湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3552号原告（反诉被告）:岳阳高大房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖游路126号向阳水岸309房。法定代表人：向礼光，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滳招律师事务所实习律师。（一般代理）被告（反诉原告）：许文，男，1975年9月8日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曹国强，湖南金骏律师事务所律师。（特别授权）原告岳阳高大房地产开发有限公司（以下简称为高大公司）诉被告许文股权转让纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高大公司的委托诉讼代理人彭春朝、潘经勇，被告许文的委托诉讼代理人曹国强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高大公司向本院提出诉讼请求：1、被告许文支付剩余股权转让款2250万元；2、被告许文支付违约金500万元；3、被告承担本案所有费用。事实及理由，2017年11月20日，原告与被告许文签订《股权及合同权益转让协议书》，约定被告许文在取得B2地块商品房预售许可证后30天内向原告支付2720万元股权转让款；B2地块上的房地产开发项目主体结构封顶后7日内，被告向原告支付680万元股权转让款；还约定违约方向守约方支付违约金500万元；并对双方权利义务作了约定。协议签订后，被告于2019年1月25日取得B2地块商品房预售许可证，但被告却未按协议支付股权转让款。经被告请求，双方于2019年2月25日签订补充协议，被告对2720万元股权转让款的支付进行了约定。被告在向原告支付了1150万元后未再付款。至于680万元，虽然尚未到期，但被告未按协议履行付款义务，原告有权行使不安抗辩权，即时主张权利。被告许文辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。一、答辩人已就原告应当返还1600万元提出了反诉，同时原告自认另外680万元尚未达到付款条件。答辩人已经支付被答辩人5634万元，故法院应当驳回原告的诉讼请求。二、关于违约金问题。根据双方签订的协议第一条约定，在B2地块上房地产开发项目主体结构封顶后7个日历天数内答辩人应向被答辩人支付余款680万元，也就是说在此之前，答辩人仅应向原告支付股权转让款及合同权益转让款5604万元，现答辩人已向原告支付5634万元，已经超额支付30万元。答辩人没有任何违约行为，不应当承担500万元违约金。被告许文在提交答辩状期间向本院提出反诉请求：一、确认原、被告2017年11月20日所签订的《股权及合同权益转让协议书》第二条即垫资协议项下B1地块的权益转让内容部分无效；二、判令被反诉人退回许文支付的B1地块权益转让款1600万元及利息（按银行同期贷款利率从被反诉人收取之日计算至全部返还之日）；三、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由:2017年11月20日，高大公司与许文签订《股权及合同权益转让协议书》，该协议第二条2.1（2）约定，乙方（反诉人）确认《垫资协议》项下甲方（被反诉人）为B1地块垫付的相关费用、所垫付费用的利息支出及所耗费的人力成本累计为人民币1600万元。甲、乙双方确定：甲方将《垫资协议》项下B1地块甲方包括已完成工作量所对应的权益在内的相关全部权益以人民币1600万元的对价，整体转让予乙方，且乙方同意甲方无须提供明细和票据。协议签订后，反诉人按约定将1600万元转让款支付给了被反诉人。反诉人认为，双方签订的《股权及合同权益转让协议书》第二条约定的内容不符合我国相关法律规定，该部分约定的内容无效，被反诉人应当返还该款。原告高大公司就被告许文的反诉辩称：一、反诉人的反诉请求不属于本诉股权转让纠纷的范围，不应合并审理。本诉与反诉不属同一法律关系，不是同一合同条款。二、合同权益整体转让合同不违反法律禁止性规定，不应认定为无效合同。三、合同权益整体转让合同早已履行完毕，被答辩人反悔已不现实。综上，许文的反诉请求不能成立，应予驳回起诉或者驳回其反诉请求。