广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15679号原告（反诉被告）：张雄，男，汉族，住广州市荔湾区原告（反诉被告）：夏亮兮，女，汉族，住广州市荔湾区两原告共同委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：许悦，广东环球经纬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地：佛山市南海区法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告张雄、夏亮兮与被告佛山市南海区里晖置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人劳敏生、许悦及被告的委托诉讼代理人陈晓丽均到庭参加了诉讼，被告于庭审中当庭提出反诉，本院经审查后决定合并审理，并于2019年9月5日第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人劳敏生、许悦及被告的委托诉讼代理人陈晓丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房认购书》；2.被告向原告返还商品房的购房款（包括定金、首期款等）705378元和办理购房资格费用18000元；3.被告向原告支付自2018年1月1日起至全部购房款退还之日止的资金占用利息（以705378元为本金按人民银行同期贷款利率计算）；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年12月，被告开发建设的楼盘“十里尚堤花园”全面销售，原告到售楼部看楼，被告的销售人员极力向原告推销该楼盘的房屋。原告明确告知被告的销售人员，两原告均在广州工作生活，没有佛山市的购房资格。但该销售人员一再承诺这个完全没有问题，公司可以为原告办妥购房资格，双方先签订《商品房认购书》，待取得购房资格后再签订《商品房买卖合同》并办理网签等相关购房手续。两原告经不住被告销售人员三番四次的反复游说，在2017年12月23日与被告就购买十里尚堤花园xxxx单元房屋签订了《商品房认购书》和《延期签约申请及承诺(按揭)》，并在签约的当天支付给被告人民币5万元的定金。其后，原告又于2017年12月31日支付了购房的首期款人民币655378元给被告。但是，被告至今未能为原告取得佛山市限购区域的购房资格(即使取得也是虚假)，故双方已签订的《商品房认购书》实际无法履行。因此，根据最高人民法院相关司法解释，因不可归责于双方当事人的事由导致不能履行的《商品房认购书》应当解除，被告应向原告全额返还定金、首期款和相应的资金占用利息。被告答辩称：原、被告于2017年12月23日签订的《商品房认购书》完全为双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议书的相关约定合法有效，双方均应严格遵照履行。原告因自身原因不在约定期限内与被告订立商品房买卖合同，属于原告违约。本案中，原告属于违约方，没有合同解除权。原告在涉案合同履行期满后，在被告给予原告宽限期内仍然没有取得购买涉案房屋的资格，原告构成根本违约，被告主张于2019年8月15日解除涉案合同。本案合同合法有效，根据合同第8条的约定，如原告违约，原告须向被告支付违约金10万元，被告有权在原告缴纳的房款中直接扣除。关于涉案房屋的房款，在被告同意解除的情况下，应在扣除10万元违约金后无息返还原告。本案合同同时约定违约金和定金，根据《合同法》的规定，守约方可以选择适用违约金或者定金条款，这是法律赋予守约方的权力。在合同未经法院判决无效的情况下，被告作为守约方选择适用违约金条款应当得到法院的支持。原告的违约行为，导致双方无法履行合同，直接造成被告现有财产的减少，即合同的标的额1268784元，这是被告的损失。而双方约定的违约金为10万元，为总房价的7%左右，违约金并不过高，甚至低于合同的一般违约金约定标准。且本案合同第11条第四款约定双方所约定的违约金标准，是双方的可预期的损失范围。因此，原告违约，应当支付违约金10万元。原告与关光松之间的交易是何种交易，现有的证据无法证明，即使为原告所称的办理费，也只是原告与关光松之间的交易，与被告无关。关于原告增加该项诉讼请求，主体不适格，原告可以另行向关光松起诉。被告提出反诉请求：1.原告与被告签订的《商品房认购书》于2019年8月15日解除；2.原告向被告支付违约金10万元；3.反诉费由原告承担。事实和理由：2017年12月23日，被告(甲方，出售人)与原告(乙方，认购人)签订《商品房认购书》，约定:乙方购买甲方开发建设的十里尚堤花园xxxx单元房屋，该房屋建筑面积为89平方米，套内建筑面积为71.55平方米，总价款为1268784元。乙方同意签订本认购书当天即向甲方支付50000元定金，乙方在签订认购书之日起7天内即2017年12月30日前支付首期购房款388784元(含定金）。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求，即最迟应于2018年12月30日办毕，在此期间，乙方自行完善购房条件等有关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人原因导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，视为乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的50000元定金，并有权将该物业另行出售；如乙方违约，乙方须向甲方支付100000元违约金，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。原告在涉案合同履行期满后，没有按约与被告签署《广东省商品房买卖合同》，已构成违约。原告在没有和被告协商的情况下，于2019年7月4日向贵院提出诉讼，明确不履行涉案合同，原告的行为已构成根本违约，被告可以依法解除涉案合同。根据双方签订的《商品房认购书》，原告违约的，须向被告支付100000元违约金，被告有权在房款中直接扣除。综上，被告认为，原告的上述行为已严重侵犯原告的合法权益，原告现依据《合同法》及《民事诉讼法》等的相关法律规定，依法向法院提起反诉，望贵院判如所请。