呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0102民初6390号 原告：内蒙古名都房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区展东路9号。法定代表人：田雨林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。被告：王景利，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹斌，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。原告内蒙古名都房地产开发有限责任公司（以下简称名都公司）与被告王景利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告名都公司的委托诉讼代理人刘凡，被告王景利及其委托诉讼代理人曹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原被告于2014年5月31日签订的定购协议；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月31日，原被告签订《定购协议》，约定：被告定购原告开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元12层1202号房屋，房屋总价款为1062924元，被告已支付540735元，该房屋预计于2015年12月31日之前交房，具体在《商品房买卖合同》中约定。合同第五条第1款约定：1、该房屋具备签署《商品房买卖合同》条件后，被告需向原告提供呼和浩特市房屋产权产籍档案出具的房屋套数查询证明，若被告不属于限购的，被告应在接到原告通知的30日内，按原告要求携带有关资料，向原告支付剩余房款（或按规定办理按揭贷款、公积金贷款），签署《商品房买卖合同》，若被告属于被限购的，被告应在接到原告通知的30日内，向原告一次性付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》。第2款约定：若被告未能在原告通知的期限内付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》，视为被告主动放弃此次团购房资格，原告负责退还被告已交房款，不计付利息，不支付其他任何费用，房屋由原告收回，另行处置。2018年8月1日，原告办理完毕被告认购房屋的《商品房预销售许可证》，原告依据《定购协议》第五条之约定，于2018年12月6日致电催告被告办理贷款或交清尾款，但被告一直推托，拒绝办理。在2018年12月24日，原告向被告发出催款告知函，告知被告已认购房屋于2018年12月6日已具备办理按揭贷款条件，原告已于2018年12月6日等时间多次致电，要求被告办理按揭贷款手续，并截止至2019年1月6日前要求被告申请银行贷款或交清剩余尾款，否则原告将收回房屋。截止至起诉时，时间已经超过三个月，但被告仍未向原告支付购房尾款，已经构成违约，满足解除原被告双方签订的《定购协议》的条件。综上所述，原告多次催告被告办理贷款或交清购房尾款，但被告拒绝办理也拒绝交付尾款，已经构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王景利辩称，一、原告严重逾期交付案涉房屋，违约在先，故其无权随意行使合同解除权；原告在诉状中称，原告于2018年8月1日办理完毕案涉房屋的《商品房预售许可证》，2018年12月6日致电被告办理贷款或交清尾款，2018年12月24日向被告发出催款告知函，但《定购协议》第四条约定，案涉房屋预计于2015年12月31日之前交房，而直至原告起诉被告之日，原告也未通知被告交付房屋，因此，原告严重逾期交付房屋的违约行为发生在先，其作为违约方，在行使合同解除权时应当受到严格限制，不得随意行使。而且，即使原告履行了催告付款义务，但因其违约在先，被告也有权行使先履行抗辩权进行抗辩，故原告在未向被告交付房屋的情况下无权行使合同解除权；二、原告未依法履行付款催告义务，合同解除条件不成就；虽然《定购协议》第五条约定了合同解除条件，但行使合同解除权的前提是原告依法催告被告付款后，被告仍不履行付款义务。原告在诉状中称其致电催告被告付款被拒绝，后又向被告发出催款告知函，但事实上，被告从未收到原告的电话付款催告和书面催款告知函。因此，原告并未依法履行付款催告义务，故本案合同解除条件不成就，原告无权行使合同解除权。综上所述，原告要求解除协议的诉求毫无事实和法律依据，协议应当继续履行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日，原被告签订了《定购协议》，约定：被告定购原告开发的位于××号房屋，预测建筑面积为193.47平方米，总价为1062924元，被告首付50%房款，即540735元；第四条房屋交付约定：该房屋预计于2015年12月31日之前交房，具体在《商品房买卖合同》中约定；第五条签署《商品房买卖合同》约定：1、该房屋具备签署《商品房买卖合同》条件后，被告须向原告提供呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房屋套数查询证明，若被告不属于被限购的，被告应在接到原告通知的30日内，按原告要求携带有关资料向原告支付剩余房款（或按规定办理按揭贷款、公积金贷款），签署《商品房买卖合同》；若被告属于被限购的，被告应在接到原告通知的30日内，向原告一次性付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》；2、若被告未能在原告通知的期限内付清剩余房款并签署《商品房买卖合同》，视为被告主动放弃此次团购房资格，原告负责退还被告已交房款，不计付利息，不支付其他任何费用，房屋由原告收回，另行处置。