广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7300号上诉人（原审被告）：广东宝鼎产业园运营有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：李陆。委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭桂生，男，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：钱坤，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳慧婷，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人广东宝鼎产业园运营有限公司（以下简称宝鼎公司）因与被上诉人郭桂生租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1186号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宝鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回郭桂生的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、郭桂生未履行《预定厂房协议书》(以下简称《协议书》)约定义务属违约，应承担违约责任，定金20万元无须退还。（一）宝鼎公司与郭桂生于2018年7月14日签订《协议书》，该《协议书》是预约合同，为独立合同。该《协议书》明确约定郭桂生必须于2018年7月31日下午17时30分前到宝鼎公司招商管理处签订厂房租赁合同书，并交清租房保证金及首期租金，如到期郭桂生不来或中途放弃签订厂房租赁合同书及交付保证金，该《协议书》则无效(即终止)，定金20万元不退回，宝鼎公司可将厂房另行出租。该《协议书》作为独立合同，已就缔约期及合同有效期作出明确约定。该约定是在考虑自身情况及商业风险前提下，双方充分协商后制定，符合租赁市场习惯，对双方合理公平，也是避免宝鼎公司租赁物业被空置而造成租金损失一种防范措施。郭桂生作为合同一方，应严格遵守合同约定，履行合同义务，按时依约前往宝鼎公司处签订厂房租赁合同书并交清租房保证金及首期租金。郭桂生未履行合同义务，属于违约，应承担违约责任。即宝鼎公司可按违约条款没收定金20万元，同时该《协议书》于2018年7月31日17点30分后即失效(终止)。（二）签订该《协议书》时，宝鼎公司与郭桂生对《厂房租赁合同书》条款进行充分协商，并形成基本合同样稿，以供签署。该事实在协议书上已记载“有关合同条款以附合同书样稿为准”为证。同时，宝鼎公司签订《协议书》前已提供有关租赁权属资料(包括施工许可证、产权证书、租赁协议等出租合法凭证)予郭桂生，且宝鼎公司派专人陪同郭桂生到有关部门查验厂房性质。郭桂生充分了解且认可租赁物合法(包括产权清晰、宝鼎公司有出租权等)后，才自愿签署协《协议书》。（三）如果当时郭桂生对宝鼎公司租赁权或合同条款有异议，完全可以在签订协议书时或在2018年7月31日前以各种形式告知宝鼎公司，而非过缔约期及《协议书》有效期后，为逃避违约责任，故意捏造事由，向宝鼎公司提出。二、2018年8月18日的微信聊天记录不视为双方就协议书或租赁合同进行磋商。2018年8月18日中联宝鼎物业XXX毛生所发微信文字或文档，仅把此前原租赁合同样稿发给郭桂生，非与郭桂生磋商合同条款，发送的文字或文档无法体现双方在磋商，双方根本无订立合同的意思表示，更无对《协议书》约定的缔约期或有效期事宜进行协商。相反，从中联宝鼎物业XXX毛生与郭桂生微信聊天记录来看，郭桂生从未提及或反映产权或租赁权不清晰问题，可佐证郭桂生所述因产权或租赁权不清晰导致其未在缔约期内签订正式合同无事实依据。三、即使认定宝鼎公司与郭桂生于2018年8月18日在微信上磋商，宝鼎公司亦有权执行违约条款，没收20万元定金。（一）《协议书》明确约定缔约期及违约责任，如郭桂生有其它想法或意见，也应在缔约期内告知(微信或电话或书面等形式)宝鼎公司。郭桂生既不在缔约期内提出，也不在缔约期内前往宝鼎公司处签订租赁合同，违约责任由郭桂生承担。（二）宝鼎公司从未表示放弃追究郭桂生违约责任(包括没收20万元定金等)，因郭桂生拖延或不签订租赁合同，会给宝鼎公司造成每月近20万元租金损失。因此，宝鼎公司仍有权依据《协议书》违约条款没收20万元定金。（三）《协议书》明确约定有效期限，过了有效期则自然失效(终止)，双方既未约定也未事后同意缔约期或有效期延展或延长。在此情况下，《协议书》已于2018年7月31日17点30起失效(终止)，之后磋商均属于新的商业磋商。