四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1680号 原告：邓敏，男，1962年1月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：唐邦竣,四川百柯律师事务所律师。 被告：南充市高坪区人民政府都京街道办事处。 法定代表人：刘爱军，书记 委托诉讼代理人：刘小娟，四川锐思邦律师事务所律师。 原告邓敏与被告南充市高坪区人民政府都京街道办事处（以下简称都京街道办）建设用土使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓敏的委托诉讼代理人唐邦竣，被告都京街道办的委托诉讼代理人刘小娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还土地出证金625,000.00元，并从2007年12月17日起按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率（参照年利率6%）支付资金占用利息至付清之日止；2.判令被告立即向原告支付违约金125,000.00元，并赔偿因被告违约导致原告的损失142,100.00元，并从2018年10月15日起，按照人民银行公布的商业同期同行贷款利率（参照年利率6%）计算至付清之日止；3.解除原告与被告（原都京镇人民政府）之间签订的《投资协议书》及《补充协议书》；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2007年9月16日签订《投资协议书》，约定原告投资高坪区都京镇皮件加工、销售项目，在都京镇开设皮件加工厂。项目用地位于都京工业园区拟出让AF-1-4A地块，占地约25亩。土地出让金每亩96,000.00元，在协议签订后15个工作日内支付土地出让金50%。同时约定，被告在原告缴纳首期土地出让金后，完成土地上拆迁和场坪工作，将土地交付给原告使用，若甲方违约未交付土地，则按照已付土地出让金20%给付违约金。同年9月20日，双方签订《补充协议》，详细约定了首期土地出让金为625,000.00元，被告应交地后为原告办理国有土地使用权证和项目投资经营等其他事项。按照以上协议的约定，原告在2007年12月17日支付了625,000.00元的土地出让金，但被告一直未向原告交付项目用地。此后，原告为了达到完成土地交付的审批程序，多方奔走，多年来按照被告及有关部门的要求，通过被告推荐机构分贝完成了“可行性研究报告”、“地质灾害危险性评估报告”、“土地勘测定界技术报告”、“建设用地对规划实施影响的评估报告”和“土地估价报告”等，以上报告共计花费142,100.00元。原告为履行《投资协议书》积极创造条件与被告不断交涉，但被告始终未能完成土地交付，并在2018年10月向原告明确表示无地可供，双方《投资协议书》与《补充协议》无法履行。原告认为，在被告明确表示双方协议无法履行的情况下，被告应当退还原告缴纳的土地出让金，并承担原告因此遭受的损失和无法达到合同目的的违约金，但被告始终未向原告返还出让金或进行赔偿。 被告都京街道办辩称，原告陈述被告没有交地是事实，因为案涉土地后被规划为码头，没有地可交。被告同意解除投资协议及补充协议。被告对退还土地出让金无异议。被告对原告主张的资金占用利息不认可，理由是根据合同约定了违约金的按约定计算违约金，原告不能重复主张违约金和资金占用利息。对于原告主张的142,100.00元损失，被告认为案涉土地没有实际交付，产生的风险是原告投资决策的失误所导致，由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南充市高坪区都京镇人民政府（以下简称都京镇政府）于2011年经四川省民政厅批准撤销，设立都京街道办事处。 2007年9月16日，都京镇政府作为甲方、原告邓敏作为乙方就邓敏在投资皮件加工厂签订《投资协议书》，约定：“第二条项目用地位置及面积：该项目用地位于（详见用土地形图，即都京工业园区ＡＦ-1-4Ａ地块），占地约25亩（以实测面积为准）。第三条项目用地地价及付款方式：1、该项目用地地价：按工业用地实行统一的工业用地政策，每亩土地出让金人民币96000.00元（含测绘费、地价评估费、地质灾害评估费、青苗补偿费、房屋拆迁费等）；2、土地出让金支付：该项目正式协议签订后，乙方于15个工作日内支付土地出让金的50%，进场后支付土地出让金的20%，余款在办理国有土地使用权证时按实测面积付清。四、甲方义务：1、甲方在乙方缴纳首期土地出让金后，完成项目用地附属物拆迁及场平工作，并具备进场条件（水、电、气、路畅通，有防洪设施），将土地交付乙方使用。2、甲方同意该项目建成投产后，企业所得税地方留成部分前两年先征后由甲方财政等额奖励乙方扩大再生产，第三至四年按征收额50%奖励乙方扩大再生产（若该项目符合西部大开发鼓励产业，按规定享受西部大开发优惠政策）。