四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川08民初49号原告：广元志广房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区东坝办事处利州东路四海酒店14层2号。法定代表人：王广平，总经理。委托诉讼代理人：张钊，该公司职员。委托诉讼代理人：夏青松，国信信扬（成都）律师事务所律师。被告：广元市利州区人民政府，住所地四川省广元市利州区利州东路745号。法定代表人：李昱龙，区长。委托诉讼代理人：李品怀，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维，四川恒和信律师事务所律师。被告：广元市自然资源局（原广元市国土资源局），住所地四川省广元市利州区东坝文化路151号。法定代表人：孙洪方，局长。委托诉讼代理人：李品怀，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维，四川恒和信律师事务所律师。第三人：广元市嘉禾拍卖有限责任公司，住所地四川省广元市利州区育才路427号育才家园。法定代表人：胡明，总经理。委托诉讼代理人：韩强，该公司职员。原告广元志广房地产开发有限公司（以下简称“志广公司”）与被告广元市利州区人民政府（以下简称“利州区政府”）、广元市自然资源局（以下简称“广元资源局”），第三人广元市嘉禾拍卖有限责任公司（以下简称“嘉禾拍卖公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月11日公开开庭进行了审理，原告志广公司法定代表人王广平及委托诉讼代理人张钊、夏青松，被告利州区政府及广元资源局的委托诉讼代理人李品怀、李维，第三人嘉禾拍卖公司的委托诉讼代理人韩强到庭参加诉讼。本案审理过程中，因案涉宗地修建项目竣工后，需对项目实际用地面积进行实地勘查，此期间不计入审理期限。本案现已审理终结。志广公司向本院提出诉讼请求：1、被告利州区政府、广元资源局向原告支付迟延交付出让国有土地违约金388万元，承担该款从2013年12月3日至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计855万元）；2、被告利州区政府、广元资源局向原告赔偿因要求“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使土地面积损失2242.31平方米，以及用地绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76平方米，共计损失土地面积2660.07平方米，计损失土地款858万元，承担该款从2016年11月30日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计1270万元）；3、被告利州区政府、广元资源局向原告赔偿因要求“凤凰名城”工程项目与赵秀莲房屋之间，以及“凤凰名城”小区的停车场道闸以外至××路、张莉莉门口、孙永江门口及孙永江门口前的坝子至××路证载范围内退让土地面积503.63平方米，计损失土地款166万元，承担该款从2017年2月9日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计241万元）；4、被告利州区政府、广元资源局向原告支付由原告垫付拆除“清风绿岛”房屋拆迁款15.9405万元，承担该款从2013年12月12日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计36万元）；5、被告利州区政府、广元资源局向原告赔偿因要求原告开发的“凤凰名城”工程项目临泡石沟左岸部分河道，后退15米致使地下车位损失142个，计568万元；6、第三人嘉禾拍卖公司向原告退还因损失土地面积3163.7平方米所对应的拍卖佣金46万元，承担该款从2017年2月9日起至付清之日止，按年利率24%计算资金占用利息（时至今日本息计68万元）；7、被告利州区政府、广元资源局、第三人嘉禾拍卖公司赔偿原告因维权发生的律师代理费100万元；以上总计3138万元，限判决生效后十日内付清。8、本案诉讼费由被告利州区政府、广元资源局、第三人嘉禾拍卖公司承担。