湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1223民初1298号原告：黄小勇，男，1986年10月27日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。原告：廖罗，男，1991年3月10日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。委托诉讼代理人：汪志敏，湖北立中律师事务所律师。被告：谢再翔，男，1989年11月27日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。委托诉讼代理人：汪良君，湖北顺风律师事务所律师。原告黄小勇、廖罗与被告谢再翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告黄小勇及二原告的委托诉讼代理人汪志敏，被告谢再翔及其委托诉讼代理人汪良君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小勇、廖罗向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.要求被告支付租金35万元；3.要求被告支付违约金7000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告（出租方）与被告（承租方）于2017年7月21日签订了房屋租赁合同，租赁商铺坐落于崇阳县××号星光商业楼主楼第二层整层。合同约定：“。第三条：租赁期限，租赁期自2018年1月1日起至2021年1月1日止。第四条：租金和支付方式及租金交纳期限，1.租金金额：年租金贰拾万元整（￥200000.00元）包干。2.付款方式：合同签订之日交定金伍万元整，乙方（被告）正式开业之日一次性向甲方（原告）付清全年的房租，以后每年房租到期之日起，三天内交清全年房租。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，甲方有权要求乙方停业并赔偿违约金（租金的2%）。”。合同签订后，原告收取了被告定金50000元。原告按约交付出租房屋给被告装修使用，被告于2018年1月1日开业使用至今，但一直没有按约定支付租金，共拖欠租金35万元。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为此，特具状恳请法院支持原告的诉请。被告谢再翔辩称，一、答辩人不是适格诉讼主体。答辩人虽然和原告签订了《商铺租赁合同》，但是答辩人在2017年11月17日就在工商管理机关依法进行了登记并领取了营业执照。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，虽然商铺合同是答辩人所签订，但是经营类型属个体工商户。因此，根据上述规定答辩人非适格被告。二、原告交付的商铺不符合规定，构成违约。2017年7月21日，答辩人和原告在崇阳签订了《商铺租赁合同》，该合同第二条约定租赁用途：KTV。同时第七条第一款第5项约定“该房屋的一次消防验收由甲方(原告)负责，在经营活动中的二次消防验收由乙方（答辩人）自行负责······”。可是原告一直怠于履行消防验收，导致答辩人KTV娱乐会所被查封，宾客被遣散，直接经济损失数十万元。依照《商铺租赁合同》约定，原告显然构成违约。三、鉴于原告违约并给答辩人造成了实际损失，依照《商铺租赁合同》规定，原告依法应当赔偿。因原告交付的商铺不符合约定，且未通过消防验收，给答辩人造成了近万元的直接经济损失和约50万元的间接经济损失。根据《商铺租赁合同》第八条第一款第5项“经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”之规定。该损失依法应当由原告给予赔偿。四、原告的诉讼请求无事实和法律依据。1、原告和答辩人并没有签订《商铺租赁合同》，何来依法解除？2、答辩人在签订和履行《商铺租赁合同》的过程中，没有违约行为。相反原告在合同履行中，不仅商铺的交付不符合约定，且未通过消防验收，导致答辩人将近一年无法正常经营，原拟定的广告也不能发布，其他宣传方式更是无法开展。3、答辩人严格信守合同约定，虽然没有缴纳房租，但没有缴纳房租的缘由完全是原告造成，且依据《商铺租赁合同》第四条第一款第2项“乙方（被告）正式开业之日一次性向甲方（原告）付清全年的房租”之规定，答辩人至今没有正式营业，何谈缴纳租金呢？因此原告提出解除双方签订的《商铺租赁合同》不符合法律规定。4、原告主张的租金数额计算错误。《商铺租赁合同》第二条“租赁用途：KTV”，第三条第一款第1项“装修期间免房租（装修期最迟5个月）”、第2项“租期：自2018年1月1日起至2021年1月1日止”。但是由于原告实际通过一期消防验收的时间是2019年1月31日，而答辩人经营的是“KTV”娱乐会所，根据《消防法》和相关规定，“KTV”娱乐会所必须进行二次消防验收，否则不准经营。因此，本案的租赁期限应从一期消防验收合格起算即2019年2月1日，又根据《商铺租赁合同》第三条第1款“装修期间免房租（装修期最迟5个月）”之规定，本案租金的起算时间应是2019年7月1日，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。五、答辩人没有违约，依法不承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，而原告既不按约定交付符合经营的商铺，又不积极采取补救措施，直到2019年1月31日才通过一期消防验收，致使答辩人无法经营达一年之久，合同目的没有实现。明显，原告是违约方，答辩人是受害方。既然答辩人没有违约，当然不应当承担违约责任。综上所述，原告交付的商铺不符合合同约定，虽然答辩人多次与原告协商，但原告一直拖延，给答辩人造成了较大的经济损失和社会影响。为此，答辩人请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公平公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：一、关于原告提供的证据2，即涉案租赁房屋的买卖合同。本院认为，该合同是原告购买租赁房屋的凭证，被告对其真实性有异议，但不能提供相应的证据，且租赁房屋目前并无权属争议，不影响本案房屋租赁合同的效力和合同双方的权利义务。