广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7844号原告（反诉被告）：林志权，男，1994年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112（自主申报）。法定代表人：朱宝婷。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习人员。林志权与广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称“聚富公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。林志权的委托诉讼代理人林燕凤、马转红，聚富公司的委托诉讼代理人陈伟杰、李冰媛，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林志权本诉诉称：请求1.确认双方签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；2.判令聚富公司赔偿损失200000元、返还保证金24872元及装修补偿费11280元；3.诉讼费由聚富公司承担。事实和理由：2018年9月1日，双方签订了《地王广场商铺租赁合同》，合同签订后，我方依约支付租金，但聚富公司未能提供合法权属证件，导致我方无法办理工商登记，严重影响我方合法经营并造成重大损失。后经了解，涉案商场未取得土地使用权权属、违反土地规划、未取得报建手续，为违建，故双方签订的合同无效。庭审过程中，林志权要求变更诉讼请求2为要求聚富公司赔偿其损失92280元、退还保证金24872元和装修补偿费11280元、并增加一项诉讼请求，要求聚富公司给付评估费5000元。聚富公司本诉辩称：不同意林志权的诉讼请求，双方签订的《地王广场商铺租赁合同》是成立有效的，具体理由如下：第一，林志权要求我司返还租金等缺乏法律、合同依据。根据合同第七条规定，林志权拖欠我司租金视为违约，拖欠超过20天，我司有权终止合同，林志权所交的保证金不予退还，并无条件把租赁商铺连同附属物交回我司，我司已于2019年3月20日向林志权发出通知。其次，广州市白云区太和镇南岭村村民委员会出具的《产权具结书》可知，位于广州市白云区太和镇南岭龙岗南路一号的房屋系地王广场，产权明晰，没有产权纠纷，我司拥有该物业的使用权、租赁权，地王广场的产权明确是由南岭村所有。2010年3月5日，南岭村与周启泉签订《土地租赁合同》，期限从2004年1月1日至2033年12月31日止。地王广场的前身是润绍商贸城，该商贸城在白云区经营多年，有较高的知名度，商贸城有食品经营许可证、建设工程消防设计审查意见书、建设工程消防验收意见书及场所投入使用营业前消防安全检查合格证等证件，后我司接手更名为地王广场并进行整体升级改造、装修，但装修过后工商行政部门因为调控问题停止对因餐饮企业办理营业执照，之前办理餐饮业营业执照的企业仍然可以继续经营。我司曾与工商行政部门进行积极沟通，工商部门称可以通过使用润绍公司的食品经营证，以润绍公司的载体先行营业，后我司积极与林志权沟通，但林志权并不同意此方案，遂进行恶意的拖欠房租以及水电等相关费用，其行为已严重违约。因政府调控属于不可抗力，是当事人不能够预见的，我司已经履行了全部应尽义务，不应承担其他不利责任。此外，关于没有正式房产证的问题，在签合同之前都已经告知林志权，其对于以上事实都是非常清晰，且白云区很多商城目前均为此状态，林志权自身有能力去核实相关情况，我司不存在隐瞒欺骗。再次，涉案物业是历史遗留问题，当时通过以罚代证的方式确认权属，在2019年1月17日之前，商户均可以办理营业执照。2007年6月25日，国土资源管理局白云区分局作出的《土地违法案件行政处罚决定书》，我司已经接受了处罚并缴纳了罚款，也说明我司对该物业有合法的经营权，在2019年1月17日之前，商户均可以办理营业执照，且项目类别是餐饮业，如广州市白云区太和聚龙悦居餐厅。第二，林志权要求我司赔偿装修款没有合同依据，有悖常理。林志权已经严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，其经营场所装修均是自身经营所需，且没有灭失和毁损，我司也不存在过错，林志权要求赔偿并无法律和事实依据。综上，我司已履行涉案合同中全部应尽之义务。聚富公司反诉诉称：1.判令林志权支付我司2019年3-5月租金及管理费卫生费共计36660元（3月、4月租金各11280元，管理费卫生费各940元）；2.判令林志权支付我司2019年2、3月水电费共计1927元（2月水费30元、电费938元，3月水费42元、电费917元）；3.判令林志权按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金；4.诉讼费由林志权承担。事实和理由：双方于2018年9月1日签订《地王广场商铺租赁合同》，由林志权承租广州市白云区太和镇南岭村106国道地王广场二层2F-13a-15号商铺的物业场地。按照合同约定，林志权应每月5日前向我方缴交当月租金和物业管理费，但林志权在2019年3月至2019年5月欠缴36660元/欠缴电费1855元、欠缴水费72元。由于林志权一直欠付费用，按照租赁合同约定，逾期滞纳金按照每天5%计算。截止至2019年8月，按月利率2%计息，上述费用及滞纳金计算共43217.44元。综上，所有物业场地内的租户均能正常办理营业执照，故林志权的本诉没有事实和法律依据，应当驳回。林志权反诉辩称：一、关于拖欠租金、管理费和水电费问题。