广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1368号原告：珠海市万夏物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇金湾岸大道477号珠海樱雪电器有限公司厂房二之6号。法定代表人：赵海珍，总经理。委托诉讼代理人：刘家晖，广东显德律师事务所律师。被告：程运哲，女，汉族，1962年11月26日出生，户籍地：河南省南阳市卧龙区，第三人：珠海市晋鑫达商贸有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇南涌路3号8栋308。法定代表人：智建强。委托诉讼代理人：陈盛汉，男，系该公司员工。第三人：珠海市金湾区金域上景业主委员会，住所地：珠海市金湾区金海岸大道205号金域上景。负责人：吴十仔，主任。原告珠海市万夏物业管理有限公司（下简称万夏公司）诉被告程运哲、第三人珠海市晋鑫达商贸有限公司（下简称晋鑫达公司）、第三人珠海市金湾区金域上景业主委员会（下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘家晖、第三人晋鑫达公司的委托诉讼代理人陈盛汉、第三人业委会的负责人吴十仔到庭参加诉讼。被告程运哲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠缴的金域上景2单元701房管理费3861元、公摊费377.03元、垃圾费256元，以上费用合计4494.03元（以上拖欠费用产生时间从2015年12月起至2018年8月止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是于2015年1月1日起，并于2015年1月1日与珠海市晋鑫达商贸有限公司签订了《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》，委托管理期限从金域上景正式入住日起至业主大会成立并选聘物业管理企业之日止。服务合同签订后原告进驻被告所居住的金域上景小区提供物业管理服务。根据该服务合同第七条约定的物业管理费收费标准：住宅按每平方米建筑面积每月收取人民币1.5元的物业管理服务费，一层商铺按每平方米建筑面积每月收取人民币2.0元的物业管理服务费。原告与金域上景业主代表在2017年12月27日签订《关于物业公司撤出金域上景小区管理的协议》，约定原告于2017年12月31日撤出并终止金域上景的物业管理服务，对欠缴的物业管理费在2017年12月29日至31日进行收缴，此后的欠缴物业管理费由金域上景业主代表协助追缴。因原告撤出后金域上景物业管理陷入停滞，后在2018年1月6日原告与金域上景业主代表签订《金域上景物业服务补充协议》，委托原告安排人员对金域上景小区物业进行管理，服务时间从2018年1月7日至2018年3月31日（至业主委员会成立后终止）），服务与收费标准与原合同一致（物业费用人民币1.5/平方米）。原告在2018年1月7日派驻人员到金域上景小区提供物业管理服务。原告于2018年8月24日收到珠海市金湾区金域上景业主委员会发出的“解除《前期物业管理协议》函”，于2018年8月31日撤出并终止金域上景的物业管理服务。被告为金域上景2单元701房业主，房屋建筑面积77.91平方米，从2015年12月1日截至2018年8月31日管理费3861元、公摊费377.03元、垃圾费256元，以上费用合计4494.03元。为此，原告曾多次向其催收上述款项，但至今未果。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据我国相关法律、法规等之规定，特向本院提起诉讼，恳请判如所请。原告向本院提交了以下证据：1.《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》；2.关于物业公司撤出金域上景小区管理的协议；3.关于珠海市万夏物业管理有限公司撤出金域上景小区物业管理的收费补充协议；4.金域上景2017年12月29日至2017年12月31日已收物业费统计明细、金域上景2018年1月业主代表代收物业费统计明细；5.收据；6.金域上景物业服务补充协议；7.解除《前期物业管理服务协议》函；8.缴费通知单；9.业主管理费欠费情况明细表；10.珠海市不动产登记情况查询结果。