福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初2348号 原告（反诉被告）:黄淑容，女，1970年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人:李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 被告（反诉原告）:厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法人代表:万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人:俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄淑容与被告（反诉原告）厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）商品房预售合同纠纷一案，黄淑容于2018年11月29日向本院提起诉讼，本院以(2018)闽0213诉前调3961号调解未成后，于2019年7月10日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄淑容的委托诉讼代理人李顺跃与中澳城公司的委托诉讼代理人方雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄淑容向本院提出诉讼请求：1.判令被告中澳城公司立即依照原被告双方签署的《厦门市商品房买卖合同》约定的交付条件向原告交付位于翔安区中澳城(X2011PO1)地块-B15地块D13＃楼1跃3层105室商品房；2.判令中澳城公司支付黄淑容相应的逾期交房违约金，违约金以黄淑容已付购房款2664743元为基数自2017年4月1日起按合同约定每日万分之二的标准计算至中澳城公司实际交房之日止;暂计至2018年11月30日止的违约金为324027.52元。3.判令本案诉讼费由中澳城公司承担。事实与理由：2016年5月28日，黄淑容向中澳城公司支付了定金100000元，认购了中澳城公司所有的位于翔安区“中澳城”项目中的二期工程D13#楼1跃3层105室商品房。2016年6月4日，黄淑容又向中澳城公司支付了购房首付款704743元。这样，黄淑容在与中澳城公司签订《商品房买卖合同》前就已经付清了所有购房首付款804743元。2016年6月24日，黄淑容与中澳城公司签订了一份《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，合同编号为03292023，由黄淑容向中澳城公司购买一套位于翔安区中澳城(X2011PO1)地块-B15地块D13＃楼1跃3层105室商品房。《合同》约定:商品房单价每平方米16073元，建筑面积165.79平方米，总房价为2664743元，付款方式为按揭贷款。《合同》第八条定了商品房交付条件与期限，约定交房时间为2017年3月31日。第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人已付款的5％支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金。”该合同还约定了其他条款。 接到中澳城公司售楼人员和中国建设银行厦门市分行工作人员的通知后，黄淑容按时于2016年8月10日办理了银行按揭货款，银行当天向中澳城公司付清了黄淑容的剩余购房款1860000元。这样，黄淑容己经按时支付了全部购房款2664743元，履行了全部的付款义务。收到上述购房款后，中澳城公司分别于2016年7月12日和2016年8月17日向黄淑容出具了三份购房发票。但是时至今日，交房时间早已过去一年多时间，中澳城公司至今尚未按照合同约定条件和期限向黄淑容交付上述商品房，其行为已经构成违约，根据合同约定和相关法律规定，中澳城公司应当向黄淑容交付上述商品房并支付相应的逾期交房违约金。综上所述，为维护自己合法权益，黄淑容特具此状，恳请贵院判如所请。审理中，原告向本院申请变更诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令中澳城公司支付黄淑容逾期交房违约金376789元。2.判令本案诉讼费由中澳城公司承担。 中澳城公司辩称，一、中澳城公司认为其于2017年6月9日已经符合合同的交房条件，并以按照合同约定的地址送达交房通知书通知黄淑容办理交房手续，中澳城公司已经履行了通知交房义务，黄淑容未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任。根据附件《合同补充协议》第8条第（1）款“关于合同第十一条之补充”“买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起按每日按总房价的0.01%收取保管费。”中澳城公司通知黄淑容于2017年6月9日-10日办理交房手续，黄淑容因自身的原因未在合理期限内办理房产交接手续，应向出卖人支付保管费用。二、本案中存在可以合理延期的事由，应当给予相应的扣除，且本案合同约定的违约金过高，应当予以调整，具体答辩如下，望贵院予以参考并加以采纳：（一）因莫兰蒂台风引起的合理延期不少于60天。