上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0118民初2243号 原告(反诉被告)：上海市青浦区元罗建材经营部，住所地上海市青浦区。 法定代表人：杨杭丰，负责人。 委托诉讼代理人：谢小弟，上海市中山律师事务所律师 被告(反诉原告)：上海苍润建材有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：孙瑞华,总经理。 委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。 第三人：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区外青松公路XXX号。 法定代表人：潘慧敏，主任。 委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。 第三人：上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会，住所地上海市青浦区青昆路XXX号。 原告上海市青浦区元罗建材经营部诉被告上海苍润建材有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序进行。审理中，原告申请保全，本院依法采取了保全措施。2019年4月12日，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年3月6日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人杨杭丰及委托诉讼代理人谢小弟，被告的法定代表人孙瑞华及其委托诉讼代理人干建根到庭参加诉讼。因原告申请，本院于2019年3月14日依法追加上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下简称“夏阳街道办事处”)、上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会(以下简称“城南村委会”)为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2019年7月10日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案。本案分别于2019年4月9日第二次、2019年8月27日第三次公开开庭进行审理，原告的法定代表人杨杭丰及委托诉讼代理人谢小弟，被告的法定代表人孙瑞华及其委托诉讼代理人干建根，第三人夏阳街道办事处的委托诉讼代理人陈李毅到庭参加诉讼，第三人城南村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海市青浦区元罗建材经营部向本院提出本诉诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年5月29日签订的场地租赁协议无效；2、判令被告返还租金人民币(以下币种均同)60,000元、水电费保证金2,000元；3、判令被告赔偿原告损失231,653.20元；4、判令被告赔偿原告停业经营损失92,800元。事实和理由：2018年5月29日，原被告签订场地租赁协议，约定被告将沪青平公路XXX号内场地2,294平方米出租给原告，用于堆放黄沙、水泥、石子和砖块等建筑材料，期限自2018年6月15日至2033年6月15日，年租金为24万元，水电费保证金2,000元。协议签订后，原告当日支付被告6万元租金、水电费保证金2000元。后原告对场地进行整理、打桩、建码头，并陆续将原经营场所堆放的所有建筑材料(黄沙300多吨、砖块35万块左右、石子100多吨、水泥和粘合剂约68吨等)搬运至承租的场地内、申请安装宽带等，期间支付搬场运输费、人工费等147,913.20元。2018年8月，原告被青浦区夏阳街道拆违办告知该场地已于2017年5月列入“五违”范围，属于违法建筑被拆除的对象。2017年8月10日青浦区夏阳街道生态环境综合治理指挥部办公室出具“情况说明”，该场地属于“收回土地使用权”，9月15日补偿被告2,079,973元。夏阳街道责令原告限期搬出场地内所有建筑材料，原告只好搬离，从2018年8月22日至10月10日结束，支付牵引费、运输费、人工费等共83,740元。