巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0802民初2246号原告：陈某，男，1978年9月8日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特后旗巴音镇和丰村098号。公民身份号码15282619780908061X。电话号码15547367881。委托诉讼代理人：糜某，北京市凯亚律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市众诚房地产开发有限责任公司（以下简称巴市众诚房产公司）。地址为巴彦淖尔市临河区XXX。统一社会信用代码：91150802581752963E。法定代表人：闫某，公司经理。委托诉讼代理人：潘某，内蒙古扬阳律师事务所律师。原告陈某与被告巴市众诚房产公司债权转让纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月9日和8月14日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人糜某，被告巴市众诚房产公司委托诉讼代理人潘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某以被告巴市众诚房产公司拒不履行债权转让协议为由诉至法院，请求：1、判令被告给付原告临河XXX价值1000万元的房产；2、本案诉讼费由被告承担。原告陈某为证明自己的主张，提交了以下证据：1、2011年5月3日内蒙古众一房地产开发有限公司与陈某签订的预定协议一份，2011年5月4日内蒙古众一房地产开发有限公司出具的收条一份，陈某向于某指定的中国农业银行银行卡存款业务回单两份。举证意图：证明陈某与众一房地产公司签订房屋预购协议内容合法有效，陈某按协议约定向众一房地产交付房款1000万元，汇到了众一房地产法定代表人于某的账户内，陈某享有收取价值1000万元房屋的权利。2、2012年12月12日闫某与刘某签订的协议书一份。举证意图：证明原、被告双方就原众一房地产公司收到陈某预购房款1000万元达成了协议，被告承诺在XXX转至众诚房地产公司后，用IT项目的房屋抵顶陈某预交的1000万元房款，协议是双方自愿达成的真实意思表示，双方当事人应当履行合同义务，陈某有权利按该协议向被告主张权利。3、2012年3月12日陈某委托刘某的公证授权委托书及刘某的身份证复印件。举证意图：证明刘某受陈某委托有权代理陈某处理1000万元房产的债权债务，刘某与闫某签订的协议书属于有权代理签订，合法有效应当受到法律保护。4、2012年6月2日于某、陈某，闫某三方协议书一份。建筑用地规划许可证（地字第152800201300017号）建筑工程规划许可证（建字第152800201400037号）。举证意图：陈某通过诉讼众诚房地产公司，判决众诚房地产公司向陈某支付3000万元的债务及利息，与此性质相同的本案协议书也应该受到法律的保护。两个许可证证明众一房地产公司名下的IT项目已经转移至众诚房地产公司名下，原、被告协议书约定的条件已经成就。5、巴彦淖尔市中级人民法院（2015）巴民一初字第8号民事判决书，最高院（2018）最高民法再226号民事判决书。举证意图：证明众一房地产公司把IT项目转移到众诚房地产公司。被告巴市众诚房产公司质证认为：对证据1的真实性无异议，不认可举证意图，我方证据可以证明协议书中的陈某并非是该预订协议书项下的真正的权利人，同时转账凭条显示的转账给于某的1000万元是由王某的账户汇到于某的账户，并非是陈某的款项转到于某名下。对证据2真实性无异议，举证意图不认可，协议中涉及众一房地产公司IT项目，但是拟定协议时众一房地产公司或其法定代表人于某并没有参与该协议内容，缺少债权转让的真正主体，在协议中双方约定将原众一房产公司IT项目划拨到众诚房地产公司的约定是无效约定，IT项目属于众一房地产公司，闫某或刘某在没有任何权利的情况下是无权处置属于他人的财产，在协议中约定了债权转让的成就条件，成就条件有IT项目转让出卖后，如果出卖资金足够清偿欠双方的债务时候，闫某就承接刘某的授权的1000万元债权，如果资金不够，双方仅是按照实际金额按照比例划分，还有一个条件就是将土地贷款抵押，根据协议书中约定的债权转让条件，显然目前均不具备，对于刘某授权的事项合法性也不认可，所以对其项下所处置的任何权利均属无效。对证据3真实性无异议，举证意图不认可。