四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15803号 上诉人（原审被告）：成都招商龙城房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区西河镇鹿角社区1组。 法定代表人：彭以良，董事长。 委托诉讼代理人：钟义芳，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁由旭，男，1980年3月16日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，现住洪河城市。 被上诉人（原审原告）：刘代红，女，1982年1月15日出生，汉族,住四川省成都市龙泉驿区，现住洪河城市。 上诉人成都招商龙城房地产开发有限公司（以下简称招商龙城房产公司）因与被上诉人宁由旭、刘代红商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 招商龙城房产公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1980号民事判决，改判驳回宁由旭、刘代红的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由宁由旭、刘代红承担。事实及理由：1.招商龙城房产公司与宁由旭、刘代红签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，在房屋达到交付使用条件后，买受人应在房屋交付前交纳全部应付款（包括但不限于房款、未获取银行贷款）未付清全部购房款招商龙城房产公司有权拒绝交房，宁由旭、刘代红银行贷款2017年5月15日才发放，招商龙城房产公司2017年5月19日即通知宁由旭、刘代红收房，招商龙城房产公司不存在逾期交房的情形，一审简单认定交房时间为2017年2月11日是错误的；2.案涉房屋是现房销售，在销售前已达到交付标准，招商龙城房产公司考虑到提高客户满意度、加装烟道能够提高商铺价值、扩大商铺潜在买方范围、促进销售而同意在约定交付标准之外赠送成品烟道，加装烟道与交付标准无关，不属于整改的范畴，宁由旭、刘代红也未提出应承担逾期整改违约责任，一审判决招商龙城房产公司承担逾期整改责任违反了不诉不理原则，认定事实及适用法律错误。 宁由旭、刘代红答辩认为：请求二审法院驳回招商龙城房产公司的上诉请求，维持原审判决，一、二审诉讼费用由招商龙城房产公司承担。理由是：1.2017年2月至5月的违约金应当由招商龙城房产公司承担，既到合同约定的交房时间，如过了该时间宁由旭、刘代红未收房，就需要承担自然灾害、火灾等责任，该时间点招商龙城房产公司不应当承担违约责任就不合理；2.宁由旭、刘代红按时将贷款需要的资料提交给了招商龙城房产公司和银行，宁由旭、刘代红已经完成了合同约定的义务；3.烟道是开发商在销售房屋的时候就开始大量宣传，宁由旭、刘代红买房屋时开发商就宣传及有烟道可以做餐饮，虽然宁由旭、刘代红在5月份已经收房，但在商铺里抬头可以看到一个露天洞还可以看到天空，无法进行使用，所以宁由旭、刘代红在现场拒绝收房，随后招商龙城房产公司告诉对烟道问题会进行处理，但直到7月31日工程才潦草完工。 宁由旭、刘代红一审诉讼请求：1.请求判令招商龙城房产公司支付迟延交房的违约金18920元（从2017年2月11日至2017年7月31日按总房款556488元的日万分之二标准支付违约金）；2.由招商龙城房产公司承担交通费5000元；3.由招商龙城房产公司支付2017年5、6、7三个月的物管费445元；4.本案诉讼费由招商龙城房产公司负担。 一审法院审理查明：2016年8月1日，成都市龙泉驿区公安消防大队出具了龙公消验字〔2016〕第0035号《建设工程消防验收意见书》载明，招商依云城一期（1-11号楼及地下室）工程消防验收合格。2016年8月24日，招商依云上城一期（1#-11#楼及相应地下室）经竣工验收备案；2016年10月20日，招商依云上城一期（1-11#楼）取得了房屋建筑面积测绘成果报告。 2016年12月11日，招商龙城房产公司作为出售方，宁由旭、刘代红作为买受方签订了《商品房买卖合同（预售〉》约定，招商龙城房产公司将其开发的房屋出售给宁由旭、刘代红，房屋规划用途为商业，总价为556488元。宁由旭、刘代红以贷款方式购买。对于房屋交付双方约定，交付时房屋已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告；对于基础设施和公共设施交付使用条件为配置的电梯、消防、安防等设备设施于2016年11月28日达到使用条件；如果未到使用条件，买受人允许出卖人在六十日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到上述条件，出卖人应当自六十日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每日按合同约定总房款的万分之一向买受人支付违约金。