广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5716号原告：古素娟，女，1971年8月21日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：钟小英，广东维克胜律师事务所律师。被告：珠海市文华书城有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层，统一社会信用代码：9144040027960277X7。法定代表人：李锦志。委托诉讼代理人：汤家雄，系该公司员工。委托诉讼代理人：郭胜利，河南焦点律师事务所律师。原告古素娟诉被告珠海市文华书城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古素娟及其委托诉讼代理人钟小英、被告珠海市文华书城有限公司委托诉讼代理人郭胜利、汤家雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金共计人民币35000元（其中包含D-31铺位合同保证金人民币14000元、管理费保证金人民币2000元、水电费保证金人民币1000元共17000元；A007铺位合同保证金人民币10200元、管理费保证金人民币6800元、水电费保证金人民币1000元共18000元），并支付违约金人民币1435元（以35000元为基数按每日1‰自2019年2月27日暂计至2019年4月8日，实际支付至被告全额返还保证金之日止）；2.被告向原告支付相当于租金3倍的违约金人民币49500元；3.被告赔偿原告营业损失人民币23500.8元；4.被告向原告支付装修残值补偿人民币53082元（D-31铺位以装修款58105元按3年标准摊销，装修残值为28/36为45193元；A007铺位以装修款17750元按3年标准摊销，装修残值为16/36为7889元；5.以上款项合计人民币162517.8元；6.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原告因经营“铂钰、达尔星球儿童画画培训、美术艺术培训项目，向被告承租其位于珠海市拱北应南路1013号国际大厦负一层的D-31和A007铺位，双方就租赁铺位签订了《租赁合同》分别如下：1.D-31铺位：2018年5月22日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定：原告承租被告位于拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层D-031铺位，共计75平方，经营原告铂钰、达尔星球儿童画画培训项目。租赁期限为2018年5月25日至2019年5月24日，铺位交付日期为2018年5月24日，租金为人民币7000元/月，管理费1000元/月。双方在合同还约定了被告解除合同须提前60日通知原告、退还保证金、支付违约金、赔偿经济损失等义务和违约责任等内容。合同签订后，原告向被告支付合同保证金、管理费保证金、水电费保证金17000元。租赁铺位交付后，原告委托装修单位对店铺进行了装修并向装修单位支付了44400元装修费用。2.A007铺位：2018年7月27日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定：原告承租被告位于拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层铺位（A007），共计85平方，经营原告铂钰美术、艺术培训项目。租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为人民币5100元/月，管理费3400元/月。双方在合同还约定了被告解除合同须提前60日通知原告、退还保证金、支付违约金、赔偿经济损失等义务和违约责任等内容。合同签订后，原告向被告支付合同保证金、管理费保证金、水电费保证金18000元。原告委托装修单位对店铺进行了装修并向装修单位时支付了75833元装修费用。2019年2月26日，被告书面通知原告称：由于物业方房产所有权人珠海经济特区珠光房产开发公司与其确定2019年2月21日解除房屋租赁合，并要求在30日内撤场搬离，鉴于此，被告与原告租赁合同届时无法履行，希望原告在珠光公司给予的搬迁时间内搬离并解除合同。