福建省福清市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0181执异129号 异议人（被执行人）：元裾房地产开发（平潭）有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇翠园南路东侧万宝山西侧公园苑10#201-205单元。 法定代表人：何昌和，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧存华、欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 申请执行人：陈晨宏，男，1963年9月10日出生，汉族，住福建省福清市。 被执行人：陈平，男，1975年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。 在本院执行申请执行人陈晨宏与被执行人陈平、元裾房地产开发（平潭）有限公司（以下简称元裾房地产公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人元裾房地产公司于2019年8月1日对本院以（2019）闽0181执3112、3113号通知书（含执行裁定书、协助执行通知书）预查封其名下的位于平潭××实验区流水镇环岛西侧、福平大道北侧流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期3＃1526等共计32套房产提出书面异议。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年9月16日举行了听证。异议人元裾房地产公司的委托诉讼代理人欧和伟、申请执行人陈晨宏参加了听证。现已审查终结。 元裾房地产公司称，其房产在被执行查封前其与陈晨宏签订了协议书，确认：以其的商品房抵还生效判决确认的债务2430万元。陈晨宏于2018年9月25日签认了房源确认表，并签订了相关的商品房买卖合同（预售）。其以商品房抵还债务1607.5578万元，实际仅剩余债务822.4422万元，根据协议约定，该822.4422万元债务同样以商品房抵还，且该协议正履行中。即便假设双方未签订上述以商品房抵债协议，预查封财产价值3074.3435万元，明显超过其剩余债务822.4422万元。因此查封其财产违反法律规定，请求依法解除对其的财产查封。其向本院提交证据1.查封财产价值一览表（查封房源表），以证明预查封的32套房产价值为3074.3435万元；2.协议书、陈晨宏确认以房抵债房号及价款一览表及相关确认表、商品房买卖合同（预售），以证明其与陈晨宏协议以房抵还债务1607.5578万元。 陈晨宏称，就该执行二案的通知书所涉预查封，其亦提出执行异议[本院（2019）闽0181执异128号执行异议一案]，1.已预查封的在建房32套所在项目工程总量仅完成30%左右，不具备销售条件。备案部门不是政府与法律认可的资产评估机构，且备案销售价仅是反映房产竣工验收后可正常销售的情况下的市场价值，并非该在建工程房产的现行价值。依据备案销售价格估值明显偏高，与房产的实际价格相悖，与本院在此之前查封的被执行人相同楼盘同样性质的住房相差甚远。2.预查封的被执行人经生效判决的债务相当多，正在诉讼案件、尚未诉讼的还相当多，预查封的被执行人房产是在建工程能否顺利完成、什么时候完成均是未知数，存在极大烂尾可能。3.依据不动产登记部门公布的数据，被执行人现已销售房产约200套，请求依法监管被执行人银行账户资金、责令如实申报可供执行的其他财产。4.被执行人履行债务态度消极，仅查封其32套房产系放纵被执行人不履行已生效判决。5.申请人已进入执行的案件与其他诉讼保全案件没有可比性，诉讼保全的标的不能作为参考依据。6.判决中迟延履行期间的债务利息理应计算在查封的标的总额中。因此预查封的标的明显不足，无法保障实现申请执行人的合法利益。其向本院提交证据1.元裾房地产公司被已生效判决确认的债务部分信息，以证明元裾房地产公司有众多债务情况；2.元裾房地产公司龙凤湾项目已销售房产信息、请求法院依法追加查封、冻结的房产信息，以证明元裾房地产公司龙凤湾项目已售房产、尚有众多房产可供查封以及申请法院追加查封房产的情况。3.申请本院调取（2019）闽0181执异94号执行裁定书，以证明本院执行查封相同楼盘同样性质的房产情况。 