杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初13921号 原告（反诉被告）：杭州联华华商集团有限公司，住所地杭州市下城区。 法定代表人：张慧勤，董事长。 委托诉讼代理人：吴清旺、张梦雅，浙江星韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州北城置业有限公司，住所地杭州市拱墅区。 法定代表人：罗俞根，执行董事。 委托诉讼代理人：王苏华、邵义，浙江东孚律师事务所律师。 原告杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华集团）诉被告杭州北城置业有限公司（以下简称北城置业）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月3日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2018年11月27日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告北城置业在举证期内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法裁定本案转为适用普通程序进行审理，于2019年4月17日、2019年8月16日两次公开开庭进行了审理，联华集团的诉讼代理人张梦雅和北城置业的诉讼代理人王苏华到庭参加诉讼。联华集团的诉讼代理人吴清旺到庭参加第一次庭审。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告联华集团向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》、2013年10月28日签订的《补充协议》、2016年11月28日签订的《补充协议》自2018年9月10日起依法解除；2、判令被告北城置业协助原告腾空涉案房屋并将涉案房屋内原告所有的财产返还给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告联华集团撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2010年4月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于杭州市商业裙房一层、地下一层、地下夹层部分出租给原告，用于开设世纪联华北城天地店；涉案房屋的总建筑面积约为13590平方米；租期为20年，自房屋正式交付之日起开始计算；被告应提供涉案房屋的权属证明文件，保证拥有对涉案房屋进行租赁的完全的资格和权利，确保原告在经营过程中，不会由于房屋方面的问题，使原告经营受到影响；因被告原因致使原告无法正常营业的，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的一切损失。2013年10月28日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告正式交付涉案房屋的日期为2013年7月15日；租赁范围经浙江省测绘大队出具的浙测字ＦＣ2013第014号测绘成果报告书明确租赁房屋的面积总计为15034.88平方米；原《房屋租赁合同》第六条第1款有关物业管理费支付比例的金额条款内容停止执行，全部调整为房屋租金；租金起算日期为2013年11月15日。2016年11月28日，原告与被告第二次签订《补充协议》，变更原《房屋租赁合同》约定的2017年1月1日至2019年12月31日这三个自然年度的租金标准，2017年1月1日至2019年12月31日的年租金标准均变更为350万元／年。同时，双方在该补充协议中约定，若“北城天地地面一至三层招商铺位（不含酒店）满铺率达到85%以上”、“城北体育大厦开工”这两项条件中，任何一项未达到要求的，原告闭店时无需返还该补充协议约定的减租优惠。在合同履行期内，坐落于杭州市拱墅区湖州街577号的房屋被杭州市拱墅区法院（2014）杭拱民初字第1238号、（2015）杭拱民初字第465号等多个案件查封，因北城天地广场的房屋瑕疵等原因，北城天地广场的房屋存在无法办理租赁备案许可证等问题，这使涉案房屋所在的整个北城天地广场综合体项目在招租、招商过程中严重受阻，整个综合体长期以来基本处于大面积空置状态，地面一至三层招商铺位（不含酒店）满铺率远无法达到85%。这客观上严重影响了原告的正常经营，并直接导致原告的世纪联华北城天地店自2013年9月开业以来一直连续亏损至今。以2017年9月至2018年2月为例，世纪联华北城天地店2017年单店亏损共计1299.12万元，平均每月亏损100万元。由于被告无法实现其对原告承诺的招商目标，原告的世纪联华北城天地店甚至无法正常营业，双方签订的《房屋租赁合同》及相关协议的合同目的因而无法实现，原告因此多次与被告协商，希望被告尽快解决房屋瑕疵问题、改善北城天地综合体商住环境，以使世纪联华北城天地店恢复正常经营，但被告一直未能及时履行上述义务。2018年9月10日，在原告多次交涉无果且损失不断扩大的情形下，原告的世纪联华北城天地店被迫停止营业。同日，在原告着手腾空涉案房屋时，却遭受被告强行的阻止。2018年10月15日，原告向被告发送《关于解除的函》，要求被告停止阻挠原告撤除搬离的行为，尽快与原告办理房屋腾退交接手续，并配合原告搬离、取回房屋内的相关财物。综上，原告认为，因涉案房屋瑕疵原因被告无法依约满足被告正常经营条件，并且涉案房屋所在的北城天地广场综合体一至三层招商铺位满铺率远未达到85%，最终导致原告的世纪联华北城天地门店无法正常经营且门店自开业以来连续亏损至今，为此原告要求提前终止合同。