广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6528号上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区****江，组织机构代码**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈国峰，广东拓信律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：陈庆忠，男，汉族，1957年9月13日出生，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************813。委托诉讼代理人：潘家源，广东大良律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢韵婷，广东大良律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街南江社区*民委员会，住所地广东省佛山市顺德区*************，组织结构代码证**。主要负责人：梁少玲。原审被告：杨琼珍，女，汉族，1954年2月11日出生，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************826。原审被告：马六，女，汉族，1926年11月11日出生，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************829。上诉人广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社（以下简称南江经济社）因与被上诉人陈庆忠、佛山市顺德区大良街南江社区*民委员会（以下简称南江居委会）及原审被告杨琼珍、马六返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初16162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人南江经济社上诉请求：1.撤销原审判决第一项至第四项，维持原审判决第五项或发回重审；2.改判南江经济社、陈庆忠、南江居委会继续履行1999年3月10日签订的《用地协议》以及2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；3.判令南江经济社向陈庆忠支付1996年1月1日起至2013年11月29日止期间涉案房屋占用费600元/月×83个月=49800元；4.本案原审、二审诉讼费由陈庆忠承担。事实和理由：原审法院查明事实有误，适用法律错误，原审南江经济社未委托代理人出庭应诉。一、南江居委会在原审表示《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》已无法履行，至今无法解决与事实不符，南江居委会作出的表示是无效行为；因涉案土地属南江经济社管理，南江居委会无权作出上述意思表示。二、涉案房屋占用费（租金）的评估与实际出入很大，21号房产现实租金为400元/月、20号房产为200元/月。三、南江经济社为解决陈庆忠历史遗留问题于2013年11月22日经讨论出具了《关于南霞组陈庆忠历史遗留问题处理的公示》意见，并安排了南霞组观音庙边一幅地，出具了宗地图，有证面积为50平方米，无证面积为30平方米给陈庆忠使用。该地块三面皆为道路，位置非常好，陈庆忠不愿意接受，遂未处理成功。四、2018年11月6日南江居委会和南江经济社联合开会《关于陈庆忠历史遗留问题的讨论》，继续着力解决陈庆忠的诉请问题，并且愿意继续履行原两份协议，安排50平方米有证用地、30平方米无证用地给陈庆忠使用。五、原两份协议是合法有效协议，并且实际履行是完全有可能的；另亦有助于解决杨琼珍、马六的历史遗留问题。此外，原审庭审时南江经济社未出庭，原审法院未听取南江经济社的意见，导致认定事实错误，判决错误。陈庆忠辩称，一、南江经济社主张继续履行《用地协议》和《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》没有事实和法律依据。1.《用地协议》和《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》在签订前，南江经济社已在1995年占用了陈庆忠的两处房产。时至2015年12月29日陈庆忠提起本次诉讼，南江经济社霸占涉案房屋已经超过20年。期间陈庆忠多次与南江经济社协商解决，但涉案两份协议均无法切实履行，责任在于南江经济社和南江居委会。2.本案在2015年12月29日立案后，南江经济社曾派员旁听，因此南江经济社在2016年就知悉本次诉讼，原审法院多次向南江经济社发出开庭传票，南江经济社均未到庭，其在二审提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，人民法院应不予审查。3.南江经济社故意不参与原审庭审，而在原审判决后提出上诉，明显故意拖延时间。