江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初1614号原告：戴志华，男，1963年7月22日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：黄海洋，江苏开典律师事务所律师。被告：石灵美，女，1974年8月31日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：范佳茜，江苏高仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋国娟，江苏高仁律师事务所律师。被告：南通通达房地产开发有限公司，住所地南通港闸开发区城港路28号。法定代表人：王华云，总经理。委托诉讼代理人：殷晓蔚，北京汉卓（上海）律师事务所律师。第三人：南通市城镇房地产开发有限公司，住所地南通市城港路28号。法定代表人：严曙峰，总经理。委托诉讼代理人：孙东强、季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。第三人：江苏南通港闸经济开发区城市建设发展有限公司（原企业名称：江苏省南通港闸经济开发区总公司），住所地南通市城港路28号。法定代表人：顾华，总经理。委托诉讼代理人：陈捷，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡烨，男，系该公司员工。原告戴志华与被告石灵美、南通通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）及第三人南通市城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇公司）、江苏南通港闸经济开发区城市建设发展有限公司（以下简称港闸城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴志华及其委托诉讼代理人黄海洋,被告石灵美及其委托诉讼代理人范佳茜，第三人通达公司的委托诉讼代理人殷晓蔚，第三人城镇公司的委托诉讼代理人孙东强、季娅南，第三人港闸城建公司的委托诉讼代理人陈捷、胡烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴志华向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告签订的鸿运城市花苑2幢106室《商品房购销合同》无效，撤销登记在被告石灵美名下的该房屋产权证书；2.依法判令被告通达公司向原告开具351000元的鸿运城市花苑2幢106室房屋买卖发票，协助原告办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费、财产保全费、担保保函费依法由两被告承担。事实与理由：被告通达公司系案涉鸿运城市花苑2幢106室房屋的开发商。1997年5月9日，通达公司因欠港闸城建公司钱款，将鸿运城市花苑2#、4#、10#楼共33套、总建筑面积5029.55平方米房屋，以一次性买断价2000元/平方米含营业税（不含契税）给港闸城建公司偿债。港闸城建公司在拆迁补偿安置中欠城镇公司拆迁补偿安置费用，故由通达公司将上述33套房屋钥匙交给城镇公司，城镇公司负责卖房收款，由通达公司开具房屋买卖发票。原告系城镇公司开发项目的工程承包人，在项目开发过程中，城镇公司欠原告工程款351000元，因城镇公司资金紧张无法在短期内支付现金，故原告在2000年3月27日与城镇公司签订通城镇房字（2000）第4号《商品房买卖合同》，以351000元工程款购买鸿运城市花苑2幢106室房屋，2003年3月7日城镇公司与原告办理案涉房屋交接手续。此后，原告对案涉房屋进行了装修、使用。在原告接受案涉房屋后，原告数次与城镇公司联系，要求出具房屋买卖发票，协助办理房屋产权登记，并且经过南通仲裁委员会裁决，但由于通达公司在2002年12月12日被吊销执照，无法联系到通达公司工作人员，在原告交清案涉房屋契税后，由于缺少房屋买卖发票，故至今未能取得房屋产权证。