江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终2956号 上诉人（原审原告）：王安健，男，1971年11月10日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 上诉人（原审原告）：刘和秀，女，1969年10月20日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 上诉人（原审原告）：湛志龙，男，1972年11月21日生，汉族，住赣州市章贡区。 被上诉人（原审被告）：徐学林，男，1975年11月25日出生，汉族，住江西省赣州市全南县。 被上诉人（原审被告）：周艳，女，1980年2月19日生，汉族，住全南县。 上诉人王安健、刘和秀、湛志龙因与徐学林、周艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省全南县人民法院（2018）赣0729民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王安健、刘和秀、湛志龙上诉请求：1.判决撤销一审民事判决，改判立即解除王安健、刘和秀、湛志龙与徐学林之间的不定期房屋租赁合同，改判徐学林立即腾房将房屋恢复原状并返还给王安健、刘和秀、湛志龙，改判徐学林立即向王安健、刘和秀、湛志龙支付拖欠的房屋租金4200元（自2018年1月1日至2018年7月31日，每月租金600元，2018年8月1日之后的租金按600元每月的标准计算至法院判决合同解除之日），改判徐学林向王安健、刘和秀、湛志龙按每月600元的标准支付房屋租赁合同解除之后的房屋使用费，房屋使用费支付到徐学林将房屋恢复原状并返还给王安健、刘和秀、湛志龙之日止。2.改判一审案件受理费、司法鉴定费及二审诉讼费均由被上诉人徐学林、周艳承担。事实和理由：一、被上诉人周艳与曹东红签订的《房屋（店面）租赁协议（2013年4月6日）》的动机不是租赁，而是买卖或民间借贷，一审法院认定该协议是租赁合同属于认定事实错误。1.周艳在一审庭审笔录中陈述“因为曹东红的房产当时是在赣州抵押，本来想买的，就说租赁比较保险，买卖不破租赁，房产证之后从赣州银行拿出来之后就放在我这里。”2.周艳签订租赁合同的动机不是租赁。而是买卖或借贷，且签订合同时该房屋还处于赣州银行抵押状态，周艳为了规避法律而签订此合同。3.周艳与曹东红商议过签订买卖合同，其双方的真实意思是房屋买卖或借贷，而以租赁合同隐瞒真实意思规避法律的恶意行为，损害了他人的合法权益。二、周艳与曹东红签订的《房屋《店面》租赁协议》明显亏本，不合常理，不是真实的租赁合同，而是买卖合同或民间借贷协议。1.租赁的这间房屋，面积分别为34.96平方米。被上诉人周艳称总的租金支付了15万元。2013年的租金是每个月约400元，这间房屋的每年租金约4800元，15万元租金需要31年才能回本。租赁房屋明显亏本。按2013年的房价，购买这间房屋的总房款差不多就是约12万元。周艳所称的15万元租金可以全款买下这间房屋，无需租赁。如果借款给他人的话，则15万元借款本金按月息2%计算的话则每年的利息都有3.6万元。40年下来则光利息收益就有144万元。对比房屋租赁、房屋买卖、民间借贷三种方式，周艳主张的租赁关系不符常理。周艳和其爱人钟本祥均是公务人员，有文化，懂法律，理应知晓买卖不破租赁，更应该知道租赁合同的最长有效期是20年，而不是45年，更应该会计算投资的回报率，而不可能作出如此不合常理的亏本买卖，故此合同不是真实的租赁合同。三、租赁合同不需要保管房产证，房产证在周艳处明显不合常理。周艳在一审庭审笔录陈述，产权人为曹东红的房产原件一直在周艳处，房产证原件最开始在赣州抵押，拿出来后一直在被上诉人周艳处。按正常的租赁合同关系来说，承租人不会保管房产证，出租人也不会把房产证交给承租人保管。若双方真的是租赁合同法律关系，则周艳没有保管房产证的必要。四、周艳与曹东红是亲戚，双方有经济往来，且这是周艳签订的唯一的一份长期租赁合同，加上转账凭证写的是货款，不是租金。周艳在一审庭审笔录陈述“曹东红是舅舅，陈素兰是我舅母。”上诉人的代理人在一审庭审中问周艳是否和曹东红还有其它经济来往以及其是否和其它人也签订过长期的租赁合同，周艳陈述“还有一些现金，还买过赣州班线的一些股份；”“没有签订其他合同”。