广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14779号原告：王小巧，女，住广东省佛山市禅城区*。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。原告王小巧与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告王小巧到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》及原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》；2.被告宝盈大沥分公司、宝盈公司连带向原告退还物业使用权出让金64800元及物业管理按金3000元，合计67800元及利息（以67800元为本金，按中国人民银行贷款利率4.9%从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止）；3.被告悦心公司向原告支付2018年7月至2019年6月的未付租金5919.48元[2018年6月前的租金已支付完毕，2018年7月至2019年6月的应付租金为12个月×540元/月=6480元，悦心公司已付560.52元（7-8月分别支付212.76元，9月支付54元，10月支付81元，2018年11月至2019年6月均没有支付租金），尚欠租金为5919.48元]及违约金（以5919.48元为本金，按中国人民银行贷款利率4.9%的2倍自2018年7月1日起计算至实际付清之日止，违约金580.1元为原告估算至起诉日的数额）；4.被告悦心公司按540元/月的标准向原告支付从2019年7月起至物业使用权出让合同解除之日止的租金；5.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：一、被告宝盈大沥分公司及被告宝盈公司存在违约以及实际行动导致合同无法履行，被告悦心公司逾期未向原告支付租金收益，同样存在违约。（一）原告与被告宝盈大沥分公司于2013年3月26日签订一份《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将X号商铺（建筑面积2.24平方米，无产权）的使用权出让给原告，出让年限至2042年1月31日，原告按每平方米单价28928.57元，一次性支付被告宝盈大沥分公司64800元，并一次性缴纳物业管理按金3000元。同时根据被告宝盈大沥分公司要求，原告必须与被告悦心公司签订委托经营管理合同，将该2-425商铺的使用权和经营权委托给被告悦心公司，期限五年（2013年12月31日至2018年12月31日）。合同约定第一至第三年固定租金年收益（合同价的8%），被告悦心公司每月20日前向原告转账支付432元，第四至第五年固定租金收益（合同价的10%），被告悦心公司每月20日前向原告转账支付540元。第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。在实际情况中，上述商铺因被告宝盈大沥分公司及被告宝盈公司的实际行动导致根本没有出租，合同无法履行。（二）在2018年6月前被告悦心公司每月均按照合同约定支付租金。但是在2018年7月26日，被告悦心公司单方面向原告出具了一份告知书称：“因2018年8月1日广场升级改造，投资者原有的返利下调至往常的20%-30%，为期一年。”从2018年8月开始，被告悦心公司一直未按照合同约定向原告支付租金。二、涉案商铺实际不存在且没有产权，三被告实际上也无法按照合同约定在委托经营管理五年期满后将该商铺交付给原告，且该商铺实际上是不存在的是无法出租给别人而使原告获得租金收益。同时，被告宝盈大沥分公司、被告宝盈公司涉嫌虚假宣传。（一）经原告现场勘察，原告投资的X号商铺实际为一露天过道（走廊），没有实体隔墙，涉案商铺并不存在，走廊的一端现正当儿童游乐场使用，连接走廊的出入口为安全出口，常年封闭，根本无法到达X号商铺实际位置。2018年12月31日合同到期被告无法交付物业给原告，三被告的违约行为导致原告获得后续的租金收益。（二）被告宝盈大沥分公司、宝盈公司存在虚假宣传营销。其在出售时宣传为：“承诺5年回报44%，十年回本净赚18年”“最强商业平台天河城运营团队”“最具投资价值商业项目”“广佛唯一100%开业熟铺皇”“100%知名商家全面进驻”等。2018年7月后出租收益情况完全不确定，与营销宣传相差太大。三、被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司开办的分公司，负责人和法定代表人是童某1同一人，依据《公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司”“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，被告宝盈公司作为总公司，依法应当对于大沥分公司的民事责任承担连带责任。三被告没有答辩。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院从另案中调取证据并予以出示。经审查，原告出示的证据（证据1为原告身份证、三被告企业信用信息公示报告；证据2为2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书；证据3为招商银行户口历史交易明细表；证据4为收据、发票、广东银联回单；证据5为物业使用权出让合同；证据6为委托经营管理合同；证据7为光盘、照片）来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院出示的证据[证据1为佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；证据2为建设工程规划许可证；证据3为建设工程竣工规划验收合格证；证据4为佛山市南海区大沥镇宝盈广场平面图]为涉案物业所在区域的规划验收相关材料，原告对其无异议，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为X号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.24平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2033年3月26日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2013年12月31日享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款64800元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金64800元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。从2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月432元，第四年至第五年固定收益为每月540元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过12个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益每月分别为212.76元、212.76元、54元、81元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》《物业使用权出让合同》的变更诉讼请求申请书于2019年8月14日送达至三被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年3月26日至2033年3月26日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10539天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期支付租金收益已超过12个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的变更诉讼请求申请书于2019年8月14日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2019年8月14日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的变更诉讼请求申请书之日即2019年8月14日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10539天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8206天（2019年8月15日至2042年1月31日），原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金50455.34元（8206天÷10539天×64800元），对原告超出部分主张，本院不予支持。原告请求被告宝盈大沥分公司返还物业管理按金3000元，本院予以支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以53455.34元（50455.34元+3000元）为本金从原告主张权利之日即2019年6月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2013年12月至2018年12月期间向原告支付固定租金收益，自2019年1月起以实际经营租户所缴付的租金向原告支付租金收益。被告未举证证明涉案商铺2019年1月起的租金收益情况，本院酌定参照2018年12月的固定租金收益标准540元来计算。故被告悦心公司在2018年7月至2019年7月期间每月应向原告支付租金收益540元。《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》均于2019年8月14日解除，原告主张被告悦心公司支付租金收益至合同解除之日即2019年8月14日，本院予以支持。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，仅支付租金收益560.52元，故被告悦心公司尚应支付租金收益6711.48元予原告。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率两倍计算利息没有超出双方的约定，本院予以支持。经计算，计至2019年8月20日的利息为307.52元，从2019年8月21日起被告悦心公司应以6711.48元为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算利息至实际清偿日止予原告。对原告超出部分主张，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王小巧与佛山市悦心物业管理有限公司于2013年3月26日签订的《委托经营管理合同》于2019年8月14日解除；二、确认王小巧与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年3月26日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年8月14日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金50455.34元、物业管理按金3000元及以53455.34元为本金从2019年6月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予王小巧；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益6711.48元、利息307.52元及以6711.48元为本金从2019年8月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的利息予王小巧；五、驳回王小巧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计822.75元（王小巧已预交），由王小巧负担229.56元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担568.19元，佛山市悦心物业管理有限公司负担25元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。王小巧已预交的受理费593.19元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予王小巧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年九月二十四日书记员 孙王成欣