贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4719号原告（反诉被告）：王标，男，1962年8月17日出生，汉族，贵州中烟工业有限责任公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州国喜律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：吴秀莲，贵州国喜律师事务所律师，特别代理。被告（反诉被告）：朱愿军，男，1982年8月1日出生，汉族，贵州中烟工业有限责任公司员工，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吕弘，贵州兑诚律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：张云西，女，1985年11月26日出生，苗族，贵阳市森林公园管理处员工，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李玉明，贵州衡一律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：付赟，贵州衡一律师事务所律师，特别代理。原告王标与被告朱愿军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，原告于2019年7月9日申请追加张云西作为被告参加诉讼，本院审查后予以准许。2019年7月24日，张云西提出反诉，本院审查后予以受理，并依法适用简易程序，公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）王标及其委托诉讼代理人潘竤蒽、吴秀莲，被告（反诉被告）朱愿军之委托诉讼代理人吕弘、（反诉原告）张云西之委托诉讼代理人李玉明到庭参加了诉讼。审理期间，当事人申请庭外和解一个月，依法扣除审理期限。本案现已审理终结。原告王标向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并返还原告位于贵阳经济技术开发区房屋;2.判令被告向原告支付占用房屋损失费人民币8000元（自2018年9月23日起暂计至起诉之日，2019年5月23日及至被告搬出之日止，仍按每月1000元计算）;3.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、鉴定费用等）由被告承担。事实与理由：原告与被告朱愿军同系贵阳卷烟厂职工，2012年贵阳卷烟厂组织职工团购一鸣宽城国际房屋，但因名额有限，遂使用抽签方式决定购买资格，原告通过抽签获得该资格，被告朱愿军未获得。被告朱愿军知晓原告获得该购房资格后便找到原告，请原告将该房屋转让，因双方属于上下级关系，原告遂以成本价将购房资格转让给被告，双方还签署了《房屋转让协议》，随后也积极配合被告办理相关手续，被告共计因该房屋缴纳了房款283827.38元。至今该房屋产权在原告名下，仍未办理过户手续。至2018年9月份，被告朱愿军找到原告称其被法院强制执行，恐会影响工作和个人征信，急需要有贰拾多万元去交给法院。遂与原告商量，解除当初签署的《房屋转让协议》，由原告返还被告支付的购房款并适当补偿点利息后，上述房屋就不需要再继续过户，仍归属原告所有。双方签署了《解除协议》，随后原告于2018年9月23日将300000元支付至被告朱愿军账户，而被告却拒不向原告返还房屋，且其家庭成员还拒不承认原告享有房屋的所有权利。原告也是基于与被告这种同事间的特殊关系，才在其困难的时候一再出手帮忙。希望被告及其家人能如实按照双方的《解除协议》约定，腾空并返还房屋。原告认为，双方签订的《房屋转让协议》行为，属于违背单位禁止性规定的行为，好在双方后来悬崖勒马，及时的解除并终止了《房屋转让协议》，进行了相互间的返还。从法律的角度说，双方的所有意思表示，都是真实意思表示，都应按意思表示的内容践行，被告与原告签订《解除协议》并获得从原告处返还的款项加利息解决了被法院强制执行的问题后，却拒不履行其返还房屋的义务，属于严重违约行为。因此给原告造成了严重损失，造成了原告无法占有和使用房屋，应当承担该房屋的市场租金作为违约金。