广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14028号原告：林锦培，男，1968年2月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告林锦培与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金4311.31元，计算方式：以354354元为基数，按年利率6％计算，从2017年11月24日起至2018年2月2日止，共73天（354354元×0.06÷360×73天）；2、被告向原告支付逾期交房违约金17859.44元，计算方式：以354354元为基数，按每日万分之一计算，从2016年5月14日起至2017年9月30日止，共504天（354354元×0.0001×504天）。以上暂计：22170.75元。事实与理由:原告与被告于2013年10月11日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢804房），合同约定被告应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用（2014年12月31日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告的权属证书，直至2018年2月2日才办理好原告的不动产权属证书。被告辩称:关于逾期交付违约金。签订涉案物业《买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明原告“明知”涉案物业不具备交付条件而提前接收。提前收楼并放弃追究不具备条件交付的责任，是原告对自身权利的处分，现再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应当予以驳回。关于逾期办证违约金。根据买卖合同第八、十四条之约定，被告应当在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2014年12月31日后720个工作日即2017年11月23日，违约金应自2017年11月24日起算；被告已于2018年1月31日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年1月31日止。再根据上述约定，“出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”，因此逾期办证违约金应自2017年11月24日起至2018年1月31日止，按已付房价款万分之0.1计算违约金，符合双方意思自治、合同约定。原告主张银行贷款利率计算违约金缺乏事实及法律依据。经审理查明：2013年10月11日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢804房的预售商品房，购房总价354354元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年7月10日，原告向被告申请提前收楼，在提前收楼申请书中确认，“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”。原告并于7月10日在提前收楼承诺书承诺，确认涉案商品房本人已验收并同意接收。2014年7月17日，原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月31日，被告取得涉案房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月2日，涉案房地产的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园13幢804房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2015年1月1日起算720个工作日，即2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年1月31日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因涉案不动产权证于2018年2月2日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，故本院予以采信。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限,并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金4019元[计算方式：以354354元为基数，按年利率6%计算，从2017年11月23日起计至2018年1月31日止，共69天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定及约定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。被告提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张原告已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，原告只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在原告办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故被告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。因此，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年5月27日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年5月27日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年5月27日至2017年9月30日，原告已付房价款为354354元，故被告应付违约金金额为17398元（354354元×0.0001×491天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林锦培支付逾期交房违约金17398元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告林锦培支付逾期办证违约金4019元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取为177元（该款原告已预付），由原告林锦培负担10元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担167元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年九月十日书记员 郑诗琳