文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初980号原告（反诉被告）：冷芳英，女，1965年8月5日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：秦超，重庆中庸律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛明书，男，1965年2月1日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人:聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。原告（反诉被告）冷芳英与被告（反诉原告）葛明书房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法由审判员石朝晶独任审判，适用简易程序，于2019年5月14日在本院第二人民法庭公开开庭进行了审理。冷芳英的委托诉讼代理人秦超，葛明书及委托代理人聂洪波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷芳英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告16.5万元及资金占用利息（从2016年3月31日起，以16.5万元为基数，按年利率6%计算至还清之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由冷芳英将位于本县XX镇XXX居委的房屋出售给葛明书，总房价为36.5万元。2016年1月7日和1月8日原告支付定金和房款200000元，2016年3月1日支付剩余房款165000元。2016年3月1日到期后，被告未完全履行合同支付义务，并于2016年6月14日向贵院提起诉讼，请求解除原、被告签订的房屋买卖合同。经贵院审查作出（2016）渝0243民初2355号《民事判决书》，判决驳回被告诉讼请求。后经重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民终1850号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，原告向被告发出《继续履行合同催告函》，催告2017年2月24日下午15时履行合同，后在履行过程中，被告拒不支付剩余房款。2017年5月11日，被告再次向贵院提出诉讼，要求解除《房屋买卖合同》，贵院审理该案后，作出（2017）渝0243民初1892号《民事判决书》，判决驳回被告的诉讼请求。判决生效后，被告仍拒不履行合同约定的支付义务，原告为维护合法权益依法诉请贵院支持诉请。被告葛明书辩称：由于原告没有将房屋交付给被告，其违约行为在先，因此被告不应向原告支付房款，故不应支付资金利息。反诉原告葛明书向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即将位于彭水县XX镇XXX居委的房屋交付给反诉人，并办理产权过户手续将该产权变更登记在反诉人名下；2.反诉被告向反诉原告支付资金占用利息（从2016年1月8日起，以20万元为基数，按年利率6%计算至产权变更登记在反诉人名下之日止）；3.反诉被告承担案件受理费。事实和理由：2016年1月7日，当事人双方签订《房屋买卖合同》，约定由反诉被告冷芳英将位于本县XX镇XXX居委的房屋出售给葛明书，总房价为36.5万元。后，葛明书支付了定金和房款20万。之后反诉人多次要求被反诉人交付房屋并办理产权过户手续，但被反诉人拒绝履行义务，为此，依据《合同法》的相关规定，反诉人诉至人民法院，请求依法支付如前诉请。反诉被告冷芳英辩称：本案不构成反诉法定条件，因反诉请求与本诉请求是相容的具有同一性。假设构成反诉，其请求不成立，根据涉案合同规定，反诉人应当在付清房款时本诉人才有交房的义务，反诉人尚未完全履行义务，本诉人享有同时履行抗辩权，延迟交房。反诉事实中，陈述反诉人在交付20万元后多次要求本诉人交付房屋与事实不符，本诉人要求反诉人继续履行合同时，反诉人以解除合同为由，拒不履行义务。合同约定，办理产权转移登记的义务由反诉人承担，本诉人只是配合反诉人履行过户手续。综上，反诉请求依法不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，在卷佐证，认定案件事实如下：2016年1月7日，本案当事人冷芳英与葛明书签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：“第二条成交价格为365000元；第三条2016年1月7日支付房屋定金115000元，2016年1月8日支付房款85000元。甲方于2016年3月31日前房屋完成交付当日支付剩余房款165000元。