黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初817号 原告：韩志，男，1965年12月20日出生，牡丹江市卫生健康委员会职工，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街。 法定代表人：李成斌，该公司总经理。 被告：韩锋香，女，1979年12月23日出生，住黑龙江省哈尔滨市平房区。 委托诉讼代理人：杨静昕，男，住黑龙江省牡丹江市东安区，由牡丹江天福利房地产开发有限公司推荐。 原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、韩锋香商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。2016年11月30日，因本案须以本院（2016）黑1004民再初3号案件审理结果为依据，该案尚未审结，中止诉讼。2017年2月22日，中止诉讼原因消除，本案恢复诉讼。2017年6月28日，本院作出（2016）黑1004民初389号民事判决，韩志不服提起上诉。2017年11月8日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终914号民事判决，驳回上诉，维持原判。韩志不服申请再审，2018年2月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申179号民事裁定，驳回韩志的再审申请。韩志不服向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000332号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗10号民事裁定，指令牡丹江市中级人民法院再审本案。2019年5月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民再14号民事裁定，撤销该院（2017）黑10民终914号民事判决及本院（2016）黑1004民初389号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年7月3日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月8日、2019年8月14日公开开庭审理了本案，原告韩志及其委托诉讼代理人李坤、被告银邦公司法定代表人李成斌、被告韩锋香委托诉讼代理人杨静昕、证人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩志向本院提出诉讼请求：1.依法确认银邦公司与韩锋香于2012年6月13日签订的×嘉园×栋011701号商品房买卖合同无效；2.依法判决韩志与银邦公司于2011年5月15日签订的认购书合法有效，银邦公司继续履行协议，协助韩志办理×嘉园×栋011701号商品房不动产登记；3.依法确认×嘉园×栋011701号商品房归韩志所有；4.二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2006年初，韩志与银邦公司协商购买×嘉园小区×号楼011701号房屋，预付定金30000元。2011年该房屋接近完工时，交清全部购房款291940元，2015年4月23日办理正式入户手续。2015年12月20日，×嘉园小区物业公司打电话称有人拿法院的调解书和购房合同要求办理该房屋入户手续，韩锋香多次采取砸门撬锁方式非法侵占该房屋并装修。原告多次向公安机关报警，后经调查得知，二被告根本不存在真实房屋买卖合同关系，是名为买卖实为借贷，二被告虚构房屋买卖事实向法院诉讼，经法院调解确认二被告虚假的商品房买卖合同有效，侵犯了韩志的合法权益。故原告诉至法院。 银邦公司辩称，韩锋香与银邦公司是借贷关系，用房屋作为担保抵押，商品房买卖合同不应有效。银邦公司与韩志是真实的买卖关系，同意继续履行合同，请法院依法裁判。 韩锋香辩称，1.韩锋香的商品房买卖合同是本约合同，韩志的认购书是预约合同。预约合同不能对抗本约合同，韩锋香商品房买卖合同的法律效力优于认购书，具有优先权；2.涉案房屋只有一份韩锋香的商品房买卖合同，韩锋香可持买卖合同合法、善意占有所购房屋、办理产权登记，而韩志依据认购书只能向银邦公司要求签订商品房买卖合同，不能径行占有房屋、办理产权登记；3.韩锋香对涉案房屋具有法律意义的控制、管理和占有，韩志至今未对涉案房屋实际占有；4.牡丹江市中级人民法院（2017）黑10民终914号民事判决认定事实清楚、适用法律正确；5.银邦公司与韩锋香签订的商品房买卖合同意思表示真实，与韩志签订的认购书存在主观恶意，韩志存在虚假诉讼。