青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初943号原告：杨建，男，1965年4月7日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张衍光，江苏锡海律师事务所律师。原告：韩哈尼，男，1957年9月1日出生，撒拉族，青海长江工贸有限公司经理，住西宁市。委托诉讼代理人：张衍光，江苏锡海律师事务所律师。委托诉讼代理人:韩尚英，男，1981年8月13日出生，撒拉族，住西宁市。被告：西宁光凯购物中心，住所地：西宁市城中区水井巷4号一层101室,统一社会信用代码：916301036985457814（1-1）。投资人：徐勇，该中心总经理。委托诉讼代理人：赵小毛，该中心经理。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。被告：谢莉娟，女，1976年5月7日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。原告杨建、韩哈尼与被告西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）、谢莉娟租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2018年4月3日，本院作出（2017）青0103民初2914号之一民事裁定书，裁定驳回原告杨建、韩哈尼的起诉，宣判后，原告杨建、韩哈尼提起上诉，2018年7月5日，西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终979号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告杨建、韩哈尼不服西宁市中级人民法院（2018）青01民终979号民事裁定书，向青海省高级人民法院申请再审，2018年11月1日，青海省高级人民法院以（2018）青民申293号民事裁定书提审本案，2019年1月9日，青海省高级人民法院作出（2018）青民再105号民事裁定书，裁定：撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终979号民事裁定书及西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初2914号之一民事裁定书，并指令西宁市城中区人民法院对本案进行审理。2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建的委托诉讼代理人张衍光，原告韩哈尼的委托诉讼代理人张衍光、韩尚英，光凯中心的委托诉讼代理人赵小毛、郑继红，被告谢莉娟的委托诉讼代理人郑继红，到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告杨建、韩哈尼向本院提出诉讼请求：1、判令被告谢莉娟向原告给付D-32#商铺租金26546.7元、D-33#商铺租金26920.5元、D-39#商铺租金23844.3元；承担D-32#逾期付款违约金（滞纳金）26000元（经过计算为285005.37元，本次诉讼主张26000元）；承担D-33#逾期付款违约金（滞纳金）26000元（经过计算为289018.49元，本次诉讼主张26000元）；承担D-39#逾期付款违约金（滞纳金）24000元（经过计算为255992.4元，本次诉讼主张24000元）2、判令被告谢莉娟向原告赔偿因其私自转租D-32#商铺的可得利益损失80000元（被告私自转让款）；3、判令被告谢莉娟腾出D21#商铺的13%的面积(1/5×65%)，并偿付2017年12月4日前的占用该商铺保管费34278.5元；4、本案诉讼费由被告谢莉娟承担；5、判令光凯中心对被告谢莉娟的以上债务承担连带责任。事实和理由：2013年6月19日，原告杨建、韩哈尼签订《商业铺面买卖协议书》，原告杨建将其拥有65%份额的位于西宁市××区商业铺面产权转让给原告韩哈尼，约定在该房产过户登记前的收益归原告韩哈尼所有等。原告分别于2013年7月3日、7月16日等多次在光凯中心负一楼、一楼张贴《通知》，将商铺产权买卖等事宜对包含被告在内的广大商户进行了告知，并提醒全体商户在未经原告同意的情况下，不得与任何人签订新的租赁合同。