安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1822民初1044号 原告:赵丰广，男，1964年2月21日出生，汉族，住安徽省广德市。 委托诉讼代理人：陈巍，安徽睿正律师事务所律师。 被告：安徽省众义置业有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇团结东路时代商业中心24号楼18号营业房，统一社会信用代码91341822353210038H。 法定代表人：卢祖芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付明友，安徽兴才律师事务所律师。 原告赵丰广与被告安徽众义置业有限公司（以下简称“众义公司”）建设工程合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序于同年5月23日公开开庭进行了审理，原告赵丰广及其委托诉讼代理人陈巍、被告法定代表人卢祖芳及委托诉讼代理人付明友庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵丰广向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即将其开发的广德县邱村镇民安路商住楼自西向东1-10间门面一至二层房屋(共20间)，产权登记于原告名下；依法判决被告支付自2018年6月1日起以抵作房款的工程款3408550元为基数按照同期银行逾期贷款利率计算的利息，直至被告将上述房屋产权登记与原告名下为止；3、依法判决被告立即支付原告垫付款项及被告占用原告款项合计409918元，并从原告起诉之日按照同期银行贷款利率支付利息至款清止。事实与理由:被告系房地产开发企业，2015年11月13日被告与原告签订《房屋建设合同》一份，约定被告将广德县邱村镇民安路商住楼一栋三层(一层约877平方米、二层约1000平方米、三层约1000平方米)项目工程，总承包给原告施工。承包方式为包工包料。承包价格为固定价每平米1150元,建筑面积按图纸计算。该合同约定付款方式为“以门面房一、二层综合价5500元每平方米计算，作为支付全额工程款。”由于原告不具有建筑施工相关资质，于是原告挂靠其他企业名义与被告另行签订承包合同，报建设部门备案。但实际全部工程均由原告施工完成。该项目工程于2016年6月1日完工并实体交付给被告，且于2018年11月12日前经相关各主管部门工程质量验收合格，且已经办理预售登记。工程竣工后被告一直未能支付工程款，原、被告又于2018年3月16日签订《补充协议》一份。该协议确定了该民安路商住楼以包工包料的方式承包给原告，总面积2877平方米，每平方米承包价1150元，另加基础补10万元，工程款合计3408550元。该协议再次约定:“乙方确保工程质量合格完成后由众义置业有限公司抵房给乙方，抵房价格是5500元每平方米，从西边数暂抵10间门面房一至二层，以后结算多退少补，众义置业有限公司负责提供水路电通，以及房产所有证件，证件费用由户主自己负责，其中2间在2018年6月1日前，负责确权到位，另外8间在2018年10月1日前负责确权到位，如不能履行以上协议，给赵丰广造成一切经济损失将由众义置业有限公司负责赔偿。”《补充协议》签订之后，被告始终不为原告办理上述房屋的产权登记，已经严重违约。原告认为，双方有关以房屋抵付工程款的协议为有效，被告应当依据双方相关协议为原告办理产权登记。另原告为被告垫付的以及被告被告占用原告的资金，也应当予以返还。原告反复催促被告办理无果，遂提起诉讼。 由于众义公司至本院第一次庭审时仍不能办理案涉房屋的产权登记，双方签订的以物抵债合同实际无法履行，经本院释明，赵丰广将其诉讼请求变更为：1.依法判决被告支付工程款3408550元；2.依法判决被告支付自2018年6月1日起以抵作房款的工程款3408550元为基数按照同期银行逾期贷款利率计算的利息，直至被告将上述工程款本息付清为止；3.依法判决被告立即支付原告垫付款项及被告占用原告款项合计409918元，并从原告起诉之日按照同期银行贷款利率支付利息至款清止；4.依法判决被告立即支付原告借款本金人民币115200元，及自2017年11月27日至2018年2月14日，以本金20万元为基数，按照年利率24%计算的利息10258元；5.依法判决被告向原告支付以借款本金115200元为基数，按照年利率24%计算的利息，自2018年2月15日至借款本息付清为止。 众义公司答辩称，1.原、被告于2015年11月13日达成的《房屋建设合同》及2018年3月16日订立的《补充协议》未解除，法院判决相互返还财产的情况下，要求给付工程款无法律依据。2.该《补充协议》是建立《房屋建设合同》“在抵房价格5500元每平方米的基础上达成的协议”的基础上达成的，如果《补充协议》解除后，该补充协议有关条款就不再具有法律效力，该工程总价款只能是按照房屋建设合同3308550元。3.