湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初3252号原告（反诉被告）：王晓辉，男，1972年5月8日出生，汉族，住湖长沙市芙蓉区万家丽北路三段银港水晶城B6栋103室。原告（反诉被告）：钟永明，男，1963年3月29日出生，汉族，住益阳市赫山区朝阳路138号。两原告共同委托诉讼代理人：李丹，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:张伟林，男，1964年1月1日出生，汉族，住益阳市赫山区河南西路23号。委托诉讼代理人：黄红久，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：夏威夷，湖南银城律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）王晓辉、钟永明(以下简称两原告)与被告（反诉原告）张伟林（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月15日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理，于2017年5月22日作出（2016）湘0903民初2165号民事判决书。两原告与被告均不服判决，向益阳市中级人民法院提出上诉，益阳市中级人民法院于2018年6月20日做出（2017）湘09民终1361号民事裁定书，裁定本案发回重审。本院于2018年7月13日受理后，另行组成合议庭，于2018年10月9日、2019年5月7日公开开庭进行了审理,两原告及其委托代理人李丹、被告委托代理人黄久红、夏威夷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即将位于益阳市朝阳区朝阳办事处江金社区2栋101、202、203、204、205号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证办理至原告名下；2、判令被告承担全部诉讼费用。2018年10月9日原告申请变更诉讼请求如下：1、判令被告立即将位于益阳市朝阳区朝阳办事处江金社区2栋101、202、203、204、205号房屋的不动产权证更改至原告名下；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2007年2月7日，两原告与被告签订《房屋购销合同》，约定两原告购买被告承建的益阳市沃尔玛拆迁安置楼（龙安山庄）2#楼杂屋、车库及住宅，交房时间为2007年7月30日前；交房后两个月内为两原告办好房屋权证。同时，被告保证产权清晰，若发生有关的产权纠纷，概由被告负责。现两原告已经严格按照合同预定履行付款义务，而被告至今未能为两原告办理产权登记，被告的这一行为已经构成违约。被告明知两原告已将涉案房屋出卖并交付给第三人，却不履行通知和办证义务。直至房屋买受人起诉两原告，两原告才得知被告于2009年1月5日将房屋产权登记至自己名下。被告的上述行为严重侵害了两原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，1、房屋买卖合同上约定的是杂屋以及住宅，关于房屋、杂屋及车库的购买情况是真实的；2、两原告将房屋转让给第三人是违法和无效行为；3、杂屋即使事实上已经转让，但两原告以杂屋的形式转让给第三人是违法行为；4、现在的房屋是商业用房，被告为了使杂屋变为商业用房，耗费了巨大的精力，并且商业用房是基于物权的价值，现有的产权还在被告的名下，应该增加相应的权益至被告。被告向本院提出反诉请求：1、判令两原告支付沃尔玛拆迁安置楼（龙安山庄）2#楼杂屋、车库建筑面积为757.6平方米转变为商铺的价差3035704元；2、诉讼费用由两原告承担。事实及理由：2007年2月7日，被告与两原告签订房屋购销合同，合同明确2#楼面积为757.6平方米的房屋性质为杂屋、车库。合同签订后被告将该房屋的性质变更为商铺，被告为办理变更支出的费用超过了150万元，被告明确要求两原告支付包括费用在内的房屋变更性质后的差价，两原告对于变更房屋性质价差及所支出的费用均不予认可，对于拖欠的费用也以没有办理产权证为由拒绝支付。根据购房合同2#楼面积为757.6平方米的房屋性质为杂屋、车库，对应的产证也应当是杂屋和车库的产证，现该房屋变更为商铺，则两原告应当将商铺的价值支付给被告才可获得该商铺的物权。