湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初1593号原告：王家山，男，1999年1月14日出生，汉族，学生，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：王毓平（系王家山之父），住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南经济开发区长兴三路。法定代表人：盛全松，该公司董事长。第三人：左小林，男，1972年2月9日出生，汉族，住湖北省云梦县，第三人：陈红兵，男，1972年11月23日出生，汉族，住湖北省云梦县，原告王家山与被告湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）、第三人左小林、第三人陈红兵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告王家山的委托诉讼代理人王毓平、王念东，第三人左小林，第三人陈红兵到庭参加诉讼，被告万嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家山向本院提出诉讼请求：1、判令被告万嘉公司履行《联合改建旧房协议书》及《商品房买卖合同》，将其开发的位于云梦县城××北环路××公寓××单元××、××号房屋交付给原告王家山，并协助办理相关的登记手续及不动产权证；2、由被告万嘉公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月25日、6月8日，原告王家山父亲王毓平、祖父王文兵就自已所有的房屋分别与被告万嘉公司开心公寓项目部签订了两份《联合改建旧房协议书》（实质为房屋拆迁还建协议），双方对房屋拆迁还建内容进行了约定。2012年11月18日，原告王家山父亲王毓平、祖父王文兵将拆迁还建房屋相关权利转让给原告王家山，并由原告王家山姑母王书玲代原告王家山与被告万嘉公司在前两份《联合改建旧房协议书》的基础上又签订了一份《还建协议》。协议约定还建面积为240平方米，另加不低于每间20平方米车库2间，另外一间二层还面积156平方米，减去一、二层面积后，相差面积补给原告，且地点和楼层由原告方选择。对于还建房屋，应保证原告能够进入居住。房屋建成后，被告万嘉公司向原告王家山交付一、二层面积为76平方米，剩余360平方米房屋未能交付。2014年9月18日，原告王家山与被告万嘉公司在前期《还建协议》的基础上重新签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定被告万嘉公司将其开发的三楼五间房屋（301－××号）交付原告王家山，超过还建面积的，由原告王家山按市场价3000元每平方米补充差价。后原告姑母王书玲代替原告向被告万嘉公司补交房屋差价款200000元。原告王家山准备接收房屋时，发现该五间房屋已由被告万嘉公司与他人签订了购房合同，将该五间房屋再次出售给他人，并且有的已办理了登记备案和按揭手续。对于303、304、305号房屋。因被告万嘉公司已为他人办理登记备案，且通过银行办理了按揭等手续，故原告王家山已向法院起诉解除该部分合同，要求被告万嘉公司赔偿损失，经判决后赔偿款一直未执行到位。对于301、302号房屋，被告万嘉公司于2014年12月4日、2014年8月1日分别与第三人陈红兵、第三人左小林签订《商品房买卖合同》，并为第三人陈红兵办理了网签。后经查实，第三人陈红兵、第三人左小林与被告万嘉公司签订的两份合同实际为以房抵债合同，应为无效。原告王家山与被告万嘉公司签订的合同实为房屋拆迁还建性质，原告王家山依法享有优先取得补偿安置房屋的权利。综上所述，鉴于被告万嘉公司一直未按合同约定履行交付房屋义务，原告王家山遂提起诉讼，请求判如所请。被告万嘉公司未作答辩。第三人左小林述称，我与被告万嘉公司于2014年8月1日签订了购买301号、302号房屋的《商品房买卖合同》，合同签订时间早于原告王家山与被告万嘉公司签订合同时间，希望法院将该301号、302号房屋判归我所有。第三人陈红兵述称，我与被告万嘉公司于2014年12月4日签订了购买301号、302号房屋的《商品房买卖合同》，并就该两套房屋办理了网签手续，希望法院将该301号、302号房屋判归我所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告王家山向本院提交了以下证据：证据一、王家山的身份证复印件及王毓平的常住人口登记卡，证明原告王家山的诉讼主体身份及王毓平的代理人身份。证据二、企业信息查询系统资料，证明被告万嘉公司的诉讼主体身份。证据三、被告万嘉公司与王家山之父王毓平、王家山之祖父王文兵、王家山之姑母王书玲签订的三份拆迁还建协议，证明被告万嘉公司与原告王家山对拆迁还建中的还建面积及楼层进行了约定。证据四、被告万嘉公司与原告王家山签订的《商品房买卖合同》，证明被告万嘉公司在原拆迁还建协议的基础上对还建房屋房号进一步予以明确，该买卖合同实际为还建合同。证据五、云梦县人民法院（2016）鄂0923民初1300号民事判决书，证明原告王家山与被告万嘉公司之间就拆迁还建达成协议的事实已经生效判决予以确认。