天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初4566号原告：冀树敏，女，1970年2月21日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。被告：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：田亮，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李艾膛，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司员工。原告冀树敏与被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，后裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告冀树敏、被告嘉华兴业的委托诉讼代理人田亮、李艾膛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冀树敏向本院提出诉讼请求：1.要求判令嘉华兴业支付自2017年11月1日至2019年3月27日已付款利息64153.38元（953363*4.75%÷360*510）及余欠利息（自2019年3月28日至实际交房之日止按银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费用由嘉华兴业承担。事实和理由：双方于2015年11月25日签订《天津市商品房买卖合同》，冀树敏依约付清房款，但嘉华兴业未按约交付房屋。至今涉案房屋仍未达到交付条件，故冀树敏诉至法院。嘉华兴业辩称，请求法院驳回冀树敏的诉讼请求。理由如下：一、双方补充协议第四条已经对主合同第五条进行了整体变更，违约责任应适用补充协议第四条。二、根据补充协议第四条约定，嘉华兴业仅需承担违约金责任，违约金最高额为已付房款的2%，无利息约定。三、因政府政策原因停工302天系不可抗力，应从逾期交房天数中扣除。四、冀树敏主张尚未发生的权利被侵害部分，因未到主张权利之时，故应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对因嘉华兴业执行政府有关部门发布的停工文件而停工的具体天数存有争议，为此嘉华兴业向本院提交下列证据：证据一、天津市政府有关部门下发的停工文件（复印件）20份，证明停工文件要求的停工时间及停工范围。其中停工文件具体包括：文件1、美丽天津一号工程〔2016〕20号《关于立即采取紧急措施应对当前我市大气污染防治严峻形势的通知》，自2016年8月25日至2016年8月31日，共7天，要求在重点区域内土石方作业的全部施工工地（除市政基础设施施工项目和市建委确定的重点工程外），全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输；文件2、美丽天津一号工程〔2016〕27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，自2016年11月15日至2016年12月31日，要求原则上全市所有在建施工项目一律停止施工而停工47天；文件3-4、《关于启动重污染天气应急响应的通知》、《关于终止重污染天气应急响应的通知》自2016年11月24日至2016年12月5日止共计12天，要求因发布重污染黄色预警，启动Ⅲ级应急响应；文件5、蓟一号办发〔2016〕23号《关于停止施工工地冬季施工的通知》自2016年12月12日起因加强施工工地扬尘的控制，全面停止一切室外施工作业和建筑物拆除作业，共计4天；文件6-7、蓟一号办发〔2016〕27号《关于启动重污染天气应急响应的通知》、《市环保局关于做好重污染天气红色预警和Ⅰ级应急响应工作的汇报》要求自2016年12月16日起至2016年12月21日止共计6天，因发布重污染天气红色预警，实施Ⅰ级响应措施，停止全市可能产生大气污染的与建设工程有关的生产活动；文件8-15、《关于启动重污染天气应急响应的通知》、《关于终止重污染天气应急响应的通知》，要求自2017年1月15日起至2017年4月7日期间陆续合计16天，因发布重污染黄色、橙色预警，启动Ⅲ、Ⅱ应急响应；文件16-18、美丽?蓟州一号工程指挥部办公室《关于加强臭氧控制措施的通知》、《关于6月14日至17日期间做好不利气象条件应对工作的紧急通知》，要求自2017年5月24日起至2017年5月27日、2017年6月7日至2017年6月9日、2017年6月14日至2017年6月17日，合计11天，因加强臭氧控制，涉及挥发性有机物排放的全部工业企业以及建筑墙体涂刷装饰、市政道路划线、栏杆喷涂等活动在10点至17点期间一律停产、停工；文件19、蓟建委发〔2017〕34号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》要求自2017年8月25日起至2017年9月10日止（共17天），停止所有施工工地的土石方作业，全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全区混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖；文件20、蓟建委发〔2017〕41号《市建委2017-2018秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案的通知》，要求自2017年10月至2018年3月（6个月），全市建成区内停止各类建筑工程土石方作业、水泥搅拌、浇筑施工。上述文件所要求的停工天数合计302天。证据二、帕提欧二期花园2016年8月8日至2018年3月15日期间施工日志（复印件），证明因执行证据一中的停工文件，嘉华兴业按文件要求的停工期间未进行施工，停工共计302天。冀树敏质证意见如下：对证据一中20份停工文件的真实性予以认可，对停工天数302天不予认可。2017年10月前，涉案42、43号楼主体已完工，剩余工程跟土石方作业无关，2017年10月至2018年3月嘉华兴业未进行土石方作业，故对其提交的文件20的证明目的不认可。在订立合同之前嘉华兴业就应该预见到天气对施工的影响，对政府发布的停工文件也应提前预知，受天气和停工文件的影响不属于不可抗力，商品房销售的当事人是开发商而非施工单位，嘉华兴业应向施工方主张违约责任。因开发商和建筑商有矛盾才导致涉案房屋未交付，与停工文件无关；对证据二真实性不认可，并认为施工日志记载过于整齐，且系嘉华兴业单方制作。综上，冀树敏认为嘉华兴业主张其停工天数302天过长，具体天数要求法院核实。本院综合认证意见为：冀树敏对证据一真实性无异议，本院予以确认。