江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0727民初1333号原告（反诉被告）：杨雪玲，女，1974年1月29日生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：刘鹏伍，龙南县精诚法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：龙南县龙南镇大罗社区居民委员会。住所地：龙南县龙南镇大罗社区寨背岗上。法定代表人：廖荣胜，该居委会主任。委托诉讼代理人：潘晓明，龙南县精诚法律服务所法律工作者。第三人：江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司。住所地：龙南县龙南镇龙鼎大道。法定代表人：徐仲平，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏伍，龙南县精诚法律服务所法律工作者，特别授权。原告杨雪玲与被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会、第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨雪玲及其委托诉讼代理人刘鹏伍、被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会法定代表人廖荣胜及其委托诉讼代理人潘晓明、第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司委托诉讼代理人刘鹏伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被、告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》并由被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会向原告杨雪玲返还租赁保证金、多付房屋租金和赔偿损失计103195.95元。2、案件受理费由被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会承担。事实与理由：2018年4月，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会将其所有的建筑面积860平方米的房屋向社会公开招标。同年4月20日，原告杨雪玲以公开竞价101200元/年中标取得该房屋的租赁权。2018年5月8日，双方协商一致签订了《房屋租赁协议》，约定租期3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，租金每年101200元，每半年支付一次，合同签订日缴交2018年6月—12月租金……租赁保证金10000元。协议签订以后，原告杨雪玲依照约定将10000元租赁保证金及2018年6月至12月的租金59033.30元合计69033.6元支付给了被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会。被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会在签订租赁协议并收取原告杨雪玲租赁保证金和7个月租金后，本应依照租期约定，在2018年6月1日前将出租物全部交付给原告杨雪玲使用。但出乎意料之外的是，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会除将出租房屋的第一层第一间店面（以金水大道龙南镇往马牯塘方向计，原宏昌超市租用部分）交付外，第一层的第二间店面和第二、三、四层的整体仍旧“铁将军”把门，原告杨雪玲无法进入，没有完成交付。按整栋出租房屋面积860㎡计算，已交付的第一层第一间店面为140㎡，占总面积的16.27%，故未交付率占83.73%。自2018年6月1日起，原告杨雪玲多次与被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会交涉要求尽快将剩余未交付部分办理移交以保障原告杨雪玲的租赁使用权和收益权，但无任何效果。2019年1月，为行使抗辩权，原告杨雪玲拒绝向被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会支付自2019年1月起的租金。至2019年4月23日，在多方做大量工作的情况下，双方才对长期未办交接的部分办理交接手续，双方交接时确认：交接时房屋各层有不同程度的裂缝和漏水渗水现象，其中卫生间漏水严重。自2018年6月1日起至2019年4月23日，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会将出租物的大部分迟延交付时间长达10个月又23天，占整个三年租期的30%左右，交付时出租物因漏水渗水严重，不能正常使用，对此被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会也未采取任何有效补救措施或与原告杨雪玲商讨如何处置。原告杨雪玲认为，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会长期迟延交付出租物及交付后的出租物不能正常使用的行为构成严重违约（根本违约）致原告杨雪玲租赁合同目的无法实现，由此给原告杨雪玲造成损失，虽多次与被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会协商，但无果而终，原告杨雪玲为维护合法权益提起诉求，请求依法判决。被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会辩称，1、原告杨雪玲诉称“被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会除将出租房屋的第一层第一间店面交付外，第一层的第二间店面和第二、三、四层的整体仍旧铁将军把门，原告杨雪玲无法进入，没有完成交付”与事实不符。房屋租赁合同签订之日，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会已将整栋房屋的钥匙交给了原告杨雪玲，锁门是案外人廖来明、廖远明所为，原因是廖来明、廖远明与宏昌金水店之前的房屋转租纠纷尚未得到解决，今年扫黑除恶时已抓捕了廖来明、廖远明，为此特申请法院到龙南县公安局治安大队调查廖来明、廖远明锁门的有关事实证据。