天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5062号上诉人（原审原告）：宋保温，男，1975年11月20日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：聂雷强，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳楠，天津益清律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马冲，男，1983年6月25日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：朱文龙，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何婧婕，女，1991年5月23日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。原审第三人：天津宝瑞通典当行有限公司河东分公司，住所地天津市河东区新开路22号。负责人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：崔伟，男，该公司职员。上诉人宋保温与被上诉人马冲、何婧婕以及原审第三人天津宝瑞通典当行有限公司河东分公司（以下简称宝瑞通典当公司）委托合同纠纷一案，由天津市河东区人民法院于2017年5月25日立案受理,并于2017年10月20日作出（2017）津0102民初4442号民事判决。马冲、何婧婕不服上述判决上诉于本院，本院于2018年5月7日作出（2018）津02民终1940号民事裁定：一、撤销天津市河东区人民法院（2017）津0102民初4442号民事判决；二、发回天津市河东区人民法院重审。天津市河东区人民法院于2019年4月17日作出（2018）津0102民初5238号民事判决。宋保温不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋保温的委托诉讼代理人聂雷强、林佳楠，被上诉人马冲及其委托诉讼代理人朱文龙、张鹏，被上诉人何婧婕的委托诉讼代理人何梁，原审第三人宝瑞通典当公司的委托诉讼代理人崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋保温上诉请求：1.撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5238号民事判决；2.判令二被上诉人马冲、何婧婕向上诉人连带赔偿房屋差价损失401.85万元，二被上诉人向上诉人返还剩余购房款50万元；3.本案一、二审诉讼费、鉴定费、保全费等全部费用由二被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在程序和实体上都没有必要对涉诉房屋价值进行重新鉴定，应当以原审中房屋估价998万元作为定案依据。马冲在原审（2017）津0102民初4442号案件中未提交其与何婧婕丈夫李建旭签订的房屋买卖协议，因此原审以马冲、何婧婕在房屋管理部门正式签订《天津市房产买卖协议》的时间2016年6月14日作为评估时点并无不妥，并且马冲在收到房屋估价为998万元的评估报告后，未在合理期间提出异议，故该评估报告应作为审判依据。一审法院未对马冲提交房屋买卖协议的真实性进行核实，未审查房屋价格具体约定，错误委托了评估机构以2016年3月17日作为评估时点对房屋价值进行重新鉴定。2.涉案房屋不存在出售价格减价效应的情况，一审法院将涉案房屋存在租期、提前平贷、宋保温与马冲之间存在债务等情况认定为涉案房屋必然减价出售的原因，属于事实认定错误。何婧婕支付的税款根据天津市房屋买卖交易习惯应由买方何婧婕承担，不应计入房屋交易价格。3.二被上诉人在涉诉房屋交易中的多种行为可以明显看出二人系恶意串通，意图损害上诉人合法权益。房屋出售价格550万元与评估价格998万元和951.58万元相差很大，转让价格未达到交易时交易地的市场交易价的70%，属于《合同法》第七十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定中的明显不合理的低价。