广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7292号上诉人（原审原告、反诉被告）：许景江，男，汉族，1987年10月25日出生，住广壮族自治区鹿寨县鹿寨镇建中南路27号二区平房3栋4室，公民身份号码452************010。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王喜怡，女，汉族，1985年6月2日出生，住贵州省贵阳市南明区河南庄20号，公民身份号码520************028。委托诉讼代理人：钟曼盈，广东达声律师事务所律师。上诉人许景江因与被上诉人王喜怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许景江上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决，改判王喜怡向许景江返还保证金6440.33元；2.改判王喜怡按日万分之五的利率计算拖欠许景江的保证金利息；3.改判驳回王喜怡其他诉讼请求；4.本案一审、二审诉讼费用由王喜怡负担。事实与理由：一、一审判决认定许景江、王喜怡的《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除不符合《中华人民共和国合同法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，许景江、王喜怡的《房地产租赁合同》为不定期租赁合同，许景江可以随时解除合同，因而应以许景江2018年12月23日正式搬离位于佛山区禅城区智慧路3号五座2504房（以下简称涉案房屋）并明确告知王喜怡已搬离房屋为合同解除日。按照《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”许景江与王喜怡之间在结清房屋费用、归还房屋押金以及归还钥匙和门禁卡等合同权利义务的设置，双方应遵从公平原则，需各自履行相应的权利义务，而不应只是单方面要求对方付出。首先，合理合法计算房屋费用应是王喜怡应履行义务，而王喜怡在许景江搬离房屋后违法多收取一个月的房屋租金，此行为已严重侵犯许景江的合法权利。其次，王喜怡本人一直不出面，只是委托其邻居案外人杨秋娜帮忙收取钥匙及门禁卡，而杨秋娜完全不清楚如何结算费用。再次，许景江通过拨打法律热线、寻求房屋中介及居委会帮助与王喜怡多次协调沟通，要求王喜怡依法结算租赁费用情况下才归还其房屋钥匙，而王喜怡却一直拒绝合法结算。最后，许景江在2018年12月23日搬离房屋后，从未有进入及强占该房屋的任何言论及行为。王喜怡自己不出面，在未归还房屋押金、未结清水电煤气费用以及违法要求许景江多支付租金的情况下，只是单方面要求许景江归还钥匙及门禁，未尽出租方的义务，违反公平原则。一审法院判决许景江支付2018年12月26日至2019年1月4日期间的租金1050元，未体现公平原则。二、一审判决认定许景江主张王喜怡支付保证金利息，没有合同依据不符合公平原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”一审法院判决许景江支付逾期交租的3.5元违约金，却对于王喜怡在许景江搬离房屋后逾期未归还保证金没有相应的违约金惩罚，不符合公平原则。三、一审判决判决许景江负担承担王喜怡更换门锁的费用有失严谨。许景江未及时归还钥匙应归责于王喜怡多收取租金、未结清费用、未归还保证金。并且王喜怡一直未出面妥善处理纠纷。因而更换门锁的责任不应由许景江负担。王喜怡辩称，一、一审法院判决符合法律和事实依据，应予以维持。2018年8月27日，王喜怡与许景江签订《房地产租赁合同》，约定许景江承租涉案房屋，租期为2018年8月27日至2018年10月26日。合同期间届满后，双方未就租赁期限另行签订其他合同。根据相关法律规定，双方于2018年10月27日起，租赁合同关系为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。根据双方聊天记录，许景江于2018年12月5日才告知不继续承租，于2018年12月23日才搬离涉案房屋，但拒绝交还房屋钥匙，导致王喜怡无法将涉案房屋继续对外出租。因此，双方的租赁合同应于2019年1月4日解除。许景江仅交租至2018年12月26日，因此，王喜怡要求2018年12月27日至2019年1月4日期间的租金合法合理。二、许景江主张的保证金利息无合法依据，一审法院判决驳回其诉讼请求合法合理。王喜怡与许景江签订的租赁合同约定保证金无息退回。根据相关法律规定，民事主体之间的约定没有违反法律强制性规定的均为有效约定，且有约定的从其约定，没约定的从法律规定。既然双方均对保证金是无息退还作出明确约定，且该约定并未违反法律强制性规定，是合法有效的约定，理应按照双方的约定执行。因此，许景江主张的保证金利息无合法依据。三、许景江在一审庭审中承认，其至一审庭审开庭之日仍未向王喜怡交还涉案房屋钥匙和门卡，因此，一审法院判决许景江向王喜怡支付更换门锁费用合法有据，应予以维持。许景江向一审法院起诉请求：1.王喜怡返还许景江押金7000元，并支付利息254.8元（按每日万分之七利息计算，截止至2019年2月13日，此后利息按每日万分之七计算至被告归还全部押金时止），共计7254.8元；2.