二、南江经济社请求按600元/月支付房屋占用费没有事实依据。本案陈庆忠主张的房屋占用费是经过原审法院选定的有资质的评估机构现场评估，并作出《现场评估报告书》。评估机构的选定、评估过程均依法进行，能客观真实地反映涉案房屋在1996年至2016年期间的租金价值。三、南江居委会没有提出上诉。原审法院判决南江居委会向陈庆忠承担返还房屋、支付占用费的义务，现南江居委会没有提出上诉，视为服判。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈庆忠向原审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除陈庆忠与南江居委会在1999年3月10日签订的《用地协议》和2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；2.请求法院判令南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社返还陈庆忠所有的位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷的两处房屋【房地产权证号：粤房地证字第C1484393号、粤房地证字第C1484394号】；3.请求法院判令南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社共同赔偿陈庆忠的损失193044元（损失从1996年1月1日暂计算至2018年11月30日，2018年12月1日以后的损失按评估机构确定的1025元/月计算至人民法院判决南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社返还陈庆忠所有的两处房屋【房地产权证号：粤房地证字第C1484393号、粤房地证字第C1484394号】之日止）；4.本案诉讼费用由南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社承担。原审法院认定事实：讼争两处房地产分别是位于佛山市顺德区****办事处南江居委会**号房地产以及位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷21号房地产，陈庆忠于2003年2月13日取得了上述两处房地产的权属证书，两份权属证书登记的房地产座落地址均为“佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷”，并未标明20号、21号。其中21号房地产的证号为粤房地证字第C1484393号，地号为109100-274，图号109-100，用地面积为35平方米、建筑面积为24.8平方米；20号房地产的证号为粤房地证字第C1484394号，地号为109100-273，图号109-100，用地面积为15平方米、建筑面积为15平方米；绘图日期均为2001年8月15日，土地使用权性质均为国有，土地使用权来源均为划拨，附记载明均是按顺发【2001】13号文集体土地转国有。在领取上述两证之前，陈庆忠领取过上述房地产的《集体土地建设用地使用证》，证号为顺府集建总字第0156401号、字【90】第0623010800885号，该证记载的地址为“顺德县大良镇南霞村”，用地总面积为59平方米，发证日期为1990年7月29日。1995年，陈庆忠因南霞村民小组建设需要向南霞村民小组交付了讼争两处房产。之后，南霞所在村集体组织将涉案位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷21号房地产交付给马六占有使用至今，将涉案位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷20号房地产交付给杨琼珍占用使用至今，但各方均表示不清楚交付使用的具体时间。1999年3月10日，顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）以南霞村民小组作为甲方、陈庆忠作为乙方签订了《用地协议》，该协议载明：“因甲方95年建设南霞幼儿园已经征用乙方住的瓦屋一座，占地面积共伍拾玖平方米，该房屋已按有关规定给予乙方赔偿，现经双方同意协商如下：1.甲方今后在南霞村内安排住宅用地时，给乙方安排住宅地八十平方米，比原房屋面积超出二十一平方米；2.甲方让乙方长期无偿使用超出的部分土地；3.今后乙方办理该宗土地使用证时，按原房屋伍拾玖平方米办理……”，本《用地协议》甲方上盖有“顺德县大良镇南霞村民委员会”的印章。上述协议签订后，南霞村民小组未能履行协议安排住宅用地给陈庆忠。2004年，陈庆忠以南江居委会为被告，将陈连安（杨琼珍作为法定代理人）、马六列为第三人，提起用地合同的民事诉讼，案号为（2004）顺法民一初字第01531号，该案陈庆忠起诉请求南江居委会立即归还佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷59平方米的土地及赔偿损失56800元。原审法院于2004年9月29日作出（2004）顺法民一初字第01531号民事裁定书，裁定驳回陈庆忠的起诉。