河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初959号原告张荣娟，女，1971年7月16日出生，汉族，住河南省邓州市，现住洛阳市洛龙区。委托代理人周青，男，1970年8月18日生，汉族，住址河南省邓州市。系夫妻关系，特别授权代理。委托代理人师向红，洛阳法律研究会法律主任。特别授权代理。被告蒋宪甲，男，1935年7月1日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托代理人孙海棠，女，1942年11月21日生，汉族，住洛阳市洛龙区。特别授权代理。被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司。住所地：洛阳市洛龙区关林镇关林南街金仓小区1幢09号。社会信用代码：91410307083451367F。法定代表人马欢欢，总经理。原告张荣娟诉被告蒋宪甲、洛阳鼎福房地产营销策划有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣娟和委托代理人师向红及被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司法定代表人马欢欢到庭参加了诉讼，被告蒋宪甲经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张荣娟诉称，2017年10月1日，我与两被告签订《房地产买卖居间合同》，合同编号为：DF0000031，三方签名、捺印盖章，自此合同依当事人的意思成立，真实有效，在该合同中，我是买方，称乙方，第一被告是卖方，称甲方，第二被告为居间方，称丙方。合同明确约定，房产位于洛阳市××区××25-5-302，为商品房，产权证号Ｘ3××65，权利人为蒋宪甲，房产成交价22万元，甲乙双方须于2017年10月10日前亲自到房管部门签署《洛阳市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续，甲方同意乙方以“一次性付款方式”支付房款；因任何一方书面材料，相关证件不齐等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日应付守约方该房产成交价1‰作为违约金，逾期30日，守约方有权解除合同，守约方支付的居间报酬作为损失，由违约方予以赔偿等。但合同签订后，我在2017年10月10日前，多次催促第一被告到房管局签订《洛阳市房产买卖协议》并要求第二被告协助履行，但两被告推推拖拖，直到现在仍不配合我签订《洛阳市房产买卖协议》，并办理过户手续，造成我极大精神压力。已签订的合同到底算不算数？双方的纠纷到底怎样解决？居间方到底讲不讲信誉？综上，诉讼请求：1、确认三方于2017年10月1日签约的《房地产买卖居间合同》合法有效；2、判令被告立即履行双方于2017年10月1日签订的《房地产买卖居间合同》，并从2017年10月1日起依法承担迟延履行违约的责任，如不能履行，则双倍返还定金2000元，赔偿损失6400元，并从2017年10月11日起承担违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告蒋宪甲辩称，一、因为年龄大，想回湖南老家养老，由于不懂房产方面的知识，就找到被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司咨询说明想出售房屋，并告知了家庭地址。2017年10月1日，有很多来看房子的人。在和被告没有任何沟通的情况下，就开始填写《房屋买卖书》，房价是22万元，被告当时嫌房屋价格太低，他们说这说那，被告在没有办法的情况下签了字。合同上定金写的是1万元，但是给的是1000元定金。后来，港洛房产的人说房子是两个人的，一个人根本不能出售。后来向被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司马欢欢提出来房屋不能卖，要求终止合同。被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司找到被告说谁终止合同，谁负责，被拉着推着往前走。由于被告妻子没有签字，合同不能进展下去。后来，原告找到被告，将定金收据还给被告，被告将1000元付给原告。被告和妻子在离婚时，已经你将房屋分割给了前妻，被告只能居住，不能出售。被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司辩称，公司不应承担责任，给这钱不应该返还，原告和被告蒋宪甲所签订的合同是有效的。经审理查明，2017年10月1日，原告与二被告签订《房地产买卖居间合同》，合同编号为：DF0000031，该合同载明：“出售方：蒋宪甲（甲方）、买受人：张荣娟（乙方）、中介方：洛阳鼎福房地产营销策划有限公司（丙方），甲乙双方经丙方居间介绍，在平等、自愿的基础上签订合同并同意买卖条款如下。房产坐落于洛阳市××区××25-5-302，商品房，建筑面积75.17平方米，房产权证号Ｘ3××65，权利人为蒋宪甲。该房地产成交价为22万元，乙方于签订合同之时向甲方交付定金10000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权登记过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2017年10月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《洛阳市房产买卖协议》，并依照协议约定办理买卖手续，双方应通过洛阳市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。房款一次性付款，乙方须于2017年10月10日前将剩余房款存入资金监管中心，同时甲方须将乙方收取的定金存入资金监管中心。甲、乙双方签署合同时各向丙方支付该房产成交价格的1%作为丙方以提供居间服务的报酬”。该合同对各方的其他权利义务进行了约定。2017年10月1日，合同签订后，原告向被告蒋宪甲支付了1000元定金，并向被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司支付了6400元的中介费。随后，被告蒋宪甲没有按原、被告各方签订的合同履行交付房屋的义务。现原告诉至本院，诉讼请求：1、确认三方于2017年10月1日签约的《房地产买卖居间合同》合法有效；2、判令被告立即履行双方于2017年10月1日签订的《房地产买卖居间合同》，并从2017年10月1日起依法承担迟延履行违约的责任，如不能履行，则双倍返还定金2000元，赔偿损失6400元，并从2017年10月11日起承担违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中，原告放弃了确认三方于2017年10月1日签约的《房地产买卖居间合同》合法有效的诉讼请求。由于被告蒋宪甲经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼，使本院调解无法达成。另查，被告蒋宪甲预出售的位于洛阳市××区××号房屋登记房屋所有权人为被告蒋宪甲，2010年2月26日，被告蒋宪甲和其妻子孙海棠离婚时，将该房产分割确认归孙海棠所有，蒋宪甲居住，但不能出售。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案原告张荣娟和被告蒋宪甲及被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司于2017年10月1日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，对三方具有约束力。但该《房地产买卖居间合同》因为被告蒋宪甲和孙海棠离婚时已经进行了分割，并确认归孙海棠所有，原告购买房屋的目的无法实现，该《房地产买卖居间合同》无法实现。由于合同无法实现，对已经履行的部分，双方相互返还，未履行部分不再履行。在本案中，被告蒋宪甲实际收到原告张荣娟购房定金款1000元，在其实际收到范围内应予以返还。庭审中，原告张荣娟只能提供被告蒋宪甲收取该1000元购房定金收据的复印件，被告蒋宪甲辩称该1000元已经退还，原告张荣娟不能提供证据证实该1000元没有退还，对于原告张荣娟要求被告蒋宪甲退还该1000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告张荣娟要求的6400元损失，实际就是向被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司缴纳的中介费。原告张荣娟和被告蒋宪甲之间的权利义务因为不能实现房屋买卖的目的，二人之间的权利义务随之解除，涉案合同约定被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司为原告张荣娟、被告蒋宪甲提供居间服务、见证服务和代办服务，其中居间服务主给付义务是为买卖双方提供订立合同机会，最终达成《房地产买卖居间合同》，但该交易已不能促成。被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司在本案涉案《房地产买卖居间合同》签订中对涉案房屋的权属并没有充分的调查确认，存在一定的过错。对于收取原告张荣娟的6400元中介费应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告张荣娟返还中介费6400元；二、驳回原告张荣娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4650元，减半收取2325元，原告张荣娟承担1000元，被告洛阳鼎福房地产营销策划有限公司承担1325元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇一九年九月十九日书记员 叶文鑫