贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019））黔0115民初3271号原告：席小红，男，1977年4月26日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何林，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810052242，特别代理。被告：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。第三人：贵阳置业担保有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号3层，统一社会信用代码：915201007309423314。法定代表人：曹建晖，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王小龙，公司员工，特别代理。原告席小红诉被告陈林、第三人贵阳置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告席小红及委托诉讼代理人何林，第三人贵阳置业担保有限公司委托诉讼代理人王小龙到庭参加诉讼，被告陈林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告席小红诉请：1.解除2017年7月25日原、被告签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖的部分；2.被告陈林返还原告已经支付的睿力·上城2栋1单元23-2号房的购房款729232元，并赔偿房屋差价损失511579元。事实及理由：2017年7月25日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将其位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋（面积139.88ｍ2）和2栋1单元23-2房屋（面积124.28ｍ2）以人民币155万元价格出售给原告。《房屋买卖协议》对支付房款、交付房屋、办理权属登记等事项均进行了约定。同时，被告称其所有的睿力·上城2栋1单元23-2号房此时处于抵押状态，承诺在2018年1月31日前解押。2017年7月26日，原告向贵阳置业担保有限公司支付了350000元购房款作为资金监管，同日，原告又通过中国建设银行自动柜员机向被告转账690000元。2017年7月27日原告再次通过中国建设银行自动柜员机向被告转款510000元。2017年7月31日，被告陈林搬离睿力·上城2栋1单元23-1号和23-2号房屋，交付原告使用。2017年8月9日，被告配合原告办理了2栋1单元23-1号房屋的产权变更登记。但被告未按照承诺在2018年1月31日前对2栋1单元23-2号房屋进行解押和办理房屋过户。此后，原告多次催促，被告均以资金暂时周转困难为由未果。2019年2月25日，原告看到贵阳市中级人民法院在睿力·上城张贴的（2018）黔01执1050号《公告》得知贵阳市中级人民法院根据已经发生效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书及贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决书，依法受理了中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司申请执行贵州睿力·上城房地产开发有限公司、贵州睿力·上城集团铜仁房地产开发有限公司及陈林金融借款合同纠纷案。在执行过程中，拟对贵州睿力·上城2-1-23-2房屋进行评估、拍卖并执行。直至此时，原告才知睿力·上城2栋1单元23-2号房屋所有权人为睿力·上城房开公司而非被告，该房屋已于2016年7月26日由贵州省高级人民法院根据华融贵州分公司的诉讼财产保全申请以（2016）黔民初144-2号民事裁定进行查封，而原告通过资金监管方式支付的购房款350000元已被陈林从贵阳置业担保有限公司提取。2019年3月11日，原告就23-2号房的执行问题向贵阳市中级人民法院提出书面异议，2019年3月25日，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01执异254号裁定驳回原告的执行异议，之后，原告多次与被告就23-2号房屋买卖协商解除未果。综上，原告已按《房屋买卖协议》约定向被告全额支付了购房款，但被告未依约对其中的2栋1单元23-2号房屋进行解押和办理产权变更登记，由于该房屋存在第三人权利而导致《房屋买卖协议》无法继续履行，被告的行为已构成根本违约。故诉至法院提出如前请求。被告陈林未到庭亦未提交答辩意见。第三人贵阳置业担保有限公司述称：原告将购房款中的350,000元付至资金监管账户，我公司已将此款转账付给被告陈林。依据各方当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，被告将其位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋（面积139.88ｍ2）和2栋1单元23-2房屋（面积124.28ｍ2）以人民币155万元价格出售给原告。《房屋买卖协议》第二条约定：乙方在协议签订之日付房屋定金50万元，剩余105万元在过户当日付清或者2017年7月31日付清。甲方承诺在2017年7月31日内搬离房屋并结清该房屋一切生活费用。第三条约定、房屋产权事宜：2-1-23-1房屋产权证在2017年8月15日交付乙方（也能在7月26、27日），乙方在过户时所产生的一切费用由乙方负责，甲方协助乙方办理。2-1-23-2号房屋现是抵押状态，甲方承诺在2018年1月31日前解押，解押后尽量协助乙方走直接更名程序，若不能直接更名就走过户程序，过户所产生的费用由乙方负责，另2-1-23-2房屋的维修基金、购房发票由甲方负责，契税由乙方负责。