广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1620号原告（反诉被告）：茂名市进达汽车有限公司，住所地：茂名市油城九路沙田小区。法定代表人：袁进，董事长。委托诉讼代理人：邓耀洲，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮传欣，广东海日律师事务所律师。被告（反诉原告）：茂名市电白区南宝液化石油气有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇镇西。法定代表人：郑旺，总经理。委托诉讼代理人：林小平，广东民道律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘惠文，广东民道律师事务所律师。原告（反诉被告）茂名市进达汽车有限公司（以下简称进达公司）诉被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司（以下简称南宝公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）进达公司及其委托诉讼代理人邓耀洲、被告（反诉原告）南宝公司的委托诉讼代理人林小平、潘惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）进达公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除于2017年12月1日签订的《土地租赁合同》；2.判令被告立即退还原告已支付的2018年度的租金867864元和拆除租赁土地上高空高压线和铺设地下高压线费用30000元给原告；3.判令被告向原告支付违约金325449元(暂计算至2019年4月6日,即375天×867864元×1‰)；4.本案的诉讼费全部由被告负担。事实与理由：2017年12月1日,原告与被告签订《土地租赁合同》,约定被告将位于茂名市电白区水东镇***号为0128***号5876平方米及法院裁定的2054平方米及公用面积2734平方米共10730平方米土地出租给原告建汽车销售4S店使用。租赁期为15年,从2018年2月1日至2033年1月31日,免租建设期为2017年9月1日至2018年1月31日。第一年的税后租金总额为人民币867864元,第二年起每年度的税后租金递增5%。合同签订后,被告应收到原告一次性交纳第一年租金后5天内,将原告租用土地的界址范围划定并交付原告使用。合同签订后,原告按合同约定于2018年3月22日支付了第年度的租金人民币867864元和人民币30000元拆除租赁土地上高空高压线和铺设地下高压线费用。但被告至今仍未按时将土地交付给原告使用。据原告了解,目前上述租赁土地仍然由被告出租给星才红木家具城、茂名现代蓬业、忠记本地鸬鸭粥城等第三方经菅。同时,上述租赁土地大部分被规划为绿化用地,原告租赁上述土地没法实行合同的目的,建设汽车销售4S店。原告认为,首先,被告与原告签订的《土地租赁合同》属双方真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形,《土地租赁合同》依法成立并生效。其次,被告未按合同约定按时将租赁土地交付原告使用已构成违约。原告已按合同约定足额支付了被告2018年度租金,并完全履行合同义务。目前,被告仍将上述土地出租给星才红木家具城茂名现代蓬业、忠记本地鸬鸭粥城等第三方经营导致被告至今仍未按合同约定按时将租赁土地交付原告使用,被告已构成违约。根据《土地租赁合同》第六条第2款的约定,被告应按2018年度租金总额的1‰支付违约金人民币290734元给原告(即375天×867864元×1‰)。最后,上述租赁土地大部分被规划为绿化用地,原告租赁上述土地没法实现合同的目的,建设汽车销售4S店。同时,被告逾期交付土地给原告超过60日。原告有权解除与被告签订的《土地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;”，第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”及《土地租赁合同》第六条第2款的约定,原告有权解除与被告签订的《土地租赁合同》,被告应退还原告已支付的2018年度租金人民币867864元和拆除租赁土地上高空高压线和铺设地下高压线费用人民币3万元给原告。综上所述,原告特备诉状如上,恳请法院查明事实,判如原告所请。