广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1902号 原告:欧中兰，女，1983年6月15日出生，汉族，灵山县居民,住。 委托诉讼代理人：陈存江，广西劦丰律师事务所律师。 被告:广西天福达商贸有限公司，住所地：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601-2603号。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 被告:广西灵山县茂源城市投资有限公司，住所地：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601至2808号。统一社会信用代码：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 原告欧中兰与被告广西天福达商贸有限公司（以下简称“天福达公司”）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称“茂源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告欧中兰的委托诉讼代理人陈存江、被告天福达公司、茂源公司的共同委托诉讼代理人唐振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧中兰向本院提出诉讼请求：1、被告天福达公司支付商铺租金17163.54元和滞纳金2623.16元给原告（滞纳金暂计至2019年4月25日，延后续计至清偿全部租金之日止）；2、被告茂源公司对上述被告天福达公司应当向原告支付的商铺租金及滞纳金承担连带清偿责任；3、两被告负担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2015年3月2日，原告购买被告茂源公司开发的位于灵山县灵城镇和平路64号的茂源·地王国际4层406号商铺，建筑面积为24.14㎡，双方签订了《商品房买卖合同》。之后，原告将购买的406号商铺出租给被告天福达公司经营，双方签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁期限为三年，从原告与被告茂源公司签订《商品房买卖合同》后第12个月起算，第一年租金为23元/㎡，第二年租金为45元/㎡，第三年租金为79元/㎡，租金按季度支付，每季度前7日支付，逾期支付租金的，每逾期一天按应收租金加收万分之五的滞纳金。合同还约定被告茂源公司对原告的租金收益承担连带保证责任。后三方的补充协议约定，三年租赁期间从2016年第一季度起算，至2018年第四季度结束。《商铺租赁合同》还约定了其他相关事宜。租赁合同签订后，原告将商铺交给了被告天福达公司经营使用，被告天福达公司支付了至2018年第一季度的租金给原告，但从第二季度起就没有再向原告支付过租金，被告茂源公司也没有承担保证责任向原告支付租金。至2019年4月25日，尚欠2018年第二季度至第四季度租金17163.54元及滞纳金2623.16元没有支付给原告。两被告拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为此诉至法院。 被告天福达公司、茂源公司辩称，一、原告主张的租金起算日从2016年1月1日起算与事实及合同约定不符。原告提交的《商品房买卖合同》证实商铺的交付日期为2016年3月31日，在商铺交付之前不存在租赁的事实，原告主张从2016年1月1日起计算租金与事实不符。原、被告双方在《商铺租赁合同》中亦约定，原告与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的十一个月为建设期和装修期，第十二个月起算租赁期，因此，原告的租金起算日期与合同约定亦不相符。二、被告茂源公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》第十六条的规定，原告作为担保权人有义务对担保人对外提供担保时是否通过了股东会议决议进行审查。本案中，被告茂源公司未经股东会议决议，原告也没有履行审查的义务，因此，《商铺租赁合同》约定的担保条款及被告茂源公司的担保行为应属无效。三、租赁合同仅约定了被告茂源公司对租金收益承担连带保证责任，任何其他的均与被告茂源公司无关。四、本案合同履行期间，当地政府于2017年12月开始对租赁商铺所临的燕山路及和平路进行市政工程施工，并于2018年5月进行道路全封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，客流量严重流失，营业额不足正常经营期间的30%，但被告仍积极筹集资金，支付原告的租金。同时根据租赁合同的约定，原告提供的租赁商铺应当在租赁期内满足经营的基本条件，在具备经营条件后，因被告经营不善导致的损失才由被告承担。被告认为，由于政府行为是难以预见的，属不能归责原、被告双方的不可抗力，原告要求被告承担违约责任没有法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，申请了证人霍某、闭群声出庭作证。本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实： 2015年3月2日，原告与被告茂源公司签了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告茂源公司开发的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际4层406号商铺；被告茂源公司应当在2016年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件四第十条约定“商业裙楼部分，由被告天福达公司进行商业经营管理，管理期限为三年。” 原告欧中兰作为甲方与作为乙方的被告天福达公司、作为丙方的被告茂源公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际4层406号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为24.14㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的11个月为建设期和装修期，第12个月起计租赁期；商铺租金第一年为23元/月/㎡、第二年为45元/月/㎡、第三年为79元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金。被告茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 《商铺租赁合同》签订后，原告将商铺交付给了被告天福达公司使用。被告天福达公司从2016年1月1日起向原告支付租金，之后依约向原告支付租金至2018年3月，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2019年1月8日，商铺业主代表向两被告分别发出《通知》，要求被告天福达公司在自收到《通知》之日起三日内支付拖欠的租金及相应的滞纳金、被告茂源公司自收到《通知》之日起三日内督促被告天福达公司支付拖欠的租金及相应的滞纳金。