广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1662号 原告：广西某某股份有限公司，住所地：柳州市阳和工业新区。 法定代表人：张某某，董事长。 委托代理人：吴某，员工。 委托代理人：吕某某，员工。 被告：姚某，女，汉族，1969年9月30日生，住广西柳州市城中区。 委托代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托代理人：何剑，广西和清律师事务所实习律师。 原告广西某某股份有限公司诉被告姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法组成合议庭于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告广西某某股份有限公司的委托代理人吴某、吕某某，被告姚某的委托代理人阮耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广西某某股份有限公司请求判决：1、确认原、被告间的租赁关系于2018年4月1日解除；2、被告姚某立即将其占用原告柳州市桂柳路某号房屋场地依现状腾退交还原告；3、被告姚某支付2014年1月至2014年10月累计少交租金17167.5元，2017年12月欠交租金11445元，自2018年4月1日起累计欠交占地费171675元（11445元/月×15个月，按原租赁合同15元/㎡·月、共763㎡从2018年4月暂算至2019年6月，后续占地费计算至被告实际腾退之日止），以上房租和占地费200287.5元；4、被告姚某支付2014年至2015年累计少交水电费414.25元，2017年11月欠交水电费1488.4元，2018年9月欠交水电费192.9元，以上共计2095.55元；5、被告姚某支付拖欠租金滞纳金233135.43元，拖欠占地费滞纳金21921.72元，拖欠水电费滞纳金1393.18元，共256450.34元。事实与理由：被告姚某从2013年11月1日起承租原告桂柳路场地房屋，合同期1年，合同到期后续签1年期合同至2015年10月31日，根据合同约定“甲方如需另行处理须期满前两个月通知乙方”，2015年8月25日原告对桂柳路某号各租户送达《关于不再续签租赁合同的通知》，2015年11月至2018年3月被告未签合同仍继续支付租金使用场地房屋，该期间原告于2017年6月12日送达《关于终止桂柳路某号租赁合同及搬迁移交通知》再次表明该场地不再对外招租另做他用。在合同期内，被告2014年1-10月累计少交租金17167.5元，2014-2015年少交水电费414.25元，2017年12月欠交租金11445元，2017年11月欠交水电费1488.4元。2018年3月29日原告发函告知终止该不定期租赁关系，2018年4月起，被告不再支付租金只支付原告代缴代扣的水电费，2018年9月以后该场地停止供水供电，被告未支付2018年9月水电费192.9元。原告于2018年9月和2019年4月又多次发函告知被告搬迁交还占用场地房屋，但被告始终未搬离。即从2018年4月至今被告未支付任何费用强占原告场地房屋，暂算至2019年6月累计欠缴15个月占地费合计171675元。根据2014年租赁合同约定“逾期不交者每逾期一天按当月应交费用总额的1%加收滞纳金”，截止2019年6月10日被告应支付拖欠租金滞纳金233135.44元；根据国家供电局标准“居民用户每日按欠费总额的1%计收滞纳金”，截止2019年6月10日被告应支付拖欠水电费滞纳金1393.18元；按照中国人民银行规定的同期贷款基准贷款利率四倍（年利率24%)计算，截止2019年6月10日被告应支付拖欠占地费滞纳金21921.72元;上述滞纳金共计256450.34。因原告已多次告知被告该场地房屋不再对外招租，要求其按期搬离否则追宄一切费用和损失，且敦促被告及时对账确认金额办理相应退租手续，但被告一直以各种理由拒绝办理手续退租与搬离该场地房屋，为保障自身合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，希望贵院依法判如所请。 被告姚某答辩称，原告诉请的项目及金额均无事实和法律依据。造成现在被告无法搬迁的情况是基于原告违反双方的约定，未将租赁场地的包括搬家费在内的补偿款拨付给被告导致其出现搬迁困难的情况。因此，违反约定的是原告，恳请法院依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案卷佐证。 经审理查明，原告广西某某股份有限公司作为甲方，与被告姚某作为乙方签订了《桂柳路厂房租赁合同》，原告将其拥有土地使用权的桂柳路某号西南侧原旧食堂经营场地（含房屋）出租给被告经营、办公使用。租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日。该租赁合同到期后，双方于2014年10月31日续签合同，约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，共1年。被告姚某租赁的场地共763㎡，租金单价为15元/㎡，2015年1-10月年租金为114450元，通过转账或现金的方式于每月的25号到30号支付下一个月租金和当月水电使用费。合同第一条第5款规定：“经甲乙双方商定，乙方用电费用将根据乙方实际使用电量读数，根据供电局提供的单价计算，向甲方交纳电费。乙方将承担电损及功率因素等电量耗损的分摊。税费按水表实际使用读数，根据水务公司单价计算缴纳。”合同第四条约定：“乙方必须按时交付经营场地租金及水电费，逾期不交者，每逾期一天，按当月应交费用总额的1%加收滞纳金，如拖延一个月不交，经甲方书面限期交纳后，仍拒不交者，甲方有权终止合同，收回租赁经营场地，并以乙方预交的租金或履约保证金进行抵扣已拖欠的租金和滞纳金。若还造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方进行追偿。”合同租赁期限届满后，被告姚某仍持续租用原告场地，原告也认可，并且收取了被告部分租金及水电费。原告向被告送达《缴费通知》，要求被告姚某缴纳2017年12月租赁费及11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元。