四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2724号 上诉人（原审原告）：四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司，住所地四川省营山县朗池镇新城路30号。 法定代表人：王荣忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 被上诉人（原审被告）：海宁众策商业管理有限公司，住所地海宁市长安镇城北农贸市场169号。 法定代表人：俞晓权，该公司总经理。 上诉人四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司（以下简称：荣泰公司）与被上诉人海宁众策商业管理有限公司（以下简称：众策公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2018）川1322民初3352号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人损失160万元全部由被上诉人承担，并将租金计算至合同解除之日。事实与理由：160万元实质是在完全履行合同的情况下的租金让利，被上诉人单方违约，理应支付该160万元租金；被上诉人不同意解除合同，上诉人通过法院裁判解除，租金理应计算至法院裁判解除合同之日。 被上诉人未答辩。 荣泰公司向原审法院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付租金247.0568万元及资金利息；2.依法判令解除与被告签订的《商铺租赁合同》；3.依法判令被告赔偿经济损失160万元，承担物管费用150616.82元；4.依法判令被告承担违约责任并支付违约金；5.本案诉讼费由被告承担。 原审法院查明：2015年10月15日，营山县公安消防大队建设工程消防验收意见书，证实荣泰.欧玛特广场（1号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼及设备用房）工程，含1栋1层6号、1栋1层1-11号的夹层及2层1-11号的商铺，综合评定该工程消防验收合格，营山县公安消防大队加盖印章予以确认。 2016年6月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于四川省营山县，建筑面积4829.99平方米（其中1层210.57㎡、夹层2244.70㎡、二层2374.72㎡），经营范围为皮草销售，经营品牌为海宁皮草城，租赁期限6年，自2016年10月1日至2022年9月30日。被告免租期为2016年10月1日至2017年7月31日。商铺装修期为2016年6月13日至2016年9月30日，10月1日正式开业。装修期及免租期不收取被告租金。在合同生效3日内原告将商铺交付给被告。租赁保证金为2个月租金额，即329334元，在合同生效10日内缴纳，此租赁保证金在被告支付第一年租金时冲抵转为租金。物业管理费：一、二层1.8元／㎡／月，夹层1.2元／㎡／月，被告遵守《前期物业服务合同》约定，第一年物业管理费减半收取，从2017年10月1日起按时足额向物业服务公司支付物业管理费。二次开业消防验收由原告负责，原告保证验收合格并取得开业消防许可证。被告拥有“海宁皮草城”店面开店许可资质。在合同有效期内，被告经营的商铺持续亏损无法维持，可提前60天向原告提出终止合同申请，经与原告协商一致后，终止本合同；若被告对租赁商铺所经营的商品、服务等进行变更，应提前60天向原告书面申请，原告书面同意后方可进行。租赁物业的吊顶、地面铺设、墙壁隔断的基础装修及水、电管线的预埋由被告负责，夹层和2层的通道、露台通道等装修由被告负责，上述工程装修总包干价为1600000元（大写人民币：壹佰陆拾万元整），装修主材明细作为本合同的附件。第八条第二款双方约定，被告有下列行为之一，均视为被告违约，原告有权单方解除或终止本合同，收回商铺：被告违反本合同及擅自停业搬离商铺内物品撤场的；被告未经原告书面同意单次连续停业3天以上或在本合同有效期内累计停业达30天以上的（被告的装修期及国家法定节假日除外）；第八条第四款约定，在本合同有效期内，被告因违反合同规定产生的违约金、赔偿金、原告有权直接从被告保证金中扣除，原告应书面通知被告违约事项及承担的违约金或赔偿金。当保证金不足以抵扣被告的违约金、赔偿金时，原告有权向被告追偿；第八条第六款约定，因被告违约，原告终止合同，原告不退还被告的租赁保证金；原告违约，被告解除或终止合同，原告在双方办理商铺归还手续后7日内无息全额退还被告租赁保证金以及乙方已经预付但未使用的租金和其他费用。 被告已向原告交缴海宁皮草城商铺租赁保证金329334元，原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司于2016年6月29日加盖印章予以确认。 2017年6月28日，南充恒瑞检测有限公司出具欧玛特广场项目装饰夹层的《技术鉴定报告》鉴定评定结果为：依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）及相关工程质量施工验收和设计规范，华都九龙商会欧玛特广场项目装饰夹层共10幢建筑增高夹层抽样检测的梁板混凝土强度、楼板钢筋间距、保护层厚度，楼板砼百度等实体质量基本满足设计和施工验收规范要求，按照《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015之规定，该鉴定子单元现浇钢筋混凝土夹层梁板安全评定为Au级，质量合格。 