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼。望判如所请。 被告北城置业辩称，1、被答辩人同意解除双方签订的《房租租赁合同》及之后的补充协议。2、关于原告请求被告协助原告腾房且返还原告所有的财产。截止目前原告欠付巨额租金和滞纳金，被告为了防止自己损失扩大，同时也是为了案件能案结事了，方便执行才暂时没有让原告搬离。但是被告也考虑超市货物保质、保鲜的实际情况，目前原告超市内货物均已搬离，仅仅剩下一些货架和小型设备。3、就2016年11月28日签订的关于2017年至2019年减免附条件的减免租金的补充协议。原告认为“满铺率未到达85%”以及“城北体育大厦开工”这两个条件未达到因此原告闭店时无需返还该补充协议的减租优惠，系理解错误。该补充协议中双方对是否需要返还减租优惠，除满铺率和体育大厦还有一个条件即：补充协议第五条：双方明确：甲方给予乙方降低租金支持期满后，乙方该门店仍连续亏损…。现原告在不符合该条件情况下单方面解除合同系违约行为，是不正当阻止附条件生效法律行为条件生效的行为，按照合同法第45条规定应当视为条件成就，因此原告应当返还优惠期的减租优惠金额。4、原告认为案涉房屋瑕疵原因，被告无法按约满足被告正常经营条件，且满铺率未达到85%，导致原告无法正常经营且门店一直亏损，请求提前终止合同，该请求无法律依据也无合同依据。租赁合同签订后被告按约交付房屋给原告，原告接收房屋，且经营数年。被告已经履行了出租人的义务。至于原告亏损，被告认为商业经营，盈利与亏损是由多方面因素造成的，和被告没有必然联系。目前案涉商业中心在政府协调下已经可以于2017年11月就办理租赁证了。未来是光明的。 反诉原告北城置业诉称，1、判令解除双方于2010年4月8日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告支付反诉原告剩余未缴租金，按每日16660.035元租金标准自2018年1月1日暂计至2018年12月12日，共345天，合计5747712.08元(实际算至合同实际解除之日)。3、判令反诉被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间租金优惠前后差额2580912.78元。4、判令反诉被告赔偿反诉原告6个月租金合计3040456.39元。5、判令反诉被告承担本案反诉费用。诉讼过程中，反诉原告北城置业变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告2018年1月1日至2019年4月17日合同期内欠缴租金合计7846876元，并按日万分之五标准，从应付租金之日即2017年12月2日起暂计至2019年4月17日，共501天，支付反诉原告逾期付款违约金1965643元（最终计算至实际付清租金之日）；3、判令反诉被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间租金优惠前后差额2580912.78元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告6个月租金合计3040456.39元；5、判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2010年4月28日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于湖州街与杭行路交叉口的北城天地广场商业裙房一层430平方米，地下一层10240平方米，地下夹层2920平方米，合计13590平方米出租给反诉被告；租赁期限：20年；约定房屋交付期限为2013年3月31日。双方约定前三年租金(含物管费)分别为：336.5665万元、414.4575万元、570.2395万元；第四年租金(含物管费)570.2395万元，并以第四年为基础，每三年房租(含物管费)递增5%。同时约定若乙方单方面解除合同，应当提前2个月书面通知，并偿付6个月租金。2013年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《补充协议》，双方确认交付房屋正式交付日期为2013年7月15日，并确认房屋租赁总面积为15034.88m。同时按照确认后的面积重新确定租金，前三年为：2447159.42元、4487613.32元、5284263.05元，第四年租金为6080912.78元，并以第四年为基础，每三年房租递增5%。2016年11月28日，反诉原告与反诉被告签订补充协议，约定将2017年1月1日至2019年12月31日租金下调至350万元每年；若2019年12月31日支持期满后，反诉被告仍然连续亏损则双方终止合同，支持期的租金差额若同时满足1、北城天地地面一至三层招商铺位(不含酒店)满铺率达到85%以上；2、城北体育大厦开工，上述两个条件，则反诉被告应当补足租金差额部分。2018年10月15日，反诉被告向反诉原告发送《关于解除的函》。反诉原告认为，反诉原告已经按租赁合同约定交付了案涉房屋，并且反诉被告也正常经营至今。至于反诉被告经营亏损与否并非反诉原告能决定也并非反诉原告的合同义务。反诉被告擅自单方面解除合同已经严重违反合同约定，应当按照合同约定偿付6个月租金作为违约金。同时反诉被告解除合同也不正当的阻止了反诉原告对反诉被告实施的附条件减免租金的成就条件。按照《合同法》第45条规定应当视为条件成就。因此反诉被告应当补齐2017年至2019年度支持期的租金差额。