广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6332号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：吴红霞，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：范志良，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被上诉人范志良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒福公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.范志良承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审违反民事诉讼证据规则，主要证据未经双方当事人质证，直接采信另案中的证据作为认定本案事实的依据，造成本案基本事实认定不清。一审直接采信另案判决证据陈某（2017)粤广广州第218005公证书（以下简称公证书）。一审在另案判决亦确认，推送“返租”广告内容的微网站已于2016年3月9日停止使用，且通过微网站宣传“返租”广告的广州邦盈置业有限公司与恒福公司的合作期限是自2016年5月1日起至2016年8月30日结束。因此，并非所有购买案涉楼盘的业主均因看到公证书中所载明的返租广告内容，才决定购买案涉房屋。范志良的购房时间是2016年12月28日，此时微网站停用已经九个月，恒福公司与广州邦盈置业公司的合作期限已届满近半年，范志良不可能再看到公证书中所载明的广告内容。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款规定：“人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”一审采证程序严重违反上述程序规定，致使双方当事人未对该证据进行质证，造成一审对恒福公司与范志良之间是否成立租赁关系这一基本事实认定不清。二、一审认定恒福公司“返租”广告内容构成要约，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影晌的，才应视为要约。恒福公司“返租”广告内容不同于对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，仅是房屋交付后可预期收益的宣传。因此，该广告内容不是要约，应视为要约邀请。一审判决恒福公司向范志良支付返租租金21600元既无合同依据，也无法律依据。即便一审认定恒福公司的广告宣传内容构成要约，但范志良未对此作出承诺，故恒福公司与范志良之间不成立房屋租赁法律关系。三、案涉《商品房买卖合同》第十条约定：“商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。”第十一条约定：“商品房交付时基础设施设备、公共服务及其他配套设施应当符合的交付标准。”第十二条第（二）款约定：“该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”一审法院查明：“涉案房屋于2016年11月5日已完成了工程竣工验收备案手续，于2016年11月14日取得了《房屋面积测绘成果记录册》。”恒福公司补充提交的新证据《收楼通知书》及顺丰快递交寄单，足以证明恒福公司已经按照合同约定，向范志良寄出交付通知书。结合一审阶段恒福公司提交的报纸公告和现场公告照片，恒福公司已充分、全面地依约履行了通知范志良交付房屋的义务。因此，一审法院认定恒福公司未履行收楼通知义务与事实不符。四、一审法院根据范志良与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》确定恒福公司与范志良实际交付涉案房屋时间，有违常识。范志良曾于2018年10月27日手写一份《诉求》，称其此前已收房6次，均不合格。范志良在2018年10月27日前就已经收到交楼通知，并亲自到过案涉房屋所在地办理过收楼手续。范志良拒绝签署收楼手续（交钥匙）的原因在于其认为案涉房屋存在质量瑕疵。2018年12月12日，范志良房屋质量瑕疵修复完成后，才同意办理收楼手续（交钥匙)。故一审根据范志良签订《前期物业管理服务协议》的时间认定为恒福公司的交楼时间不当。房屋质量存在瑕疵可由恒福公司负责返修，但不等同于范志良可因房屋质量存在瑕疵而拒绝收楼。《前期物业管理服务协议》《房屋买卖合同》的主体、权利义务内容不同，一审根据范志良与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》来确定恒福公司与范志良实际交付涉案房屋时间，明显对恒福公司不公平，严重违背客观常识。范志良辩称，一、一审采信公证书作为认定本案事实的依据，未违反民事诉讼证据规则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款和第六款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实及已为有效公证文书所证明的事实，当事人无需举证证明。公证书公证内容是恒福公司发出广告要约返租一年的事实，该事实对全体业主均适用和有效。因公证书属于无需举证证明的事实，就无需在法庭上进行质证。2016年3月9日停止使用的是恒福公司与深圳新税影视数码有限公司签订合同所制作的视频宣传广告，而不是公证书所指的微信文章宣传广告。微信文章宣传广告是由广州邦盈置业有限公司制作并经恒福公司认可。恒福公司与广州邦盈置业有限公司的合同期是2016年5月1日至2016年8月30日（此合同合作日期不能对抗第三人），但微信文章宣传广告仍在网络中存在，直到其他业主2018年3月起诉恒福公司之后才看不到。公证书的时间是2017年12月7日，亦证明广告宣传在网络上一直存在。因广告宣传未表明广告宣传的截止日期，则广告宣传的内容应一直有效。