文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10334号原告：佛山火炬创新创业园有限公司，住所地佛山市禅城区华宝南路13号B座一层，统一社会信用代码914406006788970504。法定代表人：顾李丹。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。被告：人民通惠集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号8001室，统一社会信用代码91110000076620118G。法定代表人：刘清伟。被告：刘清伟，男，汉族，1968年10月19日出生，住佛山市禅城区，原告佛山火炬创新创业园有限公司（以下简称火炬园公司）诉被告人民通惠集团有限公司、刘清伟合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2019年8月14日、2019年8月23日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告人民通惠集团有限公司签订的佛火炬租[2015]29号、佛火炬租[2015]33号、佛火炬租[2015]34号《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》于本起诉状送达被告人民通惠集团有限公司之日解除；2、被告人民通惠集团有限公司立即向原告支付租金505936.20元（暂计至2019年3月31日，此后每月租金以45994.2元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、租金滞纳金440164.5元（暂计至2019年3月31日，此后以被告人民通惠集团有限公司拖欠原告的租金为本金，按日利率5‰的标准计至实际清偿之日止）；3、被告人民通惠集团有限公司立即向原告支付管理费269115元（暂计至2019年3月31日，此后每月管理费以24465元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、管理费滞纳金234130.05元（暂计至2019年3月31日，此后以被告人民通惠集团有限公司拖欠原告的管理费为本金，按日利率5‰的标准计至实际清偿之日止）；4、被告人民通惠集团有限公司立即向原告支付电费3891.77元、空调费15432.8元；5、被告人民通惠集团有限公司立即向原告交还位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座6楼1、2、3、4室和A座2楼13、14室及A座5楼11、12、13、14室的房屋；6、被告人民通惠集团有限公司向原告支付案涉租赁物业的占有使用费（自案涉租赁合同解除之次日起，按45994.2元/月的标准计至实际交还案涉租赁物业之日止）和占有使用案涉租赁物业期间的管理费（自案涉租赁合同解除之次日起，按24465元/月的标准计至实际交还案涉租赁物业之日止）；7、被告刘清伟对被告人民通惠集团有限公司的上述第二、三、四、五、六项债务承担连带清偿责任；8、本案诉讼费全部由两被告承担。庭审中，原告诉讼请求第四项增加水费74.61元。事实与理由：2015年4月3日，原告与被告人民通惠集团有限公司分别签订佛火炬租[2015]29号、佛火炬租[2015]33号、佛火炬租[2015]34号《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》，分别约定原告将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座6楼1、2、3、4室（644平方米）和A座2楼13、14室（703平方米）及A座5楼11、12、13、14室（284平方米）的物业出租给被告人民通惠集团有限公司作为科研办公、孵化生产之用。上述三份租赁合同项下的租赁期限均自2015年5月1日至2020年4月30日，2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金单价均为28.2元/月/平方米，管理费单价均为15元/月/平方米，被告人民通惠集团有限公司逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向被告人民通惠集团有限公司加收滞纳金。上述三份租赁合同签订后，原告按约定向被告人民通惠集团有限公司交付了租赁物业，并按约定提供了管理服务，但被告人民通惠集团有限公司未按约定向原告缴纳租金和管理费等费用。截至2019年3月31日，被告人民通惠集团有限公司尚拖欠原告：佛火炬租[2015]29号租赁合同项下租金199768.80元及滞纳金173798.86元、管理费106260元及滞纳金92446.20元；佛火炬租[2015]33号租赁合同项下租金88096.80元及滞纳金76644.22元、管理费46860元及滞纳金40768.20元；佛火炬租[2015]34号租赁合同项下租金218070.60元及滞纳金189721.42元、管理费115995元及滞纳金100915.65元；上述三份租赁合同项下2018年5月至2018年7月期间的电费3891.77元、2018年5月至2018年月期间的空调费15432.8元。上述费用原告已多次催收，但被告人民通惠集团有限公司至今未缴纳；被告人民通惠集团有限公司是被告刘清伟投资的一人有限公司，且被告刘清伟不能证明被告人民通惠集团有限公司的财产独立于其个人财产，故被告刘清伟应对被告人民通惠集团有限公司的债务承担连带清偿责任。为此，原告特提起本案诉讼。被告人民通惠集团有限公司及被告刘清伟共同辩称：1、被告人民通惠集团有限公司于2018年6月7日九时遭遇不可抗力的灾难，致使人民通惠集团有限公司无法履行双方的租赁合同：2018年6月7日九时，人民通惠因涉嫌“组织、领导传销活动罪”，佛山市公安局动用了上百名警察围堵涉案租赁物，公安在执行任务的时候，通知了原告的相关工作人员做好协同工作，让公安能顺利完成任务。随后公安带走了人民通惠在涉案租赁物的所有工作人员及人民通惠的两位法定代表人被告刘清伟与案外人凌浩钧，并在人民通惠所承租的涉案租赁物进出口大门张贴了封条。至此，原告作为出租方、管理方，十分清楚人民通惠所租用的涉案租赁物不能继续使用，不能再履行双方合约。