广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初7063号原告：林辉洪，男，1966年9月24日出生，身份证住址广东省惠来县。原告：广州玉鸣轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山四路319号玉鸣轩商业楼负一层150号。法定代表人：林辉洪，职务总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市城市复建有限公司，住所地广州市越秀区中山四路228号10楼。法定代表人：申海，职务董事长。委托诉讼代理人：周建森，广东经纶律师事务所律师。原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司（以下简称玉鸣轩公司）诉被告广州市城市复建有限公司（以下简称复建公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人刘浩扬,被告的委托诉讼代理人周建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿自2017年6月10日起至被告实际取得玉鸣轩商场外墙（面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）广告设置审批时止的广告收益损失（具体金额以其提供的价格评估结论书为准，即每月使用费388625元）；2.被告向原告支付租赁物业大中维修费用103195元（以其提供的证据中维修项目计算）；3.被告立即更换EPS电源，及对广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼外墙的玻璃幕墙和密封胶进行安全性评估检测、维修更换，并向原告支付更换消防设备费用共计26922元。事实和理由：2007年2月26日，原告林辉洪通过拍卖取得被告名下位于广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权，后原告林辉洪委托原告玉鸣轩公司对该商场行使全部经营和管理的权利。双方签订《补充协议书》，明确约定“林辉洪可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告并取得相应收益”。因被告未依法报建致使玉鸣轩商业楼外墙广告无法取得行政审批，并导致两原告无法取得相应的外墙广告收益。两原告于2017年诉至法院，要求被告承担赔偿责任，已生效的广州市中级人民法院(2018)粤01民终12151号民事判决【一审案号(2017)粤0104民初6152号】认为，双方争议的外墙广告收益权应属于拍卖标的物的租赁权范畴……被告作为委托拍卖人应承担瑕疵担保责任，在涉案租赁物外墙广告客观上无法取得行政部门的审批许可的情况下，一审法院结合双方的过错程度以及商业风险等综合因素，酌情判令被告向两原告赔偿外墙广告收益21046375.8元，上述处理符合公平合理原则。该案诉讼过程中，法院通过摇珠方式选定评估机构对玉鸣轩商场外墙广告2007年2月26日至2017年6月9日期间的收益进行评估，评估结论载明：玉鸣轩商场外墙广告的总面积为777.25平方米，2016年至2017年外墙广告月使用权的市场中准价为每平方500元，月使用权费为388625元。因前案诉讼中处理的玉鸣轩商场外墙广告损失赔偿截止2017年6月9日，自2017年6月10日至今，玉鸣轩商场外墙广告设置仍未获得审批，两原告的损失仍在继续扩大。依据前案评估确定的赔偿标准（月使用权费为388625元），现两原告要求被告赔偿2017年6月10日至起至被告取得玉鸣轩商场外墙广告设置审批时止玉鸣轩商场外墙广告收益损失，暂计至2019年1月9日共计7,383,875元(388625元×19个月）。根据《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务”。2016年至2018年期间，两原告多次就玉鸣轩商场部分设备设施的维修、更换事宜向被告发函，被告复函表示同意按照50%的比例承担商场直立电梯主机更换及电梯、中央空调大修等维修、更换费用。现经计算，仅2015年1月至今，两原告已对上述租赁物业的大中修项目支付了费用共计206390元，故被告应依承诺向原告支付大中修费用103195元。另外，灭火器、防毒面具等消防设施及EPS电源、玻璃幕墙密封胶等设备设施是被告作为业主提供的固定配置资产，该部分设备设施早已超过使用年限，继续使用存在巨大的安全隐患，被告作为业主有义务及时予以更换。