山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初34号原告：刘万德，男，1958年2月11日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。原告：朱国云，女，1960年8月8日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李恩（系二原告女婿），男，1963年10月4日出生，汉族，住山东省栖霞市。同时代理上述二原告。委托诉讼代理人：邱磊，山东广耀律师事务所执业律师。同时代理上述二原告。被告：杨光，男，1971年3月13日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：刘林林，女，1979年9月1日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：贺朝晖，山东君孚律师事务所执业律师。原告刘万德、朱国云与被告杨光、刘林林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘万德、朱国云的委托诉讼代理人李恩、邱磊，被告刘林林的委托诉讼代理人贺朝晖到庭参加诉讼。被告杨光经本院传票及公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘万德、朱国云向本院提出诉讼请求：1.确认2016年2月2日签订的编号为2016000222号《房屋买卖合同》无效，刘林林协助办理过户手续；2.坐落于烟台市莱山区海韵路2号东方花苑2号楼1102号，房屋所有权证编号为烟房权证莱字第××号的房屋所有权归刘万德、朱国云所有；3.本案的诉讼费、保全费、担保费由杨光、刘林林承担。诉讼过程中，刘万德、朱国云变更诉讼请求：1.确认杨光代刘万德、朱国云与刘林林于2016年2月2日签订的编号为2016000222号《房屋买卖合同》无效，刘林林协助办理过户手续；2.本案的诉讼费、保全费由杨光、刘林林承担。事实和理由：2015年7月22日，刘万德、朱国云女婿李恩经营的烟台润达农业科技股份有限公司向烟台银行借款4500000元，烟台市隆飞融资担保有限公司为烟台润达农业科技股份有限公司提供担保，刘万德、朱国云用涉案房屋提供反担保。2015年8月6日，在烟台市隆飞融资担保有限公司总经理杨光的要求下，刘万德、朱国云夫妻二人在杨光提供的处理该涉案房屋买卖的授权委托书上签字，以确保烟台市隆飞融资担保有限公司及时出具担保函。2016年2月2日，在烟台润达农业科技股份有限公司正常还款且刘万德、朱国云二人不知情的情况下，杨光与刘林林恶意串通，将涉案房屋过户至刘林林名下，并办理房屋产权证书（编号为：烟房权证莱字第××号）。房屋被杨光、刘林林过户后，杨光一直对刘万德、朱国云隐瞒事情真相。2016年7月期间，烟台润达农业科技股份有限公司向烟台银行续贷，杨光向烟台银行提交了其伪造的涉案房屋的房屋产权证和房屋他项权利证，虚构了涉案房屋没有过户且仍有抵押的事实。杨光利用反担保签署格式文书的便利取得刘万德、朱国云夫妻二人的房屋买卖授权委托书及房屋产权证书，与刘林林恶意串通，伪造房屋买卖合同，办理房屋过户登记，恶意转移刘万德、朱国云的合法财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，应当认定合同无效。杨光未到庭，亦未提交书面答辩状。刘林林辩称，杨光与刘林林签订房屋买卖合同时不存在恶意串通，双方的买卖协议合法有效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：刘万德与朱国云系夫妻关系。位于烟台市莱山区海韵路2号东方花苑2号楼1102号的房屋的原登记所有权人为朱国云。2015年8月6日，刘万德、朱国云（委托人）与杨光（××）签订《委托书》，该委托书载明：“我们夫妻欲出售我们的共有房屋《房屋所有权证》编号：烟房权证莱字第××号，房屋坐落：烟台市莱山区海韵路2号东方花苑2号楼1102号，建筑面积：246.87平方米，因为我们事务繁忙，不方便亲自到房产交易中心办理相关手续，则委托杨光代办如下事项一、代为办理房产交易处的解押、注销等手续；二、代为在房产交易部门办理出售上述房产的相关手续；三、代为在相关文书上签名；四、代收房款；五、××无转委权；六、委托期限为办结上述事项为止。”关于刘万德、朱国云出具上述《委托书》的原因。刘万德、朱国云主张：其女儿刘丽娜、女婿李恩是烟台润达农业科技股份有限公司（以下称润达公司）的股东；2005年7月22日，润达公司与烟台银行股份有限公司栖霞支行签订《流动资金借款合同》借款4500000元，借款期限自2015年7月22日至2016年7月21日；2016年7月21日，润达公司与烟台银行股份有限公司栖霞支行又签订《流动资金借款合同》，借款4400000元用于归还原借款，借款期限自2016年7月21日至2017年7月21日，2015年8月21日至2016年12月1日期间润达公司均按期还款；作为该笔借款的担保，润达公司与烟台市隆飞融资担保有限公司（以下称隆飞公司）签订《委托担保合同》，润达公司向隆飞公司提供反担保，朱国云作为反担保人并提供涉案房屋为反担保抵押物；2015年8月6日，隆飞公司因反担保事宜要求刘万德、朱国云签订《委托书》，刘万德、朱国云并非想要出售涉案房屋，隆飞公司总经理杨光在润达公司正常还款的情况下将该房屋恶意出售。刘万德、朱国云为证实其主张提供《烟台润达农业科技股份有限公司章程》、《流动资金借款合同》复印件、《委托担保合同》复印件、烟台银行网上银行电子回单打印件。刘林林对《烟台润达农业科技股份有限公司章程》的真实性予以认可，但认为与本案无关；对《流动资金借款合同》复印件、《委托担保合同》复印件、烟台银行网上银行电子回单打印件的真实性不予认可，认为上述证据无法证明杨光与刘林林恶意串通。2016年1月27日，杨光作为刘万德、朱国云（甲方，出卖人）的委托代理人与刘林林（乙方，买受人）签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方自愿将坐落于烟台市莱山区海韵路2号的东方花苑2号楼1102号房屋（房屋所有权证号：烟房权证莱字第××号，建筑面积246.87平方米）出售给乙方。