山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初86号原告：张艳玲，女，1965年11月9日出生，汉族，住山东省威海市经济技术开发区。委托诉讼代理人：闫少奇，山东京鲁律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：孔爱芝，女，1975年7月8日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告张艳玲与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日召集庭前会议，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告张艳玲委托诉讼代理人闫少奇、被告广信公司委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201500042301、201500042302、201500042468、201500042470、201500042471）有效；2.判令被告向原告交付百度城二期10号楼302室、502室房产及车位282、283、284并协助办理过户手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：请求依法确认原告对被告百度城二期10号楼302室、502室房产及车位282、283、284享有优先权，待房屋具备交付条件时优先向原告交付。事实和理由：2015年11月25日，原告与被告广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的百度城二期10号楼302室、502室及车位282、283、284，商品房总购房款3172770元。合同签订后，原告通过银行转账向广信公司支付100.7万元；剩余2165770万元，因被告欠案外人兰立亭的款，而原告又欠被告2165770元，三方折抵，原告付清了剩余房款，被告向原告出具了全部房款收据，并于2016年4月8日办理了商品房预告登记。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定被告破产重整。后原告接管理人通知，称原告不属于消费者购房人，因此不履行原、被告签订的合同。原告认为被告的理由不能成立，因原告在被告破产重整前已经与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，且已经支付了全部房款，原告与被告并不存在“以物抵债”的情形。原告与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告依法应当向原告交付房产并办理过户手续。原告变更第二项诉讼请求后的理由：原告已经按照被告的要求向被告以及兰立亭支付了全部购房款，属于交付了全部购房款的消费者购房人，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定的精神，交付了购房款的全部或者大部分款项后，消费者对所有房屋享有的债权，有别于普通无担保的债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上具有特殊的优先性和特定性，该债权的实现并不构成对其他债权人合法权益的损害，因此，被告应当继续履行双方签订的房屋买卖合同，待涉案房产具备交付条件时，优先向原告交付。为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。广信公司辩称，涉案5份商品房买卖合同系因被告欠案外人兰立亭的借款本息无法偿还，双方协商以物抵债形成，原告并未就涉案合同向被告支付房款，因此原、被告之间实际是融资借贷关系，而非原告所称的房产买卖合同关系。在被告被裁定破产重整的情况下，涉案合同中约定的房产依然是被告的财产，原告的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回：一、涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产登记前被告被裁定破产，在破产程序中原告享有的只能是债权，如继续履行双方为清偿债务为目的而签订的涉案房产买卖合同涉嫌构成个别清偿。原、被告双方以物抵债涉及的房产在没有进行不动产转让登记前，其产权依然属于被告，在被告被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产。在被告已被裁定破产重整的情况下，如继续履行该以物抵债合同，实质上是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产转让登记之前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，原告的债权依法并不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，则该以物抵债行为实质上转移了破产财产，损害其他债权人合法利益，同时违反物权法定基本原则；同时也违反《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定，也扰乱了《企业破产法》第一条所规定的社会主义市场经济秩序。二、涉案房产在破产时不具备交付条件，涉案房屋买卖合同客观上无法履行。被告于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产重整，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件。因此，在被告破产这一时间节点，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付的条件，属于客观上不能强制履行的情形。依据《合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。同时，根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除。三、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金，依法属于共益债务，在此情形下，如果涉案房产的抵账合同继续履行，实际上需要挪用被告其他的资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。原告变更诉讼请求后被告补充答辩意见如下：原告主张的车位282、283、284没有支付任何款项，原告无权要求享有任何优先权，而且涉案房屋10号楼302室、502室原告仅仅支付了解押资金，共计107万元，其余大部分资金并未支付，支付房款不足总房款的50%，原告依法不享有优先权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号201500042301），约定原告购买百度城-10号-302房屋，建筑面积151.93平方米，单价为每平方米9000元，总价款1367370元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号201500042302），约定原告购买百度城-10号-502房屋，建筑面积200.60平方米，单价为每平方米9000元，总价款1805400元。关于付款方式及期限，上述两份合同均约定，签订合同前，原告已向被告支付定金136000元、180000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，原告应当在2015年11月25日前支付该商品房全部价款，纳入预收资金监管范围的商品房，出售的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，预售资金监管账户名称为威海广信房地产开发有限责任公司，账号为86×××18。上述合同签订当日，被告为原告出具收款收据4份，金额分别为434000元（事由为百度城二期房款10-302）、933370元（事由为百度城二期房款10-302）、573000元（事由为百度城二期房款10-502）、1232400元（事由为百度城二期房款10-502），共计3172770元。