文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初2594号原告:南京江山房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201157217982949，住所地南京市江宁科学园竹山南路。法定代表人：王银云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁晓磊，系该公司员工。被告:潘郑生，男，1977年10月4日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：郭子皓，江苏宏亮律师事务所律师。原告南京江某房地产开发有限公司（以下简称江某公司）诉被告潘郑生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告江某公司的委托诉讼代理人丁晓磊，被告潘郑生委托诉讼代理人郭子皓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付租金3538943元（2016年3月18日至2018年11月25日）。2、被告支付违约金851990元（暂计算至2019年2月20日，此后以3538943元为基数，按日万分之三的标准，自2019年2月21日起计算至实际给付之日止，庭审中将计算基数3538943变更为3438943元，取整，下同）。3、诉讼费由被告负担。事实与理由:原被告曾因租赁合同纠纷诉至贵院，贵院于2015年4月29日作出（2014）宿城民初字第2570号民事判决，该判决已经生效。此后，被告继续占有使用涉案房屋直至2018年11月26日。该期间房屋租金5129943元，被告已经支付1591000元，尚欠3538943元及逾期履行违约金851991元。被告潘郑生辩称：对租赁、租金期间及明细记载无异议。但被告通过秦某1公司、公司会计等已向原告支付部分租金，目前仅剩约160万元的租金未付。违约金计算标准过高，目前秦某1公司已经停业，潘郑生经济困难，请求法庭适当减免违约金或降低违约金的计算标准。2015年3月18日至2016年的3月18日期间的租金已陆续支付完毕，该部分不应再计收违约金。原告在房屋出租期间对电梯维护及房屋维修也未完全履行义务。经审理查明：关于原告江某公司诉被告潘郑生、宿迁市秦某1文化传播有限公司（下称秦某1公司）房屋租赁合同纠纷一案，2015年4月29日，本院作出（2014）宿城民初字第2570号民事判决书（以下简称2570号判决）。该案查明以下事实：2009年4月30日，原告江某公司与案外人袁某签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于宿迁市宿城区租赁给袁某。2010年4月18日，原告与案外人袁某、秦某2签订《协议书》一份，秦某2概括承担原告与袁某签订的房屋租赁合同。2010年4月19日，案外人秦某2（甲方）与被告潘郑生（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋一至五层，建筑面积5200平方米转租给被告潘郑生使用，其中1楼310平方米，3楼1830平方米，4楼1530平方米，5楼1530平方米。同时，合同约定“2.1租赁期限自2010年4月14日至2019年10月15日止。从2010年4月19日至2010年9月19日为装修期，免租金……4.1该房屋头两年租金为壹百万元，第三年开始每年递增百分之七。4.2第一年租金一次性付清，即一百万元整，之后每半年付一次。4.3租金先付后用，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。4.4租期内每一年度的租金金额（单位：万元）具体见下表：            年度              1              2              3              4              5              6              7              8              9              10                  租金              100              100              107              114.49              122.5              131.07              140.25              150.07              160.57              171.81      5.1租赁期间，房屋和土地的产权税及租赁税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方承担。