广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15763号原告：广东富港物业服务有限公司佛山南海分公司，住所广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914***********879U。负责人：何敏霞。委托诉讼代理人：陈华昌，广东商融律师事务所律师。被告：胡天成，男，1975年5月26日出生，汉族，住广东省四会市城中区***************，公民身份号码441************417。原告广东富港物业服务有限公司佛山南海分公司与被告胡天成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈华昌、被告胡天成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2018年1月至2019年5月拖欠的物业管理费4012元；2.被告向原告支付逾期付款违约金1082元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月13日被告与原告签订《前期物业服务合同》，2017年1月13日被告购买的****花园5栋1404房已收楼，被告应当及时履行交缴物业管理费水电费、公摊费等义务。经原告统计核实到起诉日止被告仍拖欠2018年1月至2019年5月的物业管理费4012元。经原告以多种方式多次催缴，被告均拒不支付。被告胡天成辩称，一、原告在提供物业服务中存在重大欠缺和过失，未尽责任和义务。1.收楼前存在的装修质量问题，久拖未决。局部维修过程中存在管理重大过错，导致被告财物失窃。2016年12月底，被告接到原告发来的收楼通知书，并于2017年1月1日到****花园收楼，但房屋装修质量差，根本达不到收楼条件。当时原告承诺会督促发展商整改。2017年1月10日，原告再次通知被告，房屋质量问题已全部整改完成，于是双方沟通，原告同意后续跟进整改，但必须先收楼后处理，否则不予处理，被告考虑迫切入住需求与体谅原告刚接手楼盘物管工作，被迫与原告在当时签订了《物业管理服务合同》与银行委托付款授权书等，并办理了收楼手续。但在履行合同履过程中，原告先是拖延质量问题整改，后来派人维修时，我外出将家里锁匙交给原告保管，结果维修人员下班后，原告却忘记关门，令我家里失窃，遗失装有重要信息的移动硬盘，后来原告曾上门沟通协调，说给个解决办法，当时原告方的人员也向我方道歉，但至今仍未回复处理。2.原告存在以权谋私侵害业主和用户利益，管理混乱，水平低劣。被告购买家私入住小区时，被强行收取200元的通行费。小区内至今未实行人车分流，摩托车与电动车经常横冲直撞。小区负一层停车场乱拉乱接加装汽车充电设备更是比比皆是，埋下小区安全隐患。垃圾经常堆积不及时清理，恶臭难闻。绿化更是无人打理，杂草丛生。而广场舞、乒乓球深夜扰民无人管，烦不胜扰。原告在函件中描述的很混乱，我愿意缴纳物业管理费，但对原告的物业服务水平存疑，原告提供的物业管理服务水平低于物业服务合同约定。被告提供的物业管理服务连基本的物业服务标准都达不到，更不要说如物业管理法规与物业合同中的所标示的服务内容与标准，与其收费标准相背离。3.原告对小区水电等摊分计算混乱，帐目不清。二、被告在收楼时，与原告就物业管理费已签订了银行委托付款授权书交纳物业费，不存在拖欠物业费。三、原告从未公示其管理****小区期间物业服务资金的收支情况并将收益部分支付给全体业主。小区电梯内广告众多，而小区泳池也外包等，但收入从未公示过，也未向被告等全体业主支付过任何收益。因此，原告的行为严重地侵害了被告的知情权和监督权，是对被告合法权益地严重侵犯和践踏。综上所述，原告提供的物业管理存在重大过错且久拖不改，而对物业合同中约定的内容，责任和义务也失职未尽责，因此敬请法院依法驳回原告的不当诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审查认为，原告提供的营业执照、被告的身份证、前期物业服务合同、收楼文件接收清单、收楼会签单、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果等证据内容、催收函及EMS快递单、EMS快递查询资料等证据内容真实，与本案相关联，本院予以确认。被告提供的《致金沙半岛广大业主和用户的函》虽无原件提供，但被告当庭陈述该函为原告员工扫描原件为电子版后发送给他，并当庭出示了手机中函件的电子版，原告并未提出充分证据予以反驳，因此本院对该证据予以确认。对被告提供的2019年7月份公共分摊明细，因原告诉请被告支付2018年至2019年5月拖欠的物业费，并未涉及2019年7月的物业费及公摊费用，因此该证据与本案无关。对被告提供的照片，因无原件核对，原告又有异议，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：位于广东省佛山市南海区*************************的房产为被告单独所有，该房产的建筑面积是90.75平方米，房屋用途为住宅，不动产权登记时间为2017年7月3日。2017年1月13日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定案涉房产由原告提供物业管理服务，原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行日常的维修、养护和管理，服务质量标准包括保持房屋外观整洁统一，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，保持公共环境整洁，垃圾及时清运，日产日清，绿化养护措施得当，设施完好、整洁，草木生长良好，机动车和非机动车辆分类停放，车辆停放整齐有序，无乱停乱放现象等；高层住宅的物业服务费标准为2.6元/m²/月计算，物业服务费按月缴纳，被告应在每月的10日前向原告交纳当月的物业服务费，如在下月首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期1日被告应按欠费总额的1‰向原告支付违约金；被告自建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；合同自双方签字盖章之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止等。另查明，被告在2017年1月13日收楼，从2018年1月开始没有缴纳物业服务费。截止2019年5月，被告尚有4012元物业服务费，至2019年6月24日，上述物业服务费产生了滞纳金1082元。再查明，2019年4月23日，原告发出《致金沙半岛广大业主和用户的函》，告知被告等广大业主原告已对部分物业管理人员进行了辞退，正着手全面整顿管理队伍、检讨管理品质等。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》合法有效。被告作为案涉房产的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，理应按合同约定的2.6元/平方米/月标准向原告交纳物业管理服务费及公摊电费。但庭审中被告陈述曾因原告的原因导致家中失窃，原告亦未否认，原告在2019年4月23日发函告知被告等广大业主正准备整顿物业管理措施，提升物业管理品质，可见原告的物业服务质量确实未达到双方在《前期物业服务合同》中约定的标准。因此，被告迟迟不愿缴纳物业费事出有因，原告应适当降低物业费收费标准。结合本案实际，本院酌定由被告支付2018年1月至2019年5月拖欠的管理费3200元，原告主张超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、胡天成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3200元广东富港物业服务有限公司南海分公司；二、驳回广东富港物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决生效之日起十日内径付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判长 颜 熙二〇一九年九月二十六日书记员 谢永鸿