浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初2249号原告（反诉被告）：桐乡市金鼎物业经营管理有限公司。住所地：桐乡市濮院镇中兴街天安路21-24号。统一社会信用代码91330483781846278G。法定代表人：赵李鼎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁剑楠，该公司工作人员。被告（反诉原告）：陈永清，男，1967年4月12日出生，汉族，户籍所在地永嘉县，现住桐乡市。被告（反诉原告）：章正闹，男，1979年6月19日出生，汉族，户籍所在地永嘉县，现住桐乡市。上述二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：叶林枫、吴成情，浙江光正大律师事务所律师。原告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司诉被告陈永清、章正闹合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，二被告向本院提起反诉，本院于2019年6月6日受理。2019年6月10日，本案经第一次公开开庭审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人丁剑楠，二被告（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人叶林枫、吴成情到庭参加诉讼。后因案情复杂，故本院于2019年6月13日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年8月2日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人丁剑楠，二被告（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人吴成情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告赔偿原告损失700000元，并支付手续费8000元。事实和理由：原告系桐乡市濮院面辅料城物业经营管理公司。2018年1月27日及3月3日，原告与被告签订两份《商铺租赁委托书（2018年版）》，分别约定被告委托原告代为出租被告位于桐乡市商铺；委托期限均为自2018年7月1日起至2021年6月31日止；委托期限内，内街商铺（即1040号商铺）第一年租金全额归原告，第二年租金原告得20%，第三年租金原告得10%；外街商铺（即1042、1045、1043号商铺）第一年租金原告得50%，第二年租金原告得20%，第三年租金原告得10%；原告承担濮院面辅料城一楼市场内、外街的改造等相关费用，亏盈自负；被告有权依法定程序转让该房屋给第三人，但必须将第三人继续履行商铺租赁委托书的约定作为房屋所有权转移的前置条件，在签订转让合同时必须对此加以声明，转让后，商铺租赁委托书对新的房屋所有人继续有效；办理相关过户手续后，双方到原告处办理手续，并按每间商铺2000元向原告交纳服务费，若因转让产生的纠纷责任由被告承担。2018年6月，内外街改造完工并投入使用。2018年4月，被告将濮院面辅料城1040、1042、1045、1043号商铺转让给陈永存，并于2018年4月27日办理了产权变更登记。后原告多次要求陈永存按商铺租赁委托书的约定将四个商铺交由原告统一出租管理，或者向原告支付原告应得的款项，遭到拒绝。2019年1月17日，陈永存出具《情况说明》，明确表示被告未告知商铺租赁委托书的相关情况，其有权自行经营所购商铺，同时拒绝支付任何改造费用。原告认为，两被告在转让商铺时，未向受让人履行商铺租赁委托书中约定的告知义务，致使原告无法通过商铺的受让人取得约定比例的收益，对于原告的损失，应当由被告承担赔偿责任；另，被告转让商铺时亦未按约定向原告支付服务费。二被告辩称，1.被告陈永清未在商铺租赁委托书上签字，故合同虽已成立但尚未生效；2.