呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5745号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路中海锦绣城。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静娴，内蒙古东日律师事务所律师。被告：云珍，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杜广树，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳景坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告云珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人李静娴，被告云珍的委托诉讼代理人岳景坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令云珍向中海物业公司支付2014年10月1日至2019年5月31日的物业费76,023元；2.依法判令云珍支付欠付物业费的滞纳金32,862.8元；3.依法判令云珍承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月26日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海凯旋门提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。物业管理服务费标准为高层住宅每平方米建筑面积收取人民币2.6元/月、商业每平方米建筑面积收取人民币3.95元/月。云珍入住时签署的《中海·凯旋门业主临时规约》中第五条关于违约责任第二款约定：“业主不按时交纳物业服务费，处以每日万分之五的滞纳金”。2018年8月16日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》，双方约定因中海凯旋门小区的合同已于2018年9月25日期满，因业主委员会尚未成立，现续签两年，本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立或者业主委员会没有将续聘或解聘中海物业公司的意见通知中海物业公司，且没有选聘新的物业服务企业，中海物业公司继续管理的，视为合同自动延续。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。云珍系中海凯旋门16-105、16-106室业主，自2014年10月1日至2019年5月31日未交纳物业费共计76,023元，经中海物业公司多次催要，云珍拒不交纳。云珍违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，故诉至法院，望支持中海物业公司的诉讼请求。云珍辩称，中海物业公司未尽到物业管理义务，没有提供任何物业服务，其提出的各项诉讼请求缺乏依据。云珍所购买的中海凯旋门105、106号商铺，与中海凯旋门小区被铁栅栏隔离，人员进出均不需经过中海凯旋门小区，直接进入该商铺。商铺周边停车位均不在小区物业的管理范围之内，也无任何绿化，商铺门前硬化路面破损，中海物业公司也从未修缮。商铺门前的卫生及垃圾清理费用全部由云珍额外负担。商铺漏水、下水管道堵塞等均是云珍花钱雇人维修、疏通；由于商铺距离小区门卫较远，中海物业公司处的保安并不负责对云珍处的商铺进行管理，云珍无奈只能花钱另外雇佣保安。中海物业公司非但没有提供任何服务，在对消防管道注水时因疏忽造成跑水，给云珍造成了巨大损失，对此中海物业公司至今没有解决。因此中海物业公司的各项诉请缺乏事实及法律依据，不应得到法院的支持。经审理认定事实如下：云珍系中海凯旋门16-105、16-106号商铺的业主，房屋建筑面积分别为172.29平方米、171.39平方米，合计343.68平方米。2013年8月26日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》。合同约定，由中海物业公司为位于呼和浩特市××区的中海凯旋门提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计；合同期满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅每平方米2.6元/月、商业每平方米3.95元/月。2018年8月16日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》。协议约定，中海凯旋门小区的合同已于2018年9月25日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签两年，续签日期为2018年9月26日至2020年9月25日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。合同签订后，中海物业公司为中海凯旋门提供了物业服务，云珍未交纳2014年10月1日至2019年5月31日期间的物业服务费76,022.02元（3.95元×343.68平方米×56个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》及补充协议对云珍均具有约束力，云珍与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业公司向中海凯旋门业主提供物业服务，云珍作为业主应按照物业服务合同的约定交纳2014年10月1日至2019年5月31日期间的物业费76,022.02元，对中海物业公司的该项诉讼请求，本院按照76,022.02元予以支持。对于中海物业公司主张的滞纳金，因前期物业服务合同及补充协议中均未约定物业费的交纳时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于云珍提出的商铺相对独立于中海凯旋门小区，中海物业公司未提供物业服务的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”建设单位与中海物业公司签订的前期物业服务合同对云珍均具有约束力，上述合同中均未对商铺的物业服务内容作出区分，云珍作为涉案商铺的业主，除对其专有部分享有所有权外，对该小区的共有部分亦享有权利并应负担义务，其商铺虽较中海锦绣城小区内住宅具有相对独立性，但其仍对共有部位享有共有权并承担义务，其不得以未享受这些共有部分的权利为由放弃其对共有部分的权利，同时放弃共有部分所应负担的义务。物业服务包含对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务；住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；住宅小区规划红线内的附属配套设施的维修、保养和管理；公共区域绿地、花木、水系的养护、维修、管理；公共环境卫生；小区交通与车辆停放的管理；公共秩序的维持等。云珍应交纳物业服务费中已包含对共有部分所应负担的义务，其自行清理垃圾、疏通管道的行为，与中海物业公司提供的物业服务并不冲突，亦不能作为其不受物业服务合同约束的依据，故对云珍的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于云珍提出的中海物业公司在提供物业服务过程中给其造成损失及屋顶漏水的意见，其仅在本案中提出抗辩，其可另案主张权利，对其相关项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、云珍于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费76,022.02元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1239元（呼和浩特市中海物业服务有限公司已预交），由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担388元，由云珍负担851元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英 二〇一九年九月十六日书记员 支 敏