辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终2379号上诉人（原审原告）：陈喜红，女，1973年4月15日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周权（系陈喜红丈夫），男，1968年8月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：龙辉，辽宁凡杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连花卉苗木绿化工程有限公司，住所地大连市甘井子区华北路39-1。法定代表人：张万祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲利君、于兴邦（实习），辽宁恒信律师事务所律师。上诉人陈喜红因与被上诉人大连花卉苗木绿化工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈喜红上诉请求：1、撤销一审判决,改判被上诉人赔偿逾期不予办证违约金(自2015年5月15日至2018年2月28日计2年9.5个月)86,884.44元;2、判令被上诉人支付自2018年3月1日起至被上诉人完成向产权登记机关报备房屋权属登记所需资料之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金(参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);3、案件诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人住房非商品房是事实错误。经济适用房是商品房的一种。案涉《经济适用住房买卖合同》“说明”中第三条明确解释“本合同所称经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建筑面积、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房”，故上诉人房屋属于商品房。二、一审判决适用法律不当。一审判决以案涉合同第十五条3项“出卖人继续办理相关手续,合同继续履行”为据,认为被上诉人不应承担逾期办理产权证书的违约责任有误。1、合同第十二条“由出卖人承担全部责任”之约定属于合同一部分，既然继续履行合同,就要履行第十二条的约定。“合同继续履行”意味着全面履行合同,而不是由被上诉人断章取义。2、在购房合同中,取得房屋权属证书是购房合同最重要的合同构成要件,是购房者是否拥有该房屋所有权最重要的法律依据,在此问题上违约方必须承担法律责任。3、商品房买卖合同司法解释第十八条第三项就是对合同没有约定违约金或损失数额难以确定所作的计算违约金的标准。一审判决以不属于商品房而驳回上诉人诉讼请求实属适用法律不当。案涉合同第十五条是格式条款，被上诉人未遵循公平原则确定双方之间的权利义务，也未予以说明，违反合同法强制性规定，该条款无效。大连花卉苗木绿化工程有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于案涉房屋属性。经济适用房不属于商品房，双方法律关系不属于商品房买卖合同关系。1、最高院商品房买卖合同司法解释第一条规定“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案被上诉人不是房地产开发企业，本案经济适用房销售对象是城建局系统内部具备购买经济适用房条件的特定人群，而不是面向社会销售。2、上诉人认为经济适用房属于商品房，在一审援引的2005年1月1日实施的《大连市经济适用住房建设和销售管理办法》（大连市政府令58号）以及2006年大连市政府79号令修改稿中的表述“具有保障性质的政策性商品住房”，然而该办法及修改稿又于2009年被大连市政府废止，并被《大连市经济适用住房管理办法》（2009年2月1日实施）取代，该办法第二条明确了“经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房”新办法去掉“商品”两字意义很明显，政府确认经济适用房并非商品房。3、上诉人援引双方合同“说明”部分第三条“具有保障性质的政策性商品住房”而得出涉案房屋属于商品房的结论不能成立：第一，该说明第三条前面说经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建筑面积、供应对象和销售价格，后面又说是具有保障性质的政策性商品住房，本身就是自相矛盾；第二，双方签订的合同是大连市国土资源和房屋局及工商局2000年版的推荐格式文本，该版本的制定当时缺乏法律及政策依据，随着最高院司法解释以及大连市政府文件的相继出台，该版本早已废止，其原有内容已经与现行法律政策相悖，当然不能作为认定涉案房屋以及双方当事人之间合同性质的依据。二、关于法律适用问题。一审判决适用法律准确，并无不当。1、上诉人与被上诉人签订的《经济适用住房买卖合同》第十五条明确约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人继续办理相关手续，合同继续履行”。也就是说合同中对于上诉人未能在双方合同约定期限内取得房屋权属证书的解决方式或者说被上诉人的责任已经做出明确约定。即使该约定不公平，根据合同法规定，上诉人也因超过一年期限而丧失撤销权，因此，双方约定的处理方式是合法有效的，对双方具有约束力。2、商品房买卖合同司法解释第十八条适用的前提条件有两个：其一，双方系商品房买卖合同纠纷；其二，因出卖人原因，买受人未能在双方合同约定期限内取得房屋权属证书的的处理方式未作约定。3、上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的法律依据是商品房买卖合同司法解释。根据该解释第一条对商品房的定义以及2003年5月7日记者会答复，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售，该解释不适用本案。4、关于双方合同第十二条，并不是针对逾期办理权属证书责任的约定。逾期办理权属证书的责任已经在合同第十五条明确约定为“继续办理”，上诉人以此要求被上诉人支付逾期违约金不能成立。综上，上诉人在双方另有合同约定的基础上，援引并不适用的司法解释、地方政令以及合同条款要求被上诉人支付违约金没有任何事实与理由，请二审法院驳回其上诉请求。陈喜红向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因其逾期不予办理房屋权属证书违约金（自2015年5月15日至2018年2月28日计2年零9.5个月）82,935.15元；2、判令被告支付自2018年3月1日起至被告完成向产权登记机关报备房屋权属登记所需资料之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金（参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告与被告（原名称大连花卉苗木绿化工程总公司）签订了《经济适用住房买卖合同》。