广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14936号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：孙**。委托诉讼代理人：**恒，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。被告：黄蔚茹，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：余国廉，男，系被告丈夫。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告黄蔚茹租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞，被告的委托诉讼代理人余国廉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付2014年6月1日起至2019年6月30日止的综合物业管理费162473.5元及逾期付款违约金75758元（按应缴金额的日万分之五暂计算至2019年6月30日，实际要求计算至被告履行之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2001年11月26日，原被告就租赁**号商铺（以下简称涉讼商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》。同日，原被告就涉讼商铺签订了为期三年的《协议书》，约定被告委托原告代为出租和管理涉讼商铺，现该协议已执行完毕。2003年12月10日，双方再次就租赁涉讼商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。自2014年6月1日起涉讼商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未交纳相关综合物业管理费用。《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积76.1平方米商铺给被告，租金1050元/月，租赁期限2002年1月30日至2032年1月30日。《南海市房地产租赁契约》约定：被告向原告承租涉讼商铺，建筑面积76.1平方米，租赁期为20年，从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米50元；原告同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计378065元，双方同意采用一次性付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用，如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期支付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天支付所欠费用金额2%的违约金给原告；承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关；为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告委派的物业管理公司把商铺转租给案外人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30日内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未交租租金及其他费用的权利；被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺。《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金1575元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。因涉讼商铺自2014年6月1日起处于空置状态，被告未进行经营且一直未交纳相关综合物业管理费，原告已于2015年至2017年以EMS形式多次发函通知被告交纳相应的欠费，但被告一直恶意拒收邮件。截止至2019年6月30日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费162473.5元及逾期付款违约金75758元（按应缴金额的日万分之五暂计至2019年6月30日，要求计至实际履行之日）。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一经营时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费的情况下，为确保城市广场商场的正常经营，原告每月已垫付相应的物业管理费给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。被告辩称：原告于2004年初已违反《南海市房地产租赁契约》第五项第十四条约定，没有对城市广场再做任何形式的宣传广告，故被告有权不再履行《南海市房地产租赁契约》第四项第九条的约定，并要求追回2004年至2014年所支付的宣传费45600元及违约利息12499元，合计58159元。原告于2013年违反《南海市房地产租赁契约》第五项第十四条的约定，没有对涉讼商铺所在区域进行正常中央空调供应，于2015年后完全停止供应，因此被告权益于2013年后已遭受损害，于2015年不应再履行《南海市房地产租赁契约》第四项第八条的约定。原告于2004年初陆续搭建违章建筑，违反原建筑规划并违反《未经批准的建筑条例》、《消防条例》等条例，影响安全的同时并损害了包括被告的权益，且原告放任不管，任由设施损害，致城市广场70%以上空置，因此原告已违反合同，没尽义务就没权利，不应再向被告收取物管费，若应收取，只应按5元每平方米计收。因原告搭建违章建筑对被告造成的利益损失，被告要求原告立即拆除其搭建的违章建筑。原告上述行为已实质违反合同，不应再要求被告支付2014年6月1日起至2019年6月30日期间的综合物管费162473.5元。同时，原告收取的滞纳金过高，若应收取，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，原告于2004年开始已有损害被告及其他业主的行为，没有履行原告应履行的义务，严重违反物业管理合同的同时还要求被告履行合同义务，是十分不合理的行为，因此被告要求与原告强制解除物业管理合同，并请求驳回原告诉讼请求，被告保留反诉权利。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告人口信息查询资料复印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.《南海市房地产租赁契约》原件1份。3.《南海市房地产租赁契约补充议定书》原件1份。4.《房地产租赁契约》原件1份。举证2-4，用以证明原告将涉讼商铺出租给被告，并约定被告需向原告或原告指定的物业管理公司支付综合物业管理费，具体是物业管理费每月10元每平方米、中央空调费每月20元每平方米及宣传推广费每月5元每平方米合共每月35元每平方米。5.《协议书》原件1份，用以证明被告曾将商铺委托给原告向外出租，涉讼商铺符合经营条件。6.**铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表打印件1份，用以证明被告2014年6月1日至2019年6月30日的欠费情况。7.缴费通知及其EMS全球邮政特快专递（10***512）、邮件查询证明、改退批条（EMS105512***512拒收退件）原件各1份。8.缴费通知及其EMS全球邮政特快专递（10248***919）、改退批条（EMS102480***19退件）原件各1份。9.缴费通知及其EMS全球邮政特快专递（10988***5）、改退批条（EMS1098895***5退件）原件各1份。举证7-9，用以证明原告一直向被告催收综合物业管理费及逾期付款违约金，并按约定送达，但被告拒绝付款。10.土地租赁合同复印件1份。11.粤房地证字第C******4号房地产权证复印件1份。12.土地租赁协议原件1份。13.