海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9026民初1024号 原告：陈经晶，女，1993年1月28日出生，汉族，住址海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）。身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。 委托诉讼代理人：钟灵艳，昌江县石碌法律事务所法律工作者。 被告：海南地恒昌投资有限公司，住所昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区会所二楼。统一社会信用代码：9146903108253120X1。 法定代表人：庄明利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭钦，该公司法务经理。 原告陈经晶与被告海南地恒昌投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟灵艳，被告的委托诉讼代理人谭钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月17日签订的《“福源小区2期（暂定名）”诚意金协议书》（以下简称协议书）；2.判令被告返还向原告收取的诚意金85234元及利息（以银行同等贷款利率的四倍计算，自2016年4月18日起算至付清之日止）；3.判令被告返还向原告收取的税费14416元及利息（以银行同等贷款利率的四倍计算，自2016年4月18日起算至付清之日止）；4.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年4月17日，原告向被告定购了位于昌江县石碌镇环城东路“福源小区2期（暂定名）”的房屋，双方签订了协议书，明确原告认购的房屋为“福源小区2期（暂定名）”xxxxxxxxxxxxxxxxxx房。原告按被告的要求交纳了诚意金85234元及相关税费14416元，被告口头承诺将于两年内向原告交房。但被告至今未交房，原告到被告建房的位置却看到荒草丛生，没有施工建房的迹象。原告认为，被告以欺诈行为骗取了原告交纳的款项，却未按约交房，现房价上涨，原告已无更多的资金来购房，被告的行为严重侵害了原告的权益，为此向本院提起诉讼。 被告辩称，原告对商品房项目未取得预售许可证的情况是知情的，应自行承担项目风险。本案是因为政府和政策原因导致无法变更土地用途，即无法将“商业用地”变更为“住宅用地”，导致被告无法建房。协议书还可以继续履行，即由被告为原告建造符合目前政策的房屋，且按民用标准收取水电费，目前海南市场也存在大量此类商业居住项目；如原告拒绝继续履行协议书，被告只需要退还诚意金，但不承担利息等任何赔偿责任，即便承担利息损失，也应按一年期银行贷款利率计算利息损失。原告以协议书签订的时间作为付款时间是错误的，实际付款时间应以收款收据的为准。被告从未承诺过两年内交房，本案项目也已经更名为“昌江美丽春天”项目。经了解，昌江县政府动员本项目的海南本地客户退回诚意金并申报当地保障房。综上，被告请求驳回原告主张的按银行贷款利率四倍计算利息损失的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》及《交地确认书》，拟证明昌江县国土局应于2014年5月20日向被告交付土地，但因涉案土地征收工作未完成，直到2017年6月15日才向被告交付土地。原告质证，认为上述证据与本案无关。本院认为，上述证据是真实的，本院对其真实性予以确认。 经审理查明：2016年4月17日，原、被告双方签订协议书，约定原告预订被告开发的“福源小区2期（暂定名）”项目xxxxxxxxxxxxxxxxxx房屋，预计面积为122.92㎡，单价为3459.44元/㎡，预计房屋总价为425234元，建筑面积以房地产主管部门最终确认的为准，双方按照多退少补的原则，据实结算；待于被告通知的时间内，双方办理购房手续。该协议书未明确约定正式销售房屋及签订购房合同的时间。原告依约于2016年4月17日交纳了诚意金85234元及税费14416元，共计99650元。 另查明，涉案的土地出让性质为商业用地而非住宅用地。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。争议的焦点为：被告是否应当承担支付收取原告诚意金、税费期间的利息损失及利息计算标准的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、协议书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的协议书系双方真实的意思表示，是为了将来签订商品房买卖合同而作的事先约定，该协议书性质上为预约合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在协议书上签名、盖章，该协议书依法成立并生效。原告依约向被告支付了诚意金及税费，因被告开发的土地性质为商业用地而非住宅用地，导致预约合同的目的不能实现，被告应当向原告返还已收取的款项，并承担资金占用期间相应的利息损失。据此，原告要求解除合同，由返还诚意金及税费并承担利息损失的主张，本院予以支持。由于双方未约定款项的违约损失责任，利息损失应当自被告收取款项的次日（即2016年4月18日）起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至实际付清之日止。原告主张按银行同等贷款利率的四倍计算利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈经晶与被告海南地恒昌投资有限公司于2016年4月17日签订的《“福源小区2期（暂定名）”诚意金协议书》； 二、被告海南地恒昌投资有限公司应当于本判决生效之日起五日内，向原告陈经晶返还各项款项共计99650元并支付相应的利息损失（利息计算标准：以99650元为基数，自2016年4月18日起，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告陈经晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1146元（已按规定减半），由被告海南地恒昌投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  庄仿元 二〇一九年九月二十四日 书记员  黄海祥 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、协议书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。