福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初2185号 原告：漳州市祥泰食品有限公司，住所地漳州芗城区岱山路5号，统一社会信用代码913506005747047608。 法定代表人：蔡漳龙，总经理。 委托诉讼代理人：张志华，福建衡评律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华妹，福建衡评律师事务所律师。 被告：漳州万众汽车贸易有限公司，住所地漳州市芗城区新华西路与北京路交叉口东南处新华西商业街南5幢10号，统一社会信用代码9135060008433471X3。 法定代表人：许立生，总经理。 被告：福建省书画家频道文化产业投资有限公司，住所地漳州市延安北路95号港务大楼一楼，统一社会信用代码9135060008432735XE。 法定代表人：何秀珠，总经理。 委托诉讼代理人：林文志，福建省书画家频道文化产业投资有限公司法务部主任，男，1976年9月9日出生，汉族，住漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场Ｂ座704室。 被告：何树河，男，1976年9月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林文志，云霄县法律援助中心法律工作者。 原告漳州市祥泰食品有限公司（以下简称祥泰食品公司）与被告漳州万众汽车贸易有限公司（以下简称万众汽车贸易公司）、被告福建省书画家频道文化产业投资有限公司（以下简称书画家频道投资公司）、被告何树河租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。祥泰食品公司的委托诉讼代理人张志华、李华妹到庭参加诉讼；万众汽车贸易公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；书画家频道投资公司、何树河经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥泰食品公司向本院提出诉讼请求：⒈判令万众汽车贸易公司、书画家频道投资公司、何树河赔偿祥泰食品公司租金损失，自2018年4月14日起到实际归还租赁物之日止按每平方米每月13.8元标准计算。⒉万众汽车贸易公司、书画家频道投资公司、何树河腾空位于芗城区和大楼北侧食堂租赁物，并将其归还祥泰食品公司。事实和理由：位于芗城区岱山路5号“副食品批发市场”大楼，原系漳州市食品公司房产。2010年8月，由于漳州市政府对相关国有企业改制，授权漳州国资委对漳州市食品公司履行出资人职责，之后，漳州市国资委将包括漳州市食品公司在内的11家商贸企业划转给福建漳龙实业有限公司，现该公司更名为福建漳龙集团有限公司。2011年11月，经漳州市国资委批复同意，福建漳龙实业有限公司对漳州市食品公司进行改制重组，划入福建漳龙实业有限公司。福建漳龙实业有限公司对漳州市食品公司进行重组，把漳州市食品公司下属企业漳州市食品肉联厂划入福建漳龙商贸集团有限公司，并重组成立了漳州市祥泰食品有限公司。2016年12月，福建漳龙商贸集团有限公司将本案的土地、房产划入祥泰食品公司，并由祥泰食品公司实际使用、收益。2015年6月12日，祥泰食品公司与万众汽车公司就位于芗城区岱山路5号“副食品批发市场”大楼及其北侧食堂、铁屋面房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定祥泰食品公司将上述房屋出租给万众汽车贸易公司作为商品仓库使用，包括三层框架结构，大楼使用面积2640平方米，北侧食堂使用面积110平方米，铁屋面房屋使用面积250平方米，合计使用面积3000平方米。租赁期限三年，自2015年7月15日起至2018年6月14日止，每季度租金10800元，每年按5%递增租金，每季度缴纳一次，双方对违约责任也作出了约定。合同签订后，祥泰食品公司依约向万众汽车贸易公司交付了租赁物。合同履行过程中，万众汽车贸易有限公司未按时缴纳租金及水电费。2018年4月13日，因案外人蒋新春承诺代万众汽车贸易有限公司偿还尚欠租金及水电费，祥泰食品公司、万众汽车贸易公司、蒋新春因此签订一份《三方协议书》，约定祥泰食品公司与万众汽车贸易公司于2015年6月12日签订的房屋租赁合同提前于2018年4月14日终止；万众汽车贸易公司于租赁期间尚欠祥泰食品公司的租金176813元及水电费20668.5元由蒋新春承担，蒋新春承诺分三期于2018年7月10日前还清上述债务。租赁合同终止后，万众汽车贸易公司理应及时腾空租赁物，归还祥泰食品公司，但万众汽车贸易公司不但拒不归还祥泰食品公司租赁物中的大楼第三层楼房及大楼北侧食堂，反而与书画家频道投资公司及何树河共同占用租赁物用于举办画展、存放字画，造成了祥泰食品公司租金损失，为维护自身合法权益，因此提起本案民事诉讼。 万众汽车贸易公司未作出答辩。 书画家频道投资公司向本院提交答辩状，辩称：应驳回祥泰食品公司的起诉或诉讼请求。事实和理由：⒈书画家频道投资公司与祥泰食品公司没有直接的合同关系，祥泰食品公司依据其与万众汽车贸易公司之间的房屋租赁合同关系向书画家频道投资公司主张权利，违背了合同相对性原则。