福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异242号 异议人（案外人）：郑志坚，男，汉族，1962年7月28日出生，住福建省福州市晋安区。 申请执行人：招商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福建省福州市鼓楼区南街街道杨桥东路19号三坊七巷保护改造工程第三坊A1#楼一层01店面、1#楼二层01店面和2#楼二层01店面，统一社会信用代码：913501007573837600。 法定代表人：庄丽丽，该行行长。 委托代理人：高艳、陈翔，福建知信衡律师事务所律师。 被执行人：福建省瑞隆科技开发有限公司，住所地福州市台江区杨中路350号三楼。 法定代表人：周海莹。 被执行人：周海莹，女，汉族，1973年1月22日出生，住福建省福州市晋安区。 被执行人：吕伟春，男，汉族，1970年1月7日出生，住福建省福州市台江区。 被执行人：吕玉晖，女，汉族，1971年10月1日出生，住福建省福州市晋安区。 被执行人：王鸿德，男，汉族，1974年7月1日出生，住福建省福州市仓山区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州东街口支行与被执行人福建省瑞隆科技开发有限公司、周海莹、吕伟春、吕玉晖、王鸿德借款合同纠纷一案【（2019）闽0102执3510号】。异议人郑志坚对本院执行吕伟春、王鸿德名下坐落于福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场ＡＢＣ座连体5层商场（产权证号：Ｒ1××52）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人郑志坚的异议请求：请求法院在异议人的租赁期限内中止对被执行人吕伟春、王鸿德所有的位于福州市鼓楼区××街道××中路××广场××、××、××连体××层商场（产权证号：Ｒ1××52）腾空、迁出等强制执行措施，依法维护异议人在先的合法租赁权不受强制执行的影响。 事实与理由：2014年4月4日，异议人与本案的被执行人吕伟春、王鸿德签订《商铺租赁合同》，约定将吕伟春、王鸿德所有的位于福州市鼓楼区××街道××中路××广场××、××、××连体××层商场租给异议人作为办公使用，租赁面积1553.82平方米，租赁期限十五年，从2014年11月1日起至2029年10月31日止，前十年租金共计人民币五百万元整且一次性付清，后五年每平方米48元∕月，按每5个租赁年递增3％方式逐年递增。该租赁合同签订并生效后，异议人于2014年4月8日向被执行人吕伟春一次性转账支付了前十年的租金人民币五百万元整。2014年12月31日被执行人吕伟春、王鸿德正式将租赁场所交付给异议人。 在执行申请人与被执行人之间发生金融借贷法律关系（2015年1月22日）、人民法院对被执行人吕伟春及王鸿德所有的位于福州市鼓楼区××街道××中路××广场××、××、××连体××层商场进行查封之前，异议人已与被执行人吕伟春、王鸿德签订合法有效的租赁合同，场地已交接完毕，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，法院在强制执行该商场时，也应当依法保护异议人作为承租人的合法权益。根据民事诉讼法关于执行异议的规定，异议人现向法院提出如上执行异议，请法院查明事实，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人对异议人郑志坚提出的异议发表如下意见： 一、申请执行人与涉案房屋所有权人（抵押人）吕伟春、王鸿德在本案签订的《授信协议》时，与案外人王兴安存在租赁关系。承租人王兴安在与申请执行人以及吕伟春、王鸿德的《租金归集协议》第四条约定：“王兴安已知悉上述抵押物设定抵押的情况，若甲方为实现债权而处置该抵押物时，王兴安不得以租赁关系阻碍招商银行股份有限公司福州东街口支行的处置行为。” 二、王兴安与吕伟春、王鸿德的《商铺租赁合同》约定租期十年（2013年12月1日起至2023年11月30日），每平方米每月租金为120元，年租金约为220万元，租金按每个租赁年度递增5%方式计算。然而根据异议人郑志坚的自述及其提供的《商铺租赁合同》，异议人郑志坚主张于2014年4月8日支付给吕伟春500万元，该款项为涉案房屋的前十年租金，每月租金约为27元，租期15年（2014年11月1日起至2029年10月31日止）。