2012年10月15日、2013年2月28日，原告向被告出具《收据》两张，收到被告支付的购房款44万元、10.0735万元，合计540735元。2018年8月1日，原告取得涉案房屋的《商品房预销售许可证》。2018年12月25日，原告通过内蒙古誉邦物流服务有限公司（以下简称誉邦物流）向被告于《定购协议》中书写的有效证件住所址：××号，邮寄了《告知函》，2018年12月28日，誉邦物流出具的物流信息记录显示：签收网点为无棣县。2019年6月17日，原告于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：名都·和景业主，你与公司签订《定购协议》，部分业主经公司通知签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，至今已超过三个月，仍有部分业主未前来公司售楼部办理上述事项。现公司限期在七日内前往公司售楼部签订《商品房买卖合同》，并付清购房余款，如需要办理银行按揭，限期七日内提供银行按揭所需手续，不提供银行按揭手续视为执行一次性付款，如银行审核按揭未通过也转为一次性付款方式。如在期限内拒不签署《商品房买卖合同》，拒不支付购房尾款，拒不提供按揭资料，公司将按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望在本公告期办理。2019年7月4日，原告于内蒙古晨报刊登《公告》，内容为：刘艺涛、张新建、包军晓、侯企元、吕丽娜、陈爱芳、王景利，以上七位业主，与公司签订《定购协议》，经公司按《定购协议》所留通信地址邮寄了《通知》催促签署《商品房买卖合同》，并交清购房尾款，已超过三个月，公司于2019年6月17日再次报纸公告催促，仍未办理，公司只能按《定购协议》第五条第2款执行，解除《定购协议》，另行出售房屋，无息返还你交付的首付款，望见本公告办理。另查明，2014年5月31日，原被告签订《定购协议》，约定：被告购买原告开发的位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层11号楼2单元21层2103号房屋，房屋总价935598元。2012年10月15日，被告向原告交纳了购房款36万元；2013年2月28日，被告向原告交纳了购房款100735元；2019年7月28日，被告向原告交纳了购房款493711元；2019年7月，原、被告签订了《商品房买卖合同》。2014年8月6日，原被告签订了《车位定购协议》两份，约定：被告定购车位两个，每个价款108000元；2014年7月8日，被告向原告交纳了车位使用费2万元；2014年8月6日，被告向原告交纳了车位使用费19.6万元元。2017年12月28日，原被告签订《仓储库房使用权转让合同》，约定：原告将开发的名都·和景项目高层住宅地下负二层9B-3-206号库房使用权转让给被告，总价款127050元；同日被告向原告交纳了库房转让款。2019年6月21日，原告已将涉案房屋网签备案在案外人张某名下。本院认为，原、被告签订的《定购协议》，系当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据协议约定的内容，双方在签订协议时，涉案房屋尚不具备签订商品房买卖合同的条件，且定购协议中对于商品房交付使用条件、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、房产产权证的办理、违约责任、解决争议的方法等均未作约定，双方当事人的部分权利、义务处于不明确状态，需通过订立了正式商品房买卖合同予以确定，故本院认定《定购协议》系双方为签订《商品房买卖合同》的预约合同；预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，现涉案房屋原告已与他人签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签备案登记，原、被告签订《定购协议》的合同目的已不能实现，故对于原告请求解除《定购协议》的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：解除原告内蒙古名都房地产开发有限责任公司与被告王景利签订的关于购买位于呼和浩特市××区交汇处“名都·和景”项目高层9号楼3单元12层1202号房屋的《定购协议》。诉讼费：案件受理费100元，由被告王景利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 韩宇   二〇一九年九月二十四日 书  记员  杨婷