原告高大公司为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一、岳阳高大房地产开发有限公司营业执照、法定代表人的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二、许文的身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；证据三、《股权及合同权益转让协议书》及《补充协议书》，拟证明被告与原告签订《股权及合同权益转让协议书》及《补充协议书》的事实，协议书约定由被告在取得B2地块商品房预售许可证后30天内向原告支付2720万元股权转让价款；约定被告在B2地块上的房地产开发项目主体结构封顶后7日内，向原告支付人民币680万元股权转让价款（本案付款条件虽然未成就，但被告未按协议书约定及时履行付款义务。）；约定由违约方向守约方支付违约金500万元的事实。补充协议约定了2720万元股权转让价款具体的还款期限；证据四、岳阳市商品房预售许可证，拟证明被告在2019年1月25日已经取得B2地块商品房预售许可证，支付2720万元股权转让价款条件成就的事实；证据五、现场航拍照片三张，拟证明岳阳新业房地产开发有限公司在B2地块的楼盘早已封顶，同时，证明B1地块正负零以下及隐蔽工程已经施工完成。被告质证意见：证据一、证据二没有异议；证据三真实性没有异议，《股权及合同权益转让协议书》第二条不符合法律规定，约定无效。既然第二条约定无效，被告已超额支付股权转让价款，也不应支付违约金；证据四真实性没有异议，证明目的有异议；证据五真实性无法确认是本案项目，原告在诉状中认可680万元没有达到付款的条件。被告就其答辩及反诉向本院提供了以下证据：证据一、2011年5月26日，岳阳市土地储备中心与岳阳市高大房地产开发公司所签《向阳水岸一期住宅附近改造项目前期开发垫资协议》一份。证据二、2017年11月20日，岳阳市高大房地产开发公司与许文所签《股权及合同权益转让协议书》一份。证据三、原告即被反诉人岳阳市高大房地产开发公司向被告即反诉人许文出具的收款收据十份。拟证明：1、《向阳水岸一期住宅附近改造项目前期开发垫资协议》所约定的垫资行为是针对涉案土地即现南湖派出所和岳阳楼区三眼桥办事员处李家冲社区地段的地块进行开发，即就该宗土地的垫资、拆迁、开发及受让而达成的协议，而被告即反诉人许文作为个人依法不能进行《股权及合同权益转让协议书》第二条所约定的B1地块土地的垫资、拆迁、开发及受让等行为，该约定是明显违反法律规定的，当然也是无效的。而且，原告及反诉人将《向阳水岸一期住宅附近改造项目前期开发垫资协议》B1地块的权利义务转让给被告即反诉人，并未经过岳阳市土地储备中心的同意，至今岳阳市土地储备中心也未认可许文为垫资协议下B1地块权利义务的承受人，双方就B1地块的垫资行为所达成的转让协议据此也是不符合法律规定的，也是无效的。2、被告即反诉人许文共计应支付股权转让及合同权益转让款项6284万元，在B2地块上的房地产开发项目主体结构封顶后7个日历天数内支付股权及合同权益转让款余款680万元，也就是说在此之前，被告即反诉人许文仅应支付原告即被反诉人岳阳市高大房地产开发公司股权及合同权益转让款5604万元，被告即反诉人许文已支付原告即被反诉人岳阳市高大房地产开发公司包含B1地块款项1600万元在内的合计5634万元的款项，而B1地块部分的合同内容约定因违反法律规定无效，许文事实上向高大公司已超额支付了30万元，高大公司要求支付股权转让款2250万元及违约金500万元不应得到人民法院的支持。原告质证意见：证据一、二、三真实性没有异议，对收款收据具体金额庭后核实。证明目的有异议，证据一中恰好能证明原告高大公司享有垫资的相应合法权益，并且原告有证据能证明许文亲笔签字向相关部门出示变更垫资协议的函，证明垫资协议及相应的函转让后已履行完毕，该履行不违反法律规定，被告提供的三份证据不能证明《股权及合同权益转让协议书》无效。原告就被告反诉向本院提供了以下证据：证据一、关于变更履行垫资主体的函三份，证明：2017年12月1日，在被告及岳阳新业房地产开发有限公司的确认下，原告已分别向岳阳市土地储备中心、岳阳市旧城改造工作办公室、岳阳市岳阳楼区人民政府向阳水岸周边旧城改造项目建设协调工作领导小组致送了《关于变更履行垫资主体的函》，该函中确认由原告垫资的“向阳水岸周边旧城改造项目”协议中的B1地块权益，全部移交给岳阳新业房地产开发有限公司；证据二、岳阳市建设工程规划公示牌，证明：南湖领域修建性详细规划及建筑方案公示中，已将B1地块正负零以下及隐蔽工程与B2地块同步规划设计并公示。被告质证意见：证据一真实性需要庭后核实，即使是真实的，也不能证明高大公司向相关政府部门递交了函，即使递交了，政府部门并没有确认被告许文是B1地块权益的承受人。垫资主体不能随便变更，是无效的函，不符合法律规定。