被告就757.6平方米车库、杂屋转变为商铺的房产现有市场价值与该一楼车库、杂屋现有的价值的差价委托进行评估鉴定，得出差价为3035704元。两原告在该杂屋、车库变更房屋性质后一直以商业性质经营获利，在没有支付商铺对价的情况下经营获利无合同及法律依据。两原告应当及时付清拖欠款项，该资金占用利息及价差显然是两原告没有及时支付给被告造成的损失，该房产的商业经营获利与杂屋、车库使用价值差额应归被告所有，故提起反诉。两原告辩称，1、争议房屋的住改商是受两原告委托完成的，房屋已经交付给两原告，房屋因住改商的增值和市场因素产生的增值与被告无关，该增值利益应当属于两原告；2、被告系通过违约的方式获得利益，不具有合法性的基础，该种利益不应当收到法律的保护。经审理查明，2005年7月4日,益阳市人民政府主持召开了关于沃尔玛购物商场建设项目拆迁安置问题专题会议,决定同意益阳市乡镇企业局(以下简称市乡镇企业局)的拆迁户在市乡镇企业供销公司朝阳路职工住宅区集资建设拆迁安置房,涉案土地依法办理土地出让手续,由市乡镇企业局作为建设主体进行报建并负责组织实施。2006年6月2日、12日,市乡镇企业局与案外人益阳市五环建筑工程有限公司(以下简称五环公司)签订《建设工程承包合同》和《建筑工程承包补充合同》,合同约定五环公司承包市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程。因建设资金不足,市乡镇企业局以安置后多余的房屋向五环公司借资。2006年6月12日,被告以市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程项目经理部(以下简称沃尔玛拆迁安置项目部)的名义与五环公司签订工程项目内部承包合同,合同约定五环公司将已签订合同的市乡镇企业安置拆迁项目工程交由被告以包工包料、自负盈亏的方式进行项目承包,并由被告负责整个项目的管理。被告上交管理费贰万元给五环公司。2006年6月15日,被告以沃尔玛拆迁安置项目部的名义与五环公司签订《项目内部承包合同补充协议》,协议约定:1、五环公司委托沃尔玛拆迁安置项目部为市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程建设的全权代理人;2、五环公司不承担五环公司与市乡镇企业局所签安置工程合同中的任何责任和义务,也不享受五环公司与市乡镇企业局所签工程合同中的任何权利和利益;3、沃尔玛拆迁安置项目部完全不享受五环公司与市乡镇企业局所签工程合同之外的权力和利益,也不承担五环公司的任何债务,只完全享受五环公司与市乡镇企业局所签工程合同中的权力和利益。2006年8月25日,市乡镇企业局作出的《关于成立益阳沃尔玛项目拆迁安置楼工程建设指挥部的决定》成立益阳沃尔玛项目拆迁安置楼工程建设指挥部,负责市乡镇企业局拆迁安置楼工程建设和拆迁户的安置工作,由被告与案外人吴四喜,杨国夫组成责任领导小组,五环公司在该决定上出具“我司同意甲方用作抵押借资的沃尔玛安置工程全部房屋以销售形式抵偿张伟林的个人部分垫资款,房屋房地产权全部归张伟林所有。同意成立工程指挥部及人员组成”。同日,市乡镇企业局作出《关于益阳沃尔玛项目拆迁安置工程拆迁户安置外房屋抵偿工程款的决定》,将市乡镇企业局沃尔玛拆迁安置工程拆迁安置房5304.78㎡外的所有房屋,以抵押价全部销售给被告,以此抵偿被告的部分工程垫资款,并决定房屋对外销售事宜由市乡镇企业局向市政府报告批准,同意取消补充合同中对承建房用1336.4㎡房屋用作市乡镇企业局提取200万元担保的要求,同意全部室外地坪地产等归被告所有。2007年2月7日,被告以沃尔玛拆迁安置项目部(甲方)的名义与两原告(乙方)签订《房屋购销合同》,合同约定：一、乙方购买益阳市益阳大道南侧、康富路西侧、大海塘村八组原市乡镇企业供销总公司住宅区新建安置楼2#楼底层(整层杂屋、车库)和底层上面整层住宅除西边一套外共四套；二、建筑面积楼：一楼为758㎡,二楼为602㎡,共计1360㎡。如房产登记机关核定的建筑面积和本合同面积有差异,以房产登记机关核定的面积为准,房款多退少补。楼梯间第一楼计全面积、第二楼除西边梯间计一半面积外,其余计全面积；三、价款及付款方式:1、价格:乙方购房价格为总价叁佰万元整（300万元人民币)；2、采取分期付款,合同签订之日,乙方向甲方首付壹佰貳拾万元整(120万元人民币),房屋竣工验收合格后付捌拾万元整（80万元人民币),房屋办理好房产证和土地使用权证后,付款捌拾叁万元整(83万元人民币),所余壹拾柒万元(71万元人民币)在合同签订日起三年内益阳日报社未在离2#(楼)10m内建房,乙方一次性付清给甲方,3、一、二楼房屋的房产证和土地使用证由甲方办理,费用由甲乙双方各承担一半；四、交房日期:2007年7月30日前交房；五、甲方责任：1、甲方应按期将房屋交付乙方使用,逾期交付,甲方每逾期一天向乙方按房价的万分之一支付违约金。