湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3254号原告：周宗渊，男，1965年5月10日生，汉族，住湖北省武汉市洪山区,委托诉讼代理人：周兰，女，1968年5月4日生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告周宗渊之妻，代理权限：特别授权代理。被告：马忠祥，男，1971年6月1日生，撒拉族，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：马忠青，男，1974年10月27日生，撒拉族，住青海省化隆回族自治县。代理权限：特别授权代理。原告周宗渊诉被告马忠祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日、2019年7月3日公开进行了审理。原告周宗渊的委托诉讼代理人周兰、被告马忠祥的委托诉讼代理人马忠青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宗渊向本院提出诉讼请求：1、判决被告马忠祥退出并归还原告位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4号（玉兰苑四号）商业门面；2、判决被告马忠祥拆除门面内未经出租人同意的装饰装修，完好恢复房屋原有结构和设施；3、判决被告马忠祥赔偿周宗渊违约金50000元人民币；4、判决被告马忠祥转租行为无效（让次承租人退房）；5、判决被告马忠祥赔偿原告因合同届满，不愿退房而造成的损失，共计150000元人民币；6、判决被告马忠祥承担诉讼费用。原告在第一次庭审时增加一项诉讼请求：解除原被告双方的不定期租赁关系。事实与理由：2003年，周兰委托弟弟周治章将丈夫周宗渊名下洪山区玉兰苑四号门面租给被告马钟祥从事拉面生意。2016年周兰让弟弟周治章将铺面收回，马钟祥却以各种方式和理由拒绝将铺面退回，原告为维护个人利益遂诉至法院。被告马忠祥辩称，1、周兰及原告周宗渊均不是我的房东，我是与二手房东周治章签订的房屋租赁合同，已经租赁了20年，涉及到装修问题都是我和二房东商量的，我从未接触过周兰或者周宗渊。2、租赁期间我们从未拖欠过租金，我从原告起诉后也一直在和周治章谈。我不明白原告为何要起诉我，因为原告的起诉，造成了周边其他房东认为是我们拖欠了租金才被起诉，导致我们无法与其他房东签订合同，原告应当赔偿我方30万元的损失。3、因为原告一直没有提供房产证，导致我们无法办理营业执照，一直被城管查。直到六七年前我们租下了隔壁房间，才办理了营业执照。4、周治章在2012年或2014年时通知我们要涨租金，涨到一季度7500元，直到现在。5、假如周兰是真的房东，我同意退房，但这是原告违约，原告应当向我支付违约金15万元。6、我是经过周治章的同意进行装修的，现在原告要求我退租，装修损失20万元原告应当退还给我。本院经审查认定事实如下：2003年原告周宗渊将名下位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4门面委托给其妻周兰的弟弟周治章对外出租。受托人周治章（甲方）以自己的名义与被告马忠祥（乙方）分别于2003年11月2日、2005年7月2日、2012年1月2日签订了三份《商业门面租赁协议书》，三份协议书中除手写部分不同外，其余格式条款一致。双方于2003年11月2日签订的《商业门面租赁协议书》中约定：“1、甲方将建筑面积为24平方米的门面租赁给乙方从事拉面项目经营，租赁期为一年，甲方自2003年11月2日将门面交付给乙方使用至2004年11月2日止。2、乙方租赁门面月租金1350元壹年一次性交付给甲方。3、为确保协议的履行，甲方向乙方收取协议担保金3000元，双方解除协议，甲方退还给乙方。”双方于2005年7月2日签订的《门面租赁协议书》，约定租期为2005年7月2日至2006年7月2日，月租金为1350元。2012年1月2日签订的《商业门面租赁协议书》，约定的租期为2012年1月2日至2013年1月2日，月租金为1500元。三份合同中相同的条款为：“1、房屋为砖混结构，室内结构完整，门窗水电设施齐全，乙方未经甲方申请，不得对房屋结构作任何变化，室内装修应书面向甲方申请，经甲方同意后方可进行，否则应恢复原状并赔偿损失。终止租赁经营协议时，甲方概不负责乙方装修费用。2、租赁期内，乙方未经甲方许可不得擅自转让门面或自行将门面出租或转包、转让者，甲方有权不退还乙方保证金。”2013年1月3日之后原被告双方虽未再签订书面合同，但直至2019年3月，被告一直按照2500元/月向原告缴纳租金，原告也如数收取。2019年3月之后，原告欲将门面收回，并拒收被告支付的租金。现双方就解除合同及收回门面事宜存在争议，原告为维护自身权益，遂诉至本院。以上事实，有原告提交的房产证、土地使用权证，房屋租赁合同三份及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案所涉的《商业门面租赁协议书》是受托人周治章基于原告的委托与被告订立的，现尚无证据证明受托人周治章与被告马忠祥订立合同时明知周治章是基于原告的委托与其订立的合同，故不能直接依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认定该合同直接约束原告。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。根据该条法律规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。委托人行使介入权，则合同直接约束委托人和第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不再行使合同权利。本案中，原告周宗渊为维护自身权益向本院提起诉讼，应视为其行使了介入权，涉案的租赁合同应直接约束委托人和第三人，即本案的原告周宗渊与被告马忠祥，受托人周治章不再是合同主体。被告辩称原告无权主张本案债权，无法律依据，本院不予采纳。原、被告之间的《商业门面租赁协议书》均系双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2012年1月2日签订的门面租赁合同到期后，原、被告未能签订新的门面租赁合同，但被告继续使用涉案房屋，原告未予反对并继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故双方原租赁合同继续有效，但原、被告之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁合同关系存续期间，原、被告均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，自2019年3月份起，原告即向被告明示不再收取租金，并要求被告腾退门面，且于当月28日提起本案诉讼，应视为原告作为出租人在解除合同前给予了被告合理期限，故原告主张解除双方的不定期租赁关系，于法有据，应予以支持。双方之间不定期租赁关系解除后，被告理应恢复租赁门面的原状，退出涉案门面，故对于原告的该项诉请，本院应予以支持。原告并未提交证据证明被告存在转租行为，故对于原告要求确认被告的转租合同无效的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿因合同届满不愿退房而造成的损失15万元的诉请，因原告对此未提交证据予以证明，且未说明损失原因，故该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金5万元的诉请，无合同依据，本院亦不予以支持。被告要求原告赔偿装修损失20万元、名誉损失30万元，并支付违约金15万元，因被告未提出反诉，且缺乏事实和法律依据，其辩称意见本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周宗渊与被告马忠祥之间的不定期租赁关系；二、被告马忠祥自本判决生效之日起十五日内将案涉位于武汉市洪山区街道口教师小区2-2-4门面恢复原状，并返还给原告周宗渊；三、驳回原告周宗渊的其他诉讼请求。本案案件受理费2150元（原告周宗渊已预交2150元），由原告周宗渊负担1650元，被告马忠祥负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊敬二〇一九年九月二十六日法官助理苗苗书记员郑钧午