广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17646号原告：佛山市顺德区深业房地产有限公司，住所地佛山市顺德区*********，统一社会信用代码914***********415B。法定代表人：臧某1。委托诉讼代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。被告：杨翠珑，女，1971年8月22日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************643。被告：孙映华，女，1968年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************047。两被告共同委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。原告佛山市顺德区深业房地产有限公司诉被告杨翠珑、孙映华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法由审判员付小燕适用简易程序独任审判，于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭士博、两被告的共同委托诉讼代理人陈耕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期付款的违约金1,033,020元（逾期付款违约金=270万元*逾期天数240日*万分之二+270万元*逾期天数303日*万分之二+900万元*逾期天数411日*万分之二）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年8月5日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y178737）及《商品房买卖合同补充协议书》（以下统称为“买卖合同”）约定，两被告向原告购买位于顺德区北滘镇广教社区居民委员会南源东路3号深业城34栋商品房一套，该商品房总价款为1800万元。付款方式为2013年8月5日前支付首期房款人民币180万元；2013年8月31日前支付二期房款人民币180万元；2013年10月31日前支付三期房款人民币540万元；剩余房款人民币900万元以银行按揭贷款方式于2013年12月31日前支付，若银行不批准按揭贷款申请或银行批准的按揭贷款少于申请贷款金额的，两被告应于2013年12月31日前支付全部剩余房款。买卖合同签订后，两被告向原告支付了一期和二期购房款，但三期购房款两被告实际于2014年6月28日和2014年8月30日分两笔向原告支付（每笔各支付270万元），剩余房款人民币900万元两被告实际于2015年2月15日向原告支付，均超过买卖合同约定的付款期限，应当向原告承担逾期付款的违约责任。两被告与原告签订的买卖合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定等情形，合法有效，双方应当严格按照合同内容全面履行约定的义务。两被告未按照买卖合同约定的付款时间向原告支付购房款的行为，明显违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益。按照买卖合同第八条“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二违约金”的约定，两被告应向原告承担逾期付款的违约责任。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。两被告共同辩称，一、原告与两被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）以及《商品房买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）的部分条款无效。案涉商品房的用途是“幼儿园”，而《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”，故《合同》第七条部分条款及《补充协议》第2条涉及房产抵押的条款违反了《中华人民共和国物权法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，《合同》第七条的“……剩余房款人民币900万元由乙方向银行申请按揭贷款的方式于2013年12月31日前支付甲方”，以及《补充协议》第2条，均为无效条款。既然上述条款无效，从一开始就根本无法得到实际履行，则《合同》第七条及《补充协议》第2条关于剩余房款900万元的支付期限（2013年12月31日前）以及相应的逾期付款的违约责任等均无效，对合同双方没有约束力。除了《合同》第七条及《补充协议》第2条，双方再无其他合同条款对剩余房款900万元的支付期限进行过约定，因此，应当视为双方对剩余房款900万元的支付期限没有约定。根据《合同法》第六十二条第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”除了无效的合同条款之外，原告并没有提供其他任何证据，以证明其通知过两被告或者要求两被告随时履行支付900万元剩余房款的义务。二、整个《补充协议》以及《合同》部分条款均属于原告提供的格式条款。虽然《合同》是由政府部门提供的示范文本，但《合同》里面的一些条款是多项可选择，或者预留空白并交由合同当事人自行在签署时填写。同时，《合同》第六条的“面积确认及面积差异处理”的第1点、第十条的第2点、第十二条、第十五条等都约定了“详见补充协议第X条”，即《合同》的部分空白条款均最终指向了《补充协议》，或者由原告一方预先填写（例如，《合同》第七条第3点、第十三条等等），由此可见，《合同》部分条款亦属于原告提供的格式条款范畴。三、《补充协议》第2条作为格式条款，加重了两被告一方的责任，应属无效。根据《合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》第2条的内容，就是规定在银行不批准两被告按揭贷款申请时，两被告应立即自行补足，两被告没有任何准备期限。该条款除了上述所论述的因涉及幼儿园抵押而无效之外，同样也因格式条款加重了两被告责任而无效。根据本案按揭贷款经办银行（中信银行佛山北滘支行）出具的《退档说明》，两被告按揭贷款申请退档原因正是由于幼儿园不能办理抵押登记，而“其他资料已通过我行初审”。两被告对于按揭贷款不被批准并没有任何过错，而且在银行审批按揭贷款的期间（根据《退档说明》是4个月），两被告有一种按揭贷款获批的合理期待。根据《补充协议》第2条的约定，付款方式由两被告合理期待的银行按揭直接变为自行支付且没有给予任何必要的筹措资金的准备时限，这显然是对两被告责任的加重。相对于两被告只是普通的消费者与自然人，原告是具有专业房地产开发资质的房产公司，拥有丰富的房地产开发经验以及强大的法律服务律师团队，对于所购房屋的用途为“幼儿园”不得抵押从而根本无法取得银行按揭贷款，原告相对于两被告，应当承担更多的注意义务、应当在合同签署之前就发现按揭贷款条款的无效与不可实际履行。不论原告是明知或者只是疏忽，原告都存在过错，两被告对于无法按揭没有过错。《补充协议》第2条约定无法取得银行按揭贷款之后的两被告自行即时补足付款的责任，将付款方式由两被告合理期待的银行按揭直接变为自行支付且没有任何必要的准备时间，这无疑是两被告付款责任的单方加重。那么，根据《合同法》第四十条的规定，原告提供的格式条款加重了两被告的责任，条款当属无效。