湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6114号原告：海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司。住所地：武汉市洪山区纺机路20号。法定代表人：吴建社，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡芬，湖南怀治律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：武汉市武昌实验寄宿小学。住所地：武汉市武昌区南湖花园城保安花园外。法定代表人：金献新，该校校长。委托诉讼代理人：孙俊俊，湖北斯洋律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉市洪山区教育局。住所地：武汉市洪山区珞狮南路黎明村118号。法定代表人：赵群，该局负责人。委托诉讼代理人：张侠妹，湖北瑞竹律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：周欢，湖北瑞竹律师事务所实习律师。一般授权代理。原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司与被告武汉市武昌实验寄宿小学、武汉市洪山区教育局物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司委托诉讼代理人蔡芬、王振兴，被告武汉市武昌实验寄宿小学的委托诉讼代理人孙俊俊，被告武汉市洪山区教育局委托诉讼代理人张侠妹、周欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付在武汉市洪山区纺机路美林青城小区的物业管理理费212763.6元，违约金127658.16元，合计人民币340421.76元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告在武汉市洪山区杨园街道纺机路20号美林青城小区内所拥有和使用的房屋面积为8443平方米。该房屋开发商湖北珠江房地产开发有限公司与原告于2006年签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告在小区提供物业服务。合同签订至今，原告积极履行合同约定的义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但被告自2016年4月1日开始停止缴纳物业服务费。根据合同约定，逾期支付物业服务费的，还应从逾期之日起每天按所欠金额百分之二的标准支付违约金。截止至2019年3月31日，被告已共计欠缴物业费212763.6元，违约金127658.16元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳，原告为此提起本案诉讼。被告武汉市武昌实验寄宿小学辩称：1、学校通过变电工程改造已实现电表单立，同时封闭了通往小区的后门，学校与美林青城小区已经完全隔离，未再共用该小区任何公用设施设备，也未再享有原告提供的任何有偿服务，因此也没有再向原告缴费的义务，原告诉请无事实和法律依据，应当驳回；2、前期物业服务合同系小区建设方与物业公司签订，约束的是小区全体业主，学校属于小区配套教育设施，在校舍完工后已移交给政府部门，基于校舍以及产权人的身份特殊性，其不可能成为小区业主，也不应受前期物业服务合同的约束，原告依该合同向学校主张物业费及违约金于法无据，不应得到支持；3、学校以前向原告交纳相关费用系因学校电表设备在小区内，以及学校后门与小区相通，原告向学校提供了相应的服务，学校据此向原告支付相应费用，双方系有偿劳务关系，并非物业服务合同关系，现原告要求学校支付费用，应举证证明其提供了相应的服务或学校与小区共用了公用设施设备，现原告并无证据证明以上事实，故其应承担举证不能的不利后果。综上，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。被告武汉市洪山区教育局辩称：1、建设单位与原物业买受人即武昌区教育局签订《关于引进湖北省武昌实验小区、武昌实验寄宿小学美林青城校区协议》时并未包含前期物业服务合同约定的内容，武昌区教育区与洪山区教育局就学校进行交接时也未将物业服务合同进行告知，《前期物业服务合同》对洪山区教育局不具有约束力；2、《前期物业服务合同》并未约定公益性设施物业费的收费标准，原告无证据证明其向被告提供过物业服务，武汉市武昌实验寄宿小学也未接受原告提供的物业服务，原告要求两被告向其缴纳物业费无事实与法律依据，且即便法院认定被告应当支付物业费，也应当综合考虑原告提供物业服务的内容以及被告作为公益性教育机构的特殊性，不应按普通业主的标准支付；3、案涉房屋作为小区配套教育设施，由武汉市武昌实验寄宿小学实际占用和使用，原告主张的物业费支付主体应为武汉市武昌实验寄宿小学；4、合同约定的违约金条款不适用于被告，原告主张的违约金无事实和法律依据，且违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：1、2004年7月9日，湖北珠江房地产开发有限公司与武汉市武昌区教育局签订《配套建设教育设施协议》，约定由湖北珠江房地产开发有限公司在其开发的位于武昌区纺机路20号的明珠嘉园项目（后小区正式名称为美林.青城）内配建幼儿园和九年制学校各一所，建设完工并竣工验收后，产权归武汉市武昌区教育局。当日，双方还签订了《关于引进“湖北省武昌实验小学.