陈某并非是与众一公司订立预订房屋项下的权利人，委托书中没有真正的权利人王某作为委托人对委托事项进行委托，该份委托书虽然经过公证，公证事项仅能证明当时委托的情况，但不能证实委托事项的合法性。对证据4真实性无异议，该三方协议与本案没有关联性，同时也能说明于某的债权转让在该份协议中恰恰体现了作为三方是由于某作为协议的主体，对于转让债权的事项进行了确认，这是与本案最大不同，本案是刘某和闫某二人对于都不属于他们二人的项目进行了商谈，所以三方协议与本案中刘某与闫某的协议是有质的区别的。对两份许可证真实性无异议，对举证意图不认可，该建设用地规划许可证和工程规划许可证系闫某通过政府收回原众一房地产公司土地后，通过招拍挂购买，政府给其颁发的建设用地规划许可证和工程规划许可证。对证据5真实性无异议，对举证意图不认可，判决书解决的是陈某与众诚房地产公司、于某三方之间的债权债务承接关系，该两份判决书认定的事实也与本案有本质的区别，更不能以两份判决书来推定陈某当然的享有的向众诚房地产公司主张权利。被告巴市众诚房产公司辩称：一、原告不是向内蒙古众一房地产开发有限公司订购房屋的真正权利人，真正权利人签订协议的目的并非是向众一房地产公司购房，而是名为买卖实为借贷行为。二、陈某因不是与众一房地产公司签订预购协议的真正权利人，如果没有王某本人的亲自授权，其无权授权案外人刘某处置预购协议项下的任何权利，其授权刘某与答辩人签订合同的行为是无效的，无效的法律行为自始无效。三、刘某与答辩人签订的《协议书》涉及处置众一房地产公司的资产，而协议中却没有众一房地产公司或其法定代表人于某作为协议内容的签约主体予以确认，故协议内容无效。四、本协议书中涉及的债权转让条件未成就。五、原告涉嫌虚假诉讼。被告巴市众诚房产公司提供了以下证据以证明自己的抗辩理由：1、《证明》及《协议书》各一份。举证意图：证实2011年10月2日，陈某与内蒙古众一房地产开发有限公司签订的《预购协议》及众一公司法定代表人于某给陈某书写的“收到陈某购买青山商务中心房款1000万元”项下的房款的实际支付人为王某，签订《预购协议》是借用的陈某的名字，且该款项于某要在二个月内偿还王强和卫永亮的。同时证实该《预购协议》名为买卖，实为于某向王某款项来源的借贷行为提供担保。2、王某死亡注销证明及王某居民身份证。举证意图：证实王某死亡时间为2012年12月18日的事实。3、《公证书》。举证意图：证实陈某给刘某的公证授权的时间为2012年3月12日,陈某给刘某授权时，《预购协议》项下真正的权利人王某还活着，公证书中委托人处没有王某，可以说明王某没有授权陈某并同意陈某将《预购协议》项下的权利授权他人处置。4、巴政字（2012）92号《巴彦淖尔市人民政府关于同意收回五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西局部地段范围内国有土地使用权的批复》。举证意图：证实XXX的土地被巴彦淖尔市政府收回的事实。而该块土地正是原众一公司准备用于IT项目的建设的土地。5、巴政字（2012）93号《巴彦淖尔市人民政府关于同意公开出让五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西一宗国有建设用地的批复》。举证意图：证实案涉土地巴彦淖尔市政府收回后，国土资源局对该宗土地重新进行招拍挂出让的事实。6、《成交确认书》一份，《缴款书》三张。举证意图：证实巴彦淖尔市众诚房地产公司通过竞拍程序取得了巴彦淖尔市人民政府公开出让的位于五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西一宗国有建设用地，同时将土地价款交付巴彦淖尔市财政局的事实。证实涉案土地的来源系众诚房地产公司通过招拍挂从政府购买，并非是刘某与闫某签订的协议书中约定的将涉案土地划拨到众诚房地产公司名下的来源。原告陈某质证认为：对1号证据真实性，合法性、关联性有异议，证据内容是王某书写的，没有其他人签字，所以不能证明证据的真实性，不能证明本案事实，对协议书上陈某并没有签字，是王某代陈某签字，陈某没有授权，王某没有权利代陈某签字，协议不具有法律效力，与本案没有关联性。对2号证据与本案没有关联性，证明目的不予认可。对3号证据真实性，合法性、关联性认可，举证意图不认可，王某是否活着与陈某的债权没有关联性。对4、5号证据真实性，合法性、关联性无异议，对举证意图不认可，巴市中级法院和最高院的判决书就是针对这个问题进行详细论述，并认定IT项目从众一房产公司转移到众诚房地产名下。