大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7557号原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会，住所地大连市甘井子区辛寨子镇由家村。负责人由文远，系该村党委书记。委托代理人张志鹏，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告侯军，男，1975年4月30日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告林娇凤，女，1984年10月11日生，汉族，住址吉林省梨树县。二被告共同委托代理人路灿新，系大连市圣熙法律服务所法律工作者。原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会与被告侯军、林娇凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会的委托代理人张志鹏，被告侯军、被告林娇凤的共同委托代理人路灿新出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告侯军腾退房屋；2、判令被告支付自2016年10月1日起直至腾退之日的占有使用费（参照租金15万/年计算，截至起诉日为412，500元）3、判决被告林娇凤承担支付租金的连带责任。事实与理由：甘井子房屋为原告管理资产，原告与被告侯军于2015年6月30日签订《租赁合同书（公建）》，根据合同约定，被告的租赁期为2015年7月1日至2025年6月30日是，免租期3个月，租金自2015年10月1日开始计算。被告侯军仅支付首年租金15万元，其后一直欠缴。原告一直向被告侯军催缴租金并要求腾退，但被告侯军一直拒绝并占有房屋。被告林娇凤与被告侯军系夫妻关系，被告侯军承租房屋经营浴池的收入为家庭主要经济来源，用于家庭生活支出，理应属于夫妻共同债务，因此应承担支付租金的连带责任。被告的行为严重损害了原告的利益，特向贵院提起诉讼，以期解决双方纠纷，恳请法院支持原告的各项诉求。被告侯军辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年1月20日被告通过中标取得租赁权，于2015年6月30日签订租赁合同，约定案涉房屋尚未办理产权证，被告承租后经营洗浴中心。由于案涉房屋属于三无违章建筑，被告经营开始就接到甘井子区公安消防大队的处分和停业整顿通知，并收到甘井子区卫生和计划生育委员会行政监督意见书和罚款，被告租用原告的房屋无法实现经营洗浴中心的合同目的，被告要求解除合同，但原告工作人员互相推诿，被告于2015年10月20日向原告发出邮件要求解除合同，并赔偿损失。被告侯军已将案涉房屋腾退给原告，本案原告起诉暂停错误，应予驳回。根据民法通则第136条规定，诉讼时效一年包括延期支付租金，原告从2016年计算租金超出诉讼时效，不受法律保护。被告林娇凤辩称，不同意原告的诉讼请求。被告侯军是2015年1月参加招标取得该项目，当时二被告尚未登记结婚（登记结婚时间为2015年4月27日），签订租赁协议是被告侯军婚前行为且二被告已于2019年3月14日离婚，故与被告林娇凤无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据和事实，本院认定如下：原告（出租人）与被告（承租人）于2015年6月30日签订租赁合同，合同约定第一条约定，原告将位于的房屋出租给被告侯军，该房屋结构为1层半地下公建，协议订立时尚未办理产权证，被告侯军对此知晓并同意承租，不得以产权及相关验收问题向甲方提出任何主张。签署本合同时乙方侯军已通过现场考察等方式完全清楚知悉房屋的实际状况。建筑面积为730平方来。双方确认，乙方承租该房屋须用于商业经营活动，经营范围为洗浴。本合同租期为10年，即自2015年7月1日起至2025年6月30日止。免租期为3个月，租金自2015年10月1日起开始计算。该房屋年租金为15万元，租金自2020年6月30日后每1年递增一万元。首年租金自合同签订时支付，以后每年7月1日前缴纳。除甲方原因外，不论何种原因，如乙方未能在约定时间内全额支付租金，则视为乙方自动放弃租赁，如甲方无其他损失，则租赁保证金不退，甲方无须对乙方做出任何补偿。与该房屋乙方的经营使用直接相关的工商、环保、规划、消防、卫生等验收手续均由乙方自行办理，甲方可予以协助。《租赁合同》签订后，原、被告在租期第一年均按约定履行了合同。2015年8月24日，案涉房屋被消防部门查封。经原告整改，案涉房屋于2016年3月21日初验合格，由消防部门依法核发备案凭证并解除查封。至一审辩论终结前，案涉房屋未取得建设工程规划许可证并仍由被告占有使用中。另查，原、被告于2014年8月11日签订了《租赁合同》（本案房屋楼上部分）后双方产生租赁纠纷，原告于2018年向我院提起诉讼，要求被告侯军腾退房屋并支付租金。2018年8月24日我院下达（2017）辽0211民初7756号民事判决书，判决被告侯军腾退房屋并支付租金。另查，被告侯军与被告林娇凤于2015年4月27日登记结婚，2019年3月14日离婚。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，且在一审辩论终结前原告未能提交其取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原告与被告侯军签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故被告侯军应当将案涉房屋返还给原告。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张自2016年10月1日起直至腾退之日的占有使用费，按照15万元/年的标准计算，本院依法予以支持。对于被告主张因原告过错导致案涉房屋无法办理产权一节。本院认为，双方签订的《租赁合同》中已经明确告知案涉房屋未办理产权证，不得以产权及相关验收问题向原告提出任何主张。而且被告在承租楼上房屋时也对案涉房屋客观情况知晓。由此可知被告在签订《租赁合同》时已知晓案涉房屋的客观情况，故不能以此拒绝支付房屋租金。从双方签订合同的初衷及合同已履行的部分来看，原告实际管理案涉房屋且向被告交付了房屋，被告实际使用了案涉房屋并向原告支付了一定的占有使用费，双方亦应以契约精神为出发点，遵循诚实信用原则，来处理交易过程中出现的纠纷与矛盾，以维护社会经济秩序。现被告以产权、消防问题为由拒不按期交纳占有使用费，违反了契约精神，亦有悖于双方在缔约时的真实合意。因此被告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，关于被告林娇凤是否承担连带责任。本院认为，被告双方于2015年4月27日登记结婚，2019年3月14日离婚，《租赁合同》是在2015年6月30日签署的，是在婚姻关系存续期间所产生的债务，两被告应当承担连带责任。根据《婚姻法解释二》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。庭审中被告林娇凤的代理人对此问题未能提供相反证据予以证明，以否认共同债务。故本院对婚姻关系存续期间产生的房屋租金债务，被告林娇凤应当承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起60内，被告侯军将其承租的房屋腾退并返还给原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会。二、自本判决生效之日起十日内，被告侯军给付原告大连市甘井子区辛寨子镇由家村民委员会房屋占有使用费（自2016年10月1日起，按照15万元/年的标准，计算至腾退之日止）。三、被告林娇凤对与被告侯军婚姻关系存续期间产生的房屋租金承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，743元，由二被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵廷山二〇一九年九月二十五日书记员  郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。