山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初8670号原告(反诉被告):孙金峰,女,1944年11月14日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人:温磊,女,1987年9月1日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：宋扬，女，1972年2月1日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。（特别授权）被告(反诉原告):袁立鸿,女,1975年4月20日出生,汉族,居民,住聊城市东昌府区。被告(反诉原告):何章义,男,1976年9月25日出生,汉族,住址同上。与袁立鸿系夫妻关系。委托诉讼代理人:郭延宽,山东舜翔(聊城)律师事务所律师。原告（反诉被告）孙金峰与被告（反诉原告）袁立鸿、何章义房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙金峰及委托诉讼代理人宋扬、温磊，被告（反诉原告）袁立鸿、何章义委托诉讼人郭延宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告双方口头达成的《房屋租赁协议》；2、请求法院判决被告返还房屋；3、请求法院判令被告将新增加的设施及部分改造物恢复原状况；4、请求法院判令被告支付自2017年7月1日起至2018年10月31日的租金19200元；5、请求法院判令被告支付2018年11月1日至被告返还房屋之日的租金。事实和理由：2015年7月，因被告孩子在外国语学校上学，被告多次通过原告女儿宋扬向原告说情，承租原告位于龙山西街14号独院平房，口头约定每月1200元（每年14400元）。当时因为被告袁立鸿与原告女儿宋扬是同事，关系又很好，故没有签订书面的租赁协议。涉案房屋是二十多年的老房子，虽然陈旧但也适合居住，且被告承租之前该房屋一直是对外出租的状态。因被告嫌房屋陈旧，提出对房屋进行修缮，当时被告预计花费一两万元，并主动提出费用先由被告垫付，然后再从应付租金中扣除，每年扣一万元，连扣两年。对此我方予以认可。截止到2017年6月底，被告连续两年缴纳房租现金共计8800元（每年租金14400元，两年28800元，修缮费抵20000元，故每年4400元，两年共计8800元）。2017年7月份至2018年6月底的租金14400元，至今未交。2018年7月1日因被告已逾期一年未缴纳房租，原告向被告下达了限期搬家的通知，由此引发纠纷。被告提出因修缮涉案房屋花费53700元，如果想让被告搬走就必须由原告再付给被告20000元的修缮改造费。否则，被告就要强行居住到2021年1月1日，有时又说到2019年12月15日。被告为了让原告承担所有的装修费用53700元，找到了宋扬的领导进行调解，宋扬感到压力很大，为了给领导一个交代，于2018年7月20日作出了“收回房屋，认可后，退给乙方装修费及预付电费贰万元整”的承诺，是为了给领导个交代，并不是真实意思表示，因此特意在承诺中强调了“认可后”三字，表明了当时并没有认可被告超过20000元部分的装修行为。实际上时至当日，原告都不知道被告是如何装修改造原告房屋的，不知道是否真花费了53700元，更不知道53700元都花在哪。2018年8月14日，被告袁立鸿向原告列举了26项之多的装修目录，原告才知道被告私自将房屋修缮变成了房屋改造，大大小小对房屋进行了26项改造和高档装修，并增加了新的功能设施，对此原告不予认可。房屋的修缮是指在原有的基础上将损坏的房屋进行修理修补，是为了满足正常生活的需要，但被告的装修行为不仅仅是为了满足生活的需要，更多的是为了满足自己的享受舒适，被告未经原告同意，完全按照自己的意愿对房屋进行重新增修改造，在被告提出的26项中，不仅翻建了南屋，将原有吊顶废除进行重新吊顶防水、加高地面、墙壁刮仿瓷，更换门窗、改造水管，安装抽油烟机，还弃旧改址新建了洗澡间、垒了灶台，盘了火炕锅台，将北屋里面的房门拆除进行加宽加高，改变了房屋的原有结构，甚至还安装了抽水电机、压力罐、搭建了阳光板房，安装了高档的取暖设备，更换了院子新大门等不属于修缮范围的项目，对此原告坚决不予认可。承租之初，原告仅同意被告对房屋进行简单修缮，花费以两万元为限，即使修缮费用不足两万元，原告也认可两万元抵房租。但被告的装修项目已大大超过了双方当时对房屋进行修缮的约定，超过部门的装修不仅未经原告同意，更不是为了原告的利益，在某种程度上更是损害了原告的利益。因此被告超过两万元的限额部分的装修费用不应由原告承担。