江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1023民初3661号原告（反诉被告）：万某，男，1954年10月1日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：顾广勇：江苏乐鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：宝应县大地农业机械有限公司，住所地宝应县安宜东路43号。法定代表人：吴宝东，总经理。委托诉讼代理人：周兆云，江苏淮左律师事务所律师。被告：宝应县农业农村局，住所地宝应县泰山东路52号。法定代表人：吴爱平，局长。委托诉讼代理人：吕锋成、梁永巍，江苏淮左律师事务所律师。原告（反诉被告）万某与被告（反诉原告）宝应县大地农业机械有限公司（以下简称宝应大地农机公司）、被告宝应县农业农村局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万某及其委托诉讼代理人顾广勇，被告（反诉原告）宝应县大地农业机械有限公司的委托诉讼代理人周兆云，被告宝应县农业农村局的委托诉讼代理人梁永巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告给付原告房租损失408000元、房屋损失872180元及违约金61400元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告宝应县大地农业机械有限公司于2001年12月12日签订7份房产买卖协议，原告为乙方，被告宝应大地农机公司为甲方，7份协议约定：原告购买被告宝应大地农机公司位于宝应县安宜东路43号大楼底层最东面圆弧门市一间、大楼第二层、第三层、第四和第七层、第五层、第六层以及大楼后侧平房共7处房产，除圆弧门市仅约定每平米售价4600元面积待测量外，其他6处房产总价合计890000元，合同还对付款方式、房产交付及产权证办理、违约金等进行了约定。协议签订后，原告于2001年12月20日按约定交付被告宝应大地农机公司首期50%的购房款550000元，其后陆续给付被告宝应大地农机公司8笔购房款，截止2005年2月4日，原告共付给被告宝应大地农机公司购房款计614000元。原告交付首期房款后，被告宝应大地农机公司至今没有按协议将大楼底层最东面圆弧门市一间交付原告，大楼第二层、第五层超期交付近40日，大楼后侧平房、空地超期半年才交付，部分空地被他人占用，被告宝应大地农机公司至今没有交付原告房产证及土地证。由于被告未履行，原告一直要求被告按协议履行，后被告宝应大地农机公司名存实亡，一直没有明确答复，现被告宝应大地农机公司合并至被告宝应县农业农村局。由于被告宝应大地农机公司存在上述违约行为，原告要求被告赔偿违约金、房屋损失及房租收益。原告与被告就损失协商未果，遂向法院提起诉讼，请判如诉请。被告（反诉原告）被告宝应大地农机公司辩称：1、万某起诉没有事实依据，万某因为资金不足，自己放弃购买，后来答辩人委托中介重新出售房屋，最后出售房屋与万某约定的价格还低，出售房产是因为公司改制，急需资金处理员工的善后；2、万某的诉讼请求已过诉讼时效，答辩人与万某2001年12月12日签订房产买卖协议后万某因资金紧张放弃购买。2003年2月23日答辩人与第三人签订售房协议。2005年7月答辩人将所涉另外六本房产证出示给答辩人，即使答辩人出现一房二卖的情形，万某当时是知道这个情况的，况且万某一直居住在涉案房屋的这幢楼上，在涉案房屋刚刚出卖时，万某与案外人还因为二楼平台的一个门多次发生争吵，可以看出万某在2005年7月就知道房屋重新出售的事实，故超过诉讼时效。3、即使法院认定答辩人一房二卖，万某的诉讼请求过高，按照相关法律规定，如实退还万某的付款，违约金为所付款项的10%计算。4、根据合同的相对性，本案与宝应县农村局无关，综上，请求法庭驳回万某的诉讼请求。被告宝应县农业农村局辩称：1、本案所涉及的房产买卖协议，系原告与被告宝应大地农机公司双方签订的，答辩人在全部协议的签订及履行的过程中既未参与也不知情，房产买卖关系的权利与主体，是原告与被告一，而与被告二无任何关系，被告二不是本案的主体，不应列为被告；2、原告要求答辩人承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，答辩人不是被告一的实际管理人，答辩人的财产属于国家所有，根据我国担保法第8条的规定，国家机关不得作为担保人对外提供担保，答辩人既不是讼争的主体，也无权提供担保，原告要求答辩人承担责任缺乏法律依据；3、被告一为独立法人，其民事法律行为的后果应由其自行承担，本案的被告一成立于1997年7月28日，类型为有限责任公司，具有独立的法人资格，被告一于2001年12月12日与原告签订了多份房屋协议，相关的权利和义务应当由其自行承担。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，切实维护答辩人的权利。本诉被告（反诉原告）宝应大地农机公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付购房款276000元及利息（以276000元基数，从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际支付之日止）；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2001年12月12日，反诉原告与反诉被告签订了6份《房屋买卖协议》，协议对房屋的价格、质量、付款方式等作了明确约定。