本案应系委托合同纠纷，即使商铺租赁委托书已生效，但按合同法规定，被告方也有权随时解除合同，故双方合同已于2018年4月8日解除，同时，因原告违约在先，所以被告方也不需要承担任何赔偿责任；3.在市场改造过程中，原告多次更改施工图纸，并在未经被告方确认的情况下就开始施工，属于违约行为；另外，原告在管理市场过程中还存在其他不当行为，被告方对原告已无信赖，因此有权解除合同；4.退一步说，即使原告确实存在损失，但合同法中的损失应指实际损失，而非间接损失或预期利益损失，原告主张的700000元属于预期利益损失，没有事实与法律依据；5.原告在被告方交易过程中并未提供过任何服务，其诉请服务费没有事实依据，且在1040号商铺的合同中也没有约定服务费。综上，原告的诉请应予驳回。二反诉原告向本院提出反诉请求：确认反诉原告与反诉被告签订的涉案的两份租赁委托书于2018年4月8日解除。事实和理由：反诉原告章正闹与反诉被告签订了两份关于濮院辅料城1040、1042、1045、1043号商铺的租赁委托书，并约定了相关权利义务。后反诉被告没有按照约定实施改造，并多次更改设计图以及拖延施工，由此给反诉原告等人造成重大损失。为此，反诉原告曾于2018年4月8日明确提出解除委托书，并要求自己出租涉案商铺。反诉被告辩称，1.当初市场内、外街改造不是一家一户的事情，辅料城市场建成已十余年，设施已老化，远远落后于濮院其他同类市场，再不进行改造就会被淘汰，因此反诉被告在当地政府支持下积极推动市场内、外街改造，并采取与业主分摊费用的模式，与各个业主签订了委托书，其他业主均履行了委托书中约定的费用承担义务，反诉原告应当服从绝大多数业主的决定，如果合同签订后业主可以任意解除合同，既不符合诚信原则，也有损反诉被告及其他业主的权利；2.改造涉及政府规划和一楼、二楼业主利益平衡的问题，施工期调整是正常的，也正是因为改造涉及较多因素，所以在委托书中没有明确规定具体的方案和工期，且对相关业主已事先讲清楚了，且其在整个施工过程中从未对方案提出任何异议，应视为对施工方案的认可；3.反诉原告主张解除合同的理由与合同法第94条规定不符，其作为受益者，应当承担约定的费用；4.反诉原告在商铺转让时未将应当承担的责任告知买受人，其目的显然是为了多收取转让价，现又以未确认的图纸施工为由，拒不承担违约责任，完全违反了诚信原则。综上，双方签订的委托书系双方真实意思表示，反诉原告的请求没有事实与法律依据，应予驳回。针对本诉的主张，原告提供了下列证据：一、商铺租赁委托书（2018年版）2份、照片打印件3份，证明被告委托原告出租本案商铺，原告承担一楼内、外街改造等相关费用，同时有权按约定的比例分享商铺租金以及商铺办理相关过户手续后，双方到原告处办理手续，原告按每间商铺2000元收取服务费；改造后市场一楼现状。二、桐乡市不动产权属信息查询记录4份、平面图复印件1份，证明被告将本案4个商铺转让给陈永存，并于2018年4月27日办理过户手续以及4个商铺面积情况。三、情况说明1份，证明被告在商铺转让时，未向受让人陈永存告知与原告签订《商铺租赁委托书》的情况，致使原告无法向陈永存收取应得的款项。四、商铺租赁管理合同2份，证明相邻商铺面积、租金金额情况。二被告质证意见：证据一，真实性、合法性、关联性均无异议，但是，因被告陈永清并未在合同中签字，所以商铺租赁委托书尚未生效；合同中约定内、外街改造须按被告方确认的图纸施工以及约定了被告方有权中途解除委托；原告未按约改造施工，违反了合同约定；合同中约定的2000元服务费于法不符。证据二中，因1042、1045号商铺查询记录的内容存在矛盾，故对其真实性、合法性有异议，关联性无异议；对1043、1040号商铺查询记录的真实性、合法性、关联性均无异议；平面图系复印件，故对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。证据三，无法核实，且证人未出庭，故对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。证据四，签名无法核实，且冯道江所签合同中的租金与其在市监局备案的合同中约定的租金不一致，故对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。