广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7214号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱培林，男，1961年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码441************539。委托诉讼代理人：程宽，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林桂有，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：代年进，男，1985年12月27日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区********，公民身份号码421************810。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄颖芳，女，1981年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码441************027。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。上诉人朱培林因与被上诉人代年进、黄颖芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱培林上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；2.确认朱培林与黄颖芳于2014年6月25日、2015年11月16日分别签订的《租赁合同》、《补充合同书》及朱培林与代年进、黄颖芳于2016年5月签订的《三方合同书》为合法有效的合同；3.改判代年进、黄颖芳向朱培林支付2018年6月至2018年年11月的房屋租金690000元、支付2018年3月至2018年10月的水电费用169313元及支付上述款项的滞纳金27519.47元；本项请求合计人民币886838.47元;4.判令代年进、黄颖芳承担以上述房屋租金、水电费用总额859313元为基数、从2018年12月1日起至全部款项清偿完毕之日止按日万分之三的标准向朱培林承担相应的债务利息；5.驳回代年进、黄颖芳的全部反诉请求；6.本案一审、二审的诉讼费用全部由代年进、黄颖芳承担。事实与理由：一、涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同。（一）涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》是朱培林与代年进、黄颖芳经过充分协商所达成的合意，是合同当事人的真实意思表示，合同的内容并没有违反法律、行政法规的规定。（二）涉案房屋的土地属于农村集体建设用地，已依法取得建设用地规划许可证，许可证号码为佛规(禅)地证[2004]186号,且经消防等部门验收合格。涉案《租赁合同》签订后，朱培林依约将涉案房屋交付给黄颖芳使用。2014年10月29日，黄颖芳以涉案房屋为经营场所，与黄凤生、黄月珍等人共同出资设立佛山市爵士酒店娱乐有限公司，2015年1月8日至2015年2月11日，该公司分别取得禅公消验字[2015]第0006号《建设工程消防验收意见书》、禅公消安检字[2015]第0007号《公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检验合格证》、GB[2015]0009《佛山市禅城区环境保护局关于佛山市爵士酒店娱乐有限公司环境影响报告表的批复》等。（三）黄颖芳事先知悉涉案房屋未办理报建手续或产权证，且已承诺放弃由此产生的相关权利。已发生法律效力的（2015）佛城法民一初字第1884号民事调解书(以下简称1884号调解书)第五项调解内容约定：“黄颖芳不得再以涉案房屋未办理报建手续或产权证致使其不能或拖延办理证照为由而向朱培林主张权利”。且朱培林与黄颖芳于2015年11月16日签订的《补充合同书》约定：黄颖芳完全知悉、清楚涉案房屋未办理报批报建手续、未办理房地产证等事实，并自愿继续履行1884号调解书的调解内容及涉案《租赁合同》的相关义务，同时承诺不得再以涉案房屋未办理报建手续或产权证致使其不能或拖延办理证照为由而向朱培林主张权利。二、代年进、黄颖芳依法应向朱培林支付2018年6月至2018年11月的租金、2018年3月至2018年10月的水电费用和滞纳金共计886838.47元。涉案《租赁合同》签订后，朱培林依约将涉案房屋交付给黄颖芳使用，2014年10月29日，黄颖芳用涉案房屋作为经营场所，与黄凤生、黄月珍等人共同出资设立佛山市爵士酒店娱乐有限公司，并以此经营爵士KTV。涉案《三方合同书》签订后，涉案房屋实际由代年进占有、使用和经营管理，一直至2019年1月14日，代年进、黄颖芳向外宣称爵士KTV内部装修、暂时停业。鉴于代年进、黄颖芳从2018年3月份开始拖欠涉案房屋的水电费用，以及从2018年6月份开始拖欠涉案房屋的租金，代年进、黄颖芳的行为明显违反《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》的相关约定，依法应向朱培林承担违约责任。