广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终8157号上诉人（原审被告）：廖勇彬，男，汉族，住广东省佛山市顺德区****。委托诉讼代理人：邱文杰，广东人可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区景良物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****。法定代表人：麦洁儿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。上诉人廖勇彬因与被上诉人佛山市顺德区景良物业管理有限公司（以下简称景良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初17134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖勇彬上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判景良公司向廖勇彬返还履约保证金10816元；2.一、二审诉讼费由景良公司承担。事实和理由：一、一审判决未查明双方的租赁合同期限是否已经届满，如双方合同未到期，则景良公司强迫廖勇彬搬离属违约行为。景良公司于一审提交的《一通**材料广场租用合同》仅为复印件，廖勇彬当庭表示对其真实性不予确认，故一审判决仅凭该复印件认定涉案合同的租赁期限至2017年2月28日届满不当。景良公司未能提供有效证据证明合同期限，应承担举证不能的不利后果。二、即便涉案合同的期限于2017年2月28日届满，廖勇彬截至2017年7月前仍在履行交租义务，不存在任何违约行为，景良公司应向廖勇彬返还履约保证金10816元。三、景良公司于2017年7月5日向廖勇彬发出《商铺租赁合同期满不再续租及搬离通知书》，要求廖勇彬于同年7月15日前搬离，10天搬迁期限明显不合理，客观上无法完成，故廖勇彬停止交租，该合理抗辩不构成违约，景良公司无权没收廖勇彬的履约保证金。四、本案中景良公司并未存在任何损失。包括涉案商铺在内的所有商铺仍然闲置，即便廖勇彬在涉案合同到期后仍占用商铺，亦未对景良公司造成任何实际损失，景良公司反而可通过收取廖勇彬占用期间的租金获利。一审判决没收廖勇彬的履约保证金作为弥补景良公司的损失没有事实依据。五、涉案合同明确约定“乙方有优先续约权”，景良公司于2015年12月在没有告知廖勇彬的情况下与案外人**公司签订租赁合同，剥夺了廖勇彬的优先承租权。一审判决认定景良公司整体出租的行为不构成对廖勇彬优先续约权的侵权明显错误。如景良公司告知廖勇彬整体出租的计划，原有承租的百来号商家可以报团整体承租，因为整体承租租金更优惠。故遭受重大损失的是包括廖勇彬在内的一百多号商家而非景良公司。六、涉案商铺所在的“一通建材城”于2013年建成，开始打着“顺德第一建材城”的旗号对外招租，并承诺廖勇彬在内的百来号商家可以租赁十多年。对于本来是毛坯的商铺，廖勇彬是基于合同约定的“优先续约权”可以长期经营的考虑才决定承租，并花10多万元进行装修的。现在仅经营使用了3年多就被景良公司强行收回，廖勇彬血本无归，还要承担履约保证金不能退还的惨重损失，显失公平。七、自2015年秋起，涉案商铺所在的“一通建材城”经营性质发生了改变，已非单纯经营建材，饮食娱乐商家纷纷进驻，且更名为“桂*里”，2015年底甚至整体转租给了**公司。原来被“顺德第一建材城”引诱进驻的建材商家感觉受骗还被迫迁，申诉无门。景良公司辩称:1.廖勇彬在一审期间并未对合同复印件提出过异议，且其本人在一审庭审中认可景良公司提供的该复印件。该合同样式亦与一审法院17135号案承租人为余林的合同一致，廖勇彬没有提出相反的证据证明该合同复印件不真实。若廖勇彬不确认景良公司提供的合同并认为合同期限未到，则其应就双方的合同关系及期限提供证据予以证明。2.涉案合同约定的履约保证金包含了合同期满的搬迁义务。3.廖勇彬占用涉案商铺不返还致使景良公司无法交付场地而造成实际损失。4.景良公司于2017年1月10日明确告知廖勇彬涉案商铺已由案外人接管及案外人的联系方式，其后又多次发出搬离通知，2017年7月4日所发出的搬离通知是起诉前的最后一次。可见，景良公司已经给予廖勇彬足够的搬迁时间。5.景良公司从未承诺涉案商铺可以由廖勇彬承租10年，也没有对商铺的用途作出任何保证。廖勇彬期满后不搬迁违反合同约定。一审判决认定正确，应予以维持。景良公司向一审法院起诉请求：1.确认《一通**材料广场租用合同》已于2017年2月28日终止，并责令廖勇彬搬离位于佛山市顺德区大良**路物业（原**鞋厂）D区*的商铺并把该商铺交还给景良公司；2.