上述设备的更换责任不属于《补充协议书》约定的原告维修范畴，经原告多次催告，被告均怠于履行更换义务，请求法院判令被告立即更换上述设备设施，并承担已发生的更换费用共计26922元。为维护两原告合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告请求赔偿外墙广告收益没有任何事实和法律依据。原告也没有就外墙广告使用权支付任何对价。案涉租赁物业的评估报告书明确说明租价估值没有将外墙广告出租纳入拍卖标的，林辉洪的竞拍价没有包括户外广告场地收益。原告没有就广州外墙广告使用权支付任何对价。评估价不包含外墙广告收益：2006年10月23日广州信瑞有限公司责任会计师事务所作出编号为信瑞所评报字【2006】第019号《广州市城市复建有限公司资产评估报告书》（下称“评估报告”）中的《广州市城市复建有限公司资产评估说明》第五部分第4点“评估价值的确定”中明确说明：“由于经营户外广告需经政府审核批准，而委估资产尚未申报经营户外广告并获批准，因此本次评估中我们未考虑委估资产的出租户外广告场地收益，待贵公司取得相关批准手续后再另行安排评估；而停车场在整栋出租条件下，是作为楼宇租赁的配套设施形式出现，其收益统一并入铺位出租中予以考虑”。因此评估时，我们仅以铺位出租收益作为委估资产的经营收益，然后再折现，得出委估资产20年租赁经营权的评估值。原告竞拍铺位的成交价也远低于评估价评估报告的《广州市城市复建有限公司资产评估说明》第五部分第五点“评估过程说明”写明（见《广州市城市复建有限公司资产评估说明》第17-20页）：“贵公司招租方案设定为：租赁期20年，按整栋租赁方式评定租金水平。(1)铺位租金收益的评估。评估思路：由于责公司招租方案涉及的租赁期较长，且项目现处于初始招租阶段，市场尚未成熟，培育市场需要一过渡期，租金预测所涉及的因素的不确定性增加。因此评估时，我们根据近期广州市房地产租赁市场价格信息，评定项目各楼层铺位的租金水平，然后乘以各楼层可出租铺位的建筑面积，得出总租金收益，再用总租金收益除以总可出租建筑面积8322.2786平方米，得出整栋出租方式下铺位的平均租金。考虑到贵公司的招租方案、项目开发情况，以及近期广州市房地产租赁市场的变化趋势(年增加5%-12%)，我们设定评估对象前五年为培育市场过渡期，租金水平按现行条件评估，年租金随着市场逐渐形成而增加，年递增8%；五年后市场成熟，年租金增长趋缓，五年至十年年租金递增5%：十年后维持租金水平不变。整栋出租租金收益评估值：第一年租金收益值=评估月租金单价×面积×月数=(155×1264.851+410×477.4923+178×1915.4204+95×1915.4204+62×1402.2881+34×1346.8064)×12=12569601.56元，前二十年租金收益值=391212621.88元，铺位的平均租金=391212621.88/8322.2786/20/12=195.87元／月．平方米。20年租赁经营权的评估，20年租赁经营权的评估值∑整栋出租年租金收益评估值×年金系数=161646561.05元。年金系数的设定：以银行贷款利率为基础，考虑风险因素。经查，现期一至三年期银行贷款基准利率为6.3%，考虑到房地产行业经营的特点，风险因素系数设定为3.7%，则折现率设定为10%。”评估报告中委估资产的前二十年租金收益值为391212621.88元（评估价不包括户外广告位收益），案涉租赁物业二十年租金以220000000元为起拍价，以231000000元拍卖成交，比评估二十年收益值391212621.88元低了约41%。评估二十年收益值391212621.88元不包含外墙广告出租收益，原告的成交价比评估二十年收益值391212621.88元更低了41%，充分说明原告取得的二十年整体租赁权根本不包括外墙广告收益权。评估租金价值161646561.05元是以评估二十年收益值391212621.88元然后再折现所得，即提前一次性全额支付的数值。本案承租人不是一次性支付的，是分20年支付的。根据案涉《补充协议》第九条的约定：“乙方采取下列第（六）种方式支付租金（成交价款）：……（六）分20期付款。该付款方式无付现优惠，甲方实收租金人民币231000000元。每期付款额为实收租金的二十分之一，计人民币11550000元。交租日：从2007年起至2026年，乙方在每年的3月5日前支付一期租金”。后来双方修改为按月支付。原告的成交价应当以评估二十年租金收益值391212621.88元为标准。以折现值161646561.05元与实际成交价231000000元直接比较是没有意义的。