福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13212号 原告：黄清杰，男，1946年11月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：汪义樟，男，1980年2月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告：厦门谐达贸易有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路76号百脑汇科技大厦1209单元之一。 法定代表人：陈左林，该公司总经理。 上列原告共同委托诉讼代理人：雷义兴，福建友宏律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：张毅挺，福建友宏律师事务所实习律师。 被告：厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心，住所地厦门市思明区鼓浪屿晃岩路62号。 法定代表人：邓辉强，该中心主任。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告黄清杰、汪义樟、厦门谐达贸易有限公司（下称谐达公司）与被告厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心（下称鼓浪屿旅游中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄清杰、汪义樟、谐达公司的共同委托诉讼代理人雷义兴、张毅挺，被告鼓浪屿旅游中心的委托诉讼代理人李忠安、谢玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄清杰、汪义樟、谐达公司向本院提出诉讼请求：鼓浪屿旅游中心返还黄清杰在2009年4月8日至2013年4月7日期间向其实际支付的租金248万元（实付租金368万元扣除其应付的占有使用费120万元）及利息（以248万元为基数，自2013年4月8日起计至实际履行之日止，按银行同类同期贷款利率计算）；2.鼓浪屿旅游中心赔偿黄清杰因租赁合同无效所遭受到的各项损失共计30万元（最终损失以实际评估报告为准）。事实和理由：2009年1月19日，谐达公司与原厦门市鼓浪屿游览区管理处（下称鼓浪屿管理处，现为鼓浪屿旅游中心）签订《房屋租赁合同》，约定由谐达公司向鼓浪屿管理处承租位于厦门市思明区店面（下称讼争店面）用于经营。合同订立后，谐达公司未实际履行合同，鼓浪屿管理处在原合同同等权利义务条件下将该合同标的交由厦门市思明区都来吧音乐餐饮店（已注销，下称都来吧餐饮店）的业主汪义樟经营餐饮，而黄清杰在都来吧餐饮店经营期间内与汪义樟系合伙经营关系。黄清杰在2009年4月8日至2013年12月7日期间按照《房屋租赁合同》约定的租金依约支付租金共计368万元。同时，租赁期间内黄清杰以经营为目的，经鼓浪屿管理处同意后对店面进行了装修和扩建。2015年4月8日，鼓浪屿管理处就案涉《房屋租赁合同》的履行问题向思明法院起诉，后思明法院作出（2015）思民初字第7230号判决，认定因鼓浪屿管理处出租的标的未取得建设工程规划许可证导致《房屋租赁合同》无效，同时确认自2013年4月8日至2013年12月7日之间的房屋占有使用费为20万元。综上，黄清杰、汪义樟、谐达公司认为，鼓浪屿管理处在房屋租赁招标过程中以及合同实际履行中隐瞒了案涉房屋未取得建筑工程规划许可证的事实，且仍将其出租，导致黄清杰与汪义樟无法办理为正常经营所需要的手续，无法实现经营目的，故其应承担案涉《房屋租赁合同》无效所产生的法律后果。 鼓浪屿旅游中心辩称，一、黄清杰、汪义樟、谐达公司不具备本案的诉讼主体资格，应直接驳回其起诉。黄清杰与鼓浪屿旅游中心之间事实上存在实际占用房屋的关系，但占用期间仅为2013年11月28日起至2013年12月7日止，除该期间之外，黄清杰与鼓浪屿旅游中心并不存在其他期间的实际占用房屋关系；汪义樟与鼓浪屿旅游中心之间不存在租赁关系，自2009年4月8日起至2013年12月7日止的任何期间，汪义樟与鼓浪屿旅游中心从未签订过房屋租赁合同，双方之间没有直接的合同关系，其直接以个人名义向鼓浪屿旅游中心主张相关权利缺乏合同依据；谐达公司与鼓浪屿旅游中心之间确实存在租赁合同关系，但鉴于谐达公司在起诉状并未要求鼓浪屿旅游中心返还租金，故谐达公司即便具有诉讼主体资格，依据不告不理原则，鼓浪屿旅游中心也无需承担责任。