广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5430号上诉人（原审被告）：梁红景，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄健敏，男，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。上诉人梁红景因与被上诉人黄健敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初23189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁红景上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回黄健敏的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄健敏负担。事实与理由：一、梁红景二审提供新的证据证明一审判决查明的事实存在错误。梁红景新发现的证据与黄健敏向一审法院所提交的《补充协议》所证明的事实存在冲突。一审法院审理查明黄健敏提供的《补充协议》第四条载明在完成以上前三条约定后，买方须于“65”日内向卖方付清该房产的剩余购房款950000元。梁红景在一审庭审中认为该条款中的付款日期“65”系黄健敏自行添加，但是一审宣判前由于搬家的原因没有找到由梁红景持有的那份《补充协议》予以证明。现梁红景经多方查找发现持有的《补充协议》第四条付款日期系空白。因此，一审法院认定梁红景与黄健敏之间签订的《补充协议》第四条记载的65天付款时间是错误的。二、一审法院认定梁红景违约是错误的。基于上述事实和理由，梁红景与黄健敏在签订《补充协议》的时候，由于双方在此之前均同意以按揭贷款的方式支付950000元的购房款，梁红景也依照约定及时向银行申请了贷款，且双方均清楚了解该部分购房款发放的时间受限于发放贷款银行的工作流程及同时期的金融政策，并非双方当事人所能控制，因此双方并没约定具体的付款时间。故此，一审法院认定梁红景履行合同存在违约是错误的。黄健敏辩称，一、梁红景提交的新证据不能证明其要证明的事实。（一）黄健敏确认梁红景二审新证据的真实性，但该新证据不足以反驳黄健敏一审期间举证的《补充协议》的证明内容。因为该份新证据关于付款期限的约定是空白的，不能对抗黄健敏的举证。（二）梁红景在一审期间申请证人谢某华出庭作证的内容与其二审期间提交的新证据自相矛盾。其一，梁红景在一审答辩时称《补充协议》第四条中的“65”是黄健敏自行添加，随后庭审中申请证人谢某华出庭作证时，又改称该“65”是证人谢某华添加的，其对填写“65”一事并不知情。其二，谢某华称该《补充协议》有且仅有一份，现梁红景却能提交第二份《补充协议》。其三，谢某华已经确认黄健敏举证的《补充协议》第四条中约定期限中约定内容“65”是在双方达成一致意见后由谢某华亲笔填写的。至于谢某华书写了多少份，黄健敏并不知情，但可以肯定的是，双方对于65天付款期限已经达成一致意见。二、一审查明双方约定付款期限为65天，从而认定梁红景违约有充分理据。如上所述，该65天的期限是双方约定达成的一致意见。另外，仅从《补充协议》的内容来看，如果双方没有关于付款期限的约定，就没有打印第四条的必要，更不用注明“乙方是否能成功办理到贷款，不影响甲方收取尾款的权利”。三、如果严格按合同约定的内容，一审判决的违约金不足以弥补黄健敏的损失。《补充协议》第四条上手写的“65”是双方的真实意思表示，双方均应当按照协议约定履行义务。黄健敏确实于2018年9月10日才收到购房尾款950000元，梁红景已构成违约。违约方须按合同约定的违约条款承担违约责任，即按日千分之二的标准支付逾期付款违约金。但是出于对一审判决的尊重，黄健敏接受一审判决调整的违约金标准。黄健敏向一审法院起诉请求：1.梁红景向黄健敏支付逾期付款违约金211640元；2.本案诉讼费由梁红景承担。一审法院认定事实：黄健敏与梁红景经案外人佛山市顺德区容桂德某房地产有限公司（以下简称德某公司）与顺德容桂凯某物业中介服务部（以下简称凯某中介）的居间，于2017年9月9日签订《物业买卖协议书》，约定黄健敏将位于佛山市顺德区某2座401号房屋以1430000元的价格出售给梁红景，买方于签订合同当天支付定金50000元，于2017年10月30日前支付150000元的楼款，卖方于收到该款当天向银行申请提前偿还贷款手续，在完成涂销抵押登记后七天内协助买方完成申请贷款手续，买方于双方至房管部门办理过户递件手续并取得收缴证件收据时支付房款430000元，剩余购房款800000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账户；交易过户须在2018年2月15日前完成。协议第七条第2.2款约定，如买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之二支付逾期付款违约金……。