新的磋商后，不论双方是否签订租赁合同，都不能免除郭桂生依据《协议书》应承担的违约责任。四、该《协议书》失效(终止)后，宝鼎公司无义务再向郭桂生提供产权或租赁权有关资料。虽然郭桂生于2018年9月19日发函给宝鼎公司，但该函主要是郭桂生通知解除《协议书》及其理由，未要求宝鼎公司提供产权证明或出租权资料。宝鼎公司收到函件后，针对郭桂生主张的解除《协议书》及理由作出了回复，明确产权清晰，系因郭桂生违约，则由郭桂生承担违约责任。2018年11月12日郭桂生再一次发函，本次发函才要求宝鼎公司提供产权证明或出租权资料。宝鼎公司收到该函件后，基于以下原因未再回复郭桂生。（一）基于郭桂生已违约，宝鼎公司已告知郭桂生须承担违约责任，同时《协议书》已失效(终止)，宝鼎公司无义务再向郭桂生提供产权证明等资料，宝鼎公司未再提供产权资料无任何过失。（二）如宝鼎公司再又提供相关资料，容易令人误解在签订《协议书》前(时)宝鼎公司未提供产权证明等资料。（三）宝鼎公司认为郭桂生两次发函行为，即系逃避承担违约责任。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，依法驳回郭桂生全部诉讼请求。被上诉人郭桂生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回宝鼎公司的上诉请求。双方无法签订《租赁合同》不可归责于郭桂生，宝鼎公司无权没收20万元定金。一、宝鼎公司在上诉状中提到的“其已在签订《协议书》前，即签订预约合同前已向郭桂生提供租赁权属资料，在签订预约合同时已向郭桂生提供租赁合同书样稿等”与事实不符。双方在2018年7月14日签订预约合同时，宝鼎公司并未向郭桂生提供租赁合同书样稿（下称“本约样稿”）。经郭桂生提出两次请求后，宝鼎公司才于2018年8月4日提供本约样稿，且该份合同中约定的租赁期限为5年，并非预约合同约定的10年，实质性修改了预约合同约定的核心条款，已无法满足郭桂生的预期目的（见郭桂生二审提交的证据），宝鼎公司陈述不可信。二、预约合同约定，“郭桂生在2018年7月31日前不来或在这期间中途放弃签订本约，则预约合同终止”。预约合同虽然约定了合同终止条件，但在本案中该条件不成就，宝鼎公司无权没收定金，理由有三。（一）2018年7月31日及之前郭桂生有前往宝鼎公司处（见郭桂生二审提交的证据）；另一方面，郭桂生未中途放弃签约，亦从未作出过关于放弃签订本约的意思表示，反而坚持积极善意地与宝鼎公司磋商签约，所以预约合同终止条件未成就。（二）宝鼎公司在2018年7月31日前未向郭桂生提供本约样稿，直到郭桂生提出两次申请后，宝鼎公司才于2018年8月4日提供样稿。此时已超出预约合同约定时间。如宝鼎公司一直坚持预约合同已在2018年7月31日终止，则宝鼎公司是在不正当地促成合同终止条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第45条，应视为终止条件不成就。（三）综合本案证据，宝鼎公司在2018年8月磋商过程中未作出预约合同已终止的意思表示，反而以继续磋商的实际行动表示继续履约，即宝鼎公司是以实际行动变更了预约合同中关于合同效力的内容，预约合同未在2018年7月31日终止。三、郭桂生承租案涉物业的目的是计划投入上千万元建水果冷冻仓库，为保证商业目的的有效实现，郭桂生尤为重视“10年租期”并将其作为核心条款在预约合同中明确，宝鼎公司对此知情。双方最终未签署租赁合同，主要是基于两个原因导致，一为案涉租赁物业权属性质不清晰，经郭桂生催告，宝鼎公司也一直未提供租赁物业产权及出租权清晰文件，致使郭桂生对继续签约以及是否可以有效保证10年租赁期限产生不安；二为宝鼎公司提供的租赁合同条款否定了预约合同的已决条件，无法满足10年租期，并约定了不合理条款，致使双方最终未签订本约。四、郭桂生一直与宝鼎公司善意磋商，并已备足了资金计划与宝鼎公司签约。即使是现在，若租赁物业权属性质清晰，能满足10年租期，郭桂生仍有意与宝鼎公司重新签约。郭桂生向一审法院提出诉讼请求：1.宝鼎公司向郭桂生返还合同预付诚意定金200000元；2.宝鼎公司向郭桂生支付资金占用费（以200000元为本金，自2018年9月29日起按中国人民银行同期贷款年利率6%计算至宝鼎公司清偿之日止）；3.案件的所有诉讼费用由宝鼎公司承担。诉讼中，郭桂生变更第2项诉讼请求为：宝鼎公司向郭桂生支付资金占用费（以200000元为本金，自2018年12月29日起按中国人民银行同期贷款年利率6%计算至宝鼎公司清偿之日止）。