确认许景江、王喜怡2018年8月27日所签订的《房地产租赁合同》于2018年12月23日解除;3.本案相关的诉讼费、交通费72元由王喜怡承担。王喜怡向一审法院反诉请求（变更后）：1.确认王喜怡与许景江签订的《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除；2.许景江向王喜怡支付相关费用2504.68元，其中公摊电费149.93元、室内水费157元、污水处理费43.92元、垃圾费32元、2018年11月违约金350元、物业管理费264.44元、2018年12月27日至2019年1月4日租金1050元；3.许景江向王喜怡支付更换门锁费320元；4.房屋租赁保证金7000元归王喜怡所有；5.要求许景江一并承担在承租期间产生的自用电费319.96元，管道燃气费150.43元；6.许景江承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市禅城区************，王喜怡为权利人。2018年8月27日，许景江（承租方）与王喜怡（出租方）签订《房地产租赁合同》，约定：1.租赁的房产位于佛山市禅城区************。租期从2018年8月27日至2018年10月26日止。保证金7000元。每月租金3500元。租金按月结算，在每月的第27日前缴付。2.签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除。3.在租赁期内，承租方依时交纳租金及每月的管理费、有线电视费、水电费、煤气费等杂费。如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书。逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金5%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费、煤气费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。4.租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。租赁期届满且出租方要求收回该房产或解除合同之日，应交回该房产及其设备给出租方；如需继续承租该房产，应提前壹个月与出租方协商，双方另订合同。5.违约责任：①任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。②租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。该《房地产租赁合同》落款处出租方由案外人杨秋娜代签。2018年8月27日，王喜怡出具《收款收据》，确认收取许景江承租涉案房屋支付的租金3500元及押金7000元。庭审中，许景江、王喜怡一致确认许景江已向王喜怡支付租金至2018年12月26日。另，许景江于2018年11月8日向王喜怡支付涉案房屋三个月物业管理费670.32元。广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司（以下简称国安物业）向王喜怡出具发票，载明：2018年9月公摊电费44.6元、2018年10月公摊电费44.78元、2018年11月公摊电费29.10元。另，国安物业向王喜怡出具发票，确认收取涉案房屋2018年9-11月的物业管理费670.32元及2018年12月的物业管理费223.44元。另，根据广东电网向王喜怡发送的短信，涉案房屋2018年11月1日至2018年12月1日的电费为54.67元、2018年12月1日至2019年1月1日的电费为54.07元。根据禅城燃气向王喜怡发送的短信，涉案房屋于2018年9月13日代扣燃气费用27.20元。根据佛山水业向王喜怡发送的短信，涉案房屋2018年8月5日至2018年10月5日应交水费21元、污水处理费13.18元。根据王喜怡提供的银行流水，王喜怡于2018年9月11日支付燃气费27.20元、2018年11月9日支付燃气费74.80元。庭审中，许景江陈述：1.许景江于2018年12月5日提出搬离涉案房屋的计划，并于2018年12月23日正式搬离。许景江于2018年12月24日前往涉案租赁物计划与王喜怡结清相关费用，但王喜怡及代理人杨秋娜均未按时到场，所以双方没有碰面。2.许景江搬离房屋后没有向王喜怡返还涉案房屋的钥匙和门禁卡。许景江搬离房屋后已经通过微信告知王喜怡。庭审中，王喜怡陈述：1.确认许景江于2018年12月5日提出搬离涉案房屋的计划，但王喜怡不清楚许景江是否已于2018年12月23日搬离涉案房屋。2018年12月24日洽谈是王喜怡提出来的，因为许景江在24日当天才回复可以，所以王喜怡需要临时赶去涉案房屋，去到的时候许景江已经走了。2.王喜怡确实通过微信收到了许景江搬离涉案房屋的信息，但因为王喜怡没有钥匙，所以无法核实许景江是否确实搬走。因许景江未能归还涉案房屋的钥匙，王喜怡于2019年1月12日对涉案房屋进行换锁。3.