若使广告宣传丧失法律效力，恒福公司应在媒体上作出撤销的说明，但是直到现在恒福公司都未作出撤销的说明。二、一审法院认定恒福公司“返租”广告内容构成要约，适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。恒福公司在广告宣传中称，签约后12个月按月收租“即签即收租”“收益享不停”、单间1100元/月、一房一厅1300元/月、两房一厅1800元/月。上述宣传内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，构成要约。给付一年返租广告属于要约，应视为购房合同条款。广告宣传影响范志良是否购买案涉房屋。范志良购买的案涉房屋均价相比案涉楼盘附近其他商品房高1847元/㎡。正是恒福公司广告宣传返租6年，使得范志良明知高价也愿意购买。范志良签订的认购书和购房合同就是对广告宣传内容的承诺。恒福公司承诺签约后12个月按月给付租金，同时给付租金是恒福公司履行房屋买卖合同的一个义务。签约后12个月期间案涉房屋被恒福公司管理控制，并未交付给范志良。范志良没有收楼，也未到规定收楼时间，故其无需向恒福公司交付案涉房屋。三、一审认定恒福公司未按期交楼合法有据。（一）根据《商品房买卖合同》第十二条、第二十二条的约定，恒福公司应将收楼相关事宜必须以书面通知形且只能以邮政快递方式送达给范志良。只有恒福公司书面通知后，范志良没有收到交付通知，才以合同约定的交付日期届满之日即2017年8月31日为办理交付手续的时间。收楼通知书属于信函，只能由中国邮政专营，其他快递企业寄递属于违法行为，因此恒福公司提交的顺风快递单不具有法律效力。恒福公司提供的顺风快递单没有范志良的签名，故一审对其三性不予认可。收楼通知是恒福公司事后单方制作，因为案涉楼盘其他所有的收楼通知单业主名字都是手写，唯有范志良是打印。恒福公司主张范志良拒绝签收收楼通知书缺乏证据。如果范志良拒绝签收快递单，恒福公司应该将退回的快递件原样封存才可作为拒绝签收的证据。（二）恒福公司主张其以发布《广州日报》收楼公告和楼盘现场收楼公告的方式履行合同第十二条、第二十二条的义务，没有法律依据。恒福公司在报纸上刊登收楼公告仅能作为通知业主收楼的辅助手段，有义务以购房者能够知晓的方式通知购房者。本地区的房地产公司通常是以寄送收楼通知书并且电话通知。恒福公司没有履行上述通知的义务。（三）2017年8月28日登记在《广州日报》的收楼公告是针对第一批符合收楼条件的业主，因案涉房屋存在空鼓，故范志良不属于符合第一批收楼条件的业主。2017年8月28日张贴在楼盘大厅的收楼公告没有范志良的房号和名字，因收楼公告上有其他符合收楼条件业主的名字，亦说明范志良不属于符合第一批收楼的业主。此后，恒福公司再也没有发布过收楼公告。2017年8月28日是最早发布收楼公告的时间，案涉楼盘最早具备收楼时间是2017年8月30日，恒福公司称楼盘大厅的收楼公告是针对逾期不收楼业主而发布的公告，显然与事实不符。（四）商品房交付使用不仅要符合形式要件，更要符合实质条件。案涉房屋完成工程竣工验收备案手续仅是符合形式要件。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。其次，参照广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》定稿第六条规定，“交楼”必须具备以下两个基本条件：一是取得建设工程竣工备案表；二是讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。案涉房屋存在大量空鼓，使得范志良无法装修居住。再次，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）建议稿（征求意见稿）》第二十五条规定：“商品房具有下列情形之一的，买受人可以拒绝接受交付……（四）具有危及人身安全或者经多次修复仍然无法消除等严重影响正常使用的质量问题的。商品房具有上列第（二）、（三）、（四）项规定的情形之一，买受人己经接受交付的，视为出卖人未履行交付义务”。（五）根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。”案涉房屋存在空鼓的数量不计其数，严重影响装修。恒福公司出具承诺书：“由于上述房屋墙体存在空鼓，令您无法按时收楼进行装修及出租”，表明恒福公司自认没有按时交楼。因此恒福公司没有履行收楼通知的义务，而且房屋存在影响房屋正常使用的质量问题，不符合交楼条件。四、一审认定交房时间合法有据。范志良主动要求收楼并不能免除恒福公司通知收楼的义务。恒福公司称范志良到案涉房屋所在地办理过收楼手续，没有任何证据。按照收楼的程序，在收楼前双方会填写一张房屋验收表，注明房屋存在需要整改的问题，不管是否符合收楼条件，即使范志良不同意收楼，也会让其在此表上签字确认。签字确认并不表示范志良同意收楼，仅仅表示来办理过收楼事宜，但未完成收楼手续。收楼时双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第九条明确写明，业主在2018年12月25日办理收楼手续。一审根据范志良陈述和物业管理协议来认定交楼时间符合事实。五、关于恒福公司是否延迟交楼。（一）恒福公司出具的承诺书表明恒福公司承认房屋存在质量问题，无法按时收楼需要延迟收楼。尽管和解协议写明原承诺书终止，但只是约定赔偿条款按和解协议执行，承诺书对房屋存在质量问题而导致延迟交楼的事实仍然有效。恒福公司一审中承诺负责处理房屋质量问题，则修复房屋质量问题就是恒福公司义务，未及时履行修复义务属于违约，应该承担违约责任。（二）恒福公司以物业管理公司与其无关为理由否认物业管理协议记载的收楼时间。但物业管理公司是由恒福公司选定的，且还是恒福公司的关联公司。案涉楼盘其他业主也是由物业管理公司办理收楼手续。六、一审按日息万分之五计算逾期交楼违约金不当，应按合同规定的万分之八计算。案涉合同第十三条规定：“出卖人逾期超过120天交付房屋的，按日计算向买受人支付全部房价万分之八的违约金。”