故此，朱培林主张代年进、黄颖芳应支付2018年6月至2018年11月的租金、2018年3月至2018年10月的水电费和滞纳金共计人民币886838.47元于法有据。三、一审判决认定爵士KTV于2018年9月10日停止经营与事实不符，且代年进、黄颖芳至今仍未将涉案房屋交还给朱培林。在一审诉讼中，朱培林已提供证据证明代年进、黄颖芳经营的爵士KTV是于2019年1月14日才以内部装修为由对外宣布停业的。且代年进、黄颖芳至今仍将爵士KTV的全部设备、设施存放于涉案房屋内。朱培林在一审诉讼中所提供的水电费用凭证也充分证明代年进、黄颖芳在2018年9月10日之后仍在经营爵士KTV的事实。且一审判决已明确认定涉案房屋在2018年9月10之后仍然产生水电费用，且该水电费用的数额与2018年9月10日前所产生水电费用的数额基本一致。四、一审判决对涉案房屋的租金（占有使用费）的数额认定错误。（一）如前所述，涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同，故代年进、黄颖芳依约应按《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》约定的租金标准和支付时间来履行支付租金的义务。即代年进、黄颖芳依约应按115000元/月的标准向朱培林支付租金。另外，鉴于朱培林向一审法院提出本案诉讼的时间是2018年11月30日，故此，朱培林主张涉案房屋的租金应计算至2018年11月30日于法有据。（二）代年进、黄颖芳一直没有将涉案房屋返还给朱培林,一审判决认定涉案房屋的租金（占有使用费）计算至2018年9月24日错误。若涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同，涉案房屋的租金应计算至合同履行期限届满之日或合同解除（终止）之日。若涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均属无效合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，代年进、黄颖芳依法应将涉案房屋返还给朱培林。鉴于代年进、黄颖芳一直没有将涉案房屋返还给朱培林，且代年进、黄颖芳至今仍占有、使用涉案房屋。故代年进、黄颖芳依法应承担其占有、使用涉案房屋期间的占有使用费。因此，即使涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均属无效合同，一审判决认定涉案房屋的占有使用费计算至2018年9月24日亦没有事实与法律依据。（三）即使涉案合同无效，一审判决认定涉案房屋占有使用费的标准为每月85000元错误。首先，《三方合同书》上已明确载明，租金按照每月85000元支付的前提是代年进、黄颖芳按时缴纳租金等费用，而非租赁物价值下降，一审法院的判决理由明显错误。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中第七十一页写明：“承租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益，应当符合房屋占有使用费的市场价值。参照双方约定的租金标准，符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价预期，也会最大程度地与市场行情相契合。”由此可见，房屋占有使用费可参照租金标准的规定，是源于房屋占有使用费的市场价值以及当事人对使用房屋所需支付的对价预期的结合。涉案房屋面积约3000平方米，若按照一审判决所认定涉案房屋的占有使用费支付标准为每月85000元，则每平方米的租金仅为28元，而周边同类租赁物的市场价约为每月50元一方。此外，每月85000元的租金已包含了朱培林按时获得租金等费用的预期利益在内，而代年进、黄颖芳未按时缴纳租金，损害了朱培林的预期利益。因此，一审判决所认定的涉案房屋占有使用费支付标准既不符合市场价值，也不符合当事人在订立合同时的真实意思表示，缺乏事实和法律依据。在朱培林已多次给予代年进、黄颖芳优惠的前提下，一审判决仍按照每月85000元的标准计算占有使用费，显失公平。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”根据1884号调解书，双方已经约定，黄颖芳不得再以涉案房屋未办理报建手续或产权证致使其办理经营证照不能或拖延而向朱培林主张权利。在此前提下，在前两次诉讼中，朱培林同意分别免除黄颖芳345000元和150000元的租金（占有使用费）。一审判决在明知朱培林已作出巨大让步，而代年进、黄颖芳违反诚实信用原则，且存在多次拖欠租金（占有使用费）的情况下，仍按照明显低于市场价格的标准计算涉案房屋的占有使用费，违反公平原则。五、黄颖芳应对本案的租金（占有使用费）承担连带责任。（一）朱培林与代年进、黄颖芳签订的合同合法有效，按照合同约定，黄颖芳应承担连带责任。根据《三方合同书》第一条：“丙方迟延缴纳租金等费用或者其他违约行为的，乙方对丙方的违约责任承担连带责任。即，甲方有权向乙方追究丙方迟延缴纳租金等费用的违约责任。”