江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初9881号原告：江苏宿迁港务有限公司，统一社会信用代码91321302058668716P，住所地宿迁市宿城区洋北镇疏港路东首。法定代表人：黄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐迎鸾、吴磊，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：宿迁市义海建材有限公司，统一社会信用代码91321391551216983U，住所地宿迁经济开发区绿城庭园16幢102室。法定代表人：傅树山，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰、姜超，江苏成商律师事务所律师。原告江苏宿迁港务有限公司（以下简称港务公司）诉被告宿迁市义海建材有限公司（以下简称义海建材）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序,于2019年1月8日、2月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，于2019年5月9日、8月27日公开开庭进行了审理。原告港务公司委托诉讼代理人唐迎鸾、吴磊、被告义海建材法定代表人傅树山、委托诉讼代理人胡峰（第一、二次庭审）、姜超（第三、四次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即迁出宿迁港港区，并返还双方于2015年10月22日签订的宿迁港固定资产交接清单中的资产；2.判令被告向原告支付租金1309589元；3.判令被告向原告支付港口占有使用费（从2018年2月24日起，按原被告签订合同约定的资金标准100万元/年，计算至被告实际返还租赁物及固定资产之日止）；4.判令被告承担违约金1130958.9元，违约金标准以被告最终应当向原告支付的所有款项的10%计算（原告撤回该项诉讼请求）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月21日，原被告签订《江苏宿迁港务有限公司资产租赁合同》（以下简称资产租赁合同），约定被告承租原告资产，租赁范围为经甲方清产核资后现存的土地、土地上的建筑物、机械设备、办公设施等，租赁期限为六个月，即2015年11月1日起至2016年4月30日止，租金为100万元/年，被告必须于合同正式成立后10日内缴纳半年的租赁费用50万元。同时，双方在合同中约定，被告承租后进行的固定资产投资须经原告的书面同意。资产租赁合同第七章约定了双方的违约责任，如乙方不能按时缴纳租金，应承担本合同租金10%的违约金。承租期满后乙方如不能按要求交还租赁的财产，应当赔偿损失承担原财产价值10%的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁资产，被告在租赁合同约定的租赁期限届满后持续占有使用港口，且经原告多次催要仍拒不搬离，其行为已构成违约。被告在实际占有使用港口期间，未经原告书面同意在租赁资产上私自搭建施工，亦是严重的违约行为，侵犯了原告的合法权益。原告于2018年6月23日向被告法定代表人傅树山发出《停止施工通知书》，要求被告立即停止在原告租赁资产上擅自施工的违法行为并向原告移交被告擅自搭建工程的相关资料，但被告未能履行。被告在实际经营期间，因港口工程环保、消防、安全等设备设施未按照设计要求施工到位，导致宿迁市港口管理局于2018年8月13日向原告下发《通知》，要求原告立即停止港口经营行为。被告于2018年8月16日向原告发出会商函，表示其仍要继续施工，原告于8月28日回函要求被告停止在租赁场地上的经营行为、私自搭建行为，搬离租赁场地并承担侵权赔偿责任。综上，被告的行为已违反双方合同约定，给原告造成巨大损失，原告故提起诉讼。被告义海建材辩称，原被告之间系合作经营关系。1.原被告双方签订的资产租赁合同，表面上看是资产租赁，但从合同的内容及性质上可以得出系双方合作经营的形式。原告公司成立之初，因两家公司股东均为外地公司，在宿迁成立原告公司后，由于原告在经营方面没有资源、资金，公司基本处于停滞状态，公司经营困难。在此情况下，当地政府及相关部门协调多家公司对原告所投资的宿迁港务公司进行资产盘活，使其能够正常运营，后被告与相关政府部门协商，以资产租赁的方式对原告公司的港区进行投资开发，使原告在处于濒临倒闭破产的情况下有所盈利。