河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初5926号原告：周钰杰，男，汉族，1987年6月2日生，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：张运超、苏利静（实习），河南君友律师事务所律师，特别授权。被告：张水枝，女，汉族，1964年3月17日生，住洛阳市洛龙区。被告：杨明昆，男，汉族，1991年7月20日生，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：刘智彪，河南乐观律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳市洛龙区关林街道办事处，住所地：洛阳市洛龙区钢厂路中段原关林镇政府院内，统一社会信用代码：1141031106382658X5。负责人：李汝涛，主任。委托诉讼代理人：王德礼，河南智翔律师事务所律师，特别授权。上列原告诉被告及第三人为租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周钰杰及其委托诉讼代理人张运超、苏利静、被告的委托诉讼代理人刘智彪及第三人委托诉讼代理人王德礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令从2018年4月1日起解除原告与张水枝的房屋租赁协议。二、请求依法判令被告张水枝、杨明昆退还剩余房屋租赁费112959元。三、请求依法确认原告在租赁期间所建设房屋拆迁补偿款（两层建筑1190平方米，678300元；地板砖595平方米，29750元；吊顶1190平方米，47600元）共计755650元归原告所有。请求依法判令被告张水枝、杨明昆将该笔拆迁补偿款755650元返还原告。四、请求法院判令第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处将该笔房屋拆迁补偿款及房屋租赁租赁费共计868609元直接转支付给原告。第五、本案诉讼费用、保全由被告承担。事实和理由：原告与被告杨明昆系朋友关系。2017年11月中旬，原告提出想办幼儿园，被告杨明昆说他家在龙门临街，有个汽修厂大院，约两亩左右，不想干了，可以租给原告。给两个月装修期，2018年2月1日开始算租金。原告看后同意。2017年12月初，原告与二被告签订租赁协议，时间落款为2018年2月1日，协商将被告门面房的东侧院，原汽修厂大院约两亩，含钢架大棚及临街二楼十间房屋给原告开办幼儿园使用，租期十年。合同签订后，原告按约定将租金及其他费用14.2万元支付给被告杨明昆，并开始对租赁大院进行建筑改造，共建二层小楼1190平方米，已进入装修期，原告已经投入八十余万元的资金交房租，改造、装修。2018年3月初，被告杨明昆通知原告洛龙区这块地要拆迁，不要再建了。随后3月25日，我们看到洛龙区关林街道办事处的拆迁公告，为配合政府拆迁，原告停止建设，等待拆迁。在等待拆迁过程中，原告与被告多次协商，共同与第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处协商拆迁补偿事宜，而被告刚开始同意，后来开始躲避原告，单独与第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处协商拆迁赔偿事宜。原告找到第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处，第三人建议走司法解决双方纠纷。根据《合同法》94条的规定，原告可要求依法解除《租赁协议》。根据《租赁协议》第六条约定，如遇政府拆迁，被告应退未使用部分房租，因此被告应依法退还原告房租10.9万元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准》的规定，原告建设的房屋被征收拆迁后，应当依法获得相应的拆迁补偿。现被告未经原告同意，单方与第三人签订《拆迁补偿协议》，意图侵占原告建设的房屋补偿款，为保护原告合法权益不受被告侵犯，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。二被告辩称，第一点，租赁合同是张水枝与原告签订的。该租赁是以与杨明昆无关甲乙双方非常明确甲方是张水枝，乙方是原告周钰杰。第二点，被告只认可原告的装修行为，不认可原告所谓的建造。根据甲乙双方所签订的租赁协议中明确规定乙方不得擅自改变房屋结构。对房屋进行装修改造应征得甲方张水枝同意后进行，而本案中张水枝并未同意乙方改造房屋，只认可乙方对房屋的装修。关于租赁的租金被告愿意退还退还的金额应当是8万元。对于拆迁补偿被告方只认可原告装修的这部分补偿款，其他的补偿款应当由甲方获得。第三人辩称，服从法院判决。经审理查明：2018年2月1日，原告作为承租方与作为出租方的被告张水枝签订租赁协议一份。