石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初236号 原告：刘小娜，女，1980年11月2日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：张文朝，男，1981年9月6日出生，汉族，住石家庄市栾城区。与原告系夫妻关系。 委托诉讼代理人：刘卓，河北北方国立律师事务所律师。 被告：范荣海，男，1968年2月9日出生，汉族，江苏省海门市室。 被告：李文东，男，1982年4月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 第三人：郝松松，男，1986年6月10日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人谷秘勤，河北首道律师事务所律师。 原告刘小娜与被告范荣海、被告李文东、第三人郝松松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小娜及其委托诉讼代理人张文朝、刘卓、被告范荣海、第三人郝松松及其委托诉讼代理人谷秘勤到庭参加诉讼，被告李文东经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 刘小娜向本院提出诉讼请求：一、确认原告刘小娜与被告范荣海签订的房屋买卖合同有效即智高常春藤小区B区15-1-1001室、小房（面积44.6平米）及AB车位归刘小娜所有。（价值160万元）二、被告范荣海、李文东、第三人郝松松将智高常春藤小区B区15-1-1001室、小房（面积44.6平米）及AB车位过户给原告刘小娜。事实与理由：因生意关系原告及其丈夫认识了被告范荣海，被告范荣海说他在智高常春藤有一套房产，是房地产公司欠款抵账给的他。原告与被告范荣海谈好这套房子包括地下室和车位总价格160万元，被告范荣海说这套房产他临时抵押给被告李文东了，因为被告范荣海从被告李文东处借款130万元，只要给他转过去150万元，剩下的10万元等过户后给了被告范荣海。被告范荣海带原告去见了被告李文东，被告李文东说房子是被告范荣海抵押借款的，临时登记在被告李文东小舅子郝松松名下，只要支付150万元就可以办理过户。2017年9月16日原告与被告范荣海签订了房屋买卖合同，约定房屋（包括地下室和车位）总价格160万元，先付给被告范荣海150万元，等办完过户手续再给剩下的10万元。该房屋位于智高常春藤小区B区15-1-1001室，小房面积44.6平米、AB车位。当天原告刘小娜通过银行转账将150万元转入被告范荣海提供的账户，被告范荣海收到款后将150万元打入被告李文东提供的李素华银行账号，被告李文东看到指定账号收到150万元后，交付原告方房屋认购协议，认购协议是被告李文东小舅子郝松松名字登记的，让原告拿协议办理过户。等原告找到被告范荣海过户时，被告范荣海同意，但是郝松松不协助办理过户，经原告到房地产公司查询，房地产公司告知原告:此套房产的认购协议被告李文东已经宣布作废。被告范荣海签订房屋买卖合同不履行过户手续，被告李文东在收到150万房款后故意将认购书作废亦不退还房款，为保护原告的合法权益，请求判令二被告及第三人郝松松办理房屋过户手续，交付小房及车位。 原告提交证据：1、河北智高房地产开发有限责任公司与郝松松签订的房屋认购协议书一份，确定房屋总价211870元； 2、2017年9月16日被告范荣海与原告刘小娜签订房屋买卖合同一份，将涉案房屋售与原告刘小娜，合同总价160万元。首付款150万元，并约定办理过户后一个月内付清余款10万元。 范荣海辩称，原告所诉属实。1、涉案房屋的来源。智高常春藤项目是南通三建集团股份有限公司总承包的，我在该项目是负责水电安装。涉案房屋是经开发商以工程款抵顶给南通三建、南通三建再次抵顶给我的。