海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2394号 原告：钱国强，男，1970年1月20日出生，汉族，住海南省定安县。 委托诉讼代理人：黄种均，海南海新律师事务所律师。 被告：向仁广，男，1969年2月1日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 原告钱国强与被告向仁广排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱国强及其委托诉讼代理人黄种均、被告向仁广及其委托诉讼代理人吴祝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱国强向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即搬出位于海南省琼海市××区房屋，停止对原告使用权和居住权的侵害，排除妨害；2、判决被告向原告支付2018年11月1日至实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费每月按5000元计算，暂计至2019年6月1日为35000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年2月8日，海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》，海南省国营东红农场将位于东红服务区，总建筑面积2146平方米，共10套房屋租赁给河南省百源贸易有限公司。2018年1月10日，河南省百源贸易有限公司将《合同》的权利和义务转让给原告。2018年7月2日，原告与海南省国营东红农场、海南农垦红昇农场有限公司签订《合同权利义务转让协议》，海南省国营东红农场将《合同》的权利和义务转让给海南农垦红昇农场有限公司。2018年10月19日原告向海南农垦红昇农场有限公司缴交2018年东红开发区房屋租金60000元，对东红开发区房屋合法享有使用权、居住权。原告多次与被告交涉，但被告均拒绝与原告签订租赁合同，也拒绝搬出东红开发区35号房屋。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告向仁广辩称：第一、被告不是本案适格被告。被告自2003年开始在争议房屋经营饭店，饭店工商营业执照是定安黄竹顺兴饭店，饭店经营者是被告本人，诉讼主体应该是定安黄竹顺兴饭店。第二、被告与东红农场的租赁关系还在存续当中。被告自2003年开始承租东红农场的房屋经营饭店，对接的是东红开发区，租金也是交给东红开发区，至今已有16年，东红农场或者东红开发区都没有通知被告解除双方之间的房屋租赁关系，被告不存在侵权行为。第三、原告的租赁合同是无效的。1、被告自2003年与东红农场之间的租赁关系至今存在，无论是东红农场还是开发区在原租赁关系没有终止的情况下是无权将房屋出租给他人，原告从他人手里转来的房屋是无效的；2、被告承租的房屋有二间门面，每年租金是15000元，东红农场一共有10间铺面，每年铺面租金是75000元，如果楼上部分出租，每年租金100000元，东红农场与所谓河南省百源贸易有限公司租金只有60000元，明显低于东红农场向职工出租的租金，损害了国家利益，因此双方签订合同是恶意的，是无效合同。请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：原告提供的证据：1合同一份，证明2010年2月8日海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》，将东红服务区楼盘租赁给河南省百源贸易有限公司；2、合同权利和义务转让协议书一份，证明2018年1月10日河南省百源贸易有限公司将《合同》的权利和义务转让给原告；3、合同权利义务转让书及收据一份，证明2018年7月2日海南省国营东红农场将合同的权利和义务转让给海南农垦红昇农场有限公司及原告缴交2018年租金60000元；4、会议记录一份，证明原告召开原租户会议，通知原租户于2018年10月10日前搬迁，被告儿子向天文到场参加会议；5、通知（第三次）一份，证明原告多次向被告发通知，要求被告搬离东红农场开发区35号房屋；6、东红综合规划区楼房承包协议书及收据各一份，证明原告委托代理人与吴坤雄签订楼房承包协议书，与被告侵占的楼盘面积、位置一致，年租金60000元，被告按此标准赔偿侵占房屋损失；7、照片及国家企业信用信息公示系统各一份，证明被告一直在侵占使用涉案房屋。被告对原告证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性有异议，对原告证据7的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议。