山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1391号上诉人（原审原告）：徐彬,男,1987年7月19日出生,汉族,住威海市环翠区。上诉人（原审原告）：尹叶涵，女，1988年1月14日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：徐书泽，山东正原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：：郑琳，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：丛菡，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员上诉人徐彬、尹叶涵因与被上诉人威海广信房地产开发责任有限公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐彬、尹叶涵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判涉案商品房买卖合同应继续履行。1.徐彬、尹叶涵与广信公司之间的商品房买卖合同，并非是为了消灭广信公司对徐彬、尹叶涵父亲的借款债务而签订，双方之间具有房屋买卖的真实意思表示。2015年6月，广信公司面向职工公开举办过售房活动，并将房屋销售范围及价格予以公布，徐彬、尹叶涵参加了该售房活动，选定涉案房屋并按规定现款交纳保证金1万元，保证金收据上亦注明徐彬、尹叶涵选定的房号，此时房屋买卖的标的、价格已经确定，房屋买卖合同已经成立，故早在《顶房协议》签订之前，双方已存在真实的房屋买卖合同关系。正是为了履行房屋买卖合同的付款义务，之后双方于2015年11月20日签订《顶房协议》，约定徐彬、尹叶涵应付购房款以广信公司应付借款抵顶，故徐彬、尹叶涵已履行了房款支付义务。2.即使广信公司是为了偿还借款而将房产抵顶给徐彬、尹叶涵，也并未违反企业破产法第32条个别清偿的规定。法院于2016年6月29日裁定广信公司破产重整，而《顶房协议》签订于2015年11月10日，并未发生在破产申请前6个月内，不构成个别清偿；况且，企业破产法第40条规定，债权人在破产申请受理前对广信公司负有债务的，可以主张抵销，徐彬、尹叶涵也有权以借款债权抵销成立在破产申请受理前的购房款债务。3.徐彬、尹叶涵已于2016年4月20日就涉案房屋（百度城-1C号-2916）办理了预购商品房预告登记，徐彬、尹叶涵登记的请求权已经物权化。具有对抗其他债权人、优先破产债权的破产保护效力，徐彬、尹叶涵对涉案房屋享有的该请求权应当予以保护。广信公司辩称，徐彬、尹叶涵与广信公司之间的签订的合同履行了顶房协议的相关约定，其真实意思表示实际上系消灭了债权债务，使徐彬、尹叶涵在广信公司处的借贷关系得以消灭符合破产法律规定的个别清偿的情况，该案不符合抵销的条件，因此，管理人根据重整计划草案对本案的房屋进行收回，而对于徐彬、尹叶涵称的借贷关系的行为系作为普通债权作为清偿。徐彬、尹叶涵向一审法院起诉请求请求：确认债务人广信公司与徐彬、尹叶涵签订的商品房预售合同合法有效，房产价格641752元。诉讼过程中，变更诉讼请求如下：确认债务人广信公司与徐彬、尹叶涵签订的商品房预售合同合法有效并要求继续履行合同。一审法院认定事实：2015年6月15日，广信公司出台《内部员工购房实施办法》，载明：购房范围为广信公司正式员工，包括各子公司员工；本次内部购房采取零首付和首付30%两种方式，员工自行选择；如员工选择个人首付30%，公司逐年还贷的政策，在公司有借款的，可以抵顶首付款（限于30%以内）；如首付以现金付清，待按揭款放至公司后，公司按照其总房款50%的，优先偿付其存款或者借款；个人选房需缴纳1万元的保证金，保证金不抵顶房款，按揭贷款放款后，退回保证金。2015年6月16日，广信公司出具《收款收据》，载明，交款单位一栏由“徐显海”划掉改为“徐彬”；金额壹万元整；事由为保证金。2015年11月10日，徐彬之父徐显海与广信公司签订《顶房协议》，协议约定，广信公司于2011年至2013年向徐显海陆续借款本金合计54万元；广信公司以百度城1C-2916号房屋抵顶给徐显海，房产面积135.73平方米，房款641752元。2016年1月5日，广信公司与尹叶涵、徐彬签订《商品房买卖合同（预售）》，约定徐彬、尹叶涵购买百度城1C-2916号房产，建筑面积135.73平方米，单价每平方米4728.15元，总价款641752元。广信公司分别于2015年11月20日、2016年1月6日出具收款收据，金额分别为321752元、320000元，共计641752元，事由为百度城二期房款（1C-2916）。关于房款是否实际支付的问题，庭审中徐彬、尹叶涵认可房款系以徐显海向广信公司出借的借款本金及利息抵顶，不足部分以案外人于兰芳、徐波出借给广信公司的借款利息抵顶。2016年3月9日，徐彬、尹叶涵与广信公司签订《停车位、储藏室使用权销售协议书》，徐彬、尹叶涵购买2-14号停车位，使用权费用为90000元，购买1D-D4号储藏室，使用权费用为41000元，共计131000元。同日，广信公司出具上述款项的收款收据。庭审中，当事人双方认可该款项系以徐显海职工融资报酬抵顶。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。涉案房屋在一审法院裁定受理破产重整时不具备交付条件。一审法院认为，本案的争议焦点是：双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效及在破产程序中能否继续履行。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，徐彬、尹叶涵与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，故该合同有效，徐彬、尹叶涵该项诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，徐彬、尹叶涵在被告广信公司无力偿还徐彬父亲徐显海借款的情况下，达成以物抵债的合意并签订涉案《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给徐显海，并对抵顶房产的面积、价款作出明确约定，其后双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系为履行《顶房协议》而签订，双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告父亲徐显海及案外人于兰芳、徐波债权获得清偿，并未产生和设定新的权利义务。