山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0481民初3710号原告：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，住所地：济宁市建设路59号。法定代表人：衷培忠，董事长。委托诉讼代理人：董绪同，男，1970年2月20日出生，汉族，该公司员工，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：李敏，山东滕国律师事务所律师。被告：徐彬，男，1969年4月16日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：王延旗，山东荆河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑广良，山东荆河律师事务所律师。第三人：时玉庆，男，1964年8月14日出生，汉族，住滕州市大同路恒丰公寓3号楼3单元306室，公民身份号码37042119640814031X。委托诉讼代理人：张望发，山东龙头律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝坤，山东龙头律师事务所律师。第三人：滕州丰达商贸有限公司，住所地：滕州市大同路东侧南首。法定代表人：时玉庆，总经理。委托诉讼代理人：张望发，山东龙头律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝坤，山东龙头律师事务所律师。原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司（以下简称宁建中兴公司）与被告徐彬、第三人时玉庆、滕州丰达商贸有限公司（以下简称丰达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁建中兴公司委托诉讼代理人董绪同、李敏，被告徐彬的委托诉讼代理人王延旗、郑广良，第三人时玉庆、丰达公司的共同委托诉讼代理人张望发、郝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁建中兴公司向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告签订的商品房买卖合同（A-2302）。事实与理由：原告与被告曾签订商品房买卖合同，合同约定被告购买原告开发的“滕州市城市之光”商品房，合同签订后，被告并未按照合同约定支付购房价款，被告的行为严重违约，给原告造成极大损失。商品房买卖合同的签订及备案，原告一直不知情，合同书上加盖的原告公章应是虚假的，法定代表人杨根才的印章也是虚假的。滕州市房地产开发管理办公室加盖的是销售备案专用章，不是担保专用章。被告提交的是丰达公司的收据，与本案无关。真假与否，没有进入监管账户，即使房款的交付与否均是违法的。被告作为一般居民，一次性投资购买40套商品房，需要资金二千万元左右，不符合常理。原告未与丰达公司联合开发，原告多次通知要求被告办理涉案40套房屋的解除和撤销备案手续，但被告以各种理由拒绝办理。原告及其合伙人时玉庆虽然与被告签订了40套商品房买卖合同，且由时玉庆以丰达公司名义出具收据，甚至还进行了备案，但被告没有支付购房款。商品房买卖合同名为买卖，实为借贷担保，第三人已足额偿还借款，被告有义务配合原告及第三人办理撤销备案手续。请求解除原、被告之间的商品房买卖合同。被告徐彬辩称，原告与被告签订了商品房买卖合同，是双方真实意思表示，交齐了全部房款，丰达公司出具收款收据，并办理了备案手续，原告也已将房屋实际交付给被告。买卖合同双方的主要义务已实际履行完毕，原告诉请无事实依据。针对原告解除合同诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，合同在2011年签订，原告诉请的合同解除权已经消灭。