原告答辩称：被告诉请《商品房认购书》于2019年8月15日解除无事实和法律依据，原告与被告无协商一致约定于2019年8月15日解除认购书，被告在此之前也没有向原告发出解除该认购书的通知，法院对原告的该项诉请尚未作出裁决，在此情况下，被告主张认购书于2019年8月15日解除缺乏事实和法律依据。被告要求原告支付违约金10万元无事实和法律依据，被告在明知原告不具备限购区域购房资格的情况下却承诺为原告办理购房资格并以此为由收取18000元作为办理费用，但最终没有为原告取得购房资格，导致合同无法履行。原告在购买涉讼房屋的整个交易过程中并无违约行为，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第二十九条规定，原告可要求解除认购书，被告应返还全部购房款及办理购房资格的费用，且原告保留进一步追究被告相关赔偿损失的权利。关光松是被告销售部的员工，代表被告签约，说明其从事的销售行为属于职务行为，足以使原告相信关光松承诺为原告取得购房资格并收取18000元办理费用的行为属于代表被告作出的意思表示，现被告无法为原告取得购房资格，购房条件无法成就，商品房认购书实际无法履行，被告应返还全部购房款及办理费用予原告。被告与原告签订的认购书属于预约合同，双方并未签订商品房买卖合同，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，本案若双方有违约行为，应适用定金条款，而非违约金条款。商品房认购书是被告提供的格式合同，当中违约金条款仅约定了买受人对出卖人的违约责任，但无对等条款。对买受人显失公平，且违约金条款与定金条款冲突，根据合同法第四十四条的规定，因此在本案中不能使用违约金条款。综上，请求驳回被告的诉请。原告提交了如下证据：1.两原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件及企业信用信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房认购书》复印件1份、《延期签约申请及承诺（按揭）》复印件1份、佛山市商品房预售方案复印件1份、金沙半岛房号成交确认单复印件1份，用以证明原告于2017年12月23日就购买涉讼房产与被告签订了《商品房认购书》和《延期签约申请及承诺（按揭）》。3.收据复印件3份、银行卡客户交易详细信息原件3份，用以证明原告于2017年12月23日向被告支付了购房定金50000元；原告于2017年12月31日向被告支付了购房首期款合计655378元。4.微信聊天记录打印件2页（与原件核对一致）、转账凭证截图打印件2份，用以证明被告销售人员承诺为原告取得佛山市限购区域的购房资格。5.社保缴费历史明细表原件2页，用以证明两原告自2014年7月至今一直在广东省广州市工作和生活。6.银行卡客户交易详细信息（10000元、8000元）原件2份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单原件1份，用以证明被告承诺为原告办妥购房资格并向原告收取了1.8万元办理费。被告提交证据如下：1.《商品房认购书》原件1份，用以证明原告知悉涉讼房屋所在地商品房限购政策，原告无法取得购房资格为原告单方面违约，根据认购书第8条的约定，原告应当向被告支付违约金10万元，被告有权在房款中直接扣除；认购书第4条约定，原告自行完善购房条件等有关手续，原告称被告承诺办妥购房资格没有任何依据。2.商品房认购知情书原件1份，用以证明被告没有委托任何机构或个人收取与购房款无关的费用，原告在认购过程中接受相关机构或个人的服务与被告无关，原告称被告未能为其取得购房资格没有任何依据。3.十里尚堤花园认购须知原件1份、十里尚堤花园购买风险提示原件1份、十里尚堤花园重要事项告知书原件1份，用以证明被告已充分向原告提示认购风险：限购政策、房屋市场价格波动等风险。4.延期签约申请及承诺（按揭）原件1份、特殊事项申请表原件1份，用以证明被告已充分向原告提示涉讼房屋所在商品房限购政策；原告知悉涉讼房屋所在地商品房限购政策，并清楚自身暂无资格，需时间办理相关资料文件，故向被告申请延期签约。5.广州市不动产登记查册表原件1份，用以证明坐落于广州市荔湾区******之三xxx房为两原告共同共有，在佛山购买房产为投资性质，因今年房价的波动，没有达到投资预期才致，是原告不履行合同的根本原因。原告与被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1、2、3、5，被告无异议，本院予以确认。原告举证4与举证6的，经审查，均有原件核对，且能相互印证，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以确认。被告举证1，原告确认，本院予以确认。被告举证2-5，原告确认其真实性，本院确认其真实性。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2017年12月23日，原告张雄、夏亮兮（乙方、认购人）与被告佛山市南海区里晖置业有限公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》约定：乙方购买甲方开发建设的十里尚堤花园xxxx号单元物业。建筑面积89平方米，套内建筑面积71.55平方米。该物业总价为1268784元。乙方同意在签订本认购书之当日向甲方支付定金50000元。乙方在签订本认购书之日起7个自然日内，即2017年12月30日前，支付首期购房款388784元。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2018年12月30日办毕），在这12个月期间内，乙方自行完善购房条件等相关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果在现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人问题导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，甲方视乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的五万定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金以外的其他购房款，甲方在15个工作日内，一次性全额无息返还至乙方付款账户。甲乙双方同意以上物业之交楼时间约定为2019年12月31日。