黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初10327号原告：黑龙江同发物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区文景街88号-2号，统一社会信用代码912301007028400391。法定代表人：韩国忠，职务总经理。委托诉讼代理人：王艳，黑龙江天驻律师事务所律师。被告：丁立明，男，1969年8月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告黑龙江同发物业管理有限责任公司（以下简称同发物业）与被告丁立明物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同发物业的委托诉讼代理人王艳，被告丁立明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同发物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2009年物业管理费967元，2010年物业管理费1013元，2011年物业管理费1013元，2012年物业管理费1013元，2013年物业管理费1013元，2014年物业管理费1013元，2015年物业管理费1013元，2016年物业管理费1013元，2017年物业管理费1144元，2018年物业管理费1144元，共计10,346元人民币；2.判令被告支付逾期支付物业管理费利息（以2009年物业费967元为基数自2010年1月1日起，以2010年物业费1013元为基数自2011年1月1日起，以2011年物业费1013元为基数自2012年1月1日起，以2012年物业费1013元为基数自2013年1月1日起，以2013年物业费1013元为基数自2014年1月1日起，以2014年物业费1013元为基数自2015年1月1日起，以2015年物业费1013元为基数自2016年1月1日起，以2016年物业费1013元为基数自2017年1月1日起，以2017年物业费1144元为基数自2018年1月1日起，以2018年物业费1144元为基数自2019年1月1日起，上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至判决给付日止）；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2002年接管位于哈尔滨市南岗区先锋路馨悦家园的物业服务单位，被告于2003年入住该小区成为X栋X单元X层X号房屋业主，建筑面积156.32平方米。本案小区物业管理费按照小区业主住房建筑面积为基数，2010年前按0.51元/平方米，2010年—2016年按0.54元/平方米，2017年以后按0.61元/平方米计算。被告自2009年起至今未按时交纳物业管理费共计10,346元人民币。原告多次向被告催要此款，被告至今未给付，故原告诉至人民法院，维护已交费业主的合法权益，望人民法院依法裁判，支持原告诉讼请求。丁立明辩称，1.原告侵害被告在内的全体业主的利益。原告擅自将小区全体业主都有权使用的公共区域作为车位出租给部分业主牟取租金；将小区内物业的专用办公楼出租给其它商户使用牟取租金；在小区大门楼道中设置广告进行出租牟取广告费。2.原告未履行维修义务。被告所居住的房屋由于房屋质量问题造成返潮、淌水、长毛、发霉，导致部分墙皮剥落、墙壁纸发黑、霉斑，屡次反映情况，但原告置之不理，不履行维修义务。3.原告对小区公共秩序管理严重失职。原告刻意隐瞒已经失灵的监控系统状态，对此产生的安全隐患视而不见，不但不采取任何措施，还欺骗业主说监控系统正常工作。此外还在保安巡逻、收发室治安管理方面严重失职，值班夜间大脱大睡，致使发生多起盗贼入室盗窃事件。4.原告未提供对小区公共区域设施的管理维护。原告对小区内绿化区病虫害熟视无睹，不管理清洁草坪，甚至放任保安在绿化带内随意便溺，致使绿化带成为杂草丛生的垃圾场。擅自拆除小区内公共区域的健身器材，废弃小区内部花园。5.原告在物业服务质量大幅度下降、存在大量失职的同时，未经业主同意擅自调高物业费。6.2009年至今被告与原告未签订任何合同关系。7.2010年原告未经与被告主张权利就起诉至南岗法院，又上诉到市中级法院。被告与原告的确存在纠纷，但原告一直不选择与被告协商解决问题，反而浪费社会资源与司法资源进行恶意诉讼。8.2010年至今原告没有向被告主张权利，已过诉讼时效。综上所述，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一馨悦家园进户通知单、房屋及住户情况登记卡、房屋进户验收单，证据二物业管理合同两份、南岗区先锋路街道办事处鼎新社区出具的证明，具备真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；原告提交的证据三南岗法院（2016）黑0103民初11743号民事判决书，证据四哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终1175号民事判决书与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；原告提交的证据五哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准，证据形式不完整，无法体现该成本标准可适用于本案，本院不予采信；原告提交的证据六2018年11月22日物业管理费催缴通知单并非被告本人签收，不能证明原告于该时间向被告催缴物业费的事实。