广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3945号原告：李谢瑞萍，女，1960年8月29日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：黄娟，广东厚载律师事务所律师。被告：黄劲松，男，1968年11月13日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：邱建勇、李静，广东中汉律师事务所律师。被告：谢瑞华，女，1969年1月20日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏慧仪，广东知章律师事务所律师。原告李谢瑞萍诉被告黄劲松、谢瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李谢瑞萍及其委托诉讼代理人黄娟，被告黄劲松及其委托诉讼代理人邱建勇，被告谢瑞华的委托诉讼代理人苏慧仪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告谢瑞华是姐妹关系，两被告原是夫妻关系，2018年1月22日广州市海珠区人民法院已判决两人离婚。2003年下半年，被告黄劲松因其即将到期的银行借款无力按期偿还，和原告商议将其夫妻所有的广州市白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺卖给原告，双方达成口头合同，被告黄劲松以20万元的价格将涉讼商铺卖给原告。2003年11月，被告黄劲松收到原告支付的20万元购房款后，即将该商铺的《房地产权证》及商铺的占用、使用、收益权均交付由原告管理至今。被告谢瑞华对此也均知情无异议。由于原被告是亲戚关系，原告很信任被告，就没有着急办理产权转移登记手续，将该涉案商铺过户至原告名下。2011年4月11日，被告黄劲松与原告一起到广州市白云区不动产登记中心签约服务点签署了《存量房买卖合同》，合同中注明将房款全部支付给被告。办理完网签手续后，由于需缴纳的税款超过原告预期，因此当日原告暂停办理过户手续。后被告黄劲松总以时间不便推脱，致双方至今尚未办理涉讼商铺产权变更登记。2018年1月，两被告离婚诉讼判决，广州市海珠区人民法院将涉讼商铺判归被告谢瑞华所有，涉讼商铺因离婚析产，现已变更登记产权人为被告谢瑞华。2018年2月26日，原告向广州市白云区人民法院起诉，请求法院判决确认涉讼商铺归原告所有。2018年9月18日，广州市白云区人民法院作出(2018)粤0111民初2845号《民事判决书》，认定原告提交的证据已经形成完整的证据链，足以证实原、被告之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同。原告现占有使用涉讼商铺是基于双方房屋买卖合同的约定……原、被告之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同关系，原告根据房屋买卖合同享有要求被告办理涉讼商铺产权过户登记的请求权。上述民事判决书已发生法律效力。现因涉讼商铺已变更登记产权人为被告谢瑞华，两被告均有办理涉讼商铺产权过户转移登记至原告名下的义务。为了维护原告的合法权益，现诉请法院判令：两被告限期办理广州市白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺所有权转移登记至原告名下的过户手续。被告黄劲松辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告所陈述的全部都不是事实，被告自始至终都没有将讼争商铺卖给原告的意思表示。被告黄劲松在2003年的确是因资金周转，向原告借款20万元，并承诺以商铺的租金收益抵偿借款本金及利息，直至全部的借款还清之日止。故此，商铺的费用包括水费、电费、管理费等费用均由原告支付，但因为商铺是出租给其他承租人经营业务，故实际上这些费用是由实际承租人承担的。又由于原告须要办理租赁备案登记，以使商铺能办理工商营业执照，故此，商铺的房产证也由原告保管和使用。到了2010年底，被告大约计算过以租抵债的方式，原告的债权已基本全部实现，遂索要交还房产证及交回商铺，原告又以与被告谢瑞华（黄劲松的前妻）合作以商铺共同做生意为由拒绝，被告黄劲松觉得这也是一件好事，故当时并没有反对。然而，被告黄劲松与被告谢瑞华的夫妻关系不断恶化，为达成转移财产的目的，原告竟然通过被告谢瑞华取得被告黄劲松的个人信息资料，在广州市白云区房地产交易中心的电脑交易平台恶意单方面办理了网签手续，商铺以40万元的价格出售了给原告（涉讼商铺在2011年4月的房价已接近200万元，根本不可能以40万元出售，严重不对价）。