广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15376号原告：刘梅，女，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：卞静，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：官雯，广东天穗律师事务所律师。被告：刘杨明，男，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。被告：佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：尹建湘，经理。委托诉讼代理人：梁煜麟，广东国慧律师事务所律师。原告刘梅与被告刘杨明、佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司（以下简称“锦泓公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于同年8月19日公开开庭进行了审理，因本案与（2019）粤0605民初17277号案件当事人相同（该案原告为刘杨明、被告为刘梅）、事实相同，本院合并审理。原告及其委托诉讼代理人卞静、被告及其委托诉讼代理人陈润发、被告锦泓公司的委托诉讼代理人梁煜麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告的《房屋买卖合同》；2.原告没收被告刘杨明定金15万元；3.被告刘杨明返还原告佣金30000元；4.被告刘杨明向原告支付违约金106000元；5.两被告共同承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉请为：1.解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2.原告没收被告刘杨明定金15万元；3.被告刘杨明返还原告佣金3万元；4.被告刘杨明向原告支付违约金106000元（总房款10%）；5.被告中介公司对被告刘杨明的上述债务承担连带清偿责任；6.两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告因急需资金周转，找到被告锦泓公司出售其名下位于佛山市南海区XX的房屋，要求实收不低于100万元，被告锦泓公司接受委托后代为放盘。2019年3月31日，原告与被告刘杨明、锦泓公司签订了《房屋买卖合同》，约定房价106万元，其中定金15万元，收付款17万元，尾款通过银行贷款74万元，并约定由被告刘杨明垫资赎契，在原告向银行申请提前还款手续后，被告刘杨明需将赎契款转给原告以供赎契解押，如被告刘杨明违约，原告可以没收定金，并要求赔偿总楼款百分之十作为违约金。合同签订当天，被告刘杨明将15万元定金交给锦泓公司，让被告锦泓公司转交该定金给原告。被告锦泓公司转交了原告12万定金，剩余3万元定金提前收取作为部分佣金。原告收到定金后，按照合同约定向中国银行申请提前还贷，中国银行在4月8日接受了原告的提前还贷申请，确认原告未到期还贷本金为729367.8元，要求在2019年4月26日前预存可扣划金额747300元，逾期未存足的视为放弃提前还款。原告收到中国银行通知后，及时将银行的《申请提前还款受理回执及指引》交给被告锦泓公司，沟通被告刘杨明垫资赎契事宜。但被告锦泓公司却回复称被告刘杨明要求由原告自行出资赎契。经过多番沟通，被告锦泓公司表示被告刘杨明不愿意垫资赎契，要求原告承担垫资赎契责任。原告多次要求被告锦泓公司告知被告刘杨明的联系方式，但被告锦泓公司一直拒绝告知，导致原告无法与被告刘杨明取得直接联系。《房屋买卖合同》明确约定垫资赎契的义务由被告刘杨明承担，而被告刘杨明拒绝履行垫资赎契义务，单方变更合同约定，导致房屋买卖合同无法继续履行，属根本违约。同时，根据合同约定，已支付的佣金由违约方赔偿给非违约方，因此，被告刘杨明应返还原告所支付的佣金。经多番沟通未果，原告于2019年6月17日邮寄了《解除合同通知书》给被告锦泓公司，并让被告锦泓公司转告被告刘杨明，被告锦泓公司在2019年6月18日签收邮件并告知了被告刘杨明有关该合同解除通知事宜。综上，为保障原告合同权益，故起诉。被告刘杨明辩称，1.刘杨明在签订涉案合同后不存在违约行为，故不需要承担没收定金及支付违约金的责任。2.刘杨明在另案中起诉要求刘梅继续履行涉案合同。3.在合同履行过程中转按揭及涂销抵押登记均是由中介与刘梅进行沟通，刘杨明多次询问中介交易进展情况，但中介并未披露转按揭及涂销抵押登记的相关情况，刘杨明在本案中不存在过错。综上，请法院驳回刘梅全部诉讼请求。被告锦泓公司辩称，2019年3月31日，在锦泓公司的促成下，就刘杨明向刘梅购买XX房的房屋一事达成一致，签订《房屋买卖合同》。交易过程中，买卖双方协商一致，因涉案房屋存在抵押的情形，为涂销抵押，买卖双方于4月1日通过委托佛山市汇富房地产代理有限公司（以下简称“汇富公司”）希望以转按的方式办理提前还贷赎证，在申请转按业务过程中，需要委托第三方担保公司提供担保，又因刘梅征信出现问题，担保公司不愿意提供担保。4月9日汇富公司通知锦泓公司转按业务最终不能办理。