黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初10531号原告：黑龙江同发物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文景街88号-2号，统一社会信用代码912301007028400391。法定代表人：韩国忠，职务总经理。委托诉讼代理人：王艳，黑龙江天驻律师事务所律师。被告：关庆柏，男，1961年10月18日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告黑龙江同发物业管理有限责任公司（以下简称同发物业）与被告关庆柏物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同发物业的委托诉讼代理人王艳，被告关庆柏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同发物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2009年物业管理费738.8元，2010年物业管理费782.3元，2011年物业管理费782.3元，2012年物业管理费782.3元，2013年物业管理费782.3元，2014年物业管理费782.3元，2015年物业管理费782.3元，共计5432.6元人民币；2.判令被告支付逾期支付物业管理费利息（以2009年物业费738.8元为基数自2010年1月1日起，以2010年物业费782.3元为基数自2011年1月1日起，以2011年物业费782.3元为基数自2012年1月1日起，以2012年物业费782.3元为基数自2013年1月1日起，以2013年物业费782.3元为基数自2014年1月1日起，以2014年物业费782.3元为基数自2015年1月1日起，以2015年物业费782.3元为基数自2016年1月1日起，上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决给付日止）；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2002年接管位于哈尔滨市南岗区先锋路馨悦家园的物业服务单位，被告于2001年入住该小区成为X栋X单元X层X号房屋业主，建筑面积120.72平方米。本案小区物业管理费按照小区业主住房建筑面积为基数，2010年前按0.51元/平方米，2010年—2016年按0.54元/平方米，2017年以后按0.61元/平方米计算。被告自2009年起至2015年未按时交纳物业管理费共计5432.6元人民币。原告多次向被告催要此款，被告至今未给付，故原告诉至人民法院，维护已交费业主的合法权益，望人民法院依法裁判，支持原告诉讼请求。关庆柏辩称，被告住在南岗区××家园××单元××室内，2001年11月进户。楼房为南北朝向，房子最高层为7层，被告家住6层。房顶北侧为坡顶，南侧为平顶，购买7楼的业主进户后在南侧平顶上非法私自建了阳光棚，致使楼顶的排水设施无法使用，冬季下雪积存在阳光棚上，春天雪融的时候雪水从阳光棚上流下浇到下面的墙上，夏天雨季雨水都从阳光棚顶流下浇到下面的墙上。滴水穿石，时间长了墙面就被破坏了，致使水从墙上面进入墙体向下渗入。2004年夏季被告家南侧屋内的墙面上出现了渗水，以后每年春季化冻、夏季雨季墙面都会出现渗水而且逐年加重，最严重时水流到地板上将地板浸泡至变形。由于渗水至使屋内空气潮湿，孩子躯干及四肢出现严重湿疹。与物业公司的沟通过程如下：2001年11月22日向同发物业预交了第一笔物业费（2002年7月1日—2003年7月1日）784元，接着每年都预交物业费直至2008年。2004年夏季连雨天墙面出现渗水后一直找物业公司沟通，但物业公司只是敷衍、根本不想解决问题。2006年的某一天找到物业公司的高经理沟通此事，高经理仍然用敷衍的态度说等他们研究后告诉被告解决方案，被告把电话留给他了。2007年来收物业费时被告问收费员事情研究的怎样，收费员说不清楚回去给问问，被告就预交了2007年物业费后没有回音。2008年又一个人来收物业费，被告又问此事，收费员说不清楚回去给问问，被告又预交了2008年的物业费后没有回音。2009年又来收物业费，被告认为和物业公司是一种合同关系，被告已经预交了6年的物业费，物业公司却一直敷衍，既不回复也不给解决问题，只知道收钱却不履行合同，被告不会再预交了。直至2015年、2016年物业公司换了遇经理，遇经理找到被告主动要给解决问题，他们把墙的上面做了一些简单的维护，墙的渗水减轻了一些。被告感觉遇经理的态度和以前的物业公司截然不同，也和遇经理提出彻底解决问题的想法，遇经理说历史问题他解决不了，只能尽量解决暂时的问题，被告觉得大家都不容易，于是又交了2016年的物业费，接着一直在交直至现在。墙面渗水所造成的损失：1.更换地板花去一万多元；2.几乎每年需要维修粉刷费用大约六千元（15年）；3.孩子躯干及四肢出现严重的湿疹、每维修粉刷误工及所带来的麻烦等都带来了很大的烦恼及精神折磨；4.造成损失的责任者。物业管理服务合同第一条第一款：物业公司应该提供对“房屋建筑本体共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、外墙面、承重结构、楼体间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修，养护和管理”。7楼业主私自建阳光棚，物业公司不加以管理和制止；私自建阳光棚致使楼顶排水设施无法使用，物业公司没有想办法恢复楼顶排水设施的使用；楼顶自进户至今已18年物业公司没有做过防水。导致被告家墙面自2004年一直渗水至今，也造成公共设施损坏乃至缩短楼体的使用年限。被告家墙面渗水所造成的经济损失及精神损失是物业公司的严重失职，负有不可推卸的责任。依据以上情况提出如下应诉：并非像原告诉的那样拖欠7年的物业管理费，而是已经预交了6年的物业管理费，物业公司自2002年接管以来直至今天（17年）从未对楼顶进行维修、养护和管理。物业公司没有履行合同，因此要求物业公司退还已交的物业管理费及预交物业管理费的利息。请人民法院明查核实后给予支持。物业公司赔付部分由于其失职给本人所造成的经济损失及精神损失。