河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0503民初1150号原告（反诉被告）：薛中年，男，1973年1月16日出生，汉族，中共党员，大学本科，教师，现住邢台市桥西区。原告（反诉被告）：王昱，女，1975年7月31日出生，汉族，群众，大学专科，会计，现住邢台市桥西区。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：任笑然、李静云，河北同欣律师事务所律师。被告（反诉原告）：邢台市房地产开发总公司，住所地邢台市桥西区新兴西大街39号，统一社会信用代码121305004018820751。法定代表人：杜运权，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄慧玲，河北**律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，女，1989年9月7日出生，汉族，党员，本科，公司职员，现住邢台市桥西区，系该公司员工。原告（反诉被告）薛中年、王昱与被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛中年及其委托诉讼代理人任笑然、李静云到庭参加诉讼，原告（反诉被告）王昱的委托诉讼代理人任笑然、李静云到庭参加诉讼，被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司委托诉讼代理人黄慧玲、张璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛中年、王昱向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋拆迁安置补助费（过渡费）96,531.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年9月28日被告公布《中房社区旧房改造方案》，成立中房社区改造领导小组，确定对原告所有的中房社区1#—5#居民住宅楼进行改造。后原告与被告签订了《中房社区旧房改造安置协议书》，被告也将中房社区1#—5#居民住宅楼进行了拆除。2012年9月10日，因旧房改造的规划、设计有所变化，应被告要求，原告又与被告重新签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，被告将从签订协议之日起至2012年12月31日的过渡费确定为35,000元，冲抵到了原告应当补缴的房款中。可至2012年底被告没有如约交房，原告的房屋于2018年6月份交付，自2013年1月至交房日止共计66个月的安置补助费（过渡费)被告未向原告支付，依据《邢台市房屋拆迁实施细则》第39条、40条，参照适用邢台市房屋征收与补偿办公室文件邢征办（2012）61号关于印发《邢台市区国有土地上房屋征收安置补偿暂行标准》的通知，确定被告应按原拆迁房屋面积每月每平方米10元的标准，向原告支付安置补助费（过渡费）。原告房屋面积146.26平方米，146.26平方米×10元/月×66个月（自2013年1月至2018年6月）＝96,531.6元。因与被告多次协商均无果，无奈诉至贵院，请求人民法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。邢台市房地产开发总公司口头辩称，第一，原告出示的2012年的房屋拆迁安置书没有约定安置补助费的计算方式、期限等内容，原告对此完全明知，原告主张缺乏事实依据。第二，施工过程中，存在扬尘治理，重污染天气不能施工，业主堵门，自行车赛等多种情况，影响施工的总天数为632.5天，存在不可抗力的情形，因不可抗力因素导致被告不能履行民事义务的，不承担相应的责任依法有据。第三，安置协议的第2条款存在无效的法定情形，在签订该协议时，房屋尚未完成建设，涉及原告的房屋面积仅是93.4㎡，新增面积不具有物权效力，原告变更诉请是按照146.26㎡主张安置补助费，明显的违反公平原则，假设其主张成立，所涉及的安置费的面积也只能按照原房屋的面积93.4㎡。第四，原告主张安置费根据的是邢台市征收与补偿办公室文件，该文件并不是双方约定的拆迁法规，并且基于相同的其他案件原告（任秀明），该原告主张的是根据邢台市房屋拆迁实施细则第39、40条的规定，相同的事实，适用不同文件，存在行使诉权不当的情形，本案属于拆迁安置纠纷，并不是国有土地上的房屋征收与补偿，因此原告适用于邢台市征收与补偿办公室文件的要求和主张是不能成立，也是没有法律依据的。望依法驳回原告诉请。邢台市房地产开发总公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认2012年9月10日反诉原告邢台市房地产开发总公司与反诉被告薛中年所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效；2.