有抵顶确认手续。2、因为需要给工人结算工资，拿到房屋后，我找到李文东，把房屋抵押到李文东公司，当时李文东口头提出，为了办理抵押方便，将房屋认购协议写在员工名下。当时因为1月4日要与开发商办理手续，我急需向工人发放工资，商量好向李文东借款130万元，如果写房屋在我名下，办理抵押还得让我妻子从南方赶过来，为方便借款手续办理，双方协商以房产作抵押，暂时登记在李文东指定其员工名下，等我把钱还给李文东，再将房产更名到我名下。开始李文东告诉我郝松松是其员工，然后有我带领郝松松去开发商处办理房屋认购协议，将房屋写在了郝松松名下，并由我公司徐国华签字。该认购协议就是原告手中的协议书。3、由于向李文东借款后每月要支付利息，为了减轻负担，我提出想卖掉房子偿还李文东借款。于是对我的业务客户张文哲（原告代理人张文朝的弟弟）说，想出售该房屋，帮忙找买主。张文哲与原告协议上后，我们确定售价160万元。我当时说明房屋抵押状况，我带领原告刘小娜、张文朝及原告弟弟张文哲一起去找李文东（位于石家庄市开发区新城花园南门对过）说明出售房屋之事，告知李文东有客户要买房屋，李文东同意。原告方刘小娜、张文朝、李文东、我三方一起协商，由原告方先付我150万元，我转给李文东，李文东将协议书还给我，并由郝松松配合办理过户手续，等办理过户手续后再付剩余10万元。我答应李文东10万元也转给李文东。三方协议一致后，我与原告订立房屋买卖合同，原告方将款转入我的账户150万元，我随后将150万元转入李文东指定的账户（李素华），之后我找李文东要房屋认购协议书，李文东让其员工黄海龙将协议交付给我。隔了一段时间我催李文东让郝松松过来配合办手续，但是郝松松一直未办。原告到开发商处打听才得知，购房协议被宣布作废。经我与李文东联系，李文东告知我宣布作废的原因是，我没有与原告一起去办理过户，是原告自己去办理，并告知我因为补办协议书花费20万元，并要求我来承担。我不认可该费用。4、另外，本次借款130万元，需要说明是，我与李文东另有20万元借款，在李文东支付我130万元借款时，直接扣除20万元，支付我103万元。综上，此事件原告已经付钱可以到开发商处咨询、过户，李文东不应当宣布协议作废并重新补办。原告也就此进行报警。同时我已经申请调取银行流水，以证明所说属实。 提交证据1、2019年3月15日江苏省南通三建集团股份有限公司说明书一份。证明本案所涉房屋系以抵顶工程款方式抵给被告范荣海所有；同时附有3张底账资产清单。证明智高常春藤小区B区15-1-1001室，小房面积44.6平米、AB车位为抵账房屋。2、申请法院调取范荣海名下银行流水证明借款、还息、付房款情况。3、2017年1月22日南通中厦建设工程总承包有限公司石家庄分公司盖章法定代表人茅兵签字保证合同书复印件一份，被告范荣海指出乙方签字栏登记的身份证号为李文东公司原告黄海龙的身份证号及联系电话。同时指出该证据原件是由黄海龙拿原件找茅兵盖章签字后直接拿走的，当时范荣海拍了一张照片。原件在李文东公司掌握。 李文东未到庭未做答辩。 第三人郝松松辩称，原告所诉无事实与法律依据请求驳回。理由如下：1、本案所涉房屋系开发商用于抵顶工程款给第一被告范荣海，由于第一被告范荣海欠第二被告李文东借款无法偿还将房屋抵顶给李文东，经二被告同意，将房屋登记在第三人郝松松名下。郝松松已经与开发商备案并已经签订了商品房买卖合同并已经备案。且现所涉房屋已经于2018年5月交付给郝松松占有使用至今。郝松松是房屋合法所有权人。2、范荣海已经于2017年1月16日将房屋更名到郝松松名下时，丧失了该房屋的处分权。2017年9月16日原告与被告范荣海签订的房屋买卖合同无效。3、根据原被告双方签订的买卖合同价款160万元，低于郝松松与开发商签订合同成交价的70％，属于明显不合理低价转让。不排除原被告之间恶意串通，损害李文东与郝松松合法权益。 