上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6296号原告：上海东方汽配城市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱亚莹，董事长。委托诉讼代理人：管海萍，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被告：御桥汽车服务(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵李勇，总经理。原告上海东方汽配城市场经营管理有限公司(以下简称汽配城公司)与被告御桥汽车服务(上海)有限公司(以下简称御桥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐天合、被告法定代表人赵李勇到庭参加了庭审。本案现已审理终结。汽配城公司向本院提出诉讼请求：1、判令汽配城公司与御桥公司间的《上海市商品交易市场进场经营合同》于起诉状副本向御桥公司送达之日解除；2、判令御桥公司立即搬离上海市嘉定区博园路XXX号13幢的商铺及其附属设施，并将该房屋交还给汽配城公司；3、判令御桥公司支付自2019年1月1日起至2019年3月31日的租金725,648元(按8,062.75元/天计算)；4、判令御桥公司支付自2019年4月1日起至合同解除日的租金(按8,062.75元/天计算)；5、判令御桥公司支付自合同解除日至实际返还该房屋及其附属设施之日的房屋使用费(按日租金2倍13,975元/天计算)；6、判令御桥公司支付自2018年12月16日起至实际付款之日止的逾期支付租金违约金(以8,062.75元为标准，按每天0.3%计算)。事实和理由：坐落于上海市嘉定区博园路XXX号13幢的商铺及其附属设施(以下简称系争房屋)系案外人上海德美现代国际采购物流有限公司(以下简称德美公司)所有。基于产权人的授权委托，汽配城公司与御桥公司签订了《上海市商品交易市场进场经营合同》，约定御桥公司承租系争房屋用于二手车展示、销售及相关服务，建筑面积为5375.17平方米；租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，其中2017年1月1日至2017年7月15日为装修免租期；第一、二年的年基本租金为2,550,518元，第三年的年租金为2,942,905元，第四年起每年年租金在前一年的基础上递增3%，租金先付后用，每三个月为一付款周期。逾期支付租金的，日违约金以日租金、押金及管理费的千分之三计算。逾期支付租金满15天，累计满30天的，汽配城公司有权解除合同。御桥公司逾期返还房屋的，每逾期一日，应按约定租金的两倍13,975元/天支付房屋占用使用费。合同签订后，汽配城公司按约履行了合同义务，然御桥公司自2019年1月起拖欠租金不付，经催讨无果，为维护汽配城公司的合法权益，故诉至法院。御桥公司辩称，不同意解除合同、返还房屋及支付违约金，其确实从2019年1月1日起拖欠租金，但系因为汽配城公司未按约在系争房屋侧边围墙上开一扇门，造成其无法正常营业，故汽配城公司违约在先，其已对系争房屋进行装饰装修，如汽配城公司提前收回房屋，应予以补偿，且汽配城公司主张的逾期返还房屋的房屋使用费的计算标准过高；同意支付欠付的租金，但汽配城公司从2019年1月1日起按第三年租金标准计算租金有误，根据合同约定，免租期是半年，故应从2019年7月16日起算第三年租金。诉讼中，御桥公司表示曾向汽配城公司支付押金207,303元和信用保证金100,000元，并于2019年5月15日向德美公司支付了2019年第一季度部分租金55万元。汽配城公司同意将押金和信用保证金折抵御桥公司拖欠的租金和占用使用费，并表示不同意利用御桥公司的装饰装修。庭审结束后，汽配城公司与御桥公司就解除合同与否、损失赔偿等进行案外协商。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉定区博园路XXX号的产权人系德美公司。2016年11月1日，德美公司出具《房屋出租授权委托书》一份，委托汽配城公司负责系争房屋出租和日常管理事宜，具体为联系、接待租户，负责与租户签约，出租后与租户就租赁事宜或争议进行沟通、解决，收取租金及系争房屋相关设施设备的维护与管理等与房屋租赁相关事宜。御桥公司在筹备期间与汽配城公司达成租赁意向，2017年1月1日，汽配城公司向御桥公司交付了系争房屋，御桥公司开始进行装修。2017年1月25日，御桥公司支付了租金642,870元和押金207,303元。御桥公司还另行支付了信用保证金10万元。后，御桥公司于2017年5月18日注册成立。