贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初929号原告曾祥林，男，1957年6月12日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托代理人（特别授权）陈胜华，男，贵州本芳律师事务所律师。委托代理人（一般授权）张兰，女，贵州本芳律师事务所律师。被告刘兰英，女，1970年4月25日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托代理人（特别授权）葛江，男，1968年6月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。原告曾祥林与被告刘兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2018年9月3日作出(2018)黔0523民初1956号民事判决，原告曾祥林不服提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院经审理后于2018年11月26日作出(2018)黔05民终4032号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院重审立案后依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告曾祥林及其委托代理人陈胜华、张兰，被告刘兰英及其委托代理人葛江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祥林向本院提出诉讼请求：依法判决被告刘兰英协助将对位于金沙县张家湾砖混房屋的房屋所有权及国有土地使用权办理过户登记手续予原告曾祥林，协助原告取得金沙县张家湾砖混房屋的不动产登记权属证书，继续履行合同。事实和理由：被告刘兰英因经营业务对外借款融资，欠赵某20万元、吴某50万元、潘应坤40万元，王瑞20万元，共计130万元不能归还，遂与原告曾祥林协商，将其房屋出卖予原告，原告将购房款受托代付其债权人，以完成交付。2014年10月24日原告曾祥林与被告刘兰英签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方（刘兰英）系合同项下房屋的所有权人，甲方自愿将房屋出卖给乙方（曾祥林）。本合同所称的房屋是指位于金沙县，前抵河边，后抵前大定村（现长征村）抽水房，左抵周忠兰房屋，右抵公共排水沟。该房屋建筑面积约为276平方米，本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让，在办过户手续时甲方有义务协助乙方办理土地及房产权属证书，无条件提供需要的一切证件等相关手续。房屋交易总价为人民币1060000元，本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。甲乙双方同意在房屋交付和合同签订之日全款支付房款，不欠分文。本合同自双方签订起生效，产生法律效力，如任何一方违约，按购买总款50%的违约金赔偿对方，所产生的一切不良后果及经济损失由违约方负全部责任。合同签订后，原告遂按照被告刘兰英的要求，代被告刘兰英支付了其所欠的130万元欠款。赵某、吴某、潘应坤、王瑞收到原告曾祥林的代还款后，均向原告出具了“今收到曾祥林给刘兰英支付欠款”的收条，并将借条原件退还被告刘兰英。刘兰英因此也向原告曾祥林出具了收到购房款106万元的收款凭证。因原告与被告刘兰英的房屋买卖款仅为106万元，原告代被告刘兰英支付了130万元的借款，多支付了24万元，在被告刘兰英支付1万元现金的情况下，剩余的23万元即为被告刘兰英对原告曾祥林的借贷款，遂向原告曾祥林出具了23万元的借条，并以被告刘兰英名下的宝马车（车牌号：渝85Ａ820）作为还款抵押。尔后，被告刘兰英将房屋移交给原告，原告耗资30余万元，对该房屋进行了装修，并居住至今。此间，原告要求被告刘兰英协助办理房地产权属登记过户手续，但被告刘兰英一直以其登记证件遗失推诿。期间，被告刘兰英因差欠债务，一度下落不明。