广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民初105号 原告：柳州市润泽物业服务有限公司，住：柳州市雒容镇雒柳路6号江滨商贸城10栋23号一楼。 法定代表人：陈明福，公司经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，女，公司员工。 被告：柳州市晟汇房地产开发有限责任公司，住所：广西柳州市鱼峰区雒容镇民生北街12号。 法定代表人：黄晓丹，总经理。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所。 委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁建，广西汇力律师事务所律师。 原告柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称润泽公司）与被告柳州市晟汇房地产开发有限责任公司（以下简称晟汇房开）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润泽公司的法定代表人陈明福及其委托诉讼代理人卓日凤，被告晟汇房开的委托诉讼代理人梁建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告柳州市晟汇房地产开发有限责任公司支付拖欠柳州市润泽物业服务有限公司从2017年2月1日起至2017年5月31日空置房物业费22952.2元及由此产生的违约金41530.3元，合计64482.4元。2.请求法院判决被告柳州市晟汇房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：一、根据广西壮族自治区柳州中级人民法院作出的(2016)桂02破申4号民事裁定书及(2016)桂02破申4号决定书的内容。柳州市晟汇房地产开发有限责任公司管理人（以下简称管理人）2017年3月2日接管柳州市晟汇房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）工作以来，一直拖欠柳州市润泽物业服务有限公司（以下简称物业公司）空置房物业费。经物业公司多次催缴，并于2017年6月6日应管理人要求申报债权。管理人于2018年1月18日下达(2017)晟汇破管第044号《债权审核结果通知书》回复物业公司，《2017年2月至5月晟汇房开空置欠费统计表》最终确认债权为人民币11382.83元，物业服务收费标准为住宅0.30元/m2/月，商业1.0元/㎡/月。物业公司对此确认有异议，多次与其商量和复函，最终商量无果，依据[2017]晟汇破管044号文，提出以下几点:1.对于1号楼的重建与拆除存在争议观点先搁置。2.对于《江滨商贸城空置面积汇总表》中2月至5月的空置住宅面积予以确认。2月至5月的空置门面面积除序号7和序号12外予以确认。3.对于序号7的商贸城11栋的2月至5月空置门面面积应为508.96平方米/月。因为原11栋1号至9号铺面，房开公司早已改造为新市场，房开公司一直给予确认，并已结清了2017年2月之前的费用，管理人接管后从未对此部分约定由何人缴纳，且至今也未交付过空置费，所以此部分面积应继续列入空置面积内。4.关于序号12商贸城综合楼二层2月至5月空置面积应为2383.37平方米/月。管理人认为该部分被大统发超市占用，应由大统发超市负责，但物公司认为该部分为争议部分，是否被占用是超市与房开公司的纠纷，与物业公司无关，管理人不能以被占用为理由把责任推给大统发超市而违反合同拒交此部分面积的空置费。根据以上几点，债权应当为22952.2元。 二、管理人接管后，对江滨商贸城房开公司空置房屋作继续经营的决定。依据《中华人民共和国企业破产法》第五章第四十二条（一)、因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务，为公益债务，第四十三条破产费用和公益债务由债务人财产随时清偿。为此，物业公司认为所争议及拖延的空置房服务费应列为公益债务，管理人应按以上法律规定给予随时清偿。物业公司认为管理人确认2017年2月至5月商业空置面积693.3平方/月是错误的，实际应该为3585.63平方/月。 三、根据物业公司与房开公司签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》第五章第八条、第九条及第七章第十三条约定条款，依照管理人《2017年2月至5月晟汇房开空置欠费统计表》中确认部分商业空置面积每月应加上综合楼二楼被占用部分2383.37平方和11栋1号至9号门面改造为新市场部分508.96平方。为此，2017年2月份空置费本金应为5716.2元，逾期天数为649天（2017年4月9日至2019年1月16日），违约金按每日3%。