浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初1422号 原告：戚文虎，男，1973年6月16日出生汉族，住杭州市西湖区。 原告：祝菊莉，女，1973年12月8日出生汉族，住杭州市西湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：江颖静，浙江融哲律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郭兴花，浙江融哲律师事务所律师。 被告：杭州景玺置业有限公司，住所地杭州市拱墅区方家埭路188号10幢243室。 法定代表人：耿俊峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许丹妮，该公司员工。 委托诉讼代理人：毛积文，该公司员工。 原告戚文虎、祝菊莉与被告杭州景玺置业有限公司（以下简称景玺置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日、9月18日公开开庭进行了审理。当事人及诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戚文虎、祝菊莉向本院提出诉讼请求：一、判令被告依据《住宅设计规范》及合同约定对位于杭州市拱墅区房屋(以下简称“标的房屋”)进行整改，并对整改区域承担终身保修义务。二、判令被告支付因整改标的房屋导致原告无法正常使用、收益等损失暂计128000元(合同约定交付日期为2017年7月30日，暂计至2018年11月30日，整改期暂计16个月；标的房屋所在小区同户型房屋月租金8000元)；三、判令被告给付原告因标的房屋不符合《住宅设计规范》及合同约定对标的房屋的整体资产折损393570元(3000元/平方米×131.19平方米)；四、判令本案诉讼费、鉴定费、律师费等维权费用由被告承担。 事实和理由：2015年11月6日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定原告购买被告开发的位于杭州市拱墅区房屋，标的房屋建筑面积131.19平方米，每平方米26520.59元，标的房屋总价款3479236元。被告应在2017年7月30日前向原告交付标的房屋。2017年5月末标的房屋建成后，原告到标的房屋视察，发现标的房屋存在诸多质量问题，严重影响使用，包括原告卧室的上方是楼上住户的卫生间，该卫生间实际下沉约30cm，主下水管道和通风管通过原告的卧室等，上述设计违反了《住宅设计规范》的相关强制性规定，故要求被告整改。被告于2018年3月29日整改后向原告交付标的房屋，但是经整改后的标的房屋主卧增设了一道隔墙，使主卧使用面积大幅减小，且主卧平面结构与合同约定不符，同时上述卫生间下沉30cm、主下水管道和通风管通过原告的卧室等问题并没有得到改善。原告发现标的房屋存在问题后曾多次向被告提出整改要求，原告也曾向杭州市拱墅区建设工程质量安全监督站投诉，监督站对原被告双方进行调解，但被告依然不肯配合。直到目前为止，原告多次找到被告要求其整改标的房屋，被告仍予以拒绝。由于被告交付的房屋存在质量和设计缺陷，严重影响原告对房屋的居住和使用，故原告为维护合法利益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 景玺置业辩称：一、答辩人向原告出售的杭州市拱墅区符合《住宅设计规范》。案涉房屋不存在原告所述卧室上方是楼上住户的卫生间的情形，根据我司报批图纸以及竣工图纸显示，楼上住户卫生间对应下部空间的功能定为衣帽间，用墙体隔断，属于独立的功能空间。答辩人交付的房屋与报批图纸以及竣工图纸一致，且符合《住宅设计规范》。合同约定的附图与规划报批图纸以及竣工图纸不一致，属于答辩人工作人员工作疏忽，张贴附图版本错误。二、答辩人交付房屋符合《住宅设计规范》，不存在需要整改而无法使用的情形，原告诉请赔偿，缺乏事实和法律依据。原告要求答辩人因案涉房屋不符合《住宅设计规范》支付资产折损以及整改期间的正常使用、收益等损失，于事实不符，于法无据。综上，本案中原告所请事项没有法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 审理过程中，戚文虎、祝菊莉变更其诉讼请求为：一、请求判令被告支付因逾期交付标的房屋导致原告无法正常使用受益等损失64000元（合同约定交付日期为2017年7月30日，实际收房时间为2018年3月29日。逾期交付时间为8个月，按标的房屋所在小区同户型房屋月租金8000元计算）；二、判令被告支付原告因标的房屋不符合同约定对标的房屋的整体资产折损393570元；三、判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费、律师费等。 针对戚文虎、祝菊莉变更后的诉讼请求，景玺置业辩称：一、对于原告主张的逾期交房问题，我司并不认同。我司依据合同约定，于2017年7月30日将案涉房屋交付给了原告委托的改造单位，改造单位于2018年3月29日也交付给了原告，所以中间的交付过程是完全符合合同约定的。交付之日起原告已经具备了对房屋进行使用和受益的权利，原告实际也知道因为住宅设计规范的规定要求取消墙体的整改措施无法实现，在此基础上原告要求被告承担无法使用收益的责任没有事实和法律依据。