山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初65号 原告(案外人)：朱文真，女，1979年9月24日，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，住所地青岛市保税区北京路45号综合办公室205房间。 法定代表人：邓毅，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区。 第三人（被执行人）：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路7号亚麦中心。 第三人（被执行人）：宗海光，男，汉族，1972年2月7日出生，住山东省青岛市市北区。 第三人（被执行人）：曹静，女，汉族，1975年5月7日出生，住青岛市市南区。 第三人（被执行人）：迟耀辉，男，汉族，1972年7月7日出生，住青岛市市南区。 第三人（被执行人）：赵兵，女，汉族，1977年3月21日出生，住青岛市市北区。 第三人（被执行人）：董正城，男，汉族，1980年6月17日出生，住山东省即墨市。 第三人（被执行人）：宋永雪，女，汉族，1978年12月22日出生，住山东省即墨市。 原告朱文真与被告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（以下简称紫石鼎悦）、青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司）以及第三人青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱文真及其委托诉讼代理人许立涛，被告紫石鼎悦的委托诉讼代理人姜颖到庭参加诉讼，被告真源公司及第三人瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 朱文真向本院提出诉讼请求：1、请求停止对青岛市城阳区户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认青岛市城阳区户房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年6月23日，青岛市中级人民法院（2015）青民四商初字第51号民事判决书对中国建设银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称建行四方支行）诉真源公司金融借款合同纠纷一案作出民事判决，判决真源公司于判决生效后十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息（计算至2015年11月27日的利息数额为8649315.15元，之后的利息按照合同约定计算至实际给付之日），并判决建行四方支行有权对设定抵押的真源公司所有的国有土地使用权和84套房产折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。后建行四方支行向青岛中院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执509号，青岛中院作出裁定查封原告购买的房屋。2018年3月22日，青岛中院作出裁定变更紫石鼎悦为该执行案件申请执行人。2018年6月，原告对其购买的执行标的房屋提出案外人执行异议书面申请，青岛中院于2018年12月18日作出（2018）鲁02执异462号执行裁定，驳回案外人朱文真的异议请求，原告于2018年12月25日收到裁定后不服，在法定起诉期限内提起案外人执行异议之诉。2014年4月10日，原告与被告真源公司签订商品房预售合同购买涉案房产，原告按照购房合同约定支付全部购房款，因真源公司失联原因无法办理购房合同网签及办理房屋产权过户。签订合同后，真源公司向原告交付该房屋，原告领取钥匙并装修入住至今，涉案房屋应当属于原告所有。请判如所请。 被告紫石鼎悦答辩称：原告不享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益，青岛中院作出的民事裁定书适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。 被告真源公司及第三人瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证情况： 证据1、原告与被告真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原被告于2014年4月10日签订书面房屋买卖合同，由原告购买真源公司开发的位于城阳区户住宅一处，双方房屋买卖法律关系成立，该房屋买卖合同合法有效，原告的合法权益应受法律保护。 证据2、工商服务业统一收款收据两份，证明原告已经向真源公司交付了全部购房款1202746元，真源公司向原告出具了其收到购房款项的收款凭证。其中,2014年4月8日真源公司出具的购房款收据一份，备注栏载明真源公司同意由原告将购房款转入王顺宏以及王本葵（王本葵系开发商委托收款）银行帐户。 证据3、臻园小区交付通知书一份、臻园小区交付须知一份、物业单据四份、供热服务卡一张，证明真源公司已经向原告交付了本案房屋，原告接收涉案房屋并已经开始实际占有使用至今，原被告双方的商品房买卖合同已经实际履行。 证据4、业主手册及臻园小区住宅使用手册各一份，证明涉案房屋于2014年就已经实际交付给原告，由原告占用使用至今。 证据5、青岛市城阳区不动产登记中心出具不动产交易信息查询结果证明一份，证明原告所购涉案房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。 被告质证称：对证据1的真实性不予认可，与其他业主提交的预售合同不一致；对证据2的真实性不予认可，未提交转款凭证，其备注信息也显示未向真源公司付款，两张收款收据数额也显示与合同约定不一致，收款内容和备注信息均为手写，备注向王顺宏和王本葵付款也是手写，存在伪造的高度可能性。收款收据不能证明真实支付购房款;对证据3,交付通知书加盖的公章与合同不一致，无法证明房产被查封前已经实际占有；对物业费收据，收取的水电费发票应当提供国税部门出具的发票，且日期为“2014年4月10日”的收据日期被涂改，无法证明房产被查封前已经实际占有；证据4不足以证明房产查封之前交付使用；证据5显示原告在城阳区有两处住宅。 