计为11129.4元；2017年3月份空置费本金应为5721.7元，逾期天数为619天（2017年5月9日至2019年1月16日），违约金按每日3‰。计为10625.2元；2017年4月份空置费本金应为5757.1元，逾期天数为588天（2017年6月9日至2019年1月16日），违约金按 每日3‰。计为10155.5元；2017年5月份空置费本金应为5757.1元，逾期天数为557天（2017年7月9日至2019年1月16日），违约金按每日3‰计为9620.1元；以上2017年2月至5月空置费本金合计22952.2元，违约金合计41530.3元，本金加违约金合计64482.4元（大写人民币陆万肆仟肆佰捌拾贰元肆角）。 被告晟汇房开辩称，1.原告诉请的空置房物业费与管理人调查核实的不一致，原告诉请的空置房物业费没有事实依据。2.原告诉请的空置房物业费违约金过高，并且该违约金不属于破产债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的“柳州市中级人民法院作出的（2016）桂02民破申4号民事裁定书”、“柳州市中级人民法院作出的（2016）桂02民破申4号民事决定书”、“柳州市晟汇房地产开发有限责任公司交接清单”、“破产债权申报文件收据晟汇收字（2017）第13号”、“（2017）晟汇破管第044号《债券审核结果通知书》”、“关于[2017]晟汇破管第044号文件回复函”，《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》、“2013年7月到9月农村信用合作社进账单、空置面积补贴情况表、柳州市地税的通用发票”、“《市场房屋租赁合同》，鼎悦大酒楼平面图、建筑工程消防验收意见书”没有异议；原告对被告提交的“柳州市中级人民法院作出的（2016）桂02民破申4号民事裁定书”、“柳州市中级人民法院作出的（2016）桂02民破申4号民事决定书”、“江滨商贸城空置面积汇总表（被告制作）”、“照片11张”、“支付占用费的通知、EMS邮寄回单”，案外人李修林与被告签订的《房屋租赁合同》、“桂房权证鹿政字第0020379号所有权证及鼎悦大酒店平面图”、被告与晟汇江滨市场管理有限责任公司签订的《市场承包合同》、“柳州市晟汇江滨市场管理有限责任公司2015年9月30日记账凭证、收款收据和情况说明”没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认定如下：一、被告对原告提交的“2017年2月至5月江滨商贸争议空置面积表（被告制作）”、“江滨商贸城十一号楼商铺空置面积表（被告制作）”、“结算协议”、“江滨商贸城综合楼商铺空置面积表（原告制作）”、“2017年2月至5月江滨商贸城空置面积总汇（原告制作）”有异议，本院认为，“2017年2月至5月江滨商贸争议空置面积表（被告制作）”、“江滨商贸城十一号楼商铺空置面积表（被告制作）”“结算协议”没有原件核对，本院对该证据不予采纳；对于原告自行制作的“江滨商贸城综合楼商铺空置面积表（原告制作）”、“2017年2月至5月江滨商贸城空置面积总汇，系原告主张空置面积总和，是否采纳，本院经结合其他证据予以综合认定。 本院经审理查明如下法律事实：2013年5月10日原告与被告签订《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》，约定原告为江滨商贸城、江滨现代城提供前期物业服务，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。物业使用人不为业主的，业主承担连带责任。在物业交付业主前，物业服务费由被告承担（未售出，但已出租的除外）；物业交付业主后，由业主承担。物业服务期限为2013年5月10日至2018年4月30日。物业服务费标准为，住宅0.35-0.45元/月每平方米，商业1.0-1.2元/月每平方米，被告和业主应于每月8日之前将上个月物业服务费缴纳给原告。超过一个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。 2017年2月，柳州市中级人民法院作出（2016）桂02破申4号裁定书、（2016）桂02破申4号决定书，裁定受理申请人陈建红对柳州市晟汇房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定广西汇力律师事务所担任柳州市晟汇房地产开发有限责任公司管理人。原告主张自管理人广西汇力律师事务所接管晟汇房开以来，一直拖欠空置房物业费，原告于2017年6月6日应管理人广西汇力律师事务所要求申报债权，管理人广西汇力律师事务所于2018年1月18日作出（2017）晟汇破管第044号《债券审核结果通知书》，确认2017年2月住宅空置面积7102.1㎡，空置费2130.6元；2017年3月住宅空置面积7120.2㎡，空置费2136.1元；2017年4月住宅空置面积为7238.3㎡，空置费2171.5元；2017年5月住宅空置面积为7238.3平方米，空置费2171.5元，2017年2月-5月，商铺空置面积均为693.3㎡，空置费均为693.3元，债权总计为人民币11382.83元，原告对此不予认可，原告认为空置面积应为被告确认的面积再加上2892.33㎡。