广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3448号原告：祝徐敏，女，1982年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：王金玉，广东沁森律师事务所律师。被告：夏庆华，男，1969年11月21日出生，汉族，户籍地址：广州市荔湾区。被告：王艳玲，女，1979年1月18日出生，汉族，户籍地址：广州市荔湾区。原告祝徐敏诉被告夏庆华、王艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝徐敏的委托代理人王金玉到庭参加诉讼。被告夏庆华、王艳玲经本院传票传唤，没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告祝徐敏诉称：原告于2015年7月14日与被告夏庆华、王艳玲（二人为夫妻关系）签订房屋买卖合同，约定夏庆华、王艳玲将广州市荔湾区南岸路荟文三街7号2904房以178万元的价格出售给原告，原告已按照合同约定于2015年7日14日将定金5万元转给两被告，后于2015年8月2日将25万元转给两被告，剩余首付款，双方约定于递交过户材料当日给付，余下房款由原告向银行贷款支付。卖方应于2015年9月30日前办理房屋过户手续。卖方保证物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人权利，并保证合约所载有关物业之情况以及所提供的全部资粮均真实、合法、准确、完整。由于卖方原因，造成该物业不能办理过户手续或第三人产生的纠纷的。卖方需赔偿买房的全部损失。原告已于2015年8月实际占有该房产，卖方完成了房产交付，后双方对该房产办理了网签，银行发放了同贷书。因两被告原因，房产迟迟未办理过户，原告多次向两被告问询过户事宜，两被告均说迟些时间再进行过户。原告曾两次起诉，但因卖方后又承诺可以办理过户，原告又向法院申请撤诉。现房产因存在抵押问题，被银行查封拍卖。原告曾向天河区人民法院提出执行异议，但被驳回，法院将该涉案房产放到京东司法拍卖网进行拍卖，无奈之下原告只能参与拍卖，并最终以3020336元的价格拍下该房产。原告在2015年时以178万元的价格就可以购得该涉案房产，但因为两被告违约，涉案房产被查封，原告不能办理过户手续，只能参与司法拍卖，造成原告实际损失1240336元。综上，原告遭受了巨大的损失，为保障原告的合法权益，起诉要求：1、判决两被告返还原告购房首付款300000，并支付从2015年7月至返还之日止的利息；2、判决两被告赔偿因违约造成原告的实际损失1240336元；3、两被告承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。被告夏庆华、王艳玲没有到庭答辩。经审理查明：据祝徐敏提交的查册时间为2018年9月17日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市荔湾区南岸路荟文三街7号2904房（案涉房屋）原是登记在夏庆华名下的房产，建筑面积79.18平方米，为夏庆华个人所有，登记时间为2009年11月26日。该查册表登记附注载明：2014年3月11日夏庆华，中国工商银行股份有限公司广州花城支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；他项权登记显示抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花城支行，登记时间为2014年3月12日，他项案号：2014登记1009429；部分涂销、续期抵押情况：最高额抵押…他项案号2014登记字1009429存案。来函摘要部分显示：案涉房屋于2016年4月7日被广州市南沙区人民法院查封；2016年7月22日被广州市天河区人民法院轮候查封；2016年11月29日及2017年2月6日分别被广州市从化区人民法院及广州市越秀区人民法院轮候查封。2015年7月14日，夏庆华（甲方、卖方，委托代理人王艳玲）与祝徐敏（乙方、买方）在中介方广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富置业公司”）的促成下，签订了《存量房买卖合同》，约定：由祝徐敏购买广州市荔湾区南岸路荟文三街7号2904房，房屋按套出售，售价1780000元，买方应在签署本合约时支付定金50000元，卖方收取定金后2015年8月31日前自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后递件当日到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买卖双方同时授权合富置业公司按合同内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）1080000元，买方应在成功递件当天直接支付卖方；剩余楼款650000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；买卖双方应当于2015年9月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；买卖双方同意房屋交付时间为卖方收齐房款当天；卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付违约金，违约金为30000元，并退回买方已付的全部费用；等等。