本案代年进迟延缴纳租金等费用，依照合同，朱培林有权向黄颖芳追究违约责任，黄颖芳应对本案的租金（占有使用费）承担连带责任。（二）退一步来说，即使涉案《租赁合同》和《三方合同书》为无效合同，涉案房屋的占有使用费也应由黄颖芳承担。涉案《三方合同书》签订是因黄颖芳经营困难，将涉案房屋转租给代年进。涉案《三方合同书》本质上属于转租合同，代年进应属于次承租人。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因涉案合同为无效合同，出租人的租赁合同的相对方应由承租人转变成为占有使用人，但法律关系并未转化，双方仍是债权债务关系。根据涉案《三方合同书》，此时涉案房屋的占有使用人也应是承租人黄颖芳，而非次承租人代年进。一审法院因代年进为实际占有人，而即认定其为占有使用人，实际上是将债权与物权相混淆，违反了合同的相对性原则。（三）即使按照实际使用人等同于占有使用人的观点，涉案房屋是用于经营佛山市爵士酒店娱乐有限公司，而黄颖芳是该公司的监事和股东，该公司员工莫如展也表明黄颖芳是该公司的实际经营者。因此，涉案房屋的实际使用人应为黄颖芳。根据朱培林与黄颖芳的银行流水记录，涉案房屋的租金以及水电费实际上也是由黄颖芳支付给朱培林的。且涉案《关于终止租赁关系并办理租赁房屋移交手续的通知》是以黄颖芳的名义发出，这更一步证明黄颖芳是涉案房屋的占有使用人。若涉案房屋及合同与黄颖芳无关，则该通知对于朱培林、代年进均不发生法律效力。一审判决根据该通知认定代年进、黄颖芳占有涉案房屋的截止时间错误。六、代年进、黄颖芳主张朱培林返还保证金及利息于法无据。鉴于涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同，且代年进、黄颖芳长期拖欠租金、水电费等费用，故代年进、黄颖芳主张返还保证金及相应利息的反诉请求明显是于法无据的。七、鉴于涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同，代年进、黄颖芳长期拖欠租金、水电费等费用，依约应向朱培林承担相应的滞纳金。八、即使涉案《三方合同书》无效，代年进、黄颖芳也应支付占有使用费利息。在已有确定的支付期限以及支付标准的前提下，代年进、黄颖芳怠于履行金钱给付义务，依法应向朱培林支付相应的利息。《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”根据一审判决，代年进、黄颖芳应向朱培林支付占有使用费211267.08元，但无需支付相应的利息。与此相成对比的是，朱培林不仅需向代年进、黄颖芳退还保证金，还需支付相应的利息。双方的权利义务并不对等，明显有违公平原则。综上所述，涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为合法有效的合同，代年进、黄颖芳长期拖欠涉案房屋租金、水电费的行为已构成违约，依法应向朱培林支付2018年6月至2018年11月的租金、2018年3月至2018年10月的水电费用及其滞纳金共计人民币886838.47元。鉴于代年进、黄颖芳在履行涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》中存在违约行为，故其主张返还保证金等反诉请求于法无据的。一审判决认定涉案《租赁合同》、《补充合同书》、《三方合同书》均为无效合同，涉案房屋的占有使用费用计算至2018年9月24日止，以及认定朱培林应返还保证金等均是认定事实不清、适用法律错误。代年进、黄颖芳辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回朱培林的上诉请求，维持原判。一、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定涉案的《租赁合同》、《补充合同书》及《三方合同书》均为无效合同正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁物没有办理合法的报建手续，因此，双方签订的《租赁合同》、《补充合同书》及《三方合同书》因违反法律的强制性规定而无效。因此，一审法院在认定前述合同为无效合同正确。朱培林上诉主张前述合同为有效合同于法无据。二、涉案《租赁合同》为无效合同，无效合同自始不具法律效力，朱培林主张代年进、黄颖芳应按照合同的约定支付违约金没有事实及法律依据。虽然合同无效，朱培林可以参照《租赁合同》中关于租金的约定向代年进、黄颖芳主张占有使用费，但双方在《租赁合同》之后还另行签订了一份《三方协议》，而在该《三方协议》中，双方已明确约定因政府封路等客观原因，经双方协商一致将《租赁合同》中的租金标准降低至每月85000元。虽然该《三方协议》也属无效合同，但协议中所记载的政府封路确是事实，且双方同意因政府封路而降低租金标准亦是双方的真实意思表示，一审法院根据客观事实及双方的真实意思表示而作出判决符合法律规定。三、代年进、黄颖芳不应承担2018年9月24日以后的涉案房屋占有使用费，一审法院关于事实的认定及责任的划分正确。朱培林作为涉案租赁物的出租人，清楚知道涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，而代年进、黄颖芳因涉案租赁物没有合法的报建手续，以至于一直无法办理经营所必须的特种经营许可证，更无法正常、合法开展经营活动。