原告、被告对空置面积数有异议，协商不成，故酿成本诉。 另查明，柳州市鱼峰区雒容镇江滨商贸城市场综合楼一层、二层总面积为10889.34㎡；柳州市鱼峰区雒容镇江滨商贸城11栋1-9号铺面已经打通并改成若干摊位，摊位已出租。 本院认为，本案争议焦点为：被告应缴纳的空置房服务费以及违约金应如何确认？ 原告、被告签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。原告主张被告自2017年2月起即未缴纳物业费，被告对此予以认可，但双方对于空置的面积有争议，原告主张空置面积除了被告认可的面积之外，商贸城综合楼二层以及11栋1-9号铺面均为空置面积，被告还应缴纳商贸城综合楼二层以及11栋1-9号铺面的空置服务费。被告提交了承租商贸城11栋1-9号铺面的承租人出具的《情况说明》证实1-9号铺面均已出租，原告对铺面已经出租的事实予以认可，但认为这些铺面是由被告自主经营，统一管理，物业费也应由被告支付。本院认为，根据双方合同约定“在物业交付业主前，物业服务费由被告承担（未售出，但已出租的除外）”可知，被告应承担物业交付业主前的物业费，即原告所主张的空置房服务费，但已经出租的除外。上述1-9号铺面均已出租，并非空置房屋，因此，原告主张被告缴纳1-9号铺面的空置房服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持，原告可另行处理。 关于原告主张被告应缴纳的商贸城综合楼的空置房服务费。本院认为，因被告系涉案房屋的房地产开发商，房屋出租以及出售的证据应保存于被告方，故被告应承担证明房屋并非空置的举证责任。而被告提交的证据仅能证明综合楼一楼的5040㎡出租给案外人李修林，其中二层系鼎悦大酒店经营用地，而根据原告提交的廖丽明与柳州市晟汇江滨市场管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》可知，案外人廖丽明承租柳州市雒容镇江滨商贸城市场综合楼一、二层，建筑面积3149㎡用于鼎悦大酒店经营，原告据此变更主张综合楼的空置面积为（10889.34㎡-3149㎡-5040㎡）=2700.34㎡，但原、被告双方均确认酒店经营后有在商贸城综合楼二层进行扩建行为，扩建面积双方均未能提交证据予以证实，故被告并不能举证证明综合楼不存在空置的面积，应承担举证不能的不利后果，而原告亦不能证实酒店扩建的面积，故原告前述空置面积的计算方式仅用总面积减去酒店承租时的面积，与事实不符，因此，对于综合楼的空置面积，本院以原告首次诉请中确认的2383.37㎡确定。综上分析，被告应支付原告的空置费按被告确认的空置面积加上2383.37㎡计算，原告对被告确认的2017年2月-5月商贸城住宅的空置面积及空置费没有异议，本院予以确认，即被告应向原告缴纳2017年2月-5月的住宅空置费为8609.7元；2017年2月-5月商贸城商铺空置面积为3076.67㎡，每月商铺空置费为3076.67元，共12306.68元，住宅空置费与商铺空置费共计20916.38元。 关于原告主张的违约金。根据原、被告签订的《江滨商贸城、江滨现代城前期物业服务合同》约定，被告和业主应于每月8日之前将上个月物业服务费缴纳给原告。超过一个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约金应是给对方造成的损失赔偿，而原告并未举证证明由于被告逾期未交物业费给其造成的损失数额，本院认定该损失应为利息损失。而根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，2017年2月10日本院作出（2016）桂02破申4号裁定书裁定受理申请人陈建红对被告的破产清算申请，因此，原告主张的空置房物业费，应从2017年2月10日起停止计息，故对于原告主张被告逾期缴纳2017年2月-5月物业费的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条的规定，判决如下： 一、被告柳州市晟汇房地产开发有限责任公司向原告柳州市润泽物业服务有限公司支付空置房物业费20916.38元。 二、驳回原告柳州市润泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1412元（柳州市润泽物业服务有限公司已预交），由被告柳州市晟汇房地产开发有限责任公司负担458元，原告柳州市润泽物业服务有限公司负担954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇一九年九月十六日 代书记员 张 怡