2013年12月17日，陈庆忠作为甲方、南江居委会作为乙方共同签订《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，记载：由于1995年建设南霞幼儿园时，南霞组征用了陈庆忠位于南霞大街十巷的房屋用作建设幼儿园（用地面积约59平方米）。南霞组于1999年与陈庆忠补签《拆迁协议》，为解决历史遗留问题，经双方充分友好协调，自愿达成和解协议：一、乙方拟于2014年6月前将位于**号（即观音庙边）地块安排住宅用地59平方米给陈庆忠作为安置用地，交付之日，双方应在土地交付清单上签字确认。二、上述安置用地的权属登记申请手续由甲方办理，乙方积极协助甲方办理并负责该59平方米的建设用地功能转换费及宗地图测量费，其余相关费用（包括水、电、报建等）由甲方自负。上述协议签订后，南江居委会仍然未履行上述协议约定将南霞大塘路3号（即观音庙边）59平方米地块安置给陈庆忠。2015年12月29日，陈庆忠提起本案诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第801号。原审庭审中，经质询，南江居委会明确表示：《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》已无法履行，至今无法解决。南江居委会在原审庭审中陈述，涉案土地均由南江经济社管理，其不是适格的被告。原审中，根据陈庆忠的申请，原审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案两处房产的租金价值进行了评估，该公司于2017年11月15日作出信评报字第Z1711603006号《资产评估报告书》，评估结论为：2016年1月-3月，21号房产（即第C1484393号房产）的租金单价为每月25.55元/平方米（即月租金为25.55元/平方米×建筑面积为24.8平方米=633.64元），20号房产（即第C1484394号房产）的租金单价为每月26.09元/平方米（即月租金为26.09元/平方米×建筑面积为15平方米=391.35元）；上述两处房产在1996年1月1日至2016年3月31日的租金参考价值为160244元。2016年4月19日，鉴定单位对租金评估进行现场勘查时查明：21号房产（第C1484393号房产）现做士多店使用，仍然营业；20号房产（第C1484394号房产）原做理发店，现闲置。涉案两房屋均为临时改建和扩建，改建和扩建是由现房屋实际使用人实施的，故不列入评估范围，本次评估只按房地产权证记载的面积为准。另查明，陈庆忠陈述称涉案两处房产系南霞村民小组在1995年“征用”（截止辩论终结前仍未办理过户手续），本意用于建设南霞幼儿园，但实际并未真正用于建设南霞幼儿园，而是将两处房产分别交给了马六、杨琼珍占有使用。杨琼珍原审中陈述，陈连安是其配偶，其配偶陈连安所有的位于顺德德胜区南江管理区办事处南霞五队房产（核准日期为1995年12月8日，土地面积为17.4平方米），南江居委会使用了其上述房产建设市场而没有赔款，故将陈庆忠的粤房地证字第C1484394号房产给其使用。陈庆忠对于杨琼珍陈述的事实及其所提供的房产证予以确认。马六陈述，南江居委会拆迁了其商铺建设道路而没有赔款，故将陈庆忠的粤房地证字第C1484393号房产交给其使用。至于何时开始占有使用，杨琼珍、马六均无法述清。1994年2月24日，中共顺德市委作出顺法【1994】3号文《关于改革村委会建制推行农村股份合作制的若干政策规定》，规定如下：一、改革村委会建制1.因地制宜设置村委会和股份合作社，原则上以管理区为单位设置村委会和股份合作社，个别规模较大暂不具备的管理区，可以以自然村（片）为单位设置村委会和股份合作社。二、推行农村股份合作制1.做好清产核资，把原生产队的财产并归股份合作社。2001年，根据改革工作部署，南霞村委会转隶为南江居委会，下辖南江居民小组、南霞居民小组、漕渔居民小组等。南江股份社取得的组织机构代码为724353151，其下辖南江联社、南霞联社、漕渔联社均无独立的组织机构代码证。原审法院认为，本案争议焦点有：一、涉案的1999年3月10日《用地协议》和2013年12月17日《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》是否具备解除条件；二、南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社是否应对涉案两处房地产承担返还责任；三、南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社是否需要赔偿陈庆忠的损失及陈庆忠的损失如何确定。具体分析如下：一、涉案的1999年3月10日《用地协议》和2013年12月17日《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》是否具备解除条件的问题。