山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民初117号原告：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告：柳迎彬，男，1975年6月20日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。被告：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴华国，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙大江，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司（以下简称中建一局安装公司）与被告柳迎彬、龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，被告柳迎彬的委托诉讼代理人王航天，被告华霖公司的委托诉讼代理人孙大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市九里现代城23号楼1-2203房屋的执行；2、诉讼费由被告柳迎彬及华霖公司负担。事实和事由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民初80号民事调解书，根据调解书的规定，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35,578,151.06元及另案（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20,091,222元（两案合计欠款55,669,373.05元）。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按（2016）鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局安装公司向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中柳迎彬提出书面异议，烟台市中级人民法院作出（2019）鲁06执异6号执行异议裁定，中止对龙口市九里现代城23号楼1-2203号房屋的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，柳迎彬应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、二十九条规定的条件。本案中，柳迎彬未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。被告柳迎彬辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。该规定并未规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉房产于2014年12月22日由华霖公司采用以房抵债方式出卖给柳迎彬且在法院查封前签订认购协议，支付了全部价款并合法占有该不动产至今，柳迎彬就本案的涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第311条、第313条之规定，请求合议庭依法驳回中建一局安装公司的诉讼请求。被告华霖公司辩称，涉案房产华霖公司通过以房抵债的方式售卖给柳迎彬，且已经完成房屋交付，目前据了解，柳迎彬已经在该房屋内居住，上述情形足以排除中建一局安装公司的强制执行申请，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：本院在审理中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中建一局安装公司的保全申请，于2016年6月14日作出（2016）鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市九里城包含23号楼1-2203号房屋在内的房产一宗。中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷，经本院审理，于2017年7月11日作出（2016）鲁06民初80号民事调解书。内容为：一、本案所涉及总工程款项暂定为320,773,585.35元，其中土建工程的总造价为292,811,873元，安装弱电总造价暂定为27,961,712.35元（最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整），已付工程款为265,104,212.3元（其中有315万元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整），总计欠付工程款暂定为55,669,373.05元，扣除另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20,091,222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35,578,151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35,578,151.05元及另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20,091,222元（两案合计欠款为55,669,373.05元）。