湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初1676号原告：咸宁市亿嘉达商贸有限公司(以下简称亿嘉达公司)，住所地：咸宁市温泉淦河大道102号。统一社会信用代码：9142120055972398XL。法定代表人：蔡国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪训军，男，1976年12月23日出生，汉族，湖北省阳新县人，系该公司股东，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：章小平，湖北佳成律师事务所律师。被告：湖北坚实设备安装服务有限公司（以下简称坚实公司），住所地：咸宁市温泉体育街。统一社会信用代码：91421200050028239B。法定代表人：邓福文，该公司经理。被告：武汉比菲尔装饰设计工程有限公司咸宁分公司（以下简称比菲尔咸宁分公司），住所地：咸宁市温泉体育路200号2楼。统一社会信用代码：91421200571519826J。法定代表人：马乙未，该分公司负责人。被告：武汉喜玛拉雅光电科技股份有限公司（以下简称喜玛拉雅公司），住所地：咸宁市咸安区安东路38号。统一社会信用代码：914212006791032752。法定代表人：郭桂华，该公司负责人。被告：徐杰，男，1963年4月5日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：徐鑫，男，1996年9月18日出生，汉族，湖北省通山县人，与徐杰父子关系，住址同上。被告：乐昌刚，男，1968年8月4日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：袁观主，湖北名卓律师事务所律师。被告：徐立田，男，1959年2月25日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。被告：朱玉梅，女，1963年10月27日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：谭拥军，男，1968年11月7日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。被告：韩辉，男，1969年12月13日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。第三人：通山正亿文化广场置业有限公司（简称正亿公司）。住所地：通山县通羊镇凤池社区园林小区。统一社会信用代码：91421224795947184A。法定代表人：胡仕平，该公司董事长。原告亿嘉达公司与被告坚实公司、比菲尔咸宁分公司、喜玛拉雅公司、徐杰、徐鑫、乐昌刚、徐立田、朱玉梅、谭拥军、韩辉及第三人正亿公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿嘉达公司委托诉讼代理人汪训军、章小平，被告坚实公司法定代表人邓福文、比菲尔咸宁分公司负责人马乙未、徐杰、乐昌刚委托诉讼代理人袁观主、徐立田、韩辉到庭参加了诉讼，被告喜玛拉雅公司、徐鑫、朱玉梅、谭拥军及第三人正亿公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告正亿公司提出诉讼请求:1、判决立即停止对原告在通山县家联超市应收租金的强制执行，并解除对该租金的冻结措施。2、判决确认原告对通山县家联超市租金享有完全所有权。事实与理由：一、原告作为招商主体依法享有通山县家联超市应收租金。咸宁市亿嘉达资产管理有限公司成立于2010年8月20日，以资产管理，房屋租赁，房产信息中介服务等为主业的独立法人单位。2011年9月份，正亿公司开发通山购物公园（嘉和城）项目，为了将该项目打造成一站式休闲购物中心，解决就业、增加地方税收等目的将该商业项目整体委托给资产管理公司进行项目招商引资和运营管理。