贵州省贵阳市乌当区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0112执异45号异议人（案外人）王严，男，1989年10月30日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人刘伯裕、陈珊，贵州君跃律师事务所律师。申请执行人叶海，男，土家族，1985年7月30日生，住所地贵州省贵阳市白云区。被执行人干天能，男，汉族，1957年6月12日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被执行人贵州本草康中药材开发有限责任公司。住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道(北段)215号。法定代表人王天喜职务总经理。本院在执行叶海申请执行干天能、贵州草本康中药材开发有限责任公司股权转让纠纷一案中，异议人王严向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人王严称，请求:一、终止对位于观山湖区贵阳世纪城Ｏ组团22号楼1单元6层1号（不动产证编号：（2017）观山湖区不动产权第0064429号）房屋的执行；二、依法解除对位于观山湖区贵阳世纪城Ｏ组团22号楼1单元6层1号（不动产证编号：（2017）观山湖区不动产权第0064429号）房屋的查封。事实及理由：2018年4月21日，异议人王严与被执行人干天能签署《贵州恒安家园不动产经纪有限公司房地产三级市场买卖定购（居间）合同》，约定被执行人干天能以88万元的价格向异议人王严出售位于观山湖区贵阳世纪城Ｏ组团22号楼1单元6层1号（不动产证编号：（2017）观山湖区不动产权第0064429号）房屋，于款清时向买受人交付房屋。合同约定，王严的付款时间为：第一笔款20万元定金于2018年4月21日支付；第二笔款30万元于2018年7月31日前支付，剩余款项于2018年11月30日前全额支付。合同签订后，王严于2018年7月18日、2018年11月15日、2018年11月16日按约定分别向干天能支付购房款30万元、20万元、18万元，王严完全按照合同约定履行了价款支付义务。2018年11月16日，双方于款清当日完成房屋交接并签署《房屋移交证明单》，由干天能向王严交付房屋，自此以后，房屋由王严入住至今。因合同签署时房屋上设有抵押权，且抵押权于2018年11月15日才正式受理注销申请，因此双方在《合同》中约定办理过户登记的时间为2019年2月1日。在买受人意欲办理变更登记时被办事机构告知该房屋已于2019年2月1日查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。异议人王严与干天能于2018年4月21日签订《合同》，并在2018年11月16日实际占有了涉案房屋，且按《合同》的约定支付了全部购房款。案涉房屋在《合同》签订时因设有抵押权的条件导致无法办理转移登记，后因遭到查封无法办理转移登记，因此异议人王严对未办理转移登记没有过错。根据该规定，王严满足该规定所确定的排出执行的所有要件，有权请求人民法院排出对案涉房屋的执行措施。综上，请支持异议人请求。其为了证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、《贵州恒安家园不动产经纪有限公司房地产三级市场买卖定购（居间）合同》，拟证明异议人王严与被执行人干天能在房屋查封前已签订《合同》，由王严作为买受人受让标的房屋；2、转账凭证，拟证明王严根据《合同》的约定按合同约定支付了购房款；3、房屋移交证明及入住证明，拟证明在房屋查封前出买人已经向异议人交付案涉房屋；4、房屋产权登记证明及《观山湖区不动产登记受理通知书》，拟证明：（1）涉案房屋的相关信息；（2）涉案房屋的《房屋产权登记证明》原件在商品房买卖交易时为担保交易顺利履行，由干天能提供给异议人王严持有；（3）涉案房屋签订《合同》时存在抵押权，导致无法做变更登记期限未至，买受人对无法变更登记不存在过错。申请执行人叶海称，案外人王严与干天能签订的合同，从合同本身、付款方式看不符合事实和常理，原因如下：1、根据案外人王严与干天能合同上第6条规定过户当日付清房款（王严所交的定金在付款时抵扣），根据王严提供的转账凭证看，2018年11月15日前已经把全款付清，但未过户，法院查封是在2019年2月1日，案值重大，从合同付款方式上看不符合事实和常理。2、申请执行人叶海与贵州本草康中药材开发有限责任公司、干天能股权转让一案是在云岩区人民法院移送乌当区人民法院时间为2018年2月27日，乌当区人民法院立案时间为2018年4月17日，2018年10月12日判决，生效时间为2018年12月29日，执行时间是2019年1月3日，但王严与干天能签订合同时间为2018年4月21日，2018年11月15日已经把全款付清房款，同样从合同时间上看不符合事实和常理。3、王严与干天能签订的合同有改动，从合同的严谨度上看也不符合事实和常理。