广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7216号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁永全，男，1982年9月15日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人:邱运忠，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区顺成企业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：黄秋虹，总经理。委托诉讼代理人:丁祖军，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。上诉人梁永全因与被上诉人佛山市顺德区顺成企业管理有限公司（以下简称顺成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁永全上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回顺成公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由顺成公司承担。事实和理由：一、《商铺租赁合同》中第3条约定，梁永全每月向顺成公司支付空调费6万元，该笔空调费就是梁永全在短期租赁期间应向顺成公司支付的电费。一审法院认为该笔6万元的空调费并不是电费，但又无法解释该笔费用是何种费用。之所以应当认定该笔空调费就是电费的理由是：其一，顺成公司仅向梁永全提供中央空调使用，按照常理，商铺具备该设施是出租人向承租人提供的附属在租赁物的设施之一；其二，承租人已按月支付租金，不可能另外支付空调使用费，况且该笔空调使用费金额巨大，甚至与租金等额；其三，梁永全租赁该场地就是用于短期销售廉价瓷器，如果按照顺成公司的说法，相当于梁永全每月的租金就达15万元，光租金成本就要30万元，梁永全在短短两个月的经营，不可能获得如此暴利；其四，如果不是电费按6万元包干，为何双方在场地交接时，不办理电表的读数手续，以致于现在无法确认梁永全租赁场地后实际发生的电费度数。最后，《商铺租赁合同》是顺成公司提供的，梁永全当时也提出应该列明包干电费就是6万元，但顺成公司称第三条第二款的账号处不填，大家都知道是包干电费就可以了。但在法庭上顺成公司的陈述却与事实大相径庭。按常理，租赁场地交付时，如果涉及到水电费的交付问题，双方一定会办理交接电表和水表的读数。交接场地时没有办理电表水表读表手续，是双方约定了电费包干的最直接证据。二、仲裁书裁决的电费不能简单认定为梁永全实际发生的电费。理由是：1.仲裁书所列电费发生期间自2017年6月1日至2017年7月31日止，而梁永全使用涉案租赁物是自2017年6月10日至2017年8月9日止，两个时段并不吻合；2.仲裁举证的电费复核单上记载的用电地址南国东路某商铺内，该商铺范围内还有顺成公司的办公室及其他卖场，不排除仲裁书中所列的电费包含其他卖场及办公室的电费。因此该电费单所记载的电费不单单是梁永全实际使用发生的电费。三、顺成公司一审的诉请应予驳回。按照谁主张谁举证的原则，顺成公司主张梁永全支付电费，但其提交的仲裁书所列电费，并不是梁永全实际使用发生的电费，又没有其他证据证明，应当承担举证不能的后果，其诉请应予以全部驳回。顺成公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、《商铺租赁合同》约定的空调费60000元/月是租金，而非电费。该合同“租金、物业管理费及水电费”第1款约定“乙方租金从2017年6月16日开始计收，租金标准为30000元/月，物业管理费60000元/月，空调费60000元/月，合计：150000元/月。以上租金和物业管理费按甲方提供的账号转账或现金支付，甲方收到乙方款项后开具相应的收款凭证”，可见空调费6万元是租金一部分。该合同还约定水电费按照梁永全实际用量计收，而非包干电费。涉案商铺面积为9090平方米，地处黄金地段，合同约定的租金和物业管理费15万元符合市场价格，且经双方协商一致，梁永全不能以其盈利额权衡租金成本。二、涉案商铺在梁永全承租前由某现购自运有限公司（以下简称某公司）承租，在梁永全承租时，商铺的水电费缴费账户仍在某公司名下。根据中国国际经济贸易仲裁委员会出具的[2018]中国贸仲京（深）裁字第0134号裁决书及客户抄表结算复核单可知，用电地址广东省佛山市顺德区大良某商铺即为梁永全承租的商铺。因此，裁决书认定的用电地址及用电期间的水电费即为梁永全使用涉案商铺期间产生的水电费。顺成公司向一审法院起诉请求判令：1.