湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初10364号原告：湖南中建物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区井圭路80号（原井湾子路20号）。法定代表人：付东兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家祁，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。被告：刘祁云，男，汉族，1984年4月24日出生，住。原告湖南中建物业服务有限公司（以下简称“中建物业公司”）与被告刘祁云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中建物业公司的委托诉讼代理人全宏英、被告刘祁云到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告中建物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费6,757.4元、违约金5,877.92元（2014年9月1日至2017年12月31日共40个月物业费的一倍），以上两项共计12,635.32元。2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年9月11日原告与中建信和地产有限公司双方签订了一期《前期物业管理服务合同》，2010年11月28日原告与中建信和地产有限公司双方签订了二、三期《前期物业管理服务合同》，2014年9月1日和2017年3月15日原告与麓山和苑业主委员会双方分别签订了两份《中建麓山和苑物业服务合同》，以上协议约定原告在麓山和苑小区物业服务期自2011年7月30日至今，上述合同中均约定由原告向麓山和苑小区提供物业服务，并约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每个月5日前，未能按时足额支付物业费的，应当按照双倍标准向乙方支付违约金。被告系麓山和苑小区12栋106房的业主，物业面积86.44㎡，按约定应当向原告缴纳从2014年3月1日至2017年12月31日的物业管理费用6,757.40元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金5,877.92元。原告多次催缴未果，特向法院起诉。被告刘祁云答辩称，1．原告物业费计算有误，从2014年3月1日到2017年12月31日欠费时间应为46个月，按照面积86.44㎡，交费标准1.7元每平方米，计算总金额应当为6,759.6元，并非起诉所称的6,757.4元。2．原告严重违反合同内物业管理区域内的安全防范相关条款，致使被告住所发生入室盗窃刑事案件，给被告造成了经济损失和精神伤害。且案件发生后原告未采取任何措施，无视被告的损失，任由事态发展。3．原告在本诉讼提交催缴通知涉及的滞纳金适用主体和适用对象错误，原告收取物业费滞纳金违法，被告请求法院认定该证据无效。4．原告没有对物业合同和国家及湖南省有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务以外，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，自被告入住以来至被告家发生入室盗窃案后，被告多次以投诉和建议的方式要求原告解决上述问题都没得到有效的答复和改进，故从2014年3月起拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题，但自从2014年3月以来原告（物业经理）一直以种种理由推脱，拒绝当面沟通，对被告的提议也无任何回复。原告对自己的过错不认真检讨自己、通过与业主沟通、交流、协商改进工作，提高服务水准来获得业主的信任和支持，相反，却利用我国现行相关法律的瑕疵和漏洞，直接通过诉讼这种极端的方法，与其自以为豪的服务态度和服务理念上背道而驰。作为被告我承认在不得已的情况下才采取不恰当的方式来维护自身权益，小区业主作为弱势群体在面对物业公司这种专业性的组织时维权力量薄弱和维权手段贫乏的情况下，物业费是小区业主维权的唯一稻草。被告深知不管审判结果如何双方都没有赢家，被告愿意接受法院在进行调解合理解决物业费问题。恳求法院依法驳回原告的不当诉求，支持被告合理合法请求事项。经审理查明：2009年9月11日，原告与中建信和地产有限公司签订了中建和苑一期《前期物业管理服务合同》，该合同约定住宅物业服务费为1.5元/月/㎡。合同期限为3年，自2011年7月30日起至2014年7月29日止。但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。2010年11月28日，原告与中建信和地产有限公司签订《中建和苑二、三期前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务收费的标准为：住宅物业服务费为2元/月/㎡。合同期限为3年。2014年9月1日与2017年3月15日，原告（乙方）与中建?麓山和苑业主委员会（甲方）分别签订《中建麓山和苑物业服务合同》，上述《中建麓山和苑物业服务合同》均约定：一、乙方权利义务…（七）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作…（十一）不得擅自占用本物业的共用部位或者擅自改变其用途。不得擅自将业主所有的共用部位用于经营活动。二、物业服务费（二）……物业管理服务的收费标准为：高层住宅为1.7元/月/㎡；（三）……业主应于每月五日前向乙方（原告）支付当月物业服务费。三、物业管理用房。…物业管理用房属全体业主所有，乙方负责维修、养护，不得买卖和抵押；未经业主大会同意，乙方不得改变物业管理用房的用途。四、乙方提供物业服务主要内容：…负责维护本物业管理区域内的公共秩秩序并协助做好安全防范工作。五、利用本物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和《管理规约》等规定，应当征得业主委员会、物业服务企业同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充物业专项维修经费或小区居民社区文化活动经费，也可以按照业主大会的决定使用。涉案房屋于2013年3月15日装修，被告于2014年2月入住该房屋。2014年11月6日，原告家中发生偷盗事件向长沙市公安局岳麓分局含浦派出所报案，经查看，派出所民警发现次卧室的不锈钢防盗窗被人撬开两根，盗走其放在次卧室衣柜内的整理箱的首饰盒中的珀金镶钻戒指及银戒各一枚，损失约4,060元。2014年11月7日，长沙市公安局岳麓分局出具了《立案决定书》。被告刘祁云（买受人）与案外人中建信和地产有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告刘祁云购买中建信和地产有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦科教产业园的中建麓山和苑（中建和苑）项目12栋106房的高层住宅，房屋建筑面积为86.44㎡。原告自《前期物业服务合同》签订后一直按照合同要求为被告提供物业管理服务，但被告从2014年3月1日至2017年12月31日期间，被告应当按照1.7元每月每平方米的标准交纳物业服务费为6,757.4元。被告欠缴物业费期间，原告在小区张贴书面缴纳通知，并在起诉后经法院委托进行调解，但被告一直拒绝缴费。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，当事人向本院提交的中建和苑一期《前期物业管理服务合同》、中建和苑二期、三期《前期物业管理服务合同》、中建?麓山和苑物业服务合同、房屋交付验收表、湖南省服务价格登记证、客户催费通知单、《业委会证明》、照片、立案决定书、报警案件登记表等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与中建信和地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与中建?麓山和苑业主委员会签订的《中建麓山和苑物业服务合同》均系合同双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力。现原告已依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故对于原告主张被告按照前述物业服务合同的约定向其支付2014年3月1日至2017年12月31日止欠付的物业管理费6,757.4元的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金。被告抗辩，被告拒交物业服务费，系原告未按约定履行物业合同。为此被告主张天花板出现墙漆和石膏板脱落、擅自将部分物业用房分别租让给长沙学士城建开发公司和岳麓区农趣谷公司作为办公用房、道路旁的空间内提供给自动贩卖机使用，原告未公示其管理中建麓山和苑小区期间物业服务资金的收支情况和业主公用设施收益情况等问题，考虑到被告所反映的内容，本院基于合同的诚信原则，根据本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，斟酌认定被告在本案中无须向原告支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告刘祁云在本判决生效之日起十日内支付原告湖南中建物业服务有限公司物业服务费6,757.4元；二、驳回原告湖南中建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取58元，由被告刘祁云负担。该款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并将该款支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒秋膂二〇一九年九月五日法官助理孙颖书记员刘恋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。