乙方同意严格遵守本《认购书》中所约定的条款，如果乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10万，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。乙方在签订本《认购书》时，在甲方已作详细告知的情况下，已知悉并读懂标的房屋所在地区的有关商品房限购政策，等等。该《商品房认购书》落款处加盖被告公章，销售代表处由关光松、钱玉霞签字。同日，原告张雄、夏亮兮签署《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2018年12月23日前将具备购买资格证明文件准备齐全并提供被告办理签约手续，并声明因延期签约所产生的法律责任和风险由原告承担，原告清楚知悉签订本承诺书时的有关限购房政策，同时被告亦向原告作了充分且完整的告知（包括但不限于签订本承诺书时的有关购房政策等相关政策信息等）。同日，原告张雄、夏亮兮在《商品房认购知情书》签名，该《商品房认购知情书》载明：两原告购买的涉讼房屋由被告所委托的富邦地产公司进行楼盘的销售，但没有委托任何机构和个人收取与购房款无关的费用（如理财产品、服务费、电商费、团购费、茶水费等）。如原告在认购过程中接受相关机构或个人的服务且支付相关费用而产生的纠纷，由原告与中介代理双方协商解决或通过合法途径解决。同日，原告张雄、夏亮兮在《十里尚堤花园购房重要事项告知书》签名确认了解相关购房政策。同日，原告张雄向被告转账50000元，被告于同日开具《收据》确认收到原告支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2017年12月24日，原告微信关光松“确定交了这1.8万，不再交购买资格的费用了”，关光松回复“不用了”，原告于当日向关光松转账18000元。2017年12月31日，原告张雄分两次各向被告转账76878元、578500元。被告于同日出具两份《收据》确认收到两原告涉讼房屋首期款76878元、装修款578500元。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2017年12月23日签订的《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告诉请解除涉讼《商品房认购书》，被告亦在庭审中反诉请求解除，据此，本院确认涉讼《商品房认购书》于被告第一次庭审之日即2019年8月15日解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告知晓其在签约时尚属限购对象，但仍签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2018年12月23日前将具备购买资格的证明文件提交被告并于2018年12月30日前办理网签手续，在签订《商品房认购书》至今已一年多，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，即原告完全可能通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同前取得购房资格，现原告因自身不具备购房资格而要求解除《商品房认购书》，应承担解除预约合同的违约责任。虽然《商品房认购书》约定原告违约须向被告支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合原告实际交纳定金50000元的事实，本院酌定被告没收原告支付的定金50000元已足以弥补原告违约给被告所造成的损失，被告诉请违约金超出本院上述核定部分，本院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即本案中被告应退还购房款，即被告应向两原告返还购房款（除定金外）655378元，两原告诉请超出部分，本院不予支持。两原告诉请被告返还18000元，两原告未提供证据证明关光松收取款项属于履行销售的职务行为，且两原告在其签订的《商品房认购书》承诺购房条件等有关手续由原告自行办理，两原告签字确认的《商品房认购知情书》亦告知两原告，被告没有委托任何机构与个人收取与购房款无关的费用，综上，本院对原告请求被告退还该项费用的诉讼请求不予支持，原告可向相关责任方另行主张权利。被告在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取原告首期购房款，且以装修款名义收取购房款，有违诚实信用原则，原告也存在利息损失，本院酌情确定被告支付以655378元为本金从原告起诉之日（2019年7月4日）起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予原告，原告请求超出上述核定部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张雄、夏亮兮与被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司于2017年12月23日签订的《商品房认购书》于2019年8月15日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款655378元并支付以此为本金从2019年7月4日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）张雄、夏亮兮；三、驳回原告（反诉被告）张雄、夏亮兮其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区里晖置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8109.53元（两原告已预交），由两原告负担2932.64元，被告负担5176.89元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。两原告多预交的案件受理费5176.89元，在本判决发生法律效力后，经两原告书面申请，本院退还予原告。反诉受理费减半收取1150元（被告已预交），由两原告负担525元，被告负担625元。两原告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。被告多预交的525元，在本判决发生法律效力之日十日内，经被告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年九月二十七日书记员  成海欣