广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7788号上诉人（原审原告）：梁惠玲，女，1962年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************089。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，男，1978年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区*********，住所地广东省佛山市高明区**********，统一社会信用代码124***********494T。法定代表人：区某1。委托诉讼代理人：黄世希，广东沧江律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文娟，广东沧江律师事务所律师。上诉人梁惠玲因与被上诉人佛山市高明区*********（以下简称储备中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁惠玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.储备中心立即将租赁押金100000元退还给梁惠玲，并自起诉日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至全部付清为止；3.本案一、二审诉讼费由储备中心承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，导致错判。1.双方在履行《酒店场地及相关设备租赁权合同》（以下简称租赁合同）过程中，已经以事实变更了关于租金交付时间的约定。在履行过程中，梁惠玲因各种原因有时会迟延支付租金，但储备中心从未提出异议，也未向梁惠玲发出过警示，更从未要求没收100000元租赁押金、收回租赁标的物，可以认定双方实际已变更了关于租金交付时间的约定，储备中心同意梁惠玲适当延长交租时间。一审判决未考虑该实际履行情况，未询问梁惠玲超期原因，以梁惠玲曾经超期交租为由直接认定储备中心有权没收租赁押金，违背双方当事人当时的意思表示（储备中心从未提出没收押金、收回租赁物)，违反诚实信用、公平合理的原则。2.一审判决根据已经终止的租赁合同认定储备中心有权没收租赁押金是错误的。双方在合同期满后的租赁关系按不定期租赁合同履行，原合同约定的支付租金时间已经不适用，梁惠玲在原租赁合同期满后的交租行为没有违约。2017年8月31日租赁合同期限届满，合同约定的权利义务包括支付租金的时间和租赁期限等已经终止。租金交付时间应视为没有约定，只要梁惠玲在合理期限内交付租金，应视为没有违反不定期租赁合同对租金交付时间的约定。如果储备中心经过催缴，梁惠玲仍不缴纳的，才应认定违约，但仍不能没收租赁押金（双方未约定）。3.梁惠玲要求退回租赁押金的条件已经成就。一审判决以梁惠玲未交付酒店停业通知书、娱乐经营许可证为由，驳回梁惠玲退回押金的诉求错误。在庭审过程中，梁惠玲已告知正在办理手续，梁惠玲无法控制办理时间（要核税和登注销公告）。一审判决后，梁惠玲将原佛山市高明区xxx酒店的工商注销登记（即工商局停业通知）和文化广电旅游体育局娱乐经营许可注销登记交回给储备中心，已经符合退还保证金的条件。（二）一审判决适用法律错误。1.首先，梁惠玲逾期交纳租金不应成为没收租赁押金的理由。根据租赁合同第五条约定，储备中心在收回全部经营场地时才有权同时没收履约保证金，但储备中心在合同履行期内从未提出收回全部经营场地，应视为储备中心已经放弃该权利。梁惠玲交租确有延迟，但从未超过30天，是合理的。至于合同期满后的不定期租赁，没按原合同约定交租不应视为违约。其次，梁惠玲为取回履约保证金，按《保证书》要求于2019年2月4日停止经营，并将设备物品清点交回储备中心，积极配合注销经营登记。梁惠玲全额交齐租金（连2019年2月仅经营4天也按储备中心要求交了4天的租金）并一直配合完成撤场手续，是为了依法拿回100000元履约保证金。而储备中心之前从未提出没收履约保证金，在梁惠玲配合清场后才找诸多借口拒绝退还，引起本案诉讼。储备中心的行为明显有失诚实信用。最后，储备中心收齐租金和设备物品，却要没收梁惠玲的履约保证金100000元，对梁惠玲不公正合理。2.