四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初2732号 原告：刘书伶，女汉族，生于1992年3月31日，住址四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人:袁明伟，绵阳市游仙区忠兴法律服务所法律工作者。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：耿明珠，该公司员工。 原告刘书伶与被告丰四川泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘书伶的委托诉讼代理人袁明伟，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人耿明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘书伶向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2018年2月15日起至原告取得不动产登记证之日止以购房款482000元为基数按日万分之二计算逾期办证违约金（其中暂计算至2019年5月1日的违约金为人民币42030元）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》 ，由原告购买被告开发的“紫金城”小区8幢1单元22楼3号商品住宅房。合同第八条约定房屋总价款为人民币482000元，第九条约定付款方式为公积金付款，合同第二十七条关于房屋所有转移登记“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”，第二十八条关于房屋所有权转移登记责任处理的约定“出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”同日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议：“第8条第3款约定“买受人支付房价款的方式属于按揭的：8.3.1买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。”合同签订后，原告按约定向被告交付了房款482000元及维修基金，于2016年11月7日向被告预交付了办证费。当日被告向原告交付了房屋，依约定被告应当在2018年2月15日前为原告办理好房屋权属证书，但被告至今仍未办理。经查，被告将紫金城小区土地使用权用于抵押贷款，直到2018年7月7日才解除抵押，但在2018年3月1日紫禁城小区的土地使用权又因被告的其他债务纠纷被人民法院采取了查封措施，因而导致原告的房屋不动产权不能办理。被告因自身原因导致原告不能按时取得房屋权属证明，应依约向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所诉。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：产权证确实还没有办理到原告名下，我们同意从2018年8月13日起算违约金。但是针对按揭客户，因为尚处于按揭阶段，原告主张权利为按揭客户办理产权转移条件尚未成就，因为按照房屋买卖补充协议1.2.4条中约定我方有原告未按期偿还贷款的房屋收回权，若现在为其办理转移登记，该项约定将失去效力，因为若为其办理了产权证我们将无法行使其未按期偿还按揭款情况下我方单方解除合同收回房屋产权的权利。另针对全款客户我方要求其证明诉讼请求成立即可。 经审理查明：原被告对以下事实没有异议：1、双方于2016年5月18日签订《商品房买卖合同》（备案号1606010092）及补充协议并已备案登记，《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人在2016年8月31日前向买受人交付该商品房”、第二十七条约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自税费。”、第二十八条第一款关于房屋所有权转移登记违约责任的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”；《商品房买卖合同》补充协议1.2.4条款：“因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息或偿还银行按揭贷款严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任的，并从出卖人提供的保证金中划扣相应金额款项或要求出卖人代买受人清偿银行债务时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担总房款5%的违约金和出卖人代买受人偿付的银行借款本息”8.3.1条款“买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办。”；2、房屋位置紫金城8幢1单元22楼3号，房屋总价款482000元（已按揭支付）；3、2015年10月27日原告向被告预交办证费7333元，2016年11月7日被告向原告交房；4、该房屋所在地块绵城国用（2011）01237号已抵押，至今未解除抵押；5、紫金城8栋房屋未办理初始登记（即总证）。本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1、被告至今未给原告办理案涉房屋房屋权属证书的理由是否成立，被告是否违约。2、如被告违约，违约金计算的标准和期限。 一、《商品房买卖合同》补充协议1.2.4的约定只是在买受人未按期归还按揭贷款致使出卖人承担了担保责任的情形下，出卖人享有合同解除权以及其他权利，与出卖人是否应当为买受人办理房屋产权登记过户手续无关，被告辩称该约定改变了办理房屋权属证书的条件的理由不成立。被告应按《商品房买卖合同》的约定为原告办理案涉房屋的权属证书。案涉房屋所在楼栋至今未办理初始登记，原告至今未能取得案涉房屋的权属证书，被告应按《商品房买卖合同》第十九条二款二项的约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”承担违约责任。 二、关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应依约定支付违约金。 三、关于违约金计算期限，由于案涉房屋所在地块绵城国用（2011）01237号已抵押至今未解除抵押权，何时能办理案涉房屋的房屋权属过户登记手续尚不能确定，故本案违约金计算到本判决作出之日止2019年9月30日，金额为39813.2元【计算方式：以购房款482000元为基数，自2018年8月13日（2016年8月30日交付后满120个工作日）起至2019年9月30日止按日万分之二计算即482000元×0.0002×413天】。之后如仍有违约金发生，原告可以新发生的事实为由另行主张。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告刘书伶违约金39813.2元； 二、驳回原告刘书伶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取诉讼费425元，由被告四川丰泰金科投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇一九年九月三十日 书记员  龚 苓