沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5189号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，系该行行长。委托诉讼代理人：张瑜，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：谢芳，女，1980年3月1日出生，满族，住辽宁省开原市。被告：辽宁宝郡房地产开发有限公司，企业通信地址：沈阳市于洪区千山西路6-15号（5门），统一社会信用代码：91210114057160005R。法定代表人：吴铁军。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼，被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告同二被告解除2016年3月17日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判决被告谢芳偿还借款本金506229.06元，利息6802.32元，本金罚息、利息罚息等2600.85元，共计人民币515632.23元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2019年1月4日，之后的计息办法以506229.06为基数，自2019年1月5日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息至本判决实际给付之日止）；3、判决原告对被告名下位于沈阳市于洪区，建筑面积为95.86平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判决被告谢芳向原告支付律师费28359.77元；5、判决被告辽宁宝郡房地产开发有限公司对诉讼请求2和4项承担连带责任；6、请求法院判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告谢芳购买被告辽宁宝郡房地产开发有限公司销售的位于沈阳市于洪区的房产向原告申请个人住房贷款，三方于2016年3月17日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额人民币540000元，借款期限为276个月，贷款利率采取月利率，合同中约定了还款方式、违约罚息、为实现债权借款人应承担的费用等事项。被告谢芳同意以其购买的位于沈阳市于洪区的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，被告辽宁宝郡房地产开发有限公司作为本合同的保证人，在诉争房屋办理抵押登记之前承担合同约定的保证义务。借款合同生效后，原告在2016年3月25日向被告谢芳发放了个人住房贷款人民币540000元。被告谢芳收到并使用该笔贷款后，初期能按约定还款，但2018年开始出现逾期，原告经过多次催收，被告谢芳均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2019年1月4日，被告谢芳共拖欠原告各项借款本金利息等515632.23元。被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司经公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告谢芳购买被告辽宁宝郡房地产开发有限公司销售的位于沈阳市于洪区的房产向原告申请个人住房贷款，三方于2016年3月17日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额人民币540000元，借款期限为276个月，贷款利率采取月利率，还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。被告谢芳同意以其购买的位于沈阳市于洪区的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，被告辽宁宝郡房地产开发有限公司作为本合同的保证人，保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2、2016年3月24日，被告谢芳按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。3、借款合同生效后，原告在2016年3月25日向被告谢芳发放了个人住房贷款人民币540000元。被告谢芳收到并使用该笔贷款后，初期能按约定还款，但2018年开始出现逾期，原告经过多次催收，被告谢芳均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款申请表、个人贷款支付凭证、对账单、台账截屏、房屋预告抵押登记证等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告谢芳未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告谢芳从2018年5月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权优先受偿的主张，本院不予支持。关于原告主张被告辽宁宝郡房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告辽宁宝郡房地产开发有限公司在与原告和被告谢芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。因原告未向本院提交本案律师费发票等证据证明该项费用是否实际发生，对于此项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司于2016年3月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告谢芳于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金506229.06元，利息6802.32元，本金罚息、利息罚息等2600.85元，共计人民币515632.23元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2019年1月4日，之后的计息办法以506229.06为基数，自2019年1月5日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息至本判决实际给付之日止）；三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告谢芳应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告谢芳追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9240元，保全费3240元，公告费800元，均由被告谢芳、辽宁宝郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘光珍二〇一九年九月二十七日书 记 员  宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。