最后反诉被告应当支付自2018年1月1日至今未支付的租金给反诉原告。 反诉被告联华集团辩称，一、因交付时案涉房屋存在权利瑕疵等北城置业原因导致联华集团不能正常营业，联华集团有权合法解除合同且无需支付6个月租金3040456.39元作为“补偿金”。(一)北城置业未按合同约定提供房屋产权证等权利证明文件，已构成违约。依据《房屋租赁合同》第一条第2款的约定，北城置业应在房屋交付时提供《建筑竣工图》、《房屋产权证》、《物业验收合格证明》、《消防验收合格证明》。但在2013年7月15正式交付房屋时，北城置业并未办出《房屋产权证》、《物业验收合格证明》、《消防验收合格证明》等证明文件，因此也无法向联华华商提供以上证件。截止开庭当天，北城置业仍无法向法庭提交《房屋产权证》等证件，很显然，北城置业已严重违反合同约定。(二)因案涉房屋的权利瑕疵，导致联华集团无法按时办理租赁许可证，已直接影响了联华集团的“正常营业”。依据《房屋租赁合同》第七条第1款的约定，北城置业应保证联华集团在经营过程中不会由于房屋产权方面的问题使联华集团的经营受到影响。北城置业因案涉房屋被抵押等权利瑕疵原因无法按时办理产权证，基于对北城置业的信任，联华集团接受房屋后即投入使用、装修和招商。然而，在联华集团对外招商时发现因上述原因使原招商计划严重受阻。因房屋存在权利瑕疵，各联营商铺入驻后都将面临无法合法办理租赁许可证、营业执照等客观问题。据统计，在联华集团拟经营招商计划中的90%以上的品牌商均因上述原因拒绝与联华集团合作，这从客观上直接影响了联华集团(世纪联华北城天地店)按原招商计划进行二次招商，最终导致联华集团无法按原经营计划“正常营业”。(三)因案涉房屋的权利瑕疵，导致北城天地综合体的其他商户无法办理租赁许可证，导致综合体大楼维持着满铺率仅达0.36%的“不正常经营”。在正常情况下，一家商业综合体(类似“银泰百货”、“杭州大厦”等百货商场)均以多业态互动模式吸引周边客源。商业综合体内的各家商户依赖北城天地这一大型商业综合体的集客优势，北城天地商业综合体则反过来利用各个商业群楼间(商户间)引进客流量，从而使综合体和各商户实现销售从而产生共同赢利。然而本案现实情况却是，因案涉房屋所在综合体大楼房屋产权的瑕疵导致北城置业无法顺利展开招商。2014年，有零星几家小商户曾入驻北城天地综合体，但由于综合体大部分商铺仍处于空置状态，整个综合体(商场)的客流量依旧非常稀少。后于2015年，商场内所剩不多的几家商铺因无法维持正常经营而停业搬离。联华集团(世纪联华北城天地店)作为北城天地大型商业综合体中的一家商户，只是整个商业综合体的其中一种业态。综合体内的其他商铺几乎全部空置，仅凭一家商超显然无法带动整个综合体的集客优势，也更无法因此给带来大量客流。鉴于以上现状一直未能改善，为尽量减轻联华集团持续亏损的压力，双方于2016年签订《补充协议》，北城置业同意将2017年、2018年、2019年三年的年租金标准减至350万元，同时联华集团同意若“北城天地综合体一至三层招商铺位满铺率达到85%以上”和“城北体育大厦开工”两个条件同时满足的，联华集团返还2018年度和2019年度的减租优惠。经实地察看，截止本案开庭日前(2019年4月16日)，案涉房屋所在综合体大楼，仅一楼一家快餐店(约100平方米)维持惨淡经营，其他铺面均已搬空。以商铺使用面积计算，该综合体的满铺率仅有0.36%。根据以上分析，联华集团认为，首先，因北城置业的违约行为使联华集团无法办妥相关许可手续从而导致其无法正常营业，并因此使联华集团(联华超市北城天地店)自开业以来每个月持续亏损经营至闭店之日，已给联华集团造成巨额的实际损失，依据合同第九条第5款的约定，联华集团有权依法解除合同。其次，自2013年9月15日联华集团(联华超市北城天地店)开业以来，联华超市北城天地店一直亏损至今。参照2017年9月至2018年2月的利润表，联华超市北城天地店以每个月100万元的幅度在持续亏损经营，仅单2017年一整年的亏损额即达1299万元!前述北城置业无法正常招租、综合体的满铺率仅有0.36%的“不正常的经营现状”仍在持续，租赁合同目的远无法实现。联华集团在可预见继续营业会持续扩大其损失的情况下，明知坚持下去只会持续扩大亏损，甚至最终导致国有资产严重流失。鉴于此，依据《合同法》第94条之规定，因北城置业存在违约，联华集团在明知即使强撑至“降租支持期”期满(2019年12月31日)也依旧无法实现合同目的，因此现联华集团提前解除合同完全符合合同约定和合同法的立法精神。综上，联华集团终止合同的行为合法，且终止合同的理由并不是合同第九条第7款约定的“因城市规划导致商业环境变化”而终止合同的情形，因此北城置业据此主张联华集团支付6个月租金3040456.39元作为“赔偿”没有合同依据和法律依据。二、联华集团已按合同约定支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金，北城置业主张要求联华集团再支付2580912.78元差额(作为2017年度租金)没有合同依据。联华集团自2018年1月1日起应支付的租金应继续按350万元/年的标准计算。首先，依据双方于2016年11月28日签订《补充协议》第二条第1款之约定，北城置业为给予联华集团经营上的支持，北城置业统一将2017年1月1日至2019年12月31日止这三个自然年度的年租金标准降低至350万元。北城置业已认可联华集团按以上约定支付了2017年度的租金350万元。其次，根据《补充协议》第五条约定，合同终止时，若“北城天地综合体一至三层招商铺位满铺率达到85%以上”和“城北体育大厦开工”这两项前置条件均达到要求时，联华集团在闭店时应按返还2018年度和2019年度这两年已减免的租金差额。