湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6355号原告夏艳纯，女，汉族，1973年5月4日出生，现住湖南省南县。委托诉讼代理人尹熙，湖南人和律师事务所律师，特别授权。被告湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房，统一社会信用代码9143000076564836XY。法定代表人冯杨辉，公司董事长。委托诉讼代理人周超，湖南金州（岳阳）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师，特别授权。原告夏艳纯诉被告湖南和立东升实业集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年8月2日受理后,依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告夏艳纯的委托诉讼代理人尹熙、被告湖南和立东升实业集团有限公司的委托诉讼代理人唐健到庭参加了诉讼，在诉讼过程中，被告湖南和立东升实业集团有限公司提出反诉，因未在期限内交纳诉讼费，按照撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告夏艳纯向本院提出诉讼请求，1、判令被告于判决生效后四个月内完成涉案房屋的竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备不动产登记条件后十五日内协助原告办理不动产登记手续，将岳阳市白石岭南路星河国际10栋503号房的不动产产权登记至原告的名下，办证税费由原告在办证时自行承担；2、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止，以566446元为基数，按照日万分之一标准计算的逾期交房违约金，其中从2018年1月1日起至一审判决书的日期为准的违约金款项限在判决生效后十日内一次性支付，之后的违约金从一审判决书落款时间的次日起至涉案房屋符合法定和约定交付条件之日止计算，限在被告向原告交付符合法定和约定交付条件的涉案房屋之日一次性支付；3、由被告承担诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告于2016年12月20日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于岳阳市经济技术开发区，房屋总价款566446元。被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋。被告逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，现无证据显示涉案房屋的竣工验收合格，原告一直未收房。被告湖南和立东升实业集团有限公司辩称：1、原告以合同约定交房条件未达到拒收房屋来主张违约金计算到涉案房屋办理竣工验收备案之日止，缺乏事实法律依据，原被告签订合同的目的是购买房屋使用、居住，而涉案房屋的主体已经通过五方验收，具备实际使用、居住条件，被告多次通知原告收房被拒，原告要求支付违约金缺乏合同、法律依据；2、根据合同第十条约定，被告依约享有180日整改延期交房免责期；3、合同附件十一第九条约定出现其他非出卖人因素导致延迟交房的情形，出卖人可据实延期而不承担责任，涉案房屋建设期间，存在昼夜降雨量达到70毫米或六级以上（含六级）大风天气可据实延期交房免责，涉案房屋建设期间，昼夜降雨量达到70毫米或六级以上（含六级）大风天气134日，中高考期间禁止工程施工，导致工期延长22日，高温天气不允许室外作业，应延长期限39日，合计据实延期195日不承担逾期交房违约责任；4、合同约定原告选择按揭贷款，最迟应当在合同签订后45日内将按揭款支付到账，逾期到账可据实延期。经审理查明：原告于2016年12月20日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于岳阳市经济技术开发区，房屋总价款566446元。被告应当在2017年12月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋。被告逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金；合同第七条约定中，贷款支付没有约定支付时间；合同第十条约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告供电整改时间超过180日；合同第八条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内，买受人按日计算支付预期应付款万分之一的违约金；合同附件四第一项第二条约定：因买受人原因导致买受人在合同签订之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出卖人或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担合同第八条约定的违约责任；合同附件十一第九条约定买受人未在约定时间付清房款的，出卖人可据实延期交付商品房。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，2016年12月30日，原告与申请的贷款银行签订贷款合同，贷款到账时间为2017年2月24日，贷款到账逾期天数21日。涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。上述事实，有原被告提交的购房合同，交纳房款的票据，按揭回款凭证、按揭贷款合同等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖关系。被告开发的房屋虽被告主张房屋主体验收合格，但至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，原告主张被告承担逾期交房违约金，本院予以支持。根据合同约定，对商品房相关设施设备（供水、排水、供电、燃气等）未达到交付使用条件，出卖人于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交房，被告交付房屋免责期180日，同时，由于按揭贷款的义务在原告，根据合同约定，应当在签订合同之日起30日获得贷款，被告主张45日，本院支持，原告贷款到账逾期21日，虽然签订贷款合同未逾期，但原告没有证据证明逾期行为系被告原因所致，而被告交房与原告交付贷款存在权利义务对应关系，被告在原告按揭贷款逾期期间有权据实延期交房时间，对于被告提出的该项据实延期21日交房时间的主张，本院予以支持。综上，按照合同约定的被告应当在2017年12月31日前交付房屋，扣除免责期180日和贷款逾期据实延期21日，逾期交房时间从2018年7月21日开始计算，至2019年9月27日，逾期434日，产生违约金24583.8元。被告辩称的遇到昼夜降雨量达到70㎜或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工134日，中高考期间禁止施工22日，高温天气39日，合计195日，应属据实延期交房的情形，原告对此不予认可。本院认为，被告提出的情形在合同中并没有明确约定，补充协议第二条第9款约定的“出现其他非出卖人因素导致延期交房的情形”属于兜底性条款过于宽泛，存在加重买受人责任的嫌疑，在合同中未明确约定免责的情形下，应当充分考虑据实延期的情形是否达到不可抗力或与之相当的程度，由于天气因素、中高考因素以及高温天气并非不可预见的情形，被告在约定交房时间应当对此有所考虑，故对被告上述主张，不予支持。对原告申请撤回诉求第一项，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：由被告湖南和立东升实业集团有限公司在判决生效之日起十日内支付到2019年9月27日的逾期交房违约金24583.8元并支付自2019年9月28日起至符合交房条件之日止，以购房总款566446元为基数，按照日万分之一计算的违约金给原告夏艳纯，逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。本案案件受理费548元，减半收取274元，由被告湖南和立东升实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  王益民二〇一九年九月二十七日书记员  张 闹