第三人左小林向本院提交了其与被告万嘉公司于2014年8月1日签订的购买301号、302号房屋的《商品房买卖合同》、被告万嘉公司出具的两张收据及银行转款凭证。第三人陈红兵向本院提交了其与被告万嘉公司于2014年12月4日签订的购买301号、302号房屋的《商品房买卖合同》、被告万嘉公司出具的两张收据。本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，关于原告王家山向本院提交的证据五即本院（2016）鄂0923民初1300号民事判决书，第三人左小林质证认为该证据与本案无关，第三人陈红兵对该证据真实性无异议，但对判决内容持保留意见。本院认为，该民事判决书系本院针对原告王家山因被告万嘉公司无法履行双方签订拆迁还建协议中交付303、304、305号房屋义务，而提起要求被告万嘉公司依法赔偿不能交付123.54平方米面积还建房屋损失的起诉所作出的民事判决，该民事判决的内容与本案有关联，因该民事判决已发生法律效力，根据证据规则的相关规定，该民事判决中所确认的事实可以作为认定本案事实的依据。关于原告王家山向本院提交的证据三、证据四，第三人左小林质证认为、拆迁还建协议中被告万嘉公司所盖印章与其与被告万嘉公司所签合同被告万嘉公司所盖印章不一致，原告王家山与被告万嘉公司签订的合同非拆迁还建合同；第三人陈红兵质证认为其真实性应由被告万嘉公司予以核对。本院认为，原告王家山提交的拆迁还建协议及《商品房买卖合同》均系被告万嘉公司与原告王家山及其近亲属之间签订，被告万嘉公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，同时，本院作出的生效法律文书对其真实性予以确认，对上述证据，本院依法予以采信。关于第三人左小林、第三人陈红兵向本院提交的证据，原告王家山对其真实性无异议，但质证认为，第三人左小林、第三人陈红兵与被告万嘉公司之间并不存在真实的买卖合同关系，双方之间签订的合同实际上是以房抵债合同，第三人左小林、第三人陈红兵是否实际支付款项存有疑问。本院认为，第三人左小林、第三人陈红兵提交的证据均发生于第三人与被告万嘉公司之间，双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系、款项是否实际交付，与本案原告王家山并无直接关联，本院在本案中对此不作评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月25日、2010年6月8日，丁足清以万嘉公司开心公寓项目部的名义与王家山父亲王毓平、祖父王文兵分别签订了两份《联合改建旧房协议书》，对房屋拆迁还建事宜进行了约定。后王毓平、王文兵将上述拆迁还建补偿权益转让给王家山。2012年11月18日，丁足清以万嘉公司名义与王书玲（系王家山姑母，受王家山委托）签订了一份《还建协议》。协议载明甲方为房屋地产商（丁）乙方为被拆迁房（王），协议约定：乙方二间二层同意拆除，甲方还面积240平方米给乙方，地点和楼层由乙方选择；另加不低于每间20平方米车库2个。水、电、门、厕所、橱柜等要达到能进去住人的条件（费用由甲方负责）。另：前面一间二层还面积156平方米，减去一、二层面积后，相差面积补给乙方，地点和楼层由乙方选择。王书玲作为乙方在该协议上签名，丁足清作为甲方在该协议上签名，并加盖湖北万嘉房地产开发有限公司合同专用章（系丁足清伪造的印章）。上述协议签订后，王毓平、王文兵将房屋交由被告万嘉公司开心公寓项目部拆除。2013年11月2日，丁足清与万嘉公司签订房地产开发投资合作协议，合作开发位于云梦县城关镇××号开心公寓项目楼盘。同月12日，万嘉公司云梦开心公寓项目部经工商注册登记设立，项目部负责人为丁足清。后丁足清在开发开心公寓房地产项目中，因犯伪造印章罪、合同诈骗罪、信用卡诈骗罪，数罪并罚被判处有期徒刑九年。根据2012年11月18日签订的协议，房屋改建工程完工后，万嘉公司开心公寓项目部应向王家山交付还建房屋总面积为436平方米（必须包括还建一二层门面房）。为进一步明确还建房屋楼层及房号，2014年9月18日，万嘉公司与王家山又签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：交付房屋为1幢1单元301#－305#号房屋，建筑面积529.71平方米；商品房单价为每平方米3000元，总金额1589130元等。万嘉公司作为出卖人在该合同上加盖公章，王承华作为万嘉公司法定代表人、丁足清作为万嘉公司项目部负责人在该合同上加盖个人印章。合同签订后，双方约定在扣减上述还建房屋面积后，超出部分由王家山按照合同约定单价补交余下购房款。9月19日，王书玲以王家山名义向万嘉公司项目部预先补交房屋差价款200000元。此后，王家山在准备接收上述合同约定的还建房屋时，发现303－305号房屋已由万嘉公司另行出售给他人，万嘉公司事实上已无法履行交付303－305号房屋的义务。因其已实际占有一层二层97.72平方米门面房，同时考虑到万嘉公司有可能向其交付301号、302号房屋，王家山遂于2016年10月27日向本院提起诉讼，要求万嘉公司及万嘉公司云梦开心公寓项目部赔偿因不能交付123.54平方米还建房屋所造成的违约损失720620元。