以上任一条件没有达到要求，联华集团闭店(终止合同)时均不返还减租优惠。在《补充协议》第二条第1款已约定“降低租金标准”的前提下，《补充协议》第五条第2款再约定了“附条件返还减免租金”。北城置业将该款约定错误解读为“附条件减免租金”显然有悖补充协议的约定。再次，因“北城天地综合体一至三层招商铺位满铺率”仅为0.36%，远达不到约定的“85%”，因此现终止合同，联华集团不但无需“返还2018年度和2019年度这两年已减免的租金差额”(即继续按按350万元/年的标准支付自2018年1月1日起的应付租金)，而且更无需再行支付差额2580912.78元作为2017年度租金差额。综上，北城置业主张要求联华集团支付“2017年1月1日至2017年12月31日期间租金优惠前后差额2580912.78元”并按降租前原合同租金标准支付2018年1月1日后的租金没有合同依据。三、北城置业主张庭审当天(2019年4月17日)为合同解除日没有合同依据和法律依据，合同解除日应为2018年9月10日。北城置业无权主张2018年9月10日之后的租金(或占用费)。因联华超市北城天地店长期无法正常经营，自2018年1月以来，联华集团与北城置业多次协商终止合同，但北城置业一致拒绝沟通。直至2018年9月10日，联华超市北城天地店被迫正式闭店，同日，联华集团停止了对案涉房屋的使用。因此租赁合同已于2018年9月10日事实解除。2018年9月9日，在联华集团腾空房屋和搬离货物过程中，北城置业通过关闭房屋所在园区车辆出入口的升降杆，阻止联华集团将其搬运设备的货车驶出园区，最终导致联华集团至今无法按时将房屋内的大型冷库、电脑主机、货架等设备顺利搬离房屋。后来，北城置业甚至以在仓库门口堆砌石墩的方式限制联华集团将财物移出案涉房屋。同日，联华集团(联华超市北城天地店)闭店时，北城置业立刻安排其安保人员对案涉房屋进行看守管理，案涉房屋由北城置业实际控制至今。北城置业通过“实际控制房屋”的方式，事实上已经收回了房屋。因此现继续向联华集团主张2018年9月10日之后的租金没有事实和法律依据。再者，北城置业恶意阻止联华集团搬离大型冷库、电脑主机、货架等设备，导致联华集团无法正常使用以上财物，北城置业限制财产使用权利的侵权行为已给联华集团造成了巨额的经济损失。综上所述，北城置业不但无权因其侵权行为向联华集团主张2018年9月10日之后的租金(占用费)从而扩大联华集团租金损失，而且还应额外赔偿因限制联华集团的财产权利给联华集团造成的全部损失(联华集团将根据实际情况另行主张)。四、北城置业主张的因欠付租金产生的逾期违约金的标准过高，应依法调整至中国人民银行同期同档贷款基准利率。首先，联华集团未及时支付租金系因北城置业违约在先，并未主观恶意拖延。如前所述，自联华集团(联华超市北城天地店)开业以来，因北城置业原因，联华超市北城天地店一直以每个月100万元的幅度在持续亏损经营。2018年1月以来，联华集团与北城置业多次协商终止合同事宜，但北城置业一致拒绝沟通配合。迫于无奈，因此联华公司通过单方停止支付2018年度的租金的方式以促使北城置业来配合协商合同解除事宜，联华集团未支付租金的行为并非因其主观故意拖延或其他主观过错原因造成。其次，因上述客观原因联华集团无法及时支付租金给北城置业造成的实际损失应为欠付租金所产生的逾期利息，利息可参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算得出。依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，北城置业主张按万分之五计算欠付租金产生的滞纳金(逾期违约金)，相当于中国人民银行同期同档贷款利率的4、2倍，即北城置业实际损失的4.2倍!该逾期违约金标准显然过分高于北城置业实际产生的经济损失。因此，北城置业主张按日万分之五支付逾期违约金的标准过高，恳求法院依法调低。综上，联华集团认为，北城置业违约在先，联华集团解除租赁合同合法合理，无需支付“赔偿金”，更无需补交“租金减免差额”。故恳请法院依法支持联华集团的诉讼请求，驳回北城置业的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对联华集团提交的证据，北城置业对真实性均无异议；对北城置业提交的证据，联华集团对真实性亦均无异议。本院对双方当事人提交的证据的真实性均予以确认。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月28日，北城置业（出租方、甲方）与联华集团（承租方、乙方）签订编号为杭租字2010年第02号的《房屋租赁合同》一份，约定，第一条：甲方同意将位于杭州市城天地广场，商业裙房一层、地下一层、地下夹层部分出租给乙方。租赁房屋的总建筑面积约为13590平方米，其中1层430平方米、地下一层10240平方米、地下夹层2920平方米（办公辅助用房）。甲方确保该房屋为商业用途（不含夹层），具体以双方确认红线标明的平面图为准，租金计算以红线范围内的实测面积为准。甲方应提供该房屋物业权属证明文件（除地下层无权属证明外），现暂时不能提供的房屋物业权属证明文件，在房屋交付确认时一并提供。甲方先行提供该房屋项目业主与产权相对应的证明文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权证、土地、规划主管部门批准的红线图、项目环境评估、交通评估文件等……建筑竣工图、房屋产权证、物业验收合格证明、消防验收合格证明，在房屋交付确认（时）后提供；第二条：乙方租赁房屋将用于开设“世纪联华北城天地店（公司）”（名称以工商登记为准），设置办公室、仓库及乙方营业范围内的其他商业配套项目，并根据本合同的约定合理使用和维护房屋的公共区域和公共设施；第四条：本合同租期为20年，自本合同签订后，房屋正式交付之日起履行满20个自然年止。