周艳在庭审笔录中陈述“当时我去银行办理时，银行业务员说上面不能空白，我不知道写什么，银行业务员就说随便写，最简单就写货款，所以我就写的货款。”周艳是老师，周艳的爱人钟本祥也是公务人员，均是有文化的人，如果银行转账的真的是租金，则按常理来说。则必然会备注租金，而不是货款。周艳和曹东红、陈素兰有经济往来，不能排除周艳与曹东红、陈素兰的货款就是其它经济往来款，且周艳并没有向法庭提交其本人及其爱人钟本祥的2013年前后的银行流水，不能证明周艳与曹东红，陈素兰之间除了此笔交易外，没有其它交易。五、周艳不能肯定租赁合同的签订时间，且作为公务人员一次性支付75万元的巨额资金，明显不合常理。周艳在一审庭审中讲其不知道签订租赁合同的具体时间，明显违背常理。周艳及其爱人钟本祥作为公务人员，按常理来说是不可能一次性拿出60+15=75万元的巨额资金。六、周艳不能证明当年向赣州市中级人民法院提交过租赁合同，也没有提起撤销之诉，足以证明周艳不是租赁权利人。周艳庭审中陈述“收到通知书就知道涉案房屋在执行，我老公到中院交了租赁合同等材料，当时是和曹东红、戚福明一起去的，通知是曹东红给我看们的。”目前周艳没有任何证据证明其向赣州市中级人民法院提交了租赁合同等材料，也没有向赣州市中级人民法院提起撤销之诉。赣州市中级人民法院送达的裁定均是徐学林，而不是周艳，证明了当时法院并不知道周艳，更证明周艳不是房屋的租赁权利人。七、一审法院在司法鉴定意见书仍未查明本案租赁合同的签订时间的客观事实，且周艳签订的租赁协议存在诸多不合常理之处的情况下，不同意上诉人调取证据的申请，未查清本案客观事实，属于程序错误。1.南京金陵司法鉴定所文件检验鉴定意见书（宁金司2019文鉴字第31号）不能证明“2013年4月6日的《房屋（店面）租赁协议》》”的实际形成时间就是2013年4月6日，故司法鉴定意见书未明确该租赁协议的真实情况。三上诉人认为租赁协议明显违背常理，明显不合法，明显不真实的情况下，且本案的举证期是开庭之日为了查明客观事实，上诉人向一审法院申请向银行调取周艳名下银行账号的银行流水以证明租赁协议是否真实的请求符合法律规定。八、法院调取周艳的银行流水证据证明了周艳与曹东红、陈素兰恶意串通签订虚假的《房屋(店面)租赁协议》，不是真实的租货合同，损害了上诉人的合法权益，应属无效。法院调取的银行流水显示:2013年2月6日周艳将15万元转入曹东红账户，次月即2013年3月6日曹东红归还了周艳15.3万元，这就证明周艳与曹东红之间发生了借贷款项，不是租金。周艳在一审法庭上所作的此15万元是租金的陈述是虚假的，租赁合同是虚假的。2013年底，债权人戚福明申请法院査封了曹东红这六间店铺，周艳与陈素兰、曹东红通过恶意串通合谋伪造虚假的租赁合同来规避法律的行为，损害了三上诉人的合法权益，周艳主张的买卖不破租赁的观点不能成立。九、为了更进一步查明本案客观事实，上诉人申请法院调取曹东红2013年左右在赣州银行贷款期间提供的租赁合同等证据，以及申请法院调取曹东红与周艳以及其丈夫钟本祥之间2012年至现在的银行流水。1.因为曹东红在赣州银行贷款时，按照银行信贷制度，贷款户要如实提供租赁合同，信贷员要上门核实(中途变更租赁人也要及时报备)，否则影响货款人信用度。因为此六间店铺己全部贷款，赣州银行一定有租赁合同，为了査明赣州银行留存的租赁合同是否是周艳提供的这两份租赁合同这一事实，所以申请法院调取曹东红在赣州银行贷款时的提供的贷款材料。2.周艳陈述的与陈素兰、曹东红之间签订租赁合同的事实明显与常理不符，且法院调取的周艳与曹东红之间的银行流水进一步充分证明了租赁合同是虚假的，为了进一步揭露周艳与曹东红之间的虚假陈述和伪造证据的事实，申请法院调取曹东红与周艳以及周艳的丈夫钟本祥之间2012年至现在的银行流水，以查明曹东红与钟本祥之间转账的60万元不是租金。十、上诉人请求人民法院对周艳伪造虚假的租赁合同证据的行为罚款人民币10万元。周艳伪造虚假的租赁合同的行为，违反了《民事诉讼法》第111条规定，请求二审法院根据《民事诉讼法》第115条对周艳罚款人民币10万元。