山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4525号上诉人（原审被告）：刘学义，男，1959年12月23日出生，汉族，烟台市搪瓷厂退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜卫慧，山东圣德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕萍，女，1963年10月16日出生，汉族，芝罘区婴儿乐股份有限公司退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜卫慧，山东圣德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秉延，男，1952年7月2日出生，汉族，烟台宝石轴承总厂退休职工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王弘（系被上诉人女儿），住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：宗国艳，山东百灵律师事务所律师。原审被告：烟台烟房房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区北马路75号三水大厦10楼。法定代表人：黄欣，总经理。委托诉讼代理人：王相智，山东盛信律师事务所律师。原审被告：烟台美南房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区新安街17号1001室。法定代表人：黄欣，总经理。委托诉讼代理人：王相智，山东盛信律师事务所律师。上诉人刘学义、吕萍因与被上诉人王秉延、原审被告烟台烟房房地产有限公司（以下简称烟房公司）、烟台美南房地产经纪有限公司（以下简称美南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。吕萍及刘学义、吕萍的共同委托诉讼代理人姜卫慧，王秉延的委托诉讼代理人王弘、宗国艳，烟房公司和美南公司的共同委托诉讼代理人王相智参加诉讼。本案现已审理终结。刘学义、吕萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王秉延诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由王秉延承担。事实和理由：一审判决认定刘学义、吕萍构成违约，事实不清，证据不足。1、一审法院认定王秉延未按照合同约定于2018年2月28日前支付房款不构成违约是错误的，缺乏事实及法律依据。依法成立生效的合同对合同各方当事人均有法律约束力，各方都应严格按照合同约定履行各自的义务；任意一方如需变更合同条款均应取得另一方当事人的同意。房屋出卖人在合同履行过程中存在协商是否能增加点房款的行为，买受人以出卖人违反合同的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，不符合《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，应承担违约责任。本案中，王秉延作为买房人想要变更付款时间应征得卖房人刘学义、吕萍的同意，而不是征得中介方的同意即可擅自变更合同内容。中介方在涉案房屋买卖合同的履行中只是起到一个协调、辅助、代收房款的作用，无权擅自变更房屋买卖合同条款。因此，一审法院仅凭王秉延提交的其与中介方工作人员录音及录音中中介工作人员告知王秉延可以延期付款，而没有提供刘学义、吕萍同意延期付款的直接证据便认定王秉延逾期支付房款超过15日的根本性违约并不构成违约，属于事实认定不清、证据不足。2、一审法院对刘学义、吕萍办理“两证合一”，即不动产证的真实原因没有核实清楚。