云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0724民初424号原告:杨永鹤,男,傣族,1970年11月25日出生,本科文化,教师，住址：云南省丽江市古城区。委托代理人：王诗阳，云南天外天律师事务所律师（特别授权）。被告：和松娜，女，摩梭人，1969年3月27日出生，文盲，农民，住址：云南省丽江市宁蒗彝族自治县。委托代理人：高东海，男，汉族，1971年11月19日出生，住址：湖南省祁东县，（特别授权）委托代理人：和傲梅，女，摩梭人，1990年5月7日出生，住址：云南省丽江市宁蒗彝族自治县，系被告和松娜女儿（特别授权）。原告杨永鹤诉被告和松娜合同租赁纠纷一案，原告于2019年8月1日诉讼至本院。本院受理后依法组成合议庭于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告杨永鹤未到庭，原告委托代理人王诗阳、被告和松娜及其委托代理人高东海、和傲梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2013年6月30日签订了《房屋租赁合同》，由被告将自有的位于丽江市宁蒗县永宁乡小落水村宅基地自建房租赁给原告使用，合同中约定由原告对租赁房屋进行拆旧建新，按照客栈标准进行建设，建成后原告经营使用15年，2013年7月起至12月30日为建设施工和装修阶段，不计入租赁期。租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止。第一个五年租金为每年12万元，第二个五年租金为每年15万元，第三个五年租金为每年18万元。考虑到原告一次性投入168万元（其中建房88万元，装饰装修花费80万元左右），投资金额大，投资回报周期长。故为了公平起见，双方经协商在该合同第十条约定若租赁期限未满，遇到政府拆迁或者征用等变化时，土地的价值补偿全部归被告所有，原告投资的建筑物所得的补偿按每年6.6%折旧后由被告补偿给原告。诉争房屋建成后，被告又自行在诉争房屋旁进行建筑建设，因为超过了宅基地范围故依法被相关政府部门罚款75091.40元。当时被告称没有钱让原告先行垫付之后再归还原告，但被告一直未将该75091.40元归还。2018年11月诉争房屋被列为征收征用后，原告已被迫停业至今。政府有关部门在确定了补偿金额后原被告双方也多次协调补偿款的分配问题，但被告一直不愿接受，甚至谎称诉争房屋是被告建造的，原告只是进行了装饰装修！房屋是由被告伯父施工建设的，工程款是原告直接支付给被告伯父的，被告为了钱居然大言不惭地说出这种话！综上，原告要求分得诉争房屋部分67%的补偿款是原被告双方在合同中明确约定的。该约定是双方真实意思表示，合理合法。而诉争房屋装饰装修部分全部由原告投入，计划使用15年，但原告只使用了5年。因此，这部分的补偿理应由原告全部享有，至于被告向原告借款用于支付罚款的75091.40元被告也应归还。故恳请人民法院：一、解除原被告双方于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告补偿原告拆迁补偿款共计1248209.26元；三、依法判令被告归还原告用于支付违章建房罚款75091.40元；四、案件受理费由被告承担。被告和松娜委托代理人高东海、和傲梅向法庭提交了书面答辩状。答辩意见如下：（一）原告实际违约在先，政府有序拆迁在后，应当依法驳回其要求补偿的诉讼请求。其理由是：原被告双方于2013年6月30日签订了《房屋租赁合同》，第二条租赁期限与租金第三项，双方约定“第二个五年（2019年1月1日起至2023年12月31日）租金每年15万元，在每年1月1日支付”。原告并未履行此项义务，构成事实上违约。其诉称的“2018年11月诉争房屋被列为征收征用后，原告被迫停业至今”于事无依。事实上：（1）原告家属万家菊2018年10月自行离开，但该房屋依然在转租给第三方侯将博的合同期内，与我方无关。万家菊将钥匙交给和松娜进行保管和照看，并嘱咐：“如有看房子承包的，请帮忙带下”。2019年初，她电话通知来了两帮人看过房子。（2）政府有序推进，2018年11月23日政府《关于泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案》仅是政府意向性文件，2019年5月才正式下发确定拆迁限期文件。期间从无任何迫使商家停业行为。同时段同地段皆按自己意愿正常经营至2019年7月份。