贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5387号原告（反诉被告）：刘辉辉，女，1987年9月10日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝勇勇，男，1984年10月2日生，苗族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王虹，贵州久同律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐行健，贵州久同律师事务所实习律师。第三人：贵州达昌隆不动产经纪有限公司，地址贵阳市白云区中环路281号1层11号。法定代表人：刘凡仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴明，系该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，地址贵阳市云岩区中山西路30号。负责人：饶陨年，该支行行长。原告刘辉辉与被告祝勇勇、第三人贵州达昌隆不动产经纪有限公司（以下均简称达昌隆公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下均简称工行中西支行）房屋买卖合同纠纷、祝勇勇反诉刘辉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日作出（2018）黔0103民初6772号《民事判决书》，原告刘辉辉不服，提出上诉。贵阳市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）黔01民终210号《民事裁定书》，裁定：撤销原判，发回重审。本院重新组成合议庭，就本诉及反诉公开开庭进行了合并审理。原告刘辉辉及其委托诉讼代理人范琴英，被告祝勇勇及其委托诉讼代理人王虹、徐行健，第三人达昌隆公司委托诉讼代理人张兴明到庭参加了诉讼。第三人工行中西支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告刘辉辉向本院提出诉讼请求：1.依法解除与被告签订的《不动产买卖（居间）合同》2.依法追究被告的违约责任，违约金28000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月4日，原、被告通过中介公司（第三人达昌隆公司）达成房屋买卖交易协议，将所属原告刘辉辉名下位于贵阳市云岩区住宅房以成交价598000元卖给被告祝勇勇，并签订了不动产买卖（居间）合同，被告祝勇勇同时交付定金28000元。合同约定，被告于2018年1月30日之前出资替原告还清银行按揭尾款约30万元，解除房屋抵押后并过户，然接近2018年1月30日，被告因资金不足，导致银行尾款结清失败，按照合同约定被告已经违约。原告出于对合同交易的诚意，后经口头约定同意由被告每月19日前将月供2402元打入原告的还款账户，后被告连续转了5次款给原告（合计12010元），但被告务必在5月31日前准备足额资金将银行按揭尾款结清。然而被告一再违约，除了2018年2月13日向原告账户转入10万元以外，至今依然没有任何解释与说法，就连约定好的月供都有逾期。在此情形下，原告方当初因急于用钱才考虑卖房，由于被告方的多次违约导致原告卖房的目的不能实现，原告曾试图多次与被告协商解除买卖合同，退还相关款项，然被告均以各种理由进行搪塞，并表示此房非买不可，还说已经找装修公司去看过房，准备装修。更严重的是，被告在原告不知情的情况下，私自更换了原告房屋的钥匙，给原告造成了损失。无奈之下，原告只有诉至法院维护权益。本诉被告祝勇勇辩称，第一，原告与被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，且不存在无效或法定解除的情形，双方均应遵照履行；第二，被告依约履行合同义务，并无违约行为，反而是原告违背契约精神，意图毁约，原告起诉所称被告违约明显与事实不符。1.根据合同第七条的约定，应由原告在2018年1月30日前完成提交还款、抵押注销申请，并于2018年2月28日之前完成抵押注销。补充条款约定的是原告所欠银行贷款由被告出资还款约30万元，合同内容并未约定被告应于2018年1月30日之前出资替原告还清银行按揭尾款约30万元。因此向银行提交提前还款申请并获得审批是原告应当先行完成的合同义务。但原告从未明确指示被告提供资金向银行还款，也未向银行提交提前还款申请，故意拖延履行合同义务，其为违约方；2.