文书内容山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初1643号原告：宋乃聪，男，1956年11月9日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：丁清春，山东卓润律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。被告：梅海霞，女，1971年3月9日出生，汉族，户籍所在地青岛市即墨市。委托诉讼代理人：周森，山东森扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翠翠，山东森扬律师事务所律师。被告：杨刚，男，1984年8月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：孙永林，山东德翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀琴，山东德翔律师事务所律师。原告宋乃聪因被告梅海霞与杨刚房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）鲁0213民初672号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋乃聪及其委托诉讼代理人丁清春，被告梅海霞的委托诉讼代理人孙翠翠，被告杨刚的委托诉讼代理人孙永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋乃聪向本院提出诉讼请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；2.依法确认被告梅海霞与杨刚签订的房地产买卖合同无效；3.依法确认原告享有青岛市李沧区户房屋50%份额；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告追加诉讼请求，要求两被告返还原告位于青岛市李沧区户房屋。事实与理由：2015年原告出资购买了位于青岛市李沧区户房产，登记在被告梅海霞名下。2017年2月7日，原告与被告梅海霞经调解达成人民调解协议书，确认原告与梅海霞各享有该房屋50%产权。2017年12月2日，被告梅海霞在原告不知情的情况下，擅自将房屋以明显低于市场价的价格卖给被告杨刚。后杨刚以要求梅海霞协助办理房屋产权变更登记手续为由诉至法院，经调解，于2018年2月9日作出（2018）鲁0213民初672号民事调解书，确定双方的房屋买卖合同继续履行，并在不动产变更登记条件成就之日起十日内梅海霞协助杨刚办理产权变更登记手续。2018年2月13日两被告持上述调解书将该房屋变更登记至杨刚名下。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院。梅海霞辩称，1、被告梅海霞享有涉案房屋所有权，其有权处分房屋。2、两被告所签订房屋转让协议合法有效，转让行为真实且并不违反法律规定，应依法予以保护，请求依法驳回原告诉求。3、原告请求被告返还房屋无事实及法律依据：（1）物权法17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案涉案房屋原登记所有人为梅海霞，房产证载明房屋共有情况为梅海霞单独所有，原告所持有的人民调解协议即便是真实的，也只能是原告与被告梅海霞的内部协议，其不具有公示性和排他力，不能取代不动产登记证，更不能对抗第三人；（2）被告杨刚已支付全部购房款，且早已实际在该房屋居住并办理产权证书，根据物权法第9条规定，不动产物权设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，因此本案被告杨刚享有涉案房屋所有权，原告无权要求返还；（3）原告依据物权法106条主张返还房屋，适用法律错误，该条款适用的前提必须是无处分权人处分财产，本案中被告梅海霞具有合法产权证书并单独所有房屋，其对涉案房屋享有占有、适用、收益、处分的权利，其将房屋转让给杨刚的行为完全符合法律规定，原告无权要求返还。杨刚辩称，1、杨刚与梅海霞双方之间的房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示，合同约定的房屋转让价格是当时房屋买卖的合理对价。2、杨刚与梅海霞已履行完毕各自的义务，杨刚支付了合同约定的全部的房款，房屋权属变更完毕，现已登记到杨刚名下。3、（2018）鲁0213民初672号民事调解书是合法有效的。4、宋乃聪与梅海霞之间的《人民调解协议》系双方之间的约定，不能对抗包括杨刚在内的第三人。