广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初11950号原告：凌纯青，女，1975年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区******************，公民身份号码452************723。委托诉讼代理人：台晔，广东格林律师事务所律师。被告：李华英，女，1978年3月6日出生，汉族，住广东省德庆县***********，公民身份号码441************720。被告：佛山市泽生房地产代理有限公司南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步华厦西区皇朝广场15号商铺，统一社会信用代码440********8180。负责人：李华英。两被告共同的委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。被告：郑发菊，女，1983年6月1日出生，汉族，住四川省泸县************，公民身份号码511************489。委托诉讼代理人：曾源，广东信征律师事务所律师。原告凌纯青与被告李华英、佛山市泽生房地产代理有限公司南海分公司（以下简称泽生公司南海分公司）、郑发菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人台晔，被告李华英、泽生公司南海分公司共同委托代理人李杰升，被告郑发菊及其委托诉讼代理人曾源，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告返还已支付的定金50000元并支付以此为本金从2017年7月19日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.诉讼费由三被告承担。事实与理由：被告郑发菊为佛山市南海区**********************的所有权人。2017年3月20日，原告的代理人张伟鸿通过被告泽生公司南海分公司的居间，与被告郑发菊的委托代理人李华英（同时为泽生公司南海分公司负责人）签订一份《广东省房地产买卖合同》及《买卖协议》，约定原告以680000元价格购买佛山市南海区**********************，签订合同时支付定金50000元，双方在合同签订之日起四个月内办理房屋过户手续，办好房屋过户手续后买方再一次性支付剩余全部款项。合同签订后，原告支付了定金50000元予被告李华英。此后，原告多次与被告泽生公司南海分公司联系过户事宜，其均以各种理由推脱。2017年6月1日，佛山地区实行限购，原告不符合房屋过户条件，为此原告多次联系被告，要求解除合同退还定金，但被告均予以拒绝。原告认为，三被告长期怠于履行合同，已构成根本违约，合同目的无法实现，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告李华英、泽生公司南海分公司共同辩称，签订涉案合同后，政府发布的限购政策并不会影响合同的履行，原告出于其自身原因而拒不履行合同已构成根本违约，其无权请求返还定金。首先，原告作为佛山市高明区****民，完全具备购房条件，原告当时也没有提出其不具备购房的资格，至今也没有提供其不具备购房资格的证据，应承当举证不能的法律后果。其次，本案签订的合同完全不受后来佛山市出台限购政策的影响，原告以其不具有购房资格为由主张涉案合同不能继续履行缺乏理据。《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》(佛府办函〔2017〕326号)是在2017年5月31日发布的，该《通知》第三条规定：执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。讼争合同是在2017年3月20日签订的，张伟鸿在签订合同的第二天通过银行转账支付了两万元定金，故该交易行为发生在限购政策发布前，原告不受相关限购政策的影响，退一步说，即使原告当时不具备购房条件，但被告完全可以等原告缴纳1年的社会保险，再继续进行交易。故原告完全可以从2017年4月开始购买社会保险，积极创造条件来履行合同，以便双方继续交易。但从签订合同后至今，在长达两年三个月的时间里，原告一直怠于购买社会保险，恶意阻止合同继续交易的条件成就，故原告的行为构成根本违约，无权收回定金。最后，原告根本违约是其自身选择的结果，理应承担被没收定金的违约责任。原告当时完全可以继续进行交易，是原告自身问题选择不再购买涉案房屋、单方解除合同的，并非被告过错所致，也与被告无关。故原告主张返还定金缺乏事实和法律依据，应不予支持。从原告的种种行为分析，签订合同后到起诉前的期间，在长达两年多的时间里，原告一直没有要求被告返还房款。