贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2722民初1114号原告：欧永能，男，瑶族，1968年6月5日出生，身份证住址贵州省荔波县。原告：覃爱芬，女，瑶族，1975年3月4日出生，身份证住址贵州省荔波县。二原告共同委托诉讼代理人：谢忠建、张超，贵州黔邦律师事务所律师。被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道神州大酒店二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。法定代表人：龙元辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所实习律师。原告欧永能、覃爱芬与被告贵州省港鑫房地产开发有限公司（以下简称港鑫房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告欧永能、覃爱芬共同委托诉讼代理人谢忠建、张超以及被告港鑫房开公司的委托诉讼代理人苏梅、袁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧永能、覃爱芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房款每日万分之三的标准支付原告从2017年7月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、判令被告按购房款每日万分之一的标准支付原告从2017年10月1日起至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县商品房，房价款总计为425105元。原告已按合同约定向被告支付购房款，但被告未按约定交付房屋及办理房屋转移登记，经原告与被告多次协商，被告仍拒绝履行义务，现被告已构成违约，应按约定支付原告相应的违约金。被告港鑫房开公司辩称：一、被告开发建设的涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，并已经通知原告收房，而且涉案商品房并不以通过消防验收合格作为交付条件。二、应当地政府要求，被告被迫向当地国资企业出借巨额资金，导致被告资金链断裂，因被告无法拒绝当地政府行为，应按不可抗力免责。三、原告主张的两项违约金计算标准过高，请求人民法院依法调整。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县商品房，房价款总计为425105元；被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之三的违约金；被告承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。合同签订后，原告通过首付和银行公积金按揭贷款方式向被告支付购房款共计425105元。2018年10月24日，涉案商品房所在4＃楼工程项目经施工、监理、勘察、设计、建设、检测等单位五方组织工程竣工验收，并评定工程验收合格。2018年11月5日，被告通过张贴公告的方式通知业主交接涉案4＃楼的商品房。2018年11月12日，被告取得涉案商品房所在4＃楼房屋面积测绘报告。涉案商品房至今未通过消防验收合格，被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记。庭审中，双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向。原告至今未接收涉案房屋。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，被告未在约定期限内交付涉案商品房，也未能在其承诺日期取得涉案商品房初始登记，致使原告不能办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当依法承担违约责任。庭审中，被告主张开发建设的涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，并已经通知原告收房，而且涉案商品房并不以通过消防验收合格作为交付条件。原告则主张逾期交房违约金应计算至被告交付的商品房完全具备交付条件时止（包括通过消防验收合格）。本院认为，根据消防法的规定，建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用,属国家法律强制性的规定,且原、被告在《商品房买卖合同》中亦约定了涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，其中公共服务设施交付时须按设计要求建成，取得建设、城市规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。故被告提出涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，且并不以通过消防验收合格作为交付条件的主张,不予采纳。由于被告交付的商品房未达到交付条件，原告可拒收房屋，该逾期交房违约责任由被告承担。原告主张被告承担到实际交房时的违约责任，因实际交房时间尚未确定，且判定实际交房时间的因素较多，故逾期交房违约金计至法庭辩论终结之日（2019年7月10日），之后的逾期交房违约金原告可另行主张。另，被告辩解因其应当地政府要求向当地国资企业出借资金应按不可抗力免责，并提出原告主张的违约金过高要求进行调整，对此，本院认为，即使被告向当地企业出借资金，也不是被告免除违约责任或减轻违约责任的理由，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。根据相关法律规定，办理商品房转移登记，需要被告先取得涉案商品房初始登记，本案中双方已经在合同约定由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，而且根据当地办理商品房转移登记流程及规定，办理商品房转移登记亦需要原告提出申请并交纳相关税费为前提，而且庭审中双方均未能说明办理商品房转移登记有关文书的具体指向，因此，逾期办证违约金计算的截止日期应为被告取得涉案商品房初始登记之日。故本案的相应违约金分别计算为：逾期交房违约金23,912元[425,105元×0.00015×375天（2018年7月1日至2019年7月10日）≈23,912元]，逾期办证违约金6,136元[425,105元×0.000051×283天（2018年10月1日至2019年7月10日法庭辩论终结之日）≈6,136元]；2019年7月11日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧永能、覃爱芬从2018年7月1日起至2019年7月10日期间的逾期交房违约金23,912元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧永能、覃爱芬从2018年10月1日起至2019年7月10日期间的逾期办证违约金6,136元；三、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款425,105元的日万分之零点五一的标准向原告欧永能、覃爱芬支付从2019年7月11日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，减半收取计384元，由被告贵州省港鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  姜文明二〇一九年九月三日书记员  揭蓬波