吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0381民初2225号原告：西亚芝，女，1956年2月27日出生，汉族，长春市人，住长春市。委托诉讼代理人：王岩，系内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：马井华，女，1968年7月19日生，汉族，公主岭市人，住公主岭市。第三人：李新，男，1970年1月1日生，汉族，公主岭市人，住公主岭市。第三人：孙大伟，男，1969年1月9日生，汉族，公主岭市人，住公主岭市。原告西亚芝与被告马井华、第三人李新、孙大伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西亚芝及其委托诉讼代理人王岩，被告马井华，第三人李新，孙大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西亚芝向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止对原告所有的位于长春市××里（面积为:77.55平方米）的强制执行，解除对该房屋的保全措施；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月10日第三人之间签订买卖协议，第三人孙大伟依据买卖协议取得原第三人李新所有吉林省长春市××里的位于吉林省长春市××里面积为77.55平方米的房屋。第三人孙大伟取得房屋并装修后实际使用。2018年10月2日，第三人孙大伟将实际使用XX单元XX室的房屋出售给原告，同时签订买卖协议。原告依据协议约定给付购房款等协议约定的义务，第三人孙大伟如约将该房屋交付给原告，原告实际使用至今。因第三人李新同被告马井华之间存在债权、债务关系经法院审理后进入执行程序。2019年4月17日公主岭市人民法院作出（2019）0381执334号裁定将吉林省长春市××里房屋查封。后原告提出执行异议，公主岭市人民法院作出（2019）0381执异48号裁定书驳回案外人西亚芝的异议请求。经询问第三人李新，李新对各方买卖协议无异议，同时认可房屋应归原告所有。原告认为，第三人间及原告同第三人签订的合同符合《合同法》及《物权法》的有效规定，合同合法有效，其行行足以排除对方的强制执行，故提出诉讼维护权益。马井华辩称，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，被答辩人对被执行房产主张所有权，要求解除对上述房屋的保全措施，缺乏事实及法律依据，1、第三人孙大伟与第三人李新签订的《房屋买卖协议》无效，第三人李新为逃避偿还答辩人债务，与第三人孙大伟作假，李新以偿还孙大伟2014年9月18日100万元借款为由，于2017年12月10日将上述房作价60万元卖给孙大伟。被答辩人西亚芝与第三人孙大伟签订的《九州房地产买卖协议》不真实，不符合交易习惯，是虚假合同，因该协议没有出售日期九州房地产不是合同当事人，无权在合同书上加盖公章，第三人李新与孙大伟，孙大伟与西亚芝签订的房屋买卖协议是无效的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”；2、该房屋在人民法院查封前第三人李新的子女一直在该房居住，被答辩人西亚芝没有实际占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）项规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”；3、被答辩人西亚芝与第三人孙大伟房款交易，存在以上疑点：（1）第三人孙大伟买房不收售房款，还指定打给车某，让车某收款，（2）被答辩人西亚芝买房自己不付购房款，还让王某1付购房款，被答辩人西亚芝与第三人孙大伟的购房交易，不符合交易惯例，另本案的被执行人李新是银行工作人员，具备提供交易明细的条件，西亚芝提供的交款记录只证明王某1给车某汇款，证明不了是西亚芝将购房款交付给了孙大伟，西亚芝与孙大伟之间并没有支付房屋价款，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）项规定：“已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行”；4、依照城市房地产管理办法第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，被答辩人西亚芝与孙大伟签订房屋买卖协议是明知涉案房屋没有取得房屋产权执照且孙大伟不是原房主，无法及时办理过户手续，主观上存在过错，也不符合该规定第二十八条（四）项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，请求人民法依法驳回被答辩人的异议之诉，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人李新述称，我2017年12月10日与孙大伟签订的合同是真实的。孙大伟述称，1．我同李新签订的合同是有效的；2．我同西亚芝的合同也是有效的；我们没过户是开发商原因造成的；3．合同不是无效合同，没有违反效力性规定；4．希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人李新与孙大伟存在借贷关系，2017年12月10日双方签订房屋买卖合同，约定将李新从吉林省金祥房地产开发有限责任公司购买的房屋出售给孙大伟，孙大伟用李新从其借款100万中抵顶房款，双方未办理过户手续，后孙大伟又与西亚芝签订房屋买卖合同，在合同上未体现签订时间，该房款交付系王某1打给孙大伟指定的收款人车某。另查明，申请执行人马井华与被执行人李新民间借贷案，根据申请执行人马井华的申请，本案进入执行程序。在执行过程中，本院于2019年4月17日作出（2019）吉0381执334号执行裁定书，查封被执行人李新所有的坐落在长春市××区，面积77.55平方米。并于次日为长春市房产档案馆发出协助执行通知书，案外人西亚芝提出执行异议，该异议被我院于2019年6月18日驳回。本院认为，债权人与债务人之间存在金钱债务，双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿，实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债，本案李新与孙大伟所签订的房屋买卖合同，协议约定李新以60万元价格转让给孙大伟，从该协议内容来看，双方借贷事实成立并达成了以物抵债协议，后孙大伟又将该房屋卖给西亚芝，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本院调取的证据证明，案涉房产属现房状态，可以办理产权登记。孙大伟与李新签订上述协议后，孙大伟对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续，后第三人孙大伟又与西亚芝签订房屋买卖合同，签订合同时间不详。西亚芝亦未向本院提供证据证明出卖人拒不协助以及办理过户存在客观障碍，亦未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，属对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内及时办理过户手续。另根据涉案房屋属于应当登记的不动产，故应依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，在办理房屋登记之前，房产所有权变更的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并没有发生变动，孙大伟与李新之间签订的协议不能直接获得房屋所有权，原告西亚芝亦不能取得涉案房屋的所有权，且原告西亚芝与孙大伟及李新之间属能办理过户而未办理的情况，故原告西亚芝请求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告西亚芝的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告西亚芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  马俊娟人民陪审员  刘志文人民陪审员  左英光二〇一九年九月二十六日书 记 员  高雅南