辽宁省本溪市明山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0504民初1214号 原告：刘德亮，男，1961年5月26日出生，汉族，本钢燃气厂退休工人，现住本溪市明山区。 被告：佳兆业地产（本溪）有限公司，住所地,本溪市明山区华山街2栋16号。 法定代表人：黄存龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴宏伟，该公司法务人员。 原告刘德亮与被告佳兆业地产（本溪）有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘德亮、被告佳兆业地产（本溪）有限公司的委托代理人戴宏伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘德亮向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告撤销出售水岸新都1号楼万平白金5A级多功能会所，撤销原告与被告签订的房屋买卖合同中关于会所归开发商所有权的几项条款；二、请求法院对被告利用会所设施进行的欺诈售房的事实，给予公正的判决；三、请求法院判令物业公司暂停收取物业费，判令会所的各项承诺和各项设施对业主有永久的使用权；四、请求法院对被告独立产权的1#楼会所外部四周与我们公摊面积的分界线给予公正判决；五、请求法院判令被告如数返还所有业主会所消费金卡上的钱，诉讼费由被告承担。事实和理由：被告出售会所有出售广告照片2张和被告方贴出的2张告示为证，其中一张照片上的内容显示：“水岸新都精装会所出售。”因此我们请求法院判令被告兑现售房时对全体业主宣传的承诺，绝不允许出售会所，还我们一个公道。被告利用1#楼会所进行的售房欺诈事实有如下3点：1、我们现在得知被告当初在产权处给1#楼产权注册登记时名称是佳兆业水岸新都影视城（产权处可查）。2、被告在对外售房的宣传单上1#楼的名称是万平白金5A级多功能会所，1#楼在设计和建筑格局上并不具备影视城的功能和条件，它完全符合被告售房宣传单上所承诺的会所各项设施。被告在售房签约时，每户都是赠送一张会所设施消费金卡，还告知金卡内有1000元赠送的消费额，金卡直到今天也无法使用，现在它只能成为被告对外售房时欺诈百姓的工具。3、2018年9月9日，佳兆业水岸新都物业中心对业主贴出告示，指定水岸新都一号楼名称是“营销中心”为独立产权，房产证已办理完毕，对外销售中，会所对业主全部关闭。对被告变换手法的欺诈行为，我们坚决不能忍受，绝不允许被告无法无天的任意所为，我们坚决把这场官司打到底，请求法院为民做主，维护全体业主的合法权益，还我们一个公道（有被告贴出告示为证据）。物业公司暂时停止收取物业费，被告应当停止一切欺诈我们业主的行为，恢复被告利用会所各项设施对我们的承诺，要保障我们全体业主对会所各项设施永久的使用权，请求法院对1#楼会所外部四周与我们全体业主的公摊面积分界线给予公正判决，也请被告把1#会所四周面积与我们公摊面积的分界线明确的告诉我们，要有准确的法律依据，这是我们业主要知道的公摊面积使用情况应有的公民权利（附带一张房票复印件，内容是143.23平方米的建筑面积，它的套内面积107.51㎡，143.23㎡-107.51㎡=35.72㎡公摊面积）；被告如数返还所有业主会所消费金卡1000元，这个钱数是被告在售房签约赠送金卡时口头告知所有业主的，金卡内赠送1000元用于一号楼会所各项设施消费所用，但是至今为止都无法进行消费，只能使金卡成为欺诈业主买房的工具，我们再次请求法院判令被告返还告知金卡上的1000元钱，对被告欺诈我们买房到今天为止的补偿。 被告佳兆业地产（本溪）有限公司辩称：一、答辩人经政府审批取得会所所在地块的建设资格，以及会所的《不动产权证书》，是会所的合法权利人，有权进行处分。1.2011年5月5日，本溪市国土资源局下发《建设用地批准书》，编号国土字第Y-21号，答辩人取得会所所在地块土地使用资格。2.2011年5月18日，本溪市人民政府下发土地证,编号国有2011第42号，明确会所所在地块的土地使用权人为答辩人，土地用途为其他商品住房用地及批发零售用地，依据《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建设的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，答辩人具有土地使用权，并且土地具有住宅及批发零售用地用途，地块上建筑所有权归属答辩人。3.2011年10月25日，政府下发《建筑工程施工许可证》，证书明列工程名称为水岸新都一期1#会所，证明答辩人具有合法的开发及施工资格，并且在审批中明确建设的是会所。4.2014年11月12日，本溪市城乡规划建设委员会下发《竣工验收备案证书》，明列水岸新都一期会所竣工，建设单位为答辩人，并写明建设单位持本证书到产权管理部门办理产权确认，证明会所为答辩人建设，并可办理权属证书。5.2019年2月21日，本溪市国土资源局向答辩人下发《不动产权证书》5份，证书列明答辩人对会所单独所有，权利性质为房屋所有权，用途为批发零售用地及会所，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立经依法登记，发生效力”，因此该证书足以证明，答辩人对会所具有所有权，有权进行处分，同时各证书附记中列明分摊土地使用权面积，被答辩人公摊并不涉及会所。6.被答辩人所述的社区用房存在于会所内不属实，经本溪市建设工程勘察设计审查中心盖章确认的总平面图列明，社区用房共两处，分别位于16号楼及二期，不存在于会所内，被答辩人与物业签订的《前期物业服务协议》属二者间的约定，不涉及答辩人，也不能依据该协议确定协议外答辩人房屋的归属。7.被答辩人所述公共厕所已迁移至16#楼，不在会所内，答辩人将举证证明。