事实和理由：2012年11月2日，王广平通过竞拍取得位于广元市城区原“清风绿岛”的房地产，拍卖成交价为4030万元。2012年12月17日至2013年7月4日，被告利州区财政局收到第三人嘉禾拍卖公司交来“清风绿岛”房地产拍卖价款总计3989.7万元（扣减拍卖佣金40.3万元）。2013年8月14日，被告广元资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定了出让人同意在2014年5月12日前将出让宗地交给原告，交付土地时应达到宗地外“六通”，宗地内“场平”。2013年8月26日，被告广元资源局向原告出具《交地通知书》，但由于该土地的状况未能达到合同约定的土地条件，未能实际移交给原告使用。2014年1月13日，原告向广元市利州区三金清收工作领导小组办公室（以下简称“区三金办”）发函，请求及时交付宗地的土地使用界址，协调打开原“万仕达”汽修厂的进出口通道问题，协调该宗地内原租户刘兴桂拆迁遗留问题。2014年5月21日，广元市水务局向原告发出《关于停止河道管理范围内项目建设的通知》及《关于禁止在护堤地范围内进行项目建设的通知》，要求我公司不得在户堤地15米范围内进行项目建设。随后，原告向利州区政府及市政府报告了该宗土地存在严重瑕疵问题，给原告造成了巨大的经济损失。2014年9月3日，市规划住保局向原告作出《关于“凤凰名城”调整地下室面积的回复》，导致地下室面积由原来的10645.78平方米减少为7706.31平方米，停车位由原审定的411辆，并更为345辆。对此，原告多次向利州区政府、广元资源局等反映情况，要求解决该宗土地通道问题、拆除问题及大门进出口问题，以及因面积减少多缴纳的土地价款问题。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。利州区政府、广元资源局辩称，一、本案不存在原告对出让土地占有延期的情形，被告在约定时间内向原告交付了土地，原告要求被告支付迟延交付违约金没有事实和法律依据。根据双方合同约定交地时间应为2014年5月12日，被告实际于2013年8月26日将宗地交付原告，故不存在违约情形。二、原告主张因项目临泡石沟左岸河道后退15米部分导致其土地面积损失2242.31平方米，以及用地绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76平方米，共损失土地面积2660.07平方米，要赔偿土地损失无事实和法律依据。根据广元市规划处出具的《广元市志广房地产有限公司（凤凰名城）用地绿线图》，以及原告设计的《（凤凰名城一期）总平面图》，均将该绿地纳入出让宗地范围内。因此，因河道后退15米范围内的护堤使用权仍属于原告，并未导致土地面积损失。同时，根据广元市地籍管理处2015年1月28日出具的《原清风绿岛项目用地与现状河堤线关系核查图》，北侧靠西北方用地与河道地重合271.55平方米（即减少用地面积），北侧靠东方向河堤线与原用地绿线存在不具备独立供地条件用地253.48平方米（即增加用地面积），二者品迭后面积实际仅减少18.07平方米。三、原告在东出口通道退让土地面积503.63平方米系基于相邻权纠纷予以的适当退让，符合相邻关系的处理原则，这也是其应有的权利负担，其要求被告赔偿损失没有法律依据。四、原告拆除其自己所有的地上建筑物是行使自由处置财产的权利，其费用应由其自行承担。本案中，拍卖标的为1065.38平方米地上建筑物和20.51亩国有土地使用权。地上建筑物为原告所有，被告不负有拆除的义务。五、河道规划变更可能导致原告受让土地原设计地下室面积有一定减少，但原告要求赔偿其损失证据不足。六、原告要求嘉禾拍卖公司返还拍卖佣金无事实和法律依据。七、原告要求被告赔偿律师代理费100万元，无事实和法律依据。嘉禾拍卖公司的答辩意见与二被告的意见一致。原告志广公司针对自己的诉讼请求提供以下九组证据：第一组证据：1、广元市利州区债权债务管理工作领导小组办公室与嘉禾拍卖公司签订的“委托拍卖合同”；2、区三金办作出的关于出让雪峰街道“清风绿岛”资产的报告；3、利州区国资办关于同意区三金办出让雪峰街道“清风绿岛”资产的批复；4、拍卖公告。拟证明案涉宗地依法按程序公开拍卖出让，资产处置收益将上缴利州区财政局。