另，从干天能2019年6月2日将位于贵阳市云岩区房屋以90万元的价格，并以一次性付款的方式出售给周开旭，同时已经过户，不排除王严与干天能有其他经济往来或者其他交易。4、在乌当区人民法院拍卖房屋的时候，从案外人王严2018年11月15日全款付清房款到2019年8月才提出异议，从案值上看不符合事实和常理。5、根据王严与干天能合同上第11条规定，王严与干天能2018年4月21日签订的合同为定金合同，不是正式合同，应视为另外一层法律关系。综上，案外人王严的异议不能成立，请求查明事实，驳回其申请。本院查明，叶海申请执行贵州本草康中药材开发有限责任公司、干天能股权转让纠纷一案，执行中，于2019年1月31日以（2019）黔0112执14号之二执行裁定书裁定：一、查封被执行人干天能所有的位于贵阳市观山湖区（不动产权证号：筑2017观山湖区不动产权0064429号）房屋。二、查封被执行人干天能位于贵阳市云岩区（房屋合同编号：ＣＦ-95-0171）房屋。2019年8月15日以（2019）黔0112执14号之三执行裁定书裁定：评估、拍卖干天能所有的位于贵阳市观山湖区（不动产权证号：筑2017观山湖区不动产权0064429号）房屋。另查明，2018年4月21日，被执行人干天能作为甲方，王严作为乙方，贵州恒安家园不动产经纪有限公司作为丙方签订房地产三级市场买卖定购（居间）合同，该合同约定：乙方通过丙方居间介绍购买甲方位于贵阳市观山湖区房屋，建筑面积为118.23平方米，不动产权证号：筑2017观山湖区不动产权0064429号。房屋成交总价为88万元，乙方于2018年4月21日交付购房定金人民币20万元给甲方。三方协商定于2019年2月1日前办理产权过户登记手续。同时约定，该房屋有地下车库一个，合同号为1627。2018年7月31日前再支付30万元房款，剩余38万元于2018年11月30日前付清。后，王严在合同签署当日通过邮政储蓄银行金阳南路营业部向干天能支付了20万元定金，2018年7月18日通过建设银行账户支付了30万元，同年11月15日支付了20万元，11月16日支付了18万元。2018年11月16日，干天能在贵州恒安家园不动产经纪有限公司安仕斌的见证下将案涉房屋移交案外人王严使用。同日，贵阳世纪颐和物业管理有限责任公司向王严出具入住证明。2019年7月24日，贵阳世纪颐和物业管理有限责任公司向王严出具收取2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2062.56元和2018年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处置费144元。再查明，贵阳市观山湖区不动产登记中心于2018年11月15日受理案涉房屋土地及房屋抵押权注销登记。商品房销售管理办法本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。本案中，本院查封被执行财产的时间是2019年1月31日，而案外人王严购买案涉房屋的时间是2018年4月21日，是在本院查封、扣押、冻结之前，且签订了合法有效的书面合同，并按照合同约定支付了购买房屋全部价款且已经入住占有该房屋。故案外人王严提出排除强制执行异议的理由成立，依法应当予以支持。关于申请执行人叶海提出案外人王严与被执行人干天能签订的房屋买卖合同从合同签订时间、付款方式、合同严谨度和房屋价值上看，不符合事实与常理的问题，根据查明的事实，王严是通过房屋中介贵州恒安家园不动产经纪有限公司与干天能签订的“房地产三级市场买卖定购（居间）合同”，合同签订后，通过银行向干天能支付了88万元购房款，且在最后一笔款付清后占有了该房屋。没有办理过户的原因是该房屋尚有银行抵押，需在抵押权注销后办理，此间，本院查封了该房屋。因此，申请执行人叶海提出的理由与本院查明的事实不符，本院不予采纳。关于其提出案涉合同系定金合同，不是正式合同，应视为另一法律关系的问题，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，案外人王严与被执行人干天能和贵州恒安家园不动产经纪有限公司签订的“房地产三级市场买卖定购（居间）合同”，应为商品房买卖合同,该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。因此，申请执行人叶海的该项理由亦不成立，本院不予采纳。至于申请执行人叶海提出案外人王严涉嫌与被执行人干天能恶意串通，损害其合法权益的行为，但未提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院以（2019）黔0112执14号之二执行裁定书对位于观山湖区贵阳世纪城Ｏ组团22号楼1单元6层1号（不动产证编号：（2017）观山湖区不动产权第0064429号）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  康银翔人民陪审员  汪政洪人民陪审员  舒 静二〇一九年九月三日书 记 员  李 霞