广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3211号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：朱梅清，女，1988年6月9日出生，汉族，身份证住址：广东省仁化县。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告朱梅清物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟钦才到庭参加诉讼，被告朱梅清经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的诉讼请求：1.判令被告立即迁出位于穗盐路5号、7号D1-1厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2.判令被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年3月31日的场地占用使用费和管理费共人民币14000元（参照原租赁合同2018年月租金3500元）；3.从2019年4月至搬迁清离完成期间，被告每月也应参照月租3500元向原告交纳场地占用使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号D1-1铺位出租给被告使用，租赁期限为2017年4月16日起至2020年4月15日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同第一年租金3500元/月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。综上所述，原告通过法院强制执行已收回穗盐路5号、7号场地，被告非法占用原告穗盐路5号、7号F1-1至F1-7铺位，拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝缴纳租金。被告应当立即清离并交还场地，一次性清缴2018年12月1日至2019年3月31日的场地占用费（参照被告原商铺租赁合同第一年即2018年的租金每月3500元）共人民币14000元。从2019年4月至搬迁清离完成期间，被告每月还应当应参照月租3500元向原告交纳房屋占用使用费。被告朱梅清没有到庭答辩。经审理查明：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》；该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年4月10日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订《商铺租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号西区D1-1号铺位出租给乙方使用。租赁单元建筑面积为70平方米，套内建筑面积为49平方米。本合同项下租赁期限从2017年4月16日起至2020年4月15日。起租时间2017年4月16日。如2017年4月15日仍未收铺进场装修，不享受装修期免租优惠。甲乙双方同意于本合同租赁期内，租金（含管理费）3500元/月。本项租金按月支付，在公历每月第5日前乙方向甲方支付；电费按1.5元/度，按政府商业用电标准收费，另加10%线损；水费按5.7元/吨，如政府用水收费标准调整，商场收费调整作相应调整；公共用电分摊费，公共用电费（包括公共照明、消防监控中心、电梯等公共设施电费）按建筑面积分摊；水电费在发收费单后，7天内向甲方支付，甲方开具水电费收据。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币3500元〔相当于第一个租约年的1个月租金及水电周转（￥0元）〕作为履约保证金，合同终止后10个工作日，如乙方无拖欠甲方任何应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时，履约保证金余额（如有）无息退还。双方特别确认，乙方进场开始该租赁单元的装饰装修工程，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该租赁单元恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。甲方保证确认拥有该租赁单元出租权。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。本合同自双方签署之日起生效，等等。《商铺租赁补充协议》签订后，被告与广东粤联企业管理有限公司依约履行。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。本院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，原告制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与原告签订新租赁合同及从2018年11月22日起向原告缴纳相关租费；原告不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由原告牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到原告，原告将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，原告召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案，该方案内容包括要求各租户重新与原告签订租赁合同。本次开会，被告并未到场。庭审中，原告称其已经通知了被告，但其没有到会。2019年4月28日，本院在涉案场地张贴通知，要求涉案场地实际承租人及使用人进行权利登记，但无相关主体向本院登记权利或申请参加本案诉讼。庭审中，涉案场地没有经营，但是被锁门，其找不到被告，而且商铺内留有被告的物品，其不便强行收回。本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，其有权对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，原告已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与原告之间的租赁关系而将场地内的D1-1厂房出租给被告，在原告收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与原告的租赁关系已经终止的情况下，被告不能以其与广东粤联企业管理有限公司之间的《商铺租赁补充协议》约定及履行情况对抗原告对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，被告可另寻途径解决。被告继续占用涉案场地缺乏依据，原告要求被告腾退厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。关于占用费起算时间点的问题。由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了原告该日期收回场地经营权，自此被告占用涉案F1-1至F1-7厂房不再具有合同依据。而且，原告亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故原告本案请求被告支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，本院予以支持。原告主张场地使用费以《商铺租赁补充协议》约定月租金作为标准，并无不妥，本院亦予以支持。被告经本院依法传唤，仍未出庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五内，被告朱梅清腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路5号、7号D1-1厂房，将厂房退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱梅清按3500元/月标准向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付自2018年12月1日起至被告朱梅清实际退回场地之日止的场地使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告朱梅清负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨仁义人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  陈金强二〇一九年九月二十七日书 记 员  魏冬菊黄辉燕