山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4517号上诉人（原审原告）：任国华，男，1958年9月23日出生，汉族，居民，住陕西省西安市。被上诉人（原审被告）：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福镇驻地。法定代表人：宋作建，董事长。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高安市朝蓬房地产开发有限公司，住所地江西省高安市朝阳路116号.法定代表人：刘斌，董事长。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。上诉人任国华因与被上诉人烟台海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）、高安市朝蓬房地产开发有限公司（以下简称高安朝蓬公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。任国华、海基置业公司和高安朝蓬公司的共同委托诉讼代理人马志毅参加诉讼。本案现已审理终结。任国华上诉请求：1、依法撤销山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2833号民事判决，改判支持任国华诉讼请求；2、本案一、二审费用均由海基置业公司和高安朝蓬公司承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认识不清，适用法律错误，判决结果错误，请二审法院依法撤销一审判决。任国华与海基置业公司2018年10月14日签订的《商品房预售协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项主要内容，一审法院将该预售协议书认定为商品房买卖合同是错误的。二、一审法院对于任国华第三项诉讼请求（即判令海基置业公司支付逾期办证违约金17774元）和第四项诉讼请求（赔偿交通费住宿费等损失）并未进行审理，属于遗漏诉讼请求。三、涉案房屋未办理不动产过户手续的过错不在任国华。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件是海基置业公司的法定义务，任国华在合同签订后没有取得涉案房屋权属证书，有权要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条，任国华有权要求违约方海基置业公司赔偿损失。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：……（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，海基置业公司应当承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，证据不足，请二审依法撤销一审判决，改判支持任国华诉讼请求。海基置业公司和高安朝蓬公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。任国华向一审法院起诉请求：1、判令解除任国华与海基置业公司签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，海基置业公司返还任国华购房款288636元并按照同期银行存款利率计算自任国华付款之日起至海基置业公司返还之日止的资金占用期间的利息，暂算至2019年11月25日计3468.84元；2、判令解除任国华与高安朝蓬公司签订的商铺经营管理合同，高安朝蓬公司给付任国华一年的租金20000元；3、判令海基置业公司向任国华支付逾期办理房屋不动产证的违约金17774元（以288636元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款月利率5.1%计）；4、诉讼费用由海基置业公司和高安朝蓬公司承担；5、赔偿损失（交通、住宿费）。一审法院认定事实：关于任国华提交的案外人韩璐购买的金域蓝湾B区36-2-805号房屋的《商品房买卖合同》影印件，任国华主张该证据能证明关于权属登记的相关约定。海基置业公司和高安朝蓬公司均认为其系影印件，且该房号名下的房屋系住宅，并非商铺，对合同中的相关内容海基置业公司和高安朝蓬公司无法确认。一审法院认为，该证据系影印件，对其真实性无法确认，且该证据中载明的内容与本案涉诉商铺无关联性，故无法单独作为定案依据。根据任国华陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年10月14日，任国华与高安朝蓬公司签订《金域蓝湾B区商品房预售协议书》，第一条约定，买受人购买出卖人开发建设的东海金域蓝湾B区（商铺）6栋116号商铺，建筑面积共35.04平方米，每平方米8237.23元人民币，合计金额288636元；第二条约定，付款方式为一次性付款，乙方（任国华）应于本协议签订后7日内（即2018年10月21日前）补齐定金和购房款，逾期视为违约，定金不予退还，甲方（海基置业公司）有权将房屋另行出售；第三条约定，乙方交清房款后甲方应于1个月内办理交房。同日，任国华与高安朝蓬公司签订《商铺经营管理合同》，第二条约定“甲方（任国华）自愿将该商铺自交房之日起委托给乙方（高安朝蓬公司）无偿经营管理三年，在该期间内乙方拥有该商铺的经营权和收益权，对该商铺进行统一招商、统一管理”。同日，任国华向高安朝蓬公司交纳定金20000元，后分别于2018年11月4日、2018年11月25日缴纳定金38636元、房款90000元，房款140000元，共计288636元。2018年11月30日，海基置业公司为任国华出具288636元购房款收据一张。2018年10月18日，龙口市九鼎房地产中介有限公司针对东海黄金海岸-金域蓝湾B区6号楼出具《房屋面积测绘报告》，该报告载明涉诉商铺的建筑面积为35.28平方米，比预售协议书约定的面积多出0.24平方米，按协议书中约定的每平方米8237.23元单价计算，任国华尚需补交房款1977元。庭审中，海基置业公司主张双方未签订正式商品房买卖合同的原因是，海基置业公司取得涉诉商铺面积实测报告后，告知任国华按实测面积补齐差价款并签订正式合同，但任国华一直未来办理。另查明，就本案涉诉房屋而言，海基置业公司系开发商，高安朝蓬公司系其委托代理销售机构；涉诉商铺所在的龙口东海黄金海岸金域蓝湾B区6号楼已于2019年3月取得产权大证，涉诉商铺的不动产权证号为鲁（2019）龙口市不动产权第0008349号。本案的焦点问题为涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的性质能否认定为商品房买卖合同。任国华主张，该预售协议书不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的可以视为正式合同的要件，故不能等同于正式合同。