广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13564号原告：霍锦华，住广东省佛山市南海区。原告：霍玉彩，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂，住所地：广东省佛山市南海区。投资人：李志华。被告：李志华，住广东省佛山市南海区。被告：杨少芳，住广东省佛山市南海区。三被告共同委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：周倜，广东正念律师事务所律师助理。原告霍锦华、霍玉彩诉被告佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂（以下简称新城五金厂）、李志华、杨少芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘世海、三被告共同的委托诉讼代理人周淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.三被告支付两原告占用费744244元（计算方式为原告已向佛山市南海区**经济社支付的自2017年1月1日至2019年1月31日的使用费1648125元和鉴定费24140元总计1672265元，按被告承租比例5.3/6.727，被告在上述期间应支付1317527.06元，扣减被告已支付的自2017年1月1日至2017年12月31日的573283元，尚欠744244.06元，原告抹零计算为744244元）；2.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2000年12月29日与佛山市南海区**经济社(以下简称**经济社)签订《承包合同》，原约定至2015年12月31日期满，但未取消合同，原、被告之间及与**经济社之间均存在事实上的租赁关系。2017年1月20日**经济社起诉原告物权保护纠纷要求返还土地并支付占用期间的占用费的(2017)粤0605民初1304号民事诉讼，该案判决返还6.727亩土地并要求原告从2017年1月1日起至实际返还土地之日止按65925元/月的标准支付占有费给**经济社。发生诉讼后，被告新城五金厂一直没有将涉讼土地交还给原告或**经济社，直到**经济社在警察的见证下于2019年3月3日破门而入直接收复其占用土地厂房；经原告多次沟通协商**经济社同意上述土地厂房的占用费计至2019年1月止。原告已按生效判决(2018)粤06民终3613号民事判决书支付了全部费用，但其中5.3亩是原告当初转租给被告，由被告新城五金厂实际占用的；原告于2018年2月6日起诉被告新城五金厂先支付至2017年年底占用费，案号(2018)粤0605民初2656号，后三被告上诉，现终审判决(2019)粤06民终2942号判决已生效，支持了原告诉请，故对于往下被告新城五金厂未付租金及费用(鉴定费)双方应按实际各自占用比例分担，即[（1648125元+24140元）×5.3/6.727]-573283元(此为(2019)粤06民终2942号判决被告新城五金厂应支付的占用费)=744244元。被告李志华系被告新城五金厂投资人依法应承担连带责任，被告杨少芳系被告李志华的妻子，依《婚姻法》此为共同经营的夫妻共同债务，依法应承担连带责任，故三被告依法共同承担连带责任。三被告辩称，一、至三被告答辩时，本案土地和厂房已经由**经济社出租给案外人，厂房没有被拆除，原告霍玉彩未拆除其自有厂房并处在经营生产当中。2.被告李志华和杨少芳在2018年1月知道（2017）粤0605民初1304号判决书后，认为该地上建筑物将依法被拆除，土地需要返还，并且占用费标准过高，无法承受，于是2018年1月15日主动搬空新城五金厂、2018年1月23日报停水电，没有进行生产经营活动。霍玉彩与**经济社对此知情，双方虽然没有办理书面的交付手续，但被告李志华、杨少芳已通过其行为履行完毕交付本案所涉土地的义务，因此三被告无需支付占用费。1.