浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2167号 上诉人（原审原告）：李志红，女，1975年12月13日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：胡昊，国浩律师（宁波）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岑哲密，女，1985年10月27日出生，汉族，无固定职业，住慈溪市。 委托诉讼代理人：胡巧辉，浙江甬策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋强，浙江甬策律师事务所律师。 原审第三人：黄晓东，女，1983年3月11日出生，汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 上诉人李志红因与被上诉人岑哲密、原审第三人黄晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2019年4月18日作出的（2018）浙0212民初14999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李志红上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.一审承办法官未通知上诉人去拿钥匙，只是向上诉人询问上诉人与被上诉人之间的租赁关系怎么处理。被上诉人通知上诉人解除合同是在一审法院（2017）浙0212民初10436号案审结之前。那时，上诉人无法确认钥匙是否还在法官处，且被上诉人未通知上诉人从哪里取回钥匙。一审法院认定上诉人应当能够取回钥匙，明显与事实不符。房屋交还是被上诉人的义务，而不是作为出租人的上诉人主动去拿回钥匙。一审法院将房屋的交还义务归责于上诉人明显违背法律。2.涉案合同第十条10.3约定：“乙方违反本合同约定单方解除合同的，属于乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方还应向甲方支付赔偿金，赔偿金的数额为三个月的租金”。该约定仅仅是被上诉人擅自解除合同的违约责任。一审法院认定“被上诉人可以支付违约金为代价单方解除合同”的理解，违背法律逻辑。3.一审法院认定房屋交还仅仅是取回钥匙，也违背生活常识。双方对租金、水电费、物业费等均未完成交接，被上诉人依旧占有着房屋，同时上诉人也提交了相关证据证明被上诉人在实际使用房屋，而一审法院仅仅依据被上诉人陈述的未实际使用房屋，就认定被上诉人不需支付租金或者占有使用费。 岑哲密答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.被上诉人通过微信方式通知上诉人解除合同，根据合同法规定，被上诉人的行为不违约。被上诉人虽然从上诉人处承租房屋，但在租赁过程中转租给了原审第三人，而原审第三人又转租给案外人刘晓军。之后，刘晓军与上诉人之间有个官司，即（2017）浙0212民初10436号案件。从该案看，2018年1月10日之前被上诉人未占有涉案房屋，当时占有涉案房屋的是案外人刘晓军，之后被上诉人也没有接收涉案房屋，所以被上诉人不存在腾退的问题。2.合同解除后应该妥善处理后续事宜。上诉人知道涉案房屋钥匙在一审法院处，其应该从一审法院取回钥匙，其在明知的情况下不取回涉案房屋钥匙，对于损失扩大部分不该由被上诉人承担责任。上诉人应该向刘晓军收取租金，被上诉人没有占有、使用涉案房屋，不应该支付租金。 黄晓东答辩称：涉案房屋是由上诉人租赁给被上诉人，被上诉人再转租给原审第三人，原审第三人再租赁给案外人刘晓军。刘晓军支付租金都是在其与上诉人之间往来，原审第三人相当于中间环节。转租也是合同允许的，房东也知晓，刘晓军提出解除租赁合同是因为物业存在瑕疵，涉案房屋的房产证不能办理工商营业执照。上一场官司判了刘晓军解除租赁合同，2018年1月10日进行了腾空，上诉人在现场知晓该事实，涉案房屋的钥匙在一审法官处。原审第三人在此期间未使用房屋。2018年1月30日原审第三人书面通知上诉人解除租赁合同，包括取钥匙。 李志红向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的《商业房屋租赁合同》，被告立即腾退房屋；2.被告岑哲密支付原告租金55000元（暂计算至2018年10月22日，实际计算至被告腾退之日止），并支付逾期付款利息1765元（其中30000元租金自2017年11月8日起算，25000元租金自2018年5月8日起算，按照年利率4.35%，均暂计算至2018年10月22日，实际计算至被告实际付清之日止）。案件审理过程中，原告放弃请求被告腾退房屋的诉讼请求，增加诉讼请求3.被告支付2018年1月1日至2019年1月15日期间的物业费1571.80元、电费26.86元。 一审法院认定事实：原、被告于2013年11月15日签订《商业房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于皇冠花园59号的商业用房，租赁期限自2013年11月23日至2018年11月22日。第一年租金为50000元，第二年租金52500元、第三年租金55000元、第四年租金57500元、第五年租金60000元。被告租金每六个月支付一次，被告需提前半个月将租金打入原告指定账户。被告在签约当日向原告交纳保证金15000元，被告在经营过程中产生的税费（包括但不限于流转税、所得税、物业管理费、治安费、垃圾清运费）及其他费用（包括但不限于用水、用电、通讯网络）均不包含在租金当中，由被告自行承担。被告拖欠应缴租金7天以上，拖欠应承担的水电费及其他费用30天以上的，原告有权单方解除合同，履约保证金归原告所有。被告违反合同约定单方解除合同的，被告交纳的未使用的租金原告不予退还，被告还应向原告支付相当于三个月租金的违约金。被告承租房屋后，经原告同意将房屋转租给第三人黄晓东，后黄晓东又将房屋转租给刘晓军。刘晓军于2017年8月28日起诉，请求解除与黄晓东的租赁合同关系，本案原、被告均作为第三人参加诉讼。案件审理中，承办法官于2018年1月10日到涉案房屋进行实地勘察，刘晓军已将涉案房屋腾退，店铺闲置。勘察过程中，承办法官询问原告是否将涉案房屋钥匙取回，原告未取回。自2017年11月23日起，被告未支付租金。2018年1月30日，被告通过微信方式通知原告解除合同。 另查明：涉案房屋自2018年1月1日至2018年12月31日共产生物业费1457.90元。 一审法院认为：原、被告签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依该合同第十条10.3约定，被告可以支付违约金为代价单方解除合同。被告于2018年1月30日通过微信方式向原告发送解除合同通知，系行使解除权的行为，原告接收到被告发送的合同解除通知后，即发生合同解除的法律效果。