江西省进贤县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0124民初1267号 原告：江丽云，女，1987年3月6日出生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：熊书泉，江西皆诚律师事务所律师，特别授权代理。 被告：吴新福，男，1953年10月20日出生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈凯，江西秦风（进贤）律师事务所律师，特别授权代理。 原告江丽云与被告吴新福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）赣0124民初2254号民事裁定，驳回原告江丽云的起诉，原告江丽云对该裁定不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院，2019年2月27日，该院作出（2019）赣01民终308号民事裁定，以原裁定适用法律错误为由，裁定撤销原裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告江丽云的委托诉讼代理人熊书泉、被告吴新福及其委托诉讼代理人何云、陈凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告江丽云向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年9月15日签订的《购地下室协议》无效；2、被告返还原告购地下室款138600元，原告将所购地下室返还被告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月15日签订《购地下室协议》，被告将进贤县官塘小区马家安置住宅楼一间地下室（约80平方米）出卖给原告，出卖价138600元。协议签订后，原告支付被告购地下室款138600元。但被告所出卖的地下室属违法建筑，没有建筑规划许可手续，没有产权手续。双方签订的《购地下室协议》属无效协议，被告依法应返还原告购地下室款138600元，原告将所购地下室返还被告。对上述纠纷，原、被告双方多次协商未果，原告遂起诉至法院，并提出如前诉请。 被告吴新福辩称，原、被告签订的《购地下室协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，也没有合同无效的任何情形，被告要求确认双方的协议无效，没有事实与法律依据，故也没有原告要求的返还购买款的必要，而且被告实际收到原告133600元购地下室款，还有5000元没收。原告所称地下室属于违法建筑没有办理相关的批建手续，没有任何事实依据，请求法庭驳回原告全部诉请。 原告江丽云围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证、被告身份信息查询单，用以证明：原、被告的诉讼主体资格；2、地下室购买协议一份和收条一份，用以证明：被告将涉案地下室卖给原告，被告收到原告支付的购买款133600元；3、进贤县人民政府抄告单，用以证明：安置房限建六层，实际安置房建了十层，故安置房的建筑首先违反了政府的要求，后违反法律。 被告吴新福围绕其答辩意见依法提交了以下证据：1、购买协议及欠条一份，用以证明：2017年9月15日原被告就涉案地下室做的交易系双方真实意思表示，原告尚欠被告5000元；2、进贤县人民政府办公室抄告单、进贤县民和镇政府与涂家村委会何家村小组安置征地协议，用以证明：涉案的地下室建设用地系进贤县人民政府的划拨安置用地，涉案地下室的用地手续合法；3、建筑用地规划许可证4份，用以证明：涉案地下室系经过建设局颁发用地规划许可证的，建筑工程符合用地要求，并不是原告所称的违法建筑；4、建房协议4份，用以证明：被告与官塘小区的实际所有人签订了涉案小区的建房协议，协议约定马家村的村民出土地，被告出资金，将房屋建起来，并对房屋进行分配，涉案地下室归被告所有，故被告有权处分；5、涉案小区的放线图，用以证明：涉案地下室开工前经过进贤县民和镇人民政府委派人放线可以开工；6、证人朱某的证言，用以证明：涉案小区安置房开工前经过进贤县民和镇政府委派人员按照规划设计院图纸放线；7、《南昌市城市管理行政执法局拆除违法建筑程序规定》第二条、《进贤县人民政府办公室关于印发进贤县房地产开发项目超建面积管理暂行办法的通知》第十三条、《江西省实施办法》第二十条、《南昌市城乡规划管理规定》第四条，用以证明：涉案小区经过规划部门规划，开工也是经过政府认可的，所以涉案小区不存在违法建筑的问题；8、官塘小区何家村与江西省进贤供销建筑工程公司签订的建设工程施工合同，用以证明:被告挂靠到江西进贤供销建筑公司，有建房资质；9、岩土工程勘察报告，用以证明:涉案工程开工前经过了勘察。 经庭审质证，原告提交的证据1，被告无异议；证据2，被告对其三性均无异议，但被告没实际收到138600元；证据3，被告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为限建六层，只能说六层以上违法，涉案地下室并没有违法，该建筑是否应该拆除，是否违章建筑，不由原告说的算，应由规划部门认定，原告未提交任何证据证明该建筑违法。被告提交的证据1，原告对购买协议的真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为其违反法律强制性规定，对欠条无异议；证据2，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据只能证明涉案安置楼用地经过了乡政府批准、得到征收批准，但没有用地规范，通过这两个证据不能证明用地经过了相关部门的许可；证据3，原告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据面积加起来不到300平米但整个安置房面积远远超过该面积，故该证据不能证明安置房的土地全部经过规划部门许可；证据4，原告对其真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为不能因为双方签订了建房协议就认为建筑合法，任何建筑都需要办理相关手续，是否合法不应按照签订的协议定，而应按照法律规定，该证据不能证明被告转让地下室是合法的；证据5，原告对其三性均有异议，认为该证据系复印件无法判断真实性，即便是真实的，也不足以证明其建筑系合法的；证据6，原、被告依法对证人进行了发问；证据7，原告对《南昌市城乡规划管理规定》第四条无异议，对其它证据认为其真实性无法判断，合法性不好评价，关联性有异议，不能说某个部门的规定一定是合法的，这几个规定不能作为建筑是否合法的评判标准，任何建筑合不合法必须符合建筑法和房地产管理法。