广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初671号 原告：中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行。住所：广西柳州市飞鹅路二路1号谷埠街国际商贸城A区1-13、14、15、16号。统一社会信用代码：91450200898586078J。 负责人：宋超，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄德仕，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃龙丽，广西华震律师事务所律师。 被告：计洁，女，1980年2月9日出生，回族，住江西省上饶市信州区。 原告中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行（以下简称农行柳南支行）诉被告计洁金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告农行柳南支行的委托诉讼代理人覃龙丽到庭参加诉讼,被告计洁经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行柳南支行向本院提出诉讼请求：1.被告偿还原告借款本金528523.77元及截止2019年1月30日的利息12063.56元（其中未结清正常息总金额9456.79元、未结清罚息总金额98.35元、未结清复利总金额160.58元、当期正常息金额2347.84元；之后的利息、罚息、复利以本金528523.77元为基数，按编号为45020120160072395的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的方式，均计算至本息实际清偿完毕之日止）；2.被告支付原告为实现债权所支付的律师服务费24623.49元；3.确认原告与被告于2016年11月14日所作的桂（2016）柳州市不动产证明第0040330号预售商品房抵押权预告登记有效，在处置被抵押房屋[坐落于航生路6号万达华城25栋24-3，不动产权证明号为：桂（2016）柳州市不动产证明第0040329号]所获得的收益中，原告就本案第一、二项诉请依法享有优先受偿权；4.被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求解除与被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，并撤回要求确认原、被告于2016年11月14日所作的桂（2016）柳州市不动产证明第0040330号预售商品房抵押权预告登记有效。事实与理由：2016年9月27日，被告向原告申请贷款。9月29日，原、被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，对借款金额、用途、期限、利率、还款的方式、担保方式、违约责任等事项作了约定。9月30日，原告依照合同约定将借款本金560000元汇入被告指定的银行账户。同年11月14日，原、被告办理完毕预售商品房抵押权预告登记手续。因被告未按约定履行还贷义务，截止2019年1月30日，已连续逾期4期。原告经多次催收无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告全部诉请。 被告计洁在法定期限内未提交答辩意见。 原告农行柳南支行围绕诉讼请求依法提交了《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《不动产登记证明》、《正常、超期还款记录》、《贷款还款汇总试算》、《委托代理合同》、《收据》、《贷款信息表》，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2016年9月27日，被告向原告递交《个人信贷业务申请表》申请购房贷款560000元，申请的贷款利率为浮动利率、贷款期限为240个月、还款方式为等额本息、还款周期为1个月等。 2016年9月28日，原告的调查人员于春燕向被告作《个人购房贷款面谈笔录》，其上载明被告本次申请贷款用于购买位于航生路6号万达华城25栋24-3号房屋，房屋总价款为803788元，首付款为243788元已由计洁付清，计洁拟贷款金额为560000元。 2016年9月29日，被告（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）、柳州柳南万达广场置业有限公司（保证人）签订合同编号为45020120160072395的《个人购房担保借款合同》，其中约定原告向被告提供用于购买航生路6号万达华城25栋24-3号房产的购房贷款560000元，借款期限自2016年9月29日起至2036年9月28日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基数上浮百分之十确定，借款发放至柳州柳南万达广场置业有限公司开户于农行柳南支行营业室账号为20×××10的银行账户中，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，还款账户为62×××79；约定该笔借款由柳州柳南万达广场置业有限公司提供阶段性保证＋抵押，即自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任；约定原告以其购买的航生路6号万达华城25栋24-3号房产为合同借款提供抵押，自合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，并自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率基数上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；约定借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 2016年9月30日，原告向借款合同指定的被告账户发放借款560000元并出具《借款凭证》，其中注明借款日期为2016年9月30日，到期日期为2036年9月29日，还款方式为等额本息还款，还款周期为每月还款，还款日为每月30日，执行年利率为5.39%，逾期年利率为8.085%。 2016年11月14日，原、被告以航生路6号万达华城25栋24-3号房产抵押权预告登记，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为560000元，债权起止时间自2016年9月29日起至2036年9月28日止。 2019年1月16日，原告与广西华震律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广西华震律师事务所代理案涉诉讼，律师服务费为24623.49元。