因人力不可抗拒的原因(地震、洪水、台风、战争、冰、雪、雨等)影响交房时间,甲方在交房期限前15日内书面通知乙方后,甲方可不承担违约责任。2、甲方在交房后两个月内办好乙方所购房屋的权属证书，即房屋所有权证和土地使用权证,否则,甲方按已交房款比照同期银行贷款利息的2倍作为违约金补偿给乙方。同时,甲方保证产权清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷,概由甲方负责；六、其它:1、本合同所属房屋的屋顶及靠益阳日报大楼墙面的广告位使用权归乙方,但乙方需征得其它购房住户同意和预留1楼指标招牌所需幅面。2、合同签订乙方向甲方交付购房款且完全履约后,乙方即可享有依法转让、招商、出租、抵押等权利。3、水、电、煤气等开户初装费(指相关职能部门规定所需交纳费)乙方在领取产权证前一次性交款给甲方。4、乙方所购房屋在乙方全部交清应交甲方款项前乙方不履约时甲方有权解除合同,收回房屋但需退还乙方已交部分购房本金,乙方以本合同签订购买的房屋进行转让、招商、出租、抵押等所造成的经济和其它损失,责任概由乙方承担。甲方未按购房合同要求履行职责,乙方对房屋竣工验收合格后的款项推迟到与83万款项同时支付；七、违约责任:如有违约,按本合同约定的违约处罚标准处理,本合同未约定处罚标准的,违约方向另一方支付违约金0.5万元。合同签订后,两原告分别于2007年2月7日、2007年2月10日、2007年12月4日向被告支付购房款20万元、100万元、43万元,被告向两原告出具加盖有“益阳市乡镇企业局沃尔玛项目拆迁安置工程建设指挥部”印章的收据。2007年8月15日,原告王晓辉与被告办理了收房手续。两原告收房后随即与被告协商将所购房屋一楼由杂屋、车库改变为商业门面(住改商),被告予以同意,但双方未就此签订正式书面协议。2007年8月16日,原告钟永明出具同意延期办证的说明,载明“同意张伟林先生因改变房屋为商用性质的需要,而造成办理产权证的时间推迟”。此后,两原告陆续向被告支付住改商费用,被告着手办理涉案工程项目楼住改商各项申请。2007年9月5日,益阳市公安消防大队作出益公消(建验)字[2007]第007号《关于沃尔玛项目拆迁安置1#、2#住宅楼消防验收合格的意见》,涉案房屋消防验收合格。2007年9月30日,涉案房屋办理建设工程竣工验收备案。2008年4月,益阳市规划局将涉案房屋明确为“首层为商业，其余为住宅”；2009年4月22日,益阳市国土资源局召开例会，明确涉案房屋所使用土地用途为商住,并在该局[2009]04号例会纪要中予以载明。在被告办理涉案房屋住改商过程中,两原告陆续向被告支付住改商费用共计85239元，2007年12月21日,被告向两原告出具收条一张,载明:“办理房地产两证前规划更改2#楼底层为商用款陆万伍仟贰佰叁拾玖元整。另外之前拿贰万元费用”。被告认为,两原告购买的是车库和杂屋，只能获得车库和杂屋的产权，现车库和杂屋的性质已变更为商业用途,且房屋产权在被告名下，商铺与车库和杂屋的价差应归被告所有；两原告认为房屋的住改商是受两原告委托完成的，房屋已经交付给两原告，房屋因住改商的增值和市场因素产生的增值利益应当属于两原告,双方协商未果,故酿成纠纷。2008年3月24日,被告以沃尔玛拆迁安置项目部的名义向原告发函,以两原告存在违约行为,通知解除与两原告的房买卖合同,限两原告在发函之日(最多不超过10天)与被告理终止合同的相关退款和清场退房手续。解除合同函送达两原告后，被告与两原告未就合同解除已付购房款退还等事宜进行协商。2008年8月27日,原告钟永明向被告的账户转账50万元。2009年1月5日,被告将涉案房屋的产权办理至被告的名下,产权证登记的房屋位置为位于益阳市朝阳区朝阳办事处江金社区,其中涉案房屋2幢1层性质为商业,建筑面积757.6平方米,产权证号为益房权证朝字第00117009号,2楼202房、203房、204房、205房性质为住宅,建筑面积分别为147.07平方米、147.07平方米、147.07平方米、168.22平方来,产权证号分别为益房权证朝字第00116997、00117002、00116992.00116991号。本案在审理过程中,本院另查明：一、在合同签订之日起三年内益阳日报社未在离涉案房屋(2楼)10m内建房。二、两原告及被告均对按照《房屋购销合同》约定的购房款支付时间,在办理产权证前两原告尚欠被告购房款55504元无异议。