广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7294号上诉人（原审被告）：佛山市日通电器有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：邝细辉，系公司员工。被上诉人（原审原告）：广东外运佛山汽车集装箱运输有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。原审被告：关唯新，女，汉族，1953年6月26日出生，住址广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市日通电器有限公司（以下简称日通公司）因与被上诉人广东外运佛山汽车集装箱运输有限公司（外运公司）及原审被告关唯新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。日通公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回外运公司关于租金的诉讼请求；2.本案诉讼费、上诉费由外运公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，2017年10月16日至2017年10月31日期间的租金并非3400元/月，应为2000元/月。《商铺租赁合同》明确约定租金为2000元/月，双方并未签订任何补充协议变更租金标准。因关唯新未仔细核对，外运公司通知日通公司支付3400元，关唯新即支付3400元。直至2017年9月，日通公司才发现双方实际约定的租金标准为2000元/月，后与外运公司协商，要求将此前多支付的租金返还，但外运公司拒绝返还。则日通公司有权将多支付的租金用于抵扣后续应付的租金，遂停止向日通公司支付后续租金。二、租金不应计算至2018年4月30日，而应当计算至2017年11月1日。外运公司确认于2017年10月对商铺停电，于2017年11月将商铺封锁，导致日通公司无法正常使用商铺，更无法进入商铺将物品搬离，相当于日通公司并未使用租赁物。故一审判令日通公司支付租金至2018年4月30日是极不公平的。外运公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。自2016年签订租赁合同后，日通公司一直按照3400元/月的标准支付租金，日通公司及关唯新一审时亦予以确认。结合实际履行合同情况、日通公司及关唯新的确认可知，一审确认租金3400元/月并无不妥。外运公司在多次催促日通公司及关唯新缴纳租金、水电无果后，运用自己的合法权利采取自力救济措施维护权益，外运公司不存在过错，过错在于日通公司及关唯新。日通公司于2018年4月清空搬离商铺，租金理应计算到2018年4月。外运公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除外运公司与日通公司于2016年1月1日签订的《商铺租赁合同》，日通公司退还涉案合同的商铺予外运公司；2.日通公司、关唯新支付自2017年10月16日至实际退还租赁商铺之日止的租金、场地使用费，暂计至2018年12月31日为49300元（每月租金或者场地使用费标准为3400元），滞纳金自外运公司起诉之日起至日通公司、关唯新实际清偿之日止，以每月租金3400元为本金，按每日千分之一计算；3.日通公司、关唯新支付2017年8月至9月实际使用水电费合计2986元及利息（利息自外运公司起诉之日起至日通公司、关唯新实际清偿之日止，以2986元为本金按每日千分之一计算）；四、本案诉讼费、公告费由日通公司、关唯新共同承担。一审法院认定事实：外运公司（甲方、出租人）与关唯新（乙方、承租人）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市禅城区******运输公司内办公楼首层之一商铺50平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用，上述租赁物业由乙方作为商铺经营电器之用。本合同租赁期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日。租金2000元/月，乙方必须在合同签订之日一次性缴纳租赁保证金6000元，乙方必须在每月15号前以现金或转账方式结清当月租金给甲方，水费、电费、公共水电分摊费按月度收取，乙方必须每月15号前以现金方式结清当月的公共水电分摊费和上月的水电费等费用。乙方逾期交纳上述应缴费用，每逾期一天，由甲方按欠交金额的每日千分之一向乙方计收违约金，超过三十天乙方仍未交清款项，甲方可以即时解除本合同，收回该商铺，乙方已缴纳的租赁保证金、物业管理费保证金和水电费保证金不予退还，如乙方拒不退场及退还商铺的，甲方有权自行开锁进入该铺处置铺内装修和物品而无须负任何法律责任，甲方并保留追诉乙方赔偿经济损失的权利。