陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初1058号   原告（反诉被告）曹永成，男，汉族，1944年10月8日出生，住安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人田荆鹏，陕西宁康律师事务所律师。   原告（反诉被告）曹颦，女，汉族，1974年9月23日出生，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人黄呈梅，女，汉族，1989年5月26日出生，住四川省开江县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系曹颦之妹。   被告（反诉原告）李涛，男，汉族，1974年8月15日出生，住安康市高新区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告（反诉被告）李峰，男，汉族，1979年12月15日出生，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人成国利，陕西腾浩律师事务所律师。   原告（反诉被告）曹永成、曹颦与被告（反诉原告）李涛、李峰租赁合同纠纷一案,本院受理后，李峰、李涛提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曹永成及其委托诉讼代理人田荆鹏、原告（反诉被告）曹颦的委托诉讼代理人黄呈梅、被告（反诉原告）李涛、李峰及其委托诉讼代理人成国利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   曹永成、曹颦向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除双方签订的《场地房屋出租合同》及《补充合同》；2.由李涛、李峰退还曹永成、曹颦租金10万元，并承担自起诉之日至履行完毕之日止的同期人民银行贷款利率的利息；3.由李涛、李峰向曹永成、曹颦支付借款40万元，其中20万元从2011年12月19日起按照10%支付利息；另外20万元从2012年4月8日起按照10%支付利息，均计算至履行完毕止；4.案件受理费由李涛、李峰承担。事实与理由：2011年3月15日原、被告签订了《场地房屋出租合同》，其中约定甲方愿意将楼房和场地出租给乙方使用，出租的楼房共4层，租期15年，租金按三个时段定，第一个五年每年租金10万元，第二个五年每年租金12万元，第三个五年每年租金14万元。2011年8月15日双方签订《补充合同》，其中约定乙方愿意提前支付甲方两年租金20万元整，做第一年和第二年的租金。剩余资金缺口由乙方替甲方贷款，年息按照10%计算。合同签订后，曹永成、曹颦于2011年10月13日支付李峰、李涛租金10万元，李峰、李涛于2011年12月19日、2012年4月8日向曹永成、曹颦分别借款20万元。后李峰、李涛未按照约定向曹永成、曹颦交付租赁物。2013年因李峰、李涛未履行合同，曹永成、曹颦诉至安康市汉滨区人民法院，安康市汉滨区人民法院作出（2013）安汉民初第01756号民事判决书，驳回曹永成、曹颦的诉讼请求。2014年4月2日李峰、李涛给曹永成、曹颦邮寄了要求支付租赁费及提供建某某资金的函，2014年4月4日曹永成、曹颦复函要求继续履行合同。2015年1月13日至2018年11月9日曹永成、曹颦共计36次给李峰、李涛邮寄函件，要求李峰、李涛继续履行合同、催要借款、协商处理等，李峰、李涛均拒收，导致合同无法继续履行，李峰、李涛以其行为表明其不履行合同主要义务，具备解除合同的情形，故合同应予以解除。曹永成、曹颦为维护自身合法权益，请求法院判如所请。   李峰、李涛辩称：李峰、李涛已完全按照《场地房屋出租合同》及《补充合同》履行了合同义务，并未违反合同约定。后由于资金缺口较大，双方遂签订了《补充合同》，约定由曹永成、曹颦向李峰、李涛提前支付两年租金20万元，并由曹永成、曹颦为剩余资金缺口提供贷款，后作为租金冲抵。因曹永成、曹颦未按合同约定向李峰、李涛提供建设资金，导致李峰、李涛房屋建设延迟，房屋及场地未实际使用，故应由曹永成、曹颦承担全部的损失及违约责任。（2013）安汉民初第01756号民事判决中亦认定了曹永成、曹颦存在违约行为。   