综上，韩志的诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回。 本案争议焦点：2011年5月15日韩志与银邦公司签订的认购书是否合法有效，银邦公司是否应继续履行认购书，协助韩志办理涉案房屋产权登记手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本院依法调取涉案房屋的商品房预售许可证和不动产查档证明没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.韩志举示证据一、证人周某出庭作证。证人和韩志、李成斌是朋友，不认识韩锋香。证实韩志通过证人找李成斌买的房子，交了大概50000多元定金，记不清哪年交全款，过了不长时间，×嘉园物业通知证人，证人和韩志一起取的钥匙，交了卫生费，房子楼层太高没电没水，等有电有水再装修。证人接到物业电话问房子是否是证人朋友的，房屋被人撬了，证人到现场一看门锁撬坏了，找到李成斌，见到韩锋香代理人田某，田某说李成斌欠他钱，李成斌说过几天还钱。过了元旦后，房门又被撬了，韩志报警了，第三次把门框都卸下来了，韩志又把门焊上。 银邦公司对证人证言没有异议。 韩锋香对证人证言有异议，证人与韩志是朋友，帮韩志购买涉案房屋，但证人向法庭陈述不真实，证人不清楚韩志购房款到底是多少，证人称交大概50000元定金，而韩志称交付定金30000元，房屋全部价款291940元，请法庭对证言不予采信。 本院认为，经法庭调查，韩志称向银邦公司交定金30000元，与证人陈述交50000元定金不符；证人没有亲眼看见韩锋香或田某撬涉案房屋的门锁，涉案房屋门锁被撬后，在现场也没有见过韩锋香，是田某代表韩锋香和李成斌谈话，故本院对证人证言不予确认。 证据二、认购书复印件、购房款收据复印件各1份（与原件核对无异）、转账记录复印件2页（与盖有中国建设银行股份有限公司专用章的打印件核对无异）、银邦公司预收款科目明细账1份、韩志与于某交付房款微信截图打印件2页。证明韩志于2015年5月15日向银邦公司购买涉案房屋并全额交纳了房款，认购书对房屋位置、金额、交房日期均有明确的约定，符合商品房买卖合同的所有要件，应视为商品房买卖合同，而不是预约合同。 银邦公司没有异议。 韩锋香有异议，认购书第六条第一项约定乙方即购房人按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款均以双方签订的商品房买卖合同为准，认购书没有商品房买卖合同的基本要件，即交付竣工时间、违约责任，不具有商品房买卖合同的基本条款，是预约合同，不能对抗商品房买卖合同；对认购书真实性有异议，韩志主张购房时间和交付定金时间均在银邦公司工商登记成立前，不可能在×嘉园楼盘没有开发前购买涉案房屋；对微信截图有异议，无法证明已交付全部购房款。 本院认为，此组证据结合银邦公司提供的财务账册能够相互佐证2009年6月21日，韩志向银邦公司交涉案房屋的定金30000元；2011年5月15日，韩志与银邦公司签订认购书，约定韩志购买涉案房屋，总金额291940元，当日韩志及妻子张某以银行转账方式向银邦公司的工作人员于某的账户汇入211940元，以现金方式向于某账户汇入50000元，银邦公司为韩志出具291940元的购房款收据，本院予以确认。 证据三、入户通知单、2015年4月23日钥匙发放通知单、2015年4月23日拆改原设计残土清运押金收据、牡丹江×物业管理有限公司物业费收据、2017年11月21日牡丹江龙江环保供水有限公司代收凭证、牡丹江供电公司电费交款凭证复印件各1份（与原件核对无异）、微信用电查询截图2页、电费短信截图、2017年9月28日电业局电脑截图、微信截图交费查询、牡丹江供水绑定通知微信截图打印件各1份、（2018）黑民申179号民事裁定书、（2019）黑10民再14号民事裁定书复印件各1份（均与原件核对无异）。证明韩志早在2015年4月22日已实际入住，并交纳了物业费，办理了相应的水电交费手续；韩志在2015年4月20日已取得了涉案房屋的占有使用权。 银邦公司没有异议。 韩锋香有异议，入住通知单盖的是牡丹江×物业管理有限公司第三项目处公章，该项目处不是物业公司，不具有证明效力；物业费等票据盖的是牡丹江×物业管理有限公司第五项目处公章，与第三项目处不是同一单位，无法证实×物业管理有限公司给韩志办理入住并收取相关费用，韩志向供水、供电公司交费是在本案诉讼中，在有争议的情况下韩志仍于2017年交纳水电费，与本案没有关联性，无法证明韩志占有使用涉案房屋。 本院认为，结合本院向牡丹江×物业管理有限公司调取的涉案房屋入户底档，此组证据能够证明2015年4月23日，韩志在该物业公司办理了涉案房屋入户手续，当日领取了钥匙，交纳了相关费用，本院对此予以确认，但因原、被告均认可涉案房屋现由韩锋香占有，故对韩志欲证明的其他问题不予确认。 