3、甲方保证乙方新开户安装供水、供电、供气设施的费用及企业用水、用电、用气价格，按照省、市物价部门核定的最低标准执行。4、乙方投资办厂涉及到的所有证照办理、建设和生产过程中的一切事项实行项目秘书制，即由甲方派专人协助办理及协调相关问题。5、甲方保证乙方享受高坪区人民政府出台的招商引资优惠政策。第五条乙方义务：1、乙方保证按时完成投资规模。2、乙方应在甲方交付土地后一个月内开工建设，并于一年内建成并投产，乙方不能按时建成投产或开工之日起一年内乙方不能完成建设或建筑占地面积占受让土地总面积比例不足三分之一或已投资额占约定投资总额不足25%的，应视为乙方违约。3、乙方必须在高坪区依法登记、注册纳税，自主经营、自负盈亏。4、乙方项目固定资产投资额不得低于每亩500000.00元。5、乙方保证投产后第一年纳税总额不低于200000.00元，第二年纳税总额不低于400000.00元，第三年纳税总额不低于900000.00元。若未完成约定税收，应视为违约。6、乙方用地必须符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国环境法》等法律法规的要求，符合该区域详细规划，如需变更、调整，须由乙方提出方案，送甲方和规划部门审查同意后方能组织实施。7、乙方用地涉及的城市规划道路（含建成的和未建成的），按规划部门确定的数量分摊，未建成的道路上不得修建永久性建（构）筑物。8、乙方生产经营活动必须遵守国家有关法律法规。第六条违约责任：1、甲方违反本协议第四条第一款内容的，按已交土地出让金的20%给付乙方违约金，乙方有权继续要求交地，因不可抗力的除外；2、甲方违反本协议其它条款约定的，应承担违约责任并给付违约金100000.00元。3、乙方违反本协议第五条第五款约定的，应承担违约责任，给付甲方违约金100000.00元。4、乙方违法本协议其他条款约定的，应承担违约责任，给付甲方违约金100000.00元，并由甲方依法予以处置。第七条争议解决办法，1、甲、乙双方就争议应充分协商解决。2.、协商不能解决的，甲、乙双方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。” 2007年9月20日，都京镇政府作为甲方、原告邓敏作为乙方签订《补充协议》，约定：“一、乙方项目拟选址的土地出让金50,000.00元/亩，总额约1,250,000.00元（实测后双方应根据实际用地面积据实结算）。本‘补充协议’签订后，乙方于2007年12月31日前向甲方指定帐号支付土地出让金总金额的50%即625,000.00元，此‘补充协议书’与‘投资协议’生效。乙方在项目投产六个月内支付土地出让金达到70%，否则视为违约。二、甲方在交付土地一年内为乙方办理土地使用证，在甲方为乙方办理国有土地使用证时，乙方应立即支付剩余土地价款，并与南充市国土资源局签订国有土地有偿出让合同，甲方协助办理国有土地使用证。三、乙方项目建成投产之日，核定投资强度。凡项目投资低于约定投资强度50%的，甲方将项目地价上调为60,000.00元/亩，凡项目投资低于约定投资强度20%的，甲方将项目地价上调为96,000.00元/亩。乙方项目建成投产后前三年平均税收，应达到甲方与乙方签订的投资协议第三条承诺税收的80%。若乙方未达到承诺税收的60%，甲方将地价上调为60,000.00元/亩；若乙方未能达到承诺税收的40%，甲方将地价上调为96,000.00元/亩。在该项目地块未办理《国有土地使用证》前，该宗地土地价格按本条规定执行，在办理《国有土地使用证》时一次性付清；如该项目地块已办理《国有土地使用证》，乙方向甲方支付违约金，违约金为按本条规定应缴土地价款总额与本协议第一条出让金总额的差额，并以现金方式一次性付清。四、乙方承诺：保证该项目在建设、生产过程中符合环保要求。五、本‘补充协议书’与‘投资协议’具有同等法律效力，如‘补充协议’与‘投资协议’有不一致时以‘补充协议’为准。本‘补充协议’一式捌份，甲、乙双方各执肆份。” 2007年12月17日，原告邓敏向都京镇政府缴纳土地出让金625,000.00元。2012年7月17日，原告邓敏向东北岩土工程勘察总公司成都分公司支付地质灾害评估费10,000.00元。2012年9月28日，原告邓敏向东北岩土工程勘察总公司成都分公司支付地质灾害评估费30,000.00元。2012年12月20日，原告邓敏向南充市地价评估事中心缴纳地价评估费23,000.00元。2012年12月21日，原告邓敏向南充市高坪区土地勘测设计队缴纳测绘费6,100.00元。2012年12月3日，原告邓敏向四川泰利房地产土地评估顾问有限公司支付建设项目用地预审评估费25,000.00元。 