四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1383号 原告（执行案外人）：卢浩，男，1959年12月7日出生，汉族，四川省仁寿县人，住仁寿县。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 原告（执行案外人）：辜淑英，女，1969年11月6日出生，汉族，四川省仁寿县人，住仁寿县。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 被告（申请执行人）：梁泽红，男，1965年10月3日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 被告（申请执行人）：牟堂建，男，1963年6月24日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙文全，男，1970年9月30日出生，汉族，四川省眉山市人，住眉山市东坡区。 第三人（被执行人）：四川晟邦房地产开发有限公司。住所地：仁寿县文林镇嘉南路二段31号2A（栋）2层1号。统一社会信用代码：915114210714270524。 法定代表人：孙文全。 原告卢浩、辜淑英与被告梁泽红、牟堂建、第三人孙文全、四川晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢浩、辜淑英及其委托诉讼代理人朱利、被告梁泽红及其委托诉讼代理人雷波、被告牟堂建的委托诉讼代理人雷波到庭参加了诉讼；第三人孙文全和晟邦公司的法定代表人孙文全经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢浩、辜淑英向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于仁寿县“盛邦国际”二楼73号房屋《不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225622号》的强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：1、原告于2014年12月24日与第三人晟邦公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人晟邦公司将案涉房屋（商铺）出售给原告，原告已经支付了全部购房款。2、原告购买案涉房屋后，委托四川盛邦商业管理有限公司将案涉房屋对外租赁，于2015年5月30日与“海宁皮革城”的个体经营者仇婷婷签订“商位租赁合同”，根据合同约定及法律规定，晟邦公司已经履行了向原告的交房义务。3、原告购买案涉商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但其责任不在原告，而是第三人晟邦公司的原因。综上，原告已经合法占有案涉房屋达四年之久，根据《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对案涉房屋享有完全的所有权，足以排除人民法院的执行。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁泽红辩称，1虽然原告与第三人晟邦公司签订有《商品房买卖合同》，但第三人晟邦公司并未将案涉房屋实际交付原告，而且在2016年9月23日才办理了消防验收，并且截止到2019年9月6日，案涉房屋所在的楼盘项目一直没有办理竣工验收备案手续。因此在案涉房屋被人民法院查封之前（2016年3月17日），原告并未合法占有案涉房屋。2、原告与第三人晟邦公司签订《商品房买卖合同》后至案涉房屋被人民法院查封前，原告怠于向第三人晟邦公司行使诉讼权利，导致案涉房屋至今未办理备案登记和过户手续，原告对此存在过错。3、案涉房屋系商铺，并非原告用于实际居住。综上，原告的诉讼请求不符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的排除执行的情形，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告牟堂建的答辩意见与被告梁泽红一致。 第三人孙文全未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见及证据。 第三人晟邦公司法定代表人孙文全未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩意见及证据。 本院经审理认定如下事实： 位于仁寿县“盛邦国际”楼盘项目系由第三人晟邦公司开发。2014年11月30日，原告与第三人晟邦公司签订《“盛邦国际”商品房认购书》，约定：1、原告向第三人晟邦公司认购位于仁寿县“盛邦国际”1栋2层73号的房屋，预测建筑面积19.77平方米，优惠后总价款为353217.17元；2、买受人应在与出卖人签订本认购协议书时支付认购定金60000元（该款项原告已于2014年9月11日支付给第三人）。 2014年12月23日第三人晟邦公司取得案涉房屋所在楼盘的“商品房预售许可证”，次日即2014年12月24日，原告与第三人晟邦公司签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定案涉房屋（商铺）总价款为270800元。此外，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》还对付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定，但双方并未在房产管理部门对案涉房屋办理备案登记。 