2012年资产管理公司进驻嘉和城，随即开展整体招商运营、培育市场、培植商业氛围，以免租金、提供水电气和争取税收优惠政策等条件先后招来上百家商业经营主体（包括家联超市、电影院等）。故原告根据双方约定在培育市场期间的租金作为其招商引资、培植市场主体的费用当然由原告享有。二、原告与嘉和城业主签订的“超市区经营管理协议”属于“为第三人利益合同”，根据合同相对性原则，如原告拒绝履行合同只可能对业主承担责任。故该协议第二条约定并非第三人真实有效之到期债权，第三人是否享有该债权还有待合同争议的处理。人民法院不应当直接作出冻结。三、通山县人民法院据以作出裁定的依据是“超市区经营管理协议”第二条约定，但该条款所约定的欠付购房款系虚假意思表示。其理由是，正亿公司开发嘉和城期间为了回笼建设资金，减小融资压力，采用包括打折、抽奖等变相降价等营销手段销售商铺，同时以打折扣为由从业主处取得7年免租经营管理权，其真实目的是将其商铺进行整合，整体招商，以提高整个嘉和城的商业价值、品牌价值，以便取得更高的销售利益。事实上嘉和城经过资产管理公司的努力，其商业中心规模初具，具备了一定商业条件后，资产管理公司才开始经营运作，其运作的经营风险完全由资产管理公司承担，但开业没多久即遇上互联网高速发展期，各地电商风起云涌，冲击着实体经营业态。自营的百货部分也难以幸免。超市营业员、收银员、管理员工资、水电费每月需100多万元支出，仅家联超市每年200万元收入，其他租户基本免租金、没收入。而原告公司需维持正常开支，这样收支相抵，硬撑了近两年，净亏约1千万元，现已无法继续维持。至今除超市外，其他商户全部陆续撤场并已腾空交还业主。而公司尚欠员工工资上百万元，且亏损无法弥补。终上所述，嘉和城业主与资产管理公司在自愿的基础上签订的《超市区经营管理协议》与协议之外的第三方无任何实质关联。原执行裁定书和协助执行通知书随意突破合同相对性原则，无视涉及该案的其他争议。事实上业主以合同价（折扣促销价）购得商铺，无需再支付购房款或以房屋租金等支付（抵扣）购房款。其资源委托租赁并不收取租金的目的是打造商业中心，形成商业圈，提高该商铺商业价值和收益。故其第二条约定目的是打消业主顾虑，为该地段商业地产造势。另根据公司账面显示，到目前为止，亿嘉达商贸公司所有收入不足以解决遗留债务及弥补经营亏损。根据《民诉法》119条和227条之规定，具文起诉，请求法院支持原告诉讼请。被告坚实公司辩称：亿嘉达公司是受嘉和城业主和本案第三人委托的双重代理人,依法不具有对通山家联购物中心租金的享有权，其之诉讼系虚假诉讼。1、根据甲方(通山购物公园（嘉和城）负一层超市区共245户业主)与乙方通山县购物广场（变更为“通山县家联购物中心”）及丙方咸宁市亿嘉达资产管理有限公司（变更为“咸宁市亿嘉达商贸有限公司”）三方租赁合同标明：“通山购物公园（嘉和城）”是第三人正亿公司开发建设，并出卖给甲方，经甲方授权第三人委托丙方统一对外出租。暂由丙方向乙方开具收据收取租金，证明亿嘉达公司是双重委托代理人，不具有对通山家联购物中心租金的享有权利。2、根据亿嘉达公司与嘉和城业主签订的《超市区经营管理协议》第二条约定，甲方自愿将该商铺自2014年9月17日起至2021年9月16日止，共七年的经营权委托给乙方进行招商，共经营收益冲抵甲方欠付购房款，七年期满后，甲方欠付的45%的购房款视为抵付结清。证明亿嘉达公司在七年的时间内负有经营收益（租金）抵付245户业主45%购房款的义务。该45%的租金冲抵购房款的收益则应是第三人正亿公司的售房收入。3、根据三方租赁合同约定第一至第三年的年租金收入为200万元，从第四年起每年递增5%。截止2019年上半年，原告应收取通山家联购物中心的租金为967万元。4、原告亿嘉达公司在咸宁市税务局、市场监督管理局年度纳税及各项年度报告中都是零数据。证明亿嘉达公司无独立财务核算，是在代理第三人正亿公司从事经营活动，其收取通山购物中心的租金足额交给了第三人。5、亿嘉达公司提出案外人诉讼，其动机和目的是妨碍法院判决和裁定执行。被告比菲尔咸宁分公司辩称：请求法院驳回原告诉讼请求，维持通山县人民法院（2019）鄂1224执异24号执行裁定。原告咸宁市亿嘉达商贸有限公司起诉状东扯西拉掩盖事实，完全不符合实际。