广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2713号原告：张建生，男，1971年4月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告：胡燮群，女，1970年8月20日出生，汉族，住广州市天河区。上述两名原告的共同委托诉讼代理人：游江南，广东合众之源律师事务所律师。被告：申丽娜，女，1984年12月13日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄书浩，广东中大圣律师事务所律师。第三人：广州翡翠绿洲房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇源章路8号。法定代表人：刘玉敏。委托诉讼代理人：徐飞，该公司员工。原告张建生、胡燮群与被告申丽娜、第三人广州翡翠绿洲房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建生、胡燮群及其委托诉讼代理人游江南，被告申丽娜的委托诉讼代理人黄书浩，第三人广州翡翠绿洲房地产代理有限公司的委托诉讼代理人徐飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建生、胡燮群向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道××房、304房的《买卖合约》和网签；2.依法判令被告向原告支付违约金305000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月1日，原、被告通过第三人介绍，就原告向被告出售位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道××房、304房等相关事宜签订了《买卖合约》，此后进行了网签。按合同买卖双方应在合同签订日后50个工作日提交过户的资料办理过户手续。但，2018年底第三人和原告通知被告前往房屋部门办理过户手续时，被告一再拖延拒绝前往，后告知第三人不买了。原告打电话联系被告前往办理过户手续，但被告拒绝接电话。原告迫于无奈，只得向被告发出办理过户的《通知函》，同时委托律师向被告发出办理过户的《律师函》。但被告依然不予理睬。根据原、被告签订的《买卖合约》第二条约定案涉物业的成交价格为3050000元人民币，第六条第一款约定：如有违约，守约方有权解除本合约，并要求违约方按照成交价的10%做出赔偿。成交价3050000元的10%即305000元人民币。以上事实由原被告签订的《买卖合约》、被告向原告支付定金100000元的《网银电子回单》、《通知函》、《律师函》、特快专递邮件单为证。综上，原告经多次与被告协商未果，特诉至法院。被告申丽娜辩称：一、合同包含两套房产，受限购政策影响，在2019年元月，被告暂未取得第二套房屋的购房资格。在接到原告发出的通知函后，被告与原告沟通，现已经取得第二套房的购房资格，而且仍旧同意按照原合同条件继续履行合同。被告仅仅是时间稍有迟延。但并不是根本违约，从维护促进交易的立法精神，不应支持原告解除合同的诉讼请求。二、若原告坚持解除合同，被告认为已支付的10万元定金已经是违约金性质，无须再另行支付违约金。原告要求被告承担双份的违约责任，没有法律依据。三、因现原告要求解除合同，双方在合同履行前期也未给原告造成损失，作为违约金的10万元定金，应当认定为是偏高，建议法院调低违约金的数额。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人广州翡翠绿洲房地产代理有限公司述称：被告说自己去找按揭公司去办理贷款，因为迟迟没有看到被告行动，也就是说也没有任何的进展，第三人就询问被告这个过程先办的怎么样，然后后期就了解到被告自己也没有去找，故意拖延时间。本院经审理认定事实如下：2018年10月1日，张建生、胡燮群（卖方）、申丽娜（买方）、广州翡翠绿洲房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO.9000063）及附件约定：第一条物业地址为新塘镇翡翠绿洲大道××房、304房。第二条成交价305万元……。第六条违约责任。1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方付成交价10%作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款等；一方拒绝出售或购买该物业；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；其他不履行或不完全履约之情形……。第七条若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任。第八条经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任……。附件（付款方式）……D.涂销抵押后一次性付款。1.定金10万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，买卖双方需于签署本合约后50个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料……4.卖方自行赎契。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起50日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）295万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方……。5.楼价余款295万元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方……。同日，被告向张建生支付定金10万元。2019年1月4日，两原告向被告发出《通知函》载明被告收到该函后五日内安排时间与两原告和经纪方协商涉案房屋的所有事项……。被告对该《通知函》的真实性予以确认。2019年1月18日，广东合众之源律师事务所发函给被告载明该所受两原告委托告知被告向两原告于2019年1月22日前支付违约金305000元……。被告对该函的真实性予以确认。2019年1月26日，被告方与张建生微信记录记载被告方说：“我太太申丽娜非广州本地户口，要2019年4月才能将户口迁至广州，能否等户口迁过来再办理过户……不会再增加保证金……。”，张建生说：“可以适当延迟过户时间，但有以下要求：过户时间可以延迟到2019年4月30日，买方要再支付50万元保证金，若4月30日前因买方原因不能过户，卖方有权单方解除合同，买方的定金和保证金不予退还……。”张建生对该微信记录的真实性予以确认。2019年2月19日，被告与中介的微信沟通记录记载被告说“刚刚看到信息函与律师函，且户口被驳回，年后要去处理户口，若没办法过户，只能放弃，定金也不要了，若能过户，继续协商……我的户口没有落，没有资格购买……”被告对该记录的真实性没有异议。另查，位于新塘镇翡翠绿洲大道××房的权属人为胡燮群，位于新塘镇翡翠绿洲大道××房的权属人为张建生。再查，张建生于2018年10月15日结清在中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的商业性贷款28万元并办理注销抵押登记；胡燮群于2018年10月15日结清在中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的商业性贷款34万元并办理注销抵押登记。本院认为，《房屋买卖合约》（NO.9000063）及附件是两原告与被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《房屋买卖合约》约定了签署合约后50个工作日内提供齐全资料去办理房屋买卖交易，但因为被告称其户口于2019年4月才能迁到广州且同时购买涉案的两套房屋，被告受广州限购政策的影响，故不能在规定时间内配合两原告办理过户。后来原告提出若被告能增加50万元保证金便同意被告延期至2019年4月30日配合其办理过户，但被告不同意，故两原告诉至法院。虽然被告在庭审时表示已经取得第二套房屋的购房资格，继续履行合同不存在阻碍，但根据《房屋买卖合约》“在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方付成交价10%作出赔偿”的约定，两原告依约履行了提前还贷和涂销抵押义务，而被告在收到《通知函》后，仍未依约履行，构成违约，作为守约方的两原告有权解除合同，故两原告主张解除《房屋买卖合约》和网签中的房屋买卖关系，本院予以支持。至于违约金的问题。《房屋买卖合约》有约定违约方要承担成交价的10%违约金，被告抗辩违约金过高，本院据此考量两原告损失程度。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定违约金为20万元，两原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告张建生、胡燮群与被告申丽娜于2018年10月1日签订的《房屋买卖合约》中的房屋买卖关系；二、解除原告张建生、胡燮群与被告申丽娜网签中的房屋买卖关系；三、被告申丽娜于本判决生效之日起十日内向原告张建生、胡燮群支付违约金20万元；四、驳回原告张建生、胡燮群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16820元，由原告张建生、胡燮群负担420元，被告申丽娜负担16400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年九月六日书记员  陈雪冰