2018年8月14日，应被告八点半之约，原告到涉案房屋进行验收，而被告十点多才到，用了几分钟的时间让原告在涉案房屋内外转了一圈，匆忙潦草地看了一下装修情况，才发现被告搭建了火坑灶台、阳光板房、抽水电机压力泵等行为，对于被告提出的26条装修项目更是不清不楚不明不白。原告提出异议不予认可，被告坚持不交房，不交钥匙，双方不欢而散。2018年7月20日被告作出：“在2018年8月20日前，搬离涉案房屋，其内装修安装的各项设施共花费伍万叁仟元，原封不动的保留，只把自己的东西带走”的承诺，但被告至今也没房屋返还给原告，被告至今仍占有房屋钥匙，致使我方不能收回房屋。请法院依法判决。被告（反诉原告）辩称：一、原告诉状所述部分不真实,因被告袁立鸿与原告之女宋扬是同事关系,且租赁事宜也是宋扬联系的,当时约定租金每月800元,后改为1200元,由被告对该院落进行修缮装修,装修费用从每年租金中扣除一万元,剩余4400元支付给原告,直到五万多的装修费扣完,前二年一直接此约定履行的,并不是原告诉状中陈述的双方约定房屋修缮装修费用20000元。第二点:原、被告于2018年7月20日达成的解除租赁关系的协议系双方真实意思表示,不存在可撤消无效的情形,签订协议时,原告明确认可被告对该院落修缮装修，支付费用53000元,承诺核实电费存折中剩余数额,支付被告装修费及预留电费二万元.第三点:双方的房屋租赁协议已于2018年7月20日协商解除,并就租赁费及剩余电费和院落的装饰装修达成一致意见,被告已向原告提出交付该房屋,是因原告方违约造成房屋没有交付.所以我方不应支付房屋租赁关系解除之后的占用费用.双方对院落新增和改造设施也达成处理协议,被告同意上述设施保留给原告使用,不存在诉状中所谓的恢复原状等问题。根据双方达成的协议,被告不欠原告租金,反而原告欠被告装修费及预付电费20000元,被告方已提起反诉要求支付。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、要求孙金峰向袁立鸿、何章义支付房屋装修费及预付电费共计20000元。事实和理由：2015年何章义、袁立鸿因孩子上学事宜租赁孙金峰位于东昌府区农业局家属院的平房，口头商定每月租金800元，由于该平房多处破烂漏雨，房顶损毁坍塌，居住环境极其恶劣，双方遂约定由何章义、袁立鸿对房屋进行装修改缮，装修费用用来抵扣租金，何章义、袁立鸿共支付装修费53000元，装修接近尾声时，孙金锋将房屋租金涨到1200元，何章义、袁立鸿答应后，双方约定装修费用每年抵10000元租金，剩余4400元给现金。后孙金峰通知反诉原告租金涨到每月1500元，不然就要求袁立鸿、何章义搬离房屋，袁立鸿、何章义认为孙金锋违反双方约定随意涨价，遂不同意，双方关系恶化。2018年7月20日，袁立鸿、何章义与孙金峰经协商并签订协议，约定孙金峰退给袁立鸿、何章义装修费用及预付电费共计20000元。原告（反诉被告）孙金峰辩称，1、袁立鸿、何章义在反诉状中所说承租孙金峰位于区农业局家属院平房，以及约定每年租金1200元事实予以认可；2、袁立鸿、何章义对承租房屋进行的装修改造未经孙金峰同意。孙金峰的本意是对房屋进行修缮，而不是装修改造。修缮过程中，袁立鸿、何章义为了满足自己居住的舒适性对承租房屋完全按照自己的意愿进行装修改造的行为没有经过原告同意，孙金峰不予认可；3、孙金峰对袁立鸿、何章义所称：“反诉原告共支付装修费53000元”的真实性存在异议；4、袁立鸿、何章义所述是因为孙金峰将租金涨到1500元，袁立鸿、何章义不同意，双方关系恶化的陈述不是事实。孙金峰从未涨过租金。完全是袁立鸿、何章义方拒不缴纳第三年租金，孙金峰无法达到收取租金的合同目的，从而才提出解除合同，要求两人限期搬离的。5、关于约定“孙金峰退给袁立鸿、何章义装修费及预付电费共计20000元”也是附带条件的，一是收回房屋，二是认可装修。但袁立鸿、何章义至今未向房东交付房屋，孙金峰对其装修详情至今不明，现孙金峰率先诉至法院，就是不认可袁立鸿、何章义为了满足自己享受，完全按照自己的意愿对承租房屋擅自进行装修改造，反而还要孙金峰出资的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：何章义与袁立鸿系夫妻关系。2015年7月因袁立鸿、何章义的孩子在聊城市外国语学校上学，原告孙金峰之女宋扬与袁立鸿系单位同事，关系较好，袁立鸿通过宋扬联系原告孙金峰，要求承租孙金峰位于龙山西街15号独院平房，约定每月租金1200元（每年14400元），双方未签订书面租赁合同。因孙金峰的房屋陈旧，何章义、袁立鸿提出垫资对案涉房屋进行修缮，垫付的资金在应付租金中每年扣除10000元。修缮中，何章义、袁立鸿没有提交证据证明其已将修缮的具体项目告知原告。