内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0826民初1068号原告：巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司，统一信用代码91150826581768957M。法定代表人：郝凤兰，系公司董事长。委托诉讼代理人：王国胜，系内蒙古民胜律师事务所律师。被告：宋金富，汉族，住址内蒙古杭锦后旗。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司与被告宋金富建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司的法定代表人郝凤兰及委托诉讼代理人王国胜，被告宋金富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令被告按实测面积返还多领取的工程款1861014.9元。2019年7月9日，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司将诉讼请求变更为：1.判令双方据实重新结算工程款费，并依实测结果返还超领原告工程款1047819.37元。2.判令被告返还工程质量保证金742046.09元。3.判令被告返还工程建设期间支取有关费用合计229532元。上述合计2601933.37元。2019年8月27日，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司将诉讼请求变更为：1判令被告依实测结果退还超领的工程款582476.8元。2.判令被告返还工程质量保证金742046.09元。3.判令被告承担29号车库价款96000元。4.判令被告返还工程建设期间支取的相关费用合计219004元。上述1,2,3,4项合计1639526.89元。事实和理由：2014年，原告人做为开发商建设了杭锦后旗陕坝镇和谐家园小区。该小区在开发建设中，被告人承建了部分的建设项目，双方为此签订有《工程承包合同》书，该《合同》书约定了双方权利义务等条款，其中特别约定了原告人以全部“顶房”的形式支付被告人的承包工程价款。建设工程完工后，在双方具体结算支付时，原告人遂按照双方《合同书》的约定一次性将工程款折抵的楼房全部划给了被告人，被告人进行了接收。但按照有关法律法规规定，楼房建设面积的最终确定，应在建设工程全部完工后，由有资质的房屋测绘机构进行最终测定确认。而原告人抵顶给被告人的楼房在经房管部门最终测定后发现超出了原、被告双方以前约定面积的478.4平米。折抵工程款为1861014.9元，就此多划拨支付的巨额差价的处理办法，原告人与被告人进行过数次协商，要求被告人应合情合理的予以返还，但被告人以种种理由拒绝返还，并致使原告人为此蒙受了巨额的经济损失。综上所述，原告人认为，被告人在无法定依据的情况下，多占有原告楼房面积达478.4平方米，合款1861014.9元，此行为违反就基本的公平原则，被告人理应予以返还。签订合同是2013年5月19日签订的合同，签订的合同是全额顶房，不存在我再投资给钱。2013年7月开始施工。房是在2015年年底初步盖好的，框架盖起来了，防水、保温他都没有做，保温大概是2016年做的，没有按照规定做的，虽然回迁户住进去也没有做防水。根本就没有交工，他的工程没达到交工的合格要求，不具备交工条件，所以我要求有关部门过来进行验收，我无法做到，因为他部分工程没有完工，资料没有给我交回，所有关于工程类的事情他都没有完成。被告宋金富辩称，关于竣工验收，应由开发公司组织设计院、监理公司等相关部门进行逐步验收，然后进行竣工验收，但在能交工竣工验收的情况下，开发公司从未组织有关部门进行初验，验收的事情被告没有权利和资格去进行这项工程，另外2015年在被告不知情还有无法对抗回迁户的情况下，回迁户强行拗门撬锁搬进，致使很多设施损坏和部分破坏，造成现在的好多工种、工程质量无法正常交工。签订合同是在2013年5月19日签订的，签订的当时全部拿房抵顶工程款，没有投资一分钱，在2014年4月份开始施工，2014年11月15日基本交工。2015年就具备了初验和交工的条件，但甲方一直没有提出和组织竣工初验和竣工验收。到现在为止双方都没有办理正式移交手续，2015年被告本人顶出的房和原告顶出的房都在逐步的卖给住户，好多回迁户在被告不知的情况下强行入住，造成我无法移交，现在入住率基本达到95%，但是我无法交工。根据原告提供的第一项要求依实测结果退还超领的工程款582476.8元，3号楼-6号楼之间的建筑未完成工程，因为现在施工条件不够，到达施工条件我会继续完成施工工程。