马冲超越代理权，擅自将价值1000万元的房屋以近乎一半价格出售给何婧婕。何婧婕明知房屋的市场价格，却仍然购买从中获利，侵犯了上诉人利益。马冲代理卖房清偿房屋抵押贷款后，仅收回50万元欠款，据其声称宋保温欠款几百万元相差很远，明显不合常理。根据《民法总则》第164条规定，二被上诉人恶意串通损害上诉人合法权益，应当承担连带责任。4.马冲存在超越代理权的行为。宋保温夫妇向马冲出具的委托权限范围均为办理售房相关手续，不涉及确定房屋价格，因此马冲擅自定价超越了代理权限。在2016年5月30日的评估报告中对于价格确认部分的“宋保温”签名为马冲所签，说明宋保温没有明确授权马冲委托评估机构进行房屋价值评估，马冲委托评估机构进行评估超越了代理权限。另外，马冲在代理事项完成后未向委托人宋保温作任何说明和告知，宋保温在起诉前不久才得知房屋被马冲恶意低价出售。马冲辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。主要理由：1、二被上诉人不存在恶意串通。涉诉房屋成交价格符合房屋管理部门的价格评估认定。涉诉房屋评估价值应当以951.85万元为准，因为宋保温在本案一审起诉和二审上诉中都以951.85万元作为请求依据，且在该评估报告中明确说明税金、抵押权、租约、短期强制处分等影响房屋成交价格的重大因素未予扣除，这些情形具有减价效应，因此一审法院以该报告作为涉诉房屋的合理价值符合本案客观情况。何婧婕购房时支付了各项税款82万余元，属于直接影响房屋交易价格因素，应当计入被上诉人购房成本中。2.马冲没有超越委托权限。委托书中的“出售”包括确定销售价款的意思，委托房屋价格评估属于委托权限范围，马冲以宋保温的名义签字是评估程序要求的。3.马冲已经履行了代理人的告知义务，在处理受托事项时不存在过失，宋保温对马冲代理行为进行了追认。马冲起诉宋保温民间借贷纠纷一案中确认宋保温于2016年8月17日向马冲出具欠条，宋保温不可能在委托马冲出售房屋价格不确定的情况下给马冲出具新的欠条，并且其在该诉讼中也没有提出以出售房款冲抵借款的请求，显然不符合常理，因此宋保温出具欠条可以视为对马冲售房行为的书面追认。另外，宋保温在2016年4月17日清偿500万元抵押贷款用的是何婧婕提前支付的房款，对此宋保温应当是知晓的。宋保温称该款项是其借马冲的垫付款，不符合常理。何婧婕辩称，不同意宋保温的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。主要理由：二被上诉人不构成恶意串通，何婧婕作为买房人是善意的。宋保温主张恶意串通的主要理由是交易价格差，由此推论出来恶意，其提供的证据不足，该主张不能成立。当时房屋有抵押、宋保温不能偿还利息、一次性付款还有出租，在急卖的情况下很难找到买家，且房屋价格经过了相关部门指定评估，所以550万元的价格是合理的。82万元的税款本应由宋保温交纳，因此应计入房屋价格中。宝瑞通典当公司述称，因一审判决不涉及其利益，其不发表意见。宋保温向一审法院起诉请求：1.马冲、何婧婕连带赔偿原告房屋差价损失401.85万元；2.马冲、何婧婕返还剩余购房款50万元；3.诉讼费用由马冲、何婧婕负担。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落天津市河东区号，私产，面积274.6平方米，用途是非居住，产权人原为宋保温，2016年7月22日变更为何婧婕。2016年2月26日，宋保温及妻子刘丽出具《委托书》1份，载明：“委托人宋保温、刘丽系夫妻，现委托马冲为代理人，办理如下事项：办理宋保温名下坐落于天津市河东区房屋的查询权属登记簿、提前清偿贷款、领取他项权证、办理注销抵押登记、领取注销抵押登记后的房产证，此后出售、签订买卖协议、产权过户以及配合买方借款、取款。以受托人的名义开立个人结算账户为收取总房款，当房屋买卖协议载明的收款账户不能收款时代为办理收款账户变更手续。如买方贷款未能批复，代为办理解除房屋买卖协议，申请解除资金监管并重新签订买卖协议。委托期限：自2016年2月26日至2017年2月25日。