宁波市奉化区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙0213行初25号 原告周则蛟，男，1966年6月11日出生，汉族，浙江省天台县人，住浙江省天台县。 委托代理人（特别授权代理）彭灏，浙江和义观达律师事务所律师。 被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室，住所地浙江省宁波市奉化区河头路151-157号的主楼9层至10层。 法定代表人孙海港，男，主任。 出庭应诉负责人糜琴丽，女，副主任。 委托代理人（特别授权代理）陈海明，浙江求是行律师事务所律师。 第三人俞孝满，男，1956年10月12日出生，汉族，浙江省宁波市人，住浙江省宁波市奉化区。 委托代理人（特别授权代理）马莹标，浙江嘉丰律师事务所律师。 第三人汤宏伟，男，1978年11月22日出生，汉族，浙江省宁波市人，住浙江省宁波市鄞州区。 第三人俞满海，男，1953年7月11日出生，汉族，浙江省宁波市人，住浙江省宁波市奉化区。 委托代理人（特别授权代理）葛斌杰，浙江嘉丰律师事务所律师。 原告周则蛟与被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室、第三人俞孝满、汤宏伟拆迁行政协议一案，于2019年2月2日向本院提起行政诉讼，本院于同日引调立案受理后，向被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室、第三人俞孝满、汤宏伟邮寄了起诉状副本和应诉通知书。本院在审理过程中，发现案外人俞满海与本案处理结果有利害关系，故于2019年3月1日将俞满海追加为第三人，并向其寄送了起诉状副本和参加诉讼通知书。本院于2019年4月2日正式立案后，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告周则蛟的委托代理人彭灏、被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室的出庭应诉负责人糜琴丽及其委托代理人陈海明、第三人俞孝满及其委托代理人马莹标、第三人俞满海及其委托代理人葛斌杰到庭参加诉讼。第三人汤宏伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周则蛟起诉称：第三人俞孝满原系宁波市奉化区（原奉化县）江口街道方桥应家村漕头“奉集建（94）字第05-24-0023号”的土地使用权人及该土地上房屋的所有权人。第三人俞满海原系宁波市奉化区（原奉化县）江口街道方桥应家村漕头“奉集建（94）字第05-24-0026号”的土地使用权人及该土地上房屋的所有权人。 2008年，第三人俞孝满、俞满海共同将“奉集建（94）字第05-24-0023号”、“奉集建（94）字第05-24-0026号”的土地使用权及该土地上的房屋出售给案外人汤宏伟。 2010年5月10日，原告与案外人汤宏伟订立《房屋买卖合同》，汤宏伟又将“奉集建（94）字第05-24-0023号”、“奉集建（94）字第05-24-0026号”的土地使用权及该土地上的房屋以220000元出售给原告，俞孝满、俞满海亦在该合同签字同意该转让行为。该合同还约定：该房屋如果国家拆迁赔偿归乙方（原告）周则蛟所有，前二位（即俞孝满、俞满海）、甲方（汤宏伟）无权干涉，不得反悔。合同订立后，原告依约向汤宏伟交付了现金220000元，其后汤宏伟也将该房屋交予原告居住、使用。2018年，获悉原告已购置的上述房屋列入拆迁征收范围，第三人俞孝满背着原告，偷偷地与有关部门就上述房屋土地和房屋订立了《集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议》。原告知悉这一情况后，向有关部门反映，有关部门却称鉴于已与第三人俞孝满订立了《集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议》，故不能再与原告订立拆迁调产安置协议。 原告认为，其是“奉集建（94）字第05-24-0023号”、“奉集建（94）字第05-24-0026号”土地的使用权人及土地上房屋的所有权人，是该土地及房屋因拆迁所产生利益的唯一合法继受人，被告及第三人俞孝满的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，向法院起诉，要求撤销被告与第三人俞孝满就宁波市奉化区方桥应家村漕头“奉集建（94）字第05-24-0023号”土地使用权及土地上房屋所订立的《集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议》。 原告向本院提供了下列证据：1.房屋买卖合同复印件、集体土地使用证复印件各一份，用以证明：2010年5月10日，原告与案外人汤宏伟订立了《房屋买卖合同》，案外人汤宏伟将该房屋以220000元出售给原告，而俞孝满、俞满海亦在该合同上签字同意该转让行为的事实；通过转让行为，原告已依法取得“奉集建（94）字第05-24-0023号，奉集建（94）字第05-24-0026号”土地使用权及土地上房屋的所有权的事实；涉案房如产因国家拆迁，所有的赔偿应归原告的事实。