针对本诉的答辩理由，二被告提供了下列证据：一、微信聊天记录1份，证明原告严重违约以及被告已提出解除委托合同。二、改造效果图3份，证明原告原来提供给被告的设计图纸与后期设计的样式完全不一致，属于严重违约。三、个体工商户开业登记申请书1份、租赁合同1份，证明1041号商铺的年租金为10000元。原告质证意见：证据一、二，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；被告方在签订委托书时就应预见改造对商铺出租的影响，故其不能以改造对出租有影响就要求解除合同；原告对内、外街改造至2018年6月完工，工期合理，原告并未违约；微信聊天记录中的“叶小攀”系原告的工作人员叶攀攀；改造效果图是初步方案，方案调整经过了大多数业主的同意，不能以方案调整证明被告方有权解除合同。证据三，对个体工商户开业登记申请书的真实性、合法性、关联性无异议；对租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁合同只是为了提供给行政机关登记所用，其中的内容都是由原告委托诉讼代理人书写。针对反诉的主张，二反诉原告提供的证据与其在本诉中提供的证据相同。反诉被告的质证意见与其在本诉中的质证意见一致。针对反诉的答辩理由，反诉被告提供收款收据11份、转账凭据1份、租赁合同审核表2份、个人账户明细2份，证明其向案外人余金华、冯道江收取相关商铺租金、物业费的情况。二反诉原告质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证意见：原告提供的证据一、二中虽有部分证据材料并非原件，但能够相互印证，形成证据链，本院均予确认；被告方虽对部分证据提出异议，但无相关证据足以反驳，故本院不予采纳。证据三，系案外人出具的书面证言，但该案外人未出庭接受质询，于法不符，故本院不予确认。证据四，系原告与案外人所签，与本案并无直接关联，本院不予确认。二被告暨反诉原告提供的证据一、二，内容客观真实，证据形式符合法律规定，与其主张的事实相互关联，故本院均予确认；被告虽对关联性及证明目的提出异议，但无相反证据予以佐证，本院不予采纳。证据三，与本案缺乏关联性，故本院不予确认。反诉被告提供的证据，亦与本案无关，反诉原告异议成立，本院不予确认。本院经审理认定，2018年3月3日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）章正闹签订《商铺租赁委托书》2份，其中约定：二被告（反诉原告）将其位于桐乡市间商铺委托给原告（反诉被告）代为出租，委托租赁期限为2018年7月1日至2021年6月31日；委托期内，商铺租金由原告（反诉被告）代收代付，其中，1040室的商铺第一年的年租金由原告（反诉被告）全额收取，用于本市场一楼内街的改造费等相关费用，盈亏均由原告（反诉被告）自负；第二年的年租金按第一年年租金的110%计算，二被告（反诉原告）分得80%，原告（反诉被告）分得20%；第三年的年租金按第二年年租金的110%计算，二被告（反诉原告）分得90%，原告（反诉被告）分得10%；1042、1043、1045室的3间商铺第一年的年租金由原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）各分得50%，并由原告（反诉被告）负责本市场一楼外街的改造费等相关费用，盈亏均由原告（反诉被告）自负；第二年的年租金由二被告（反诉原告）分得80%，原告（反诉被告）分得20%；第三年的年租金由二被告（反诉原告）分得90%，原告（反诉被告）分得10%；一楼进行内、外街改造等相关费用由原告（反诉被告）承担，并按二被告（反诉原告）确认的图纸施工；委托租赁期内，二被告（反诉原告）不得中途无故解除租赁合同，若因二被告（反诉原告）中途无故解除租赁合同造成原告（反诉被告）或承租人损失的，原告（反诉被告）有权立即停止物业管理，同时二被告（反诉原告）应依据原告（反诉被告）与承租人所签订的违约责任条例承担责任，赔偿全部损失；