上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初38183号原告(反诉被告)：上海元宇置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈国祥，董事长。委托诉讼代理人：缪箐。委托诉讼代理人：刘晓霞，上海希良成律师事务所律师。被告(反诉原告)：王晓明，男，1952年5月4日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告(反诉原告)：王若谷，男，1986年1月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：谭海燕，上海扬远律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王长红，上海扬远律师事务所律师。原告(反诉被告)上海元宇置业有限公司(以下简称元宇公司)诉被告(反诉原告)王晓明、王若谷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序,后被告王晓明、王若谷提起反诉，本案依法合并审理。于2018年12月3日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)元宇公司委托诉讼代理人刘晓霞，被告(反诉原告)王晓明、王若谷及其委托诉讼代理人谭海燕、王长红到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并由本院院长批准，本案延长适用简易程序审限至六个月。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2019年2月18日、2019年7月26日公开开庭进行了审理,原告(反诉被告)元宇公司委托诉讼代理人刘晓霞、缪箐，被告(反诉原告)王晓明、王若谷及其委托诉讼代理人谭海燕、王长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元宇公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令王晓明、王若谷支付元宇公司购房违约金865,692元(自2017年5月31日起至2017年10月17日止,以本金1038万元作基数，共计139天，按日万分之六标准计付)；2.判令本案案件受理费由王晓明、王若谷承担。事实和理由：2016年12月30日,就元宇公司开发建造的上海市杨浦区国权北路1188弄祥生福田雅园43号商品房(以下简称系争房屋),元宇公司与王晓明、王若谷签订《上海市商品房出售合同》(以下简称商品房出售合同)，双方约定，由王晓明、王若谷向元宇公司购买系争房屋一套，系争房屋建筑面积253.76平方米,总房价为1730万元。同时约定，王晓明、王若谷支付元宇公司首付款519万元后,剩余房价款1211万元申请银行贷款,贷款到帐日期为2017年4月30日，不论什么原因,也不论是王晓明、王若谷自行申请贷款还是王晓明、王若谷委托元宇公司申请贷款,若银行放款的金额未能在合同约定时间内到帐,王晓明、王若谷应当在2017年5月30日前以自有资金付清房价款，否则元宇公司有权根据合同约定追究王晓明、王若谷的违约责任。关于违约金的计算,在合同第五条约定，王晓明、王若谷如未按合同约定的时间付款,应当向元宇公司支付违约金,自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，按逾期未付款的日万分之六计付。签约后，王晓明、王若谷未在合同约定的2017年4月30日将剩余房价款1211万元支付至元宇公司，直至同年10月17日,元宇公司才收到王晓明、王若谷申请的贷款1038万元,比合同约定的到账日期逾期139天(自2017年5月31日起算至2017年10月17日止)，元宇公司售房资金合法权益被侵占，故王晓明、王若谷应按约支付元宇公司逾期付款违约金865,692元。经元宇公司催讨未果，故起诉来院，请求判如所请。王晓明、王若谷辩称，不同意原告的诉讼请求。元宇公司要求王晓明、王若谷先付清房款后办理产证，不符合交易流程。因为产权过户完成前，银行不会放贷，合同第十九条第二款的约定排除了元宇公司的违约责任，对王晓明、王若谷明显不公平。实际上系争房屋产权直至2017年9月26日才过户至王晓明、王若谷名下，故不符合交易惯例。在合同履行过程中，王晓明、王若谷先后向两家银行申请贷款，都是委托元宇公司代办。第一家是中信银行股份有限公司(以下简称中信银行)，当时双方签约后王晓明、王若谷就向中信银行提交了申请贷款的所需材料，并于2017年2月24日收到中信银行的确认短信。同年7月，元宇公司告知王晓明、王若谷中信银行贷款审核未通过，但却未告知具体原因。后元宇公司为王晓明、王若谷寻找到了第二家贷款银行渤海银行股份有限公司上海分行(以下简称渤海银行)。同年8月4日，王晓明、王若谷和渤海银行签订贷款合同，双方约定了贷款金额为1038万元。同年8月20日，王晓明、王若谷支付元宇公司房价款173万元。同年10月17日，元宇公司收到渤海银行贷款1038万元。