对于被告突如其来的通知，原告深感愕然，随即与被告协商撤场后的善后问题。然而，被告发出解除合同、要求撤场的通知后，根本没有给原告任何的说法，没有将先前缴纳的各种保证金退还给原告；自发出通知后，书城就处于不正常经营的状态、商户均在处理合同解除的善后事宜，原告根本无法正常营业，遭受了巨大的营业损失。被告也没给出任何的补偿或赔偿方案。即便原告想取回店铺内的物品也遭到被告的处处阻挠，要求原告取走物品就签署放弃追究被告责任的书面声明。至今，原告店铺仍有大量物品尚未取出。原告认为，被告无视《租赁合同》约定，未尽及时通知义务，违反约定单方解除合同，毫无契约精神可言；其明知突然通知解除合同、要求原告撤场会原告遭受重大的损失而全然不顾，在将己方利益最大化的同时完全无视原告的合法利益，导致原告遭至重大损失。原告与被告多次沟通无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同（A007铺位）、租赁合同（D-31铺位）；2.文华书城收款收据（2018年5月29日、2018年8月21日）；3.达尔星球招牌制作及室内装饰合同书、委托书（收款）、转账记录；铂钰招牌制作及室内装饰合同书、委托书（收款）、转账记录；4.通知书（2019年2月26日）；5.停业公告；6.《通知书》（2019年3月7日）、《通知书》（2019年3月16日）、（2019年3月22日）、邮寄单据；7.原告出具给客户的《收款收据》及2018年1-3月份营业金额统计表;8.铂钰画室收入款清单；9.2019年4月24日通知书、签收记录、微信聊天记录。被告辩称：第一，被告愿意退回被答辩人的铺位合同保证金24200元，管理费保证金8800元及水电费保证金2000元，共计35000元。第二，鉴于原告至今未办理撤离商场相关手续，也未办理工商登记的注销（或变更），根据租赁合同第三条3.3款及第十三条13.4款之约定，被告不存在逾期向其返还保证金的行为。第三，依法驳回原告的诉讼请求第2、3项，即依法驳回原告向被告主张的违约金、营业损失及装修残值补偿的诉讼请求。1.被告与原告解除租赁合同的根本原因，是由于香洲区人民政府对该租赁物进行拆改建而收回被告的承租权，进而导致被告解除与原告的租赁合同而引发的本案。2.根据双方所签租赁合同第十四条之14.1款“合同期内，如发生战争、武装冲突、暴乱、暴动、骚乱、罢工、恐怖行为或自然灾害、意外事故、城市建设拆迁、政府行为等不可抗力事件，甲、乙双方各自承担由此产生的经济损失，互不承担违约责任”、第十三条之13.6款“针对特定的违约行为，双方有特别约定的，按特别约定执行”、及第十九条之约定“乙方已详阅本合同的全部内容，并已充分了解乙方在本合同项下的权利、义务，同意合同中关于甲方免责的特别约定”。故根据双方合同约定，原告无权要求被告向其支付违约金、营业损失及装修残值的补偿，请贵院依法驳回原告的第2、3项诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1.（2018）粤0402民初2666号民事判决书；2.（2018）粤04民终3079号民事判决书及生效证明；3.建设工程规划许可证复印件；4.2019年4月8日被告向原告发函。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，原告（乙方）和被告（甲方）签署《租赁合同》，约定租赁被告位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层D-031铺位，经营“铂钰儿童画画培训”项目。租赁期限自2018年5月25日至2019年5月24日止。每月租金7000元，管理费1000元。2018年7月27日，原告（乙方）和被告（甲方）签署《租赁合同》，约定租赁被告位于珠海市拱北迎宾南路1013号国际大厦负一层铺位，经营“铂钰”美术、艺术培训项目。租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日止。每月租金5100元，管理费3400元。上述合同第3.3条约定：“本合同因期限届满终止时，在乙方按合同约定及时交还铺位、结清全部费用并办理工商登记注销（变更）后，甲方在30个工作日内将履约保证金、管理费保证金、水电费保证金无息退还给乙方。”第10.2条约定：“有下列情形之一的，合同解除，甲、乙双方互不承担违约责任：1.