广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初19644号原告：广州市荣建大厦物业管理有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号自编23E02房。法定代表人：林静霞，职务副总经理。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗璐，广东浩瀚明扬律师事务所实习律师。被告：永乐集团国际有限公司，住所地UNIT89/F,EMPRESSPLAZA17-19CHATHAMROADSOUTHKL。法定代表人：黄腾耀，职务董事。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。原告广州市荣建大厦物业管理有限公司与被告永乐集团国际有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳美美，被告的委托诉讼代理人徐孟强、梁结明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2012年4月至判决生效之日止的物业服务费（其中13A房屋从2015年6月1日起的标准为每月2956.80元；13B房屋从2014年7月1日至2014年12月31日，自2015年7月1日起的标准为每月2284.80元；13C房屋从2015年8月1日起的标准为每月2133.60元；13D房屋从2012年4月1日至30日，2015年8月1日起的标准为每月3057.60元）及滞纳金（按当月所欠的物业管理费为本金，从应付当月的20日起计至实际履行之日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准计付）。2.判令被告立即向原告支付从2012年3月至判决生效之日止的公摊水费、公摊电费、室内电费(包括了13A、13B、13C、13D共四套房屋的公摊水费、公摊电费、室内电费,每月具体明细以欠费明细表为准)及迟延支付公摊水费、公摊电费及室内电费的滞纳金（以应付未付的公摊水费、公摊电费、室内电费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准，计至实际履行之日止）。3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于1997年起至今接受开发商广州市荣建房地产开发有限公司（以下简称荣建房产公司）的委托,管理广州市建设六马路29至31号大厦，其中办公楼部分的物业服务费按建筑面积每月16.80元/平方米计算。被告是广州市建设六马路29号13楼全层的产权人。被告应每月按时向原告支付物业服务费用及水电费等费用。原告曾因被告拖欠物业服务费及水电费用提起过诉讼，后双方达成和解协议。但被告仍未依约履行交款义务，最终原告通过法院强制执行款项到位。此后被告仅断断续续支付部分的物业服务费等费用，拖欠的物业服务费等费用不断增大。原告多次通过多种途径催收，但被告不予理睬。原告认为，原告与荣建房产公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，对被告具有约束力，被告使用涉案房屋并享受原告提供的物业管理服务，应按时交纳物业服务费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告起诉的物业服务费以及水、电费部分已超过诉讼时效，依法不应支持。物业服务费是普通的债权债务，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效制度。因此，原告主张的在《中华人民共和国民法总则》施行日倒推两年即2015年10月1日之前的有关费用已超过法律规定的诉讼时效，依法不予支持。二、原告不是本案适格的主体。1.《物业管理委托合同》第十五条约定，荣建房产公司的权利义务：当业主和物业使用人未按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。故原告无权起诉追讨被告所欠费用，应由荣建房产公司催交。2.案涉大厦建设单位荣建房产公司的营业期限至2003年12月31日止，且已被工商登记部门吊销营业执照。因营业执照系企业登记机关依法给核准登记注册的企业颁发的准予其从事生产经营活动的合法凭证，企业从事经营活动的前提是持有合法有效的营业执照。被吊销营业执照意味着企业丧失继续从事经营的资格，吊销营业执照期间应启动清算程序并停止一切经营活动，荣建房产公司与原告签订合同的行为显然超出清算范围，应认定为无效。3.原告在本案中提交的《物业管理委托合同》与其在（2012)越法民三初字第2831号案件中提交的《物业管理委托合同》明显不一致，存在合同造假的嫌疑。三、原告未依约提供物业服务存在违约，且存在乱收费、重复收费的情形，故无权按照16.80元/平方米/月的标准收取物业服务费。1.根据《广州荣建大厦管理公约》第五章第三条第4款约定，保养及维修大厦的外墙、绿化区、电梯、中央空调系统等有关管理大厦的一切开支费用，从管理费中支付。第7款约定，大厦交付使用后，管理者从各单位的业主所交的管理费中，拨出0.5%拨入管理维修基金内，作为大厦日后的大型维修、修缮、保养等所需费用。《物业管理委托合同》第二十一条约定，房屋的公共部分、公共设施、设备、公共场地的维修、养护费用、小修，由乙方承担，以管理费中开支。原告多次向被告收取电梯整改费、空调维修费等费用，在被告交纳费用后重复收取，存在乱收费、重复收费的情形，这恰恰反映了原告管理混乱，从而侵害业主权益。2.《物业管理委托合同》第十六条约定，原告应每三个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费收支账目，原告没有依约履行。3.《物业管理委托合同》第十七条约定，原告须按下列约定实现管理目标：按政府有关部门的规定维护保养大厦的各种机电设备确保设备的正常运行；维护大厦公共地方各种设施的完整、清洁;24小时的保安值班及巡逻服务；等。原告并未实现上述管理目标，造成电梯经常性故障停运、公共通道和卫生间长期脏乱、保安经常不在岗也不巡逻。4.原告在本案中未提供证据证明其为管理案涉大厦而提供了相应的服务，实际上原告也未依约管理案涉大厦，造成大厦大部分业主和物业使用人严重不满。四、《物业管理委托合同》中约定的管理费已包括案涉大厦公共的水、电及其他费用，原告无权再向被告主张公摊水、电费。1.