辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0802民初889号原告：营口市南湖物业服务有限公司，地址：营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号。法定代表人：王余春，公司经理。被告：过开楠，男，1971年11月1日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口市南湖物业服务有限公司诉被告过开楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口市万信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠原告的物业费共计人民币16936元（2117元/年*8年），滞纳金数额按应付额的日3‰计算，从欠费之日开始计算。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告是服务于营口市站前区天宇宏府小区的物业公司，被告是原告的业主，住在天宇宏府小区A13号-4-5东-31号，房屋面积176.42平方米。2010年11月16日被告办理入住，与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定物业费收费标准为1.00元/平方米，每年应交物业费2212元（1.00元/平方米*176.42平方米*12月=2117元），交费时间是每年7月1日。按照合同约定原告履行了服务义务，从2011年11月16日至2019年11月16日，被告连续8年没有交物业费，物业员工多次催要无果，现诉至法院。原告认为：原告与被告建立了物业服务关系，按照合同约定原告提供物业服务，被告为小区业主，应依据合同约定履行交付物业费的义务，且在被告没有交付物业费的情况下，原告继续履行物业服务的义务，现被告欠费系违约，恳请法院依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定及双方合同约定，依法判令被告立即支付所欠的物业费，维护当事人的合法权益。被告未到庭但提交答辩状辩称，答辩人自2010年11月16日入住天字宏府小区以来，从未与营口市南湖物业服务有限公司(一下简称“物业”)签署过物业合同。收到法院传票后，答辩人经多方询间，才听说物业与南湖社区签订的物业服务合同，但是合同内容和服务标准，答辩人均不知情。另外，如果物业与南湖社区签订的物业服务合同，请出示，从何时签订的，服务内容是什么，服务标准是什么，收费标准是什么，收费依据是什么，物业为何从未公示过？如公示过请出示证据。原告在起诉状中说我欠16936元物业费，物业人员多次催要无果，实际情况是我在办理入住初期，已经交了两年的物业费，未交费也拿不到入户门钥匙。答辩人也没收到过任何催要物业费用的书面通知，如被答辩人有催要证据请出示。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释”第二条符合下列情形之业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同:(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。由于合同中第五章免则及违约定规定通篇只对业主违约提出赔偿和处罚，而并没有对物业违约提出处罚条款，因此，答辩人认为该部分涉及滞纳金合同无效。被答辩人所说的，继续履行物业服务义务一事，答辫人认为，即使物业与南湖社区签订的物业合同有效，但被答辩人也未履行标准为一元每平方米的物业服务，其理由如下:安保服务形同虚设，未尽到安保服义务，答辩人妻子于2017年2月17日在小区楼下被外来犯罪人员抢劫伤害。此案已由站前人民法院审理，但从犯罪人员交代的作案细节过程中，该犯罪人员在小区自由进出无人过问，并因为小区内灯光灰暗，犯罪人员才选择在本小区物业擅自将车库改为通道的门洞监管死角处隐藏近两小时伺机作案。该犯与答辩人妻子在小区内反复纠缠十几分钟，直至旁边车库邻居发现该小区保安人员也未出现过。答辩人认为被答辩人安保服务缺失，为己方便擅自将车库改为通道，人为制造安全监管死角，保安未尽到定时巡查巡视职责，未尽到安保服务义务。还有一点答辩人现居住的单元门锁至今还是损坏的，可见被答辩人所说的继续履行服务义务在安保方面根本就没有履行。卫生服务方面，只是应付无监管措施及服务标准。答辩人居住的1楼楼梯间堆放杂物，墙壁，地脚线门窗从不清理，从答辩人入住至今，楼梯间窗户上的银色保护膜至今还在，8年多了从未清理过，小区楼道内贴满了各种小传单小广告，棚顶都挂蜘蛛网了，只是象征性的清扫一下楼梯地面，这样的卫生标准符合被答辩人与南湖社区签订的物业合同吗？被答辩人在小区绿化服务方面完全是在弄虚作假。被答辩人将绿化服务擅自转移给1楼住户，却依然收取业主绿化养护费用，答辩人所居住的一期本来就绿化面积不大，但自2013年被答辩人擅自收取部分1楼住户费用，将公共绿化面积狮子圈占给部分1楼住户，做果园菜园使用，其余部分1楼业主纷纷效仿将小区内原有绿化草坪几乎全部改建成了私家菜园果园，被答辩人节省了绿化成本和养护费用，却还依旧向全体业主收取物业费用中的绿化养护部分费用。请问被答辩人这些是继续履行物业服务的义务？