河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1224民初1245号原告：三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司。住所地：三门峡市陕州区高阳路金涛花园。统一社会信用代码：91411222567287137R。法定代表人：邢建房，经理。委托诉讼代理人：麻文波，河南洛韵律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：杨建康，男，1975年11月20日出生，汉族，农民，住河南省卢氏县。被告：王春生，男，1960年2月2日出生，汉族，卢氏县文广新局干部，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：苗文友，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司（以下简称“陕州小额贷款公司”）与被告杨建康、王春生执行异议之诉纠纷一案，于2016年9月26日立案后，本院于2017年7月17日作出（2016）豫1224民初2283号民事判决，宣判后，被告王春生不服，向河南省三门峡市中级人民法院提起上诉，三门峡市中级人民法院于2018年3月26日作出（2017）豫12民终1956号民事裁定书，裁定撤销（2016）豫1224民初2283号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2018年6月5日受理后，依法另行组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告陕州小额贷款公司委托诉讼代理人麻文波、被告王春生委托诉讼代理人苗文友到庭参加了诉讼，被告杨建康经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕州小额贷款公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令准许对卢氏县金海岸2号楼从南往北第三、四间门面房继续强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：其公司诉被告杨建康民间借贷纠纷一案，已经卢氏县人民法院审理终结，判决生效后，被告杨建康未履行还款义务，其公司申请法院强制执行，在执行过程中，卢氏县人民法院依据原告的申请，作出（2016）豫1224执473号执行裁定书，查封了金海岸2号楼从南向北第三、四间门面房。被告王春生对此提出异议，卢氏县人民法院于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异38号执行裁定书，中止了（2016）豫1224执473号执行裁定中的第一项，即中止对上述房屋的执行，该中止行为是错误的，严重损害了其公司的合法权益。为此诉至法院。杨建康未提交答辩意见。王春生辩称，原告要求对金海岸从南到北第三、四间门面房继续执行的理由不能成立。一是已有生效的法律文书确定涉案房屋实际已由被告王春生占有，二被告之间确实存在着房屋买卖合同关系；二是若二被告之间的买卖合同无效，那么被告杨健康与原告之间的买卖合同也属无效合同，无证据证明杨建康对要求执行的房屋具有所有权，所以原告的诉求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的事实、证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合双方证据情况认定如下：原告陕州小额贷款公司提交的与被告杨建康（借款人）签订的借款/担保（抵押）合同中所述150万元借款（借款期限2013年11月10日至2014年3月9日），已经本院（2016）豫1224民初379号民事判决确认，对该合同的真实性本院予以认定，虽上述借款合同中约定贷款的担保方式是抵押，抵押物为被告杨建康所有的卢氏县××路与桃花××路交叉口东南处鸿泰金海岸房屋，但房屋作为不动产设立抵押时，抵押权自登记时设立。虽然原告与被告杨建康签订了借款抵押合同，但合同确立的是债权，抵押权的设立属于物权变动，须经登记才能发生法律效力，原告陕州小额贷款公司未提交抵押物登记的相关证据，所以原告所述的抵押权未生效。