湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4285号原告：龙聪,女,1989年8月15目出生,汉族,住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：曹彩华，湖南蜜獾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭政，湖南蜜獾律师事务所律师。被告:湖南远盛置业投资有限公司,住所地长沙市天心区竹塘西路228号环景苑2栋102号。法定代表人:刘灯绿,总经理。委托诉讼代理人：郑露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵武，湖南金州律师事务所律师。被告:福建楼品汇置业有限公司,福建省福州市台江区新港街道万寿一道18号三楼3127室。法定代表人:詹文坤,总经理。委托诉讼代理人：徐明伟，浙江君安世纪律师事务所律师。原告龙聪诉被告湖南远盛置业投资有限公司（以下简称远盛公司）、福建楼品汇置业有限公司（以下简称楼品汇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2019年5月13日受理后，依法适用简易程序由审判员史毅独任审判，于2019年7月15日、8月2日两次公开开庭进行了审理。原告龙聪的委托诉讼代理人曹彩华、谭政，被告远盛公司的委托诉讼代理人郑露、赵武，被告楼品汇公司的委托诉讼代理人徐明伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙聪向本院提出诉讼请求：1、判决两被告共同返还龙聪双倍购房定金200000元与认筹金1000元，及至实际支付之日止的逾期利息(从2018年11月23日起算，暂计算至起诉时为5762元，此后以201000元为基数,按年6%的标准计算)；2、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年11月11日，龙聪因购房需要在远盛公司开发的剑桥名门楼盘售楼部内，与其委托的楼品汇公司签订认购书，并交付定金100000元与认筹金1000元。协议约定两被告应在2018年11月22日前与原告签订《商品房预售合同》，但至今两被告仍未签订，经龙聪多次要求，亦未退还定金，已经损害了龙聪的合法权益。被告远盛公司抗辩称：远盛公司与楼品汇公司确实于2018年9月19日签订过代理销售合同。但该合同目的无法实现，已经终止履行了。合同约定销售底价为9000元，而政府调价是9000元以下，因远盛公司委托楼品汇公司代为办理调价手续，故楼品汇公司对于销售底价高于政府的调控价是知情的。因楼品汇公司无法从合同中获益，故当时双方认为不具备继续履行的可能性，终止了合同。合同第7条第1款，第8条第11款约定，应由远盛公司委派专人收取购房定金、购房款，签订买卖合同，楼品汇公司不得私自向购买方收取任何费用。被告楼品汇公司抗辩称：楼品汇公司未曾与龙聪签订过《剑桥名门认购书》，认购书内容也非其真实意思，楼品汇公司不是本案适格被告。龙聪向法庭提交的《剑桥名门认购书》并非由楼品汇公司签署，且楼品汇公司至今未曾刻过“福建楼品汇置业有限公司业务专用章”,上述认购书的签章系由他人私刻伪造。楼品汇公司仅有四枚章,分别为“福建楼品汇置业有限公司”、“福建楼品汇置业有限公司财务专用章”、“福建楼品汇置业有限公司合同专用章”“福建楼品汇置业有限公司发票专用章”,且均系福州市台江区顺顺安刻印社刻制,在福州市公安局台江分局备案,从未刻制过所谓的业务专用章等章。龙聪主张双倍返还定金无事实和法律依据，根据龙聪提供的证据收条，楼品汇公司收到的是订金而非是定金。故龙聪在尚未举证证明已经交付了定金的情况下,主张双倍返还定金无事实和法律依据。龙聪主张定金和逾期利息,实际上是同时主张违约金和定金责任,违反了合同法第一百一十六条违约金金和定金只能择一的规定。楼品汇公司账户确实收到龙聪支付的100000元，愿意将该不当得利款项退还。但汤苗、代路、欧阳勇非其公司工作人员，楼品汇公司未与龙聪签订任何有关名门剑桥房屋销售的协议，上述款项进入其公司账户的原因还在厘清过程中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在查明的事实中综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月11日，楼品汇公司以远盛公司（开发商，甲方）的名义与龙聪（认购人，乙方）签订《剑桥名门认购书》，其中载明：一、双方为乙方向甲方预定剑桥名门商品房事宜订立本合同；乙方认购1号2002室房屋，甲方已领取该商品房预售许可证，房屋建筑面积为94.85平方米；二、房屋每平方米建筑面积买卖单价为8321元，总房价为789246元；三、乙方同意签订本合同时支付定金100000元，作为甲、乙双方当事人定立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款；四、双方商定预定期为10天，乙方于2018年11月22日前签订《商品房预售合同》；五、在本合同约定的预定期限内，甲方签定商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金。乙方拒绝签定商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。