履约保证金是为了保证收取租金、收回场地物品，其功能已经实现，储备中心应如数退还。租赁合同期满后，储备中心本应将履约保证金退还给梁惠玲，但其没有退还，并允许梁惠玲继续不定期租用经营。在不定期租赁期间储备中心确曾发函提出终止不定期租赁合同关系，但经梁惠玲多次的口头陈述和书面请示给予合理的宽限期，储备中心接受，双方达成一致。梁惠玲按储备中心的要求于2019年2月2日出具《保证书》，并且已按《保证书》承诺履行全部义务，储备中心应退还履约保证金。被上诉人储备中心辩称，（一）一审判决认定事实清楚，证据确实充分，储备中心已作充分举证，梁惠玲的上诉理由曲解事实。租赁合同明确约定交租时间及迟交租金的违约责任，不能擅自改变，且这是招投标项目，不存在事实变更租金交付时间的问题。租赁合同期满后，梁惠玲继续使用租赁物缴纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。梁惠玲在《回复及请求函》已明确表示继续经营，证明其知悉租赁合同继续有效。如果不适用租赁合同条款，梁惠玲应交租赁物占用费而不是租金。（二）退还保证金应符合租赁合同约定的两个条件：一是如期缴付租金；二是梁惠玲将酒店设备、物品如数退还储备中心。且该合同还约定梁惠玲应交回酒店停业通知书、娱乐经营许可证。梁惠玲未能依上述约定履行，且其在2019年6月6日一审判决后交回《核准个体工商户注销登记通知书》《准予注销登记通知书》，违反约定，不影响其承担责任，亦不因此具备退回保证金条件。（三）一审判决适用法律正确。梁惠玲逾期交租、未如期如数交回酒店设备物品等违约行为应予追究，导致其无权请求退回保证金。梁惠玲向一审法院提出诉讼请求：1.储备中心立即将租赁押金100000元退还给梁惠玲，并自起诉日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至全部付清为止；2.本案诉讼费由储备中心承担。一审法院认定事实：涉案租赁物业佛山市高明区**********酒店场地已经取得房地产权证。2011年8月24日，梁惠玲、储备中心对涉案租赁物的酒店设备物品进行了清点。2011年9月1日，储备中心（甲方、招标人）与梁惠玲（乙方、中标人）签订租赁合同，根据招标中标结果，双方达成以下协议：“一、甲方出租场地：位于高明区荷城街道沧江路30号酒店场地；二、经营方式：甲方出租场地及相关设备给乙方，乙方全面负责酒店的经营并自负盈亏、自主经营；三、租赁时间：从二○一一年九月一日起至二○一七年八月三十一日止；四、履约租赁保证金。签订合同时乙方一次性向甲方缴交本项目履约保证金100000元。合同期内保证金不计付利息，合同期满后在乙方如期缴付所有租金而且酒店的设备、物品全部交接后，如数退回给乙方。若乙方中途退出，履约保证金归甲方所有。承租经营期内若政策变更或调整等原因，或全因招标人原因需提前终止合同，致使中标人无法继续履行合同，由招标人向中标人支付违约金200000元。因不可抗力造成终止合同，由招标人向中标人退回履约保证金100000元；五、租金。根据中标结果，酒店的租金每月32280.32元，免前三个月（装修期）租金，今后乙方每月10号前向甲方缴交当月的租金；如超过十五天仍未缴交租金，视为乙方违约，甲方有权收回全部经营场地，并没收履约保证金，乙方需在十天内无条件离场，且乙方为本项目所投入的一切（如装修等）而造成的损失甲方均不作任何补偿……七、乙方租赁后对酒店经营负全责，甲方不提供酒店的营业执照，乙方自行办理酒店营业执照和娱乐经营许可证手续及相关的环保、消防等审批文件，甲方提供协助。到租赁期满，乙方办理酒店营业执照停业，交回酒店停业通知书和娱乐经营许可证，按照甲方的要求处理，并负担租赁期内的债权债务、经济纠纷等各种法律责任……”2011年9月2日，梁惠玲向储备中心交纳保证金100000元。2016年1月29日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期19天。2016年2月29日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期19天。2016年7月26日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期16天。2017年2月28日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期18天。