河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初3231号原告：刘双福，男，1966年6月6日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：梁金川，河北北方国立律师事务所律师。委托诉讼代理人：池莎莎，河北北方国立律师事务所律师。被告：河北高通房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市鹿泉区上庄镇辛庄村云鼎休闲度假中心会所一层，统一社会信用代码：91130100553332646P。法定代表人：霍树行，该公司总经理。委托诉讼代理人：王苏宁，河北韬然律师事务所律师。原告刘双福与被告河北高通房地产开发有限公司（以下简称高通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘双福及其委托诉讼代理人梁金川、池莎莎、被告高通公司委托诉讼代理人王苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘双福向本院提出诉讼请求：1.依法判决原被告双方于2017年4月17日订立的云台二期认购书和2017年5月8日订立的云台二期购房协议无效；2.依法判决被告返还购房款944663元及利息（其中以20000元为基数，自2017年4月17日起至实际给付之日止，按银行同期逾期贷款利率计算；其中以924663元为基数，自2017年5月8日起至实际给付之日止，按银行同期逾期贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月17日原告与被告订立云台二期认购书，约定原告购买位于鹿泉市上庄镇新庄村北被告开发的云台二期2-1-301室楼房，建筑面积166.91平方米，总价款1874663元，并约定在签订认购书同时，向被告支付购房定金20000元，该定金在签订云台购房合同时冲抵购房款。原告在签订云台二期认购书的当日交纳了20000元定金。2017年5月8日原告与被告就上述房屋订立云台二期购房协议，约定原告支付总房款50%计944663元作为首付款。原告在签订云台二期购房协议当日按约定向被告交纳首付款924663元。原告合计向被告共交纳首付购房款944663元，被告却迟迟没有向原告交付房屋，后经原告多方了解，被告出售的房屋没有取得预售许可证，属于合同无效的情形，原告购买的房屋无法得到法律保护。原、被告双方订立协议之日，被告因未办理本案涉及房屋及土地的所有审批手续，属于依法不得转让的房屋。原告依据相关法律规定，诉至贵院。高通公司辩称，1、云台二期认购书系合法有效合同，即认购书为预约合同，其并非商品房预售合同，因此相关法律关于未取得预售许可证不预售的强制性规定不适用于预约合同。预约合同只要双方当事人真实意思表示，内容没有违反强制性规定，认购书就应认定有效。2、云台二期购房协议系合法有效合同，原告购买被告房屋时，此房屋已建成，并可马上交付入住，属于现房屋现售。由于原告个人原因不办理商业贷款，也不按合同约定缴纳全款，致使被告方无法实现合同目的，所以一直未交付房屋。购房协议第8.1条明确写明了房屋的基本情况，原告购房时明确知晓，第4项写明了如原告要求解除购房合同，需经过被告方同意，利息支付为活期，且第5项约定了购房者未付清全款的，出卖人有权拒绝交付房屋。原告方违反诚信原则，被告方不应支付利息，且原告以被告方出售房屋没有预售许可证为由，主张合同无效，不符合法律规定，原告方房屋为现房现售，不受预售许可证约束，不需要预售许可证的范围，故原告方起诉理由不能成立，应予以驳回其诉求。3、根据合同法第58条，签订合同双方有过错的，应当各自承担相应的责任，原告方经过充分调研，了解被告方的项目情况才与被告方签订合同，后违反诚信原则，要求解除购房合同，损失应由其自担，其要求按同期人民银行贷款利息计算没有法律依据，没有合同及事实依据。原告陈述并提交以下证据：证据1、原、被告分别于2017年4月17日签订的云台二期认购书、2017年5月8日签订的云台二期购房协议，证明被告将其位于鹿泉区房屋出售给原告，总房款1874663元，该房屋没有任何审批手续、没有土地证，应属无效。证据2、被告给原告出具的不动产销售收据2份，证明被告于2017年4月17日收到原告缴纳定金2万元，2017年5月8日收到原告缴纳购房款924663元，合计共收到原告购房款944663元。证据3、银行转帐凭证2份，证明原告于2017年4月17日向被告缴纳定金2万元，2017年5月8日向被告缴纳购房款924663元，共向被告缴纳购房款944663元。被告质证意见：对证据1的真实性均无异议，此证据证明认购书属于预约合同，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。对云台二期购房协议真实性无异议，合同为购房合同，而并非商品房买卖合同，也并非预售合同。合同当中明确约定了乙方等待甲方通知签订商品房买卖合同，即显示为可期待利益，原告方了解购房房屋的情况，不受商品房预售许可证的限制，故原告方诉求不应支持，且第8条相关内容支持了被告方的质证内容。对证据2真实性无异议，定金是为将来签订合同时所支付的保证签订合同的承诺，故原告方主张解除合同，定金属于不退还的。第2份收据无异议，证明原告并未付清全部房款，未交付房屋责任系在原告。对证据3质证意见同证据2。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日,原被告签订云台二期认购书，原告认购被告开发的云台二期项目2-1-301号房，建筑面积166.91平方米，价款1874663元。认购书并约定在签订认购书同时，原告向被告支付购房定金20000元，该定金在签订云台购房合同时冲抵购房款。原告在签订云台二期认购书当日向被告交纳购房定金20000元。2017年5月8日，原被告就上述房屋签订云台二期购房协议，购房协议载明，房号：2-1-301，购房客户：刘双福，购房日期：2017年4月17日，签约日期：2017年5月8日。云台二期购房协议约定了房屋的坐落、面积、单价、总房款等房屋的基本情况，并约定原告支付总房款50%计944663元作为首付款等当事人的相关权利义务。原告在签订云台二期购房协议当日向被告交纳首付款924663元，原告合计向被告共交纳购房款944663元，后被告未向原告交付房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，根据原被告签订的云台二期认购书、云台二期购房协议的内容及被告已经按照约定收受原告购房款的事实，应当认定云台二期认购书、云台二期购房协议为商品房买卖合同。因被告未取得商品房预售许可证明，云台二期认购书、云台二期购房协议无效，被告应当返还原告购房款并支付资金占用期间的利息。被告未提交证据证明案涉房屋符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售的条件，故本院对被告关于上述协议有效的答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告刘双福与被告河北高通房地产开发有限公司于2017年4月17日签订的的云台二期认购书和2017年5月8日签订的的云台二期购房协议无效。二、被告河北高通房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘双福购房款944663元并支付利息（其中20000元的利息，以20000元为基数，自2017年4月17日起计算至实际给付之日止；其中924663元的利息，以924663元为基数，自2017年5月8日起计算至实际给付之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13246元，减半收取计6623元，由被告河北高通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  齐志新二〇一九年九月二十六日书记员  梁文茜