文书内容广州市荔湾区人民法院法律文书审批表            案 号              （2019）粤0103民初5106号                  文书标题：广州市荔湾区人民法院民事判决书（稿）                              签发人：                                               年    月    日                  打印份数                            打字                            校对人                    广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5106号原告：聂兵，男，1977年12月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告：广州富翔商场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口广州市荔湾芳村万象商业街自编B58、B59铺。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗婷，广东信耀律师事务所实习人员。原告聂兵与被告广州富翔商场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人陈聪明，被告委托诉讼代理人潘培豪、张诗婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂兵的诉讼请求：1.判令被告退还原告保证金55440元；2.判令被告赔偿原告停业期间的租金损失13860元；3.判令被告赔偿原告停业期间的人员工资损失5000元；4.判令被告赔偿原告停业期间的营业损失10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因经营之需要，承租被告具有使用权的商铺。商铺位于广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口芳村万象商业街自编A3、A3A号。双方就此签订一份《商铺租赁合同》，合同约定如下事项：第二条关于租金、保证金及税费的约定系：2-1，2017年5月1日至2018年4月30日每月租金为25200元;2018年5月1日至2019年4月30日每月租金为27720元；2-3，乙方（原告）应于本合同签订时向甲方（被告〉缴纳租赁保证金和综合管理费保证金（统称为保证金）55440元。第三条关于租赁期间、场地交付和经营范围约定系：3-1，甲方出租该商铺的期限为2017年5月1日至2019年4月30日。第四条经营管理约定系：甲方可将本合同载明之全部权利或其中部分授予“芳村·万象”的经营管理公司行驶，经营管理公司于行使权利时知会乙方其行为代表甲方。合同就其他权利义务关系做了明确约定。上述合同签订后，原告依约向被告缴纳了保证金55440元，同时于整个合同履行期间原告按时足额向被告缴纳租金、物业管理费等相关费用。合同履行期间原告未出现严重违反合同约定之情形，不具有达到合同解除的任何违约条件。然，被告为了及早收回商铺，没收保证金，恶意编造了原告种种非客观事实之违约理由，于2019年4月16日在原告正常经营的商铺大门处张贴了《关于停业整改的通知》。通知要求原告缴纳“违规费”3000元并强行要求原告停业整改，将原告正常经营的大门封锁。2019年4月21日被告再次在原告大门处张贴《关于按时整改的提醒通知函》，函中明确表示拒不退还原告的保证金及相关费用。此时，被告前述种种制造“原告违约”的目的己显现。针对被告恶意制造“原告违约”的情形，原告于2019年4月24日委托广东连越律师事务所向被告发送律师函，函中明确要求被告收到律师函之日起立即通知原告恢复营业，并排除阻碍原告正常经营的不正当行为；同时赔偿原告因停业期间所遭受的合理损失（包括租金损失、人工工资损失、营业损失等）。被告收到原告律师函后拒不更正自身违约行为，导致租赁合同期限届满后原告商铺仍处于停业关闭状态。