中华人民共和国广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8511号原告：佛山市******地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区********御景城市花园雅兰轩商铺首层101号。法定代表人：梁德华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘素云，女，1989年7月23日出生，汉族，该公司员工。委托代理期间自2019年4月9日起至2019年7月9日止。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，1996年3月31日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：陈炯柏，男，1992年9月16日出生，该公司员工。被告：陆慕瑶（英文姓名：LUMUYAO），女，1970年9月25日出生，美国人。委托诉讼代理人：欧华佗，广东奔犇律师事务所律师。原告佛山市******地产代理有限公司与被告陆慕瑶居间合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴翠萍、陈炯柏，被告的委托诉讼代理人欧华佗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告依约向原告支付居间服务费56000元。2.判令被告向原告支付从2019年2月3日起计算的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.35%计付）。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月26日，在原告提供的居间服务下，被告与案外人林小堃经过平等协商，最终就房屋买卖一事达成一致，三方签订《存量房买卖合同》，约定由林小堃购买被告名下位于佛山市南海区*******8**海万锦豪园银杏XXX座XXX房的房屋，成交价为3300000元。同日，就中介费用的收取问题原告分别与林小堃及被告签订《服务收费确认书》。其中原告与被告约定，由被告支付人民币70000元作为中介方的原告的居间服务费用，并于备注项补充约定“交税过户当天支付56000元，余下14000元在收齐楼款当天支付”，即该笔款项应由被告向原告分两次支付完毕。随后原告方工作人员一直根据自身职责积极跟进该物业买卖事宜，但被告却因此前买家申请银行贷款但仍在审理当中，银行未出答复意见，不能在被告回美国前顺利出同贷书一事，将此归为系原告操作失误而导致的问题，要求原告予以赔偿并拒绝与原告工作人员做进一步的交流，拉黑相关工作人员。但根据三方签订的《不移交免责声明》，买卖双方并不委托原告跟进银行按揭等事宜，而是由该物业买卖双方约定一致由双方自找的银行进行，在这其中原告仅作协助义务，故银行未能如期出贷的问题并非是原告导致，更不能成为原告的过错。后来原告工作人员经过对该物业的交易事宜持续回访得知，该物业已由被告与林小堃于2019年2月3日私下过户完毕。根据原被告之间签订的确认书的约定，被告应于该物业交税过户当日向原告支付居间服务费共计56000元，剩余款项在收齐楼款当天支付，同时按回访客户得知，该物业已于2019年2月3日过户完毕，则被告应于2019年2月3日即向原告支付该笔款项共计56000元，鉴于被告并未及时支付亦拒绝与原告进行交流，原告于2019年3月5日向被告出具书面《催告函》，被告于3月6日签收后，仍不予理会，未做任何回复。随后原告又多次尝试通过电话联系被告，均未有结果。原告认为被告的这一行为已然构成了严重的违约，违背诚实信用原则，已侵犯了原告合法的财产权益。原告为维护合法权益，遂提起本案诉讼。被告辩称，1.原告在提供居间服务时存在欺骗，恶意获取非法利益，违反房地产中介服务人员职业道德。原告在房屋买卖磋商过程中，故意捏造买受人林小堃要求降价7万元的事实，骗取被告同意降价7万元。在签订《存量房买卖合同》时，原告故意不让被告与买受人林小堃当面同时签名，避免其故意捏造优惠7万元的事实被揭穿。同时要求被告签订《服务收费确认书》，未向被告解释房屋售价330万元及优惠买受人林小堃的7万元变成支付7万元中介服务费等事宜。只告诉被告收取售房款323万元，实际上买受人林小堃未享受7万元的优惠。完全是原告利用其掌控的信息欺骗房屋买卖双方当事人获取非法利益。2.原告提供居间服务时双向收费存在欺骗，违反了行业惯例。根据房地产交易惯例，《存量房买卖合同》中会明确约定中介服务费金额及由买受人承担。如果需要买卖双方各自支付中介服务费，也会在《存量房买卖合同》中约定各自承担中介服务费金额。本案中，原告未在房屋买卖合同中明确具体的中介服务费金额，利用自己掌握的信息，向房屋买卖双方当事人索取中介服务费，并向房屋买卖当事人隐瞒具体服务费金额，违反了行业惯例。3.《服务收费确认书》依法应予以撤销，不产生法律效力。原告主张的中介费实际上是原告通过故意捏造买受人林小堃要求优惠7万元的事实，要求被告降价。从而通过骗取被告签订《服务收费确认书》，把其捏造的7万元优惠转化成中介服务费。符合以合法形式掩盖非法目的，依法应予以撤销。4.原告从事经纪代理存在违法违规事宜。根据《城市房地产中介服务管理规定》第八条，《房地产经纪执业规则》第五条、第六条、第七条、第十二条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十四条、第三十条等规定可知，房地产中介机构需与委托人签订《房地产经纪服务合同》，经纪人需要取得经纪人资格，并经过注册方可从事房地产经纪活动等等。本案在原告未与被告签订正式的、书面的《房地产经纪服务合同》。其派遣的经纪人陈炯柏未取得经纪人从业资格，故意捏造买受人要求降价7万元的事实，骗取被告签订《服务收费确认书》，向被告及买受人同时收取中介费等违法违规事宜，依法应受到相关的行政处罚。5.原告的提供的经纪服务质量差。原告作为专门从事房地产代理业务中介机构，对于相关办证、纳税、银行贷款按揭等事宜应该非常清楚。原告的经纪人在提供居间服务时，业务水平及服务态度非常差。在办理银行贷款按揭过程中，不事先通知委托人需要准备什么材料，等到委托人到达后又说委托人缺少什么材料办不了。