广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16031号原告（反诉被告）：黄梓妍，女，1992年8月29日出生，汉族，住广东省汕头市，公民身份号码************。原告（反诉被告）：詹楚瑞，男，1986年1月3日出生，汉族，住广东省汕头市，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：匡建国，广东宝慧律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：杨康，男，1989年7月6日出生，汉族，住四川省渠县**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓杨，广东信步律师事务所律师。原告黄梓妍、詹楚瑞诉被告杨康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭审理，原告黄梓妍、两原告的委托诉讼代理人谢川，被告的委托诉讼代理人李智就、霍晓杨到庭参加庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出本诉请求：1.撤销原、被告之间的房地产买卖合同;2.被告向原告返还位于南海区xx号的钥匙；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告购入位于佛山市南海区***********************商品房，总价1192294元。2019年6月5日，原告将上述房产出售给被告并签订《房地产买卖合同》，合同成交价1170000元。在出售房产前，原告多次遭到银行追收贷款及要求偿还信用卡。金融机构还委托广东明途律师事务所多次声称要对原告房产进行查封拍卖，原告迫于无奈不得不出售上述房产。被告为本次交易的中介公司佛山市鸿光房地产中介有限公司的股东，并为该公司狮山罗村第五分公司的法定代表人。被告利用自身行业经验的优势，利用原告为难处境、急迫需要，迫使原告订立对其及其不利的低价合同。原告认为，该合同是被告在乘人之危的情况下与原告签订的合同，亦属权利义务明显不对等的显失公平合同，依法应撤销。补充陈述：涉讼房屋钥匙在中介公司处保管，原告也将涉讼房屋的大门密码告知了被告，中介公司已经更改密码，原告无法进入。被告辩称，一、涉讼房地产买卖合同合法有效，合同双方应严格按照合同约定履行相应的义务。具体而言，被告因个人购房需要，委托佛山市鸿光房地产中介有限公司寻找合适房源信息，恰逢两原告拟出售涉讼房屋，因此，经双方充分协商，在自愿的原则上达成了一致意见，即双方约定涉讼房屋的总价为1170000元，其中购房定金150000元，首付款200000元（含定金），其余房款通过银行贷款的方式支付。其后，双方在2019年6月5日签订了涉讼房地产买卖合同。原、被告双方均为完全民事行为能力人，涉讼房地产买卖合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方应严格按合同约定义务，诚信履行合同。二、双方签订涉讼房地产买卖合同过程中不存在欺诈胁迫、趁人之危、显示公平等情形，原告主张具备合同撤销事由没有事实和法律依据。首先，两原告系自愿出售涉讼房屋，被告是收到佛山市鸿光房地产中介有限公司的房源推荐后，才与原告就购买涉讼房屋等事宜进行沟通协商，因此，原告并非是受到被告的影响才出售涉讼房屋的；其次，在签订涉讼房地产买卖合同的过程中，双方均基于平等的地位，就涉讼房屋的售价、支付方式、期限、违约责任等进行充分协商，并在自愿原则的基础上签订涉讼房地产买卖合同，涉讼房地产合同的内容均系双方真实的意思表示，被告以及佛山市鸿光房地产中介有限公司也从未隐瞒价格信息、未诱导、强迫原告签订涉讼房地产买卖合同；最后，涉讼房地产买卖合同中关于房屋的价格、支付方式、支付期限等的约定均在合理、合法范围，其中双方约定的房屋总价为1170000元，这与涉讼房屋的市场价基本一致，且该价格是在原、被告双方充分协商后的结果，不存在所谓的被告迫使原告订立极其不利的低价合同等显示公平的情形。因此，原告主张涉讼房地产合同具备趁人之危、显示公平等合同可撤销事由，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。三、在履行涉讼房地产合同的过程中，原告存在违约事由，且通过提起本次诉讼明确表示不再履行合同，已属于根本违约，应按双方约定承担定金责任并赔偿被告的损失。根据涉讼房地产买卖合同约定，原告应于合同签订后的30天内即2019年7月5日前向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。