广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7829号上诉人（原审被告）：张林。上诉人（原审被告）：康金根。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢锋，广东聚英华律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘德森，广东聚英华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓利颜。委托诉讼代理人：李和平，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思理，系广东禅邦律师事务所律师助理。上诉人张林、康金根因与被上诉人邓利颜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。张林、康金根上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第二项，改判为：驳回邓利颜的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由邓利颜承担。事实和理由：1.邓利颜的诉讼请求中主要主张的是租金等，在邓利颜没有主动变更诉讼请求的情况下，直接判决张林、康金根向邓利颜支付占有使用费不妥。2.原审法院对案涉厂房的占有期限和占有使用费认定有误。①邓利颜明知其出租的案涉厂房未取得建设工程施工许可证，但其在出租过程中并未告知。案涉租赁物在2018年5月18日被查封后，张林、康金根也于2018年5月底搬离了案涉租赁物，邓利颜仍然利用其房东的强势地位要求张林、康金根继续缴纳租金，同时也不退还张林、康金根向其缴纳的保证金，也导致张林、康金根未能及时处理案涉租赁物遗留的少量物品。②邓利颜在2018年8月30日向张林、康金根邮寄《解除厂房场地租赁合同的通知》，因该通知载明的理由、依据和要求不充分、不合法，导致张林、康金根根本没法按其要求与其进行协商沟通。③邓利颜发出《解除厂房场地租赁合同的通知》之后，张林、康金根误以为邓利颜对案涉租赁物遗留的物品进行了清理。同时邓利颜向人民法院申请财产保全查封案涉租赁物中遗留的不值钱的物品，也导致张林、康金根无法及时处理案涉租赁物的物品。综上，案涉租赁物内剩余少量物品未在2019年3月6日清理的过错不在张林、康金根。案涉租赁物从2019年5月计算占用期限，则责任不在张林、康金根。因而恳请二审法院撤销原判、改判驳回邓利颜的全部诉讼请求。邓利颜答辩称：1.涉案租赁合同在解除或无效前，邓利颜根据租赁合同约定主张张林、康金根支付合同解除前尚欠的2018年8月份和9月份的租金30000元，及从2018年10月1日起至完整无损返还厂房及其设施给邓利颜之日止，按每月15000元的标准向邓利颜计付租金或场地占用费的诉讼请求符合法律规定。2.一审判决计算张林、康金根占用案涉厂房的期限合理。①案涉厂房电箱于2019年5月18日被查封完全是因张林、康金根的原因造成的。②案涉厂房电箱被查封后，张林、康金根从未停止使用厂房，张林、康金根于2018年7月13日出具的《确认书》反映，经双方协商解除20170213号合同，张林、康金根于同年7月10日将该合同项下厂房返还邓利颜；但同时张林、康金根要求继续使用20170222号合同项下厂房用作仓库。直到本案一审开庭审理时，张林、康金根明确表示其存放在涉案厂房的物品可由邓利颜请人清理，邓利颜才在申请法院解封的情况下于2019年3月6日请人清理完毕，并垫付了清理费用。3.邓利颜申请诉讼财产保全符合法律规定。4.由于历史的原因，案涉厂房无法办理建设规划、施工许可证和房产证，但厂房建设和使用过程中，规划、建设、消防、环保、安监、工商、税务等部门均多次检查，从未要求整改。邓利颜也依法缴纳了房产税等相关税费，取得了环保证。一审判决以案涉厂房未取得建设规划许可证为由认定涉案租赁合同无效，忽略了社会普遍存在的现状，违背合同意思自治的原则。5.案涉厂房电箱被执法部门查封，完全是张林、康金根自身原因导致的，责任应由张林、康金根承担。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，张林、康金根依法应按案涉租赁合同约定的租金标准向邓利颜支付，一审判决认定张林、康金根只需按租金标准的50%支付占有使用费缺乏事实和法律依据。综上，张林、康金根的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，作出公正判决。邓利颜向一审法院起诉请求：1.解除邓利颜与张林、康金根于2017年2月22日签订的《厂房场地租赁合同》；2.张林、康金根立即将厂房及其附属设备设施完整无损返还邓利颜；3.