根据现值计算的公式，成交价231000000元在折现后仅为124740000元，比评估报告租金折现的评估值161646561.05元低了22.83%。这也充分表明拍卖标的不包括户外广告出租。原告竞拍的商铺成交价远低于案涉商铺之前的租金，在本案合同签订前，2006年9月被告通过拍卖将玉鸣轩二楼的28个商铺出租，租赁期八年，每月每平方米的租金约185元（也没有包括外墙广告使用），而案涉租赁商铺成交的每月每平方米的租金不到100元（231000000元÷20年÷12月÷10107.5067平方米=95.22元），租金标准已远远低于之前出租的商铺租金，证明被告拍卖的是商铺，并不包括广告位。2、被告在对租赁标的进行公开拍卖前，已向林辉洪出示过评估报告，林辉洪已清楚拍卖的租赁标的是商铺，租赁标的并不包括外墙广告位。林辉洪也已清楚经营户外广告需经政府审核批准，且玉鸣轩商业楼尚未申报经营户外广告并获批准。被告在对广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权进行公开拍卖前，已向被林辉洪出示过案涉租赁物业的评估报告（尽管评估价只供被告内部参考）。原告曾起诉被告的(2017)粤0104民初6152号案在2017年4月24日开庭，林辉洪在该案开庭时，其特别向法庭补充事实：“我方曾向被告员工了解拍卖价值是包括哪几部分，并出具相关评估，当时工作人员有向我方出示过评估报告，……”(见(2017)粤0104民初6152号案2017年4月24日庭审笔录第4页）。这表明：评估公司没有对出租户外广告场地收益进行评估，被告没有将户外广告场地出租作为拍卖标的，没有纳入拍卖范围。林辉洪在参加竞拍前已知道没有对出租户外广告场地收益进行评估，拍卖标的和范围不包括户外广告场地出租。林辉洪在参加竞拍前已知道经营户外广告需经政府审核批准，并知道该栋物业尚未申报经营户外广告，更没有获批准。林辉洪的竞拍价不包括户外广告场地收益。3、拍卖文件没有任何关于外墙广告位的表述。在拍卖文件中反复强调以现状移交物业，而物业的现状就是未申报经营户外广告，更没有获得批准（对此承租人是明知）。林辉洪已现状接收物业，认可租赁标的物的现状。《广东国际拍卖有限公司拍卖拍卖公告》、《广东国际拍卖有限公司拍卖竞买规则》、《拍卖标的目录》、《玉鸣轩商业（楼整体）二十年租赁权拍卖会特别说明》、《拍卖成交确认书》等文件中租赁的范围并不包括户外广告位。合同也没有关于外墙广告位位置、面积等的任何描述。如果租赁标的包括有户外广告位，必然有户外广告位具体位置、面积等的描述。如果按照原告的请求，户外广告位的收益2017年6月10日至2019年1月9日共19个月便7383875元（每个月388625元），二十年便是93270000元，占总费用的近一半！这么重大价值的广告位，出租人（被告）必然会在拍卖过程特别明确说明。《广东国际拍卖有限公司竞买规则》第四条第二款第二项“拍卖师接受竞买人现场提问。竞买人可就拍卖程序、标的现状、拍卖服务等提出问题和要求，否则视作竞买人接受标的拍卖现状”。《广东国际拍卖有限公司竞买规则》第六条：“商业楼租赁权移交。竞得人付清全额佣金和签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》后，出租人按上述合同规定在约定期限内将标的按现状移交给竞得人，竞得人接收标的后所发生的一切费用由竞得人承担。”《玉鸣轩商业（楼整体）二十年租赁权拍卖会特别说明》第六条“商业楼租赁权移交。竞得人付清金额佣金和签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》后，出租人按上述合同规定在约定期限内将标的按现状移交给竞得人，竞得人接收标的后所发生的一切费用由竞得人承担”。《拍卖成交确认书》第六条：“竞得人付清金额佣金和签订《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》后，出租人按上述合同规定在约定期限内将标的按现状移交给竞得人，竞得人接收标的后所发生的一切费用由竞得人承担”。这表明：拍卖文件没有任何关于外墙广告位的表述；拍卖文件中反复强调以现状移交物业；拍卖时的现状就是没有关于外墙广告位的任何描述，外墙没有设置具体的广告位和面积，也没有经过规划，更没有取得政府同意设置户外广告的批文；本案的交易是巨额商事交易行为，承租人作为商事主体，有义务自行调查了解外墙广告是否已取得批准；原告在(2017)粤0104民初6152号庭审中已认可当时出租人工作人员有向其出示过评估报告，已知未申报经营户外广告，更没有获得批准；《补充协议》第二十条中关于广告附条件的约定，也表明未取得政府批准；在《物业移交资料》中也没有任何关于户外广告的资料。