莫兰蒂台风对厦门的影响巨大是众所周知的事实。就本案而言，直接导致施工中断，中澳城公司投入大量人力与物力修复在台风前已经完工的部分项目，这些修复与返工的时间本来全部可以不产生的，应视为因莫兰蒂台风引起的停工，交房时间应当合理顺延。本案中，仅采购以及修复被台风吹坏的门一项，就延期不少于60天，中澳城公司提供了工程联系单、采购协议以及签证为凭。另，根据厦国土房【2016】431号《厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见》第二点，因台风“莫兰蒂”给“全市带来严重灾害，造成全市大面积停水、停电、停工、交通瘫痪，建筑施工工地严重受损”，“对受灾已动工建设项目申请延长建设期限的，可以根据灾害程度给予延长建设期限1～3个月。”综上可见，因台风“莫兰蒂”确实会影响建设工程项目，政府部门对相关项目均给予了相应的建设期限。中澳城公司也确因台风“莫兰蒂”遭受了损失，而且也提供了相应的证据证明存在大量返工需要，因此应依照合同以及法律规定应当给予适当合理的延期天数，才符合民法的公平原则。我们认为参照政府部门的规定，应当延期不少于60日。（二）因燃气未通导致的合理延期天数124天（B15）。中澳城项目自规划起就是在燃气管道覆盖区域，在中澳城公司提供的规划设计中可以明确看到这一点。为顺利施工完毕，在项目建设过程中，中澳城公司早于2015年5月和11月分别就B15和B31地块红线内的工程与厦门华润燃气有限公司（以下简称“华润公司”）签订了燃气管理工程施工协议书，且华润公司也于2016年3月底开工，工期为两个月，并如期与红线外的市政燃气管道接驳。但是因翔安区新市桥路（距项目超过一公里）处市政燃气管道不通，导致中澳城项目虽然全部施工并进行了五方验收，但因燃气不通不能进行消防验收，也不能交房。经过中澳城公司几经努力，且经业主多次上访，华润公司于2017年3月29日才取得由厦门市翔安区建设局的翔市政破路管字第（2017）0011号《城市道路（人行道）挖掘许可证》，并于许可的期限2017年4月3日起开始在新市桥路进行燃气管道安装工作。安装完成后，华润公司经试压合格后，于2017年5月20日进行了通气移交（见附件）。至此，中澳城公司才能向消防部门开始申报消防验收。这些事实中澳城公司均提供包括规划设计、华润公司的说明、规划设计文件等证据予以证明。综上，因燃气不通导致不能进行消防验收，属于合同第八条第3款第2点约定的非因开发商原因引起的停工以及合同第八条第3款第4点约定的“因市政建设原因引起的合理延期”，自五方验收到通气起的时间理应认定为合理顺延交房期间，自延期交房时内中予以扣除。因B15地块的五方验收时间为2017年1月16日，B15地块因燃气不通不能交房的合理延期时间为124天。（三）B15地块共65天，具体如下：当日降雨达到17mm及17mm以上的天气影响施工的达56天；当日气温达到35度及35度以上的高温天气影响施工的达8天；当日风力达到六级及六级以上的大风天气影响施工的达1天。（四）因停水导致停工的合理延期天数为46天。涉案合同第八条第3款第2点约定的“因停水停电”导致的停工是独立的可以合理延期的事由，应客观考虑是否存在停水情形。本案项目建设之初，并未达到《土地出让合同》中约定的土地交付时应有的三通一平条件。中澳城公司为支持政府招商引资，在无市政供水的情况下联系厦门银鹭食品集团有限公司（以下简称“银鹭集团”）供水解决工程施工用水的问题，直至项目交付使用后，厦门水务集团为满足市政供水要求收购了银鹭集团原供水的水厂后，才改由厦门水务集团有限公司管理中澳城业主的自来水供应问题。厦门水务集团翔安营业所出具的《说明》可以证明以上事实。该证明明确说明“厦门市翔安区新圩镇中澳城项目自来水一直以来都由银鹭集团供给。经厦门水务集团有限公司与银鹭集团达成协议后，自2017年8月始，翔安区新圩镇中澳城项目自来水用户转由厦门水务集团有限公司管理。”另，中澳城公司提供了向银鹭集团缴纳水费的交费凭据。综上，因停水确实是足以引起停工的客观因素，在中澳城项目所在地仅有银鹭集团为供水单位的情况下，只要银鹭集团停水确实引起停工就符合合同约定的因停水引起停工而可以合理顺延交房的事由。根据厦门银鹭食品集团提供的证明以及相关的施工日志以及监理日记，中澳城项目停水共计49天。就B15地块结合施工以及监理日记记载的停工应为48天，在扣除与气象因素重合的2天后（2014年7月21日、2016年9月14日），因停水导致停工的合理延期天数为46天。（五）违约金约定过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在合同约定违约金过高时，当事人一方可以请求人民法院予以调整，而商品房买卖合同中逾期交付使用房屋的损失赔偿额，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。依前述规定，认定逾期交房造成的损失应以同类地段房屋租金标准认定，据“58同城”等官网显示，案涉房屋同地段同类房屋的月租金约800元（97㎡）、1200元（122㎡）。按合同约定，每月对应违约金约为4000元（96.65㎡），是市场租金的四倍以上，远远高于造成损失的百分之三十。因此，黄淑容所主张的违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定予以调整。