自甲方正式交付房屋之日起，四个月为乙方的装修期，装修期间甲方免收租金。房屋第一期租金乙方实付从装修期满次日起至同年度12月31日止；第五条：甲方应于2013年3月31日之前，向乙方交付具备约定的《附件2：美达北城天地项目房屋技术条件说明》的完整房屋。第六条：乙方承担的费用和支付方式为：1、双方约定房屋租金单价（含物业管理费）前四年：第一年年租金2019399元、物管费1346266元，第二年年租金2486745元、物管费1657830元，第三年年租金2954091元、物管费1969394元，第四年年租金3421437元、物管费2280958元，以第四年租金为基础和起点，每三年环比递增一次，递增幅度为5%。上述租金和物管费，在房屋交付确认时，按双方约定的条款对房屋面积实测后，按实调整。2、支付方式：（1）租金和物管费由乙方按每一年支付一次，先付后用。首次支付时间为装修期满次日起十五个工作日内。从支付第二期租金和物管费起，乙方每年在12月1日前向甲方支付下年度出租房屋租金和物管费。乙方向甲方支付租金和物管费时，甲方应先向乙方开具符合当地税务部门要求的房屋租赁专用发票和服务业发票（乙方收到甲方开具的符合税务要求的发票以后次日起七个工作日内支付给甲方）。（3）乙方租赁范围内乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用，由乙方承担（含装修期水电费用），由甲方单独设表计量。3、合同签定后七日内乙方向甲方支付人民币200万元，作为定金。该定金在乙方向甲方支付第一期租金时抵扣租金。第九条：合同提前终止：4、有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：Ａ乙方无故逾期支付租金三个月以上的；甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应在赔偿甲方一切损失后，及时迁离并交回房屋；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失。7、若由于房屋所在地因城市规划导致商业环境变化（或其商圈周围发生变化），包括人流，附近的人口密度，交通情况，商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况，甲乙双方同意在本租约期限开始24个月后，如乙方该项目单店连续亏损达三个月，甲方同意为考虑双方的长期利益，提前终止双方租赁合同，但乙方需提前2个月向甲方书面提出退出通知，并偿付甲方六个月租金后终止本租约。第十条：本合同如提前终止、解除或届满时，甲方有权收回房屋。乙方有权在合同终止之日起的15天内拆除以及取回所有权属于乙方的全部设施、设备。但乙方不得损害或拆除建筑物本身之结构（经甲方书面同意且合法之变更除外），乙方对房屋的改善、装潢不得拆除，无偿归甲方所有。乙方在所规定的日期前未拆除、取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方所有任其处分。该15天拆除期，甲方免收租金。第十一条：违约责任：2、乙方无故拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取当期当年租金之2‰的滞纳金。 2013年10月28日，甲方北城置业与乙方联华集团签订《补充协议》一份，约定，甲乙双方就杭州拱墅区湖州街571号北城天地广场，商业裙房一层、地下一层、夹层部分租赁事宜于2010年4月28日签订了编号为：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》。现根据房屋交付时间、实际租赁面积、对房屋租金的起付时间、租金的调整以及乙方场外使用范围等，双方进行了友好协商，达成补充协议如下：一、房屋交付：双方确认：甲乙双方《房屋租赁合同》所涉房屋，正式交付乙方的日期为2013年7月15日。交付时，双方对房屋进行了交接验收。双方签署了《备忘录》《北城天地项目交付现场会纪要》，对相关的遗留问题后续处理进行了约定。二、租赁面积确定：《房屋租赁合同》约定的租赁范围（详见新确认的红线范围图），现经浙江省测绘大队出具的浙测字FC2013第014号测绘成果报告书明确。双方明确乙方的租赁房屋面积总计为15034.88平方米（红线图附后）。三、租金及计算：1、双方明确：原双方于2010年4月28日签订了编号为：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》第六条第1款中所涉的有关物业管理费支付比例的金额条款内容停止执行。全部调整为房屋租金。具体调整详见本协议第二条租金计算及附件。2、计算租金的租赁面积总计为：15034.88平方米。按《房屋租赁合同》的约定，具体租金计算：见附件（一）。四、租金支付：经双方协商明确合同履行期间，乙方的租金支付每年支付一次，先付后用。乙方向甲方支付租金时，甲方应先向乙方开具符合当地税务部门要求的房屋租赁发票。乙方收到甲方开具的符合税务要求的发票后五个工作日内支付给甲方。租金支付如遇国定假期，则支付日顺延。五、租金起算时间：依据双方的《房屋租赁合同》的相关约定，双方明确房屋的租金起算日期为：2013年11月15日。六、原双方签订的《房屋租赁合同》其他条款内容不变，继续履行。