广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4163号原告：广州市辉鹏房地产开发有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔城大道442号。法定代表人：许桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李婉文，该公司员工。委托诉讼代理人：朱润玉，该公司员工。被告：陈光雄，男，1953年12月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈杰华，系陈光雄儿子。被告：陈杰华，男，1981年7月19日出生，汉族，住广州市增城区。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司与被告陈光雄、陈杰华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李婉文、朱润玉，被告陈光雄的委托诉讼代理人陈杰华以及被告陈杰华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市辉鹏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告与原告于2017年12月06日签订的编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同(预售)》解除。二、判令配合原告办理解除该商品房买卖合同的网签手续。三、请求判令被告向原告支付违约金349825．2元(按照合同总房价的20％计算)。四、请求判令被告从2017年12月06日至实际付清日止，按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，暂计算至2019年5月31日为473138.58元。五、本案诉讼受理费全部由被告承担。事实与理由：2017年12月06日，被告与原告签订编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告向原告购买位于增城市××星大道北××星大道北××）101房商铺，房屋建筑面积55.41平方米，其中套内建筑面积53．6平方米，按套内建筑面积计算房价，单价32632．95元每平方米，合同总价为1749126元。合同约定付款方式为一次性付款，被告应于合同网签之日支付全部房价款，即1749126元。根据《广州市商品房买卖合同(预售)》第十条乙方逾期付款的违约责任为：每日按总房款的0.O5％的标准支付违约金，逾期超过30日的，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七第13.2条约定，因乙方原因(包括但不限于逾期付款、逾期办妥按揭手续等)致使合同解除的，乙方须按总房价的20％向甲方支付违约金，乙方已付的各项税、费不予退还。2017年12月6日，被告向原告支付购房首期款879126元。截至2019年2月19日，余有房款435000元购房款逾期未付。2018年1月10日、2018年3月23日及2019年1月18日、2019年2月19日，原告多次发函向被告催款及通知被告收楼，但被告均不予配合。因被告逾期付款超过30日，2019年2月19日，原告向被告发出《关于解除的函》，通知被告合同解除，并要求被告按照总房价的20％支付违约金。收函后，被告拒绝配合原告解除合同及网签，且不愿意承担违约责任。综上，因被告逾期付款，原告有权行使合同解除权，且被告应按合同约定承担违约责任。同时，依照补充协议第l3.5条的约定，因被告违约导致原告采取法律手段追究责任的，被告应承担原告因此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等费用。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实并判如所请。审理中，原告撤回上述第四项诉讼请求。被告陈光雄、陈杰华辩称：两被告不同意解除合同和网签，因为已经付清了房款；也不同意原告第三项诉讼请求，申请了延迟付款，有提供的证据证明；对原告第四项诉求不同意。经审理查明：2017年12月6日，广州市辉鹏房地产开发有限公司（出卖人、甲方）与陈光雄、陈杰华（买受人、乙方）签订编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，载明“乙方：陈光雄、陈杰华通讯地址：增城区中新镇福和坳头村西山巷20号；通讯电话：139××××6313、135××××9996……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云山诗意花园（自编号10#、11#、13#）荔城街荔星大道北75号1层101号房，房屋地址：增城市荔城街荔星大道北75号（荔城街荔星大道北75号）101房。……该商品房合同约定建筑面积共55.41平方米，其中，套内建筑面积53.6平方米，共有分摊面积约1.81平方米。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32632.95元，总金额1749126元。