福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初4498号 原告：陈丰，男，1984年7月18日出生，汉族，农民，住仙游县。 原告：连艳慧，女，1986年11月18日出生，汉族，农民，住仙游县。 委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所律师，特别代理。 被告：仙游县辰泰房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤南镇海亭岭小区。统一社会信用代码9135032205433900XL。 法定代表人：连建平，总经理。 委托诉讼代理人：**、高丽强，福建品义律师事务所律师，特别代理。 原告陈丰、连艳慧与被告仙游县辰泰房地产开发有限公司（以下简称“辰泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈丰、连艳慧的委托诉讼代理人吴林鹰、被告辰泰公司委托诉讼代理人**、高丽强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丰、连艳慧向本院提出诉讼请求：判令辰泰公司支付给陈丰、连艳慧逾期交房违约金64824元（违约金计算方法：以房屋总价款741051元为基数，按日万分之一，自2017年1月1日起计至辰泰公司实际交付房屋之日止，暂计起诉之日为64824元）。事实和理由：陈丰、连艳慧、辰泰公司双方于2015年9月13日签订商品房买卖合同，合同约定陈丰、连艳慧向辰泰公司购买仙游县“名八十八号”23＃902的房屋，建筑面积118.01平方米，每平方米6279.56元，总价款741051元。依合同第十一条约定，辰泰公司应于2016年12月31日前，将商品房，交付陈丰、连艳慧使用。合同签订后，陈丰、连艳慧依约向辰泰公司付清全部购房款，但辰泰公司未按照合同约定的日期向陈丰、连艳慧交付房屋，已构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，即自2017年1月1日起至实际交房之日止按同地段同类房屋租金确定逾期交房违约，大约为按照日万分之一计算违约金。 辰泰公司辩称,对陈丰、连艳慧诉称的双方签订购房合同时间、价款、坐落、房屋面积、付款数额及时间等均没有异议。就陈丰、连艳慧主张辰泰公司违约抗辩如下：1.逾期交房的原因一是由于仙游县鲤南镇承建的两条市政道路未动工建设，电力线路未迁移、民房拆迁事宜未启动等政府原因所致；二是由于台风、暴雨等不可抗力事由导致顺延交房，均非因辰泰公司的原因，故辰泰公司无需承担逾期交房的违约责任。理由如下：（1）仙游县鲤南镇城建的两条市政道路迟迟未动工建设，西利东路于2018年1月16日上午才招标，而园区西路尚未征地，由此导致名门88号小区的排水管道无法铺设、化粪池及出水口无法施工，影响名门88号小区住宅的扫尾工程建设。（2）名门88号项目所在地连年经历多次台风等极端恶劣天气。根据莆田市气象局于2019年7月4日出具的编号为（莆）气证（2019-056）台风证明，证实自2015年7月10日至2018年11月2日，名门88号项目所在地遭受台风袭击就达65天，风力均在6级以上并伴有暴雨、大暴雨，台风期间需停止作业并切断电源，地方各级政府及城建等相关部门亦明令禁止任何施工，导致项目无法施工。根据《民法总则》第一百八十条、第一百八十一条及《合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力造成逾期交房，依法应予免除责任。2.部分业主已经实际收房并办理了交房手续，该行为系对双方签订的商品房买卖合同第十一条交付时间和手续进行变更，该行为亦表明双方的交房时间以通知时间为准。因此，辰泰公司不对此承担任何责任。3.退一步说，即使认定辰泰公司存在逾期交房，陈丰、连艳慧诉请自2017年1月1日起至实际交房之日止按日万分之一计算违约金，没有合同依据和法律依据。理由是：（1）陈丰、连艳慧与辰泰公司签订商品房买卖合同（预售）附件十一第八条明确约定：“如出卖人不能在本合同第（九）条规定期限前具备交付条件交房的，买受人同意给予出卖人180日（含第180日）的宽展期……买受人给予的交房宽展期限届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知的交房日止，出卖人按日向买受支付其已付房价款万分之一的违约金（违约金最高不超过合同总价的1%）”，该约定关于180日的宽展期以及违约金最高不超过合同总价的1%是双方的真实意思表示，故180天的宽展期和违约金不超过合同总价1%的约定应当予以认定。（2）名门88号建设工程，莆田市公安局消防支队于2018年12月28日出具莆公消验字（2018）第0110号建设工程消防验收意见书，辰泰公司取得建设工程消防验收后，涉案房屋已实际具备交付条件且可以使用，因此，逾期交房的违约金计算时间截点也应该至2018年12月28日。3.陈丰、连艳慧若没有签订附件十一，根据商品房买卖合同的12条规定，没有约定逾期交房的违约责任，故陈丰、连艳慧诉求的逾期交房的违约责任即没有合同约定，也没有法律约定，陈丰、连艳慧诉请的只能是逾期交房造成的损失，应提供证据证明损失是多少，且损失是填平原则。 在本案审理过程中，陈丰、连艳慧对其主张提供以下证据： 证据一：陈丰、连艳慧身份证复印件一份，欲证实陈丰、连艳慧的主体身份。 辰泰公司质证意见是没有异议。 