辽宁省丹东市振安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0604民初580号 原告:赵婕，女，1973年6月28日出生，汉族，无职业，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：胥涛勇（原告丈夫），男，1973年9月21日出生，汉族，大连市中山区人民法院法官，住大连市沙河口区。 被告：丹东锦江房屋实业有限公司，住所地丹东市振安区经山街143-1-2。 法定代表人：高玉柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋积慧，辽宁圣权律师事务所律师。 原告赵婕诉被告丹东锦江房屋实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告赵婕及其委托诉讼代理人胥涛勇、被告丹东锦江房屋实业有限公司委托诉讼代理人宋积慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2014年9月18日签订的《房屋订购合同》；2.被告退还原告房款998412元、进户费6302元，并自2014年9月19日起至实际退款之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍支付原告利息；3.被告支付原告违约金20万元（房屋升值部分损失和租金损失）。事实和理由：2014年9月18日，原、被告签订了《房屋订购合同》，约定由原告订购被告开发建设的绿云嘉园小区商业用房一套，建筑面积为114.76平方米，每平方米8700元，总金额为998412元，待房产局确定房屋面积后多退少补。2014年9月18日，原告将上述款项一次性付给被告。双方约定被告付房时间为2014年12月31日，但房屋实际于2019年3月6日才交付原告。原告在装修过程中发现房屋建筑面积仅为94平方米左右。之后被告经现场实地测量也对此予以认可。原告认为，1.本案《房屋订购合同》应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定。涉案《房屋订购合同》中“面积出现误差多退少补”属于格式条款，剥夺了原告索赔的权利并免除了被告的主要义务，应为无效。2.涉案房屋为商用，面积明确约定为114平方米，被告交付的房屋面积过小导致原告无法正常使用，不能实现原告房屋订购合同的目的。合同中对面积的约定本应是明确具体的，而涉案合同中未约定误差范围，也与法律规定不符。此外，被告延迟为涉案房屋办理不动产权证书导致原告对房屋的利用程度大大降低，房屋的利用价值贬损。被告夸大房屋面积的真实情况是对原告的欺诈，被告迟延交付房屋及不能及时为原告办理产权证的违约行为导致原告不能实现合同目的。依据法律规定，原告有权解除合同，要求被告赔偿原告购房款利息损失及《房屋订购合同》履行后原告可以获得的房屋升值的利益。 被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。原、被告间不存在真实的合同关系。涉案房屋原是被告抵顶给绿云嘉园小区施工人孔宪坤、袁亚斌和殷宝堂的工程款。三名案外人在施工过程中因资金短缺，向原告借款未还，原告私下找到被告负责人，请求被告及三名案外人将抵顶工程款的房屋交付给原告用于抵顶原告的借款。被告应原告及三名案外人的请求，为了帮助原告办理相关手续，才和原告签订了一份房屋订购合同。被告并未收到过原告998412元的购房款。因此，原、被告双方不存在真实的商品房买卖合同关系，被告也不存在任何违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提供的《房屋订购合同》、2014年9月18日被告出具的收款收据，被告提供的2019年7月1日情况说明，各方当事人对证据真实性无异议，且以上证据记载内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的入住通知单，被告虽不予认可，但加盖有被告公章，本院予以确认。原告提供的2019年3月6日收款收据3份，系证明原告向案外人丹东亿家物业服务有限公司交款情况，内容真实，予以确认。被告提供的被告单位制作的财务账、记账凭证、原告抵顶统计、2014年9月18日被告出具的收款收据、案外人孔宪坤、袁亚斌等出具的收据共四张，与原告自认的其与三名案外人抵顶工程款及支付购房款的事实能够相互印证，本院对证据予以确认。 根据当事人的举证、质证，本院认证及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 被告系绿云嘉园小区开发建设单位。案外人袁亚斌、孔宪坤、殷宝堂负责绿云嘉园小区工程的施工，被告欠付三名案外人工程款941474元。