湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初298号原告湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地：长沙市天心区涂新社区25栋503号。法定代表人彭桂先，董事长。委托代理人刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被告湖南华能置业集团有限公司，住所地：长沙经济技术开发区土桥村。法定代表人周科锋，董事长。委托代理人彭雷阳，男，1981年11月12日出生，汉族，该公司职员，住长沙县。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称原告）与被告湖南华能置业集团有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告向原告支付2016年8月1日至2018年11月30日的物业费287728元（101号的建筑面积2394.28㎡，201号的建筑面积是2744.02㎡，物业收费标准是2元/㎡/月，从2016年8月1日计算至2018年11月30日），支付逾期缴纳违约金20000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩要点：原告所述房屋面积属实。涉案房屋未进行经营，被告确实未支付原告2016年8月1日至2018年11月30日物业费。101号房屋中的部分面积已出租，相应物业费已由承租人缴纳。原告主张的物业费计算标准错误，应按0.9元/平方米/月的标准计算物业费。原告未完全履行物业服务义务，存在违约行为。原告未向被告催缴过物业费。原告主张的违约金依据不足。请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告系长沙县湘龙街道万家丽北路69号红树湾住宅小区的开发商。原、被告之间签订了《红树湾小区前期物业管理服务合同》及《关于18栋物业管理补充协议》。原告为该小区提供物业服务。2、被告系红树湾住宅小区18栋101号、201号房屋的所有权人，该两处房屋为商业用房。101号房建筑面积为2394.28㎡，201号房建筑面积为2744.02㎡。被告未向原告交纳涉案房屋从2016年8月1日至2018年11月30日的物业费。双方认可欠费期间有586平方米的物业费已由承租人直接支付原告，应从被告欠付物业费面积中扣除586平方米。3、2013年，涉案小区成立了红树湾业主委员会。红树湾业主委员会先后与原告签订了多份《红树湾物业管理委托服务合同》，最后一份合同签订于2017年9月11日。该合同约定合同期限5年，物业费收费标准为18号栋按照1.3元/平方米/月（不含架空层）,车库、杂屋、商业门面、写字楼、住宅改商业（包括车库）的收费标准按照湖南物价局湘价服（2010）76号文件标准收取。4、2014年，被告将涉案两处房屋出租并签订了租赁合同。2016年5月，前承租人将合同权利、义务转让给案外人长沙傅朱超市有限公司经营大润发玛特超市，租赁合同中约定由承租人支付物业费。2016年7月之前的物业费已由承租人直接支付给原告。长沙傅朱超市有限公司从2016年7月起拖欠租金。被告通过诉讼途径向长沙傅朱超市有限公司主张权利，本院受理案号为（2016）湘0121民初5646号。该案审理过程中，被告向本院申请财产保全，本院依法裁定查封了长沙傅朱超市有限公司超市内的财产。（2016）湘0121民初5646号已审理终结，该案民事判决书已生效。被告向本院申请执行，执行案号为（2017）湘0121执1689号。2018年8月5日，本院（2017）湘0121执1689号执行裁定书确定涉案房屋内被查封的财产归被告所有。5、2018年11月7日，涉案房屋电缆被盗，被告向长沙县公安局报案。二、双方当事人有争议的事实1、涉案房屋的物业费收费标准。原告认为合同约定为3.9元/月/平方米，原告只主张2元/月/平方米收取。被告认为应按0.9元/月/平方米收取。本院认为，18栋101号、201号房屋为商业用房。根据《红树湾物业管理委托服务合同》的约定，18号栋住宅按1.3元/平方米/月收取物业费，商业门面按湖南物价局湘价服（2010）76号文件收取。根据原告实际收取的物业费情况看，其在长沙傅朱超市有限公司承租期间系按2元/月/平方米的标准收取的涉案房屋的物业费。原告在2017年9月之后对18号栋的一部分商业门面实际亦是按2元/月/平方米的标准收取物业费，并未按合同约定的标准收取物业费。根据这一实际情况，本院确定涉案房屋的物业费收费标准应根据原告的实际收费情况按2元/平方米/月计算。原、被告之间签订的《红树湾小区前期物业管理服务合同》及《关于18栋物业管理补充协议》因红树湾小区成立了业主委员会而终止。被告要求按0.9元/平方米/月的标准支付物业费的请求没有依据，本院不予支持。涉案房屋建筑面积为5138.30平方米,已由承租人支付物业费的面积为586平方米。被告未支付原告2016年8月1日至2018年11月30日期间的物业费。经计算，被告欠付原告物业费254928.80元（4552.30平米×28月×2元/平米/月）。2、原告是否向被告催缴了物业费。原告认为已进行催缴。被告认为未进行催缴。本院认为，原告提交的红树湾业主委员会情况说明显示，原告每年12月均向被告催缴了物业费，张贴了催缴通知单。该证据能够证实原告向被告催缴了物业费。且在本院受理的（2018）湘0121民初7568号判决中亦显示原告向被告主张过物业费，并要求用物业费抵扣电费。本院确认原告已向被告催缴了物业费。判决的理由与结果本院认为，涉案小区的业主委员会与原告签订的《红树湾物业管理委托服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同效力及于涉案小区的全体业主。原告为被告提供了相应的物业服务，被告应当按约支付原告物业费。被告认为涉案房屋已出租给案外人长沙傅朱超市有限公司，本案物业费应由承租人承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应当支持”的规定，被告应当对物业费承担连带责任，该连带责任系法定连带责任，每个连带责任人均应对全部债务承担责任。原告可以选择向被告主张物业费，也可以选择向承租人主张物业费。故原告要求被告支付物业费并无不当，被告不能以房屋已出租为由免责。原告已向被告催缴了物业费，被告欠付原告物业费254928.80元，该款应当支付给原告。被告承担了支付物业费的责任后可依据租赁合同另行向承租人主张权利。被告的财产出现了被人偷盗的情形，原告亦未举证证实其对被告的财产被盗已尽到了物业服务义务，说明原告的物业服务存在瑕疵。被告欠费期间涉案房屋已被法院查封，查封期间涉案房屋未投入使用，需要原告提供的物业服务内容较实际投入使用期间明显减少，根据实际情况，本院酌情减免被告60%的物业费，被告还应支付原告物业服务费101971.52元。原告的物业服务存在瑕疵，被告亦未按约定交纳物业费，双方均存在违约行为。本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。综上所述，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南华能置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告湖南长沙金房子物业管理有限公司物业服务费101971.52元；二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5916元，减半收取2958元，由原告湖南长沙金房子物业管理有限公司负担1479元，由被告湖南华能置业集团有限公司负担1479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李松艳二〇一九年九月二十六日法官助理陈珂珍书记员陈珂珍（兼）