广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7138号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱华燕，女，1978年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张敬鑫，男，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：关楚欣，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海英，广东人可和律师事务所实习律师。上诉人邱华燕因与被上诉人张敬鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初23813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱华燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于“返还预付租金38973.33”的判项，改判邱华燕仅需向张敬鑫返还预付租金7400元；2.撤销一审判决第三项，改判邱华燕不需向张敬鑫返还2500元；3.撤销一审判决第五项，改判支持邱华燕的全部反诉请求；4.张敬鑫承担本案一、二审的全部诉讼费用。邱华燕在二审中明确其上诉请求第一项是指其对一审判决认定其应向张敬鑫返还押金444000元无异议，但认为张敬鑫已占有使用涉案房屋两个半月，因此其仅需退还半个月的使用费即7400元。事实和理由：（一）一审判决张敬鑫支付房屋占有使用费的期间为2018年8月1日至2018年8月11日，是认定事实错误，应予撤销。1.一审判决适用涉案无效合同的条款确定占有使用费的开始时间，显然错误。2.邱华燕提供的证据足以证明合同签订后邱华燕已把涉案房屋交付张敬鑫，张敬鑫还委托邱华燕找工人清拆并支付了5000元的清拆费。3.张敬鑫进场拆除并重新装修表明张敬鑫已占有使用涉案房屋。4.无法证明张敬鑫提交的微信截图的真实性及关联性。即使真实，该通知亦未送达邱华燕，也不能表明张敬鑫当天已把涉案房屋交还邱华燕，张敬鑫仍需举证。5.一审判决认为通知发出的时间为合同关系解除日期，认定错误，违背日常生活经验。且张敬鑫2018年9月12日向邱华燕寄送书面解除通知，即2018年8月11日张敬鑫并未撤场。综上，张敬鑫向邱华燕支付占有使用费的期间应为2018年7月2日至2018年9月16日。（二）一审法院未指定反诉的举证期限，以邱华燕超过举证期限为由，不予采纳邱华燕提交的证据错误。1.一审判决认定邱华燕未举证证明存在重新装修损失，是认定事实错误。邱华燕提交的清拆处理垃圾费收据、房屋拆除协议书、支付清拆费的收据均证明因签了八年租约，邱华燕才同意张敬鑫拆除旧物重新装修。但张敬鑫的拆除行为破坏了房屋的完整和使用功能，给邱华燕造成了经济损失。2.张敬鑫已自认其为重新装修，委托邱华燕找工人清拆并支付了5000元清拆费，邱华燕亦已举证证明发生了拆除及重新装修的事实。至于损失的大小，在双方无法协商一致的情况下，可通过司法鉴定确认。（三）涉案房屋在出租给张敬鑫之前及张敬鑫退场后另行出租给第三人均能办理工商登记，邱华燕主观上信赖涉案房屋能满足张敬鑫的使用目的。根据全国人大对《中华人民共和国合同法》第五十八条的法律释义为“在合同被确认无效或者被撤销后，凡是因合同的无效或者被撤销而给对方当事人造成的损失，主观上有故意或者过失的当事人都应当赔偿对方的财产损失。”张敬鑫未尽注意义务及承租后拆除房屋必要部分重新装修，破坏了建筑物的完整性，其应承担赔偿责任。从利益平衡角度考虑，张敬鑫也应分担相应的损失。张敬鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。（一）一审判决认定房屋占有使用费的期间为2018年8月1日至2018年8月11日，认定事实清楚，应予维持。1.邱华燕未举证证明涉案房屋的交付时间，一审判决参照合同约定认定为2018年8月1日正确。而张敬鑫举证证明2018年8月11日交还涉案房屋，邱华燕亦未充分提供证据予以反驳。2.邱华燕提交的清拆处理垃圾费收据、房屋拆除协议书、支付清拆费的收据仅说明张敬鑫要求邱华燕将涉案房屋清空后再进行承租。