湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初1525号原告：陈继雄，男，1954年8月1日出生，汉族，湖北省通山县人。被告：陈子刚，男，1974年10月16日出生，汉族，湖北省通山县人。委托诉讼代理人：徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。被告：周银河，女，1962年9月29日出生，汉族，湖北省通山县人。被告：成朝书，男，1978年10月4日出生，汉族，湖北省通山县人。原告陈继雄与被告陈子刚、周银河、成朝书合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈继雄、被告陈子刚的委托诉讼代理人徐唐早、被告成朝书到庭参加了诉讼，被告周银河经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈继雄向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈子刚与成朝书签订门面租赁合同无效。二、判令被告陈子刚、周银河、成朝书立即无条件腾退并向原告完好归还九宫山竹海山庄A栋一楼103号门档（面积约108㎡）及二楼一整层房屋（面积约390㎡）。三、判令被告陈子刚、周银河因违背调解书的预定擅自降低应给原告B栋五楼以上的房源483.22平方米以及强占原告99.55平方米的房源立即腾退，并完好归还原告。四、判令被告陈子刚、周银河将强占原告土地所有权证范围内的余基空地约200平方米无条件归还原告。五、判令被告陈子刚、周银河赔偿原告因其未履行调解书确定的义务即应于调解书生效后应归原告所有的房屋而恶意占用使原告无法清偿债务给原告造成的直接经济损失约50万元。庭审中，经本院向原告释明，一、二项与三、四、五项诉求不是同一法律关系，不宜并案处理，应另案起诉。原告同意在本案中放弃三、四、五项诉求，另行起诉。事实与理由：2003年6月30日，原告取得通山县宫山风景管理区有竹海山庄宾馆(通国用(2003)字第2405095号)占地2519.5m的土地使用权及二层砖混结构的房屋一栋和四层砖混结构房屋一栋的产权。2011年12月13日，原告与被告陈子刚、周银河达成《合作投资协议》。之后，被告陈子刚、周银河组织人、财、物开始对原告该处房屋拆迁进行改建扩建，经过两年时间建成现有A、B两栋房屋，合计建筑面积约8000余平方米。但被告陈子刚、周银河未履行约定义务，严重损害原告利益，原告于2017年3月向法院起诉，法院作出了（2017）鄂1224民初491号民事调解。该调解书生效后，原告要求被告履行调解书约定的义务，但被告未予履行，为此，原告于2018年5月向法院申请强制执行，通山县法院执行认为调解书中对原被告的房屋分割没有明确约定交付时间，无法采取强制措施。在执行调解时，承租人提出的腾退房屋的条件为弥补其装修损失十几万元，但是在原告与被告陈子刚、周银河结算价款时按每平方米1500元计算了装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该份租赁合同应为无效。且被告陈子刚、周银河同成朝书签订的租赁合同，内容简单，租金过低，是虚假的租赁合同。根据(2017)鄂1224民初491号民事调解书，属于原告所有的不动产，原告依法享有占有、处置、收益的权利，故应判令被告陈子刚、周银河与成朝书签订的合同无效，并归还原告。特具状起诉至法院。被告陈子刚答辩称：1.被答辩人与答辩人分割房产时，是根据自愿合法的原则进行的，不存在多占房屋面积99.55平方米，更不存在侵占余基约200平方米圈为停车位。2.答辩人与成朝书签订的租赁合同是真实的，且在通山县人民法院审理《建设用地使用权转让合同纠纷》一案中，被答辩人未提出异议。3.答辩人与成朝书签订的门面租赁合同具备《民法总则》第一百四十三条规定的有效条件。涉案租赁合同的租赁物不是位于城市、镇规划内，不属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整对象，涉案租赁合同所指的出租物所有权现归原告所有，属于原告合法财产。答辩人与成朝书签订租赁合同的效力瑕疵状态因通过司法程序确认租赁物归原告所有而消失。4.根据双方签订的《竹海山庄乙方应得房源》契约中的约定，A栋1楼门面B2楼归乙方(即归答辩人所有)。是原告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。