广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12587号原告：何桂好，女，1963年9月23日出生，汉族，住广州市白云区*********，公民身份号码。委托诉讼代理人：赵X，广东X律师事务所律师。被告：蒋红学，男，1977年3月10日出生，汉族，住湖南省道县*********，公民身份号码。第三人：广州市胜逸房地产代理有限公司，住所地：广州市白云区************，统一社会信用代码。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：徐柏林，男，该公司工作人员。原告何桂好与被告蒋红学、第三人广州市胜逸房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭审理了本案，原告何桂好的委托诉讼代理人赵X到庭参加诉讼，被告蒋红学，第三人广州市胜逸房地产代理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告何桂好向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告已支付的定金200000元以及利息（利息以200000元为本金，按照年利率6%的标准计算，自起诉之日起计至实际支付之日止）；2.被告支付原告支付已向第三人支付的咨询及中介服务费15750元；3.被告支付原告因此支付的律师费17000元；4.被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：被告一房二卖构成违约，导致《房地产买卖合约》无法继续履行，应承担违约责任，双倍返还定金。2018年1月8日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖合约》。被告将其名下位于佛山市南海区里水镇X社区*委会X村XXXXXX室(建筑面积90.22平方米)房屋出售给原告。合同约定物业成交价为人民币2100000元整，定金合计人民币100000元。合约第十六条约定，该房屋过户至原告的女儿蔡X名下，此外约定了居间费用负担的问题。同日，三方签订《补充协议》，约定被告帮原告解决购房资格问题，并且约定如因购房资格问题导致无法交易过户，买卖双方和平解除合同，退回已收定金人民币100000元。上述合同签订后，原告于2018年1月10日向被告支付定金人民币100000元，被告出具收据确认收讫。此后，原告为履行合同，积极解决蔡X购房资格问题，直至2019年3月，蔡X已经在佛山地区购买满一年社保，具有购房资格，原告遂与第三人沟通，要求第三人与被告联系办理过户手续。但此时第三人表示无法联系到被告，便于2019年3月22日向被告寄出《催促履约告知函》，要求被告按照合同履行办理银行按揭、交易过户手续等，并提醒被告合同中所约定的违约责任，最终该函件被退回。此时，第三人告知原告，被告可能已将该房屋出售并办理过户，因此原告于2019年4月10日前往佛山市南海区国土城建和水务局查询涉案房屋的登记信息，查询结果显示，被告在2018年5月14日便已将原房产证注销，变更后的权利人是潘X。根据此查询结果，原告得知被告早已于2018年5月14日便将涉案房屋另行出售并办理了权属证，造成原合约无法实际履行，构成违约，应按照合约第九条第2款的规定承担违约责任。随即，原告于2019年4月30日通过EMS向被告的身份证地址以及涉案房屋地址分别邮寄两份《解除合同告知函》，要求解除合同，被告应双倍返还定金以及赔付原告已经支付的佣金，根据EMS显示的妥投证明显示，分别已于2019年5月1日以及2019年5月3日，由“本人”签收，因此，涉案合同已经解除，被告应按照合同约定承担违约责任。二、由于被告的违约行为导致合约无法履行，被告应依据合约约定，向原告赔付原告已向第三人支付的咨询及中介服务费。上述合约签订后，原告于2018年1月9日向第三人支付了居间费用15750元。依据合约第十条约定：“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及中介服务费。守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。在本案中，由于被告一房二卖构成违约，其应依据合同约定向原告赔偿已经支付的咨询及中介服务费人民币15750元。综上，原告方认为，原、被告及第三人签订的《房地产买卖合约》合法有效，双方均应依据合约履行，但被告在合约签订后仅三、四个月的时间便将涉案房屋另行出售并办理了过户，并在另行出售前或出售后至今超过一年的时间也未曾向原告告知，丧失基本的诚信，应依据合同约定承担违约以及赔偿责任。被告何桂好没有答辩。第三人广州市胜逸房地产代理有限公司没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告身份证复印件1份、第三人企业信用信息打印件1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《房地产买卖合约》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原、被告就买卖涉案房屋一事达成一致意见，被告同意将其名下房屋出售给原告，并协助原告解决购房资格问题，待购房资格解决后办理房屋过户手续；3.业务凭证原件1份（加盖广州农村商业银行股份有限公司金沙洲支行业务办讫章）、中国银行交易流水明细清单打印件1份（加盖中国银行股份有限公司广州长堤支行业务专用章），用以证明原告向被告支付定金100000元；4.《收款收据》原件2份，用以证明被告确认收到定金；5.广州农村商业银行转账信息打印件1份（加盖广州农村商业银行股份有限公司金沙洲支行业务专用章），用以证明原告支付中介费15750元；6.收款收据原件1份，用以证明第三人确认收到中介费；7.查册复印件1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章），用以证明原告购房时的房产信息，被告为房屋所有权人；8.佛山市社会保险参保证明原件1份（加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章），用以证明原告现已具有购房资质；9.《催促履约告知函》原件1份、顺丰快递单（尾号848）原件1份、顺丰快递单原件1份（尾数250）、顺丰官网物流截屏打印件1组，用以证明第三人向被告出具《催促履约告知函》，告知被告依据合同履行过户等义务，但该函件被退件；10.不动产登记信息查询结果（2019年4月10日）原件1份（加盖佛山市南海区国土城建和水务局不动产登记档案查询专用章），用以证明原告近期查询涉案房屋信息，得知涉案房屋已经被另行出售；11.《解除合同告知函》原件2份、EMS邮单原件2份、回执原件3份（加盖中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司速递业务档案专用章），用以证明原告向被告出具《解除合同告知函》，告知被告解除该合同并要求被告承担违约责任；12.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件1份、业务凭证打印件1份（加盖广州农村商业银行股份有限公司金沙洲支行业务专用章），用以证明原告为解决此纠纷聘请律师支付律师费用，依据合同约定，应由被告承担。诉讼中，被告没有提供证据材料。诉讼中，第三人没有提供证据材料。被告、第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇X社区*委会X村XXXXXX室，2019年4月10日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋的登记权利人为被告蒋红学，权利状态为已转让或变更，注销日期为2018年5月14日，变更后权利人为潘X。