在了解到霍玉彩与**经济社的物权保护一案一审判决已作出，确定的占用费标准为每月14.7元/平方米后，被告李志华、杨少芳认为与其承租期间的标准（0.5元/平方米）相差太大，不能承受该高额租金，同期周边土地的租金价格约每月4-8元/平方，于是在2018年1月15日主动搬空新城五金厂、2018年1月23号报停水电。可见，被告李志华、杨少芳知道判决后没有恶意霸占该土地不返回，反而先主动搬空场地。2.原告霍玉彩租用的厂房与被告新城五金厂相邻，在搬迁的过程中霍玉彩一直目睹其搬迁过程并且现场拍照，**经济社的治安队有人员也有过来拍照，证明**经济社对搬迁事实是知情的。3.由于当事人的法律意识淡薄，在2003年1月，原被告双方没有签订书面的转租协议和土地的交接手续。所以，在2018年，被告李志华、杨少芳搬空新城五金厂时，也没有办理书面的交接手续。但被告李志华、杨少芳已通过搬迁行为履行完毕交还土地的义务。4.厂房早已搬空，在2018年整年期间处于无人看管的废置状态，同时，原告霍玉彩将其所有的木托板等器具放置在进出新城五金厂的必经道路之上并允许其员工随意停放的车辆行为，证明原告霍玉彩实际控制了该土地。5.在（2018）粤0605民初2656号案件的审理过程中，被告李志华的女儿李锦欣在2018年4月前往新城五金厂拍照取证时，发现门卫室旁边的小门被原告霍玉彩安装了新锁。6.在2018年期间，平洲派出所在废置的新城五金厂内设置了新的警察室，可见该场地已经任由**经济社或者公安机关处置，出入自如，不受被告李志华、杨少芳控制。7.从法律上来说，被告李志华、杨少芳搬空厂房、报停水电并通知村长和原告霍玉彩的行为，系放弃其占有的行为；从事实上来说，自从被告李志华、杨少芳搬空新城五金厂后直到三被告答辩时，本案所涉土地现状没有发生任何变化，经济社可以随时将涉讼土地出租给案外人使用，可见，被告新城五金厂厂房是否拆除并不影响所有权人经济社对该土地的处分。三、退一步说，关于2018年占用费的认定和承担主体：1.价格应当重新评估。由于诉请依据的评估价格是2017年的标准，该土地性质属于农用地，关于2018年的占用费，应对该地块的租赁价格按照2018年农用地性质的市场价格进行重新鉴定。霍玉彩与**经济社的物权保护纠纷一案中因霍玉彩对涉讼土地评估报告（[2017]佛南法鉴字第160号）不服，但其没有依法在法定期限内行使申请鉴定人出庭说明的权利，导致法院依据该报告作出的土地占用费标准为14.7元/平方米，而且**经济社内其他相同性质的地块的租赁价格大约在每月4-8元/平方。被告李志华、杨少芳不是该案的当事人，并不能就此土地租赁价格提出有效的程序抗辩，若直接按照该评估价格认定占用费的标准，对被告李志华、杨少芳明显不公平。2.**经济社出具《证明》，内容为涉讼土地的租期到2018年5月30日到期。**经济社承认合同终止期限是2018年5月30日，则原合同在2015年12月31日届满后，从2016年1月1日至2018年5月30日期间，各方应当按照原来的约定支付租金，即2018年1月1日至2018年5月29日的占用费标准应采用被告李志华、杨少芳从2003年承租涉讼土地之日起支付的租金标准。3.2018年6月25日之后土地闲置损失是由于**经济社和原告霍玉彩怠于行使权利导致的，该占用费应当由**经济社和原告霍玉彩承担。三、从过错责任和公平性的角度看，由被告李志华、杨少芳、新城五金厂承担2018年的占用费不公平、不合理。1.涉讼土地的一系列争议系从2015年《承包合同》到期之后所引发的。**经济社因为自身内部原因，无法经过合法村民表决程序将涉讼土地放上集体资产交易平台进行招投标，同时，原告霍玉彩在另案败诉的情况下怠于履行判决确定的返还土地及拆除自有建筑的义务，**经济社也怠于行使收回土地的权利。然而，被告李志华、杨少芳作为次承租人就主动搬空厂房、交付土地，在确保不侵犯他人权利的情况下再与之协商后续的处理方案。因此，产生2018年度涉讼土地占用费的原因系由原告霍玉彩与**经济社在2018年内未达成合意以及经济社、原告霍玉彩自身怠于履行生效判决确定的义务而造成的，是原告霍玉彩与**经济社的原因导致2018年土地闲置损失，应当由**经济社和霍玉彩承担。