由于需要拆除的东西多，费用较高，邱华燕认为应由张敬鑫支付，为顺利进场装修，张敬鑫才支付了清拆费。3.2018年8月1日前，邱华燕并未将涉案房屋交付张敬鑫使用，张敬鑫未进场装修。且清拆费不属于涉案合同约定的装修改建费用，不属于张敬鑫承担的费用。根据涉案合同第十三条的约定可知，张敬鑫承租时，上一承租人并未清理干净，因此相关费用应由邱华燕承担。4.张敬鑫于2018年8月11日已通过微信告知邱华燕因无法办理医疗许可证，决定退出租赁物。另外，张敬鑫亦于2018年9月12日再次通过邮件告知邱华燕其于2018年8月11日撤场，正好印证张敬鑫于2018年8月11日撤场的事实。（二）一审法院以邱华燕超过举证期限为由不予采纳其提交的证据，符合相关法律规定。1.邱华燕当庭提交证据，已超过举证期限，且无正当理由。2.一审判决认为邱华燕未举证证明其有重新装修的损失，认定事实清楚。张敬鑫未要求邱华燕拆除涉案房屋的房门窗、天花等，邱华燕也没有相关证据证明其为装修涉案房屋支出的具体费用。即使存在损失，邱华燕作为出租人，应知悉租赁物的情况及合同无效的后果，邱华燕不存在因信赖合同有效而遭受损失。张敬鑫向一审法院起诉请求：1.解除张敬鑫、邱华燕于2018年7月2日签订的《厂房租赁合同书》；2.邱华燕退还张敬鑫押金44400元、租金44400元及清拆处理垃圾费5000元，合计93800元；3.邱华燕承担本案诉讼费用。邱华燕向一审法院反诉请求：1.张敬鑫赔偿邱华燕修缮、重新安装涉案房屋门窗、天花等装饰装潢所支出的款项62110元；2.张敬鑫向邱华燕支付欠付的水电费500元；3.张敬鑫承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月2日，邱华燕作为甲方（出租方）与张敬鑫作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：厂房位于广东省佛山市禅城区*******，建筑面积440平方米，租赁期限八年，从2018年8月1日起至2026年5月6日止，从2018年8月1日开始计收租赁费用。乙方每年须向甲方缴纳租金177600元；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳44400元作为信用保证金。邱华燕委托龙潜东分别于2018年7月2日、11日向张敬鑫出具收据，确认收到涉案房屋租金及押金54000元、34800元，共88800元。2018年8月2日，邱华燕出具收据确认收到张敬鑫清拆处理垃圾费5000元。2018年8月11日，张敬鑫向微信用户“某潜某龙景物业1597XXX……”发送：“龙老板（邱华燕）你好！由于你租给我的地方（禅城区张槎某路某号），确实办不了医疗许可证，所以现在我正式退租并交还给你。”另查明，涉案房屋系邱华燕向佛山市禅城区*****江罗联股份合作经济社承租后再转租给张敬鑫。庭审中，张敬鑫、邱华燕双方确认：涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。庭审中，张敬鑫陈述：愿意支付2018年8月1日至8月11日的占有使用费，同意在已付的款项中扣除。庭审中，邱华燕陈述：对主张的水电费500元没有单据证明。庭审中，对于为何支付清拆处理垃圾费5000元，张敬鑫陈述：张敬鑫是要求邱华燕厂房清空，再进行承租的，在之前厂房是做酒店的，拆除的东西较多，邱华燕认为费用较高，所以需要张敬鑫支付，张敬鑫为了能够顺利进场装修，所以就支付了。邱华燕陈述：因为张敬鑫想按自己的想法对厂房进行重新装修，从合同也可以看到双方约定的租期长达八年，所以张敬鑫想做装修，之前的装修物需要拆除清理，包括电线等需要理清，因为邱华燕认识清拆工人，所以张敬鑫让邱华燕帮忙找工人，就先付了5000元。邱华燕收到并找到清拆工人后一分不剩全部转付给清拆工人。据了解，佛山地区厂房施工队进场重新装修前都是业主自己找工人清拆干净后装修队再入场的。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，故不存在解除问题。关于款项退还。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案合同无效，邱华燕收取张敬鑫的租赁保证金、预付租金88800元已无依据，故应向张敬鑫返还。