山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初9425号原告：赵文霞，女，1978年9月3日出生，汉族，宁夏回族自治区银川市兴庆区益民诊所工作人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴妍、雷桂莲，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：薛耀东，男，1960年2月23日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王红光、于志燕，山东三和德通律师事务所律师。被告：彭陆川，男，1969年7月13日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：李东红，女，1966年9月2日出生，汉族，户籍所在地广东省肇庆市端州区。被告：宁夏银盛达消防工程有限公司（原宁夏利安消防工程有限公司），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街玺云台小区28号楼404室。法定代表人：翟冠清。原告赵文霞与被告薛耀东、彭陆川、李东红、宁夏银盛达消防工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告赵文霞的委托诉讼代理人吴妍、被告薛耀东的委托诉讼代理人王红光、于志燕到庭参加了诉讼。被告彭陆川、李东红、宁夏银盛达消防工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令停止对位于宁夏回族自治区银川市兴庆区光明巷51号楼1单元402室房屋（房产证号：房权证兴庆区字第××号，以下简称涉案房屋）的执行；2、请求法院判令解除对涉案房屋的执行查封措施。事实和理由：申请执行人薛耀东与被执行人彭陆川、李东红、宁夏银盛达消防工程有限公司股权转让合同纠纷一案，山东省烟台市芝罘区人民法院（以下简称芝罘区法院）在执行过程中，将原告所有的涉案房屋予以查封。原告向芝罘区法院提起了执行异议申请，芝罘区法院作出（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2018年9月6日收到该裁定书，现原告对该裁定不服，依法提起诉讼。2012年9月23日，原告与被告李东红、彭陆川签订《房地产买卖契约》一份，约定被告李东红将涉案房屋出售给原告。2012年9月24日，原告又和被告李东红、彭陆川签订《房屋转让协议》一份并予以公证。同日，被告李东红、彭陆川还向案外人赵某出具授权委托书一份并予以公证，载明被告李东红委托赵某办理涉案房屋出售过户事宜。协议签订并公证后，原告即按约向被告李东红支付了全部房款180000元，被告李东红给原告出具了收条并将房屋房产证书、钥匙、水电卡、电视卡、公证委托书、户口本复印件、房屋调档信息等全部交给了原告。原告收受该房屋一直使用出租至今。在此期间，原告多次向赵某要求协助办理过户手续，但是赵某以忙碌为由未能给予及时协助办理，在此期间也找不到被告李东红、彭陆川。直到2014年年底赵某终于同意给原告协助办理过户时却发现该房屋已经于2014年9月4日被芝罘区法院采取了诉讼保全措施，原告随后向芝罘区法院提起了财产保全异议申请，芝罘区法院审查财产保全异议申请过程中，该案进入了执行阶段，原告又向芝罘区法院提起了执行异议申请。在此期间，原告又得知宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（以下简称兴庆区法院）于2016年9月4日将该房屋予以轮回查封，原告也向兴庆区法院提起了执行异议。综上，原告已经在芝罘区法院查封涉案房屋前与被告签订了有效的书面房屋买卖合同并予以公证，并已支付全部价款，已合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。原告享有排除本案的权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，法院应予支持”的规定，望法院支持原告的诉讼请求。被告薛耀东辩称：一、（2017）鲁0602执异159号《执行裁定书》已经生效，原告的起诉已经超过起诉期限，应当驳回原告的起诉。芝罘区法院于2017年11月6日作出（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，同时载明案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向芝罘区法院提起诉讼。