5、两被告之间签订房屋买卖合同，并经法院调解书确认合法有效，杨刚支付了全部购房款，并已取得不动产登记证书，杨刚是合法的房屋所有权人，原告的诉讼请求不成立。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。（2016）鲁0213民初672号梅海霞与杨刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日做出（2018）鲁0213民初672号民事调解书，内容如下：一、原告杨刚与被告梅海霞于2017年12月2日签订的关于坐落于青岛市李沧区户房屋（鲁[2018]青岛市不动产权第0006432号）的买卖合同继续履行。二、原告杨刚尚欠被告梅海霞购房款人民币1040000元整，原告杨刚于2018年2月10日前给付被告梅海霞570000元，原告杨刚于2018年2月15日前给付被告梅海霞300000元，余款170000元由原告杨刚在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内给付被告梅海霞。三、被告梅海霞在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内协助原告杨刚办理上述房屋不动产权变更登记手续。如果被告梅海霞拒绝协助原告办理上述房屋不动产权变更手续，则被告梅海霞自愿向原告杨刚承担违约金人民币300000元。案件受理费14700元，减半收取7350元，由原告杨刚负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：被告杨刚提交的不动产权证书1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交房产证复印件、人民调解协议书，证明位于青岛市李沧区《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋，是原告与被告梅海霞二人的共有财产，各占50%产权。梅海霞对房产证的真实性无异议，表示与其留存的房产证照片是一致的，但认为从该房产证中可以看出，涉案房屋是由梅海霞单独所有，不存在共有产权人。对人民调解书的真实性没有异议，但认为从该证据效力上来看，该协议书是原告与梅海霞之间双方私下的协议，而且该协议也是在房屋产权登记完成后对房屋的权属所做的重新分配，根据物权法的相关规定，不动产物权的变动需经登记，未经登记不发生效力，所以该调解协议不能对抗梅海霞所持有的房屋产权证书，该协议并不能证明原告享有涉案房屋的所有权。杨刚对房产证的真实性有异议，认为即便是真实的也不能证明该涉案房屋是原告与梅海霞共同所有；对人民调解协议书的真实性有异议，表示不能确定该协议的真实性，根据我国物权法规定的物权法定原则，不动产物权以登记为准，假设该协议是真实的，原告与梅海霞的协议也不能对抗包括杨刚在内的任何第三人。对涉案房屋原登记在梅海霞名下的事实本院予以确认；对人民调解协议书的真实性，因签订协议的双方当事人无异议，本院予以确认。2、原告提交房地产买卖合同，证明被告梅海霞与杨刚于2017年12月2日签订房地产买卖合同，涉案房屋面积87.93平方米，被告杨刚以总价110万元，包括一个地下车位，单价12509元/平米购买涉案房屋，远低于同时期周边小区二手房均价25000元/平米的价格，明显属于以不合理价格购买涉案房屋，另房屋买卖合同最后一条注明，如果办理过程中及办理完之后出现任何纠纷均由甲方承担一切责任，从该约定也可以反映出杨刚在购买房屋时对于涉案房屋可能存在产权纠纷是明知的，否则不可能作此约定，不属于善意取得。梅海霞对该证据的真实性无异议，表示确系两被告所签订，而且两被告也是按照该买卖合同约定履行交付房款及办理房屋过户手续的相关义务，现房屋过户登记手续已经完成，该房屋由杨刚居住使用。商品房交易的价格属于交易双方自由约定的范畴，法律并未加以约束，他人对交易价格也无权进行干涉，并且二手房交易价格受众多因素影响，并没有固定的价格，原告并没有证据证明两被告交易涉案房屋价格过低。杨刚对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议：该合同显示的房产交易价格是当时房屋交易的合理对价，房产登记为梅海霞单独所有，杨刚不存在善意取得的问题。合同最后条款的约定是每一个房屋买卖合同均涉及的条款，并不必然说明杨刚对该房屋产权有争议是明知的。两被告对该合同均无异议，对其真实性本院予以确认，对其合法性本院将结合其他证据综合予以认定。