甲方协助乙方办理相关产权事宜。合同签订后，2017年7月26日，原告向贵阳置业担保有限公司的资金监管账户存入350000元购房款，同日，原告又通过中国建设银行自动柜员机向被告转账690000元。2017年7月27日原告再次通过中国建设银行自动柜员机向被告转款510000元。2017年7月31日，被告陈林搬离睿力·上城2栋1单元23-1号和23-2号房屋，交付给原告使用。2017年8月9日，被告配合原告办理了2栋1单元23-1号房屋的产权变更登记，但未按照承诺在2018年1月31日前对2栋1单元23-2号房屋进行解押和办理房屋过户。此后，原告多次催促，被告均未办理2栋1单元23-2号的解押和房屋过户手续。另查明,贵阳市中级人民法院根据已经发生效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决书及贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决书，依法受理了中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司申请执行贵州睿力·上城房地产开发有限公司、贵州睿力·上城集团铜仁房地产开发有限公司及陈林金融借款合同纠纷案(案号:（2018）黔01执1050号)，于2019年2月25日在睿力·上城张贴《公告》拟对贵州睿力·上城2-1-23-2房屋进行评估、拍卖并执行。且该房屋已于2016年7月26日由贵州省高级人民法院根据华融贵州分公司的诉讼财产保全申请以（2016）黔民初144-2号民事裁定进行查封，而原告通过资金监管方式支付的购房款350,000元已被陈林从贵阳置业担保有限公司取走。2019年3月11日，原告就23-2号房屋向贵阳市中级人民法院提出执行异议，2019年3月25日，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01执异254号裁定驳回原告的执行异议，之后，原告多次与被告就23-2号房屋买卖协商解除未果，引起本案诉讼。认定上述事实的证据有：《房屋买卖协议》、《收据》、付款凭证、通话记录、（2019）黔01执异254号执行裁定书等。本院认为，2017年7月25日，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违返法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。原告按照合同约定的金额，在约定的期限内向被告全额支付了购房款，被告依约将房屋交付原告，办理了位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋的产权变更登记手续，就该套房屋的交易双方已经履行完毕。双方交易的位于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋由于被司法查封，被告不能依约向原告过户，双方多次协商未果。现原告提出解除《房屋买卖协议》中对位于贵阳市观山湖区房屋的买卖，本院认为，原告向被告购买房屋，目的在于取得交易房屋的所有权，由于23-2号房屋存在司法查封，导致过户不能，原告的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告的请求本院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的该套房屋房款729232元的请求，在双方签订的《房屋买卖协议》中对房屋单价未进行约定，仅约定了两套房屋的总价，以房屋总价1550000元除以两套房总面积再乘以23-2号房屋面积即可得出23-2号房价的计算方式相对合理，故被告出售给原告23-2号房的房价为1550000÷（139.88＋124.28）×124.28≈729232元，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”,原告的请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿差价损失511579元的请求，原告提供了同地段房价作为参考,综合观山湖区房屋均价本院酌情按11000元计算房屋单价,原告欲购买的房屋现价124.28×11000＝1367080元，高于原告购买时的房价，原告明知所购房屋有抵押的情况而购买，对存在的交易风险轻信被告能够化解，在房屋尚未完全过户完毕时即通知资金监管中心将监管账户内的350000元支付给被告；被告对自己的负债情况应当清楚，对出售的房屋能否解除抵押应当能够预见，明知自己无力以其现有资金偿还债务解除房屋抵押，却向原告承诺能够解除抵押，交易过程中双方均有过错，对房屋最后过户不能各自应当承担50%的责任，被告只应向原告赔偿房屋增值损失的50%，即（1367080-729232）×50%＝318924元，原告超过部分的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告席小红与被告陈林于2017年7月25日签订的《房屋买卖协议》中关于贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋买卖；二、被告陈林于本判决生效后十日内向原告席小红退还贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力·上城2栋1单元23-2号房屋购房款729232元，并赔偿房屋增值损失318924元；三、驳回原告席小红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,083元，由原告席小红负担966元，被告陈林负担7,117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇一九年九月十日书记员  陈宇巍