重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初5786号原告：重庆市江北区半山华府小区业主委员会，办公场所重庆市江北区兴竹路19号。负责人：田友谊，主任。委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，统一社会信用代码91500105671040302H。法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：艾血历，男，系被告公司工作人员。委托诉讼代理人：杨薇薇，女，系被告公司工作人员。原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会（以下简称“半山华府业委会”）与被告重庆鹏润物业管理有限公司（以下简称“鹏润公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年3月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告半山华府业委会的委托诉讼代理人赵惠静、杨鑫，被告鹏润公司的委托诉讼代理人杨薇薇、艾血历到庭参加诉讼。2019年9月20日，原告半山华府业委会的委托诉讼代理人赵惠静，被告鹏润公司的委托诉讼代理人艾血历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半山华府业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告公开2016年9月1日至2017年2月28日期间的公共收益；2.判令被告向原告返还2016年9月1日至2017年2月28日期间的公共收益（以法院查明为准）；3.判令被告向原告支付资金占用损失（以前述公共收益为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：原告系半山华府小区业委会，被告曾系该小区物业服务企业。2011年4月10日至2017年2月28日期间，被告在涉讼小区服务。离场时，被告未将2016年9月1日至2017年2月28日期间的公共收益返还给原告，原告遂诉至法院。被告鹏润公司辩称：1.原告仅系业主大会执行机构，未经业主大会授权无权单独提起诉讼；2.原告所诉期间公共收益为538640元，应当扣除合理成本451109.07元，剩余87350.93元；因大量业主欠交物业服务费，被告为维持正常经营，已将全部剩余资金用于物业管理，并无结余；4.原告主张被告支付资金占有损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《关于半山华府小区业委会备案申请的复函》《关于召开半山华府小区2017年度第一次业主大会的通知》《半山华府2017年第一次业主大会相关事宜的通知》《半山华府小区2017年第一次业主大会表决结果公示》《唱票结果》《前期物业服务合同》《关于业主大会解聘前期物业服务合同及退场交接的告知函》《半山华府资产设备三方移交清单表》《关于半山华府小区管理相关问题的复函》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《2010年-2015年半山华府B区公共收益明细》《半山华府2016年1-8月当期公共收益明细》《电梯广告位租用合同》《租赁与用电合同》《电梯轿厢海报机合作协议》《协议书》《邮政智能包裹柜安装协议》《智能快递系统场地租赁商业合同书》《京东商城自助提货柜场地租赁合同》，无法测算2016年9月1日至2017年2月28日期间的实际公共收益，不能达到其证明目的，本院不予采信；3.原告举示的《龙湖物业半山华府承接查验问题整改告知函》，因与《关于半山华府小区管理相关问题的复函》相互印证，本院予以采信；4.被告举示的2份《前期物业服务合同》，结合原告质证意见，本院均予以采信；5.被告举示的《2016年9月-2017年2月半山华府B区公共收益明细》，结合当事人陈述，本院予以采信；6.被告举示的人力成本证据，无法证明其系管理公共收益产生的合理成本，不能达到其证明目的，本院不予采信；7.被告举示的撤场退费证据，仅能证明被告实际退费34429.45元，故本院仅采信该部分事实；8.被告举示的维修制作成本证据、保险退费证据，无法证明其系管理公共收益产生的合理成本，不能达到其证明目的，本院不予采信；9.被告举示的《半山华府欠物业费、公摊费汇总表》、追收物业服务费《民事判决书》、《重庆鹏润物业ABC区生活垃圾搬运合同》《电梯日常维护保养合同》、另案公共收益案《民事判决书》，无法与本案产生实质性关联，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，重庆中房房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告为重庆市江北区半山华府小区一期服务，合同期限为2011年4月10日至2014年4月9日；2011年3月3日，重庆中房房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告为重庆市江北区半山华府小区二期服务，合同期限为2013年3月1日至2016年3月1日。前述两份合同约定的物业服务内容基本一致，具体包括：1.物业共用部分的维修、养护和管理（房屋承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等）；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（共用的上、下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、家居安防设备等）；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯）；4.公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施等的养护和管理；5.配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道疏通等；7.交通与车辆停放秩序管理；8.公共秩序、消防等事项的协助管理和服务（安全监控、巡视、门岗执勤等）；9.物业档案资料管理；10.装饰装修管理服务；11.根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费用主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润。2011年，被告进入涉讼小区服务。庭审中，原告有如下陈述：1.要求被告公开公共收益的方式是被告当庭公开、原告在结案后可以查阅；2.原告主张期间的公共收益以被告公开的金额为准。2016年9月1日至2017年2月28日期间，半山华府小区公共收益为538640元。2017年2月28日，被告撤场。撤场后，被告向商家退费34429.45元。2018年1月12日，原告发出《半山华府小区2017年第一次业主大会表决结果公示》，载明业主大会已授权原告清查、收回、管理公共收益。本院经审理认为，小区公共收益应当属于全体业主共有，物业服务公司在扣除合理成本后，应当向全体业主返还剩余部分公共收益。1.原告起诉资格问题。根据已查明的事实，原告已获得业主大会授权，故关于被告辩称原告起诉不符合法定条件的意见，本院不予采纳。2.公开公共收益问题。鉴于被告已通过举证方式当庭公开原告所诉期间的公共收益，原告亦可查阅，且原告认可该金额，故视为被告已履行完毕公开义务，故关于原告主张被告公开该期间公共收益的请求，本院不予支持。3.扣除合理成本问题。被告在撤场后实际退费34429.45元，应当予以扣除；除此之外，被告主张的其余扣除事项均不具有合理性，本院不予采纳。如前所述，扣除应扣事项后，2016年9月1日至2017年2月28日期间，半山华府小区公共收益为504210.55元。综合考虑双方当事人举示的证据、本地区行业现状等因素，兼顾公平原则，本院酌情认定被告向原告返还实际公共收益的60%，即302526.33元，关于原告主张被告返还公共收益超过前述金额部分的请求，本院不予支持。被告应当在撤场时及时向原告返还公共收益，逾期应当支付资金占用损失，综合考虑当事人过错程度等因素，本院酌情认定被告以302526.33元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。需要说明的是，对于该302526.33元及资金占用损失，原告不具有自行处置的权利，而应当依据法律、行政法规的规定，遵照业主意志予以使用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会返还2016年9月1日至2017年2月28日期间的公共收益302526.33元；二、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会支付资金占用损失（以302526.33元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7604.78元，减半收取计3802.39元，由原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会负担900元，由被告重庆鹏润物业管理有限公司负担2902.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年九月二十日法官助理 甘 霖书 记 员 吴小娇