购房合同是由恒福公司提供的格式文本，是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对当事人具有法律约束力。一审酌情按照日息万分之五予以调整没有法律依据。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条的规定：“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予以支持。”此条并没有规定违约金过高人民法院可以酌情减少。范志良向一审法院提出诉讼请求：1.要求恒福公司给付1套公寓（2座222）一年租金21600元；2.要求恒福公司支付2座222房屋逾期交付违约金146294元；3.本案诉讼费用由恒福公司负担。一审法院认定事实：2016年12月28日，范志良作为认购方与恒福公司作为出售方签订《恒XX铂公馆认购书》一份，约定：范志良购买恒福公司位于佛山市三水区某房，认购成交价为378607元。认购书签订当日，范志良向恒福公司支付定金50000元。2017年3月28日，范志良作为买受人与恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（现售）》一份，约定：范志良购买恒福公司开发建设的位于佛山市三水区某房，该房实测建筑面积为56平方米，其中套内建筑面积为42.67平方米，房屋总价款为378607元；第八条规定付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本合同网上签订之日起1日内支付全部房款的52.46%，即198607元；剩余房款180000元应于2017年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条规定商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。第十一条对商品房相关设施设备交付条件亦进行了约定。第十二条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十三条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将涉案商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在120日之内[该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限]，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金[该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过120日[该期限应当与本条第1（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之8[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。第二十二条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。该商品房买卖合同于2017年4月18日完成合同备案，并由恒福公司已向范志良交付备案合同。再查明，申请人为陈某的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈某号码为131XXXX8484手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒XX铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。佛山市三水区**监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，相关告知内容包括：关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题。经查明：恒福公司为配合所开发的“恒XX铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1.于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒XX铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒XX铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒XX铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2.于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒XX铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒XX铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒XX铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视北江’，曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒XX铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实：1.恒福公司所开发销售的“恒XX铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共682套；2座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2.