江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初3192号原告：梅兆兴，男。原告：刘寒英，女。两原告委托诉讼代理人：钟晓荣，江西南芳（南康）律师事务所律师，特别授权代理。被告：瑞金市赣兴房地产开发有限公司，住所地为瑞金市金都大道东延南侧（和园对面），统一社会信用代码为9136078158401590XR。法定代表人：郭德惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：钟超，江西赣瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告梅兆兴、刘寒英诉被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟晓荣、被告委托诉讼代理人钟小茂、钟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅兆兴、刘寒英向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金60480元；2.判令被告返还原告交付给被告代缴的天然气立户费2900元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在被告开发的“国滨·中央城”项目处购买了一套商品房，双方于2015年3月3日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“国滨·中央城”项目1＃楼601室，建筑面积为168.16平方米，单价3999元，商品房总价为672472元。双方约定的付款方式为原告一次性付款方式支付购房款。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付期限及条件约定:被告应当在2016年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付给原告。合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定:除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理:1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)：(1)逾期不超过180日（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；(2)逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）的违约金。2、逾期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的0.01%的违约金。另外根据双方签订的《合同补充协议》被告代收并代缴原告天然气立户费2900元，原告于2015年3月3日依据补充协议交付给了被告，被告并没有为原告办理天然气立户手续。原告依法要求被告退回代收了原告的天然气立户费。原告因被告严重违约造成了重大损失，经多次与被告协商未果。原告为维护自己的合法利益，特诉至法院。被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司辩称，合同第十一条约定，被告应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房，但是第十一条第二项第二款规定：“若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任”。因瑞金市国土资源局未按约定向被告交付本案诉争房屋出让土地，2015年7月8日，被告向江西省高级人民法院起诉，要求解除与瑞金市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，要求瑞金市国土资源局退还土地出让金并支付违约金。江西省高级人民法院于2015年11月27日下达(2015)赣民一初字第20-1号民事判决书，判决解除被告与瑞金市国土资源局于2012年5月9日、2012年12月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，解除被告与瑞金市房地产管理局于2013年10月10日签订的《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，瑞金市国土资源局退还被告土地出让金，被告返还瑞金市国土资源局瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造项目全部用地(面积为61752平方米)。(2015)赣民一初字第20-1号民事判决书生效后，被告向江西省高级人民法院申请强制执行，2017年12月13日，被告与瑞金市国土资源局、瑞金市房地产管理局签订《和解协议书》，三方继续履行《国有建设用地使用权出让合同》《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，2017年12月31日前瑞金市国土资源局负责向被告交付剩余项目用地约30亩(以实际交付为准)，其余项目用地于2018年2月13日前交付。江西省高级人民法院于2017年12月20日下达(2016)赣执14号执行裁定书，对《和解协议书》予以确认。可是，瑞金市国土资源局没有按《和解协议书》约定向被告交付项目用地，导致已竣工的房屋建筑工程(包括原告购买的商铺)无法验收，公共用地无法绿化，也就无法向原告交付房屋。由于瑞金市国土资源局的原因，瑞金市国滨·中央城1＃、2＃、4＃、5＃、7＃楼及地下室直到2019年3月30日才完成竣工验收。被告于2019年3月29日通过邮寄交房通知书的方式通知原告梅兆兴、刘寒英于2019年3月31日前到被告住所办理交房手续，但原告未到被告住所办理交房手续。因此，由于瑞金市国土资源局的原因(政府行为)导致被告不能按合同约定交房，被告不承担逾期交付的违约责任。《赣州市商品房买卖合同》第四条约定:“按照相关法律法规、规章和地方人民政府政策规定，买受人需按30元/平方米的标准缴纳首期专项维修基金，并在该房屋交付使用前交存至当地房地产行政主管部门指定的银行账号”，原告未按约定交纳首期专项维修基金，被告不承担逾期交房的违约责任。合同第十条约定:“天然气需要买受人自行办理开户手续，也可由出卖人代为办理，代收费用约定为天然气按照费用2900元/户，闭路电视按照费350元/户，凭供应单位的正式发票结算”。被告于2013年7月26日与瑞金深燃天然气有限公司签订《管道天然气安装工程合同》。原告委托的天然气安装工程已经竣工，被告已经代为支付安装费用。原告委托被告代付费用，但并未支付报酬，现原告要求被告返还天然气安装费用及赔偿经济损失无法律依据及合同依据，亦违背公平原则。综上，被告已向原告交付房屋，履行了合同主要义务，被告不承担逾期交房的违约责任，不需要向原告赔偿因没有代原告缴纳天然气安装费用的经济损失。原告提交了下列证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体适格；2.