四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1716号 原告：过英，女，汉族，生于1975年7月18日，住址广东省深圳市宝安区。 原告：毛学君，女，汉族，生于1973年10月23日，住址广东省深圳市宝安区。 二原告共同特别授权委托代理人：罗友春、张正（实习），四川明炬（南充）律师事务所律师。 被告：南充市创越商业管理有限公司，住所地南充市高坪区江东大道中段309号。 法定代表人：文双，执行董事。 委托代理人：蒙艳阳、周玲，四川百柯律师事务所律师。 被告：四川绿洲置业有限公司，住所地南充市高坪区江东大道中段309号。 法定代表人：杨雨凡，执行董事。 委托代理人：蒙艳阳、周玲，四川百柯律师事务所律师。 原告过英、毛学君诉被告南充市创越商业管理有限公司（以下简称创越公司）、四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田晓勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告过英、毛学君共同委托特别授权代理人罗友春、张正，被告创越公司、绿洲公司共同委托代理人蒙艳阳、周玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告过英、毛学君向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告1支付原告租金299512.96元（2017年4月1日至2019年3月31日）及延迟支付违约金；2、请求被告2承担保证责任；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告向被告绿洲公司购买王府井广场L1层1245号商铺，原告当即缴纳10000元购房定金。2016年11月29日，原告与被告绿洲公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。同日，二原告与被告创越公司签订了《委托代租及统一管理合同》，合同约定二原告委托创越公司代租“南充王府井国际广场五国风情街L1层1245号商铺”及管理事项，被告绿洲公司为创越公司的保证人，对创越公司的债务承担保证责任。合同还约定自商铺实际交付之日起算，前三个月属于免租期，自第四个月起至第63个月届满，委托代租租金（回报）按商铺买卖合同价款（合同约定面积计算2071753元，补缴面积差额67628元，共计2139381元）的7%（年回报率）计算，即每年原告应得回报金额为149756.67元，现被告创越公司拖欠两年整代租租金。为此，特诉至人民法院，请求依法裁判。 被告创越公司及绿洲公司辩称：1、原告逾期支付房款，违约在先，应对绿洲公司承担违约责任，同时不应享有租金；2、创越公司与原告的委托代租协议是以绿洲公司与原告的商品房买卖的履行为前提的，创越公司要履行返租的义务必须要在绿洲公司与原告履行完毕商品房买卖合同的权利义务之后，绿洲公司将商铺实际交付给原告之后，创越公司才能根据合同约定履行返租义务。商品房的交付时间为2018年11月27日，前三个月为免租期，即返租租金的起算时间应为2019年3月1日，每半年支付一次，现还未到返租时间。 原告过英、毛学君为支持其诉请，向本院提交了以下证据： 一、1、二原告的身份证复印件；2、二被告的企业信息；拟证明：原、被告主体资格适格。 二、1、二原告与绿洲公司签订的《商品房买卖合同》；2、二原告与绿洲公司签订的《商品房买卖合同补充协议》；3、二原告与创越公司、绿洲公司（保证人）签订的《委托代租及统一管理合同》；拟证明原、被告合同关系成立并已生效。 三、1、银行转款凭证；2、绿洲公司房款收据；3、按揭合同；拟证明原告按约履行了合同义务。 四、1、网络新闻王府井开业；2、购物小票；拟证明原告商铺已于2016年12月31日开业。 五、催收租金邮件、短信。拟证明被告违反《委托代租合同》中应按时支付二原告租金的义务，构成违约。 被告创越公司未提供证据。 被告绿洲公司为反驳对方的诉讼请求向本院提交了以下证据： 银行回单，拟证明二原告于2018年11月26日通过银行借款的方式完成了房款的支付，支付金额是103万元。 结合双方的举证、质证意见及双方提交的证据，本院认定下列事实：2016年10月31日，原告向被告绿洲公司购买王府井广场L1层1245号商铺，原告当即缴纳10000元购房定金，被告绿洲公司出具了收款收据一份。2016年11月29日，二原告与被告绿洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告绿洲公司位于王府井广场L1层1245号商铺，房屋价款为2071753元，原告首付房屋总价款50%即1041753元，余款1030000元向银行借款支付，房屋交付时间为2016年12月31日前。同日，二原告（买受人）与被告绿洲公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：6.3.1买受人须于2016年11月29日前向出卖人支付全部房款的50%作为首付款，即￥1041753.1元（大写：人民币壹佰零肆万壹仟柒佰伍拾叁元整），剩余价款通过向银行申请按揭的方式支付。6.3.4,买受人在签订本合同时必须按银行及有部门的要求提供按揭贷款所需的个人资料，并在接到出卖人和银行通知后按时到银行办理相关手续。9.6,商铺预测面积由31.86平方米经实测变更为32.9平方米，买受人同意按照目前实测后的建筑面积32.9平方米及主合同约定的建筑面积单价进行房款等费用结算，该房屋应补（退）金额为人民币67628元。10.5买受人在办理该房的交接手续前，应当付清全部应付房价款，按时足额缴纳专项维修资金、税费等相关费用；否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任，且出卖人办理该商品房分户所有权证书的日期相应顺延。 