山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初3842号 原告：李晓梅，女，1982年9月12日出生，汉族，居民，住山东省日照市。 委托诉讼代理人：滕强，山东世纪星律师事务所专职律师。 被告：张西民（原告李晓梅之夫），男，1981年11月12日出生，汉族，居民，住山东省日照市。 被告：安学锋，男，1982年10月14日出生，汉族，居民，住山东省日照市。 委托诉讼代理人：高杰，山东海洋律师事务所专职律师。 原告李晓梅诉被告张西民、安学锋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓梅及其委托诉讼代理人滕强，被告张西民，被告安学锋的委托诉讼代理人高杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓梅向本院提出诉讼请求：依法确认被告张西民与被告安学锋之间签订的不动产转让协议无效。事实与理由：原告与被告张西民系夫妻关系，2006年3月23日登记结婚。2013年11月12日，被告张西民以按揭方式购买日照市海曲东路水晶城小区101幢二单元604室一套，2014年12月31日房屋交接装修后，原告与被告张西民及两个孩子入住至今，2017年办理不动产产权证书鲁2017日照市不动产权第0026888，登记在被告张西民名下。2018年2月14日，两被告未经原告知情同意签订不动产转让协议，以交易额70万元办理过户手续。原告认为涉案房屋价值130万余元，车位价值11万元。不动产转让协议中约定的70万元价款偏低，明显为不合理低价，不符合正常的交易价款，且70万元也没有实际足额交付。涉案房屋为原告与张西民婚后共同财产，张西民在2006年11月4日因交通事故造成开放性颅脑外伤后一直神志恍惚，记忆力、判断力明显下降，在受到被告安学锋等人恐吓、胁迫、诱导下，被迫以明显低于市场价格签订了不动产交易协议，并办理了房屋过户手续，严重侵犯了原告及家人的合法权益。被告安学锋未支付合理价款，取得涉案房屋产权存有明显恶意。为此，原告诉至法院，请求依法判决。 被告张西民辩称：原告诉称的二人结婚时间及购房情况属实。涉案房屋系原告与张西民婚后共同财产；原告诉状陈述的借款及借款合同过户等过程属实；本人系被被告安学峰逼迫办理的过户手续，并非是本人真实意思的表示；本人认为原告要求确认本人与安学峰之间签订的不动产协议无效，符合法律规定，本人已向东港区人民法院提出诉讼，要求撤销与安学锋签订的不动产转让协议，法院正在审理过程中。 被告安学锋辩称：1.被告安学锋与张西民排除妨碍纠纷一案已经贵院依法作出一审判决，双方之间的房屋买卖合同并无合同法规定协议无效的情形，并且贵院已经根据该协议与被告安学锋交付购房款房屋变更登记等事实作出（2018）鲁1102民初2997号民事判决书，判决原告与张西民搬离涉案房屋。2.一审判决后，原告不服上述判决已提起上诉，现针对该案日照市中级人民法院已经开庭审理，被告认为原告诉被告安学峰确认合同效力纠纷一案，应当以日照市中级人民法院针对双方之间的纠纷作出的终审判决为裁判依据，现双方之间的纠纷，贵院已经作出审理结果，根据一事不再理的原则，原告李晓梅再诉已无事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。3.原告起诉的事实和理由。被告安学峰已在上述案件的庭审中阐述意见，请法庭依法查明。另，原告所诉被告安学锋与被告张西民签订的协议中涉案房产明显低于市场价值无事实依据，当时的交易价格基本符合周边地区房产的交易价格；被告安学锋与被告张西民之间并无任何欺诈与胁迫的情形，被告张西民自始至终系完全行为能力人，从被告双方签属协议至房款交付及变更房产登记等一系列的行为中可以看出，张西民对其中的法律后果是知情的，所以原告起诉所依据的事实不属实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李晓梅提交如下证据：证据一、《抵押合同》及《借款合同》各一份，证明二被告借款的数额65万元及抵押、利息、借款期限的约定;证据二、被告安学锋的《邮政储蓄银行交易明细》，证明在2017年11月27日办理抵押合同时，在其银行卡仅有余额160392.92元，没有具备出借65万元的经济能力;证据三、《不动产转让协议》一份，证明二被告就涉案签订的不动产转让协议的内容；证据一、证据二、证据三来源于2018鲁1102民初2997号卷宗中由被告安学锋提交的证据。