专项房屋维修资金去向不明，业主房屋得不到及时维修维护答辩人所居住的营口市站前区是入住以来，南阳台及北墙和通往阁楼的楼梯间一直存在漏水问题，2012年多次找到物业人员现场査看过，当时物业人员答复，答辩人是房屋顶部有问题，费用较大，需要请示领导才能修复，但时至今日此问题依然存在，被答辩人本想如果有物业就会有人来收费，这个问题等到收费时再与所谓的领导并沟通解决，但至今被答辩人向答辩人起诉至法院，答辩人也未见到位能给予解决问题的所谓领导，专项房屋维修资金也未见公示过用于什么地方被答辩人将答辩人小区内公共部分画成车位，用于出租与出售，在小区楼道内张贴电子商业广告非法盈利，将小区北侧公用部分，2017年划给亚龙湾洗浴作为停车场非法获利，将开发商违建的18个车库隐匿不报并出租和出售非法获利，将小区正门人行通道私自建设，为办公用房和监控用房，其在小区公共部门私自建的杂物房，以节省物业经营费用，未按小区规划平面图里显示合理布局小区行车通道，在小区东侧北侧还应该有共计三个有门卫值守的车辆出入口，这些节省的人力资源费用及其非法获利所得，根据中华人民共和国物权法第80条被答辩人均应将其费用分，收益分配等事项有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。答辩人及周围邻居均为均未看到过公示或分推分配方案内容，答辩人有权利怀疑被答辩人在上诉环节中非法获利，把本应属于全体业主共有共有利益变成其私有利益。请问被答辩人这部分利益不可以抵消答辩人的物业费用吗？综上所述，答辩人并非不缴纳物业费，延迟缴纳物业费是因被答辩人首先没有履行双方的合同约定在先。依据《合同法》第六十七条先履行义务“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”应该是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。事实上明显未提供符合行业标准的服务，另外，答辩人作为一名普通老百姓，物业对于老百姓来说，是赖以生存的最低保障，希望通过付出能够得到应有的服务。从以上陈述可以看出，所谓的物业服务公司，基本没有提供多少服务，只是到时候过来要钱，违反《中华人民共和国物业法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。所以提出如下答辩请求:请求法院依法驳回原告诉讼请求，物业服务公司先行按标准履行服务管理义务，取消滞纳金等不平等合同。请求法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失责任，恢复私自改建的车库变成的通道和全体业主共有的绿化面积，收回小区北侧被划走的停车场被答辩人物业公司在判决生效后15日内在小区公告栏公布物业费用的收支情况和专项房屋维修资金使用情况，以后每6个月公布一次，同时公布小区内各种广告位租金以及车库、车库等租金收入及流向，每6个月公示一次，并公示期不少于一周答辩人申请法院裁定答辩人妻子2017年2月17日在小区内，被れ罪分子抢劫扎伤被答辩人责任部分的追诉权。纠正过去8年被答辩人的不完全履行物业服务行为，赔偿损失，业费减半收取。在被答辩人先行履行解决以上列出合同约定问题后，答辩人再缴纳物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为营口市站前区天宇宏府小区提供物业服务，被告系该小区A13-4-5东-31号房屋业主。被告房屋面积为176.42平方米，2010年11月16日办理入住。被告从2011年11月16日至2019年11月16日没有缴纳物业费，累计拖欠物业费16936元。另查，被告家中存在漏水问题，被告多次找到原告，但问题始终没有解决。被告爱人于2017年在小区内被抢劫。本院所确认的以上事实，有当事人的庭审笔录及相关证据在卷佐证，并经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订的物业服务合同和原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订的物业服务合同均系双方真实意思表示，两份合同均具有法律效力。原告自2010年至今一直为营口市站前区天宇宏府小区提供物业服务。被告作为该小区的业主，应当按照合同约定缴纳物业费。被告拖欠物业费16936元的事实清楚。鉴于被告家中存在屋顶漏水问题，被告多次向原告反映情况，但始终没有得到解决，被告在物业服务中没有尽到维修义务且安保存在瑕疵，本院酌定被告缴纳拖欠物业费的70%，既11855.42元。原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，因原告服务存在瑕疵，小区内安保有待完善，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告过开楠给付原告营口市南湖物业服务有限公司2011年11月16日至2019年11月16日的物业费11855.42元（1元/平方米/月*176.42平方米*96个月*70%=11855.42元）。上述款项于判决生效后十日内给付，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费224.00元由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 王 岩二〇一九年九月三十日书记员 蒋彤彤