因此，该三份函件不能证明反诉被告的主张；证据二真实性需要庭后核实，即使是真实的，从公示牌来看，申请人是新业公司而不是许文申请，新业公司不是许文个人的，且新业公司并没有取得B1地块土地使用权，政府相关部门没有确认新业公司是B1地块的建设方，不能证明反诉被告的主张。被告庭后补交了两份证据，一份是岳阳楼区政府于2018年8月6日向岳阳市国土局出具的《关于解决“向阳水岸”周边旧改项目B1地块现场安全隐患的函》及岳阳市国土局出具的《关于解决“向阳水岸”周边旧改项目B1地块现场安全隐患的函的复函》，原告对岳阳楼区政府的函的真实性无异议，对其关联性有异议；对岳阳市国土局的复函的真实性、关联性均有异议。本院经审查，对双方互相无异议的证据予以采信，对双方有异议的证据将结合全案综合认定。经审理查明：2011年5月26日，高大公司与岳阳市土地储备中心签订《向阳水岸一期住宅区附近改造项目前期开发垫资协议》，约定由高大公司对位于岳阳市南湖游路北侧、市城管局家属楼南侧所涉土地面积约28.56亩的项目地块垫资，初步预计垫资金额为2600万元。土地储备中心可以根据项目拆迁腾地的资金实际需要，要求高大公司追加垫资。垫资款由土地储备中心负责管理，专项用于支付该宗土地上集体土地报批、征收及国有土地收回、拆迁补偿、拆迁安置和制图、评估、规划定点以及前期开发等费用。在进入土地使用权正式出让程序后，高大公司可参与竞买，其权利义务与其他竞买人同等。之后，高大公司便按该协议约定履行其相关垫资义务。2016年6月21日,岳阳新业房地产开发有限公司成立,注册资本为1000万元，股东为原告高大公司与岳阳市盈聚房地产开发有限公司，其中高大公司出资400万元，岳阳市盈聚房地产开发有限公司出资600万元。2016年7月25日，岳阳市盈聚房地产开发有限公司在高大公司的股权变更至被告许文名下。2017年11月20日，原告与被告许文签订《股权及合同权益转让协议书》，协议首部载明原告于2008年下半年就向阳水岸周边旧城改造项目开始准备工作。2011年5月26日，原告与岳阳市土地储备中心签订垫资协议，原告以垫资的形式，参与向阳水岸周边旧城改造项目土地的一级开发，涉及拟出让的土地三宗，规划编号分别为A地块、B1地块和B2地块。2016年8月9日，原告与被告签订《合作协议书》，合意开展股权合作，以新业公司名义受让B2地块的国有建设用地使用权，并于B2地块实施向阳水岸周边旧城改造项目内的房地产项目开发，双方还约定以新业公司名义优先合作开发A地块和B1地块。2016年8月10日，新业公司与岳阳市国土资源局就B2地块订立《国有建设用地使用权出让合同》，新业公司以7210万元的对价受让B2地块使用权。为足额支付土地出让金，双方按出资比例投入合作资金，其中高大公司投入2884万元，许文投入4326万元。双方根据客观情势，拟解除上述合作协议书，终止B2地块的股权合作，改由原告独立开发A地块，被告独立开发B1和B2地块。合同第一条约定，双方确认并同意解除合作协议书，高大公司将标的股份转让予许文或许文指定的第三方，由许文单独持有或者与该第三方合并持有新业公司100%股权，以新业公司的名义独立开发B2地块。标的股权的转让款由高大公司实际支付的B2地块土地出让金2884万元及该地块高大公司预期可得销售利润3400万元两部分组成，合计6284万元。双方约定在本协议订立当日由被告向原告支付1000万元，在标的股权实际交割予被告或被告指定的第三方（工商登记机关实际登记）名下后3个日历天数内支付1884万元，在被告许文取得B2地块商品房预售许可证后30天内向原告支付2720万元股权转让款；B2地块上的房地产开发项目主体结构封顶后7日内，被告向原告支付680万元股权转让款。合同第二条约定，原告将B1地块权益整体作价1600万元转让给被告，被告应于标的股权登记于被告或被告指定的第三方后15个日历天数内一次性付清，原告应在协议签订当日向被告移交所有与B1地块权益相关的法律文件和资料，以及由原告盖章确认的向政府或国土管理部门出具的B1地块权益已经转让予被告的专项被告（该报告由被告起草，原告盖章确认），此后由被告负责履行B1地块后续的征迁垫资义务等。双方还约定违约方向守约方支付违约金500万元；并对双方权利义务作了约定。2017年11月28日，高达公司将其在新业公司的股权过户至岳阳远鹏置业有限公司名下。2017年12月1日，原告分别向岳阳市旧城改造工作办公室、岳阳市土地储备中心及岳阳楼区人民政府向阳水岸周边旧城改造项目建设协调工作领导小组去函，告知高大公司已将B1地块权益已全部移交给新业公司，垫资主体已经变更。被告许文在上述函件下方注明“此文由新业公司拟稿，已收三份。”被告于2019年1月25日取得B2地块商品房预售许可证。