林辉洪已按当时的现状接收物业并认可租赁标的物的现状。4、物业外墙设置广告，并不是物权或物业承租权的必然内容。众所周知，无论是出租物业还是出售物业，出租方或卖方均没有义务确保外墙能够合法地设置广告，也没有此商业惯例，除非已明确约定租金或售价已包括户外广告位的价值。物业出租是出租人将物的约定期限的使用权让渡给承租人，只是让渡其已有的权利，其本身都没有的权利不可能让渡。被告明知其没有取得在外墙设置广告的权利，也没有评估，所以根本没有、也不可能确保承租人能合法地设置外墙广告，更无法确保其收益。5、《补充协议》中提到可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，这是附条件的、或有的权利，只有符合约定条件才可以设置。在签订合同时林辉洪已预见到可能无法设置广告。《补充协议》第二十条中虽然提到可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益。但本条跟着又明确“在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报被告审核、取得甲方的书面同意”。这里明确设置和发布户外商业广告是附条件的，只有符合条件才能设置广告，即：应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定；应取得相关行政管理部门的审批许可；事先将设置方案和相关合同、文件报被告审核、取得被告的书面同意。这也表明：在竞拍前和签订合同时，林辉洪是知道物业未申报经营户外广告，更没有获得批准；林辉洪在签订合同时已完全预见到会有两种可能的结果：第一种结果是无法取得政府的审批许可，甚至被告也不同意：另外一种结果是政府能审批许可被告也同意。而能否取得政府的审批许可，双方均明白，不是被告可以控制的。因此《补充协议书》中提到可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告这是附条件的或有的权利，只有符合约定条件才可以设置。事实上是政府不同意设置广告（不管原因为何），这种结果是签合同时林辉洪已经预见到的，既然是林辉洪已经预见到的结果，便是应该接受的结果，被告不构成违约，无需承担责任。6、尽管外墙广告位不属于拍卖的租赁标的，合同价没有反映外墙广告，因为外墙设置广告不一定能取得政府同意，设置不是必然的，故合同也允许承租人在符合条件时设置使用。租赁合同签订后，对林辉洪提出的外墙设置广告问题，被告均及时进行了回复，表明态度并给予了配合。由于政府不批准这一不能归责于被告的原因（也是双方可预见的原因）导致无法合法设置广告。2007年6月12日，被告作出《关于玉鸣轩商场户外广告位存在问题的复函》（穗城复函字【2007】64号）：“根据我们双方在《补充协议》第二十款约定‘乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益。乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可’。请您根据以上约定尽快到相关部门申报，如需要我方配合，请及时告知”。2008年10月10日被告发出《工作联系单》（编号：穗复字万租41号），被告向林辉洪表明：设置和发布户外商业广告有两个前提条件，一是建筑物、构筑物业主同意设置和发布，二是取得行政审批许可。我司书面同意只是贵方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告的前提条件之一。贵方与我司签订的《补充协议书》第二十款约定‘乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益。乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意’。该约定既表明签订合同时玉鸣轩尚未取得户外商业广告的行政审批许可，也明确了取得行政审批许可的工作应当由承租人自行完成。以及在穗复字万租42号、56号、61号工作联系单中，被告也作了相关的回复。更何况，林辉洪实际上一直在使用涉案物业外墙作广告，林辉洪也已取得相应的利益。被告没有就外墙广告收取任何对价。7、在(2017)粤0104民初6152号案中广东高迪评估咨询有限公司对涉讼房屋外墙广告收益的评估不能作为赔偿的依据。如上所述，本交易没有将玉鸣轩商场外墙广告为租赁权作为拍卖标的。