被告程运哲未向本院提交答辩意见及证据。第三人晋鑫达公司的答辩意见与第三人业委会的答辩意见一致。第三人晋鑫达公司向本院提交了以下证据：1.协议书；2.金域上景小区设施设备验收移交协议；3.收款收据；4.关于金域上景公共设施设备返修事项的告知函。第三人业委会辩称，一、万夏物业服务违约在先，造成小区物业管理混乱、失控，不具备按合同收取物业费的条件。原告多次违反合同的约定，因原告的不作为造成小区的各项损失，理应由原告承担该损失。根据原告与珠海市晋鑫达商贸有限公司签订的《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》，及与业主签订的《关于金域上景前期物业管理服务协议》之规定，原告服务管理的范围包括物业共用部位的维修、养护、管理，公共环境卫生的管理服务，维持公共秩序，做好消防管理等事项。在原告提供物业管理服务的期间（2015年1月-2018年8月），很多业主反映上述事项服务均不到位，服务质量极差。1、小区内的水泵房水泵和消防控制柜损坏，业主多次向原告反映该情况，但原告没有回应，最后导致水泵锈迹斑斑无法供水。迫于无奈，最后业主吴秀坤自掏资金先行垫付85000元，124户每户公摊686元，以解决小区的生活用水问题。2、小区户外墙面、楼梯间、走廊通道到处可见脱落的瓷砖，业主多次向原告反映情况，但原告不予理会。小区业主代表多次找政府部门，在居委会和住建局的干预下，于2017年底才对大门通道的墙砖进行了维修。3、业主反映从未见原告对小区的发电机电瓶启动、维护，最后发电机电瓶也不知何时丢失了。2018年台风停电，地下车库没电抽不了水，在外面开支1200元请了一台抽水车把地下车库的水抽干。地下车库几个地下水井2年也未清理过,很多抽水泵都已损坏。2018年6月份小区30多个业主自发组织对车库水井进行清理，维修电路设施，确保了车库的安全，这几项开支加上人工费用近要2万元，台风过后，小区到处垃圾成堆，公共窗台吹落，可物业不管不问，又是小区业主自行清扫垃圾，扶正树木，修好窗台。4、小区管理范围内的花、木、草地应进行定期修剪、施肥、浇水和定期对小区红线范围的四害进行消杀。这款更没履行，小区到处是蟑螂，树木枯萎，杂草丛生。关于合同约定的秩序维护人员24小时巡逻值班更是没有履行到位，根据业主反映，没有工作人员巡逻，只有一个保安工作人员在保安亭内，而且基本上是在岗位上睡觉，更离谱的是凌晨1点多开启栏杆，保安跑回家去了，连他们交接班的保安都不知怎么回事，为这事业委会的还打过电话给原告的朱经理。5、根据业主临时规约第四条第一项第8款之规定，原告每6个月向业主公布物业管理费用收支账目。小区业主从未看过原告公示，且未建立健全本物业的物业管理档案资料。从现在原告起诉的业主就能看出，好多业主都己经交到了2017年12月31日了，可原告枉顾事实就加以起诉，可见此原告管理是何等离谱。6、小区路灯、门禁、监控、消防等设施设备基本瘫痪。2018年1到8月份的公摊电费、垃圾费、电梯维修保养费等都是小区业主自己在维护正常运转。7、原告所提供的《关于物业公司撤出金域上景小区管理的协议》、《金域上景物业服务补充协议》、解除《前期物业管理服务协议》函三份材料，第三人业委会认为，只有2018年8月24日业主委员会发出的解除《前期物业管理服务协议》函具备法律效力。其它两份业主代表没公示协议内容，大部份业主都没签名认可，于规不符，于法不容，侵犯了广大业主的权利。原告管理小区以来，严重违反服务协议，导致小区损失惨重，为什么业主代表在没有征得广大业主签名同意下就签订如此协议，意欲何为？二、万夏物业未经广大业主的同意，擅自卖电给其他烂尾小区，将电费在金域上景业主公摊，非法牟利，损害全体业主合法权益，业委会保留追诉的合法权利。综上所述，原告未尽到作为物业管理公司应尽的责任，为业主提供基础的物业服务，违反了《珠海经济特区物业管理条例》及《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》、《金域上景前期物业管理服务协议》之规定，以上事实均有证据佐证，请求本院依法驳回原告不合理的诉讼请求。移动公司已经向原告交纳机站电费6806.4元、2017年场地费1500元，这些费用应当退还给业主，因为电费已公摊到业主身上，场地费是小区的公共收益。机站在涉案小区一直产生电费。水泵款85000元是业主垫付的，原告只返还24900元，原告应当全部返还，系因原告不作为导致水泵损坏的。