今年春节前后，被告石灵美与原告联系，称她有案涉房屋产权证，要原告交房，原告开始以为是恶作剧，未重视，前几天，被告石灵美又与原告联系要求交房，不然就要撬锁，原告方感事态严重，故到不动产中心进行了询问，得知被告石灵美已取得案涉房屋产权登记。原告认为，被告通达公司早已被工商部门吊销执照，不可能再与被告石灵美办理案涉房屋买卖手续，更何况案涉房屋在1997年5月9日就交付给了城镇公司，通达公司也无权再对案涉房屋进行售卖，两被告间就案涉房屋的买卖及产权登记行为显然是非法无效的。原告为维护合法权益不受损害，特向你院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告放弃第二项即依法判令被告通达公司向原告开具351000元的鸿运城市花苑2幢106室房屋买卖发票并协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求。被告石灵美辩称，1、原告不享有提起确认合同无效的诉讼主体资格或者说两被告不是本案的适格被告。案涉房屋系通达公司开发，原告与通达公司之间不存在任何买卖合同关系，原告所提供的证据复印件显示其是与城镇公司签订的房屋买卖合同，如原告所提供的证据为真，基于合同的相对性，原告对于两被告之间的买卖合同不具有利害关系，无权要求确认无效。原告应当起诉的是与其签订买卖合同的对方城镇公司，其仅能依据买卖合同而对城镇公司享有要求过户的合同权利；2、根据物权法的规定，原告由始至终未办理过案涉房屋的物权登记手续，对案涉房屋不具有任何物权，石灵美于2018年12月26日取得了案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋的合法物权所有人。原告如认为案涉房屋的所有权系其所有，也应当提出的是确权之诉，而非本案的买卖合同之诉；3、案涉房屋物权系石灵美合法取得，支付了合理对价，并办理不动产权登记手续，依法已经取得了案涉房屋的物权。即使原告的权利受到侵害，也是城镇公司所造成，原告应当向城镇公司主张权利，与被告石灵美无涉。被告通达公司辩称，原告与城镇公司之间买卖我方不予认可，其真实性、合法性、关联性都无效。原告在2011年与城镇公司签署所谓的仲裁条款进行仲裁，我方认为该仲裁为无效仲裁，系双方恶意串通所做的虚假仲裁。对原告所主张的确认石灵美与通达公司所签署的房屋买卖合同无效应不予支持，其要求法院依法撤销产权证书是行政性行为，民事无法处理，要求通达公司向其开具发票更没有法律依据。通达公司与原告之间本身就不存在房屋买卖合同，即使通达公司与港闸城建公司及城镇公司之间有过意向性以房抵款的约定，但是因双方账目未清，也不存在物权转移登记的情形。因此，原告所谓的与城镇公司的以物抵款也属于无效，请求法院依法驳回原告诉请。第三人城镇公司、港闸城建公司述称，1、原告在起诉状中所陈述的关于案涉房屋的来源以及与城镇公司之间的房屋买卖合同关系均为事实；2、两被告之间的房屋买卖以及所引致的房屋产权登记行为令人生疑，很有可能是虚构的违法行为；3、关于本案处理上，请求人民法院依法查清两被告之间的有关案涉房屋的买卖行为，在此基础上依法作出判决；4、强调一点，在1997年5月通达公司已经将包括案涉房产在内的部分房产抵偿给港闸城建公司，此后港闸城建公司再抵偿给城镇公司，不存在通达公司所称第三人是在无权处置案涉房产的情况下将房产抵偿给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋鸿运城市花苑2幢106室所在楼盘原系通达公司开发建造，并取得商品房销售许可证。1997年5月9日，被告通达公司与第三人港闸城建公司签订《协议书》一份，约定：港闸城建公司向通达公司购买33套房屋，面积为5029.55平方米，单价为2000元/平方米，计10059100元，购房款用通达公司在港闸城建公司投资兴办实体过程中，未结清的客车总厂地价尾款、借款本金及银行利息抵算；办理有关购房手续时，港闸城建公司委托城镇公司具体实施，请通达公司予以配合（含商品房销售发票等手续的办理工作）。因港闸城建公司拖欠城镇公司拆迁安置补偿费用，故其将包括案涉房屋在内的33套房屋委托城镇公司处置，由城镇公司负责卖房收取购房款，用以抵偿其拖欠城镇公司的拆迁安置费用。