在原告多次交涉无果后，现诉至法院，诉请如前。被告朱愿军辩称，同意返还房屋，但不应由被告承担经济损失和诉讼费用。被告张云西辩称，1.我方认为原告王标不是本案适格的主体，无权提起该诉讼，虽然房屋不动产证登记在王标名下，但王标及二被告都知道王标是房屋代持人，并且签订了代持协议，明确了双方权利义务。2.该房屋是二被告在结婚后共同购买的，为夫妻共同财产，朱愿军在没有取得共同共有人张云西同意下与王标签订解除协议并且房屋解除后的对价仅为300,000元，明显低于房屋的市场价，并且王标明确知道该房屋为二被告共同共有，主观上存在恶意，王标与朱愿军签订的解除协议无效，基于上述事实理由王标无权主张该房屋的所有权，二被告也无需返还房屋该王标，张云西已另案起诉王标，要求王标配合办理过户。综上所述，故请求驳回王标诉讼请求。反诉原告张云西向本院提出诉讼请求：1.请求确认两反诉被告之间于2018年签订的《解除协议》无效；2.反诉诉讼费用由两反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告朱愿军原系夫妻关系，双方于2017年底经贵阳市云岩区人民法院判决离婚。双方婚姻关系存续期间，即2012年1月7日反诉原告、反诉被告朱愿军共同与反诉被告王标签订了《房屋转让协议》，约定反诉被告王标将位于贵阳经济技术开发区鸣·宽城国际住宅13栋1单元1层1号住房的购买权、居住使用权及房屋产权等所有权利转让给反诉原告张云西和反诉被告朱愿军。反诉原告与反诉被告朱愿军向房开公司交纳全部房款及所有费用，房屋建成交付后一直由反诉原告占有，未办理房产证过户到反诉原告名下是因为该房当时尚未能办理产权证，购房名义人还是反诉被告王标。现在反诉被告王标突然起诉，要求将上述房屋腾空返还及支付占用房屋损失费，反诉原告接到诉状和看到反诉被告提交的房产证、《解除协议》才得知两反诉被告的行为，同时该房屋购买时价每平方米为2613元，现在2019年的市场价格为8500元每平方米，光房屋增值部分价格就翻了两倍不止，何况王标明知反诉原告是该房屋的真正权利人，两反诉被告将增值如此巨大的财产，以原价退还给反诉被告王标，签署《解除协议》的行为明显属于在串通严重损害反诉原告利益，并且从该房屋交付后一直由反诉原告占有使用，等待产权的过户。2017年底，反诉原告与反诉被告朱愿军离婚，离婚后仍然由反诉原告继续占有使用该房屋并未对该房屋进行分割，对此朱愿军是明知的，基于此王标与朱愿军签订了对2012年1月7日《房屋转让协议》的《解除协议》，该《解除协议》损害反诉原告作为房屋实际权利人的合法权益。综上所述，反诉原告依法提出反诉，诉请如前。反诉被告王标辩称，1.反诉原告的诉请没有事实和法律依据。首先，王标是与朱愿军签订的转让协议书，并没有与张云西签订，转让协议书的主体仅为王标和朱愿军，在签订房屋转让协议书时，因为是同事关系，并没有多收取朱愿军的钱，转让行为是他们所在中烟公司禁止的行为；其次，王标与朱愿军在2018年9月23日签署《解除协议》是基于朱愿军被人民法院强制执行，其主动找王标请求解除的，王标当时已考虑到朱愿军这些年投入到购买房屋的价值，主动的多给了其壹万多元，作为其银行利息的一种弥补，是双方的真实意思表示；再次，房屋的权属是以登记为准，王标与朱愿军的转让行为并未履行完毕，在这样的情况下双方对房屋的转让协议进行解除并由王标退还朱愿军以支付的购房款，并适当补偿利息是合情合理的，严格的说来，王标与朱愿军签订的房屋转让协议是否有效，都值得商榷。2.《解除协议》有效。王标在与朱愿军签署转让协议书以及最后签署解除协议书都没有张云西的参与，案涉房屋属于王标和朱愿军的福利房屋，只有其单位的职工才有资格购买，整个过程中张云西没有参与，其也无权作为房屋的购买人，王标与朱愿军签订房屋转让协议及解除协议都不存在恶意串通的情形，解除后退还的款项是基于朱愿军因案涉房屋所支付的款项而定的，本案有别于一般的房屋买卖纠纷案件，合理对价应考虑前因后果。综上所述，请求驳回反诉原告诉请。反诉被告朱愿军辩称，王标与朱愿军签订《房屋转让协议》及《解除协议》是并无恶意串通的情形，是双方真实意思表示，合法有效。本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于贵阳经济技术开发区鸣·宽城国际住宅13栋1单元1层1号，于2018年9月30日在贵阳市国土资源局经开区不动产中心办理了《不动产权证书》，登记权利人为王标，共有情况为单独所有，权利性质为出让／市场化商品房。