山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初2175号原告（反诉被告）：肖常春，男，1962年6月7日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：韩松，山东兰郡律师事务所律师。被告（反诉原告）：麻佃其，男，1961年2月16日生，汉族，居民，住兰陵县。被告（反诉原告）：张美英，女，1959年9月28日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：张文策，山东兰陵律师事务所律师。原告（反诉被告）肖常春诉被告被告（反诉原告）麻佃其、被告（反诉原告）张美英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖常春向本院提出诉讼请求：1.判令被告麻佃其、张美英返还购房款34000元及资金占用期间的债务利息20400元（自2009年5月计算，计算至2019年5月，按照年息6%计算）；2、赔偿新建主房1间、东西平房2间的价值70000元；3、赔偿因房地产升值而产生的经济损失200000元。事实与理由：二被告系夫妻关系，2009年5月，原告与被告麻佃其签订《契约》，约定被告自愿将其一位宅基地以及上面的房屋转让给原告，原告支付购房款34000元。后原告在使用上述房地产时，新建了主房1间，东西平房2间.后被告在2019年2月2日向兰陵县人民法院提起诉讼，案经兰陵县人民法院审理，下发（2019）鲁1324民初752号民事判决书，裁判上述宅基地及房屋买卖契约无效。现因赔偿问题未达成一致意见而酿成纠纷。被告（反诉原告）麻佃其、张美英辩称：1.对于原告要求返还购房款34000元被告同意，并且被告在起诉前主动向原告返还，原告不接受，原告要求自2009年5月计算利息没有法律依据，根据法律规定合同无效，因无效合同取得财产应返还给对方，即返还财产的范围仅限于原物，不存在利息。2.要求赔偿原告新建东西平房两间价值7万元没有证据，根据双方签订的契约，被告将房屋交付给原告时就是主房四间东西平房各两间，房屋没有增加，不存在新建平房的主房，即便是原告对房屋进行了修缮，使房屋因其修缮行为产生增值，原告也只能就其修缮支出的成本要求赔偿，因赔偿只限于直接损失，原告提出的让被告赔偿因房地产升值而产生的经济损失200000元依法不能成立，双方签订的合同无效，无效合同自签订时就不具备法律效力，原告依据无效合同对涉案房屋实施的占有和使用都是不合法的，该房屋所有权自始至终属于被告，因此房屋产生的法定孳息和自然升值均属于被告与原告无关，并且在本案中没有证据证明涉案房屋自2009年至今产生的增值。原告提交的资产评估报告虽然认定房屋现在的价值是350820.25元，但其中主要部分是土地使用权占311178.11元，土地为农村集体所有仅供村民自行使用，不具备市场流通性，故不存在市场价值，并且该报告没有对2009年房屋交付给原告时的价值进行鉴定，按照报告的说明报告结论是采用成本法形成的，也就是说涉案房屋的成本就是报告认定的价值，即该价值没有包含升值，这也说明该房屋在交易时价格被严重低估。反诉原告（本诉被告）麻佃其、张美英向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告肖常春返还其占用反诉人的房屋（主房四间，辅房四间），价值约15万元。2、判令被反诉人赔偿反诉人房屋租金损失100000元。事实与理由：2019年5月1日，反诉人麻佃其与被反诉人签订《契约》一份，约定反诉人将自己所有的房屋一处及房屋占用范围内的宅基地使用权转让给被反诉人，转让费34000元。《契约》签订后，被反诉人占有使用涉案房屋至今。2019年3月22日，兰陵县人民法院作出（2019）鲁1324民初752号民事判决书，确认反诉人与被反诉人签订的房屋买卖契约无效。判决生效后反诉人主动要求向被反诉人返还房屋价款34000元并要求被反诉人返还涉案房屋，被反诉人拒不接受购房款也不返还房屋并向兰陵县人民法院提起诉讼，要求判令反诉人返还购房款34000元及资金占用期间的利息20400元，赔偿新建房一间、东西平房两间70000元及房屋升值损失200000元。涉案《契约》系因被反诉人不是柞城村村民不具备农村房屋受让人资格导致无效，被反诉人是导致合同无效的过错方，故被反诉人应将房屋返还给反诉人，并赔偿其占用涉案房屋期间给原告造成的租金损失。反诉被告（本诉原告）肖常春对反诉原告（本诉被告）麻佃其、张美英提出的反诉辩称：1、被反诉人可以返还涉案房屋，但是在返还涉案房屋时，反诉人应当返还被反诉人支付的购房款34000元及资金占用期间的债务利息，修复及装修价值，增值所应获得的利益。2、本案《契约》解除的根本原因是：反诉人违反诚实信用原则，反诉人作为出卖方因违约行为从而导致买卖交易的不稳定性，本案过错方应当在于反诉人。同时依据“契约”第五条“此契约一式两份，甲乙双方各持一份，双方必须认真执行，不得悔约。如有违约，违约一方应负全部法律责任”也印证了被反诉人的答辩意见，本案过错责任完全在于反诉人。3、反诉人主张的房屋租金损失没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：麻佃其系兰陵县卞庄街道办事处柞城村居民，与张美英系夫妻关系。肖常春户籍所在地是黑龙江省黑河市嫩江县。2009年5月1日，麻佃其和肖常春签订宅基地及房屋转让契约，内容为：甲方：麻佃其。乙方肖常春。