综上，依据保守的估算，涉案项目可以据实合理延期的天数为60天+124天+65天+46天，约295天，已经远远超过实际交房时与合同约定交房时间延期天数，不应承担延期交房的责任。请贵院予以支持。 中澳城公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令黄淑容向中澳城公司支付保管费(按照每日总房价的万分之一计算，自2017年7月12日起计算至2019年3月8日为160950.48元)；2、判令本案反诉的诉讼费用由黄淑容承担。事实与理由：2016年6月24日，中澳城公司与黄淑容签订了《商品房买卖合同》，由黄淑容向中澳城公司购买一套位于中澳城(X2011PO1地块)-B15地块D13＃楼1跃3层105室，建筑面积165.79平方米，总价款2664743元。《合同附件六:合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01％收取保管费。中澳城公司已经按合同约定的送达地址向黄淑容两次寄送交房通知书，通知其于2017年6月5日、2017年6月9日-10日办理交房手续。但黄淑容直至2019年3月8日才办理交房手续，期间讼争房产一直中澳城公司进行保管维护。故为维护自身的合法权益，中澳城公司特提起反诉，恳请依法判如所请。 黄淑容对反诉辩称，中澳城公司反诉请求法院判令黄淑容支付保管费160950.48元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。首先，本案中黄淑容不存在逾期收房的情况，中澳城公司在案涉工程未取得消防验收、规划、人防、环保、综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书，违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。中澳城公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。案涉工程消防验收合格时间是2017年6月7日，建设工程竣工验收备案（即综合验收）通过时间是2018年6月14日。中澳城公司是在2017年5月31日登报通知业主于2017年6月5日起办理交房手续，但是登报通知发出时间和通知交房时间均在消防验收合格时间（2017年6月7日）之前，该通知交房行为是无效的。中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。根据本案实际情况，中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续。但是，从上述通知交房后，中澳城公司从未再以电话或者书面的形式向黄淑容通知过交房事宜。因此，黄淑容无法按时收房责任完全在于中澳城公司，黄淑容自始至终不存在逾期收房的情况。其次，退一步说，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第5条第（3）款的约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括且不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”那也就是说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，黄淑容未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么黄淑容就不存在逾期收房的问题。因此，中澳城公司主张要求黄淑容支付所谓的保管费，与事实不符，于法无据，应予以驳回。再次，《商品房买卖合同》第十一条约定中并没有关于买受人逾期收房须支付保管费的相关约定，而被告关于保管费的诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第7条“关于合同第十一条之补充”第（1）款的约定，该条款明显违反了《商品房买卖合同》第二十二条之规定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。因此，该补充条款属于加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效条款，不应采纳。最后，中澳城公司没有提供任何证据证明其何时指派何人、采取何种方式保管案涉商品房，实际支出了多少保管费？因此，中澳城公司应当承担举证不能的法律后果。可见，本案实际上并不存在代为保管的事情，也就不存在保管费的问题。综上所述，中澳城公司的所有诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2016年5月28日，黄淑容向中澳城公司支付了定金100000元，认购了中澳城公司所有的位于厦门市翔安区新圩镇中澳城（X2011P01地块）-B15地块D13#楼1跃3层105室。2016年6月4日，黄淑容又向中澳城公司支付了购房首付款704743元。2016年6月24日，黄淑容与中澳城公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为03292023，约定由黄淑容向中澳城公司购买一套位于翔安区中澳城(X2011PO1)地块-B15地块D13＃楼1跃3层105室商品房，商品房单价每平方米16073元，建筑面积165.79平方米，总房价为2664743元，付款方式为按揭贷款。