重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初8771号原告：邓朋，男，1989年4月8日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈海涛，重庆胜锐律师事务所律师。被告：北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司，住所地重庆市北部新区赛迪路2号19-1-19-7，统一社会信用代码91500103MA5YQ5467M。负责人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：陈依依，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周奎龙，男，该公司工作人员。第三人：重庆龙湖怡置地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区天山大道西段32号1栋11-2号，统一社会信用代码91500000MA5U39NP59。法定代表人：王光建，董事长。委托诉讼代理人：权力智，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子涵，重庆百君律师事务所实习律师。第三人：张建蓉，女，1988年4月7日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈海涛，重庆胜锐律师事务所律师。原告邓朋与被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司、第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司、第三人张建蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，原、被告申请庭外和解三个月，因和解不成，本院依法适用简易程序，于2019年8月8日、2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告邓朋、第三人张建蓉共同的委托诉讼代理人陈海涛，被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司的委托诉讼代理人陈依依、周奎龙，第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司的委托诉讼代理人权力智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓朋向本院提出诉讼请求：1、判令（确认）解除原告与第三人签订的《租赁合同》及原告与被告之间签订的《租赁合同权利义务转移协议》；2、判令被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司立即支付原告2018年11月1日至2020年12月31日的房屋租金189300元及物业管理费5180元；3、判令被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司向原告支付违约金100000元；4、判令被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司从2019年4月1日起，至实际交还原告租赁房屋时止，按231.8元/天的标准向原告支付房屋占用费；5、判令被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司向原告支付律师费13000元。审理中，原告变更诉讼请求第一项为：判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；变更诉讼请求第二项为：判令被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司立即支付原告2018年11月1日至2019年4月1日的房屋租金40948元及物业管理费6992元。事实和理由：2017年12月，被告与第三人签订租赁合同，约定第三人所有的位于重庆市渝北区XX号房屋出租给被告使用，被告每月按时支付租金,合同租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。之后原告向第三人购买了该租赁房屋的产权后，与被告、第三人协商一致签订了《租赁合同权利义务转移协议》，约定由原告承继了第三人的权利义务。但被告自2018年11月起未支付房屋租金和物业费，从2018年11月起，被告就未支付租金，原告经催收，被告均拒绝交纳，2019年4月1日，原告以书面函告方式通知被告，要求被告立即支付租金并主张要求解除双方租赁合同关系。被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司辩称，同意解除合同，但是因为原告违约在先，被告支付了2018年11月之前（含11月）的租金，但原告未开具任何发票。违约金条款只有在被告单方违约的情况下才使用，但现在原告违约，不应适用违约金条款。被告并未与原告提前解约，不存在房屋占用费。诉讼费和律师费也是在被告单方违约的条件下才由被告负担。第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司陈述，第三人已于2018年3月30日将房屋出租给原告，是带租销售，根据三方签订的管理协议，自原告向龙湖付清房款时，原告取代龙湖成为租赁房屋的出租人，原告已于2018年4月6日付清房款，从该日之后，原告已成为该租赁合同的出租人，因此原租赁合同及案涉房屋的租赁关系已与龙湖无关。租赁合同是否达到合同约定或者法律规定的解除条件，是否应当解除，请法院判决。第三人张建蓉陈述，第三人张建蓉所有的费用是由原告邓朋来收取，第三人张建蓉所有的权利由原告邓朋来行使。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实：被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司原名北京高度国际建筑装饰工程有限公司重庆分公司，2019年7月11日名称变更为北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司。