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316,182元减半收取为158,091元，由中建一局安装公司负担78,091元，华霖公司负担80,000元，保全费5,000元由华霖公司负担。调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人柳迎彬提出执行异议。本院于2019年9月17日作出（2019）鲁06执异6号执行裁定书，认为案外人提交的证据从形式看能够形成一条完整的证据链，证明案外人在本院查封涉案房产前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，支付全部房款并于查封前占有并使用该房产，案外人对于未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市九里城23号楼1-2203号房屋的执行。华霖公司于2015年10月19日取得涉案房屋所属楼房的商品房预售许可证。有效期为2012年6月10日延期至2019年3月30日。龙口市中南保温防水工程有限公司法定代表人为王明昱，股东为王明昱、隋信昌。龙口市中南木业有限公司法定代表人为王明昱，柳迎彬为股东及监事。柳迎彬在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋。当事人对柳迎彬与华霖公司就涉案房屋是否在法院查封前签有正式的房屋买卖合同、柳迎彬是否支付了房款、涉案房屋是否在法院查封前已交付、对于未办理房产过户，柳迎彬是否有过错等有争议。对于柳迎彬与华霖公司就涉案房屋是否在法院查封前签有正式的房屋买卖合同，柳迎彬向法庭提交了2014年12月21日与华霖公司签订的《华霖．九里现代城认购协议书》（以下简称认购协议书）及华霖公司开具的购房款收据，证明2014年柳迎彬与华霖公司签订认购协议书，价款为284,424元。中建一局安装公司对柳迎彬提交的认购协议书及购房款收据的真实性及证明内容均不认可。认为该认购协议书在性质上是就涉案房屋转让达成的意向性协议，并非正式商品房买卖合同，不符合《商品房销售管理办法》中关于商品房买卖合同的构成要件，此外，该认购协议书中第三条载明双方在签订该认购协议书后，仍应当继续签订商品房销售合同。购房款收据不能证实柳迎彬支付了涉案房屋的购房款。对于房款的支付，柳迎彬称，涉案房屋其系从王明昱处无偿取得，王明昱是通过华霖公司以房抵债的形式取得涉案房屋。王明昱给华霖公司施工外墙涂料、保温，华霖公司欠王明昱工程款。柳迎彬、华霖公司向法庭提交2013年10月26日华霖公司与龙口市中南保温防水有限公司（以下简称中南公司）签订的编号为HL-BW-01建设工程施工合同、2014年5月5日华霖公司与中南公司签订的编号为HW-WQ-01外墙涂料工程专业分包合同、2014年12月22日九里城以房抵款申请表、2014年12月22日收款收据、2015年12月31日华霖公司与中南公司签订的九里城商品区工程结算汇总表，证明2013年10月26日，中南公司与华霖公司就龙口市九里城一期23#、24#楼外墙保温及防水工程签订施工合同，2015年12月31日经双方核算工程总价款为10,784,560元。因华霖公司无款给付所欠中南公司工程款，经华霖公司与中南公司协商，并经王明昱同意，2014年12月22日华霖公司采用以房抵款的形式将涉案房屋出卖给柳迎彬，柳迎彬与华霖公司签订房屋认购协议书。华霖公司另提交2014年12月22日中南公司收取华霖公司一期4号楼防水工程款的收据、2014年12月29日华霖公司记账凭证一份。证明2014年12月22日中南公司同意将涉案房屋抵顶工程款374,424元，抵顶房主为柳迎彬，中南公司向华霖公司出具收到374,424元的工程款收据，同时华霖公司向柳迎彬出具收到房款、车位款总计374,424元的收据两张，双方以顶账的方式完成交付。经审查，2014年12月22日九里城以房抵工程款审批表显示，“商品房室外墙保温工程款合计398万元，已支付255万元。涉案房屋抵顶工程款374,424元。备注：施工单位可以凭此单到销售部办理选房、购房”。柳迎彬称其在王明昱开办的木业公司负责管理，王明昱对其比较认可，故将涉案房屋无偿给了柳迎彬。法庭就上述问题当庭电话联系了王明昱，王明昱称其给华霖公司干外墙和涂料工程，工程款大约2,000万元，其中900万元通过诉讼与中建一局进行了结算，另1,100万元是给华霖公司干的，没有具体结算，华霖公司通过以房抵款和付现金的方式付款约1,000万元，目前还欠100多万元。具体付现金多少及抵多少套房记不清楚了，抵房时间大约是2014年或2015年。