提交证据1、河北智高公司收取购房款、维修费的收据六张。2、提交2018年5月13日钥匙委托单一张及2018年5月13日物业服务收款单3张。3、提交石家庄市商品房买卖合同（预售）一份，证明河北智高房地产开发有限责任公司与郝松松签订备案合同。房屋价格为2118872元。房屋坐落：智高常春藤小区B区15-1-1001室。 本院依据原告方申请调取石家庄市栾城区公安卷宗中2018年10月24日李文东的询问笔录，2018年11月8日对范荣海的询问笔录；依据范荣海申请调取范荣海名下建设银行个人活期明细查询及建设银行交易明细清单。 本院经审理查明认定事实如下： 一、关于各方当事人的关系。原告刘小娜与张文朝系夫妻关系。张文哲系张文朝的弟弟。张文哲与范荣海在常春藤项目中存在业务关系。被告范文海与李文东之间存在借款合同。李文东系第三人郝松松的姐夫。 二、关于涉案房屋来源。1、智高常春藤项目是南通三建集团股份有限公司总承包的，被告范荣海在该项目是负责水电安装。工程完工结算时，南通三建将从开发商处抵顶的房屋中其中一套抵顶给范荣海，用于结算范荣海的工程款，该套房屋为智高常春藤小区B区15-1-1001室，包括地下室44.06平米及AB车位。此事实由南通三建出具证明及所附2017年1月4日抵账清单为证，抵顶房产单价每平米9000元，总价款为211.8872万元。2、范荣海在2017年1月份急需给工人结算工资，范荣海因资金紧张找李文东借款，并同意将上述房屋抵押给李文东，从李文东处借款130万元。因该房屋为抵顶工程款而得，范荣海尚未在开发商处办理合同签订手续，房屋尚未交付。且该房产没有房产证。范荣海、李文东二被告为办理抵押借款方便，二人协商将房屋认购合同初始登记在被告李文东指定人员郝松松名下，并约定等范荣海偿还借款后，再将房屋过户给范荣海，双方签订有抵押借款协议。后由范荣海与郝松松一起到开发商处办理房屋认购协议，直接将房屋认购协议初始签订在郝松松名下。之后范荣海与李文东办理借款手续，因在此之前有20万元借款一笔，李文东扣除了该借款款项、本次借款手续费、部分借款利息等费用后，直接实际支付103.3万元。由李文东使用的李素华账户（尾号为2194）转入范荣海账户，约定范荣海向被告李文东支付相应的利息。庭审中范荣海提出双方就抵押借款签订有书面协议书在李文东处保存。此事实有公安卷宗询问笔录中二被告陈述为证。3、被告范荣海从被告李文东处借款后按期向本其支付利息，有银行流水清单为证。为减轻负担范荣海考虑将房屋出售，并要求张文哲为其寻求买主。范荣海通过张文哲了解到，原告刘小娜、张文朝夫妇想购买房后，主动约张文朝夫妻双方进行协商，双方同意以160万元售价达成一致意见，范荣海告知张文朝房屋抵押的事实，并告知房屋认购协议在李文东处。于是张文朝、刘小娜、张文哲、范荣海一同到石家庄市开发区协商此事（李文东经营“世纪钱途”）。李文东认可范荣海抵押此房屋借款，临时登记在郝松松名下。并认可当时承诺范荣海还钱后，再把房子过户给范荣海。三方就刘小娜张文朝夫妻购买房屋付款给范荣海数额，范荣海付款给李文东数额、方式，及办理过户时间协商。协商达成一致意见后。2017年9月16日原告刘小娜与范荣海签订了房屋买卖合同，协议约定：由范荣海以160万元价格将智高常春藤小区B区15-1-1001室（包括地下室和车位）出售给刘小娜，乙方（刘小娜）在签订合同时支付首付150万元；乙方支付首付款后甲方（范荣海）即负责积极配合乙方办理过户手续，变更房产产权所需的费用由乙方承担，待房产过户到乙方名下时，乙方应在一个月内向甲方付清房款余款10万元。如因任何原因本合同所涉及房产产权手续不能及时办理过户，甲方需在10日内退回乙方首付款。如有违约，违约方需向守约方支付总房价20%作为违约金，合同解除。2017年9月16日刘小娜（尾号6869）向范荣海（尾号2210）账号支付购房款150万元。