江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0282执异72号异议人（申请执行人）:穗甬融信资产管理股份有限公司，住所地延吉市国际空港经济开发区管委会办公室108楼，统一社会信用代码91330212MA282GKF2K。法定代表人：郝光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：温馨，该公司资产经理。委托诉讼代理人：史静霞，江苏路修律师事务所律师。被执行人：江苏永隽环境建设集团有限公司,住所地宜兴市茶局路129号，统一社会信用代码91320282767391254U。法定代表人：钱京丹，该公司执行董事。被执行人：宜兴市建工建筑安装有限责任公司,住所地宜兴市环科园茶泉路6号，统一社会信用代码91320282142812119G。法定代表人：张亚义，该公司董事长。被执行人：宜兴亚泰科技有限公司,住宜兴市西郊工业集中区。法定代表人：沈奕廷，该公司总经理。被执行人：宜兴市讯天通信器件有限公司,住所地宜兴市徐舍镇联星村。法定代表人：王福泉，该公司总经理。被执行人：钱京丹,女,汉族,1979年5月18日出生,住宜兴市。被执行人：吴正辉,男,汉族,1978年12月28日出生,住宜兴市。被执行人：邵永军,男,汉族,1966年6月5日出生,住宜兴市；被执行人：庄桂元,女,汉族,1968年9月13日出生,住宜兴市。本院在执行申请执行人穗甬融信资产管理有限公司（以下简称穗甬公司）与被执行人江苏永隽环境建设集团有限公司（以下简称永隽公司）、宜兴市建工建筑安装有限责任公司（以下简称建工公司）、宜兴亚泰科技有限公司（以下简称亚泰公司）、宜兴市讯天通信器件有限公司（以下简称讯天公司）、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元金融借款合同纠纷一案过程中，异议人（申请执行人）穗甬公司对本院负担租赁拍卖邵永军、庄桂元所有的位于宜兴市的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，原告广发银行股份有限公司宜兴支行（以下简称广发银行）与被告永隽公司、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月14日作出（2015）宜商初字第657号民事判决：一、江苏永隽环境建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还广发银行股份有限公司宜兴支行借款本金2000万元及利息，以及他行因本案需支付的律师费损失41万元。二、对江苏永隽环境建设集团有限公司的上述第一项债务及本案应承担的诉讼费，广发银行股份有限公司宜兴支行有权以邵永军、庄桂元提供的抵押财产即坐落于宜兴市的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）折价或拍卖、变卖所得价款分别在登记记载的债权金额1122700元、1112900元、1105000元、13万元、13万元、13万元范围内优先受偿。三、宜兴市建工建筑安装有限责任公司、宜兴亚泰科技有限公司、宜兴市讯天通信器件有限公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元对江苏永隽环境建设集团有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任。案件受理费151468元，财产保全费5000元，合计156468元，由永隽公司、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元负担。2015年5月6日，本院根据广发银行的申请，作出（2015）宜商初字第657号民事裁定：查封邵永军、庄桂元名下位于宜兴市的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）。2015年7月1日，广发银行股份有限公司南京分行将该笔债权转让给中国东方资产管理有限公司杭州办事处。根据中国东方资产管理有限公司杭州办事处的申请，本院立案强制执行，案号为（2016）苏0282执4612号。2017年2月7日中国东方资产管理有限公司杭州办事处经工商核准变更为中国东方资产管理有限公司浙江分公司，同年3月31日，中国东方资产管理有限公司浙江分公司将其取得上述债权转让给穗甬公司，本院于2018年3月6日作出（2016）苏0282执4612号执行裁定：变更第三人穗甬公司为本案申请执行人。在该案执行过程中，申请执行人穗甬公司于2018年5月17日向本院提出撤销执行申请，同天，本院裁定终结(2016)苏0282执4612号案件的执行。2019年1月28日，穗甬公司向本院申请恢复执行，本院于当日立案执行，案号为（2019）苏0282执恢122号，在执行过程中，本院对涉案房产进行了评估。