二、双方协商确定上述房屋的交易总价款为人民币贰佰万元整(2000000.00元、包括室内装修及家用电器），乙方于2017年2月10日前将购房款一次性支付给甲方。三、甲方保证该房屋产权清楚无纠纷，无查封、抵押、典当等限制房屋登记情形。否则，给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。四、甲方于2017年3月10日前将所出售房屋交付给乙方。五、甲、乙双方于2016年2月2日前共同到房产管理部门办理上述房屋的房地产权过户登记手续，过户时所需缴纳的各项税费，双方按照国家规定承担……。”2016年2月2日，杨光作为刘万德、朱国云（甲方，出卖方）的委托代理人与刘林林（乙方，买受方）签订用于房管部门备案的《房屋买卖合同》，合同载明：“一、甲方自愿将坐落在莱山区海韵路2号东方花苑2号楼1102号，用途为住宅的房屋（房屋所有权证号014057，…，建筑面积约246.87平方米）出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已做了充分了解，自愿购买该房屋。二、甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币（大写）壹佰叁拾万元整（￥1300000.00元整），……五、双方同意于2016年2月10日由甲方将该房屋交付乙方。六、双方于2016年2月2日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理产权登记过户手续。需缴纳的税费，双方按照国家规定承担……。”上述合同签订后，杨光代为办理了涉案房屋产权过户的相关手续。2016年2月23日，烟台市住房和城乡建设局为刘林林颁发了涉案房屋的房屋产权登记证书（编号为：烟房权证莱字第××号）。2017年1月25日，刘林林通过银行转账方式分两笔向杨光支付了购房款2000000元。经刘万德、朱国云申请，本院于2019年6月3日到中国农业银行股份有限公司烟台分行调取刘林林给杨光支付购房款的来源情况。经查询刘林林中国农业银行卡的交易明细清单，2017年1月24日刘林林之夫刘炳辰通过其尾号为5819的中国农业银行银行卡分两次向刘林林转入2000000元。本院于2019年6月13日到烟台市公安局打黑办调取刘林林支付杨光2000000元后该款项的流转情况。该办向本院出示杨光、宋历宣的招商银行户口历史交易明细表及刘炳辰中国农业银行卡交易明细清单显示，2017年1月25日，2000000元进入杨光尾号为7606的招商银行卡后，杨光于当日将该款项转入宋历宣尾号为1732的招商银行卡中。随即，宋历宣将该款项转入刘炳辰尾号为4119的农业银行卡中，刘炳辰又将该款项转回至其尾号为5819的农业银行卡中。刘万德、朱国云对本院调取的上述银行流水的真实性予以认可，认为能够证明杨光与刘林林之间没有购买房屋的合意也没有支付房款的事实，银行流水和相关的合同都是为了达到以伪造证据通过虚假的方式来侵占原告合法财产的目的。刘林林上述银行流水的真实性予以认可，称，其在2016年1月听刘炳辰说杨光有一套房屋要出售，价格比较优惠，让其与杨光签订房屋买卖合同并办理了过户手续，房款是刘炳辰转给其，其又转给了杨光的，因此刘林林认为这是正常的买卖；在几日前，其与刘炳辰闲聊的时候，刘炳辰称2014年7月份其曾借给一个叫张磊的人2000000元，后来张磊还不上刘炳辰的钱，就跟刘炳辰说他认识一个朋友叫杨光，朱国云和刘万德曾经出具过委托买卖房屋的授权书，张磊和杨光协商好把朱国云、刘万德的房子以2000000元的价格卖给刘炳辰，由刘炳辰支付房款2000000元给杨光，杨光再把2000000元转给张磊，张磊收到钱后将2000000元返还给刘炳辰作为偿还借款，后来张磊委托宋历宣向刘炳辰转入2000000元以偿还的借款。刘林林不能说明张磊与杨光、宋历宣的关系，亦对其主张不能提供其他证据。上述事实，有原告提交的《委托书》、《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、收条、招商银行户口历史交易明细表、（2017）鲁0613民初191号民事判决书以及双方当事人的当庭陈述和各自提供的其他证据等在案为证，足以认定。本院认为，合同是民事法律行为，民事法律行为应具备下列生效要件：㈠行为人具有相应的民事行为能力；㈡意思表示真实；㈢不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，根据本院调取的刘林林、刘炳辰、杨光、宋历宣的银行卡交易明细并结合刘林林所陈述房屋购买经过，能够证明刘林林未实际支付房款，杨光与刘林林不存在买卖涉案房屋的真实意思，故双方就涉案房屋分别于2016年1月27日、2016年2月2日签订《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同》因不具备合同的生效要件，不具有法律效力，应属无效合同。刘万德、朱国云要求确认《房屋买卖协议》无效，并基于此要求刘林林将涉案房屋权属登记恢复至刘万德、朱国云名下，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、确认被告杨光与被告刘林林于2016年2月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘林林于本判决生效之日起十日内协助原告刘万德、朱国云办理位于烟台市莱山区海韵路2号东方花苑2号楼1102号房屋的产权变更登记手续（房屋所有权证号为：烟房权证莱字第××号）。案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，公告费1160元，由被告杨光、刘林林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙玮琳人民陪审员  初善本人民陪审员  贺业猛二〇一九年九月十二日书 记 员  迟卓林