河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1111号上诉人（一审原告）：漯河市源汇区农村信用合作联社。住所地：漯河市源汇区嵩山路660号。法定代表人：王利民，该联社理事长。委托诉讼代理人：方健，河南智言律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨海军，男，1969年11月27日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。原审第三人：河南华东实业有限公司。住所地：漯河市源汇区人民路中汇广场4-2#楼4A幢2层201号。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱贺兵，河南永力律师事务所律师。上诉人漯河市源汇区农村信用合作联社（以下简称源汇农信社）因与被上诉人杨海军、原审第三人河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（以下简称漯河中院）（2019）豫11民初50号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月15日公开开庭进行审理。源汇农信社委托诉讼代理人方健，杨海军及委托诉讼代理人王中英，华东实业公司委托诉讼代理人朱贺兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源汇农信社上诉请求：撤销漯河中院（2019）豫11民初50号民事判决，撤销漯河中院（2019）豫11执异10号执行裁定，继续执行漯河市源汇区人民路中汇广场3#楼3幢A-20号房产（房产证号：20××79）；本案诉讼费用由杨海军承担。事实和理由：1、从涉案房屋的所有权登记及抵押登记来看，所有权人为第三人华东实业公司，他项权人为上诉人源汇农信社，被上诉人杨海军不具有登记的所有权。杨海军曾分别于2017年、2018年提起行政诉讼，要求撤销执行房产的房屋所有权登记和他项权登记，均被法院驳回。被上诉人与第三人2005年签订的《商品房买卖合同》未进行备案登记，之后十几年也未补办登记，不符合常理；购房款仅有第三人出具的发票，没有提供银行转账凭证或银行交款单，无法证实是否真实交付；被上诉人提供的《委托投资经营合同》签订于2012年，与合同约定交付时间相差7年之久，不能证明被上诉人实际占有情况，被上诉人对涉案房屋不享有实质性的所有权，一审法院认定事实不清。2、上诉人对涉案房屋享有担保物权，并非普通债权，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，法院应当驳回被上诉人的排除执行异议，一审法院适用法律错误。杨海军答辩称，被上诉人于2005年1月10日与漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称原华东房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并支付全部价款。2005年起，被上诉人就与河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）签订商业用房委托投资经营管理合同，期限五年半，合同到期后双方又续签合同，中汇公司也一直支付租金。原华东房地产公司在2008年背着我们以涉案房屋没有销售以作为自用房名义办到华东实业公司名下，又抵押给信用社。我们发现后起诉要求撤销华东实业公司的房产证和信用社的他项权证，但法院以我们不是利害关系人为由驳回起诉，要求我们通过其他途径处理。被上诉人在抵押之前购买并长期实际占有涉案房屋，没有办理房产证是开发商的欺诈行为所致，被上诉人没有任何过错，一审判决认定事实清楚，证据确凿。《执行异议和复议规定》第二十八条属于该规定第二十七条法律和司法解释另有规定的除外情形，业主购买房屋的权利应当优先于银行的抵押权，一审法院适用法律正确。上诉人理由不能成立，应予驳回。华东实业公司述称，被上诉人购房是真实的，但是办证情况不太清楚，请法庭依据上诉人和被上诉人提交的证据依法查明事实。漯河中院认定事实：2015年10月21日，华东实业公司用登记在其名下的人民路中汇广场3#楼3幢A-20号房屋（房产证号20××79）作为抵押，向源汇农信社借款63万元，双方依法办理抵押登记，漯河市房屋产权交易管理处颁发他项权证，他项权证号为漯房他证源汇区字第2015010945号。2018年6月20日，漯河市中级人民法院就源汇农信社与漯河银鸽建设发展有限公司、华东实业、王富贤、王振贤、王美、王聪聪、林琳、王俊峰、曲秀梅、王富振、尚小线借款担保合同纠纷一案作出（2018）豫11民初10号判决：一、被告漯河银鸽建设发展有限公司于判决生效后十日内偿还原告源汇农信社借款本金4000万元及利息9193734.74元（利息已计算至2018年1月31日，从2018年4月1日起至还清借款之日的利息以借款本金4000万元为基数按照借款合同约定借款利率另行计付）；二、被告漯河银鸽建设发展有限公司对上述第一项借款债务逾期不予偿还，原告源汇区农信社以拍卖、变卖被告河南华东实业有限公司提供的12处抵押房产（他项权证号：漯房他证源汇区字第2015010937号、第20150110939号至2015010949号）和被告王富贤提供的4处抵押房产（他项权证号为漯房他证源汇区字第2015010938号、第2015010950号、第2015010951号、第2015010956号）所得价款优先受偿。被告河南华东实业有限公司和被告王富贤在承担担保责任后，有权向被告漯河银鸽建设发展有限公司追偿。2018年8月24日，河南省高级人民法院就该案作出（2018）豫民终1137号二审判决，维持漯河市中级人民法院就该案作出一审判决的第一、二项。2005年1月10日，原华东房地产公司与杨海军签订《商品房买卖合同》，杨海军以574884元的价格购买原华东房地产公司开发的位于中汇广场3#楼3幢A-20号房屋。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”依据该条规定，原华东房地产公司应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因原华东房地产公司的责任，杨海军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。杨海军已经按照合同约定，足额支付购房价款574884元。因原华东房地产公司的原因，杨海军一直未能取得房地产权属证书，且与原华东房地产公司协商未果。2012年1月1日，杨海军与河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇商业）签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇商业的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，杨海军一直占有涉案房屋并出租收益。