证据二：商品房买卖合同（预售）一份，证实陈丰、连艳慧、辰泰公司于2015年9月13日签订商品房买卖合同（预售），约定陈丰、连艳慧向辰泰公司购买位于仙游县“名门八十八号”23＃902号商品房，每平方米6279.56元，建筑面积118.01平方米，总价款741051元。合同第十一条关于交付时间和手续的约定。出卖人（辰泰公司）应当在2016年12月31日前向买受人（陈丰、连艳慧）交付该商品房。 辰泰公司质证意见是：真实性无异议，但是陈丰、连艳慧有收到交房通知书，却拒绝接收房屋，该行为系对交付时间与条件的变更，故不能按商品房买卖合同里面约定的时间，应按被告通知交房的时间及陈丰、连艳慧办理交房手续的时间来认定。 证据三：销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同，证实陈丰、连艳慧已经依约向辰泰公司付清购房款的事实。 辰泰公司质证意见是没有异议。 本院经审查认为，陈丰、连艳慧提供的证据一、证据二、证据三，因辰泰公司对其真实性、关联性、合法性均没有异议，本院予以认定。 辰泰公司在诉讼中对其主张提供以下证据： 证据一、营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明辰泰公司主体适格。 证据二、商品房买卖合同（预售）附件十一复印件一份，证实出卖人未按商品房买卖合同第九条规定期限前交房的，买受人同意给予出卖人180天宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交房条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人，而不视为出卖人逾期交房，且买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；买受人给予的宽限期届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽限期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已支付的房价款万分之一的违约金（最高不超过合同总价的1%）。 陈丰、连艳慧质证意见为：证据一的真实性、关联性、合法性均没有异议。证据二，签字的真实性无异议，但对于证明对象有异议，1、陈丰、连艳慧在购买讼争商品房时，是与辰泰公司签订了很多合同，但不清楚是否有签到涉案的附件十一，也不清楚涉案附件十一的内容，附件十一没有作为附件与商品房买卖合同订在一起，故不具有效力；2、即使存在附件十一，该附件十一中的第八条也是无效的，双方在主合同第28条中明确约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人的责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在附件十一第八条中，明显约定交房宽限期180天及违约金不超过合同总价的1%，明显属于不合理减轻出卖人应承担的责任，故该条款无效，应以主合同为准；3、该补充协议属于格式合同，补充协议第八条也是格式条款，并没有重点提示买受人，而且也是减轻格式合同条款方的责任，属于无效的条款；4、该附件十一的第八条款中约定，违约金不超过合同总价的1%，也属于违约金低于损失的情况，根据商品房买卖合同的解释第16条的规定，若违约金低于损失的话，买受人有权请求增加违约金，造成的损失根据商品房买卖合同解释第17条约定，应当以同地段、同类房屋来计算房屋损失，即原告要求的日万分之一。 证据三、莆田市气象局降水论证报告、台风证明、小区规划平面图、仙游县住房和城乡建设局关于仙游县鲤南名门88号住宅小区延期交房矛盾纠纷的调查报告，仙游县鲤南镇政府承诺书、竣工验收报告，证实1、辰泰公司延期交房是因为市政道路-西利东路、园区西路未及时动工建设，两条路直到2018年11月8日才竣工验收，道路不通，消防车无法进入、消防无法验收，影响小区排水管道建设、化粪池及出水口无法施工；2、暴雨台风天气也影响了辰泰公司延期交房。 陈丰、连艳慧质证意见为1、莆田市气象局降水论证报告真实性、关联性、合法性均有异议，该降水报告并非国家部门出具的，是由莆田市新气象科技服务有限公司出具的，不具有合法性及证明力；对台风证明的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议；莆田市气象局降水论证报告、台风证明与本案不具有证明性，该降水及台风并不能证明辰泰公司无法进行施工，莆田地区常年有台风及降水，辰泰公司与陈丰、连艳慧签订合同时，对该情况就应全部予以考虑，故降水及台风天并不能作为延期交房的理由；2、小区规划平面图、仙游县住房和城乡建设局关于仙游县鲤南名门88号住宅小区延期交房矛盾纠纷的调查报告，仙游县鲤南镇政府承诺书、竣工验收报告的真实性、关联性、合法性及证明对象均有异议，对于规划平面图并非原件，真实性无法确认，且与本案无关，无法证明辰泰公司所要证明的内容；调查报告的真实性、关联性、合法性及证明对象均有异议，该份报告不具有真实性且与本案无关，辰泰公司提供给法院的复印件印章是盖在第一页的左上方，且复印件存在篡改，报告的第三页出具人是用纸盖住再复印的，开庭提供的原件中，第一页并无相关部门的盖章，与复印件不一致，第三页有仙游县住房建设局的盖章，该报告也不符合报告的形式，正常的政府之间的公文不应当以此形式出具的，且辰泰公司也不可能取得政府内部的公文，该公章也没有相关出具人员签字，陈丰、连艳慧请求对该文件报告的真实性予以调查，及追究相关出具人随意加盖公章的责任；3、该报告仅有最后一页盖有公章，并无骑缝章，前两页内容存在随意篡改的可能性；4、该报告也是政府报告给副县长的内部文件，不能作为本案定案的依据，且该报告也明确指出开发商因资金断裂，导致无法按期交房，该报告也不能证明本案延期交房的原因是政府导致的；5、承诺书没有原件核对，真实性、关联性、合法性均有异议，证明对象也有异议；对于市政基础设施的竣工验收报告也没有原件，且加盖的公章系仙游县城南新区开发总公司，该公司并非该工程的施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位，无法证明该报告的真实性，且该报告是市政工程的竣工验收报告，与本案无关，本案讼争房屋的竣工验收报告，辰泰公司至今未提供。 