广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初635号原告（案外人）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区。法定代表人：王宏伟，职务主任。原告（案外人）：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区。法定代表人：罗学文，职务局长。两原告共同委托诉讼代理人：龚健、周定阳，均为原告广州市越秀区房屋管理局的员工。被告（被执行人）：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：赵秋虎，职务执行董事。委托诉讼代理人：蔡爽，广东红棉律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人:赵必伟，职务总经理。委托诉讼代理人：周晓兵，广东岭南律师事务所律师。本院于2019年1月14日作出（2019）粤0117执异3号执行裁定，驳回案外人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称“广州住建委”）、广州市越秀区房屋管理局（以下简称“越秀区房管局”）的异议。广州市住建委、越秀区房管局不服，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年1月23日立案受理原告广州住建委、越秀区房管局诉被告广州市建筑置业有限公司（以下简称“建筑置业公司”）、广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称“广永国有资产公司”）案外人执行异议之诉。案件受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告广州住建委、广州越秀房管局的共同委托诉讼代理人龚健、周定阳，被告建筑置业公司的委托诉讼代理人蔡爽律师，被告广永国有资产公司的委托诉讼代理人周晓兵律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广州住建委、越秀区房管局共同诉称，广州市海珠区××路××××号自编××、××、××房、第八层全层房屋（以下简称“涉案房屋”），以上涉案房屋是根据《征地拆迁直管房屋补偿协议书》及(2012)穗越法民三初字第1896号、1897号民事调解书，补偿给拆迁原告管辖的直管房的异地永迁房屋，故涉案房屋的产权属于原告。建筑置业公司于1993年11月根据(85)城地批字第582号征用越秀区××路等地段，其中包括原告越秀区房管局管辖的直管房越秀区××路××街××号、××路××4-1、6-1号房屋，并与原告越秀区房管局签订了两份《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，分别约定××路××4-1、6-1号房屋产权补偿在海珠区××××层30平方米；××路××街××号房屋产权补偿在海珠区××路××第八层全层、第七层半层共276平方米。由于建筑置业公司的原因，多年来未办理直管房的产权移交手续，遂原告于2012年向广州市越秀区人民法院提起诉讼。经法院调解，以(2012)穗越法民三初字第1896号民事调解书确定：广州市海珠区××路××××号第八层全层、第七层自编701、704、705房产权移交给原告作为拆除××路××街××号房屋的产权补偿。以(2012)穗越法民三初字第1897号民事调解书确定：广州市海珠区××路××××号自编××房产权移交给原告作为拆除××路××4-1、6-1号房屋的产权补偿。随后，原告向广州市越秀区人民法院申请强制执行办理产权过户时，被告知上述补偿房屋被从化法院以(2008)从法执字第2421号案查封，需提起执行异议主张物权，待法院解封后即可办理过户登记手续。鉴于涉案房屋是建筑置业公司对原告的拆迁补偿房屋，原告才是涉案房屋实际权利人，被查封房屋并非建筑置业公司的财产。为保障国有资产不流失，故诉讼来院，请求法院判令：1、停止执行并解除对被告广州市建筑置业有限公司位于广州市海珠区××路××××号自编××、××、××房、第八层全层房屋的查封。2、本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告变更第1项诉讼请求：1、停止对被告广州市建筑置业有限公司位于广州市海珠区××路××××号自编××、××、××房、第八层全层房屋的执行；并确认第2项诉讼请求：2、本案诉讼费由被告广州市建筑置业有限公司承担。庭审中，两原告反映被拆迁直管房位于越秀区××路，而补偿房屋在海珠区××路，因异地永迁故增加补偿面积。原告广州住建委、越秀区房管局在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1、《建设用地批准书》及附图复印件（复印自广州市房地产档案馆）；2、《关于市房屋拆建工程公司改称的批复》复印件；3、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》两份；4、（2012）穗越法民三初字第1896号、1897号民事调解书；5、2018年11月20日广州市不动产登记查册表、当庭提交2019年3月广州市不动产登记查册表；6、广州市房地产查丈原图复印件两份（复印自广州市房地产档案馆）；7、（2018）粤0104执8386号、8387号执行裁定书；8、当庭补充提交：涉案房屋现场居住租户的具体情况复印件（复印自广州市越秀区人民法院1896号、1897号两案卷宗法院依职权调取的证据）；9、庭后补充提交:（1）涉案房屋情况说明；（2）1991年《城市房屋拆迁管理条例》；（3）广州市国土局房地产管理局向市地铁建设指挥部、市地铁总公司发出的穗国房函【1994】211号《关于拆除我局经管房屋必须签订产权补偿协议保护产权人合法权益的意见》；（4）广州市越秀区房屋管理局《直管房征拆补偿须知及程序》。被告建筑置业公司辩称，原告于2012年与被告广永国有资产公司达成调解协议，其应在两年内申请执行，但其在2018年才申请执行，已过执行时效，应由其承担不利后果。对于其诉讼请求及事实、理由由法院审查认定，被告建筑置业公司服从法院判决。被告建筑置业公司在本院指定的举证期限内没有证据提交。