福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2158号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市杨桥东路善化新村8座2层。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：郑映良，公司员工。 被告：吴川容，女，1982年1月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业）与被告吴川容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告实达物业的委托诉讼代理人郑映良到庭参加诉讼，被告吴川容经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的物业管理费6158.8元、电公摊费362.9元、水公摊费101.9元，总计6623.6元；2.被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五缴纳滞纳金（违约金）4157.19元（计至2019年1月31日）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与大唐世家的开发建设单位签有《大唐世家前期物业管理委托合同》，双方约定在小区业主委员会成立且与物业管理企业签订物业服务合同生效之前，由原告在小区内提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承当相应的责任。原告于2005年8月15日入驻本项目，至今一直在管理服务。根据合同规定的物业服务收费标准如下：小高层住宅1.2元/月·平方米；连体复式住宅1元/月·平方米；多层住宅0.7元/月·平方米。补充协议还规定原告可以按实向住户收取公共水电的分摊。另根据原告与被告签订的《住户手册领取证明单》可证明被告一直到《住户手册》内容，愿意配合实达物业实施的物业管理，并明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（本案以万分之五计）。被告是大唐世家××#××业主，其房屋系多层住宅房屋，每月应交物业管理费为69.26元（面积98.81平方米，收费标准0.7元/月·平方米）。原告一般是每月通知被告一次。自2011年8月1日至今，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水电公摊费等，现13#604单元已拖欠2011年8月1日至2018年12月31日（共计89个月）的物业管理费6158.8元、2011年8月至2018年11月的电公摊费362.9元、2013年8月至2018年11月的水公摊费101.96元，总计6623.6元。针对被告拖欠的物业管理费、水电公摊费等费用，原告曾多次向被告催缴相关费用，但被告对拖欠的费用仍拒绝支付。《物业管理条例》第七条规定，物业应当按时缴纳物业管理费。被告拒交物业管理费的行为，已经构成违约，依法应承担违约责任。按照《大唐世家住户手册》的规定，业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五缴纳滞纳金（违约金）。截至2019年1月31日被告累计应支付滞纳金（违约金）4157.19元。 被告未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据内容真实，来源合法，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年8月8日，福建大唐房地产开发有限公司与原告签订《福州城门大唐世家Ⅰ期前期物业服务合同》，福建大唐房地产开发有限公司选聘原告对大唐世家Ⅰ期提供前期物业管理服务，合同约定多层住宅物业服务费用0.7元/月·平方米，物业服务费用在每月前7天内交纳，为方便缴费与收费工作，可按季度交纳。逾期交纳物业管理服务费、其他代收缴费的，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向物业交纳滞纳金。合同期限自2005年8月8日至2008年8月8日。同日，原告与福建大唐房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定原告在法律法规许可的范围内按户向业主收取水电公摊费用。大唐世家小区现仍由原告进行日常物业管理。另查明，被告原系大唐世家一期××楼××单元业主，房屋建筑面积98.81平方米，2016年7月22日房屋权属变更登记为案外人吴建寿。被告自2011年8月起未向原告支付物业服务费及相关公摊费用。原告于2013年、2015年、2017年、2018年均向被告邮寄律师函，催告被告支付物业服务费及相关公摊费用。 本院认为，福建大唐房地产开发有限公司与原告签订的《福州城门大唐世家Ⅰ期前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力。原告在物业服务合同届满后仍然为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。因房屋已于2016年7月22日变更权属，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2011年8月1日至2016年7月21日的物业费4200.4元（69.2元/月×60个月21天）。关于水电公摊费，因原告未能举证证明被告每月应分摊小区公共水电的具体费用及分摊方式经相关部门确定的计算依据，故对于原告的该项诉请本院不予支持。关于违约金，因前期物业服务合同届满后，原告未就讼争小区的物业服务事宜再次签订物业服务合同,原告主张的违约金缺乏依据，故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条规定判决如下： 一、被告吴川容于本判决生效之日起十日内支付原告福建实达物业有限公司物业服务费4200.4元； 二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70元，由原告福建实达物业有限公司负担40元，被告吴川容负担30元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告吴川容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  吴灵婧 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年九月二十七日 书记员  林彦琪 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”