重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初17190号 原告：谢佳，男，1992年2月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：向贵均，重庆鹏腾律师事务所律师。 被告：李雪琴，女，1965年11月13日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：吴忠桂，重庆弘全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师。 原告谢佳与被告李雪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，依法由审判员黄明真适用简易程序于2018年9月28日公开开庭进行审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员代小戈、王先容组成合议庭，适用普通程序于2018年11月2日公开开庭进行了审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员杨礼超、袁宗平组成合议庭，适用普通程序于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告谢佳及其委托诉讼代理人向贵均、被告李雪琴的委托诉讼代理人吴忠桂和雷志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢佳向本院提出诉讼请求：1.解除谢佳与李雪琴签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2.李雪琴支付谢佳解除合同违约金185000元；3.李雪琴退还谢佳定金50000元；4.李雪琴支付谢佳因维权支付的律师费140000元；本案诉讼费由李雪琴承担。事实及理由：2018年5月6日，谢佳经重庆链家房地产经纪有限公司介绍，就购买北部新区湖云街6号11幢2-7房屋与李雪琴达成一致意见，签订了《重庆市存量房屋买卖合同》。因李雪琴出售的房屋有银行按揭，故双方约定李雪琴于2018年6月30日之前到贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续，并取回案涉房屋的产权证。约定时间到期后，李雪琴拒不履行合同约定，经谢佳和中介工作人员多次催促，李雪琴明确告知谢佳和中介工作人员其不卖房了。李雪琴的行为属于违约。谢佳为维护自己的合法权益，遂起诉来院。 被告李雪琴答辩称，2018年5月6日签订了一份房屋买卖合同属实，但是李雪琴并非与谢佳当面签订的合同，是其他人在以谢佳的名义操作，存在明显的欺诈和显失公平；中介告知李雪琴，因谢佳无钱，需要全部靠贷款购房，故合同中多处约定解除合同双方互不承担责任；2018年6月30日前未办理提前还贷解押，是因为谢佳无购房能力、没有支付首付款、没有申请到银行贷款等原因导致的，中介也没有通知李雪琴提前还款，李雪琴没有拒不履行合同，不应承担违约责任；同意解除合同，但并非李雪琴原因导致合同解除；违约金过高，同意双倍返还定金；律师费是谢佳维护自己权利支付的费用，且其诉讼主张超过法律范围，律师费也高于重庆市律师费收费办法的规定，律师费应由谢佳自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《重庆市存量房屋买卖合同》、重庆市两江新区不动产登记中心档案自助查询结果照片打印件、《关于合同（编号：MM100001669137）的补充协议》3份、《配偶同意出售证明》、《定金/房款收款收据》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《重庆链家房地产经纪有限公司专用收据》、《收件凭证》、2018年7月27日签订的《法律事务委托合同》、发票2张、中国建设银行个人活期账户交易明细、证人张靖证言、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行营业执照复印件、《房屋他项权登记授权委托书/法定代表人证明书》、银行负责人身份证复印件、苗伟与李雪琴微信聊天记录截图3张、（2019）渝01民终1832号民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.对谢佳举示的张靖出具的《证明》，与张靖作为证人出庭陈述的证言相互印证，故予以采信； 2.对谢佳举示的案涉房屋小区三期房屋成交信息打印件，无法核实真实性，且与本案无关，故不予采信； 3.对谢佳举示的苗伟与李雪琴儿子微信聊天记录截图4张，李雪琴称不清楚1858139XXXX号码使用主体是谁，诉状上列明该号码为李雪琴联系电话，本院在送达李雪琴相关文书时拨打了号码1858139XXXX，接听人称其是李雪琴儿子，并向本院提供了李雪琴电话号码1360944XXXX，故对该证据予以采信； 4.对谢佳举示的苗伟与李雪琴通话记录，仅能证明存在通话的事实，不能证明通话内容，故不予采信； 5.