广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4969号原告：周丽华，女，1967年4月15日出生，汉族，现住广州市白云区。原告：田德明，男，1958年6月4日出生，汉族，现住广州市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：陈志刚、李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被告：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生。被告：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼法定代表人：陈金泉。原告周丽华、田德明与被告广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丽华及两原告共同委托诉讼代理人陈志刚到庭参加诉讼。被告瑶台发展公司、瑶台实业公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理广州市越秀区XXX街57号403房过户登记手续；2、判令被告向原告支付违约金10万元。事实与理由：原、被告双方于2004年1月13日签订了《广州市房地产买卖合同》，约定被告将位于广州市广园西路XXX街57号403房转让给原告，双方议定交易价为235179元。签订合同时，买方已按房地产交易价60179元作为定金支付给卖方，余额175000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方，卖方买方不按规定日期办理过户手续视为违约。合同签订时，原告已经给付定金60179元及后续房款175000元，同时被告将涉案房屋交付给原告使用至今，但经原告多次催促被告履行合同义务，协助原告办理房地产登记手续，但被告均以各种理由推脱不予办理，构成违约，应当承担违约责任。虽在合同中并无约定违约金，按照合同法的规定按照房款总价235179元的30%计算得出6万多元损失，由于房屋一直无办理产权登记，导致小孩上学困难，导致另外多出具了高价的学费，所以方要求被告支付3万多元的损失，共违约金10万元。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。两被告辩称，瑶台发展公司与原告于2004年1月13日签订的《广州市房地产买卖合同》依法应予以解除，原告的诉讼请求应予以驳回。一、涉案项目的特殊历史背景决定涉案合同本属于无效合同。涉案项目位于越秀区矿泉街××村围墙脚（土名），该地块原属于瑶台村集体土地（村留地），涉案项目是原瑶台村民委员会为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房。由于建设资金不足，只完成了项目框架结构建设（未完成房屋内部间隔和装修）。此后，原瑶台村民委员会向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年间，原瑶台村民委员会以瑶台发展公司的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。本案涉及的房屋买卖就属于此类。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。此后，瑶台发展公司多次通知包括原告在内的购房人，要求其提交相关资料、补缴土地出让金以便办理房地产权证，但原告一直不肯补缴土地出让金，导致我方无法协助办理涉案房屋的房地产权证。其他已补缴土地出让金的购房人已经顺利办理房地产权证。原告不属于本村村民，广州市进行房地产调控后，原告又不符合本市购房条件，进一步造成办证拖延。由上述背景情况可知，原瑶台村民委员会的集资建房行为，不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。由于在签订涉案合同时，涉案项目所在地块尚属于集体土地，而原告非本村村民，按照《土地管理法》相关规定，涉案合同在当时应属于无效合同。二、在办理房屋过户过程中需要补缴的土地出让金应该由原告承担。第一，根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，原告作为房屋和土地使用权的受让方，在发生房屋和土地使用权转让时，应该缴纳土地出让金。第二，原告当时是按集体土地上房屋的售价购买涉案房屋的，此后项目用地由集体土地转化为国有土地，涉案房屋价值大幅增值，原告是房屋大幅增值的唯一受益人，根据公平原则，原告应承担土地出让金。第三，签订买卖合同时，项目土地是无法办理房地产权证的，项目用地是在签订合同四年之后才转性为国有土地，可见，合同签订后，客观情况已发生了签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更”，继续履行合同对瑶台发展公司明显不公平。三、鉴于原告不同意补交土地出让金的责任，合同无法继续履行，应予解除。经审理查明：2003年12月25日，原告（乙方）与被告瑶台发展公司（甲方）签订《认购书》，其中约定了：购买的物业为广州市XXXXX街XX中心花苑B栋2梯4层02、03单元，认购价为435575元；签合同之日起计180天内出具商品房房产证等。2004年1月2日，原告（买方）与被告瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路XXX街57号403房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢2梯403单元，建筑面积为72.75平方米。三、双方议定交易价为235179元，签订本合同时，买方已按房地产交易价60179元作为定金支付给卖方，余额175000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。两原告为证明其已付清全部房款，提交了银行转账记录和房款收据，并表示：两原告和儿子分别购买403房和402房，其中403房的房款为235179元，402房的房款为200396元，两房屋的总价为435575元,我方实际支付444835元，比两房屋应付的房款还多付了9260元。两原告确认已于2004年3月24日接收涉讼房屋。另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第XX号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为被告瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台XXX街53至59号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台XXX街53号之一，61至65号的权属人为被告瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。另查明，被告瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。被告瑶台实业公司是被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限XXX路14号）。据查册时间为2019年8月2日的《广州市不动产登记查册表》显示，白云区（现越秀区）瑶台XXX街57号403房的权属人为被告瑶台实业公司，规划用途为住宅，建筑面积74.6033平方米，登记时间为2014年12月9日。本院认为，虽然两原告与被告瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已于2014年12月9日登记在瑶台实业公司名下，已具备办理涉案房屋过户登记手续的条件。被告瑶台发展公司应承担协助两原告办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。被告瑶台实业公司作为被告瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对两原告购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在被告瑶台实业公司名下，被告瑶台实业公司也理应承担协助两原告办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。原、被告在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，两原告并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错，且双方并无明确约定办证的期限。两原告主张逾期办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。两被告认为两原告不同意支付土地出让金故买卖合同应予以解除。因双方签订的买卖合同中并无约定土地出让金应由两原告承担，两被告以此为由认为合同应予以解除，没有依据，本院对其抗辩意见不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告周丽华、田德明到房管部门办理广州市广园西路XXX街57号403房的产权过户到原告周丽华、田德明名下的登记手续；二、驳回原告周丽华、田德明的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由原告周丽华、田德明共同负担2300元，被告广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担8700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  黄旭俐人民陪审员  谢杏仪二〇一九年九月二十日书 记 员  戚志滨