重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初6414号原告：赵纯明，男，1971年2月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：龙江，重庆缙云律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静，重庆缙云律师事务所律师。被告：蔡显胜，男，1970年12月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告：艾均，女，1974年11月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告赵纯明诉被告蔡显胜、被告艾均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵纯明及其委托诉讼代理人龙江、何静，被告蔡显胜、艾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵纯明向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与两被告之间就位于重庆市北碚区***号***房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元/平方米；2、请求法院判决原告按21416.6元/平方米的价格支付两被告剩余房款22924.81元；3、请求法院判决两被告立即交付原告位于重庆市北碚区***号***房屋；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年7月，原告与两被告达成口头房屋买卖合同，约定两被告将建设中的位于重庆市北碚区***号***房屋房屋按2416.6元/平方米价格出售给原告。协议达成后，原告向被告支付了购房款135000元和燃气费3700元。2015年8月，该房屋修好，其面积为65.32平方米。两被告到开发商处接房后拒不向原告交房。为此，原告认为两被告拒不交房构成违约，要求与被告解除口头购房合同并退还已付购房款及燃气费，但双方协商无果。原告于2015年9月向北碚法院提起诉讼，经法院作出判决，判决认定原、被告之间的口头房屋买卖合同成立，按原告所述的房价2416.6元/平方米计算总房款为157852.31元，原告应当支付的房款未付清时，被告有权拒绝交房。据此，两审法院驳回了原告的全部诉讼请求。终审判决后，原告向两被告支付房屋的剩余房款22924.81元，但两被告拒不接受，且至今未向原告交付房屋。故原告起诉来院。被告蔡显胜、艾均共同辩称，原、被告之间达成的口头房屋买卖合同所约定的房屋价格是3500元/平方米，而不是2416.6元/平方米。原告之前起诉的案件经过了几年诉讼，造成了被告的损失。因此，原告应当赔偿被告损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告曾向本院提出诉讼，要求判决解除原、被告之间的房屋买卖协议；要求两被告返还购房款及燃气费以及要求两被告赔偿原告损失。本院于2016年6月13日作出（2015）碚法民初字第08185号民事判决，判决：驳回原告赵纯明的诉讼请求。在该案审理中，原告陈述是交清全部房款，同时两被告从开发商处接房，就达到交房条件；两被告陈述当时约定的是原告交清全部房款就可以接房。原告对此不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。该院于2016年10月28日作出（2016）渝01民终5928号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决中查明：2013年7月，原告与两被告达成口头的房屋买卖合同，约定两被告将建设中的位于北碚区***号***房屋60平方米的安置房出售给原告。口头合同达成后，原告向被告支付了购房款135000元和燃气费3700元。安置房建好后，原告通过抽签的方式确定其购房的房号为北碚区***号房屋。另查明，涉案房屋的不动产权[不动产权证号为：（2017）北碚区不动产权第000*****29号]于2017年4月登记在被告艾均名下，坐落于北碚区***号，房屋建筑面积为65.35平方米，土地性质为划拨。庭审中，两被告陈述因涉案房屋有争议，两被告在接房后一直没有入住。关于涉案房屋的价格问题。原告举示了购房协议及收条、**香庭房屋买卖合同两份及相应的房款发票，拟证明当时涉案房屋同地段的房屋价格应该为2300元至2500元左右。原告陈述的2416.6元/平方米符合当时的市场价格。被告所称3500元/平方米明显与市场价格不符。被告对该证据的真实性不予认可，合同上的房屋地段、结构与涉案房屋不一样，签订时间与双方达成口头合同的时间也不一样，因此该价格不能作为涉案房屋价格的参考。原告还举示了被告艾均与重庆市北碚区人民政府征地办公室于2014年6月3日签订的《北碚区征地农转非人员统建优惠购房住房安置协议》（该协议载明：为实施北碚区城市规划建设，经渝府地[2011]503号、520号文批准，已征收北碚区***镇***村***社（组）的全部集体土地，乙方在征地范围内的房屋按规划要求必须全部拆除。为了做好乙方房屋拆迁后的住房安置工作，甲、乙双方根据渝府发[2008]45号文和北碚府发[2008]89号文及北碚府发[2009]18号文有关住房安置的规定，甲、乙双方于2014年6月3日达成如下协议。该协议第二条第一项和第三项约定甲方安置乙方住房建筑面积60平方米。