大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7337号原告：高日娜，女，1982年1月27日出生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜汉启，系辽宁亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳涛，系辽宁亚太律师事务所律师。被告：大连金玺房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210200MA0P5QFT02，住所地辽宁省大连市甘井子区黄山路3A、3B。法定代表人：何智韬，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵晓芳，女，1984年8月13日出生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市。第三人：丛冠华，女，1983年2月27日出生，汉族，系该公司员工（属于劳动派遣），住址辽宁省大连市中山区。原告高日娜与被告大连金玺房地产开发有限公司（以下简称大连金玺公司）、第三人丛冠华商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵廷山依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告高日娜的委托诉讼代理人杜汉启、被告大连金玺公司的委托诉讼代理人赵晓芳到庭参加诉讼，第三人丛冠华经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告高日娜诉称：1、请求判令被告双倍返还原告认购定金共计200，000元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告高日娜与李原系夫妻关系，为了孩子上学需要，二人商定调换新房，卖掉原有住房重新购置学区新房，并选中被告开发的位于大连市甘井子区的金地保利·墅苑风华小区楼盘。2018年10月，原告与李原到被告处看房，由被告工作人员即第三人丛冠华接待，原告老公李原于当日向被告缴纳了认筹金50，000元。2018年11月24日，原、被告双方签订《金地保利·墅苑风华认购协议》（以下简称《认购协议》），约定由原告认购被告开发的位于【金地保利·墅苑风华】7-4房屋一套（实际户型与面积以国家有关部门最终批准的法律文件为准），优惠后认购房屋总价款4，626，980元，原告向被告缴纳预购房屋定金100,000元，之前缴纳的50,000元认筹金自动转为定金，原告之后向被告另行缴纳了剩余50,000元定金。协议签订后，因原、被告双方就认购房屋价款不能达成一致，双方未按认购协议约定的期限签订《商品房买卖合同》。期间，原告与第三人多次就认购房屋签订《商品房买卖合同》的具体期限进行了沟通，并再次确定了认购房屋总价款为4，550,000元，双方均明确表示了对认购房屋签订正式买卖合同的意愿，直到2019年4月19日，第三人丛冠华突然告知原告认购的7-4房屋以460余万元的价款与案外人签订了买卖合同，原告随要求被告返还100,000元定金，但被告始终拒绝返还。之后，第三人丛冠华又向原告推荐了5号楼、9号楼房屋，并许诺向领导申请降低房价，因原告的确有购房诚意，加上原告老公突患重病，为了圆老公愿望，同意重新认购9-4房屋一套。2019年5月3日，原告到被告处看房，确定认购被告9-4房屋，双方约定认购价款4，200,000元，第三人丛冠华同时表示认购的7-4房屋100,000元定金会申请放到9-4购房款中，并表示“这个钱是百分百退的”，按照被告要求原告向被告再次缴纳了认筹金50,000元。但是，2019年5月4日，第三人丛冠华再次告诉原告认购的9-4房屋又以4，360,000元的价格转卖给了案外人，虽然第三人丛冠华又再次向原告推荐其他房屋，但均没有原告适合的房屋，原告自此对被告心灰意冷，更重要的是原告老公已于2019年5月29日去世，原告已没有买房意愿。原告始终向被告表达了购房的意愿和诚意，从未拒绝签订正式的买卖合同，而被告两次将原告认购的房屋私自以高价转卖给他人，已严重违背了诚信原则，对原告已构成违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，被告两次转卖原告认购的房屋，致使双方的商品房买卖合同未能订立，应适用“定金罚则”由被告双方返还原告已交付的定金。被告大连金玺公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告认购涉案房屋（7-4）签署认购协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律关于合同效力认定的条款，属于有效合同。2、根据原告签署的认购协议，涉案房屋价格明确，不存在原告所称因对房屋价款不能达成一致而导致无法按认购协议约定期限签订商品房买卖合同的情形。3、原告未按照认购协议约定日期签订商品房买卖合同，并交纳首期购房款构成违约，原告应按照认购协议之约定承担相应责任（详见认购协议第3条、第4条第二款、第三款）。因原告未在认购协议约定期限内与被告签署商品房买卖合同并交纳房款，根据上述条款约定，被告有权将案涉房屋另售并不予返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：第三人丛冠华系被告公司员工，负责被告的房屋销售工作。2018年11月24日，经第三人丛冠华推荐，原告高日娜与其夫李原与被告签订《认购协议》，约定原告高日娜购买被告公司开发的金地保利金地保利·墅苑风华小区7-4房屋一套，实际户型与面积以国家有关部门最终批准的法律文件为准，房屋总价款4，626，980元。《认购协议》第三条约定原告于本协议签署之日支付100,000元定金，协议签署后以现金支付129，000元，剩余房款以贷款支付，并约定双方应于2018年12月27日前签订正式的《商品房买卖合同》。