证据四、郑某更换门锁证明复印件2页、报警记录复印件4页（均与原件核对无异）、报警时公安局与物业公司通话截图打印件7张、照片打印件42页、修锁店证明复印件1份（与原件核对无异）、通告1份。证明韩志购买涉案房屋后，被韩锋香破坏门锁非法占有，韩志多次报警并更换门锁。 银邦公司没有异议。 韩锋香有异议，2015年12月20日，韩锋香在银邦公司办理了入户手续，更换涉案房屋门锁、防盗门、装修使用是房屋所有人正当的合法权利，韩志提交的证据不能证明其对涉案房屋享有占有权，第三项目处、第五项目处不具有物业公司的职能，不能给业主办理入住手续，收取物业管理费也是非法的。 本院认为，此组证据结合庭审调查，能够证明2015年12月20日、2015年12月31日、2016年1月4日、2016年4月1日，韩志因涉案房屋门锁被撬、门框被卸，向牡丹江市公安局110报警；2015年12月20日，银邦公司为韩锋香办理涉案房屋的入户手续后，韩锋香更换门锁、防盗门进户，本院予以确认。 证据五、关于韩志个人房屋购买情况证明1份、物业管理服务合同复印件4页，归属情况说明、水电情况物业证言复印件各1份（与原件核对无异），开具入户通知单经过证明、入户通知单物业证言复印件各1份（与原件核对无异）、裁判文书网截图4页。证明韩锋香是职业放贷人，韩锋香以欺骗手段办理入户手续且时间在韩志之后，韩锋香与银邦公司是借贷关系。 银邦公司没有异议。 韩锋香有异议，物业管理服务合同恰恰证明2015年12月20日韩锋香依法依规办理了涉案房屋的入住手续，此后韩锋香对涉案房屋的装修是业主的合法权利；银邦公司5份情况说明属当事人的证言，证词带有偏见，不应采信，无法证明韩志要证明的问题。 本院认为，此组证据仅能证明2015年12月20日，银邦公司为韩锋香办理涉案房屋入户手续，本院对此予以确认；对韩志证明的其他问题，本院不予确认。 证据六、企业基本信息查档单、财务账册、收据复印件各1份（与原件核对无异），2016年4月10日证明、王某1个人借款本金及偿还数额明细复印件各1份、2016年9月22日爱民区法院协助查询存款通知书及账户明细复印件2页（均与复印件核对无异），个人统计表、工商银行电子回单、网上银行转账记录复印件各1份、2012年9月13日及2012年10月12日工商银行业务回单打印件、收据复印件各2份、个人业务凭证复印件8张（与盖有银邦公司公章的复印件核对无异）。证明韩锋香是浩源公司的法定代表人，银邦公司与韩锋香是借贷关系，账册有2011年前韩志交款291940元记录，2012年6月收韩锋香100万元，王某2收利息50000元。银邦公司借款后向王某2还款，王某2代韩锋香签字，王某1收利息后转给韩锋香。 银邦公司没有异议。 韩锋香有异议，银邦公司的企业信息、还款明细与本案无关，与韩锋香无关，韩锋香与王某1没有任何关联，证明不了韩志要证实的问题。 本院认为，此组证据在本院（2016）黑1004民再初3号民事判决书中已经认证，因该民事判决系生效的裁判文书，故在本案中对此组证据不再认证。 2.银邦公司举示黑龙江省单位往来资金结算票据复印件1张、通用记账凭证复印件2张（均与原件核对无异）。证明韩志是真实的购买房屋，2009年6月21日交定金30000元，2011年5月24日开具全款收据291940元，当天实际交款261940元。 韩志没有异议。 韩锋香有异议，韩志称定金是2006年交付，但票据只显示×号楼1701室并没有体现是几单元，且面积与认购书面积不符。 本院认为，此组证据结合韩志证据二能够相互佐证2009年6月21日，韩志向银邦公司交涉案房屋定金30000元，2011年5月24日，韩志交购房余款261940元，当天银邦公司为其出具291940元收据，本院予以确认。 3.韩锋香举示证据一、商品房买卖合同、购房收据、银行凭证复印件各1张（与原件核对无异）。证明韩锋香购买×嘉园×栋×单元011701室，商品房买卖合同于2012年6月13日签订并经牡丹江市房产管理局登记备案，合同合法有效，具有公示效力及排他性。韩锋香通过银行转账100万元，交付现金147632元，购买包括涉案房屋3套商品房。 韩志有异议，商品房买卖合同显示涉案房屋价款291940元，但付款凭证是100万元，买291940元的房子支付100万元的房款与常理不符，结合银邦公司财务账册可以看出这100万元是韩锋香借给银邦公司的，不是支付的购房款，二被告之间是借贷关系不是房屋买卖关系。 银邦公司对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，银邦公司给韩锋香开具了5套商品房买卖合同是借贷关系，当时通过转账借了100万元，没给1分现金，韩锋香说交了147632元现金虚假。 