因邱华燕未举证证明将涉案租赁物交付给张敬鑫的具体时间，参照合同约定，应从2018年8月1日开始计算占有使用费，而张敬鑫举证证明已于2018年8月11日将厂房交还给邱华燕，邱华燕对此虽有异议，但未提供证据予以反驳，故应认定张敬鑫需支付2018年8月1日至8月11日共十一天的占有使用费，参照合同约定的租金标准经计算为5426.67元，从已付租金扣除后，邱华燕尚需向张敬鑫返还租赁保证金、预付租金83373.33元。关于清拆处理垃圾费。该款项可作为张敬鑫主张的损失赔偿进行审查。合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。信赖利益的损失，是指缔约人信赖合同的有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，包括为订立和履行合同所支出的各项费用和代价。该项清拆处理垃圾费是张敬鑫信赖合同有效、为准备合同履行所支付的费用，应作为信赖利益损失，由邱华燕赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邱华燕作为出租方，将未办理报建手续的涉案物业出租予张敬鑫经营使用，导致合同无效，造成张敬鑫损失，存在过错，而张敬鑫作为承租方，在我国法律、司法解释对就未办理报批报建的建筑物签订的租赁合同效力问题有明确规定的情况下，在签订上述合同时未尽应有的审慎义务，对其损失亦有过错，结合本案事实及张敬鑫、邱华燕的过错情节，一审法院酌定由张敬鑫、邱华燕各按50%的比例承担责任，故对张敬鑫主张的清拆处理垃圾费5000元，邱华燕应赔偿2500元。关于反诉。邱华燕虽主张水电费500元，但其陈述无单据证明，应承担举证不能的不利后果，故该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。至于邱华燕主张的重新装修损失。首先，并无充分证据证明其损失；其次，即使有证据证明该损失，因其为涉案租赁合同的出租人，理应知悉租赁物的情况，清楚就该租赁物签订的租赁合同无效的后果，故对承租人即张敬鑫而言，邱华燕不存在因信赖合同有效而遭受的损失，因此该项主张同样缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认张敬鑫与邱华燕于2018年7月2日就佛山市禅城区*******签订的《厂房租赁合同书》无效；二、邱华燕于判决发生法律效力之日起十日内，向张敬鑫退还租赁保证金、预付租金合共83373.33元；三、邱华燕于判决发生法律效力之日起十日内，向张敬鑫赔偿清拆处理垃圾费损失2500元；四、驳回张敬鑫的其他诉讼请求；五、驳回邱华燕的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1073元，由张敬鑫负担91元，邱华燕负担982元；反诉受理费683元，由邱华燕负担。二审中，邱华燕提交如下证据：证据1.厂房招租广告照片，拟证明截至2018年9月14日，张敬鑫还在对外转租涉案房屋，尚未向邱华燕交还厂房；证据2.视频光盘，拟证明涉案房屋原是酒楼，由于张敬鑫开诊所，需重新装修，故邱华燕把涉案房屋的装饰装修拆除；证据3.涉案房屋被拆下的门窗照片及视频光盘，拟证明由于张敬鑫承诺承租八年，故邱华燕才同意其拆除涉案房屋的装饰装修，但已破坏了房屋的完整性和使用功能。张敬鑫没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对邱华燕提交的证据真实性予以确认，但上述证据不足以证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。邱华燕申请本院向佛山市某区某派出所调取张敬鑫擅自转租涉案房屋后与次承租人刘某金发生纠纷后在派出所所作的询问笔录。经审查，由于邱华燕未提交证据证明刘某金有实际占有使用涉案房屋，即便张敬鑫与刘某金已签订转租合同并发生纠纷，亦不足以证明张敬鑫继续占有使用涉案房屋。因此，本院对邱华燕的该申请不予准许。经审理，本院除将一审判决认定的“2018年8月2日，邱华燕出具收据确认收到张敬鑫清拆处理垃圾费5000元”变更为“2018年7月2日，邱华燕出具收据确认收到张敬鑫清拆处理垃圾费5000元”外，对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据邱华燕的上诉意见及张敬鑫的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）张敬鑫占有使用涉案房屋的期间；（二）邱华燕应否向张敬鑫支付水电费500元；（三）邱华燕应否向张敬鑫赔偿清拆处理垃圾费损失2500元；（四）张敬鑫应否向邱华燕赔偿重新装修损失62110元。