被告（反诉原告）南宝公司辩称,一、原告的请求是缺乏法律依据和事实依据，在原、被告所签订的土地租赁合同中，明确约定了双方的权利和义务关系，被告按照合同的约定履行了交付土地给原告使用的义务，原告也按合同的约定支付了一年的租金，在合同中也都约定了关于周边的土地的交付是在原告开业前一个月，到目前为止原告没有向被告通知何时开业，事实上他并没有按合同的约定履行合同约定的义务。二、依法成立的合同，当事人应当全面履行各自的义务，从合同中亦没有约定解除合同的事由，更没有出现法定解除的情形之一。三、被告依法向人民法院请求原告按照合同的约定履行合同，实现法律的公平和正义，请合议庭驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的请求。被告（反诉原告）南宝公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告全面履行双方签订的《土地租赁合同》,立即给付租金人民币911257.2元；2.判令反诉被告因逾期给付租金承担违约金人民币136688.58元(违约金暂计算至2019年5月20日)给反诉原告；3.本案的反诉的受理费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月13日,双方签订了一份以反诉原告为甲方,以反诉被告为乙方的《土地租赁合同》(以下简称该合同),该合同约定将位于茂名市电白区*********为0128***号5876平方米土地及法院裁定的2054平方米及公路控制线的2734平方米共10730平方米的土地出租给反诉被告开办汽车4S店使用,租赁期限十五年。第一年的税后租金人民币867864元,第二年起每年的税后租金递增5%。付款方式:由乙方在签订合同后10日内一次性交纳第一年的租金给甲方。第二年起每年的税后租金乙方应提前三个月一次性交给甲方。该合同还约定,合同签订后,甲方应在收到乙方一次性交纳第一年租金后5日内将乙方租用土地界址范围划定并交付给乙方使用。该合同还约定了在乙方开业前一个月内拆除公路控制线内的临时建筑物。该合同也约定双方的违约责任,乙方应按时足额支付甲方的租金,每逾期一天,则乙方应按逾期支付当年租赁金总额的1‰支付违约金给甲方。若逾期超过60日乙方仍没足额支付的,则甲方有权终止本合同。同时该合同还约定,本合同签订后,甲、乙双方均不得无故提前终止合同,任何一方提前终止合同的,视为违约,违约方需赔偿守约方违约金人民币100万元,并赔偿守约方由此而造成的一切损失。该合同签订后,反诉被告依约在2018年3月22日给付了第一年的租金人民币867864元,同时,反诉原告也按该合同的约定将上述出租的土地依约交付给反诉被告使用,并且修护好土地周边围墙,以防止外面人员进入,修复好大铁门,以方便反诉被告施工及堆放材料,雇佣钩机清理土地的野树、杂草,以方便反诉被告规划放线,雇佣钩机挖高压线沟,安装高压线电柜,以方便反诉被告安装变压器。期间,反诉被告也没有通知反诉原告其建设的汽车4S店何时开业,时至第二年(即需提前三个月即2018年12月21日前缴交2019年的租金)需要缴交租金届至时,反诉被告称不想继续开办汽车4S店,并编造诸多不实的事实及理由,要求单方终止该合同,达到不想承担违约责任之目的。现反诉被告已逾期给付反诉原告的租金5个月之久,依约反诉被告应承担的违约金(5×30×1‰×911257.2)136688.58元给反诉原告。现反诉被告拒绝履行给付租金的义务,提出单方终止合同,在承担逾期给付租金的违约责任外,还需承担单方提出终止合同的违约金100万元的责任,该合同仍需继续履行。反诉原告认为,依法成立并生效的合同,双方当事人应当全面履行。现双方签订的该合同合法、有效,反诉被告却置双方所签订的该合同于不顾,提出诸多没有事实及法律依据的无理要求,并提出单方解除该合同,反诉被告的请求依法不应得到法律支持。反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第227条及《中华人民共和国民事诉法》之规定,特提出反诉,望人民法院查明事实,依法判如所请。原告（反诉被告）进达公司辩称,反诉原告要求其支付租金没有任何的事实依据和法律依据，到目前为止反诉原告并没有交付土地给反诉被告用于建设，其次反诉原告与其签订的合同明确预定合同的目的是建设汽车4S店，但是租赁土地被原茂名市城乡规划局调整为绿化用地，也就是说租赁土地是没有办法进行任何的报建手续，反诉被告租赁涉案土地无法实现合同的目的，因此反诉被告在2019年2月26日委托广东海日律师事务所发函给反诉原告，要求反诉原告退还2018年度的租金以及3万元的高空高压线拆除费用，同时解除合同，因此，反诉原告要求反诉被告支付租金和违约金没有法律和事实依据。