第二组证据：1、王广平向嘉禾拍卖公司提交的“承诺书”；2、王广平与嘉禾拍卖公司签订的《拍卖规则》；3、王广平与嘉禾拍卖公司签订的“竞买协议”及“嘉禾拍卖公司拍卖成交确认书”。拟证明王广平参加拍卖，竞买成功，该次竞买的房地产属于志广公司所有。第三组证据：1、志广公司营业执照；2、嘉禾拍卖公司收到拍卖价款4030万元的收据及拍卖佣金200万元的收据；3、利州区财政局出具土地出让金专用票据及资产处置金发票；4、案涉宗地缴税票据；5、志广公司与四川天基房屋拆迁有限公司（以下简称“四川天基公司”）签订的《房屋拆除合同》及工程付款159405.00元。拟证明原告按拍卖协议提前缴清拍卖费和相关税费，及垫付了应由利州区政府支付的场地平整费159405.00元。第四组证据：1、广元市规划管理处作出的“广元市建设工程规划设计要求通知书”；2、区三金办作出的“关于雪峰清风绿岛拍卖情况说明”；3、原告与广元资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；4、区三金办作出的原告已缴纳拍卖价款4030万元的说明；5、利州区资源局向广元资源局提交的“关于雪峰清风绿岛地块供后监管情况说明”；6、利州区资源局向原告出具的“交地通知书”；7、广国用（2013）第××××号《国有土地使用权证》；8、广元市发改委作出的“企业投资项目备案通知书”；9、广元市规划处作出的“广元市建设工程方案（初步）设计审查意见通知书”；10、2013年12月16日的“工程开工令”。拟证明原告提前缴清土地拍卖款，并与广元资源局签订土地出让合同，土地使用权证已办理，积极推进房地产项目建设进度。第五组证据：1、原告向区三金办提交的“关于凤凰名城项目急需解决的相关问题的函”；2、广元市城乡规划建设和住房保障局（以下简称“广元市规划局”）作出的“关于广元志广房地产开发有限公司凤凰名城初步设计的批复”；3、广元市水务局作出的“关于停止河道管理范围内项目建设的通知”；4、原告向利州区政府提交的“关于凤凰名城项目有关情况的报告”；5、广元市水务局作出的“关于禁止在护堤地范围内进行项目建设的通知”；6、原告向广元市政府提交的“关于凤凰名城项目有关情况的报告”7、原告向区三金办、利州区雪峰办事处提交的“请求立即移交土地的函”；8、广元市规划局向原告作出的“关于凤凰名城调整地下室面积的回复”；9、广元市规划局出具的“建设工程规划许可证”；10、原告向利州区政府提交的“关于凤凰名城土地情况的反映”。拟证明利州区政府、广元资源局和嘉禾拍卖公司违反合同约定，致使原告房地产项目建设工程推进困难，经济损失惨重。第六组证据：1、广元市规划局出具的“建筑工程施工许可证”；2、原告就交付土地问题及退还错卖土地价款向广元资源局、利州区政府、区三金办进行信访维权；3、原告向广元资源局提交“关于凤凰名城土地出让问题的报告”；4、原告向利州区政府提交“关于急需解决凤凰名城开发项目土地出让金有关问题的请求”；5、原告向广元市纪委、广元市监察局提交“关于解决凤凰名城开发项目土地出让有关问题的反映”6、原告与王小华、张恒恒签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，地下车位价格为8万元；7、原告委托专业机构对案涉宗地面积测绘，土地面积损失2243.31平方米；8、原告委托律师事务所向利州区政府、广元资源局发出《律师函》；9、广元市规划局出具“建设用地规划许可证”。拟证明原告就案涉宗地土地移交、及设计方案调整导致车位减少、绿地面积减少等问题一直在维权，同时原告艰难推进项目建设进度，其地下车位均价八万元。第七组证据：案涉宗地绿线及规划条件图（2011年7月制）；2、案涉宗地用地绿线图（2013年7月26日广元市规划局制图）；3、案涉宗地相邻关系图（2016年12月23日制图）；4、案涉宗地相邻关系图（2017年2月9日制图）；5、凤凰名城总平面定位布置图（2013年11月29日制图）；6、凤凰名城总平面定位布置图（2014年11月10日制图）；7、2013年12月17日至2014年1月9日凤凰名城现场图；8、2014年5月13日，凤凰名城东道口被占道未拆除现场图；9、2016年12月16日，区三金办组织各方协调退部分土地作为九华社区公共消防通道的现场图；10、2017年12月16日，利州区雪峰办事处组织人员强行将凤凰名城绿化范围硬化的现场录像截图。