基于以上客观事实，原告认为：签订租赁合同系各方真实意思表示，租赁合同当然合法有效。在原告己充分履约的情况下，被告为了拒不退还原告保证金，故意制造了种种所谓的“原告违约事由”并以此要求原告停止营业。被告此举显属违约，应当承担违约责任，赔偿原告的合理损失，租赁保证金应当依法退还。原告多次催促被告退还及赔偿事宜，被告拒不理会。被告广州富翔商场经营管理有限公司答辩：我方不认可原告的诉讼请求。我方认为原告违反了原告与被告签订的租赁合同，我方有权收回商铺。原告违约事实有：一、在进货时间之外进货，违反了我方于2018年9月7日以及2018年12月13日发出的且经原告签收的《关于加强商铺管理的通知》中有关货品进出时间、路线管理的规定；二、商铺贴示的员工健康证部分存在人证不符的情况；三、原告的散装食品未标注生产日期及有效期且未有防尘遮盖等隔离措施；四、原告的员工接触食品时未佩戴手套；五、原告作为食品销售经营者，未取得食品生产许可证，即自行现场制作食品并出售。原告违反了《食品安全法》《广东省食品安全条例》《广东省散装食品经营规范》，也违反了《商铺租赁合同》第六点第17条的规定。鉴于原告有上述违约行为，被告依照合同约定有权收回商铺，有权没收保证金。经审理查明：2015年2月27日，广州市地下铁道总公司出具《产权具结书》，载明：广州地铁一、二、三、四、五、六、八号线及广佛线广州段沿线站厅、夹层、商业街所有商铺为我司所有；以上商铺属于地洞建筑结构，依据目前的法律、法规规定无法办理确权手续，尚未取得房产证。被告向广州地铁商业发展有限公司承租广州地铁一号线芳村站D出口商业街及各出入口建筑，租赁期限2010年9月1日至2025年9月30日。2017年5月1日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口芳村万象商业街自编A3、A3A号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业经营使用。该商铺面积约12平方米，2017年5月1日至2018年4月30日，月租金额为￥25200元，2018年5月1日至2019年4月30日，月租金额为￥27720元。租赁等相关费用按月收取，每月的第25日至当月最后一日为缴费期。乙方应于本合同签订同时向甲方缴纳租赁保证金和综合管理费保证金（统称为保证金），以及首一个月的租金及综合管理费，保证金为￥55440元；保证金不是乙方预付的租金、综合管理费等费用，仅作为乙方履行本合同及“芳村·万象”相关经营管理规定的保证；保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约向甲方交还该商铺，并缴清全部租金和其他费用，且向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）注销证明文件及以该商铺登记的电话销户证明文件之日起三十天内由甲方将保证金原开具的票据不计利息退还乙方（本合同约定不予退还的情形除外）。甲方出租该商铺的期限为2017年5月1日（起租日）至2019年4月30日（届满日），起租日即为乙方租赁商铺各项费用的起算日。乙方租用该商铺仅限经营面包，品牌雪贝尔。乙方在签订本合同时，必须与经营管理公司同时签订《经营管理规约》，并服从经营管理公司的经营管理和遵守经营管理公司制定的《经营管理规约》《经营管理手册》和各项经营管理规定，且依据与经营管理公司的约定交纳综合管理费、水费、电费、电损费、电话费，各项保证金等应缴费用，本合同终止时，《经营管理规约》亦同时终止。甲方可将本合同载明之全部权利或其中部分授予“芳村·万象”的经营管理公司行使，经营管理公司于行使权利时知会乙方其行为代表甲方。若乙方在所承租的商铺内从事餐饮经营的，餐饮卫生必须符合国家、甲方及经营管理公司规定的标准，乙方餐饮卫生不符合规定标准的，必须按要求进行整改直至符合相关规定后方可营业。乙方未能按本合同约定或经营管理公司相关规定履行义务的，从该行为出现之日起至乙方整改后如约履行之日止，此期间乙方按每日200元标准向甲方支付违约金。本合同履行期间，若乙方违反本合同或“芳村·万象”相关经营管理规定，甲方及经营管理公司有权以书面形式通知乙方从其已支付的保证金中抵扣有关欠费、滞纳金、违约金及赔偿金的部分或全部，乙方必须在甲方或经营管理公司发出抵扣通知之日起5日内补足被抵扣部分的金额。