我是在2019年1月1日正式开业，所以应正式缴纳租金的月份是从2019年1月份开始。2019年1月份的租金和管理费已于2018年9月1日缴纳，1月份、2月份的水电费已在2019年2月15日微信支付，该费用按照约定减去签订合同时支付的装修押金10000元，我最后支付1725元。根据合同约定，现我尚欠2019年3月份的租金11280元、管理费940元和2019年2月份的水费30元、电费509元和2019年3月份的水费42元、电费498元。我在2019年4月已将可移动物品清场完毕，并未继续使用该场地，聚富公司主张4、5月份的租金、管理费无事实依据。二、关于逾期滞纳违约金。双方签订的租赁合同无效，所以聚富公司主张的按照月利率2%计算没有依据。我在3月初未按时支付租金是因聚富公司拒绝提供合法场地权属证明，致使我无法办理工商注册登记，无法正常经营，双方产生争议，且我在2019年4月份的时候愿意支付，但在转账3月份水电费时聚富公司拒收，所以未缴纳相关费用，造成的损失应有聚富公司自行承担。经审理查明：2018年9月1日，聚富公司（甲方）与林志权（乙方）签订《地王广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区龙归南岭村106国道地王广场二层2F-13a-15铺出租给乙方使用。乙方租用该商铺仅限于经营迈锡尼-泡面英雄使用。签订合同日起，甲方同意给予乙方45天免租装修期，与商场施工同步进行。租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日。2018年9月1日至2019年8月30日租金11280元，2019年9月1日至2020年9月30日租金11844元，2020年9月1日至2021年9月30日租金12436元。租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者每天加收应缴款项5%的滞纳金。缴款方式，乙方根据甲方发出的缴款通知单向甲方物业管理处财务部以现金形式缴款，然后由甲方开具收款收据给乙方作为缴款凭证。铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨，综合管理费按商铺实用面积计算，每月规定为940元，综合管理费在每月交租金同时交纳。乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金24872元及第一个月租金11280元及第一个月管理费940元，及商场共用装修补偿费11280元，此款不退回。合同期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起30天内将保证金退还乙方（不计利息）……林志权于2018年9月1日签订合同当日即开始使用该商铺，并于同日向聚富公司交纳了押金24872元、装修补偿费11280元、租金11280元、管理费940元。庭审中，林志权称其于2019年3月30日申请退租并于4月14日实际搬离，没有办理相关交接手续。聚富公司则称其是在2019年5月31日收回涉案商铺，并于该日重新出租给案外人。根据聚富公司提交的证据显示，广州市聚富白云地王广场管理处于2019年3月21日出具《通知》称，由于林志权尚未交纳2019年3月的租金及相关费用，将于2019年3月24日正式收回铺位。该管理处于2019年3月27日再次出具《通知》称，经巡场发现林志权于2019年3月25日开始没有正常营业，要求其马上恢复正常营业，否则将严肃处理。2019年4月1日，上述管理处出具《违约收回铺位告知函》称，林志权欠缴3月份费用合计31950.8元，且经多次告知拒不正常营业，要求林志权于2019年4月3日下午18:00前办理违约手续，否则公司将收回铺位，铺位内一切物品将视为自动放弃。另，根据聚富公司提交的对账单显示，涉案铺位2019年2月水费为30元、电费为938元，2019年3月水费为42元、电费为917元，合计1927元。根据聚富公司提交的微信聊天记录显示，林志权有在2019年4月8日通过微信向聚富公司支付2019年3月份的水费42元、电费498元，合计540元，但聚富公司未收取。另查，案涉租赁商铺座落于广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号2楼。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该南岭龙岗南路1号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，且经林志权向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开，被告知涉案商铺所在建筑物未查到相关建设工程规划许可证信息。另，聚富公司提交了《土地违法案件行政处罚决定书》以及《广东省罚款收据》，拟证实涉案商铺所在建筑物属于历史遗留问题，已经通过“以罚代证”的方式确认权属。林志权为证实其损失情况，提交了广东信亚价格评估有限公司出具的粤信价估[2019]041号《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-13a-15铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》，该评估报告评估基准日是2019年4月5日，经现场实物勘查后结论为：固定装修部分重置价格96474元、评估价格92280元；可拆除部分重置价格28437元、评估价格27062元。