广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10148号原告：李俊，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：汪冬，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼，统一社会信用代码：91440400754538923J。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：王晓冰，福建衡兴明业律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐剑，福建衡兴明业律师事务所律师。原告李俊与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊及其委托诉讼代理人汪冬、被告委托诉讼代理人王晓冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李俊向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋租金及押金共计人民币171975元（从2017年11月18日至2018年12月20日）；2.请求判令被告支付原告违约金共计人民币23943.52元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月20日签订了合同编号为卡都海俊/HT1709190352的《心海州写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于珠海市前山路××室房屋，租赁期限自2017年9月18日至2020年9月17日，免租期自2017年9月18日至2017年11月17日，房屋租金每月人民币11465元,被告应于合同签订后10日内支付给原告免租期后的第一个月租金，其余各月份租金于每月的第15日前支付，房屋押金人民币22930元，被告应于合同签订后10日内支付，租赁期间，原被告均不得擅自解除合同，因特殊原因确需解除合同的，须提前1个月提出请求，否则应向对方支付2个月租金的违约金，被告逾期支付租金超过15天的，被告应按日向原告支付逾期支付金额万分之二的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除本合同，合同解除后，原告无需退还押金。原告已经按照合同约定，将房屋于2017年9月20日交付给被告使用，但虽经原告多次催促，被告一直没有支付房屋押金及租金。原告在2018年11月20日收到被告的《关于解除写字楼803房租赁合同的联系函》，被告要求解除合同，但对所欠租金一事仍没有明确答复。时至今日，原告仍没有收到所欠租金及押金。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起本诉讼。原告对其主张提供了如下证据：1.购房合同及发票；2.房屋租赁合同；3.收据；4.催款函及快递单；5.关于解除写字楼803房租赁合同的联系函及快递单；6.关于移动电话号码变更函及快递单；7.房产证复印件。被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司辩称，案涉房屋实际租赁期限为12个月，被告提前解约需额外支付一个月租金，即被告合计支付13个月租金即可。案涉《心海州写字楼租赁合同》第二条第二款约定，2017年9月18日至2017年11月17日为免租期，用于被告装修案涉房屋，案涉房屋租金应自2017年11月18日起算。2018年11月20日，被告向原告发函通知解除案涉租赁合同，原告自认于同日收到该通知书且至今未就合同解除事宜提出任何异议，应视为其同意双方案涉租赁合同自2018年11月20日起解除。综上，案涉房屋租赁合同租赁期间为2017年11月18日至2018年11月20日，被告提前解约需额外向原告支付1个月租金，依据案涉房屋租赁合同约定每月11465元租金标准，被告需向原告支付租金合计149045元。原告计算租金违约金金额错误，被告应付房租违约金合计应为12462.18元。案涉房屋租赁合同第三条、第六条约定，每月租金标准为11465元，被告每延期支付租金一日，应当按照迟延支付金额万分之二的标准承担违约金，因此，被告迟延支付租金的，每逾期一日，应承担违约金金额为每日2.29元，相应租金违约金暂计至2019年7月5日为11930.9元。因双方仅约定租赁期内租金支付时间，未约定提前解约额外支付一个月租金的支付时间，因此，被告需额外支付的2018年11月至2018年12月租金不应计违约金。房租押金作为质押担保，具有实践性，押金未交付，质押合同未生效。押金担保主合同已经解除，押金支付再无必要。房租押金是一种非典型性的质押担保方式，其设立的目的是担保被告按时支付租金，如被告未按时支付租金的，原告可以从房租押金中直接扣减，获得优先受偿。押金担保具有鲜明的实践性，《担保法》第六十四条规定，质押合同自质物转交于质权人占有之日起生效。