广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1893号原告：崔扬祥，男，汉族，1948年3月16日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************010。原告：蔡春梅，女，汉族，1956年4月12日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************029。系原告崔扬祥的妻子。被告：陈亚仔（又名陈伟杰），男，汉族，1977年10月26日出生，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440************233。原告崔扬祥、蔡春梅与被告陈亚仔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日转为普通程序，组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原告崔扬祥、蔡春梅到庭参加诉讼，被告陈亚仔经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔扬祥、蔡春梅向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》。二、判令被告立即返还租赁房屋并搬走其存放在租赁房屋内的全部物品。三、判令被告支付租金54280元（暂计至2019年5月20日，实计至返还房屋止）。四、判令被告支付水电费、卫生费5261.62元（暂计至2019年5月20日，实计至返还房屋止）。五、判令被告支付违约金共计39280元（暂计至2019年5月20日，实计至被告履行完毕日）。六、判令被告向原告返还代支办理其女儿入学费用1100元。七、判令本案诉讼费用由被告承担，并支付所欠房租，水电费的银行法定利息。事实与理由：原告夫妻在2017年4月28日将座落于电白区水东镇新湖街四路100号的四层私人房屋出租给被告居住，双方签有《房屋租赁协议》。约定第一条：合同期限为半年，即从2017年4月28日至2017年10月28日止。第二条：租金每月1200元，先交租金后居住。如乙方逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收违约金。第八条：卫生费每月10元，水费每方3元，电费每度1元。自合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用。合同期满后，被告口头与原告续租二楼，每月房租1200元；2017年10月20日至2018年3月20日加租赁四楼，每月房租1200元；2017年11月20日至2018年3月20日加租赁三楼，每月房租1200元；2018年3月20日至2018年6月20日又加租赁一楼，每月房租400元；2018年3月20日，被告又用借口骗取原告的信任，租赁原告房屋二、三、四楼，双方再签订《房屋租赁协议》，约定第一条：租期为一年，从2018年3月20日起至2019年3月20日止。第二条：租金每月3600元，先交租金后居住。如乙方逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收违约金。第八条：卫生费每月20元，水费每方3.5元，电费每度1.2元。合同签订后，被告所租赁的三、四楼只租赁5个月至2018年8月20止。被告口头表示不租赁三、四楼，但二楼继续租赁使用。直至2019年5月20日止，被告已拖欠原告房租、水电费、卫生费、违约金等共计99921.62元。一、被告拖欠原告房租54280元：1、一楼房租：2018年3月20日至2018年6月20日，每月房租400元，共3个月，共计1200元。2、二楼房租，共30280元。其中：2017年4月28日至2019年3月20日，每月房租1200元，共23个月（少8天），共计27280元。2019年3月20日至2019年5月20日止，因双方合同期满，乙方不续租又不及时退房，按每天收取50元租金直到搬离房屋止。共2个月，每月租金1500元，共计3000元。3、2017年11月20日至2018年8月20日租赁三楼，每月房租1200元，共9个月，共计10800元。4、2017年10月20日至2018年8月20日租赁四楼，每月房租1200元，共10个月，共计12000元；二、被告拖欠原告水电费、卫生费共5261.62元。1、二楼从2017年4月28日至2018年4月20日，共欠水、电费3408元（见2018年5月20日欠据（一）明细数：水费1004.5元，电费2403.6元）。2、2018年6月12日欠据（三），共欠水电费1390.62元。其中：二楼从2018年4月20日至2018年6月11日欠水电费593.46元。三楼从2017年11月20日至2018年6月11日欠水电费54.26元。