四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初1315号 原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，营业场所四川省宜宾市叙州区南岸蜀南大道西段34号。 负责人：杨端，行长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 被告（案外人）：曾瑜滨，男，汉族，1973年11月24日出生，户籍地四川省宜宾市。 被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。 法定代表人：冉寅吾。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，户籍地四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 被告（被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，户籍地四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行与被告曾瑜滨、宜宾鼎城置地有限责任公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司、宜宾市寅吾投资集团有限公司、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）的委托诉讼代理人黄俊杰、被告曾瑜滨到庭参加诉讼。被告宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称宜宾鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称宜宾寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称宜宾寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区一号地下室-2层Ｄ039号车位（该房产价值116000元）继续执行（以下简称“案涉房产”）；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。 事实和理由:原告建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院经审理后于2017年7月24日作出了（2017）川民初39号《民事调解书》，调解书确认：“1.宜宾鼎城公司应于十日内偿还建行宜宾分行借款本金4.17亿及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对宜宾鼎城公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区’的土地及房产享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿”。在本案诉讼中，四川省高级人民法院采取保全措施，查封了宜宾鼎城公司名下位于四川省宜宾市翠屏区”的2678套房产。 曾瑜滨就案涉房产提起执行异议，自贡市大安区人民法院作出了（2019）川0304执异82号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。 原告认为，曾瑜滨对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：1.本案中四川省高级人民法院对案涉房产作出的查封系尚未生效的轮候查封，曾瑜滨无权就未生效的轮候查封对案涉房产提起执行异议；2.建行宜宾分行对案涉房产享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，法院对曾瑜滨提出的执行异议应当不予支持；3.本案中曾瑜滨所提执行异议并未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件，法院对其执行异议应当不予支持，当事人之间的买卖合同属无效合同，被告与宜宾鼎城公司之间并非真实的买卖关系，而是以房抵债，被告明知涉案房产系抵押物仍然购买房屋，对于房产不能过户存在明显过错。综上，曾瑜滨所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判令准许执行案涉房产。 被告曾瑜滨庭审中辩称，被告购买了龙湾一号小区的房屋后又全款购买了车位，原告与其他被告之间的债务与被告无关，请求法院保护买受人的合法权益。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未到庭答辩，也未提供书面答辩状。 经审理本院认定以下案件事实： 因被告宜宾鼎城公司向原告建行宜宾分行贷款，2013年4月19日办理了被告宜宾鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区地块土地使用权的他项权利证［证号为宜市翠他项（2013）第3号］;2013年12月27日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区住宅及商业（2幢、3幢、5幢、Ｂ-Ｇ幢、地下室）的在建工程（编号：在建-91号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2013年12月27日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号：在建-92号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2014年7月1日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区等的在建工程（编号：在建-95号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2014年9月12日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区地块（7﹟、8﹟、9﹟地上、7-10﹟和幼儿园地下室）的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）。 2014年11月3日，原告建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，《证明》载明“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号地下室商品房，并负责收回贷款”。据此，2015年7月22日，宜宾市房地产管理局颁发（2014）房预售证第22号《商品房预售许可证》，该证载明“预售对象：单位、个人[龙湾一号地下室(商业、仓库、车库）]”，该证因变更相关内容系重新颁发。 因被告曾瑜滨向被告宜宾鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区一号地下室-2层Ｄ039号停车位，被告曾瑜滨与被告宜宾鼎城公司签订《商品房（地下停车位）买卖合同》（合同编号：龙湾-ＣＷＸ-636），约定了停车位位置、房屋价款、抵押情况等条款。被告曾瑜滨与被告宜宾鼎城公司约定车位款位116000元，同时约定为一次性付款。2016年2月29日被告宜宾鼎城公司向被告曾瑜滨出具收到车位款的收款收据。被告曾瑜滨已交纳2016年8月13日至2019年6月30日的车位物业服务费。 建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城公司位于宜宾市翠屏区中尚未出售的房产予以查封［宜市翠国用（2012）第03377号］。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执105号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。 2019年7月11日，被告曾瑜滨对执行宜宾市翠屏区停车位提出书面异议。2019年7月18日，本院作出（2019）川0304执异82号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市翠屏区停车位的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，本案所涉车位于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，系首轮查封。 以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照及金融许可证复印件、宜宾鼎城公司营业执照复印件、宜宾寅吾房产公司营业执照复印件、宜宾寅吾投资公司营业执照复印件、冉寅吾身份证复印件、冉恒川身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》复印件及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、自贡市大安区人民法院（2019）川0304执异82号执行裁定书复印件、案涉不动产《买卖合同》复印件，被告曾瑜滨提供被告身份证复印件、《收款收据》复印件、物业费收据复印件、宜宾鼎城公司收条复印件、《商品房(地下停车位)买卖合同》复印件、宜宾市不动产房屋登记中心房屋登记簿复印件、自贡市大安区人民法院（2019）川0304执异82号执行裁定书复印件，到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未提供证据，也未到庭答辩和质证，视为其放弃答辩和质证的权利。 本院认为，本案的争议焦点为：被告曾瑜滨就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于被告曾瑜滨是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告曾瑜滨在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订的《商品房(地下停车库)买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告曾瑜滨买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，被告曾瑜滨交纳了物业费等费用，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，案涉房屋已交付给被告曾瑜滨。故应当认定被告曾瑜滨在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。 （二）关于被告曾瑜滨是否已经支付价款的问题。根据被告曾瑜滨与鼎城公司签订的《商品房(地下停车位)买卖合同》，约定案涉房产的总价款为116000元，宜宾鼎城公司也出具了收据予以认可。故应当认定被告曾瑜滨已经支付价款。 （三）关于是否因被告曾瑜滨自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人曾瑜滨基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非被告曾瑜滨自身原因所致。 因此，被告曾瑜滨所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区停车位不得执行。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定,判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。 本案受理费2620元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  刘 健 人民陪审员  王荣建 人民陪审员  游凤仙 二〇一九年九月十九日 法官 助理  卢晓凤 书 记 员  张渝婉