案涉租赁合同履行过程中，被告未实际支付押金，应当认定双方押金合同法律关系并未生效，而且押金所担保的租赁合同已经解除，押金担保中有关押金支付及相应的违约金条款尚未生效，对双方不具有约束力，也再无必要。因此，原告仅有权向被告追索房屋租金，而无权要求被告支付房屋租赁押金及押金违约金。此外，依据《合同法》第五条规定的公平原则，应当公平地确认合同的违约责任，兼顾违约责任惩罚性和补偿性的双重性质。因被告提前解约，原告已要求被告额外支付一个月租金并要求被告支付延期支付租金的违约金，该两项费用已经足以弥补原告损失，也足以彰显对被告违约的惩罚性。在此基础上，原告再要求被告支付所谓的押金违约金，明显加重了被告的违约责任，也使得原告所得大大超过其损失金额。综上，被告认为，因被告迟延支付房租，其仅需按照合同约定向原告支付13个月租金149045元及违约金12462.18元即可，无需再支付所谓的押金及押金违约金。原告诉讼请求超出部分于法无据，应予驳回。被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司没有向本院提供证据。经审理查明,原告李俊与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于2017年9月20日签订了一份租赁合同，约定被告承租原告所有的珠海市前山路××室，租赁期限自2017年9月18日至2020年9月17日，免租期自2017年9月18日至2017年11月17日，免租期被告无需支付租金。每月租金11465元，免租期后的第一个月租金需于合同签订后10日内支付，其余各月份的租金于每月第15日前支付，押金22930元需于合同签订后10日内支付。被告逾期支付租金超过15天的，被告应按日向原告支付逾期支付金额万分之二的违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，合同解除后，原告无需退还押金。被告逾期支付押金超过15天的，原告有权解除合同，被告需支付实际租赁期间的租金及违约金11465元。押金在合同期限届满或合同提前终止清算后一次性退还被告。租赁期间，原被告均不得擅自解除合同，因特殊原因确需解除合同的，须提前1个月提出请求，否则应向对方支付2个月租金的违约金。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告接收房屋后没有进行装修，没有使用房屋，也未依约向原告支付押金、租金等任何款项。原告于2018年11月20日收到被告发出的解除合同通知函，原被告双方确认租赁合同于2018年12月20日解除，原告于租赁合同解除前已收回租赁房屋。本院认为，原被告之间的租赁合同成立并生效，双方均应按照租赁合同切实履行。被告实际承租房屋的期限为自2017年11月18日至2018年12月20日，原告主张被告支付此期间共计13个月的租金有合同依据，被告也予以认可，本院予以认定。关于原告主张的被告逾期支付租金的违约金，2018年12月20日之前租赁合同尚未解除，被告应按照合同约定支付租金，逾期支付租金也应按照合同约定支付相应的违约金，因此，被告应当支付2018年11月18日至2018年12月20日之间未交纳租金的违约金。被告对于2018年11月18日之前欠付的租金的违约金不持异议，但关于违约金的金额，被告的计算存在四舍五入，按照实际计算即为原告主张的违约金12478.52元，因此，本院认定被告应向原告支付未按期交纳租金的违约金12478.52元。原告确认于2018年11月20日收到被告发出的解除合同通知函，原被告均确认双方之间的租赁合同于2018年12月20日解除，按照租赁合同的约定，被告提前一个月提出了解除租赁合同的请求，原告认可租赁合同于被告提出请求后的一个月解除，因此，应视为原被告双方协商一致解除了租赁合同。原被告双方协商一致解除租赁合同，租赁合同提前终止，按照租赁合同约定，原告应当退还被告押金，因此，原告诉请被告支付押金没有依据，本院不予支持。关于被告未交纳押金的违约金，在合同履行过程中，被告不交纳押金构成违约，应承担相应的违约责任，但租赁合同约定的违约金过高，本院予以调整，本院酌定被告需向原告支付未交纳押金的违约金6879元。对于被告抗辩押金为质押担保，押金未交付质押合同不生效，本院不予采纳，押金还具有承担违约责任的作用，在被告违约时，原告可要求被告承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李俊支付房屋租金人民币149045元；二、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李俊支付违约金人民币19357.52元；三、驳回原告李俊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2109元，由原告李俊负担人民币295元，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担人民币1814元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年九月十二日书记员 卢燕婷