上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初2178号原告(反诉被告)：张世珍，男，1971年12月21日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：狄昕雯，上海瀚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纪明，上海瀚诺律师事务所律师。被告(反诉原告)：童音，女，1972年9月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘卫，上海普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴伟文，上海普盛律师事务所律师。原告张世珍与被告童音房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月1日组织原、被告进行证据交换。审理中，被告童音提出反诉，本院予以受理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月7日、7月31日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)张世珍的委托诉讼代理人张纪明、被告(反诉原告，以下简称被告)童音及其委托诉讼代理人戴伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世珍向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原、被告的租赁合同自2019年1月15日解除；2.判令被告退还原告2019年1月15日至1月31日的房屋租金20,000元；3.判令被告返还原告租赁保证金120,000元；4.判令被告承担违约金80,000元；5.判令被告承担原告装修损失110,706.23元。事实和理由：被告系上海市长宁区剑河路XXX号XXX幢(以下简称涉讼房屋)的权利人。2018年5月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，月租金40,000元。每两个月支付一期租金，每期租金在该期首月的7日前支付。被告擅自提前收回房屋，应当承担违约责任，除支付月租金2倍的违约金外还需承担原告装修和添附的补偿费。此后，原告依约支付房屋保证金120,000元及截至2019年1月31日的房屋租金。2019年1月15日，被告突然将涉讼房屋落锁并提前收回该房屋。原告认为被告的行为构成违约，应承担相应违约责任，故提起诉讼。被告童音本诉辩称及反诉诉称，2019年1月14日，原告因其自身原因无法继续租赁涉讼房屋，故通过微信告知房产中介郭某某其无法续租，并要求被告安排租客看房事宜。同日，郭某某将原告欲解约之事告知被告，因原告单方违约解除房屋租赁合同，应承担月租金两倍的违约金。此后，原告提起诉讼，导致涉讼房屋至今无法对外招租，造成被告的租金损失。此外，被告原放置在涉讼房屋内的家具，因原告要求装修导致家具尽数毁损灭失，就原告所做装修也需拆除重修，上述费用均应由原告承担。综上，被告不同意原告的全部本诉诉讼请求，另提出反诉诉讼请求：1.判令原、被告的租赁合同于2019年1月14日解除；2.判令原告支付被告自2019年1月15日至4月1日的房屋占有使用费100,000元；3.判令原告支付违约金80,000元；4.判令原告支付的租赁保证金不予退还；5.判令原告赔偿被告家具损失130,000元、装修损失70,000元。原告张世珍反诉辩称，原告并未违约，被告对涉讼房屋加锁，导致原告无法使用该房屋，故不同意支付违约金和房屋占有使用费，不同意租赁合同于2019年1月14日解除。对租赁保证金，合同中并未约定被告可以没收，也没有法律规定被告享有没收保证金的权利，故应退还原告。原告进入涉讼房屋时没有使用过被告所主张的家具，在使用过程中也没有对涉讼房屋造成任何损坏，现被告未能证明家具及装修的损失，故不同意进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房地产权证、《房屋租赁合同》、转账明细、微信记录、家具清单、授权委托书、出入境记录查询结果、证人郭某某的证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为被告，该房屋为2层，建筑面积203.30平方米。2018年5月11日，原告(承租方)与被告(出租方)经上海易成房地产经纪有限公司第五十七分公司居间，签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告作居住使用。租赁期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，被告于2018年5月25日前向原告交付该房屋。租金每月40,000元，按2个月为一期支付，先付后用。原告需支付给被告租赁保证金120,000元，除本合同另有约定之外，被告应于租赁关系终止且在原告将涉讼房屋及其附属物品向被告交割清楚，交付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告。未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。原告应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。租赁期限内，原告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于原告的不当或不合理使用，致使该房屋或附属设施、设备毁损，原告应负责维修。原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。未经被告书面同意，原告不得对该房屋进行装修、添附。