主要内容为经双方协商，出租方将产权属于自己所有的门面房东侧院内出租给原告。租期从2018年2月1日起至2028年1月31日止，租期为十年。租金的付款方式为先付款后占用。签订协议时一次付清一年租金,在上年度租期到期前，交付下年度租金，租金标准为每年20万元，三年之后每年增涨12000元整。原告不得擅自改变房屋结构，如故意或过失造成损坏，应照价赔偿,对房屋进行装修改造，应征得被告同意后再进行。合同期满后原告不得破坏房屋整体结构，完好按时将房屋交回出租方并交清水电等一切费用。合同生效之日五年内如遇政府拆迁，出租方退还未使用部分租金，在政府测量及赔偿以后，承租方所建设的建筑物由承租方自行拆除，所拆除的材料归承租方所有。合同期满，承租方所出资装修的固定设施，除活动物品空调、家具等外，其余固定设施，如地板砖、门窗、吊顶、灯具等应全部无偿留给出租方。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，2017年12月9日、2017年12月10日、2018年2月23日原告周钰杰通过个人网银向被告杨明昆转账合计12万。原告陈述支付杨明昆现金2.2万，但没有其他相关证据提交，杨明昆也不予认可，该事实不予认定。随后，原告周钰杰出资建造建筑面积为1190平方米的二层房屋。2018年3月25日，因郑西高铁两侧提升改造项目建设需要，涉案房屋所在范围由第三人关林街道办事处发布拆迁公告，2018年5月31日，第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处与被告张水枝签订拆迁补偿协议书（含建设用地地面着物补偿表），将被告全部资产（含原告所建在张水枝院内的幼儿园）的房屋被依法征收，共补偿给被告张水枝2100863元。其中原告建筑补偿金额（该具体面积由第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处进行拆迁实地测量，两层建筑1190平方米，678300元；地板砖595平方米，29750元；吊顶1190平方米，47600元）共计755650元。本院认为，涉案房屋因公共需要被政府拆迁，租赁合同已失去履行的客观条件，原告要求解除与被告张水枝的租赁合同本院予以支持。涉案房屋由原告建造，原告依法取得建筑物所有权，原告依法享有所有者权利。本案双方租赁协议第六条明确约定，合同生效之日五年内如遇政府拆迁，出租方退还未使用部分租金，在政府测量以及赔偿以后，承租方所建设的建筑物由承租方自行拆除，所拆除的材料归承租方所有。合同第九条明确约定合同期满承租方所出资装修的固定设施，除活动物品外，其余固定设施应全部无偿留给出租方。综合合同约定可以看出双方对承租方出资建造的固定设施是在合同十年期满后才能无偿留给出租方现在原告刚出资兴建，便被政府拆迁的情况下，所有者权益应当归原告享有，相应的拆迁补偿也应当由承租方享有。故原告请求确认在租赁期间所建房屋拆迁补偿款755650元归原告所有的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称承租方建造房屋未经出租方许可与合同约定明显不相符况且原告改造房屋是在被告场地进行，被告不可能不知道原告改造房屋，被告抗辩明显不符合常理，本院不予采纳。被告辩称案涉房屋本来就存在没有提供证据予以证明，相反原告方提供的证据可以证明原告对涉案房屋进行修建改造，故被告此项抗辩本院不予采纳。被告拒不支付原告拆迁补偿款依法构成不当得利，被告应当予以返还。故原告要求被告张水枝、杨明昆将755650元返还原告的诉求，本院予以支持。第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处有义务协助原告将补偿款支付给原告。关于租赁费用，从2018年2月1日合同签订之日到2018年3月25日拆迁公告公布之日共计53天，按照每年365天20万元计算53天的租金为29041.1元，原告支付被告租金12万元扣除后被告应返还原告租金90958.9元。原告其他诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除2018年4月1日原告周钰杰与被告张水枝签订的租赁协议；原告周钰杰在租赁期间所建设房屋拆迁补偿款755650元，归原告所有，被告张水枝、杨明昆于本判决生效之日起十日内返还原告，第三人洛阳市洛龙区关林街道办事处有协助义务；被告张水枝、杨明昆于本判决生效之日起十日内返还原告租金90958.9元；驳回原告周钰杰其他诉讼请求。如未按本生效判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，减半收取6800元，保全费5000元由被告张水枝、杨明昆承担11000元，其他800元原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赖建伟二〇一九年九月十六日书记员  马金金