3、原告提交民事调解书一份，证明2017年12月2日，被告梅海霞在原告不知情的情况下擅自将双方共同共有的房屋出卖给被告杨刚，后被告杨刚诉至李沧区人民法院，要求变更产权登记手续，李沧区人民法院作出了（2018）鲁0213民初672号民事调解书，确认被告梅海霞与杨刚的买卖合同继续履行，杨刚支付梅海霞购房款，调解书约定杨刚于2018年2月10日前付57万元，2月15日前付30万，余款17万在房屋不动产权变更登记条件成就起10日内给付，梅海霞在房屋不动产权变更登记条件成就起10日内协助杨刚办理产权变更登记手续。此调解书内容损害了原告作为共有人的合法权益，依法应予撤销。梅海霞对该证据的真实性无异议，从该调解书可以看出杨刚提起诉讼法院能够受理且双方达成调解协议，证明该房屋确实是由梅海霞单独所有，而且双方在达成调解协议后也完全按照调解书的约定履行了相关义务。杨刚对该证据的真实性无异议，认为该调解书程序合法，适用法律正确，调解书内容并未侵害国家、集体或第三人的合法权益，是合法有效的，杨刚在该调解书起诉的诉求是继续履行合同而不是变更过户。本案系第三人撤销之诉，即需确认该民事调解书的合法性，本院将结合其他证据及事实对此予以认定。4、原告提交万科物业居住证明及九水派出所出警证明，证明原告一直居住在涉案房屋内，至2018年3月18日被告杨刚未经原告同意，私自更换涉案房屋门锁，将原告赶出房屋。梅海霞对居住证明的真实性不予认可，认为从该证明中也无法反映原告是何时开始在该小区居住以及居住到何时，证据的形式也不合法，单位出具证明应当由单位负责人或出具证明人签字确认，因此该证据不能作为证据使用，更不能证明原告的证明事项。对出警证明的真实性无异议，但认为该证据不符合民诉法解释关于单位出具证明的应当由单位负责人或出具证明人签字确认的规定，该证据也不能作为证据使用，而且该证据中不能反映出原告是一直居住在该房屋内的。杨刚对居住证明的真实性表示无法确认，且物业服务有限公司无权出具居住证明；对出警证明的真实性无异议，对证明事项有异议，主张在2018年3月18日杨刚也报警了，其他意见同梅海霞。对居住证明本院将结合其他证据综合予以认定；对出警证明的真实性本院予以确认。5、原告提交登记申请书、不动产登记信息查询结果证明（调取于青岛市不动产登记中心涉案房屋的档案材料），证明梅海霞于2018年2月13日即进行了国有建设用地使用权及新建商品房的转移登记申请，而根据（2018）鲁0213民初672号民事调解书，被告杨刚于2018年2月15日前支付梅海霞300000元，剩余170000元在涉案房屋产权变更条件成就之日起10日内支付。可知，被告杨刚在购房款尚未支付完毕的情况下即进行了产权变更登记申请，与常理不符，被告不属于善意取得。梅海霞对该证据的真实性不予认可，系复印件，两被告是完全按照调解协议约定的内容履行义务，杨刚在付给梅海霞相应款项后，梅海霞也履行了变更登记手续。杨刚认为该证据系复印件不予质证，杨刚已按调解书约定于2018年3月5日付清最后一笔房屋款项，总计付款1101863.77元。该组证据系复印件，对其真实性本院不予采信。6、被告梅海霞提交其借记卡账户历史明细清单，证明杨刚向梅海霞支付涉案房款105万整，剩余5万元杨刚支付了现金4万元，另外1万元支付房屋物业费、税费等其他费用，双方房屋转让行为真实存在，涉案房款已经支付完毕。原告对该证据的真实性不予认可，认为该清单所加盖银行公章的编号明显不一致，即使属实其最后一笔付款是2018年3月5日数额13万，付款时间明显超出了调解书约定的时间，而且数额也少于应付款17万。梅海霞打印的交易明细不完整，无法核实交易款项的真实往来。要求梅海霞提供2017年12月2日至2018年3月5日期间的完整交易明细。杨刚对该证据的真实性无异议，杨刚确实交付了梅海霞的房款。结合梅海霞提交的证据12，对该证据的真实性本院予以确认。7、被告杨刚提交收条6份、银行转账凭证流水13份，证明杨刚支付给梅海霞房款共计1101863.77元，其中银行转账105万元，余款为现金支付。原告表示该证据的真实性无法确认，需庭后核实。其中2018年1月28日和2018年1月26日的收条款项用于折抵房款，不符合合同约定和交易惯例，在双方合同中明确约定交易的所有税费由杨刚承担，物业费是缴纳到2018年9月30日，本应该由杨刚承担的款项却在付款后用于折抵购房款是不合理的。另外现金4万元付款不符合双方交易习惯，不能证明该4万元房款实际付清。杨刚对该证据的真实性无异议，其中的转账记录存根与梅海霞提交的银行交易记录是相对应的，对于其他款项支付也与梅海霞告知的支付方式是一致的。对于收条有当事人本人确认，对其真实性本院予以确认；对银行转账凭证流水与梅海霞的相关证据能够相互对应，对其真实性本院予以确认。8、根据原告申请，本院委托山东正诚土地房地产评估有限公司对坐落于青岛市李沧区51号万科生态新城1号楼1单元602户房屋2017年12月的市场价值进行评估。