四楼从2017年10月20日至2018年6月11日欠水电费742.9元。3、2018年9月20日欠据，共欠水电费、卫生费463元。其中：二楼从2018年6月20日至2018年8月20日欠水电费293元。二楼从2017年4月28日至2018年9月20日欠卫生费170元（只计收二楼共17个月卫生费，每月10元）。三、按合同约定，被告逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收违约金共39280元。其中：1、二楼违约金27280元。①2017年4月28日至2018年3月20日共计违约金12880元（共11个月减少8天，合1200×11-320=12880元）；②2018年3月20日至2019年3月20日共计违约金14400元（共12个月，合1200×12=14400元）。2、三楼违约金6000元。从2018年3月20日至2018年8月20日共计违约金6000元（共5个月，合1200×5=6000元）。3、四楼违约金6000元。2018年3月20日至2018年8月20日共计违约金6000元（共5个月，合1200×5=6000元）。以上所拖欠款项暂计至2019年5月20日，实计至被告履行完毕日，另被告延期付款利息请法院按银行法定利息计算。四、原告为被告女儿办理入学代支费用1100元。自被告拖欠房租以来，原告曾多次上门及打电话、发短信向被告催收房租、水电费欠款，但均无效果。原告认为，双方所签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。被告长期欺骗拖欠、拒付房租、水电费、卫生费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为已严重损害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，特将此事诉至人民法院，请人民法院主持公道，依法判决，准以原告的诉讼请求。被告陈亚杰不作答辩，也没有出庭应诉。经审理查明，原告崔扬祥与原告蔡春梅是夫妻关系。座落于茂名市电白区**************房屋（房屋所有权证号为：粤房字第0772657*）登记在原告崔扬祥名下。2017年4月28日，原告蔡春梅与被告陈亚仔签订一份《房屋租赁协议》，原告崔扬祥、蔡春梅将座落于茂名市电白区**************房屋****出租给被告居住使用。协议主要内容约定：原告蔡春梅为甲方（出租方），被告陈亚仔（又名陈伟杰）为乙方（承租方）。第一条、租赁期为半年，从2017年4月28日至2017年10月28日止。第二条、租金为每月1200元，实行先交租金后居住，可分月交租金。初租户先交一个月租金1200元及1000元押金，以后在住满一个月前3天内交齐下一个月租金，续租户押金留下，按时交下一个月租金即可。……，如乙方逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收滞纳金，超过15天不交，甲方有权强行清退。……。第八条、卫生费每月10元，水费每方3元，电费每度1元。……。原告蔡春梅在协议的甲方处签字、被告陈伟杰在乙方处签字予以确认。协议签订后，原告依约履行合同，将租赁房屋***提供给被告使用。原告主张被告在签订协议后已支付过租金1*00元，所支付的1000元在结算出具欠据时已经扣除了，原告没有收取过被告的押金。租赁期满后，被告与原告口头约定：续租原告房屋的二楼，每月租金1200元；2017年10月20日至2018年3月20日加租赁原告房屋的四楼，每月租金1200元；2017年11月20日至2018年3月20日加租赁原告房屋的三楼，每月租金1200元；2018年3月20日至2018年6月20日加租赁原告房屋的一楼，每月租金400元。2018年3月20日，被告又与原告约定租赁原告房屋的二、三、四楼，双方再签订《房屋租赁协议》，协议主要内容约定：原告蔡春梅为甲方（出租方），被告陈亚仔（又名陈伟杰）为乙方（承租方）。第一条：租住期为一年，从2018年3月20日起至2019年3月20日止。第二条：租金为每月3600元，实行先交租金后居住，可分季交租金。初租户先交三个月租金10800元及押金，以后在住满三个月前3天内交齐下三个月租金，续租户押金留下，按时交下三个月租金即可。……如乙方逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收违约金，超过15天不交，甲方有权强行清退；如租住期满，乙方不续租又不及时退房，按每天收取50元租金，多次催促仍不交不搬，甲方有权强行清退。……。第八条：卫生费每月10元，水费每方3元，电费每度1元。原告在协议中自己涂改为“卫生费每月20元，水费每方3.5元，电费每度1.2元”。协议签订后，被告所租赁的三、四楼只租赁5个月至2018年8月20止。被告口头表示不租赁三、四楼，但继续租赁二楼使用。