西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初14582号原告马福奎，男，汉族，1982年11月14日出生，住西安市雁塔区。被告西安中秦置业服务有限公司，统一社会信用代码91610113757816968Y，住所地西安曲江新区。法定代表人曾佳金，该公司总经理。委托代理人刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托代理人齐丹，陕西菲格律师事务所律师。原告马福奎与被告西安中秦置业服务有限公司（以下简称中秦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马福奎及被告委托代理人刘睿、齐丹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马福奎提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金147368.7196元；2、判决被告支付逾期办理房屋产权证违约金4985.41元；3、判决被告承担取得竣工验收备案之前管理该房屋涉及的物业服务费、垃圾费、公摊费等，共计7689.4元；4、判决被告尽速协助原告办理房屋权属证书；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于西安市曲江新区XX大道以西，XX路XX小区XX房一套出售给原告，合同约定交房日期为2016年12月31日前，逾期交付则应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约交付了房款，被告直至2019年1月11日才取得《商品房建设工程竣工验收备案证明文件》，达到合同约定交付条件，逾期739天，累计违约金为147368.7196元。此外，被告的逾期交房行为导致原告未能在合同约定的期限内取得该房屋的所有权证书，故被告应向原告支付逾期办证违约金计4985.41元。被告还应支付自2017年1月至2019年2月的物业服务费、垃圾费与公摊费等，共计7689.4元，此笔费用原告已支付给物业，被告需返还给原告。上述三笔款项，被告至今未支付给原告，现原告起诉至法院。    被告西安中秦置业服务有限公司辩称，第一，被告已按照《商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定向原告交付了房屋，被告不存在逾期交房的事实，不应承担违约责任。第二，即使被告存在逾期交房行为，但考虑到治污减霾系涉案工程施工期间的常态政策以及被告在施工过程中确因政府政令暂停停工的客观事实，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款之约定，因政府行为停工等，被告有权据实相应延期交房。因此，被告认为，关于本合同的交房期限应在合理期间内予以顺延。第三，即便被告构成违约，本案中逾期交房违约责任的时间节点应计算至收房日而非竣工备案表的时间。第四，被告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过高，依法应当予以调减。第五，关于逾期办证问题，被告也不存在任何逾期办证的事实，造成逾期办证的原因也并非在于被告，原告要求被告承担逾期办证违约金无事实及法律依据，依法应予驳回。第六，原告要求被告承担涉案房屋的物业服务费、垃圾费、公摊费等，与本案的商品房买卖合同纠纷系两种法律关系，且原告已实际收房，物业服务费、垃圾费、公摊费等属于实际产生的费用，其由物业公司实际收取，与被告没有任何关系，原告在本案中主张无事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，原告与中秦公司双方签订《商品房买卖合同》约定：马福奎购买中秦公司开发的位于西安市曲江新区XX大道以西，曲江池北路以北曲江• 汉华城6幢2单元11层21104号房，建筑面积121.68平方米，房屋总价997082元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，中秦公司（出卖人）应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超60日后，自逾期超过60天之日起10日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达并办理完《商品房买卖合同》备案登记注销手续之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同附件十二《补充协议》第二条约定：出卖人在2016年12月31日前，将经验收合格后的商品房交买受人使用。买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋……。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列的约定来处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%；逾期超过180天，自逾期超过180天之日起30日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房价款并按已付房价款的1%支付违约金；如因买受人原因（含买受人未付清房款，不及时向出卖人领取相关资料，不及时向产权登记机关申请办证，提交相关材料，并付清相关费用等），造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。    上述合同签订后，马福奎依约向中秦公司支付了全部购房款，并于2017年5月1日在《房屋接收验收表》中签字。另查明，原告向本院提交的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明，中秦公司新建的曲江• 汉华城一期二标段5#              、6#、7#、8#、9#工程，于2017年11月2日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2019年1月10日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年11月6日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。该备案表中有西安曲江新区管理委员会工程竣工验收备案专用章的盖章，落款时间为2019年1月10日。原告还向法院提交了涉案房屋所在楼的《建设工程消防验收意见书》载明该套房屋所在的6＃楼已经于2018年2月13日通过消防验收。中秦公司向法院提交数张政府文件，用以佐证在施工期间，政府曾下达数份通知要求因治理污染天气为由停止施工数天，中秦公司主张上述天数均应在合同约定的交房期限中予以顺延。但未向法院提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志以供核实。    原告马福奎向本院提供12345市民热线服务平台在2019年4月10日的官方回复，证明涉案项目截止2019年4月10日仍未向西安市不动产登记服务中心申请办理不动产首次登记。2019年6月14日，原告收到汉华城办理产权证所需资料明细，并分别于2019年6月15日和2019年6月19日缴纳了大修资金、契税。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、政府文件及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为定案依据。    本院认为，原告马福奎与被告中秦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告依约缴纳了全部购房款，中秦公司应按照补充协议约定的交房期限（2016年12月31日前）向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。中秦公司辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交房期限中予以顺延，但未提交对应的施工日志，法院无法核对中秦公司主张的实际停工期限，又因近两年本市确实存在因政府治污减霾要求在污染严重时停止施工的情形，故结合西安市的实际情况及双方合同对交房期限顺延的相关约定，法院酌情认定治污减霾造成的停工期限为30天，应予顺延。综上，该套房屋的交付期限应顺延至2017年1月30日。原告于2017年5月1日签收房屋接收验收表并入住，该套房屋于2018年2月13日取得消防备案手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。由此可见，该套房屋在2018年2月13日实际符合合同约定及法律规定的交房条件。故逾期交房违约金应自2017年1月31日起计算至2018年2月13日止（共计378天）。合同约定的违约金为已付房款的日万分之二，中秦公司辩称该违约金约定过高，请求降低，马福奎亦未提供中秦公司逾期交房行为给其造成实际损失的相关证据，故结合双方的合同实际履行情况，将违约金酌情降低为已付房款的每日万分之一，经计算应为37689.6996元（997082*0.0001*378=37689.6996），其余部分违约金因没有合同约定及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，原告未在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告应给付违约金。该套房屋的交付时间应为2018年2月13日，截至该房屋登记备案的时间即2019年6月21日，未超过合同约定的720日，因此原告的此项诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告协助其办理房屋产权证书，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。被告已经通知原告将办理产权登记备案手续所需的资料提交给被告，原告也已缴纳大修资金、契税并将资料交给了被告，现被告已于2019年6月21日取得西安市XX户表，因此，应继续履行协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。    关于原告马福奎主张的该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理房屋的物业服务费、垃圾费、公摊费等费用由中秦公司承担的诉讼请求，因物业服务费等系马福奎与物业公司之间的关系，故原告的该项诉讼请求法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：    一、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马福奎支付逾期交房违约金37689.6996元。    二、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马福奎向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。    三、驳回原告其余诉讼请求。    如果被告西安中秦置业服务有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    本案案件受理费3501元，减半收取计1750.5元，由被告西安中秦置业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审  判  员    胡  立  兵                  二〇一九年九月 二十三 日 书  记  员    王      若   打印：相丽华         校对：王  若      2019年  月  日送达1