湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初111号 原告：安仁县新天地百货贸易有限公司。住所地：安仁县永乐江镇五一南路3号。 法定代表人：刘清山,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐修华，湖南泓锐律师事务所律师，一般代理。 被告：四川巨洋文化旅游股份有限公司。住所地：四川省泸州市龙马潭区蜀沪大道27号3栋26层1单元2601号。 法定代表人：喻小春，该公司董事长。 原告安仁县新天地百货贸易有限公司与被告四川巨洋文化旅游股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告安仁县新天地百货贸易有限公司的代理人唐修华到庭参加诉讼，被告四川巨洋文化旅游股份有限公司经本院公告送达传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安仁县新天地百货贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.四川巨洋文化旅游股份有限公司赔偿二年租金、违约金和各种损失共计867万元；2.本案的诉讼费、财产保全费及其他相关费用由四川巨洋文化旅游股份有限公司承担。事实和理由：2017年5月6日,四川巨洋文化旅游股份有限公司以乙方名义与安仁县新天地百货贸易有限公司(甲方)签订了一份租赁合同。四川巨洋文化旅游股份有限公司租赁安仁县新天地百货贸易有限公司“新天地广场”六、七层楼开设“中影星美·巨洋国际影城”及其他相关产业。合同约定:一、租赁面积约3092㎡,设计与建设(7)个影厅,规划设计(867)个座位;二、租金的计算、支付方式及支付时间为:影城装修结束后的次日即为正式租金起算日,租金计算方式:按照合同第3.2条约定的“影城租赁建筑面积”计算保底租金,每月租金为25元/月/㎡即每月租金7.73万元,年租金92.76万元;或按照年度净票房分成比例方式计算年度租金。以上两种租金计算方式两者取其高值。三、租赁期为15年(包含装修期);交付租赁物业时,甲方应提前15个工作日书面通知乙方进行验收,乙方按照本合同约定的交付标准对租赁物业及其初装修情况进行验收,验收合格后,甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》,租赁物业视为正式交付给乙方;四、乙方的装修期为8个月,自甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》之后的次日起计算装修期…五、自合同生效次日起15日内,乙方应向甲方支付履约保证金总计30万元,作为合同有效期内乙方履行本合同义务的保证金,甲方应在收到履约保证金后5日内为乙方提供合法有效的等额履约保证金收款凭证。六、双方对违约责任进行了约定,同时还特别约定:乙方入场前,如甲方擅自将本合同约定的租赁物业转租给第三方的,则甲方除承担本合同第17.3条所约定不能按时交付租赁物业的违约赔偿责任外,还须向乙方支付违约转租的赔偿金人民币150万元。租赁物业交付使用后,如甲乙双方其中一方单方面违约导致租赁关系解除的,违约方除应对守约方的直接损失进行赔偿外,还应按照本合同项下影院规划设计的总座位数×¥10000.00元/个为标准,对守约方进行附加赔偿。双方还约定了甲、乙双方的直接损失的计算机范围。合同签订后,安仁县新天地百货贸易有限公司按照四川巨洋文化旅游股份有限公司开设影城的要求,花费了近400万元的资金对现有的设施进行改造。改造后,安仁县新天地百货贸易有限公司多次通知四川巨洋文化旅游股份有限公司派人接收房屋并装修,直至2018年7月13日四川巨洋文化旅游股份有限公司才派人与安仁县新天地百货贸易有限公司签订《租赁物业移交确认书》,之后,四川巨洋文化旅游股份有限公司也未派人来装修并交纳房租。四川巨洋文化旅游股份有限公司的行为表明其无履行合同的诚意。安仁县新天地百货贸易有限公司为避免遭受更大的损失,于2018年10月21日通知四川巨洋文化旅游股份有限公司解除合同,并要求四川巨洋文化旅游股份有限公司派人商谈解除合同善后事宜,四川巨洋文化旅游股份有限公司于2018年10月25日回复,同意解除合同，但对解除合同的赔偿事宜双方未达成协议。为维护安仁县新天地百货贸易有限公司的合法权益,特提起诉讼，请求法院支持安仁县新天地百货贸易有限公司的诉请。 四川巨洋文化旅游股份有限公司未答辩，亦未向法院提交任何证据。 安仁县新天地百货贸易有限公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.新天地商业广场影院项目租赁合同。拟证明2017年5月6日，四川巨洋文华旅游股份有限公司授权代表喻小春与安仁县新天地百货贸易有限公司签订新天地商业广场影院项目租赁合同，合同约定：四川巨洋文化旅游股份有限公司租赁安仁县新天地百货贸易有限公司“新天地广场”六、七层楼开设“中影星美·巨洋国际影城”及其他相关产业。