二、对于原告要求资产折损赔偿的问题，我司认为，功能区域的定义虽然与合同不符，但并未对房屋实际使用产生严重的影响。从这个方面来主张资产折损的话，没有法律依据和事实依据。其次，房屋评估价格一般主要因素为区域因素和房屋因素。区域因素一般包括地段、小区环境配套设施、未来发展前景等。房屋因素包括房屋的楼层、朝向与户型格局等。案涉房屋多了一道衣帽间的隔墙，并未对上述价格起到任何不利的因素。因此原告主张房屋折损的说法无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月6日，买受人戚文虎、祝菊莉与出卖人景玺置业订立《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2015预1318339）及全部附件，规定由戚文虎、祝菊莉购买景玺置业开发的水色宜居11幢2单元302室房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为131.19平方米，单价人民币26520.59元，总价3479236元。该商品房的设计用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高2.9米。合同约定：出卖人应当在2017年7月30日前，将符合相应条件的商品房交付买受人使用，其中，用水、用电、用气、道路、排污等应具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金；经规划设计单位同意、规划行政部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内，作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起20日内另行签订补充协议；关于设计变更的补充协议按设计变更后的状况为基础协商签订，如买受人在接到出卖人通知15日内不退房也未及时与出卖人签订补充协议，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量等提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托区级以上有资质的质检部门进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；凡符合《浙江省实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施办法》第二十九条的有关规定。合同对其他条款也作了规定。该合同附件一房屋平面图主卧无衣帽间标示。 当日，双方还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，双方确认，补充协议为本合同内容的有效补充，补充协议条款如与本合同条款不一致之处，则以补充协议为准。补充协议约定：鉴于口头沟通及广告在理解上可能存有歧义，出卖人在签订本合同前因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图，制作的宣传沙盘、样板间、楼书及宣传材料等均仅供买受人了解房屋状况的参考；甲乙双方的权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的书面约定为准；买受人在收到出卖人书面交房通知后应在通知的期限内签署房屋交接书即视为已受领该房屋，出卖人承担保修责任；如买受人在超过书面通知期限未办理交接手续的，则视同出卖人已经按时、按质交付了该房屋，买受人应当自出卖人书面通知中约定的日期视作交付之日；买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，出卖人怠于修缮致使买受人因此遭受实际经济损失的，出卖人据实赔偿；出卖人交付该房屋有其他工程质量问题的，买受人在保修期内有权要求出卖人除免费修复外，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，可由司法机关指定或双方共同委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；如房屋在保修期内出现工程质量问题，出卖人应在保修期内为该房屋保修，但出卖人不再另外补偿其他费用；关于房屋移交装修安排，买受人确认，已另行委托装修单位对该房屋进行装修、并明确了工期要求，在该套房屋依法完成竣工备案手续、并具备合同约定交付条件后，出卖人可以将该房屋移交给装修单位进行装修，对此，买受人承诺不再以毛坯房已被装修覆盖无法验收、查看为由拒绝收房；关于出卖人逾期交房违约责任的约定，出卖人如未能按本合同约定的期限将房屋交付于买受人，应当向买受人支付按照买受人已付房屋价款的日万分之0.5计算的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房屋价款的3%,合同继续履行；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房的结构形式、户型、朝向等方面的质