河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0133民初1816号 原告（反诉被告）：石家庄自强房地产开发有限公司，住所地：赵县。 法定代表人：陈英琦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：史占伟、赵良，河北冠宇律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈军辉，男，1968年10月1日出生，汉族，住赵县。 委托诉讼代理人：姚瑞杰，河北长征律师事务所律师。 原告石家庄自强房地产开发有限公司与被告陈军辉及被告陈军辉反诉原告合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告方委托诉讼代理人史占伟、赵良，被告陈军辉及其委托诉讼代理人姚瑞杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄自强房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告2017年1月8日签订的《协议》无效；2、判令被告立即从春畅花园小区×号楼×单元×室（含13号小房）搬出并腾清房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月8日被告与原告签订《协议》，协议约定：被告购买原告开发建设的春畅花园小区×号楼×单元×室，面积为97.2平方米，单价2800元每平方米；13号小房面积为9.62平方米，单价2200元每平方米，房价款总计293324元。《协议》中购房款付款方式2明确约定：购房款还款日期不迟于2017年12月底交够40%购房款，若被告不能按约定缴纳房款，按照购房款总额于协议签订之日起按月息15%给付原告利息，原告有权无偿收回房屋。2017年1月8日《协议》签订后原告就向被告交付钥匙和房屋，现被告至今未按照协议约定的时间和金额向原告支付购房款和任何费用。原告与被告签订的协议系商品房预售合同，因原告至今尚未取得商品房预售许可，故原告与被告签订的协议依法应认定为无效，被告应从商品房搬出并腾清房屋。为了维护自己的合法权益，原告具状起诉。 被告陈军辉辩称，1、2017年被答辩人将自己开发建设的春畅花园×号楼×单元×室交给我临时占有使用，并允许我装修居住。事后被答辩人拿着一份协议书让我签字，我签字后发现订立的协议内容对我不利，我不同意，我将我签字的而对方没有签字盖章的一份拿走，阻止协议的生效。现在起诉请求确认2017年1月8日签订的《协议》无效，这个协议因生效的条件是双方均签字，而该协议对方没有签字，协议没有成立。没有成立的合同不存在无效，故请求法院驳回被答辩人的该项诉讼请求。 2、2017年1月8日签订的《协议》没有发生法律效力，故协议书上的“本协议生效后，以前甲乙双方其他约定一律作废”没有任何约束力。2012年6月22日被答辩人与我订立协议约定：乙方（被答辩人）承诺，为防止搬迁不成，甲方（答辩人）可在职教中心对过世博家园楼盘中挑选一处现房，暂定7楼。现房归甲方所有，永久为业。2018年9月份赵县人民政府对东晏头实施拆迁，被答辩人没有中标，没有获得拆迁东晏头的资格，被答辩人给付我职教中心对过世博家园楼盘处的现房的条件已经成熟，故被答辩人应依法履行2012年6月22日所签订的协议，向我交付世博家园7楼的房产并过户到我名下。 3、被答辩人让我搬出并腾清房屋，这个房屋是被答辩人自愿让我占有使用的，我的占有属于合法占有，不存在侵权。我对房屋进行了装修，并置办了家具，被答辩人起诉前从没有要求过让我搬出此房，现在让我搬出，应给我一定的时间。我家原有的房屋已被拆除，搬出就无房居住，答辩人已经提起反诉，法院应依法判决被答辩人向我交付世博家园楼盘中7楼的一处现房，被答辩人给付我房产后，我马上搬出并腾清现在占有被答辩人的房屋。 