河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0322民初907号 原告闫利珍，女，1965年4月7日生，汉族，住河北省秦皇岛市昌黎县。 委托代理人史胜男，河北律靖律师事务所律师。 被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，住所地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号），统一社会信用代码91130322699235160W。 法定代表人庹昆，该公司董事长。 委托代理人安伟华、胡阳，河北碣阳律师事务所律师。 原告闫利珍与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称澎湖地产公司）定金合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法公开开庭进行了审理，后经本院调解原告撤诉。2019年4月1日，原告以被告违反诚信原则，多次协商履行原合同未果为由再次诉至本院，原告闫利珍的委托代理人史胜男、被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司的委托代理人安伟华、胡阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 闫利珍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告的购房定金40000元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。2、请求人民法院判令被告向原告赔偿实际利益损失278100元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订《定金合司》一份，约定：原告预定被告位于昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）鹏湖小区2期5号楼2单元703号房屋一套，面积为103平方米，双方约定购房总价款422300元。合司签订当日，原告向被告支付定金20000元。被告向原告出共了收款收据。2017年11月18，被告告知原告因房地产市场价格波动过大，不再继续履行合同，原告与被告就此事多次协商未果。原告认为民事主体从事民事活动应当遵守诚实守信原则。被告擅自毁约的行为给原告带来了极大的财产损失。为维护原告合法权益，特诉至人民法院、请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告鹏湖地产公司辩称，一、答辩人在履行《定金合同》时并不存在实质的违约行为,原告要求答辩人双倍返还定金及利息以及赔偿其实际损失缺乏法律与事实依据。答辩人虽于2017年11月18日向原告发出通知书,试图就原告与答辩人签订的《定金合同》约定的房屋价格重新协商,但原告收到通知书后在未与答辩人就房屋价格进行任何沟通的前提下,于2018年4月3日直接将答辩人诉至法院,要求法院判决解除《定金合同》、双倍返还定金及利息以及赔偿损失。答辩人在庭审过程中当庭表示撤销2017年11月18日向原告发出的告知书,待取得房屋预售许可证书后,继续以《定金合同》约定价格与原告签订正式的商品房买卖合同。答辩人于2018年11月9日取得商品房预售许可证,根据《定金合同》约定,答辩人于房屋预售许可证书下发15日内即2018年11月16日向原告发出通知书,告知其答辩人己取得房屋预售许可这一事宜。原告在收到此通知书后,于2018年11月22日向答辩人回复,鉴于答辩人愿意以原定价格继续履行合同,其全权委托韩力均代为办理签订正式购房合同等一切相关事宜,并于同日向法院提交撤诉申请书,撤回对答辩人的起诉。因答辩人向原告发出告知书时尚未取得房屋预售许可证书,双方签订正式商品房买卖合同的条件尚未成就,且答辩人在房屋预售许可证书下发前己明确表示撤销告知书,继续履行《定金合同》,原告的撤诉行为以及对答辩人的书面回复也已明确表明原告知晓并同意继续履行《定金合同》,所以答辩人并未做出实质性的违约行为。 二、答辩人与原告未能按照《定金合同》约定签订正式的商品房买卖合同是因原告自身的违约行为导致2018年11月24日,原告的代理人韩力均到答辩人售楼处办理签订正式购房合同事宜。办理过程中,因韩力均未带齐购房手续,在从答辩人处知悉签订正式的房屋买卖合同应具备的全套材料后,双方约定:原告于11月30日前到答辩人售楼处继续签订合同。但是,直到12月20日原告也未至答辩人售楼处签订合同,答辩人于12月21日向原告发出通知,要求其于2019年1月5日之前至答辩人处签订正式商品房买卖合同,否则,答辩人会将该房屋投入市场进行销售。