广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8519号上诉人（原审原告）：霍淡泉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：霍颖蕾，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈晓菲，广东富正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。上诉人霍淡泉、霍颖蕾因与被上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍淡泉、霍颖蕾上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判雄盛王府公司向霍淡泉、霍颖蕾支付逾期交楼违约金差额118587.75元；2.本案一审、二审诉讼费由雄盛王府公司承担。事实和理由:一、一审法院遗漏关键事实，导致本案判决有失公允，严重损害霍淡泉、霍颖蕾的合法权益。(一)在实际交楼情况与《逾期交楼处理协议书》存在巨大差异的情况下，一审法院未对雄盛王府公司何时具备房屋交付条件进行认定。2018年1月17日，雄盛王府公司取得竣工验收备案。2018年4月9日，雄盛王府公司取得佛山市禅城区房屋测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告》。2018年11月9日，霍淡泉、霍颖蕾应雄盛王府公司要求签订《逾期交楼处理协议书》《收据》及《收楼确认书》。根据上述事实可知，雄盛王府公司于2018年4月9日才取得《房屋测绘报告》，即涉案房屋在2018年1月17日因证明文件不齐全尚未达到合同约定的交付条件，霍淡泉、霍颖蕾于2018年11月9日才正式得以收楼。但一审法院在实际交楼情况与《逾期交楼处理协议书》存在巨大差异的情况下，未对雄盛王府公司何时具备房屋交付条件进行审查，直接认定霍淡泉、霍颖蕾与雄盛王府公司已于2018年1月17日完成涉案房屋的交付，导致本案判决严重损害霍淡泉、霍颖蕾合法权益。(二)一审法院既未依法认定《逾期交楼处理协议书》中关于涉案房屋逾期交楼违约金计算标准及截止时间的规定为格式条款，也未认定雄盛王府公司签订《逾期交楼处理协议书》后再次违约的事实，仅简单的以霍淡泉、霍颖蕾与雄盛王府公司签订了《逾期交楼处理协议书》为由，违背同案同判原则及公平原则，驳回霍淡泉、霍颖蕾诉讼请求，严重损害霍淡泉、霍颖蕾合法权益，恳请贵院发回重审或依法予以改判。第一，霍淡泉、霍颖蕾系应雄盛王府公司要求于2018年11月9日签署的《逾期交楼处理协议书》《收据》及《收楼确认书》。但《逾期交楼处理协议书》除了签名以外的其他部分均为雄盛王府公司预先填写，该协议第三条“双方确认本商品房已交楼，甲方(即雄盛王府公司)按上述方式支付逾期交楼违约金截止至2018年1月17日止不再支付”更是雄盛王府公司预先打印的统一格式条款。据霍淡泉、霍颖蕾了解，其他业主也统一使用了该格式条款。而该格式条款在交楼日期及违约金的计算标准都极大的免除了雄盛王府公司逾期交楼的违约责任，排除了霍淡泉、霍颖蕾的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该格式条款应属无效条款，雄盛王府公司不能根据此免除其自2018年1月18日起至2018年11月9日的逾期交楼违约责任。第二，在上述文件签订过程中，雄盛王府公司告知霍淡泉、霍颖蕾若不签署《逾期交楼处理协议书》及4张《收据》，不但不能办理收楼手续，也不能获得逾期交楼违约金。霍淡泉、霍颖蕾考虑到涉案房屋本就迟于房屋买卖合同交房，若不签名则更不知何时才能收楼，因此，迫于雄盛王府公司开发商的优势地位，霍淡泉、霍颖蕾无奈只能应其要求签订上述材料，故《逾期交楼处理协议书》及《收据》并非霍淡泉、霍颖蕾的真实意思表示。第三，《逾期交楼处理协议书》第二条第二款约定，雄盛王府公司应在“本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次的违约金给乙方(即霍淡泉、霍颖蕾)，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间给付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。”按照该约定，雄盛王府公司应于2018年2月7日前(按雄盛王府公司主张的截止日期计算所得付款日期)或2018年12月3日前(按霍淡泉、霍颖蕾主张的实际交付日期计算所得付款日期)向霍淡泉、霍颖蕾支付逾期交楼违约金，但雄盛王府公司并未按约定向霍淡泉、霍颖蕾付款，霍淡泉、霍颖蕾多次上门催收均无果，直至霍淡泉、霍颖蕾将雄盛王府公司告上法庭之后一审开庭前雄盛王府公司才迫于诉讼压力向霍淡泉、霍颖蕾支付了部分逾期交楼违约金。