2017年12月，被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司（原名北京高度国际建筑装饰工程有限公司重庆分公司）作为乙方（承租人），与作为甲方的第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司（出租人）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区XX号房屋租赁给乙方。合同附表第三部分约定，租期自2018年1月1日至2020年12月31日，第四部分约定，租金：按月计算，以人民币支付。2018年1月1日至2018年7月31日，月租金含税合计937元/月，2018年8月1日至2018年12月31日，月租金含税6562元，2019年1月1日至2019年12月31日，月租金含税6956元。该合同标准条款第1.1条约定，乙方须交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间租金给甲方，租金每一个月为一期，须于每月1日之前将租金向甲方转账或以现金方式交纳。第1.7条约定，出租人或出租人之授权人应在实际收到租金及承租人其他付款后出具相关正式发票。第2.15条C项约定，承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还或出租人自行进入并占有为止。第2.22条约定，承租人须就任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，或由承租人在租期内之任何时候在租赁标的进行之任何工程，或现时或在租期内任何由承租人所附加或安装之任何附连于租赁标的或自租赁标的凸出之物品，或承租人之任何行为、疏忽或失责，因而造成出租人或出租人之授权人招致或遭受一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向出租人或出租人之授权人作出足额赔偿。第7.7条约定，在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权提前终止本租赁合同（即提前解除合同）、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利，其中L项为：承租人逾期支付租金及本合同约定的其他任何款项，且逾期超过15日的；出租人行使提前终止本租赁合同的权利时，应向承租人发出书面通知，书面通知送达（包括视为送达）承租人时，即发生解除合同效力，本租赁合同终止。第10.3条约定，承租人的通讯地址为：重庆市渝中区华盛路10号21层1#1单元至6单元、2#7单元（租赁标的交付承租人占有后，租赁标的所在地址也可作为承租人的通讯地址之一）。任何一方通讯地址发生变更的，应及时以EMS或其他特快专递方式按他方通讯地址送达书面变更通知，在书面变更通知送达之前，视为通讯地址没有变更。任何一方以EMS或其他特快专递方式按他方上述通讯地址向对方发出书面通知的，自通知发出后第三日，无条件视为送达。之后，第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司（出卖人）作为协议甲方，与作为乙方的被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司（原名北京高度国际建筑装饰集团有限公司重庆分公司，承租人）、作为丙方的原告邓朋（买受人），第三人张建蓉签订了《租赁合同权利义务转移协议》。该协议第一条约定，甲乙丙三方一致同意，丙方付清上述房屋的全部房款及相关税、费（包括但不限于房屋维修资金）之日，即为出租人权利义务转移日，从该日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转移至丙方，丙方自该日起作为原租赁合同一方当事人，享有出租人权利，承担出租人义务（关于租金的享有，按本协议相关约定执行）。原租赁合同权利义务转移的范围包括该合同主文、附件、补充协议、附属条款等有关租赁房屋的全部约定中的出租人的权利义务。该协议第九条约定，作为强调，各方再次确认，原租赁合同已约定如下内容：在5年租期内，如承租人违约导致出租人解除租赁合同，承租人应向出租人支付违约金计100000元。出租人若在租期内违约解除租赁合同或因出租人违约导致承租人解除租赁合同的，同样适用前述违约金标准向承租人支付违约金。该协议第十一条约定，丙方的通讯地址为：重庆市江北区XX。上述租赁合同及协议签订后，第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司向原告支付了2018年4月的租金，被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司于2018年7月22日向原告支付了2018年5月至8月的租金，于2018年8月25日向原告支付了2018年9月的租金，于2018年11月9日向原告支付了2018年10月、11月的租金，之后的租金，被告以原告未开具发票为由未支付。原告于2019年4月2日通过EMS向被告在租赁合同中的通讯地址：重庆市渝中区XX号以及租赁房屋的地址：重庆市渝北区XX号邮寄送达了解除租赁合同通知书，要求解除租赁合同。2019年6月9日，被告通过EMS向原告邓朋及第三人张建蓉在《租赁合同权利义务转移协议》的通讯地址：重庆市江北区北城一路重庆XX号邮寄了房屋交还告知函，该函件主要要求原告邓朋及第三人张建蓉在2019年6月12日上午11点，到达重庆市渝北区XX号房屋，共同对房屋返还进行确认。其中，第二条第二点载明：“若贵方未按时到达现场，我司将房屋内全部物品搬移即视为我司已完成全部房屋交还义务；若因贵方未按时到达房屋现场，我司无法进入房屋内部，无法进行房屋腾退（搬离）的，自此之后任何房屋相关费用均由贵方自行承担，与我司无关。被告还通过短信方式将该函件全部内容向原告邓朋（电话1321245XXXX）进行了发送。2019年6月12日上午10点52分，被告委托诉讼代理人周奎龙租赁房屋现场拍照，并向原告发短信，内容为：我是北京高度国际装饰工程公司重庆分公司周奎龙，公司安排我们前来办理交还房屋的事宜，已给您去过短信和EMS邮件通知，我们带着工人在现场等候，请问邓先生到哪了？原告回复：好，我人没在重庆，邮寄我没看到具体内容，如果办理交接，你们在去年十二月份已经搬离了，情况我知道了，有什么事可以和我律师联系。