广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14516号原告：佛山市柏丽酒店有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********城智大厦首层商业112室之一、3层商业301室之一、2幢酒店7-16层，统一社会信用代码**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。被告：佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********城智大厦首层108室、109室、110室、111室、112室之二，统一社会信用代码**。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：吴厚国，男，公司员工。原告佛山市柏丽酒店有限公司诉被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司租赁合同纠纷一案。本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序于同年8月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人苟晟到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月、6月欠缴的租金142800元、综合管理费6100元、滞纳金22707.25元，2019年3月27日至2019年5月31日期间的水电费48002.9元，合计219610.15元；2.确认原、被告双方于2018年8月15日签订的《租赁合同书》及《管理协议》于自2019年6月正式解除，被告立即归还租赁场地给原告，被告所交纳的租赁保证金、水电费保证金合计244000元归原告所有；3.被告自2019年7月1日起至被告实际归还承租物业之日止按照《租赁合同书》及《管理协议》约定的租金及管理费标准向原告支付租金、综合管理费及滞纳金；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方经协商一致于2018年8月15日签订《租赁合同书》及《管理协议》，约定原告将坐落在佛山市南海区*******城智大厦首层**室之一的物业(建筑面积共计610平方米)出租给被告做经营餐厅用途，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日止，物业从签订合同日起交付使用，免租期三个月，管理费从2018年9月开始交纳。租金及管理费计算办法分别为：第一年至第二年，每月租金为71400元/月，管理费3050元/月；第三年至第四年，每月租金为77112元/月，管理费3294元/月；第五年，每月租金为83280元/月，管理费3558元/月。缴纳时间及方式为先交费后使用，每月交一次，每月承租费及管理费在当月5号前交纳，如不按时交纳各项应缴的承租及管理费用，按实欠金额每天计罚0.5‰的滞纳金(不足半月按半月计算)。被告需交付租赁保证金214200元及水电费保证金30000元给原告。被告拖欠租金超过十五天，或逾期支付水电费、管理费等各项费用超过十五天的(即应交费之日起的第十六天尚未交费的)，原告有权终止合同并没收其保证金，收回出租场所，追收一切欠款，被告还须支付至合同期满的租金及赔偿由此给原告遭受的一切经济损失。原告有权采取停水停电等措施维护自身合法权益。被告应当按原告解除合同通知限期清理场内一切物品，逾期清理视为放弃，任由原告清理处置，清理费用由被告承担。根据原、被告签订的《管理协议》约定，租赁期内被告每月向原告缴交综合管理费外；原告每月在抄表后按实际用量以供电局、供水公司的单价向被告收取水电费，另按5%向被告收取高低压电放变压器变损、线损的损耗分摊费及水费，被告应于通知交费之日起七日内交付水电费，否则原告有权追究被告违约责任，有权采取停水停电等措施维权。自2019年5月起，被告开始拖欠应当支付的租金、管理费、水电费等各项承租款项，原告多次追收，被告虽多次作出缴付承诺但至今没有缴清欠费。截止2019年6月20日，被告累计已拖欠原告自2019年5月、6月的租金、管理费、滞纳金、水电费合计219610.15元，已构成严重违约。原告于2019年6月18日正式通知被告解除合同，限期清理场内一切物品，办理退还租赁物业及交接手续。被告既不依约缴清欠费，又拒不按原告通知归还承租物业办理退场及交接手续，使原告的经济损失不断扩大，故提起本案诉讼。被告未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。诉讼中，原告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，被告未到庭参加诉讼也未提供反驳证据或提交书面质证意见，视为其放弃质证与举证的权利。经审查，原告提交的证据均与案件关联，且能相互印证，本院确认其真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区*********城智大厦108室于2019年6月4日办理不动产权证，登记权利人为张云芳。位于佛山市南海区*********城智大厦109室，买受人郑楠已于2018年3月8日缴交住宅专项维修资金，且办理商品房买卖合同（预售）登记备案。位于佛山市南海区*********城智大厦110室，买受人王晓梅已于2018年1月30缴交住宅专项维修资金。且办理商品房买卖合同（预售）登记备案。位于佛山市南海区*********城智大厦111室，买受人梁荣晖已于2017年12月1日缴交住宅专项维修资金。且办理商品房买卖合同（预售）登记备案。位于佛山市南海区*********城智大厦112室于2019年1月16日办理不动产权证，权利人为佛山市南海区城智房地产发展有限公司。原告分别与上述权利人签署租赁合同，承租涉案108-112室。被告为有限责任公司（自然人独资），2019年1月3日，法定代表人张辉变更为李炳松。2019年6月18日，法定代表人李炳松变更为尹某1。2018年8月15日。原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将佛山市南海区*******城智大厦首层**室出租给乙方作餐厅用途；总面积合计610平方米，其中108-111室计租面积为290平方米，每平方米180元，112室计租面积320平方米，每平方米30元；管理费5元每平方米；租金及管理费每两年递增8%；第一年至第二年，每月租金为71400元/月，管理费3050元/月；第三年至第四年，每月租金为77112元/月，管理费3294元/月；第五年，每月租金为83280元/月，管理费3558元/月；租期5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，免租期三个月，管理费从2018年9月开始缴纳；签订合同乙方须缴纳214200元租赁保证金；先交租后使用，每月租金当月5号前缴纳；乙方不按时缴纳租金等，按实欠金额每天计罚0.5‰的滞纳金；甲方违约时乙方有权终止合同、收回租赁保证金并赔偿由此而使乙方遭受的一切经济损失；如甲方毁约，除退还租赁保证金本金外还需赔偿保证金一倍金额的给乙方，并承担保证金的利息；乙方拖欠租金超过十五天，或逾期支付水电费、管理费等各项费用超过十五天的(即应交费之日起的第十六天尚未交费的)，甲方有权终止合同并没收其保证金，收回出租场所，追收一切欠款，乙方还须支付至合同期满的租金及赔偿由此给甲方遭受的一切经济损失；甲方有权采取停水停电等措施维护自身合法权益。