湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8622号原告（反诉被告）：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇，执行董事。委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司，住所地长沙市开福区华夏路97号2楼203室。法定代表人：李艳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘丽丹，湖南元端律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊海波，湖南元端律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称叮叮公司）与被告（反诉原告）长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司（以下简称食在不一样公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叮叮公司的委托诉讼代理人彭载南、被告食在不一样公司的委托诉讼代理人刘丽丹、熊海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叮叮公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告食在不一样公司支付商铺租金、物业管理费、推广费、水费共计479355.52元及滞纳金52115.26元；2、判令被告食在不一样公司支付合同解除违约金179280元；3、判令被告食在不一样公司赔偿恢复原状费用29880元；4、判令被告食在不一样公司支付律师代理费5000元；5、本案的诉讼费由被告食在不一样公司承担。事实与理由：2017年8月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告食在不一样公司租赁长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场B1层102号商铺（以下简称案涉商铺），出租面积332平方米，合同签订后，原告叮叮公司如约履行了相应的义务，但被告食在不一样公司自2018年8月开始拖欠租金等。2019年3月6日，原告叮叮公司发出了《解除商铺租赁合同通知》，双方签订的合同已解除。但被告食在不一样公司拖欠租金等费用至今，酿成纠纷。被告食在不一样公司辩称：1、租金应从开业之日即2017年11月25日计算；2、因原告叮叮公司违约，被告食在不一样公司向原告叮叮公司发出解除合同通知，并于2018年11月1日开始闭店撤场，故租金等费用应计算至2018年10月31止；3、因合同已于10月24日解除，故后续租金等费用无依据；4、因原告叮叮公司违约在先，推广费、物业费及补交优惠租金不应支持；5、原告叮叮公司无权没收保证金；6、解除违约金和滞纳金无法律依据，被告食在不一样公司解除合同未违约，违约金过高，不应支持；7、被告食在不一样公司已腾空案涉商铺，无需恢复原状。反诉原告食在不一样公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年11月1日解除；2、判令反诉被告叮叮公司返还推广费27224元，并以27224元为基数，按年化率6%计算2017年11月1日至实际还清之日的利息；3、判令反诉被告叮叮公司返还装修保证金20000元，并以20000元为基数，按年化率6%计算2017年11月1日至实际还清之日的利息；4、反诉费用由反诉被告叮叮公司承担。事实与理由：反诉原、被告签订《商铺租赁合同》后，因反诉被告叮叮公司未履行推广义务，导致反诉原告食在不一样公司经营亏损，故反诉原告食在不一样公司于2018年10月24日向反诉被告叮叮公司发送解除合同通知书，反诉被告叮叮公司应返还推广费及装修保证金，但至今未予返还，酿成纠纷。反诉被告叮叮公司辩称：1、反诉原告食在不一样公司称《商铺租赁合同》于2018年11月1日解除无法律依据，反诉原告食在不一样公司作为违约方，无权行使合同法定解除权；2、反诉被告叮叮公司已按约履行了推广义务，无需返还相关推广费；3、因反诉原告食在不一样公司拖欠租金，故其缴纳的装修保证金反诉被告叮叮公司有权不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年8月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告食在不一样公司向原告叮叮公司承租案涉商铺，并接受原告叮叮公司对案涉商铺经营管理、物业服务等事宜；本合同项下的物业管理费，被告食在不一样公司应当在每个计费期最后一个月的第20日前，向原告叮叮公司一次性足额支付下个计费期物业管理费，最后一期物业管理费应不迟于被告食在不一样公司办理完毕全部撤场手续前或被告食在不一样公司收到