江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初2647号原告：高献陈，男，1942年2月19日出生，汉族，户籍所在地江苏省。被告：吴锁根，男，1961年11月16日出生，住镇江市。被告：镇江市天祥龙房产代理有限公司，住所地镇江市运河路101号1幢101室。法定代表人：吴顺祥，系该公司经理。原告高献陈与被告朱金谷、吴锁根、镇江市天祥龙房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告高献陈和被告吴锁根、镇江市天祥龙房产代理有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高献陈向本院提出诉讼请求：1.解除2019年1月4日原告与被告签订的房屋交易合同；2.被告吴锁根双倍返还原告缴纳的购房定金人民币10万元；3.被告吴锁根及镇江市天祥龙房产代理有限公司共同承担本案诉讼费。事实和理由：原告为拆迁户，与被告吴锁根签订了关于镇江市京岘山38号2幢404室的房屋交易合同，约定房屋价款为638000元，有效期为2018年9月15日至12月16日。2018年11月2日，原告拆迁款到账，因被告原因双方未能履行过户手续。同年12月7日，被告吴锁根明知合同到期但拒绝承担违约金。2019年1月4日，被告吴锁根告知涉案房屋已被法院查封，原告为尽快过户和追讨违约金，双方重新签订房屋交易合同。同年5月，被告吴锁根告知涉案房屋已经进入法院拍卖程序。原告为维护自身权益，故提起诉讼。被告吴锁根辩称，原告陈述2018年12月17日不承担违约金不属实。我方告知无法过户，让原告住进去，原告不同意。原告陈述2019年1月4日才告知法院查封不属实，我方很早就告知原告春节之后有结果，没有答应原告在2月过户成功。第二份补充协议是原告要求签署的。我不同意解除房屋交易合同，不同意双倍返还购房定金人民币10万元，应该由房屋所有人朱金谷和我共同承担。被告镇江市天祥龙房产代理有限公司辩称，同被告吴锁根答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，原告高献陈与被告吴锁根在被告镇江市天祥龙房产代理有限公司的居间介绍下签订房屋中介买卖合同一份，合同约定：原告高献陈以638000元的价格向朱金谷购买镇江市京岘山38号2幢404室房屋（房屋面积85.49平方米），原告支付购房定金伍万元，原告将定金交由被告镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保存；2018年12月16日前办理过户时付清所有房款、朱金谷交房进行交接，购房定金冲抵房款；朱金谷不能按期交房或原告不能按期付清房款，逾期十日不能履行，视为根本违约，如原告违约，所付购房定金不予退还，朱金谷违约，应双倍返还购房定金给原告。2018年9月15日，原告给付定金2万元，2018年9月15日原告给付定金3万元，合计给付定金5万元。该款由镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保管，2019年1月4日镇江市天祥龙房产代理有限公司出具收据给原告。2019年1月4日，原告高献陈与被告吴锁根在被告镇江市天祥龙房产代理有限公司的居间介绍下签订房屋中介买卖合同一份，合同约定：原告高献陈以610000元的价格向朱金谷购买镇江市京岘山38号2幢404室房屋（房屋面积85.49平方米），原告支付购房定金伍万元，原告将定金交由被告镇江市天祥龙房产代理有限公司代为保存；朱金谷和代理人吴锁根承诺该房如能正常上市交易则立即过户给原告（以法院判决为准），过户时原告房款先付给中介，原告拿证当日中介给付代理人吴锁根；朱金谷不能按期交房或原告不能按期付清房款，逾期十日不能履行，视为根本违约，如原告违约，所付购房定金不予退还，朱金谷违约，应双倍返还购房定金给原告。朱金谷代理人吴锁根和房产证人朱金谷债务纠纷与购房人高献陈无关，双方2018年9月15日签订的房屋中介买卖合同作废，一切以本合同为准。两份合同签订过程中朱金谷均未到场，合同抬头和落款处的“朱金谷”字样均为被告吴锁根代签，被告吴锁根亦在合同落款处的朱金谷委托代理人处签名。另查明，镇江市京岘山38号2幢404室房屋为朱金谷所有，建筑面积85.49平方米。庭审中，被告吴锁根称涉案房屋是朱金谷因欠王远富的钱，抵押给王远富的。王远富系吴锁根表弟，人在外地，所以由吴锁根代王远富签订了房屋中介买卖合同。2018年9月15日签订合同以后，准备过户的时候发现该房已被镇江市丹徒区人民法院查封、无法过户给原告。吴锁根了解到涉案房屋已经进入公示程序，将争取拍下该房屋。被告镇江市天祥龙房产代理有限公司称被告吴锁根未出示过朱金谷的授权委托书，亦未见过朱金谷本人。2018年11月去房管交易中心备案的时候，得知涉案房屋已经被查封和抵押了，就第一时间告知了原告和被告吴锁根。案件审理中，通过办案系统查询到王远富起诉朱金谷、凌云凤民间借贷纠纷一案，于2018年11月19日在本院达成调解协议，约定：一、被告朱金谷共结欠原告王远富借款本金60万元及利息（利息以60万元为基数，按照月利息2%自2018年10月9日至实际还款之日止）。被告朱金谷于2018年11月26日前一次性付清上述借款本息。二、被告凌云凤对上述债务承担共同还款责任。三、若被告朱金谷、凌云凤不能按期归还上述第一项债务，原告王远富有权以被告朱金谷、凌云凤所有的位于镇江市房屋（镇房权证换字第××号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿（在抵押担保数额50.6万元范围内）。上述事实，有当事人陈述、房屋中介买卖合同、定金收据、房产证复印件、民事调解书等证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据法律规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中被告吴锁根没有得到朱金谷的授权，其以朱金谷名义与原告签订的涉镇江市京岘山38号2幢404室房屋的两份房屋中介买卖合同（签订日期为2018年9月15日和2019年1月4日）实为原告高献陈与被告吴锁根签订，系出于原、被告双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均应当依约享有合同权利和履行合同义务。2018年9月15日的房屋中介买卖合同因履行期限届满，双方已于2019年1月4日重新签订，并约定“双方2018年9月15日签订的房屋中介买卖合同作废，一切以本合同为准”。被告吴锁根因未取得涉案房屋的所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，原告有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，原告高献陈有权解除合同。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，被告吴锁根作为收受定金的一方，不履行约定的债务，应当双倍返还定金。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告高献陈与被告吴锁根于2019年1月4日签订的房屋中介买卖合同。二、被告吴锁根于本判决生效之日起十日内向原告高献陈双倍返还定金10万元。三、驳回原告高献陈对被告镇江市天祥龙房产代理有限公司的诉讼请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告吴锁根负担（此款原告已预交，被告吴锁根于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  汪忠春二〇一九年九月十六日书记员  刘诗卉（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。