江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初1074号 原告：江苏虞丰物业服务有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号708，统一社会信用代码9132058177201615X6。 法定代表人：周培芬，董事长。 委托诉讼代理人：陶雪云，公司员工。 被告：江苏良基投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇华联路18号4幢，统一社会信用代码91320581571380369A。 法定代表人：吴雪良，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张燕，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。 原告江苏虞丰物业服务有限公司与被告江苏良基投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后依法适用简易程序，之后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏虞丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陶雪云、被告江苏良基投资发展有限公司的委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏虞丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费计人民币1601909.05元；2、被告支付滞纳金56万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月31日，原、被告签订前期物业服务合同一份，被告作为开发商将位于即将施工的“富佳名苑”物业委托原告实行物业管理服务，同时约定了被告未能按时足额交纳物业服务费用的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。合同签订后，被告即开始建造房屋，到2014年，被告所建房屋陆续竣工验收，并分三期将30幢房屋交付给原告实行物业管理服务。2015年1月1日起，原告的物业服务人员全部到位，对被告空置房实行物业服务。但被告至今未交纳过物业服务费，经原告催讨未果，为此原告诉讼至法院。 被告江苏良基投资发展有限公司辩称，原、被告双方之间存在物业服务合同关系，被告暂未支付物业费系原告的原因造成：一是双方之间未就物业费起算时间点达成一致意见，被告认为应从被告收到交付使用备案通知书日期起算；二是原告未能按照合同约定的内容及标准履行物业管理义务，已严重违约，且导致看房人没有购买欲望，给被告造成巨大损失，故被告有权行使先履行抗辩权，暂停支付物业管理费，且不承担任何滞纳金。鉴于原告的物业服务严重不到位，并未尽到其管理、维护、保洁等服务职责，希望法院判决本案物业费按5折计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。1、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：常熟市“富佳名苑”住宅小区系江苏良基投资发展有限公司建设开发，并委托江苏虞丰物业服务有限公司对该小区进行物业服务。2012年5月31日，江苏良基投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的江苏虞丰物业服务有限公司签订《常熟市前期物业服务合同》一份，约定自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；总建筑面积77785.3平方米，其中住宅72532.7平方米、商业4155平方米，其他1097.6平方米；物业服务收费按包干制方式收取，其中带电梯高层住宅：1.5元/月/平方米，带电梯小高层住宅：1.5元/月/平方米，联排别墅：1.4平方米/月/平方米，商业：1.6元/月/平方米，上述收费标准已包含公共场所环境卫生、物业使用其他共同事物的管理服务等费用，未包含水电等公用耗能，其中带电梯高层水电等公共能耗费按建筑面积以0.66元/月/平方米缴纳，带电梯小高层水电等公共能耗费按建筑面积以0.63元/月/平方米缴纳，联排别墅水电等公共能耗费按建筑面积以0.17元/月/平方米缴纳，商业物业水电等公共能耗费按建筑面积以0.17元/月/平方米计算缴纳；甲方将物业正式移交给乙方之前的前期物业管理费由甲方负担，收费方式、标准约定可进行协商，按照实际情况结算；乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按收费标准的100%交纳，因甲方原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准100%交纳，差额部分由甲方补偿乙方，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金等事项。同日，江苏良基投资发展有限公司向江苏虞丰物业服务有限公司发出《中标通知书》，载明“富佳名苑”住宅区前期物业管理中标价为公共服务费加权平均价1.48元/月/平方米，其中带电梯高层住宅2.16元/月/平方米（公共服务费1.5元/月/平方米+代收代缴费0.66元/月/平方米）、带电梯小高层住宅2.13元/月/平方米（公共服务费1.5元/月/平方米+代收代缴费0.63元/月/平方米）、联排别墅1.57元/月/平方米（公共服务费1.4元/月/平方米+代收代缴费0.17元/月/平方米）、商业1.77元/月/平方米（公共服务费1.6元/月/平方米+代收代缴费0.17元/月/平方米）。