因此，代年进、黄颖芳于2018年9月17日及2018年9月21日已先后两次通过合法的方式向朱培林发出了退场及办理移交手续的通知，即代年进、黄颖芳己采取适当措施防止损失的扩大。朱培林作为出租方理应配合代年进、黄颖芳退场并及时收回涉案租赁物。但朱培林却不同意解除租赁关系，要求继续履行租赁合同，拒绝办理租赁物的交接手续，由此而引起的损失应由朱培林承担。因此，双方的租赁关系已于代年进、黄颖芳发出的退场通知之日结束。四、因涉案《租赁合同》为无效合同，朱培林要求没收代年进、黄颖芳的保证金及要求黄颖芳承担连带保证责任无法律依据，一审判决判令朱培林应向黄颖芳退还保证金30万元于法有据。涉案《租赁合同》作为主合同，黄颖芳对该合同项下债务承担连带责任的约定为从合同。因涉案《租赁合同》为无效合同，故黄颖芳承担保证责任的约定亦为无效，朱培林要求黄颖芳承担连带保证责任无法律依据。而且，涉案《租赁合同》为无效合同是因为朱培林提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，黄颖芳对此不存在任何过错，依法也不需要承担赔偿责任。朱培林向一审法院起诉请求：1.代年进立即向朱培林支付租金、水电费用共计859319元(其中2018年6月至2018年11月共6个月的租金为115000元×6个月=690000元、2018年3月至2018年9月的水电费用为169319元)及其滞纳金27519.47元；本项请求合计886838.47元；2.代年进承担以上述款项859319元为基数、从2018年12月1日起至全部款项清偿完毕之日止按日万分之三的标准向朱培林承担相应的债务利息；3.代年进已支付的保证金10万元归朱培林所有、并不需向代年进承担返还责任；4.黄颖芳对上述第1、2项请求的债务承担连带清偿责任；5.代年进、黄颖芳承担本案的全部诉讼费用。代年进、黄颖芳向一审法院提出反诉请求：1.朱培林退还黄颖芳已交纳的租赁保证金300000元及利息68994元（按中国人民银行同期贷款利率从2014年6月25日起计算，暂计至2018年12月13日，并应计至退还全部款项之日止）；2.朱培林退还代年进已交纳的租赁保证金100000元及利息11540元（按中国人民银行同期贷款利率从2016年5月3日起计算，暂计至2018年12月13日，并应计至退还全部款项之日止）；3.朱培林协助代年进、黄颖芳办理涉案房屋的退租交接手续；4、朱培林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年6月10日，朱培林与佛山市禅城区****湾华股份经济联合社（以下简称“湾华经联社”）签订《租赁合同书》，约定后者将佛山市禅城区****涌边、文华路与魁奇路交汇口斜对面东边原湾华招待所的6层楼宇及其周边土地出租给后者，租用期限为2005年10月18日至2020年10月17日。2014年6月25日，湾华经联社向朱培林出具《同意转租证明》，同意朱培林将上述租赁物转租。2014年6月25日，朱培林（甲方、出租方）与黄颖芳（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：朱培林将位于佛山市禅城区*******交汇口处斜对面东边原湾华招待所的二至六层楼宇(同时还包括楼宇一楼招待所前台，二楼后面搭建的位置，但二楼帝景酒店办公室除外)出租给黄颖芳作为客房及经营夜总会使用，面积约3000平方米；租赁期限自2014年6月20日起至2020年10月17日止，其中2014年6月20日至同年8月20日为免租期，租金(含物业管理费用)110000元，租金每隔三年递增一次（即本合同约定的租金自2017年8月21日起开始第一次递增），每次递增10%；合同签订之日，黄颖芳向朱培林支付30万元履约保证金；黄颖芳经营期间的水、电费以其安装水、电表所确定的数量并按当地政府部门规定的收费标准每月实用数收取，由于电能存在一定的损耗，因此，双方约定黄颖芳每度电向朱培林交纳0.1元的损耗费用。黄颖芳应当于每月6日前缴交当月租金，若逾期支付租金及各项费用，朱培林每天按逾期部分的万分之三加收滞纳金。同日，双方还对黄颖芳向朱培林承租客家荘大饭店帝景分店内中餐部的多功能厅事宜达成协议，租赁期限同上，每月租金为5000元，电费由黄颖芳自己承担，在2014年8月21日起，黄颖芳须在每月6日前缴交当月的租金及上月的电费。2016年5月，朱培林与代年进、黄颖芳签订《三方合同书》，明确朱培林与黄颖芳于2014年6月25日签订两份《租赁合同》，约定朱培林将佛山市禅城区*******交汇处斜对面东边原湾华招待所的二至六楼宇出租给黄颖芳，因魁奇路转入客家庄帝景酒店的入口道路封闭施工，车辆进入不便，黄颖芳经营困难，将上述租赁物转租给代年进，三方约定：自2016年5月1日起，黄颖芳将上述租赁物转租给代年进，代年进应直接向朱培林直接缴纳租金水电费和其他费用，并且承担《租赁合同》中黄颖芳的全部义务，代年进迟延缴纳租金等费用或者有其他违约行为的，黄颖芳对代年进的违约责任承担连带责任；在代年进每月五号前准时交纳当月租金和上月水电费的前提下，从2016年5月1日至政府解除客家庄帝景酒店门口封路之月止，租金（场地使用费）从每月115000元优惠到每月85000元，如果代年进不能按时足额缴纳租金及其他费用的，此减租优惠不生效，按原合同约定每月115000元交纳；朱培林同意在代年进按时交租金和水电费的情况下，每月租金收现金80000元和消费金额5000元；签订合同后，代年进应向朱培林交纳10万元减租优惠合同保证金。