原告在庭审过程中主张：在2019年春节过后，大概在2月至3月份被告离开租赁房屋，但被告没有将其物品搬离，大概在4月至5月份被告回来过租赁房屋一次，拿衣物、被子等物品外出清洗，之后就没有回来过，被告多次叫原告不要将房屋租给他人，被告回来时继续租房。被告还占用原告房屋的二楼，被告的物品也放在二楼的房间里及阳台处，有一张铁架床，两张被子、部分衣服、两个塑料桶、小孩座椅、电热水壶、小孩读书课本等。直至2019年5月20日止，被告一直拖欠原告房租、水电费、卫生费未支付。2018年5月20日，原告与被告结算，被告立下欠据（一）给原告，欠据（一）内容记载：“乙方陈伟杰前共欠甲方房租款、水电费共叁万贰仟伍佰零捌元（32508.00元），前计数至4月20日。欠款人陈伟杰（陈亚仔），2018年5月20日。”2018年6月21日，原告与被告结算，被告立下欠据（二）给原告，欠据（二）内容记载：“乙方陈伟杰前欠甲方房租共捌仟元（每月4000.00元，从4月21日计至6月20日）。欠款人陈伟杰（陈亚仔），2018年6月21日。”2018年6月12日，原告与被告结算，被告立下欠据（三）给原告，欠据（三）内容记载：“乙方陈伟杰前欠租房水电费共壹仟零贰拾陆元陆角贰分（1026.62元），附注：二楼从4月20日计至6月11日计表数，水电费共414.96元。四楼从入住以来计至6月11日计表数，水电费共557.4元。三楼从入住以来计至6月11日计表数，水电费共54.26元。（以上合计1026.62元）。欠款人陈伟杰（陈亚仔），2018年6月12日。”原告崔扬祥在欠据（三）中自己加上“应共欠1390.62元”。2018年6月21日，原告与被告结算，被告立下欠据给原告，欠据内容记载：“乙方陈伟杰前共欠甲方租房水电费合共肆万壹仟伍佰叁拾肆元陆角贰分（41534.62元）。以上合计欠据（一）32508元；欠据（二）捌仟元；欠据（三）1026.62元。欠款人陈伟杰（陈亚仔），2018年6月21日。”原告崔扬祥在欠据中自己加上“前实欠41898.62元”。2018年6月12日，原告与被告结算，被告立下欠据给原告，欠据内容记载：“乙方租房户陈伟杰欠甲方屋主蔡春梅：一、从2018年6月20日至9月20日三个月房租费7200元。其中：2018年6月20日至9月20日租二、三、四层共计3600元；2018年7月20日至8月20日租二、三、四层共计2400元；2018年8月20日至9月20日租二楼共计1200元。二、二楼从2018年6月20日至8月20日二个月水电费共293元（只计二楼用水28方计3×28=84元，用电209度计1×209=209元）。三、卫生费（每月10元，从2017年4月28日至2018年9月20日共17个月）共计170元。以上三项合计欠款：柒仟陆佰陆拾叁元整（7663.00元）。欠款人陈伟杰，2018年9月20日。”原告在庭审过程中主张，原告崔扬祥在2017年帮被告女儿陈思慧入学电白区第三小学就读，一共花费1100元，但没有提供单据。本院认为，一、关于本案房屋租赁协议应否解除问题。原告蔡春梅与被告陈亚仔于2017年4月28日签订《房屋租赁协议》，租赁原告房屋的二楼居住至2017年10月28日。租赁期满后，被告与原告口头达成协议续租二楼、加租赁三楼、四楼居住至2018年3月20日。于2018年3月20日又签订《房屋租赁协议》，租赁原告房屋的二楼、三楼、四楼居住使用，并口头协议约定加租赁房屋的一楼。之后，被告租赁原告的房屋一楼至2018年6月20日，租赁三楼、四楼至2018年8月20日止。二楼继续租赁，至今被告还占用原告房屋二楼。原告将房屋出租给被告作居住使用，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。协议签订后，原告已按照约定将租赁的房屋交付给被告使用，被告未按协议约定向原告支付租金。被告未向原告支付租金，属违约行为，应承担违约责任。原、被告双方签订的协议在2019年3月20日已届满，但被告口头与原告约定续租房屋二楼，双方没有签订书面合同，视为不定期租赁，被告拒不支付租金，致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同，理据充分，本院予以支持。原告要求被告返还租赁房屋并搬走其存放在租赁房屋内的全部物品，理据充分，本院予以支持。二、关于本案租金的计算问题。原、被告双方在协议中约定：租赁期内二楼、三楼、四楼的租金每月各为1200元，一楼租金每月400元；租赁期满被告不及时退房按每天收取50元租金交付。故此，按此计算，本案租金为：一楼：从2018年3月20日至2018年6月20日（共3个月）的租金为1200元（400元∕月×3个月）；二楼：从2017年4月28日至2019年3月20日（共23个月少8天）的租金为27280元（1200元∕月×23个月-1200元∕月÷30天×8天），从2019年3月20日至2019年5月20日（共2个月）的租金为3000元（50元∕天×30天×2个月），二楼租金共计30280元；三楼：从2017年11月20日至2018年8月20日（共9个月）的租金为10800元（1200元∕月×9个月）；四楼：从2017年10月20日至2018年8月20日（共10个月）的租金为12000元（1200元∕月×10个月）；以上房租共54280元。