甲乙双方协商一致解除合同；2.因自然灾害、城市规划建设需要、政府行为等不可抗力因素致使商场所在建筑及其附属设施损坏或被限制使用，本合同不能继续履行的；3.合同因期限届满终止或据本条约定解除的，甲方应将履约保证金、管理费保证金、水电费保证金等在结清应缴费用后的余额按约定期限无息退还给乙方。双方协商一致共同解除的，还应签订书面解除合同协议。”第10.5条约定：“若因商场所有权人要求解除与甲方的租赁合同、或甲方因情势变化出现经营困难（如连续六个月出现经营亏损），导致甲方不能继续履行本合同的，甲方有权解除本合同，但需提前60日通知乙方，并向乙方退还全部保证金、对乙方剩余的铺位装修残值进行补偿（装修残值按三年标准进行摊销，合同因本条原因解除时，若乙方使用铺位已超过一年的，不再补偿）。”第13.1约定：“甲、乙双方应当按照本合同约定和法律规定履行合同义务，若因一方违约解除合同、或一方违约致合同被解除的，违约方应按合同解除前六个月的月平均租金的三倍向对方支付违约金，同时还需赔偿守约方的经济损失。”第13.4约定：“乙方按照约定撤离商场后，如甲方无正当理由扣留乙方各项保证金，则每逾期一日，应按应付款项的1‰向乙方支付违约金。”2018年5月29日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的合同保证金14000元、管理费保证金2000元、水电保证金1000元。2018年8月21日，被告向原告出具另一份《收款收据》，载明收到原告支付的履约保证金10200元、管理费保证金6800元、水电保证金1000元。2019年2月26日，被告向原告发送《通知书》，载明：“由于物业方房产所有权人珠海经济特区珠光房产开发公司与我司已确定2019年2月21日解除房屋租赁合同，并要求在30日内撤场搬离。鉴于此，我司与贵方租赁合同届时可能无法履行，望贵方能在珠光公司给我司的搬离时间内搬离，双方所签租赁合同在撤场后解除。如有困难，可与我司协商，我司会根据具体情况与房产方沟通。”2019年3月21日，被告贴出《闭店公告》，载明：“为配合珠海市政府及物业方续建工程的推进，文华书城拱北店于2019年3月21日起停止对外营业。感谢读者朋友二十六年来对文华书城拱北店的陪伴与支持……”原告提交了一份与珠海市拱北恒泰广告设计经营部签署的《达尔星球招牌制作及室内装饰合同书》，其中约定原告委托珠海市拱北恒泰广告设计经营部在D-031店铺和A007店铺进行施工，金额分别为58105元和17750元。2017年7月20日，原告向珠海市拱北恒泰广告设计经营部的委托收款人转账支付2100元；2018年7月4日，原告向珠海市拱北恒泰广告设计经营部的委托收款人转账支付8005元根据本院于2018年9月21日下发的（2018）粤0402民初2666号民事判决书及珠海市中级人民法院于2019年1月22日下发的（2018）粤04民终3079号民事判决书，珠海经济特区珠光房产开发有限公司于2018年3月22日向本院提起诉讼，请求解除与本案被告的租赁合同。本院一审判决解除双方的租赁合同，并判令被告于判决生效之日起30日内向珠海经济特区珠光房产开发有限公司腾退所承租的物业。珠海市中级人民法院二审判决维持了上述判决结果，二审判决生效时间是2019年2月20日。原告于庭审中陈述，原告撤场时间为2019年4月24日。被告从未告知原告有关撤场的流程以及需要签署的文件。被告于庭审及庭后书面说明中陈述，撤场双方应办理撤场手续，原告应在确认书上签名确认。由于原告并未办理撤场手续，被告因此并未退还保证金。由于被告不是产权方、也不是一级物业单位，只是代收管理费然后交给珠海经济特区珠光房产开发有限公司，故管理费没有报备。管理费除了替珠海经济特区珠光房产开发有限公司代收管理费外，被告所收管理费还含有公共水电费、空调费、清洁卫生费、促销活动费以及公共设备维修保养费等。因每家商户的经营情况不一样，经营品类及盈利能力也不一样，经与商户协商一致双方同意按合同约定的管理费缴纳。本院认为，本案的争议焦点主要如下：第一，关于原告是否已撤场的问题。原告自认其撤场时间为2019年4月24日，但被告对此并未予以认可，认为双方应按照租赁合同第3.3条约定办理工商变更等撤场手续，否则应视为原告未撤场。本院经审查后认为，被告主张原告未撤场并无合理依据。一方面，租赁合同中第3.3条所约定的系因合同期限届满终止时的撤场问题，对于本案解除合同的情形并无具体约定。