审理中，经询问，原告陈述在通知被告解除合同之前，被告就搬走了，被告未把钥匙还给原告，今年5月份的时候原告换了锁，然后把钥匙交给物业，因被告搬走未通知原告，原告才起诉的。换了锁之后，房屋一直空置起。被告陈述，被告在2019年年初搬离租赁地，在搬离的时候没有交钥匙，在原告起诉后才把钥匙交还原告。原告在审理中另行举示了物业交费通知单，该通知单内容为龙湖物业服务集团有限公司向被告催收物业费等费用，被告辩称未交纳物业服务费等费用，原告也未举示其他证据证明其已交纳了物业服务费。另查明，原告因本案与重庆胜锐律师事务所签订了法律事务委托合同，并支付了律师费13000元。现因被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司未按时支付租金,原告诉至本院。以上事实，有被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司的名称变更材料，被告与第三人签订的《租赁合同》，原告、被告以及第三人签订的《租赁合同权利义务转移协议》，银行流水，付款回单，解除租赁合同通知书及EMS邮寄单，照片，短信记录，法律事务代理合同，律师费发票，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司与第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司签订的《租赁合同》以及原告邓朋及第三人张建蓉与被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司、第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司签订的《租赁合同权利义务转移协议》均系当事人真实的意思表示，合法有效。在《租赁合同权利义务转移协议》签订之后，原告邓朋、第三人张建蓉即代替了第三人重庆龙湖怡置地产开发有限公司成为了《租赁合同》的出租人，被告向原告邓朋支付了2018年11月之前（含11月）的租金，之后的租金被告辩称因原告未开具发票就未支付给原告，但开具发票属于合同附随义务，支付租金是合同的主义务，被告的抗辩理由不属于拒付租金的正当理由。因被告未支付租金，原告有权依据《租赁合同》第7.7条、第10.3条的约定，主张解除合同，而本案的租赁合同根据双方约定事实上已于2019年4月5日解除，在原告起诉时，原、被告之间的租赁合同关系已解除，无须本院再次判决解除，故对原告提出要求判令确认解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于租金，根据《租赁合同》约定，2018年8月1日至2018年12月31日，月租金为6562元，2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为6956元。根据查明的事实，被告应支付2018年12月1日至2019年4月1日的租金，计算方式为6562元+6956元/月×3月+6956元/月×1月÷30日=27662元。关于物业管理费，物业管理费应由物业服务企业向业主或实际使用人收取，业主在实际支付的情况下，可依据合同向实际使用人或承租人追讨，但在本案中，原告仅举示了物业服务公司的催收函，未举示原告邓朋实际交纳了物业管理费的证据，故本院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求不予支持。关于违约金，因本案被告确实存在未支付租金导致合同解除的行为，故被告应支付原告违约金。《租赁合同权利义务转移协议》中约定的违约金为100000元，明显过高。该违约金是解除合同之后被告应支付的违约金，故本院酌情按2019年租金的标准，主张3个月，共计6956元/月×3月=20868元。关于房屋占有使用费，《租赁合同》第2.15条C项约定：“承租人应于租期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前1个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后1个月该房屋日租金标准的1倍按日支付房屋占用费直至实际交还或出租人自行进入并占有为止”。在本案中，原告陈述被告在原告通知解除合同之前就搬离，但未通知原告，原告在2019年5月的时候换锁；被告辩称在2019年年初搬离，在原告起诉之后将钥匙交还原告。在被告举示的与原告邓朋的聊天记录中，原告邓朋回复“如果办理交接，你们在去年十二月份已经搬离了，情况我知道了，有什么事可以和我律师联系”。结合以上事实，本院认为原、被告之间虽然没有办理正式的房屋交还手续，但本案合同于2019年4月5日解除，原告于2019年5月换锁，双方事实上已完成了涉案房屋的交还。被告已于合同解除之前主动搬离了租赁房屋，且原告也应当知道被告搬离房屋的事实，现该房屋原告也能够自行进入并且占有，被告也未对原告进入及占有房屋行为设置任何障碍。原告应当有防止扩大损失的义务。同时，本院已酌情按3个月的租金标准主张了违约金，足以弥补原告的损失，对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，根据《租赁合同》第2.22条约定，应由败诉方承担，原告因本案产生律师费13000元，应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司在本判决生效之日起三日内支付原告邓朋2018年12月1日至2019年4月1日期间的租金27662元；二、被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司在本判决生效之日起三日内支付原告邓朋违约金20868元。三、被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司在本判决生效之日起三日内支付原告邓朋律师费13000元；四、驳回原告邓朋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1760元（已减半收取），由原告邓朋负担1087元，被告北京高度国际建筑装饰集团有限公司西南分公司负担673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 冉 阳二〇一九年九月二十六日书记员 李文婧