协议签订后，黄健敏与梁红景又达成《补充协议》一份，协议第一条载明卖方确认已收到买方支付的购房款200000元，买方于银行发放同贷书3日内向卖方支付280000元购房款；第二条载明卖方收到上述480000元后于2018年4月15日前完成提前还贷并注销房屋上设立的抵押登记；第三条载明在卖方完成抵押权注销登记后七日内双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据；第五条载明本补充协议仅是对办理过户手续的时间点进行补充，其他约定按双方于2017年9月9日签订的《物业买卖协议书》执行；第六条载明本协议一式三份，自双方签字后生效，双方各执一份，凯某中介执一份，三份具有同等法律效力。该《补充协议》落款时间打印为2018年1月5日，庭审中双方一致确认双方于办理过户手续当天在《补充协议》上签名。一审法院认为，黄健敏与梁红景签订的《物业买卖协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点是《补充协议》第四条是否明确约定了65天的付款时间。对此，一审法院认为，首先，黄健敏在诉讼中提供了《补充协议》文本作为证据以支持其主张，而梁红景并未提供内容相反的《补充协议》来反驳。而从签订合同的惯常做法来说，合同双方当事人各持有一份合同文本应是普通人的正常做法，黄健敏提供的证人也向一审法院陈述至少存在两份《补充协议》，但黄健敏在诉讼过程中未能提供其持有的合同文本来反驳，故梁红景的主张明显缺乏证据佐证；其次，付款时间对于当事人双方权利义务影响巨大，在涉案交易标的为不动产且在不动产所有权转移登记当天签订的交易文本、双方均有专业中介机构参与的情况下，黄健敏关于当事人明确约定了付款期限的主张更符合合同签订的惯常做法；最后，就《补充协议》第四条是否明确约定了65天的付款期限，从双方当事人提供的证人证言来看，证人谢某华称若不填写65天的付款内容，黄健敏就不同意过户，而证人彭某兰及李某燕也陈述黄健敏与梁红景就65天产生争议，可见，黄健敏与梁红景在递交过户手续的资料当天，对于付款时间是有协商过程的。据此来看，证人谢某华的陈述存在四个方面的问题，明显违背常理，一是谢某华称其是在双方已在《补充协议》上签名并且递交完过户资料后，其才私自在《补充协议》上补上65天，但却没有解释黄健敏是如何同意在没有约定收取贷款的期限的情况下又改变主意同意过户；二是既然黄健敏已经同意过户并递交了材料，谢某华事后更无必要填写65天；三是谢某华仅是居间方的工作人员，在未征得合同双方当事人的同意下自行填写合同核心内容，将可能承担巨大的法律风险；四是谢某华陈述《补充协议》仅有一份，由黄健敏执有，但又陈述该份《补充协议》上加盖的骑缝章是凯某中介的合同章，骑缝章仅盖了一半，这完全不符合一般情形下加盖骑缝章的目的，如果仅有一份《补充协议》，则完全没有必要加盖骑缝章。因此，一审法院认为证人谢某华所作的陈述明显属于虚假陈述，对其证言不予采信。而证人彭某兰陈述“65”是在双方签名前已经填写好，这与证人陈坤燕陈述看见梁红景与谢某华就黄健敏提出的65天进行协商的情节可相印证，证人彭某兰陈述《补充协议》有两份，陈坤燕陈述有三份，结合黄健敏提交的《补充协议》上加盖的骑缝章，可证明在双方签名时至少存在两份《补充协议》。因此，一审法院采信证人彭某兰关于“在签名之前，第四条已填写了‘65’这一数字”的证言。综上所述，一审法院认为，梁红景提供的谢某华的证言明显不能反驳黄健敏提供的合同文本及证人彭某兰、李某燕的证言，故应确认案件原、梁红景双方签订的《补充协议》第四条有明确记载65天付款时间这一事实。由于黄健敏、梁红景签订的《补充协议》明确约定在满足梁红景支付购房款480000元、黄健敏注销抵押、双方向房管部门递交产权变更登记资料此三项条件下，梁红景应当在65天内支付950000元，即计算付款的期限应当自2018年4月24日起算，梁红景应当在2018年6月28日前向黄健敏履行给付购房款950000元的义务，但黄健敏实际在2018年9月10日才到该款项，梁红景已构成违约。因此，黄健敏请求梁红景承担逾期付款的违约责任，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。关于黄健敏主张按每日千分之二计算逾期付款违约金，而梁红景认为该条款约定的违约金明显过高，梁红景请求对违约金予以调整应否支持的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述规定来看，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。结合案件情况来看，首先，梁红景并不具有故意违约的行为，黄健敏同意梁红景以按揭贷款的方式支付部分购房款，梁红景亦及时向银行申请贷款，至于贷款发放的时间则受限于发放贷款银行的工作流程及同时期的金融政策，非梁红景所能控制；其次，黄健敏没有提交证据证明其实际产生的损失情况或对其损失进行说明。一审法院认为，黄健敏的损失主要在于未及时收到购房款而产生的资金被占用的损失，一审法院综合考虑黄健敏的预期利益以及合同的履行情况，酌情确定梁红景以950000元为基数，自2018年6月28日起按日万分之五支付迟延履行违约金至2018年9月10日，违约金为35625元，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、梁红景应于判决生效之日起七日内向黄健敏支付逾期付款违约金35625元；二、驳回黄健敏的其他诉讼请求。如梁红景未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给黄健敏。案件受理费减半收取为2237.30元，由黄健敏负担1860.3元，梁红景负担377元。