被告工商信息查询单复印件，证明被告主体适格；3.《商品房买卖合同》，证明被告2015年3月3日签订购房合同所购房屋是1栋601号房；4.个人购房借款/担保合同、收据复印件一份，原告依据购房合同支付房款672472元，并按补充协议约定向被告支付天然气立户费2900元。被告质证时，对第1、2、3、4组证据真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，对第1、2、3、4组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。被告提交了如下证据：1.赣兴公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明赣兴公司基本信息；2.《赣州市商品房买卖合同》复印件一份，证明非因出卖人原因导致可以延期；3.江西省高级人民法院（2017）赣民一初第20-1号民事判决书复印件一份，证明延期交房是政府原因造成的；4.《和解协议书》、江西省高级人民法院（2016）赣执14号执行裁定书各一份，证明延期交房是政府原因造成的；5.《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件各一份，证明因政府原因导致无法组织验收；6.《国滨·中央城设计方案》《下周屋棚户区改造交付土地现状图》各一份，证明因政府原因导致无法竣工验收；7.瑞金市人民政府办公室关于推进象湖镇上坪村下周屋周边棚户区改造B地块用地红线复函、瑞金市人民政府办公室关于推进象湖镇上坪村下周屋周边棚户区改造B地块（赣兴公司）调整用地国有建设用地使用权等价值置换用地面积的复函、国有土地使用权收回及等价值置换用地协议、建设用地批准书复印件各一份，证明政府调整建设用地红线和土地置换；8.关于同意国滨·中央城建设工程规划许可证拆分的批复复印件一份、建设规划许可证复印件三份，证明政府同意将许可证拆分并办理相关证书；9.竣工验收备案表复印件一份，证明工程已于2019年3月30日完成竣工验收；10.短信、邮政所的邮政信函各一份，证明被告于2019年3月29日通知了原告收房；11.《管道天然气安装工程合同》《江西增值税普通发票》《告知函》复印件各一份，证明被告已经代付了天然气安装费费用；12.瑞金市房地产管理局组织原告业主和被告进行协商的会议记录复印件一份，证明参会代表同意2019年3月31日前交房；13.瑞金深燃天然气有限公司出具的证明一份，证明已代缴了立户费；14.瑞金深燃天然气有限公司出具证明一份，证明被告缴纳了每户是2700元的费用并安装好天然气管道，原告要求被告返还天然气安装费用和损失没有法律和合同依据。质证时，原告对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为摘录和合同不符合，该条款仅说遇上不可抗力被告只有告知义务，不是说被告可以无条件延期，该格式条款排除原告主要权利，是无效的；对第3组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为判决虽然解除合同，事实上双方未按照判决书履行，该判决书与本案原告没有关联性；对第4组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据证明被告应承担逾期交付的责任，和解协议第五条第三项明确约定被告自行承担违约责任；对第5组证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告在2019年3月30日对所开发项目提交竣工验收备案表，施工单位意见却是3月29日，确认被告未按双方合同约定对所出卖房屋进行竣工验收并交付原告；对第6组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案原告无关系，该行为是开发商应有的责任和义务；对第7组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为被告与国土资源局签订换地协议第六条明确约定被告收回用地无经济纠纷，假使有经济纠纷由其自行承担；对第8组证据真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为工程规划是被告建设所需的行政许可事项与本案原告无关系；对第9组证据真实性无异议，对合法性及证明对象有异议，认为备案申请在后，被告根本违约逾期向原告交付所售房屋；对第10组证据的短信、交房通知的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告已违约交房；对第11组证据真实性、合法性无异议，对其证明对象和关联性有异议，认为被告未按照议约定履行代缴义务；对第12组证据的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为会议记录没有任何一次可以证明政府存在未及时交付土地的情形，反而证明被告因自己的经济周转原因导致楼盘无法正常开发；对第13组证据真实性无异议，对证明对象有异议，认为按照被告提供的证明仅证明已缴纳安装费用360户，无法体现缴纳时间，按现政策是不需要缴纳天然气入户费用，如果是之前缴纳的应当向原告交付立户费票据；对第14组证据的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，证明没有经办人或者法定代表人签字，不符合单位出具证明的形式，证明内容和合同约定不符，被告并没有将原告支付的立户费及时上交。本院认为，原告对第1组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；原告对第2、3、4、6、7、8、10、11、12、13、14组证据真实性、合法性无异议，本院认为上述证据与本案具有关联性，对其真实、合法性、关联性予以采纳，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定；原告对第5、9组证据真实性无异议，本院认为该证据属于相关机构出具，对其合法性确认，且上述证据与本案具有关联，对其关联性予以确定，对其证明对象将结合其他证据予以综合认定。本院于2019年9月6日向瑞金深燃天然气有限公司发函，该公司于2019年9月11日函复本院。本院于2019年9月10日向瑞金市住房和城乡建设局发函，该局于2019年9月12日函复本院。质证时，原告对瑞金市深燃天然气公司复函的真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议，认为被告没有为原告缴纳天然气安装费用，导致原告不具备开户的条件，原告现在开户不需要另行缴纳开户费；对瑞金市住房和城乡建设局复函文件的真实性、合法性、关联性无异议。被告认为，对瑞金市深燃天然气公司复函真实性、合法性、关联性无异议；对瑞金市住房和城乡建设局复函文件的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告因瑞金市人民政府没有及时交付土地导致楼盘没有竣工验收，在客观上不能给原告缴纳契税，没有按期申报契税补贴的损失应当由原告自行承担。