故该证据与本案当事人之间的争议无关，本案中不予审查。二、关于原告提供的证据6，即租赁房屋的竣工验收报告。被告对该证据的真实性无异议，但认为其不是正式的竣工验收文件。本院认为，租赁房屋经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位、勘察单位联合竣工验收合格，且其后通过消防验收合格，故被告的异议不成立。三、关于原告提供的证据7，即电费清单和电费收据。本院认为，该证据是租赁房屋使用期间的电费交纳情况，可以证明该房屋已投入使用。被告对其真实性有异议，但不能提供相反的证据，故该证据应当认定。四、关于被告提供的证据2，即房屋租赁合同。该证据与原告提供的证据3不完全一致，即增加了承租人黄军，原告认为是被告事后私自添加的。本院认为，双方当事人分别持有的同一合同应当一致，一方当事人持有的合同上添加的内容，对对方当事人不具有约束力。故本案双方当事人的租赁关系应当以原告提供的合同为据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月21日，原告黄小勇、廖罗（出租方/甲方）与被告谢再翔（承租方/乙方）订立了一份商铺租赁合同。合同约定，一、租赁房屋为崇阳县××号星光商业楼主楼第二层整层商铺；二、租赁用途为KTV；三、租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日，装修期间免房租（装修期最少5个月）；四、租金为20万元/年，付款方式为合同签订之日交定金5万元整，乙方正式开业之日一次性向甲方付清全年的房租，以后每年房租到期之日起，三天内交清全年房租。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，甲方有权要求乙方停业并赔偿违约金（租金的2%）；……七、（第5项）该房屋的一次消防验收由甲方负责，在经营活动中的二次消防验收由乙方自行负责；八、（第5项）甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。合同另有其他相关约定。合同签订后，原告即向被告交付出租的房屋，被告向原告交付了定金5万元。其后，被告开始对房屋进行装修。2018年1月，被告租赁的房屋以崇阳宴夜娱乐会所的名义开门营业。根据星光天地物业公司的电费清单和电费收据显示，2018年1月至2019年6月间，崇阳宴夜娱乐会所共交纳电费79186元，月平均电费4399元，其中2018年1月、2月电费分别为7800元、6660元。2018年1月4日，崇阳公安消防大队对崇阳宴夜娱乐会所进行了消防安全检查，发现其未经消防验收擅自投入使用，作出行政处罚决定，责令其停止营业并罚款3.3万元。同月7日，崇阳宴夜娱乐会所交纳了该罚款。同年1月31日，崇阳宴夜娱乐会所营业区被崇阳公安消防大队查封，查封期限为2018年1月31日至2018年3月2日（实际查封时间为5天）。2019年1月31日，涉案崇阳县××号星光商业楼工程经咸宁市公安消防支队消防验收合格。同年3月11日，崇阳公安消防大队仍以未经消防验收擅自投入使用为由，对崇阳宴夜娱乐会所作出责令停止营业并罚款3.1万元的行政处罚。同年3月14日，崇阳宴夜娱乐会所交纳了罚款3.1万元。2019年3月20日，原告向被告送达了催收租金通知书，要求被告交纳租金35万元。但被告至今未交纳，故引起本案诉讼。另查明，崇阳宴夜娱乐会所系个体工商户，经营者为黄军，实际由黄军、谢再翔等人合伙经营。本院认为，一、关于被告谢再翔的诉讼主体资格的认定。本案是一起房屋租赁合同纠纷，合同双方当事人为黄小勇、廖罗和谢再翔。黄小勇、廖罗根据该合同提起合同之诉，根据合同相对性原则，谢再翔是当然的被告，是本案适格的诉讼主体。谢再翔以租赁标的物与他人合伙经营，是其自主使用租赁物的行为，不能改变租赁合同当事人的法律地位。因此，被告谢再翔主张其不是本案适格的诉讼主体，崇阳宴夜娱乐会所才是本案适格的被告，不符合合同相对性原则，本院不予支持。二、关于本案房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……㈢租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。该条规定赋予了承租人对租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形下的合同解除权。根据基本的法律逻辑，合同的解除必须以合同有效为前提，无效合同自始无效，没有解除的必要和可能。根据上述司法解释规定可以推定，租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的房屋租赁合同，属有效合同。本案中，双方订立租赁合同时虽然出租房屋未经消防验收，但出租房屋未经消防验收并不必然导致租赁合同无效，且在本案第一次法庭辩论终结前该出租房屋经消防验收合格，因此，本案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，属有效合同。三、关于本案房屋租赁合同双方当事人的权利、义务和各自的民事责任。承前所述，本案房屋租赁合同有效，对双方当事人具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。原告应当按照约定将出租的房屋交付给被告，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；被告应当按照约定的期限支付租金。原告交付的房屋未及时通过消防验收，影响了被告对承租房屋的正常使用，构成违约，被告可以依法主张权利，但本案中被告未提供相关证据并提出反诉，本案中不予审理，被告可以另行主张。原告要求被告支付租金的请求符合法律规定，依法应予支持。但原告要求解除房屋租赁合同和支付违约金的请求，因其自身亦有违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告谢再翔支付原告黄小勇、廖罗租金35万元；二、驳回原告黄小勇、廖罗的其他诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3328元，由被告谢再翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  黄望良二〇一九年九月二十六日书记员  曾 柳