租赁合同明确约定在245户业主未取得房产证之前，暂由丙方向乙方开具收据收取租金，丙方即原告是代第三人正亿公司收取租金。245户业主的45%购房款实际是被执行人正亿公司收入，所以法院冻结裁定是完全正确的。正亿公司法人胡仕平精心策划成立亿嘉达公司的法定代表人蔡国华早就离开该公司在外打工，亿嘉达公司实际上是胡仕平控制，原告提起诉讼是拖延时间妨碍法院执行。被告乐昌刚辩称：一、原告起诉被告主体不明确。二、原告与第三人正亿公司为委托关系，原告为受托人、第三人正亿公司是委托人，原告所有权益为第三人所有，其诉求的权益均为第三人所有，请求法院驳回原告的起诉。被告徐杰辩称：原告是第三人的子公司，提起本案诉讼是拖延执行时间的，请求法院驳回原告的起诉。被告徐立田、韩辉同意以上的答辩意见。被告武汉喜玛拉雅光电科技有限公司、徐鑫、朱玉梅、谭拥军、第三人正亿公司未到庭，也未在答辩期限内向法院提交书面答辩意见，亦未提交相关证据，视为放弃相关民事权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、亿嘉达公司营业执照、法定代表人身份证，证明原告民事主体资格；证据二、（2019）鄂1224执异24号执行裁定书，证明原告作为案外人对被告与第三人的执行提出异议后通山法院作出的裁定不服而提起诉讼；证据三、《租赁合同》及《超市经营管理协议书》，证明原告与通山县家联购物广场存在租赁关系，各业主为了整体招商将房屋出租、委托原告经营管理；证据四、原告租金收据，证据五、原告收取租金支出凭证，证明原告依法收取租金用于市场经营和管理开支。被告坚实公司、比菲尔咸宁分公司、乐昌刚质证认为：原告证据一，亿嘉达公司原法定代表人是钟琼，现在的法定代表人蔡国华是第三人正亿公司法人代表胡仕平指定的，蔡国华在外务工，并未参与管理，蔡国华是虚设的法定代表人，亿嘉达公司实际控制人是第三人正亿公司法定代表人胡仕平。证据二、真实性无异议。证据三、租赁合同是假的。证据四、五与本案没有关联性。被告徐杰、徐立田、韩辉同以上质证意见。本院认为，原告提交的证据一亿嘉达公司营业执照，系经政府部门登记注册颁发的，其真实性应当确认，关于登记法定代表人蔡国华是否管理了公司事务，不影响该证据的合法性、关联性，应予采信。原告提交的证据三《租赁合同》，被告认为是虚假证据，经与被告坚实公司提交的证据一《租赁合同》比对，原告提交的《租赁合同》出租方为原告，承租方为通山县家联购物广场，坚实公司提交的《租赁合同》甲方为：通山购物公园负一层超市区共245户业主，乙方为：通山县家联购物广场，原告为丙方。两份合同的主体明显不同，坚实公司提交的《租赁合同》尾部有阮家某、乐琼某等业主代表签名，并经其他当事人质证认可，其真实性优于原告提交《租赁合同》，故对原告提交的证据三《租赁合同》不予采信。原告提交的证据四、五系原告经营所产生的收入和支出，能证明原告收取了租金取得了收益，并在经营活动中有所支出，可作为认定本案事实的依据。原告提交的证据二，各方当事人质证无异议，本院予以确认。被告坚实公司提交的证据一、嘉和城业主、通山家联购物中心、亿嘉达公司签订的三方《租赁合同》，证明亿嘉达公司是受嘉和城业主及第三人双重委托的代理人，对通山家联购物中心租金没有支配权，前三年的租金每年200万元从第四年起至第七年每年递增5%，该合同约定租金七年共1440万元；证据二、嘉和城业主与亿嘉达公司签订的《超市区经营管理协议》，证明亿嘉达公司有收取245户业主房屋出租的租金抵付第三人亿嘉达公司45%购房款的义务；证据三、通山县人民法院执行裁定书，证明亿嘉达公司可收取1440万元租金，法院冻结473万元，没有超标的冻结；证据四、咸宁市税务局证明、证据五、咸宁市市场监督管理局证明，证明亿嘉达公司纳税记录为零，证明租金是第三人收取和控管，亿嘉达公司没有员工和单独财务核算，没有任何经营活动，系第三人正亿公司直接管理。被告乐昌刚提交（2017）鄂1224民初1078号民事判决书，证明原告与正亿公司是委托关系，原告负责嘉和城、购物公园所有的有关合同订立，法律责任由正亿公司承担。