中华人民共和国上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15314号原告：唐佳(英文名：NARUMONSANTOOSTHAROM)，女，1988年1月19日出生，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。被告：张玙吉，女，1986年7月9日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：邱伟，上海申浩律师事务所律师。原告唐佳与被告张玙吉民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序。本案于2018年9月27日第一次公开开庭进行审理，原告唐佳及其委托诉讼代理人胡菁、被告张玙吉的委托诉讼代理人邱伟到庭参加诉讼。本案于2018年11月15日第二次公开开庭进行审理，原告唐佳及其委托诉讼代理人胡菁、被告张玙吉及其委托诉讼代理人邱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告唐佳借款人民币500万元及支付810万溢价收益款。事实和理由：2015年11月，原告与伯母王翠英共同出资受让上海旭真实业有限公司，并改名为上海再闵实业有限公司，决定将再闵公司注册资本增资至1,200万元，由原告出资500万元资金，王翠英以本市闵行区红松路XXX号房屋折价700万元出资，鉴于原告系外籍，故书面委托被告代持再闵公司股份及代任法定代表人。为此，原告于2016年1月至4月期间将500万元出资款汇入被告账户，再由被告转入再闵公司账户内。2016年5月，原告计划购买本市高泾路XXX弄XXX号房屋，房价为1,200万余元，经王翠英同意，借前述500万元为购房首付款，其余向银行贷款。鉴于原告系外籍人士，贷款手续较为复杂，故约定以被告名义订立房屋买卖合同及申请贷款，当取得银行贷款及付清房款后，被告突然翻脸，否认代购房屋之事实，经过交涉，原、被告双方于2016年7月11日达成借款协议，约定前述500万元为被告向原告借款，取得房产证之日起两年后出售该房屋，出售价款扣减购房成本1,200万元，溢价部分由原、被分得，其中原告分得45%份额。还约定借款归还之前，该房屋由原告免费居住。原告发现，除原告购房贷款680余万元外，被告还以做高房屋评估价格的方式，从浙江稠州商业银行上海分行贷款2,326万元，换而言之，该房屋目前市场价值3,000万元，但是被告利用该房屋已经抵押贷款超过3,000万元。被告取得巨额贷款前并未告知原告，取得贷款后也未向原告归还借款并支付溢价款。原告寻找被告交涉，发现电话被屏蔽，居住地不见其踪影。被告的行为严重侵害原告的债权，故原告诉至法院，请求判如所请。被告张玙吉辩称，确认被告向原告借款的本金是4,595,000元，因为当初原告转账给被告的金额为4,595,000元，故被告愿意归还原告借款4,595,000元，原告诉请的金额中有41万是案外人转账给被告的。不同意原告诉请的溢价款的支付。原告借给被告的款项是分批支付的，从原告提供的流水看，分布于2016年1月至2016年6月。原告诉称2016年5月原告计划购买高泾路房屋，但是原告转给被告的借款大部分发生在购房之前。原、被告是朋友关系，原告在不同时期都借给被告款项用于生产经营及消费，借款情况如银行明细，被告无异议。2016年6月，被告完成购买高泾路房屋后，原告多次找被告索要房款并要求住进该房屋中，并强迫被告签下借款协议。借款协议是2016年7月11日签署的，借款协议签订晚于原告向被告的转账，更晚于被告购买高泾路房屋。因此，借款协议与被告购买房产事实上并无关系，原告为了保证住进该房产并且让被告以房产作为还款的保证，强迫被告签订借款协议。借款协议违反民间借贷司法解释第二十六条、第三十条的规定。2016年7月，原告开始入住到高泾路房屋，一直未交过租金，且拖欠了2018年1月份至今的物业费。原、被告的借款与房屋的购买没有关系，借款协议对于房屋收益款的约定不得违背民间借贷司法解释的最高额限制。原告于2018年4月向法院起诉查封高泾路房产，导致被告无法出售该房屋以偿还原告的借款，原告的行为导致被告无法履行还款约定。因此被告不同意原告的溢价款支付诉讼请求。