被告提供的证据：1、琼海市大路镇东红居居民委员会证明书一份，证明被告自2003年就承租东红农场的房屋经营至今；2、承包协议书一份，证明东红开发区委托陈照军与被告签订承包协议书，被告对涉案房屋拥有连续合法的使用权；3、收据一份，证明被告租赁房屋每年租金15000元，合同在实际履行中。原告对被告证据1、2有异议，对被告证据3的真实性没有异议。本院调取的证据：1、海南农垦红昇农场有限公司说明一份，证明2010年2月8日海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》和2018年7月2日海南省国营东红农场、海南农垦红昇农场有限公司和钱国强签订《合同权利义务转让协议》的情况；2、陈照军调查笔录一份，证明是钱国强和王国锋主任委托陈照军管理涉案房屋，并与向仁广在2014年签订《承包协议书》；3、王国锋调查笔录一份，证明河南省百源贸易有限公司通过钱国强委托东红社区物业服务有限公司管理东红开发区房屋和委托陈照军管理东红开发区房屋及陈照军与原租户签订合同收取租金的情况。原告对本院调取的3份证据没有异议。被告对本院调取证据1的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议；对本院调取证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，但对部分内容有异议。本院质证认为，原告7份证据、被告3份证据和本院调取3份证据，互相印证，形成证据链，可以证明被告自2003年使用东红开发区35号房屋经营饭店、2010年2月8日海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》、2018年1月10日河南省百源贸易有限公司将《合同》的权利和义务转让给原告及河南省百源贸易有限公司委托陈照军管理东红开发区房屋的事实，对原告7份证据、被告3份证据和本院调取3份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以做为认定本案事实的证据。 本院经审理认定事实如下：2003年，被告开始租赁东红开发区XX号房屋经营饭店。2010年2月8日，海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》，海南省国营东红农场将位于东红服务区，总建筑面积2146平方米，共10套房屋租赁给河南省百源贸易有限公司，租赁期限自2010年3月1日至2080年3月1日止。《合同》第二条约定：甲方（海南省国营东红农场）现将已能租用的四套建筑面积为1230平方米房屋出租给乙方（河南省百源贸易有限公司），剩余目前未能租用的六套房屋租金由乙方代甲方按原合同条款收取。2015年1月30日，被告注册成立定安黄竹顺兴饭店。2018年1月10日，河南省百源贸易有限公司将《合同》的权利和义务转让给原告。2018年7月2日，原告与海南省国营东红农场、海南农垦红昇农场有限公司签订《合同权利义务转让协议》，海南省国营东红农场将《合同》的权利、义务转让给海南农垦红昇农场有限公司。2018年10月19日，原告向海南农垦红昇农场有限公司缴交2018年东红开发区房屋租金60000元。2018年10月24日，河南省百源贸易有限公司向被告发出通知，要求被告在2018年10月25前搬离东红开发区35号房屋。2019年7月5日，原告提起诉讼，请求法院：1、判决被告立即搬出位于海南省琼海市××区房屋，停止对原告使用权和居住权的侵害，排除妨害；2、判决被告向原告支付2018年11月1日至实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费每月按5000元计算，暂计至2019年6月1日为35000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。案经审理，被告认为海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订的《合同》无效，应判决驳回原告的起诉。 另查明，原告在2007年到2018年任河南省百源贸易有限公司经理，负责项目开发和市场推广工作。自2012年起，河南省百源贸易有限公司委托东红社区物业服务有限公司（海南省国营东红农场下属企业）管理东红开发区房屋，东红社区物业服务有限公司主任王国锋介绍租户陈照军给河南省百源贸易有限公司，由河南省百源贸易有限公司委托陈照军管理东红开发区房屋。2014年10月1日，陈照军与被告签订《定安县黄竹高速路口东红综合规划区楼房承包协议书》，由被告承包东红开发区35号房屋，承包期限为2014年10月1日至2016年10月1日，承包金每年15000元。陈照军收取被告2014年10月1日至2015年10月1日租金15000元，另一租户陈小林收取被告2015年10月至2016年10月租金14400元，交给东红社区物业服务有限公司，由东红社区物业服务有限公司交给海南省国营东红农场，当做河南省百源贸易有限公司每年支付给海南省国营东红农场的租金。 