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案属于因不可抗力致使合同目的无法实现的情形，符合法定解除的条件，被告同意解除合同且认为涉案合同已于2018年6月7日解除，被告亦于该日向原告返还了涉案租赁物。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告应当采取适当措施减少损失，且不得就扩大的损失主张赔偿。原告在2018年6月7日已经明知被告无法继续履行合同，应当尽快止损。涉案房屋是否解封不是被告所能决定的，原告作为出租人，应当主动与公安机关联系解封。4、原告主张被告支付租金、管理费、电费等相关费用均无依据，且即便需要支付，也应以被告支付的保证金为限，被告仅同意用保证金抵扣相关费用，另有剩余费用则无需继续支付。原告已经支付2018年5月的租金、管理费等相关费用。5、本案诉讼费用应由原告自行负担。6、原告主张被告刘清伟承担连带清偿责任没有依据。诉讼中，原告举证如下：1、佛山火炬创新创业园有限公司营业执照、人民通惠集团有限公司工商登记资料、刘清伟居民身份证。证明原、被告主体资格。2、《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（佛火炬租[2015]29号）。证明被告人民通惠集团有限公司承租原告位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座6楼1、2、3、4室（644平方米）的房屋，双方对租赁面积、租期、租金、管理费、滞纳金等事宜进行了约定。3、《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（佛火炬租[2015]33号）。证明被告人民通惠集团有限公司承租原告位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座2楼13、14室（703平方米）的房屋，双方对租赁面积、租期、租金、管理费、滞纳金等事宜进行了约定。4、《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（佛火炬租[2015]34号）。证明被告人民通惠集团有限公司承租原告位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼11、12、13、14室（284平方米）的房屋，双方对租赁面积、租期、租金、管理费、滞纳金等事宜进行了约定。5、《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（佛火炬物管[2016]02-06号）。证明原告与被告人民通惠集团有限公司就火炬园A座6楼1、2、3、4室中央空调使用事宜签订协议书，双方对中央空调使用地点、收费面积、收费标准等进行了约定。6、《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（佛火炬物管[2016]02-05-1号）。证明原告与被告人民通惠集团有限公司就火炬园A座5楼11、12、13、14室中央空调使用事宜签订协议书，双方对中央空调使用地点、收费面积、收费标准等进行了约定。7、《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（佛火炬物管[2016]02-04号）。证明原告与被告人民通惠集团有限公司就火炬园A座2楼13、14室中央空调使用事宜签订协议书，双方对中央空调使用地点、收费面积、收费标准等进行了约定。8、企业用电确认单（4张）。证明被告人民通惠集团有限公司拖欠原告2018年5月至2018年7月电费3891.77元。9、《关于同意核发佛山高新技术产业开发总公司A座复印件的意见》、《建设工程规划许可证》、《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》（佛府办函[2009]77号）。证明案涉房屋即佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座是依法建设，取得了《建设工程规划许可证》；原告有权出租案涉房屋。10、企业用水确认单、水费发票、电费发票。证明被告拖欠原告2018年5月至2018年7月期间的水费74.61元，原告已向供水单位缴纳案涉房屋2018年5月至2018年7月的水费，原告已向供电单位缴纳案涉房屋2018年5月至2018年7月的电费。11、房屋交还承诺书。证明被告于2019年5月30日将涉案物业交还原告。诉讼中，被告人民通惠集团有限公司及被告刘清伟未向本院提交证据。本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2-8均有原件核对，本院对真实性予以确认；证据9为涉案物业报批报建的相关材料，本院经审查对真实性予以确认；本院经审查对证据10的真实性予以确认；被告对证据11无异议，本院经审查予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年4月3日，原告（甲方，出租方）与被告人民通惠集团有限公司（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号：佛火炬租[2015]29号），约定甲方将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座6楼1、2、3、4室共644平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用。乙方应于合同生效之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金和管理费，共计73416元。2015年4月14日，原告（甲方，出租方）与被告人民通惠集团有限公司（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号：佛火炬租[2015]33号），约定甲方将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座2楼13、14室共284平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用。