湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0625民初550号原告：向裕宏，男，1952年6月7日出生，汉族，湖北省谷城县人，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：向庆虎（向裕宏之子），住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：程东海，湖北谷伯律师事务所律师。被告：李春杰，男，1978年1月13日出生，汉族，湖北省谷城县人，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：李义顺（李春杰之父），住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：朱宇光，湖北谷伯律师事务所律师。原告向裕宏与被告李春杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向裕宏的委托诉讼代理人向庆虎、程东海，被告李春杰及其委托诉讼代理人李义顺、朱宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向裕宏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2010年12月10日所签订的“售房协议”无效；2.判令被告向原告返还购房款138000元，并赔偿原告的经济损失（按照年利率24%向原告支付利息至财产全部返还之日止）；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2010年12月10日签订了“售房协议”一份，约定被告将其享有所有权的位于谷城县××刘家畈村1组的二间二层楼房，以人民币138000元的价格出卖给原告，并约定为原告办理房屋土地权属变更登记过户手续等。协议签订后，原告分别于2010年12月10日、2011年8月4日将协议约定的购房款138000元支付给被告，但被告既不能向原告交付约定出卖的房屋，也不能将房屋土地权属手续变更登记至原告名下。后经了解，该房屋土地权属性质为农村宅基地，法律法规根本不允许该房屋土地向谷城县××刘家畈村以外的居民出卖，更不能将房屋土地权属手续变更登记至原告名下，原、被告所签订的“售房协议”因违反法律法规禁止性规定而无效，被告基于无效协议所取得的财产应当返还，并应当承担赔偿损失的法律责任。原告多次要求被告返还财产，赔偿损失，但被告拖延置之不理，损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。李春杰辩称，1.原告起诉超过诉讼时效，其民事权利不受法律保护，丧失了胜诉权，应判决驳回原告的诉讼请求；2.基于原告已经实际接收、占有、控制了房屋，实际承包经营了刘家畈村1.6亩土地，办理了承包经营权证，领取了国家相应的补贴，原告实际享有了刘家畈村委会集体经济组织成员的实体权利，被刘家畈村接受，双方房屋买卖合同有效，且已经实际履行完毕，原告的诉讼请求不能成立；3.原告如果怠于将户籍迁入，导致买卖协议无效，因原告未尽管理人的管理、维修义务，导致房屋破损、价值贬低，应当按照现状评估，承担贬值部分价款的过错赔偿责任，实际承包经营1.6亩土地8年3个月的收益及领取的国家补贴款，应当返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原、被告签订“售房协议”后，被告是否将房屋交付原告占有使用。被告申请有两位证人丁某、刘某到庭作证，本院又依职权向签订“售房协议”时的在场人樊永合、周国强进行了调查询问，虽然原告质证时对证人证言及本院调查取证材料提出异议，认为不能证实被告主张的事实，经本院审核，以上证据能够相互印证，能够确认原告有加锁、贴春联、向他人出租等行为，可以认定被告将房屋交付给了原告占有使用；2.关于能否确定原告具备谷城县××刘家畈村村委会集体组织成员资格。被告辩称原告实际承包经营了刘家畈村1.6亩土地，办理了承包经营权证，领取了国家相应的补贴，原告实际享有了刘家畈村委会集体经济组织成员的实体权利，双方房屋买卖合同有效。农村集体经济组织成员资格的认定，应当以是否形成较为固定的生产、生活，是否依赖于农村集体土地作为生活保障为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济所在地常驻户口，作为判断农村集体经济组织成员资格的一般原则。原告的户籍地在谷城县××××村，虽然在谷城县××刘家畈村办理了承包经营权证，但其购买房屋后并未入住，未在该村形成较为固定的生产、生活。另外，一个自然人不能同时成为两个集体经济组织的成员，原告的集体组织成员资格需要两个村委会依照法律规定的程序进行确认，故本院对被告的抗辩理由不予支持，认定原告不具备谷城县××刘家畈村集体经济组织成员资格。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告向裕宏系谷城县××××村人，被告李春杰系谷城县××刘家畈村人。2010年12月10日，原、被告签订了“售房协议”一份，约定被告将其所有的位于谷城县××刘家畈村1组的二间二层楼房卖给原告使用，房屋售价138000元，并约定为原告协助办理房屋土地使用权证，变更费用由原告负担。协议签订时，时任谷城县××刘家畈村书记樊永合作为中介人、村会计周国强作为担保人均在场。协议签订后，原告分别于2010年12月10日、2011年8月4日将协议约定的购房款138000元支付给被告，被告将房屋交付原告。2019年3月6日，原告以双方签订的“售房协议”违反法律法规禁止性规定为由，向本院提起诉讼，请求确认“售房协议”无效，要求被告返还购房款138000元并赔偿损失。本院认为，本案双方当事人争执的焦点为：（一）原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效；（二）原、被告签订的“售房协议”是否无效，本院分别分析评判如下：（一）关于原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。确认合同无效，是指合同的效力须经法院依法判决，在生效判决确定合同无效之前，当事人并不知道合同无效，对合同无效导致的财产返还和缔约过失损害赔偿无从请求。就权利的性质而言，合同的无效同合同的解除一样，属于形成权，并非债权请求权，故确认合同的效力不适用诉讼时效。（二）关于原、被告签订的“售房协议”是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权系集体经济组织成员依法享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权享有该集体的宅基地使用权。本案中，被告李春杰将涉案房屋转让给原告向裕宏，必然导致非本村集体经济组织成员占有使用该集体组织的宅基地，违反了法律强制性规定，故原告向裕宏依法确认原、被告于2010年12月10日所签订的“售房协议”无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的合同无效，产生的法律后果首先应当是双向返还，即原告应当将房屋返还给被告，被告应当将购房款138000元返还给原告。同时，原告主张被告有过错，应当按照年利率24%向原告承担赔偿责任，被告亦主张过错在原告方，原告应当承担房屋破损、价值贬低的赔偿责任，以及返还实际承包经营1.6亩土地8年3个月的收益及领取的国家补贴款。对于合同无效，本院认为原、被告均有过错，而基于诚实信用的法律价值取向，对原告要求被告按照年利率24%向原告承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。被告辩称的房屋价值贬损及承包经营收益未提供证据支持其主张，原告领取的国家补贴款属于村委会自治权下处理的事项，对被告抗辩理由本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、向裕宏与李春杰签订的“售房协议”无效；二、向裕宏于本判决生效之日起十日内将位于谷城县盛康镇刘家畈村1组的二间二层楼房返还给李春杰；三、李春杰于本判决生效之日起十日内返还向裕宏购房款138000元；四、驳回向裕宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，由原告向裕宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费3060元，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。账号17×××56。上诉人也可以将上诉费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  周 赟人民陪审员  孟义华人民陪审员  龙加兴二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈 夏