云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初1280号原告：赵钦，男，汉族，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：赵曼君（系原告之女），女，汉族，云南省文山市人，现住文山市，特别授权）。委托诉讼代理人：陈正林，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：文山州建筑工程有限公司，统一社会信用代码：915xxxxxx32C，住所地：文山市建禾东路66号。法定代表人：肖宗萍，总经理。委托诉讼代理人：陈文熙，云南轩浩律师事务所律师（特别授权）。原告赵钦与被告文山州建筑工程有限公司（以下简称州建司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，于2017年6月16日作出（2017）云2601民初788号民事裁定，以待州建司原法定代表人关义涉嫌非法吸收公众存款案审结后恢复诉讼为由，裁定本案中止诉讼。2018年12月3日恢复诉讼，经本院审判委员会讨论决定，以关义犯非法吸收公众存款罪，本案不属于民事受案范围，作出（2017）云2601民初788号之一民事裁定，裁定驳回赵钦的起诉。赵钦2018年12月18日提出上诉，文山州中级人民法院于2019年2月21日作出（2019）云26民终191号民事裁定，以“在刑事判决书并未对赵钦与州建司签订的《售地合同》作出认定，也未发现该争议地还有涉嫌其他犯罪。”裁定撤销本院（2017）云2601民初788号之一民事裁定，本案指令本院审理。本案2019年4月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月4日、2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告赵钦的委托诉讼代理人赵曼君、陈正林、被告州建司的委托诉讼代理人陈文熙，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵钦向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原、被告2014年11月27日的《售地合同》，判令被告将该房屋交付原告使用，同时为原告办理相关产权手续；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告现位于文山市的土地及建筑物［国有土地使用权证号：文国用（2005）字第××号］的征收征用补偿款归原告所有。事实和理由：赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》，约定，州建司将文山市地号为Ａ-036-001土地［国有土地使用权证号：文国用（2005）字第××号］及土地上建筑物出售给赵钦，作价90万元。合同签订后，赵钦忠实履行合同义务，将款项支付给了州建司。州建司在收取款项后，因原公司法人关义的另一公司钰锽投资公司非法集资案被公安机关刑事逮捕，从而使本合同一直无法履行，赵钦未依法取得该标的物所有权，经赵钦与该公司协商未果。现该房屋及土地已经国家依法征收征用，因此变更第一项诉讼请求。赵钦针对其主张，提交了以下证据：1.售地合同，证明2014年11月27日，赵钦与州建司就其所有的位于文山市的土地［国有土地使用权证号：文国用（2005）字第××号］及建筑物签订该《售地合同》，合同约定价款90万元，由州建司办理过户手续；2.转账记录、收条，证明赵钦按合同约定支付了20万元定金给州建司；3.公司房产、土地等实物资产统计情况，证明关义的另一投资公司涉嫌刑事犯罪在公安机关侦查过程中，州建司在2015年6月15日向文山市公安局上报公司资产时已明确本案的文山东山新村的土地（证号文国用（2005）字第××号）及建筑物已出售，过户手续正在办理中；4.申请书、随案移送清单，证明州建司于2015年11月11日向文山市公安局提出申请查封州建司的所有资产，将本案已出售的该土地也申请文山市公安局查封；5.土地登记卡，证明文山市的土地（证号文国用（2015）字第××号）的登记情况；6.民事裁定书，证明本案立案后经文山市人民法院裁定后文山州中级人民法院指令审理。同时查明刑事判决书中并未对赵钦与州建司签订的《售地合同》作出认定，也未发现该案争议土地还涉嫌其他犯罪；7.