重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初15953号 原告：重庆誉多商务信息咨询有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道254号附159号，统一社会信用代码915001060548301068。 法定代表人:蔡东科，该公司经理。 委托诉讼代理人：李中检，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告:重庆鸿鲸市场管理有限公司，住所地重庆市渝中区长滨路17号至23号负一层268#，统一社会信用代码 91500103MA5UJUQC2N 法定代表人:陈露，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。 原告重庆誉多商务信息咨询有限公司与被告重庆鸿鲸市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆誉多商务信息咨询有限公司的委托诉讼代理人李中检，被告重庆鸿鲸市场管理有限公司的委托诉讼代理人文忻、夏陵丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆誉多商务信息咨询有限公司向本院提出了诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失共计131834元；2.判令被告支付原告违约金共计150000元；3.解除原告与被告于2017年7月7日签订的房屋租赁合同；4.判令被告返还原告保证金40000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年7月7日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区渝碚路119号文星大厦第一层的商业门面房出租给原告，供原告经营誉华超市。租赁期限共计五年，从2017年9月10日起算。原告在租赁上述房屋期间均按时足额支付了租金，但原告使用上述房屋经营至今该房屋共计发生四次屋顶严重透水事故致使原告损失惨重(四次屋顶透水开始时间分别为2018年8月6日、2018年9月3日、2018年10月23日、2019年3月14日)。数次透水事故发生后原告均第一时间通知被告要求被告查明透水原因并采取有效措施防止此类事故再次发生，但被告至今未采取有效的治理措施，被告的不作为致使原告一再遭受损失，导致原告已无法使用涉案房屋继续经营。综上，原告为维护自身的合法权益现依法起诉至贵院，望贵院支持原告的诉请。 被告重庆鸿鲸市场管理有限公司辩称，1、被告按约履行《租赁合同》，无违约行为。2017年7月7日，被告与原告签订案涉租赁合同后，按约向原告交付了符合原告使用要求的案涉租赁房屋，原告接受房屋并进行装修使用，期间并未向被告提出任何异议。诉状所述透水并非租赁房屋本身质量问题引起，不构成被告的违约，原告要求解除租赁合同并由被告承担金钱给付义务的诉求没有合同及法律依据。2、被告不适格，透水事故系案外人行为导致，原告应向案外人提起侵权之诉。原告知晓透水事故发生原因与被告无关，并知道责任主体系案外人。本案起诉前，原告曾与案外人就透水事故导致的赔偿事宜进行过协商，并请求被告居中协调。在赔偿协议尚未达成，为促进双方协商进展，被告还自行垫付了维修款数万元。3、即便本案最后认定透水原因系房屋质量问题导致，被告也不承担违约责任。首先，根据《租赁合同》第三条第4款约定，被告负责案涉房屋及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担费用，因此即便租赁房屋出现需要维修维护的情况，维护维修的义务也是由原告负责。若因维修不及时导致的损失，应由原告自行承担。其次，诉状所称损失并未实际发生，若原告确有损失存在，也是因为原告未能及时发现透水并搬移物品导致的，该部分损失应全部由原告自行承担。4、即便被告存在违约行为，原告请求违约金也远远超过实际损失。原告就实际损失和违约金同时提出主张，被告认为损失请求足以覆盖可能存在原告损失，其就违约金的主张不应获得支持。综上所述，被告无违约行为，案涉租赁房屋亦不存在不能继续使用的情形，原告要求解除租赁合同，并要求被告承担损失及违约金的诉讼请求没有法律及事实依据，请依法判决驳回原告全部诉讼请求。 原告重庆誉多商务信息咨询有限公司围绕诉讼请求依法提交了重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果一份、《租赁合同》一份、保证金收据一份、房屋租金收据四张、申明一份、委托书一份、事故现场视频二份及照片七张、社区出具的情况说明、商品损失明细三份、事故现场清理的人工费清单一份；被告重庆鸿鲸市场管理有限公司依法提交了《租赁合同》复印件一份、《房屋租赁合同》一份及证明复印件一份等作为证据。本院进行审理后，对事实认定如下：涉案房屋重庆市沙坪坝区渝碚路某房屋的权利人为重庆市酿造调味品公司。2017年7月7日，原告重庆誉多商务信息咨询有限公司（承租方、乙方）与被告重庆鸿鲸市场管理有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同主要约定：租赁场所为重庆市沙坪坝区渝碚路119号第一层，面积为438平方米。租赁期限自2017年9月10日至2022年9月9日止，共五年。租赁期满后，甲方有权收回房屋，另行安排。在同等条件下乙方享有优先承租权，甲方同时享有调整租金的权利。租金数额为每月100元/平方米，合计每月租金43800元，年租金525600元，合同期租金总额2628000元。递增方式为第三年起逐年递增5%。