乙方应于合同生效之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金和管理费，共计32376元。2015年4月3日，原告（甲方，出租方）与被告人民通惠集团有限公司（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号：佛火炬租[2015]34号），约定甲方将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼11、12、13、14室共703平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用。乙方应于合同生效之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金和管理费，共计80142元。上述三份《租赁合同》均约定：1、租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日。2、2015年5月1日至2016年4月30日的租金单价为23元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米；2016年5月1日至2018年4月30日的租金单价为25元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米；2018年5月1日至2020年4月30日的租金单价28.2元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米。租金和管理费的支付期每1个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费。3、若乙方承租的房屋为简单装修，甲方可给予2个月装修期，装修期从约定的租赁期间开始之日计算。在该装修期内，乙方无须缴纳租金，装修期满第二日开始计算租金，装修期乙方应按每平方5元/月的标准向甲方缴纳装修期间的管理费。4、乙方逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，甲方有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向乙方加收滞纳金。如发生滞纳金，乙方应于支付当期租金、管理费等费用的同时向甲方支付该滞纳金。5、合同期内，乙方所消耗的水费、电费、空调费(按空调使用协议)由乙方自行承担。鉴于园区用电公损由园区所有承租人分摊，上述电费应包含乙方应承担的用电公损量。水费、电费等费用从约定的租赁期间开始之日计算，乙方应在每月15日前向甲方交付上月水费、电费和按约定应交付的空调费。6、如乙方于本合同所约定的交付日期届满后30日内仍未向甲方支付当期全部应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权单方终止本合同，租金、管理费及滞纳金并不因此免除。甲方有权就此发出书面通知，并有权在书面通知乙方之日起10个工作日后全部或部分扣除租赁合同保证金进行冲抵，如租赁合同保证金不足冲抵乙方所欠费用，应在通知规定的时间内补齐。甲方有权将该办公场所租赁予第三人。7、乙方拖欠租金和管理费超过30天的或连续两个月不能按时足额缴纳水、电费、空调费的，甲方有权终止合同并收回租赁物业，所缴纳的租金、管理费、合同保证金不再退还乙方（合同保证金作为违约金由甲方收取），如造成甲方损失的，还应由乙方负责赔偿。8、不可抗力：在合同履行期间，由于地震、台风、火灾、水灾、战争、瘟疫等不可预见、不可克服、不可避免的事件（罢工除外）使得难以继续履行合同，或继续执行该合同将使履行成本过高，从而直接影响合同的履行，或不能完全履行，或继续履行会不能达到或违背合同的目的，遭遇方应立即将事故情况通知相对方，并应在事后30天向提供事件的详细情况及合同不能履行、或者不能完全履行，或者需要延期履行的有效证明文件。按照事件对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同、或部分履行，或延期履行合同，双方均不承担由此产生的违约责任，任何一方均不得向对方主张违约赔偿责任。2016年2月15日，原告(甲方，供应方)与被告人民通惠集团有限公司（乙方，使用方）签订《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（合同编号为佛火炬物管[2016]02-06号），约定：1、中央空调使用地点：A6-1、A6-2、A6-3、A6-4；2、中央空调使用及收费总面积644平方米。收取中央空调费用起止时间：自本协议签订之日起，至乙方租赁期满止。3、中央空调费的收缴：中央空调使用费包含乙方使用中央空调制冷系统和送风系统的能耗和甲方的设备保养、维修及管理费等费用。①乙方每年4月至11月（共8个月），每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调使用费6.8元/平方米/月×644平方米=4379.20元/月。②乙方每年12月及下年度1至3月（共4个月），每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调维保费，即每月需向甲方缴纳中央空调使用费2元/平方米/月×644平方米=1288元/月。③每年的4月至11月（共8个月）实时单价定位6.8元/平方米/月，如供电局收取的电费单价调整，实时单价相应进行调整。4、甲方负责中央空调制冷系统及送风系统的启动、关闭。当乙方不按时缴纳中央空调使用费时，有权暂停乙方租赁区域内的中央空调系统，停止供应冷媒，不承担因此而造成的任何影响和责任。5、乙方每月10日前按时向甲方缴纳中央空调使用费，乙方迟延缴纳中央空调使用费的，应按拖欠费用的0.5%按日缴纳违约金，甲方因乙方拖欠中央空调使用费而暂停供冷的，相关损失由乙方自行承担。2016年4月30日，原告(甲方，供应方)与被告人民通惠集团有限公司（乙方，使用方）签订《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（合同编号：佛火炬物管[2016]02-05-1号），约定：1、中央空调使用地点：A5-11、A5-12、A5-13、A5-14。