正亿公司与亿嘉达公司有签署明确的委托书和委托代理合同。原告亿嘉达公司对坚实公司、乐昌刚提交的证据质证认为，被告坚实公司提交的证据一、租赁合同，是2014年8月23日为了应对税务签订的合同，原告提交的租赁合同才是真实的。证据二、真实性无异议，但是证明目的有异议。业主并不欠正亿公司45%的购房款，是打折促销的一种手段，也不存在45%租金是抵扣购房款这个说法。证据三、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，裁定书是我们提起诉讼的依据，不能作为被告反推租金967万元的事实。租金有多少，我们有凭证来证实。证据四、真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议，亿嘉达公司是在法律规定的范围内合理的避税，如果被告有异议，可以向税务机关提起控告。证据五、真实性、合法性无异议，但是证明目的有异议。亿嘉达公司正常的经营、年检符合法律规定，其财务也是独立的，如果被告需要的话，我们可以提交财务账；被告乐昌刚提交的通山县法院（2017）鄂1224民初1078号民事判决书是复印件，判决书查明事实作为证据，必须是生效了的才能作为证据来使用，是否生效，我们不清楚，因此该判决书所载明的事实来证明本案件事实是不成立的。即便是判决书已经生效，也不能达到其证明目的，因为原告在2013年4月12日与谭拥军签订一份委托经营管理协议免租是3年，3年以后是亿嘉达公司退出了，由其他公司与谭拥军签订合同，证明目的是不能成立的。被告比菲尔咸宁分公司、徐杰、徐立田、韩辉对被告坚实公司、乐昌刚提交的证据均无异议。本院认为，被告坚实公司提交的证据一《租赁合同》如前所述，本院予以采信。证据二业主张江某、阮长某等与第三人亿嘉达公司签订的《超市区经营租赁合同》内容同原告提交的证据三内容一致、证据三通山县人民法院执行裁定书系本院为执行上列被告与第三人案件需要制作，本院予以采信。证据四、证据五与本案不具有关联性，本院不作为本案诉讼证据采用。被告乐昌刚在人民法院文书网下载提交的（2017）鄂1224民初1078号民事判决书复印件，系本院制作并已生效，该证据来源合法，并与原件相一致，应作为本案有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，可认定事实如下：2014年8月23日，通山购物公园负一层超市区阮家某、乐琼某等245户业主为甲方与通山县家联购物广场（乙方）及原告亿嘉达公司（丙方）签订了一份《租赁合同》。合同载明，通山县购物公园项目（嘉和城通山店）是由正亿文化广场置业有限公司（第三人）开发建设。该项目负一层地下商场的拟出租的西侧范围（原电影公司宗地）已出卖给甲方，根据丙方提供的通山正亿文化广场置业有限公司与上述拟出租物业的业主有关协议约定，上述拟出租物业的业主均授权通山正亿文化广场置业有限公司委托的丙方统一对外出租。根据通山正亿文化广场置业有限公司的委托，丙方作为该项目商业区域的全程运营管理商。《租赁合同》约定：物业租赁期限自2014年1月起至2026年9月16日止，共12年；第一至第三租约年的租金为200万元/年（含设备维护费），从第四年租约年开始，租金按每年5%的比例逐年递增，并依此类推至第十二年；每年租金分为二期支付，首期租金100万元应于2015年1月1日前支付，第二期租金100万元应于2015年6月30日前支付，后续租约年的租金分别在第一租约年的对应日前按期足额支付；乙方同意项目开发商将承租物业分割出售，乙方自愿放弃优先购买权。在分割出售后的业主未取得房屋所有权证之前，暂由丙方向乙方开具收据收取租金（但丙方应当向乙方提供出租物业主同意丙方代为收取租金的有效文件，否则乙方有权拒绝支付租金）；该《租赁合同》还对其他事项进行了约定。2013年至2014年原告分别与245户业主单独签订了《超市区经营管理协议》。双方约定，甲方（业主）自愿将商铺自2014年9月17日起至2021年9月16日止共七年的经营权委托乙方进行招商，其经营收益冲抵甲方欠付的购房款。七年期满后，甲方欠付的45%的购房款视为拒付结清。