芝罘区法院于2017年11月10日通过中国邮政ＥＭＳ特快专递向原告赵文霞邮寄（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，因原告家中无人，无法联系，邮件被退回。2017年11月25日，芝罘区法院作出（2017）鲁0602执异159号之一《公告》，载明自公告发出之日起经过六十日视为送达。芝罘区法院在2017年12月21日的人民日报发布了（2017）鲁0602执异159号之一《公告》，按照相关规定，至2018年2月19日视为已经向原告送达了执行裁定书。如果原告对（2017）鲁0602执异159号执行裁定书不服，原告应于2018年3月6日前向芝罘区法院提起诉讼。原告2018年9月11日才起诉，已经超过了起诉时限，应当驳回原告的起诉。二、原告的起诉即使未过起诉期限，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告也不享有排除涉案房屋执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告在法院查封涉案房屋之前并未实际占有、使用房屋，原告并未支付全部的购房价款，原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。1、原告在法院查封之前并未实际占有、使用房屋。原告称自2012年10月10日出卖人向其交付房屋后，将房屋使用至今。但2014年法院查封时，法院工作人员到涉案房屋调查时家中无人，并且对邻居们进行询问，邻居们均答复此房空置无人居住。2015年法院执行人员再次到涉案房屋进行调查时，此房仍然处于空置、无人居住的状态。若原告确实实际占有、使用该房屋，应当提供占有、使用的证据证明，比如缴纳物业费、水、电、暖费用等凭证，但原告至今也未提供其实际占有、使用涉案房屋的证据。2、原告并没有支付全部购房款。根据原告提供的《房屋转让协议》中第二条约定，该房屋转让总价为180000元，买方于本协议签订之日先向卖方支付房款160000元，剩余房款20000元在2012年10月10日卖方交付房屋之日付清。首先，原告提供了160000元的转账凭证，但非从原告本人账户转出。其次，即使在160000元的转账真实存在的情况下，原告应当按照合同约定将剩余房款20000元在2012年10月10日卖方交付房屋之日付清，但是原告提供了2012年9月24日李东红出具的收条，收条的金额是180000元，这说明原告在合同签订当日并且在卖方尚未交付房屋时就向李东红交付了剩余购房款20000元，与合同约定不符，也不符合正常买受人的行为逻辑。再次，因被告李东红本人并未到庭，被告不能确认该收条的真实性，因此原告提供的证据不能证明其已经交付全部购房款。3、原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。根据原告提供的材料显示，在原告与李东红、彭陆川签订《房屋转让协议》后，李东红已将涉案房屋房屋所有权证书及买卖房屋的房屋调档材料交付给了原告并且委托原告的弟弟赵某代理李东红和彭陆川办理房屋过户手续，在李东红已经为原告提供如此便利的办理过户登记的条件下，原告竟然两年没有办理过户手续。因此，原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。因该房屋未办理过户登记，所以原告并没有取得该房屋的物权，该房屋仍归李东红所有。综上，（2017）鲁0602执异159号执行裁定书已经生效，原告的起诉期限已过，并且原告未按合同约定支付全部价款，且未实际占有、使用房屋，同时对涉案房屋未办理过户登记存在明显过错，其购买房屋的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此原告的诉讼请求不能成立，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，继续查封并执行被告李东红名下的涉案房屋。被告彭陆川、李东红、宁夏银盛达消防工程有限公司缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，涉案房屋于2012年7月2日登记于被告李东红名下（建筑面积59.77平方米，房产证号：房权证兴庆区字第××号）。2012年9月24日，原告与被告李东红、彭陆川在签订的《房屋转让协议》中约定：双方就涉案房屋达成转让协议。