原告所称是因被告资金不足，才导致银行尾款结清失败，按照合同约定是被告已经构成违约的说法与事实不符。实际上，由于原告一直未向贷款银行提交还贷申请并通过审批，亦未明确指示被告向银行还款，才导致还款金额不明且至今未结清。并且原告亦未能提供在其明确指示下，因被告资金不足导致至今无法结清银行贷款的相应证据。另外，原告与被告从未达关于被告须在5月31日前还清银行贷款的口头约定，故被告无违约；3.房屋钥匙系原告主动交付，且原告还提出由被告帮其交清欠付的物管费，原告以其实际行动将房屋交付给被告，被告也代原告交清了2013年11月至2018年1月期间原告欠付的物管费10150元，被告亦交纳了2018年2月及之后的物管费，并对房屋进行了装修和家具订购；4.被告一直积极履行合同义务，故多次同意了原告变更付款方式的要求，如被告先支付10万元，之后在每月15号左右将房屋按揭贷款转入原告还贷账户。从2018年2月起至2019年3月，被告共向原告还贷账户转入31178元；2019年4月之后因原告恶意更换还贷账户，导致被告转款均被退还，从而致使被告无法继续履行支付每月还贷的款项的义务，因此，被告并未违约；第三，双方应当继续履行合同，完成房屋买卖交易。合同签订后，被告已行依约履行了支付购房定金、部分房款以及代原告归还贷款、支付原告欠交物管费的义务，房屋也已经交付给被告使用，故不存在违反合同约定的情形。被告也准备好了充足资金，待原告办理好提前还贷手续后，即可依约代其提前还贷，并与原告结清房款及办理产权过户手续。但原告在交易过程中违反合同义务，反复拖延，不配合完成交易并意图毁约，已违反了诚实信用原则。在被告已经依约支付了约定款项，且房屋已实际交付的情况下，双方的房屋买卖合同并非无法履行，故原告应继续履行合同义务。反诉原告祝勇勇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被反诉人继续履行《不动产买卖（居间）合同》；2.请求判令被反诉人向银行提交提前还款及抵押注销申请；3.请求判令被反诉人配合办理房屋产权过户；4.本诉及反诉案件受理费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月4日反诉人与被反诉人通过第三人达昌隆公司签订不动产买卖（居间）合同（合同编号1611753）。但合同签订至今，被反诉人并未向银行及其他有关机构提交提前还款及解除抵押的申请，也未完成抵押注销的义务。尽管被反诉人未依照合同约定履行义务，但反诉人为促使合同目的的达成，在未办理产权过户之前，于2018年2月13日向刘辉辉支付房款10万元，并且自2018年2月19日起每月向被反诉人支付2402元。被反诉人意图通过解除双方签订的不动产买卖（居间）合同，损害反诉人的合法权益，严重违背了双方交易之间的诚信原则。为维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉。反诉被告刘辉辉辩称：对方作出陈述较断章取义，合同补充条款很清楚，甲方贷款由乙方出资，银行按揭贷款约30万元，首付款15.8万也未付给我方，签了合同后只做了两件事情，合同义务来说完全违约，虽然通过口头协议答应还月供，但是也依然违约，不管是从主合同还是后来的补充协议都是违约的，所以对方是需要负违约责任的。对方还在违约的情况下，私自去找物管，交了物管费、强制换锁，并且擅自装修房屋，与合同完全违背，对方的意见前后矛盾，故不成立。第三人达昌隆公司就本诉与反诉共同述称，我公司参与了原被告双方签订房屋买卖合同，但双方口头协商的内容我公司未参与也不清楚。之后由于双方产生矛盾，我公司组织原被告双方协商过一次，但双方未能达成一致意见。第三人工行中西支行未到庭，无述称意见。经审理查明，原告刘辉辉是（2017）云岩区不动产权第××号《不动产权证书》的权利人，该证书记载的房屋位于云岩区，房屋建筑面积122.7㎡。2012年10月19日，刘辉辉（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（贷款人）、贵阳三力房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，为上述房屋设定了抵押权预告登记。2018年1月4日，刘辉辉作为卖方（甲方）、祝勇勇作为买方（乙方）、第三人达昌隆公司作为经纪方共同签订《不动产买卖（居间）合同》（合同编号1611753），合同约定：刘辉辉将其所有的上述房屋以598000元出售给祝勇勇，祝勇勇先向刘辉辉支付定金28000元，产权过户日期为2018年3月5日之前，逾期视为违约。