《合同》第八条定了商品房交付条件与期限，约定交房时间为2017年3月31日。第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人已付款的5％支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金。”《合同》第二十二条之规定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。《合同》附件六《合同补充协议》第5条第（3）款的约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括且不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”《合同附件六:合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01％收取保管费。该合同还约定了其他条款。2016年7月8日该商品房买卖合同在厦门市不动产登记中心办理了登记备案。后黄淑容接到中澳城公司售楼人员和中国建设银行厦门市分行工作人员的通知后，黄淑容于2016年8月10日办理了银行按揭货款，银行当天向中澳城公司付清了黄淑容剩余购房款1860000元。黄淑容己经按约定向中澳城公司支付了全部购房款2664743元。中澳城公司收到上述购房款后分别于2016年7月12日和2016年8月17日向黄淑容出具了三份购房发票。讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格。中澳城公司于2017年5月31日在厦门日报登报通知购房者于2017年6月5日-6日接收房屋。2017年6月5日，中澳城公司通过EMS邮寄通知等方式再次通知黄淑容于2017年6月9日-10日接收房屋。讼争房屋于2018年6月14日通过建设工程竣工验收备案（即综合验收）。黄淑容以讼争房屋不符合交付条件为由未予以接收房屋。后黄淑容遂向本院提起诉讼，请求法院判令如上请求。审理中，黄淑容实际于2019年3月8日接收讼争房屋，并向本院申请变更诉讼请求，请求法院支持其诉求。期间，中澳城公司也向本院提起反诉，请求法院支持其反诉诉求。 上述事实，有黄淑容提供的银行流水单、厦门市商品房买卖合同及附件、个人住房组合借款合同、购房发票、厦门市建设工程竣工验收备案证明书，中澳城公司提供的厦门市商品房买卖合同及附件、建设工程验收中澳城公司、消防验收意见书、在厦门日报登报材料、EMS快递单据、邮件跟踪查询、交付资料、物品移交单以及黄淑容与中澳城公司陈述与答辩的诉前调查笔录和庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本案的争议焦点有：一、关于逾期交房的起止时间的认定；二、关于开发商可延期交房天数的认定；三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题；四、关于黄淑容是否可向中澳城公司支付逾期接收房屋保管费的问题。 一、关于逾期交房的起止时间的认定。 黄淑容主张，中澳城公司于2017年5月31日在厦门日报登报通知购房者于2017年6月5日-6日接收房屋。因讼争房屋尚未通过消防验收，故该登报通知接收房屋应为无效，事后，中澳城公司未再向其通知接收房屋，同时，讼争房屋至2018年6月14日通过建设工程竣工验收备案（即综合验收），即讼争房产至今仍未符合法定的交房时间，因此逾期交房的期间应从中澳城公司逾期之日即2017年4月1日起计算至讼争房产实际符合交房条件并实际交房之日（2019年3月8日）止。 中澳城公司主张，讼争房产通过五方验收和消防验收后已具备交房条件，不存在不符合交房条件的情况，讼争房产的交房时间已经据实顺延，中澳城公司不存在逾期交房的情况。中澳城公司同时主张其公司已通过登报公告的方式通知业主于2017年6月5日-6日办理交房手续，后通过EMS邮寄通知等方式再次通知黄淑容于2017年6月9日-10日接收房屋。黄淑容未依约前来收房，应视讼争房屋于2017年6月10日交付给黄淑容，由此造成的扩大损失应由黄淑容自行承担。中澳城公司向本院提交福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（厦公消验字[2017]第0376号）等证据拟证明讼争房产已符合交房条件，并向本院提交刊登交房公告的报纸复印件及EMS快递单据、邮件跟踪查询拟证明其已履行了通知办理交房手续的义务。 案件审理过程中，黄淑容确认中澳城公司通过EMS快递通知交房时间为2017年6月9日至2017年6月10日，但认为中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续，但中澳城公司未再另行通知黄淑容去办理交房手续。黄淑容同时确认于2019年3月8日实际接收了讼争房产。