二审期间，梁红景向本院提交新的证据：梁红景持有的《补充协议》一份，拟证明该协议第四条关于付款期限的约定系留白的，因此，黄健敏持有的《补充协议》第四天关于“65天”的约定是其自行添加的。二审期间，黄健敏未向本院提交新证据。二审期间，本院依职权向中国银行股份有限公司广州荔湾支行发函询问以下问题：1.编号为JK201**********728《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》需要何主体提交哪些资料才能发放贷款？2.你行何时收齐需要提交资料的主体的全部资料？3.该合同的贷款是否实际发放？如有，发放时间是何时？收取贷款的主体是谁？如无，你行不发放贷款的原因是什么？中国银行股份有限公司广州荔湾支行回函称：1.放款材料主要包括但不限于《不动产登记证明》《个人二手住房贷款合同》《借款借据》及合计560000元购房首期款支付凭证；2.从审批记录查看，相关材料于2018年5月中下旬收齐；3.贷款发放日期为2018年9月10日，放款账户户名：黄健敏，放款账户账号：7250672XXXX6，放款账户银行：中国银行。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，梁红景持有的《补充协议》的真实性可以确认。对中国银行股份有限公司广州荔湾支行的复函除了购房首期款为560000元之外的内容的真实性予以确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，黄健敏于一审中提交的《补充协议》第四条约定：“在完成以上三条约定后，梁红景须于65日内向黄健敏付清该房产的剩余购房款95万元，如果梁红景是通过银行贷款方式付款的，黄健敏可以配合梁红景办理相关手续，但梁红景是否能成功办理到贷款，不影响黄健敏收取尾款的权利”。其中“65”为手写。梁红景于二审中提交的《补充协议》第四条并无记载“65”，该处为空白。《物业买卖协议书》约定剩余购房款800000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。涉案房屋的首期购房款为480000元。另查明二，梁红景于一审中陈述其与黄健敏于2018年4月24日办理交易递件手续，黄健敏对此没有异议。梁红景一审中提交的《不动产登记信息查询结果》载明涉案房屋的权利人是黎某国、梁红景，登记时间是2018年5月3日。黄健敏起诉时称梁红景在2018年9月10日才支付尾款950000元，为此提交了《中国银行交易流水明细清单》证明黎某国的贷款放款950000元于2018年9月10日到账。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点梁红景应否向黄健敏支付逾期付款违约金。黄健敏要求梁红景支付逾期付款违约金的依据是买卖双方签署的《补充协议》第四条约定：“在完成以上三条约定后，梁红景须于65日内向黄健敏付清该房产的剩余购房款95万元，如果梁红景是通过银行贷款方式付款的，黄健敏可以配合梁红景办理相关手续，但梁红景是否能成功办理到贷款，不影响黄健敏收取尾款的权利”。双方于2018年4月24日办理房产过户手续，梁红景应按《补充协议》约定，于65日内即2018年6月28日付清余款950000元，但是梁红景迟至2018年9月10日才支付余款，应按照《物业买卖协议书》对于买方违约责任的约定，每日按房屋成交价的千分之二向黄健敏支付违约金。对此，本院认为，梁红景于二审中提交的《补充协议》并无明确梁红景支付尾款的时间，而梁红景称其由始至终并未同意在65日内支付余款。对此，本院采信梁红景的主张，认为双方并未就65日内支付余款达成一致意见，对于支付余款的时间，应将《物业买卖协议书》与《补充协议》综合考虑。《物业买卖协议书》约定剩余购房款800000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。因梁红景提交的《不动产登记信息查询结果》载明涉案房屋已于2018年5月3日完成过户登记至梁红景名下，故根据《物业买卖协议书》约定，梁红景最迟应于2018年5月4日支付尾款。因余款支付方式并不限于银行贷款，在银行贷款未能及时到账的情况下，梁红景应该以现金方式支付。但是梁红景的房屋共有人黎某国的贷款950000元于2018年9月10日才支付到黄健敏账户。故本院确认梁红景构成逾期付款，应承担相应的责任。黄健敏仅起诉主张从2018年6月28日计算违约金，属于对其自身权利的处分。本院确认梁红景应支付房逾期违约金从2018年6月28日起算。至于计算标准，梁红景提出《物业买卖协议书》约定的每日千分之二的违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院综合考虑了梁红景的违约情节及黄健敏并未提交证据证明其存在资金被占用之外的其他损失等情况，酌定以950000元为本金，按每日万分之五的标准计算违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，梁红景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690.62元，由梁红景负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