文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0233民初2549号原告：中国建设银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道4号，统一社会信用代码915002339081516268。负责人：钟环，系该支行行长。委托诉讼代理人：向文宴，重庆冠凯律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张洪，男，1976年5月23日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：何明英，女，1975年1月4日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：重庆楚江房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇健康路一巷11号，统一社会信用代码915002335828162870。法定代表人：陶红斌，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司忠县支行（以下简称：建行忠县支行）与被告张洪、何明英、重庆楚江房地产开发有限公司（以下简称：楚江公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，因被告张洪、何明英下落不明，本案转为普通程序审理，由审判员黄燕彬担任审判长，与人民陪审员沈沛于、**鹏组成合议庭共同负责案件的审理，并于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告建行忠县支行的委托诉讼代理人向文宴到庭参加了诉讼。被告张洪、何明英经本院公告传唤，被告楚江公司经本院传票传唤，均逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。建行忠县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张洪、何明英偿还原告借款本金296944.73元及截至2019年2月1日之前的利息5296.36元、罚息103.57元，本息合计302344.66元；2、判令被告张洪、何明英从2019年2月2日起至实际还款之日止以借款本金296944.73元为基数按合同约定利率计算的利息、罚息；3、判令被告张洪、何明英向建行忠县支行支付为实现债权所产生的律师代理费14000元；4、判令建行忠县支行对被告张洪、何明英提供的抵押房产（房产地址：忠县XX镇XX路X号）享有抵押权，并对该抵押房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担；6、楚江公司对张洪、何明英上述债务承担连带清偿责任。事实及理由：2016年6月6日被告张洪、何明英与建行忠县支行签订了《个人住房借款合同》，借款合同约定：1、原告为张洪提供借款人民币31.2万元，借期从2016年6月6日至2041年6月6日；2、借款利率、本息偿还方式、罚息，复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、张洪、何明英以地址为忠县XX镇XX路X号X的房产为其借款合同项下的债务提供抵押担保，声明张洪、何明英未依合同清偿债务的，建行忠县支行有权申请处分抵押的房地产；5、建行忠县支行为实现债权发生的费用（含律师费）由被告承担等条款。2016年6月17日忠县国土资源和房屋管理局对张洪、何明英购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记的权利人为原告。2016年6月22日建行忠县支行按照借款合同约定足额地发放了贷款，但张洪、何明英未按照合同的约定履行还本付息的义务，截至2019年2月1日，张洪、何明英尚欠建行忠县支行本息合计302344.66元。建行忠县支行为维护自身权益，遂诉至本院。被告张洪、何明英、楚江公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据材料。本院经审理认定事实如下：张洪、何明英系夫妻关系，2016年5月19日，张洪、何明英与楚江公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张洪、何明英购买楚江公司开发的坐落于重庆市忠县XX镇XX路X号的商品房，房屋总价款39万元，客户签订合同时支付7.8万元，剩余31.2万元由张洪、何明英向银行办理按揭贷款。2016年6月6日，张洪、何明英与建行忠县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，（借款人、抵押人：张洪、何明英，贷款人：建行忠县支行，保证人：楚江公司）。该合同约定主要内容如下：借款用途用于购置位于忠县XX镇XX路X号的商品房。借款金额为31.2万元。借款期限从2016年6月6日起至2041年6月6日止。贷款利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年1月1日）调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一条约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款的发放与支用：借款合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户即楚江公司的账户。还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日。还款方式为委托扣款方式，扣款账户名称为张洪。还款金额采取等额本息还款法，还款周期为每个月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为1761.77元。贷款利息自划款之日起计算，按日计息，日利率为年利率÷360，贷款人将在每月还款日的前一日结计当期应还本金、利息、罚息（如有）。借款人违约情形包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形。对于上述违约情形，贷款人有权行使下述权利：1.宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；2.解除与借贷人的借款关系；3.对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计算出的借款罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利；4.