希望物业公司能够严格履行合同，拿出彻底解决问题的真诚态度通过有效途径（包括法律途径）使7楼业主尽快拆除阳光棚，恢复楼顶排水设施的使用，楼顶做好防水，墙顶重修维修。这样被告家的墙就不会再渗水，楼体也不会再继续受到损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一馨悦家园进户通知单、房屋及住户情况登记卡、房屋进户验收单，证据二物业管理合同两份、南岗区先锋路街道办事处鼎新社区出具的证明，证据四哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准具备真实性、合法性和关联性，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据三哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终1175号民事判决书与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据一物业服务合同系复印件，原告对真实性有异议，且该证据不能证明被告楼上盖阳光棚的行为应该由物业进行管理的事实，本院不予采信；被告提交的证据二、证据三及证据四的照片，被告未提供照片拍摄的原始载体，无法体现照片拍摄的时间及地点，上述三份证据无其他证据佐证，不能证明被告欲证明的问题，本院不予采信。上述证据除被告证据一在举示后又收回、后始终未向本院提交外，其他证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：同发物业系哈尔滨市南岗区先锋路310号馨悦家园的物业服务单位，关庆柏系该小区X栋X单元X层X号房屋的所有权人。2001年11月22日同发物业与关庆柏签订《物业管理合同》，合同期限至2006年11月22日。被告居住的小区由哈尔滨市南岗区鼎新社区居委会管理，根据该居委会于2016年10月28日出具的证明，同发物业自2002年接管该小区提供物业管理服务至今。关庆柏于2001年11月22日进住涉案小区，一直正常缴纳物业费，直至2009年起关庆柏因墙面渗水问题拒绝缴纳2009年物业管理费738.8元，2010年物业管理费782.3元，2011年物业管理费782.3元，2012年物业管理费782.3元，2013年物业管理费782.3元，2014年物业管理费782.3元，2015年物业管理费782.3元，共计5432.6元，同发物业诉至法院。本院认为，原告同发物业于2001年11月22日与被告关庆柏签订《物业管理合同》，合同期限虽至2006年11月22日，但原告举示的证据能够证明自2002年至今，涉案小区一直由同发物业进行物业服务工作，被告对此亦予以认可，现原告要求被告支付自2009年1月1日起至2015年12月31日的物业管理服务费，被告亦承认欠费事实存在且对欠费金额无异议，原告请求于法有据，本院予以支持；关于利息，被告接受物业服务，未按期交纳物业费，原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失符合法律规定，本院予以支持。对于被告以原告未提供物业服务（具体指没有对被告楼上业主私建阳光棚行为进行管理和制止，致使楼顶排水设施一直无法使用）为由作为其不交纳物业费的抗辩，首先，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第（五）项及第四十一条，按时交纳物业服务费用对于业主来说，既是应履行的法定义务，又是在物业服务合同中承担的约定义务；其次，被告在庭审中承认是在2017年家中重新装修前，被告才自行确认家中墙面渗水是楼上搭建阳光棚的原因，被告以此为由拒绝缴纳2009年至2015年的物业费没有事实依据；再次，当事人对自己的主张，有责任提供证据，被告主张此前家中漏水是物业未尽到管理职责，但被告未举证证明漏水原因及漏水原因与原告未尽到管理职责具有关联性，因此，对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。关于被告称原告自2002年接管以来至今从未对楼顶进行维修、养护和管理，并据此为由要求原告退还已交的物业管理费及利息，还要求原告赔付经济损失和精神损失的问题。虽然根据《物业管理合同》，原告是馨悦小区的物业管理机构，管理事项包括房屋建筑本体共用部位等的维修、养护和管理，但是合同第五条同时约定，物业管理费是对住宅区内房屋建筑共用部位等的日常小修维护、管理的费用，不含大、中修，如发生大、中修，由原告按维修项目统一维修，所发生费用由被告及住宅区内其他业主共同承担。本案中被告既未举证证明楼顶有维修、养护和管理的需要、亦未举证证明曾向原告提出过该需要，且未能证明原告从未对楼顶进行日常小修维护、管理，故被告上述要求没有事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告关庆柏于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司2009年物业管理费738.8元，2010年物业管理费782.3元，2011年物业管理费782.3元，2012年物业管理费782.3元，2013年物业管理费782.3元，2014年物业管理费782.3元，2015年物业管理费782.3元，共计5432.6元；二、被告关庆柏于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司上述欠缴物业管理费利息（以2009年物业费738.8元为基数自2010年1月1日起，以2010年物业费782.3元为基数自2011年1月1日起，以2011年物业费782.3元为基数自2012年1月1日起，以2012年物业费782.3元为基数自2013年1月1日起，以2013年物业费782.3元为基数自2014年1月1日起，以2014年物业费782.3元为基数自2015年1月1日起，以2015年物业费782.3元为基数自2016年1月1日起，上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告关庆柏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  杨红瑞二〇一九年九月十日书记员  朱颖涵