呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2141号原告：崔二东,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王和平，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：魏剑雄,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：平光明，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石洁，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。第三人：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司,住所地：内蒙古鄂尔多斯市东胜区达拉特北路1号街坊2号楼。法定代表人：王建中,该公司执行董事。原告崔二东与被告魏剑雄、第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人王和平、被告委托诉讼代理人平光明到庭参加诉讼。第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销呼市新城区人民法院(2019)内0102执异52号民事裁定书及呼市新城区人民法院(2018)内0102财保126号民事裁定书；2、解除对位于呼市××区房屋的查封措施；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月23日,呼市新城区人民法院作出(2018)内0102财保126号民事裁定书,据此将位于呼市××区房屋查封。原告对此提出执行异议后,呼市新城区人民法院作出(2019)内0102执异52号民事裁定书,驳回原告的异议申请。原告不服,提起此诉。原告于2008年1月1日与第三人签订了《房地产合作开发协议》，协议约定,原告提供土地,第三人负责建安;产权分配为,原告拥有600平米住宅、500平米商铺及2个停车位,并应得到2000万元现金补偿,其余属于第三人所有。于2014年12月15日,第三人依约定给付了原告宝成嘉苑1号楼1单元1705号房屋。为了办理产权登记手续,第三人和原告签订了《商品房买卖合同》,同时给原告出具了收款收据。上述房屋一直由原告占有、使用至今。新城区人民法院以原告虽称“已购买该房屋,但未能提供证据证明其已履行付款义务”为由驳回了原告的异议请求。原告认为,上述裁定的理由是错误的。如上所述,原告对涉案房屋享有所有权,从形式上看是购买所得,实质上是和他人合作开发以约定取得;签订合同、出具收据完全是为了办理产权登记手续的需要。因此,原告的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四项情形,应予支持;新城区人民（2018）内0102财保126号民事裁定及(2019)内0102执异52号民事裁定于法无据,应予撤销;查封涉案房屋错误,应予解封。被告辩称：一、原告崔二东与第三人内蒙古凯德房地产开发有限公司订立的《房地产合作开发协议》内容不具有真实性，与客观事实不符，原告对第三人并不享有真实、合法的债权。1、《房地产合作开发协议》关于原告系涉案商品房建设用地的土地使用权人、原告负责提供土地、第三人负责建安的约定违背客观事实，属于无效的约定。原告并不是涉案商品房建设用地的土地使用权人，涉案商品房建设用地的前土地使用权人为内蒙古达拉特旗福利塑料厂（2004年12月16日依据出让方式取得）。涉案商品房建设用地的现土地所有权人为第三人通过政府出让方式取得，原告并不是涉案商品房建设用地的使用权人，更不是土地提供者。第三人于2010年3月12日以出让方式取得地号为1-02-02-116号地块的土地使用权，土地使用权证编号为呼国用（2010)第00042号。土地面积为6000.19平方米，规划用途为城镇住宅，土地使用年限为2010年3月12日至2074年9月23日。原告与第三人2008年1月1日订立《房地产合作开发协议》明显属于恶意串通侵占内蒙古达拉特旗福利塑料厂的土地使用权和第三人通过虚构债权逃避债务的行为，依据《合同法》第52条第二款、第三款的规定，《房地产合作开发协议》属于无效协议。同时也符合《合同法》第51条的规定，因原告的无权处分行为认定该开发协议为无效协议。涉案商品房建设用地土地使用权完全属于第三人所有，原告主张其为土地使用权人并与第三人合作开发房地产项目的情形，属于无中生有，与事实完全不符。2、内蒙古达拉特旗福利塑料厂与第三人2009年11月2日订立的《土地转让协议》，与原告没有任何关联性。依据已有证据即使认定内蒙古达拉特旗福利塑料厂于2004年12月16日依据出让方式通过政府取得土地使用权，该土地使用权的权利人为内蒙古达拉特旗福利塑料厂这家企业，该企业目前仍然处于存续状态，该企业的性质属于集体所有制企业法人。企业的土地使用权属于企业的核心财产，企业的任何一位股东或者法定代表人都不能擅自占有企业的该项财产，任何企图侵占公司财产的行为都是无效的。本案原告只是内蒙古达拉特旗福利塑料厂这家企业法定代表人崔全柱的次子，无任何证据能够证明内蒙古达拉特旗福利塑料厂的财产与原告有任何关联性，原告没有任何证据来证明原告是涉案商品房建设用地的土地使用权人。内蒙古达拉特旗福利塑料厂与第三人2009年11月2日订立的《土地转让协议》，属于这家企业在行使自己的土地使用权，约定将土地使用权由内蒙古达拉特旗福利塑料厂转让于第三人，由第三人向内蒙古达拉特旗福利塑料厂支付土地补偿费560万人民币，内蒙古达拉特旗福利塑料厂并没有将这笔补偿费赠予本案原告，原告与该补偿费并没有任何关联性。