8.被答辩人所述的会所曾注册为影视城，此处请被答辩人举证证明，但无论是否存在会所注册名称为影视城，均与会所权属及是否能够交易无关联。以上政府下发的证件，足以证明答辩人具有土地使用权，并依据土地性质自行投入资金建设会所，在审批中列明建设的是会所，并且答辩人取得了不动产权证书，具有会所所有权，有权进行处分，同时会所自行分摊土地使用权面积，被答辩人的公摊不涉及会所。二、答辩双方签署的《商品房买卖合同》中已明确约定答辩人是会所的产权人，不存在利用会所虚假销售。1.答辩双方于2012年7月20日签署《商品房买卖合同》，该合同补充协议11.1款约定“答辩人为全体业主提供服务或因自行经营需要在本项目地块上建设的会所、商业街、地下停车场等建筑物设施或其他配套设施，其所有权或使用权及由此产生的收益属于答辩人”，补充协议14.1款约定“签订本协议时，答辩人对该商品房所在的项目及该商品房的各种具体情况（包括坐落、朝向、规划平面图中标识的该房屋周边设备、配套设施等）已完全知悉，并按现状接受。答辩人已在售楼处向被答辩人明示买卖合同及补充协议、购买风险提示和相关证书，被答辩人已阅悉和理解上述文件内容及重要提示，且无异议”。2.补充协议14.3款约定“该商品房所在楼宇占用土地范围之外的土地用途，以政府规划部门最后批准的用途为准”。以上约定足以证明被答辩人在2012年签署《商品房买卖合同》时即已知悉答辩人对会所拥有所有权，并且会所处于被答辩人楼宇占用土地范围之外，依照约定及法定其用途也应以政府批准为准。三、被答辩人无权处分案外人的权利，不是本案的适格主体。被答辩人诉求第二项诉求要求判令会所所有权及使用权归属全体业主，第四项诉求要求返还金卡上的款项，其主张于法无据，其无权对案外人的权利进行处分，同时依照诉讼法的规定，其也无权为案外人进行代理，因此该两项诉求因被答辩人无主体资格，应予以驳回。四、本案案由为物权保护纠纷，被答辩人诉求第二项、第四项属于商品房合同纠纷，本案案由为物权保护纠纷，而被答辩人主张的欺诈售房、返还金卡数额属于物权纠纷，二者属不同案由不是同一法律关系，因此被答辩人诉求关于其他案由的法律关系不应在本案审理及裁判。五、答辩人并未向被答辩人提供所谓的会所消费金卡，被答辩人应就诉求进行举证。综上所述，答辩人经合法审批手续取得会所权属，并且在与被答辩人签订《商品房买卖合同》时就已约定了会所所有权及使用权归属答辩人，不存在虚假宣传或销售，同时被答辩人欺诈售房、返还金卡数额诉求与本案案由属不同法律关系，不应在本案审理及裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月20日，原告刘德亮（买受人）与被告（出卖人）佳兆业地产（本溪）有限公司（以下简称佳兆业公司）签订商品房买卖合同一份，合同的主要内容有：“刘德亮购买的商品房位于明山区水岸新都1-4栋1单元56号，建筑面积143.23平方米，套内面积107.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.72平方米，单价为每平方米3954.94元，总金额为566466元整，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备商品房经验收合格的房屋交付买受人使用。”合同签订后，原告于签约当日一次性交纳购房款后入住该小区。被告1号楼会所（即营销中心）曾在一段时间内（2018年9月前）对小区内居民免费开放使用，物业公司在该会所内为小区内业主提供服务予以认可。2018年9月9日，佳兆业物业管理（深圳）有限公司本溪分公司面向业主张贴温馨提示，主要内容：“水岸新都1号楼（即营销中心）为独立产权，房产证已办理完毕。根据地产公司销售计划，1号楼已在对外销售中，为保证房屋质量，地产公司现计划于2018年9月11日起对营销中心内部进行全面整改，整改期间营销中心不再对外开放，同时物业办公室将搬迁至十二号楼办公，特此知会。” 另查明，原告入住该小区时，被告对于会所服务项目，赠给原告“佳族会”金卡一张用于消费。现原告以会所关闭、对外销售，被告利用会所设施进行欺诈售房行为侵犯了业主的合法权益为由，诉至法院。 本院认为：原告刘德亮与被告佳兆业地产（本溪）有限公司签订的商品房预售合同，合同约定：“出卖人为全体业主提供服务或因自行经营需要在本项目地块上建造的会所、商业街、地下停车场等建筑物设施或其他配套设施，其所有权或使用权及由此产生的经营收益属于出卖人。原、被告诉争的1号楼会所，产权登记房屋所有人为被告，原告提出判令被告撤销出售会所行为，撤销房屋买卖合同中关于会所归开发商所有权的相关条款、判令会所设施对业主有永久使用权的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持；原告提出的判令被告利用会所设施进行欺诈售房的事实，给予公正判决的诉讼请求，因其诉请内容不具体明确，应予驳回。原告提出的判令物业公司暂停收取物业费的诉讼请求，因被告不是物业公司方，该项诉请，应予驳回；原告提出的对被告独立产权的1#楼会所外部四周与公摊面积的分界线给予公正判决的诉讼请求，不属法院主管范围，该项诉请应予驳回；原告提出的被告如数返还会所消费金卡价钱的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，本院不予审理和确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘德亮诉讼请求。 案件受理费500元，由原告刘德亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  都 伟 人民陪审员  徐颖春 人民陪审员  杨智勇 二〇一九年九月十日 书 记 员  戴 聪 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。