受托人无转委托权，受托人在委托权限内所实施的法律行为，我们均予以承认，并承担相应的法律责任。”2016年2月29日天津市北方公证处为该《委托书》做了公证。2016年5月30日，中同华房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》1份，载明该公司对涉诉房屋2016年5月29日的市场价值评估，估价结果为550万元，评估单价为20030元/平方米。该评估委托书委托估价方签字处显示为“宋保温”，庭审中马冲称该签字为马冲所签。2016年6月14日，马冲作为宋保温的委托代理人（出卖人）与何婧婕（买受人）签订《天津市房产买卖协议》一份，约定宋保温将涉诉房屋出售给何婧婕，何婧婕一次性支付全部房价款550万元，宋保温须于2016年6月14日前将该房产及相关证明交付何婧婕。甲方签字处有宋保温的印章及委托代理人马冲签字。马冲出售涉诉房屋前，以宋保温的名义委托中同华房地产土地评估有限公司对涉诉房屋进行了评估，估价目的是为确定纳税基数提供参考评估对象市场价值。评估公司于2016年5月30日出具《房地产估价报告》：涉诉房屋价值时点为2016年5月29日，评估价值为550万元。天津市河东区人民法院审理（2017）津0102民初4442号案件期间，经宋保温申请，天津市河东区人民法院委托天津津港房地产咨询评估有限公司对涉诉房屋进行价值估价，2017年9月13日该司作出评估报告：涉诉房屋价值时点为2016年6月14日，该时间点系马冲代表宋保温同何婧婕在房屋管理部门正式签订《天津市房产买卖协议》的时间。评估价值为998万元。本案审理期间，经马冲申请，天津市河东区人民法院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋进行价值评估，2018年12月18日作出评估报告：涉诉房屋价值时点为2016年3月17日，该时间点系马冲同何婧婕丈夫李建旭签订《天津市二手房买卖合同》的时间，评估价值为951.85万元。一审法院认为，本案的争议焦点：1.马冲、何婧婕对涉诉房屋的买卖是否存在恶意串通行为；2.宋保温要求马冲、何婧婕赔偿评估价与出售价之间的差额是否合法。对此，一审法院分析评述如下：一、关于对马冲、何婧婕就涉诉房屋的买卖是否存在恶意串通行为的认定。宋保温主张马冲、何婧婕恶意串通，主要是依据天津津港房地产咨询评估有限公司对涉诉房屋作出的《房地产估价报告》，认为马冲、何婧婕以550万元交易涉诉房屋，与估价报告的价格998万元相比明显偏低，属于恶意串通行为。一审法院分析认为，就涉诉房屋的评估有三份，中同华房地产土地评估有限公司作出的评估是为确定纳税基数提供参考评估对象市场价值，涉诉房屋市场价值为550万元。天津津港房地产咨询评估有限公司对涉诉房屋进行价值估价为998万元。天津永正房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋进行价值评估951.85万元。由于价值时点、评估用途存在差异，涉诉房屋的价格出现了差异。一审法院认为，估值550万元的评估主要评估的目的是用于提供纳税依据。估值998万元的评估价值时点是在房屋管理部门签订涉诉房屋《天津市房产买卖协议》的时间，而涉诉房屋买卖价格的确立按照常理应该在买卖双方签订最初买卖协议的时间，而非至房屋管理部门正式签订买卖合同及办理过户手续的时间。本案根据马冲、何婧婕提交的《天津市二手房买卖合同》，结合何婧婕给付定金及平贷涉诉房屋贷款日期，又基于2016年本市房价不同时期存在价格变动的实情，一审法院认定天津永正房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋进行价值评估951.85万元的鉴定意见应当作为涉诉房屋出售的合理价值为宜。对于明显不合理的低价转让财产及如何界定明显不合理的低价等问题，我国合同法及相关司法解释作出了具体规定，合同法规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为……。人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。从以上法律条款可以看出，上述法律条款主要是针对债权人的撤销权所作出的规定。