河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初2502号原告：光山县幸福花园小区业主委员会负责人：马少友，男，汉族，1968年11月5日生，系该业委会主任。委托诉讼代理人：刘传利，男，汉族，1973年8月25日生，，该业委会委员。被告：光山县翔宇物业有限公司法定代表人：简永清，该公司经理。委托诉讼代理人：兰晓东，河南紫弦律师事务所律师。原告光山县幸福花园小区业主委员会（以下简称幸福花园业委会）诉被告光山县翔宇物业有限公司（以下简称翔宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告幸福花园委员会的委托诉讼代理人马少友、刘传利及被告翔宇物业公司的委托诉讼代理人兰晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福花园委员会向本院提出诉讼请求：一、诉请判决被告在7日内撤出光山县幸福花园小区物业管理区域，并按照《河南省物业管理条例》第52条的规定办理移交手续与履行交接义务；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告翔宇物业公司自2016年4月1日入驻幸福花园小区以来，没有按照《河南省物业管理条例》第四十八条的规定和前期物业合同的约定，擅自扩大收费范围，巧立名目乱收费、重复收费。强迫业主购买河沙、装修材料等，严重侵犯了业主的利益，引起了广大业主的强烈不满，一致要求更换翔宇物业公司，并在广大业主一致要求与有关部门的支持协助下于2018年10月20日小区召开了业主大会，成立了幸福花园业委会。幸福花园业委会成立后于2018年11月27日对被告翔宇物业公司下达了《光山县幸福花园小区业主委员会关于要求物业公司立即整改的公函》(以下简称整改公函)。整改公函汇集大多数业主意见，明确提出了10条整改要求，然而该公司并没有按照《整改公函》中的要求提高服务质量降低收费标准，只是对《整改公函》中整改项进行选择性的整改，导致调停的整改方案以失败告终。后幸福花园业委会于2019年3月5日按照《河南省物业管理条例》和《幸福花园小区业主大会议事规则》的要求聘任了光山县康贤物业公司为本小区提供物业服务，并与2019年3月6日向翔宇物业公司进行了书面告知，但翔宇物业公司不愿撤走。幸福花园业委会又于2019年3月29日至2019年4月19日组织召开临时业主大会会议，大会对是否同意解聘翔宇物业有限公司和是否同意聘任光山县康贤物业公司进行表决。这次临时业主大会会议是根据《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第三十条第二款的规定，采用书面征求意见的方式进行的。依照幸福花园小区开发商提供的业主名册，实名制投票表决。小区现有总户数743户，每户只能投票，每一票代表人数一人，总人数为743人，总建筑面积为743户专有部分面积之和。业主大会表决结果为：同意解聘翔宇物业公司的人数超过了半数，同意解聘翔宇物业公司的人数专有部分面积也超过了总建筑面积的半数。根据《物权法》第76条规定以及《河南省物业管理条例》第22条的规定，翔宇物业公司己完全符合被解聘的条件。幸福花园业委会已于4月26日再次向翔宇物业公司发出解聘通知函，宇物业公司接到通知后依然不愿撤出。幸福花园业委会为了维护小区业主合法权益，遂诉至法院。原告向法庭提交证据材料有：1、2018年10月13日召开首次业主大会的通知原件一份；2、表决事项复印件一份；3、弦山办事处批复原件一份；4、整改公函原件一份；5、物业合同（第十八条）复印件一份；6、幸福花园小区信息公示图片一张；7、2019年3月29日关于召开幸福花园小区临时业主大会及表决事项的通告原件一份；8、评选过程中的照片一张；9、弦山街道办事处居委会张主任参与业主大会的照片一张；10、表决结果的公示复印件一份；11、是否召开业主会议的记录复印件一份；12、会议记录复印件一份；13、2019年4月26日对物业公司的通知原件一份；14、451份业主表决票（实名投票）复印件一份；15、临时业主大会解聘翔宇物业表决结果的说明一份；16、解聘翔宇物业通知对方的公函复印件一份；17、集体诉讼授权委托书一份；18、违规收费明细表一份；19、违规收费票据复印件。被告翔宇物业公司辩称，一、本案原告主体不适格。业主委员会作为全体业主的代表机构，不属于《民法通则》规定的自然人、法人，也不是社会团体法人。按照民事诉讼法学理论，作为当事人，一般是指引民事权利义务关系发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，案件审理结果与其具有直接的或者法律上的厉害关系，并受法院裁判约束的人。按照《物业管理条例》相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，不具备独立的民事主体资格，不能独立行使民事权利、承担民事责任、履行民事义务，其履行行为受法律规定和业主大会的授权。被答辩人起诉要求答辩人撤出幸福花园小区物业管理区域，是对全体小区业主实体权利的处分，产生的结果由全体业主承担。因此，在没有全体业主授权或者业主大会决定的情况下，原告不能以自己的名义提起民事诉讼。二、原告起诉缺乏法律依据。本案基本事实：2019年3月5日，被答辩人与案外人康贤物业公司签订《物业服务合同》。2019年3月19日，幸福花园小区业主提起业主撤销权诉讼，撤销前述物业合同。2019年4月19日，幸福花园小区召开临时业主大会，就选聘和解聘物业进行决议。2019年4月22日，前述业主撤销权诉讼开庭审理，目前还在审理过程中。2019年5月14日，被答辩人起诉答辩人要求撤出幸福花园小区物业服务区域。(一)本案应以另一案审理结果为依据。被答辩人起诉依据是《物业服务合同》，以及2019年4月19日的临时业主大会。而该物业服务合同是否产生法律效力，尚在审理中。因此，本案可待前述业主撤销权诉讼作出判决后，在做处理，更为妥当。(二)选聘和解聘物业，应严格遵循法律规定。根据《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业应当召开业主大会，且占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：1、专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；2、建筑物总面积，按照前项的统计综合计算。