原告认为，被告故意隐瞒系争场地的真实情况，导致了原告的损失，因此诉至法院作如上诉请。 原告明确，诉请一，合同无效的理由是被告欺诈，系争场地在签订合同前已经被列入五违四必的范围，相关部门发了收回土地的通知。但被告说是部队的土地，可以出租，原告要求出示与部队的合同，被告一直也没有出示。诉请二，是原告已付的2018年6月15日到2018年9月15日三个月的租金，以及2,000元的水电费押金。诉请三，租用场地时将别处的材料搬到系争场地，以及收到夏阳街道的通知后将材料从系争场地搬出所实际产生的人工费、机械设备的费用。诉请四，是因搬运导致的停业期间的损失，从搬进到搬出没有一天正常经营过，2018年6月15日到2018年10月10日每天都有损失，按原告前一年营业额每天800元的标准计算。 被告上海苍润建材有限公司辩称，不同意原告全部诉请。诉请一，不存在欺诈，当时五违四必整治的是违章建筑，不是土地，拆除的是违章建筑，被告也拿到了赔偿，但租给原告的仅是土地，不是房子。土地是原告从村里承租来的，村里也同意原告转租，协议合法有效。诉请二，不存在返还租金，原告一直使用至现在，现在还有一个地磅在系争土地上。场地租给原告是用于堆放水泥黄沙等材料，但原告承租后没有生产许可证却生产经营，被人举报后被勒令退出，导致整个场地都被清理。被告跟村里面的合同是到2019年年底，却因原告的上述原因导致2018年11月1日终止。原告还有2018年8、9月的电费未付，同意核算之后多退少补。诉请三，原告从原经营地搬出的费用，不管是到系争场地还是任何地方都是要产生的，不存在损失。从系争场地搬出，只有几天的时间，搬运中还对外销售了。诉请四、不存在停业损失，原告可以随时随地电话到处调货，也不存在生产，赔偿标准也没有依据。从2018年6月15日到查处的时间内，原告一直在正常经营。原告是因在场地内违法进行粘合剂生产才被勒令腾退，因此提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2018年9月15日到2018年10月31日的土地租金3万元及违约金(以3万元为基数，以每日万分之五的标准，自2018年8月26日起计算至实际支付之日止)；2、判令反诉被告支付反诉原告律师代理费2万元。审理中，被告增加反诉请求要求确认原被告之间的租赁合同于2018年10月31日解除。 针对被告的反诉请求，原告辩称，要求驳回被告反诉。双方签订的合同无效，无效是因被告签订合同时隐瞒重大事件造成的，原告不应承担租金、违约金及律师费。 第三人夏阳街道办事处述称，与其无关，要求法院依法判决。 第三人城南村委会发表书面意见称，仅与被告有过租赁关系，原被告之间的关系不清楚；没有通知过原告退出本案系争土地，与原告不进行交涉；本案中系争补偿款项仅针对无证房屋的补偿及搬迁费、奖励费，不涉及土地补偿。 经开庭审理查明，2018年5月29日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订场地租赁协议，约定乙方租用甲方青浦区沪青平公路XXX号面积为2,294平方米的场地，用于堆放黄沙、水泥、石子和砖块等建筑材料，租用时间自2018年6月15日至2033年6月15日止，年租金为税前24万元，双方签订合同时，乙方向甲方支付水电费保证金2,000元和三个月租金60,000元，合同期满后乙方付清所有租金和费用后甲方将保证金无息退还给乙方，乙方每季度支付一次租金，支付时间为每季度提前20天，逾期10天未支付租金，甲方有权终止合同并依法追究违约金(每日万分之五)，由此造成的律师费和诉讼费等相关费用和经济损失由乙方承担。 同日，原告向被告支付3个月场地租金6万元及水电费押金2,000元，被告出具收据，之后原告未再支付任何费用。 另查明，2009年7月22日，被告(承租人、乙方)与城南村委会签订青浦区夏阳街道集体资产租赁合同，约定将城南11队部队边的3.37亩的报废鱼塘租赁给乙方堆建筑材料，租赁期限自2009年8月1日起至2019年12月31日收回，并约定了租金标准、支付方式、合同终止等其他事宜。2018年11月1日，双方协商终止前述租赁合同，约定因配合青浦区生态环境综合整治“五违”工作，提前终止双方签订的租赁合同，2018年11月1日乙方将租赁的土地全部归还给甲方，并于同日终止租赁合同。租赁期间，被告按约向城南村委会支付土地使用费。 