湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3591号原告：李界，男，1990年2月22日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。被告：长沙财鼎商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道金峰园小区A08栋68号。法定代表人：傅波，董事长。委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓耀，湖南秦希燕联合（上海）律师事务所律师。原告李界与被告长沙财鼎商业管理有限公司（以下简称财鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李界及其委托诉讼代理人秦晗，被告财鼎公司的委托诉讼代理人洪志强、邓耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李界向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的《商铺租赁及物业管理合同》已于2019年6月22日解除;2、判由被告即期向原告返还原告缴纳的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元;3、判由被告即期向原告双倍返还已收取的履约保证金计24104元;4、判由被告赔偿原告损失(包括装修损失、营业损失等其他损失)等共计142440元；5、判由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月1日,原告与被告签订《商铺租赁及物业管理合同》,由原告承租长沙市望城区新华联梦想城36栋第1层129号商铺用于经营“木脑壳”小吃,合同对商铺租赁和管理相关事宜以及双方权利、义务进行了约定。合同签订后,原告依约向被告缴纳履约保证金、租金、物业管理费及装修押金等相关费用共计39262元。之后,原告进场对租赁商铺开展装修工作,花费装修费用共计104200元。在承租案涉商铺后,原告着手工商营业执照的申报工作,却被工商局告知因案涉商铺未配套设立专用烟道,不予办理营业执照。同时,在试营业期间,厨房下水管道内的污水多次大量回流至店铺内,严重时积水深至40公分,导致原告无法正常营业,装修和店内设施、设备严重毁损,损失惨重。对此,原告多次与贵公司进行协商要求予以解决,未果。2019年6月22日,原告以律师函形式书面通知被告,解除与被告之间的租赁合同,同时要求被告返还已收取的房屋租金及其他相关费用并赔偿损失,未果。原告认为,因被告违规提供存在严重的结构瑕疵和设计缺陷的商铺,导致原告无法营业,合同目的无法实现,为维护自身合法权益,故诉至法院。被告财鼎公司辩称：1、本案是房屋租赁合同纠纷，根据《合同法》第216条的规定，被告作为房屋的出租人，主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人使用。原、被告双方所签合同第4.1条约定了房屋交房条件，第4.4条约定，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方以实际接收该房屋的，视为该房屋符合交付条件。原告作为经营者，比被告更加清楚房屋所应当具备的条件，如需安装专用排烟管道，其应在合同签订前明确的向被告财鼎公司提出，并在合同中约定作为房屋交付条件，但原告选择同意按现状交付，并已装修完毕，原告显然已认可被告财鼎公司交付的房屋，即无需被告安装专用排烟管道。据此，根本违约对应的是合同主要义务，只有违反合同主要义务，才构成根本违约。被告作为出租人，已经履行交付符合合同约定租赁房屋的义务，不存在违约，原告无权解除合同。合同第14.6条约定，租赁期内，如乙方需经营餐饮、小吃，则乙方需要安装油烟净化设备，且需达到环保部门验收，方可开业。如因设备安装不到位，后续业主投诉，乙方自行处理。专用排烟管道等均属油烟净化设备，原告既已同意自行处理，就无权以此主张被告违约。2、根据《大气污染防治法》第81条第1款规定，排放油烟的餐饮服务业经营者应当按照油烟净化设施并保证正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。第118条第1款规定，违反本法规定，排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施，超过排放标准排放油烟的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令整改，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令停止整治。