云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初399号 原告（反诉被告）：郑小荣，男，1959年7月13日出生，汉族，无业，住云南省曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人：王毅，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：西双版纳中元房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市嘎兰北路2号金山绿水会所。 统一社会信用代码：91532800767055947J。 法定代表人：保洲洪，职务总经理。 委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：蒋中才，男，1965年5月13日出生，汉族，身份证地址云南省曲靖市麒麟区，住景洪市。 原告郑小荣与被告西双版纳中元房地产开发有限公司（以下简称中元房地产公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序审理。2019年4月26日，本案转为普通程序审理。在答辩期限内，被告中元房地产公司于2019年4月25日提出反诉，本院予以受理后，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告郑小荣委托诉讼代理人王毅、被告中元房地产公司委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。2019年7月18日被告申请蒋中才为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并于2019年9月5日第二次公开开庭审理本案。原告郑小荣委托诉讼代理人王毅、被告中元房地产公司委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。第三人蒋中才无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑小荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理勐腊县碧海云天项目两套商品房的过户手续，两套房屋价值4335830元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为：因现被告已经将涉案2套房屋出售，故要求被告赔偿2套房屋损失4335830元。事实与理由：因第三人吕某奇拖欠原告借款无力偿还，后被告与原告达成协议，由被告代替第三人吕某奇向原告偿还借款，即以勐腊县碧海云天项目16-101、17-104两套商品房抵债，原告也与被告于2016年3月4曰签订了《中元·碧海云天商品房购房协议》，但至今，被告并未履行合同义务，迟迟不向原告交房，原告也多次和被告联系，但被告总以各种理由推拖，为维护原告合法权利，原告具状起诉。 被告中元房地产公司辩称，原告诉请依法不能成立。一、吕某奇与原告之间借款是否客观真实存在无法核实，原告是否存在对吕某奇高利放贷行为也需要核实。二、本案被告与原告之间不存在任何债权债务关系，被告没有义务代原告所谓债务人吕某奇清偿任何债务。双方所约定的房屋购房协议真实意思是吕某奇将所谓应该归还给原告的借款当做购房款向被告进行支付，同时原告向被告在约定期限内支付460000元款项，在此情况下被告才将约定房屋过户登记给原告。而本案吕某奇没有向被告支付分文房款，原告更没有按照约定期限向被告支付460000元款项，因此双方之间所谓债务转移及房屋买卖关系不存在履行问题。综上，原告诉请不能成立，请驳回。 反诉原告中元房地产公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告双方于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》，即解除前述协议书约定反诉被告郑小荣与反诉原告关于购买勐腊县碧海云天项目两套商品房的买卖关系；2.