当时以被告名义签订购买40套房屋的背景是基于徐彬的公司有部分员工想进行团购，才购买的上述房屋。基于涉案房屋所在的城市之光项目实际开发所有权应属于丰达公司，本案原告只是具有开发资质，丰达公司挂靠原告进行项目开发。实际上的权利，包括投资的义务，开发建设、销售、交付、验收、项目备案、物业管理等全部由丰达公司进行负担。从原告与丰达公司之间的合作协议看出原告并不实际对该项目拥有所有权，原告主体不适格。公章虚假是否成立另当别论，即使成立，用虚假的公章，丰达公司是基于合作开发的权利义务，代表原告意思。涉案房屋经滕州市房地产开发管理办公室进行了备案，原告说不知情不符合客观事实。第三人提出签订商品房买卖合同的目的是为了提供担保不属实，虽然时玉庆、丰达公司与被告徐彬有过借款行为，但与本案商品房买卖合同并没有任何关联，是两个不同的民事行为。原告诉请不能成立，请求依法驳回。第三人时玉庆述称，原告与徐彬不存在真实的商品房买卖合同关系，当时原告之所以与徐彬签订涉案的商品房买卖合同，是为了给时玉庆向徐彬2011年8月11日的820万元借款提供担保。2011年8月11日，时玉庆向徐彬借款10000000元（实际出借8200000元），但徐彬要求时玉庆提供担保。后经时玉庆与原告协商，原告同意以买卖合同的形式为时玉庆向徐彬的上述借款签订40套商品房买卖合同作为借款担保，并与徐彬约定，借款归还完毕后，上述商品房买卖合同自动解除，徐彬须配合原告办理合同解除及撤销登记备案手续。由于涉案的商品房买卖合同并不是真实交易，原告与徐彬之间并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，所以徐彬并未向原告支付任何购房款项。2011年8月11日的借款时玉庆已于2011年12月向徐彬归还完毕，根据约定，徐彬应配合原告办理涉案商品房买卖合同解除及撤销登记备案手续，其对涉案的商品房已不享有任何权利。请求支持原告的诉讼请求。第三人丰达公司述称，丰达公司与本案的涉案商品房买卖合同没有任何关系，徐彬提交的40份收据记载内容并不真实，徐彬未向丰达公司按照收据内容支付相关款项，上述收据只是丰达公司按照徐彬的要求进行出具的。关于徐彬提交的2009年3月16日的滕州城市之光项目联合合作开发协议书，对该协议书的真实性不认可，且关于该项目的联合开发合作后期由于相关程序问题并没有实际履行，不存在关于该项目丰达公司与原告之间存在合作协议的问题。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐彬在山东省济宁市中级人民法院执行申请执行人山东宁建建设集团有限公司与被执行人山东宁建集团济宁中兴置业有限公司、时玉庆建设工程合同纠纷一案过程中提出书面异议。2017年9月28日，山东省济宁市中级人民法院作出（2017）鲁08执异144号执行裁定，该院查明：（2014）济执字第191号民事裁定轮侯其他法院查封了被执行人山东宁建集团济宁中兴置业有限公司开发的滕州市项目“城市之光”多套房产，其中涉及徐彬主张权利的房产共计22套。该院认为：轮侯查封并未生效，也不能实际产生查封的效力，异议人此时提出异议请求解除查封，不予支持。裁定：驳回异议人徐彬的异议请求。申请执行人孙进让与被执行人时玉庆合伙纠纷一案，案外人徐彬对执行标的（滕州市城市之光A座22套房屋）提出书面异议。2017年10月25日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2017）鲁04执异132号执行裁定，裁定：驳回案外人徐彬的异议请求。诉讼中，徐彬提交宁建中兴公司与其签订的商品房买卖合同及收据，主张已向实际开发人丰达公司付清房款。合同主要内容：商品房买卖合同，出卖人：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，买受人：徐彬，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2011-02号，买受人购买滕州市善国南路西侧城市之光，第A幢23层2302号房，预测建筑面积为91.61平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4740元，总金额434231元。