广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终8587号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗盛赞，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴惠君，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建民，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市锐兴五金实业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁伟甦。委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：冼伯灶，男，汉族，住广东省佛山市禅城区南庄镇。原审第三人：佛山市禅城区南庄镇**村民小组，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇。上诉人罗盛赞因与被上诉人佛山市锐兴五金实业有限公司（以下简称锐兴公司），原审第三人冼伯灶、佛山市禅城区南庄镇**村民小组（以下简称东边村民小组）占有物返还纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗盛赞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令锐兴公司撤离罗盛赞位于佛山市禅城区南庄镇**工业区内的涉案土地及地上建筑物；3.判令锐兴公司向罗盛赞支付从2016年8月9日起计至实际搬离涉案厂房之日止的占有使用费（按50000元/月标准计算）；4.一、二审全部诉讼费由锐兴公司承担。事实和理由：一、一审判决认定罗盛赞对涉案建筑物没有占有使用权错误。该认定违反“房地一体”的物权基本原则，背离了罗盛赞与东边村民小组达成的真实意思表示及履约事实，致使双方的合同目的无法实现，涉案《租地合同》沦为一纸空文。1.根据《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》第二条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条的规定，农村集体建设用地的地上建筑物、其他附着物所有权随该土地使用权的流转而一并流转。东边村民小组以涉案土地现状出租，地上建筑物即厂房必然属于租赁物的范围。一审法院认为涉案厂房在没有明确约定或权利人明确表示的情况下，不能视为租房属于租地的随附权利错误。2.涉案土地及地上厂房属东边村民小组所有，东边村民小组将土地租给罗盛赞时，各方对涉案土地及方法的权属不存在争议。二、一审判决认定锐兴公司对涉案厂房为有权占有错误。该认定违反房屋租赁合同无效的法律及司法解释的规定，且无视锐兴公司长期无偿霸占涉案厂房的客观事实。锐兴公司没有占有涉案土地及地上厂房的合法依据，一审判决为其继续损害罗盛赞的租赁权益作出错误的指引。1.冼伯灶与锐兴公司签订的《厂房租赁合同》无效，锐兴公司没有占有涉案土地及地上厂房的合法依据。首先，冼伯灶与东边村民小组的租地合同解除后，涉案土地及地上厂房已归还东边村民小组，冼伯灶已无权处分，其与锐兴公司签订的《厂房租赁合同》无效。其次，涉案厂房没有合法的报建手续及权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，冼伯灶与锐兴公司之间就该厂房签订的《厂房租赁合同》无效。最后，锐兴公司并实际未向冼伯灶支付占有使用费，根据我国合同法第五十二条的规定，冼伯灶与锐兴公司签订的《厂房租赁合同》属虚假、无效的合同。2.根据我国物权法第二百四十一条的规定，罗盛赞基于与东边村民小组签订的《租地合同》对涉案土地及地上厂房享有的合法的租赁权益属于有权占有。而锐兴公司在冼伯灶无权处分涉案厂房及《厂房租赁合同》无效的情况下，对涉案厂房的占有应属无权占有。因此锐兴公司应立即终止对涉案土地及地上厂房的占有行为，并赔偿由此造成的罗盛赞合法权益的损失。锐兴公司辩称:一、一审判决认定罗盛赞合法享有涉案土地使用权属认定事实不清、适用法律错误，罗盛赞与东边村民小组的租地合同无效，罗盛赞并未实际占有涉案土地，无权提出占有物返还主张。首先，东边村民小组虽就涉案土地变更为建设用地提出申请，主管部门亦出具批文批准变更，但东边村民小组未缴纳相关费用，土地登记部门未登记造册，故该土地的性质仍为非建设用地。