根据北碚府发[2008]89号文第二十四条第一款的规定，住房安置对象以户为单位，按每人30平方米建筑面积标准安置住房，乙方应以土地征收时砖墙（条石）预制盖补偿价格300元/平方米标准缴纳优惠购房款。即2人×30平方米×300元/平方米=18000元。协议第二条第九项约定按照北碚府发[2008]89号文第二十四条第二款的规定，乙方所安置的住房，因户型设计限制，在房屋分配结算购房款时，超过规定标准5平方米以内的部分，乙方应按安置房建安造价1100元/平方米的50%购买；超过规定标准5平方米以外的部分，乙方应按安置房综合造价1700元/平方米购买。按照北碚府发[2008]89号文第二十四第三款的规定，因户型设计限制，购买安置房未达到安置标准的，不足部分由住房安置方按综合造价1700元/平方米补偿给被安置人。）拟证明涉案房屋的综合造价为1700元/平方米，说明当时的市场价格为1700元/平方米。两被告对证据的真实性无异议，被告是在2013年卖的房屋，该证据不能证明2013年的房屋单价。被告举示了文件手册（北碚府发[2013]59号）（该文件第二十一条规定“住房安置对象选择货币安置方式的，货币安置具体标准分不同区域确定。具体划分为：童家溪镇、蔡家岗镇、施家梁镇、歇马镇、澄江镇、朝阳街道、天生街道、北温泉街道、龙凤桥街道、东阳街道范围内货币安置标准为每平方米4200元……”），拟证明涉案房屋的价格。如当时被告不选择安置房，则货币补偿安置是按5000多元/平方米进行安置。原告对手册的真实性无异议，但与本案无关。涉案房屋并不享受该安置政策。如被告可以享受5000多元的安置政策，则不可能将房屋以2000多元进行出售。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋在2013年7月时的价格进行司法鉴定。本院委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司进行司法鉴定，该分公司于2019年7月3日向本院出具《关于退回司法评估的函》，该函载明：我公司估价人员于2019年4月18日到北碚区不动产登记中心查询交易案例，经查询截止价值时点前两年内无类似房地产交易案例，结合现有资料，我司无法对该房屋在2013年7月的价格进行鉴定，故现将司法评估委托书退回。本案审理中，原告自愿撤回确认原告与两被告之间就位于重庆市北碚区***号***房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元/平方米的诉讼请求。上述事实，有原、被告的当庭陈述，民事判决书、函等证据载卷，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原、被告于2013年7月达成的口头房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告的诉、辩称，本案主要争议焦点：原告主张的涉案房屋的单价2416.6元/平方米是否成立。本案中，虽原、被告对涉案房屋的单价发生争议，但原告举示了被告艾均签订的《北碚区征地农转非人员统建优惠购房住房安置协议》，该协议约定在房屋分配结算购房款时，超过规定标准5平方米以内的部分，乙方应按安置房建安造价1100元/平方米的50%购买；超过规定标准5平方米以外的部分，乙方应按安置房综合造价1700元/平方米购买。同时原告还举示的案外人在同地段及大概同时段的购房协议，协议上所约定的房屋单价也与原告陈述的单价较为相符。综合上述安置协议所约定内容以及案外人的购房协议内容，原告陈述的涉案房屋单价2416.6元/平方米较为符合当时的市场价格，较为合理，本院予以采信。虽两被告辩称按照北碚府发[2013]59号文件，被告被拆迁的房屋如选择货币补偿安置是按5000多元/平方米进行安置，但根据被告艾均签订的安置协议所载明的内容来看，相关部门依据北碚府发[2008]89号文件对被告进行安置，故本院对两被告的辩称意见不予采纳。本案中，根据原、被告在（2015）碚法民初字第08185号案件中的陈述，原告在付清被告房款时可以接房。根据上述认定以及涉案房屋的建筑面积，原告应支付两被告涉案房屋的总房款为157924.81元（2416.6元/平方米×65.35平方米）。根据生效判决查明事实，原告已支付两被告购房款135000元，故原告还应支付两被告购房款22924.81元（157924.81元-135000元）。故原告主张其支付两被告剩余房款22924.81元的请求，本院予以支持。在原告付清两被告购房款时，两被告应当将涉案房屋交付给原告，故原告主张两被告交付原告位于北碚区***号***房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回确认原告与两被告之间就位于重庆市北碚区***号***房屋的《房屋买卖合同》所约定的房屋价格为2416.6元/平方米的诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵纯明于本判决生效之日起10日内支付被告蔡显胜、被告艾均购房款22924.81元。二、被告蔡显胜、被告艾均在原告赵纯明履行完第一项付款义务后10日内将位于重庆市北碚区***号***房屋交付给原告赵纯明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3458元，由被告蔡显胜、被告艾均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  晏晓丽人民陪审员  李林雄人民陪审员  刘昌元二〇一九年九月十三日书 记 员  徐 亚