云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0124民初506号原告：昆明程宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530124563180009K。住所：云南省昆明市富明县永定街道办事处永南大街405号。法定代表人：赵仕玉，总经理。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐某，男，1977年8月22日生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李景平，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张正武，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。原告昆明程宇房地产开发有限公司（以下简称昆明程宇公司）与被告徐某商品房销售合同纠纷一案，本院2019年6月6日立案后，依法适用简易程序于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告昆明程宇公司的委托诉讼代理人杨若禾，被告徐某的委托诉讼代理人李景平、张正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明程宇公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号）于2019年6月1日解除；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号），合同约定，原告将开发的位于富民县出售给被告，购房款总额为1,050,000元，被告以按揭付款方式向原告支付购房款，被告承诺于2015年4月13日向原告支付首期购房款320,000元(总价款的30.48%)，其余款项730,000元向银行贷款支付。2015年4月21日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。合同签订至今，被告未向原告支付任何购房款，被告的行为已表明不履行购房合同义务，从而导致合同最终目的不能实现。故原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月1日收到原告发出的《解除合同通知书》。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告徐某辩称，一、本案所涉《商品房购销合同》、《协议书》及《补充协议书》合法有效，应当继续履行。合同主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规强制性规定，系真实合法有效的协议。原告虽主张《协议书》及《补充协议书》系胁迫情况下签署，但其并未提供任何证据予以证明，且前述协议签署于2015年7月18日，若存在胁迫情形，其有权在法定期限内主张撤销，但已达四年时间，原告均未主张撤销《协议书》，明显与常理不符，故其主张不能成立。二、被告已实际付清涉案全部购房款，不存在拖欠购房款的事实，原告不具有法定解除权。被告购买溪水庭苑小区房屋时，应原告的要求被告配合其办理按揭贷款，在签署《商品房购销合同》时，将四套房屋价格虚高为5,213,389元，后由于原告的原因按揭贷款未办成功，为防止发生争议，双方于2015年7月15日签订了《协议书》及《补充协议书》。根据《协议书》第一、二条及《补充协议书》第一条约定，明确了包括被告所购溪水庭苑一期-1项目B4-7、B2-3及案外人胡某某所购B4-1、B2-1四套房屋的备案登记表中，按揭付款方式系登记错误，备案登记表中价款与前述协议约定价款不一致的以协议书约定为准。确定了四套房屋实际成交价为3,808,300元。同时，原告确认所涉四套房屋购房款已经全额付清。原告出具的《收据》，证实被告已付清涉案购房款。根据《银行付款凭证》、《承诺书》、《收条》、《借条》，也证实被告向原告指定主体支付借款，最终用借款冲抵购房款。以上都证明被告已付清涉案全部购房款的事实，原告不具有法定解除权，双方签订的《商品房购销合同》应当继续履行。三、退一步说，即使被告欠付购房款，原告解除《商品房购销合同》的诉请也不应得到支持。原告无权以被告逾期付款主张解除《商品房购销合同》。根据《商品房购销合同》第八条约定，被告逾期付款在30日以内，应按每日192元(或合同金额的0.02%)向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。若被告存在逾期付款情况，原告仅有权要求被告支付违约金，但合同仍应继续履行，不应解除合同，原告无权主张解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原、被告约定B4-7号房屋购房款付款期限为2015年4月13日，在付款期限届满时，原告知道其权利被侵害，应在一年内即2016年7月3日前主张解除《商品房购销合同》，其于2019年6月才提起诉讼主张解除合同，已过法定期间，解除权已经消灭。综上所述，本案所涉《商品房购销合同》、《协议书》及《补充协议书》系真实合法有效的协议，被告已付清涉案房屋全部购房款，不存在拖欠购房款的事实，原告无权主张解除购销合同。退一步说，即使被告逾期支付购房款，根据《商品房购销合同》第八条约定，原告仅有权要求被告支付违约金，合同仍应继续履行。原告起诉要求解除合同没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告是否有权解除合同，被告是否履行了支付购房款的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对其诉讼请求提交了以下证据：1、《商品房购销合同》、《备案登记表》各一份，欲证明购买房屋及备案情况；2、《解除合同通知书》、《EMS快递单》、《邮件投递信息查询单》各一份，欲证明原告已经依法向被告发出《解除合同通知书》。被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，对《解除合同通知书》原告欲证明的目的不予认可，认为解除合同是原告的单方行为，被告不同意解除合同。对原告提交的证据，被告只对《解除合同通知书》原告欲证明的目的有异议，本院予以确认。被告对其辩解提交以下证据：1、《协议书》、《补充协议书》、《回函》各一份，欲证明被告向原告购买房屋、支付购房款及当时房屋价格的情况；2、《商品房购销合同》四份、《收据》二份，欲证明原、被告已经实际履行了《商品房购销合同》，涉案的房屋已登记备案在被告名下及原告已经收到被告支付的购房款；3、《银行付款凭据》四份、《借条》二份、《承诺书》、《收条》各一份，欲证明被告向原告、赵某某、程某某、程某提供的借款抵作购房款的情况；4、《内资企业登记基本信息表》、《授权委托书》、《法定代表人身份证明书》各一份，欲证明原告的股东及工程项目负责人的情况。