该公司于2019年3月18日出具鲁正房估（2018）QD2-118号房地产估价报告，评估结果为：            房号              用途              数量              单价              总价                  602              住宅              87.93m2              23834元/m2              209.57万元                  1号楼750号-759              车位              1个              15万元/个              15万元                  合计                                                        224.57万元                  大写              贰佰贰拾肆万伍仟柒佰元整      原告对该评估结果没有异议，认为该报告可以证实涉案房屋的市场价值为240余万元，两被告的成交价为110万元，不到评估价值的一半，明显低于市场价。被告梅海霞认为该评估机构不具有评估资质，评估结论明显依据不足，根据证据规则第27条规定，被告认为该评估报告不能作为证据使用，理由如下：1、接受委托时以及评估过程中，评估公司均不具有房地产价格评估资质，其评估报告所加盖资质章的有效期为2019年3月18日至2022年3月18日，在2018年10月16日接收法院委托时以及在整个评估期间内，该评估机构均不具有相关的房地产价格评估资格，因此该报告不能作为证据使用；2、评估报告选用评估方法错误，依据房地产估价规范4.1.2条规定，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法，估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。涉案房屋所在小区2017年秋天才开始交房，2017年12月2日两被告进行房屋交易时，该小区尚未完成全部交房，小区内进行出租出售的非常少，评估公司选用比较法和收益法进行房地产价格评估，其评估结论明显依据不足；3、该评估报告未按照房地产估价规范规定的比较法和收益法的评估步骤进行，其采用比较法进行评估，但省略必须进行的步骤，未搜集交易实例，更未选取交易实例，仅依据评估报告附件中原告所提交的涉案房屋商品房预售合同及收款收据进行评估，其报告中对于房地产估价规范4.2.5条规定的应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置、及附位置图和外观照片，该评估报告中,既未进行可比实例的选取和搜集，报告中也未进行附图，因此被告梅海霞虽然认为涉案房屋价值根本无需进行评估，并且不同意进行评估，但是基于该评估报告的评估结果严重不具有客观性、公正性、合法性，被告梅海霞依据证据规则的规定，申请对涉案房屋价值重新进行评估。被告杨刚不认可该评估报告，认为根据评估公司的评估业务工作流程，评估公司进行评估应当前后两次查看现场，而评估公司仅有一人一次查看现场，两被告之间转让的车位属于地下人防工程，没有独立产权，不能挪作它用，禁止转让和出租。该车位没有转让价值，其他意见同被告梅海霞。该评估报告不存在需要重新鉴定的情形，对该报告本院予以确认。9、原告提交收款收据一份，证明涉案房屋是因为被告梅海霞没有到开发商办理交房手续，原告于2017年9月通过换锁自行入住。梅海霞对该证据的真实性不予认可，涉案房屋一直到2018年1月22日梅海霞才办理交房手续，所以原告不可能之前在该房中居住。杨刚对该证据的真实性有异议，认为该证据从形式上看是一份书证，原告应当提交该证据的相邻号码的单据来证明该证据是原始证据。在两被告房屋买卖过程中，两被告曾共同到该房屋进行看房，使用工程钥匙顺利打开房门，房内未有居住的痕迹。原告的该证据与实际不符，该证据涉嫌伪造。对该证据的真实性、关联性本院不予采信。10、原告提交房屋交付单等资料复印件8页，证明梅海霞于2018年1月22日方办理交房手续，被告称2017年12月2日看房，并将房屋钥匙交付给被告杨刚不属实。梅海霞认为对该组证据均为复印件，不能证明该部分材料确实是原告到物业公司所调取；对证明事项亦不认可，2018年1月22日是梅海霞就涉案房屋办理房产证的日期，在此之前梅海霞已经取得房屋的工程钥匙，所以也可以进行看房。杨刚对该组证据的真实性予以认可，认为证据证明了梅海霞于2018年1月22日收房，并办理房屋产权登记手续，领取了房屋正式钥匙，证明了原告主张的2017年9月30日入住的事实不成立。对梅海霞于2018年1月22日办理交房手续的事实本院予以确认。