乙方应当按甲方解除合同通知限期清理场内一切物品，逾期清理视为放弃，任由甲方清理处置，清理费用由乙方承担。；等等。2018年8月15日，原告（甲方）与被告法定代表人张辉（乙方）签订一份《管理协议》，双方就涉案物业管理及安全等问题进行协议，并约定乙方支付30000元水电保证金给甲方，甲方每月抄表后按实际用量以供电局、供水公司单价向乙方收取水电费。乙方收到缴纳水电费通知日起七日内向甲方支付水电费，否则甲方有权追究乙方逾期支付的违约金；等等。2018年9月4日，原告出具收据，载明收取被告水电费保证金30000元及租赁保证金214200元。2019年6月6日，原告向被告发出《催缴租金及水电通知函》，内容为：涉诉108-112室被告尚欠2019年5月租金及管理费74450元、滞纳金17123.5元、2019年3月27日至2019年4月30日水电费22230.1元；2019年6月租金及管理费74450元、滞纳金5583.75元、2019年4月30日至2019年5月31日水单费25772.8元。上述合计219610.15元，被告于2019年6月20日前缴清，逾期追究违约责任。被告工作人员于2019年6月14日签收。2019年6月18日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为:被告拖欠2019年5月至6月租金、管理费。2019年3月27日至5月31日水电费及滞纳金，被告存在违约行为，原告根据合同约定解除双方签订的租赁合同，被告在收到本通知后三日内腾退房屋、付清费用，交还物业，否则视为放弃场所内一切物权，原告有权处置，并要求被告根据租赁合同承担违约责任。同日，被告签收并出具《解除租赁合同通知》签收单。2019年4月至6月，原告缴纳涉案112室管理费每月29199.5元，广东吉豪物业管理服务有限公司出具该三月物业费发票。另查明，原告已缴纳在城智大厦租赁的物业2019年4月至6月水电费，广东吉豪物业管理服务有限公司城智大厦物业管理中心出具该三月水电费收据三份。2019年6月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认被告于2019年6月中旬停业，场地内尚有被告经营物品，且被告将场地上锁。本院认为，涉讼108、112室已办理产权证，109-111室已办理商品房买卖合同备案手续并交纳住宅专项维修资金，合法适租。原、被告于2018年8月15日签订的《租赁合同书》及《管理协议》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张被告自2019年5月1日后未再缴纳租金并一直控制使用租赁场地，被告作为承租人，对缴纳租金及是否返还租赁场地，负有举证义务，现被告未到庭抗辩亦未举证证明缴租情况及租赁物返还情况，应承担举证不能法律后果，本院对原告所主张的上述事实予以采信。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，至原告在2019年6月6日向被告发出《催缴租金及水电通知函》及2019年6月18日向被告发出《解除租赁合同通知书》时，被告拖欠租金及其他费用已超过15天，原告依照合同约定享有单方面解除租赁合同的权利，原告主张解除合同的通知于2019年6月18日送达至被告，此后被告也未提出异议，本院据此认定原、被告于2018年8月15日签订的《租赁合同书》及《管理协议》于当日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告主张被告腾退租赁场地的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。《租赁合同书》对租赁保证金约定符合定金性质的约定，现合同因被告根本违约解除，原告主张没收租赁保证金214200元符合约定，本院也依法予以支持。被告在返还租赁场地前应按合同约定的标准支付租金及管理费予原告，原告主张被告从2019年5月1日起至实际返还租赁场地时止按每月71400元标准支付租金及每月3050元标准支付管理费的诉讼请求合法合理，本院依法予以支持。被告逾期支付款项已构成违约，原告滞纳金实为被告逾期付款的违约金，原告主张以每月应付金额从每月6日起按日万分之五计算合法合理，本院也依法予以支持。根据原告提供的通知单及缴费情况，考虑被告对原告主张拖欠2019年6月1日前水电费48002.9元并无异议，本院对此也予以确认，水电保证金具有预付水电费性质，原告主张没收水电保证金30000元理所不足，本院不予支持，该保证金应予抵扣被告所拖欠的水电费，故本案中被告尚应支付水电费18002.9元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市柏丽酒店有限公司与被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司于2018年8月15日签订的《租赁合同书》及《管理协议》于2019年6月18日解除；二、被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁合同项下位于佛山市南海区*******城智大厦首层108室、109室、110室、111室、112室的物业予原告佛山市柏丽酒店有限公司；三、被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司支付的租赁保证金214200元归原告佛山市柏丽酒店有限公司所有；四、被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年5月1日起至实际返还租赁物时止，每月以71400元为标准计算的租金及每月3050元为标准计算的管理费予原告佛山市柏丽酒店有限公司；五、被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年6月1日前的水电费18002.9元予原告佛山市柏丽酒店有限公司；六、被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年5月起至返还租赁物时止，每月均以74450元为本金分别从当月6日起至实际清偿日止，按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告佛山市柏丽酒店有限公司；七、驳回原告佛山市柏丽酒店有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5822.1元（原告已预交），由被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司负担。被告佛山市南海区丰和日丽餐饮有限公司应于本判决生效后七日内向本院缴纳案件受理5822.1元，逾期，本院将依法强制执行。原告佛山市柏丽酒店有限公司预交的案件受理5822.1元，在本判决生效后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年八月二十三日书记员  黄晓璇