经甲乙双方协商，甲方自愿将其一位住宅基地以及其上面的房屋转让给乙方。该宅基地东西长20米，南北长15米，面积300平方米，四至为：东临路3米，南邻刘春，西邻汪，北邻张春。房屋为：堂屋四间瓦房，墙体砖石结构，东西平房各两间，为砖混结构。双方自愿遵守如下协议，：一、双方签订契约后，乙方一次性将现金34000元（人民币）当场交给甲方，同时甲方将其房权证交给乙方。乙方即获得宅基地的使用权和房屋的所有权，同时获得宅院内所有附属物的所有权。乙方可自主使用其使用权和所有权。二、甲方应协助乙方办理房权证等有关手续的过户。三、甲方应负责水、电、路等公共设施协调工作。四、如果乙方需要改建或者扩建房屋，在施工时，乙方自行安排施工队伍和费用。必要时甲方应负责周边环境的协调工作。五、此契约一试两份，甲乙双方各执一份，双方必须认真执行，不得悔约。如有违约，违约一方应付全部法律责任。如此房屋在本协议生效以前有其他争议及抵押贷款等，由卖方负责，协议生效后如有其他问题及抵押贷款等由买方负责。六、本契约自签订之日起生效。甲方：麻佃起（捺印），乙方：肖长春（捺印），二零零九年5月1日。契约中签名“麻佃起”系麻佃其所为。《契约》签订后，肖常春支付麻佃其房屋转让费34000元。肖常春占有使用涉案房屋至今。张美英于2019年2月2日以麻佃其、肖常春为被告向本院提起诉讼，请求法院确认麻佃其、肖常春签订的宅基地及房屋转让契约无效，本院于2019年3月22日作出（2019）鲁1324民初752号民事判决书，确认被告麻佃其和被告肖常春于2009年5月1日签订的宅基地及房屋买卖契约无效。庭审过程中肖常春提出：对涉案房屋及院落的现在市场价值及在申请人使用涉案房屋过程中对房屋进行添附（主房1间、东西平房各3间、装修、垫及铺设水泥地面）的价值部分进行评估，本院依法委托山东金茂达有限公司进行评估，山东金茂达有限公司作出鲁金茂达评报字（2019）第2030号资产评估报告，评估价值净值350820.25元。本院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。由于肖常春非本集体组织成员，故其没有资格成为涉案房屋及宅基地买卖的主体，故肖常春与麻佃其间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人麻佃其与买受人肖常春在签订宅基地及房屋转让契约时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，后因双方签订的宅基地及房屋转让契约因违反法律规定而无效，双方均有过错，故双方皆应对合同无效承担相应责任。肖常春应当将诉争房屋返还给麻佃其、张美英，但麻佃其、张美英也得将卖房款返还给肖常春，对于肖常春要求麻佃其、张美英返还购房款资金占用期间的债务利息的诉讼诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。麻佃其、张美英要求肖常春赔偿房屋租金损失100000元无事实依据，本院依法不予支持。肖常春主张双方签订契约时主房只有3间，没有东西平房，其使用涉案房屋过程中对房屋进行新建主房1间、东西平房各3间，麻佃其、张美英否认，肖常春未提供充足证据证明。肖常春、麻佃其均认可麻佃其在使用涉案房屋过程中对部分房屋及设施进行了改建，本院酌定麻佃其、张美英返还给肖常春房屋、院落的改建费用补偿款10000元。现本案涉诉房屋及院落相关交易行为完成已多年,涉诉房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等均发生变化,房屋及土地价值提升。本院在审理期间对涉案土地及房产的价值进行了评估,综合案件实际情况并参照房屋买卖价格、现房屋评估价格确定赔偿金额。对肖常春要求赔偿损失的诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）肖常春购房款34000元。二、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）肖常春房屋、院落的改建费用补偿款10000元。三、被告（反诉原告）麻佃其、张美英于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）肖常春经济损失160000元。四、原告（反诉被告）肖常春于判决生效后十日内将位于山东省兰陵县卞庄街道办事处柞城村的房屋及院落返还给被告（反诉原告）麻佃其、张美英。五、驳回原告（反诉被告）肖常春的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）麻佃其、张美英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6166元，由原告（反诉被告）肖常春负担3083元，被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担3083元。反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担1500元、由原告（反诉被告）肖常春负担1025元。鉴定费15000元由原告（反诉被告）肖常春负担7500元，由被告（反诉原告）麻佃其、张美英负担7500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 杰人民陪审员  朱汉兴人民陪审员  马继达二〇一九年九月二十三日书 记 员  赵红彬