2014年12月21日至2014年12月28日期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中1-21幢、29-30幢进行承接查验。2015年7月5日至2015年7月25期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中25-28幢进行承接查验。2016年10月17日至2016年10月30期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中22-24幢进行承接查验。2015年1月27日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区6幢、9幢、19幢、29幢、30幢商品房的《交付使用备案通知书》。2015年9月15日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区25-28幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年7月28日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区2幢、10幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年11月7日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区1幢、3-5幢、7幢、8幢、12-18幢、20-24幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年11月23日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区11幢商品房的《交付使用备案通知书》。2018年1月17日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区31幢商品房的《交付使用备案通知书》。 2、对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）关于物业服务费的起算时间点的问题。被告认为，一个小区开发的房屋是否可以交付使用不是由开发商决定的，而是由房管局的行政审批同意后方可交付使用，因此在房管局批准同意后被告才可将物业移交给物业公司或业主，物业费也应从可以移交开始计算，故物业费的起算时间点应从物业取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》的时间予以起算。原告认为，物业服务费按合同约定，其进驻就开始工作了，不管看门的还是扫地的，只要有人加入就要计算费用了，而且被告本来可以一起去办理交付使用备案通知书，但被告故意一套一套去办理。本院认为，根据原、被告双方签订的《常熟市前期物业服务合同》第十一条约定“甲方将物业正式移交给乙方之前的前期物业管理费由甲方负担，收费方式、标准约定可进行协商，按照实际情况结算”，以及第十二条约定“乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按收费标准的100%交纳，因甲方原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准100%交纳，差额部分由甲方补偿乙方，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳”，物业服务费包括被告将物业正式移交给原告之前的前期费用，以及原告正式接管后纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或被告未能按时交给物业买受人的物业，因此物业服务费的计算分二段计算，第一段前期物业按标准约定进行协商一致，第二段按约定计算。审理中，被告表示双方至今未对前期物业服务费进行过协商，故其认为不需要支付该费用。原告表示前几年年年拿着礼物到被告处要求被告付钱，且一等几个小时，但被告老板说十多分钟话就走了，一分钱也没拿到。本院向市房管处物业管理科有关人员作了咨询，其表示本案所涉原、被告签订的《常熟市前期物业服务合同》第十一条中的前期物业管理费从建设方通知物业公司进驻开始计算，最迟为物业查验交接的时间开始计算，一般由双方协商，行业中一般按1元/平方米/月计算，一般不超过双方正式接管后约定的标准，第十二条中的正式接管指从交付使用备案通知书开始计算。原告对此表示无异议，被告对此表示该笔录形式上无异议，但根据合同第十一条约定由双方协商，但至今未协商过，且已超过诉讼时效，故不应再主张该时间段内的物业服务费。原告认为其方是连续服务的，且一直上门与被告沟通、衔接，不存在时效超过的问题。本院认为，根据原、被告的陈述及举证情况，以及本院向相关主管部门所作咨询意见，物业服务费的起算时间点自原告进驻开始计算，最迟为物业查验交接的时间开始计算。因原、被告双方至今未对交付使用备案通知书取得之前的物业服务费用标准协商一致，故本院酌情认定按1元/平方米/月计算。另外，被告提出的已过诉讼时效的抗辩意见，因原告提供的物业服务系连续性，故对此抗辩意见不予支持。