贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初2998号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：李建元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。 被告：徐森林，男，1973年8月18日出生，汉族，江西省星子县人，个体工商户，现住贵州省贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：邹海波，系贵州万伦律师事务所律师。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司（以下至判决主文简称众享时代公司）诉被告徐森林房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众享时代公司委托诉讼代理人陆连军,被告徐森林及其委托诉讼代理人邹海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众享时代公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2、判令被告支付原告从2018年4月9日起至起诉之日止的商铺使用费为91980元；3、判令被告支付原告从2018年4月9日起至起诉之日止的管理费合计108360元；4、判令被告以200340元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年4月9日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金（暂算至起诉之日止的违约金8414元）；5、判令被告将承租商铺立即返还原告，并按照每月15030元的标准从支付原告从2019年6月4日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；6、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下至判决主文简称《商铺使用合同》）和《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下至判决主文简称《商业管理合同》），合同约定原告将位于都匀市新都汇国际购物广场1085、1086号商铺，建筑面积合计117平方米出租给被告经营“banana/cici”品牌使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定，费用按季度支付，遵循先付费后使用的原则；截止2019年6月9日，被告尚欠商铺使用费91980元、管理费108360元，根据商铺使用合同第19.4条的约定，被告拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，原告有权单方解除合同并收回商铺;截止目前为止,被告拖欠原告商铺使用费及管理费长达一年有余,经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用,被告的行为属于违约行为,并给原告造成损失,为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告徐森林当庭辩称：原告已经实际收回案涉房屋并且另做他用，签订的合同实际已经解除了，不存在被告返还的义务；涉案店铺被告从未使用，原告多次向被告承诺免除商铺使用费、管理费，直到商场升级重新开业为止，商场至今还是没有正式营业的状态，所以被告不应支付管理费和使用费；原告何时收回的商铺被告都不知情，收回的时间节点由原告自行举证，原告并未履行商场的管理推广，被告没有义务支付相应管理费，根据商铺管理合同8.1条的规定，被告因为原告未完全履行相应的管理义务，导致被告巨大经济损失，原告违约在先，签订合同的时候，承诺2016年12月底开业，原告没有履行相应管理义务，被告享有先予抗辩权；诉讼费、保全费请依法判决；此外，签订合同的时候，被告向原告支付履约保证金13370元、装修保证金5000元，原告应返还被告，门面装修的设备设施应予以返还。 原告众享时代公司为证实其主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法人证明、法人身份证；2、原、被告签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》；3、活动合作协议、付款申请、付款回单户外电影节制作合同街及价表、商洽会活动方案导视标示制作合同；通话录音。被告对1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，但合同未生效，对3号证据三性均不予认可。 被告徐森林为证实其主张，向本院提交如下证据：1、身份证；2、案涉商铺门店图片一套4页；3、合同会签单、通话录音；4、证人索某当庭证言。原告对1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，但该商铺在2019年6月15日通知被告交回商铺未果才收回，对3、4号证据有异议，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告与贵州大地永乐置业有限公司签订《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》，从而获得新都汇国际购物广场的经营管理权。 2017年，原、被告签订编号为：2017-095号《商铺使用合同》和《商铺管理合同》。其中《商铺使用合同》约定：1、甲方（原告）提供新都汇国际购物广场-1085、-1086号商铺出租给乙方（被告）使用；2、使用期限为3年，即2017年7月1日至2020年6月30日止；3、商铺用途，该商铺供乙方作“banana/cici”商标品牌经营之用；4、使用费及支付方式，乙方使用费详见附件三。前两年使用费70元/平方米/月，每月总计6300元，每季度总计18900元，第三年77元/平方米/月，每月总计6930元，每季度总计20790元；使用费起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日经营期间（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日），以上费用按季度结算；5、履约保证金不是乙方预付的使用费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。