2014年6月18日，黄颖芳通过工商银行向朱培林转账20万元，于2014年6月25日通过中国银行向朱培林转账10万元、于2016年5月21日向朱培林转账10万元。2018年9月17日、2018年9月21日，黄颖芳委托律师就涉案租赁物向朱培林发出《关于终止租赁关系并办理租赁房屋移交手续的通知》，称因涉案租赁物没有合法报建手续，导致其无法从事经营活动，且属违章建筑，租赁合同无效，决定终止与朱培林的租赁合同关系，要求朱培林在收到通知后两日内前往商铺位置办理租赁物移交手续，否则承担因未能前来办理交接导致损失扩大的法律责任。上述通知经向朱培林邮寄，分别于2018年9月18日、22日签收。另查明一，朱培林已向供电局缴纳2018年3月至10月的电费，向湾华村委会水电组缴纳2018年3月至10月的水费。另查明二，根据1884号调解书，朱培林、黄颖芳确认：黄颖芳因占有使用上述涉案场地，尚欠朱培林2014年12月1日起至2015年10月31日止的租金（占有使用费）1265000元、2014年11月1日至2015年9月30日的水电费304059.5元，朱培林同意免除黄颖芳租金（占有使用费）345000元，黄颖芳应支付的租金（占有使用费）为920000元、水电费为304059.5元；根据(2016)粤0604民初5170号民事调解书（以下简称5170号调解书），双方确认：黄颖芳因占有使用上述涉案场地，尚欠朱培林2015年11月1日起至2016年4月30日止的租金（占有使用费）690000元、2015年12月1日起至2016年5月30日止的滞纳金21735元、2016年3月1日至2016年4月30日的水电费47662.5元，朱培林同意免除黄颖芳租金（占有使用费）150000元。庭审中，朱培林、代年进、黄颖芳确认：1、涉案租赁物未办理报建手续及取得建设工程规划许可证。2、通过中行转账的10万元保证金，转账日期为2014年6月25日；3、之前的两次调解中，双方确认的涉案场地每月水电费大概情况，1884号调解书确认2014年11月1日到2015年9月30日尚欠水电费是304059.5元，5170号调解书确认2016年3月1至2016年4月30日，两个月水电费为47662.5元，经过计算每月水电费大约是2.3万元至2.7万元。庭审中，朱培林确认：水费2018年3月到2018年9月是17084元，电费是139677元。起诉状中的金额是计算2018年3月到2018年10月的，其中水费是18999元，电费是150320元。若法院判决代年进、黄颖芳需要支付租金或占有使用费、水电费，由法院决定是否以保证金抵扣。合同签订后，朱培林将涉案租赁物交付给黄颖芳使用，2016年5月后，朱培林与代年进、黄颖芳签订三方合同书后由代年进使用，至今代年进还在使用中，设备仍在租赁物内，现在对外公布是放假。2019年1月14日前尚在经营。庭审中，代年进、黄颖芳陈述：若法院判决代年进、黄颖芳需要支付租金或占有使用费、水电费，同意以保证金抵扣。由于朱培林收取保证金没有事实依据，所以要求朱培林自收取之日起支付利息，一并抵扣。在2016年5月1日，该场地由代年进实际接收经营，也是没有文化许可证，文化主管部门在2018年6月再次下发停业通知书，并责令该KTV停止经营，否则将追究法律责任，在2018年9月10日，经再次争取，无法取得文化主管部门的许可经营和补办手续，KTV在2018年9月10日停止经营，并在9月14日与朱培林协商交还场地，并在9月17日、9月21日正式书面通知朱培林交还场地，但朱培林以代年进、黄颖芳无权单方解除合同为由拒绝配合办理，代年进在2018年9月10日已经没有经营。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因无证据显示涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，朱培林与黄颖芳、朱培林与代年进签订的涉案租赁合同应为无效。无效的合同自始没有约束力，不因当事人的约定而转为有效。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查明，2016年5月1日后，涉案场地由代年进实际占有，故朱培林主张的租金应作为占有使用费，由代年进支付。（一）占有使用费支付标准。朱培林、代年进、黄颖芳在三方协议中约定，从2016年5月1日至政府解除客家庄帝景酒店门口封路之月止，租金（场地使用费）从每月115000元优惠到每月85000元，该约定是在涉案租赁物附近道路封闭施工导致租赁价值下降的前提下作出的，故应认定当事人对涉案场地的占有利益（使用价值）已协商确定为每月85000元，应以此作为代年进向朱培林支付占有使用费的标准；尽管各方还约定如果代年进不能按时足额缴纳租金及其他费用的，此减租优惠不生效，但在合同无效的情况下，此约定不影响代年进实际占有利益的认定。（二）占有使用费截止时间。