合同签订后，反诉原告按照合同约定交付房屋，并办理了房产证；反诉被告陆续支付了部分房款614000元，尚欠付款276000元。反诉原告多次向反诉被告讨要剩余房款，反诉被告不予理睬。现反诉原告依据法律规定，提起反诉，请求判如所请。本诉原告（反诉被告）万某辩称：被告大地公司的反诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。理由在于，双方当事人之间房屋买卖协议一共为7份，在原告交付首期款后，被告大地公司没有按照约定履行，所以之后的付款条件不成就。本诉原告（反诉被告）为支持其本诉的诉讼请求，向本院提交购房协议7份、收据及收条复印件8份，本诉被告宝应大地农机公司（反诉原告）提交催款通知书1份、申请两名证人到庭作证。本诉被告宝应县农业农村局提交统一社会信用代码证书复印件、企业公示信用打印件、房产买卖协议6份。反诉原告宝应大地农机公司（本诉被告）为支持其反诉的诉讼请求，提交了房产证复印件4份，补充协议1份。对原、被告提交的证据，本院予以审查确认并在卷佐证，结合本反诉原、被告举证、质证意见以及陈述，本院对以下事实予以认定：2001年12月12日，就宝应大地农机公司所有的位于宝应县安宜东路43号大楼内房产，双方签订了7份房产买卖协议，内容摘要如下:1.底层最东面圆弧门市，价格约定4600元/平方米，面积以房产公司测算为准，宝应大地农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万某交付所购买的全部房产；2.第二层全部（包括底层现有通道一间，即底层由东向西第四间，还有东阳台），总价336000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万某交付所购买的全部房产；3.第三层（招待所），包括招待所的原有公司所有物件，总价260000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起45天内向万某交付所购买的全部房产；4.第四层、第七层全部（包括西阳台），总价72000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万某交付所购买的全部房产；5.第五层全部房产，总价64000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万某交付所购买的全部房产；6.第六层全部房产，总价48000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起20天内向万某交付所购买的全部房产；7.大楼后侧张国兰住房由北向南第三间顺次至第十一间，计平房8间，总价102000元，另加大楼后侧至东大门所有空地归万某长期使用，万某一次性付给农机公司使用费8000元，合计110000元，农机公司收到预付款后，从付款之日起30天内向万某交付所购买的全部房产；除圆弧门市外，上述6处房产合同总价为890000元。以上7份协议对房款的付款方式统一约定为：乙方（万某）确定购买甲方（宝应在地农机公司）的房产后，必须向甲方交付所购房产总额的50%作为购房款；甲方向乙方交清房产和用地后，乙方再向甲方交付所购房产总价款的20%；其余款项待甲方将乙方购买的房产的《房产证》和《土地使用证》过户到乙方名下，并交付给乙方后，乙方向甲方交纳余下30%房款。2001年12月20日，万某付给宝应大地农机公司首笔购房款550000元，其后万某陆续付款给宝应大地农机公司，截止2005年2月4日，万某先后付给宝应大地农机公司包含首付款在内的购房款共9笔计614000元。宝应大地农机公司收到首付款550000元后，陆续将除圆弧以外的六处房产交付原告使用。2003年1月23日，宝应大地农机公司以每平方米4580元的价格将底层最东面圆弧门市转卖给案外人周为民、周志成，双方签订售房协议，将圆弧门市过户并交付给案外人占有使用多年。另外，大楼第五层、第六层已由万某转卖给他人。万某所购买的安宜东路43号104室、安宜东路43号2、3层、安宜东路43号4、7层、安宜东路43号后侧平房103-110室四处房产产权，宝应大地农机公司已于2005年7月25日过户至万某名下并办理了房产证书，因万某未能缴清剩余房款276000元，上述房产证原件由宝应大地农机公司保管。2019年8月19日，宝应大地农机公司将剩余房产证四本邮寄万某，万某已签收。双方因房产的交付、购房尾款的缴纳问题协商未果，遂起诉至本院。本案本诉的争议焦点可以归纳三个方面：1.本诉原告对本诉被告另行出售给第三人房产的事实，是否知晓并认可？2.本诉原告诉求的违约金是否过高？本诉原告的诉讼时效是否已超过？3.宝应县农业农村局是否为本案适格被告？对于争议焦点一，本院认为，本诉被告宝应大地农机公司将圆弧门市出售给案外人，本诉原告知晓并认可。理由在于：首先，本诉原告长期未主张权利，不合常理。圆弧门市于2003年转售案外人并办理了房产交付及产权过户手续，如果本诉原告确实按照其于本诉被告宝应大地农机公司签订的房产买卖协议履行了缴纳购房款义务，那么作为正常人的本诉原告定会向本诉被告宝应大地农机公司或案外购房人提出异议或主张自己权利，不可能在2003年至2019年长达16年期间里任由案外人占有、使用、收益自己出资购买的房产。然而，没有证据证明本案的本诉原告在本次诉讼之前为此而向侵权人主张过任何权利。其次，购房款收据表明圆弧门市不再作为收款对象。