广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初2089号 原告：宋彩群，女，1985年7月8日出生，汉族，住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：何泽贤，男，1983年8月8日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 被告：广西凯盛房地产开发有限公司，住所地：广西-东盟经济开发区建设南路9号凯盛综合楼4楼，统一社会信用代码：914501007821419151。 法定代表人：徐少华，董事长。 委托诉讼代理人：郭广，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，广西欣和律师事务所律师。 原告宋彩群与被告广西凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告宋彩群的委托诉讼代理人何泽贤、被告凯盛公司的委托诉讼代理人王雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋彩群向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办证违约金99517.44元（计算方式：以购房款261888元为基数，按每日万分之五计算，自2017年4月15日起计至2019年5月15日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年6月16日与被告签订商品房买卖合同（合同编号：201400005623），按照合同第九条、第十六条约定被告应按合同条款相关约定在2015年2月28日后730日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付原告，但直至目前被告仍未将房屋所有权证书交付原告，严重侵犯了原告合法权益，原告要求被告按合同第十六条约定赔偿原告99517.44元（此违约款计算从2017年4月15日至2019年5月15日）计算方式为：购房总价261888元×0.0005房屋所有权证书交付原告760天=99517.44元。后续被告如不能及时将房屋所有权证书交付原告的，原告将继续追诉属原告的合法权益。原告已按合同约定履行合同，在合同履行过程中被告单方面存在违约行为，为维护自身合法权益，原告特向人民法院起诉，请求判如所请。 被告凯盛公司辩称：原告要求被告支付逾期办证违约金于法无据，且原告诉请违约金数额过高，请法院予以调整。根据被告与广西-东盟经济技术开发区总工会签订的《商品房团购协议书》，当时仅约定总工会团购的房屋即原告购买的房屋仅为毛坯房，不包含停车位的配套设施。现锦绣家园小区因室外停车位数量问题未能通过竣工规划验收，不能归责于被告，竣工规划验收需管委会、总工会和国土部门多部门协调完成，并非被告一己之力即可办理规划验收通过。原告诉请的违约金过高，明显超过其实际损失，应予以调整，违约金的数额应当以当事人的实际损失为基础，而原告并未提供证据证明其实际损失，原告的请求缺乏事实依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告凯盛公司提交的国宏信（广西）（价）字【2018】第12098号《价格评估报告书》，本院认为，评估机构具有相应的资质，评估程序合法，依据充足，对该评估结果，原告予以认可，本院对该评估结果予以确认并作为定案参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2014年6月16日，被告凯盛公司作为甲方（出卖人），原告宋彩群作为乙方（买受人），双方签订了《南宁市商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于南宁-东盟经济开发区建设南路13号的锦绣家园（三）期9幢1单元203号房，房屋建筑面积112.98平方米，单价为每平方米2,318元，房屋总价款261，888元。还约定：“第七条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭或公积金贷款付款：（1）买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳全部房款40.05%首期购房款，计人民币壹拾零万肆仟捌佰捌拾捌元整。（2）余款占全部购房款的59.95%，计人民币壹拾伍万柒仟零佰零拾零元整。由买受人向银行或公积金中心申请按揭。第十六条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定……3、双方同意选择一下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。4、因出卖人过错，导致本条约的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日按买受人已付款万分之五计算，向买受人支付违约金”。合同签订后，原告宋彩群按约向中国银行股份有限公司武鸣支行申请住房按揭贷款157,000元，并将该款项支付给凯盛公司。2015年7月7日，原告实际接收锦绣家园（三）期9幢1单元203号房。 另查明：被告凯盛公司于2019年6月13日已将房屋权属证书交付原告。 再查明：2018年12月14日，被告凯盛公司委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对锦绣家园小区房屋（毛坯）的市场平均租金进行评估，该评估公司作出评估意见为：市场平均租金为每月6元/平方米，评估基准日为2018年1月1日。 本院认为：原告宋彩群与被告凯盛公司签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。 关于原告主张的逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。本案中，根据合同约定，被告应在交付房屋后730日内向不动产登记机构申请房屋所有权登记并将相关权属证书交付买受人，自2015年7月7日实际交房后的730日内，即2017年7月6日前，约定的办证期限届满，被告未履行上述合同义务，且没有法定或约定的免责事由，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告认为原告未能举证证明其因逾期办证所受的实际损失，原告主张的逾期办证违约金过高且缺乏事实依据，应予以调整，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合本案中双方当事人对合同的履行情况、原告所受的实际损失、被告的过错等因素，原告主张的逾期办证损失赔偿额，可参照同地段同类房屋租金标准确定，结合当地市场平均租金，本院依法酌定调整逾期办证违约金计算标准为6元/月/㎡为宜。原告的逾期办证违约金按其房屋的面积112.98㎡，自逾期之日即2017年7月7日起，以6元/月/㎡计算，计算至2019年6月13日，为15591.24元。原告主张违约金过高的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告广西凯盛房地产开发有限公司向原告宋彩群支付逾期交付不动产权证书违约金15591.24元（自2017年7月7日计算至2019年6月13日）； 二、驳回原告宋彩群的其他诉讼请求。 案件受理费2288元，减半收取1144元，原告宋彩群负担954元，被告广西凯盛房地产开发有限公司负担190元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆子贤 二〇一九年九月十日 书记员  黎 发 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。