广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15996号原告:佛山华强商业管理有限公司，住所佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼F4-88，统一社会信用代码91440604345402830A。法定代表人：李曙成。委托诉讼代理人：彭勇、梁颖欣，均系广东都汇律师事务所律师。被告：何征西，男，汉族，1982年4月29日出生，住福建省武平县民主乡坪鑫村中秋窝004号，现住佛山市南海区。原告佛山华强商业管理有限公司诉被告何征西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭勇、被告何征西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告向原告返还租赁商铺，并向原告支付拖欠的各项费用合计68264.1元及逾期利息189.72元（以68264.1元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月14日起至实际偿付之日止，暂计至2019年6月5日），合计68453.82元；二、请求依法判决被告承担原告支出的律师代理费4000元；三、请求依法判决本案的诉讼费由被告承担。以上各项合计72453.82元。事实和理由：2016年6月12日，原告佛山华强商业管理有限公司（甲方）与被告何征西（乙方）签订《商铺租赁合同》《综合服务协议》（以下简称“合同”），主要约定：（1）被告向原告承租位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一层F1-6号商铺，用于经营彩蝶花容美妆体验店；（2）租赁期限共计36个月，自2016年11月26日至2019年11月25日止；（3）租金前两年按5468元/月计算，第三年按5741.4元/月计算，综合服务费按2460.6元/月计算，均按月度支付，另原告同意2016年10月1日至2017年6月30日租金标准优惠至3645.33元/月，但因被告原因提前解除合同的，被告需7日内补交租金优惠部分；（4）被告自进场之日起承担并支付租赁商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费；（5）由被告向原告支付租赁保证金10936元、综合服务保证金4921.2元、水电保证金1000元、POS机保证金1000元、质量保证金5000元，五项保证金合计22857.2元；（5）合同因被告违约而提前解除的或被告擅自提前解除合同的，原告及综合服务公司有权没收该合同项下之全部保证金，被告应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于最后ー个租约年两个月的租金和两个月综合服务费的违约金，并承担其违约行为相应的违约责任，包括逾期进场能工违约金、延迟履行违约金。合同签订后，原告一直按约履行合同义务，并分三次给被告减免租金（2017年8月8日减免14581.33元、2018年3月27日减免16404元、2019年3月17日减免8612.1元），但截至2019年5月3日，被告尚拖欠原告租金（2019年5月1日-3日）555.58元、综合服务费（2019年5月1日-3日）238.12元、水电费（2019年3月-4月）1353.14元，合计：2146.84元，被告在未经原告许可和未结清相关费用的情况下，擅自开始撤离货品及私自闭店，且拒绝办理撤场及结算手续。基于被告的单方违约行为，原告营运部多次通过电话、微信与被告沟通，并于5月10日向被告寄发《解除合同通知书》，要求：（1）解除合同；（2）没收被告缴纳的各项保证金合计22857.2元；（3）依约计付违约金，并针对所有损失进行求偿；（4）催告被告于2019年5月13日之前缴清所有费用、违约金合计68264.1元，并办理撤场手续。但截至起诉之日，被告仍拒绝缴纳拖欠的上述费用及违约金，拒绝办理撤场手续。原告认为，被告拖欠费用、擅自提前撤场闭店等行为违反合同法相关规定，严重损害原告的合法权益。因此，原告特诉至贵院，请求法院依法判决，支持原告全部诉讼请求。被告辩称：被告没有违约，也没有停业，是因为原告未通知我方缴纳2019年5月份的租金和其他费用。原告的管理人员甘小姐每月都会以微信的形式通知我，再把通知单给我签收，但是5月份的通知书我方一直没有收到，所以不清楚具体要缴纳的费用，2019年4月份的租金、综合管理费、其他服务费用已经缴清。我方于2019年5月11日收到原告寄出的解除合同通知书，但是没想到原告用恶劣的手段将我店铺里的货架、柜台、货物、仪器、收银台、以及收银台的现金和收据都搬走了，让我方损失惨重，导致无法营业。根据合同约定，如果被告在经营过程中存在应整顿、改正的事项，原告应先书面通知整顿，而原告单方面解除租赁合同，导致被告无法继续经营，侵犯被告的合法权益。