出卖人（签章）：“山东宁建集团济宁中兴置业有限公司合同专用章”，买受人（签章）：徐彬（签字）。“滕州市房地产开发管理办公室商品房销售备案专章，备案号滕备号：A322号”，2011年8月22日。收款收据：2012年4月11日，交款单位：徐彬，金额434231元，事由：购城市之光A-2302号房。出卖人为山东宁建集团济宁中兴置业有限公司、买受人为徐彬的商品房买卖合同有40份（40套），本案涉案房屋为其中之一。徐彬提交关于滕州市城市之光项目联合合作开发协议书复印件，主要内容：甲方：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，乙方：滕州丰达商贸有限公司，为了确保滕州城市之光开发项目顺利进行，甲乙双方明确权利义务，经充分协商就有关事宜共同达成如下条款：项目名称：滕州市城市之光开发项目，投资主体：滕州市政府批准的“城市阳光开发项目”已征用土地及地上建筑。该项目由乙方全额投资开发，甲方不作投资。甲方应在滕州市区内开设银行账户，供甲乙双方在本协议项下的工作专用。甲方以收取工程的管理费的方式作为合作的回报，总额不超过360万元。乙方享有项目开发的自主权，并自负盈亏。该项目的投资、开发、建设、销售、交付使用、综合验收、项目备案、物业服务管理等全部由乙方负责。乙方拥有项目建成后的所有权和处置权，同时承担项目开发过程中产生的全部债务责任。乙方承担项目开发过程中产生的一切税费。财务管理：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司在滕州市设立分公司，履行公司的财务监督职能。项目设立财务共管账户，一切收入和支出必须通过该共管账户办理，有项目小组签字认可，该项目资金必须专款专用，不得挪作他用。甲方：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司（盖章），法定代表人签字：杨根才（签字）。乙方：滕州丰达商贸有限公司（盖章），法定代表人签字：时玉庆（签字）。2009年3月16日。该复印件上加盖有“山东宁建集团济宁中兴置业有限公司”及“滕州丰达商贸有限公司”印章。徐彬辩称：签订合同时，丰达公司法定代表人时玉庆要求把购房款交给丰达公司，丰达公司出具收据。徐彬为了核实将房款交给丰达公司的合法性，要求合作协议上的单位必须在复印件上盖章，宁建中兴公司和丰达公司在复印件上分别加盖公章确认。根据该协议规定，开发和销售权利归丰达公司。宁建中兴公司唯一的权利是收取管理费。房款交付给丰达公司不是履行主体错误。证明支付房款履行程序是正确的。40份商品房买卖合同是丰达公司的法定代表人时玉庆交付徐彬。宁建中兴公司质证意见：不认可该协议书复印件，协议书复印件上加盖的原告公章也是假的，原告从来没有与丰达公司签订合作协议。原告只是曾经与时玉庆、孙进让个人签订过相关协议。时玉庆质证意见：真实性不认可。丰达公司质证意见：真实性不认可。宁建中兴公司提交滕州市善南商贸城项目联合开发协议，主要内容为：甲方：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司，乙方：时玉庆、孙进让，一、项目名称：滕州市善南商贸城开发项目（暂定名）。二、地块位置：滕州市善国南路西侧，南至在水一方，北至天安保险公司，西至东寺院居民区，土地面积约11亩。三、投资主体：该项目由乙方全额投资开发，甲方不作投资。四、该项目协议签订后，应当依照我国法律规定到滕州市工商行政机关注册甲方公司分支机构，便于建设、工商、税务等部门审查。……七、甲方权利与义务：1、甲方以自有的资质、技术、管理理念及措施参与本协议项目开发直至出售等全部工作。甲方有义务提供本项目开发、经营、销售及土地抵押贷款和项目贷款所需的一切手续。2、甲方有权监督该协议项目工作运作的全过程，不干涉工程的正常经营。