2013年7月25日，原告又向光凯中心送达书面通知，将买卖负一楼商铺65%产权一事再次告知。2013年8月12日，原告杨建向光凯中心送达《解除经营管理委托协议书的通知》，解除了与光凯中心的《经营管理委托协议》，原告并向被告谢莉娟等告知了解除光凯中心委托代理关系、原告新的委托代理人、代理权限情况。二被告均知晓负一楼商铺65%产权买卖及解除光凯中心委托代理的事实，在原租赁合同期间尚未届满（至2013年9月30日）的情况下，串通签订《商铺租赁合同书》，故意将签订日期提前至2013年7月29日，期间，原告数次告知包括被告谢莉娟在内的各商户与原告签订商铺租赁合同或向原告缴纳租金、腾退商铺，但其置若罔闻。无奈原告于2014年9月5日解除租赁关系腾退D39商铺，将被告谢莉娟的货物留置保管在D21#商铺内，并将葛艳菊（D16#商铺）、谢莉娟（D39#商铺）、郭红海（D21#商铺）、候永忠（D28#商铺）的货物留置保管在该商铺中。此后多次通知或公告被告谢莉娟在内的相关主体拿走留置货物，但被告谢莉娟等5人至今未将留置保管在D21#商铺中的货物取走，持续占用该商铺，产生占用保管管理费用。2016年谢莉娟对韩哈尼等的（2016）青0103民初1882号诉讼案件举证期间，谢莉娟提供D-32#、D-33#《商铺租赁合同》。原告于2014年9月5日将D-32#商铺收回。谢莉娟将D-33#商铺在2014年3月15日转租给李某经营，原告在2014年10月1日才对该商铺取回租赁收益权，直接与李某签订租赁合同。综上，光凯中心被原告杨建在2013年8月12日解除了委托代理关系，被告谢莉娟被明确告知光凯中心已无代理权，二被告却故意串通，拒不向原告交付商铺租金，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。光凯中心辩称，一、原告要求商户承担租金、违约金及滞纳金要求我中心承担连带责任无事实及法律依据。1、商户通过我中心的间接代理行为与杨建形成了间接租赁合同关系，合同生效后，商户已向杨建支付了全部的租金,商户不应再向原告重新支付租金，更不应支付违约金及滞纳金，原告与我中心无租赁合同关系，不应向原告支付租金、违约金、滞纳金。2、我中心与商户所续签的合同日期系2013年7月29日，并非是2013年10月1日，也并非恶意串通故意将签订日期写成2013年7月29日，我中心接到杨建解除委托协议的日期为2013年8月12日，2013年8月12日杨建通知与我中心解除委托协议之前，即2013年7月29日我中心已与商户续签了租赁合同。2011年3月9日我中心与杨建、徐勇签订《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》，我中心管理商场一楼及负一楼的商铺，2012年4月30日，我中心又与杨建、徐勇签订《补充协议》，协议约定：经营管理委托期限自委托协议签订之日起，至商场拆迁之日止。自2011年起我中心就与商户签订《西宁光凯购物中心租赁合同》，根据我中心与租户签订的《西宁光凯购物中心租赁合同》第七条约定：乙方须于租赁期满前三个月向甲方提交续租申请，在前期合同到期之前与租户签订下一期的商铺租赁合同，2013年7月29日我中心与商户续签《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》，约定的经营期限至2015年11月30日。2013年8月12日，我中心收到原告杨建解除委托管理协议的通知，但我中心从未接到过韩哈尼购买杨建商铺的通知，杨建与我中心签订的《补充协议》约定的经营管理委托期限自委托协议签订之日起，至商场拆迁之日止，故杨建无权解除委托管理协议，对此双方进行了诉讼，2017年判决。法院未判决前，2014年9月5日前后，原告将我中心强行赶出涉案商铺，我中心所经营的所有商品和配套设施均被原告抢走，并将商户一方打伤，被抢走的商户商品和配套设施至今下落不明。因我中心受涉案商铺的产权人杨建、毛盛达的委托管理该商铺，我中心与商户签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，2013年6月22日之前我中心已向原告杨建付清了截止2013年9月30日之前的租金，故原告杨建违约在先，原告所述的违约金及滞纳金的诉讼请求无事实、法律依据。