其与柳迎彬是沟通买房关系，另外柳迎彬是其木业公司员工，其卖给柳迎彬的房屋如果带车位的话大约是40万元，不带车位的话约是30万元，柳迎彬已现金付款，但没有付款证据。对于华霖公司以以房抵工程款的形式向王明昱抵顶了几套房屋，华霖公司表示不清楚。中建一局安装公司对柳迎彬、华霖公司提交的建设工程施工合同、外墙涂料工程专业分包合同、九里城以房抵款申请表、收款收据、华霖公司与中南公司签订的九里城商品区工程结算汇总表、2014年12月22日中南公司收取华霖公司一期4号楼防水工程款的收据、2014年12月29日华霖公司记账凭证的真实性及证明内容均不认可，认为编号为HL-BW-01的建设工程施工合同、编号为HW-WQ-01外墙涂料工程专业分包合同均存在合同签订日期晚于工程开工日期的情况，明显不符合工程施工的惯例，故该两份合同不能证实中南公司存在真实的施工行为；九里城商品区工程结算汇总表，没有业主工程总经理签字确认，在形式上不完整，该汇总表仅能证明相关工程的施工总价款，不能证明华霖公司欠付中南公司工程款的数额，也不能证明华霖公司已付工程款的数额，结合九里城以房抵工程款表中载明的已付工程款及未付工程款数额与工程结算汇总表载明的工程施工总金额不符，该汇总表不能证实中南公司实际的施工工程款数额，此外需要说明的是华霖公司提供的汇总表载明的时间为2015年12月31日，而提供的以房抵工程款审批表中载明的时间为2014年12月22日，说明在工程施工总价款尚未确定的情况下，华霖公司就与中南公司进行工程结算，不符合施工惯例；九里城商品房认购协议书载明的签订时间为2014年12月21日，而审批表的时间为2014年12月22日，说明柳迎彬在中南公司与华霖公司之间尚未达成以房抵款合意之前，柳迎彬就与华霖公司签订认购协议书，明显与柳迎彬所述的从王明昱处取得房屋的时间逻辑不符。2014年12月22日中南公司收取华霖公司一期4号楼防水工程款的收据的出具单位为中南公司，该款项与王明昱无关，柳迎彬主张从王明昱处取得涉案房屋，没有法律依据。结合柳迎彬在庭审中称王明昱将涉案房屋赠予其的内容，可以进一步证实柳迎彬没有支付涉案房屋的购房款。柳迎彬与华霖公司之间互对对方出具的证据没有异议。针对中建一局安装公司提出的异议，华霖公司称2014年12月22日以房抵工程款审批表中记载的相关数额并非是一个准确的数额，2015年12月31日华霖公司与中南公司对工程进行了结算确认，两者有所差别。工程款的支付并不是等到工程全部结算后才付款，是按工程进度逐步支付的。对于认购协议书签订在前，以房抵工程款审批表在后的异议，华霖公司认为是正常的，是双方谈好之后办的手续。庭审后，柳迎彬向法庭提交中南公司出具的证明复印件一份，载明：龙口市中南保温防水有限公司同意将九里城23-1-2203房屋出售给柳迎彬。王明昱、隋信昌在证明中签字。中建一局安装公司认为该证据为复印件，真实性无法确认，且该复印件中载明的内容为中南公司将涉案房屋出售给柳迎彬，与庭审中柳迎彬陈述的王明昱将涉案房屋赠与的事实不符。华霖公司未出庭质证。华霖公司向法庭提交明细分类表、九里现代城王明昱施工项目汇总表、结算说明、2012年6月1日龙口市九里现代城前期物业服务合同、中建一局以房抵款申请表等证据复印件证明工程款结算、以房抵工程款、物业公司进行前期物业服务、中建一局也是以以房抵款的形式抵顶房屋的事实。中建一局安装公司质证认为以上证据为复印件，无法确定其真实性，对华霖公司主张证明的事实均不认可，尤其是以中建一局安装公司名义主张抵工程款的申请表中没有中建一局安装公司盖章确认，同意抵房人处的签字人并非中建一局安装公司工作人员，以房抵款的事实不存在。柳迎彬对华霖公司提交的证据没有异议。对于涉案房屋是否在法院查封前已交付，柳迎彬向法庭提交2015年11月26日交房通知单复印件、2015年11月26日涉案房屋钥匙发放表复印件、2015年11月26日电费收据（金额300元）、2014年11月23日装修押金收据（金额2,000元）、2014年11月23日垃圾清理及管理费收据（金额305元）、2014年11月23日地暖试压费收据（金额100元）各一份。证明涉案房屋在被法院查封前已由柳迎彬合法占有。并称其办完认购抵账的手续后就开始装修了，电不够了我就去交的电费，具体时间记不清了，不记得是否有电费收据，亦不能向法庭提交装修时间的相关证据。中建一局安装公司对证据的真实性及证明内容均不认可。称柳迎彬提交的九里城业主交房通知单经办人签字处为空白，并且该通知单为复印件，不能证实交房通知时间；柳迎彬提交的九里城23号楼钥匙发放表中关于涉案房屋钥匙发放有两处时间分别为2016年8月6日、2015年11月26日，无法确认哪一处时间为首先填写，仅凭该发放表无法证实涉案房屋在查封之前就交付给柳迎彬使用。柳迎彬提交2014年11月23日垃圾清理及管理费收据、2015年11月26日电费收据的出具单位均为华霖公司，并非物业公司。该两份收据所载明的收款事项不应当由华霖公司收取，柳迎彬提供的收据所反映的问题恰恰可以证实其主张的涉案房屋交付的时间不属实，此外柳迎彬陈述涉案房屋在签订认购协议书即2014年12月21日之后不久就交付其使用，据中建一局安装公司了解，在认购协议书签订之时，涉案房屋并不符合交付使用条件，因此柳迎彬主张的交付使用时间等事实与实际不符。