湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1102民初710号原告：唐标华，男。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。被告：双牌县飞达房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市双牌县。法定代表人：毛瑞华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄明杨，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。被告：吕幸福，男。原告唐标华与被告双牌县飞达房地产开发有限公司、吕幸福商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用普通程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告唐标华及其委托诉讼代理人杨松艳、被告双牌县飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达房地产公司）及其委托诉讼代理人黄明杨、被告吕幸福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐标华提出如下诉讼请求：1、责令被告按预售约定向原告交付其承建的位于零陵区古城路与司马塘路交汇处滨**苑小区（原陆运公司河边5号楼翻建）第*层楼梯右侧**室商品房一套（如有差价，按原协议价1600元/平方米补差）；2、责令被告从2013年1月5日起按原告预交购房款150000元为基数，按月息3%计算逾期交房违约金，要求计算至实际交房之日止，截止到起诉之日，逾期交房74个月，逾期交房违约金330000元(该违约金优先折抵购房差价款)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月被告购买取得零陵区司马塘路**号一宗面积为1683.07平方米的土地（原陆运公司河边5号楼土地）用于开发房地产。2011年下半年被告为筹集建设资金对外预售房屋。2011年10月5日原告向被告交纳150000元购房预付款购买被告承建原陆运公司河边*号楼第*层住房一套（现更名为零陵区古城路与司马塘路交汇处滨**苑小区），被告出具收据并承诺：在2013年1月5日交房，到时不能交房则按月息百分之三付给原告违约金。后来，被告因资金未筹集到位，在2013年该房产尚未投资建设。2017年底，被告报批取得规划手续并组织施工建设。2018年底建成一幢楼房，共8套。2019年初对外销售房屋，但没有通知原告去接收房屋。原告前往主张房屋未果，故提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告表示若房子已出售，要求被告按市价补偿差价。被告飞达房地产公司辩称，答辩人2017年才办出规划许可证，于2017年11月25日开工，于2019年1月18日才取得预售许可证，故2011年不存在对外卖房的问题；被告吕幸福不是答辩人的股东，是被告吕幸福向原告借款时，原告主动提出购买答辩人还未开发的房屋的；原告与被告吕幸福系恶意串通，在答辩人不知情的情况下达成购房合同，答辩人事后也未追认，该购房合同无效；原告与被告吕幸福事后达成不再要房，只要吕幸福退款的协议，并且被告吕幸福已陆续共计向原告还款18000元，故即便合同有效，原告与被告吕幸福之间已认可解除合同。综上，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。被告吕幸福辩称，开始答辩人只想向原告借钱，后来是原告知道答辩人系被告飞达房地产公司的会计，有购房优势，原告主动提出购房，答辩人为了借到钱就答应了。原告知道答辩人不是被告飞达房地产公司的股东，也知道当时准建证和预售许可证都未办好。原告与答辩人买卖房屋一事未事先告知被告飞达房地产公司，事后也未得到该公司授权和追认。且原告已同意答辩人退款不再要房，答辩人也已分陆续共计向原告还款18000元。本院采信的事实：2007年9月被告飞达房地产公司购买取得零陵区司马塘路78号一宗土地（原陆运公司河边5号楼土地）开发房地产。被告吕幸福系被告飞达房地产公司的财务负责人，原告唐标华与被告吕幸福之前就相互认识。2009年被告飞达房地产公司预售第一期房屋，原告在售楼部交付10000元，取得一张房屋预购卡（VIP卡），后因故未选中理想中的楼层，便想购买第二期房屋。