又查明，2018年8月10日，城南村委会向被告发告知书，告知被告根据“五违四必”环境综合治理要求，系争场地由夏阳街道进行生态修复，要求被告于2018年8月20日之前搬离无证建筑房内居住的人员、搬离集体土地上的堆物(如黄沙、水泥等)，逾期不搬将强制性清除。 再查明，2015年5月10日，被告向夏阳街道生态环境综合治理指挥部(以下简称“夏阳综治部”)出具房屋交接书，表示按照被告签订的“五违”拆除确认书及承诺书，将位于沪青平公路XXX号的房屋、棚舍等腾空，交付给办事处处理。 2017年5月28日，被告在“五违”拆除确认书上盖章，确认拆除全部违章建筑2,971.39平方米。同日，被告向夏阳综治部出具承诺书，承诺拆除全部违章建筑，在2017年6月20日前将违建物内所有物品、财产搬走、人员撤离并交付拆除。 2017年8月10日，夏阳综治部办公室出具情况说明，表示被告的整治地块属于收回土地使用权但不可实施建设用地减量化，并说明了按政策资金口径的回购标准。2017年9月15日，被告收到了上述拆违的全部补偿款。 还查明，系争土地所在地块号为37号，原为集体的坑塘水面，由被告填土后出租。 原、被告双方确认，原告水费已经付清，电费尚有974.40元未付，同意在保证金中抵扣后退还1,025.60元，在本案中一并处理。原被告签订合同时，被告未曾出示过其与城南村委会的合同。搬走时，原被告未办理书面交接手续。 以上事实，由原、被告的陈述，场地租赁协议、收款收据、租赁合同、终止协议、房屋交接书、“五违”拆除确认书、承诺书、情况说明、告知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，原告表示，从告知书可以看出系争场地属于生态修复的范围内，不允许出现堆场的情况。村里租给被告的时候还没有出现五违四必的项目。800元净利润是按照租金计算的，没有税单。城南村委会2018年8月份贴告知书，村主任也说过让原告搬走，因东西多，且要找场地，故8月22日开始搬出，到10月10日结束，除照片上的地磅之外，都搬完了。原告是送给装潢公司送货的，有固定的客户，有需要就打电话给原告，原告再送货。搬家时生意较少，还因为搬家回绝了一些生意。搬进和搬出的东西差不多，搬出之前原告还进了一些货。让原告搬走是因为补偿款补了的土地不能再租给原告。 为此，原告提供：1、收条、收据及原告制作的搬运费用清单，证明原告的损失。2、照片9张，其中5张是搬出时原场地上的建筑材料，4张是2018年8、9月场地码头的照片，是因码头导致被举报的，举报与原告无关。原告申请证人出庭作证，3、杨三凡，陈述其系原告法定代表人父亲，82岁，在涉案地块看场地，每天工资200元，直接给钱，26,800元收条上的手印是其自己按的，不清楚收条上的内容，原告说看门的200元一天。4、**罗，陈述其系原告法定代表人的妻子，为公司员工烧饭、搬砖块装车，每天工资200元，其在收条上的签字和手印属实，搬到涉案地块用了42天，全是搬东西。5、杨亚军，陈述其系原告法定代表人的儿子，在原告公司开铲车，工资200元一天，需要用钱就找原告要，其他年底一起发，均为现金支付。搬家前后用了90天左右。6、龙志友，陈述系自2017年开始在原告公司工作，平时工资一月一结，此次搬场的工资是搬完后给的，分两次新近支付，一次8,400元，一次1万元。后又陈述是搬完后一次性给的，7月7日写收条，之后再给的钱。自己是做小工的，不考勤，是自己在账本上记录，然后老板按记录给钱。7、王雪焦，陈述其系个体户，原告向其购买一个雨棚，安装和拆卸都是其做的，原告向其支付了8,000元雨棚钱和700元人工费。8、杨喜全，陈述其参与了原告两次搬家过程，签了工资收条，写收条时没有其他人签字。工资200元一天，5月5日到7月7日搬进用了46天，8月22日到10月10日搬出用了50天。工资分两次现金支付，一次8,400元，一次10,000元，搬完以后就给的。 对于原告提供的证据及申请出庭的证人证言，被告表示：1-2真实性不予认可，与本案无关，照片是搬到系争场地之前的，无法证明建筑材料都搬到了系争地块，码头的照片不是原告向被告的租赁范围。3-7证人证言，杨三凡、**罗、杨亚军是原告法定代表人的近亲属，其证言没有证明效力。80多岁的老人与其他工人收入一样是不合理的。龙志友的相关陈述与原告陈述不一致，先写收条再拿钱不合常理。认可王雪焦的证言，雨棚原告拿回了，不应赔偿。杨喜全对于搬运时间记得清楚，对于拿钱时间、是否有他人在收条上签字的陈述的却跟实际情况不一致，其证言不可信。 