文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0152民初2079号原告:重庆市粤昊富商业运营管理有限公司,住所地重庆市潼南区江北新城A2-27/01、02号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何林芝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。被告:刘洋,男,1976年5月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：彭远嘉，重庆渝潼律师事务所律师。原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序于2019年5月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并于2019年7月25日再次公开开庭进行了审理。原告粤昊富公司的委托诉讼代理人何林芝、李一帆、被告刘洋及委托诉讼代理人彭远嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤昊富公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告支付原告2018年5月1日至2019年4月13日的租金125730元、2018年5月1日至2019年4月30日物业管理费35540元、电费6223元；3、被告支付原告违约金30565.80元。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，并增加两项诉讼请求：1、被告向原告返还租赁房屋；2、被告支付原告从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（此费用按照合同约定的租金计算）。事实和理由：2015年5月13日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将“仁豪家饰界”A馆三层3001-3003、3020-3026号商铺10间出租给被告，面积659平方米，月租金11430元，合同期限为3年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。被告接房后便装修经营。从2018年5月1日起，被告开始拖欠租金、管理费等费用，原告经催收未果。被告刘洋辩称，原、被告签订商铺租赁合同属实，合同约定被告不支付租金；2017年11月商铺房屋漏水，原告至今未修复，被告因此未缴纳管理费；原告给商铺断电，导致被告于2018年5月起至今无法经营；被告认为因原告违约在先，被告不承担违约责任，且原告主张的违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，粤昊富公司（甲方）与刘洋（乙方）签订仁豪·家饰界商铺租赁合同，约定甲方将仁豪·家饰界A馆叁层3001-3003、3020-3026号商铺10间（建筑面积约659平方米）出租给乙方，月租金11430元，合同期限3年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。租赁合同第三条约定，签订合同时一次性交纳保证金34209元，赠送36个月免租期。合同第四条约定，乙方在租赁期内擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期内的所有费用20%作为违约金。租赁合同第五条约定，乙方须按承租面积交纳管理费，管理费标准为5元／月／平方米；管理费包括市场内外的保安、保洁、绿化、公共设施的保养、维护及公共部分的基本能耗等；中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳；管理费按季度付，每季度的第一个月由甲方收取，最后一个月付清下一季度的管理费。合同第七条约定，乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳租金、管理费、空调费、政府行政性收费等；上述费用如拖延，交付达三个月以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退。合同第十条约定，在合同有效期内，乙方不得违约，否则甲方不退还乙方保证金，乙方向甲方每天支付合同总价20%的违约金。合同签订后，刘洋进入该商铺经营窗帘定制。2017年11月，刘洋承租的部分商铺墙壁渗水，经粤昊富公司进行维修后，还是存在部分墙壁渗水的问题。从2018年5月1日起，刘洋未缴纳管理费，未在商铺经营，此后粤昊富公司对涉案商铺采取了断电措施。至本案法庭辩论终结前，刘洋仍未撤场。另查明，涉案商铺所在的仁豪家饰界商场于2018年12月28日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、照片、物业费单据等证据在卷佐证。这些证据经庭审质证和本院审查，足以采信。本院认为，关于原、被告签订的商铺租赁合同的效力问题。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，但该规定并非效力禁止性规定，并不必然导致合同无效。