七、本补充协议与双方2010年4月28日签订的编号为：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》具有同等的效力。原合同内容与本协议不一致的，以本协议内容为准。该《补充协议》附件（一）《合同履行期间年度租金支付列表》载明，2017年7月15日至2019年7月14日期间的年含税租金均为6080912.78元，2019年7月15日至2020年7月14日的年含税租金为6384958.41元。 2016年11月28日，甲方北城置业与乙方联华集团签订《补充协议》一份，约定，现甲、乙双方经过协商，就甲乙双方签订的编号：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》变更从2017年1月1日起至2019年12月31日止共计三个自然年度约定租金事宜，达成补充协议如下：一、根据乙方提出，希望甲方适当降低房屋租金，共同应对目前零售市场经营疲软的现状，共渡困难的协商要求。甲、乙双方协商一致，在合同其他条款内容不作根本改变的前提下，同意修改变更双方编号为：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》约定的2017年1月1日起至2019年12月31日止租金条款内容。二、甲方同意从2017年1月1日起至2019年12月31日止三个自然年度降低乙方就上述租赁房屋应付的租金，给予乙方经营上支持。双方约定：乙方根据《房屋租赁合同》约定支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金调整如下：双方确认租金支付金额：2017年1月1日至2019年12月31日，实际支付年租金均降低至350万元。三、双方协商一致，甲方给予乙方降低租金支持期满，双方自2020年1月1日起恢复双方签订的编号：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》的正常履行。四、甲方给予乙方降低租金支持期满后，乙方该门店仍连续亏损，乙方提出协商执行双方签订的编号：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》第九条第七款时，乙方应按双方签订的编号：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》约定条款，对甲方进行补偿。五、双方明确：甲方给予乙方降低租金支持期满后，乙方该门店仍连续亏损，决定终止双方签订的编号：杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》的。双方约定：依据两项前置条件达成情况，确定甲方从2017年1月1日起至2019年12月31日止给乙方租金减免是否返还以及返还金额。两项前置条件：1、北城天地地面一至三层招商铺位（不含酒店）满铺率达到85%以上；2、城北体育大厦开工；上述两项前置条件中第1项、第2项达到要求的，乙方闭店时应返还本补充协议约定的2018年和2019年度甲方给予乙方的减租优惠，如任一项未达到要求的，乙方闭店时则不返还减租优惠。双方明确，涉及的租金返还甲方应提供相应增值税专用发票。六、本补充协议对所述房屋从2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金以及如何支付租金作出了补充约定。本协议未涉及事宜，在后续履行期内，双方均继续按杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》执行。杭租字2010年第02号《房屋租赁合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。 联华集团已付清2017年12月31日前的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金。 2018年3月8日，联华集团发《工作联系函》给北城置业，称，其开设的世纪联华北城天地店，亏损情况十分严重，希望北城置业能充分考虑其实际困难，以及其为双方的合作做出的精诚努力和为此付出的重大亏损代价，同意其退出该项目，解除双方就此签订的相关合同，终止双方的合作关系。 2018年4月6日，联华集团再次发《工作联系函》给北城置业，称，1、其北城天地店将于七日内正式停止对外营业。着手安排相关的后续人员、设施等撤离以及歇业等事宜。2、其特通知北城置业其北城天地店歇业期间将停止支付租金。3、其考虑将在北城置业经营的北城天地广场整体招商满铺率达到85%以上，重新安排其北城天地店开业事宜。 2018年4月13日，联华集团再发《工作联系函》给北城置业，主要内容为：“我公司已于2018年3月8日致函贵公司，就我公司承租的贵方位于杭州拱墅区湖州街571号北城天地广场商业裙房一层、地下一层、夹层（部分）物业开设的世纪联华超市北城天地店的闭店即合同终止事宜，向贵公司提出协商。函中我公司实事求是的向贵公司传达了由于北城天地整个综合体的经营窘境的拖累，我公司北城天地店目前经营严重亏损的困境以及在近期也不可能有明显的改变现实状况。希望贵公司能充分考虑我方的实际困难，以及我公司为双方的合作做出的精诚努力和为此付出的重大亏损的代价同意我公司按合同约定（第九条第七款）退出该项目，解除双方就此签订的相关合同，终止双方合作关系，并希望贵公司考虑我公司在此项目上所承受的重大牺牲，给予我公司合同免责的认同的商洽要求，但贵公司至今仍没有给予积极地响应，就双方解除合同的后续事宜，展开协商和作出安排。为此，我公司特再次书面函告贵公司，我公司北城天地店将于2018年5月31日正式停止对外营业。着手安排相关的后续人员、设施等撤离事宜。