粤房地证佛字第0******8号房地产权证复印件1份。14.佛山市（南海区）房产查询证明原件1份。15.企业机读档案变更登记资料（广东**发展有限公司）原件1份。举证10-15，用以证明原告取得土地及房产使用的依据，原告出租商铺合法。16.企业机读档案变更登记资料（佛山市南海区**物业管理有限公司）原件1份。17.《物业管理委托合同》原件1份。18.《物业管理委托合同补充协议》原件1份。19.情况说明原件1份。20.电梯（包括扶梯、人行道）保养协议原件1份。21.电气设备能效服务合同原件1份。22.自动报警远程监控系统联网监测服务合同原件1份。23.清扫及垃圾清运处理服务协议原件1份。24.蚁患灭治合同原件1份。25.合同（LED广告字）原件1份。26.2018年春节醒狮活动协议原件1份。27.佛山市南海区**物业管理有限公司工资签收表（2018年8月份至10月份）原件36份。28.电费发票原件6份。29.水费发票复印件10份。30.制冷剂发票原件2份。31.购销合同及其发票原件各1份。32.报价单及其收据原件各2份。33.中央空调保养服务合同、发票原件各4份。34.照片112张。举证16-34，用以证明①原告委托物业管理公司提供综合物业管理服务，聘请大量物业管理人员，对整个城市广场进行大量的物业管理工作，包括对城市广场的公共场所、公共设施设备进行维护和保养，负责电梯、中央空调、消防、监控等系统设备的维护保养，负责建筑物及场地的维护和修缮，提供保洁和安保服务，负责设置大型广告牌、举办购物美食节等宣传推广等等；②原告及物业公司因运营和物业管理支出的费用数额巨大，但被告等租户却长期拖欠物业管理费，原告及物业公司每月入不敷出。经质证，被告对原告举证1-5、10-15、16-24、27-34的真实性无异议，对举证6-9、25、26的真实性不予确认，其中：举证6，确认被告尚未支付2014年6月1日至2019年6月30日的物管费，但对其主张的物管费标准及逾期付款违约金有异议。举证7-9，被告没有收到该些邮件，被告早已不在被邮寄地点居住。举证25、26未实际履行，若真的有醒狮活动，也可能是其他商户出钱组织的。诉讼中，被告举证如下：1.照片2张，用以证明原告没有对场地进行宣传投入，早期承租户摩登百货的广告牌至今仍悬挂。2.照片5张，用以证明商场内，原告也没有进行管理。3.照片36张，用以证明原告在商场内多处搭建构筑物。4.照片13张，用以证明原告对于商场的管理不到位。5.照片2张，用以证明原告的管理不到位，导致商场外大量商铺闲置。经质证，原告认为被告举证1-5的拍摄时间无法确认，部分地点无法确认，且对证明内容有异议，原告多年来已委托专业物业管理公司对城市广场进行物业管理，物管公司已聘请大量工作人员尽职尽责对整个广场进行大量的物业服务和工作。被告以一个节点否认原告及物管公司多年的工作是不客观且没有事实依据的，相反从被告举证可看出，城市广场现有大量商家进行经营，试问若无物业公司提供管理服务，又怎会又如此多商家在此经营；涉讼商铺在城市广场B区，多年来一直处于经营状态，事实上被告承租涉讼商铺在欠费前一直出租予案外人经营，直至案外人离场后开始欠费；被告扭曲事实的说法，实际上是为了逃避综合物管费。经审查，当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证6是原告单方制作的，被告举证1-5是被告单方拍摄的，到庭相对方均有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.原告举证7-9、25、26为原件，原告对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原告的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区**座的房屋已办理房地产权证。2001年11月26日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海**的房屋（建筑面积76.1平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2002年1月30日至2032年1月30日止；等等。同日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定：甲方将位于南海**号商铺（即涉讼商铺）出租给乙方使用；商铺的建筑面积为76.1平方米；租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；（第八条）乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；（第九条）乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方；（第十四条）甲方直接或委派物业管理公司负责本商场公共场所的清洁、绿化、消防安全及水电气空调的供应及宣传推广。双方并对租金支付等进行了约定。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺，期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止。2003年12月10日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为1575元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。本院认为：原告与被告签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。根据上述协议的约定，原告有按约提供物业服务的义务，被告有按约支付涉讼商铺物业管理费、中央空调费、宣传推广费等费用的义务。现原告主张被告没有支付涉讼商铺在2014年6月1日至2019年6月30日期间的物业管理综合费用，被告无异议，本院亦予采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害了其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。经综合考虑商场的经营情况，结合合同一次性支付租期内租金的履行方式、合同已履行的年限、涉讼商铺长期空置的实际使用情况、双方当事人在合同签订时的合理预期，涉讼商铺的使用情况实际上减少了原告在商场经营管理上的成本支出，本院根据公平原则，酌情调整被告应按每平方米20元计收涉讼商铺未支付的物业管理综合费用。故被告应支付2014年6月1日至2019年6月30日（共61个月）按每月1522元（76.1平方米×20元/平方米）计算的物业管理综合费用92842元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。《补充议定书》约定每月5日前支付当月物业管理综合费用，被告未按约定期限支付费用，原告请求被告从每月11日起支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。综合双方履行合同的情况，本院酌定被告以1522元为本金从2014年6月至2019年6月每月11日起，按年利率6%计付违约金予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄蔚茹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付92842元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告黄蔚茹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付各以1522元为本金分别从2014年6月至2019年6月每月11日起，均至上述第一项判决履行之日止，按年利率6%计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4873.48元，减半收取计2436.74元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告已预交的2436.74元，在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年九月二十七日书记员  程学斌