两被告均于2019年1月9日收到了《通知》。收到《通知》后，两被告一直未能支付尚欠的租金及滞纳金给原告。经催收未果，原告遂于2019年7月24日，以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告欧中兰与被告天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。 本案争议焦点是： 1涉案商铺的计租期从何时起算？ 被告主张原告从2016年1月1日起计算租金与事实不符。原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定，原告与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的11个月为建设期和装修期，第12个月起算租赁期，因此，原告的租金起算日期与合同约定不相符。首先，租赁合同是诺成性合同。本案中，被告天福达公司、茂源公司与原告签订的《商铺租赁合同》，虽约定从被告茂源公司与原告正式签订商品房买卖合同之日后的第12个月起计租赁期，租赁期限为三年。但之后，双方在实际履行合同过程中，被告天福达公司从2016年1月1日计付租金给原告。合同双方以自己的履行行为改变了合同约定的租赁起算日期，该行为是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告在争议发生后，抗辩称该租金是预付的租金，并主张租金应从商铺实际交付之日起计付，违反诚实信用原则。其次，根据被告茂源公司与原告签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由被告茂源公司建设、出售，在出售商铺时，被告茂源公司当即与原告约定原告购买商铺后出租给被告天福达公司统一经营管理三年。另外，被告天福达公司、茂源公司与原告签订《商铺租赁合同》以及被告茂源公司与原告签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间、同一地点签订的，被告天福达公司应当知道涉案商铺的交付时间，但被告天福达公司为便于统一管理，自愿与商铺业主约定将商铺实际交付日期迟于约定租赁日期的商铺的租赁期间统一约定从2016年1月1日起计付租金，并且实际上也是从2016年1月1日起支付租金给原告，是被告天福达公司的一种商业经营行为，也是被告天福达公司作为商家对自己权利的处分。由此，被告天福达公司、茂源公司主张从实际交付商铺之日起算租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认定：商铺的租赁期限从2016年1月1日起计算。 2被告茂源公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》第十六条的规定，《商铺租赁合同》约定的担保条款及被告茂源公司的担保行为是否有效？ 被告茂源公司主张根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，被告茂源公司为他人提供担保的，需经公司股东会议决议同意，原告也未对被告茂源公司的担保是否通过了股东会决议进行审查，因此，不能仅因被告茂源公司的盖章行为就推定担保行为有效。原告对此不认可。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规定，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，但也有例外的情形。本案中，被告茂源公司、天福达公司先后与原告签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，被告茂源公司作为开发商，在《商品房买卖合同》中明确约定出售的商铺由被告天福达公司进行为期三年的统一经营管理；被告茂源公司在《商铺租赁合同》的担保人处签字盖章，据此，被告茂源公司与本案租赁合同的主债务人被告天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以促使原告有理由相信被告茂源公司为被告天福达公司的债务提供保证担保是其真实意思表示，因此，应认定被告茂源公司的担保行为有效，被告主张担保行为无效，没有事实及法律依据，本院不予采纳。本案中，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中仅约定了被告茂源公司对被告天福达公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，没有约定被告茂源公司对被告天福达应支付给原告的滞纳金承担连带保证责任，故本院仅支持被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任。 三、市政道路封闭施工是否构成不可抗力，在本案中，被告是否应承担违约责任？ 两被告提出当地人民政府对市政道路进行封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，属不可归责于原、被告双方的不可抗力，原告要求两被告承担违约责任没有法律依据。原告对此不予认可。本院认为，原、被告在租赁合同中没有对此事项进行约定，且该事项也不属于法律规定的不可抗力，故对两被告的该项主张，本院不予采纳。 综上所述，原告请求被告天福达公司从2016年1月1日起计付租金、支付拖欠的商铺租金，并由被告茂源公司承担连带清偿责任，符合双方约定，本院予以支持。原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，实际是双方就被告一方逾期支付租金时，由被告向原告支付逾期付款利息的约定，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定，原告请求被告天福达公司支付滞纳金，合法有据，本院予以支持。但原告请求对滞纳金由被告茂源公司承担连带清偿责任的主张，由于在双方签订的《商铺租赁合同》中并没有进行约定，对原告这一请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下： 一、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告欧中兰租金17163.54元及滞纳金（滞纳金计算：截止2019年4月25日的滞纳金为2623.16元；自2019年4月26日起的滞纳金以尚欠租金为基数，按日5?计至实际付清租金之日止）； 二、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告欧中兰的租金17163.54元承担连带清偿责任； 三、驳回原告欧中兰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费147元，由被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 李智东 二〇一九年九月十八日 法官助理 廖元廷 书 记 员 周永丽