上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初9887号原告（反诉被告）：胡先智。委托诉讼代理人：黄天君，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：李卫国。委托诉讼代理人：尹圆，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑峰，上海勤周律师事务所律师。原告胡先智与被告李卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告李卫国于2019年7月23日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并分别于2019年4月12日、9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡先智的委托诉讼代理人黄天君，被告（反诉原告）李卫国及其委托诉讼代理人尹圆、杜剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡先智向本院提出本诉诉讼请求：1、判令要求确认原、被告于2018年12月10日解除原、被告于2015年10月31日签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金人民币（以下币种相同）324,120元（从2017年11月23日至2018年10月25日止，按照每月29,200元的租金标准计算）;3、判令被告支付2018年10月、11月电费共计7,748元（这个费用原告还未支付，有收款单位出具的情况说明及发票）;4、判令被告支付2017年6月至2018年11月水费共计9,217.34元（这个费用原告还未支付，有收款单位出具的情况说明及发票）；5、判令被告支付违约金共计192,720元（合同第六条第四项违约金从应付日期2017年11月16日起，暂计至2019年1月30日，按照月租金29,200元的3%，原告自动下调至月租金的1.5%，实际支付至款项结清之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加第三项诉请中的12月份电费金额676元，增加第四项诉请中的12月份水费369.80元。本诉的事实与理由：原、被告双方经A有限公司的居间介绍，于2015年10月31日签订《租赁合同》，约定由被告承租位于上海市闵行区XX路XXXX号XX楼，建筑面积约600平方米（不包括地下室），又约定租金每月29,200元，每三个月支付一次，应于每期租金到期日前7日支付，先付后租。又约定被告应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由原告按月租金金额的3%收取违约金，如被告拖欠租金达十日时，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同。合同签订后，被告在租赁物内开办了餐饮店。然自2017年11月23日起，被告便拖欠租金。虽经原告数次催讨，但被告仍拒绝支付。经向物业了解，被告尚欠2018年10月、11月的电费共计7,748元及2017年6月至2018年11月水费共计9,217.34元。原告认为，被告按约向原告支付租金和其他费用系主要的合同义务，现被告严重逾期支付费用的行为已构成严重违约，理应承担相应的违约责任。为了维护合法权益，原告遂提出上述诉请。被告李卫国针对本诉辩称，不同意全部的诉请。对于诉请1租赁合同自2018年10月25日因无法继续履行而解除了，故不存在未解除的合同；对于诉请2根据另案的执行案件中，2018年4月8日大连中院发出的协助执行通知书要求被告直接向大连中院支付租金，在2017年11月23日至2018年4月8日期间由于原告房屋被保全，无法正常供被告使用，故对于出租的价格进行协商，被告要求原告折价但是没有达成一致；对于诉请3-4被告确认上述费用未向案外人支付，同时2018年5月原告并非租赁房屋的权利人，故被告不应向原告支付，另对于电费和水费金额本身有异议。对于诉请5违约金不同意支付。由于原告的房屋被保全，故被告主张了不安抗辩权，履行的标的物存在瑕疵，故在2017年11月23日至2018年4月8日期间主张不安抗辩权，之后由于协助执行通知的原因，故并非恶意拖欠，被告不存在违约行为，2018年10月25日因原告的违约导致合同解除，故解除原因在于原告，并非是被告。另被告（反诉原告）李卫国向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）胡先智双倍退还被告（反诉原告）李卫国定金175,200元；2、判令原告（反诉被告）胡先智赔偿被告（反诉原告）李卫国装修折旧费（具体金额以鉴定结果为准）；3、反诉费用由原告（反诉被告）承担。反诉的事实及理由：双方于2015年10月31日订立关于上海市闵行区XX路XXXX号XX楼的租赁合同，约定由被告承租该处房屋，房屋面积约为600平方米，承租期限为2015年11月2日至2022年12月31日。