情况说明，证明州建司原法定代表人关义说明2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议》是为了过户过程中避税而签订，双方实际履行合同为《售地合同》。根据《合同法》的规定，2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议》存在以合法形式掩盖非法目的的，其合同目的存在违法行为，合同履行势必损害国家利益，属于无效合同。经质证，州建司对赵钦提交的第一组证据售地合同的内容违反法律规定，应认定为无效合同，违反土地法的规定，土地不得买卖，合同双方约定不明，合同并未约定是由哪方承担税费，因此该合同约定不明导致协议无法履行才发生后期的变更；第二组证据的对账单真实性无异议，但是该笔款项无从查证是关义本人的，无法反映转款的行为是为了什么；对第三组证据的统计表合法性不认可，签章是州建司的签章，赵钦为什么会持有州建司的统计表来源不清楚，该证据所表述的内容不符合当时的客观实际，并没有真实的出售，双方没有根据合同实际的履行，该份证据由于赵钦的特殊身份是关义之前的全权代理人并有委托书，赵钦由于该特殊身份，由公司向公安机关报送，赵钦才有原件，证据来源不符合，报送的内容不客观真实；第四组证据的申请书真实性无异议，其目的并非是针对本案的赵钦，清单的真实性无异议，客观说明涉案的标的物是公安机关查封的；对第五组证据土地登记卡，不具有证据的关联性不能证明赵钦的证明观点，对真实性无异议；对第六组证据的裁定书，只是恢复程序的裁定对售地合同是否有效由本案法官判定，真实性及合法性无异议；对第七组证据，由于说明人关义已经被采取强制措施，目前所作的说明并不能真实的反映当时的真实情况，关义前后两次所作的笔录不一致，该份证据不能作为本案的定案依据。州建司答辩称，一、赵钦与州建司于2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议》应视为对《售地合同》内容的变更。1.《售地合同》内容直接买卖土地已违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”内容违法。2.《售地合同》约定不明导致合同无法履行。因该合同未就纳税内容进行约定，而根据约定俗成的交易习惯所有税费应由买方承担，事后一经了解，各种税费竞高达近80万元，导致合同无法履行。3.基于以上实际情况，被告已收取了25万元，当时的法定代表人关义资金十分紧张，已无法退款，才在此基础上产生《土地使用权转让协议》，应为合同内容的变更。可参见最高院（2013）民一终字第91号民事判决：“相同当事人之间，相同的事项上的不同约定应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。”二、双方实为借贷关系，本案案涉合同为买卖型担保合同，应为无效合同。1.双方于2014年11月27日签订《售地合同》后,因双方对如何承担税费的主要内容约定不明，合同无法履行，而州建司又无法退款，才应赵钦要求于2014年12月22日签订了《土地使用权转让协议书》，此时的合同总价款变成了25万元。此时双方所签订的《土地使用权转让协议书》实际已转化为担保型的债务合同，合同约定价款与实际价值严重不相符,从中可以看出双方其实并未真实的想要买卖该房屋及土地使用权，都只是意在保障原告的债权。2.案涉买卖合同本质系双方在债务履行期限届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。该合同名为买卖实为让与担保，违反了我国物权法定的原则，不应予以支持。根据合同法第五十二条第（三）项之规定，该类合同名为买卖，实为流质条款，以合法形式掩盖非法目的，应为无效。三、因房屋征收双方买卖行为已无法实现，应按双方变更后的《土地使用权转让协议》约定履行。《土地使用权转让协议》第三条第1项约定：“确定如乙方已不能取得该地块，甲方承诺在从确定之日起30天内退还乙方预付土地转让款，并按乙方预付土地转让款的5%计算，向乙方加计支付赔偿金。”依照《民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”此条款所作的约定明显属于附解除条件的民事法律行为，目前所附条件已经成就，应依法按双方约定解除此合同。四、本案双方买卖标的物应认定为非法吸收资金转换的财物，应依法予以收缴。