（2）关于物业服务是否符合合同约定的问题。被告认为，原告未能按合同约定的内容及标准履行物业管理义务，已严重违约，为此提供了相关的照片、中标通知书和相关批复、常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准、联名证明书、电力公司机打发票，其中相关的照片，显示花坛中有杂草、车辆停放不规范、生活垃圾未放入垃圾箱、建筑垃圾未及时清理等；中标通知书和相关批复，载明本案所涉“富佳名苑”住宅区前期物业中标价及公共服务收费标准；常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准，载明服务等级对应的等级服务标准情况；联名证明书，载明本案所涉小区部分业主在被告出具的原告有存在服务不到位的内容下签名；电力公司机打发票，载明1幢101室业主未入住但有擅自用电的现象。原告认为，其服务到位，本身被告的工程分三期，在施工过程中对原告的服务造成很大的影响，阻力也很大，导致原告付出的精力和劳力、服务费用都增加了，为此提供了相关的往年部分车辆进出登记表、消防泵和喷水泵保养登记表、排污泵巡检记录表、水泵设备巡查记录表、雨污水管道维保维护记录表、公用设施巡检记录表、消防系统保养记录表、工程考评表、客户评表、绿化工考评表和绿化养护检查表、保洁员考评表和保洁每日清扫记录表、值班情况记录表、灭鼠点位置汇总表、电梯日常巡查记录表等，载明原告对本案所涉小区提供的物业管理服务。对上述原、被告提供的证据，原告认为，被告提交的照片都是伪造的和不合理的，没有这个事实；被告提交的中标通知书和相关批复、常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准均无异议；被告提交的联名证明书，是在原告起诉被告后，被告工作人员在小区门口对业主称在被告出具的内容下签名的话物业费降价，有业主问原告，原告对业主讲过不会降价，让业主去找被告；被告提交的电力公司机打发票，原告未住进1幢101室，原告有时打扫卫生去开灯、有时去巡逻，这个可能是人家放过东西，正好充充电，可能原告方管理上有欠缺，现在已没有这个现象了。被告认为，原告提交的上述相关记录表真实性、关联性均有异议，首先真实性无法确认，从材料的形成上看很多内容是后补的，其次关联性不予认可，即使是真实的，仅是证明做了，不能证明做好，被告不否认原告提供了物业服务，但认为原告服务不到位。本院认为，本案所涉住宅小区因被告分期开发，分批交付使用，造成原告物业服务工作量增加、管理难度增大，致部分先期入住业主对原告的物业服务有不满意的地方，同时由于业主与物业服务企业之间的物业服务关系具有特殊性，原告提供的物业服务中确有不尽如人意的方面，但被告多年来未支付物业服务费，因此，在服务过程中需要双方积极配合、加强沟通，共同把本案所涉住宅小区建设、管理得更美好。 综上所述，被告江苏良基投资发展有限公司作为常熟市“富佳名苑”住宅小区的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会之前，有依法选聘物业公司对小区实施物业服务的权利和义务，因此被告江苏良基投资发展有限公司与原告江苏虞丰物业服务有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。原告提供物业服务后有权向被告江苏良基投资发展有限公司收取物业服务费用。被告江苏良基投资发展有限公司提出因原告对小区内的卫生、绿化、公共设施的物业服务未履行到位，故其要求按收费标准的50%支付物业服务费，本院认为，原告在服务中确有不尽如人意的方面，但被告可提出整改意见，而不应采用至今未支付分文物业服务费的方式使矛盾扩大化。因此，在服务过程中需要双方积极配合、加强沟通，从而不断提升物业服务企业的服务品质。考虑到本案所涉物业服务费计算至业主办理入住手续前，即空置房费用，同时参照业主办理入住手续后未入住或未使用的物业服务费收费标准，本院确定被告江苏良基投资发展有限公司按收费标准的75%向原告江苏虞丰物业服务有限公司支付物业服务费用。截止至2017年12月31日的物业服务费总计1680026.84元，故被告应支付1260020.13元。对于原告主张的滞纳金，因双方未约定付款期限，故对此主张本院碍难支持。对于被告提出原告结欠其水费的问题，本案不予理涉，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告江苏良基投资发展有限公司支付原告江苏虞丰物业服务有限公司截止至2017年12月31日的物业服务费计人民币1260020.13元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告江苏虞丰物业服务有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）。 二、驳回原告江苏虞丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取24095元，由原告江苏虞丰物业服务有限公司负担10052元，由被告江苏良基投资发展有限公司负担14043元（原告同意其预交受理费剩余部分14043元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  陶云芬 人民陪审员  杨建军 人民陪审员  周宝芬 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  蒋 琦