河北省肃宁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0926执51号 案外人：张磊，女，1977年3月15日出生，住沧州市南皮县。 申请执行人：齐立敏，女，1969年4月18日出生，汉族，住河北省南皮县。 被执行人：沧州盛德房地产开发有限公司 法定代表人：闫冲。 在本院执行申请人齐立敏与被执行人沧州盛德房地产开发有限公司（以下简称沧州盛德公司）为借款合同、商品房买卖合同纠纷案件中，案外人张磊对本院（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张磊称，2011年9月5日，张磊与盛德房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁置换合同》，并经南皮县公证处公证，合同约定申请人用原三层楼房及院落向盛德公司置换门市十个（101、102、103、104、105、106、107、108、109、110），住宅四个（14-1-803、14-1-804、14-1-901、14-1-902），于2011年9月5日按合同约定将房产交付开发商。现因齐立敏上诉沧州盛德公司借款、商品房买卖合同纠纷四个案件中，贵院已作出判决并生效。执行过程中贵院执行坐落于南皮县商铺，14-1-803、14-1-804、14-1-901、14-1-902住宅，贵院仍将该房屋当做沧州盛德公司的财产予以强制执行是错误的，侵犯了案外人的合法权益，故请求终止肃宁县人民法院（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书执行内容，解除对相关房屋的封存措施。为证实自己的主张，案外人提供了，1、2011年9月5日，沧州盛德公司、张磊、张金升三方签订的房屋拆迁补偿合同及南皮县公证处（2011）南证经字第101号公证书各一份。2、2011年9月5日，沧州盛德公司、张磊、张金升三方签订的房屋拆迁置换协议及南皮县公证处（2011）南证经字第102号公证书各一份。3、2015年9月28日，沧州盛德公司、张磊、张金祥三方签订的拆迁补偿协议一份。4、肃宁县人民法院（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书一份。 申请执行人齐立敏称，肃宁县人民法院根据申请执行人的申请,做出（2019）冀0926执51／52／53／54执行裁定书,裁定查封被执行人沧州盛德公司开发的位于南皮县。申请执行人认为异议人不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的“足以排除执行的权利”，应当依法驳回其异议请求。理由如下：1、案外人所列被查封的门市七套、四套住宅,不是因其合法房屋被拆迁而获得的安置房屋,其不是合法的拆迁权利人。经答辩人核实,古韵三期拆迁前的土地和房屋,原系南皮县财政局和武装部的划拨取得,并不是私有财产,不可能存在案外人的房屋被拆迁的可能。即使存在张磊后期购买上述财产的行为,因财产系划拨取得及共有性,其买卖行为是无效的，那其更无权取得因上述财产拆迁补偿的权利。因此案外人的现有证据,只能证实其与沧州盛德公司签订了拆迁补偿协议,但并无法证实其系拆迁前土地和房屋的合法、真实的权利人,其异议不符合执行异议规定第二十九条第（-）项规定的排除执行异议的必备条件。此外，经核对门市102、107、110并不在查封财产范围内。2、案外人称，拆迁安置的上述门市和住宅,房产属性上是九套门市和六套住宅,不符合执行异议规定第二十九条第（二）项规定的排除执行异议的必备条件。3、即使案外人所列的被查封的上述门市和住宅系因其合法的财产拆迁取得,其经公正取得的拆迁房屋,并不包含在贵院依法查封的商铺九套、住宅六套中,其对查封裁定中涉及的房产没有任何权利,更无权提出排除执行的异议。（1）、案外人与沧州盛德公司、张金升于2011年9月5日签订《房屋拆迁补偿合同》,并经（2011）南证经字第101号公证书公证效力，同日签订《房屋拆迁置换协议》,并经（2011）南证经字第102号公证书公证效力,上述两份协议中涉及门市4套、住宅8套。