如因甲方原因违约，房屋定金双倍赔偿，如乙方原因违约，房屋定金不退；第四条甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方（或委托人）在场的情况下由乙方对房屋进行接收；第五条甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔；第六条除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方保证在房款付清时，将该房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任……。”合同签订后，葛明书按照约定于2017年1月7日、8日共计向冷芳英支付200000元房款。此后，当事人双方因余款支付与房屋交付先后顺序发生分歧。2016年6月14日，葛明书向本院提起诉讼，请求解除上述《房屋买卖合同》并同时请求被告冷芳英双倍返还定金赔偿损失。本院经审理认为：葛明书、冷芳英签订的《房屋买卖合同》真实、有效。葛明书诉请解除合同的诉讼请求，既无约定的解除条款，亦不符合法定的解除条件，且导致房屋交付障碍的当事人张孝中已经搬离涉案房屋，交付的障碍已不存在。当事人应当充分协商，按照有利于实现合同目的的方式履行合同。遂，于2016年9月27日作出（2016）渝0243民初2355号《民事判决书》，判决驳回当事人葛明书诉讼请求。当事人葛明书不服一审判决并上诉至重庆市第四中级人民法院，该院经审理认为：葛明书、冷芳英因对合同履行的方式发生分歧导致合同履行障碍，双方都有过错，不是一方违约的法定情形，不可归责一方，且涉案标的达到交付条件，合同不符合解除条件。建议双方协商交付方式，按照交易习惯，同时交付完成合同履行事宜。并于2016年12月23日作出（2016）渝04民终1850号终审《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。终审判决作出后，冷方英向葛明书发出《继续履行合同催告函》，催告定于2017年2月24日下午15时在涉案标的坐落处同时履行前述《房屋买卖合同》。2017年2月24日15时，双方同时抵达涉案标的处，欲同时履行合同。在履行过程中，因冷芳英无法顺利开启房屋门锁，在其破拆房屋门锁进入后，葛明书发现涉案标的内有人居住迹象，并认为冷芳英所交付标的不符合合同约定，导致双方的合同履行失败。2017年5月11日，葛明书以被告冷芳英违反合同法第九十四条第一款第（四）项之规定，诉至本院，请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。在审理该案过程中，依法追加葛明学为第三人参加诉讼。第三人葛明学在庭审中称，其系涉案标的原所有权人的职工，常年居住于该房屋。但未提交其合法占有、使用涉案标的的相关证据，并认为保险公司与其不当解除劳动关系应当承担相应责任，保险公司承诺给予相应补偿，但一直未兑现，在保险公司未兑现承诺之前，不会主动搬离涉案标的。本院经审理认为：当事人双方于2017年2月24日共赴约定地点互相履行合同义务，双方均忠实表现了履行合同相对义务的意愿。因第三人对标的物的无权占有、使用行为，致使合同履行发生障碍，该障碍的产生不可归责于合同履行的双方。涉案标的该项交付障碍，系标的物本身固有的交付风险，在原、被告所知悉的标的物拍卖风险提示中早已明示。且，原、被告双方在涉案标的买卖合同签订磋商过程中已经充分知悉和披露该信息，冷芳英没有故意隐瞒标的物交付风险的主观恶意，不可归责于其存有违约行为。本案不符合法定解除的要件，原、被告应友好协商排除交付障碍，继续履行合同为宜。遂作出（2017）渝0243民初1892号《民事判决书》，判决驳回葛明书的诉讼请求。现该判决已生效。2019年2月25日，双方当事人就涉案合同履行纠纷，再次向本院提起诉讼和反诉。本院在审理过程中，依职权向葛明学询问，其主要称：涉案房屋因无人接手、看管，故常年居住于此看管房屋。房屋钥匙至今无人领取，谁来拿，就给谁。另查明：涉案合同标的坐落于本县XX镇XXX居委（房产证号：房权证XXXX字第XXXXX号，面积为171.09平方米），原系中国人寿保险股份有限公司彭水县支公司（以下简称：人寿彭水支公司）所有。2015年间，人寿彭水支公司将前述房产委托北京中拓国际拍卖有限公司在重庆联合产权交易所进行了公开拍卖，并另寻新址开展保险业务办公。2015年10月15日，冷芳英通过拍卖程序，竞得前述房产并完成了款项给付及标的物移交。2016年初，葛明书在葛明学的信息推荐下，主动与涉案标的竞买人冷芳英进行房屋买卖意向的前期磋商。2016年1月7日，葛明书、葛明学与冷芳英及其委托的房屋评估中介机构工作人员夏光路一同对涉案标的进行了全程勘验，并对涉案标的买卖合同内容进行了实质磋商。当日，双方在充分进行标的信息披露、协商、交流的前提下，以葛明书为乙方、冷芳英为甲方的名义签署了涉案房产的《房屋买卖合同》。