由反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼中，反诉原告将其第一项诉讼请求变更为：确认原、被告双方于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》未生效、不成立。事实和理由：2016年3月4日，吕某奇和郑小荣找到反诉原告，提出由吕某奇将应归还给郑小荣的借款本息，相当于勐腊县碧海云天项目两套商品房售价4335830元金额的款项，在30日内支付给反诉原告，同时，在30日内，郑小荣将约为该两套房屋售价金额15%计460000元税费金额支付给反诉原告的情况下，勐腊县碧海云天项目两套商品房出售给郑小荣，并为其办理房屋权属登记手续。各方当事人因此于2016年3月4日订立了《中元·碧海云天商品房购房协议》，正是由于需要反诉被告郑小荣及吕某奇将款项按约定付清之后，反诉原告才同意将涉案房屋出售并办证给郑小荣，当时反诉原告加盖公章后，时任法定代表人蒋中才为此拒绝在两份协议上签字，要求款项付清后才补签。前述协议也明确约定了反诉被告郑小荣与反诉原告关于购买勐腊县碧海云天项目两套商品房的买卖关系，以及反诉被告郑小荣应在协议签订后30日内支付前述款项460000元，若反诉原告未收到该款项，甲方有权解除本协议约定的买卖关系，收回此房屋并将其房屋另行出售。上述协议订立后，反诉原告多次催促吕某奇支付房款，也多次催促郑小荣支付前述约定的460000元。然而，吕某奇、郑小荣均表示不购买了，协议不再履行，导致至今为止，反诉原告不但没收到吕某奇代郑小荣支付的关于约定两套房屋的分文房款，更没有收到郑小荣承诺的460000元。因此，反诉原告只能按照协议约定解除了关于约定两套房屋的销售，将该两套房屋另行出售。反诉原告认为，吕某奇、郑小荣丧失诚信，企图骗取反诉原告的巨额财产，严重违反了民事活动应该遵循的公平原则等基本原则。反诉原告为维护自身合法权益，提起反诉。反诉原告中元房地产公司变更其第一项诉讼请求的理由为：按照双方签订的协议中对于合同成立生效有明确约定，协议书是约定四方签字盖章生效，但蒋中才未签字，不具备合同生效的约定条件。购房协议约定是双方签字后生效，并非是盖章生效，该协议同样没有蒋中才签字，同样不具备合同约定的生效条件。 反诉被告郑小荣辩称，反诉原告混淆视听，偷换概念。一、反诉原告诉状所称，是反诉被告应当支付460000元，但协议书上明显显示是吕某奇应当支付，而不是反诉原告应当支付。二、协议也没有约定必须支付上述费用后法定代表人才签字，不符合事实与逻辑。三、四方协议并未成立生效，以此协议提出反诉没有事实与法律依据，不能证明任何问题。 第三人蒋中才书面陈述，陈述人既没有在《中元·碧海云天商品房购房协议》上作为时任中元公司的法定代表人进行签字，更没有在《协议书》上作为时任中元公司的法定代表人、以及协议当事人的丁方进行签字。事实如下：2016年3月4日，吕某奇和郑小荣找到中元公司营销负责人，提出由吕某奇将应归还给郑小荣的借款本息，相当于勐腊县碧海云天项目两套商品房售价4335830元金额的款项，在30日内通过陈述人支付给中元公司；同时，即同样在30日内，将约为该两套房屋售价金额15%计460000元税费金额支付给中元公司的情况下，勐腊县碧海云天项目两套商品房出售给郑小荣，并为其办理房屋权属登记手续。因此于2016年3月4日拟定和订立了《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》，但该两个协议书提交给陈述人并要求同意签署时，陈述人明确要求需要郑小荣及吕某奇将款项按约定付清之后，陈述人才同意将涉案房屋出售并办证给郑小荣，才同意该两份协议书成立并履行，因此，当时中元公司的工作人员加盖公章后，作为时任法定代表人的陈述人为此拒绝了在两份协议书上签字，要求款项付清后才签字同意认可。因此才出现了陈述人既没有在《中元·碧海云天商品房购房协议》上作为时任中元公司的法定代表人进行签字，更没有在《协议书》上作为时任中元公司的法定代表人、以及协议当事人的丁方进行签字的客观结果。二、根据《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》约定，该两个协议依法也不成立，对当事人不具有任何约束力，并且客观也从未履行过。《中元·碧海云天商品房购房协议》“第四条、其他条款：3、本协议一式两份，甲方一份，乙方一份，双方签字后生效。”即双方协议已经明确约定“双方签字后生效”。