江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初1872号原告：赵文娟，女，1986年5月23日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。被告：耿於武，男，1957年6月2日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：任明社，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。原告赵文娟与被告耿於武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文娟及其委托诉讼代理人章秋香、被告耿於武及其委托诉讼代理人任明社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告耿於武腾空位于南京市溧水区-12门面房并交付给原告赵文娟；2、判决被告耿於武向原告赵文娟支付2019年3月1日起至实际腾空之日止的租金（按照147000元每年即12250元每月计算）；3、判决被告耿於武向原告赵文娟支付违约金50000元；4、判决被告耿於武承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告赵文娟增加诉讼请求：判决被告耿於武向原告赵文娟支付2018年8月至2019年8月期间的物业费1500元及2018年12月至2019年3月的水费235.49元。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《商铺转租协议书》约定，原告将位于南京市溧水区店面转让给被告使用，租赁期限三年，自2018年3月1日至2021年3月1日。合同第四条第一款约定：租金从2018年3月1日至2019年3月1日为137000元，从2019年3月1日至2021年3月1日为147000元每年。房租半年一交，每年的2月1日交第一次，7月1日交第二次，每次交年租金的一半。据此，被告应于2019年2月1日交2019年3月1日至2020年3月1日租金的一半即73500元，但被告一直未按约定付款。双方签订的《商铺转租协议书》第九条第二项第四款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方向另一方支付违约金50000元；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（四）乙方逾期不支付租金累计超过十日的。《商铺转租协议书》第十条第四款约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付50000元作为赔偿……。2019年3月21日，原告委托江苏同心园律师事务所向被告出具《律师函》，要求被告于2019年4月1日前向原告支付2019年度上半年的租金73500元，如届期仍未支付，则双方签订的《商铺转租协议书》正式解除。被告已于2019年3月23日收到该律师函，但未按照约定时间支付租金。根据《律师函》第一条的约定，《商铺转租协议书》已于2019年4月1日正式解除。为了维护自己的合法权益，赵文娟提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告耿於武辩称，《商铺转租协议书》实际是一份可变更或解除的协议。依照法律规定，可变更或解除的协议，不需要按协议履行交纳租金，承担违约金，且原告按协议收取的10000元保证金应退给被告。具体理由如下：一、从形式上看，协议书是一份格式合同。原告提供给被告签字的《商铺转租协议书》是一份事先由原告打印好的协议，并非经一条一条协商签订的。原告就重要条款未向被告作出提示和说明，且格式条款提供方加重了被告的责任和义务。二、从协议内容看，《商铺转租协议书》严重加重了被告履行合同的责任和义务，主要表现在协议书第六条、第七条及第九条的约定，且该协议内容违背了《民法总则》的公平原则及权利义务相一致的原则。三、从实质意图看，《商铺转租协议书》实际上是一份风险转嫁协议。该房转租前，也许原告及房东已知交通路要进行路面改造和街道整治，而被告不知情。因此，原告违背了民事法律的诚信原则。四、从法律特征看，《商铺转租协议书》是一份可变更或解除的协议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条作了具体规定。情势变更原则的四个特征：一是合同签订后，履约完毕前；二是签订合同时没有预见到；三是非不可抗力造成；四是不属商业风险范围。门面房前进行路面整治是存在的，目前还在进行，符合情势变更的情形。因此，依照相关法律规定，协议书可以变更或解除，被告无需交纳租金，无需承担违约责任。五、原告早已在转租的门面房上张贴广告进行招租，招租广告详细明确。因此，原告要求被告支付租金的理由不成立。六、被告早在2018年12月15日电话及短信原告要求双方解除协议，原告一直不接电话，不同意解除协议。因此，造成不能解除或变更的原因在原告，由原告过错增加的经济损失应由其承担。综上，原告起诉所依据的事实和理由不能成立，请求人民法院驳回原告赵文娟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，甲方赵文娟与乙方耿於武签订一份《商铺转租协议书》。该协议书约定：甲方同意将自己位于南京市溧水区店铺转让给乙方使用，租期为2018年3月1日至2021年3月1日；租金从2018年3月1日到2019年3月1日为137000元，2019年3月1日至2021年3月1租金分别为147000元（不含水电等日常费用）。