四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初2865号 原告：甘其先，男，1968年12月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：李秀群，女，1970年7月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二原告共同委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。 被告：周煦洪，男，1958年11月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师。 被告：四川振越置业有限公司，住所地资阳市车城大道3段139号，统一社会信用代码91512000779838826F。 法定代表人：何政岳。 委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静霞，北京安博（成都）律师事务所律师。 原告甘其先、李秀群与被告周煦洪、四川振越置业有限公司（以下简称四川振越公司）商品房销售合同纠纷一案，资阳市中级人民法院于2019年4月15日立案。2019年5月6日，资阳市中级人民法院以四川振越公司在重整计划执行期间，与该公司有关的诉讼应当按照普通民事案件的管辖原则确定管辖法院为由，作出（2019）川20民初46号民事裁定：本案移送四川省资阳市雁江区人民法院处理。本院于2019年5月24日立案受理，依法适用普通程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告甘其先、李秀群的共同委托诉讼代理人敖冬玲，被告周煦洪的委托诉讼代理人徐宗宪，被告四川振越公司的委托诉讼代理人王静霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘其先、李秀群向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付延迟交付房屋的违约金61,353.6元（以308,000元为基数，按每日万分之三的利率从2015年11月1日起计算至2017年8月26日止）；2.二被告向原告给付25,000元。事实及理由:2015年2月27日，原告与四川振越公司签订商品房买卖合同，约定原告向四川振越公司购买弘乐府公园1號商品房一套（32幢3单元401号），2015年10月31日交房，若出卖人逾期交房超过90日，以已付购房款为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。周煦洪以委托代理人身份在商品房买卖合同上盖章。合同签订后，原告按约支付购房款及维修基金，被告未按约交付房屋。原告于2017年8月26日在房管局协调下采取自救途径接收房屋，并支付25,000元。 2017年9月11日，四川省资阳市中级人民法院（2016）川20民初171号民事判决，确认：案涉房屋所在地的建设用地使用权及其开发建设完毕后的房屋权属均属于周煦洪。被告周煦洪与四川振越公司在2007年7月10日签订了《项目承包开发合同》，被告周煦洪借用四川振越公司的资质进行房地产项目开发，双方系挂靠关系。 原告认为，其与四川振越公司签订的合同真实有效，被告四川振越公司未按照合同约定履行交房义务，应当按照合同约定向原告支付违约金及相关费用。周煦洪与四川振越公司系挂靠关系，应共同承担民事责任。原告为减少损失，在房管局协调下采取自救措施所产生的25,000元费用，被告应向原告给付。原告特诉至法院请求达诉讼目的。 被告四川振越公司辩称，弘乐府·公园1號工程权利和义务的享有者是周煦洪，四川振越公司不是适格被告，不应当承担交付房屋和支付违约金的责任。四川振越公司已进入重整计划执行阶段，债权人未按照破产法的规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利。原告应在合同约定的交房日期起两年内向被告主张权利，其诉请已经超过诉讼时效。 被告周煦洪辩称，周煦洪不是本案的适格主体，不是合同的相对人，不应承担合同所约定的违约责任。周煦洪与四川振越公司之间的《项目承包开发合同》，系内部协议，不能作为原告向周煦洪主张权利的依据。四川振越进入破产程序，部分业主成立自救委员会，为自救放弃主张相关权利。周煦洪与管理人签订协议后，向业主提出了补偿方案，业主自救垫付的款项周煦洪承诺退还，房屋100平方米以内补偿业主10,000元，房屋100平方米以上的补偿业主15,000元。并依据该方案与部分业主达成协议。原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提交的资阳市中级人民法院（2016）川20民初第171号民事判决书、商品房买卖合同及补充协议、收据、银行汇款凭证、风险告知书及承诺书、资阳市中级人民法院（2017）川20破2号之六民事裁定书、本院（2019）川2002民初2772号民事裁定书，其形成合法、客观真实，且与本案具有关联性，对其证据效力本院予以确认并在卷佐证。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，查明案件事实如下：2015年2月27日，原告与四川振越公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买四川振越公司开发建设的弘乐府公园1號32幢3单元401号房屋，建筑面积83.42平方米；房屋总价308,000元；付款方式为一次性付款；交房时间为2015年10月31日；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。原告按照合同约定向被告支付了购房款，至今案涉房屋未竣工验收，被告未按照合同约定向原告交付房屋。原告于2017年8月26日在房管局协调下采取自救途径接收房屋，原告支付了自救费25,000元。 2017年9月11日，四川省资阳市中级人民法院（2016）川20民初第171号民事判决，确认二被告2007年7月10日签订的项目承包开发合同有效，案涉房屋所在地的建设用地使用权及开发建设完毕后的房屋权属均属于周煦洪。 2017年4月，资阳市中级人民法院受理四川振越公司破产重整一案。2017年10月25日，四川振越公司管理人与周煦洪签订弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书，约定继续履行项目承包开发协议，由周煦洪按照协议约定完成案涉房屋后续施工至达到交付条件并清偿弘乐府项目涉及的所有债务，包括但不限于工程款、材料款、借款、担保债务、业主逾期交房补偿款等。2018年11月13日，四川省资阳市中级人民法院作出（2017）川20破2号之六民事裁定，批准四川振越公司重整计划，终止四川振越公司重整程序。 本院认为，关于被告主体问题。资阳市中级人民法院（2016）川20民初第171号民事判决书已经确认案涉房屋所在地的建设用地使用权及其开发建设完毕后的房屋权属均属于周煦洪，周煦洪借用四川振越公司资质进行案涉房产开发。原告购买房屋时，四川振越公司和周煦洪并未告知原告上述情况，且2017年10月25日，四川振越公司管理人与周煦洪协议约定周煦洪继续履行双方签订的项目承包开发合同，现在原告要求名义开发商和实际开发商承担责任并无不妥。四川振越公司破产重整计划执行中，依照《中华人民共和国企业破产法》第九十二条“经人民法院裁定的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。”的规定，原告不得在四川振越公司重整计划执行期间行使权利。故原告要求四川振越公司承担民事责任可通过破产重整程序另行主张权利。 关于逾期交房违约金问题。原被告双方签订的商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金，该约定对原被告双方均具有约束力。被告认为原告主张的违约金过高，请求依法予以调整。本案所涉及的弘乐府公园1号商品房开发项目因受开发商四川振越公司破产影响而陷入困境，在破产重整过程中，周煦洪根据其与管理人签订的《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》继续开发，避免了损失进一步扩大。处理民事纠纷，应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡；针对本案涉及事项，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其违约责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋的情形出现。本院综合考虑、平等保护当事人的合法权益，结合当事人过错程度，对原告涉本案购买商品房被告逾期交付房屋违约金酌情确定为10,000元。 关于原告采取自救措施所产生25,000元费用问题。被告未能按约定向原告交付房屋构成违约，原告为了防止损失继续扩大，在政府相关部门协调下，采取自救措施，其行为是妥当的。被告周煦洪自愿承担原告采取自救措施所产生的费用符合法律规定，本院予以肯定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告周煦洪于本判决生效之日起十日内向原告甘其先、李秀群支付逾期交房违约金10,000元； 二、被告周煦洪于本判决生效之日起十日内向原告甘其先、李秀群给付25,000元； 三、驳回原告甘其先、李秀群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1959元，由被告周煦洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  徐 旭 审 判 员  韩志华 人民陪审员  于 雁 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  鄢丽芸