贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初10724号原告：林金栋，男，汉族，1964年3月24日生，无业，住贵阳市花溪区。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，汉族，1987年8月5日生，该公司法务专员，住贵阳市云岩区。原告林金栋诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林金栋，被告宏益公司的委托诉讼代理人傅舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林金栋向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：177925）；2.判决被告返还原告购房本金人民币454398元，支付违约金85203.99元（参照中国人民银行同期定期存款利率计收利息的标准计算至全部退还购房款之日，从2014年7月27日暂计至2019年6月3日）；3.判决被告退还原告已付维修基金、预告登记费、电视电表开户费，共计4930元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年7月27日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南明区，总价款454398元。被告承诺于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若被告在2017年12月31日起180日内，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房。后原告依约支付购房款。但被告交房后却不能依约交付办理商品房转移登记的有关文书，且原告购买的房屋没有开门洞并无装好入户门，为此原告多次与被告协商后签订修复协议，但至今仍未修复好，给原告造成重大经济损失。2019年4月14日、15日分别向被告及法定代表人提交了退房通知书，要求退房，但是被告至今未答复。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告宏益公司辩称，不同意解除合同，理由：1.我公司在2018年3月22日已取得初始登记证，并具备办理转移登记的条件。2.原告在2015年9月20日接收房屋并使用至今，且房屋产生了实际收益，如果退房，那该部分占用房屋损失由谁承担。3.为维护合同稳定性，逾期办证并未给原告造成实际损失，我公司主要义务为交付房屋，我公司已履行主要义务，故为维护合同稳定性，同样不应当解除合同。本院经审理认定事实如下：2014年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为73.29平方米，总价款为454398元；付款方式及期限为：分期付款。买受人应当在2015年1月27日前分期支付房价款。预付款：136398元，二次房款91000元于2014年7月27日之前付清，三次房款137000元于2014年10月27日之前付清，剩余房款90000元于2015年1月27日之前付清。合同第二十二条对“房屋登记”约定为：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付购房款227398元，2014年10月24日，原告向被告支付购房款137000元，2015年1月27日，原告向被告支付购房款90000元。2015年9月20日，原告在《交房协议》及房屋交付验收表上签名，确认被告于2015年9月7日交付涉案房屋，原告签订本交房协议后，即与被告办理房屋交接相关手续。同日，原告向案外人贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司缴纳电表开户费122元、有线电视开户费265元。2015年11月5日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴付涉案房屋维修基金4543元。庭审中，原告提交的证据有：1.商品房买卖合同1份，拟证明合同第22条第3款约定了时间期限及办理手续，但被告至今未提交。同时对退房条件进行了约定。被告对合同的真实性无异议，证明目的有异议。并提出原告应当出示我公司未取得初始登记文书的相关证据。且该条款并未约定利息的起算时间。南明法院同类判决是从业主提起诉讼时起算。我方认为合理。理由是：提起解除之诉之前，因为房屋一直在原告使用中，不能让原告白白使用，故不能产生资金占用费；2.收据6份，拟证明原告已按期向被告交付购房款454398元。同时，原告于2015年9月20日向宏立城物业缴纳387元电视电表开户费。于2015年11月5日向城乡建筑局缴纳维修基金4543元。被告对收据的真实性予以认可，但认为是维修基金已交到住建局，开户费不是我公司收取。且原告已经接房几年且产生收益，故该部分费用不应退还；3.退房通知书1份、国内挂号信函收据3份，拟证明原告于2019年4月14日分别向被告及市城乡建设局邮寄退房通知，4月15日向被告法定代表人再次邮寄退房通知。被告对该组证据的真实性不予认可，并提出收据上无地址及内件名称。同时，我公司对于退房本身不认可。因此，我公司当庭表态申请我们不认可。被告提交的证据有：1.不动产权证书1份，拟证明被告已于2018年3月22日取得涉案房屋的初始登记。原告对该证书的真实性无异议，对被告的证明目的不予认可；2.交房协议及交付验收表各1份，拟证明原告于2015年9月20号验收接房。原告对此无异议；3.委托管理协议及情况说明各1份，拟证明原告与贵州恒祥置业管理有限公司签订协议，委托该公司将涉案房屋出租，并且已取得收益。原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、专用收据、不动产权证书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款454398元支付给原告，完全履行了自身义务。现原告起诉要求解除与被告签订的商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息”。被告虽于2018年3月22日取得涉案房屋的初始登记，但至今未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告要求解除合同的诉请，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告退还房款454398元、维修基金4543元、电视电表开户费387元的诉请。因被告违约导致双方所签合同解除，故被告理应将所收取的房款退还原告，而维修基金、电视电表开户费系原告的直接损失，亦应由被告赔偿原告，故对原告的该诉请，本院亦予以支持。对于原告要求被告支付违约金85203.99元（参照中国人民银行同期定期存款年利率4%标准从2014年7月27日暂计至2019年6月3日，要求计算至全部退还购房款之日）的主张。符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告林金栋与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》。被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林金栋454398元并支付违约金85203.99元（2019年6月4日起产生的违约金，以454398元为基数，按年利率4%标准计算至该款付清之日止）。被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林金栋维修基金4543元、电视电表开户费387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9246元，减半收取4623元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告林金栋已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告林金栋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇一九年九月十一日书记员  张 毅