广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0802执异55号 异议人（案外人）：庞乃伟，男，1968年9月9日出生，汉族，户籍所在地湛江市赤坎区，现住湛江市赤坎区。 申请执行人：梁卓，男，1953年10月4日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：湛江市新元房地产开发有限公司，住所地湛江市海滨六路10号。 法定代表人：庞兴才，经理。 本院在执行申请执行人梁卓与被执行人湛江市新元房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案中，案外人庞乃伟不服本院将属于其本人的房产作为湛江市新元房地产开发有限公司的房产执行给申请执行人梁卓，向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）庞乃伟称：异议人于2005年10月20日在湛江市新元房地产开发有限公司海滨华轩售楼部与该公司法人代表庞兴才签订《广东省商品房买卖合同》，购买湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢401房，购房总价款202700元，并于2005年10月底交清首期房款62700元，2006年7月21日与建行湛江分行、湛江市新元房地产开发有限公司法人代表庞兴才三方签订《住房公积金借款合同》及广东国邦律师事务所《律师见证书》，2008年8月7日，建行湛江分行把我的房贷款140000元一次性汇入湛江市新元房地产开发有限公司账户，也就是说异议人未欠湛江市新元房地产开发有限公司购房款，海滨华轩花苑A幢401房是属于异议人的房产。至于异议人的房产未办理房产证，完全是湛江市新元房地产开发有限公司法人代表庞兴才蛮不讲理所致，异议人入住该房不久，房子即出现楼板爆裂，天花砂浆大面积脱落，或许是异议人房款交清，对房产商再无约束，他便找各种理由推托不维修，异议人曾诉至市建委、市房管局等部门及请与庞兴才相熟的亲友协调，也毫无办法，只好自己找人维修。至2008年12月由于海滨华轩花苑大多数业主不满意湛江市新元房地产开发有限公司前期物业管理，成立业主委员会后接手海滨华轩花苑物业管理，他把这一事件迁怒于异议人，自那以后，异议人再打电话与其联系，他都不回应了。异议人经常请与庞兴才相熟的亲友协调，和他沟通，希望能给异议人开具购房发票，办理房产证，但他都不予理会，以致造成申请执行人梁卓误将属于异议人本人房产作为湛江市新元房地产开发有限公司的房产。异议人为维护其合法权益，现提出异议请求：撤销申请执行人梁卓对位于湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢401房属于异议人房产的执行申请。 异议人庞乃伟为支持其异议请求，向本院提供了如下证据复印件：1、湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802执恢34号《通知书》；2、《广东省商品房买卖合同》；3、《住房公积金借款合同》；4、《律师见证书》；5、《湛江市预售商品房抵押备案证明》；6、《商品房首期款收款收据》；7、《中国建行广东省分行个人住房贷款转存凭证》；8、《中国建设银行担保物、偿债物收妥通知书》；9、《中国建设银行个人贷款对账单》；10、《中国建设银行个人贷款结清证明》；11、湛江市不动产登记中心《注销抵押登记证明》；12、湛江市不动产登记中心《注销抵押登记证明》；13、异议人身份证。 经审查查明，关于原告梁卓诉被告湛江市新元房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月13日作出（2013）湛赤法民二初字第99号民事判决书，判决：一、被告湛江市新元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠土地转让款176万元及利息给原告梁卓（其中，76万元的利息从土地过户之日即2001年10月22日按月息2%计至2013年4月3日，100万元的利息从2001年12月22日按月息2%计至2013年4月3日）。二、驳回原告梁卓的其他诉讼请求。被告湛江市新元房地产开发有限公司提起上诉，湛江市中级人民法院于2014年5月15日作出[2014]湛中法民三终字第61号民事裁定书，裁定：一、撤销湛江市赤坎区人民法院（2013）湛赤法民二初字第99号民事判决；二、本案发回湛江市赤坎区人民法院重审。后湛江市中级人民法院又于2014年12月2日作出（2014）湛中法审监民再字第25号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2014）湛中法民三终字第61号民事裁定；二、本案按自动撤回上诉处理。该裁定于2014年12月19日生效。根据申请执行人梁卓的申请，本院先后以（2015）湛赤法执字第138号案件、（2018）粤0802执恢189号案件、（2019）粤0802执恢34号案件予以立案执行。在执行过程中，本院于2015年4月3日、2018年3月23日分别作出裁定续行查封、再续行查封被执行人湛江市新元房地产开发有限公司所有的座落于××区海滨大道北××海滨华轩××幢商住楼首层（证号：第21403号，建筑面积：871.13平方米）的所有权。2017年7月13日，本院以（2015）湛赤法执字第138号之一执行裁定书查封了被执行人湛江市新元房地产开发有限公司名下的位于湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢商住楼1单位401房[证号：湛房商字第0021375号；面积：127.70平方米]；位于湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢商住楼首层车房之一[证号：湛江CQ0100003511号；面积：58.17平方米]；位于湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢首层车房之二1-19号21-30号架空车位[证号：湛江CQ0100056631号；面积：515.46平方米]。后本院在（2019）粤0802执恢34号案件执行过程中，依法委托湛江方正土地房地产评估咨询有限公司对被执行人湛江市新元房地产开发有限公司名下的位于湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢商住楼1单位401房、首层车房之一、首层车房之二1-19号21-30号架空车位的房地产市场价值进行评估，并将粤方正房评【2019】第08014号《房地产估价报告书》送达给申请执行人梁卓和被执行人湛江市新元房地产开发有限公司。据此，异议人（案外人）庞乃伟向本院提出上述执行异议。 本院认为，湛江市新元房地产开发有限公司作为（2015）湛赤法执字第138号案件、（2018）粤0802执恢189号案件、（2019）粤0802执恢34号案件的被执行人，其未履行生效判决确定的义务，本院在执行过程中依法对被执行人湛江市新元房地产开发有限公司名下的房产采取查封、委托评估等执行措施符合法律规定，并无不当。案外人庞乃伟以湛江市××区海滨大道北××海滨华轩××幢401房属于其本人房产为由，请求撤销申请执行人梁卓对涉案房屋的执行申请，其实质是对执行标的主张实体权利而提出异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案的涉案房屋仍登记在被执行人湛江市新元房地产开发有限公司名下，故本院对被执行人湛江市新元房地产开发有限公司名下的房屋进行查封、委托评估于法有据。在金钱债务执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定对其异议申请进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，异议人在本院查封涉案房屋前虽然与被执行人签订《广东省商品房买卖合同》，且已支付了商品房全部价款，但现有证据不足以证明异议人对涉案房屋在本院查封之前已合法占有使用及房屋非因其自身原因未办理过户登记，且异议人亦未提供证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，异议人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条排除执行的条件，本院对其异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下: 驳回异议人（案外人）庞乃伟的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈志荣 审判员  莫凯程 审判员  喻 狄 二〇一九年九月四日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他财产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券有具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。