高迪公司评估标的为：玉鸣轩商场外墙中山四路与文德路转角上方的LED视屏广告1个，尺寸高9.5米×底长8米；玉鸣轩商场外墙正对中山四路和长兴里街的射灯墙广告13个，尺寸均为高7.5米×底长3.5米；玉鸣轩商场外墙正对中山四路四楼顶射灯喷画广告1，尺寸高6米×底长60米，广告位置多达777.25平方米。而这些广告位，拍卖文件和合同根本就没有具体约定。按777.25平方米广告位进行评估毫无依据，评估的收益标准更毫无依据。大型户外广告只有取得了政府的批准许可才可设置（这是法律的规定，合同也有约定），因此物业户外广告使用权价值，只有取得政府审批许可，才有商业价值，政府没批准就毫无价值。故高迪公司评估作价的前提不存在。众所周知，天安门城楼的位置广告价值很大，但政府不批准设置广告，其广告收益价值就是零。设置户外广告要经政府批准，这是法律的规定，原告是应该知道的，而且《补充协议书》也明确了“在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意”。被告已尽配合申请的义务，最终没有取得政府的审批许可，答辩人没有任何过错。原告诉称的租赁物业大中修费用及设备设置更换费用，不符合双方的约定，应由原告自行承担。关于租赁物维修义务的承担问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”现双方当事人签订的《补充协议书》约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。”因此，依据上述法律规定，对于租赁物的维修义务有约定的从约定，林辉洪、玉鸣轩公司上诉主张的争议维修费用应由其自行承担。被告不服(2018)粤01民终12151号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，省高院已于2019年1月22日立案【案号：(2018)粤民申10449号】，案件正在审理，本案应该中止审理，待(2018)粤民申10449号审结后再做处理。综上所述，原告林辉洪、玉鸣轩物业公司提出的事实与理由均不能成立，敬请法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2007年2月26日，原告林辉洪（竞得人）与广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明原告林辉洪以2.31亿元的价格竞得广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体物业二十年租赁权（不包括二楼28个已租商铺前八年租赁权），已租商铺指2006年7月27日通过公开拍卖成交的玉鸣轩商业楼二楼中的28间商铺，八年租赁权是从交铺日开始连续计算，已租商铺的后十二年租赁权由竞得人享有，该租赁权为竞得人玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权的一部分，已租商铺八年租赁期届满后，由竞得人按照租赁期届满时的状况接收等。2007年4月7日，原告林辉洪（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将越秀区中山四路319号玉鸣轩商业楼全部（除二楼西边已出租部分）部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积10107.5067平方米等。同日，原告林辉洪（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定：乙方通过竞价所取得的租赁权是玉鸣轩整体二十年租赁权，但不包括玉鸣轩已租商铺八年租赁权；已租商铺指2006年7月27日甲方通过公开拍卖成交并已签订八年租赁合同的玉鸣轩二楼28个商铺，已租商铺的后十二年租赁权由乙方享有，该租赁权为乙方整体租赁权的一部分；玉鸣轩整体交铺日为2007年7月1日，乙方的租期从2007年7月1日起至2027年6月30日止；已租商铺后十二年租期从2015年7月1日起至2027年6月30日止；乙方承租玉鸣轩整体二十年的租金即为拍卖成交价款，计231000000元；乙方分20期付款，每期付款额为实收租金的二十分之一，计11550000元；交租日从2007年起至2026年，乙方在每年的3月5日前支付一期租金。乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益；乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意。