《认购协议》第四条约定了双方责任：1、若乙方在签署此《认购协议》前，已与甲方签署过相关协议，则自本协议签订时起，乙方可凭相关协议及认购金交款收据将所交纳的认筹金款项转为等额购房定金；2、乙方交纳定金并签署《认购协议》后，应于本协议第三条第2点中约定的付款期限之前持本协议及相关身份证件到甲方指定地点交齐楼款或首付款，与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，在此期间内，甲方为乙方保留该房屋，不再另行销售；3、如乙方未在上述约定期限内交齐楼款或首付款并于甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，本合约在上述约定期限届满日至次日自动解除，乙方无权要求甲方返还定金，且甲方无须通知乙方有权将房屋另行销售；4、如甲方未在上述约定期限内为乙方保留该房屋并于乙方签订《商品房买卖合同》，而将房屋另行销售的，甲方应双倍返还乙方定金，但如由于不可归责于甲方的原因导致甲方不能与乙方签订大连市《商品房买卖合同》的，甲方仅将定金（不含利息）返还乙方；5、乙方在签署正式《商品房买卖合同》时，同意按照本合约第三条约定的付款期限付款。乙方签订《认购协议》后，不得变更本合约第三条的付款方式或付款金额；6、乙方签订《认购协议》后，不得更名或更改房号；7、甲乙双方之间的联络按本合约记载的地址、电话进行。如以上地址、电话发生变更，变更方须于变更之日起3日内以书面形式通知对方。否则，由此产生的一切后果由变更方自行承担。原告之夫李原在协议乙方处签字，被告在甲方处盖有公章。《认购协议》签订当日，原告依约向被告支付了100,000元定金，被告向原告出具了收款收据。后原告未能将原有房屋及时卖出及双方就案涉房屋价款不能达成一致，双方未能于协议约定的期限签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议。此后，因原告高日娜原有房屋卖房的日期未能确定，第三人丛冠华多次与原告高日娜通过微信就签订正式商品房买卖合同的具体期限及房屋价款进行了沟通，并就案涉房屋之后贷款征信情况进行了询问。2019年4月19日，第三人丛冠华通知原告高日娜其认购的7-4房屋已与案外人签订了商品房买卖合同，将原告认购的7-4房屋转卖给了他人。随后，第三人丛冠华向原告推荐了其他房屋，双方沟通后，第三人丛冠华亦明确表示“那个100,000元我会努力申请放到房款的”，并称“领导说好”，双方最终确定由原告改为认购被告的9-4房屋一套，房屋价款4，200,000元。2019年5月3日，原告依约通过第三人支付了9-4房屋认筹金50,000元。2019年5月4日，第三人再次通知原告其认购的9-4房屋以4，360,000元的价格卖给了案外人，后第三人将认筹金50,000元返还给了原告。此后虽然第三人继续为原告推荐了其他房屋，双方最终并未达成一致，未能签订正式的商品房买卖合同。上述事实，有原告与第三人丛冠华微信聊天记录为证。另查明，在案涉购房期间，原告高日娜之夫李原因肺癌于于2019年5月29日去世。本院认为，原、被告双方签订的《认购协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。因案涉《认购协议》仅约定了买卖房屋的位置、价款、付款方式和付款时间，缺乏房屋交付条件、交付日期、办理产权登记时间等其他重要条款，并不符合《商品房销售管理办法》第十六条对于商品房买卖合同的规定，究其性质应属商品房房预约合同，即双方的真实意思表示为通过重新磋商、洽谈，以便达成一致签订正式的商品房买卖合同。根据本案庭审，本案的争议焦点为：1、第三人丛冠华之行为的法律效果应否由被告承担；2、原、被告双方因何未能签订正式的购房合同及是否应对被告适用定金罚则。关于争议焦点1：本院认为，被告认可第三人丛冠华系其公司员工，并认可其在被告处从事房屋销售工作，对此本院予以确认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”，本案中，在案涉房屋买卖过程中，第三人丛冠华就案涉房屋买卖与原告高日娜进行了长时间的沟通，第三人丛冠华所实施的法律行为应系职务行为，其产生的法律后果，应由被告承担。关于争议焦点2：本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，商品房预约合同中有关定金的约定属于双方订立正式的商品房买卖合同的担保方式，因买卖当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，虽然原告高日娜因未及时卖出原有房屋而未能按照《认购协议》约定的期限签订正式的《商品房买卖合同》，但之后第三人丛冠华就案涉7-4房屋签订正式的买卖合同的期限与原告进行了长时间沟通，双方均表明了继续签订正式的商品房买卖合同的意思表示，并初步约定了签约期限，应视为原被告双方对《认购协议》中签订正式买卖合同期限的变更。而后，被告在未通知原告的情况下，将原告认购的7-4房屋转卖给了他人后，又与原告就其9-4房屋认购达成一致，应视为原、被告双方对《认购协议》的再次变更，对双方均具有法律约束力，并且原告亦按照被告的要求再次支付了50,000元认筹金，足以表明原告的购房诚意。而被告未经原告的允许又将原告认购的9-4房屋再次以高于原告约定的价格转卖给了他人，明显有违诚信原则。虽然被告亦再次向原告推荐了其他房屋，但双方最终因户型、价格等因素未能达成一致，且原告之丈夫因病去世后，原告亦丧失了继续购房的目的。故原、被告双方未能签订正式的商品房买卖合同系因被告擅自将原告认购的房屋转卖给他人所致，对此被告已对原告构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被告之违约行为导致了原告之购房目的不能实现，应予双倍返还原告已支付定金。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告大连金玺房地产开发有限公司向原告高日娜双倍返还认购定金200，000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，300元，因简易程序减半收取2，150元（原告已预付），由被告大连金玺房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵廷山二〇一九年九月二十日书记员  郝安琪相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。