《广州荣建大厦管理公约》第五章第三条约定，管理费包括大厦公共的水、电及其它费用。管理公约对案涉大厦的全体业主、租户、用户、发展商、管理者均有约束力，故被告无需另行支付公共的水、电及其它费用。2.《物业管理委托合同》的内容未经过案涉大厦全体业主同意，且案涉大厦全体业主在签订管理公约时建设单位明确告知无需缴纳公共水、电费。因此，原告主张收取公摊水、电费没有事实和法律依据。3、根据原告的欠费明细表显示，被告在未使用案涉物业期间或者极少使用案涉物业期间均产生高额公摊电费，远远超过被告日常室内用电电费，原告向被告计收高额公摊电费明显不合理。4.原告对案涉物业室内电费的抄表读数从未经过被告确认，电费计算标准和原告是否向供电部门交纳，原告都没有提供依据。综上所述，原告不是本案适格的主体，其提出的诉讼请求超过诉讼时效且没有收取相关费用的依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。五、涉案房屋可能存在变卖的情况，且法庭辩论终结后所欠的费用构成未经审理，故原告主张计算至判决生效之日缺乏事实依据。经审理查明，广州市建设六马路29号13楼房屋（建筑面积621.8262平方米，规划用途为办公）为被告所有的房屋。2003年1月30日，原告（乙方、受委托方）与荣建房产公司（甲方、委托方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将建设六马路29-31号荣建大厦委托于乙方实行物业管理，建筑面积15788平方米，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2003年1月31日零时起至2013年1月31日二十四时止，合约到期时，如无任何异议，则自动延期十年；本物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主和物业使用人收取，按现时财务预算，写字楼16.80元/平方米/月，商场25.20元/平方米/月（另公共电费按实每户分摊）；对业主和物业使用人逾期交物业管理费，按照大厦管理公约的有关条款追讨及处理等。2013年1月30日，原告（乙方、受委托方）与荣建房产公司（甲方、委托方）再次签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将建设六马路29-31号荣建大厦委托于乙方实行物业管理，建筑面积15788平方米，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2013年1月31日零时起至2023年1月31日二十四时止；本物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主和物业使用人收取，按现时财务预算，写字楼16.80元/平方米/月，商场25.20元/平方米/月（另公共水电费按实每户分摊）；对业主和物业使用人逾期交物业管理费，按照大厦管理公约的关条款追讨及处理等。1998年6月19日，广州市物价局向原告核发的穗价函【1998】88号《关于荣建大厦物业管理服务收费标准的批复》，批复荣建大厦物业管理综合服务费标准暂定为写字楼16.80元/平方米，公共用水、电费按省物价局粤价【1997】173号文规定合理分摊等。被告也曾在《荣建大厦业户进场需知》中盖章，其中载明：管理费收费标准为16.80元/平方米,水电费单价按供电局、自来水公司提供收费为准，室内电费按实际使用收费，公摊水电费则按单元面积分摊，请客户按月缴费通知单上的时间缴纳当月相关费用，逾期未交则按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金。原告于2018年5月10日向本院提起本案诉讼。另查明，原告曾于2012年以物业服务合同纠纷将被告诉至本院，要求被告按《和解协议》的约定支付物业管理费、水电费及滞纳金。本院于2013年5月20日作出（2012）越法民三初字第2831号民事判决（已于2013年9月30日发生法律效力），其中载明被告住所地为5/F22CHUNGCHINASTSAIYINGPUNHK；本院经审理后查明如下事实：原告自1997年起受开发商荣建房产公司委托管理广州市建设六马路29-31号大厦；原、被告于2012年4月1日签订《和解协议》，约定被告向原告缴纳该和解协议书签订前各阶段拖欠的物业管理费、公摊水电费、户内用电费等总计140000元，被告向原告支付了欠款20000元后无支付其余款项等事实；遂判决：被告向原告支付拖欠的物业管理费、水电费及滞纳金等。被告不服上述判决向广州市中级人民法院申请再审。广州市中级人民法院审查后作出（2015）穗中法民申字第84号民事裁定书，其中亦载明被告住所地为5/F22CHUNGCHINASTSAIYINGPUNHK，并裁定驳回其再审申请。本案诉讼中，被告于2019年4月23日向原告支付了涉案13楼A、B、C、D室自2012年3月至2019年3月欠缴的室内电费25472.62元及其滞纳金（自2012年4月20日至2019年4月18日止）4536.86元。因此，原告向本院申请撤回要求被告支付从2012年3月至判决生效之日止的室内电费及迟延支付室内电费的滞纳金的诉讼请求,并变更其第一、第二项诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付位于广州市越秀区建设六马路29号13楼的从2012年4月1日至2019年7月31日止拖欠的物业服务费（其中13A房屋从2015年6月1日起2019年7月31日止的标准为每月2956.80元；13B房屋从2014年7月1日至2014年12月31日，自2015年7月1日起2019年7月31日止的标准为每月2284.80元；13C房屋从2015年8月1日起2019年7月31日止的标准为每月2133.60元；13D房屋从2012年4月1日至4月30日，从2015年8月1日起2019年7月31日止的标准为每月3057.60元）及滞纳金（按当月所欠的物业管理费为本金，从应付次月的1日起计至实际履行之日止，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准计付）。2.判令被告立即向原告支付从2012年3月至2018年8月31日止拖欠的公摊水费8840.12元、公摊电费140579.56元(包括了13A、13B、13C、13D共四套房屋的公摊水费、公摊电费,每月具体明细以欠费明细表为准)及迟延支付公摊水费、公摊电费的滞纳金（以应付未付的公摊水费、公摊电费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%标准，计至实际履行之日止）。