贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7334号 原告：王举，男，汉族，1973年8月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：彭迪，女，汉族，1975年6月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陆平（一般授权），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安平（一般授权），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张兰(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告王举、彭迪与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王举及委托诉讼代理人陆平、安平，被告招商商置公司之委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告招商商置公司立即将为原告办理招商花园第D5幢12层4号房、D5幢13层4号房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂人民币3.24万元(具体违约金以人民币814,446.00元为基数，从2015年3月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算至被告实际交付不动产权证之日止)；三、本案的诉讼费用由被告负担。 事实及理由：两原告系夫妻关系，两原告与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商公司”）于2013年6月20日签订了《商品房买卖合同》两份（以下简称“《合同》”），《合同》约定两原告购买被告位于毕节市城市南部新区，Ｄ5幢12层4号房，房屋总价款为每套人民币415321.00元，两套房屋共计830642.00元。同时《合同》还约定“出卖人承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书买受人不退房的，出卖人自约定日期至实交给买受人际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金”。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付了购房款人民币830642元。后因房屋面积误差，被告退回原告每套房屋的面积误差款8098.00元，两套共计16196.00元。被告于2014年12月23日将房屋交付给原告使用。但被告至今仍未为原告交办理不动产权证。原告认为，因涉案合同未约定办理房屋所有权登记的期限，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条关于办理房屋权属证书迟延的责任第（二）项、第（三）项的的规定，由被告在交付房屋之日起90日内为原告办理不动产产权证但被告未按以上规定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 庭审时原告补充陈述：因被告方工作人员疏忽导致原被告双方签订的涉案商品房D5-12-4买卖合同丢失，后原被告双方于2018年9月17日被签。 被告招商商置公司辩称：一、答辩人不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案《商品房买卖合同》【两份合同约定均相同，以下共同称为“《商品房买卖合同》”】第二十二条未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间，而被答辩人收房时间为2015年1月1日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应该为2015年4月3日之前。本案中，答辩人取得涉案楼栋备案登记，具备办理涉案房屋转移登记条件的时间为2015年5月21日。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项约定，办理不动产权属证书需答辩人与被答辩人双方共同办理，那么答辩人的合同义务仅是具备办理转移登记的条件，且告知被答辩人缴纳相关税费。而答辩人按照《商品房买卖合同》补充协议中的第一条第九项约定向被答辩人邮寄了《办理产权证的告知函》，尽到了通知义务。虽然答辩人在法定时间内未取得案涉房屋的初始登记，但在答辩人已经尽到告知义务的前提下，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任”之约定，答辩人取得初始登记，具备办理转移登记的条件时间为2015年5月21日，未超过涉案合同约定的180个工作日，因此，答辩人仅需承担总房款(814446元)万分之一的违约金，即81.44元。二、本案已经超过诉讼时效，应当驳回被答辩人的诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期同为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2015年4月3日，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。三、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延在2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产杈属登记证书，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由答辩人代办理涉案房屋转移登记，此时答辩人确无向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由答辩人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，答辩人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被答辩人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被答辩人据此得以向答辩人提交应由买受人提交的办证资料，用于答辩人履行委托办证义务。只要答辩人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，答辩人以邮寄方式向被答辩人送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明：2013年6月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了两份《商品房买卖合同》。因被告遗失其中的一份《商品房买卖合同》，原被告双方于2018年9月17日又补签了一份《商品房买卖合同》（房号：Ｄ5-12-4）。《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的两套商品房位于毕节市城市南部新区,房号分别为：Ｄ5-12-4、Ｄ5-13-4；两套商品房总价款均为415321.00元；买受人采取一次性方式付款，买受人应当在2015年12月25日前交付全部房价款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，因涉案房屋实测面积与合同约定面积有差异，双方进行补差后，原告实际交付了两套涉案房屋购房款合计为814446.00元；被告向原告代收了契税、公共维修基金、土地证费用等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年5月21日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ5幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2018年8月15日，原告向被告出具办理委托书，委托被告代为办理Ｄ5-13-4号房屋的不动产权证书，并于同日签订不动产登记申请书；2018年9月20日，签订了Ｄ5-12-4号不动产登记申请书。原告认为，被告未按法律规定为原告办理不动产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告向原告交付两套涉案房屋的时间均为2015年1月1日。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的两份《商品房买卖合同》及两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代收公共维修基金、产权登记费、土地证、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理两套涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期办证违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2015年1月1日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年4月1日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告已取得涉案房屋所属的D5幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明,2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。被告已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，违约金以日为单位累计计算数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未于2015年4月1日之前履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，原则上应从2015年4月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月26日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，对原告主张被告承担逾期办证违约金的诉请，本院予以支持，计算违约金的起止时间为：2016年6月26日至2017年9月24日。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额814,446.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款总额814,446.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年6月26日起计算至2017年9月24日止。 被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王举、彭迪交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告王举、彭迪办理涉案的两套商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王举、彭迪逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款814,446.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月26日起计算至2017年9月24日止）； 三、驳回原告王举、彭迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币685.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年九月十八日 书记员  高立