二、原告韩哈尼无诉讼主体资格。原告杨建未将涉案商铺负一楼产权过户给原告韩哈尼，原告韩哈尼未取得负一楼的产权，韩哈尼与我中心及商户之间均无租赁关系，故韩哈尼就租金支付的诉讼请求无诉讼主体资格。三、原告要求我中心承担连带责任于法无据。我中心不属承担连带责任的任何情形，原告无证据证明我中心与商户存在恶意串通，损害原告的利益。四、原告的第一项与第二项诉讼请求不是同一法律关系，且商户的货物系原告抢走，并非是商户擅自堆放在原告诉状所列商铺，不应承担货物占用商铺及保管费用。如前所述，原告将商户从其承租的由我中心管理的杨建、毛盛达名下的商铺强行赶出，将所有货物、商品及配套设施抢走，货物下落不明，现原告却向我中心及商户索要货物占用商铺及管理的费用，无事实及法律依据。综上所述，2013年8月12日，杨建与我中心解除委托代理关系之前，2013年7月29日我中心与商户就签订了《商铺租赁合同书》，该合同合法有效，故驳回原告的诉讼请求。被告谢莉娟辩称，一、我通过光凯中心的间接代理行为与原告杨建形成了间接租赁合同关系，合同生效后，我已通过光凯中心向原告杨建支付了全部的租金,不应再重复支付租金，更不应支付违约金及滞纳金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，2011年3月9日光凯中心与杨建、徐勇签订的《西宁光凯购物中心经营管理委托协议书》约定：杨建委托光凯中心管理其商场一楼及负一楼的商铺，负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金。2011年我与光凯中心签订租赁合同时，光凯中心就已明确进行了说明并展示了上述协议书的内容，故光凯中心是杨建的代理人，我与原告杨建形成了间接的租赁合同关系。2013年8月12日，原告杨建与光凯中心的委托关系解除，但2013年7月29日光凯中心对涉案商铺的出租及收取租金的行为均在委托期限及授权范围内，根据间接代理的法律效果，2013年7月29日我与光凯中心签订的租赁合同，并按照租赁合同约定向光凯中心交纳了全部租金的法律效果应归结于我与原告杨建，我向光凯中心已交纳了全部租金，应视为已向原告杨建交纳了租金，我已履行了租赁合同的全部义务。2014年9月5日前后，原告韩哈尼将我强行赶出涉案商铺，所经营的所有商品和配套设施均被原告韩哈尼抢走，其行为已构成严重的违约及侵权。此外，原告不能因其与光凯中心解除了委托关系，就否认光凯中心在委托关系解除前在授权范围内的民事行为的法律效果，原告应向光凯中心要求支付租金。二、光凯中心与商户所续签的合同的日期是2013年7月29日，并非是2013年10月1日，也并非恶意串通故意将签订日期写成2013年7月29日。2011年我与光凯中心就商铺签订的《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》约定：乙方须于租赁期满前三个月向甲方提交续租申请。即该租赁合同的截至期限是2013年9月30日，我须于2013年6月30日至2013年9月30日期间，与光凯中心重新签订书面的租赁合同或向光凯中心提出书面续租申请，2013年7月29日我与光凯中心就续租签订了租赁合同，符合2011年10月14日租赁合同中关于续租的约定，2013年7月29日的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方并未恶意串通。三、本案适用“买卖不破租赁”的规则、合同相对性的原则，原告无权主张，原告韩哈尼无诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同”的规定，本案适用合同相对性原则，故商户只能按照租赁合同约定向光凯中心支付租金。四、原告的第一项与第二项诉讼请求不是同一法律关系，且商户的货物系原告抢走，并非是商户擅自堆放在原告诉状所列商铺，不应承担货物占用商铺及保管费用。如前所述，原告将商户从其承租的由光凯中心管理的杨建、毛盛达名下的商铺强行赶出，将所有货物、商品及配套设施抢走，货物下落不明，现原告却向我索要货物占用商铺及管理的费用，无事实及法律依据。我从未收到过被转让人的转让费80000元,根据我与光凯中心之间的合同约定,商铺是可以转让并收取转让费的,故我不应向原告赔偿转让款。