广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初975号原告：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路167号2221房，统一社会信用代码91440101562268340N。法定代表人：李海涛，总经理。委托诉讼代理人：周军伟、简洁琳，广东君厚律师事务所律师。被告：鲁伍平，男，1973年11月8日出生，身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：罗其通、王杨，广东金轮律师事务所律师。原告广州易成酒店管理有限公司与被告鲁伍平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简洁琳，被告的委托诉讼代理人王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与案外人广州市私享家酒店管理有限天河分公司（以下简称“私享家公司”）于2013年7月9日签订了《存房业务合同书》，合同约定被告将其位于广州市天河区林和西路XXX号保利中汇公寓B座1504房（以下简称“涉案物业”）委托给私享家公司独家托管及出租，托管租赁期限为自2013年7月10日至2015年7月9日，私享家公司向被告支付13000元作为保证金。2014年4月30日私享家公司与原告签订《转让协议》，将其经营的广州保利中汇店转让至原告经营，地址为广州市林和西路XXX号保利中汇B栋的24个房间，涉案物业包含其中。原租赁期限届满后，原告与被告达成《补充协议》，将涉案物业的租赁期限延长至2018年7月9日。2018年7月初，原告联系被告办理收房手续，被告于收房当天无故刁难原告，并借故离开。经原告多次联系，被告均拒绝配合原告办理收房手续及退还保证金，且据原告了解，被告已经将涉案物业出租给他人。原告认为，根据原《存房业务合同书》第八条的约定，合同期满甲方须无息退还乙方此保证金，被告未按合同约定退还保证金，己构成违约。为此，诉至法院请求判令：一、被告向原告返还租赁房屋1504房的保证金12907.6元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称:原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。理由如下：一、被告是与私享家公司签订《存房业务合同书》，收取的是该公司支付的13000元保证金，被告与原告不存在合同关系，保证金也不是原告支付的。根据原告提供的《转让协议》，原告并不享有私享家公司支付的保证金的权利，且私享家公司也没有指示或通知被告将保证金退回给原告。二、被告并不知道私享家公司与原告签订了《转让协议》，私享家公司的转让行为既未征得被告同意，也没有告知被告，应属无效。三、涉案房屋在退还时存在地板、瓷砖开裂、墙壁钻孔的问题，被告一直要求退房时的工作人员进行维修和恢复原状，但对方置之不理。根据《存房业务合同书》的约定，私享家公司应负责维修和赔偿，在该公司履行上述义务之前，被告不向其退还保证金。经审理查明：2013年7月9日，被告（甲方/托管方）与案外人私享家公司（乙方/受托方）签订《存房业务合同书》，约定：甲方将涉案物业委托给乙方独家托管及出租，托管期限为两年，即自2013年7月10日至2015年7月9日，租金6500元/月；甲方用来收取房屋租金的银行账户，户名鲁伍平，账号62×××72；乙方付给甲方13000元作为保证金，合同期满甲方须无息退还乙方此保证金；托管间如物业自然损坏、主体故障、固定设施故障，其维修责任由甲方负责，乙方可代为维修，费用由甲方承担，如因乙方人为的损坏则由乙方负责维修承担费用；合同期满，双方协商同意后，可按合同条款顺延一年；等内容。同日，被告出具《业主委托书》，载明本人是涉案物业的业主/业主代理人，现委托私享家公司全权代理出租该物业的相关事宜，租期2013年7月10日至2015年7月9日，并且代业主收取租金及保证金。2013年7月10日，被告出具收据，载明收到保利中汇B1503号以及1504号房的租房押金26000元。2014年4月30日，私享家公司（甲方）与原告（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将原经营的广州保利中汇店转让给乙方经营，甲方店地址为广州市林和西XXX号保利中汇B栋里的24个房间；在2014年4月30日之前，因经营与业主产生的租赁纠纷和费用，全部由甲方承担；在2014年4月30日之后，归属于乙方承担；转让费为56万元整，此笔费用包含甲方经营的房间里现有的物品，包括床上用品、办公用品、家居等，同时包含24间房间的押金；等内容。