广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19594号原告：中山市普乐方道商业管理有限公司，住所地中山市西区金华南路2号广浩华庭公寓楼1至7层住宅（3楼之五），统一社会信用代码91442000MA4W5ULU16。法定代表人：林惠权，总经理。委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律服务工作者。被告：中山市河马鲜生超市有限公司，住所地中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区203卡，统一社会信用代码91442000MA51UF5Q6H。法定代表人：邹红倚。原告中山市普乐方道商业管理有限公司（以下简称普乐方道公司）与被告中山市河马鲜生超市有限公司（以下简称河马鲜生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普乐方道公司委托诉讼代理人叶小桃到庭参加诉讼，被告河马鲜生公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普乐方道公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付租金149732元及违约金15572元（以149732元为基数，按年利率24%的标准计算，自2019年1月31日起到实际清偿之日止，暂计至2019年7月5日为15572元）；2.被告立即向原告支付物业管理费122377元及违约金27249元（以122377元为基数，按年利率24%的标准计算，自2018年8月6日起到实际清偿之日止，暂计至2019年7月5日为27249元）。事实和理由：2018年5月31日，原告与被告签订了商铺租赁合同，约定原告将坐落于中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区203卡的商铺出租给被告，期限为2018年6月1日至2023年5月31日，从2018年6月1日至2020年5月1日的租金每个月为37433元，物业管理费为14397元。现被告拖欠原告2019年2月至2019年5月的租金149732元，2018年8月至2019年6月物业管理费122377元未付。原告曾多次催告被告支付费用，但截至起诉之日，被告依然没有支付拖欠的租金及相关费用。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的租金拖欠期间为2019年2月至同年5月（37433元/月×4个月）。第2项诉讼请求中的物业管理费系2018年8月至同年11月期间、2019年6月及2018年12月至2019年5月期间；其中，2018年8月至同年11月期间、2019年6月共5个月属于合同约定的免租期，因为免租期的物业管理费按每月每平方米5元计算，每月7199元，即：7199元×5个月＝35995元；2018年12月至2019年5月期间，按每月每平方米10元计算，每月14397元，即14397元×6个月＝86382元。被告河马鲜生公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2018年5月31日，普乐方道公司（出租人、甲方）与河马鲜生公司（承租人、乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将位于中山市西区金港路48号美林假日花园商业中心1区203卡商铺出租给河马鲜生公司使用，建筑面积为1439.74平方米，实际承租面积以政府委托第三人最终测量为准，双方同意按此面积计算租金和物业管理费等费用；乙方确认在签订本合同之前已经收到甲方相关不动产权利文件和证件，对有关权属状况和限制已经有了全面了解，并已经现场勘察；该商铺用于为生活超市；租赁期限为2018年6月1日起至2023年5月31日止，甲方给予乙方10个月的免租期（含装修期），按两年分二期计免租期，其中2018年6月1日起至2018年11月30日止为第一期免租期，2019年6月1日起至2019年9月30日止为第二期免租期，甲方暂缓收取租金，如乙方严格按本合同约定履行完毕的，则甲方不再收取乙方在装修期内的租金，但在合同履行期内，乙方有违约行为的，则装修期内的租金不予免除；乙方所在商业区域的商业管理、宣传、物业管理、商业策划、商业运营及商业项目的整体后勤保障等事项，均由甲方统一管理，乙方应当每月按照10元/平方米的单价乘以所承租物业之产权面积（含公摊）向甲方缴纳管理费，有关费用与租金同期缴纳；2018年6月1日至2019年5月31日，按建筑面积1439.74平方米计算，每月租金为37433元，每月物业管理费为14397元，合计51830元，2019年6月1日至2020年5月31日，按建筑面积1439.74平方米计算，每月租金为37433元，每月物业管理费为14397元，合计51830元，2020年6月1日至2021年5月31日，按建筑面积1439.74平方米计算，每月租金为39679元，每月物业管理费为14397元，合计54076元，并对截止2023年5月