第三人业委会向本院提交了以下证据：1.金域上景公共管理验收汇报；2.金域上景工程结预算表；3.关于维修水泵变频器申请函；4.珠海金域上景2017年12月31日前物业管理费明细表；5.电梯移交资料；6.垃圾费发票；7.收款收据及收据；8.珠海金域上景更换水泵费用决议；9.金域上景前期物业管理服务协议；10.解除《前期物业管理服务协议》函；11.金域上景2017年12月29日至2017年12月31日已收物业费统计明细；12.万夏物业管理期间未处理的问题图片；13.电费发票；14.照片及光盘。经审理查明，被告为珠海市金湾区三灶镇金海岸大道205号1栋2单元701房的业主，房屋建筑面积为77.91㎡，不动产权登记时间为2015年9月2日。涉案的金域上景小区的建设单位为第三人珠海市晋鑫达商贸有限公司。2015年1月1日，建设单位珠海市晋鑫达商贸有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》，合同约定原告为涉案小区提供全面管理服务，保持物业和公共设施良好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。合同第五条约定管理期限从金域上景正式入住日起至业主大会成立并选聘物业管理企业之日止。第六条委托管理事项约定，金域上景物业内下列事项委托乙方管理：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括：楼宇、屋顶、外墙面、房屋承重结构、房屋主体结构、楼梯间、走廊通道、电梯井（含管井）、门厅、庭院及其它共用部位。2、物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、污水管、共用照明、消防设施设备、智能化设施设备、避雷设施电梯及其它共用设施。3、公共设施和附属建筑构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、水箱、化粪池、污水池、泵房、监控室、门卫室、信报箱、停车库（场）及其它公共设施和附属建筑物。4、公共绿地、景观的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共环境卫生。7、维持公共秩序，进行必要的安全防范。包括门岗服务、物业区域内巡查、中央监控等服务。8、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护及消防安全服务。9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。10、物业装饰装修管理服务。11、物业档案管理服务等。合同第七条约定，物业管理服务收费：乙方提供第六条第一款至第十三款物业管理服务，乙方因此负责向住宅业主或使用人，按每平方米建筑面积每月收取1.5元的物业管理服务费；一层商铺的物业管理服务费按每平方米建筑面积每月收取2元的物业管理服务费，物业管理服务费包括以下开支：公共、共用设施、设备的日常运行、维护费用；公共绿地的养护与管理费用；公用水系统的养护和管理费用；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；公共环境卫生，包括房屋公用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生费用；维护公共秩序费用；用于物业管理区域内日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的账户管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务等。业主或使用人应于每月10日之前向乙方缴纳其单元每月应付之物业管理服务费用。2017年12月27日，原告（甲方）与部分业主（乙方）签订《关于物业公司撤出金域上景小区管理的协议》，载明甲方于2017年12月31日撤出并终止金域上景的物业管理服务。在撤出前指定2017年12月29日至2017年12月31日三日时间，对小区现有欠缴的物业管理费进行统一收缴。乙方签字中有董永、杨帆、张建、常辉等6人。同日，上述乙方签字中的6名业主与原告签订《关于珠海市万夏物业管理有限公司撤出金域上景小区物业管理的收费补充协议》，载明物业管理费收取：按照在住业主收取70%支付给万夏物业，30%返还给业主委员会代表管理，仅用于金域上景小区公共维修基金；未入住的业主以后追缴到的70%支付给万夏物业，30%返还给业主委员会代表管理，仅用于金域上景小区公共维修基金。