广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初2632号原告：广东厚园物业管理有限公司，住所地广州市海珠区永翠路翠和街9号二楼。法定代表人：谢礼海，职务：董事长。委托代理人：吴雪霞，女，1974年10月19日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。被告：赵静，女，1977年10月28日出生，回族，住址：广州市荔湾区。原告广东厚园物业管理有限公司诉被告赵静物业管理合同纠纷一案，本院受理后，案件由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告广东厚园物业管理有限公司的委托代理人吴雪霞，被告赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东厚园物业管理有限公司诉称：2008年3月7日广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）在荔湾区人民法院强制执行下，收回广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区A、B栋的物业管理权。原告和金辉洋公司签订广州市荔湾区黄沙大道189-201号辉洋苑小区的《物业管理服务合同》，并于2008年3月7日进场提供前期物业管理服务。原告于2008年6月5日在辉洋苑小区前期物业管理项目招投标中中标，和金辉洋公司签订了《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，并经广州市国土资源和房产管理局荔湾分局备案登记。被告2005年购买并入住辉洋苑银洋阁XXXX房（建筑面积：73.68平方米）。被告至今拖欠原告2013年9月至2019年2月的物业服务费9094.80元及至付清欠款之日止的滞纳金(从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2019年2月28日为6751.10元），合计15845.90元。另原告代垫了2013年8月至2019年1月的公摊电费1958.40元，拖欠电梯维修费395.14元、电梯加装护板费45元，拖欠2017年1月至2019年2月的生活垃圾处理费130元。原告每月派发载明当月及累计欠费的催费通知单到被告上述房屋或邮箱，多次电话或上门催收。被告仍拒绝交纳。故起诉请求判令：一、请求法院判决被告按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元/每平方米建筑面积/每月）向原告支付拖欠的2013年9月至2019年2月的物业服务费9094.8元；至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2019年2月28日为6751.1元)；合计15845.9元。二、请求法院判决被告支付2013年8月至2019年1月的代垫公摊电费1958.4元。三、请求法院判决被告支付电梯维修费395.14元、电梯加装护板费45元。四、请求法院判决被告支付2017年1月至2019年2月的生活垃圾处理费130元。五、请求法院判决被告承担所有的诉讼费用。被告赵静答辩称：小区有很多历史遗留问题，以前都不用缴纳物管费的，也没有公摊电费。原告只是公示了，但没有看过原告的委托合同，小区很乱。滞纳金被告不同意支付，电梯维修费维修基金可以支付，护板费被告问了其他业主都没有交，不涉及上面的楼层。公摊电费可以支付，但因经济问题暂时没有缴纳。经审理查明：广州金辉洋房地产有限公司是广州市黄沙大道189-201号“辉洋苑”小区的开发商，原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2008年3月5日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》约定，甲方委托乙方对“辉洋苑”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2008年3月7日至开发方经过前期物业招投标方式选聘出新的物业管理企业时止。2008年3月7日，金辉洋公司发出《致“辉洋苑”业主的一封信》称：“辉洋苑”小区原物业管理公司广州市东胜物业管理有限公司已于2008年3月7日被法院强制执行撤离“辉洋苑”小区；为确保小区业主/住户们的正常生活不受影响，该司委托原告承担“辉洋苑”小区交接过渡期的物业管理工作。同日，原告向辉洋苑业主发出《服务承诺书》称：受金辉洋公司临时委托，原告进入“辉洋苑”代理物业服务工作，收费标准保持现时的标准基本一致。2008年6月5日，金辉洋公司向原告发出《中标通知书》，确认原告为辉洋苑小区物业管理项目投标的中标人。2008年6月6日，金辉洋公司（甲方）与原告（乙方）签订《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定：甲方将“辉洋苑”小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年6月6日至“辉洋苑”业主委员会依法选聘出新的物业管理企业，依法交接完毕之日止；乙方须按广州市一级服务标准执行；本物业管理公共服务费由业主或物业使用人按该物业的建筑面积向乙方交纳，其中高层住宅管理费为1.87元/月/平方米；物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，公摊电费包括公共照明与水泵公摊电费，电梯公摊电费等项。合同另约定各户公摊电费分配的计算方式。2008年7月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局向金辉洋公司发出《前期物业管理中标备案通知书》，确认对金辉洋公司报送的“辉洋苑”小区前期物业管理中标材料给予备案。在庭审中，原告确认被告已经在2019年5月10日将2013年9月至2019年2月所欠的物业服务费9094.80元缴交给原告。并当庭撤回要求被告按《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定的物业服务收费标准（1.87元/平方米建筑面积/月）向原告支付拖欠的2013年9月至2019年2月的物业服务费9094.80元及2017年1月至2019年2月的生活垃圾处理费130元的诉讼请求，本院予以准许。但物业服务费的滞纳金、代垫的公摊电费、电梯维修费、电梯加装护板费被告没有支付给原告。诉讼中，原告分别提供如下证据：1、编号：穗房合字××号《商品房买卖合同》，拟证明原告向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁XXXX房。2、穗价函[1999]116号《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》，拟证明原告摊分公共用电的依据和摊分办法。3、广东电网公司广州供电局电力收费发票，拟证明原告缴纳2008年9月至2014年11月辉洋苑公用电量的电费。4、广东电网公司开具的电力收费发票、公用电表抄表记录等证据，拟证明被告应支付2008年9月至2014年11月的公摊电费。5、电梯维修费、电梯加装护板费等证据。被告表示对此不清楚。被告提供2005年12月21日开发商金辉洋公司向原告出具《承诺书（银行按揭）》及《收据》，证明原告2005年向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁XXXX房。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，“辉洋苑”小区尚未成立业主委员会，原告依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》，对“辉洋苑”小区进行物业管理，其行使物业管理的行为符合法律规定。该合同书对业主有约束力。由于被告迟延缴纳物业管理服务费，其应当承担违约责任，原告要求被告支付滞纳金符合合同约定，本院予以支持，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金。依据《“辉洋苑”小区前期物业管理合同书》约定，物业管理公共服务费不含共用设施设备运行耗用的公摊电费，该费用应由小区各户分摊。被告以向原告交纳的管理费已包含公摊电费为由不交纳公摊电费的抗辩理由不成立。原告要求被告支付代垫的公摊电费合法合理，本院予以支持。同理原告履行小区的物业管理为被告的电梯进行维护，所产生的费用应由包括被告在内业主共同分担。故原告要求被告支付分摊电梯维修费、电梯加装护板费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告赵静自本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年9月起至2019年2月止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金按月计算，从欠交物业管理服务费的次月1日起至2019年5月10日止，以73.68平方米×1.87元/平方米为本金，按每日1‰计算，每期滞纳金不超过当月的物业管理服务费本金）给广东厚园物业管理有限公司。二、被告赵静自本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年8月至2019年1月的代垫公摊电费1958.4元及电梯维修费395.14元、电梯加装护板费45元给原告广东厚园物业管理有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，由被告赵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  高少珍人民陪审员  林穗青二〇一九年九月十九日书 记 员  谢绮雯黄佩仪