山东省滨州市沾化区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1603民初292号原告（反诉被告）：山东沾化顺磊置业有限公司，住所地滨州市沾化区富城路331号。组织机构代码9137162456904207X4。法定代表人：李永超，职务经理。委托诉讼代理人：谭洪军、王朋志，山东英天（沾化）律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：郭松，男，1986年4月1日出生，汉族，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：王立红，女，1989年5月25日出生，汉族，住滨州市沾化区。系被告妻子。委托诉讼代理人：平宝凯，山东民杰律师事务所律师。原告（反诉被告）山东沾化顺磊置业有限公司（以下简称顺磊公司）与被告（反诉原告）郭松商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王朋志、被告委托诉讼代理人王立红、平宝凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺磊公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳购房款136814.9元及违约金50000元；2.判令被告同原告签署《商品房买卖合同》网签手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月19日，被告妻子王立红与原告委托的售楼处商定购买原告开发的位于下洼镇政府驻地“富贵家园小区”2号楼2单元501楼房和附房，并当日交纳定金20000元及后续交纳首付款62000元，后原被告于2014年1月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告楼房面积、价格、总价款及付款方式等，并对双方权利义务进行了约定。原告将楼房交付被告居住至今，但是双方约定办理按揭的事项被告迟迟不予办理，不与原告签订网签手续，也不交纳剩余房款，构成违约。经原告多次催要，被告仍拖延办理，具状法院，望依法支持。被告郭松辩称，1.原告称被告已交纳82000元与事实不符，被告实际已交付96000元，剩余122814.9元购房款；2.原告未将涉案房屋交付给被告，违约在先，所以被告并未违约，不应支付违约金；3.如果原告有证据证明其已经交房，但是在被告交付购房款后，原告公司跑路，杳无音讯，被告想办理网签手续交纳剩余购房款也无法履行；4.被告至此都无法办理不动产证，所以我方要求解除双方之间的房屋买卖合同，请法庭查明事实，依法判决。反诉原告郭松向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求反诉被告返还反诉原告交纳的96000元购房款，并自2014年1月9日起按照每日万分之二支付违约金至实际履行之日止；3.反诉费用等由反诉被告负担。事实和理由：首先，反诉被告一直未按合同约定将涉案房屋交付给反诉原告，构成违约；其次，涉案房屋在销售时，不符合商品房销售的相关法律规定，构成违约；最后，双方约定的房屋面积为126平米。而房屋实际面积仅为122平米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。所以为维护反诉原告合法权益，提起反诉，请求依法判决。反诉被告顺磊公司辩称，1.同意解除合同。因郭松迟迟不支付剩余房款，也不到银行办理按揭手续，在我方提起继续履行合同诉讼后其却提起解除合同之诉。我方认为郭松种种行为表示即使法院判决支持我方诉讼请求，其也会仍然拒绝履行合同，会导致继续履行合同的目的不能实现，因此我方同意解除合同；2.我方并不存在违约行为，不应向郭松返还房款支付违约金。（1）双方签订合同后就将房屋钥匙交付给了郭松，因系现房并非期房，且有一部分业主同郭松情况一致，都是在合同签订后或者之前就将房屋交付给相关业主，我方不可能只针对郭松也不可能在房屋买卖合同中约定“合同签订之日起7日内交付房屋”而一直拖延交付等待违约，这明显与常理不符。反而是对方存在违约，在我方多次催促其办理按揭手续并向其发送通知后，对方一直置若罔闻，不予办理，也不交纳剩余房款，已构成违约，应根据违约约定支付违约金，而我方没有违约则不应支付违约金。（2）郭松在事实及理由中称我方构成根本违约，面积误差比绝对值超过了3%，均与实际情况不符。我方在起诉之前已经取得了商品房预售许可证书，取得了预售房屋资格，且房屋实际面积为122.74平米，误差比小于3%，并且双方之间的合同有明确约定，面积按照测绘面积为准，房款多退少补，其主张的事实及适用的法律均存在错误；（3）我方交付的房屋收款人系山东筑地房地产职工宋德刚，其支付的房款筑地公司并未交付给我方，我方也因此与筑地公司发生纠纷并提起诉讼。因此其主张返还房款也应当向筑地公司主张而不应向我方索要。