综上所述，我已支付了全部租金，不应再支付租金等费用，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告杨建、韩哈尼在庭审中提交以下证据：证据1、房屋产权证，证明原告杨建原是涉案商铺的按份共有人（拥有65%产权）；证据2、2013年6月19日《商业铺面买卖协议书》，证明韩哈尼与杨建约定将其拥有65%份额的的位××区商铺所有权转让给韩哈尼，并约定该商铺的租赁费从杨建收到韩哈尼支付的房款项后的第二天起，由韩哈尼收取，归韩哈尼所有等，杨建收到房款项后及时办理商铺的移交手续等，合同签订当日韩哈尼向杨建支付购房款，杨建也将该商铺的占有使用收益权移交给韩哈尼；证据3、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书；证据4、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书；上述证据3、4证明韩哈尼与杨建房屋买卖合同合法有效；证据5、北京市第二中级人民法院（2016）京02民初109号民事判决书；证据6、北京市高级人民法院（2016）京民终560号民事判决书；上述证据5、6证明杨建2013年8月12日解除与光凯中心的《经营管理委托协议书》合法、有效；证据7、2013年6月22日杨建与光凯中心的账务情况，证明该时期毛盛达是光凯中心的总经理；证据8、2013年7月3日通知；证据9、2013年7月4日回复；上述证据8、9证明韩哈尼向毛盛达书面告知购买水井巷25号负1楼商铺情况，要求配合商铺管理、过户等，毛盛达及光凯中心2013年7月3日起就知道韩哈尼购买负一层商铺的事实；证据10、2013年7月4日通知，证明韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向包括被告在内的商户通知买卖案涉负1楼商铺情况，要求配合商铺租赁管理及缴纳租金、签订租赁合同等，被告此时起就知道原告买卖负一层商铺的事实；证据11、2013年7月16日通知照片，证明韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向包括被告张柏翠、郭红海、候永忠等人在内的租赁户通知购买负1楼商铺情况，要求配合商铺租赁管理及缴纳租金、签订租赁合同及法律责任承担等事项；证据12、2013年7月16日通知，证明光凯中心告知负一层商户杨建65%产权及委托管理情况，欺骗负一楼租赁户，不认可杨建与韩哈尼买卖商铺关系；证据13、2013年7月25日通知，证明韩哈尼向光凯中心通知购买负1楼商铺65%产权情况，要求其尊重原告产权的事实；证据14、2013年7月26日回函，证明光凯中心明知购买商铺的事实后，拒不配合原告管理等事实；证据15、2013年8月12日解除经营管理委托协议书的通知，证明杨建2013年8月12日解除了与光凯中心的经营管理委托协议；证据16、2013年8月12日增加和变更委托权限的决定，证明杨建授权韩尚英、张启贵在负1楼商铺买卖变更登记前，负责签订合同、收取租金等委托代理权限；证据17、2013年8月18日通知3份，证明原告韩哈尼及杨建的委托代理人韩尚英、张启贵向被告光凯中心及张柏翠、曹海娟、李吉萍、谢莉娟、葛艳菊、谢莉娟等在内的租赁户再次告知商铺买卖、重新委托代理人及授权情况，要求配合商铺租赁管理及租金缴纳、签订租赁合同及法律责任等事项；证据18、2013年8月20日通知，证明光凯中心知晓韩哈尼购买商铺，知晓杨建重新委托了新的委托代理人管理商铺及授权情况；证据19、2013年8月26日、9月6日通知，证明原告多次向包括被告候永忠、张柏翠、曹海娟、李吉萍、葛艳菊、郭红海、谢莉娟（其女儿杨婧）等在内的商户告知商铺买卖、光凯中心已解除委托、另委托了代理人及授权情况，要求配合原告租赁商铺管理、租金缴纳、签订租赁合同等事实；证据20、2013年9月26日告知书，证明杨建代理律师向负一楼商铺租赁户告知杨建解除了与光凯中心的委托管理合同关系，另委托了韩尚英、张启贵为代理人，行使对外租赁、管理权；证据21、2013年11月5日通知；证据22、2014年7月19日通知、2014年8月22日通知、2014年9月26日通知；上述证据21、22证明原告向包括被告谢莉娟、张柏翠、李吉萍、谢莉娟、曹海娟、葛艳菊、侯永忠等在内的负一楼商铺租赁