原、被告双方一致确认：涉案大厦至今尚未成立业主委员会。被告将涉案13楼间隔为A、B、C、D四室；讼争发生之前被告每月均是按原告发出的收费单标准即13A室为2956.80元、13B室为2284.80元、13C室为2133.60元、13D室为3057.60元向原告支付物业管理费。原告称被告未向其支付涉诉期间的有关讼争费用。被告回应称：原告在涉诉期间前已向其预收取了几笔大额费用，但因收据未写明收费期间，故其无法确认是否已支付讼争费用，也无法提供证据证明其已支付款项的性质及对应期间。原告为证明其诉讼请求未超过诉讼时效，向本院提交了以下证据：（一）数份以原告为寄件人，以上述已发生法律效力的（2012）越法民三初字第2831号民事判决书及（2015）穗中法民申字第84号民事裁定书中所记载的被告住所地为邮寄地址的EMS特快专递邮件：1.寄件日期为2015年8月27日，收件人为永乐集团国际有限公司/张翠转负责人收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为2015年8月27日《关于荣建大厦13楼永乐集团国际有限公司催款函》，其中催缴费用的期间为2012年3月至2015年8月。2.寄件日期为2015年12月21日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为2015年12月21日《催款通知书》。3.寄件日期为2015年12月23日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为2015年12月10日的13A室业主水、电、管理费缴纳通知书、落款时间为2015年12月21日的催款通知书、落款时间为2015年12月10日13B室业主水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2015年12月21日的催款通知书、落款时间为2015年12月10日的13CD室业主水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2015年12月21日的催款通知书。4.寄件日期为2016年7月9日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为《荣建大厦13全层欠费明细表》、落款时间为2016年1月11日的13A室新租户水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年1月21日的催款通知书；落款时间为2016年2月15日13A室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年2月24日的催款通知书；落款时间为2016年3月10日的13A室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年3月21日的催款通知书；落款时间为2016年4月11日的13A室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年4月20日的催款通知书；落款时间为2016年5月17日的13A室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年5月26日的催款通知书；落款时间为2016年6月15日的13A室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年6月24日的催款通知书；落款时间为2016年1月11日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年1月21日的催款通知书;落款时间为2016年2月15日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年2月24日的催款通知书;落款时间为2016年3月10日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年3月21日的催款通知书;落款时间为2016年4月11日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年4月20日的催款通知书;落款时间为2016年5月17日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年5月26日的催款通知书;落款时间为2016年6月15日的13B室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年6月24日的催款通知书;落款时间为2016年1月11日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年1月21日的催款通知书；落款时间为2016年2月15日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年2月24日的催款通知书；落款时间为2016年3月10日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年3月21日的催款通知书；落款时间为2016年4月11日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年4月20日的催款通知书；落款时间为2016年5月17日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年5月26日的催款通知书；落款时间为2016年6月15日的13C室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年6月24日的催款通知书；落款时间为2016年1月11日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年1月21日的催款通知书；落款时间为2016年2月15日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年2月24日的催款通知书；落款时间为2016年3月10日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年3月21日的催款通知书；落款时间为2016年4月11日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年4月20日的催款通知书；落款时间为2016年5月17日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年5月26日的催款通知书；落款时间为2016年6月15日的13D室水、电、管理费缴纳通知书及落款时间为2016年6月24日的催款通知书。