广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19703号原告：杨少辉，男，汉族，1970年6月2日出生，住所地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：邵松华，广东经国律师事务所律师。被告：祝惠芳（曾用名：芳芳），女，汉族，1968年12月21日出生，住所地广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：徐哲，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉健，广东连越律师事务所律师。被告：陈祺，男，汉族，1959年7月26日出生，住所地广东省广州市海珠区，原告杨少辉诉被告祝惠芳、陈祺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵松华，被告祝惠芳及其委托诉讼代理人徐哲、李嘉健到庭参加了诉讼。被告陈祺经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两被告原是夫妻关系，双方均是广州市海珠区南洲路万华北街8号202房原产权人（房地产证号：穗房地证字第××号）。2007年2月3日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，订明两被告将自有房屋及该房屋占用范围的土地使用权出售给原告，该房地产坐落在广州市海珠区南洲路万华北街8号202房，房地产证号：穗房地证字第××号；商定房地产交易价格为480000元整，原告需支付首期款60000元，尾款在入住前支付完毕；两被告应当在2007年5月20日前，将符合本合同约定的房地产交付给原告使用，双方另对交易登记等其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于当日向两被告支付了首期楼款60000元，于2007年4月23日向两被告支付了购房款173548.63元，于2017年5月20日向两被告支付了尾期楼款246451元，至此，原告付清了购买涉案房屋的全部房款。2007年4月27日，原告接收了涉案房屋，在接收涉案房屋后一直占有使用至今。在上述《房地产买卖合同》履行过程中，两被告违约不履行合同义务，原告向广州市海珠区人民法院提起诉讼，后广州市海珠区人民法院作出（2007）海民三初字第2731号民事判决、广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第1603号生效民事判决，判定：确认原告与两被告于2007年2月3日签订的《房地产买卖合同》有效。同时，该两份生效判决书认定，原告已向两被告支付了全部购房款项480000元，原告已于2007年4月27日接收涉案房屋，两被告应当协助原告办理涉案房屋的过户手续。后因上述房屋陆续被人民法院查封，原告逐个提出执行异议申请，解除了上述房屋的查封，现上述房屋已不存在查封的情况，房屋过户至原告名下的障碍已经消除。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：1.两被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，协助将广州市海珠区南洲路万华北街8号202房的不动产权证办至原告名下；2.两被告承担本案诉讼费用。被告祝惠芳辩称，原告的起诉理由不成立，依法应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、周小菁以祝惠芳欠款为由，伙同原告利用祝惠芳出具的公证书签订房屋买卖合同、涉嫌通过黑社会强行占有涉案房屋等行为达成侵占祝惠芳房屋的最终目的，整个过程环环相扣，符合套路贷的嫌疑。二、本案涉嫌涉黑性质，请求法院在查清事实的情况下移送公安机关处理。三、涉案房屋是否存在查封存疑，请法院发函至房管部门核实。四、请法院予以核查原告的购房资格。五、原告的诉求已经超过诉讼时效，其主张不应得到支持。本案属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。本案中，周小菁与原告约定的房屋交付期间为2007年5月20日，原告于2007年提起诉讼，其后法院作出不予支持过户的判决。原告于2009年提起诉讼后，得知涉案房屋已被山东泰安市中级人民法院查封，故于2010年撤诉。直到2015年，原告才向山东省泰安市中级人民法院提起执行异议，从原告撤诉之日至提起执行异议之日，已超过法律规定的两年诉讼时效。现原告于2018年12月提起本次诉讼，也已过诉讼时效。若法院对已超过诉讼时效的请求予以支持，即意味着法律容忍这种行为并接受其相应后果，有悖于法律设立诉讼时效制度的目的。被告陈祺没有提出答辩意见及提供证据。经审理查明：两被告原是夫妻关系，双方均是广州市海珠区南洲路万华北街8号202房（以下又称涉案房屋）的所有权人(《房地产证》号：穗房地证字第××号)。2007年1月24日，两被告签署《委托书》，载明他们是坐落在广州市海珠区南洲路万华北街8号202房的产权人，委托周小菁为其合法代理人，在广州代表其出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等上述房屋的手续并签署有关的法律文件；全权决定售房价格及租金并处置售房款；办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房产证等相关手续；代表其提前清偿银行贷款及利息；收取上述出租、出售及抵押贷款的款项等。该委托书经公证处公证。