二、退一步讲，即便黄清杰、汪义樟、谐达公司均具有原告主体资格，黄清杰主张返还自2009年4月8日至2013年4月7日期间的租金也没有事实和法律依据。首先，根据相关法律规定，即便房屋租赁合同无效，承租人也应当参照合同约定的租金标准支付占用费。其次，谐达公司在2009年公开投标活动时申报年租金92万元系自愿公平的市场经济行为，且符合市场经济活动规律和诚实信用基本规则，更何况谐达公司在参加招投标以及签署案涉房屋租赁合同时，已对房屋现状、产权情况等作了充分的了解，并自愿承租案涉房屋，故谐达公司与鼓浪屿旅游中心的房屋租赁关系是正常的市场交易行为，即便案涉房屋未取得建设规划许可证，黄清杰等三人亦早已知悉该经营风险所在并自愿承担相关风险，黄清杰现主张租金返还也违反了诚实信用原则。再者，（2015）思民初字第7230号判决认定的结果并不足以支持黄清杰等三人返还租金的诉求，鼓浪屿旅游中心对该价格并不认可，当时对该判决未提起上诉并不代表其认可该占用费标准就是客观、合理的市场价格。最后，根据黄清杰与汪义樟签署的《确认书》显示：自2010年10月9日起，涉案房屋才由黄清杰经营使用；换言之，即便黄清杰具备诉讼主体资格，也只能主张2010年10月9日之后的租金，其本次诉讼请求主张自2009年4月8日至2010年10月9日期间的租金没有依据；且涉案房屋四个店面的面积250.07㎡，都来吧餐饮店以其中的150㎡办理了经营活动的整套完整手续，也就是说150㎡部分不存在任何使用障碍，有无建设规划许可证或产权证均不影响其使用目的。因此，黄清杰等三人以所有租赁房屋面积主张租金返还明显错误，其充其量也只能以100㎡（250㎡-150㎡）所对应的租金标准来主张权利，更何况该100㎡也未影响到黄清杰的正常经营使用，黄清杰也无权主张。三、黄清杰无权主张因合同无效所遭受的各项损失，且其主张的损失没有任何事实及法律依据。首先，如上所述，无论案涉房屋租赁合同无效或是合法有效，案涉房屋租赁合同期限已经届满，谐达公司与鼓浪屿旅游中心之间的权利义务业已履行完毕，且黄清杰并非适格主体，故其无权主张该项诉求。其次，黄清杰并未提供任何证据证明其因合同无效造成了实际损失，反而是在利用案涉房屋获取了巨额利润，故其该项请求也没有事实依据。四、黄清杰无证据证明其因为每年92万元的租金遭到了损失，反倒可以证明黄清杰、汪义樟、谐达公司使用涉案房屋开展经营活动赚取巨额利润。首先，谐达公司在取得案涉房屋10号店面租赁权后，就将该店面经营权及使用权转租给汪义樟开设都来吧餐饮店，转让后租金价格也是每年92万元；汪义樟此后又将实际经营权转给黄清杰，且二者都自愿在鼓浪屿旅游中心发给谐达公司的催缴租金通知书上签字确认承担债务。由此可见，黄清杰、汪义樟、谐达公司争抢经营都来吧餐饮店，并均自愿承担债务，说明可从中赚取巨额利润；至于谐达公司将案涉房屋转租给都来吧餐饮店这一客观事实，已违反了其与鼓浪屿旅游中心签订的案涉房屋租赁合同的约定，鼓浪屿旅游中心保留另案追究谐达公司违约责任的权利。其次，都来吧餐饮店于2009年设立，在存续期间也一直能够取得食品经营所需的卫生、环保、工商等证照，能够合法经营，并不存在损失；且黄清杰、汪义樟、谐达公司也从未提供因涉案房屋无建设手续而导致被行政机关追究责任的情况。再次，自2009年4月8日至2013年4月7日期间，谐达公司均按照双方合同约定的租金标准如实支付租金，从未提出过异议；即便是在2013年4月8日至2013年12月7日实际使用房屋期间，黄清杰、汪义樟、谐达公司也无证据证明其提出过要减免拖欠费用。五、黄清杰等人在承租涉案房屋期间的租金水平完全符合同期同类市场价格水平，甚至还更低。六、黄清杰诉求返还租金及赔偿损失均已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求驳回黄清杰、汪义樟、谐达公司对鼓浪屿旅游中心的起诉或黄清杰的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年1月19日，鼓浪屿管理处出具一份《证明》，主要内容如下：兹证明厦门市思明区为我单位管理及使用；同时，我单位同意所承租人汪义樟在此场所经营餐饮。 