庭审中，双方当事人均确认涉案租赁合同是日通公司委托关唯新与外运公司签订。针对一审法院庭审询问双方产生争议的过程，外运公司委托诉讼代理人陈述：2017年10月，由于日通公司、关唯新欠租，外运公司对涉案商铺停电，后2017年11月，外运公司在涉案商铺上加了一把锁，日通公司、关唯新就无法正常进入店铺，但是商铺一楼的仓库日通公司、关唯新可以进出，二楼铺面则无法使用；外运公司、日通公司、关唯新一直没有对商铺进行过交接，2018年5月12日，外运公司开锁，日通公司、关唯新才将店内东西搬走；但是由于日通公司、关唯新没有将商铺的广告牌拆走，至庭审当日商铺还是空置的；外运公司委托诉讼代理人不清楚收取日通公司、关唯新多少保证金。日通公司、关唯新代理人陈述：2017年8月，外运公司对涉案店铺停水停电并锁门，锁门后日通公司无法在商铺上经营下去，商铺一楼是洗手间和做饭处，不是什么仓库；2018年3月或者4月期间，外运公司才打开门锁，日通公司、关唯新将铺内东西搬走，不再使用商铺；日通公司之所以没有将营业地址迁出，是因为双方存在租金纠纷；我方认为以前租金交多了，外运公司叫日通公司、关唯新每个月交3400元，日通公司、关唯新就交了，后来才发现租金交多了，外运公司应当返还。另查明一，佛山市禅城区********运输公司内办公楼首层之一商铺的权属人系外运公司。另查明二，日通公司系一人有限责任公司，投资者系关唯新。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。外运公司、日通公司、关唯新双方均确认日通公司委托关唯新签订涉案租赁合同，故涉案租赁合同的当事人系日通公司与外运公司，一审法院认定外运公司与日通公司之间存在租赁合同关系。首先，关于本案租金标准的确定。外运公司诉请租金标准为3400元/月，日通公司、关唯新认为租赁合同约定的标准为2000元/月。根据外运公司提供的几份《收据》，其上记载的租金为3400元/月，日通公司、关唯新对于《收据》的真实性并无异议，认可2017年9月前确实按照3400元/月支付租金，但日通公司、关唯新同时称不知道租赁合同约定的金额，外运公司让其交纳3400元/月，就按照该金额支付了。对此一审法院认为，关唯新作为完全民事行为能力人，自2016年签订租赁合同后一直按照3400元/月标准支付租金，其称直至2017年9月才发现租赁合同约定的标准与实际交纳的租金不一致，显然不符合常理，一审法院对日通公司、关唯新关于租金标准的抗辩不予采信，确认涉案租赁合同的租金标准为3400元/月。其次，关于外运公司诉请解除合同的问题。外运公司主张日通公司逾期缴纳租金和水电费，已构成违约，故请求解除涉案租赁合同。根据外运公司、日通公司、关唯新在庭审中的陈述，可以认定本案外运公司与日通公司因租金争议共同锁住涉案店铺，后经协商外运公司开锁，日通公司在外运公司知悉的情况下清空搬离商铺，至此再未实际占用。据此，可以认定在日通公司清空搬离后，双方已无继续租赁合同的合意，故涉案租赁合同应于此时解除。对于外运公司主张日通公司未交接、营业执照挂在涉案地址及招牌没有拆除问题，一审法院认为，日通公司清空搬离后已无实际占用涉案店铺，外运公司可另行出租，至于日通公司的广告牌有无拆除并不影响场地的出租。关于合同解除时间节点的认定。外运公司主张其于2017年11月锁住店铺、2018年5月12日开锁由日通公司、关唯新搬清商铺，日通公司、关唯新则认为外运公司于2017年8月锁店铺、2018年3月或者4月打开店铺清空，对此，双方均未提交确实充分证据予以证实，故一审法院酌定日通公司于2018年4月30日清空搬离商铺，亦即涉案租赁合同于2018年4月30日解除。关于外运公司诉请返还涉案商铺的问题。如上所述，涉案合同已于2018年4月30日解除，日通公司在外运公司知悉的情况下搬离涉案商铺，并无再实际占用，外运公司已经实际收回涉案商铺，故一审法院对外运公司关于返还涉案商铺的诉请不再重复处理。再次，关于外运公司诉请日通公司、关唯新支付租金的问题。根据涉案租赁合同，日通公司负有向外运公司按期交纳租金的义务。如前所述，涉案合同于2018年4月30日解除，故日通公司应向外运公司支付合同解除前即2017年10月至2018年4月期间的租金。一审法院虽然认定涉案租赁合同的租金标准为3400元/月，但根据庭审查明事实，由于日通公司未按时交纳2017年10月的租金，外运公司从2017年11开始在涉案商铺上加了一把锁，致使日通公司此后无法正常使用商铺，故结合双方的过错情形与商铺的实际占用情况，根据公平原则，一审法院酌定日通公司按50%的标准即1700元/月向外运公司支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金，2017年10月16日至2017年10月31日还是按照原标准支付租金，即日通公司应向外运公司支付2017年10月16日至2018年4月30日的租金11954.84元（3400元÷31天×16天+1700元×6个月）。