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”，据此，原告曾祥林与被告刘兰英所签订的房屋买卖合同，原告曾祥林已经支付全部价款，并已经事实接受了房屋交付，虽然未办理产权过户登记手续，但不影响合同的效力，双方之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,被告刘兰英未依法将涉案房屋、土地的产权过户登记予原告，应当承担继续履行的违约责任。目前，国家颁布实施了《不动产登记暂行条例》及其实施细则，被告刘兰英负有协助原告办理、完成统一的不动产登记权属证书的义务。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告如前诉请。被告刘兰英辩称，房屋买卖关系不成立，双方所签订的买卖合同是受原告逼迫产生的，不是被告的真实意思表示。原告也没有支付106万给被告，被告也没有移交房屋给原告。欠赵某、吴某、潘应坤、王瑞四人的借款共计130万元被告是还清了的。23万元是利息不是借款，是被告从金沙县顺通汽车贸易有限公司的账户上打给潘应坤的，当时没有收回借据。所以买卖关系无效，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告曾祥林为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、身份证复印件。拟证明原告主体资格信息。经质证，被告无异议。2、房屋买卖合同、刘兰英2014年10月24日收条、孙某调查笔录、杨某调查笔录。拟证明原、被告之间发生有真实的房屋买卖法律关系事实，原告已经支付完106万元全部购房款，履行完毕支付购房款义务，且双方是基于自愿的真实意思表示签订的房屋买卖合同，原告未有任何对被告的人身和财产安全进行威胁与强迫的语言或行为，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，2014年10月24日签订《房屋买卖合同》，合同签订时孙某、杨某、潘应坤、赵某作为在场见证人签字。经质证，被告对房屋买卖合同有异议，认为不是被告的真实意思，合同不是在张家湾签订的，当天也没有支付106万元房款，合同上的证人是假的，当时也没有人在场，且涉及四至界畔也没有人在场，该合同无效；对收条有异议，收条与被告卖房没有关系，潘长生与原告是何关系不知道，被告没有收到106万元；被告认为孙某和杨某是假的证词，当时并不在场。3、借款协议、刘兰英2013年12月22日收条。拟证明被告与赵某、吴某、潘应坤和王瑞之间发生有真实的借款法律关系事实。经质证，被告对借款协议有异议，因借款被告对潘应坤、赵某、王瑞的已经偿还清楚，不存在还欠原告130万元；对收条有异议，时间是2013年12月22日，这些款项早已还清，且与原告所说2014年10月24日的买房无关，达不到原告的证明目的。且原告没有提供原件予以核实，不能作为证据使用。4、赵某调查笔录及银行打款单。拟证明被告与赵某之间发生有真实的借款法律关系事实。经质证，被告有异议，认为笔录是假的，不能证实本案真实情况，买房时间是2014年10月24日，打款时间是2013年6月22日。5、吴某调查笔录及银行打款单。拟证明被告与吴某之间发生有真实的借款法律关系事实。经质证，被告认为笔录是假的，不能反映买卖关系和借款关系，借款时间和买房时间相矛盾。6、潘应坤调查笔录及银行打款单。拟证明被告与潘应坤之间发生有真实的借款法律关系事实。经质证，被告认为笔录是假的，买房时间是2014年10月24日，打款时间是2013年6月22日。7、借款协议、刘兰英2014年10月24日收条、赵某收条、吴某收条、潘应坤收条、曾祥林转款凭证。拟证明原告按照被告的要求，代替其清偿106万元欠款的事实以及已经全部履行完毕支付房款的义务。经质证，被告对证据真实性有异议，认为是假的。8、装修收据及照片。拟证明涉案房屋已由原告合法占有，被告已对原告完成的事实交付，原告已于2015年3月开始对案涉房屋进行装修添附，并实际占有居住4年之久。经质证，被告认为装修票据属于白条，与本案无关联；照片不能证明被告交付房屋给原告使用。9、证人孙某、吴某、赵某、杨某、潘应坤出庭作证的证言。拟证明原告与被告基于平等自愿的意思自治，签订房屋买卖合同，合法有效，且原告已通过代被告清偿其差欠证人吴某、潘应坤、赵某及王瑞借款的方式，履行完毕支付房款的义务，同时证明证人的《调查笔录》中所陈述的内容系真实意思表示并对证言的真实性负责。