原告叮叮公司缴款通知之日起5日内结清；被告食在不一样公司应按本合同约定向原告叮叮公司支付租金、推广费、水电费及向物业服务公司支付物业管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，被告食在不一样公司应按欠缴总额日千分之一的标准支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；不论本合同因何种原因提前终止（包括但不限于单方解除或者双方协商一致解除、不可抗力或意外事件等其他原因导致提前终止的），被告食在不一样公司均应在合同终止之日起5日内按照本合同约定将该商铺返还给原告叮叮公司；双方确认，因被告食在不一样公司原因导致本合同终止的，则在返还期内，被告食在不一样公司仍应当按届时月租金及月物业管理费标准付占用费、物业管理费并承担各项能源费用；被告食在不一样公司必须自费将该商铺内的被告食在不一样公司安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的被告食在不一样公司的标示、广告、标记全部予以清除且被告食在不一样公司须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态，即被告食在不一样公司须将该商铺恢复至附件四约定的商铺交付标准或原告叮叮公司认可的状态。如原告叮叮公司要求被告食在不一样公司将租赁商铺恢复原状，被告食在不一样公司拒绝的，原告叮叮公司可代为恢复原状，由此产生的费用由被告食在不一样公司承担；被告食在不一样公司安装的或增加的附属设施、设备及装修等，除原告叮叮公司明确表示继续利用的外，原告叮叮公司无需就被告食在不一样公司安装或增加的设施、设备及装修给予被告食在不一样公司任何补偿；若被告食在不一样公司迟延办理商铺返还手续，则自返还期届满之日起直至该商铺返还原告叮叮公司为止，每逾期一日，被告食在不一样公司应按合同终止日前日租金和物业管理费、推广费之和的2倍支付该商铺的占用使用费，同时被告食在不一样公司还应赔偿因此遭受的经济损失；本合同签订后，被告食在不一样公司有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日（含本数）以上的或者未经原告叮叮公司书面同意擅自搬离该商铺的，原告叮叮公司有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求被告食在不一样公司支付相当于合同终止前6个月实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则被告食在不一样公司应按租赁保证金的3倍支付违约金）；双方特别明确，被告食在不一样公司妥善履行本合同是原告叮叮公司给予基本租金优惠政策的前提，如因被告食在不一样公司原因导致本合同提前终止（包括被告食在不一样公司违约导致原告叮叮公司单方解除合同的情形）且本合同实际履行期限不足2年的，则被告食在不一样公司应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金（优惠前）标准补交原告叮叮公司给予优惠的全部租金；本合同第4.1条约定该商铺的租赁期限：自叮叮商业广场（叮叮Mall）开业之日起5年；基本租金计算公式为：月基本租金=单位面积租金标准（元/㎡/月）×出租面积（㎡），第1年，基本租金为36520元/月，（即单位面积租金约110元/㎡/月）；基本租金优惠期（自叮叮商业广场（叮叮Mall）开业之日起计一年），该商铺的月租金以优惠后的月基本租金与月营业额提成租金两者中取高计：第1-3个月，按基本租金5折计算；第4-6个月，按基本租金7折计算；第7-9个月，按基本租金8折计算；第10-12个月，按基本租金9折计算；第2年，基本租金为36520元/月；第3年，基本租金为38177.2元/月；第4年，基本租金为41035.2元/月；第5年，基本租金为43495.32元/月。月营业额提成租金将以每月总营业额（税前）为基数计算；商铺租赁保证金为119520元，装修保证金20000元。被告食在不一样公司应于合同签订之日起7日内缴纳全部租赁保证金；因被告食在不一样公司违约产生的律师费的费用，由其承担，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告叮叮公司向被告食在不一样公司交付了案涉商铺并进行了一系列商业推广，被告食在不一样公司支付了租赁保证金119520元及装修保证金20000元，并正常装修使用商铺。2017年11月25日，叮叮商业广场（叮叮Mall）正式开业。2018年8月1日，被告食在不一样公司开始拖欠租金，同月6日，原告叮叮公司向被告食在不一样公司发出催款函，要求被告食在不一样公司务必在2018年8月10日前付清全部欠缴款项及违约金；因经营出现亏损，同年10月24日，被告食在不一样公司向原告叮叮公司发出《关于解除租赁合同及退铺的函》，要求自同年11月1日起解除合同，并承诺同月31日前腾空案涉商铺；收到该函后，原告叮叮公司对其解除申请予以拒绝，并要求其付清欠缴费用；同年11月30日，被告食在不一样公司在案涉商铺停止营业并搬离了大部分设施物品，同年12月25日，原告叮叮公司再次向被告食在不一样公司发出催款函，要求其在收到本函3日内付清欠缴款项并恢复正常营业。