广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8169号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：唐巍。委托诉讼代理人：黄辉龙，男，系该司员工。被上诉人（原审原告）:陈乐怡，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：左高兴，广东定海针（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄晓君，广东定海针（佛山）律师事务所律师助理。上诉人佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司（以下简称顺亚方舟公司）因与被上诉人陈乐怡商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺亚方舟公司上诉请求：1.撤销一审判决，2.改判驳回陈乐怡的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由陈乐怡负担。事实和理由:一、一审判决引用的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条是2018年修订前的法条，2019年修订后现行的第十七条引用《建设工程质量管理条例》的规定，已经将建设工程验收由原来的行政审批制改为行政备案制。一审判决引用《城市房地产开发经营管理条例》第十七条是2011年版的条款，经2018年3月19日、2019年3月24日两次修订，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条已修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故现在行政主管部门不是验收的主体。二、案涉房屋经五方验收已符合法律规定的交付条件和合同补充协议约定的交付条件，顺亚方舟公司无需在交楼时出示《竣工验收备案表》。现行《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条规定：建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。根据该规定，验收的主体应该是建设单位和勘察、设计、施工、监理等有关单位。该立法的原意应为只要建设单位和勘察、设计、施工、监理五方验收通过，即符合交付的条件。行政主管部门担当的是行政备案和事后监督的角色，符合现在政府职能改革的发展方向。案涉的《商品房买卖合同(预售)》示范文本的说明第5点规定：出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。依据上述法律规定和合同示范文本的说明，顺亚方舟公司拟定的《补充协议》第四条第(二)点与陈乐怡约定：若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。因此，顺亚方舟公司无需在交楼时出示《竣工验收备案表》。三、陈乐怡在订立合同时已知道收楼时有权要求顺亚方舟公司出示相关证明文件，但陈乐怡在收楼时并未要求顺亚方舟公司出示，应视为其接受顺亚方舟公司的收楼条件。买受人在接收房屋后又提出拒绝接收并主张违约责任，违反法律规定的诚实信用原则。陈乐怡在接收房屋时，除竣工备案表外，其余文件均可在物业管理处查看，但陈乐怡并未提出需要查看顺亚方舟公司的相关文件。陈乐怡作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订《商品房买卖合同(预售)》及其附件，购买案涉房屋等重大资产时，理应清楚理解、明确知晓合同的条款和双方的权利义务，包括收楼的条件和程序，故其在收楼时显然清楚其可以要求顺亚方舟公司提供合同约定的收楼所需的全部文件，并据此判断并作出决定。在顺亚方舟公司无法提供时，陈乐怡可以拒绝收楼。现陈乐怡在收楼时并未要求顺亚方舟公司出示相关文件，并接收交付，应视为其已放弃相关权利，并接受顺亚方舟公司的交楼条件。被上诉人陈乐怡答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。顺亚方舟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令顺亚方舟公司应于判决生效之日起十日内支付陈乐怡逾期交房违约金62127元（自2018年8月1日起，暂计至2018年12月17日，合共137天，按房款总价4534797元的日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由顺亚方舟公司承担。一审法院查明：2017年5月3日，陈乐怡与顺亚方舟公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈乐怡向顺亚方舟公司购买坐落于************************房，总价款4534797元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。顺亚方舟公司于2018年7月30日向陈乐怡寄发《收楼通知书》，陈乐怡于2018年11月26日签署《钥匙托管委托书》。案涉商品房对应的施工许可名称为“东**家（*期）”，东**家（*期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。陈乐怡在诉讼中确认已收楼，收楼时间是取得涉案商品房竣工验收备案表的时间。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，陈乐怡、顺亚方舟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是顺亚方舟公司交付合格房产的法定义务，故，陈乐怡、顺亚方舟公司双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。顺亚方舟公司在通知陈乐怡收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。顺亚方舟公司抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件，但建设工程竣工验收备案应以行政部门的竣工验收备案表为依据，对于顺亚方舟公司的该项抗辩一审法院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，虽然陈乐怡在2018年11月26日已经签署《钥匙托管委托书》，但案涉商品房应当在符合交付条件之日才能交付给陈乐怡，本案陈乐怡收楼之日应为2018年12月17日。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，顺亚方舟公司逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此陈乐怡主张从2018年8月1日开始，按照房屋总价款4534797元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，共计62127元，符合双方合同约定，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条规定，判决：顺亚方舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈乐怡支付逾期交楼违约金62127元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为676.59元，由顺亚方舟公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系顺亚方舟公司是否需要支付逾期交楼违约金。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉案合同的约定，涉案房屋的交付条件为该房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。顺亚方舟公司主张不以取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件缺乏依据，本院不予支持。而顺亚方舟公司通知陈乐怡收楼时涉案房屋未取得竣工验收备案表，且顺亚方舟公司未将该事实明确告知陈乐怡，故顺亚方舟公司存在违约。由此，陈乐怡非明知顺亚方舟公司不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收房屋。故顺亚方舟公司应根据涉案合同的约定承担逾期交楼违约责任。顺亚方舟公司的相关上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。顺亚方舟公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1353.18元，由上诉人佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十五日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