对此，被告黄劲松并不知情，被告黄劲松认为，此网签合同被告黄劲松并不知情，是虚假的，且原、被告三方也均没有在网签合同上签字，故网签合同并未成立，更不可能生效。被告黄劲松同时保留追究原告的相关法律责任。二、所谓合同双方并无实际履行。原告一直主张的合同根本自始至终不存在，合同监证机关也不可能为没有双方签字的合同进行登记备案和办理缴税手续。三、原告系广州市房产的限购对象。按照相关规定，原告是属于香港居民，在广州市属于购房的限购对象。以其身份是无法在广州购买非居住用房的（包括商铺和写字楼），其诉讼请求是一个事实上和法律上都无法实现的诉求。四、被告黄劲松与被告谢瑞华的离婚判决已生效，被告黄劲松的诉讼主体不适格；涉讼房屋已登记在被告谢瑞华名下，被告黄劲松也无法配合原告所谓的过户手续。五、原告违反一事不两理的原则。原告曾于2018年2月26日向广州市白云区人民法院提起过同一诉讼，现又以同一事实和理由再次在本院提起诉讼，违反了一事不两理的法律原则。六、原告的诉讼请求已过时效。原告的诉求属于请求权，也就是债权，适用关于2年时效的规定（本案中不适用3年）。且原告的起诉并不存在时效中断或中止的情形，依法丧失胜诉权。综上所述，被告认为，原告的起诉没有任何事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告谢瑞华辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉讼商铺没有出售过给原告。原告提交的网签合同不能证明什么。如果原被告有过口头协议，不可能过了八年后才有这个存量房买卖合同，合同对价与口头协议的对价不一致，合同约定签订合同当天要支付20万元的定金，余款一次性支付，但没有说过曾经以借款抵扣房款，远远低于当时的市价。存量房买卖合同双方没有签字。原被告之间的买卖关系被告谢瑞华是不清楚的。如果有出售过给原告，被告谢瑞华就不会把产权办至自己名下。白云法院的判决认定事实有异议，我方因是第三人没有上诉。二、白云区法院的判决书认定商铺已经售予给原告是认定错误的，我方没有上诉因为我方是第三人，认为判项与我方无关，但是我方也不认可该份判决，该份判决中我方手写的证明是在原告的引诱之下书写的，不是属实的，且我方没有签名，没落款日期，不应被采纳。手写的证明也没有说明商铺出售给原告，原告购买的是使用权，在我方理解为租权，不是所有权，不能因此认定为买卖关系。三、那么多年原告也没有向两被告主张其的权利，已经过了诉讼时效。四、原告是与被告黄劲松有口头约定，与被告谢瑞华无关。经审理查明：广州市白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺原是登记在被告黄劲松名下。2018年9月18日，广州市白云区人民法院就李谢瑞萍诉黄劲松、谢瑞华（在该案中为第三人）合同纠纷一案作出（2018）粤0111民初2845号民事判决。该判决查明：李谢瑞萍与谢瑞华系亲姐妹关系，黄劲松与谢瑞华原系夫妻关系。2018年1月22日，广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民初7518号民事判决书，判决准予黄劲松与谢瑞华离婚，并判决位于广州市白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺的房屋产权归谢瑞华所有，黄劲松应在判决生效之日起三十日内协助谢瑞华办理该房产的产权变更登记手续。上述案件审理过程中，法院查明涉讼商铺登记在黄劲松名下，谢瑞华提出涉讼商铺已经转卖给李谢瑞萍，不属于其与黄劲松的夫妻共同财产，广州市海珠区人民法院经审理后认为，根据涉讼商铺的产权查册登记情况，法院认定该涉讼商铺属于夫妻共同财产。上述判决已于2018年2月16日发生法律效力，涉讼商铺已于2018年3月21日转移登记至谢瑞华名下，该商铺建筑面积为79.6675平方米。李谢瑞萍提交黄劲松与中国工商银行广州市环城支行于2000年9月28日签订的《个人综合消费贷款借款合同》，合同约定黄劲松向中国工商银行广州市环城支行借款20万元，借款期限自2000年11月1日至2003年11月1日。李谢瑞萍另提交了该笔借款的扣款授权书、借款借据、借款凭证。李谢瑞萍提交谢瑞华手写的证明一份，内容为“黄劲松在2000年11月1日至2003年11月1日把白云区西槎路xxx德雅街xx号xxx铺用贰拾万贷款抵押给工商银行，因为贷款期限到不能按期还欠款给银行，经黄劲松同意，当时通过妹妹谢瑞琴把20万元支付黄劲松扣还银行，所以，谢瑞萍在用了贰拾万元购买xxxxx街xx号xxx铺之用，从此，这铺的产权使用权是属于谢瑞萍拥有”。该份证明书中并无签名及落款。李谢瑞萍自行在上述文字后添加“2003年11月1日后所在该铺位管理费、水电费均由李谢瑞萍缴交，使用出租及其相关费用也是她本人全权负责交付。特此证明”。