转让总价为180000元，原告于本协议签订之日先向被告李东红、彭陆川支付房款160000元，剩余房款20000元在2012年10月10日被告交付房屋之日付清。被告李东红、彭陆川于2012年10月10日前将房屋交于原告使用，并将房产相关手续交于原告。从该房屋交付原告之日起，该房屋的物业费、水暖费等相关费用由原告自行承担，交付房屋之前的物业费、水暖费等相关费用由李东红、彭陆川承担。该房产办理过户需缴纳的一切费用由原告自行承担，李东红、彭陆川积极配合原告办理过户等手续。上述约定双方自愿所作，不论银川市房屋价格如何变动，双方对本协议中议定的价格均不得反悔。如有任何一方反悔，须承担全部责任。本协议签订后，双方不得违约，如有一方违约，按照房屋转让价格的20%赔偿对方的经济损失。当日，宁夏回族自治区银川市国安公证处对上述协议进行了公证。2012年9月24日，被告李东红、彭陆川夫妻出具委托书，将涉案房屋出售过户的相关事宜委托给赵某全权办理，宁夏回族自治区银川市国安公证处对此进行了公证。同日，被告李东红出具委托书，就涉案房屋出售过户的相关事宜委托给赵某以其名义办理，宁夏回族自治区银川市国安公证处亦对此进行了公证。另查，本案被告薛耀东诉本案其余三被告股权转让合同纠纷一案审理过程中，2014年9月15日，本院作出（2014）芝商初字第887-1号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋。2015年3月5日，本院作出（2014）芝商初字第887号民事判决书，判决被告李东红、彭陆川连带偿付薛耀东股权转让款671966.53元及利息20159元、律师代理费35998元，宁夏银盛达消防工程有限公司承担连带责任。后，薛晓东向本院申请执行，执行过程中的2016年7月4日，本院作出（2015）芝执字第1495号之四执行裁定书，裁定查封涉案房屋，期限自2016年7月4日至2019年7月4日。本案原告对此不服，向本院提出执行异议。2017年11月6日，本院作出（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，裁定驳回本案原告的异议请求。2017年11月10日，本院向原告邮寄（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，邮件因“家中无人，无法联系”被退回，本院在2017年12月21日的《人民日报》上向原告公告了该裁定书。2018年9月4日，本院向原告邮寄（2017）鲁0602执异159号执行裁定书，9月6日，原告收到。2018年9月12日，原告诉至本院，本院立本案。对此，原告表示，原告并未收到2017年11月法院邮寄的执行裁定书，该邮件上未书写原告的电话，原告也未明确拒收，原告2018年收到裁定后提起诉讼未超过法律规定的期限。再查，本案案外人王宇辉与本案被告彭陆川、李东红民间借贷纠纷案件，经兴庆区法院审理，该院于2016年5月31日作出（2016）宁0104民初1924号民事判决书，判决两被告向王宇辉偿还借款2000000元及利息。王宇辉向该院申请执行，该院于2016年9月2日作出（2016）宁0104执2937号执行裁定书，裁定查封涉案房屋，期限自2016年9月2日至2019年9月2日。本案原告向该院提出执行异议，该院于2016年12月16日裁定驳回原告的异议申请，故原告诉至该院，要求解除对涉案房屋的查封措施并终止执行。该院作出（2016）宁0104民初11784号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2018年5月29日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出（2018）宁01民终247号民事判决书，判决撤销兴庆区法院（2016）宁0104民初11784号民事判决；改判停止对涉案房屋的执行。诉讼中，原告称：2012年9月23日双方在房屋中介处签订了《房地产买卖契约》，因为感觉不保险，双方就作了公证，按照公证处的格式又签了《房屋转让协议》。2012年9月23日原告交将20000元现金作为定金交付给中介，《房地产买卖契约》中已载明中介玛雅收到定金20000元。9月24日，双方公证完毕后，原告又付款160000元，李东红向原告交付了房屋和资料、钥匙等交付房屋所需的资料，中介应该是在李东红交付房屋后将定金支付给李东红，李东红出具了180000元的收条。对此，原告提交了以下证据：1、2012年9月23日原告与被告李东红签订的《房地产买卖契约》。契约中约定：由于李东红玛雅代收已收到原告预付的购房定金20000元，双方同意就房地产买卖事项订立本契约。