2001年12月20日，本诉被告出具的550000元购房款收据上注明：“农机综合楼由西向东第15间，另2-7层，即后院平房”。经实地考察上述第15间即是大楼底层的圆弧门市房，由此可知，首付购房款550000元中包含了圆弧门市的首付款，但本诉被告出具的2002年1月20日9000元、2002年2月2日30000元、2002年10月21日2000元的购房款收据上则注明：“综合楼2-7层购房款”，不再包含底层圆弧门市购房款，由此可知，圆弧门市不再作为本诉被告收款对象。最后，付款情况印证本诉原告放弃了圆弧门市的购买。按本诉原告所称，2001年12月20日首付本诉被告包括圆弧门市在内的七处房产总价款的50%，即550000元，由此可知，七处房产总价款应为1100000元。即便如本诉原告所称的大楼二层、五层及后侧平房超出协议约定的期限交付，但本诉被告仍于2002年6月底前向本诉原告交付了六处房产，没有证据证明圆弧门市存在交付不能或困难的情况，此时，按协议约定，房产全部交付后，本诉原告应当向本诉被告再付七处房产总价的20%购房款，即220000元。然而，本诉原告2002年全年分7批次给付本诉被告购房款计54000元，与上述220000元相差较大，由此可以推断，此时本诉原告交足七处房产20%购房款存在困难。如果本诉原告放弃购买圆弧门市，首付款550000元中包含的圆弧门市的首付款经计算为105000元，此款则可以大部分抵冲其余六处房产交付后应当支付的20%购房款，即178000元（890000元×20%）。同时，圆弧门市购买人以及证人证言也印证了本诉原告万可舜知晓并认可圆弧门市的转售行为。根据上述分析可知，本诉被告宝应大地农机公司所辩称本诉原告自愿放弃购买圆弧门市，请求另行出售的意见与本案客观事实相符合。综上所述，本诉原告与本诉被告宝应大地农机公司就圆弧门市虽然于2001年12月12日订立房产买卖协议，但双方其后的种种行为表明双方已经协商一致解除了上述房产买卖协议。协议既已解除，本诉原告要求本诉被告给付房租损失408000元及房屋损失872180元则无事实和法律依据且已超过诉讼时效，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，本诉原告认为本诉被告宝应大地农机公司存在违约行为主张不能成立，且本诉原告的诉讼时效已超过。理由在于，本诉原告对宝应安宜东路43号大楼第三、第四、第六、第七层的交付无异议，但认为大楼第二层、第五层超期交付近40日，大楼后侧平房、空地超期半年才交付，且没有交付房产证、土地证。对于房产逾期交付违约行为，仅有本诉原告的口头陈述，并没有相关证据予以佐证，且本诉被告也未予以认可。对于未向本诉原告交付房产证行为，按照合同约定，房产全部交付后，本诉原告应付房价总额20%购房款178000元，但截止2005年2月4日，本诉原告才给付宝应大地农机公司169000元，还差9000元。本诉原告付款不到位，本诉被告有理由拒绝交付房产证。本案双方房产买卖协议签订于2001年12月12月，即便如本诉原告所称交房超期，但六处房产均在2002年交付本诉原告，本诉原告没有证明存在诉讼时效中止、中断情形，按照民法总则诉讼时效3年的规定，本诉原告的债权请求权已过诉讼时效。对于争议焦点三，本院认为，宝应县农业农村局非本案适格被告，不承担相应的责任。理由在于，根据工商登记资料可知宝应大地农机公司为有限责任公司，具有法人资格，目前仍然在业，宝应大地农机公司的债权、债务应当由其自行享有和承担。本诉原告没有证据证明宝应大地农机公司已被宝应县农业农村局合并，其要求宝应县农业农村局对宝应大地农机公司行为承担相应的责任，无事实和法律依据。本案反诉的争议焦点为：反诉被告万某是否拖欠反诉原告宝应大地农机公司购房款？本院认为，万某与宝应大地农机公司共签订7份购房协议是双方真实意思表示，合法有效，其中圆弧门市协议双方已实际解除，其余6份协议对应的房产，宝应大地农机公司已交付万某占用使用，且对房产证也均已办理到万某名下并交给万某。根据6份协议可知，6处房产总价款为890000元，万某已给付宝应大地农机公司购房款614000元，尚欠购房款276000元。宝应大地农机公司依据购房协议要求万某给付购房尾款276000元有事实和法律依据，本院予以支持。因宝应大地农机公司于2019年8月19日才将剩余房产证四本邮交万某，宝应大地农机公司要求万某支付逾期利息（以276000元为基数，从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际支付之日）的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）万某的诉讼请求；二、原告（反诉被告）万某于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）宝应县大地农业机械有限公司购房款276000元；三、驳回反诉原告（本诉被告）宝应县大地农业机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16874元，减半收取8437元，由本诉原告万某承担，反诉费5440元，减半收取2720元，由反诉被告万某承担（此款反诉原告宝应县大地农业机械有限公司已垫付，反诉被告万某于履行上述还款义务时一并给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费16874元（对本诉不服）、5440元（对反诉不服）（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审判员  黄廷旺二〇一九年九月九日书记员  刁倩倩