刘学义、吕萍办理不动产权证是在房屋买卖合同签订前，双方商谈房价时，其二人要求净到手价100万元，如不办理不动产权证，涉案房屋税费会增加，意味着王秉延需要多支付购房款，刘学义、吕萍为了促成交易，在中介方对于房款、税费、两证合一问题作出详细说明后，王秉延采纳中介建议，同意刘学义、吕萍先办理“两证合一”，再办理过户手续，进而双方签订了涉案房屋买卖合同。一审法院认定刘学义、吕萍在合同签订后单方提出办理“两证合一”，属于事实认定不清。3、一审法院认定刘学义、吕萍2018年3月16日提出解除合同的行为构成根本违约，认定事实不清，没有法律依据。刘学义、吕萍在王秉延未按照合同约定将房款打到中介公司指定账户的情况下，根据涉案房屋买卖合同第十三条的约定解除合同，并无不当。本案双方签订的合同是有先后履行顺序的，王秉延支付房款的义务在先，刘学义、吕萍办理过户手续的义务在后。在王秉延未依约将房款打到指定账户前，刘学义、吕萍有权不办理过户手续。综上所述，涉案房屋买卖合同未履行的根本原因在于王秉延逾期支付房款超过15日，达到了合同约定的根本违约情形，刘学义、吕萍有权解除合同。4、刘学义、吕萍未能在合同约定的时间办理过户是有不可规则于自身的不可抗力因素导致的，并不构成根本违约。结合刘学义、吕萍在办出不动产证书次日就来到中介公司要求通知买房人王秉延办理过户的行为以及之后提交的2018年2月22日、2018年3月12日的证据，已经充分表明刘学义、吕萍是愿意履行合同并一直在履行合同的。一审法院仅凭2018年3月16日王秉延口头提出要打房款最终未将房款打到指定账户，而刘学义、吕萍依据合同约定以王秉延逾期付款构成根本违约为由拒绝其继续履行的要求，便认定刘学义、吕萍构成根本违约，实属事实认定不清，缺乏法律依据。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，请二审法院查清事实，依法改判驳回王秉延诉讼请求。王秉延辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。烟房公司及美南公司述称，请二审法院依法裁判。王秉延向一审法院起诉请求：1、解除刘学义、吕萍与王秉延于2018年1月12日签订的《房屋买卖合同》；2、刘学义、吕萍承担双倍返还定金的违约责任，返还王秉延定金30000元，并自2018年3月20日(王秉延准备起诉之日)至实际返还30000元定金之日止按银行同期贷款利率计付利息损失；3、美南公司、烟房公司返还王秉延支付的购房定金30000元，并自2018年3月20日至实际返还30000元定金之日止按银行同期贷款利率计付利息损失。一审法院认定事实：2018年1月12日，王秉延作为买方，刘学义、吕萍作为卖方、烟房公司作为居间方在签订的《房屋买卖合同》中约定，涉案房屋成交价为1020000元。烟房公司代刘学义、吕萍收取王秉延支付的定金30000元。该定金支付后，如刘学义、吕萍违约应依法按约向王秉延双倍返还定金，如王秉延违约，定金依法按约不予退还。王秉延于2018年2月28日前将房屋全款到位烟房公司，过户后当日烟房公司转50%给刘学义、吕萍，余款王秉延出证后当日由烟房公司转给刘学义、吕萍。本合同履行过程中双方产生的税费，双方依据国家规定承担。王秉延和刘学义、吕萍应于2018年3月10日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。刘学义应当在过户后出王秉延房产证当日内将房屋及附属设施交付给王秉延。若刘学义出现拒绝将房屋出售给王秉延或擅自提高房屋交易价格的情形，刘学义构成根本违约，且王秉延有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。若王秉延逾期履行支付购房款超过十五日的情形，王秉延构成根本违约，且刘学义有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2018年1月12日，美南公司收取了王秉延支付的购房定金30000元，并向王秉延出具了收据。