李峰、李涛向本院提出反诉请求：1.由曹永成、曹颦支付李峰、李涛租金36万元，违约金18万元；2.同意解除双方签订的《场地房屋出租合同》、《补充合同》；3.驳回曹永成、曹颦要求退还租金10万元及利息、支付借款40万元及利息的诉讼请求。4.案件受理费由曹永成、曹颦负担。事实与理由：李峰、李涛已完全按照《场地房屋出租合同》及《补充合同》履行了合同义务，并未违反合同约定。李峰、李涛按照曹永成、曹颦要求建设房屋，导致预算资金超标，资金缺口较大，双方遂签订了《补充合同》，资金缺口由曹永成、曹颦负责，因曹永成、曹颦未按合同约定向李峰、李涛提供建设资金，导致李峰、李涛房屋建设延迟，且（2013）安汉民初第01756号民事判决中认定因曹永成、曹颦未全面履行贷款、支付资金的违约行为导致场地未硬化、围墙未修建、水电设施未安装，故应由曹永成、曹颦承担全部的损失及违约责任。根据双方合同约定，曹永成、曹颦应支付李峰、李涛租金86万元，抵扣已支付的10万元租金及40万元借款，曹永成、曹颦还应向李峰、李涛支付36万元租金，并承担未付租金50%的违约金，即18万元。   曹永成、曹颦反诉辩称：双方均同意解除合同，故应依法予以解除。李峰、李涛要求曹永成、曹颦支付租金及违约金无事实及法律依据，曹永成、曹颦享有先履行抗辩权，双方在合同中载明曹永成、曹颦支付房租的前提是李峰、李涛交付房屋，该约定证明双方约定了履行的先后顺序，故应由李峰、李涛按照约定履行完毕自己的义务后，曹永成、曹颦才履行自己的义务，本案中，李峰、李涛至今未按照约定履行自己的义务，故其要求曹永成、曹颦支付租金及违约金无事实及法律依据，应驳回其反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2011年3月15日原、被告签订了《场地房屋出租合同》，甲方为李涛、李峰，乙方为曹永成、曹颦。该合同约定了建某某的具体长宽、层数、租用范围、租期、安全责任等。合同中第六条、第八条载明：“签订合同时楼房未开建，场地刚开始填整，从甲方楼房场地整体修建完工后交给乙方之日起，向后推移三个月后（乙方建厂搬家）开始计算房租和租期；租金按照三个时间段定，第一个五年每年租金为10万元，第二个五年每年租金为12万元，第三个五年每年租金为14万元。每年第一个月为支付期限，乙方不能拖欠，否则，甲方有权收当年租金的50%迟纳金”。2011年8月15日双方签订了《补充合同》，其中甲方为李涛、李峰，乙方为曹永成、曹颦，该补充合同中载明：“甲方修楼房，建场地资金缺口很大，请求乙方能给以支持，为了甲乙双方共同的利益，乙方答应给以帮助，经协商达成如下协议：一、乙方愿意提前支付甲方两年租金贰拾万元整，作第一年和第二年的租金。二、剩余的资金缺口，乙方替甲方贷款，年利率按10％计算，由甲方承付，从支付之日起计算利息；三、乙方所提供的资金仅用于二、三、四层楼房的修建，最后都作租金再支付给甲方；四、乙方进住场地后，因地界等原因与周边发生纠纷，全由甲方进行妥善处理，责任由甲方负责。五、本合同作为2011年3月15日甲、乙双方签订的合同的补充合同，原合同的法律责任适用于补充合同，共同遵守，不得违犯。”2011年10月13日曹永成向李峰、李涛交付了第一年房租10万元整，李峰、李涛给曹永成出具了收条，其中载明：“今收到曹永成第一年房租壹拾万元整（小写：100000.00元整），收款人：李峰、李涛，2011年10月13日”。2011年12月19日李峰、李涛向曹永成借款用于建某某，并出具借条一份，其中载明：“今借到曹永成贰拾万元整（200000.00）做为建某某用款，借款人李峰、李涛，2012年12月19日”。2012年4月8日李峰、李涛再次向曹永成、曹颦借款用于建某某后续工程款，并出具借条一份，其中载明：“今借到曹永成、曹萍用于建某某后续工程款200000.00元整，大写（贰拾万元整），借款人：李峰、李涛，2012年4月8日”。后曹永成、曹颦因李峰、李涛未交付租赁房屋诉至本院，本院于2013年12月20日作出（2013）安汉民初字第01756号民事判决书，驳回曹永成、曹颦的诉讼请求。该民事判决书中载明：“原告未全面履行为李峰、李涛贷款的义务，房屋主体已建成，但场地未硬化，围墙未修建，水电等设施未安装，未达到场地房屋出租合同约定的房屋交付标准，李峰、李涛未向原告交付房屋和场地。”2014年4月2日李峰、李涛发函至曹永成、曹颦，告知曹永成、曹颦支付第二年租金，并提供贷款60万元。