2.被告李志华、杨少芳作为次承租人，无权参与霍玉彩和**经济社的谈判协商，也无权参与霍玉彩与**经济社物权保护纠纷的审理，只能被动接受判决书，三被告已经支付了高于市场价格的2017年占用费约570000元。在2018年已经主动搬迁厂房，花费了数十万元的搬迁费，没有占用过涉讼土地，企业无法经营的情况下，如果判决继续支付2018年的占用费，显然对三被告是不公平、不合理的。庭审中，两原告共同举证如下：1.两原告身份证复印件1份，被告新城五金厂信息公示系统、被告李志华、杨少芳公安人口信息查询资料打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.（2018）粤0605民初2656号民事判决书原件1份。3.（2019）粤06民终2942号民事判决书原件1份。举证2、3，用以证明原告起诉被告2017年占用费得到法院支持，但未涉及之后至土地厂房回收前的占用费。4.南海区桂城街道集体组织收据（电子）原件2份。5.交接租赁物、结清租金费用证明（2019年3月15日）原件1份。举证4、5，用以证明原告依判决交付的费用及被告应承担的事实依据。6.证明（**经济社出具）原件3份。7.照片（2019年3月27日）3张。举证6、7，用以证明1.被告一直占用原告土地厂房至2019年3月27日才由**经济社会同当地派出所人员一起将被告占用的土地厂房收回；2.2018年3月27日厂房内发生盗窃行为，由当地治安队破门而入将盗贼制服；3.被告一直不肯交付土地厂房给原告或**经济社的原因。8.照片（2018年3月27日）3张，用以证明2018年3月27日公安人员进入被告占用场地缉拿盗贼的情况；**经济社在久催被告交地无果的情况下被迫陪同当地派出所强行收回被告占用的土地厂房的情形。三被告共同举证如下：1.《承包合同》原件1份，用以证明2000年12月29日，**经济社将面积6.727亩的空地一块发包给原告霍玉彩，承租期限15年，从2001年1月1日至2015年12月30日止。该《承包合同》因土地性质是无证农用地经有效民事判决确认为无效合同。2.中国农业银行电子回单、单笔转账交易信息原件各2份，用以证明被告新城五金厂向**经济社交付了2016年度上半年和下半年租金共计23454.88元。支付的标准是从2003年按每年每亩租金3300元，每3年递增10%，共计5.3亩，即每月每平方约0.5元。3.中国农业银行账户交易明细回单、客户收付款入账通知原件各1份，用以证明被告新城五金厂在**经济社副社长告知下于2017年4月24日交付了2017年度的土地租金。但直至同年5月26日，**经济社在没有告知被告新城五金厂的情况下退回该笔租金。4.中国农业银行回单、收据原件各1份，用以证明被告杨少芳向原告霍玉彩汇款50000元作为2017年全年度土地租金，原告霍玉彩的财务开具收据。5.中国南方电网客户用电受理回执（申请取消开具增值税发票业务）、非居民客户变更用电业务申请表、客户用电受理回执（申请委托银行代扣电费注销签约账号业务）、佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂2017年5月至2018年3月电费抄表统计图、2017年5月至2018年1月水费统计单原件各1份、李志华身份证复印件1份，用以证明被告李志华、杨少芳在了解另案物权纠纷（2017）粤0605民初1304号民事判决书内容后，认为147000元/平方米价格过高，无法承受，因此自动于2018年1月15日搬空厂房，2018年1月23日报停水电。6.报警回执原件1份，报警人身份证复印件1份，用以证明被告新城五金厂于2018年搬空之后已处于废置状态，有人告知被告李志华厂房内的总电箱和电线被盗，被告李志华担心电线被盗会致人伤亡，于是与其女儿一起到平洲派出所报警处理。7.证明（2018年2月6日）复印件1份，用以证明**经济社承认合同终止期限是2018年5月30日，则原告合同于2015年12月31日届满后，从2016年1月1日至2018年5月30日期间，各方应当按照原来的约定支付租金，即2018年1月1日至2018年5月29日的占用费标准应采用被告李志华、杨少芳从2003年承租涉讼土地之日起支付的租金标准。