广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初25555号原告：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。被告：陈景辉，男，1976年11月19日出生，汉族，住广东省惠东县，被告：刘丽聪，女，1981年4月1日出生，汉族，住广东省惠东县，委托诉讼代理人：陈景辉，系被告刘丽聪的配偶。原告中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）与被告陈景辉、刘丽聪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的法定代表人尹家树、被告陈景辉暨被告刘丽聪的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈景辉、刘丽聪向原告支付2018年6月至2018年7月期间共计2个月的物业管理费146.68元；2.被告向原告支付2018年5月至2018年7月期间共计3个月的水费91.8元；3.被告向原告支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实与理由：2009年4月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定为被告及所在小区物业提供物业管理服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十一条的约定，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计收。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月按户另行分摊。被告并未按时向原告支付物业管理费、水费及公共分摊电费，拖欠2018年6月至2018年7月期间共计2个月的物业管理费146.68元、2018年5月至2018年7月期间共计3个月的水费91.8元、2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告丰乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.委托银行代收款协议书；3.欠费通知；4.业主欠费明细；5.中山市丰乐物业管理有限公司公共电费汇总；6.中发改价控（2017）406号文件。被告陈景辉、刘丽聪辩称：一、原告向被告收取公共分摊电费缺乏相应的事实和法律依据，根据相关法律法规规定，以及结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。二、中山市物价局于2010年12月13日出具《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》第一条第二款：“除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊”。被告主张的分摊费属于重复收费、违规收费。三、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》有关规定，少于5万平方米以内的小区可以协议接管，而三乡镇怡福阳光花园小区建筑总面积116647.6平方米，很显然，建设方与物业公司所采用的协议方式选聘物业企业是非法形式进驻。四、原告的入驻没有经过业主大会通过，是非法选聘的物业服务企业，其与业主签订的《前期物业服务合同》也没有经过业主大会追认，基于其非法性，该合同没有约束力。五、所有业主都授权丰乐物业在银行代扣款项，如果是合法款项原告可以通过银行代扣。六、原告曾经因违规乱收水电分摊费于2011年12月被业主联名举报投诉到中山市物价局，被行政处罚。七、综上所述，原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，依法应予驳回，望法院在查明本案全部事实的基础上，依法公正判决。被告陈景辉、刘丽聪就其辩解没有提交证据。本院认定事实如下：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月1日，陈景辉、刘丽聪（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司对位于中山市三乡镇怡福阳光花园1幢1单元402物业提供物业管理服务；2.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司发出一份《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2011年10月13日，中山市公用事业集团股份有限公司中山市供水有限公司三乡分公司出具一份用水业务受理表，载明客户名由中山市怡福房地产有限公司变更为丰乐公司，用水地址为三鑫学校教师村。原告丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限到2018年7月30日止。2018年8月1日，丰乐公司向被告出具一份欠费通知，内容为：怡福阳光花园1幢一单元402房欠2018年6月至2018年7月期间2个月的物业管理费共计146.68元（91.68㎡×0.8元×2）、2018年5月5日至2018年7月31日水费91.8元（36方×2.55元），合计238.48元。2019年1月28日，中山市发展和改革局向原告的诉讼代理人许卫发出一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。庭审中原告陈述其于2007年7月开始负责怡福阳光花园小区的物业管理服务至2018年7月底停止提供物业管理服务止，丰乐公司从未收取过怡福阳光花园小区业主的公共分摊水电费。另查，被告陈景辉、刘丽聪是广东省中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园1幢1单元402房的原业主，产权登记时间为2011年1月7日，建筑面积为93.55平方米。后被告陈景辉、刘丽聪将涉案房屋转让至毛春林名下，并办理了不动产登记，产权登记时间为2018年8月3日。又查，本院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费及其他费用系列案件（原告于2018年12月起至今向本院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴员工社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与怡福公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据原告诉求、被告抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：1.原告是否有权要求被告支付水费；2.原告是否有权要求被告支付公共分摊电费；3.原告是否有权要求被告支付物业管理服务费。具体分析如下：关于焦点一，虽然原、被告双方签订的《前期物业服务合同》中并未明确约定由原告代被告向供水部门缴纳水费，双方之间亦未办理相应的委托缴款手续，但现原告已实际向供水部门缴纳了相应的费用，被告亦已实际用水，故原告有权要求被告支付已为其垫付的水费。诉讼中，原告主张被告拖欠2018年5月至2018年7月期间共计3个月的水费91.8元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，本院予以认定。对于尚欠的水费91.8元，被告应承担清偿责任。关于焦点二，原告主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。本院认为，首先，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。在中山市物价局发出收费复函之后，原、被告此前签订的《前期物业服务合同》中关于共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊的约定，违反了法律法规的相关规定；其次，虽然双方签订的《前期物业服务合同》对公共水费及电费的分摊进行了约定，但原告从2007年7月被选聘对涉案小区提供物业服务起至原告于2018年12月诉至本院，中间长达11年从未曾实际收取过涉案小区业主缴纳的公共水费及电费的分摊费，原告亦未能举证证明其曾向涉案小区业主主张相应权利，应视为双方已形成除收取物业服务费外，不再另行收取公共水、电费分摊的交易习惯。故本院认为，原告主张其有权向被告收取公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称中山市物价局发出的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，本院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，原告也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，原告未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于原告该主张，本院不予采信。关于焦点三，原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。诉讼中，原告主张被告拖欠2018年6月至2018年7月期间共计2个月的物业管理费146.68元，并提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明，本院予以认定。对于尚欠的物业管理服务费146.68元，被告应承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决如下：一、被告陈景辉、刘丽聪于本判决生效之日起七日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年6月至2018年7月期间2个月的物业管理费共计146.68元；二、被告陈景辉、刘丽聪于本判决生效之日起七日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年5月至2018年7月期间3个月的水费共计91.8元；三、驳回原告中山市丰乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市丰乐物业管理有限公司负担40元，由被告陈景辉、刘丽聪负担10元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年九月二十五日书 记 员  洪艺华冯莹