雄盛王府公司未依约支付逾期违约金的行为已根本违约。在雄盛王府公司根本违约的情况下，《逾期交楼处理协议书》也已失去信用基础，霍淡泉、霍颖蕾与雄盛王府公司之间亦不能再按照该协议书处理逾期交楼的问题。进而，雄盛王府公司不能据此免除其自2018年1月18日起至2018年11月9日的逾期交楼违约责任。第四，据霍淡泉、霍颖蕾了解，雄盛王府公司在佛山市禅城区人民法院有多宗因迟延交付房屋而被业主请求承担逾期交房违约金的房屋买卖合同纠纷。这些案件的情况与霍淡泉、霍颖蕾的情况极其类似，均为雄盛王府公司未取得《房屋测绘报告》，又以业主也签订了《逾期交房处理协议书》为由主张仅承担一定期限内的逾期交房违约金。但与本案一审判决不同的是，佛山市禅城区人民法院在对雄盛王府公司何时取得房屋交付条件进行了依法审查后，认定了业主签署《收楼确认书》的时间为计算逾期交楼违约金的截止时间，支持了业主的诉讼请求；而本案一审法院却驳回同样作为业主的霍淡泉、霍颖蕾的合理诉讼请求。一审法院在案情极其相似的情况下，作出了截然不同的判决，严重违背同案同判原则及公平原则。二、一审法院对本案逾期交楼违约金的截止日期及计算标准认定错误。(一)涉案房屋逾期交楼违约金截止时间应计算至2018年11月9日。2018年1月19日，雄盛王府公司向霍淡泉、霍颖蕾邮寄《收楼通知书》《房屋使用说明书》《质量保证书》。同日，霍淡泉、霍颖蕾签收上述邮寄材料。2018年4月9日，雄盛王府公司取得《房屋测绘报告》。2018年11月9日，霍淡泉、霍颖蕾应雄盛王府公司要求签订《逾期交楼处理协议书》《收据》及《收楼确认书》。通过以上事实可知，一审法院认定逾期交房违约金截止时间错误：首先，雄盛王府公司主张涉案房屋交付时间(2018年1月17日)在前，霍淡泉、霍颖蕾收到雄盛王府公司邮寄的《收楼通知书》(未包括《房屋测绘报告》)等材料时间(2018年1月19日)在后，霍淡泉、霍颖蕾不可能在2018年1月17日收楼。其次，如前所述，雄盛王府公司在2018年4月9日才取得《房屋测绘报告》，涉案房屋在2018年1月17日并未满足合同约定的房屋交付标准。再者，现有证据不能证明雄盛王府公司在2018年4月9日取得《房屋测绘报告后》后，其已向霍淡泉、霍颖蕾送达或对《房屋测绘报告》进行了公示。实际上，霍淡泉、霍颖蕾在一审开庭之前，并未见过《房屋测绘报告》。最后，雄盛王府公司也不能对其迟延出具《房屋测绘报告》是政府原因导致的主张进行充分举证，其对此应承担举证不能的不利后果。因此，涉案房屋在2018年1月17日并未达到合同约定的交付条件，该时间不能作为计算逾期交房违约金的截止时间，本案逾期交楼违约金截止时间应计算至霍淡泉、霍颖蕾实际收楼时间即2018年11月9日。(二)本案应以涉案房屋增量后的实际购房款794166.1元作为标准计算逾期交楼违约金，一审法院判决雄盛王府公司以增量前的原购房款784238元作为基础计算逾期交楼违约金损害霍淡泉、霍颖蕾合法利益。2018年11月9日，霍淡泉、霍颖蕾签署《逾期交楼处理协议书》《收据》及《收楼确认书》。2018年11月26日，因涉案房屋增量，雄盛王府公司向霍淡泉、霍颖蕾发出《商品房实测套内面积与预售套内面积差异房款结算支付通知书》。2018年11月29日，霍淡泉、霍颖蕾应雄盛王府公司要求补缴了增量购房款9928.1元，涉案房屋实际购房款为794166.1元。本案中，霍淡泉、霍颖蕾收楼在前，涉案房屋增量在后，涉案总购房款已发生变化，根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，霍淡泉、霍颖蕾与雄盛王府公司不应再按收楼时的原购房款计算逾期交付违约金，而应以涉案房屋实际购房款794166.1元为基础，按日万分之五的标准，向霍淡泉、霍颖蕾支付自2017年4月1日起至2018年11月9日的逾期交楼违约金合计233087.75元，扣减雄盛王府公司在霍淡泉、霍颖蕾起诉后才支付的114500元，雄盛王府公司尚须向霍淡泉、霍颖蕾支付违约金差额118587.75元。被上诉人雄盛王府公司于二审期间未作答辩。霍淡泉、霍颖蕾向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司立即向霍淡泉、霍颖蕾支付逾期交楼违约金233087.75元（以购房总价794166.1元为基础，自2017年4月1日起，按日万分之五计算至2018年11月9日止）；2.