范荣海当日向李文东指定账号（李素华名下尾号2194账户）转款150万元。之后李文东将登记为郝松松购买人的房屋认购协议书交给范荣海，范荣海又将该协议交给了刘小娜。之后刘小娜找范荣海办理过户手续，范荣海表示同意，李文东一方一直未让郝松松办理过户手续。后原告到开发商售处查询，得知李文东宣布原认购协议作废，并重新办理认购协议书一份。刘小娜进行追究，但是被告李文东既不办理房屋过户，也不退钱。无奈刘小娜于2017年10月份向栾城区公安部门以刑事诈骗案件报案，经初查后未正式立案，原告提起民事诉讼。4、2018年8月16日河北智高房地产开发有限责任公司与郝松松签订石家庄市商品房买卖合同（预售），合同编号：2418081616484041014。 三、原、被告及第三人三方争议焦点。三方对于协商过户条件存在争议。原告称当时三方见面协商，李文东同意由原告方先付150万元给范荣海，范荣海将150万元支付李文东后，李文东将认购协议还给范荣海，并同意让郝松松配合办理更名手续，更名至原告名下。办理完过户手续后，原告方向范荣海支付余款10万元。在此情况下，原告方才与被告范荣海签订房屋买卖合同，并且依照约定向范荣海账户支付了150万元。之后范荣海、郝松松一直没有为原告办理过户。被告李文东收款后又将认购协议宣布作废，并补办新协议的毁约行为致使原告利益受损，应当依约履行过户义务。被告范荣海一方提出，三方会面并进行协议结果同原告所诉：李文东同意我（范荣海）将150万元支付给李文东后，李文东将认购协议还给范荣海，并同意让郝松松配合办理更名手续，更名至原告名下。被告李文东主张：范荣海找我（李文东）赎回房屋，我要求范荣海支付190万元本息，我同意其支付150万元后将认购协议给范荣海，付清190万元后办理过户手续。范荣海支付150万元后，拿走了认购协议，但是在范荣海未支付余款40万元情况下，原告去办理过户，我方将原协议挂失，重新补办购房协议书。李文东对其主张未提供相应证据。李文东的意见有2018年10月24日栾城区公安局对李文东的询问笔录为证。 四、争议房屋现状及郝松松与房屋的关系。1、2018年8月16日郝松松依据李文东补办的房屋认购协议书与河北智高房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，2018年3月15日房屋交接书。但是房屋交接书并未注明交接房屋具体位置楼号几单元号码。庭审中郝松松方认可其未向河北智高房地产公司缴纳购房款，第三人提交的2017年1月16日7张收款收据（常春藤小区B区15-1-1001室）另有3张收据是涉及车位（常春藤一期B区-2号楼车位-1042AB子母）及2张涉及维修费、预告费收据，系依据范荣海工程款抵顶房款而直接开具的收据。另有2018年5月13日物业服务收款单金额共计5244元系郝松松提出是其本人缴纳。郝松松未就该房屋款项支付过相应对价。2、对于房屋所有权，郝松松提出，范荣海以此房屋抵账给了李文东，李文东同意将房屋落在郝松松名下，并且与开发商签订了买卖合同，已经备案并占有后，庭审中郝松松以上述理由单方主张所涉房屋应当归郝松松所有。原告刘小娜、被告范荣海均不认可。 五、关于二被告之间的借款问题及履行情况。1、被告范荣海与李文东在2015年相识。2015年范荣海向李文东借款100万元并以范荣海所有的石家庄市公园城的门市房作抵押，范荣海称有书面协议在李文东处保存。之后又以Q7汽车一辆抵押借款约35万元，最终上述贷款以范荣海作抵押的石家庄市公园城的门市房过户给李文东一方抵清借款本息。2、2016年12月30日范荣海向李文东借款20万元作为临时周转资金，李文东扣除服务费及利息后，直接向范荣海支付144750元。3、2017年1月16日范荣海向李文东借款130万元，并约定以本案争议从智高房地产公司抵顶工程获取的房屋作为抵押，因该房屋没有办理房产证，双方约定现将该房屋认购协议初始登记在李文东指定的郝松松名下，等范荣海还款后再过户给范荣海。