2017年5月26日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期16天。2017年6月28日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期18天。2018年1月27日，梁惠玲逾期向储备中心缴交2018年1月租金32280.32元，逾期17天。2018年3月26日，梁惠玲逾期向储备中心缴交2018年3月租金32280.32元，逾期16天。2018年5月7日，梁惠玲逾期向储备中心缴交2018年4月租金32280.32元，逾期27天。2018年5月29日，梁惠玲逾期向储备中心缴交当月租金32280.32元，逾期19天。2018年6月1日，储备中心向梁惠玲发出《酒店场地及相关设备回收通知书》，涉案租赁合同因合同期满自行终止，不能再与梁惠玲续租，要求梁惠玲在合同期满，即2018年7月31日前搬出涉案租赁物的房屋。2018年10月17日和2018年11月19日，储备中心分两次向梁惠玲发出《收回出租酒店场地通知书》,要求梁惠玲在2018年11月30日前将涉案租赁物的酒店场地和相关设备交回储备中心。2018年11月28日，梁惠玲向储备中心发出《回复及请求函》，请求储备中心给予四到五个月的宽限时间，允许其经营至2019年3月以处理员工关系和进行清场。2019年2月2日，梁惠玲向储备中心作出《保证书》，保证：“一、从2019年2月3日23时止停止经营租赁贵方的酒店（佛山市高明区xxx酒店）的一切业务……二、在2019年2月28日前按照租赁合同约定和清单的要求，将酒店设备物品等移交贵方……四、在酒店停业期间，由我办理酒店营业执照停业手续，并交回酒店停业通知书和娱乐经营许可证……五、如逾期移交酒店场所和设备等，则负责缴交酒店的租金至移交之日止。”2019年2月4日，梁惠玲停止涉案酒店的经营。2019年2月28日，梁惠玲、储备中心对涉案租赁物酒店的设备物品进行清点。清点后，梁惠玲将涉案租赁物的钥匙交回储备中心，然后撤场。在梁惠玲交还的酒店设备物品中，并未包含酒店停业通知书和娱乐经营许可证。庭审中，梁惠玲自认直至本次诉讼辩论结束时止，仍未将涉案酒店停业通知书和娱乐经营许可证交还给储备中心。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，争议的焦点是：梁惠玲主张退回履约保证金是否有事实及法律依据。关于保证金是否退还的问题。梁惠玲、储备中心在2011年9月1日签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律的强制规定，是合法有效的合同。租赁合同约定的租赁期间于2017年8月31日届满。租赁期间届满后，梁惠玲、储备中心未签订新的协议，梁惠玲继续使用租赁物，储备中心未提交证据证明其曾提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后储备中心向梁惠玲发出回收场地及设备的通知，要求解除合同，并给出了合理的清场时间。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方的租赁合同关系在2018年7月31日解除。对于合同期满后保证金的退还，双方在租赁合同中明确约定应具备两个条件：一是如期缴付所有租金，二是梁惠玲将酒店设备、物品如数退回储备中心，租赁合同第七条还特别约定梁惠玲要在租赁期满后交回酒店停业通知书、娱乐经营许可证给储备中心处理。本案中，梁惠玲在履行合同期间有多期未按照租赁合同约定的时间缴付租金，违反了双方在租赁合同第五条有关“乙方（梁惠玲）每月10号前向甲方（储备中心）缴交当月的租金；如超过十五天仍未缴交租金，视为乙方违约，甲方有权收回全部经营场地，并没收履约保证金”的约定。此外，梁惠玲承认至本次诉讼庭审辩论终结前止，酒店停业通知书、娱乐经营许可证仍在办理中，并未交付给储备中心接收。因此，梁惠玲要求储备中心退还保证金的条件并未成就，对梁惠玲的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回梁惠玲的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元（梁惠玲已预交），由梁惠玲负担。二审期间，梁惠玲向本院提交《收据》《核准个体工商户注销登记通知书》《准予注销登记通知书》，拟证明梁惠玲已履行租赁合同第七条约定的注销义务。