11、梅海霞提交报案证明一份，证明2017年4月22日原告殴打被告梅海霞，梅海霞在110民警的护送下离开与原告的住所，此后梅海霞无固定住处，也无经济来源。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议：原告没有殴打梅海霞，双方因梅海霞以传销方式经营化妆品发生争执，没有殴打行为。杨刚对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。12、梅海霞提交借记卡账户历史明细4张，证明被告杨刚已经支付涉案房屋房款。原告对该证据的真实性无异议，认为从付款时间可以看出，在2018年2月13日两被告办理产权变更登记时，尚有购房款17万元没有支付，直到2018年3月5日，杨刚才支付梅海霞13万元，尚欠4万元。杨刚对该证据的真实性及证明事项均无异议，杨刚已经将全部购房款付清。对该证据的真实性本院予以确认。13、梅海霞提交房屋交接手续催告函一份，证明涉案房屋所在小区2017年9月才开始办理房屋交接手续，而2017年10月15日梅海霞尚未办理涉案房屋的交接手续，原告主张其在2017年9月30日已在该房居住明显不属实。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议：该证据恰恰可以证明梅海霞在房屋具备交付条件后，没有按时到开发商办理交房手续。杨刚对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。14、杨刚提交（2002）即民初字第3412号民事调解书和户口簿、（2018）鲁0213民初672号民事调解书各一份，证明：1、杨刚在与梅海霞房屋买卖过程中，审查了梅海霞的婚姻情况，确认梅海霞是单身，并结合梅海霞的购房合同、收据等，确认梅海霞对涉案房屋单独所有，梅海霞有权转让给杨刚。杨刚在受让该房屋时已尽到审查责任，并无不当。2、杨刚起诉要求梅海霞协助过户案，经贵院审查，也未发现涉案房屋权属有争议。宋乃聪对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明杨刚作为购房人尽到了实际现场查看涉案房屋、了解涉案房屋基本情况的义务。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。15、杨刚提交万科物业工作人员证明两份和万科物业证明两份、物业费收款收据一份，证明：1、万科物业于2018年8月27日给宋乃聪出具的居住证明是虚假的，是万科物业的经办人未核实情况，被宋乃聪编造以办理暂住证为由骗取了万科物业的该居住证明。该居住证明没有法律证明力。2、万科物业经核实情况，重新出具了一份证明，证明在2018年1月22日交房之日前，争议房屋无人居住。2017年10月1日至2018年9月30日的物业费由杨刚缴纳。证明宋乃聪主张的其于2017年9月30日搬入该房屋居住的事实是不成立的。原告认为物业工作人员的证明系证人证言，真实性无法确认；对万科物业的证明的真实性无异议，对证明事项有异议：自2017年9月至2018年3月，原告在该房居住。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。因物业工作人员未到庭，对其证言本院不予采信；对证明和收据的真实性本院予以确认。16、杨刚提交九水路派出所关于出具给宋乃聪出警证明重新说明的函，证明：1、2018年3月18日、19日，宋乃聪带人强行进入涉案房屋，杨刚和朋友多次报案要求公安机关处理。2、九水路派出所于2018年8月24日出具的出警证明没有法律效力。宋乃聪对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告2018年3月18日、19日带人进入涉案房屋，实际是原告在该房里居住，被告杨刚带人强行让原告搬离发生争执。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。17、杨刚提交宋乃聪出具给杨刚的保证书，证明宋乃聪认可涉案房屋是杨刚所有，承诺3月26日搬出将房屋交于业主杨刚，宋乃聪提起本案诉讼，属于对其保证的反悔，不能成立。宋乃聪对该证据的真实性无异议，该保证书是2018年3月19日杨刚强行让原告搬离，并把原告物品从房间内往户外搬。原告作为60多岁的老人，被迫在被告起草好的保证书上签名。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。18、杨刚提交其本人书写的买房经过、2018年3月6日和3月18日情况说明，证明：1、杨刚在和梅海霞房屋买卖过程中，尽到了注意义务，也没有与梅海霞恶意串通，房屋买卖合同合法有效。