贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终1370号上诉人（原审原告）：顾维平，女，1979年11月16日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：顾从平（系顾维平之兄），男，1977年6月28日生，彝族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审被告）：贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路南侧、建兴路西侧，统一社会信用代码：91520200666963524K。负责人：何金澄，系该公司董事长。上诉人顾维平因与被上诉人贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾维平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清进而导致判决错误。首先，一审法院对上诉人主张被上诉人为其办理房屋产权转移登记手续并交付产权证的诉请，经法院向六盘水市不动产登记中心查询，因被上诉人未申请办理首次登记，涉案房屋不具备办理分户的不动产转移登记条件，对于该诉请一审法院不予支持。但是，本案涉案小区不能办理房屋产权首次登记的原因涉及公众利益，对于该原因一审法院应当予以审查。一审认为被上诉人没有向房产中心申请产权分割，导致不能办理产权证，但未查明被上诉人为什么没有向产权中心申请。因此，请法院查明被上诉人没有申请产权分割的原因，依法作出裁判。其次，在本案中，商品房买卖合同系由被上诉人提供，逾期办理房屋产权证的违约金仅为万分之0.02。在一审庭审中被上诉人提交了2012年6月4日情况说明、2012年2月27日报告、2012年8月28日报告、2012年11月5日汇报材料，已证明其逾期交房及逾期办理房屋产权证系因政府原因导致其无法按期履行合同。但是，上述材料恰能证明在2012年11月5日前，被上诉人是知道其在涉案房地产开发中是存在很多问题的。在被上诉人明知上述情况下，仍在2012年12月19日与上诉人签订了《商品房买卖合同》，且在签订合同时未告知上诉人存在上述事实，并约定了极低的逾期交房及逾期办理房屋产权证违约金。上诉人认为，被上诉人在签订《商品房买卖合同》时已经预见到自己违约的事实，进而在提供格式合同时将逾期办理房屋产权证的违约金约定仅为每日万分之0.02，以降低其违约成本。而一审法院恰恰支持了被上诉人预谋的违约，在该案中完全充当了违约者保护神的角色，视合同法中“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定为无物。2、一审法院适用法律错误进而导致判决错误。在本案中，上诉人因与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过低（日万分之0.02），而诉请人民法院对违约金进行调整并按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》的约定，被上诉人为上诉人办理房屋产权证在没有违约情况下的期限为2015年8月14日，若上诉人在该期限取得房屋产权证其因房屋价格上涨即可获得利益，因被上诉人至今仍逾期办理房屋产权证导致上诉人无法获得上述利益即为上诉人的损失。按照合同法第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人要求按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房违约金，完全符合该法律规定。贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司辩称，首先，一审认定事实清楚。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项对违约责任及违约金的计算方式作了明确具体的规定，该约定未违反法律，同时上诉人未提交任何证据证明因权证延期造成其任何经济损失。答辩人承认存在逾期办证的违约事实，并对原因作了充分说明，也表示了遗憾和无奈。其次，一审适用法律正确。案涉《商品房买卖合同》是根据六盘水市住建局和钟山区工商局审查备案的示范文本签订，签订时有关违约责任及计算方法是双方真实意思表示。商品房的功用在于居住的使用价值，上诉人在购买房屋后一直在使用该房，权证的延期没有造成其任何实际损失。关于转卖实现涨价利益问题完全是上诉人单方设想，需要特别指出的是答辩人一直在主动和解的过程中表明如果她出卖并有合适的买主，愿意并能够帮助其办理该房的预产权转移。答辩人认可依合同承担违约责任，也正在向政府有关部门反映情况尽快办理权证。综上，一审认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。顾维平向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告所购买的房屋办理房屋产权转移登记手续，并将产权证书交与原告；2、判令被告以人民币469688.18元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定，自2015年9月1日起至实际将相关房屋产权证书交付原告之日止计付违约金，暂算至2019年2月15日为96282元；3、判令被告支付自2014年3月31日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金35662.38元（按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定计算）；4、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月19日，原告顾维平（买受人）与被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人将位于六盘水市钟山区房屋一套出售给买受人，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4195.14元，总价款469688.18元。买受人于签订合同之日交付首期房款282688.18元，余款187000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于商品房交付之日起500个工作日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起至180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。另原、被告在同日签订的《补充协议》中约定：如因不可抗力因素或下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任：因国家、地方政策影响或政府原因停工等政府行为或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的。合同签订后，原告顾维平按合同约定支付被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司购房款469688.18元。