对谢佳举示的农业银行发送给谢佳的短信记录截图，内容为“证件资料有效期将在1月13日到期……请尽快携新证到我行任一网点更新证件资料”，不能证明与其申请的购买案涉房屋的按揭贷款有关，故不予采信； 6.对谢佳举示的2018年12月6日签订的《法律事务委托合同》、律师费30000元的发票、对公客户账户明细，系其他案件的律师费，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：李雪琴系重庆市北部新区XX街X号XX幢X-X房屋登记的所有权人。 2018年5月6日，李雪琴的配偶熊丙中出具一份《配偶同意出售证明》，主要载明：本人熊丙中与李雪琴为夫妻关系，座落于重庆市北北部新区XX街X号XX幢X-X房屋的产权为李雪琴所有，现因空置原因，经我们夫妇（共有人）商议，决定将上述房产转让给谢佳。 同日，李雪琴（甲方、出售方）、谢佳（乙方、购买方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）共同签订了《房屋买卖业务文件（合订本）》，该文件包括《重庆市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》。 其中的《重庆市存量房屋买卖合同》主要约定：甲乙双方交易房屋坐落在重庆市北部新区XX街X号XX幢X-X，建筑面积171.96平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为重庆银行文化宫支行；第五条成交价格、付款方式，1.甲乙双方协商同意，交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1850000元，2.具体付款方式，（1）定金，乙方应在签订本合同当日支付定金50000元，乙方直接支付给甲方，（2）首付款，乙方同意支付首付款（不包含定金）610000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方，（3）尾款，乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为1190000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额，若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减，乙方自身原因或政策原因未获得贷款机构批准的，双方同意按下列方式解决，本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担；第七条关于房屋交易具体事宜的约定，1.房屋评估：甲方应在接到居间方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估，2.申请购房贷款：甲乙双方应于2018年5月20日前前往贷款机构办理贷款申请手续，3.还款解押：该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年6月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；第十条违约责任，3.逾期办理房屋其他事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金，5.守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。 其中的《过户、按揭代理合同》主要约定：第一条代办事项及标准，2.甲乙双方同意，由乙方委托丙方办理以下事宜，委托丙方代办按揭贷款，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项；乙方（购买方）同意在签订本合同当日内向丙方支付权证代办费500元、贷款服务费17850元、代收评估费（评估费具体收费以评估公司实际收取费用为准）500元；在本合同签订当日甲方须将该房屋的权属证明原件及权属相关其他证件原件借款合同、抵押合同存放于丙方处作为产权过户之用。 其中的《居间服务合同》主要约定：乙方（购买方）应在本合同签订当日内向丙方支付居间代理费37000元。 同日，三方还签订了一份《关于合同（编号：MM100001669137）的补充协议》，主要约定：如乙方为贷款方式购房，因银行政策、宏观调控等原因，可能会导致办理贷款各环节相应延长，甲方已充分知晓上述情况且愿意继续与乙方进行此项房屋买卖交易。 同日，李雪琴和谢佳还签订了2份《关于合同（编号：MM100001669137）的补充协议》。其中一份补充协议约定：若由于乙方贷款金额不足1130000元或贷款审批没有通过导致乙方没有能力购买原合同的房屋，则双方和平解约，甲方退还收取乙方的房款定金，经纪方退还已收取的服务费，三方互不承担违约责任。另一份补充协议约定：因签订合同当天属于法定休息日，房交所无法查档，经房交所查档确认该房屋正确的房地产权证号为渝（2017）两江新区不动产权第00006XXXX号。 