2、宋乃聪是在杨刚和梅海霞交接后第一次进入涉案房屋，宋乃聪在涉案房屋短期居住，是经杨刚同意的。3月18日持续到19日，宋乃聪带人到涉案房屋砸门入室，经派出所教育，宋乃聪认识到其错误，杨刚同意其暂住几天。五天后，宋乃聪自行离开。宋乃聪认为该证据是被告个人书写的证明材料，不具有证明力。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。该证据系当事人单方陈述，本院不予确认。19、杨刚提交房屋交付单、客户物品签收单，证明：1、梅海霞于2018年1月22日办理了交房手续，从开发公司收房，在此之前并没有任何人入住。2、涉案房屋钥匙由梅海霞签字、由杨刚领取，宋乃聪没有涉案房屋的钥匙，宋乃聪主张的其于2017年9月30日入住是不成立的。宋乃聪对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议：原告是在被告拒不办理交房手续的情况下，自行开锁入住涉案房屋。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。对该证据的真实性本院予以确认。20、杨刚提交链家网上显示的邻近小区二手房成交价格打印件三份，证明杨刚购买梅海霞房屋时，邻近小区和达和城二手房单价在13000—14000余元，和杨刚与梅海霞之间二手房单价12500元基本接近，符合单房单价的二手房交易惯例。宋乃聪对该证据的真实性有异议，认为没有证据效力。梅海霞对该证据的真实性及证明事项均无异议。该证据系打印复制件，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梅海霞与案外人林功波于2003年3月11日在即墨市人民法院调解离婚。宋乃聪与梅海霞自认曾系同居关系。2017年2月7日，原告宋乃聪与被告梅海霞签订人民调解协议书，内容为“经调解，双方均认可如下事实并自愿达成如下协议：1、男方宋乃聪、女方梅海霞自2013年开始共同生活；2、男方宋乃聪、女方梅海霞于2015年共同出资购买坐落于青岛市李沧区《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋，该房屋登记在女方梅海霞名下。但男、女双方均认可房屋首付款269809以及还贷部分均有男、女双方共同出资，出资额各占百分之五十;3、坐落于青岛市李沧区《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有，男方宋乃聪享有百分之五十产权、女方梅海霞享有百分之五十产权；4、上述房屋剩余银行贷款由男方宋乃聪、女方梅海霞共同偿还；5、男方宋乃聪承诺:如果女方陪伴男方直至男方百年，且男女双方系合法夫妻关系，则男方在其百年之后，其享有的上述房屋百分之五十的份额由女方梅海霞继承;6、女方梅海霞在享有上述房屋份额前提下，享有在上述房屋中的永久居住权。”根据青岛市公安局李沧分局浮山路派出所2018年10月11日出具的报案证明：2017年4月22日21时14分，梅海霞（女，身份证号码：）打电话报警称：被男友殴打，威胁人身安全，求助。我所110民警赶到现场，经了解梅海霞与宋乃聪（男，60岁）二人在李沧区户因感情问题发生纠纷，按照梅海霞的要求，110民警将梅海霞带离该住处。2017年10月15日，青岛万科生态城置业有限公司向梅海霞发出房屋交接手续催告函，告知涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，催告尽快办理手续。2017年12月2日，梅海霞作为甲方、出售方，杨刚作为乙方、购买方，双方签订房地产买卖合同，梅海霞将坐落于青岛市李沧区51号万科生态新城1号楼1单元6层602户房产出售给杨刚，房产建筑面积约87.93平方米，成交价款为110万元，付款方式为：乙方于2017年12月2日支付甲方5万元作为购房定金，乙方于甲乙双方办理房地产转移登记完毕一周内向甲方支付45万元作为购房款。经甲乙双方同意，甲方于2017年12月2日腾出该房屋，同时交屋给乙方。甲方应于乙方支付尾款（60万元整）当日自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。经甲乙双方协商一致，如果办理过程之中以及办理完毕后，出现任何纠纷，均由甲方承担一切责任。合同同时约定了其他权利义务。合同签订当日，杨刚通过转账支付梅海霞5万元。2018年1月10日，杨刚以梅海霞收到定金后未协助办理产权变更手续为由诉至法院，要求梅海霞继续履行双方签订的房地产买卖合同，立即协助原告办理房屋产权变更登记手续。2018年1月17日，本院以“原告起诉的被告主体不明确，且无法送达，导致案件诉讼程序无法继续进行，原告的起诉，不符合民事诉讼法的有关规定”为由，驳回杨刚的起诉。