合同约定:一、租赁面积约3092㎡,设计与建设(7)个影厅,规划设计(867)个座位;二、租金的计算、支付方式及支付时间为:影城装修结束后的次日即为正式租金起算日,租金计算方式:按照合同第3.2条约定的“影城租赁建筑面积”计算保底租金,每月租金为25元/月/㎡即每月租金7.73万元,年租金92.76万元;或按照年度净票房分成比例方式计算年度租金。以上两种租金计算方式两者取其高值。三、租赁期为15年(包含装修期);交付租赁物业时,甲方应提前15个工作日书面通知乙方进行验收,乙方按照本合同约定的交付标准对租赁物业及其初装修情况进行验收,验收合格后,甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》,租赁物业视为正式交付给乙方。四、乙方的装修期为8个月,自甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》之后的次日起计算装修期…五、自合同生效次日起15日内,乙方应向甲方支付履约保证金总计30万元,作为合同有效期内乙方履行本合同义务的保证金,甲方应在收到履约保证金后5日内为乙方提供合法有效的等额履约保证金收款凭证。六、双方对违约责任进行了约定,同时还特别约定:乙方入场前,如甲方擅自将本合同约定的租赁物业转租给第三方的,则甲方除承担本合同第17.3条所约定不能按时交付租赁物业的违约赔偿责任外,还须向乙方支付违约转租的赔偿金人民币150万元。租赁物业交付使用后,如甲乙双方其中一方单方面违约导致租赁关系解除的,违约方除应对守约方的直接损失进行赔偿外,还应按照本合同项下影院规划设计的总座位数×¥10000.00元/个为标准,对守约方进行附加赔偿。双方还约定了甲、乙双方的直接损失的计算机范围。2.关于新天地影院项目房屋验收的相关会议纪要。拟证明按被告要求整改的内容，确认原告整改费用的依据。3.要求被告履行合同的工作函四份。拟证明要求被告派人装修，进款履行合同，追究被告违约责任的依据。4.（1）关于新天地影院项目房屋验收的纪要；（2）租赁物移交确认书。拟证明原告按要求完成了影院的整改，全面履行了合同，被告接受了租赁物，追究被告违约责任的依据。5.原告工作函二份。拟证明要求被告履行合同，被告不愿履行合同的依据。6.原告解除合同通知书。拟证明要求被告依合同承担违约责任。7.被告工作协商函。拟证明被告不履行合同的依据。8.原告对影院整改的费用清单。拟证明计算原告损失的依据。9、消防验收报告。拟证明租赁物符合消防安全在要求，原告依合同履行了义务。10.财产保全发票。拟证明要求被告赔偿的依据。 证据的分析认定：对于安仁县新天地百货贸易有限公司提交的10组证据，本院认为具有真实性、合法性、关联性，且四川巨洋文化旅游股份有限公司拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，本院予以采信。 本院认定事实如下：2017年5月6日,四川巨洋文化旅游股份有限公司授权代表喻小春以乙方名义与安仁县新天地百货贸易有限公司(甲方)签订了一份租赁合同。四川巨洋文化旅游股份有限公司租赁安仁县新天地百货贸易有限公司“新天地广场”六、七层楼开设“中影星美·巨洋国际影城”及其他相关产业。合同约定:一、租赁面积约3092㎡,设计与建设(7)个影厅,规划设计(867)个座位;二、租金的计算、支付方式及支付时间为:影城装修结束后的次日即为正式租金起算日,租金计算方式:按照合同第3.2条约定的“影城租赁建筑面积”计算保底租金,每月租金为25元/月/㎡即每月租金7.73万元,年租金92.76万元;或按照年度净票房分成比例方式计算年度租金。以上两种租金计算方式两者取其高值。三、租赁期为15年(包含装修期);交付租赁物业时,甲方应提前15个工作日书面通知乙方进行验收,乙方按照本合同约定的交付标准对租赁物业及其初装修情况进行验收,验收合格后,甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》,租赁物业视为正式交付给乙方;四、乙方的装修期为8个月,自甲乙双方应及时签署《租赁物业移交确认书》之后的次日起计算装修期…五、自合同生效次日起15日内,乙方应向甲方支付履约保证金总计30万元,作为合同有效期内乙方履行本合同义务的保证金,甲方应在收到履约保证金后5日内为乙方提供合法有效的等额履约保证金收款凭证。六、双方对违约责任进行了约定,同时还特别约定:乙方入场前,如甲方擅自将本合同约定的租赁物业转租给第三方的,则甲方除承担本合同第17.3条所约定不能按时交付租赁物业的违约赔偿责任外,还须向乙方支付违约转租的赔偿金人民币150万元。租赁物业交付使用后,如甲乙双方其中一方单方面违约导致租赁关系解除的,违约方除应对守约方的直接损失进行赔偿外,还应按照本合同项下影院规划设计的总座位数×¥1万元/个为标准,对守约方进行附加赔偿。