陈晨宏对元裾房地产公司提交的证据质证意见为，对证据1认为市场监督局并非国家认可的资产评估单位，备案价格不能作为涉案房产实际价值的依据。元裾的楼盘与正常楼盘不同，因其负债多，系为公司抵债而哄抬备案价，不符合客观事实，不能反映真实市场价。元裾房地产公司还存在结欠巨额债务、逃避执行、公司破产等风险因素，可能导致本案预查封的房产无法按正常价值变现。该项目仅完成30%左右工程量，楼面价加建筑成本，每平米造价约2千多不到3千元。32套房产面积共计2119.89平方米，每平方米暂且以3000元计算，价值只有600多万，查封32套房产远不够偿还本案债务。对证据2、3、4，认为签订的协议书不是元裾房地产公司的单方债务，而是元裾集团、陈平、元裾房地产公司三方的债务，暂登记的房产是协议书利息部分，因确认暂以备案价登记的房源与协议书利息关联，才暂以备案价登记，与本案无关。 元裾房地产公司对陈晨宏提交的证据质证意见为，对证据1认为真实性不能确认且与本案无关联。对证据2认为体现了元裾房地产公司有偿还债务的能力。对证据3认为该份裁定确认的是因其未提交所查封房产实际价值的证据，亦未申请评估，所以法院才未完全支持其异议请求。 被执行人陈平未到庭参加听证，亦未答辩及提交证据。 本院查明，陈晨宏与陈平、元裾房地产公司、张秋香民间借贷纠纷二案，本院于2016年12月23日作出（2016）闽0181民初3408号民事判决,判决主文：一、被告陈平、元裾房地产公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈晨宏偿还借款本金1110万元；二、被告陈平应于本判决生效之日起十日内向原告陈晨宏支付借款利息……。元裾房地产公司不服提出上诉，福州市中级人民法院于2017年7月11日作出（2017）闽01民终2723号民事裁定，按上诉人元裾房地产公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。本院于2016年12月23日作出（2016）闽0181民初3405号民事判决,判决主文：一、被告陈平、元裾房地产公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈晨宏偿还借款本金1320万元；二、被告陈平应于本判决生效之日起十日内向原告陈晨宏支付借款利息……。元裾房地产公司不服提出上诉，福州市中级人民法院于2017年7月11日作出（2017）闽01民终2707号民事裁定，按上诉人元裾房地产公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2017年8月5日，该二案裁判发生法律效力。 另查，该二案裁判生效后，陈晨宏向本院申请执行，本院于2019年6月20日立案执行，于2019年6月21日以（2019）闽0181执3112、3113号执行通知书、报告财产令，责令元裾房地产公司立即履行该二案判决确定的全部义务、加倍支付迟延履行期间的债务利息、负担本案申请执行费，责令元裾房地产公司立即向本院书面报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，执行中，如财产状况发生变动，应自财产变动之日起7日内向本院补充报告，拒绝报告或者虚假报告的，可以根据情节轻重对被执行人或者有关单位的主要责任人或者直接责任人员予以罚款、拘留。本院于2019年7月17日、7月26日以（2019）闽0181执3112、3113号执行裁定书、协助执行通知书、通知书，裁定：一、划拨、冻结被执行人陈平、元裾房地产开发（平潭）有限公司应当履行义务部分的银行存款；或者查封、扣押、扣留、提取、冻结其他价值相当的财产。二、冻结银行存款期限一年；查封动产期限二年；查封不动产期限三年；冻结其他财产权期限三年。通知平潭综合实验区不动产登记中心协助执行以下事项：一、预查封被执行人元裾房地产开发（平潭）有限公司名下的位于平潭××实验区流水镇环岛西侧，福平大道北侧流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期3＃1526、3＃1525……等共计32套。二、预查封期限三年。并将上述裁定及协助执行通知书送达陈晨宏、元裾房地产开发（平潭）有限公司。元裾房地产公司、陈晨宏均不服上述（2019）闽0181执3112号、3113号通知书（含执行裁定书、协助执行通知书），分别于2019年8月1日、8月10日书面提出执行异议，本院于2019年9月2日立案受理。 