涉案房屋交付时虽没有取得消防验收合格手续，但原告按时向被告交付租赁房屋，被告对该房屋进行了经营、使用，并未因消防验收问题而影响合同目的实现，且涉案房屋在租赁期间内通过了消防验收，使《房屋租赁合同》履行过程中存在的瑕疵得以弥补。故被告辩称因涉案房屋未通过消防验收导致租赁合同无效的主张，本院不予支持。本院依法认定原、被告签订的商铺租赁合同有效。关于原、被告签订的租赁合同是否解除的问题。因原告在诉讼过程中撤回解除原、被告签订的商铺租赁合同的诉讼请求，故本案中的租赁合同因约定的终止时间2019年4月30日到达而自动终止。关于原告主张的返还租赁房屋及给付租金、管理费、违约金、电费、占用费能否得到支持的问题。本案中租赁合同因期限届满而终止，被告未撤场，继续占用租赁房屋无合同和法律依据，因此，对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，合同中关于结算和清理条款继续有效。关于被告是否应向原告支付租金的问题。原告主张因被告存在不缴纳管理费、电费的违约行为，故免收租金的约定无效，被告应向原告缴纳剩余租赁期间的租金125730元。被告辩称因合同约定原告在租赁期间免收被告租金，故被告不应向原告支付租金。本院认为，双方的租赁合同约定了被告在租赁期间免交租金，且并未约定如果被告存在违约行为，就应当向原告支付租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于管理费的问题。原告请求被告给付2018年5月至2019年4月期间的管理费35540元。被告认可未缴纳，但辩称因租赁房屋漏水导致被告无法经营，原告实施违约行为在先，故被告不应支付原告管理费。本院认为，虽然租赁房屋存在渗水问题，但根据被告出示的证据渗水的墙面面积较小、程度不严重，不足以导致合同目的不能实现，故本院对原告主张的管理费予以支持。关于电费的问题。原告主张被告从2018年5月起欠缴电费6223元。被告认为从2018年5月起商铺被原告断电，不存在电费。本院认为，原告提供的电费票据系原告自制，无法证明是否系涉案商铺实际产生的电费，故对于原告主张被告欠缴电费6223元，本院不予支持，本院根据被告提供的电费查询清单认定被告应支付原告电费79.50元。关于房屋占用费。被告请求原告支付从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止按照合同约定的租金计算房屋占用费。本院认为，该房屋占用费的性质实为损失赔偿，本案中的租赁合同因到期而自动终止，被告占用租赁房屋给原告造成了损失，被告应当按照租金标准向原告支付占用费。故对于原告要求被告支付占用费的诉讼请求，本院予以支持，占用费应从2019年5月1日计算至被告实际交还房屋之日，占用费标准按照合同约定的月租金11430元计算。关于违约金，原告请求按照合同约定，被告应按合同余下租期内的所有费用的20％支付原告违约金30565.80元，理由是根据合同第十条约定，被告违约应向原告每天支付合同总价20%的违约金，因根据该条款计算的违约金过高，原告仅要求被告支付违约金30565.80元。本院认为，根据本案实际情况，被告存在拒不支付租金、管理费的违约行为，因此被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。根据本案实际情况，原告应当存在合同到期后的房屋占用费损失、重新招租期间的房屋闲置损失等损失。对原告主张的违约金，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。本院认为，原告主张的违约金30565.80元，相当于按照合同约定租金标准计算二个多月的租金，符合本案的客观实际和公平原则，故本院予以支持。被告辩称，因商场管理混乱、消防存在隐患、原告断电并阻碍被告撤场，原告实施违约行为在先，故被告不应当承担违约责任。本院认为，被告并未举证证明原告在被告未缴纳租金之前实施了断电行为，被告也未证明原告实施了其他违约行为，虽然原告向被告交付的租赁房屋存在瑕疵，但原告在主张违约金时已做出调整，故对于被告的上述辩解理由，本院不予采纳。被告辩称合同尚未到期，但在法庭辩论终结前未提交证据，本院对其辩解不予采纳。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司返还“仁豪家饰界”A馆三层3001号、3002号、3003号、3020号、3021号、3022号、3023号、3024号、3025号、3026号商铺；二、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月30日尚欠的管理费35540元、电费79.50元；三、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付违约金30565.80元；四、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止按月租金11430元的标准计算的房屋占用费；五、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担2667元，被告刘洋负担2375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张 娥人民陪审员  全兴明人民陪审员  廖乾良二〇一九年九月十六日书 记 员  李 星