经被告书面同意后，原告需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得被告同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限届满时，原、被告双方如不续租的，原告在返还该房屋时有权将其对房屋的装修、添附拆除，但不能影响房屋正常使用，如不拆除，则视为原告将该装修无偿赠与被告。租赁期间，被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，依据本合同第8条追究其违约责任。合同第8条约定：原、被告双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。若被告违约，原告已经按本合同约定对涉讼房屋进行装修、添附的，则被告除需按本条承担违约责任外，还需支付原告装修、添附补偿费(可参考原告出示的相关付款凭证确定)；若原告违约，除需按本条承担违约责任外，对涉讼房屋的装修、添附无偿赠与被告。在原告留存的《房屋租赁合同中》，承租人一栏除原告签名外另加盖案外人上海晶岑资产管理有限公司印鉴。此后，原告向被告支付租赁保证金120,000元，并支付截至2019年1月31日的租金。2018年5月30日，原告与案外人上海易沐装饰设计工程有限公司(以下简称易沐公司)签订《装饰施工合同》，约定：原告委托易沐公司对涉讼房屋进行装修，承包方式为包工包料，总价款238,469元。工期60天，2018年5月30日开工，2018年7月30日竣工。其中，装修工程价款合计133,381元，工程量包括：平整院子、院子草坪(户外专用)、阳光房餐桌(成品定制)、阳光房餐椅(成品)、阳光房地毯(成品铺设)、阳光房空调(二手)、其他空调整修(维修)、卫生间淋浴房(定制)、卫生间洗手盆(成品)、卫生间花洒(成品)、内墙防水(漏水防水)、乳胶漆翻新(立邦环保)、新安装室内窗帘(麻布、百叶)、大厅茶座一套(定制榆木)、弱电布线+网络设备(安装)、垃圾清运(外运)。此外，易沐公司还需向原告提供总价105,088.40元的家具，包括：地下室真皮三人沙发、一人沙发、火烧石长茶几，二楼二人办公室两人办公桌、文件柜、员工椅，二楼会议室会议桌、会议椅，三楼总经理室经理桌、经理椅、文件柜、班前椅、四人办公桌、员工椅、文件柜，三楼经理室经理桌、经理椅、文件柜、班前椅、餐桌、餐椅。2019年1月6日，易沐公司出具收条，确认收到原告支付涉讼房屋装修家具工程款238,469元。2019年1月14日，原告向中介人员郭某某发送微信称：我公司的大股东出现重大危机，可能破产，我与他合某的公司需要注销，无法续租田园99号别墅了。麻烦你告诉童女士一下，请她安排人去看一下别墅。退还一下押金。郭某某回复原告称：这个我要与业主沟通一下试试。郭某某随即将原告发送的前述微信转发给被告。被告回复称：……这马上过年了，还去哪里找人承租。……这么突然通知我怎么退还押金？被告同时提出：……当初因为他们要求3年租期，强烈要求我把家具处理掉，现在我后续出租家具都没有了，我还要倒过来要求他们赔偿吧？否则空房子怎么出租啊？郭某某问：当时的家具他没留着吗？当时不是说放到车库里了吗？被告答：因为放不下，所有只留下很少一部分，很多都当场处理敲掉了……。2019年1月15日下午，原、被告及郭某某共同至涉讼房屋，就解除《房屋租赁合同》及如何处理押金等问题进行协商。被告收取原告返还的涉讼房屋钥匙一把并在原告离开后更换了涉讼房屋的门锁，但被告未将换锁一事告知原告，亦未将新的钥匙交付原告。2019年1月16日，原告向被告发送微信称：今天我到田园别墅99号，发现外大门被锁，内大门的锁被换了，我无法进去。请问是你们锁的吗？若不是，我要报警了。被告回复称：我们一直习惯大门上挂锁，昨天我们也一起交流了暂行处理方案，所以临走我先生找人换了门锁，钥匙暂时放在物业经理处保管，并告知小郭在未有处理结果之前，我们房东和租客之间任一方进入都要求对方协助，共同见证，以免之后出现后遗症。此后，原告一直未能进入涉讼房屋。2019年4月25日，原告出具《授权委托书》，委托案外人魏某某于当日办理涉讼房屋内物品搬离事宜，委托权限包括房屋物品清点与交接、代为签署交接物品清单。当日，魏某某与原告签署家具清单，双方确认业主同意违约方张士珍搬离家具物品，清单如下：一楼客厅，四方茶桌一个、主位茶椅一个、客位茶椅三个、茶具柜一个、茶边陈列柜两个、带门茶边柜一个、靠背办公椅两个、方凳两个。二楼餐厅，6人位办公桌椅一套(桌子一个、靠背办公椅六个)。二楼东房间，办公桌一个，靠背办公椅四个。二楼南房间，办公桌一个，办公椅两个，文件柜一个。三楼西房间，办公桌一个，黑色办公椅一个，靠背办公椅两个，文件柜一个，黑色三人沙发一个。三楼阳光房，大茶台一个。三楼东套房，办公桌两个、文件柜三个、黑色沙发一个、靠背办公椅两个、黑色办公椅五个。其他物品，少女画一幅、字四幅。双方约定2019年4月25日下午2点搬出该物业现场。随后，原告委托代理人魏某某签字确认以上物品已实际合格验收。本院认为，虽然原告留存的《房屋租赁合同》中承租人一栏除原告签名外还加盖上海晶岑资产管理有限公司的印鉴，但被告提供的《房屋租赁合同》中承租人一栏仅有原告签名，而原、被告均确认，涉讼房屋由原告承租，故本院认定，涉讼房屋的出租人为被告，承租人为原告。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该合同约定的租赁期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。在被告向原告交付涉讼房屋后，原告对该房屋进行装修并购置家具。原告所提供的家具清单中所列均为办公家具，放置部位为办公室、会议室等，据此可以认定，原告租赁涉讼房屋的用途为办公。合同履行期间，原告于2019年1月14日向中介人员发送微信，称其与案外人合某的公司需注销，无法续租涉讼房屋，并要求中介人员转告被告。从微信的内容看，原告不再履行主要债务、要求提前解除合同的意思表示已经明确。