只是由于原告不想购买房产，意图解除合同，才毫无根据地提出此理由。按照正常逻辑，如果是原告认为不具备购房资格，原告当时早就立即通知被告停止交易，或者直接到法院起诉被告要求解除合同。但实际上，原告直到起诉前，一直没有对被告提出过任何异议，哪怕是一份通知都没有。反而在2017年3月21日，原告向泽生公司南海分公司支付20000元。原告的以上表现违反常理，与正常的生意人表现不同。可见，被告并没有任何违约行为。原告与郑发菊就房屋买卖合同所产生的纠纷，其责任应由原告与郑发菊自行承担，与泽生公司南海分公司及李华英无关，应驳回原告对被告泽生公司南海分公司、李华英的诉讼请求。泽生公司南海分公司作为中介方，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，原告的代理人张伟鸿与郑发菊通过泽生公司已经就房屋买卖达成交易合意，而且实际支付定金20000元，泽生公司南海分公司已履行居间方义务。同时，李华英只是泽生公司南海分公司的负责人，其当时代表泽生公司南海分公司向原告提供房屋买卖合同的服务，是履行工作的职务行为，其责任应由泽生公司南海分公司承担。原告的代理人张伟鸿向李华英转账的30000元是用于支付之前的其他房屋买卖合同的中介费，不属于本案的定金，与本案无关。在2015年4月19日，盐步皇朝广场法鲁阁13D房的原产权人饶学高与泽生公司南海分公司签订的《委托书》约定，高于委托价480000元以上的部分作为佣金给泽生公司南海分公司。在2015年4月28日，通过泽生公司南海分公司提供的中介服务，原告的代理人张伟鸿与饶学高签订了《房地产买卖交易协议》，成交价为510000元，该协议约定中介费由买方负责支付。即原告的代理人张伟鸿应该支付中介费30000元给泽生公司南海分公司。但直到上述房屋成交过户后，张伟鸿仍然没有支付该30000元中介费。后泽生公司南海分公司多次向张伟鸿催收，但其一直拖延不付。直到本案的房屋合同成交后，原告的代理人张伟鸿才最终向泽生公司南海分公司支付之前房屋买卖的中介费30000元。故原告的代理人张伟鸿向李华英转账的30000元与本案无关，不应该认定为本案的定金。另外20000元，李华英以现金方式存入郑发菊的银行账户。退一万步说，假设需要泽生公司南海分公司返还20000元给原告，但由于原告需要向泽生公司南海分公司支付本次交易的中介费及奖励，两者进行抵销后，原告尚欠泽生公司南海分公司的中介费，故原告无权要求返还定金。按合同约定，原告签订《买卖协议》后需支付中介代理费及奖励给原告，现泽生公司南海分公司已促成原告与郑发菊签订了房地产买卖合同，即中介服务费及奖励的支付条件已满足。至于原告与卖家是否最终完成交易行为，并非原告与泽生公司南海分公司约定佣金支付的条件。本案中，原告的代理人张伟鸿与郑发菊签订的《买卖协议》中约定：买方支付佣金（由法鲁阁13D房林美琪的房屋的租金抵扣），其它：佣金期限收取时间从2017年5月1日起至2019年5月1日止，所有的佣金归由卖方代理人李华英所有。新买家奖励卖方代理人新的洗衣机一台和黄金戒指1只。签订合同后，泽生公司南海分公司只是收取了法鲁阁13D房2017年5-6月的租金共3000元。原告的代理人张伟鸿在2017年7月底就反悔拒付中介费，通过恶意报警将该房的租客赶走并强行收回房屋，导致泽生公司南海分公司此后不能收取中介费（22个月的租金）1500元/月×22个月＝33000元。另外，原告也一直没有向泽生公司南海分公司奖励新的洗衣机一台（价值4000元）和黄金戒指1只价值（2500元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此，即使判决泽生公司南海分公司需要返还定金20000元，但由于原告尚欠泽生公司南海分公司的到期债务——中介费38000元（22个月的租金损失33000元、新洗衣机一台和黄金戒指1只价值6500元），两者抵销后，原告尚欠泽生公司南海分公司的中介费19500元，泽生公司南海分公司保留追讨原告的权利，将会另案主张。本案泽生公司南海分公司是在取得郑发菊委托的情况下才代为出租、出售的，而且当时是郑发菊主动将房屋钥匙放到泽生公司南海分公司处的。如果其没有委托泽生公司南海分公司出租、出售，根本不可能主动将房屋钥匙放到泽生地产处的。讼争房产是郑发菊在2015年3月通过泽生公司南海分公司的中介服务才购买的。郑发菊居住几个月后就到新加坡工作，平时很少回来。后来郑发菊认为房屋放在这里没什么用，就在2016年12月底签订《委托书》，委托泽生地产进行出售、出租。按照常理，张伟鸿（原告的代理人）作为完全民事行为能力的人，不会在未接触过郑发菊、而泽生公司南海分公司无权出售的情况下，就与泽生公司南海分公司签订合同并支付款项的。