广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7174号原告（反诉被告）：吴木元，男，1983年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：陈满仪，广东洋航律师事务所律师。被告（反诉原告）：符有，男，1961年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，委托诉讼代理人：谢用豪，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。第三人：中山市利谦佳房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐峰路6号美林花园28卡，统一社会信用代码91442000MA4WLCJJ7U。法定代表人：孙振宇。原告吴木元与被告符有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法追加中山市利谦佳房地产中介服务有限公司（以下简称利谦佳公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。后被告符有在诉讼过程中提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴木元及其委托诉讼代理人陈满仪，被告符有委托诉讼代理人谢用豪到庭参加诉讼，第三人利谦佳公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴木元向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿双倍定金10万元和利息（利息从2018年10月5日起按以5万元为本金，以中国人民银行同期贷款利率计至付清日止）；2.被告赔偿加急办理房产证的中介费11000元（以上两项共计11000元）。事实与理由：2018年10月4日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告以140万的价格购买被告名下的位于中山市××号天明御华庭×幢×房的房产，合同约定本次的房产定金为5万元，合同还约定了其他事宜。原告在签订合同后，已经按合同约定向被告支付了定金5万元，被告收取定金后，经原告多次催促仍拒绝配合办理房产过户手续，并明确解除合同，合同无法继续履行。原告认为被告的行为已经构成根本违约，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告符有辩称，原告所陈述的不符合事实，本案真正违约方为原告。原、被告签订房屋买卖合同之后，一直没有按照约定履行其义务。按照双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告不但应当向被告支付购房定金，其还应当在2018年12月15日前向被告支付购房首付款，原告至今未按约支付该款项。2.被告已申请房屋提前还款后，原告仍没有实际履行的能力。3.关于加急办理房产证的中介问题，被告对该费用支出的真实性、必要性、合法性存疑。该项费用支付对方是什么人，款项是否真实发生，是否为了办证而用等被告均不清楚，无法确定；被告作为房屋的购买者，开发商理应有益于被告办理房产证，支出这么多的费用，被告不确定是否必要；原告只提供了转账记录，没有相应的正式发票，被告不清楚款项性质。反诉原告符有向本院提出诉讼请求:反诉被告向反诉原告支付违约金28万元。庭审中，反诉原告增加一项诉讼请求：解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同部分。事实与理由：反诉被告所述与事实不符合，本案中真正的违约方是反诉被告。双方签订了房屋买卖合同之后，反诉被告一直没有按照约定来履行其义务。按照双方签订的《房地产买卖合同》约定，反诉被告不但应当向反诉原告支付购房定金，其还应当在2018年12月15日前向反诉原告支付购房首付款，但其至今都未按约支付该款项。所以，本案实际上是反诉被告存在严重违约行为，应承担相应的违约责任。反诉被告吴木元辩称，1.双方于2018年10月4日签订《房地产买卖合同》时涉案房屋未出房产证，按照合同第十六条手书部分约定，涉案房屋的房产证应于2018年12月7日前出证；合同中第四条第二款约定买方于2018年12月15日支付首期款20万，合同第六条第二款约定卖方应于本合同签订之日起100日办理完毕注销抵押权，即在2019年1月11日前，卖方应自筹资金还清银行贷款并办理完毕注销银行抵押权登记手续。按照合同相关条款的整体解析，该笔款20万的首期款项应于领取涉案房屋的房产证，并且卖方还清银行的贷款后支付。实际上，涉案房屋的房产证于2019年1月3日才领取。况且按照交易习惯，买家在未领取涉案房产证前支付大额的购房款，不符合经济效益。2.从反诉被告提交的补充证据微信聊天记录第一页显示，当买方要求卖方配合办理银行按揭贷款申请的时候，中介公司的工作人员于2019年1月29日回复买家称卖家称已经回家，年后回来再处理。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十二条的规定，如果卖方认为买方违约，应明确解除合同，否则视为放弃合同解除权，继续履行合同。此时，卖方并没有解除合同。3.从反诉被告提交的补充证据微信聊天记录可以体现，卖方收取了买方的定金后，自始至终没有办理注销银行的抵押权登记手续，没有履行合同的意思；相反，买家为了履行合同，自行出资了1.1万给中介方加急办理涉案房屋的房产证。4.2019年3月5日当天，卖方向中介人员称“合同已经自动解除”，中介人员于当天通知买方。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除必须通知对方才能达到解除合同的目的，涉案合同于2019年3月5日被卖方单方面解除。反诉被告认为反诉原告在2019年3月5日拒绝配合反诉被告办理银行按揭贷款申请，并且没有办妥注销银行抵押登记手续，不按合同履行义务，构成根本违约，反诉原告应当按照相关法律法规承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月4日，吴木元（买受人）与符有（出卖人）、利谦佳公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同编号为NO.000××6，合同约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市××号天明御华庭×幢×房的房地产，建筑面积122.5平方米，转让总价款为140万元；买方在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金5万元；买方于2018年12月15日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款20万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它地方放的监管账号中；买方于2019年1月1日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