2015年6月30日，被告将该商品房交付给原告使用。2016年3月23日，被告已支付原告逾期交房违约金7478元。现因被告未为原告办理房屋产权转移登记手续，也未支付原告逾期办证违约金，故原告诉至法院。一审法院认为，本案案由应为商品房销售合同纠纷。原告顾维平与被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。对原告主张被告为其办理房屋产权转移登记手续并交付产权证书的诉请，经向六盘水市不动产登记中心查询，因被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司未申请办理首次登记，故该房现不具备办理分户的不动产转移登记条件，故对原告主张被告为其办理房屋产权转移登记手续并交付产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待该房可办理产权转移登记时再主张权利。对原告主张被告自2015年9月1日起至2019年2月15日，以购房款469688.18元为基数，按中国人民银行逾期贷款罚息利率，支付逾期办证违约金96282元的诉讼请求，现原告顾维平已依照合同约定支付了购房款，被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司应在约定的期限内为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，然而被告未在约定的期限内办理并交付商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方在商品房买卖合同中约定被告承诺于商品房交付之日起500个工作日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之0.02的违约金，现原、被告均认可该房于2015年6月30日交付给原告，按年工作日250天（365天-休息日104天-法定节假日11天），故被告违约时间应自2017年6月30日开始起算，其应自该日起支付原告违约金，故原告主张的逾期办证违约金应自2017年6月30日计算至2019年2月15日，按双方合同约定的日利率万分之0.02计算，则被告应支付原告逾期办证违约金为558.93元（469688.18元×0.02÷10000×595天），故对原告主张被告支付其逾期办证违约金558.93元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的逾期办证违约金超出部分，不予支持。2019年2月16日至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金仍按此标准计算。对原告主张应按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，因原、被告在合同中对违约金计算方式已作约定，故对原告主张按上述标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。对被告辩称系因政府相关部门的原因导致未能办理产权证，其不应承担违约责任的辩称理由，因被告提交的政府部门的相应证据形成时间均为其与原告签订《商品房买卖合同》之前，但其与原告签订合同时仍自愿与原告约定办证期限，其并未提交证据证明在签订合同之后系因相关部门的原因导致不能按期办理产权证，该商品房买卖合同对双方当事人均具有法律约束力，故对被告的该辩称理由，不予采信。对原告主张被告支付自2014年3月31日至2015年6月30日的逾期交房违约金35662.38元的诉讼请求，因原告认可其已收到被告支付的逾期交房违约金7478元，对逾期交房违约金双方已履行完毕，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司于判决生效后十日内支付原告顾维平逾期办证违约金558.93元（按日利率万分之0.02计算）；2019年2月16日起至被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金仍按此标准计算；二、驳回原告顾维平的其他诉讼请求。案件受理费2938元，因适用简易程序减半收取1469元，由原告顾维平负担1459元，由被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司负担10元。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人要求办理所购买房屋的产权转移登记手续并交付产权证能否支持；2、上诉人要求以469688.18元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定，计付自2015年9月1日起至实际将相关房屋产权证书交付之日止违约金能否支持；3、上诉人要求被上诉人支付自2014年3月31日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金35662.38元（按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定计算）能否支持。关于争议焦点一，上诉人顾维平诉请要求办理所购买房屋的产权转移登记手续并交付产权证，经一审法院向六盘水市不动产登记中心函询，因贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司未申请办理首次登记，故该房暂不具备办理分户的不动产转移登记条件，故一审驳回顾维平的该项诉讼请求。上诉人顾维平上诉主张，一审法院未查清被上诉人未向产权中心申请办理首次登记的原因，作出裁判错误。经查，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，承担相应的违约责任，即在案涉房屋未办理产权转移登记手续前，被上诉人仍应承担支付违约金的违约责任，因现在不能办理案涉房屋的产权转移登记手续，一审法院对上诉人的该项诉请留有诉权，上诉人可待该房可办理产权转移登记时再主张权利，故顾维平的该项上诉请求不能成立。关于争议焦点二，上诉人顾维平主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金仅为日万分之0.02过低，要求按中国人民银行逾期贷款罚息利率支持其2015年9月1日起至2019年2月15日的逾期办证违约金96282元。因双方在合同中对违约金计算方式已作约定，且现在上诉人顾维平不能举证证明约定的违约金低于其造成的损失，故对上诉人主张按上述标准计算违约金的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点三，因上诉人顾维平已收到被上诉人支付的逾期交房违约金7478元，对逾期交房违约金双方已履行完毕，故顾维平的该项上诉请求不成立，应予以驳回。综上所述，顾维平的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2939元，由上诉人顾维平负担。本判决为终审判决。审判长  王秋红审判员  瞿继红审判员  高良萍二〇一九年九月十九日法官助理罗先勇书记员姚梦龙