何章义、袁立鸿在案涉房屋中增建火炕、安装抽水电机、压力罐，并翻建了院落中的南屋，北屋全部吊顶、硬化院落地面、安装暖气片、更换门窗、改造下水道、搭建阳光板房、更换大门等。何章义、袁立鸿支付了2015年7月至2017年6月两年租金，即8800元（扣除20000元）。后因袁立鸿、何章义未交纳2017年7月至2018年6月的租金，双方发生矛盾。2018年7月20日，在袁立鸿、宋扬单位负责人主持下，由孙金峰及其丈夫、何章义、宋扬进行调解，袁立鸿、何章义主张修缮案涉房屋花费53000元。袁立鸿、何章义与孙金峰达成协议，由宋扬代替孙金峰签字：约定：“甲方（出租方）宋扬（代理），乙方（承租方）何章义，乙方承诺：在2018年8月20日前，搬离区农业局平房，其内装修安装的各项设施共花费伍万叁仟元，原封不动的保留，只把我们自己的东西带走，特此承诺。何章义，2018年7月20日。甲方承诺，收回房屋，认可后，退给乙方装修费及预付电费贰万元正（20000），宋扬（代），2018年7月20日”。后孙金峰对装修费用不予认可。何章义、袁立鸿也未提交证据证明已将案涉房屋交付孙金峰。何章义、袁立鸿委托诉讼代理人提交了何章义于2018年7月20日袁立鸿及宋扬的负责人调解时的录音，拟证明在孙金峰认可装修修缮费用53000元的情况下，当场签订协议。孙金峰对何章义、袁立鸿上述证据不予认可，认为：该证据系何章义私自录制，该录音并不全面，该证据不能证明何章义已将装修修缮项目告知孙金峰、并在孙金峰同意的情况下修缮房屋，对修缮金额不予认可。同时称因孙金峰不认可装修情况，先行向法院起诉。何章义、袁立鸿主张原、被告的租赁协议于2018年7月20日解除。孙金峰对何章义、袁立鸿的主张不予认可。何章义、袁立鸿主张其反诉请求要求孙金峰给付装修费用18000元及剩余电费2000元。孙金峰认可电费2000元，对要求返还装修费18000元的主张不予认可。本院认为，本案争议焦点系袁立鸿、何章义对案涉房产装修修缮是否经过孙金峰的同意及及孙金峰是否应付该装修修缮费用。对第1个焦点问题，何章义、袁立鸿主张装修费用53000元，孙金峰不予认可，何章义、袁立鸿对其主张虽提交了2018年7月20日的录音，孙金峰称该录音不全面，该录音中显示孙金峰当场不认可何章义主张的装修费用53000元，何章义没有提供其他证据证明其主张，对何章义主张的装修费用53000元，本院不予支持。孙金峰主张装修费20000元，该费用已实际抵顶何章义、袁立鸿应支付的房屋租金，应视为孙金峰认可装修费用20000元。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，孙金峰与何章义、袁立鸿就租赁案涉房产没有签订书面合同。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。何章义、袁立鸿虽未交付案涉房产钥匙，但已不使用案涉房产，故本案孙金峰要求解除房屋租赁协议、返还房屋的请求成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。何章义、袁立鸿已将案涉房产进行修缮，孙金峰未提供案涉房产租赁前的状况，如责令何章义、袁立鸿将新增加的设施及改造部分恢复原状，必将导致损失扩大，故本院对孙金峰要求恢复原状的请求，不予支持。2018年7月20日，何章义出具承诺，在2018年8月20日前搬离案涉房产……本院认为，尽管何章义没有将案涉房产交付孙金峰，应认定2018年8月20日已不再使用案涉房产，案涉房产租金计算至2018年8月20日为宜，按照每年14400元计算，何章义、袁立鸿应缴纳2017年7月至2018年8月20日的租金16400元。孙金峰应退还何章义、袁立鸿剩余电费2000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除孙金峰与何章义、袁立鸿的的房屋租赁合同，被告何章义、袁立鸿于本判决生效后十日内将案涉房产交付孙金峰。二、何章义、袁立鸿于本判决生效后二十日内缴纳给孙金峰房屋租金16400元。三、孙金峰于本判决生效后二十日内退还何章义、袁立鸿电费2000元。四、驳回孙金峰的其他诉讼请求。五、驳回何章义、袁立鸿的其他反诉请求。如未按照本院指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，孙金峰负担55元，何章义、袁立鸿负担；反诉费用300元，孙金峰负担30元，何章义、袁立鸿负担270元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  宋义军人民陪审员  王祥圣人民陪审员  刘绪国二〇一九年九月十日书 记 员  邢丽燕