广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2175号原告：广州帝天通网络科技有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道195号莲塘商务广场817室，统一社会信用代码91440101MA5ANULR7W。法定代表人：江月兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。被告：广州市花都瑞泰五金饰品有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇田心路，统一社会信用代码91440101708346365C。法定代表人：林方金足。被告：广州市爱通电子科技有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇田心路，统一社会信用代码914401017397425048。法定代表人：张科荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭广永，广东君辩律师事务所律师。被告：广州市科捷物业管理有限公司，住所地广州市白云区斯文井斯文中西街32号102房，统一社会信用代码91440101MA59FH2K9M。法定代表人：范玉林。原告广州帝天通网络科技有限公司（以下简称帝天通公司）与被告广州市花都瑞泰五金饰品有限公司（以下简称瑞泰公司）、广州市爱通电子科技有限公司（以下简称爱通公司）、广州市科捷物业管理有限公司（以下简称科捷公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帝天通公司的委托诉讼代理人罗建龙、被告爱通公司的委托诉讼代理人谭广永到庭参加诉讼，被告瑞泰公司及科捷公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。帝天通公司向本院提出诉讼请求：1.三被告立即将原告所有的位于狮岭镇××村田心路工贸小区产权证号为花房0198104的房产（其中建筑面积4356.28平米、自用地面积为3988.96平米）使用权交付给原告；2.判令三被告向原告支付租金暂计65344.2元+26283.6元=91627.8元（自2018年11月28日起至上述房产实际交付给原告使用之日止，按每平米15元每月计算，空地按每平米10元每月计算）；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：位于狮岭镇××村田心路工贸小区产权证号为花房0198104的房产系瑞泰公司所有，瑞泰公司因债务问题导致上述房产被花都区人民法院依法在淘宝网变卖以清偿债务（案号：2017粤0114执2492号之三），原告于2018年11月14日以8816000元竞得上述房产，花都区人民法院在上述执行裁定书确认：产权证号为26××52的房产所有权及相应的其他权利归买受人即本案的原告所有，所有权自本裁定书送达买受人即本案的原告时起转移。原告持花都区人民法院的裁定书去接收上述房产时，发现上述房产已被三被告通过层层转租的形式出租给其他人，导致原告不能自由支配上述房产，为维护原告的合法权益，特具状至贵院，望判如所请。爱通公司辩称，原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”2013年12月10日，被告广州市爱通电子科技有限公司与广州市花都瑞泰五金饰品有限公司就涉案房产租赁事宜达成一致意见，并签订《广州市房屋租赁合同》。涉案标的物于2016年被法院查封。2018年6月7日，广州市花都区人民法院张贴公告，敦促涉案房产的权利人、利益关系人、承租使用人等，向法院申报权利。被告广州市爱通电子科技有限公司依法向执行法院广州市花都区人民法院申报权利，广州市花都区人民法院依法审查，并到涉案标的物的现场多方核实情况，而且，申请执行人等人对被告广州市爱通电子科技有限公司提出的租赁权利也没有异议，因此，执行法院广州市花都区人民法院根据上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，认可了被告广州市爱通电子科技有限公司的租赁权利。广州市花都区人民法院变卖涉案标的物时，也在变卖公告材料中公示“标的物现由其他人承租使用”，“广州市爱通电子科技有限公司享有优先购买权”。广州市爱通电子科技有限公司享有优先购买权的前提条件是法院已经对租赁物调查，并认可不动产租赁关系，形成“带租拍卖”。也就是说，涉案标的物是“带租拍卖”的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”原告在竞买前已明知拍卖的涉案标的物是“带租拍卖”的，存有权利负担的，存在于涉案标的物上的租赁关系的权利和义务是由买受人承受的，原承租人使用涉案标的物的权利，不因拍卖而消灭。另，被告广州市爱通电子科技有限公司自2002年6月15日承租涉案的标的物以来，一直使用至今，公司的注册所在地也是在涉案标的物处，从未发生过变更，因此，原告诉请讼争场地使用权交付给原告，既没有事实依据，也不符合法律的规定，法庭应当予以驳回。第二，根据前述可知，存在于涉案标的物上的租赁关系的权利和义务应当由买受人原告承受。也就是说，原告仅可以按原租赁合同约定的标准、收费方式向被告广州市爱通电子科技有限公司收取租金。被告广州市爱通电子科技有限公司已经按原租赁合同的约定，支付了所有的租金给原出租人，现原告诉请被告广州市爱通电子科技有限公司向其支付租金，既没有事实依据，也没有法律依据。因此，请法庭驳回原告要求被告广州市爱通电子科技有限公司支付租金的请求。第三，涉案标的物的评估价格为13373780元，经两次拍卖均为流拍，才改为变卖的。原告以8816000元竞买到涉案标的物。涉案标的物之所以流拍两次，正因为涉案标的物存在权利负担的租赁关系，所以最终才被原告以较低的价格竞买所得。