2018年3月15日，刘学义取得涉案房屋的不动产权证书[产权证号为鲁（2018）烟台市芝不动产权第0006309号]。庭审中，王秉延称：2018年1月20日中介方负责联系王秉延的工作人员赵晶晶通知王秉延，刘学义、吕萍要求涨价、让王秉延到烟房公司协商，刘学义、吕萍明确表示一定不能按照原定的1020000元履行。2月22日，赵晶晶告知王秉延，中介工作人员邱淑美落实刘学义、吕萍，刘学义、吕萍要将两证合一为不动产证，赵晶晶称两证合一办完之后再办双方的过户手续、打款让王秉延往后延延。刘学义、吕萍称办理两证合一可以省税费、不影响房产的交易过户，王秉延才等待其二人办理两证合一。2月22日至3月15日期间，王秉延一直催问中介公司要求尽早交易，赵晶晶称因刘学义、吕萍的不动产登记证一直没办理出来需王秉延与刘学义、吕萍签订补充协议，但是刘学义、吕萍一直拒绝到中介公司签协议。3月9日晚上，王秉延夫妻二人曾经到刘学义、吕萍的家里想与其二人见面，但是刘学义、吕萍没有开门。3月16日上午，赵晶晶通知王秉延到烟房公司，王秉延到了以后才得知刘学义、吕萍明确拒绝履行合同。关于付款问题，因为合同约定王秉延的款项支付给中介公司，中介公司明确告知王秉延刘学义、吕萍还没有办理出不动产证王秉延先不要打款、还要与刘学义、吕萍签订变更付款及交易时间的补充协议，故王秉延未付款。对此，王秉延提交了以下证据：1、2018年1月20日中介牟经理、业务员赵晶晶、王秉延王秉延及其女儿王弘、刘学义、吕萍的谈话录音一份，证明2018年1月20日吕萍提出涨价，单方违约。录音中，吕萍称“价格确实有点低了，低了反正是我也不是说就不卖你，你给我往上涨一涨”“如果就是说给我这个一百，就咱俩定的这个价格，我是绝对，我是不答应的”“加到1050000吧”，刘学义称“加30000块钱就是”，后，刘学义又称“税我什么不管”，吕萍称“这个税钱我不付，如果比方说我净拿1020000，要行的话咱就该怎么办怎么办”。2、2018年2月22日赵晶晶向王秉延女儿王弘发送的一段微信语音，证明因卖方提出涨价及要求先办理不动产登记证，赵晶晶要求王秉延暂时不要向中介公司付房款。语音中提到“邱姐早上给打电话就落实她了，然后她说可能她说话就那么个语气可能是，挺好的因为年前做老多工作了，她说因为怎么她土地证和房产证不是一个人嘛，可能得3月1号出公示，公示完以后就开始办手续，这样不行等到二月底的时候，咱上俺公司去写个补充协议，先把时间往后延一延，打款你也往后延延打款”。3、2018年3月12日王弘和中介牟经理的电话录音一份，证明王秉延未在2018年2月28日之前打款的原因是中介公司沟通卖方时，卖方以其要办不动产证要求王秉延等一等再付款，另外按照中介公司的工作流程延期打款，中介公司要求刘学义、吕萍到中介公司签订补充协议，刘学义、吕萍拒不到场。录音中，王弘称“我应该是2月28号之前打这个房款是不是，但是我为什么没打，是因为，一个是她迟迟不吐口，她这个房是卖还是不卖，再一个是，当时你忘了，当时你们说是让我们要去签那个补充协议”，牟经理称“俺家是到了过户时间，没有履行合同的，一定要写补充协议。但是咱现在沟通，她不出来，是不是？她说没有必要写这个东西，但是她从来没有说过我这个房不卖，没说过，在我眼前没有说过”，王弘称“晶晶也跟我说，那天打电话的时候，你也说，这个房款先不打，是不是？因为不知道她那边怎么弄”，牟经理称“如果这个房子有纠纷，那你打了，有可能没法往下进行，我们还要退给你……现在打还是不打，现在是房主一会儿这样，一会儿那样……咱已经征求她的意见了，跟她说了这个事了，那是她说了你等等你等等”。刘学义、吕萍质证称：对证据1真实性没有异议，但是对其证明内容有异议，该证据仅能证明王秉延与刘学义、吕萍在2018年1月20日就增加购房款一事进行过协商，但不能证明最终导致房屋买卖没有交易完成的原因是由于这次协商未成刘学义、吕萍拒绝交易所致。