江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初2931号 原告（反诉被告）：江苏威汀喜庆百货有限公司，住所地泰州市铁塔广场人防工程。 法定代表人：赵斯明。 委托诉讼代理人：丁爱民，江苏碧泓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦建梅，江苏碧泓律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：泰州市住房和城乡建设局，住所地泰州市海陵区海陵南路308号。 法定代表人：高卫东。 委托诉讼代理人：严小莉，江苏钟山明镜（泰州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）江苏威汀喜庆百货有限公司（以下简称威汀公司）与被告（反诉原告）泰州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。威汀公司法定代表人赵斯明、委托诉讼代理人丁爱民、住建局委托诉讼代理人严小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告威汀公司向本院提起诉讼请求：1、判令原告按照166000元给付被告，结清2018年11月28日至2019年5月27日期间的租金；2、判令原告按照100000元给付被告，结清2019年5月28日至2019年8月27日期间的租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过招投标承租了座落于海陵区商铺，2013年12月13日，原告与原泰州市民防局签订了《泰州市行政事业单位公有房屋租赁合同》一份。合同签订后，原告按约履行了合同义务。2018年11月26日，江苏省人民政府办公厅颁发了《关于规范校外培训机构发展的实施意见》（苏政办发〔2018〕98号），其中第二条明确规定，校外培训机构场所不得选用半地下室、地下室及其他有安全隐患的场所。该文件的颁布实施禁止了涉案房屋约定的用途，致使原告遭受了巨大的损失（包括但不限于先前的巨额投资、未来的预期收益、客户的赔偿要求等），且损失仍在持续扩大中。参照附近三水湾二期柳园项目在泰州公共资源交易中心的招标租金水准(文化类项目0.3元/平方米、酒店类项目0.5元/平方米，商业类项目0.9元/平方米)，原告经过专业的评估，涉案房屋的租金正常价值约为400000元/年。原告曾向被告主张按照法律规定、合同约定以及诚实信用、公平的原则，双方重新商议涉案房屋的租金，但遭到被告的拒绝。故原告为维护自身合法权益，特具诉状，请求判如所请。 被告住建局辩称，答辩意见与反诉意见一致。 反诉原告住建局向本院提出反诉请求：1、依法判决威汀公司给付住建局从2018年11月28日至2020年5月27日期间的商铺租金人民币1700000元；2、依法判令威汀公司承担违约金120000元；3、诉讼费用由威汀公司承担。事实和理由：2013年12月13日原告与原泰州市民防局签订的《泰州市行政事业单位公有房屋租赁合同》约定了租金标准，并约定每个缴费周期提前30天缴费，逾期支付租金，除应如数补缴外，每逾期一天按天支付相当于日租金0.2倍的违约金，从2018年11月28日至今长期逾期支付租金；上述租赁房屋于2014年5月28日实际交付使用，租赁期限及租金支付日按实顺延。因威汀公司拖欠租金，经多次催要后仍没有给付；现住建局反诉威汀公司要求立即支付租金及违约金，避免其权益受到损失。 反诉被告威汀公司辩称，第一，住建局的第一项反诉请求与我方在本诉中的诉请相互冲突，我方的诉请及事实理由作为对第一项反诉请求反驳的事实、理由。第二，本案中威汀公司不存在违约行为，因2018年11月26日江苏省人民政府办公厅颁布了《关于规范校外培训机构发展的实施意见》，致使威汀公司租赁的房屋无法继续按原用途使用，在此情况下，威汀公司多次以书面方式向住建局申请按合同约定变更合同相应的条款，包括合同的租金条款。双方间对于情势变更的产生导致原合同严重显失公平及如何对合同进行变更产生纠纷，故而涉及诉讼，故本案中威汀公司不存在违约拒付相应租金的情形。第三，我方认可住建局反诉状中陈述的涉案房屋于2014年5月28日实际交付使用，涉案合同签订后原泰州市民防局因某些原因无法按合同约定于2014年1月1日前向威汀公司交付房屋，导致威汀公司错失以婚庆为主题的招商引资，之前所投入的大量人力物力和财力均付之东流，损失惨痛。在此情况下原泰州市民防局对威汀公司口头约定合同的期限从2014年5月28日起计算，同时双方将合同第六条款有关租赁房屋的用途由以婚庆为主题变更为以教育培训为主题。但是，双方当时并没有根据房屋用途的变更对第三条租金条款进行变更，我方认为此举违反合同法第五十四条之规定。当事人有权请求法院变更或撤销合同相应条款。