2007年2月3日，原告与两被告签订《广州市房地产买卖合同》，订明两被告将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给原告；该房地产坐落在广州市海珠区南洲路万华北街8号2楼202房，房地产权证号：穗房地证字第××号；商定房地产交易价格为480000元；原告按首期60000元正，尾期在入住前支付完毕的方式按期付款；两被告应当在2007年5月20日前，将符合本合同约定的房地产交付给原告占有使用；自本合同生效之日起180天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立，自成立时生效；等。该合同的签章处乙方（买方）原本是周小菁签名，后周小菁签名被去掉，改为原告的签名。两被告于同日出具《首期楼款收据》给原告，载明收到原告付首期买楼款60000元。2007年5月20日，周小菁出具《收款收据》，载明收到原告楼款24645l元。原告持有上址房屋的《房地产证》的原件，该《房地产证》上载明涉案房屋曾抵押给中国农业银行广东省分行营业部，该抵押于2007年5月30日被注销。2007年6月，陈祺作为原告，以祝惠芳作为被告向本院提起离婚诉讼。本院依据陈祺的申请，作出(2007)海民一初字第1163号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。2007年7月，本院作出(2007)海民一初字第1163号民事调解书，调解书内容之一为：离婚后，夫妻共同财产之涉案房屋的所有权归陈祺所有。事后，两被告没有办理涉案房屋的转名手续。2007年7月9日，原告向本院提起诉讼[案号：（2007）海民三初字第2731号]，请求：1.确认双方签订的《广州市房地产买卖合同》合法有效；2.两被告继续履行上述合同，协助完成房屋转移登记手续以取得涉案房屋的所有权证并排除妨碍；3.由两被告承担本案诉讼费。本院于2008年1月8日作出民事判决书，判决：一、原告与两被告于2007年2月3日签订的《广州市房地产买卖合同》有效；二、驳回原告的其它诉讼请求。判后，原告和祝惠芳均不服判决，上诉至广州市中级人民法院[案号：(2008)穗中法民五终字第1603号]。二审期间，原告向广州市中级人民法院提出财产保全申请，广州市中级人民法院于2008年8月作出(2008)穗中法民五终字第1603号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。广州市中级人民法院审理后认定：原告先行于2007年4月27日接收了涉案房屋，并支付了全部购房款，也先行向法院起诉，故两被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。虽然韩湛图（案外人、另案的原告）不能将涉案房屋过户到自己名下，但其可另循途径向两被告主张权利。原告上诉要求两被告协同办理涉案房屋的产权过户手续虽然合法有理，但由于涉案房屋分别被(2007)海民一初字第1163号案裁定、（2007）海民三初字第3573－1号裁定予以查封，原告上诉要求两被告继续履行上述合同，协助其完成房屋过户手续的请求的条件尚不具备，本院不予支持。待条件成就后原告可另循途径解决。2008年12月5日，广州市中级人民法院作出(2008)穗中法民五终字第1603号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查，2007年1月5日，两被告(乙方)与韩湛图(甲方)、广州凌智物业发展有限公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，该合同主要内容为：1.两被告将涉案房屋以360000元出售给韩湛图；2.双方同意该物业交付使用的时间为2007年1月5日；3.在签合同的当天两被告收取韩湛图购房定金60000元，购房余款300000元在2007年3月1日前支付完毕；另双方在付款方式中约定：（1）购房余款30万元冲销两被告于2006年11月6日所欠韩湛图的借款30万元（已冲销）；（2）两被告协助韩湛图办理过户手续，广州凌智物业发展有限公司对此已予以认可等。同日，两被告与韩湛图签订了《办理房屋交易手续委托书》，共同委托广州凌智物业发展有限公司办理涉案房屋的交易过户手续。2007年3月1日，两被告与韩湛图签订《交易房产交吉状况确认表》，约定：两被告于2007年3月1日将涉案房屋交吉给韩湛图，交吉状况：带家居、家电出售。后双方没有办理房屋交易过户手续。2007年8月28日，韩湛图向本院提起诉讼[案号：（2007）海民三初字第3573号]，请求：1.两被告继续履行合同，协同韩湛图办理涉案房屋的交易过户手续；2.案件受理费由两被告承担。韩湛图并向本院提出财产保全申请，本院以（2007）海民三初字第3573－1号民事裁定书，裁定：查封了涉案房屋。本院于2007年11月作出民事判决书，判决：两被告自本判决生效之日起10日内协同韩湛图办理涉案房屋的产权过户手续，将该房屋转到韩湛图的名下；案件受理费50元由两被告负担。两被告均不服判决，上诉至广州市中级人民法院[案号：(2008)穗中法民五终字第1602号]。广州市中级人民法院最终判决：一、撤销（2007）海民三初字第3573号民事判决；二、驳回韩湛图的诉讼请求。2010年4月6日，原告以(2007)海民一初字第1163号案、（2007）海民三初字第3573号案对涉案房屋的查封均已解除为由，向本院提起诉讼[案号：（2010）海民三初字第1213号]，请求：1.两被告继续履行双方于2007年2月3日签订的《广州市房地产买卖合同》，协助原告完成涉案房屋的过户登记手续；2.两被告承担本案诉讼费。后因涉案房屋于2010年8月被山东省泰安市中级人民法院查封[案号：（2010）泰民四初字第12号]，原告于2010年9月28日向本院申请撤诉，同日，本院以口头裁定的方式准予原告撤诉。再查，2009年6月23日，原告因（2007）海民三初字第3573号案件查封了涉案房屋的产权，向本院提出解封的申请。