被告陈军辉向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人（本诉原告）履行2012年6月22日与反诉人（本诉被告）签订的协议书：由被反诉人向反诉人交付赵县职教中心对过世博家园7楼的任意一套房产；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年6月上旬，反诉人在自己的宅基地上修建二层房屋，因被反诉人有意开发并拆迁我的住宅，而阻止我修建二层房屋。为此双方签订协议（反诉人作为甲方、被反诉人作为乙方）约定：一、甲方暂不建房，支持村委会、开发商搞开发。二、乙方保证设计的二层按现有房屋面积计算，按现房对待，在拆迁赔偿时对比同类建筑，其他村民同类建筑所得赔偿金额超出成本以外的利益，甲方同样享受补贴。三、乙方承诺，为防止搬迁不成，甲方可在职教中心对过世博家园楼盘中挑选一处现房，暂定7楼。现房归甲方所有，永久为业。如果能成功搬迁，此处在搬迁置换时，按东晏头拆迁协议兑换标准予以扣除。以上协议经双方签字后生效。甲方陈军辉签字摁了手印，乙方：法定代表人陈英琦签字并盖有石家庄自强房地产开发有限公司的印章，时间为2012年6月22日。2018年9月份赵县人民政府对东晏头实施拆迁，被反诉人没有中标，没有获得拆迁东晏头的开发权，加之被反诉人逼我及时搬出现在居住的被反诉人春畅花园小区的房屋，如果搬出，我就居无定所，故要求被反诉人履行自己的承诺，在其开发的世博家园楼盘7楼中挑选一处现房，交付并过户到反诉人名下，永久为业，也为我能够顺利搬出提供条件。 原告方针对被告的反诉辩称，1、被告的反诉不符合民诉法的规定，依法不应受理，被告的反诉与本诉的诉讼请求没有基于相同的法律关系或相同的事实，诉讼请求之间也不具有因果关系，根据《民诉法》司法解释第233条规定，该反诉不应受理；2、原告与被告之间不存在拆迁安置补偿合同关系，即使2012年原被告签订的协议有效，该协议内容也明显约定被告应当交付一定拆迁面积的对价才能取得世博家园的房产，事实上2018年9月被告已经与赵县净源环境治理有限公司和赵县房屋征收管理办公室签订了房屋拆迁补偿回迁安置协议书和房屋拆迁安置补偿协议书，根据土地使用面积得到了置换和补偿，2012年协议客观上已经不能履行，且被告在反诉状中也已经明知城中村改造项目的承建方为第三人公司，而不是原告，客观上该份协议丧失了继续履行的客观条件，现被告要求无偿取得世博家园的房产没有任何事实和法律依据，其请求依法不应支持。综上，被告的反诉请求不应受理，诉讼请求应予驳回。 原告方针对本诉提供以下证据： 1、2017年1月8日的《协议》，该协议没有加盖原告公司的公章，有被告的亲笔签名，称协议签订后被告即拿钥匙入住协议中的房屋，至今被告未支付购房款和其他任何费用。 2、赵县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，用于证明被告居住的涉案房产产权为原告。 被告方质证意见：1、协议只有被告签字按手印，没有原告的签字及盖章，根据《合同法》第32条规定，原告提供的协议没有成立，更不存在生效。原告方补充质证称，被告认为该协议不成立，原告方同意被告的观点，认可协议未成立。2、对查询结果无异议，被告认可现在所居住的房屋产权归原告所有，但是是原告自愿将房屋交与被告占有使用，在原告起诉之前原告向被告一直谈论房款问题，从来没有向被告提出过搬出房屋的任何请求。 被告针对反诉提供以下证据： 1、2012年6月22日原告与被告签订的《协议书》； 2、赵县不动产登记中心于2019年8月15日出具的证明，欲证明本案原告自2016年7月1日至2019年8月15日已经取得世博家园房产，并成为世博家园房产不动产所有人，原告对世博家园的房产有处分权。 3、2018年5月8日赵县城中村改造领导小组办公室印发的宣传册，证明赵县东晏头城中村棚户区改造项目的拆迁主体为赵县人民政府，拆迁范围为原庄旧址整体范围。 4、2018年9月22日被拆迁人陈军辉与拆迁人赵县净源环境治理有限公司、拆迁部门赵县房屋征收管理办公室签订的房屋拆迁安置补偿协议书、房屋拆迁补偿回迁安置协议书。 