罗盛赞与东边村民小组的租地合同因将农用地作建设用地使用而无效。其次，一审判决对罗盛赞是否基于对价取得涉案土地使用权认定事实不清。罗盛赞在一审法院（2017）粤0604民初11358号案中主张其以物抵债取得涉案土地使用权，在一审法院（2018）粤0604民初19012号案中再次主张已经“被抵销”的债权。罗盛赞在签订租地合同后没有交租，而在锐兴公司开始经营后认为有机可乘才私自交租。由此，罗盛赞并未基于付出相应对价取得涉案土地使用权，并非涉案土地使用权人。最后，一审判决认定主张罗盛赞与东边村民小组的租地合同无效的主体只能是东边村民小组属适用法律错误。锐兴公司作为本案利害关系人，且实际利益因此受到侵害，有权主张该租地合同无效。二、一审判决认定罗盛赞无权占有涉案厂房，锐兴公司有权占有，认定事实清楚，适用法律正确。不管罗盛赞是否有权占有涉案土地，其无权占有涉案厂房。罗盛赞以“房地一体”为由主张租地必然一同承租地上建筑，既不符合逻辑也与其主张自相矛盾。首先，各方均认可涉案厂房原所有权人为冼伯灶，不动产权属转移以主管部门登记为准，东边村民小组明知涉案厂房不属其所有，故租地合同明确租赁范围只有土地，罗盛赞认为真实意思包括地上建筑物毫无依据。其次，东边村民小组明确规定集体土地不得租赁给集体成员以外的个体或组织，正因涉案土地合同违规操作，东边村民小组才拒不出庭。再次，物权优先于债券，“房地一体”的前提是房和地的权属人相同，权属人不同以物权优先，不管罗盛赞和东边村民小组是否具备土地租赁的合意，均不能侵害冼伯灶对厂房的物权。最后，涉案土地租金每亩1.6万/年，罗盛赞向锐兴公司主张60万元/年占用费，说明其清楚土地及地上建筑物价值相差巨大，其认为所承租的是土地及地上厂房，却仅向东边村民小组支付土地的租金，自相矛盾。冼伯灶、东边村民小组于二审期间没有发表意见。罗盛赞向一审法院起诉请求判令：1.锐兴公司立即撤离罗盛赞位于佛山市禅城区南庄镇**工业区的租赁物业；2.锐兴公司向罗盛赞支付从2016年8月9日起计至实际搬离涉案厂房之日止的占有使用费（按50000元/月标准计算占有使用费）；3.案件诉讼费用由锐兴公司承担。锐兴公司向一审法院反诉请求：1.判决罗盛赞与东边村民小组的租地合同无效；2.判决罗盛赞赔偿锐兴公司损失30000元；3.罗盛赞承担案件全部诉讼费。一审庭审中，锐兴公司明确：第一项诉讼请求为判决罗盛赞与东边村民小组于2015年2月13日签订的租地合同无效；第二项诉讼请求中的损失指的是产品误工期，损失的金额为锐兴公司酌定的数额。一审法院认定事实：2015年2月13日，罗盛赞与冼*钊、冼伯灶、东边村民小组出具《变更的情况说明》，明确：**村村民冼伯灶于2014年8月13月与**村民小组签定**工业区的工业厂地l.427亩的《租地合同》，应冼伯灶要求，经东边村民小组组长冼*钊同意，上述《租地合同》于2015年2月12日终止；经东边村民小组组长冼*钊、冼伯灶同意将该工业区的厂地转租给南庄**村村民罗盛赞，并在2015年2月12日罗盛赞与东边村民小组签订从新丈量的东边村工业区厂房用1．9844亩的《租地合同》，罗盛赞与**村民小组签订的《租地合同》一切条款与**村2013年2月31日签订的《租地合同》条款一致，租用时间为2014年1月1日至2023年12月30日，租期满后与本村村民同等。同日，罗盛赞作为承租方与东边村民小组作为出租方签订《租地合同》，约定：罗盛赞租用东边村民小组工业区土地1号，该号地计租面积1.9844亩，租赁时间从2014年1月1日至2023年12月30日，计租方法为罗盛赞在租用第三人东边村民小组土地即日起计，第一年租金每年每亩16000元，三年一次递增每次递增每亩1000元，即第四年租金每年每亩17000元，第七年租金每年每亩18000元，如此类推，罗盛赞每年11月30日前要交齐当年所有租金给第三人东边村民小组；并就土地的用途及规划、土地的征用补偿、土地回收、违约责任等进行了约定。2016年8月9日，佛山市禅城区南庄镇罗格村民委员会、东边村民小组与锐兴公司共同出具《经营场所使用证明》，证明：位于佛山市禅城区南庄镇**开发区的厂房建筑面积1000平方米，其所有权（使用权）属东边村民小组，现同意作为锐兴公司的经营场所使用，在经营过程中，出租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责。