北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初36047号原告（反诉被告）：北京湘山宏叶商贸有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人:王芝华，总经理。委托诉讼代理人：曹静，北京芬芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：田志恒，北京芬芳律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔幼萍，女，1962年4月20日出生，汉族，无业，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：郑晓雷，北京恒都（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）崔幼萍（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王芝华、委托诉讼代理人曹静、田志恒，被告的委托诉讼代理人郑晓雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:请求判令撤销原、被告签署的房屋买卖合同；被告返还我已经支付的房款588万元；被告以588万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付我自2017年3月27日至实际返还之日的利息。事实理由：2017年2月26日，案外人王芝华与被告签订了房屋买卖合同，约定王芝华以900万元的价格购买位于北京市朝阳区**号房屋（以下简称涉案房屋），付款方式为全款。同日，王芝华支付定金10万元。2017年3月13日，王芝华通过理房通转账支付定金40万元，与2017年3月27日转账支付房款538万元。2017年9月1日，经各方同意，买受人变更为原告。现我方了解到被告骗取购房资质购买了涉案房屋，但没有将这种情况告知我方，对我方构成欺诈，虽然这种行为没有给我造成损失，但是我不知道是不是会影响合同的履行，所以我不想买了。故诉至法院，愿判如所请。被告辩称并反诉称：我无论以什么方式取得的购房资格都应当接受北京市相关管理机关的处理，但是出售房屋的行为并不构成欺诈。北京市住房城乡建设委员会对我取得购房资格的行为已经进行了处罚，处罚是在5年内不得在北京市购买住房，而没有说不能出售。现在没有法律及法规明确规定涉案房屋不能出手。我认为被告没有欺诈行为，因为我出售房屋不需要告知原告我是如何取得购房资格的。我履行合同的过程中不存在欺诈行为。对于原告诉讼请求我均不同意。此外我提出反诉，请求：原告支付我购房款百分之二十的违约金180万元，以及自2017年6月19日至违约事项消除之日止每日购房款900万元万分之五的违约金；原告继续履行房屋买卖合同，将尚欠我的购房款312万元支付给我，并以312万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付我至实际支付之日止的利息。原告对反诉辩称：不同意继续履行合同，不同意被告的全部反诉请求，答辩意见同诉称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月26日，被告作为出卖人，与王芝华作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由王芝华向被告购买涉案房屋，房屋建筑面积137．25平方米，成交价格310万元，家具家电装饰装修及配套设施设备作价590万元。买受人向出卖人支付定金50万元。同日，双方签订《补充协议》，约定王芝华应在2017年3月25日前将第一笔购房款538万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付被告。王芝华于过户前五个工作日内将第二笔购房款310万元以建委监管支付的方式支付被告。双方均同意在办理缴税后十个工作日内具体以建委网上预约为准，共同办理房屋所有权转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如王芝华拒绝购买该房屋或逾期履行付款义务超过十五日的，构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，王芝华在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金。王芝华按照上述合同约定支付了定金及首付款合计588万元。上述合同签订后2017年4月4日，被告与王芝华签订《补充协议二》，约定在办理涉案房屋权属转移登记手续之前，被告同意王芝华变更该房屋的买受人为符合北京市购房资格的企业或个人。被告需配合王芝华签署变更买受方协议。2017年6月8日，王芝华与被告及案外人王某、居间方北京链家房地产经纪有限公司签订《变更买受方协议书（链家）》，将涉案房屋的买受方变更为王某。2017年9月1日，原告作为新买受方与王某、被告及北京链家房地产经纪有限公司再次签订《变更买受方协议书（链家）》，约定将涉案房屋的买受方变更为原告。另查，2013年11月27日，被告未取得北京市购房资格，在其与配偶何某某的合法婚姻关系存续期间与李某在北京市延庆区民政局婚姻登记处登记结婚，取得购房资质后于同年12月25日与李某办理离婚手续。北京市延庆区人民检察院于2018年5月21日出具京延检公诉刑不诉【2018】16号《不起诉决定书》，认为被告违反了一夫一妻制度故意重婚构成重婚罪，但因其仅为取得北京市购房资质，并未与李某共同生活，犯罪情节轻微故决定不起诉。2019年4月24日，北京市住房和城乡建设委员会就被告申请商品住房购房资格过程中存在故意重婚的违法行为，违法取得购房资格对被告作出了5年内不得在本市购买住房的处理。庭审中，原告主张被告隐瞒房屋系违法途径取得购买资质，对其构成欺诈，故主张撤销涉案房屋的买卖合同，被告对此不予认可，称涉案房屋的取得方式与原告无关，被告也没有欺诈。被告另主张原告系被告重婚案件的举报人，对被告重婚取得购房资质一节早已知悉，其行使撤销权应当在知道被欺诈情形一年内，现在已经超过了撤销权的除斥期间。原告对此不予认可，称系知道不予起诉决定之后才知道的。被告另提出反诉，主张原告以起诉的方式表明不再继续履行合同，延期支付购房款构成根本违约，要求原告支付违约金并继续履行合同，原告不同意被告的反诉请求并主张违约金存在重复计算，且数额过高。本院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示。被告确系以违法手段取得涉案房屋的购房资质，但其违法行为已经受到了北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚，并经检察机关审查作出了不予起诉决定。现有证据不能证明被告对涉案房屋的所有权存在瑕疵。故被告有权出售涉案房屋。在被告出售涉案房屋时，其以何种方式取得涉案房屋的购房资质一节亦不在其对原告的合理告知范围之内。现有证据不能证明被告对原告存在欺诈情节，原告亦未因购买涉案房屋产生实际损失，故对于原告主张的撤销合同并返还购房款、支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告逾期支付购房款，确系违约行为，应当承担违约责任。但被告以违法手段取得涉案房屋的购房资质，在行政机关及检察机关作出相应处理前，原告对购买涉案房屋存在履行不安系属合理反应，故对于被告主张的购房款利息一节，本院不予支持。在此情况下，被告主张的违约金数额过高，综合被告在履行合同过程中的过错程度，本院酌定违约金数额为50万元。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、及两份《变更买受方协议书（链家）》系双方真实意思表示，合法有效，应予履行。对于被告要求继续履行合同的请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司与被告（反诉原告）崔幼萍于本判决生效后十日内前往房地产权属交易机关办理关于北京市朝阳区**房屋的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签手续;二、原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司与被告（反诉原告）崔幼萍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同后十日内一次性给付被告（反诉原告）崔幼萍购房款三百一十万元；三、被告（反诉原告）崔幼萍在原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司履行本判决确定的第二项给付义务后三日内协助原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司办理位于北京市朝阳区**房屋的过户手续；四、被告（反诉原告）崔幼萍在原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司履行本判决确定的第二项给付义务后三日内将北京市朝阳区**房屋交付给原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司并办理物业交割手续；五、原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司于收取北京市朝阳区**房屋当日向被告（反诉原告）支付剩余房款二万元；六、原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）崔幼萍违约金五十万元；七、驳回原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司的全部诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）崔幼萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79560元，由原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司负担（已交纳37400元，余款于本判决生效后七日交纳至本院）；反诉费34971元，由原告（反诉被告）北京湘山宏叶商贸有限公司负担8800元（于本判决生效后七日内交纳至本院，由被告（反诉原告）崔幼萍负担26171元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 周 墨审判员 黄雪芹审判员 孙 赫二〇一九年九月二十八日书记员 张君斓