太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7748号原告：高小林，女，1969年9月20日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐红，山西东奥律师事务所实习律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，该公司员工，住太原市小店区并州南路92号4-2-18。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号。法定代表人：孙国太，董事长。原告高小林与被告山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高小林的委托诉讼代理人许崇华、齐红，被告和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙雪静到庭参加诉讼，被告恒实房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高小林向本院提出诉讼请求：1、判令被告和信摩尔公司继续履行原告与被告和信摩尔公司之间于2005年10月27日签订的00071826、00071827、00071828、00071829号的4份《合同书》。2、判令被告和信摩尔公司支付所欠租金154759.71元及违约金5515.19元（租金与违约金现暂计算至起诉之时），共计160274.9元。3、判令被告恒实房地产公司在保证合同范围内对上述租金及违约金承担连带责任。4、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2005年10月27日，原告分别将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2C69号、2C70号、2C7l号、2C72号的商铺出租于被告和信摩尔公司，并与之签署了4份《合同书》。4份《合同书》第13.1条均约定：商铺的租金每个租赁年度分别为38306元、32605元、32605元、34048元，本合同签订满30日后,被告和信摩尔公司开始按月平均等额支付原告租金。第13.2条均约定违约款：“被告和信摩尔公司应按期支付原告租金，逾期支付在90日的，被告和信摩尔公司向原告支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付在90日未超过210日的，逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超210日的违约金，按逾期应付款日万分之四计算违约金。”同时，原告与二被告就上述4份《合同书》签署了4份《保证合同》，由被告恒实房地产公司为被告和信摩尔公司支付上述4套商铺的租金承担保证责任。从合同签订之日起，被告和信摩尔公司一直按时交纳租金，但从2016年11月起，被告和信摩尔公司便拖着不支付租金，后原告起诉至小店区人民法院，经审理小店区人民法院于2018年8月30日作出（2018）晋0105民初5564号民事判决书，判决确定支付租金的截止日期为2018年7月31日（上半月），支付违约金的截止日期为判决确定之日。后原告通过向法院申请强制执行领取了租金与违约金。然而从2018年7月（下半月）开始，被告和信摩尔公司再次不按时支付租金，至今被告和信摩尔公司已拖欠原告l3个半月的租金。原告多次找二被告协商要求解决租金问题。二被告一直拖延不付。二被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼。和信摩尔公司辩称，小店区人民法院（2018）晋0105民初5564号明确我方支付租金截止到2018年7月31日，目前尚欠原告2018年8月1日至2019年7月31日共计12个月总计137564元的租金。违约金的计算按照合同约定，具体数额依法裁判。我公司不予承担诉讼费。恒实房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高小林系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商2C69号、2C70号、2C7l号、2C72号四个商铺的所有权人。2005年10月27日，原告高小林（商铺业主、乙方）与被告和信摩尔公司（商业管理单位、甲方）签订了编号为00071826、00071827、00071828、00071829四份《合同书》。四份合同主要约定：甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）二层2C69号、2C70号、2C7l号、2C72号商铺，租赁期限均为16年，至2021年12月31日止。每个商铺每个租赁年度的租金分别为38306元、32605元、32605元、34048元。合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还约定了其他内容。同日，高小林（丙方）还与被告恒实房地产公司（甲方）、山西和信摩尔商业管理有限公司（乙方）签订了四份《保证合同》，约定乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，甲方对上述款项承担连带支付责任。甲方的保证责任不因甲方财力状况的改变、甲方与任何单位或个人签订的合同或协议的约定而免除。还约定《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将商铺交付被告和信摩尔公司。现原告主张二被告支付2018年7月份下半月至2019年8月31日的租金及违约金。再查明，本院于2018年8月6日受理了原告就被告和信摩尔公司、被告恒实房地产公司欠付租金要求继续履行《合同书》、支付截止2018年7月31的租金及违约金诉至本院。本院于2018年8月30日作出（2018）晋0105民初5564号民事判决书，判决《合同书》继续履行；二被告支付原告截止2018年7月31日的租金200614.06元及至判决确定的给付之日止的违约金。另查明，山西和信摩尔商业管理有限公司变更为山西和信摩尔商业有限公司。上述事实，有房屋所有权证、合同书、保证合同、中国银行交易流水明细清单、（2018）晋0105民初5564号民事判决书及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告高小林与被告和信摩尔公司签订的四份《合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。合同签订后，原告将房屋交付被告和信摩尔公司。被告和信摩尔公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任，故原告要求被告和信摩尔公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于欠付租金的租期，原告主张被告和信摩尔公司欠付2018年7月下半月至2019年8月31日的租金154759.71元，但根据（2018）晋0105民初5564号民事判决书已判决租金支付至2018年7月31日，故原告要求二被告支付2018年7月下半月租金的主张，本院不予支持。原告起诉时2019年8月份的租金还未实际产生，租金应计算至2019年7月31日，故原告主张租金计算至2019年8月31日的诉请，本院不予支持。被告和信摩尔公司应支付原告自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金为137564元（即38306元＋32605元×2＋34048元）。原告主张违约金计算至其提起诉讼之日即2019年8月26日，本院予以支持，故被告还应向原告支付上述租金自逾期支付之日起至2019年8月26日止的违约金。违约金应当按照合同约定分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。原告主张被告恒实房地产公司承担连带支付责任，根据原、被告三方在《保证合同》中的约定，《合同书》约定的租赁期限届满时，被告恒实房地产公司的保证责任即终止。现《合同书》约定的租赁期限尚未届满，故原告的该项主张，本院予以支持。被告恒实房地产公司应对被告和信摩尔公司欠付原告的租金及违约金承担连带保证责任。被告恒实房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告高小林与被告山西和信摩尔商业有限公司继续履行于2005年10月27日签订的编号为00071826、00071827、00071828、00071829的四份《合同书》。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告高小林自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金137564元。三、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告高小林上述租金自逾期支付之日起至2019年8月26日止的违约金，违约金的具体计算方法为：以每个月的欠付租金为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。四、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第二、三项承担连带保证责任。五、驳回原告高小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1802元（原告已预交），由原告高小林负担200元，被告山西和信摩尔商业有限公司与被告山西恒实房地产开发有限责任公司共同负担1602元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○一九年九月二十九日书记员 葛雪媛