3、甲方收取本协议项目的管理费为136万元，并按照工作进度分段收取。4、甲方不直接控制本协议开发工作中的实际经营权，因此甲方不承担因本协议开发工作中出现的一切经济责任及对外债务。八、乙方权利与义务：1、乙方自主开发，自负盈亏，该项目的投资、开发、建设、销售、交付使用、综合验收、项目备案、物业服务管理等全部由乙方负责，项目建成后的所有权和处置权归乙方，项目开发过程中产生的全部债权债务由乙方单独承担，甲方不承担任何经济责任。……5、由于甲方仅控制及监督正常的业务工作，对本协议项目经营资金的支付不享有支配权。……十、分支机构的经营与管理：1、山东宁建集团济宁中兴置业有限公司在滕州市设立分公司，该分公司仅限于本协议项目使用。2、项目设立财务共管账户，根据国家法律规定，项目运作的所有资金都必须进入相应账户进行管理，为保证项目的正常进行，项目资本金、贷款资金、销售回收资金都必须进入共管账户，由甲乙双方共同监管贷款资金使用于项目开发建设。3、甲乙双方在项目运作过程中加强预控，按项目阶段性债务总额直接预提必要的资金和房产作为履行债务的保证。项目终了时，双方派员对整个项目进行清算。4、清算后剩余的债务在债权人同意的情况下转移给乙方承担，若债权人不同意，则由甲方预留可变现的商业房或住宅房暂不销售，提供相应的债务担保。甲乙双方清理完毕债权债务后，将分公司注销并予以公告。……甲方：“山东宁建集团济宁中兴置业有限公司合同专用章”盖章，姬脉均（签字），乙方：投资个人签字：时玉庆（签字）、孙进让（签字），2009年4月9日。原告证明目的：联合开发协议对销售回收资金有严格的规定，必须进入共管账户。后该项目更名为“城市之光”，孙进让后来退出。被告质证意见：被告之前从未见过此联合开发协议。从协议约定情况来看，甲方权利义务很清楚，只是参与开发，实际的投资、管理、对外销售由时玉庆来负责。虽然协议中约定了分支机构，对外没有抗辩力。假设该协议书与城市之光有关，更能证明原告只是收取管理费用。时玉庆、丰达公司意见：真实性无异议，后期孙进让退出，相关内容做了变更。原告宁建中兴公司与被告孙进让、第三人时玉庆案外人执行异议之诉一案，山东省枣庄市中级人民法院于2015年7月29日作出（2015）枣民五重初字第2号民事判决，查明：孙进让与时玉庆合伙协议纠纷一案，山东省枣庄市中级人民法院于2012年10月23日作出（2012）枣商初字第18号民事调解书，孙进让与时玉庆达成如下调解协议：一、时玉庆支付孙进让剩余退伙款项本息（利息计算至2012年12月31日止）共计700万元，分别于2012年12月31日、2013年1月31日、2月28日、3月31日、4月30日、5月31日、6月30日前各支付100万元；二、时玉庆每次按约定日期付款后，孙进让申请法院解除对时玉庆开发的商品房4套（2套大户型和2套小户型）的查封，2013年6月30日前支付最后一笔款项后，孙进让申请法院解除对剩余商品房的查封；三、如时玉庆不能按上述协议约定的日期付款，则视为全部款项于违约之日到期，孙进让有权一并申请法院强制执行；四、案件受理费102584元，减半收取51292元，孙进让负担25646元，时玉庆负担25646元，财产保全费5000元由时玉庆负担。时玉庆未按约定履行调解协议，孙进让遂向山东省枣庄市中级人民法院申请执行位于滕州市善国南路西侧的滕州“城市之光”房地产项目。宁建中兴公司以案外人身份向本院提出书面异议。本院于2014年1月14日作出（2014）枣执异字第1号执行裁定，裁定：驳回异议人山东宁建集团济宁中兴置业有限公司的异议。宁建中兴公司遂于2014年1月28日向本院提起案外人执行异议之诉。2009年4月9日，宁建中兴公司（甲方）与时玉庆、孙进让（乙方）签订《滕州市善南商贸城项目联合开发协议》（以下简称《联合开发协议》）。宁建中兴公司对涉案出让地块没有投资，韩承民、时玉庆、孙进让三方签订合伙合同，约定三人共计出资3250万元与山东宁建集团济宁中兴置业有限公司滕州分公司联合开发滕州市善南商贸城（城市之光）项目。