本案中，作为时任中元公司法定代表人的陈述人拒绝在协议上签字，致使该协议未生效，不成立。同日签订的另外一份《协议书》“六、本协议一式四份，甲乙丙丁各执一份，四方签字盖章后生效。”即也同样明确约定“四方签字盖章后生效”。本案中，作为时任中元公司法定代表人的陈述人及其作为一方当事人丁方的陈述人，拒绝在协议书中的甲方法定代表人、丁方上签字，致使该协议未生效，不成立。另外，上述两份协议也从未得到实际履行。综上所述，陈述人认为，根据法律规定，本案原、被告双方2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》、《协议书》未生效，不成立。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告郑小荣向本院提交居民身份证、企业信用信息公示报告各1份，被告质证无异议，本院予以采信。 对当事人有异议的证据，本院评判如下： 原告郑小荣提交《中元·碧海云天商品房购房协议》1份（与被告提供的《中元·碧海云天商品房购房协议》一致，欲证明双方存在合同关系，被告认可原告支付房款，被告应向原告交付房屋。被告不予认可，认为被告法定代表人未签字，该协议未生效。本院认为，虽签订协议的甲乙（即原、被告）双方在该协议双方分别加盖印章和签字，但协议的履行与第三人存在利害关系，故该协议应由第三人同意的前提下才可发生法律效力，因现第三人并未在该协议上签字认可，故原告的主张不能成立。客户回单、个人转账汇款业务受理回单、客户取款回单、客户存款回单、收费回单、借条各1份，欲证明原告支付过相关费用。被告质证对客户回单、个人转账汇款业务受理回单、客户取款回单、客户存款回单、收费回单真实性无异议，但不能证实原告观点，原告和吕某奇存在各种债务关系。个人转账汇款业务受理回单金额涉及80余万元，是原告还吕某奇借款，300万元的回单中也写明是原告归还吕某奇借款，不能证实原告和吕某奇存在原告在本案中主张的借款关系。借条真实性不认可，与本组证据中其余证据相互矛盾，无法核实是否是吕某奇本人签字，从银行回单中显示是原告欠吕某奇款项，而不是吕某奇欠原告款项。本院认为，原告提交的客户回单、个人转账汇款业务受理回单各1份，载明的用途均为还借款，客户取款回单、客户存款回单、收费回单无其他证据印证与本案的关联性，借条1份的出具人吕某奇已死亡，无法确认该借条的真实性，故在无其他证据可相互印证的情况下，本院无法确认该借条的真实性及与本案的关联性，故原告提交的上述证据无法证实原告欲证明的观点，本院不予采信。 被告中元房地产公司提交《协议书》、《中元·碧海云天商品房购房协议》各1份，欲证明2016年3月4日订立了《中元?碧海云天商品房购房协议》、《协议书》，前述协议明确约定了郑小荣应在协议签订后30日内支付460000元，若甲方（反诉原告）未收到该款项，甲方有权解除本协议约定的买卖关系，收回此房屋并将该房屋另行出售。原告质证对《协议书》的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该协议尚未生效；对《中元·碧海云天商品房购房协议》真实性、合法性认可，关联性不认可，但不能证实被告观点。认为该证据只能证实被告应向原告履行合同，协议里并未约定原告需要向被告支付460000元，被告应依约履行交房义务。本院认为，《协议书》因蒋中才未签名认可，故不成立，未发生法律效力，本院予以确认；《中元·碧海云天商品房购房协议》与原告提供的一致，评判意见与前述评判意见一致。《商品房购销合同》、登记备案表、银行转账流水各1份，欲证明上述协议订立后，由于吕某奇、郑小荣不支付房款、费用款项，表示不购买了，协议不再履行，至今被告没有收到吕某奇代郑小荣支付的关于约定两套房屋的房款，更没有收到郑小荣承诺的460000元，被告按照协议约定解除了关于两套房屋的销售，将该两套房屋另行出售。原告质证真实性无异议，但不能证实被告观点，该证据只能证实被告违约，没有将上述房屋交付原告。本院认为，该组证据内容真实，来源合法，可证实被告已将涉案房屋16-101出售给杨林华，并对商品房买卖合同进行了登记备案的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月4日，中元房地产公司（甲方）与郑小荣（乙方）签订《中元·碧海云天商品房购房协议》，约定双方就乙方向甲方购买由甲方开发的勐腊县碧海云天项目商品房事宜进行协商。