福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异243号 异议人（案外人）：高瑞铭，男，汉族，1969年9月2日出生，住福建省福州市晋安区。 申请执行人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道316号，统一社会信用代码91350000705363039M。 负责人：郭夏森，该行行长。 委托代理人：陈武、涂晓萍，福建合立律师事务所律师。 被执行人：辛建成，男，汉族，1967年5月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司福州分行与被执行人辛建成借款合同纠纷一案【（2018）闽0102执恢1518号】，案外人高瑞铭对本院执行被执行人辛建成名下位于福州市鼓楼区××小区××＃楼701复式单元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 异议人高瑞铭的异议请求：租赁合同尚未到期，暂时无法搬出该处房产，并请法院告知拍卖相关方，在房产拍卖后延续租赁合同。 事实与理由如下：2011年3月5日，辛建成向本人借款五十万元，该笔借款一直未还。2015年本人母亲因手术及康养需来榕，2015年5月1日起，为方便母亲看病及在榕亲属工作生活，租赁辛建成位于福州市鼓楼区××小区××＃楼701复式单元房屋，租期至2025年4月30日。 今因辛建成借款纠纷，法院对辛建成位于福州市鼓楼区××小区××＃楼701复式单元房屋进行查封拍卖，并通告人员迁出。在此，特向法院请求，本人与辛建成租赁合同尚未到期，暂时无法搬出该处房产，并请法院告知拍卖相关方，在房屋拍卖后续延续租赁合同。 申请执行人招商银行股份有限公司福州分行针对异议人的请求，发表意见如下：根据案外人高瑞铭提供的《租赁合同》和《借条》可知，其与被执行人辛建成之间并不存在真实有效的租赁合同关系，因此请求法院依法驳回高瑞铭的执行异议申请，具体理由如下： 一、高瑞铭并未举证证明其已实际占有使用被执行房产。 二、高瑞铭与辛建成之间以租抵债的《租赁合同》真实性有异议，极有可能是双方为阻却执行而签订的。 根据高瑞铭提供的证据，其于2011年3月5日借给辛建成50万元，借款期限为一年，无利息。到期后辛建成未按时还款，2012年5月10日，双方将借款延期到2014年6月30日，期间利息按月息1%计算。到期后辛建成仍未偿还本息，对于这样一个不守信的借款人，高瑞铭仍在签订合同时一次性支付10万元的租金是不符合常理。并且高瑞铭并未举证证明其自2015年5月1日占有使用了本案被执行房产，因此双方之间的以租抵债的租赁关系极有可能是双方为阻却执行而签订的。 三、即便高瑞铭与辛建成之间存在真实的以租抵债的法律关系，也无法对抗招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招行福州分行）的抵押权。 首先，被执行人辛建成与招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招行福州分行）于2013年5月21日签订《个人授信及担保协议》，约定招行福州分行向辛建成提供160万元的贷款，辛建成以本案被执行标的作为抵押，双方于2013年5月28日在福州市房屋登记中心办理抵押登记。根据《物权法》第190条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若同意带租拍卖被执行房产，必然会影响招行福州分行的抵押权的实现，根据该条法律规定租赁期不得对抗抵押权，因此应去除租赁拍卖房产。” 其次，高瑞铭与辛建成签订了《租赁合同》，假设其也实际占有被执行房产，从形式要件上看虽然其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。但高瑞铭并未提供实际向辛建成交纳被执行房产的租金凭证，其本质是以租金抵债，是被执行人处分其涉案不动产尚未发生长期租金收益的行为，不符合第三十一条第一款的合法有效的规定，因此不能阻却执行。辛建成与高瑞铭签订的以租抵债的行为实质上是一种被执行人擅自以处分其涉案不动产未来租金收益来提前全部抵偿某一个债权人的行为，直接损害了执行案件中已经生效裁判确定的债权人的合法权益，更损害了抵押在先的招行福州分行的抵押权。该行为也违反了《民诉法》的参与分配的规定，其不能产生租赁的效力，更不能对抗有效的抵押权和法院的执行。 综上，高瑞铭未提供证据证明其实际占有被执行房产且本案以租抵债的《租赁合同》不真实，极有可能双方为阻却执行而签订的，即便以租抵债是真实的，也不能对抗招行福州分行的抵押权。 异议人高瑞铭向法院提交的证据如下： A1、《迁出公告》； A2、《租赁合同》； A3、《借条》； A4、《银行流水》。 本院查明，申请执行人招商银行股份有限公司福州分行与被执行人辛建成借款合同纠纷执行一案，执行依据为（2016）闽0102民初5813号民事判决，判决如下：“一、被告辛建成应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行偿还借款本金1574547.17元及利息41934.33元、罚息248.16元、复利680.90元（暂计至2016年7月11日止，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至款项还清之日止）;二、被告辛建成应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行支付律师费损失29035元;三、原告招商银行股份有限公司福州分行有权就被告辛建成名下坐落于鼓楼区华大街道××小区××＃701复式单元房产（权证号:榕房权证Ｒ字第××号）拍卖、变卖所得价款优先受偿”。该判决于2017年12月28日生效。 后该案进入执行阶段，本院于2019年7月31日作出（2018）闽0102执恢1518号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人辛建成名下的案涉房产。2019年8月9日，本院作出《迁出公告》，责令被执行人辛建成及实际使用单位及个人于2019年8月17日迁出案涉房产。 另查明，2013年5月21日，招商银行股份有限公司福州分行与辛建成、高贵銮签订授信协议编号为139999591084026391的《个人授信及担保协议》。辛建成、高贵銮自愿提供案涉房产作为辛建成在主合同项下对招商银行股份有限公司福州分行所付债务的最高额抵押担保，并于2013年5月28日已办理房屋抵押登记（抵押登记号：榕房他证ＴＲ字第××号）。 异议人高瑞铭提交的书面证据载明，2015年4月28日，辛建成与异议人高瑞铭就案涉房产签订《租赁合同》，被执行人辛建成将案涉房产出租给异议人高瑞铭，月租金为5000元，每三年递增8%，租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日止，高瑞铭先行支付10万元租金给辛建成，其余房租从辛建成欠款中扣除。2015年5月7日，高瑞铭转账10万元至辛建成银行账户，客户摘要为租金。 本院认为，根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，本案案涉房产已于2013年5月28日办理了房产抵押登记手续，而案外人高瑞铭向本院提交的《租赁合同》的签订时间为2015年4月28日，租赁合同签订时间在抵押权设立之后，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权的设定先于租赁合同成立时间的，无论租赁合同是否合法有效，承租人是否善意，都不能阻却人民法院对涉案标的物予以执行的法律效力。故本院对案涉房产予以查封并拍卖的执行行为，合法有据，并无不当。 另，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，根据案外人高瑞铭提交的《租赁合同》中关于其与房租从欠款中扣除的约定可以表明，被执行人辛建成向案外人高瑞铭租赁案涉房屋的目的是为了抵偿其借款及利息。双方之间签订的《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同，二者之间是债权债务关系，不同于真实的房屋租赁合同关系，双方不得以租金抵偿债务的债权债务处分协议对抗本案的债权人即抵押权人。并且案外人高瑞铭与被执行人辛建成之间债权是否真实，以租抵债协议是否真实有效，目前均未有生效法律文书予以确认。综上，案外人高瑞铭的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款关于：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，案外人高瑞铭的异议请求，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人高瑞铭的执行异议请求。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年九月十日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。