鉴于《房屋租赁合同》并未赋予原告因自身原因提前解除合同的权利，中介人员将原告的微信转发被告后，被告虽然与中介人员提及押金返还、家具损失等问题，但其并未与原告进行联系、明确告知原告其同意解除《房屋租赁合同》，故被告关于《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除的反诉请求缺乏依据，本院难以支持。2019年1月15日，原、被告及中介人员在涉讼房屋协商解除《房屋租赁合同》及后果处理等问题，被告于当日收取原告返还的涉讼房屋钥匙。被告作为出租人，在知晓原告不再履行主要债务、要求提前解除合同的意思表示后，收回涉讼房屋钥匙，并就返还押金、赔偿损失等合同解除后的相关事宜与原告进行协商，足以证明被告提前解除《房屋租赁合同》的意思表示已于2019年1月15日到达原告。据此，原告关于《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除的本诉请求合法有据，本院予以支持。被告同意提前解除《房屋租赁合同》，并不代表被告放弃要求原告承担违约责任的权利。《房屋租赁合同》约定：任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的2倍。被告据此主张原告支付违约金80,000元，该项反诉请求合法有据，本院予以支持。被告另主张没收原告缴纳的租赁保证金120,000元，因被告的该项反诉请求既无合同约定、亦缺乏法律依据，故本院不予支持。原告要求被告返还租赁保证金120,000元的本诉请求本院予以准许。原告以被告更换涉讼房屋门锁、提前解除《房屋租赁合同》构成违约为由，主张被告支付违约金80,000元。但根据本院查明事实，系原告因自身原因先行提出不再履行主要义务、提前解除合同，被告是在原告先行违约的情况下收回涉讼房屋钥匙、更换门锁，故原告主张被告提前解除合同、构成违约显然与事实不符，原告的该项本诉请求本院不予支持。原告另主张被告返还2019年1月15日至1月31日的租金20,000元，被告则不予认可，并提出反诉请求，要求原告支付2019年1月15日至4月1日的占有使用费100,000元。就此，本院认为，原告已经向被告支付截至2019年1月31日的租金。鉴于《房屋租赁合同》已于2019年1月15日解除，故被告应返还原告2019年1月16日自1月31日的租金20,000元。此外，被告在未能与原告就押金、补偿等问题达成一致意见后，更换涉讼房屋门锁，导致原告自2019年1月16日起无法进入涉讼房屋搬离其遗留物品，故被告要求原告支付房屋占有使用费的反诉请求缺乏依据，本院难以支持。原告另主张被告赔偿装修损失110,706.23元，被告则不予认可，并提出反诉请求，要求原告赔偿家具损失130,000元、装修损失70,000元。就此，本院认为，《房屋租赁合同》约定：若被告违约，原告已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则被告除需按本条承担违约责任外，还需支付原告装修、添附补偿费(可参考原告出示的相关付款凭证确定)；若原告违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与被告。原告因自身原因不再履行主要债务，导致《房屋租赁合同》提前解除，构成违约，根据合同约定，其所做装修应归被告所有，其无权要求被告对装修进行补偿。原告的前述本诉请求与合同约定不符，本院难以支持。对被告的前述反诉请求，根据被告2019年1月15日与中介人员的微信可以认定，原告在租赁房屋时曾要求被告处理原有家具，部分家具当时就已处理，而被告对此均系明知且予认可。现被告主张原告赔偿家具损失，所涉家具名称、数量、金额均为被告自行陈述，原告对此提出异议。因被告未能提供《房屋租赁合同》中约定的附属设施、设备清单及购买家具的发票、付款凭证等证据，故仅凭其自行陈述的家具清单无法证明其所主张的家具损失。此外，被告主张其需拆除原告所做装修并重新装修，但根据原告所提供的《装饰施工合同》及工程量清单，装修范围涉及的是院子平整、空调整修、内墙防水、乳胶漆翻新、室内窗帘安装、卫生间设施定制等，即使《房屋租赁合同》提前解除，上述装修仍具有一定利用价值。而《房屋租赁合同》中也未约定因原告违约而提前解除合同时，原告需将涉讼房屋恢复原状返还被告。本案审理中，被告也未提供任何证据证明原告所做装修对涉讼房屋构成损坏，导致涉讼房屋无法正常使用，故被告的前述反诉请求缺乏依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张世珍与被告(反诉原告)童音于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；二、原告(反诉被告)张世珍应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)童音支付违约金80,000元；三、被告(反诉原告)童音应于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)张世珍2019年1月16日至1月31日的租金20,000元；四、被告(反诉原告)童音应于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)张世珍租赁保证金120,000元；五、驳回原告(反诉被告)张世珍的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)童音的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,260.59元，由原告(反诉被告)张世珍负担3,160.59元，被告(反诉原告)童音负担3,100元。反诉案件受理费4,400元，由原告(反诉被告)张世珍负担900元，被告(反诉原告)童音负担3,500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 于 超人民陪审员 牟世荣二〇一九年九月二十五日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。