本院认为，对韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同是否合法有效及二被告之间是民间借贷还是房屋买卖关系，在本院（2016）黑1004民再初3号民事判决中已作出认定，因该判决是已经生效的裁判文书，故本院不再认证。 证据二、预购商品房预告登记设立申请书、预售商品房预告登记约定书复印件各1份（均与原件核对无异）。证明银邦公司向韩锋香出售涉案房屋，为韩锋香办理商品房预告登记，因房屋面积与房产备案测绘面积不符，故没有办理，足以证明银邦公司向韩锋香出售涉案房屋是真实意思表示，不存在该房屋另行认购的事实。 韩志有异议，只有银邦公司公章和法定代表人李成斌的名章，预购人没有韩锋香的名字，无法证明是为韩锋香办理商品房预购登记出具的，不能证实韩锋香要证明的问题。 银邦公司质证称涉案房屋没有办理预告登记，该证据中公章是银邦公司加盖的，但内容没有填写。 本院认为，因2012年6月13日韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同第十七条1、关于预告登记的约定，双方同意第2种约定：不办理预告登记，且本院到房产部门调查，涉案房屋没有办理预告登记，故本院对此不予确认。 证据三、入户通知单复印件1张、物业费收据复印件3张（与原件核对无异）。证明2015年12月20日银邦公司为韩锋香出具入户通知单，办理涉案房屋入住手续，牡丹江×物业管理有限公司收取物业费、电梯费、装修残土垃圾清运费等费用，韩锋香至今占有使用该房屋，且入户通知单是在业主手中持有，韩锋香交的物业费是由牡丹江×物业管理有限公司盖章，具有证明效力；韩志的交费票据盖的是第三项目处或第五项目处公章，不具有证据效力。 韩志有异议，无法核实×物业公司公章真实性，物业公司收据是自行定制的，不是正规收据，说明物业管理收费不规范，拆改保证金收据没有公章，不予认可；韩锋香所谓的入户时间是2015年12月20日，比韩志入户时间晚8个多月，是因韩锋香非法占有，韩志才多次向公安机关报案。 银邦公司质证称，韩志购买的房屋是2015年4、5月份开具的入户通知单。2015年12月小区的水电气全部供应，韩锋香的表弟田某哄骗李成斌让开入户单，保证开完不动。当时韩志的建筑材料已进屋，开完没超3天，韩志打电话说门被撬，李成斌给田某打电话问为什么撬门，资金缓解就还韩锋香的钱。小区物业公司管理混乱，不应收第二份物业费。 本院认为，此组证据结合本院从涉案房屋物业公司调取的证据，仅能证明2015年12月20日，银邦公司给韩锋香开具入户通知单，韩锋香向物业公司交涉案房屋拆改原设计残土清运押金4299元、2016年3月1日至2017年3月1日物业费等费用3074元，2016年4月13日韩锋香从物业公司取走入户通知单原件，本院对此予以确认；对韩锋香证明的其他问题不予确认。 证据四、公司设立登记申请书复印件、国家企业信用信息公示系统截图打印件、百度搜索银邦公司牡丹江×嘉园开发建设基本情况打印件各1份、银邦公司基本信息打印件2页。证明银邦公司的成立时间是2007年2月12日，韩志陈述2006年与银邦公司协商购买涉案房屋，并交付预付款30000元虚假，认购书是不真实的。 韩志对形式要件没有异议，对证明问题有异议，韩志是记忆错误才陈述2006年交的定金，应当以银邦公司提供的财务账册及传票所附的原始票据为准。 银邦公司对形式要件没有异议，对证明问题有异议，2007年银邦公司成立，2008年韩志和周某到银邦公司想买房子，2008年6月韩志交定金30000元，具体时间记不准，以财务账册为准，后来交的261940元，共291940元。 本院认为，此组证据仅能证明银邦公司于2007年2月12日成立，本院对此予以确认；对韩锋香证明的其他问题，本院不予确认。 证据五、认购书复印件1份。证明韩志购买涉案房屋的认购书中定金一栏没有定金记载，认购书约定以后签订《商品房买卖合同》，所有条款以合同为准，认购书没有具体的竣工交付时间，不具备商品房买卖合同的基本条款，是预约合同，韩志不能持认购书径行向银邦公司主张房屋优先权。 韩志对真实性无异议，对证明问题有异议，认购书载明韩志购买涉案房屋的楼号、房号、面积、价款、时间，结合韩志交纳购房款收据，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的商品房买卖合同的全部要件，应当视为商品房买卖合同，并非预约合同。 银邦公司质证称给韩志开具的认购书和韩锋香的商品房买卖合同具有同等法律效力，没有差别。 本院认为，该证据与韩志证据二中认购书系同一证据，本院已认证，不再赘述。 证据六、（2014）爱民初字第169号民事调解书、（2016）黑1004民再初3号民事判决书复印件各1份（与原件核对无异）。证明2016年6月13日，韩锋香与银邦公司签订×嘉园×栋×单元011701室的商品房买卖合同，双方意思表示真实、完全自愿，经牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱民初字第169号民事调解书确认合同效力，（2016）黑1004民再初3号民事判决维持了（2014）爱民初字第169号民事调解书。 