而且规定了撤销权的行使的前提条件。一是债务人放弃或者无偿转移财产债权人可以行使撤销权；二是在受让人有偿取得财产的情况下，需要同时具备不合理的低价、受让人知道、对债权人造成损害三个条件情况下债权人才能行使撤销权。而从本案情况看，主张马冲、何婧婕恶意买卖房屋的系当时涉诉房屋所有权人，并非属于债务人转让财产的情况。而且何婧婕又支付了550万元房款及在正常情况下部分应当由宋保温负担的个人所得税10.47619万元、印花税0.275万元、增值税等29.595238万元、土地增值税41.90476万元合计82.251188万元的各项费用。另，如果涉诉房屋依照951.85万元鉴定价格出售，宋保温所应实际交纳的税款会远远大于原应交付数额。据此，即使参照上述70%额度法律条款解决本案相关问题，也不足以佐证宋保温主张的合理性。何况，出售涉诉房屋又非一般情况下的出售，又处于涉诉房屋存在500万元大额抵押贷款需要提前一次性平贷、对外出租租期未满、宋保温500万元贷款需要偿还利息、与马冲大额债务需要清偿等特殊背景下，这些无疑会对涉诉房屋的出售价格具有减价效应，天津永正房地产土地评估咨询有限公司对涉诉房屋进行价值评估的报告中也明确表明上述特殊因素未纳入评估考虑范围。综上分析，本案在未有其它有效证据证明马冲、何婧婕存在恶意串通行为、且马冲持有经过公证的宋保温授权的前提下，宋保温主张马冲、何婧婕存在恶意串通行为显然法律依据不充分。因为不能认定马冲、何婧婕之间存在恶意串通，马冲、何婧婕也均认同房屋买卖合法有效。所以，宋保温主张何婧婕赔偿损失无法律及事实依据，一审法院对宋保温主张何婧婕给予赔偿并同马冲承担连带责任的诉讼请求不予支持。二、关于马冲应否承担赔偿责任的分析。根据法律规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。可见，受托人承担赔偿责任的情况有三种：办理有偿委托事务时因自己的过错给委托人造成的损失负赔偿责任；无偿合同中故意或重大过失造成损失的；超越权限处理事务造成损失的。就上述三种情况一审法院分述如下：一是关于宋保温与马冲之间的委托是有偿委托或是无偿委托的评述。按照宋保温所述，宋保温同马冲系朋友关系，宋保温委托马冲出售房屋主要是用于清偿抵押贷款。而马冲认为宋保温之所以委托马冲出售房屋，不单是为了清偿抵押贷款，剩余款项50万元已经用于清偿宋保温所欠马冲的债务。单从委托书内容看，该委托没有报酬条款，系无偿委托。从案件相关背景分析，宋保温与马冲虽为朋友关系，但二者存在大笔债务。宋保温有大额抵押贷款并对马冲负有大额个人有偿借款。由此分析，该涉诉房屋出售的款项首先要用于宋保温偿还500万元的抵押贷款,系为宋保温利益所为,当然，对于马冲而言,该行为也会促成宋保温清偿欠款。但马冲即便是为实现该目的所为,也是建立在合法实现债权途径之上。而委托合同仍属于法律意义上的无偿委托合同。二是关于马冲在履行委托合同过程中是否超越权限、是否具有故意或重大过失的分析。从本案证据分析，宋保温委托马冲出售涉诉房屋是在需要偿还银行及马冲等人大额债务的特殊背景下作出的委托，并出具了书面委托书，对委托事项进行了公证。委托权限明确注明包括出售、签订买卖协议、产权过户以及配合买方借款、取款等特别授权事项。所以，马冲所进行的出售涉诉房屋行为并未超出授权范围。何况马冲并非涉诉房屋交易当地的一般经营者，在其迫于宋保温无力偿还银行及自己的大额借款而需要出售涉诉房屋的情况下，其按照第一份房产评估报告550万元出售涉诉房屋并无过分超出常理，如认定马冲具有侵害宋保温财产的故意或重大过失显然缺乏有效证据予以佐证。所以，出售涉诉房屋的相关后果依法应该由委托人担负。三、关于宋保温主张马冲返还剩余50万元房款能否得到支持的分析。马冲辩称该50万元售房款已经交给案外人刘佳用于清偿了宋保温车辆抵押平贷，宋保温对此不予认可。一审法院认为，本案为房屋买卖纠纷，车辆清贷属于宋保温、马冲及案外人其他债权债务纠纷，涉及到案外人利益，且两案非属于同一法律关系，故一审法院对马冲该抗辩主张不予确认，马冲可依法另行主张。