云南省巍山彝族回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2927民初841号原告（反诉被告）：字平，男，1978年7月28日生，彝族，小学文化，粮农，住巍山县。委托诉讼代理人：陈林，云南南诏律师事务所律师。委托事项及权限：特别委托代理。被告（反诉原告）：徐建波，男，1978年7月11日生，汉族，初中文化，粮农，住巍山县。被告（反诉原告）：徐志国，男，1949年9月17日生，汉族，小学文化，粮农，住址同上，系徐建波父亲。二被告的共同委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师。委托事项及权限：特别授权代理。原告字平诉被告徐建波、徐志国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，原、被告向本院提供了相关证据。2019年6月24日，二被告提出反诉。经审查，二被告的反诉请求与本案可合并审理，本院同意合并审理。2019年8月14日本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告字平及其委托诉讼代理人陈林，被告徐建波、徐志国及二被告的共同委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼。庭审中，被告徐志国因身体不适申请中途退庭，本院准许。合议庭于2019年9月9日进行了评议，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：1、要求确认双方签订的《租赁合同》无效；2、要求二被告赔偿我方损失1035306元；3、要求二被告赔偿我方利息，按照月利率1.7％，从2017年12月1日开始计算至起诉之日；4、要求赔偿我方鉴定费34000元；5、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年7月，被告徐建波、徐志国新建位于自家房屋一栋，共计五层，面积约1386平方米，房屋未装修。2017年7月20日，经我方与被告方协商，双方签订一份《租赁合同》，双方约定，由被告方将上述新建房屋租赁给我方经营酒店使用，租期十年，从2017年12月1日起至2027年11月30日止，每年租金120000元，同时还约定了其他相应条款。签订合同时，被告方提供了新房建盖之前老房子的土地证，房产证未提供，被告徐建波说由他们去补办房产证。合同签订后，经被告方同意，我方开始对房屋进行内部装修至2017年12月1日止，我方完成酒店装修，同时我向巍山县市场监督部门登记注册了泰昕主题酒店，并领取了《营业执照》，但是在我向巍山县公安机关申请办理酒店的《特种行业经营许可证》时，公安机关依据规定提出要求提供房屋的《建设工程规划许可证》等合法产权凭证，在我方与被告方交涉时，方才得知被告方出租给我方的房屋未办理《建设工程规划许可证》，属于无证建房。致使我方至今不能领取酒店的《特种行业经营许可证》，酒店无法经营，双方为此发生纠纷。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，一审辩论终结前取得的除外。至今为止，被告方未能向我方提供出租房屋的《建设工程规划许可证》，且在我方多次要求下，被告方明确表示，无法提供。根据上述规定，我们双方签订的《租赁合同》系无效合同。同时，由于合同不能履行，给我方造成了重大的损失，我方装修酒店及设备购置共计投资人民币1888208.88元，经大理华诚房地产评估有限公司评估，我方装修的酒店现值1035306元。我国《合同法》第58条规定合同无效，过错方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告方在签订合同时隐瞒了无证建房的事实，签订合同时存在欺诈行为，具有严重过错，依据上述法律规定，被告方应当对我方的各项损失承担赔偿责任。为了依法维护我方的合法权益，现特依法提起诉讼，望人民法院明察事实，依法公正判决。二被告（反诉原告）辩称：请求法院查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、原、被告双方签订的《租赁合同》合法、有效。1997年10月，被告徐志国在本村祖遗宅基地建盖了土木结构住房两方，后向巍山县人民政府申领了《集体土地建设用地使用证》，办理了房产证。2014年，被告拆了旧房在原来的土地使用范围建盖了五层新房。房屋建好后，原告主动找被告商量租房开设酒店事宜，被告当时明确告知，该房系拆旧建新，没有办理新的房产证，原告自称没有问题，相关手续他自己会办理，2017年7月20日双方商量一致后签订《租赁合同》，约定该房屋一楼大厅、二层至五层36个房间租给原告经营酒店，租期10年，每年租金12万元。