王喜怡主张的公摊电费、室内水费、污水处理费、垃圾费的计算期间是2018年8月27日至2018年12月26日；王喜怡主张的物业管理费的计费期间是2018年12月1日至2019年1月4日，每月物业管理费金额为223.44元；王喜怡主张的租金计算期间为2018年12月27日至2019年1月4日，共1050元；王喜怡主张的违约金为2018年11月份许景江逾期支付租金的违约金，许景江逾期支付两天，按每日5%计算。2018年9月28日，王喜怡通过微信询问许景江:2018年11月份后是否续租涉案房屋;许景江回复:续租；王喜怡进而告知许景江:如有变需提前一个月告知;许景江回复：一定。2018年12月5日，王喜怡通过微信询问许景江：是否确定搬离；许景江回复：打算要搬，已经开始找房了。2018年12月24日上午10时44分，王喜怡通过微信告知许景江：“请今天中午到场与我邻居办退租结算，房屋水电煤气物管等费用，押金退还给你。”许景江回复：“先跟我说怎么结算，我不想浪费我的时间，微信上说话，我要一条一条看。最大的押金及房租结算时间问题没说清楚，我是不会同意的。”王喜怡反问许景江：“您拒接电话怎么说？”许景江答复：“我没有拒绝沟通。”此后，王喜怡通过手机短信的方式告知许景江：“2018年8月27日至今：公摊电费2018年8月27日至2018年12月27日共计181.76元，2018年8月27日至2018年12月27日电费共计316.8元、水费及污水处理费114元，2018年12月物业管理费223.44元。煤气查表因钥匙还在您手上而无法开门前查。逾期两日（2018年11月27、28）应付5%滞纳金350元。请速于配合到房屋所在地结清一切费用，您现占有房屋钥匙期间，房屋内外有损坏及灭失造成财产损害的，将由您承担责任。”许景江通过手机短信回复：“我允许你从我的押金里扣除这些费用。钥匙的话我没空给你送回去，可以给你寄一把回去，还请到付。”一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。许景江、王喜怡签订《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，因上述租赁合同租赁期限于2018年10月26日届满后，许景江、王喜怡未续签租赁合同，但仍由许景江继续承租涉案房屋，故依据上述法律规定，上述租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。关于许景江诉请的解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，许景江作为承租人于2018年12月5日告知王喜怡准备退租，虽许景江主张其已于2018年12月23日正式搬离涉案房屋，但许景江搬离涉案房屋后并未向王喜怡返还钥匙及门禁卡，因此许景江主张按其搬离之日作为合同解除之日，缺乏依据，一审法院不予采纳。王喜怡主张涉案合同于2019年1月4日解除，应视为王喜怡确认已于2019年1月4日接收涉案房屋及确认许景江搬离，一审法院认定许景江、王喜怡的《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除。关于王喜怡主张的许景江尚欠租金。庭审中，许景江、王喜怡一致确认许景江支付租金至2018年12月26日，现王喜怡主张许景江支付2018年12月27日至2018年1月4日期间的租金1050元（3500元/月÷30天×9天），合法有据，一审法院予以支持。关于租赁保证金7000元。一审法院分析如下：首先，如前文所述，涉案《房地产租赁合同》到期后，许景江、王喜怡之间构成不定期租赁合同关系，许景江作为承租人可以随时要求解除合同。因此，许景江搬离涉案房屋，解除合同的行为并不构成违约。其次，本案中，许景江、王喜怡签订的《房地产租赁合同》并未约定许景江应该何时向王喜怡支付管理费、水电费、燃气费等相关费用，因此王喜怡主张许景江逾期支付管理费等相关费用亦缺乏合同依据。此外，从2018年12月24日许景江、王喜怡的微信聊天记录可知，王喜怡亦承诺待水电燃气费、管理费等结算后向许景江退回保证金。综上，一审法院认定王喜怡主张没收租赁保证金依据不足，一审法院不予支持。该保证金应在扣减许景江承租期间拖欠的各项费用后予以返还。关于王喜怡主张的各项费用，一审法院分析如下：1.根据许景江、王喜怡的手机短信往来可知，许景江对承租期间应付的公摊电费181.76元、电费316.80元、水费及污水处理费114元、物业管理费223.44元均予以确认，且已明确表示愿意在保证金中予以扣减，该短信往来系双方真实意思表示，应据此结算相关费用。现王喜怡仅主张公摊电费149.93元，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。2.王喜怡在诉讼请求中主张的水费、污水处理费、自用电费均超出短信中载明的金额，且没有提供充分的证据予以佐证，一审法院对超出部分不予支持。3.至于垃圾费，合同并未约定由许景江支付且该笔费用亦未在短信中经双方确认，故一审法院不予支持。4.关于燃气费，从王喜怡提供的银行流水可以看出，王喜怡于2018年9月支付燃气费27.20元、2018年11月支付燃气费74.80元，合计102元，一审法院予以确认。王喜怡主张超出部分，一审法院不予支持。5.至于许景江逾期支付2018年11月份租金应付违约金，王喜怡主张为按每日5%计算，该标准明显过高，一审法院酌定为日万分之五，许景江逾期支付该月租金两天，应付违约金为3.5元（3500元×万分之五×2天），王喜怡主张超出部分，一审法院不予支持。