重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初400号原告：高生，男，1981年1月5日出生，汉族，重庆市长寿区村民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。原告：成军，男，1975年1月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。被告：张春华，男，1971年2月2日出生，汉族，重庆市丰都县村民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：肖东来，重庆海证律师事务所律师。被告：熊淑媛，女，1974年4月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。委托代理人：肖东来，重庆海证律师事务所律师。第三人艾钰钧，男，1976年11月6日出生，汉族，重庆市涪陵区村民，住重庆市涪陵区。原告高生、成军与被告张春华、熊淑媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法追加艾钰钧为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高生及其委托诉讼代理人杨丽娟，原告成军的委托诉讼代理人杨丽娟，被告张春华、熊淑媛的委托诉讼代理人肖东来到庭参加诉讼。第三人艾钰钧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高生向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行合同，将重庆市沙坪坝区房屋交付给二原告租住。事实和理由：原告与第三人于2016年6月3日签订《房屋租赁合同》，该合同真实合法有效，原告按照合同约定实际履行了合同付款义务，第三人也按照合同约定将讼争房屋交付原告使用。然后原告以转账的方式一次性支付租金、押金共计50000元。2016年7月4日，第三人就将房屋交付给原告使用。原告接房后，对该房屋进行了装修整改，并配置了家电家具，交纳了物管费用，并对外以单间出租的形式，将房屋转租给案外人刘诚生等人。2018年10月，被告张春华带人骚扰、恐吓承租人搬离涉案房屋，双方发生争执，张春华还打了部分租客。联芳派出所接到报警后，派员出警进行了处理。此后，张春华多次带人骚扰承租人，并对房屋进行不同程度的破坏，逼迫承租人无法继续使用房屋，强行赶走了全部转租人，并收回了房屋。事后，原告才得知，第三人已将房屋出售给被告。被告的行为损害了原告的租赁权。根据合同法的相关规定，被告应当继续履行合同。被告张春华、熊淑媛辩称，1、二被告主体不适格，二被告未与原告建立房屋租赁合同关系。2、原告所述的租赁合同并未依法成立，也未实际履行。该合同中关于租金及租期的约定明显显失公平。其中租金标准远远低于市场价格。被告认为，原告与第三人之间有恶意串通损害二被告合法权益的嫌疑。3、第三人是否与二原告签订该租赁合同，以及合同是否实际履行，均需第三人确认。二被告购买房屋时，第三人明确告知被告，涉案房屋出租给案外人刘诚生等四人租住，租赁期间到2018年10月届满。同时，根据派出所查证情况，二被告购房时，房屋承租人并非二原告，而系刘诚生等4人。4、二被告在本案中不应承担任何责任。购房时，第三人出具了承诺书，因该房产生的债权债务纠纷，包括租赁纠纷均由第三人承担责任，与二被告无关。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于重庆市沙坪坝区住宅房屋原所有权人为艾钰钧。2016年6月3日，艾钰钧（出租人、甲方）与高生、成军（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于重庆市沙坪坝区（联芳花园），建筑面积202.04平方米。房屋所有权人艾钰钧。租赁用途：居住或办公。租赁期限自2016年6月3日至2036年6月3日，共计20年。甲方应于2016年7月3日之前将房屋按《房屋交割清单》中的家电家具配置条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清交房前的水、电、气、闭路、网络、物管等费用后视为交付完成。租金标准2400元/年，租金总计48000元。收款人账号：6217************192，账号名称：艾钰钧，开户行：中国建设银行重庆沙坪坝支行。押金2000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。承租人在租赁期内，享有转租房屋的权利，转租房屋所得的收益归乙方所有。租赁期内的转租行为，甲方予以认可且不需要甲方签字。本合同经双方签字并捺印后生效。此外，双方还在合同中对房屋租赁情况及登记备案、房屋维护及维修、合同解除、违约责任、争议的解决办法进行了约定。同日，高生经重庆农村商业银行账号为6212********1823账户转账支付艾钰钧中国建设银行账号为6217************192账户50000元。高生在转账支付时，备注款项名称为:付二十年房租及押金。2018年8月，艾钰钧将位于重庆市沙坪坝区住宅房屋出售给张春华、熊淑媛。张春华、熊淑媛随后取得编号5000360****不动产权证。该证载明：权利人熊淑媛、张春华，坐落：沙坪坝区。2018年10月13日，张春华因艾钰钧出售给其的房屋处于抵押状态向重庆市公安局沙坪坝区分局联芳派出所报警。公安机关接警处理后，艾钰钧向张春华、熊淑媛出具《承诺书》一份，主要内容为：本人艾钰钧已收齐全部房款，并于2018年10月13日将房屋交付给张春华。此前房屋所产生的债务、法律、产权、租赁纠纷均由本人艾钰钧承担，与张春华和恒田房产有限公司（房屋买卖合同居间人）无关。同日，张春华又因房屋纠纷向重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所报警。公安机关出警后，查明报警所涉房屋为张春华、熊淑媛所有的位于重庆市沙坪坝区住宅房屋，当时房屋出租给案外人刘诚生、徐坤、陶洪徐、伍进英四人。2019年1月29日，重庆市公安局沙坪坝区分居联芳派出所对上述情况出具了《情况说明》。