汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初2717号原告:陈某，女性，汉族，1990年11月06日出生，住陕西省汉中市汉台区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。    被告:陕西广厦投资发展集团有限公司,地址：陕西省汉中市汉台区。组织机构代码91610700295449648M。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。原告陈某与被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019-06-17受理后，依法由审判员马杰适用简易程序独任审判,于同年8月14日公开开庭进行了审理，原告陈某的委托代理人杜云峰、被告广厦公司的委托代理人王蕖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告为原告办理房产证和土地使用证；2、向原告支付逾期交房违约金3513.58元；3、向原告支付逾期办房产证的违约金，以购房款总价款（462313元）为基数按年利率4.75%*（1+50%），从2015年6月15日开始计算至2019年4月16日共计1401天为128190.73元；2、判令被告退还收取原告的已交暖气初装费、有线电视初装费共计15380元；3、诉讼费、律师费1200元由被告承担。事实及理由：2014年12月29日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX号楼XX号房屋签订商品房买卖合同，房屋总价462116元，原告按照约定实际支付了购房款462313元，按照合同约定，出卖人应当在当年31日前将商品房交付，并在使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。被告向原告交付房屋之日（2015年3月17日）起至今，早已超过360日，但被告确一直未履行为原告办理房地产权属证书的合同义务，其应向原告支付违约金，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告现逾期办证，应当按照该标准上浮50%向原告计付违约金；除此之外，强制收取的原告暖气初装费15000元、有线电视初装费380元，应予以退还。现为维护原告合法权益，诉至人民法院，请求依法裁决，另因诉讼中被告已办理了相关证照，故现申请对以上诉求第一、二项予以撤回。被告辩称：1、对于原告诉称的购房事实、购房金额、入住时间等基本事实均无异议；2、被告作为开发商，已经于2019年1月21日和22日拿到了产权登记部门颁发的大产权证，目前已经具备办证条件，故原告办理房产证的请求已经不成立；2、合同约定逾期办证违约计算时间应自房屋交付后的360天，而并非原告请求的90天之内，对此应当按照合同约定执行；3、逾期办证并非开发商单方原因，而是存在多种因素，虽然业主没有按时拿到产权证，但房屋本身并未影响业主实际居住、使用和收益，即违约程度较逾期交房程度较轻，故请求人民法院对违约金计算标准作出适当降低调整；4、原告诉请的初装费等费用是交给物业公司的，不是被告收取的，而且部分费用为代收，所以不认可原告的诉讼请求；5、原告诉求已过诉讼时效；6、律师费不应由被告承担。原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及附件、交房款发票；2、物业公司收取初装费等的收据；3、业主委员会维权的书证。被告对以上证据质证如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但不认可证明目的，相关费用的收费主体是陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告；对证据3不认可，认为不能作为证据使用。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证；2、广电公司、中燃公司委托书一份；3、不动产初始登记证书。原告对以上证据质证如下：对证据1、3无异议；对证据2的证据三性不认可，原告是将钱交给物业公司的，而物业公司是被告的全资子公司。本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。根据以上证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋、签订《商品房预售合同》、全额支付购房款以及金额、房屋交付时间（2015年3月17日）等案件基本事实均无异议，本院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题以及暖气、电视等费用的问题。与以上争议事实有关的合同内容约定如下： 1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”；2、合同附件三补充条款第五条约定“集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取”。另查明，明珠北苑小区4幢（含原告居住该栋楼在内）取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。本院认为，原告对其诉状诉求第一、二项予以撤回的申请，本院予以准许。当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2015年3月17日）向后推算360日的次日算起，即2016年3月18日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于原告要求被告返还暖气初装费15000元、有线电视初装费380元，共计15380元的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，燃气安装工料费1600元/户，地辅热盘管设备费用15000元/户，本院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，前两项费用的收费主体分别系广电公司和汉中中燃公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于15000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位，其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，且诉争小区所在地并未实行城市集中供暖，该小区的供热系统设备是被告自行修建；被告庭审辩称第5项，经查，合同约定办证期限至2016年3月17日，而被告直到2019年1月21日取得大产权证，其违约行为一直持续，原告于该期间（2017年）已由所属业委会维权，故对被告关于已过诉讼时效的辩论意见不予采纳；对被告关于原告请律师费用的辩论意见，经查，该费用系原告因自身所需而支出，对被告该意见予以采纳。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以原告已交房款462313元为基数，向原告陈某以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2016年3月18日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日止；二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费3342元，减半收取1671元，由原告陈某负担171元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担1500元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审   判   员   马 杰 二○一九年九月十八日 法  官 助 理    晏 旭书   记   员    辛 晨