双方订立了书面抵押借款合同并由李文东保存。此次借款李文东在打款给范荣海时扣除服务费、利息、扣除2016年12月30日借款20万元后，直接支付给范荣海1033000元。4、2017年1月22日范荣海再次向李文东借款100万元，由南通中厦建筑工程总承包有限公司石家庄分公司作担保，加盖公章，茅兵作为法定代表人签字，签订保证合同一份。5、依据李文东在公安部门的询问笔录证实原被告之间存在借款关系，并且李文东认可有两套房屋抵押的事实。同时认可借款130万元以范荣海的房屋登记郝松松名下时，双方约定了等范荣海还款后可以将房屋过户给范荣海。6、范荣海与李文东之间借款，李文东方使用的是李素华名下账户进行转款、还款。 六、本院依原告申请调取2018年10月24日李文东的询问笔录。载明以下内容：1、在笔录中李文东认可与范荣海之间存在借款合同关系约300多万元，并且认可有借条。同时本案所涉房屋因无房产证，走临时买卖，先登记在郝松松名下，认可约定范荣海将款还够了再把房子过户给范荣海。2、同时李文东认可2017年9月份时范荣海曾经找李文东想赎回房子。但是付款数额上李文东与范荣海陈述不一致。李文东主张付款额为190万元。3、李文东认可通过李素华账户收到范荣海转来款项150万元，也认可经李文东同意，范荣海取走了房屋认购协议原件。但仅认可给其合同的目的仅是让对方看看。李文东认可得知买房人想办理房屋过户时，到开放商处补办了认购协议，但是补办理由是范荣海未付够190万元，达不到过户的约定条件。2018年11月8日对范荣海的询问笔录，范荣海在笔录上的意见同庭审意见。需指出的是笔录中范荣海提出因无钱给工人发工资，以该房屋质押给李文东借款130万元从开放商处抵账而来，没有房本。 七、本院依据范荣海申请调取了其账户银行流水，银行流显示：1、依据范荣海建设银行尾号为2210账户流水显示，2018年9月16日刘小娜账户转入范荣海账户150万元，当天范荣海账户转入李素华（李文东使用账户）账户150万元。2、依据范荣海建设银行账户个人活期明细显示，2015年9月11日、15日、17日、18日分四次由李素华账户转入共计138.8611万元，之后范荣海账户按月向李素华账户转入2.55万元2次、3.145万元1次、3.7万元3次、16.65万元1次、0.06万元1次、6.655万元1次，不等数额的利息，并于2016年6月28日支付李素华50万元。之后于2016年7月28日、9月28日支付2.7万元2次，2016年11月1日、11月2日支付0.175万元2次、11月3日、4日支付0.245万元2次、11月28日支付4.725万元。证明范荣海对李文东第一批次借款履行状况。范荣海指出最后以石家庄市公园城的门市房过户给李文东一方抵清第一批次借款本息。3、2016年12月20日李素华转入范荣海账户14.475万元。范荣海用于证明借李文东20万元实际履行。4、银行明细显示2017年1月16日由李素华账户转入范荣海账户103.3万元。范荣海以此证明本案涉及130万元借款，在李文东扣除上述20万元借款本息、扣除本案涉及借款服务费及部分利息后，实际支付给原告103.3万元。5、2017年1月23日李素华账户转入范荣海账户50万元，2017年1月24日李素华账户转入范荣海账户35.3万元。范荣海以证明2017年1月22签订借款合同（南通中厦建筑工程总承包有限公司石家庄分公司作担保，加盖公章，茅兵作为法定代表人签字为上述借款提供保证，签订保证合同）向李文东借款100万元，扣除服务费、部分利息后实际支付85.3万元。6、明细显示：2017年2月28日范荣海支付李素华4.2万元、3月15日支付李素华2.34万元、4月15日支付李素华2.34万元、4月23日支付李素华1.7万元、5月15日支付李素华2.3万元、6月15日支付李素华2.34万元。