当日，双方又签订《补充协议》约定：一、卖方保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合约所载有关物业情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。由于卖方原因，造成该物业不能办理过户手续或第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失。二、买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款270000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。三、首期楼款余额160000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；等等。祝徐敏于合同签订当日，向夏庆华支付了定金50000元，又于2015年8月2日向夏庆华、王艳玲支付了250000元。2015年7月22日，双方办理了网签合同登记手续。2015年9月，夏庆华、王艳玲交付案涉房屋给祝徐敏居住使用。双方没有按照合同约定的时间2015年9月30日去办理交易过户递件手续。另查，2014年2月28日，中国工商银行股份有限公司广州花城支行（以下简称“工行花城支行”）与广州博纺天织纺织品有限公司（以下简称“博纺天公司”）签订《网贷通循环借款合同》，约定工行花城支行给予博纺天公司4900000元的循环借款额度用于博纺天公司支付货款。同日，工行花城支行与夏庆华签订了《最高额抵押合同》，约定夏庆华于2014年2月19日至2017年2月20日期间在7010000元的最高余额内，对工行花城支行依据与博纺天公司签订的本外币借款合同等文件而享有的对博纺天公司的债权提供抵押物承担抵押担保责任，抵押物为：1、广州市荔湾区南岸路荟文三街7号906房、2904房；2、广州市荔湾区南岸路荟文三街9号702房；3、广州市荔湾区南岸路荟文四街12-20号地下1层009车位；工行花城支行主债权到期（包括提前到期）博纺天公司未予清偿的，工行花城支行有权实现抵押权；等等。2014年3月11日及2014年3月12日，工行花城支行与夏庆华到国土房屋登记部门办妥了位于广州市荔湾区南岸路荟文三街7号906房、广州市荔湾区南岸路荟文三街7号2904房、广州市荔湾区南岸路荟文三街9号702房及广州市荔湾区南岸路荟文四街12-20号地下1层009车位的四处房地产的抵押登记，并由国土房屋登记部门核发四本房地产他项权利证给工行花城支行，四本权证均载明他项权证权利人为工行花城支行，而房地产权属人均为夏庆华。2015年3月13日，工行花城支行向博纺天公司发放贷款共计4900000元。2015年4月14日，工行花城支行（贷款人）与博纺天公司（借款人）签订《小企业借款合同》，约定：工行花城支行向博纺天公司贷款880000元，借款期限至2016年4月13日；本合同项下借款的担保为工行花城支行与夏庆华签订的《最高额抵押合同》；等等。2015年4月14日，工行花城支行向博纺天公司发放贷款共计880000元。2016年2月29日，中国工商银行广东省分行与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“华融公司”）签订了《资产转让协议》，将工行花城支行对博纺天公司的债权转让给华融公司。2016年4月11日，华融公司与瑞华国银投资管理有限公司（以下简称“瑞华国银公司”）签订《资产转让协议》，又将上述债权转让给瑞华国银公司。因博纺天公司未按期归还借款本息，瑞华国银公司分别于2016年11月24日及2016年12月8日在广州市天河区人民法院向夏庆华、王艳玲、博纺天公司等提起诉讼。广州市天河区人民法院于2017年6月21日作出（2016）粤0106民初19854号民事判决；于2017年5月19日作出（2016）粤0106民初20120号民事判决。该两案均判决：博纺天公司向瑞华国银公司偿还借款本金及其利息；夏庆华、王艳玲对博纺天公司的债务向瑞华国银公司承担连带清偿责任；瑞华国银公司对夏庆华提供抵押的位于广州市荔湾区南岸路荟文三街7号906房、广州市荔湾区南岸路荟文三街7号2904房、广州市荔湾区南岸路荟文三街9号702房及广州市荔湾区南岸路荟文四街12-20号地下1层009车位的四处房地产以折价或以拍卖、变卖等所得的价款享有优先受偿权；等等。广州市天河区人民法院立（2018）粤0106执437号及（2018）粤0106执1222号两执行案对上述已生效判决进行执行，于2018年8月15日作出（2018）粤0106执1222号执行裁定书，裁定拍卖包括案涉房屋在内的上述抵押房产。祝徐敏对上述两执行案提出执行异议，广州市天河区人民法院以（2018）粤0106执异921号执行裁定书驳回了祝徐敏的异议。2019年4月15日，广州市天河区人民法院在京东网对案涉房屋进行司法拍卖，祝徐敏的配偶李志军参与案涉房屋的竞拍，以3020336元最高价竞得案涉房屋，并足额支付了款项。广州市天河区人民法院于2019年4月26日作出（2018）粤0106执1222号之五执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封，涂销抵押并产权过户登记至李志军名下。2019年5月20日，案涉房屋登记于李志军名下。再查，祝徐敏于2017年5月16日及9月19日两次在本院起诉夏庆华及合富置业公司，均要求夏庆华继续履行合同办理房屋过户手续及支付违约金50000元。