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原、中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件中亦规定：“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”，讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，黄淑容主张讼争房产未取得规划验收及未取得竣工验收备案证明书、房产实测成果报告不符合交付条件并无依据，本院对此不予采信。故本院认定讼争房产自2017年6月7日起符合交付条件。原、中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年3月31日，中澳城公司未能在该日期前交付讼争房产，故逾期交房起始时间应当自2017年4月1日起算至黄淑容确认开发商通知交房的时间是2017年6月9日至6月10日，黄淑容未能在指定的交房时间内收房，应当自行承担此后未按期交房的责任，故本院认定逾期交房的截止时间应计算至开发商通知交房时间的截止日即2017年6月10日。 二、关于开发商可延期交房天数的认定。 中澳城公司主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定并综合其提交的证据显示，中澳城（XP2011P01地块）B15地块可据实顺延227天交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。中澳城公司提供华润燃气工程有限公司通气移交单、厦门市气象服务中心提供的厦门市2013年11月-2017年3月的气象资料、厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明、施工日志、监理日志、厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见、中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同等证据欲予佐证。 黄淑容主张，《商品房买卖合同》约定的非出卖人原因逾期免责第2条的规定，属于格式条款，为格式条款提供人即中澳城公司免除自身义务及责任，加重对方的责任、排除对方的主要权利的格式条款，属无效条款。中澳城公司所主张的延期交房事由均不能成立，应当承担逾期交房的违约责任。黄淑容并对中澳城公司提交的证据发表质证意见如下：1.对华润燃气工程有限公司通气移交单的表面真实性没有异议，但认为该证据只能证明已通气和通气的交接时间，并不能证明中澳城公司系因为市政原因而无法通过消防验收。2.对气象资料的表面真实性没有异议，但认为该证据不足以证明相关天气因素已实际影响施工及影响施工的时间。3.对厦门银鹭食品集团有限公司出具的停水证明的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该停水证明并非政府的供水管理部门出具的。4.对施工日志、监理日志的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该证据存在诸多不合理的地方，如：施工日志与监理日志中记载的造成停工的天气因素与气象资料记载的天气不符；施工日志与监理日志中存在同个记录人的签名有多个笔迹；部分监理日志仅有记录人员和监理人员的签名，而未记录监理事项；……等等。同时，施工日志中没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，也没有监理方加盖公章确认；监理日志没有监理方加盖公章进行确认，甚至存在整本监理日志都没有监理工程师的签名等现象。5.对厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见，因中澳城公司未提供证据原件，对该证据的真实性无法确认。中澳城公司在其网站上自己陈述经受住莫兰蒂台风的考验，没有任何损失，没有受灾、没有破损一块玻璃，中澳城公司也没有提供证据证明其已向政府有关部门申请延长建设期限，故中澳城公司的主张不能成立。对中澳城（X2011P01-B15地块）建设工程施工合同、建设工程委托监理合同的表面真实性均没有异议。 关于黄淑容认为《商品房买卖合同》第八条第2款的规定属于格式条款应认定无效的主张。本院认为，中澳城公司与黄淑容签订的《商品房买卖合同》中对于非出卖人能控制的原因导致停工的事项已经用下划线着重标注，黄淑容对此应当有谨慎的审查义务，黄淑容在签订合同时对于该条款并未提出异议应视为同意该条款的约定，且约定的条款并未免除中澳城公司的责任，故本院认定该条款是有效合同条款。 至于中澳城公司主张的可顺延交房的事由及天数。本院认为，可顺延交房时间应当依照双方约定的顺延事由及可顺延事项是否已经实际影响施工综合判定。本院综合庭审查明的事实以及原、中澳城公司双方的举证、质证意见，对中澳城公司主张的可延期交房事由及天数认定如下： （1）中澳城公司主张B15地块因降雨、大风、高温等天气因素分别可顺延交房期限199天（其中有20天与因市政停水原因导致停工的天数重合）。 本院认为，本案讼争房产位于翔安区范围内，天气因素的影响应以翔安区的天气数据为准，本院在审理与相同系列案件过程中，依职权向厦门市翔安区气象局调取了翔安地区2013年11月至2017年3月的气象资料，双方当事人对该份证据的真实性均无异议。