拟证明案涉项目图纸、工程进展照片，区三金办组织各方协调项目东大门通道作为公共消防通道等问题，及案涉项目与相邻社区住户共用通道的影像资料图。第八组证据：1、原告与国信信扬（成都）律师事务所签订的《民事委托代理合同》；2、转款回单及专用发票。拟证明原告因维权，支付律师代理费100万元。第九组证据：2018年8月31日，原告向被告广元资源局提交《关于“志广·凤凰名城”项目办理不动产权证有关土地分摊事项的请示》。拟证明案涉宗地实际用地比证载面积减少3163.7平方米，应按实际使用面积分摊土地总面积，为购房户办理不动产权证。被告利州区政府、广元资源局及第三人嘉禾拍卖公司质证认为，对第一、二、三、四组证据三性无异议，对其证明目的有异议。对第五组证据中第1、4、7、10号证据的真实性不予认可，不能证实原告向相关部门提交过相关函件，且与事实不符；对第五组其他证据三性无异议。对第六组证据中第1、9号证据无异议；第2、3、4、5、8号证据真实性不予认可，不能证实被告收到相关材料，且与事实不符；第6号证据与本案无关；第7号证据不具有真实性、合法性，无测绘机构主体资格证明，测绘结果不具有真实性。对第七组证据第1、2、5、6号证据三性无异议；第3号证据有异议，该证据为相邻各方达成的协调意见，被告方并未参与协调事宜，区三金办无权代表被告作出处理意见；第4号证据的真实性有异议；对第7、8、9、10号证据真实性有异议。对第八组证据真实性无异议，但要求承担律师费的理由不能成立。对第九组证据与本案无关。被告利州区政府、广元资源局提供以下九组证据：第一组证据：1、广元市人民政府常务会议纪要；2、利州区政府关于全区“三金”工作和原开发区债务清偿情况的报告；3、关于成立全区政府性债权债务管理工作领导小组的通知。拟证明市政府决定清风绿岛在内的资产交由利州区政府依法处置变现，并组建利州区政府债权债务管理工作领导小组。第二组证据：1、四川省人民政府关于广元市2010年、2011年、2012年建设用地的批复文件；2、清风绿岛项目征收土地补偿协议书；3、地面附着物补偿补偿协议书。拟证明案涉宗地已依法批准征收为国有土地，与雪峰街道办事处、九华村一组已签订土地征收补偿协议，完成了对20.52亩土地的征收及地面附着物补偿。第三组证据：1、关于收购清风绿岛生物园地面资产的协议；2、关于收购清风绿岛生物园地面资产的补充协议；3、利州区国资办关于同意区三金办出让清风绿岛资产的批复；4、利州区物价局关于清风绿岛20.51亩土地及地面建筑物的价格鉴定结论。拟证明清风绿岛20.51亩土地和6宗1065.38平方米房屋以公开拍卖方式处置。第四组证据：1、委托拍卖合同；2、拍卖公告；3、拍卖规则；4、竞买协议；5、拍卖会签到册；6、拍卖笔录；7、拍卖成交确认书。拟证明利州区债权债务办公室委托嘉禾拍卖公司就案涉宗地及房屋进行公开拍卖，原告以4030万元价格竞得该资产。第五组证据：1、进账单；2、四川省土地出让金专用票据；3、四川省政府非税收入通用票据。拟证明被告于2013年7月4日收到竞买价款，并于2013年8月21日出具收据。第六组证据：1、广元市政府供地方案；2、国有土地使用权出让合同；3、交地通知书；4、国有土地使用权证。拟证明案涉宗地于2013年8月26日交付，并办理了土地证。第七组证据：1、清风绿岛用地绿线图及规划条件；2、凤凰名城项目用地绿线图（2013.7.26）；3、广元市建设工程规划设计要求通知书；4、广元市规划局关于凤凰名城初步设计的批复；5、凤凰名城（一期）总平面图；6、凤凰名城（一期）总平面布置图。拟证明广元市规划局出具的清风绿岛用地绿线图及规划条件规定，退北侧用地绿线不少于12米，且该绿地在项目宗地范围内，原告设计并报送批准的总平面图中，临河绿地是宗地组成部分。第八组证据：1、广元市水务局关于停止河道管理范围内项目建设的通知；2、广元市水务局关于禁止在护堤地范围内进行项目建设的通知；3、原清风绿岛用地与现状河堤线关系核查图；4、广元市规划局关于凤凰名城调整地下室面积的回复；5、凤凰名城用地绿线图（2014.3.26）；6、总平面定位布置图（竣工图2017.1.15）；7、总平面施工图（竣工图2017.1.15）。拟证明原告地下车库施工超越护堤地范围，原清风绿岛用地靠西方向用地与河道用地重合271.55平方米，北侧靠东反方向河堤线与原用地绿线间存在不具备独立供地条件用地253.48平方米。