对证据2真实性和证明内容均有异议，无法证明该份语音的交流双方的身份，聊天内容与真实情况不符，刘学义、吕萍并没有告诉中介公司告知买方房款可以暂时不要支付，证据内容仅能证明中介向王秉延提了就延期支付购房款一事可以与刘学义、吕萍协商，无法证明中介提出该建议是因刘学义、吕萍涨价及延期办理不动产证这一事实。对证据3真实性无异议，对证明内容有异议，录音中牟经理称刘学义、吕萍告知中介王秉延购房款等等再打的内容与实际情况不符，刘学义、吕萍从未告知中介可以让买方延期付款；牟经理称刘学义、吕萍拒绝签订补充协议一事，中介公司从未告知刘学义、吕萍签订补充协议的内容，刘学义、吕萍也无义务在合同已经签订后再签订补充协议；牟经理也认可了在签订合同时，王秉延及中介都知晓并同意刘学义、吕萍办理不动产证这一事实，刘学义、吕萍不可能在合同签订后再因要办理不动产证一事而同意王秉延延期付款。4、2018年3月16日中介牟经理、赵晶晶、王秉延和闫冰（王弘之夫）、吕萍的谈话录音一份，证明2018年3月16日中介公司告知王秉延，刘学义、吕萍已办好了不动产登记证，王秉延带着钱要求刘学义、吕萍履行合同，其二人直接以王秉延超过15日未打款为由拒绝履行合同。5、2018年3月16日中介方牟经理、赵晶晶、王秉延和闫冰、吕萍的谈话录音一份，证明刘学义、吕萍认可因其不动产证在3月10日办理不出来，中介公司要求签订补充协议，因为刘学义、吕萍自身的原因拖延没有签订补充协议，中介公司赵晶晶证实刘学义、吕萍曾经提出涨价，赵晶晶明确告知其不同意，结合王秉延提交的录音及微信证据，证明因刘学义、吕萍借口办不动产证故意拖延办证时间并拒绝签订补充协议的事实。录音中，王秉延称“叫你签个补充协议，补充协议你不签，你不签协议我怎么打款”，吕萍称“我说3月10号啊我说我这个证出不来，因为我有这个，这个证出不来，我说不行的话邱给俺弄个补充协议吧……3月8号，3月5、6号给我电话，邱问你不来签补充协议么，我说好，要不等等吧，俺爸病了，俺爸在医院住院……3月8、9号出院以后邱又给我电话，俺老头就说了，又不是不卖了，连签也不用签啊，咱就照着走不就行了么”。6、2018年2月22日至3月9日王秉延的女儿王弘与中介公司赵晶晶的微信对话记录，证明王秉延多次通过中介公司催促履行合同，中介公司称刘学义、吕萍不动产证拿出来就可以办理；王秉延3月2日催问中介要求签订补充协议，因刘学义、吕萍原因补充协议未能签订；中介公司称等刘学义、吕萍不动产证出来就与王秉延办手续，但刘学义、吕萍拒绝与中介公司见面。3月2日的聊天记录中赵晶晶称“房主说客户要是就得起诉我就让她起诉吧，反正我等房证出来我在跟她办手续，我们问她什么时候出证她说得20来号”“我们让她出来见面，她也不见”，3月9日的聊天记录中王弘称“补充协议她就是不打算签是吗”，赵晶晶称“嗯嗯，她非说等出证后去办手续”“她说让你等到25号，25号房证就出来了”“我说那就出来签个补充协议，定到25号，他有不出来”。刘学义、吕萍质证称：对证据4真实性没有异议，对证明内容有异议，刘学义、吕萍是在3月15日拿到不动产登记证书，在3月16日上午就带着过户的相关手续来到中介公司要求通知买方可以过户了，但在过户前经查询王秉延并未将房款在约定时间即2月28日前达到中介指定账户，根据双方的买卖合同违约责任条款的规定其逾期支付房款超过15日已构成根本违约，刘学义、吕萍有权要求解除合同并追究其违约责任，所以刘学义、吕萍在得知其房款未打到指定账户后就直接要求中介方告知买方其根本违约，要求解除合同。对证据5真实性没有异议，对证明内容有异议，买卖双方作为平等的合同主体，在合同已经签订的情况下，任何一方都没有义务签订任何内容的补充协议，所以说刘学义、吕萍有权拒绝签订王秉延方所述的补充协议；刘学义、吕萍要求签订补充协议的内容是将过户时间延期至实际不动产证出证的合理期限之内，并不是同意王秉延方支付房款的时间可以后延。