2009年3月18日，鼓浪屿管理处（出租方）与谐达公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于厦门市思明区店面（建筑面积为250.07㎡），承租方已对房屋现状、产权情况等作了充分的了解，并愿意承租前述案涉房屋；承租用途及范围为“以快餐式餐饮为主的吧式服务站等内容，可经营旅游用品、工艺品、零食等零售，承租方必须办理证照进行合法经营，不得擅自改变租赁用途”；租赁期限3年（2009年4月8日至2012年4月7日止）；年租金92万元，租金每半年缴交一次；签订本合同时，承租方需向出租方缴纳保证金10万元；承租方自行负责办理经营所需的工商、卫生、消防、环保等手续，出租方应予以配合协助；租赁合同期满后，若双方无继续租赁关系，承租方必须无条件搬出；若有改变房屋结构的，应根据出租方意愿采取恢复原状或者保留现状；承租方在房屋内如有进行装修或者增添任何附属物，属于非出租方原因导致合同提前终止或者期限届满终止，承租方均无权要求出租方进行任何补偿；除本合同另有约定外，若承租方或出租方单方提前终止合同，应向对方支付50万元的违约金；租赁房屋如因不可抗力原因导致毁损造成承租方损失的，双方互不承担责任；如因政府需要等，合同自然终止，双方互不承担责任。 2009年4月8日，都来吧餐饮店注册成立，所注册经营场所为讼争房屋中的厦门市思明区延平公园花圃10号。 2013年11月14日，鼓浪屿管理处通知谐达公司支付拖欠的租金，黄清杰代表都来吧餐饮店在通知上签字，确认承受谐达公司关于讼争房屋的债权债务。2013年11月28日，黄清杰与鼓浪屿管理处签订《关于清退公租店面协议书》，鼓浪屿管理处同意租赁期延期至2013年12月30日。租赁期间，双方已结清2009年4月8日至2013年4月7日的租金，该部分租金系以都来吧餐饮店或黄清杰名义向鼓浪屿管理处转账支付共计368万元，鼓浪屿管理处内部记账时仍以谐达公司为付款人。 2015年4月28日，鼓浪屿管理处向本院提起诉讼，要求谐达公司、都来吧餐饮店、黄清杰支付自2013年4月8日至2013年12月7日的房屋占有使用费61万元（参照《房屋租赁合同》约定的年租金92万元的标准计算）及逾期利息（自2013年11月20日起至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍计算）。2015年8月24日，本院作出（2015）思民初字第7230号判决，认为本案讼争房屋未取得规划许可证，因此鼓浪屿管理处与谐达公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同，故酌定按20万元计付占有使用费；本案谐达公司是与鼓浪屿管理处签订租赁合同的一方，但该合同期限届满，且合同已归于无效，鼓浪屿管理处不能举证谐达公司自2013年4月8日至2013年12月7日实际占有使用讼争房屋，因此鼓浪屿管理处要求谐达公司支付占用费的诉求，本院不予支持。都来吧餐饮店使用讼争房屋进行注册经营，且在鼓浪屿管理处发出的催缴通知上表明其承接谐达公司的债权债务，可视为其实际使用讼争房屋进行经营，因此应当支付讼争房屋占用费；黄清杰在鼓浪屿管理处发出的催缴通知上签字表明其承接谐达公司的债权债务，且在《关于清退公租店面协议书》上签字确认，表明其实际占有使用讼争房屋，亦应当共同支付占有使用费。据此，判决如下：一、都来吧餐饮店及黄清杰于本判决生效之日起十日内共同支付鼓浪屿管理处房屋占有使用费20万元；二、驳回鼓浪屿管理处的其他诉讼请求。上述判决后，各方当事人均未提起上诉，该判决已于2015年10月16日发生法律效力，并已履行完毕。 2017年10月13日，黄清杰、汪义樟、谐达公司就其与鼓浪屿管理处房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼；2018年6月14日，本院作出（2017）闽0203民初16033号裁定，准许黄清杰、汪义樟、谐达公司撤回起诉。 又查，鼓浪屿管理处于2019年3月31日变更为厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心；另，讼争租赁店面已于2013年12月30日全部交还给鼓浪屿旅游中心。 审理中，黄清杰、汪义樟、谐达公司称，黄清杰在讼争房屋租赁期间内与汪义樟系合伙经营关系；鼓浪屿旅游中心在2008年9月10日所发布的《房屋招租公告》中并无明确案涉租赁房产为违章建筑，故其对合同无效及造成黄清杰、汪义樟、谐达公司无法办理各项证照进行正常经营的后果承担过错责任；且鼓浪屿旅游中心与黄清杰、汪义樟、谐达公司所约定的租金标准明显过高，租金约为304元/平方米/月；鼓浪屿旅游中心将违章建筑出租予黄清杰、汪义樟、谐达公司，使其无法办理证照，也无法进行正常经营，理应对黄清杰、汪义樟、谐达公司为此所遭受到的损失承担过错责任；根据黄清杰、汪义樟、谐达公司于2017年9月签订的《三方协议》约定，基于诉讼获取的一切收益归属黄清杰，汪义樟、谐达公司无权参与分配；黄清杰、汪义樟、谐达公司就相关案涉房屋纠纷已于2017年10月13日向思明法院提起诉讼，本案诉讼时效已经中断。