根据上海市住建委规定，元宇公司应该在签订商品房出售合同60日内办理房屋的住房限购审核手续。但事实上，直至2017年7月4日，王晓明、王若谷才收到通知办理住房限购审核手续，次日，元宇公司才去办理系争房屋住房限购审核手续。此时王晓明、王若谷才得知是因为元宇公司的限购手续没有办理才导致王晓明、王若谷的第一次贷款没有办理完成。在系争房屋交易过程中，双方已经以实际行为变更了房价款的支付方式、支付时间以及支付金额。王晓明、王若谷已经按照变更后的房价款支付条件支付了房价款，积极履行了自己的付款义务，王晓明、王若谷不存在违约行为。而合同附件中关于违约责任约定、过户时间及贷款到账时间等条款是原告预先拟定条款，明显排除了元宇公司的责任和义务，对王晓明、王若谷不利，该条款故应属无效条款。综上，请求法院驳回元宇公司全部诉讼请求。又根据合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起60天内，甲方向乙方交付房屋；同时合同第九条约定，交房的标志为交付钥匙以及卖方应当交付新建住宅质量保证书、房屋使用说明书、前期物业管理服务合同等其他材料。而实际上王晓明、王若谷没有收到系争房屋钥匙以及上述材料，元宇公司没有履行交房义务。同时合同还约定，交房时元宇公司应当赠送车位、过滤器、对讲机等物品，也未赠送。故王晓明、王若谷向本院提出反诉诉讼请求：1.判令元宇公司向王晓明、王若谷办理上海市杨浦区国权北路1188弄祥生福田雅园43号商品房交付手续，包括交付房屋钥匙、交付上海市新建住宅质量保证书、交付房屋使用说明书以及前期物业管理服务合同、交付四个停车位(224、225、227、228)、交付新风全热交换主机、交付生活采暖锅炉、交付吸尘主机、交付3M管道过滤器、交付可视楼宇对讲机；2.判令元宇公司支付王晓明、王若谷自2017年12月17日起至2018年12月3日共计352天的逾期交付房屋的违约金3,653,760元(以本金1730万为基数，按每日万分之六的标准计付)。元宇公司针对王晓明、王若谷提起反诉的辩称，不同意王晓明、王若谷的反诉诉讼请求。由于王晓明、王若谷逾期支付剩余房价款，违约在先。根据合同补充条款一第四条约定，在系争房屋符合交付条件时，若王晓明、王若谷有应付的房款、违约金等未付的，元宇公司有权向王晓明、王若谷主张违约金以及推迟交房，且无须承担逾期交房责任，直到王晓明、王若谷支付上述费用为止。至于合同第七条约定的交房时间，已在双方之后约定的补充条款中予以了修改并取代，应当以补充条款为准。后由于王晓明、王若谷已经实际占有系争房屋，并且已经对该房屋实施装潢工程，目前正在施工中，故不存在元宇公司尚未交房的事实。关于房屋附属设施设备及文件的交接手续，交付房屋钥匙、新建住宅质量保证书、房屋使用说明书、前期物业管理服务合同、赠品及车位，应当在王晓明、王若谷付清违约金后履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王晓明、王若谷系父子关系。2016年12月30日,元宇公司(卖方甲方)与王晓明、王若谷(买方乙方)签订《上海市商品房出售合同》一份，双方约定，乙方向甲方购买上海市国权北路1188弄《祥生福田雅园》43号商品房一套，该房屋建筑面积为253.76平方米，房屋总价款1730万元，房屋每平方米建筑面积单价为68,174元。乙方付款时间和付款方式由甲、乙双方在合同附件一中约定明确。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之六计算,违约金自合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第六条约定，乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方的原因除外。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起60天内，甲方向乙方交付房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的反复无常交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交付钥匙。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《祥生福田雅园使用说明书》《前期物业管理服务合同》。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之六计算，违约金自合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十九条约定，甲、乙双方商定，2017年6月30日前，由乙方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。合同附件一中付款时间和付款方式约定，1、乙方于2016年12月30日与甲方签约，并付首付房款519万元。2、乙方以贷款方式支付房款计人民币1211万元。贷款到帐日期为2017年4月30日。