广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初30532号原告：广州市开物物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区大沙北路99号、103号201，统一社会信用代码914401127181359836。法定代表人：叶盛灵，总经理。委托诉讼代理人：刘章宝，该司职员。被告：刘智辉，男，1949年9月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市开物物业管理有限公司（以下简称“开物公司”）与被告刘智辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开物公司的委托诉讼代理人刘章宝，被告刘智辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告开物公司诉称：2002年10月28日，原告与广州市员村昌乐园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告为其位于广州市天河区员村昌乐园小区物业提供物业管理服务。被告为该小区XX号301房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2002年11月起无故拖欠管理费。截止至2018年6月，被告已拖欠原告物业管理费合计4221.2元，上述欠费经原告多次催收未果。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付自2008年5月1日起至2018年6月30日止的管理费共计4221.2元；二、被告向原告支付滞纳金，以每月欠付的金额为本金，按每日0.2%的标准计算，自每月8日起计至全部款项付清之日止，各期滞纳金以不超过本金为限；三、被告承担本案诉讼费用。被告刘智辉辩称：不同意缴交物业管理费，理由是：一、2014年2月10日我胃穿孔，救护车无法进入涉案小区。二、原告虽然有派工作人员在小区内但没有提供任何工作服务。三、据我方调查，昌乐园小区业主委员会根本不存在,也没有备案。经审理查明：原告于1999年10月19日成立，经营范围包括房地产业，领有《企业法人营业执照》。根据原告提供的2018年12月19日查询的房产登记号为2005登记字1XXXX4号《广州市不动产登记查册表》显示广州市天河区员村昌乐园XX号301房（以下简称“涉案房屋”）的产权人为刘智辉。2005年10月31日，案外人广州市天河区员村昌乐园小区业主委员会（业主委员会/甲方）（以下简称“昌乐园业委会”）与原告（物业管理公司/乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对员村昌乐园生活小区实行物业管理；物业类型为住宅；物业名称为昌乐园生活小区；多层栋数为64；委托期限为3年，自2002年11月1日至2005年10月31日止；本物业的服务管理费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取；住宅的管理费为0.5元/月·平方米（按住宅的房产证面积和使用人的房屋产权面积或购房收据上注明面积计）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金等条款。上述合同对物业管理费的交纳时间未作约定。上述合同于签订当日经广州市天河区国土资源和房屋管理局办理了备案登记手续。2005年10月31日，原告与昌乐园业主委会签订《物业管理委托合同延期协议》，将物业管理委托合同延长期限从2005年11月1日起至2006年1月31日止。2006年1月28日，昌乐园业主委会与原告再次签订《物业管理委托合同（昌乐园小区）》，约定：由昌乐园业委会将昌乐园生活小区委托原告进行物业管理；委托权限为2年，自2006年2月1日起至2008年1月31日止；住宅的物业管理服务费按0.5元/月·平方米（按住宅的房产证建筑面积和使用人的房屋产权面积或购房收据上注明建筑面积计）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金等条款。2008年2月1日、8月1日及2009年2月28日，原告又与昌乐园业委会分别签订三份《物业管理委托合同延期协议》，将物业管理委托合同延期自2008年2月1日起至2009年8月31日止。2012年3月30日，昌乐园业委会发出致原告的《告知函》，函称：贵司的物业管理费涨价要求已得到本小区内超过三分之二的业主同意，符合法律规定，现经本业主委员会讨论后，允许贵司从2012年4月起将本小区的物业管理费提高至0.75元/平方米/月等。诉讼中，原告主张被告欠缴涉案房屋2008年5月1日起至2018年6月30日止的管理费，被告确认未向原告交纳上述期间的物业管理费。原告提交《物业管理费拖欠明细》，明确物业管理费在2008年5月1日至2012年3月30日期间按0.5元/平方米·月的标准计付，在2012年4月1日至2018年6月30日期间按0.75元/平方米·月的标准计付。同时，原告为证明其主张，还提供以下证据予以证明：1、广州市天河区员村昌乐园社区居民委员会于2018年7月8日出具的《证明》，载明原告于2002年11月1日进驻天河区员村二横路昌乐园小区实行物业管理服务工作，至2018年7月8日对昌乐园小区结束物业管理服务工作；2、原告分别于2009年12月10日、2010年12月10日、2011年12月10日、2012年12月10日、2013年12月10日、2014年12月10日、2015年12月10日、2016年12月10日、2017年12月5日及2018年6月1日出具的《昌乐园小区13栋缴费通知书》10张，拟证明其多次向被告催缴物业管理费。经质证，被告对上述证据均予以确认。本院认为：根据已查明的事实，原、被告之间成立物业服务合同关系，在原告为被告提供了物业管理服务的情况下，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。被告作为该小区业主，其虽然对原告的物业管理工作不满意，但其实际上仍然接受了原告提供的管理和服务，故被告应依约向原告支付物业管理费。被告确认未向原告交纳2008年5月1日至2018年6月30日期间的物业管理费，原告要求被告支付涉案房屋的上述期间的物业管理费具有合同依据，本院予以支持。物业管理费在2008年5月1日至2012年3月31日期间应按0.5元/平方米·月的标准计付，2012年4月1日起应按0.75/平方米·月的标准计付。按照上述计付标准，涉案房屋的物业管理费在2008年5月1日至2012年3月31日期间应按26.47元/月的标准计付，在2012年4月1日至2018年6月30日期间应按39.7元/月的标准计付，故被告应支付的业管理费为4221.59元【1244.09（26.47元/月×47个月）+2977.5（39.7元/月×75个月）】，原告在本案中主张被告支付物业管理费4221.2元并无不当，本院予以支持。由于原告与昌乐园业委会对于物业管理费缴纳的具体时间未作明确约定，按照物业管理服务的特点，缴费时间应在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以次月7月前为宜。被告至今未向原告缴交涉案房屋2008年5月1日至2018年6月30日期间的物业管理费，已构成违约，现原告依约主张滞纳金，以每月欠缴的物业管理费为本金，按每日千分之二的标准，自次月8日起计至全部款项付清之日止，各期滞纳金以不超过本金为限，并无不妥，但被告抗辩滞纳金的计算标准过高，结合本案案情，从公平合理的角度，本院酌情调整为：滞纳金以每月欠缴的物业管理费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自次月8日起计至实际清偿之日止，各期滞纳金均以不超过本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于被告申请调查昌乐园业委会是否存在的问题，由于原告已提供其为昌乐园小区提供物业服务的相关证据，被告亦对原告提供的《物业管理委托合同》以予确认，原、被告双方之间成立物业服务合同关系，故原告申请本院调查昌乐园业委会并无必要，且无相关线索，故本院对此不予准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘智辉向原告广州市开物物业管理有限公司支付广州市天河区员村昌乐园13号301房自2008年5月1日起至2018年6月30日期间的物业管理费合计4221.2元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘智辉向原告广州市开物物业管理有限公司支付逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金【分别以每月欠缴的物业管理费为本金（其中2008年5月至2012年3月期间，每月以26.47元为本金；2012年4月至2018年6月期间，每月以39.7元为本金），按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自次月8日起计至实际清偿之日止，各期滞纳金均以不超过本金为限】。三、驳回原告广州市开物物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘智辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  康国安人民陪审员  尹丽艳二〇一九年九月三十日书 记 员  邱莉晶梁昭仪