广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5410号上诉人（原审原告）：黄柳珍，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区******民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：林博晓，系该公司员工。上诉人黄柳珍、佛山市禅城区******民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）及原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄柳珍上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判罗南集团与罗南村委会共同向黄柳珍支付物业使用出让金383233元；3.上诉费由罗南集团承担。事实与理由：一、罗南集团作为涉案项目开发商，应对其开发的项目承担责任，包括向黄柳珍在内的租赁其开发物业的承租人承担责任。二、2015年8月11日，罗南集团擅自处置黄柳珍承租的物业，致使黄柳珍与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》无法履行，故罗南集团应向黄柳珍赔偿由此造成的损失。三、罗南村委会与罗南集团不存在租赁关系。四、罗南集团明确表示承担海盛东方对黄柳珍所负债务，属于债务加入。2017年10月11日罗南集团法定代表人关某1、2018年5月30日罗南集团副董事长关某1均明确表示承担海盛东方对黄柳珍等全体承租人所负债务，构成债务加入。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向黄柳珍支付物业使用权出让金383233元；2.一、二审诉讼费由黄柳珍负担。事实与理由:一、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定方可办理。罗南村委会于2018年4月11日向黄柳珍所作出的《承诺书》涉及处分村集体财产。但该《承诺书》未按法律规定履行合法程序即召开村民会议，未形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书。且《承诺书》未加盖村章，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向黄柳珍支付物业使用权出让金。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但罗南村委会仅承诺在接收金润华公司建筑物补偿款后再支付予黄柳珍，而不是直接承担海盛东方的债务。2017年10月17日出具的《承诺书》可表明，罗南村委会只是协助处理黄柳珍与海盛东方之间的债权债务，而非是直接承担海盛东方的债务。2018年4月11日出具的《承诺书》，罗南村委会也是承诺：“但要东西区建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主。”即罗南村委会的真实意思是在金润华公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付予黄柳珍，而不是由罗南村委会直接向黄柳珍支付。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中“项目彻底盘活”是指海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。海盛东方项目目前在市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不属于期限不明的表述，未违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使罗南村委会仍需支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后，而在海盛东方项目并未彻底盘活之前，罗南村委会不应且无须向黄柳珍支付物业使用权出让金。黄柳珍辩称，一、《承诺书》已加盖罗南村委会公章，一审时黄柳珍已提供证据证明《承诺书》合法有效。罗南村委会的承诺内容，并非是处分村集体财产，而是其承诺承担海盛东方与黄柳珍出让金债务，故罗南村委会上诉理由引用法律不当，无需支付物业出让金的上诉理由不成立。二、《承诺书》上的“项目彻底盘活”，属于约定不明，罗南村委会应按《承诺书》的内容承担责任。三、根据2017年10月17日及2018年4月11日的两段视频，罗南集团与罗南村委会明确表示，承担海盛东方与黄柳珍的债务。四、海盛东方根据原土地租赁合同约定，把案涉物业移交给罗南村委会，罗南集团作为非合同相对方，应无权处理案涉物业。罗南集团、罗南村委会辩称，一、本案为合同纠纷，黄柳珍应以合同相对方海盛东方作为责任人提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南集团、罗南村委会不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向黄柳珍释明并由黄柳珍申请追加海盛东方为本案被告，否则应对黄柳珍的起诉予以驳回。二、广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，黄柳珍就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就涉案项目与海盛东方签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，在土地租赁合同期间，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，黄柳珍以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南集团、罗南村委会并非是涉案《物业使用权出让合同》缔约方，未与黄柳珍签订其他租赁合同或协议，未接受过黄柳珍所支付的物业出让金，更未作出履行黄柳珍与海盛东方租赁合同义务的意思表示。罗南集团、罗南村委会与黄柳珍不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方的权利义务。五、罗南集团、罗南村委会对于黄柳珍与海盛东方之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南集团、罗南村委会从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南集团出具的《承诺书》表明，罗南集团、罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方管理人有权处分海盛东方的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方述称，黄柳珍诉请要求支付的出让金应扣除2013年1月14日前海盛东方已支付予黄柳珍的固定投资回报款111140元。黄柳珍向一审法院提出诉讼请求：1.罗南集团、罗南村委会立即返还黄柳珍因受让海盛东方购物中心一层1B17号物业使用权支付的出让金383233元；2.罗南集团赔偿黄柳珍因《物业使用权出让合同》（合同编号：20100026）无法继续履行的损失300181元（损失以383233元为基数，按照人民银行规定的同期5年以上贷款基准利率5.94%/年的1.5倍（罚息）计算，暂计至2018年10月31日止，并继续照此计算损失至全部款项清偿之日止）；3.本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。一审法院认定事实：座落于佛山市禅城区*******以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年1月17日，海盛东方（出让方、甲方）与黄柳珍（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心一层1B17号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金383233元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。上述合同签订后，黄柳珍已全额支付了使用权出让金。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区********、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。