烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初1719号原告：烟台云海置业有限责任公司，住所地烟台市牟平开发区法定代表人：刘敬云，董事长。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。被告：高云，男，1967年5月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区第三人：中国银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区法定代表人：王骏，行长。原告烟台云海置业有限责任公司(以下简称云海公司)与被告高云、第三人中国银行股份有限公司烟台分行（以下简称中行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云海公司的委托诉讼代理人曲振阳到庭参加诉讼，被告高云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人中行烟台分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为烟房预许字2011第083-479号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，并判令被告于判决生效后10日内协助原告办理牟平区滨海东路586号6号楼2单元2层22201号（合同编号为：烟房预许字2011第083-479号）的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记撤销手续。2.判令被告和第三人于判决生效后10日内协助原告办理解除牟平区滨海东路586号6号楼2单元2201号房屋的预抵押登记手续。3.判令被告向原告支付垫付的银行按揭贷款本息202320.51元及自2018年7月4日始至判决生效前垫付新发生的贷款本息；4.判令被告向原告支付违约金66861.6元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月15日和次日分别签订了烟房预许字2011第083-479号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发预售的位于牟平区房屋，房屋总价款668616元。付款方式为：首付款为207616元；余款461000元用按揭贷款支付。后被告未按约偿还按揭贷款，致使第三人要求原告承担偿还贷款责任。原告代被告偿还到期按揭贷款本息后，多次向被告催讨欠款，被告至今不予偿还该部分款项。根据双方签订的合同、补充协议之约定，原告有权解除商品房买卖合同。高云未答辩。中行烟台分行述称：1.因业务调整，答辩人下属的中国银行股份有限公司烟台市南支行（以下简称中行市南支行）债权债务由答辩人继受承担，答辩人作为本案第三人参加诉讼。2.鉴于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，答辩人请求解除原、被告与中国银行股份有限公司烟台市南支行签订的借款担保合同，并要求原告偿还被告尚欠答辩人全部借款本息（以实际给付之日为准）。3.原告完全清偿被告尚欠答辩人全部借款本息后，答辩人同意配合原告办理涉案房屋预抵押登记解除手续。本院经审理认定事实如下：2012年8月21日，云海公司与高云签订了《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预许字2011第083-479号），约定：“……第三条买方所购商品房的基本情况。……买方购买本合同第一条规定的项目中的第6幢2单元2层2201号房。……第四条计价方式与价款。……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）陆拾陆万捌仟陆佰壹拾陆元整。……第六条付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。3、按揭贷款：（1）首付款￥207616元；（2）剩余部分￥461000元于2012年9月23日前用按揭贷款支付。……。”2012年8月22日，云海公司与高云签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：“……第一条关于银行按揭贷款的约定……3.因买受人未按照贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人支付的贷款本息偿还给出卖人。买受人逾期偿还，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，买受人应当偿还出卖人为其向银行交纳的贷款本息，还应按总房款的10%向出卖人支付违约金……。第五条其他……出卖人或买受人依据本合同有关条款的约定单方面解除本合同，任何一方均有义务配合另一方到烟台市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不仅限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记，及终止其他与购买房屋相关的文件等）。……。”2013年1月4日，云海公司、高云及中行市南支行签订《个人一手住房贷款合同》，高云为购买涉案房屋，向中行市南支行借款461000元，以涉案房屋为抵押物，办理抵押（预告）登记，并自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由原告为被告的债务承担连带保证责任。涉案房屋已在房地产主管部门办理买卖合同备案及预告登记、预抵押登记手续。