福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1220号 上诉人（原审被告）：林国承，男，1976年1月31日出生，汉族，户籍地古田县，住古田县。 上诉人（原审被告）：魏金玉，女，1976年4月7日出生，汉族，户籍地古田县，住古田县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡玉富，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地古田县城西街道六一四5支路1号5层。 法定代表人：周开英，总经理。 上诉人林国承、魏金玉因与被上诉人宁德市鼎力物业管理有限公司（以下简称“鼎力公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省古田县人民法院(2019)闽0922民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人林国承、魏金玉的共同委托诉讼代理人胡玉富到庭参加诉讼，被上诉人鼎力公司经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 林国承、魏金玉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼎力公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、双方2013年1月10日签订的《前期物业服务委托合同》已终止，该合同约定的物业管理服务收费标准不具有法律约束力，一审据此判准林国承、魏金玉履行相应合同义务缺乏依据。根据《福建省物业管理条例》第34条规定，林国承、魏金玉与鼎力公司签订的前期物业服务合同于2016年1月9日终止，鼎力公司至今未与林国承、魏金玉续签相关合同，小区亦未成立业主委员会重新与鼎力公司续签物业服务合同，该合同有关条款对双方不具有法律拘束力，有关物业服务收费标准不能成为鼎力公司收取物业服务费的依据。二、即使前期物业服务合同有效，鼎力公司未切实履行合同约定义务已是不争事实。具体表现在：1、拒不履行房屋维修管理义务。小区外观脏损、外墙脱落，房屋随意改造，空调外挂机杂乱无序、房屋立面挂满晾衣架，严重影响小区容貌。鼎力公司无法提供房屋档案资料，对墙体脱落不维修，对影响小区容貌行为不制止，严重违反合同第一条关于房屋维修管理约定。2、不履行维护、管理共用设施的义务。小区喷泉池、洗手池等鼎力公司均不维修管理，电梯等均未定期维护，小区存在严重安全隐患。3、不履行绿化及养护管理义务。4、不履行环境卫生管理义务。5、不履行社区安全保障义务。6、小区车辆停放杂乱无章，无法通行，车辆还经常堵塞消防通道。7、不维护消防设施，堵塞消防通道。鼎力公司上述行为严重违反合同规定，明显存在严重瑕疵甚至是根本违约，相应降低收费是对其不诚信、不积极履行行为的有效制约手段。三、一审法院认定鼎力公司物业服务不到位确需整改。根据《物业服务收费管理办法》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《合同法》第一百一十一条规定，鼎力公司未提供符合质量标准物业服务，小区存在诸多安全隐患未能整改，根据物业服务质价相符、等价有偿原则和权利义务相对等原则，林国承、魏金玉请求减少支付约定价款30%应予支持。 鼎力公司庭后提交书面说明：古田县乾丰香山小区由鼎力公司自2013年提供物业服务至今，小区在公司管理下，井井有条，由于开发商规划原因，业主无处停车。在公司管理下，自2018年开始规划了统一停车位，做到人车分流，同时小区已做到封闭式管理，环境整洁干净，绿化存活率高，物业服务得到大部分业主的认可。鼎力公司提供了相应的物业服务，业主应尽到缴纳物业费的义务。若减免物业费，必将对日后小区的管理和服务质量带来影响。综上，请求驳回上诉，维持原判。 鼎力公司向一审法院起诉请求：林国承、魏金玉支付物业服务费2844元及公摊水电费620元及逾期利息331元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算自2017年1月1日暂计至2018年1月1日止）。 一审法院认定事实：2013年1月1日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司双方签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限。2014年12月2日，古田县供兴物业管理有限公司经福建省宁德市工商行政管理局核准，名称变更为鼎力公司。林国承、魏金玉系乾丰香山小区8号楼603室业主，物业面积103.04平方米。鼎力公司向林国承、魏金玉催缴2017年2月1日至2018年12月31日期间物业费及公摊水电费，林国承、魏金玉未予支付。鼎力公司在对涉案小区提供物业服务过程中存在管理不到位问题应及时进行整改。 一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。林国承、魏金玉未按合同约定向鼎力公司支付物业费及公摊水电费属违约，故鼎力公司要求林国承、魏金玉缴纳物业费2844元及公摊水电费620元的诉请合理，予以支持。关于鼎力公司要求林国承、魏金玉支付物业费利息，缺乏依据，不予支持。关于林国承、魏金玉要求调低物业费价格，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护，不予支持。关于林国承、魏金玉认为涉案小区存在停车、广告收益，要求从物业费中扣除，其提交的证据不足以证明该主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林国承、魏金玉应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2017年2月1日至2018年12月31日期间物业费2844元、公摊水电费620元；二、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宁德市鼎力物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。除林国承、魏金玉认为鼎力公司提供的物业服务严重不到位外，鼎力公司认为尽到物业服务外，双方当事人对一审判决认定的其余事实无异议。对无争议事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 本院认为，案涉前期物业服务合同未约定服务期限。二审庭审中林国承、魏金玉陈述其目前仍实际接受鼎力公司提供的物业服务，鼎力公司仍在为小区提供服务。因此林国承、魏金玉与鼎力公司存在合法有效的物业服务合同关系。作为物业服务的受益人林国承、魏金玉未按合同约定向鼎力公司支付物业费属违约。一审据此认定林国承、魏金玉向鼎力公司支付物业费并无不当。林国承、魏金玉主张鼎力公司没有完全履行相关维修、养护、管理义务，应承担相应的违约责任，减少30%物业费。为此林国承、魏金玉一审提供了小区业主手机拍摄的照片等证明其主张。本院认为，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性特点，林国承、魏金玉提供之证据尚无法形成完整的证据链条以证实其主张，本院不予支持。 综上所述，林国承、魏金玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决予以维持。鼎力公司经合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人林国承、魏金玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇一九年九月二十四日 书记员 林美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。