房屋交付后，被告给原告架设了三相电、支付安装费11万元，还购置了电梯，支付价款15万元。被告认为，该合同系双方真实意思表示，是双方充分考虑的结果，没有违反法律规定，系有效合同。本案所涉房屋所在地属于集体土地，原告也没有证据证明该地在城镇、乡、村规划范围，所以本案不适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的规定。二、原告要求被告赔偿损失毫无事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。1、合同签订后，我们及时按照合同约定给原告交付房屋让其装修，同时我们及时向供电所申请架设了三相电，购置了电梯，丝毫没有影响、延误原告的酒店开设。2、交付房屋后，原告自己装修房屋，没有征得被告的书面同意，他如何装修、改建、扩建都是他独立完成，与被告无关，经营过程中他自己申请办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《营业执照》、《公共场所卫生许可证》等证照，正常营业，现其要求赔偿装修损失没有事实依据。3、大理华诚房地产评估有限公司的评估报告载明估价对象现值1035306元，完全背离客观事实，现值评估结论依赖于装修成本，但在案装修材料单据大部份系伪造，导致评估报告结论错误，所以该评估报告丧失客观性，不能作为本案证据使用。二被告（反诉原告）诉称：1、要求原告按照《租赁合同》的约定向被告支付房屋租金人民币24万元；2、反诉案件受理费由原告负担。事实及理由：2017年7月20日，原、被告商量一致后签订《租赁合同》，约定该房屋一楼大厅，二层至五层36个房间租给原告经营酒店，租期10年，每年租金12万。房租确定为第二年上半年一次性交清两年房租24万元。房屋交付后，被告还给原告架设了三相电、支付安装费11万元，购置了电梯，原告经营的酒店于2017年12月1日开业经营至今。现在双方约定的支付房租期限已到，原告没有按照合同约定履行交付房租的义务，为此，请判决支持被告的反诉请求。原告（反诉被告）辩称：请求依法驳回二被告的反诉请求。我与二被告签订《租赁合同》，约定由我租赁二人的新建房屋作为酒店经营使用，2017年12月我开业至今，按照双方约定，我于2019年6月前应当向其一次性支付两年租金24万元，至今我未支付过租金，理由如下：1、双方签订的《租赁合同》无效，二被告无权要求我履行协议、支付租金。2、我方自始至终未能正常使用房屋。合同明确约定，租赁房屋由我方装修后是用于经营酒店使用，二被告也多次向我保证由其办理产权证。由于规划许可证及房屋产权证没有办理下来，致使我方一直未能办理《特种行业许可证》，酒店不能按期经营，直到2018年7月份，我方才断断续续开始酒店试营业。2019年2月，巍山县公安机关以我方未经许可经营酒店，对我方进行行政处罚，酒店至今停业，因此我方从酒店装修后至今不能正常经营使用。3、因二被告一再干涉、阻挠，致使我方无法使用房屋。我租赁房屋后曾向被告徐建波借款，双方为借款一事发生纠纷，现我以房屋租赁合同纠纷诉至法院，诉讼中我们双方多次发生矛盾，被告徐建波对房屋断水、断电，干涉、阻挠我方使用管理房屋，为此我方多次向派出所报警。二被告的行为已经给我方造成了重大的经济损失，我方不应当再向其支付租金，二被告要求我履行协议支付租金的诉讼请求完全是无理的要求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告签订的租赁合同是否是无效合同；2、如果合同无效，原、被告对导致合同无效的结果是否有过错，各自应承担多少的过错责任；3、如果合同无效，原告的损失应该是多少，原告的诉讼请求能否得到支持；4、被告的反诉请求是否成立。针对以上争议，原告向本院提交如下证据：A1、《租赁合同》1份，证明2017年7月20日原、被告双方签订租赁合同，被告方将位于的房屋租给原告，租期10年，租金120000元/年，用于经营酒店使用。A2、《巍山泰昕酒店材料清单明细表》1份、《巍山泰昕酒店工资清单明细表》1份、《巍山泰昕酒店清单明细表》1份，证明原告装修酒店的项目及支出情况（包含可拆走的部分）。A3、《鉴定费收据》1份，证明原告进行鉴定支付的费用为34000元。经质证，二被告对原告提供的证据A1无异议；认为证据A2属于原告单方面做的记录，被告并未参与过，也未同意过。这份材料不能作为证据使用，不能达到证明目的；对证据A3的真实性无异议，对合法性有异议，认为应提交正规发票。二被告对其答辩理由，向本院提交如下证据：B1、《徐建波、徐志国身份证复印件》两份，证明被告的自然身份情况。