……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.在2017年12月6日前支付全部房价1749126元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议载明“……1.1.1于2017年2月25日缴付楼款的2%，即3万元。于2017年12月6日前缴付楼款的98%，即1719126元……第十二条通知变更12.1乙方保证其提供的、并在本补充协议第12.2款上注明的联系方式（包括：通讯地址及联系电话等）为唯一有效的联系方式，未按本补充协议约定通讯地址送达的通知或其他文件无效。若联系方式发生变更，乙方应及时以书面形式通知甲方，乙方未以书面形式通知的，甲方按补充协议上注明的联系地址发送有关通知、信函，即视为该有关通知、信函送达乙方，乙方对因联系方式错误及未书面通知甲方联系方式变更而引起的延误、损失承担责任。……12.2本合同买卖双方的通信地址为：甲方：广州市体育东路28号乙方：增城区中新镇福和坳头村西山巷20号……第十三条违约责任13.2因乙方的原因（包括但不限于逾期付款，逾期办妥按揭手续，逾期还贷等）致使合同解除的，乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金，乙方已付的各项税、费不予退还。……13.3如合同解除的，乙方均应积极配合甲方办理合同网签注销手续、预售合同备案和预购商品房预告登记的撤销手续……乙方未能在甲方通知之日起五天内办妥该注销、撤销手续、搬离该商品房或将户口迁出该商品房地址内，则乙方还须按合同总价的10%向甲方支付违约金。……因合同解除致使甲方应向乙方退还房价款及利息的，甲方有权在所退款项中直接扣除乙方依据合同（含本补充协议）的约定应向甲方承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金等所有款项。……”。2017年12月6日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《补充协议》约定：鉴于：1.乙方购买了甲方开发的位于增城市××星大道北××星大道北××）101房的商品房，双方于2017年3月ll日签订了《认购协议》(认购协议编号20171206100206)，并于2017年12月6日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201712134747)。按买卖合同约定乙方应在2017年12月6日前支付l749126元(占房款总额100%)的总楼款。2.因乙方资金压力问题向甲方提出申请，要求延期支付楼款，并由甲方配合乙方先行开具未实际付清的楼款发票，以便乙方顺利办理剩余楼款的手续。为此，甲乙双方在充分协商的基础上达成本协议书，共同信守执行。1.本着体谅业主的原则，甲方接受乙方的申请，同意乙方在签订买卖合同的当天支付879126元的楼款，其余楼款人民币870000元以下方式延期支付：(1)在2018年3月30日前支付435000元；(2)在2018年6月30日前支付435000元；2.如乙方无法按本协议第l条约定的时间支付楼款的，则视为乙方已无权享有延期支付部分楼款的权利，乙方仍在甲方发出通知之日起5日内付清全部楼款，同时还应按延期支付楼款额的万分之五／每天向甲方支付逾期违约金(计付时间自买卖合同约定的首期款支付时间即2017年12月6日至延期支付的首期款实际支付之日止)并赔偿给甲方造成的损失，逾期超过30天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按买卖合同及其补充协议关于因乙方逾期付款原因导致解除合同的相关约定承担违约责任。3.在甲方未收到全部楼款(包含同意延期支付的楼款)之前，乙方不得办理收楼手续，不得入住该商品房，如乙方已迁入户口的，甲方有权随时要求乙方将户迁出该物业，房产证办理的时间相应顺延，乙方不得有异议。4.双方确认，本协议的签署并不代表对买卖合同付款时间、付款方式的变更，如甲方未能按本协议约定如期收到延期支付的楼款，甲方仍有权按买卖合同及本协议的约定要求乙方承担违约责任及赔偿损失。5.本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未约定或未尽事宜按买卖合同执行。6.本协议一式两份，双方各执一份，均具同等法律效力。7.本协议自双方签字，盖章之日起生效。同日，原告出具《预收款凭证》载明收到两被告购买涉案房屋楼款829126元。原告以特快专递方式向被告邮寄发出《催收楼通知书》（落款时间2018年1月10日）、《收楼通知书》（落款时间2018年3月23日）、《关于督促履行缴款责任的函》（落款时间2019年1月18日）、《关于解除的函》（2019年2月19日），邮寄通讯地址均为增城区中新镇福和坳头村西山巷20号。其中，《关于督促履行缴款责任的函》载明，“……根据该《商品房买卖合同》的规定，您应履行以下的责任：1.2018年12月31日之前向我司缴交房款合计435000元。2.2019年1月18日之前向我司缴交违约金合计29145元（违约金截止至2019年1月18日，每逾期多一日，按未交款万分之五计算……。