对6号证据真实性，合法性、关联性认可，举证意图不认可，被告混淆了临河IT项目的土地使用权和建设项目的概念，本案协议书约定IT项目划拨给众诚房地产公司，没有约定土地使用权，证明的是被告取得土地使用权的事实与IT项目划拨在众诚公司不是同一法律事实。本院经审理查明的事实：2011年5月3日，内蒙古众一房地产开发有限公司与陈某签订“预定协议”一份,陈某认购内蒙古众一房地产开发有限公司开发的XXX，建筑平米1152平米，每平米8800元，计价款1000万元，陈某一次性付清，商务中心写字楼交工日期暂定为2013年6月等内容。2011年5月4日，内蒙古众一房地产开发有限公司于某给出具收条：今收到陈某购买青山商务中心房款壹仟万元10000000。注：B18号写字楼6层。加盖内蒙古众一房地产开发有限公司公章，于某签名。同日于某账户转入500万元，转款人为黄春瑞，5月5日于某账户又转入500万元，转款人为黄春瑞。2011年10月2日，王强、魏勇亮、王某、陈某四人签订协议书，王某于2015年5月6日和27日分别向王强借款663万元，向魏勇亮借款330万元。陈某同意用2011年5月3日与众一房地产开发公司签订的预订协议所涉及的房产为王某上述2笔借款作还款担保。陈某同意将预订协议原件及1000万元交款收条原件由王某保管，后附陈某委托王某办理的公证委托书一份，四人签名中陈某的名字由王某代签。同日王某出具证明一份，内容为：2011年5月4日于某给陈某出具的收条，该收条中1000万元实际是王某以转账方式汇给于某，王某向王强和魏勇亮所借2笔借款663万元、330万元如于某2月内不能偿还则由王某偿还。备注：2011年5月3日陈某与内蒙古众一房地产公司签订的预订协议实际为王某以陈某的名义签订的协议。王某又名王某某，于2012年12月18日因病死亡。另查明，2012年5月30日，巴彦淖尔市人民政府以巴政自｛2012｝92号“关于同意收回五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西局部地段范围内国有土地使用权的批复”批复如下：同意收回五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西局部地段范围内国有土地使用权，收回面积3.25万平方米，规划用途为商业金融用地。2012年5月28日，巴彦淖尔市人民政府以巴政自｛2012｝93号“关于同意公开出让五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西局部地段范围内国有土地使用权的批复”批复如下：同意出让五一街北、水源路东、光明街南、用地界限西局部地段范围内国有土地使用权，总面积3.25万平方米，该范围内出让2.4972万平方米，土地用途为商业金融用地。具体实施过程中，严格按照国家有关法律法规，依法履行土地评估，招拍挂出让和出让金收取程序，按规定办理有关手续，严格执行土地适用规划条件。2012年6月29日，众诚房地产公司与巴彦淖尔市土地收购储备中心签订“成交确认书”确认：在2012年6月18日自29日巴市土地收购储备中心举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，巴彦淖尔市众诚房地产有限公司竞得编号巴土国用2012-20号地块位于水源路东、光明街南、用地界限西、五一街北地段的国有土地使用权，面积为24972平方米，成交总价1411万元，规划用途为商务金融用地。出让人巴彦淖尔市土地收购储备中心，加盖公章，法定代表人赵某签名。竞得人巴彦淖尔市众诚房地产有限公司，加盖公章，法定代表人闫某签名。2012年10月22日，巴市众诚开发房地产有限公司缴纳土地出让价款311万元。2013年7月23日，巴市众诚开发房地产有限公司缴纳土地出让价款77090230元。2012年8月1日，巴市众诚开发房地产有限公司缴纳土地出让价款400万元。三项总计14819230元。又查明，2012年3月12日，陈某与刘某签订授权委托书，陈某委托刘某代为签订商品房买卖合同、接收房屋等与该房屋一切事宜。2012年12月12日，闫某与刘某签订“协议书”约定：刘某持有1000万元于某债权，双方约定众一房地产公司IT项目划拨到众诚房地产公司名下并顺利实施后，给刘某处理1000万元的债权，闫某给刘某划拨价值1000万元的房屋抵顶债务，该房屋只能从IT项目中的房屋划拨，抵顶价为房屋销售价。上述1000万元债务均要在IT项目顺利启动或者转让出卖成功的前提下才能抵顶，如因种种原因不受闫某控制支配，则闫某不承担该债务，同时退还收到刘某有关该债务的一切手续。