被告李东红自愿将涉案房屋出售给原告。双方议定的上述房地产成交价格为180000元。原告由2012年10月10日前一次付清给李东红，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。双方同意于2012年10月10日由李东红将上述房地产正式交付给原告。房屋移交给原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。李东红保证上述房地产权属清楚。若发生与李东红有关的产权纠纷和债权债务，概由李东红负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，李东红负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。双方约定的其他事项：1、此价格李东红净拿，原告承担所有过户产生的税费及佣金；2、在交房之前，李东红结清房屋所产生的一切费用；3、做公证之后，先给房主160000元，剩余20000元，待房屋交接完毕后，一次性支付。4、双方约定于2012年10月10日之前交房。2、2012年9月24日被告李东红出具的收到原告房款180000元收条一张、银行收款存款凭证复印件六页、原告家庭户口本复印件三页，证明原告已经于2012年9月24日当天即将房款180000元全部向李东红付清，李东红向原告出具了收条，其中支付的房款160000元系通过闵桂英账户存入李东红的账户，闵桂英与原告系母女关系。3、被告李东红、彭陆川的身份证、结婚证、户口本复印件七页、涉案房屋所有权证一本、房屋调档资料复印件五页、房屋钥匙一把，证明2012年9月23日被告李东红将涉案房屋产权证书、房屋调档资料、房屋钥匙、被告夫妻身份证、结婚证、户口本复印件，同房屋一并交付给了原告，系原告占有的一种表现形式。原告还表示，被告李东红交房时一并交付了涉案房屋的广播电视卡和水卡，（2018）宁01民终247号民事判决书第6页一审法院认为部分写明“原告虽然提交了房产证原件、涉案房屋的水卡、广播电视卡”可以证明。4、2019年9月10日左右拍摄的涉案房屋照片六张，证明涉案房屋现由原告对外出租。5、证人赵某出庭作证。证人称：证人与原告系姐弟关系。玛雅房屋是连锁中介品牌，证人当时工作的玛雅房屋唐徕店属于加盟方，该店自行注册的名称为新荣雅居中介服务部，证人2010年10月至2014年年底在该服务部工作，职责包括带客户看房、负责促成房屋买卖成交和房屋对外出租。2012年9月，被告李东红、彭陆川到店委托证人出售涉案房屋，证人知道原告有购房的需求就告知了原告，后，原告在证人处购买了涉案房屋。签完合同作完公证当天被告交付了房屋，如果不是当天的话也不会超过一周。原告付清了房款，其中有20000元现金，160000元转账。当时原告看好房屋后李东红表示要收取定金，定金是原告付给新荣雅居中介服务部，证人对此告知了李东红，李东红交付了房屋以后原告在场的情况下，在原告交付160000元的当天，将20000元现金退给了原告，原告又当场把20000元现金付给李东红，记不清李东红出具收条的具体时间。当时交易的时候李东红夫妇要求过户手续必须在三天内作完，这三天原告时间不凑巧，只能去作买卖公证和委托公证，因为涉案房屋一直在证人店里登记，李东红夫妇就委托证人代为办理过户。原告曾多次要求证人办理过户手续，但因为证人和原告是姐弟，证人就告知原告不用着急，已经作了公证，什么时间过户都无所谓，当时证人确实比较忙，原告表示等证人闲了以后再说。2012年11、12月，原告委托新荣雅居中介服务部出租涉案房屋，新荣雅居中介服务部出租过两次，最后一次的租户和原告后来自行解除了租赁合同，再之后的情况证人不清楚。后，关于交房情况，证人又称，根据证人正常的工作推测，是因为公证当天涉案房屋内还有人居住，究竟是因为什么原因证人确实记不清了，李东红交不了房，所以就约定了另外一个时间交房，实际交付房屋的时间和剩余20000元房款支付的时间，证人记不清了。证人提交新荣雅居中介服务部的记录本一页，其中2012年9月2日工作人员吴小荣记录了李东红在该服务部出售涉案房屋的相关信息，证明李东红到店委托出售涉案房屋。被告薛耀东质证称：对证据1《房地产买卖契约》真实性、证明内容有异议，应当以公证书所公证的《房屋转让协议》为准，契约中约定2012年10月10日一次性付清180000元，与《房屋转让协议》不符。对证据2收条真实性、证明内容有异议，对银行收款存款凭证复印件六页没有异议，但收条为180000元，两者不符，证明收条是虚假的，收条落款时间是2012年9月24日金额为180000元与转让协议约定的不符，剩余20000元原告没有提供付款凭证，原告没有证明房款付清。