大连市沙河口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0204执异168号 案外人：大连医科大学附属第一医院，住所地辽宁省大连市西岗区。 法定代表人：徐英辉，院长。 委托诉讼代理人：尚永海，北京大成（大连）律师事务所律师。 申请执行人：张忠武，男，汉族，1973年6月21日生，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：刘金德，辽宁达练律师事务所律师。 被执行人：王东，男，汉族，1977年1月30日生，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区。 本院在执行张忠武与王东民间借贷纠纷一案中，案外人大连医科大学附属第一医院对本院查封的房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，大连市沙河口区西南路352号二层轴线1-8/A-G房屋原属于大连泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安房地产公司），2001年10月泰安房地产公司将案涉房屋登记在员工王东名下，但实际产权人仍为泰安房地产公司。2005年4月，案外人购买了案涉房屋，缴纳了全部房屋价款，相关权利人向案外人交付房屋并使用至今。房屋产权登记未及时变更，不影响案外人作为房屋所有权人应有的权利，故请求法院中止对大连市沙河口区西南路352号二层轴线1-8/A-G房屋的执行。 申请执行人称，不同意案外人的请求，理由为：一、案外人与泰安房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。被执行人王东与泰安房地产公司于2001年10月9日签订了《商品房买卖合同》，并经过大连市工商行政管理局备案。2005年5月25日，案涉房屋所有权变更至被执行人名下，同时案涉房屋在中国工商银行大连市友好广场支行办理了抵押登记，发放了《他项权利证书》。故案涉房屋所有权归被执行人所有，泰安房地产公司无权处分案涉房屋，案外人与泰安房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、案外人未向被执行人支付购房款。案外人的款项均向泰安房地产公司交付，未向房屋所有权人交付；三、案外人无法证实其已实际占有案涉房屋；四、案外人未办理过户登记存在过错。案涉房屋自2005年办理抵押登记，2011年11月9日解除抵押登记手续，案外人自2005年4月签订《商品房买卖合同》至法院查封案涉房屋前，一直未办理过户登记手续，存在过错。 本院查明，张忠武与王东民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月2日保全查封了被告王东名下位于大连市沙河口区西南路352号二层公建轴线1-8/A-G，并于2018年11月30日作出（2018）辽0204民初756号民事调解书，主文内容为：“一、被告王东于2019年4月30日前偿还原告张忠武借款500万元，如逾期给付，则被告王东给付原告张忠武本金670万元，并自2019年5月1日起以260万元为基数按照年利率24%支付利息至款项还清日止；二、案件受理费58783元、保全费5000元（原告均已预交），退回原告29391.5元，由原、被告各负担17195.75元，给付时间同上。”后王东未履行生效法律文书确定的义务，张忠武向本院申请强制执行。 执行期间，案外人对本院查封的案涉房屋提出执行异议，并提交了商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同、商品房销售预收款专用发票、进账凭证、银行凭证、垃圾清运费缴费凭证、门牌号缴费证明、西南路诊所装修改造费用审计意见及结算审核定案表、决算书、房屋租赁合同等证据材料。同时，申请执行人向本院提交了泰安房地产公司与王东签订的商品房买卖合同、个人购房借款合同、房屋权属初始登记审批书、房屋他项权利登记审批书等材料。经查，2001年10月9日，被执行人王东与泰安房地产公司签订商品房买卖合同，约定由王东向泰安房地产公司购买案涉房屋，总价为1237080元。2001年10月25日，王东与中国工商银行大连市友好广场支行签订个人购房借款合同，约定由王东向工商银行借款45万元用于购买案涉房屋，贷款期限10年，自2001年11月9日至2011年11月9日。2005年3月25日，案外人大连医科大学附属第一医院与泰安房地产公司签订商品房买卖合同补充协议，约定案外人向泰安房地产公司购买案涉房屋，房屋产权证为王东名，泰安房地产公司负责于三个月内将房屋产权过户给案外人，如未履行将承担相应法律责任。2005年4月1日，案外人与泰安房地产公司签订商品房买卖合同，再次约定由案外人购买案涉房屋。2005年5月24日，王东就案涉房屋向大连市房产局申请权属初始登记及他项权利登记，大连市房产局经审批将案涉房屋所有权登记变更至王东名下。 本院认为，案外人主张排除对执行标的的执行，应当具有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定，对于已登记不动产的权利人，应按照不动产登记簿判断。执行期间，案涉房屋登记在被执行人名下，本院依据不动产登记簿的记载执行案涉房屋，符合法律规定。现案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定对案涉房屋主张权利，但从案外人提交的商品房买卖合同补充协议来看，案外人在2005年3月25日合同签订时已知晓案涉房屋并非在泰安房地产公司而是在被执行人名下的事实，应当预见到案涉房屋可能无法顺利办理过户的风险，同时，该合同中明确约定了三个月的产权过户期限，而被执行人王东于2005年5月24日办理了房屋所有权变更登记，案涉房屋贷款期限也于2011年11月9日届满，案外人却至今未办理过户登记，故案外人对案涉房屋未过户存在一定过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的对不动产买受人物权期待权的保护条件。关于案外人提出的被执行人王东系泰安房地产公司员工及案涉房屋系泰安房地产公司所有并登记在王东名下等问题，本院在执行异议期间无法通过形式审查予以确认。 综上，案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人大连医科大学附属第一医院的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。 审 判 长  蓝 天 人民陪审员  吕国萍 人民陪审员  王敬君 二〇一九年九月十一日 书 记 员  杨 丹 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。