证据四、交房快递单及交房通知书，证明辰泰公司于2018年1月30日通知陈丰、连艳慧，小区于2019年2月10日至3月1日交房。 陈丰、连艳慧质证意见为交房快递单及交房通知书的真实性、关联性、合法性及证明对象均有异议，1、该组证据均没有原件核对，真实性无法确认，该交房通知书并没有具体写明发给哪一栋哪一个业主，且通知交房时间2019年2月10日-2019年3月1日，该期间讼争房屋未满足合同约定的交房条件，即使存在该交房通知书，也是无效的；2、快递单复印件上并无寄出时间及物流情况，辰泰公司是否寄出并不清楚，且陈丰、连艳慧也没有收到该快递单上面单号的快递。 证据五、莆田市公安消防支队2018年12月28日出具的建设消防意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明讼争的房屋于2018年12月28日通过消防验收，根据福建的司法实践，莆田市法院均认定通过消防验收后，房屋就具备交房条件及满足居住使用，违约金的计算时间的节点应为2018年12月28日；讼争商品房于2018年12月28日通过竣工验收。 陈丰、连艳慧质证意见为1、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表在有原件的基础上，真实性无异议；但对证明对象有异议，即使涉案的工程取得竣工备案表，也不符合双方合同约定的第九条约定的条件，第九条还约定了房屋的交付条件，应取得房屋测绘报告；2、陈丰、连艳慧在本案开庭前从未看到过涉案的备案表及消防验收；第十一条约定辰泰公司应当向陈丰、连艳慧出示合同第九条约定的证明文件，不出示的，陈丰、连艳慧有权拒绝收房，且辰泰公司在取得竣工验收备案及消防验收后，并未通知陈丰、连艳慧进行交房，根据辰泰公司提出的恒大房地产案件，同样法院最终判决违约金的截止点是以具备交房条件以后通知的为准。 本院经审查认为，辰泰公司提供证据一，因陈丰、连艳慧对其真实性、关联性、合法性均没有异议，本院予以认定。对证据二的真实性没有异议，且系双方签订的，本院予以认定，至于证明对象在下文中认定。对证据五的真实性本院予以认定，证明对象在下文中予以认定，对证据三、证据四在下文中予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈丰、连艳慧、辰泰公司于2015年9月13日签订商品房买卖合同（预售），约定陈丰、连艳慧向辰泰公司购买位于仙游县“名门八十八号”23＃902号商品房，每平方米6279.56元，建筑面积118.01平方米，总价款741051元。陈丰、连艳慧已付清全部购房款给辰泰公司。合同第九条对商品房的交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。（二）公共服务及其其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。合同第十一条关于交付时间和手续的约定。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任，该条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。2.详见附件十一。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件、均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一第八条约定，出卖人未按商品房买卖合同第九条规定期限前交房的，买受人同意给予出卖人180日（含第180日）宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交房条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人，而不视为出卖人逾期交房，且买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；买受人给予的宽限期届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽限期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已支付的房价款万分之一的违约金（最高不超过合同总价的1%），合同继续履行；如出卖人在宽限期后的180天以上还未交房的，买受人可以选择退房；买受人同意出卖人于交房宽展期届满后逾期交房的除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。在审理期间，双方确认陈丰、连艳慧至今未接收该商品房。 