同时根据合同法第六十八条反诉被告有权行使不安抗辩权。经审理查明，原告（反诉被告）进达公司与被告（反诉原告）南宝公司于2018年3月13日签订《土地租赁合同》，合同约定由被告（反诉原告）南宝公司将其位于茂名市电白区*********为0128***号5876平方米及法院裁定的2054平方米及公用面积2374平方米共计10730平方米土地出租给原告（反诉被告）进达公司建汽车销售4S店使用，第一年的税后租金为867864元，第二年起每年的税后租金递增5%。原告（反诉被告）进达公司应在签订合同后10天内一次性交纳第一年的租金，被告（反诉原告）南宝公司应在收到租金后5天内将原告（反诉被告）进达公司租用土地的界址范围划定并交付给原告（反诉被告）进达公司使用。合同第五条第（一）项约定了被告（反诉原告）南宝公司的权利义务，第2点约定被告（反诉原告）南宝公司须保证其对租赁土地权属界至清晰，确保签订本合同时该租赁土地没有权属和租赁等纠纷。第5点约定被告（反诉原告）南宝公司必须处理好租赁土地的相邻关系，协助原告（反诉被告）进达公司办理经营相关手续。第五条第（二）项约定原告（反诉被告）进达公司的权利义务，第4点约定原告（反诉被告）进达公司应按时足额支付南宝公司租金。第6条约定原告（反诉被告）进达公司在支付第一年租金时，将拆除租赁土地上高空高压线、铺设地下高压线总费用的50%即30000元支付给被告（反诉原告）南宝公司，由被告（反诉原告）南宝公司统一支付给施工人员。第六条违约责任第1点约定被告（反诉原告）南宝公司应确保租赁土地权属清楚，四至清晰，没有争议，若因租赁土地有争议导致进达公司无法使用土地，则进达公司有权解除合同，被告（反诉原告）南宝公司应退还原告（反诉被告）进达公司已支付但未实际使用土地的租赁金，同时，被告（反诉原告）南宝公司应赔偿进达公司已实际投入生产的损失。第2点约定被告（反诉原告）南宝公司应在按本合同约定按时交付土地给原告（反诉被告）进达公司使用，每逾期一天，则被告（反诉原告）南宝公司应按进达公司已支付当年租赁金总额的1‰支付违约金给原告（反诉被告）进达公司。若逾期超过60天南宝公司仍未交付土地给进达公司使用，则原告（反诉被告）进达公司有权终止本合同，被告（反诉原告）南宝公司须退还原告（反诉被告）进达公司已支付的租赁金。第七条特别条款第１点约定，该租赁土地如因被国家征用、征收或国家政策、政府指令等原因不能继续租赁的，不属于甲方违约行为，乙方应无条件配合政府行为，土地补偿款归甲方所有，土地上的附着物、建筑物、青苗和相关设施的补偿归乙方所有。合同签订后，原告（反诉被告）进达公司按约定于2018年3月22日将第一年的租金867864元及将拆除租赁土地上高空高压线、铺设地下高压线总费用的50%即30000元共计897864元支付给被告（反诉原告）南宝公司。另查明，被告（反诉原告）被告南宝公司于2018年7月12日向茂名市规划局电白分局申请更正电国用（2008）第00006号（原为综合用地）、茂港法执字第65-3号（原为商住用地）土地性质，申请将该两块土地的用途由现绿化用地规定按原土地性质进行更正。再查明，《关于广东省茂名市电白区人民法院的复函》载明涉案租赁土地位于电白区水东镇牛屎坡村，大部分用地为道路用地、农林用地、防护绿地，此类用地不可以建设永久建筑或临时建筑，小部分用地为仓储用地，建设时须符合相关技术规范和建筑退线等要求。该地块的用地性质在2017年10月版的《茂名市电白区水东片区控制性详细规划》中已确定，水东片区控制性详细规划于2018年10月进行了公示。在诉讼过程中，被告（反诉原告）南宝公司申请追加蔡中昌为被告参加诉讼活动，本院认为本案的处理结果与其无利害关系，故对被告（反诉原告）南宝公司的申请予以驳回。以上事实有当事人提供的《土地租赁合同》《国有土地使用权证》《执行裁定书》《关于广东省茂名市电白区人民法院的复函》、银行转账回执等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告（反诉被告）进达公司为建汽车销售4S店与被告（反诉原告）南宝公司于2018年3月13日签订的《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属合法有效合同。