恒福公司开发销售的“恒XX铂公馆”楼盘占地面积1.19万m2,配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17m2，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒XX铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒XX铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”、“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。3.恒福公司在销售座落在佛山市三水区**********的“恒XX铂公馆”项目商品房期间，与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）使用的合同版本为住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本。恒福公司在办理“恒XX铂公馆”项目商品房的《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）时向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准有两种。一种为“毛坯”发售，一种是“精装”发售，不同的房源其装饰装修及相关设备标准的约定内容不同，具体见恒福公司与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）中“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”条款。恒福公司在销售“恒XX铂公馆”项目商品房期间，按照《关于规范商品房销售信息公示的通知》[2010]2号文规定，在楼盘销售现场设置的公示栏内向购房者公开展示《购买预售商品房指南》《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）及向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准等信息。其中：在《购买预售商品房指南》第三点“合同签约时注意事项”中明确标明“购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时均应认真阅读合同条款......售楼人的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据”等内容；其向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准均向购房者明示。恒福公司在销售“恒XX铂公馆”项目商品房期间，与购房人签订的《商品房买卖合同》（预售）一式5份为正式合同，包含装修标准等附件，共计35页，由恒福公司和购房人双方签字确认，并报住建部门进行备案。而投诉人所提交的投诉件中所含的《商品房买卖合同》（预售）不含装修标准等附件，共计20页，是便于购房者购房前期办理银行贷款征信、缴税审核等用途，未经恒福公司与购房者正式签署，不具法律效力。综合上述事实，由于邦盈公司是以“恒XX铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒XX铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”、“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈中介公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。再查明，恒福公司于2016年11月5日完成包括涉案房屋在内的恒XX铂公馆1#楼、2#楼、地下室、沿街商铺的工程竣工验收备案手续，亦于2016年11月14日委托佛山市三水国盛测绘有限公司对涉案房屋所在的恒XX铂公馆2座（房屋名称为恒XX铂公馆1#楼）进行房产面积测绘，取得《房屋面积测绘成果记录册》。另，恒福公司在涉案楼盘张贴《恒XX铂公馆收楼公告》及在《广州日报》上发布《恒XX铂公馆收楼公告》，告知恒XX铂公馆业主，恒XX铂公馆已具备交楼条件，通知业主带齐资料于2017年8月30日来恒XX铂公馆现场的物业管理公司办理收楼手续。范志良与恒福公司对涉案1座211、2座222房存在空鼓等质量问题达成和解协议：由恒福公司向范志良支付补偿金及物业管理费合计16000元。恒福公司已经就该质量瑕疵问题责成相关单位修复好。范志良已经支付了涉案房屋全部购房款。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：一、涉案恒XX铂公馆项目的广告宣传图片、微信广告宣传中涉及“返租”的广告内容是否构成要约，范志良能否以此主张恒福公司履行返租义务；二、恒福公司是否存在逾期交楼，范志良要求恒福公司支付逾期交楼违约金能否获得支持。对于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，从此条规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传图片、微信广告宣传等涉及返租的相关内容，首先均系对恒XX铂公馆项目开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺；其次，广告中如“即签即收租”、“高投资回报率”等宣传内容，结合范志良庭审中冲着有返租才买房以及买了一套第二天又买了另外一套的陈述，同时参考同期涉案房屋与周边房屋价格的差异，确实会对购房人订立合同产生重大影响。据此，涉案广告宣传资料是否构成要约，关键就在于相关的说明和允诺是否具体确定。