山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初6406号原告：青岛神州集团有限公司，住所地山东省胶州市海尔大道中段，统一社会信用代码：91370281725550923X。法定代表人：王新平，总经理。委托诉讼代理人：朱刚，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨聚，男，汉族，1993年1月9日生，住山东省胶州市，系公司员工。被告：于海龙，男，汉族，1988年4月3日生，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴磊，山东天华律师事务所律师。原告青岛神州集团有限公司（以下简称神州集团）与被告于海龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神州集团的委托诉讼代理人朱刚、杨聚，被告于海龙的委托诉讼代理人孙晓飞、吴磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神州集团向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告欠款210000元；2.判令被告给付逾期还款违约金（以210000元为基数，按年利率24%的标准自2019年3月31日起计算至实际给付日止）；3.案件受理费、保全费、律师代理费等由被告承担。事实与理由：原被告于2018年12月27日签订还款协议书，约定由被告代青岛鑫宝境物业管理服务有限公司（以下简称鑫宝境公司），向原告支付款项合计397329元，但若被告按合同具体约定支付完毕相关款项，原告同意放弃向鑫宝境公司主张支付款项10000，并支付被告因代收电费及陈欠物业费而产生的10%的佣金共计3733元，即被告仅需向原告支付款项合计383596元，其中，第一笔款项183596元，被告应于签订协议后2日内支付完毕，第二笔款项100000元，被告应于2019年2月28日前支付完毕，第三笔款项人民币100000元，被告应于2019年3月30日前支付完毕。但截至起诉之日，被告仅支付183596元，尚欠200000元未支付，被告已构成违约，根据合同约定，原告有权将向被告让利的款项10000元合并计算至未付款项总额中，且有权按照年利率24%的标准要求被告给付逾期还款违约金。被告于海龙辩称，双方签订的还款协议书性质是债务转移，是基于鑫宝境公司与原告及青岛神州联科物业管理有限公司（以下简称神州联科公司）签订的协议书所签订的，三方协议书约定原告将小区内的42个车位无偿赠送给鑫宝境公司，鑫宝境公司向原告支付物业费、车位分成的款项，双方互付义务互为条件，原告向被告交付的车位均属于规划以外的车位，是原告利用小区公共区域改建而成，被告无法对外销售或出租，原告实质并未向被告交付车位，鑫宝境公司也无需向原告支付款项，债务转移的基础已经不存在，请求驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证及被告质证如下：证据一，协议书一份，证明该协议中后面附赠送42个车位的图纸，被告于海龙也签字确认，证明原告已经交付了车位。证据二，还款协议一份，证明不存在没有交付车位的情况，协议中约定的是赠送给被告42个车位用于补偿被告的投资，现原告已经履行。证据三，神州集团与鑫宝境公司车位对账明细一份，证明协议中约定的补偿鑫宝境公司的事宜均已履行，原告不存在协议中未履行的义务。鑫宝境公司已销售车位但未根据协议将应付给原告每个车位1万元的车位款支付给原告，这些车位款也包含在被告签订的还款协议中。被告质证称：对证据一的真实性无异议，对公章和签字真实性无异议，但对比被告调取的胶州市城建档案馆的规划图可见该42个车位均不在规划范围内，是占用了小区公共区域改建而成，原告实质上并未履行赠送车位的义务。根据该合同第4条的约定可见，这42个车位名为赠送实际是补偿鑫宝境公司的建设投资，所以双方的关系并非是赠送关系，而是实质的建设工程款项合同关系。从原告提交的还款协议书对比原告的起诉请求和相关证据，原被告之间所签订的还款协议书其实质是合同法第65条规定的第三人加入债务，而在原告与鑫宝境公司之间债权债务关系并不明确的情况下，鑫宝境公司（中弘物业）对原告应当支付的款项有相应的抗辩事由，因此第三人加入债务属于对原合同的重大误解，具有法定的撤销权，因此被告于海龙对该还款协议依据法律规定行使撤销权。对证据二真实性无异议，质证意见同答辩意见。对证据三真实性无异议，对证明事项有异议，原告未履行协议书约定的交付车位的义务，被告基于协议书签订的还款协议所约定的代为还款的义务已经丧失了事实基础。被告举证及原告质证如下：证据一，协议书一份及附件一份，证明协议书的第四条明确约定原告将42个车位赠送给鑫宝境公司，对加盖鑫宝境公司公章及于海龙签字的赠送车位明细真实性无异议，据被告了解及到规划局调取规划图，原告赠送的所谓的42个车位均不在规划内，是占用了小区公共区域所改建而来，根据物权法规定应属于全体业主所有，原告无权处分，实际在销售出租的过程中，因为业主的阻挠和主张，该42个车位也无法进行出租或出售。