广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7807号上诉人（原审被告）：梁兆泉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区容桂街道。委托诉讼代理人：朱云天，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明，广东天道勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈昭华，女，汉族，住广东省佛山市顺德区容桂街道。委托诉讼代理人：朱云天，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明，广东天道勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖玲玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区容桂街道。委托诉讼代理人：张肇婧，广东利合律师事务所律师。上诉人梁兆泉、陈昭华因与被上诉人赖玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁兆泉、陈昭华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判梁兆泉、陈昭华无需向赖玲玲返还10万元，无需向赖玲玲双倍返还；2.撤销一审判决第三项，改判梁兆泉、陈昭华无需向赖玲玲支付差价损失45万元及评估费4900元；3.一审诉讼费由双方合理承担，二审诉讼费由赖玲玲承担。事实和理由：一审认定涉案房屋买卖合同的解除及因合同解除赖玲玲无法得到涉案房屋是梁兆泉、陈昭华违约造成错误，由此判决梁兆泉、陈昭华双倍返还定金及赔偿差价损失也错误。1.涉案房屋买卖合同第七条明确约定，只有梁兆泉、陈昭华反悔拒绝转让房屋，虚假陈述或权属存在纠纷，无故延迟办理相关手续这三种情形才能认定为梁兆泉、陈昭华违约。梁兆泉、陈昭华不存在上述三种行为，一审判决认定梁兆泉、陈昭华违约不符合客观事实，也不符合合同约定。2.双方无法于合同约定的2016年12月30日前办理过户不是梁兆泉、陈昭华违约导致，梁兆泉、陈昭华已将交易障碍的原因如实告知，按涉案合同第八条第1款关于“如非因甲、乙双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙双方不承担违约责任”的规定，交易应顺延且双方互不承担违约责任。赖玲玲于2017年起诉要求解除合同，相应法律责任应由其自行承担。3.涉案合同约定交易价为171万元，过户时间为2016年12月30日前，即赖玲玲认可该房屋至2016年12月30日前交易价为171万元。赖玲玲向一审法院提交其自行委托评估的鉴定结论为226万元，短短两个月上涨超过30%，不符合常理。且与赖玲玲在（2017）粤0606民初2203号案中自认的210万元相差较大。以此，赖玲玲自行委托的该评估结果不具有客观公正性，不能作为定案依据。法院应在双方共同选定评估机构的情况下做出评估。4.即使梁兆泉、陈昭华因第三人的原因造成违约，应向赖玲玲承担违约责任，一审判决已适用定金罚则判决梁兆泉、陈昭华双倍返还定金，又判决梁兆泉、陈昭华赔偿因价格上涨的差价利益，不仅违约涉案是赖玲玲主动解除，梁兆泉、陈昭华从未拒绝交易的客观事实，亦与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定不符。赖玲玲辩称，1.根据我国合同法第一百一十五条的规定，定金是作为债的担保，本案中梁兆泉、陈昭华没有履行过户的义务，合同无法实现的主要过错在于梁兆泉、陈昭华，其应承担双倍返还定金的责任。2.双倍返还定金不足以弥补赖玲玲的实际损失，梁兆泉、陈昭华还应赔偿赖玲玲的差价损失。一审判决支持该差价损失45万元，认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。