（3）原告自2019年1月1日起，长达半年内，既不就双方签订的房屋租赁合同是否履行进行声明，也不就合同怎样履行进行协商，在给被告方造成实际损失和心理忐忑的同时，宣扬“装修费不到位就不签字”。在给被告方造成压力的同时，也传导给政府拆迁造成压力。既不承担交房租的义务，又制造是非，企图获得不当利益。违背诚实信用原则。按《合同法》第一百一十七条“当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。以“政府列为征收征用”为由，不能免除他实际违约在先的责任！按《合同法》第二百二十七条“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。（4）原告称“原告一次性投入168万元（其中建房88万元，装饰装修花费80万元左右）”，而在其后与和傲梅微信中言称“2014年投入房屋加固及装修款项97万元”，数据差额近20万元，足见其为了利益不讲诚信，信口开河。同时称“建房88万元”纯属玩弄概念，此88万元对应的是：一是此房由被告方投资人力物力建设而来；二是房租远低于同时段同地段。以合同期内五年即可看出，其实质相当于还是我方自己建房而原告方还拿到特低房租！原告方不能以此作为投资索取对应补偿。综上，原告实际违约在先，声称“被迫停业”于事无依，其要求按《房屋租赁合同》因拆迁获得补偿，于法无据。故，请求法院依法驳回其诉请。其给被告于2019年合同存续期所造成的损失，被告保留追索权利。（二）谁得利、谁负责。应当依法驳回原告对于罚款项的诉讼请求。其理由是：原告所述罚款75091.40元系发生于2014年9月，所涉建筑建设自始至终包含于《房屋租赁合同》整体内，一直由原告使用。原告为经营及得利方，即为应尽义务方，被告并未因此罚款上交了而额外得利，其以自己名义上交只是走行政程序。按《合同法》第六十二条第六项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。该合同中，原告即为履行义务方。因此，请求人民法院判定原告理应自付此款项。另，合同中乙方违约责任条款显失公平，我方有权请求法院变更。在合同第九条“乙方违约责任处理规定”中，乙方罗列了三项，唯独排除了变更甲方的主要权利，即按约及时收到房租。按《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同担保目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思”。由此可见该“违约责任”是指乙方不能按约定缴纳房租，则被视为违约。总之，此次拆迁，被告方并不是“因拆致富”，而是连家都没有了。原告在合同中排除我方主要权利，在投资项目上玩弄概念，在索取补偿时信口开河，在责任面前不敢担当构成了事实上、法理上的违约，原告处心积虑抓把柄，恶意诉讼，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下七组证据：1、身份证复印件一份，拟证实原告杨永鹤的基本身份信息；2、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证实原被告双方于2013年6月30日签订房屋租赁合同以及合同中约定对租赁范围、租金、租赁年限、双方权利义务及遇到政府拆迁或征用时双方如何划分补偿款等进行了详细约定的事实；3、收条、银行流水证明各一份，拟证实原告签订租赁合同后按照约定向被告支付建房款88万元的事实；4、“施工协议书”复印件一份，拟证实原告向被告承租的房屋由原告出资装修的事实；5、宁政发（2018）43号文件复印件一份，拟证实原告向被告承租的房屋于2018年11月23日被划定为政府拆迁范围的事实；6、“实物拆迁表、装修部分补偿表”复印件各一份，拟证实原告向被告承租的房屋中原告承建的房屋补偿金额为1290982.00元，装修部分补偿金额为572016.90元的事实；7、《行政处罚决定书》、付款凭条各一份，拟证实原告承租被告房屋后，被告在同一地块上再次兴建房屋被规划部门处以违章罚款126819.00元以后原告代被告支付了75091.40元的罚款事实。被告委托代理人高东海查阅后发表质证意见认为，对原告提交的七组证据中，对1、2、3、5、7组证据的三性均无异议。对4、6两组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。