B2、《租赁合同》一份，证明2017年7月20日双方自愿签订租赁合同，原告并未要求被告方提供土地使用证、房屋产权证等相关证明。B3、《集体土地建设用地使用证》1份，证明涉案房屋所在地于1997年由被告徐志国向巍山县土地管理局申领了建设用地使用证。B4、《施工合同》1份、《工程预概算书》1份，证明被告申请架设三相电并支付架设三相电的费用。B5、《个体工商户登记档案》11页，证明字平承租了被告的房屋开设酒店，办了工商登记的过程以及正常营业的情况。B6、《图片》6张，证明巍山泰昕主题酒店办理的经营证照以及正常经营的情况。经质证，原告对二被告提交的证据B1、B3无异议；对证据B2的真实性及内容无异议，但对证明方向有异议；对证据B4的真实性无异议，但支付的费用不清楚，与本案无关联性；对证据B5的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为只能证明原告办理工商登记的过程，不能证明正常营业的情况；对证据B6的真实性无异议，对证明方向有异议，认为不能证明能够正常经营的情况。本案在审理过程中依据原告申请，委托大理华诚房地产评估有限公司对申请事项进行评估C、华诚评估2019第081号《房屋装修及附属设施评估报告》，证明评估结论对位于巍山县泰昕酒店）的房屋装修及附属设施的现时市场价值评估为1035306元。经质证，原告对证据C无异议。二被告对证据C有异议，认为评估报告受到原告伪造单据的干扰，评估结论是错误的，评估报告丧失客观性，不能作为本案证据使用。二被告对其反诉请求向本院提交的证据D1与其本诉证据B2《租赁合同》同为一份（未另行提交），证明按照合同约定，我方为字平提供电梯、三相电的项目。D2、《家用电梯设备买卖安装合同》一份，证明为了履行租赁合同，我方已为字平安装了电梯并支付了相关费用。经质证，原告对证据D1、D2的真实性有异议，认为只是一个复印件，且与本案无关联性。原告对二被告反诉的答辩理由，向本院提交证据E、《巍山县公安局行政处罚决定书》一份，证明字平经营的泰昕主题酒店因缺乏相关证件不能正常经营并被处罚的情况。二被告对证据E的真实性无异议，对证明方向有异议，认为处罚书涉及两个酒店，达不到证明目的。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，证据A1、A3、B1、B3、C真实、客观，与本案有关联性，本院予以采信，证明本案事实；证据A2中原告欲证明内容在《房屋装修及附属设施评估报告》中已证明，该证据本院不予采信；证据B2真实，但只能证明原、被告自愿签订租赁合同的情况；证据B5只能证明原告申请领取过个体工商户营业执照；证据B6真实，但不能证明泰昕主题酒店正常经营情况；证据D1真实，但其欲证明的内容与本案无关；证据B4、D2与本案无关；证据E只能证明受处罚的情况。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年7月20日，字平与徐建波、徐志国通过协商，徐建波、徐志国将位于巍山县租给字平经营酒店使用，订立了《租赁合同》，载明：“房屋作为经营酒店使用，租期为十年，租期从2017年12月1日起至2027年11月30日止。每年租金为壹拾贰万元整。租金为一年一付，每年12月1日以前付清下一年房租。（注第一年房租在第二年上半年内一次性付清两年房租贰拾肆万元整）。字平、徐建波、徐志国均有签名手印。”《租赁合同》签订后，徐建波、徐志国将出租房屋交付给字平，字平开始进行装修。2017年12月1日字平完成酒店装修，向巍山县市场监督部门登记注册了泰昕主题酒店，领取了《营业执照》。后字平向巍山县公安机关申请办理酒店的《特种行业经营许可证》时，因未能提供《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》，至今未领取酒店的《特种行业经营许可证》，为此双方发生纠纷。2018年12月6日，字平以双方签订的《租赁合同》无效为由，要求徐建波、徐志国赔偿相应损失，并于2019年5月16日向本院申请委托大理华诚房地产评估有限公司对泰昕主题酒店的房屋装修工程价款及房屋装修折旧价值进行鉴定。2019年6月6日，大理华诚房地产评估有限公司作出华诚评估2019第081号《房屋装修及附属设施评估报告》，确定估价对象（详见评估报告）房屋装修及附属设施的现时市场价值为1035306元。字平支付鉴定费34000元，至今未支付过房屋租金。另查，《租赁合同》中的租赁房屋原为旧房，领取了巍集建（1997）字第0635号《集体土地建设用地使用证》。2014年徐建波、徐志国拆除旧房建盖了一栋五层房屋，至今未领取《房屋所有权证》及取得《建设工程规划许可证》。本院认为：关于《租赁合同》是否无效的问题。