广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6398号上诉人（原审原告）：徐永珍，女,汉族，住广西壮族自治区梧州市蝶山区。委托诉讼代理人：谢艳仪，广东永祺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦逢沛，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何源强，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈恭瑶（曾用名：陈志颖），女，汉族，住广东省茂名市茂南区。上诉人徐永珍因与被上诉人麦逢沛、陈恭瑶租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐永珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，改判支持徐永珍的全部诉讼请求；2.判令麦逢沛、陈恭瑶承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料为由，认定涉案《厂房租赁合同》无效错误。事实上，涉案厂房的报建和管理，均是由麦逢沛、陈恭瑶负责。涉案租赁物的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料均在麦逢沛、陈恭瑶手中。麦逢沛、陈恭瑶故意不提供相关资料，致使一审法院误认为涉案租赁物缺乏权属证书等材料而认定涉案《厂房租赁合同》无效。徐永珍请求二审法院依法责令麦逢沛、陈恭瑶提交相关材料，以查明案件事实。二、陈恭瑶是佛山市南海森某贸易有限公司（以下简称“森某公司”）的实际经营者之一，其依法应对麦逢沛拖欠徐永珍的租金承担连带清偿责任。三、麦逢沛、陈恭瑶一直实际占有和使用涉案厂房至今，徐永珍根本无法进入涉案厂房，更没有怠于建设间隔墙及楼梯。一审法院以合同未约定麦逢沛需要交付厂房钥匙予徐永珍，且徐永珍怠于建设间隔墙及楼梯为由，认定麦逢沛对涉案厂房未建设间隔墙及楼梯没有过错错误。麦逢沛一直是涉案厂房的实际使用者，其不可能不知悉涉案厂房将要被拆迁的事实。麦逢沛为了自身利益，故意向徐永珍隐瞒涉案厂房将被拆迁的事实，诱导徐永珍与其签订《厂房资产分割交接清单》。由于徐永珍长期不在佛山市南海区丹灶镇居住，徐永珍并不知悉涉案厂房将被拆迁的事情，否则徐永珍肯定不会同意与麦逢沛签订《厂房资产分割交接清单》。且按政府规划，涉案厂房将于2017年7月份拆迁，而双方在《厂房资产分割交接清单》中约定，涉案厂房的租金计算至2017年6月30日。这可以看出麦逢沛故意向徐永珍隐瞒涉案厂房将被拆迁的事实，以诱导徐永珍与其签订《厂房资产分割交接清单》。况且，麦逢沛从未与徐永珍办理涉案厂房的交接手续，徐永珍根本无法进入涉案厂房。徐永珍请求二审法院查明事实，判令麦逢沛向徐永珍支付涉案厂房2017年7月1日至麦逢沛实际搬离之日的租金。四、麦逢沛一直在涉案厂房中进行生产经营活动，根本没有必要聘请人员对涉案厂房进行看护。故徐永珍不应承担看护人员的一半工资。麦逢沛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回徐永珍的上诉请求，维持原判。陈恭瑶未到庭亦未发表答辩意见。针对徐永珍的上诉意见发表答辩意见。徐永珍向一审法院起诉请求：1.解除徐永珍与麦逢沛、森某公司于2011年10月1日签订的《厂房租赁合同》；2.麦逢沛、陈恭瑶立即向徐永珍支付尚欠租金（2017年6月30日前欠租金75109.08元，2017年7月1日至2018年10月31日欠租金123782.4元，从2018年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月7736.4元计算），租金计至麦逢沛、陈恭瑶实际搬出之日止；3.麦逢沛、陈恭瑶立即向徐永珍支付违约金40000元；5.本案诉讼费用由麦逢沛、陈恭瑶承担。一审法院认定事实：2010年2月1日，杜某锦（出租方、甲方）与徐永珍、麦逢沛（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意将座落在佛山市南海区丹灶镇，建设村委会辖内购置的土地兴建建筑面积为1320平方米的厂房租给乙方开厂使用。租用期限从2010年7月1日起至2040年5月30日止，共30年。租金每月6000元，以后每5年递增5%。2011年10月1日，徐永珍、麦逢沛（出租方、甲方）与佛山市南海森某化工贸易有限公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于南海区丹灶镇X村X路自编X号向杜某锦租用的旧厂房改建后，租给乙方作办公室及厂房使用。