广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5776号原告（反诉被告）：邓鹏，男，1991年1月13日出生，汉族，身份证住址：广东省五华县。委托诉讼代理人：吴盛河，广东裕信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李坤得，男，1984年1月1日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄文川、王晓芬，广东骏道律师事务所律师、实习人员。原告邓鹏诉被告李坤得房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓鹏及其委托诉讼代理人吴盛河、被告委托诉讼代理人黄文川、王晓芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告归还押金33000元、租金33000元（2018年10-12月三个月的租金）及装修款项38679元。2.要求解除合同。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月23日，原被告双方签订了《租赁合同》，约定被告将位于广州市荔湾区中山八路XXX街12号之一（一大半）的商铺出租给原告使用；并约定被告必须协助原告办理营业执照，如营业执照未能办理，被告必须全额退还租金与押金。签订上述《租赁合同》的当天，原告依约支付了押金33000元与2018年10月一个月的租金11000元。签订《租赁合同》后，原告便投入了38679元的装修款对上述的商铺进行装修装饰，至2018年10月15日上述的商铺已全部装修完毕。商铺装修装饰完毕后，原告需办理好营业执照并准备开业经营，并多次催促被告协助原告办理好营业执照，提供相关的办理营业执照的证件，但被告却一直以各种理由推脱。2018年9月23日至今，长达9个月的时间经原告多次催促未果，并导致原告至今也无法开业营业。原告认为，按照原被告双方签订的《租赁合同》的约定，被告的行为已构成了严重的违约，应当按照合同的约定退还全部的押金、租金及赔偿由此造成原告的装修损失。被告李坤得答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、本案违约方是原告，被告不是违约方。二、本案不存在“未能办理营业执照”的情形，被告没有违约，无需向原告返还租金和押金。涉案租赁物可以办理营业执照，本案原告没有办理营业执照的原因是原告害怕工商部门查处而故意不办理营业执照，并非被告的原因导致，被告没有违约。合同没有约定被告协助原告办理营业执照的期限，被告是按街道的要求及程序，在合理期限内协助原告取得场地使用证明，并没有违约。三、无论合同约定还是法律规定，原告未经被告同意擅自进行装修，原告无权要求被告支付装修损失。反诉原告李坤得向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金79550元（其中，2018年11月的租金为2000元；2019年1-6月的租金为每月11000元；2019年7月的租金为11550元）；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金的违约金79550元（以每月欠缴租金为本金，按每日2%计算，以每月欠缴租金为限）；3.判令反诉被告承担本案受理费等费用。以上合计：159100元。事实和理由：2018年9月23日，原告与反诉被告签订《租赁合同》约定：1.反诉原告将位于广州市荔湾区中山八路XXX街12号之一商铺出租给反诉被告使用；2.2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月租金11000元，2019年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金11550元；2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金12128元；3.反诉被告应在每月五日之前支付当月租金，逾期支付的，反诉被告须按所欠租金总额以每日2％的标准向反诉原告支付违约金；逾期支付超过10天的，反诉原告有权单方解除合同并不予退还保证金（即押金）。4.反诉原告装修必须报备反诉原告，获得反诉原告书面批准后方可进场装修；5.租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构火墙体内的装修，反诉被告一律不得进行破坏和拆卸，归反诉原告无偿取得。签订合同后，反诉原告将涉案商铺交付给反诉被告，但反诉被告不按时支付租金，至今仍欠反诉原告租金79550元，且反诉被告未经反诉原告书面同意进行装修。显然，反诉被告的行为已构成严重违约，其应向反诉原告支付租金及违约金。根据《租赁合同》约定，反诉被告须按所欠租金总额以每日2％的标准向反诉原告支付违约金。因累计计算的违约金超过反诉被告实际尚欠租金总数，故反诉原告主动调整为违约金按尚欠租金79550元计算。综上，维护自身合法权益，反诉原告向贵院提出反诉。原告对反诉的答辩意见：请求驳回被告的全部反诉请求。一、涉案租赁合同在2018年9月23日签订，原告承租的目的是经营净水设备和保健品，签订合同时，被告没有向原告出示过涉案房屋的相关产权情况以及可以办理工商营业执照的文件。原告在租赁合同和被告约定，被告必须协助原告办理相关的营业执照，如营业执照不能办理，甲方需全额退还租金和押金。但到2019年6月16日，原告将涉案房屋的钥匙寄回给了被告，被告才在2019年6月19日通过微信向原告发来住所（经营场所）场地使用证明的照片，而且原告至今也未收到该证明的书面文件。从合同签订到原告起诉之日，被告一直未能协助原告办理相关的营业执照，时间长达8个月左右，致使原告无法正常使用涉案商铺，也导致了原告承租涉案房屋的目的不能达到。正因被告的严重违约行为，原告为了止损，在连续缴纳三个月租金之后，才停止继续向被告交租。我方认为，原告已经花了一定的装修费用，而因被告的违约行为致使原告无法正常使用商铺。二、原告取得被告的同意才进行装修，涉案商铺在装修前破烂不堪，原告提交的聊天记录可以证实被告当时清楚和同意原告的装修，而且被告当时还要求原告协助其另外和第三人添建了隔离墙。所以，被告提出原告未经其同意进行装修与事实不符。被告曾多次去到涉案商铺跟原告协商相关的承租事宜，可以看到涉案商铺有装修，被告一直没有提出异议。