扣除被告已支付的1000元，至2019年5月20日尚欠租金53280元。与被告出具欠据中所欠租金金额相吻合。原告请求被告支付租金54280元，对于超出53280元部分，因证据不足，本院不予支持。二楼房屋租金按每月1500元计算，从2019年5月21日起计至被告返还原告房屋时止。三、关于水电费、卫生费的计算问题。原、被告在协议中约定，卫生费每月10元，水费每方3元，电费每度1元。关于本案租赁房屋所产生的卫生费、水电费问题，双方经结算，被告立下欠据确认及原告出具的明细数目证实：水电费：从2017年4月28日计至2018年4月20日水费1004.5元、电费2403.6元，共计3408元；计至2018年6月11日水电费共1026.62元；计至2018年8月20日水电费共293元；水电费合计为4727.62元。卫生费：从2017年4月28日至2018年9月20日共170元。综上，水电费、卫生费共4897.62元（4727.62元+170元）。原告主张被告拖欠水电费5091.62元（3408元+1990.62元+293元），因2018年6月12日欠据（三）中的“应共欠1990.62元”是原告崔扬祥自己加上的，未经被告签名捺指模确认，本院不予认可，本院认定该欠据中的水电费为1026.62元。认定本案共欠水电费为4727.62元（3408元+1026.62元+293元）。原告要求被告支付水电费、卫生费共5261.62元，对于超出4897.62元的部分，证据不足，本院不予支持，予以驳回。原告主张水电费、卫生费计至返还房屋止，因原告未能提供证据证明在被告离开原告房屋后，还产生水电费、卫生费，故原告要求水电费、卫生费计至返还房屋止，证据不足，本院不予支持，予以驳回。四、关于本案违约金的计算问题。根据双方协议约定：租赁期如乙方逾期不交租金等费用，按日均费用等量加收违约金；如租住期满，乙方不续租又不及时退房，按每天收取50元租金。对于租赁期内，双方约定的“按日均费用等量加收违约金”，违约金标准即为100%，已超过法律规定的违约金不能超过造成损失的30%的标准，故此，在租赁期内，本案租金的违约金应按租金损失的30%计算；对于租赁期满后，双方约定被告不及时退房的按每天收取50元租金计算，是对被告在租赁期满后不及时退房需支付租金的惩罚，故不应再计算违约金。一楼租金1200元、二楼租金27280元、三楼租金10800元、四楼租金12000元，因原告不主张一楼租金的违约金，本院予以准许，故租赁期内二楼、三楼、四楼租金损失共50080元（27280元+10800元+12000元），因此，本案的违约金应为15024元（50080元×30%）。原告主张违约金39280元，对于超出15024元的部分，证据不足，本院不予支持，予以驳回。原告要求被告支付所欠房租，水电费的银行法定利息，因原告已经主张了违约金，又一并主张利息，依据不足，对于原告主张计算利息，本院不予支持，予以驳回。原告要求被告向原告返还代支办理被告女儿入学费用1100元，因原告未能提供票据等充分证据证明原告已实际支付了1100元，故原告的该主张，证据不足，本院不予支持，予以驳回。被告陈亚仔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其放弃抗辩权利，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告崔扬祥、蔡春梅与被告陈亚仔签订的《房屋租赁协议》。二、限被告陈亚仔在本判决发生法律效力之日起十五日内将其存放在位于茂名市电白区************原告崔扬祥、蔡春梅房屋内的全部物品搬走，将该房屋返还给原告崔扬祥、蔡春梅。三、限被告陈亚仔在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告崔扬祥、蔡春梅支付房屋租金53280元（租金暂计至2019年5月20日止）及后续租金（房屋二楼租金按每月1500元计算，从2019年5月21日起计至返还租赁房屋之日止）。四、限被告陈亚仔在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告崔扬祥、蔡春梅支付水电费、卫生费共4897.62元。五、限被告陈亚仔在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告崔扬祥、蔡春梅支付违约金15024元。六、驳回原告崔扬祥、蔡春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298元（原告已预交），由原告崔扬祥、蔡春梅负担668元，被告陈亚仔负担1630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  刘秋娣人民陪审员  朱 统二〇一九年九月十九日法官 助理  李文伟书 记 员  林建雄