广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9284号原告：珠海市翔海物业管理有限公司。住所：珠海市香洲人民西路东方新地15栋104房。统一社会信用代码：91440400707988761E。法定代表人：黄鹏，总经理。委托诉讼代理人：冯彩云，系原告公司员工。被告:陈福海，男，汉族，1973年11月24日出生，住珠海市香洲区，原告珠海市翔海物业管理有限公司与被告陈福海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法由审判员曾海辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯彩云、被告陈福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付物业管理费用3327.9元，公用电费58.8元，防盗门98元，其他104.5元，共计3589.2元（计至2018年8月20日，请求判令从2014年8月至2018年8月20日）；2.被告支付滞纳金2757.6元（计至2018年8月20日，请求判令从2014年8月至2018年8月20日）以上共计6346.8元。事实和理由：原告1999年1月1日开始至2018年8月20日一直对前山翠微街2号东方新地花园进行物业管理，物业管理费根据物业管理合同第七条第1项按建筑面积0.45元/平方/月标准收取，根据合同第七条第2项第1、5款按政府规定及双方议定的标准调整，从2016年3月根据珠海市珠发改价格（2016）24号文件《珠海市物业服务收费管理办法的通知》按照最低价调整为0.65元/平方，被告住房位于香洲区××房，其长期以来一直享受原告提供的物业管理服务，从2014年8月开始至2018年8月20日一直没交物业管理费、公用电费等。原告每月向被告发催款通知，每年向被告发含滞纳金的催款通知，但被告至今还是没有交纳物业管理费等费。截止到2018年8月20日，被告累计拖欠物业管理费用3327.9元，公用电费58.8元，防盗门98元，其他费104.5元，共计3589.2元。按照珠海市人民政府令第28号《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》按千分之一计算，被告应交逾期交款滞纳金2757.6元。五项费用总计6346.8元，请求判令从2014年8月至2018年8月20日。原告认为被告一直享受原告提供的卫生、保安、绿化、垃圾清运等物业管理服务，按照《物业管理合同》作为房屋使用人，支付物业管理费是其应尽的义务。否则对其他业主是很不公平的，也变相侵犯了其他交费业主的权利。请求法院判令其支付2014年8月以来拖欠的物业管理费、公用费并支付滞纳金共6346.8元。原告提供如下证据：1.物业管理合同；2.珠发改价格（2016）22号、24号；3.被告产权登记资料；4.催收通知；5.珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法；6.翠景居委会、前山街道办证明；7.小额诉讼案件受理通知书；8.垃圾清运合同；9.公用水电费发票；10.楼宇防盗对讲系统维修服务协议书；11.广东省经营服务性收费许可证。被告辩称：一、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，请求法院对原告诉讼请求中列明2017年6月30日之前的物业管理费用、滞纳金等诉讼请求不予支持。原告曾与2018年11月20号到法院起诉被告，本案是被告第一次收到原告主张物业管理费的请求。在此之前，被告从未见过、接收过原告向原告发送的催款通知。从原告提交的滞纳金计算清单及每年催款通知证据看，无论该证据真伪，证据显示原告曾于2016年8月30号、2017年9月30号、2018年8月30号曾向被告发送过催款通知单，当中时间间隔均超过2年的法定诉讼时效规定，亦证明原告无权对超过诉讼时效部分内容做权利主张。二、原告于2015年1月间，多次私自策谋上调物业管理费，在上调物业管理费业主确认表上伪造诸多名业主的签名，该材料一直被原告把控不作披露归还。直至（2018）粤0402民初3469号案的庭审上，原告为证明上调物业管理费有理，才做了相应的材料披露，最后被多名业主发现并当场拆穿原告伪造了多名业主签名。原告证据存在做伪证的嫌疑，这个催收通知并不在通知上时间发出的，而是在事后补的，请求法院对原告做伪证的行为进行惩罚。三、原告提出的收费上调不合理，原告企业是三级资质，只能按0.4元/平方收费，但原告一直以0.45元/平方收取。原告提出以2016年3月开始执行，但是在2015年1月份原告已经开始上调物业管理费标准，原告也伪造了业主的签名作为支持其上调物业管理费的证据。原告提交的证据显示原告上调费用后需到政府备案，但是物业公司并没有到政府备案。根据《物业管理合同》第二条第2、第3款规定，原告理应对公共设备及市政公用设备做维护管理，该部分费用已包含在管理费用中，无需业主额外承担。请求法院对原告额外增收的对讲机费、公用费、其他等费用不予支持。四、原告未根据所签订的《物业管理合同》的规定对小区进行全面物业管理，导致小区脏乱差，盗窃频发，给小区业主的生活带来极大影响。被告提交如下证据：1.珠海市物业服务企业备案证明；2.报警回执（6户业主）；3.照片；4.《通知》（2014年12月26日）和微信聊天记录；5.业主的投诉信；6.向法院提交清单以及催款通知；7.企业资质备案证明；8.收费办法。经审理查明：1999年1月1日珠海市卓越集团公司（甲方）与珠海市海唐物业管理有限公司（乙方）签订一份《物业管理合同》约定，甲方委托乙方对东方新地实行统一、专业化的物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，负责交通秩序及车辆停泊的管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身保险、财产保险保管责任，组织开展社区文化娱乐活动，负责物业及物业管理档案、资料的管理，法规和政策规定由乙方管理的其他事项；本合同期限为叁年，自1999年1月1日起至2002年1月1日止；本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主（住户）收取，即按建筑面积0.45元/月/平方米，管理服务费标准的调整按政府规定的标准调整或按双方议定的标准调整；本物业规定红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理，费用在设备维修基金（费用）中支出等。