山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0692民初493号原告：迟蓓蕾，女，1988年3月6日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李晓鹏、刘贝贝（实习），山东舜天（烟台）律师事务所律师。被告：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。统一社会信用代码：91370600554384341A。法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李金菊、衣淑清（实习），山东旭冉律师事务所律师。原告迟蓓蕾与被告烟台旺埠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓鹏、被告委托诉讼代理人李金菊、衣淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟蓓蕾向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告签订的《三兴御海城小棚协议》；2.请求被告立即向原告支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元；3、请求被告立即向原告支付延期办理房产证违约金4092元；4、请求被告向原告支付律师费2000元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月17日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：高预字第121213200005号），约定原告购买被告开发的三兴御海城26#住宅楼1单元第25层2503号房屋，房屋建筑面积86.64平方米，总价409235元，并对交房时间、办证时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告一次性支付房屋总价，但被告未按合同约定交付房屋。2014年6月18日，被告出具《关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见》一份，承诺26#楼具体交房时间为2015年3月31日前达到综合验收及备案条件。2014年10月21日，原被告双方签订《协议书》载明，被告同意向原告支付逾期交房违约金41087元。同日，签订《三兴御海城小棚协议》，约定原告同意被告以26#楼1-23、1-50号两个小棚抵顶逾期交房违约金40890元，并给付原告签订入伙通知书优惠3000元用来抵顶物业费。现26#楼至今未完成楼房的综合验收及备案，被告一直无法向原告交付小棚，合同目的无法实现，故诉至法院。被告烟台旺埠置业有限公司辩称，《三兴御海城小棚协议》约定在房屋综合验收完毕后进行小棚交付而非2015年3月31日交付，现涉案房屋尚未通过综合验收，未达到小棚交付条件，原告无权解除合同。退一步讲，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告的合同解除权已超出法定除斥期间。且涉案小棚已经建好，达到了使用条件，只是未通过综合验收，因此一直未交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2012年12月17日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第121213200005号）及补充协议，约定：原告购买被告开发的三兴御海城26#住宅楼1单元第25层2503号房，房屋面积86.64平方米，房屋总价款409235元，已于2012年12月12日前一次性付清。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用；合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期超过180日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条“关于产权登记的约定”：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意如买方不退房，卖方按已付房价款1%向买方支付违约金。补充协议第七条“关于《合同》第八条交付期限”的补充约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付卖方使用，房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格（因本项目规模较大需进行分期开发，各地块地下车库连通等原因，项目需整体开发完毕后方可进行统一综合验收）；补充协议第十二条约定：违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁所发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。2014年6月18日，被告烟台旺埠置业有限公司向业主出具《关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见》，其中载明：涉案房屋所在的26#楼应于2015年3月31日前达到综合验收及备案条件，延期交房具体赔付时间的计算方式为以《商品房买卖合同》中所约定的交房时间第二日为起始日，以烟台旺埠置业有限公司实际公告交房日为终止时间，延期交房赔付标准按《商品房买卖合同》之约定。2014年10月21日，原被告签订《协议书》，约定双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年5月30日，双方确认因被告逾期交房，被告应向原告支付违约金41087元；双方同意采用以下方式支付违约金：以车位抵顶（注：车位7.8万元/个）、以小棚抵顶（注：小棚定价3000元/平方米）、以物业费抵顶（住：物业费标准为：1.5/平方米/月），如单项不足以抵顶补偿款的，可采用上述任意几项组合。同日，原被告签订《三兴御海城小棚协议》，约定：原告购买三兴御海城26号楼1-23、1-50号小棚，总价为40890元。原告同意以26-1-2503违约金41087元抵顶小棚款，剩余197元，另加2014年10月客户签订入伙通知书优惠3000元，总计3197元，全部抵顶物业费。经查，涉案房屋至今未达到综合验收标准，小棚也未交付，剩余违约金及签订入伙通知书优惠共计3197元，已抵顶物业费1512元，剩余1685元未抵顶。另查明，原告因本案花去律师费2000元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《协议书》、《三兴御海城小棚协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。根据《三兴御海城小棚协议》及“关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见”的相关约定，原告所购房屋应于2015年3月31日前达到综合验收及备案条件，并在房屋综合验收完毕后交付抵顶的小棚，但该房屋至今未进行综合验收，小棚无法交付给原告，致使原告订立小棚协议的目的不能实现，已构成违约。同时，原告要求解除的小棚协议并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，在法无明文规定的情况下，被告要求参照适用该司法解释主张原告的合同解除权已过除斥期间，无事实与法律根据，本院不予支持。综上，原告请求解除与被告签订的《三兴御海城小棚协议》并要求被告支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条第二款之约定，被告至今未办理涉案房屋房产证事实清楚，现原告主张被告按已付房款的百分之一支付逾期办证违约金4092元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》附属补充协议第十二条第一条约定，因违约方违约而产生的相关诉讼费用均应由违约方承担。庭审中被告主张律师费过高，但原告提供了委托代理合同、银行交易明细及增值税普通发票证明其主张，故原告要求被告承担其因诉讼而产生的律师费9000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告迟蓓蕾与被告烟台旺埠置业有限公司于2014年10月21日签订的《三兴御海城小棚协议》。二、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠金合计42575元。三、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告迟蓓蕾支付逾期办证违约金4092元。四、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告迟蓓蕾支付律师费2000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，减半收取484元，由被告烟台旺埠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇一九年九月二十四日书记员  苗成琳