户再次告知商铺买卖、配合原告代理人签订租赁合同、缴纳租金、产权份额等商铺租赁管理情况；证据23、2014年10月15日签到记录，证明原告积极邀请被告谢莉娟、张柏翠、谢莉娟、李吉萍、曹海娟、侯永忠等8人协商商铺租赁事宜；证据24、2014年11月26日通知，证明原告通知无故歇业达80多天的张柏翠与原告协商签订商铺租赁合同、缴纳租金、尽快营业，并告知相应法律后果；证据25、情况反映；证据26、人民街派出所处警情况；上述证据25、26证明8名被告知晓韩哈尼购买商铺在2013年7月进入商城管理；证据27、大字报，证明光凯中心非法干扰原告管理商铺的行为等；证据28、照片，证明原告通知各被告时，被告签收通知，及原告将通知、法院判决书、公证书等在商场张贴，商户阅读的情形；证据29、2017年9月12日协议书（22份），证明2013年的《商铺租赁合同》的签订日期是2013年10月1日，并非该《商铺租赁合同》落款的2013年7月29日签订；证据30、2014年6月30日开庭笔录，证明葛艳菊、侯永忠出庭陈述：租赁合同一年一签，提前一个月签，知道韩哈尼购买了商铺，见到原告的公告，与光凯中心不签订租赁合同要被光凯中心清场；证据31、2014年3月10日情况反映；证据32、2014年11月20日《关于光凯广场侯永忠等商户信访问题的回复》；上述证据31、32证明被告恶意阻扰原告正常管理其商铺的事实；证据33、2014年12月6日、12月9日公告，证明原告委托代理人报纸公告通知8名被告与原告签订租赁合同、交清租金，或将租赁商铺货物取走腾空交还商铺，以及相应法律后果等；证据34、2014年8月26日通知、照片（17张），证明原告通知8名被告与原告签订租赁合同、交清租金，或将租赁商铺货物取走腾空交还以及相应的法律后果，被告张柏翠、李吉萍、谢莉娟（其女儿杨婧）、谢莉娟等自行将租赁商铺内的财产清理、包装的事实；证据35、毛盛达的说明，证明8被告未按租赁合同约定交付租金、违约等事实；证据36、2017年1月16日照片，证明8名被告在2017年1月16日清理自己物品的情况，在D21商铺被告封条查封的情况；证据37、2013.7.29，D32#、D33#、D39#《商铺租赁合同》，证明1、合同第五条约定乙方向甲方支付租金、暖气综合费用数额，先交后用，后期租金及暖气综合费用提前30天缴纳；2、第十五条第1、2款约定，乙方转租转让商铺应提前10天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可转租转让；3、第十六条第2款约定，乙方延期缴纳租金及暖气综合费用的，每延期一天应承担应交租金及暖气综合费用8‰的滞纳金，延期超过15日的，甲方有权单方解除合同另行出租；4、第十七条第二款约定，合同以约定情形解除或者期满终止时，乙方应在合同解除当日将店铺（包括装修）退还给甲方，并办理相关手续，逾期不腾退商铺，乙方每天向甲方支付500元赔偿金，超过15日甲方有权对乙方商品进行清点并撤出商铺进行留置，乙方承担相关仓储保管及搬运费用和商品的损毁的风险。证据38、2014.3.16、2014.9.28谢丽娟收条、2014.10.29计算单，以上证据结合原一审证人韩婷出庭证言，证明谢丽娟在2014年3月将D32#商铺（后称30#）私自转给韩婷，后收取转让费8万元。原告向被告诉讼主张赔偿损失的事实依据。证据39、2014.6.18谢丽娟收条，证明谢丽娟将D33商铺私自转给李某等事实。证据40、2014.10.29说明，以上证据结合原一审证人李某出庭证言，证明谢丽娟从2014年3月15日起将D33商铺私自转租李某，每月租赁费4300元，收取押金3000元等违约事实。证据41、2014.9.25D30#《商铺租赁合同书》（原D32#），证明原告在2014年9月25日与韩婷签订了D30#（原32#）商铺租赁合同。证据42、2014.9.24D33#《商铺租赁合同》,证明原告在2014年9月24日与李某签订了D33#商铺租赁合同。证据43、2014.8.28D22#《商铺租赁合同》,证明被告等5人占用D21#商铺分担占用保管费计算参照依据（同等商铺位置、同等面积）。证据44、D21#商铺分担占用费计算单,证明被告5人等占用D21#商铺分担占用保管费计算明细。证据45、诉求计算清单,证明原告诉讼请求计算明细。