请求依法判令两反诉被告支付给反诉原告商品房面积52.86平方米的差价款，金额160,165.8元；并自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息直至付清本款项之日止；3.请求依法判令两反诉被告支付给反诉原告地下室房屋面积5.63平方米差价款，金额9,167.6元；并自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付本款项的利息，利息至付清本款项之日止。事实与理由：80年代前后，反诉原告邢台市房地产开发总公司（下称“开发公司”）在国有划拨土地上建设有5栋职工生活住宅楼，分配给60户职工居住。其中反诉被告王昱的父亲——王世军被分配在1号楼1单元1层居住，房屋面积合计93.4平方米。之后王世军调出我公司。1999年10月公有住房改革时，王世军以不足2万元的价格买受了该房屋。期间将该房屋转让给反诉被告王昱。两反诉被告均不是我公司的职工。上述楼房，由于年代已久，不同程度地存在着地基下沉，墙体裂缝，砖面腐蚀等质量问题，2003年初，大部分职工要求拆除重建。为此，开发公司多次向“邢台市人民政府”（下称“市政府”）有关部门反映。2004年9月经市政府同意对5栋危楼拆除重建。2005年10月23日，甲方开发公司与乙方薛中年签订了《中房社区旧房改造安置协议》，载明：乙方被拆除旧房面积93.4平方米，多购面积12.74平方米，新房面积106.14平方米，应该补交房款40,769.8元。第2条约定，乙方应该补交的差价款在2006年4月30日前不能一次付清，甲方有权作为商品房对外销售，并扣除30%的违约金，乙方薛中年没有补交房屋价款，该房屋应该作为商品房销售。2006年6月至2010月2月，市政府规划部门三次对该建设项目规划进行变更，直至最终将5栋多层住宅楼变更为2栋高层住宅楼，建设房屋286套。由于项目规划、楼栋数量、房屋结构、套内面积的变更，迫使开发公司与60户被拆迁户重新签订房屋安置协议。2012年开发公司按照市政府办公室下发的办字[2007]1号《关于危房改造、集资建房等项目遗留问题的处理意见》第二条：“楼房拆一补一，多购部分按照商品房价格以公开销售”，的规定，也制定了“楼房拆一补一，多购商品房面积部分，按照商品房销售价格4,080元每平方米补交”的规定。该规定引起大多数被拆迁户的强烈不满，纷纷质疑开发公司：“该项目政府审批手续长达6年，政府的文件规定，不适用这个项目”，拒不同意按照现行的商品房价格4,080元每平方米补交购房款，要求仍然按照2005年的价格缴纳。面对被拆迁户的质疑及市政府的文件规定，开发公司进退两难，最后在反诉被告等被拆迁户的逼迫下，不得不做出艰难让步，对本公司内部的被拆迁户，多购的商品房的面积，暂时不按商品房价格4,080元每平方米计算，先按照《旧房改造协议书》的平均价格1,700元每平方米收取，对地下室房屋面积暂时不按商品房价格2,200元每平方米计算，先按照平均价格1,480元每平方米收取。之后，各被拆迁户与开发商签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。期间两反诉被告于2012年9月10日与开发公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中第2条款约定：认购新房屋建筑面积146.26平方米，被拆迁房屋建筑面积93.4平方米，增加房屋建筑面积52.86平方米，价格1,650元每平方米，支付金额87,219元；买受负一层地下室房屋面积17.63平方米，价格1,680元每平方米，应该支付金额29,618.4元，折抵的12平方米附属小房金额20,160元，实际支付9,458.4元。由于反诉被告等被拆迁户的胁迫，致使开发公司垫付了巨额资金，遭受了重大损失。对于被拆迁户多购商品房面积，不按规定交款，引起其他购房户的强烈不满。为此开发公司随着市场商品房价格的上涨，多次做出了督促交款的决定。即：在2012年8月均价4,080元每平方米的基础上，2012年12月10日通知按均价4,280元每平方米缴纳、2013年5月6日通知按均价4,480元每平方米缴纳、2016年10月4日通知按均价4,680元每平方米缴纳，开发公司项目部均粘贴了通知并刊登了报纸。两反诉被告应补交的房屋差价款，地上面积52.86平方米，按均价4,680元每平方米计算，应补交金额160,165.8元；地下室面积17.63平方米，按均价2,200元每平方米计算，附属小房折价20,160元，应补缴金额9,767.6元。上述款项，开放商多次粘贴通知，让其缴纳，但是两反诉被告等人，以建房周期长，多次围攻开发公司，至今未缴纳。应该按自2012年9月10日起，按照中国人民银行发布的同期同类的贷款利率偿付利息，直至付清款项之日止。反诉原告认为：两反诉被告不是我公司的职工，房改时以不足2万元的价格买受了我公司的福利分房，其后又要求我公司拆除旧房，建设新房。