第九条：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；2、总人数，按照前项的统计总和计算。原告起诉称“小区现有总户数743户，每户只能投一票，每一票代表人数一人，总人数为743人，总建筑面积为743户专有部分面积之和。业主大会表决结果为：同意解聘翔宇物业公司的人数超过了半数，同意解聘翔宇物业公司的人数专有部分面积也超过了总建筑面积的半数”。显然不符合法律规定。（三）选聘和解聘物业，按法定程序，分为七个步骤。第一步，召开业主委员会会议。第二步，提前通知被解聘的物业公司，并报街道办事处、乡镇人民政府。在物业服务合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出中止合同的，应当提前三个月书面告知另方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。第三步，通知全体业主召开业主大会。确定业主大会的日期后，应当于会议召开15日以前通知全体业主。第四步，会议定期召开后，首先核实参与业主人数及专有部分占建筑物的总面积，告知居委会及政府工作人员参加，做好会议记录。第五步，业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。第六步，由被解聘的物业和业委会、选聘的物业办理交接手续。第七步，交接完成后，办理备案手续。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地(县、区)人民政府物业管理行政主管部门办理本案手续。至此，选聘及解聘的物业工作完成。答辩人从未书面收到解聘物业手续，也未看见被答辩人有就解聘答辩人召开业委会会议的公告，是否召开业主委员会会议存疑。被答辩人与康贤公司签订的《物业服务合同》效力待定，业主起诉撤销后，被答辩人召开临时业主大会，会议也无会议记录，无政府派员参加，投票唱票也无任何记录，被答辩人未与康贤公司办理任何物业交接手续。综上，被答辩人不符合民事诉讼主体资格，诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。为支持答辩理由，被告翔宇物业公司向本院提交证据材料有：1、前期物业合同、备案证明复印件一份；2、幸福花园小区内物业事项公告、情况说明原件一份（五页）；3、物业收费凭证复印件一份；4、2019年3月8日《告知函》复印件一份；5、2019年4月26日《通知》复印件一份；6、临时业主大会的通知复印件一份；7、临时业主大会表决结果公示复印件一份；8、幸福花园小区业主大会人员签名6份；9、临时业主大会现场照片五张；10、翔宇公司企业星级评定及表彰一份；11、整改公函复印件一份；12、整改的照片五张；13、公告复印件三份。经审理查明，2018年10月20日光山县幸福花园小区召开业主大会，成立了幸福花园业委会。原告幸福花园业委会成立后，该小区部分业主因长期不满现有物业公司被告翔宇物业公司提供的物业服务，遂由原告于2018年11月27日对被告翔宇物业公司下达了《光山县幸福花园小区业主委员会关于要求物业公司立即整改的公函》。原被告双方就该公函内容落实情况未能达成一致，因原告遂于2019年3月8日向被告发出《关于要求翔宇物业公司撤出幸福花园小区的告知函》。原告于2019年3月29日发布关于召开幸福花园小区临时业主大会及表决事项的通告，并于2019年4月19日组织召开临时业主大会会议，与会业主数量超过小区业主总数一半且其所占的专有部分面积也超过小区总专有部分面积的一半，大会对是否同意解聘翔宇物业有限公司和是否同意聘任光山县康贤物业公司进行表决。该小区内现有业主734户，同意解聘翔宇物业有限公司并同意聘任光山县康贤物业公司有427户，且投同意票业主的专有部分总面积超过该小区内专有部分总面积的一半。2019年4月26日，原告发出解聘被告的通知，后被告仍不同意撤离，原告遂诉至本院。本院认为，《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》意见：“业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。”本案中，原告幸福花园业委会经业主大会会议表决通过授予其选聘和解聘物业公司的权利，并代表全体业主行使该权力，故本案中，其具有诉讼主体资格。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”，业主大会享有选聘和解聘物业公司的权利。《河南省物业管理条例》第五十一条第三款规定：“在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。”本案中，原告在业主大会决定解聘被告并决定终止与被告间的物业服务合同后，于2019年4月26日向被告发出通知，后于2019年5月16日诉至本院，不符合该条例提前三个月告知的规定。原告提供的2018年11月27日《光山县幸福花园小区业主委员会关于要求物业公司立即整改的公函》，该函内容是要求被告整改，不能证明原告终止了与被告间的物业服务合同。另原告提供的2019年3月8日《关于要求翔宇物业公司撤出幸福花园小区的告知函》是业主大会对是否解聘被告表决前作出的，不能达到提前告知的目的。即使符合程序，时间亦未到三个月的规定期限。原告的诉求，因没在规定的期限后提出，不符合《河南省物业管理条例》规定的程序，故本院不予支持。业主大会享有选聘和解聘物业公司的权利，但应按照法律、行政法规规定的程序来实现。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《物业管理条例》第十一条、《河南省物业管理条例》第五十一条第三款之规定，判决如下：驳回原告光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告光山县幸福花园小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  杜秀明人民陪审员  雷莹莹二〇一九年九月三十日书 记 员  刘 涛