吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初446号原告：庄会东，男，汉族，1960年5月15日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：崔昌林，吉林延大律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行，住所吉林省延吉市光明街。负责人：李家国，行长。委托诉讼代理人：郑花，吉林华烁律师事务所律师。被告：张冀东，男，汉族，1980年6月8日出生，住吉林省延吉市。被告：延吉市房地产置业担保有限公司，住所地吉林省延吉市河南街。法定代表人：白金萍，总经理。委托诉讼代理人：李峰，该公司职员。被告：延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司，住所吉林省延吉市局子街5-12号。法定代表人：金才虎，经理。被告：延边乾坤房地产开发有限公司，住所吉林省安图县明月镇新安路99号。法定代表人：魏中华，经理。第三人：延吉市房产管理中心（延吉市房产局），住所吉林省延吉市建工街388号。法定代表人：金东，局长。委托诉讼代理人：李中山，吉林敖联律师事务所律师。原告庄会东与被告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行（简称建设银行延边分行）、张冀东、延吉市房地产置业担保有限公司（简称置业担保公司）、延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司（简称乾坤延吉分公司）、延边乾坤房地产开发有限公司（简称乾坤公司）、第三人延吉市房产管理中心之间案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庄会东的委托诉讼代理人崔昌林，建设银行延边分行的委托诉讼代理人郑花，张冀东，置业担保公司的委托诉讼代理人李峰，延吉市房产管理中心的委托诉讼代理人李中山到庭参加诉讼。乾坤延吉分公司、乾坤公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄会东向本院提出诉讼请求：1.确认庄会东与乾坤延吉分公司之间于2009年3月27日签订的房屋预售合同书有效；2.排除对铁南路牡丹小区4号楼4单元xxx号（现延吉市××路）房屋的执行；3.确认上述房屋归庄会东所有。事实和理由：延吉市人民法院作出的（2018）吉2401执异303号执行裁定书，程序违法，认定事实错误。2009年3月27日，庄会东与乾坤延吉分公司签订房屋预售合同书，购买了诉争房屋，房屋价款为117250元。庄会东于2009年3月26日以车顶房款的形式，一次性付清全部房款，之后签订了房屋预售合同书。庄会东接收房屋后装饰入住，相关的物业费、取暖费、卫生费均由庄会东支付至今，今才得知庄会东的房屋登记在张冀东名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，庄会东的情况符合上述规定，故诉至法院。建设银行延边分行辩称，庄会东主张的房屋是否为张冀东名下的房屋（即延吉市××路），无法确定。张冀东购买的房屋开发单位是延边田园房地产开发有限公司，并不是乾坤延吉分公司，乾坤延吉分公司无权处分该房屋，因此庄会东与乾坤延吉分公司签订的房屋预售合同书无效。综上，不同意庄会东的诉讼请求。张冀东辩称，房屋的实际权利人是张冀东。置业担保公司辩称，不同意庄会东的诉讼请求，房屋所有权归张冀东所有。置业担保公司只是在张冀东贷款购房时为其提供了反担保，如张冀东不能及时偿还贷款，造成置业担保公司垫付费用，而当张冀东不能偿还垫付款时，置业担保公司有权处分诉争房屋。至于庄会东与张冀东之间的纠纷，置业担保公司不清楚。乾坤延吉分公司、乾坤公司均未答辩。延吉市房产管理中心述称，现诉争房屋在延吉市房产管理中心处办理了预告登记手续，登记权利人是张冀东，诉争房屋的开发单位是延边田园房地产开发有限公司。关于庄会东与被告之间的纠纷与延吉市房产管理中心无关。经审理查明：2009年3月26日，庄会东（甲方）与乾坤延吉分公司（乙方）签订购车协议，主要内容有：甲方用一台车牌号为×××的奇瑞东方之子换购乾坤延吉分公司位于延吉市××路房屋，该房屋建筑面积67平方米，每平方米价格1750元，总价117250元；由于所换购的商品房是期房，在2009年12月30日才能交房，如未在规定时间内交房，乾坤延吉分公司则需交纳给庄会东车款117250元；本合同自签字之日起乾坤延吉分公司将车辆提走。该协议的最后乙方处有金才虎的签字确认。2009年3月27日，庄会东（买受人）与乾坤延吉分公司（出卖人）签订房屋预售合同书，约定：买受人购买位于延吉市××路房屋，建筑面积67平方米，用途为住宅；房屋每平方米价格为1750元，总价117250元；合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记为准，已收房款多退少补；房屋契约税，热力表等由买受人承担；出卖人动工日期为2009年5月30日，交房日期为2009年12月30日。在买受人交齐全部售房款、取暖费、物业管理费等前提下，出卖人将钥匙交给买受人；出卖人负责办理房屋所有权证和土地使用证，但办理房照、土地证的工本费和手续费等由买受人承担；出卖人从交付使用起一年内办理房屋所有产权证和土地使用证。签订房屋预售合同书后，庄会东陈述2012年或2013年其从乾坤延吉分公司处领取房屋钥匙，之后装修入住至今。2018年10月9日，庄会东向延吉市水务集团有限公司缴纳了购买房屋的水费50元，延吉市水务集团有限公司出具的收据上写明的的用户地址××园。