该合同甲方处加盖“福建楼品汇置业有限公司业务专用章”。2018年10日11日，龙聪向楼品汇公司支付认筹金1000元，楼品汇公司出具收据，载明“今收到龙聪认筹金1000元”，收据加盖“福建楼品汇置业有限公司收费专用章”；11月11日，龙聪向户名为“福建楼品汇置业有限公司”的银行账户转账支付100000元，楼品汇公司出具收据，载明“今收到龙聪剑桥名门1-2002订金100000元”，收据亦加盖前述收费专用章。此后两被告未在《剑桥名门认购书》约定期限内与龙聪签订正式的商品房预售合同，亦未向龙聪返还上述款项，遂酿成本案纠纷。另查明，2018年9月19日，远盛公司（甲方）与楼品汇公司（乙方）签订《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，其中载明：一、甲方委托乙方销售长沙“剑桥名门”项目，项目地址为天心区竹塘西路228号，销售范围为甲方提供所有可售房屋清单并盖公章给乙方，作为合同附件（该清单共列明161套房屋，涉案的1号2002室房屋在清单中的编号为135号）。甲方把现楼盘所有房源共161套交给乙方，乙方应交纳保证金1000000元给甲方；二、合同委托销售期限为自2018年10月1日至2019年6月15日；三、凡乙方客户（以客户确认书为认定标准）与甲方签署《商品房出售合同》等证明买卖关系成立的有效合同后，即为乙方代理成功；四、代理服务费的构成和结算如下：甲方给予乙方销售的房源均为底价9000元/平方，高于均底价部分为乙方佣金。自本合同签订之日起，若乙方成功销售，代理服务费按照高于底价部分全额结算；五、乙方代理销售本项目时不得私自向购房者收取任何售房款项（除电商、团购等费外）。2018年10月9日，楼品汇公司向远盛公司支付保证金1000000元。上述事实，有原告提交的《剑桥名门认购书》、收款收据、付款凭证，楼品汇公司提交的《长沙“剑桥名门”销售代理合同》等证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，远盛公司与楼品汇公司签订《长沙“剑桥名门”销售代理合同》，委托其代为销售房屋，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，双方委托关系成立，合法有效，楼品汇公司据此取得了代理销售剑桥名门161套房屋的权利。远盛公司抗辩称因政府调控价低于销售底价，楼品汇公司已经无法从该合同中获得收益，故合同已经因目的无法实现而终止。但楼品汇公司能否从合同中获益并不构成合同自动终止的条件，远盛公司亦未提交双方已经协商一致解除合同的证据，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。楼品汇公司以远盛公司名义与龙聪签订《剑桥名门认购书》，并在该认购书后加盖业务专用章，该合同系双方真实意思表示，合法有效。楼品汇公司虽抗辩称该印章系伪造，但其认可收到了龙聪依《剑桥名门认购书》交付的款项，亦无法对此进行合理说明。综合本案实际情况，本院对其抗辩意见不予采纳。远盛公司系该合同的实际权利义务承受者，现其未能在合同指定期间内与龙聪签订商品房预售合同，应当向龙聪退还楼品汇公司收取的款项，并承担相应的违约责任。远盛公司与楼品汇公司签订的代理合同虽约定楼品汇公司无权向购房人收取款项，但该条款仅为双方内部约定，不能对抗第三人，对远盛公司据此提出的抗辩，本院不予采纳。关于远盛公司应当向龙聪支付的款项。楼品汇公司代远盛公司收取的款项中1000元为认筹金，远盛公司应予返还；剩余100000元，尽管双方于认购书中约定为定金，但在履行认购书的过程中，楼品汇于出具的收据中明确载明该笔款项为订金，故并不适用定金罚则，该订金100000元远盛公司应当向龙聪返还，对龙聪要求双倍返还定金共计200000元的诉讼请求，本院不予支持。此外，远盛公司还应以认筹金和订金共计101000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，向龙聪偿付自违约之日即2018年11月23日起至上述全部款项归还完毕之日止的逾期利息。对于原告主张的超出该标准的利息部分，本院不予支持。关于楼品汇公司的民事责任。楼品汇公司系受远盛公司所托对外销售房屋，因该销售行为对外产生的法律后果应由委托人远盛公司承担。故对原告要求楼品汇公司共同承担涉案民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南远盛置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还原告龙聪认筹金1000元、订金100000元；二、由被告湖南远盛置业投资有限公司偿付原告龙聪上述款项的逾期利息（以认筹金和订金共计101000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年11月23日起照实计付至上述全部款项归还完毕之日止）；三、驳回原告龙聪的其他诉讼请求。如果被告湖南远盛置业投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2201元，由被告湖南远盛置业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  史毅二〇一九年九月九日法官助理王悦代理书记员  李搴附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。