本着体谅业主的原则，现我司再次向你发函，请你在2019年1月25日之前按《商品房买卖合同》的约定，支付款项并提供缴款凭证给我司……注：本函不视为我司对您应缴纳款项时间的变更，您应缴纳款项的时间仍以《商品房买卖合同》的约定为准。……”邮件查询显示该邮件于2019年1月19日签收，签收人为“他人收”。《关于解除的函》载明，“根据该《商品房买卖合同》的规定，您应履行以下的责任：1、在6月30日之前向我司支付楼款435000元：但令人遗憾的是，虽经我司多次书面及口头催促，您却一直未能履行上述责任，您的行为已违反了《商品房买卖合同》的规定并造成了我司的损失。……现我司郑重发函告知，本函发出之日《商品房买卖合同》正式解除，《商品房买卖合同》解除之日，《认购书》一并解除。请您在2019年2月25日之前配合我司到房管局办理《商品房买卖合同》注销手续，因此而产生的费用由您承担……”，邮件查询显示该邮件于2019年2月20日签收，签收人为“他人收”。另查，《农业银行交易明细》载明原告分别于2018年10月24日收取铺位楼款435000元和2019年6月16日收取铺位楼款435000元。本案在审理过程中，原告陈述以下情况：原告认为只收到了1314126元房款，剩余的435000的房款，是被告于2019年6月16日擅自打入原告公司账户；涉案房屋已办理了预告登记。两被告陈述以下情况：不是说一直想去拖，因为一直去银行贷款贷不了，后来是在私人那里贷过来的，同时是通过陈杰华哥哥那里卖了一些东西才有钱支付购房款，是有诚意去解决问题，合理范围内愿意支付滞纳金的。本院认为：原告与被告签署的编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件和《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于：被告逾期支付剩余房款是否达到可以解除合同的程度。首先，2017年12月6日双方签订的《补充协议》载明原告同意两被告就剩余的87万元购房款分两期支付，该《补充协议》变更了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件就两被告支付购房款的期限。《补充协议》约定第一期购房余款435000元于2018年3月30日前支付，第二期购房余款435000元在2018年6月30日前支付，而两被告实际上于2018年10月24日才支付435000元，后原告于2019年1月18日向两被告邮寄《关于督促履行缴款责任的函》可知原告认可剩余购房款435000元的支付时间延长至2018年12月31日前，而两被告实际上于2019年6月16日已支付完毕所有购房款，其付款义务已履行完毕。其次，在市场经济条件下，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，市场主体根据自己的需要与他人订立合同，让渡自己的商品或者服务，彼此满足各自的需要。本案交易的商品属于特殊商品，故需要谨慎考虑合同是否确实无法继续履行，是否达到必须解除合同的程度。第一，结合两被告的陈述和本案的证据，两被告一直努力筹集购房余款，亦已付清所有购房款，同时也愿意承担相应的违约责任，涉案房屋也已办理了预告登记和网签，已初步形成一定的市场经济秩序。第二，本案合同的继续履行相较解除而言，不仅对两被告造成的损害较轻，对原告亦如此。综上，原告主张解除编号为201712134747的《广州市商品房买卖合同(预售)》和网签手续，不利于维护社会经济的稳定发展，有违约公平合理原则，亦无利于双方，故本院不予支持。至于原告主张违约金的问题。《广州市商品房买卖合同(预售)》约定两被告应于2017年12月6日前支付全部购房款1749126元，实际上两被告在2017年12月6日前仅支付879126元，剩下的87万元分别于2018年10月24日和2019年6月16日各支付435000元，应承担逾期支付87万元的违约责任。虽然《补充协议》和《关于督促履行缴款责任的函》变更了两被告支付购房余款87万元的时间，但同时也载明若两被告逾期支付，应支付购房款的时间依旧按照《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的2017年12月6日支付，并且从逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付违约金。经计算违约金以87万元为本金从2017年12月7日按日利率0.05%计至2018年10月24日计得违约金139635元，以435000元为本金从2018年10月25日起按日利率0.05%计至2019年6月16日计得违约金50895元，违约金共计190530元，两原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈光雄、陈杰华于本判决生效之日起十日内向原告广州市辉鹏房地产开发有限公司支付违约金190530元；二、驳回原告广州市辉鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23595元，由原告广州市辉鹏房地产开发有限公司负担19485元，被告陈光雄、陈杰华负担4110元。本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长  陈少梗人民陪审员  周伟权人民陪审员  郭家骏二〇一九年九月二日书 记 员  陈雪冰