王标与朱愿军为同事关系，均是贵州中烟工业有限责任公司员工。张云西是贵阳市森林公园管理处员工，张云西与朱愿军于2011年3月25日在贵阳市云岩区民政局登记结婚，于2017年12月7日由贵阳市云岩区人民法院判决准许离婚。2012年1月7日，王标作为转让方（甲方）与朱愿军、张云西作为受让方（乙方）签订了《房屋转让协议》，载明：“经甲乙双方共同协商一致，达成以下协议：第一条甲方自愿将自己在贵阳卷烟厂职工团购商品房购买权抽签仪式中抽中的一套房屋的购买权、居住使用权及房屋产权等所有权利转让给乙方。第二条所转让房屋基本情况：本套房屋为贵州一鸣房地产开发有限公司开发的“一鸣宽城国际”（位于贵阳市小河区）贵烟组团13栋1单元1号商品住房，建筑面积126.11平方米，三室两厅，目前为在建期房。第三条房屋价格及付款方式：1.本套住房价格为人民币274,919元;2.维修基金和三通费共计人民币8,908.38元;3.该房屋全部费用合计人民币283,827.38元；4.本套房屋的房款及所有费用人民币283,827.38元全部由乙方支付给贵州一鸣房地产开发有限公司:乙方于2010年12月9日向一鸣房开公司交纳房屋认购款人民币53,000元;于2012年1月7日向一鸣房开公司一次性交纳付清该套房屋的剩余尾款及全部费用人民币230,827.38元。第四条房屋购买权、使用权、产权等转让方式：因贵阳卷烟厂和一鸣房开公司对职工购买该处团购商品住房的规定:房屋购买人和产权人必须是在贵阳卷烟厂职工团购商品房购买权抽签仪式中抽中签，并选中房屋的职工本人，在房屋签订合同和办理产权时，不能变更为他人名字。由于本协议中，此套房屋购买权的中签人为甲方，而真正的购买人和产权人是乙方，所以在不能以乙方名字直接购买此套房屋并办理购房合同和产权等手续，只能先以甲方名字办理该房屋相关手续的情况下，经甲乙双方议定：此套房屋在购买、签订合同和办理产权等过程中，一切手续（合同、收据、发票、产权证等）均只是以甲方的名义签署和办理，由乙方向一鸣房开付清本协议第三条中所述的全部房款和所有费用之时（2012年1月7日）起，该套房屋即为乙方拥有，该套房屋的购买权、占有权、使用权、收益权、处分权、房屋产权等一切权利归乙方所有和行使。一鸣房开公司将该房交付乙方使用，以甲方名义办理产权后，甲方应当在乙要求的一个月时间将该套房屋产权证及房屋相关所有手续办理过户到乙方名下，并将所有相关手续交还乙方。办理产权证等所有相关费用由乙方承担……”。王标与朱愿军在该《房屋转让协议》尾部签字并按手印。在双方签订《房屋转让协议》的同日，贵州一鸣房地产开发有限公司以交款单位为王标开具了《收据》两张，载明分别收到购房款53,000元、221,418元。张云西向本院提交了其本人于2012年1月6日在50,000元取款凭证、提交了其母亲姜开敏于2012年1月7日16,100元取款凭证和在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司109,000元刷卡消费凭证、提交了其舅舅姜开富于2012年1月7日在商户名称为贵州一鸣房地产开发有限公司的金额100,000元的刷卡消费凭证，拟证实其支付了诉争房屋的购房款，房屋的真实购房人不是王标，而是张云西和朱愿军，应属于夫妻共同财产；王标认可未支付过购房款；朱愿军认可诉争房屋以夫妻共同名义购买，以夫妻共同财产支付，属于夫妻共同财产。案外人姜开敏、姜开富在本院向其调查过程中，均陈述其在贵州一鸣房地产开发有限公司的刷卡消费为出借给张云西用于支付购房款。2012年1月9日，王标作为买受人与贵州一鸣房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定王标以总价274,418元购买原小河区开发大道69号13楼1单元1层1号房屋（即诉争房屋），建筑面积125.88平方米，套内面积105.55平方米，按套内面积算单价为每平方米2,599.89元。同日，以王标作为购房人办理了商品房预售合同备案登记表。签订上述房屋转让协议及商品房买卖合同后，诉争房屋于2013年交付给朱愿军和张云西占有、使用。