上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66366号原告：张岚，女，1969年1月4日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：沈黄凯，男，1976年5月12日生，汉族，住上海市黄浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。被告：徐玉田，男，1968年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张岚、沈黄凯与被告徐玉田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告张岚及沈黄凯的共同委托诉讼代理人史中伟到庭参加诉讼，被告徐玉田经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张岚、沈黄凯共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；2.判令被告返还原告已支付房款人民币10万元(以下币种相同)；3.判令被告支付原告违约金44万元。事实和理由：2019年5月，原告通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，欲购买被告所有的系争房屋。2019年5月3日，原告在中介公司的通知下签署购房协议，中介公司仅向原告出示了系争房屋产权证中的信息页复印件一张，在原告的要求下，中介表示会之后调取完整的房屋不动产产权信息，在确认系争房屋交易价为280万元下，原告向中介公司支付购房定金10万元及居间费。同年5月7日，中介通知原告至中介公司签署网签的买卖合同，原告签约前，发现被告的姓名已经签好，因中介表示，被告在外地工作，所以先签好就已离开，原告并未多想，也予以签字。同时，中介告知，系争房屋存有抵押贷款，原告支付的房款会专款专用，办妥抵押注销手续，不会影响过户交易。当日，将被告签收的10万元收款收据交付原告。签约后，原告为了解房屋抵押贷款情况，避免交易风险，至交易中心调取了系争房屋的产权信息，发现系争房屋不仅设有抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行最高债权限额2959万元的抵押登记，还有三家法院的协助执行查封。原告知晓后，立即向中介提出解除双方的买卖合同。原告认为，被告故意隐瞒系争房屋被司法查封的信息，违背了其合同中作出的承诺约定，致使原告无法实现合同目的，其行为构成根本性违约，损害了原告的合法权益，由此原告提起本案诉讼。被告徐玉田未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)居间介绍购买系争房屋，于2019年5月3日向太平洋公司转账10万元。2019年5月7日，由被告徐玉田作为卖售人(甲方)与原告沈黄凯、张岚作为买受人(乙方)订立买卖合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积为62.17平方米；房地产转让价款共计220万元，乙方在签约当日，支付甲方房款10万元(定金转房款)，乙方于2019年6月30日前，支付甲方房款200万元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，双方同意按照买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)，乙方于2019年8月30日前，直接支付甲方房款8万元，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款2万元；合同第六条约定，双方确认，在2019年8月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条约定，甲方未按约交接房地产的，按照第三款内容处理，(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付房款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知后5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；双方在合同补充条款中约定：1、签订本合同当日，根据上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行，最高债权限额为2959万元，登记证明号：浦XXXXXXXXXXXX；乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋，甲方应于2019年6月24日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确认的还贷日同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需支付违约金，则由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲方保证甲方对该房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况(包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理产权过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致房屋无法正常交易的现实危险存在；3、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内(最晚不晚于本合同正文第六条约定的日期)，至该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续；……10、甲方若未按照本买卖合同中约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；……。同日，双方还签署《补偿协议》，其中约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方60万元，并于双方至交易中心办理过户手续之前，支付甲方；……若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版买卖合同，以便交易流程正常进行；……。签约当日，原告收到被告徐玉田出具“房款收据”，确认收到系争房屋房款10万元。2019年6月4日，原告至相关部门调取关于系争房屋的上海市不动产登记簿，其中显示房地产抵押状况信息，抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行，登记证明号浦XXXXXXXXXXXX，备注中记载“最高债权限额：2959万元；债权发生期间：2014年10月13日至2017年10月12日止”；房地产权利限制状况信息为，2015年9月8日由上海市浦东新区人民法院协助查封，2017年1月13日由上海市静安区人民法院轮候查封，2017年7月12日由上海市长宁区人民法院轮候查封。原告得知该系争房屋权利信息后，立即提出不愿意再继续履行双方的买卖合同，就买卖合同中约定内容未再履行过。随后向本院提起诉讼。被告徐玉田曾于2019年7月15日参与了本院组织的诉前委托调解，其对原告的诉讼请求，表述同意解除双方的买卖合同并返还原告支付的10万元房款，但不同意承担违约金，认为违约不是被告造成，被告只清楚房屋涉及抵押，但不清楚被法院查封。以上事实由经庭审举证的签购单、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、收款收据、上海市不动产登记簿等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方就系争房屋建立买卖关系，原告支付了10万元房款后，因原告于2019年6月初调取系争房屋的产权信息，认为房屋上不仅存有抵押还有司法查封，由此发生争议，双方对合同未再继续履行。原告现要求解除双方就系争房屋建立的买卖关系，被告在法院组织的诉前调解中对合同解除不持异议，由此本院认定双方就系争房屋的买卖关系予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在合同解除后要求返还其支付的房款10万元，于法有据，本院予以支持。原告认为在合同的履行中，因被告没有如实陈述房屋信息，导致其合同目的无法实现，要求其承担违约金44万元，对此本院认为，双方于2019年5月建立买卖合同关系，从双方签约时至原告提出不再继续履行合同期间，系争房屋的权利状况并未发生任何的变化；虽在买卖合同补充条款中，被告未如实披露房屋在签约时已存在的司法查封状况，但根据原告的陈述以及合同条款的记载，即原告在签约前就有要求中介公司调取系争房屋产权信息的意识，以及补充条款第1条中就抵押信息的披露记载为“根据上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示”，说明原告具有这样的风险意识及预见，原告完全能够在了解房屋相关权利状况下再行决定是否签约，在此情况下，原告作出买卖意思表示后又行以房屋的权利状况存在限制作为不继续履约的理由，对较大标的的房屋买卖而言过于随意，现仅要求认定对方未如实披露的责任，而不论及作为购房人应有的基本审核义务，主张对方承担违约责任，没有事实及法律依据；况且，根据双方之后履行的约定，从2019年6月待到双方过户尚有一段时间，房屋是否能够符合过户的条件，可否实现合同目的，双方均各自存在多种可能及不确定性；由此综上，原告要求被告承担房价款20%的违约金，本院不予支持。被告徐玉田经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张岚、沈黄凯与被告徐玉田就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋建立的房屋买卖关系予以解除；二、被告徐玉田应于本判决生效之日起十日内向原告张岚、沈黄凯返还购房款10万元；三、驳回原告张岚、沈黄凯的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,200元，减半收取计4,600元，由原告张岚、沈黄凯负担3,450元，被告徐玉田负担1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年九月二十四日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。