山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4856号上诉人（原审原告）：勇振凤，女，1965年9月29日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：潘连杰，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王辛武，男，1973年1月30日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：邢其贤，龙口市法律援助中心律师。上诉人勇振凤因与被上诉人王辛武房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2017）鲁0681民初5497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。勇振凤上诉请求：1、依法改判支持勇振凤的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由王辛武承担。事实与理由：一审判决认定“2016年7月王辛武将门钥匙交给了马金钢”，王辛武无证据证实，也与事实不符。且一审判决采信王辛武提供的证人证言，认定勇振凤与王辛武口头解除租赁关系，与事实不符。一审认定事实错误，导致错判。1、2012年9月王辛武租赁勇振凤两栋街面楼（102号、103号）及勇振凤的邻居李香玉（104号）、鲍亚男（105号）的两栋街面楼，并与勇振凤、李香玉、鲍亚男分别签订租赁合同，合同对租赁期限、租金数额交付时间、双方权利义务及违约等进行了约定。合同履行期间，王辛武应于2016年10月1日给付勇振凤第五年的租赁费，但王辛武一直未付。勇振凤诉至法院。2、一审庭审中，王辛武提供证人蒋某当庭作证，证实将钥匙交付勇振凤，除此之外再无其他任何证据证实双方解除租赁关系。首先，证人蒋某是找王辛武索要欠款，说明证人与王辛武存在利害关系；其次，证人陈述坐在车内看见王辛武将钥匙交付勇振凤的丈夫，但交付几把钥匙，哪栋楼房的钥匙及其他情况并不知情，其陈述明显与常理不符，也证实不了勇振凤与王辛武达成口头解除租赁关系。另一证人并未证实勇振凤与王辛武口头解除租赁关系。仅证实王辛武让他拆除广告牌时，勇振凤的丈夫在场，让清理干净。但一审却认定“2016年4月王辛武在马金钢的要求下”、“马金钢在现场监督指挥”，与证言不一致，也与事实不符。一审的认定明显偏袒王辛武，造成事实认定错误。3、勇振凤租赁给王辛武的是两栋街面楼，如按一审判决认定，双方于2016年7月口头解除租赁关系，那勇振凤为何在2016年8月7日与王辛武对102号楼签订一份书面解除租赁关系的合同？并且该解除租赁关系的合同是在一审判决认定王辛武交付钥匙之后。另，对其他出租者，李香玉也是提起诉讼要求支付租金；鲍亚男通过送达解除通知，与王辛武解除租赁关系。因此，一审判决认定勇振凤与王辛武口头解除租赁关系，明显错误。4、根据王辛武一审诉讼中抗辩观点第5项，认为违约金过高，要求法院予以调整。如王辛武不欠勇振凤租赁费，就不存在违约，不需要对违约金进行调整。通过王辛武的抗辩，也可证实王辛武认可欠租赁费的事实。王辛武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回勇振凤的上诉请求。勇振凤向一审法院起诉请求：1、依法判令王辛武给付勇振凤2016年10月1日至2017年9月30日租赁费108900元及违约金40000元；2、判令王辛武返还勇振凤垫付的物业费7196.77元；3、诉讼费由王辛武承担。一审法院认定事实：2012年9月，王辛武租赁龙口市松岚苑2号楼102、103、104、105四个商铺，用于家具销售，同时将四户打通，仅在103商铺处留门，其他均改为窗，后勇振凤又将102商铺处改为门。2013年6月14日，勇振凤从姜家敬处取得103铺的所有权。2013年9月27日，勇振凤与王辛武就103商铺签订《房屋租赁合同》，合同第四条约定租期5年，自2012年10月1日至2017年9月30日，同时合同约定第五年的租金为108900元，签约日期标注为“2013.9.27转签”。