重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初17539号原告：付永光，男，汉族，1991年9月22日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈新，重庆瑞辩律师事务所律师。被告：何连均，男，汉族，1973年3月15日生，住重庆市江津区。原告付永光与被告何连均房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告付永光的委托诉讼代理人陈新，被告何连均到庭参加了诉讼。第二次开庭原告付永光的委托诉讼代理人陈新到庭参加了诉讼，被告何连均经本院依法传唤后，未到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告付永光诉称，2016年9月，原、被告通过重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）签订了《房屋买卖（居间）合同》，标的物为九龙坡区黄杨路83号1幢XXX号房屋。合同对房屋基本状况、成交价格、付款方式、交房和过户等问题进行了约定。合同签订后，原告支付了2万元定金并支付了4750元中介费。现原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》已于2017年1月16日解除，被告应向原告支付违约金30万元。现原告起诉，请求判决：1、被告支付违约金30万元（包括合同约定部分17.6万元以及不足以弥补损失调高违约金部分12.4万元）；2、被告赔偿中介费4750元；3、本案诉讼费用由被告承担。在第二次开庭时，原告将其全部诉讼请求明确为：被告支付因被告根本违约导致合同无法继续履行的违约金17.6万元（88万元×20%）。后原告又自愿将其主张的违约金调整为118560元。审理中，原告方明确放弃了要求被告赔偿中介费及调高违约金的请求。被告何连均辩称，案涉房屋登记在被告配偶赖小华名下，赖小华不同意出售，被告没有处分权、未违约，不同意支付违约金。经审理查明，被告何连均与赖小华系夫妻关系。九龙坡区黄杨路83号1幢XXX号房屋登记的权利人为赖小华。2016年9月9日，付永光（买方）与何连均、赖小华（卖方）签订房屋买卖（居间）合同，约定付永光购买九龙坡区黄杨路83号1幢XXX号房屋，套内面积114.57平方米。合同约定总成交价88万元，于签约当日支付定金2万元，于产权过户当日支付28万元，剩余58万元通过按揭贷款方式支付。合同签约时买方支付中介费9500元。卖方承诺收齐房款当日将该房屋交付。合同签订后，买卖双方任何一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。若非因中介原因导致交易未成功，中介费不予退还，非违约方已支付的中介费向违约方追偿。该合同落款处有何连均签名捺印，及何连均代赖小华的签名捺印。2016年9月9日，何连均收取了付永光购房定金2万元，到家了公司收取了付永光交纳的中介费4750元。2017年4月，付永光以何连均、赖小华为被告、以到家了公司为第三人向本院提起诉讼，案号为（2017）渝010民初6829号，该案付永光请求：1、确认付永光与何连均、赖小华及到家了公司签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年1月16日的解除；2、何连均、赖小华向付永光返还定金2万元；3、本案案件受理费由何连均、赖小华承担。经本院审理查明：2016年10月17日，被告通过到家了公司明确告知原告该房屋不予出售的意思。赖小华对何连均的签约行为不予追认，称自始至终都未同意出售讼争房屋。2017年1月5日，原告付永光向被告及赖小华、到家了公司寄送了解除房屋买卖（居间）合同通知书，以被告违约拒不出售房屋致使原告无法实现合同目的为由，要求解除房屋买卖（居间）合同。被告及赖小华于2017年1月16日收到该解除的通知，到家了公司同意于2017年1月16日解除居间合同关系。在该案中，本案认为争议的房屋买卖（居间）合同系由付永光、何连均和到家了公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面履行各项合同义务。前述合同指向的标的物进行了物权登记，权利人为赖小华，本案中并无证据证实赖小华同意出售讼争房屋，且赖小华对何连均的签约行为不予追认，故赖小华并非本案合同的当事人，前述合同对被告赖小华无约束力。何连均将讼争房屋出售给付永光，并收取了购房定金，何连均具有明确的售房意图，其作为完全民事行为能力人，对其行为及其后果具备相应的认识和判断；何连均当庭表态其不卖房，并称自始至终都不愿意卖房，导致双方买卖合同无法继续履行，付永光的购房目的无从实现，该情形系何连均违约所致，依法应当承担相应的违约责任，付永光据此提出解除合同，理由成立，本院予以确认，对其要求何连均返还定金2万元的请求，本院予以支持。原告发出了解除合同关系的函件，何连均已经收到，到家了公司也同意解除，本院确认前述合同于2017年1月16日解除。因赖小华非合同当事人，也未收取定金，故付永光要求其承担定金返还责任无合同依据和事实依据，本院不予支持。本院遂于2018年4月23日作出（2017）渝010民初6829号民事判决书，判决：确认付永光与何连均、重庆到家了网络科技有限公司于2016年9月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2017年1月16日解除；2、何连均于本判决生效后5日内向付永光返还购房定金2万元；3、驳回付永光的其他诉讼请求。判决后双方均未上诉，该判决已于2018年7月1日发生法律效力。审理中，原告付永光申请对案涉房屋在2017年1月16日的市场价值进行司法评估，后本院依法委托重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋在2017年1月16日时的市场价值进行评估，该公司经评估后认定案涉房屋在2017年1月16日时的市场价值为97.12万元。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖（居间）合同、中介费票据、（2017）渝010民初6829号民事判决书及生效证明书、评估报告书及庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。生效判决已认定案涉《房屋买卖（居间）合同》系由原告付永光、被告何连均和到家了公司三方签订，并已经于2017年1月16日解除。至于解除的原因，在（2017）渝010民初6829号民事判决书中已认定系何连均的原因导致原、被告双方买卖合同无法继续履行，原告的购房目的无法实现。根据合同约定何连均应当承担根本违约的违约责任，但是经专业机构评估，原、被告双方房屋买卖合同关系解除时该房屋的市场价值为97.12万元，房屋差价为9.12万元，原告实际损失远低于合同约定的违约金17.6万元。现原告自愿选择调低违约金为11.856万元（实际损失上浮30%），符合法律规定，本院对此予以支持。故被告应向原告支付违约金11.856万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告何连均于本判决生效后5日内向原告付永光支付违约金11.856万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2935元，由原告付永光负担1435元，被告何连均负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘香军二〇一九年九月三十日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