舟山市定海区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）浙0902行初58号 原告胡继华，男，1968年2月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托代理人董夏通，浙江震舟律师事务所律师。 被告舟山市定海区旧城改造建设中心(原名舟山市定海旧城区改造建设办公室)，住所地舟山市定海区海山路35号。 法定代表人陈官平，主任。 出庭负责人余志军，该中心副主任。 委托代理人王良平、焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 第三人孙海虎，男，1965年10月9日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托代理人林明军，北京大成（舟山）律师事务所律师。 原告胡继华诉被告舟山市定海区旧城改造建设中心（以下简称定海旧改中心）、第三人孙海虎房屋收购补偿协议一案，本院于2018年9月19日立案受理后，向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。审理期间，因原告与第三人就涉案房屋合同纠纷提起民事诉讼，本案中止审理。2019年7月22日，本案恢复审理。本院依法组成合议庭后，于同年9月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人董夏通，被告出庭负责人余志军及委托代理人焦海天，第三人委托代理人林明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与第三人签订的转让书，实质是原告以涉案房屋为借款作抵押。转让书中有关逾期不还房屋产权归第三人所有的约定，系为法律所禁止的流押行为，无效。被告在组织实施房屋征收与补偿工作中与第三人签订补偿协议，侵犯了原告的合法权益，故起诉请求撤销被告与第三人签订协议的行为，并责令被告与原告重新签订协议。 原告向法庭提供以下证据：《房屋买卖合同》和《转让书》，拟证明原告系涉案房屋合法所有人。 被告辩称，一、涉案房屋原始所有权人为案外人庄钱明，原告胡继华自2009年起通过抵债、买卖等方式合法占有了该房屋，后胡继华于2012年2月又因债务等原因将涉案房屋转让给了第三人孙海虎。涉案房屋在收购时由孙海虎实际占有、使用，且孙海虎又提供了其与原始所有权人庄钱明的人民调解协议书，故被告与孙海虎签订拆迁补偿协议，已履行了审慎审查的职责，协议签订主体的确定并不违反法律规定。二、目前涉案房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如胡继华对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。综上，请求驳回原告的起诉或者诉讼请求。 被告向法庭提供了以下证据： 第一组证据，舟委办发（2017）74号中共舟山市委、市政府关于加快推进城中村改造攻坚行动的实施意见、定海城中村改造昌国街道义桥区块通告（一）、通告（二）、通告（三）、昌国街道义桥区块征收改造范围图、评估机构选择公示表、昌国街道义桥城中村改造公告、昌国街道义桥城中村区块房屋征收与补偿实施方案等材料，拟证明涉案房屋区块纳入城中村改造范围。 第二组证据，房屋所有权证和土地使用权证，拟证明涉案房屋名义上的所有权人系案外人庄钱明，而非原告胡继华。 第三组证据，人民调解协议书、民事调解书、评估表及房屋征收补偿协议，拟证明涉案房屋实际占有人为第三人孙海虎，而非原告胡继华，被告与孙海虎签订补偿协议，已履行了审慎审查的职责，协议签订主体的确定并不违反法律规定。 第三人陈述，原告胡继华既非涉案房屋名义权利人，又非实际占有人，其仅仅以前手占有人的身份提起行政诉讼，实质上与不动产征收行为不具有法律上的利害关系，原告起诉应予驳回。 第三人向法庭提供了以下证据，房屋租赁合同和民事判决书，拟证明胡继华于2012年将涉案房屋转让给他，并由他实际占有、使用的事实。 经庭审质证，对原、被告及第三人提供的证据，认证如下： 关于原告提供的证据，被告及第三人对证据三性无异议，但认为不具有证明原告系涉案房屋合法所有人及实际占有人的证明力。关于被告提供的证据，原告对除第三组证据中的人民调解协议和房屋征收补偿协议有异议外，对其他证据三性均无异议。认为该调解协议内容不具有真实性，如购房款是150万元，而非40万元；涉案房屋系抵押，而非买卖；协议签订没有通知原告，损害原告权利；协议实质是认可城市居民购买农村房屋，违反禁止性规定。认为房屋征收补偿协议是本案诉讼标的，并非证据。第三人对被告提供的证据无异议。关于第三人提供的证据，第三人认为被告提供的证据足以证明被诉协议签订行为的合法性，其向法庭提供的证据没有必要再在庭审中出示。经审核，原、被告提供的该些证据，均符合证据的形式要件，对各方当事人无异议的证据均予以确认。