该案审理过程中，李谢瑞萍、黄劲松确认李谢瑞萍替黄劲松偿还了工商银行的借款20万元，黄劲松自2003年11月1日开始将涉讼商铺交付给李谢瑞萍使用至今。李谢瑞萍至今保留涉讼商铺房地产权证书原件。李谢瑞萍提交编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》一份，合同签约时间为2011年4月11日，合同甲方（卖方）为黄劲松，乙方（买方）为李谢瑞萍，载明：房地产地址为白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺。该房地产按整套出售并计价，总金额400000元，乙方已经向甲方支付。甲乙双方应当于2011年4月11日向房地产登记机构申请办理产权转移登记等等。该合同甲乙双方签章处为空白。李谢瑞萍提交广州市房屋交易监管中心于2016年10月31日向其出具的复函显示，涉讼商铺于2011年4月11日通过白云区不动产登记中心签约服务点于存量房网上交易系统办理了存量房买卖合同（合同编号：11040016597号）的签约手续。该案审理过程中，法院就上述穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》签约情况发函至广州市白云区国土资源和规划局和广州市住房和城乡建设委员会请求协助调查。广州市白云区国土资源和规划局于2018年7月23日函复法院称：一、关于网上交易业务的主管部门。根据《关于实行存量房网上交易的通知》（穗国房〔2010〕1651号）第三条规定，广州市房屋交易监管中心负责存量房网上交易的具体实施和交易行为监管。根据《广州市存量房网上交易规则》（穗建房产〔2016〕1344号），以下简称《规则》第四条规定，存量房买卖合同双方当事人未委托房地产中介服务机构提供中介服务而自行成交的，可通过市建委确定的签约服务点或者网站办理存量房网上交易手续。二、关于签约服务点的具体操作根据《规则》第二、三条规定，本市行政区域内已经取得不动产权证（房地产权证）的存量房交易应当通过房屋交易信息化平台——存量房网上交易系统办理网上交易手续、市住建委负责组织实施本规则。按照目前驻白云区不动产登记中心签约服务点的做法，买卖双方当事人或合法代理人，需提供有效的身份证明、房产证等原件以及预签编号，到签约服务点申请打印《存量房买卖合同》。工作人员在初步核对合同信息后打印草稿合同，经买卖双方当事人在草稿合同签名确认合同内容后，打印正式的《存量房买卖合同》等书面材料。签约服务点仅留存草稿合同，正式合同由当事人保管。涉讼合同办理时间久远，有关当面网上交易和签约服务点的具体规定，建议详询市住建委。三、关于网上交易相关书面资料的保管期限。根据《规则》第十五条规定，签约服务点及房地产中介服务机构应当保管相关书面资料五年。2011年的相关书面材料已依法依规进行销毁，驻白云区不动产登记中心的网签服务点无法核查是否有收取涉讼的存量房买卖合同。四、关于涉讼合同是否有在登记档案中留存的问题。经核查，买卖双方当事人至今未向我局申请不动产登记，我局在登记环节未收取涉讼合同。广州市住房和城乡建设委员于2018年8月23日函复法院称：一、基本情况。经核查存量房网上交易系统，2011年4月11日，白云区不动产登记中心办理了该房屋的自行交易网签手续，制作了《存量房买卖合同》，卖方黄劲松，买方李谢瑞萍。二、协助核实事项：（一）关于办理存量房网签手续是否需要合同双方当事人达到签约现场、签约服务点是否会对双方当事人身份予以核实的问题。根据《广州市存量房网上交易规则》的规定，自行交易的双方当事人需要至签约服务点通过网签系统打印存量房买卖合同并签章，签约服务点也应对交易双方当事人的身份进行核实。关于该网签合同的具体办理情况，请详询白云区不动产登记中心。（二）关于该网签合同上显示并无双方当事人签字，该情形是否认定网上签约成功的问题。根据《广州市存量房网上交易规则》和网签系统的设置，签约服务点制作存量房买卖合同并生成合同编号后，在完成交易过户前或者存量房买卖合同未撤下的，该交易房屋不得再通过网签系统办理网签手续。银行、税务部门、不动产登记部门在银行贷款、缴纳税费、不动产登记等交易环节应当审核交易双方当事人已签章的纸质网签合同。由于网签系统无法记录网签合同存量房交易当事人的签章情况，为避免产生歧义，我委对于查询网签情况的复函现已统一表述为“办理了存量房买卖合同的制作手续。”（三）关于合同双方当事人是否已向我委提交该网签合同、该网签合同签约地点的问题。网签系统是我委为市民提供的签约服务平台，根据《广州市存量房网上交易规则》，我委不保存该网签合同，也不知情该网签合同的签章情况。广州市白云区人民法院认为：该案争议的焦点是李谢瑞萍与黄劲松之间就涉讼商铺是房屋买卖合同关系，还是以涉讼商铺使用权抵偿借款（即以租抵债）的合同关系。