本案的争议焦点为：一、逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？二、实际逾期交房的时间及违约金如何计算？对此，本院予以分析认定如下： 一、逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？ 陈丰、连艳慧主张，根据双方签订商品房买卖合同的约定，辰泰公司应于2016年12月31日将商品房交付给陈丰、连艳慧，陈丰、连艳慧却至今接收到商品房，辰泰公司已构成逾期交房，应承担违约责任。 辰泰公司则主张，由于市政道路建设未竣工，消防无法验收，影响小区排水管道建设、化粪池及出水口等扫尾工程无法施工，不可抗力的暴雨台风及政府原因均造成辰泰公司延期交房，延期交房不是辰泰公司的原因造成的，故辰泰公司不构成逾期违约，无需承担违约责任。 本院经审查认为，《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风暴雨天气属于正常气候现象，辰泰公司完全可以通过查阅历年气象资料，对雨水或恶劣天气可能对施工进度造成的影响作出合理的评估，故暴雨台风不属于合同法规定的不可抗力。至于仙游县鲤南镇承建的两条市政道路未动工建设，电力线路未迁移、民房拆迁事宜未启动等政府原因，在双方签订商品房买卖合同时，辰泰公司就已经预见到，且作为强势方的房地产开发商在考虑交房时间问题时，已经将可能导致延期交房的各种主客观因素均计算在内，故辰泰公司逾期交房并非是不可抗力和政府原因造成的。 二、实际逾期交房的时间及违约金如何计算？ 陈丰、连艳慧主张，因辰泰公司未按照合同约定，于2016年12月31日前交付商品房，故辰泰公司应支付逾期交房的违约金，违约金计算方法：以741051元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一计至实际交付房屋之日止。 辰泰公司则主张，根据附件十一第八条约定，辰泰公司有180天的交房宽限期，而且违约金最高不超过合同总价的1%；因陈丰、连艳慧已收到交房通知书，却拒绝接收该商品房，该行为系对双方签订的商品房买卖合同第十一条交付时间和手续进行变更，该行为亦表明双方的交房时间以通知时间为准。因此，辰泰公司并没有违约；退一步，即使辰泰公司存在逾期交房，因房屋于2018年12月28日通过消防验收和竣工验收，房屋就具备交房条件及满足居住使用，违约金的计算时间的截点应为2018年12月28日止。 本院经审查认为，1、从双方所签订的合同约定上分析。双方在案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十八约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2017年12月31日，即显然不属于“未约定”或“约定不明”的内容，因此双方所签订《附件十一补充协议》，买受人给予出卖人180日宽限期和违约金不超过合同总价1%，显然属于不合理的减轻或免除出卖人应承担的责任，违反了合同诚实、公平原则。2、从法律上分析。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十四条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方所签订的《附件十一补充协议》，为辰泰公司提供的格式条款，如上分析，该协议第八条中关于宽展期180天及违约金不超过合同总价的1%的约定，因是免除辰泰公司责任，依据上述法律规定，应当认定该约定无效。虽然商品房于2018年12月28日通过竣工验收和消防验收，但辰泰公司对该商品房没有提供测绘报告，仍不具备交付的条件，故辰泰公司主张逾期交房时间只能计至2018年12月28日或计至交房通知时间为止，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上分析，本案的逾期交房时间应自2017年1月1日计至实际交房之日止。违约金应以741051元为基数，按日万分之一计算。 综上所述，本院认为，陈丰、连艳慧与辰泰公司签订商品房买卖合同及附件十一（除约定宽展期180天及违约金不超过合同总价的1%之外）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。陈丰、连艳慧依约履行了支付全部房价款的义务，就享有请求辰泰公司按合同约定的时间交付商品房，但辰泰公司未按照约定的时间交付商品房，已构成违约，应依法承担违约责任。故陈丰、连艳慧请求辰泰公司支付逾期交房的违约金（以741051元为基数，按日万分之一自2017年1月1日起计至交房之日止）符合法律规定，本院予以支持。辰泰公司的辩解主张，缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 仙游县辰泰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈丰、连艳慧逾期交房违约金，违约金计算方法：自2017年1月1日起至实际交房之日止，以购房总款741051元为基数，按日万分之一计。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1421元，由仙游县辰泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林明添 人民陪审员  张文胜 人民陪审员  刘春桥 二〇一九年九月九日 书 记 员  罗芳菲 -1- -1-