2003年8月12日珠海市海唐物业管理有限公司更名为珠海市翔海物业管理有限公司。原告称珠海市卓越集团公司是东方新地小区的开发商，原告与开发商签订物业管理合同后小区一直没有成立业主委员会，所以一直没有新的物业公司接管，原告在东方新地小区实际管理时间为1999年1月1日起至2018年8月20日。珠海市香洲区前山翠景社区居民委员会出具证明原告于2018年8月20日撤离前山街道东方新地小区。被告于2011年购买前山翠微街2号（东方新地）11栋201房，房屋建筑面积为108.7平方米。原告主张被告从2014年8月至2018年8月20日未缴纳物业管理费、对讲机费（防盗门费）、公用水、电费和其他费，共计拖欠3589.2元；其中物业管理费2014年8月至2014年12月按照每平方米0.45元计算每月为48.9元，2015年1月至2018年8月按照每平方米0.65元计算每月为70.7元；对讲机费按照每月2元的标准计收；公用费按照每月1.2元的标准计收；其他费用是包括清理疏通排水水渠和化粪池的费用，分摊在产生费用的月份中。原告称2014年12月之前的物业管理费是按照物业管理合同约定按照每月0.45元的标准计收，之后由于珠海物价上涨原因，有部分业主主动向原告提出将物业管理费调整为每月每平方米0.65元收费，故从2015年1月开始原告按照每月每平方米0.65元的标准收取物业管理费。但原告并未提交业主同意上调物业管理费的证据。被告表示不同意上涨物业管理费，也没有看见原告上涨物业管理费的通知，对原告主张按照0.65元/月/平方米的标准收取物业管理费不予认可。关于对讲机费，原告提供一份其与珠海市珠安电子科技有限公司签订的《楼宇防盗对讲系统维修服务协议书》，协议约定珠海市珠安电子科技有限公司从2013年1月15日起至2018年1月15日止为东方新地小区提供对讲系统的维修服务，维修费为每月300元。原告称每月2元对讲机费就是基于上述协议中原告为维护小区的对讲机所需支出的费用而收取的。对于公用水电费，原告提供部分2012年、2013年、2014年的水电费缴费票据用以证明其代小区支出了公用电费和公用水、电费。原告称对讲机费和公用电费都是延续之前的物业公司的收费标准收取的。对于滞纳金，《物业管理合同》中并无明确约定，原告主张按照珠海市政府28号令第17条的规定，按照每日千分之一的标准收取。被告认可其从2014年8月至2018年8月均未缴纳过物业管理费，不缴纳物业管理费的原因是被告居住楼旁边就是垃圾存放点，原告公司长期不作为，非日常生活不可回收垃圾长期堆积如山，腐烂发臭；小区对车辆管理混乱，造成被告车辆损坏，小区楼梯灯、门铃等财物损坏后原告不处理等。原告称垃圾集中点是规划局规划的，关于被告车辆被清洁工刮坏，清洁工已经赔偿被告。被告对原告催收物业管理费的行为提出诉讼时效抗辩，认为原告的催收已经超过了诉讼时效期间。原告则称其有将催缴单粘贴在被告的门上，但原告没有提交证据予以证明。原告曾于2018年11月20日就涉案拖欠的物业管理费向法院提起诉讼，要求被告支付拖欠物业管理费，该案原告在审理过程中原告又撤回了对被告的起诉。本院认为：对被告提出的物业管理费诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，原告追讨物业管理费的诉讼时效自其知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《物业管理合同》中并未就被告应当缴纳物业管理费的时间进行约定，在被告不认可原告曾对其进行催缴且原告并未提交催缴依据的情况下，应以原告向被告提起诉讼为催缴起始日期，被告在原告起诉后拒绝缴纳物业管理费，则此时方可视为原告知道或者应当知道其权利受到损害的起始日期。原告第一次向本院提起诉讼的时间为2018年11月20日，至今尚未超过三年的诉讼时效期间，本院对被告提出超过诉讼时效的抗辩不予采纳。原告依据与珠海市卓越集团公司签订的《物业管理合同》入驻东方新地小区，并实际为东方新地小区提供物业管理服务至2018年8月20日，原告为小区提供物业管理服务，被告作为东方新地小区11栋201房的业主应依约及时履行缴纳物业管理费的合同义务。对于被告所主张的原告未履行物业管理服务的事由如未及未及时清理垃圾场、小区停车管理混乱等，被告并未提交证据予以证明，原告对于清理垃圾解释亦符合常理，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告应当向原告交纳2014年8月至2018年8月期间的物业管理费。至于交纳物业管理费的标准，原告主张从2015年1月开始按照每月每平方米0.65元的标准收取，却未提交物业管理费上涨的合法依据，故本院认定物业管理费的收取标准应当按照《物业管理合同》的约定，按照每月每平方米0.45元的标准收取物业管理费。则被告应当向原告支付2014年8月至2018年8月20日的物业管理费2380.5元（0.45元×108.7平方米×48个月零20天）。对于原告主张的公用水电费、对讲机费、其他费，《物业管理合同》中并未约定上述费用应由业主承担，原告要求被告支付该部分费用无合同依据，本院不予支持。对于滞纳金，《物业管理合同》中并无滞纳金的相关约定，原告主张依据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令第28号）第十七条的规定按照每日千分之一收取，但原告并未提交其履行催缴义务的证据，不符合该条规定中可以收取滞纳金的情形，故原告要求被告支付滞纳金，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈福海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市翔海物业管理有限公司支付物业管理费人民币2380.5元；二、驳回原告珠海市翔海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告陈福海负担。本判决为终审判决。审判员  曾海辉二〇一九年九月二十日书记员  吴华强黄惠珊