韩志对真实性没有异议，对证明问题有异议，（2018）黑民申179号民事裁定认定银邦公司在2011年5月15日与韩志签订认购书，2015年4月20日韩志办理进户手续，向韩志交付钥匙，银邦公司的真实意思是将房屋出售给韩志，不是韩锋香，二被告签订商品房买卖合同是对借贷的担保，银邦公司为韩锋香出具入户通知是在其威逼利诱下产生的，不是银邦公司真实意思表示，更非自愿。虽两份文书已生效，但不是生效的法律文书就是正确的，省高院的裁定已经否定这两份生效的法律文书，不应作为认定事实的依据。 银邦公司对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，判决是维持169号民事调解书合法有效，但没有判定房屋的所有权。 本院认为，此组证据是已经发生法律效力的裁判文书，本院予以确认。 4.本院依法到牡丹江×物业管理有限公司调取涉案房屋的入户通知单底档及调查涉案房屋的入户及交费情况光盘（已当庭播放）。 韩志、银邦公司均没有异议。 韩锋香对法院调取的过程没有异议，对韩志的入户单有异议，物业公司管理人员不清楚两份入户通知单是何时进入物业管理卷宗；对第三、第五项目处解释是每个项目处针对不同的小区，说明项目处是不具有法人资格的分支机构，盖的公章不具有证明效力，韩志交的定金收据没有单元，面积也不符，无法证明韩志先于韩锋香交款并入户。 本院认为，此组证据是2019年8月15日本院到牡丹江×物业管理有限公司调取韩志、韩锋香入户通知单，依法对×物业公司工作人员进行调查询问，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。2009年6月21日，韩志向银邦公司交购买×嘉园×＃1701室（面积145.56㎡）定金30000元。2011年5月15日，韩志与银邦公司签订认购书，主要内容“乙方（韩志）向甲方（银邦公司）购买×嘉园×号楼×单元011701号房，建筑面积约145.97平方米；乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房总金额人民币291940元；甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第五条规定按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书，同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方所交定金不予退还。乙方按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲、乙双方自签订正式商品房买卖合同(预售)后本认购书自行失效。”银邦公司及其法定代表人李成斌在认购书上盖章，韩志签名。当日，韩志及其妻子张某以银行转账方式向银邦公司工作人员于某账户汇入211940元，以现金方式向于某账户汇入50000元，银邦公司为其出具291940元购房款收据。2015年4月23日，韩志办理涉案房屋入户手续（入户通知单原件在牡丹江×物业管理有限公司第三项目处保管），入户通知单体现当日韩志领取钥匙。韩志交纳2015年4月15日至2016年4月15日涉案房屋物业费等费用2444元，拆改原设计残土清运押金400元。2015年12月20日、2015年12月31日、2016年1月4日、2016年4月1日，韩志因涉案房屋门锁被撬、门框被卸，向牡丹江市公安局110报警。 2012年6月13日，银邦公司与韩锋香签订商品房买卖合同并备案（合同备案编号×），合同主要内容“买受人韩锋香购买×嘉园第×幢×单元011701号房，建筑面积145.97平方米；商品房单价人民币每平方米2000元，总金额贰拾玖万壹仟玖佰肆拾元整；买受人按下列第1种方式一次性付款，签订合同之日一次性付清房款291940元；出卖人应当在2012年10月30日前，将具备第1种（经验收合格）条件商品房交付买受人使用；双方约定不办理预告登记。”银邦公司及其法定代表人李成斌在合同上盖章，韩锋香签名捺印。当日，韩锋香以银行转账方式向银邦公司工作人员于某的账户汇入100万元，银邦公司给出具291940元购房款收据。韩锋香称当天与银邦公司签订3份商品房买卖合同，购买涉案房屋和×幢011702号房（建筑面积124.34平方米、价款417782元）及×幢012204号房（建筑面积145.97平方米、价款437910元）3套商品房，韩锋香给银邦公司转账100万元，支付现金147632元。银邦公司称涉案房屋是出售给韩志，银邦公司向韩锋香借款100万元，用涉案房屋等5套房屋作担保，给韩锋香开具了商品房买卖合同和收据，并未收取现金。