福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初860号 原告：张贤初，男，1970年10月8日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所执业律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，总经理。 委托诉讼代理人：黄菲，福建科海律师事务所执业律师。 原告张贤初与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，审理中，因案情疑难复杂，于2019年8月9日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贤初的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张贤初向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向张贤初支付逾期办证违约金7172.12元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日按全部房价款日万分之0.5计算）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。事实和理由：2016年2月18日，张贤初与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司所开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼3A05室商品房，购买总金额为551702元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为张贤初办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致张贤初未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向张贤初支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为张贤初办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，遂诉至本院，要求万豪公司承担违约责任。 万豪公司辩称：1.万豪公司已积极履行合同义务，积极为张贤初准备办理不动产产权证的前期工作，非因其公司原因导致张贤初所购房屋至起诉时未仍未办理不动产权证：其已于2016年9月委托房地产测绘部门，而房地产测绘部门直至2018年10月16日才完成《房屋建筑面积测算计算报告》及房屋权属证附图，后房地产管理部门机构调整及办证手续流程变更，导致2019年1月31日才完成金古明珠6号楼首次登记（总确权），且系因张贤初不配合办理购房面积差价结算手续，才导致拖延办理涉案不动产权证，万豪公司不应承担商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定的逾期办证违约责任；2.因张贤初不配合办证导致拖延办理其所有的金古明珠6号楼3A05室商品房的不动产权证，应由其自行承担因此所造成的一切损失。3.张贤初主张的逾期办证违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。4.张贤初提出《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金最高不超过已付房价款的百分之一”系无效格式条款的理由不能成立，该条款经双方协商说明后订立，且向房管部门网签报备，不属于格式条款。 综上，请求依法驳回张贤初的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 万豪公司对张贤初提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、沙县商品房买卖合同备案信息表、销售不动产统一发票、福建省增值税普通发票的真实性、合法性、关联性没有异议。但万豪公司认为，备案信息表上报备的只是预估面积，该房产权的实际面积和实际总房价应当以销售不动产统一发票上记载的为准，房屋转让的契税发票和不动产权证最终都是以销售不动产统一发票记载的为依据。 张贤初对万豪公司提交的《营业执照》、《商品房预售许可证》、《房屋所有权证办理通知书》（5月17日）、2019年5月24日的EMS邮政快递单及查询结果、沙县诚信住房置换中心出具的《证明》的真实性、合法性、关联性没有异议。对沙县不动产登记中心出具的《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》、沙县城乡规划勘测设计室出具的《关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明》真实性、合法性没有异议，但认为，沙县不动产登记中心出具的《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》与本案无关，本案诉争是万豪公司未按期过户，而不是是否确权，且2019年2月3日总确权时间可说明万豪公司已违约近8个月；沙县城乡规划勘测设计室出具的《关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明》证明内容与本案无关。对2019年3月7日的国内挂号信函收据、《房屋所有权证办理通知书》（2019年1月10日）的真实性存在异议。 对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于2019年3月7日的国内挂号信函收据、《房屋所有权证办理通知书》（2019年1月10日），因该信件被退回，且无法证实万豪公司提出的寄件人、寄送地址及寄送内容，故对该证据本院不予采信。张贤初对沙县不动产登记中心出具的《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》、沙县城乡规划勘测设计室出具的《关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明》的真实性、合法性没有异议，经查证其证明的内容确与本案有关联，为此，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年2月18日，张贤初与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：张贤初向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼3A05室商品房，总价款551702元。双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，张贤初按约向万豪公司支付购房款551702元。万豪公司依约将诉争商品房交付张贤初使用。2019年6月14日，张贤初补缴购房款3464元，购房总价款为555166元。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。2019年1月31日，沙县不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》。 3.2019年5月24日，万豪公司向张贤初邮寄《房屋所有权证办理通知单》，书面通知其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料。张贤初于2019年5月27日签收。 