华霖公司对柳迎彬提交的证据无异议。华霖公司称2014年底当时不具备法定交付条件，但是像柳迎彬这样的有几户已经领到钥匙开始做前期装修了。对于买卖房屋、办理相关手续的过程，柳迎彬称，其从廊坊回来，没有房子住，就让王明昱帮忙找房。王明昱一直干工程，说九里城有些房子，王明昱让其选了房子，即涉案房屋，并让其去售楼处办理相关手续。但不记得办手续的时间，去售楼处找谁也不记得。办完手续后不几天去要的钥匙，之后就装修入住了。领钥匙当时没有进行登记，是后来接到通知去办理了领钥匙登记，登记的时间不是当时的时间。华霖公司给其开具了房子和车位的收据，可能是接房之前开具的，也可能是和认购协议书同时办的，不清楚是否是同一个人办理的，先办理的哪一个也记不清了。对于未办理房产过户，柳迎彬是否有过错的问题，柳迎彬称华霖公司让回家等通知何时签合同，没有办理过户手续是华霖公司的责任。华霖公司称因当时华霖公司资金紧张，签订书面合同需要办理网签备案，需要将购房款打入监管账户中，而房子是用工程款抵顶的，故华霖公司没有能力完成这项工作，责任在华霖公司。对当事人争议的事实，本院认为，柳迎彬与华霖公司均主张在本院对涉案房屋查封之前已签订房屋认购协议书，并以以房抵工程款的形式支付了房款，交付了房屋，对于房屋未过户，柳迎彬不存在过错。经审查，柳迎彬所购房屋并非直接从华霖公司购得，而是基于华霖公司欠付中南公司工程款，王明昱系中南公司法人代表，通过以房抵工程款的形式间接从王明昱手中取得。华霖公司、柳迎彬为支持其主张，向法庭提交的2014年12月22日九里城以房抵工程款审批表中仅载明工程款总额及已付工程款的数额，华霖公司不能向法庭提交当时与中南公司进行施工、结算的相关证据。华霖公司及王明昱均不能说明华霖公司已付现金数额及以工程款抵顶房屋的数量。另外，该审批表中备注：“施工单位可以凭此单到销售部办理选房、购房”。而在该审批表之前，柳迎彬就已选房并与华霖公司签订认购协议书，与柳迎彬、华霖公司主张的先抵房后购房时间上存在逻辑错误。故柳迎彬主张在法院对涉案房屋查封前，通过以房抵顶工程款的方式支付房款的事实，因柳迎彬与华霖公司提交的证据存在瑕疵，本院不予认定。华霖公司在取得涉案房屋所属楼房的商品房预售许可证之前与柳迎彬于2014年12月21日签订了认购协议书，该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》中关于商品房买卖合同的构成要件，且根据该认购协议书第二条、第三条的约定，双方应于认购协议书签订七日内签订《商品房预售合同》。因此，不能认定柳迎彬与华霖公司在法院查封涉案房产前签订了合法有效的书面买卖合同。柳迎彬提交的交房通知书、钥匙发放表、电费收据、装修押金收据、垃圾清理及管理费收据、地暖试压费收据等证据系华霖公司及其自行设立的物业公司出具，其中2014年11月23日装修押金收据、2014年11月23日垃圾清理及管理费收据、2014年11月23日地暖试压费收据均是华霖公司出具，而根据华霖公司提交的与物业公司于2012年6月签订的《龙口市九里现代城前期物业服务合同》的约定，物业服务公司前期物业服务合同期限自2012年6月1日就已开始，以上单据由华霖公司开具有悖常理；且涉案房屋在柳迎彬主张的交付时间尚未达到交付条件，柳迎彬亦不能提交证据证明其实际进入装修时间；另柳迎彬不能清楚说明办理商品房买卖相关手续的过程，故本院无法认定柳迎彬在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋。本院认为，本案争执焦点是柳迎彬是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。柳迎彬提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如事实部分所述，柳迎彬主张在法院对涉案房屋查封前，通过以房抵顶工程款的方式支付房款并获得涉案房屋的事实，本院不予认定。且柳迎彬与华霖公司签订的认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定柳迎彬与华霖公司在法院查封涉案房产前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，柳迎彬对涉案房产所提异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能排除涉案房屋的执行。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里现代城23号楼1-2203号房屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行龙口市九里现代城23号楼1-2203号房屋。案件受理费5,566元，由被告柳迎彬及被告龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  侯伟平人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年九月三日书 记 员  杨晓丹