高云按合同约定向云海公司支付首付款207616元。高云自2013年2月22日至2014年3月7日共计偿还中行市南支行借款本金17104.39元、利息28404.52元，合计45508.91元。之后高云未再还款。云海公司自2014年4月30日至2019年6月30日代高云向中行市南支行清偿银行贷款本金133070.53元，利息113670.51元，合计246741.04元。对于2019年6月30日之后由云海公司代高云偿还的银行贷款，云海公司表示由其自行偿还，不再向高云主张。云海公司于2016年9月23日向高云邮寄发出催告通知,要求高云支付云海公司代为偿还的贷款本息。快递信息显示为退回妥投，按照补充协议约定，高云在买卖合同中提供的地址及联系方式为寄发邮件的依据，故应视为高云收到云海公司的催告通知。因高云至今未偿还云海公司代其偿还的贷款本息，按照补充协议约定，云海公司可单方解除商品房买卖合同并以总房款的10%即66861.6元向高云主张违约金。中行烟台分行提交书面答辩状，称因业务调整，原中行市南支行的债权债务由其继受承担，中行烟台分行作为本案第三人参加诉讼。庭审中，云海公司要求解除贷款合同，并同意偿还剩余的贷款本息及可能产生的罚息。本院认为，高云及中行烟台分行未到庭应诉答辩，视为其放弃对对方当事人提交证据进行质证的权利，云海公司提交的其与高云双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及云海公司、高云与中行市南支行签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院对此予以认定。各方当事人应按合同约定履行各自义务。高云在云海公司向其送达催告通知后，至今未偿还云海公司代为偿还的贷款本息，云海公司根据补充协议约定，要求解除其与高云签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求高云协助云海公司办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续及涉案房屋预告登记撤销手续，不违反法律规定，本院予以支持。因《商品房买卖合同》被解除，致使商品房担保贷款合同的目的不能实现，云海公司及中行烟台分行均要求解除《个人一手住房贷款合同》，符合法律规定，本院予以支持。因《个人一手住房贷款合同》被解除，涉案房屋已办理抵押（预告）登记，云海公司要求高云及中行烟台分行协助办理预抵押登记解除手续，理由正当，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返担保权人和买受人”，本案中云海公司应向中行烟台分行返还尚欠借款本息，同时向高云返还购房首付款207616元及高云已向中行烟台分行偿还的借款本金17104.39元，共计224720.39元。因高云违约导致《商品房买卖合同》被解除从而《个人一手住房贷款合同》亦被解除，云海公司作为保证人向中行烟台分行支付贷款利息后，其有权向高云追偿，故云海公司要求高云支付其代为偿还的贷款利息113670.51元,理由正当，本院予以支持。在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均被解除的情况下，云海公司应将收受的购房贷款本金返还给中行烟台分行，其代高云偿还的贷款本金可以从其应返还给中行烟台分行的购房贷款中扣除，而不应向高云主张，云海公司要求高云支付其代为偿还的贷款本金，于法无据，本院不予支持。云海公司要求高云以总房款的10%向其支付违约金66861.60元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告烟台云海置业有限责任公司与被告高云签订的《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预许字2011第083-479号）及《商品房买卖合同补充协议》。二、解除原告烟台云海置业有限责任公司、被告高云及第三人中国银行股份有限公司烟台分行于2013年1月4日签订的《个人一手住房贷款合同》。三、被告高云于本判决生效之日起十日内向原告烟台云海置业有限责任公司支付违约金66861.60元。四、被告高云于本判决生效之日起十日内支付原告烟台云海置业有限责任公司代其向第三人中国银行股份有限公司烟台分行支付的贷款利息113670.51元。五、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告高云返还购房首付款207616元及被告高云已向第三人中国银行股份有限公司烟台分行偿还的贷款本金17104.39元，共计224720.39元。六、原告烟台云海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司烟台分行返还尚欠的贷款本金及至实际给付之日止的借款利息。七、被告高云于本判决生效之日起十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理商品房买卖合同的备案登记、涉案房屋预告登记撤销手续、涉案房屋预抵押登记解除手续，第三人中国银行股份有限公司烟台分行在原告烟台云海置业有限责任公司先予履行完上述第六项给付义务后十日内协助原告烟台云海置业有限责任公司办理涉案房屋预抵押登记解除手续。八、驳回原告烟台云海置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11154元，公告费560元，均由被告高云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  衣春霖人民陪审员  刘春贵人民陪审员  杨振海二〇一九年九月九日法官助理顾广凯书记员孔甜甜