山东省成武县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1723民初3642号 原告：赵庆旺，男，1987年1月4日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李金鑫，山东君诚仁和（济南）律师事务所律师。 被告：黄壮，男，1985年9月16日出生，汉族，住山东省成武县，现住成武县。 委托诉讼代理人（特别授权）：智绪省，山东敬人律师事务所律师。 第三人：赵见岭，女，1981年3月8日出生，汉族，住山东省曹县。 原告赵庆旺与被告黄壮及第三人赵见岭案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案在审理过程中，因第三人赵见岭涉嫌刑事犯罪，被羁押于看守所，无法正常开庭，本院于2019年1月4日裁定中止诉讼。后本院另行组成合议庭，于2019年8月19日，在本院审判庭公开开庭进行了审理，原告赵庆旺及委托诉讼代理人李金鑫，被告黄壮委托诉讼代理人智绪省到庭参加诉讼；2019年8月23日，本院在山东省济南女子监狱不公开开庭进行了审理，原告赵庆旺及委托诉讼代理人李金鑫，第三人赵见岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵庆旺向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告购买第三人的曹县诚鹏中央华府×××号房产且在法院查封之前就已经实际占有了该不动产的行为合法有效，并保护原告的合法权益，解除对该房屋的查封和对赵见岭在中国工商银行16×××47按揭还款账户的冻结；2、一切案涉费用由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，赵庆旺通过曹县博华房产信息服务有限公司的介绍与赵见岭签订了《房屋买卖合同》，购买了赵见岭所有的曹县诚鹏中央华府×××号房屋一套，支付给赵见岭购房款176258元。因该房屋在银行办理了房屋按揭贷款，赵见岭的房产证也没有办下来，无法办理房屋过户手续。买卖双方约定：自2017年9月以后的房屋按揭贷款由赵庆旺负责归还，待房产证下发之日，双方办理过户手续，确权费用由赵见岭承担，过户费用由赵庆旺承担。2017年10月16日，赵见岭将房屋钥匙及相关购房材料和房屋交付给赵庆旺，赵庆旺进行了装修和使用。 自2017年10月20日至2018年7月5日，赵庆旺偿还房屋按揭贷款一直是正常还款，2018年9月，赵庆旺发现还款账户内有钱但没有扣划按揭贷款的交易记录，到银行查询，得知还款账户被成武县人民法院冻结，到成武县人民法院查询，得知：黄壮于2017年11月21日分别在成武县人民法院起诉赵见岭借款纠纷和买卖合同纠纷案件，案号分别为（2017）鲁1723民初3006号和（2017）鲁1723民初3007号，在（2017）鲁1723民初3007号案件中，黄壮申请成武县人民法院于2017年11月28日查封了曹县诚鹏中央华府×××号房。2018年黄壮对上述案件申请强制执行，执行案号分别为（2018）鲁1723执1447号和（2018）鲁1723执1448号，2018年7月24日，成武县人民法院以（2018）鲁1723执1447号之一执行裁定冻结了赵见岭在中国工商银行16×××47的按揭还款账户。 赵庆旺与赵见岭于2017年10月16日签订《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，该合同不违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同且已经交房给原告。原告依据《物权法》第15条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定向成武县人民法院提出了执行异议，成武县人民法院于2018年10月29日作出（2018）鲁1723执异59号执行裁定书驳回了赵庆旺的异议申请，原告不服该裁定，特依法提起诉讼。 原告与第三人签订的买卖合同第四条明确约定房屋交付时间为2017年10月16日，将房屋钥匙交付给购买方为房屋交付占有标志。原告已提交充分证据证明原告在成武县人民法院于2017年11月28日查封之前已合法占有了所购买的房屋，（2018）鲁1723执异59号执行裁定认定“证据无法证明案外人赵庆旺在法院查封之前已实际占有该房屋，且法院调取的物业费缴纳情况亦未显示在法院查封前有水电费的使用情况。因此，案外人没有相关证据证明其已合法占有该不动产”的推理是错误的。第三人交付房屋钥匙、原告收房即完成了对房屋的占有，不是说“有水电费的使用情况”才是对房屋的占有。“有水电费的使用情况”只能证明在交付房屋后，购房人开始利用、使用房屋了，购房人对房屋的利用和使用与法律意义上的交付和占有是两个完全不同的意思，不能混为一谈。同时，（2018）鲁1723执异59号执行裁定中称“本院依职权向曹县诚鹏中央华府物业公司调取证据”，该所谓的证据未经赵庆旺质证，不能作为认定案件事实的依据。 综上，请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告黄壮辩称，一、赵庆旺与赵见岭签订的《房屋买卖合同》是赵见岭为逃避债务、转移财产，与他人恶意串通，将房屋出售给赵庆旺，房屋未实际交付、办理房屋产权证，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。二、赵庆旺没有支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；开具的收据16万多元，没有实际交付，不能证明是购房款。另外，2017年9月份没有按合同约定偿还按揭，合同中一般是购房时将按揭先行偿还完毕，如此约定偿还按揭不符合常理。