贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7297号 原告：李永兴，男，汉族，1990年11月20日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张兰(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。 原告李永兴与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李永兴之委托诉讼代理人张競、吴敏，被告招商商置公司之委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第D幢31层1号商品房（房号D9-31-1）转移登记的有关文书及产权证；二、判决被告以356,000.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2015年7月7日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金（暂计算至2019年6月24日，为100,695.57元）；三、本案的诉讼费用由被告负担。 事实与理由:2014年3月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1216），约定原告购买被告开发的招商花园城第D9幢31层1号商品房（房号：D9-31-1），商品房总价款为356,000.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2015年4月8日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告诉至法院，恳请依法支持其诉请。 被告招商商置公司辩称：一、答辩人不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间，而被答辩人收房时间为2015年4月8日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，答辩人取得涉案房屋转移登记有关文书的时间应该为2015年7月9日前，而答辩人在2015年5月21日即取得涉案楼栋备案登记，具备办理涉案房屋转移登记条件。事实上，答辩人与被答辩人形成委托办证关系的时间应该是2018年10月1日之后至产权证办理完毕止。在答辩人与被答辩人形成委托办证关系前，答辩人的义务仅是通知被答辩人提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此，答辩人为了让被答辩人早日提交相关办证资料，答辩人又按照合同约定，通过邮寄方式，向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料，其中《招商园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证，婚姻证明、户口本，家庭无房证明等资料,2015年4月8，被答辩人在收到《入伙通知书》、《招商花园域代收费用标准明细缴款通单》等相关材料后，在收楼意见书上签字确认，因此，答辩人在2015年4月8日向被答辩人交付房屋，并通知被答辩人缴纳税费及提供办证资料，被答辩人于当日履行了相关义务，答辩人于2015年5月21日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理步案房屋转移登记的条件，答辩人的履行义务未超过2015年7月9日，因此答辩人不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使答辩人应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辩人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片(通知办证幕墙、现场收集办证资料)等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：(一)因健康原因不能出庭的；(二)因路途遥远，交通不便不能出庭的：(三)因自然灾害等不可抗力不能出庭的；(四)其他有正当理由不能出庭的。”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处”对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知，综上，答辩人认为，即使答辩人应当承当交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。二、本案已经超过诉讼时效，应当驳回被答辩人的诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期同为三年，法律另有规定的除外……”之规定，本案中，法定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2015年7月9日，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回其诉讼请求。三、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由答辩人代办理涉案房屋转移登记，此时答辩人确无向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由答辩人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，答辩人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被答辩人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被答辩人据此得以向答辩人提交应由买受人提交的办证资料，用于答辩人履行委托办证义务。只要答辩人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，答辩人以邮寄方式向被答辩人送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料。四、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明：2014年3月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号为Ｄ9-31-1；该商品房总价款356000.00元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款116000.00元，余款240000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方又签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第三条关于产权登记的补充；1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同及补充协议签订后，原告向被告交付了涉案房屋购房款；被告向原告代收了契税、公共维修基金、土地证费用等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2015年5月21日，被告取得涉案商品房所属的Ｄ9幢的商品房备案证明书。2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。2018年10月1日，原告向被告出具办理委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，并于同日签订不动产登记申请书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证，不仅违约，且损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年4月8日。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而被告向原告代收公共维修基金、产权登记费、土地证、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋所属D9幢已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2015年4月8日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2015年7月7日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告已取得涉案房屋所属的D9幢商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告所举证据能证明，2017年9月24日至2017年9月30日，被告在涉案小区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”向业主收集办理房屋转移登记所需资料。被告已尽到通知义务，可视为其已于2017年9月24日履行了交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，违约金以日为单位累计计算数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未于2015年7月7日之前履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，原则上应从2015年7月8日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故自原告向本院提起诉讼之日（2019年6月25日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年6月26日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持，计算违约金的起止时间为：2016年6月26日至2017年9月24日。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额356,000.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款总额356,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年6月26日起计算至2017年9月24日止。 被告以政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延进行违约责任抗辩，因其举证不足以证明系不动产登记机关的原因导致办证迟延的事实，故本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告李永兴交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告李永兴办理涉案商品房的不动产权证书，并将不动产权证书交付给原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李永兴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款356,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月26日起计算至2017年9月24日止）； 三、驳回原告李永兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,157.00元（已减半收取），由原告李永兴负担914.00元；由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担243.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年九月十八日 书记员  高立