光凯中心、谢莉娟质证认为：证据1、3、4、6，无异议；证据2，无法确定，不发表质证意见；证据5，与我方无关，我们不清楚；证据7-26，均有异议，我方商户未收到通知，我们签订商铺是7月29日而非10月1日；证据27，真实性及证明方向均无异议；对证据28-29，均有异议；证据30，真实性有异议，是虚假的，不能证明8被告与韩哈尼签订合同的事实，只能证明双方发生纠纷；证据31，真实性有异议，虚假的不予质证；证据32、真实性不认可，内容虚假，另外时间也不符；证据33，证明方向不认可，真实性认可，回复恰好证明原告抢商铺造成8被告上访的事实；证据34，公告的内容与事实不符不认可；证据35，不认可，是虚假的而且毛盛达已经被追究刑事责任；证据36，照片真实性无异议，证明方向不认可，并非8被告自行清理物品而是鉴定机构进行鉴定时而清理物品；证据37至45，对合同及收条真实性无异议，对私自转租有异议，不认可原告计算的明细。本院认为，证据1、2、3、4，能够证明其证明方向，予以采信；关于证据5至32，无关联性，不予采信；关于证据33，真实性，予以确认；关于证据34，无相关证据证实与本案的关联性，不予采信；关于证据35，真实性不能确定，不予采信；关于证据36，原告在该证据所列的时间与2014年9月5日的时间不符，不予采信；关于证据37至43，真实性无异议，予以采信；关于证据44至45，系原告自行计算，不予采信。光凯中心、谢莉娟在庭审中提交以下证据：证据1、西宁光凯购物中心经营管理委托协议书、补充协议书，证明2011年、2012年杨建委托西宁光凯购物中心管理其一楼及负一楼商铺，经营管理委托期限自委托协议签订之日起，至本商场拆迁之日止；证据2、杨建、毛盛达房产证及土地使用权证，证明涉案负一楼商铺是杨建和毛胜达按份共有，现涉案商铺仍登记在杨建和毛盛达名下，原告韩哈尼并非涉案商铺的产权人；证据3、北京市高级人民法院（2016）京民终560号民事判决书，证明原告于2013年8月12日向被告发出《解除通知》，请求解除《经营管理委托协议书》，在此之前被告并未收到原告的解除通知；证据4、清场图片、受伤照片、报案材料、行政处罚决定书、西宁市城中区人民法院刑事判决书、城中区信访局文件，证明2014年9月5日韩哈尼指他人抢占涉案商铺将商铺承租人谢莉娟货物抢走，并将谢莉娟等打伤的事实；证据5、商铺租赁合同书，证明自2011年至今被告谢莉娟就在光凯中心负一楼原告杨建委托光凯管理的商铺里承租，并且至今该商户仍在租赁期间，根据合同第七条约定：商户必须在合同期满前3个月向甲方提交续租申请；第十五约定：商户经光凯同意可以将商铺转租、转让；转租、转让所产生的费用与甲方无关，光凯中心与承租户续签合同的日期为2013年7月29日，该合同签订日期并非2013年10月1日，该《商铺租赁合同书》合法有效；证据6、收条，毛盛达一直收到光凯中心35%的收益，2015年10月1日至2016年9月30日；证据7、承诺书，证明毛盛达与光购中心存在利害关系，证言不足以采信；证据8、毛盛达的配偶陈晓兰的社保清单，证明毛盛达用光凯中心的资金为其配偶购买了保险，其与光凯中心存在矛盾；证据9、毛盛达未向光凯中心缴纳租金明细，证明毛盛达侵吞公司资产；证据10、西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1129号民事裁定书，证明原告韩哈尼没有诉讼主体资格；证据11、票据，证明8名租户自2012年11月至2014年12月租金收取情况；证据12、2013年6月22日《截止2013年9月30日杨建与商场财务情况》，证明结算情况。原告杨建、韩哈尼质证认为：证据1，真实性认可，证明方向不认可，该委托协议书已解除（2013年8月12日），光凯中心对杨建的商铺无管理权；证据2，真实性认可，证明方向不认可，无法证明原告无产权，韩哈尼未办理产权登记，韩哈尼有占有、使用、收益的权利，只是没办理产权登记；证据3，证明方向不认可，通知到达就生效，证明方向也不予认可；证据4，真实性、证明方向不认可，与本案无关；证据5，真实性认可，2013年7月29日签订的合同是真实的，2014年我方已将商铺租赁给他人，与二被告所述不符，2014年光凯中心已无管理权，合同并无约定无须经所有权人同意可以转租，故对证明方向不认可；证据6，2013年10月之前的与本案日期无关，2013年10月之后的与本案日期有关，毛盛达的租金的数额不清楚，收条中有一份是代收的无委托书，且该证据与本案无关联性；证据7、8，真实性认可，与本案无关；证据9，与本案无关，毛盛达不是本案证人；证据10，真实性认可，证明方向不认可，驳回起诉当事人有新的证据可以起诉的，不能证明被告的证明方向；证据11，真实性不认可，因为没有光凯中心印章，也无凭证，与合同约定不符，未有暖气综合费；证据12，真实性认可，租金已结算，但未向杨建支付。