上述合同签订后，谢佳向李雪琴支付了购房定金50000元，向经纪方支付了权证代办费500元、居间代理费37000元、贷款服务费17850元；李雪琴将案涉房屋的借款合同、抵押合同交付给了经纪方。 之后，谢佳向银行申请了购买案涉房屋的按揭抵押贷款并通过了审批。谢佳（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行（贷款人、抵押权人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，主要约定：借款金额为1190000元；借款用途为购买住房；购买的房产位于重庆市北部新区XX街X号XX幢X-X；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入以下账户，户名李雪琴，开户行农行，账号622848047883012XXXX。 2018年6月7日至2018年6月18日期间，经纪方的工作人员苗伟与李雪琴微信沟通。2018年6月7日，苗伟：李姐，他们这边的审批差不多了，您什么时候给银行打电话预约一下还款时间吧。2018年6月18日，苗伟：李姐，因为今天打了两个电话您都没有接……希望您能全力配合一下我们好吗……提前还款，客户出钱解押，这些都是为您这边解决问题。 2018年6月20日和2018年6月22日，经纪方的工作人员苗伟与李雪琴的儿子熊亚州通过短信沟通。2018年6月20日，苗伟：由于你们房子银行还有八十几万按揭，需要客户这边帮你们还61万（而且客户还要出垫资担保费一万来块）……我为什么这么着急，就是因为您妈妈预约了下个月九号去还贷款，但一号又要扣月供六千多，对你们来说不划算，所以我找了人去帮你们做快捷号2500元就能这个月把所有钱还完。熊亚州：他们不想卖了。苗伟：方便告诉我他为什么不想卖了呢？熊亚州：他们觉得卖亏了，而且准备以后自己住；请问现在办到哪一步了，合同签了？还没网签？苗伟：面签审批已经通过，等待你们这边还款取证出来注销后就可以过户；本来这个月可以全部完成的。熊亚州：因为还没有网签完，完全可以违约。苗伟：您们这边的意思是一定要违约了吗？熊亚州：不是，在考虑和咨询；主要是才一个月，差价太大，我父母觉得有点亏。苗伟：你们那边尽快给一个准确的答复。2018年6月22日，苗伟：你母亲他们一直不给答复，也不说卖，也不说不卖；您母亲明确表示要违约但只愿意赔付5万元，客户明确表示会通过法律程序解决这个问题。熊亚州：法院说，合同必须夫妻签字才生效，房子是婚后财产。苗伟：您爸爸是签了配偶同意出售证明的。熊亚州：没公证配偶同意出售证明法律上那就是无效的，难怪我妈很肯定可以毁约。 谢佳申请了证人张靖出庭作证。张靖称：我是中介人员，是我组织双方签订的案涉合同，谢佳先签名，我们再将合同拿到李雪琴处让其签名；按照目前的政策，谢佳没有被限购；签订合同时李雪琴说若钱不够解押怎么办，我说可以双方凑钱解押，谢佳也同意；2018年5月10日左右，谢佳、李雪琴、经纪方的苗伟和银行工作人员一起办了谢佳购买案涉房屋的按揭面签手续，过了20多天就过了初审；我们的一般操作是，买方银行按揭审批通过后才会通知卖方解押；李雪琴没有委托我们办理案涉房屋的结按手续，因为没有公证书无法委托，应由李雪琴自己办理结按、自己承担费用；谢佳的贷款通过后我们通过微信和电话告知过李雪琴，并催促李雪琴还款解押，但李雪琴先说没有时间，2018年6月30日前我们打电话通知李雪琴办理解押手续时，李雪琴就表示不卖房给谢佳了；因案涉房屋一直没有解押，故谢佳一直没有办理过户。谢佳举示的张靖出具的《证明》的内容与张靖的证言内容一致。谢佳认可证人证言。李雪琴称证人与谢佳有利害关系，故不认可证言真实性。 谢佳举示了2018年7月27日其与重庆鹏腾律师事务所签订的《法律事务委托合同》，该合同约定谢佳委托律师代理本案一审；律师服务费110000元。谢佳还举示了律师费发票2张，金额合计110000元。谢佳转账支付了律师费10000元。谢佳称其现金支付了律师费100000元。 另查明，本院于2018年11月7日立案受理了（2018）渝0112民初23777号李雪琴起诉谢佳房屋买卖合同纠纷一案。李雪琴主张合同存在欺诈、显失公平、重大误解，据此诉请撤销其与谢佳于2018年5月6日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》第五条第2款第（2）项和第七条第3款。本院于2018年12月20日作出（2018）渝0112民初23777号民事判决书，判决驳回了李雪琴的诉讼请求。李雪琴不服一审，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市一中院于2019年5月16日作出（2019）渝01民终1832号民事判决书，判决驳回李雪琴上诉，维持原判。谢佳在该案中支付了律师费30000元。 庭审中，谢佳与李雪琴一致同意于2019年7月30日解除双方的房屋买卖合同关系。 