四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5725号 原告：黄家鑫，男，1994年12月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何希珍，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：成都龙湖锦铭置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道方元路201号大丰文化中心2楼208。 法定代表人：陈序平，总经理。 委托诉讼代理人：陈彦丞,泰和泰律师事务所律师。 原告黄家鑫与被告成都龙湖锦铭置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年8月22日第一次公开开庭进行了审理，原告黄家鑫的委托诉讼代理人何希珍到庭参加诉讼，被告龙湖公司的委托诉讼代理人陈彦丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄家鑫向本院提出诉讼请求：1.龙湖公司以黄家鑫已付购房款1691414元为基数自2018年7月16日起按日万分之四标准向黄家鑫支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止；2.本案诉讼费用由龙湖公司全部承担。事实和理由：黄家鑫于2017年8月16日向龙湖公司购买其开发的位于新都区的××××××小区房屋。《商品房买卖合同》约定黄家鑫向龙湖公司购买该小区×幢×单元×层×号房屋，建筑面积为139.67平方米，房屋总价款为1691414元。合同约定龙湖公司向黄家鑫交付房屋时间为2018年7月15日前。但是在2018年7月15日交付前，黄家鑫已发现龙湖公司开发的房屋存在多项不符合房屋交付条件的严重质量问题，比如有一、房屋屋面、墙面、地面渗水漏水问题；二、地下室严重渗水问题；三、小区楼房的消防通道墙面脱落、楼梯梯步不平整问题；四、小区公共道路的地砖和绿化带内的道路面出现严重裂缝问题，黄家鑫就以上问题多次向龙湖公司反应要求立即修复问题以达到交房标准并及时交房，但龙湖公司均采取推诿态度未能及时修复，龙湖公司应承担其全部违约责任。故诉至法院，望判如所请。 龙湖公司辩称：龙湖公司对案涉房屋已履行完毕交付义务，不存在继续履行交房义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条商品房交付条件的约定，已于2018年7月15日前满足约定交付条件，并于2018年6月15日向黄家鑫邮寄了《交房通知书》，于2018年6月25日-2018年6月27日进行了集中交房。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条第11项、第13项的约定，黄家鑫应在书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，如逾期收房，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同按时交房，龙湖公司不承担逾期交房的责任。黄家鑫所称案涉房屋部分位置存在漏水，存在严重质量问题没有达到交付条件，是错误的，交付条件已在双方合同中约定，案涉房屋本身已不存在漏水渗水的问题，即使房屋存在漏水（潮湿现象），但未影响正常居住和生活，更未达到严重影响的程度，不属于致使合同目的无法实现的问题，不因此视为未达到交付条件。根据《商品房买卖合同补充协议》第六条“关于交付条件和交付手续补充约定”第12项，若发生地基基础和主体结构工程以外的质量问题，属于保修责任范围内的，龙湖公司仅须承担保修义务，黄家鑫不能以此为由拒收房屋，也不作逾期交房对待。在《房屋质量保证书》第三条质量保修条款约定，不影响房屋整体使用的局部漏水处理问题属于保修阶段和保修性质的问题，并不应视为对整个买卖合同项下房屋的拒绝收房理由。黄家鑫所称地下室、小区内其他非专有部分的位置存在漏水、破裂的现象没有达到交付条件，亦是错误。其他非案涉房屋专有部分的质量问题不影响单个房屋的正常居住使用，也不属于案涉房屋合同中约定的交付条件，不应作为逾期交房的评判标准。即使存在非专有部分的质量问题，也属于龙湖公司或物业公司的维修范畴，不应作为单个业主诉求逾期交房的理由。黄家鑫基于自身理解错误，将保修性质的瑕疵当做对整个房屋的拒绝接收对待，龙湖公司不应承担其主张的逾期交房违约责任。 本院经审理认定事实如下：黄家鑫、龙湖公司于2017年8月16日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定黄家鑫向龙湖公司购买预售许可证2213号下的第×幢×单元×层×号房屋，房屋总价款为1691414元。合同第十五条商品房交付条件约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”；第十八条交付时间和手续“（一）出卖人在2018年7月15日前向买受人交付该商品房”……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前七日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理……（五）修复买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……”；第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列的1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不累加。（1）逾期在90（含90日）日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。”；第三十六条约定送达“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。……” 《商品房买卖合同》补充协议约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。……一、承诺与保证1、在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议。