8.佛山市**房地产土地评估有限公司报告书原件1份，用以证明涉讼合同到期后，**经济社让被告李志华把厂房自行评估，便于日后在资产交易平台的招标文件中陈述厂房价值，厂房市场价值在2015年评估1768800元，远高于本案的诉讼标的，厂房的价值足以抵偿占用费。9.照片11张（2018年4月），用以证明被告新城五金厂已经搬空，没有进行生产经营活动，处于无人看管的废置状态，门卫室旁边的小门被原告霍玉彩安装了新锁。10.照片8张（2019年7月），用以证明被告新城五金厂和原告霍玉彩的厂房至今仍未拆除。被告新城五金厂厂房已由**经济社出租给案外人使用。其中第8张反映原告霍玉彩未拆除其自有厂房并处在经营生产当中。平洲派出所在2018年于废置的新城五金厂内设置了新的警察室。11.（2017）粤0605民初1304号民事判决书、（2018）粤06民终3613号民事判决书复印件各1份，用以证明佛山市中级人民法院就原告霍玉彩与**经济社的物权保护纠纷案件作出二审判决，维持原判，原告霍玉彩、霍锦华拆除地上建筑物、返还土地，并支付土地占用费，认定涉讼合同无效。但**经济社一直怠于收回土地，导致2018年6月25日之后土地厂房继续闲置，产生土地占用费。12.（2018）粤民申12298号民事裁定书复印件1份，用以证明2018年12月21日，广东省高级人民法院作出裁定，裁定驳回原告霍玉彩的再审申请。13.录音1段（原始载体光盘）附文字记录整理件1份，用以证明**经济社邵社长明确承认被告李志华、杨少芳已于2017年年底（农历）开始搬迁新城五金厂。14.证人证言原件5份，证人身份证复印件6份，用以证明2018年1月中旬，三被告聘请搬运工和司机搬空新城五金厂，根据司机付业海的证言中，**经济社的治安队队员曾到场进行拍照。经审查，三被告对两原告举证1-5，两原告对三被告举证1、9-12的真实性无异议，对上述证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.两原告举证6**经济社出具的证明均加盖了**经济社的公章，本院对其真实性予以确认，但该三份证明均为**经济社单方面对案件情况出具的说明，该三份证明所载明的事实在出具时未经三被告的确认，三被告在质证时也未予以认可，故对该三份证明的证明力不予确认；2.两原告举证7、8图片，本院将结合其他证据和案件审理情况综合认定；3.三被告举证2-5已在生效民事判决中作出认证，本案不再重复认证；4.对三被告举证6、7的真实性予以确认；5.三被告举证8反映的为厂房市场价值与本案讼争的占用使用费纠纷不存在直接关联，本院对该证据的真实性不作认证；6.三被告举证13未显示对话人身份及对话时间，本院对该组证据不予确认；7.三被告举证14证人证言，本院将结合其他证据和案件审理情况综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2000年12月29日，**经济社（发包方、甲方）与两原告（承包方、乙方）签订《承包合同》，约定：**经济社将位于**纸箱厂以北、**村西坑尾一块面积6.727亩的空地发包予两原告建造临时厂房，期限从2001年1月1日起至2015年12月30日止；承包款以第一年3000元/亩进行计算，每年1至3月份一次性交齐当年承包款；租金从第三年开始递增10%，每3年递增1次；承包期满，两原告限于30天内将承包的生产资料返还予甲方，返还标准要清除一切所有建筑什物。后两原告将上述《承包合同》项下土地中的5.3亩（即涉讼土地）转租给被告新城五金厂使用，被告新城五金厂向原告支付了2003年至2015年的部分租金，双方没有签订书面的租赁合同。被告新城五金厂已向**经济社支付了2016年的租金。2017年4月24日，被告新城五金厂转账支付了30000元予**经济社，并备注交易用途“2017年新城五金电器配件厂地租”。2017年5月26日，**经济社将该30000元转账退回予被告新城五金厂。2017年12月28日，被告杨少芳向原告霍玉彩转账支付了新城五金厂2017年地租50000元。