广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7309号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市岐丰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：叶建平，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄国京，男，汉族，住广东省大埔县。上诉人佛山市岐丰物业管理有限公司（以下简称岐丰公司）因与被上诉人黄国京租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岐丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、六项，维持第四、五项；2.改判黄国京向岐丰公司支付租金12000元、水电费380.62元、滞纳金4306.60元；3.改判驳回黄国京要求退回保证金10000元的诉讼请求；4.黄国京承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、关于黄国京搬离涉讼档铺及拖欠租金的问题。一审对黄国京搬离涉讼档铺时间存在认定事实错误，判决黄国京支付拖欠岐丰公司的租金明显偏少。黄国京于2018年7月底8月初停止营业，岐丰公司于2018年8月10日发文通知黄国京缴交租金等费用。黄国京则多次与岐丰公司协商退还保证金及交还档铺的事宜，由于岐丰公司不同意退还保证金，黄国京遂将涉讼档铺锁上铁锁并拒绝交还，至今拖欠岐丰公司8个月的租金。由此可见，因岐丰公司不同意退还保证金，黄国京将涉讼档铺上锁并拒绝交还。岐丰公司并不具备收回涉讼档铺的条件，除非岐丰公司强行开锁破门而入，强行搬离黄国京的物品。但如此做法必引发黄国京提起侵权诉讼，起诉岐丰公司要求赔偿货物损失。二、关于岐丰公司能否没收黄国京保证金10000元的问题。一审曲解合同原意，扩大解释保证金条款，即必须起诉请求提前解除《黄岐嘉洲市场档位租赁合同》（以下简称《租赁合同》）才能没收黄国京保证金。首先，根据《租赁合同》约定，10000元保证金是履约保证金，是岐丰公司防止黄国京在合同执行过程中违约而弥补因黄国京违约造成岐丰公司经济损失的一种担保形式。若黄国京依约全面履行义务，岐丰公司须全额退还10000元履约保证金，但黄国京违约则丧失收回10000元履约保证金的权利。其次，《租赁合同》未约定一审强加给岐丰公司的“必须起诉请求提前解除租赁合同才能没收黄国京保证金”的条文。《租赁合同》第五条第3款规定：“黄国京按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，岐丰公司将采取相应措施收回档位，并且不退回黄国京的保证金。”根据合同约定，只要黄国京逾期交纳费用超过15天，岐丰公司就可收回涉讼档铺并没收保证金。即使是黄国京提起诉讼要求提前解约，也无权要求退还履约保证金。三、一审判决黄国京逾期违约金数额有误及标准过低。（一）《租赁合同》第五条规定：“黄国京逾期缴交各项费用的按总额每天加收1%的滞纳金。”因此，黄国京应以拖欠当月租金1500元及上月水电费380.62元为本金计收逾期违约金。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为过分高于造成的损失。”租赁合同约定每1%逾期付款违约金的计算方法既没有违反合同法的规定，也不属于约定违约金过高的情形，一审判决明显有误，应予以纠正。黄国京辩称，岐丰公司上诉主张缺乏理据，应予以驳回。一审判决除判令黄国京承担5000元违约金过高外合理正当。黄国京向一审法院提出诉讼请求：1.岐丰公司退还黄国京保证金10000元，2.岐丰公司退还黄国京装修材料（具体材料见清单附件），3.岐丰公司承担本案诉讼费。岐丰公司向一审法院提出反诉请求：1.黄国京向岐丰公司支付租金12000元（从2018年8月1日至2019年3月31日止），水电费380.62元（2018年7月），滞纳金4306.60元（由租金1500元加上水电费380.62元为本金，从2018年8月1日起至2019年3月19日止，共计229天，按日1%的标准计算），违约金5000元，合计21687.22元；2.本诉及反诉的诉讼费用由黄国京承担。一审法院认定事实：2017年12月19日，黄国京（乙方、承租方）与岐丰公司（甲方、出租方）签订《黄岐嘉洲市场档位租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********黄岐嘉洲市场***之一档租赁给乙方经营，乙方可经营煎炸（不能经营凉拌及烧腊类）；租赁期从2017年12月19日起至2019年6月30日止共18个月，管理费和租金合计1500元/月，租赁保证金10000元/档，租赁期限届满后由甲方退回给乙方（不计利息），付款期限为每月的1-6日（节假日顺延）支付当月的管理费、租金和上月的水电费；乙方应按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，甲方将采取相应措施收回档位，并且不退回乙方的保证金；乙方不准随意改变档位的设施，损坏设施照价赔偿，档内装修必须报经甲方批准，并要自行清走装修的废料，档内电器部分的拆装或焊接工程一定要有合资格的电工或焊工带证施工，乙方中途退档或期满不再经营，档内装修一律不得拆除和损坏；甲乙双方如单方违约，违约方应向守约方赔偿5000元的违约金。