而中澳城公司提供的施工日志与监理日志中多处记录与翔安区天气情况不符，例如：①中澳城公司提供的2014年9月4日、2015年6月11日、2015年6月14日、2015年8月19日、2016年6月17日等日期的施工日志与监理日志均记录当天的天气为下雨天气，但翔安气象局的气象资料以及中澳城公司提供的气象资料中的“翔安气象自动站雨量”一栏均未显示当天翔安地区有降雨；②中澳城公司主张案涉工程于2014年7月9日、2014年7月13日、2014年7月14日、2014年7月16日、2014年7月31日、2014年8月2日、2014年8月10日、2014年9月3日、2015年6月18日、2015年6月29日、2015年6月30日、2015年7月1日、2015年7月11日、2015年7月12日、2016年6月1日、2016年7月27日、2016年7月28日、2016年7月29日、2016年8月5日、2016年8月23日等因超过35℃高温导致停工，但翔安气象局的气象资料却显示当天的气温并未超过35℃；等等。此外，中澳城公司提交B15地块的2016年4月30日、2016年5月1日、2016年5月10日、2016年5月21日、2016年5月22日、2016年5月29日、2016年6月1日、2016年6月4日、2016年6月5日的监理日志缺少监理工程师的签名。鉴于中澳城公司提交的施工日志与监理日志存在上述瑕疵，黄淑容亦对此提出合理质疑，本院认为，中澳城公司作为上述两组证据的提供人，对其提供的证据的真实性和合理性负有进一步举证证明的义务，本院因上述监理日志、施工日志存在的瑕疵要求中澳城公司通知施工人员、监理人员到庭接受质询的情况下，相关人员均未能到庭，故本院对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的真实性不予确认，对中澳城公司提供的监理日志、施工日志的证明效力，本院不予采信。中澳城公司未能举证证明《商品房买卖合同》第八条中约定的“风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温”等天气情况下存在停工的事实，故中澳城公司提出的B15地块因天气因素分别可顺延交房期限199天天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。 （2）中澳城公司主张B15地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天（其中有20天与因天气因素导致停工的天数重合）。 本院认为，对于中澳城公司主张因停水原因造成工程顺延的事由，中澳城公司未能提供证据证明停水的原因系由市政原因所致，及案涉工程确因市政停水而导致实际停工，故中澳城公司主张B15地块因市政停水原因分别可顺延交房期限48天的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。 （3）中澳城公司主张因红线外燃气管道建设的原因导致讼争房产无法申报消防验收，导致在约定的交房期限内未能通过消防验收，要求交房期限顺延至红线外的燃气管道工程移交之日即2017年5月20日。 本院认为，根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条规定：“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，因此，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道尚未覆盖区域，开发商仍可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题。另一方面，市政管网建设并非是原中澳城公司双方签订的《商品房买卖合同》中约定的延期交房事由，案涉地块周边市政配套设施的建设是中澳城公司与第三方的合同关系，系属不同法律关系，中澳城公司不得以此作为其与购房者之间的合同关系的抗辩事由。故中澳城公司主张因讼争房产所在区域的市政燃气管道未建设无法通气，导致其未能申报消防验收，要求顺延交房时间的抗辩意见，本院不予支持。 （4）中澳城公司主张因2016年“莫兰蒂”台风的事由，其公司有权根据厦门市建设主管部门的纪要文件，据实延期交房90日。 本院认为，中澳城公司提供的厦门市国土资源与房产管理局关于土地复核验收涉及建设期限问题处理的意见系关于行政审批的规定，与本案不存在关联性，本院不予采信。鉴于2016年厦门市遭受“莫兰蒂”台风的侵袭造成翔安区大面积停水停电是众所周知的事实，中澳城公司在本案审理过程中主张因“莫兰蒂”台风停水停电造成工程实际停工7天，该停工天数符合众所周知“莫兰蒂”台风后的实际情况，本院予以照准，本案可顺延交房时间为7天。 三、关于逾期交房违约金是否应调减的问题。 黄淑容主张，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。 中澳城公司主张，合同约定的逾期交房违约金条款约定过高，应当予以调减。 本院认为，中澳城公司主张违约金过高，但未向本院提交相应的证据予以佐证，且合同约定违约金为已付购房款的万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故中澳城公司的该项抗辩意见没有依据，本院不予采纳。