双方选择银行贷款的付款方式，即产权过户当日，祝勇勇通过产权处资金监管中心支付首期款（含定金）共158000元，尾款440000元于双方到不动产局办理《抵押登记》后39个工作日之内由银行直接划入刘辉辉账户。刘辉辉应于2018年1月30日前向相关机构提交还款、抵押注销申请，并于2018年2月28日之前完成抵押注销。交房日期为收到尾款3日内，另外还补充约定，刘辉辉所欠银行贷款由祝勇勇出资还款约为30万元，祝勇勇所贷款多出房款总价部分由刘辉辉返还给祝勇勇，该房在交房之前所欠物管费由刘辉辉支付完成后交房。其中该合同第十条约定“如乙方未能履行本合同之条款以致本合约不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还且甲方有权再将该不动产转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合约条款将该不动产转让予乙方，则甲方须返还双倍定金给甲方。甲、乙双方如有一方违约，收取违约金一方须向经纪方付所得违约金的一半的金额（最高为成交金额的3%）即人民币（大写）壹万元整作为佣金。”2018年1月4日，祝勇勇向刘辉辉支付了上述合同约定的定金28000元，刘辉辉并向祝勇勇出具了《收条》一份。在签订上述《不动产买卖（居间）合同》后，被告称从原告丈夫刘国处获得了房屋钥匙并已对房屋进行了部分装修。原告称并未到合同约定的交房日期，故未将钥匙交付给被告，不知被告从何处获得的房屋钥匙。2018年１月底，祝勇勇与达昌隆公司工作人员前往涉案房屋抵押银行拟办理房贷还清手续，因刘辉辉未到场而未能办理成功。2018年2月13日，祝勇勇通过其尾号为9623的账户向刘辉辉尾号为1715的账户转账100000元。2018年1月30日至2018年2月28日期间，原告并未明确要求被告向银行支付具体金额的款项以便还清涉案房屋所欠银行贷款。原告至今亦未向涉案房屋抵押贷款的银行即本案第三人工行中西支行提交过提前还贷申请及办理相关提前还贷手续。在原审庭审中，第三人工行中西支行亦表示未收到刘辉辉提前还款的申请，也未收到刘辉辉注销抵押权的申请。另查明，2018年2月20日，被告通过其名下银行账户向原告名下中国工商银行尾号为8354（即原告归还银行贷款账户）转款2400元，3月15日转款2400元，4月13日转款2500元，5月18日转款2450元，6月27日转款2500元，7月15日转款2500元，8月17日转款2450元，9月16日转款2420元，10月26日转款1998元，11月18日转款2402元，12月19日转款2402元，2019年1月19日转款2402元，2月19日转款2402元，3月19日转款2402元，4月19日转款2402元，但因转款账户不存在的原因而转账失败，5月19日转款2402元，但因账号不存在或账号有误的原因转账失败。经查明，2019年4月至5月期间，因原告将该尾号为8354的银行卡挂失，导致被告无法向该账户转款。庭审中，原告称因为避免逾期归还银行贷款导致影响征信，故原告在被告未及时支付房屋按揭贷款的情况下，先行归还了银行按揭贷款。另查明，庭审中原被告双方对在履行合同过程中，口头变更合同的情况及对方存在的违约情形表述为：原告称双方签订书面合同后，2018年2月，双方达成口头协议，约定变更付款方式为扣除涉案房屋所欠银行贷款30万元后，剩余29.8万元由被告一次性支付给原告，欠银行的贷款由被告按时偿还。后由于被告未按约定支付购房款及归还银行贷款，双方于2018年5月27日又达成口头协议，约定被告在2018年7月30日一次性支付房款59.8万元加6.6万元补偿款给原告，并在一周内拟定书面补充协议，但被告既未在一周内拟定补充协议亦未在约定的时间内支付全部房款。故被告在履行合同过程中存在以下三次违约的情况：一、根据双方签订的书面合同第七条和第十六条的约定，被告未在2018年1月30日前向银行清偿房屋剩余贷款，导致房屋贷款未结清无法办理产权过户手续；二、2018年2月，双方口头约定变更付款方式后，被告只支付了10万元购房款，亦未按时归还银行贷款；三、2018年5月27日，双方再次口头约定变更付款时间及金额后，被告未按口头约定在2018年7月30日支付购房款。被告称双方签订书面合同后，2018年2月7日，因原告未到银行办理提前还贷手续，双方经协商后，原告的丈夫刘国要求被告先支付10万元，并且之后房屋银行贷款由被告每月按原告要求转款给原告还贷至双方正式办理产权过户。被告考虑到房屋已经交付，就按原告要求转款10万元，并每月根据原告要求于15日左右向原告账户转入还贷款项。后由于原告还款账户的问题，导致被告有两个月无法转入款项。2018年5月7日，双方再次达成口头协议，原告在2018年7月30日前将房屋过户给被告，被告在2018年7月30日支付房屋应得款并再加6.6万元的补偿金给被告。