2011年10月5日原告向被告吕幸福交纳现金140000元，然后由被告吕幸福出具收据，其内容为“收到唐标华交来购原陆运公司河边*号楼第*层住房一套的预付款（单价为每平方米壹仟陆佰元整，交房时间为2013年元月5号，如到时不能交房，则按月息百分之三付给唐标华违约金”，被告吕幸福在“会计”栏签名并加盖被告飞达房地产公司的财务专用章。期限届满后，2013年被告飞达房地产公司尚未投资建设，原告多次向被告吕幸福催促，被告吕幸福于2014年3月31日支付3000元，于2014年12月30日支付4000元，于2015年12月8日支付2000元，于2019年2月2日支付4000元，另外被告还通过外号“军军”的人支付2000元，共计15000元。2017年11月7日，被告飞达房地产公司取得建设工程规划许可证并组织施工建设，其建设项目为“滨**苑”，同年12月取得建筑工程施工许可证。2019年1月18日取得商品房预售许可证。后原告要求交付房屋，被告飞达房地产公司称被告吕幸福不是该公司股东且已离职，不认可该收据，并拒绝交房。原告遂诉至本院。庭审中，被告吕幸福声称其与原告之间是借贷关系，但原告予以否认。另查，2019年前原告从未向被告飞达房地公司法定代表人毛瑞华或其他在册股东主张权利。被告飞达房地产公司在原陆运公司5号楼的大致位置上所建一栋楼房，共8套，三种户型（面积分九十多平米、一百零几平米、一百一十多平米的三种），价格有每平四千多元和五千多元不等，均价五千元左右。被告飞达房地产公司称已全部对外出售，并已基本办理网签手续。以上事实，有原、被告的陈述、收据、涉案地块的土地证、施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证、被告吕幸福的汇（存）款凭证等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案的焦点有：责任主体、违约金的计算及是否超过诉讼时效？被告吕幸福向原告唐标华出具收据时系被告飞达房地产公司的财务负责人，收据中载明的款项性质系房屋预购款，收据上加盖的是被告飞达房地产公司的财务专用章，被告吕幸福开具收据收款的行为系职务行为。虽然原告与被告飞达房地产公司之间未签订正式的商品房买卖合同，但收款收据中已约定单价、预付金额、交房时间、违约金、房屋大致位置及楼层等基本条款，双方之间的商品房买卖合同已于2011年10月5日成立并生效。合同的相对方是原告唐标华和被告飞达房地产公司。至于款项是否到公司账户，不影响合同的成立。虽然被告吕幸福、飞达房地产公司辩称涉案款项系借款不是购房款，但是原告否认与被告吕幸福之间存在借贷关系，且被告证据不能证实，故本院对此抗辩主张不予采信。原告已按约交付预购款，被告飞达房地产公司由于建房手续的迟延未在约定的期限届满前建房并由此不能按约交房，又在建房后对外出售拒绝交房，已根本违约，被告飞达房地产公司应承担相应的违约责任，考虑到原、被告双方约定的房屋的具体位置和面积不明确，且涉案第二期楼房已出售，交付房屋已不现实，故本院对原告要求交房的诉讼请求，依法不予支持，但该公司应退付原告已交购房款。虽然双方约定逾期交房违约金按月息3%计算，但因预售合同中未明确房屋面积及具体位置，原告又未提交相应的损失依据，且原告2019年前一直未向被告飞达房地产公司主张权利，即其本身对损失的发生和扩大也有一定的过错，故对原告主张的违约损失诉请即第二项诉请，本院酌情考虑由被告飞达房地产公司赔偿原告经济损失150000元。鉴于被告吕幸福不规避还款义务，本院对该行为予以支持。又因被告飞达房地产公司直到2017年11月7日才取得涉案地块的建设工程规划许可证，同年12月才取得建筑工程施工许可证、2019年1月18日才取得商品房预售许可证，且此前原告一直向被告吕幸福主张权利，故本案未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告双牌县飞达房地产开发有限公司、吕幸福在本判决生效后五日内退付原告唐标华购房款150000元；二、限被告双牌县飞达房地产开发有限公司、吕幸福在本判决生效后五日内赔偿原告唐标华经济损失150000元（含被告吕幸福已付的15000元在内）；三、驳回原告唐标华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8500元，由原告唐标华负担1948元，由被告双牌县飞达房地产开发有限公司、吕幸福负担6552元。如果不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  卿淑君人民陪审员  张建军人民陪审员  唐敏欣二〇一九年九月六日书 记 员  贺 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。