二原告（甲方）于2016年11月29日与被告创越公司（乙方）签订了《委托代租及统一管理合同》，被告绿洲公司（丙方）作为担保人在该份合同中签章。合同约定：甲方同意在丙方将该商铺交付给甲方的同时交由乙方代为出租和统一管理，即甲方委托乙方直接向丙方接收商铺，乙方协助办理相关交接手续。委托期限为8年，自商铺交付之日起计算。自商铺实际交付之日起算，前3个月属于免租期（含3个月装修免租期）。自第4个月起至63个月届满，委托代租租金（回报）按商铺买卖合同价款的7%（年回报率）计算。支付方式自第4个月起，每满半年，创越公司（乙方）向二原告支付一次代租租金（回报），支付标准按前款规定执行。创越公司（乙方）逾期支付委托代租租金（回报），每逾期一日按应付未付金额的万分之二向甲方支付违约金。如创越公司（乙方）不履行本合同项下委托代租租金（回报）的支付义务，则由绿洲公司（丙方）承担保证责任，保证责任范围为创越公司应付未付的委托代租租金（回报）及相应的违约金。以上合同签订当日，二原告向被告绿洲公司缴纳了房款1099381元，代收预告登记费550元，代收维修基金1275元。被告绿洲公司向二原告出具了三份收款收据。2018年10月30日，原告过英与南充农村商业银行股份有限公司王府井支行签订了《个人商业用房借款合同》，贷款金额1030000元，同年11月26日银行发放了贷款1030000元，当日,过英支付“南充王府井国际广场五国风情街”L1层1245号商铺购房款1030000元。 另查明：南充王府井购物中心于2016年12月23日对外营业。 本院认为：民事活动的当事人应当遵循诚实信用的民事原则。二原告与被告创越公司、绿洲公司自愿签订的《委托代租及统一管理合同》，其内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同为有效合同，双方应恪守履行。 关于商铺的交付时间。本案系房屋租赁合同纠纷，原告依据《委托代租及统一管理合同》向两被告主张相应的商铺租金，根据《委托代租及统一管理合同》中“甲方同意在丙方将该商铺交付给甲方的同时交由乙方代为出租和统一管理，即甲方委托乙方直接向丙方接收商铺，乙方协助办理相关交接手续”的约定，结合原被告双方均认可南充王府井购物中心于2016年12月底对外营业的事实，可以确定从该中心开业之日起，原告所购商铺就已经在创越公司的统一管理下对外出租用于经营，创越公司统一管理和代为出租之日即是绿洲公司向原告交付商铺之时，交付方式是创越公司直接向绿洲公司接收了商铺。因《商品房买卖合同》及其《补充协议》与《委托代租及统一管理合同》系两种不同的法律关系，且《委托代租及统一管理合同》中关于代租租金的支付未约定须以付清商铺全部房款为前提，则租金的支付与是否付清房款并无法律上的因果关系；同时，《商品房买卖合同》也明确约定了绿洲公司应当在2016年12月31日前向原告交付商铺。《商品房买卖合同补充协议》中对剩余房款支付的具体时间亦未作明确约定。依据以上事实和理由，本院确认商铺的交付时间为2016年12月30日，故被告辩称根据《商品房买卖合同补充协议》约定，二原告未付清房款前没有实际交付房屋，其理由依法不能成立。 关于租金的起算时间，根据合同约定从商铺交付之日起即从2016年12月30日起计算，代租期限扣除三个月免租期限，代租期限应从2017年4月1日起至2019年3月30日计算，即2139381×7%年回报×2年=299512.96元。 关于违约责任，根据委托代租合同，原告已经完成了相关义务，被告应按约定向原告支付租金，被告未按约支付租金应按合同约定支付违约金，根据合同约定的租金支付方式和违约金比例，计算方式应为：2017年4月1日至2017年9月30日期间租金74878元，2017年10月1日至2019年3月30日违约天数547天，违约金比例0.02%，则违约金为8191.65元；2017年10月1日至2018年3月30日期间租金74878元，2018年4月1日至2019年3月30日违约天数365天，违约金比例0.02%，则违约金为5466.09元；2018年4月1日至2018年9月30日期间租金74878元，2018年10月1日至2019年3月30日违约天数182天，违约金比例0.02%，则违约金为2725.56元；以上违约金共计16383.31元。 关于保证责任，因创越公司与绿洲公司对保证方式未明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定视为连带担保责任，被告绿洲公司应按照《委托代租及统一管理合同》的约定，承担创越公司应付租金及违约金的连带保证责任。 综上，二原告诉请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告南充市创越商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告过英、毛学君支付从2017年4月1日起至2019年3月30日的租金299513.34元。被告四川绿洲置业有限公司承担连带给付责任。 二、被告南充市创越商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告过英、毛学君支付逾期付款违约金16383.31元。被告四川绿洲置业有限公司承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2896元，由被告南充市创越商业管理有限公司、四川绿洲置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 田晓勇二0一九年九月二十四日 书记员 王            凤