广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2659号原告：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴健梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：叶文静，女，1970年3月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：陈信全，男，1975年10月16日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：柳青、林建菲，均系国信信扬律师事务所律师。原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（以下简称“高成公司”）诉被告叶文静、陈信全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。案件事实一、房产的位置：广州市天河区花城大道84号西翼218、219商铺（以下简称“涉案铺位”）。二、约定的管理期限：2016年10月20日至2021年10月19日。三、约定的物业管理费标准：43946.86元/月。四、物业管理费支付期限：每月5日前支付当月管理费，并同时支付上月水电费。从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。五、原告的诉讼请求：1、被告叶文静支付自2018年10月1日至2018年12月31日的物业管理费131840.58元（每月43946.86元）及迟延缴纳物业管理费的违约金（以每月所拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；2、被告叶文静支付2018年10月1日至2018年12月31日电费9973.03元；3、被告叶文静支付2018年10月1日至2018年12月31日水费257.58元；4、被告陈信全对上述确定的债务承担连带责任；5、本案全部诉讼费由两被告承担。六、被告叶文静辩称：1、物业服务合同的主合同租赁合同已于2018年11月1日终止，出租方于当日在涉案铺位门口加锁禁止任何人进出，即于当日客观上收回涉案铺位，《物业管理服务合同》即已于当日终止，高成公司诉请要求我方支付2018年11月、12月的物业管理费、水电费及违约金没有事实和法律依据。2、我方在复函中要求高成公司明确支付的数额，且同意在保证金中扣除相关费用，自高成公司收到上述函件时，我方已支付完毕2018年10月的物业管理费、水电费，不存在拖欠。3、高成公司诉请要求我方支付违约金缺乏依据，其并未向我方明确具体缴纳的数额，导致我方无法通过正常结算缴纳费用，高成公司应为自身的违约行为承担责任，而不应归责于我方。4、我方已向高成公司支付保证金，足以用于支付相关费用，高成公司既要求没收保证金又要求支付费用及违约金，明显过分高于其实际损失。且保证金不能与违约金重复适用。5、我方装修涉案铺位已花费超过1500000元，出租方仍保留我方装修设备给第三方使用，故我方根据合同的约定无需补足高成公司。七、被告陈信全辩称：1、我方与高成公司于2016年10月20日签署了《物业服务合同终止协议》，涉案铺位转由叶文静租赁，相关合同均由叶文静签署，高成公司要求我方为叶文静作担保，我方不清楚本案物业服务合同的履行情况。2、我方仅在本案物业服务合同签署了名称，担保条款为其他人手写，该担保条款并未明确保证期间、保证范围、保证金额，我方无需对违约金等承担担保责任，对于超过保证期间的责任，我方应免除保证责任。八、其他：1、高成公司与叶文静签订《物业管理服务合同》，约定高成公司为涉案铺位提供物业服务。《物业管理服务合同》上手写“陈信全对叶文静合同的履行承担连带担保责任”，下方有陈信全签名确认。2、叶文静提交的《关于涉案铺位欠费的复函》中载明“贵司可在前述保证金中抵扣我方欠付的2018年10月份租金176351.86元、物业管理费43946.86元及水电费4362.85元”等。3、高成公司明确两被告欠付2018年10月的水费121.5元、电费4041.35元，2018年11月的水费92.34元、电费3720.4元，2018年12月的水费43.74元、电费2211.28元。4、庭审中，高成公司表示其于2018年11月1日察看涉案铺位时发现叶文静已停业，其与叶文静联系时被告知已经撤场，其为防止涉案铺位内物品损坏，于当天对涉案铺位进行上锁，并表示不同意用保证金抵扣相关费用。判决结果本院认为，高成公司与叶文静之间成立物业服务合同关系。庭审中，叶文静辩称高成公司于2018年11月1日对涉案铺位进行上锁，高成公司对此予以确认，故高成公司诉请要求叶文静支付2018年11月1日至2018年12月31日的物业管理费及违约金、水电费，本院不予支持，予以驳回。至于2018年10月的物业管理费43946.86元、水费121.5元、电费4041.35元，叶文静在其提交的《关于涉案铺位欠费的复函》中对此予以确认，故高成公司诉请要求叶文静支付上述费用，本院予以支持。叶文静辩称2018年10月的物业管理费、水电费已在保证金中扣除，高成公司不予确认并表示不同意抵扣，本院对叶文静的抗辩不予采纳。叶文静迟延支付物业管理费构成违约，高成公司诉请叶文静支付违约金，本院予以支持。高成公司主张违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%，本院予以照准。违约金应以拖欠的物业管理费43946.86元为本金，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限。对于高成公司诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。《物业管理服务合同》上手写“陈信全对叶文静合同的履行承担连带担保责任”，下方并有陈信全签名确认。陈信全辩称其仅在上述合同签署了名称，担保条款为其他人手写，该担保条款并未明确保证期间、保证范围、保证金额，故其无需对违约金等承担担保责任，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，根据合同约定，叶文静应于2018年10月5日前支付当月物业管理费，高成公司于2019年1月28日提起本案诉讼，并未超出保证期间。陈信全辩称已过保证期间，本院不予采纳。高成公司诉请要求陈信全就上述债务承担连带责任，本院予以支持。由于高成公司要求叶文静支付2018年11月1日至2018年12月31日物业管理费及其违约金、水电费的诉请未获本院支持，故高成公司诉请要求陈信全对上述物业管理费及其违约金、水电费承担连带责任，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告叶文静向原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司支付2018年10月的物业管理费43946.86元及违约金（以43946.86元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告叶文静向原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司支付2018年10月的水费121.5元、电费4041.35元。三、被告陈信全对上述确定的债务承担连带责任。四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3190元，由原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担2030元，被告叶文静、陈信全负担1160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  齐秀繁人民陪审员  李小伍二〇一九年九月十七日书 记 员  谢丽军陈玉娟