韩承民、孙进让退出合伙后，“城市之光”房地产项目交由时玉庆独立经营。山东省枣庄市中级人民法院认为：宁建中兴公司与时玉庆、孙进让（后退伙）签订的《滕州市善南商贸城项目联合开发协议》已经被生效判决确认有效。按照《联合开发协议》的约定，时玉庆对土地出让金及开发资金进行了投入，宁建中兴公司提供相关开发经营手续，并收取项目管理费。因此，时玉庆是涉案房地产项目的实际投资人。基于合同的约定，该项目有关规划、建设许可和商品房预售等均登记在宁建中兴公司名下，但这并不能否定时玉庆的实际投资人身份及所应享有的权利。因涉案房地产项目尚未进行最终结算和分配，合作开发的权利人应为宁建中兴公司和时玉庆，相关资产应归宁建中兴公司和时玉庆共同所有。《联合开发协议》约定，“城市之光”项目由时玉庆等人全额投资开发，宁建中兴公司对项目不作投资、仅收取管理费；项目建成后的所有权和处置权归时玉庆等人。因此，法院对“城市之光”项目进行强制执行，不妨碍宁建中兴公司的实体权益。判决：驳回原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司的诉讼请求。原告徐彬与被告孙进让、时玉庆案外人执行异议之诉一案，山东省枣庄市中级人民法院于2019年2月25日作出（2017）鲁04民初311号民事判决。该案中，原告徐彬向提出诉讼请求：1.请求依法判决不得强制执行坐落于滕州市城市之光A座504、604、701、704、801、804、901、1001、1004、1104、1701、1801、2002、2003、2201、2401、2402、2403、2502、2503、2602、2603共计22套房屋；2.请求依法确认上述涉案房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。山东省枣庄市中级人民法院认定事实主要内容如下：山东省枣庄市中级人民法院在审理孙进让与时玉庆合伙协议纠纷一案过程中，根据孙进让的保全申请，于2012年5月7日作出（2012）枣商初字第18号民事裁定书及协助执行通知书，查封时玉庆在宁建中兴公司开发的城市之光A座30套商品房（含涉案房屋），查封期限为2年，查封期间不得办理登记、备案手续。2014年3月12日，山东省枣庄市中级人民法院将该案指定滕州市人民法院执行。执行中，滕州市人民法院对涉案房屋进行了续查封。2017年6月1日，徐彬向滕州市人民法院提出案外人异议，经山东省枣庄市中级人民法院对其异议申请审查，裁定驳回徐彬的异议请求。徐彬不服该裁定，遂向山东省枣庄市中级人民法院提起案外人执行异议之诉。2011年8月15日，徐彬与宁建中兴公司签订40份商品房买卖合同，约定购买该公司开发的滕州市城市之光A座商品房共计40套，包括本案22套房屋。每份合同均附有加盖丰达公司财务专用章及时玉庆私人印章的收款收据一份。上述合同均于2011年8月22日在滕州市房地产开发管理办公室办理备案登记，每份合同中均加盖有滕州市房地产开发管理办公室商品房销售备案专章，并注明备案号。合同中注明，涉案房产的商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2011-02号。时玉庆与任静伟系夫妻关系，丰达公司的法定代表人为时玉庆，王雪梅为时玉庆聘用的会计。滕州市银盈小额贷款股份有限公司（以下简称银盈公司）的法定代表人为徐彬，马冉冉为徐彬聘用的会计。根据徐彬和时玉庆分别提交的双方资金往来明细表及部分银行转账凭证显示，自2010年至2013年间，双方通过其担任法定代表人的公司或其工作人员账户，资金往来频繁且数额巨大。该案判决：一、不得对坐落于滕州市城市之光A座504、604、701、704、801、804、901、1001、1004、1104、1701、1801、2002、2003、2201、2401、2402、2403、2502、2503、2602、2603共计22套房屋强制执行；二、驳回原告徐彬的其他诉讼请求。