确认原、被告合同解除时间为2018年1月30日。合同解除后，双方当事人应当基于诚实信用原则妥善处理合同善后事宜。本案房屋虽为被告自原告处承租，但一直处于转租状态，原告对此也是知晓并认同的；（2017）浙0212民初10436号案件审理过程中，原告作为第三人参加诉讼，承办人实地勘察房屋情况时，房屋已经腾空，承办人询问原告是否将钥匙取回，原告虽未取回，但对于房屋的状态及钥匙位于何处应当知晓；合同解除后，原告作为房屋所有权人、（2017）浙0212民初10436号案件的一方当事人应当而且能够取回涉案房屋钥匙。对于2018年1月30日之后的租金、物业费、电费等，因双方合同关系已经解除，被告岑哲密未实际使用原告房屋，原告请求被告支付，不予支持。被告应当支付自2017年11月23日至2018年1月30日期间的租金11166.67元，物业费119.83元。关于逾期付款利息问题，依合同约定，被告应当提前半个月支付半年的租金，原告请求自2017年11月8日起支付逾期付款利息，符合法律规定，但应以被告应付租金11166.67元为基数进行计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告李志红与被告岑哲密于2013年11月15日签订的商业用房租赁合同于2018年1月30日解除；二、被告岑哲密支付原告李志红房屋租金11166.67元，并支付自2017年11月8日至被告实际付清之日止，按照年利率4.35%计算的逾期付款利息，限在本判决生效后十日内履行完毕；三、被告岑哲密支付原告李志红物业费119.83元，限在本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告李志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1259元，由原告李志红负担1006元，被告岑哲密负担253元。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：《商业用房租赁合同》第十条“违约责任”10.3约定：“乙方违反合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方还应向甲方支付赔偿金，赔偿金的数额为三个月的租金。”《商业用房租赁合同》第十一条“合同的终止或解除”11.2约定：“如甲乙双方其中的任何一方因故需提前终止本合同，应提前60天书面通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的视为根本违约。”涉案房屋2018年2月、4月产生的电费26.86元。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商业用房租赁合同》合法有效。《商业用房租赁合同》第十一条“合同的终止或解除”11.2约定：“如甲乙双方其中的任何一方因故需提前终止本合同，应提前60天书面通知对方，并经对方书面同意，未经对方书面同意，提前终止本合同的视为根本违约。”据此,双方当事人均不得单方面解除合同。《商业用房租赁合同》第十条“违约责任”10.3约定：“乙方违反合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的未使用的租金甲方不予退还，乙方还应向甲方支付赔偿金，赔偿金的数额为三个月的租金。”但该约定属于合同的“违约责任”条款，且从文义上难以将该条款理解为被上诉人可以支付三个月租金为代价单方面解除合同。故一审法院以《商业用房租赁合同》第十条“违约责任”10.3的约定为由，认定被上诉人可以单方面解除合同，应属不当。因被上诉人并无单方面解除合同的权利，故其于2018年1月30日通过微信方式通知上诉人解除合同的意思表示，没有法律效力。一审法院认定《商业用房租赁合同》于2018年1月30日解除，也属不当。 2018年1月30日尚处于租赁期限内，被上诉人于此日通过微信向上诉人提出解除合同，显属违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”鉴于涉案房屋于2018年1月10日已处于空置状态，对此上诉人系知情，故依照上述合同法规定，在被上诉人提出解约后，上诉人应当在合理期限内对涉案房屋作适当的处理，以避免因被上诉人违约导致的损失扩大。考虑到上诉人与被上诉人进行协商和寻找新的承租人的需要，本院酌情确定上述合理期限至2018年4月22日止。由此，本院认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系于2018年4月22日终止。被上诉人应当支付至租赁关系终止之日前的租金及迟延支付租金的利息、物业费和电费。根据合同约定，被上诉人应当于2017年11月8日支付2017年11月23日起至2018年4月22日止的租金25000元。被上诉人未能及时支付租金应承担迟延支付利息，上诉人主张按4.35%的年利率计算迟延期间利息，本院予以采纳。 根据双方的《商业用房租赁合同》第十条约定，被上诉人单方面解除合同应向上诉人支付相当于三个月租金的赔偿金，计15000元。 根据上诉人提供的证据，被上诉人应承担2018年1月1日起至2018年4月22日止的物业费447元。涉案房屋于2018年2月、4月所产生电费26.86元也应由被上诉人承担。 综上所述，李志红的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定部分事实不够完整，案件实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初14999号民事判决； 二、李志红与岑哲密于2013年11月15日签订的《商业房屋租赁合同》于2018年4月22日解除； 三、岑哲密支付李志红租金25000元，并支付该租金自2017年11月8日起至实际付清日止按年4.35%计算的利息，限本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、岑哲密支付李志红赔偿金15000元，限本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、岑哲密支付李志红2018年1月1日起至2018年4月22日期间的物业费447元、电费26.86元，限本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、驳回李志红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费1259元，由李志红负担386元，岑哲密负担873元。二审案件受理费940元，由李志红负担132元，岑哲密负担808元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄永森 审 判 员 朱亚君 审 判 员 赵保法 二〇一九年九月二十九日 代书记员 项凌燕