⒉2017年9月26日，书画家频道投资公司与高国毅签订《经营场所转租协议》，约定高国毅将其租用的位于芗城区场地，面积约900平方米，转租给书画家频道投资公司，高国毅保留该三楼套间的使用权，租赁期限自2017年10月起至场地被征用拆迁止，租金每月4000元，于每月中旬支付，水电费除外。且约定由于高国毅前期已对场地投入部分装修建设，后期需要书画家频道投资公司继续投资装修建设才能够使用，因此高国毅同意免除3年租金，即书画家频道投资公司自2020年9月30日后才开始计付租金，租金每年递增10%。如果书画家频道投资公司因该场地取得国家、地方财政补贴，则应相应补偿高国毅。书画家频道投资公司于协议期限内因经营需要在场地上搭建的建筑物、设备，如遇国家、集体征迁，相关的建筑物赔偿归高国毅所有，搬迁补偿费归书画家频道投资公司所有。协议签订后，书画家频道投资公司投入大量的人力物力财力对场地进行装修装璜，而且在装修期间，祥泰食品公司、万众汽车贸易公司也常派人到场地检查工作，因此，祥泰公司对于高国毅转租场地给书画家频道投资公司是明知并且同意的，应当认定高国毅与书画家频道投资公司之间的转租协议合法有效。⒊2018年4月13日，祥泰食品公司与万众汽车贸易公司及蒋新春签订《三方协议》，同日，祥泰食品公司还与蒋新春签订《租赁合同》，说明祥泰食品公司已向万众汽车贸易公司收回租赁物后再转租给蒋新春，并已收取租金。祥泰食品公司、万众汽车贸易公司、蒋新春对书画家频道投资公司向高国毅转租第三层场地并签订《经营场所转租协议》是明知的，并且经过四方共同确认由书画家频道投资公司继续使用租赁场所，且在免租期内无需交纳租金，此从2018年5月24日蒋新春仅向书画家频道投资公司预收取转租的三层场地的水电费而未要求收取租金的行为可以证明，更何况蒋新春向书画家频道投资公司出具预交水电费10000元的收条中明确记载：“兹收到福建省书画家频道文化产业投资有限公司2017年9月26日与高国毅转租的场地（芗城区岱山路5-1号三层）预交水电费用10000元”，更进一步证明四方均确认《经营场所转租协议》合法有效。⒋2018年4月起，祥泰食品公司不断采取锁门、停水停电、威胁员工等不法手段和行为，阻止和破坏书画家频道投资公司对场地的正常使用，自2018年4月23日起已不能正常使用场地。特别是2018年9月28日上午10时40分左右，祥泰食品公司突然带领20多名社会人员闯进场地，抢走书画家频道投资公司布置在现场的90幅书画作品，经报警，在南坑派出所民警到达现场时，抢夺不法行为仍未停止，甚至采取锁门方式强行收回并控制场地，现书画家频道投资公司已不能进出和使用场地。祥泰食品公司的不法行为对书画家频道投资公司造成巨大财产损失，书画家频道投资公司已依法提起反诉。 何树河向本院提交答辩状，辩称：应驳回祥泰食品公司的起诉或诉讼请求。事实和理由：何树河是书画家频道投资公司的员工，不是涉案租赁合同的当事人，涉案的任何租赁合同关系均与何树河无关。 针对书画家频道投资公司与何树河的书面答辩意见，祥泰食品公司诉称：⒈祥泰食品公司对高国毅与书画家频道投资公司之间的转租事宜不清楚。祥泰食品公司与万众汽车贸易公司签订租赁合同，允许万众汽车贸易公司对租赁场地进行装修，但如有建筑物结构改变须书面征得祥泰食品公司同意，因此讼争场地在装修过程中，祥泰食品公司仅认为是万众汽车贸易公司在装修，并未予以干涉。⒉祥泰食品公司与万众汽车贸易公司提前终止租赁合同后，与蒋新春就同一租赁物签订租赁合同，将租赁物出租给蒋新春，但万众公司至今未向祥泰食品公司归还讼争租赁物即大楼的第三层楼及北侧食堂，蒋新春也仅向祥泰食品公司交付大楼的第一、第二层楼租金。⒊也正是因蒋新春无法使用大楼第三层楼而请求祥泰食品公司协助清理的过程中，直至2018年9月祥泰食品公司才知晓本案讼争场地由书画家频道投资公司及何树河使用，在纠纷的协调处理过程中均由何树河出面处理，因此何树河是适格被告。⒋因历史原因，讼争房屋未办理房屋权属证书，但实际由祥泰食品公司使用、收益，有相关政府文件作出规定，且讼争房屋办理了《建设用地临时证书》，说明讼争房屋的建设经过相关政府主管部门批准，因此祥泰食品公司与万众汽车贸易公司签订的租赁合同依法有效。即使法院认定该租赁合同无效，祥泰食品公司亦不变更诉讼请求，因为根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持”规定，祥泰食品公司有权依据上述规定请求万众汽车贸易公司及实际占用人书画家频道投资公司、何树河支付房屋占有使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。万众汽车贸易公司及书画家频道投资公司、何树河未到庭参加诉讼并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，对祥泰食品公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据及当事人庭审陈述，本院对本案主要事实认定如下：⒈2015年6月12日，祥泰食品公司（甲方）与万众汽车贸易公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中万众汽车贸易公司由高国毅以万众汽车贸易公司法定代表人身份签订。