2015年12月20日，银邦公司为韩锋香办理涉案房屋入户手续，韩锋香更换门锁和防盗门进户装修，交纳涉案房屋拆改原设计残土清运押金4299元、2016年3月1日至2017年3月1日物业费等费用3074元。2016年4月13日，韩锋香取走入户通知单（牡丹江×物业管理有限公司第三项目处留存入户通知单复印件）。涉案房屋由韩锋香装修后占有至今。 2011年9月22日，银邦公司取得×嘉园小区13#14#15#16#共四幢商品房预售许可证。2018年9月11日，涉案房屋产权登记在银邦公司名下，可以办理产权证。 2014年3月11日，韩锋香向本院起诉银邦公司房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，双方当事人达成如下协议：一、原告韩锋香与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为×、×、×）有效；二、案件受理费15307元，减半收取7653.50元，由原告韩锋香负担。2014年4月16日，本院作出（2014）爱民初字第169号民事调解书并送达双方当事人。2016年4月8日，本院作出（2016）黑1004民监字1号民事裁定，再审（2014）爱民初字第169号案件。2016年12月20日，本院作出（2016）黑1004民再初3号民事判决，该判决本院认为论述“原审被告提供的证据证明不了双方是借贷关系，否定不了原审原告提供证据所证明的问题，故原审被告提出双方是借贷关系的辩解没有充分证据支持，本院不予采信。原审原、被告签订的商品房买卖合同，经房产部门备案登记，原审原告交付了全部购房款并交纳了入户的相关费用，且原审被告为其开具了入户通知，应当认定商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，也未损害国家集体及第三人的合法权益，应当认定原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同有效。”判决：维持本院（2014）爱民初字第169号民事调解书。银邦公司不服提起上诉。2017年2月17日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终232号民事裁定，按上诉人牡丹江银邦房地产开发有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 2016年4月8日，本院立案受理本案。2016年11月30日，因本案须以本院（2016）黑1004民再初3号案件审理结果为依据，该案尚未审结，本案中止诉讼。2017年2月22日，中止诉讼原因消除，本案恢复诉讼。2017年6月28日，本院作出（2016）黑1004民初389号民事判决，判决：一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月5日签订的《认购书》有效；二、驳回原告韩志的其他诉讼请求。韩志不服提起上诉。2017年11月8日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终914号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。韩志不服申请再审，2018年2月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申179号民事裁定，该裁定本院经审查认为论述“虽然韩锋香办完进户手续后，对案涉房屋进行了装修，但在此期间韩志与韩锋香因案涉房屋多次发生纠纷，并多次向牡丹江市公安局110报警，韩志办理进户手续早于韩锋香，且韩锋香装修期间韩志多次向牡丹江市公安局主张权利，故原判决认定韩锋香已实际占有案涉房屋该事实认定错误。另，韩锋香与银邦公司签订《商品房买卖合同》时虽经房产部门备案，并非预告登记，在房屋购买人均主张履行房屋买卖合同的前提下，并不产生优先效力。……韩锋香与银邦公司于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》业经牡丹江市爱民区人民法院民事调解书和再审判决予以确认，该商品房买卖合同有效，现韩志在上述再审判决确认调解书有效的情况下，在本案中请求确认韩锋香与银邦公司签订的《商品房买卖合同》无效，该诉讼请求本院无法支持。”裁定：驳回韩志的再审申请。韩志不服向检察机关申诉，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000332号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗10号民事裁定，指令牡丹江市中级人民法院再审本案。