2015年，原告向山东省泰安市中级人民法院对泰安市海丰劳务职业服务有限公司与祝惠芳合作合同纠纷执行一案提出了书面异议，因为该纠纷的诉讼阶段查封了祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额，查封的裁定书情况如下：（2010）泰民四初字第12号民事裁定书、（2013）泰民四重初字1号民事裁定书、（2014）泰执字第22－2号执行裁定书。该院审查后，于2015年8月10日作出（2015）泰执异字第6号执行裁定书，裁定：驳回了原告的异议。原告向该院提起案外人执行异议之诉，山东省泰安市中级人民法院于2016年3月作出（2015）泰民一初字第64号民事判决书，判决：停止对涉案房屋的强制执行；等。判后，各方当事人均不服判决并上诉，山东省高级人民法院于2016年12月作出（2016）鲁民终1526号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经原告申请，山东省泰安市中级人民法院于2017年3月16日作出（2014）泰执字第22恢1－2号执行裁定书，裁定：解除对祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额的查封。2017年6月，原告对广州市荔湾区人民法院轮候查封涉案房屋提出书面异议，广州市荔湾区人民法院于2017年8月17日作出（2017）粤0103执异193号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告不服并提出复议，广州市中级人民法院查明：经向广州市住房和城乡建设委员会查询，广州市荔湾区人民法院（2005）穗芳法民二执字第24号案于2013年8月9日轮候查封涉案房屋属祝惠芳占有的产权份额，2017年3月24日山东省泰安市中级人民法院解封后，转为正式查封。广州市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）粤01执复121号执行裁定书，裁定：撤销（2017）粤0103执异193号执行裁定，指令广州市荔湾区人民法院对原告的异议申请进行审查；等。广州市荔湾区人民法院于2018年9月14日作出（2018）粤0103执异120号执行裁定书，裁定：中止该院（2005）穗芳法民二执字第24号案对涉案房屋的执行。2018年12月29日，原告提起本次诉讼，并向本院提出查封涉案房屋的保全申请，本院于2019年1月16日作出（2018）粤0105民初19703号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋的产权。据本院作出的（2019）粤0105执保53号财产保全告知书反映，涉案房屋的部分产权首封，部分产权作轮候查封。2019年7月31日，广州市荔湾区人民法院以（2005）穗芳法民二执字第24号之一执行裁定书裁定，裁定：解除对祝惠芳在涉案房屋占有的产权份额的查封。诉讼中，广州市不动产登记中心于2019年8月9日出具《购房资格证明》{穗登记业务函〔2019〕01855号}，内容为：“根据杨少辉（身份证号码：离异，涉案房屋地址：广州市海珠区南洲路万华北街8号202房）的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》，经核查，鉴于（2007）海民三初字第2731号《民事判决书》已审理查明杨少辉购买该套房屋的时点为2007年2月3日，广州市住房限购政策从2010年10月15日开始实施。因此，杨少辉具备该套房屋的购买资格。特此证明。”同日，原告向本院出具《承诺书》，内容为：“……现原告就本案所涉广州市海珠区南洲路万华北街8号202房屋的抵押、查封情况向贵院承诺如下：广州市海珠区南洲路万华北街8号202房屋目前没有抵押登记，也没有抵押权人，该房屋现除了本案原告申请的财产保全查封外，其他查封均己过期或解封。特此承诺。”本院认为：原告与两被告签订的《广州市房地产买卖合同》上有各方当事人的真实签名，内容合法，没有违反法律法规的强制性规定，该买卖合同合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告以现金形式支付了全部的购房款，又于2007年4月27日接收了涉案房屋，且持有涉案房屋的房地产证的原件的事实，业经广州市中级人民法院作出的（2008）穗中法民五终字第1603号生效民事判决书认定，该判决并认定两被告在涉案房屋过户手续条件具备时，应协助原告办理涉案房屋的过户手续。经审查，原告具备涉案房屋的购买资格，且现在涉案房屋的过户法律障碍已消除（除本案的保全查封外，已没有抵押登记和其他有效的查封），两被告协助原告完成房屋过户手续的条件已具备。因此，原告于本案请求两被告继续履行买卖合同，并协助其办理涉案房屋的产权过户手续的请求合法有理，理由正当充分，本院予以支持。涉案房屋先后被各地法院查封或轮候查封，后原告又在各地法院申请解封或者提出执行异议或者提起执行异议之诉，原告的上述诉讼行为实质上是向相关的人民法院请求保护权利。此期间，原告具有发生诉讼时效中断效力的事由，因此，原告的诉讼请求的诉讼时效并未届满，被告祝惠芳提出诉讼时效已过的抗辩意见理由不充分，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：被告祝惠芳、陈祺在本判决生效之日起十日内协助原告杨少辉办理广州市海珠区南洲路万华北街8号202房的房屋过户登记至原告杨少辉名下的房地产登记手续。本案受理费100元，诉讼保全费5000元，由原告负担诉讼保全费5000元，被告祝惠芳、陈祺共同负担受理费100元。上述受理费和诉讼保全费已经由原告预交，原告同意由被告祝惠芳、陈祺在履行本判决时将其应承担的受理费100元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯小娟人民陪审员  庄红胜人民陪审员  杨思毅二〇一九年九月十九日法官助理倪萍书记员黄天俊