本案中威汀公司要求变更租金条款，也可以认定为向法院申请撤销合同约定的租金条款，并按原告主张的租金标准制订更加合理公平的租金标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月13日，原泰州市民防局（甲方，出租方）与威汀公司（乙方，承租方）签订《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泰州市铁塔广场地下一层的房屋（建筑面积11560平方米，包括营业用房面积7574平方米及下沉广场3986平方米）出租给威汀公司使用，租赁期限10年，自2014年元月1日起至2023年12月31日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约，但因本合同约定、一方违约致合同目的不能实现以及因国家、省市政策文件规定需要解除合同的除外；租金以5年为一个周期，第一个5年租金每年人民币1000000元，第二个5年的年租金由甲、乙双方综合考虑物价指数、经营状况及周边租金情况协商确定，但不得低于1200000元，如遇到国家性的经济不景气、金融危机等因素，乙方提出请求，甲方应酌情予以调整；租金按年度（以12个自然月为一个年度）缴纳，先付租金后用房屋，每个缴费周期提前30天，即于每年12月1日前交付下个年度的租金，第1个年度为免租期，租金免付；第2-5个年度，缴纳1000000元的年租金，第6-10个年度，按调整后的租金缴纳；乙方若逾期支付租金，除应如数补缴外，每逾期一天，乙方须向甲方按天支付相当于日租金0.2倍的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿；拖欠租金超过30天或甲方不能根据乙方提供的联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回出租房屋；租赁房屋用途为经营以婚庆为主题的商场；乙方保证不利用租赁的房屋从事违法经营或违法活动,如不违反要约条件变更租赁房屋用途，应提前2个月商得甲方书面同意，签订补充协议，并自行办理相关手续；未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改结构或改变租赁用途，如乙方擅自改变房屋结构和用途，视为乙方违约；由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，多退少补。 合同签订后，原泰州市民防局于2014年5月28日将涉案房屋交付给威汀公司，双方同意相应的租金从该日起往后顺延。威汀公司按合同约定的标准交纳租金至2018年11月27日。 2014年9月30日，原泰州市民防局（甲方）与威汀公司（乙方）签订《补充协议》一份，就原、被告签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》补充约定：租赁房屋的用途，以结婚为主题的相关产业（包括相亲交友、婚房装修、婚纱摄影、婚纱礼服、婚庆策划、家纺家居、珠宝首饰、烟酒糖茶、母婴用品及服务等）……。 庭审中，威汀公司陈述，涉案合同签订后，原泰州市民防局无法按合同约定于2014年1月1日前向原告交付房屋，导致原告错失以婚庆为主题的招商引资，之前所投入的大量人力物力和财力均付之东流，损失惨痛。在此情况下，原泰州市民防局与原告口头约定合同的期限从2014年5月28日起计算，同时口头约定将涉案房屋的用途变更为以教育培训为主题。住建局否认与原告口头约定变更租赁用途。 另查明，由于机构调整，原泰州市民防局不再保留，其整体职能划入住建局。 本院认为，威汀公司向本院起诉要求变更租赁合同的租金标准，其前提为双方已口头约定租赁房屋的用途变更为教育培训为主，现双方签订的《泰州市市级行政事业单位公有房屋租赁合同》约定用途为以婚庆为主题，《补充协议》约定用途为以结婚为主题，均不能证明双方约定了以教育培训为主题，威汀公司提供了商铺租赁合同、照片及其他证据均只能证明威汀公司实际使用涉案房屋的用途，亦不能证明双方达成合意变更涉案房屋用途为教育培训。综上，鉴于威汀公司没有充分的证据证明双方对涉案房屋的用途进行了重新约定，其要求变更案涉租赁合同约定的租金标准的前提条件不能成立，故其基于此前提条件要求变更租金标准，本院不予支持。威汀公司仍应按合同约定向住建局支付租金。现住建局反诉要求威汀公司支付2018年11月28日至2020年5月27日止的租金人民币1700000元，符合当事人约定，本院予以支持。关于住建局主张的违约金120000元，此数额远低于按合同约定的违约金计算标准计算的数额，本院对该违约金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、江苏威汀喜庆百货有限公司在本判决生效之日起十日内给付泰州市住房和城乡建设局租金1700000元、违约金120000元，合计人民币1820000元。 二、驳回江苏威汀喜庆百货有限公司的诉讼请求。 如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币5290元依法减半收取2645元，由江苏威汀喜庆百货有限公司负担（江苏威汀喜庆百货有限公司已预交）；本案反诉受理费人民币10590元，由江苏威汀喜庆百货有限公司负担（泰州市住房和城乡建设局已预交，江苏威汀喜庆百货有限公司于本判决生效之日起十日内迳交泰州市住房和城乡建设局）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件本诉受理费人民币5290元、反诉受理费10590元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。 审判员  沙林霞 二〇一九年九月五日 书记员  王 莉