后刘梅又希望通过“过桥”垫资的方式还款赎契，并咨询汇富公司，经汇富公司了解，因刘梅征信问题，无机构愿意协助“过桥”垫资。后锦泓公司多次催促刘梅及刘杨明继续履行合同，但无果。法律关系上，锦泓公司作为居间人，并不是买卖关系的主体，在本次交易过程中，锦泓公司一直尽职尽责协调买卖双方，协助买卖双方沟通，及时转达买卖双方的意思，务求协助买卖双方达成交易。锦泓公司在交易中不存在任何违约行为。补充：中介与原告之间是居间合同关系，原告要求没收定金、返还刘杨明支付的佣金及支付违约金均是基于房屋买卖合同关系所产生的，与中介无关，其要求中介承担连带责任没有事实和法律依据。另就是否解除合同的问题，中介认为应当由法院根据买卖双方及案件事实作出判断，中介对此无异议。综上，请求驳回刘梅对锦泓公司的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1（原告身份证、被告刘杨明人口信息查询、被告锦泓公司企业信用信息公示报告），为主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2（房屋买卖合同），为三方签订的合同，本院对其真实性采信。原告出示的证据3（收款收据），两被告均无异议，本院对其真实性采信。原告出示的证据4（申请提前还款受理回执及指引），上有银行受理印章，本院对其真实性采信，原告出示的证据5（光盘、聊天对话文字版），聊天相对方的中介对其确信，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据6（解除合同通知书、EMS邮单、邮件投递情况查询、微信聊天截图）、证据7（限期履行《房屋买卖合同》的通知），两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据8（房屋买卖合同）、证据9（不动产权证），为原告证明权属凭证及权属来源，本院对其真实性予以采信。被告刘杨明出示的证据1（被告刘杨明身份证、原告身份证），为主体证明，本院对其采信，被告刘杨明出示的证据2（房屋买卖合同）、证据3（中国银联签购单，金额165000元）、证据4（收款收据）、证据5（中国银联签购单，金额30000元），为买卖合同签订及款项支付，且与原告出示证据相互印证，本院对其真实性采信。被告刘杨明出示的证据6（微信聊天截图），经聊天对方锦泓公司的确认，本院对其真实性采信。被告刘杨明出示的证据7（解除合同通知函）、证据8（限期履行《房屋买卖合同》、EMS邮单），两被告对真实性无异议，本院对其真实性采信。被告刘杨明出示的证据9（光盘、电话录音文字版），经聊天对方锦泓公司的确认，本院对其真实性采信。被告锦泓公司提交的证据1（收款收据、电子回单），无被告刘杨明的签名确认，且无其他证据佐证，本院对其不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区XX房，显示抵押权人为中国银行广州越秀支行。2019年3月31日，原告（甲方，出售方）、被告刘杨明（乙方，购买方）、被告锦泓公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定被告刘杨明购买涉案房屋；成交价1060000元；定金150000元，乙方应在签署本合同时自行交付给甲方；乙方垫资赎契：甲方收到定金后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内……甲方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。付款方式为按揭办理。乙方应在签署本合同后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十日内提供齐全办理银行贷款所需资料。首期款170000元，乙方须在[房管或国土部门受理交易递减当天][交税过户当天]直接支付甲方或存进甲方账户。尾期楼款（即申请贷款额）740000元以银行贷款额实际审批为准。基于丙方提供中介服务，且丙方已促成甲、乙双方签订了本合同，甲乙双方同意，甲方于本合同签订之日支付中介代理费及咨询服务费60000元；乙方支付20000元；如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金，如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金。违约方除应向丙方支付应支付而未支付的中介代理费及咨询服务费外，还应及时向丙方支付非违约方的中介代理费及咨询服务费，如非违约方已支付，丙方不予退回，应由违约方赔偿给非违约方。因乙方违约导致合同无法继续履行，丙方有权向违约方主张本次交易应收未收的全部中介代理费及咨询服务费。就上述合同中的约定的“乙方垫资赎契”，被告锦泓公司陈述为“签约时三方口头约定通过转按揭方式（以贷款赎契）进行交易，所以合同中约定了由乙方垫资赎契”；被告刘杨明陈述“签约协商过程中确定以转按揭方式协商过户……支付了转按揭费3万元,刘杨明对其后续黄成龙（经纪方经办人员）与刘梅沟通的情况与结果不知情”；原告陈述“转按揭是在签约过程中中介提出转按揭方式成本低、也比较便利，故刘梅是配合刘杨明进行相关操作”。