梁永全立即向顺成公司支付电费149455.95元、水费613.12元，合计150069.07元，及迟延支付违约金48722元（违约金按年利率24%自2017年8月10日计至清偿之日止，暂计至2018年12月9日止）；2.梁永全赔偿顺成公司损失25612元；3.诉讼费由梁永全承担。梁永全向一审法院提起反诉请求：顺成公司退回水电费押金30000元给梁永成并承担诉讼费。一审法院查明事实：顺成公司与梁永全于2017年5月25日签订《商铺（柜台）租赁合同》，约定梁永全承租顺成公司位于佛山市顺德区大良街道办事处某处首层，实用面积9090平方米，租赁期限共2个月，自2017年6月10日至2017年8月9日止；租金为3万元/月，物业管理费为6万元/月，空调费6万元/月，租赁商铺自用的水、电费根据其实际用量收取，电费单价为1.1元/度（含损耗），水费单价为5.19元/立方米（含生活垃圾处理费）；梁永全应于签约当日支付第一个月租金、物业管理费、空调费合计15万元，应于双方交场后7日内支付第二个月租金、物业管理费、空调费合计15万元，梁永全应于每月5日前交纳上月水电费等；如梁永全逾期缴费，每延期一天，按拖欠总额之1%支付违约金；梁永全应缴纳3万元的水电按金（即租赁保证金），梁永全必须在租赁期内保持租赁保证金的完整，若梁永全欠费，导致顺成公司在租赁保证金中扣收欠付款项时，梁永全必须在收到顺成公司书面通知书后5天内，补足被顺成公司扣收之款项，否则顺成公司有权终止合同收回租赁物，梁永全所缴保证金无权要求返还外，顺成公司有权向梁永全继续追讨所欠全部费用；若梁永全拖欠费用一个月以上的，顺成公司有权单方解除合同、不予退还租赁保证金；若一方违约，违约方除应向守约方赔偿全部损失外，还应赔偿守约方因追讨赔偿产生的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。双方还特别约定：顺成公司按商铺现状交付给梁永全使用，顺成公司统一提供中央空调。签订合同后，顺成公司依约于2017年6月10日将租赁物交付给梁永全使用，梁永全支付了租赁保证金3万元给顺成公司，支付了两个月租金、物业管理费、空调费共30万元给顺成公司。梁永全于2017年8月9日退场，并没有与顺成公司办理交接手续。顺成公司收回了租赁物。另查明，顺成公司之前曾将案涉租赁物出租给某公司使用，案涉租赁物的水电扣费缴费账户均挂在某公司名下。该公司与顺成公司于2017年5月31日终止租赁关系并办结了租赁物交接手续。双方终止租赁关系时，约定应将水电缴费账户变更至顺成公司名下。因水电缴费账户变更至顺成公司名下需要花费一定时间，导致供电局和水务公司仍然从某公司的账户中扣缴了案涉物业2017年6月和7月发生的电费及于2017年6月至8月发生的水费，共计150069.02元（2017年6月电费74974.70元，7月电费74481.20元，2017年6、7、8月水费613.12元）。前述水电费扣缴发生后，某公司虽多次发函催促顺成公司支付，但顺成公司迟迟不支付相关费用。某公司申请仲裁，中国国际经济贸易仲裁委员会裁决：一、顺成公司向某公司支付水电费150069.02元及利息（其中2017年6月电费74974.7元自2017年7月5日起计算利息，2017年7月电费74481.20元自2017年8月3日起计算利息，2017年6月水费114.96元自2017年6月26日起计算利息，2017年7月水费263.45元自2017年7月25日起计算利息，2017年8月水费234.71元自2017年8月25日起计算利息，均按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、顺成公司向某公司支付某公司所支出的律师费13000元；三、仲裁费12612元全部由顺成公司承担。又查明，2017年6月电费的抄表日为2017年7月1日，上次抄表日为6月1日。2017年7月电费的抄表日为2017年8月1日，上次抄表日为7月1日。2017年6月水费抄表日为6月17日，2017年7月水费抄表日为7月17日，2017年8月水费抄表日为8月18日。一审法院认为，关于空调费是否就是租赁期间电费的争议。根据合同约定，梁永全除应支付租金、空调费等费用外，还需按实结算支付电费给顺成公司。梁永全声称空调费是空调电费，其他按实结算的电费是照明电费，若空调电费与照明电费的总电费不超过6万元的，就按照6万元结算；若超过6万元的，才需按实结算支付超出部分的电费。梁永全该主张与合同约定不符，一审法院不予采纳，认定空调费不是电费，梁永全应支付的电费是全部实际发生的电费。梁永全使用租赁物的期间是2017年6月10日至2017年8月9日，鉴于其进场、退场均没有与顺成公司核定水电表的读表数，而2017年6月电费发生期间是2017年6月1日至2017年7月1日，2017年7月电费发生期间是2017年7月1日至8月1日。