同时也再次敦促贵公司。希望得到贵公司的积极回应，尽快安排就双方解除合作关系以及后续相关事宜的商洽。以确保相关的后续工作得以平稳展开。” 2018年5月25日，北城置业发《复函》给联华集团，主要内容为：“1、我司理解，目前电子商务的发展对线下超市经营的冲击现状，贵司经营上的不易，但是基于双方之前友好的合作经历，我司希望双方继续合作，我司愿意积极配合贵司一切有助于提升贵司营业收入或降低成本的措施。2、现贵司未按照双方签订的租赁合同中，约定的解除合同方式解除合同，已经构成违约。我司将保留追究贵司违约责任的权利。若贵司执意要解除合同，请贵司按照下列方式妥当处理此事：（1）严格执行合同双方约定的解除合同方式：提交北城天地周边城市规划导致商业环境变化的书面论述报告以及贵司单店连续亏损3个月的财务报表给本司。同时，偿付本司六个月租金；（2）或者贵司在1个月内寻找其他公司承租本司商场。我司将酌情减免贵司单方提出解除合同需要偿付的租金。” 2018年6月12日，北城置业再发《工作联系函》给联华集团，主要内容为：“2016年11月28日贵司与我司协商一致，签订补充协议一份，双方愿意共渡困难，2017年1月1日至2019年12月31日为我司给予贵司的降低租金支持期，期满后根据商铺入住率和城北体育大厦施工进度，再决定是否补足支持期的租金差额。现城北体育大厦已经开工，北城天地商场租赁证已经可以办理。商场商业氛围越来越浓厚。现贵司在支持期内单方面解除合同。我司认为贵司拒绝履行2016年11月28日补充协议的行为已经构成违约，因此贵司应当补足2017年1月1日起至2017年12月31日的租金差额，共计2580912.78元。同时按原租金标准支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金3040456.39元，以及按原租金标准支付6个月租金3040456.39元作为补偿金。三项共计8661825.56元，请贵司按原合同标准核实上述金额，如有异议请及时联系我司。” 2018年8月31日，联华集团发《工作联系函》给北城置业，称，自2013年联华集团门店率先开业以来，整个北城天地综合体基本处于空置状态，远远不能达到双方合作前，北城置业向其承诺的招商目标和经营优势互补的双赢目标，直接造成其门店自开业以来一直处于经营困难严重亏损的状态，其经慎重研究，决定终止双方的租赁合同，关闭世纪联华北城天地店，退出在北城天地的经营，并就相关事宜通报如下：一、其将于2018年9月1日起，停止其北城天地店的经营。二、其将根据合同的约定，关闭世纪联华北城天地店，退出租赁物业，希望双方尽快就终止租赁合同事宜，进行沟通协调，并就其全面搬离租赁物业，与北城置业落实具体细节问题。 2018年9月10日，联华集团的世纪联华北城天地店停止营业。同日，联华集团在取回世纪联华北城天地店内物品时，受到北城置业阻止，致部分物品未能取回。 2018年10月15日，联华集团邮寄《关于解除的函》（落款日期为2018年10月10日）给北城置业，主要内容为：…为此，我公司多次通知贵公司，明确向贵公司表明了要求退出该项目经营，解除双方签订的相关合同，并且就解除合同后的具体安排（包括搬离取回设备等事项），敦促贵公司尽快与我公司交接。同时，我公司该门店已于2018年9月10日完全停止经营，但在我公司取回经营设备、准备搬离租赁物业时，遭到贵公司工作人员的强力阻挠。为避免双方工作人员的正面冲突，我公司被迫暂停相关设备的撤除搬离工作。鉴于以上事实情况，我公司现再次致函通知贵公司。1、自2018年9月10日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》。2、请贵公司停止阻挠我公司撤除搬离行为，尽快与我公司办理房屋腾退交接手续，并配合我公司搬离、取回房屋内的相关财务。3、因贵公司阻挠搬离导致我公司无法向贵公司退还租赁房屋，因此产生的房屋占有使用费，我公司将不予承担。4、由于贵公司在该项目合作和合同履行过程中违背承诺且存在违约行为，并造成我公司巨大损失，我公司将依法追究要求贵公司承担损失和违约责任。”北城置业于次日收到该函。 另，案涉房屋于2013年7月16日经消防验收合格。北城置业于2014年11月14日取得包括案涉房屋在内的北城天地商业中心9、10幢房屋所有权证。联华集团北城天地店自2017年9月至2018年2月期间，每月均处于亏损状态。 本案诉讼过程中，联华集团已将世纪联华北城天地店内属于其的财产全部取回。 本院认为，本案《房屋租赁合同》及相关《补充协议》均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。该《房屋租赁合同》第九条第7项约定，若由于房屋所在地因城市规划导致商业环境变化（或其商圈周围发生变化）…有可能影响乙方的营业状况，甲乙双方同意在本租约期限开始24个月后，如乙方该项目单店连续亏损达三个月，甲方同意…提前终止双方租赁合同，但乙方需提前2个月向甲方书面提出退出通知，并偿付甲方六个月租金后终止本租约。北城置业于2013年7月15日将案涉房屋交付给联华集团使用。从双方2016年11月28日签订的《补充协议》第四条、第五条有关“甲方给予乙方降低租金支持期满后，乙方该门店仍连续亏损”的表述内容来看，双方在签订该《补充协议》时联华置业北城天地店应处于连续亏损状态。而根据联华集团提供的其北城天地店自2017年9月至2018年2月期间的利润表，该店每月均处于亏损状态。故联华集团具有《房屋租赁合同》第九条第7项约定的合同解除权。联华集团于2018年3月8日向北城置业书面提出退出该项目并解除相关合同。于2018年4月再次书面函告北城置业其北城天地店将停止营业，并请求北城置业安排对解除合同关系及后续事宜进行协商。