本案经审理查明事实如下：2016年1月2日、同年1月23日、同年1月24日、同年2月28日、同年2月29日、同年3月17日、同年6月20日，原告通过其名下尾号为1699的建设银行账户分别向被告转账20万元、100万元、25万元、100万元、100万元、17万元、215,000元，合计3,835,000元。2016年4月3日、同年4月4日、同年4月6日、同年4月7日，原告通过其名下尾号为7430的交通银行账户分别向被告转账20万元、20万元、20万元、16万元，合计76万元。2016年1月25日和同年3月7日，闵某某(英文名：SAEMINVIMOL)通过其名下尾号为3997的工商银行账户分别向被告转账34万元和7万元，合计41万元。闵某某到庭表示其系原告母亲，其向被告转账的上述41万元均系被告向其借款，现其同意由原告向被告主张该借款。2016年7月11日，原、被告签署《借款协议》一份，约定：被告出于购房需要向原告借款500万元，原告承诺于2016年5月31日前通过银行转账方式向被告打款500万元，被告指定账户名称为光大外滩支行张玙吉，卡号XXXXXXXXXXXXXXXX；被告承诺该笔借款只能用于购买九溪十八岛127号房屋，不得用于其他目的，如被告将该笔借款用作他用，原告可要求被告立即返还借款并支付借款总额20%作为违约金；被告承诺，取得九溪十八岛127号房屋产权凭证之日起两年后，将该房屋出售，500万元借款本金归还日为被告与新购房者签订房屋买卖合同后，新购房者将购房款全额或者首付款交付被告之日的第二日；原告不收取被告任何借款利息，但被告需要在归还借款本金的同时向原告支付房屋溢价收益款45%来计算；如被告因情势变更或者其他原因未能在约定期限出售房屋并归还原告本金和溢价收益款，则该笔借款本金归还日及房屋溢价收益款支付日为被告取得九溪十八岛127号房屋的产权凭证之日起两年半后的当日；被告取得房屋后至借款归还日内，被告同意原告及其直系亲属在九溪十八岛127号房屋内免费居住；原告在居住期间未经被告同意不得留宿其他人员，不得擅自改变房屋用途和房屋性质，破坏任何固定或移动设施，若违反，被告有权要求原告无条件搬离房屋并赔偿损失；在被告归还原告借款本金以及约定的溢价收益款后，原告应立即搬离并恢复房屋原状，若在被告按照约定支付完毕后的一个月内，原告拒不搬离，则原告应向被告支付违约金100万元；……借款协议还就其他事项作出约定。另查明，2016年3月18日，被告与案外人许某某等人签订《上海市房地产买卖合同》，约定：案外人许某某等将坐落于青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋转让给被告张玙吉，转让价款1,080万元，首期房价款324万元，其中100万元已经在签署买卖合同前作为定金交付，签署买卖合同后，转为首期房价款，224万元应于签订合同并申请办理公证手续后当日直接支付给案外人；第二期房价款674万元由被告签订合同并申请办理公证手续后15日内向贷款银行申请贷款，由贷款银行支付；第三期房价款76万元由被告于2016年4月15日前支付给案外人；尾款6万元应于双方签署房屋交接书之日交付。2016年3月22日，上海市东方公证处就上述房地产买卖合同进行公证。2016年6月14日，青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋登记在被告名下。上海市不动产登记簿显示该房屋房地产抵押状况为：抵押权人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，债权数额674万元，债务履行期限自2016年5月30日至2046年5月30日；抵押权人浙江稠州商业银行股份有限公司上海分行，最高债权限额2,326万元，债权发生期间自2018年4月24日至2021年4月15日。2018年5月3日，原告将张玙吉、上海再闵实业有限公司作为被告、王翠英作为第三人，向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，要求确认原告持有上海再闵实业有限公司41.666%的股份，上海再闵实业有限公司将41.666%的股份变更登记至原告唐佳名下，案号为(2018)沪0120民初10491号。