山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初3742号 原告：徐亮，男，1985年10月23日出生，汉族，住所地山东省胶州市。 原告：王晓，女，1988年2月2日出生，汉族，住所地山东省胶州市。 两原告委托诉讼代理人：王鹏，山东康元律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：任建超，山东康元律师事务所实习律师。 被告：海阳鸿辉发展有限公司，住所地山东省海阳市辛安镇政府驻地辛政北路。 法定代表人:许叶林，总经理。 委托诉讼代理人：姜维杰，该单位工作人员。 第三人：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路59号。 法定代表人：李永平，行长。 委托诉讼代理人：董德平，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：孙祝新，该单位工作人员。 原告徐亮、王晓与被告海阳鸿辉发展有限公司（以下简称鸿辉公司）、第三人中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称海阳工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐亮、原告徐亮和王晓的委托诉讼代理人王鹏和任建超、被告鸿辉公司的委托诉讼代理人姜维杰、第三人海阳工行的委托诉讼代理人董德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐亮、王晓向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令鸿辉公司向徐亮、王晓支付自2017年11月25日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，违约金计算至2019年6月30日为66516元；2.诉讼费由鸿辉公司负担。诉讼过程中，徐亮、王晓增加诉讼请求：1.请求法院依法判令鸿辉公司立即向徐亮、王晓交付房屋；2.请求法院依法判令鸿辉公司向徐亮、王晓支付自2019年6月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金，以774724元为基数，按照每日万分之二计算。 事实和理由：徐亮、王晓系夫妻关系，二人于2017年8月24日同鸿辉公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定由徐亮、王晓购买鸿辉公司开发的、总价款为774724元的“碧桂园·十里金滩”项目E区038幢16层1606房屋。徐亮、王晓在购房合同签订后按照约定履行义务，但鸿辉公司却无理要求徐亮、王晓支付违约金、滞纳金，并拒绝按照合同约定向徐亮、王晓交付房屋。徐亮、王晓于2017年8月24日交齐购房首付款234724元，并于当日首次办理银行按揭贷款手续，但由于鸿辉公司或海阳工行的工作失误导致未能成功发放540000元贷款，后徐亮、王晓于2018年5月28日第二次申请贷款，并于2018年6月12日第二次签订借款合同，540000元贷款于2018年7月6日足额发放，非因徐亮、王晓的原因导致贷款审批数额错误及审批迟延，不应由徐亮、王晓承担逾期付款违约金、滞纳金等不利后果，鸿辉公司不应以徐亮、王晓不支付逾期付款违约金、滞纳金为由拒绝交付房屋。鸿辉公司于2018年7月6日收齐徐亮、王晓的全部购房款，应当及时交付涉案房屋，鸿辉公司迟延交房应当承担逾期交房违约金。 鸿辉公司辩称：1.鸿辉公司不存在逾期交房的违约行为，徐亮、王晓的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回徐亮、王晓的诉讼请求；2.徐亮、王晓贷款购买房屋应当自行办理贷款手续，鸿辉公司仅提供帮助和协助；3.徐亮、王晓应当根据约定在2017年9月24日前将剩余购房款540000元付清，而非在此之前办理贷款手续即可，且徐亮、王晓在2017年12月2日还在补充提交所谓的第一次贷款所需要的材料，徐亮、王晓应当向鸿辉公司支付逾期付款违约金和滞纳金；4.购房合同约定鸿辉公司在徐亮、王晓有任何违约行为的情况下可以延期交房，鸿辉公司在徐亮、王晓未支付逾期付款违约金、滞纳金的情况下可以延期交房。 海阳工行辩称：1.本案系鸿辉公司未按照购房合同的约定向徐亮、王晓交房而产生的纠纷，与海阳工行没有关系，请求法院驳回对海阳工行的诉讼请求；2.借款合同签订时间为2018年6月12日，贷款发放时间为2018年7月6日，海阳工行按照流程和约定发放贷款，不存在违法或者违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、徐亮、王晓向本院提交以下证据。 1.