赖玲玲向一审法院起诉请求：1.梁兆泉、陈昭华向赖玲玲双倍返还定金20万元；2.梁兆泉、陈昭华向赖玲玲返还购房款56万元、物业管理费8331.68元、公摊电费1382.3元；3.梁兆泉、陈昭华向赖玲玲支付差价损失55万元、评估费4900元、装修费损失15000元、垃圾清运费1150.9元、装修押金2000元；4.梁兆泉、陈昭华赔偿赖玲玲利息损失（利息计算方式：以1142764.88元为基数，自起诉之日起至实际清偿完毕之日止，按年利率6%计算）；5.梁兆泉、陈昭华向赖玲玲支付担保费1400元；6.案件诉讼费及财产保全费由梁兆泉、陈昭华承担。一审法院认定事实：2016年4月15日，赖玲玲与梁兆泉、陈昭华签订房屋买卖合同，约定赖玲玲向梁兆泉、陈昭华购买位于佛山市顺德区容桂街道**社区居民委员会**大道东*号**花园*号楼*梯*（房地产权证号：03150**9、03150**80）的房屋，房屋总成交价为1710000元。双方约定，赖玲玲在合同签订当天向梁兆泉、陈昭华支付购房定金100000元。双方在2016年4月30日前办理房屋抵押登记手续，赖玲玲向梁兆泉、陈昭华支付购房首期款500000元。双方于2016年12月30日前办理房屋过户手续，办理过户手续当天，赖玲玲向梁兆泉、陈昭华支付购房款210000元，余款900000元由赖玲玲以银行按揭贷款方式支付。梁兆泉、陈昭华在收取赖玲玲购房首期款当天，将房屋交给赖玲玲使用。若梁兆泉、陈昭华反悔拒绝转让房屋，或房屋权属存在纠纷无法转让，梁兆泉、陈昭华必须双倍返还已收取定金，退回已收取房款及其它费用，合同解除。若梁兆泉、陈昭华无故延迟办理相关手续，赖玲玲有权要求梁兆泉、陈昭华自合同签订之日起至双方办理过户登记之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。如非因赖玲玲或梁兆泉、陈昭华原因造成延期，则相应顺延，双方互不承担违约责任。赖玲玲与梁兆泉、陈昭华均在涉案房屋买卖合同上签名捺印。合同签订当天，赖玲玲向梁兆泉、陈昭华交付定金100000元，梁兆泉、陈昭华向赖玲玲交付房屋钥匙、住宅专项维修资金登记簿等。2016年4月20日，赖玲玲向梁兆泉转账500000元。2016年4月21日，双方办理了涉案房屋的抵押登记，赖玲玲为涉案房屋的第二顺位抵押权人。2016年8月23日，涉案房屋因梁兆泉与案外人谭*和的民间借贷纠纷[案号：（2016）粤0606民初14059号，以下简称14059号案]被查封，于2017年5月24日解封。2016年11月15日，赖玲玲的配偶杨*与名*室内设计工作室签订装饰设计工程合同，约定将涉案房屋发包进行装修。2016年11月21日，杨*曾向梁兆泉微信语音留言，询问梁兆泉能否在2017年1月10日前办理过户，如果不能过户，杨*表示房子就不要了，要求梁兆泉将已付款项返还赖玲玲，赖玲玲可以趁年前有时间去看看其他的房屋。梁兆泉在2016年12月18日向杨*微信回复“好的”。因梁兆泉账户被冻结，2016年8月至2016年12月期间，赖玲玲向梁兆泉支付合计60000元款项，用于支付涉案房屋的银行贷款。其中一笔20000元的款项支付于2016年12月27日，梁兆泉于当天向赖玲玲出具借据，确认向赖玲玲借款20000元用于支付涉案房屋的供房贷款，并承诺该借款在涉案房屋顺利过户时退还给赖玲玲。2017年2月15日，赖玲玲向一审法院起诉梁兆泉、陈昭华[案号：（2017）粤0606民初2203号，以下简称2203号案]，诉讼请求为：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.梁兆泉、陈昭华双倍返还定金200000元；3.梁兆泉、陈昭华退还赖玲玲购房款560000元；4.梁兆泉、陈昭华赔偿经济损失300000元；5.诉讼费由梁兆泉、陈昭华承担。2017年4月5日，2203号案庭审中，梁兆泉、陈昭华答辩称，同意解除合同，对退还定金100000元及购房款560000元没有异议，但是否适用定金罚则由法院认定，不同意向赖玲玲赔偿300000元经济损失，同时要求赖玲玲在解除合同后将维修基金存折、钥匙返还梁兆泉、陈昭华，并要求赖玲玲办理水电过户手续。