2014年4月20日李峰、李涛再次发函至曹永成、曹颦，函称（2013）安汉民初字第01756号民事判决书认定曹永成、曹颦构成违约，限其三日内支付租金及贷款，若逾期，李峰、李涛享有单方解除《场地房屋出租合同》的权利，前期租金及提供资金均用于赔偿损失。2015年1月13日至2018年8月6日原告多次向被告发函，表示愿意按照约定继续履行合同、催要借款、协商解决合同事宜。庭审中，双方均表示同意解除合同。   另查明：李峰、李涛现已将涉案的出租房屋交付第三人使用。曹永成在他处租赁房屋用于经营安康永成汽贸。   本院认为,本案争议焦点有三：其一、原、被告签订的《场地房屋租赁合同》、《补充合同》应否解除？本案在审理过程中，原、被告双方均同意解除《场地房屋租赁合同》、《补充合同》，故对原、被告签订的《场地房屋租赁合同》、《补充合同》予以解除。其二、曹永成、曹颦与李峰、李涛在履约过程中，谁违约？应否承担违约责任？本案中，曹永成、曹颦与李峰、李涛先后签订了《场地房屋租赁合同》、《补充合同》，均属当事人真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行并严格恪守自方义务。李峰、李涛的合同义务为建某某后交付租赁的房屋，曹永成、曹颦的合同义务为支付房租并为建某某提供借款。依据2013年12月20日本院作出的（2013）安汉民初字第01756号生效判决书查明事实可知，曹永成、曹颦未全面履行为被告提供借款义务的违约行为是导致所租赁的房屋及场地未达约定交付标准的重要原因，构成违约。而在法院判决之后，李峰、李涛怠于履行合同至今未将涉案的租赁房屋交付给曹永成、曹颦使用，亦构成违约。曹永成、曹颦与李峰、李涛均存在违约情形,双方当事人均未严格按照合同约定履行各自的义务,在发生纠纷后又未能妥善协商解决,最后导致合同履行不能,合同目的无法实现，双方均有过错,且过错相当。对合同履行不能给当事人造成的损失,由各自承担。故李峰、李涛请求曹永成、曹颦支付违约金,曹永成、曹颦请求李峰、李涛支付利息的请求,本院均不予支持。其三、李峰、李涛应否退还租赁费并偿还借款？曹永成、曹颦应否向李峰、李涛支付租赁费？李峰、李涛反诉诉请由曹永成、曹颦向其支付自2012年至2019年的全部租金，依据合同约定，租金应自李峰、李涛将房屋移交给曹永成、曹颦之日起向后推移三个月后开始计算租金。至今李峰、李涛未将房屋移交，李峰、李涛收取曹永成、曹颦支付的房租及借款共计50万元，双方签订的两份合同中均未明确约定资金缺口的具体金额及支付的时间节点，李峰、李涛亦未提交明确的书面证据予以证实。故李峰、李涛请求支持租金依法无据，且与事实不符，本院不予支持。依据双方签订的《场地房屋租赁合同》，李峰、李涛应履行房屋交付的义务，至今李峰、李涛未将房屋移交给曹永成、曹颦使用，导致曹永成、曹颦的合同目的无法实现。涉案房屋未交付，租金无法开始计算，借款亦无法冲抵租金，因此，曹永成、曹颦请求李峰、李涛退还租金10万元及借款40万元，证据充分，理由充足，本院予以支持。   综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百条、第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）曹永成、曹颦与被告（反诉原告）李峰、李涛签订的《场地房屋租赁合同》及《补充合同》；   二、由被告（反诉原告）李峰、李涛于本判决生效后5日内返还原告（反诉被告）曹永成、曹颦租金10万元、借款40万元；   三、驳回原告（反诉被告）曹永成、曹颦与被告（反诉原告）李峰、李涛的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费11900元，由原告（反诉被告）曹永成、曹颦负担1900元，由被告（反诉原告）李峰、李涛负担10000元。反诉案件受理费4600元，由被告（反诉原告）李峰、李涛负担。   如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并依照对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省安康市中级人民法院。     审判长宋飞   人民陪审员马晓红   人民陪审员杨吉芳     二〇一九年八月四日     书记员张明星