2018年1月6日，原告（乙方）与部分业主（甲方）签订《金域上景物业服务补充协议》，约定甲方委托乙方对金域上景小吴物业进行托管，服务时间为2018年1月7日至2018年3月31日（至业主委员会成立后终止），乙方服务及收费标准与原合同一致（物业费用1.5元/平方米），执行原合同（乙方前期管理期间每月员工成本为13000元整，不包含小区设备维护及维修费用，小区公共区域用水用电公摊费用，请甲方熟知，甲方无需支付13000元，但需每月在指定日期支付已入住业主的所有费用）。甲方签名处有钟小勇、谢成学、吴秀坤、杨帆、常辉、丁海洋等10人。第三人业主委员会及被告对上述部分业主与原告签订的《关于物业公司撤出金域上景小区管理的协议》、《关于珠海市万夏物业管理有限公司撤出金域上景小区物业管理的收费补充协议》、《金域上景物业服务补充协议》均不予追认，认为该三份协议是部分业主与原告签订，三份协议并未公示，许多业主对此不知情。2018年1月9日，涉案小区业主大会筹备组组成人员名单变更为陈宇、李振山、董永、杨世强、吴秀坤、谢成学、周枝、钟欣、陈志军。2018年7月16日，金域上景业主委员会成立，任期三年，业主委员会成员名单为吴十仔、杨世强、陈志军、彭云群、余朝伟、张建、谢成学。原告提交一份《珠海万夏物业金域上景缴费通知单》及《金域上景1单元1503房业主管理费欠费情况明细表》，载明被告应缴费的项目为：管理费2015年12月117元、2016年1月至12月1404元、2017年1月至12月1404元、2018年1月至8月936元；公摊费2016年4月至12月165.75元、2017年1月至11月211.28元；垃圾费2016年1月至12月96元、2017年1月至12月96元、2018年1月至8月64元。2018年1月27日，原告出具收据，载明收到涉案小区业主代表代收的物业费用共两笔，第一笔于2017年12月31日收到38908.91元，第二笔于2018年1月27日收到44367元，共收到83275.91元。原告对各方当事人提交的《金域上景2017年12月29日至2017年12月31日已收物业费统计明细》、《珠海金域上景2017年12月31日前物业管理费明细表》及《金域上景2018年1月业主代表代收物业费统计明细》予以认可。三份明细表中均未载明被告已缴纳了原告在本案中主张的欠付费用。原告为涉案小区提供物业管理服务期间，小区业主按照每户8元/月的标准向原告支付垃圾费。第三人业委会提交了一份垃圾费发票，载明珠海市香洲江美服务有限公司收取了2018年1-5月份垃圾处置费3000元，购买方为原告，另手写标注金域上景小区临时业筹组。第三人业委会称，从2018年1月开始，涉案小区的电费及垃圾费均是由业主自发或者业委会去缴纳，原告没有支付垃圾费，其无权要求各业主支付垃圾费。第三人业委会提交了垃圾费发票及电费发票，并持有垃圾费发票及电费发票的原件。原告认为第三人业委会提交的垃圾费发票购买方载明的是原告，并不能证实垃圾费是小区业主自行缴纳的。原告称，2018年1月至8月，原告安排了两名保安、一名保洁在涉案小区提供服务，并安排了一名物业经理吴浩，《金域上景物业服务补充协议》也载明物业服务不包含设备维护及维修费用。被告及第三人业委会确认原告安排了两名保安、一名保洁在涉案小区，否认有物业经理对涉案小区进行管理。第三人业委会对2017年12月前欠付的费用无异议，确认原告在2018年8月31日后撤出涉案小区，但2018年1月至8月的费用不应当向原告缴纳，因涉案小区的垃圾费、公摊电费系业主自行缴纳，设备维修也是业主自行处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位珠海市晋鑫达商贸有限公司与原告签订的《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》（下简称涉案合同），对涉案金域上景小区的业主具有约束力。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告应按照约定向被告提供物业管理服务，被告应依约交纳相关费用。关于物业管理服务费。涉案房屋建筑面积为77.91㎡，《珠海市金域上景小区前期物业服务合同》约定按建筑面积每月每平方米1.5元计算。