同日，被告通达公司（甲方）与第三人城镇公司（乙方）及第三人港闸城建公司（鉴证单位）签订《房屋交接协议书》一份，约定如下：1、乙方受港闸城建公司委托，向甲方接受“鸿运城市花苑”住宅钥匙；2、乙方接受的房屋为“鸿运城市花苑”2#、4#、10#楼（具体楼层附后），总建筑面积5029.55㎡，共约叁十叁套（每套建筑面积以南通市房管局审核批准为准），一次性买断价2000元/㎡含营业税（不含契税），总值壹仟零伍万玖仟壹佰元整，房款由港闸城建公司负责结算；3、甲方在5月10日前将钥匙交给乙方，房屋面积必须精确，产权明晰，不影响房屋办理产权手续，如发生问题，一切后果由甲方处理解决；4、在钥匙交接后，甲、乙双方相互合作，乙方负责卖房收款，由甲方开具房屋买卖发票。1998年10月25日，被告通达公司（甲方）与第三人城镇公司（乙方）签订《协议书》一份，其上载明：“甲方在南通港闸经济开发区内购置生地兴办丽都水产养殖场，土地、拆迁安置等费用与港闸经济开发区管委会结算，拆迁安置工作委托乙方办理。现甲乙双方就安置在鸿运花苑拆迁户的房屋产权事宜，协议如下：1、甲方提供给乙方拆迁安置房为鸿运城市花苑2#、4#、10#楼，共33套；2、如拆迁户不愿意安置在鸿运城市花苑的，由乙方另行安置；3、拆迁户的产权证领取，由甲乙双方出具手续，共同办理；4、未尽事宜，另行协商解决；5、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份。”2000年3月27日，原告戴志华（乙方）与第三人城镇公司（甲方）签订通城镇房字（2000）第4号《商品房买卖合同》一份，约定甲方将座落在鸿运新村2幢106室出售给乙方，建筑面积共195㎡（结算面积以房管部门核定面积为准）；房屋综合预售价为1800元/㎡，按照认购面积，乙方需向甲方付房款约351000元，甲方交房时间为现房。同日，城镇公司在给付戴志华的工程尾款（双方当事人先前存在业务关系）中扣取了351000元作为购房款，并向戴志华出具了《商品房结算单》。2003年3月7日，城镇公司将案涉房屋交付给了戴志华并向其出具了《房屋移交单》。2013年11月5日，原告戴志华向南通地方税务局第一税务分局缴纳了案涉房屋买卖契税7020元并取得（125）苏地完电00573993现金完税证。2001年7月20日，南通市房产管理局产权监理处向第三人港闸城建公司出具《关于鸿运城市花苑2、4、10幢房屋建筑面积的测定证明》一份，其上载明：“受你单位委托，经我处组织专业人员现场勘测，并根据《房产测量规范》规定进行面积计算，鸿运城市花苑2幢106-506室建筑面积为168.48平方米。”原告自认收到城镇公司房屋面积差价退款47736元，城镇公司亦予以确认。2011年4月1日，南通仲裁委员会受理申请人戴志华与被申请人城镇公司一案，后根据双方当事人在仲裁庭主持下达成的调解协议，于2011年8月24日作出（2011）通仲裁字第75号终局裁决，裁决：1、城镇公司应于本裁决书送达之日起十日内协助戴志华办理坐落于南通市人民西路鸿运城市的产权登记手续；2、在办理案涉房屋产权登记手续过程中产生的税费，由双方按法律法规的相关规定各自承担，对城镇公司所承担的税费，戴志华自愿予以全额补偿，此款戴志华应于办理案涉房屋产权登记手续时与城镇公司结清。2011年5月12日，第三人城镇公司、港闸城建公司共同出具《情况说明》一份，其上载明：“一九九七年南通通达房地产开发公司在港闸经济开发区购土地投资兴建丽都水产养殖场，资金来源请南通港闸经济开发区总公司担保，由于养殖场管理不善，资不抵债。一九九七年七月总公司为追回担保贷款，通达公司同意将鸿运城市花苑2、4、10幢共33套，建筑面积5029.55㎡抵押给开发总公司。由于总公司尚欠南通市城镇房地产开发公司拆迁补偿安置费用，故将上述房产交由城镇公司安排或处置，处置结算费用与总公司所欠拆迁补偿安置费用抵算。戴志华在我公司承接了曙光新村安置房工程，公司欠该同志工程款35.1万元，由于资金紧张，不能兑现，经协商一致同意将鸿运城市花苑2#-106室房屋卖给戴志华抵算工程欠款。”2018年8月1日，通达公司向何春兰出具《委托书》一份，其上载明：“南通通达房地产开发有限公司王华云，授权何春兰（身份证：）为我单位全权代表，代表我单位全权处理公司遗留问题，及遗留房产的清理和处置。”落款处有王华云签名并盖有通达公司公章。