西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13816号原告：高荣萍，女，1982年9月17日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：陈卓，广东金美律师事务所律师。被告：陕西大唐城建投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李团，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙静，陕西聿久律师事务所律师。原告高荣萍与被告陕西大唐城建投资有限公司（以下简称大唐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1. 解除双方签订的《房屋买卖合同》。2.被告退还原告全部已付款项130164元。3.被告支付违约金10413.12元。4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月26日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的大唐中心广场5层5302房（下称案涉房屋)，建筑面积14.24平方米，每平方米售价9210.94元，售价共计131164元。2015年4月12日，原告向被告支付定金10000元，合同签订当日(即4月26日）付清全部房款即可享受10000元抵11000元的活动，原告于合同签订当日付清全部房款合计130164元。合同约定被告应于房屋交付使用后500个工作日内(即2018年1月1日之前）报产权登记备案，并取得房地产权属登记书。然至今被告仍未办理登记备案，案涉房屋未取得权属证书。《房屋买卖合同》第十五条第二款约定，买受人未能在上述期限内取得房地产权属证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的8%向买受人支付违约金。据此，原告有权解除合同，被告应退还原告全部已付房款，并支付违约金。综上，原告提起诉讼，判如所诉。被告辩称，1.原告的解除要求没有事实依据。被告于2011年起改造开发位于泾阳县中心街与北极宫大街十字东北方的商住综合体大唐中心广场，在五证办理齐全的基础上开始预售，原告当时购买的即是五层的商铺，双方于2015年4月26日签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。被告于《房屋买卖合同》签订当日，原告与被告下属陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称物业公司)签订《委托经营协议》，约定由物业公司进行商业整体运营、物业公司向原告支付返租款。2016年1月1日，被告将案涉房屋交付原告，此时原告已经入职被告下属陕西明快商业管理有限公司工作。正因为原告成为被告集团内部员工，因此原告提出其后期想出卖房屋、暂不做网签备案及办证，以避免买卖时二手房缴纳税费，被告表示可以照顾。2017年4月，被告开发的大唐中心广场预售证到期，在泾阳县房管部门办理了初次登记，但此时遇到了政府管辖划转的问题，即案涉综合体将由西咸新区XX城管理、泾阳县无法继续办理的问题。因政府交接及XX城新建部门迟滞、不完善等问题，直至2019年4月起在业主信访的基础上政府才及时协调好可以正常办证，目前被告已经从一楼按顺序向上依次办理至三层商铺。原告购房于2015年4月，但迟至其离职前后的2018年7月才持其本人身份证原件进行网签备案，此行为及时间差足可以印证是其本人原因未办理，而并非被告原因。另外，也确实由于综合体五楼的经营始终没有太大起色，转卖也不是很容易、返租的收益也远低于原告的预期，于是才产生了如今诉讼要求解除的结果。基于以上事实，被告认为房产证没有如期办理的首要原因在于原告自己、其次在于行政管辖区域变动的不可抗力，不属于因被告自身原因在约定期限内无法取得权属证书的情况。故原告要求解除《房屋买卖合同》缺乏事实依据。2.原告缴纳购房款数额实际为118636元，且已因房屋返租获益22728元。原告当时购买房屋的预测建筑面积为14.24平方米，但实际交房时的实测建筑面积为12.88平方米，按照网签备案时确定的单价9210.87元/平方米计，其实际房款数额应为118636元，且在房屋交付扣除了其本人应缴的大修基金及契税后已经将多交的房款返还，被告实际收取的购房款数额是118636元。如前所述，由物业公司实际经营后，截止目前原告高荣萍的返租收益数额为22728元，若按其解除合同的要求，被告认为此部分收益款也应相应扣减后再行退还购房款。3.被告不属于合同违约方，无义务承担违约金及本案诉讼费。本案最早是原告想出卖房屋节省成本的原因、其后恰逢政府行政管理区域划转的不可抗力，但从头至尾，被告一直在努力早日履约完毕，这才有了如今已办理权属证书过半的局面，别的业主没有提出异议也是因为明知前述事实。因此，被告并不属于逾期办证的违约方，不应按照合同约定承担相应的违约金及本案诉讼成本。综上所述，提请法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、银行交易明细、结婚证、不动产登记证书、证人王某某的证言、委托经营管理协议、情况说明、收款收据、泾阳县住房和城乡建设局关于西咸新区划转业务的通知网页截图、网签合同查询网页截图、商品房买卖合同现售等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。