证据四、《结婚证》一份，证明原告及张西民结婚时间2006年3月23日；证据五、《商品房买卖合同》、《车位买卖合同》一份以及《房屋入住结算通知》一份、《装修费用明细》一份(为原告自己书写)，其中《房屋入住结算通知》在2019鲁1102民初876号卷宗中提交原件，现提交的为复印件，证明原告婚后与张西民共同购买涉案房屋及车位一处，其中房屋购买价款为730493元，车位价款10万元，契税、维修基金等费用25879元，共计购房支出金额856372元，另装修等支出112000元，合计房屋价值约在968372元。向法庭特别说明的是，本案张西民与安学锋仅对涉案房屋办理过户手续，没有对车位办理转让手续，明显不符合交易习惯。证据六、《农业银行业务凭证》一份，证明涉案房屋的贷款合约基本信息，贷款数额为43万元，生效日期2014年1月10日，到期日期2034年1月9日，借款期限240个月；证据七、《农业银行贷款还款流水清单》，证明原告与张西民每个月还房贷款为2839.58元，等额本息；证据八、张西民《农业银行交易明细清单》及《业务凭证》各两份，证明2017年11月28日15时，被告安学锋及案外人曾庆科分别汇入张西民银行账户40万元后，当日即将剩余房贷全部还清的事实；证据九、车辆鲁Ｈ-×××××、鲁Ｌ-×××××在2017年12月8日《行驶轨迹》4份，该证据在（2018）鲁1102民初2997号卷宗第二次庭审笔录已经质证，原件已经提交，双方对证据的真实性无异议。在该案中，被告安学锋主张其中15万元现金是本人驾驶车辆鲁Ｈ-×××××在日照市房管局附近,在车内将15万元现金交付给被告张西民，为了查明15万元交付是否属实，承办法官依照职权调取了安学锋驾驶的鲁Ｈ-×××××号牌轿车及被告张西民驾驶的鲁Ｌ-×××××号牌车辆在2017年12月8日的车辆行驶轨迹，在当天两辆车辆均未行驶至日照市房管局附近路段，以此证明了15万元交付不属实；证据十、《病历》一份，证明张西民在2006年11月4日因交通事故受伤造成开放性颅脑外伤，至今精神恍惚，认知判断力下降。 被告张西民质证意见为：无异议。 被告安学锋质证意见为：对证据一因原件已经交东港区人民法院，真实性请求法庭依法核实并认定;对证据二请法庭依法调取（2018）鲁1102民初2997号卷宗中的证据原件核实并认定，但该证据并不能否认被告安学锋将与房屋价格相符的购房款交付与被告张西民，该证据并不能影响被告安学锋将购房款已交付于被告张西民，既然张西民可以通过贷款购房，无论安学锋与张西民存在借贷关系还是房屋买卖关系，被告安学锋可以通过其他方式向被告张西民完成购房款的交付义务，包括借款、指示交付，所以该证据并不能证明什么;对证据三质证意见同证据一、二；对证据四真实性无异议，但该证据所证明的事实在两被告签署不动产转让协议时被告安学锋并不知情，同时涉案房屋登记在被告张西民一人名下，被告安学锋有理由相信，对于涉案房屋张西民有处分权，并且涉案房屋目前已经发生变更登记；对证据五真实性请法庭依法认定，当时被告安学锋与张西民根据双方之间的借款数额及利息计算的数额基本与涉案房产当时的购房价格持平，且被告对于涉案房产是否有储藏室并不知情，且双方当时只是对涉案房产达成合意；对于《房屋入住结算通知》较模糊，具体数额难以看清，请求法庭依法认定；对于《装修费用明细》系原告单方制作，真实性不予认可；对证据六与本案无关；对于证据七真实性请法庭依法认定，通过该证据可以看出涉案房产是由被告张西民按月分期向银行偿还房贷，所以被告安学锋有理由相信张西民对房产有处分权；对证据八真实性无异议，该证据恰恰说明被告张西民收到被告安学锋及受安学锋委托的曾庆科部分转账事实；对证据九在2997号案卷中已经发表过质证意见，该证据并不能否认被告安学锋将购房款15万元以现金方式交付于张西民，被告张西民为安学锋出具收到条，且被告张西民本人签字，贵院已经确认该事实，在另案中张西民经法庭两次传唤未参与庭审，且对其出具的15万元收到条未在法定期限提出异议，仅凭行车轨迹推测安学锋未将购房款交付张西民，明显过于迁强且片面；对证据十病历的真实性无异议，但并不认可原告所主张的仅凭一份病历就可以认定张西民缺乏认知及辨认能力，原告应当提供有资质的鉴定机构出具的鉴定报告予以证实安学锋与张西民在签订协议交付款项及变更登记时存在法律规定的属于限制行为能力人所具备的情形，对于其证明目的不予认可。 