海基置业公司主张，虽然该预售协议书不是正式的商品房买卖合同，但因涉诉房产系现房，且该预售协议中已经对房屋位置、价格等内容进行了明确约定，应当视为商品房买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容共包括13项，其中当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容对于涉案协议书能否作为商品房买卖合同履行至关重要，只有协议书条款具备了上述内容，其作为商品房买卖合同履行才不存在“事实或法律上的障碍”。本案中，双方签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》约定了当事人的名称、姓名和住所、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、房屋交付时间，且涉诉商铺现已取得房屋产权大证，具备法定的交付条件及办理产权登记的条件，任国华所主张的海基置业公司故意隐瞒该商品房已经抵押，不能办理产权手续的事实并不存在。因此，任国华与海基置业公司双方签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，实际履行中不存在事实或法律上的障碍，且任国华已交纳了除实测面积后应补缴的房款以外的全部房款，故该预售协议书应当认定为商品房买卖合同。综上，涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的性质属于商品房买卖合同，双方均应继续履行，任国华关于解除预售协议书的主张，不予支持，其基于解除协议书要求被告返还房款及利息的主张，一并不予支持。关于任国华要求解除与高安朝蓬公司签订的《商铺经营管理合同》并支付一年租金20000元的主张。一审法院认为，本案所涉《商铺经营管理合同》系任国华与高安朝蓬公司双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应按约履行。现任国华单方主张解除《商铺经营管理合同》，于法无据，不予支持；该合同明确约定，任国华自愿将该商铺自交房之日起委托给高安朝蓬公司无偿经营管理三年，在该期间内高安朝蓬公司拥有该商铺的经营权和收益权，故任国华主张高安朝蓬公司支付一年租金，与约不合，不予支持。关于任国华主张逾期办证违约金的诉求，因其尚未补齐房款，双方尚未办理房屋交付手续，故办理产权登记的条件尚未成就，因此，该主张亦不予支持。其要求赔偿交通费、住宿费等损失的主张，因未提交上述费用的证据，且该主张于法无据，故不予支持。鉴于上述事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决：驳回任国华的全部诉讼请求。一审案件受理费6346元，减半收取3173元，由任国华负担。二审中，任国华提交西安与烟台来往火车票、公交车票、汽车客运发票以及旅馆住宿发票等票据，证明其因本案而支出的来回路费损失共计金额1247元。海基置业公司和高安朝蓬公司对火车票及汽车客运发票真实性无异议，但称任国华所支出的上述交通费用不在法定赔偿范围内。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》性质是否为正式商品房买卖合同；二、涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》应否予以解除，海基置业公司应否向任国华支付逾期办证违约金；三、涉案《商铺经营管理合同》应否予以解除，高安朝蓬公司应否支付任国华租金20000元；三、海基置业公司和高安朝蓬公司应否向任国华赔偿交通费及住宿费等损失。关于焦点一：涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》性质是否为正式商品房买卖合同的问题。本院认为，涉案房屋系现房销售，双方签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的双方当事人名称或者姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容，该协议书的履行不存在事实上或法律上的履行障碍，同时结合海基置业公司已经按照预售协议书约定收取了任国华购房款的事实，本院认为，涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的性质应为商品房买卖合同。一审对此认定并无不当，本院予以确认。关于焦点二：涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》应否予以解除，海基置业公司应否向任国华支付逾期办证违约金的问题。第一，任国华与海基置业公司2018年10月14日签订的《金域蓝湾B区商品房预售协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现任国华要求解除该商品房预售协议书，既不符合约定解除权的行使条件，也不符合法定解除权的行使条件，在海基置业公司不同意解除涉案合同的情况下，双方均应继续履行合同，故对于任国华解除《金域蓝湾B区商品房预售协议书》的请求，本院不予支持。第二，由于任国华尚未补缴涉案房屋面积差价款，双方并未办理房屋交接手续，办理产权登记的条件尚未成就，故海基置业公司无需承担逾期办证违约责任，对于任国华的该项主张，本院不予支持。关于焦点三：涉案《商铺经营管理合同》应否予以解除，高安朝蓬公司应否支付任国华租金20000元的问题。任国华与高安朝蓬公司签订的《商铺经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，任国华无权单方解除该经营管理合同。根据《商铺经营管理合同》约定，高安朝蓬公司自涉案商铺交房之日起可无偿经营管理三年，故对于任国华要求高安朝蓬公司支付一年租金20000元的主张，本院不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于焦点四：海基置业公司和高安朝蓬公司应否向任国华赔偿交通费及住宿费等损失的问题。本院认为，即使任国华提交的交通费及住宿费票据所载明金额系其因本案诉讼而支出的费用，但在海基置业公司和高安朝蓬公司均未违约，且涉案《金域蓝湾B区商品房预售协议书》和《商铺经营管理合同》均未约定该费用由海基置业公司和高安朝蓬公司承担的情况下，任国华的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，任国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6346元，由任国华负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月十日书记员  孙晓雯