后由于政府出台相关政策，关闭临近小的港口码头，原告公司经营处于上升势头，资产也有所增值，原告因此要将经营权转让给被告，但原告的转让价格从8000万元逐步抬高至2个亿，被告对原告提出的价格无法接受导致原被告之间未达成转让，因此才有原告以租赁合同到期为由要求被告撤出港区。在此过程中被告为使其投资有所回报，在征得原告同意下在原告港区投入基础设施共计3900余万元，才使原告港区有盈利收入，现即使被告应原告要求迁出港区，原告也应当将被告投入的基础设施费用返还给被告；2.被告自2015年10月21日签订合同以来至今，直接与间接支付原告场地租金共计347.1995万元，因此被告并未拖欠原告的租金，虽然合同约定的期限为半年，但后来被告支付相应租金后原告并未提出异议，被告对合同的实际履行原告也予以了认可；3.关于支付港口占用使用费，被告认为该项费用并不存在，因该项费用本身应当由原告自行承担，且租赁合同还在实际履行期限内，被告不应当对该项费用承担任何责任；4.原告对违约金的主张标准（要求按照资产总价值应付款总价格的10%标准计算）无依据，被告不予认可，即使有违约金，也应当以相关评估机构出具的评估价格来认定。因此，被告认为被告应当继续经营该港区，如被告的投入资金审查清楚且原告将被告投入的资金返还给被告之后，被告同意迁出港区并返还资产给原告，现因原告一直未取得法律上的经营许可，案涉码头已经基本停滞。期间我方已经支付给原告100万元的租赁费用。本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，原被告（分别为合同甲方、乙方）签订《江苏宿迁港务有限公司资产租赁合同》（以下简称资产租赁合同），合同约定主要条款如下：为了策应新民洲木材专业港战略，将宿迁港打造成中林新民洲港的附属港，承接两港互动，市场培育，并促进新民洲港木材销售等功能，经集体研究决定与宿迁市义海建材有限公司合作，从而达成上述战略目标。乙方对公告状况已有充分的了解，并愿意承租宿迁港务的现存资产。为增强企业活力，提高经济效益，盘活甲方现有资产，且股东方根据相关法律规定决定对股东方出资设立的宿迁港务资产进行出租。（资产租赁合同“鉴于”部分）第一条：租赁范围：经甲方清产核资后现存的土地、土地上的建筑物、机械设备、办公室设施等（详见资产清单）。乙方租赁期间经营方向应符合甲方行业特点和发展规划。乙方租赁经营后，应独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第五条：租赁经营期限暂定六个月，即2015年11月1日起，至2016年4月30日止。第六条：租金定为100万元/年（按照实际的租赁期限计算，租赁期限到期后，甲方按照乙方租赁费的预付情况，多退少补）。如在双方租赁期限内，乙方未能完成与政府完成甲方公司的资产重组工作需要续租的，需甲乙双方另行签订租赁合同。第八条：乙方承租甲方资产后进行的固定资产投资，须经甲方的书面同意。乙方投资的固定资产产权归乙方所有，租赁期满后，或经甲方的书面同意后折价卖给甲方。第九条：乙方对租赁的财产有完全的使用权；乙方有自己的名义独立的经营自主权；乙方有权根据实际需要购置新设备和资产；乙方有权以甲方名义，与宿迁市政府就甲方资产重组事宜、甲方公司合法经营证照的取得进行洽谈。第十三条：合同生效后，既具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，应双方协商一致，达成书面协议。第十七条：租赁期满，合同自行终止。租赁期满前30日，乙方应当将此公司的固定资产、流动资产情况提交甲方审核，甲方会同有关部门进行核算，审核无误后，经双方租赁代表签字后，乙方可以退出租赁。第二十条：乙方不能按时缴纳租金的，应承担违约责任，应支付本合同租金10%的违约金。第二十一条：承租期满，乙方如不能按要求交还租赁的财产，乙方应赔偿损失承担原财产价值10%的违约金。第二十四条：在租赁范围港口的港地入口部位，有两处堤岸需要修复，修复工作交由乙方全权负责，修复所产生的费用在50万元之内，由乙方向政府主管部门争取50%费用，专项用于堤岸的修复，其余由甲方承担。超出50万元的部分由乙方承担。合同签订后，原被告双方进行租赁资产交接，并在《宿迁港固定资产交接清单》（表1）、《宿迁港固定资产（表2）—机械类》、《宿迁港固定资产（表3）—工具》、《宿迁港固定资产—工程类（表4）》、《宿迁港固定资产（表5）—留置货物类》、《宿迁港固定资产（仓库）（表6）》中对租赁物进行确认。被告在占有使用宿迁港区期间对港区进行基础设施建设，包含围栏、道路、堆场、沉淀池等，同时因政府拆迁，对办公的活动板房进行异地重新安装。