本院根据审理确认的证据和当事人的陈述认定事实如下：2015年4月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，预售预测建筑面积14.24平方米，房屋总价款131164元，原告在合同签订之日起七日内付清总房款,被告在2016年1月1日前向原告交付案涉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应于房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属登记书。如因出卖人的责任，买受人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式出处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的8%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行直至房地产权属证书下达”。同日， 原告与陕西世纪新城物业管理有限公司签订《委托经营协议》，就案涉房屋由物业公司统一经营管理及支付租金、收取托管费等事宜进行约定。 合同签订后，原告向被告支付购房款131164元。被告于2016年1月1日向原告交付案涉房屋。案涉房屋经测量后确定面积为12.88平方米，总房款为118636元，面积差额应退款为12527元。2016年6月27日，被告将扣除代收原告大修基金1932元、契税3559元后的7036元，与2016年第二季度返租款2372元共计9408元一并支付给原告。2018年7月，被告在原告的协助下将案涉房屋的《商品房买卖合同（现售）》提交至房屋行政管理部门备案，但原告未在该合同签字。《商品房买卖合同（现售）》确定房屋总价款为118636元。另，被告已向原告支付2016年第二季度至2019年第三季度租金共计22728元。庭审中，原告表示其同意从被告应返还款项中扣减22728元。截至本案法庭辩论终结时，被告尚未提交办理权属登记需要由其提供的资料给产权登记机关，亦未办理案涉房屋的权属登记。另查，被告提交的泾阳县住房和城乡建设局关于西咸新区划转业务的通知网页截图载明：2017年4月7日起，咸阳市泾阳县泾干街道办事处等整建制委托西咸新区XX城管理，泾阳县住房和城乡建设局在2017年11月3日就已完成的职能业务划转事宜进行了通知。本院认为，案涉《房屋买卖合同》是原被告双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告作为买受人已履行付款付款义务。《房屋买卖合同》合同第十五条约定被告负有提交案涉房屋产权登记备案资料、办理权属证书的合同义务。被告作为出卖人应履行合同义务。虽然被告主张因原告自身及行政区划调整导致其未履行合同义务，并提交了证人王某某的证言、划转业务通知网页截图等证据，欲证明其主张，但证人王某某关于原告告知其转卖而暂未办理产权证书的证言内容，无其它在案证据印证，原告亦对该证言内容不予认可，该证言不能单独证明因原告而未办理产权登记的事实；划转业务通知网页截图只是表明了相关政府部门职能业务的划转工作，通知时间及通知所提及的委托管理时间亦在双方首次签订合同两年之后，该情形并不属于不抗力的情形。综上所述，被告作为出卖人未依约履行合同第十五条的内容，其行为属违约行为。原告有权依据合同第十五条的约定解除合同，并要求被告承担违约金责任。故本院对原告诉请解除合同的主张，予以支持。合同解除后，被告应将购房款118636以及代收的大修基金1932元、契税3559元返还给原告。至于违约金问题。因案涉房屋总价最终为118636元，故应此该金额作为违约金计算的依据，计得违约金为9490.88元（118636元×8%）。原告同意在被告应返还的款项中扣减22728元，系对其民事权利的处分，于法不悖。故被告应将扣减22728元后的购房款及违约金共计110889.88元（购房款118636元+代收大修基金1932元+代收契税3559元+违约金9490.88元-22728元）支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告高荣萍和被告陕西大唐城建投资有限公司于2015年4月26日签订《房屋买卖合同》予以解除；二、被告陕西大唐城建投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告高荣萍支付购房款及违约金共计110889.88元；三、驳回原告高荣萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3112元（原告已预交），由原告负担440元，被告负担2672元。因原告已预交费用，故被告应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    栗  德  亮  人民陪审员    刘  丹  峰人民陪审员    郝  笑  梅二○一九年 九月 十六  日书  记  员    薛      丹   打印：相丽华        校对：田雪     2019年  月  日送达 1