广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终830号 上诉人(一审被告)：合浦港荣置业投资有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠大道50号，统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗丽坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：赖永鑫，男，1987年12月2日出生，汉族，住合浦县。 被上诉人（一审原告）：冯小燕，女，1986年9月28日出生，汉族，住合浦县。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人赖永鑫、冯小燕商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：改判一审判决第二项，具体数额由法院予以认定。事实与理由：一审法院认定上诉人构成违约，延期交房违约天数和需承担违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》关于交付期限有明确约定，上诉人应在2015年10月26日前将涉诉房产交付被上诉人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗力…；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长；3.…不能归责出卖人的其他情况影响工期；因为政府及相关部门的临时限制行为或者其他行为导致工期受到影响的；4.由于供电、供水部门原因停水、停电的；5.气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的…”。自签订合同日至实际交房日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工就有350.5天；上诉人在一审庭审中已提交因政府延迟供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房，根据合同约定因政府及相关部门的行为导致工期受到影响上诉人可据实顺延交房无需承担逾期交房违约责任的相关证据。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人赖永鑫、冯小燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回港荣公司的上诉请求，维持原判。 赖永鑫、冯小燕向一审法院起诉请求：一、确认赖永鑫、冯小燕与港荣公司于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令港荣公司向赖永鑫、冯小燕支付延迟交房违约金36228.96元（违约金以434419元为基数，按日万分之一计算，从2015年12月26日起计至2018年4月8日止共834日，以后的违约金另计至港荣公司支付之日止）。 一审法院审理查明：赖永鑫、冯小燕是夫妻关系。2015年9月1日，赖永鑫、冯小燕与港荣公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定：赖永鑫、冯小燕向港荣公司购买由港荣公司开发的位于合浦县，建筑面积共128.89平方米,每平方米3307.46元（实际每平方米3370.46元）,商品房总价格为434419元；付款方式按公积金贷款方式按期付款。出卖人应当在2015年12月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任规定出卖人逾期超过270日后交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。附件《补充协议》第五条规定，本项目自开工至竣工期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供电、供水部门原因停水、停电累计超过6个小时的（每累计6个小时按一天算）；5、气象部门记录日降雨量为中雨或中雨以上的；或6级以上大风或36度及以上高温的；……；第十二条规定:买受人在出卖人提供的《商品房交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即为商品房已经验收和交接。此外，合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，赖永鑫、冯小燕按时向港荣公司支付了合同约定的房价款434419元。2018年4月9日，赖永鑫签字办理了收楼手续。涉案房屋所在楼房至今未办理竣工验收手续。另查明，2015年9月1日至2018年4月9日期间，涉案工程因停水7天、停电8天、中高考12天、降雨级别中雨以上70天，共停工97天。 一审法院认为，赖永鑫、冯小燕与港荣公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。赖永鑫、冯小燕与港荣公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。赖永鑫、冯小燕已按照合同的约定向港荣公司支付了全部购房款，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，港荣公司应于2015年12月26日前交房。2018年4月9日，港荣公司才将涉案商品房交付给赖永鑫、冯小燕使用，延期交房834天，根据双方在补充协议约定，应扣除港荣公司在签订合同时即2015年9月1日至交房之日2018年4月9日止施工期间可延期特殊情形97天，港荣公司实际逾期交房737天。按合同约定，逾期交房的，港荣公司应向赖永鑫、冯小燕按日支付已交付房价款万分之一的违约金。对该违约金标准，港荣公司提出酌情减少的异议。一审法院认为，该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，日万分之一的标准较之于买受人基于银行贷款利率等可得利益损失并没有明显偏高，且与合同约定逾期付款的违约金标准相对应，结合合同的履行情况来看，赖永鑫、冯小燕没有违约行为，为保护守约方的合法权益，对此不予调整。根据赖永鑫、冯小燕的主张，赖永鑫、冯小燕依法享有的逾期交房的违约金为434419元×0.0001×737天=32016.7元。赖永鑫、冯小燕主张逾期交房违约金36228.96元，超出部分，不予支持。港荣公司主张以物业费及水电费冲抵港荣公司需支付的违约金，赖永鑫、冯小燕不同意，且物业费、水电费的产生与本案是两种不同法律关系，对港荣公司的抗辩理由，不予支持，港荣公司可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、赖永鑫、冯小燕与港荣公司于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》有效；二、港荣公司应向赖永鑫、冯小燕支付逾期交房的违约金32016.7元；三、驳回赖永鑫、冯小燕的其他诉讼请求。案件受理费705元，因适用简易程序审理减半收取352.5元，由赖永鑫、冯小燕负担40元，由港荣公司负担312.5元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人港荣公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。被上诉人在合同签订后依约向港荣公司支付相应购房款项，完成了付款义务，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审法院根据双方的诉辩及提交的证据对案件事实进行了认定，并对港荣公司应支付逾期交房违约金给被上诉人的理由和法律依据评述的充分恰当，一审判决正确，本院二审予以维持。上诉人港荣公司上诉认为，一审扣减延期交房的天数有误，但其未提交证据证明其由来和依据，故其主张本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人港荣公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费705元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年九月××日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