根据文山州中级人民法院（2017）云26刑初字2号刑事判决书第29页倒数第7行已作出认定：“被告人关义集资后的大部分资金用于退还集资参与人的本息、收购文山州建筑公司……。”州建司包括其名下的财物，已被认定为非法吸收资金转换的财物。根据两高一部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条，关于涉案财物的追缴和处置问题：将非法吸收的资金及其转换财物用于清偿债务或者转让给他人,有下列情形之一的,应当依法追缴：(一)他人明知是上述资金及财物而收取的；(三)他人以明显低于市场的价格取得上述资金及财物的。根据本案实际，赵钦作为非法集资主体文山钰锽投资有限公司高级管理人，主观上为明知，且以明显低于市场的价格取得。因此应依法予以收缴。综上所诉，赵钦主张无事实及法律依据，恳请合议庭依法公正判决。应依法驳回赵钦的起诉。州建司针对其答辩提交了以下证据：1.售地合同，证明合同内容违法，且内容约定不明；2.土地使用权转让协议书，证明因原《售地合同》违法及内容约定不明，无法履行，双方重新签订该协议，应认定为合同内容的变更；3.会见笔录，证明签订售地合同是作为借款担保才是当时协议双方的真实意思表示；4.（2017）云26刑初字2号刑事判决书，证明判决认定：双方买卖标的物为关义用非法集资款转换的财物，应依法收缴；5.国有土地使用证，证明双方买卖标的物直到国家征用时其使用权人仍是本案被告；6.文山市棚户区改造项目建设街片区征收相关文件，证明双方买卖标的物目前已经列入国家征收范围。经质证，赵钦对州建司提交的第一组证据的三性无异议，不认可证明观点，合同履行不存在最后期限的问题，该组证据与赵钦提交的第三组证据是对应关系，进一步说明2015年6月15日州建司自己向公安机关上报公司资产，均明确该块土地及建筑物已经出售正在办理过户手续中，赵钦的起诉并没有过诉讼时效，本案合同应认定合法有效，不存在约定不明及变更的情形；对第二组证据的真实性无异议，但是不认可合法性，签约双方均确认该转让协议为了过户过程中避税而签订，其存在以合法的形式掩盖非法目的，合同目的存在违法性，合同的履行会损害国家利益，属于无效合同，该转让协议不符合合同变更的形式，通常表现为补充协议之类的，从合同内容看，签约双方针对同一事项出现两份合同，但是双方实际履行并没有任何一项是按照转让协议履行，应按照双方真实意思表示并实际履行的售地合同作为本案定案依据；对第三组证据的三性不认可，内容与本案售地合同、收条及打款记录均矛盾，同时该证据性质属于证人证言，证人并未到庭接受原、被告双方质询，不能作为本案的定案依据；对第四组证据的真实性、合法性无异议，但是不认可关联性及证明观点，本案刑事判决书欲证明的观点与原告提交的第六组证据认定事实相矛盾，并未对原告与被告签订的合同进行认定，也未发现该争议地还有涉嫌其他犯罪，对证明观点不予认可；对第五组证据的三性无异议，只能证明这宗土地的登记情况；对第六组证据的三性无异议，但是该征收征用补偿款应当归赵钦所有。本院对赵钦、州建司提交的证据认证如下：赵钦提交的第一组证据双方字面表述不当，但真实意思应为土地使用权的转让，符合证据三性，本院予以采信；第二组证据州建司质证无异议，本院予以采信；第三组证据州建司对签章的真实性无异议，无相反证据，本院予以采信；第四组证据真实性，州建司质证无异议，与第一组证据相互印证，本院予以采信；第五组证据符合证据三性，本院予以采信；第六组证据为生效法律文书，本院予以采信；第七组证据与第一组证据相互印证，本院予以采信。州建司提交的第一组证据与赵钦提交的第一组证据一致，本院认证同赵钦证据认证一致；第二组证据与第一组证据相矛盾，其内容约定与常理相悖，非双方真实意思表示，本院不予采信；第三组证据与赵钦提交的第七组证据相互矛盾，且无其他证据相印证，本院不予采信；第四组证据为生效法律文书，本院予以采信；第五组证据与赵钦提交的第五证据相一致，本院予以采信；第六组证据，赵钦质证无异议，本院予以采信。经庭审，本院查明本案事实如下：赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》，约定州建司将文山市地号为Ａ-036-001土地［国有土地使用权证号：文国用（2005）字第××号］及土地上建筑物出售给赵钦，土地使用面积474.86平方米，售价90万元。州建司承诺在2015年2月10日以前迁出并办好一切过户手续及银行借款，赵钦再支付余款65万元。