就这样，来来回回几次下来都办不好。因为被告是美国人不常在国内，且待在国内的时间有限。本来一次可以解决问题的，因为原告经纪人的问题，使得被告不得不多次往返美国与国内，造成被告误工损失和差旅费损失。被告要求解除中介服务是合理的。6.被告无需向原告支付中介服务费。房屋买卖的中介费买受人已经支付。原告欺骗被告签订的《服务收费确认书》不具有法律效力，依法应予以撤销。原告违反诚实信用原则和行业规则，欺骗委托人，其非法获利应不予支持。基于原告的违法违规行为，被告保留行政投诉及追诉的权利。综上所述，原告的诉请违反行业规则、行政法规等法律法规，请求驳回其全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.购房诚意金收款收据（1份，原件）、不动产权证（1份，复印件）、存量房买卖合同（1份，原件）、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果（2份，复印件）。2.服务收费确认书（确认人陆慕瑶）（1份，原件）。3.不移交免责声明书（1份，复印件）。4.催告函（1份，复印件）、EMS快递单（1份，原件）、快递查询结果截图（1份，复印件）。5.服务收费确认书（确认人林小堃）（1份，原件）。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：6.郭志振证人证言。本院组织当事人进行了质证。经审核，被告对原告提供的证据1的不动产权证、存量房买卖合同、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果及证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对证据1的购房诚意金收款收据、证据4EMS快递单、快递查询结果截图、证据5，有原件核对，本院对其真实性予以确认。结合本院确认真实性的证据1、2，本院对证据3、证据4催告函的真实性亦予以确认。对于证据6的证人证言，其他证据能与之内容印证的部分，本院予以确认。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：2018年10月26日，被告作为甲方（卖方），林小堃作为乙方（买方），原告为丙方（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲将位于佛山市南海区*******8**海万锦豪园银杏XXX座XXX房按整套出售并计价，成交价款为3300000元。签订本合同时，乙方向甲方支付150000元为购房定金，并按照按揭付款的方式付款及办理产权转移手续。基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商、协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲、乙双方应于签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费。甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向丙方支付违约金。被告于2018年10月26日向原告出具《服务收费确认书》，确认被告委托原告中介代理位于佛山市南海区*******8**海万锦豪园银杏XXX座XXX房物业的交易事宜，同意于签订《存量房买卖合同》当日支付70000元作为中介方的中介服务费。如被告逾期支付前述费用，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。《服务收费确认书》备注栏载明：“交税过户当天支付56000元，余下14000元在收齐楼款当天支付。”位于佛山市南海区**********海万锦豪园银杏XXX座XXX房的权属人于2019年2月3日由陆慕瑶变更为林小堃。本院认为，本案被告是美国人，本案属于涉外民事案件。双方在庭审中选择适用中华人民共和国法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用中华人民共和国法律。原、被告于2018年10月26日签订的《存量房买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定及被告出具的《服务收费确认书》均为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对当事人具有法律约束力。原告作为中介方，其义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，在原告促成下，被告作为卖方已与买方林小堃签订了《存量房买卖合同》，原告已履行居间方义务，被告应按约定标准支付中介服务费给原告。被告提出原告提供居间服务时存在欺骗、恶意获取非法利益的抗辩理由，但其提供的证据均未能证明该事实，本院不予采纳。原告主张被告支付居间服务费56000元及从涉案房屋权属变更之日即2019年2月3日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付逾期付款违约金的请求，符合双方的约定，是原告对自身权利的处分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：被告陆慕瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付居间服务费56000元，并以该费用为本金从2019年2月3日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付逾期付款违约金予原告佛山市******地产代理有限公司。本案受理费1210.85元（原告已预交），由被告承担并应于支付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，原告可在本判决送达之日起十五日内，被告可在本判决送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  彭业清人民陪审员  梁文坚二〇一九年九月三日书 记 员  林晓冰