3、乙方委托甲方代办贷款手续，应于签约后15日内将贷款资料提供齐全并积极配合甲方办理贷款事宜；乙方贷款金额应符合双方约定，如有不足部分必须在签订贷款合同起3日之内以现金补足。乙方逾期付款或贷款资料未及时提供齐全的按合同中约定的第五条追究乙方责任。4、不论任何原因,也不论是乙方自行申请贷款还是乙方委托甲方申请贷款,若银行放款的金额未能在第二条第2项约定时间内到帐,乙方应当在2017年5月30日前以自有资金付清房价款。否则甲方有权根据合同第五条的规定追究乙方的违约责任。补充条款一第四条约定，……乙方在房屋符合交付条件时，若仍有房款、违约金或甲方代乙方支付的费用(含各项开通费)、维修基金等应付费用而乙方未支付给甲方的，乙方除按合同及补充条款承担违约责任外，甲方有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任，并直到乙方支付上述费用为止。因乙方原因(包括但不限于未付清房款、违约金、甲方代乙方支付的费用、维修基金、各项开通费等费用的情况)导致甲方推迟交房的，乙方仍应从甲方书面通知办理房屋验收交接手续之日起的次月承担该房屋的物业管理费。补充条款一第十二条约定，甲方同意免费赠送给乙方本合同所列附件三中所约定的设备：新风全热交换主机(不含管道及其它附属设备)、生活采暖锅炉(不含管道及其它附属设备)、吸尘主机(不含管道)、3M管道过滤器：美国AP801、可视楼宇对讲机：德国TCS。补充条款一第二十条约定，该房屋附赠四个车位(224、225、227、228)使用权。双方还就其他事项予以了约定。签约当日，王晓明、王若谷支付元宇公司购买系争房屋首付款519万元。2017年1月至3月期间，王晓明、王若谷向中信银行申请贷款1211万元未果。至同年4月30日，王晓明、王若谷未支付元宇公司剩余房价款1211万元。后王晓明、王若谷又向渤海银行申请贷款，同年8月4日，双方签订个人一手房按揭抵押借款合同，约定王晓明、王若谷向渤海银行抵押贷款1038万元。同年8月20日，王晓明、王若谷支付元宇公司房价款173万元。2017年9月26日，系争房屋产权过户至王晓明、王若谷名下。2017年10月17日，王晓明、王若谷通过申请渤海银行的贷款1038万元解入元宇公司账户。期间，元宇公司向王晓明、王若谷催讨逾期付款违约金未果，致涉讼。另查明，系争房屋现已经由王晓明、王若谷占有，并处于装修状态。以上事实，有原、被告庭审陈述，元宇公司提供的《上海市商品房出售合同》、中国建设银行单位客户专用回单、通知,王晓明、王若谷提供的《上海市商品房出售合同》、增值税普通发票、中国建设银行单位客户专用回单、办理交房手续通知、不动产权证书、照片、中信银行短信、短信记录、房屋交易审核情况通知书、房款发票、上海住建委关于住房限购审核前置有关问题的通知及信息公开收件回执、告知书、渤海银行抵押贷款合同等证据予以佐证。审理中，2019年1月4日，本院经询问中信银行上海分行黄浦支行工作人员于小奚，于小奚述称，其是当时中信银行办理王晓明、王若谷申请贷款1211万元的银行经办人。2017年1月，客户王晓明、王若谷携带元宇公司的相关材料(包括营业执照、法人身份证、大产证)、客户本人的材料(包括身份证、户口簿、婚姻证明)、商品房出售合同、王晓明自己经营公司的营业执照、公司章程及个人银行流水来我行申请办理贷款，我行收取以上材料后进入审核流程。后因涉及申贷数额巨大，我行为了审核客户的收入还贷比，以确保客户的还款能力，要求王晓明另行提供百万元以上存单的资产证明，但王晓明迟迟未提供，导致2017年3月底总行下发了停止受理1000万元以上所有按揭贷款的限贷政策。后我行介绍了另一家渤海银行给王晓明、王若谷，让两被告去该银行申请贷款。审理中，元宇公司称，在合同特别告知二中的第二条，明确言明购房人在签订本合同前，可以向财政部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。元宇公司已将相关贷款政策变化的风险提前告知两被告，两被告对该事项的提示以及申请贷款可能存在的风险也是知晓的。一手房购买流程是网签合同签订后，60天内在交易中心进行限购审查。之所以延迟申办限购审查是由于元宇公司工作人员的离职，这不构成对被告贷款的障碍，因为办理贷款不需要提交限购审查的材料。两被告声称元宇公司委托两家银行贷款不是事实。去中信银行贷款是元宇公司向王晓明、王若谷推荐，但并未强制两被告去中信银行办理贷款。中信银行的贷款最终未审批通过，系由于两被告没有及时并怠于提交申贷材料。第二家银行渤海银行，原告没有推荐过，是两被告自己联系的。王晓明称，于小奚确实是两被告申请中信银行贷款的经办人。当时贷款的经过是，原告元宇公司委托中信银行和两被告办理贷款事宜，两被告按照中信银行的要求提交了相关贷款资料(银行流水、征信情况、收入情况等贷款需要的所有东西)。2017年2月24日，中信银行发出短信，确认收到两被告提交的申贷资料。自己与中信银行有过三次接触，第一次是自己向中信银行提交贷款资料。第二次是2017年2月24日前，银行要求自己提交额外的存款证明，要求存入200万元至少100万的存款到中信银行，自己存入了100万元进去。第三次是中信银行工作人员到自己经营的公司实地考察走访。