后由于2018年7月1日在与原告的谈话中，原告已明确表示不卖房屋，被告才行使不安抗辩权，未在2018年7月30日向原告支付购房款。因此，原告在履行合同过程中存在以下两次违约行为：一、根据双方签订的书面合同第七条，原告未在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销；二、原告未根据2018年5月7日达成的口头协议，在2018年7月30日前将房屋过户给被告。庭审中，经本院当庭询问，原被告双方均认可在2018年2月及2018年5月两次协商中，均未约定如一方违约，另一方可解除合同的条款。庭审中，经本院释明，被告表示因双方签订的合同具备履行条件，故在本案中要求原告继续履行合同，不同意解除合同。后被告向本院提交书面意见中表示愿意先行代原告还清涉案房屋所欠银行贷款。上述事实，有当事人陈述、相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告、被告及第三人达昌隆公司共同签订《不动产买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。由于庭审中，原被告双方对2018年2月、2018年5月双方达成的口头协议各执一词，亦无法提供证据对口头协议的内容进行佐证，且均主张对方违约。因此，本案的争议焦点为：一、原被告双方在履行合同过程中是否存在违约行为；二、该违约行为是否足以导致合同解除；三、被告祝勇勇能否要求继续履行《不动产买卖（居间）合同》并过户房产。关于争议焦点一，原被告双方在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。关于原告主张的被告在履行合同中存在违约行为：首先，原告以银行提前还贷为随贷随还为由，称被告未按双方签订的书面合同第七条及第十六条的约定，于2018年1月30日前向银行清偿房屋剩余贷款，导致房屋贷款未结清而无法办理产权过户手续，构成违约。双方签订的书面合同第七条约定为“……甲方（即原告）应于2018年1月30日之前向相关机构提交还款、抵押注销申请，并于2018年2月28日之前完成抵押注销”，第十六条约定为“甲方（即原告）所欠银行贷款由乙方出资还款约为叁拾万元。……”，上述条款已明确约定了向银行提交还款、抵押注销申请的义务人为原告，被告只负有提供还贷资金的义务。而原告至今从未向银行方（即第三人工行中西支行）提交还款及抵押注销申请，就算现工行中西支行对贷款实行随贷随还政策，也需要原告向工行中西支行办理相应的手续，但原告至今亦未明确指示被告向工行中西支行还款，以明确要求被告履行提供还款资金义务。因此，涉案房屋未能在合同约定的2018年2月28日完成抵押注销不能归责于被告，且原告本就有义务保证涉案房屋在合同约定的过户时间前符合过户条件，而涉案房屋完成抵押注销系保证房屋能如约过户的前提条件，故被告并未违约。其次，原告称2018年2月，双方口头约定变更付款方式后，被告只支付了10万元购房款，且未按时归还银行贷款，已构成违约。对该次口头约定双方均认可被告需为原告支付涉案房屋每月按揭贷款，但对于支付时间原告主张被告需在每月15日按时归还，还款义务人为被告，而被告主张系按原告通知向原告还贷账户转入相应资金，还款义务人为原告，被告只是将原告每月归还的资金转给原告。根据被告与原告丈夫刘国的微信聊天记录，2018年2月18日晚21点03分，刘国发送给被告的“那我把房贷的卡号给你，你从这个月开始往里面打钱了勇哥，从这个月我们不再负责房贷的还款了哈”信息及当日刘国发给被告的工行关于贷款需在2018年2月19日17：00前还款，还款金额本息合计2374.32元的聊天记录来看，被告负有为原告归还银行贷款的义务，且也知晓应于每月19日前应向原告还贷账户存入足额资金。结合被告向原告还贷账户转款情形，其第一期在2018年2月20日转款，虽超过了当月还款日期，但被告在微信中将转款信息发送给原告丈夫刘国时，原告方并未提出异议，故当期被告并未违约。之后，被告在2019年4月、5月期间因原告将还款账户挂失，导致被告不能正常还款，因原告将该账户挂失并未通知被告，故无法存入还贷资金，并不能归责于被告。最后，原告称2018年5月27日，双方再次口头约定变更付款时间及金额后，被告未按口头约定在2018年7月30日支付购房款，已构成违约。对于该次口头协议，原告称于2018年7月30日先付款后过户，被告称先过户后付款，但均未能提供证据予以佐证，但均认可有在2018年7月30日付款的约定。