本院经审理查明以下事实：2012年12月19日，被告郭松妻子王立红在原告顺磊公司开发建设的位于滨州市沾化区富贵家园小区售楼处签订选房定单，载明购买2号楼2单元501室，面积126平米，单价1976元（按96折计1896.96元），总价款239016.96元。被告方共交付购房款96018元。其中选房当日，王立红交付定金20000元，2013年1月26日交付10000元，2013年12月5日交付30000元，2013年12月29日交付22000元，以及其他部分交款。2014年1月9日，被告郭松与原告顺磊公司就涉案楼房签订商品房买卖合同，载明被告购买原告开发建设的位于滨州市沾化区，建筑面积126平米，单价1896.96元，总价款为239017元。合同载明被告已经交付首付款96018元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式交纳。关于逾期付款的违约责任，合同约定逾期不超过60日的，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。解除合同的，买受人按累计应付款的2%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日万分之二支付违约金。关于交房，合同约定出卖人应在买受人付清首付款并签订合同后，承诺将商品房在7日内交付给买受人使用。原告于2017年8月19日取得了商品房销售许可证。2018年1月18日原告张贴公告，告知部分住户（含被告）房屋权属办理业务时间截止2018年2月1日。原告于2018年9月6日向被告邮寄送达了督促其于七日内办理商品房买卖合同网签手续及付清房款的书面通知。被告既未与原告签订商品房买卖合同网签手续也未交清剩余购房款。本院认为，原告在起诉之前取得了商品房预售许可证，因此，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行义务。原告虽然在本诉中要求被告继续履行合同，但是在后来的反诉中，被告要求解除合同，原告亦表示同意解除合同，应当认定双方就解除合同达成了一致的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方签订的商品房买卖合同应当予以解除。根据该法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据实际情况予以恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋归原告所有，原告向被告返还已付购房款96018元，并自逾期交房之日（即2014年1月17日）起按照银行同期贷款利率支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”，因此，本案合同虽然解除，违约方仍然有义务按照合同约定承担违约责任。本案中，合同对房屋交付时间进行了明确约定，被告主张原告没有交付房屋，原告对此负有举证证明责任，原告仅陈述已将将房屋钥匙交付于被告，但是被告不予认可，原告提交的丁冰茹的商品房买卖合同及供暖合同并不能证明向被告交付房屋的事实，因此原告主张已经交付房屋证据不足，本院认定房屋没有交付，原告构成违约。合同对剩余购房款的付款方式进行了明确约定“银行按揭，由于买受人自身原因造成银行按揭不能如期办理，承诺自动转为分期付款方式”，“分期付款：分三年期付清，按照年利率8%执行，分五年付清，按照年利率10%执行”。被告负有办理银行按揭贷款以付清剩余购房款的义务，但是被告至今即未办理银行按揭贷款也没有按照分期付款方式付清余款，也没有陈述和举证证明未能如期办理银行按揭系由于被告自身以外的原因所致。因此本院认定被告未能付清余款系其怠于履行义务所致，构成违约。鉴于原被告均构成违约，致使合同至今未能履行完毕，综合双方行为和履行情况，过错程度相当，因此原被告要求对方支付违约金的请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山东顺磊置业有限公司与被告（反诉原告）郭松于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》；二、滨州市沾化区归原告所有；三、原告于本判决生效后十日内向被告返还已付购房款96018元并支付利息（自2014年1月17日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告的诉讼请求；五、驳回反诉原告的其他反诉请求。如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4036元减半收取2018元，由原告山东沾化顺磊置业有限公司负担。反诉案件受理费2200元减半收取1100元，由反诉被告山东沾化顺磊置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孙民超二〇一九年九月十九日书记员  王 琨