张林、康金根支付尚欠邓利颜2018年8月及9月的租金30000元、治安费100元、垃圾费360元，2018年7月、8月及9月的租赁税1680元，2018年7月及8月的水费3.6元、电费448.28元；4.张林、康金根从2018年10月1日起至完整无损返还厂房及其设施给邓利颜之日止，按每月15000元的标准向邓利颜计付租金或场地占用费；按每月50元的标准向邓利颜计付治安费；按每月180元的标准向邓利颜计付垃圾费；按每月560元的标准向邓利颜计付租赁税；5.张林、康金根从2018年9月1日起至完整无损返还厂房及其设施给邓利颜之日止，按每吨水3.6元的标准，以实际用水量向邓利颜计付水费；按每度电0.938元的标准，以实际用电量向邓利颜计付电费；6.张林、康金根已付租赁保证金45000元不予返还，归邓利颜所有；7.本案全部诉讼费用由张林、康金根承担。一审法院认定的事实：2016年8月1日，邓利颜与佛山市顺德区乐从镇沙边股份合作经济社签订一份《租用土地及支付土地补偿费协议书》，约定由邓利颜向该社租用位于**工业区的土地，面积为7.8亩，租用期由2007年3月1日至2027年2月28日。2017年2月13日，邓利颜与张林、康金根签订一份《厂房场地租赁合同》（以下简称20170213号合同），约定邓利颜将位于**邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给张林、康金根作家具工厂使用；面积约5000平方米；租赁期从2017年3月1日至2020年2月29日；租金为每月50000元；张林、康金根应在签订本合同当日向邓利颜支付租赁保证金150000元；张林、康金根应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。签订合同当日，张林、康金根则向邓利颜交纳了租赁保证金150000元。2017年2月22日，邓利颜与张林、康金根再签订一份《厂房场地租赁合同》（以下简称20170222号合同），约定邓利颜将位于**邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房出租给张林、康金根作家具工厂使用；面积约2380平方米；租赁期从2017年5月1日至2020年2月29日；租金为每月15000元；张林、康金根应在签订本合同当日向邓利颜支付租赁保证金45000元；张林、康金根应于每月5日前付清当月租金及每月水、电费用、垃圾费、治安费及其他费用。签订合同当日，张林、康金根则向邓利颜交纳了租赁保证金45000元。2018年5月18日，案涉租赁物所在厂房电箱被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会、佛山市顺德区安全生产监督管理局、佛山市顺德区乐从镇环境保护委员会查封。电箱上所贴《警告》内容载明“……场所存在重大消防隐患……解封之前，任何人不得擅自解封或者使用被查封的场所……”，该《警告》下附《办理消防案件手续通知书》。2018年8月30日，邓利颜向张林、康金根邮寄一份《解除通知》，该通知载明：20170213号合同经双方协商一致已于2018年7月10日解除，解除时该合同所涉保证金150000元已用于抵扣两份租赁合同项下的截至2018年7月10日尚欠的租金及其他费用共116762.74元；张林、康金根仍继续使用20170222号合同项下的厂房，但张林、康金根拒绝向邓利颜支付20170222号合同约定的2018年8月起的租金、治安费、垃圾费及2018年7月起水电费、租赁税等费用。该通知已于2018年8月31日送达给张林，于2018年9月3日送达给康金根。后邓利颜于2018年9月25日提起本案诉讼。另查明，根据20170222号合同的约定及张林、康金根已履行的情况，除每月租金15000元外，张林、康金根每月仍需向邓利颜支付治安费50元、垃圾费180元，水电费则据实支付。一审法院认为，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，根据20170222号合同的约定，租赁标的物为位于“**邓利颜厂房首层及二层某车间的厂房”。而根据庭审查明，案涉租赁物未取得《建筑工程施工许可证》，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，20170222号合同应属无效合同，对邓利颜及张林、康金根自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，因邓利颜与张林、康金根签订的20170222号合同属无效合同，合同条款自始对邓利颜及张林、康金根不具有约束力，因此张林、康金根交纳的租赁保证金45000元，邓利颜应向张林、康金根返还，其主张没收该保证金的诉请，依法不予支持。即使20170222号合同被认定为无效合同，但邓利颜仍可依据该合同中约定的租金标准即每月15000元来请求张林、康金根支付占有使用费。