2017年4月24日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1208号判决，维持14059号案一审判决。赖玲玲在得知14059号案判决已生效，房屋可以解封后，向一审法院提交撤诉申请。一审法院于2017年4月26日裁定准许赖玲玲撤诉。2017年5月15日，赖玲玲以梁兆泉、陈昭华名义向**物业服务中心缴纳了业主装修押金、垃圾清运费、公摊电费及物业管理费等。2017年5月22日，赖玲玲向一审法院起诉梁兆泉、陈昭华[案号：（2017）粤0606民初7698号，以下简称7698号案]，诉讼请求为：1.梁兆泉、陈昭华继续履行房屋买卖合同，于判决生效日协助原告办理房屋过户手续；2.梁兆泉、陈昭华立即向赖玲玲给付迟延过户违约金468540元；3.梁兆泉、陈昭华承担案件诉讼费。梁兆泉、陈昭华提出反诉请求为：确认赖玲玲与梁兆泉、陈昭华签订的房屋买卖合同已经解除。该案于2017年8月30日作出判决：一、赖玲玲于判决发生法律效力之日起三十日内一次性向中国农业银行股份有限公司顺德分行清偿位于佛山市顺德区容桂街道**社区居民委员会**大道东35号**花园*号楼*梯*房屋（房地产权证号：031**79、0315**80）的贷款，贷款清偿完毕后中国农业银行股份有限公司顺德分行协助原告办理房屋抵押权注销登记手续；二、梁兆泉、陈昭华继续履行与赖玲玲签订的房屋买卖合同，在房屋抵押权注销登记后，协助赖玲玲办理位于佛山市顺德区容桂街道**社区居民委员会**大道东35号**花园*号楼*梯*房屋（房地产权证号：03150**9、0315**80）的过户登记手续；三、梁兆泉、陈昭华于判决发生法律效力之日起五日内向赖玲玲支付迟延履行违约金5000元；四、驳回赖玲玲的其他诉讼请求；五、驳回梁兆泉、陈昭华的反诉请求。2017年8月15日，梁兆泉通过银行向赖玲玲转账660000元，附言：“解除合同退回购房预付款”。2017年8月16日，赖玲玲将该660000元转回梁兆泉。梁兆泉、陈昭华对7698号案件判决结果不服，提起上诉[案号：（2017）粤06民终11945号，以下简称11945号案]，该案认定：涉案房屋因梁兆泉、陈昭华与案外人存在纠纷，导致房屋被法院查封，无法办理过户手续。赖玲玲于2017年2月15日向法院起诉，请求解除该合同并要求梁兆泉、陈昭华承担违约责任，其解约通知自送达梁兆泉、陈昭华即产生合同解除之效力。赖玲玲在一审法院将相关材料送达梁兆泉、陈昭华后，撤回对2203号案件的起诉，并不必然影响房屋买卖合同解除之效力认定。再者，涉案房屋在二审期间亦因其他纠纷被查封[2017年12月21日，涉案房屋经顺德区人民法院作出（2017）粤0606财保424号裁定查封]，解除查封措施之前，该房屋权利的行使受到法律限制，赖玲玲请求梁兆泉、陈昭华将房屋过户给其存在客观障碍，亦无法得到实际履行。赖玲玲可就房屋买卖合同不能得以正常履行所产生的相应经济损失另循其他合法途径解决。该案于2018年1月29日作出判决：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7698号民事判决；二、确认赖玲玲与梁兆泉、陈昭华于2016年4月15日签订的房屋买卖合同已解除；三、驳回赖玲玲的诉讼请求。2019年2月22日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产在2017年2月15日的市场价值进行评估并出具评估报告，评估结果为：涉案房产在2017年2月15日的市场价值为2260000元。一审法院认为,涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于双倍返还定金。经11945号案认定，涉案房屋买卖合同履行期间，因梁兆泉、陈昭华与案外人存在纠纷，导致房屋被法院查封，无法办理过户手续；且在11945号案审理期间，该房屋亦因其他纠纷被查封。