乙方承担整个玉鸣轩商场土地规划红线范围内（包括28个已出租商铺）全部物业的管理和服务责任；乙方应当委托具备相应资质的物业管理服务公司来承担玉鸣轩物业管理服务的任务；乙方负责玉鸣轩管理和服务的事项包括：房屋建筑本体（梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护；房屋建筑本体全部自用和共用设施设备（上下水管道、雨水管、粪管、照明、中央空调、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、监控系统、智能系统等）的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内市政公用设施（人行道、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场）的维修、养护和管理；等。2007年4月17日，原告玉鸣轩公司向被告发出《关于申请玉鸣轩商场户外广告存在问题的函》，内容为：其司在申请“玉鸣轩收藏品汇展交易中心”外墙户外广告过程中得知，户外广告的设置首先需在报建的同时，在建筑施工图中同时标明广告设计位，由城建规划部门审批后，再由工商局、规划局、公安局、城管等八个部门联合审批方可设置；由于被告在建筑施工图中没有标明户外广告设计位，现在无法进行户外广告设置的申报审批工作，望被告能在20天内补办该部分的报批工作，以便其司能尽快进入正常的经营状态等。2007年4月30日，两原告共同向被告发出《关于申报“玉鸣轩”商场户外广告位存在问题的函》，再次要求被告办妥户外广告位的规划补批工作，以便其在开业的同时完成户外广告位的审批工作等。同年8月1日，原告林辉洪签署《委托书》，委托原告玉鸣轩公司对上址玉鸣轩商业楼进行管理、修缮、出租、收取租金等。2009年8月12日，广州市城市规划局向广州市城管综合执法局发出《关于对的复函》，不同意在玉鸣轩等位置设置户外广告等。2013年5月10日，被告向广州市规划局发出《申请函》，申请对涉讼大楼外立面进行改造以更好营造商业气氛。广州市规划局于同年向被告发出《关于申领建设工程规划许可证的复函》，内容为：鉴于该商业楼位于中山路一侧且邻近南越王宫博物馆，属于城市重要景观地区，项目区位敏感，现外立面风格简洁已与周边环境协调统一，多年来已受到公众的普遍认可，不宜对该项目进行外立面调整，故不同意被告的外立面调整方案等。2013年12月5日，原告林辉洪（乙方）、玉鸣轩公司（丙方）与被告（甲方）签订《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》，约定：因乙方为经营需要授权丙方行使该物业全部经营、管理权，为明确三方经济关系，经协商达成协议如下，甲方同意增加丙方为玉鸣轩的承租人；丙方享有乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部权利，但乙方已行使的不得重复行使；丙方承接乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部义务，但乙方已履行的除外；乙方与丙方相互对履行租赁合同文件中的全部责任承担连带责任。2017年2月28日，原告向本院提起诉讼，要求1、判令被告支付自2015年1月起至2016年11月止的物业大中修费用273043.5元。2、判令被告赔偿自2007年2月26日起至2017年2月25日止的玉鸣轩商场外墙（面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）广告收益23002485.8元（具体金额以法院委托评估为准）。3、判令按照法院委托评估机构对玉鸣轩商场外墙广告收益的评估相应减少原告自2017年2月26日起向被告租赁玉鸣轩商场的租值。该案在审理期间，经原告申请，本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对自2007年2月26日至2017年6月9日期间，广州市越秀区中山四路319号玉鸣轩商场外墙广告收益进行评估。该公司于2018年1月3日作出《价格评估结论书（更正稿）》，价格评估结论为：35969576元。其中2007年至2009年，月使用权费为217630元，使用月数为34.1；2010年至2012年，月使用权费为272037.5元，使用月数为36；2013年至2015年，月使用权费为334217.5元，使用月数为36；2016年至2017年，月使用权费为388625元，使用月数为17.3；合计35969575.50元。原告为此向广东高迪评估咨询有限公司支付了评估费89454元。