针对工程质量保证金，2014年12月底就完工了，2015年3月份因原告欠回迁户和欠高利贷顶房的在我不知情也无法阻拦的情况下，强行拗门装修入住。从2015年3月到现在小区也没有物业，也没人管理。装修保证金一般在1年内扣还，按入住保证金的时限已经超出，不存在保证金一说，退一步说当时原告给被告划房的时候，原告就有权利从我划房的房子中扣除保证金，当时原告没有扣除，也是当时原告的认可，不需要交保证金。在此之前，我与原告苏振国和振峰房地产代表沈广田也口头说过，互相认可不需要交保证金，因为我给原告方全部垫资。对29号车，我当时弄错了，可以退换原告28号车库。工程建设期间支取的相关费用合计219004元，这些费用我不认可，没有我的签字。第5项诉讼费由原告承担。4号楼2单元501号（130.5平米）房我交给原告，换了1-1-402号房（114.91平米），房屋平米数对的，差价10526元，我都认可。我和原告签订的《和谐家园二期施工顶房明细签订协议》中第二条中，甲方下欠乙方工程款117429.2元，明细中4楼28号车库面积30平米，29号车库24平米。工程划房应按甲、乙双方签订的承包合同第四款（项）约定的：4、建筑面积（以实测面积为准），所以我申请有关部门对建筑面积鉴定，退一步讲，按2014年11月16日双方签订的顶房协议计算，被告要求原告欠乙方的工程款117429.2元马上支付。保证金一事。我给振峰公司盖的4#、5#楼和小二楼。2014年11月底就完工了，2015年3月份因原告欠回迁户多年的房未给回迁户，还有一部分原告欠外面高利贷划房的人，在我不知情和大部分无法阻拦的情况下，强行撬门装修入住，到现在基本住满，保质期2015年3月份原告实际使用该楼房开始计算，在此期间并没有发现质量问题。而且此小区从2015年入住到现在没有物业管理。现在早已过保质期，所以不存在保证金一说。退一步，当时没有扣，也是原告默认不收保证金，保证金说好的是房子。如果在这几年没有物业管理，而且还有什么小毛病，只要业主或有关管理部门提出维修要求，我无偿维修。4#二单元501室135平方米丁永俊的房屋是原告输了官司，从我这儿借去的，应该核减。有关费用，2013年期间我自己记的部分流水帐，而且不全。而且很多帐和自己取现金付款我都没有签字，所以我都认可。如果原告多给我划房了，按合同我继续把3#-6#之间未盖的楼给原告盖起。如果还欠原告的房，我愿意退还多划的房，而不能退钱，因为此小区一套六楼最少赔十万元。关于竣工验收开发公司组织五大部门验收，而我们施工方没有权力。主管部门也不允许我们组织验收。另外，振峰地产公司欠监理公司、设计院等单位的费用，我们要求这些单位来验收。这些单位都说先把费交清，让开发公司负责人和他们联系。双方当事人向本院提交了以下证据：原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的1号证据为《工程承包合同》，拟证明双方的建筑承包关系及工程款的支付方式。被告宋金富的质证意见为：真实性认可，内容也认可，举证意图认可。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的2号证据为《协议书》及《和谐家园工程明细表》，拟证明双方对于履行工程结算时候抵顶的实际情况及房屋面积等的确定方式。被告宋金富的质证意见为：认可。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的3号证据为《房屋测绘成果报告书》，拟证明我们顶给被告的实测面积，经有关部门实测。被告宋金富的质证意见为：不认可，是房屋测绘，与建设施工的测绘是两回事。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的4号证据为被告书写的算账单，拟证明被告在具体施工工程中，原告曾向外举债并支付给被告96.5万元。被告宋金富的质证意见为：认可。给我支付过96.5万元，但我开支出去了。原件由我保管，是我本人记得流水账。支出2万元，15万支付小区上变压器，支付10万元用于供暖公司，土地局支付60万，2014年4月24日付10万，我不记得付的什么的了，给原告垫付了7万元付给周宝林，2014年7月修路时候付我2万，2014年10月原告付我1.7万元（马克兵邻居交来的，我已经买了外网、电缆、电线、电箱已经全部花完）2014年11月底原告付我2万（步学民，我已付拉院内的土）。我已经代原告垫付89万元，下剩7.5万元。这里面没有涉案工程款，这些都是其他的帐，96.5万元与盖楼没有关系。