2、中央空调使用及收费总面积703平方米。3、收取中央空调费用起止时间：自2016年5月1日起，至乙方租赁期满止。4、乙方每年每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调维保费，即每月需向甲方缴纳中央空调维保费1406元。中央空调维保费不含冷气供应使用费，乙方如需使用冷气，需向甲方提出申请，双方再行协商冷气使用的费用收取方式。5、乙方每月10日前按时向甲方缴纳中央空调使用费，乙方迟延缴纳中央空调使用费的，应按拖欠费用的0.5%按日缴纳违约金。2016年2月15日，原告(甲方，供应方)与被告人民通惠集团有限公司（乙方，使用方）签订《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（合同编号为佛火炬物管[2016]02-04号），约定：1、中央空调使用地点：A座A2-13、A2-14；2、中央空调使用及收费总面积284平方米。收取中央空调费用起止时间：自本协议签订之日起，至乙方租赁期满止。3、中央空调费的收缴：中央空调使用费包含乙方使用中央空调制冷系统和送风系统的能耗和甲方的设备保养、维修及管理费等费用。①乙方每年4月至11月（共8个月），每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调使用费6.8元/平方米/月×284平方米=1931.20元/月。②乙方每年12月及下年度1至3月（共4个月），每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调维保费，即每月需向甲方缴纳中央空调使用费2元/平方米/月×284平方米=568元/月。③每年的4月至11月（共8个月）实时单价定位6.8元/平方米/月，如供电局收取的电费单价调整，实时单价相应进行调整。4、甲方负责中央空调制冷系统及送风系统的启动、关闭。当乙方不按时缴纳中央空调使用费时，有权暂停乙方租赁区域内的中央空调系统，停止供应冷媒，不承担因此而造成的任何影响和责任。5、乙方每月10日前按时向甲方缴纳中央空调使用费，乙方迟延缴纳中央空调使用费的，应按拖欠费用的0.5%按日缴纳违约金，甲方因乙方拖欠中央空调使用费而暂停供冷的，相关损失由乙方自行承担。根据原告提供的《企业用电确认单》，A座2楼13、14室2018年5月2日至5月31日应缴纳的电费为810.37元；2018年5月31日至7月30日应缴纳的电费为201.04元。A座6楼1、2、3、4室2018年5月2日至5月31日应缴纳的电费为2367.83元；2018年5月31日至7月30日应缴纳的电费为512.53元。以上合计3891.77元。根据原告提供的《企业用水确认单》，A座6楼1、2、3、4室2018年5月2日至5月31日应缴纳的水费为58.91元；2018年5月31日至7月30日应缴纳的水费为15.7元。以上合计74.61元。诉讼中，原告陈述：1、确认被告已向原告缴纳保证金185934元（73416元+32376元+80142元）。对该保证金，原告同意用于抵扣被告拖欠的费用，但认为应先用于抵扣滞纳金和占有使用费。2、原告主张的管理费是指为园区提供物业管理、清洁卫生、安保、秩序维护等方面而应负担的费用。3、原告主张的电费及水费包含自用和公摊两部分，企业用电确认单及企业用水确认单中载明的乘损率即指公摊部分。4、原告提交的电费、水费发票是涉案物业整栋楼缴纳电费、水费的发票，涉案物业所发生的电费、水费包含在原告向供电供水部门缴纳的费用内。原告主张的电费未包含中央空调的电费。原告主张的空调费计费期间为2018年5月、6月。5、被告自2018年5月开始拖欠租金及管理费。涉案物业于2018年6月被佛山市公安局经侦支队查封，2019年3月14日解封，被告刘清伟的家人于2019年5月30日搬走了部分物品，并称剩余物品为弃置物，故原告确认已于2019年5月30日收回涉案物业。诉讼中，被告刘清伟陈述：1、被告刘清伟于2018年6月7日因涉嫌“组织、领导传销活动罪”被佛山市公安局羁押在南海区看守所至今，截至庭审之日，刑事案件尚未开庭；2、被告同意用保证金抵扣拖欠的费用，但认为抵扣后剩余费用无需再支付。3、被告刘清伟被公安机关羁押后，因事发突然，故没有时间与原告办理涉案物业的交接手续。另查明一：佛山国家高新区创新中心A座于2006年4月4日取得《建设工程规划许可证》，建设单位为佛山高新技术产业开发总公司。2009年2月16日，佛山市人民政府出具《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》，同意由佛山市高新技术产业开发总公司全资企业佛山火炬创新创业园有限公司作为创业园大楼出租人，与入园企业签订租赁合同。根据佛山市公安局经侦支队第四大队2019年9月17日出具的复函，涉案物业于2018年6月7日查封，2019年3月14日解封。另查明二：被告人民通惠集团有限公司为一人有限责任公司。被告刘清伟为被告人民通惠集团有限公司的股东及法定代表人。本院于2019年5月16日向被告人民通惠集团有限公司送达原告的起诉状、证据副本等应诉材料。本院认为，本案中，原告与被告人民通惠集团有限公司签订的合同包含租赁及物业管理两种合同关系，原告在本案中主张租金及管理费，故本案应为合同纠纷。原告与被告人民通惠集团有限公司签订的《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（下简称《租赁合同》）及《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（下简称《中央空调使用管理协议书》）系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张的《租赁合同》的解除。本案中，被告自2018年5月开始拖欠租金、管理费，根据《租赁合同》第九条的约定，原告有权解除合同。关于解约的时点，根据《合同法》第九十六条的规定，涉案《租赁合同》自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，因原告在起诉前未向被告送达解除合同的书面通知，则以本院向被告送达起诉状、证据副本等应诉材料之日也即2019年5月16日确定为涉案《租赁合同》解除之日。