2018年3月20日，本院作出（2017）粤0104民初6125号民事判决，认定原告林辉洪与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》及原告林辉洪、玉鸣轩公司与被告签订的《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》等，均是合同当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依协议履行。上述《补充协议书》已约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护”，均由原告负责。被告不但没有在拍卖会资料中披露其未办理相关报批手续及拍卖标的不包括户外广告场地收益等事实，反而在上述《补充协议书》中载明“乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益”，令竞买人误认为拍卖标的包括了户外广告场地的收益，有违诚信原则。虽然该《补充协议书》同时载明“乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可”，但据查明之事实，系由于涉讼房屋所处的地理位置属于城市重要景观地区，竞买人根本不可能取得行政管理部门的审批许可，在涉讼大楼设置和发布户外商业广告。因此，原告林辉洪竞得涉讼房屋二十年租赁权后无法获得设置商业广告的收益，被告应当承担相应的赔偿责任。根据广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书（更正稿）》，自2007年2月26日至2017年6月9日期间，涉讼房屋外墙广告收益的评估价值为35969576元。因原、被告约定的租期从2007年7月1日起算，故自2007年7月1日至2017年6月9日期间，涉讼房屋外墙广告收益的评估价值应为35077293元。综合考量被告的过错程度及商业经营风险等因素，本院酌定被告应赔偿金额按评估价值35077293元的60%计算为21046375.8元。故判决：一、被告广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司赔偿21046375.8元。二、驳回原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于同年8月1日作出了（2018）粤01民终12151号维持原判的终审判决。另查，2016年9月9日，广州市城市复建有限公司向本院提起诉讼，要求林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司支付2008年9月23日起计至2015年10月22日止的租金11012103.95元及违约金6257246.60元。本院于2017年10月25日作出（2016）粤0104民初39208号民事判决，判决自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司向原告广州市城市复建有限公司支付拖欠的2008年9月23日至2015年10月22日期间应付租金及租金利息损失款共11012103.95元及违约金等。该判决已发生法律效力。庭审中，原告为证明其主张，向本院提交证据：1、2016年8月11日至2018年12月4日就商场电梯更换主机、电梯大修、中央空调设备运行检修维护事宜给被告的工作联系函若干。2、2015年11月11日的《配件销售报价单》（记载电梯主机、称重板共90350元）；2016年12月20日的《玉鸣轩物业空调水泵和冷却塔维修报价》（65940元）及《玉鸣轩物业空调主机维修报价》（16000元）；2017年3月30日的《配件销售报价单》（34100元）。3、2016年12月23日至2017年6月8日就商场消防设施的配置更换事宜给被告的工作联系函若干。4、《产品购销合同》及2017年6月9日的送货单和收据（消防器材共12023元）；2017年1月12日《产品购销合同》及收据（消防器材共14899元）；原告林辉洪支付改消防器材14033元、12023元的凭证。5、2016年2月18日至2018年11月30日就商场多处漏水及玻璃幕墙检修维护、因商场EPS电源事故需更换整体系统事宜给被告的工作联系函若干。被告对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，认为工作函件为原告自行制作，虽有其工作人员的签收，但不代表其公司对函件内容真实性的承认。