规划部门根据原告的申请，将地下室建筑面积调减为7706.31平方米，将原停车位411辆，变更为345辆。地下室面积减少的原因不仅是北侧护堤地退让，还包括东西侧界限调整。第九组证据：1、工程开工令；2、中标通知书；3、建设工程施工合同；4、开工令及审批文件；5、建设工程规划许可证；6、建设工程施工许可证；7、建设用地规划许可证。拟证明原告未按基本建设程序办理相关行政许可，进行违法施工。被告交付宗地符合施工条件以及合同约定条件。原告志广公司质证认为，对第一、二、三、四、五组证据无异议。对第六组证据真实性无异议，但对《交地通知书》的证明目的有异议，案涉宗地并未达到合同约定的交地条件，实际交地时间为2013年12月2日，被告迟延交付88天。对第七、八、九组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。因被告的原因造成案涉宗地临河道，建筑用地绿线划至河道中，以及与相邻户公共消防通道问题，造成土地面积减少，导致原告遭受巨大损失。第三人嘉禾拍卖公司对上述证据无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合其他证据及案件事实予以综合评判，并认定如下事实：2012年9月13日，广元市利州区债权债务管理工作领导小组办公室与第三人嘉禾拍卖公司签订《委托拍卖合同》，对位于广元市利州区雪峰街道办事处××路房地产（原清风绿岛），包括房屋建筑面积约1192.12㎡（以评估测绘面积为准）；土地使用面积约13733.3383㎡（折合约20.6亩，以国土部门实测面积为准）进行公开拍卖。2012年11月1日，王广平向第三人嘉禾拍卖公司出具《承诺书》，称由于志广公司正在办理登记注册中，其以本人名义参加拍卖的“清风绿岛”房地产，若竞买成功，承诺该次竞买的房地产属于志广公司所有。同日，双方又签订了《嘉禾公司拍卖会拍卖规则》，约定了拍卖成交后，买受人付清全部拍卖成交价款后60日内，拍卖标的由委托人移交给买受人。2012年11月2日，王广平通过公开竞拍方式取得了位于广元市城区原“清风绿岛”的房地产。并与第三人嘉禾拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，内容为：原“清风绿岛”的房地产包括土地使用权和地上可用建筑物。其中建筑物面积约1065.38平方米（以评估测绘面积为准）；土地使用权面积约13671.23平方米（约20.51亩，以国土部门实测面积为准）；用途为住宅兼容商业用地，以拍卖清单及标的物现状为准；拍卖成交价款为4030万元；拍卖成交后，买受人在约定期限内付清价款和佣金，委托人拒不交付、迟延交付拍卖标的，造成拍卖人或买受人损失的，由委托人负责赔偿。2012年12月4日，原告志广公司在广元市工商行政管理局依法登记成立。2012年12月14日，第三人嘉禾拍卖公司收到原告志广公司给付的拍卖价款2015万元和拍卖佣金200万元，并出具收据。2013年5月7日，第三人嘉禾拍卖公司收到原告志广公司给付的拍卖价款1209万元，并出具收据。2013年7月4日，第三人嘉禾拍卖公司收到原告志广公司给付的拍卖价款806万元，并出具收据。第三人嘉禾拍卖公司将上述拍卖价款3989.7万元（其中扣减拍卖佣金40.3万元）分三次通过中国工商银行转给广元市利州区财政局，并注明转账资金为雪峰“清风绿岛”拍卖价款。2013年8月14日，原告志广公司与被告广元资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：合同项下的出让宗地位于广元市利州区雪峰街道办事处，宗地编号为20××80，出让宗地面积为13678.08平方米，出让价款为3755万元；出让人同意在2014年5月12日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到宗地外“六通”，宗地内“场平”。