湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初8568号原告：向艳平，女，1988年9月25日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：邓耀，湖南秦希燕联合（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。被告：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：熊延龙，董事长。委托诉讼代理人：郑好，湖南湘鲲律师事务所律师。原告向艳平（以下简称原告）与被告湖南湘诚壹佰置地有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向艳平及其委托诉讼代理人邓耀、洪志强，被告的委托诉讼代理人郑好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《认购协议书》；2、被告向原告双倍返还定金100000元；3、被告向原告返还购房款、税金、专项维修租金等共计649479.33元；4、被告向原告支付利息损失42823.68元（利息以649479.33元为基数，按4.75%的标准，自2018年4月18日起计算至2019年7月26日止，后续利息计算至被告实际清偿之日止）；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月18日，原告在了解被告开发的位于长沙市劳动东路1299号的城际新苑（推广名：万科·魅力之城）项目89栋过程中，被告以签订《认购协议书》的方式，收取原告50000元定金。此外，被告在未签订正式商品房买卖合同的情况下，违规向原告收取购房款、契税、物业专项维修资金等共计649479.33元。被告在认购协议中称，该栋房屋邻栋88栋的东北侧设有信号塔，据被告现场的图纸估算，该信号塔距离89栋百米以外。《认购协议书》签订后，原告发现信号塔实际位于88栋的西北侧，离89栋不到30米。且被告在销售87栋房屋时，改称88栋西北侧有通讯信号塔。被告根本无法继续按照《认购协议书》约定签署并履行正式商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因此，被告不仅应当双倍返还定金，还应当返还收取的购房款、税费等，并赔偿损失。为维护原告合法权益，依法提起诉讼望判如所请。被告辩称，原、被告签订的《认购协议书》合法有效，该协议对房屋的位置、房号、面积、价款、付款方式等内容进行了约定，具有房屋买卖合同性质，原告以红线外存在通讯信号塔为由要求解除该协议，没有事实和法律依据，被告不应退还其购房款项并支付利息损失。原告要求退还的契税、房屋维修基金并非被告收取，即使要退还，也不应由被告退还。请求判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年4月18日，原告与被告签订《认购协议书》，约定：1、原告自愿认购被告开发的位于长沙市劳动东路1299号的城际新苑（推广名：万科·魅力之城）项目89栋607房，该房屋建筑面积约103.83平方米，属于装修预售房，按建筑面积计价，计价标准为12309元/平方米，总金额为1278043元；2、双方约定采取按揭付款方式，原告应在签订本协议当日向被告支付定金50000元。3、原告应在2019年4月21日前付清首付款（含定金，首付款支付比例以银行按揭确认单为准），并同时向政府有关部门提交购房资格审核相关全部资料，在资格审查通过之日起三个工作日内与被告网签《长沙市商品房买卖合同》手续，否则视为原告违约。4、特别提示：本小区周边不利环境因素有88号栋东北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响。合同签订当日，原告向被告支付购房定金50000元。2019年4月21日，原告向被告交纳购房首付款621897元（不含定金），产权登记费760元，律师公证费100元。2019年4月22日，原告向长沙市物业维修基金管理中心交纳房屋维修基金11421元，向国家税务总局长沙市税务局第二税务分局交纳契税15301.33元。2019年4月22日下午，原告发现《认购协议书》中提示的不利环境因素中的通讯信号塔位置与实际位置不一致，即通过微信与被告方售楼工作人员彭小辉进行交涉，并于2019年4月25日口头提出退房和退款要求。2019年5月29日，原告向被告提交书面退房申请。因双方协商未果，原告委托湖南秦希燕联合律师事务所于2019年6月24日向被告发送了《律师函》，要求解除双方签订的认购协议并退还全部款项。因双方就定金的处理未能达成一致意见，原告于2019年8月2日向本院提起诉讼。另查明，1、原告有在长沙市购房的资格，被告对其开发的案涉房屋已取得预售许可证。