现原告提出本案的诉讼请求，其实际上是要求除去涉案标的物存在的权利负担。如果，涉案标的物不存在权利负担，原告不可能以这么低的价格竞买到涉案标的物。以存在权利负担的价格购买到涉案标的物后，现原告却又要求除去涉案标的物存在的权利负担，这是毫无道理。因此，原告提出本案的诉讼请求完全不符合逻辑，是荒唐的。综上所述，原告诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区狮岭镇××村田心路工贸小区（产权证号26××52）的房地产原登记在被告瑞泰公司名下，建筑面积4356.28平方米，于2014年4月15日抵押给中国银行股份有限公司广州东山支行，被广州市越秀区人民法院及本院多案查封及轮候查封。本院依据中国银行股份有限公司广州东山支行的申请，立案执行（2017）粤0114执2492号一案，并依法委托广州启程房地产土地评估有限公司对上述房产进行评估，评估价为13373780元。本院依法在广州市花都区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房地产进行拍卖变卖，并在拍卖变卖公告中明确注明：“标的物按现状不交吉变卖……现由其他人承租使用，请买受人自行协调好相关权利人的权益。”并注明优先购买权人为爱通公司及广州市安秀利皮具有限公司。本院在2018年6月29日第一次拍卖公告中明确注明“标的物现由被执行人出租给两位案外人使用，一份租赁合同期限至2031年12月31日，一份租赁合同期限至2026年8月31日。具体租赁情况可向法院了解。请买受人自行协调好相关权利人权益”。2018年11月28日，本院作出（2017）粤0114执2492号之三执行裁定书，载明：“本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州东山支行与被执行人广州市花都瑞泰五金饰品有限公司、广东富邦融资租赁有限公司、陈荣备、林淑贞国内非涉外仲裁裁决纠纷一案中，依法在淘宝网变卖被执行人广州市花都瑞泰五金饰品有限公司位于广州市花都区狮岭镇××村田心路工贸小区，产权证号为26××52的房产以清偿债务。2018年11月14日买受人广州帝天通网络科技有限公司（社会统一信用代码：91440101MA5ANULR7W）以8816000元竞得上述财产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条规定，裁定如下：一、位于广州市花都区狮岭镇××村田心路工贸小区，产权证号为26××52的房产所有权及相应的其他权利归买受人广州帝天通网络科技有限公司所有，所有权自本裁定送达买受人广州帝天通网络科技有限公司时起转移。二、买受人广州帝天通网络科技有限公司可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。”买受人帝天通公司于2018年12月1日收到该裁定书。2013年12月10日，瑞泰公司（甲方）与爱通公司（乙方）就上述房产签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房地产1至3层出租给乙方作工业用途使用，建筑面积1900平方米。租赁期限自2014年1月1日至2031年12月31日，月租金金额5700元，双方同意租赁期限为18年租金一次性支付给甲方，租金共人民币1231200元。签订合同时将租金及保证金共125万，由乙方汇款至甲方账户，双方还约定其他事项。2013年12月12日，爱通公司分别向瑞泰公司转账支付36万、48万、41万，共计125万元。瑞泰公司于同日向爱通公司出具收取125万元的收款收据。现涉案房地产由爱通公司及广州市安秀利皮具有限公司占有使用并进行转租，其中部分转租给科捷公司，科捷公司再转租给案外人罗晚娥。帝天通公司提供瑞泰公司以及爱通公司的《企业信用信息公示报告》等工商登记资料，证明瑞泰公司以及爱通公司的高级管理人员存在重叠情况，两公司的对外联系电话、电子邮箱同一，说明两公司为关联企业。爱通公司主张两公司的股东不同，股东才是公司的关键，电话及邮箱同一是因为两公司均是聘请广州市安正达会计师事务所有限公司代为记账及作企业年度报税，电话及邮箱均是该公司工作人员的联系方式。本院依据帝天通公司的申请调取爱通公司交通银行狮岭支行的账号441165209018010004626自2013年6月至2015年6月的银行流水记录及瑞泰公司在兴业银行账号39×××03自2013年6月至2015年6月的银行流水记录。帝天通公司据此主张瑞泰公司与爱通公司之间资金往来频繁，爱通公司支付的款项不是租金。爱通公司主张曾经借款给瑞泰公司，除了本案租金、保证金125万元、其他商业楼的租金、押金165万元之外，双方其他的资金往来均是借款及还款。瑞泰公司及科捷公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”涉案房产于2014年1月1日已经出租给爱通公司，早于抵押权设立日期，故瑞泰公司与爱通公司之间的租赁关系不应当因为实现抵押权而受到影响。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，本院据此在网络拍卖中公告涉案房产有其他承租人占有使用，并将承租人列为优先购买权人予以公告。帝天通公司明知涉案房产有其他承租人占有使用，仍然选择购买涉案房地产，应当自行承担相应法律后果。故帝天通公司的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州帝天通网络科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2090元，由原告广州帝天通网络科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  骆国贤人民陪审员  段纯惠二〇一九年九月十六日书 记 员  曾佩仪方琢华