三、2018年9月20日，被告申请对涉案房屋的一楼车库、杂屋转变为商铺的房产现有市场价值与该一楼车库、杂屋现有价值的价值差、被告提交的票据是否为益阳市沃尔玛拆迁安置楼2#楼车库、杂屋住改商费用进行司法鉴定，2018年10月30日，被告撤回了对票据是否为益阳市沃尔玛拆迁安置楼2#楼车库、杂屋住改商费用的鉴定申请。2019年2月1日，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司作出湘新融达房估（2018）第18532号《房地产估价报告》，结论为：估价对象用途为商业用房：评估总价：5641090元，评估单价：7446元/平方米；估价对象用途为杂屋车库用房：评估总价：2605386元，评估单价：3439元/平方米。上述事实有两原告与被告签订的《房屋购销合同》、付款凭证、原告钟永明出具的同意延期办证的说明、被告向两原告出具的收条、益阳市国土资源局[2009]04号例会纪要、建设工程规划审批单存根（甲类）、湘新融达房估（2018）第18532号《房地产估价报告》、涉案房屋产权证等证据及双方当事人当庭陈述为证,足以确认。本院认为,被告与市乡镇企业局签订的市乡镇企业局以房屋抵偿被告一建房垫资款的协议实际形成了房屋买卖,系双方实意思表示,合法有效,被告以此可取得涉案房屋的所有权,有权处分涉案房屋。作为涉案项目的实际施工人,被告以沃尔玛拆安置项目部的名义与两原告签订的《房屋购销合同》合法有效,两原告已向被告支付了大部分的购房款,被告也已将房屋实际交付给两原告,被告应当按约继续履行合同。现被告至今未按合同约定将涉案房屋的产权登记办理至两原告名下，存在违约。本院对两原告要求将涉案房屋的不动产登记证办理至两原告名下的诉讼请求予以支持,但过户登记系登记机关的职能,被告作为房屋出卖人只负有协助办理过户登记的义务。又因根据国务院《不动产登记暂行条例》有关规定,益阳市人民政府于2016年5月26日发布关于《益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告》,决定从2016年6月25日起,中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理,根据业务类型颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》,原各类不动产权属证书停止发放,故被告应当协助两原告将涉案房屋的不动产权证办理至两原告名下。对于被告要求两原告支付沃尔玛拆迁安置楼（龙安山庄）2#楼杂屋、车库建筑面积为757.6平方米转变为商铺的价差3035704元的反诉请求，本院认为，被告将涉案房屋性质由车库及杂屋变更为商业用途系基于两原告的委托，被告在办理委托事项过程中必然产生费用，但双方对委托费用及报酬没有约定，亦无市场价值可供参考。现两原告因被告的行为获得了房屋升值的利益，根据《中华人民共和国民法总则》的公平原则及诚实信用原则，两原告应当将房屋升值利益让利与被告。根据湘新融达房估（2018）第18532号《房地产估价报告》结论，涉案房屋由车库及杂屋变更为商业用途的价值差为3035704元，参照被告与案外人刘志新签订的房屋购销结算协议，本院酌定两原告将房屋升值利益的40%让利与被告，即人民币1214281.6元，扣除两原告已支付给被告的85239元，两原告还用支付被告1129042.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张伟林自本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）王晓辉、钟永明将位于益阳市朝阳区朝阳办事处江金社区2栋101/202/203/204/205号房屋的不动产权证办理至原告（反诉被告）王晓辉、钟永明名下；二、由原告（反诉被告）王晓辉、钟永明自本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）张伟林人民币1129042.6元。三、驳回被告（反诉原告）张伟林的其他反诉请求。本案本诉受理费28050元，由被告（反诉原告）张伟林负担，反诉受理费6416元，鉴定费元，共计元，由两原告（反诉被告）负担元，被告（反诉原告）负担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  罗世辉人民陪审员  昌杜敖人民陪审员  夏克军二〇一九年七月二十日书 记 员  吴思漩