张云西以王标名义缴纳了诉争房屋物业费、煤气开户费、房屋维修基金等，并于2018年底对房屋进行了装修，缴纳了装修保证金。2019年3月18日，张云西以姜开敏名义与案外人周媛婷签订《个人房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给周媛婷，从2019年3月18日起，租期36个月，该房屋现由周媛婷居住使用。王标认可诉争房屋一直由张云西占有。朱愿军对相关费用支出予以认可，但认为并非张云西个人支出，应属家庭开支。王标与朱愿军陈述于2018年7月15日左右签订了《解除协议》，该协议载明：“甲方王标乙方朱愿军甲乙双方于2012年1月7日签订《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方名义下的位于贵阳市小河区贵烟组团13栋1单元1楼1号单位福利性商品住房，建筑面积126.11平方米，房屋购价款为人民币183,827.38元，乙方已支付全部购房款。现因乙方资金周转紧张，将双方协商一致，就合同解除达成如下协议：一、甲乙双方同意解除《房屋转让协议》，甲方将乙方所支付的购房款283,827.38元返还给乙方，乙方将房屋归属权返还给甲方。二、本协议正本两份，双方各执一份，具有法律约束力。三、本协议双方签字后生效，之前双方签订的《房屋转让协议》终止”，王标在甲方处签字按印、朱愿军在乙方处签字按印，但落款日期处为空白。2018年9月23日，王标向朱愿军转账支付300,000元，用于支付解除协议中约定的返款款项及利息补偿，朱愿军认可收到该款项。王标向本院提交了贵阳市云岩区人民法院执行通知书，拟证明朱愿军在该院有执行案件，尚需支付张云西232,861元执行款，故应朱愿军要求签订了《解除协议》，系双方真实意思表示，无恶意串通情形。张云西称不知晓朱愿军与王标签订《解除协议》，诉争房屋属于朱愿军与张云西夫妻共同财产，朱愿军与王标签订解除协议主观上存在恶意，损害了张云西合法权益，《解除协议》应属无效；张云西提供了其在58同城、安居客等售房网站截图，拟证明诉争房屋所在小区售价在8,000元左右每平米，房屋价值1,000,000元，王标与朱愿军以300,000元解除《房屋转让协议》明显低于市场价值，属于恶意串通；王标在本案第一次庭前会议中陈述涉案房屋价格在7,000元至8,000元左右，针对张云西提供的截图，其认为“真实性由法院核实，且该截图反映的价格在6,000元至8,000元之间，大部分为7,000元，而毛坯房基本为6,000多元，另王标在转让时并未收取任何款项，所以才在解除后基于朱愿军支付的金额做了适当补偿，在解除转让协议时，王标亦同意多补偿，但朱愿军放弃了”。2018年9月30日，王标取得了由贵阳市国土资源局经开区不动产中心颁发的诉争房屋的《不动产权证书》，王标为办理该证缴纳了契税4,116.27元。张云西陈述曾多次催促过王标要求办理过户，但王标不配合办理产权证，故不能办理过户。王标陈述称“张云西在2016至2017年之间要求过户，但因朱愿军告知他们正在离婚，让先不办理等他们协商，后来他们没有协商成功，朱愿军就找到要求签订了《解除协议》”。另查，1.各方对于《房屋转让协议》、《解除协议》的效力持不同意见，王标认为《房屋转让协议》效力待定、《解除协议》有效；朱愿军认为《房屋转让协议》、《解除协议》均有效；张云西认为《房屋转让协议》有效、《解除协议》无效。经本院释明，若在《解除协议》被认定无效的情况下，各方对无效的后果的意见为：王标表示《解除协议》确认无效的情况下，对无效的后果请求另案主张；朱愿军表示《解除协议》确认无效的情况下，只涉及到王标款项的返还问题；张云西表示，《解除协议》确认无效的情况下，王标与朱愿军的债权债务应另案主张。2.王标认为诉争房屋属于单位福利房，在签订《房屋转让协议》时房屋并未取得，单位规定只有通过抽签获得购买资格才有权购买，现王标与朱愿军所在单位并未认可，故该《房屋转让协议》效力待定。3.2017年12月7日贵阳市云岩区人民法院作出（2017）黔0103民初6636号民事判决书，判决准许了张云西和朱愿军离婚，在该案中张云西提出请求要求分割诉争房屋，该院以诉争房屋登记于王标名下为由，未支持原告分割的请求。4.张云西于2019年8月5日另案起诉请求王标协助办理诉争房屋产权过户，本院已立案受理，尚未开庭审理。