四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初2918号 原告：聂明海，男，汉族，生于1971年11月23日，住四川省江油市。 原告：敬秋菊，女，汉族，生于1971年8月10日，住四川省江油市。 原告：陈长胜，男，汉族，生于1975年6月1日，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李燕，女，汉族，生于1974年2月10日，住四川省江油市。 四原告共同委托诉讼代理人：何开强，四川太白律师事务所律师。 被告：四川品润房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510781071448734N，住所地江油市中坝镇大河街红鹰小区4栋1-4号。 法定代表人：陈坚俤，董事长。 委托诉讼代理人：喻向东，四川独树律师事务所律师。 原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕诉被告四川品润房地产开发有限公司（以下简称品润公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年6月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王昭伟独任审理。2019年7月12日、8月6日，本院在第八审判庭公开审理了本案，原告聂明海、李燕、陈长胜及四原告的委托诉讼代理人何开强、被告品润公司的委托诉讼代理人喻向东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2018年9月30日，原告与被告签订了《商品房认购协议》及《补充协议》，购买坐落于江油市太平镇纪念碑路西段365号公园1号10幢1-4楼，房屋规划用途为“幼儿园”（预测建筑面积共2816.39平方米），并支付了定金100万元。2018年10月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，2018年10月29日，原告按照约定向被告支付了首期房款600万元及代收基金112655.60元。原告聂明海、李燕向江油市行政审批局申请“江油市海之星幼儿园有限公司”名称，通过预先核准，申请筹设民办幼儿园获得批准。此后，原告对房屋进行装修，添置设施、设备，支付工地监理、看守工资，支付教师工资，支付物管、水、电、气、通讯费等共计5268593.92元。2019年4月，原告申请正式设立民办学校（幼儿园）时，江油市行政审批局告知“该幼儿园是江油市城乡规划建设和住房保障局规划设计的太平镇公园1号配套幼儿园，根据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）的文件精神，该幼儿园不能办成营利性幼儿园，请对相关的申请材料进行更正。” 原告通过咨询了解，根据《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发[2010]41号）第二条、中共中央国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》（中发[2018]39号）第三条、《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）第二条、第四条、四川省教育厅四川省住房和城乡建设厅四川省国土资源厅四川省发展和改革委员会《关于加强城镇小区配套幼儿园建设和管理的指导意见》（川教[2015]75号）第二条、第三条、四川省人民政府办公厅《关于印发的通知》（川办发[2019]28号）第二条等文件规定，城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，不得办成营利性幼儿园。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，未移交当地教育部门的，或开发企业挪作他用、违规出租出售的，县（市、区）人民政府应责成开发企业限期收回，有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。城镇小区配套幼儿园未经地方政府批准，不得擅自拆改或闲置，严禁以出租、出售、转让、抵押等方式改变用途。 原告认为，根据国发[2010]41号等政策规定，配套幼儿园作为公共教育资源，应按照规定移交当地教育行政部门举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园，严禁出售，2019年1月9日国办发[2019]3号出台后，要求各级政府部门限期治理，原告购房办营利性幼儿园的目的己无法实现。为维护自身合法权益，特依法起诉，请求依法判令：1.解除双方签订的《商品房认购协议》及《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告立即向原告退还购房定金100万元，并从2018年9月30日起至实际退还之日止按照商业银行同期贷款利率计算支付资金占用利息；3.被告立即向原告退还购房款及代收基金6112655.60元，并从2018年10月29日起至实际退还之日止按照商业银行同期贷款利率计算资金占用利息；4.被告立即向原告赔偿投资及费用损失5268593.92元；5.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审过程中增加了1565.13元的诉讼请求，放弃了第一项诉讼请求。 被告辩称：原告与被告签订的合同及补充协议没有违反法律禁止性规定，依法应当予以维持。此外，《商品房认购协议》及《补充协议》仅仅只有原告聂明海与被告签订，没有另外三原告的签字。双方在签订最终的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》后，向四原告履行合同义务，交付了标的物，按照合同约定被告剩余的合同义务为四原告办理相应产权转移登记手续，本案不符合法定解除合同的相关规定，也没有达到约定解除的条件，因此，四原告的诉讼请求不应当得到法院的支持。同时，标的物的购买者是四原告，但在申请设立幼儿园过程中，只有原告聂明海及李燕向相应审批机关提出申请，因此，剩余的二原告是否可以依据诉状的事实和理由向被告提出解除合同的主张，最终由人民法院综合认定。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 经审理查明：2013年3月8日，江油市城乡规划建设和住房保障局作出江规建住设（2013）023号《地块规划设计条件》，该文件第十四条明确配建9班幼儿园。2013年7月3日，被告品润公司与江油市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告以出让方式取得坐落）宗地。合同约定：受让人在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合市政府规划部门确定的出让宗地规划条件。 2018年9月30日，原告聂明海与被告品润公司签订《商品房认购协议》及《补充协议》，购买被告开发的位于四川省江油市公园1号项目第10栋的房屋，用途为幼儿园，约定：原告向行政审批局申请开办幼儿园许可证时被告提供协助，并提供相关配套资料，行政审批局同意筹建幼儿园后，被告即向原告交付房屋钥匙，原告可以装修房屋。