上海市奉贤区人民法院于2019年5月31日作出判决：确认唐佳为上海再闵实业有限公司享有41.666%股权的股东；上海再闵实业有限公司应于判决生效之日起十日内将登记在张玙吉名下的上海再闵实业有限公司41.666%的股权变更登记至唐佳名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的借款协议、银行明细清单、不动产登记簿、证人证言、民事判决书，被告提供的房屋买卖居间合同、房地产买卖合同、房地产权证等证据予以证明，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原、被告存在以下争议：1、关于借款本金的金额。原告主张，被告向原告借款的本金为5,005,000元，包括原告自2016年1月2日至同年6月20日，原告向被告转账的4,595,000元，以及原告母亲闵某某于2016年1月25日和同年3月7日向被告转账的41万元，原告自愿放弃5,000元，故本案中原告主张要求被告归还借款本金为500万元。被告主张，原、被告签署的借款协议项下的借款本金为4,595,000元，而非500万元。根据原告提供的转账记录，原告及案外人闵某某于2015年10月29日至2016年6月20日累计向被告转账5,505,000元，其中2015年10月29日闵某某向被告转账50万元，双方均确认并非被告对原告的债务。闵某某于2016年1月25日和同年3月17日向被告转账的41万元，原告未提供有效证件证明闵某某与存在亲属关系，两人也是独立的民事主体，其债权债务关系应当独立，不能混同。且被告和闵某某没有就41万元约定利息和其他费用，而本案所涉借款协议约定了其他费用，因此如果将闵某某转账的41万元计入本案借款本金，直接增加了被告需支付的费用，这有违案件事实，损害被告利益。因此，闵某某转账给被告的41万元不是本案借款协议项下的借款本金，原告向被告的借款本金为459万元。2、被告是否应支付原告房屋溢价款。原告主张，本案所涉款项原本是原、被告共同购买房屋的购房款，由于被告失信行为，原、被告签订借款协议，将所涉款项转化为借款，但借款协议本质上并未脱离原、被告当初一起购房的本意，按照借款协议约定，被告应将房屋出售后的增值部分的45%作为分享利支付给原告。被告将涉案房屋进行抵押贷款，金额超过3,000万元，贷款时对该房屋进行了评估，因此原告以房屋价值3,000万元作为计算溢价收益款的依据，扣除购房成本1,200万元，被告应支付给原告的房屋溢价收益款为810万元。被告主张，本案借款系被告因购买房屋缺乏资金向原告所借，原、被告从未共同购房，借款协议约定房屋出售时间是被告取得房产证两年后，现被告无法出售房屋的原因是原告向法院申请查封了房屋，导致被告无法履行借款协议。原告主张以3000万元作为房屋价格计算溢价收益款，但未提交任何证据证明该房屋价格，因此不应以该价格计算溢价收益款。借款协议中溢价收益款的约定违反法律规定，按照民间借贷的法律规定，借款年利率不得超过24%，原告主张的溢价款不合法。3、被告是否应向原告偿付借款利息。原告主张，根据原、被告签署的借款协议，被告应向原告支付45%的溢价收益款。退而言之，如果将溢价款的约定视为利息约定，则被告应按照年利率24%的标准向原告支付利息。由于2016年1月至3月期间原告共向被告交付403万元，2016年4月的最后一笔款项交付时间为4月7日，2016年6月两笔款项的交付日期均为6月20日，故利息起算时间应为：403万元的起算日为2016年4月1日，76万元的起算日为2016年4月7日，21万元的起算日为2016年6月20日。均计算至被告实际清偿之日止。被告主张，被告无需向原告支付借款利息，借款协议第一条第3款约定“甲方不收取乙方的任何利息”。借款协议签订后自2016年7月，原告一直居住在高泾路房产中，按照市场行情，该房产每年租金50万元左右，虽然双方没有约定借款利息，但原告已经取得了借款的权益。根据借款协议约定，被告返还本金和溢价收益款的时间应为2018年12月15日，借款协议约定的房屋溢价收益款属于民间借贷司法解释规定的“其他费用”，该部分金额不得超过年利率24%。