对证据6真实性有异议，无法核实聊天记录的双方当事人是否是中介方赵晶晶及王秉延女儿王弘，所以对其内容真实性请法庭依法核实，假设该份微信聊天记录属实，也只能看出刘学义、吕萍是同意在被告拿到不动产证之后过去办理过户手续，而对可以逾期支付房款的事由未做表述。刘学义、吕萍称：2018年1月12日签订合同时各方就对两证合一达成了一致意见。在签订合同之前王秉延、刘学义、吕萍和中介方商谈房款之事，刘学义、吕萍要求净到手1000000元，中介公司提议如果不去办理两证合一刘学义、吕萍的税费就会增加、就不能净到手1000000元，当时中介公司就对税费、房款和王秉延进行了详细的说明，告诉王秉延如果刘学义、吕萍不去办理两证合一房款就要增加，这意味着王秉延要多付房款，中介公司和王秉延说办理两证对你们双方都是有好处的，王秉延说行、她先去办两证合一吧，刘学义、吕萍、王秉延还有中介方才正式签订了房屋买卖合同。合同约定的过户时间2018年3月10日是中介公司定的，刘学义、吕萍不知道办理出两证合一需要的具体时间。1月16日，中介方负责联系刘学义、吕萍的工作人员邱淑美陪同其二人去相关机关办理了查档和土地出让金的相关手续。2018年1月20日王秉延与刘学义、吕萍在中介方商谈房屋价格一事属实，但是在就房价未达成一致意见之后三天左右的时间即1月23日，刘学义、吕萍明确告知邱淑美要依约履行合同、房价不变，并要求中介通知王秉延，邱淑美也及时告知了王秉延房价不变刘学义、吕萍继续履行合同的意思表示。由于办理不动产证需要经过查档、公示换证等必要流程加之遇上法定节假日年假七天等不可抗力因素，导致刘学义、吕萍在2018年3月15日才拿到不动产证书。在拿到不动产证书的次日，刘学义、吕萍持不动产证及相关的手续到中介公司要求通知买方履行过户手续，但王秉延未按照约定在2月28日将房款打至约定的中介账户，且超过15日，已经构成根本违约，所以刘学义、吕萍提出解除合同。对此，提交了以下证据：1、2018年5月14日刘学义、吕萍与中介方工作人员邱淑美的谈话录音一份、电话详单一份，证明2018年1月20日买卖合同双方就增加房款一事协商未果后，在2018年1月23日刘学义、吕萍就明确告知中介要依约履行合同房价不变，并要求中介将此意思告知王秉延，中介也及时通知了王秉延的事实；2018年3月5日王弘打电话询问两证合一办的怎么样，刘学义、吕萍回复正在办理过程中，等出了房产证第一时间通知中介公司办理过户，刘学义、吕萍认真履行合同、你放心，上述通话详单可以证实王秉延知晓房价不变要继续履行合同的意思表示，双方相互拜年的通话记录能够表明双方已经恢复了友好关系，双方都在按照原合同的约定做着各自的准备工作。录音中，吕萍称“你说没说在一月二十号要求涨价，是不是我要求涨价，你把俺俩约到一块谈话，完了以后过来四五天以后我又说，邱，要不我这个合同我还继续履行吧……我说房价不变我就卖给他吧，你说没说给他们听”，邱淑美称“反正你这种情况，我当时就告诉客户了”“我就告诉他这个房房主继续履行合同，该怎么卖怎么卖啊”。2、2018年1月11日刘学义补缴土地价款4810.80元的票据一张、2018年3月1日刘学义缴纳不动产登记费80元的票据一张、2018年3月1日刘学义申请房产证补、换不动产权证的不动产登记受理清单和不动产登记申请书一份、涉案房屋的不动产权证书一份，证明刘学义、吕萍自2018年1月16日起一直在积极办理不动产证的相关手续，办理流程经历了查档7个工作日、公示15个工作日、申请不动产证书10个工作日，不动产证书取得时间为2018年3月15日。3、2018年3月16日刘学义、吕萍与中介牟经理的谈话录音一份、2018年3月16日吕萍与中介牟经理、王秉延王秉延及闫冰的谈话录音一份，证明王秉延没有按照合同约定在2018年2月28日前将房款打至约定账户逾期支付房款超过15日的违约事实及办理不动产证系在签订合同时就经过了王秉延方及中介方的同意的事实。