合同自订立起一直履行至今，2017年9月14日被告收到辽宁省大连市中级人民法院发出的（2017）辽02执33号文书公告，被告始知其承租的房屋已被列为被执行财产，2018年4月8日被告收到了辽宁省大连市中级人民法院发出的民事裁定书及协助执行通知书要求被告截留租金。2018年10月25日被告收到辽宁省大连市中级人民法院的公告，告知被告，其所租赁的房屋已于2018年8月20日经司法拍卖由C有限公司竞得并且要求被告于收到通知之日起十日内腾房。被告认为此时双方之间的租赁合同已无法继续履行，且无法继续履行的原因属于原告个人原因所致，因此鉴于原告的违约行为，要求原告按租赁合同第五条第四款向被告双倍退还保证金175,200元，以及由于合同无法履行导致被告的装修折旧损失（损失数额按鉴定结果为准）。被告为维护自身的合法利益，特提出上述反诉诉请。原告（反诉被告）胡先智对被告（反诉原告）李卫国的反诉辩称，不同意被告提出的全部诉请，本案房屋被法院强制执行拍卖，但并未因为房屋强制拍卖影响了被告方的经营，故不存在被告抗辩的无法继续履行和无法使用涉案房屋的事实，故原告无责任承担双倍返还保证金。另按照合同的约定，装修损失是原告不需要承担的，租赁合同的解除是因为被告长期拖欠租赁费及水电费所造成，故不同意被告提出的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，由原告作为出租方（合同甲方）、被告作为承租方（合同乙方）、案外人A有限公司作为中介方（合同丙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条租赁标的物，房屋地址上海市闵行区XX路XXXX号XX楼，权利人为B有限公司，房屋建筑面积约600平方米，租赁用途为工业用房；第二条租赁期限及租赁区域：自2015年11月2日至2022年12月31日止。具体起租日以甲方交付乙方使用之日起算。租赁的区域仅限地面以上约600平方面积（不包括地下室）。第三条租金及支付方式：甲方与乙方约定，每月租金为29,200元，该租金为不含税价格，乙方如果需要甲方开具房租发票，相关税费由乙方承担；交付方式：1、该房屋租金三年内不变，2019年2月23日至2022年2月22日租金为33,580元，2022年2月23日至2022年12月31日租金为38,617元；2、租金每三月支付一次，乙方应于每期租金到期日前7日支付，先付后租；3、甲方和乙方在此确认乙方向甲方支付的租金不包括物业管理费、水电费、通讯费等。4、租金以转账方式支付；5、户名：胡先智；开户行：XX银行股份有限公司上海XXXX支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；第四条保证金：1、乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付共相当于三个月的租金为租赁保证金，计87,600元，乙方于2015年11月2日前交付甲方；2、该保证金不可视为乙方预付的租金，本合同终止时，在下列条件均得以满足的前提下，甲方应在乙方交还该房屋三天内将租赁保证金一次性无息退还乙方。乙方依照约定交还该房屋，房屋及附属设备完好并经甲方验收认可；乙方无须承担其他违约责任；乙方负担的相关费用结清。3、如乙方违反本合同之任何规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项、违约金或作为甲方作为出租方因此而遭受损失之赔偿金。如租赁保证金经该等抵付或者赔偿后少于本合同约定之金额，乙方应在收到甲方书面要求的三天内向甲方补交该等差额。第五条甲方的义务及违约责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2、甲方如出售前述物业，应提前三个月通知乙方；3、甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。第六条乙方的义务及违约责任：1、乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日的，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；2、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；3、乙方签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，乙方须向甲方支付三个月租金的违约金的。若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；4、重新装修时，对房屋框架结构，外墙表面有任何的改动，必须经过甲方的书面同意；第七条乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：逾期支付租金超过十天的；第九条税、费的负担：前述房屋在租赁期间内所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家有关规定各自承担。应由乙方承担的费用有：物业管理费、水电费、燃气费等。