经质证，被告对证人孙某、吴某、赵某、杨某、潘应坤的证言均有异议。10、2019年3月16日曾祥林与刘兰英、姚萍案外人执行异议之诉的二审庭审质证调查笔录。拟证明在该笔录第四页至第八页中刘兰英表示对涉案2013年12月22日出具的借条、2014年10月24日出具的106万元收款单及23万元借条、房屋买卖合同的真实性均无异议，只是其有关解释与客观事实不符而已；刘兰英与赵某、潘应坤除了涉案的130万元的借贷关系外，另发生了多笔民间借贷，刘兰英抗辩主张的对赵某、潘应坤的还款是偿还本案借款130万元之外的借款，与本案无关。经质证，被告对证据无异议，但认为达不到原告证明目的，不能证明买卖房屋的真实性。实际借款只是第一笔，原告陈述的后面多笔借款实际是利息加本金所转的，并不是新的借款。被告刘兰英为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据：1、（2015）黔金民初字第1680号民事调解书。拟证明赵某所说的是假话及原告同被告房屋买卖关系不成立的事实。赵某与被告的借款是20万元，被告偿还了10万元还欠10万元，赵某向法院起诉的事实。该20万元时间是2015年1月23日，调解事实说明原告并没有替被告偿还债务。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能达到其证明目的。该笔借贷发生的时间是2015年1月23日，原告代被告偿付赵某的借款指向的是2013年6月22日实际打出，2013年12月22日续借的20万元，所以与本案借贷事实与代偿款无关联性。2、（2018）黔0523执异11号执行裁定书。拟证明被告对于原告所说的债务已经偿还了部分，并不欠130万元，且买卖房屋不是被告的真实意思，是逼迫无奈之下所签，买卖关系不成立，原告向执行局提供的证据收条复印件等均是2014年10月产生，与证人所说时间不吻合，说明证人作的是伪证。经质证，原告对证据真实性无异议，达不到被告证明目的。被告在执行异议之诉中表达和原告签订的房屋买卖合同是被迫签订的，但并未举证证明；原告提供给执行局的收件时间是2014年10月，正是因为原、被告签订房屋买卖合同后，原告代被告偿还了上述四个债权人的借款后，四个债权人向原告出具的收条，正好印证了原告与被告有房屋买卖交易的事实。3、单据4张。拟证明赵某的借款原告没有偿还，被告在2014年9月9日、11月11日、11月23日又打款还潘应坤债务的事实，原告没有进行偿还被告欠潘应坤借款的事实。经质证，原告对证据真实性无异议，2014年8月22日由于赵某与被告还有其他借贷关系，这笔款项并不指向2013年6月22日打给被告的20万。原告代被告偿还潘应坤的本金是50万，潘应坤也证实被告对利息是支付完毕的。2014年9月9日被告以公司付给潘应坤的51万是另外发生由会计担保的那笔，与本案原告代被告偿还潘应坤2013年的50万不是同一笔；2014年11月11日以公司打给潘应坤的7万与本案原告代为偿还的借款50万无关系；被告打款2.7万元应当是被告付给潘应坤的利息，与本案也无关联性。加之潘应坤也提到被告与其还有其他民间借贷，所以达不到被告的证明目的。本院对证据的分析与认定：对原告曾祥林提供的第1、10组证据，经被告质证无异议，本院予以确认；第2-9组证据，能相互佐证本案事实，本院对其真实性予以确认。对被告刘兰应提供的1-3组证据，经原告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月24日，原告曾祥林与被告刘兰英签订《房屋买卖合同》，合同内容约定：“卖方：刘兰英（甲方）。买方：曾祥林（乙方）。鉴于为了买卖的公正、公平，经甲、乙双方协商，特订立此合同。一、甲方系合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处理已征得该房屋相关权利人的同意。二、甲方自愿将房屋出卖给乙方。三、乙方自愿购买上述房屋。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，甲、乙方双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订合同，以资双方共同信守执行。