租用面积共2206平方米（首层1336.97平方米、二层共398.43平方米、三层共470.60平方米），每月总租金为19854元，每三年递增5%。乙方租金每月10日前转入甲方指定账户。乙方在签订合同时，必须向甲方交付厂房押金20000元。徐永珍、麦逢沛双方确认，上述合同项下的场地使用费由麦逢沛收取后再转支付其中一半予徐永珍。截止至2017年6月30日，麦逢沛欠徐永珍场地使用费75109.08元。2017年5月23日，徐永珍与麦逢沛签订《厂房资产分割合同》，载明麦逢沛与徐永珍共同租赁杜某锦位于广东佛山市南海区丹灶镇X村X路的厂房，现麦逢沛与徐永珍决定对厂房分开租赁和管理协议如下：1.麦逢沛和徐永珍共同投资1985400元兴建杜某锦厂房（其中首层建筑面积共1336.97平方米、二层建筑面积共398.43平方米、三层建筑面积共470.60平方米）。麦逢沛和徐永珍对厂房分开租赁和管理后，厂房租赁的建筑面积按照平等互利的原则，每人租赁和管理1103平方米，双方都不能干涉对方的正常经营活动。2.厂房实总建筑面积共2596平方米，徐永珍占厂房三层建筑面积共1103平方米，麦逢沛占厂房三层建筑面积也是共1103平方米，前主楼四楼是由麦逢沛独立投资建筑面积共390平方米。3.厂房租用期限从2017年7月1日起至2040年6月30日止，共23年，期间麦逢沛和徐永珍双方各自租赁和管理。……5.麦逢沛和徐永珍双方各自向杜某锦交纳租金。……同日，徐永珍与麦逢沛签订《厂房资产分割交接清单》，载明：交接厂房坐落在面对马路右手边归徐永珍，左手边归麦逢沛。所有间墙费用由徐永珍负责及需要做楼梯由徐永珍负责。水电分割各占50%费用。2018年11月15日，杜某锦出具《收据》，载明：今收到麦逢沛支付杜某锦厂房租金2017年1月至2017年12月底共12个月租金共75600元。麦逢沛注明：2018年租金未付。佛山市南海森某化工贸易有限公司于2014年5月29日变更登记企业名称为森某公司，该公司为自然人独资公司，法定代表人与投资者为麦逢沛，成立于2010年12月7日，于2016年10月24日注销。2016年10月20日，森某公司出具清算报告，载明公司所有债权债务已清理完毕，公司剩余财产为208097.27元，按股东出资比例进行分配，麦逢沛分得208097.27元。清算组成员麦逢沛、何丽华签名确认。涉案厂房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故徐永珍、麦逢沛与佛山市南海森某化工贸易有限公司签订的《厂房租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除问题，徐永珍主张解除该合同，一审法院不予支持。合同无效，违约责任的约定亦无效，一审法院对徐永珍的违约金主张不予支持。森某公司为一人有限公司，麦逢沛作为唯一的股东，未举证证明其个人财产与公司财产相互独立，且在公司清算注销后分得了公司财产，麦逢沛应承继该公司的债权债务。陈恭瑶与徐永珍无合同关系，亦不是森某公司的股东，徐永珍主张陈恭瑶承担本案责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。合同无效，徐永珍主张的租金实质是场地使用费，涉案合同虽为无效合同，但承租方实际对涉案厂房进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。关于徐永珍主张的2017年6月30日之前的尚欠场地使用费75109.08元，麦逢沛确认其已向承租人收取该期间的租金但尚欠转付徐永珍75109.08元，麦逢沛应支付该款项予徐永珍。关于徐永珍主张的2017年7月1日之后的租金，徐永珍与麦逢沛于2017年5月23日签订了厂房资产分割合同及厂房资产分割交接清单，将涉案厂房按面积平均分割，分割合同及交接清单未约定麦逢沛需要交付厂房钥匙予徐永珍，因涉案厂房仍处于连通及出入口共用状态，故合同约定徐永珍负责建设间隔墙及楼梯以达到分割目的，而徐永珍怠于建设间隔墙及楼梯，至2017年7月因拆迁已无法再行建设间隔墙及楼梯，麦逢沛对此并无过错，徐永珍应自行承担相应后果。分割合同约定2017年7月1日起徐永珍与麦逢沛各自租赁和管理，徐永珍向被告主张2017年7月1日之后的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。