甘肃省高级人民法院   民事判决书   （2019）甘民初93号   原告(申请执行人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。   法定代表人：李明生，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。   被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所   地甘肃省兰州市城关区拱星墩瑞德大道250号。   法定代表人：丁大双，该公司董事长。   委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。   被告(案外人)：杨富万。   原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、杨福万申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司的委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世豪龙公司的委托诉讼代理人丁大久、陈雅娟到庭参加诉讼，被告杨富万经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院(2019)甘执异65号执行裁定；2.恢复对盛世豪龙公司名下房屋的执行；3.案件受理费及律师费由盛世豪龙公司、杨福万共同承担。事实与理由：(2019)甘执异65号执行裁定，认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销。一、该裁定载明杨富万于2014年5月7日与盛世豪龙公司签订了《商品房买卖合同》，约定商品房的付款时间为合同签订当日一次性付清，杨富万于2014年5月2日以刷卡方式向盛世豪龙公司支付购房定金3万元、于2014年5月7日以现金方式向盛世豪龙公司支付购房款206963元，盛世豪龙公司给杨富万出具的《收据》不是正规的商品房发票，其交付的现金没有合法的来源，也没有其他证据佐证，无法确定该款的实际交付时间和实际收款人，不能排除杨富万与盛世豪龙公司为对抗法院执行而提交虚假证据。二、根据法律规定，签订商品房买卖合同必须到皋兰县房管局办理预售备案登记手续或进行网签，杨富万没有办理备案登记手续，说明其交付的购房款206963元的收据不真实，不能证明杨福万已付清购房款。即使其已全额支付了购房款，也是一般债权，不能对抗万城公司的优先受偿权。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，杨福万名下没有居住的房屋才能购买商品房，杨福万系甘肃省皋兰县村民，不但有住房还有宅基地不符合上述法律规定，执行异议审查时，以杨福万从房管局开具的没有住房证明为由，裁定中止涉案房屋执行是对法律的错误理解。且法院查封前反复核对预售登记情况及现场核查居住情况，万城公司对工程没有竣工验收，查封前涉案房屋没有实际居住。   盛世豪龙公司辩称，盛世豪龙公司辩称，万城公司的诉讼请求，既不合法也不合理，应依法驳回。事实与理由：一、涉案工程已完工。(2018)最高法民终397号民事判决认定涉案工程于2016年5月竣工，万城公司在本案中陈述涉案工程尚未完工的意见是对己生效判决认定的事实的否认。二、盛世豪龙公司对法院2017年7月20日的查封不知情，在此之前从未收到司法文书，其在知道法院查封后不再销售住房，只销售商铺。三、根据法律规定，忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担法律责任。   杨福万未答辩。   审理中，万城公司提交证据6份，以证明其诉讼请求。证据1（2019）甘执异66号执行裁定书1份，以证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；证据2（2018）最高法民终397号民事判决书1份，以证明万城公司依据生效判决对涉案标的享有优先受偿权，涉案工程系未竣工验收，也未向盛世豪龙公司移交，盛世豪公司不能依法办理房屋初始登记，杨福万不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；证据3（2017）甘民初94号民事裁定书1份，以证明涉案房屋于2017年7月13日被本院依法查封，涉案房屋被查封时未备案，也无他项权登记；证据4盛世豪龙公司与万城公司签订的《商品房买卖合同》1份，以证明该合同在皋兰县房地产管理局登记备案，合同中加盖的两枚印章是真实样本，杨福万提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与上述样本不一致的，涉嫌伪造，没有第三方的合法签证，不能证明涉案合同签订的时间是在法院查封之前。证据5皋公报（2018）236号报告1份，以证明盛世豪龙公司法定代表人丁大双与其妻子陈爱钗向公安机关投案自首，并供述其伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”，其明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋；证据6盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告1份，以证明忠和分公司是经工商部门批准具有独立核算主体，其不能与盛世豪龙公司混同，逃避其应承担的责任。盛世豪龙公司质证意见，其对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4、5的真实性不能确认，该公司的出售的房屋有预售许可证，业主购买房屋属实，其与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效。盛世豪龙公司提交证据2份，证据1《兰州地区商品房预售许可证》1份，以证明涉案房屋可以合法出售；证据2皋房抵字第（2016003）号《房地产抵押合同（契约）》1份，以证明该公司于2016年5月19日与北京鹏润金服在线信息技术有限公司（以下简称鹏润金服公司）签订抵押合同，将涉案房屋进行抵押并于2016年6月6日经皋兰县房屋产权登记发证办公室进行他项权登记。万城公司质证意见，其对该预售许可证的真实性没有异议。但对其证明目的不予认可，该预售许可证在涉案标的销售时已经过期。杨福万未出庭，但其委托盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久向法庭提交了3份证据，证据1《商品房买卖合同》1份（编号SSHL-3N-1-702），证据2盛世豪龙公司收据1份、中国农业银行银行卡交易明细清单1份、甘肃双博龙股份有限公司POS机《签购单》2份，证据3《入住费用明细表》1份及收据4份，以证明杨富万签订合同、交付购房款并已经入住的事实。万城公司质证意见，第一，其对房屋买卖合同、装修协议的合法性、真实性、关联性均不予认可，该合同中未加盖登记机关印章，属于未登记的房产，不发生物权效力；第二，收款收据与盛世豪龙公司其他房款收据的印刷格式不同，其中部分购房款是支付给甘肃双博龙股份有限公司及丁云芝个人，不能证明其买卖盛世豪龙公司房屋的真实性；第三，入住明细表不具有证明力，对其余证据不予认可。盛世豪龙公司质证意见，对杨福万所举证据的真实性均予以确认，丁云芝系丁大双女儿、甘肃双博龙股份有限公司系盛世豪龙公司的关联公司，其认可收到购房款的事实。   本院依法调取了（2019）甘执异65号案卷中《收据》6份及向兰州市房地产交易中心调取《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单（指定房屋）》1份（编号：LFZ2019-031021），证实杨富万在兰州市无其他住房。