本案诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院查明：2016年9月15日，霍淡泉、霍颖蕾为购买禅城区***********室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为74.97平方米，商品房价款为784238元。合同主要约定：第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。2018年11月9日，霍淡泉、霍颖蕾签署《收楼确认书》。同日，霍淡泉、霍颖蕾、雄盛王府公司签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（霍淡泉、霍颖蕾）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（雄盛王府公司）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。……三、双方确认本商品房已交楼，甲方按上述方式支付逾期交楼违约金截至2018年1月17日止不再支付。霍淡泉、霍颖蕾于2018年11月9日向雄盛王府公司出具《收据》四张，确认收取涉案房屋2017年4月1日起至2018年1月17日违约金合计114500元。根据雄盛王府公司提交的付款明细单，雄盛王府公司于2019年4月16日分四笔向霍淡泉、霍颖蕾账号为6217280312905656884的账户转账合计114500元。佛山市****广场综合体*地块**区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向霍淡泉、霍颖蕾在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月19日签收。此后，雄盛王府公司于2018年9月4日再次向霍淡泉、霍颖蕾在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《催收楼通知书》，该通知书载明：涉案物业已按合同约定具备了交付条件，有关交付证明文件包括《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》《房屋测绘报告》等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示。供收楼查阅。霍淡泉、霍颖蕾于2018年9月4日签收该《催收楼通知书》。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，霍淡泉、霍颖蕾、雄盛王府公司签订的《逾期交楼处理协议书》系双方就涉案商品房逾期交楼问题所达成的一致协议，该协议书第三条明确约定“逾期交楼违约金截至2018年1月17日止不再支付”，该约定系双方真实意思表示，霍淡泉、霍颖蕾抗辩系迫于雄盛王府公司压力签订，未提供证据予以佐证，一审法院对其抗辩意见不予采纳。霍淡泉、霍颖蕾在2018年11月9日办理收楼手续之日已经自愿放弃涉案房屋2018年1月18日之后的逾期交楼违约金，现又主张，缺乏依据，一审法院不予支持。至于2017年4月1日至2018年1月17日期间的逾期交楼违约金，因雄盛王府公司已经支付，霍淡泉、霍颖蕾再行主张，缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回霍淡泉、霍颖蕾的诉讼请求。案件受理费2398元，由霍淡泉、霍颖蕾共同负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系雄盛王府公司应否向霍淡泉、霍颖蕾支付逾期交楼违约金差额118587.75元。案涉《逾期交楼处理协议书》系霍淡泉、霍颖蕾与雄盛王府公司的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。霍淡泉、霍颖蕾主张该协议并非其真实意思表示，但其未能举证证明，故其应承担举证不能的法律后果。霍淡泉、霍颖蕾主张该协议第三条属于格式条款，应属无效亦缺乏依据，本院不予支持。霍淡泉、霍颖蕾在《逾期交楼处理协议书》中确认在2018年11月9日办理收楼手续之日自愿放弃案涉房屋2018年1月18日之后的逾期交楼违约金，现霍淡泉、霍颖蕾主张2018年1月18日之后的违约金缺乏依据，本院不予支持。雄盛王府公司已经支付了2017年4月1日至2018年1月17日期间的逾期交楼违约金，且有霍淡泉、霍颖蕾出具的《收据》予以佐证，现霍淡泉、霍颖蕾主张应以实际购房款计付逾期交楼违约金亦缺乏依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2672元，由上诉人霍淡泉、霍颖蕾负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