证据二，调取自胶州市规划局的涉案小区规划图一份，证明原告赠送的所谓的42个车位均不在规划内。证据三，企业登记查询结果一份,证明鑫宝境公司更名的事实。原告质证称：对证据一真实性无异议，双方已经对赠送的车位签字确认，原告已经履行合同约定的义务。对附件真实性不予认可，并非双方签订协议的附件，系胶州市云溪城小区业主委员会和鑫宝境公司签订的，该协议对原告没有任何效力。对证据二真实性无异议。对证据三真实性无异议。对被告提交的附件，因原告不予认可，且系胶州市云溪城小区业主委员会与鑫宝境公司签订的，对其与本案的关联性，本院不予确认。因原被告对对方提交的其他证据均无异议，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月22日，神州联科公司（甲方一）与神州集团（甲方二）及鑫宝境公司（乙方）签订协议书，协议约定针对乙方投资建设维修云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等及甲方给予乙方相关补偿等事宜达成如下协议。一、维修内容：1.乙方现出资修复云溪小区环形主道路（要求4cm厚沥青路面，将古力盖、雨水井提高同沥青路面相平）。2.紧邻环形主路的车位重新铺设（12号楼西侧、14号楼北侧等车位）。3.整修小区内的全部监控、大门道闸及小区路灯并调整至正常运转。二、完成时间：以上维修项目于2017年10月31日之前完成。三、乙方一次性购买甲方车位共计10个（12号楼西侧10号至19号车位），每个单价为1万元，共计10万元，合同签订后一次性付清。四、甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资（284号车位至325号车位共42个）。五、车位销售：甲方提供小区内车位90个，用于甲乙双方共同对外销售，销售价格从销售的第193个车位到第200个车位按1.4万元/个计算，销售的第200个到240个车位按1.5万元/个计算，第241个到283个按每个1.6万元/个计算（销售价格甲、乙双方协商同意后可根据实际情况调整）。六、乙方在将以上工程全部完成，经甲方验收合格后，甲方将销售到第193个车位以后的每个车位多出1万元部分支付给乙方用于补偿乙方的建设投资，每月结算一次（销售到193个之后的车位甲方每个车位只留1万元）。七、物业费：1.2017年1月1日至2017年9月30日的物业费未收取部分按0.45/平方米计算为279064元，该物业费由乙方负责收取，按总收入的85%乙方须付给甲方237204元。2.甲方已按0.8元/平方米收取了小区业主313户的物业费，现甲方决定仍按0.45元/平方米的标准收取2017年1月1号至2017年9月30号的物业费，将多出的部分按0.35元/平方米计算，共计44744元退给乙方。3.因乙方将于2017年9月30日入住小区进行物业管理服务，甲方的物业公司人员于9月30日撤出，甲方将已收2017年10月1日到2017年12月31日的物业费共35972元退给乙方。4.乙方应付给甲方2017年1月至9月份代收的物业费，按0.45/平方米计算（237204-44744-35972=156488元）。八、乙方应付给甲方的物业费156488元，优先从甲方给付乙方的车位款中扣除。2017年10月1日，鑫宝境公司进入胶州云溪城小区进行物业管理。2018年12月27日，神州集团（甲方）与于海龙（乙方）签订还款协议书，协议约定：1.神州集团及神州联科公司与鑫宝境公司就云溪小区物业管理事宜签署过相关协议，并由双方对该协议进行了履行。2.依据神州集团与鑫宝境公司签订的相关协议，鑫宝境公司须向神州集团支付相关款项。3.于海龙系鑫宝境公司的法定代表人及实际控制人，愿代鑫宝境公司向神州集团支付相关款项。甲乙双方确认，截至本协议签署日，鑫宝境公司应向甲方支付款项合计397329元，其中应付2017年物业费100000元，已销售车位26个合计260000元，代收电费23622元以及陈欠物业费13707元。甲乙双方确认，如乙方依据本协议约定的如下期限及时支付完毕相关款项，甲方同意放弃向鑫宝境公司主张支付款项10000元，对乙方代收的电费以及陈欠物业费，甲方同意支付乙方10%的佣金共计3733元，乙方仅需向甲方支付人民币383596元。第一笔款项183596元乙方于签订本协议后2日内甲方支付完毕后，甲方为乙方代售的应交未交车位款的26个车位，按照每个车位销售价格10000元，为乙方指定的业主开具收据以及签订协议并为乙方自售的车位更换收据以及协议。第二笔款项100000元，乙方于2019年2月28日前向甲方支付完毕。剩余款项100000元，乙方于2019年3月30日前向甲方支付完毕。如乙方未依据本协议约定的时间向甲方支付完毕相关款项的，则甲方有权要求乙方及鑫宝境公司承担逾期支付约定款项的违约责任，甲方有权对向乙方让利的支付款项10000元合并计算至未付款项的总额中，违约责任的计算标准依据法律法规及司法解释规定的民间借贷合同的最高利率标准承担。