案号为（2017）粤0103民初3700号及（2017）粤0103民初7665号，该两案均因祝徐敏经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，故均裁定按撤诉处理。本院于2019年8月3日对夏庆华、王艳玲进行了公告送达。庭审中，祝徐敏要求解除《存量房买卖合同》。祝徐敏陈述，在签订房屋买卖合同前，是委托中介方查询案涉房屋的查封抵押状况，以为案涉房屋只是存在普通购房抵押贷款，所以买下该房产。在2015年9月30日之后，有与王艳玲沟通合同的履行问题，王艳玲口头承诺在2015年底前办理过户手续，但到2015年底仍未履行过户。2017年两次起诉均因被告协商要求撤诉后办理过户手续，但仍未办理。祝徐敏确认知道案涉房屋被查封是在2018年6月。祝徐敏称住进房屋时，已对案涉房屋进行了装修并购置家具，对案涉房屋有较深的感情故参与竞拍案涉房屋。祝徐敏提供了时间为2015年9月底的音频录音，以证明与王艳玲的沟通协商，王艳玲口头承诺2015年底办理过户手续。本院认为：祝徐敏与夏庆华签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因案涉房屋现已经过司法拍卖，由李志军竞得并且登记于李志军的名下，《存量房买卖合同》及《补充协议》实际上已经无法履行，祝徐敏要求解除上述合同并主张夏庆华返还已支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。因本院于2019年8月3日对夏庆华、王艳玲进行了公告送达，故合同应于2019年8月3日解除。因夏庆华没有按照合同的约定，涂销案涉房屋的抵押手续以履行合同的交易过户义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。祝徐敏据此主张夏庆华支付已付购房款的利息，合理合法，本院予以支持，但利息应自实际支付房款之日开始起算。关于祝徐敏主张夏庆华、王艳玲赔偿房屋差价损失1240336元的问题。首先，如祝徐敏所述，其在签订买卖合同前仅委托中介方查询案涉房屋的查封、抵押状况，并没有对案涉房屋存在最高额捆绑抵押的状况进行详细、充分的了解，没有尽到审慎的义务。而房屋买卖是具有经济风险的，祝徐敏在没有对案涉房屋的抵押状况进行充分查证、核实的情况下，与夏庆华签订买卖合同，由此产生的交易风险祝徐敏应当自知并且相应承担。其次，夏庆华至2015年底仍没有按照买卖合同的约定，涂销抵押并履行交易过户的约定，案涉房屋也于2016年4月被查封且之后被诸多法院轮候查封。可见，祝徐敏应当预见到房屋买卖交易已无法完成，依据《合同法》第一百一十九条的规定，祝徐敏应采取合理的措施以避免损失的扩大，但祝徐敏仍与夏庆华协商交易过户事宜，包括2017年的两次起诉仍坚持要求夏庆华继续履行合同。在明知合同交易目的已无法实现的情况下，祝徐敏始终要求继续进行交易，由此产生的扩大损失应由祝徐敏负责。第三，买卖合同已对双方的违约责任进行了明确的约定（夏庆华的违约赔偿仅30000元），祝徐敏应当知道依据合同夏庆华在违约的情况下所应承担的责任及违约赔偿数额。在买卖合同交易目的已无法实现的情况下，祝徐敏及其配偶李志军基于对案涉房屋的喜爱，参与竞拍买得案涉房屋，系单方意志行为，且公开竞拍行为也会导致房价出现溢价现象。故祝徐敏要求夏庆华赔偿房屋竞拍价与合同约定价的差价，有违公平合理原则。综上，因夏庆华构成违约，祝徐敏有权要求夏庆华承担违约责任，但对于损失赔偿的数额，考虑到双方在交易过程中的过错责任，以及祝徐敏已支付房款的情况，本院酌定损失赔偿以定金的数额为限即50000元。关于祝徐敏要求王艳玲对夏庆华的上述债务承担连带清偿责任的问题。因买卖合同的相对方系夏庆华，依现有证据，王艳玲仅是夏庆华的委托代理人，其在委托授权范围内的法律行为后果均由夏庆华承担，故祝徐敏要求王艳玲承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。夏庆华、王艳玲经本院合法传唤，没有到庭。本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告祝徐敏与被告夏庆华于2015年7月14日签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》于2019年8月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告夏庆华向原告祝徐敏返还购房款300000元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告夏庆华向原告祝徐敏支付购房款利息（利息分段计算，以50000元为基数从2015年7月14日开始计算；以250000元为基数从2015年8月2日开始计算；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至返还款项之日止）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告夏庆华向原告祝徐敏赔偿损失50000元。五、驳回原告祝徐敏的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18664元，由原告祝徐敏负担12114元，被告夏庆华负担6550元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  伍少琴人民陪审员  李文姬二〇一九年九月九日书 记 员  左晶晶黄嘉琪