后石灵美与通达公司签订《商品房购销合同》一份，约定通达公司将案涉房屋出售给石灵美，商品房一次性售价351000元，通达公司暂定于1997年10月将房屋交付石灵美使用，另有煤气初装费、水电立户、闭路电视2400元及物业管理费2340元，合计355740元，其上载明的签订时间为1997年9月10日。通达公司亦向石灵美开具金额为351000元的收据（No.4318413）一份，收款方式为现金，收款事由为购房，其上载明的入账时间为1997年9月10日，并盖有通达公司财务专用章。被告石灵美自认上述《商品房购销合同》及收据的实际形成时间为2018年12月26日前两天。2018年12月24日，被告石灵美向国家税务总局南通市税务局第三税务分局缴纳了案涉房屋买卖契税5265元并取得（171）苏地现10480453税收缴款书（税务收现专用）。2018年12月26日，被告石灵美取得案涉房屋苏（2018）南通市不动产权第0106013号不动产权证书，上述《商品房购销合同》及收据予以备案。2019年1月31日，石灵美、彭书云、荣美丽（乙方、买方）与何春兰、何俊琦（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：1、甲方自愿将座落在南通市鸿运城市花苑2-106及已过户不动产车库建筑面积约192平方米，车库8#、9#、10#、2#、17、18及其他车库，包括7#、8、3#、4#出售给乙方，成交总价款为100万元整，此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括毛坯、水、电；2、甲方出具的产权证明材料有不动产权证；3、甲乙双方定于2019年2月28日前办理产权过户手续；4、本合同签订时乙方支付人民币壹佰万元作购房定金，定金由甲方指定何俊琦帐户。后荣美丽于2019年1月30日向何俊琦银行账户转账40万元，被告石灵美分别于2019年1月30日、2019年2月2日向何俊琦银行账户转账共计50万元。被告石灵美陈述，买卖房屋时去看的同户型4楼的房子，卖的时候跟我们说这套房子给别人办公用的，当时钥匙拿不到，让我们到楼上楼下去看了一下，出卖人告知是被工程上的人借用的，钥匙暂时没拿到。2019年春节前后，被告石灵美通过短信通知原告戴志华，称其已取得案涉房屋不动产权证，要求原告交房，否则就报110直接开锁进门。2019年3月7日，原告至南通市公安局崇川分局任港派出所口头报警。2019年7月1日，被告通达公司于案涉房屋所在小区内张贴公告，称因管理不善，被社会黑恶分子抢夺了部分房产，要求所有鸿运城市花苑小区商品房相关购房及交款手续尚未办理完善的住户在本公告发出后十日内持相关手续到鸿运城市花苑2号楼14号车库本公司鸿运城市花苑项目部对接，核实并完善买卖手续，同时要求所有非法侵占鸿运城市花苑小区商品房的人员自本公告发出之日起将侵占的房产退还。被告通达公司自认该公告确系其所发，也确实有不少人非法侵占，且该公告是对所有非法侵占人员发出，并不是针对某一个人。另查明，通达公司系于1993年4月20日经江苏省人民政府批准设立，经营年限11年，投资者为湖南省岳阳市云达房地产开发公司、香港信宜商行。2002年12月5日，江苏省南通工商行政管理局作出通工商案字（2002）第2509号行政处罚决定书，决定吊销通达公司的营业执照，该决定已生效。原告陈述，在接受案涉房屋后数次与城镇公司联系，要求其出具房屋买卖发票并协助办理房屋产权登记，但由于通达公司被吊销执照，无法联系到通达公司工作人员，在交清案涉房屋契税后，由于缺少房屋买卖发票，故至今未能取得房屋产权证。上述事实，有（2011）通仲裁字第75号裁决书、通城镇房字（2000）第4号《商品房买卖合同》、《商品房结算单》、《房屋移交单》、现金完税证、《房屋交接协议书》、1998年10月25日《协议书》、《关于鸿运城市花苑2、4、10幢房屋建筑面积的测定证明》、《情况说明》、《商品房销售许可证》、通工商案字（2002）第2509号行政处罚决定书、接处警工作登记表、公告、短信截图、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、《房地产买卖合同》、《商品房购销合同》、税收缴款书（税务收现专用）、收据、委托书、不动产电子登记簿查询结果证明、苏（2018）南通市不动产权第0106013号不动产权证书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案主要存在以下几方面争议焦点：一、关于原告主体资格是否适格、是否享有提起确认合同无效的诉权。