万城公司质证意见，其对《兰州市房屋登记电子信息查询证明》的真实性无异议，但对其证明目的存在异议，法院只查了杨富万，但未查询其配偶及子女的无房证明，也没有宅基地的证明材料，不能证明杨富万无房。2015年5月30日的收据刷卡没有流水单，入住收据刷卡也没有流水单，装修押金也没有流水单，杨富万的两张房款收据均为盛世豪龙的自制收据，一张有财务章，一张没有财务章，刷卡流水单收款人为甘肃双博龙自然能源公司，有5.5万元的现金是转给了丁云芝，不能证明该款项是付给盛世豪龙的购房款，还有13万元的流水单上的签字为杨增尚而不是杨富万，不能证明杨富万购买了涉案房屋。盛世豪龙公司质证意见，一张收据没有盖章是联系不上杨富万的家人，是该公司将财务档案找出来复印的，丁云芝是丁大双的女儿，甘肃双博龙自然能源公司是盛世豪龙公司的关联公司，其认可收到了购房款。   本院对当事人无争议的证据，依法予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和确认的证据，本院经审理认定事实如下：   2014年5月2日，杨富万通过刷卡方式向盛世豪龙公司皋兰分公司支付购房款3万元，该公司向杨富万出具《收据》一份，载明为定购3N-1-702号房款。2014年5月7日，杨福万与盛世豪龙公司签订了《商品房买卖合同》，约定杨福万购买盛世豪龙公司颐和名都3N-1-702号房屋，建筑面积71.16㎡，3330元/㎡，总房款236963元。当日，杨富万从其银行卡向甘肃双博龙股份有限公司刷卡支付购房款21963元，其父杨增尚从银行卡向甘肃双博龙股份有限公司刷卡支付购房款13万元，杨富万提交的2014年5月8日甘肃省农村信用社（回单）证实其向丁大双女儿丁云芝转账支付购房款5.5万元，盛世豪龙公司皋兰分公司向杨重琪出具了0002182号《收据》，载明交款人杨富万，收款金额206963元，收款事由为定购3N-1-702号房款。杨富万共支付购房款236963元。2015年5月30日，杨富万向盛世豪龙公司皋兰分公司交纳入住费用7954元、装修押金1000元，并领取《入住费用明细》1份，载明“入住费用已付清，密码钥匙已领。”   另查明，2016年5月19日，涉案房屋被盛世豪龙公司抵押给鹏润金服公司，该公司未主张实现其抵押权。   还查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定，保全查封了盛世豪龙公司名下村委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包含涉案房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决判定盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠工程款在皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧商住楼其施工范围内享有优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，杨富万针对拍卖涉案房屋的执行行为提出书面异议，本院经审查于2019年6月3日作出（2019）甘执异65号执行裁定，中止对村委会南侧的房屋（房号3N-1-702）的拍卖，万城公司不服向本院提起申请执行人执行异议之诉。   再查明，《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单（指定房屋）》（编号：LFZ2019-031021）显示，杨富万在兰州市无其他住房。   本院认为，本案的争议焦点为杨富万对涉案3N-1-702号房屋是否享有阻却万城公司申请执行的民事权益。   万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其对盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内享有优先受偿权。杨富万提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件，故本案的关键在于杨富万的买受行为是否同时满足上述条件。   第一，对于涉案房屋是否登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世豪龙公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。   第二，杨富万于2014年5月7日与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，而法院查封在2017年7月20日。杨富万与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，杨富万在法院查封的三年之前就已签订了合法有效的合同，满足该条规定的第一项条件。   第三，杨富万购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，杨富万未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且杨富万有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，该条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下的房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为杨富万由宅基地还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。杨富万的买受行为满足该条规定的第二项条件。   第四，2014年5月2日，杨富万通过刷卡方式向盛世豪龙公司皋兰分公司支付购房款3万元，该公司出具了《收据》，2014年5月7日，杨福万从其银行卡向甘肃双博龙股份有限公司刷卡支付购房款21963元，其父杨增尚从银行卡向甘肃双博龙股份有限公司刷卡支付购房款13万元，杨富万提交的2014年5月8日甘肃省农村信用社（回单）证实其向丁大双女儿丁云芝转账支付购房款5.5万元，盛世豪龙公司皋兰分公司向杨重琪出具了0002182号载明收款金额206963元《收据》，杨富万于2014年已足额支付购房款236963元。满足该条规定的第三项条件。   综合上述四点，杨富万的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。   另，万城公司所提涉案房屋已被抵押给鹏润金服公司的问题。因本案审查的是杨富万作为房屋消费者能否对抗万城公司的优先受偿权，与鹏润金服公司的抵押权无关。且杨富万的买受行为并不必然影响鹏润金服公司抵押权的实现，即盛世豪龙公司向鹏润金服公司履行债务就不涉及抵押权的实现问题。目前亦无证据证实因盛世豪龙公司不履行债务，鹏润金服公司要求实现抵押权，即使发生亦是另一法律关系，应由鹏润金服公司主张，与万城公司无关，万城公司的该项理由不能成立。   关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、杨富万与万城公司并无对此费用负担予以约定，本院不予支持。   综上，杨富万作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万成公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用   驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。   案件受理费4854元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。   审判长 唐志明   审判员 李元博   审判员 徐长飞     二0一九年九月二十七日   书记员 李浩煊