本院认为，关于证据1、2、3、5，真实性无异议，本院予以采信；证据4、6、7、8、9、12，与本案无关联性，本院不予采信；证据10，能证实其证明方向，本院予以采信；关于证据11，原告无反驳证据证实，予以采信。经审理查明：2013年7月29日，光凯中心（甲方）与被告谢莉娟（乙方）签订《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》三份，该合同约定：乙方承租的商铺系甲方位于西宁市××巷#号、33#、、39#商铺。租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日止。乙方承租的负一层32#号、33#号商铺的建筑面积均为16.8平方米，使用面积为16.8平方米，租金每月均为3086.6元，租金按6个月交纳，应交租金金额为18520元，暖气费综合费用每平方米每月13元，暖气费综合费用按6个月缴纳，应交暖气费综合费用总额为2189元；签订本合同时，乙方向甲方支付6个月租金18520元，6个月暖气费综合费用2189元。乙方承租的负一层39#号商铺的建筑面积24.70平方米，使用面积14.79平方米，租金每月为2964元，租金按6个月交纳，应交租金金额为17784元，暖气费综合费用每平方米每月33元，暖气费综合费用按6个月缴纳，应交暖气费综合费用总额为1927元。签订本合同时，乙方向甲方支付6个月租金17784元，6个月暖气费综合费用1927元。合同还约定：乙方转租或转让商铺的，不享受租金优惠，自转租、转让之日起，租金按合同价款上调6%。租金及暖气费综合费用先交后用，后期租金及暖气费综合费用提前30天缴纳，必须于2013年10月30日之前一次性向甲方交清，最后缴纳日期为30号，以此类推；乙方须于签订本合同时向甲方交纳5000元作为保证金，保证金是乙方为其履行本合同以及进行商品经营行为提供的保证；乙方不按本合同约定按时、足额交纳租金及暖气费综合费用，每逾期一天应承担应交租金及暖气费综合费用总额的千分之八的滞纳金，延期超过15日仍未交清租金及暖气费综合费用的，甲方有权单方面解除租赁合同收回商铺另行出租，所交保证金、租金等费用不予退还。该合同对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，被告谢莉娟使用租赁商铺，光凯中心认可收到被告谢莉娟向其交付2013年10月1日至2014年9月30日租金。2014年9月5日，被告谢莉娟不再承租该商铺。另查明，2013年6月19日，杨建（甲方）与韩哈尼（乙方）签订《商业铺面房买卖协议书》，约定甲方将位于××区）商业铺面所有权及所属的土地的使用权出让给乙方，4号1号楼（负一楼）商铺所有权证号：XXXXXXX，面积为2135.41平方米，其中属于甲方的部分为65%，计1388.016平方米；其所属的土地使用权证号：宁国用（2011）第023号，面积为567.110平方米，其中属于甲方的部分为65%，计368.62平方米。甲方出让给乙方的商铺中包括目前的装修、装饰、固定设备及所有的配套设施；铺面的出让总金额为26000000元。由于该商铺目前已出租给他人经营，因此，该商铺的租赁费从甲方收到乙方支付的房款项后的第二天起，由乙方收取，归乙方所有，甲方在交接该商铺时如果存在提前收取租赁费的情况，应将提前收取租赁费退给乙方。该协议签订后，2013年6月19日，韩哈尼向杨建付款24000000元。再查明，2019年1月9日，青海省高级人民法院出具（2018）青民再110号民事裁定，该裁定载明：根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，《商业铺面房买卖协议书》约定在该房产过户登记前的收益归韩哈尼所有，据此，韩哈尼有权向案涉商铺使用人主张给付涉案商铺相关费用，杨建作为原产权登记人，在登记机关没有变更登记前，仍为案涉铺面所有人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，杨建依然享有案涉商铺的所有权，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：“原告是与本案具有直接利害关系的公民、法人。