另一方面，被告并未提交相关证据证明其曾要求原告办理具体的撤场手续。根据2019年2月26日被告向原告发送的《通知书》，被告亦仅要求原告在限定时间内撤场，并未提及原告还需要办理相关撤场手续。据此，原告无办理相关撤场手续的义务，本院对于被告该项抗辩理由不予采纳，认定原告已于2019年4月24日撤场。第二，关于本案的保证金以及保证金的违约金。被告认可收到原告支付的保证金合计35000元（其中包含合同保证金人民币24200元、管理费保证金人民币8800元、水电费保证金2000元）。鉴于双方租赁合同已经被告单方提出后解除，原告主张被告返还上述保证金有合理依据，本院予以支持。至于被告延迟返还保证金的违约金问题。根据租赁合同第13.4约定，被告无正当理由扣留保证金的应支付每逾期一日按照应付款项的1‰计算的违约金，该约定系双方真实意思表示。鉴于原告已撤场，被告未及时返还上述保证金应根据上述约定向原告支付违约金。但违约金的标准过高，本院予以酌情调整为按照每日0.5‰计算，违约金起算时间应自原告撤场之日起计算，即被告应向原告支付以35000元为基数、按照每日0.5‰的标准计算、自2019年4月24日计至还清之日止的违约金。第三，关于解除合同的违约金问题。1.就被告是否应支付违约金的问题。被告辩称系归因于产权人的原因才致使其不得不单方解除本案的租赁合同，故其不应承担单方解除合同的违约责任。本院经审查后认为，就案涉租赁场所来看，被告与产权人的租赁关系属于一级租赁合同，原告与被告之间的本案租赁合同属于二级租赁合同。二级租赁合同的解除与一级租赁合同确有一定的因果关系，但毕竟两份合同都是独立的、当事人不一致的协议。基于合同的相对性，被告以一级租赁合同中产生的纠纷来拒绝履行二级租赁合同中应负的义务并无合法依据。而根据本案租赁合同第10.5条约定，若因商场所有权人要求解除一级租赁合同导致被告不能继续履行本合同的，被告需提前60日通知原告，否则应向原告支付违约金。很显然，本案并不属于不可抗力的情形，而被告并未满足提前60日通知原告这一期限，原告主张被告按照约定支付相应违约金有合理依据，本院予以支持。而被告与产权人之间就上述损失的分担问题，被告可另循其他法律途径解决。2.就违约金的计算标准问题。根据上述合同约定，违约金应按照租金的三倍来计算。原告主张租金应包括合同中约定的“租金”和“管理费”两项金额，但被告则辩称应限于“租金”一栏的金额，而排除将“管理费”计入租金。本院认为，本案被告收取的管理费为每月固定金额，其未提交具体的收费标准和计算依据，亦未向有关部门就收费项目和标准进行报备，且管理费金额相对租金来说明显畸高，不符合一般管理费的收费特征。本院认定该管理费实际应为被告收取租金的一部分，原告主张以“租金”和“管理费”的金额合计作为计算违约金的依据有合理依据，本院予以支持。即被告应向原告支付单方解除合同违约金49500元。第四，关于装修残值补偿金及营业损失。本案租赁合同中的确对于装修残值补偿金有所约定，但原告主张相关装修费用中大部分金额的实际支付方式为现金支付，且未出具相关发票，并不能证明相关费用已实际发生。至于营业损失，原告提交的收入清单为原告方出具的收据及自行统计的表格，未经审计核算，不能作为证实原告营业损失的依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，本院对于原告上述诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市文华书城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告古素娟返还保证金35000元，并支付相应违约金（以35000元为基数、按照每日0.5‰的标准计算、自2019年4月24日计至还清之日止）；二、被告珠海市文华书城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告古素娟支付解除合同违约金49500元；三、驳回原告古素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1775元，原告古素娟负担人民币875元，被告珠海市文华书城有限公司负担人民币900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年九月二十日书记员  梁 縉李洁仪