于2018年8月31日以《工作联系函》书面通知北城置业，其决定终止双方的租赁合同，亦即解除《房屋租赁合同》，并将于2018年9月1日起停止其北城天地店经营，退出租赁物业。联华集团于2018年9月10日正式停止其北城天地店的经营并着手搬离店内物品。当时虽有部分物品未搬离却系因被北城置业阻止所导致。鉴于本案《房屋租赁合同》履行已超过两年，而联华集团北城天地店连续亏损三个月以上，且联华集团在实际退出前两个月即已向北城置业书面提出退出案涉房屋。联华集团行使合同解除权符合双方签订的《房屋租赁合同》第九条第7项约定，其现诉请确认《房屋租赁合同》及相关《补充协议》已于2018年9月10日解除，本院予以支持。 联华集团对未支付自2018年1月1日起的租金的事实无异议。其实际租用案涉房屋至2018年9月10日，故应支付自2018年1月1日起至2018年9月10日止的租金。根据双方于2016年11月28日签订的《补充协议》的约定，该期间的租金标准为350万元/年。北城置业主张联华集团提前解除合同应不享受减租优惠，应按《房屋租赁合同》约定标准计付租金。本院认为，根据该《补充协议》约定，北城置业给予联华集团的减租优惠的期限为三年，至2019年12月31日止，如北城天地地面一至三层招商铺位满铺率未达到85%以上的，联华集团无需支付该减租优惠。根据联华集团提交的杭州市钱塘公证处（2018）浙杭钱证内字第11929号《公证书》，在2018年7月26日时北城天地一至三层商铺空置率较高，而北城置业在本案诉讼期间也未能举证证明北城天地一至三层商铺的满铺率已达85%，加之该《补充协议》约定了该协议未涉及事宜均继续按《房屋租赁合同》执行，而《房屋租赁合同》约定了在一定条件下联华集团可以提前解除合同，而该《补充协议》并未约定联华集团提前解除合同则不享受减租优惠。故本院对北城置业该主张不予支持。并对其主张按16660.035元/天计付租金及支付2017年度的租金优惠差额2580912.78元的反诉请求，不予支持。2018年1月1日至2018年9月10日期间的租金应按350万元/年计付，本院酌定为2429223.74元。因联华集团具有且已行使合同解除权，本案相关合同已于2018年9月10日解除，联华集团并于2018年9月10日对房屋进行腾空，但因北城置业阻止而未能腾空房屋，故2018年9月10日之后的房租，应由北城置业自行承担。故北城置业反诉请求解除《房屋租赁合同》及支付2018年9月10日之后的房租，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，租金每一年一付，先付后用，于每年12月1日前支付。故联华集团应于2017年12月1日前支付2018年度的租金350万元，其未能按期支付应承担相应的逾期付款违约责任。现北城置业诉请按每日万分之五支付逾期付款违约金。北城置业虽已主动将合同约定的违约金计算标准予以降低，但因北城置业因联华集团未按期支付租金所造成的损失主要是利息损失，根据本案实际，其该违约金标准仍属过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的罚息利率计算违约金，自2017年12月1日计至2018年9月10日酌定为179528.13元，自2018年9月11日起至租金付清之日止的违约金则按租金2429223.74元另行计付。 根据《房屋租赁合同》第九条第7项的约定，联华集团提前解除合同的，应偿付北城置业六个月租金。现北城置业请求联华集团赔偿六个月租金，本院予以支持，但租金标准应按350万元/年计算。联华集团应赔偿北城置业六个月租金损失175万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认杭州北城置业有限公司与杭州联华华商集团有限公司于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同》、2013年10月28日签订的《补充协议》、2016年11月28日签订的《补充协议》均已于2018年9月10日解除； 二、杭州联华华商集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州北城置业有限公司2018年1月1日至2018年9月10日的租金2429223.74元，并支付逾期付款违约金179528.13元。自2018年9月11日起至租金付清之日止的违约金则按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%另行计付； 三、杭州联华华商集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州北城置业有限公司租金损失1750000元； 四、驳回杭州北城置业有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由杭州北城置业有限公司负担。反诉案件受理费114403元，减半收取57202元，财产保全费5000元，合计62202元，由杭州联华华商集团有限公司负担21155元，杭州北城置业有限公司负担41047元。 杭州北城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；杭州联华华商集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  胡 敏 人民陪审员  王春英 二〇一九年九月二十日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