2018年2月6日，**经济社出具《证明》：兹有霍玉彩于2000年租赁林岳**东坑边一地，亩数为6.72左右，于2002年再转租一部分亩数5.3亩3分（佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂、李志华）到2018年5月30号为止，租赁期为于2002年开始到2018年5月30日。2017年1月20日，**经济社起诉霍锦华、霍玉彩，案由为物权保护纠纷，案号（2017）粤0605民初1304号，本院经审理后作出（2017）粤0605民初1304号民事判决，判令：霍锦华、霍玉彩拆除位于佛山市南海区**纸箱厂以北、**村西坑尾的6.727亩土地上建筑物，并向**经济社返还该土地，霍锦华、霍玉彩自2017年1月1日起至实际返还土地之日止按65925元/月的标准向**经济社支付土地占用费。后霍玉彩不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年6月25日作出（2018）粤06民终3613号民事判决，认定：**经济社未举证证实所出租的土地经依法批准作工业用途，故《承包合同》中关于将该土地用作建造临时厂房的约定违反法律强制性规定，该合同无效；并判决：驳回上诉，维持原判。霍玉彩不服（2018）粤06民终3613号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审理于2018年12月21日作出（2018）粤民申12298号民事裁定，认定**经济社与霍锦华、霍玉彩在承包期限届满后仍占有使用《承包合同》项下土地，一审法院委托鉴定机构对合同期满后的土地使用费作出了作出评估报告，程序合法，以此作为确定土地使用费的依据不违反法律规定，并裁定驳回霍玉彩的再审申请。2018年2月9日，霍锦华、霍玉彩以租赁合同纠纷为由起诉新城五金厂、李志华、杨少芳，案号：（2018）粤0605民初2656号，新城五金厂、李志华、杨少芳在该案诉讼中陈述新城五金厂于2018年1月15日搬离涉讼土地，之后报停了水电，并于2018年1月24日拆除了水表；霍玉彩及**经济社对于新城五金厂办理一事是清楚的，但双方没有办理交接手续。本院经审理后作出（2018）粤0605民初2656号民事判决，判令：新城五金厂向霍锦华、霍玉彩支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的土地占用费573283元，李志华、杨少芳对新城五金厂该债务承担无限责任。后新城五金厂、李志华、杨少芳不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2019年5月17日作出（2019）粤06民终2942号民事判决，认定：已生效民事判决书已经认定霍锦华、霍玉彩未向**经济社返还6.727亩土地按65925元/月的标准向**经济社支付自2017年1月1日起的土地占用费，新城五金厂应按51940.32元/月（65925元/月÷6.727亩×5.3亩）的标准支付2017年1月1日至2017年12月31日的土地占用费；并判决：驳回上诉，维持原判。2019年3月15日，**经济社出具证据确认霍玉彩、霍锦华已付清2017年至2019年1月30日止共1648125元的租金及24140元鉴定费，并于2019年3月3日将土地交还给**经济社，双方权利义务终结。另查明，被告新城五金厂成立于2001年8月31日，是个人独资企业，其登记投资人及股东为被告李志华。被告李志华与被告杨少芳是夫妻关系。诉讼中，两原告述称涉讼土地上盖厂房与两原告使用的厂房为一墙之隔，自2018年4月后未见涉讼厂房开门营业；两原告按（2018）粤06民终3613号民事判决书所确定的标准向**经济社缴纳至2019年1月31日的占有使用费。本院认为，原告与被告新城五金厂之间的租赁合同经确认无效，但在被告新城五金厂占有使用期间仍应支付使用费予两原告。