2017年12月19日，岐丰公司出具收款收据，确认收到黄国京75-1铺（档）保证金10000元。岐丰公司提供的《铺（档）位费催缴通知书》写明黄国京需交8月租金1500元、7月水电费380.62元，落款时间为2018年8月10日。岐丰公司提供了张贴该通知的照片，照片未显示涉讼档铺内存在黄国京经营物品。另查明，位于佛山市南海区******以南14599.5平方米的土地已办理国有土地使用权证，土地使用者为南海怡福房地产有限公司；位于佛山市南海区*******侧的嘉洲花园西区框架结构7层建筑物已办理建设工程规划许可证，建设单位为南海怡福房地产有限公司；2001年2月5日，南海怡福房地产有限公司申请开办南海黄岐嘉洲市场，相关部门经审查同意开办嘉洲市场。2019年1月31日，黄国京提起本案诉讼。诉讼中，岐丰公司确认黄国京在2018年7月底、8月初停止营业，2018年8月初黄国京搬离涉讼档铺，搬离后有告知岐丰公司。一审法院认为，涉讼档铺所在的嘉洲市场土地已办理国有土地使用权证，地上建筑物已办理规划报建手续，嘉洲市场亦经相关部门审查同意开办，黄国京、岐丰公司签订的《租赁合同》为签订双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。黄国京搬离涉讼档铺后虽未与岐丰公司办理书面交接手续，但岐丰公司确认黄国京于2018年7月底、8月初停止营业，于2018年8月初搬离涉讼档铺并通知岐丰公司，故黄国京应向岐丰公司支付的租金应截至2018年8月初，现黄国京、岐丰公司均未提供证据证明黄国京搬离涉讼档铺并通知岐丰公司的具体时间，考虑上述情况，结合岐丰公司提供的《铺（档）位费催缴通知书》的落款时间及张贴该通知的照片所显示涉讼档铺内实际状况，一审法院酌定黄国京应向岐丰公司支付的租金计算至2018年8月10日止。根据《租赁合同》约定的租金标准，黄国京应向岐丰公司支付2018年8月1日至2018年8月10日期间的租金483.87元（1500元/月÷31日×10日）。在黄国京已搬离涉讼档铺并已通知岐丰公司的情况下，岐丰公司已具备自行收回涉讼档铺的条件，岐丰公司未及时收回涉讼档铺所造成的空置的损失应当由其自行承担，岐丰公司要求黄国京支付2018年8月11日至2019年3月期间的租金无事实依据，其对租金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。岐丰公司主张黄国京欠付其水电费380.62元，黄国京未提出异议并明确表示同意支付水电费，故一审法院对岐丰公司要求黄国京支付水电费380.62元的反诉请求予以支持。岐丰公司主张黄国京支付滞纳金属于对黄国京逾期付款违约责任的主张。《租赁合同》虽约定黄国京逾期缴交各项费用按总额每天加收1%的滞纳金，但该标准过高，一审法院酌定逾期付款违约金按日万分之五的标准计算。《租赁合同》约定黄国京应于每月的1-6日支付当月的管理费、租金和上月的水电费，现黄国京逾期支付上述费用，应以864.49元（483.87元+380.62元）为本金从2018年8月7日起至2019年3月19日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金97.26元（864.49元×225天×0.0005）予岐丰公司，岐丰公司对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。《租赁合同》约定黄国京、岐丰公司如单方违约，违约方应向守约方赔偿5000元的违约金。现黄国京在《租赁合同》约定的租赁期限内停止营业并搬离涉讼档铺致《租赁合同》无法继续履行，黄国京已构成违约，黄国京应依约向岐丰公司支付违约金5000元，故一审法院对岐丰公司要求黄国京支付违约金5000元的反诉请求予以支持。对于岐丰公司能否没收黄国京保证金10000元的问题，一审法院分析如下：首先，《租赁合同》约定黄国京按时交纳市场各项费用，逾期缴交则按总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天以上，视作违约，岐丰公司将采取相应措施收回档位并且不退回黄国京的保证金。根据该约定，岐丰公司没收黄国京的合同保证金是以黄国京逾期交纳费用构成违约而岐丰公司请求提前解除租赁合同为前提，现租赁合同因黄国京要求提前退租并搬离涉讼档铺致租赁合同无法继续履行而解除，岐丰公司并未在黄国京未缴纳水电费、租金的情况下要求提前解除租赁合同，故黄国京虽有逾期付款的行为，但其并非导致租赁合同解除的原因。且对黄国京逾期付款的违约行为，一审法院亦已判决黄国京向岐丰公司支付拖欠租金、水电费期间的逾期付款违约金。此外，岐丰公司并未提供证据证明黄国京存在《租赁合同》约定的应当没收保证金的其他情形。