本案中，为解决给陈庆忠补偿安置地迟迟未能落实的问题，陈庆忠与原顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）于1999年3月10日签订《用地协议》，约定“今后在南霞村内安排住宅用地时，给乙方（即陈庆忠）安排住宅地八十平方米，比原房屋面积超出二十一平方米”，但该协议未能实际履行。之后南江居委会承继顺德县大良镇南霞村民委员会（南霞村民小组）的权利义务，明确作为合同一方与陈庆忠于2013年12月17日签订《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，约定“将位于南霞大塘路3号（即观音庙边）地块安排住宅用地59平方米给陈庆忠作为安置用地”，但是该协议也未实际履行。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”之规定，原顺德县大良镇南霞村民委员会（或南霞村民小组）已经合并为南江居委会，南江居委会在承继其权利义务后继续签约，但仍未能履行补偿陈庆忠安置地的主要合同义务，导致陈庆忠的合同目的不能实现，而且在诉讼中南江居委会明确表示不履行该义务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，陈庆忠有权解除合同，陈庆忠起诉请求解除涉案的两份协议，原审法院依法予以准许。二、南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社是否应对涉案房地产承担返还责任的问题。涉案1999年3月10日签订的《用地协议》及2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，陈庆忠起诉请求南江居委会返还涉案两处房地产的理由成立，依法应予支持。因涉案两处房地产由陈庆忠向村集体交付之后，由村集体分别向马六、杨琼珍交付使用，现涉案两份合同依法解除后，南江居委会、南江经济社继续交付马六、杨琼珍占有、使用涉案两处房地产已无合同依据以及法律依据，故作为涉案房地产的占有使用人马六、杨琼珍应于上述协议解除之后依法向陈庆忠返还占用的涉案房地产。陈庆忠起诉请求马六、杨琼珍返还涉案房地产的理由成立，原审法院予以支持。由于当地农村改革的部署，原生产队的财产并归股份合作社，即农村集体经济组织负责管理集体经济组织的财产，原南霞村委会（南霞村民小组）的资产（包括本案所涉的两处房地产）均并归了南江经济社，南江经济社实际接收并实际管理原南霞村委会（南霞村民小组）资产包括涉案资产在内，依法应当负有返还义务。故，陈庆忠主张南江经济社承担返还涉案房地产，理据充分，原审法院予以支持。南江居委会辩称其属于受委托盖章即代章而无需承担责任，因南江居委会是2013年12月17日的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》的直接合同当事人，故其答辩主张理据不足，原审法院不予采纳。三、南江居委会、杨琼珍、马六、南江经济社是否应赔偿陈庆忠的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，因协议无法继续履行，陈庆忠有权请求协议相对方南江居委会以及作为集体资产所有人及涉案财产的接收及管理者的南江经济社承担其返还之前占有使用期间的使用收益损失。因陈庆忠、南江居委会均确认涉案两处房产于1995年交付，故陈庆忠有权向南江居委会、南江经济社主张自1996年1月1日起计算的房屋占有使用费。占用费依据2017年11月15日作出的信评报字第Z1711603006号《资产评估报告书》确定：21号房产（第C1484393号房产）的租金为每月633.64元（马六占有），20号房产即（第C1484394号房产）的租金为每月391.35元（杨琼珍占有）。根据评估结论，涉案两处房地产的租金价值为每月1025元，1996年1月1日至2016年3月31日的租金参考价值为160244元，陈庆忠主张按每月1025元继续计算至判决返还涉案两处房产之日止，理据充分，原审法院予以支持，截止本案判决作出之日即2019年3月11日，南江居委会应支付的占用费为196482.71元（计算方式：1996年1月1日至2016年3月31日计160244元，2016年4月1日至2019年3月11日共35个月11天计36238.71元），2019年3月12日至判决确定交付之日按每月1025元的标准继续计付。因杨琼珍、马六是基于集体经济组织对其房产征用而安置交付使用的，与陈庆忠并无直接的合同关系，故对于陈庆忠主张杨琼珍、马六从1996年开始计付占用费于法无据，原审法院不予支持。