徐亮、王晓向本院提交证据《商品房买卖合同》一份，证明徐亮、王晓于2017年8月24日与鸿辉公司签订购房合同，由徐亮、王晓购买鸿辉公司开发的“碧桂园·十里金滩”项目E区038幢16层1606号房屋,双方对房屋总价款、付款方式、交付期限约定为：房屋总价款774724元，徐亮、王晓在签订合同时交纳首付款234724元，剩余540000元以银行按揭贷款的方式于2017年9月24日前交纳，鸿辉公司应于2017年11月24日前将具备交付使用条件的商品房交付于徐亮、王晓。 2.徐亮、王晓向本院提交证据收据两份、银行账户流水明细清单四份、银行账户流水明细清单对应的银行回单四份，证明徐亮、王晓按照购房合同约定按时向鸿辉公司足额交纳了购房首付款，交纳方式为：2017年8月17日通过中国农业银行电汇转账30000元，2017年8月24日通过中国工商银行电汇转账100000元，2017年8月24日通过中国农业银行电汇转账70000元，2017年8月24日通过青岛农村商业银行电汇转账34724元，以上合计234724元，上述转账均有徐亮、王晓银行账户流水明细清单及其对应的银行回单佐证，鸿辉公司在收到徐亮、王晓支付的上述款项后，分别于2017年8月17日和2017年8月24日为徐亮、王晓开具了金额为30000元和204724元的收据各一份，两份收据金额合计234724元。 3.徐亮、王晓向本院提交证据2017年10月9日至2018年9月3日期间徐亮、王晓与鸿辉公司工作人员蒋婷婷沟通的微信聊天记录一份，证明徐亮、王晓根据鸿辉公司的要求并在蒋婷婷的带领下于2017年8月24日到海阳工行提交了办理按揭贷款的手续，之后蒋婷婷于2018年4月2日通知徐亮、王晓银行方面出现错误，将540000元贷款办理成500000元，蒋婷婷同时指出办理贷款手续时徐亮、王晓明确填写的是540000元而不是500000元，徐亮、王晓在2018年6月3日至2018年6月10日期间又根据蒋婷婷的要求重新提供了贷款所需的相应资料，贷款不能足额发放是由海阳工行或鸿辉公司的工作失误导致，徐亮、王晓对此无任何过错，不应向鸿辉公司支付任何违约金、滞纳金，鸿辉公司以徐亮、王晓不支付违约金、滞纳金为由拒绝交付房屋，构成严重违约，应当向徐亮、王晓支付逾期交房违约金。 4.徐亮、王晓向本院提交证据电话录音一份，证明王晓于2018年7月26日同鸿辉公司工作人员蒋婷婷通过电话进行沟通，蒋婷婷在通话中认可其与徐亮、王晓共同到海阳工行办理了金额为540000元的按揭贷款，手续资料全部齐全，蒋婷婷同时指出海阳工行错误地发放50000元贷款系银行方面原因导致，与徐亮、王晓无关，另外王晓在通话中告知蒋婷婷其因为鸿辉公司拒不交房而进行了投诉，蒋婷婷表示鸿辉公司被投诉之后同意交房，然而徐亮、王晓至今未能接收房屋。 5.徐亮、王晓向本院提交证据鸿辉公司向徐亮、王晓邮寄送达的催缴物业服务费函一份，证明鸿辉公司于2019年4月2日向徐亮、王晓邮寄送达催缴物业服务费函，通知徐亮、王晓补交自2017年11月开始欠缴的物业服务费，而根据《物业服务管理条例》的规定，购房者应当自卖方通知入住并开具入住通知单之日起交纳物业服务费，即购房者应当自卖方交付房屋之日起交纳物业服务费，鸿辉公司在该函中的声明说明其认可应当在2017年11月向徐亮、王晓交付房屋，这与购房合同载明的房屋交付时间一致。 鸿辉公司对上述五组证据真实性无异议；鸿辉公司对证据3、4的证明目的不予认可，认为徐亮、王晓贷款购买房屋系其自主选择，应当由徐亮、王晓办理贷款手续，鸿辉公司仅提供帮助和协助，徐亮、王晓对于银行何时发放贷款等问题应当自行与银行沟通；鸿辉公司认为证据5与本案无关，寄发该函的单位系广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司，并非鸿辉公司。海阳工行对前四组证据的质证意见为其按照操作流程及合同约定发放了540000元贷款，不存在逾期放贷问题，对第五组证据表示不发表质证意见。因鸿辉公司对徐亮、王晓提交的上述证据真实性无异议，海阳工行亦未对上述证据真实性提出异议，本院对徐亮、王晓提交的上述证据真实性予以确认。 二、海阳工行向本院提交以下证据。 1.海阳工行向本院提交证据《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）复印件一份，证明徐亮、王晓与鸿辉公司和海阳工行签订借款合同，确认了三方的权利和义务。 2.海阳工行向本院提交证据个人借款凭证一份，证明海阳工行按照借款合同约定向徐亮、王晓发放贷款540000元，贷款期限自2018年7月6日至2038年7月6日。 3.海阳工行向本院提交证据徐亮、王晓对海阳工行的还款明细一份，证明徐亮、王晓的还款详细记录，徐亮、王晓自2018年8月20日还款至2019年8月20日，共计还款13期，偿还本金16271.63元、利息33841.19元。 徐亮、王晓对证据1的真实性予以认可，但主张该借款合同系徐亮、王晓在鸿辉公司的要求下第二次签订的，第一次办理按揭贷款的时间为2017年8月24日；徐亮、王晓对证据2的真实性不认可，认为该证据系打印件并非原件，其内容模糊不清，无法识别；徐亮、王晓对证据3的真实性予以认可，认为该证据能够证实徐亮、王晓第二次申请贷款的日期为2018年5月28日，与徐亮、王晓提交的证据3及证据4内容能够相互印证，能够证实鸿辉公司或海阳工行的工作失误导致徐亮、王晓重复办理借款手续，认为该证据亦能够证实徐亮、王晓已经实际还款，并且鸿辉公司已经收到购房合同全额款项，购房合同已经实际履行，而徐亮、王晓却至今未收到鸿辉公司交付的合格房屋。