湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2500号原告（反诉被告）：湖南祥辉科工贸有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道茶子山村施家巷。法定代表人：刘年林，总经理。委托诉讼代理人：曹晒坤，湖南高泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：高昕，女，1975年2月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南祥辉科工贸有限公司（以下简称祥辉公司）与被告（反诉原告）高昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本院于2019年6月10日作出民事裁定书将本案转为普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）祥辉公司的委托诉讼代理人曹晒坤，被告（反诉原告）高昕的委托诉讼代理人杨广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）祥辉公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的两份《单位集资房买卖合同书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月25日，原告与非公司职员被告签订两份《单位集资房买卖合同书》，双方约定：由被告购买原告建设的长沙市天心区祥辉商贸楼第3层东侧房号为315、317房屋两套，建筑面积均为25.18平方米／套，单价5050元／平方米，两套房屋总价款为254318元。合同签订后，被告交付了部分购房款。因原告不具备经营房地产开发的资质，无权进行集资建房和对外销售房屋的资格，无法向被告交付上述房屋及权属证书的办理，致被告签订合同的目的无法实现。综上，原、被告签订的《单位集资房买卖合同书》违反了法律的强制性禁止规定，损害了国家利益和社会公共利益，请求法院依法确认为无效合同。被告（反诉原告）高昕辩称：1、本案合同系原被告自愿签订，合法有效；2、原被告之间并非商品房预售合同关系；3、涉案房屋通过了规划部门的审批许可；4、原告的不诚信行为不应得到法律支持。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）高昕提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人于2014年2月25日签订的编号为201402-20-0005、201402-20-0006的两份《单位集资房买卖合同书》有效；2、判令被反诉人立即将长沙市天心区祥辉商贸楼209房、214房交付给反诉人；3、判令被反诉人立即为反诉人办理长沙市天心区祥辉商贸楼209房、214房的不动产权证书；4、判令被反诉人以101728元为基数按照万分之五每日的标准向反诉人支付自2014年7月1日至实际交付上述房屋止的逾期交房违约金（注：暂计算至2019年4月24日逾期1760天，违约金暂计89520元）；5、判令被反诉人承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月25日，反诉原告与反诉被告签订两份《单位集资房买卖合同书》，双方约定：由反诉原告购买反诉被告建设的长沙市天心区祥辉商贸楼房号为315、317房屋，单价5050元／平方米，建筑面积均为25.18平方米／套，房屋总价款为127159元（每套）。甲方不按合同约定交房的，从约定之日起按乙方已付房款的0.2%每日计收违约金。房屋房产证由甲方负责办理，在一年内办理成功。另因反诉被告工作失误，造成反诉原告房屋房号与他人重叠，后双方约定将反诉原告所购房屋变更为209号、214号。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付购房款101728元及购房指标费40000元。此后反诉被告未建好房屋，2019年2月，反诉原告发现反诉被告已建好房屋，但未向反诉原告交付房屋，反诉原告多次催促交房，均未果，故诉至法院。原告（反诉被告）祥辉公司辩称：1、集资房属于经济适用住房范围，是政策性住房，是企业事业单位为解决内部员工的住房问题，在企业已有的划拨的土地上进行建设，出售给内部职工的房屋，不能在市场自由流通，本案反诉被告并非企业事业单位，也不具有划拨土地，购房者也不是企业事业单位的内部职工，因此反诉被告与反诉原告签订的购房合同违反法律规定，是无效合同；2、反诉被告拥有商业地产646.13平方米，为两层，一层为503.61平方米，二层为142.52平方米，且规划用途为商业，反诉被告在产权范围内进行了翻建，翻建的手续仅有建设许可证和规划，但是明确此范围内拥有合法的翻建手续，此外的范围是没有任何建设许可手续的，属于违章建筑，根据合同法52条第4项规定，合同无效；3、非单位的集资房，是禁止对外公开出售的，违反国家的政策性规定，破坏管理制度，应认定合同无效；反诉被告不具有经营房地产开发的资质，无权建设和销售，根据法律规定，反诉被告未经批准，不得改变土地性质，不得转让商业地产上兴建的房屋。