之后背信弃义，不恪守合同，违反2005年10月23日《旧房改造协议书》的约定，不缴纳房屋差价款，已经不享有被拆迁户的资格；7年后，又以建房时间过长为由，胁迫我公司于2012年9月10日签订了《房屋安置协议书》，对多购的商品房面积不按商品房价格缴纳房款，并且编制我公司调整房价的通知缴纳房款，侵犯我公司的合法权益。我公司系国有独资公司，其经营的资产属于全民所有，无权利为其垫付购房款，造成国有资产流失，受到法律追究。所以双方签订的《房屋安置协议书》第2条款，违反了《中华人民共和国物权法》第五十七条第二款、《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于无效条款。薛中年、王昱共同口头辩称，反诉人要求认定2012年签订的协议书第2条款无效没有任何法律依据，协议书是双方自愿签订的，反诉人称被胁迫没有任何事实依据，在拆迁中涉及5栋楼60户被拆迁人，其中有中房公司职工，也有其他社会人员，安置协议书是反诉人提供的格式版本，内容标准均一致，不存在原告对反诉人的胁迫，反诉人在反诉状中所适用法律条款意思是履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员不能故意或过失造成国有财产损失，否则应承担法律责任，并不适用于原告与反诉人之间，并且依据中华人民共和国全民所有制工业企业法第35条企业必须履行依法订立的合同，如果被告确实因履行合同造成国有财产损失那么反诉人的法定代表人杜运权应承担相应的法律责任，而不是通过单方加价来加重合同另一方的责任。协议不违反任何强制性的法律规定，反诉人要求协议无效没有任何法律依据。第二，反诉人要求原告补偿差价，没有事实和法律依据。协议书是2012年签订的，该协议是在2005年拆迁协议书的基础上经过双方认可签字确定的，且在签字的当时，原告已将全部差价款一次性交给了反诉人，在2018年原告收房入住时，反诉人提供了一份入住传递单，反诉人的财务部门认可相关费用已全部缴纳并盖章确认，反诉人称原告应向其补交差价款无事实和法律依据，第三，反诉人称原告分房有福利没有任何依据，反诉人在反诉状中认可原告的房屋是在90年代时由原告的父亲出钱购买了100%产权的私有住宅，2005年原告已经取得被拆迁房屋的房产证，不存在反诉人给的福利之说。第四，在本案中，不遵守合同的是反诉人而非原告，2005年原告将房屋及房产证交付给反诉人，直至2018年历时13年之久，原告才入住，反诉人作为一个国有公司拆迁房屋13年，才让原告入住，是谁不遵守合同显而易见。第五，反诉人在答辩时称适用法律文件不同，不存在此说法，无论按照2012年所签订的拆迁协议书根据的实施细则还是按照邢台市国有土地上征收安置补偿暂行标准，原告所诉的数额均有法律依据，也未超过法律规定计算标准，再指出一点，实施细则中39、40条，临时安置补助费也应是10元的标准，综上，反诉人的诉请不应得到支持。原告的诉请于法有据，应予支持。本院经审理认定事实如下：薛中年、王昱共同共有邢台市桥西区新兴西路16号1#楼1-1-2，产权证号为房权证邢市字第××号，产权产别为私有产，房屋建筑面积为93.40平方米。邢台市房地产开发总公司根据邢台市政府文件精神对上述房屋拆除重建。2005年10月23日，邢台市房地产开发总公司与薛中年签订《中房社区旧房改造安置协议书》协议约定改造前旧房房屋面积86.71平方米、共用面积6.69平方米，合计93.4平方米，改造后新房房屋面积91.29平方米、共用面积14.85平方米，合计106.14平方米，旧储藏间抵换面积12平方米；经双方核算后，新房需补交房款总额40,769.80元。因旧房改造的规划、设计有所变化，2012年9月10日，邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定第1条款为被拆除房屋：补偿形式为回迁，私有住宅，建筑面积93.4平方米，房屋补偿154,110元，附属物补偿12平方米、20,160元，邢台市房地产开发总公司应付薛中年、王昱作价补偿款174,270元；第2条款约定为偿还房屋：地点中房社区1号楼1单元203号房，房型三室两厅，建筑面积146.26平方米，相等部分面积93.4平方米，价款154,110元，标准内部分面积52.86平方米，价款87,219元，地下室（小房）面积17.63平方米，价款29,618.4元，薛中年、王昱应付邢台市房地产开发总公司偿还房屋价款270,947.4元；第3条款约定薛中年、王昱应付邢台市房地产开发总公司房屋差价款71,816.13元，偿还房屋产权归薛中年、王昱所有；第4条款约定过渡期限暂计算至2012年12月31日，过渡费35,000元；第8条款约定供热804,4.3元，维修基金2,094.434元，其他相关费用至交房时一并清算。2012年9月10日，薛中年向邢台市房地产开发总公司支付71,816.13元，邢台市房地产开发总公司向薛中年、王昱出具收款收据4份，载明其收到薛中年、王昱房款87,219元、储物间9,458.4元、供热804,4.3元、维修基金2,094.43元。