约定，原告购买被告位于大连市甘井子区建筑面积75.55平方米的经济适用住房。单价，每平方米5350元，总房款404,192元，被告应于2014年11月15日前交付房屋。合同第十二条约定：出卖人保证销售的经济适用住房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条预购经济适用住房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在经济适用住房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。合同签订后，原告如约交纳了房款，被告亦将房屋交付原告，但被告至今未能办理权属登记。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告的诉讼请求，一审法院无法支持，其理由如下：首先，原、被告签订的合同中并未约定逾期办理产权登记的违约责任。原告依据双方签订的《经济适用住房买卖合同》要求被告给付未办理产权登记的违约金，而合同第十五条关于逾期办理产权登记的约定为：“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。”合同第十二条也只是笼统性的规定出卖人不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任，没有具体约定被告作为出卖人未能办理产权登记应承担的违约责任，故原告的诉讼请求没有合同依据。其次，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求被告按已付房款总额参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金，没有法律依据。该司法解释调整的对象是商品房买卖合同，而本案原告购买的房屋系政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，即经济适用住房，其不是商品房，故原告依据该解释要求被告给违约金并无法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈喜红的诉讼请求。案件受理费1873元（原告已预交），由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人于2014年10月16日签订《经济适用住房买卖合同》，约定被上诉人应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今未能为上诉人办理房屋权属证书。上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人承担逾期办证违约责任。本案争议的焦点为被上诉人承担的违约责任应如何认定。首先，对于被上诉人应否承担违约责任及违约金计算标准的认定。根据双方当事人关于办理房屋权属登记的合同约定，保证房屋所有权能够转移登记至上诉人名下是被上诉人作为房屋出卖人的最基本合同义务。不动产权属证书是买受人享有不动产物权的依据，只有在买受人获得房屋所有权的情况下，买受人才能完全行使对所购买房屋的处分权。本案中，被上诉人未能在合同约定的期限内为上诉人办理房屋权属证书，且直至本案二审审理期间，被上诉人仍无法确定案涉房屋具备办证条件的具体期限。案涉房屋虽为经济适用房，但上诉人是按照购买经济适用房所实际支付的购房款项为基础主张违约金，该违约责任的承担与房屋是否享受了购买价格或购买条件上的优惠并无关联。而且，受政策限制，上诉人购买经济适用房后有五年的有限产权期，在取得产权证后的五年内不能对房屋进行出租或其他交易。被上诉人逾期超过四年未能办证的违约行为客观上大幅延长了上诉人突破有限产权、自由处分房屋的时间，必然给上诉人造成损失，被上诉人理应对其逾期办证的违约行为承担违约责任。由于逾期办证给上诉人造成的实际损失难以确定，本院认为，在买受人已全额交付购房款，而出卖人没有完成所有权变更登记义务的情况下，因出卖人已实际占用买受人交付的房款，故参照出卖人占用购房款期间的逾期贷款利息认定其应当承担的违约责任，符合公平等价的基本原则及一般交易习惯。现上诉人作为买受人请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约金，该请求不违反法律规定，亦可制约出卖人无限期的违约行为，敦促出卖人积极履行办证义务，尽快完成房屋权属的初始登记，保障房屋买受人取得房屋权属证书的合法权利。因此，对上诉人要求被上诉人按已付房款逾期贷款利率标准承担违约金的请求，本院予以支持。其次，对于被上诉人本案承担违约责任的期间及违约金数额的认定。案涉合同第十五条关于逾期办理产权登记约定，“出卖人继续办理相关手续，合同继续履行。”《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。依照上述法律规定，案涉合同关于“继续办理”的约定应属于双方对履行期限约定不明的情形，故上诉人依法可以随时要求被上诉人履行协助办证的义务，同时亦当给予被上诉人必要的准备时间。因上诉人未能提交其曾向被上诉人要求办证的相应证据，故应以上诉人提起本案诉讼之日（2018年3月1日）认定其提出该项要求的时间，同时应给予被上诉人履行相应义务必要的准备时间，该必要时间以90日认定较为符合交易习惯。因此，被上诉人应自2018年6月1日起，向上诉人承担逾期办证的违约责任。由于被上诉人逾期办证违约行为的终止时间暂无法明确，故本院对上诉人请求的违约金暂支持计算至本案二审判决作出之日，如被上诉人的违约行为持续发生，上诉人可依据事实和证据再行主张权利。另外，鉴于央行不再公布贷款基准利率，被上诉人承担违约金的标准应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，确定为年利率6%。据此，本案被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金31,494元（404,192元×6%÷365天×474）。综上，陈喜红的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初1528号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，大连花卉苗木绿化工程有限公司向陈喜红支付逾期办证违约金31,494元（自2018年6月1日计算至2019年9月17日）；三、驳回陈喜红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1873元，由大连花卉苗木绿化工程有限公司负担710元，由陈喜红负担1163元。二审案件受理费1873元，由大连花卉苗木绿化工程有限公司负担710元，由陈喜红负担1163元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 孙利颖审判员 王 亮二〇一九年九月十七日书记员 宋 敏