3月16日刘学义、吕萍与中介牟经理的谈话录音中，吕萍称“我要求解除合同，房屋合同，他房款没打到，他严重违约”，牟经理称“为什么没办，是因为你去办证了呀，耽误时间了呀，因为你证没出来呀”，牟经理称“当时叫你去写补充协议那会，咱没有去写”，吕萍称“如果比方说我就是履约，我违约了，你可以问责我，你可以双方问我的责任对不对，可是我现在全部在履行合同，我每一次打电话告诉你我认真履行合同，你要是不履行合同，我就没有办法，那2月28号之前就应该打”，牟经理称“你告诉小邱，小邱告诉我你26号那天见面谈，谈完再过户”，吕萍称“管他是26号，是16号是18号，你这个履行合同的义务你是不能变”。2018年3月16日吕萍与中介慕经理、王秉延王秉延及王秉延女婿的谈话录音中，王秉延女婿称“原来不合一的话不也能过户吗”，吕萍称“想当初都是经过同意了，三方在一起都经过同意了，我才合的一”，王秉延女婿称“我们来中介多少次，让你来签补充协议，你来了吗”，吕萍称“我不知道，签补充协议本身你自己的款”，王秉延女婿称“我就问你你今天拿来证，我今天来办，能不能办”，吕萍称“不能办，因为你已经严重违约，你超出了咱规定的时间了，所以我就不能给你办，我要求解除房屋买卖合同”。4、2018年3月20日的视频资料一段，证明当日刘学义、吕萍通过中介公司将解除合同的书面通知交由王秉延，合同因王秉延逾期支付房款构成根本违约而解除。5、2018年5月15日刘学义、吕萍与中介公司牟经理、邱淑美的谈话录音一份，证明刘学义、吕萍在2018年1月20日与王秉延商谈增加房款一事未果后在1月23日左右已明确告知中介公司房价不变、合同依约履行，中介公司也已经把刘学义、吕萍继续依约履行合同的意思明确告知了王秉延，刘学义、吕萍不存在王秉延所称的因要求涨价而拒绝交易进而解除合同的行为；证明王秉延没有打房款的原因是因刘学义、吕萍不动产证未办理出来而不是王秉延所称的系中介公司沟通被告同意王秉延逾期支付房款。录音中，邱淑美称“吕姐的意思是，当时不是不卖了吗，要求涨价吗，又得卖”，牟经理“这不写了吗，都写了吗”，刘学义“你都跟店上说了？邱啊，你都跟店上说了”，邱淑美“对啊，都说了啊”；刘学义“你告没告诉他打款？告诉他了，他不打，打几遍电话给他当时？”，牟经理“当时我给他打了，他说证没出来，没出来证就打吗？对不对。打几遍电话，我们该告知的都告知了，我跟他说到了合同期，多长时间到期了，该告知的都告知了，该跟你说的也说了，该跟他说的也说了，这个过程在合同上都写了”；吕萍称“就是说你已经把1月20号发生的事以后我要求履行合同这一块都给我写上了？”，牟经理“我不能像你说的，你说什么我就一句不漏写上去，我不可能做到那样，但是大约意思，该写的我都实事求是写明白了”。王秉延质证称：对证据1中刘学义、吕萍与邱淑美的录音，对证据真实性和证明内容有异议，该录音是在王秉延起诉之后而非合同履行过程中，不能反映实际交易时的真实情况，录音内容是吕萍为了不承担违约责任，与邱淑美商议对策，吕萍在录音中多次以诱导方式企图让邱淑美确认其曾告知邱淑美要求依约履行合同房价不变，但录音中邱淑美并没有确认；对3月5日的通话详单真实性没有异议，对其证明的内容有异议，王秉延当天打电话是询问刘学义、吕萍什么时候与王秉延签订补充协议，其二人在电话当中拒绝到中介与王秉延签订该补充协议，而且在电话中明确让王秉延不要打款。对证据2真实性没有异议，对证明内容有异议，根据王秉延与中介公司牟经理的通话记录，卖方出卖涉案房产无需办理不动产登记证，刘学义、吕萍办理两证合一目的是拖延办理房屋过户手续的时间，另外，2018年1月16日刘学义、吕萍开始办理两证合一，根据办证流程，不应拖延至2018年3月15日出证，刘学义、吕萍拖延办理及取得不动产证的时间，是为了在2018年3月15日以后拿证，以达到合同约定的买方逾期15天缴纳购房款卖方可以解除合同的目的。