其他组织”，涉案商铺虽然至今未办理不动产登记，但并不影响实际有权占有人韩哈尼享有依约定而产生的收益权利，同时在物权变更登记前，案涉商铺的登记所有权人杨建与案涉商铺仍然具有利害关系，杨建也应具有诉讼主体资格。本院认为，本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，并确认变更诉讼请求后双方系租赁合同关系，且原告主张要求被告给付租金，故本案案由确认为租赁合同纠纷；根据青海省高级人民法院（2018）青民再105号民事裁定书及《商业铺面房买卖协议书》的约定，即：该商铺的租赁费从杨建收到韩哈尼支付的房款后的第二天起由韩哈尼收取，韩哈尼于2013年6月19日向杨建支付了购房款，故韩哈尼于2013年6月19日第二天有权收取商铺的租赁费；根据《商业铺面房买卖协议书》及青海省高级人民法院（2018）青民再105号民事裁定书、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书，原告杨建向原告韩哈尼交付涉案商铺并协助原告韩哈尼办理涉案商铺属杨建共有部分的房屋所有权、土地使用权过户手续，故杨建仅为诉讼主体，其自2013年6月19日第二天不享有租金的收益权，故对原告杨建的诉讼请求，本院不予支持。虽原告韩哈尼未与被告谢莉娟签订《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》，但其从原告杨建购买了涉案商铺，如前所述，其自2013年6月19日第二天起该租赁合同权利、义务应由原告韩哈尼享有、履行，故租金金额及暖气综合费均按该租赁合同约定执行，现原告主张被告谢莉娟给付D-32#商铺租金23741元、D-33#商铺租金24075.5元、D-39#商铺租金21513.7元，该租金金额本院予以准许，光凯中心认可上述期间的租金被告谢莉娟已向其交付，且未向原告杨建交付，故该租金应由光凯中心支付给原告韩哈尼，被告谢莉娟不再支付。关于暖气综合费，虽《光凯购物中心商铺租赁合同》约定由被告谢莉娟交付，但原告无证据证实其已垫付了该费用，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于要求给付违约金的诉讼请求，虽原告韩哈尼未按期收到租金，但原告韩哈尼、杨建进行涉案商铺转让及交付时，对涉及的租赁商铺租金等费用是否进行交接未提交证据证实，该未按期交付租金的责任不能归责于被告，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告谢莉娟赔偿因其私自转租D-32#商铺的可得利益损失80000元（被告私自转让款）的主张，因谢莉娟与光凯中心在合同中对商铺的转让并无禁止性规定，故对该项主张，本院不予支持。关于韩哈尼要求被告谢莉娟腾出D21#商铺并支付占用该商铺保管费的诉讼请求，韩哈尼提交的证据不足以证实该商铺系原告占有且双方具有保管关系，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告西宁光凯购物中心于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告韩哈尼支付西宁市水井巷4号西宁光凯购物中心内负一层D-32#商铺租金23741元，D-33#商铺租金24075.5元，D-39#商铺租金21513.7元。二、驳回原告杨建的诉讼请求。三、驳回原告韩哈尼其他诉讼请求。案件受理费5224元，由原告杨建、韩哈尼负担3870.5元，被告西宁光凯购物中心负担1353.5元（此款原告已预交，被告西宁光凯购物中心随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 杨 武审 判 员 金 锋人民陪审员 郭显业 二〇一九年九月二十五日书 记 员 郭晓业附：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。