综上所述，答辩人认为，被答辩人在诉状中的主要诉称缺乏证据证明，并与事实严重不符，所提出的一系列诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法均不能成立。被告周银河未答辨，在举证期限内亦未提交证据。被告成朝书答辨称，被答辩人称合同简单和租金偏低没有依据，且买卖不破租赁，房屋所有权的变动不影响租赁的效力。原告陈继雄围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，对当事人无异议的证据【竹海山庄房源分割清单、竹海山庄A栋平面图、陈子刚与成朝书的门面租赁合同书、陈子刚与熊显美门面租赁合同书、国有土地使用证、(2017)鄂1224民初491号民事调解书】，本院依法确认并在卷作证。对原告提交的竹海山庄投资清单、陈子刚与成丽玲签订宾馆合作协议，被告陈子刚认为与本案无关，本院认为，该两份证据的证明内容与证明目的与本案无关，本院不予认定。综上，本院认定本案事实：2003年6月30日，原告取得通山县宫山风景管理区有竹海山庄宾馆(通国用(2003)字第2405095号)占地2519.5m的土地使用权及二层砖混结构的房屋一栋和四层砖混结构房屋一栋的产权。2011年12月13日，原告与被告陈子刚、周银河达成《合作投资协议》，约定由原告提供地产，被告陈子刚、周银河负责前期策划、涉及、报建和筹措项目所需的全部投资和工程施工全过程的管理。合同签订后，被告陈子刚、周银河拆除了原竹海山庄并在该土地上建成两栋房屋，但房屋至今未办理相关规划审批手续。2016年5月1日，甲方陈子刚与乙方成朝书签订《门面租赁合同书》，约定将九宫山竹海山庄A栋一楼4#、5#门面及二楼约450平方租给乙方经营餐饮服务，租赁时间为10年。后因被告陈子刚、周银河未足额向原告陈继雄支付约定的款项，原告于2017年3月23日向法院起诉，法院于2017年7月20日作出（2017）鄂1224民初491号民事调解书，调解书中载明“所建房屋目前未经规划审批手续”。2018年1月19日，原告与被告陈子刚、周银河协商，双方签订了《竹海山庄甲方房源》，约定“甲方房源A栋：1楼门面：101102103S=246.13㎡,2-5楼：S=1448.39㎡”还签订《竹海山庄乙方应得房源》，约定“A栋1楼门面：104#122.6105#59.3面积181.9㎡抵面积：363.8㎡”。之后，原告多次请求被告腾退房屋无果，遂诉至法院。本院认为，被告陈子刚将九宫山风景区竹海山庄A栋1楼门面及二楼房屋租赁给被告成朝书使用，由被告成朝书支付租赁费用，双方之间成立了租赁合同关系，但是因为该房屋至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，被告陈子刚与被告成朝书之间的租赁合同无效。至于被告陈子刚认为，诉争的房屋不是城镇规划区内的房屋，不适用该条解释，且房屋所有权的变化不影响租赁合同的效力。本院认为，诉争的房屋位于通山县宫山风景管理区内，属于通山县县级规划区，本案可以引用该解释的相关规定，且被告陈子刚、周银河在一审辩论终结前未提交证据证明诉争房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故对被告陈子刚的辩护理由不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告返还诉争房屋，本院依法予以支持。被告陈子刚辩称，原告陈继雄与被告陈子刚签订的《竹海山庄乙方应得房源》契约中约定，九宫山竹海山庄A栋1楼103号门档以及二楼房屋是归被告陈子刚所有的，原告陈继雄与被告陈子刚签订的《竹海山庄甲方房源》契约中约定，甲方（陈继雄）房源为A栋1楼门面103,2-5楼，经现场核查，诉争的房屋为A栋1楼门面103（即合同中载明的“A栋一楼4#、5#门面”）是属于甲方即原告陈继雄的，并非被告陈子刚的，故对被告陈子刚的辩护理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告陈子刚与被告成朝书于2016年5月1日签订的《门面租赁合同书》无效；二、被告成朝书于本判决生效之日起30日内将九宫山竹海山庄A栋一楼103门店及二楼整体房屋返还给原告陈继雄。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。审 判 长  邵瑞光人民陪审员  祝文英人民陪审员  黄有美二〇一九年九月二十日书 记 员  黎世发附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。