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证复印件、《不动产权证书》《税收完税证明》《商品房买卖合同》《收据》《发票》《商品房预售合同备案登记表》《房屋转让协议》《解除协议》《转账汇款回执》《取款凭证》《交易流水》《刷卡消费凭证》《网络截图》《个人房屋租赁合同》（2017）黔0103民初6636号民事判决书等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，但不得违反法律，不得违背公序良俗。结合本案的庭审，整理本案争议焦点为：《房屋转让协议》与《解除协议》效力及后果如何？关于《房屋转让协议》的效力及后果。本案中，朱愿军、张云西均认为房屋转让协议有效，而王标则认为应诉争房屋属于单位福利房，在单位未认可的情况下为效力待定。对于诉争房屋的性质，根据不动产权证书记载属于出让/市场化商品房，王标虽陈述属于单位福利房且只有在抽签获得购买权的前提下才能购买，但未向本院进行举证，即便王标向本院提供证据证实了案涉房屋只有在通过抽签获得购买权的前提下才能购买，也只能证明诉争房屋购买时具有一定的福利性质，王标与朱愿军为同一单位职工，在王标抽签获得购买资格而朱愿军未获得购买资格的前提下，王标与朱愿军自愿签订了《房屋转让协议》，由朱愿军以王标名义购买诉争房屋，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，且王标与朱愿军为同一单位职工，王标将购买权这一福利性质权利让与朱愿军也并不会损害单位或其他职工的权利，因此本院认定《房屋转让协议》有效，双方均受该协议约束。关于《解除协议》的效力及后果。在王标与朱愿军签订《房屋转让协议》时，协议中载明了以朱愿军、张云西作为受让方，虽然张云西未在该协议上签字，但从张云西的举证来看，其积极履行了房屋转让协议约定的义务，向贵州一鸣房地产开发有限公司支付了购房款，故朱愿军与张云西均应为实际受让方，朱愿军与张云西也一致认可诉争房屋属于夫妻共同财产。诉争房屋虽以王标名义签订了《商品房买卖合同》、办理了《不动产权证》，但王标并未支付过购房款，仅是履行《房屋转让协议》的约定代理行为，故诉争房屋实际所有权人应当是朱愿军和张云西。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，若要解除《房屋转让协议》应当由王标、朱愿军、张云西三方协商一致的前提下，方可解除，现王标与朱愿军在未征得张云西同意的情况下签订《解除协议》，且事后亦未获得张云西的认可，故该《解除协议》对张云西不具有约束力。另外，诉争房屋于2012年签订《商品房买卖合同》时购买单价按套内面积计算为2,599.89元每平方米，换算成建筑面积仅为2179.99元每平方米，按照各方认可诉争房屋现在市价在6,000元至8,000元每平方米之间，即便按照双方签订解除协议时计算，房屋单价已远远超过购买时单价，房屋增值较大，在王标与朱愿军均知晓房屋已大幅增值且都明知房屋系朱愿军与张云西共同购买、共同所有的情况下，仍在未征得张云西的同意下，仅以返还原购房款项而签订了《解除协议》，虽然表达了王标与朱愿军的真实意思，但该意思表示损害了张云西的利益，亦有违诚实信用和公序良俗，因此本院认定王标与朱愿军签订的《解除协议》无效，对王标、朱愿军辩称不予采信。对反诉原告张云西要求确认该《解除协议》无效的主张，本院予以支持。因王标已经按照《解除协议》约定向朱愿军支付了300,000元，但王标表示若《解除协议》无效的情况另案主张，故对于王标已支付给朱愿军的300,000元不在本案中处理。因本院已确认王标与朱愿军签订的《解除协议》无效，故对王标要求朱愿军与张云西腾空并返还房屋及支付房屋占用损失费用的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告王标与反诉被告朱愿军于2018年签订的《解除协议》无效。二、驳回原告王标的诉讼请求。本诉案件受理费人民币2,769元（已减半收取），由原告王标负担；反诉案件受理费人民币100元（已减半收取），由反诉被告王标、朱愿军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年九月三日书记员  胡兰