原告擅自解除合同，违反诚实守信原则，鉴于原告违约在先，单方面解除合同，请求法院依法判决：1、驳回原告诉请；2、本案的诉讼费应由原告承担；3、因合同未约定律师费，原告的律师费支出应由原告自己承担；4、原告应退还所有押金与保证金22857.2元；5、违约赔偿金15857.2元；6、原告赔偿货架及货物损失约80600元；7、基于原告违约，请求原告退回之前所缴纳的租金合计101112.41元（第一年30985.31元、第二年32808元、第三年37319.1元）。诉讼中，原告提交了以下证据：1、首次登记确权清单。拟证明佛山华强广场投资建设有限公司就佛山市禅城区高基街209号首至四层土地及房屋的首次登记申请已办理完毕，该公司对此房屋拥有所有权。2、《房屋租赁合同》。拟证明原告与佛山华强广场投资建设有限公司签订租赁合同，承租佛山市禅城区高基街209号一至四层裙楼，作为商业使用，原告对该房屋拥有占有、使用、收益等合法权利。3、《商铺租赁合同》与《综合服务协议》。拟证明原告与被告签订《商铺租赁合同》与《综合服务协议》，并就租赁物、租赁期限、租金和综合服务费计算、保证金数额、违约责任等租赁事宜做出了明确约定。4、彩蝶花容美妆体验店图片。拟证明被告在租赁合同尚未到期，未经原告许可和办理撤场结算手续的情况下，即提前闭店撤场，被告单方违约。5、《解除合同通知书》。拟证明原告基于被告的违约行为，已依约发出解除合同通知，并向被告主张相关合法权利。6、《商铺退租结算表》。拟证明被告拖欠原告各项费用的具体数额。7、《商铺租赁补充协议》。拟证明原告为扶持被告经营，分三次给被告减免租金，具体为：2017年8月8日减免14581.33元、2018年3月27日减免16404元、2019年3月17日减免8612.1元。8、广东增值税专用发票、财务公司代理付款回单。拟证明原告因追索被告拖欠的费用，支出律师代理费4000元。9、营业执照。拟证明被告租赁涉案商铺进行经营。10、关于华强广场租户何征西案件的补充说明、催缴单、光盘。拟证明被告擅自停止营业及原告按照合同约定减免被告租金的事实。诉讼中，被告向本院提供以下证据：1、微信聊天记录截图。拟证明原告5月份没有给被告发缴费通知，被告在原告发出缴费通知后才缴纳费用。2、照片一组。拟证明原告私自解除合同，其用恶劣的手段将被告涉案商铺的物品全部搬走。3、邮单回执。拟证明被告于2019年5月11日收到原告发出的解除合同通知书，5月底的时候搬离涉案商铺。4、银行回单。拟证明被告已将2019年4月前的费用缴纳完毕。本院对原、被告提交证据的真实性予以认可，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人佛山华强广场投资建设有限公司（甲方）与原告佛山华强商业管理有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场一至四层裙楼的房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限为15年，自2016年9月10日起至2031年9月9日止。2016年6月12日，原告佛山华强商业管理有限公司（甲方）与被告何征西（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：商铺位于佛山市禅城区高基街209号佛山华强广场F1-6，商铺面积：套内建筑面积54.68平方米。1.租赁期限35月，自2016年9月28日至2019年8月31日，不含装修期。……4.租金4.1租金标准：2016年9月28日至2017年8月31日，100元/平方米/月；月租金5468元。2017年9月1日至2018年8月31日，100元/平方米/月；月租金5468元。2018年9月1日至2019年8月31日，105元/平方米/月；月租金5741.4元。4.2为扶持乙方经营，在乙方完全履行本合同的前提下，甲方同意2016年10月1日至2017年6月30日给予乙方租金优惠，租金标准由5468元/月，优惠至3465.33元/月。4.3.1双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方租金优惠的前提。4.3.2如乙方未经甲方同意无故拖欠租金、综合服务费等费用，则甲方有权取消所有承诺乙方的租金优惠，恢复优惠前租金标准计算租金。乙方应在取消租金优惠之日7日内，按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。4.3.3如因乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方在租赁期间提前撤场等违约情形导致本合同解除的），则乙方应在本合同解除后7日内按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。……5.租金支付方式租金缴纳方式为预缴，缴纳期为1月一缴。首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳。乙方应当在每个交租期的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。……7.保证金租赁保证金10936元；质量保证金5000元。