2019年1月24日，被告食在不一样公司完全撤离了案涉商铺，后原告叮叮公司将案涉商铺还原成毛坯状态，花费还原费29880元。同年3月5日，原告叮叮公司向被告食在不一样公司发出解除《商铺租赁合同》通知，要求解除案涉商铺的租赁合同，告知商铺租赁保证金119520元予以没收，并列明了其欠缴的各项费用。另查明，被告食在不一样公司至今共计欠付自2018年8月1日起至2019年3月8日止的租金248359.57元、应补交的优惠租金120477.88元、推广费24096.77元、物业管理费84820.65元、水费1333.65元，共计479355.52元。原告叮叮公司多次催缴无果，酿成纠纷。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。原告叮叮公司按约向被告食在不一样公司交付了案涉商铺并进行了推广，被告食在不一样公司应按约支付约定的租金、推广费及物业管理费等，其逾期不交且擅自搬离的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告叮叮公司作为守约方按合同约定有单方解除权，故双方的租赁合同关系于被告食在不一样公司收到解除通知之日（2019年3月8日）起解除。被告食在不一样公司拖欠租金等费用属实，原告叮叮公司有权要求其按约支付欠付的合同期内的自2018年8月1日起至2019年3月8日止租金、应补交的优惠租金、物业管理费、推广费、水费共计479355.52元。原告叮叮公司主张按约定的日千分之一标准计算逾期付款滞纳金，该标准超出法律保护范围，本院依法调整为按日万分之六的标准计算，经核算，自2018年8月1日起至2019年3月8日止的滞纳金31269.17元，对于超出部分，本院不予支持。因被告食在不一样公司撤离前未将案涉商铺还原成初始状态，原告叮叮公司有权依据合同约定自行还原，故对其要求被告被告食在不一样公司承担恢复原状费用29880元的诉请，本院予以支持。原告叮叮公司主张按照月租金、月物业管理费和月推广费之和的三倍支付违约金179280元的诉请，因被告食在不一样公司已交纳租赁保证金119520元，已足以弥补合同提前解除后另行招租等损失，且原告叮叮公司已另行主张逾期支付租金等的滞纳金，故对该项违约金的诉请，本院不予支持。原告叮叮公司有权按约主张律师费，但其只提供了4000元的相关凭证，故本院仅对律师费4000元的诉请予以支持。反诉原告食在不一样公司主张合同已于原告叮叮公司收到其发出的解除合同通知之日（2018年11月1日）解除，作为违约方，该主张无法律和合同依据，本院不予采信。反诉原告食在不一样公司要求退还装修保证金20000元及相应利息，因装修早已完成，该保证金应予退还，但关于利息并无合同约定，故本院仅对退还装修保证金20000元的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下:一、被告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付商铺租金、物业管理费、推广费、水费479355.52元和滞纳金31269.17元；二、被告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付恢复商铺原状费用29880元；三、被告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付律师费4000元；四、反诉被告长沙叮叮商业管理有限公司向反诉原告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司返还装修保证金20000元；以上第一、二、三、四项所确定的原、被告互负债务相冲抵后，被告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司还应支付原告长沙叮叮商业管理有限公司524504.69元，限于本判决生效之日起10日内偿付完毕。五、驳回原告长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11256元，因适用简易程序减半收取5628元，反诉费490.3元，合计6118.3元，由原告长沙叮叮商业管理有限公司负担1702元，由被告长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司负担4416.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈韶鹰二〇一九年九月二十九日法官助理兼陈汉代理书记员附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。