湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初3644号原告：谭玲，女，汉族，1977年2月14日出生，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：王琴，湖南华略律师事务所律师，一般代理。被告：黄稳，女，汉族，1986年1月1日出生，住湖南省株洲市荷塘区。被告：刘细，女，汉族，1971年10月15日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：朱慧春，湖南华硕律师事务所律师，特别授权。被告：凌燕舞，男，汉族，1976年8月5日出生，住湖南省株洲市荷塘区。原告谭玲与被告黄稳、刘细、凌燕舞确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告谭玲及其委托诉讼代理人王琴，被告黄稳到庭参加第一次庭审，被告刘细经本院合法传票传唤，拒不到庭参加第一次庭审。庭审中，原告申请追加凌燕舞作为共同被告参加诉讼，本院予以准予并组织第二次开庭。原告谭玲及其委托诉讼代理人王琴，被告刘细委托诉讼代理人朱慧春到庭参加第二次庭审，被告黄稳、凌燕舞经本院合法传票传唤，拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告谭玲向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告黄稳与刘细签订的关于转让长沙市万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809号房的房屋买卖合同无效；二、依法判令两被告将长沙市万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809号房屋办理转移登记至原告名下；三、依法判令两被告共同承担本案诉讼费、财产保全费。增加诉讼请求四、依法判令两被告将长沙市万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809号房屋交付给原告。第二次庭审中，原告变更诉讼请求如下：一、依法确认被告黄稳与刘细签订的关于转让长沙市万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809号房的房屋买卖合同无效；二、依法判令被告共同配合将刘细取得的长沙市万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809号房屋返还给黄稳，将房屋交付并办理权属登记至黄稳名下；三、依法判令被告共同承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2010年8月，原告与前夫凌燕舞共同借用被告黄稳的名义，购买了位于长沙市雨花区房屋，原告以黄稳的名义缴纳了首付款、物业维修基金、契税产权登记费等全部费用，黄稳以其个人名义与长沙市领域房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》。为此，原告与黄稳于2010年8月30日签订了《借名购房协议》，约定案涉房屋认购原总价为411616元；该房屋用黄稳的名字购得，用黄稳的名字办理房产证，但所有的购房款由原告与凌燕舞支付：房屋所有权及使用权归原告及凌燕舞所有；如房产证可更名或过户时，黄稳应配合原告办理一切手续将房产证更名或过户。2018年5月4日，在未告知原告的情况下，被告黄稳和刘细签订了《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，约定由黄稳以40万元的价格将案涉房屋转让给刘细，后双方办理了房屋过户手续，但据了解，刘细并未向黄稳支付对价，实际系无偿转让。2018年9月14日，原告与凌燕舞办理离婚手续，根据《离婚协议》的约定，案涉房屋全部归原告所有。原告认为，两被告恶意串通，在隐瞒原告的情况下，将属于原告实际所有的房屋办理了过户，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，两被告的房屋买卖合同应属无效，综上，为维护自身合法权益，诉至法院。被告黄稳辩称：我只是名义上的产权人，房屋实际所有人是凌燕舞与谭玲；转卖房屋是基于凌燕舞的授权和旨意，转给刘细并办理过户手续；原告称对房屋转让不知情，是他们夫妻内部之间的事情，我无权过问。被告刘细辩称：一、答辩人与黄稳签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，与凌燕舞签订的《房屋抵顶借款协议书》，答辩人按上述合同约定支付了相应房款，答辩人与黄稳之间签订房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效；二、答辩人与黄稳签订的长沙市不动产（二手房）买卖合同》是受凌燕舞的授权，且房屋产权人黄稳同意的情况下签订的，答辩人系善意取得第三人，被答辩人称答辩人与另外两被告恶意串通无事实依据；三、被答辩人请求法院判令答辩人配合将涉案房屋交付并办理权属登记至黄稳名下，无事实与法律依据。请求法院驳回原告的全部诉求。被告凌燕舞未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。经审理查明，原告谭玲与被告凌燕舞曾经系夫妻关系，婚姻关系持续至2018年9月14日。2010年8月30日，两人借用被告黄稳的名义购买了位于万家丽中路二段539号万科金域华府5栋、9栋809不动产，房屋认购总价为411616元，约定房屋所有权归谭玲、凌燕舞，所有房款亦由二人偿还，若房产证可更名或过户时，黄稳应配合二人办理一切手续。