对于广告宣传资料中涉及返租的如微信广告宣传中的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”且在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月，该广告宣传内容确定，履行租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限均具体明确，是关于恒XX铂公馆项目内的房屋所作的说明，并且系范志良决定购买的重要考量因素，对订立合同产生重大影响，因此上述“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的广告允诺应视为要约，虽然未订入涉案合同中，但属于合同内容，恒福公司并未按照该允诺履行返租义务，构成违约，按范志良购买涉案房屋面积所对应的租金标准，范志良主张恒福公司支付一年的返租租金21600元（1800元/月×12个月），合法有据，一审法院予以支持。对于争议焦点二，关于恒福公司是否按照合同的约定履行了收楼通知义务的问题，一审法院认为，涉案合同第十条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案房屋所在的恒XX铂公馆2座于2016年11月5日完成工程竣工验收备案手续，于2016年11月14日进行了房产面积测绘，亦已取得《房屋面积测绘成果记录册》，据此，涉案房屋已达到合同约定的交付条件。因此，恒福公司应按合同约定，履行通知范志良收楼的义务。根据商品房买卖合同第十二条、第二十二条的约定，恒福公司应将收楼相关事宜以书面通知的形式并以邮政快递的方式送达给范志良。但本案中，虽然恒福公司提供了收楼通知书，但该收楼通知书为恒福公司单方制作，且范志良明确表明其没有收到该份通知书，而恒福公司也没有提供邮寄收楼通知书的送达回执联或者邮寄底单等证据，证明其已经将收楼通知书邮寄给了范志良，因此，恒福公司提供收楼通知书证实其已经按合同约定通知范志良收楼的主张，一审法院不予采信。根据合同第十二条、第二十二条的约定，在恒福公司已经邮寄了书面收楼通知书的前提下，范志良没有收到交付通知书的，才以合同约定的交付日期届满之日即2017年8月31日为办理交付手续的时间。恒福公司主张其以在涉案楼盘张贴《恒XX铂公馆收楼公告》及在《广州日报》上刊登《恒XX铂公馆收楼公告》的方式，通知了范志良于2017年8月30日进行办理房屋交付手续，不符合同约定。综上，恒福公司提出其已经按约履行了通知范志良进行办理房屋交付手续的义务的意见，一审法院不予采信。关于恒福公司何时交付涉案房屋的问题，一审法院认为，虽然涉案房屋符合合同约定的交付条件，但在恒福公司没有按照合同约定的送达方式、通知方式来通知范志良接收涉案房屋的情况下，恒福公司主张范志良拒绝接受房屋的，视为合同约定办理交付手续的期限届满之日，涉案房屋已经交付的意见，一审法院不予采纳。即便范志良以涉案房屋存在空鼓等一般性损坏的质量问题为由主张恒福公司逾期交楼，但恒福公司并没有提供相关证据证实其实际何时将房屋转移交付给范志良，根据范志良的陈述以及其提交的前期物业管理服务协议，范志良主张其恒福公司逾期交付涉案房屋，且涉案房屋实际收楼时间为2018年12月25日的意见，一审法院予以采信。关于如何计算恒福公司逾期交付房屋违约金的问题，一审法院认为，根据合同第十二条的约定，涉案房屋逾期交付期限为2017年9月1日至2018年12月25日，共计481天。但范志良主张按每日万分之八标准计付，该标准过高，一审法院酌情按照日万分之五标准予以调整,逾期交付房屋违约金应为91055元（378607元×0.0005×481天）。范志良超出部分的违约金主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、恒福公司于判决发生法律效力之日起十日内向范志良支付返租租金21600元；二、恒福公司于判决发生法律效力之日起十日内向范志良支付逾期交付房屋违约金91055元；三、驳回范志良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1829元（范志良已预交），由范志良负担1227元、恒福公司负担602元。二审期间，恒福公司向本院提交新证据佛山市三水区公证处出具的公证书一份，该公证书载明公证处对母单号为687808605616顺丰速运《客户存根》原件进行了拍照，并将拍照所得的图片打印纸质版。该速运单上载明托寄物为收楼通知书，收件方为范志良，交寄时间为2017.10.0115.24.22。恒福公司提交该证据拟证明其于2017年10月1日向范志良邮寄收楼通知书通知范志良收楼。范志良对此质证认为该邮寄回单在一审已质证，系虚假证据，不能证明其签收了收楼通知书，并且根据合同约定收楼通知书只能通过邮政快递方式，恒福公司通过顺丰邮寄是无效通知。本院经审核认为，该《客户存根》可以证明恒福公司于2017年10月1日向范志良邮寄了收楼通知书，但不能直接证明范志良本人签收了收楼通知书。范志良二审期间未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的除“涉案房屋实际收楼时间为2018年12月25日”以外的事实予以确认。另查明，一审法院于2019年3月4日向范志良录工作笔录一份，在该笔录中范志良陈述其第一次去看楼是2017年11月、12月，最早要求开发商修楼大概在2017年11、12月，第一次主动找开发商收楼是2018年11、12月。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、涉案恒XX铂公馆项目的广告宣传图片、微信广告宣传中涉及“返租”的广告内容是否构成要约，恒福公司应否向范志良履行返租义务。二、恒福公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任。一、涉案恒XX铂公馆项目的广告宣传图片、微信广告宣传中涉及“返租”的广告内容是否构成要约，恒福公司应否向范志良履行返租义务首先，根据范志良提交的涉案楼盘的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等广告宣传资料，指向的广告内容均与涉案楼盘具有关联。