同日，冼伯灶作为出租方与锐兴公司的法定代表人梁伟甦作为承租方签订《厂房租赁合同》，约定冼伯灶将位于佛山市禅城区南庄镇**开发区的厂房（面积1000平方米）租赁给梁伟甦作为锐兴公司使用，租赁期限从2016年8月9日起至2019年8月8日，租金为每月每平方米8元，合计每月租金为8000元。另查明，佛山市禅城区南庄镇罗格集团有限公司于2004年2月16日出具《证明》，证明：冼伯灶因历史遗留未办到厂房报建手续（厂房面积4200平方米），现到有关部门办理报建手续。2004年2月23日，佛山市禅城区南庄镇规划建设办在该《证明》上盖章批复“该地块可办理临时用地”。同日，东边村民小组向佛山市南庄镇国土分局递交《申请书》，申请对**工业厂之东便原冼伯灶的厂房边1000平方米进行临时厂房用地，佛山市禅城区南庄镇*村民委员会及佛山市禅城区国土局南庄分局在该《申请书》上予以批复，同意临时用地。一审法院认为，本案为占有物返还纠纷。罗盛赞、锐兴公司对冼伯灶是涉案厂房的原权属人以及锐兴公司正在占有使用涉案厂房的事实均无异议，对此一审法院予以确认。为此，本案本诉方面的争议焦点为：罗盛赞是否有权请求锐兴返还涉案厂房，并支付占有使用费；反诉方面的争议焦点为：1.锐兴公司以涉案《租地合同》存在欺诈，且未经村民会议表决通过为由，主张涉案《租地合同》无效是否成立；2.锐兴公司请求罗盛赞赔偿损失有无事实和法律依据。一、关于罗盛赞是否有权请求锐兴公司返还涉案厂房，并支付占有使用费的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”由此可见，占有物返还请求权的行使必须具备以下两个要件：一是请求人有权占有占有物；二是占有物被相对人侵夺。1.关于罗盛赞是否有权占有涉案厂房。首先，罗盛赞与东边村民小组签订的《租地合同》中租赁物是否包含了涉案厂房。罗盛赞认为涉案《租地合同》及《变更情况说明》中包含了土地及地上建筑物享有的租赁权益。经查，首先，不动产的所有权、使用权、占有权、处分权等的流转，权利人以及相对人应当作出明确的意思表示，甚至应当办理备案、权属登记等，而涉案厂房面积1000平方米，属于具有较大实用价值的不动产，在没有明确约定或权利人明确表示的情况下，不能视为租房属于第三人东边村民小组租地的附随义务。因此，在合同没有明确约定的情况下，默认为租地即享有租房的权利于情于理于法均不符。其次，罗盛赞认为其有权占有涉案厂房，并提供罗盛赞与东边村民小组签订的《租地合同》予以证明，但《租地合同》中明确约定租赁物为东边村民小组工业区土地1号，并就土地的租赁期限、租金计算方法、交租时间等进行了约定，《变更情况说明》中亦明确将厂地转租给罗盛赞，并没有将厂房转租给罗盛赞，上述《租地合同》及《变更情况说明》对厂房的租金、租期等事宜亦没有明确约定；且《变更情况说明》明确除了土地面积不一致外，罗盛赞签订的《租地合同》条款与冼伯灶签订《租地合同》一致，而冼伯灶当初租用的仅仅是涉案土地，并不包含涉案厂房。因此，认定涉案《租地合同》中的租赁物包含涉案厂房与事实不符。综上，罗盛赞未能举证证明权利人将涉案厂房的使用权或所有权转让给罗盛赞，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定罗盛赞无权占有涉案厂房。2.锐兴公司对涉案厂房的占有是否构成侵夺。经查，2016年8月9日，东边村民小组出具《经营场所使用证明》，同意锐兴公司将涉案厂房作为被告的经营场所使用，同日，冼伯灶与锐兴公司的法定代表人签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房租赁给锐兴公司使用，并约定租赁期限为2016年8月9日至2019年8月8日。可见，无论涉案厂房的权属人是冼伯灶还是东边村民小组，锐兴公司经权属人同意对涉案厂房进行使用，且无论涉案厂房是否属于合法建筑，锐兴公司对涉案厂房的占有均属于有权占有，其对涉案厂房的占有并不构成侵夺。如罗盛赞认为其对涉案土地的权益受到侵害，罗盛赞可遵循合法的途径向涉案厂房的权属人主张权利。罗盛赞主张要求锐兴公司撤离租赁物业，返还涉案厂房，并支付占有涉案厂房的占有使用费的诉求缺乏理据，一审法院不予支持。二、关于锐兴公司以涉案《租地合同》存在欺诈，且未经村民会议表决通过为由，主张涉案《租地合同》无效是否成立的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；……”本案中，锐兴公司申请本院调取的民事起诉状、民事裁定书、传票、开庭笔录等证据仅能证明罗盛赞与冼伯灶之间存在纠纷，并不足以证明涉案《租地合同》的签订存在欺诈，更不能证明涉案《租地合同》损害国家利益。