查等审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押，无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地房屋登记机构申请办理递件手续，但最晚不得迟于2019年1月31日（含当日）；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起100日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予双方同意的第三方或第三方制定担保公司；如买方未按照合同约定的履行期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过30日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过30日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：因此房不动产权证暂时未办出，由买方支付出证费用，由中介方操作，确保45个工作日出证，如未出按每天200元扣除中介费，如买方不符合条件，买方可换人名，该合同还约定了其他内容。前述合同签订后，吴木元于2018年10月4日向符有支付定金5万元。双方有争议的事实如下：1.利谦佳公司为买卖双方提供中介服务的人员之一为梁海生。吴木元向本院提交了2019年1月28日、1月29日两天其与梁海生的微信聊天记录作为证据，内容：梁海生告知吴木元“年后申请扣款，然后申请按揭，再注销抵押，再过户”，吴木元问梁海生：“业主怎么说”，梁海生回答：她说年后再说，她回老家了”。符有于庭后书面质证，对该证据表示不予认可，理由为该聊天记录为吴木元与他人的聊天，符有并无参与。2.利谦佳公司为买卖双方提供中介服务的人员之一为李庭华。2019年3月5日，李庭华与符有女儿符碧如有过一段微信聊天，内容：李：“你好符小姐，客户问那房子的事怎么处理好，这样拖着也不是办法，或者先让客户办好按揭再银行还款，快点办完手续也好，毕竟现在中山楼市市场不是那么好”，符：“不是我们拖着呀，好奇怪啊你们，因为我不懂这些流程，我只能按你们开始说的来走，现在突然变了，以后要是有什么有损我们的，我找谁说去”，李：“那你觉得怎么样处理好”，符：“合同已经自动解除了”，李：“那定金你退回给人家还是？”，符：“不能总是把问题推给我们，好像所有无理的要求，我们不配合，就是我们的错”。后双方还有一次对话，内容：李：“你好符小姐，客户问你定金什么时候退回给他”，符：“请按合同约定，支付首期款、按揭、过户”。后符碧如和吴木元通过微信对话，内容：吴：“嗯，想问下你什么时候退订金和房产加急办费给我？”，符：“是我们催着中介要履行合同约定，请求尽快支付首付、办理按揭、过户”，吴：“由于你在3月5日坚持不配合办理接下来的手续，并且你称合同解除了，我们认为你不卖这个房子了，已经另有打算。既然你不配合，并且没办理银行的还款解押手续，我们要求你退还订金五万和加急办证费是合理的。”符：“3月5日，我不配合办理接下来的手续，是因为你们不按合同约定的履行，是你们先违约，首款没有支付，按揭没有办理，中介一直强调你们找不到名义来贷款，我去办理银行解押做什么？我怎么知道你还要不要买？”上述两份微信聊天记录为吴木元提供，在第二次庭审中，符有对该证据的真实性确认，但对证明内容不确认。3.《房地产买卖合同》备注处手写约定：“由于该房产暂未办理房产证，由买方支付出证费用，中介方操作，于签署合同之日起45个工作日内出证，如未按期出证，按200元/天扣除中介费”。吴木元提交了转账记录，证明其曾为此向中介方支出了“加急办证费”11000元。经质证，符有不确认真实性。4.吴木元主张合同已经在2019年3月5日符碧如表达解除意思时已经解除，符有不予认同，认为合同在其提出反诉时解除。符有提出解除合同的主张为本院第一次庭审时，即2019年6月4日。5.吴木元庭审提出，如果认定吴木元违约，符有主张以房屋交易价格20%计算违约金过高。本院认为，对于合同约定的如下事实双方是没有异议的：1.签订房屋买卖合同时双方是知晓房屋处于抵押状态；2.合同约定2018年12月15日吴木元应向符有支付首期购房款20万元；3.合同约定符有应于2019年1月11日前办妥注销抵押登记手续。本案争议的焦点为买卖双方谁存在违约事实。吴木元主张符有违约，理由主要有二，一是合同约定符有有义务在2019年1月11日前还清银行贷款并办理完毕注销银行抵押权登记手续，而从操作实务经验分析，符有要完成该义务，必须提前至2018年12月2日将银行的贷款全部还清，但是符有没有在这个日期前履行该义务；二是即使吴木元违约，根据中介人员梁海生与吴木元的聊天记录可知，符碧如是同意年后回来继续履行合同的，并无解除合同的意思表示，因此也就丧失了合同解除权。本院对该两主张均不予采纳，理由如下：首先，既然合同已经约定了吴木元交付首期款20万元在前，符有办理注销银行抵押权登记手续在后，双方应恪守履行，不能因吴木元的主观臆断而随意变更合同，除非双方达成合意。而且，吴木元主张的抗辩事实亦不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的行使不安抗辩权的情形，故其随意中止履行先合同义务应承担违约责任。其次，从购房的协商一直由符碧如参与的事实可以推断，吴木元有理由相信符碧如为符有买卖涉案房屋的代理人。但是，从符碧如有参与的微信聊天中并不能得出其同意在吴木元存在无按时交纳首期款20万元的情况下，仍同意继续履行合同的意思表示，与之相反的是符碧如一直强调其催讨中介要求吴木元支付首期款。而中介人员梁海生与吴木元的微信聊天符碧如并无参与，梁海生的意见并不能代表符碧如。因此不能据此视为符有放弃了合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。既然吴木元在2019年3月5日已经知悉符有解除合同的意思表示，因此本院认定合同中房地产买卖合同部分的解除时间为2019年3月5日。本院认定违约方为吴木元，因此对于其主张符有双倍赔偿定金及利息，赔偿加急办理房产证中介费的请求均不予支持。相反，符有主张吴木元支付违约金请求本院予以支持。但由于符有无举证证实其实际损失的程度，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定违约责任应按没收吴木元已支付的定金处理更为妥当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、反诉原告符有与反诉被告吴木有签订的《房地产买卖合同》于2019年3月5日解除；二、反诉被告吴木元已支付给反诉原告符有的用于购买涉案房屋的定金50000元归反诉原告符有所有；三、驳回原告吴木元的诉讼请求；四、驳回反诉原告符有的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2520元，诉讼保全费1075元，合共3595元（原告已预交），由原告吴木元负担。反诉案件受理费2750元（反诉原告已预交），由反诉原告符有负担2259元，反诉被告吴木元负担491元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇一九年九月十八日书 记 员  梁楚英赖惠敏