共计19120090.00元，其中由马立岩支付9840090.00元、以按揭贷款支付9280000.00元，仍拖欠房屋价款共计460000.00元至今未付。按照合同法的相关规定，原告作为买受人，应当先向原州房地产公司付清房屋价款，而原州房地产公司作为出卖人，在原告未付清房屋价款的情况下，原州房地产公司享有履行抗辩权，没有义务向原告交付房屋。3.原告与原州房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》没有约定房屋交付时间，原告以逾期交付房屋为由要求解除合同没有事实和法律依据。原告所谓房屋交付时间为2018年12月31日不是事实。另外，2018年5月2日，尚溪新天地二期1号楼B段竣工验收合格，具备了交付条件，自2018年6月开始尚溪新天地商住小区二期1号楼B段已有很多业主办理了交房手续。客观事实是，原告以种种理由拒绝接受房屋，而不是原州房地产公司不交付房屋。合同所约定的解除条件并未成就，本案也不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定事由，原告以逾期交付房屋为由要求解除合同没有事实和法律依据。4.违约的是原告而不是原州房地产公司，原告应当向原州房地产公司交清房屋价款并应当赔偿原州房地产公司的损失。原告购买涉案房屋，应当付清房屋价款，但仍拖欠460000.00元至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告应当向原州房地产公司交清房屋价款并赔偿原州房地产公司的损失。5.原告的部分陈述不是事实，原告对自己的主张没有提供必要的证据证实。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，原告对于自己的主张，并未提供必要的证据证实。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应驳回。宁夏银行固原分行辩称，同意被告原州房地产公司的答辩意见，宁夏银行固原分行与原告签订的贷款合同合法有效；宁夏银行固原分行主张原告按照贷款合同的约定继续履行还款义务；宁夏银行固原分行认为其应作为第三人而非被告参加诉讼；综上，应驳回原告的诉讼请求。原告马立岩、被告原州房地产公司依法提交了证据。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《固原市商品房买卖合同（预售）》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信，对被告原州房地产公司提出的该合同第十页第十一条约定“2018年12月31日前向买受人交付该商品房”系他人擅自填写、双方未约定交付时间，本院不予采信。原告提交的《网上银行转账汇款电子客户回单》、《收款收据》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的《商业银行按揭贷款客户期供表》、《宁夏银行对私活期账户明细》及《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》能证实原告偿还房屋贷款的事实，本院予以采信。原告提交的《宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证》虽载明的是3幢B1015-2015室，但与涉案房屋的1幢B1015-2015室面积及房屋价款一致，且原告并未在被告原州房地产公司购买其他房屋，应认定为涉案房屋的维修基金，予以采信。原告提交的《宁夏平朔律师事务所律师函》、《顺丰速运包裹件快递单》、《包裹查询打印件》及音频资料的真实性，本院予以确认。被告提交的《签订合同情况统计表》、《商品房买卖合同（预售）》的真实性原告无异议，本院对其真实性予以确认。被告原州房地产公司提交的《关于冯向军、马立岩预售合同盖章情况说明》因不符合证据的形式要件，本院不予采信。被告提交的《支付房屋价款情况统计表》、《收款收据》、《中国建设银行付款凭证》、《按揭项目入账通知单》、《欠条》来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防设计备案情况登记表》及《建设工程消防设计备案凭证》的真实性，本院予以确认。被告提交的《尚溪新天地房屋移交通知单存根》记载的业主均为他人，与本案无关联性，达不到被告的证明目的，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，原告马立岩（乙方）与被告原州房地产公司（甲方）签订了《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》三份，由原告认购被告开发的尚溪新天地二期1号楼B段一、二层24（15）号商铺，三层2、3、4号商铺及四层2、3、4号商铺，双方对房屋建筑面积、单价及总价款作了明确约定。2017年7月10日、8月4日、8月5日、8月12日、9月6日、9月22日，原告向被告原州房地产公司分别支付400000.00元、800000.00元、1272680.00元、800000.00元、1400000.00元、1200000.00元、3167410.00元。2018年2月6日，被告原州房地产公司作为出卖人与原告马立岩作为买受人分别签订了合同编号为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》，其中合同编号为YZSX105的《固原市商品房买卖合同（预售）》的主要约定内容如下：第一条项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于政府巷东侧、中心路南侧地块的建设用地使用权。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住；2.商品房项目核准名称为尚溪新天地商住小区二期。第三条商品房基本情况：3.该商品房为第一条规定项目中的1幢B段4层4002号；4.该商品房的预测建筑面积共244.29平方米，其中套内建筑面积206.64平方米，分摊共有建筑面积37.65平方米。第六条计价方式与价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000.00元，总价款为1954320.00元。第七条付款方式及期限：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年2月6日前支付首期房款984320.00元，余款970000.00元向宁夏银行固原分行申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得新建商品房交付使用证；2.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知以电话和邮件形式告知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理（和不作累加）：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过30日（该期限应当与本条第项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。双方对商品房相关设施设备交付条件、面积差异处理、规划变更、设计变更、商品房质量、预售合同登记备案等事项亦作了详细约定。合同编号为YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》除商品房基本情况、价款、付款数额与编号为YZSX105的《固原市商品房买卖合同（预售）》约定的内容不同外，其他约定内容与上述约定内容一致。