被告提交的证据一哈尔滨中级人民法院（2010）哈民一终字第439号民事判决书，本院对真实性予以采信，但不能证明原被告不存在物业服务合同关系、原告强行服务的事实；被告提交的证据二照片，被告未提供照片拍摄的原始载体，无法体现照片拍摄的时间及地点，且该证据无其他证据佐证，不能证明被告欲证明的问题，本院不予采信。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：同发物业系哈尔滨市南岗区先锋路310号馨悦家园的物业服务单位，丁立明系该小区X栋X单元X层X号房屋的所有权人。2003年6月5日同发物业与丁立明签订《物业管理合同》，合同期限至2008年6月4日。被告居住的小区由哈尔滨市南岗区鼎新社区居委会管理，根据该居委会于2016年10月28日出具的证明，同发物业自2002年接管该小区提供物业管理服务至今。2016年1月1日同发物业与哈尔滨市南岗区先锋路街道办事处鼎新社区居民委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，合同约定多层住宅的物业费为每月每平方米0.54元，规定业主应在每年的12月30日之前履行交纳义务。丁立明于2003年6月5日进住涉案小区，此前因欠缴物业费，同发物业曾诉至我院，我院作出（2009）南民一初字第1600号民事判决书，判决丁立明给付同发物业物业费人民币2448元（自2006年6月5日至2008年12月31日）及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年1月1日起至履行期届满之日止），同发物业上诉，市法院经审理认为：同发物业与丁立明签订的物业管理合同合法有效，丁立明居住的房屋在同发物业服务范围内。虽然双方在合同期满后未续签合同，但同发物业未间断服务，业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠，双方已形成了事实上的物业管理关系，业主应缴纳相应费用。丁立明拒绝交纳物业费的理由不足。同发物业主张丁立明拖欠2006年6月5日之前的物业管理费，因未提供证据证明在诉讼时效期间内主张过权利，原审法院判决对此未予支持并无不当。关于违约金问题，原审法院依据公平原则予以调整，亦属适当，综上所述，驳回上诉，维持原判。现同发物业主张丁立明欠缴2009年物业管理费967元，2010年物业管理费1013元，2011年物业管理费1013元，2012年物业管理费1013元，2013年物业管理费1013元，2014年物业管理费1013元，2015年物业管理费1013元，2016年物业管理费1013元，2017年物业管理费1144元，2018年物业管理费1144元，共计10,346元，同发物业诉至法院形成诉讼。本院认为，原告同发物业于2003年6月5日与被告丁立明签订《物业管理合同》，合同期限虽至2008年6月4日，但原告举示的证据能够证明自2002年至今，涉案小区一直由同发物业进行物业服务工作，双方形成了事实上的物业管理关系，被告应缴纳相应费用。现原告要求被告支付自2009年1月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费，被告承认未缴纳物业费事实存在但提出时效抗辩，原告未提供证据证明在诉讼时效期间内主张过权利，故本院采纳被告的时效抗辩，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持：原告主张的2016年、2017年、2018年的物业费未超过三年诉讼时效，但本院对原告请求的金额予以调整：按照同发物业与鼎新社区居委会签订的《物业服务合同》中约定的0.54元/平方米/月予以支持，被告房屋建筑面积156.32平方米，2016年至2018年每年物业费1013元（0.54元/平方米/月×156.32平方米×12个月）；关于利息，被告接受物业服务，未按期交纳物业费，原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失符合法律规定，本院予以支持。对于被告的其他答辩主张，被告均未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告丁立明于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司2016年物业管理费1013元，2017年物业管理费1013元，2018年物业管理费1013元；二、被告丁立明于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江同发物业管理有限责任公司上述欠缴物业管理费利息（以2016年物业费1013元为基数自2017年1月1日起，以2017年物业费1013元为基数自2018年1月1日起，以2018年物业费1013元为基数自2019年1月1日起，上述均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付日止）；三、驳回原告黑龙江同发物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，减半收取30元，由被告丁立明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  杨红瑞二〇一九年九月十日书记员  朱颖涵