广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7208号原告：广州市兰花物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：何永雄，总经理。委托代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。被告：谢机伦，男，1969年4月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。原告广州市兰花物业管理有限公司诉被告谢机伦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩兴柱到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:被告为广州市海珠区盈丰路英豪一街103号507房的产权人，于2000年5月20日收楼，并接受原告提供的物业服务。被告于2001年11-12月缴纳最后一期费用后，至今未付管理费。同时被告还拖欠更换水池阀门、消防阀门，水泵改造分摊费134.4元，故起诉要求：1、判令被告向原告支付所欠缴的广州市海珠区盈丰路英豪一街103号507房物业管理费：6188元（从2002年1月1日起至2011年4月30日止按每月0.5元/㎡×51.98㎡计算；从2011年5月1日起至2018年10月31日止按每月0.7元/㎡×51.98㎡计算）及物业管理费滞纳金（从2002年3月1日起计至付清物业管理费之日止；其中2002年3月1日至2010年10月31日按照每日1‰的标准计算，2010年11月1号至付清之日止按照每日3‰的标准计算），更换水池阀门、消防阀门，水泵改造分摊费134.4元；2、判决诉讼费用由被告承担。其小区物业管理费为每两个月支付一次。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：被告是位于海珠区东晓南路英豪一街103号507房（下称“涉案房屋”）的权属人，该房屋建筑面积51.98平方米。被告在2000年5月20日收楼入住涉案房屋。2000年1月1日，原告（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方、下称“蓝粤公司”）签订《物业管理委托合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2000年1月1日起至2004年12月31日止；物业服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2005年5月1日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止；物业服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2008年5月1日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2008年5月1日起至2013年4月30日止；物业服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取（一期0.50元；二期0.55元；三、四期1.3元）；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之1交滞纳金；等。2010年10月11日原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2010年9月18日起至2013年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅：0.7元/月.平方米，高层住宅：1.9元/月.平方米，商业物业：4.5元／月.平方米；蓝粤公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告交付违约金；等。2012年12月25日原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同（补充协议）》，订明：经甲乙双方协商，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳标准更新如下：多层住宅：0.7元/月.平方米；高层住宅：1.9元/月.平方米。2013年9月3日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2013年9月18日起至2016年9月17日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，原告保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告支付违约金；等。2016年10月1日，原告（乙方）与蓝粤公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：蓝粤公司委托原告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，原告保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向原告支付违约金；等。被告按0.5元/平方米/每月的标准缴纳物业管理费至2001年12月31日止。诉讼中，原告为证明诉讼请求中的各种分摊费用，向本院提交了以下证据：1、2017年12月11日由英豪花园管理处向61号-103号业主/住户发出的《生活水池阀门及消防设施改造通知》，内容主要为，由于生活水池阀门及消防阀门、水泵等设施已经使用将近20年，现已出现严重的腐蚀、滑丝，已无法进行再次维修；致使清洗水池时无法放水，部分消防栓水管漏水、水压不够，存在着严重的消防隐患，给全体业户的正常生活带来严重影响；鉴于此情况，管理处将于近期更换该水池阀门及消防水泵等配件；依据《广东省物业管理条例》第六十条相关规定；“共有物业的设施、设备维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”具体分摊如下：更换水池阀门及消防阀门、水泵改造共计：9240+33310=￥42550元按照规定分摊：￥42550元/16451.85平方米=2.59元／平方米；等；2、2019年1月10日开具的“镀锌管、螺丝、法兰、闸阀”发票，金额9240元，备注“一期天面水池防水阀门更换”；3、2019年1月11日开具的“安装工程服务”发票，金额33310元，备注“英豪花园一期天面消防阀门及消防水泵改造工程”。本院认为:原告与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托原告对英豪花园小区进行物业管理。原告接受委托，对英豪花园进行了管理，被告所有的房屋，属于原告物业管理的范围内。因此，原、被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告从2002年1月1日起没有支付物业管理费的行为已构成违约。另外，原告为小区共有物业的设施、设备维修、更新、改造垫付了费用，有权向被告收取。被告没有到庭抗辩，应承担不利于其的诉讼后果。原告管理的该小区物业管理费为每两个月支付一次，故原告依照合同约定要求被告支付拖欠的管理费（从2002年1月1日起至2011年4月30日止按每月0.5元/㎡×51.98㎡计算；从2011年5月1日起至2018年10月31日止按每月0.7元/㎡×51.98㎡计算）及上述物业管理费的滞纳金（从2002年3月1日起计至付清物业管理费之日止；其中2002年3月1日至2010年10月31日按照每日1‰的标准计算，2010年11月1号至付清之日止按照每日3‰的标准计算）、更换水池阀门、消防阀门，水泵改造分摊费134.4元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、第一百三十三条和《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谢机伦在本判决生效之日起十日内，向原告广州市兰花物业管理有限公司支付从2002年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费（其中从2002年1月1日起至2011年4月30日止按每月0.5元/㎡×51.98㎡计算；从2011年5月1日起至2018年10月31日止按每月0.7元/㎡×51.98㎡计算）及其滞纳金（从2002年3月1日起计至付清物业管理费之日止；两个月为一期，以上月和当月的管理费为本金；其中2002年3月1日起至2010年10月31日止按照每日1‰的标准计算，2010年11月1日起至付清之日止按照每日3‰的标准计算；每期滞纳金不超过本金，滞纳金总额以被告欠付的物业管理费为限）、更换水池阀门、消防阀门，水泵改造分摊费134.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1227元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  陈振梅人民陪审员  蔡元霞二〇一九年九月二十九日书 记 员  林意林黄艾婷