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起20日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复，买受人在上述期限内未作书面答复的，视作接受变更；出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天将买受人已付房款退还给买受人，并支付已付房款总金额1%的违约金，买受人不退房的，出卖人向买受人支付已付房款3%的违约金，合同继续履行；关于房屋层高差异处理方式，房屋如低密度住宅、跃层式住宅、复式住宅等各部位层高不一致的，其非标准层（包括但不限于坡顶层、非平顶层）的层高以竣工验收的方案为准，对于标准层，若层高高度误差不超过3%的，出卖人按本合同约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金，误差比超过3%的，合同继续履行，出卖人按本合同约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；高度误差比=（合同约定高度-房屋实际高度-施工允许误差的绝对值）/合同约定高度×100%。 同日，甲方（委托方）：戚文虎、祝菊莉，乙方（受托方）：上海立臣建筑装饰工程有限公司（以下简称立臣装饰），双方签订《房屋优化及改造委托合同》一份，合同规定：为最大程度优化利用物业，甲方就所购买的房屋委托乙方承接房屋优化、改造等事宜，经协商一致，特订立本合同，以兹遵照执行。合同约定：甲方已清楚知晓所购房屋房型及管线布局，并委托乙方对该房屋户型室内结构进行必要改动，并确认乙方根据本合同约定对该房屋户型空间、结构、管井位置、排水管、地漏等部位进行优化处理；由于该等优化处理可能导致房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等影响，以及对于涉及该房屋内部属于交房标准的布局如有改动而造成房屋质量下降、相邻关系（包括建筑关系）等影响，甲方均已充分考虑、且对乙方在确保结构安全范围内对同小区、同楼栋其它户型实施类似优化改造无异议；根据本合同甲方有关房屋户型优化改造要求，乙方依约完成本合同义务后，该房屋可能存在与甲方提供的《商品房买卖合同》中“房屋平面图”不一致的情况，甲方对此已知悉并予接受；甲方授权乙方对该房屋户型进行局部调整和优化，以提高该套房屋的利用率；甲方授权乙方对所购毛坯房进行实地验看，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，乙方接管施工面、并依约对该套房屋进行改造作业，对此甲方予以确认；双方确认，乙方应于2018年3月30日前完成本合同优化改造等全部工作、并交付给甲方；乙方确认，甲方依约收房后，本合同该房屋改造费用由乙方与房屋的开发商景玺置业进行结算，甲方无需向乙方支付费用。该委托合同对其他条款也作了规定。 2017年6月21日，戚文虎向杭州市拱墅区建设工程质量安全监督站（以下简称监督站）投诉反映其购买的水色宜居11幢2单元302室房屋，发现主卧室上面竟是402室的卫生间，且卫生间实际下沉30公分,比其他房间正常净高低，认为不符合设计规范要求，影响其使用及房屋价值。2017年7月11日，监督站出具投诉受理［反馈］单，该反馈单反馈情况栏目内记载了以下主要内容：核对经浙江拜司特安全技术咨询有限公司审查合格的设计图纸（图号JS-03、JS-07），11幢2单元302室住宅主卧北侧衣帽间上部有402户同层排水卫生间的底板（宽度约1.3米），2015年12月25日，设计单位出具设计更改通知单，取消了该处衣帽间的隔墙（具体编号为JB-11设计联系单）。该处现场按照该上述设计图纸及相应设计联系单进行施工。 2017年7月29日，景玺置业向戚文虎、祝菊莉邮递了案涉房屋的交付通知书。次日，景玺置业与立臣装饰签订《商品房交接书》，并将案涉房屋移交给立臣装饰进行优化、改造。2018年3月21日，立臣装饰向戚文虎、祝菊莉邮递了《工程移交通知书》。案涉房屋交付前几日，景玺置业用石膏板等轻质板材简单恢复了衣帽间的隔墙。同月29日，戚文虎、祝菊莉接收了经优化、改造后的案涉房屋。并签署《问题记录单》一份，该记录单问题详情栏目内记载了以下主要内容：主卧多增一道隔墙，旁边靠卫生间顶部标高有问题，主卧平面结构与合同约定不符。 另查明，杭政储出［2013］105号地块商品住宅9、11、12栋项目（含案涉房屋）施工报批图纸和竣工图纸显示楼上房屋卫生间对应下部空间的功能定位为衣帽间。该住宅项目经验收也为合格。案涉房屋现状为主卧室内有衣帽间，衣帽间层高比其他房间低20余公分，与合同约定的层高高度误差比超过3%，上面是402室的卫生间。庭审中，对合同附件房屋平面图无衣帽间的标示，景玺置业解释系其工作人员失误所致。对此，戚文虎、祝菊莉并不认同；景玺置业也未能提供有力证据予以证明。 2019年9月16日，浙江拜司特建设工程施工图审查中心出具《情况说明》一份，载明：“我中心对杭政储出［2013］105号地块商品住宅项目进行了施工图技术文件的审查，设计单位为深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司。现经过各专业审查，设计文件符合当时的相关设计规范。