2015年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》3份（编号分别为201500042468、201500042470、201500042471），约定原告购买百度城二期地下车库-282、283、284，建筑面积均为12.72平方米，价格均为6万元。关于涉案车位价款，原告主张签合同时开发商表示购房赠车位，所以未支付车位价款。2016年4月19日，原告就涉案房产百度城-10号-302、502办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房产在本院受理被告破产重整时尚未竣工，不具备交付条件。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》，载明：管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；原告对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向原告交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明涉案房款已经全部支付，提交如下证据：证据1恒丰银行个人业务回单1份，内容为：2015年11月23日，原告张艳玲向被告账户转账1007000元。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该款项是因涉案房屋在抵顶给案外人兰立亭前已经办理了抵押，原告支付该款项的行为是为了办理银行解押手续，也就是被告与兰立亭之间以物抵债协议履行的一个步骤，该款项打到被告在恒丰银行海阳分行设立的保证金账户，账号为：85×××47。证据2兰立亭出具的收据2份，内容分别为：今收到张艳玲百度城二期房款（10-302）室，933370元，玖拾叁万叁仟叁佰柒拾元正，兰立亭，2015年11月25日；今收到张艳玲百度城二期房款（10-502）室，1232400元，壹佰贰拾叁万贰仟肆佰元正，兰立亭，2015年11月23日。原告主张其按照被告指示向案外人兰立亭支付房款，以兰立亭欠原告的借款抵顶部分房款，剩余房款以现金结算，由兰立亭向原告出具收条。被告质证认为，对该证据的真实性不予认可，因被告与案外人兰立亭之间是以物抵债关系，兰立亭为配合原告本次诉讼而为原告出具的该收条，没有实际意义，原告如果确实向兰立亭支付了相关款项，应提供流水予以证明，而不仅仅是兰立亭出具的收条，且被告从未向原告出具过任何指示，如双方真正存在房产买卖关系，原告应依据合同约定向被告支付款项。证据3购房付款通知书、被告原法定代表人姚书诚出具的证明原件各1份，付款通知书内容为：张艳玲，你购买的威海广信房地产开发有限责任公司开发的百度城二期住宅10号楼302室、502室，总购房款3172770元，已交首付款1007000元，现通知你将剩余的房款2165770元交给兰立亭，落款威海广信房地产开发有限责任公司2015年11月19日。被告原法定代表人姚书诚出具的证明内容为：“本人姚书诚，身份证号，原系威海广信房地产开发有限责任公司的法定代表人，2015年11月张艳玲来我公司购买房子的时候，公司考虑到欠兰立亭的钱，为了偿还兰立亭的债务，我公司就要求张艳玲将部分购房款直接支付给了兰立亭，以抵销我公司欠兰立亭的欠款。”被告质证认为，对该证据的真实性及证明内容均不予认可，购房付款通知书加盖的被告印章所盖位置明显与常理不符，而且据被告财务人员称，在被告进入破产程序时，加盖被告印章的空白纸有一部分流落在外，在庭前会议时，原告并没有提交该证据，现被告有充分理由认为该证据是原告为应付本次诉讼利用原有加盖印章的空白纸编造而成；对于被告原法定代表人姚书诚出具的证明，依据证据规则，证人应出庭作证方具有证据效力，且被告原法定代表人与原告及兰立亭均有利害关系，被告已进入破产程序，原法定代表人出具的证言已不能代表被告，因此该证据没有任何证明力，应不予采信。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对上述证据认证如下：被告对证据1的真实性没有异议，因此本院对该证据的真实性予以确认；因该证据能够证明原告向被告支付款项的过程，即使如被告所述该款项系向银行支付的解押款，但亦不能否认原告支付款项的事实，因此对该证据的关联性本院予以认定，根据被告向原告出具的房款收据并结合原告提交证据2的内容，应认定原告就涉案百度城-10号-302室《商品房买卖合同（预售）》及百度城-10号-502室《商品房买卖合同（预售）》分别支付金额为434000元、573000元。被告对证据2的真实性不予认可，因兰立亭非涉案合同当事人，即使兰立亭收到原告房款，该证据本身亦不能证明系根据被告指示付款，因此本院对证据2的关联性不予认定。故原告关于其向案外人兰立亭支付房款系依照被告指示的主张，本院不予采信。被告对证据3的真实性有异议，庭前会议中本院询问原告“是否有被告出具的向兰立亭付款的指示”，原告陈述“没有书面的指示，据当事人陈述，当时原告向被告购买房产，按照被告的要求，向其支付了首付款，在原告向被告支付剩余款项时，被告未收，而是让原告支付给兰立亭”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告未提供相反证据推翻其在前陈述，且该付款指示的内容表明，原告在2015年11月19日已交首付款1007000元，而根据原告提交的证据1恒丰银行个人业务回单，原告向被告转账1007000元的时间为2015年11月23日，该付款指示的内容与实际不符，因此，对原告提交的证据3，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的5份《商品房买卖合同（预售）》的效力以及原告对涉案房屋及车位是否享有优先权。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力，故原、被告签订的5份《商品房买卖合同（预售）》有效，原告关于确认该5份合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，对于百度城-10号-302房屋、10号-502房屋的房款，原告仅分别支付434000元、573000元，对于百度城二期282、283、284号地下车库的价款，原告并未支付，均未达到上述规定的“全部或大部分”款项，因此原告关于其对涉案房屋及车位基于消费者购房人而享有优先权的主张，本院不予支持。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，对于涉案百度城-10号-302房屋、10号-502房屋2份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付价款的义务，原告仅分别支付434000元、573000元，余款并未实际向被告履行，对于涉案百度城二期地下车库-282、283、284共3份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付价款的义务，原告并未实际向被告履行，涉案房产及车位在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知原告解除上述5份《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告要求被告优先向其交付房产及车位的诉讼请求，在破产程序中依法不应支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，原告不享有预告登记所产生的相关权利。综上所述，原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告优先向其交付房产及车位的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的5份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为201500042301、201500042302、201500042468、201500042470、201500042471）有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张艳玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年九月十九日法官助理郎冰书记员李英男