锐兴公司以涉案《租地合同》存在欺诈为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。第二，《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第十九条规定：“农村集体建设用地流转、集体留用地转让等属于涉及村民利益的重要事项，根据村民委员会组织法第二十四条应当经村民会议或者村民代表会议讨论决定。对于违反民主议定程序的土地使用权流转合同，农村集体经济组织主张合同无效的，应予支持。合同相对人经对村民会议或者村民代表会议决议进行审查，有理由相信合同符合民主议定程序，农村集体经济组织以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。合同相对人以违反民主议定程序为由主张合同无效的，不予支持。城镇农村的合作经济组织、基层群众自治组织处分重大财产违反民主议定程序的，参照本条规定处理。”本案中，起诉主张涉案《租地合同》无效的是锐兴公司，并非农村集体经济组织即东边村民小组，锐兴公司以涉案《租地合同》未经村民会议表决通过为由，主张合同无效缺乏法律依据。综上，锐兴公司主张涉案《租地合同》无效的诉求理由不成立，依法应予驳回。三、关于锐兴公司请求罗盛赞向锐兴公司赔偿损失有无事实和法律依据。锐兴公司认为罗盛赞违法扰乱其生产经营，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。对锐兴公司的该诉求，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回罗盛赞的全部诉讼请求；二、驳回锐兴公司的全部诉讼请求。案件适用简易程序，本诉受理费8700元，由罗盛赞负担；反诉受理费275元，由锐兴公司负担。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合罗盛赞的上诉请求及锐兴公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：罗盛赞是否有权占有涉案厂房及其是否有权请求锐兴公司返还涉案厂房并支付占有使用费。罗盛赞上诉主张，根据“房地一体”的原则，东边村民小组将涉案土地出租给罗盛赞，租赁物理应包含地上建筑物即涉案厂房，故其有权占有涉案厂房，锐兴公司无权占有涉案厂房。对此，本院不予支持，理由如下：1.罗盛赞与东边村民小组于2015年2月13日签订的涉案《租地合同》中明确约定租赁物为东边村民小组工业区土地1号，并就土地的租赁期限、租金计算方法、交租时间等进行了约定。而罗盛赞与冼*钊、冼伯灶、东边村民小组于同日签订的《变更情况说明》中亦明确将厂地转租给罗盛赞，并没有将厂房转租给罗盛赞。上述《租地合同》及《变更情况说明》对厂房的租金、租期等事宜亦没有明确约定，且《变更情况说明》明确除了土地面积不一致外，罗盛赞签订的《租地合同》条款与冼伯灶签订《租地合同》一致，而冼伯灶当初向东边村民小组租用的仅仅是涉案土地，并不包含涉案厂房。2.东边村民小组作为出租人及本案原审第三人并未确认涉案《租地合同》中约定的租赁物除涉案土地外还包括其地上建筑物即涉案厂房，罗盛赞亦未提供证据予以证明。3.东边村民小组于2016年8月9日出具的《经营场所使用证明》中关于其同意涉案厂房作为锐兴公司的经营场所使用的表述，表明锐兴公司经东边村民小组同意使用涉案厂房，与罗盛赞关于涉案《租地合同》约定的租赁物包含涉案厂房及锐兴公司无权占有涉案厂房均存在矛盾。4.涉案厂房虽无权属证明，但经主管部门审批同意作为临时厂房用地，且罗盛赞、锐兴公司均确认冼伯灶是涉案厂房的原权属人。而冼伯灶与锐兴公司的法定代表人于2016年8月9日签订的《厂房租赁合同》表明，冼伯灶亦同意锐兴公司使用涉案厂房。如前所述，罗盛赞关于涉案《租地合同》约定的租赁物包含涉案厂房的主张与事实不符，其无权占有涉案厂房，一审判决对罗盛赞诉请锐兴公司返还涉案厂房并支付占有使用费不予支持并无不当，本院予以维持。此外，一审就涉案《租地合同》的效力已经审查并作出判决，锐兴公司未提起上诉，故本院不予重复审查。综上所述，罗盛赞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人罗盛赞负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十三日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