被告为证实自己的主张，向法庭提交了以下七组证据：1、手写“情况说明书”五份，以证实政府文件下发后原告就走了，在合同存续期间原告是可以经营的，与同时段同地段的房屋相比较，租金偏低的事实；2、“账户交易明细”复印件五份，以证实房租按合同约定是每年1月1日交纳的事实；3、宁蒗彝族自治县人民政府关于印发《泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案的通知》复印件一份、丽泸管发（2019）10号丽江泸沽湖管理局《关于加快推进泸沽湖护湖整治行动相关工作的通知》复印件一份，拟证实政府说是要拆迁，但没有明确拆迁时间，不影响合同的履行，只是意向性的拆迁而已。真正截止时间是2019年7月14日，所以，2019年也是合同履行的日期范围之内；4、《阳光假日酒店承包协议书》复印件一份，拟证实原告已将该房屋转租给第三人侯将博。是原告与第三人之间的关系，从2014年到现在，四年的房租原告已收取的事实。5、行政处罚付款凭条一份，拟证实房子是原告在使用得利，应该由原告承担该笔罚款费用的事实；6、微信聊天记录一份，拟证实原告不讲诚信，前后两次装修款计算数据差额较大的事实；7、《房屋租赁合同》复印件一份，拟证实双方的租赁关系以及原告不在规定时间内缴纳房租已构成违约的事实。原告委托代理人质证后发表质证意见认为，对被告提交的证据1的三性不予认可；对2、3、5、7四组证据的三性均予以认可；对4、6组证据的真实性、合法性予以认可，但认为与本案无关联性。经举证、质证，本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5、6、7组证据内容真实，形式合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的第1、2、3、4、5、6、7组证据，证据1与本案无关联性，本院不予采信，对2、3、4、5、6、7组证据客观真实，形式合法，但其需要证明的事项与本案无关，故本院不予采信。综合双方的诉辩主张及举证、质证，本案查明的法律事实如下：原被告双方于2013年6月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告将自有的位于丽江市宁蒗县永宁乡小落水村宅基地自建房租赁给原告使用，双方就租赁房屋使用权范围、租赁期限与租金、双方的权利义务、免责条款、转让与转租等进行了约定。合同中明确约定2013年7月至2013年12月30日为建设施工和装修阶段，不计入租赁期。租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日。双方经协商在该合同第十条约定若租赁期限未满，遇到政府拆迁或者征用等变化时，土地的价值补偿全部归被告所有，原告投资的建筑物所得的补偿按合同约定以每年6.6%折旧后由原告补偿给被告。2014年1月8日，被告和松娜在自有土地上因未经审批擅自建房行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》被宁蒗县住房和城乡规划局处以126819.00元的行政处罚。其中75091.40元由原告委托其万家菊代缴。2018年11月23日宁蒗彝族自治县人民政府下发了关于《泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案》的通知，2019年5月15日丽江泸沽湖管理局下发了丽泸管发（2019）10号《关于加快推进泸沽湖整治行动相关工作的通知》。该通知中明确了拆除期限日期是2019年7月14日为截止日期。另查明，被告和松娜租赁给原告经营使用的房屋由被告和松娜建设，建成后原告支付了88万元建房款给被告和松娜。2018年11月份左右，原告已将房屋钥匙交与被告和松娜进行保管，且原告已将房屋租金交至2018年12月。此次政府拆迁补偿款最高补偿面积限额在1200㎡范围内，超出部分政府不再补偿。和松娜此次拆迁总面积为1585.6㎡，超出补偿面积385.6㎡。原被告双方被拆迁的面积分别为：原告杨永鹤756.18㎡，被告和松娜929.42㎡。装修部分分别补偿为：原告杨永鹤（侯将博）710.58㎡，补偿金额为572016.90元。被告和松娜622.44㎡，补偿金额为501064.20元。另政府为解决搬迁户搬迁设置了过渡安置补偿费72000.00元。经过法庭调查、举证、质证以及案件查明的事实：本案争议的焦点是：一、原被告双方于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》是否予以解除？何时解除？二、拆迁补偿款原被告双方应当如何进行分配？三、违章建筑罚款75091.40元是否应当由被告承担？