广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1705号原告：李小桃，女，1992年6月19日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：焦志兵，男，1973年2月19日出生，汉族，住湖南省南县，被告：湛江市加禾房地产开发有限公司，住所地：湛江经济技术开发区乐山西路3号2层202房。法定代表人：庞阳富，总经理。委托诉讼代理人：李蓉，该公司员工。原告李小桃与被告湛江市加禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人焦志兵，被告委托诉讼代理人李蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金18774.34元（具体违约金自2016年9月1日开始计算到2017年7月23日书面通知收房合理日止）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月23日与被告湛江市加禾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额为575938元。原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，2016年9月份，原告收到帝景金岸短息称无法按期交房，推迟到2017年3月份交房。2017年4月，原告前往售楼部和公司总部要求交房时，现场工作人员同样表示无法按期交房，并且不能出具公告和书面说明。违约事实明显，具体表现为：1、该商品房没有经验收合格备案表；2、房屋符合交楼条件后没有按合同约定书面通知原告收房。被告严重违反合同约定，应按照每日万分之一的比例向原告支付违约金至书面通知收房合理日止。被告辩称，一、双方在履行合同过程中发生不可抗力，致使合同不能按期履行，不属违约，根据实际情况应准予延期履行2个月，延期后的交房时间为2016年11月1日。双方签订《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房”，但是，在履行合同过程中，2015年10月4日至2015年10月7日期间，湛江市遭受超强台风“彩虹”的袭击（该台风为1949年以来登陆广东最强的强风），各行各业损失惨重，又由于帝景金岸楼盘临近海岸，加剧了台风“彩虹”的破坏性，直接给当时正在施工的涉案工程带来不可估量的损失。塔吊、施工梯等严重损坏无法使用，需另外购置安装，严重影响在建工程施工进度。另外，工人工棚及项目办公室全部摧毁，以致大量的施工文件被淋湿而无法使用，包括办理竣工验收等资料，需要重新向政府有关部门进行申报，严重阻碍了整个项目的验收进度。基于实际情况，湛江市政府要求对台风“彩虹”前取得预售许可商品房项目竣工验收手续提出处理意见，湛江市房产管理局等相关部门召开会议研究，2016年5月31日就处理意见向市政府请示（湛房报[2016]55号文），其中，建议批淮延长交房时间二个月。其后，湛江市人民政府批准湛房报[2016]55号文的处理意见。故此，本案涉案房屋即批准延长交房时间二个月。根据相关法律规定，结合台风“彩虹”的特性及造成的损害程度，属于法律规定的不可抗力。由此，无论从法律规定，或是合同约定，发生了不可抗力，被告主张延期交房应予以支持。而对于台风“彩虹”造成的损害及影响，市政府专门就预售商品房竣工验收方面充分征求主管部门及相关部门的意见，相关部门会议研究后，确定为建议批准延长交房时间二个月，也属于合理期间。二、被告在合同约定交付之日届满前如实告知全体购房人无法按期交房，同时也释明无法交房的原因，交房时间需延长2个月，并致歉意。但因“彩虹”破坏力极大，修复重建工程量远远大于预期，考虑到市第八小学新校区建成，大部分业主为办理学位，强烈要求进场装修；为尊重业主的诉求，于3月4日通知全体购房者，被告免费提供水电，购房人可自愿提前进场装修。三、被告已于2017年4月21日将涉案房屋交付原告使用。四、被告已于2017年5月18日完成涉案房屋的竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条约定：“具备下列第1种条件，1、商品房经验收合格。”涉案房屋已实际具备交付房屋的条件。综上，虽然被告存在迟延履行情形，但是由于发生了不可抗力，被告迟延履行的合理期限应受法律保护，应当免责。目前，涉案房屋已实际具备交房条件，原告主张被告自2016年9月1日起承担违约责任，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年5月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××小区海帆××楼××房，购房金额分为575938元。二、商品房交付条件：该商品房经验收合格，并符合合同约定。三、被告应于2016年8月31日前将房屋交付原告使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告的。四、逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告付清全部购房款。涉案房屋的建设工程于2017年6月13日取得《竣工验收备案表》。2017年4月21日，原告在被告物业公司处签署《入住会签单》、《托管钥匙责任说明书》、《永安物业前期物业服务协议》、《业主（临时）管理规约》、《永安物业装修管理服务协议》、《安装铝合金门窗、防盗网须知》、《业主安全防火责任书》等文件。其中，《入住会签单》“签到组”的办理内容为“1、签到、核对交楼资格······”，“签领资料组”的办理内容为“1、填写交楼相关情况······5、发放钥匙”，“验房小组”的办理内容为“1、验房小组持《房屋交付验收表》带领业主验收房屋，2、存在问题记录在《房屋交付验收表》”等。《托管钥匙责任说明书》中载明：因1号楼3单元510室仍需修缮，而原告无暇兼顾，故将入户门钥匙1把交托给物业服务中心代为开启大门，托管钥匙时间：2017年4月21日至2018年4月20日。原告均在上述文件的“业主签名”处签名，落款日期均为2017年4月21日。庭审中，原告方称原告签署上述文件的落款日期“2017年4月21日”是应被告要求倒签，原告并非于该日收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，但被告未能在合同约定的交房时间2016年8月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用，已构成违约。“彩虹”台风发生于2015年10月4日，而双方于2016年5月23日才签订《商品房买卖合同》，该合同是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订，说明被告已经充分考虑了影响交房的各种因素，但在该合同中被告仍与原告约定了房屋交付期限在2016年8月31日前，因此，被告主张因受“彩虹”特大台风不可抗力及执行政府有关部门的通知不能复工等原因影响涉案房屋的正常交房，故其不应承担逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。原告与被告于2017年4月21日办理了房屋交付手续，原告已签领钥匙并将一把入户钥匙交托物业服务中心管理，以便对涉案房屋进行修缮。原告方主张原告应被告要求在签署相关文件时将时间倒签为“2017年4月21日”，但原告不能提供证据证明其上述主张，且原告作为完全民事责任能力人，应当知晓其行为的后果，故对原告该主张，本院不予采纳。因此，本院认定被告于2017年4月21日已履行房屋交付义务，逾期交房违约金应计算至该日，被告应向原告支付涉案510房自2016年9月1日至2017年4月21日（共233天）的逾期交房违约金13419.36元（575938元×0.1‰×233天），对于原告主张2017年4月22日至2017年7月23日的违约金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江市加禾房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金13419.36元给原告李小桃。二、驳回原告李小桃的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取134.68元，由原告李小桃负担66.68元，被告湛江市加禾房地产开发有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈小雁二〇一九年九月二十五日书记员  梁晶晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。