2015年10月间，涉案标的在北京中拓国际拍卖有限公司在重庆联合产权交易所公开拍卖过程中，葛明书、冷芳英、葛明学均参与了房屋拍卖活动。涉案三方当事人均阅读、知悉或签署了涉案标的拍卖信息的《产权受让申请书》、《受让申请与承诺》、《拍卖规则》、《竞买协议》、《竞买须知》、《拍卖标的信息》等文书。其中《拍卖标的信息》中第6条风险提示中载明：中国人寿彭水县支公司介绍该标的有占有人，买受人自行核实，自行清户。以上事实有（2016）渝0243民初2355号案件卷宗材料一套；有可查阅的（2016）渝04民终1850号终审《民事判决书》；有2017年2月24日原、被告履行合同的录音录像光盘；有可查阅的（2017）渝0243民初1892号案件材料；有葛明学询问笔录一份以及质证笔录，以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷案件，争议的焦点如下：一、冷芳英（本诉原告）的诉讼请求是否应予支持；二、葛明书（反诉原告）的诉讼请求是否应予支持？现分别评述如下：一、关于冷芳英（本诉原告）的诉讼请求是否应予支持。针对冷芳英的诉请，葛明书的抗辩意见主要有两点：第一,因涉案房屋房产证未登记在冷芳英名下，故涉案合同效力待定；第二，因涉案房屋存有交付障碍，且该排除义务应由冷芳英履行，故冷芳英系违约行为。据此，本院认为：第一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，以及《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，涉案合同依法成立并生效，合同效力已经涉案数次生效判决所确认，合同中并无附条件生效的约定，且未办理物权登记的，并不影响合同效力。故葛明书该项辩称理由，不予支持；第二，经本院查实，涉案标的的交付障碍至今存在，也即涉案房屋中仍由案外人葛明学居住使用。该障碍的性质本院在（2017）渝0243民初1892号案件中已详细评述，且系冷芳英拍卖取得房屋时已知悉的，并有权排除该障碍。涉案合同并未将排除该障碍的权利和义务明确约定由买受人行使，故冷芳英有义务在履行涉案合同时，首先保障标的物交付障碍不存在。故，本院对葛明书以涉案标的存有交付障碍为由拒绝履行余款支付义务的抗辩理由，予以支持。而，对于涉案房屋的交付障碍是否属于违约行为，本案之前的数个生效裁判文书已经数次明晰，在此不再赘述。二、关于葛明书（反诉原告）的诉讼请求是否应予支持。针对葛明书之诉请。第一，要求冷芳英交付房屋。根据涉案合同之约定以及《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，双方互负涉案合同之权利、义务。因案外人葛明学无权占有涉案房屋的行为，致使冷芳英不能实现房屋交付之义务，葛明书亦基于此拒绝履行尾款给付义务，并作为抗辩冷芳英要求其履行给付义务的理由。葛明书拒绝履行尾款支付义务的行为，也即明示要求冷芳英积极履行对涉案房屋交付障碍的排除义务。故，双方所互负的权利义务，并不能以单方请求相对方履行义务为请求，而排除自己所应当负有的义务。涉案合同第四条、第六条，已对冷芳英交付房屋的条件进行约定，也即在葛明书付款完毕后再行交付房屋，而葛明书以涉案房屋存有交付障碍为由未交付尾款，也即房款未付清，故葛明书请求冷芳英交付房屋的请求，本院碍难支持。葛明书可根据合同法之规定，在明确请求相对方在合理期间内履行涉案房屋交付障碍的排除义务；第二，办理房屋过户手续。涉案合同已在第七条明确约定房屋产权证所办理的方式。出售方有配合的义务。因葛明书并未明确其要求相对方所要履行的配合义务方式，本院碍难确认；第三，资金占用利息的诉请。因涉案合同至今无法履行的原因，系案外人葛明学的无权占有所致，本院在（2017）渝0243民初1892号案件中已详细评述。双方因合同履行不能所负有的损失，均应由无权占有人承担，在此不再赘述。另：本案当事人自2016年1月签订房屋买卖合同以来，已三年有余，均因对合同约定的不同理解，多次产生纠纷，数次诉至法院。本院认为，基于当事人不同立场的理解，不可能出现毫无争议之合同。本案合同之标的以及约定，并无实质履行障碍，双方应本着诚实、信用、有利合同目的实现的原则，协商合同履行方式，实现合同目的。若双方坚持己见，势必导致双方精力、资金、时间的无意耗费，得不偿失，望双方谨慎处之。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十一条、第六十二条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回本诉原告冷芳英的诉讼请求。驳回反诉原告葛明书的反诉请求。本诉案件受理费3600元（冷芳英已预交1800元），由冷芳英负担1800元。反诉案件受理费700元（葛明书已预交350元），由葛明书负担350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  石朝晶二〇一九年九月二十六日书记员  庹 旭