2018年2月6日，原告向被告发出公函，要求自函件发出之日起终止《资产租赁合同》，并要求义海建材于2018年3月15日前结清租金及利息240.08万元，并归还租赁资产、撤离港区。2018年8月28日，原告向被告发出《“关于宿迁港的会商函”的回函》，载明“望贵公司应尽快按照宿迁市港口管理局的要求停止在租赁场地上的一切经营行为；并且停止在我方所有的资产（承租场地）上的一切私自搭建等侵权行为、尽快搬离租赁场地并承担相应的侵权赔偿责任”。另查明：被告于2018年3月27日、30日分别支付租金70万元、30万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告港务公司与被告义海建材签订资产租赁合同，约定被告承租原告的现存资产并支付租金，合同合法有效，本院予以确认。被告辩称，本案双方虽签订的是租赁合同，但原被告系合作经营关系，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原被告签订的合同符合租赁合同特征，合同并未对双方合作经营的具体方式、合作期限、出资比例、盈余分配等内容进行明确约定，因此对被告的辩解意见，本院不予采信。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原被告签订的资产租赁合同约定租赁期限为六个月，租赁期届满后，双方未重新签订合同，被告义海建材继续占有使用宿迁港区的资产，原告港务公司对此未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年2月6日，原告以被告未按约支付租金为由，要求终止租赁合同。后2018年8月28日原告再次向被告发函，要求“被告停止经营行为、建设行为、尽快搬离租赁场地”，应视为原告作出解除不定期租赁合同的意思表示，原告要求被告尽快搬离租赁场地，对该合理期间本院认为三个月为宜，故本院认定，原被告关于宿迁港区资产租赁合同于2018年11月28日解除。租赁合同中，承租人应按照约定期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条仍不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案租金标准为100万元/年，被告已给付租金100万元，本院视为租金已支付满一年，对原告主张自2016年11月2日起，被告义海建材按照100万元/年标准继续支付租金至合同解除之日的诉讼请求，本院予以支持，关于租金支付截止时间本院调整为2018年11月28日。关于合同解除之后至被告实际返还租赁资产期间的占有使用费用，原告主张参照租金标准100万元/年计算，本院认为原告的主张不违反法律规定，予以支持。另被告在占有使用港区期间对港区进行的基础设施建设，因原告撤回对违约金的主张，且被告撤回反诉主张，对建设行为的性质及相关损失，本院暂不予认定，原被告可另案主张。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市义海建材有限公司于本判决生效之日起十日内迁出原告江苏宿迁港务有限公司所有的宿迁港港区，并返还原告关于《江苏宿迁港务有限公司资产租赁合同》中约定的租赁物（以双方签订的《宿迁港固定资产交接清单》（表1）、《宿迁港固定资产（表2）—机械类》、《宿迁港固定资产（表3）—工具》、《宿迁港固定资产—工程类（表4）》、《宿迁港固定资产（表5）—留置货物类》、《宿迁港固定资产（仓库）（表6）》载明的资产为准）；二、被告宿迁市义海建材有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏宿迁港务有限公司租金2071232.87元（按1000000元/年，自2016年11月2日起计算至2018年11月28日止）；三、被告宿迁市义海建材有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏宿迁港务有限公司占有使用上述租赁物的使用费用（按1000000元/年，自2018年11月29日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23370元，由被告宿迁市义海建材有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  郑小苗审 判 员  吴雪媛人民陪审员  麻彩芳二〇一九年九月二十五日书 记 员  周 晴