2、原告杨雪玲诉称“交付时出租物因漏水渗水严重，不能正常使用，对此被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会也未采取任何有效补救措施或与原告商讨如何处置”。被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会认为，原告杨雪玲中标和签订《房屋租赁协议》之前曾经从廖来明、廖远明手中转租和使用该店房，对该店房的情况是非常清楚和了解的，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会在订立合同过程中不具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，依合同法不应承担任何损害赔偿责任。综上，原告杨雪玲主张返还保证金、房屋租金和赔偿损失的诉讼请求不能成立。第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司辩称，认可原告杨雪玲提起的诉讼。被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判决解除反诉原告龙南县龙南镇大罗社区居委会与反诉被告杨雪玲于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》。2、判令反诉被告支付违约金10000元给反诉原告。3、判令反诉被告支付从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金给反诉原告。4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》。之后，反诉被告未经反诉原告书面同意的情况下擅自将租赁房屋转让给第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司，违反了《房屋租赁协议》第八条的约定。2019年上半年的租金至今未付，违反了《房屋租赁协议》第三条的约定。《房屋租赁协议》第四条约定签订合同之日乙方向甲方缴交租赁保证金10000元整。第九条约定乙方未按合同约定支付房租，拖欠时间超过10日以上属严重违约，甲方可单方面解除合同，保证金视为违约金。为维护反诉原告的合法权益特提起反诉，请求依法处理。针对被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会的反诉，原告杨雪玲辩称，同意反诉原告提起第一个诉讼请求，解除房屋租赁协议。关于第二个诉求支付违约金不予以认可，反诉被告没有缴纳2019年的房租，是反诉原告违约在先的情况下行使的后履行抗辩权，因此反诉被告没有违约行为。2019年的租金应该按实际发生以实际交付场地面积合理计算，可以调解，调解不成由法院判决。本案的案件受理费应该由有过错的反诉原告承担。针对反诉被告的反诉，第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司辩称，与原告杨雪玲的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会（原龙南镇大罗村村民委员会）于上世纪90年代在龙南县××水大道××栋两层的房屋，面积281.88平方米。2009年11月18日，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会与廖来明、廖远明签订了《房屋租赁协议》，约定：被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会将位于龙南县金水大道的整栋房屋（第一层有店房3间）及门坪出租给廖来明、廖远明，租赁期限3年，自2009年12月1日至2012年12月30日，租金每月2500元；并约定廖来明、廖远明转租须经被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会书面同意，协议还约定了其他事项。同日，廖远明与第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司签订了《房屋租赁协议》，廖远明把从被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会租赁的房屋（店房3间及门坪）转租给第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司开设宏昌超市，租赁期限8年，自2009年12月1日至2011年11月30日，租金每月2500元。因廖远明在租赁期间在被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会原来房屋的基础上加建了第三、四层，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会于2010年6月18日与廖来明、廖远明签订了《房屋租赁协议的补充协议》，约定租赁期限为8年，自2009年12月1日至2018年5月30日；第三、四层租金另加，从2013年元月开始另收租金；另约定双方于2009年11月8日签订的《房屋租赁协议》第三条至十三条仍然有效，双方必须认真执行。因被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会与廖来明、廖远明签订的《房屋租赁协议》即将到期，被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会于2018年4月13日向社会发出房屋招租竞标公告。2018年4月20日，原告杨雪玲以101200元/年的租金中标。2018年5月8日，原告杨雪玲与被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会签订了《房屋租赁协议》，约定：被告龙南县大罗社区居民委员会将位于龙南县金水大道与腾龙路入口处东侧的店面两间（四层）出租给原告杨雪玲，租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；租金每年101200元，租金每半年支付一次，签订合同之日缴2018年6-12月租金，从2019年起元月份交上半年租金，七月份交下半年租金，以此类推到合同期满；签订合同之日原告杨雪玲交租赁保证金10000元，期满后如数退还；原告杨雪玲在承租期内原则上不得转租，如因经营需要转租，应书面报告征求被告龙南县大罗社区居民委员会的同意，否则被告龙南县大罗社区居民委员会有权单方面终止合同，并不退还保证金和补偿任何费用给原告杨雪玲；原告杨雪玲如果未按合同支付房租，拖欠时间超过10日以上视为严重违约，被告龙南县大罗社区居民委员会可单方面解除合同，保证金视为违约金。