综上所述，周艳与曹东红、陈素兰签订的《房屋(店面)租赁协议》是伪造的、虚假的、无效的合同，不产生买卖不破租赁的法律效果，周艳无权收取租金，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人周艳答辩称，一、原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、答辩人与案外人曹东红2013年4月6日所签订的《房屋(店面)租赁协议》合法有效。1.上诉人在上诉状中称，系买卖或借款，纯属主观臆测，没有任何事实依据。答辩人与案外人曹东红双方系自愿签订协议，答辩人依照协议的约定一次性支付了租金。2.上诉人认为损害了他人利益与事实相违背，答辩人与案外人所签订的租赁协议发生在2013年4月份，而案外人戚福明的起诉发生在2014年，不存在损害任何人利益，且答辩人已经全额支付了租金。3.答辩人与案外人曹东红所签订租赁协议，符合市场交易习惯，5间店面60万元，即使按照上诉人所说的约400元每月计算(暂不考虑涨价)，5间店面1年的租金为24000元，仅需25年就可以回本，而原告的租赁期限是40年，后15年系纯回报，而且系考虑不涨价的情况下。4.因租赁期限较长，答辩人保管房产证合情合理。三、本案上诉人系在拍卖后并从申请拍卖人手中购得的不动产，在这个不动产拍卖之前答辩人的租赁权就存在。四、上诉人主张的租金其应当向原出租人曹东红主张权利。该店铺拍卖抵债成功后，曹东红已不再是所有人，曹东红仍然获得租金，于法无据，涉嫌不当得利。因此上诉人应当向曹东红主张返还该租金。五、上诉人认为答辩人与案外人曹东红存在严重串通签订虚假协议不是事实。上诉人所主张所谓的15万元转入曹东红账户，又归还了15.3万元与本案无关。本案中答辩人系一次性支付了五间店面的60万元租金，与15万元没有关联性。六、上诉人直接认为答辩人周艳存在伪造虚假的租赁合同行为没有任何事实依据，存在个人的人身攻击行为，请法庭依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 徐学林未提交答辩意见。 王安健、刘和秀、湛志龙向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间的不定期房屋租赁合同；2.被告立即腾房将房屋恢复原状并返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的房屋租金4200元（自2018年1月1日至2018年7月31日，每月租金600元，2018年8月1日之后的租金按600元每月的标准计算至法院判决合同解除之日）；4.被告向原告按每月600元的标准支付房屋租赁合同解除之后的房屋使用费，房屋使用费支付到被告将房屋恢复原状并返还给原告之日止；5.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2003年10月24日，案外人曹东红办理了以其为房屋所有权人的全南房权证全南县字第××号房屋所有权证，该房屋位于全南县（农贸市场Ｃ栋），建筑面积为34.96平方米。2013年4月6日，以案外人曹东红为甲方和被告周艳为乙方的双方签订了一份房屋（店面）租赁协议，该协议约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，经双方协商一致就县含江路农贸市场店面租赁事宜达成如下协议：一、甲方将其合法拥有产权的位于全南县农贸市场的店面伍间，租赁给乙方经营使用，店面的房产证为全南房权证全南县字第××号（涉案房屋）、第06××7号、第06××9号、第6××1号、第6××0号。二、租赁期限为肆拾年，即从贰零壹叁年肆月陆日至贰零伍叁年肆月伍日止。租金肆拾年共计陆拾万元整（600000元），由乙方在签订本协议后贰个月内付清给甲方。三、租赁期限内，乙方对承租店面拥有完全的用益物权，乙方有权自主经营及转租给他人使用，甲方不得干涉。……”，2013年4月29日，被告周艳的丈夫钟本祥通过银行转账支付了600000元给案外人曹东红，同日，案外人曹东红出具收条一份给被告周艳，该收条的内容：“今收到周艳交来含江路农贸市场五间店面，肆拾年房租合计人民币陆拾万元正（￥600000.00元）”。