现被告确未在2018年7月30日支付相应房款及补偿费6.6万元，但根据原告丈夫刘国与被告的微信聊天记录，2018年6月27日刘国称“现在我老婆也不打算卖这个房子了，直接把钱退给你勇哥，确实我很难和她沟通现在，抱歉了”，原告在被告付款前告知被告现不打算卖房，被告为了保证交易安全，行使不安抗辩权，未在约定的期限内支付房款，符合法律规定，不存在违约行为。关于被告主张的原告在履行合同中存在的违约行为：首先，被告称根据双方签订的书面合同第七条，原告未在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销，已构成违约。如前所述，根据双方合同的约定，被告只负有提供还贷资金的义务，而原告至今从未向银行方（即第三人工行中西支行）提交还款及抵押注销申请，亦未明确指示被告向工行中西支行还款，以明确要求被告履行提供还款资金义务，故原告的行为导致涉案房屋未能在2018年2月28日前完成抵押注销登记，进而无法办理房屋过户手续，已构成违约。其次，被告称2018年5月7日双方达成口头协议，原告应在2018年7月30日前将房屋过户给被告，现房屋未能过户，原告已违约。现双方对是否应在2018年7月30日进行产权过户均无法提供证据证明各自的主张，但双方均认可当日只是就付款时间和金额进行了约定，并未涉及对主合同进行更改。因此，在双方均未能提供证据证明当日双方对于产权过户和支付房款的履行顺序有变更的情况下，对过户和付款顺序应以主合同的约定为准。根据双方签订的书面合同第四条第2项关于付款方式“产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心支付首期款……”的约定，该约定并未失效，因此履行顺序应为先过户后付款。因涉案房屋至今未能结清银行抵押贷款，房屋一直无法办理过户手续，故原告已违约。关于争议焦点二：违约行为是否足以导致合同解除的问题。首先，关于被告的违约行为，根据前述，被告在履行合同过程中并不存在违约行为。因此，原告以被告违约为由，要求解除合同、承担违约责任的诉请，于法无据，本院不予支持。其次，关于原告的违约行为，根据前述，原告未能根据合同约定在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销，致使房屋至今未能办理房屋过户手续，已构成违约。该违约行为已足以导致双方签订的房屋买卖合同的根本目的无法实现，在此情况下，被告有权提出解除合同。但庭审中，经本院释明，被告称本案《不动产买卖（居间）合同》有履行条件，并不主张解除合同。关于争议焦点三：被告祝勇勇能否要求继续履行《不动产买卖（居间）合同》、过户房产的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在原告构成违约的情况下，被告有权要求原告继续履行合同。但本案中，涉案房屋现未能还清银行按揭贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让限制，现被告表示愿意代替原告支付剩余房屋贷款并愿意承担办理涉案房屋产权过户的一切税费，在被告代替原告归还第三人工行中西支行剩余房屋贷款及承担办理涉案房屋产权过户的一切税费后，办理产权过户就不存在权利障碍。因此，被告反诉要求继续履行合同并由原告配合办理房屋产权过户的反诉请求合理合法，应予支持。上述清偿的贷款应在未支付的房款余款中扣除，如有剩余房款原告可另案起诉被告予以支付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，反诉原告祝勇勇直接向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行清偿云岩区房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行于祝勇勇实际履行当日出具的还款明细清单为准）；二、在反诉原告祝勇勇清偿上述费用后的三十日内，第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行和反诉被告刘辉辉协助办理云岩区房屋的抵押登记注销手续；三、在云岩区房屋的抵押登记注销手续办妥后三十日内反诉被告刘辉辉将上述房屋产权过户至反诉原告祝勇勇名下，所产生的税费由祝勇勇承担；四、驳回本诉原告刘辉辉全部诉讼请求；五、驳回反诉原告祝勇勇其余诉讼请求。本诉案件受理费500元，减半收取250元由刘辉辉负担；反诉案件受理费60元，减半收取30元由刘辉辉负担。（均已预交）如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 沈 珩人民陪审员 陈 恺人民陪审员 龙道金二〇一九年九月十六日书 记 员 何际梅