天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初15013号原告：李志强，男，1983年4月1日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王士波，天津道器律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，天津诺和律师事务所律师。被告：马纪刚，男，1977年2月25日出生，汉族，住天津市南开区。被告：王秀梅，女，1963年1月13日出生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：吕宁宁（被告王秀梅之女），1991年3月11日出生，汉族，住天津市河西区。原告李志强与被告马纪刚、王秀梅案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志强及委托诉讼代理人王士波、梁鹏，被告马纪刚，被告王秀梅的委托诉讼代理人吕宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志强向本院提出诉讼请求：1.解除2018津0104民初9510号案件中对天津市河北区房屋（以下简称“案涉房屋”）采取的保全措施，解除对案涉房屋的查封；2.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2017年8月11日，李志强与王秀梅、吕治河（王秀梅之夫）签订《房屋买卖合同》，约定王秀梅将其名下的案涉房屋出售给李志强，成交价格为8000000元。合同签订后，李志强分三次向王秀梅支付了全部购房款8000000元，由王秀梅用来清偿案涉房屋的抵押贷款。2017年8月22日，王秀梅向李志强出具收条，确认已收到全部购房款。王秀梅在收到李志强支付的购房款后，并未全部用于清偿案涉房屋的抵押贷款，截至2017年8月22日，案涉房屋仍有3000000元的抵押贷款尚未清偿，不能办理过户手续。因此，双方协商约定，先在案涉房屋为李志强设定一个抵押权，待王秀梅将抵押贷款清偿后，双方前往房屋管理部门办理抵押权注销和房屋产权过户事宜。2017年8月22日，李志强与王秀梅在房屋管理部门办理了抵押权登记手续。同日，双方对房屋的装修状况、附属设施、钥匙、车位、门禁卡以及相关费用等进行了交接，签订了《房屋入住交接单》，办理了房屋交接入住手续，李志强实际占有使用案涉房屋至今。李志强曾多次催促王秀梅办理抵押权注销和房屋产权过户事宜，直至2018年5月7日，王秀梅才清偿了上述3000000元抵押贷款。后，李志强再次催促王秀梅办理抵押权注销和房屋产权过户事宜，王秀梅一直以其户口本和身份证被押在他处为由推脱。2018年8月，王秀梅通知李志强可以前往房屋管理部门办理上述事宜。因此，2018年8月2日，李志强配合王秀梅办理了抵押权注销手续。由于当天王秀梅的手续并未准备齐全，双方未能办理房屋产权过户。2018年8月6日，双方再次前往房屋管理部门办理案涉房屋产权过户手续的过程中，被告知因为马纪刚与王秀梅民间借贷纠纷案件，案号为（2018）津0104民初9509号、9510号，案涉房屋已被天津市南开区人民法院查封。2018年9月18日，李志强向天津市南开区人民法院提出执行异议申请。2018年11月20日，李志强收到（2018）津0104执异101号执行裁定书，该裁定书驳回了李志强的异议请求。李志强认为，（2018）津0104执异101号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李志强与王秀梅、吕治河签署了房屋买卖合同，已经支付了全部价款、实际占有了房屋、而且非自身原因未办理产权过户登记手续。李志强为案涉房屋权利人，保全查封侵害了李志强的合法利益。故成讼。被告马纪刚辩称，案涉房屋交易不符合正常的房屋买卖操作流程，资金应打入房管局的监管账户，房屋未买卖即交付全款不符合房屋买卖规定，且购房后一年未办理过户也不符合常理。李志强所述2017年8月22日交付全款后办理房屋交接入住手续并不属实，2018年春节王秀梅一家仍在案涉房屋居住。2018年7月份之前李志强并未入住，即使入住也是近期入住，具体如何入住并不清楚。李志强与王秀梅系借款关系，而非房屋买卖合同关系。2018年6、7月份马纪刚看过案涉房屋的房本上面载明有抵押，知晓王秀梅将案涉房屋进行了抵押，但抵押权人并不清楚。房屋买卖合同是提前准备的，李志强与王秀梅后来签的字，二人串通是为了解除查封，如果已经入住应该有交纳物业费、暖气费等相关费用的手续。通过案外人郭晓斌与李志强、李志强与王秀梅、吕有为（王秀梅之子）之间的银行账目往来明细可以看出，李志强与王秀梅、吕有为之间是拆借资金关系。吕有为因涉嫌经济犯罪，已被公安机关立案调查，吕有为也曾向马纪刚借款且尚未偿还。故不同意原告的诉讼请求。被告王秀梅辩称，2017年夏，其子吕有为与案外人郭晓斌签订《抵押借款合同》，后又签订空白《房屋买卖合同》作为《抵押借款合同》的担保，借款金额其并不清楚。因其系房主，故在指定位置签字，据回忆当时签订了《抵押借款合同》和空白的《房屋买卖合同》，具体签订的合同名称已记不清了。案涉房屋一直由吕有为居住，至2018年8月李志强和案外人郭晓斌到物业更改房屋密码强占了案涉房屋，吕有为借款后向李志强和郭晓斌均有还款行为，签订《房屋买卖合同》是基于双方存在《抵押借款合同》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，即李志强与王秀梅之间系借款关系，并非房屋买卖合同关系。故不同意李志强的诉讼请求。