原告提交的中房小区业主入住传递单显示薛中年购买的中房社区1栋1单元203室，已具备入住条件，请办理入住手续，缴纳相关费用处显示已缴纳，签章处为“中房社区项目部”，时间为“2018.7.1”。庭审过程中，邢台市房地产开发总公司代理人称对于房屋的交付时间与薛中年、王昱主张的2018年7月1日差距不大。另查明，中房社区改造项目2010年2月10日取得建设工程规划许可证，2011年7月1日取得建筑工程施工许可证。邢台市房地产开发总公司提交的调价通知显示“地下储藏间价格不变”。2017年3月3日涉案小区业主曾因新盖楼房不能及时交付向邢台市房地产开发总公司领导讨要说法，为此，曾向公安部门进行过报案，公安部门以民事纠纷调解处理。本院认为，邢台市房地产开发总公司与薛中年于2005年10月23日签订《中房社区旧房改造安置协议书》，后又于2012年9月10日邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，上述两份协议均是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依据法律规定，双方当事人的权利义务应以在后的协议为准。邢台市房地产开发总公司称2012年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系反诉被告等被拆迁户的胁迫所签，未提交相关证据，本院不予采纳。邢台市房地产开发总公司主张双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第2条款无效，依据不足，本院不予支持。2012年9月10日双方签订协议后，双方在相互抵销该协议中各项款项后，薛中年、王昱已经按照协议约定向邢台市房地产开发总公司交付了房屋差价款71,816.13元，完成了合同约定义务。邢台市房地产开发总公司也应当按照该协议约定向薛中年、王昱履行交房及支付2013年1月1日至交房期间的过渡费的义务。薛中年、王昱主张交房时间为2018年7月1日，原告提交的中房小区业主入住传递单显示房屋交付时间为2018年7月1日，邢台市房地产开发总公司当庭称对于房屋的交付时间与薛中年、王昱主张的2018年7月1日差距不大，故本院认定交房时间为2018年7月1日。根据双方签订的《中房社区旧房改造安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的内容，可以认定双方约定的过渡费是按每年5,000元计算的，依此标准，计算2013年1月1日至2018年6月30日期间的过渡补偿费5年半计27,500元。薛中年、王昱主张的过渡费计算标准依据不足，本院不予采纳。对原告请求超出27,500元的部分，本院不予支持。邢台市房地产开发总公司主张因规划、设计变更，延长了施工时间，属于不可抗力情形，其不承担责任，因规划、设计变更在前，房产公司取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证在前，双方签订2012年协议在后，故本院不予采纳。邢台市房地产开发总公司主张施工过程中，存在扬尘治理、污染天气、雨季不能施工等不可抗力等因素，影响施工总天数为632.5天，属于不可抗力情形，公司不承担责任，没有法律依据，且雨季、扬尘治理等因素是每个房产开发公司开发项目之前就应预见及考虑的常规性因素，故本院不予采纳。邢台市房地产开发总公司反诉状中及其提交的调价通知，显示其第一次调价为2012年8月份就将价格调整为4,080元每平方米，而邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的时间为2012年9月10日，签订协议的时间明显在后，邢台市房地产开发总公司与薛中年、王昱在协议中对多购房屋价格、地下室价格等进行了约定，且薛中年、王昱已经按照约定履行了相关交款义务，在双方没有重新达成一致意见，重新签订协议的情况下，邢台市房地产开发总公司单方出具调价通知对薛中年、王昱没有法律约束力，且邢台市房地产开发总公司提交的调价通知上显示“地下储藏间价格不变”，故对邢台市房地产开发总公司的第二项、第三项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）薛中年、王昱房屋拆迁安置补助费（过渡费）27,500元；二、驳回原告（反诉被告）薛中年、王昱的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,210元，减半收取计1,105元，由原告（反诉被告）薛中年、王昱负担860元，由被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司负担245元；反诉费3,420元，减半收取计1,710元，由被告（反诉原告）邢台市房地产开发总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 周 婧二〇一九年九月十八日书记员 杨永芳