本院于2017年10月27日作出（2016）鄂0923民初1300号民事判决，判决万嘉公司及万嘉公司云梦开心公寓项目部赔偿王家山未交付还建房屋损失335658.18元、返还交纳的购房款200000元、支付房屋租赁费38400元。该民事判决已发生法律效力。后因万嘉公司未按合同约定向其交付301号、302号房屋，王家山遂向本院提起诉讼。另查明，2014年8月1日，第三人左小林与万嘉公司签订了购买开心公寓301号和302号房屋的《商品房买卖合同》。第三人左小林于当日分别向丁足清账户转款300000元、200000元。万嘉公司于2014年8月1日向第三人左小林分别出具了金额为390500元、292360元的收款收据。2014年12月4日，第三人陈红兵与万嘉公司签订了购买开心公寓301号和302号房屋的《商品房买卖合同》。万嘉公司于2014年12月4日向第三人陈红兵分别出具了金额为200000元、200000元的收款收据。万嘉公司就该301号和302号房屋为第三人陈红兵在房管部门办理了网签。本院认为，本案系拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式、安置用房面积等产生的房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案涉《联合改建旧房协议书》、《还建协议》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，丁足清以万嘉公司开心公寓项目部负责人名义与王毓平、王文兵协商拆迁事宜、签订相关拆迁还建协议，并在协议上加盖万嘉公司开心公寓项目部合同专用章、万嘉公司合同专用章，虽然其中万嘉公司合同专用章系丁足清伪造的印章，但王毓平、王文兵作为善意的被拆迁人有理由相信丁足清的行为代表万嘉公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十条关于“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，丁足清以万嘉公司开心公寓项目部与王毓平、王文兵签订拆迁还建协议的行为后果应由万嘉公司承担。在拆迁还建协议履行过程中，王毓平、王文兵将拆迁还建补偿权利转让给王家山，为进一步明确还建房屋楼层及房号，万嘉公司也直接与王家山签订了《商品房买卖合同》，视为万嘉公司对王毓平、王文兵将权利转让给王家山行为的认可。由此，可以认定王毓平、王文兵债权转让行为有效。王家山有权要求万嘉公司按合同约定履行交付安置房屋的义务。根据对案涉《联合改建旧房协议书》、《还建协议》、《商品房买卖合同》内容的分析，相互之间具有关联性。《商品房买卖合同》实际上是对之前还建协议内容的进一步明确，其性质为拆迁补偿安置协议。《还建协议》确定万嘉公司应给予王家山还建房屋面积为436平方米（包含一二层门面房），《商品房买卖合同》确定万嘉公司应给予王家山301－××号房屋面积为529.71平方米，对于超出还建面积的部分由王家山补交房款。因王家山在接收还建安置房过程中，除其已实际占有一二层97.72平方米门面房及万嘉公司有可能交付的301号（122.8平方米）、302号（91.94平方米）房屋外，发现303－305号房屋已由万嘉公司另行出售给他人并办理了银行按揭，万嘉公司事实上已不能履行交付《补充协议》约定的剩余123.54平方米面积房屋，原告王家山遂先行就万嘉公司不能交付该剩余123.54平方米面积房屋的违约行为提起诉讼，要求万嘉公司赔偿不能交付剩余面积房屋的损失、返还已补交的购房款及支付房屋租赁费。本院对此作出了民事判决，现该民事判决已发生法律效力。对于万嘉公司应向王家山交付301号和302号房屋，王家山考虑到万嘉公司有可能向其交付，未在该民事诉讼中提出该项请求，该民事判决也确认了该项事实。现因万嘉公司一直未向王家山交付301号和302号房屋，王家山起诉要求万嘉公司交付301号和302号房屋并协助办理相关权属登记手续的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，本院依法予以支持。庭审中，第三人左小林、第三人陈红兵均主张其与万嘉公司签订了购买上述301号和302号房屋的《商品房买卖合同》，第三人左小林签订合同时间早于王家山签订合同时间，第三人陈红兵购买的上述房屋已办理了网签，故万嘉公司应向其交付上述房屋，根据上述司法解释的规定，第三人左小林、第三人陈红兵的上述主张不能对抗王家山作为被拆迁人享有取得补偿安置房的优先权。第三人左小林、第三人陈红兵可另行向万嘉公司主张权利。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告湖北万嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将其开发的位于云梦县城关镇北环路开心公寓1幢1单元301号、302号房屋交付给原告王家山，并协助办理相关权属登记手续。案件受理费19020元，由被告湖北万嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  吴艳军人民陪审员  李汉明人民陪审员  张泽英二〇一九年九月二十九日书 记 员  李 琴【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。