5、被告的农行卡交易明细清单，证明被告于2018年12月29日收到了赵县住房和城乡建设局转存的补偿款。 6、赵县赵州镇村委会出具的证明，证明被告在有宅基地一处，宅基地上有北屋三间、东屋一间、南屋两间，称该证明上所说的宅基地及房屋，也就是原告与被告在2012年6月22日签订协议所指向的宅基地与房屋； 7、证人陈某1出庭作证称其和被告陈军辉是邻居，原告大概在2013年盖的春畅花园小区，在原告没有盖春畅花园之前，被告打算接盖房屋2层，搭好了龙门架，买好了建筑材料，听被告说“陈英琦说要开发，不让被告接盖2层了”，后来被告就没有接盖2层，陈英琦付给被告误工费，买走了被告的建筑材料。 8、证人陈某2出庭作证称其与陈英琦、被告是同村，关系很好，陈英琦现在还在搞开发。春畅花园、世博家园都是陈英琦开发的，世博家园开发的时间早。2012年6月份被告要盖房，是找的我的建筑班，被告打算接盖2层，龙门架都安装好了，工人也都去了，打算开始施工，后来陈军辉说“陈英琦找他说不让他盖了”，我们工人把龙门架拆除，陈英琦把被告的沙子、水泥全部买走了，工人干前期工作、拆龙门架共3天，给付了工人工钱。 原告方质证意见：1、2012年6月22日的《协议书》签订后双方没有履行，现在事实上不能履行，协议书履行的前提是原告承接城中村改造项目，该协议才可以履行。城中村改造项目拆迁安置标准按照宅基地面积置换，本协议约定的内容没有对被告造成损失，协议书第三条明确约定能成功搬迁，在搬迁置换时按拆迁协议予以扣除，被告已与拆迁方签订了拆迁安置补偿协议和房屋拆迁补偿回迁协议，已经置换房屋并得到补偿以及临时安置费等相关费用，客观上该份协议已经不能履行，根据《合同法》第110条第（一）项的规定，被告的请求不应支持。2、对赵县不动产登记中心于2019年8月15日出具的证明的真实性无异议，该证据证明原告对公司开发的世博家园拥有不动产产权。3、对宣传册的真实性无异议，该册中公示了赵县东晏头城中村棚户区改造项目拆迁补偿安置方案，该方案第9条第2款产权调换下第1项拆迁的标准是按照合法宅基地面积1:1置换新建住宅楼面积；根据该拆迁补偿标准2012年协议约定的内容对于被告的拆迁安置没有实质影响。4、两份协议书和农行卡交易明细可以证实被告已经根据其土地使用面积得到了安置和补偿，被告具有完全的经济能力，被告应当从原告的房屋迁出，并于他处居住。5、陈某1证言系从被告处取得，不是客观情况下知悉的相关情况。6、陈某2的证言可以证实被告在接盖2层时没有办理规划许可和建设工程施工许可，如果建成也属于违章建筑，根据宣传册中公示的拆迁补偿安置方案第3条第2款规定，拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，因此陈某2的证言是真实的，原告也支付了建筑材料和人工费，没有给被告造成损失。 经审理认定事实如下：被告陈军辉系赵县赵州镇村民，在本村原有宅基地一处，宅基地上盖有北屋三间、东屋一间、南屋两间。2012年6月份，被告陈军辉欲在本家院落改建二层住房，并找好了建筑班，准备好了接盖二层的前期事宜，后经原告公司法定代表人陈英琦（村委会干部）说服，于2012年6月22日甲方陈军辉与乙方石家庄自强房地产开发有限公司达成以下协议：一、甲方同意暂不建房，支持村委会、开发商搞开发。二、乙方保证设计建筑的二层按现有房屋面积计算，按现房对待，在拆迁赔偿时对比同类建筑，其他村民同类建筑所得赔偿金额超出成本以外的利益，甲方同样享受补贴。三、乙方承诺，为防止搬迁不成，甲方可在职教中心对过世博家园楼盘中挑选一处现房，暂定7楼。现房归甲方所有，永久为业。如果能成功搬迁，此处在搬迁置换时，按东晏头拆迁协议兑换标准予以扣除。以上协议经双方签字后生效。甲方陈军辉签字摁印，乙方：法定代表人陈英琦签字并盖有原告公司的公章。该协议签订后，被告一直履行承诺，未在原房屋上接建二层。 原告公司系2008年3月14日成立的有限责任公司，法定代表人为陈英琦，经营范围为房地产开发与经营。