……通用条款第五条保证金5.1乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳租赁保证金，向综合服务公司缴纳综合服务保证金、水电保证金、甲方及综合服务公司开具收据，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本合同约定义务的保证。该保证金由甲方及综合服务公司保管直至租约期满，若乙方在承租期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方及综合服务公司有权在此保证金内进行抵扣。……5.2乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳质量保证金，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。……第八条公共事业费及其他相关费用的承担8.1自进场日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费。……第二十条违约责任20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、综合服务公司足额支付租赁保证金、综合服务费保证金、水电保证金以及首期租金、综合服务费、则自乙方逾期支付第五日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金综合服务费应付金额的违约金。20.4乙方迟延交纳租金、综合服务费、保证金以及其他应付费用的，每迟延一日，须向甲方或者综合服务公司支付延迟付款额5‰的违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任……20.9本合同因乙方违约而提前解除的，甲方及综合服务公司有权没收本合同项下之保证金，乙方应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于第一个租约年连个月的租赁和综合服务费的违约金。……第二十二条该商铺的交还和交还期22.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因解除后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。……22.3因乙方违约导致本合同提前解除的，交还期内，乙方应当按解释所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时综合服务费标准向综合服务公司支付综合服务费，并承担各项公用事业费。……22.6如乙方在租赁期届满之日、本合同提前解除之日起7日后乙方未向甲方交还商铺的，或者乙方未付清应交看向，甲方欲自行收回商铺的，则甲方有权要求乙方按第22.5条约定承担违约责任外还有权选择在公证人员、律师、第三方在场（任选一方）见证的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该商铺并制作物品清单，将该商铺腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失不负任何责任。对于乙方遗留在该商铺内的物件，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿还乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本条规定事由所发生的及将发生的损。……22.8如乙方未办理交还手续而撤离该商铺，甲方对乙方撤离后该商铺进行清理，整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应合同解除时该商铺租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失……。同日，原、被告签订一份《综合服务协议》，约定第一个租约年的综合服务费45元/平方米/月，月综合服务费2460.6元。乙方在签订该协议当日，应当向甲方缴纳综合服务保证金、水电保证金，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本协议的义务的保证。若乙方在综合服务期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方有权在此保证金内进行抵扣。本协议因乙方违约而提前解除的，甲方有权没收本协议项下之保证金，乙方应当向甲方赔偿相当于第一个租约年的两个月综合服务费的违约金。原告与被告分别于2017年8月8日、2018年3月27日及2019年3月27日签订三份《商铺租赁补充协议》，约定：原告扶持被告经营，对被告承租商铺给予免收2017年8月份租金3645.33元；10月份租金5468.00元；12月份租金5468.00元；2018年4月份租金5468.00元；2018年6月份租金5468.00元；2018年8月份租金5468.00元；2019年4月份租金2870.70元；2019年6月份租金2870.70元；2019年8月租金2870.70元。