上述四户商铺自2012年10月1日至2016年9月30日的租金均是由王辛武支付给勇振凤的丈夫马金钢。2016年3月，王辛武将租赁的四户商铺腾空，4月王辛武将门头的广告牌拆除，7月王辛武将门钥匙交给了马金钢。另，102商铺的出租人亦为勇振凤，勇振凤、王辛武于2016年8月7日签订一份协议，解除了该商铺的租赁合同。104商铺的出租人李香玉于2017年3月13日将王辛武诉至法院要求给付2016年10月1日至2017年9月30日的租赁费108900元，王辛武于2017年7月5日将李香玉诉至法院要求恢复原状并继续履行合同。2017年9月18日，上述两案撤诉。一审法院认为，勇振凤与王辛武于2013年9月27日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据双方当庭陈述及合同中的记载，可以认定涉案房屋的租赁期为五年。第一年的出租人为原房主，第二年至第五年的出租人为勇振凤。现勇振凤主张王辛武支付第五年即2016年10月1日至2017年9月30日的租金，本案的争议焦点为勇振凤与王辛武之间的房屋租赁合同是否提前解除。王辛武提交的马金钢出具的租金收条和与马金钢的银行交易记录，可以证实王辛武交付涉案房屋的租金至2016年9月30日，且之前的四户商铺的租金均由马金钢收取。王辛武提供的证人蒋某的证言，可以证实2016年7月王辛武已将租赁的四户商铺的钥匙交付给马金钢。王辛武提供的证人席某的证言，可以证实2016年4月王辛武在马金钢的要求下将租赁的四户商铺的门头广告牌拆除，马金钢在现场监督指挥，且此时房屋内均已腾空。马金钢作为勇振凤的丈夫，其行为具有家事代理的效力，上述事实应当认定为勇振凤是明知且同意的。综合王辛武提交的证据，可以证实勇振凤与王辛武就涉案房屋的租赁合同已协商解除且双方对解除后的事宜做出了安排并实际履行。勇振凤提交的2016年8月7日的协议仅能证实王辛武租赁勇振凤的另一商铺就合同解除事宜签订了书面协议，但不能就此否定涉案商铺双方口头协议解除的事实。综上所述，勇振凤与王辛武之间的房屋租赁合同已经解除，勇振凤主张王辛武支付租金和物业费等，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款的规定，判决：驳回勇振凤的诉讼请求。案件受理费3478元，由勇振凤负担。二审中，当事人没有提供新证据。一审庭审中，勇振凤称王辛武大概在2016年5月份全部搬出租赁的4间商铺。二审庭审中，勇振凤自认王辛武租赁的4个商铺中，103号商铺在2016年8月租赁给了太平洋保险公司，104号商铺在2017年5月卖给了泛华保险公司，105号商铺在2016年10月出租给案外人。本院查明的其他事实同原审。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，王辛武承租包含涉案102号商铺的4间商铺后，为经营方便将4间商铺拆除隔墙连通为一体，统一布设经营商品的事实清楚。庭审中，勇振凤自认王辛武于2016年5月份已全部搬出租赁的4间商铺，且103号商铺在2016年8月租赁给了太平洋保险公司，104号商铺在2017年5月卖给了泛华保险公司，105号商铺在2016年10月出租给案外人，虽然上述时间均晚于王辛武主张的日期，但从勇振凤以上自认看，王辛武最早在2016年8月即已不再对租赁的商铺享有经营使用的权益，上述事实与证人蒋某、席某的证言相互结合，能够证实王辛武主张其在2016年4月开始拆除涉案商铺的门头，并于2016年7月将涉案商铺的钥匙返还给勇振凤，双方已实际解除房屋租赁合同的事实是存在的，本院依法予以认定。勇振凤认为其与王辛武就涉案商铺的租赁合同延续至2017年9月30日的主张，证据不足，且于理不符，本院依法不予采纳。综上所述，勇振凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3422元，由上诉人勇振凤负担。本判决为终审判决。审判长  董玉新审判员  杨卫东审判员  陈晓彦二〇一九年九月二十六日书记员  于红科