再查明，2012年6月2日，于某、陈某，闫某签订“三方协议”：经三方协商于某向陈某借款3000万元不能偿还，于某自愿将绿都新春B区IT创业大厦项目转移到闫某，待项目手续于某全部为闫某办理完毕后，闫某自愿为于某承担所欠陈某的借款本息。于某为闫某办理的转移手续以市政府、土地局规划局、建委出具的手续为准等内容。2017年1月24日，巴彦淖尔市中级人民法院作出（2015）巴民一初字8号民事判决书，陈某以与于某、众诚房地产公司签订三方协议后，闫某未履行三方协议规定偿还陈某借款3000万本息的义务，要求判定众诚房地产公司和闫某返还上述借款本息，中院认为众诚房地产公司已取得IT项目创业大厦相关手续，故众诚公司与闫某应按照三方协议书规定承担债务清偿责任，因此判定闫某与众诚房地产公司偿还陈某借款3000万元及利息。2018年11月9日，最高人民法院作出（2018）最高法民再226号民事判决书，维持巴市中院（2015）巴民一初自第8号民事判决。本案在庭审中，原告申请证人刘某出庭作证。刘某称：王某欠其1470万元，还不了，于某欠王某1000万元，王某把于某的债权置换给我。闫某和于某以前是一个公司，于某以前开发的IT项目愿意转给让闫某开发，闫某欠于某IT项目转让款，最后由闫某在IT项目上给我划1000万的房产，剩余470万元王某至今没有偿还给我。王某把于某的债权转让给我，没有书面协议。原告陈某只是借其名义办理手续，是王某的钱，以陈某的名义给于某汇款，汇款凭证都在闫某手中。我没有书面给陈某授权过起诉本案，只是口头授权过。没有众一地产于某认可的将所属于自己的IT园区转给众诚房产公司及众诚房产公司给陈某划拨价值1000万元的房产的相关证据。庭审中已释名本案可能涉及基础法律关系民间借贷，原告不同意按照基础法律关系审理本案，被告要求按照基础法律关系审理本案。本院认为，本案争议的焦点有二。一是本案是民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系？王某向王强借款663万元，向魏勇亮借款330万元，王某指示由黄春瑞通过银行打入众一公司于某的账户1000万元，又借用陈某的名义与众一公司及于某签订预订协议，通过王某本人的证明说明其是向于某发放借款，而王某又指示陈某授权给刘某，刘某称王某拖欠其款1000万元。以上事实充分说明王某与众一公司及于某形成的是民间借贷关系，而非商品房买卖。故本案的基础法律关系是民间借贷，但原告拒绝按照基础法律关系审理本案。二是本案债权债务关系转让是否成立？原告认为被告拿到的IT项目建设是于某转给的，被告就应该按照闫某与刘某签订的协议书划拨给原告IT项目房屋价值1000万元，以偿还于某欠其的1000万元。首先，从原告所称的于某欠其1000万元来看，原告称是于某欠王某1000万元，王某欠其1000万元，那么于某欠其1000万元，于某认可欠王某1000万元有于某的收条证明，但王某已于2012年12月18日死亡，原告不能提供王某欠其1000万元的相关证据，故于某欠其1000万元的事实不清。其次，闫某与刘某签订的协议书划拨给原告IT项目房屋价值1000万元，以偿还于某欠其的1000万元，该协议没有于某签字认可，该协议是否具有法律效力尚不明确。再次，几方谈到的IT项目，从证据来看是政府将该项目地块收回后，又通过土地收储中心通过招拍挂的方式，由被告巴市众诚房产公司竞拍成交，缴纳了相关的土地出让金后拥有了IT项目的开发使用权。与协议中约定的由于某办理相关转让手续没有任何关系。最后，巴市中院和最高院的判决认定IT项目由众一房地产公司转至众诚房地产公司名下是陈某、于某和闫某的三方协议成就的条件，故判决由闫某给陈某偿还于某的欠款。但事实上IT项目转至众诚房地产公司名下的实质过程是众诚房地产公司通过招拍挂的方式竞拍取得IT项目的建设施工，并非众一房地产公司的有偿转让给众诚房地产公司。因此原告以上述为理由，认为债权债务形成转让关系的诉讼请求没有依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：驳回原告陈某对被告巴市众诚房产公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由原告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  秦建勋人民陪审员  王 丽人民陪审员  曲 丹二〇一九年九月十七日书 记 员  宫雪峰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。