鉴于（2018）粤0605民初2656号及（2019）粤06民终2942号已对被告新城五金厂自2017年1月1日起至2017年12月31日止的占有使用费作出了生效判决，两原告亦确认三被告已履行完毕，对该期间的使用费不再重复处理。关于被告新城五金厂在2018年1月1日至2019年1月31日期间是否需要支付占有使用费的问题，本院认为，第一，被告新城五金厂作为承租人应举证证明其已履行了返还租赁物予出租人的义务，三被告虽辩称已于2018年1月15日搬离涉讼土地，但未举证证明，且三被告也未履行通知义务，原告仍无从获知可收回涉讼租赁物的控制权，故在原告收回租赁物或具备收回租赁物条件之前，被告新城五金厂仍应承担占有使用期间的使用费；第二，在（2018）粤0605民初2656号2018年4月18日庭审中，三被告已当庭明确表示被告新城五金厂自2018年1月15日搬离涉讼土地，并报停了水电，在此情况下，原告应主动收回租赁物防止损失扩大。现有证据未显示原告在2018年4月18日后存在自行收回租赁物的障碍，原告也未举证反映厂房被上锁且该锁为被告设置；即使原告所称涉讼土地上的厂房被上锁属实，原告也有能力收回并控制涉讼租赁物以避免此后使用费损失的扩大，此其一；其二，原告使用的厂房与涉讼土地上盖厂房仅一墙之隔，原告在本案庭审中也确认自2018年4月后没有看到涉讼土地上的厂房有开门经营，三被告亦一直未向原告缴纳租赁物使用费，而在此以后长达9个月的时间内，原告仍怠于收回涉讼租赁物，对损失扩大存在过错。综上所述，被告应支付2018年1月1日至2018年4月18日期间的占有使用费，对两原告超出本院该核定期间的占用使用费主张，本院不予支持。生效民事判决书已确定两原告按65925元/月（租赁土地面积6.727亩）向**经济社支付2017年起的土地占用费及被告新城五金厂按51940.32元/月（涉讼土地面积5.3亩）向两原告支付2017年1月1日起至2017年12月31日的占用使用费，本案情况与前案（2018）粤0605民初2656号并无实质差异，被告新城五金厂应按51940.32元/月的标准支付2018年1月1日至2018年4月18日期间的占有使用费，经核算为186985.2元（51940.32元/月×3个月+51940.32÷30日×18日），两原告主张超出部分，本院不予支持；三被告要求对涉讼土地2018年的使用费标准进行重新鉴定的申请理据不足，本院不予准许。两原告主张的鉴定费系**经济社与霍锦华、霍玉彩物权保护纠纷一案中双方为确定该案土地月租金进行评估产生的评估鉴定费用，经生效民事判决确定由霍锦华、霍玉彩负担，三被告并非该案当事人，两原告主张三被告负担该鉴定费用，缺乏理据，本院不予支持。被告李志华作为被告新城五金厂的投资人，根据《中和人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，应当对新城五金厂的债务承担无限责任。被告杨少芳是被告李志华的配偶，本案债务发生在二人夫妻关系存续期间，应对本案债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日起至2018年4月18日止的土地占有费186985.2元予原告霍玉彩、霍锦华；被告李志华、杨少芳对被告佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂的上述第一项债务承担无限责任；三、驳回原告霍玉彩、霍锦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费11242.44元，减半收取计5621.22元、财产保全费3520元，合计9141.22元（原告霍玉彩、霍锦华已预交），由两原告负担5666.44元，被告佛山市南海区平洲平北新城五金电器配件厂、李志华、杨少芳负担3474.78元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的案件受理费、保全费3474.78元，在本民事判决发生法律效力后，经两原告书面申请予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年九月十二日书记员  程学斌