第一条，甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权，并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权、债务纠纷。第二条，房屋的座落、面积情况：1、本合同所称的房屋是指位于金沙县，前抵河边，后抵前大定村（现长征村）抽水房，左抵周忠兰房屋，右抵公共排水沟。2、该房屋建筑面积约为276平方米。3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让，在办过户手续时甲方有义务协助乙方办理土地及房产权属证书，无条件提供需要的一切证件等相关手续。第三条，房屋交易总价为人民币壹佰零陆万元整（1060000.00元），本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。第四条：甲乙双方同意在房屋交付和合同签订之日全款支付房款，不欠分文。……第六条，本合同自双方签订起生效，产生法律效力，如任何一方违约，按购买总款50%的违约金赔偿对方，所产生的一切不良后果及经济损失由违约方负全部责任。卖方刘兰英签名捺印，买方曾祥林签名捺印，在证人孙某、潘应坤、杨某、赵某、粟远容签名捺印。”同日，被告刘兰英向原告曾祥林出具《收款单》，载明：“收到潘长生、曾祥林购房款人民币大写壹佰零陆万元￥1060000.00元。”双方并签订《借款协议》，协议载明刘兰英向曾祥林借款23万元，约定每月利息按3%支付，于2015年元月24日一次性还清，并以刘兰英名下的宝马渝85Ａ820作价23万元作借款抵押。刘兰英向曾祥林出具《收条》载明收到曾祥林现金23万元。《房屋买卖合同》签订后，原告曾祥林即对该房屋进行装修使用至今，但双方未办理房屋变更登记手续。2016年1月12日，本院依据已发生法律效力的（2015）黔金民初字第2031号民事调解书，受理姚萍申请执行刘兰英、金沙县顺通汽车城贸易有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院于2016年5月26日依法查封刘兰英的金沙县房屋（产权证号为金房权证金府房字第××号），并张贴查封公告。该裁定下达后，曾祥林提出执行异议。本院受理后于2018年5月21日作出（2018）黔0523执异11号裁定书，驳回曾祥林的异议申请。2018年6月7日，原告曾祥林以被告刘兰英因经营业务对外借款融资同，欠赵某20万元、吴某50万元、潘应坤40万元、王瑞20万元共计130万元不能归还，遂与原告商议，将其房屋出卖给原告，原告将购房款受托代偿上述四人，被告已将房屋移交原告装修使用为由，诉至本院请求支持其如前诉讼请求。另查明，2013年12月22日，潘应坤、赵某、王瑞、吴某与刘兰英、姚刚达成《借款协议》，约定刘兰英、姚刚因做生意用自己名下的所有财产作借款抵押向潘应坤、赵某、王瑞、吴某借款130万元，还款日期2014年10月22日一次性还清，每月利息按3%付给。当日刘兰英、出具《收条》载明：“今收到潘应坤、赵某、吴某、王瑞现金人民币大写壹佰叁拾万元，小写（1300000.00元）。”2014年10月25日赵某出具《收条》，内容载明：“今收到曾祥林给刘兰英付借款贰拾万元（20万元），注现金支付。”，2014年5月22日吴某出具《收条》，内容载明：“今收到曾祥林给刘兰英还借款（50万元）伍拾万元，注其中30万元是由银行转账，20万元是现金支付。”2014年10月29日潘应坤出具《收条》，内容载明：“今收到曾祥林给刘兰英支付欠潘应坤借款（肆拾万元）400000.00元。”。再查明，本院（2015）黔金民初字第1680号民事调解书中载明：金沙县顺通汽车城贸易有限公司的法定代表人刘兰英以公司名义，于2015年1月23日向赵某借款人民币20万元，约定还款日期为2015年3月23日，刘兰英于2015年5月13日偿还了10万元，余款10万元及利息赵某于2015年9月7日起诉，经本院主持调解达成“由金沙县顺通汽车城贸易有限公司于2015年9月30日前归还赵某借款10万元”的调解协议。还查明，金沙县顺通汽车城贸易有限公司通过银行转账于2014年9月9日支付潘应坤51万元（付款用途还款）、2014年11月11日支付潘应坤7万元（摘要为货款）、2014年11月23日支付潘应坤2.7万元。被告刘兰英于2014年8月22日转账支付赵某10万元。