广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13527号原告：余炳志，男，1969年2月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×，公民身份号码************。委托诉讼代理人：杨佰强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码***********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告余炳志与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨佰强，被告的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以原告已支付房价款1093869元为本金，按照每日万分之一的标准进行计算，自2018年5月31日计至被告满足交楼条件并实际交楼之日止，现暂计至2018年11月16日违约金为18595.77元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确计算违约金的日期截止至2018年11月16日止。事实和理由：2017年8月11日，原告作为买方，被告作为卖方，共同签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同及补充协议约定：1、原告向被告购买被告开发，位于佛山市南海区**********物业，商品房总金额为1093869元；2、被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经办理竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付原告使用；3、交付时，与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施应达到使用条件，如通讯、电等配套管线设施应按约定安装到户，具备报装条件；4、商品房达到交付条件的，被告应当书面通知原告办理交付手续；5、被告如未按照合同规定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同规定最后交付期限（即2018年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定一次性共向被告支付了房款1093869元，已履行了全部付款义务，但被告直至2018年11月16日方办理涉讼楼宇的竣工验收备案和办理测绘报告手续，已构成违约。原告认为，上述合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，原告已履行全部付款义务，被告理应按照合同约定交付期限按时交付房屋，现被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告与被告对涉讼商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉讼商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《×大厦户内装修改造协议》，涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉讼商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。综上所述，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，因被告原因迟延交付房屋的，原告同意给予被告60天的宽展期，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。原告与被告另行签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第五条第6款约定：“甲方因自身原因造成未能在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则双方一致同意：乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方自宽展期届满之次日起按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”，双方对交楼期限及违约金的计算标准（变更为日万分之一）均作变更约定。因此，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，如仍未按期交付，交楼期限应是从装修期限届满之日起第60日。因此，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告出示的×大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件、新高国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市********执行施工进度计划，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予确认；被告出示的南海区建设工程竣工联合验收终审意见书有原件核对，本院确认其真实性，该意见书反映被告于2018年5月21日开始申报验收，但最终的竣工验收备案时间应以竣工验收备案表为准；被告出示的邮件全程跟踪查询结果有原件核对，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年3月13日，被告出具收据，确认收取原告定金20000元。2016年4月29日，被告出具收据，确认收取原告首期款200000元。2016年6月1日，被告出具收据，确认收取原告首期款381920元。2017年4月18日，被告出具收据，确认收取原告首期款11949元。2017年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**********“×大厦”项目物业；价款1093869元，原告自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的56%即613869元，在2017年9月10日前支付全部房价款的44%即480000元；商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件（1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告）；被告应当在2018年5月30日前向原告交付该商品房；被告如未约定的时间将该商品房交付原告使用，逾期超过90日……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之4的违约金；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定若原告申请办理按揭贷款，应于签署买卖合同当天与按揭银行办理按揭贷款等所有相关手续，按揭款应于签订本合同之日起三个月内全部到达被告账户，否则即为原告逾期付款（由于被告原因除外），原告承担逾期付款的违约责任；被告因自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则双方一致同意：原告给予被告60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，被告应自宽展期届满之次日起按原告已交购房款日万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；等等。同日，原告与被告签订《×大厦户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【×大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。2017年9月6日，被告出具收据，确认收取原告首期款480000元。2018年11月2日，涉讼楼宇经竣工验收备案。同月16日，佛山市南海区*******出具涉讼楼宇测绘报告。2018年12月18日，被告通过EMS邮政特快专递向原告发出《房屋交付催告函》，通知原告于2018年12月31日前办理房屋交付手续。该邮件于2018年12月19日妥投。2019年5月16日，原告签订《收楼确认书》，确认涉讼房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月30日前将已办理竣工验收备案并取得测绘报告的商品房交付原告使用，双方之后签订的《×大厦户内装修改造协议》约定原告同意被告或委托相关单位同意按照附件一《【×大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，即被告亦承担涉讼房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，根据《商品房买卖合同》约定经竣工验收备案并取得测绘报告的毛坯房的交付实为买受人对涉讼房屋的查验，装修后的交付为真实交付。由于双方未明确约定装修房的最终交付时间，但对涉讼毛坯房进行装修亦应给予合理期限，综合考虑《装修改造协议》约定的装修标准及房屋面积，本院酌定装修期为3个月，即房屋的最终交付时间应当自2018年11月16日取得测绘报告起计算三个月，装修房的交付期限为2019年2月16日前。涉讼房屋于2018年11月16日取得测绘报告，被告确存在逾期交付房屋予原告查验的行为，已构成违约，本院对被告辩称不需支付逾期交楼违约金的意见不予采纳。逾期之后房屋达到约定的装修交楼标准，被告应向原告发出真实交付的收楼通知。被告应当在2019年2月16日前交付装修房，被告已于2018年12月18日发出收楼通知，通知原告在2018年12月31日前办理收楼手续，原告于2019年5月16日才办理收楼手续，但无证据显示被告不予配合原告在2019年2月16日前办理收楼手续，故本院认定被告并未逾期履行交付装修房的义务。综上，依合同约定，被告应以已付房价款1093869元为本金按逾期期间[从2018年5月31日起至2018年11月16日止（共170日），宽展期间60日]按日万分之一计付违约金12032.56元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12032.56元予原告余炳志；二、驳回原告余炳志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取132.45元（原告已预交），由原告负担82.04元，由被告负担50.41元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年九月六日书记员  林浩成