世博家园与春畅花园小区均系原告公司开发建设。2017年1月份，原告将涉案的春畅花园小区×号楼×单元×室房屋的钥匙交与被告，被告装修后开始居住至今。对于涉案的房屋原告方出示了一份2017年1月8日的协议，甲方为石家庄自强房地产开发有限公司、乙方为陈军辉，该协议显示，乙方购买甲方春畅花园×号楼×单元×室，面积为97.2平方米、单价2800元；13号小房面积为9.62平方米、单价2200元，后期费用8732元、维修基金3402元、契税4083元，共309541元。经双方协商达成以下协议：购房款付款方式：1、如甲方能在2017年6月1日前能顺利拆迁，且甲方参与拆建本处房产，可从乙方房产置换中扣除，乙方承诺全力支持甲方。2、乙方拿钥匙装修，购房款还款日期不迟于2017年12月底前交够40%购房款。若乙方不能按约定缴纳房款，购房金额于签订协议之日起按月息15%付给甲方利息，甲方有权无偿收回房屋。本协议生效后，以前甲乙双方其他约定一律废止。此协议经双方签字后生效。该协议只有被告的签字摁印而没有原告方的签字盖章。 2018年5月份，赵县城中村改造领导小组办公室印发赵县东晏头城中村改造项目拆迁补偿安置宣传册。2018年9月22日被告陈军辉作为被拆迁人与拆迁人赵县净源环境治理有限公司、拆迁部门赵县房屋征收管理办公室签订房屋拆迁安置补偿协议书、房屋拆迁补偿回迁安置协议书，被告选择的安置房为13号楼1单元1504室、面积124.5㎡，之后被告的房屋被拆除，2018年12月29日被告收到了赵县住房和城乡建设局转存的拆迁补偿款。现安置房尚未建成。 本院认为，关于2012年6月22日原、被告签订协议的效力问题，该协议有双方的签字、盖章，系当事人双方自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。协议签订后，被告一直信守承诺，未在本家院落改建二层。协议第三条载明，原告承诺，为防止搬迁不成，被告可在职教中心对过世博家园楼盘中挑选一处现房，暂定7楼。现房归被告所有，永久为业。由于在2018年9月已经确定原告不能对被告的房屋实施拆迁，虽然被告得到了一些补偿，但只是按被告房屋的现状进行的补偿，并不是按房屋二层补偿的款项，原告应履行自己的承诺按照约定将其开发建设的赵县职教中心对过世博家园的一处现房交付被告，由被告使用，永久为业。 关于原告提交的2017年1月8日的协议双方是否实际订立的问题，由于该协议只有被告的签字摁印，而没有原告公司的签字盖章，根据《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该协议只有一方的签字，故协议并未成立，原告要求确认该《协议》无效，不予支持。《协议》中涉及的春畅花园×号楼×单元×室，该房屋的不动产权属于原告，被告自2017年一直占有使用涉案房屋，没有任何依据，被告应从该房屋中搬出并腾清。 关于被告的反诉是否成立的问题，由于原告提起的本诉依据的是2017年1月8日的协议，协议中提及“本协议生效后，以前甲乙双方其他约定一律废止”，其他约定即是2012年6月22日的协议中约定的事项，且两份协议都与被告的房屋拆迁有关，所以被告的反诉与本诉之间有关联，对于被告的反诉与本诉应合并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下： 被告陈军辉于本判决生效之日起三十日内从春畅花园小区×号楼×单元×室（含13号小房）搬出并腾清房屋。 驳回原告石家庄自强房地产开发有限公司其他诉讼请求。 原告石家庄自强房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告陈军辉交付位于赵县职教中心对过世博家园楼盘中的一处现房。 案件受理费40元，由被告陈军辉负担；反诉费2900元，由原告石家庄自强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  马志霞 二〇一九年九月二十九日 书记员  孙思恬