但张林、康金根辩称，因案涉租赁物已于2018年5月18日被相关部门查封，导致张林、康金根的合同目的无法实现，且其已于2018年5月29日搬离，此后租金等相关费用不应支持。对此，经庭审查明的事实可知，案涉租赁物的电箱于2018年5月18日被佛山市顺德区乐从镇消防安全委员会等三部门查封，且根据电箱上所贴《警告》内容，因案涉租赁物存在消防隐患及消防案件手续不齐全，张林、康金根作为承租人不得擅自解封或者使用被查封的场所，故张林、康金根未能正常使用案涉租赁物进行家具生产，但双方庭审中亦确认，截至庭审日张林、康金根仍存放物品在案涉租赁物中，尚未搬离并将厂房返还给邓利颜。综合考虑，自2018年5月18日起的占有使用费应按合同约定的租金标准减半即每月7500元计算。又因邓利颜只诉请从2018年8月1日起计付占有使用费，且庭后邓利颜确认案涉租赁物内存放的物品已于2019年3月6日清理完毕并收回厂房，故该期间共7个月零6日的占有使用费计得54000元（7500元/月×7个月+7500元/月÷30日×6日）。关于水费、电费的问题。根据庭审确认的交费习惯，张林、康金根每月均系根据邓利颜提供的费用清单交纳的，该清单上载明张林、康金根使用案涉租赁物所产生的每月用水量及用电量，且邓利颜亦提供了其向相关供应部门的缴费发票，故水电费应为实际产生的费用，张林、康金根在完全搬离厂房前所产生的该部分费用，亦应据实向邓利颜交纳。故根据邓利颜提供的费用清单确认其主张的2018年7月及8月的水费3.6元及电费448.28元。此后至张林、康金根返还厂房期间的水费及电费，邓利颜可实际产生后再另行主张。关于治安费、垃圾费的问题。虽20170222号合同无效，但该两项费用均为实际产生，且从市场租赁习惯由场地占有使用方承担并无不妥，且张林、康金根在此前均一直有每月固定向邓利颜支付，故对该两项费用予以支持，并参照占有使用费的计算比例结合邓利颜诉请，从2018年8月1日计至2019年3月6日共7个月零6日为828元[（50元+180元）×7个月×50%+（50元+180元）÷30日×6日×50%]。关于租赁税的问题。邓利颜亦无举证证明该项费用收取的合理性，不予支持。另，邓利颜庭审承认2018年8月前产生的部分租金、水电费等费用系用20170213号合同中张林、康金根交纳的租赁保证金150000元作抵扣的，虽张林、康金根庭审中提出异议，但因该部分费用邓利颜并无诉请，非本案审理范围，双方可另行处理。另，邓利颜已确认案涉厂房内的物品已于2019年3月6日清理完毕，且厂房已由邓利颜收回，故邓利颜诉请张林、康金根返还厂房及其附属设备设施的主张，不再重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张林、康金根应于判决发生法律效力之日起十日内共同向邓利颜支付2018年8月1日至2019年3月6日的占有使用费54000元、治安费及垃圾费828元；二、张林、康金根应于判决发生法律效力之日起十日内共同向邓利颜支付2018年8月1日至2018年9月30日的水费3.6元及电费448.28元；三、驳回邓利颜的其他诉讼请求。一审案件受理费收取为5575元、财产保全费为795.91元，合共6370.91元（邓利颜已预交），由邓利颜负担1831.99元，张林、康金根共同负担4538.92元。本案二审过程中，邓利颜向本院提交如下新证据：1.顺德市建设项目环境影响报告批准证，拟证明案涉厂房已经取得环保审批。2.广东省国家税务局通用机打发票1份、税收缴款书1份、广东省地方税务局电子缴款凭证3份、电子缴税凭证1份，拟证明案涉厂房均有交纳房产税和个人所得税等相关税费。3.《佛山市顺德区环境运输和城市管理局现场环境监察意见书》《责令限期整改指令书》《现场处理措施决定书》《佛山市顺德区公安派出所消防监督检查整改通知书》，拟证明由于张林、康金根承租案涉厂房之后乱搭乱建，私设电线以及不采取任何环保措施等导致安全生产部门、环境监管部门、消防监督部门对张林、康金根进行处罚。4.收款收据2份，拟证明邓利颜清理案涉厂房支出的人工费、垃圾包车费和搬运费，合计12600元。本院组织证据交换和质证。张林、康金根认为上述所有证据均未在一审期间举证，上述证据不属于新证据。另外证据1显示的项目名称为：顺德市乐从镇沙边**家具厂，证据2中的付款方和收款方也非本案双方当事人，证据4并非正式收据，故上述证据亦与本案无关联性。本院经审查认为，对于证据1，邓利颜在一审中已经提交，属重复举证。对于证据2，邓利颜未在法定举证期限内予以提交，且未说明正当理由。证据4为邓利颜一方单方制作，且收据显示的时间分别为2019年3月8日、2019年3月10日，与邓利颜在一审中提交的《情况说明》显示的案涉厂房物品清理时间不符，故上述证据，本院均不予接纳。