本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月16日解除。原告主张合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金、占有使用费及管理费。本案中，原告主张被告自2018年5月1日开始拖欠租金、管理费，被告抗辩认为已经支付2018年5月份的租金及管理费，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果。本院对原告主张的欠费情况予以确认。本案中，原告确认已于2019年5月30日收回涉案商铺，故原告有权要求被告支付2018年5月1日至2019年5月30日期间的管理费，2018年5月1日至2019年5月16日期间的租金及2019年5月17日至2019年5月30日期间的占有使用费。根据《租赁合同》关于租金及管理费收费标准的约定，A座6楼1、2、3、4室2018年5月之后每月租金标准为18160.8元（644平方米×28.2元/月/平方米）、管理费每月9660元（644平方米×15元/月/平方米）；A座2楼13、14室2018年5月之后每月租金标准为19824.6元（703平方米×28.2元/月/平方米）、管理费每月10545元（703平方米×15元/月/平方米）；A座5楼11、12、13、14室2018年5月之后每月租金标准为8008.8元（284平方米×28.2元/月/平方米）、管理费每月4260元（284平方米×15元/月/平方米）。也即，被告人民通惠集团有限公司承租涉案物业每月应向原告支付租金合计45994.2元、管理费24465元。经核算，被告应向原告支付2018年5月1日至2019年5月16日期间的租金575669.28元[45994.2元/月×12个月+（45994.2元/月÷31天×16天）]、2018年5月1日至2019年5月30日期间的管理费317255.7元[（24465元/月×12个月）+（24465元/月÷31天×30天）]、2019年5月17日至2019年5月30日期间的占有使用费20771.52元（45994.2元/月÷31天×14天）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的租金及管理费滞纳金。涉案合同约定租金和管理费的支付系每1个月为一期，每期支付一次，被告应于每期开始之日五个工作日内向原告交纳当期租金和管理费，如逾期交纳的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准计收滞纳金。如上所述，被告存在拖欠租金、管理费的事实，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告有权主张租金及管理费的滞纳金。依据上述合同的约定，滞纳金的标准过高，本院酌定调整为按照日万分之五计算。经核算，截至2019年5月30日，被告人民通惠集团有限公司应向原告支付租金滞纳金60857.74元（具体的计算过程详见附件一《租金滞纳金计算表》），被告应向原告支付管理费滞纳金32371.14元（具体的计算过程详见附件二《管理费滞纳金计算表》）。关于原告主张的中央空调使用费。本案中，原告主张被告人民通惠集团有限公司拖欠2018年5月、6月的中央空调使用费，被告抗辩认为已经支付2018年5月份的中央空调使用费，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果。本院对原告主张的欠费情况予以确认。根据《中央空调使用管理协议书》关于中央空调费收费标准的约定，A座6楼1、2、3、4室2018年5月、6月的中央空调使用费为4379.20元/月；A座5楼11、12、13、14室每月的中央空调维保费为1406元；A座2楼13、14室2018年5月、6月的中央空调使用费为1931.20元/月。也即，被告人民通惠集团有限公司承租涉案物业每月应向原告支付中央空调费合计7716.40元。被告人民通惠集团有限公司2018年5月尚处于正常营业状态，故原告要求被告支付2018年5月的空调使用费7716.40元，合法有据，本院予以支持。至于2018年6月份的中央空调使用费，因被告于2018年6月7日被公安机关羁押，涉案租赁物自此客观上可以不再继续使用原告提供的中央空调服务，且根据《中央空调使用管理协议书》的约定，系由原告负责中央空调制冷系统及送风系统的启动、关闭，故原告要求被告支付2018年6月7日之后的中央空调使用费，缺乏依据，本院不予支持。经核算，2018年6月1日至6月7日，被告应支付中央空调使用费1800.47元（7716.40元÷30天×7天）。综上，被告人民通惠集团有限公司应向原告支付涉案物业2018年5月1日至2018年6月7日中央空调使用费合计9516.87元（7716.40元+1800.47元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水费、电费。本案中，原告主张被告人民通惠集团有限公司拖欠2018年5月-2018年7月的水费、电费，被告抗辩认为已经支付2018年5月份的水电费，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果。本院对原告主张的欠费情况予以确认。原告提供的《企业用水确认单》、《企业用电确认单》及水电费发票已经足以证实涉案物业拖欠的水电费已由原告实际垫付，本院对该费用予以确认。关于被告缴纳的保证金185934元。原告同意该费用用于抵扣被告拖欠的费用且要求优先抵扣被告拖欠的滞纳金，本院予以确认。抵扣后，被告无需向原告支付前文所述的截至2019年5月30日的滞纳金93228.88元（60857.74元+32371.14元）。剩余保证金92705.12元（185934元-93228.88元），用于抵扣被告拖欠的租金及占有使用费。抵扣后，被告尚需向原告支付租金503735.68元（596440.80元-92705.12元）。自2019年5月31日起，以被告拖欠的租金、管理费合计820991.38元（503735.68元+317255.70元）为本金，按日万分之五计算滞纳金至清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的返还房屋。