综上，扣减许景江应向王喜怡应付的租金1050元、公摊电费149.93元、水费及污水处理费114元、物业管理费223.44元、燃气费102元、自用电费316.80元、逾期支付2018年11月份租金应付违约金3.5元，王喜怡尚应向许景江返还保证金5040.33元（7000元-1959.67元）。许景江主张超出部分，一审法院不予支持。至于许景江主张的利息，许景江、王喜怡签订的《房地产租赁合同》约定保证金为无息退回，许景江主张王喜怡支付保证金利息，没有合同依据，一审法院不予支持。关于许景江主张的交通费，合同对此并未进行约定，且许景江提供的交通费支付凭证亦无法证实与本案相关，一审法院不予支持。关于王喜怡主张的更换门锁费320元。因许景江办理涉案房屋后未及时向王喜怡返还钥匙，王喜怡为减少损失采取更换门锁的措施，合法合理，因更换门锁系许景江未及时归还钥匙所致，王喜怡主张更换门锁的费用由许景江负担，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、许景江与王喜怡于2018年8月27日签订的《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除；二、王喜怡于判决生效之日起十日内，向许景江返还保证金5040.33元；三、许景江于判决生效之日起十日内，向王喜怡支付更换门锁费320元；四、驳回许景江的其他诉讼请求；五、驳回王喜怡的其他诉讼请求。案件适用简易程序，本诉案件受理费减半收取25元，由许景江负担5元，由王喜怡负担20元；案件反诉费受理费25元，由许景江负担5元，由王喜怡负担20元。二审期间，许景江向本院提交新的证据如下：证据1.许景江与智慧新城物业的通话记录截图、许景江搬离涉案房屋的图片三张，拟证明许景江于2018年12月23日搬离涉案房屋。证据2.王喜怡与许景江聊天记录截屏两页、涉案房屋所在小区的保安照片一张，拟证明王喜怡与许景江约定于2018年12月24日结算房屋，而王喜怡不能正确结算，且王喜怡本人及其代理人均未按时出现。证据3.许景江与王喜怡的短信截图两页，拟证明关于房屋结算，许景江未提出非法主张，并愿意一定程度退让。但王喜怡却一直不采纳，坚持结算至2019年1月26日，侵犯许景江的合法权利。证据4.许景江与房屋中介的聊天记录截屏一页，许景江与居委会、消费者协会等机关通话记录两页，拟证明许景江多次拨打法律及消费者服务热线，并积极争取通过中介及居委会调解，且在此过程中未提出非法要求，但王喜怡却拒绝合法调解。二审期间，王喜怡未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，王喜怡对许景江提交的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，本院不予采信。许景江提交的证据3不能证明其拟证明内容，本院不予采信。许景江提交的证据4与本案争议焦点无关，本院不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.《房地产租赁合同》何时解除；2.王喜怡应向许景江返还的租赁保证金数额。一、关于《房地产租赁合同》何时解除的问题许景江称其于2018年12月23日搬离涉案房屋，因此，《房地产租赁合同》应于当日解除。但因许景江未于当日向王喜怡归还涉案房屋钥匙及门禁卡，本院对许景江称其于2018年12月23日搬离涉案房屋的主张不予采信。本案中，王喜怡主张涉案《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除，并于2019年1月12日更换涉案房屋门锁。一审法院确认王喜怡于2019年1月4日确认许景江搬离涉案房屋并同意接收房屋，并认定涉案《房地产租赁合同》于2019年1月4日解除符合法律及本案实际，本院依法予以维持。二、关于王喜怡应向许景江返还的租赁保证金和利息数额的问题据许景江与王喜怡的短信往来记录，许景江同意公摊电费、水费及污水处理费、物业管理费、燃气费、自用电费在保证金中扣除；据王喜怡2018年12月24日与许景江的微信往来记录，王喜怡同意办理退租结算后向许景江退还剩余保证金。一审法院经审核后判令王喜怡向许景江退还扣减许景江欠付租金、公摊电费、水费及污水处理费、物业管理费、燃气费、自用电费及因许景江逾期支付2018年11月份租金而产生的违约金后数额为5040.33元保证金，并无不当，本院予以维持。因双方的租赁合同已约定许景江缴纳的保证金在许景江搬出并结清全部费用后无息退还，许景江至今仍未向王喜怡结清全部费用，故其主张王喜怡向其退还6440.33元保证金、支付每日万分之五计算的利息无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人许景江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许景江负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十五日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