广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18074号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼三楼，统一社会信用代码914***********835Y。法定代表人：麦宗汶委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。被告：李惠英，女，1962年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码440************125被告：张志达，男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省罗定市************，公民身份号码442************437。两被告的共同委托诉讼代理人：张翠铃（两被告女儿），住广东省佛山市南海区**********************。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称“兴业物业公司”）与被告李惠英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案。诉讼过程中，本院依法追加张志达为共同被告。本案适用小额程序，于同年9月19日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告兴业物业公司的委托诉讼代理人聂静云、被告李惠英及其两被告的共同委托诉讼代理人张翠铃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年7月1日至2019年3月31日所欠物业管理费648.48元、公摊电费52.5元、公摊水费23.1元；2.判令被告支付违约金139.88元(违约金以当月欠缴的物业费为基数，按照欠缴物业费年利率24%计算，从逾期之日止，暂计至2019年3月31日，并请求计算至实际付清之日)；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是南海区桂城街道俊怡花园A12座401房的所有权人。2002年12月11日，原告与被告签订了《俊怡花园前期物业管理服务协议》。协议约定：1.原告为南海区俊怡花园小区提供物业服务；2.原告按照住宅0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收代缴其物业范围内的水、电费用；3.若被告不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按照每天千分之五交纳违约金。被告自2017年7月份起，开始持续拖欠有关物业费用。原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为被告已构成违约，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告李惠英、张志达辩称，两被告确实从2017年7月开始没交物业费。涉案小区的23座化粪池堵塞，该化粪池的污水弄得小区整地都是，但是原告在污水泡了几个月小区后都没有去处理。被告去原告处提意见，原告说不关他的事，更有个光头佬的工作人员撵被告走，他说要等污水泡到被告的四楼才去处理。该化粪池的堵塞到今年已经3年了，业主们在无奈之下一起凑钱疏通了化粪池。被告张志达还在化粪池处摔了一跤。被告房屋楼下就是一个大垃圾池，一到晚上该处的老鼠多的数不完。小区实在是太脏了，业主都是自己去搞卫生。过年的时候，业主自己去搞清洁，原告还说业主的行为是多余的。小区的楼梯没有灯，一到晚上，到处都是黑乎乎。原告的工作人员还对业主进行人身攻击。反正原告什么都不做，其只会收钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：1998年6月1日，兴业物业公司登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。2002年12月11日，兴业物业公司（甲方）与张志达、李惠英（乙方）签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方购买物业名称：俊怡花园A12座401房，建筑面积61.76平方米，并约定物业管理服务费用标准住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关规定。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。2011年9月20日，佛山市南海区*******第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即兴业物业公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。诉讼中，兴业物业公司未能举证证明俊怡花园小区与其有重新签订物业服务合同，而李惠英、张志达也未能举证证明俊怡花园小区聘请新的物业管理公司进行管理。2019年2月28日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》，在该函中，业委会向兴业物业公司提出七点交涉事项，其中包括下水井、排污井清淘和小区绿化垃圾的收集处理问题。2019年3月12日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市南海区兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会重申上述《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》中的内容，并要求兴业物业公司切实加强小区公共卫生、绿化环境、停车管理、消防管理的工作，在2019年3月20日前书面回复以上四项工作的具体方案，并于当月31日前部署落实。2019年3月25日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市南海区兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会表示兴业物业公司没有就上述两函予以书面回复，也没有就两函内容与业委会沟通，并重申上述两函内容，并要求兴业物业公司处理：恢复南北围墙原状，加强安全消防管理、规范公共停车管理、清理维护污水沙井、加强公共卫生绿化等问题。涉案房产位于佛山市南海区**********************及03号摩托车房，于2003年*月29日登记于张志达、李惠英名下，建筑面积为61.76平方米。根据李惠英、张志达提交的光盘中的视频及照片，显示涉案小区存在垃圾乱堆放、电线摆放危险、车辆乱停放现象、儿童娱乐设施破损、安保设施不到位等。本院认为，兴业物业公司与李惠英、张志达于2002年12月11日就涉案房产签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定“前期物业管理”指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在没有证据证实涉案小区与兴业物业公司有重新签订物业管理合同，亦没有证据证实涉案小区与新的物业管理公司签订物业管理合同的情况下，兴业物业公司与李惠英、张志达理应依约履行该协议。而兴业物业公司实际上也一直为李惠英、张志达提供物业管理服务，李惠英、张志达理应按期交纳物业服务费及公摊水电费用。但从本案查明事实反映，兴业物业公司确实存在服务不到位的情况，但其尚未构成根本性违约，李惠英、张志达拒交物业管理费及公摊水电费缺乏依据。同时，李惠英、张志达拖欠物业管理费也给兴业物业公司造成了资金占用的损失。综上，考虑双方的过错程度及物业管理费的收缴比例偏低一定程度上直接影响物业服务标准等现实状况，本院根据公平合理原则，确定李惠英、张志达仅需支付上述物业服务，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。经核算，李惠英、张志达应向兴业物业公司支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费648.48元（0.5元/平方米/月×61.76平方米×21个月=648.48元）。关于公摊水电费问题。李惠英、张志达主张其向供水公司交纳的水费中已包含公摊水费，但据了解，其所指的公摊水费，与兴业物业公司主张的小区公共用水的水费公摊不是同一所指。结合案涉小区的公用电、水的实际情况，兴业物业公司向小区业主收取的公摊水、电费的标准在合理的范围内。综上，对于兴业物业公司主张李惠英、张志达支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的公摊水费23.1元、公摊电费52.5元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李惠英、张志达应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费648.48元、公摊电费52.5元、公摊水费23.1元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由李惠英、张志达负担25元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杨风娥二〇一九年九月二十四日书记员  单 丹