原告对被告提交的《回函》、《商品房销售合同》、《内资企业登记基本信息表》、《授权委托书》、《法定代表人身份证明书》的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的和其余的证据有异议，认为《协议书》、《补充协议书》公章虽是原告的章，但其内容是在受被告胁迫的情况下签订的，协议上所写的购房款3,808,300元，也是虚假的，原告未实际收到被告支付的购房款。《协议》所写的购房款与《收据》上写的5,213,389元相矛盾，且均无相关银行转款凭据相互印证，因此对该三份证据不认可。双方虽然签订了《商品房销售合同》，但被告未向原告支付过购房款。第3组证据只能证明原、被告之间存在债权债务关系，与本案无关。被告的转款凭据的金额只有2,628,000元，都不是合同上或收据上的金额，借款人也不是原告，系案外人与被告之间的借款，属另一个法律关系，应另案处理。因此，原告对被告的证据不予认可。对被告提交的证据，原告虽对部分证据的关联性和证明目的有异议，但对真实性无异议，原告未提供相关证据进行反驳，故对被告提交的证据，本院依法予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号），合同约定：原告将其开发的位于富民县出售给被告，建筑面积220.47平方米，房屋总价款为1,050,000元。付款方式及付款期限：贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30.48%金额320,000元，付款日期：2015年4月13日；其余款项730,000元，向银行贷款支付。其他约定：三、单方提出解除合同或者变更合同约定的，按以下约定处理：任何一方都无权单方擅自变更或者解除合同，单方解除合同需征得对方同意支付总房款金额15%的违约金同时承担已发生的相关费用。同时合同约定了交付期限、违约责任、交接产权登记约定等条款。2015年4月21日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。2015年7月15日，原告为甲方、胡某某为乙方、赵某某、程某某、程某为丙方共同签订了《协议书》一份，协议约定，2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户3,808,300元）。之后，甲、乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1、B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡某某名下，B4-7、B2-3办理备案登记至徐某名下。现甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用等原则，经友好协商，就房屋购买后续事宜达成如下协议：一、甲、乙双方确认，乙方购买甲方溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3的总房款为3,808,300元，《商品房买卖合同》及备案表中的购房款与本协议约定的购房款不一致的，以本协议的约定为准。二、甲、乙双方确认，乙方全部购房款3,808,300元已全额付清给了甲方。三、B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的备案登记办理完毕，且乙方拿到相应的《商品房买卖合同》及备案登记表后，乙方将B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的《溪水庭苑商品房认购协议书》退还给甲方，甲方为乙方变更购房收据。四、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前，全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除与甲方之间的溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的购买合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记。若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元，则《商品房买卖合同》继续履行。五、乙方保证，2015年10月19日前，乙方不对外另行出售已购房屋。六、丙方自愿为甲方在履行本协议及履行B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的《商品房买卖合同》提供连带责任保证担保。保证若《商品房买卖合同》解除或无法履行需要向乙方退还购房款时，甲方违约需要向乙方支付违约金时，或因甲方在履行合同过程中的其他违约行为导致甲方需要向乙方付款时，丙方承担连带赔偿责任。丙方的保证期限自本协议签订之日起两年。2015年7月15日，原告为甲方、胡某某为乙方、赵某某、程某某、程某为丙方又共同签订了《补充协议书》一份，协议约定，2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户）。之后，甲、乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1及B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡某某名下。B4-7、B2-3办理备案登记至徐某名下。一、甲、乙双方确认，乙方全部购房款3,808,300元以现金以及转账方式已全额付清给了甲方。甲方备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项（注明：以收款收据及收条为凭证）。二、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前，全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除与甲方之间的溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的购买合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记。若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元的，则《商品房买卖合同》继续履行，甲方须于2015年10月19日前将四套别墅交付给乙方，并向乙方开具全额购房发票，办理相关房屋交接手续，如甲方拒不履行协议及承诺的，须承担600,000元的违约金（如甲方破产、合并及转让公司所有权，此协议甲方承诺成立，并具有法律效力）。三、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前未能全额退还乙方所有款项，出现须买卖或转让房屋的情况时，则甲方承诺全权负责协助乙方办理相关房屋买卖或转让手续。2019年5月30日，原告用邮政快递的方式向被告送达《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房购销合同》。