河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8272号原告：刘银清，男，1969年5月4日出生，汉族，户籍地河南省睢县，现住河南省新郑市。原告：刘远怀，男，1996年4月29日出生，汉族，户籍地河南省睢县，现住河南省新郑市。二原告委托诉讼代理人：刘婷婷，河南春屹律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张少春，河南春屹律师事务所律师。被告:胡兴强，女，1970年12月17日出生，汉族，住陕西省岚皋县。委托诉讼代理人:王振威，河南荟智源策律师事务所律师。第三人：郑州双华房产交易有限公司，住所地新郑市龙湖镇华南城PY-15。法定代表人：张红卫，经理。委托诉讼代理人：张志宾，男，该公司员工。原告刘银清、刘远怀诉被告胡兴强、第三人郑州双华房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘银清、刘远怀及其委托诉讼代理人刘婷婷，被告胡兴强及其委托诉讼代理人王振威，第三人郑州双华房产交易有限公司的委托诉讼代理人张志宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘银清、刘远怀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的合同编号为023号《房屋买卖合同》;2、判令被告于2019年11月1日前协助原告办理完房产过户手续(房屋价值计70万元);3、判令因被告不予配合强制过户产生的一切费用，支付违约金、经济损失共计8万元，合计78万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费。事实和理由：2017年4月9日，原告在第三人郑州双华房产交易有限公司的居间下与被告签订了编号为023号《房屋买卖合同》，原告以700000元购买被告所有的位于新郑市××镇××号正商·瑞钻2号楼2单元1803房屋，权属证号为0002926，建筑面积:87.83平方米。合同签订当天，原告便将购房定金及佣金3万元支付给被告和第三人，后将房屋首付款20万元支付给被告，且对该房屋进行装修并实际居住至今。但经原告多次催告，被告仍未履行过户义务。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告胡兴强辩称：一、原告刘银清与被告于2017年4月9日签订的房屋买卖合同，由于原告刘银清限购限贷的原因，造成房屋买卖合同实际不能履行，原告刘银清应当为此承担违约责任。1、根据《房屋买卖合同》第四条第2款“甲乙双方于签订合同后不动产证下发5日内，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续”之约定，原告刘银清应当配合被告办理银行按揭贷款，但是由于原告刘银清限购限贷，造成其无法办理银行贷款，因为原告刘银清的原因造成合同条款不能实现，其应当为此承担违约责任；2、在原告刘银清不能办理银行贷款的情况下，其可以与被告进行协商，变更合同条款，把“按揭贷款”付款方式变更为“一次性付款”。但是原告刘银清并未与被告进行协商也未选择“一次性付款”，因此，被告就无法获取剩余购房款。原告刘银清未履行先行义务，又无法保证被告能顺利拿到剩余购房款，在这种情况下，被告面临损失剩余购房款的风险，被告有理由拒绝给原告刘银清办理过户，原告刘银清因自身原因受限购政策影响造成房屋买卖合同实际不能履行，无法办理过户手续，其应当承担违约责任，但是其却要求被告承担违约责任，于法无据、于理不通。二、原告未履行先合同义务，未将剩余购房款支付给被告，又未向被告提供资金办理银行解押手续，却要求被告先办理过户，没有合同与法律依据，应当予以驳回。1、根据《补充协议》“剩余房款等甲方的不动产证下来之后过户之前乙方走银行按揭贷款支付给甲方”之规定，在被告为原告刘银清办理过户之前，原告刘银清应当将剩余购房款支付给被告。然而，原告刘银清因限购限贷造成无法办理银行贷款，即:在被告为原告刘银清办理过户之前，原告刘银清无法向被告支付剩余购房款，无法履行合同义务。法律赋予权利的同时也赋予了义务；2、由于受到限购政策影响，房屋无法过户到原告刘银清的名下。但原告刘银清又想继续购买该套房屋，于是在第三人的参与下与被告进行协商，让被告将房屋过户到其子刘远怀(本案原告)的名下。被告同意原告刘银清的要求，但是要让原告刘银清先提供资金办理银行解押手续，然后再为其办理过户。双方达成一致意见后，在第三人在场的情况下，将原合同中买方处添加了原告刘远怀的名字。原告刘银清与原告刘远怀并未履行约定义务，未向被告提供资金办理解押手续，违反约定，应当承担违约责任。原告刘银清与原告刘远怀在未履行先合同义务的情况下，却要求被告先办理过户，于法无据、于理不通。