其次，黄国京仅欠付其停止营业至实际搬离期间的租金和当月水电费，综合考虑黄国京欠付岐丰公司租金和水电费的期间和金额，在一审法院已判决黄国京因该项违约行为承担逾期付款违约金的情况下，岐丰公司再没收黄国京保证金亦有违公平原则；最后，黄国京在租赁期内要求停止营业并搬离涉讼档铺致租赁合同无法继续履行，黄国京构成违约，依据《租赁合同》约定，黄国京应当承担的违约责任为支付违约金5000元给岐丰公司，一审法院在本案中对岐丰公司的该项违约金诉请亦予以支持。综上，岐丰公司应当将保证金退还黄国京，一审法院对黄国京要求岐丰公司退还保证金10000元的诉讼请求予以支持。《租赁合同》约定，黄国京中途退档或期满不再经营，档内装修一律不得拆除和损坏。根据黄国京对于其要求返还装修材料安装位置的陈述，部分装修材料的安装位置尽管在档铺外，但其亦应属于档铺内装修的组成部分，在黄国京违约中途退档的情况下，其要求岐丰公司返还涉讼档铺的装修材料无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、岐丰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金10000元予黄国京；二、黄国京应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金483.87元、水电费380.62元予岐丰公司；三、黄国京应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金97.26元予岐丰公司；四、黄国京应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金5000元予岐丰公司；五、驳回黄国京的其他诉讼请求；六、驳回岐丰公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费103.27元（黄国京已预交），由黄国京负担78.27元，由岐丰公司负担25元。反诉费171.09元（岐丰公司已预交），由黄国京负担25元，由岐丰公司负担146.09元。经核算，黄国京与岐丰公司均无需向对方迳付诉讼费。二审期间，黄国京向本院提交照片二张，拟证明涉案档铺岐丰公司早已出租予他人，于2019年4月9日开张营业。本院认为该证据与本案的实体处理不具有关联性，不予采信。岐丰公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，黄国京与岐丰公司于2017年12月19日签订涉讼《租赁合同》后，在该合同空白处附加注明：如果餐饮证办不到证，按金如数退还。岐丰公司对此特别约定条款加盖公章予以确认。黄国京持有该合同文本的原件。此后黄国京未能办理涉讼商铺餐饮证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.黄国京应向岐丰公司支付租金、逾期付款违约金的具体金额；2.岐丰公司应否返还保证金10000元予黄国京。一、关于黄国京应向岐丰公司支付租金、逾期付款违约金的具体金额问题（一）关于租金。岐丰公司自认黄国京于2018年7月底、8月初停止营业，于2018年8月初搬离涉讼档铺并通知岐丰公司，且黄国京、岐丰公司均未提供证据证明黄国京搬离涉讼档铺并通知岐丰公司的具体时间，一审法院结合岐丰公司提供的《铺（档）位费催缴通知书》的落款时间及张贴该通知的照片所显示涉讼档铺内实际状况，酌定黄国京应向岐丰公司支付的租金计算至2018年8月10日止，并根据《租赁合同》约定的租金标准，判令黄国京应向岐丰公司支付2018年8月1日至2018年8月10日期间的租金483.87元（1500元/月÷31日×10日），并驳回岐丰公司要求黄国京支付2018年8月11日至2019年3月期间的租金请求并无不当，本院予以维持。（二）关于逾期付款违约金。岐丰公司依据《租赁合同》第五条第三款向黄国京主张按逾期交纳总额每天加收1%的标准支付滞纳金，也即逾期付款违约金。一审根据公平原则酌定逾期付款违约金的标准为日万分之五，并以864.49元（租金483.87元+水电费380.62元）为本金从2018年8月7日起至2019年3月19日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金97.26元（864.49元×225天×0.0005）予岐丰公司并无不当，本院予以维持。二、关于岐丰公司应否返还保证金10000元予黄国京的问题《租赁合同》约定，黄国京应按时支付市场各项费用，逾期15天以上，视作违约，岐丰公司有权不退回黄国京的保证金10000元，因一审法院已判令黄国京应向岐丰公司支付因其逾期付款而承担的违约金97.26元及中途退档的违约金5000元，足以弥补岐丰公司的损失。若岐丰公司再没收保证金10000元，有违公平。此其一。其二，根据涉讼《租赁合同》的附加条款约定，如果涉讼商铺办不到餐饮证，按金如数退还。现涉讼商铺未能办理餐饮证，依合同附加条款约定，岐丰公司亦应退还保证金10000元予黄国京。故本院认为一审法院未支持岐丰公司的没收保证金10000元的请求并无不当，予以维持。综上所述，岐丰公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费467.18元，由上诉人佛山市岐丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力