黄劲松主张双方是以租抵债的合同关系，对此法院认为，两人之间若达成了以涉讼商铺使用权抵偿借款的协议，则双方必然对在何种条件下黄劲松有权收回房屋进行明确约定，若双方并未约定房屋收回的条件，则应当视为双方之间实质上是以房屋所有权抵偿借款（即房抵债）的合同关系，在法律上即为房屋买卖合同关系。该案中，黄劲松主张双方约定以涉讼商铺的租金收益抵偿借款本金及借款（利息按同期人民银行公布的银行贷款利率标准计算），直到全部借款还清之日，但黄劲松对于其主张的上述合同内容并未提供任何证据予以证实；同时，黄劲松主张双方约定以租金收益抵偿借款本金，则租金收益的计算方式对于黄劲松何时收回房屋具有重要影响，理应成为双方协议的重要内容，现黄劲松亦未能明确双方对于租金收益计算方式的约定，明显不合常理。另黄劲松自2003年11月1日将涉讼商铺交付李谢瑞萍使用以来，并无证据证实其曾向李谢瑞萍主张过返还涉讼商铺，其也从未就涉讼商铺的租金收益与李谢瑞萍进行核算或者沟通，故就行为来看，黄劲松从未有收回涉讼商铺的意图。因此黄劲松主张其与李谢瑞萍就涉讼商铺为以租抵债的合同关系明显违反常理。李谢瑞萍主张双方存在房屋买卖合同关系，为此其提交了谢瑞华书写的书面证明，谢瑞华承认书面证明系其亲笔书写，且该书面证明的内容与谢瑞华在广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民初7518号离婚纠纷案件中的称述内容一致，谢瑞华是李谢瑞萍的妹妹，且与黄劲松曾经存在婚姻关系，谢瑞华应当清楚李谢瑞萍、黄劲松之间就涉讼房屋的约定，故其书面证言可证实李谢瑞萍、黄劲松之间存在以涉讼商铺所有权抵偿借款的约定。此外，李谢瑞萍、黄劲松提交了穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》，该合同上虽然没有双方签字，但根据广州市白云区国土资源和规划局和广州市住房和城乡建设委员会的复函，自行交易的双方当事人至签约服务点进行网签时，签约服务点会对交易双方当事人的身份进行核实，故黄劲松主张其从未与李谢瑞萍到广州市白云区房地产交易中心的电脑交易平台办理网签手续法院不予采信。上述合同可证实李谢瑞萍、黄劲松双方就涉讼商铺曾进行过网上签约操作，足以证明双方就涉讼商铺存在买卖合同关系。最后，从客观行为上看，涉讼商铺的房地产权证原件、黄劲松与工商银行签订的借款合同等材料均由李谢瑞萍保管，且涉讼商铺安装监控更换消防设备的费用均由李谢瑞萍承担，故李谢瑞萍显然是以所有的目的占有、使用涉讼商铺。综合以上事实，黄劲松并未就其与李谢瑞萍存在以租抵债的合同关系进行举证，而李谢瑞萍提交的证据已经形成完整的证据链，足以证实两人之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同。李谢瑞萍现占有使用涉讼商铺是基于双方房屋买卖合同的约定，黄劲松现反诉要求李谢瑞萍向其支付房屋使用费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于李谢瑞萍要求确认涉讼商铺归其所有的诉讼请求，双方之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同关系，李谢瑞萍根据房屋买卖合同享有要求黄劲松办理涉讼商铺产权过户登记的请求权，该请求权在性质上为债权，并非物权，在涉讼商铺尚未变更登记在李谢瑞萍名下的情况下，李谢瑞萍要求确认涉讼商铺为其所有于法无据，其诉讼请求应予驳回。遂判决如下：一、驳回李谢瑞萍的全部诉讼请求；二、驳回黄劲松的全部反诉请求。上述判决已于2018年10月27日发生法律效力。后原告提起本案诉讼。本院认为：生效的（2018）粤0111民初2845号民事判决已认定原告与被告黄劲松之间就涉讼商铺存在房屋买卖合同关系，原告根据房屋买卖合同享有要求被告黄劲松办理涉讼商铺产权过户登记的请求权。两被告的相关抗辩，与生效判决不符，本院不予采纳。从前案查明的事实来看，对于被告黄劲松以房抵债将涉讼商铺出卖给原告，被告谢瑞华是知情并予以认可的，现被告谢瑞华对此予以否认，有违诚信。鉴于涉讼房产经离婚析产转移登记在被告谢瑞华名下，原告诉请要求两被告共同承担本案责任，本院予以支持。因涉讼的房屋买卖在限购政策施行之前早已发生，原告购买涉讼商铺并未违反限购政策。至于诉讼时效的问题，本案涉及的是依据房屋买卖办理房屋产权过户登记的请求权，不应适用诉讼时效的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄劲松、谢瑞华到房管部门为原告李谢瑞萍办理广州市白云区西槎路xxxxx街xx号xxx铺所有权转移登记至原告李谢瑞萍名下的手续。本案受理费11800元，由被告黄劲松、谢瑞华负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈淑文人民陪审员  何海年二〇一九年九月十六日书 记 员  黄 冰