三、合同约定办理过户手续的费用由原告承担，原告要求被告支付办理过户需要的费用没有合同依据，应当予以驳回。根据原、被告以及第三人之间签订的《房屋买卖合同》第八条“甲、乙双方共同……办理过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用。甲方负担税费用的0%，乙方负担总费用的100%”之约定，办理过户手续所需要的费用应当由原告负担，原告要求被告支付办理过户手续所需要的费用的诉讼请求没有合同依据，应当予以驳回。四、被告在原告违约的情况下，仍然积极履行合同义务，被告不仅遵守交易公平、诚实信用的原则，而且也未向原告主张违约责任，况且原告没有产生实际损失，原告要求被告支付违约金的请求应当予以驳回。综上所述，原告不履行先合同义务，却要求被告先办理过户，于法无据、于理不通；原告违反约定，不履行义务，造成被告无法向原告办理过户，却要求被告支付违约金，没有合同与法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。第三人郑州双华房产交易有限公司提出的意见是：合同是2017年4月9日在他们公司签的，当时不限购不限贷；龙湖镇是2017年5月3日下发的限购政策。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年4月9日，胡兴强（出卖人、甲方）与刘银清（买受人、乙方）通过第三人郑州双华房产交易有限公司（见证方、丙方）签订了一份合同编号为双华（2017年第032号）的《房屋买卖合同》，刘银清从胡兴强处购买位于新郑市××镇××路东天源服装公司南正商·瑞钻2号楼2单元18层1803号毛坯房屋，不动产权证号为豫（2019）新郑市不动产权第0002926号，建筑面积为87.83平方米，总价款为70万元。该合同第三条约定“乙方于本合同签订时支付定金叁万元整”；第四条第二项约定“甲乙双方于签订合同后不动产证下发5日内，共同到贷银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付房款人民币贰拾万元整，交付甲方，如甲方所售房屋现有银行贷款，甲乙双方协商由甲方负责交付给银行解压款项，剩余房款人民币伍拾万元整由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单或有关单据，向丙方领取物业交割保证金。”第五条约定“立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起不动产证下发30个工作日内，共同到房管局立契并办理过户及相关手续。”第八条约定“甲、乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门或者土地部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用。甲方负担税费用的0%，乙方负担总费用的100%。丙方的佣金由乙方支付人民币壹万肆仟元整。……因甲、乙任何一方违约，而导致本合同解除、终止履行，三方确定，按以下方式支付佣金：甲方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各方负担总佣金的一半。”第九条约定“乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定及时办理抵押登记和贷款手续。”第十条约定“甲、乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易过户手续。”第十一条约定“违约责任：1、甲方若违反本合同第五条约定，则视为其单方面解除合同，应双倍返还乙方交付的定金(原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付给乙方，除甲、乙、丙三方达成新的协议)；2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方面解除合同，其无权要求返还定金。(丙方有权直接将定金，房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲、乙丙单方达成新的协议)；3、如甲、乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方。4、甲乙双方立契后，如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款价千分之一的违约金。5、房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价的千分之一的违约金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方将行使房产所有权人之权利，并且乙方有权依述之约定获取违约金，同时甲方同意该款由丙方直接从物业保证金中扣取支付乙方，如物业保证金不足，不足部分甲方仍须偿付。