二、依据《物权法》的规定，原告并不对涉案房屋享有所有权。依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋到目前为止，由第三人开发建设完成，且预售登记于第三人名下，涉案房屋的所有权完全归属于第三人，原告并不是涉案商品房的权利人。原告在民事起诉状中关于“原告对涉案房屋享有所有权，从买卖形式看是购买所得，实质是与他人合作开发以约定取得”的陈述，完全是对法律的错误理解，也违背本案的基本事实。三、本案原告不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条、第28条、29条保护的排除执行的主体。依据原告的陈述，原告与第三人并不存在真实的商品房买卖合同关系，本质是一种以物抵债的法律关系，依据相关证据可以明确原告对第三人的债权不具有真实性、合法性，所以以物抵债的协议也不能成立。而我国《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第25条、第28条、29条的立法本意是为了保护的案外人真实、合法的权利而设置的。本案原告并不属于《商品房买卖合同》法律关系的真实买受人，也不具有消费者身份，原告与第三人根本不存在真实合法的债权债务关系。故，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》24、25、28、29条的相关排除条件，原告不具备排除执行的权利。综上所述，原告应当对其主张承担举证责任及举证不能的不利后果，原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，贵院所作出的执行裁定书符合法律规定，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日,原告与第三人签订了《房地产合作开发协议》，该协议约定,原告提供土地,第三人负责建安;产权分配为,原告拥有600平米住宅、500平米商铺及2个停车位,并应得到2000万元现金补偿,其余属于第三人所有。2014年12月15日,第三人依约定交付了原告宝成嘉苑1号楼1单元1704、1705、1706号房屋（三套房合并为一套为1702），合计建筑面积283.79平方米。第三人和原告签订了《商品房买卖合同》,同时给原告出具了收款收据。上述房屋一直由原告占有、使用至今。2018年5月23日，呼市新城区人民法院作出(2018)内0102财保126号民事裁定书，据此将位于呼市××区，宝成嘉苑小区1号楼1单元1705号房屋查封。2019年3月9日，第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司出具了情况说明：“我公司于2008年1月1日和崔二东签订了《房地产合作开发协议》协议约定，崔二东提供土地，我公司负责建安；产权分配为，崔二东拥有600平米住宅及其他。之后于2014年12月15日依约定给付了崔二东嘉苑小区1号楼1单元1701及1702住宅，计283.79×2=567.58平米。为了办理产权登记手续，第三人给原告出具了公司收据。上述房屋一直由崔二东占有使用。原告提供了上述房屋的电费票据2张：2014年11月5日，宝成嘉苑小区1号楼1单元1702号交纳电费100元。2018年8月24日，宝成嘉苑小区1号楼1单元1702号交纳电费100元。原告提供了上述房屋的采暖费票据4张：2015年9月1日，原告崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1702采暖费1879.8元，采暖期2015-2016，面积283.79m2。2016年8月24日，原告崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1702采暖费1879.8元，采暖期2016-2017，面积283.79m2。2017年9月7日，原告崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1702采暖费1879.8元，采暖期2017-2018，面积283.79m2。2018年9月10日，原告崔二东交纳宝成嘉苑小区1-1-1702采暖费1879.8元，采暖期2018-2019，面积283.79m2。本院向呼和浩特市国土资源局调取了第三人内蒙古凯德内蒙古凯德房地产开发有限责任公司与内蒙古达拉特旗福利塑料厂的土地转让协议、股东会协议书。本院认为：原告提供了其与第三人签订的《房地产合作开发协议》以及为涉案房屋缴纳的电费、采暖费发票以及2019年3月9日第三人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司出具的《情况说明》等，上述证据充分证明了原告已经取得了涉案房屋的占有使用权利。原告占有使用在先，法院查封保全在后，原告的证据足以排除法院对该房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102执异52号民事裁定书及呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102财保126号民事裁定书；二、解除对位于呼和浩特市××区房屋的查封措施；案件受理费4184元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王采生人民陪审员 柳 琳人民陪审员 陈文登 二〇一九年九月二日书 记 员 徐晓华