房租半年一交，每年的2月1日交第一次，7月1日交第二次，每次交年租金一半；甲方交付商铺时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金10000元。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯等费用、物业费以及房屋和设备日常维修费用等均由乙方承担。协议书第九条第2项约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金50000元；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该商铺，经乙方书面催告后三十日内仍未交付的；（二）乙方未征得甲方同意改变商铺用途，或违法经营的；（三）乙方未经甲方书面同意，擅自转租商铺、转让商铺承租权或与他人交换各自承租的商铺的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过十日的。协议书第十条第4项约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付50000元作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣；保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年3月21日，江苏同心园律师事务所向耿於武出具《律师函》：一、耿於武在接到律师函后于2019年4月1日前向赵文娟支付2019年度上半年租金73500元。如届时耿於武未履行付款义务，则赵文娟即根据《商铺转让协议书》第九条第二项第四款的约定于2019年4月1日正式与耿於武解除本合同。二、在双方签订的《商铺转让协议书》正式解除后，耿於武应立即将承租店铺内属于自己的物品腾空并交付给赵文娟验收。同时，耿於武需向赵文娟支付2019年3月1日到完全腾空之日的租金。三、由于本次合同的解除系耿於武的过错所致并给赵文娟造成了一定的损失，因此，根据《商铺转让协议书》第九条第二项的约定及第十条第四款的约定，耿於武需向赵文娟支付违约金50000元。2019年4月28日，赵文娟交纳了案涉房屋物业费1500元（至此，2018年8月28日至2019年8月27日的物业费3000元赵文娟已全部交纳）、水费235.49元。案件开庭审理过程中，双方一致认可，截至2019年2月28日的租金耿於武已支付。原告赵文娟陈述：《律师函》发出后，耿於武于3月23日发短息给赵文娟说钥匙交到物业了，4月25日赵文娟从物业拿到了钥匙。被告耿於武陈述：物业费已支付了1500元。耿於武将电费结清后，打电话给赵文娟，赵文娟不接电话，耿於武就将钥匙交给了物业。本院认为，原告赵文娟与被告耿於武签订的《商铺转租协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，耿於武未支付第二年租金，依据协议书第九条第2项约定，赵文娟可以解除合同。根据《律师函》记载的内容，可以确认《商铺转让协议书》于2019年4月1日解除。耿於武陈述将房屋钥匙交给了物业，赵文娟陈述其于4月25日从物业处拿到了钥匙，可以认定耿於武已于2019年4月25日将房屋返还给了赵文娟。因此，赵文娟关于被告耿於武腾空位于南京市溧水区-12门面房并交付给其的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《商铺转让协议书》的约定及赵文娟于2019年4月25日拿到案涉房屋钥匙的事实，耿於武应向赵文娟支付租金22458｛2019年3月份租金12250元+2019年4月份租金10208元（12250元÷30日×25日）｝，扣除保证金10000元之后，尚应支付租金12458元。同时，耿於武应向赵文娟支付物业费458元｛2019年3月份物业费250元+2019年4月份物业费208元（250元÷30日×25日）｝。赵文娟要求耿於武支付水费235.49元，有事实依据且符合合同约定，本院依法予以支持。耿於武未支付第二年租金，违反了双方关于“房租半年一交，每年的2月1日交第一次，7月1日交第二次，每次交年租金一半”的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据双方关于“违反合同的一方，应向另一方支付违约金50000元”的约定及本案实际，赵文娟要求耿於武支付违约金50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下:一、被告耿於武于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告赵文娟房屋租金12458元；二、被告耿於武于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告赵文娟物业费458元、水费235.49元，合计693.49元；三、被告耿於武于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告赵文娟违约金50000元；四、驳回原告赵文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告赵文娟负担144元，被告耿於武负担906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  秦启辉人民陪审员  王发军人民陪审员  方想娣二〇一九年九月三十日书 记 员  周 琼