对原告陕州小额贷款公司提交的邢建房与被告杨建康于2015年9月26日签订的房屋转让协议，该协议中第三条约定“经结算，截止2015年9月23日，乙方（杨建康）尚欠陕县陕州小额贷款有限公司借款本息6603500元”；第四条约定“乙方（杨建康）同意甲方（邢建房）替其偿还陕县陕州小额贷款有限公司的借款本息4929600元，用于抵偿甲方（邢建房）应支付给乙方（杨建康）的购房款”，从上述内容可以看出该协议系邢建房愿意替被告杨建康偿还所欠原告借款而达成的房屋转让协议，并不是被告杨建康与本案原告陕州小额贷款公司达成的房屋转让协议，且该协议有无按照约定实际履行原告陕州小额贷款公司未提交证据证明，而原告陕州小额贷款公司作为债权人已于2016年2月14日向本院提起诉讼，本院经审理后已作出（2016）豫1224民初379号民事判决，确认本案原告陕州小额贷款公司与被告杨建康之间的债权债务关系。所以，上述房屋转让协议与本案无直接关联性，对该证据本院不作出认定。被告王春生提交的与案外人王海涛于2017年5月9日签订的房屋出租协议，与本案调查核实情况相符，对该证据真实性本院予以认定。本院对原、被告提交的其他证据：（2016）豫1224民初191号民事判决书、三门峡市中级人民法院（2018）豫12民再14号民事判决书、鸿泰金海岸商业1#、2#、3#楼商品房预售许可证、（2016）豫1224民初120号民事调解书、（2016）豫1224财保2-4号民事裁定书以及本院向鸿泰置业公司、案涉房屋现租户王海涛所作的询问笔录的真实性予以认定，对上述证据将结合案情综合予以采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月15日，被告杨建康与案外人三门峡鸿泰置业有限公司签订《鸿泰金海岸商业楼销售协议书》，以540万元的价格购买鸿泰公司金海岸商业贰号楼沿桃花谷路从南至北1—5间，共五间，地下一层、地上三层商铺，上述房款被告杨建康已全部支付。被告杨建康分别于2014年年初、2014年3月17日向王春生借款500000元、200000元。2014年6月26日被告王春生和被告杨建康签订购房协议，双方约定：被告杨建康将其从鸿泰公司购买的位于卢氏县桃花谷路与靖华东路交叉口鸿泰公司开发的鸿泰金海岸2号楼中一楼从南至北数第三、四间房屋作价744000元出卖给王春生。合同约定王春生一次支付杨建康房款50万元，余款244000元，由王春生向杨建康出具欠条；从协议签订起1年内，杨建康不回购，王春生将剩余房款支付给杨建康；并约定杨建康于协议签订之日将房屋交付给王春生，双方到开发商处办理分户协议，再由鸿泰公司与王春生到卢氏县房地产管理所办理登记手续……。协议签订当天，王春生用上述500000元债权抵顶应向被告杨建康支付的第一笔房款500000元，杨建康向王春生出具收条一张。因被告杨建康未按照约定偿还上述200000元借款且未回购房屋，王春生用上述200000元债权以及两笔借款的利息，抵顶应向被告杨建康支付的剩余房款244000元。本案诉争房屋2015年12月5日至2016年12月5日的房租30000元经被告杨建康同意，由被告王春生直接向承租户收取，且承租户也实际缴纳房租给王春生。由于被告杨建康及鸿泰公司未按照协议约定为王春生办理房屋分户及过户手续，王春生于2016年1月14日向本院提起诉讼，要求被告杨建康及第三人鸿泰公司为其办理房屋分户及过户手续，本院经审理后作出（2016）豫1224民初191号民事判决书，认为鸿泰公司将房屋出售给杨建康时未办理商品房预售许可证，因此双方的房屋买卖合同无效，王春生和杨建康的买卖合同也无效，遂判决驳回王春生的诉讼请求。原告陕州小额贷款公司于2016年1月7日向本院提交诉前财产保全申请，要求查封被申请人杨建康购买的位于卢氏县××路与桃花××路交叉口东南处鸿泰金海岸商业楼从南至北1-5间（共五间，地下一层，地上三层）房屋，本院作出（2016）豫1224财保2-1号民事裁定书，对上述房屋予以查封。被告王春生于2016年1月18日向本院提出复议申请，要求解除对上述鸿泰金海岸商业楼从南至北第3-4间门面房的保全，本院经审查后，于2016年2月24日作出（2016）豫1224财保2-4号民事裁定书，解除对上述房屋的查封。因被告杨建康先后向原告陕州小额贷款公司借款不能偿还，原告陕州小额贷款公司于2016年2月14日向本院提起诉讼，要求被告杨建康偿还借款本息6121650元及利息。本院审理后于2016年3月4日作出（2016）豫1224民初379号民事判决，判决被告杨建康偿还原告陕州小额贷款公司350万元借款及相应的利息。（2016）豫1224民初379号民事判决生效后，被告杨建康未履行判决义务，原告申请强制执行，在执行过程中，经原告申请，本院于2016年7月13日作出（2016）豫1224执473号执行裁定书，依法查封了被告杨建康购买的金海岸2号楼从南向北第三、四间门面房，被告王春生对此提出异议，本院审查后，于2016年8月30日作出（2016）豫1224执异38号执行裁定书，中止对查封房屋的执行，原告认为该裁定错误，侵害了其公司的合法权益，遂提起本诉。