判令廖勇彬向景良公司支付所拖欠的场地占用费18840.77元（从2017年7月1日起暂计至2017年10月15日，应计至所欠费用全部清偿之日）；3.确认商铺内的一切不动产设施及一切装修物归景良公司所有，廖勇彬无权拆损，确认景良公司无须向廖勇彬返还物业履约保证金10816元；4.判令廖勇彬向景良公司支付违约金19468.8元（原按合同总额的100%计算，现按廖勇彬应缴纳年租金30%计算）；5.判令由廖勇彬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月8日，佛山市顺德区大良德良物业管理公司与佛山市顺德区一通物流有限公司签订《场地租赁合同》一份，约定佛山市顺德区大良德良物业管理公司将坐落于大良**路物业（原**鞋厂厂房及其用地）共计用地面积41891.08平方米、建筑面积27362.34平方米，租给佛山市顺德区一通物流有限公司作仓储使用，租期为15年（自2011年9月1日至2026年8月31日止）。2011年11月23日，佛山市顺德区大良德良物业管理公司与佛山市顺德区一通物流有限公司签订《补充协议》一份，约定佛山市顺德区一通物流有限公司授权其大良分公司履行上述《场地租赁合同》中承租人的权利义务，佛山市顺德区一通物流有限公司对其大良分公司的行为承担连带责任。2013年3月6日，廖勇彬与佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司签订《一通**材料广场租用合同》一份，约定廖勇彬租赁坐落于佛山市顺德区大良**路一号一通**材料广场展示区D区*号铺位，用于从事装饰材料售卖经营之用，建筑面积为169平方米，每平方米32元，租金合计5408元每月，租金于每月5日前支付，租期为3年，从2013年3月6日至2016年3月5日止；在合同签订日，廖勇彬应交付10816元作租赁物业履约保证金，合同期满无息退还。双方还约定，租赁期满之日，廖勇彬应在合同期满后五天内将物业退还给佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司，按时搬出属其所有的全部物件，物业内廖勇彬所建的一切不动产设施及一切装修物属佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司所有，廖勇彬不得拆除；租用期满，同等条件下，廖勇彬拥有优先续约权；如廖勇彬违约，佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司有权没收履约保证金，造成佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司损失的，由廖勇彬按合同总额的100%赔偿；2014年7月7日，被告廖勇彬与佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司签订《场地租赁合同补充协议》一份，将上述租赁期限延长至2017年2月28日。2015年9月16日，佛山市顺德区大良德良物业管理公司与佛山市顺德区一通物流有限公司、景良公司签订《补充协议》一份，约定佛山市顺德区一通物流有限公司自2015年9月1日起将原场地租赁合同的权利义务一并转让给景良公司，由景良公司承接原场地租赁合同的约定权利和履行原场地租赁合同的约定义务，如景良公司违约或未尽合同履行义务，佛山市顺德区一通物流有限公司承担连带责任。2015年12月15日与**公司签订了租赁合同，将涉案商铺所在卖场整体出租给**公司。2017年7月5日，景良公司向廖勇彬发出《商铺租赁合同期满不再续租及搬离事项通知书》，要求廖勇彬在2017年7月15日结清所拖欠的全部款项、搬离商铺。庭审中，景良公司确认，租赁期满后，廖勇彬继续占用涉案商铺景良公司向被告廖勇彬过异议。庭审中，廖勇彬确认，租金缴纳至2017年6月，7起未交纳租金。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：景良公司、廖勇彬是否存在违约行为。首先，景良公司与廖勇彬间的租用合同已于2017年2月28日到期。而合同到期后，廖勇彬继续使用涉案商铺，景良公司提出过异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由此，景良公司与廖勇彬之间不成立不定期的租赁合同。租赁合同已经因期限届满而终止，景良公司请求确认涉案合同于2017年2月28日终止有理，一审法院予以支持。租赁合同期满后，廖勇彬理应按合同约定将涉案的租赁交还给景良公司，现其未能交还，已经构成违约。