德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初1952号 原告：刘玲，女，1986年1月21日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 原告：曹青林，男，1987年1月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 以上原告共同委托诉讼代理人：陈小锋，四川山和律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：彭娟，四川山和律师事务所律师。 被告：四川新力葆房地产集团有限公司，住所地四川省德阳市鞍山路9号，统一社会信用代码915106007091809695。 法定代表人：尹贵基，公司董事长。 委托诉讼代理人：马方平，四川仁竞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李厚亮，四川仁竞律师事务所律师。 原告刘玲、曹青林与被告四川新力葆房地产集团有限公司（以下简称新力葆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玲、曹青林的委托诉讼代理人陈小锋、彭娟，被告新力葆公司的委托诉讼代理人李厚亮、马方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玲、曹青林向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金33035元（以555215元为基数，从2018年12月1日起至2019年3月29日止，按照日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“枕水小镇”三期13幢第12层X号商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款，但被告却未按合同约定时间向原告交付该商品房，后被告通知原告2019年3月29日交房。按照《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告新力葆公司辩称：依据补充协议的约定，原告未与被告签订房屋面积补差协议及缴纳住宅专项维修资金前，答辩人有权拒绝交房，原告2019年4月15日才缴纳了住宅专项维修资金，故截止2019年4月15日，答辩人有权拒绝办理房屋的交付手续；答辩人超过合同约定期限交房系受到环保督查的不可抗力导致，依法应当免责；合同约定的违约金过高，依法应予调低。 本院经审理查明认定事实如下： 2017年3月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.出卖人以出让方式取得位于市区鞍山路25号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：德府国用（2009）第××号，土地用途为：商业、住宅、办公、休闲，上述地块建设的商品房暂定名为枕水小镇三期；2.买受人所购房屋为13幢第12层X号，房屋总价款555215元，采用贷款方式付款；4.第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5.逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；6.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同附件五约定“……买受人在签订《商品房买卖合同》当日，一次性付清该商品房的首付款111215元（含已付定金10000元），其余房款444000元买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……”。同时，《商品房买卖合同》补充协议与本案有关的条款主要有：1.本补充协议与前述合同若有抵触之处，以本补充协议为准；2.只要出卖人交付的房屋在设计和施工上符合国家强制性规范，买受人不得以任何理由要求出卖人承担质量违约责任，亦不得拒绝接房；3.在买受人没有付清合同约定的购房款之前，以及未与出卖人办理完毕房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）协议的签订及房款找补手续之前以及本补充协议约定的需要在交付房屋前履行的其他义务前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求；4.根据德阳市住房保障和房屋管理局德建房发[2014]211号文件规定，住宅专项维修资金由业主自行到维修资金管理账户银行交存，同时凭维修资金缴纳凭证收房。买受人逾期交纳的，买受人应当自逾期之日起，每日按合同约定的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权拒绝办理房屋的交付手续，且买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。原告已依约付清了案涉房屋的全部购房款。 2018年9月17日，枕水小镇13#楼完成房屋面积实测。2019年4月14日，原告与被告签订补充协议，载明枕水小镇三期13栋X单元X楼X号预测建筑面积111.27平方米、套内建筑面积89.87平方米，实测建筑面积111.24平方米、套内建筑面积89.87平方米，该套房屋建筑面积误差0.03平方米，套内建筑面积误差，原被告互不找补房款。 