福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1373号 原告：三明城投集团熙城物业有限公司，统一社会信用代码913504005853496104，住所地三明市梅列区乾龙新村348幢裙楼3层。 法定代表人：龚龚沪，经理。 委托诉讼代理人：潘美杉，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄敬清，三明市城市建设投资集团有限公司员工。 被告：邱永清，男，1963年5月22日出生，汉族，住沙县。 原告三明城投集团熙城物业有限公司（以下简称熙城公司）与被告邱永清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熙城公司的委托诉讼代理人黄敬清、潘美杉到庭参加诉讼，被告邱永清经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熙城公司向本院提出诉讼请求：1.解除三明城投集团物业管理有限公司、邱永清的租赁关系，并责令邱永清在解除租赁关系之后将所承租的店面返还给熙城公司。2.邱永清支付拖欠的租金14280元(暂计至2018年11月30日,此后租金按此计至店面返还及款项结清为止)；3.邱永清支付违约金1260元(违约金以月2%计算，暂计至2018年11月30日，此后违约金按此计至款项结清为止)；4.邱永清支付拖欠的水电费1214.40元(计至2018年6月,此后的水费以实际发生为准)；5.邱永清的履约保证金5040元归熙城公司所有；6.本案的案件受理费由邱永清承担。事实和理由：2014年1月9日,三明市城市资产经营管理有限公司变更为三明城投集团物业管理有限公司，2017年7月4日三明城投集团物业管理有限公司变更为三明城投集团熙城物业有限公司。2015年6月17日，三明城投集团物业管理有限公司、邱永清签订一份《租赁合同》，约定三明城投集团物业管理有限公司将坐落于B50地块北侧商业楼20号店租赁给邱永清，使用面积为28平方米，租赁期限为60个月，从2015年5月20日起至2020年6月19日止；第一年每月租金为1680元，前三年租金不变，第四年租金递增10%，第五年租金同第四年。租赁实行“按月交付租金”原则，承租方必须于每月5日前支付，逾期交纳房租的，从逾期之日起按实欠租金千分之五收违约金；同时承租方应在签订合同之前交纳合同履约保证金5040元；从2015年6月20日起至2015年8月19日止为装修期(免交租金)；租赁期间所发生的水、电及其它费用均由邱永清承担；解除合同条件之一为邱永清累计欠交租金2个月及以上的，三明城投集团物业管理有限公司有权解除合同，并收回租赁物，邱永清已支付的租金、履约保证金及装修等费用均不予退还和补偿。邱永清支付2015年6月20日至2018年3月31日租金。此后，邱永清未支付租金。2018年10月5日，熙城公司收回租赁物。至2018年9月30日，邱永清拖欠租金10584元，水电费1214.4元。诉讼过程中，熙城公司放弃要求邱永清返还店面的诉讼请求。 邱永清未作答辩。 熙城公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《委托管理协议》、缴费通知书、公告等证据。经审查熙城公司提供的证据，其来源和形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月9日，三明市城市资产经营管理有限公司变更为三明城投集团物业管理有限公司；2017年7月4日三明城投集团物业管理有限公司变更为三明城投集团熙城物业有限公司。涉案房屋由三明市城市建设投资集团有限公司委托熙城公司管理，双方约定委托管理的资产发生纠纷由熙城公司主张权利。2015年6月17日，三明城投集团物业管理有限公司、邱永清签订一份《租赁合同》，约定三明城投集团物业管理有限公司将坐落于B50地块北侧商业楼20号店租赁给邱永清，使用面积为28平方米，租赁期限从2015年6月20日起至2020年6月19日止；前三年每月租金为1680元，第四年租金递增10%，第五的租金同第四年；卫生费每月42元，按年一次性支付，在签订本合同后的10个日历日内将当年的卫生费一次性缴纳，并以此为租赁期内每年卫生费的缴纳时间；租金、已产生的水电费，承租方必须于每月5日前支付，如无故拖欠租金、水电费、卫生费，每天按实欠租金加收千分之五违约金；邱永清应在签订合同之前交纳合同履约保证金5040元；邱永清累计欠交租金2个月及以上的，三明城投集团物业管理有限公司有权解除合同，并收回租赁物，邱永清已支付的租金、履约保证金及装修等费用均不予退还和补偿。合同签订后，三明城投集团物业管理有限公司将涉案房屋交给邱永清使用，邱永清支付房租至2018年3月31日。2018年10月5日，熙城公司收回租赁物。至2018年9月30日，邱永清拖欠租金10584元，水电费1214.4元。 本院认为，三明城投集团物业管理有限公司与邱永清签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。邱永清未按合同约定及时支付房屋租金，构成违约，应承担相应的民事责任。现三明城投集团物业管理有限公司变更为熙城公司，同时三明市城市建设投资集团有限公司委托熙城公司管理涉案房屋，双方约定委托管理的资产发生纠纷由熙城公司主张权利，因此，邱永清应向熙城公司履行义务。三明城投集团物业管理有限公司与邱永清约定“累计欠交租金2个月及以上的，三明城投集团物业管理有限公司有权解除合同，并收回租赁物”，现因邱永清从2018年4月起欠租至今，解除合同的条件已成就，故熙城公司要求解除三明城投集团物业管理有限公司、邱永清于2015年6月17日签订的《租赁合同》及邱永清支付尚欠租金、水费、电费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。当事人双方约定每天按实欠租金加收千分之五违约金，该约定明显超过法律规定的标准，现熙城公司要求按月利率2%计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。本案中，由于合同没有对三明城投集团物业管理有限公司违约时，履约保证金是否可作为定金双倍返还的问题作出约定，故双方当事人的约定不符合定金罚则特性。从双方对履约保证金的约定上看，该履约保证金在性质上具备违约金的补偿性和惩罚性，因熙城公司已主张了违约金，故熙城公司要求邱永清交纳的履约保证金5040元归其所有的诉讼请求不予支持，该履约保证金用以抵扣租金。邱永清经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除三明城投集团物业管理有限公司、邱永清于2015年6月17日签订的《租赁合同》； 二、邱永清应于本判决生效之日起三日支付给三明城投集团熙城物业有限公司租金5544元（该租金从2018年4月计至2018年9月止，已抵扣履约保证金5040元）； 三、邱永清应于本判决生效之日起三日支付给三明城投集团熙城物业有限公司水电费1214.4元； 四、邱永清应于本判决生效之日起三日支付给三明城投集团熙城物业有限公司违约金（该违约金按月利率2%计算，以每月未支付的租金分段计算，计至租金清偿之日止）； 五、驳回三明城投集团熙城物业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费661元，由邱永清负担461元，三明城投集团熙城物业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  傅炳林 人民陪审员  骆志雄 人民陪审员  林静怡 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。