一审法院查明：2018年7月14日，郭桂生（乙方）、宝鼎公司（甲方）签订一份《协议书》，双方就宝鼎公司承租佛山市南海区大沥镇黄岐原中某电缆5号厂房（以下简称涉讼厂房）达成预定协议，约定租金22元/平方米，月租金164340元，综合管理费及空地费共14940元/月，电费按南方电网标准加收0.13元/度收取，水费6元；租赁期限10年，厂房租金每3年递增10%，管理费每3年递增10%；签订协议之日，乙方先预付诚意金200000元，有关合同条款以（附合同书样稿）为准，2018年7月31日下午17:30前乙方到甲方招商管理处正式签订厂房租赁合同书，并交清租房保证金及首期租金，到期乙方不来或中途放弃签订厂房租赁合同书及交付保证金款，此协议书无效，预付诚意金不退回乙方，甲方可将厂房另行出租，与乙方无关。同日，郭桂生向漆某民的银行账户转账支付200000元，宝鼎公司出具收据确认收取郭桂生承租涉讼厂房定金200000元。2018年8月18日，中联宝鼎物业XXX毛生（微信号：mao6XXXX7）通过微信向郭桂生发送doc文档“冷库水果郭先生”及合同内容照片（划线圈住部分内容），并陈述“郭总，这是原合同里面重要细节”。2018年9月19日，郭桂生委托律师向宝鼎公司寄送《律师函》，郭桂生认为郭桂生计划承租涉讼厂房后投入数千万元资金进行改造，作为冷库存储用途，并将需求告知了宝鼎公司经办人，但郭桂生付款后发现涉讼厂房存在产权及出租权不明晰的问题，无法保证可以长时间租赁，与郭桂生签订协议时的真实意思相违背，故通知宝鼎公司解除《协议书》，要求宝鼎公司退还郭桂生已支付的诚意金200000元；若宝鼎公司后续能顺利解决厂房的产权及出租权的问题，郭桂生将考虑重新与宝鼎公司合作。2018年9月20日，邮件被签收。2018年10月7日，宝鼎公司委托律师向郭桂生发送《律师函》，宝鼎公司回复郭桂生：标的厂房的产权及出租权清晰，郭桂生未在《协议书》约定的期限内履行义务，已严重违约，因此产生的违约责任由郭桂生承担。2018年11月15日，郭桂生向宝鼎公司寄送《关于请求提供厂房及土地权属文件的沟通函》，要求宝鼎公司在收函5个工作日内向郭桂生提供涉讼厂房产权及出租权清晰的文件，若宝鼎公司能顺利解决厂房的产权及出租权问题，郭桂生将考虑重新与宝鼎公司合作。邮件于2018年11月16日妥投。另查明，广东中联电缆实业有限公司宿舍、办公楼、车间工程于1998年7月14日取得建设工程施工许可证。宝鼎公司提供一份《租赁合同》，显示广东XXXXX发展有限公司向李某泉承租位于佛山市南海区大沥镇黄岐名雅路3号厂房及其配套设施，用于生产、仓储、研发及创意孵化街区使用，租期从2018年6月1日起至2028年5月31日止。宝鼎公司提供一份落款日期为2018年5月23日的《同意书》，显示广东中联电缆集团有限公司、佛山市南海中联电缆厂确认将自有座落于佛山市南海区大沥镇黄岐XX路X号厂房及其配套设施租给广东XXXXX发展有限公司使用，同意广东XXXXX发展有限公司自主运营、管理、分租、转租该物业。宝鼎公司提供一份落款日期为2018年6月26日的《授权委托书》，显示广东XXXXX发展有限公司委托宝鼎公司办理佛山市南海区大沥镇黄岐XX路X号中联宝鼎产业园内物业对外招租、运营事宜，对受托人在办理上述事项过程中所签署的所有文件予以认可并承担相应的法律责任。2019年1月11日，郭桂生提起案件诉讼，案件应诉材料于2019年1月23日送达宝鼎公司。诉讼中，郭桂生、宝鼎公司一致确认郭桂生支付予宝鼎公司的200000元性质为定金。关于双方未能签订正式租赁合同的原因，郭桂生陈述为郭桂生怀疑租赁物产权不清晰故要求宝鼎公司提供相关权属证明，但宝鼎公司一直未提供；郭桂生在约定的期限内多次与宝鼎公司就签约事宜进行磋商，但宝鼎公司提供的租赁合同内容否定了预约合同的已决条件，最重要的是不能满足10年的使用需求，甚至提出郭桂生无法接受的不合理条件。宝鼎公司陈述为郭桂生未能按约定在2018年7月31日前到宝鼎公司处签订正式租赁合同且经宝鼎公司提醒后仍拒绝。关于在签订《协议书》时是否附租赁合同样稿，郭桂生陈述没有，宝鼎公司陈述有。一审法院认为，郭桂生、宝鼎公司签订了《协议书》，未签订正式的租赁合同，双方之间仅形成预约合同关系。郭桂生、宝鼎公司于2018年7月14日签订的《协议书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对郭桂生、宝鼎公司均具有法律约束力。当事人有缔约自由，双方应遵循诚实信用原则平等协商租赁合同的权利义务。《协议书》虽约定郭桂生应于2018年7月31日前签订厂房租赁合同书,但根据郭桂生提供的微信聊天记录，宝鼎公司方与郭桂生在2018年8月18日仍就合同条款进行磋商，故宝鼎公司主张双方未签订厂房租赁合同书的原因是郭桂生未能在2018年7月31日前到宝鼎公司处签订正式租赁合同缺乏理据，法院不予采纳。