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。上述借款合同约定的担保方式为抵押加阶段性保证。抵押财产为张洪、何明英所购的忠县XX镇XX路X号商品房，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（含诉讼费、律师费等）。保证人为楚江公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误，收讫之日止。保证方式为连带责任保证。保证范围与前述抵押担保范围一致。保证责任独立，不管是否存在其他担保，也不管担保是否成立和生效，不管担保物是否借款人自己所提供，出借人均可以直接要求保证人承担保证责任。另查明，2016年6月16日，张洪、何明英以其所购的忠县XX镇XX路X号号商品房为建行忠县支行的借款债权在忠县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，担保债权金额为31.2万元。2016年6月22日，建行忠县支行向《借款合同》指定的楚江公司账户发放了31.2万元。又查明，贷款发放后，张洪、何明英按时还款至2018年9月22日，此后一直处于逾期未还款状态。建行忠县支行以2019年2月1日作为贷款提前到期日。截至该日，张洪、何明英拖欠建行忠县支行贷款本金296944.73元，利息5296.36元、罚息103.57元。案涉办理抵押预告登记的房屋至今仍未办理所有权登记。再查明，建行忠县支行就本案委托了重庆冠凯律师事务所律师向文宴代为参加诉讼，并于2019年4月11日与重庆冠凯律师事务所签订了《法律事务委托合同》，并为此支付了律师费14000元。本院认为，建行忠县支行与张洪、何明英签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。建行忠县支行依照合同约定向张洪、何明英发放了贷款，张洪、何明英作为借款人也应当依照合同的约定履行偿还借款本息的义务。按照《个人住房借款合同》的约定，张洪、何明英逾期未归还本息，建行忠县支行有权解除借款关系，提前要求张洪、何明英清偿全部借款本息及相关费用，并自逾期之日起按罚息利率计收罚息，张洪、何明英自2018年9月22日至今一直处于逾期未还款状态，故，对于建行忠县支行要求提前清偿全部借款本息，本院予以支持。关于尚欠借款本金、利息、罚息的问题。建行忠县支行以2019年2月1日作为贷款提前到期日，截至该日，张洪、何明英尚欠借款本金296944.73元，利息5296.36元，罚息103.57元，本院予以确认并支持。原告要求二被告从2019年2月2日起至实际还款之日止以本金296944.73元为基数按合同约定的利率计算利息、罚息。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第四条第二项规定：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止”，本院认为，在借款提前到期之前，利息和罚息的计算应当按照合同约定进行，在全部借款提前到期后，逾期罚息则按全部尚欠借款本金为基数计算。因之前期间的利息、罚息已按借款合同约定的借期内的利率计算，关于逾期罚息本院只能从提前到期日次日即2019年2月2日起计算，因建行忠县支行在借款到期之后同时主张的利息、罚息与法律规定不符，且其主张的相应金额亦超出上述标准，故对于超出部分，本院不予支持。关于律师代理费的诉讼请求。根据合同约定，张洪、何明英作为借款人逾期还款后应当承担建行忠县支行实现债权的费用。本案中，律师费14000元有相关的法律事务委托合同、发票予以佐证，且律师费的支付标准未超出法律法规的规定，故本院予以支持。关于要求楚江公司承担连带责任的诉讼请求。楚江公司在《个人住房借款合同》保证人处签字，应按约定承担连带保证责任。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止，目前抵押财产虽然办理了抵押预告登记，但至今因此仍处于无法办理所有权登记状态，不能视为已办妥抵押登记。故，案涉借款债权仍属于楚江公司的保证期间之内，楚江公司在忠县XX镇XX路X号房屋办理抵押登记之前应承担连带保证责任。关于抵押权的问题。张洪、何明英以其所购案涉房产向建行忠县支行提供抵押担保并办理了抵押权预告登记，预告登记的目的是为保障将来实现抵押权。该预告登记并非正式的抵押权登记。该预告登记仅有限制处分不动产的效力，而其本身不具有物权效力。在未办理抵押权登记之前，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可以该预告登记对抗他人针对涉案房屋的处分，但该预告登记并非表明预告登记权利人对涉案房屋享有抵押权。事实上案涉抵押房屋至今仍未办理所有权登记，当然也没有办理抵押权登记。物权自登记时设立，案涉抵押房屋至今未办理抵押权登记，故，对建行忠县支行要求对涉案房屋享有抵押权，并就拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上所述，建行忠县支行的诉讼请求部分成立，本院予以支持，不支持部分予以驳回。张洪、何明英、楚江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张洪、何明英于本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司忠县支行尚欠借款本金296944.73元及截至2019年2月1日的利息5296.36元，罚息103.57元。二、被告张洪、何明英于本判决生效后五日内支付原告中国建设银行股份有限公司忠县支行以尚欠借款本金296944.73元为基数自2019年2月2日起至还清全部借款时止按照中国人民银行同期同档次人民币基准利率下调5%后上浮50%计算罚息（基准利率于每年的1月1日随中国人民银行同期贷款基准利率调整而调整）。三、被告张洪、何明英于本判决生效后五日内向中国建设银行股份有限公司忠县支行支付律师费14000元。四、被告重庆楚江房地产开发有限公司对被告张洪、何明英的上述债务在忠县XX镇XX路X号房屋办理抵押登记之前承担连带保证责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司忠县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6044元，由被告张洪、何明英、重庆楚江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄燕彬人民陪审员  沈沛于人民陪审员  **鹏二〇一九年九月二十九日法官 助理  王俊力书 记 员  徐 力