庭审中，张春华、熊淑媛陈述，2018年10月20日左右，刘诚生等租赁户搬离位于重庆市沙坪坝区住宅房屋。现张春华、熊淑媛已对该房屋进行重新装修后入住。审理中，因张春华、熊淑媛对高生、成军举示的《房屋租赁合同》中“艾钰钧”签字的真实性提出异议，根据高生、成军的申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对当事人争议的上述事项进行司法鉴定。鉴定过程中，艾钰钧去向不明，双方当事人亦表示无法联系到艾钰钧。本院根据高生、成军的申请，调取了保存在重庆市沙坪坝不动产登记中心的、艾钰钧于2018年8月8日出具的《委托书》（经重庆市渝信公证处（2018）渝信证字第14725号公证书公证）作为鉴定比对样本。张春华、熊淑媛对以该《委托书》中“艾钰钧”的签字作为鉴定比对样本没有异议。2019年7月19日，西南政法大学司法鉴定中心作出【2019】鉴字第1938号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：日期为“2016年6月3日”的《房屋租赁合同》原件第4页上“出租人（甲方）签章”部位“艾钰钧”署名字迹与供检的艾钰钧签名样本字迹是同一人书写。张春华、熊淑媛认为鉴定机构未通知其参与鉴定过程，也未通知艾钰钧到场，鉴定期限超过了30天，检材与样本形成时间间隔较久，对鉴定程序提出异议，但不申请鉴定人出庭质询。庭审中，高生、成军还举示了重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具的《证明》，高生分别于2017年10月、2018年1月、2018年8月向交纳重庆渝振物业管理有限责任公司涉案房屋电费的缴费收据，于2016年7月至2017年9月期间交纳水费、燃气费的支付宝账单，高生与案外人黄龙华、刘光伟、任进的房屋合租协议，通告照片、高生与物管公司工作人员、租户、合租群微信聊天记录截屏图、《房屋租赁声明》、《解除房屋租赁关系三方协议》、视频，拟证明高生、成军与艾钰钧签订《房屋租赁合同》属实，艾钰钧将涉案房屋交付高生、成军使用，以及高生、成军将涉案房屋转租给他人。张春华、熊淑媛认为，缴费收据的编号顺序与交费时间顺序不符，对真实性有异议；支付宝账单并未载明对应的门牌号码，不能证明系交纳涉案房屋水费、燃气费；房屋合租协议中并无高生签字，协议尚未发生法律效力，刘光伟、任进才是实际承租人，该证据无法证明《房屋租赁合同》已实际履行；对其余证据的真实性均不予认可。高生、成军举示的向交纳重庆渝振物业管理有限责任公司电费的缴费收据，虽然形式上存在一定瑕疵，但该份与重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具的《证明》能够相互印证，证明高生、成军在《房屋租赁合同》签订后交纳了涉案房屋部分水电费用的事实，审理中，张春华、熊淑媛否认上述证据的真实性，但未能举示反驳证据证明上述证据并非重庆渝振物业管理有限责任公司、重庆渝振物业管理有限责任公司联芳花园小区物管处出具，因此对上述证据的真实性，本院予以采信。高生、成军举示的其余证据，高生、成军均未能举示其他证据证明其真实性，本院不予采信。上述事实，有高生、成军举示的《房屋租赁合同》、银行客户付款回单、不动产权证复印件照片、缴费收据、《证明》、【2019】鉴字第1938号《司法鉴定意见书》，张春华、熊淑媛举示的《情况说明》、《承诺书》、重庆市公安局案（事）接报回执，本院询问笔录及当事人双方的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，本案中，司法鉴定结论明确，《房屋租赁合同》中“艾钰钧”的署名系艾钰钧亲笔书写。张春华、熊淑媛虽对司法鉴定程序提出异议，但其提出的异议不能证明司法鉴定违反了法定程序。因此，本院对司法鉴定结论依法予以采信。《房屋租赁合同》系高生、成军与艾钰钧真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于《房屋租赁合同》是否实际履行的问题。租赁合同签订的当日，高生、成军即按照合同约定转账支付艾钰钧租金、押金。审理中，高生、成军举示的缴费收据、《证明》，足以证明高生、成军在合同订立后交纳了涉案房屋部分电费等相关费用。上述事实能够证明，高生、成军与艾钰钧签订的《房屋租赁合同》实际履行。公安机关在接到张春华报警后出具的《情况说明》，载明的承租人虽与高生、成军举示的合租协议中的承租人不尽一致，但公安机关并未进一步在《情况说明》中载明或附有认定承租人的依据，审理中，张春华、熊淑媛也未举示其他证据证明。因此，该《情况说明》尚不足以推翻《房屋租赁合同》已实际履行的事实。张春华、熊淑媛关于《房屋租赁合同》尚未实际履行的主张，缺乏充分证据证明，本院不予采信。关于张春华、熊淑媛诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，艾钰钧在租赁期间将租赁房屋出售给张春华、熊淑媛，张春华、熊淑媛自涉案房屋所有权变动之日起即成为《房屋租赁合同》的出租人，艾钰钧退出租赁合同，租赁合同中已经发生的权利义务对高生、成军、张春华、熊淑媛仍然有效。因此，张春华、熊淑媛主张其诉讼主体不适格的理由不能成立，对其此一主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现张春华、熊淑媛在租赁期间擅自收回租赁房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。现高生、成军请求张春华、熊淑媛继续履行合同，交付租赁房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。艾钰钧经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告张春华、熊淑媛本判决发生法律效力后三日内将位于重庆市沙坪坝区房屋交付给原告高生、成军。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半交纳40元，鉴定费1000元，合计1040元，由被告张春华、熊淑媛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年九月二日书记员 张玲玲