房屋交付的时间为2017年2月11日前，对于逾期交房的违约责任，双方约定，逾期在60日之内的，自约定交房期限届满之次日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。在该房屋达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期限届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件材料。 2016年12月11日，双方签订了《补充协议》约定，买受人在2016年12月11日前向按揭银行提交齐全办理贷款所必需的材料，并于其后10日内到按揭银行办理完毕贷款手续，买受人付清房款的时间以银行按揭贷款的实际放款时间为准。 2016年12月11日，宁由旭、刘代红支付了首付款278488元。2017年5月15日，宁由旭、刘代红的按揭款278000元支付至招商龙城房产公司。2017年5月19日，招商龙城房产公司向宁由旭出具了交付通知书，通知2017年5月20日办理房屋验收手续。2017年5月20日宁由旭领取该通知书。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，消防验收意见书、竣工备案表、测绘报告、合同及补充协议、票据、通知书等证据在案佐证。 一审法院认为：宁由旭、刘代红与招商龙城房产公司签订的合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应当按合同的约定全面履行义务。 关于招商龙城房产公司是否逾期交房的问题。根据双方的合同约定，出卖人应当在2017年2月11日前向买受人交付该商品房，并且在交付日期届满前7日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料，但招商龙城房产公司在2017年5月19日通知宁由旭、刘代红于2017年5月20日验收房屋，已超过合同约定的期限，应当按合同的约定承担违约责任。双方在合同中约定消防在2016年11月28日达到使用条件，如果未达到使用条件，买受人允许出卖人在房屋交付六十日内予以整改。但招商龙城房产公司在2017年5月20日将房屋交付给宁由旭、刘代红后，未在约定的六十日内将消防整改完毕。宁由旭、刘代红认可招商龙城房产公司在2017年7月31日整改完毕，一审法院予以确认。招商龙城房产公司未在约定的期限内整改完毕应当承担逾期整改的违约责任。对于招商龙城房产公司抗辩的应当自收到全部房款后才交付房屋，不符合双方的约定，一审法院不予釆纳。宁由旭、刘代红提出的逾期交房的违约金实质上包含了逾期整改的违约金。 关于违约责任的问题。根据双方的约定，招商龙城房产公司逾期交付房屋应当按合同约定自2017年2月12日起至2017年5月20日以宁由旭、刘代红已付房款278488元为基数按每日万分之二的标准向宁由旭、刘代红支付违约金5402元（278488元×2/10000/天×97天）；招商龙城房产公司未按约定整改完成，应当按合同的约定以已付房款556488元为基数按每日万分之一标准向宁由旭、刘代红支付逾期整改期间即2017年7月20日至2017年7月30日的违约金667元（556488元×1/10000/天×12天)。对于宁由旭、刘代红请求的其余损失，未提交证据予以证实，一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、成都招商龙城房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向宁由旭、刘代红支付逾期交房违约金5402元；二、成都招商龙城房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向宁由旭、刘代红支付逾期整改违约金667元；三、驳回宁由旭、刘代红其余诉讼请求。案件受理费减半收取205元，由成都招商龙城房地产开发有限公司负担。 二审审理过程中，招商龙城房产公司未提交新证据。宁由旭、刘代红提交了拍摄于2017年5月至2017年7月28日的照片复印件14张，拟证明2017年5月至2017年7月30日期间招商龙城房产公司因对商铺进行安装烟道，导致涉案房屋留有孔洞无法使用。