故对于涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，徐彬、尹叶涵并未实际履行。被告交付涉案房产的义务亦未履行。根据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除。故徐彬、尹叶涵要求继续履行合同的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，徐彬、尹叶涵关于涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；徐彬、尹叶涵要求继续履行合同的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告徐彬、尹叶涵与被告威海广信房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回徐彬、尹叶涵的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐彬、尹叶涵负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、双方当事人之间法律关系的性质如何判断；二、涉案商品房买卖合同的履行问题如何处理。关于第一个焦点问题，即双方当事人之间法律关系的性质如何判断。本院认为，首先，徐彬、尹叶涵与广信公司之间的法律关系应当界定为商品房买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。据此，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。涉案商品房买卖合同签订以前，徐彬之父徐显海与广信公司之间存在民间借贷关系，借款合同到期以后广信公司难以清偿债务，徐显海与广信公司签订《顶房协议》。此后徐彬、尹叶涵与广信公司签订了相应的商品房预售合同，并以广信公司所欠徐显海的借款本息抵顶购房款，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，这种交易安排应当得到司法的尊重。其次，徐彬、尹叶涵与广信公司的涉案商品房买卖合同有效。如前所述，徐彬、尹叶涵和广信公司的涉案商品房买卖合同系出于各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律约束力。关于第二个焦点问题，即涉案商品房买卖合同的履行问题如何处理。本院认为，首先，关于涉案商品房买卖合同是否属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，或者说，管理人是否有权依据该条规定解除涉案商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，徐彬、尹叶涵作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，徐彬、尹叶涵以广信公司所欠徐显海的借款本息抵顶购房款，且广信公司也为徐彬、尹叶涵开具了收到购房价款的收据。如前所述，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，人民法院在认定其合法有效的情况下，应当得出徐彬、尹叶涵已经实际履行了支付购房款的合同义务的结论。司法也不应强人所难，不宜要求徐彬、尹叶涵另行向广信公司重新支付购房款。因此，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人也没有权利据此行使合同解除权。其次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题，或者说，广信公司及其管理人应否继续交付涉案房产并办理过户登记的问题。对此，本院认为，第一，徐彬、尹叶涵的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。据此，公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，徐彬、尹叶涵起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。第二，徐彬、尹叶涵就涉案房产不享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，徐彬、尹叶涵基于广信公司与徐显海的以房抵债行为而形成购房事实，本院认为其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，徐彬、尹叶涵和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是，徐彬、尹叶涵并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。一审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产并办理过户登记的诉讼请求，并无不当。再次，关于徐彬、尹叶涵的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，徐彬、尹叶涵作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。最后，关于涉案商品房的预告登记问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，徐彬、尹叶涵需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上，徐彬、尹叶涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有表述错误之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐彬、尹叶涵负担。本判决为终审判决。审判长  左玉勇审判员  安景黎审判员  郑元文二〇一九年九月二十六日书记员  石 磊