山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初4123号原告：徐维胜，男，1965年10月2日出生，汉族，烟台东信医药有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕建坤，山东星河泰律师事务所律师。被告：于华忠，男，1971年6月12日出生，汉族，烟台华兴置业有限公司总经理，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜华，男，1963年10月17日出生，汉族，烟台华兴置业有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。原告徐维胜与被告于华忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告徐维胜及其委托诉讼代理人吕建坤、被告于华忠的委托诉讼代理人姜华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告为原告办理房权证；2、确认原、被告于2013年6月24日签订的《购房协议》有效。事实与理由：2013年6月24日，原、被告双方签订了《购房协议》，被告将案外人烟台利嘉置业有限公司（以下简称利嘉置业）抵顶给被告用于抵顶工程款的位于烟台市芝罘区（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同签订后,原告按约定支付了全部购房款,利嘉置业向原告交付了房屋钥匙,原告居住至今,但被告至今没有为原告办理房权证。原告认为,根据购房协议约定,被告有义务为原告办理房权过户手续,原告为维护合法权益,特具状来院,请求法院依法裁判。被告辩称：1、依据合同第四条“甲方”第3款约定，房证的办理是由购买方直接与利嘉置业办理房产证，被告只是协助办理，“乙方”第4款约定，房证办理时间以利嘉置业办证时间为准，第5款约定，乙方与利嘉置业另行签订商品房买卖合同。可以看出利嘉置业是地产项目开发商，办理房屋所有权证书是开发商的法定义务，被告仅仅是协助办理，开发商至今未开始办理房屋所有权证手续，责任不在被告，被告作为个人没有能力为原告办证。2、关于合同效力问题，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2013年6月24日，原、被告在签订的《购房协议》中约定：原告自愿购买涉案房屋,建筑面积116.88平方米,售价4950元/平方米，房款总额为578556元。原告于2013年6月24日前一次性付清总房款578556元。第四条“甲方”第3款约定，为减少办证手续，被告将不与利嘉置业办理产权过户手续后再与原告办理房产证过户手续，而是由原告直接与利嘉置业办理房产证，被告负责协助原告办理房产证。第四条“乙方”第4款约定，房屋产权证的办理时间以利嘉置业的办证时间为准,原告应按照被告的要求提供相关办证资料,与被告积极配合办理相关手续。第5款约定，办证时原告需向利嘉置业另行签定房管局出示的《商品房买卖合同》,办证所需费用按国家有关部门规定,该原告承担的费用由原告承担。双方还约定了其他权利义务。2013年6月24日，被告向原告出具了交纳购房款578556元的收款收据。庭审中，原告称：涉案房屋是由利嘉置业抵顶给山东兴润建设有限公司（以下简称兴润公司），烟台华兴置业有限公司（以下简称华兴置业）是以兴润公司名义施工工程，涉案房屋实际是由利嘉置业抵顶给了华兴置业。被告是华兴置业的实际控制人，华兴置业认可被告出售涉案房屋，被告系有权处分。涉案房屋被告原是以578556元的价格抵顶给案外人刘元昌，后来刘元昌又出售给原告，原告通过银行转账向刘元昌支付了682000元，刘元昌领着原告到被告处将他和被告签订的抵顶协议换成了原告和被告的抵顶协议，被告向原告出具了578556元收据。签订协议时被告曾口头承诺最晚到2013年底可以将购房协议换成原告和利嘉置业签订的商品房买卖合同，但之后被告与利嘉置业均不配合签订商品房买卖合同。大约2013年6月底，被告给利嘉置业下属的物业公司打了电话，原告到物业公司领取了房屋钥匙，原告在房屋内居住至今。原告听说利嘉置业正在协调办理产权证。对此，原告提交了以下证据：1、2011年3月22日利嘉置业与兴润公司签订的《补充协议(2)》复印件一份。其中约定:2008年12月5日利嘉置业与兴润公司签订了柏林春天小区二期工程54＃楼做为工程款抵顶给兴润公司。后因部分房源双方做了调整,签订了补充协议,现双方通过协商,利嘉置业收回59-2-203等3套房源,把42-1-201、46-1-201（原告称即涉案房屋）进行面积置换,利嘉置业需补给兴润公司57820元,但兴润公司购买利嘉置业两个小棚，综上抵顶兴润公司需支付给利嘉置业房款4180元,此房款在柏林春天小区54＃-65＃楼工程审计定案后结算尾款中扣除。2、2013年6月24日原告账户的680000元取款业务回单照片、出票人为原告、收款人为阎玲玲（原告称是刘元昌的儿媳）的680000元进账单照片、孙德香（原告称是刘元昌的妻子）向原告出具的收到涉案房屋房款103444元的收据照片各一份，原告解释称共计向刘元昌支付682000元，包括收据中的103444元、合同中的578556元以及原告现金支付的2000元。3、2019年7月9日原告与烟台钜深物业管理有限公司签订的《柏林春天小区入住合同》一份、2019年7月3日华兴置业出具的已将涉案房屋出售给原告的证明复印件一份（原告称自烟台钜深物业管理有限公司处调取），证明房屋所有权属于原告。被告质证称，对证据1真实性没有异议，华兴置业当时挂靠兴润公司，以兴润公司烟台分公司的名义进行施工，利嘉置业抵顶的涉案房屋由华兴置业控制处分；关于证据2，对原告付款682000元的事实没有异议，但被告不清楚收款人阎玲玲、孙德香是谁；对证据3真实性没异议，但与原告诉请没有关系，办理房屋所有权证的适格主体是利嘉置业而非被告。被告称：利嘉置业以其开发建设的涉案房屋抵顶欠付华兴置业的工程款，被告是华兴置业的实际控制人，被告将涉案房屋以自己的名义出售给了原告，华兴置业对此是认可的。被告出具的收款收据虽然真实，但被告并未实际收到该笔款项，被告现无法落实当时为何出具该份收据，也无法落实原告所述的与被告签订抵顶协议的过程。涉案房屋现由原告居住。目前利嘉置业资金紧张，无钱为业主办理房产证，涉案房屋未经过综合验收，也不具备办证条件。诉讼中，原告认可根据正常的办证程序涉案房屋办理产权证书需利嘉置业进行协助，但明确表示不追加利嘉置业为本案当事人，坚持要求被告为原告办理房屋产权证书。本院认为：（一）关于原、被告于2013年6月24日签订的《购房协议》的效力。原告虽称被告有权处分涉案房屋，但原告提交的《补充协议(2)》系复印件，且协议主体为利嘉置业与兴润公司，原告提交的华兴置业出具的证明复印件等证据亦无法看出与本案被告的关联性，故原、被告均未能提供充分证据证明被告有权处分涉案房屋。但即使被告无权处分涉案房屋，《购房协议》的签订系原、被告的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，该协议应为有效。（二）商品房产权证书的办理应由购房人与建设单位签订商品房买卖合同后，由建设单位协助购房人办理。原告未与建设单位签订商品房买卖合同，仅凭与被告签订的购房协议要求作为个人的被告为原告办理房屋产权证书，于法无据，在事实上亦不能履行，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告徐维胜与被告于华忠于2013年6月24日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告徐维胜的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告徐维胜负担100元，由被告于华忠负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇一九年九月六日书 记 员 姜慧萍（代）