贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7657号原告：吴雨霖，女，汉族，1994年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘星（一般授权代理），贵州崇实律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭禹禹（一般授权代理），贵州崇实律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告吴雨霖诉被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称“兴业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘星、彭禹禹，被告兴业房开公司委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、请求判令本被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（按已付购房款353632.00元为基数，以日万分之一为标准，从2016年7月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书止），暂计算至2019年5月15日为37060.63元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告因购买被告兴业房开公司建设的盛世华都小区的房屋，与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房屋面积、房号、价款、房屋登记等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款，而被告却未按合同约定的时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约并损害了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益，根据相关法律法规之规定，向法院提起诉讼，请求判允原告的诉讼请求。被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：1、兴业公司与吴雨霖签订的商品房买卖合同第二十二条约定“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。”本案中，导致答辩人迟迟不能取得初始登记的原因在于七星关区政府所属土地征地拆迁严重滞后，国土局与答辩人约定在2012年12月31日交付给答辩人，而实际完全交付是在2016年3月，因此该期间导致答辩人逾期的应予以顺延或者免责；2、商品房买卖合同第十四条约定原告在签订合同之日起应向答辩人缴纳专项基金、契税、服务费、供暖费、水电开户费以及登记、抵押、办证等相关费用，若涉诉的原告未履行完毕合同约定缴纳相关上述的先合同义务，则答辩人办证的义务应予以顺延，违约责任应该免责；3、涉案商品房已经如约交付原告，商铺均实现了经营收益的商业价值，答辩人未交付有关文书的行为并未对原告造成际损害；4、若存在超过诉讼时效的情形，请法庭结合实际情况对超过诉讼时效部分的答辩人应承担违约责任的期间予以扣除，并请法庭结合实际情况以及合同约定原、被告双方履行合同的状况对答辩人未交付转移登记相关文书的行为判定免责或减少违约金赔付；5、合同仅仅只是答辩人向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也就是说，只要答辩人向原告交付办理转移登记有关的资料交付给原告，即履行完毕合同义务，但该义务不等同于交付不动产权证书，若原告以答辩人为交付不动产权证书为由，诉请答辩人承担违约责任的，无事实及法律依据。根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2015年6月26日，原告吴雨霖作为买受人与被告兴业房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区“盛世华都”2层125号房，房号为Ｓ-2-125，建筑面积50.57平方米、套内建筑面积32.29平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为353632.00元；买受人以银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款183632.00元，余款170000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托兴业房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款。另查明，涉案房屋现尚未取得综合验收备案登记，并不符合办证条件。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2016年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年7月2日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年7月2日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告主张因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能取得初始登记的抗辩理由。原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，且被告提供的证据并不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否取得初始登记之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能取得初始登记的唯一原因，故对于被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。另外，《商品房买卖合同》虽然约定原告同意委托被告代为缴纳专项维修基金及契税等，但并未约定缴纳期间，且原告缴纳契税也并非被告取得初始登记并办理商品房转移登记有关文书的先履行义务，故对被告提出原告未及时缴纳契税等费用，被告的办证义务应予以顺延的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况，故对被告要求违约金应当减少的抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴雨霖逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款353632.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月2日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告吴雨霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币363.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年九月十八日书记员  申开旭