本案中，案涉房屋虽系通达公司开发，但已由通达公司以抵款的方式出售给港闸城建公司，港闸城建公司又委托城镇公司负责卖房收取购房款用以抵偿其拖欠城镇公司的拆迁安置费用，城镇公司将案涉房屋以抵算原告工程款的方式出售给原告并已实际交付，后由原告居住至今，后通达公司又将案涉房屋出售给石灵美并领取产权证。权利主体从法律关系发生之时起，就享有实体诉权。同时，两被告之间约定的关于案涉房屋的事项，已影响了其所缔结之合同外的第三人即原告的实体权益，与原告有利害关系，故原告可以行使程序上的诉权来保护自己的实体权益。此外，原告的起诉亦符合民事诉讼法关于起诉的条件。据此，原告享有提起确认合同无效的诉权，原告主体资格适格。二、关于两被告签订的案涉房屋买卖合同效力的问题。原告主张要求确认商品房买卖合同无效，经审查，涉及案涉房屋买卖的合同有《商品房购销合同》和《房地产买卖合同》。本院关注到，《房地产买卖合同》的缔约人出卖人为何春兰（通达公司授权委托处理房产的代理人）、何俊琦，买受人为石灵美、彭书云、荣美丽，而备案的《商品房购销合同》中出卖人为通达公司，买受人为石灵美，不动产权证上登记的权利人为被告石灵美一人，并无共有人。因此，可以认定原告主张确认无效的案涉房屋买卖合同关系实际成立于被告石灵美与被告通达公司之间。在上述两份合同的形成过程中，两被告采用倒签的方式，约定明显不合理的低价并以该低价开具收据，同时虚构收款时间，并将上述材料提交房屋登记主管部门申领不动产权证，两被告签订的《商品房购销合同》属于双方通谋虚伪的意思表示，明显有违诚实信用原则，亦损害了原告的利益。而《房地产买卖合同》，被告石灵美在明知案涉房屋已被他人占用的情况下，以明显不合理的低价购买，合同签订时间、付款时间倒签，在2018年12月26日已领取案涉房屋不动产权证的情况下仍约定“甲乙双方定于2019年2月28日前办理产权过户手续”，明显存在恶意串通，损害了第三人即原告的合法利益。本院注意到，该《房地产买卖合同》的签订双方包括但不限于两被告，合同标的亦包括但不限于案涉房屋，对于其他合同主体之间订立的除案涉房屋之外的房屋买卖合同关系，不属于本案的审理范围，本院不予理涉。据此，本院认定《房地产买卖合同》中涉及案涉房屋买卖的部分无效。三、关于原告请求判令撤销登记在被告石灵美名下的案涉房屋产权证书。被告石灵美虽已办理并取得案涉房屋不动产权证，但属于恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，且其取得该产权证的基础法律关系如前所述已被认定为无效，无效的合同自始没有法律约束力，故应当由两被告办理案涉房屋的撤销登记手续。根据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告放弃部分诉讼请求，于法不悖，本院照准。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：一、被告石灵美与被告南通通达房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，《房地产买卖合同》中涉及南通市鸿运城市花苑2幢106室房屋买卖的部分无效；二、被告石灵美与被告南通通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理关于南通市鸿运城市花苑2幢106室房屋不动产权撤销登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元、保全费2275元，合计8840元，由被告石灵美、南通通达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6565元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  马 莉法官 助理  吴 帅二〇一九年九月十二日书 记 员  张明虹