5.寄件日期为2016年9月23日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：《荣建大厦13全层欠费明细表》、落款时间为2016年7月20日、2016年8月22日、2016年9月22日的催款通知书15份、落款时间为2016年7月13日、2016年8月10日、2016年9月8日的13ABCD室水、电、管理费缴纳通知书。6.寄件日期为2016年12月22日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为2016年10月13日水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2016年10月24日的催款通知书4份、落款时间为2016年11月9日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2016年11月22日的催款通知书4份、落款时间为2016年12月8日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2016年12月22日的催款通知书5份、《荣建大厦13全层欠费明细表》。7.寄件日期为2017年3月23日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为2017年1月10日的13bcd室水、电、管理费缴纳通知书共3份、落款时间为2017年1月22日的催款通知书4份、落款时间为2017年2月10日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年2月22日的催款通知书4份、落款时间为2017年3月10日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年3月22日的催款通知书5份、《荣建大厦13全层欠费明细表》。8.寄件日期为2017年6月24日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如、张翠代收，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为2017年6月22日的催款通知书、《荣建大厦13全层欠费明细表》、落款时间为2017年6月9日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年6月22日的催款通知书4份、落款时间为2017年4月11日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年4月24日的催款通知书4份、落款时间为2017年5月10日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年5月21日的催款通知书4份。原告还称：上述邮寄地址还是被告在其提供的商业登记证及周年申报表记载的地址，故其补充提供了被告为委托人的委托授权书复印件。（二）数份以原告为寄件人，以其他地址为寄送地址的EMS特快专递邮件：9.寄件日期为2015年12月23日，收件人为吴小姐，邮寄地址为广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦13楼CD室，内件品名为2015年7月-2015年12月催款通知单。EMS妥投证明显示投递并签收，签收人为他人收。10.寄件日期为2015年12月23日，收件人为永乐集团国际有限公司，邮寄地址为广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦13楼，内件品名为13楼全层单元2015年12月缴费通知单及往年催款通知单的特快专递邮件。EMS妥投证明显示于2015年12月24日由张军签收。11.寄件日期为2016年7月26日，收件人为永乐集团国际有限公司/负责人收，邮寄地址为九龙观塘伟业街136号永发隆工业大厦3楼的特快专递邮件，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为落款时间为2016年7月20日的催款通知书5份及《荣建大厦13全层欠费明细表》。12.寄件日期为2017年7月28日的特快专递邮件详情单（寄件人存根联）中，寄、收件人及其地址栏，内件品名等信息均模糊不清，无法辨认，原告未在法庭指定的日期内提交清晰的邮件详情单。EMS妥投证明显示签收情况为2017年8月22日妥投。13.寄件日期为2018年1月16日，收件人为永乐集团国际有限公司/卢沛如收，邮寄地址为UnitB-2314/FLeeChungIndustrialBuildingNO.7TsatPoStreetSanPoKongKowloonHK（该地址与原告自行上网查询打印的被告2017年《周年申报表》中载明的注册办事处地址一致）的特快专递邮件，EMS妥投证明显示签收情况为退件。经当庭拆封上述邮件，显示内件为：落款时间为2018年1月16的日催款通知书、《荣建大厦13全层欠费明细表》、落款时间为2017年10月13日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年10月23日的催款通知书4份、落款时间为2017年11月9日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年11月22日的催款通知书4份、落款时间为2017年12月8日的水、电、管理费缴纳通知书4份、落款时间为2017年12月22日的催款通知书4份。被告的质证意见为：被告无收到上述函件故对函件的内容不确认、对邮件内所催款项构成及计算方式也不认可；对委托授权书及2017年《周年申报表》的真实性无法确认，认为该证据为复印件，但确认2017年《周年申报表》中记载的地址属实；被告的联系地址应以注册证书登记为准，凭上述地址不能有效送达被告故不应构成诉讼时效中断；对上述其他证据的真实性合法性没有异议，但对关联性有异议，认为上述证据中的邮寄收件地址并非其实际办公地址。