综上，反诉原告与反诉被告签订的购房合同自始无效，无法律约束力，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2014年2月25日，原告（反诉被告）祥辉公司（甲方）与被告（反诉原告）高昕（乙方）签订《单位集资房买卖合同书》两份，合同编号分别为201402-20-0005、201402-20-0006，合同均约定：乙方购买甲方的单位集资房，房屋位于长沙市天心区祥辉商贸楼，第3层东侧，房号分别为315、317。规格均为壹室一厨一卫，建筑面积均为25.18平方米。该房屋按该房实际建筑面积计算，计算单价为每平方米伍仟零伍拾元，合计房屋总价款均为壹拾贰万柒仟壹佰伍拾玖元整。交房时间为2014年6月30日。本买卖合同签订之日起，乙方必须向甲方一次性付清合同约定总房款的40%、主体建筑封顶时支付30%、甲方通知交房前支付20%，余款10%在甲方办理好祥辉商贸楼栋权证后一次性付清。房产权证由甲方负责办理，税费根据政府相关文件各自承担。双方约定一年内房产权证办理成功。本合同自签订之日起生效，甲、乙双方无正当理由不得要求终止合同，如遇特殊情况，一方要求终止合同的，责任方须按有关条款承担违约责任，并按所收房屋价款的10%赔偿对方损失。但如乙方已对所购房屋进行装饰或已入住该房，双方均不得要求终止合同。乙方不按时支付房款造成违约的按应付款之日算起应付款的0.2%每日计算违约金。甲方不按合同日期约定交房的，从约定之日起按乙方已经支付房款的0.2%每日计算违约金。甲方若未按时办理好房产权证，视同第3条违约责任。2015年1月15日，原、被告双方签订情况说明将上述两份合同中的房号变更为214、209。合同签订当日，高昕向祥辉公司支付购房款101728元及指标费40000元。祥辉公司至今未向高昕交付涉案房屋。另查明，祥辉公司为有限责任公司（自然人投资或控股），长沙市天心区为祥辉公司单独所有，房屋规划用途为商业，总层数2层，建筑面积646.13平方米，套内建筑面积646.13㎡。2013年，祥辉公司对该房屋进行翻建。2013年9月8日，长沙市城乡规划局天心区分局颁发了建设工程规划许可证，许可的建设性质是翻建，结构形式为混合结构，栋数为1栋，层数为2层，底层面积503.61平方米，总面积646.13平方米，报建图显示第二层为整体空间，未划分房间。后祥辉公司将房屋建至三层，并将每层分成若干房间，自行编号。以上事实，有单位集资房买卖合同书、收据、建设工程规划许可证、建设工程规划审批单、房屋平面图、规划平面图、情况说明与当事人陈述等证据证明。本院认为，原、被告虽然签订两份《单位集资房买卖合同书》，但原告（反诉被告）祥辉公司建设的案涉房屋长沙市天心区祥辉商贸楼未进行集资房相关审批手续，其出售给被告（反诉原告）高昕的214、209房屋也未经规划许可，违反了城乡规划法的相关规定，亦无法进行产权登记。故原、被告签订的《单位集资房买卖合同书》违反了建设工程应进行规划许可的强制性规定，属无效合同，对祥辉公司请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。高昕反诉请求确认合同书有效，判令祥辉公司交付案涉房屋，办理产权登记，并支付相应违约金，经本院释明，高昕不变更诉讼请求，本院对高昕的上述反诉请求不予支持。关于合同无效后的事宜，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十三条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南祥辉科工贸有限公司与被告（反诉原告）高昕签订的二份《单位集资房买卖合同书》（合同编号为201402-20-0005、201402-20-0006）无效；二、驳回被告（反诉原告）高昕的全部反诉请求。本案本诉受理费80元，由原告（反诉被告）湖南祥辉科工贸有限公司负担；反诉受理费40元，由被告（反诉原告）高昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  羊宝林人民陪审员  陈翠华人民陪审员  葛自力二〇一九年九月十日法官助理黄烁代理书记员  朱咸菊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。