31日的租金亦进行了约定；本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每个月预付一期，每期支付1个月租金，乙方每月25至30日向甲方支付下月租金；物业各项服务费、水电费由乙方于每月5日前到物业服务中心交纳；乙方在签订合同时支付74866元的租赁保证金；若乙方未按本合同支付租金或其他任何费用，则甲方在拖欠的次日起，有权立即采取停水、停电、锁门等足以限制乙方正常营业的措施，且每逾期一天按欠付的费用的百分之二支付违约金，若逾期超过或累计超过30日，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止；普乐方道公司陈述，合同签订后，其于2018年6月1日将涉案物业交付河马鲜生公司，河马鲜生公司向其支付保证金74866元，河马鲜生公司对涉案物业进行装修，河马鲜生公司已支付2018年12月、2019年1月租金，自2019年2月起未支付租金至今，河马鲜生公司已支付2018年6月、7月的物业管理费，自2018年8月起未支付物业管理费至今。2.普乐方道公司委托广东冠伦律师事务所向河马鲜生公司发出的律师函反映，河马鲜生公司拖欠涉案物业2018年8月至2019年3月的管理费86388元，2019年2月至3月租金74866元，合计161254元。3.中山市城乡规划局颁发的建字第280042015110012号建设工程规划许可证反映，建设项目为美林假日花园商业中心1，建设位置为中山市西区沙朗村（金港路边），建设单位为中山市广浩房地产有限公司。4.中山市广浩房地产有限公司出具的证明反映，该公司系涉案商铺产权人，其将涉案商铺出租给普乐方道公司，普乐方道公司享有转租权。5.据普乐方道公司陈述，涉案商铺现由河马鲜生公司占有使用，其明确继续履行涉案合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。普乐方道公司与河马鲜生公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。普乐方道公司主张河马鲜生公司拖欠2019年2月至同年5月期间的租金及2018年8月至同年11月、2019年6月、2018年12月至2019年5月期间的物业管理费，由于河马鲜生公司未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金及物业管理费义务，现未存在其他影响普乐方道公司证据证明力的情形，故本院采信普乐方道公司的证据及陈述，确认普乐方道公司的上述主张。据此，河马鲜生公司拖欠2019年2月至同年5月期间的租金为149732元（37433元/月×4个月）。对于物业管理费，因2018年8月至同年11月、2019年6月属于合同约定的免租期，该期间的租金按每月每平方米5元计算，故每月租金为7198.7元（1439.74平方米×5元），该期间的物业管理费为35993.5元（7198.7元/月×5个月）；2018年12月至2019年5月期间的租金应按合同约定的每月每平方米10元计算，每月物业管理费为14397.4元（1439.74平方米×10元），该期间的物业管理费为86384.4元（14397.4元/月×6个月）。物业管理费合计122377.9元，普乐方道公司在本案中仅主张122377元，本院予以照准。关于违约金的问题。因河马鲜生公司未依约支付租金及物业管理费，其行为构成违约，合同约定未依约支付租金或其他任何费用应支付违约金，违约金按每逾期1天按欠付费用的百分之二计算，普乐方道公司主动将违约金计算标准调整为年利率24%，并据此主张违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。河马鲜生公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、被告中山市河马鲜生超市有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市普乐方道商业管理有限公司支付2019年2月至同年5月期间的租金为149732元及违约金[分段计算：分别从2019年2月至同年5月的1日起，以每月租金37433元为基数，按年利率24%计算至实际清偿之日止]；二、被告中山市河马鲜生超市有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市普乐方道商业管理有限公司支付2018年8月至2019年6月期间的物业管理费122377元及违约金[分段计算：分别从2018年8月至2019年6月的6日起，以当月所欠物业管理费为基数（其中，2018年8月至同年11月、2019年6月物业管理费为7198.7元，其余月份均为14397.4元），按年利率24%计算至实际清偿之日止]。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6024元，减半收取3012元（原告已预交），由被告负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一九年九月二十九日书记员  孙婉霞许晓丹