[正文]广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5695号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市荔湾区伊杰百货店，住所地：广州市荔湾区XXX路310号。负责人：余海燕。被告：余海燕，女，1977年9月9日出生，汉族，住址：广州市越秀区。上列两被告共同委托诉讼代理人：欧妍倩、梁碧文，广东信耀律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人陈斯毅、被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店的共同委托诉讼代理人梁碧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局的诉讼请求：1、要求确认原告与被告广州市荔湾区伊杰百货店双方就广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋的不定期租赁关系已于2018年10月10日解除；2、要求两被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3、要求两被告按照每月3680元的标准向原告支付2013年10月至2014年1月、2015年1月、2018年9月所欠的房屋租金共22080元；4、要求被告按照每月3680元的标准向原告支付2018年10月至2019年5月的所欠的房屋占用费29440元（从2018年10月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计算至起诉之日为29440元）；5、要求被告按照占用期内房屋占用费总额的100%向原告支付违约金29440元（从2018年10月1日起计算至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为29440元）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：荔湾区光复路308号首层后部房屋是原告的直管房屋，由原告出租给广州市荔湾区伊杰百货店作商业使用，出租面积87.62平方米，月租金3680元，租赁期至2015年6月30日，租赁期满后，原告与广州市荔湾区伊杰百货店没有续签合同，广州市荔湾区伊杰百货店继续使用涉案房屋，原告继续按照合同标准收取租金，双方就案涉房屋形成不定期的租赁关系。承租期间，广州市荔湾区伊杰百货店没有交纳2013年10月至2014年1月、及2015年1月的租金，并自2018年9月开始，被告不再向原告缴纳租金，经原告多次催缴并要求被告腾退房屋，被告拒不履行交纳租金义务和返还房屋。2018年10月，原告起诉至法院，要求解除该租赁关系并要求被告返还所欠租金和涉案房屋，但被告仍然拒不履行应尽的义务。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告；第二十一条第2项规定：租赁期届满，原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。根据《民法总则》第104条的规定，余海燕应对广州市荔湾区伊杰百货店的行为承担无限责任。被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店答辩：两被告不同意原告的全部诉讼请求。对于原告的诉请一、二，在双方的租赁合同到期后，虽然没有续签新的租赁合同，但被告一直使用房屋并缴纳租金，双方形成事实上的租赁关系。对原告的诉请三，原告要求被告支付2013年10月至2014年1月、2015年1月的租金已经超出了诉讼时效。根据双方当时的约定，在2013年10月-2014年1月，是停租修缮期间，被告无须缴纳租金。对2018年9月的租金，被告已经缴纳了。对诉请四，原告要求被告支付2018年10月至2019年5月，我方一直交租至2019年6月，我方一直按时缴纳租金。对诉请五的违约金，被告认为双方之前签订的租赁合同已经到期，之后没有重新签订新的租赁合同，不应该再按照原租赁合同的条款来履行。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区XXX路308号房屋是直管公房。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与广州市荔湾区伊杰百货店（承租人，乙方）于2013年签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区XXX路308号首层后截房屋的房地产出租给乙方，产别是公产，作办公用途，建筑面积87.62平方米，租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金3680元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。租赁合同已作租赁备案登记。广州市荔湾区伊杰百货店是个体工商户，租赁房屋作商业用途，经营百货，余海燕为负责人，没有在房屋内居住。合同期满后，广州市荔湾区伊杰百货店继续向原告支付租金。2018年10月10日，原告曾起诉被告要求解除不定期租赁关系及清缴租金、使用金。之后，原告撤回该案诉讼。2019年7月15日，本院在广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2019年7月24日，本院送达起诉状副本给被告。两被告在庭审时举证电子回单，拟证明两被告支付了2018年9月至2019年6月的租金。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区伊杰百货店在广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广州市荔湾区住房和建设局在2018年10月10日曾起诉明确解除租赁关系并要求广州市荔湾区伊杰百货店腾空交还房屋，但之后又撤回该案诉讼，故本院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店在2019年7月24日收到本院依法送达的起诉状副本，本院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达广州市荔湾区伊杰百货店，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年7月24日起解除。被告应将广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋及时腾空交还原告。至于原告起诉要求被告支付租金及房屋占用费的诉讼请求，原告未能提供证据证明曾向两被告追缴过2013年10月至2014年1月及2015年1月的租金，上述时间的租金按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定依法已超过诉讼时效，本院依法不予支持。至于2018年9月至2019年6月的租金，被告已经交纳，并提供了电子回单予以证明，本院对原告的该部分诉请不予支持。但被告需按原租金标准向原告支付2019年7月1日至7月23日的租金及2019年7月24日至搬迁交房时的房屋占用费。至于违约金问题。如前所述，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现双方的租赁合同关系在2019年7月24日起解除，但原告应给予被告合理期限搬迁，结合本案酌情给予一个月的合理期限，即逾期搬迁违约金按合同约定标准从2019年8月24日起算。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市荔湾区伊杰百货店关于广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋的租赁合同关系在2019年7月24日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区XXX路308号首层后部房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店按3680元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年7月1日起至7月23日的租金及2019年7月24日至被告实际搬迁交房之日的房屋占用费。四、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告余海燕、广州市荔湾区伊杰百货店按3680元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年8月24日起至被告实际搬迁交房之日的逾期搬迁违约金五、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担862元，被告余海燕负担50元。（此案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，本院不作退回，由余海燕迳付给广州市荔湾区住房和建设局。）如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年九月三十日书记员  马 晴