山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0281民初37号 原告：青岛友力物业管理有限公司，住所地山东省胶州市中云办事处卧龙花园一号，统一社会信用代码：91370281MA3DDTYP5J。 法定代表人：王晓风，总经理。 委托诉讼代理人：陈战吉，胶州润衡法律服务所法律工作者。 被告：青岛聚通置业有限公司，住所地山东省胶州市云溪办事处办公楼，统一社会信用代码：91370281557722502A。 法定代表人：程成，总经理。 委托诉讼代理人：宋立，山东中苑律师事务所律师。 原告青岛友力物业管理有限公司与被告青岛聚通置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛友力物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈战吉、被告青岛聚通置业有限公司的委托诉讼代理人宋立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告物业管理费10000元。2.本案诉讼费用由被告承担。后原告根据鉴定结论在庭审中变更诉讼请求为请求判令被告给付原告物业管理费及鉴定费共计116302.45元。事实与理由：原被告双方口头协商，由原告作为被告开发的富贵新苑小区物业公司，负责整个小区的卫生保洁、保洁等，2017年11月1日至2018年6月15日原告严格按照相关规定及承诺履行了应尽的义务。原告在上述小区的物业行为得到了业主的一致好评。被告在2018年6月15日强制让原告搬离该小区，单方解除双方的物业合同，给原告造成损失，并且被告应付的物业费也未付，原告为维护合法权益，起诉至法院，望判如所请。 被告辩称，第一，原告所诉案由不实，双方并非物业服务合同关系。原告所述双方口头协议，不符合《物业管理条例》和《青岛市物业管理条例》相关规定。原告既没有与业主签订物业服务合同，也没有与开发商签订《前期物业服务合同》，被告与业主签订的商品房预售合同中，没有约定原告为前期物业服务单位，并且没有向行政主管部门备案登记，因此，原告不符合物业服务合同关系成立要件，应当予以驳回。第二，双方属于委托服务合同关系。根据原告所述服务内容，原告所从事的保洁、保安工作，而根据《物业管理条例》规定，物业服务不但包含保洁、保安服务，还应包含小区绿化、电梯养护、设备管理与维护、消防系统管理、地下车库管理等。但本案原告没有接受富贵新苑小区的设备、消防、车库等设施，也未进行绿化、电梯养护等服务。其服务内容与物业服务合同关系不相符。同时，因原告没有与业主签订物业服务合同，没有为业主提供符合规定的物业管理服务，故与业主也没有发生物业管理服务法律关系，业主无需对其支付相关费用，被告委托原告提供该项服务工作，属于委托服务合同关系，因此原告诉请给付物业费错误。综上，原告诉讼请求内容错误，请求依法驳回。原告追加的诉讼请求的数额与实际服务情况不相符，涉案小区入住率较低，原告没有按常规提供物业服务，物业服务面积原告主张的数额高于实际服务面积，网点全部在被告自己使用范围内不需要原告提供物业服务，该部分诉讼请求不应当支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月1日原告开始进驻被告开发的富贵新苑小区，为该涉案小区进行物业服务，于2018年6月15日撤出涉案小区。 2018年6月11日，被告向涉案小区业主出具“关于要求友力物业公司撤出‘富贵新苑’小区告业主通知书”，载明：“富贵新苑业主：青岛友力物业公司与我公司未签订《前期物业服务合同》，该公司于2017年11月暂时入住富贵新苑小区并进行管理物业。在青岛友力物业公司服务期间，2008年3月份，我公司发现如下问题：1、人员配备不齐、日常管理混乱、绿化养护缺失、安全防范措施差、卫生保洁不到位，整体服务不符合物业服务要求。……2、服务期间，小区内多次发生物品丢失，小区内公共物品损害、破坏严重，未能提供安全、到位服务。……3、违法截留和挪用对属于共同业主收益的小区内公告区域的广告收益……现我公司要求青岛友力物业公司于2018年6月15日前撤出本小区……”。 被告向胶州市房产管理局出具的房地产权属登记证明申请，载明：被告开发的云溪小区（富贵新苑小区）1#、2#、5#、6#、16#楼，总规划面积31569.8平方米，总实测面积33310.15平方米，360套，其中住宅30312.45平方米，336套，商业2997.7平方米，24套。公共用房：物业、卫生所等用房位于6#楼地下、16#楼内，面积624.74平方米，2套。2019年1月15日，胶州市房产管理局出具房地产权属登记证明，载明涉案小区总登记面积为32685.41平方米。原告提交催费函欲证明涉案小区已交房面积为4912.73平方米，被告对上述面积予以认可，但认为因部分业主实际入住因登记手续不齐，原告没有给予登记，但未提交证据予以证明。 庭审时原告申请对涉案小区进行物业服务的物业服务单价进行鉴定。原告称其物业服务内容为保安、保洁、绿化、电梯、消防等，被告对此不予认可，认为原告仅提供了保安、保洁服务。经本院依法确定及原被告双方确认，本院依法确认物业服务价值鉴定的范围为2017年11月1日至2018年6月15日期间的物业管理人员及保安、保洁服务。本院依法委托后，2019年7月24日，青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具评估报告，评估结论为涉案小区物业服务单价在评估基准日的评估价值为0.53元/平方米﹒月，原告支付评估费5000元。原告对评估报告真实性无异议；被告对评估报告真实性无异议，但称评估结果数额过高，评估报告所调查的工作人员数量明显与现场服务面积不符，该小区入住率较低，不需要15名工作人员现场服务，据此评估每平方米每月0.53元数额过高。 本院认为，原被告之间虽然没有签订书面物业服务合同，因原告称双方是口头约定的前期物业服务内容，且原被告均认可原告是于2017年11月1日入驻被告开发的富贵新苑小区进行服务，结合被告出具的业主通知书中载明的内容中也称与原告未签订前期物业服务合同，原告于2017年11月1日开始为涉案小区提供了物业服务，被告要求原告于2018年6月15日撤出涉案小区，故本院对被告为原告开发的涉案富贵新苑小区在2017年11月1日至2018年6月15日期间提供物业服务予以认可。被告辩称原被告之间不是物业服务合同关系，仅仅是委托关系，但从被告出具的业主通知书中载明的内容可以看出，被告认可原告入住富贵新苑小区进行管理物业，并指出了原告在物业服务期间存在的问题，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。 青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具的评估报告是鉴定机构依法出具的，本院依法予以采信，根据评估报告，物业服务费的单价为0.53元/平方米﹒月，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”之规定，因原告已经提供了物业服务，被告应当支付物业服务费。根据胶州市房产管理局出具的房地产权属登记证明载明涉案小区总登记面积为32685.41平方米，且原被告对已交房的面积为4912.73平方米无异议，因此，被告应当支付原告物业服务费110396.40元［（32685.41平方米-4912.73平方米）×0.53元/平方米﹒月×7.5个月］，本院予以支持。被告称除已交房面积为4912.73平方米外，因有部分业主实际入住但因登记手续不齐，原告没有给予登记，因被告未提交证据予以证明，本院不予采信。原告主张鉴定费5000元由被告承担，因该鉴定费系原告为明确损失所花费的必要费用故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告青岛聚通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛友力物业有限公司物业服务费110396.40元。 二、被告青岛聚通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛友力物业有限公司鉴定费5000元。 三、驳回原告青岛友力物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2627元，由被告青岛聚通置业有限公司负担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 赵 燕 审判员 泮晓朋 审判员 陈 敏 二〇一九年九月二十三日 书记员 刘 畅 书记员 张 聪