天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8999号原告：天津市华大物业管理有限公司，住所地天津市河西区马场道208号。法定代表人：王欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：佟鑫，男，该公司职员。被告：刘鸿祥，男，1971年2月24日出生，汉族，中国联通天津市和平区分公司职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘万通（被告之妻弟），男，1975年5月25日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市华大物业管理有限公司（以下简称华大物业公司）与被告刘鸿祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华大物业公司的委托诉讼代理人樊伟、佟鑫，被告刘鸿祥的委托诉讼代理人刘万通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2014年6月至2018年5月物业管理费16300.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系浩天源花园小区业主，被告与浩天源花园小区开发商天津浩天房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购得浩天源花园小区8号楼3门102房屋一套，建筑面积169.8平方米。原告与浩天源花园小区业主签订了《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2013年6月至2018年5月。根据《天津市住宅物业服务合同》第六条及《物业服务合同补充条款附件二》第三条规定，被告应按照每平方米2元的标准，按月缴纳物业管理费。自2014年6月至2018年5月，被告共欠物业管理费16300.8元，原告多次电话催缴或当面催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业管理费及停车泊位费的行为，已经严重违反了双方签订的《天津市住宅物业服务合同》，严重侵犯了原告及小区其他业主的合法权益。因此原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。刘鸿祥辩称，1.2013年签订的合同的诉讼请求已经超过诉讼时效，2014年6月1日至2015年5月31日已经超过诉讼期了，第二份合同2015年6月1日至2016年5月31日也超出诉讼时效了；2.物业服务不符合合同的规定，道路方面被告所居住的楼栋门前路面破损，坑洼不平，给被告出入造成不便，被告居住一楼电梯口楼顶破损严重，地面经常有水，本楼道内消防设施全都瘫痪，不让业主进车，由此发生过矛盾，自从与原告发生矛盾以后梯控卡就拒绝服务；3.原告从来没有催缴过物业费，我们业委会还与原告有其他诉讼案件，因为被告违反了物业服务合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2013年5月30日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将浩天源花园（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日终止，物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.7元，配备电梯、湖水、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其它约定交纳，现原告就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。华大物业公司依约为被告小区提供了物业服务，合同到期后，双方未续签服务合同，并如约撤诉该小区，终止了物业服务工作。另查，被告刘鸿祥系浩天源花园8-3-102室房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为167.31平方米。本院认为，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。现原告按照每月每平方米2.0元低于合同约定的标准主张2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，系自行处分诉讼权利的行为，本院予以准许。关于被告提出的原告诉请超过诉讼时效的问题，物业费的收取属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从合同期内最后一期履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。结合本案，原告主张的费用依据不同的物业服务合同，2014年6月至2015年5月期间物业费的诉讼时效，即从2015年6月1日起算，该期间的诉讼请求已超过诉讼诉讼，2015年6月至2018年5月期间物业费的诉讼时效，即从2018年6月1日起算，该期间的诉讼请求未超过诉讼时效。结合被告的当庭陈述，原告对此并未提交合法有效的证据证实就被告拖欠物业费期间在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对被告提出的原告主张的部分物业费超过诉讼时效的情节予以认定。因此，原告主张被告给付自2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告庭审中反馈的问题，因原告现已不在小区提供物业服务，考虑物业服务的持续性，现有证据无法证实该问题产生于原告服务期限内，但结合庭审中双方的意见，综合考量原告物业服务标准与等级、被告的当庭陈述及所提供的证据、实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，本院酌情核减被告欠费金额的20%，即被告应给付原告上述期间物业管理服务费和机电设施费12046.32元（2.0元/月/平方米×167.31平方米×36月）的80%，计9637.06元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：本判决生效后十五日内，被告刘鸿祥给付原告天津市华大物业管理有限公司自2015年6月至2018年5月期间的物业服务费和机电设施费9637.06元；如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由原告天津市华大物业管理有限公司负担42元，被告刘鸿祥承担62元。被告承担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年九月二十五日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。