但在被告依约向原告支付购房定金150000元后，原告未在约定期限内办理提前还贷手续，且在没有任何事实依据的情况下，提起本次诉讼，要求撤销涉讼房地产买卖合同，明显以其行为表示不再履行合同，因此，原告已存在根本违约事由，由于原告支付的定金数额在法律认可的范围内，被告有权要求原告承担双倍返还定金的责任，同时对于被告的其他损失，原告仍须承担赔偿责任。四、关于原告主张返还涉讼房屋的问题，双方在涉讼房地产买卖合同中约定，2019年6月12日进行房屋交付。事实上，原告已按约定在期限内把涉讼房屋的开门密码提供给佛山市鸿光房地产中介有限公司，但被告自始至终没有实际占有、使用涉讼房屋，因此不存在返还的可能；如法院认定双方确实际完成了交付手续，由于被告反诉要求解除合同，在合同解除后，被告同意按照约定的方式向原告返还涉讼房屋。综上所述，涉讼房地产买卖合同合法有效，且在签订过程中不存在欺诈、胁迫、趁人之危、显示公平等导致合同可撤销的事由，双方应诚信履行合同；且原告在合同履行过程中存在根本违约行为，应承担双倍返还定金并赔偿被告损失的责任。五、被告陈述原告仅将开门密码告知中介方，并未提及有钥匙。被告并未实际占有使用。合同解除后，被告也同意按照法律要求履行返还义务。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2019年6月5日签订的《房地产买卖合同》；2.两原告向被告双倍返还定金300000元；3.两原告向被告支付中介费35000元；4.本案的反诉费用、保全费用由两原告共同承担。事实和理由：2019年6月5日，经佛山市鸿光房地产中介有限公司成功促成，被告与两原告签订《房地产买卖合同》，约定被告购买两原告名下位于佛山市南海区***********************，购买总成交价为1170000元，购房定金为150000元，首期房款为200000元（含定金），购房余款通过银行贷款的方式支付。同时约定上述《房地产买卖合同》签订后，两原告应在合同签订后的30天内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。逾期办理未超过十天的，合同继续履行，两原告须每日按总成交价的千分之一支付违约金；逾期超过十天的，被告可以选择解除合同，两原告须承担定金责任，双倍返还定金，并须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。合同签订后，被告已按约定支付了购房定金150000元，但两原告却迟迟未履行提前还贷手续，且佛山市鸿光房地产中介有限公司以及被告均无法联系到两原告。就两原告的提前还贷手续问题，佛山市鸿光房地产中介有限公司以及被告已分别于2019年7月9日、2019年7月19日委托广东信步律师事务所就两原告拒绝履行房地产买卖合同一事发函催告，但两原告至今仍未履行合同，且两原告已向贵院提出撤销《房地产买卖合同》，上述合同已无法继续履行。现两原告逾期办理还贷手续已超过十天，两原告已违反合同约定，构成严重违约，被告有权解除合同，根据《房屋买卖合同》第六条第2款约定，两原告应当承担定金责任，向被告双倍返还定金。又根据《房屋买卖合同》第六条第4款，被告已向经纪方支付中介费35000元，两原告作为违约方应向被告支付中介费35000元。综上，两原告的行为已违反合同约定，构成严重违约，并对被告造成较大的经济损失。两原告辩称，不同意被告的全部反诉请求，坚持原告的诉请。一、涉讼房屋的成交价明显低于市场价，是被告趁原告急需偿还银行贷款的危困状态而签订的。被告是本案中介方的股东，双方在交易时被告熟悉行业规则、行情，双方交易的信息不对称，被告在交易时告知原告，原告的房屋因为存在房贷逾期的情况，只能贱卖，无法按照市场价出售。因此，原告在没有售房经验的情况下，听信被告的陈述，从而签订涉讼房屋买卖合同。第二，本案原告虽主张撤销合同，但在合同未被撤销之前，并不存在违约事实，原告詹楚瑞因运输毒品罪被云南的公安机关拘留逮捕，基于客观因素，不能配合被告继续履行合同。第三，被告陈述的事实理由与事实不符。中介多次到原告黄梓妍的办公地址找其要求履行合同。但原告黄梓妍明确告知因为原告詹楚瑞被逮捕，暂时不能办理相应的手续。所以事实并非被告所称的完全联系不到两原告。两原告本诉及反诉共同举证如下：1.两原告身份证、被告人口信息查询1组，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份，用以证明两原告在没有售房经验的情况下与被告签订了显失公平的买卖合同。被告本诉及反诉共同举证如下：1.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋登记在两原告名下，两原告有权处分涉讼房屋。2.