其次，廖勇彬虽抗辩称，景良公司剥夺其优先承租权，但是景良公司在2015年12月15日与**公司签订的租赁合同是将涉案商铺所在卖场整体出租给**公司，而本案中廖勇彬只是承租了其中之一的铺位，景良公司出租的卖场整体与廖勇彬承租的涉案商铺并非同一，就出租标的物来说，并不存在所谓的同等条件，廖勇彬就涉案商铺所在卖场整体出租并不享有优先续约权。既然优先续约权不存在，景良公司整体出租卖场的行为不构成对廖勇彬优先续约权的侵犯。廖勇彬此抗辩无理，一审法院不予采纳。即景良公司不存在违约行为。因景良公司不存在违约行为，而廖勇彬违约未向景良公司交还涉案商铺，已经构成违约，则景良公司请求廖勇彬支付自2017年7月1日至2017年12月31日场地占有使用费有理，一审法院予以支持。经核算，廖勇彬应向景良公司支付的占有使用费为32448元（6个月×5408元/月）。因景良公司、廖勇彬在《场地租赁合同》中约定，合同到期后，物业内廖勇彬所建的一切不动产设施及一切装修物属景良公司所有，故景良公司请求确认涉案商铺内的一切不动产设施及一切装修物属其所有有理，一审法院予以支持。关于违约金，因廖勇彬未按时向景良公司交还商铺，则景良公司请求无须向廖勇彬返还履约保证金10816元有理，一审法院予以支持。履约保证金的没收相当于违约金的支付，景良公司即已请求没收履约保证金，足以弥补损失，则再请求按年租金的30%支付违约金已属重复，且过高，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、廖勇彬与佛山市顺德区一通物流有限公司大良分公司于2013年3月6日签订《一通**材料广场租用合同》已于2017年2月28日终止；二、廖勇彬于判决发生法律效力之日起十日内支付景良公司2017年7月1日至2017年12月31日的占有使用费32448元；三、佛山市顺德区大良**路一号一通**材料广场展示区D区*号铺内的一切不动产设施及一切装修物归景良公司所有；四、景良公司无须向廖勇彬返还履约保证金10816元；五、驳回景良公司的其他诉讼请求。案件受理费减半为539.07元，由景良公司负担213.64元，廖勇彬负担325.43元。二审期间，各方均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合廖勇彬的上诉请求及景良公司的的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为一审判决景良公司无需向廖勇彬返还履约保证金是否恰当。廖勇彬上诉主张，廖勇彬对景良公司一审期间提供的租赁合同复印件真实性不予确认，涉案合同的租赁期限并非2017年2月28日届满，景良公司于合同未到期时驱逐廖勇彬构成违约。经查，廖勇彬于2018年12月14日一审法院的庭审中对景良公司提供的《一通**材料广场租用合同》（2013年3月6日签订）《场地租赁合同补充协议》复印件的真实性、合法性、关联性均予以确认，一审判决对该证据予以采信，并根据《场地租赁合同补充协议》的内容确认涉案租赁合同的届满时间为2017年2月28日并无不当。景良公司于租赁期届满后通知景良公司搬离并未构成违约。廖勇彬的上诉主张与其在一审阶段的陈述相矛盾，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。廖勇彬又上诉主张，景良公司于2015年底未经告知与**公司签订租赁合同，剥夺了其根据涉案合同享有的优先承租权，构成违约。景良公司于**公司签订租赁合同时将涉案商铺所在卖场整体出租，廖勇彬承租的商铺仅为其中一个商铺，标的物并不相同，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”中“同等条件的”的情形。故廖勇彬对卖场的整体出租并无优先承租权，一审判决认定景良公司的行为并未侵犯廖勇彬的优先承租权并无不妥。廖勇彬的相关上诉意见依据不足，本院不予支持。涉案《场地租赁合同补充协议》约定的租赁期限至2017年2月28日届满，但廖勇彬在景良公司向其发出搬离通知的情况下仍继续占用涉案商铺，故廖勇彬的行为已构成违约。一审判决根据涉案合同关于如廖勇彬违约则出租方有权没收履约保证金的约定，判决景良公司无需向廖勇彬返还履约保证金并无不当，本院予以维持。廖勇彬关于其并未构成违约，景良公司应向其返还履约保证金的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，廖勇彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70.4元，由上诉人廖勇彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