2018年2月9日，宁夏银行固原分行向原告放款5000000.00元，该款已转入被告原州房地产公司账户。自2018年3月21日起，原告开始向被告宁夏银行固原分行偿还按揭贷款。另查明，以原告马立岩名义认购的编号为【2017】认字第002号的《尚溪新天地二期住宅、商铺认购书》中的商铺系原告马立岩替冯向军认购，冯向军系原告马立岩妻弟，冯向军就该认购书中的商铺与本案被告原州房地产公司亦签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中涉及到的房款以本案原告马立岩的名义支付，经与该案核对，原告马立岩向被告原州房地产公司支付自己合同名下房款共计5518520.00元，支付冯向军名下房款共计4321570.00元。2018年2月7日，马立岩、冯向军向被告原州房地产公司出具了欠条一份，“载明今欠尚溪新天地1#楼B段403室房款46万元”。冯向军起诉本案被告即原州房地产公司、宁夏银行固原分行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案本院亦在审理中，冯向军在该案中主张返还的房款为3861770.00元，马立岩实际代其多支付的459800.00元由马立岩在本案中主张。2019年1月9日，马立岩、冯向军委托宁夏平朔律师事务所向被告原州房地产公司出具律师函，要求被告原州房地产公司在收到律师函30日内予以答复并按照《固原市商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条的约定完成交付房屋的义务等内容，被告原州房地产公司确认收到该律师函。本院认为，原告马立岩与被告原州房地产公司签订的《固原市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定涉案房屋应当在2018年12月31日交付，虽被告原州房地产公司辩称合同没有约定房屋交付时间，但原告持有的合同中交付时间处盖有被告原州房地产公司公章，视为双方对交付时间的确定，对被告原州房地产公司的该辩解，本院不予采纳。本案的争议焦点为涉案房屋是否已具备交付条件。根据合同第九条约定，商品房交付条件为已取得新建商品房交付使用证和建设工程竣工验收备案证明文件，被告原州房地产公司并未提交上述证明文件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，根据该规定，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用，故涉案商品房不具备双方约定和法律规定的交付条件。根据合同第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（和不作累加）：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过30日（该期限应当与本条第项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据上述约定，因被告原州房地产公司不具备双方约定的交付条件导致逾期交付房屋已超过30日，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持，故对原告要求解除与被告原州房地产公司签订的编号分别为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与被告宁夏银行固原分行签订的《房屋按揭借款合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告原州房地产公司应按照约定将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失，因此原告要求被告原州房地产公司返还已付购房首付款及已向宁夏银行固原分行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，被告原州房地产公司应向马立岩返还首付款5978320.00元，利息按照年息6%计算，时间自原告最后一次支付购房款即2017年9月22日至本判决生效之日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告偿还自《商品房买卖合同（预售）》解除之日起剩余贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。对原告交存的维修基金66654.00元，被告原州房地产公司理应返还，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告原州房地产公司支付违约金109785.20元，因原告主张的利息已能够弥补其所受到的损失，故本院对其违约金的主张不予支持。被告原州房地产公司辩称马立岩、冯向军拖欠460000.00元房款未支付、其享有履行抗辩权，但因被告原州房地产公司至今不能提供双方合同约定的交付房屋应具备的证明文件，导致逾期交付房屋，被告原州房地产公司存在根本违约，故对其该辩解，本院不予采纳。被告宁夏银行固原分行辩称应将其列为第三人，本院认为，原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的宁夏银行固原分行列为被告，并无不当，故对被告宁夏银行固原分行的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告马立岩与被告固原原州房地产开发有限公司签订的编号为YZSX105、YZSX106、YZSX107、YZSX108的《固原市商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告马立岩与被告宁夏银行股份有限公司固原分行签订的《房屋按揭借款合同》；三、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马立岩返还购房款5978320.00元及自2018年3月21日起至本判决生效之日止，原告马立岩已向宁夏银行股份有限公司固原分行归还的贷款本金（以宁夏银行股份有限公司固原分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马立岩支付以5978320.00元为本金，自2017年9月22日起至本判决生效之日止按年息6%计算的利息；五、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马立岩支付自2018年3月21日起至本判决生效之日止，原告马立岩已向宁夏银行股份有限公司固原分行归还的贷款利息（以宁夏银行股份有限公司固原分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告宁夏银行股份有限公司固原分行偿还原告马立岩自判决生效之日起就《房屋按揭借款合同》剩余的贷款；七、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马立岩返还维修基金66654.00元；八、驳回原告马立岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54883.00元，由原告马立岩负担979.00元，被告固原原州房地产开发有限公司负担53904.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长  哈永祥审 判 员  马文娜人民陪审员  宋志仓 二○一九年九月二十六日 书 记 员  郭 婷附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。