该通知书答辩人向包括原告在内的位预定人发出,其余人均已签收,原告拒收。因包括原告在内的6位预订人共同委托韩力均办理购房事宜,且答辩人按照原告在《定金合同》中所写地址邮寄的其他材料原告均签收,由此可推定,原告通过其余5人或代理人韩力均己知晓该通知书内容,且故意拒收。综上,在答辩人明确表示撤销2017年11月18日发出的告知书,愿意按照《定金合同》约定价格与原告签订正式商品房买卖合同的前提下,是原告迟迟不与答辩人签订正式的购房合同,直至答辩人给予的最后期限届满。答辩人为保证商品房的正常销售,才将为原告从2018年11月16日预留至2019年1月5日的房屋投入市场。因此,答辩人并不具有原告所说的擅自毁约的行为,相反,答辩人与原告未能签订正式的商品房买卖合同是由原告的违约行为造成的。 三、原告的违约行为导致双方订立《定金合同》目的无法实现,根据 《合同法》第一百一十五条规定:答辩人无须返还原告定金。原告经答辩人再三催促,在双方应签订正式商品房买卖合同的最后期限届满前,仍未履行《定金合同》约定义务至答辩人处签订购房合同,原告的行为已构成根本违约。根据《合同法》第一百一十五条规定:给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金。因此,答辩人无需将定金返还给原告。 综上,答辩人在《定金合同》履行过程中并未构成违约,相反,是原告存在实质的违约行为。因此,原告要求答辩人双倍返还定金及利息以及赔偿其实际损失的诉讼请求于法无据。 我公司与原告签订定金合同时已经注明，甲方未领取该房屋商品房预售许可证，并未经昌黎县房地产测绘中心测绘机构测绘，所以原告是知晓其所预定的房屋有可能发生规划和调整，且愿意承担该部分的风险；政府对于我公司原有的规划进行调整，属于非我方原因造成的房屋变动，原告将全部责任推卸至我方也极为不可理。定金合同中只写明了大概的房号，但对于房屋的结构、面积也未做约定，且5号楼虽已合并成3号综合楼，但其位置朝向并未发生变化，原告单纯就楼号的变化推定整个合同目的不能实现这也是与事实相违背的。被告方不存在合同的违约行为，我方不应该返还定金及利息，因为本案是一个定金合同纠纷案并非商品房买卖，因此处理该案应该按定金法则，依据双方定金合同约定来进行责任划分和处理，根本存在经济损失的赔偿问题，因此说原告诉讼请求的该项损失问题也不应该得到法院的支持，综上请求法院驳回原告诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 一、闫利珍身份证复印件及授权委托书、定金合同、收据、银行对账单各一份；证明2017年4月1日闫利珍委托韩力均与被告签订定金合同，约定闫利珍预定被告位于昌黎县房屋一套，面积为103㎡，每平方米4100元，双方约定购房总价款422300元，合同签订当日原告向被告支付定金2万元，被告向被告出具了收据。 二、告知书一份；证明2017年11月18日被告单方向原告发出告知书，告知原告因房地产市场价格波动过大，单方对购房价款进行了变更，里面明确表示无法按照之前约定的价款继续履行合同，被告擅自变更合同价款，恶意违约，依法应当承担违约责任。 上述证据经被告质证后发表如下质证意见： 被告:对证据一、无异议。对证据二、真实性、客观性表示认可，但对关联性不认可，我方认为该组证据与本案没有关联性，在2018年4月3日原告第一次起诉时，我公司表示当庭撤回告知书，并继续履行定金合同，此后原告于2018年12月22日向我公司发出通知书，同意按照原定价格履行定金合同，因此我公司并不存在实质性的违约行为。 被告为证明其答辩主张向本院提交如下证据： 一、商品房预售许可证书一份；以证明我司于2018年11月9日取得商品房预售许可证； 二、我公司于2018年11月16日向原告邮寄的通知书、EMS运单回执；证明我公司在取得房屋预售许可证后已按照《定金合同》约定告知原告； 三、原告于2018年11月22日向我公司邮寄的通知书以及昌黎县法院（2018）冀0322民初1264号裁定书；证明原告知晓并同意我公司撤销于2017年11月18日向其发出的告知书，继续按照《定金合同》约定与我公司签订正式的商品房买卖合同； 四、我公司于2018年12月21日向原告邮寄的通知书、EMS运单回执以及原告拒收退回的邮件；证明我司已通知原告来签署正式购房合同并给予原告合理的准备期限； 五、邮寄给其他四位与原告一同签订《定金合同》的房屋预订人的通知书以及EMS运单回执。该通知书邮寄给原告的内容一样，且其余四人均签收；证明与原告2018年11月22日向我公司邮寄的通知书内容相结合，可证明原告知晓我公司2018年12月21日向其邮寄的通知书内容。 