因三名案外人在施工过程中向原告借款，一直未能偿还，为此，原告找到被告要求被告将欠付三名案外人的工程款向其支付以抵顶借款，被告同意用房屋抵顶。 2014年9月18日经原、被告及三名案外人一致同意，三名案外人将对被告享有的工程款941474元的债权转让给原告，用于抵顶三名案外人欠付原告的借款。被告用绿云嘉园小区一套建筑面积为114.76平方米的商业用房作为工程款抵顶给原告，用于抵销原告上述债权。抵顶当天原、被告签订《房屋订购合同》，约定原告订购绿云嘉园小区网点商业用房，建筑面积114.76平方米，单价8700元每平方米，总金额998412元，原告于2014年9月18日一次性付清房款，此商品房屋系抵顶给袁亚斌、孔宪坤34号楼的工程款，付房时间为2014年12月31日。合同面积待房产局确定后多退少补。该商品房需小区综合验收合格后，办理产权手续。合同签订当日，原告向被告交纳了房款差额部分56938元，被告向原告出具998412元购房款收据。2014年9月26日，被告单位记账凭证记载：“绿云嘉园68号楼4号网点抵顶工程款（赵婕）”，科目为支付三名案外人工程款。2019年3月6日，被告向原告交付上述房屋，原告向丹东亿家兴物业服务有限公司支付进户费6302元。庭审期间，经双方共同确定，上述房屋实际建筑面积为94.84平方米。该房屋至今未综合验收合格并办理产权登记。 诉讼中，经本院释明，原告表示坚持要求解除合同，不接受被告补偿房屋面积差价款。 本院认为，原、被告与三名案外人袁亚斌、孔宪坤、殷宝堂达成合意，约定三名案外人将对被告享有的941474元工程款债权转让给原告，被告用涉案房屋作为工程款抵顶给原告，用于抵销原告上述债权。上述合意系三方真实意思表示，原、被告基于上述合意签订的《房屋订购合同》，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。现被告已经将涉案房屋交付给原告，原告接收房屋并交纳进户费用，除因该小区未进行综合验收无法办理产权外，合同已经履行完毕。 关于原告以房屋面积存在近20平方米的误差要求解除《房屋订购合同》的诉请，《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。本案中原、被告在《房屋订购合同》中约定，“合同面积待房产局确定后多退少补”，该约定应视为上述司法解释“合同有约定的，按照约定处理”的情形，双方应当依约履行，原告以存在面积误差为由要求解除合同，依据不足。 关于原告主张合同“面积待房产局确定后多退少补”的约定系格式条款，免除了被告的主要义务，应为无效。该条款约定的“多退少补”，即在实际面积大于合同面积时，原告补交差价款，在实际面积小于合同面积时，被告负有返还面积差价款的义务，该约定并没有免除被告返还面积差价款的义务。原告的该项主张，没有事实及法律依据，不予支持。 关于原告主张房屋面积不符合约定造成其无法实现合同目的，应解除合同的诉请。本案中，原告的真实目的是通过被告将其对三名案外人的债权予以实现，被告同意且所附条件为用房屋予以抵顶，从而抵销各自的债权债务关系。因此原、被告签订《房屋订购合同》目的在于便于房屋交付、办理产权证，从而完成房屋抵顶、实现对三名案外人的债权。虽然面积不符合约定，但合同约定了“多退少补”，原告可以据此主张返还差价款，不能依据房屋面积存在差异认定合同目的无法实现而解除合同。原告的这一主张，依据不足，不予支持。 关于原告主张涉案房屋至今未办理房屋产权证明，依据《商品房买卖合同司法解释》第三十三条“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定应解除合同。因《房屋订购合同》中约定：“该商品房需小区综合验收合格后办理产权手续”，绿云嘉园小区至今未综合验收合格，双方约定的办证期限尚未届满，原告的该项主张，依据不足，不予支持。 关于原告主张延期交房致使合同目的不能实现，鉴于现涉案房屋已交付于原告的实际情况，原告的该项主张，亦不予支持。 综上，原告要求解除双方签订的《房屋订购合同》，没有事实及法律依据，不予支持。因合同不解除，对原告要求被告退还房款998412元、进户费6302元，并自2014年9月19日起至实际退款之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.5倍支付原告利息以及被告支付原告违约金20万元（房屋升值部分损失和租金损失）的诉讼请求，亦不予支持。因经本院释明，原告坚持要求解除合同，不主张被告返还房屋面积差价款，对此本案不予处理，原告可另行主张。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵婕的诉讼请求。 案件受理费18673元，由原告赵婕承担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  黄 静 人民陪审员  毕克玉 人民陪审员  孔舒悦 二〇一九年九月十六日 法官助理洪颖 书记员侯国丽