双方还约定了甲、乙双方的直接损失的计算机范围。合同签订后,安仁县新天地百货贸易有限公司按照四川巨洋文化旅游股份有限公司开设影城的要求,2017年6月28日，原告与颜许妹签订装饰工程合同，新天地广场六、七层装饰工程以包工包料方式发包给颜许妹，工程造价499万元。2017年9月25日安仁县新天地百货贸易有限公司向四川巨洋文华旅游股份有限公司发出工作联系函，要求被告派人到现场验收。2018年5月10日，原告向被告发出房屋移交通知函，2018年5月17日四川巨洋文化股份有限公司向安仁县新天地百货贸易有限公司发出关于新天地影院项目房屋验收的相关会议纪要：共同对安仁县新天地广场六、七层的影院项目进行交付前后的综合验收，在验收过程中发现工程事项未达到交付标准，提出整改，2018年5月26日，原告向被告发出房屋移交通知函：要求被告于2018年6月1日前派人员予以接收。2018年7月13日四川巨洋文化旅游股份有限公司与安仁县新天地百货贸易有限公司签订《租赁物业移交确认书》。2018年7月31日，原告向被告发出通知函，要求被告装修。2018年8月23日,原告向被告发出工作函，限被告于2018年8月31日之前派人进场装修，否则视为被告单方面解除了双方签订《房屋租赁合同》。2018年10月21日通知四川巨洋文化旅游股份有限公司解除合同,并要求四川巨洋文化旅游股份有限公司派人商谈解除合同善后事宜,四川巨洋文化旅游股份有限公司于2018年10月25日回复,同意解除合同。但对解除合同的赔偿事宜双方未达成协议。2019年4月25日，原告与陈新国签订新天六、七楼拆除清单，拆除金额为1446200元。另查明被告签订合同后，已经支付合同履行金30万元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。安仁县新天地百货贸易有限公司与被告签订的《新天地商业广场影院项目租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。安仁县新天地百货贸易有限公司依约对租赁房屋的改造，并将租赁房屋移交给被告四川巨洋文化旅游股份有限公司，被告收到租赁房屋后未进行装修使用，亦未支付租金给原告安仁县新天地百货贸易有限公司，经原告多次催告后，被告仍不履行合同义务，原告提出解除合同，被告于2018年10月25日表示同意解除合同，本院予以确认。由于被告的违约行为造成原告较大的经济损失，被告应依合同的约定应承担本案的全部责任。双方签订的《新天地商业广场影院项目租赁合同》第19条第2款的约定：“如发生本合同第17条、第18条规定的情形时，守约方可解除合同，违约方则须承担违约赔偿责任并接受违约处罚”。依照双方签订的《新天地商业广场影院项目租赁合同》第18条第2款的约定：“租赁物交付使用后，如甲乙双方其中一方单方面违约导致租赁关系解除的，违约方除应对守约方的直接损失进行赔偿外，还应按照本合同项下影院规划设计的总座位数×1万元/个为标准，对守约方进行附加赔偿”。被告的违约行为给原告造成的直接经济损失范围为：1.原告应被告需求，为被告租赁物业专项投入的影院项目特殊商业用途设计/施工合同、所有原告为该影院专用而购置的配套设备等合同已付价款4996960元和拆除恢复所花费的费用1446200元，合计6443160元；2.13个月租金损失：1004900元【77300万元/月×13个月（2017年9月25日至2018年10月25日）】；二项合计为7448060元。3.被告的附加赔偿为867万元（10000元/座位×867个座位）。原告现诉请要求被告支付违约赔偿867万元，未超过双方的合同约定损失赔偿金，本院予以确认。 综上所述，原告安仁县新天地百货贸易有限公司诉请被告四川巨洋文化旅游股份有限公司支付租金、违约金和各项损失867万元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 被告四川巨洋文化旅游股份有限公司在本判决生效后十日内支付违约金867万元（含已支付30万元履约保证金）给原告安仁县新天地百货贸易有限公司。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费72490元，财产保全费5000元，合计77490元，由被告四川巨洋文化旅游股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  陈亚琳 人民陪审员  何林华 人民陪审员  黄 荣 二〇一九年九月十九日 书 记 员  沈 舟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额约定相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中国人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。