关于麦逢沛主张扣减的款项，第一，主张扣减的土地租金18900元（75600元÷2÷2），分割合同约定自2017年7月1日徐永珍与麦逢沛各自租赁、管理并各自向杜某锦支付土地租金，麦逢沛已向杜某锦支付了涉案厂房2017年全年土地租金75600元，徐永珍应承担其中2017年7月1日至2017年12月31日期间租金的一半即18900元，且徐永珍确认未向杜某锦支付过土地租金，一审法院对麦逢沛的该项扣减主张予以支持；第二，主张扣减的厂房看护员工工资16500元，徐永珍称涉案厂房应有看护人员，且认为麦逢沛主张的看护人员工资合理，徐永珍应支付看护人员工资的一半16500元，一审法院对麦逢沛的该项扣减主张予以支持；第三，主张扣减的维修费3500，麦逢沛未提供支付凭证证据费用的实际支出，且无法证明该支出与徐永珍的关联，一审法院对麦逢沛的该项扣减主张不予采纳；第四，主张扣减的押金10000元，徐永珍与麦逢沛作为出租方签订的《厂房租赁合同》无效，因无效合同收取的财产应予退还，徐永珍收取了承租人押金10000元，该款项应退还，麦逢沛作为承租人的权利义务承继人，一审法院对该项扣减主张予以支持。综上，麦逢沛应支付款项29709.08元（75109.08元-18900元-16500元-10000元）予徐永珍，一审法院在核定范围内支持徐永珍的主张，超出一审法院核定范围的不予支持。一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、麦逢沛应于判决发生法律效力之日起十日内支付款项29709.08元予徐永珍；二、驳回徐永珍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费2441.69元（徐永珍已预交），由徐永珍负担2170.33元，由麦逢沛负担271.36元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。徐永珍多预交的271.36元，在判决发生法律效力后经徐永珍书面申请，一审法院予以退还。二审期间，徐永珍、麦逢沛、陈恭瑶均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确,本院予以确认。本院认为，围绕着徐永珍的上诉请求，本案二审争议的焦点为：1.案涉《厂房租赁合同》是否有效；2.徐永珍提请解除《厂房租赁合同》并要求麦逢沛、陈恭瑶向其支付截止至2018年10月31日之前与之后的占有使用费、以及赔偿40000元违约金应否支持；3.一审法院关于涉案厂房看护人员劳务费认定是否合理。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”至本案一审法院辩论终结前，徐永珍未能提供《厂房租赁合同》项下租赁物的权属证书或租赁物已取得建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设的文件资料，依据上述法律规定，徐永珍、麦逢沛与佛山市南海森某化工贸易有限公司签订的《厂房租赁合同》依法无效。徐永珍上诉提出涉案租赁物相关资料均由麦逢沛负责并持有，双方签订的《厂房租赁合同》依法有效缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除问题，徐永珍诉请解除案涉《厂房租赁合同》，并以此为基础要求麦逢沛赔偿40000元违约金均缺乏理据，本院不予支持。森某公司为一人有限公司，麦逢沛未能举证证明其个人财产与公司财产相互独立，该公司注销后，一审法院认定其作为债务主体，应对《厂房租赁合同》项下的债务承担清偿责任理据充分，本院予以维持。关于徐永珍上诉提出麦逢沛、陈恭瑶向其支付占有使用费问题，因双方对截止至2017年6月30日之前尚欠的占有使用费75109.08元均无异议，本院径行确认。针对2017年7月1日之后的占有使用费支付问题，本院认为，徐永珍与麦逢沛在2017年5月23日签订《厂房资产分割合同》及厂房资产分割交接清单，对涉案厂房进行分割，明确涉案厂房各自占有的范围，并根据涉案厂房处于连通及出入口公用状态，约定徐永珍负责修建间隔墙及楼梯。徐永珍未能举证证明在该分割协议达成后，麦逢沛拒绝徐永珍入场接收使用属于其份额厂房部分，以及完全占有使用整个厂房。涉案厂房于2017年7月因拆迁无法再行建设间隔墙及楼梯，麦逢沛对此并无过错，徐永珍怠于接收涉案厂房，现要求麦逢沛支付2017年7月之后的占有使用费至实际搬离之日止缺乏事实依据，本院不予支持。陈恭瑶与徐永珍不存在合同关系，亦不是森某公司的股东，徐永珍主张陈恭瑶就案涉债务承担与麦逢沛承担共同清偿责任缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点三。麦逢沛在一审提供了聘请看护人员《协议书》《收条》证明其聘请杜根法为涉案厂房提供看护服务并支出看护费，徐永珍在一审质证阶段亦确认涉案厂房应有看护人员，且认为该看护费合理，现上诉主张没有必要聘请看护人员，无需负担一半的看护费理据不足，本院不予采纳。综上，徐永珍的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4883.38元，由上诉人徐永珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年九月三日法官助理 杨全欣书 记 员 龚淑仪