中国农业银行明细截图、网上银行电子回单打印件各2份、收款证明原件2份，用以证明被告已按约定向两原告支付购房定金共150000元。3.中介代理费支付承诺书、银行POS流水、收款收据（NO.0009204）原件各1份，用以证明被告已按约定向佛山市鸿光房地产中介有限公司支付中介费35000元。4.律师函原件1份、EMS邮寄单原件及物流查询打印件1份，用以证明被告于2019年7月19日委托广东信步律师事务所向两原告出具律师函，要求两原告反馈提前还贷的情况，但无法顺利送达。5.情况说明原件1份、营业执照复印件1份，用以证明关于涉讼房屋交易的具体经过，两原告存在违约行为。经庭审质证、辩证，被告对两原告举证真实性均无异议，两原告对被告举证1、2的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告举证3中介代理费支付承诺书、银行POS流水、收款收据、被告举证5情况说明均为原件，且从证据内容上反映与涉讼房屋交易相关，本院对该些证据真实性予以确认，对证明力将结合案件事实和其他证据综合认定；被告举证4律师函及邮件投递材料反映该邮件未妥投成功，本院对该组证据的真实性予以确认，证明力不予确认；被告举证6营业执照，本院予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区***********************，原告詹楚瑞、黄梓妍共同共有，权利证号为xx。2019年6月5日，原告詹楚瑞、黄梓妍（卖方）与被告杨康（卖方）、中介方佛山市鸿光房地产中介有限公司（经纪方，以后简称鸿光公司）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房屋出售给买方，成交价1170000元，其中首期房款含定金200000元，在完税当天支付，尾期房款970000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；涉讼房屋处于抵押中，欠款额为670000元（以银行通知为准），卖方在签署合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式由卖方融资；交付时间为2019年6月12日；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天，守约方可要求解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务；备注处手写内容为由于杨康买家无购房名额，新房产证名字由买方指定人名，卖方全力配合；等等。2019年6月5日、2019年6月10日，被告分别转账支付定金100000元、50000元予原告詹楚瑞，原告詹楚瑞出具收款收据予以确认。2019年6月5日，被告向鸿光公司出具中介代理费支付承诺书，基于中介方提供了详尽的房地产咨询业务，促进了卖方与被告签订了买卖合同，被告同意支付代理费35000元，该款于2019年6月5日前支付。同日，被告刷卡支付20000元予鸿光公司，鸿光公司出具收据确认收取被告中介服务费35000元，其中20000元为刷卡，15000元为现金。诉讼中，原告黄梓妍述称：合同由原告詹楚瑞和被告磋商、签订，原告黄梓妍不在场，原告詹楚瑞和鸿光公司工作人员于2019年6月5日下午到原告黄梓妍办公地点催促其签名，原告黄梓妍就签名。两原告述称：涉讼房屋市场价在1400000元左右；暂无能力涂销涉讼房屋的抵押。被告述称：原告詹楚瑞找到鸿光公司中介人员称要出售房子，当时开价1260000元，被告有意在罗村丹灶一带购买房子将父母接来同住并解决妹妹户口迁移问题，故通过鸿光公司工作人员与原告詹楚瑞联系并磋商，最后被告提出同意支付多点定金，原告詹楚瑞同意按照总价1170000元出售；签订涉讼合同至庭审辩论终结时，被告仍不具备购房资格，涉讼房屋房产无法过户至被告名下，故在涉讼合同中备注涉讼房屋过户至指定人名下，被告打算过户至被告妹妹名下，但因不确定其妹妹的贷款申请是否能通过银行审批，故未在涉讼合同指定过户人上注明其妹妹名字。原被告均确认被告为鸿光公司的工作人员；涉讼房屋交易中，两原告无需支付中介服务费。另查明，佛山市自然资源局2019年7月29日的查询结果显示中国银行股份有限公司佛山南海狮山支行对涉讼房屋享有抵押权，无查封情形。诉讼中，被告就其反诉请求向本院提出财产保全申请，本院于2019年8月19日查封涉讼房屋。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发出《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，在佛山市禅城区全区、南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房限购政策，实施市行政区域内住房限购措施，非佛山市***民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本院认为，原被告均系完全民事行为能力人，涉讼合同为各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立有效。