5.2水费、电费、燃气费、电话费、有限电视费、物业管理费等自行负担的费用均由乙方承担……6.2乙方在房屋使用中，房屋及附属设施出现非乙方过错所造成的损坏时，应通知甲方。甲方接到通知后应在当日进行维修，否则乙方将自行修缮。乙方可凭修缮票据要求甲方据实支付。若未支付的乙方有权将该款项直接抵冲租金……8.3乙方没按约定时间交房租的，每逾期1天按应付款项的万分之三承担违约责任。”另查明，原告江某公司对案外人秦某2与被告潘郑生之间的转租行为事先予以了认可，三方并于2010年4月13日签订了《房屋转租认定书》，约定承租方、次承租方承诺，若承租方不能按时缴纳租金、物业维修费、水电费，出租方有权向次承租方直接收取上述费用。2010年4月20日，被告潘郑生另向原告出具《承诺书》，据载“基于本人承租的房屋系由南京江某房地产开发有限公司（下称江某公司）出租给秦某2的事实，本人自愿承诺如下：如秦某2拖欠江某公司房租、物业、水电等费用，本人在接到江某公司的通知后，30日内将应当交纳给秦某2的房屋租金直接支付给江某公司；如本人不履行此承诺，将与秦某2连带承担所拖欠的费用”。2010年7月7日，被告潘郑生在租赁的涉案房屋上设立了秦某1公司，并经营、使用至今。后因案外人秦某2自2011年3月25日起开始拖欠租金，原告江某公司于2012年4月25日向被告潘郑生发出通知，要求被告潘郑生直接向原告支付房屋租赁费用。被告潘郑生在收悉上述通知后，自2012年7月19日起陆续通过秦某1公司账户或是其个人账户向原告支付租金，但截至2014年9月19日止，已累计拖欠原告租金合计952428元（已扣除电梯维修费32522元），原告索款未果，故而成讼。诉讼过程中，被告潘郑生于2015年3月10日通过其个人网银向原告江某公司支付10万元租金。还查明，2013年3月13日，原告江某公司以案外人秦某2欠付房屋租金以及存在擅自转租行为为由将秦某2、秦某1公司等诉至本院，要求解除其与秦某2于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》，并要求秦某2以及包括秦某1公司在内的等次承租人返还房屋，承担相应的违约金责任。本院于2014年3月4日作出（2013）宿城民初字第0492号民事判决书，且该判决书已发生法律效力。判决书中认定秦某2未按租赁合同约定支付租金及物业维修费，且未经原告同意将其租赁的房屋一楼酒吧部分转租他人使用存在违约行为，故依法判决解除双方签订的租赁合同，但对于原告江某公司要求秦某1公司返还转租房屋的诉请，该判决书认定对于秦某1公司转租的部分房屋，原告江某公司已经知晓并同意转租行为，且秦某1公司在原告催告后已经按照转租合同约定的标准向原告支付租金，故原告要求秦某1公司返还使用房屋的依据不足，未予支持。据此，上述2750号案件作出如下判决：被告潘郑生于本判决生效之日起五日内给付原告南京江某房地产开发有限公司租金852428元、违约金62258元，合计914686元。后涉案房屋被告于2018年11月26日交付原告。关于涉案房屋2015年3月20日至2018年11月26日租金，被告先后给付原告169.1万元（10万元+159.1万），尚欠3438943元及逾期给付违约金（截至2019年2月20日为807041元，即850451元-43410元）。上述事实有房屋租赁合同、2570号判决书、房产证及当事人陈述在卷佐证，足以证实。本院认为：原告江某公司与案外人秦某2以及被告潘郑生签订房屋转租认定书，原告对秦某2将涉案房屋转租给被告潘郑生的行为予以了认可，后在秦某2因拖欠原告房屋租金，原告依法行使合同解除权的情况下，被告潘郑生亦按照房屋转租认定书的约定直接向原告支付房屋租金，故双方之间成立新的租赁合同关系，现被告潘郑生在使用租赁房屋期限内逾期支付房屋租金，已构成违约，故原告有权依据双方之间的租赁合同关系主张权利。故原告主张被告给付尚欠租金3438943元及逾期给付违约金（截至2019年2月20日为807041元，此后以3438943元为基数，按日万分之三的标准计算至实际履行之日止），本院依法予以支持。关于被告辩称原告在房屋出租期间对电梯维护、房屋维修也没有完全尽到其义务及部分房屋提前退租问题，被告举证并不能够证实，原告亦不认可，本院不予采信。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告潘郑生于本判决生效之日起五日内给付原告南京江山房地产开发有限公司租金3438943元及逾期给付违约金（截至2019年2月20日为807041元，此后以3438943元为基数，按日万分之三的标准计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43198元，由被告潘郑生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  杨征明人民陪审员  李 莉二〇一九年九月二十八日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。