后，原告又补充证据： 证据6、农业银行交易明细，证明2014年11月8日至2014年11月24日原告向王顺宏帐户转款60万元，王顺宏帐户系真源公司授权让原告向其支付购房款的银行帐户，2016年4月26日原告向王本葵帐户转款20万元。 证据7、工商银行凭证一份，证明2014年11月24日原告取款10万元，用于支付购房款。 证据8、借条一份，证明2014年3月30日朱文真向隋鹏灿因购房需要借款现金35万元。 证据9、2015年1月20日物业公司出具的装修保证金、垃圾清运费收费单据以及2014年11月1日物业费单据一份，2014年4月10日楼宇验收情况表以及真源业主接房流程表以及资料签收单各一份，燃气安装工单、燃气购气收据等。证明原告从2014年4月10日从真源公司交接房屋并占有使用。 被告质证称：原告提交的向王顺宏和王本葵转账的银行流水，付款方并非原告，收款方也不是真源公司，原告未依合同的约定交付房款。对35万的借条真实性不予认可，既没有合同的明确约定，也没有款项支付凭证，出借方长期未主张权利，从形式上存在串通造假的可能，出借人的身份情况均无法证明，不能证明借款事实。装修保证金、垃圾清运费收费单据、物业费单据的真实性不予认可，上述收据不是规范的法律意义的收款凭证，收款方应向付款方开具发票。楼宇验收情况表、接房流程表、业主收楼物品资料签收单的真实性不予认可，验房人员的身份无法确定，证据内容均为手写，无物业单位或者开发单位印章，不能证明房屋交付情况。 被告紫石鼎悦举证：证据一（2015）青民四商初字第51、52号两份民事判决书，证明我方对涉案房产享有优先受偿权的法律依据；证据二（2018）鲁02执异52、54号。原告质证称对真实性无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于本案对涉案房屋的执行依据。建行四方支行诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，本院依立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日，本院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。 二、关于涉案房屋的查封时间。2015年4月13日，本院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。 三、关于本案诉讼来源。朱文真对本院对涉案房屋的执行提出异议，本院执行部门以（2018）鲁02执异462号执行裁定书驳回了朱文真的执行异议申请，朱文真对此不服向本院提起诉讼，产生本案。 四、关于原告对抗执行的依据。庭审中原告明确其对抗执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。 五、关于涉案房屋是否是原告名下唯一用于居住的住房问题，原告陈述，原告朱文真去年买了一套房子，只是签订了合同，但至今没有交付。被告对原告的该陈述无异议。 六、有争议的事实。关于原告与真源公司之间买卖关系的真实性、原告入住涉案房屋的时间等事实，原告与被告紫石鼎悦之间均存在争议。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告要求直接将涉案房屋确认为其所有，因其依据的《商品房预售合同》并未履行完毕，其只享有对房屋出卖人的债权，而不能直接对涉案房屋享有物权，本院对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点为，原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为据要求阻却本院对涉案房屋的执行，该诉求应否支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于消费者不动产物权期待权的规定,因其性质本身为债权,而本案中被告紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，系担保物权,根据物权优先于债权的一般法理,原告欲以消费者不动产物权期待权的规定对抗被告紫石鼎悦的执行,必须要对其符合消费者不动产物权期待权的条件承担严格的举证责任,人民法院亦要对此予以严格审查，以防当事人之间恶意串通损害申请执行人的合法权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 首先，该条的适用前提是金钱债权执行中，而本案中被告紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，且其对涉案享有房屋优先受偿权已为人民法院生效判决所确认。 其次，从形式上看，原告与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》签订于2014年4月10日，购房款支付收据也载明系2014年4月10日付款1202746元。但原告补充提交的银行转款记录却载明，付款行为分别发生于2014年11月8日至2014年11月24日之间（累计60万元）和2016年4月26日（20万元），不仅时间与收据开具时间相隔甚远，数额亦与合同约定不符，收款对象也非真源公司而系身份不明的案外人王顺宏、王本葵。在申请执行人即本案被告紫石鼎悦对该房屋买卖关系及付款的真实性均不予认可，且真源公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼的情况下，原告并未完成其于涉案房屋查封前与真源公司签订合法有效的书面买卖合同且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的举证责任。 再次，原告提交的关于房屋占有入住的证据，从形式上看大多系与其他案外人发生，被告紫石鼎悦不予认可，无法确认其真实性，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者不动产物权期待权的构成要件，并不包括占有要件，故该证据不影响本案的定案结果。 综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告朱文真的诉讼请求。 案件受理费15625元，由原告朱文真负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 王 楷 审判员 马 喆 审判员 安太欣 二〇一九年九月二十四日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