第十二条甲乙双方约定的其他事项：甲乙双方约定：1、本届合同期满后，同等条件下乙方具有优先承租权；2、自2015年11月2日至2016年2月22日为装修期（即此期间不计算房屋租金，但物业管理费、电费、税费等由乙方自行承担）；3、甲方同意乙方将房屋用于办公人员的合规后勤配套设备（餐饮、超市），如乙方需要，甲方可配合乙方与园区方面做相关协调与沟通，尽可能保证乙方的顺利经营；4、甲方需向乙方提供6个免费停车位；但不包括与车位相关的其他管理费用；5、乙方承租该房屋的付款方式为付三押三；6、乙方承担该房屋的物业管理费，具体费用标准参照产业大楼物业管理标准；7、甲方出租该房屋时为毛坯交付；8、乙方的任何地面装修，不得影响地下室结构和功能。2015年11月2日被告李卫国支付给原告胡先智XX楼房屋出租保证金87,600元。庭审中，双方一致确认被告李卫国的租金支付至2017年11月22日，之后的租金未再支付。被告李卫国确认其实际搬离涉案房屋是在2018年11月29日，并称是由新的产权人将其赶出，当时新的产权人采取了停水停电的措施。另查明，2018年4月8日辽宁省大连市中级人民法院向被告李卫国发出协助执行通知书，要求被告李卫国截留被执行人B有限公司现金60,000,000元。被告李卫国称其在收到该份执行通知书后，故无法向原告胡先智支付租金。2018年10月25日辽宁省大连市中级人民法院发出公告载明：该院依申请执行人申请于2018年8月20日在XX网络司法拍卖平台进行公开司法拍卖被执行人B有限公司位于上海市闵行区XX路XXXX号的房地产，评估价为125,900,000元，买受人C有限公司竞得上述房地产。现该院依法将上述房地产交付买受人C有限公司，自交付之日起上述房地产归买受人C有限公司所有，现告知被执行人、房屋租赁人、占有人等相关人员，限于公告发布之日起十日内主动腾空上述房地产。2019年2月27日涉案房屋的产权人由B有限公司变更登记至C有限公司名下。庭审中，被告李卫国确认其实际搬离涉案房屋是在2018年11月29日，并称是由新的产权人将其赶出，因为当时新的产权人采取了停水停电的措施。并且考虑到新的产权人已经不再是原告，遂未与原告完成交接手续。同时被告确认在大连市中级人民法院张贴上述公告之前，被告对涉案房屋的开展的经营活动是没有影响的。2018年12月10日原告向被告发出解约通知书载明：鉴于被告承租涉案房屋后于2017年下半年起拖欠租金、物业费和水电费等费用。为此，原告多次向被告催讨。然而，被告虽已补交部分电费，但至今未支付拖欠的租金及其他费用。现特郑重通知如下：一、自2018年12月10日起，双方于2015年10月30日所签订的《租赁合同》立即解除；二、请被告于2018年12月15日前腾空并搬离租赁物，同时结清拖欠的租金、物业费和水电等费用。诉讼中，被告李卫国提出对涉案房屋内装修工程造价残值的司法鉴定申请，本院接受被告李卫国的申请后，经上海市高级人民法院的委托，确定由上海东方投资监理有限公司进行司法鉴定，该公司于2019年7月19日出具司法鉴定报告载明：1、鉴定意见书单价根据上海市建筑和装饰工程预算定额（SA01-31-2016）、上海市房屋建筑工程养护维修预算定额第一册房屋修缮定额（SH00-41(01）-2016)及相关规定计算；2、鉴定意见书中工程量按三方现场勘查记录数据为准；3、双方租赁合同自2015年11月至2022年12月止。折旧折算时间为2017年10月，折旧率=已使用时间/租赁合同时间，即折旧率=24个月/85个月=28.235%，残值金额=原值金额*（1-折旧率）。故鉴定意见载明：鉴定造价（原值）为127,310元，鉴定造价（残值）为91,364元。针对以上事实及本诉诉请，原告（反诉被告）胡先智向本院提供了如下证据：1、2015年10月31日原、告签订的租赁合同一份，证明被告承租原告位于上海市闵行区XX路XXXX号XX楼，租期自2015年11月2日至2022年12月31日，租金每月29,200元，每三个月支付一次，若被告逾期支付租金，每逾期一日，原告有权按月租金的3%收取违约金，租金不包括物业管理费、水电费、通讯费等。合同约定若被告拖欠租金达十日时，则视为自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，原告即可终止合同。2、催缴通知单一份（D有限公司），证明被告尚拖欠2018年10月至11月电费共计7,748元。3、催缴通知单一份（F有限公司），证明被告尚拖欠2017年6月至2018年11月水费共计9,217.34元。4、情况说明一份（G有限公司），证明涉案房屋虽被法院拍卖，但G有限公司作为该房屋大部分面积的承租人并未受影响，租赁房屋正常使用。同时被告承租该房屋后亦未受该房屋被司法拍卖的影响，租赁期间正常使用租赁物。5、情况说明一份（F有限公司），证明F有限公司为该房屋所在园区的管理方，负责收取园区内企业的水费，被告拖欠的2017年6月到2018年11月水费9,217.34元。6、情况说明一份（D有限公司），证明该公司为该房屋所在的管理方，负责收取园区内的电费，G有限公司作为本案房屋的物业方，负责电费的统计，被告拖欠2018年10月至11月电费7,748元。7、D有限公司出具的收款回单一份，证明被告在经原告催缴后，被告于2018年11月29日向D有限公司缴纳了拖欠的57,170.80元电费。