双方当事人在订立《房屋建设合同》之初就达成了以5500元的门面房折抵建设工程价款的付款方式，而且房屋已经交付，虽然现在该房屋暂时不能办理房产证过户手续，但不能为此说明该房屋永久不能办理产权过户手续，该《房屋建设合同》没有约定办理房屋过户手续，同时该房屋已经交付，原告已经接收房屋和办理网签出售给他人，他人还在里面经营生意。原告解除合同依据不足。4.原告建造的房屋于2018年11月12日才经广德县建筑工程质量监督站验收合格，原告才能将其建好的房屋交付被告，但该房屋一直由原告占有，并且原告已将10间网签给他人经营，原告在房屋交付上没有损失，原告第二项利息诉讼请求没有法律依据。5.本案被告同意原、被告之间有关借据、收条一并处理，包括最后原告出示的115200元借条一张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 赵丰广提供的证据：1.2016年2月25日《广德供电公司安全隐患告知书》、现场照片两张，拟证明原告为被告垫付工程外部整改费用2000元。2.发票两张、完税凭证两张，拟证明原告为被告开具发票垫付的税款34016.21元。3.转账凭证一张，拟证明2018年11月23日原告为被告垫付了工程保证金30000元。4.收条一张，拟证明2015年8月1日被告卢祖芳收取了原告保证金300000元。5.证明一份，拟证明原告为被告垫付的加班费、宾馆费1140元。6.发票一张，拟证明原告研发、技术服务、测绘费3412元。7.发票一张，拟证明原告为被告垫付住宿费145元。8.销货清单两张，拟证明原告为被告垫付材料款、安装费4155元。9.收据五张、收条一张，拟证明原告为被告垫付文件资料费5050元。10.借条一张，拟证明被告向原告借款25万元。众义公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但安全施工是原告的责任，而非发包方的责任，原告作为建筑施工企业，应该安全施工。存在安全隐患的责任在于原告。对于证据2，我们认为3980元和1000元的证明无原件，并且这是原告所在的金鼎公司所交纳的税费，与本案被告无关。对于证据3的30000元的转账凭证，真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关。对于证据4的300000元的收条，是真实的，被告已经给过原告。对于证据5中的1140元，其中140元是宫总的住宿费，另外的1000元与被告无关。对于证据6的发票，原告研发、技术服务、测绘费3412元，与被告无关。对于证据7的发票中的145元与被告无关。对于证据8的销货清单，材料费是应由原告自行承担的，是施工方所用的。对于证据9的收据和收条，对真实性有异议，是原告自行打印的，与被告无关。对证据10的借条，借款时间是2017年11月27日，借款本金为20万元，出具的是25万的借条。真实性无异议，在2018年2月14日，被告还款84800元，尚欠原告本金11.52万元。我们认为该利息是高利贷，请求法庭核实。本院认证如下：对证据1的真实性予以确认，但该告知书仅能证明施工现场存在较大安全隐患，供电公司要求暂停施工，做好安全防护措施，并不能证明赵丰广为此垫付2000元整改费的事实。证据2只是复印件，真实性无法确认，不予采信。证据3能够证明赵丰广向广德县建筑业协会转账3万元，附言中载明为建筑工程质量保证金，可以证明赵丰广为众义公司垫付3万元保证金的事实。对证据4的真实性予以确认。对于证据5，众义公司认可140元的住宿费，对该部分予以确认，剩余1000元不能证明与本案具有关联性，不予采信。对于证据6，不能证明与本案具有关联性，且双方也没有约定该费用的承担方式，不予采信。对于证据7，不能证明与本案具有关联性，不予采信。证据8不能证实与本案具有关联性，即使存在该费用，因双方在合同中约定承包方式为包工包料，也因由赵丰广自行承担。证据9不能证明与本案具有关联性，不予采信。证据10的借条上载明2018年还款84800元，余欠本金115200元，另加50000元利息，故本院确认欠款本金为115200元。 众义公司提供的证据：邱村民安路商住楼项目效果图、10张房屋现场照片，拟证明原告建造房屋主体工程出现漏水、裂缝、门未做、楼梯未做等质量问题。赵丰广的质证意见为：对效果图的真实性有异议，效果图与实际施工图纸不同，效果图是为了宣传用的；对照片的三性均有异议，房屋的质量已经经过各部门的验收，并且合格。本院认证为：工程的施工应以施工图纸为准，出现效果图与实际施工成果不同并不能说明房屋存在问题，房屋现场照片虽然能够反映房屋存在漏水、裂缝等问题，但因该工程已经竣工验收合格，说明房屋交付时没有质量问题。 结合当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2015年11月13日，赵丰广与众义公司签订《房屋建设合同》一份，约定众义公司将广德县邱村镇民安路商住楼一栋三层(一层约877平方米，二层约1000平方米，三层约1000平方米)项目工程总承包给赵丰广施工。承包方式为包工包料，承包价格为每平米1150元,建筑面积按图纸计算。付款方式为：以门面房一、二层综合价5500元每平方米计算，作为支付全额工程款。由于赵丰广不具有建筑施工相关资质，于是挂靠在广德金鼎建筑安装有限公司名下进行了实际施工。