2.集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议（协议编号：奉土资拆20182-0055）一份，用以证明宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室作为拆迁人、宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所作为拆迁实施单位、俞孝满作为被拆迁人已于2018年5月28日就“土地使用权证号奉集用（94）字第06-24-0024号、奉集用（94）字第05-24-0023号”订立了“集体土地上住宅房屋拆迁调产安置协议”的事实。3.裁定书、补正告知书复印件各一份，用以证明原告一直在依法主张权利、维护自身合法权益的事实。 被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室答辩称：一、被告的拆迁程序合法。在本案涉诉房屋所在区块拆迁工作开始之前，被告依法获得了浙江省人民政府批准的建设用地审批意见书、并就涉诉房屋的安置房建设获得宁波市奉化区发展和改革局立项，对于拆迁房屋的安置房建设获得宁波市奉化区发展和改革局立项同意。为保证拆迁补偿方案的公平合理，该项目在拆迁范围内张贴听证公告，充分保障了被拆迁人的合法权益。在拆迁保障资金到位后，再实施了拆迁行为。 二、本案案涉房屋仍登记在第三人俞孝满、俞满海名下，俞孝满是宁波市奉化区江口街道方桥应家村漕头“奉集建（94）字第05-24-0023号”土地使用权人及该土地上房屋的合法所有人，俞满海是“奉集建（94）字第05-24-0026号”土地使用权人及该土地上房屋的合法所有人，被告与登记权利人签订《集体土地住宅房屋拆迁调产安置协议》符合法律规定。根据我国法律规定，集体土地上房屋的流转受到严格限制，仅允许集体经济组织内部符合条件的农民之间流转，换言之，农村房屋只能在同村的村民之间进行转让买卖。本案中，第三人俞孝满、俞满海虽将房屋转让给案外人汤宏伟，案外人汤宏伟又将房屋转让给原告周则蛟。原告以及案外人汤宏伟皆不是同村村民，按照规定不能依法登记为农村集体土地上修建的房屋的权利人。根据《合同法》规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，因此双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效，于此相对应的是第三人俞孝满、俞满海仍为合法的登记权利人，因此被告只能与第三人俞孝满、俞满海签订《集体土地住宅房屋拆迁调产安置协议》。 三、原告周则蛟应当另案维权解决争议。周则蛟与俞孝满、俞满海、汤宏伟之间虽存在房屋买卖关系，但因案涉房屋为集体土地上房屋依照法律规定无法办理过户手续，案涉房屋的土地证仍在俞孝满、俞满海名下，故被告无法与周则蛟进行签约。故此，被告认为周则蛟虽购买了案涉房屋，但因合同无效，原告并未取得实体权益，故不是本案涉诉房屋拆迁行为的利害关系人，更不是俞孝满、俞满海与被告签订的《拆迁补偿安置协议》的一方当事人，据此，被告认为应当驳回周则蛟的诉讼请求。周则蛟与俞孝满、俞满海的房屋买卖合同无效纠纷由双方另行通过合同无效的民事诉讼程序解决。 综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室向本院提供了下列证据：宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室文件《关于要求批准的报告》、宁波市奉化区发展和改革局关于同意宁波宁南贸易物流区二、三号综合安置用房项目初步设计的复函、建设工程施工许可证、对账单、宁波市国土资源局奉化分局文件《关于要求批准的请示》、宁波市奉化区人民政府文件《关于同意的批复》、征收集体所有土地房屋拆迁公告、宁波市国土资源局奉化分局、奉化区物价局文件《关于宁波宁南贸易物流区宝湾物流项目征收江口街道河西村应家自然村拆迁范围相关手续的函》、宁波市国土资源局奉化分局《关于要求停办宁波宁南贸易物流区宝湾物流项目征收江口街道河西村应家自然村拆迁范围相关手续的函》、宁波市国土资源局奉化分局《关于要求停办宁波宁南贸易物流区宝湾物流项目征收江口街道河西村应家自然村拆迁范围相关手续的函》、《宁南贸易物流区征迁工作指挥部的情况说明》、俞孝满、俞满海的身份信息、拆迁调产安置核算单、安置协议、拆迁征收分户报告、装修计算表、房屋面积认定表、调查审批表、不动产注销申请书、集体土地建设用地使用证、析产审批表、析产分户书各一份，用以证明被告与土地使用权证上登记的权利人签订了拆迁调产安置协议，被告作出的行政行为在实体上和程序上都是合法的事实。 第三人俞孝满答辩称，其并没有把土地和房屋卖给原告，原告是向第三人汤宏伟买的，原告与其之间没有房屋买卖关系，而且其只是把部分房屋出让给汤宏伟，土地没有流转。第三人汤宏伟私自扩建房屋，侵害了其土地使用权。原告与汤宏伟签订的房屋买卖合同应当按照民事纠纷处理。