现原告向本院提起本案诉讼。另查明，昆明程宇房地产开发有限公司，法定代表人：赵仕玉，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本：5,000,000元。成立日期：2010年11月9日。股东：1、程某，出资比例：5%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额250,000元，实际出资额250,000元。2、赵仕玉，出资比例：95%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额4,750,000元，实缴出资额4,750,000元。公司人员变更情况：2017年8月4日法定代表人由程某变更为李某，财务负责人变更为赵某某，监事备案吕某某变更为赵仕玉。2018年9月7日法定代表人李某变更为赵仕玉，经理备案李某变更为赵仕玉，监事备案赵仕玉变更为李某，财务负责人赵某某变更为张某某。2016年4月11日程某任公司法定代表人时，授权委托程某某为公司溪水兰庭的项目负责人，全权代理公司处理一切事务（含合同洽谈、签署、工程过程管理）。2014年5月22日，原告出具《收据》给胡某某，内容为收到胡某某的购房总款3,200,160元，2014年9月18日原告出具《收据》给徐某，内容为收到徐某的购房总款2,013,229元，两张收据的购房总款合计为5,213,389元。2014年9月18日胡某某向赵某某转账两次共计1,128,000元（中国工商银行转账128,000元、中国农业银行转账1,000,000元）；2014年5月22日胡某某向程某某汇款500,000元、向张某某转账1,000,000元；以上转账、汇款共计为2,628,000元。另胡某某还向程某某支付现金72,000元。2015年5月22日程某某向胡某某出具《承诺书》，承诺书记载：程某某向胡某某借款2,700,000元未还，承诺在借到其他款项后与胡某某本利结清。2015年3月19日赵某某、程某某向胡某某出具《收条》，收条记载：借到胡某某现金284,200元，在2015年4月19日归还。2015年4月19日赵某某、程某某向胡某某出具《借条》，借条记载：借到胡某某现金162,000元，在2015年5月19日归还。2015年7月15日赵某某、程某某向胡某某出具《借条》，借条记载：借到胡某某现金662,100元，在2015年10月19日归还。以上承诺、借款合计为3,808,300元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中，原告是否有权解除合同，被告是否履行了支付购房款的义务是双方争议的焦点问题。根据双方提供的证据和查明的事实，2014年5月至9月间，胡某某与原告当时的法人程某，财务负责人赵某某、张某某，法人程某授权委托的溪水兰庭项目负责人程某某之间存在转账和现金支付的借款关系，同时，为了胡某某的借款有保障，原告同意胡某某认购了四套别墅。2015年4月13日，原、被告签订《商品房购销合同》，2015年7月15日，原告、胡某某及赵某某、程某某、程某共同签订《协议》和《补充协议》，该两份协议均载明：“胡某某2014年认购的四套别墅变更为2015年签订合同的另外四套别墅，原四套别墅已付购房款冲低现在的四套别墅的购房款，两套备案至胡某某名下，两套备案至徐某名下。购房总款为3,808,300元，购房合同和备案登记与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准。全部购房款3,808,300元胡某某以现金及转账方式已全额付清给原告。原告备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项，以收款收据及收条为凭证。若原告在2015年10月19日前全额退还胡某某所有购房款，则胡某某同意解除双方的购房合同，并在甲方退还所有款项后，将《商品房购销合同》原件退还原告，并配合解除备案登记。若原告在2015年10月19日前无法全额退还被告所有购房款3,808,300元，则《商品房购销合同》继续履行。”从以上所产生的民事法律行为看，虽然胡某某与原告公司的案外自然人之间产生借款关系，但在所签订的《协议》和《补充协议》中原告均确认胡某某已付清了所购买和备案登记四套别墅的购房总款3,808,300元，购房款金额与《商品房购销合同》和备案登记不一致的，以本协议的约定为准。即原告认可用案外自然人之间的借款抵偿购房款的意思表示，并承诺在2015年10月19日前全额退还胡某某所有购房款，退还所有购房款后，胡某某同意解除双方的购房合同并配合解除备案登记。若原告在2015年10月19日前不能全额退还被告所有购房款3,808,300元，《商品房购销合同》继续履行。以上民事法律行为系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故双方所签订的《商品房购销合同》、《协议》和《补充协议》合法、有效。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。从以上确认和约定的内容来看，原告虽确认用胡某某的借款来抵偿购房款，但所备案登记给胡某某的四套别墅系为借款作抵押担保而进行备案登记，其真实目的是为偿还胡某某的借款而进行的担保行为，而非正常的商品房买卖关系。按双方的约定，原告在还款期限届满后仍未还款，双方签订的《商品房购销合同》继续履行。只有在原告退还所有购房款后才协议解除合同，而不是单方解除合同。双方签订的《商品房购销合同》约定，任何一方都不能单方解除合同，若单方解除合同，须征得对方的同意并承担违约金和相关费用。该约定双方都没有单方合同解除权，只约定了协议解除，而非单方解除。因此，原告既然认可胡某某已付清所购房屋的购房款，现提出未付购房款要求解除合同的主张，与双方的约定和实施的民事法律行为相矛盾，且未提供相关证据证明其主张的成立，应承担举证不能的不利后果。原告确认被告已履行了购房款的支付义务，在承诺的期限内未履行退款义务，双方约定协议解除合同的条件尚未成就，其主张不符合《合同法》规定的法定解除情形，原告不具有法定解除权。故对原告提出解除合同的主张，依法不予支持。另对原告提出《协议》和《补充协议》是在胁迫的情况下签订的主张，原告未提供相应证据证明其主张，根据法律规定，当事人一方以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。上述协议于2015年签订，在原告起诉本案之前，原告未提供上述协议已被撤销的证据，即未被撤销就是合法有效的协议，双方都应当遵照执行。因此，对原告提出的主张依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不符合双方的约定和法律的规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告昆明程宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  段志能二〇一九年九月二日书记员  周芯竹