两原告以涉讼合同显失公平为由主张撤销涉讼合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显失公平”及《中华人民共和国民法通则》第一百五十一条的规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，本案中，被告虽为中介公司工作人员，但房屋买卖交易作为普通民众亦能接触的日常生活范畴，原告作为出卖人完全有能力通过各种渠道了解、比较、确定涉讼房屋合适的售价，从案件查明事实和双方当事人陈述可知，涉讼合同为双方协商一致所达成，现有证据未反映被告利用其中介人员的身份经验或利用原告危困状态而诱导、胁迫原告签订涉讼合同的情况，从涉讼合同内容上亦不存在权利义务明显不对等的情形；此外，两原告虽主张涉讼房屋出售价格明显过低，但综合涉讼房屋购入时间、价格及近几年的二手房交易行情，并考虑两原告的资金状况及卖房动机，该出售价格并未明显过低，即使按照原告庭审时主张市场价值1400000元，其与涉讼合同中房价的差价也未构成明显不合理低价，在两原告急需资金的情况下，以涉讼合同约定的价款达成交易也属常理之内。综上，对两原告提出的涉讼房屋价值鉴定不予准许，两原告据此主张撤销涉讼合同，理据不足，本院不予支持。对于被告反诉主张解除涉讼合同，本院认为，一方面，两原告确认至今尚未涂销抵押，被告有权要求解除涉讼合同，两原告虽不同意解除合同但在庭审中明确表示不具备涂销抵押的履行能力又未提出合同继续履行的有效解决方案，原告对合同解除存在过错；另一方面，涉讼合同中约定“新房产证名字由买方指定人名”，被告在合同签订时未明确指明该指定人员身份，庭审过程中被告虽辩称过户至其妹妹名下，但至庭审辩论终结时亦未提交其妹妹具有购房资格的证明材料，同时称也有可能过户至其他亲属名下，涉讼合同的是否能办理过户手续具有不确定性，此其一；其二，自2017年起，国家出台严厉的打击投机炒房的限购政策，佛山市也发布了《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对购买限购区域内房屋的购房资格作了明确规定。该政策发布已逾两年，被告作为房屋交易中介服务人员理应清楚并严格遵守该规定。本案中，被告明知自身不具备购房资格仍与原告订立涉讼合同并约定了过户至不确定指定人员名下这一明显带有炒房性质的条款，有故意规避国家调控政策之嫌，故被告对合同解除亦存在过错。综上所述，在涉讼合同不具备继续履行的条件的情况，对被告解除合同的主张，本院予以支持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应返还涉讼房屋予两原告，两原告应返还已收取的定金150000元予被告，对原被告相应诉请，本院予以照准。原被告对合同解除均存在过错，被告主张两原告双倍退还定金及赔偿被告已付的中介费用，理据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除黄梓妍、詹楚瑞与杨康、佛山市鸿光房地产中介有限公司于2019年6月5日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；杨康应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项房地产买卖合同项下位于佛山市南海区***********************予黄梓妍、詹楚瑞；黄梓妍、詹楚瑞应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金150000元予杨康；驳回黄梓妍、詹楚瑞的其他诉讼请求；驳回杨康的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计7665元（黄梓妍、詹楚瑞已预交），由两原告负担；反诉案件受理费减半收取计7665元，财产保全费2195元，合计9860元（杨康已预交），由被告负担4930元，两原告负担4930元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。对于被告多预交的受理费、财产保全费4930元，在本判决发生法律效力后经被告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年九月二十七日书记员  罗静雯