反诉时却提出自己不同意，被告的行为不诚信。经审理查明：2018年9月23日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区中山八路XXX街12号之一（一大半）的商铺出租给乙方使用；该物业的建筑面积144平方米,甲乙双方以现场确认并将现状出租给乙方使用；租赁期限：2018年7月1日至2021年6月30日；乙方经营该物业的用途是净水设备、保健食品，经营范围是日化；乙方装修必须报备甲方，获得甲方书面批准后方可进场装修；该物业的租金：1、2018年7月1日至2019年6月30日,每月租金11000元；2、2019年7月1日至2020年6月30日,每月租金11550元；3、2020年7月1日至2021年6月30日,每月租金12128元；签订本合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金33000元。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，乙方凭保证金收据向甲方无息收回保证金；乙方承租后自行依法办理经营所需的规划、工商、税务、环保、营业所需的一切审批手续,并承担全部费用，甲方配合提供其需要的相关证件；租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得；在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本合同，甲方有权不予返还乙方所支付的合同保证金，乙方补交所欠费用并取得甲方的批准后，可进行迁移可移动的相关设备（含办公台、展柜等）；乙方须于每月五日前（含五日），主动到甲方指定的财务部门支付当月租金及上月的水电费。乙方逾期支付租金或者水电费的，按所欠租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金；甲方必须协助乙方办理营业执照，如营业执照未能办理，甲方必须全额退还租金与押金；等等。同日，原告依约向被告支付了保证金33000元（其中3000元为9月20日支付）及首月租金11000元。2018年11月15月原告向被告支付租金9000元（2018年10月23日至11月22日租金），2018年12月25月原告向被告支付租金11000元（2018年11月23日至12月22日租金）。被告依约于2018年9月23日将案涉商铺交付给原告使用。原告接收案涉商铺后进行了装修，因被告未能提供案涉商铺权属或场地使用证明，原告未能办理案涉商铺的营业执照，原告亦没有进行实际经营。2019年6月上旬，原告向被告提出交还钥匙退回商铺并表示已寄回钥匙给被告。2019年6月19日，被告将案涉商铺的场地使用证明以微信的形式发送给原告。诉讼期间，原告提交建设工程施工合同、收据（2018年10月30日开具），证明原告支付装修费用的事实。被告质证意见为，三性不予确认。该建设工程合同没有双方的签名，该合同没有成立。收据没有原件，也没有正规发票，三性不予确认。合同约定支付方式是转账，而原告没有提供转账凭证，收据是可以单方制作的，收款人也没有出庭接受质询。合同和收据均不能证实原告实际支出了装修费用。庭审后，原告向本院提交了转账凭证显示，2019年6月24日分4次向三石哥（*磊）共转账33000元，2018年10月5日向刘磊转账5000元。2019年8月9日的庭审中，原告表示案涉商铺已没有个人物品，可以随时交还给被告。被告表示同意在今天收回场地。另被告表示其向广州市荔湾区昌华塑料制品厂承租涉案房屋，该塑料制品厂是荔湾区彩虹街道办事处的下属集体企业。经过和街道的核实，房屋有办理规划许可证，目前没有房产证。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。在2019年8月9日的庭审中，原被告对上述合同解除均无异议，原告并已交还了案涉商铺，因此，可以确认原被告签订的《租赁合同》于2019年8月9日解除。至于合同解除的责任分担问题。被告作为出租人提供原告需要的相关证件协助原告办理经营所需的相关证照是被告的义务。由于案涉商铺没有产权证，提供商铺的场地使用证明办理经营所需的相关证照是必要的，因被告未能及时提供案涉商铺的场地使用证明，导致原告签约后的八个多月里未能领取营业执照在案涉商铺进行经营。虽然被告在2019年6月中旬已取得案涉商铺的场地使用证明，但已超出了办理营业执照的合理预期，因此，合同的解除原告没有过错，合同的解除是被告未能及时提供案涉商铺的场地使用证明所致，被告应承担合同解除的违约责任，按合同被告应全额退还原告已付的租金与押金（即保证金）。至于原告的装修款问题。原告于2018年9月23日签约承租案涉商铺，但原告提交的工程款转账凭证显示2019年6月24日分4次向三石哥（*磊）共转账33000元，即在承租案涉商铺（或装修商铺）的八个月后才把大部分工程款支付完毕，明显有违一般生活常识，且与其提交的刘磊收工程款收据的时间存在矛盾，本院对原告主张的装修款数额不予确认。且合同约定“租赁期满或本合同被解除时，一切固定在房屋结构或墙体内的装修，乙方一律不得进行破坏和拆卸，归甲方无偿取得”，因此，原告要求被告归还装修款，不予不予支持。如前所述，因合同的解除非原告的过错造成，被告反诉要求原告支付租金及逾期支付租金的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告邓鹏与被告李坤得签订的《租赁合同》于2019年8月9日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李坤得向原告邓鹏返还保证金33000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告李坤得向原告邓鹏返还租金31000元。四、驳回原告邓鹏其它诉讼请求。五、驳回被告李坤得全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1307元，由原告邓鹏负担548元，被告李坤得负担723元；本案反诉受理费1741元，由被告李坤得负担（原告预付的本诉受理费，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告向原告迳付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年九月三十日书记员  马 晴