6、如乙方未按照本合同第九条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金，丙赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。”第十二条约定“甲乙双方协商，乙方在签订本合同之日起一周内向甲方支付购房首付款贰拾万元整，因甲方的该套房产有银行贷款，自乙方交给甲方首付款起至甲方解押止，甲方的银行月供由甲方承担本金，乙方承担月供利息，每月月供由甲方先付，过户前一块结算”。2017年4月16日，胡兴强（甲方、卖方）与刘银清（乙方、买方）在第三人郑州双华房产交易有限公司（丙方、见证方）签订一份《补充协议》，补充协议约定“自本协议签订之日时乙方向甲方支付购房首付款贰拾万元整，甲方把该套房产的房间钥匙交给乙方，乙方可以先行入住。剩余房款等甲方的不动产证下来之后过户之前乙方走银行按揭贷款支付给甲方。等到甲方的不动产证下来时，由甲方负责解压，甲乙双方共同配合丙方去办理过户手续，甲方的剩余房款乙方通过银行贷款支付给甲方。甲方若违反本协议的约定，则双倍赔偿乙方所交的购房首付款，并赔偿乙方的装修费用。乙方若违反本协议的约定，则所交的购房款归甲方所有。本协议与之前的购房买卖合同共同具有法律效力。”《房屋买卖合同》及补充协议分别签订后，刘银清于2017年4月9日将购房定金及佣金3万元支付给第三人，第三人给刘银清出具收据一份；2017年4月16日，刘银清将房屋首付款20万元支付给胡兴强，胡兴强给刘银清出具了收据一份；胡兴强于2017年4月16日将房屋交付给原告使用。2017年5月3日，因新郑市政府政策对首套房屋进行限购，刘银清属于限购对象。2019年2月份，胡兴强取得涉案房屋的产权证书；后经胡兴强、刘银清协商同意将刘银清之子刘远怀列入买受人，并在2019年8月份在原房屋买卖合同中添加了刘远怀的名字。之后，原被告双方因银行解压（押）问题发生纠纷，原告诉至本院要求依法处理。另查明：胡兴强按期支付房屋按揭贷款月供。上述事实有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、微信截图以及庭审记录等证据证实。本院认为，刘银清与胡兴强及郑州双华房产交易有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据庭审查明的证据《补充协议》显示：“自本协议签订之日时乙方向甲方支付购房首付款贰拾万元整，甲方把该套房产的房间钥匙交给乙方，乙方可以先行入住。等到甲方（胡兴强）的不动产证下来时，由甲方（胡兴强）负责解压，甲（胡兴强）乙（刘银清）双方共同配合丙方（郑州双华房产交易有限公司）去办理过户手续，甲方的剩余房款乙方通过银行贷款支付给甲方。”刘银清在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之后，由于政府政策变化，刘银清成为限购对象，不能够办理涉案房屋的过户手续，后经协商，刘远怀添加为买卖合同的买受人，胡兴强应该按照合同和协议约定在涉案房屋的不动产证颁发时，负责解压（押），办理过户手续。但是胡兴强于2019年2月份领取不动产证后，未能及时按照协议约定及时办理银行贷款的解压（押）手续，致使不能过户，应当承担违约责任。关于本案违约金的计算问题，合同约定的“每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款价千分之一的违约金”的标准与法律规定的标准相违背，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案的实际情况，本院以原告缴纳的20万元为基数，参照年利率的24%的计算标准为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘银清、刘远怀与被告胡兴强、第三人郑州双华房产交易有限公司于2017年4月9日签订的合同编号为双华（2017年第032号）的《房屋买卖合同》及《补充协议》为有效合同，应继续履行。二、被告胡兴强应当在新郑市龙湖镇文昌路正商·瑞钻2号楼2单元18层1803号房产办理注销抵押手续完毕第二日起三十日内，配合原告刘远怀办理该房产过户手续。三、被告胡兴强应向原告刘远怀支付逾期办证违约金（以20万元为基数，按照年利率24%的标准从2019年3月1日起计算至实际过户之日止）。四、驳回原告刘银清、刘远怀的其他诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取计5800元，案件申请费4420元，共计10220元，由胡兴强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭文凯二〇一九年九月二十四日代理书记员  贾宇涵