二被告（反诉原告）有权依法转让商铺给第三人，在本合同有效期内必须将第三人继续履行本合同作为商铺所有权转移的前置条件，在签订转让合同或有关法律文件时须对此加以声明；转让后，本合同对新的商铺所有人和原告（反诉被告）继续有效；第三人受让商铺后须继承并继续履行本合同约定的二被告（反诉原告）的权利和义务；二被告（反诉原告）转让商铺，应提前3个月以书面形式通知原告（反诉被告），且二被告（反诉原告）办理1042、1043、1045室的3间商铺的相关过户手续后应与第三人到原告（反诉被告）处办理手续，并交纳服务费2000元／间；二被告（反诉原告）与第三人就本合同内容向原告（反诉被告）承担连带责任。另查明，上述2份《商铺租赁委托书》的签订日期实际均为2018年3月3日，其中被告（反诉原告）陈永清的签名系被告（反诉原告）章正闹代签。2018年4月8日，被告（反诉原告）章正闹通过微信与原告（反诉被告）工作人员就市场改造方案进行沟通过程中表示：“你明天把合同还给我，我自己出租了”、“我最后等三天，如果还没有回应，我的商铺自己出租”。同年4月13日，原告（反诉被告）工作人员通过微信向被告（反诉原告）章正闹发送了《一楼翻新维修业主同意确认表》，并要求被告（反诉原告）章正闹过来签字，但被告（反诉原告）章正闹因不同意该方案而未前去签名。2018年4月27日，二被告（反诉原告）将案涉4间商铺转让给案外人陈永存。庭审中，原告（反诉被告）陈述，其于2018年1月制作了第一套市场内、外街改造方案，但未获大部分业主同意；后其又于同年4月提出了第二套改造方案，并获得多数业主同意；同年4月15日后，其开始实施第二套改造方案，最终于同年7月完成；目前大部分改造费用尚未支付给施工方。二被告（反诉原告）在庭审中陈述，二被告（反诉原告）系案涉4间商铺的共同所有权人，在被告（反诉原告）章正闹与原告（反诉被告）签订《商铺租赁委托书》之前，其系自行对外出租案涉4间商铺；被告（反诉原告）陈永清系被告（反诉原告）章正闹的姐夫；原告（反诉被告）的工作人员在签订《商铺租赁委托书》之前即已知晓二人的亲戚关系以及系案涉商铺共同所有权人的情况；被告（反诉原告）章正闹因为太忙而未将签订《商铺租赁委托书》事宜告诉被告（反诉原告）陈永清。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一方面，根据原、被告双方的诉辩主张，本院对本诉部分的主要争议问题分析如下：首先，关于《商铺租赁委托书》是否生效的问题，本院认为，其一，根据我国合同法及相应司法解释之规定，依法成立的合同，除了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，或者当事人对合同另行约定了生效条件的，亦或是当事人对合同另外约定了生效期限的情形之外，均自成立时生效。现被告方对《商铺租赁委托书》已经成立并无异议，且本案中并无前述阻却合同生效的情由，因此，《商铺租赁委托书》应自成立时起即生效。其二，据被告方所述，原告的工作人员在签订《商铺租赁委托书》之前就早已知道二被告之间的亲戚关系以及二被告系案涉商铺的共同所有权人，在此前提下，原告工作人员出于方便高效之考虑，完全有理由相信被告章正闹自行签订了委托协议的同时也有权代被告陈永清签订委托协议，以及被告章正闹会及时将相关情况向被告陈永清告之；所以，被告章正闹的行为已构成了表见代理，该代理行为合法有效。其三，被告陈永清提出确认《商铺租赁委托书》已解除的反诉请求以及被告章正闹与原告工作人员微信聊天内容都能从侧面反映出被告陈永清对《商铺租赁委托书》已生效的事实并无异议。鉴于此，本院确认《商铺租赁委托书》系合法有效的协议，双方当事人均应按照《商铺租赁委托书》的约定全面履行自己的义务。其次，关于被告方是否享有先履行抗辩权的问题，根据本院已认定的证据和事实，其一，从时间脉络来看，原告早在2018年1月即制作了第一套市场内、外街改造方案，但因大部分业主不同意而未实施；后其于同年3月与被告方签订了《商铺租赁委托书》，明确约定一楼进行内、外街改造等相关费用由其承担，并应按照被告方确认的图纸施工；同年4月，原告提出了第二套改造方案，并向被告章正闹发送《一楼翻新维修业主同意确认表》，并要求被告章正闹过来签字；随后，原告在被告方不同意亦未签名的情况下开始实施第二套改造方案，最终于同年7月完成。