本院认为，上述两份复函与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日，瑞金市赣兴房地产开发有限公司与梅兆兴、刘寒英就国滨·中央城1栋601房屋签订《赣州市商品房买卖合同》。合同第七条付款方式及期限约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（大写）贰万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：。3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2015-3-3前支付首期房价款人民币（大写）贰拾万贰仟肆佰柒拾贰元整（￥：202472元），占全部房价款的30%，余额人民币（大写）肆拾柒万元整（￥：470000元）向建设银行瑞金支行（贷款机构）申请贷款支付”，第十条商品房相关设施设备交付条件约定：“天然气需要买受人自行办理开户手续，也可以由出卖人代为办理，代收费用约定如下（凭供应单位的正式发票结算）：天然气安装费用2900元／户”，第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付书面通知书的，本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，该商品房所在地为办理交付手续的地点。若因不可归责于买受人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任”，第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，合同补充协议代收代缴费用约定：“契税按总房价款（1%、2%、4%）计：672472×4%＝26899元；公共维修基金按总面积（30元／㎡）计：168.16×30＝5054元；天然气立户费：2900元”，合同还约定了其他事项。原告梅兆兴、刘寒英向被告支付购房款672472元，支付契税、公共维修基金、天然气立户费等代收代缴费用35500元。2015年，原告梅兆兴、刘寒英与中国建设银行股份有限公司瑞金支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。被告已为原告代缴天然气立户费2700元。被告于2019年3月29日通过邮寄交房通知书的方式通知原告梅兆兴、刘寒英于2019年3月31日前到被告住所办理交房手续，但原告至今未到被告住所办理交房手续。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告梅兆兴、刘寒英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于2015年3月3日签订书面的商品房买卖合同，被告将国滨·中央城城1栋601房屋销售并转移房屋所有权于原告，原告支付672472元的价款，双方签订的商品买卖合同已依法成立并生效。原告梅兆兴、刘寒英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司均应当按照合同的约定履行自己的义务。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。原告梅兆兴、刘寒英已按合同约定支付房款，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。瑞金市赣兴房地产开发有限公司作为房地产开发企业，对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。政府征迁土地及其因此而产生的纠纷，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力。买受人向当地房地产行政主管部门指定的银行账号缴纳首期专项维修基金是原告向国家有关行政机关履行的义务，且原告已在被告代收代缴费用中缴纳了公共维修基金5045元。因此，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司迟延交房的抗辩理由不成立，其未能按合同约定期限将房屋交付梅兆兴、刘寒英，逾期交房超过180天，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”，故原告梅兆兴、刘寒英要求被告继续履行合同的请求，本院予以支持。商品房买卖合同对违约金有约定的应当按照约定承担。双方约定“逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，这是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵守。双方在合同中约定逾期180天内的违约金的计算期间为“交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，而逾期交付超过180日且继续履行合同的起算点未约定，应当按照逾期180日内的计算方法计算；被告于2019年3月29日通知原告于2019年3月31日前交房，被告应当按照约定“不少于10日前通知对方”的约定履行，即原告应当在2019年4月7日前办理交付手续，因原告自身原因至今未办理交房手续，故2019年4月8日起造成的损失应当由原告自行承担；因此，被告违约金计算的期间是2017年1月1日至2019年4月7日（共827天）。被告逾期交房应向原告支付的违约金为55613.43元（672472×827×0.1‰）。综上，原告梅兆兴、刘寒英要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司支付违约金60780元的请求，本院在55613.43元范围内予以支持。原告将代收代缴款付至被告后，被告应当及时上缴有关部门。瑞金深燃天然气有限公司出具的证明及复函确认被告已为原告代缴了天然气立户费2700元，对多收的200元（2900-2700）应当返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司与原告梅兆兴、刘寒英继续履行于2015年3月3日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告梅兆兴、刘寒英支付违约金55613.43元；三、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告梅兆兴、刘寒英返还多收的代缴天然气立户费200元；四、驳回原告梅兆兴、刘寒英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元，由原告梅兆兴、刘寒英负担190元由被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担1195元，案件受理费已由原告预交，限被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向梅兆兴、刘寒英付清1195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邓泽平审 判 员  杨 珊人民陪审员  宋东北二〇一九年九月三十日书 记 员  李 丹