在施工前的2015年8月1日，众义公司的法定代表人卢祖芳收取了赵丰广工程保证金30万元。2016年6月1日该工程竣工并交付给众义公司，2018年11月12日该工程经相关部门验收合格。2018年11月23日，赵丰广为众义公司垫付了3万元工程质量保证金。工程竣工后，众义公司仅支付赵丰广工程款415000元，剩余工程款未能支付，于是双方于2018年3月16日签订《补充协议》一份。约定：“众义置业有限公司，坐落在民安路的商住楼以包工包料的方式，承包给赵丰广，总面积2877平方米，每平方米承包价是1150元，另加基础补10万元，计:3408550元，乙方确保工程质量合格完成后由众义置业有限公司，抵房给乙方，抵房价格是5500元每平方米，从西边数，暂抵10间门面房一至二层，以后结算多退少补，众义置业有限公司负责提供水路电通，以及房产所有证件，证件费用由户主自己负责，其中2间在2018年6月1日前(负责确权到位)，另外8间在2018年10月1日前(负责确权到位)，如不能履行以上事实协议，给赵丰广造成一切经济损失将由众义置业有限公司负责赔偿。”《补充协议》签订后，众义公司始终未给赵丰广办理上述房屋的产权登记，但已将抵偿的10间房屋交付给了赵丰广，赵丰广出售了其中的7间。直至开庭时，因众义公司仍未足额交纳土地出让金，案涉房屋的产权证书无法办理。赵丰广遂提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，赵丰广作为不具有施工资质的自然人，其与众义公司签订的《房屋建设合同》因违反了法律的强制性规定而无效。建设工程合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。案涉建设工程经竣工验收合格后，双方签订《补充协议》对工程款结算并约定了以物抵债的清偿方式，该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因众义公司未足额交纳土地出让金，导致案涉房屋的产权证无法办理，以物抵债协议实际无法履行，赵丰广有权要求众义公司支付工程款。故赵丰广要求众义公司支付工程款及利息的诉讼请求成立，予以支持，但经审理查明，众义公司已支付款项230000+35000+150000=415000元，其欠付的工程款应为3408550-415000=2993550元。因《补充协议》约定“暂抵的10间门面房的其中2间在2018年6月1日前负责确权到位，另外8间在2018年10月1日前负责确权到位”，本院确定利息的起算点为2018年10月1日。根据审理查明，赵丰广为众义公司垫付的款项为30000+140=30140元；众义公司占用赵丰广的款项为工程保证金30万元，二项合计为330140元。因众义公司同意在本案中一并处理有关借据、收条问题，故本院对赵丰广提供的25万元的借条和众义公司提供的84800元付款说明作出认定，众义公司借款的本金为20万元，双方在借条中并没有约定利息的计算方式，2018年2月14日众义公司还款84800元，因此众义公司的欠款本金为115200元，本院确定以中国人民银行同期贷款利率计算欠款利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、安徽省众义置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付赵丰广工程款2993550元及利息（以2993550元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月1日起至实际清偿之日止）。 二、安徽省众义置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付赵丰广垫付款及占用款330140元。 三、安徽省众义置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付赵丰广欠款本金115200元及利息（以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年1月28日起至2018年2月14日止；以115200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年2月15日起至实际清偿之日止）。 四、驳回赵丰广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40640元，由安徽省众义置业有限公司负担35900元，由赵丰广负担4740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  陈飞乾 人民陪审员  卢春山 人民陪审员  艾北莉 二〇一九年九月十一日 （代公章） 书记员杨蒙 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条建设工程合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。