招商龙城房产公司对照片复印件质证认为，一审中已提交故不是新证据，对照片真实性无异议，但该照片要结合双方签订的商品房买卖合同和附件进行认定事实，宁由旭、刘代红对烟道的存在是应当知道的，该照片拍摄时间是从2017年5月份至2017年7月28日，这时间点期间是加装成品烟道的时间，招商龙城房产公司加装烟道是赠送的行为，赠送是双方在合同之外又达成的，因赠予协议致宁由旭、刘代红无法使用房屋，这并非是导致招商龙城房产公司逾期交房的理由。本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合一审证据综合认定。 双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院另查明，2016年12月11日，招商龙城房产公司与宁由旭、刘代红签订的《补充协议》第六条补充约定，6.在商品房达到交付使用条件后，买受人应在房屋交付前交纳《合同》约定的全部应付款（包括但不限于房款、未获取银行贷款、违约金、面积补差款等，出卖人以收到该房屋全部款项日视为买受人付清款项）……若买受人未履行上述义务或存在银行按揭（月供）欠款等情况的，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止，出卖人不再另行通知交付时间手续，同时出卖人不承担逾期交房责任；10.如出现本补充协议第六条第6款约定的情况，导致出卖人未能如期交房的，出卖人不再另行通知买受人办理任何房屋验收和交接手续，并且不承担逾期交房的责任……第十七条本补充协议的法律效力1.本补充协议与《合同》的内容如有冲突，以本补充协议的约定为准。 本院认为，宁由旭、刘代红与招商龙城房产公司签订的《商品房买卖合同（预售〉》《补充协议》均不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按合同的约定全面履行义务。虽然《商品房买卖合同（预售〉》约定“出卖人应当在2017年2月11日前向买受人将交付商品房”，但双方在《补充协议》中又约定“买受人应在房屋交付前交纳《合同》约定的全部应付款（包括但不限于房款、未获取银行贷款、违约金、面积补差款等，出卖人以收到该房屋全部款项日视为买受人付清款项）……若买受人未履行上述义务或存在银行按揭（月供）欠款等情况的，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止”，因此，《商品房买卖合同（预售〉》与《补充协议》对交房时间的约定存在冲突，在此情况下，应根据双方签订的《补充协议》第十七条关于《商品房买卖合同（预售〉》与《补充协议》效力解释为准，因此，对于交房时间应以《补充协议》的约定为准。招商龙城房产公司于2017年5月15日收到宁由旭、刘代红的按揭款278000元，在此情况下合同约定的交房条件成就，招商龙城房产公司应当及时向宁由旭、刘代红交付房屋。招商龙城房产公司在2017年5月19日通知宁由旭、刘代红于2017年5月20日验收房屋，在合理的期限内，因此，招商龙城房产公司在2017年5月20日交房不应承担之前未交房的逾期交房责任。但宁由旭、刘代红收房后，因招商龙城房产公司对商铺进行安装烟道导致涉案房屋留有孔洞，导致宁由旭、刘代红在2017年7月31日前无法使用房屋，招商龙城房产公司应当按约承担该时间段的违约责任。对于招商龙城房产公司认为加装烟道属赠送不应承担整改责任的问题，因招商龙城房产公司并未提出证据证明加装烟道为赠送，本院对其该意见不予采纳。招商龙城房产公司认为宁由旭、刘代红未提出应承担逾期整改违约责任的问题，因宁由旭、刘代红在起诉时明确提出因烟道施工导致拖延交付，该事实亦包含了请求对无法使用的责任的追究请求，为减少讼累，一审法院一并处理并无不当。 综上所述，招商龙城房产公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，判决错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1980号民事判决第二项即“成都招商龙城房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向宁由旭、刘代红支付逾期整改违约金667元”，撤销第一项即“成都招商龙城房地产开发有限公司于本判决生效后3日内向宁由旭、刘代红支付逾期交房违约金5402元”第三项即“驳回宁由旭、刘代红其余诉讼请求”； 二、驳回宁由旭、刘代红其余诉讼请求。 一审案件受理费减半收取205元，由宁由旭、刘代红负担155元，由成都招商龙城房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费410元，由宁由旭、刘代红负担250元，由成都招商龙城房地产开发有限公司负担160元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年九月三十日 书记员 杨珍梅