对证据3中刘学义、吕萍与中介牟经理的谈话录音，对证据真实性和证明内容有异议，刘学义、吕萍取得不动产证后直接以王秉延未打款为由解除合同，其真实意思就是不履行房屋买卖合同，其行为属于恶意违约，录音中牟经理多次明确表示王秉延没有打款是因为刘学义、吕萍要求去办不动产证，证一直没出来，耽误了时间，因为刘学义、吕萍的不动产证没出来，中介公司要求写补充协议，刘学义、吕萍没有签。对证据3中与王秉延的录音，对证据真实性和证明内容有异议，录音内容显示，王秉延多次要求立即付款履行买卖合同，刘学义、吕萍直接以逾期15天为由要求解除合同，证明其拒绝履行买卖合同，构成违约，且录音中刘学义、吕萍否认其之前要求涨价的事实，违背诚信原则，实际是为了单方违约解除买卖合同。对证据4的真实性和证明内容有异议，王秉延未收到刘学义、吕萍所称的该解除合同通知书；该视频没有显示时间，不能证明刘学义、吕萍主张的发生于2018年3月20日；刘学义、吕萍是否曾提出解除合同均不能改变其在履行合同中根本违约的事实。对证据5的真实性和证明内容有异议，该录音的谈话内容是在王秉延起诉后形成，并非买卖合同履行过程中，不能反映实际交易过程的真实情况；录音中只有刘学义、吕萍单方诱导叙述所谓的卖房过程，中介公司的工作人员并没有做任何关于本案房屋买卖履行过程的陈述，该录音不能证明被告的主张。对王秉延与刘学义、吕萍提供的以上证据，烟房公司、美南公司质证称：赵晶晶、邱淑美、牟桂平系公司的接待人员，代理人无法分清是哪个公司的工作人员，他们不具备签订房屋买卖合同的资格，对王秉延和刘学义、吕萍提供的该三人的录音、视频内容真实性无异议，但录音发生在中介方履行中介义务之后，上述人员的行为系个人行为，不代表中介方，王秉延与刘学义、吕萍通过录音内容证明的观点与录音内容不符，是其自行理解的观点。烟房公司、美南公司称：烟房公司、美南公司是独立的法人，双方在业务上有关联，美南公司收取定金是受烟房公司的委托。中介方经房产买卖双方同意，代收30000元定金，其他款项买卖双方未按约到位，涉案房屋没有办理产权人变更登记手续。房屋买卖合同签订后中介方无权干涉买卖双方对合同内容的变更、处置，因此王秉延与刘学义、吕萍所述的2018年1月12日以后双方对房屋买卖合同内容如何变更是否达成一致意见烟房公司、美南公司未参与，对王秉延与刘学义、吕萍陈述的内容无法确认。原来的房屋所有权证办理变更登记的时候一般需要就房屋所有权证及土地使用权证二证合一的前置程序，这是房产交易必经的一个程序，合同约定的过户时间是房屋买卖双方商定的，公司作为中介方没有能力左右买卖双方的时间，顶多给一个参考的时间，具体时间是由他们双方来商定的。一审法院认为，（一）王秉延、刘学义、吕萍、烟房公司于2018年1月12日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。庭审中，王秉延和刘学义、吕萍均同意解除《房屋买卖合同》，烟房公司亦未表示反对，故对王秉延解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同签订后的2018年1月20日，刘学义、吕萍曾提出提高房屋出售价格的事实清楚。根据2018年2月22日中介工作人员赵晶晶与王秉延女儿王弘的聊天记录、2018年3月12日王弘与中介牟经理的通话录音、2018年3月16日中介牟经理、赵晶晶、王秉延和吕萍的谈话录音，可以证实刘学义、吕萍提出涨价并需办理涉案房屋的不动产权证书后，王秉延与刘学义、吕萍曾协商对房屋买卖合同履行的具体事宜签订补充协议但始终未签订、中介公司工作人员告知王秉延延后付款的事实，一审法院认为，王秉延虽未于房屋买卖合同约定的2018年2月28日前支付房款，但系因刘学义、吕萍曾提出涨价、其二人办理出涉案房屋不动产权证的具体时间不确定的情况下对房屋买卖合同能否履行、如何履行存有疑虑，同时，王秉延就付款事宜亦积极与中介公司进行了沟通，故王秉延虽未依买卖合同约定付款，但尚未构成根本违约行为。