可以印证：当时张伟鸿是在见到郑发菊出具的《委托书》原件，而且还与郑发菊通话证实泽生公司南海分公司是有权代理出售的情况下，才与泽生公司南海分公司签订合同的。必须指出的是，泽生公司南海分公司当时提供了郑发菊的银行账号给张伟鸿转账的，但张伟鸿认为郑发菊在外地，以后沟通不方便，才将款项直接支付给泽生公司南海分公司代为转交的。由于郑发菊的房屋是按揭购买的，当时张伟鸿要求郑发菊提早回来办理提前还贷手续，但郑发菊声称有事不能提早回来，只能到2017年6月初才能回来。但后来张伟鸿在2017年4月就已经反悔，结果郑发菊在2017年6月中回来后没有办理提前还贷手续，并认为是原告违约，不愿意退回款项给原告。从2017年6月6日郑发菊向泽生公司南海分公司支付物业管理费及水费、以及当日收取租金及押金，后来又不断地收取泽生公司南海分公司转交的租金，可以印证郑发菊有签订过委托泽生公司南海分公司出租、出售的《委托书》。更进一步，在2017年-2019年期间，郑发菊曾经多次回来现场查看房屋，清楚知道房屋已经出租，而且曾经多次询问泽生公司南海分公司房屋出售的进展情况。按照常理，泽生公司南海分公司作为一个市场经济下的理性经营者，如果郑发菊没有签订委托出租、出售的《委托书》给泽生公司南海分公司，约定好郑发菊支付出租、出售的中介费报酬，泽生公司南海分公司根本不会无偿为郑发菊出售、出租其房屋的。因届时如果郑发菊否认曾经约定支付中介费的条件，泽生公司南海分公司则会毫无报酬可言，泽生公司南海分公司根本不会这样做的。综上所述，恳请法院根据认定的事实和适用法律作出正确的判决，驳回原告的诉讼请求。被告郑发菊辩称，郑发菊没有将房子卖给原告凌纯青，也没有授权被告李华英、泽生公司南海分公司卖房屋，直到收到法院的应诉材料才知晓此事，被告李华英以诈骗的方式收取了原告凌纯青的定金50000元，应当由李华英退回原告凌纯青的定金并赔偿原告的利息损失，郑发菊没有退款的责任。郑发菊在2016年底装修好自己的房子后到外地工作，曾电话委托李华英出租房子，2017年6月1日至2018年6月1日期间以每月2000元租金出租给他人，郑发菊在2018年下半年收回房子自己居住至今，但从未委托或同意李华英出售房子。2019年7月6日开始的连续几天，李华英莫名其妙地、非常主动地通过微信找郑发菊，问郑发菊在哪？回来盐步没有？什么时间回来？急促地请求郑发菊复印房产证给她或者拍照给她，还骗说现在政府管理检查新疆那些少数民族和黑人，不让租给少数民族和黑人，要检查房产证，企图骗郑发菊复印房产证给她。郑发菊说自己在重庆，房产证在保险柜里，等回来盐步再说。2019年7月14日李华英又发微信给郑发菊，要搞个授权书，政府检查新疆的少数民族，要求郑发菊把房产证、身份证复印件发给她。2019年7月16日下午1点20分，李华英拿着一份部分空白的委托书到郑发菊家里，要求郑发菊签一份委托书，说帮郑发菊出租房子，委托书的两处空白处李华英已填上了“盐步皇朝广场波斯阁11B房”和“全屋家私家电全新齐全、精装全”字样，其他下划线部分是空白的，郑发菊在页首委托人处、页尾委托人处签了名，填上身份证号码，当时郑发菊的朋友李燕玲在场见到这一切，2019年7月16日下午5点27分，郑发菊觉得签一份空白的委托书不对劲，却不留给郑发菊一份留底，要求李华英发给郑发菊看看，李华英2019年7月16日下午6点52分拍照发给郑发菊看，委托书里面已填上2800元/月、60万元的字样，在出租/出售两选项都打上“√”，郑发菊看到后，大骂李华英“你发什么呀，不是出租吗，你怎么给我写个出售60万呢，你干什么，谁说给你出售啊”，李华英此后却是各种辩解。2019年8月21日，郑发菊的家人在重庆老家收到法院的诉讼材料，才知晓李华英为了企图逃脱其诈骗原告凌纯青的事而骗取郑发菊签委托书。郑发菊为了应诉，无法坚持工作，导致损失约30000元，聘请律师费用10000元，李华英冒充郑发菊的名义及签名将房子卖给凌纯青导致诉讼，是因为李华英的非诚信行为导致的恶意诉讼、虚假诉讼，李华英应当赔偿郑发菊损失40000元。诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求依法提供了证据材料，本院组织双方当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并附卷佐证。被告李华英、泽生公司南海分公司提供的居间协议、买卖交易协议、饶学高的材料及买卖交易协议、缴税发票，并非涉讼房屋买卖交易过程中形成的资料，与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告李华英、泽生公司南海分公司提供的委托书中被告郑发菊签名当事人无异议，本院确认其真实性，对于内容中“出售，60万元”部分，将在本院认为部分论述。