2019年9月5日，神州联科公司出具声明一份，载明：神州联科公司确认神州集团与于海龙签订还款协议的法律效力，同意于海龙依据还款协议书的相关约定将协议书中约定应支付的款项全部支付给神州集团，神州联科公司同意除非还款协议被认定为无效的情形下，不以任何事由、任何方式，就协议书中约定的中弘物业对神州联科公司的款项支付义务，向中弘物业、神州集团、于海龙提出任何权利主张。被告已支付183596元。另查明，鑫宝境公司于2019年6月5日变更为青岛中弘物业管理有限公司（以下简称中弘公司），法定代表人为被告于海龙。还查明，2019年7月26日，中弘公司向本院起诉神州联科公司及神州集团，要求神州联科公司及神州集团向原告支付建设投资款420000元、违约金200000元，并负担该案的诉讼费用。中弘物业起诉的事实与理由为：中弘物业原名鑫宝境公司，2017年9月22日，神州联科公司及神州集团与鑫宝境公司签订协议书，约定原告投资建设云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等，被告给予相应补偿，其中第四条约定“甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资”。2017年9月30日，原告与胶州市云溪城小区业主委员会签订云溪城小区与物业管理公司协议，约定由原告对胶州市云溪城小区进行物业管理，合同期限自2017年10月1日至2022年9月30日。上述协议签订后，原告依约对云溪城小区进行维修，共投入资金884550元，但中弘物业发现，协议书中约定的用于补偿原告建设投资的42个车位不在云溪城小区规划图内，系占用公共区域改建而来，上述车位应当属于业主共有，因此神州集团及神州联科公司无权以该42个车位抵顶原告的建设投资款，神州集团及神州联科公司仍应当向原告支付相当于42个车位价值的建设投资款420000元。本院认为，原告神州集团、神州联科公司与鑫宝境公司签订的协议书及原告神州集团与被告于海龙签订的还款协议书均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，本院依法予以确认，原被告均应按照合同约定履行合同。从神州集团与于海龙签订的还款协议书中可以看出，截至该协议签署日，鑫宝境公司应向神州集团支付款项合计397329元，如果按照协议时间付款，神州集团同意支付佣金10%即3733元并放弃10000元，剩余款项383596元，第一笔183596元被告于该协议签订后两日内支付完毕，第二笔100000元被告于2019年2月28日前支付，第三笔100000元被告于2019年3月30日前支付完毕，并约定如被告未依据本协议约定的时间向原告支付完毕相关款项的，则原告有权要求被告及鑫宝境公司承担逾期支付约定款项的违约责任，原告有权对向被告让利的支付款项10000元合并计算至未付款项的总额中，因被告已支付183596元，尚欠200000元，且被告未按期付款，因此原告让利的10000元被告应当支付原告，因神州联科公司出具声明，同意于海龙依据还款协议书的相关约定将协议书中约定应支付的款项全部支付给神州集团，因此对原告主张被告支付原告欠付款项210000元的诉讼请求，本院予以支持。原被告签订的协议书中约定：如被告未依据本协议约定的时间向原告支付完毕相关款项的，则原告有权要求被告及鑫宝境公司承担逾期支付约定款项的违约责任，原告有权对向被告让利的支付款项10000元合并计算至未付款项的总额中，违约责任的计算标准依据法律法规及司法解释规定的民间借贷合同的最高利率标准承担。因被告未按约定的期限内付款，已经构成违约，故原告要求被告按照年利率24%承担违约责任符合法律规定，本院予以支持，根据原被告双方的协议约定，被告应当支付原告以210000元为基数自2019年3月31日起至判决确定的给付之日止按照年利率24%的标准计算的违约金。被告辩称，原告将小区内的42个车位无偿赠送给鑫宝境公司，鑫宝境公司向原告支付物业费、车位分成的款项，双方互付义务互为条件，原告向被告交付的车位均属于规划以外的车位，是原告利用小区公共区域改建而成，被告无法对外销售或出租，原告实质并未向被告交付车位，鑫宝境公司也无需向原告支付款项，债务转移的基础已经不存在，因中弘物业已经将被告所称的42个车位补偿其建设投资问题诉至法院，且原被告之间的协议约定的是应付的2017年的物业费及已销售的车位费、代收电费及陈欠物业费，与被告所称的赠送42个车位没有规划问题、补偿投资建设问题不属于同一法律关系，故对其上述抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于海龙于本判决生效之日起十日内支付原告青岛神州集团有限公司欠付款项210000元。二、被告于海龙于本判决生效之日起十日内支付原告青岛神州集团有限公司以210000元为基数自2019年3月31日起至判决确定的给付之日止按照年利率24%的标准计算的违约金。三、驳回原告青岛神州集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4640元，因适用简易程序，减半收取2320元，由被告于海龙负担。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈敏二〇一九年九月二十七日书记员  刘畅书记员  张聪