广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初2578号 原告：韦雪玲，女，1979年7月1日出生，壮族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陆一平，广西五针松律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 原告韦雪玲与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告韦雪玲的委托诉讼代理人陆一平，被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦雪玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金14666.74元（以购房款449667元为基数，按日万分之一计算，从2016年6月1日起至交房之日止）；2.判令被告向原告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金2735.48元(以购房款449667元为基数，按每日万分之一计算，从2019年4月1日暂计至2019年6月1日),此后按每日万分之一计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止；3.判令被告提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。事实与理由：2014年8月4日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“x豪园”小区第x幢x单元x号房，房价款为449667元。原告已支付房价款449667元给被告。 根据合同约定，被告应于2015年7月31日向原告交付房屋，应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2017年4月22日才将商品房交付给原告，已构成违约。被告交房后未按合同约定履行报备义务，致使原告未能取得产权证书，被告的该行为亦构成违约，应承担违约责任。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告清隆公司辩称，1、被告对双方签订的商品房预售合同内容、原告已交清购房款等事实无异议。2、被告在履行合同过程中，出现了雨天延误50日、停水延误2日、高考期间停工延误6日、原告贷款未能按约定到达被告账户顺延65日等可据此迟延交房的事由，上述期限应予扣减。3、原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按约应支付逾期付款违约金。4、被告已履行将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案。5、由于政府职能部门或相关单位的行为造成被告所开发建设的项目建设延期或验收延期，被告可以据此延期办理产权登记，原告主张按年利率6%计付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。6、合同约定交付商品房的期限为2015年8月1日，但原告于2019年6月21日方提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告所提诉讼请求。 本院经审理确认以下法律事实：2014年8月4日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的x豪园小区第x幢x单元x号商品房，总房价款445767元；其中合同第七条约定:“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付全部房价款的61%，其余价款向银行借款支付。如因买受人的原因造成不能贷款的，依附件四处理即：选择按揭贷款的，买受人须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行(或公积金管理中心)的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行(或公积金管理中心)，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款”；第十条约定：“出卖人应当在2015年7月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积测绘技术报告书的商品房交付给买受人”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下分别处理（1、2不作累加）：1、逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；附件十三补充协议约定：“一、正文第十条交付时间和条件，第十一条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件的相关约定。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：1、政府行为或公共性突发事件造成停工；2、当天供水或供电部门连续停水、停电达到4个小时（含4小时）以上，造成工地停工的；3、气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm（含3mm）以上的；4、买受人房款未缴清或买受人以按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的”。合同第十九条约定:“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。” 2014年12月18日，原告与中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称农行桂平市支行）签订个人购房担保借款合同，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，农行桂平市支行于2015年2月10日将贷款170000元汇至被告公司账户后，原告已付清购房款给被告。被告清隆公司已于2017年4月22日将涉案商品房交付给原告使用。2017年5月5日，原告补交纳房屋面积差额款3900元给被告。 另查明，被告于2016年9月20日取得房地产测绘成果报告。原桂平市国土资源局于2017年3月2日下发桂平市国土资源局关于x豪园项目用地调整容积率补缴土地出让金的催缴通知{浔国土资字[2017]14号}，被告公司因未能按要求补交纳因调整容积应补交纳的土地出让金816.4409万元，故该局停止办理被告公司该项目房地产的预售、现售、土地审批、土地登记、土地核验、竣工验收和竣工验收备案等手续。之后，被告于2019年5月28日取得工程竣工验收备案。 再查明，2019年6月12日，桂平市自然资源局函复本院，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记。 本院认为，原告韦雪玲与被告清隆公司之间订立的商品房买卖合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房及逾期办证违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年7月31日前交房，逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2015年8月1日起算。《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日往前倒推已满二年的违约金即2015年10月1日前的违约金，发生在2017年10月1日前，适用二年的诉讼时效。而2015年10月1日起的逾期交房违约金，因《中华人民共和国民法总则》施行而适用三年的诉讼时效，原告主张逾期交房违约金自2016年6月1日起算，就2016年6月1日起至2016年6月21日前的逾期交房违约金起诉，已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不予支持。对于原告于2019年6月21日起诉请求被告支付自2016年6月21日起的逾期交房违约金，未超过诉讼时效，应予支持。依据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后720日内即2019年4月12日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2019年4月12日起算，逾期办证违约金的诉请，应适用三年的诉讼时效，现原告于2019年6月21日起诉主张逾期办证违约金未超过诉讼时效。被告辩称应从合同约定交房时间起算逾期办证违约金的诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 涉案合同已约定被告清隆公司应在2015年7月31日前将商品房交付给原告使用，那么清隆公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2017年4月22日将涉案商品房交付给原告，但被告于2019年5月28日才取得工程竣工验收备案。被告交房时明知其所交付的商品房尚未符合达到已经工程竣工验收备案的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向清隆公司主张至商品房实际达到交付条件即2019年5月28日工程竣工验收备案之日的逾期交房违约责任，但原告现主张自2016年6月1日起计算至交房之日即2017年4月22日，属其对实体权利的合法处分，本院予以照准。基于上述论述观点，被告清隆公司应承担2016年6月21日至2017年4月22日期间的迟延交付商品房的违约责任。被告迟延交房305天，应支付违约金13714.84元（449667元×0.0001元/日×305天）给原告。 被告清隆公司辩称合同履行期间，分别出现合同所约定的降雨、停水、高考、房款未交清等可延期交房的情况，应据此延期交房。但是被告对于上述辩解意见没有提供充足证据予以证实其主张，被告对此应承担举证不能的不利法律后果，对被告该辩解意见，本院不予支持。 被告主张原告贷款金额未能按约定到达被告账户，据此延期交房65天。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同中约定：“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”，但是没有约定贷款金额应何时到达被告账户。据到案证据可以证实，原告的银行按揭贷款已到达被告账户，原告已付清购房款，不存在合同约定的原告房款未交清或者购房贷款未能到达被告账户的情形，不能作为被告顺延交房的理由，也不能在被告逾期交房天数中予以抵减。被告辩称原告未按合同约定的时间办妥银行按揭贷款手续和支付购房款，逾期则违反了合同约定，应向被告支付逾期付款违约金。本院认为，被告对此并没有提出反诉，本案对此不予处理，被告可另行主张权利。 根据涉案合同第十九条的约定，可明确被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实被告已于2017年4月22日将上述商品房交付给原告，故被告应于2019年4月12日前履行此项合同义务。2019年6月12日，桂平市自然资源局函复本院，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记，由此可认定被告已提交需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未能提供有效证据证实何时提交资料报产权登记机关备案，桂平市自然资源局亦未明确函复被告提供资料备案的具体时间，故本院确定桂平市自然资源局函复本院之日即2019年6月12日为被告提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日。如前所述，由于被告的原因，被告未能在2019年4月12日前提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成了违约，应按合同第十九条的约定承担违约责任，故被告违约时间应从2019年4月12日起至2019年6月12日止，合计61天，以购房款449667元为基数，按日万分之一计付逾期办证违约金给2742.97元给原告。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付违约金13714.84元给原告韦雪玲； 二、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金2742.97元给原告韦雪玲； 三、驳回原告韦雪玲的其他诉讼请求。 本案受理费118元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费236元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  甘 剑 二〇一九年九月五日 代书记员  李晓静