广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25533号原告(反诉被告)：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金谷大道南怡福阳光花园16幢首层，统一社会信用代码9144200066498062X4。法定代表人：尹家树，职务经理。被告（反诉原告）：唐建，男，1974年3月6日出生，汉族，住河南省息县，原告中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）与被告唐建物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的法定代表人尹家树、被告唐建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年6至7月共2个月的物业管理费181.55元；2.被告向原告支付2018年5至7月共3个月的水费56.1元；3.被告向原告支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实和理由：2010年4月4日，原告与被告签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告按合同约定为被告及所在小区物业提供物业管理服务，并统一代为收取水费及电费。根据《前期物业服务合同》第十条的约定，本物业采用包干制，按每月每平米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费由业主每月按户另行分摊。被告系该小区中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园2幢1单元301房的业主，物业面积为113.47平方米。被告并未按时向原告缴交物业管理费、支付水费及公共分摊电费，拖欠2018年6至7月的物业管理费181.55元、拖欠2018年5至7月的水费56.1元、拖欠2010年12月至2018年7月共92个月公共分摊电费1419.07元。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告丰乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.住宅区物业管理服务费收缴协议；3.欠费通知、业主欠费明细;4.中山市丰乐物业管理有限公司公共电费汇总。被告唐建辩称,1.确认被告系中山市三乡镇平南村金星路5号怡福阳光花园2幢1单元301房的业主，确认原告诉称被告未缴交请求的物业管理费及水费事实；因原告提供的物业服务质量很差，故不同意支付。2.原告向被告收取公共分摊电费缺乏事实和法律依据。2010年12月13日，中山市物价局出具《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》，该复函明确规定除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。即使原告收取公共水电费有相应的依据，但是2009年至2015年10月份的公共电费的追收已过诉讼时效，依法不应支持，请求驳回原告的诉讼请求。被告唐建向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还多缴纳的水费25元、公摊电费144元；2.原告向被告返还多收费用223.47元及利息6.7元；3.原告向被告支付违约金8000元；4.原告因服务质量严重瑕疵,应减免15天的物业管理费54.47元。事实和理由：原告从2009年6月30日至2017年3月10日期间，多收了被告的水费25元没有退还；原告另外多收了被告的费用230.17元应予退还，并支付违约金8000元；原告的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，应减免在此期间的物业管理费54.47元。被告唐建为其辩解及围绕反诉请求依法提交了如下证据：1.收费证明单；2.中山市物价局《关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函》；3.物业服务收费公示栏；4.照片；5.收款收据、收据；6.声明书；7.2017年7-9月份银行收入；8.丰乐公司专项维修资金交存明细表；9.拘留决定书。原告丰乐公司针对被告唐建的反诉答辩称：1.原告向被告收取的水费是代供水公司收取的，被告主张原告多收取水费没有事实依据。2.原告于2010年至2011年向被告收取的公共分摊电费是依据合同约定及政府当时的相关文件规定收取，是业主应当缴纳的费用，已缴纳的公共分摊电费，被告不能要求退回。3.原告已依约提供了物业管理服务，在法定代表人被拘留15天内，所有岗位均安排了相关人员进行管理，依约向小区所有业主提供了物业管理服务，原告无需支付违约金及减免物业管理费。被告的反诉没有事实依据，反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月4日，唐建与丰乐公司签订一份《前期物业服务合同》约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；3.住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；4.乙方应在本合同生效后，2009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；5.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；任何一方不得提前终止合同,否则应向对方支付10000元违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应对超过部分给予赔偿。原告丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。被告提供的收费证明单显示，被告2011年11、12月份的公共分摊电费分别为3.8元、3.5元；收款收据显示,被告的物业管理费缴交至2018年5月,水费缴交至2018年4月。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。另查，《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于广东省××乡镇××村××路××福××花园××单元××房，建筑面积为114.91平方米，登记权利人为唐建，登记时间为2011年1月12日。原告请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；被告从2010年12月计至2018年7月共92个月，合计1419.07元。被告称反诉请求项目及数额构成:1.原告从2009年至2018年期间多收被告的水费共计25元，从2009年6月30日至2013年12月18日收取公摊电费144元；2.