恒福公司经佛山市三水区**监督管理局调查，也确认为了配合所开发的“恒XX铂公馆”楼盘销售，委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。佛山市三水区**监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字【2017】9-50号行政处理告知书一份，认定恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”系虚假广告行为，责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元；认定恒福公司通过邦盈公司、楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效广告内容，也未能举证证明向购房者出售房屋时，明示出售的房屋与先前广告返租收益不同。故恒福公司依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料，广告语中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30㎡）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35㎡）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56㎡）即收租金为1800元/月。恒福公司对外宣传的广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限亦具体明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福公司在销售广告中所作的租金收益说明，足以使范志良对此产生信赖进而考量购买涉案房屋与恒福公司签订商品房买卖合同。范志良与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，符合法律关于要约的规定。综上，恒福公司对外销售房屋所做的“即签即收租”广告宣传是关于恒XX铂公馆项目内的房屋所作的说明，对购房者订立合同产生重大影响，“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的广告允诺构成要约。一审判令恒福公司按范志良购买房屋面积所对应的租金标准，以12个月为期限向范志良履行返租义务具有事实与法律依据，本院予以维持。恒福公司以之前用于宣传的微信公众号停止使用、合同未存在约定返租为由上诉主张无需向范志良承担支付返租租金义务与事实不符，本院不予支持。二、恒福公司是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任其一，恒福公司作为专业房地产公司，明确知晓逾期交楼之违约后果，其通过广州日报发布恒XX铂公馆收楼公告以及向范志良邮寄收楼通知书之行为，虽不能直接证明范志良收到收楼通知书，但可以证明其在具备交楼条件之后，积极主动履行收楼通知之合同义务。其二，根据一审工作笔录可知，范志良陈述其于2017年11月、12月第一次去现场看楼并要求恒福公司对空鼓现象进行维修，结合恒福公司于2017年10月1日向其邮寄收楼通知书之事实，根据常理推断，双方在本次磋商过程中范志良已知晓收楼通知。范志良在一审庭审辩论补充内容中亦陈述涉案承诺书是在其7次前往收楼无果的情况下要求恒福公司书面承诺才出具的，也即是说涉案房屋取得竣工验收备案表、房屋面积测绘成果记录册等书面文件，符合交楼条件，恒福公司承诺为范志良修复房屋空鼓问题，而范志良为此拒绝收楼，故本院认定自2017年11月30日范志良收到收楼通知书。一审以范志良的陈述以及其提交的前期物业管理服务协议认定范志良于2018年12月25日收楼不当，本院予以纠正。其三，根据涉案合同第十二条的约定，涉案房屋逾期交付期限为2017年9月1日至2017年11月30日，共计91天，范志良主张按日万之八标准计付，该标准过高，一审酌情按日万分之五标准予以调整并无不当，恒福公司交付房屋违约金应为17226.61元（378607元×0.0005×91天）。范志良超出部分的违约金主张，本院不予支持。因恒福公司交付的房屋存在空鼓问题属于履行瑕疵，应进行维修并赔偿范志良因此遭受的损失。根据恒福公司与范志良签订的和解协议，恒福公司承担涉案房屋维修期间产生的物业管理服务费，并给予范志良11200元作为补偿，自2019年1月起，恒福公司支付两套房屋的物业管理服务费，总额为4800元，以上合计总额为16000元。恒福公司已履行维修义务，并承担相关费用，已足以弥补维修期间范志良所遭受的损失。综上，恒福公司部分上诉理由成立，本院予以采信，对不成立的部分，本院予以驳回。一审认定事实有误，导致实体错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初518号判决第一项；二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初518号判决第三项；三、变更广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初518号判决第二项为：佛山市三水区恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向范志良支付逾期交付房屋违约金17226.61元；四、驳回范志良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2553元，由恒福公司负担390元，范志良负担2163元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年八月三十日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力