对证据3中的房屋钥匙有异议，不知道是否是涉案房屋钥匙，对其他证据没有异议，但自2014年至今法院基本上每一年都到银川办案，涉案房屋一直是无人居住，证明涉案房屋并没有交付给原告，原告至今也没有提供占有房屋缴纳水电费物业费等相关证据。对证据4，看不出拍摄时间和拍摄地点，不能证明拍摄于涉案房屋。对证据5证人证言，证人与原告存在利害关系，根据证人的陈述关于签订合同应当以2012年9月24日在公证处签订的合同为准；关于付款，证人能够证明在签订合同当天支付160000元，剩余20000元应当在交房时一并支付，原告提交的李东红在9月24日出具的收条是虚假的；关于办理房屋转移登记，李东红委托证人作为代理人已经提供了非常便利的过户登记条件，因原告自己的原因没有办理过户，原告对未过户存在过错；关于房屋交付，证人和原告代理人所述存在矛盾，结合法院到现场的勘察可以认定在法院查封该房屋之前原告对涉案房屋并没有合法占有。被告薛耀东表示：不认可原告陈述的付款过程，原告陈述前后有矛盾，如果定金是在签订转让协议之前已经交付，在转让协议中就不会约定先付160000元后付20000元，原告也没有提供向中介支付20000元的相关证据，原告的房款并没有付清。转让协议中约定交付房屋之日是2012年10月10日，对原告陈述的9月24日交付房屋不认可。协议中约定房屋的物业费、水暖费由原告承担，原告应该提供2012年9月缴纳费用的凭证以证明房屋是否交付。本院所确认的上述事实，有公证书、收条、银行业务凭证凭条、户口本、房屋档案信息、房屋所有权证、（2018）宁01民终247号民事判决书等材料为证，还有原告、被告薛耀东的陈述意见及庭审笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，本案的焦点问题为本案原告是否对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案原告与被告李东红、彭陆川在2012年9月24日签订了《房屋转让协议》并对此进行了公证的事实清楚，该《房屋转让协议》为双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于原告是否付清180000元房款的问题，原告举证证实通过其母亲的账户向被告李东红支付了160000元，原告称剩余房款20000元系以现金形式支付，并不违反房屋买卖交易习惯，结合原告提交的被告李东红出具的180000元收条以及被告李东红已经向原告交付了房屋所有权证书等资料、办理了全权委托赵某办理房屋过户手续的委托手续的事实，本院采纳原告已经向被告李东红付清房款180000元的主张。原告在本案中提供了涉案房屋的所有权证书、房屋照片、房屋钥匙以及证人证言，原告在（2016）宁0104民初11784号案中提交了涉案房屋的水卡、广播电视卡，足以证明原告已实际占有涉案房屋，被告薛耀东虽辩称房屋系空置、无人居住，但法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要涉案房屋处于原告实际管控之中即可，故本院对被告该辩解不予采纳。原告付清房款后，虽未能尽快办理过户登记，但系因受委托人赵某导致，2014年9月本案裁定查封涉案房屋后，原告无法办理房屋过户登记手续，故本院认为非因原告自身的原因导致涉案房屋无法过户。综上，原告享有足以阻却法院执行的权利，现原告请求停止对涉案房屋的执行，本院对此予以支持。原告请求解除对涉案房屋的执行查封措施的诉讼请求，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故本院对原告该项诉讼请求不予处理。原告于2018年9月6日收到裁定后，于9月12日诉至本院，未超过法律规定的起诉期限，故对被告薛耀东关于原告起诉已超期的辩解，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对坐落于宁夏回族自治区银川市兴庆区光明巷51号楼1单元402室（房产证号：房权证兴庆区字第××号）房屋的执行；二、驳回原告赵文霞的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由被告薛耀东、彭陆川、李东红、宁夏银盛达消防工程有限公司共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇一九年九月十六日书 记 员 姜慧萍（代）