如州建司在2015年1月30日前办不好手续，赵钦同意延长30天，延长30天后，如州建司还未迁出和办理过户手续，违约须赔偿赵钦支付定金2倍50万元。2014年11月27日，赵钦通过银行转账，向州建司法定代表人关义支付了25万元，关义当日出具了收条予以确认。至辩论终结前，本案争议地未办理变更登记。本案争议地文山市地号为Ａ-036-001土地2005年8月4日办理国有土地使用权证［证号：文国用（2005）字第××号］，登记土地使用者文山州建筑工程有限公司，使用面积474.86平方米，终止2074年12月22日。另查明，2013年12月24日，州建司股东张云鹏将持有的州建司股权72.94%转让给关义。2014年8月8日，州建司股东选举关义为州建司法定代表人。2015年6月12日，州建司确认关义出资额为1884.38万元，占出资比例87%。2015年7月22日州建司法定代表人变更为肖宗萍。文山州中级人民法院2018年5月22日作出（2017）云26刑初2号刑事判决（已生效），判决被告人关义犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑九年零六个月，并处罚金50万元。2019年2月21日作出（2019）云26民终191号民事裁定（已生效），认为刑事判决并未对赵钦与州建司签订的《售地合同》作出认定，也未发现该争议地还有涉嫌其他犯罪。文山市公安局于2016年7月13日至2017年7月12日期间对本案争议地进行查封。文山州中级人民法院2019年1月18日作出（2019）云26执11号之一协助执行通知书，继续查封州建司名下的位于文山市土地［证号：文国用（2005）第××号］。文山市人民政府2017年3月17日作出文市政发[2017]17号文山市人民政府关于2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上房屋征收的决定，决定对文山市2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上的房屋实施征收。四至界限：东至省道206线、南至城南50米大道、西至明波桥、北至文山汽车客运总站，占地约1334.88亩。征收范围最终根据规划划定，房屋征收面积最终以测绘公司实测为准。文山同心联谊房地产评估有限公司2017年7月19日作出文山市棚户区改造房屋征收（产权资料调查）分户表，对本案争议土地及房屋评估总价值为1728543元。本案争议土地及房屋，在本案辩论终结前，未签订征收与补偿协议。综合各方当事人诉辩，本案争议焦点为：1.原、被告2014年11月27日签订《售地合同》效力如何，该《售地合同》的内容是否发生了变更；2.原告主张该宗土地及建筑物的征用款归原告所有是否有法律及事实依据。针对争议焦点1，本院认为，赵钦与州建司2014年11月27日签订《售地合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。关于合同内容是否变更，本院认为，赵钦与州建司2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议书》，将土地转让总价变更为25万元，付款方式为预付15万元，剩余10万元在办理完产权变更登记后30日内支付，与本案事实不符，有悖于常理。本案事实是赵钦2014年11月27日与州建司签订《售地合同》时已通过银行转账，向州建司法定代表人关义支付了25万元。故赵钦与州建司2014年12月22日签订的《土地使用权转让协议书》并非双方真实意思，本案《售地合同》合同内容未发生变更。州建司辩解，本案实为借款，《售地合同》《土地使用权转让协议书》是对借款的担保，未提交证据证明，本院不予采信。针对争议焦点2，本院认为，根据文山市人民政府2017年3月17日作出文市政发[2017]17号《文山市人民政府关于2017年棚户区改造项目建设街片区国有土地上房屋征收的决定》，征收范围最终根据规划划定。赵钦未提交证据证明本案争议土地及房屋是否在最终的征收规划划定范围内，也未签订《征收补偿协议》。故赵钦主张土地及建筑物的征用款归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赵钦的诉讼请求。案件受理费100元，由赵钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  赵俊斌审判员  王 娟审判员  庞呈丰二〇一九年九月二十四日书记员  杨文娟