原告无权请求撤销案涉行政协议。 第三人俞孝满未向本院提供证据。 第三人俞满海答辩称，原告与其不存在房屋买卖关系，原告是向汤宏伟买的。其只把一间平房卖给了汤宏伟，根据法律规定，农村集体土地使用权只能在同村的村民之间进行流转，原告和汤宏伟均无法参与买卖。 第三人俞满海未向本院提供证据。 第三人汤宏伟未提出答辩，未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对以下证据作如下认定： 对被告提供的证据，第三人汤宏伟未到庭参加诉讼，视为其放弃到庭质证的权利。原告对被告提供的上述证据形式上的真实性没有异议，但认为被告主要是针对拆迁行政行为举证，而非针对拆迁协议举证，不能证明拆迁协议的合法性，且《宁南贸易物流区征迁工作指挥部的情况说明》可以证明被告明知第三人已经把房屋转让给原告，却在签订协议时没有通知作为权利人的原告。第三人俞孝满对证据的真实性、合法性、关联性均无意见。第三人俞满海证据的真实性没有意见，提出《宁南贸易物流区征迁工作指挥部的情况说明》可以证明其先前只是将一间平房卖给汤宏伟，后汤宏伟嫌不够大，占用其土地私下进行了扩建。本院对被告提供证据的真实性予以确认。 对原告提供的证据，第三人汤宏伟未到庭参加诉讼，视为其放弃到庭质证的权利。被告对证据1中的房屋买卖合同复印件的真实性、合法性、关联性有意见，认为应当提供原件，对证据1中的土地使用权证复印件、证据2、3的真实性没有意见。第三人俞孝满对证据1中的房屋买卖合同复印件的真实性有意见，提出合同中手写的文字是原告事后补充的，无法证明转让过程，对证据1中的集体土地使用权复印件的真实性没有意见，但认为原告只能提供复印件却没有拿到原件，说明土地使用权没有转让给原告，第三人俞孝满是土地使用权证上登记的合法主体，因此被告与第三人签订协议是合法的，对证据2、3的真实性没有意见。第三人俞满海对证据1中的房屋买卖合同复印件的真实性、合法性、关联性有意见，对证据1中的土地使用权证复印件、证据2、3没有意见，土地使用权证的登记情况可以说明谁是实际权利人。由于原、被告、第三人俞孝满在陈述以及举证过程中，均承认存在第三人俞孝满将房屋转让给第三人汤宏伟，第三人汤宏伟又将房屋转让给原告的事实，故本院对房屋转让事实予以确认。 经审理查明，案涉房屋坐落于宁波市奉化区江口街道河西村应家自然村，土地证号“奉集建（94）字第05-24-0023”，集体土地建设用地使用权人登记为第三人俞孝满。 原宁波市国土资源局于2018年2月8日发布奉土资拆〔2018〕2号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》，依据浙江省人民政府（浙土字A[2017]-0112）批准的土地征收方案，对涉及宁波市奉化区宁南贸易物流区宝湾物流项目征收江口街道河西村应家自然村集体所有土地房屋实施拆迁。拆迁人宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室，拆迁范围江口街道河西村应家自然村，具体以规划红线图为准。案涉房屋土地被列入本次拆迁范围。 第三人俞孝满于2004年将案涉土地上的一间平房转让给第三人汤宏伟，第三人汤宏伟将房屋扩建后于2009年以人民币220000元的价格转让给原告周则蛟。案涉集体土地建设用地使用权证上的权利人未进行变更登记。 2018年5月28日，被告宁波市奉化区房屋拆迁管理办公室、拆迁实施单位宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所与第三人俞孝满签订了涉案拆迁调产安置协议。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三人俞孝满作为案涉土地证号“奉集建（94）字第05-24-0023”集体土地建设用地登记的权属人，有权利与拆迁方（即被告）签订拆迁协议。被告依据土地使用权证确认被拆迁人为俞孝满，符合法律规定。涉案拆迁调产安置协议的签订系双方真实意思表示，程序合法、适用法律正确，且不存在法律规定的无效或可撤销的情形，本院认定案涉协议合法有效。故原告要求撤销案涉协议的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决如下： 驳回原告周则蛟的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告周则蛟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。 审 判 长  李倩倩 人民陪审员  孙恩国 人民陪审员  刘德远 二〇一九年九月三十日 书 记 员  吴珂芹 附：本案适用的法律、法规及规范性文件： 1.《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 2.《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款 …… 第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。