广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10779号上诉人（原审原告）：李国昌，男，汉族，1990年9月30日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：张晓芝，女，汉族，1990年1月14日出生，住广东省佛山市南海区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：招丽贞，广东邦南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：任嘉骏，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：任嘉骏，广东华法律师事务所律师。上诉人李国昌、张晓芝、佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金6224.96元予原告李国昌、张晓芝；二、被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李国昌、张晓芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1232.45元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用1232.45元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。”李国昌、张晓芝不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，增加判决为粤海通公司、长华公司连带支付李国昌、张晓芝逾期交房违约金109974元（以购房总价1152771元按日万分之三自2018年2月1日起计算至2018年12月15日）；2.本案诉讼费用由粤海通公司、长华公司负担。事实与理由：一、一审判决关于逾期交房违约金起算时间认定错误，逾期交房时间应自2018年2月1日起算。首先，双方签订的商品房买卖合同约定的交付时间、交付条件、查验内容、保修项目等均是针对毛坯房，与装修部分无关，故按照约定的毛坯交房时间、毛坯交房条件主张逾期交付违约金合情合理合法。其次，李国昌、张晓芝一直有要求粤海通公司履行交房义务，甚至上访至政府部门。2018年3月，政府部门向粤海通公司下发停止室内装修施工的通知，李国昌、张晓芝清楚知悉涉案房屋未能按期办理竣工验收备案证明文件和测绘报告，未达到交付条件，故按照约定有权拒绝收楼。二、一审判决关于逾期付款、顺延交房的认定错误。涉案《补充协议》第四条第五点应为无效条款，该条款加重了买受人的付款责任，限制了买受人无法控制的银行放款期限，应为无效条款。且如买受人申请的是住房公积金贷款，则一般都是超过60天，粤海通公司以案外人贷款机构的放款时间要求买受人承担违约责任，于理不合。再者，依照一般交易习惯，《补充协议》应设定一个银行逾期放款让买受人补救的方法，但涉案《补充协议》直接认定买受人违约，限制买受人应有的权利。另外，一审法院采信粤海通公司提交的《国内支付业务收款回单》，该回单仅是业务记账的凭证而非银行放款的时间证明。退一步讲，即便银行放款存在逾期，但买受人已支付首期房款，则应以剩余部分银行贷款计算逾期放款违约金而非购房总价，更不应该在违约金中顺延抵扣。且就李国昌、张晓芝是否存在逾期付款违约情况，粤海通公司应另案主张，并举证证明李国昌、张晓芝存在迟延申请贷款的事实，否则李国昌、张晓芝不应向其承担逾期付款违约责任。针对李国昌、张晓芝的上诉，粤海通公司、长华公司辩称，一、一审判决认定《委托装修协议》约定的精装修交房时间为约定交房时间与事实相符。李国昌、张晓芝既要求粤海通公司履行交付毛坯房又要求履行交付精装修的义务，以及其要求就装修问题提供整改服务等行为，均等同于以其确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，故履行交付义务的标准应以精装修房为准。二、李国昌、张晓芝并未向粤海通公司催收毛坯交房。本案中，与李国昌、张晓芝交易的对象是粤海通公司，如李国昌、张晓芝认为粤海通公司未履行交付义务，则其应直接向粤海通公司催告而非向有关部门投诉，且李国昌、张晓芝亦没有提供任何证据证明其曾向粤海通公司催告。李国昌、张晓芝提交的向有关部门催告的证据系其他栋业主向有关部门投诉的材料，不能将其他业主的行为视为李国昌、张晓芝的行为。三、李国昌、张晓芝逾期支付房款余额，粤海通公司有权顺延交房时间。李国昌、张晓芝与粤海通公司签订的《补充协议》中约定以出卖人实际收到贷款机构转入买卖人按揭贷款时间为准，否则出卖人有权顺延交付期限且不承担违约责任。李国昌、张晓芝作为有民事行为能力的成年人，在签订《补充协议》时知道或者应当知道该情况，并应当及早办理贷款申请手续。四、李国昌、张晓芝要求粤海通公司支付违约金利息没有法律依据。逾期违约金系不断变化的债务，在违约金金额未固化的情况下，李国昌、张晓芝主张迟延支付违约金的利息缺乏法律依据，应予以驳回。五、长华公司并非本案适格被告，本案的商品房买卖合同的主体是李国昌、张晓芝与粤海通公司，长华公司既非合同一方，也未参与讼争房屋买卖活动，亦不存在法律规定的股东禁止行为，故不应承担逾期交房违约金。六、粤海通公司一审提出管辖权异议是行使诉讼权利，本案诉讼费用应按照法院支持的诉讼请求的比例承担。粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第一项为粤海通公司仅需支付违约金4149.98元；2.本案全部诉讼费由李国昌、张晓芝负担。事实和理由：一、粤海通公司与李国昌、张晓芝在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%，李国昌、张晓芝从没有提出显失公平，也没有起诉要求撤销，故该约定符合意思自治原则，双方理应遵守，违约金应以总价款的2%为限。二、涉案《补充协议》第九条第二点约定90天内的违约金为每日0.02%，该约定合法有效，应予以采用。三、涉案《补充协议》中约定变更交付条件为五方验收合格，该条款没有违反法律的强制性规定，双方应以五方验收合格作为交付条件认定粤海通公司是否存在违约及违约日期。四、粤海通公司一审时提出管辖权异议是民事诉讼法赋予的当事人的正当权利，不属于诉累，也是粤海通公司争取准备证据的唯一方法，法院不应剥夺，一审法院关于诉讼费负担比例的认定有误。针对粤海通公司的上诉，李国昌、张晓芝辩称，一审法院关于涉案《补充协议》中存在多项格式条款的认定适用法律正确，粤海通公司的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回粤海通公司的上诉请求。针对粤海通公司的上诉，长华公司述称，同意粤海通公司的上诉意见。二审期间，李国昌、张晓芝提交了1.信息披露；2.佛山12345的反馈。粤海通公司、长华公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审核，本院认为李国昌、张晓芝提交的证据无原件核对，粤海通公司亦不予确认，且李国昌、张晓芝提交的证据不影响本案的处理，故不能作为本案的定案依据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定；3.粤海通公司是否可以因李国昌、张晓芝逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与李国昌、张晓芝《补充协议》约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的“五方验收”来认定其是否逾期交房缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，经查，粤海通公司与李国昌、张晓芝在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且李国昌、张晓芝亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题，粤海通公司与李国昌、张晓芝的《补充协议》中明确约定李国昌、张晓芝需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，李国昌、张晓芝申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，故根据《补充协议》约定粤海通公司可以顺延交房时间。李国昌、张晓芝申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是李国昌、张晓芝的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了付款时间和逾期付款的处理方法，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果李国昌、张晓芝违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重李国昌、张晓芝责任的情形，故该条款无效。李国昌、张晓芝在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，李国昌、张晓芝、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2549.48元，由李国昌、张晓芝负担2499.48元，佛山市粤海通房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇一九年九月二十六日法官助理 蔡岱燐书 记 员 陈 颖