2018年1月8日，原告何桂好（买方）与被告蒋红学（卖方）、第三人广州市胜逸房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定：买卖双方交易涉讼房屋，建筑面积90.22平方米；成交价2100000元，部分定金20000元，买方应在签署合约同时交付卖方，定金余款80000元，买方须在2018年1月10日前自行交付卖方；卖方应在首期定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署合约同时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1050000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼价款950000元，买方应在买方出新不动产权证当天（递件日之前的，不迟于递件日）前直接支付卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额，由买方在买方出新不动产权证当天（过户之前的，不迟于过户当日）前直接支付卖方；楼价余款1050000元由贷款银行直接划给卖方；全部税费由买方承担；卖方交付涉讼房屋予买方使用的日期为买方出房产后交楼；因买方或卖方违反合约约定，或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行合约相应义务，逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合约，买卖双方同意买卖双方于签订合同之日按《服务收费确认书》向经纪方支付咨询及中介服务费、咨询费；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及中介服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等均由违约方承担。涉讼合同其他事项处手写载明买卖双方均知悉涉讼房屋有抵押给个人黎永祥，卖方保证在过户前解除抵押；指定下名人：蔡X。同日，原告何桂好（乙方、买方）与被告蒋红学（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签署了涉讼合约，现经协商一致，卖方帮买方解决购房资格需要费用50000元，买方愿意支付45000元，剩余5000元由卖方支付；如因购房资格导致无法交易过户，买卖双方和平解除合同，退回已收定金100000元。2018年1月9日，原告通过支付宝方式支付15750元；同日，第三人广州市胜逸房地产代理有限公司出具收款收据，确认收到中介咨询服务费15750元。2018年1月10日，原告分别向被告转账7000元、93000元；同日，被告蒋红学分别出具两份收款收据，确认收到原告承购涉讼房屋部分定金20000元、定金80000元。2019年3月22日，第三人向被告邮寄发出《催促履约告知函》，该函写明原告何桂好指定下名人蔡X已有佛山社保一年，符合佛山购房资格，被告需配合原告办理银行按揭贷款手续申请，第三人工作人员多次与被告联系均未能联系上，应原告要求，现催促被告于2019年3月31日前按照合约规定履行相关义务。该邮件于2019年4月12日签收。原告向被告邮寄发出《解除合同告知函》，该告知函写明2019年4月10日，原告查询涉讼房屋发现被告已于2018年5月14日将涉讼房屋转让给潘X并已经办理了过户手续，原告确认被告已经无法继续履行涉讼合约，被告擅自将涉讼房屋出售，构成违约，应当承担违约责任，本函件寄出之日起第三天解除原告与被告、第三人签订的涉讼合约、《补充协议》，自合同解除之日起10日内，双倍返还定金200000元、赔付佣金15000元、全额赔付第三人应收佣金。该邮件于2019年5月3日妥投。另查明，2019年4月9日，原告何桂好（甲方）与广东X律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派合伙人赵X及其团队律师管X担任甲方的委托代理人，一审律师费17000元，于签订合同之日起5日内支付。同日，原告何桂好向广东X律师事务所转账17000元；同日，广东X律师事务所出具发票，确认收到原告*鉴证咨询服务*律师费17000元。又查明，蔡X于2018年3月至2019年2月期间参加佛山市社会保险，参保单位为佛山市X人力资源有限公司。原告确认蔡X的参保单位是被告所找。再查明，佛山市自2017年6月1日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非佛山市***民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市***民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的商品住房。2019年5月31日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述原、被告签订《补充协议》时，被告是准备找人帮原告购买社保以解决购房资格问题。本院认为，涉讼合约系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合约既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合约签订时，原告指定的下名人蔡X虽不具备购房资格，但被告对此是明确知悉的，现在蔡X参加佛山市社会保险以解决购房资格的过程中，被告将涉讼房屋另行出售案外人致涉讼合约实际无法继续履行，其行为已构成违约，根据涉讼合约约定，原告有权要求被告双倍返还定金，故本院对原告要求被告双倍返还定金200000元的诉讼请求予以支持。涉讼合约明确约定一方违约情况下房地产咨询及中介服务费的最终负担主体，现因被告违约致原告无法购买涉讼房屋，原告请求被告赔偿已付中介服务费15750元的主张符合双方约定，本院依法予以支持。涉讼合约约定一方追究违约方违约责任的，守约方为追究违约方违约责任而发生的所有的费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等均由违约方承担。现被告违约，其应承担原告为主张权利而产生的律师费，故本院对两原告要求被告支付律师费17000元的诉讼请求依法予以支持。违约金具有一定赔偿补偿性质，现原告并未能举证证实其损失高于被告所承担的违约责任，故对原告再行请求被告对返还的双倍定金计付利息的主张，本院依法不予支持。被告蒋红学经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。第三人广州市胜逸房地产代理有限公司经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告蒋红学应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金200000元予原告何桂好；二、被告蒋红学应于本判决发生法律效力之日起十日内支付咨询及中介服务费15750元予原告何桂好；三、被告蒋红学应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费17000元予原告何桂好；四、驳回原告何桂好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2395.63元（原告已预交），由被告蒋红学负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳2395.63元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告何桂好预交的诉讼费用2395.63元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告何桂好。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年九月十一日书记员 郑幸莉