被告张西民未提交证据。 被告安学锋提交如下证据：证据一、日照市东港区人民法院做出的（2018）鲁1102民初2997号民事判决书原件一份，证实因原告与被告张西民非法居住在登记于被告安学锋名下的涉案房屋内，安学锋已就该事实向贵院起诉，要求排除以上二人的侵权行为，并且在该案的庭审过程中，安学锋已就起诉事实所依据的证据提交贵院，该系列证据均得到贵院支持并予以确认而做出该判决，至于原告所起诉的事实，与被告张西民在本次庭审中所陈述的事实均无有利的证据予以证实，所以贵院做出的2997号判决所认定的事实清楚，所采纳的安学锋的证据正确，请求法庭依法驳回本案原告诉讼请求；同时在2997号案件当中，被告张西民两次均未到庭参加庭审，配合法庭说明情况，而在今天庭审中其所作出的答辩意见与原告有恶意串通的嫌疑，且双方系夫妻关系，其意见请求法庭不予采信。上述证据已提交在关联案件2018鲁1102民初9888号卷宗中。 原告李晓梅质证意见为：真实性无异议，但就该案已经提起上诉，判决书尚未发生法律效力。原告认为，就该案安学锋诉求不应该得到法院支持，安学锋虽然办理了涉案房屋的房产证，但房屋仍然由原告及张西民等家人居住，并没有实际交付，安学锋并没有取得涉案房屋的占有、使用的权利，安学锋应当先向人民法院确认他与张西民之间的不动产转让协议的效力，并且依照协议的约定要求交付房屋，而不应该直接要求原告及张西民孩子等腾出涉案房屋。 被告张西民质证意见为：对判决书真实性无异议。其他的不了解情况。 本院依法调取了关联案件（2018）鲁1102民初2997号、（2018）鲁1102民初9888号、2019鲁1102民初876号的部分案件资料。双方当事人均无异议。 经审查，本院对原、被告双方均认可的证据予以确认，对原、被告有异议的证据予以附卷。上述证据均在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告李晓梅与被告张西民系夫妻关系。涉案房屋坐落于日照市，登记张西民名下，系在其夫妻二人于2013年11月12日以按揭贷款方式购买，贷款期限20年，贷款本金43万元，购买时房屋总价款730493元。房屋交付后，一直由原告李晓梅、被告张西民及家人居住至今。 2017年11月28日，安学锋（甲方）与张西民（乙方）签订借款合同，合同约定：1、甲方借给乙方65万元，于2017年11月28日交付给乙方，借款期限为180天。2、合同规定的借款期内，双方约定利息为月息3%。4、为上述条款的履行，如乙方不按时还款，将乙方的房号为日产权证第0026888号抵押给甲方，该房屋坐落于日照市（水晶城）010幢02单元（02）604房，建筑面积为118.8平方米，户型为3室2厅，用来偿还甲方借给乙方的本金及利息和违约金。同日，安学锋通过银行转账向张西民转款40万元，2017年12月8日张西民书写收到安学锋现金15万元的收到条，2017年11月23日张西民收到转款3.9万元。 2017年11月27日，张西民与安学锋签订抵押合同。次日办理鲁（2017）日照市不动产证明第0028820号不动产登记证明，为涉案房屋办理了抵押登记。2018年2月14日，安学锋与张西民到房管部门将涉案房屋转移登记至安学锋名下。办理转移登记手续时，甲方张西民与乙方安学锋双方签订了一份二手房买卖合同和一份不动产转让协议，合同和协议内容基本一致，主要内容包括五项：一、房屋信息，甲方将坐落于日照市（水晶城）010幢02单元（02）604号的房地产（日房字第××号、建筑面积118.8㎡）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格70万元整。三、该房地产未对外出租。四、上述房地产办理产权转移手续所需缴纳的税费，由甲乙双方协商议定。