同时查明，2017年7月6日，被告谭拥军与第三人正亿公司因合同纠纷，向本院提起了诉讼。（2017）鄂1224民初1078号已生效民事判决书认定，第三人正亿公司为委托人，原告亿嘉达公司为受托人，被告正亿公司将谭拥军所购的商铺进行反租，且正亿公司此前亦已向亿嘉达公司发出了《委托书》，故应认定双方签订的《委托经营管理协议》，系亿嘉达公司接受正亿公司的委托。另查明，原告咸宁市亿嘉达商贸有限公司，前称为“咸宁市亿嘉达资产管理有限公司”。本院在执行上列被告与第三人承揽合同、房屋拆迁补偿合同、装饰装修合同纠纷八案中，冻结了第三人亿嘉达公司（以咸宁市亿嘉达资产管理有限公司名义）在通山县家联超市应得租金收入473万元。原告亿嘉达公司不服，提出书面执行异议，本院于2019年5月30日，以（2019）鄂执民24号执行裁定驳回原告异议请求。因此，原告亿嘉达公司向本院提起诉讼。经当事人确认本案争议焦点：一、被告主体是否适格；二、原告与第三人是否有委托关系；三、通山县人民法院裁定冻结的473万元租金是否是第三人的收入，是否具有确定性，原告是否有法定执行义务。本院认为，一、原告起诉本案被告主体源于本院作出的（2019）鄂1224执异24号、（2019）鄂1224执678号民事裁定书，该二份执行裁定书已标明本案被告身份信息，原告所列本案被告均为本院执行第三人亿嘉达公司案件的申请执行人，申请执行的依据源于本院生效的法律文书，在审理和执行阶段本院对各被告的身份信息已经查明。故原告起诉所列本案各被告的主体适格，被告乐昌刚抗辩被告主体不明确的理由不能成立，本院不予采纳。二、原告与通山购物公园负一层超市区245户业主和通山县家联购物广场签订的《租赁合同》及与245户业主签订的《超市区经营管理协议》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。从《租赁合同》、《超市区经营管理协议》可以看出，原告的经营管理系第三人委托，并有本院生效的判决书认定原告与第三人委托关系成立，本案继续确认。三、《租赁合同》约定，承租方通山县家联购物广场应向原告交纳租金，原告分别与245户业主签订的《超市区经营管理协议》均约定，245户业主的商铺委托原告经营7年，其经营收益冲抵第三人45%购房款，显然该45%购房款为第三人应得的收入。至于245户业主所欠第三人45%购房款数额是多少，本院裁定冻结473万元是否超过245户业主所欠第三人45%购房款数额，因本院目前采取冻结措施，仅冻结245户业主用租金来冲抵应交付第三人45%购房款部分，该部分系第三人委托原告代收，收取后应归第三人所有，并不是原告应有的收益。法院的执行冻结数额是否是真实有效之到期债权，有原告与245户业主签订的《超市区经营管理协议》可以证明系第三人约定债权并由原告代为收取实现的收入，原告依约具有收取的义务，故法院裁定冻结473万元租金，具有确定性，是第三人真实有效之到期债权。既然45%租金收入归第三人所有，原告系代为第三人收取该租金的责任人，当然是协助人民法院执行的法定义务人。综上所述，本院在执行过程中，确定将属于第三人委托原告收取245户业主45%的租金收入予以冻结的强制措施有事实和法律依据，且执行程序合法。对原告要求解除冻结对原告在通山县家联超市应收租金及确认原告对通山县家联超市的租金享有完全所有权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告咸宁市亿嘉达商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告咸宁市亿嘉达商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  徐绿山人民陪审员  黄有美人民陪审员  喻曙芳二〇一九年九月十一日书 记 员  成宇璇附：相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十二条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。