被告对原告减免租金共50260元没有异议。庭审中，原告明确：要求被告补交优惠期租金差额50260.06元，两个月租金和管理费违约金15857.20元，2019年5月水电费2146.84元，上述费用的逾期利息189.72元。被告陈述：我没有违约，原告没有通知交纳2019年5月的租金以及相关费用，我没有停业，只是对涉案商铺进行整顿、盘点、检查水电以及消防安全；在收到原告解除合同通知书后，2019年5月底我就搬走了；2019年4月的水电费没有交纳，因为原告没有给我通知单，不知道要交多少；原告主张的律师费没有合同依据，不应由我方承担。另查明，原告于2019年5月10日向被告寄出解除合同通知书，被告于2019年5月11日收到。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。关于涉案合同的解除。《商铺租赁合同》约定，被告应当在每个交租期的20号前，向原告一次性足额支付下个交租期租金，故被告应当在2019年4月20日前交纳5月份的租金。被告抗辩称根据惯例，原告应当发出交费通知后，被告才知道应当交纳的金额，而2019年5月原告一直没有通知其交费。对此本院认为，涉案租赁合同中明确约定了租金的交纳时间，明确了租金交纳的金额，被告即使无法交纳水电费，亦应当根据合同约定支付租金，被告不按时交纳租金已经构成违约。原告于2019年5月11日收到被告发出的解除合同通知书，但根据涉案租赁合同第20.4条的约定，乙方迟延超过30日交付租金，甲方才有单方解除合同的权利，故原告于2019年5月10日即被告迟延支付租金20天后发出解除合同通知，并不产生单方解除合同的法律后果。据前查明，原、被告双方均确认被告于2019年5月底搬离涉案租赁场所，故本院确认双方租赁合同于2019年5月31日实际解除。由于原告已实际收回商铺，故原告诉请被告返还商铺的请求本院不再处理。关于原告诉请的各项费用。第一，优惠期租金差额50260.06元。被告对原告减免租金50230元没有异议，原告主张由于被告违约，该减免的租金应当全额补交。对此本院认为，虽然合同约定如果因为被告的原因提前解除合同，被告应当按照原合同标准补交租金优惠部分，但从公平合理的角度，涉案合同自2016年7月签订后履行至2019年5月，三年的期限已经将近履行完毕，全额补交对被告而言有违公平，故本院以剩余租赁期占全部租赁期限的比例，确定补交免租期的租金，即3个月/36个月×50260元=4188元。第二，两个月租金和管理费违约金15857.20元。涉案房屋租赁合同约定，如因被告违约而提前解除合同，被告应当赔偿相当于第一个租约年两个月的租金和综合服务费作为违约金。据前述，被告未按时交纳2019年5月份租金，已经构成违约，合同已实际提前解除，故被告应当承当相应的违约责任，向原告支付违约金（5468元/月+2460.60元/月）×2个月=15857.20元。原告该项诉请于法有据，本院予以支持。第三，关于2019年5月1日至5月3日的租金555.58元、综合管理费238.12元、水电费1353.14元（合计2146.84元）。虽然被告对水电费的金额有异议，但被告认可确实未支付2019年4月的水电费，故本院对原告主张的上述费用予以支持。第四，原告主张上述费用的利息。由于双方对解除合同及违约责任有分歧，被告所应支付的免租期租金、违约金自本院判决后才确定，故原告主张从2019年5月14日起计算利息，本院不予支持。第五，关于原告主张4000元律师费。涉案租赁合同及补充协议亦未明确约定律师费承担方式，该费用亦非原告必要支出及必然损失，据此，原告上述诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告在答辩中要求原告退还所有押金与保证金22857.2元，赔偿违约金15857.2元、货架及货物损失约80600元，退回之前所缴纳的租金合计101112.41元，由于被告在本案中未提起反诉，故本院对上述主张不予审理，被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何征西于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司补交免租期租金4188元；二、被告何征西于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司支付违约金15857.20元；三、被告何征西于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山华强商业管理有限公司支付2019年5月1日至5月3日的租金555.58元、综合管理费238.12元、水电费1353.14元，合计2146.84元；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行返还房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费806元，由被告何征西负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年九月九日书记员 原洁萍