《南昌市城市管理行政执法局拆除违法建筑程序规定》第二条所说违法建筑有明显的限定，这是对拆除的违法建筑作出的规定，不是对全部违法建筑，且该部门无权对违法建筑进行定义，《江西省实施办法》第二十条中的批准文件、《进贤县人民政府办公室关于印发进贤县房地产开发项目超建面积管理暂行办法的通知》第十三条中的报批手续，请被告提供；证据8，原告对施工合同三性均有异议，认为合同纸张、印章比较新，最后一页还有涂改的痕迹，按照日期是十多年前的合同，纸张等应该是旧的，真实性存疑，该证据不能证明被告挂靠了供销公司，充其量是供销建筑公司承建官塘小区，这个协议只有一方盖章，只有供销公司的盖章，没有发包方的盖章，该合同不成立，即便该合同是真实的，也不能证明该安置房是合法建筑，并认为该证据已超过举证期限，不应当进行质证，其不属于新的证据，该案在去年已经开庭审理，但被告至今才提供，如果该证据是客观存在的话，之前就该提供；证据9，原告对勘察报告真实性无异议，关联性有异议，认为该报告无法判断为涉案安置房的勘察报告，如果是安置房的勘察报告，那上面写的很清楚是六层，被告建的九层，明显违反勘察报告的要求，并认为该证据也已超过举证期限，不应当进行质证，其不属于新的证据，该案在去年已经开庭审理，但被告至今才提供，如果该证据是客观存在的话，之前就该提供。 本院经审核原、被告所举证据，并结合原、被告的质证意见，认证如下：对原告提交的证据1、证据2、证据3、被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9，本院予以采信。 本院根据原、被告的陈述及上述采信的证据，认定本案事实如下： 2004年8月3日，进贤县民和镇人民政府（甲方）与涂家村委会何家村小组（乙方）签订《安置征地协议》，约定乙方同意甲方征用官塘地，甲方承诺给乙方村民安置用地，并以每亩10000元、青苗每亩360元给予补偿。2005年2月6日，进贤县人民政府办公室抄送进府办抄字【2005】62号抄告单至进贤县建设局、进贤县国土局、进贤县城管大队、进贤县环保局、进贤县房管局，该抄告单载明“鉴于县城扩展及浙赣线电改工程房屋拆迁用地，民和镇涂家村委会何家、马家两个村小组已成为无地村，经县政府研究，同意在官塘和迎春两路，按人均0.8米临街店面，宽14米的要求，为上述两村小组村民安置456米临街店面，限建六层，并免交行政性规费”。2005年5月，进贤县民和镇人民政府委派中泰建筑公司副经理朱某对涉案小区进行放线。2006年9月29日，官塘小区何家村将其土建工程（含水电安装）发包给江西省进贤供销建筑工程公司。嗣后，被告吴新福与马某、马某胜、马某发、姜某旺、马某国、李某金等人签订《建房协议》，约定马某等人将民和镇何家生产队官塘田地段安置房地皮交由原告承建施工。2006年12月7日，进贤县城乡建设局向马某强等人颁发建设用地规划许可证。2017年9月15日，原、被告签订《购地下室协议》，约定原告经实地认可向被告购买涉案安置住宅楼前面车库一间含后面车库二间，车库与中间主通道往北算第11间，约80平方米，一次性定价138600元，原告付清款项后，该地下室权属永久归原告所有，被告保证雨水不入该地下室，若有此现象，被告承担一切责任，被告给原告办理水电开户，费用由被告承担。同日，原告向被告支付人民币133600元，并向被告出具欠条一张，该欠条载明“今欠到吴新福购地下室款伍仟元整，此款在甲方开好水电户后付清。此据，今欠人江丽云，2017年9月15日”。嗣后，原告以被告出卖的地下室为违法建筑，无建筑规划许可手续及产权手续为由，起诉至本院，并提出如前诉请。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的未依法领取权属证书的房地产不得转让，其立法本意在于防止权属不清、权属有争议的房屋进入房地产交易市场，是管理性规范，而非效力性规范，未取得房产证不影响房屋买卖合同的效力。原告主张涉案地下室系违法建筑，但建筑的违法性应由相关部门予以认定，原告未提供相关部门出具的证据予以证明，其主张本院不予支持。本案中，被告提供进贤县人民政府办公室抄告单、进贤县民和镇政府与涂家村委会何家村小组安置征地协议、放线图、建设用地规划许可证等证据，证明涉案小区系国家依法征收村民合法财产后给予的实物补偿，其建设用地手续合法，开工前经进贤县民和镇政府委派人员按照规划设计院图纸放线，村民对所取得的安置房享有处分权；被告和村民签订建房协议，并约定房屋分配方式，被告获得涉案地下室的处分权，包括将其转让给他人的权利。原告陈述其不知涉案地下室没有房产证，根据交易习惯，购房时交易双方理应商定过户事宜及办理过户手续，本案《购地下室协议》中未约定房产过户事宜，且原告自购房至起诉前已使用较长时间，结合涉案房产系安置房的事实，本院认为原告购房时应当知道涉案地下室无法办理产权手续，原告的陈述，本院不予采信。原、被告所签订的《购地下室协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，双方均应依约履行。现原告主张合同无效，要求返还购地下室款，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告江丽云的诉讼请求。 案件受理费3572元，由原告江丽云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 邓建平 审 判 员 曹庆根 审 判 员 刘贵娇 二〇一九年九月二十五日 法官助理 刘晓璠 书 记 员 付思铭