云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初10980号原告：吉晓红，女，1967年3月2日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：胥智琴，有为法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼，统一社会信用代码：915301026908965287。法定代表人：何东海，总经理。被告：云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司，住所地：安宁市安海公路零公里金成花园内6号，统一社会信用代码：91530181781679123Y。法定代表人：李本安,执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：吴嵩，男，1974年12月17日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系被告云南昆都国际房地产开发有限公司的工作人员，特别授权代理。原告吉晓红与被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产）、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司（以下简称金成房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吉晓红的委托诉讼代理人胥智琴，被告昆都房地产、金成房地产的委托诉讼代理人吴嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉晓红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告昆都房地产签订的《预订协议》。2、判令被告昆都房地产退还原告房屋预收款335532元。3、判令被告昆都房地产支付总房款10%的违约金84921.4元。4、判令被告金成房地产对上述债务承担连带责任。5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月20日，原告与被告云南昆都国际房地产开发有限公司签订《商业认筹协议书》，并于当天向被告交纳了10000元认筹诚意金，被告当天未向原告出示商品房预售许可证。2014年7月10日，原告与被云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司签订《预定协议》，约定购买由被告云南昆都国际房地产开发有限公司开发的位于昆明市五华区龙翔街道办事处赵、李家堆城中村改造项目负一层B1-4-11号商品房，建筑面积15.54平方米，房产暂定总价为849214元，并约定原告应当于签订协议当日交纳保证金100000元，原告于当日向被告交纳了100000元保证金，被告出具了载明金额为100000元的收据一张。2014年7月17日，被告收到原告通知交款单一张载明原告须向被告交纳225532元的购房预收款，收到款项当日被告出具了載明金额为225532元的收据一张，交款通知单上明确了原告于2014年4月20日向被告云南昆都国际房地产开发有限公司交纳的10000元认筹诚意金冲抵在购房款中，共计交纳金额为335532元。在原告与被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司签订《预订协议》中被告明确与云南昆都国际房地产开发有限公司之间具有相关协议安排，被告享有向原告推荐由“开发企业”所开发的房产的权利。综上所述，原告已向被告交纳购房款近五年，被告一直未能交房,给原告经济上和精神上都带来不小的损害，因两被告未尽到其应尽到的义务，违背了诚实信用原则，至今无法履行上述协议。无奈，为维护原告自身的合法权益，原告只得向贵院提起诉讼，请求贵院在查明本案事实后，依法判决。被告昆都房地产、金成房地产共同辩称，原告诉讼请求1，我方认可，同意解除《预订协议》。诉讼请求2，我方同意返还。诉讼请求3我方不认可，违约是原告方，《预订协议》第5条第一点约定应该是原告付给我们，是原告提出解约。同意第4项请求。我不认可要求我方承担诉讼费用，原告提出解除协议终止在前，所以本案诉讼费不应该由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：2014年4月20日，原告吉晓红与被告昆都房地产签订《商业认筹协议书》，并于当天向被告交纳了10000元认筹诚意金。2014年7月10日，原告吉晓红与被告金成房地产签订《预订协议》，约定购买由被告昆都房地产开发的赵、李家堆城中村改造项目负一层B1-4-11号房屋，建筑面积15.54平方米，房产暂定总价为849214元，并约定原告吉晓红应当于签订协议当日缴纳保证金100000元。2014年7月17日，被告金成房地产向原告吉晓红出具一份载明金额225532元的收据。据此，原告吉晓红共计向两被告支付购房款335532元，对原告已经支付上述款项的事实，两被告均予以认可，并确认该款项现已由被告昆都房地产收取。另查明，2012年10月15日，两被告间存在销售代理合同关系，约定被告金成房地产代理被告昆都房地产对赵李家堆城中村改造项目的销售。原告吉晓红与被告金成公司签订的《预订协议》中也载明两被告间存在“相关协议安排”。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，在原告吉晓红与被告金成房地产签订的《预订协议》中载明，“因甲方与云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称‘开发企业’）之间具有相关协议安排，甲方享有向乙方推荐由开发企业所开发的……”，结合其他在案证据及当事人陈述，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，本院确认原告与被告金成房地产签订的《预订协议》直接约束原告吉晓红和被告昆都房地产。根据该《预订协议》中对房屋位置、面积、单价等进行明确约定的事实，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容可以确定，该《预订协议》属于商品房预购合同。在本案的审理过程中，被告昆都房地产未能向人民法院提交其已经取得商品房预售许可证的证据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院确认2014年7月10日原告吉晓红与被告金成房地产签订的预订协议无效，被告昆都房地产应当向原告吉晓红退还款项共计335532元。原告吉晓红要求被告金成房地产对上述款项的退还承担连带责任的主张，本院认为被告金成房地产作为代理人应当知道所代理的事项违法，应当与被告昆都房地产承担连带责任，但是有损害方有救济，被告金成房地产所应连带承担的责任应当限于预订协议所造成的损失，据此对原告吉晓红的该项诉讼请求，本院不予支持。被告昆都房地产和被告金成房地产，在与原告吉晓红订立《预订协议》过程中，均没有尽到其应当尽到的义务，违背了诚实信用原则；且被告金成房地产作为代理人，应当知道所代理的事项违反《城市商品房预售管理办法》的规定，故两被告应当连带承担相应的损害赔偿责任。原告吉晓红主张被告支付总房款10%的违约金84921.4元。本院认为，原告吉晓红主张的违约金与其所受到的损失相当，据此本院对原告吉晓红的该项诉讼请求所主张金额予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告吉晓红与被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司于2014年7月10日签订的《预订协议》无效。二、被告云南昆都国际房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告吉晓红购房款335532元。三、被告云南昆都国际房地产开发有限公司、被告云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带向原告吉晓红支付违约金人民币84921.40元。四、驳回原告吉晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7607元，减半收取计人民币3803.50元，由被告云南昆都国际房地产开发有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓怡二〇一九年九月十日法官助理林娜书记员罗焰虹