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，二被告在一审法庭辩论终结前也未提供取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原告要求确认双方订立的房屋《租赁合同》无效，本院予以支持。二被告认为原告未有证据证明该房屋所在地属城镇、乡、村规划范围，不适用解释的规定，该辩解与现行巍山县城镇、乡、村规划不符，本院不予确认。关于《租赁合同》无效后，原、被告的过错责任问题。本院认为，原告作为承租方未履行审查租赁物的合法性而承租，具有一定过错，应承担次要责任；被告将未取得《建设工程规划许可证》的房屋出租，至今仍未办理相应的补救手续，应承担主要责任。原告认为签订租房合同时二被告隐瞒了无证建房的事实，具有严重过错，应对其的各项损失承担90%赔偿责任；二被告辩解签订合同时已明确告知原告租赁房屋未办理新的房产证，认为其不应承担责任。本院认为，原告的主张及二被告的辩解均未有证据证明，本院均不予确认。本院确认原告承担40%的责任，二被告承担60%的责任。关于租赁房屋已形成附合的装修及附属设施的现时市场价问题。本院认为，大理华诚房地产评估有限公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的评估方法，在现有资料基础上，对影响此次估价对象的价格因素认真分析，求得委托评估对象的重置价格，在此基础上扣除折旧，得出估价对象在2019年5月27日的现时市场价值为1035306元的评估结论，比较客观，本院予以采信。被告方认为评估报告受到原告伪造单据的干扰，评估报告丧失客观性，不能作为本案证据使用，未提供能证明原告伪造提供评估单据的证据，亦未提供能证明评估报告不能作为证据使用的证据，且不申请重新鉴定，故被告方的上述主张不成立，本院不予确认。原告接受租赁房屋后进行了装修，二被告提出原告装修房屋并未征得其同意，原告不认可，且二被告在答辩中所称“合同签订后，我们及时按照合同约定给被答辩人交付房屋让其装修”，与其陈述不符，二被告的辩解不成立，视为二被告同意原告对租赁房屋进行装修。因原告价值为1035306元的装饰装修物属于已形成附合的装修物,依据解释规定,承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，可折价归出租人所有或由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故原、被告双方应根据各自的过错承担现值损失,即原告承担414122.4元,二被告承担621183.6元。原告要求被告方赔偿鉴定费34000元，只能根据各自的过错承担。原告另要求被告方赔偿利息，无法律依据，本院不予支持。关于原告是否应按《租赁合同》约定支付租金的问题。依据解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中的《租赁合同》虽然无效，但原告对承租的房屋已实际占有使用，应支付相应的占有使用费。原告认为双方签订的《租赁合同》无效，且由于二被告未能提供规划许可证及房屋产权证，致使其未能办理特种行业许可证，酒店不能按期经营，加之被告徐建波对房屋断水、断电，干涉、阻挠其使用管理房屋，故二被告无权要求支付租金的辩解，无法律依据，本院不予确认。因此，二被告反诉要求原告支付租金，本院予以支持。但只能依据解释规定按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）字平与被告（反诉原告）徐建波、徐志国于2017年7月20日签订的《租赁合同》无效。二、原告（反诉被告）字平装饰装修租赁房屋的损失1035306元，由被告（反诉原告）徐建波、徐志国赔偿621183.6元，其余损失由原告（反诉被告）字平承担。三、由被告（反诉原告）徐建波、徐志国支付给原告（反诉被告）字平鉴定费20400元。四、由原告（反诉被告）字平支付给被告（反诉原告）徐建波、徐志国从2017年12月1日起至租赁房屋归还之日止的房屋占有使用费，按每年120000.00元计算。五、驳回原告（反诉被告）字平、被告（反诉原告）徐建波、徐志国的其他诉讼请求。以上需执行款项限本判决生效后五天内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16934元，由字平负担6774元，徐建波、徐志国负担10160元；反诉案件受理费4900元，减半收取2450元,由字平负担2000元，由徐建波、徐志国负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  王晓红审 判 员  范建红人民陪审员  杨 池二〇一九年九月九日书 记 员  石 橙