根据上述规定，油烟管道等油烟净化设施的安装责任主体是餐饮服务业的经营者，不是房屋提供者。经审理查明：2019年4月1日,原告与被告签订《长沙财鼎商业管理有限公司与李界关于新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及管理合同》（以下简称租赁合同），合同约定：甲方（甲方即被告，下同）将其所有的位于长沙市望城区新华联梦想城36栋第1层129号商铺出租给乙方（乙方即原告，下同）；租赁建筑面积为50.22平方米；租赁场所用于经营“木脑壳”小吃；租赁期限为2年；交付标准为现状交付，进场日为2019年4月1日；装修期为从进场之日起至2019年5月31日，在此装修期内，乙方应当承担物业服务费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；月租金标准为36元/平方米，每月租金1808元，季度租金5424元，每月管理费标准84元/平方米，每月管理费为4218元，季度管理费12654元，按季度交纳租金及管理费；乙方应在合同签署后的7日内，向甲方交纳12052元的履约保证金；物业服务费每月标准为25元/平方米；租赁管理期限内，凡属房屋结构的自然性损坏，甲方须及时修理，所需费用及相关责任由甲方承担；租赁期内，如乙方需经营餐饮小吃业态，则乙方须安装油烟净化设备，且须达到环保部门验收，方可开业。如因设备安装不到位，后续业主投诉，乙方自行处理；在下列情况下，乙方有权立即解除合同：由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形。合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项。同日，原告向被告缴纳房屋租金5424元，物业管理费15166元，电费1000元，施工出入证等费520元，履约保证金12052元，装修保证金5000元和施工出入证保证金100元，共计39262元。同日，被告将租赁商铺交予原告。2019年4月12日，原告对租赁商铺进行装修。5月18日左右，原告将租赁商铺装修完毕。5月28日，原告开始试营业。试营业期间，租赁商铺的厨房多次发生污水回流现象，影响了原告的正常经营。6月13日，原告委托湖南天桥律师事务所律师秦晗向被告邮寄《律师函》，函的部分内容为：“……因贵公司提供的商铺存在严重的结构问题和设计缺陷，导致李界无法正常营业，合同目的无法实现，根据《商铺租赁及物业管理合同》20.4.3条，第20.7.2条的约定，就与贵公司《商铺租赁及物业管理合同》的履行及其它相关事宜，本律师具此函：1、从即日起，解除与贵公司之间的《新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及物业管理合同》，请贵公司在收悉此函后的七个工作日内与李界办理商铺交接手续；2、请贵公司在收悉此函后的三日内向李界返还已收取的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元；3、请贵公司在收悉此函后的三日内向李界双倍返还已收取的履约保证金共计24104元；4、请贵公司在收悉此函后的三日内赔偿李界装修损失及营业损失共计128140元”。6月22日，被告确认收到原告邮寄的《律师函》，并于6月24日向原告邮寄《告知函》。函的部分内容为：“一、《合同》合法有效，贵方已经接收该房屋，该房屋符合交接条件。二、依据合同约定，贵方应接受我司统一的经营管理，遵守我司规章制度。三、我司已依约承担出租方义务，目前查明未因排水问题给贵方造成财产损失。四、目前不具备合同约定解除情形，贵方无权立即解除该合同”。另查明，原告租赁的房屋在庭审时（即2019年8月5日）未办理好营业执照，原告也未对租赁房屋进行营业，租赁房屋处于上锁状态。庭审中，原告放弃对租赁房屋装修损失及营业损失的鉴定。还查明，被告出租的新华联梦想城36栋商业工程竣工验收备案日期为2018年9月25日，工程用途为商业，该工程没有统一安装油烟管道。在庭审中，被告认可已对新华联梦想城36栋商业工程在统一安装油烟管道。以上事实，有原告提交的《长沙财鼎商业管理有限公司与李界关于新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及管理合同》、租金和物业费发票、《律师函》、《告知函》、证人杨某的证言等证据，被告提交的竣工验收备案表、装修手册领取确认书、工程维修单以及原、被告的当庭陈述证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：其一、《租赁合同》是否已于2019年6月22日解除的问题；其二、被告是否应返还原告缴纳的房屋租金、物业管理费等27210元的问题；其三、被告是否应向原告双倍返还已收取的履约保证金的问题；其四、被告是否应赔偿原告装修等损失及赔偿标准的问题。