辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初4386号原告：贾鑫。委托诉讼代理人：于福河，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所地：辽宁省瓦房店市文兰办事处南共济街二段122-1号，营业执照：91210200792012965W。委托诉讼代理人：于昕、周传强，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告贾鑫与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾鑫的委托诉讼代理人于福河、被告隆成地产的委托诉讼代理人于昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料；2、判令被告赔偿原告自2016年6月15日至2019年6月15日《商品房买卖合同》违约金111220元（人民币）；3、判令被告赔偿原告从2019年6月16日起至房屋权属证书办妥之日止的违约金（按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房（已竣工），隆成学府住宅一处，建筑面积90.10平方米，每平方米6300.00元，总金额567630.00元。合同订立后，原告在被告处领取了房屋钥匙，同时交付了物业费、电费、取暖费等相关费用，已做房屋交接。《商品房买卖合同》中虽没有对房屋权属证书的办理期限做出时间约定，但是，从合同订立时间2016年6月15日起，至2019年6月15日，距《商品房买卖合同》订立时间已过三年整，原告未能取得房屋权属证书，其原因是被告未能向房屋产权登记部门本案应提交的商品房竣工验收合格证等备案资料。原告曾多次找被告催办，被告均口头承诺，一拖再托。期间原告也随其他同期业主到政府上访过，也未能得到解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应在合同订立之日起90日内办好房屋权属登记备案。现被告已构成违约，须承担违约责任。依据《解释》第十八条的规定，原告请求人民法院判令被告赔偿原告违约金111220元（签订合同时间2016年6月15日至2019年6月15日，已过3年整，减3个月（90天）等于2年零9个月，按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：贷款1—5年的年基准利率是4.75%，逾期加50%，逾期利息应是7.125%。违约金是：已付购房款总额56760元乘以7.125%的年利息乘以2年零9个月等于111220元），被告的违约，使原告受到精神困扰，经济损失。因此，原告为了维护合法权益，特将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告隆成地产辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：针对原告的第2项和第3项的诉讼请求被告不予认可。首先，逾期办证虽然是事实，但是逾期办证的原因并不是被告故意而为之，原因是被告的公司股东之间存在纠纷，经过两审法院才最终确定了股东身份。在此期间，原来的法定代表人俞陈在明知其不享有公司股东身份的情况下，在未经过公司实际股东滕飞授权和同意下，私自带走公章，财务章等一系列公司印章，导致公司长久以来无法正常经营。也就是说，现阶段因公司公章无法获取才导致了逾期办证情况的产生。而滕飞的股东身份也是在2019年5月26日辽宁省高院的判决书中才得以确认。因此，公司在主观上并没有逾期办证的故意，也就是说主观过错相对较小。另外，被告认为，原告主张的违约金金额与其遭受的实际损失相比明显过高。因此，请求法院予以调整，降低违约金的赔付标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明合同的合法性，和合同15条约定的违约内容。即未约定办证期限，也没有约定逾期办证的违约责任；2、购房发票一份，证明被告已经收取原告购房首付款；3、物业收据一份，证明房屋交付时间；4、银行基准利率表及关于贷款利率的通知一份，证明违约金的计算标准。被告对原告提供的证据均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原告贾鑫与被告大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋。合同编号为WHT201602274，建筑面积90.10平方米，每平方米6300元，总金额567630元。合同签订后，原告贾鑫（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付首付款187630元，剩余房款38万元原告通过贷款的形式向被告支付。被告于2016年8月29日向原告交付了案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故原告要求被告为原告所购买的商品房提供其应提供的办理房屋权属证书应有备案资料的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；对于案涉房屋逾期办证的原因，被告抗辩系因被告的公司股东之间存在纠纷所致。但被告公司股东之间纠纷与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，股东纠纷不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，故本院对其抗辩主张不予认可。关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2016年8月29日（房屋实际交付之日）起延长90日，即2016年11月29日。被告应自2016年11月30日起向原告支付违约金。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年11月30日起至开庭之日2019年9月19日止，共计1023天。对原告请求的自2016年6月15日起至2016年11月29日期间的违约金主张，本院不予支持；对于开庭日之后的违约金原告可另行主张，本案中不作处理。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将达到已付房款近五分之一的比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额113353元（总房款567630元×逾期利率7.125%÷365天×1023天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为113353元的10%，即11335元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告贾鑫办理位于瓦房店市房屋的所有权登记手续；二、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告贾鑫逾期办理房屋权属证书的违约金11335元；三、驳回原告贾鑫其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元（已减半收取），由原告贾鑫负担1220元，由被告大连隆成地产集团有限公司负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 高 源二〇一九年九月二十六日书记员 徐铖铖