2012年12月17日，南充市国土资源局以南土资函[2012]306号《南充市国土资源局关于都京工业园AF-1-4A地块挂牌出让用地预审的意见》函告南充市高坪区人民政府（以下简称高坪区政府）：“根据中华人民共和国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及国土资源部42号令《建设项目用地预审管理办法》规定和四川省人民政府《关于加强建设项目用地预审工作的通知》（川府发[2000]29号）要求，我局对你府提交的都京工业园区AF-1-4AF地块批挂牌出让用地进行了预审，审查意见如下：一、该用地地块经省政府川府土[2011]31号批准征收，高坪区都京街道办事处已完成项目用地场平，高坪区政府高府函[2012]165号明确该地块挂牌出让相关手续，该建设项目符合用地法规及国家产业政策。二、该用地为净地处让地块，先址于南充市高坪区都京街道办事处AF-1-4AF地块。业主申请用地1.6481公顷（全为国有土地）。根据南充市城乡规划局出具的《建设用地项目规划设计条件通知书》等核定用地规模不得超过1.6481公顷（全为国有土地），建设用地性质为工业，容积率应不小于1.0。三、该项目用地符合《南充市城市总体规划》。符合《南充市顺庆区土地利用总体规划》。四、该项目使用国有土地，业主不需履行占补平衡义务。五、该项目实施按《土地管理法》及有关规定办理出让手续。六、本意见自批准之日起有效期两年。” 2018年10月14日，被告都京街道办告知原告邓敏无土可供。 本院认为，关于《投资协议书》、《补充协议》中涉及土地使用权出让部分的效力问题。都京镇政府与邓敏签订的《投资协议书》、《补充协议》的主要内容包括投资协议及土地使用权出让协议两部分组成，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定，“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定，“土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用用者签订。”据此，土地用权出让合同应由土地管理部门与土地使用者签订，且上述规定是效力性强制规定。南土资函[2012]306号文件表明都京工业园AF-1-4A地块属于国有土地，而都京镇政府并非土地管理部门，其作为国有土地使用权出让主体与邓敏签订的《投资协议书》、《补充协议》中涉及出让国有土地使用权的约定无效。至于原告主张解除《投资协议书》、《补充协议》，该两份合同中涉及的投资协议中涉及投资的部分不属于本案土地使用权出让纠纷的审理范畴，故对原告主张解除投资协议本案不予处理，原告可另案主张权利。 关于原告主张返还土地出让问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。据此，都京镇政府基于《投资协议书》、《补充协议》取得土地出让金应当返还。因都京镇政府于2011年撤销、成立都京街道办，都京镇政府的权利、义务由都京街道办承接，因此，都京街道办应当返还土地出让金。 关于原告主张赔偿损失问题。原告邓敏支付的地质灾害评估费、地价评估费、测绘费、建设项目用地预审评估费计94,100.00元属于原告的损失。本案中，合同无效虽应当归责于都京镇政府，但邓敏作为土地使用权人，其未尽到合理审慎审查之义务，亦存在一定的过错，故对于上述损失94,100.00元，由都京镇政府承担90%的责任，原告邓敏承担10%的责任。都京镇政府应向邓敏赔偿损失共计84,690.00元。 关于原告主张利息及违约金。违约是指违反有效合同所规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下，才能够存在违约。原告主张的利息及违约金均属于对被告主张的违约责任，本案《投资协议书》、《补充协议》所涉及的土地使用权出让协议无效，原告主张的利息、违约金没有法律依据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，判决如下： 一、被告南充市高坪区人民政府都京街道办事处于本判决生效之日起十日内退还原告邓敏土地出让金625,000.00元； 二、被告南充市高坪区人民政府都京街道办事处于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓敏损失84,690.00元； 三、驳回原告邓敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,721.00元，由被告南充市高坪区人民政府都京街道办事处负担10,896.00元，原告邓敏负担1,825.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  刘云树 人民陪审员  田仕珍 二〇一九年九月十六日 书 记 员  罗海燕