履约保证金为6300元；6、乙方有210天免费装修期，自该商铺交付止之次日起计算，免费装修期内，乙方无需支付基本使用费（商铺使用费、商业管理费、经营服务费、推广费），但仍需承担装修和经营活动而产生的政府税费及其费用（如水、电、燃气、电话等）；7、商铺交还，除使用期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺；8、乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交房使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，履约保证金不予退还；9、商铺交付：商铺的交付日期为2017年7月1日前。《商铺管理合同》约定：管理费及支付方式：（1）履约保证金，乙方向甲方交纳相当于1个月商业管理费加经营服务费及推广费数额的履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。履约保证金为7470元；（2）乙方交纳的管理费包含经营服务费、商业管理费、推广费等，商业管理费：5元/建筑面积平方米/月，合计585元/月；经营服务费：前两年70元/平方米/月，每月总计6300元，每季度总计18900元，第三年77元/平方米/月，每月总计6930元，每季度总计20790元，推广费：5元/建筑面积平方米/月，合计585元/月；乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交付使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。 2017年12月18日，新都汇国际购物广场正式开业。被告对案涉门面仅作装修，尚未使用正式营业，但店内物品未搬离，庭审中，经本院现场查看，现被告所租赁铺面现已改换门头正在装修中。 诉讼中，本院依原告申请，对被告名下银行存款采取保全措施，原告为此交纳财产保全申请费1564元。 本案争议焦点：1、合同应否解除？2、免租期从何时计算？3、《商铺管理合同》是否适用免租期？4、被告欠费数额？5、逾期付款违约金计算标准？6、商铺占用费应否计算。 本院认为：合同应否解除，原、被告签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。其中《商铺使用合同》主要约定对物业本身进行使用应交纳的费用，即对租金的约定；《商业管理合同》则是原告对商场提供管理服务后，物业所有人或使用人应当支付的服务费用的约定，二者共同构成原、被告之间的租赁合同法律关系。庭审中，原告要求解除上述合同，被告未提出异议，鉴于双方签订合同目的不能实现，上述合同应予解除，对原告解除合同请求，本院予以支持。 关于免租期，按照《商铺使用合同》约定：“使用费起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日经营期间（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）。”，而原告举证证明了商场开业日期为2017年12月18日，经本院结合其他生效判决确认，商场开业日期应为2017年12月18日，故免租期从商场实际开业之日开始计算，免租期应计算至2018年7月18日。 关于《商业管理合同》是否适用免租期，《商业管理合同》中对免租期无约定，但《商铺使用合同》中约定了“免费装修期内，乙方无需支付基本使用费（商铺使用费、商业管理费、经营服务费、推广费）……”，按照该约定，《商业管理合同》约定的商业管理费、经营服务费、推广费均在适用范围内，因此《商业管理合同》应当适用免租期的约定。 关于被告拖欠的使用费及管理费，原告主张自2018年4月9日起计算，与本院查明事实不符，应从2018年7月18日起按双方合同约定商铺使用费及管理费标准计算至商铺返还之日止，原告主张起算日期错误，本院不予采纳；关于商铺交还时间，原告主张为2019年6月19日，被告认为不知具体时间，具体时间节点应由原告举证，结合本院审理的被告在同一地点经营的其他铺面（“拓谷、木果果木”店面）案件被告所提交的经营零售统计表经营记载经营至2018年12月底的情况分析，如原告收回本案租赁商铺使用，被告仍在该处经营，不可能不知道原告对其租赁商铺收回使用或加以阻止，故本院酌情认定被告租赁案涉商铺原告收回时间为2018年12月31日，商铺管理费、使用费应计算至该日；本院按前两年标准计算自2018年7月18日起至2018年12月31日止，被告拖欠原告商铺使用费为:70元/平方米/月×90平方米×5月＋70元/平方米/月×90平方米÷30日×13日＝34230元,被告拖欠原告商铺管理费为:7470元/月×5月＋7470元/月÷30日×13日＝40587元，前述欠费共计74817元；由于原告逾期交付商铺、开业，被告逾期交费，双方均存在违约行为，故被告交纳的履约保证金、装修押金、水电押金应退还被告，但被告未提交相关票据证明，原告又不予认可，被告可凭相关交费票据找原告抵扣欠款或另行主张权利；被告抗辩原告公司高管承诺免除被告商铺使用费、管理费，直到商场升级重新开业为止，故无需交纳相关费用，本院认为被告所述公司高管身份不明，通话录音及证人证言也不足以证明被告抗辩意见，故本院不予采信。 关于逾期付款违约金，原告主张按每日0.3‰的标准支付，按照双方合同约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持，并从2019年6月11日起计至付清为止。 关于返还租赁商铺及占用费。因双方合同解除后，被告应将租赁商铺返还原告，但原告自2018年12月31日收回涉案商铺后，铺面已由原告控制，其要求被告退还铺面并支付商铺占用费，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，对原告请求中合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告徐森林签订的编号为：2017-095号《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》； 二、被告徐森林于本判决生效后五日内支付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司截止2018年12月31日拖欠的商铺使用费、管理费共计74817元，并从2019年6月11日起按日0.3‰支付违约金至付清之日止； 三、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4432元、因适用简易程序审理减半收2216元，诉讼财产保全费1564元，合计3780元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担2780元；被告徐森林承担1000元（该款原告已向本院预交，被告负担部分可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员 文  松  华 二〇一九年九月六日 书记员 廖文婷（代）