刘学义、吕萍在合同签订后提出涨价，且未能在2018年3月10日前办理出涉案房屋的不动产权证书从而具备办理涉案房屋过户手续的条件，在此情况下刘学义、吕萍又拒绝与王秉延就买卖合同的履行进行进一步的协商沟通，在之后2018年3月16日各方的谈话中，王秉延方提出继续履行合同，刘学义、吕萍明确拒绝并提出解除房屋买卖合同，刘学义、吕萍拒绝履行合同的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，王秉延要求刘学义、吕萍返还定金30000元的诉讼请求，于约有据，与法相合，予以支持。王秉延在主张双倍返还定金的情况下，又要求刘学义、吕萍赔偿定金利息损失的请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。烟房公司系《房屋买卖合同》的签订主体和合同中约定的收取定金主体，美南公司系王秉延支付的30000元定金的实际收取方，现王秉延要求该刘学义、吕萍返还定金30000元，予以支持。因王秉延与刘学义、吕萍就房屋买卖事宜存在纠纷导致烟房公司、美南公司未向王秉延返还定金，故对王秉延要求烟房公司、美南公司支付定金利息损失的请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、解除王秉延、刘学义、吕萍、烟房公司于2018年1月12日签订的《房屋买卖合同》；二、限刘学义、吕萍于判决生效之日起10日内返还王秉延定金30000元；三、限烟房公司、美南公司于判决生效之日起10日内返还王秉延定金30000元；四、驳回王秉延的其他诉讼请求。如刘学义、吕萍、烟房公司、美南公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，由刘学义、吕萍共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，根据一审中双方提交的录音，刘学义、吕萍在2018年1月12日签订《房屋买卖合同》后提出涨价的事实清楚。同时，《房屋买卖合同》中并未约定由刘学义、吕萍办理不动产权属证书的内容，刘学义、吕萍亦主张系在合同签订后经过三方同意后确定由其先行办理不动产权属证书后才能过户，故该事实属于三方签订房屋买卖合同后出现的新情况。根据录音证据，三方对此情况进行过多次沟通，因办理不动产权属证书的时间无法预期，合同中约定2018年3月10前过户已无法实现，故对于合同的条款应当通过协商的方式进行变更，录音亦能证实三方协商以签订协议的方式进行重新约定，但因刘学义、吕萍原因未能签订。房屋买卖合同双方当事人的主要权利义务为，卖房人出售房屋并依约取得购房款，买房人支付房屋价款并取得房屋，合同中约定的“2018年2月28日前由王秉延将房款付至中介方”系根据签订合同时确定的2018年3月10日前过户的情况而作出，但合同签订后，因出卖人需要办理不动产权属证书导致过户时间的推迟且具体过户时间处于不确定的状态，在此情况下，付款时间亦可以作出适当的调整，各方均应当通过协议的方式进行约定。2018年3月15日不动产权属证书办理后，双方本应积极沟通协商并履行合同，但根据录音证据，办理出不动产权属证书的次日，在王秉延要求支付全部房款并办理房屋过户时，刘学义、吕萍拒绝接受房款并要求解除合同。综合房屋买卖合同签订后的整个过程，王秉延始终在积极要求履行合同，而刘学义、吕萍则先是提出涨价，而后因办理不动产权属证书导致无法按照原合同约定履行的情况下怠于进行沟通，最终在办理完不动产权属证书后拒绝接收房款而要求解除合同。综上，本院认为，涉案房屋买卖合同系因刘学义、吕萍拒绝履行合同而解除，一审对此认定正确。综上所述，刘学义、吕萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由刘学义、吕萍共同负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月十六日书记员  孙晓雯