同日，被告刘杨明向被告锦泓公司支付款项165000元，该款项分别由原告出具收据确认收取购房定金150000元、由被告锦泓公司出具收据确认收取中介费（部分）15000元。同日，被告锦泓公司另行出具收据确认收取原告支付的款项30000元（收费项目显示为诚意金、佣金）。2019年4月3日，被告刘杨明另行支付款项30000元予被告锦泓公司，被告刘杨明陈述该笔费用用于转按揭办理的费用，被告锦泓公司陈述该笔费用为被告刘杨明支付给按揭公司办理转按揭的费用。原告持有一份落款时间为2019年4月8日、落款印章为中国银行广州越秀支行按揭中心业务受理章的《申请提前还款受理回执及指引》，要求在2019年4月26日前预存可扣划金额747300元。2019年6月13日、14日，被告锦泓公司经办人与原告电话沟通，告知原告处理赎契问题，原告陈述无钱赎契、要求按照合同约定办理。2019年6月17日，原告委托律师发送《解除合同通知函》予被告锦泓公司，要求解除合同及主张违约赔偿，并要求被告锦泓公司转达该份函件予被告刘杨明。2019年6月18日，被告锦泓公司将上述《解除合同通知函》通过微信照片形式传达给被告刘杨明。次日刘杨明微信回复“我地交定金之前同你地锦泓地产公司已经讲好用你地公司提议的找过桥公司转按揭的，而且我也转了3万元给你地锦泓公司作为转按费，现在怎么多了垫资赎契的，都不知道你地怎么同卖方倾的”。2019年6月25日，被告刘杨明出具《限期履行的通知》，陈述己方无违约行为，要求各方配合办理过户。2019年7月2日，原告向本院提起诉讼。至庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未办理各方陈述的“转按揭”，亦未办理提前还贷。本院认为，原、被告及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了买卖双方之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。涉案合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。涉案合同约定尾款支付方式为被告刘杨明垫资赎契（即“乙方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入甲方贷款账户内”），虽各方陈述（被告锦泓公司陈述为“签约时”，被告刘杨明陈述为“交定金之前”）同意以转按揭的方式支付尾款，但在签署正式合同时仍约定为“乙方垫资赎契”，且未作任何补充约定，可知，不管是口头约定的转按揭（买方承接涉案房屋贷款）或是书面约定的“乙方垫资赎契”，均可推断尾款支付的方式为买方垫资（包括买方以承接原有贷款的方式实现“垫资”即转按揭），这与原告提供的与中介经办人录音内容（“你又知道我急用钱……我都有跟你说过，我是没有这笔钱赎契……”）亦能够相互印证。在后续各方未能实现转按揭方式垫资的情况下，买方应遵循合同约定及时履行垫资义务。现被告刘杨明未在合同约定的银行预约扣账日（2019年4月26日）之前汇入足额垫资款项，违反合同约定，故对原告诉请解除合同，本院予以支持，并确认以载有合同解除意思表示的《解除合同通知函》微信转达予被告刘杨明之日（被告锦泓公司经办人在2019年6月18日微信转达）为合同解除之日。对原告诉请按照合同约定没收被告刘杨明支付的定金150000元及被告刘杨明返还原告已支付的中介佣金30000元，符合合同约定，本院予以支持。对原告诉请被告刘杨明支付违约金106000元，鉴于本院已支持原告主张的定金罚则，对该项违约金请求，本院不再支持。被告刘杨明主张对涉案合同转按揭及赎契不知情，其己依照合同约定履行义务，而合同约定的尾款支付（被告刘杨明垫资赎契且期限内履行）实际未履行，义务未履行的一方应依照合同约定承担违约责任，被告刘杨明主张履行过程中已通过经纪方履行协商、沟通义务、没有收到经纪方要求配合的义务等，其可自行主张经纪方的相应责任，而不影响本案作为合同相对方的违约认定。被告锦泓公司作为经纪方，已履行对原告的促成合同订立义务，原告诉请被告锦泓公司对本案承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘梅与被告刘杨明及被告佛山市南海区锦泓房地产中介有限公司于2019年3月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年6月18日解除；二、被告刘杨明支付的购房定金150000元归原告刘梅所有；三、被告刘杨明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费30000元予原告刘梅；四、驳回原告刘梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7782元（原告已预交），由原告负担1210元，被告刘杨明负担6572元。被告刘杨明负担的受理费6572元，应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的受理费6572元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年九月二十九日书记员 孙王成欣