被告广永国有资产公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一，广州市越秀区人民法院于2012年作出的（2012）穗越法民三初字第1896、1897号民事调解书不发生物权变动的效力。原告应该在调解书生效后及时办理过户手续或申请法院强制执行。但原告于2018年才向广州市越秀区人民法院申请强制执行两份民事调解书，自2012年到2018年经过6年，已过诉讼时效，原告有过错，应承担相应的法律后果。第二，原告主张涉案房产的面积可能与《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的补偿安置面积不一致，请法院审查确认。即使《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的三性均不存在瑕疵，也不应当停止执行，除非原告愿意购买多出面积，并按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定向法院补齐多出面积价款，并作为执行款项。第三，原告未提供当年接收涉案房产并且至今仍然占有使用涉案房屋的依据。被告广永国有资产公司在本院指定的举证期限内没有证据提交。经审理查明，1985年7月19日，广州市城市规划局同意广东省科学器材公司、广州市房屋拆迁工程公司征用广州××路217-231号、××街50-56ˉ2号、××1-7号地段土地。1992年9月4日，广州市机构编制委员会作出《关于市房屋拆建工程公司改称的批复》，同意市房地产实业总公司属下的市房屋拆建工程公司改称为广州市建筑置业公司。1993年11月23日，广州市越秀区房地产管理局（甲方）与被告建筑置业公司、案外人广东省科学器材公司（乙方）签订两份《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。其中一份约定：乙方拆除甲方经管的位于广州市越秀区××路××4-1、6-1号房屋（建筑面积25.91平方米），由乙方向甲方补偿建筑面积为30平方米的房屋，但未约定房屋具体地址。根据《因征用需拆除直管房屋情况表》中载明，需拆除直管房屋位于××路××#4-1、#6-1，产别为经租房，建筑面积25.91平方米。《补偿给回房管部门房屋情况表》中载明，补偿房屋位于广州市海珠区××路××××号第七层，建筑面积30平方米；同时备注不含楼梯、走廊面积。另一份《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定：乙方拆除由甲方经管的位于广州市越秀区××路××街××号房屋共一幢（建筑面积272平方米），由乙方向甲方补偿建筑面积为276平方米的房屋，但未约定房屋具体地址。《因征用需拆除直管房屋情况表》中载明，需拆除直管房屋位于××街××号，产别为公房，建筑面积272平方米。《补偿给回房管部门房屋情况表》中载明，补偿房屋位于广州市海珠区××路××××号第七层半层、第八层全层，建筑面积276平方米。再查，关于原告广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局诉被告广州市建筑置业有限公司、广东省科学器材公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷两案，案件审理期间，广州市越秀区人民法院于2012年8月21日向广州市海珠区××路××××号第七层、第八层全体住户及使用人发出通知，要求其于通知张贴之日起十日内持合法入住证明到该院申报权利，逾期则承担相应的法律责任。据该院调查，除802房暂无人申报权利外，其余均有住户申报权利。2012年12月13日，广州市越秀区人民法院于作出（2012）穗越法民三初字第1896号、（2012）穗越法民三初字第1897号民事调解书。其中，（2012）穗越法民三初字第1896号民事调解书确认双方自愿达成如下协议：被告广州市建筑置业有限公司、广东省科学器材公司自本调解书送达之日起15日内到广州市房地产行政主管部门办理将位于广州市海珠区××路××××号第八层全层、第七层自编××、××、××房产权移交原告广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的手续，以作为两被告拆除原广州市越秀区××路××街××号房屋(建筑面积272平方米）的产权补偿。（2012）穗越法民三初字第1897号民事调解书确认双方自愿达成如下协议：被告广州市建筑置业有限公司、广东省科学器材公司自本调解书送达之日起15日内到广州市房地产行政主管部门办理将位于广州市海珠区××路××××号自编××房产权移交原告广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的手续，以作为两被告拆除原广州市越秀区××路××4-1、6-1房屋（建筑面积25.91平方米）的产权补偿。调解书生效后，因被告不履行生效法律文书确定的义务，广州市住房和城乡建设委员会（广州市国土资源和房屋管理局）、广州市越秀区房屋管理局（广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局）申请强制执行，广州市越秀区人民法院于2018年4月3日分别以（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号立案执行。因涉案房屋已被本院查封，广州市越秀区人民法院无法为申请执行人办理过户手续，故于2018年7月18日作出（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号执行裁定书，裁定终结（2018）粤0104执8386号、（2018）粤0104执8387号案件的本次执行。另查，根据《广州市房地产查丈原图》显示，（以下数据单位为平方米），广州市海珠区××路××××号第八层全层建筑面积为197.3282平方米（A8：162.2624、飘楼：7.98、走廊分摊：8.8272、梯间分摊：16.3984、公设分摊：1.8602）。