法庭要求被告在指定的期限内提交2017年的周年申报表，但被告至今未提交。本院认为，被告是广州市建设六马路29号13楼房屋的产权人，原告与上述房屋所在小区的建设单位荣建房产公司签订的《物业管理委托合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及作为业主的被告均具有法律约束力，双方均应遵守履行。被告作为建设六马路29号13楼房屋的业主，已享受了原告提供的物业管理服务，应按时向原告交纳物业管理费。因此，被告认为原告不是本案适格主体的抗辩意见，本院不予采纳。即使建设单位荣建房产公司在续签《物业管理委托合同》时已经被吊销营业执照，但荣建房产公司仍然存续，具有订立合同的民事主体资格。《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款虽然规定清算期间公司不得从事与清算无关的活动，但该规定旨在保护公司债权人的权益，并没有明确否定与清算无关的经营行为的效力。对于公司在清算期间开展与清算无关的经营活动应承担的的法律责任，第二百零五进行了明确规定。因此，被告认为《物业管理委托合同》无效的抗辩意见，本院不予采纳。原告向被告主张的物业管理费及原告已垫付的公摊水费、公摊电费，符合合同约定，且原告已提供相应的证据予以证明，故本院予以支持。《物业管理委托合同》及经被告签章确认的《荣建大厦业户进场需知》均明确公共水电费按实每户分摊，故被告认为管理费已包含公共水、电及其他费用的抗辩意见，本院不予采纳。至于滞纳金，实际应为违约金，虽然上述合同无约定物业管理费用及公摊水费、公摊电费的支付期限，但按日常生活经验法则可知物业管理费用应按月支付，故原告主张被告应从应付物业管理费、公摊水费、公摊电费次月的1日起支付逾期付款违约金，合理合法。因合同无约定违约金的计算标准，故原告请求以已所欠付费用为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计收，亦无不当，本院予以支持。原告在诉讼过程中撤回部分诉讼请求，均系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以照准。关于诉讼时效的问题。原告在提起本案诉讼前的2015年8月27日至2017年6月24日期间，多次以已发生法律效力的裁判文书中所确定的被告地址、讼争房屋的地址以及被告确认的《周年申报表》地址为收件地址，被告为收件人，通过EMS特快专递向被告寄送催收管理费的函件，依法构成诉讼时效中断。其中，2015年8月27日的催款函中催缴费用的期间为2012年3月至2015年8月。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，原告关于物业管理费、公摊水电费的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年，故2013年8月26日前的物业管理费及公摊水电费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付自2013年8月27日起的物业管理费及公摊水电费。本案诉讼是由于被告逾期支付物业管理费及公摊水电费所导致，故本案的受理费及原告为了诉讼保全所支付的保全费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告永乐集团国际有限公司向原告广州市荣建大厦物业管理有限公司支付广州市建设六马路29号13楼房屋自2013年8月27日起至2019年7月31日止的物业管理费（其中13A房屋自2015年6月1日起至2019年7月31日止按每月2956.80元计付；13B房屋自2014年7月1日起至2014年12月31日止、自2015年7月1日起至2019年7月31日止按每月2284.80元计付；13C房屋自2015年8月1日起至2019年7月31日止按每月2133.60元计付；13D房屋自2015年8月1日起至2019年7月31日止按每月3057.60元计付）。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告永乐集团国际有限公司向原告广州市荣建大厦物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以当月所欠的物业管理费为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从次月的1日起计至实际履行上述第一项判决之日止；违约金总额以不超过所欠的物业管理费总额为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告永乐集团国际有限公司向原告广州市荣建大厦物业管理有限公司支付广州市建设六马路29号13楼房屋从2013年8月至2018年8月31日拖欠的公摊水费8516.48元、公摊电费134391.28元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告永乐集团国际有限公司向原告广州市荣建大厦物业管理有限公司支付逾期支付上述公摊水电费的违约金【以当月所欠的公摊水电费为本金（数额及起算日期详见本判决书附表），参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至实际履行上述第三项判决之日止；违约金总额以不超过所欠的公摊水电费总额为限】。五、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告永乐集团国际有限公司向原告广州市荣建大厦物业管理有限公司支付诉讼保全费3374.53元。六、驳回原告广州市荣建大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9509.10元，由被告永乐集团国际有限公司负担。如不服本判决，原告广州市荣建大厦物业管理有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告永乐集团国际有限公司可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  朱铭沛二〇一九年九月二日书 记 员  张伶思陈佳璇荣建大厦13楼（A、B、C、D）公摊电费欠费明细表荣建大厦13楼（A、B、C、D）公摊水费欠费明细表