储备中心向本院提交《关于部分单位更名的通知》《事业单位法人证书》，拟证明储备中心的名称从“佛山市高明区********”变更为“佛山市高明区*********”。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方对上述证据真实性均无异议，本院予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2019年6月5日，佛山市高明区**监督管理局核准佛山市高明区xxx酒店的注销登记。2019年6月6日，佛山市高明区文化广电旅游体育局核准佛山市高明区xxx酒店的注销登记。2019年6月6日，储备中心收到梁惠玲交回的上述注销登记通知书。2019年6月25日，储备中心的名称从“佛山市高明区********”变更为“佛山市高明区*********”。在本案二审法庭调查中，双方共同确认梁惠玲支付租金至2019年2月3日。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一审法院认定租赁合同合法有效，双方在2017年8月31日租赁合同期限届满后形成不定期租赁合同关系，合法有据，双方亦无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，租赁合同之约定在不定期租赁合同期间对双方当事人继续有效。根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为储备中心是否应向梁惠玲退还租赁押金（履约租赁保证金）100000元。租赁合同约定，合同期满后在梁惠玲如期缴付所有租金且酒店的设备、物品全部交接后，履约租赁保证金如数退回给梁惠玲；如超过十五天仍未缴交租金，储备中心有权收回全部经营场地并没收履约租赁保证金，梁惠玲需在十天内无条件离场，且储备中心对梁惠玲的投入损失不作任何补偿；租赁期满，梁惠玲办理酒店营业执照停业，交回酒店停业通知书和娱乐经营许可证，按照储备中心的要求处理。根据上述约定可知，储备中心没收履约租赁保证金的条件是梁惠玲逾期缴交租金超过十五天且储备中心为此解除双方租赁合同。租赁合同并未约定储备中心在未解除租赁合同的情况下，仅凭梁惠玲的逾期交租行为即可没收履约租赁保证金，亦未约定如梁惠玲迟延办理酒店停业通知书、注销娱乐经营许可证、迟延返还租赁物和酒店设备，储备中心可没收履约租赁保证金。因此，虽然梁惠玲存在数次逾期缴交租金的行为，但储备中心并未因此行使解除权，而是继续履行合同，储备中心据此主张没收履约租赁保证金，理据不足。储备中心以梁惠玲迟延返还租赁物和酒店设备、迟延办理酒店停业通知书和注销娱乐经营许可证为由，主张没收履约租赁保证金，亦缺乏合同依据。考虑到梁惠玲在储备中心多次发函要求收回的情况下，于2019年2月28日才交还租赁物和酒店设备物品，于2019年6月才办理完毕相关经营注销登记，确实存在违约，且梁惠玲仅支付租金至2019年2月3日，储备中心亦抗辩称梁惠玲存在违约，即要求梁惠玲承担违约责任，故本院综合梁惠玲的违约行为、程度和储备中心的实际损失，酌定梁惠玲向储备中心支付相当于一个月租金的违约金32280.32元，并将该违约金从履约租赁保证金中扣除，剩余履约租赁保证金67719.68元储备中心应予以返还。因储备中心不存在违约行为，双方对于返还履约租赁保证金的争议经本案审理后方予以确定，故梁惠玲请求从起诉之日计付应返还履约租赁保证金的利息，本院不予支持。综上所述，梁惠玲的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审期间提交新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初1091号民事判决；二、佛山市高明区*********应于本判决发生效力之日起五日内向梁惠玲返还履约租赁保证金67719.68元；三、驳回梁惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由梁惠玲负担368元，佛山市高明区**********担782元；二审案件受理费2300元，由梁惠玲负担736元，佛山市高明区**********担1564元。本判决为终审判。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十七日法官助理 黄清怡书 记 员 钟伊发