为此，黄清杰、汪义樟、谐达公司提交《确认书》（黄清杰与汪义樟于2014年12月17日签订）、《房屋招租公告》、《房屋租赁合同》、案外人（刘家兴及黄清杰）的情况说明、《三方协议》、（2017）闽0203民初16033号裁定书等证据予以佐证，并向本院申请就讼争店面处的租赁物装修现值及扩建部分、店面附近同类非经营用途房屋（如仓储、住宅等）租金价格进行评估鉴定。 鼓浪屿旅游中心质证意见如下：其对《房屋招租公告》及（2017）闽0203民初16033号裁定书的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为正好可以说明鼓浪屿旅游中心对讼争房屋的租赁是经过严谨、公开的程序，经过多轮竞价，面向不特定对象进行招租，最后才由谐达公司得标，租金真实、客观、合理，且是谐达公司自愿报价；前述裁定不能证明本案诉讼时效中断，鼓浪屿旅游中心在该案件中也有提出超过诉讼时效。鼓浪屿旅游中心对《确认书》、案外人情况说明及《三方协议》等证据的真实性均不予确认，并认为前述证据并不涉及到鼓浪屿旅游中心的义务，是黄清杰、汪义樟、谐达公司之间的内部分配、转让或合伙事宜，不能代表黄清杰与鼓浪屿旅游中心可以建立租赁合同关系；情况说明系由案外人提供，与鼓浪屿旅游中心无关。鼓浪屿旅游中心并认为，黄清杰、汪义樟、谐达公司提出的评估鉴定申请没有必要。为此，鼓浪屿旅游中心提交（2015）思民初字第7230号判决书送达回执、《房屋招租公告》、竞标报价书、都来吧餐饮店个体户基本信息、食品卫生许可证、媒体报道等证据予以佐证，黄清杰、汪义樟、谐达公司对前述证据的真实性均无异议，但对证明对象均有异议。 综上事实，本院认为，谐达公司与鼓浪屿旅游中心就讼争房屋订立的《房屋租赁合同》虽因未取得规划许可而被生效法律文书认定为无效合同，但合同无效并不影响讼争房屋权利人向实际占用人请求支付房屋占有使用费。因此，根据民事活动应遵循自愿、公平及诚实信用原则，黄清杰等人已自愿依据合同约定的租金标准支付了自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用并实际使用讼争房屋；双方在自愿平等基础上协商一致达成的占用费标准并不违反相关法律法规的强制性规定。本院（2015）思民初字第7230号判决所确定的2013年4月8日至2013年12月7日期间占有使用费标准是在双方未能协商一致的情况下，综合案件具体情况予以酌定，该酌定的占有使用费标准认定并不影响双方自愿协商并已履行完毕的费用标准。黄清杰等人自愿在该期间支付费用且未就该费用标准提出过异议；在黄清杰等人占用讼争房屋并自愿支付相关费用的情况下，鼓浪屿旅游中心收取自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用具有法律依据，黄清杰等人请求鼓浪屿旅游中心返还该期间多收取的费用缺乏依据，本院不予支持。至于黄清杰与汪义樟于2014年12月17日签订的《确认书》及黄清杰、汪义樟、谐达公司于2017年9月签订的《三方协议》等证据，系其内部之间关于分配、转让或合伙等事宜进行的约定，并不能代表黄清杰与鼓浪屿旅游中心可以建立租赁合同关系，与鼓浪屿旅游中心无关，也不影响本案的处理。此外，因讼争租赁店面已于2013年12月30日全部交还给鼓浪屿旅游中心，黄清杰、汪义樟、谐达公司提出的评估鉴定申请已无实际意义，故本院未予准许。综上，黄清杰、汪义樟、谐达公司的诉讼请求，证据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告黄清杰、汪义樟、厦门谐达贸易有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费17904元，由原告黄清杰、汪义樟、厦门谐达贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年九月十八日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。