有业主提到：户内卧室直接上层设有卫生间，经我们审查图纸，是卧室内附属衣柜（储藏空间）上层设有卫生间，是符合相关设计规范要求的。但是，后来设计单位为建设单位出具了建筑专业修改联系单（编号为JB－11），其中有一条是：9、11、12栋1－3层，取消衣帽间隔墙。这改变了卧室使用空间，使其直接上层有另一户的卫生间，不符合相关设计要求，且这个修改联系单没有来我中心图审。” 审理中过程中，戚文虎、祝菊莉以景玺置业向其交付的案涉房屋存在设计缺陷，擅自改变主卧使用面积及使用功能，增设衣帽间（非独立空间），且上层住户卫生间下沉影响其主卧空间高度使用等为由，要求对其所购房屋的整体资产折损进行司法鉴定。2019年6月27日，戚文虎、祝菊莉称因目前缺乏此类鉴定的相关法律法规和鉴定标准导致无法鉴定，向本院撤回该鉴定申请。 本院认为，案涉的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《房屋优化及改造委托合同》，是合同当事人在平等自愿的基础上达成的，其意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案中，戚文虎、祝菊莉在与景玺置业建立商品房买卖合同关系后，依约向景玺置业交纳了购房款，景玺置业亦应向戚文虎、祝菊莉交付符合法律规定和合同约定的房屋。但是，景玺置业交付的案涉房屋，其中的主卧房间，内设有衣帽间，且该衣帽间的层高低于其他房间，这与合同约定不符。虽然，该交付的房屋符合相关设计规范要求，也通过了验收。但是，景玺置业于双方合同所附的房屋平面图中主卧房间并无内设衣帽间的标示，致使交付的房屋现状与戚文虎、祝菊莉购房时所预期的房屋状况不符，也使得戚文虎、祝菊莉对所购房屋预期的使用面积和使用功能产生了较大的落差。对此，景玺置业有过错，应当承担相应的责任，给予戚文虎、祝菊莉一定的补偿。至于景玺置业称合同所附平面图无衣帽间标示系其工作失误所致，因其提供的证据尚不足以证明又未得戚文虎、祝菊莉之认可，故本院对景玺置业该抗辩主张不予采信。关于补偿款的具体数额，戚文虎、祝菊莉虽然主张给付其整体资产折损393570元，但因其未能提供资产折损有393570元的依据，又未得景玺置业认可，故戚文虎、祝菊莉该诉请金额，难以得到本院的支持。但本院认为，案涉房屋现状的使用面积和使用功能与戚文虎、祝菊莉所预期的房屋状况的使用面积和使用功能，从经济上考量，其房屋价值相比之下会产生一定的影响和折损。由于该折损未经鉴定和评估，难以确定具体的金额，本院根据本案的实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对该折损或补偿款的具体数额酌情予以确定。案涉《商品房买卖合同》补充协议规定：“……经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致影响到买受人所购商品房的结构形式、户型、朝向等方面的质量或者使用功能的，……买受人不退房的，出卖人向买受人支付已付房款3%的违约金，合同继续履行；……关于房屋层高差异处理方式，……误差比超过3%的，合同继续履行，出卖人按本合同约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金”。本院参照双方前述约定的处理方式予以计算并作为案涉补偿款的具体数额，具体为：1、衣帽间部分104377.08元（已付房款3479236元×3%）；2、层高部分34792.36元（已付房款3479236元×1%）；合计139169.44元。另，关于戚文虎、祝菊莉主张的逾期交房的问题。本院认为，从本案查明的事实来看，景玺置业在规定的交房时间前，向戚文虎、祝菊莉寄送了《房屋交付通知书》，依约履行了通知交房义务；2017年7月30日，景玺置业根据戚文虎、祝菊莉与立臣装饰签订的《房屋优化及改造委托合同》，在与立臣装饰签订《商品房交接书》后，将案涉房屋移交给立臣装饰进行优化、改造。据此，本院认为2017年7月30日可以视为景玺置业对戚文虎、祝菊莉的交房之日并认定景玺置业的交房符合双方合同的约定，不存在逾期交付违约行为。故戚文虎、祝菊莉请求判令景玺置业支付逾期交付房屋损失64000元之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，戚文虎、祝菊莉诉请中的合理部分，符合法律规定和合同约定，且证据充分，本院应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州景玺置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付戚文虎、祝菊莉资产折损补偿款139169.44元。 二、驳回戚文虎、祝菊莉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8164元，减半收取4082元，由戚文虎、祝菊莉负担2540元，杭州景玺置业有限公司负担1542元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的案件受理费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙金林 二〇一九年九月二十四日 法官助理韩瑞功 书记员张垚