范荣海以此证明每月向李文东支付借款利息，一直到2017年6月15日。 八、由于第三人郝松松提出被告范荣海以160万元的价格出售房屋，明显低于房产价格的70%应视为不合理低价出售，损害第三人利益，提出房屋买卖合同无效。经本院调查核实，石家庄市栾城区房地产交易市场管理所出具对智高常春藤小区B区15号楼同样大面积住宅合同总售价、单价查询结果，备案合同签订时间在2018年1月至9月份之前（含九月份）五套房屋对比，每平米市场单价在4884.56元至5272.60元之间，市场合同总价在73.1236万元至80.8713万元之间。 本院认为，一、关于以房屋抵押担保借款合同性质认定。1、（1）被告范荣海以抵顶工程款形式从智高房地产开发公司获得本案争议房屋所有权，范荣海向李文东借款130万元并以该房产为上述债务提供担保，双方无异议，属于有权处分。由于该房产尚未办理产权证，范荣海、李文东均认可当时双方约定，先将该房屋认购协议书初始登记在李文东指定的郝松松名下，以保证债权人李文东债权，在范荣海还清借款后，再将房屋过户给范荣海，此约定为双方真实的意思表示。依据上述双方对于房屋在本次借款中约定内容本院认定属于担保性质。该内容属于借款人为担保债务的履行，在借款人房屋不具备办理抵押登记状况下，借款人将房屋认购合同项下权利临时转让给出借人，并约定债务人履行债务后，则财产权返还给借款人的非典型的担保方式，属于让与担保。该担保方式并不违反法律规定，合法有效。（2）同时范荣海提出双方签订了书面借款抵押担保合同之后，履行了合同将房屋认购协议签在郝松松名下，李文东将借款打给范荣海，李文东认可双方签有书面借条，但是未向本院提交。因此依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。即本案中对于抵押借款合同的内容，应认定范荣海所陈述借款抵押合同内容。同时依照范荣海提交的银行流水可以认定本次约定借款数额为130万元，扣除前一次20万元借款及利息、本次借款服务费及部分利息后实际支付103.3万元。依据上述借款合同经过及范荣海、李文东借款约定，同时第三人郝松松一方认可其未向智高房地产开发公司缴纳购房款，综合认定本案争议房屋基于上述借款抵押合同暂时以认购协议登记在郝松松名下，郝松松并非是房屋实际所有人。故依照合同约定，范荣海在还清借款情况下，李文东、郝松松负有将房屋过户给范荣海的返还义务。（3）范荣海借款后，截止到2017年6月份一直偿还被告李文东利息。并且在2017年6月至2017年9月被告李文东作为债权人一直保留本案争议房屋认购在郝松松名下最初登记状态，郝松松亦未就该房屋支付任何对价。三方保持了抵押房屋最初抵押状态，截止到范荣海找到李文东商量将房屋出售，并以售房款偿还借款时，李文东亦未就该房屋认购协议项下权利作出任何处分，并同意范荣海以售房款偿还借款提议，同意还款后办理过户。 二、关于借款合同的履行。 1、依据范荣海银行流水显示借款还款流水，本案争议房屋所抵押借款债务系双方约定的130万元，银行流水显示扣除前一次20万元借款及利息、本次借款服务费及部分利息后实际支付103.3万元。2、依据2017年2月28日范荣海支付李素华4.2万元、3月15日支付李素华2.34万元、4月15日支付李素华2.34万元、4月23日支付李素华1.7万元、5月15日支付李素华2.3万元、6月15日支付2.34万元还息情况证明，范荣海还息一直到2017年6月15日。3、2017年9月16日刘小娜依约给范荣海账户打款150万元，当日范荣海打款150万元至李文东指定李素华账户。对于范荣海与李文东借款即使依照130万元本金计算，范荣海提出还剩7.2万元利息未付。