广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2298号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号。统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：范秀莲。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告范秀莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员林鸿致、麦鹤薇组成合议庭，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告自2017年2月1日起至2018年12月31日的物业服务费11607.52元及违约金（违约金自2017年2月6日起计至实际付款之日止，每日按拖欠款项千分之一的标准计算）；2.被告承担原告支出的律师费2400元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为佛山涟岸花园四座14楼03室(具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号四座14层1403单元)业主，2016年5月6日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称该协议书）；单元合同面积为126.08平方米，实测面积为126.20平方米；经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。自2017年2月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：126.08平方米×4元=504.32元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积126.20平方米×4元=504.80元。以上计至12月份共拖欠物业服务费11607.52元。原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年2月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金。被告必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.《涟岸花园前期物业服务协议》。证明原、被告的物业服务合同情况。2.收楼入伙手续进程确认表。证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3.涟岸花园物业交楼通知书。证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。4.《专项法律服务合同》、发票。证明原告委托律师代理的具体情况。原告须支付相应律师服务费用情况。5.欠费金额统计表。证明原告提供的关于被告拖欠物业服务费计算方式及明细。6.律师函及EMS快递单。证明原告向被告催收物业管理费及送达被告。7.交楼通知书EMS快递单（邮寄材料为证据3）、物业交楼邮寄文件清单回执。证明被告在收取了交楼通知书后在回执中签名。8.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。9.（2018）粤0604民初15195号、（2018）粤0604民初15199号民事判决书。证明原告有权收缴物业管理费且已履行物业管理责任。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、8、9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、7能相互印证，且被告已在回执签名确认，故本院对真实性予以确认；证据4，原告能提供原件核对，故本院对真实性予以确认；证据5，为原告单方制作的费用统计，原告的证明内容能否成立，本院将综合全案采信证据以及当事人的陈述待后论述认证；证据6，原告未举证证明被告已签收《律师函》，故本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号四座1403房，为被告于2016年7月所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为126.08平方米。被告于2017年7月24日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为126.20平方米。权利状态：已转让或变更，注销日期为2018年12月24日，权利人变更为案外人谭炜昌。佛山市和记黄埔地产有限公司于2016年12月12日发出交楼通知书，并告知案涉房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收，被告于2016年12月22日在回执上签名确认。2016年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年1月11日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据《前期物业服务协议》约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。现原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告未到庭对欠费期间、欠费金额提出异议，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，故本院对原告主张被告的欠费情况予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为126.08平方米，被告于2017年7月24日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为126.20平方米。故2017年8月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算，因涉案房屋已于2018年12月24日变更登记为案外人所有，故被告应向原告支付的物业服务费至2018年12月23日，经计算为为11477.25元（4元/月/平方米×126.08平方米×6个月+4元/月/平方米×126.20平方米×16个月+4元/月/平方米×126.20平方米÷31天×23天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，鉴于被告拒不到庭对上述违约金计付标准提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对合同约定的计付标准即每日1‰进行调整，被告应以每月应缴物管费为本金，自欠费当月的6日起按每日1‰向原告支付违约金至清偿之日止。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》约定律师费由被告承担，被告拒不到庭提出异议，故对原告诉请律师费予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告范秀莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号四座1403房自2017年2月1日至2018年12月23日的物业服务费11477.25元及违约金（2017年2月至2017年7月以每月504.32元为本金，2017年8月至2018年11月以每月504.80元为本金，2018年12月1日至2018年12月23日以374.53元为本金，自欠费当月6日起按日1‰分段累计至清偿之日止）；二、被告范秀莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费2400元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取194元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担1元，被告范秀莲负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  林鸿致人民陪审员  麦鹤薇二〇一九年九月二十日书 记 员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。