但对被告提供的第一组证据，本院认为不具有证明涉案区块存在行政征收法律事实的证明力，仅具有证明被告在城中村改造中对涉案区块上农村村民住宅进行收购的证明力。对房屋征收补偿协议，协议内容并非本案审查范围，对于协议签订主体是否违反法律规定，详见本院认为部份。对人民调解协议书，原告异议的房屋买价并非本案审查范围，本案要审查的是原告与第三人就涉案房屋形成的是何种法律关系，以及收购前涉案房屋为谁所实际占有等事实。而生效民事判决书对该两点都作出了回应，即涉案房屋在转让书约定的债务履行期限届满后形成的是买卖关系，并由第三人孙海虎实际占有。至于原告异议的协议实质是认可城市居民购买农村房屋一节，生效民事判决书亦作出评判，与本案争议的房屋拆迁安置利益分配非属同一范畴。 经审理查明，涉案房屋原坐落于舟山市××××村南泥湾36号（舟房权证定字第××号，建筑面积209.62㎡；舟集用2008字第0100075号，土地面积98.8㎡，性质为批准拨用宅基地），该房原由案外人庄钱明、柴义芬合法建造而原始取得。2009年，胡继华通过买卖及抵债方式取得了对涉案房屋的合法占有，但一直未办理不动产过户登记手续。2012年2月13日，胡继华向孙海虎出具《转让书》一份，内容为“今借到孙海虎人民币壹百万元整，以南泥湾36号房屋作抵，在三个月内如没还清债务，则一切房屋产权归孙海虎所有。”逾期后，胡继华未向孙海虎归还借款，由孙海虎占有了南泥湾36号房屋。2018年7月31日，因城中村（旧城）改造建设需要，孙海虎就南泥湾36号的房产、土地使用权及相关附属物，与舟山市定海区旧城区改造建设办公室签订了产权调换和货币补偿协议两份，并取得了相应的拆迁安置利益。同日，在舟山市××××村人民调解委员会主持下，庄钱明与孙海虎达成《人民调解协议》，双方约定，孙海虎在涉案房屋拆迁后补偿庄钱明50万元，涉案房屋及其附属物的征收补偿利益均归孙海虎所有。 另查，一、2018年9月18日，原告胡继华提起与第三人孙海虎之间的转让合同效力之诉。舟山市中级人民法院作出的（2019）浙09民终88号民事判决认为，胡继华与孙海虎在转让书约定期限内存在抵押意思表示，逾期后，双方以实际交付行为对之前的抵押意思表示进行变更，达成折价买卖房屋的意思表示。因案涉房屋系农村房屋，胡继华和孙海虎均非房屋所在集体经济组织成员，双方后续形成的房屋买卖法律关系应属无效。二、根据中共舟山市定海区委办公室定委办发（2019）69号文件《关于调整科级事业单位机构设置的通知》，舟山市定海旧城区改造建设办公室于2019年3月31日起更名为舟山市定海区旧城改造建设中心。 本院认为，本案系因农村村民住宅出卖后在城中村改造中被行政机关收购而引发的行政争议，内含两个问题，一是在不动产存在多次买卖情况下，不动产原产权人、原占有人与不动产征收行为是否具有利害关系。二是协议签订主体的确定是否违反法律规定。本院对此评析如下： 首先，在城中村改造过程中，相关行政部门收购改造区块内农村村民住宅的行为系行政机关行使公权力的行为，由此引发的争议属于行政争议。通常情况下，行政机关应当以登记于不动产登记簿上的权利人为被收购人进行补偿活动，但是，在相关不动产存在买卖、赠与、继承等民事法律关系情况下，行政机关应该对不动产实际权利人的合法权益给予充分的保护，而不是专注于保护徒有虚名的名义权利人的“权利”。本案中，涉案义桥村南泥湾36号房屋虽历经多次买卖，但至收购前仍登记在案外人庄钱明名下，可见原告胡继华并非涉案不动产名义权利人。 其次，生效民事判决“经审理查明”部分已经查明：“…之后，因原告胡继华仍未向被告孙海虎归还借款，被告孙海虎占有了南泥湾36号房屋。”可见，涉案房屋在收购前由本案的第三人孙海虎实际管控、占有。本案中，原告胡继华既非涉案房屋名义权利人，又非实际占有人，其仅仅以前手占有人的身份提起行政诉讼，实质上与不动产征收行为不具有法律上的利害关系。 再次，被告定海旧城改建中心基于第三人孙海虎在涉案房屋收购前实际占有、使用的事实，并在孙海虎提供了其与胡继华达成的转让合同及与庄钱明达成的人民调解协议等材料情况下，与孙海虎签订涉案收购补偿协议，已履行了审慎审查的职责，协议签订主体的确定并不违反法律规定。 目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如胡继华对拆迁安置补偿利益分配仍有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。 综上，本案协议签订主体的确定并不违反法律规定，原告提出撤销并要求与之重签的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告胡继华的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告胡继华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  曾宏涛 人民陪审员  章红霞 人民陪审员  洪海娟 二〇一九年九月十六日 书 记 员  徐瑜鸿