武昌实验寄宿小学美林校区”的协议》约定小区配建的九年一贯制学校引进湖北省武昌实验小学，冠名为湖北省武昌实验小学.武昌实验寄宿小学美林校区，学校属于社会力量办学体制（合作办学），保证业主子女能入学（普通班一户一个名额），普通班免收学费，国际部收费标准参照当年物价标准执行。该配建小学建设完工后，武汉市武昌区教育局为产权人，出租给武昌实验第二寄宿小学（后于2008年并入武昌实验寄宿小学）用于办学。2009年，因行政区划调整，该小区配建的小学和幼儿园均由武汉市武昌区教育局移交给武汉市洪山区教育局，房屋产权人也变更为武汉市洪山区教育局，小学与幼儿园与武汉市洪山区教育局签订《房屋租赁合同》。2、2006年2月16日，湖北珠江房地产开发有限公司与海南珠江物业酒店管理有限公司签订《前期物业管理合同》，约定由海南珠江物业酒店管理有限公司为明珠嘉园（美林.青城）项目提供前期物业管理服务，物业费由业主按期拥有的建筑面积缴纳，其中多层住宅和电梯住宅首层为0.7元/月平方米，电梯住宅二、三层为1元/月平方米，电梯住宅1.2元/月平方米，业主或物业使用人应于每月5日前履行缴费义务，逾期的每天按所欠金额百分之二的标准支付违约金。上述合同签订后由原告即海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司在该小区提供物业服务，并向业主收取物业服务费。3、被告武汉市武昌实验寄宿小学于2016年4月1日前按0.6元/月平方米的标准向原告缴纳物业服务费，此后，被告武汉市武昌实验寄宿小学以学校通过封闭后门、电路改造已经与美林青城小区完全隔离、其未再接受原告提供的物业服务为由，不再向原告缴纳物业费，经原告多次催缴后仍未缴纳。4、被告武汉市武昌实验寄宿小学于2013年对校舍和场地进行变电工程改造，改造前其与美林.青城小区共用供电线路，电费由原告代收，改造完成后该小学自行向供电部门缴纳电费。水费及相应的污水费、垃圾费一直由小学自行向水务部门缴纳。5、被告武汉市武昌实验寄宿小学位于美林青林小区西北角，学校大门临杨园南路开放，四周有围墙与小区其他区域相隔离。6、原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司工商登记企业类型为有限责任公司分公司。以上事实有原告提交的《前期物业管理合同》、《关于引进“湖北省武昌实验小学.武昌实验寄宿小学美林校区”的协议》、物业费发票、催缴通知及被告提交的《配套建设教育设施协议》、《房屋租赁合同》、水电费发票和付款凭证、变电工程发票和付款凭证等证据以及当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，海南珠江物业酒店管理有限公司与开发商签订《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原告作为海南珠江物业酒店管理有限公司的分公司实际履行该合同并依据该合同主张权利符合法律规定。根据双方提交的证据，可以确认武汉市武昌实验寄宿小学使用的房屋属于美林青城小区配套教育设施，被告武汉市洪山区教育局是作为教育主管部门登记为该房屋的所有权人，是该房屋的业主；被告武汉市武昌实验寄宿小学依据其与教育局签订的《房屋租赁合同》占用、使用该房屋，是该房屋的实际使用人，两被告均应受《前期物业管理合同》的约束。因《前期物业管理合同》并未约定配套教育设施用房物业费的收费标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。被告武汉市武昌实验寄宿小学2016年4月1日前按0.6元/月平方米的标准向原告缴纳物业服务费，原告也接受，表明当时双方已经就收费标准送成了一致，但因小学通过封闭后门、电路改造已经与小区完全隔离，原告提供服务的内容和范围必然会发生变化，继续按原来的标准不尽合理，本案调解过程中双方仍未能协商确定新的收费标准。因小学后门封闭后其内部保洁、保安等大部分物业服务均不由原告提供，且其房屋建筑面积较大，本院根据实际情况结合市场行情酌情判令武汉市武昌实验寄宿小学按先前0.6元/月平方米的40%即0.24元/月平方米的标准，据此，其每月应交物业费2026.32元（8443平方米×0.24元/月平方米），2016年4月1日至2019年3月31日期间，其共应支付物业费72947.52元（2026.32元×36个月）。关于原告要求被告支付违约金127658.16元的诉讼请求，被告未按时缴纳物业费系因双方对物业费应否缴纳及按何标准缴纳有争议，不属于故意拖欠，故本院对原告该项诉请不予支持。关于原告要求被告武汉市洪山区教育局共同支付物业费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”，被告武汉市洪山区教育局是涉案房屋的业主，故其应与物业使用人承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市武昌实验寄宿小学于本判决生效之日起十日内向原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司支付2016年4月1日至2019年3月31日的物业服务费共计72947.52元；二、被告武汉市洪山区教育局对第一项所列义务承担连带责任；三、驳回原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2303元，由被告武汉市武昌实验寄宿小学、武汉市洪山区教育局负担1403元，由原告海南珠江物业酒店管理有限公司武汉分公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  顾青二〇一九年九月二十九日法官助理曹云扬书记员尹黎