两个月电费基本相当，顺成公司、梁永全的租赁合同约定的租赁期亦是两个月，故一审法院予以认定。同理，一审法院对顺成公司主张的水费，亦予以认定。梁永全还声称该水电费可能还包括其他地方的水电费，然而水电费票据已明确用户名称为某公司佛山顺德商场，电费复核单上记载的用电地址就是南国东路某商铺，水费清单上记载的用水地址是某商铺，梁永全上述抗辩主张无证据证实，一审法院不予采纳。综上，关于顺成公司水电费的请求，按照仲裁裁决结果，顺成公司需支付的水电费为150069.02元，并非顺成公司所诉请的150069.07元。关于损失赔偿及违约金的请求。双方约定的违约金过高，顺成公司主动调整为按年利率24%计算符合法律规定，一审法院予以支持。顺成公司所主张的损失赔偿，实质为仲裁费、某公司因申请仲裁而支出的律师费，鉴于是顺成公司与某公司存在租赁合同关系，而顺成公司与梁永全又存在租赁合同关系，根据合同的相对性原理，顺成公司当时应及时向某公司付清水电费，其应依据与梁永全的租赁合同向梁永全主张权利。从仲裁裁决书记载的事实可知，某公司被扣费后、在申请仲裁前已多次发函催促顺成公司支付，但顺成公司迟迟不支付相关费用，才产生仲裁费、因仲裁的律师费支出，对此顺成公司负有不可推卸的责任。另，上述一审法院已支持的违约金，足以弥补顺成公司损失。因此，一审法院对顺成公司要求梁永全赔偿损失25612元的诉讼请求不予支持。关于按金（租赁保证金）应否没收的争议。合同一方面约定在梁永全欠费一个月以上时，顺成公司可没收保证金；一方面又约定若梁永全欠费，导致顺成公司在租赁保证金中扣收欠付款项时，梁永全必须在收到顺成公司书面通知书后5天内，补足被顺成公司扣收之款项。另，合同约定的是水电按金（或租赁保证金），而非定金，合同中亦无约定若作为出租方的顺成公司违约、需承担双倍返还责任的条款。综合合同全文分析，该保证金的性质并非定金、亦非违约金，顺成公司主张没收缺乏依据，一审法院不予采纳。根据合同约定，该保证金应用于抵扣欠费，即梁永全实际应付水电费120069.02元，故一审法院不予支持梁永全要求退还的反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁永全应于判决发生法律效力之日起十日内向顺成公司支付水电费120069.02元及违约金（自2017年8月10日起按照年利率24%计算至梁永全付款之日止）；二、驳回顺成公司的其他诉讼请求；三、驳回梁永全的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2333.02元、财产保全费1642.01元，两项合共3975.03元（顺成公司已预交），由顺成公司负担975.05元，梁永全负担3000元（梁永全应连同上述款项一并支付给顺成公司）；反诉受理费减半收取为275元（梁永全已预交），由梁永全负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为梁永全是否应向顺成公司支付租赁期间的水电费。梁永全上诉认为租赁合同中约定的空调费6万元即为其每月应交的包干电费，但合同约定了水电费根据实际用量收取，并列明了水电费的单价，合同约定的租金、物业管理费、空调费的支付时间与水电费的支付时间也不同，故本院对梁永全该上诉意见不予支持，梁永全应按合同约定根据实际用水、用电量支付水电费。涉案租赁物在梁永全承租前由某公司承租，某公司搬离后水电费仍从某公司账户中扣缴，《客户抄表结算复核单》上的用电地址与涉案租赁物的地址一致，且租赁合同所附的租赁场地平面图上划分了麦某、迪某、某证券及空置部分，并分别标明了面积，据此本院认定《客户抄表结算复核单》上载明的2018年6、7月份的电费即为梁永全承租期间产生的电费，梁永全上诉主张《客户抄表结算复核单》上的电费还包括其他迪卡侬等其他承租人的电费依据不足，本院不予支持。梁永全还主张《客户抄表结算复核单》上的计费日期与其租赁期间不相同，顺龙公司明确2018年6月1日至9日期间没有出租给其他人使用，也不主张2018年8月1日至9日的电费，梁永全亦无证据证明该期间有其他人在使用涉案租赁物，本院对其该理由不予支持。一审判决梁永全应向顺龙公司支付某公司与顺成公司的仲裁裁决认定的水电费正确，本院予以维持。综上，梁永全的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2701.38元，由上诉人梁永全负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十五日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