同日，原告聂明海按照协议约定通过转账方式向被告品润公司支付定金100万元，被告向原告聂明海出具了相应收据。 2018年10月8日，被告品润公司向江油市行政审批局递交《四川品润房地产开发有限公司关于“公园1号”规划幼儿园筹建开办申请》及附件。同日，原告李燕、聂明海向江油市行政审批局递交《江油市民办学校筹设申请表》。2018年10月11日，江油市行政审批局向江油市教育体育和文化广电新闻出版局发出《关于民办教育机构设置审批现场踏勘的函》，对原告申请办理民办教育机构进行实地踏勘。2018年10月12日，江油市行政审批局对原告申请办理幼儿园的场地进行了实地踏勘，并出具《民办教育机构设置审批（筹设）事项现场检查评议表》，检查评议结论为同意筹设幼儿园。2018年10月19日，原告聂明海、李燕以“江油市海之星幼儿园有限公司”申请企业名称预先核准。 2018年10月26日，被告品润公司与原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕签订《商品房买卖合同（预售）》。2018年10月29日，原告聂明海、敬秋菊、陈长胜、李燕通过转账方式向被告品润公司支付代收基金112655.6元，被告向原告出具了相应收据。同日，原告聂明海、李燕分别通过转账方式向被告品润公司支付商铺款320万元、280万元，被告分别向原告出具了相应收据。 2019年4月28日，江油市行政审批局向原告李燕、聂明海作出《行政许可（备案）补正材料通知书》，江油市行政审批局以该幼儿园是江油市城乡规划建设和住房保障局规划设计的太平镇公园1号配套幼儿园，不能办成营利性幼儿园为由，要求原告对相关的申请材料进行更正。 另查明：原告对其购买的商品房进行装修，添置设施、设备。四川宏伟资产评估有限责任公司接受原告委托，对筹建项目资产投入情况进行了评估，并作出川宏评报字（2019）第28号评估报告书。经评估，原告拟设立的江油市海之星幼儿园有限公司的资产投入价值5123812元整。同时还有其他费用支出：人工工资58900元、看守工地费用9000元、物业费5000元、水费1998.2元、燃气费39129元、通讯费1521.32元。 上述事实有原告的居民身份证复印件、被告的营业执照复印件、地块规划设计条件、国有建设用地使用权出让合同、收据、商品房认购协议及补充协议复印件、商品房买卖合同（预售）及补充协议复印件、评估报告书、收条、工资表、发票、申报民办幼儿园的相关资料及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为：四原告是与被告最后签订合同一方当事人，依据合同向合同相对人即本案被告主张权利符合法律规定，本院予以支持，被告辩解原告主体不适格的理由不能成立。 根据国务院[2010]41号、[2019]3号等文件规定，城镇小区没有配套幼儿园的，应根据居住区规划和居住人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园。新建小区配套幼儿园要与小区同步规划、同步建设、同步交付使用。城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。配套幼儿园属于政府投资开办的公共教育资源，其收费标准明显低于社会力量投资开办的盈利性幼儿园。 江油市城乡规划建设和住房保障局作出江规建住设（2013）023号《地块规划设计条件》已经明确配建9班幼儿园。被告品润公司与江油市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》时明确约定：在合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。因此，被告品润公司应当知道配套幼儿园不能办成盈利性幼儿园，只能办成公办幼儿园或者普惠性幼儿园，仍然与原告签订商品房买卖合同，将建成的配套幼儿园转让给原告去开办盈利性幼儿园，虽然合同没有写明是盈利性幼儿园，但无证据证明是政府委托开办普惠性幼儿园，并且在合同签订后，原告、被告向行政审批机关的申请、行政审批机关向李燕、聂明海出具的补正材料通知书、被告品润公司向江油市人民政府的情况说明等内容显示，合同约定的幼儿园是盈利性幼儿园，因此，该买卖行为必将损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项第四款的规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同无效，合同无效后原告要求被告返还购房定金、购房款、代收基金及其利息应当予以支持。 虽然原、被告共同向审批机关申请，审批机关同意筹建幼儿园后双方签订合同并履行，但是作为合同相对方的卖方签订合同前有义务告知原告修建的配套幼儿园不能办成盈利性幼儿园，而没有告知，该行为有违诚实信用原则，因此造成原告的损失应当由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第二项的规定，原告因此对购买房屋进行投资装修、购买设备等造成的损失应当由被告承担。原告主张的监理费26000元，由于该人员不具备监理资质，对于该主张不予支持；原告主张的电费4798.53元中含有违约金3.33元，违约金是由原告造成的，故对其主张的电费应扣除违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条第一项第二款、第五十二条第一项第四款的规定,判决如下: 一、原告聂明海与被告四川品润房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》及《补充协议》、原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊与被告四川品润房地产开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》无效； 二、被告四川品润房地产开发有限公司退还原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊购房定金1000000元，并从2018年9月30日起按照银行同期贷款利率计算支付资金占用利息至退还之日止； 三、被告四川品润房地产开发有限公司退还原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊购房款6000000元及代收基金112655.6元，并从2018年10月29日起按照银行同期贷款利率计算支付资金占用利息至退还之日止； 四、被告四川品润房地产开发有限公司赔偿原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊5244155.72元。 五、以上款项在本判决生效后十五日内由被告四川品润房地产开发有限公司向原告聂明海、李燕、陈长胜、敬秋菊支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半征收48634.5元，由被告四川品润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提出上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王昭伟 二〇一九年九月二日 书记员  刘 菲