原告杨雪玲系第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司的职员，原告杨雪玲承租案涉房屋的投标报名费、房屋押金和租金均是第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司支付。第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司共支付了房屋租赁保证金10000元及2018年6月至12月租金59033.3元。2018年5月31日，第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司与龙南县好孝心老年公寓签订《房屋租赁协议》，约定将位于龙南县金水大道与腾龙路入口处东侧店面的第二层、第三层、第四层出租给龙南县好孝心老年公寓，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金5134元。同日，第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司与周翠莲签订《房屋租赁协议》，约定将位于龙南县金水大道与腾龙路入口处东侧店面第一层第一间、二楼一间、三楼半间出租给周翠莲，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金1833.3元。原、被告签订《房屋租赁协议》后，被告龙南县大罗社区居民委员会将租赁房屋的第一层第一间宏昌超市店面交付给了原告杨雪玲，其余部分房屋因案外人廖远明、廖来明强行锁门不让原、被告使用，导致被告龙南县大罗社区居民委员会未按时交付其余的大部分房屋给原告杨雪玲使用。因此原告杨雪玲也未能将除实际使用的宏昌超市之外的房屋交付给案外人龙南县好孝心老年公寓和周翠莲。后案外人廖远明、廖来明强行锁门的行为受到龙南县公安局立案调查，现正在处理过程中。2019年4月23日下午，被告龙南县大罗社区居民委员会才将其余部分的房屋交付给原告杨雪玲，后原告杨雪玲认为被告迟延交付房屋太久且房屋漏水严重，遂诉至本院。本院认为，原、被告均同意解除原、被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》，本院予以确认。原告杨雪玲主张被告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会向原告杨雪玲返还租赁保证金、多付房屋租金和赔偿损失计103195.95元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告龙南县大罗社区居民委员会作为出租人有义务将无争议的房产出租给承租人。由于案外人廖远明、廖来明强行锁门，导致被告龙南县大罗社区居民委员会未按时交付大部分房屋给原告杨雪玲使用，责任在于案外人廖远明、廖来明，根据上述规定被告龙南县大罗社区居民委员会应当向原告承担违约责任，再依照法律规定向案外人廖远明、廖来明主张权利。故解除《房屋租赁协议》后房屋租赁保证金10000元应当由被告予以退还。原告杨雪玲于2019年9月30日前应当交还用于宏昌超市的房屋给被告，支付宏昌超市房屋租金计算至2019年9月30日，原、被告均同意宏昌超市部分租金标准按2750元/月计算。如有迟延，应当继续计算租金。至2019年9月30日止，原告杨雪玲多付房屋租金15033.3元(59033.3元-2750元/月×16月)，应当由被告予以退还。原告主张转租损失52000元，因《房屋租赁协议》约定转租应书面报告征求被告龙南县大罗社区居民委员会的同意，而原告与案外人龙南县好孝心老年公寓和周翠莲签订租赁协议并未书面报告征求被告龙南县大罗社区居民委员会的同意，故原告无权主张被告龙南县大罗社区居民委员会承担转租损失。反诉原告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会主张判令反诉被告杨雪玲支付违约金10000元，并支付从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金。本院认为，首先，案涉宏昌超市店面一直由第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司承租，反诉被告杨雪玲系第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司的职员，原告杨雪玲承租案涉房屋的投标报名费、房屋押金和租金均是第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司支付。因此应当认定系第三人江西省龙南县宏昌商贸有限责任公司委托其职员办理继续承租事项，而不属于擅自将租赁房屋转让的情形。故反诉原告龙南县龙南镇大罗社区居民委员会主张判令反诉被告杨雪玲支付违约金10000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。其次，本案先是被告龙南县大罗社区居民委员会迟延交付大部分房屋给原告杨雪玲使用导致原告杨雪玲不能实现合同目的，责任在于案外人廖远明、廖来明，不在原告一方，故反诉原告主张判令反诉被告支付四层房屋的从2019年1月1日起至《房屋租赁协议》解除之日止的租金，除本院在原告杨雪玲多付房屋租金中已经处理宏昌超市租金部分外，其余部分本院不予支持。原、被告双方因此造成的相应损失可以向案外人廖远明、廖来明主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告龙南县大罗社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内退还房屋租赁保证金10000元给原告杨雪玲；三、被告龙南县大罗社区居民委员会于本判决生效之日起十五日内退还多付房屋租金15033.3元给原告杨雪玲；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费1181元（已减半收取），反诉费868元，合计2049元，由原告杨雪玲负担969元，被告龙南县大罗社区居民委员会负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  姜万勇二〇一九年九月十一日书记员  王五虹