江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初3404号原告：赣州市峰山投资开发公司，住所地：赣州市章贡区沙石镇峰景路1号，统一社会信用代码：91360702690998858A。法定代表人：敖军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳、廖婷婷，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：尹士芳，女，1964年1月14日生，住赣州市章贡区。原告赣州市峰山投资开发公司与被告尹士芳、第三人中国银行股份有限公司赣州市支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。2019年7月5日，原告书面向本院申请撤销第三人，本院经审查，准予其撤回对第三人的诉讼。本案现已审理终结。原告赣州市峰山投资开发公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2018年10月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行；2、请求依法判决被告立即向原告支付违约金人民币130000元；3、请求依法判决被告偿还原告替被告向银行代偿的按揭款（截止起诉日暂代偿14971.09元）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年10月18日签订《赣州市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》，购买原告开发的九里峰山·鹭湖院子25幢102号复式商品房。合同第七条第（二）款约定：“买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2018年10月18日前支付首期房价款为人民币壹佰叁拾万元整（￥1300000元），占全部房价款的50%，余额人民币壹佰叁拾万元整（￥1300000元），向银行申请贷款支付。”《合同补充协议》第17条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项。”合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款，并于2018年11月29日与原告、第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告向第三人按揭贷款1300000元，原告对被告全部贷款本息承担连带保证责任。现被告已逾期偿还贷款，原告已向银行履行保证担保义务。根据《合同补充协议》第17条之约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同约定的解除条件已成就，原告请求依法判决解除原被告于2018年10月18日签订的《赣州市商品买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行，并向原告支付130000元违约金。为维护合法权益，原告遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格；证据二、《赣州市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明1、原被告双方依法签订《赣州市商品房买卖合同》，约定贷款方式支付购房款向银行提供保证担保；2、《合同补充协议》第17条明确约定被告逾期偿还银行贷款，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，被告应按购房总价款的5%向原告支付违约金；证据三、《关于赣州市峰山投资开发有限公司代偿尹士芳贷款逾期本息情况说明》，证明原告已向银行代偿按揭款14971.09元。被告尹士芳未作答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，经本院审查，对原告提交的证据1、2、3、4予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年10月18日签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，《赣州市商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买九里峰山·鹭湖院子25幢102复式房，总价为2600000元；买受人采取贷款方式付款。买受人应当于2018年10月18日前支付首期房价款为人民币壹佰叁拾万元整（￥1300000元），占全部房价款的50%，余额人民币壹佰叁拾万元整（￥1300000元），向银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）。《补充协议》第17条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项。”在上述合同签订后，被告按合同约定支付了首期购房款1300000元，并于2018年11月29日与原告、案外人中国银行股份有限公司赣州市分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告向案外人中国银行股份有限公司赣州市分行按揭贷款1300000元，原告对被告全部贷款本息承担连带保证责任。2019年3月26日，案外人中国银行股份有限公司赣州市分行向原告出具《关于赣州市峰山投资开发有限公司代偿尹士芳贷款逾期本息的情况说明》，说明中载明：“我行个人住房按揭客户尹士芳，女，身份证号码为，2018年购置位于江西省××××里峰山鹭湖院子25-102（建筑面积为243.49平方米），向我行申请个人住房按揭贷款1300000元整，客户于2019年3月18日开始违约，截止至2019年3月26日共逾期8天，积欠我行本金14971.09元，积欠利息7629.95元，合计本息7341.14元。根据合同约定在借款人取得房屋产权证办妥抵押前，由赣州市峰山投资开发有限公司承担阶段性连带责任保证，我行于2019年3月26日依约由赣州市峰山投资开发有限公司代偿尹士芳个人住房贷款逾期本息14971.09元，其中本金7629.95元，利息7341.14元。”后原告代被告向案外人中国银行股份有限公司赣州市分行代偿按揭款14971.09元。2019年8月13日经原告赣州市峰山投资开发公司与案外人中国银行股份有限公司赣州市分行协商同意，由原告赣州市峰山投资开发公司回购被告尹士芳房产，并由原告赣州市峰山投资开发公司代偿被告尹士芳剩余贷款本息，未到期贷款金额1250715.19元，利息6196.6元，提前还款违约金14299.84元。案外人中国银行股份有限公司赣州市分行于2019年8月14日作出《关于尹士芳逾期贷款由赣州市峰山投资开发有限公司代偿款结清证明》，该证明载明：赣州市峰山投资开发有限公司自2019年3月26日至2019年8月13日共6期向中国银行股份有限公司赣州市分行代偿尹士芳逾期贷款共计1346274.63元。后原告多次向被告协商未果，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。本院认为，原告赣州市峰山投资开发公司与被告尹士芳签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告尹士芳与案外人中国银行股份有限公司赣州市分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了保证。补充协议明确约定买受人未能履行其向银行应尽的义务，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约的，出卖人有权单方解除《赣州市商品房买卖合同》。现在被告尹士芳未按约偿还银行借款，导致原告赣州市峰山投资开发公司代其垫付贷款本息，被告的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告赣州市峰山投资开发公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院对此予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，原告应将收取的购房款1300000元及被告尹士芳已偿贷款退还被告。关于原告向被告行使追偿权的问题。原告赣州市峰山投资开发公司作为被告按揭贷款的保证人，因被告逾期还贷，原告代被告偿还了银行贷款、利息、提前还款违约金共计1346274元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告承担保证责任后，有权向债务人追偿，本院对原告要求被告支付贷款利息、罚息、提前还款违约金的主张予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”鉴于以上原则，本院从公平原则出发，综合考量原告的实际损失、合同的履行情况及被告的过错程度等因素，故本院酌定对逾期付款的违约金为60000元。被告尹士芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市峰山投资开发公司与被告尹士芳于2018年10月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告尹士芳于本判决生效之日起十日内向原告赣州市峰山投资开发公司支付垫付的提前还款违约金14299.84元；三、被告尹士芳于本判决生效之日起十日内向原告赣州峰山投资开发公司支付逾期付款违约金60000元；四、原告赣州市峰山投资开发公司于本判决生效之日起十日内退还被告尹士芳购房款1300000元及已偿贷款；五、驳回原告赣州市峰山投资开发公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，由被告尹士芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共三份，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  黎志群审判员  严 慧审判员  李 莉二〇一九年九月十一日法官助理章胤鑫书记员温冲