在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，并按乙方违约收回商铺，乙方应补齐欠缴的所有相关费用，且已缴纳的保证金及有关费用不予退还：因乙方原因逾期开业达3日之久或擅自停业2日以上（含2日），或乙方违反“芳村·万象”经营管理的规定或地铁公司的管理规定累计7次以上，或经甲方或经营管理公司提出整改后的7日内未予纠正的；乙方违反本合同约定的义务及“芳村·万象”经营管理规定的，等相关内容。同时，原告（承租方）与被告（出租方、经营管理服务公司）还签署了芳村·万象《经营管理规约》，内容包括：经营管理公司依有关规定及本规约对“芳村·万象”实施经营管理，行使经营管理商场、公共地方、公共设施、使用秩序等事务的权利及收取相关费用；“芳村·万象”的经营管理规定由经营管理公司根据经营管理工作的需要制定，经营管理公司保留不时制订、引进、修改、废除任何其认为经营和维持“芳村·万象”作为一流购物中心所必要的一切规章制度的权利，该等规章制度向承租方做出书面通知后即生效，承租方承诺接受上述文件的约束，但该等规章制度不得专门针对承租方做出，并因此而侵害承租方的合法权益；上述规章制度作为承租方已签订《商铺租赁合同》的补充，在任何方面均不得减损《商铺租赁合同》的效力。《商铺租赁合同》签订后，原告在涉案商铺经营“雪贝尔”蛋糕店，并依约缴纳租金及其他相关费用。2018年9月7日，被告向芳村万象商业街商户发出《关于加强商铺管理的通知》，内容包括：1.商铺在营业时间内不得进出货品，维护商场的设施，必须使用橡胶轮的手推车；3.“芳村·万象”商业街的营业时间为每天10:00时至22:00时，请各商户严格遵守上述营业时间；上述要求请各商户必须严格遵守，如有违反我司将立即开具违规处理单并处以200元/次的违约金，对屡次违反规定的商铺，将按《经营管理规约》，追究其一切违约责任及有权单方面终止合同。原告签收了该《关于加强商铺管理的通知》。2018年12月13日，被告再次向芳村万象商业街商户发出《关于加强商铺管理的通知》，内容包括：从即日起货品进出时间及路线进行调整，具体规定及管理办法如下，1.进出货物时间为每天8:00-10:00，晚上22：00-23:00；2.货品进出统一由商场6号通道、3号通道进出；如有违反我司将立即开具违规费用，对屡次违反规定的商铺，将按《经营管理规约》，追究其一切违约责任及有权单方面终止合同。原告签收了该《关于加强商铺管理的通知》2019年4月16日，被告向原告发出《关于停业整改的通知》，载明：贵铺于2017年7月22日开业经营至今，多次违反《经营管理规约》约定，虽经我司多次提醒但仍未作整改。现就贵铺违规经营问题作出如下整改措施：1.贵铺多次在营业时间内使用手拉车进货；2.店铺工作人员均没有办理健康证；3.店铺内违反食品安全管理。针对上述情况，贵铺需缴纳违规费用￥3000元，从即日起对贵铺实行停业整改，并经我司管理处验收通过方可恢复营业。该通知发出后，被告分别于2019年4月21日、4月23日向原告发出《关于按时整改的提醒通知函》，于4月24日发出《关于再次提醒贵铺按时整改的通知》，前述通知要求原告于4月24日前按被告的《关于停业整改的通知》内容作出整改并缴纳违规费，否则其将根据《商铺租赁合同》约定单方解除合同，并不予退还保证金及有关费用。2019年4月24日，原告通过广东连越律师事务所向被告发出《律师函》，就被告2019年4月16日作出的《关于停业整改的通知》内容提出异议，并要求被告立即通知原告恢复营业，赔偿原告因停业期间所遭受的损失。被告于2019年4月25日签收该律师函。2019年4月27日，被告向原告发出《关于收回商铺的通知》，告知原告，其根据《商铺租赁合同》第八条违约责任8-6-1项“因乙方原因逾期开业达3日之久或擅自停业2日以上（含2日），或乙方违反‘芳村·万象’经营管理规定或地铁公司的管理规定累计7次以上，或经甲方或经营管理公司提出整改后的7日内未予以纠正的”约定，于2019年4月27日单方解除《商铺租赁合同》，不予退还原告租赁保证金及有关费用，并限期责令原告于2019年4月30日24:00前撤场。