因此，本院依法认定，中澳城公司应自逾期交房之日起每日按黄淑容已付购房款的万分之二向黄淑容支付逾期交房的违约金。 关于黄淑容是否向中澳城公司支付逾期接收房屋保管费的问题。 中澳城公司主张根据黄淑容与中澳城公司双方签订的《合同附件六:合同补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果由于买受人原因逾期未交接房产，则出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01％收取保管费。中澳城公司已经按合同约定的送达地址向黄淑容两次寄送交房通知书，通知其于2017年6月5日、2017年6月9日-10日办理交房手续。但黄淑容直至2019年3月8日才办理交房手续，期间讼争房产一直中澳城公司进行保管维护。故黄淑容应向中澳城公司支付保管费(按照每日总房价的万分之一计算，自2017年7月12日起计算至2019年3月13日为160950.48元)。 黄淑容认为，本案中黄淑容不存在逾期收房的情况，中澳城公司在案涉工程未取得消防验收、规划、人防、环保、综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书，违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。中澳城公司于2017年6月8日向黄淑容邮寄交房通知书，该通知发出时，案涉工程尚未通过规划、人防、环保、综合验收，因此，该通知交房行为同样也是无效的。根据本案实际情况，中澳城公司应当在2018年6月14日综合验收合格后，另行通知黄淑容去办理交房手续。但是，从上述通知交房后，中澳城公司从未再以电话或者书面的形式向黄淑容通知过交房事宜。因此，黄淑容无法按时收房责任完全在于中澳城公司，黄淑容自始至终不存在逾期收房的情况。其次，退一步说，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第5条第（3）款的约定，“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括且不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”那也就是说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，黄淑容未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么黄淑容就不存在逾期收房的问题。再次，《商品房买卖合同》第十一条约定中并没有关于买受人逾期收房须支付保管费的相关约定，而中澳城公司关于保管费的诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第7条“关于合同第十一条之补充”第（1）款的约定，该条款明显违反了《商品房买卖合同》第二十二条之规定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。因此，该补充条款属于加重买受人责任的格式条款，应当认定为无效条款，不应采纳。最后，中澳城公司没有提供任何证据证明其何时指派何人、采取何种方式保管案涉商品房，实际支出了多少保管费？因此，中澳城公司应当承担举证不能的法律后果。综上所述，中澳城公司的所有诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 本院认为，中澳城公司主张保管费，因黄淑容不予认可，且黄淑容未能举证证明黄淑容逾期接收房屋期间对讼争房屋进行看管、维护等事实，故中澳城公司的该项诉求，缺乏事实根据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，中澳城公司应向黄淑容支付逾期交房违约金的天数：63天（2017年4月1日至2017年6月10日-7天）；逾期交房违约金的数额：2664743元/天×0.02%×63天=33575.76元。黄淑容诉求超过的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另中澳城公司反诉请求法院判令黄淑容向其公司支付逾期接收房屋的保管费160950.48元的诉求，缺乏事实根据，本院不予支持。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄淑容支付逾期交房违约金33575.76元； 二、驳回黄淑容的其他诉讼请求； 三、驳回厦门中澳城房地产开发有限公司反诉诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10178元（其中本诉案件受理费6952元，反诉案件受理费3519元），适用简易程序审理减半收取为5235.5元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担2069.25元，由黄淑容负担3166.25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡景贤） 二〇一九年九月三十日 法官助理（郑宇彤） 代书记员（ 黄绿 洲） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。