乙方应按时交纳物业管理费2.8元/平方米，水、电费按实际使用计算，每月收取。租金和费用半年支付，提前十天支付下一半年租金。甲方交房屋时收乙方保证金40000元。如乙方无违约行为，退租时退还保证金，保证金不计息，退还时间最长不超过90天。甲方的权利义务：甲方上表所列房屋符合乙方的使用要求。甲方负责对上表所列房屋的使用情况进行定期检查，发现问题，应及时通知乙方整改……。乙方的权利义务：乙方已知晓所承租房屋的产权状况及资产现状，确认符合自己的使用要求。乙方如对租赁房屋进行装修或增扩设备，须征得甲方书面同意，在不影响整体结构和安全的前提下，按有关规定办理相关手续，所需费用由乙方自理。租赁期满、合同终止或解除时，乙方不得损坏装修及拆走不可分设备，且乙方不得要求任何赔偿和补偿。乙方负责租赁房屋及设施设备的日常管理使用和维护维修，并自行承担费用，因乙方或使用原因使摊位设施设备损坏的，照价赔偿或修复……。根据双方约定，任何一方未能履行本合同条款，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿的金额为合同期内租金总额的30%。 合同签订当日，原告重庆誉多商务信息咨询有限公司于2017年7月7日支付被告重庆鸿鲸市场管理有限公司保证金40000元，被告向原告出具了保证金收据。 上述合同签订后，被告于2017年9月10日将涉案房屋交付原告使用，原告用于经营誉华超市。涉案房屋使用过程中于2018年8月6日、2018年9月3日、2018年10月23日、2019年3月14日发生屋顶透水事故，导致店内积水、物品受损，原告进行摄像、拍照取证，并及时通知被告，被告每次也派人到现场查看。 另查明，原告已经按约支付从2017年9月10日起至2019年9月9日租金及物业管理费共计1080632元，其中房屋租金为1051200元。 现原告向本院起诉要求判如所请。被告于2019年7月10日签收本院邮寄送达的起诉状副本、传票及相关法律文书。因双方当事人争议较大，调解未成。 本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，被告作为出租人应当保证涉案房屋在租赁期间符合正常的使用状态。被告辩称租赁合同第三条第4款的约定是关于维修义务的特别约定，对此，本院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。本院对租赁合同的该条款理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用和维护的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务仍应由出租人重庆鸿鲸市场管理有限公司承担。而原告在屋顶多次发生透水情形后，均及时通知被告当场查看，但被告并未及时整改，已经严重影响到了涉案房屋的正常使用功能，因此，原告作为承租人有权解除合同。本案中，原告重庆誉多商务信息咨询有限公司起诉要求解除《租赁合同》，被告收到本院送达的原告的起诉状副本的时间作为2019年7月10日，因此，本院认定原、被告于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月10日解除。 关于违约金退还问题。原、被告双方签订合同后，原告按约履行了缴纳租金等义务，并无违约行为，被告应当在解除合同后按照租赁合同第一条第6款的规定退还原告保证金。 关于违约金的问题。因被告不能提供适格的租赁房屋导致解除合同，根据租赁合同第四条第5款“任何一方未能履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金，赔偿金额为合同期内租金总额的30%”的约定，按照原告已缴纳租金1051200元的30%计算为315360元，原告起诉时自愿调整违约金金额为150000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于赔偿损失的问题。本案原告在多次透水事故发生后，均向被告提交了物品损失清单，但被告在庭审中不认可物品损失清单及人工费清单的真实性，原告亦明确表示受损物品残值已经不存在，对损失部分不申请司法评估。因原告提供的证据不足以证明其损失金额为131834元，应当承担举证不能的不利后果，且其主张的违约金金额足以弥补其损失，故对原告要求被告赔偿其损失131834元的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告重庆誉多商务信息咨询有限公司与被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于2017年7月7日签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除； 二、被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告重庆誉多商务信息咨询有限公司保证金 40000元； 三、被告重庆鸿鲸市场管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆誉多商务信息咨询有限公司违约金 150000元； 四、驳回原告重庆誉多商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6128元，减半收取3064元（原告已预交），由被告重庆鸿鲸市场管理有限公司负担2050元，原告重庆誉多商务信息咨询有限公司负担1014元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  胡宇音 二〇一九年九月十九日 书记员  李 玲