对于外运公司主张超出部分，一审法院不予支持。至于外运公司主张的滞纳金，由于双方对于2017年11月后租赁合同的履行均存在过错，外运公司本可以通过更为合理的途径催收租金，但外运公司对商铺停电并加锁导致日通公司无法正常使用商铺，故一审法院对于外运公司主张滞纳金不再予以支持。至于日通公司、关唯新在庭审提出的保证金问题，日通公司、关唯新在本案中并未提出反诉要求外运公司退还保证金，而涉案租赁合同亦未约定保证金可以抵扣租金，故本案对保证金不予处理。最后，关于外运公司诉请日通公司、关唯新支付水电费及利息。外运公司主张日通公司拖欠2017年8月至2017年9月期间的水电费2986元，并提交了笔记本、发票等证据。日通公司虽对水电费金额有异议，认为水电表被外运公司改动过，但日通公司既未举证证明外运公司改动水电表，亦未证明已经支付了上述期间的水电费，故一审法院对日通公司的抗辩不予采纳，确认日通公司应向外运公司支付水电费合计2986元。关于利息问题，外运公司未提供证据证明双方对水电费利息的支付标准与支付期限进行明确约定，一审法院对此不予支持。关于责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对其公司的债务承担连带责任。经查，日通公司属一人公司，其自然人股东系关唯新，在关唯新未提供证据证明日通公司的财产独立于其个人财产的情形下，关唯新应当对日通公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认外运公司与日通公司签订的《商铺租赁合同》于2018年4月30日解除；二、日通公司于判决发生法律效力之日起十日内向外运公司支付2017年10月16日至2018年4月30日的租金合计11954.84元；三、日通公司于判决发生法律效力之日起十日内向外运公司支付水电费2986元；四、关唯新对日通公司的上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回外运公司的其他诉讼请求。如日通公司、关唯新未按判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，由外运公司负担396元，日通公司、关唯新负担158元。二审期间，日通公司、外运公司、关唯新均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：日通公司应否向外运公司给付2017年10月16日至2018年4月30日的租金11954.84元。其一，涉讼租赁合同第四条租金标准虽明确约定每月租金为2000元，但外运公司提供数份《收据》均记载日通公司给付租金为3400元/月，且日通公司在一审诉讼中亦自认2017年9月前均按3400元/月给付租金。关唯新作为完全民事行为能力人，应对其民事行为承担民事责任。日通公司作为独立公司法人，应亦对其公司经营活动承担民事责任。故日通公司上诉称其直至2017年9月才发现租赁合同约定的标准与实际交纳的租金不一致，不合常理。双方在合同的履行过程中以实际行为就租金给付标准达成新的合意，一审认定涉讼租赁合同的租金标准为3400元/月并无不当，本院予以维持。其二，日通公司与外运公司在一审诉讼中均认可因租金争议外运公司锁住涉讼商铺。后经协商外运公司开锁，日通公司搬离清空涉讼商铺，双方已无继续履行租赁合同之合意，故涉讼租赁合同应予以解除。日通公司一审时主张2018年3月或4月才打开涉讼店铺并清空，一审酌定日通公司于2018年4月30日清空搬离商铺，涉讼合同于当日解除并无不当，本院予以维持。其三，如前所述，涉讼合同于2018年4月30日解除，且日通公司一直占用涉讼商铺，则至此之前的租金应予给付。又因日通公司自2017年10月开始未依约交纳租金，外运公司于2017年10月开始断电，11月开始锁住涉讼商铺，导致日通公司不能正常使用，双方合同约定每月15日开始交纳当月租金，一审结合双方的过错情形与商铺的实际占用情况，根据公平原则酌定日通公司2017年10月16日至31日按3400元/月标准给付租金1754.84元，按50%的标准即1700元/月给付2017年11月1日至2018年4月30日的租金10200元，以上共计11954.84元并无不当，本院予以维持。综上所述，日通公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由佛山市日通电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月十六日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力