关于原被告双方于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》是否予以解除？何时解除的争议。本院认为，双方于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同中就相关实质性条款作了明确约定，当事人双方应切实履行该合同，该合同合法有效。但合同在履行过程中，受政府政策等不可抗力因素影响合同不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，合同应依法予以解除。具体解除时间应当以宁政发（2018）43号文通知时间（即2018年11月23日）为准。被告提出的该文件仅是政府意向性的拆迁意见以及周边同时段同地段均在经营，故合同应履行至2019年7月份的请求本院不予支持。关于被告提请的双方订立的《房屋租赁合同》自2018年11月份至2019年自始至终有效且应当支付2019年全年租金的请求，本院认为自2018年11月份政府已经下达了拆迁通告，原告将房屋钥匙交与被告，该房屋属于被告管理使用，期间，经查实该房屋有开房经营记录，故被告提请的原告应支付2019年租金的请求本院不予支持。关于88万元的收条被告和松娜辩解认为，因自己不识字，不清楚收条写的是什么内容，只认为是房屋转让款，所以就签了字的说法无相关证据予以证实，而该收条上明确该款为建房款，故被告提请的该房屋拆迁补偿款应平均分割的主张本院不予支持。关于原告提请的为被告支付违章建房罚款75091.40元的诉讼请求，本院认为该房屋的审批、建设，主张权均在户主和松娜一方，原告无权主张房屋的申请建设，故原告主张的为其被告支付的75091.40元违章建房罚款的诉讼请求本院予以支持。关于原告提请的拆迁补偿款1248209.26元的诉讼请求，本院认为，此次政府最高补偿限额控制在1200㎡范围内，超出部分政府不再补偿。为了公平合理、共同受益、共担风险的原则来进行合理分配补偿款，该拆迁补偿款根据双方投资份额，政府实际补偿范围、面积以及公平合理的原则作如下分配，其计算方式为：（一）建筑补偿部分：[1200㎡×1550元╱㎡＝1860000.00元]÷1585.6㎡＝1173.06元╱㎡。（二）装修部分：[1200㎡×1150.00元×70%＝966000.00元]÷（710.58㎡﹢622.44㎡）＝724.67元╱㎡。杨永鹤应得拆迁补偿款项为：（1）房屋拆迁补偿款：756.18㎡×1173.06元╱㎡＝887044.51元；（2）装修补偿款：710.58㎡×724.67元╱㎡＝514936.01元；（3）附属设施拆迁补偿款：44745.00元；以上三项合计金额为：1446725.52元。折旧费每年按6.6%，共5年（2014年1月至2018年12月止）计算，折旧费为：1446725.52元×6.6%×5年＝477419.42元。杨永鹤应得款项为1446725.52元－477419.42元＝969306.10元。和松娜应得款项为：（1）房屋拆迁补偿款：829.42㎡×1173.06元╱㎡＝972959.43元；（2）装修补偿款：622.44㎡×724.67元╱㎡＝451063.59元；（3）附属设施拆迁补偿款：112136.40元；（4）过渡安置补偿费：72000.00元。以上四项合计金额为：1608159.42元。加上房屋折旧款477419.42元，和松娜应得款项为1608159.42元﹢477419.42元＝2085578.84元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、原被告双方于2013年6月30日订立的《房屋租赁合同》自2018年11月30止日自行解除。二、拆迁补偿款原告杨永鹤为969306.10元，被告和松娜为2085578.84元；三、被告和松娜在本判决生效之日起支付原告为其垫付的违章建房罚款75091.40元。上列二、三项合并执行，在拆迁补偿款中一次性兑付完毕。合并执行后杨永鹤应得款项为1044397.50元，和松娜应得款项为2010487.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16709.00元，原告负担6709.00元，被告和松娜负担10000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的一方当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 徐 万 友审判员 胡 章 贵审判员 陈  宁二〇一九年九月四日书记员 彬玛卓玛