2019年5月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民再14号民事裁定，撤销该院（2017）黑10民终914号民事判决及本院（2016）黑1004民初389号民事判决，本案发回本院重审。 本院认为，关于韩志与银邦公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般表现为买方支付房款而卖方收受购房款的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，本案韩志与银邦公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，且买方韩志已经实际支付了购房款，卖方银邦公司亦已为其开具购房款收据。双方签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2011年5月5日韩志与银邦公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。 关于银邦公司是否应继续履行认购书，协助韩志办理不动产登记的问题。首先，韩志与银邦公司签订的认购书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现涉案房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行、协助办理产权证。其次，韩志虽主张韩锋香与银邦公司是借贷关系，买卖合同应无效，但经本院（2016）黑1004民再初3号生效判决确认双方商品房买卖合同有效，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照到下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”，按照“一房数卖”合同履行的处理原则“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人权属要求应得到支持”，本案韩志、韩锋香均未办理预告登记，虽韩锋香装修后占有涉案房屋，但根据本院从物业公司调取的入户通知单体现，韩志于2015年4月23日办理入户并领取钥匙，而韩锋香是2015年12月20日办理入户，并没有领取钥匙的记录，庭审中韩锋香自认更换门锁、防盗门，结合韩志的报警记录，即韩志合法入户时间早于韩锋香，韩志是先行合法占有涉案房屋的买受人，故银邦公司应继续履行与韩志签订的认购书，协助韩志办理涉案房屋的产权登记。因此，本院对韩志此项诉讼请求予以支持。 关于韩志诉请确认二被告签订的商品房买卖合同无效的问题。经本院释明，韩志以二被告签订的商品房买卖合同虚假，是名为买卖实为借贷而主张买卖合同无效，与本院（2016）黑1004民再初3号案件银邦公司主张合同无效的理由相同，因本院（2016）黑1004民再初3号民事判决对银邦公司与韩锋香是借贷关系未予采信，认定韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同有效，该判决系生效裁判文书，韩志在本案再以相同理由主张韩锋香商品房买卖合同无效，由于本案受该生效判决的羁束，故本院对韩志此项诉讼请求不予支持。 关于韩志诉请确认涉案房屋归韩志所有的问题。确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。本案涉案房屋系银邦公司开发建设，现产权登记在银邦公司的名下，物权没有争议，虽韩志主张依法购买，但因买卖合同尚未履行完结，尚未办理不动产产权登记，韩志对涉案房屋不享有物权，因此本院对涉案房屋不予确权，对韩志此项诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对韩志请求确认其与银邦公司签订的认购书合法有效；银邦公司继续履行协议，协助韩志办理涉案房屋产权登记的诉讼请求予以支持。对韩志其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月5日签订的认购书（购买×嘉园×号楼×单元011701号商品房）合法有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内继续履行2011年5月5日与原告韩志签订的认购书，协助原告韩志办理上述第一项商品房的产权登记； 三、驳回原告韩志的其他诉讼请求。 案件受理费5679元，财产保全费2710元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  栾 丽 审 判 员  汪 淯 审 判 员  刘双喜 二〇一九年九月二十四日 法官助理  李 双 书 记 员  薛智心