2018年10月17日，庄会东向延吉铁南供热有限公司缴纳了2018-2019年度的取暖费2005.39元，延吉铁南供热有限公司出具的收据上写明的的房屋地址××区。庄会东陈述牡丹小区与盛世家园为同一小区。2019年3月13日，乾坤延吉分公司法定代表人金才虎出具情况说明，认可其公司与庄会东之间的房屋预售合同书、以车顶房款、向庄会东实际交房后由庄会东入住使用至今的事实。另查，2013年5月30日，张冀东与延边田园房地产开发有限公司（简称田园公司）签订商品房预售合同，约定：张冀东购买延吉市盛世家园第0314幢x单元xxx号房屋（现延吉市房产管理中心处登记为延吉市铁南路1358号盛世家园4号楼x单元xxx号），预测建筑面积72.91平方米，总价款313513元，其中首付110513元，银行按揭203000元。2013年6月7日，张冀东与建设银行延边分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行延边分行借款203000元。2013年6月14日，张冀东与田园公司在延吉市房产管理中心办理了商品房预告登记手续，预告登记权利人为张冀东。张冀东陈述其购买房屋后从未装修，也未使用。2018年5月17日，本院受理原告建设银行延边分行与被告张冀东、置业担保公司之间借款合同纠纷一案。2018年8月2日，本院作出（2018）吉2401民初3082号民事判决，判决事项为：一、解除原告建设银行延边分行与被告张冀东、置业担保公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张冀东立即向原告建设银行延边分行返还借款本金175937.17元，支付截止2018年3月18日的利息4592.76元，共计180529.93元，并按合同约定支付2018年3月19日起至全部本金偿还之日止的利息及罚息；三、被告张冀东承担律师费13600元；四、被告置业担保公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带责任，并可在承担的保证范围内有权向张翼东进行追偿；五、驳回原告建设银行延边分行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2018年11月6日，本院受理申请执行人建设银行延边分行与被执行人张冀东、置业担保公司之间借款合同纠纷执行一案后，于2018年11月20日作出（2018）吉2401执2899-1号执行裁定，查封被执行人张冀东名下的诉争房屋，查封期限为三年。庄会东收到执行裁定书后，向本院提出了执行异议，本院于2018年12月25日作出（2018）吉2401执异303号执行裁定，驳回了庄会东的异议。庄会东于2019年1月14日签收该执行裁定书后，于2019年1月28日起诉到本院。目前，庄会东与张冀东都未取得诉争房屋的不动产权证。再查，乾坤延吉分公司于2007年10月9日在延吉市成立，法定代表人为金才虎。田园公司于2006年9月27日在延吉市成立，金才虎于2009年6月29日成为该公司的法定代表人。认定上述事实的证据有：房屋预售合同书复印件一份、购车协议复印件一份、情况说明一份、延吉市房产信息网预售项目查询单复印件一份、预告登记证明存根复印件一份、商品房预售合同复印件一份、（2018）吉2401民初3082号民事判决书复印件一份、预告登记信息一份、（2018）吉2401执2899-1号执行裁定书复印件一份、（2018）吉2401执异303号执行裁定书复印件一份以及当事人陈述。本院认为，根据审理查明的案件事实及当事人陈述，能够确认庄会东购买的××区）与张冀东购买的××园）实际为同一房屋的事实。庄会东与乾坤延吉分公司在法院查封之前签订的房屋预售合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效。对于建设银行延边分行提出诉争房屋开发单位为田园公司，乾坤延吉分公司无权处分房屋的主张，考虑乾坤延吉分公司法定代表人金才虎在签订房屋预售合同书后成为田园公司的法定代表人，并后期将诉争房屋交付给庄会东的情况，可认定田园公司对乾坤延吉分公司的售房行为予以认可，至此庄会东是诉争房屋的合法购买人，且其已履行支付全部房款的义务。此外，庄会东在法院查封之前已合法占有房屋，且非因其自身原因未办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，庄会东的具体情况符合上述规定，故认定其对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。另外，关于庄会东要求确认诉争房屋归其所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因其尚未取得诉争房屋的物权登记，故本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告庄会东与被告延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司之间于2009年3月27日签订的房屋预售合同书有效；二、排除对位于延吉市××路房屋的执行；三、驳回原告庄会东的其他诉讼请求。案件受理费2645元（原告已预交），由被告中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行负担。公告费600元（原告已预交），由被告延边乾坤房地产开发有限公司延吉分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 林大海人民陪审员 高婷婷人民陪审员 刘 芳 二〇一九年九月二十三日书 记 员 钟大林