梁兆泉、陈昭华已构成违约，赖玲玲主张依据房屋买卖合同约定，要求梁兆泉、陈昭华双倍返还定金共计200000元，于法有据，一审法院予以支持。同时，房屋买卖合同中的表述为“定金”，但收据中的表述为“订金”，梁兆泉、陈昭华据此抗辩双方的真实意思表示为“订金”而非“定金”，但房屋买卖合同中明确约定定金罚则，故双方签订合同时的真实意思表示应为“定金”而非“订金”具有高度盖然性，对于梁兆泉、陈昭华的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。关于赖玲玲要求梁兆泉、陈昭华返还购房款560000元、物业管理费8331.68元、公摊电费1382.3元。梁兆泉、陈昭华于庭审中确认，虽购房款经多番收退，但赖玲玲的购房款560000元仍在梁兆泉、陈昭华处，因涉案房屋买卖合同已解除，梁兆泉、陈昭华应予返还。梁兆泉、陈昭华同时确认物业管理费及公摊电费的金额无误，因涉案房屋现仍登记于梁兆泉、陈昭华名下，故物业管理费及公摊电费应由梁兆泉、陈昭华缴纳，赖玲玲代梁兆泉、陈昭华缴纳的物业管理费及公摊电费应由梁兆泉、陈昭华返还。关于房屋差价损失及评估费。赖玲玲因无法取得该房屋，失去了本可在合同履行的情况下获得的因房屋价格上涨带来的可得利益，故梁兆泉、陈昭华应向赖玲玲赔偿差价损失。2017年2月15日，赖玲玲向法院提起2203号案件诉讼，请求解除该合同并要求梁兆泉、陈昭华承担违约责任，其解约通知自送达梁兆泉、陈昭华即产生合同解除之效力。赖玲玲以该案起诉的时间节点作为评估的时间节点，具有合理性。该房产在2017年2月15日的评估价格为2260000元，与双方签订房屋买卖合同时的1710000元差价为550000元。但在个案中，房屋差价损失的赔偿并非简单以房屋签订合同时的价格与评估基准日的价格作为唯一判断标准，还应根据损益相抵等赔偿原则，在计算房屋差价损失时，应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等因素来确定。本案中，赖玲玲可获得合同履行后的收益，必须付出相应的对价，即应支付房价、办理900000元的银行贷款以及支付过户税费等义务，履行上述义务必然发生成本或费用，考虑到赖玲玲在履行合同过程中仅支付部分房款，若赖玲玲据此而取得全部的房屋差价损失，不尽公平。故一审法院酌定梁兆泉、陈昭华应赔偿赖玲玲在本案中的房屋差价损失为450000元。此外，赖玲玲因委托评估而支出的评估费4900元，属赖玲玲为维护自身合法权益支出的必要费用，应由梁兆泉、陈昭华负担。关于装修费损失。赖玲玲主张该费用为支付给装修公司的设计费，但涉案房产目前仍为毛坯状态，并未进行实际装修，故赖玲玲的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。关于垃圾清运费、装修押金。该两笔费用系支付给物业管理公司的相关费用，其登记的业主名称为梁兆泉、陈昭华。现因房屋买卖合同已解除，赖玲玲已不再可能对涉案房产进行装修，但该两笔款项至今仍存在梁兆泉、陈昭华名下的相关账户内，梁兆泉、陈昭华依法应向赖玲玲返还。关于利息损失。因双倍返还定金及赔偿差价损失已足以弥补赖玲玲的损失，故一审法院对赖玲玲主张的利息损失不予支持。关于担保费。涉案房屋买卖合同并未对担保费的负担作出约定，故赖玲玲的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁兆泉、陈昭华于判决发生法律效力之日起十日内向赖玲玲双倍返还定金200000元；二、梁兆泉、陈昭华于判决发生法律效力之日起十日内向赖玲玲返还购房款560000元、物业管理费8331.68元、公摊电费1382.3元、垃圾清运费1150.9元、装修押金2000元；三、梁兆泉、陈昭华于判决发生法律效力之日起十日内向赖玲玲支付差价损失450000元及评估费4900元；四、驳回赖玲玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8448.74元，财产保全费5000元，合计13448.74元，由赖玲玲负担1164.74元，梁兆泉、陈昭华负担12284元。