原告多收费用223.47元包括：水费25元、公摊电费144元、2018年7月29-31日提前离场扣减3天管理费9.08元、原告的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵，扣减15天的物业管理费45.38元；3.原告违反物业服务合同第二十五条规定，管理质量存在严重瑕疵，乱收费且提前终止合同，按合同约定应支付违约金10000元，请求按80%计为8000元。本院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（原告于2018年12月起至今向本院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与怡福公司及与被告签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据原告诉求、被告抗辩及庭审调查情况，本案的争议焦点：一是原告要求被告支付物业管理费及水费的请求是否成立；二是原告是否有权要求被告支付公共分摊电费;三是被告反诉要求原告退还多收水费、公共分摊电费及其他费用，并要求原告支付违约金是否有事实依据，反诉请求是否成立。对焦点一，原告主张被告拖欠物业管理费及水费的事实，提供了相应的欠费通知及欠费明细予以证明；被告对欠费事实不持异议，辩称因原告提供的物业服务质量很差，不同意支付。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约向原告支付相应费用。被告对其辩称事实未提供证据证明，不同意支付的理由不成立，故被告应向原告支付物业管理费及水费，原告要求被告支付物业管理费及水费的请求成立。对焦点二，原告要求被告支付2010年12月至2018年7月期间的公共分摊电费问题，原告主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。本院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案的怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故原告在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向被告收取公共分摊电费,原告主张其有权向被告收取2010年12月至2018年7月期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，本院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，原告也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，原告未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于原告该主张，本院不予采信。对焦点三，被告反诉称原告从2009年至2018年擅自提高水费的收费标准，违规多收水费25元，要求原告返还问题。原告不确认存在多收水费事实，被告未提供证据证明其主张，被告也不能陈述多年来其应缴水费数额以及原告已实际收取水费的数额，多收的数额如何计算，故本院对被告反诉称原告多收25元水费的事实不予确认。被告反诉称原告从2009年至2018年期间收取了公摊电费144元的问题，但被告提供的收费证明单显示,原告于2011年11、12月仅收取被告的共用分摊电费合计7.3元，其余数额被告未提供证据证明，本院不予确认。因中山市物价局已于2010年12月13日复函给丰乐公司，除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故从2010年12月13日起，原告不能再向被告收取公共分摊电费，已经收取的应当退还。丰乐公司从2010年12月13日之后收取了被告的公共分摊电费7.3元，应当退还给被告。对于被告是否有权要求原告支付违约金及返还多收费用223.47元的问题，被告主张原告未按合同约定履行提供合格的物业服务的义务，小区存在卫生脏乱、安全差等问题，且原告的法定代表人因欠薪被拘留15天导致服务质量严重瑕疵；原告则辩称已全面、适当地履行合同约定的管理服务义务，原告的法定代表人被拘留期间，原告未退出涉案小区，原告的员工仍在各个岗位上为小区业主提供物业管理服务，不存在服务质量瑕疵的问题。本院认为，被告未能提供相应证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定、服务质量存在严重瑕疵，应承担举证不能的法律后果。再者，原告的法定代表人被拘留期间，原告并未退出涉案小区，仍为涉案小区提供物业管理服务，被告亦未能提供相应证据证明原告的法定代表人被拘留从而导致原告的服务质量存在严重瑕疵。对于被告上述主张的事实，本院不予采信。被告反诉请求原告支付违约金及减免物业管理费，事实依据不足，要求返还多收费用属于重复请求，本院不予支持。关于被告抗辩诉讼时效的问题，本院认为，如焦点二所述，原告无权向被告收取公共电费分摊费，故对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不再赘述。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及水费的诉求予以支持，但要求被告支付公共分摊电费所提供的证据不足以支持该诉讼请求，故对原告的该诉求应予驳回；被告反诉要求原告返还公摊电费予以支持，应以本院确定的数额为限；被告反诉要求原告返还多收水费及其他费用，并要求原告支付违约金的请求事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决如下：一、被告唐建于本判决生效之日起五日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年6至7月的物业管理费181.55元；二、被告唐建于本判决生效之日起五日内向原告中山市丰乐物业管理有限公司支付2018年5至7月的水费56.1元；三、原告中山市丰乐物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告唐建退还公共分摊电费7.3元；四、驳回原告中山市丰乐物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告唐建的其他反诉请求。本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市丰乐物业管理有限公司负担40元，被告唐建负担10元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费25元（被告已预交），由被告唐建负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年九月二十三日书 记 员  梁晓林林雷