鸿辉公司对海阳工行提交的上述三组证据真实性无异议，认为上述证据能够证实徐亮、王晓申请贷款的时间为2018年5月28日，贷款的发放时间为2018年7月6日，即徐亮、王晓支付鸿辉公司最后一期楼款时间为2018年7月6日。虽然徐亮、王晓对海阳工行提交的第二组证据真实性不认可，但该组证据的内容能够与其他证据互相印证，徐亮、王晓与鸿辉公司对海阳工行提交的其他证据真实性无异议，因此本院对于海阳工行提交的上述三组证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐亮、王晓系夫妻关系，二人于2017年8月24日同鸿辉公司签订了购房合同，约定由徐亮、王晓购买鸿辉公司开发的“碧桂园·十里金滩”项目E区038幢16层1606房屋,房屋总价款为774724元，徐亮、王晓需在签订购房合同时交纳首付款234724元，剩余540000元购房款以银行按揭贷款的方式于2017年9月24日前交纳，鸿辉公司应于2017年11月24日前将具备交付使用条件的商品房交付徐亮、王晓，购房合同对逾期交房违约责任也做了相应约定；徐亮、王晓于2017年8月24日交齐购房首付款234724元，并于2018年5月28日向海阳工行申请贷款，于2018年6月12日同海阳工行、鸿辉公司签订借款合同，540000元贷款于2018年7月6日足额发放，但徐亮、王晓曾于2018年5月28日前就本案剩余购房款540000元向海阳工行申请贷款，但非因徐亮、王晓的原因致使540000元贷款未能成功发放；鸿辉公司以徐亮、王晓未支付逾期付款违约金、滞纳金为由拒绝交付房屋；徐亮、王晓自2018年8月20日还款至2019年8月20日，共计还款13期，偿还本金16271.63元、利息33841.19元。 本院认为，本案的争议焦点为徐亮、王晓是否应当因海阳工行未在购房合同约定的付款时间内发放贷款而向鸿辉公司支付逾期付款违约金。 借款合同借贷双方为徐亮、王晓和海阳工行，徐亮、王晓需要按照海阳工行的贷款流程及要求履行相关手续，鸿辉公司作为保证人需要完成保证人相关手续，对徐亮、王晓的借款行为不负有法定或者约定的义务，鸿辉公司对于海阳工行未在购房合同约定的付款时间内发放贷款没有过错，不承担相应责任。 徐亮、王晓与鸿辉公司于2017年8月24日签订购房合同，约定2017年9月24日交付540000元银行贷款，但540000元贷款的实际发放时间不受徐亮、王晓控制，却主要受到银行办事流程、贷款政策、工作效率等因素影响，另外徐亮、王晓2018年5月28日第二次申请办理540000元贷款至540000元贷款于2018年7月6日实际发放之间间隔超过1个月，徐亮、王晓经常居住地不在海阳市，并根据行业惯例，本案购房合同约定的签订购房合同后一个月内交付540000元贷款不具有充分的合理性。徐亮、王晓提交的微信聊天记录证实徐亮、王晓在鸿辉公司的协助下积极履行提交贷款资料等义务，并多次询问贷款发放进度。鸿辉公司、海阳工行没有提供证据证明徐亮、王晓怠于办理银行贷款手续。因此，本院认定徐亮、王晓对于海阳工行未在购房合同约定的付款时间内发放贷款的事实没有过错，不承担相应的逾期付款违约责任，鸿辉公司应当在2018年7月6日收到剩余购房款540000元的情况下向徐亮、王晓交付房屋，而鸿辉公司至今未能履行交付房屋义务，应当按照购房合同约定向徐亮、王晓支付逾期交房违约金。 购房合同约定鸿辉公司应当在徐亮、王晓于2017年9月24日交齐购房款后两个月内即2017年11月24日前交付房屋，但徐亮、王晓在2018年7月6日之前尚有大部分购房款未能付清，鸿辉公司在2018年7月6日之前拒绝交付房屋系行使先履行抗辩权，无需承担逾期交房违约金。鸿辉公司于2018年7月6日收齐涉案房屋全部购房款，按照购房合同约定涉案房屋在2017年11月24日即应当具备交付条件，因此鸿辉公司根据购房合同约定应当自2018年7月7日起至实际交付房屋之日止按日向徐亮、王晓支付已交付房价款774724元万分之二的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、海阳鸿辉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向徐亮、王晓交付“碧桂园·十里金滩”项目E区038幢16层1606号房屋； 二、海阳鸿辉发展有限公司自2018年7月7日起至实际交付房屋之日止按日向徐亮、王晓支付已交付房价款774724元万分之二的违约金； 三、驳回徐亮、王晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费732元，由徐亮、王晓负担120元，由海阳鸿辉发展有限公司负担612元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年九月十二日 书记员  王红芹