被告周艳承租涉案房屋后将其转租给他人使用，2017年3月1日起，被告周艳将涉案房屋以每月租金500元出租给了被告徐学林使用，并收取押金500元，租房后因房屋卫生间需要维修，2017年3月1日至同年8月31日期间被告徐学林应支付的房租抵维修款而未支付给被告周艳，被告徐学林向被告周艳支付了2017年9月1日至2018年9月1日期间的房租共计6000元。2016年9月6日，赣州市中级人民法院作出以戚福明为申请执行人，曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙为被执行人的（2014）赣中执字123-10号执行裁定书，该执行裁定书记载：“一审法院依据已经发生法律效力的（2014）赣中民四初字第3号民事判决书，已向被执行人曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人曹东红、陈素兰、曹露、缪宇龙至今未全部履行生效法律文书确定的义务。2016年7月，一审法院依法委托江西九鼎拍卖有限公司拍卖被执行人曹东红、陈素兰位于全南县农贸市场的房产（产权证号分别为全南县房权证字第××号、6××7号、6××9号、6××0号、6××1号、6××9号），但无人报名而流拍。2016年9月5日申请执行人戚福明向一审法院申请以第一次拍卖保留价109.2万元以物抵债，该申请符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产有规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：一、将被执行人曹东红所有的位于全南县房产（产权证号：全南县房权字第××号、6××7号、6××9号、6××0号、6××1号）作价91万元交付给申请执行人戚福明抵偿部分借款，将被执行人陈素兰所有的位于全南县房产（房产证号：全南县房权字第××号）作价18.2万元交付给申请执行人戚福明抵偿部分借款。上述房产自本裁定送达申请执行人戚福明时起转移。二、申请执行人戚福明可持本裁定书至有关机构办理相关产权过户登记手续。三、对剩余债务继续执行。本裁定书送达后立即发生法律效力。”据此，案外人戚福明办理了涉案房屋产权过户登记手续，产权证号为赣（2017）全南县不动产权第××号，该证记载：权利人为戚福明，共有情况为单独所有，坐落全南县（农贸市场Ｃ栋）14号店面，权利性质为划拨／市场化商品房，用途为商服用地／商业、金融、信息，房屋建筑面积为34.96平方米，原不动产权证号为全南房权证全南县字第××号。2017年12月20日，涉案房屋的权利人由案外人戚福明变更为原告王安健、刘和秀、湛志龙，并办理了赣（2017）全南县不动产权第0004××0号、第0004××1号二份不动产权证，该二证记载：“权利人为王安健、刘和秀（该二人合并办理一本不动产权证）和湛志龙（单独办理一本不动产权证），共有情况为按份共有，坐落全南县（农贸市场Ｃ栋）14号店面，权利性质为划拨／市场化商品房，用途为商服用地／商业、金融、信息，房屋建筑面积为34.96平方米，产权比例为王安健（20%）、刘和秀（20%）、湛志龙（60%），原不动产权证号为赣（2017）全南县不动产权第××号”，三原告取得涉案房屋后，向被告徐学林催讨房租，被告徐学林陈述房租已支付给被告周艳，原告起诉至一审法院。另查明，2018年10月18日，三原告向一审法院申请对被告周艳提交的《房屋（店面）租赁协议》（曹东红）上文字的形成时间进行鉴定，一审法院依法委托江西赣州司法鉴定中心进行鉴定，2018年11月26日，江西赣州司法鉴定中心以无法鉴定为由将此卷退回一审法院。一审法院再次委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定，2018年12月13日，江西求实司法鉴定中心向一审法院发出说明函，说明其对书写形成做出的结论是2016年12月之前或之后的相对时间，如需判断具体形成时间段，需提供怀疑时间点。一审法院将该意见反馈给三原告，2018年12月21日，三原告认为江西求实司法鉴定中心无法完成和实现其申请鉴定是否是2013年4月形成的鉴定事项，其请求江西求实司法鉴定中心退卷，并重新委托能完成和实现鉴定事项的司法鉴定机构进行鉴定，其提供了南京金陵司法鉴定所，一审法院再次委托三原告提供的南京金陵司法鉴定所进行鉴定，2019年4月26日，南京金陵司法鉴定所作出鉴定意见为送检的落款时间为“2013年4月6日”的《房屋（店面）租赁协议》上“甲方：”落款处检材“曹东红”签名字迹与样本（样本为原告提供的2013年4月18日材料）字迹是同时期形成。