江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初11387号原告：贾国正，男，1976年11月28日生，汉族，住南京市玄武区。被告：南京锦荣房产中介有限公司，住所地南京市玄武区成贤街39号01幢。法定代表人：盛晓野，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉婷，江苏友为律师事务所实习律师。被告：南京中环地产顾问有限公司，住所地南京市玄武区中山路268号1幢1803室。法定代表人：郑铕，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉婷，江苏友为律师事务所实习律师。原告贾国正与被告南京锦荣房产中介有限公司（以下简称锦荣公司）、南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾国正,被告锦荣公司、中环公司共同委托诉讼代理人陆望春、马玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾国正向本院提出诉讼请求：1、判令被告锦荣公司与中环公司共同返还原告中介费18000元；2、判令被告锦荣公司和中环公司共同支付原告误工费1430元（月收入14300元，计算三天），原告妻子的误工费375元（月收入7500元，计算1.5天），共计1805元；3、判令被告锦荣公司与中环公司共同向原告赔偿定金损失10000元。事实和理由：2018年10月15日，原告与被告锦荣公司、中环公司、卖方在中环公司总部签订了《南京市存量房买卖居间合同》。合同签订前，锦荣公司负责人盛晓野曾向原告承诺南京市玄武区的房屋（以下简称案涉房屋）能够办理组合贷款。合同签订后，两被告找到江苏三六五网络股份有限公司协助办理组合贷款，但未办理成功。后原告向银行和公积金管理中心咨询，因案涉房屋年代久远、面积小、厨卫分离等原因无法办理组合贷款，导致无法履约，原告认为系两被告原因导致未能办理组合贷款，后双方发生纠纷。2018年10月23日和10月29日经派出所两次调解未果。2018年11月9日，原告与卖方签署解除合同协议，卖方退还原告定金10000元。2018年11月10日，原、被告再次约定协商解决纠纷未果。被告锦荣公司、中环公司共同答辩：1、两被告已经居间成功，且没有违反关于佣金约定的合同条款，原告无权要求被告退还居间费用。根据《南京市存量房买卖居间合同》第十一条约定“……本合同订立后，视为甲乙双方认可丙方、丁方的服务……甲乙双方同意向丙、丁支付信息服务费、居间服务费共计壹万捌仟元整……”，两被告已经居间成功，应当收取居间费用。本案中没有证据证明原告系因被告承诺可以办理组合贷款才签订居间合同。即便原告基于能够办理组合贷款才签订居间合同，但此系原告签订居间合同的动机和原因，并非合同约定的组成部分，不形成被告居间义务的内容。四方已经签订了居间合同，就应当以合同内容作为确定各方权利义务的依据。2、原告要求被告承担定金损失缺乏请求权基础。2018年10月15日，原、被告及卖方签订的居间合同包含两部分内容：一是以卖方、买方及两被告基于被告提供的房屋交易信息而形成的居间合同关系；二是卖方与买方基于房屋买卖本身而形成的房屋买卖合同关系。本案中，原告与卖方之间的定金条款，是对双方买卖行为的担保，原告以居间合同纠纷主张买卖关系中的定金损失，于法无据。原告与卖方之间已经解除了买卖合同关系，并就定金的处分达成一致，此时原告再要求被告承担所谓定金损失违背事理。3、在买卖合同关系中，原告恰是因“第二期房款组合贷款”形成对卖方的根本违约。居间合同第六条明确约定：原告于贷款审批通过3个工作日内向甲方支付首付款，若银行不同意贷款申请的，转让价款不足部分，原告同意在银行贷款审批或者不审批之日起30日内筹款补足。上述约定充分说明，各方对于银行可能不批准贷款有充分预知，原告对于不能贷款的后果做了现金补足的准备并进行了承诺。原告与卖方解除合同关系，并最终支付10000元定金正是承担房屋买卖合同违约责任的具体体现。4、被告对于原告既未构成违约，亦未构成侵权，其支付误工费的诉请不能成立。5、合同中约定原告应另行向被告支付贷款按揭服务费2000元，委托其代办贷款手续，但原告尚未支付，说明被告不应承担不能贷款的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，甲方（卖方）吴某（代理人陈某）与乙方（买方）贾国正、丙方（交易服务方）中环公司、丁方锦荣公司共同签订《南京市存量房买卖居间合同》，约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的案涉房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方通过丁方介绍已实地看房，对房屋基本信息进行了解且无异议，并愿意按协议价格购买；甲方的房屋为城市房屋，产权证上载明的建筑面积39.82平方米；甲、乙双方商定房屋买卖价款（含装修和附属设施）人民币1946000元；房款支付时间与方式：乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金人民币20000元。贷款审批通过3个工作日内向甲方支付首付款人民币950000元整。第二期房款人民币970000元整乙方办理组合贷款，乙方同意于2018年10月17日前与银行签订借款合同。尾款人民币6000元乙方于甲方房屋交付当日一次性向甲方支付。若乙方自身原因导致不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足。乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，乙方支付违约金人民币20000元整，合同解除；丁方为甲、乙双方提供房产信息咨询服务并促成交易，本合同订立后，视为甲、乙双方认可丙方、丁方的服务，按政府指导及与各方约定，甲、乙双方同意向丙方、丁方支付信息服务费、居间服务费共计人民币18000元整由乙方承担；经四方协商一致，本次产权交易过户及贷款手续均由丙方代办，代办服务费用经过协商为人民币1000元，贷款按揭服务费人民币2000元整由乙方承担；四方约定，若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任。