原告主张被告从2015年12月至2018年8月未缴纳物业管理服务费。根据各方当事人的诉辩，本案的物业管理服务费应当分为2017年12月前及2018年1月至8月两个时间段进行处理。对2017年12月以前的物业管理服务费，原告主张被告从2015年12月开始欠缴物业费，未有证据证明被告已经缴纳，故被告每月应缴纳的物业管理服务费为1.5/㎡/月×77.91㎡=117元/月，2015年12月至2017年12月共25个月的物业管理服务费为2925元。对于2018年1月至8月的物业管理服务费。2018年1月至2018年8月31日原告仍在为涉案小区提供物业服务，但服务的内容有所减少。故原告可向被告主张该期间的物业管理服务费，但物业管理服务费标准应根据服务内容予以减少，对此，本院评判如下：首先，根据涉案合同约定，原告提供的物业管理服务除了包括公共环境卫生和维持公共秩序之外，还需要提供消防、绿地景观等不同类型的管理和服务，而维持公共秩序除了门岗服务还包括物业区域内巡查和中央监控等。原告仅派驻两名保安在涉案小区，两名保安在一天两次轮班的情况下亦无法完成上述约定的维持公共秩序的服务内容。其次，合同约定物业管理服务费还包括了设施设备的日常运行、维护费用；公用水系统的养护和管理费用；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；用于物业管理区域内日常管理等，而不仅仅是公共环境卫生和维持公共秩序的费用。考虑到原告在涉案小区安排保安及保洁人员的用工成本，本院酌定该期间的物业管理服务费为0.8元/㎡/月。故被告应当向原告支付2018年1月至8月的物业管理服务费77.91㎡×0.8元/㎡/月×8个月=498.62元。关于垃圾费。2017年12月前，原告支付了涉案小区的垃圾费，故被告应当向原告支付2017年12月前的垃圾费，被告应当缴纳的垃圾费为2016年1月至2017年12月共8元/户/月×24个月=192元。2018年1月起，第三人业委会称垃圾费由业主自发或业委会缴纳。根据交易习惯，如原告支付了垃圾费，发票应当由原告持有，虽第三人业委会提交的垃圾费发票购买方写为原告，但发票原件由第三人业委会持有，且收取及缴纳公摊电费的工作也由业主自发或业委会承担。从涉案小区的实际情况来看，原告并未承担涉案小区的代缴费用工作。原告未能提交证据证明垃圾费由其垫付，应承担举证不能的法律后果，故原告主张2018年1月至8月的垃圾费，没有依据，本院不予支持。关于公摊电费。《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。涉案合同未约定公摊电费如何收取，根据上述法律规定，公摊电费应由业主分摊。被告现欠付公摊费2016年4月至12月、2017年1月至11月公摊电费165.75元+211.28元=377.03元，原告已经支付该部分公摊电费，故被告应当向原告支付2016年4月至2017年11月的公摊电费377.03元。关于被告及第三人业委会提出的原告偷电给其他小区的问题，与本案不是同一法律关系，被告及第三人业委会应另寻途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告程运哲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市万夏物业管理有限公司交纳2015年12月至2018年8月期间拖欠的物业管理服务费共计3423.62元；二、被告程运哲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市万夏物业管理有限公司交纳2016年4月至2017年11月期间拖欠的公摊电费共计377.03元；三、被告程运哲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市万夏物业管理有限公司交纳2016年1月至2017年12月期间拖欠的垃圾费共计192元；四、驳回原告珠海市万夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告程运哲负担44元，由原告珠海市万夏物业管理有限公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长  陈立涛审判员  邓在闲审判员  修瑞娟二〇一九年九月二十六日法官助理吕扬扬书记员张志锋