广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14006号原告：孟令柱，男，1987年12月28日出生，汉族，山东省曲阜市，原告：李换换，女，1988年11月17日出生，汉族，山东省鱼台县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律助理师。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告孟令柱、李换换与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向两原告支付逾期交房违约金21433.8元，计算方式:以431264元为整数，按每日万分之一计算，从2016年5月21日起至2017年9月30日止，共497天（431264元×0.0001×497天）。事实与理由:2015年4月18日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼19幢703房的商品房一套，该房总价为431264元。合同约定被告应当在2016年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的商品房交付原告使用。然而被告直到2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任。被告辩称：根据双方的合同约定，被告应在2016年4月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告，原告已于2015年10月14日提前收楼，是基于原告提前收楼申请而进行交付，申请书中载明“在申请前本人已经查验符合收楼条件，对于周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”的内容，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”的规定，应当驳回原告的诉讼请求。由于原告已经实际收楼，即享有了涉案房屋的使用权或收益权，即使被告迟延办理竣工验收备案登记也并未对原告的利益造成侵害，原告在实际收楼后又主张违约金，有违诚信。且原告的主张已超过诉讼时效。经审理查明：2015年4月18日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼19幢703房的预售商品房，购房总价431264元；合同第八条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2015年10月8日，原告向被告申请提前收楼，在提前收楼申请书中确认，“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”。原告并于该日在提前收楼承诺书承诺，确认涉案商品房本人已验收并同意接收。2015年10月14日，原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定及约定的交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。被告提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张原告已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，原告只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在原告办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故被告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，原告于2019年5月27日起诉，则上述债权中，2016年5月27日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年5月27日至2017年9月30日，原告已付房价款为431264元，故被告应付违约金金额为21175元（431264元×0.0001×491天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告孟令柱、李换换支付逾期交房违约金21175元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取为168元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年九月十日书记员 郑诗琳