8、被告缴纳水电费发票及园区开票清单一组，证明被告在租赁房屋内开设的餐厅正常经营时每月产生的电费约3,000-6,000元，后租赁房屋被拍卖，其仍保持每月4,500元左右的电费，经营未受到影响。9、原告的转账凭证一组,证明在2018年11月29日原告采取了停水停电的措施之后，被告支付了2017年8月至9月期间的拖欠的电费57,170.80元，但是仍未支付拖欠的房租。10、解约通知书一份，证明原告于2018年12月10日通知被告解除租赁合同。被告（反诉原告）李卫国对原告（反诉被告）胡先智所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议；对证据2真实性不认可，被告未收到过催款通知单；对证据3真实性不认可，另催款通知单的落款时间是2018年1月9日，对真实性有异议；对证据4真实性不认可，关联性不认可，该组证据系原告关联公司出具的情况说明，故对真实性及关联性均不认可；对证据5、6认为均系由案外人出具，但并未对情况说明内的数额列明计算依据，且原告未支付上述金额，因此对于情况说明中的数额及证据的真实性、关联性均不认可；对证据7认可，该收款回单系被告向D有限公司支付电费的回电，被告于2018年11月29日原告断水断电后腾房并向该公司结清电费；对证据8的真实性予以认可，但对关联性不予认可，该组证据并不能证明被告的经营未受到影响，对原告对于该组证据的证明内容不予认可；对证据9的真实性认可，对于关联性不予认可，双方之间的租赁合同于2018年10月25日解除，对于原告以解约通知书作为2018年12月10日解除双方租赁合同的证明目的不认可。被告（反诉原告）李卫国针对其反诉诉请及本诉辩称，向本院提供了如下证据：1、2015年10月31日原、被告签订的租赁合同一份，证明双方之间对于违约的约定，详见第五条第四款。2、收据2份，证明被告支付原告保证金87,600元；2016年2月23日-2016年5月22日期间的租金87,600元；3、2018年4月8日辽宁省大连市中级人民法院民事裁定书一份、协助执行通知书一份、公告一份，证明2018年4月8日大连市中级人民法院要求被告配合协作执行。2018年10月25日大连中级人民法院的公告中要求被告腾房，合同无法继续履行。4、上海东方投资监理有限公司出具的司法鉴定报告一份，证明被告产生的装饰装修损失。原告（反诉被告）胡先智对被告（反诉原告）李卫国所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，不认可被告援引的条款；对证据2真实性无异议，收到保证金87,600元；对证据3中的民事裁定书及协助执行通知书的真实性无异议，对关联性有异议，协助执行的事项及裁定书的内容针对的是B有限公司，并非针对本案的原告，故被告不应拒绝支付租金，其仍有义务向原告支付租金。而且在协助执行通知书中并非要求被告停止支付租金，仅是说截留，被告应当将租金支付至法院，并非停止支付租金，故两项证据不能证明被告有权拒付租金。对于公告的真实性不认可，即使该公告真实，被告也未搬离该房屋，且正常对外经营和使用该房屋，故该公告不能作为被告主张房屋不能使用的理由；对证据4认为实际的租期计算至2018年12月，而不应计算至2017年10月，因为本案所涉的租赁合同于2018年12月解除。本院结合原告（反诉被告）胡先智、被告（反诉原告）李卫国对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告（反诉被告）胡先智、被告（反诉原告）李卫国所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告胡先智与被告李卫国所签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。而本案主要的争议在于被告李卫国在接到大连市中级人民法院针对涉案房屋发出的协助执行通知书之后，被告李卫国未能及时向原告胡先智支付租金是否构成违约。从庭审查明的事实可以明确，被告李卫国确认其租金支付至2017年11月22日，自2017年11月23日起被告李卫国的租金均未支付，而大连市中级人民法院发给被告李卫国的协助执行通知书的时间是2018年4月8日，并且该份协助执行通知书中仅是要求被告李卫国截留租金，并未明确相应的法院付款账号，被告李卫国虽然收到了该份通知书，但是被告李卫国并未向大连市中级人民法院的银行账户中支付相应的租金，虽然被告李卫国认为未能支付租金的原因是由于该法院未能提供相应的账户，但可以确认的是在被告李卫国收到该份通知书之前其已经从2017年11月23日起已经产生逾期付款的违约行为，其行为已经构成违约。原告胡先智基于被告的上述逾期租金的违约行为享有解除租赁合同的权利。遂原告于2018年12月10日向被告发出合同解除通知书，符合合同及法律规定，本院据此确认双方的租赁合同于2018年12月10日解除，虽然按照被告李卫国的陈述其是于2018年11月29日搬离了涉案房屋，但原告胡先智仅主张要求计算从2017年11月23日至2018年10月25日这一阶段的租金324,120元并无不当，本院予以准许。虽然被告李卫国认为双方的租赁合同应于2018年10月25日大连市中级人民法院发出的公告之日予以解除，对此本院认为即使涉案房屋在租赁期间发生了所有权的变动，但是并不影响租赁合同的效力，更何况出借给被告李卫国房屋的主体是原告胡先智，并非是涉案房屋之前的产权人，即使在租赁期间发生了房屋所有权的变动，被告李卫国并无实质性的证据证明因为涉案房屋所有权的变动而对被告李卫国租赁权的形式构成实质性的障碍。