2018年1月22日，梅海霞办理交房手续。2018年1月26日，杨刚通过银联刷卡向李沧分局青岛房产交易中心缴税8934.09元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金8934.09元的定金收条。当日，梅海霞办理不动产登记证书。2018年1月28日，杨刚通过银联刷卡在青岛万科物业服务有限公司消费2929.68元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金2929.68元的定金收条。2018年2月2日，杨刚再次以同一事由诉至法院，本院于2018年2月9日做出（2018）鲁0213民初672号民事调解书，具体内容前面已陈述。在此期间，杨刚于2018年2月8日通过银行转账向梅海霞支付57万元，2018年2月13日转账30万元，2018年3月5日转账13万元，3月5日梅海霞向杨刚出具收条，内容为：“今收到杨刚购房款170000元（壹拾柒万元整）其中（130000元转账付壹拾叁万元整），（40000元现金付肆万元整）房款已全部结清。”杨刚于2018年2月28日取得涉案房产的不动产登记证书。2018年3月19日，宋乃聪向杨刚出具保证书，内容为：“本人宋乃聪，经1-1-602业主杨刚同意.暂时居住柒日.柒日内自行将户内属于宋乃聪的物品搬离1-1-602.将万科生态新城熙景1-1-602房子交于业主杨刚.宋乃聪柒日内保证自行离开.保证不违约”。2018年8月24日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具出警证明，内容为：“2018年03月18日21时20分许，我所接指挥中心指派：‘在李沧区户，报称家里门锁被人换了。’的现场。我所副所长张成龙和民警沈海龙赶到现场处置。经了解得知，报警人宋乃聪，男，62岁，身份证号码，报警电话：139××××0793。报警人称其2013年夏天和其同居女友梅海霞共同出资购买的李沧区户及地下车位。报警人于2017年09月30日搬入该处房内居住，梅海霞于2018年02月背着报警人把该处房产和车位低于市场价格卖给杨刚，杨刚办理了该处房产的房产证，杨刚要求报警人腾出该处房屋，报警人宋乃聪要求民警维护其合法居住的权利。民警在该户内看到的床、沙发、茶几等家具，电视、洗衣机等电器和其他生活用品均是报警人宋乃聪所有。及杨刚要求报警人腾出该处房屋的要求，可以证明宋乃聪报警时在李沧区户内居住、生活。”2018年8月27日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有宋乃聪（身份证号为）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。”2018年8月29日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有杨刚（身份证号为）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。”同日，该中心出具证明一份，内容为：“因员工个人工作失误，在未核实房产证的情况下给宋乃聪先生开具错误证明，现经过核实房产证，本小区1-1-602实为杨刚先生所有，熙景物业无法证明宋乃聪先生在本小区居住。现证明为宋乃聪先生所开具的2018.8.27的居住证明无效，本证明有效。已为杨刚先生开具居住证明。自交房之日2018.1.22起，生态新城熙景1-1-602房屋实际居住人为业主杨刚。物业费自2017.10.1-2018.9.30由杨刚先生通过刷卡方式支付，未支付前无人居住。”2018年9月20日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具“关于出具给宋乃聪出警证明重新说明的函”，内容为：“李沧区人民法院九水法庭：2018年08月24日，当事人宋乃聪到所，要求出具2018年3月18日晚其报案、出警的证明。后我所民警为其出具证明一份。因当事人宋乃聪与杨刚就其房产纠纷一事多次报警，我所重新梳理了事发前后的相关情况，重新说明如下：2018年03月18日16时46分、19时38分、21时20分、22时28分、23时33分，我所多次接到李沧区户警情。双方报警人一方报称有陌生人砸门，一方报称家里门锁被人换了。经民警朱胜毅现场了解，房屋内报警人为庞春林（身份证号码：，电话188××××1808），该称其租住在此房屋内，后庞春林联系房主杨刚到场，杨刚当晚持房产证赶至现场，称已购买此处房屋。另一方当事人宋乃聪（身份证号码：，电话139××××0793），该称此处房屋由其出资购买，应属于宋乃聪本人，宋乃聪要求进屋居住。