西安市雁塔区人民法院民事判决书（2019）陕0113民初8446号原告：陕西新长安物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：蔡世杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。被告：陕西天润通达投资有限公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：杨延祥，系该公司执行董事兼总经理。被告：杨延祥，男，汉族，1966年1月28日出生，住西安市新城区，身份证号：110XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。原告陕西新长安物业管理有限责任公司（以下简称“新长安物业”）与被告陕西天润通达投资有限公司（以下简称“天润公司”）、杨延祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新长安物业的委托诉讼代理人亓中鲁及两被告共同委托诉讼代理人李晓宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新长安物业诉称，其一直对位于西安市高新区XX路XX号XX广场进行物业管理服务，并已履行了物业服务义务，而被告却未按要求支付物业管理各项费用。截止2019年3月15日，被告已拖欠空调费及违约金总计人民币27045.04元。原告认为，被告不履行付款义务的行为违反了法律规定，对原告的正常经营造成了一定的损害，在催要无果的情况下，原告遂向本院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告空调费26257.32元及违约金787.72元，共计27045.04元；2、判令本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称，其不存在拖欠空调费用，所有的费用被告都是按时缴纳的。但是自2014年6月起，空调管道多次发生漏水事件，双方同意按照空调费的30%支付费用，在2016年11月份起因为空调管道严重锈蚀无法使用，物业公司关闭了被告所在楼层的阀门，导致空调彻底无法使用。原告没有提供相应的服务，被告也没有享受到服务，所以不应支付相应的费用，应依法驳回原告诉请。经审理查明，原告为物业服务企业。2014年12月31日原告新长安物业与被告天润公司签订《物业服务合同》，约定原告为被告位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层约900平方米的办公写字楼提供物业服务，物业服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同约定物业服务费用按业主（物业使用人）拥有的建筑面积缴纳，中央空调运行费为每月9.58元/㎡，空调运行时间为周一至周五8:00—18:00，夏季供冷期自6月15日至9月15日，冬季供暖期自当年11月15日至次年的3月15日，若遇特殊天气，物业部将通过意见征询的方式，若过半数业主同意，可以提供空调服务，费用由使用人承担。合同到期后，双方于2018年1月1日续签了《物业服务合同》，约定服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日，其余事项与上份合同基本一致。后因被告室内部分空调管道老旧腐蚀，发生漏水，原、被告协商一致将被告所在楼层供暖管道阀门关闭，至今仍处于关闭状态。被告天润公司分别于2014年11月13日、2015年6月1日、2015年10月28日、2016年5月16日向原告申请暂停空调服务，申请按全额空调费的30%收取管道损失费，不再支付其他费用。原告同意被告的申请，按照30%收取空调运行费。原告送达给被告的《新长安广场收费通知单》上载明关于2015年11月15日至2016年3月15日的空调运行费，原告是按照30%的收费标准通知被告交纳，被告亦一直按此标准交纳。合同履行至2016年11月，原告在收取采2016年11月15日至2017年3月15日期间空调运行费时，将收费标准提高至60%，被告不同意按此标准交纳，双方遂产生纠纷。同时查明，被告未向原告申请空置，2016年11月之后的空调运行费亦未向原告申请按30%收取。另查明，2010年11月18日被告杨延祥与西安箭虹科技有限公司分别签订四份《商品房买卖合同》，约定被告杨延祥购买西安箭虹科技有限公司开发的位于西安市高新区XX路XX号的新长安广场第X幢X单元XX层XXXXX室（建筑面积为311.46㎡）、XXXXX室（建筑面积为288.93㎡）、XXXXX室（建筑面积为194.61㎡）、XXXXX室（建筑面积为105.01㎡）。原告通知被告交费是按照60%计算，被告拖欠XXXXX室2016年11月15日至2017年3月15日、2017年6月15日至2017年9月15日、2017年11月27日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日空调运行费共计44756.80元，其余物业服务费被告均按时交纳。上述事实，有商品房买卖合同、物业服务合同、照片、新长安广场收费通知单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告新长安物业与被告天润公司经协商一致自愿签订《物业服务合同》，合同内容符合法律规定，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力。合同签订后，原、被告协商一致，空调运行费按照30%收取，现原告要求将收费标准提高至60%，庭审已查明，案涉室内供暖管道因年久生锈腐蚀而发生漏水，经被告申请后，原告同意2014年冬季采暖费至2016年夏季制冷费按照总费用的30%收取，2016年冬季供暖费被告未向原告申请，现被告所在楼层供暖管道阀门仍处于关闭状态，原告亦未提交证据证明空调运行成本增加，需要将收费标准提高至60%，并且根据中华人民共和国建设部颁发的《城市供热价格管理暂行办法》第十五条规定“热力销售价格要逐步实现基本热价和计量特价相结合的两部制热价。基本热价主要反映固定成本；计量热价主要反映变动成本。基本热价可以按照总热价的30%-60%的标准确定。”因此，综合考虑以上因素，将收费标准依法酌定为45%，故对于原告要求被告交纳拖欠空调运行费用的请求，本院依法应予支持。但是关于收费标准，应按照总费用的45%收取。因此，被告天润公司应向原告支付20140.56元。对于原告要求被告杨延祥支付拖欠的上述空调运行费的请求，被告杨延祥系业主，天润公司系物业实际使用人，根据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。”及《最高人民法院》第七条之规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，被告杨延祥应向原告连带支付上述拖欠空调运行费。对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告之所以拖欠空调运行费，系原告将收费标准由30%提高至60%，致使双方产生纠纷所致，并非无故拖欠，故对于原告的该项请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院》第七条、《城市供热价格管理暂行办法》第十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西天润通达投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陕西新长安物业管理有限责任公司支付拖欠空调运行费20140.56元；二、被告杨延祥就上述债务承担连带支付义务；三、驳回陕西新长安物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费476元，由原告承担129元，被告陕西天润通达投资有限公司承担347元。因原告已预交，由陕西天润通达投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     张  元  平人民陪审员     杨      希人民陪审员     许      墨 二0一九 年 九 月 三十 日 书  记  员     程      俊   打印：扈艳红     校对：程  俊     2019年  月  日送达