一、《租赁合同》是否已于2019年6月22日解除的问题。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。首先，根据《租赁合同》的约定，交付标准为现状交付，进场日为2019年4月1日，装修期为从进场之日起至2019年5月31日。本案中，被告依合同约定将竣工验收合格的商铺按现状在2019年4月1日交付给原告，原告按约将相关费用交予被告。之后，原告对租赁商铺进行装修并使用，在半个月的试营业中，商铺厨房多次出现污水回流现象，影响了原告对租赁商铺的使用。原告于2019年6月13日向被告邮寄《律师函》，以被告提供的租赁商铺存在严重的结构问题和设计缺陷，要求解除与被告签订的租赁合同。之后，原告陆续搬离租赁的商铺，不再使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，原告租赁的商铺虽有厨房多次污水回流现象，但该情况属于可以维修的范畴，原告可以要求被告在合理期限内维修，被告未在合理期限内维修的，原告可以自行维修。故，原告以此为由解除与被告签订的《租赁合同》的主张，本院不予采纳。其次，原告以被告出租的商铺烟道设置不符合要求影响原告办理营业执照，致使合同目的无法实现，而主张解除《租赁合同》的问题。本案中，《租赁合同》已约定租赁商铺以现状交付，且被告以现状将其租赁商铺交予原告，原告亦未提出异议。之后，原告以租赁商铺烟道设置不符合要求无法办理营业执照为由直接书面通知被告解除《租赁合同》。《租赁合同》已约定原告租赁商铺用于经营餐饮，但并未约定被告应统一安装油烟管道，且原告也未提供相应的证据证明营业执照不能办理，亦未提供营业执照不能办理与被告的关系，即使原告租赁的商铺因没有统一安装油烟管道，可能影响营业执照的办理，原告也应通知被告在合理期限内整改，而不应直接解除《租赁合同》。故，原告以被告出租的商铺烟道设置不符合要求，致使合同目的无法实现，而主张解除《租赁合同》的理由，本院不予采纳。最后，本案中，被告已于2019年6月22日收到原告委托律师邮寄的解除合同的《律师函》，根据《租赁合同》约定：合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。故，对原告提出的《租赁合同》已于2019年6月22日解除的主张，本院予以支持。二、被告是否应返还原告缴纳的房屋租金等费用27210元的问题。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》依法产生法律效力，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务，现被告已按合同约定将商铺交付给原告，原告在合同履行期限内单方面解除《租赁合同》，考虑本案的实际情况，以及原告在使用租赁的商铺过程中存在厨房污水回流现象，影响了原告的经营。故，对原告主张被告返还原告缴纳的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元的诉讼请求，本院予以支持。三、被告是否应向原告双倍返还已收取的履约保证金的问题。本院认为，原告依据《租赁合同》的约定，依约向被告缴纳履约保证金12052元，现因原告单方面解除《租赁合同》，考虑被告在履行合同中亦存在瑕疵。故，本院酌情认定被告应退还原告缴纳的保证金12052元，对原告主张的双倍返还履约保证金的请求，本院予以部分支持。四、被告是否应赔偿原告装修等损失及赔偿标准的问题。本院认为，原告单方面解除《租赁合同》，被告在履约过程中，虽存在瑕疵，但并没有根本违约。故，对原告装修等损失及赔偿标准，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李界与被告长沙财鼎商业管理有限公司签订的《长沙财鼎商业管理有限公司与李界关于新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及管理合同》在2019年6月22日解除；二、被告长沙财鼎商业管理有限公司于本判决生效后五日内退还原告李界房屋租金、物业管理费等费用27210元；三、被告长沙财鼎商业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告李界履约保证金12052元；四、驳回原告李界的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，由原告李界负担2088元，由被告长沙财鼎商业管理有限公司负担2088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭正喜人民陪审员  刘农科人民陪审员  钟 佳二〇一九年九月二十五日代理书记员  何 靖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。