本案中，原告（反诉被告）进达公司已经按合同约定于2018年3月22日将第一年的租金867864元及将拆除租赁土地上高空高压线、铺设地下高压线总费用的50%即30000元共计897864元支付给被告（反诉原告）南宝公司。根据《合同法》第93条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和《土地租赁合同》第六条违约责任第1点“南宝公司应确保租赁土地权属清楚，四至清晰，没有争议，若因租赁土地有争议导致进达公司无法使用土地，则进达公司有权解除合同，南宝公司应退还进达公司已支付但未实际使用土地的租赁金，同时，南宝公司应赔偿进达公司已实际投入生产的损失。”的约定，经茂名市自然资源局电白城乡规划办公室确认被告（反诉原告）南宝公司出租给原告（反诉被告）进达公司的土地，大部分用地为道路用地、农林用地、防护绿地，此类用地不可以建设永久建筑或临时建筑，小部分用地为仓储用地，原告（反诉被告）进达公司已无法使用承租土地建设汽车销售4Ｓ店，故原告（反诉被告）进达公司请求判令解除与被告（反诉原告）南宝公司所签订的《土地租赁合同》，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告（反诉被告）进达公司主张被告（反诉原告）南宝公司退还2018年度租金的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据双方签订的《土地租赁合同》第七条特别条款第１点“该租赁土地如因被国家征用、征收或国家政策、政府指令等原因不能继续租赁的，不属于甲方违约行为……”的约定，本案被告（反诉原告）南宝公司不存在违约行为，故对原告（反诉被告）进达公司主张判令被告（反诉原告）南宝公司向其支付违约金的请求，本院不予支持。原告（反诉被告）进达公司主张被告（反诉原告）南宝公司退还拆除租赁土地上高空高压线、铺设地下高压线的费用30000元，由于合同双方当事人对于合同的解除都没有过错，根据《民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”的规定，上述30000元的费用由合同双方当事人平均分担，被告（反诉原告）南宝公司应退还15000元给原告（反诉被告）进达公司。关于被告（反诉原告）南宝公司的反诉问题，被告（反诉原告）南宝公司所出租给原告（反诉被告）进达公司的大部分土地已被茂名市自然资源局电白城乡规划办公室列入绿化用地范围，不能按合同约定将土地交付给原告（反诉被告）进达公司建汽车销售4S店使用，继续履行合同对原告（反诉被告）进达公司明显不公。被告（反诉原告）南宝公司主张原告（反诉被告）进达公司全面履行双方签订的租赁合同并给付租金和违约金的请求，无事实依据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）茂名市进达汽车有限公司与被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司于2018年3月13日所签订的《土地租赁合同》；二、限被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）茂名市进达汽车有限公司退还租金867864元和拆除租赁土地上高空高压线和铺设地下高压线费用15000元；三、驳回原告（反诉被告）茂名市进达汽车有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司反诉的全部诉讼请求。如果被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15810元，由原告（反诉被告）茂名市进达汽车有限公司负担4400元，被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司负担11410元；反诉案件受理费7115.58元，由被告（反诉原告）茂名市电白区南宝液化石油气有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陆春琼人民陪审员  唐慧明人民陪审员  刘 少二〇一九年九月二十五日法官 助理  谭连芳书 记 员  廖 津附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平不或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。