被告于2019年3月向原告邮寄发出《交房通知书》，原告称其于该月22日收到了该交房通知书，通知书中明确载明：“接房流程：1.业主领取接房通知书,2.到达接房现场签到并核准业主身份，3.收取产权及相关资料，4.领取专项维修资金交存通知并自行缴纳，5.财务办理费用结算，6.现场验房，7.缴纳物业管理相关费用，8.办理物业相关手续，9.领取钥匙及礼品；2.维修资金缴费单据至交房中心领取”。 2019年3月28日，德阳市公安消防支队向被告出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2019]第0006号），对被告申报的枕水小镇11#-14#楼及地下室建设工程经审查资料及现场检查测试，综合评定案涉工程消防验收合格。案涉房屋已竣工验收合格。 2019年4月14日，两原告办理了房屋交房手续。2019年4月15日，两原告向德阳市住房保障和房屋管理局缴纳了案涉房屋的专项维修资金8899.20元。 2019年7月8日，中国建设银行股份有限公司德阳分行就本院的协助调查进行《回函》，回函部分内容如下：维修基金收取基本流程如下：……（二）维修资金监管部门审查通过后，将信息导入维修基金管理系统，指定交款银行，并分户打印德阳市住宅专项维修资金交存通知，开发建设单位将德阳市住宅专项维修资金交存通知交业主；（三）业主完成交款后，受托银行凭业主交款凭证和德阳市住宅专项维修基金交存通知在银行系统打印四川省住宅专项维修资金专用收据，交款信息同步反馈到监管部门；（四）业主凭收据与开发建设单位办理交房手续。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、交房通知书、房屋面积实测报告、交房程序表、德建房发[2014]211号、发票、收据、竣工验收报告、消防验收意见书、回函等证据予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。 本案争议的焦点为：1.被告是否应承担逾期交房的违约责任；2.原告诉请的违约金33035元能否支持。 关于被告是否应承担逾期交房的违约责任。原告认为被告未按照合同约定的时间交房，应承担逾期交房的违约责任；被告认为原告逾期签订面积补差协议及逾期交纳住宅专项维修基金且存在环保督查的不可抗力，故不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，就被告抗辩的逾期签订面积补充协议，面积实测报告虽在2018年9月17日已经出具，但被告是该报告的持有方，被告如不将该实测报告送达原告，原告则无法知悉其所购房屋是否需要补差，也无法签订补差协议。故面积补差协议的签订以被告告知原告面积实测报告的内容为前提。本案中，原告称被告未提前告知面积补差的数据，被告未提交证据证明其于何时告知了原告面积补差的数据，故本院认定是被告原因导致原、被告双方于2019年4月14日才签订了面积补差的协议，被告不能以此为由要求延期交房。关于被告抗辩的原告逾期交纳住宅专项维修基金。本院认为，虽然原告于2019年4月15日才交纳了住宅专项维修基金，但业主交纳专项维修基金需持有专项维修资金交存通知。被告2019年3月寄出的《交房通知书》要求原告到交房中心领取专项维修基金交存通知，被告迟延交付专修维修基金交存通知导致原告迟延交付专项维修基金，故被告不能以原告迟延交存专项维修基金为由要求延期交房。关于被告抗辩的环保督查的不可抗力导致逾期交房。本院认为，环保督查不属于不能预见，不能避免、不能克服的不可抗力，故对被告的该项抗辩，本院亦不予支持。综上，本院认为，被告未按合同约定的期限交房且其抗辩理由均不成立，被告应承担逾期交房的违约责任。 关于原告诉请的违约金33035元能否支持。就违约金的计算时间，本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，案涉工程在2019年3月28日消防验收合格后即可交付业主使用。本案合同中约定的交房时间是2018年11月30日前，被告通知原告于2019年3月29日办理交房，故原告要求从2018年12月1日至2019年3月29日期间（共计118天）计算违约金符合合同约定。就违约金的计算标准，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告双方在合同中明确约定了逾期交房的违约金计算方式，不适用该条法律的规定，故本院对被告要求按照同地段同类房屋租金标准计算违约金的主张不予采纳，对被告方要求的对同地段房屋租金进行鉴定的申请不予准许。根据《商品房买卖合同》约定被告应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，被告认为该违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，故本院不予采纳。综上，本院认定，被告应向原告支付违约金32758元（555215元×0.0005×118天）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告四川新力葆房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘玲、曹青林支付违约金32758元； 二、驳回原告刘玲、曹青林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费313元，由被告四川新力葆房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 廖虹琳 二〇一九年九月二十六日 法官助理 李秋月 书 记 员 黄 丹