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，朱培林作为涉案租赁物的出租人，理应知悉租赁物的权属及报批报建情况，且经之前两次诉讼，其更应清楚涉案物业未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同为无效合同，故在黄颖芳以租赁物系违章建筑、租赁合同无效等为由要求撤场交接的情况下，其理应予以配合并及时收回场地。黄颖芳向朱培林发出了两份退场通知，其中第二份朱培林于2018年9月22日收到，但朱培林未在该通知书指定的两日内办理交接，故自2018年9月24日后的场地占用损失应由朱培林自行承担，占有使用费至此截止。尽管上述通知系由黄颖芳发出，但根据代年进、黄颖芳举证及陈述，代年进作为实际占有人也参与交还场地的协商，故上述通知效力亦及于代年进，其应支付的占有使用费至2018年9月24日止。根据上述占有使用费标准和截止时间，代年进自2018年6月1日至9月24日占用3.8个月，应付的占有使用费为：85000元×3.8个月=323000元。对朱培林主张超出部分，一审法院不予支持。因占有使用费无确定支付期限，朱培林相应利息主张，缺乏依据，一审法院不予支持。关于滞纳金。因涉案租赁合同无效，相关滞纳金条款因此无效，朱培林要求代年进、黄颖芳支付滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于水电费及其利息。朱培林主张代年进支付拖欠的2018年3月至10月的水电费169319元（水费18999元，电费150320元），并提供了相应的水电费垫付凭证，且根据当事人提交的之前诉讼的调解书，涉案场地的每月水电费大约是2.3万元至2.7万元，与朱培林现主张的水电费金额大致相符，代年进、黄颖芳虽对水电费金额有异议，但未举证证明异议成立，故对朱培林该项主张，一审法院支持，但因滞纳金条款无效，故水电费利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。关于黄颖芳的连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。涉案租赁合同为主合同，黄颖芳为该租赁合同项下债务承担连带责任的约定为从合同，因租赁合同无效，故相应连带保证责任的约定亦为无效，朱培林要求黄颖芳承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于保证金。因涉案租赁合同无效，故朱培林应向代年进、黄颖芳返还保证金并支付资金占用利息，朱培林要求没收代年进、黄颖芳保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。结合保证金的支付时间，朱培林应自2014年6月18日起按同期贷款利率以20万元为基数向黄颖芳支付利息，自2014年6月25日起按同期贷款利率以10万元为基数向黄颖芳支付利息，现黄颖芳主张自2014年6月25日起以30万元为基数按同期贷款利率计算利息，属其对自身权利的自由处分，应予支持；代年进、黄颖芳称2016年5月21日转账的10万元系黄颖芳代年进支付，故朱培林应自该日起按同期贷款利率以10万元为基数向代年进支付利息，计至第一次开庭时代年进明确同意抵扣之日即2019年1月16日为11732.92元。代年进主张自2016年5月3日起支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于反诉中的退租交接手续。因该退租交接手续内容并不明确，较难执行，一审法院不予支持，当事人可另行协商解决。关于款项抵扣。扣除朱培林应退还的保证金10万元及利息11732.92元后，代年进还应向朱培林支付占有使用费211267.08元，应支付的水电费金额不变。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认朱培林与黄颖芳于2014年6月25日签订的《租赁合同》及朱培林与代年进、黄颖芳于2016年5月签订的《三方合同书》中朱培林与代年进的租赁合同关系无效；二、代年进于判决发生法律效力之日起十日内，向朱培林支付2018年6月1日至2018年9月24日的占有使用费211267.08元；三、代年进于判决发生法律效力之日起十日内，向朱培林支付2018年3月至10月的水电费169319元及利息（利息从2018年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；四、朱培林于判决发生法律效力之日起十日内，向黄颖芳退还保证金300000元并支付利息（利息从2014年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；五、驳回朱培林的其他诉讼请求；六、驳回代年进、黄颖芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费6334元，由朱培林负担2818元，由代年进负担3516元；反诉费4254元，由朱培林负担。二审期间，朱培林向本院提交如下证据：1.《莫如展银行流水记录》、《莫如展询问笔录》，拟证明莫如展是佛山市爵士酒店娱乐有限公司的员工，莫如展每月工资均由黄颖芳发放，且涉案房屋的实际使用人为黄颖芳，黄颖芳至今仍未交还涉案房屋给朱培林。2.