4.2019年6月14日，张贤初委托沙县诚信住房置换中心员工办理坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠6号楼3A05室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需全部材料。 本案争议焦点为： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金最高不超过已付房价款的百分之一”是否属于无效的格式条款。 本院结合案件事实认定如下： 1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 张贤初认为，万豪公司逾期办证应当承担违约责任。万豪公司提出逾期办证主要是由行政部门造成的主张与其及本案无关。其已履行支付购房款义务后，万豪公司应当履行为其办理产权登记的义务。至于万豪公司与行政部门的关系，与其及本案无关联。万豪公司主张张贤初不配合办理购房面积差价结算手续与客观事实不符，张贤初已付清全部购房款，《商品房买卖合同（预售）》上确定的购房款是551702元已按照约定全部付清，2019年5月27日张贤初才收到《房屋所有权证办理通知单》，收到后及时补交了购房面积差价及购房税费差价。故万豪公司应当承担逾期办证违约责任。 万豪公司认为，其公司已积极履行合同义务，积极为张贤初准备办理不动产权证的前期工作，非因公司的原因导致张贤初所购房屋至今才办理不动产权证，因房地产测绘部门拖延完成《房屋建筑面积测量计算报告》及房屋权属证附图；办理该房屋的不动产权属登记手续还需购房方提交身份证、结婚证等材料原件，并且到不动产管理部门办理签字等手续，金古明珠6号楼3A05室具备办理不动产权证的条件后公司已于2019年3月7日、5月24日通过寄挂号信、邮寄等方式多次通知张贤初前来配合办理不动产权属证书，直到2019年6月14日张贤初才到我方处办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并配合办理该房的不动产权证。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第（一）条的约定：如买受人未缴清全款或拖欠款项，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延。因张贤初到2019年6月14日才补交相应购房款、付清全款。根据合同约定，产权登记办理等事宜期限相应顺延，张贤初要求万豪公司承担此期间逾期办证的违约责任没有事实和法律依据，不应予以支持。 本院认为，根据沙县城乡规划勘测设计室出具的《关于金古明珠1#-8#楼的测量情况说明》，证实沙县城乡规划勘测设计室已于2018年10月16日向万豪公司出具了金古明珠1#-8#楼总确权的房屋权属证附图，此时万豪公司就可以向购房者发出办证的通知及向不动产登记中心申请办理房地产开发项目首次登记（总确权），且沙县不动产中心亦于2019年1月通知万豪公司同意予以登记。而万豪公司于2019年5月24日才向张贤初邮寄《房屋所有权证办理通知单》，张贤初于2019年5月27日收到万豪公司邮寄的《房屋所有权证办理通知单》，根据通知要求应于2019年6月11日前去办理，却于2019年6月14日才补缴购房款并配合办理该房的不动产权证委托手续。为此，万豪公司应当承担逾期办证的违约责任，违约期限计算应从2018年10月17日计算至张贤初收到通知后十五天即2019年6月11日止，计237天。 2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金最高不超过已付房价款的百分之一”是否属于无效的格式条款。 张贤初认为，万豪公司预先拟定了《商品房买卖合同（预售）》重复使用，而合同第二十条“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的约定，明显减轻、限制了万豪公司的责任，加重张贤初责任，排除张贤初主要权利，万豪公司也未举证证实采取了合理方式进行了提示，且约定内容有违公平原则，该条款属于无效格式条款。 万豪公司认为，张贤初主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定系无效的格式条款，其理由不能成立。买房签约是张贤初经过充分、慎重的考虑后实施的行为，是双方真实意思的表示，合法有效。且合同签订时，工作人员己对该条款的内容与张贤初进行协商并作必要的提示及说明，该条款不属于格式条款。该条款中并未绝对免除我方的违约责任，明确约定违约责任，不属于无效的格式条款。张贤初主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。因此，即便法院认定应由我方承担因出卖人原因所造成的逾期办证违约责任，也应按照合同约定计算。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加了下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未免除万豪公司责任、加重张贤初责任、排除张贤初主要权利，该条款不属于格式条款，合法有效。 综上所述，本院认为，张贤初与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。张贤初提出《商品房买卖合同（预售）》第二十条“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的约定系无效的格式条款的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。张贤初按约定付清了购房款，万豪公司依约交付了商品房。万豪公司未按合同约定在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交张贤初办理不动产权证书有关手续，虽因房地产测绘部门于2018年10月16日才完成《房屋建筑面积测量计算报告》及房屋权属证附图，该期间导致拖延的结果并非万豪公司的主观故意所致，但之后万豪公司未能及时通知故存在过错；张贤初于2019年5月27日收到《房屋所有权证办理通知单》后，未按通知要求于2019年6月11日前补缴购房款并配合办理该房的不动产权证委托手续亦存在过错；为此，万豪公司应当承担自2018年10月17日计算至2019年6月11日（计237天）止的逾期办证违约责任。万豪公司提出其不应当承担逾期办证违约责任的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同约定的以购房款总金额555166元为基数，按每日万分之零点五计算逾期办证237天的违约金为6578.72元；另合同约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款555166元的1%即5551.66元，张贤初主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院予以驳回。万豪公司提出逾期办证违约金过高，已超过合同约定的限额的辩解，合法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张贤初支付逾期办理房屋权属证书的违约金5551.66元； 二、驳回张贤初其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  叶小燕 人民陪审员  赖 娉 人民陪审员  林文婷 二〇一九年九月二十九日 法官助理官泓 书记员曹颖 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。