孙进让不服（2017）鲁04民初311号民事判决，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2019年9月2日作出（2019）鲁民终1394号民事判决，二审中，各方当事人均未提交新的证据，山东省高级人民法院对一审查明事实予以确认。山东省高级人民法院认为：徐彬提交的商品房买卖合同、收款收据、涉案房屋备案登记资料等证据，结合(2015)枣民五重初字第2号民事判决书认定的事实以及徐彬与时玉庆之间的账目往来情况，能够形成较为完整的证据链条，证明在涉案房产被查封前，徐彬与时玉庆之间签订了合法有效的房屋买卖合同并进行备案，徐彬支付了全部房款并占有房屋。孙进让提出的徐彬向时玉庆的转款是出借款项，涉案房屋备案是虚假的，时玉庆无权出售房屋等主张，其中部分主张与已经生效裁判文书认定的事实以及行政部门登记信息不符，部分无证据子以证实，即孙进让所提交的反驳证据的证明力不能达到使徐彬主张的事实真伪不明的程度。基于以上分析，一审法院认定徐彬对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益具有事实和法律依据，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，宁建中兴公司申请证人李某到庭作证，被告认为本案第二次开庭审理时证人参加了旁听。经询问证人之前是否参与了本案的旁听，证人回答：我旁听的案件太多，我记不清以前是否来过，开庭次数太多了，因为我是丰达公司的会计，我有时和律师就一起来了，有时我进来，有时不进来。李某证：我是丰达公司的会计，时玉庆是丰达公司的经理，我见过徐彬，不认识他。徐彬与时玉庆有业务往来。宁建中兴公司和时玉庆开发的城市之光项目，我与他们没有利害关系。宁建中兴公司问：在2011年8月22日宁建中兴公司的合伙人时玉庆与被告签订了城市之光40套商品房的买卖合同，当时由丰达公司开具了40份涉案房款的收据，你们出具的收据，当时是否收到40套房款？证人：没有收到，应该是2013年，时玉庆好像是借过徐彬的钱，有一天下午，因为我是丰达公司的会计，徐彬要求用房子作抵押物，给他开收据，我去徐彬的办公室，徐彬安排了两会计，我按他们的要求一次开了40份，开了好几个小时。后来我听说钱还上了，让宁建中兴公司出手续解除对这40套的房子的备案，宁建中兴公司还开具的手续，但后来徐彬没有解除，这事就不了了之了。被告质证意见：证人说是一次性出具收据，明显不符合客观事实。证人不仅是丰达公司的财务人员，而且时玉庆在与宁建中兴公司合作期间也是负责财务，因为在其他涉及到时玉庆的案件中该证人均多次出面。该证人证言不符合客观事实。本院认为，证人李某系丰达公司的工作人员，时玉庆系丰达公司的法定代表人，李某与本案有利害关系，其证人证言不能单独作为认定事实的依据。（2015）枣民五重初字第2号民事判决认定：时玉庆是涉案房地产项目的实际投资人。因涉案房地产项目尚未进行最终结算和分配，合作开发的权利人应为宁建中兴公司和时玉庆，相关资产应归宁建中兴公司和时玉庆共同所有。（2019）鲁民终1394号民事判决认定：在涉案房产被查封前，徐彬与时玉庆之间签订了合法有效的房屋买卖合同并进行备案。按照原告提交的联合开发协议，宁建中兴公司对项目不作投资，负责提供项目开发经营的一切手续并收取一定数额的项目管理费，不承担因本协议开发工作中出现的一切经济责任及对外债务，项目建成后的所有权和处置权归乙方，项目开发过程中产生的全部债权债务由乙方单独承担，宁建中兴公司不承担任何经济责任。原告宁建中兴公司虽与本案有直接利害关系，但宁建中兴公司无项目建成后的所有权和处置权，宁建中兴公司仅为涉案合同的名义出卖人，宁建中兴公司请求解除原、被告签订的商品房买卖合同（A-2302），无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东宁建集团济宁中兴置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长 刘 永审判员 孔令海审判员 蒋继伟二〇一九年九月二十五日书记员 杨 利