贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔01民终6800号 上诉人（原审被告）：贵阳德天房地产开发有限公司（以下简称德天房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河盘江路都村园。 法定代表人：陈超，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛捷，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：钟茶芳，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李迪，女，1986年10月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。 委托诉讼代理人：王丽，贵州钝初律师事务所律师。 上诉人德天房开公司因与被上诉人李迪商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3079民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德天房开公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为依据2009年贵州人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》中“商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”认定上诉人《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.8条约定存在不合理地加重买受人责任的依据为适用法律错误。二、一审法院认为《商品房买卖合同》附件十二补充协议6.8约定变更了主合同十二条属于认定事实错误，补充协议并未变更主合同的约定。三、一审法院认为对于变更主合同第十二条约定的内容，上诉人未尽到合理的告知、提醒义务，从而无法确认买受人表意的真实性，因此属于无效条款，属于认定事实错误。 被上诉人李迪答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。 李迪向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已收取的燃气开户费3000元、数字电视初装费265元，合计3265元；2、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用（3265元)从2012年9月14日至实际付清之日止期间的资金占用损失，按6%计算，到提起诉讼之日为2378天，暂计为1276元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告德天房开公司系“德天国际新城（大唐果）”住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2001年5月30日，公司经营范围为房地产开发（等级按资质证书）、销售等。 2012年9月14日，原告与被告德天房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告德天房开公司将贵阳市小河区德天国际新城（大唐果）住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）、（5）项费用，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后3日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）见补充协议”，第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对于本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。附件十二补充协议中第6.7条：“关于合同条款第十四条第四款中相关费用的约定，本合同签订时，买受人缴纳包括但不限于以下费用：……2、煤气开户费3000元/户；（以煤气公司规定为准）3、数字电视初装费：265元/户；……以上费用有变动，以有关单位和部门规定为准。其他应由买受人承担的相关费用，按照政府相关部门的收费标准，买受人自行承担。”原告及被告德天房开公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议均为格式合同，该合同系被告德天房开公司向原告提供。原告李迪于2012年9月14日向被告共交纳了人民币3265元，其中数字电视初装费265元，煤气开户费3000元，被告向其出具了收款收据。 另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行。该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告认为其与被告德天房开公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.7条中涉及的关于煤气开户费、数字电视初装费未包含在购房款内的约定，违反了前述相关规定，且该合同条款系被告德天房开公司提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求被告退还所收取的费用及支付资金占用损失。 诉讼中，被告德天房开公司提供了《贵州市居民用户管道燃气设施安装服务合同》、《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》、《贵阳市煤气用户防爆器安装协议书》及相关银行回执、发票，拟证明被告已经按照合同的约定将收取的费用转交给了相关单位，并提供了贵州省发展与改革委员会于2015年11月18日在网络上关于“水电气电视初装费、开通费”的答复（打印件）以及人民网地方领导留言板于2017年1月9日“贵阳市市长”回复（打印件），拟证明房开与购房者有权于合同中另行约定诉争费用的承担，商品房价格可以不包括诉争费用。 一审判决认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告收取的燃气开户费、数字电视初装费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？二、原告的起诉是否已过诉讼时效？ 关于焦点一。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”及合同第十二条约定内容，根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合被告德天房开公司审理中对于煤气开户费、有线电视安装入网费、电表开户费的举证，并根据相关规范性文件的规定，原告所交费用人民币3265元的实质应为燃气、有线电视达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故本院认为原告所交纳的费用人民币3265元属于水、电及配套设施的建设安装费用。本案中，原告与被告德天房开公司签订的附件十二补充协议约定第6.7条有关交纳煤气开户费、数字电视初装费的约定，部分变更了《商品房买卖合同》第十二条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.7条约定内容也变更了《商品房买卖合同》第十二条约定内容，因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.7条认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据。因此，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.7条的约定，本案有关交纳燃气开户费、数字电视初装费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”之规定,被告德天房开公司的涉及上述燃气开户费、数字电视初装费的约定,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。同时，补充协议中由买受人承担燃气开户费、数字电视初装费等开通使用手续费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第十二条的内容，该变更被告德天房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示。因此,《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6.7条应属无效条款,原告所交纳的人民币3265元，被告应退还给原告。同时，因合同条款被确认无效，被告因此收取的燃气开户费、数字电视初装费于约于法均无合理依据，理应予以退还，对原告主张的资金占用损失，因被告德天房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期贷款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2012年9月14日起计算至实际退还之日止。 关于焦点二。因原告主张基于合同条款无效而提出的返还主张,其诉讼时效应自《商品房买卖合同》补充协议第6.7条被确认无效之后起算,故原告现在提出主张退款的诉请并未超过诉讼时效。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告贵阳德天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李迪燃气开户费、数字电视初装费共计3265元及相应资金占用费(资金占用费以人民币3265元为基数,以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2012年9月14日起计算至实际退还之日止）。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵阳德天房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人德天房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 二审争议的焦点是：上诉人收取的燃气开户费、数字电视初装费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；上述费用是否应当退还被上诉人。根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，但附件五中未载明具体配套设施、设备。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、电视等开通使用手续。结合上诉人审理中对于燃气开户费、数字电视初装费的举证，并根据相关规范性文件的规定，本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。对一审判决的资金占用费标准上诉人未提出异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵阳德天房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗晓珊 审判员  黄 新 审判员  田 勇 二〇一九年九月二十五日 书记员  陈晓琦