杨琼珍、马六返还涉案房地产之后，南江居委会、南江经济社、杨琼珍、马六之间的权利义务关系可另行协商或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除陈庆忠与原顺德县大良镇南霞村民委员会于1999年3月10日签订的《用地协议》、陈庆忠与佛山市顺德区大良街南江社区*民委员会于2013年12月17日签订的《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》；二、南江居委会、南江经济社、马六于判决发生法律效力之日30日内向陈庆忠返还位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷21号（粤房地证字第C1484393号）房地产；三、南江居委会、南江经济社、杨琼珍于判决发生法律效力之日起30日内向陈庆忠返还位于佛山市顺德区****办事处南江居委会南霞大街十巷20号（粤房地证字第C1484394号）房地产；四、南江居委会、南江经济社于判决发生法律效力之日起10日内向陈庆忠支付占用费（计算方式：截止2019年3月11日的占用费为196482.71元，从2019年3月12日起至判决第二、三项确定交付房地产之日止按每月1025元的标准计付）；五、驳回陈庆忠的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5080元，评估鉴定费17500元，合共22580元（陈庆忠已预缴），由南江居委会、南江经济社负担。本院二审期间，陈庆忠未向本院提交新证据，南江经济社向本院提交了处理历史遗留问题的签到表、讨论记录、处理意见书的公示、宗地图、集体经济组织证明书、机构代码证，拟证明南江经济社很负责地处理涉案纠纷，南江经济社安排的用地面积大于陈庆忠被征用的面积，由于陈庆忠不接受，直到2018年11月，南江经济社再次对遗留问题进行讨论解决用地问题。陈庆忠质证称，1.对机构证明材料的真实性无异议；2.对处理遗留问题意见的真实性有异议，且不能证明双方已经履行已经签订的协议；3.不认可宗地图的真实性；4.对公示的真实性不予确认，陈庆忠也不知道公示的内容。经审查，本院对南江经济社提交新证据的真实性无异议，但能否证明其主张本院将在后文结合案件事实进行论述。本院二审期间，南江居委会、杨琼珍、马六经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人南江经济社与被上诉人陈庆忠的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.南江经济社应否向陈庆忠返还涉案房屋；2.房屋占用费；3.原审程序是否合法。关于南江经济社应否向陈庆忠返还涉案房屋的问题。南江经济社上诉主张涉案《用地协议》及《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》仍可履行，故南江经济社不需向陈庆忠返还涉案房屋。本院认为，虽然南江居委会与陈庆忠就涉案房屋问题分别于1999年3月10日签订《用地协议》及2013年12月17日签订《关于陈庆忠住宅历史遗留问题的和解协议》，但自协议签订以来至今，陈庆忠多次与南江居委会、南江经济社协商，但南江居委会、南江经济社一直未能履行补偿陈庆忠安置地的主要合同义务，致使陈开忠始终未能获得涉案安置地块，涉案两份协议的合同目的无法实现。原审法院根据陈开忠的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”之规定，判令涉案两份协议解除并无不当，本院予以维持。涉案两份协议解除后，南江居委会、南江经济社应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，将涉案两处房产返还给陈庆忠。原审法院对此认定正确，本院予以维持。南江经济社的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋占用费的问题。南江经济社上诉主张评估机构出具的评估价格与实际租金相差较大，应以实际租金标准计算房屋占用费。本院认为，因涉案协议无法履行，南江居委会、南江经济社应向陈庆忠支付占有期间的房屋占用费，原审法院根据陈庆忠的申请委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产的租金价值进行评估，南江经济社虽主张评估价格与实际租金不符，但并未提交充足证据证明评估结果有误，根据“谁主张，谁举证”的原则，南江经济社应承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。南江经济社的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原审程序是否合法的问题。南江经济社上诉主张其未参加原审庭审，原审法院遗漏当事人，程序违法。经核查，原审法院在陈庆忠变更诉请增加南江经济社为当事人后，依法传唤并寄送传票给南江经济社，但南江经济社无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院遂于2019年3月11日作出缺席判决，程序合法，本院予以维持。南江经济社的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。南江经济社的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3233.65元，由上诉人广东省佛山市顺德区****江股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月六日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理