被告（甲方/租赁方）与原告（乙方/承租方）签订《补充协议》，约定：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2013年7月10日起租而签订的合同（以下简称“原合同”）中的定义相同；甲乙双方经协商，在原合同基础上变更合同条款部分内容，原合同的租赁期限的截止日期是2015年7月9日，现续期，租赁期限延长至2018年7月9日，租金6800元/月；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准；等内容。诉讼中，被告主张其对私享家公司向原告转租涉案物业的事宜不知情，主张其与原告之间不存在合同关系，原告无权向其主张返还保证金；原告则主张被告对私享家公司的出租行为知情并表示同意，且其在承租期间系通过其法人名下的银行账户向被告直接缴交涉案物业的租金，提供其与被告签订的《补充协议》以及其公司法人向被告银行转账的银行账户历史明细清单（显示户名“李海涛”的账户自2014年5月至2018年6月期间分多次向账号62×××72的账户银行转账）予以证明。经质证，被告对《补充协议》的真实性、合法性不持异议，但辩称该协议是私享家公司单方要求其签署的且签署时并未加盖原告公章；确认其已收到承租人2013年7月10日至2018年7月9日期间每月缴纳的租金。原告主张其于2018年7月15日向被告交还涉案物业并交还钥匙，被告确认已接受涉案物业的钥匙，但不清楚交接的具体时间。被告主张私享家公司承租期间导致涉案物业的地板、瓷砖开裂、墙壁被钻孔，故在私享家公司作出赔偿之前不同意退还租赁保证金，提供现场墙壁、瓷砖照片拟予以证明；经质证，原告对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予以确认，辩称上述照片无法显示为涉案物业情况，并表示私享家公司已于2014年9月注销，其与被告曾就维修问题进行过协商，但因被告未能向其提供维修的相关凭证且现已转租他人，故其对被告主张的维修情况不予确认，被告已收回涉案物业的情况下应向其退还租赁保证金。原告主张其返还涉案物业时尚欠被告垫付的物业费92.4元，要求被告退还租赁保证金时直接予以扣除；被告对此不持异议。原告主张其多次向被告要求退还租赁保证金，提供律师函（载明原告委托律师向被告发送函件称要求退还租赁保证金）、短信息截图（载明原告于7月30日向手机号码138××××6598发送上述律师函件照片，后于8月22日发送催退押金的短信息）以及邮箱截图予以证明；经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，表示虽收到上述律师函原件及信息，但函件所载内容并不属实。本院认为：根据已查明的事实，被告委托私享家公司出租涉案物业并向其收取保证金13000元，同时出具《委托书》表明私享家公司有权代收押金；受托期间，私享家公司将涉案物业出租给原告并收取押金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中，私享家公司虽是以其名义与原告签订《转让协议》，但该协议已明确约定2014年4月30日之后因经营与业主产生的租赁纠纷和费用归属原告所有；随后，原告与被告亦直接签订《补充协议》续租涉案物业，约定该《补充协议》为《存房业务合同书》的组成部分，期间原告也是通过其公司法人名下的银行账户向被告缴交租金。由此可见，原告与被告之间就涉案房屋已形成租赁合同关系，双方均应受《转让协议》约束，原告据此向被告主张返还保证金的权利具有合同依据，本院予以支持；至于被告辩称其对私享家公司的转租行为不知情，原告无权要求其返还保证金的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。根据原、被告的庭审陈述，双方均确认租期届满后原告已向被告交还涉案物业，双方之间的租赁合同关系已经解除，现原告诉请要求被告返还涉案物业的保证金具有事实及合同依据，本院予以支持；被告虽辩称私享家公司存在故意损毁涉案物业的情况，故不予退还保证金，但未能充分举证证明上述事实，且该事由亦非不予退还保证金的合同依据，被告的该节意见，本院不予采纳。至于退还保证金的金额，现原告主张在退还款项中直接扣除被告代付的物业费92.4元，被告对此也不持异议，为免讼累，本院予以照准，故被告应向原告退还涉案物业保证金12907.6元（=13000元-92.4元）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告鲁伍平于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州易成酒店管理有限公司退还保证金12907.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由被告鲁伍平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 谦人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  黎婉玲二〇一九年九月二十九日书 记 员  邱莉晶谢婉萍