故从租金上看，申请人与吕伟春、王鸿德的《商铺租赁合同》签订的租赁合同的租金远远低于王兴安与吕伟春、王鸿德的。从租赁期限看，这两份《商铺租赁合同》的租赁期限存在长达近十年的重合。从租金支付方式看，任何正常的租赁均不可能一次性支付十年的租金。显然申请人主张的租赁关系与正常的租赁关系不符，严重违背了日常交易习惯，申请执行人有理由怀疑该租赁合同的真实性，故请求法院对该合同的真实性及合法性不予以确认。若法院查明该合同系虚构伪造，恳请追究相关责任人法律责任。 三、根据申请执行人与吕伟春、王鸿德签订的编号为2015年最高抵字第50-0002号《最高额抵押合同》第九条约定：“未经招商银行股份有限公司福州东街口支行书面同意，吕伟春、王鸿德不得转移、出租、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物”。第十四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效；第十六条约定吕伟春、王鸿德存在隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押、已出租、等情况，申请执行人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物。 四、该租赁合同真实性存疑，不排除异议人郑志坚虚构嫌疑，恶意阻扰执行。申请执行人在发放贷款前对涉案的房屋进行了评估，在评估报告中记录了房屋当时的现状，与案外人王兴安存在租赁关系情况。实践中，许多被执行人为了排除执行与他人恶意串通，虚构租赁协议，阻碍法院执行，给执行工作的开展带来了诸多困难，因此，最高法发布《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定，要求不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。但异议人郑志坚仅仅提供了《商铺租赁合同》和转账记录以及《场地交接确认书》，并未提交实际占有该房屋的相关证据，比如缴纳物业费、水费、电费等相应凭证。 五、在本案涉诉后，我行工作人员多次上门催讨，但该房屋整层均处于上锁无法出入状态，试问正常的租赁户怎可无故支付租金，却将租赁物空置不用。这显然是异议人郑志坚显然是与被执行人相互勾结、恶意对抗法院的执行程序。 综上所述，申请执行人认为异议人郑志坚主张的租赁关系至始不存在，不能抵抗抵押权人依法处置抵押物的权利，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回异议人郑志坚的执行异议。 异议人郑志坚为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《商户租赁合同》，说明异议人与被执行人吕伟春、王鸿德之间的租赁法律关系发生于2014年4月4日，早于执行申请人与被执行人之间金融借贷法律关系（2015年1月22日），且是在人民法院的查封先前，人民法院在强制执行阶段也应依法保护异议人作为承租人的合法权益。 证据A2、《场地交接确认书》，说明异议人已于2014年12月31日合法占有、使用本案涉及强制执行的租赁场所。 证据A3、《银行流水》，说明异议人已于2014年4月8日向被执行人吕伟春一次性转账支付了前十年的租金人民币五百万元整。 申请执行人对异议人郑志坚提出的证据发表如下意见：对异议人提供的证据A1、A2，三性均有异议，被执行人在吕伟春、王鸿德2013年11月13日就将涉案房屋租赁给王兴安，不可能同时与他人同时存在租赁关系，对于证据三的真实性无意义，关联性和证明对象有异议，涉案的流水系一次性转账500万元，明显有背于正常的租金方式，且异议人提交的流水并不完整，有可能系与吕伟春、王鸿德存在其他经济关系。 异议人郑志坚后又向本院补充提交如下证据：《收款收据》、《告知函》、《个人活期账户交易明细》，以上证据说明异议人在2015年1月份开始已经合法占有了案涉房产，并支付相应的物业服务费。 申请执行人为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据B1、《最高额抵押合同》； 证据B2、《租金归集协议》； 证据B3、《商铺租赁合同》。 证据B1-B3共同证明涉案标的在办理抵押登记时确实存在房屋租赁情况，相对方系王兴安并非异议人郑志坚。且承租人对于房屋若遇执行拍卖情况作出了不以租赁关系阻碍招商银行处置行为的承诺。