谢佳称，合同解除原因是李雪琴不按约还款解押，故谢佳依据合同第十条第3款约定主张房款10%的违约金185000元；李雪琴的违约行为给其造成的损失有，居间费37000元，办理贷款的中介费17850元，2018年5月6日至2019年6月30日期间一直准备购房资金700000元的资金占用损失，为了签订合同产生的交通费和误工费，房屋溢价损失，但是不申请对溢价损失进行鉴定。李雪琴称，案涉房屋在重庆银行文化宫支行有抵押贷款，李雪琴还有贷款88万元未还，也无能力提前还款；李雪琴儿子不是合同相对人，不能代表李雪琴，李雪琴儿子与中介的微信不能证明中介通知了李雪琴贷款通过审批；李雪琴只有等到谢佳有购房条件和购买能力、谢佳支付了首付款后才去办理相关手续。 本院认为：谢佳与李雪琴于2018年5月6日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、3份《关于合同（编号：MM100001669137）的补充协议》中的房屋买卖部分是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认房屋买卖合同关系于2019年7月30日已经解除，本院予以认可，故对谢佳要求判决解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 本案争议焦点是合同解除是否因李雪琴违约行为导致。第一，合同第七条第3款约定“该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年6月30日之前到其贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证”，合同并未约定需谢佳贷款获批准的情况下，李雪琴才负责解除涉案房屋的抵押。合同第五条第（2）款约定首付款610000元由谢佳在过户递件完成后当日内直接支付给李雪琴，故谢佳支付首付款并非李雪琴提前还款解押的前提。因此，李雪琴以谢佳没有支付首付款、没有申请到银行贷款为由不履行解除房屋抵押的义务，没有合同和法律依据，本院不予认可。第二，2018年6月7日中介人员苗伟发微信给李雪琴问“您什么时候给银行打电话预约一下还款时间吧”，2018年6月18日苗伟发微信告知李雪琴“提前还款，客户出钱解押，这些都是为您这边解决问题”，再结合证人张靖的证言、李雪琴儿子与苗伟的短信聊天记录，足以认定中介方多次催促李雪琴履行解除房屋抵押的合同义务，李雪琴以中介方没有通知其还款解押为由不履行解除房屋抵押的义务不成立。第三，证人张靖称“签订合同时李雪琴说若钱不够解押怎么办，我说可以双方凑钱解押，谢佳也同意”，谢佳对此予以认可，但仅能证明如果李雪琴钱不够解押，谢佳同意共同筹钱去解押。李雪琴无证据证明在履行过程中向谢佳表示过其解押款筹不够，也无证据证明其提及要求谢佳首先支付解押款。李雪琴以谢佳未向其支付解押款为由拒不履行解除房屋抵押的义务不成立。综上，因李雪琴不履行解押义务的根本违约行为导致合同无法继续履行而解除。 关于退还定金、支付违约金。合同解除后，对谢佳要求李雪琴退还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。合同第七条第3款约定，违约方逾期履行本合同约定义务超过15日的，守约方有权以书面方式通知解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金即185000元。故李雪琴应向谢佳支付解除合同的违约金。谢佳主张李雪琴违约行为给其造成了居间费、按揭服务费、购房款资金占用利息、交通费、误工费和房屋溢价损失。但是，交通费、误工费并无证据予以佐证，谢佳也不申请对房屋溢价损失进行鉴定，购房款并未实际支付故不存在资金利息损失。李雪琴主张违约金过高。结合合同履行情况，本院判决李雪琴向谢佳支付解除合同的违约金50000元。 关于律师费。合同第七条第5款约定，守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于律师费等。谢佳举示了转账支付律师费10000元的证据，故李雪琴应支付谢佳因本案而产生的律师费10000元。另外100000元律师费谢佳无实际支付的证据，本院不予支持。谢佳支付的另案律师费30000元与本案无关，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李雪琴于本判决生效后立即向原告谢佳返还定金50000元； 二、被告李雪琴于本判决生效后立即向原告谢佳支付解除合同的违约金50000元； 三、被告李雪琴于本判决生效后立即向原告谢佳支付律师费10000元； 四、驳回原告谢佳的其他诉讼请求。 如果被告李雪琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费21450元，由被告李雪琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  杨礼超 人民陪审员  袁宗平 二〇一九年九月九日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