黄柳珍与罗南集团、罗南村委会一致确认：建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。罗南集团庭后向一审法院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”黄柳珍与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。黄柳珍与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于黄柳珍诉请罗南集团、罗南村委会支付物业使用权出让金的问题。据前查明，海盛东方既未依约按月向黄柳珍支付投资回报，亦未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给黄柳珍，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》的相关约定，黄柳珍享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还使用权出让金383233元。本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，与黄柳珍就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体是海盛东方，未有证据证明海盛东方是根据罗南集团、罗南村委会的委托进行的签约，更没有证据证明海盛东方与罗南集团、罗南村委会就涉案项目为合作开发的关系，黄柳珍主张的罗南集团、罗南村委会与海盛东方之间构成代理关系，没有证据证明，一审法院对其意见不予采纳。对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，黄柳珍要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会直接向其支付使用权出让金383233元，合法合理，一审法院予以支持。又因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债务的加入，黄柳珍要求罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。关于黄柳珍主张的利息损失，因罗南村委会并非与黄柳珍签订《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，并未承诺向黄柳珍支付利息，故黄柳珍要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向黄柳珍支付物业使用权出让金383233元；二、驳回黄柳珍的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5317元，由黄柳珍负担2317元，罗南村委会负担3000元。二审期间，海盛东方于2019年7月2日向本院出具一份《情况说明》，载明黄柳珍与海盛东方于2010年1月17日签订《物业使用权出让合同》，该合同第五条约定了“委托经营及固定回报”，经核算海盛东方已支付黄柳珍回报款111140元。拟说明该款项应从罗南村委付应付的383233元中予以扣除。黄柳珍对此质证认为海盛东方应支付的款项不等同于已支付的款项，黄柳珍实际上仅收到海盛东方给付的前几个月的投资回报款，因收款存折已丢失，具体金额记不清。罗南村委、罗南集团认为由法院具体查明海盛东方实际支付的金额，否则按照谁主张谁举证的原则由黄柳珍承担不利法律后果。二审期间，黄柳珍、罗南集团、罗南村委会未向本院提交新证据。本院依职权向佛山农村商业银行股份有限公司调查黄柳珍的账户流水，佛山农村商业银行股份有限公司于2019年8月7日向本院出具黄柳珍账号800***********301的银行流水一份（开户机构佛山农村商业银行股份有限公司南庄支行营业部，开户日期2010年2月4日）载明黄柳珍于2010年2月4日、3月2日、4月7日、5月7日、6月7日各收到2555元，摘要码描述为海盛商铺使用权出让金租金回报。此后至2011年1月6日每月均收到2555元汇款，以上共计12笔。2011年2月9日至2012年1月16日每月收到3194元汇款共12笔，2012年2月24日至2013年1月30日每月收到3832元汇款共11笔，以上35笔汇款总计111140元。黄柳珍就该证据书面质证仅认可2010年2月4日至6月7日的4笔汇款共10220元，对其他交易记录认为无法认定为“回报”交易，但未能对2010年6月7日以后至2013年1月30日期间的上述月固定汇款作出合理说明。经审查，因该账户开户时间、月汇款金额与涉讼《物业使用权出让合同》第五条的约定高度吻合，本院的调查结果与海盛东方二审提供的证据亦相印证，故本院对该证据予以采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，海盛东方在与黄柳珍签订《物业使用权出让合同》后已向黄柳珍支付了回报款111140元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、罗南村委会应否向黄柳珍支付物业使用权出让金383233元；二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任。一、罗南村委会应否向黄柳珍支付物业使用权出让金383233元黄柳珍与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。海盛东方未依约全面履行合同义务，将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给黄柳珍，已构成根本违约，黄柳珍有权依据《物业使用权出让合同》的约定要求解除合同，并要求海盛东方退还物业使用权出让金。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，应对其民事行为承担民事责任。其抗辩称金润华公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，根据诚实信用原则，罗南村委会应向黄柳珍履行“海盛东方原债务问题按本金标准支付”的承诺。经本院依职权向佛山市**商业银行股份有限公司调查黄柳珍账号800***********301的银行流水，黄柳珍自2010年2月4日至2013年1月30日共计收到海盛东方汇款111140元，与海盛东方提供的《情况说明》数据金额相吻合，据此可以认定海盛东方已向黄柳珍给付投资回报款111140元，该款项应从物业使用权出让金383233元中予以扣减，即罗南村委会实际应向黄柳珍履行的债务本金为付272093元。一审对罗南村委应给付的债务金额认定有误，本院予以纠正。二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任其一，罗南集团并非《物业使用权出让合同》的当事人，故黄柳珍上诉主张罗南集团作为涉讼物业的开发商应承担其与海盛东方的合同责任，本院不予支持。其二，罗南集团于2017年10月17日与罗南村委会共同出具《承诺书》，内容仅为“负责处理”，并未明确作出债务加入的意思表示，亦未在2018年4月11日由罗南村委会出具的《承诺书》上签章，故一审认定罗南集团未构成债务的加入，对黄柳珍要求罗南集团承担连带给付义务的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，黄柳珍、罗南村委会的上诉请求均不成立，予以驳回；本案基于当事人在二审中作出新的陈述由人民法院依职权调查取证作出新的事实认定而予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2018）粤0604民初27899号判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2018）粤0604民初27899号民事判决第一项为：佛山市禅城区******民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄柳珍支付272093元；三、驳回黄柳珍的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7048.49元，由黄柳珍负担2044.19元，广东省佛山市禅城区******民委员会负担5004.3元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月二十二日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力