补充协议约定房屋建筑包括共用施备设施等维修均由原告负责。另原告称被告同意承担50%的电梯主机费用是有前提的，即原告现付清欠缴的租金，被告才愿意承担50%的电梯主机费用。补充协议第二十五条约定涉案商场内外及共用设施设备等包括原告主张的电梯、空调、消防更换EPS电源及玻璃幕墙等维修应由原告自行承担。另被告抗辩原告实际使用涉案商场外墙作广告，有原告玉鸣轩的巨幅广告，也包括承租户平安银行、新航道英语、精彩语文、迈格森、学而思、汇丰银行、辉师书法教育，并向本院提交了2018年6月10日广州市南方公证处出具的（2018）粤广南方第034905号《公证书》，内容记载被告委托该公证处对广州市越秀区中山四路319号“广州玉鸣轩艺博城”外墙的广告使用现状进行现场拍照（17张照片）及录像。原告对其真实性予以认可，但认为外墙现有的广告并非原告设置，是承租户自行设置的，原告从未许可，也未收取任何收益，外墙广告未经审批许可设置，应由有关行政部门处理，原告没有处分权。另本案在审理期间，原告向本院提交了涉案商场外墙（即面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）现广告设置现状的照片及说明，记载外墙广告项目及使用人，其中“新航道英语”的广告位是原告林辉洪控股的其他公司，已与第三方达成合作关系后免费提供给其使用的。另其他广告位分别为“好精彩语文”（雷克松）、“711”（广州赛壹便利店有限公司）、“童程童美”（广州童程童美教育科技有限公司）、“迈格森”（北京东方格希国际教育咨询有限公司广州分公司）、“逸宝斋书法教育”（广州市逸宝斋教育信息咨询有限公司）、“平安银行”（平安银行股份有限公司广州分行）、“书法等级考试”（广州市越秀区玉鸣轩艺术培训中心）。涉案商场内商铺承租人共15户（含上述广告位的使用人）。对上述照片及说明，被告陈述涉案场地现场除了玉鸣轩商场二、三楼的外墙设置有广告外，商场一楼及商场的西面也设置有广告。被告提交的证据中的公证书及现场核实情况均证明玉鸣轩商场外立面绝大部分被原告设置了广告，原告也承认有9个商户在商场外墙设置广告。原告一直使用玉鸣轩商场外墙作广告，并取得相应的利益，其请求赔偿广告收益没有依据。本院认为：涉案的玉鸣轩商场外墙广告收益已业经生效的前述判决作出认定和处理，本案不再赘述。现原告要求被告按前述案件的《价格评估结论书（更正稿）》中2016年至2017年的月使用费388625元的标准赔偿2017年6月10日至今的广告收益损失，是原告自主处分权益，本院予以照准。鉴于前述案件对该损失综合考量被告的过错程度及商业经营风险等因素，酌定被告应赔偿金额按评估价值的60%计算，故本案原告的该项诉请亦应按评估价值的60%计算，被告应赔偿原告2017年6月10日至2019年9月9日止广告收益损失为10492875元的60%即6295725元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”现原、被告签订的《补充协议书》中明确约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。”原告主张的涉案商场维修费用及电梯主机、EPS电源、玻璃幕墙维修均属于双方合同约定的租赁物自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护的范围，依据上述法律规定，对于租赁物的维修义务有约定的从约定，故对原告林辉洪、玉鸣轩公司主张的维修费用、更换EPS电源、玻璃幕墙维修应由其自行承担。即使被告在2017年5月17日给原告的《复建公司关于玉鸣轩商场电梯大修保养事宜的复函》中表示愿意承担50%的费用，但据该函的内容是原告解决欠租11012103.95元后被告再支付该笔维修费，现原告没有提供证据证明其已付清上述欠租，故原告要求被告支付维修费用103195元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司赔偿自2017年6月10日起至2019年9月9日玉鸣轩商场外墙广告收益损失6295725元；二、驳回原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费85537.95元、由原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司负担29667.87元，被告广州市城市复建有限公司负担55870.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年九月二十九日书 记 员  戚志滨