河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4716号上诉人（原审被告）：丁爱丽，女，1963年4月1日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：刘鹏，男，汉族，生于1990年9月6日，住河南省西峡县，系丁爱丽儿子。被上诉人（原审原告）：西峡县二建物业管理有限公司，住所地人民路西段。法定代表人：张全果。委托诉讼代理人：张洁，女，汉族，生于1980年1月2日，住河南省西峡县，该公司员工。委托诉讼代理人：杨忠辽，河南龙城律师事务所律师。上诉人丁爱丽因与被上诉人西峡县二建物业管理有限公司（以下简称二建物业）物业服务合同纠纷一案，不服西峡县人民法院（2019）豫1323民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁爱丽及其委托诉讼代理人刘鹏，被上诉人二建物业的法定代表人张全果、委托诉讼代理人张洁、杨忠辽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁爱丽上诉请求：1、请求法院依法撤销（2019）豫1323民初1931号判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、追加两个第三人为被上诉人，请求法院依法判令被上诉人西峡县二建物业管理有限公司、第三人西峡县盐业管理局、西峡县盐业有限公司对其物业管理遗留问题彻底解决，维护大部分业主的合法权益。3、请求法院依法判令二建物业承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人没有向法庭提交与上诉人之间任何物业服务合同、收费协议的前提下，被上诉人虽与第三人西峡县盐业管理局签订合同，而被上诉人持有合同却没有履行合同第三款与上诉人签订协议，相对于上诉人，被上诉人是盐业管理局的代理而已，盐业管理局才是上诉人的真正物业管理人。同时，被上诉人也没有向法庭提交任何业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。一审法院判令上诉人支付2015年、2017年、2018年三年物业管理费4536元的80%计3616.6元枉法裁决。其中2015年物业管理费属于普通的债权债务，受两年诉讼时效的约束，已超出诉讼时效。第三方西峡县盐业管理局、西峡县盐业有限公司、被上诉人西峡县二建物业三方对其物业管理遗留问题负有法律责任。两个第三人与被上诉人之间签订有相关合同，但都没有尽到合同规定的相关义务，损害广大业主的权益。两个第三方没有把物业管理的权利和责任通过法定程序让渡给业主委员会，擅自签订合同，在法律上是违法的。上诉人2017年的物业管理主体是盐业管理局，虽然被上诉人向上诉人提供了无差别物业管理服务，但这并不能形成法律上的诉讼主体，被上诉人可以向与其签订合同的相对方追偿，上诉人认可的物业管理法律主体是盐业管理局而不是被上诉人。其中2018年物业管理费，也是被上诉人违约在先，没有协议，缺乏收费依据。三年的物业管理费由于在法律的时效性、法律关系的相对性可能完全不同，直接判令支付，剥夺了上述人的辩护权，有失法律的公正、公平。二建物业答辩称：答辩人是一家具有从事物业管理活动资质并能独自承担法律责任的公司，经过相关部门审批开展业务多年，经营良好，与西峡县盐业管理局签订的委托协议合法有效且已经履行多年，上诉人也缴纳多年管理费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。该条规定并没有强调业主可以以拒缴物业管理费的方式来向答辩人提出抗辩，以此达到拒缴费用的目的。根据《物业管理条例》第七条第五项按时缴纳服务费用之规定，按时缴纳是上诉人应尽的义务。一审庭审过程中，上诉人明确认可答辩人多次向其主张这三年的物业管理费用，上诉人已经自愿缴纳了16年的物业管理费用，不超诉讼时效。请求依法维持原判！。二建物业向一审法院起诉请求：1．判决被告支付原告物业管理费4536元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：西峡县盐业小区系西峡县盐业管理局承建，2011年5月28日原告与西峡县盐业有限公司签订《西峡县盐业局物业管理委托协议》，合同约定原告对西峡县盐业小区84户提供物业管理服务。