如甲、乙任何一方违约，则守约方有权主张定金罚则或追究违约方支付等同于该房屋本合同成交价格10%的违约金等内容。同日，贾国正在中环公司的见证下向卖方吴某交付了定金20000元。2018年10月17日，贾国正按居间合同约定支付了中介费18000元。此外，贾国正还交纳了代办服务费用1000元以及贷款按揭服务费2000元。因案涉房屋最终未能办理组合贷款，上述代办服务费及贷款按揭服务费共计3000元已经退还给贾国正。2018年10月23日，邓某（系贾国正妻子）至中环公司门店要求退还中介费，后产生纠纷由盛晓野报警，经调解双方未能达成一致意见。2018年10月26日，贾国正至中环公司了解案涉房屋贷款办理情况，贾国正对与中环公司工作人员的对话内容进行了录音，主要内容为：贾国正向中环公司工作人员了解案涉房屋贷款情况，工作人员表示案涉房屋户型为厨卫分离且房龄较老，根据南京市住房公积金管理中心的规定无法办理组合贷款，如果想继续履行合同可以进行纯商业贷款否则只能解除合同。贾国正表示纯商业贷款的利率过高无法负担，不能接受进行纯商业贷款。同日，贾国正与其他中环公司工作人员沟通案涉房屋贷款办理等事宜，对沟通内容进行了录音，主要内容为：因案涉房屋结构为厨卫分离，根据南京市住房公积金管理中心的规定无法办理组合贷款，贾国正因纯商业贷款压力较大不同意进行纯商业贷款，并要求对支付的中介费、定金及误工费损失进行赔偿。中环公司表示可以组织各方协商解约事宜。2018年10月29日，邓某再次到中环公司门店要求退还中介费18000元。经调解，邓某愿意考虑中环公司付出的劳动，退回部分中介费，但中环公司不同意退还，故双方未能达成一致。2018年11月9日，甲方吴某与乙方贾国正、丙方中环公司签订《解除合同协议》，约定：2018年10月15日，甲、乙、丙三方就位于玄武区的房地产买卖一事，签订了《存量房买卖居间合同》。在履行过程中，因贷款原因，导致合同无法继续履行，现经三方协商一致，达成如下协议：甲、乙、丙三方同意解除《存量房买卖居间合同》；本协议签订后，甲方退还已支付的定金10000元；丙方退回甲方案涉房屋的相关证件，丙方退回案涉房屋网签，不影响甲方再售，退还后乙方、丙方所有事务与甲方无关。该解除协议末尾有甲方吴某，乙方贾国正的签字，丙方经办人处有名为“郭某”的签字。审理中，原告贾国正表示是基于对中介机构专业能力的信任和被告的承诺，才未再了解案涉房屋是否能够实际办理组合贷。为证明其诉讼主张原告贾国正还提供了以下证据予以证明：1、案外人朱某出具的证明，该证明的主要内容为：2018年10月23日，朱某在新街口派出所调解室办事，听到中环公司工作人员盛晓野说其曾代表中环公司向贾国正承诺案涉房屋可以办理组合贷款，然后贾国正才答应签署居间合同。审理中，朱某未到庭作证；2、贾国正工作单位南京××人力资源处出具的《证明》，证明贾国正月收入为14300元，该证明仅供其办理住房贷款之用；邓某工作单位中海××有限公司出具的《证明》，证明邓某的月收入为7500元，该证明仅供其办理住房贷款之用。被告中环公司、锦荣公司共同质证认为：1、证人朱某未到庭作证，其证言不能予以采信。2、该两份证明仅用于办理住房贷款，不能证明被告违约或者侵权给贾国正带来了现实的误工损失。上述事实有南京市存量房买卖居间合同、定金收条、房产中介专用收据、证明、结婚证、人民调解协议书、解除合同协议、对话录音、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的居间合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同中居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，居间合同约定就案涉房屋部分购房款办理组合贷款，交易过户及贷款手续均由被告代办。在合同履行过程中，因房屋本身房龄及结构问题未能通过审批办理公积金及商业组合贷款。对此，原告虽主张在签订居间合同之前，两被告曾承诺案涉房屋可以办理组合贷款，且是基于该承诺才签订居间合同。但原告仅提供证人朱某的书面证言，因证人未能到庭作证，其证言不能单独作为定案的证据，而原告提供的其他证据仅能证明双方在签订居间合同后，履约过程中因未能办理组合贷款发生争议，不足以证明两被告曾就办理组合贷款作出过明确承诺，故对原告该主张，本院不予采信。两被告作为专业的房屋中介机构，对于房屋交易过程中各个环节可能面临的风险负有较高的注意义务，且凭借专业知识对于案涉房屋是否能够办理组合贷款应当比原告具有更清晰的认识和更准确的判断，并应当就此向原告尽到如实报告办理组合贷款风险的义务。而本案中，两被告并没有提供证据证明已就此尽到相应的提示义务，故对于案涉房屋因无法办理组合贷款，最终导致交易未能完成，两被告负有一定责任。考虑到两被告确实提供了部分居间服务，故本院酌定两被告退还原告中介费14000元。居间合同中同时约定“若乙方自身原因导致不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起30日内筹款补足”。因此原告对于在银行不同意贷款时，需要自行筹款补足资金，也应有明确的认知，并应做好相应准备，以履行房屋买卖合同的付款义务。虽然案涉房屋无法办理组合贷款，对交易产生了一定的阻碍，但在此情况下，原告并未按约筹款补足，这也是导致房屋买卖合同最终无法交易完成的原因，原告对于由此产生的损失也负有责任，故对原告要求被告赔偿其10000元定金损失和误工损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京锦荣房产中介有限公司、南京中环地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告贾国正中介费14000元；二、驳回原告贾国正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由原告贾国正负担272元，被告南京锦荣房产中介有限公司、南京中环地产顾问有限公司负担273元。原告预交案件受理费中的剩余部分由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  王月珍二〇一九年九月九日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