第七层，701房建筑面积25.5609平方米（A8：21.6372、飘楼：0、走廊分摊：1.6031、梯间分摊：2.0842、公设分摊：0.2364）；××房建筑面积为33.2514平方米（A8：25.1072、飘楼：3.04、走廊分摊：2.0854、梯间分摊：2.7112、公设分摊：0.3076）；××房建筑面积为26.8939平方米（A8：22.7656、飘楼：0、走廊分摊：1.6867、梯间分摊：2.1929、公设分摊：0.2487）；××房建筑面积为29.3388平方米（A8：19.8952、飘楼：4.94、走廊分摊：1.84、梯间分摊：2.3922、公设分摊：0.2714）；××房建筑面积为41.8199平方米（A8：37.0292、飘楼：0、走廊分摊：0.8193、梯间分摊：3.5668、公设分摊：0.4046）；××房建筑面积为40.4633平方米（A8：35.8280、飘楼：0、走廊分摊：0.7927、梯间分摊：3.4511、公设分摊：0.3915）。其中，广州市海珠区××路××××号××房（含飘楼、走廊、梯间、公设分摊）面积为33.2514平方米，不含走廊、梯间面积则为28.4548平方米。另查，关于原告××公司广州办事处诉被告广州市建筑置业有限公司借款、担保合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2005年12月29日作出（2005）穗中法民二初字第334号民事判决书，判决如下：一、被告广州市建筑置业有限公司在判决发生法律效力之日起10日内清偿人民币贷款本金1700万元及利息、罚息（其中至2003年12月31日止的利息为3501408.51元。从2004年1月1日起至清偿之日止，按中国人民银行规定同期逾期贷款利率计）给原告××公司广州办事处；二、被告广州市建筑置业有限公司逾期未履行上述债务，原告××公司广州办事处有权依法处分坐落于广州市××路××号二层和广州市××路××号二楼、三楼的抵押物，并从中优先受偿；三、驳回××公司广州办事处其他诉讼请求。判决生效后，因被告不履行生效法律文书确定的还款义务，××公司广州办事处申请执行，广州市中级人民法院以（2006）穗中法执字第457号立案执行。后广州市中级人民法院于2007年11月7日作出（2007）穗中法执指字第5号民事裁定书，裁定该执行案件指定由本院执行，在原经办法院作销案处理，本院于2008年2月29日以（2008）从法执字第2421号案立案执行。本案在执行过程中，本院作出（2008）从法执字第2421-5号民事裁定书，裁定变更广州市广永国有资产经营有限公司为本案申请执行人。2013年7月1日，本院作出（2008）从法执字第2421-7号民事裁定书，裁定查封属于被执行人广州市建筑置业有限公司所有的位于广州市海珠区××路××××号3-8层（权利证号：258436号，代管房除外）。广州市住建委、越秀区房管局作为案外人，向本院提出执行异议，本院于2019年1月14日作出（2019）粤0117执异3号执行裁定，认为案外人未能提供涉案每间房屋的不动产登记查册表，无法对涉案异议房产的地址、面积等具体情况进行核对，遂裁定驳回案外人广州市住建委、越秀区房管局异议请求。广州市住建委、越秀区房管局不服，故成本案诉讼。又查，根据广州市不动产登记查册表，位于广州市海珠区××路××××号3-8层房产于2013年7月4日被本院查封，于2015年5月18日续封，于2018年4月18日再次续封，查封时效为2018年6月3日至2021年6月2日。涉案异议房屋无独立的不动产登记。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，本案两原告对本院作出的（2019）粤0117执异3号执行裁定不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案争议焦点为两原告是否享有足以排除强制执行之实体权利。1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例给予补偿。”第二十条第一款规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。”第二十七条第一款规定：“拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。”第二十八条第二款规定：“对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。”本案中，两原告作为被拆迁直管房的管理人，被告建筑置业公司作为拆迁人应予补偿安置。至于，补偿面积与拆迁面积存在差异问题，两原告解释为异地永迁故增加面积，该解释符合1991年《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第二款之规定，故本院予以采纳。涉案异议房屋在办理产权变更登记过程中被法院查封，是因涉案异议房屋仍然登记在被执行人建筑置业公司名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案两原告主张排除执行的实体权利实际为拆迁补偿安置优先权。被拆迁人因拆迁安置而享有的债权是一种法定的优先权利，是基于涉案异议房屋的建设是通过拆除两原告直管房而实现，涉案异议房屋的所有权实际是两原告直管房的所有权的形式变换，因此，拆迁安置补偿权利应优先于其他权利，故两原告享有足以排除执行的实体权利。至于，被告建筑置业公司、广永国有资产公司主张两原告2018年向广州市越秀区人民法院申请执行时已过执行期间问题，鉴于本院并非该两案执行案件的执行法院，且两被告该主张并非本案执行异议之诉审查范围，因此，本案不作审查，两被告可另循法律途径反映或解决。综上，依照1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第二十七条第一款、第二十八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行被告广州市建筑置业有限公司位于广州市海珠区××路××××号自编××、××、××房以及第八层全层房屋；二、本院（2019）粤0117执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。本案受理费100元（原告已预交），由被告广州市建筑置业有限公司负担。诉讼费承担者应在判决生效之日起7日内向本院缴交，逾期未交的，本院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖少珍人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  周锦宏二〇一九年九月九日法官助理李小莹书记员徐颖聪