2019年4月20日，案外人江苏万源房屋拆迁有限公司（以下简称万源拆迁公司）向本院提交带租拍卖申请书，要求对三套涉案房产实行带租拍卖。万源拆迁公司并向本院提交下列证据：证据一、租赁合同一份，载明，2008年5月28日，邵永军、庄桂元将上述查封房产401、402、403室出租给万源拆迁公司，租赁期限自2008年6月1日至2022年12月31日止，每年租金3万元。2013年2月28日，双方再次签订补充协议将租赁期限延长至2028年5月31日。证据二、宜兴市宜城街道新华社区出具情况说明：2008年5月28日万源拆迁公司承租邵永军、庄桂元坐落在宜兴市作为办公地址。本院对该租赁关系审查后，于2019年5月21日作出（2019）苏0282执恢122号执行裁定：一、负担租赁拍卖宜兴市的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）用以清偿债务。二、租赁合同期限至2028年5月31日届满，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。异议人穗甬公司提出异议称，1、案外人万源拆迁公司以租赁为由要求带租拍卖证据不足。万源拆迁公司仅提供租赁合同，仅凭租赁合同的复印件，无法确认租赁关系的真实性、合法性，且万源拆迁公司没有其他证据证明其真实性，应要求案外人提供租金支付凭证等证据；万源拆迁公司仅提供宜城街道新华社区出具的情况说明证明涉案房屋为其办公场地，证据不充分。2、被执行人的出租行为未向原债权人和抵押权人披露，存在骗贷的可能性，异议人保留向公安机关追溯相关人员刑事责任的权利。3、万源拆迁公司提供的租赁合同、补充协议存在倒签的可能性，法院应依法审查签订时间、签名的真实性。如确为倒签，则根据中华人民共和国物权法相关规定，万源拆迁公司与邵永军、庄桂元的租赁关系不得对抗异议人已登记的抵押权。因涉案金额较大，异议人享有合法的抵押权，执行标的上存在长期的租赁关系，司法拍卖存在极大的流拍可能性，因此请法院充分考虑异议人的意见，查清租赁事实。请求法院撤回（2019）苏0282执恢122号民事裁定书，涤除案外人万源拆迁公司对被执行人名下位于宜兴市的租赁后，对前述房产进行评估、拍卖。穗甬公司并向本院提交下列证据：证据1：万源拆迁公司工商登记档案一份，证明该公司在2014年之前的实际控制人、负责人就是本案的被执行人邵永军。即使现在已经变更，但是邵永军与万源拆迁公司之间还是存在关联关系。现邵永军将涉案房屋出租给万源拆迁公司，显然属于内部操作，租赁关系不能成立。证据2：涉案房屋在2017年的评估报告一份，该份评估报告上有显示涉案房屋当时的状态（以照片为准），可以看出涉案房屋实际是住宅，而并非万源拆迁公司陈述的是其用于办公的场所，可以看出租赁协议是造假的。如果其认为是用于办公，社区的证明没有任何证明力，应提供工商注册登记资料。证据3：广发银行最高额抵押合同，根据合同约定，被执行人作为房屋抵押人，如将房屋对外出租应向本案的异议人进行披露，而被执行人并未履行该项义务，存在骗贷的可能性。穗甬公司并称涉案房屋产权证是2××2年颁发的，而万源拆迁公司签订的租赁合同，是从2008年-2022年，其并没有证明2008年-2××2年直接涉案房屋的产权归属，且房屋租赁合同的期限尚未至2022年，万源拆迁公司就与邵永军、庄桂元在2013年签订了补充协议，直接将房屋租赁期限延长至2023-2028年，明显是为了规避某些法律责任，而故意签署的协议，其除了提供租赁合同外，并没有提供其交付租金的依据、正常的水电费交付依据，且根据当时的市场交易价格，该租赁价格也明显存在不合理，所以万源拆迁公司仅凭租赁合同认定租赁关系，没有事实与法律依据。本院另查明，案涉房屋由邵永军、庄桂元于2014年3月6日抵押给广发银行，双方办理了抵押登记手续。万源拆迁公司向本院提交了邵永军出具的收到其公司房屋租金收条4张，证明其公司已按合同交纳了租金。以及万源拆迁公司交纳案涉房屋电费的发票，证明万源拆迁公司实际占有并使用租赁物。本院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物的，原租赁关系不受抵押权的影响；承租人在设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人。本案中，申请执行人穗甬公司的抵押权设立于2014年3月6日，万源拆迁公司与邵永军、庄桂元签订租赁合同发生在案涉房屋被法院查封和设定抵押之前，现有证据也能证明万源拆迁公司实际占有并使用租赁物。因此，穗甬公司的异议请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回穗甬融信资产管理股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向无锡市中级人民法院申请复议。审 判 长  蒋志明人民陪审员  唐建平人民陪审员  杨 江二〇一九年九月二十五日书 记 员  陈亦嘉