受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件；本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，原规划如有修改，该宗地已有建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、构筑物及其附属设施改建、翻建、重建，或者期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”，第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地自使用年期达到约定的土地条件之日起算”。2013年8月16日，区三金办出具证明，证实原告志广公司截止2013年7月4日已支付拍卖价款共计4030万元。2013年8月20日，利州区国土局向广元资源局提交《关于雪峰清风绿岛地块供后监管情况说明》，内容为：志广公司以4030万元竞得房产，按照拍卖规则约定成交价款应在2013年8月2日前缴清，交地时间为价款缴清后60日内。现竞得人已于2013年7月4日缴清全部价款。“三金”土地的拆迁补偿安置、地块遗留问题、土地交付进场等事宜均由去三金办负责落实。该宗土地的移交，我局将积极协助区三金办做好各项工作……。2013年8月26日，利州区国土局向原告志广公司发出“交地通知书”，其载明：你方已履行交清土地价款义务，该地块拆迁补偿工作已完毕，现将位于广元市利州区雪峰街道办事处13678.08㎡地块按现状正式移交给你方，请按约定及时开工建设，确保按期竣工。该通知书并备注：实际交地时间按拍卖规则约定执行。2013年9月10日，原告志广公司取得该宗土地的国有土地使用权证，证载该宗土地使用面积为13678.08㎡。2013年9月23日，广元市发改委作出《企业投资项目备案通知书》，对“志广·凤凰名城”项目准予备案，总建筑面积为41009.192㎡，修建地下停车场10645.78㎡。2013年10月19日，原告志广公司与四川天基公司签订《房屋拆除合同》，约定拆除原“清风绿岛”所有建筑物、构架和其他建筑物等。2013年12月12日，原告志广公司向四川天基公司支付了拆迁工程款159405.00元。2013年10月24日，广元市规划住保局向原告志广公司颁布地字第2013073号《建设用地规划许可证》，其载明用地面积为13678.08㎡。2013年12月16日，四川俊成工程项目管理咨询有限公司广元监理部对案涉宗地施工单位发出《工程开工令》，开工日期为2013年12月17日。2014年1月13日，原告志广公司向区三金办发出《关于凤凰名城项目急需解决的相关问题的函》，其称：一、及时交付该宗地的土地使用界址；二、在2014年春节前协调好打开原“万仕达”汽修厂的进出口通道问题；三、协调好该宗地内原租户刘兴桂拆迁遗留问题。2014年5月21日，广元市水务局向原告志广公司发出《关于停止河道管理范围内项目建设的通知》，该通知要求原告志广公司立即停止其涉河建设施工作业，并到河道管理部门办理相关审批手续。2014年5月26日，广元市水务局再次向原告志广公司发出《关于禁止在护堤地范围内进行项目建设的通知》，该通知要求志广公司不得在护堤地15米范围内进行项目建设，以确保防汛抢险通道畅通和堤防安全。2014年5月27日，原告志广公司向广元市政府发函称因绿线图标示范围内的土地占用了河坝，导致原设计方案无法实施，造成公司巨大损失。市政府在该函件上批示“请市住建局商市国土局、市水务局迅速妥处”。2014年7月7日，原告志广公司向区三金办、雪峰办事处发函称未全面实际交付标的物，主要是宗地的东侧进出口通道、西侧进出口通道未交付。2014年9月3日，广元市住建局同意原告志广公司调整地下室范围，即地下室建筑面积由原审定的10645.78㎡调整为7706.31㎡，停车位由原审定的411辆，变更为345辆。2016年11月30日，原告志广公司委托广元市地籍测绘所对退距后的宗地面积进行测绘，其结果为：后退15米致使土地面积损失2243.31㎡，及建筑绿线划至河道中，造成土地面积损失417.76㎡，共计损失2660.07㎡。2016年12月23日，区三金办主任杨文林、原告方工程部经理张钊、雪峰办事处负责人等一起在项目施工现场协商处理公共消防通道事宜。