当日，黄稳与长沙市领域房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了上述房屋，房屋总金额为399268元。黄稳于购房当日缴费首付款89268元，并办理了后续各项税费事宜。2017年3月20日，被告凌燕舞因资金需要向刘细借款3万元，并出具借条，载明借款现金3万元，每月利息600元，按月支付，借款现金已于填写借条之时收取，约定本金在2018年3月30日前归还。2017年9月19日，被告凌燕舞向刘细借款6万元，利息每月1200元，每季度支付一次利息，本金在2018年3月30日前归还，若未及时归还，则以其名下的长沙万家丽路金域华府5栋809室该房屋的房款作为抵押该笔其他所有欠款。2018年4月9日，凌燕舞与刘细签订《房屋抵顶借款协议书》。该协议书上约定：甲方（凌燕舞）向乙方（刘细）借款金额系9万元，现因甲方无现金偿还，甲方自愿以房抵债，房价超出部分乙方以转账形式支付给乙方，房屋最终所有权归乙方，并进行房屋过户。房屋抵顶价款为40万元，其中9万元债务抵房款，剩余31万元房款于2018年4月9日乙方支付甲方预付款8万元，剩余房款一次性以替甲方还清其银行贷款的形式结清。当日，凌燕舞出具《收据》，表明其已经收到涉案房屋预付款现金8万元，并出具《授权委托书》，委托黄稳全权代表办理涉案房屋的过户等事项，并对黄稳在权限范围内签署的一切有关文件均予以认可。2018年4月10日，刘细向黄稳账户汇入22万元，2018年4月18日，黄稳向银行还贷227506.23元。2018年5月4日，黄稳与刘细就涉案房屋签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，房屋价款40万元，房款支付方式为一次性付款。2018年9月14日原告谭玲与被告凌燕舞协议离婚，并签定《离婚协议书》，协议书第5条载明“双方在婚姻关系存续期间购买的位于长沙市雨花区万科金域华府5栋809号住房（现已被男方单方面过户给他人），凌燕舞必须在2018年11月31日前将该房屋的产权过户给谭玲。”现因原告未能如约取得房屋所有权，认为三被告恶意串通损害其利益，酿成本案纠纷。本院认为，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。即第三人善意、有偿取得夫妻共同所有财产的，应当维护第三人的合法权益。一、关于本案涉案房屋的所有权问题。谭玲、凌燕舞与黄稳对《借名购房协议》均无异议，认可黄稳系名义上的产权人，房屋实际所有人为谭玲、凌燕舞，说明该《借名购房协议》出于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效。故本案中涉案房屋所有权原应属谭玲、凌燕舞共同所有。该房屋购入时间在谭玲、凌燕舞婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，双方有平等处理该房屋的权利。二、关于黄稳将涉案房屋处分给刘细的行为。黄稳在整个借名购房过程中，以其个人名义签订购房合同、交纳税费并拥有产权证书，其属于有权处分房屋的产权人。而作为被借名人，黄稳在借名人凌燕舞的要求下，查询涉案房屋还贷情况，并在凌燕舞的授权指意下与刘细签订买卖合同，并办理了房屋过户事宜。故其处分涉案房屋的行为系被借名人配合借名人履行《借名购房协议》的义务，且将房屋过户给刘细时，谭玲、凌燕舞仍是夫妻关系，黄稳有理由相信将房屋过户给刘细为其夫妻双方共同意思表示。故本案实际是共有人擅自处分共有财产引发的纠纷。三、关于刘细获取涉案房屋所有权的问题。首先，被告刘细在受让涉案房屋时，是基于与凌燕舞《房屋抵顶借款协议书》，且在签订该抵顶协议书时，黄稳作为名义上的产权人亦在场，并就房屋实际所有权人向刘细进行了告知。刘细是得到了名义产权人及实际所有人的双重承诺，已经尽到了合理的注意义务。至于凌燕舞未经另一共有人谭玲的许可，擅自处分夫妻共同财产，系其夫妻内部纠纷。故被告刘细在受让该房屋时主观上是善意的。其次，刘细购买该房屋的价款为40万元，其通过三种途径对房屋价款进行支付。其中9万元系抵扣凌燕舞的欠款，8万元系现金支付给凌燕舞（凌燕舞亦出具收据），剩余欠款均汇入黄稳名下账户，并经由黄稳向涉案房屋原贷款银行提前还贷。至此，被告刘细实际已就该房屋房款履行了全部的支付义务，并办理了过户登记手续，属于有偿地获取房屋所有权。综上，被告刘细对黄稳及凌燕舞是否为有权处分人进行了必要的审查，并实际支付了房屋价款，又无证据证明其与黄稳、凌燕舞间存在恶意串通行为，故其属于善意且有偿获取共有财产的第三人，其对涉案房屋已实际取得所有权应受法律保护。原告称三被告间存在恶意串通、伪造借条、《房屋抵顶借款协议书》等的情形，但未能提供相应证据，应承担举证不利的后果。故对原告第一条要求确认黄稳与刘细就涉案房屋的买卖合同无效的诉求，本院不予支持。原告的其他诉求均基于其第一条诉求，故本院对原告其他诉求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭玲的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告谭玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李基强二〇一九年九月二十九日代理书记员  彭玉琦附相关法律条文《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条婚姻法第十九条所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。