安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初13236号原告：合肥春天物业服务有限公司，住安徽省合肥市新站区瑶海社区纬D路天水苑小区会所，统一社会信用代码913401007690282130。负责人：王阿妹，总经理。委托诉讼代理人：张伟，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹤立，安徽国运律师事务所实习律师被告：梅从保，男，1970年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市芜湖路347号城市。原告合肥春天物业服务有限公司（以下简称春天物业公司）诉被告梅从保物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业公司委托诉讼代理人张伟，被告梅从保的委托诉讼代理人郑国栋均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告春天物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费1642元及违约金492.6元，合计2134.60元；二、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告合肥春天物业服务有限公司（原名称为“合肥春天物业管理有限公司”）与合肥市包河区城市华庭业主委员会于2011年10月1日签订《城市华庭大厦物业管理服务合同》，合同期限三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日；并约定至合同期满时止，如对方未作出明确表示，原合同将自动延期生效。根据合同约定，原告为城市华庭小区提供物业服务，业主应当遵守物业管理服务合同的约定按时向原告支付物业费。上述合同届满后，原告仍继续在城市华庭小区内提供物业服务，时至2015年4月29日城市华庭小区第二届业主委员会部分委员资格被依法罢免，经法定程序新委员未能增补，现由合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社区居民委员会（以下简称“城南社居委”）代行城市华庭业主委员会职责。为了维护城市华庭小区秩序及业主利益，城南社居委于2015年7月29日于原告签订了《临时物业管理服务合同》，合同内容等同于前期签订的物业管理服务内容，合同期限至城市华庭业主大会或业主委员会选聘新的物业服务公司进驻为止。被告系城市华庭小区A座1405室房屋业主，被告拖欠原告自2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费计1642元（38.01㎡X1.2元/㎡/月X36月）。被告逾期未能缴纳物业费，应当根据《城市华庭大厦物业管理服务合同》第七条、第二十五条约定：每逾期一日应按应缴物业费的千分之三累计向原告支付违约金，现原告要求被告按照欠付物业费的30%支付违约金。综上所述，被告拒不支付物业费的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告依据我国相关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告梅从保辩称：原告公司主张物业费是正当的，但是原告公司严重不作为以致公共场所被当成私人场所，且公共场所卫生状况极差，所以导致我不交物业费，希望能看到物业公司有所改变，物业费我也是愿意交的。经审理查明：被告梅从保系合肥市芜湖路347号城市华庭A1405室业主，该房屋建筑面积为38.01㎡。2011年10月1日，合肥春天物业管理有限公司入驻城市华庭物业小区从事物业管理工作，随后在2011年10月20日，合肥春天物业管理有限公司（乙方）与合肥市包河区城市华庭业主委员会（甲方、即第一届业主委员会）签订了《城市华庭大厦物业管理服务委托合同》。合同主要约定：由乙方对城市华庭小区进行物业管理服务事宜，委托管理期限为三年，即自2011年10月1日至2014年9月30日；双方对还各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第二章第二条对服务内容主要约定为：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理；物业共用部位、共用区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；公共绿地、景观和花草树木的养护管理；车辆停放服务管理；做好安全防范和秩序维护的工作等。合同第三章对物业费用的收取、支出及账目公示，其中第六条主要约定有：物业管理服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳（房产证面积），具体收费标准：高层1.20元/㎡、商业办公2.34元/㎡。对于违约责任，合同第七章第二十五条约定业主未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日加收千分之三的标准支付违约金等。合同到期后，合肥春天物业管理有限公司仍继续在城市华庭小区提供物业服务。2015年7月29日，合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社居委与合肥春天物业管理有限公司签订《临时物业管理服务合同》及《物业服务合同》，主要内容为：物业费收取标准，高层住宅1.2元/月/平方米，办公楼2.34元/月/平方米，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金”。同时，合肥市包河区芜湖路街道办事处城南社居委对于上述情况以“函告”的形式在城市华庭小区各出入口进行了张贴公示。另上述2015年7月29日签订的《临时物业管理服务合同》和《物业服务合同》效力，以及春天物业公司自2011年10月1日始为该小区业主提供物业服务等事实，已为本院、安徽省合肥市中级人民法院发生法律效力的判决予以确认。再查明：2016年6月1日，合肥春天物业管理有限公司变更企业名称为合肥春天物业服务有限公司。被告梅从保自2016年1月1日开始一直拖欠原告物业费未交纳。原告通过电话通知、上门张贴催缴通知及公证等多种方式向被告催收物业费未果。以上事实，有原告提交的《城市华庭大厦物业管理服务合同》、《临时物业管理服务合同》、公司变更信息、照片、房屋所有权登记表、合肥市物价局文件及服务价格登记证、（2018）皖01民终9013号民事判决书及当事人的陈述等证据佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院对此予以确认。原告基于《城市华庭大厦物业管理服务合同》、《临时物业管理服务合同》及《物业服务合同》的约定，为包括被告梅从保在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。被告梅从保认可原告诉请的欠费区间，但辩称物业服务差等情况而拒缴物业费，上述辩称意见其并未提供相应证据，且即便原告在提供物业服务过程中存在一定的不足，业主试图拒缴物业费的手段制衡物业公司，实则在一定程度上影响了物业公司的服务水平，故而，被告的辩称意见并不能成为拒缴物业服务费的理由，本院不予采信，其应自2016年1月1日至2018年12月31日以1.2元/月/平方米的标准向春天物业公司交纳物业服务费合计1642元（38.01m2×1.2元/m2/月×36个月），另，原、被告双方约定的违约金标准过高，本院依法予以核减，为缓和原、被告之间的关系，逾期付款违约金本院酌情确定自起诉之日起以被告拖欠物业管理费为基数，按照银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梅从保于本判决生效之日起十日内支付原告合肥春天物业服务有限公司物业服务费1642元（2016年1月1日至2018年12月31日期间）以及违约金（以1642元为基数，自2019年7月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际款清之日止）;二、驳回原告合肥春天物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告梅从保未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告合肥春天物业服务有限公司负担5元，被告梅从保负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  于圣云二〇一九年九月十九日书记员  李林霞附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。