更何况按照被告李卫国的陈述其在2018年11月29日才搬离了涉案房屋，也说明了大连市中级人民法院最后发出的那份公告，并未对被告李卫国的对外经营活动造成客观障碍。故本院认为虽然涉案房屋在租赁期间发生了所有权的变动，但是无法认定该行为构成原告胡先智的违约行为，不能认定原告胡先智存在提前解除合同的违约行为，涉案房屋在租赁期间所有权的变动，并非是由于原告胡先智的原因所致，故被告李卫国主张要求原告胡先智双倍返还保证金缺乏相应的事实依据，故对此反诉诉请本院不予支持。至于原告胡先智主张的水电费的诉请，虽然原告胡先智提供了相应的证据，但是从合同履行期间水电费的实际支付情况看，上述水电费确实约定由被告李卫国承担，但是支付的对象是提供具体物业服务的其他公司，并非本案原告胡先智。更何况原告胡先智也未代被告李卫国支付上述费用，故本院认为原告胡先智主张要求被告李卫国承担上述费用缺乏合同依据，对此本诉诉请不予支持。即使被告李卫国确实存在拖欠上述水电费的事实，但也应由适格的主体向被告李卫国进行权利主张。由于被告李卫国确实存在逾期支付租金的违约行为，进而导致双方之间的租赁合同予以解除，依据租赁合同的约定，原告胡先智有权主张逾期付款的违约金，租赁合同中对于租金的支付也约定了相应的计算标准，但被告李卫国认为其未能支付租金系行使相应的不安抗辩权，不属于违约行为，对此本院之前已经详细阐述，不再赘述。本院考虑到被告李卫国确实存在逾期支付租金的违约行为，但结合被告李卫国的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告胡先智所造成的实际损失，兼顾到被告李卫国在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告胡先智目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，将违约金的金额确定为160,000元。现由于被告李卫国的违约行为导致租赁合同解除，故对于剩余租赁期内装饰装修残值的处理。出租人是否给予承租人补偿，取决于出租人是否同意利用，即出租人同意利用的，给予补偿，出租人不同意利用的，不予补偿。这里所说的适当补偿，是指在出租人可在利用价值范围内，故应考虑租赁合同解除时剩余的租赁期限，参照上述关于剩余租赁期内装饰装修残值标准予以确定。对于装饰装修的损失，被告李卫国提出了相应的鉴定申请，但是对于装饰装修残值的计算应根据本案租赁合同解除的日期加以确定，故按照折旧率=已使用时间/租赁合同时间，双方约定的租赁合同自2015年11月至2022年12月止，结合合同解除时间为2018年12月10日，折旧率为37个月/85个月=43.529%，残值金额=原值金额*（1-折旧率）=127,310元*（1-43.529%）=71,893.23元。故在该残值金额的基础上，根据被告李卫国的违约过错程度，结合原告胡先智所确定的可利用价值的范围，本院酌定由原告胡先智给予被告李卫国适当补偿的金额为20,000元。另考虑到双方之间的租赁合同已经解除，被告李卫国所支付的租赁保证金可在抵付应支付给原告胡先智的上述应付款项后予以返还。据此《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡先智与被告（反诉原告）李卫国于2015年10月31日签订的《租赁合同》于2018年12月10日予以解除；二、被告（反诉原告）李卫国于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡先智自2017年11月23日至2018年10月25日的租金以324,120元计；三、被告（反诉原告）李卫国于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）胡先智逾期付款违约金以160,000元计；四、原告（反诉被告）胡先智于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）李卫国装饰装修补偿款以20,000元计；五、原告（反诉被告）胡先智在被告（反诉原告）李卫国支付上述第二至第三项费用之后返还给被告（反诉原告）李卫国租赁保证金87,600元；六、驳回原告（反诉被告）胡先智的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李卫国的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4,569.03元，由被告（反诉原告）李卫国负担。反诉案件受理费减半收取计2,689元，由原告（反诉被告）胡先智负担689元，由被告（反诉原告）李卫国负担2,000元。鉴定费7,000元，由原告（反诉被告）胡先智负担2,000元，由被告（反诉原告）李卫国负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年九月十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；