广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4884号原告：广州市万菱置业有限公司，住所地广州市越秀区解放南路39号。法定代表人：王德雄，职务董事长。委托诉讼代理人：张旭晨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴天璐，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：周伟玲，女，1972年3月20日出生，汉族，身份证住址：湖南省岳阳市岳阳楼区，现下落不明。原告广州市万菱置业有限公司诉被告周伟玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张旭晨到庭参加诉讼；因被告周伟玲下落不明无法送达，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票等应诉材料，公告期满仍未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日起至2017年2月8日止的租金4232.57元及逾期付款违约金（以拖欠租金为基数，按每日2‰的标准，自欠费当月6日起计至付清款项之日止，以不超过本金为限）。2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月8日，原被告签订《万菱广场写字楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场12层编号为112018（12层18号单位）号的单元。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，但被告于2017年1月至2月期间拖欠应付租金。原告曾多次向被告发出催缴租金的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拒缴款项。此后，《万菱广场写字楼租赁合同》及相关文件因被告原因而解除。原告认为，被告欠付租金的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。根据《万菱广场写字楼租赁合同》的约定，被告严重违约的行为导致租赁合同及相关文件依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的履约保证金，并可要求被告立即清偿拖欠的租金以及按照合同约定的每日2‰计收拖欠款项的违约金，且原告保留向被告追讨剩余租赁期间租金总额的30%作为违约金的权利。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告无答辩。经审理查明，座落于广州市越秀区解放南路39号1218房（建筑面积46.7平方米）是以原告名义登记的产业。2016年8月8日，原告（为甲方，出租方）与被告（为乙方，承租方）签订《万菱广场写字楼租赁合同》，其中约定：租赁写字楼位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场12层，甲方编号为112018（12层18号单位）号的单元，甲方出租给乙方的写字楼计租面积为46.3619平方米，该面积为本合同的计算租金面积，在签订本合同时，乙方已经查看现场，清楚知晓并接受其实际使用面积，保证在执行本合同时不以任何理由对上述计算租金面积提出异议；甲方按现有装修标准交楼，交付使用日期为2016年8月8日，租金起计日期2016年8月8日起计；本合同租赁期24个月，自2016年8月8日起至2018年8月7日止，租金标准为每月租金3292元；乙方必须于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的租金；签订本合同时，乙方需一次性向甲方缴纳7000元作为履约保证金，合同期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于合同期满或终止后30日内，将保证金足额无息返还乙方；在合同期内，乙方不得以其交付的履约保证金抵扣租金、其他应缴纳的费用以及应承担的违约责任；租赁期间，乙方拖欠租金或管理费等任何由甲方或万菱物业公司收取的费用（包括代收代缴的费用），视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，违约金按拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止；租赁期间，如发生下列情况之一时，视为乙方违约，甲方有权终止本合同、不予退还履约保证金、要求乙方付清所有的欠款欠费，并按本合同存续期租金总额的30%收取乙方的违约金：1.乙方单方擅自提前解除租赁；2.乙方拖欠任何由甲方或万菱物业公司收取的费用的时间累计超过1个月；3.……由于乙方违约，甲方终止本合同的，乙方应在甲方解除合同通知送达之日起三日内与甲方办理退场手续并将租赁写字楼腾空交回给甲方；逾期办理的，视为乙方放弃遗留在租赁写字楼内物品的所有权，甲方有权自行清理并处理这些物品，有关费用由乙方承担；甲方解除合同的通知送达乙方在本合同中约定的通讯地址或上述租赁写字楼，但因无人签收而被退回的，视为通知已送达乙方等。2016年8月11日，被告接收并使用了涉讼房屋；被告亦依约向原告缴纳了履约保证金7000元。被告按合同约定缴纳了2016年8月至2016年12月的租金，从2017年1月起，被告没有缴纳租金。2017年2月6日，原告向被告在上述《万菱广场写字楼租赁合同》中所载明的通讯地址邮寄发出《解除合同通知书》，认为被告拖欠租金及物业管理费等，并提出解除合同，不予退还保证金等。但原告未能提交该邮件的妥投情况。根据原告提交的拖欠租金明细表，被告在2017年1月份拖欠租金3292元；在2017年2月份拖欠租金940.57元。庭审中，原告确认该司已于2017年2月9日发现被告已经撤离涉讼房屋，故在本案中仅主张被告按照合同约定的租金标准支付2017年1月1日至2017年2月8日的租金4232.57元，逾期付款违约金则从欠费当月6日起按每日千分之二计付。另原告表示因被告违约，依约没收被告缴纳的履约保证金7000元，不予退还给被告。本院认为：原告与被告在自愿基础上签订的《万菱广场写字楼租赁合同》，意思表示真实，且其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告未按合同约定依时支付租金，且擅自撤场，已构成根本性违约，理应向原告承担违约责任。现原告要求被告按照合同约定的租金标准支付2017年1月1日至2017年2月8日的租金4232.57元，并从2017年1月6月起计付逾期付款违约金，合法有理，亦符合合同的约定，本院对此予以支持。关于逾期付款违约金标准问题。涉案《万菱广场写字楼租赁合同》约定违约金自被告拖欠费用之日起按照拖欠金额的每日千分之二收取，该违约金计算标准明显过高，本院对此酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，该违约金数额以不超过拖欠款项本金为限。另根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。涉案《万菱广场写字楼租赁合同》已于2018年8月7日期限届满，且被告早已擅自撤场，原告亦于2017年2月9日收回涉案房屋，双方的权利义务已终止；因被告已构成根本性违约，原告据此主张不予退还被告缴纳的履约保证金7000元，符合双方的约定，本院对此予以照准。鉴于原告表示已依约没收被告缴纳的履约保证金7000元，故本院对此不再予以调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周伟玲应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市万菱置业有限公司支付从2017年1月1日起至2017年2月8日止的租金4232.57元；二、被告周伟玲应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市万菱置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，其中以3292元为基数，从2017年1月6日起计至实际清偿之日止；以940.57元为基数，从2017年2月6日起计至实际清偿之日止；该违约金总额以不超过拖欠的租金本金为限）；三、驳回原告广州市万菱置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周伟玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  韩莦华人民陪审员  刘雪葵二〇一九年九月二十日书 记 员  范水英法庭记录李剑宇法庭记录毕嘉燊