山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1312民初3448号 原告（执行案外人）：张京清，男，1963年9月18日生，汉族，山东省沂南县人，住沂南县。 委托诉讼代理人：高本京、刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被告（申请执行人）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处东北。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：冯尚准，男，1987年3月6日生，汉族，该公司员工，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：张建安，女，1980年2月10日生，汉族，该公司员工，住临沂市兰山区。 第三人（被执行人）：山东晨始置业有限责任公司，住所地临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：王立彬，男，1991年3月2日生，汉族，该公司员工，住山东省沂南县。 原告张京清与被告临沂市河东区华泰小额贷款有限公司（以下简称华泰公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告张京清的委托诉讼代理人刘晓明、被告华泰公司的委托诉讼代理人冯尚准和张建安、第三人晨始置业公司的委托诉讼代理人王立彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张京清向本院提出诉讼请求：1.依法判决撤销山东省临沂河东区人民法院（2019）鲁1312执异41号执行裁定书;2.依法确认原告购买的由第三人开发的智圣（国际）温泉城温泉御苑D15-2-802号楼房一套归张京清所有（价值539375元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封。3.本案诉讼费由华泰公司承担。事实和理由：2019年6月5日，张京清收到河东区人民法院作出（2019）鲁1312执异41号执行裁定书，以“张京清对涉案房产享有的权利不能排除执行（张京清并非争议房产的权利人）”为由裁定驳回张京清的执行异议请求。张京清认为裁定书认定事实错误、裁定错误。一、查封房屋归张京清所有。1、张京清与晨始置业公司之间存在商品房买卖合同。张京清在2016年6月1日与晨始置业公司签订总房款为539375元的《智圣（国际）温泉城认购书》并交纳房款，根据法释《2003》7号第五条，双方存在商品房买卖合同，合法有效，该智圣（国际）温泉城温泉御苑D15-2-802号楼房应当归张京清所有。2、张京清实际占有房屋。在签订《智圣（国际）温泉城认购书》后，该楼房已经由张京清实际占有，根据《物权法》第二百四十一条，该房屋已经归张京清所有。3、张京清没有过错。张京清于华泰公司查封之前购买入住，在购买房屋过程中没有任何过错，按照法律规定办理登记备案是晨始置业公司的义务。张京清按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。二、依法应解除对异议房屋的查封，确认归张京清所有。在张京清存在合法房屋买卖合同、缴纳完毕房款、合法占有房屋并无过错前提下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》即法释（2004）15号第十七条第二款规定，应当解除对张京清购买房屋的查封。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条规定，理应纠正解除对张京清购买房屋的查封，确认异议房屋归张京清所有。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷请示的答复》（[2014]执他字第23、24号），购房者权益优于工程优先权和抵押权，具有对涉案房产的排除权利。综上，从事实和法律规定看，（2019）鲁1312执异41号执行裁定书驳回对张京清的异议请求，属于裁定错误，严重侵害了张京清的合法权益。 华泰公司辩称，张京清的主张无理无据，恳请人民法院依法驳回其异议。 晨始置业公司陈述，请求法院支持张京清的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张京清提供以下证据：1、EMS送达回执一份，拟证明张京清在规定时间内提起执行异议之诉；2、2016年6月1日张京清与晨始置业公司签订的《智圣（国际）温泉城认购书》一份，拟证明张京清与晨始置业公司存在真实意思的房屋买卖合同；3、2016年6月1日张京清缴纳539375元房款的收据一份，拟证明张京清已经付清全部购房款，符合法律关于购房者权益优先的规定，应当解除对房屋的查封，确认归张京清所有。华泰公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认购书不是房产局备案的房屋预售合同，效力不能等同，不能证实张京清的主张；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，收据没有经办人、会计、出纳、记账、审核等相关人员的签字，没有提交这些财务人员的身份资质证明，没有银行流水证明购房款已实际交付。晨始置业公司的质证意见为：对张京清提交的三组证据均无异议，实际是我公司以该房屋抵顶欠张京清的借款。 华泰公司提供以下证据：1、商品房预售合同一份，拟证明涉案房屋已备案登记在华泰公司指定人名下；2、商品房备案信息查询记录两份，拟证明涉案房屋已预售登记在华泰公司名下，商品房预售合同已在房产局备案登记。张京清的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性均有异议，华泰公司与晨始置业公司之间签订的房屋买卖合同及预售登记名为买卖实为借贷，双方签订的商品房预售合同并未实际履行，最高人民法院关于民间借贷司法解释第24条、物权法第186条及担保法第40条规定，禁止流押，否定了作为担保的买卖合同及预售登记的可强制执行效力，其预售登记并不具有物权效力。晨始置业公司的质证意见同张京清的质证意见。 晨始置业公司提供以下证据：商品房预售许可证一份，拟证明其公司对该房屋拥有合法的销售手续，有权出售房屋。张京清的质证意见为：对该证据无异议。华泰公司的质证意见为：对于该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，恰恰能证实华泰公司的主张，华泰公司与晨始置业公司签订商品房预售合同时，晨始置业公司已具备商品房的预售资格，因此双方之间签订的商品房预售合同符合法律规定。