林志权因上述价格评估支付了评估费5000元。聚富公司质证认为，评估公司现场勘查时聚富公司并不知情，评估报告存在重大瑕疵，内容与事实不符，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。上述事实，有《地王广场商铺租赁合同》、收据、《通知》《违约收回铺位告知函》《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-13a-15铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《地王广场商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证实涉案商铺所在建筑物系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聚富公司基于无效租赁合同的签订而向林志权收取了押金24872元、装修补偿费11280元，由于涉案合同无效，聚富公司应将上述费用退还给林志权，即聚富公司应向林志权退还押金24872元、装修补偿费11280元。虽然案涉租赁合同无效，但鉴于林志权有实际占有使用涉案租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。虽然聚富公司称其是于2019年5月31日收回涉案商铺，但从聚富公司自行提交的《通知》《违约收回铺位告知函》等证据来看，林志权确实已于2019年3月25日开始没有正常营业，这与林志权所述其于2019年3月30日提出退租相吻合，故对于聚富公司主张的2019年4月、5月的租金及管理费卫生费，本院不予支持。林志权应向聚富公司支付2019年3月的租金11280元、管理费940元。关于2019年2月、3月的水电费，林志权确认未支付给聚富公司，现聚富公司已经提交证据证实上述费用合计1927元，林志权理应支付给聚富公司，至于林志权抗辩称电费中的“变压器建设维护费、电损费”已经包含在940元管理费中，因未举证证实，本院不予采信。关于聚富公司主张林志权应按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，因《地王广场商铺租赁合同》无效，聚富公司不得再以该合同约定的滞纳金条款主张权利，且聚富公司对合同无效负有过错，本院对其该项诉请不予支持。关于林志权主张的装修费损失92280元以及评估费损失5000元。根据林志权提交的《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-13a-15铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》显示，涉案商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为92280元，虽然聚富公司对该份评估报告不予认可，但并未提交相反的证据予以证实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，聚富公司在合同中承诺给予林志权免租装修期，即视为对林志权装饰装修的同意，在聚富公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物的情况下，应按照导致合同无效的过错由双方分担固定装修现值损失。聚富公司明知道涉案建筑物属于违法建筑，却将其出租给包括林志权在内的多个不特定公众，对最终导致本案合同无效负有较大过错，林志权在签订合同时未能对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理审查，对于合同无效亦应承担一定的过错责任。故对于林志权主张的损失97280元，本案按照双方过错程度确定由聚富公司承担70%的责任、林志权承担30%的责任，即聚富公司应赔偿给林志权68096元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向林志权退还押金24872元、装修补偿费11280元，合计36152元；二、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司赔偿林志权装修费损失64596元、评估费损失3500元，合计68096元；三、于本判决生效之日起三日内，林志权给付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年3月的租金11280元、管理费940元，合计12220元；四、于本判决生效之日起三日内，林志权给付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年2月的水费30元、电费938元，2019年3月的水费42元、电费917元，合计1927元；五、驳回林志权的其他本诉请求；六、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2968.64元、反诉受理费440.22元，由林志权负担945.42元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担2463.44元并于本判决生效之日起三日内迳付林志权2023.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  方绍波人民陪审员  甄晓明二〇一九年九月二十六日书 记 员  何丽欣