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的5号证据为《电费缴费单》原件一份，拟证明2014年5月代被告交付电费。被告宋金富的质证意见为：多年了，我也不知道，不清楚了。我们工地的电一直都是自己交，我们工地是有一块表，临时用电我们不清楚。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的6号证据为《费用支出明细》，拟证明被告宋金富曾向售楼部支走了1万元。被告宋金富的质证意见为：不认可。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的7号证据为《水票》，拟证明2015年被告雇佣的水暖白明，施工过程中错将水管和暖气管接在一起，造成污染事故，为了给住户赔偿损失，给每户赔偿100元的水费。被告宋金富的质证意见为：真实性认可。污染事故也发生过，白明也是我雇佣的。举证意图认可。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的8号证据为丁学君出具《说明》，拟证明被告用人家的红瓦57块，共计1.26万元，应由被告承担费用，后由原告垫付。被告宋金富的质证意见为：不记得。我不清楚。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的9号证据为《认购书》、《承诺书》，拟证明：除了2号证据划房平米外，另外又划了2套住房。被告宋金富质证意见为：杨巧连已经在抵顶明细表中算进去了，另外一套吴文智的应该算进来，之前没有算。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司提交的10号证据为《王丽平的认购协议书》，拟证明除了2号证据抵顶被告440平米车库，后又顶24平米，实际共抵顶给被告464平米车库。被告宋金富的质证意见为：28号车库顶给我了。29号我给顶给了沈广田，后他又顶给别人了。经审查，原告提供的1、2、7、10号证据，被告认可，且与本案具有关联性，本院予以采纳。原告提供的3号证据《房屋测绘成果报告书》，该证据无房管局的签章，不能证明证据的客观性和与本案的关联性。同时，通过原告提供的《和谐家园工程明细表》可以看出，原告提供该份证据的目的是为的证明实际施工面积小于在《和谐家园二期施工顶房明细签订协议》中结算的施工建筑面积，而非给被告抵顶房屋的面积因此，该证据本院不予采信。原告提供的4号证据被告书写的算账单，原告不能证明该款项用于涉案工程，与本案具有关联性，该证据本院不予采信。原告提供的5号证据《电费缴费单》，经本院与双方当事人核实被告施工的工地只有一个电表，一直由其自己交费。该证据中载明户名为苏建国临时用电，原告也不能证明该证据与本案的关联性，该证据本院不予采信。原告提供的6号证据《费用支出明细》，原告陈述该证据为其公司工作人员书写，该证据中无被告签名，被告对该证据也不认可，该证据本院不予采信。原告提供的8号证据丁学君出具《说明》，该证据中无被告签名，被告对该证据也不认可，原告也不能证明该证据的真实性和与本案的关联性，该证据本院不予采信。原告提供的9号证据《认购书》、《承诺书》，1号楼4单元602号房屋已包含在《和谐家园二期施工顶房明细表》中，原告的举证意图无事实依据，对该部分证据本院不予采信。被告认可给其划拨了1号楼1单元402号房屋，且不包含在《和谐家园二期施工顶房明细表》中，但双方均认可该房屋与《和谐家园二期施工顶房明细表》中的××园房屋（130.5平方米）进行调换，对该部分证据本院不予采信。被告宋金富提交的1号证据为《取暖费管道入网费》，拟证明我替苏振国交的1和2号楼的暖气入网费。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司的质证意见为：是苏振国自己交的费用。入网费是我们从沙湾村工程款一次性给交付的。经审查，该证据为复印件，原告也不认可，被告也不能证明该证据的真实性、客观性和与本案的关联性，该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年5月19日，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司与被告宋金富签订《工程承包合同》，约定“工程名称：和谐家园4#、5#楼及2#至5#之间的连体商铺；工程地址：杭锦后旗西沙壕街；承包方式及内容：重包（4#、5#楼图纸所有内容）土建、水暖、电照；建筑面积：10723.5平方米；承包价款：13082670元（壹仟叁佰零捌万贰仟陆百柒拾元），单价1220元/平方米（乙方不含任何税金）；付款方式：全部顶房，所顶楼房为2、3、4、5、6层各占20%，均价2670元/每平方米。