2017年8月14日，营山县公安消防大队向营山县人民政府出具《关于营山县消防安全问题的报告》（营公消［2017］40号文件），营山县欧玛特广场主体建筑消防验收合格；夹层系取得消防验收合格后增设，商家在二次装修消防报审或报验并在夹层取得建筑质量合格的前提下，县公安消防大队按国家标准对夹层消防安全把关，确保夹层消防安全达到国家要求。对未取得消防行政许可手续已经投入使用的商家责令停止使用、停止营业、限期整改相关消防安全隐患并办理相关消防行政许可手续，对正在进行二次装修的商家责令停止施工，督促其办理消防行政许可手续。 2017年9月10日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：原告在协议签订后5日内向被告提供荣泰.欧玛特广场的部分商铺消防验收合格的证明文件，并对证明文件的真实性、合法性负责。被告（对于小商家自己的小装修由小商家自己负责）应按《商铺租赁合同》提供装修图同原告共同向消防部门备案，原、被告双方对相关报消防的材料在5日内提交消防部分，若二次装修因装修方案不符合装修要求致使消防未通过的，需要整改，对于二次消防整改费用在160万元（含装修费用）范围之内的，由乙方承担，超过160万元装修额的，由原告承担。但双方必须达到消防检查合格为止。原、被告确认，在本协议签订前，双方对于《商铺租赁合同》不存在任何履行瑕疵，双方不存在任何责任。《商铺租赁合同》与《补充协议》不一致的，以本协议为准。本协议未约定的，仍按原合同执行。原、被告双方法定代表人代表公司签字、捺印对《补充协议》内容予以确认。 另查明，被告2017年10月1日补交租金37万元，2018年5月1日交租金1047282元，2018年10月1日补交1047282元,合计交租金2464564元。营山县荣泰市场物业管理公司系四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司下属子公司。 原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。原告诉请被告支付下欠租金的诉讼请求予以支持，被告以租赁物不能使用、原告违约作为抗辩理由不予采信。本案中原告主张租金算至2019年9月30日显属不当，酌定算至2018年12月31日，应付租金899726元。原被告签订《商铺租赁合同》第八条第二款约定，被告擅自停业搬离商铺内物品撤场，原告有权解除合同，故原告请求解除合同符合双方的约定，予以支持。原告要求被告赔偿经济损失160万元，系原、被告按约定，原告提供的装修款160万元﹙已在应付租金中扣除﹚，该工程系被告负责装修，二次装修因装修方案不符合装修要求致使消防未通过，原、被告双方均应承担责任。故被告赔偿原告经济损失80万元。营山县欧玛特广场主体建筑消防验收合格；夹层系取得消防验收合格后增设，也属于《商铺租赁合同》中约定的租赁物之一，案涉租赁物﹙包括夹层﹚的装修工程系被告负责，根据约定，消防安全验收不合格，原、被告双方都应承担责任，对此，原告主张被告承担违约责任并支付违约金的诉讼请求不予支持。庭审中，原告要求支付欠交物业管理费150616.82元，按照约定，被告应当支付物管费，对原告的该项诉讼请求予以支持。判决：一、被告海宁众策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司租金899726元。二、解除原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司与被告海宁众策商业管理有限公司于2016年6月14日签订的《商铺租赁合同》。三、被告海宁众策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司物业管理费150616.82元.四、被告海宁众策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司80万元。五、驳回原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19682元，由被告海宁众策商业管理有限公司负担10000元（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并支付原告），原告四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司负担9682元。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人在租金中扣除的装修款160万元，因装修的受益人是被上诉人，该160万元实质是完全履行租赁合同情况下的租金让利。由于被上诉人单方违约，该款理应由被上诉人承担。但鉴于被上诉人装修后租赁时间较短，上诉人实际享有被上诉人装修残值，本院酌定由被上诉人赔偿上诉人租金损失110万元，其余50万元由上诉人自行承担。原判决相应判项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2018）川1322民初3352号民事判决第一、二、三、五项； 二、变更四川省营山县人民法院（2018）川1322民初3352号民事判决第四项为：被上诉人海宁众策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司租金损失110万元。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费11800，由被上诉人海宁众策商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年九月二十四日 书记员  朱 丹