2019年1月21日，广西华震律师事务所向原告开具了24623.49元的律师服务费收据。 在本案庭审过程中，原告主张被告自2016年9月30日起至2019年7月30日止期间，被告尚欠贷款本金528523.77元、利息25696.84元、罚息544.47元、复利874.22元，其中借款期间内的利息按执行年利率5.39%计算，罚息以逾期本金为基数按执行利率的罚息年利率8.085%计算，复利以未付利息为基数按执行利率的罚息年利率8.085%计算，原告起诉后，被告未再还款；主张因柳州柳南万达广场置业有限公司承担的是阶段性保证责任，保证期间至办妥预告抵押登记手续为止，故在本案中不要求其承担责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告与柳州柳南万达广场置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人之间的真实意思表示，因该合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，故该合同自成立时生效，各方均应按照合同约定履行各自义务。根据原告提交的《正常、超期还款记录》、《贷款还款汇总试算》、《贷款信息表》显示，被告自2018年9月30日起开始拖欠原告借款本息、未足额支付每期借款，其行为已构成违约，原告有权依据《个人购房担保借款合同》的约定主张解除合同并要求被告提前清偿剩余借款本金余额528523.77元及相应贷款产生的利息、罚息及复利。关于合同解除的时间，因原告未举证证明曾向被告主张解除合同，故本院以原告当庭要求解除合同的时间即2019年7月30日作为解除合同意思表示到达被告的时间，即原、被告于2016年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》于2019年7月30日解除。 对应给付的利息。该利息为合同期间内的借款利息。根据《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》的约定，借款期间240个月采取等额本息方式计算，借款利息按借款执行利率5.39%计。又根据《贷款信息表》，截止2019年7月30日，被告尚欠自2016年9月30日至2019年7月30日期间内的利息25696.84元（未结清正常息总金额23389.05元＋当期正常息金额2307.79元）。因《个人购房担保借款合同》于2019年7月30日解除，故被告应向原告支付该期间应付未付的利息25696.84元。 对应给付的罚息。根据《个人购房担保借款合同》及《借款凭证》的约定，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定借款执行利率5.39%基数上上浮50%即8.085%计收罚息直至本息清偿为止。又根据《贷款信息表》，自2016年9月30日至2019年7月30日期间，被告未结清的本金为14730.37元、未结清的罚息为544.47元。因《个人购房担保借款合同》于2019年7月30日解除，故被告应支付的罚息分段计算为：1、自2016年9月30日起至2019年7月30日止期间未支付的罚息544.47元；2、自2019年7月31日起的罚息，以尚欠借款本金为基数，按罚息年利率8.085%（执行年利率5.39%上浮50%）计算至被告实际清偿之日止。 对应给付的复利。根据《个人购房担保借款合同》及《借款凭证》的约定，对应付未付利息，贷款人计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。又根据《贷款信息表》，截止2019年7月30日，被告未结清的复利总金额为874.22元。因《个人购房担保借款合同》于2019年7月30日解除，故被告应支付的复利分段计算为：1、自2016年9月30日起至2019年7月30日止期间未支付的复利874.22元；2、自2019年7月31日起的复利，以尚欠利息本金为基数，按罚息年利率8.085%（执行年利率5.39%上浮50%）计算至被告实际清偿之日止。 对律师费24623.49元的支付。根据《个人购房担保借款合同》的约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本案中，原告对律师费24623.49元的支付提交有《委托代理合同》及《收据》为证，故本院对此予以支持。 对于以抵押物行使优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中，虽被告以其购买的航生路6号万达华城25栋24-3号房产与原告办理预售商品房抵押权预告登记，但原告作为抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就时办理抵押登记的请求权，而非抵押权，故其对该房产权利价值不享有优先受偿权。因此，对原告主张对案涉房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行与被告计洁于2016年9月29日签订的《个人购房担保借款合同》于2019年7月30日解除。 二、被告计洁向原告中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行偿还借款本金528523.77元及利息25696.84元、罚息（分段计算为：1、自2016年9月30日起至2019年7月30日止期间未支付的罚息544.47元；2、自2019年7月31日起的罚息，以尚欠借款本金为基数，按罚息年利率8.085%计算至被告计洁实际清偿之日止）、复利（分段计算为：1、自2016年9月30日起至2019年7月30日止期间未支付的复利874.22元；2、自2019年7月31日起的复利，以尚欠利息本金为基数，按罚息年利率8.085%计算至被告计洁实际清偿之日止） 三、被告计洁向原告中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行支付律师服务费24623.49元。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司柳州柳南支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9452元、公告费1120元，合计10572元（原告已预交），由被告计洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  乔栎静 人民陪审员  伍惠萍 人民陪审员  程珍英 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  龙明莹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007