一审法院判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告马冲给付原告宋保温售房款50万元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费42948元，保全费5000元，评估费53740元，共计101688元，由原告宋保温负担92888元，由被告马冲、何婧婕负担8800元。”本院二审期间，当事人未提交新的证据。经查，根据当事人一审期间提交的证据和天津市第一中级人民法院（2017）津01民终4492号民事判决确认的事实，结合当事人在一、二审期间的陈述，可以认定以下事实：2016年3月17日，何婧婕丈夫李建旭向马冲银行账户转账40万元。2016年4月25日，何婧婕丈夫李建旭向马冲银行账户转账460万元，后马冲将460.35万元及40万元先后转入天津市欧飞灯具销售有限公司银行账户，其中460.35万元的转账摘要信息注明“还贷款”。天津市欧飞灯具销售有限公司的法定代表人、经理、执行董事以及股东均为宋保温。2016年4月27日，涉诉房屋抵押贷款500万元全部清偿。2016年8月17日，宋保温向马冲出具一张欠条，载明：“本人宋保温自从2013年到2015年多次向马冲借款，分5次共计借款贰佰贰拾壹万元，加上利息贰佰伍拾肆万元整，共计肆佰柒拾伍万元整。双方核对无误，特打此条。”本案一审庭审中，马冲提交了其与何婧婕丈夫李建旭2016年3月15日签订的《天津市二手房买卖合同》，该协议第五条载明：“本房屋现已暂定560万元出售给李建旭，最终价格以房管局指定评估机构评估价为准（除还贷款之外款项卖方要求买房存入房管局资金监管账户）”。另查，2018年12月18日天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具的评估报告以2016年3月17日为价值时点，该时间点系何婧婕丈夫李建旭向马冲交付涉诉房屋定金的时间。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖而引发纠纷，但从纠纷的源头和查明情况看，本案当事人诉争的实质法律关系为委托代理关系，因此应当从委托代理关系分析评判各方当事人的法律行为和法律责任。本案中，各方诉争的主要问题是二被上诉人马冲与何婧婕是否应当向上诉人宋保温赔偿房屋差价损失。围绕各方主要诉辩意见，结合本案案情，作如下分析：首先，对于本案中宋保温夫妇向马冲出具的委托书，马冲认为委托权限包括确定房屋价格，而宋保温认为委托权限不包括确定房屋价格。对买房人何婧婕而言，在马冲持有经公证机关公证的委托书、买房人与马冲议定房屋价格并未明显超出委托书载明的“出售、签订买卖协议”等委托事项的情况下，其与宋保温之间形成的房屋买卖关系应为有效。关于何婧婕是否与马冲恶意串通损害宋保温利益，因宋保温未能提交充分证据证明马冲与何婧婕之间存在串通，对于其提出的二被上诉人恶意串通损害其利益应当承担连带赔偿责任的意见，本院不予采纳。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，代理人在行使代理权的同时，应当遵循诚实信用原则，以善良管理人的注意义务标准，谨慎、勤勉、忠实地行使代理权，为被代理人利益在代理权限内从事代理行为。本案中，被上诉人马冲的身份较为特殊，其既是宋保温的债权人，又是其代理人，在委托代理关系中处于优势地位，加之委托书载明的“出售、签订买卖协议”等委托事项具体内容需要双方进一步确认，因而与一般的代理人相比，马冲应当在代理行为中履行更高标准的注意义务。对于房屋买卖而言，卖房人的最大利益在于房屋价格。在本案中，一审法院先后委托评估机构对涉诉房屋市场价格进行了两次评估鉴定，不论是以网签协议之日为评估时点，还是以交付定金之日为评估时点，两次评估价格均为950万元以上，而马冲与买房人何婧婕确定的涉诉房屋价格为550万元，二者相差明显。即使如二被上诉人所述，涉诉房屋价格的确定存在一次性付款、需要先行平贷、买方负责腾房等减价因素，但马冲依然可以通过房屋中介机构发布售房信息，寻找更多的买家，尽可能依靠市场竞争寻求以更高的价格出售涉诉房屋，为被代理人争取最大化的利益。而马冲却称是通过朋友介绍方式认识了买房人何婧婕，其在未充分寻找潜在买家的情况下即确定了房屋价格。