关于争议焦点一。邱华燕上诉主张其已于2018年7月2日将涉案房屋交付张敬鑫，2018年9月16日才将该房屋收回，因此张敬鑫占有使用涉案房屋的期间为2018年7月2日至2018年9月16日，一审判决认定该期间为2018年8月1日至2018年8月11日错误。经核查，对于涉案房屋占有使用开始时间。双方于2018年7月2日签订的涉案《厂房租赁合同书》约定，自2018年8月1日起计收租赁费用，且未约定免租期及装修期，因此涉案房屋拆除旧装修及清理垃圾的期间应理解为邱华燕为向张敬鑫交付符合双方约定的房屋而作准备的期间。邱华燕未提交证据证明张敬鑫同意提早接收涉案房屋，因此其主张张敬鑫于合同签订之日开始占有使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定涉案房屋自合同约定的起租时间即2018年8月1日开始占有使用，处理正确，本院予以维持。对于涉案房屋占有使用截止时间。邱华燕向张敬鑫交付涉案房屋时未办理书面交接手续，张敬鑫亦否认已收取涉案房屋钥匙，且该房屋仅进行了旧装修拆除及清理垃圾的工作，在邱华燕未提交证据证明张敬鑫已将个人物品搬进涉案房屋以致影响邱华燕收回房屋的情况下，一审判决以张敬鑫以微信方式通知邱华燕退租之日即2018年8月11日作为涉案房屋占有使用的截止时间，处理正确，本院予以维持。邱华燕的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定张敬鑫应向邱华燕支付占有使用费期间十一天共计5426.67元，邱华燕应向张敬鑫退还租赁保证金、预付租金83373.33元，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。邱华燕上诉主张张敬鑫应向其支付水电费500元。经核查，邱华燕未举证证明张敬鑫使用涉案房屋前后的水电表读数情况以及其已支付张敬鑫使用涉案房屋期间的水电费的凭证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，其应承担举证不能的法律后果。邱华燕的该上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点三。邱华燕上诉主张其无须向张敬鑫赔偿清拆处理垃圾费2500元。经核查，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张敬鑫为了能顺利接收涉案房屋，在双方签订的《厂房租赁合同书》约定之外，支付了涉案房屋旧装修清拆处理垃圾费5000元，现上述合同无效，上述费用为张敬鑫因合同无效所造成的损失。邱华燕作为出租人，明知道涉案房屋未办理规划报建手续而对外出租，其对张敬鑫的该损失存在过错；张敬鑫作为承租人，未尽谨慎审查义务，其对自身的该损失亦存在过错。一审判决酌定双方对张敬鑫的损失过错各半，双方各自承担损失的50%即2500元，处理正确，本院予以维持。邱华燕的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。邱华燕上诉主张张敬鑫应向其赔偿重新装修损失62110元。经核查，如前所述，邱华燕将涉案房屋拆除旧装修是其向张敬鑫交付符合合同约定的房屋的准备工作，由于其明知道涉案房屋不符合出租条件而将房屋出租，其应对拆除旧装修后重新装修所造成的损失自行承担责任。邱华燕的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。至于邱华燕上诉主张一审判决以其超过举证期限为由不予采纳其关于损失的证据。如前所述，邱华燕的重新装修损失应由其自行承担，一审判决不采纳邱华燕相关证据的处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，邱华燕的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2204.58元，由上诉人邱华燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