另查明：2017年12月15日，陕县陕州小额贷款有限公司企业名称变更为三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司。卢氏县住房和城乡规划建设局于2016年9月21日向三门峡鸿泰置业有限公司颁发商品房预售许可证，批准鸿泰金海岸商业1#、2#、3#楼公开预售，该许可证显示，案涉房屋所属的2#楼开工日期为2012年5月7日，竣工日期为2013年5月7日。本案诉争房屋现由案外人王海涛承租，其与被告王春生于2017年5月9日签订房屋出租协议，协议约定租赁期限为2017年6月10日至2020年6月9日，每年交租一次，房租交由被告王春生。被告杨建康购买的鸿泰金海岸商业二号楼沿桃花谷路以南至北1—5间房屋未在卢氏县不动产登记中心进行登记。本院认为，本案的争议焦点为：被告王春生对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”所以，案外人对案涉房屋排除执行的基本要件是：已支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。第一，关于房款支付问题。本案中，被告杨建康与被告王春生于2014年6月26日签订购房协议，先用500000元借款抵顶第一笔购房款。在协议约定的一年期限内被告杨建康未回购房屋，被告王春生用另一笔债权200000元及两笔债权的利息抵顶应向杨建康支付的剩余房款，至此，协议约定的744000元购房款履行完毕。第二，关于案涉房屋的占有问题。案涉房屋从2015年12月5日起至今的房租皆由被告王春生收取，即案涉房屋处于王春生的实际管控之中，被告王春生实际占有房屋至今，其与被告杨建康约定的协议内容已实际履行。原告陕州小额贷款公司于2016年1月7日向本院申请诉前财产保全，请求保全被告杨建康购买的房产，但在其申请保全之前，被告王春生已实际占有案涉房屋。被告杨建康与王春生的买卖合同属于债权行为，被告王春生对涉案房屋的管理、收租行为属于实际占有，占有属于物权行为，是被占有物的事实状态。虽本院（2016）豫1224民初191号民事判决以案外人鸿泰公司与被告杨建康订立销售协议时无商品房预售许可证明为由，认为鸿泰公司与被告杨建康签订的买卖合同无效，继而王春生与杨建康签订的房屋买卖合同也无效，但本案争议房屋于2016年9月21日已取得商品房预售许可证，即上述判决认定两份买卖合同无效的依据已不存在。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有高度的意思自治性、自由性，《合同法》制订的目的之一即鼓励交易，本案诉争房屋的房款被告杨建康已向案外人三门峡鸿泰置业有限公司全部缴纳，杨建康将房屋转让给被告王春生，王春生支付约定价款，被告杨建康与案外人三门峡鸿泰置业有限公司分别作为本案涉及的两份合同的相对方，均未以合同无效为由主张财产返还，也未对王春生的占有行为提出异议，未要求被告王春生退还已实际占有的房屋，即以事实行为认可相互之间买卖合同关系的存在。原告陕州小额贷款公司以本院（2016）豫1224民初191号民事判决认定的被告王春生与被告杨建康的买卖合同无效为由主张王春生不具有排除执行的权利，上述判决对二人买卖合同效力的判断基于案外人鸿泰置业有限公司与被告杨建康的买卖合同效力。即便按照原告主张的上述两份买卖合同均无效，协议无效的法律后果是自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。所以，按照原告的主张，鸿泰置业有限公司与被告杨建康的买卖合同无效，其法律后果为不能确定本案诉争房屋的所有权属于被告杨建康，原告亦无权基于与被告杨建康的债权保全执行本案诉争房屋。第三，关于被告王春生对案涉房屋未办理过户登记手续有无过错的问题。被告王春生因被告杨建康未配合鸿泰置业有限公司及时办理产权登记而未对涉案房屋进行过户登记，并非其自身原因导致，且王春生曾以办理房屋分户、产权登记为由起诉至本院。所以，被告王春生对案涉房屋未办理过户登记手续没有过错。综上所述，被告王春生享有足以排除强制执行的民事权益，原告陕州小额贷款公司无权要求对本案涉案房屋采取强制执行措施。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告三门峡市陕州区陕州小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长 陈 庆 军审 判 员 朱 金 鹏人民陪审员 郭 志 东二〇一九年九月十一日书 记 员 杨倩（兼）