证据3能够反映案件的部分事实，与本案有关联，可与接纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，张林、康金根与邓利颜均对于2017年2月13号签订的《厂房场地租赁合同》已经结算的事项无异议，故本案诉争的标的物为双方当事人于2017年2月22日签订的《厂房场地租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，邓利颜确认其出租给张林、康金根的厂房没有取得建设工程规划许可证或经得主管部门的批准建设。故一审法院认定双方于2017年2月22日签订的《厂房场地租赁合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。邓利颜抗辩称，案涉厂房建设和使用过程中，规划部门、建设部门等多次检查，均未要求对上述情况进行整改，邓利颜也依法缴纳了房产税，取得了环保证。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设工程规划许可证是国家规划部门按照城市规划允许建设单位或个人进行建设活动的行为，当事人缴纳房产税费以及取得环保证件的行为并不等同于其已经获得建设工程规划许可。故，邓利颜的上述抗辩意见，法律依据不足，本院不予支持。关于张林、康金根对案涉厂房占有期间的确定。案涉合同约定：“租赁期从2017年5月1日起至2020年2月29日止。”双方当事人均确认张林、康金根支付案涉合同租金至2018年5月，而双方解除2017年2月13日的合同时，该合同所涉租赁保证金150000元已抵扣2017年2月22日合同项下截止2018年7月10日的租金。至于张林、康金根退还案涉租赁物的时间。邓利颜出具《情况说明》确认案涉厂房内的物品于2019年3月6日清理完毕，虽然张林、康金根陈述：“案涉合同涉及的残存物品已经通知邓利颜处理。”但其并未提供证据予以证明。且这也正好说明张林、康金根并未亲自清退案涉厂房。结合邓利颜的《情况说明》，本院确认案涉厂房于2019年3月6日返还予邓利颜。对此，张林、康金根上诉主张案涉租赁物于2019年5月8日被查封后致使案涉租赁合同目的无法实现，其也于2018年5月底搬离了案涉租赁物。首先，张林、康金根并未提交证据证明其搬离案涉厂房的事实，并且2018年6月之后，案涉租赁物每月仍然产生用水和用电量。其次，案涉合同第五条约定：“张林、康金根做好防火防盗工作，接受有关部门监督管理，严格遵守执行《中华人民共和国消防、环保、安全条例》以及其他有关制度。如张林、康金根因违法活动或未按有关部门要求生产所造成处罚或者暂扣、吊销执照，因此造成张林、康金根停业与邓利颜无关。”第十一条约定：“如需增加消防、水电、排污、防尘等设备和更改厂房，由张林、康金根负责费用，如因以上原因被有关部门停业整改，由此所造成的经济损失及有关责任由张林、康金根负责。”根据上述约定和市场租赁习惯，承租人确应保证租赁物的正常通电，但出租人承租租赁物之后的生产经营违法用电行为致其损失应由其承担。本案中，由于存在油房不符合电器防爆要求、喷油房电器开关、电线管、摄像头不防爆以及喷油房存在过多危险化学品等安全违法行为，佛山市顺德区安全生产监督管理局责令张林、康金根停止生产，并对生产车间查封处理。即案涉租赁物被查封是张林、康金根违法生产行为所致，张林、康金根对此应负相关责任。故对于张林、康金根的该上诉意见，与案件事实不符，本院不予支持。至于房屋占有使用费数额。《厂房场地租赁合同》约定：“案涉厂房租金为每月15000元。”但考虑到邓利颜无法提供案涉厂房相关产权证件，其存在一定过错，且张林、康金根确因案涉厂房电箱被查封致使无法经营约定的家具生产业务，故张林、康金根遭受的经营损失确属其实际存在的损失。综合考虑张林、康金根占用案涉场地情况以及邓利颜和张林、康金根过错程度，一审法院酌定张林、康金根按7500元／月的标准支付房屋占有使用费，相对公平合理，本院予以维持。综上，邓利颜诉请张林、康金根支付2018年8月1日至2019年3月6日（即7个月又6天）的房屋占有使用费有理，本院予以支持。则张林、康金根应支付的房屋占有费总计为54000元。至于邓利颜主张的各项费用，包括水费、电费、治安费和垃圾费。张林、康金根确认每月按照邓利颜提供的费用清单交纳上述费用，而邓利颜已举证证明2018年7月至8月的水费为3.6元，电费为448.28元，且该费用确为张林、康金根实际使用产生的费用，本院认为张林、康金根应支付上述水电费用予邓利颜。而至于治安费和垃圾费，该笔费用是张林、康金根使用案涉厂房附带产生的费用，虽然由于张林、康金根的安全违法行为导致双方当事人约定的生产经营活动无法进行，但张林、康金根一直占有案涉厂房，一审法院综合考虑张林、康金根的经营业态及案涉厂房的使用情况，酌定张林、康金根参照占有费用费的计算比例交纳治安费和垃圾费，相对合理，处理适当，本院予以维持。对于张林、康金根的相关上诉意见，本院不予支持。综上所述，张林、康金根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由上诉人张林、康金根负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