另外，王秀梅曾就郭晓斌与李志强涉嫌套路贷、强占房屋向公安机关举报，但一直未予立案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在审理马纪刚与王秀梅民间借贷纠纷一案中，本院于2018年8月3日作出（2018）津0104民初9510号民事裁定书，同日执行查封了权利人登记在王秀梅名下坐落天津市河北区房屋，查封期限自2018年8月3日至2021年8月2日。2018年9月18日，李志强提出书面异议，请求中止（2018）津0104民初9510号民事裁定书的执行，解除对坐落天津市河北区房屋的查封。本院于2018年9月27日作出（2018）津0104执异101号执行裁定书，驳回李志强异议请求。另查，2017年8月11日，王秀梅、吕治河（王秀梅之夫）作为甲方与李志强（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在天津市河北区房屋出售给乙方，建筑面积为200.07平方米，成交价格8000000元，付款方式为李志强于3日内一次性向甲方或甲方指定的第三人吕有为（王秀梅之子）支付定金，开户银行为平安银行，账号为62×××83，剩余房款于十五日内支付给甲方或甲方指定的第三人，账号为农业银行62×××72（王秀梅）；房屋交付及过户手续办理：甲方应当于2017年8月30日前将案涉房屋交付乙方，双方应在2017年9月15日至9月30日之间前往房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》等，并办理过户等事宜。2017年8月22日，李志强与王秀梅签订《抵押借款合同》，约定王秀梅因经营的需要，向李志强借款7000000元，借款期限自2017年8月22日起至2018年8月21日止，王秀梅于2018年8月21日一次性偿还本合同约定的借款本金。抵押物为案涉房屋，双方确认抵押房产价值12500000元，抵押额为7000000元，抵押自2017年8月22日至2018年8月21日止。抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。该合同在天津市市区备案，办理抵押权登记。2018年8月2日，双方办理抵押权注销登记。庭审中，李志强述称撤销抵押是为了办理房屋过户手续。对此，王秀梅称《抵押借款合同》借款已还清，才撤销的抵押。2017年8月22日，王秀梅、吕治河向李志强出具收条一份，载明二人收到李志强给付购房款8000000元。李志强提供的银行交易明细显示：2017年8月11日、8月22日，李志强通过其名下中国农业银行62×××76账号分别向王秀梅名下中国农业银行62×××72账号转账5000000元和1000000元；2017年8月18日，李志强与案外人郭晓斌签订《委托付款证明（购房款）》，约定李志强委托郭晓斌通过银行转账方式代为向王秀梅支付2000000元购房款。同日郭晓斌通过其名下建设银行43×××93账号先后向吕有为平安银行62×××83账号转账三笔款项，其中两笔500000元，一笔1000000元。庭审中，李志强述称已向王秀梅支付了全部购房款。王秀梅述称吕有为向郭晓斌借款，扣掉了1000000元利息，实际得到借款7000000元，双方签订了2017年8月22日的《抵押借款合同》。为此，王秀梅提供案外人范宇欣、孙鹏与郭晓斌的银行转账记录，证明吕有为于2017年8月17日支付郭晓斌利息1000000元，2017年12月28日至2018年4月12日吕有为向郭晓斌还款2765400元。对此，李志强不予认可。庭审中，李志强为证明其合法占有案涉房屋，向法庭提交房屋入住交接单一份，该交接单仅有王秀梅签字确认，并无李志强签字及落款日期。李志强述称2017年8月22日办理房屋交接手续后，未经常在案涉房屋居住，2018年8月份正式入住。王秀梅称2018年8月李志强强占案涉房屋，为此，提供至2018年6月交纳电费的单据，证明吕有为此前在案涉房屋居住。另查明，2018年8月11日，郭晓斌代交案涉房屋2018年度物业费522.07元。2018年9月7日交纳有线电视费60元，2018年9月17日交纳电费100元。上述三项费用用户名均系王秀梅。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当审查是否符合以下四个条件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，其一、2017年8月11日李志强与王秀梅、吕治河签订《房屋买卖合同》，2017年8月22日李志强与王秀梅签订《抵押借款合同》，《抵押借款合同》在房屋管理部门办理了抵押权登记。2018年8月2日，双方办理抵押权注销登记。王秀梅抗辩《房屋买卖合同》系对《抵押借款合同》进行的担保，故，李志强虽提供银行交易明细证明其已支付《房屋买卖合同》项下购房款，但该证据尚不足以证明《房屋买卖合同》的真实性。其二、李志强虽提交有王秀梅签字确认的房屋入住交接单，但该交接单仅有王秀梅签字确认，并无李志强签字及落款日期，不能证明在本院查封之前其已合法占有案涉房屋。综上所述，李志强提供的证据，尚不足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李志强全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告李志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  王 盈人民陪审员  王 炎二〇一九年九月二日法官助理赵敏书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。