由于李文东未到庭、未提供合同，结合范荣海每月付息数额及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，暂时以年息24%标准计算，自2017年7月至2017年9月支付150万还款时，范荣海欠李文东借款本金130万元、欠利息2.6万元×3个月=7.8万元，本息合计为130万元+7.8万元==137.8万元。范荣海支付李文东方150万元足以偿还本次借款本息。本院认定范荣海支付李文东150万元后，履行了还款义务，足以涤清本案争议房屋对130万元借款本息的抵押债务。李文东不再对该房屋享有抵押权。该房屋认购协议项下权利应当返还给范荣海享有，范荣海有权要求被告李文东、第三人郝松松返还房屋，获得房屋所有权，有权对房屋进行支配、处分。 三、关于房屋买卖合同的效力。 1、由于原告刘小娜与被告范荣海订立房屋买卖合同，范荣海以刘小娜交付的150万元购房款用于向李文东偿还130万元借款本息的义务，李文东抵押权消除，暂时登记第三人郝松松名下的房屋亦因基础法律关系消除而应当由郝松松返还给范荣海。故原告刘小娜与被告范荣海订立房屋买卖合同合法有效，刘小娜因买卖房屋合同约定义务履行，获得请求范荣海履行过户义务权利，获得房屋认购协议项下权利。即获得请求被告、范荣海、李文东、第三人郝松松为其办理过户的权利。故本院对于原告请求办理过户的请求予以支持；过户完成后刘小娜应当依照合同约定向范荣海支付剩余10万元房款。2、第三人郝松松提出被告范荣海以160万元的价格出售房屋，明显低于房产价格的70%应视为不合理低价出售，损害第三人利益，提出房屋买卖合同无效。因本案所涉房屋为抵账工程款的房屋、同时抵账的共三套B区15号楼住宅，抵账单价为9000元，抵账单价高于市场售价，经本院调查核实，石家庄市栾城区房地产交易市场管理所出具对智高常春藤小区B区15号楼同样大面积住宅合同总售价、单价查询结果，备案合同签订时间在2018年1月至9月份之前（含九月份）五套房屋对比，每平米市场单价在4884.56元至5272.60元之间，市场合同总价在73.1236万元至80.8713万元之间。本案范荣海合同总售价为160万元，参考查询结果对比，范荣海房屋售价并不低于市场价格。因此不存在不合理低价销售状况，依据合同法解释二第19条规定，范荣海销售房屋价格不存在达不到市场价格70%的状况，不属于不合理低价销售情形。房屋买卖合同合法有效。对于第三人主张合同无效，本院不予认定。3、对于李文东主张范荣海支付190万元才达到过户条件的认定。（1）本案争议焦点：李文东返还范荣海房屋的条件到底是支付150万元还是支付190万元。从担保债务数额看：本次借款本金130万元，争议房屋认购协议项下的权利担保范围应当为130万元借款本金及利息。依据庭审查明借款合同履行情况，截止到2017年9月16日范荣海支付李文东方150万元足以偿还本次借款本息。李文东提出支付190万元过户未提供相应证据，亦不符合合同约定。从原告刘小娜与范荣海订立房屋买卖合同经过看：范荣海在告知房屋存在担保债务的情况下，原告方、被告范荣海均提出一起找到李文东，三方一起协商，均提出李文东同意150万元付款到位后办理过户，并且原告方在支付150万购房款元后，范荣海履行了与李文东之间偿还借款的义务，李文东将房屋认购协议交给范荣海、原告刘小娜也依次取得房屋认购协议原件。实际上已经履行争议房屋权利文件交付，该认购协议项下的权利已经归刘小娜享有，李文东不再享有上述权利。从范荣海与李文东其他借款合同事实来看：范荣海第一笔借款已经提供了石家庄市公园城的门市房作抵押并且已经处理。本次为第二笔借款合同以本案争议房屋提供担保；第三笔由中厦集团提供保证。被告李文东未提供证据证明本案争议房屋为其他借款提供担保的证据。在李文东认可与范荣海之间书面借款手续的前提下，未向本院提交相关借款手续证据。上述事实证据相互印证，形成证据链条，应当认定范荣海在支付150万元的情况下，李文东应当履行将暂时登记在郝松松名下的房屋认返还给范荣海掌控，郝松松应当履行过户义务。