被告表示，房屋交接书、拆违等针对的是涉案地块上的违章建筑，情况说明是申请财政资金时用于说明该地块是五违整治，不涉及减量化，是拆违的标准，不涉及土地收回。2017年拆违补偿后，因系争场地的租赁关系还维持着，因此被告还能出租给原告。村里是默认被告的转租行为。2018年8月城南村委会的告知书是针对被告的，原被告的合同签订在前。原告在雨棚下生产加工粘合剂，以及异地经营，工商、安监、城管等部门联合执法，将原告清退。2018年终止协议才是收回了土地。系争场地属于“收回土地使用权”的意思是土地上涉及拆违，但不是减量化的范围，土地属于要收回的范围。生态办无权说何时收回土地，这个是由政府决定的。根据合同第5.1条的约定，被告无需支付搬迁费给原告。2018年10月10日之后原告还在使用场地的证据，就是地磅的照片。 为此，被告提供：1、照片3张，证明原告的地磅还在场地上，原告搭建了活动的简易棚子用于生产粘合剂。2、光盘，证明原告的工人在场地上生产粘合剂。3、律师费发票。针对被告提供的证据，原告表示，1、地磅照片无异议，但只有上面一块是原告的，另外两块是被告的。这也是临时放置，也不是在租赁范围之内的，不能说明原告现在还没有腾退。对于简易棚的照片，因为堆场要存放水泥，防止水淋，因此搭建了简易棚，不是生产粘合剂。2、视频是工人搅拌水泥和黄沙，做放水泥的地坪，不是做粘合剂。3、真实性无异议，不同意承担。 第三人夏阳街道办事处表示，对于原被告提供的证据均不清楚。不清楚原告使用系争场地的情况。 根据庭审查明的事实，本院认为，系争土地为集体的坑塘水面，原告向被告承租该土地用于堆放建筑材料，违反土地用途，故原被告签订的场地租赁协议应当确认无效。合同确认无效后，因该合同而取得的财产，应当返还。 本案中，合同无效，原、被告双方均有过错，原告承租系争场地租赁用途为堆放建筑材料，被告有义务保证租赁给原告的场地符合该用途，原告也理应在合同签订前查看系争场地并对土地性质及用途有充分认知，对系争场地是否符合租赁用途进行充分了解。原告虽已经搬离，但鉴于原告亦实际占有使用了系争土地，原告应支付被告占用土地的使用费，使用费的标准仍按原协议计算，因此原告要求被告返还已支付租金的诉请，本院不予支持。原告自认2018年10月10日已全部搬离，被告提供的地磅照片不足以证明原告在该日之后对场地的使用，因此被告要求原告支付该日之后的使用费，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其搬运费及营业损失，原告未能提供充分证据予以证明，且即使在正常的租赁关系中，合同中未做特别约定的情况下，搬运费由承租人自行承担，因此对原告的该两项诉请，本院不予支持。关于被告要求原告按约支付违约金及律师代理费，无事实与法律依据，本院不予支持。原、被告同意在本案中一并处理扣除电费后的1025.60元保证金的返还事宜，本院予以确认。第三人城南村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告上海市青浦区元罗建材经营部与被告上海苍润建材有限公司于2018年5月29日签订的场地租赁协议无效； 二、被告上海苍润建材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市青浦区元罗建材经营部保证金1,025.60元； 三、原告上海市青浦区元罗建材经营部的其余诉讼请求不予支持； 四、反诉被告上海市青浦区元罗建材经营部应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海苍润建材有限公司自2019年9月15日起至2019年10月10日止的使用费16,667元； 五、反诉原告上海苍润建材有限公司的其余反诉请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费7,096.80元，由原告负担7,046.80元，被告负担50元；反诉受理费525元，由反诉原告负担146.66元，反诉被告负担108.34元；保全费2,452.20元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  汪宇婧 人民陪审员  邱系忠 人民陪审员  曹炳泉 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  周 诗 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。