……。4、抹灰完毕后具备交工条件扣除总工程款的5%保证金后全部划给乙方”。2014年11月16日，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司与被告宋金富签订《和谐家园二期施工顶房明细签订协议》，约定“4#、5#楼建筑面积合计11114.47平方米，2#-5#之间商业建筑面积670.63平方米，3#-6#之间商业建筑面积588平方米，物业用房270平方米，乙方施工建筑总面积合计12643.1平方米，乙方施工建筑单价1220元/平方米，乙方总工程款合计15424582元；顶给乙方工程款住宅均价2670元/平方米，顶给乙方工程款车库均价4000元/平方米，顶给乙方工程款住宅总面积合计5073.84平方米（后附明细表），顶给乙方工程款住宅总面积合计440平方米（后附明细表），顶给乙方住宅及车库总价合计15307152.8元，甲方下欠乙方117429.2元”。签订《和谐家园二期施工顶房明细签订协议》后，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司又给被告宋金富抵顶和谐家园4号楼29号车库（24平方米）。在被告施工期间，因水管接错，原告代被告向住户赔偿损失1万元。又查明，原被告双方同意将在《和谐家园二期施工顶房明细表》中载明的××园房屋（130.5平方米）更换为和谐家园1号楼1单元402号房屋（114.91平方米），原告补给被告宋金富10528元。本院认为，关于原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司要求被告返还超付工程款的诉讼请求。原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司将工程承包给不具备建设工程施工相应资质的个人，所形成合同属无效合同。虽合同无效，但双方对总工程价款、已付款、未付款的数额进行了核算，应按核算结果确定总工程价款、已付款、未付款的数额。本案中，经2014年11月16日核算原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司还应向被告支付117429.2元。同时，双方认可调换抵顶房屋后原告还应补给被告宋金富10528元。除《和谐家园二期施工顶房明细表》中载明的房屋，原告还给被告划拨了4号楼29号车库（24平方米），合款96000元，并代被告宋金富支付了赔偿款1万元。综上，原告并未超付被告工程款，原告返还工程款的请求本院不予支持。关于原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司要求宋金富返还质保金的诉讼请求。双方在签订《工程承包合同》时对质保金的比例和给付方式进行了约定。质保金由原告暂扣，待达到给付条件时再行给付。本案中，原告明知在《工程承包合同》中对质保金有约定，但其在划拨房屋时未予扣留。特别是在2014年11月16日结算后，明知只欠被告117429.2元的情况下，还给被告划拨了4号楼29号车库（24平方米），可以推定原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司放弃了对已给付部分的质保金的权利，对未给付部分原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司仍然可以按照《工程承包合同》中的约定处理。关于原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司要求宋金富返还其他费用的诉讼请求。原告提供的证据不能证明其主张的费用用于涉案工程，被告对此亦不认可。因此该主张在本案中不作处理，可寻法律途径处理。对于被告认可的原告代为赔偿的1万元，可抵顶被告的工程款。综上所述，原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最《高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费19556元，由原告巴彦淖尔市振峰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  黄开东审 判 员  黄丽荣人民陪审员  戴 龙二〇一九年九月二十五日书 记 员  王 芳