而案外人主张的门市10套和住宅4套与贵院依法查封的商铺9套、住宅6套并不重叠,并不包括在查封财产的范围内。案外人在执行异议申请书的事实与理由部分,明确是其依据经南皮县公证处公证得《房屋拆迁置换合同》中置换的门市和住宅提出异议,但置换协议中涉及门市4套、住宅8套,与其申请书所列的门市十个、住宅四个完全不同,因此依据置换协议,异议人根本不享由贵院查封的商铺和住宅的任何权利。（2）、案外人提交的2015年9月28日签订的《拆迁补偿协议》,已经由沧州市中级人民法院（2017）冀09执异260号执行裁定书,依法裁定确认变更行为不合法,该协议无效。理由包括：①、经公正协议《拆迁补偿协议》、《房屋拆迁置换协议》效力高于未经公正的15年的拆迁补偿协议效力;②15年签订的拆迁协议签订主体中丙方是张金祥,而11年协议丙方是张金升,因此15年协议是不能变更不同签订主体签订的公正协议的；③15年拆迁协议签订时所有的门市和住宅已经被查封,15年签订协议变更的行为无效；④15年拆迁协议没有加盖盛德公司法人闫冲的签字,盖章行为不合法,不具备合法要件;⑤15年拆迁协议内容不明确,无法确定该协议涉及的房产与查封裁定涉及的房产一致性。15年拆迁协议补偿的门市和住宅面积远远大于经公正的《房屋拆迁置换协议》约定的置换面积,很显然是在沧州中院查封住宅132套和门市15套后,协议三方恶意转移处置财产的行为,侵犯了债权人的利益,因此15年签订的拆迁协议变更安置房屋的行为无效。综上,依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十九条的规定,异议人提交的证据,无法证实其是贵院查封的房产的合法权利人,不能证实在贵院19年8月11日查封前签订合法有效的买卖合同,且上述财产不是其名下唯一住房,不符合该条立法本意所保护的购房者基本、唯一的住房权利的情形,其权利不能排除贵院的执行查封,应当依法驳回异议请求。 本院查明，在本院执行申请执行人齐立敏与被执行人沧州盛德公司为借款、商品房买卖合同纠纷四个案件中，因被执行人沧州盛德公司至今未履行生效法律文书确定的义务，本院于2019年8月21日作出（2019）冀0926执51／52／53／54执行裁定书,裁定查封被执行人沧州盛德公司开发的位于南皮县。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,案外人与盛德公司、张金升于2011年9月5日签订的房屋拆迁补偿合同中约定置换的楼房并不包括案外人主张的101、102、103104、105、106、107、108、109、110号商铺十套及14-1-901、14-1-902、14-1-803、14-1-804住宅四套,且该房屋拆迁补偿合同己经过公证。案外人主张，2015年9月28日又签订拆迁补偿协议,对原房屋拆迁补偿合同中约定的置换楼房进行了变更,但2011年9月5日签订的房屋拆迁补偿合同系案外人张磊与被执行人盛德公司、张金升所签,而2015年9月28日的拆迁补偿协议系案外人张磊与盛德公司、张金祥所签,签订合同的三方当事人并不完全相同，且2011年9月5日的房屋拆迁补偿合同己经过公证,2015年9月28日的拆迁补偿协议并未经过公证，故其变更行为不符合法律规定,即案外人提交的证据不能证明其主张的101、102、103104、105、106、107、108、109、110号商铺十套及14-1-901、14-1-902、14-1-803、14-1-804住宅四套系其因原有合法房屋被拆迁而获得的补偿安置房屋。此外，案外人主张的十套门市、四套住宅也不符合上述法律规定中第（二）项的规定。综上,案外人的异议理由没有事实和法律依据,其异议请求不成立，其权利不能排除本院执行。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款、第二十九条的规定,裁定如下: 驳回案外人张磊的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄志成 审判员  李素平 审判员  倪 勋 二〇一九年九月二十四日 书记员  哈 轩