山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初6758号原告：丛培华，女，1979年2月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振华，山东凯平律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路7号。法定代表人：王庆文，董事长。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。原告丛培华诉被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人辛晓山和于振华与被告的委托诉讼代理人刘爱娜到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告丛培华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款287990元，并赔偿利息损失29982.76元（自2013年11月26日起以161912为基数、自2014年2月28日起以80000元为基数至2015年5月1日按同期银行贷款利率分段计算）；3、被告向原告支付违约金2879.90元、房屋登记费550元和保险费288.02元；4、被告赔偿原告自2018年5月1日至全部款项付清之日止按照1439.95元/月为标准计算的房租损失；5、诉讼费及律师费由被告负担。事实和理由：2013年11月26日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的烟台市芝罘区经纬广场第3层3002号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积16.80平方米，房屋总价款241912元；被告应在2015年10月31日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台市新建住宅项目配套设施交付使用证》等的房屋交付给原告；被告逾期交房，原告有权解除合同，被告按累计已付款的1%支付违约金。同日，原、被告在签订的《委托租赁协议》中约定：原告将涉案房屋委托被告租赁，租赁期至2018年4月30日止，三年租金为46078元，该租金抵购房款，第三年的租金按照总房款的6%确定即月租金1439.95元。2013年11月26日，原告交纳首付款161912元；2014年2月28日，原告交纳房款80000元。但至今涉案房屋不满足合同约定的交付条件，原告有权解除合同并要求被告赔偿相关损失。被告烟台经纬实业有限责任公司辩称，（一）原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合合同补充协议的约定，被告不同意解除上述合同。（二）依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，如原告提出解除合同，被告仅需支付房屋总价款1%的违约金。（三）原告主张的房屋登记费、律师费及利息损失没有合同依据，被告不同意支付；即使被告应当支付利息损失，起算点也应当自被告向原告返租涉案房屋支付租金的截止点即2018年5月1日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2013年11月26日，原、被告在签订的合同编号为芝预字第131126020030号《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的、建筑面积16.80平方米的涉案房屋，用途为商业，该楼总建筑层数为33层，房屋总价款为241912元，首付款161912元，剩余80000元于2013年12月26日前用按揭贷款支付；被告应在2015年10月31日前，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》和法律法规规定需满足的其他事项并符合合同约定的涉案房屋交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金；《商品房买卖合同》附件补充协议中约定：与被告签订委托租赁经营的客户，无论被告是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，被告不承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》一经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。合同签订后的当日，原告向被告交付了首付款161912元，被告亦向原告出具了收款收据；原、被告签订的上述《商品房买卖合同》登记备案，原告因办理涉案房屋的预告登记支付了房屋登记费550元。2013年11月26日，原、被告在签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》中约定：原告将涉案房屋委托给被告出租，标的用途为商业用途，委托期限自商场正式开业之日起共三年，具体为从2015年5月1日起至2018年4月30日止；原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计46078元；三年租金一次性返给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。2014年2月21日，原告因办理涉案房屋的贷款抵押支付了贷款抵押个人房屋保险费288.02元。2014年2月28日，原告向被告支付了购房款80000元，被告亦向原告出具了收款收据。2018年4月17日，原告因本案纠纷委托山东凯平律师事务所指派律师参加本案诉讼，为此支付了律师费5000元。涉案房屋的租赁期限届满后，原、被告未再行续签租赁协议，双方针对涉案房屋亦未办理交接手续。目前，涉案房屋所在的经纬广场工程尚未通过竣工验收。诉讼中，本院依据原告的申请裁定查封了被告价值320000元的财产。本院认为，（一）原、被告签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，各方均应依约履行。（二）履约中，原告依约分别于2013年11月26日和2014年2月28日向被告支付购房款161912元和80000元，另以租金46078元抵顶了购房款，但至今涉案房屋仍不符合合同约定的交付条件，导致合同目的无法实现的事实清楚。现原告请求解除双方在2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，于约相合，本院予以支持。（二）合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》中约定的违约金远低于原告受到的实际损失事实清楚，故本院认定被告应向原告退还购房款287990元（241912元+46078元）、赔偿相应的利息损失及原告因购买涉案房屋实际支付的房屋预告登记费550元和保险费288.02元，不采信被告的抗辩理由。因原告计算的利息数额有误，本院依法支持被告向向原告退还购房款287990元及利息损失19982.76元（分别自2013年11月26日起以161912为基数、自2014年2月28日起以80000元为基数至2015年5月1日按中国人民银行同期银行贷款利率分段计算）、赔偿预告登记费550元和保险费288.02元的主张，原告诉请超出的利息损失部分，本院不予支持。至于律师费，因并非本案诉讼所需的必要费用支出，且原、被告双方对此并无约定；故原告请求被告赔偿律师费5000元的主张，本院依法不予支持，采信被告的此项抗辩理由。（三）原告以涉案房屋未达到合同约定交付条件为由诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》的同时，请求被告赔偿自2018年5月1日起至款项付清之日止按1439.95元/月为标准计算的房租损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告丛培华与被告烟台经纬实业有限责任公司于2013年11月26日签订的合同编号为芝预字第131126020030号《商品房买卖合同》；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告丛培华返还购房款287990元，并赔偿利息损失19982.76元、房屋登记费550元和保险费288.02元。三、驳回原告丛培华的其他诉讼请求。如被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6147元、财产保全费2120元，由原告丛培华负担271元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担7996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  陈泽卿人民陪审员  宁雯静二〇一九年九月十七日书 记 员  常艳婷