异议人提供的租赁合同及交接确认书，明显系伪造的，与被执行人吕伟春，王鸿德之间并不存在租赁法律关系。 本院查明：本案的执行依据为（2016）闽0102民初2917号民事判决书，判决如下：“一、福建省瑞隆科技开有限公司应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州东街口支行偿还借款本金1500万元，并支付利息、罚息及复利(利息、罚息及复利暂计至2016年3月23日为272493.3元，此后的利息、罚息及复利按合同约定计至款项还清之日止)；二、福建省瑞隆科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州东街口支行偿还于本判决生借款本金600万元，并支付利息、罚息及复利(利息、罚息及复利暂计至3月23日为109167.17元，此后的利息、罚息及复利按合同约定计至款项还清之日止)；四、吕伟春、周海莹、吕玉晖对上述第一项、第二项、第三项判决确定的债务承担连带清偿责任；六、招商银行股份有限公司福州东街口支行对吕伟春、王鸿德所有的坐落于鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场商场，有权以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项、第三项确定的债权优先受偿。” 后本案进入执行阶段，本院作出查封公告于2019年1月27日查封案涉房产，并于2019年6月25号作出（2019）闽0102执3510号，裁定拍卖被执行人吕伟春、王鸿德名下的案涉房产。 另查明，异议人提交的书面证据载明，2013年11月30日，吕伟春与王兴安就案涉房产签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止，每平方米每月租金120元，每月租金为186458元。2015年1月6日，招商银行股份有限公司福州东街口支行与吕伟春、王鸿德签订《授信协议》，并鉴于此协议，双方签订《最高额抵押合同》以担保吕伟春、王鸿德所欠债务。同日，招商银行股份有限公司福州东街口支行、王兴安与吕伟春、王鸿德三方达成《租金归集协议》，约定王兴安就案涉房产的租金支付至王鸿德在招商银行股份有限公司福州东街口支行开立的唯一的租金归集账户。2016年1月22日，吕伟春、王鸿德将案涉房产抵押给招行东街口支行，并在福州市房屋登记中心办理了抵押登记。 2014年4月4日，吕伟春、王鸿德与郑志坚就案涉房产签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日止，租金为：前十年人民币500万元（每月每平方米租金为27元），一次性付清，转账至吕伟春广发银行股份有限公司福州分行账户（尾号为0590）。后五年租金为48元/月/平方米,按每5个租赁年递增3%方式逐年递增计算。2014年4月8日，郑志坚向吕春伟银行账户（尾号为0590）转账500万元。2014年12月31日，吕伟春、王鸿德与郑志坚签订《场地交接确认书》，案涉房产交付至吕伟春、王鸿德使用。 2015年1月1日，郑志坚与福州兴鸿业物业管理有限公司签订《佳盛广场物业管理服务合同》。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，异议人郑志坚与被执行人吕伟春、王鸿德签订《商铺租赁合同》虽然早于申请执行人抵押权成立时间，但租赁时间长达15年，异议人一次性向被执行人支付前十年的租金500万元的约定，与常理不符。另500万元转账的摘要显示为“汇款”并非“租金”，对这500万元的款项的性质是否是租金也存疑。且异议人称其在2014年12月31日交接案涉房产后直至本院查封前长达3年多时间一直未投入经营使用，亦与常理不符。且从申请执行人提交的2015年1月6日三方签订的《租金归集协议》、《租金账户监管协议》中，承租人为王兴安，并非本案异议人。综上，本院对租赁合同的合法有效性存疑，异议人郑志坚关于在租赁期限内中止腾空、迁出等强制执行措施的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人郑志坚的执行异议请求。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年九月五日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。