并绘制《关于协商解决赵秀莲、孙永红、张莉莉以及九华一组的公共消防通道事宜，经协商达成由志广公司退部分购买土地作为公共消防通道的示意图》，该示意图中记载：1、图中阴影部分为退土地面积作为九华一组与志广公司开发的凤凰名城小区的公共通道；2、图中阴影部分的土地为志广公司的宗地与赵秀莲的房子之间，以及凤凰名城小区的停车场道闸以外至××路、张莉莉门口、孙永红门口及孙永红门前的坝子至××路等整片土地；3、退的购买土地价款按原购买土地价加上交易佣金、契税以及资金占用利息等由三金办支付给志广公司；4、暂按此示意图范围施工，退的土地面积最终以广元市地籍测绘所根据该示意图的界限进行实测的面积为准，并作为计算退款的依据。各方均在该示意图签字确认。2017年2月9日，原告志广公司委托广元市地籍测绘所对案涉宗地与赵秀莲房子之间、以及凤凰名城小区的停车场道闸以外至××、张莉莉门口、孙永红门口及孙永红门前的坝子至××路进行测绘，测绘面积为503.63㎡。2019年6月14日，本院组织原、被告对“凤凰名城”项目进行了现场勘验。查明“凤凰名城”小区已建成并投入使用，部分购房业主已入住，现均未办理不动产权证。原告志广公司提出因出让宗地用地绿线划至河道中，及退河道护堤地15米，实际减少用地面积2660.07㎡；又因退部分公共消防通道，减少土地面积503.63㎡。被告广元资源局则称对用地绿线划至河道处没有异议，但东、西两侧面积品迭后，只相差18㎡。关于公共消防通道占地属实，但属于相邻纠纷。另与“凤凰名城”小区相邻处仍有300多㎡的菜园地，其面积可以抵偿给原告志广公司使用。庭审中，原告志广公司称被告广元资源局实际交地时间为2013年12月2日，四川天基公司入场进行拆除宗地内建筑物，被告广元资源局迟延交地88天。2013年12月20日，原告志广公司进场施工，2017年4月项目竣工。被告广元资源局则称2013年8月26日双方签字确认“交地通知书”时，案涉宗地便移交给了原告志广公司。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉宗地是否存在迟延交付，如存在迟延交付的违约责任如何承担；二、案涉宗地证载面积与实际用地面积不符，以及损失赔偿如何处理；三、原告志广公司主张的其他诉讼请求是否应当支持。一、关于案涉宗地是否存在迟延交付的问题。案涉宗地系原告志广公司通过公开拍卖竞得，根据《拍卖规则》约定的“拍卖成交后，买受人付清全部拍卖价款后60日内，拍卖标的由委托人移交给买受人”，原告志广公司于2013年7月4日已付清全部拍卖价款。被告广元资源局应当在2013年9月4日之前履行交付案涉宗地的义务。虽被告广元资源局称于2013年8月26日向原告志广公司发出了《交地通知书》，双方已完成了案涉宗地的交付。但该通知书上明确备注了“实际交地时间按拍卖规则约定执行”，同时，本院查明如下事实：1、根据原告志广公司提供的现场照片证实案涉宗地2013年12月才拆除宗地内的建筑物，2013年12月16日，四川俊成工程项目管理咨询有限公司广元监理部对案涉宗地施工单位发出《工程开工令》，开工日期为2013年12月17日；2、案涉宗地开发期间，存在用地绿线划至河道范围，宗地内租户拆迁遗留问题，以及宗地使用界址不明导致与宗地相邻户因公共消防通道发生纠纷等情形。3、本院对案涉宗地现场勘查时，双方对上述情形导致案涉宗地实际使用面积减少的事实无异议。根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件”，被告广元资源局所出让宗地存在土地权利不清晰、使用界址不明确及涉及第三方权属纠纷等问题，导致原告志广公司实际使用的宗地面积与合同所约定的宗地使用面积不符，故被告广元资源局存在迟延交付案涉宗地及交付的宗地存在瑕疵的问题，应当承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担的问题。对于违约金的计算标准，原告志广公司主张应按照合同关于“……受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定计算违约金，被告广元资源局辩称支付迟延交付违约金没有事实和法律依据，其不构成违约。本院认为，《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理相关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。资源局不认可违约的事实，即对原告志广公司主张的违约金进行了抗辩。