2017年7月，汽配城公司(出租方，甲方)、御桥公司(承租方，乙方)与德美公司(业主方)补充签订《上海市商品交易市场进场经营合同》一份，约定乙方承租系争房屋，面积为5375.71平方米；租赁的房屋用途仅限于二手车展示、销售及相关服务；租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日止；乙方承租的商铺应于2017年6月1日开门营业，并持续经营；租金先付后用，第一年，年租金单价为1.3元/平方米/天，年租金2,550,518元，免6.5个月装修期，租金起算日为2017年7月16日；第二年年租金与第一年年租金相同；第三年，年租金单价为1.5元/平方米/天，年租金2,942,905元；第四年起每年年租金在前一年基础上递增3%，直至合同期终止；乙方按付三个月押一个月租金预付，在订立本合同时，乙方一次性预付四个月租金(含押金)，乙方应于上期最后一个月的15日前预付下一期租金，押金不满一个月租金时应及时补足；乙方有下列情形之一的，除承担相应责任外，甲方有权解除本合同，并不予任何赔偿：……6、逾期不支付租金、物业管理费等满15天，累计满30天，无需通知本合同自动终止……；乙方应在本合同的租期届满后当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同约定租金的两倍13,975元/日向甲方支付房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方依据进户单验收认可，并互相结清各自应承担的费用；甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租金及管理费等，均应向对方支付违约金，日违约金以日租金、押金及管理费的3‰计算；不论本合同是否因租赁到期而终止，该房屋的装修均不予补偿。后，御桥公司自2018年4月始，出现逾期支付租金的情况，直至2018年11月23日才支付租金至2018年12月31日。之后未再支付租金，汽配城公司遂起诉来院。本院认为，汽配城公司与御桥公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于御桥公司辩称汽配城公司未按约在系争房屋侧边围墙上开一扇门一节，御桥公司未提交证据证明双方曾就此协商一致，汽配城公司亦予以否认，故对该节抗辩意见，本院不予采信。合同履行中，御桥公司逾期不付租金已满15天，累计已满30天，根据合同约定，汽配城公司可据此解除合同，故汽配城公司主张合同解除的诉请本院予以支持。因汽配城公司在诉讼前其未行使单方解除权，故合同解除之日应为起诉状副本送达御桥公司之日即2019年4月14日。合同解除后，御桥公司理应将系争房屋返还汽配城公司，并按约向汽配城公司支付拖欠的租金至合同解除日。关于双方争议的第三年年租金起算日，根据合同约定，租期自2017年1月1日起，第一年租金免6.5个月装修期，租金起算日为2017年7月16日。按通常理解，第一年租期应指2017年1月1日至2017年12月31日止，只是其中免租6.5个月，以此类推，故2019年1月1日起的租金应按第三年租金计算。御桥公司辩称应从2019年7月16日起算第三年租金的意见，本院不予采信。现御桥公司仅支付了2019年第一季度部分租金55万元，尚欠175,648元未付，另根据系争房屋的权利人德美公司的委托，汽配城公司有权收取租金，故御桥公司尚应向汽配城公司支付至2019年4月14日的租金288,526.50元。因御桥公司支付的押金和信用保证金合计为307,303元，故抵扣租金后剩余的18,776.50元用于抵扣御桥公司应付的占有使用费。鉴于系争房屋仍由御桥公司占用，故汽配城公司要求御桥公司支付合同解除之后的占有使用费合法有据，但其主张的计算标准过高，本院予以调整。至于汽配城公司主张的逾期付款违约金，因该违约金的计算并非以拖欠租金多少为基数，而是按日租金的千分之三即24.19元/天计算，且御桥公司至今仍未拖欠租金，故其在诉讼中支付租金的行为不影响该违约金的计算。至于御桥公司要求对装饰装修物予以补偿一节，因御桥公司违约导致合同解除，且汽配城公司不同意继续利用，故本院对此不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海东方汽配城市场经营管理有限公司与被告御桥汽车服务(上海)有限公司就上海市嘉定区博园路XXX号13幢商铺及其附属设施签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》于2019年4月14日解除；二、被告御桥汽车服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区博园路XXX号13幢商铺及其附属设施内搬离，将上述房屋返还给原告上海东方汽配城市场经营管理有限公司；三、被告御桥汽车服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方汽配城市场经营管理有限公司2019年4月15日至实际搬离之日的房屋占有使用费(按10,000元/天计算，应扣除18,776.50元)；四、被告御桥汽车服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东方汽配城市场经营管理有限公司自2018年12月16日起至上述第三项实际支付之日止的逾期付款违约金(按每天24.19元计算)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,056元，减半收取5,528元，由原告负担4,190元，由被告负担1,338元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一九年九月十七日书记员  张耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……