《朱培林的银行流水记录》，《转账汇总信息表》，拟证明涉案房屋的每月租金和水电费均由黄颖芳支付给朱培林，黄颖芳是涉案房屋的实际使用人，其应对涉案房屋的租金（占有使用费）承担连带责任。3.《涉案房屋被佛山市禅城区人民法院查封现场照片》，拟证明佛山市爵士酒店娱乐有限公司因其他纠纷被列为被执行人，导致涉案房屋被一审法院查封，代年进、黄颖芳至今仍未将涉案房屋返还给朱培林。4.《中国铁塔股份有限公司佛山市分公司楼面房屋类租赁合同》、《租赁合同》，拟证明一审判决认定涉案房屋的占有使用费仅为28元每平方米，明显低于市场水平。经质证，代年进、黄颖芳对证据1不予确认，认为该银行转账流水无法显示开户人为莫如展，与本案不存在法律上的关联；《莫如展询问笔录》从形式上属于证人证言，该证人应当出庭作证，接受法庭的询问，否则不能作为认定事实的依据。从询问笔录的内容上看，该询问笔录不能证明黄颖芳与朱培林存在租赁合同关系。对于证据2的真实性没有异议，但认为黄颖芳的银行账户存在被佛山市爵士酒店娱乐有限公司、代年进借用的情况，该付款行为本身并不能证明黄颖芳与朱培林之间存在租赁合同关系。对于证据3不予确认，认为该证据没有原件核对，而且代年进、黄颖芳在2018年9月24日已经多次向朱培林发函敦促办理相关的场地移交手续，但由于朱培林的原因未能及时办理场地移交手续。对于证据4不予确认，认为该合同不是朱培林与代年进、黄颖芳签订，对本案代年进、黄颖芳不具有约束力，且不具有参照的意义。经审查，朱培林提交的证据1不足以证明涉案租赁物实际占有使用人仍为黄颖芳，对其证明内容本院不予确认；证据2，代年进、黄颖芳对其真实性无异议，本院予以确认，证据3反映了涉案租赁物被法院查封的情况，本院亦予以确认，对于代年进、黄颖芳责任承担问题，本院综合本案具体事实再行认定。证据4与本案不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，围绕着朱培林的上诉请求，二审争议的焦点为：1.朱培林与代年进、黄颖芳之间围绕涉案房屋形成的租赁合同是否有效；2.朱培林应否向黄颖芳退还租赁保证金并计付利息；3.朱培林诉请代年进、黄颖芳按照租赁合同约定的租金标准向其支付占有使用费、水电费及滞纳金至2018年11月止及计付相应的滞纳金是否合理。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法院辩论终结前，朱培林未能提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，朱培林与代年进、黄颖芳之间围绕涉案房屋形成的租赁合同依法无效，一审法院对此认定正确。朱培林提出涉案房屋的土地已取得建设用地规划许可证以及双方在1884号调解书中对各自责任进行确认，主张其与代年进、黄颖芳之间形成的租赁合同有效缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。朱培林与代年进、黄颖芳之间围绕涉案房屋形成的租赁合同经本院认定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朱培林因租赁合同无效而收取的租赁保证金应当予以返还，朱培林上诉提出黄颖芳、代年进构成违约，诉请没收其缴纳的租赁保证金缺乏理据，本院不予支持。因朱培林并非无故占用代年进预缴的100000元租赁保证金，朱培林上诉主张不应支付占有该款项期间的利息合理有据，本院予以支持。对于黄颖芳缴纳的300000元租赁保证金退还问题，黄颖芳于2016年5月与朱培林签订《三方合同书》将涉案房屋相关义务转让予代年进后，双方对该租赁保证金退还并未作出约定，且黄颖芳为该合同保证人，涉案租赁合同经本院认定无效，代年进退出租赁合同后，朱培林继续占有黄颖芳的租赁保证金缺乏依据，黄颖芳反诉要求朱培林退还该租赁保证金并计付利息理据充分，一审法院予以支持正确，但认定朱培林应从2014年6月25日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息不当，本院予以纠正。本院依法认定朱培林应从代年进、黄颖芳提起反诉之日，即2019年1月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向黄颖芳计付保证金利息至实际退还之日止。关于争议焦点三。朱培林与代年进、黄颖芳之间围绕涉案房屋形成的租赁合同依法无效，代年进承接涉案房屋后，朱培林要求代年进按租赁合同约定的违约条款支付拖欠占有使用费、水电费所产生的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。对于水电费利息支付问题，一审判决判令代年进应按照中国人民银行同期贷款利率向朱培林支付2018年3月至10月的水电费利息,各方亦未就此提起上诉，对此本院不予审查。关于代年进结欠的占有使用费问题,双方争议的焦点在于占有使用费支付期限及标准方面,朱培林上诉提出代年进、黄颖芳在2018年9月并未退出经营涉案租赁物,直至2019年1月14日才停止经营,主张代年进、黄颖芳按照115000元/月的标准计付占有使用费至2018年11月。代年进、黄颖芳不予认可，认为朱培林在指定期限内怠于办理交接手续，其未继续占有使用涉案房屋，不应支付在此之后的占有使用费，此前的占有使用费应按照85000元的租金标准支付。