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年1月13日，晨始置业公司取得中国·智圣（国际）温泉城—温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证（证号：（沂）房预售证第20150002号）。 2015年7月27日，华泰公司与晨始置业公司签订借款合同一份，约定晨始置业公司向华泰公司借款1000万元，并由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始建工集团有限公司、陈贵德、高树英为晨始置业公司的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工冯尚准及徐雪为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城—温泉御苑C区D15号楼1-015等32套房（包括涉案房屋）、D17号楼1-017等16套房预售给冯尚准及徐雪，并于2015年7月28日在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记，2016年10月9日注销。后又以华泰公司职工王东晓及其妻尹宗花为买受人与晨始置业公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0019374，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼1-015等32套房（包括涉案房屋）、D17号楼1-017等16套房预售给王东晓及其妻尹宗花，并于2016年10月10日在沂南县房地产管理局办理商品房预售登记。 2016年6月1日，晨始置业公司与张京清签订智圣（国际）温泉城认购书，合同载明：晨始置业公司将智圣（国际）温泉城小区（D15）号楼2单元802室以539375元的价格出售给张京清。 因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰公司提起诉讼，本院于2018年1月22日作出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向本院申请执行，本院于2018年3月9日予以立案执行，并于2018年3月19日作出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产，本院据此查封了晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产，张京清以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15-2-802室系其购买为由提出执行异议。本院于2019年5月9日作出（2019）鲁1312执异41号执行裁定书，裁定驳回张京清的异议请求。张京清对该裁定不服，在法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，本案争议的焦点问题是张京清对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张京清应当就其主张依据法律的规定提供充分证据加以支持，否则应当承担不利的法律后果。 首先，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。张京清在举证时主张以转账的方式支付购房款，后又主张涉案房屋系抵顶借款的方式购买，但既未提供转账记录也未提供抵顶欠款的相关证据予以证明，对此本院认为，张京清应进一步举证证明其经济能力、该539375元购房款的来源以及确实支付539375元购房款的相关证据，在张京清未举证证明的情况下，本院对于张京清是否实际支付购房款存疑。 其次，退一步讲，即使其交易真实，张京清的观点也不成立，具体分析如下： 一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，华泰公司及晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的华泰公司申请本院对案涉房屋进行执行并无不当。 关于张京清认为华泰公司与晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。本院认为，华泰公司员工与晨始置业公司所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容。张京清的该观点不符合本案的事实，本院依法不予采纳。 二、华泰公司及晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。 作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与晨始置业公司达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2015年7月28日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。张京清在购买案涉房屋时（时间在上述预售登记之后），在未审查案涉房屋的相关负担情况下，即与晨始置业公司签订认购书，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了华泰公司的合法权益，应承担相应的法律责任。 晨始置业公司系未经预售登记权利人同意的情况下将案涉房屋处分给张京清。张京清认为晨始置业公司将案涉房屋卖归其所有的主张，缺乏法律依据。 因此，根据张京清提供的现有证据，不足以证明其对案涉房屋享有所有权，且不足以排除强制执行，故其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。晨始置业公司在明知就案涉房屋为其借款进行担保且未偿还借款的情况下仍与张京清签订认购书，将案涉房屋再卖予张京清，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，其述称内容不符合法律的规定，本院不予采纳。华泰公司要求驳回张京清诉讼请求的答辩意见，符合法律规定，本院依法予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张京清的诉讼请求。 案件受理费9193元，由原告张京清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费9193元（开户行：建设银行河东支行户名：临沂市河东区人民法院账号：37×××81）。在上诉期满的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  尤文艳 审 判 员  庄桂芹 人民陪审员  郭希芳 二〇一九年九月十六日 法官助理沈梦 书记员姚利军