湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初6999号原告:唐慧靓，女，1987年8月26日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：周霄，男，1989年9月5日出生，汉族，住四川省茂县。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，地址：长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。唐慧靓与湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐慧靓、橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。唐慧靓请求本院判令：一、橘郡公司向唐慧靓支付从2016年7月1日起至起诉之日（2018年12月12日）止共894日逾期交房违约金人民币36207元，并按照40.5元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日至的违约金；并交付押金10000元整，共计人民币46207元整；二、要求取消橘郡购房合同补充协议里面第九条，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的百分之二；三、本案由橘郡公司承担诉讼律师费和误工费。橘郡公司辩称：一、橘郡公司应于2016年6月30日向唐慧靓交付房屋，故法定的诉讼时效截止日期应为2019年7月1日前，唐慧靓至今才向人民法院提起诉讼，也未提交任何证据证明诉讼时效、中止、中断或延长的情形，故已经过了诉讼时效，丧失了胜诉权，应该予以驳回。二、若人民法院认为橘郡公司存在逾期交房行为，但根据橘郡公司与唐慧靓签订的商品房买卖合同《补充协议》第五条第九款的约定，橘郡公司逾期交房的，如唐慧靓不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。即便认定橘郡公司逾期交房，但唐慧靓可以选择解除商品房买卖合同，以维护其利益，唐慧靓在选择不解除合同的情况下，应当受该约定的约束。三、即便认定橘郡公司逾期交房，但唐慧靓要求橘郡公司按全部已付款万分之一每日的标准支付高额违约金，脱离了合同约定，忽视了还可以通过其他途径行使权利，对橘郡公司不公平，也是不合理的，请求人民法院予以降低。四、唐慧靓主张支付房屋定金超过了诉讼时效。虽然《民法总则》规定普通诉讼时效为三年，但本案的主要事实以及唐慧靓的起诉时间均发生于《民法总则》施行之前，依据法释〔2018〕12号最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释应当适用两年的诉讼时效。根据橘郡公司与唐慧靓于2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》，唐慧靓应于合同签订之日向橘郡公司支付首期房款（含定金），即2014年12月28日应为唐慧靓诉请定金的时效起算点（为其支付购房款而定金并未抵扣之日），故，唐慧靓该诉请已过诉讼时效且丧失了胜诉权，应该予以驳回。经审理查明，2014年12月28日，橘郡公司（出卖人），唐慧靓（买受人），签订了一份合同编号为201402781219的《长沙县商品房买卖合同》，约定：唐慧靓购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县，房屋建筑面积84.40平方米，房屋总价578572元，买受人于合同签订之日支付首付款（含定金）173572元，余款405000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。2014年6月23日，唐慧靓向橘郡公司支付定金10000元，2015年2月6日，唐慧靓通过银行贷款向橘郡公司支付了购房款405000元，于2015年2月4日支付了物业维修基金9284元。橘郡公司于2015年1月26日开具173572元购房款发票，于2016年10月26日出具231548元购房款发票，合计405120元。在诉讼过程中，唐慧靓陈述：一、涉案房屋是以零首付方式购房，其房款实际数额为贷款数额，故其支付的定金没有抵扣房款，应予以退还。二、唐慧靓申诉请的违约金计算标准是以实际已支付的房款（贷款）为基数按万分之一的标准计算。三、2018年12月12日，唐慧靓在云塘社区居委会调解下，收房，现已经装修入住。橘郡公司陈述：因为涉案楼栋的总配电间在绿心规划区域内的楼栋地下室内，配电间部分无法验收，故D7栋无法完成五方验收。另查明，一、涉案房屋D7栋未通过五方验收。二、橘郡公司对其D7栋无法完成五方验收是因为涉案楼栋的总配电间在绿心规划区域内的主张未提供相关的证据予以证明。上述事实，有双方身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、收据、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，一、《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。唐慧靓依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2016年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，综合本案案情，本院酌情支持以已付房款（405000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从起诉之日倒推三年（2016年7月23日）计算诉讼时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。本院认定房屋实际交付时间为2018年12月12日。其一，虽涉案D7栋虽未经五方验收，但是唐慧靓自认在云塘居委会调解下于2018年12月12日交房，现已经实际装修入住。其二、唐慧靓既已经实际接收房屋并装修入住，其仍要求计算至实际交付验收合格之日止的违约金，于法无据。综上，橘郡公司应向唐慧靓支付违约金10712.25元（以已付购房款405000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2016年7月1日至2018年12月12日止）。关于定金退还问题。合同约定定金折抵首付款，但是根据本院查明事实，其在实际履行过程中对购房款总额、支付条件进行了变更，唐慧靓不需支付首付款，双方未对定金的处置进行约定。故，未过诉讼时效，唐慧靓有权要求橘郡公司退还定金10000元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告唐慧靓支付逾期交付房屋的违约金10712.25元（以已付购房款405000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2016年7月1日至2018年12月12日止）；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告唐慧靓退还定金10000元；三、驳回原告唐慧靓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，减半收取478元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系原告唐慧靓预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告唐慧靓。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇一九年九月十六日法官助理杜炫乐书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。