被告为证明原告存在违约行为，提交了“原告商铺违规进货的影像图片”“原告商铺健康证人证不符的员工照片”“原告商铺违反食品安全管理的现场照片”以及“原告商铺违规进货”的影像光盘等证据材料。原告认为从2018年9月7日至2019年4月15日期间其并未出现任何违约情形，无法确认被告提供的影像图片及光盘内容，即使存在2019年4月16日当天营业时间进货行为，也不能说明原告存在被告主张的原告屡次、多次违约的问题；关于健康证“人证不符”的问题，原告工作人员已取得了健康证，从被告提交的证据中关于通知签收人名字也可以印证原告的工作人员“人证一致”；关于原告违反食品安全管理规定的问题，原告对被告的主张不予确认，原告经营期间未受任何行政部门关于其违反食品安全法的行政处罚。庭审中，原告称被告在事先未通知的情况下，仅以2019年4月16日当天列出的所谓三类违约行为强行对原告商铺进行关闭，即使原告违约也没有整改的机会；因原被告双方是租赁合同的平等法律关系，在《商铺租赁合同》和《经营管理规约》没有约定下，被告另行出具通知应当经双方协商一致后方可生效。被告称其在作出商铺整改通知前，有口头告知原告。原告对此不予确认，其称没有收到口头通知。本院认为，原被告之间签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应依约履行。当事人也已在《经营管理规约》签名，双方亦应依《商铺租赁合同》约定遵守该规约所涉管理规定。遵守经营管理公司对涉案商铺所在商场的统一管理规定，既是租赁关系中承租人的合同义务，又是管理规约的基本要求。对于商场经营管理者而言，其在管理规则的制定及执行中应满足合理性和程序正当性的要求，如此方可保证依规则所实施管理行为的正当性。原告对被告于2018年9月7日、12月13日所发出的两份《关于加强商铺管理的通知》内容，在签收时未提意见，视为其对该通知的有关管理规定无异议，原告应当遵守。现原告对被告于2019年4月16日的作出的《关于停业整改的通知》处罚行为并不认可。一方面，被告在本案中所提证据无法证实2019年4月16日《关于加强商铺管理的通知》所列原告违规经营的全部内容；另一方面被告亦无证据显示其在作出处罚前向原告告知并确认其违规经营问题的检查结果，而且违规费3000元的确定亦缺乏相关依据。原告关于被告处罚行为的异议成立，本院予以采信。在此情形下，被告于2019年4月16日对涉案商铺强行关闭、要求整改，明显不妥。基于此，被告此后多次所发催促整改通知并不构成其解除合同的正当依据，其于2019年4月27日通知原告单方解除合同，也不产生相应的法律效力。从管理目的角度出发，被告对商铺承租人的违规处罚，应当以纠正商铺经营者违规行为和解决商场管理问题为出发点。但本案中，被告发出《关于停业整改的通知》后即关闭商铺，而未向原告指明整改方式、告知提出异议的途径，该处理方式显然不利于商场管理问题的纠正与解决。在原告通过《律师函》提出异议后，被告仍关闭商铺，要求解除合同，收回商铺，其行为已经构成违约。对本案被告关于原告违反商场经营管理，构成《商铺租赁合同》违约的主张，本院不予采信。目前双方的租赁期限已经届满，合同关系已经终止，原告要求被告退还保证金55440元，有事实依据，可予支持。涉案商铺因被告不当关闭，客观上造成原告的损失。原告主张自2019年4月16日起至合同约定的终止日期间的租金损失13860元，依据正当，本院予以支持。至于原告所提停业期间的员工资损失、营业损失，因原告在本案中并无提交相关证据予以证实，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州富翔商场经营管理有限公司向原告聂兵退还保证金55440元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州富翔商场经营管理有限公司向原告聂兵支付租金损失13860元；三、驳回原告聂兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费954元，由原告聂兵负担170元，被告广州富翔商场经营管理有限公司784元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年九月十八日书记员  魏冬菊黄辉燕