福建省福安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0981执异80号 案外人：福安市同济机电设备有限公司，住所地福建省福安市坂中乡坂中村坂中街26号，统一社会信用代码91350981735677514U。 法定代表人：张杏仔，总经理。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 申请执行人：明策伟华有限公司，住所地香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室，注册编号2141236。 授权代表人：张晓琳，董事。 委托诉讼代理人：张神朋、张文静（实习），福建韩诚律师事务所律师。 被执行人：福安市聚鑫金属制品有限公司，住所地福建省福安市城南街道解放路9号，统一社会信用代码9135098174166607XD。 法定代表人：陈成玉，经理。 在本院执行明策伟华有限公司与福安市聚鑫金属制品有限公司借款合同纠纷一案中，案外人福安市同济机电设备有限公司于2019年5月7日对本院责令其迁出被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司名下坐落于福安市康厝乡康厝村孝池垅3幢、4幢的房地产（房屋所有权证号：0600296）不服，向本院提出书面异议。2019年5月13日，本院作出（2019）闽0981执异31号执行裁定书。因申请执行人明策伟华有限公司不服，向宁德市中级人民法院提出复议，宁德市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）闽09执复41号执行裁定书，裁定撤销本院（2019）闽0981执异31号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院受理后，依法重新组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人福安市同济机电设备有限公司称，2010年间，案外人租用案涉标的房屋进行生产经营活动，2010年6月经工商登记设立了“福安市同济机电设备有限公司康厝分公司”。2011年3月1日，案外人与被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司再次签订《厂房租赁协议》，租赁厂区内一车间及附属空地（对应两权证3-4幢工业厂房），约定租期18年，租金以年租的方式支付，相关电力设施由案外人自行设置和开户，该合同进入实际履行。案外人对租赁房屋进行了添附，配置了变压器，开立了电力账户，每月电费由案外人实际缴纳；相关租金有现金交付，也有以电机产品货款冲抵的方式交付。目前，该物权由案外人实际使用。而后，福安市聚鑫金属制品有限公司将租赁不动产为他人贷款设置抵押，明显侵犯了申请人物权，贵院在执行拍卖过程中应予以区别。现第一次拍卖行为已经流拍结束，按照程序，势将进入抵偿，如果发生抵偿，抵偿财产中就有案外人添附的部分。案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，特提出异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产中案外人租赁的福安市康厝乡康厝村孝池垅（原合成氨厂）地上3-4幢工业厂房以及土地使用权。 本院经审查查明，2017年8月17日，本院以(2017)闽0981执2242号立案受理申请执行人明策伟华有限公司与被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司等借款合同纠纷一案。2018年5月21日，本院以(2017)闽0981执2242号执行裁定书裁定查封登记在被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司名下坐落于福安市××乡××、××、××、××、××幢的房产（所有权证号：0600296）。2018年7月19日，本院以(2017)闽0981执2242号之一执行裁定书裁定拍卖上述案涉房产，并发出(2017)闽0981执2242号之一《搬迁、停水停电通知书》，责令福安市聚鑫金属制品有限公司及占有、租用案涉房产的人员于本通知书送达之日起一个月内迁出。案外人福安市同济机电设备有限公司认为其系案涉房产的承租人，故对本院责令其迁出案涉房产不服，于2019年5月7日向本院提起执行异议。 经审查另查明，福安市同济机电设备有限公司于2001年9月13日登记设立，法定代表人为张杏仔。福安市同济机电设备有限公司康厝分公司于2010年6月9日登记设立，负责人为张旭彬，所登记备案的营业场所为福安市康厝乡康厝村孝池垅，该场所开户登记的用电户名为福安市同济机电设备有限公司。2011年3月1日，福安市聚鑫金属制品有限公司（甲方、出租方）与福安市同济机电设备有限公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，与执行异议有关的主要约定内容有：1.甲方将其名下坐落于福安市××乡××（××氨厂内）厂区××车间及附属空地出租给乙方使用；2.本场地租期18年，自2011年7月1日起至2029年6月30日止（2011年3月1日至2011年6月30日作为乙方筹建期不计租金）；3.前十年（2021年6月30日前）每年租金人民币五万元整，后八年每年可上浮10%-20%，具体由双方商定，租金每年提前一个月一次性付清；4.附场地使用图一份，产权证复印件一份。福安市同济机电设备有限公司通过银行转账或者货款抵充的方式向福安市聚鑫金属制品有限公司交付租金，并以自己公司的户名自主缴纳电费。2014年1月23日，福安市聚鑫金属制品有限公司将案涉房产抵押给中国工商银行福安阳头支行，并办理了抵押登记手续。 本院认为，案外人对本院责令其迁出案涉房产不服提出执行异议，表面上是对责令其迁出的执行行为表示异议，实质上是以对执行标的所享有的承租权对抗设立在执行标的之上的抵押权，因此本案是属于对执行标的提出的异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。综合案外人福安市同济机电设备有限公司提供的《厂房租赁合同》、公司工商信息、电费清单、银行转账凭证等证据，可以证明案外人福安市同济机电设备有限公司与被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司就坐落福安市康厝乡康厝村孝池垅的第3、4幢房产（所有权证号：0600296）存在租赁关系。该租赁关系真实、合法，且抵押登记前（亦包括本院查封之前）抵押财产已经出租，因此，案外人福安市同济机电设备有限公司与被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司的租赁关系不受该抵押权的影响，案外人福安市同济机电设备有限公司有权请求在租赁期内占有使用案涉房产的第3、4幢房屋。案外人异议理由成立，强制案外人在租赁期内迁出福安市康厝乡康厝村孝池垅第3、4幢房产的执行行为应予以中止。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 中止强制案外人福安市同济机电设备有限公司在租赁期内（即在2029年6月30日未届至前）迁出被执行人福安市聚鑫金属制品有限公司名下坐落福安市康厝乡康厝村孝池垅的第3幢、第4幢房产（所有权证号：0600296）。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林志坚 审判员  缪 启 审判员  郑成锦 二〇一九年九月二十六日 书记员  张燕彬 附本案适用的主要法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。