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，根据一方当事人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。原告志广公司未就其损失举出充分证据，其将支付的契税、拍卖佣金、土地交易费一并纳入土地出让金中进行计算违约损失，但因契税、拍卖佣金、土地交易费等系为保证交易成交与合同成立，且系向案外人缴纳的费用，故原告志广公司将上述费用纳入实际损失的理由不能成立，应以合同约定的土地出让金（即3755万元）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算原告志广公司的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整被告广元资源局应支付的违约金在以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准的基础上，上浮50%确定利率。即从2013年9月5日起计算至原告志广公司认可的交地时间2013年12月2日止。同时，原告志广公司主张对上述违约金再行计算资金占用利息，未提供相应证据证实及合同所约定的计算依据，且被告广元资源局承担的违约金已能够弥补原告志广公司的相应损失，故该项请求不予支持。另，被告利州区政府不是案涉出让合同的相对方，原告志广公司主张其承担上述违约责任，根据合同相对性原则，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。二、关于案涉宗地证载面积与实际用地面积不符，以及损失赔偿如何处理的问题。根据案涉宗地用地绿线图，原告志广公司多次反映情况的信函，及相关部门的批复意见，以及区三金办现场协调处理案涉宗地使用界址等客观事实，能够证实案涉宗地存在实际使用面积与土地证载面积不相符的情形。本院现场勘查时，原告志广公司称根据其委托的测绘结果实际减少面积为2660.07㎡，及宗地与相邻户之间因公共消防通道土地面积减少503.63㎡。对此，被告广元资源局认可案涉宗地实际使用面积确有减少，但不认可其测绘结果。因案涉宗地行政机关已确认证载土地使用面积为13678.08㎡，是否与原告志广公司实际用地面积不相符及实际减少多少面积，在被告广元资源局作为行政机关已对案涉土地登记的情况下，本案作为民事案件，确认原告志广公司实际用地面积多少及对因面积减少其造成的损失均属审理程序不当，故原告志广公司主张因面积减少土地价款的退还及损失赔偿问题，可另寻其他途径包括审理程序解决，本案不作处理。三、关于原告志广公司主张的其他诉讼请求是否应当支持的问题。案涉宗地原清风绿岛资产的拆迁工作系由区三金办负责，拆迁涉及人员的安置，而本案不涉及，仅涉及案涉土地上房屋的拆除。对此，在拍卖过程中已由原告志广公司连同土地一并购买，其为原告志广公司所有，拆除的费用应由原告自行承担，其关于由被告承担的请求不成立。原告志广公司在本案中向嘉禾拍卖公司主张退还损失土地面积对应的拍卖佣金。但将其列为案件第三人，本属程序不当。同时，根据嘉禾拍卖公司《拍卖规则》关于“……标的面积的变化不影响拍卖成交总价款”的规定，嘉禾拍卖公司的拍卖程序符合法律及拍卖规则，故原告志广公司的该项主张理由不成立，其请求本院不予支持。原告志广公司主张的律师代理费100万元，其无合同约定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告广元市自然资源局于本判决生效后三十日内向原告广元志广房地产开发有限公司支付违约金（计算方式为：以3755万元为基数，按照中国人民银行同期一年期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算，自2013年9月5日至2013年12月2日止）；二、驳回原告广元志广房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198700.00元，由原告广元志广房地产开发有限公司承担100000.00元，被告广元市自然资源局承担98700.00元（在执行中，一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  熊剑洪审 判 员  吕 晶人民陪审员  吴显月二0一九月九月二十七日书 记 员  王汇锋