呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初638号原告（反诉被告）：呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司，住所地呼和浩特市回民区县府街4道巷。负责人：艾小娟，呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司总经理。委托诉讼代理人：郭文平，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘福成，内蒙古蒙特律师事务所律师。被告（反诉原告）：德格吉日乎，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭志刚，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司（以下简称艾博云公司）诉被告（反诉原告）德格吉日乎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾博云公司的委托诉讼代理人郭文平、刘福成及被告（反诉原告）德格吉日乎的委托诉讼代理人郭志刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2014年11月21日签订的《房屋认购协议书》无效，并返还呼和浩特市回民区新华西街植物园旁艾博都泊林小区5号楼10层02室房屋给原告；2、请求依法判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月21日，被告与原告签订了《房屋认购协议书》，认购位于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁艾博都泊林小区5号楼10层02室的商品房一套。合同约定该房屋价款为610281元，被告于2014年11月21日支付购房款366168元，剩余房款244113元按三年免息等额分期按年分期支付。原告实际交付了艾博都泊林小区5号楼10层02室房屋。被告在明知原告未取得商品房预售许可证的情况下支付购房款购买房屋，对房屋的性质、价格等均明晰，系真实意思表示。但直至起诉之日原告开发销售的位于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁艾博都泊林小区商品房仍未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的房屋认购协议书应认定为无效合同，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。德格吉日乎辩称：1、被告购买原告开发的位于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁艾博都泊林小区5号楼10层02室房产时，其称随后可以为被告办理产权登记手续，但直至原告诉至法院，被告才知道原告手续不全，根本无法取得商品房预售许可证；2、被告按照双方于2014年11月21日签订的房屋认购协议书的约定及时足额的向其支付了房屋首付款366168元，原告为被告出具了收据2份；3、原告隐瞒房屋实际情况，无法取得商品房预售许可证明，不能为被告办理产权登记，导致被告受有装修损失，原告理应承担赔偿责任。原告与被告签订房屋认购协议书时，原告称能够在交付房屋的六个月内为被告办理产权登记手续，但直至起诉前均未能办理，已严重违反合同约定，现原告起诉房屋认购协议书无效，其理应为房屋认购协议书认定无效后被告受有的损失承担赔偿责任。德格吉日乎向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人返还反诉人购房款366168元及利息78763.24元（利息以366168元为基数，自2014年11月21日暂计至2019年3月12日），后续利息以366168元为基数，自购房款全部返还之日止；2、请求依法判令被反诉人支付反诉人因房屋装修产生的损失5万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年11月21日，反诉人与被反诉人签订了《房屋认购协议书》，由反诉人认购被反诉人开发的位于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁艾博都泊林小区5号楼1002室房产，房屋单价6300元/平方米，建筑面积约96.87平方米，总价款610281元，采用分期付款的方式支付。2014年11月21日，支付购房款366168元（包括20000元定金），剩余购房款于2017年11月21日前按三年分期年均等额支付。合同签订后，反诉人如约向被反诉人支付了首期366168元购房款，剩余购房款因被反诉人迟迟未能与反诉人签订正式的《房屋买卖合同》，亦不能为反诉人办理产权证，才致使反诉人至今未予支付。2014年11月21日，被反诉人交付房屋后，反诉人便开始占有使用并开始装修，期间共为该房屋装修花费5万元，装修完成后反诉人便一直居住至今。直至被反诉人向人民法院提起诉讼，反诉人才知道被反诉人隐瞒手续不全，根本无法取得商品房预售许可证明，以及更无法为反诉人办理产权证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋认购协议书》应认定为无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《房屋认购协议书》被认定为无效合同后，被反诉人理应向反诉人返还购房款及利息，并承担反诉人因装修遭受的损失。综上，请求依法支持反诉人的全部诉请。呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司辩称，我方认为在合同签订之初，双方并没有隐瞒事实的存在，房屋没有取得预售许可，被告在签订合同之初已经知晓，属于真实意思表示；装修损失被告提交的租金中无法证明装修事实及实际花销，所以不予认可；我们同意合同属于无效合同；关于利息，本合同中被告是知道没有取得预售许可证明，所以对于造成的损失，应该由双方各自承担。本院经庭审调查，认定事实如下：2014年11月21日，原告（反诉被告）艾博云公司与被告（反诉原告）德格吉日乎签订《房屋认购协议书》，约定被告向原告购买坐落于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁5号楼10层2室房屋一套，建筑面积为96.87平方米，总价610281元,购房款366168元于2014年11月21日支付，剩余房款244113元于2017年11月21日前按三年分期等额按年支付。合同第二条第（二）项约定，“房屋交付使用后，甲乙双方应在当地规定时间内到房地产交易管理部门办理交易过户手续；甲方应自交付使用之日起六个月内持交易等有关凭证到房地产产权管理部门办理权属登记手续。”合同签订后，被告于2014年11月21日支付购房款366168元后，剩余房款244113元未予支付。原告于2014年11月21日实际交付了约定的涉案房屋。直至起诉前，原告仍未取得商品房预售许可证明。经被告申请，本院委托内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司对涉案房屋装修价值进行了评估，该公司于2019年6月12日出具的万宝隆（蒙）（价）字2019第058号评估结论书认定：价格评估标的在价格评估基准日的价格为52200元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）签订的《房屋认购协议书》，虽然系双方真实意思表示，但因被告未取得商品房预售许可证明就公开预售房屋，其行为违反了法律强制性规定，故双方签订的《房屋认购协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力……”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人因合同取得的财产，互负返还义务，艾博云公司应当返还德格吉日乎已付购房款及自交款之日起的利息，德格吉日乎应当返还艾博云公司房屋及占有房屋所获取的占有利益即占有使用费，购房款的利息和房屋的占有使用费可以相互抵销。因此，反诉原告主张的购房款利息，不予支持。根据《最高人民法院》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案中，双方在《房屋认购协议书》第二条第（二）项约定艾博云公司自交付使用之日起六个月内持交易等有关凭证到房地产产权管理部门办理权属登记手续，艾博云公司因未取得商品房预售许可证明而使得德格吉日乎未能在约定期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。因此，对于反诉原告主张的装修损失50000元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司与被告（反诉原告）德格吉日乎签订的《房屋认购协议书》无效；二、被告（反诉原告）德格吉日乎于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司返还坐落于呼和浩特市回民区新华西街植物园旁5号楼10层2室房屋一套；三、原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）德格吉日乎返还购房首付款366168元及装修损失50000元；四、驳回反诉原告德格吉日乎的其他反诉请求。案件受理费9310元，本院已减半收取，由原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司第一分公司负担3666元，由被告（反诉原告）德格吉日乎负担5644元。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张琢琳 二○一九年九月十日书记员 王乃迪