并且，正常情况下的二手房买卖一般由买卖双方参考市场行情进行协商确定房屋成交价格，而马冲在与何婧婕丈夫李建旭签订房屋买卖协议时却约定以房屋管理部门指定的价格评估作为成交价格，价格评估的目的是房屋管理部门为确定纳税基数而对交易房屋作出的价格估值，防止交易当事人低报价格避税，其并非交易双方协定价格的依据，故马冲与何婧婕这种逆向定价方式有悖常理和市场交易习惯，二人以成交价格符合房屋管理部门指定评估价格的理由并不充分。综合上述情况，由于马冲未能尽到作为善良管理人的注意义务，导致房屋成交价格远低于当时市场价值，造成被代理人宋保温的利益受到较大损害，马冲应当承担赔偿相应损失的法律责任。再次，马冲赔偿损失应以房屋差价损失金额为基础。本案中马冲认可一审中评估机构作出的951.85万元的房屋市场价格评估，宋保温虽然不认可该评估结论，但在一审和二审中均主张以951.85万元为基础计算赔偿损失金额，并且该评估价格是以房屋买卖定金交付之日为评估时点，与以双方正式网签协议之日为评估时点相比更为合理，因此，应以951.85万元的评估价格为确定房屋差价损失的依据。买房人何婧婕除支付550万元房款之外还向房屋管理部门交纳了土地出让金等税款82.251188万元，该部分款项系在购买涉诉房屋中的必要支出，应当作为房屋价格构成的一部分，因此房屋差价损失金额为319.598812万元。另外，关于宋保温在委托房屋买卖中是否存在过错。本案中，结合房款交付、马冲转账、房贷清偿、宋保温向马冲出具欠条等事实情况综合分析，马冲主张用于清偿房贷的500万元来自何婧婕交付的房款，其在房屋清贷以及与宋保温对账时已经将房屋出售情况告知宋保温，符合房屋买卖交易习惯和逻辑推理。宋保温关于马冲低价出售房屋后未向其告知，其在起诉前不久才得知的主张依据不足不予采信。宋保温在已知房屋被低价出售的情况下，没有及时采取措施阻止涉诉房屋交易，或者提出撤销房屋买卖合同或者解除委托关系的主张，其自身对于房屋差价损失的后果存在一定过错。结合上述情况和相关事实，综合考虑马冲与宋保温在委托代理关系中的行为性质、各自责任以及房屋差价损失等因素，马冲应向宋保温赔偿房屋差价损失160万元。关于宋保温提出的由二被上诉人返还剩余房款50万元的主张，二审庭审中宋保温表示认可一审法院关于马冲返还其50万元的判决部分，系对其自身权利的处置，因此，一审相关判决部分应予维持。综上所述，上诉人宋保温的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；一审认定基本事实清楚，处理结果予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第一款和第二款、第六十五条、第六十六条第二款、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5238号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2018）津0102民初5238号民事判决第二项；三、本判决生效之日起二十日内被上诉人马冲向上诉人宋保温赔偿损失160万元；四、驳回上诉人宋保温的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42948元，保全费5000元，评估费53740元，共计101688元，由上诉人宋保温负担54428元，被上诉人马冲负担47260元；二审案件受理费42948元，由上诉人宋保温负担22988元，被上诉人马冲负担19960元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  高 媛审判员  马凤岗二〇一九年九月二日法官助理万嘉书记员王川附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第四民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第五当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……4、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。