2、被告开发的万科魅力之城小区的87栋、88栋、89栋由东向西排列，被告在2019年4月的公示资料中提示楼盘周边不利环境因素中载明“88号栋东北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响”，而在2019年6月的公示资料中提示楼盘周边不利环境因素中载明“88号栋西北侧（项目地块外）设有通讯信号塔，可能存在轻微电磁辐射影响”。3、2019年6月，被告委托核工业二三○研究所对88栋北侧的通讯信号塔（基站）电磁辐射进行了监测，监测结果显示基站西南侧的89栋607室距离基站天线的垂直距离为0米，水平距离为47米，电场强度为0.46E（V/m），功率密度为0.06S（μW/cm2），均低于国家标准限值。诉讼中，原告称其在签订《认购协议书》前不少于三次前往售楼部看房，因其母亲对阳光和电磁等辐射较普通人敏感，看房过程中专门就案涉通讯信号塔的位置和距离询问过售楼工作人员，但得到的口头答复与实际不相符。对于上述事实，原告未提供证据予以佐证。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。以上事实，有《认购协议书》，维修资金专用收据和税收完税证明、收款收据及刷卡凭条，微信聊天记录、退房申请书和律师函，2019年4月和6月《4.2期红线外不利因素公示》，《商品房预售许可证》、监测报告，以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。一、关于协议的性质及其解除。原、被告签订的《认购协议书》虽就认购的房屋基本情况、房屋价款及付款方式和时间等进行约定，但该协议内容明显不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方约定需要继续网签买卖合同，故该认购协议不能认定为商品房买卖合同。认购协议签订后，原告发现被告在认购协议和公示资料中载明的小区周边不利环境因素提示的案涉通讯信号塔位置与实际情况不一致，且其认购的房屋与信号塔实际距离较原先想象的距离更近，遂向被告提出退房的主张。本院认为，被告在认购协议和公示资料中错误记载案涉通讯信号塔位置，致使原告对是否认购案涉房屋作出错误决定，原告提出解除认购协议，理由正当，依法应予支持。二、关于定金的返还。被告虽前后公示的案涉信号塔位置不一致，但原告主张被告故意虚假介绍不利环境因素，证据不足；且原告自认在签订认购协议前多次到售楼部看房，并通过被告的不利环境因素公示已清楚其拟认购房屋附近存在通讯信号塔，被告已尽到相应的告知义务。综合本案实际情况，本院认为双方没能订立房屋买卖合同，不宜归责于双方当事人，被告应向原告退还保证金。原告要求双倍退还保证金，依据不足，本院不予支持。三、关于原告交纳相关款项的返还。因双方未能签订房屋买卖合同，原告主张被告向其返还购房款621897元（不含定金）、产权登记费760元、律师公证费100元，均有票据佐证，本院予以支持；但原告主张被告向其返还物业专项维修资金11421元、契税15301.33元，因被告并非上述两项费用的收款单位，被告不具有返还义务。原告应自行向相关单位办理退款手续，但被告在双方未签订正式购房合同的情况下，即通知原告缴纳上述款项，存在过错，有义务协助原告办理退款手续。四、关于原告主张的利息。被告在原告书面提出退房申请后继续占有原告支付的房款621897元（不含定金）、产权登记费760元、律师公证费100元，没有法律依据，应向原告支付相应的资金占用利息。原告主张要求被告支付以622757元为基数，按照年利率4.75%的标准自2019年5月30日起计算至实际返还之日止的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对其主张的超出部分诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告向艳平与被告湖南湘诚壹佰置地有限公司于2019年4月18日签订的《认购协议书》；二、被告湖南湘诚壹佰置地有限公司于本判决生效后10日内返还原告向艳平购房定金50000元；三、被告湖南湘诚壹佰置地有限公司于本判决生效后10日内返还原告向艳平购房款621897元、产权登记费760元、律师公证费100元，合计622757元；四、被告湖南湘诚壹佰置地有限公司于本判决生效后10日内向原告向艳平支付以622757元为基数，按照年利率4.75%的标准自2019年5月30日起计算至本判决第二项款项实际返还之日止的资金占用利息；五、被告湖南湘诚壹佰置地有限公司于本判决生效后10日内协助原告向艳平办理物业专项维修资金11421元和契税15301.33元的退款手续；六、驳回原告向艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11723元，因适用简易程序减半收取5861.5元，由原告向艳平负担861.5元，被告湖南湘诚壹佰置地有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇一九年九月十九日书记员  秦 瑶附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。