三原告为此次鉴定支付鉴定费11350元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”本案中，涉案房屋原所有权人曹东红与被告周艳签订的房屋（店面）租赁协议中约定租赁期限为40年，根据上述法律规定可知，超过20年租赁期限的部分无效，涉案房屋的租赁期限从2013年4月6日起，故未超过20年即2033年4月5日前的部分有效。在租赁有效期间内，虽涉案房屋产权人由原所有权人曹东红变更为案外人戚福明，再变更为本案三原告，但不影响原租赁合同的效力。同时，被告周艳已按约定支付了房屋租金给原房屋所有权人曹东红，该房屋（店面）租赁协议已履行，被告周艳已取得了涉案房屋的使用权，并转租给了被告徐学林使用。在2013年4月6日房屋（店面）租赁协议有效且得到履行的情况下，三原告直接起诉要求解除与被告徐学林的不定期房屋租赁合同，违反了合同相对性原则。现被告周艳提出租赁合同对原告继续产生法律效力，转租人被告徐学林不同意解除合同，亦无欠缴租金等违约行为，现三原告未提交充分证据证明本案存在法定解除合同的事由，因此，对三原告的各项诉求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王安健、刘和秀、湛志龙的诉讼请求。案件受理费50元、鉴定费11350元，由原告王安健、刘和秀、湛志龙承担。 二审期间，被上诉人周艳提交新证据《支付证明单》一份，拟证明本案在诉讼阶段到现在为止一直由被上诉人周艳收取本案案涉店面租金。上诉人湛志龙对上述证据不认可，被上诉人提交的银行流水中15万元载明是货款，但其提交的收条显示却是租金。流水中还显示在3月6日有一笔15.3万元转回给周艳。上诉人王安健、刘和秀未发表质证意见。 本院经审查认为，《支付证明单》的当事人为周艳、徐学林，徐学林本人未到庭，真实性无法确认，故本院不予确认。 本院二审查明，案外人刘璇诉李海泉、周艳房屋租赁合同纠纷一案中涉及的是曹东红抵债给戚福明的房屋原产权证号为00006××9，该案本院于2019年8月28日作出（2019）赣07民终2741号民事判决，驳回刘璇上诉，维持原判的判决。本案王安健、刘和秀、湛志龙诉徐学林、周艳涉及的是曹东红抵债给戚福明的房屋原产权证号为00006××6。 本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，王安健、刘和秀、湛志龙以其为全南县（农贸市场Ｃ栋）14号店面的所有权人身份，诉请要求解除周艳、徐学林的房屋租赁合同，并立即腾房。因该房产系王安健、刘和秀、湛志龙从案外人戚福明处受让取得的，而戚福明又是通过法院裁定曹东红用该房产抵偿其部分借款而取得，故从权利来源看，王安健、刘和秀、湛志龙行使所有权时不得突破戚福明作为申请执行人享有的权利。王安健、刘和秀、湛志龙认为曹东红（被执行人）与周艳恶意串通虚构租赁关系或者名为租赁实为借贷担保、房屋买卖债权债务等关系的，要求法院不予采信，周艳则认为其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖（以物抵债）不破除租赁，以此拒绝腾房。对于曹东红与周艳是否存在虚假的租赁合同规避法院强制执行的事实，涉及到民事执行程序中买卖不破租赁规则的适用问题，本应当由申请执行人戚福明先通过执行程序中审查处理，王安健、刘和秀、湛志龙直接通过诉讼方式要求周艳、徐学林腾房，属选择的救济程序错误，一审驳回其诉讼请求的实体处理并无不当，应予维持。至于本院作出的刘璇诉李海泉、周艳房屋租赁合同纠纷一案［（2019）赣07民终2741号］民事判决本院认为部分的说理在本案中不予赘述。综上所述，王安健、刘和秀、湛志龙的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费50元，由上诉人王安健、刘和秀、湛志龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇一九年九月三十日 书 记 员  向 琳 代理书记员  葛颖婷