三、赵庆旺在查封前未实际占有案涉房产，2017年11月份查封房产之前，户名依然登记在赵见岭名下，通过执行异议中调查的房屋使用情况，根本没有使用，与赵庆旺诉说的装修使用不符。四、案涉房产因未发生真实的交易至今未办理房屋所有权证。综上，赵庆旺的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，未取得排除强制执行的民事权益，请驳回原告的诉讼请求。 第三人赵见岭述称，第三人确实把房屋卖给了原告，而且还有证人，是通过曹县博华房产信息服务有限公司签订的合同。卖房子之前，第三人与原告并不认识，因第三人要卖房子，就通过朋友寻找想买房子的人，后通过其他关系联系到原告，因不能办理房产证过户，双方就协商通过房产中介机构签订了房屋买卖合同，把房屋卖给了原告，并且向房产中介交了中介费，博华房产中介公司可以证明涉案房屋卖给了原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下，原告提供《购买房屋定金协议》、《房屋买卖合同》、收据、收到条、支付购房款的银行流水及偿还按揭贷款的银行流水（尾号5789），意在证明原告在法院查封之前签订了合法的买卖合同，购买了第三人的案涉房屋，并按合同支付了价款，因第三人的房产证没有办理下来，原告也无法办理过户登记；原告提供《商品房买卖合同》、偿还房屋按揭贷款的银行卡、第三人购房及收房时的单据7张、原告交纳物业费单据、转款凭证、物业公司出具的证明及原告对案涉房屋进行装修、购买物品支付钱款的单据13张，意在证明原告在法院查封之前已合法占有了案涉房屋。被告对上述证据均提出异议，并提供复制于执行异议一案中的案涉房屋交费明细单、借记卡账户明细清单（尾号5798）予以反驳。综合分析上述证据，结合本院依原、被告申请对案涉房屋所在物业公司工作人员的调查笔录，本院认为，被告提供的证据不足以推翻原告提供的证据，原告提供的证据能够相互印证，形成完整的证据链条，证明力高于被告提供证据的证明力，待证事实的存在具有高度可能性，本院依法确认该事实存在。原告提供的租赁合同与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2017年10月16日，原告赵庆旺通过曹县博华房产信息服务有限公司与第三人赵见岭签订了《房屋买卖合同》，购买了赵见岭所有的曹县诚鹏中央华府×××号按揭房屋一套，购房价款为172580元，原告当日交付第三人购房款162580元，剩余10000元购房款作为第三人协助原告过户的保证金由原告保管，原告另行向第三人出具10000元的欠条，2017年9月份之后的房屋按揭贷款由原告通过第三人的尾号为5789的工商银行卡（该卡号对应的账号为16×××47）偿还。2017年10月17日，第三人补交了2016年1月23日至2017年10月16日的物业管理费，2017年10月22日，原告交纳了2017年10月16日之后一年的物业管理费1045元。2017年11月5日之前，第三人将案涉房屋的钥匙、《商品房买卖合同》及相关手续交付原告。2017年11月5日原告开始对案涉房屋进行装修。案涉房屋因开发商原因至今未办理房产证，原告无法办理房屋过户登记。 因被告黄壮与第三人赵见岭之间存在民间借贷及买卖合同纠纷，黄壮向本院提起诉讼。2018年3月16日，本院作出（2017）鲁1723民初3006号民事判决，判令赵见岭于判决生效后五日内偿还黄壮借款5万元。后黄壮申请执行，案号为（2018）鲁1723执1447号，2018年7月24日，本院作出（2018）鲁1723执1447号之一执行裁定，冻结了赵见岭16×××47账户（案涉房屋按揭还款账户）内存款51000元。2018年3月19日，本院作出（2017）鲁1723民初3007号民事判决，判令解除黄壮与赵见岭之间的车辆买卖合同，赵见岭于判决生效后五日内返还黄壮购车款10万元。案件审理过程中，本院依当事人申请，于2017年11月28日作出（2017）鲁1723民初3007号民事裁定，查封了案涉房屋。后黄壮申请执行，案号为（2018）鲁1723执1448号。2018年10月9日，原告向本院提出书面执行异议，本院审查后，于2018年10月29日作出（2018）鲁1723执异59号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房产在本院查封之前，原告已与第三人签订书面买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不侵害国家、集体或他人的利益，合法有效；第三人已将案涉房产钥匙、原《商品房买卖合同》及相关手续交付原告，原告交纳了物业管理费、水电费，并对房屋进行了装修，原告已合法占有该房产；且原告已按照合同约定支付了全部价款；该房产未办理过户登记的原因在于开发商未办理房产证，非原告自身原因造成。原告提出的异议符合上述法律规定，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院冻结的16×××47账户内存款51000元，该账户虽登记在第三人赵见岭名下，但该账户内的款项系原告存入用于偿还案涉房产按揭贷款的款项，该部分款项已特定化，第三人缺乏占有该部分款项的真实意思表示，不能产生转移款项实体权益的法律后果，原告就案涉款项亦享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告的诉请正当，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行曹县诚鹏中央华府×××号房屋。 二、不得执行第三人赵见岭的16×××47账户内存款51000元。 案件受理费3320元，由被告黄壮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  张 旭 人民陪审员  朱岱亚 人民陪审员  陈继训 二〇一九年九月二十日 书 记 员  张文婷