签订上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的同日，原告与案外人四川盛邦商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定原告将所购买的案涉商铺委托四川盛邦商业管理有限公司统一整体经营管理和物业管理，委托期限从2015年5月1日至2020年4月30日止，原告向四川盛邦商业管理有限公司支付该商品房的相应标准装修费、设施设备购置等相关费用共计82417元。双方还约定原告物业收益标准为：2015年5月1日至2018年4月30日的年收益为24725元，2018年5月1日至2019年4月30日的年收益为28257元，2019年5月1日至2020年4月30日的年收益为31790元。 在《商铺委托经营管理合同》签订当日，原告向四川盛邦商业管理有限公司出具领款单一份，该领款单载明：原告领到四川盛邦商业管理有限公司支付的2015年1月1日至2018年4月30日的收益共计82417元。该款项四川盛邦商业管理有限公司并未实际向原告支付，原告陈述是将其作为原告应向四川盛邦商业管理有限公司支付的装修及设施设备购置等相关费用中进行了抵扣。2015年1月10日原告向第三人晟邦公司支付了购房款210800元。 另查明，本院在执行被告（申请执行人梁泽红、牟堂建）与第三人（被执行人）孙文全、晟邦公司借款合同纠纷案中，于2016年3月17日作出（2016）川1403执603号之一执行裁定书，对案涉商铺《“盛邦国际”二楼73号（不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225622）》进行了查封。 还查明，在原告与第三人晟邦公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，案涉商铺并未建成。该商铺建成后，于2016年9月23日经眉山市公安消防支队验收合格。2015年5月30日四川盛邦商业管理有限公司将包括案涉商铺在内的商位出租给案外人仇婷婷，双方签订了“盛邦国际购物广场商位租赁合同”，约定租赁期限为3年即2015年10月28日起至2018年10月27日止。 诉讼中，原告主张曾多次催促第三人晟邦公司办理案涉商铺的备案登记和产权过户登记，并提交了第三人晟邦公司出具的书面“承诺书”，第三人晟邦公司在本院组织的听证会上对此予以认可。 以上事实有经庭审质证的原告身份证复印件、“商品房认购书”、证明、“商品房预售许可证”、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、银行转账凭证及收据、“委托经营管理合同”及领款单、承诺书、商业平面布置图及眉山市消防支队2016年9月23日“关于盛邦国际建设工程消防验收合格的意见”等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案原被告争议的焦点为原告就本案诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，另外第二十九条也规定了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，其中第二十八条是普通性条款，第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款，在房地产开发企业作为被执行人的案件中，原告既可选择适用特别条款也可选择适用普通条款，因此原告就本案案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，只需具备上述第28条或第29条中任何一条即可。 根据本案查明的事实： 一、在案涉房屋被查封之前，原告与第三人晟邦公司就案涉房屋已经达成买卖合意，双方于2014年12月24日签订了书面的“商品房买卖合同”及补充协议，该合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 二、原告与第三人晟邦公司签订上述合同及协议后，在当天又与案外人盛邦公司签订《商铺委托经营管理合同》，委托其对案涉商铺进行经营管理。虽然案涉房屋当时未实际建成，也未办理备案登记，但在本院依法查封案涉房屋前，案涉商铺已经建成，案外人盛邦公司已经根据原告的委托对案涉商铺进行装修并于2015年5月30日将其出租给案外人仇婷婷经营使用，并已开始收取租金。因此，在本院依法查封案涉商铺之前（2016年3月17日），应当视为第三人晟邦公司已经将案涉房屋实际交付了原告，即原告已经实际合法占有案涉房屋。 三、关于案涉房屋（商铺）的房款支付问题。根据原告所提供的银行转账记录，本院依法予以认定。 四、关于是否非因原告自身原因未办理过户登记的问题。 双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，虽然未在房产管理部门对案涉房屋办理备案登记手续，但根据第三人晟邦公司出具的“承诺书”及在听证会上的陈述意见，可以确定案涉房屋未及时办理备案登记和过户登记的责任系第三人晟邦公司的原因所致，而非因原告自身原因未办理过户登记。 综上所述，在本院依法查封案涉房屋之前，原告与第三人晟邦公司已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》及补充协议，并支付了相应价款，原告已实际合法占有案涉房屋，而未办理案涉房屋的过户登记手续并非原告自身原因所致。因此，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 对位于仁寿县“盛邦国际”1栋2层73号的案涉房屋终止执行《不动产登记证号：川（2019）仁寿县不动产权第0007144号，房屋唯一号：225622》。 本案案件受理费200元，由被告梁泽红、牟堂建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 本院（2019）川1403执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  毛荣龙 审判员  彭 明 审判员  聂 晶 二〇一九年九月三十日 书记员  张 磊