广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1282号原告：中国农业银行股份有限公司韶关北江支行，住所地：韶关市浈江区风度北路11号一至三层部分。负责人：蔡楚辉，该行行长。委托诉讼代理人：曾进，该行工作人员。委托诉讼代理人：谭双杰，该行工作人员。被告：吕伟娣，女，汉族，住韶关市武江区。被告：吕凤萍，女，汉族，住韶关市武江区。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：兰毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行（以下简称农行北江支行）与被告吕伟娣、吕凤萍、韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行北江支行的委托诉讼代理人曾进、谭双杰、被告顺宏公司的委托诉讼代理人陈植林到庭参加诉讼，被告吕伟娣、吕凤萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行北江支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年6月25日签订的《个人购房担保借款合同》，合同编号为44020120120048982；2、被告吕伟娣偿还原告个人购房担保贷款本息合计1110942.21元，其中本金1096873.51元，利息14068.70元（利息暂计至2019年5月6日止，之后新产生的利息按双方签订的合同约定计收，直至还清之日止）；3、被告吕凤萍、顺宏公司对被告吕伟娣结欠原告债务负连带清偿责任；4、原告对韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关××桂园××街××号房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年5月21日，被告吕伟娣以购房名义向原告递交了《个人信贷业务申请表》，2012年6月25日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，由被告吕伟娣向原告申请个人购房担保借款134万元，期限24年，采用等额本息还款法，以每一个月为一个还款周期分期还款，被告吕伟娣、吕凤萍以购买房产向原告借款债务提供抵押担保，被告吕凤萍、被告顺宏公司为被告吕伟娣提供连带责任保证担保。原告于2012年7月2日向被告发放了该笔贷款并于2013年1月8日办理了抵押预告登记，证号为：粤房地预登韶字第××号，抵押物坐落在韶关××桂园××街××号。截止到2018年1月起被告未按合同约定按期足额归还原告贷款本息，经原告多次催收未果，为维护原告权益，特向法院提起诉讼。原告提供的证据有：1、被告身份证、户口本、企业资料、证明被告的诉讼主体资格；2、个人信贷业务申请表，证明被告以购房需求为由向原告申请购房担保借款；3、个人购房担保借款合同，证明原告与被告存在合同和担保关系，被告应根据合同约定履行还款义务；4、房地产预告登记证明，拟证明原告是抵押权人，对抵押物享有优先受偿权；5、个人借款凭证，证明原告已履行放款义务；6、借款人吕伟娣贷款信息、还款明细表，证明被告欠原告贷款未还事实；7、原告主体身份变更说明，证明原中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行（以下简称农行复兴支行）的权利和义务现由农行北江支行享有和承担。被告吕伟娣、吕凤萍未作答辩，亦未提供任何证据。被告顺宏公司辩称，一、由于被告吕伟娣、吕凤萍的原因至今未办理不动产权证、抵押证，因此，本案应当由原告申请对合同约定的抵押物进行拍卖以偿还原告债务；二、原告对合同约定的抵押物申请查封导致约定的抵押物无法办理抵押权证，但按照合同约定被告顺宏公司担保期限至办理抵押权证时止，因此，按照担保法的有关规定，原告的查封行为阻碍被告顺宏公司办证，应视为免除保证责任的条件成就，被告顺宏公司不再对涉案债务继续承担保证责任，综上所述，请求法院驳回原告对被告顺宏公司的诉讼请求。经审理查明：被告吕伟娣因向被告顺宏公司购买韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关××桂园××街××号房屋，于2012年5月21日向农行复兴支行申请个人购房贷款，吕伟娣在《个人信贷业务申请表》的共同申请人及配偶签字处签字捺印，吕伟娣及吕凤萍在抵/质押人（共有人）签字处签字捺印。2012年6月25日，农行复兴支行（贷款人、抵押权人）与吕伟娣（借款人、抵押人）、顺宏公司（保证人）、吕凤萍（保证人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款134万元用于购买韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关××桂园××街××号房屋，借款期限288个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入顺宏公司的账户；还款方式为等额本息还款法，每期还款额＝［借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数］÷［（1+期利率）借款期数－1］，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他违约情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；借款采用保证、阶段性保证+抵押的担保方式，保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；吕凤萍提供连带责任保证；顺宏公司提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押人以韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关××桂园××街××号房屋为本合同项下借款提供抵押担保；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权等内容。还约定抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同项下贷款所购房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2012年7月2日，农行复兴支行依约向吕伟娣发放贷款134万元，并将贷款划入顺宏公司的账户，个人借款凭证载明借款到期日期2035年7月1日，执行利率为月利率5.78000%，逾期利率8.67000%。2013年1月8日，农行复兴支行与吕伟娣、吕凤萍就合同约定的抵押房屋到韶关市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续。自2018年1月起吕伟娣未按合同约定按期足额归还贷款本息，尚欠借款本金1096873.51元及利息14068.70元（利息暂计至2019年5月6日止），合计1110942.21元。原告农行北江支行催收无果，因此提起本案诉讼。另查明，中国农业银行股份有限公司韶关分行于2017年10月12日出具《说明材料》，载明从2017年10月12日起，原农行复兴支行因深化网点转型需求，现由农行北江支行管辖。原农行复兴支行对外签订的合同、协议中，凡涉及到的相关权利和义务即日起由农行北江支行享有和承担。农行复兴支行公章停止使用，一切行政事务、法律诉讼，均由农行北江支行承担负责。此外，原告在诉讼期间向本院申请财产保全，请求对被告吕伟娣、吕凤萍的财产采取保全措施，本院已依法作出裁定并实施财产保全措施。本院认为：原告农行复兴支行与被告吕伟娣、吕凤萍、顺宏公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约发放贷款，吕伟娣自2018年1月起未按时还款，已构成根本违约，根据法律规定和合同约定，原告请求解除合同，要求吕伟娣偿还借款本息，理据充分，本院予以支持。吕凤萍自愿为吕伟娣的借款提供连带责任保证，吕伟娣没有依约偿还借款，吕凤萍应对吕伟娣的涉案债务承担连带保证责任。涉案借款合同约定“顺宏公司提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，同时还约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，现吕伟娣未依约偿还借款，吕伟娣、吕凤萍也未与原告办妥抵押房屋的抵押登记手续，即原告未取得抵押房屋的他项权证，那么顺宏公司应按合同约定对吕伟娣的涉案债务承担连带保证责任。顺宏公司承担保证责任后，有权向吕伟娣追偿。顺宏公司提出的其对债务不应承担连带清偿责任的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。关于原告请求对抵押房产享有优先受偿权的问题。原告与吕伟娣、吕凤萍仅就抵押房屋向登记机关办理了抵押权预告登记，至今未办理房屋的抵押登记，原告未取得抵押房屋的他项权证，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该房屋的处分，但对该房屋不享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告的抵押权未依法设立，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告吕伟娣、吕凤萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据和陈述的事实提出异议，应对此承担不利的法律后果，本院将依据现有证据及查明的事实依法进行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行与被告吕伟娣、吕凤萍、韶关市顺宏房地产开发有限公司于2012年6月25日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告吕伟娣应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行借款本金1096873.51元及利息14068.70元（利息暂计至2019年5月6日止，之后的利息按合同约定计算）；三、被告吕凤萍、韶关市顺宏房地产开发有限公司对被告吕伟娣的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14798元，财产保全申请费5000元，合计19798元，由被告吕伟娣、吕凤萍、韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾丽琼人民陪审员  陈水娟人民陪审员  张 清二〇一九年九月二十六日法官助理朱志婷书记员谭秀华