本院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发的以排除这种妨碍为目的的纠纷。本案存在四个争议焦点：一、被告是不是本案适格的被告；二、海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》是否有效；三、被告对琼海市东红开发区35号房屋是否有优先承租权；四、被告是否支付自2018年11月1日起房屋使用费每月5000元，至实际搬离之日止。 1被告是不是本案适格的被告。本案中，被告自2003年租赁琼海市东红开发区35号房屋，至2014年与陈照军签订《承包协议书》，都是以向仁广名义签订，而定安黄竹顺兴饭店在2015年1月30日才注册成立，因此，被告是本案适格的被告。 2海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订的《合同》是否有效。被告主张自2003年租赁琼海市东红开发区35号房屋，但没有提供证据证明，结合被告长期使用琼海市东红开发区35号房屋经营饭店的事实及本院调查的情况，可以确认被告自2003年开始租赁琼海市东红开发区35号房屋，但无法查明租赁期限及租金支付情况，但被告一直缴交租金使用琼海市东红开发区35号房屋，应视为不定期租赁。2010年2月8日，海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订《合同》，海南省国营东红农场将位于东红开发区，总建筑面积2146平方米，共10套房屋租赁给河南省百源贸易有限公司，租赁期限自2010年3月1日至2080年3月1日止。《合同》第二条约定：甲方（海南省国营东红农场）现将已能租用的四套建筑面积为1230平方米房屋出租给乙方（河南省百源贸易有限公司），剩余目前未能租用的六套房屋租金由乙方代甲方按原合同条款收取。2012年后，河南省百源贸易有限公司委托东红社区物业服务有限公司管理琼海市东红开发区35号房屋，被告没有异议并且一直向东红社区物业服务有限公司缴交租金。海南省国营东红农场与河南省百源贸易有限公司签订的《合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在无效的情形，是合法有效的。 三、被告对琼海市东红开发区XX号房屋是否有优先承租权。本案中，被告租赁琼海市东红开发区XX号房屋经营饭店，在租赁期间届满后，被告继续使用琼海市东红开发区XX号房屋并支付租金，东红社区物业服务有限公司继续收取租金，原租赁合同继续履行，租赁期限为不定期租赁。海南省国营东红农场在2010年2月8日将琼海市东红开发区XX号房屋租赁给河南省百源贸易有限公司，河南省百源贸易有限公司委托东红社区物业服务有限公司管理琼海市东红开发区XX号房屋，并委托陈照军与被告签订《定安县黄竹高速路口东红综合规划区楼房承包协议书》，由陈照军收取租金交给东红社区物业服务有限公司，东红社区物业服务有限公司上交给海南省国营东红农场。被告明知陈照军对琼海市东红开发区XX号房屋没有所有权及使用权，但仍然与陈照军签订合同并缴付租金，可见对陈照军是受河南省百源贸易有限公司委托是清楚的。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告主张对琼海市东红开发区XX号房屋具有优先承租权，没有事实根据与法律依据，本院依法不予支持。 四、被告是否支付自2018年11月1日起房屋使用费每月5000元，至实际搬离之日止。本案被告支付租金至2018年8月13日，未交租金继续使用琼海市东红开发区XX号房屋，属于侵权行为，应支付占用期间的房屋使用费。原告主张被告支付自2018年11月1日至实际搬离之日止房屋使用费每月5000元，并提供相邻租户的合同证明，被告有异议但没有提供证据反驳，本院依法予以支持。 综上所述，原告诉请被告搬出琼海市东红开发区XX号房屋并支付租金，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条和《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，判决如下： 1限被告向仁广于本判决发生法律效力之日起十日 内，自行腾退琼海市东红开发区35号房屋，将琼海市东红开发区35号房屋交由原告钱国强管理使用。 2限被告向仁广于本判决发生法律效力之日起十日 内向原告钱国强支付自2018年11月1日起房屋使用费每月5000元，至实际搬出琼海市××区房屋止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676元，减半收取338元，由被告向仁广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  史朝晖 二〇一九年九月二十五日 书记员  邓征想 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购 买的权利。