上述证据经原告质证发表如下质证意见：对证据一证明目的不认可，该份房屋预售许可证，预售楼号仅为3号楼，并不存在定金合同约定的5号楼，故被告已经存在违约行为，并不存在定金合同中约定的5号楼的建设。被告已不具有履行合同的可能性，该份证据恰恰能够证明被告存在根本违约行为；对证据二、四、五、真实性认可，但对证明目的不认可，房屋预售许可证中并不存在定金合同中的5号楼；对证据三，该份通知书的真实性不认可，通知书中的签字并非本人签字，退一步讲被告欲履行合同，应提供与合同相应楼号相应房屋的预售许可证，该份通知已经无法产生实际作用，对裁定书真实性认可，证明目的不认可。 本院依原告申请依法调取了昌黎县鹏湖二期小区的商品房价格备案表一份及昌黎县鹏湖二期小区网签价格情况说明各一份。原告经质证发表质证意见认为对证据一关联性、合法性、关联性均认可，该份证据恰恰能够证明因被告违约行为造成我方的实际损失，及预期利益损失。该备案表中显示，小高层住宅最低价格为6113.07元每㎡，最高价为6908.65元每平方米，平均价格6486.4元每平方米，而原告合同中所约定的价格为4100元每平方米，我方根据备案表的价格主张涉案房屋现价格为6800元每平方米，被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告如在购买房屋会承担更高的房价，故被告应赔偿我方损失及房屋差价共计278100元。对昌黎县鹏湖二期小区网签情况说明的真实性、合法性、关联性均认可，网签的情况说明明确该小区实际成交价格为5740元每平方米，远远高于我方与被告签订的定金合同的单价，若按实际成交价格计算我方的预期利益损失，被告应赔偿我方168920元。 被告经质证上述证据发表质证意见认为对该组证据的真实性、合法性无异议，但对该组证据的关联性和证明方向和目的不予认可，因为今天审理的是一个定金合同纠纷，根据原告向法庭出具的定金合同，已经非常明确的就是个定金合同，并且约定不能履行定金合同，如何返还有明确的约定，第6、7、8条里最重的一条惩罚就是原告违约定金不返还，被告违约双方返还，根据这个合同这个房屋价格备案表和约定价格不一致的话，与该案不具有关联性。 经审核，本院对上述证据作如下确认： 原告提交的证据一、二来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳；被告提交的证据一至五客观真实，来源合法，本院予以采纳；本院依法调取的证据来源形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。 综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：案外人韩力均和被告的法人代表人庹昆的父亲庹希全（被告公司的实际掌控人），就被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司开发的澎湖文化广场二期前期工程签订了施工合同，后来被告方单方终止该合同，被告考虑到违约对韩力均造成的实际损失情况，被告鹏湖地产公司同意低价出售给韩力均7套鹏湖二期的住房和2套商户房。在此前提下，2017年4月1日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订《定金合司》一份，约定：原告预定被告位于昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵146号）鹏湖小区2期5号楼2单元703号房屋一套，面积为103平方米，双方约定购房总价款422300元。合司签订当日，原告向被告支付定金20000元。被告向原告出共了收款牧据。2017年11月18，被告告知原告因房地产市场价格波动过大，不再继续履行合同，原告与被告就此事多次协商未果。案件审理过程中，被告曾表示撤回告知书，按原定金合同继续履行，原告同意后就（2018）冀0322民初1264号案件撤诉。但在该楼盘开盘后原被告未能顺利履行本案定金合同。另查明被告鹏湖公司于2018年11月9日取得商品房预售许可证。本院依法调取的昌黎县鹏湖二期小区的商品房价格备案表显示，小高层住宅最低价格为6113.07元每㎡，最高价为6908.65元每平方米，平均价格6486.4元每平方米。原告闫利珍在定金合同中约定购买的5号楼2单元703室现按规划变更现为3号楼2单元703室，备案价格为6257.31元每平方米，总价格为681421元。网签的情况说明载明该小区随机抽取的三号楼1单元703室成交价格为5740元每平方米。 本院认为，原告闫利珍与被告澎湖地产公司签订的《定金合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家和社会的公共利益，为有效合同。