福建省福安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0981执异82号 案外人：郑智美，女，1975年4月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何青华、李振洋，福建知茂律师事务所律师。 申请执行人：明策伟华有限公司，住所地香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室，公司编号2141236。 授权代表人：张晓琳，董事。 委托诉讼代理人：王立平，福建怀行律师事务所律师。 被执行人：沈洪锋，男，1973年10月26日出生，汉族，住福安市。 在本院执行申请执行人明策伟华有限公司与被执行人沈洪锋等人借款合同纠纷一案中，案外人郑智美于2019年3月14日对本院要求被执行人沈洪锋所有的、坐落于福州市鼓楼区××街道得××路××阳光城××＃楼××单元［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］房屋内所有人员于二个月内迁出的执行公告不服，向本院提出书面异议。本院于2019年3月19日作出（2019）闽0981执异10号执行裁定，申请执行人明策伟华有限公司不服，向宁德市中级人民法院申请复议。2019年8月21日，宁德市中级人民法院作出（2019）闽09执复45号执行裁定，裁定：撤销 本院（2019）闽0981执异10号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑智美称，一、案外人郑智美是涉案房屋的实际使用人，已经支付了租赁费，且与沈洪锋的租赁纠纷案件业已经过福州市仲裁委员会审理，依法作出裁决：确认案外人与被执行人沈洪锋于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。租赁关系成立后，沈洪锋因公司急需资金周转，在未与案外人郑智美协商情况下，分别于2013年8月26日、2013年10月11日与中国工商银行股份有限公司福安赛岐支行签订编号为2013年赛岐（抵）字0096号《最高额抵押合同》，约定在案涉房屋上设定抵押权。2015年6月19日，申请执行人明策伟华有限公司受让成为该房产的抵押权人。二、案外人郑智美与沈洪锋之间的租赁关系成立及生效时间均在抵押权设立之前，贵院（2017）闽0981执2153号之一执行公告要求案外人二个月内腾退该房屋是错误的，也是违法的。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，案外人认为，其与沈洪锋之间的租赁关系成立及生效时间均在抵押权设立之前，根据法律规定，订立合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。为此，请求撤销贵院（2019）闽0981执2153号之一《公告》，福州市鼓楼区温泉街道得贵路33号阳光城三区4#楼202单元房产使用人即案外人无需在租赁期内搬迁。 本院审查查明，一、2017年7月19日，福州仲裁委员会作出［2017］榕仲裁字第265号《裁决书》，该《裁决书》中认定：2013年5月1日，案外人郑智美与被执行人沈洪锋签订《房屋租赁合同》，约定沈洪锋将其所有的、坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路33号阳光城三区3＃楼202单位、4＃楼202单元房屋出租给郑智美使用，房屋使用功能为住宅，沈洪锋同意郑智美将4＃楼202单元按住宅用途装修后使用；租赁期限自2013年5月1日至2033年4月30日止，共计20年；租金从2013年5月1日开始计算，租金共计250万元，郑智美应在2013年5月2日至7月2日两个月内以转账方式向沈洪锋分二次缴纳上述租金；郑智美应在合同签订之日，以现金方式向沈洪锋支付定金5万元；租赁期满，郑智美无违约行为的，定金于期满之日起五日内无息如数返还郑智美；房屋租赁期间的物业管理费、税费、电费等因郑智美使用而产生的费用全部由郑智美承担。争议解决方式为提交福州仲裁委员会仲裁解决。另编号分别为榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》载明了上述两套房屋的所有权人为沈洪锋。2013年5月6日，郑智美向沈洪锋的光大银行账户汇入租金200万元；2013年7月2日，郑智美向沈洪锋的工商银行账户汇入租金50万元。庭审中，郑智美与沈洪锋共同确认郑智美除支付租金250万元外，另以现金方式支付合同约定的定金5万元。另查明，《房屋租赁合同》签订后，郑智美通过陈涛缴纳2013年5月以来涉两套房屋的物业费和水、电费。2015年，郑智美对4＃202单元房屋按照住宅用途进行了装修。该仲裁庭认为，双方之间签订的《房屋租赁合同》，当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 二、宁德市中级人民法院于2016年9月20日作出（2016）闽09民初115号《民事判决书》，该判决书中审理查明，2013年10月11日，沈洪锋与中国工商银行股份有限公司福安赛岐支行签订编号为2013年赛岐（抵）字0096号《最高额抵押合同》。2013年11月1日，沈洪锋就其名下坐落于福州市鼓楼区××街道得××路××阳光城××＃楼××单元在福州市房屋登记中心办理了抵押登记（他项权证号为榕房他证ＴＲ字第××号）。 2017年8月9日，本院以（2017）闽0981执2153号立案执行申请执行人明策伟华有限公司与被执行人沈洪锋等人借款合同纠纷一案。2019年1月15日，本院以（2017）闽0981执2153号之一执行裁定书裁定拍卖登记在被执行人沈洪锋名下坐落于福州市鼓楼区××街道得××路××阳光城××＃楼××单元［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］的房地产。同日，本院作出（2017）闽0981执2153号之一《公告》，通知上述房产使用人应于二个月内自行搬迁并腾空查封对象，否则本院将对上述房产进行停水停电等强制执行措施等。案外人郑智美于2019年3月14日向本院提出执行异议，请求中止（2017）闽0981执2153号之一《公告》的执行。 本院认为，案外人郑智美与被执行人沈洪锋之间签订的《房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护；案外人郑智美于2013年5月1日与被执行人沈洪锋签订《房屋租赁合同》，并依约支付了合同约定的租金，实际占有、使用案涉房屋，而案涉房产的抵押登记时间为2013年9月25日，即房屋租赁合同发生于房屋抵押合同之前，原租赁关系不受抵押权的影响，承租人郑智美有权在合同租赁期内占有、使用案涉3#楼202单元的房屋。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 中止本院（2017）闽0981执2153号之一《公告》的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林志坚 审判员  郑成锦 审判员  缪 启 二〇一九年九月二十五日                            本件与原本核对无异                书记员  钟国平 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。