陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初1742号原告：陕西永兴物业有限责任公司。法定代表人：王某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：单某某，女，系该公司职工单某某。委托诉讼代理人:邱某某,陕西万兴律师事务所律师。被告：陈某某，男。原告陕西永兴物业有限责任公司与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人单某某到庭参加了诉讼，被告陈某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西永兴物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间于2009年6月7日签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同。二、依法判令被告清偿原告物业费1142.00元、暖气费1816.00元、垃圾处理费276.00元和水费367.00元，合计3601.00元，并承担违约金1782.00元，共计5383.00元。事实及理由：原告是依法设立的企业法人，承接某某小区某某小区的房地产售后管理服务工作。2010年6月23日，双方签订《物业管理服务协议书》，明确约定了服务内容、费用、时间和违约责任等内容，同时约定了双方的权利和义务等内容。合同签订后，原告依约全面履行自己的义务，被告陈某某未按约定缴纳2012年至2017年10月31日物业费、暖气费、垃圾处理费和水费等费用共计3601.00元。按照合同约定，违约金按欠费总额的日千分之三计算，原告主张被告支付违约金1782.00元。上述欠费经原告多次催讨，被告仍拒不交纳。原告无奈诉至法院。被告陈某某未到庭进行答辩。原告陕西永兴物业有限责任公司向本院提交的证据如下：证据一、原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》一份，欲证明原告与被告签订物业服务合同，双方就被告的住宅面积、楼层楼号、收费标准、违约责任、缴费时间等进行了明确约定，证明被告违约。证据二、原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》两份，欲证明原告为被告进行服务的依据。证据三、原告进行物业收费的依据：包括经营性服务价格（收费）证、经营性服务收费证、关于某某小区用水情况的说明、证明4份、某某小区2014年冬季供暖价格协议函，收款票据2份，欲证明就收费项目、收费标准在物价局备案登记，原告的收费均有明确规定和代收依据。证据四、原告的资质证明，即营业执照、机构代码证、资质证书，欲证明原告属于依法成立的企业法人。证据五、被告欠费的明细单及原告催收欠费的通知书六份，欲证明被告的欠费事实和原告的催缴费用的事实。证据六、本院及咸阳中院的民事判决书各一份，欲证明该类案件泾阳法院曾做多次判决以及中院的判决证明原告的退出时间。被告陈某某未对原告提交的证据进行质证，亦未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：上述证据形式合法、内容真实，与本案有关联，本院依法予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：原告系合法的物业管理公司。2006年某某小区建成后，开发商将小区的物业管理委托给原告管理，2009年6月7日原告与被告陈某某签订《前期物业管理服务协议》。2013年6月23日董某某以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日。合同到期后，董某某再次以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2015年7月1日至2018年6月30日。因物业服务质量问题，业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出。之后，该业主委员会诉至本院，经过两审终审，2017年11月21日咸阳市中级人民法院作出（2017）陕04民终字1833号民事判决书，判决原告于判决生效后十日内退出大地鑫园物业服务区域。另核实，2015年冬季开始，原告不再向该小区居民供暖。原告物业费及暖气费收费标准经政府物价管理部门备案并向业主公示。某某市容环境管理局委托原告代收垃圾费，某某自来水公司委托原告代收用户水费。被告陈某某未按约定缴纳2012年至2017年10月31日物业费、暖气费、垃圾处理费和水费等费用及违约金，经原告多次催讨，被告仍拒不交纳，故原告依法诉至法院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主对物业公司的服务不满时应通过正常途径解决，业主委员会通过诉讼，确定原告退出小区物业管理的时间为2017年11月30日。对此之前的物业管理等费用，被告应予缴纳，故对原告主张2014年至2017年10月31日的物业费，本院依法予以支持；但由于业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出，双方的纠纷直到2017年11月21日才予以解决，故2016年9月30日至2017年10月31日期间的物业费按照物价部门备案标准的80%计算。对原告主张2012年至2015年的暖气费一节，本院同期审理的原告诉其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就此方面存在瑕疵，本院认为虽然业主所反映的情况不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映供暖问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的供暖服务存在瑕疵，故对原告诉请的2014年至2015年的暖气费酌情按照80%的折扣予以调整。关于垃圾处理费和水费一节，本院认为，因系原告代有关部门收取的费用，被告应按期足额缴纳。结合实际收费标准确定：被告所欠2012年至2017年10月31日：物业费70.56㎡×0.35元/月·㎡×33月+70.56㎡×0.35元/月·㎡×13月×80%=1071.8元；暖气费：（663+265+888）×80%=1452.8元；垃圾处理费6元/月×46月=276元；关于水费，因2017年4月19日之前所欠水费系按照水表所得，故水费应为259元；以上四项欠费合计3059.6元。原告要求被告从逾期之日起按照日3‰承担违约金的诉讼请求，因其约定比例过高，其未提供损失的证据，应予调整，故本院参照中国人民银行同期借款利率，以被告应付的物业管理费等费用总额为基数计算为宜。因物业服务合同未约定违约金起算时间，且物业服务系持续性服务，故原告起诉之日，即2019年4月22日，应视为违约金起算之日。综上所述，本院对原告主张被告清偿所欠物业费、暖气费、垃圾处理费和水费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持，但金额以本院确认为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于审理《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、第四十四条判决如下：一、2009年6月7日原告陕西永兴物业有限责任公司与被告陈某某签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；二、被告陈某某于本判决生效之日起十日内向原告陕西永兴物业有限责任公司支付物业费、暖气费、垃圾处理费和水费，总计3059.6元，并从2019年4月22日起按照中国人民银行同期借款利率承担违约金，至支付完毕之日止；三、驳回原告陕西永兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告陈某某负担14元；原告陕西永兴物业有限责任公司负担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  庞小利人民陪审员  杨雪侠人民陪审员  王引娥二〇一九年九月十七日书 记 员  李 欢法条索引：最高人民法院关于审理《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。