五、甲方应保证上述房地产的权属清楚，若发生与甲方有关的该房地产的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 此后，安学锋于2018年4月8日将张西民、李晓梅诉至本院请求判令二人停止侵害，即依法判令被告搬出其现在居住的日照市（水晶城）010幢02单元（02）604室。该案经本院审理，于2018年11月10日作出（2018）鲁1102民初2997号民事判决书，判决“被告张西民、李晓梅于本判决生效后三十日内搬出日照市（水晶城）010幢02单元（02）604号房屋”。李晓梅及张西民不服上述判决，上诉于日照市中级人民法院，该案正在审理过程中。 此后，李晓梅于2018年12月24日将安学锋、张西民诉至本院，要求确认张西民与安学锋之间签订的不动产转让协议无效，案号（2018）鲁1102民初9888号。该案后于2019年1月22日撤回起诉。 李晓梅撤回上述案件的起诉同日，张西民将安学锋诉至本院，要求撤销其与安学锋之间签订的不动产转让协议，案号（2019）鲁1102民初876号，该案正在审理过程中。 此后，李晓梅于2019年5月14日再次将张西民、安学锋诉至本院，提起本案之诉，要求确认张西民与安学锋之间签订的不动产转让协议无效。 本案诉讼中，原告明确提起该主张的法律依据是婚姻法解释三第11条第1款之规定及物权法97条、106条之规定，不是适用合同法；主张被告安学锋作为买受人没有支付合理对价，不是善意取得。 本案诉讼中，张西民陈述，在向安学锋借40万元偿还了涉案房屋的剩余贷款后办理了解押，因借款之前张西民通过王凯文、安学锋两人到中国人民银行查询征信，王凯文、安学锋说张西民的征信还可以，偿还银行贷款后又查了张西民的征信，王凯文、安学锋说张西民征信不行，不能办理贷款，所以当时由安学锋出了主意，说将房子先过户到他名下，以他的名义办理贷款，贷出款项后偿还张西民对他的借款，偿还完毕后再把房子过到张西民的名下，所以当时张西民就痛快的过了户，至于未来如何过户回张西民的名下，张西民没考虑到这个问题。 同时查明，李晓梅及张西民在上述多个关联案件的抗辩意见及诉讼主张的“事实与理由”均是：“张西民在受到安学锋等人恐吓、胁迫、诱导下，被迫以明显低于市场价格签订了不动产转让协议”。 本院认为，本案争议的焦点：一、原告是否是适格主体；二、原告的诉求是否应获支持。根据当事人陈述举证，本院分析如下： 焦点一、原告是否是适格主体。 （一）《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的合同无效，1.一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的的；4.损害社会公共利益；5.违反法律行政法规的强制性规定。可见，原告作为合同之外的第三人，在两个合同主体签订的协议无效的法定事由，符合上述《合同法》第52条第2款的规定，即签订合同的两个主体存在“恶意串通”的行为，并“损害了第三人利益”，第三人才可提起确认其之外的两个合同主体签订的协议无效的诉讼。本案中，原告与被告张西民系夫妻关系，被告张西民与安学锋签订不动产转让协议，处分了其夫妻共同财产，原告是利益关系人，其有资格提起本案之诉。 （二）原告明确提起该案主张的法律依据是婚姻法解释三第11条第1款之规定及物权法97条、106条之规定，不是适用合同法。1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第11条第1款规定“一方未经另一方同意，出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该条款的立法目的是为规范夫妻单方处分财产的行为及第三人善意取得的利益保护问题；该婚姻法解释条款多适用于对夫妻感情破裂、准备或已经离婚的情况下，夫妻一方存在恶意转移并侵占对方财产的情况，该条款的设立为另一方提供了法律救济，同时也为善意第三人取得不动产所有权的保护提供了法律依据；而本案张西民与安学峰在签订不动产转让协议时，张新民与原告之间并不存在感情破裂、准备离婚、转移财产等情况。故该解释条款可以成为原告作为诉讼主体主张权利的依据，但不能成为本案原告要求确认张西民与安学锋之间签订不动产转让协议无效的法律依据。