合同到期后双方于2016年、2018年续签委托合同。被告于2013年秋入住该小区，2015年被告家窗户因用材问题变形，汛期雨水进到家里，致使被告家财产受损，为此被告找到原告协调；2016年小区电梯在维保过程中，一维保人员因不慎坠楼身亡；该小区地下室长期积水，给住户带了不变，原告虽然进行解决，但均未根本解决。被告在2015年度、2017年度、2018年度一直拖欠物业费未交，每年原告均在被告家门口张贴书面催缴通知书催缴。另查，被告丁爱丽居住在西峡县盐业公寓小区××楼，房屋面积139.53㎡，被告共欠原告三年物业费，被告居住的小区物业费收取标准每月0.9元/㎡，被告居住的小区因多种原因截至目前未颁发房权证。被告居住的小区的业主委员会于2017年12月12日在西峡县房管局备案。一审法院认为，西峡县盐业局作为西峡县盐业公寓的承建单位，原告与西峡县盐业局签订的《西峡县盐业局物业管理委托协议》，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定。盐业公寓小区于2017年12月成立业主委员会，但该小区均未颁发房权证，故西峡县盐业局与原告签订的《西峡县盐业局物业管理委托协议》不违反法律规定，对被告具有法律效力，原告诉讼主体适格。原告在物业服务过程中，未能及时有效解决业主提出的房屋质量、地下室积水、环境卫生等问题，虽然有些问题不是原告的主要责任，但最终原告未能给业主予以解决，致使原被告之间矛盾加深，原告具有一定的责任，本院酌定被告按应缴纳的物业费80％缴纳。被告辩称2015年度物业费已过诉讼时效，原告向本院提供在被告家张贴的缴费通知书，故对被告辩称本院不予采纳。原告的三个年度物业费应为：139.53㎡/月×0.9元/㎡/月×12月/年×3年×80％=3616.6元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、被告丁爱丽于本判决生效后十日内支付原告西峡县二建物业管理有限公司物业费3616.6元；二、驳回原告西峡县二建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁爱丽负担。本院二审期间，上诉人丁爱丽提交如下证据：第一组盐业小区告知复印件一张，证明盐业公司说与他们无关，物业也说与他们无关；第二组地下室照片两张，证明地下室经常漏水，2015年房屋损失严重；第三组律师函，证明对方通过事务所致函2017年缴费，超过诉讼时效。被上诉人二建物业质证意见：第一组告知系复印件不予认可，且证明方向与本案无关，显示是盐业公司不应该承担责任；第二组无异议，但不是我们的责任；第三组真实性无异议，一审庭审中，上诉人对主张的物业费当庭予以认可，收费是连续收取的，不存在超过诉讼时效的问题。本院认为，上诉人提交的第一组证据系复印件。且是案外人西峡县盐业有限公司出具的告知，与本案无关；上诉人提交的第二组证据不能证实漏水责任在被上诉人；第三组证据不能证实收取2015年的物业费已超诉讼时效，故上诉人提交的证据均不作为有效证据采信。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与西峡县盐业局签订的《西峡县盐业局物业管理委托协议》不违反法律规定，对业主具有法律效力，同样被上诉人也具有法律效力。被上诉人提供了相应的物业服务，上诉人应当依法缴纳服务费用。虽然被上诉人在提供物业服务过程中存在服务不到位的情形，但应当依合法手段予以处理法，而不能成为其拒绝缴纳物业服务费的理由。一审法院已经考虑到被上诉人在服务过程中存在不到位的情形，对上诉人所交纳的物业费用已经进行了扣减。原审所确认的缴费数额并无不当。对上诉人未缴纳的2015年的物业费用。上诉人也认可被上诉人多次催收催要，且服务费用并非一般的债权债务关系，被上诉人一直不间断地履行物业服务,上诉人诉称2015年的物业费用已超诉讼时效无事实及法律依据。上诉人诉称应当追加西峡县盐业管理局、西峡县盐业有限公司为第三人的请求不符合诉讼程序的规定，对物业管理遗留问题，上诉人可通过其他合法途径予以解决。综上所述，丁爱丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁爱丽负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 生二〇一九年九月五日书记员  何靖雯