针对占有使用费计算时间截止点问题，本院认为，代年进承接涉案房屋后，在使用涉案房屋的过程中拖欠朱培林的占有使用费，其行为已构成违约，但朱培林、代年进之间的租赁合同无效，依据法律关于合同无效之规定，代年进有权单方终止之间的租赁合同，交还租赁物。朱培林在2018年9月经黄颖芳两次发函（代年进作为实际占有人也参与交还场地的协商，并对黄颖芳发函内容无异议，上述通知效力亦及于代年进）提出租赁合同无效，终止之间的租赁合同，交还涉案租赁物的后，拒绝终止之间的租赁合同关系，与代年进办理移交手续，收回涉案租赁物，其对自身损失扩大具有过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”代年进提出朱培林怠于办理交接手续，应对此后场地占有费损失的扩大化承担相应责任合理有据，本院予以支持。但鉴于黄颖芳发函后，涉案租赁物在10月份仍产生部分水电费，而朱培林也未能举证证实代年进指定的办理交接手续期限届满后，其提请代年进办理交接手续而代年进拒绝移交及代年进实质正常占有使用涉案房屋至2019年1月14日，在黄颖芳发函确定的交接日期之外，本院酌情判令代年进另行向朱培林支付半个月的占有使用费。由此核算，代年进共向朱培林支付4.5个月（2018年6月至9月共4个月+0.5个月）占有使用费，朱培林诉请超出部分，本院不予支持。针对占有使用费支付标准问题，朱培林、代年进、黄颖芳签订的《三方合同书》中，明确约定在代年进依约缴纳租金及水电费的前提下，从2016年5月1日至政府解除客家庄帝景酒店门口封路之月止，租金（场地使用费）从每月115000元优惠到每月85000元。如不按时足额缴纳租金及其他费用，此减租优惠不生效，按原合同约定每月115000元交纳。本案中，代年进逾期缴纳占有使用费，违反了合同约定，朱培林上诉提出不应给予代年进减租优惠合理。但基于涉案租赁物门口道路长期间封闭，客观上对代年进的经营造成影响，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合代年进前期履约情况、违约情节等因素考虑，根据公平原则，本院酌情判令代年进应按照100000元/月的标准向朱培林支付占有使用费，朱培林主张按照115000元的标准计付占有使用费，本院不予支持。由此核算，代年进应向朱培林支付2018年6月1日至9月24日期间的占有使用费为450000元（100000元/月×4.5个月），朱培林诉请超出部分，本院不予支持。基于上述认定，扣减代年进缴纳的100000元租赁保证金后，代年进应向朱培林支付350000元（450000元-100000元）占有使用费。因涉案租赁合同无效，朱培林诉请代年进支付占有使用费的利息，本院不予支持。对于黄颖芳责任承担问题，依据《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”涉案《租赁合同》为主合同，黄颖芳在《三方合同书》中对该租赁合同项下代年进的违约责任提供担保，担保合同属于从合同，涉案《租赁合同》无效，《三方合同书》对黄颖芳设立的担保合同亦无效，黄颖芳对于担保合同无效具有过错，本院确认黄颖芳应就代年进本案中所不能清偿部分的债务承担三分之一赔偿责任。朱培林一审起诉时，要求黄颖芳所承担的为连带清偿责任，其二审诉请黄颖芳作为涉案租赁物实际占有使用人应就代年进结欠的占有使用费等费用承担共同清偿责任，已超出一审诉请范围，本院不予审查。综上，朱培林部分上诉请求成立，本院予以支持。因本案出现新的证据，以及当事人提出新的事实与理由，导致本案改判，一审判决不属于错误裁判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28924号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28924号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28924号民事判决第二项为：代年进应于本判决发生法律效力之日起十日内，向朱培林支付350000元占有使用费；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28924号民事判决第四项为：朱培林应于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄颖芳退还保证金300000元并支付利息（利息从2019年1月3日起按中国人民银行同期贷款利率支付至清偿之日止）；五、黄颖芳对代年进上述债务，在不能清偿范围内承担三分之一的赔偿责任；六、驳回朱培林的其他诉讼请求；七、驳回代年进、黄颖芳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6334元，由朱培林负担3467元，由代年进负担3167元；反诉费4254元，由朱培林负担。二审案件受理费11863元，由朱培林负担10345元，代年进负担1518元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年九月二十六日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