其二，从双方当事人签订《商铺租赁委托书》的日期、《商铺租赁委托书》中约定的委托租赁期限以及原告实施市场内、外街改造方案的时间对比来看，原、被告双方之所以未约定委托租赁期限自签定合同之日起即开始计算，正是为了等待市场内、外街改造的完成，而原告实际完成市场内、外街改造的时间也正好与《商铺租赁委托书》中规定的委托租赁起始期限相符。其三，从市场内、外街改造所需费用的分配来看，虽然《商铺租赁委托书》第四条第2款规定一楼进行内、外街改造等相关费用由原告承担，但结合第四条第1款中关于第一年商铺年租金之约定，不难发现，市场内、外街改造等相关费用实质是源自被告方让渡的案涉商铺第一年的年租金，也即实际系由被告方承担；原告在审理中所称目前大部分改造费用尚未支付给施工方亦能佐证该情况。基于以上分析可知，被告方之所以同意将案涉商铺委托给原告出租，正是因为原告承诺按照被告方确认的图纸进行市场内、外街改造，否则，正如被告章正闹在微信聊天中所称“你明天把合同还给我，我自己出租了”；换言之，原告按照被告方确认的图纸进行市场内、外街改造是被告方同意与原告签订《商铺租赁委托书》的先决性条件，同时也是被告方实际向原告交付案涉商铺的前提条件，而在原告按约履行该约定条件前，被告方当然可以依法行使相应的先履行抗辩权即拒绝交付案涉商铺，自然更无所谓向原告赔偿租金损失的责任。再次，关于原告的损失问题，众所周知，店铺的租金情况取决于该商铺的面积大小、位置好坏、租期长短以及整体行情高低等综合因素，并在不断波动变化，即使原告确有损失，但其所主张的3年共计700000元租金仅仅是自行估算的预期收益，没有任何其他确凿证据证实。另外，据《商铺租赁委托书》之约定，被告方办理1042、1043、1045室商铺的相关过户手续后应与第三人到原告处办理手续，并交纳服务费2000元/间，由此可见，原告收取服务费的基础在于为被告方办理了相关手续，但手续具体内容并不明确，并且原告至今既没有通知被告方办理任何手续，也没有实际办理过相关手续，所以原告该部分诉请的依据亦不足。综上所述，原告的诉请显然缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告方的答辩意见中的合理部分，本院予以采纳。另一方面，根据反诉双方当事人的诉辩意见，本案反诉部分的争议关键点为反诉原告是否有权解除《商铺租赁委托书》及其是否已于2018年4月8日解除了《商铺租赁委托书》，本院认为，第一，本案应系委托合同纠纷，反诉原告方作为委托人，依法有权随时解除委托合同，同时，《商铺租赁委托书》中也仅规定反诉原告方不得中途“无故”解除租赁合同，因此，反诉被告关于市场改造涉及政府规划及其他业主均已同意改造方案，故反诉原告方不能解除《商铺租赁委托书》等答辩理由不成立，本院不予采纳。第二，反诉原告章正闹虽在2018年4月8日向反诉被告的工作人员表示：“你明天把合同还给我，我自己出租了”，但该表述并不够明确，也不够正式，无法据此确认其已最终决定要求解除合同，与之相应的是其最后又称“我最后等三天，如果还没有回应，我的商铺自己出租”，这一表述则进一步表明其当时并未确定立即解除合同。综上可知，反诉原告方的诉请同样缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告陈永清、章正闹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10880元，由原告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司负担。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告陈永清、章正闹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  张 亮人民陪审员  徐文珍人民陪审员  胡晓红二〇一九年九月二十日书 记 员  金 悦