2、《中华人民共和国物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合下列情形的受让人取得该不动产或动产的所有权：1.受让人受让该不动产或动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的已交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿……”。可见，该条规定了“无处分权人”处分不动产的追回及不能追回的条件和权利救济，而本案张西民系涉案房屋的权利凭证唯一登记人，原告仅是涉案房屋的“隐名”权利共有人，原告的共有权在涉案房屋的权利凭证上并未显示，故张西民在处分涉案房屋时，仅系未履行对原告的告知及确认，但张西民在处分涉案房屋时，对外并非是“无处分权人”，故该条规定亦不能成为原告要求确认张西民与安学锋之间签订不动产转让协议无效的法律依据。3、《中华人民共和国物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，可见，该97条是对部分共有人处分共有财产做了约束，即在部分共有人处分了不动产的情况下，其他共有人在符合条件时可以进行权利救济，这也是本案原告作为诉讼主体提起诉讼，主体适格的法律依据。 综上（一）（二），本院认为，原告作为诉讼主体提起本案诉讼，因其系合同之外的第三人，应适用《合同法》第52条规定的相关规定。 焦点二、原告诉求是否应获支持。 （一）原告作为合同之外的第三人，两次提起本案之诉，要求确认张西民与安学锋之间签订的不动产转让协议无效，理由均是“张西民在受到安学锋等人恐吓、胁迫、诱导下，被迫以明显低于市场价格签订了不动产转让协议”；原告及（或）张西民在关联案件【（2018）鲁1102民初2997号、（2019）鲁1102民初876号】中的抗辩及主张均与以上理由相同；本院结合张西民本人的陈述，可知，李晓梅及张西民的实质意思，均是认为张西民签订涉案不动产协议时，价格显示公平，买受方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，让张西民违背了真实意思表示。故该法律特征属于《合同法》第54条规定的“可撤销”的情形。《合同法》第54条还规定“……受损害方有权请求人民法院变更或撤销”，可见，该条规定为合同相对方（受损害方）进行权利救济提供了法律依据；正是因为此，张西民通过（2019）鲁1102民初876号案件正在进行权利救济。故，根据合同的相对性原则，以该理由（张西民在受到安学锋等人恐吓、胁迫、诱导下，被迫以明显低于市场价格签订了不动产转让协议）进行权利救济的主体应系合同相对方（即张西民），原告作为合同外第三人，以该理由要求确认张西民与安学锋之间签订的不动产协议无效，法律依据不当。 （二）原告作为权利受损害的主体，提起本案诉讼，虽具有诉讼主体资格，但其应举证证明导致张西民与安学锋签订合同无效的法定情形。张西民在与安学锋签订不动产转让协议时，原告与张西民并未出现感情不和、破裂、离婚、转移财产，等等情形，张西民签订合同的目的非转移财产，亦非故意损害原告利益；张西民在与安学锋在签订借款合同、抵押合同、不动产买卖合同及过户等过程中，与安学锋无“恶意串通”损害原告利益的合意及行为。故，在原告不能举证证明张西民与安学锋签订合同存在“恶意串通”的情况下，原告应承担举证不能的法律后果。故，对原告的诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十一条、第一百五十二条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条之规定，裁定如下： 驳回原告李晓梅要求确认被告张西民与被告安学锋之间签订的不动产转让协议无效的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李晓梅负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  刘善霞 人民陪审员  毕欢九 人民陪审员  万桂英 二〇一九年九月四日 书 记 员  张翠翠