协议第三条约定：“三、购房款金额及支付方式约定：1、两套房源建筑面积为282.05平米；销售总价为￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元；2、付款方式说明：因吕某奇；身份证号码：5303021974××××××××欠乙方人民币￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元整借款，甲方同意其投资人蒋中才代吕某奇偿还向乙方的借款，即乙方无须向甲方支付购房款，但甲方认可乙方已经支付了人民币4335830.00元购房款，同时乙方也确认吕某奇已归还乙方的同等房价的借款。”第四条第三项约定：“本协议一式两份，甲方一份，乙方一份；双方签字后生效。”该协议还约定了其他内容。 中元房地产公司、郑小荣、吕某奇、蒋中才方对蒋中才代吕某奇归还向郑小荣的借款事宜进行了协商，四方书写了1份《协议书》，中元房地产公司、郑小荣、吕某奇均已在该协议书上签章，蒋中才至今未在该协议书上签章。现郑小荣认为中元房地产公司未按《中元·碧海云天商品房购房协议》向其交付碧海云天小区16-1XX、17-1XX号房屋，属于违约。而中元房地产公司认为协议书约定四方签字盖章生效，但蒋中才未签字，不具备合同生效的约定条件。购房协议约定双方签字后生效，并非是盖章生效，蒋中才未在购房协议上签字，不具备合同约定的生效条件。协议书及购房协议不成立。 另查明，中元房地产公司已将涉案碧海云天小区房屋出售。 本院认为，本案系原告向被告主张偿付债务，认为其对案外人吕某奇的债权，吕某奇已将债务转移给被告承担，被告接受债务后，有责任偿还该债务的债务转移合同纠纷。本案的争议焦点是《中元·碧海云天商品房购房协议》是否成立？是否合法有效？根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”虽债权人原告同意债务人吕某奇将债务转移给被告及第三人，且《中元·碧海云天商品房购房协议》签订协议的甲乙（即原、被告）双方在该协议上分别加盖印章和签字，约定吕某奇向原告所欠的债务由被告通过向原告给予2套房屋的形式予以结清。但根据该协议中载明的购房款金额及支付方式约定中第2条约定：“付款方式说明：因吕某奇；身份证号码：5303021974××××××××欠乙方人民币￥4335830.00元，大写：肆佰叁拾叁万伍仟捌佰叁拾元整借款，甲方同意其投资人蒋中才代吕某奇偿还向乙方的借款，即乙方无须向甲方支付购房款，但甲方认可乙方已经支付了人民币4335830.00元购房款，同时乙方也确认吕某奇已归还乙方的同等房价的借款。”的内容可确认，首先该协议约定的是吕某奇的债务由第三人蒋中才偿还，其次才是被告以房屋给予形式结清债务。即虽用于结清债务的房屋系被告所有，但该债务的清偿人系第三人，根据该协议约定的内容被告根据该协议的约定向被告过户了房屋后，可以根据该协议向第三人追偿。故该协议成立的前提是第三人亦认可该协议的真实性，但第三人并未在该协议上签字认可，且其书面陈述书亦认为该协议不成立，故该协议因利害关系人第三人不认可不具有法律效力。原告据此协议而主张的诉讼请求不能成立，本院不予支持。而反诉原告要求确认《中元·碧海云天商品房购房协议》未生效、不成立的诉讼请求本院予以支持。 至于反诉原告要求确认《协议书》未生效，不成立的诉讼请求，因该协议签订方载明系原、被告、第三人及吕某奇，协议约定四方签订该协议才发生法律效力，因第三人并未在该协议上签字，故该协议并不发生法律效力，该协议未成立。反诉原告的该项诉讼请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告郑小荣的诉讼请求。 二、确认反诉原告西双版纳中元房地产开发有限公司与反诉被告郑小荣于2016年3月4日订立的《中元·碧海云天商品房购房协议》及甲方为西双版纳中元房地产开发有限公司、乙方为郑小荣、丙方为吕某奇、丁方为蒋中才，落款时间为2016年3月4日的《协议书》不成立。 本诉案件受理费41487元、反诉案件受理费20744元由原告郑小荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长 张 敏 人民陪审员 黄 平 人民陪审员 何新梅 二〇一九年九月十二日 书 记 员 罗庆花