2018年3月29日原告向被告送达《关于终止合同并限期搬迁的通知》载明：“从4月1日起，我司决定：不再收取姚某住户的租赁费用，同时终止租赁合同关系，其水电费则按天计收至姚某住户完全搬离租用的场地和房屋为止。希望姚某住户配合我司，于4月30日前搬离所租的场地和房屋。”因被告一直未搬离涉案场地，原告于2018年8月13日再次向被告送达《关于桂柳路住户限期搬迁函》，要求被告姚某于2018年9月30日前搬离涉案场地。因被告姚某至今未搬离，酿成本诉。 以上事实有当事人的陈述、《桂柳路厂房租赁合同》、《缴费通知》、收款凭证、《关于终止合同并限期搬迁的通知》、《关于桂柳路住户限期搬迁函》等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。原、被告于2014年10月31日签订的《桂柳路厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于解除合同及返还房屋的问题。2015年10月31日租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年3月29日原告已向被告送达了《关于终止合同并限期搬迁的通知》，载明双方应于2018年4月1日解除合同，被告需在4月30日前搬离。故本院确认双方租赁合同关系已于2018年4月1日解除。合同解除后，原告诉请要求被告腾空并返还租赁物的，本院支持。 关于租金及场地占用费的问题。针对原告要求被告支付2014年1-10月期间的租金及滞纳金的诉请，被告以超过诉讼时效抗辩的，本院认为，根据被告应于每月25日至30日交纳下个月租金的合同约定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，原告于2019年6月14日才主张该项权利的，因超过诉讼时效本院不予支持。针对原告要求被告支付2017年12月租金11445元的诉请，被告以已经足额缴纳抗辩的，应当由被告举证予以证明，被告未能举证的，应当承担不利的后果，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张的2018年4月1日合同解除后的场地占用费，由于被告未能在原告限定的2018年4月30日前搬离交还场地，一直占用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告有权要求被告支付逾期腾房期间的占有使用费，故原告有权要求被告支付2018年5月1日暂计至2019年6月14逾期腾房期间的占用费，参照11445元/月的租金标准计算为154507.5元。后续占用使用费参照11445元/月租金标准继续计算至被告实际返还之日止，本院予以支持。 被告以双方对搬迁补偿未能达成协商一致导致无法搬离予以抗辩的，抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于水电费。针对原告要求被告支付2014年-2015年累计少交水电费及违约金的诉请，被告以超过诉讼时效抗辩的，本院认为，根据被告应于每月25日至30日交纳当月水电费的合同约定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，原告于2019年6月14日才主张该权利的，因超过诉讼时效本院不予支持。针对原告要求被告缴纳2017年11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元的诉请，被告以已经足额缴纳抗辩的，应当由被告举证予以证明，被告未能举证的，应当承担不利的后果，故本院对原告的该项诉请予以支持。 关于拖欠租金、水电费及拖欠占地费的违约金。根据合同约定，承租方必须按时交付经营场地租金及水电费，逾期不交者，每逾期一天，按当月应交费用总额的1%加收滞纳金。合同中采用“滞纳金”的表述并不正确，该约定的实质是对逾期交款这一违约行为的惩罚及对守约方的补偿，故原告有权主张2017年12月1日至2019年6月10日期间的逾期缴纳2017年12月租金11445元、2017年11月的水电费1488.4元的违约金，以及2018年10月1日至2019年6月10日期间的逾期缴纳2018年9月水电费192.9元的违约金。被告主张该约定过高的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”每逾期一日按当月欠缴总费用1%计收违约金的约定明显过高，故本院参照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金为4168元（3665.28元+476.68元+25.88元）。原告诉请的逾期交纳场地占用费的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下： 一、原告广西某某股份有限公司与被告姚某就桂柳路某号西南侧原旧食堂经营场地租赁合同关系于2018年4月1日解除。 二、被告姚某于本判决书生效之日起15日内腾空桂柳路某号西南侧原旧食堂经营场地并向原告广西某某股份有限公司返还。 三、被告姚某支付原告广西某某股份有限公司2017年12月场地租金11445元。 四、被告姚某支付原告广西某某股份有限公司2018年4月1日至2019年6月14日场地占有使用费154507.5元（后续占有使用费参照11445元/月租金标准计算至被告实际返还之日止）。 五、被告姚某支付原告广西某某股份有限公司缴纳2017年11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元。 六、被告姚某支付原告广西某某股份有限公司逾期交纳2017年12月租金、2017年11月的水电费、2018年9月水电费的违约金4168元。 七、驳回原告广西某某股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8182元（原告已预交），由被告姚某负担3064元，原告广西某某股份有限公司负担5118元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  王燕芬 二〇一九年九月二十日 代书 记员  梁慧仪