后原告元宇公司工作人员告知中信银行的贷款没批下来，两被告和中信银行没有直接接触。王晓明、王若谷还称，系争房屋确实正在装修中。有两个车位在系争房屋下面，另外两个车位是隔开的。由于装修合同早已签订，部分建材也已经买好，故当时就拿着房产证找物业公司拿钥匙开了门，然后又把钥匙还了回去。装修公司于2018年3年26日进场。目前房屋内隐蔽工程已经做好了，地板还没有铺。本院认为，元宇公司与王晓明、王若谷签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并无不当，应属合法有效。合同已经签约，即对双方产生约束力，双方应按约全面履行合同义务，任何一方违约，均应承担违约责任。本案本诉争议焦点在于王晓明、王若谷是否应当承担元宇公司逾期支付房价款的违约责任问题。根据双方合同附件一关于付款时间和付款方式的约定，“不论任何原因,也不论是乙方自行申请贷款还是乙方委托甲方申请贷款,若银行放款的金额未能在2017年4月30日内到帐,乙方应当在2017年5月30日前以自有资金付清房价款。否则甲方有权根据本合同约定向乙方收取违约金，违约金按逾期未付款的日万分之六计算,起算日自合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。”根据该约定，王晓明、王若谷应于2017年4月30日前支付元宇公司剩余房价款1211万元，但事实上该款项的实际支付时间是，王晓明、王若谷于2017年8月20日现金支付元宇公司房价款173万元，于2017年10月17日通过渤海银行申请贷款支付元宇公司房价款1038万元。以上事实表明，王晓明、王若谷未按合同约定时间履行支付元宇公司房价款的义务，构成逾期付款之情形。本院认为，双方在订立的合同中对付款期限、违约责任及违约金的计算标准约定是明确的，且王晓明、王若谷逾期付款的事实亦是客观存在的，现王晓明、王若谷以双方在系争房屋交易过程中已经以实际行为变更了房价款的支付方式、支付时间及支付金额，且元宇公司延迟办理限购审查导致贷款的延迟、违约金比例约定过高等理由拒绝支付逾期付款违约金，无合同及法律依据，本院不予采信。现元宇公司以王晓明、王若谷未按约履行支付房价款之义务，应按照合同约定承担相应违约责任，诉请王晓明、王若谷支付自2017年5月31日起至2017年10月17日止逾期支付房价款之违约金865,692元，符合合同约定，本院予以支持。关于元宇公司是否应当承担逾期交房之违约责任问题。双方合同补充条款一第四条约定，“……乙方在房屋符合交付条件时，若仍有房款、违约金或甲方代乙方支付的费用(含各项开通费)、维修基金等应付费用而乙方未支付给甲方的，乙方除按合同及补充条款承担违约责任外，甲方有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房责任，并直到乙方支付上述费用为止。”根据该约定以及王晓明、王若谷在已构成逾期付款违约之情形的情况下仍未向元宇公司付清逾期付款违约金之事实，元宇公司无需承担逾期交房的违约责任。故王晓明、王若谷反诉要求元宇公司支付自2017年12月17日起至2018年12月3日共计352天的逾期交付房屋的违约金3,653,760元之反诉诉讼请求，本院不予支持。另根据双方合同约定，自系争房屋交付之日起，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《祥生福田雅园使用说明书》《前期物业管理服务合同》；双方补充条款一第十二条又约定，甲方同意免费赠送给乙方本合同所列附件三中所约定的设备：新风全热交换主机、生活采暖锅炉、吸尘主机、3M管道过滤器、可视楼宇对讲机。补充条款一第二十条约定，该房屋附赠四个车位(224、225、227、228)使用权。对于以上设施设备应当何时交付的问题，根据双方约定的王晓明、王若谷应先行付清违约金后，元宇公司才履行交房义务之合同内容，由于上述物品属于系争房屋交付的附属文件及设施设备，王晓明、王若谷在未付清元宇公司违约金的情况下，反诉要求元宇公司交付包括系争房屋钥匙以及上述物品的条件尚未成就，该诉请并不符合合同约定，本院亦难以支持。两被告可待交付条件成就后，另行处理解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王晓明、被告王若谷应于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海元宇置业有限公司逾期支付房价款之违约金865,692元；二、对被告王晓明、被告王若谷之全部反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,456元(原告上海元宇置业有限公司已预缴)，由被告王晓明、被告王若谷负担；本案反诉受理费18,015.04元(被告王晓明、王若谷已预缴)，由被告王晓明、被告王若谷自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  葛安基人民陪审员  王文娟二〇一九年九月二十日书 记 员  李 康附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……