四、《合同》约定两被告逾期付款承担每日万分之二的违约金，相对于原告逾期提供房屋正常使用的基础设施只承担每日万分之一的违约金，显然又是加重了两被告的责任，明显有违公平原则。五、两被告实际应支付的逾期付款违约金为146610元。关于900万元剩余房款的违约责任”因合同条款无效而应予剔除。因此，两被告实际应承担的逾期付款违约责任计算公式应为146610元[64800元（270万×万分之一×逾期天数240日）+81810元(270万×万分之一×逾期天数303日)]综上，两被告只应向原告支付逾期付款违约金共计146610元，对于原告的诉讼请求超出的部分，请求人民法院依法驳回。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：《商品房买卖合同》（合同编号：Y178737）及《商品房买卖合同补充协议书》、收款收据、律师函及快递单（2015年11月6日）、律师函及快递单（2017年6月19日）、律师函及快递单（2018年12月3日）。两被告提供：退档说明、规划总平面变更审批前公示（佛山市顺德区发展规划和统计局）、建设项目征询公众意见牌（附规划变更后总平面图）、规划变更后总平面图。本院组织双方当事人进行了质证，原、两被告对上列证据的真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2013年8月5日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订了合同编号为Y178737的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》中约定：两被告以1800万元的价格向原告购买位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*民委员会南源东路3号深业城34栋商品房，所购商品房用途为幼儿园……。第七条：双方约定乙方于2013年8月5日前向甲方支付首期房款（包含支付的定金）即人民币180万元；2013年8月31日前向甲方支付二期房款人民币180万元；2013年10月31日前向甲方支付三期房款人民币540万元；剩余房款900万元由乙方向银行申请按揭贷款的方式于2013年12月31日前支付甲方。第八条：乙方如未按照合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分之二向甲方支付违约金；乙方愿意履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。第十条：甲方如未按本合同规定的期限将商品房交付乙方使用按补充协议第3条方式处理。第十三条：水电在该商品房交付时（即2013年10月30日前）达到使用条件；电话线路、有线电视线路、燃气线路在商品房交付时（即2013年10月30日前）安装，如果在规定日期内未达到使用条件，由甲方按日支付乙方已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第2条约定：按本合同第七条约定，房款人民币900万元由乙方向银行申请按揭贷款的方式于2013年12月31日前支付给甲方，若银行不批准乙方的按揭贷款申请或银行批准的按揭贷款少于乙方申请的贷款金额的，则乙方应在2013年12月31日前支付全部剩余房款，并补足至乙方申请的贷款金额。否则，乙方按合同第8条承担逾期付款的违约责任。第3条合同第十条“商品房的交付期限”的补充约定：逾期不超过90天，甲方无须向乙方支付违约金，乙方应当向甲方支付的第三期房款人民币540万元的时间相应往后顺延，乙方应向甲方支付的第三期房款人民币540万元的时间也相应往后顺延，甲乙双方互相不追究任何形式的责任。逾期超过90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按合同总房价款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金。双方签订上述合同及补充协议后，两被告依约按期支付了第一、二期的购房款。第三期的房款540万元两被告分别于2014年6月28日及2014年8月30日各自支付270万。第四期房款900万元两被告于2015年2月15日一次性支付完毕。另查明，2014年8月两被告向中兴银行股份有限公司佛山北滘支行申请按揭贷900万，但由于两被告申请的个人贷款抵押物（案涉房屋）用途为幼儿园，不能在房地产登记机关办理抵押登记而被中兴银行股份有限公司佛山北滘支行于2014年12月10日退档。本院认为，一、关于原告与两被告签订的《商品房房屋买卖合同》第七条约定剩余房款900万元由乙方向银行申请按揭贷款的方式支付及《商品房买卖合同补充协议》第2条关于剩余房款900万元不能获得银行批准或银行批准的按揭贷款少于两被告申请的贷款金额后处理情况及逾期支付该款违约金约定的效力问题。对此，本院认为，双方关于案涉房产剩余房款900万元由两被告向银行申请按揭贷款的方式支付的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得办理抵押的强制性规定而无效。由于双方关于剩余房款900万元由两被告向银行申请按揭贷款的方式支付约定无效，继而双方关于不能获得银行批准或银行批准的按揭贷款少于两被告申请的贷款金额后处理情况及逾期支付该款违约金的约定也无效。虽上述三部分条款无效，但双方关于剩余房款900万元的支付时间（2013年12月31日前），还是双方真实意思表示，故两被告仍应按照约定在2013年12月31日前支付剩余房款900万元，而两被告在2015年2月15日才向原告支付该款，给原告造成了利息损失，故两被告应以900万元为本金自2014年1月1日起至2015年2月14日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息625687.50元予原告。二、关于两被告逾期支付第三期房款违约金的问题。对此，本院认为，上述部分条款的无效，并不影响其他条款的效力。两被告逾期履行第三期付款义务，应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定向原告支付违约金292140元（270万元×逾期天数240天×万分之二+270万元×逾期天数303天×万分之二）。两被告认为违约金过高并提出调整请求，但双方关于违约金的约定没有违反法律的规定，且原告逾期交付的房屋的违约金双方也是约定按日万分之二计算，不存在显示公平的情形，故本院对两被告调整违约金的请求不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本案判决如下：一、被告杨翠珑、孙映华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告佛山市顺德区深业房地产有限公司支付违约金292140元；二、被告杨翠珑、孙映华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告佛山市顺德区深业房地产有限公司支付逾期付款利息625687.50元；三、驳回原告佛山市顺德区深业房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为7048.59元（原告已预交），由原告负担786元，两被告负担6262.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇一九年九月二十六日书记员  胡大兴