由于嘉华兴业未提供因执行证据一中的文件1所禁止土石方作业而停工的证据，故对其因此停工7天的主张，不予采信；证据一中的文件2要求全市范围内所有在施工程全面停止施工（特许施工除外），期间为2016年11月15日至2016年12月31日，而涉案工程并非特许工程，故对嘉华兴业以此主张停工47天予以采信；证据一中文件3-7所要求的停工期间为2016年11月24日至2016年12月21日，因该停工期间包含在文件2所要求的停工期间之中（2016年11月15日至2016年12月31日），故不应重复计算；证据一中文件8-15要求因发布重污染预警，启动相关应急响应，但未要求全面停工，且在其相应施工日志中记载由于混凝土搅拌站停止生产导致其工程基础打灰停滞，并未记载停止施工，而记载进行现场清理，根据该施工日志记载涉案工程并非直接受停工文件影响而停止施工，故其主张自2017年1月15日至2017年4月7日期间陆续停工共16天，本院不予采信；由于嘉华兴业未提供因执行证据一中文件16-18所禁止涉及挥发性有机物排放相关工程的证据，故对其主张自2017年5月24日至2017年6月17日期间陆续停工11天，本院不予采信；证据一中文件19要求自2017年8月25日起至2017年9月10日止（共17天），停止所有施工工地的土石方作业，全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶，所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全区混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产，站内堆放的散体物料全部苫盖，因该文件涉及停工范围面较广，嘉华兴业主张其在该期间停工17天，符合常理，故本院予以采信；证据一中文件20的要求停工范围能够与嘉华兴业施工日志相互佐证，根据施工日志记载其于2017年10月1日至2018年3月8日期间共计158天执行该文件，故该期间停工158天，本院予以采信。冀树敏不认可证据二的真实性，其主张施工日志系嘉华兴业单方制作，但未提交相反证据佐证，故对施工日志真实性，本院予以采信。综上，关于嘉华兴业因执行政府有关部门发布的停工文件而停工的具体天数问题，由于冀树敏未提供相反证据予以反驳，根据停工文件所要求的停工范围、执行力度及严格程度再结合相应期间的施工日志，本院综合本案全部事实认定如下：嘉华兴业因执行天津市美丽天津一号工程指挥部发布停工指令及政府有关部门的指令，自2016年11月15日至2016年12月31日期间停止施工47天，自2017年8月25日起至2017年9月10日期间停止施工17天，自2017年10月1日至2018年3月8日期间停止施工159天，共计223天，嘉华兴业主张其停工302天，对超出部分，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，冀树敏（乙方）与嘉华兴业（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积122.36平方米，每平米价格为7791.46元，总价款为953363元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。双方签订的《合同补充协议》第四条约定：双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同还约定了双方权利、义务等其他条款。双方合同签订后，冀树敏按约付清房款。嘉华兴业未能如期交房，其因执行天津市美丽天津一号工程指挥部发布停工指令及政府有关部门的指令，自2016年11月15日至2016年12月31日期间停止施工47天，自2017年8月25日起至2017年9月10日期间停止施工17天，自2017年10月1日至2018年3月8日期间停止施工159天，共计223天。冀树敏于2019年3月接到通知后领取涉案房屋钥匙。至一审庭审辩论终结前，涉案房屋未经竣工验收备案，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，双方签订的商品房买卖合同，系其真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。冀树敏按合同约定付清了所有款项，但嘉华兴业未按合同约定将该商品房交付使用，故应承担迟延履行的违约责任。关于嘉华兴业逾期交房违约责任承担问题。双方签订的补充协议第四条是嘉华兴业为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。嘉华兴业作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请对方注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起冀树敏注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了冀树敏在嘉华兴业持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了嘉华兴业自身在持续违约情况下的违约责任，故补充协议第四条的约定无效，嘉华兴业应当按照主合同第五条的约定承担给付已付款利息的违约责任。关于嘉华兴业主张因执行停工文件所停工302天应否从逾期交房天数中扣除的问题。根据双方合同约定，嘉华兴业应于2017年11月1日前向冀树敏交付涉案涉案商品房，但因受政府有关部门发布的停工文件的直接影响，嘉华兴业未能在合同约定时间交付房屋，该迟延履行属于不可归责于双方的情形造成，该期间应免除嘉华兴业相应的逾期交房的违约责任，本案双方签订合同后嘉华兴业受有关停工文件影响，累计停止施工223天，其交房期限可据此顺延223天，故嘉华兴业主张因政策原因停工302天，对其中223天应从逾期交房天数中扣除。关于冀树敏诉讼请求中已付款利息期间计算问题，冀树敏虽于2019年3月领取涉案房屋钥匙，但对涉案房屋不具备交付条件并不知情，冀树敏主张其已付款利息起算日期为2017年11月1日，而按照合同约定应为2017年11月2日，故其利息计算期间应调整为自2017年11月2日起至2019年3月27日止共511天，扣除嘉华兴业因执行政府有关部门发布的停工文件而停工223天后，应为288天，故该期间冀树敏已付款利息应为33177元（953363元×4.35%÷360天×288天），其主张已付款利息64153.38元，对于超出部分，本院不予支持。关于冀树敏主张自2019年3月28日至实际交房之日止已付款利息的诉讼请求，因涉案房屋尚未经竣工验收备案，涉案房屋何时符合交付条件并不确定，冀树敏主张该期间利息损失亦无法确定，故本院不予支持。综上所述，嘉华兴业向冀树敏支付2017年11月2日起至2019年3月27日止（511天），扣除期间嘉华兴业停工天数223天，应为288天的已付款利息33177元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向冀树敏支付已付房款利息33177元；二、驳回冀树敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由冀树敏负担775元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担629元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张彦杰审 判 员  张凌志人民陪审员  杜建红二〇一九年九月二十九日法官助理张潇熠书记员赵爽附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。