无论房屋溢价收益款计算的金额是高于或者低于年利率的24%，被告同意按照如下方式计算房屋溢价收益款：以本金459万元为基数，按照年利率24%，从借款协议签订之日即2016年7月11日计算至2018年12月15日，经计算金额为2,677,039元。至于2018年12月15日之后的逾期利息，原告未主张，且根据民间借贷司法解释的规定，借贷双方既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人可主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息。本院认为，根据原、被告的陈述及原告提供的借款协议、银行转账凭证、证人证言等证据，可以证明原、被告之间存在共同投资购房或借名购房行为，双方签署借款协议合意将原告出资的款项转化为借款，该协议系原、被告真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，本院确认原、被告之间成立民间借贷法律关系。关于借款本金，被告主张闵某某向被告转账的41万元不应作为被告向原告的借款在本案中处理，但闵某某已经到庭表示其向被告转账的41万元，系由原告出借给被告的款项，由原告向被告主张权利，故对被告的意见本院不予采纳。根据借款协议约定，被告归还原告借款本金的时间为涉案房屋出售后售房款交付的次日，或者涉案房屋取得产权凭证之日起两年半的当日，现虽涉案房屋并未出售，但距被告取得房屋产权证已超过两年半，双方约定的还款期限已届满，故本院确认被告应归还原告借款本金500万元。关于房屋溢价收益款的约定，原、被告共同投资购房或者借名购房时对房屋溢价收益款作出约定于法无悖，但现双方法律关系已转化为民间借贷，即不存在被告应向原告支付房屋溢价收益款的义务，且现在涉案房屋并未出售，原告主张溢价收益款以房屋价款3,000万元为基数扣除购房成本后进行计算缺乏相应依据。由于原、被告之间系个人之间的民间借贷关系，借款协议中约定的房屋溢价收益款实际是原告因出借资金所产生的收益，也即对出借款项的利息约定。利息起算时间应从借款交付之日起计算，由于本案借款分多笔款项交付，原告自愿将起算时间进行调整，且原告关于起算时间的意见未违反法律规定，本院予以确认。被告认为利息计算的截止日期为2018年12月15日，但至本案判决之日，被告尚未向原告归还借款，被告应向原告支付资金占用期间利息至实际清偿之日止。根据相关法律规定，借贷双方约定的利率不应超过年利率24%，而被告认为无论房屋溢价款的计算高于还是低于年利率24%，被告均同意按照年利率24%计算，故本院确认被告应支付原告利息损失，以本金403万元为基数，自2016年4月1日起，以本金76万元为基数，自2016年4月7日起，以本金21万元为基数，自2016年6月20日起，均按照年利率24%计算至实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告张玙吉应于本判决生效之日起十日内归还原告唐佳(英文名：NARUMONSANTOOSTHAROM)借款500万元；二、被告张玙吉应于本判决生效之日起十日内偿付原告唐佳(英文名：NARUMONSANTOOSTHAROM)利息损失，以本金403万元为基数，自2016年4月1日起，以本金76万元为基数，自2016年4月7日起，以本金21万元为基数，自2016年6月20日起，均按照年利率24%计算至实际清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100,400元、保全费5,000元，合计105,400元，由原告唐佳(英文名：NARUMONSANTOOSTHAROM)负担28,400元，被告张玙吉负担77,000元。如不服本判决，原告唐佳(英文名：NARUMONSANTOOSTHAROM)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告张玙吉可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王媛媛人民陪审员  叶引芳人民陪审员  施美蓉二〇一九年九月二十日书 记 员  金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。