漯河中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，在法院查封涉案房屋之前，2005年1月10日，原华东房地产公司与杨海军签订《商品房买卖合同》，杨海军以574884元的价格购买原华东房地产公司开发的位于中汇广场3#楼3幢A-20号房屋（房产证号20××79）。杨海军已经按照合同约定，足额支付购房价款574884元。2012年1月1日，杨海军与中汇商业签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇商业的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，杨海军一直占有涉案房屋并出租收益。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”依据该条规定，原华东房地产公司应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因原华东房地产公司的责任，杨海军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应当通过协商方式予以解决。原华东房地产公司作为房地产开发企业，有义务协助买受人杨海军办理房屋产权登记手续，但是原华东房地产公司非但不予协助杨海军办理房屋产权登记手续，反而将涉案房屋办理在华东实业公司名下，造成杨海军办理房屋产权登记手续不能。故杨海军对涉案房屋依法享有排除执行的权利。源汇农信社的诉讼请求没有事实根据和法律依据。遂判决：驳回原告源汇农信社的诉讼请求。本院查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明：1、与本案关联的共有十个案件，其中有一名赵滨的当事人提供了其与中汇公司于2005年9月25日签订的《商业用房委托投资经营管理合同》原件，主要约定赵滨将其购置的中汇广场3#楼C-44号商铺的投资经营管理权委托给中汇公司经营，首期委托经营期限为五年半；在合同有效期限内，中汇公司按照赵滨与原华东房地产公司签订的《商品房买卖合同》的总价款的８%作为年租金，按月份支付租金。2、原告杨海军与被告漯河市住房保障和房屋管理局、第三人华东实业公司、源汇农信社房屋行政登记一案，漯河市郾城区人民法院于2017年11月10日作出（2017）豫1103行初114号行政判决，一、被告漯河市住房保障和房屋管理局为第三人华东实业公司颁发房产证号为20××15、20××03房屋所有权证的具体行政行为违法；二、撤销被告漯河市住房保障和房屋管理局为第三人华东实业公司颁发的房产证号为20××79的房屋所有权证。源汇农信社不服向漯河中院提出上诉，漯河中院于2018年3月22日作出（2018）豫11行终5号行政裁定，一、撤销漯河市郾城区人民法院（2017）豫1103行初114号行政判决；二、驳回杨海军的起诉。杨海军不服向本院申请再审，本院于2018年8月27日作出（2018）豫行申1811号行政裁定，驳回杨海军的再审申请。3、原告杨海军与被告漯河市国土资源局、第三人华东实业公司、源汇农信社房屋行政登记一案，原告请求：撤销被告给源汇农信社颁发的位于中汇广场3号楼1层A-20号房屋他项权证（抵押权证号2015010945）。漯河市郾城区人民法院于2018年10月23日作出（2018）豫1103行初105号行政裁定，驳回原告杨海军的起诉。杨海军不服向漯河中院提出上诉，漯河中院于2018年12月18日作出（2018）豫11行终101号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案二审争议焦点为：一、杨海军就本案涉案房屋是否享有物权期待的权利；二、在杨海军的物权期待权与源汇农信社的抵押权并存情况下，何种权利更具有优先性。对此，本院分别评判如下：一、关于杨海军对涉案房屋是否享有物权期待权的问题。本案中，第一，杨海军与原华东房地产公司在查封之前的2005年就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同依法成立并生效。第二，杨海军购买涉案房屋后自2005年开始即将涉案房屋的投资经营管理权委托给中汇公司经营，并自2005年开始一直从中汇公司按月取得租金收益，实现对涉案房屋占有使用和收益，且在人民法院查封前。第三，原华东房地产公司与杨海军2005年1月10日签订商品房买卖合同，并向杨海军出具了收到全部购房款的发票和物业维修基金票据，应当视为杨海军已经支付了全部价款。第四，原华东房地产公司于2005年将涉案房屋卖于杨海军之后，又擅自将涉案房屋登记于华东实业公司名下，并于2015年向信用社进行抵押贷款，导致原华东房地产公司至今无法向杨海军履行协助办理权属变更的义务；杨海军分别于2017年10月20日和2018年7月4日向漯河市郾城区法院起诉，要求撤销房屋所有权证和他项权证，虽然均被裁定驳回起诉，但也足以证明涉案房屋未办理过户登记并非买受人自身的原因。综上，杨海军对涉案房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八规定的情形，享有物权期待的权益。二、关于杨海军的物权期待权能否排除源汇农信社对涉案房屋的抵押权的执行问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权，上述司法解释第二十八条、第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件的无过错买受人与房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。因此，登记的抵押权虽然享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《执行异议和复议规定》第二十八规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。故杨海军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。源汇农信社关于其对涉案房屋享有担保物权，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，源汇农信社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由漯河市源汇区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 刘海全二〇一九年九月二十七日书记员 赵之越