2019年2月25日，原、被告签订补充协议，对转让协议书第1.3.3款约定的2720万元股权转让款的支付进行了调整：2019年2月28日前被告向原告支付200万元，3月15日前支付400万元，3月29日前支付720万元，5月1日前支付400万元。自《股权及合同权益转让协议书》签订之日起，被告分别于2017年11月20日付给原告1000万元，2017年11月29日付给原告900万元，12月4日付984万元，12月25日付800万元，2018年1月5日800万元，2019年2月28日付200万元，3月15日付400万元，3月29日付300万元，4月12日付400万元。原告自认被告在签订补充协议后支付了1150万元。之后被告未再付款。另查明，B2地块上的房地产项目（南湖.领域）在2019年6月中下旬便挂出“荣耀封顶”的标语，被告陈述只是为促销打出的标语，项目实际上并未封顶。还查明，被告及新业公司至今未取得案涉B1地块的土地使用权。2018年8月6日，岳阳市岳阳楼区人民政府为消除安全隐患，先行委托新业公司对B1地块施工，目前已施工至正负零。本院认为，本案争议焦点为以下两点，一是被告的反诉是否成立；二是原告与被告签订的《股权及合同权益转让协议书》中第二条约定的内容是否有效。关于被告反诉是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。……”被告提起的反诉完全符合该规定，本院依法合并审理，原告关于被告反诉不成立的理由不成立，本院不予支持。关于原告与被告签订的《股权及合同权益转让协议书》中第二条约定的内容是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉合同第二条约定的内容是关于原告将B1地块权益整体作价1600万元转让给被告，此后由被告负责履行B1地块后续的征迁垫资义务等。双方签订该协议的基础系依据原告与岳阳市土地储备中心签订的《向阳水岸一期住宅区附近改造项目前期开发垫资协议》，原告作为有资质的房地产开发企业成为房地产开发垫资主体当然没有问题，但被告许文作为自然人，并不具备房地产开发资质，《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”原被告签订的《股权及合同权益转让协议书》第二条违反了该规定，且被告许文作为垫资主体并未得到相关部门认可，应认定该约定无效，原告因此取得的1600万元权益转让款应予返还给被告。本案原告与被告签订的《股权及合同权益转让协议书》的其他部分及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。结合双方提供的证据可知，被告付款的条件均已成就（B2地块上房地产项目取得预售许可证和封顶），扣除被告已付部分，被告还应向原告支付剩余股权转让款2250万元（包含在封顶后应付款680万元），再抵扣上述原告应返还给被告的转让款1600万元后，被告尚应付给原告650万元股权转让款。双方约定的被告在项目封顶后7个日历天数内应付的680万元，因原告提供的证据不能证明B2地上项目具体封顶时间，本院酌情确定被告自本院就该案第一次庭审时间（2019年7月15日）起按年利率7.8%（年利率6%上浮30%）承担资金占用期间的利息，利息之和不得超过500万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）许文向原告（反诉被告）岳阳高大房地产开发有限公司支付股权转让款2250万元；二、由原告（反诉被告）岳阳高大房地产开发有限公司向被告（反诉原告）许文返还权益转让款1600万元；上述两项相抵，被告（反诉原告）许文应向原告（反诉被告）岳阳高大房地产开发有限公司支付650万元股权转让款，并按年利率7.8%的标准承担该款自2019年7月15日起至清偿之日止资金占用期间的利息。该款限被告（反诉原告）许文在本判决生效后十日内履行。如逾期，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）岳阳高大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费179300元，保全费5000元，合计184300元，由被告（反诉原告）许文负担；案件反诉受理费58900元，由原告（反诉被告）岳阳高大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 昱人民陪审员  李岳斌人民陪审员  邓淑辉二〇一九年九月十日书 记 员  张 樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。