同理，依照原告刘小娜在履行付款150万元之后，范荣海应当为原告办理过户手续，并继续由刘小娜履行支付剩余义务。（2）被告李文东提出范荣海支付190万元才为其办理过户返还房屋给范荣海的主张无事实和法律依据本院不予认定；对于范荣海与李文东之间存在的其他借款合同，双方之间依照约定履行，不属于本案处理范围。4、郝松松基于范荣海与李文东2017年1月16日借款130万元的借款合同，临时登记房屋认购协议在其名下，且郝松松未支付任何对价。郝松松仅仅属于代李文东持有该协议，未真正享有该协议项下的权利。2017年9月16日李文东在收到范荣海偿还借款150万元，并将房屋认购协议交付给范荣海后，随着债务的清偿，李文东抵押权已经消除，已经不再对房屋认购协议项下的权利享有。李文东不再享有房屋认购协议项下权利的情况下，以宣布认购协议丢失的方式补办新的认购协议，郝松松依据李文东补办的新房屋认购协议与河北智高房地产开发有限责任公司签订房屋买卖备案合同，未依约履行向范荣海返还抵押物的义务，构成违约，应当返还；李文东不具备该房屋买卖合同项下的权利，郝松松代持行为基础权利丧失，故郝松松亦不具备享有该房屋买卖合同项下的权利。该房屋买卖合同是房屋认购协议权益的延续；范荣海与刘小娜签订的房屋买卖合同有效，范荣海应当依约履行交付义务，故该本案争议房屋的石家庄市房屋买卖备案合同权益应当由原告刘小娜享有。原告请求被告范荣海、李文东、第三人郝松松为其办理过户手续本院应予以支持。庭审中被告范荣海同意为刘小娜办理过户手续，房屋买卖合同登记在郝松松名下，因此原告请求被告李文东、第三人郝松松办理过户手续应当予以支持。第三人郝松松主张争议房屋归其所有不符合法律规定，本院不予支持。但是，对于郝松松主张已经缴纳的物业费5244元，并提交票据为证，刘小娜作为受益人应当支付给郝松松。5、庭审中被告范荣海同意在过户手续完成后，刘小娜将剩余房款10万元支付给李文东，用于履行二被告之间其他借款和合同，是双方在房屋买卖合同签订前自行约定，属于行使其自有财产处分权。不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，本案事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第二条、《最高人民法院关于使适用若干问题的解释》第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、依法确认原告刘小娜与被告范荣海签订的房屋买卖合同合法有效； 二、原告刘小娜享有合同编号为2418081616484041014号的石家庄市商品房买卖合同（预售）项下的权利，对智高常春藤小区B区15-1-1001室（包括地下室44.06平米及AB车位）房屋享有所有权； 三、本判决生效之日起十日内被告范荣海、被告李文东、第三人郝松松有义务为原告刘小娜办理该房屋的过户手续（备案合同或者房产证过户）； 四、在上述第三项过户手续办理完毕当日，原告刘小娜直接向被告李文东支付剩余购房款10万元；以抵消被告范荣海向被告李文东履行还款10万元的义务； 五、本判决生效之日起十日内，原告刘小娜向第三人郝松松支付垫付的物业管理等费用5244元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，减半收取计9600元，保全费5000元，由被告范荣海、被告李文东、第三人郝松松共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期满之日起7日内预交上诉费19200元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓萍 二〇一九年九月二十四日 书记员  范媛媛