郭桂生作为承租人和宝鼎公司作为出租人均有义务审查租赁物是否适租。根据双方的函件往来情况，郭桂生在未要求宝鼎公司提供可证明厂房产权及出租权清晰的文件时即要求解除《协议书》，宝鼎公司收到郭桂生的解除通知后仅表示标的厂房的产权及出租权清晰，也未提供可证明厂房产权及出租权清晰的文件予郭桂生，在郭桂生要求提供可证明厂房产权及出租权清晰的文件时，宝鼎公司仍未提供。可见，郭桂生、宝鼎公司对未能签订正式租赁合同均存在过失。郭桂生在未要求宝鼎公司提供可证明厂房产权及出租权清晰的文件时即要求解除《协议书》，郭桂生当时不享有单方解除合同的权利，故郭桂生发送律师函的行为不发生解除合同的效力。经郭桂生书面催告，宝鼎公司未出示可证明厂房产权及出租权的文件，郭桂生在案件中诉请宝鼎公司返还定金，即郭桂生作出解除《协议书》的意思表示，案件应诉材料于2019年1月23日送达宝鼎公司，法院据此确认《协议书》于2019年1月23日解除。双方未签订正式租赁合同并非郭桂生单方原因造成，宝鼎公司主张没收定金不合理，法院不予采纳。郭桂生请求宝鼎公司返还定金200000元，法院予以支持。宝鼎公司应支付以200000元为本金从2019年1月23日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予郭桂生，法院对郭桂生利息请求超出上述核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宝鼎公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还200000元及以该款为本金从2019年1月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予郭桂生；二、驳回郭桂生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2173.5元，由郭桂生负担23.5元，宝鼎公司负担2150元。二审期间，郭桂生向本院提交微信截图及附件宝鼎集团租赁合同签订样板，拟证明在2018年7月14日双方签订预约合同时，宝鼎公司并未向郭桂生提供合同样稿，宝鼎公司系在郭桂生提出两次请求的情况下才于2018年8月4日提供合同样稿。合同样稿所约定租赁期限为5年，并非预约合同约定的10年。2018年7月31日，郭桂生到过宝鼎公司处协商签约，且之后双方一直处于磋商阶段。宝鼎公司认为该证据并非新证据，对其真实性亦不予确认。经审查，本院认为，上述证据显示双方就签订正式的厂房租赁合同一致处于磋商中，宝鼎公司虽否认上述证据的真实性，但未提交相反证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年8月3日、8月4日，郭桂生与宝鼎公司就双方之间签订正式的厂房租赁合同进行协商。本院认为，本案二审的争议焦点为宝鼎公司是否有权没收郭桂生预付的诚意定金20万元。宝鼎公司、郭桂生于2018年7月14日签订《协议书》，约定在一定期间内签订正式的厂房租赁合同，双方之间形成预约合同关系。预约合同的目的系为促成双方签订正式合同，而合同的订立需双方当事人意思表示一致。本案中，虽《协议书》约定郭桂生应于2018年7月31日下午前到宝鼎公司招商管理处正式签订厂房租赁合同书，郭桂生到期不来或中途放弃签订租赁合同书及交付保证金，此协议书无效，预付诚意金不予退回。但根据郭桂生提交的微信聊天记录显示，双方就合同条款于2018年8月3日、8月4日、8月18日仍在进行协商，即双方至2018年8月18日仍未就合同条款达成一致意见，且并无证据证明系因郭桂生的过错导致双方无法签订正式的厂房租赁合同书，宝鼎公司主张没收郭桂生预付的诚意定金20万元无事实依据，本院依法不予支持。同时，宝鼎公司作为出租人，应保障其对出租屋享有合法的出租权并有义务向承租人出示其享有出租权的相关证明文件。本案中，郭桂生在2018年9月19日向宝鼎公司出具的律师函中对案涉厂房的产权及出租权提出异议，但同时也提出，若宝鼎公司能顺利解决厂房的产权及出租权问题，郭桂生将考虑重新与宝鼎公司合作。宝鼎公司收到上述函件后，并未提供其对案涉厂房具有合法承租权的相关证明材料，亦未对案涉厂房承租权的合法性作出说明，其未积极促成双方之间签订正式的厂房租赁合同，故宝鼎公司现以郭桂生违约为由主张没收诚意定金20万元亦理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。宝鼎公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人广东宝鼎产业园运营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