因此事涉及房产纠纷，民警要求当事人双方自行协商或通过诉讼途径解决。2018年03月19日15时36分许，我所接138××××2355电话报警称，在户有家庭纠纷。接报后，我所民警张成龙、沈海龙赶至现场，现场见宋乃聪坐于该户卧室内不出来，并声称要跳楼。宋乃聪称其2013年夏天与梅海霞共同出资购买了李沧区户及地下车位。后梅海霞于2018年02月在未告知宋乃聪的情况下，将该处房产及车位以低于市场的价格卖给杨刚，杨刚办理了该处的房产证。宋乃聪称屋内的物品、家具属其所有。杨刚称已购买该房，有房产证，其同事庞春林住在这里，要求宋乃聪搬出。民警现场劝导双方协商处置此事，后双方自行协议。宋乃聪、杨刚房产纠纷一事事发前后多次报警，我所重新梳理了事发前后的出警情况，现重新予以说明，以此情况为准。”本案审理过程中，原告对涉案房屋2017年12月的市场价值申请评估，山东正诚土地房地产评估有限公司出具估价报告，评估结果为涉案房屋的市场价值为224.57万元。原告为此支出鉴定费8114元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人提起撤销之诉应当同时满足四个条件，否则不被支持。第一，关于原告诉讼主体资格问题。提起第三人撤销之诉的主体限于在被申请案中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指对当事人的诉讼标的具有全部或部分请求权的第三人。在（2018）鲁0213民初672号案中，双方当事人的诉讼标的系针对青岛市李沧区户房屋的物权确认法律关系。宋乃聪作为该房产的共有人，对（2018）鲁0213民初672号案的诉讼标的具有部分独立请求权。故宋乃聪具有诉讼主体资格，有权提起本案第三人撤销之诉。第二，关于因不能归责于本人的事由未参加诉讼问题。在（2018）鲁0213民初672号杨刚诉梅海霞房屋买卖合同纠纷一案，宋乃聪并非为该案当事人，该案中涉及的2017年12月2日梅海霞与杨刚所签订的房地产买卖合同并未涉及宋乃聪。因此，本院据以认定，宋乃聪因不能归责于本人的事由未参加（2018）鲁0213民初672号案诉讼。第三，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益。宋乃聪在本案诉讼中提交了人民调解协议书，该协议书确认涉案房屋“产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有，男方宋乃聪享有百分之五十产权、女方梅海霞享有百分之五十产权”，原告对涉案房屋享有合法权益，故（2018）鲁0213民初672号民事调解书将原告的财产部分予以处理，从而损害了原告宋乃聪的民事权益。第四，第三人应自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼问题。（2018）鲁0213民初672号民事调解书落款日期为2018年2月9日，本案原告宋乃聪于2018年4月18日提起第三人撤销之诉，符合六个月的起诉期间要求。（2018）鲁0213民初672号民事案件审理过程中，梅海霞未向本院如实陈述涉案房屋系其与原告共同共有的事实，将与原告共同共有的房产转让给杨刚，并未经得原告宋乃聪的同意，以致本院做出的民事调解书的内容损害了案外人（即本案原告）的民事权益。原告宋乃聪主张撤销本院（2018）鲁0213民初672号民事调解书，符合法律规定，本院予以支持。关于杨刚是否属于善意取得问题。根据我国物权法第106条的规定，“以合理的价格转让”是善意取得的构成要件之一，而本案中被告杨刚购买房屋的对价110万元明显低于市场价，与评估价值224万余元更相差一倍多，显然不属于善意取得所要求的对价或基本合理的价格，杨刚不属于善意买受人，其与梅海霞签订的房屋买卖合同应属无效合同，原告依法享有涉案房屋50%的份额。原告该两项诉讼请求成立，本院予以支持。原告因此支出的鉴定费8114元，应由两被告承担。因原告与梅海霞对该房屋共同享有所有权，杨刚应将涉案房屋返还宋乃聪、梅海霞，至于宋乃聪、梅海霞二人之间如何处理房屋产权与使用问题，并非本案的审理范围，故原告要求两被告返还原告青岛市李沧区户房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；二、确认被告梅海霞和被告杨刚签订的房地产买卖合同无效；三、原告宋乃聪对青岛市李沧区户房屋享有50%的份额；四、驳回原告宋乃聪的其他诉讼请求。案件受理费14700元（原告已预交），由两被告负担。鉴定费8114元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  徐红珍人民陪审员  朱亚丽二〇一九年九月九日书记员朱超