又查，该二案裁判确认元裾房地产公司应偿还陈晨宏的借款本金共计2430万元，支付迟延履行期间的加倍部分债务利息暂计算为2976750元[2430万元×0.0175%×700日（自2017年8月16日起暂计至本院裁定查封之日前1日即2019年7月16日）]，案件受理费、财产保全申请费269240元，申请执行费94945.99元，上述裁判文书确定的债权额以及执行费用等总计约2764万余元。本院预查封的32套房产面积约在50－70m2不等，面积合计为2119.89m2。本院对李爱明与元裾房地产公司等民间借贷纠纷执行一案，于2019年7月10日作出（2019）闽0181执异94号执行裁定，裁定确认对1200余万元的债权可预查封元裾房地产公司名下的（海西·龙凤湾）一期3＃的45套房产（每套面积约在50－70m2）。 关于元裾房地产公司对（预）查封行为提出执行异议的问题。本院认为，元裾房地产公司提交的协议书，系关于元裾房地产公司、平潭综合试验区元裾集团有限公司、陈平共三方共同对陈晨宏负有债务（本金）的确认以及以房抵偿该三方对陈晨宏所负债务（本息）等债务处理的约定，而并非约定确认元裾房地产公司单独一方对陈晨宏负有债务（借款本金）及处理；该协议未明确该三方各对陈晨宏所负债务（本金）的具体份额和数额情况、如何以房抵债务（本息）及所抵为三方中哪一方的债务等，现亦尚存争议，且未经仲裁或诉讼依法处理确认；该三方与陈晨宏之间可能存在的债权债务关系与生效裁判确认的元裾房地产公司单独一方对陈晨宏负有债务系不同的法律关系，该协议不仅与该二案执行所依据的生效裁判决确认的陈晨宏对元裾房地产公司享有的债权（借款本金）没有直接关联，且该协议签订时间2017年6日23日，在本院该二案执行依据即一、二审裁判于2017年8月5日生效之前，元裾房地产公司所称该协议书确认以其的商品房抵还生效判决确认的债务（借款本金）2430万元，显然没有事实依据。因此，无论该协议成立、生效、履行与否，依法均不能阻却该二案的执行，元裾房地产公司据该协议提出的异议事由，没有事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。 关于元裾房地产公司提出（预）查封超标的额问题。本院认为，元裾房地产公司主张查封超标的额，依法应负相应的举证责任。现元裾房地产公司虽提供了涉案房产的备案销售价格，但相关备案部门并非资产评估单位，备案的销售价格并不能反映房屋的实际价值，且备案的销售价格反映的是房产竣工验收后可正常销售情况下的市场价值，而非房产现行价值，现该房产尚在建设过程中，距离竣工验收尚需时日且在建设、销售等环节仍存在诸多不确定因素，其中包括元裾房地产公司尚有其他被执行案、尚有在诉讼中的被诉债务案，该房产不仅现行实际价值远低于备案的销售价格，而且其未来的变现价值亦不具有明确的可预期性，故元裾房地产公司以备案的销售价格为据主张本院预查封的32套房产价值为3074万余元显然缺乏依据。相较于备案的销售价格，案涉房产的现行价值具有可预估性，以此为据确定查封范围具有可操作性，亦更为公平合理。考虑到案涉房产现尚无法拍卖，为减少当事人诉讼成本，尚未评估案涉房产的现行价值，当事人双方亦均未申请评估，因此可综合考虑当地市场行情、工程进度、土地价值以及房产评估、拍卖费用、确定拍卖保留价时依法可下浮的比例即司法拍卖变现过程中的降价、是否设定抵押、轮候查封、可以分割等因素和情形，判断预查封的该房产的现行价值，以维护生效裁判的权威和充分保障当事人实现合法胜诉权益。综上，本院确认所预查封的楼盘房产现行均价可酌确定为4000元/m2。据此，现预查封的32套房产面积合计为2119.89m2,相应现行总价值应确定为约848万余元，并未超过本院预查封裁定作出之时的执行二案标的总额2764万余元。 综上，本院认为，依据生效裁判对元裾房地产公司名下的涉案房产予以预查封，并未超过执行标的总额，符合法律规定。元裾房地产公司的异议理由不能成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回元裾房地产开发（平潭）有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省福州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  陈文晖 人民陪审员  钟秉荣 人民陪审员  林碧珍 二〇一九年九月十七日 书 记 员  何 娟