根据本案事实，该合同符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。合同中对标的商品房的地址、楼号、面积、价格、购房款等均作出了明确约定，且被告已经按照约定收取了原告支付的定金20000元，被告单方将定金合同中约定的预售房屋价格变更，属违约行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，一方违反预约合同，不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 依据被告代理人庭后提交的2019年5月27日提交的代理词、2018年1月24日《昌黎县城乡规划局关于澎湖酒店及1#住宅楼项目规划审批情况说明》、2018年8月29日秦皇岛建筑设计院出具的《关于昌黎县澎湖商贸文化广场二期3、4、5号楼为一栋建筑的说明》，结合被告提交的证据，可以证实被告在规划变更后未依据《商品房销售管理办法》第24条之规定在10日内通知原告，侵犯了原告的知情权和选择权；《商品房销售管理办法》第24条第三款规定，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案之前经本院调解原告曾同意履行定金合同，撤回起诉；但因规划变更、楼号变更被告未及时通知等原因双方未能进一步签订商品房销售合同。故本院对原告关于请求依法解除与澎湖地产之间的《定金合同》、判令被告双倍返还原告的购房定金及利息、请求人民法院判令被告向原告赔偿预期利益损失的诉讼请求依法予以支持。 关于是否双倍返还定金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条已对预约中的定金罚则做出明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，定金合同签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告事后违约的事实清楚，故原告主张被告双倍返还定金40000元及利息的诉讼主张依法应予支持。 关于原告主张赔偿预期利益损失的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告于2017年11月18向原告发出告知书，明确说明因房地产市场价格波动过大，不再继续履行合同，明显属于故意违约。《合同法》第一百一十三条规定一方违约造成对方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方签订定金合同时明确约定的房价和被告违约时的房价差距明显，原告的预期利益损失事实清楚，且其损失系被告公司单方违约造成，故对原告主张的预期利益损失依法应予支持。本案双方合同约定了定金，但单独适用定金罚则不足以弥补原告的损失，原告要求被告就超出定金罚则部分的损失承担违约赔偿责任的主张应予支持，涉案房屋的增值部分应当归买受人所有。为促使民事主体以善意诚信方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，本院综合考虑昌黎县城近年来房地产市场价格变动以及双方当事人实际情况、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，确定被告公司赔偿原告预期利益损失为人民币（6257.31-4100）元×103平方米=222203元。被告的答辩主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十六条的规定，判决如下： 一、解除原告闫利珍与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于2017年4月1日签订的《定金合同》。 二、被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之后十日内双倍返还原告闫利珍的购房定金人民币40000元及利息（利息计算方法：从2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至定金实际付清之日止）。 三、被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之后十日内向原告赔偿预期利益损失人民币222203元。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2095元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  齐俊春 二〇一八年六月二十七日 书记员  陈 鹏