本案二审期间，梁兆泉、陈昭华及赖玲玲均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为违约的主体及违约责任的承担。关于违约的主体问题。梁兆泉、陈昭华上诉主张，其不存在合同约定的违约行为，涉案合同的解除是赖玲玲主动提出，故赖玲玲应承担违约责任。经查，赖玲玲于2017年2月15日向一审法院起诉主张解除涉案房屋买卖合同，是因该合同约定双方应于2016年12月30日前办理过户，但涉案房屋因梁兆泉与案外人的纠纷而被查封，不具备办理过户的条件。可见，涉案合同无法继续履行系梁兆泉的个人原因造成，梁兆泉、陈昭华一方存在过错，一审判决认定梁兆泉、陈昭华构成违约并无不当，本院予以维持。梁兆泉、陈昭华的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约责任的承担问题。首先，赖玲玲于一审阶段提交广东信德资产评估于房地产土地估价有限公司出具的评估报告，证实涉案房屋在2017年2月15日的市场价值为226万元。梁兆泉、陈昭华虽然对该评估报告的真实性不予确认，但并未向一审法院申请对涉案房屋的市场价值重新进行评估，在没有充分的证据推翻上述评估结果的情况下，一审法院对该评估报告予以采信并无不妥。梁兆泉、陈昭华关于法院应以2017年2月15日为节点对涉案房屋的价格进行评估的上诉理由依据不足，本院不予支持。其次，涉案房屋在2017年2月15日的评估价格与双方合同约定的交易价相差55万元，一审判决考虑赖玲玲要获得合同履行后的收益必须付出相应的对价，如支付房价、办理90万元的银行贷款以及支付过户税费等必然发生的成本及费用，结合赖玲玲在履行过程中仅支付了部分房款，若全额取得房屋差价损失不尽公平的实际情况，酌定梁兆泉、陈昭华应赔偿赖玲玲房价差损失为45万元，并判决梁兆泉、陈昭华应向赖玲玲支付评估费4900元，并无不当，本院予以维持。梁兆泉、陈昭华关于其不应向赖玲玲赔偿房屋差价损失的上诉主张理据不足，本院不予支持。最后，涉案合同已经解除，且非因赖玲玲的过错，故赖玲玲诉请梁兆泉、陈昭华返还定金理据充分，本院予以支持。但赖玲玲于本案纠纷中所受损失体现为房屋差价损失，一审判决已经予以支持，又判决梁兆泉、陈昭华双倍返还定金，则超出了赖玲玲的实际损失，有失公平，本院予以纠正。故梁兆泉、陈昭华关于其不应向赖玲玲双倍返还定金的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上所述，梁兆泉、陈昭华关于其不应向赖玲玲多返还一倍定金的上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但就定金问题处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6055号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6055号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6055号民事判决第一项为：上诉人梁兆泉、陈昭华于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人赖玲玲返还定金10万元；四、驳回被上诉人赖玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8448.74元，财产保全费5000元，合计13448.74元，由上诉人梁兆泉、陈昭华负担11283.6元，由被上诉人赖玲玲负担2165.14元。二审案件受理费10349元，由上诉人梁兆泉、陈昭华负担8768.76元，由被上诉人赖玲玲负担1580.24元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