因原告当庭确认被告已于2019年5月30日返还涉案物业，原告的该项诉请已然实现，本院不再重复处理。关于被告刘清伟的责任承担。经查，被告人民通惠集团有限公司系一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，因刘清伟作为人民通惠集团有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，其应对人民通惠集团有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任。被告抗辩涉案《租赁合同》于2018年6月7日因发生“不可抗力”而解除，并据此认为此后的租金、管理费等相关费用无需继续支付，对此，本院回应如下：首先，根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告人民通惠集团有限公司及刘清伟于2018年6月7日因涉嫌“组织、领导传销活动罪”被佛山市公安局立案调查，该情况的发生系被告实施涉嫌违法的行为所导致，并不属于不能预见、不能避免及不能克服的客观情况。其次，根据《租赁合同》第十一条关于不可抗力的约定可知，双方所约定的不可抗力仅指“地震、台风、火灾、战争、瘟疫等不可预见、不可克服、不可避免的事件（罢工除外）”。被告因涉嫌违法犯罪而被公安调查，显然不属于《租赁合同》所约定的不可抗力的范围。此外，被告2018年6月7日被羁押后，虽然客观上没有继续使用涉案租赁物，但被告的大量办公物品仍存放在涉案租赁场地，被告占有使用涉案租赁物的事实仍然存续。且涉案租赁场所被公安机关查封，原告作为出租方，需配合公安机关调查，依法无权要求公安机关提前解封。最后，从本案的查明的事实可知，涉案租赁场所在公安机关解除查封后，原告已经积极行使诉权，在涉案租赁物解除查封之后亦积极配合被告刘清伟的家属清空相关物品，办理物业交接手续，并不存在未采取适当措施致使损失扩大的情形。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山火炬创新创业园有限公司与被告人民通惠集团有限公司签订的三份《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号分别为：佛火炬租[2015]29号、佛火炬租[2015]33号、佛火炬租[2015]34号）于2019年5月16日解除；二、被告人民通惠集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付佛山市禅城区华宝南路13号A座2楼13、14室，A座5楼11、12、13、14室，A座6楼1、2、3、4室租金、管理费合计820991.38元及滞纳金（自2019年5月31日起以820991.38元为本金，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告人民通惠集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付空调费9516.87元、电费3891.77元、水费74.61元；四、被告刘清伟对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告佛山火炬创新创业园有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取9009元，由原告佛山火炬创新创业园有限公司负担4000元，被告人民通惠集团有限公司、刘清伟共同负担5009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  **二〇一九年九月五日书记员  罗曼附件一：《租金滞纳金计算表》            欠费月份              租金金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.5              45994.20               2018/5/9              2019/5/30              387               8899.88                   2018.6              45994.20               2018/6/8              2019/5/30              357               8209.96                   2018.7              45994.20               2018/7/7              2019/5/30              328               7543.05                   2018.8              45994.20               2018/8/8              2019/5/30              296               6807.14                   2018.9              45994.20               2018/9/8              2019/5/30              265               6094.23                   2018.10              45994.20               2018/10/13              2019/5/30              230               5289.33                   2018.11              45994.20               2018/11/8              2019/5/30              204               4691.41                   2018.12              45994.20               2018/12/8              2019/5/30              