且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。……六、关于交付条件和交付手续的补充约定1、为避免歧义，双方在此明确，作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第十五条所示文件，其他事由、项目（包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等）均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据，……3、为避免歧义，双方在此明确：本合同第十六条中的“交付使用条件”是指符合该项目的工程验收……12、买受人在办理商品房交付手续过程中，对该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题后可通过装修环境解决的问题等），出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任等。出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期收房……18、对于本合同第十八条第（五）款所称商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人修复后再行交付的，双方认同不作为出卖人逾期交房对待。 2018年8月28日新都区城乡建设局向黄旭作出《关于××××××一期项目房屋质量整改等问题的回复》；2018年7月30日向杨茂国作出《关于杨茂国反映×××.×××一期相关问题的信访回复》及《关于杨茂国反映×××.×××一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》；2018年8月3日作出《关于杨茂国反映×××.×××一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》。新都区市场和质量监督管理局于2018年9月11日作出《关于杨茂国对×××虚假宣传信访事项行政程序办理进度报告》；2018年10月8日作出《关于大丰×××假宣传的延期办理告知书》。2018年10月10日新都区市场和质量监督管理局作出《关于××××××虚假广告事项的行政程序处理决定书》。 案涉项目于2018年4月25日经建设相关单位验收合格，案涉楼房已经取得《房产面积测绘成果报告书》，并具有《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。（×××）川国公证字第×××号《公证书》载明2018年6月2日公证单位对案涉项目交房现场具备的相关材料进行保全。2018年6月15日向黄家鑫投递了《交房通知书》，并于次日妥投。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、《房产面积测绘成果报告书》、《房屋使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、（×××）川国公证字第×××号《公证书》、《关于××××××一期项目房屋质量整改等问题的回复》、《关于杨茂国反映×××.×××一期相关问题的信访回复》、《关于杨茂国反映×××.×××一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》、《关于杨茂国反映×××.×××一期房屋、地下室渗水问题行政程序处理决定书》、《关于杨茂国对×××虚假宣传信访事项行政程序办理进度报告》、《关于大丰×××假宣传的延期办理告知书》、《关于××××××虚假广告事项的行政程序处理决定书》、EMS邮寄单及跟踪查询等证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，黄家鑫与龙湖公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，属于合法有效的合同。本案的争议焦点是黄家鑫以其主张的房屋质量问题拒绝收房并要求龙湖公司承担逾期交房的违约责任能否成立。 在《商品房买卖合同》补充协议中双方明确了：作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第十五条所示文件，其他事由、项目（包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等）均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据；买受人在办理商品房交付手续过程中，对该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题后可通过装修环境解决的问题等），出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务；对于《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（五）款所称商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人修复后再行交付的，双方认同不作为出卖人逾期交房对待。龙湖公司在向黄家鑫邮寄交房通知书时，房屋已经竣工验收合格并具有约定的相应文件，黄家鑫所举证据不能有效证明案涉房屋存在严重影响居住使用的根本违约性问题，对于局部渗水及非专有部分质量等问题属于房屋交付后的质量保修范围，黄家鑫以此为由拒绝收房并主张逾期交房违约责任，本院不予支持。房屋的交付既是购房人的权利，亦是义务，交付条件应根据双方合同约定及法律规定进行确定，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，在不存在严重影响房屋居住使用的根本违约情况下，交付条件的约定受法律保护，并应予以遵守，但在交付后，对于房屋存在的保修范围内的质量问题，龙湖公司应积极履行修复义务并赔偿因此造成的损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回黄家鑫的诉讼请求。 案件受理费1970元（已因适用简易程序减半收取），由黄家鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年九月二十五日 书记员  叶秋萍