合同记载（摘要）：⑴租赁范围：位于芗城区岱山路5号“副食品批发市场”大楼，三层框架结构，使用面积2640平方米；大楼北侧食堂，使用面积110平方米；铁屋面房屋使用面积250平方米，合计使用面积3000平方米。甲方同意将上列建筑物租赁给乙方作为商品仓库。⑵租金缴纳：每平方米每月租金12元，共计每月租金36000元，每季度租金108000元，租赁期限内，每年租金按5%递增，租金每季度缴纳一次，按先交租后使用原则，乙方应于每个季度起始前5日将租金交付甲方财务科，甲方收款后开具房租发票给乙方，逾期缴纳超一个月，合同自动终止。⑶租赁期限三年，从2015年7月15日起至2018年6月14日止。⑷乙方所租赁的建筑物及附属物需装修、维修或添加设备，费用自行负责，但如有建筑物结构改变必须事先书面征得甲方同意。⑸乙方所租赁的建筑物不得转租、转让或与他人合伙共用变相转租转让。⑹甲方提供电源、水源，但用电用水费用乙方自行负责，并按实际用电、用水量按月直接向甲方缴纳。⑺乙方交付甲方押金6万元。 ⒉2018年4月13日，祥泰食品公司（甲方）与万众汽车贸易公司（乙方）、蒋新春（丙方）签订三方协议书，其中万众汽车贸易公司由高国毅以代表人身份签署合同。协议书记载（摘要）：⑴甲方位于芗城区岱山路5号“副食品批发市场”三层框架结构大楼，合计使用面积3000平方米，于2015年6月12日与乙方签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2015年7月15日起至2018年6月14日止，乙方承诺在租赁期限内所欠的租金176813元和水电费20668.5元由丙方负责偿还，丙方同意分期偿还，于2018年4月20日前还清水电费20668.5元；于2018年5月31日前还租金5万元；于2018年7月10日前还清租金126813元。甲方收到丙方代付的欠款后，按照合同开具增值税发票给乙方。⑵甲方与乙方于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》，现因乙方逾期未缴纳租金及水电费超一个月，经甲方多次催讨仍无力缴纳，现合同已无法继续履行，经双方协商同意，该合同于2018年4月14日提前终止。 ⒊2018年4月13日，祥泰食品公司与蒋新春签订租赁合同，租赁标的为位于芗城区岱山路5号“副食品批发市场”大楼，三层框架结构，合计使用面积3000平方米，用于汽车维修和办公使用，租赁期限自2018年4月15日起至2019年4月14日止，每平方米每月租金13.23元，每季度租金119070元，租金按季支付。 ⒋诉讼过程中，祥泰食品公司向本院提交漳土（临）证号ＮＯ0000512漳州市区国家集体建设用地临时证书复印件。记载（摘要）：土地使用单位：漳州市食品公司；地址：芗城区；用地面积：16990.7平方米（25.486亩）；土地用途：厂区、仓库；土地权属性质：国有土地；发证日期：1988年9月19日。 ⒌诉讼过程中，经祥泰食品公司申请，本院依法向漳州市公安局芗城分局南坑派出所调取2018年9月28日该所接受报警后对祥泰食品公司与万众汽车贸易公司、书画家频道投资公司及何树河因搬字画发生纠纷一案的调查材料，系参与当日自讼争场地搬出字画部分人员的询问笔录。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，祥泰食品公司承认讼争建筑物未取得权属登记证书，其提供的漳土（临）证号NO0000512漳州市区国家集体建设用地临时证书复印件亦不能证明讼争建筑物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此祥泰食品公司就讼争建筑物与万众汽车贸易公司于2015年6月12日签订的《房屋租赁合同》系无效合同。祥泰食品公司基于《房屋租赁合同》有效的基础上提出本案的诉讼请求。其关于根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持”规定，其有权依据上述规定请求万众汽车贸易公司及实际占用人书画家频道投资公司、何树河支付房屋占有使用费的主张，是基于返还无效合同取得的财产的一种方式。其经本院释明合同无效并询问其是否变更诉讼请求，其仍主张本案租赁合同合法有效且不变更诉讼请求，因此对祥泰食品公司基于《房屋租赁合同》有效的基础上提出本案的诉讼请求，本院应予驳回。 综上所述，本院认为，对祥泰食品公司基于《房屋租赁合同》有效的基础上提出本案的诉讼请求，本院应予驳回。万众汽车贸易公司、书画家频道投资公司、何树河经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项，《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回漳州市祥泰食品有限公司诉讼请求。 案件受理费2824元，由漳州市祥泰食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长      人民陪审员  杨莲金 人民陪审员  林文婷 二〇一九年九月九日 书 记 员  张 敏 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。 当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。