本院认为：根据原告的诉称以及提供的证据显示，被告刘兰英与赵某、吴某、潘应坤、王瑞之间发生的民间借贷关系，双方签订的《借款协议》及《收条》形成于2013年12月22日。原告曾祥林与被告刘兰英《房屋买卖合同》及价款106万元的《收款单》和23万元的《借款协议》及《收条》形成于2014年10月24日。以及原、被告签订《房屋买卖合同》，原告曾祥林通过代替被告刘兰英向赵某（2014年10月25日现金支付20万元）、吴某（2014年5月22日银行转账30万元，现金支付20万元）、潘应坤（2014年10月29日支付40万元）、王瑞（20万元）清偿借款共计130万元的方式，向被告刘兰英履行了支付房屋全部价款106万元的义务后，多支付的24万元，在被告刘兰英支付了现金1万元的情况下，被告再次向原告曾祥林出具了23万元的借条以及现案涉房屋系原告曾祥林居住使用等以上事实，足以证实原、被告之间是在自愿达成了合意的基础上所签订的《房屋买卖合同》，原告曾祥林向被告刘兰英支付的房屋价款是以代偿的方式支付，并非双方之间直接产生的债权债务关系而以物抵债。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中，原告曾祥林与被告刘兰英签订《房屋买卖合同》后，原告曾祥林已经向被告刘兰英支付了全部价款，并已形成房屋交付的事实，双方虽未办理产权过户登记手续，但并不影响合同的效力，该《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，《房屋买卖合同》约定在办理过户手续时被告刘兰英有义务协助原告曾祥林办理土地及房产权属证书，无条件提供需要的一切证件等相关手续。合同订立后，被告刘兰英没有依约履行合同，已构成违约。因此，原告曾祥林依据合同约定，享有要求被告刘兰英履行房屋产权变更登记的请求权，被告刘兰英则有协助进行变更登记的义务。故对原告曾祥林要求被告刘兰英继续履行合同，协助办理案涉房屋的房屋所有权及国有土地使用权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告刘兰英辩称双方所签订的买卖合同是受原告逼迫产生的，不是被告的真实意思表示，原告也没有支付106万给被告，23万元是利息不是借款，被告也没有移交房屋，买卖关系无效，欠赵某、吴某、潘应坤、王瑞四人的借款共计130万元被告是还清了的，是被告从金沙县顺通汽车贸易有限公司的账户上打给潘应坤的，当时没有收回借据的理由。首先，被告抗辩是受原告胁迫签订的买卖合同，被告对其该抗辩主张未举证证明，如被告认为系受胁迫签订的合同，但其也未按照法律规定在撤销权的除斥期间内行使其撤销权，且该房屋现系原告居住使用；其次，被告刘兰英欠赵某、吴某、潘应坤、王瑞共计130万元借款，有双方于2013年12月22日签订的《借款协议》及《收条》予以证明，而原告曾祥林支付被告刘兰英房屋价款，有被告刘兰英于2014年10月24日出具的106万元的《收款单》和23万元的《借款协议》及《收条》和代被告偿还赵某、吴某、潘应坤、王瑞的借款后，赵某、吴某、潘应坤、王瑞出具的《收条》予以证明。而被告辩称该23万元系利息未举证证明。其辩称已还清赵某、吴某、潘应坤、王瑞的借款共计130万元，并提供（2015）黔金民初字第1680号民事调解书证明原告没有偿还赵某借款20万元。但该调解书中载明的借款形成于2015年1月23日，而原告代其偿还的借款形成于2013年12月22日，该调解书不能证明其中载明的借款与原告代偿的借款系同一笔借款。被告提供的以金沙县顺通汽车城贸易有限公司名义支付给潘应坤的款项，是否是偿还双方于2013年12月22日形成的借款，以及该两笔款项之间是否具有关联性，被告也未提供其他证据佐证，被告以此证明已还清潘应坤案涉借款的理由也不能成立。据此，被告的上述辩解理由，与查明的事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘兰英应继续履行合同，并于本判决生效后三十日内协助原告曾祥林共同办理位于金沙县房屋的产权过户登记手续，协助原告取得该房屋的不动产登记权属证书。案件受理费14340元，由被告刘兰英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  骆礼秋审 判 员  柴地忠人民陪审员  吴 烨二〇一九年九月三日书 记 员  程开莉