174               4001.50                   2019.1              45994.20               2019/1/9              2019/5/30              142               3265.59                   2019.2              45994.20               2019/2/13              2019/5/30              107               2460.69                   2019.3              45994.20               2019/3/8              2019/5/30              84               1931.76                   2019.4              45994.20               2019/4/9              2019/5/30              52               1195.85                   2019.5              44510.40               2019/5/10              2019/5/30              21               467.36                   合计              596440.80                                                            60857.74       附件二：《管理费滞纳金计算表》            欠费月份              管理费金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.5              24465.00               2018/5/9              2019/5/30              387               4733.98                   2018.6              24465.00               2018/6/8              2019/5/30              357               4367.00                   2018.7              24465.00               2018/7/7              2019/5/30              328               4012.26                   2018.8              24465.00               2018/8/8              2019/5/30              296               3620.82                   2018.9              24465.00               2018/9/8              2019/5/30              265               3241.61                   2018.10              24465.00               2018/10/13              2019/5/30              230               2813.48                   2018.11              24465.00               2018/11/8              2019/5/30              204               2495.43                   2018.12              24465.00               2018/12/8              2019/5/30              174               2128.46                   2019.1              24465.00               2019/1/9              2019/5/30              142               1737.02                   2019.2              24465.00               2019/2/13              2019/5/30              107               1308.88                   2019.3              24465.00               2019/3/8              2019/5/30              84               1027.53                   2019.4              24465.00               2019/4/9              2019/5/30              52               636.09                   2019.5              23675.70               2019/5/10              2019/5/30              21               248.59                   合计              317255.70                                                            32371.14