证人证言陈述委托书签名时间与被告郑发菊陈述的时间存在明确差异，本院对证人证言的证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区**********皇朝广场波斯阁11B房于2015年7月2日办理房地产权证，登记房地产权属人为郑发菊。2017年3月20日，李华英代表郑发菊（卖方）与张伟鸿代表凌纯青（买方）签订一份《买卖协议》和一份《广东省房地产买卖合同》，约定：卖方将上述房屋出售给买方，售价为680000元，过户手续费由买方全包，卖方在四个月内办理过户手续，买方现交定金50000元，余款需要做按揭贷款手续，买方支付佣金以法鲁阁13D房租金抵扣，收取期限为2017年5月1日起至2019年5月1日止，新买家奖励卖方代理人新的洗衣机一台和黄金戒指。当日，李华英出具一份收款收据，载明收到皇朝广场波斯阁11B房凌纯青定金伍万元，现转账贰万元，2017年3月21日转账30000元。2017年3月21日，张伟鸿向李华英账户转账20000元。2017年3月22日，张伟鸿向李华英账户转账30000元。2019年5月24日，原告提起本案诉讼。另查明，2019年7月16日，李华英拿一份委托书给郑发菊签名，现该委托书载明的内容为“委托人于2016年12月28日正式委托泽生房地产代理有限公司（出售/出租）位于盐步皇朝广场波斯阁11B房；委托（出租/出售）价格2800元/月60万元，委托人同意支付高于委托价作为佣金给予受托方。”本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告代理人张伟鸿与李华英于2017年3月20日签订的《广东省房地产买卖合同》及《买卖协议》未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。关于李华英是否取得有效授权的问题。首先，李华英自认提交的《委托书》签订的时间为2019年7月16日，为原告提起本案诉讼之后，可见该委托书为上述协议签订之后补充，李华英未提供其签订上述协议时已具备有效授权。其次，2019年7月16日郑发菊签订委托书后，李华英将委托书拍照给郑发菊看后，郑发菊立即提出异议，认为其签订委托书时并没有写60万元出售的授权，只委托出租而不委托销售，李华英也明确只存档使用，并不会出售，可见郑发菊在签订该委托书时并无委托销售的授权。再次，李华英并未举证证明将收取的原告购房定金支付给了郑发菊，从李华英多次将收取的租金通过银行转账方式向郑发菊支付的情形来看，其辩解以现金存款方式将定金20000元存到郑发菊账户的行为不符合情理，本院不予采纳。综上，本院认定李华英以郑发菊名义与原告代理人签订的房屋买卖合同及买卖协议并未取得郑发菊的授权，该二份合同对郑发菊无法律约束力，原告请求被告郑发菊承担合同责任理据不足，本院不予支持。被告李华英在未取得授权的情况下与原告签订房屋买卖合同，该合同实际无法履行，原告合同目的无法实现，原告请求被告李华英退还定金合法合理，本院依法予以支持。至于定金数额，买卖协议明确原告应支付50000元定金，被告李华英出具的收款收据也载明应收取的定金为50000元，原告代理人在收据出具二天内分别转账20000元和30000元给被告李华英，原告作为付款人，有权利选择所付款项的用途，即在原告明确该二笔转账即为支付买卖协议项下定金时，本院认定原告已足额支付了50000元定金给李华英。李华英辩解其中的30000元为原告代理人另行支付的中介费理据不足，本院不予采纳。原告请求被告李华英返还定金50000元并支付从2017年7月19日起利息合法合理，本院依法予以支持。被告李华英在未取得合法授权的情况下向原告出售房屋，并导致最终双方合同未能履行，其无权取得居间服务费，本院对其辩解定金应扣减居间服务费的意见也不予采纳。被告李华英以其个人名义作为郑发菊代理人签订房地产买卖合同和买卖协议，并非履行中介居间服务，其也未提供证据证明将收取的50000元定金转入泽生公司南海分公司，其辩解为职务行为依据不足，本院不予采纳，并对原告主张被告泽生公司南海分公司承担本案债务的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李华英应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元并支付以此为本金从2017年7月19日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告凌纯青；二、驳回原告凌纯青其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取605.4元（原告已预交），由被告李华英负担。被告李华英应在上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年九月二十七日书记员  黄晓璇