山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终3681号上诉人（原审被告）：烟台开发区宝威生物技术有限公司，住所地烟台经济技术开发区万寿山路5号。法定代表人：王立明，董事长。委托诉讼代理人：赵法学，山东环周（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东三品恒大教育科技股份有限公司，住所地烟台市高新区科技大道39号内8号。法定代表人：王静，经理。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨玉晶，女，1962年12月27日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人烟台开发区宝威生物技术有限公司（以下简称宝威公司）因与被上诉人山东三品恒大教育科技股份有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉人宝威公司的委托诉讼代理人赵法学到庭参加诉讼。恒大公司和杨玉晶经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宝威公司上诉请求：1、受理并支持宝威公司的反诉请求；2、撤销（2018）鲁0691民初2560号民事判决，改判驳回恒大公司的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由恒大公司、杨玉晶承担。诉讼中，宝威公司变更上诉请求为撤销上诉请求第一项。事实和理由：根据合同相对性原则，恒大公司起诉宝威公司没有法律依据，宝威公司没有与恒大公司签订任何合同，宝威公司没有义务配合恒大公司办理过户手续，宝威公司只与杨玉晶有合同关系，恒大公司是案外人，没有法律理由向宝威公司主张权利。恒大公司与杨玉晶缺席，也未提交书面答辩状。恒大公司向一审法院起诉请求：1、判令宝威公司立即协助恒大公司办理烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号301号房产的不动产权属证书;2、判令宝威公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：就杨玉晶与宝威公司关于涉案房屋买卖合同纠纷，一审法院于2013年4月20日作出（2013）开民三初字第171号民事判决，认定以下事实：2012年7月22日，杨玉晶与宝威公司签订房屋买卖合同，约定宝威公司自愿将其所有坐落在烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号301号建筑面积1241.63的房屋出售给杨玉晶，价款1360000元，宝威公司于2012年7月30日前将上述房屋交付给杨玉晶。双方还约定2012年11月10日前宝威公司携带有关材料与杨玉晶共同到产权登记机构申请办理过户手续，过户所需缴纳的税费由杨玉晶负担。上述合同签订后，杨玉晶依约全额向宝威公司支付了房屋价款，宝威公司亦依约于2012年7月30日将涉案房屋交付杨玉晶，但宝威公司至今未协助杨玉晶办理涉案房屋的产权变更登记手续。另查，宝威公司于2006年9月1日取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权证书[烟国用（2006）第1214号，地号57-9，使用权面积9539.83平方米，使用权类型为出让，地类（用途）为工业用地，终止日期2056年7月10日]。2011年3月16日，宝威公司取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产证号烟房权证开字第××号。并据此判决：一、杨玉晶与宝威公司于2012年7月22日签订的房屋买卖合同合法有效。二、宝威公司于判决生效后三十日内协助杨玉晶办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号楼301号房屋（建筑面积1241.63平方米，房屋所有权证号为烟房权证开字第××号）的房屋所有权变更登记手续。案件受理费3000元，由宝威公司负担。上述判决发生法律效力后，宝威公司未有履行上述协助办证义务，经杨玉晶申请执行，一审法院作出（2013）开执字第617号执行裁定书将涉案房屋过户登记至杨玉晶名下。2013年10月29日，杨玉晶取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2015年3月19日，杨玉晶与烟台宇利货运有限公司签订投资入股协议，约定杨玉晶以涉案房屋作价5000000元入股该公司。2015年4月14日，烟台宇利货运有限公司取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2015年10月14日，烟台宇利货运有限公司更名为烟台宇利物流股份有限公司。2015年11月10日，烟台宇利物流股份有限公司取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2017年1月16日，烟台宇利物流股份有限公司更名为烟台海江物流股份有限公司。2017年12月29日，烟台海江物流股份有限公司更名为恒大公司。2018年6月6日，宝威公司与烟台农村商业银行开发区支行签订编号为2018年第118060601号流动资金借款合同，约定宝威公司向其借款6500000元，期限自2018年6月6日至2019年6月5日。同日，双方签订编号为2018年第118060601号最高额抵押合同，约定宝威公司所担保的最高余额为18000000元，期限为2018年6月6日至2023年6月5日，抵押清单抵押财产作价18476000元。双方办理了鲁2018烟台市开不动产证明第0012916号不动产登记证明，该证明载明的抵押权人为烟台农村商业银行开发区支行，义务人为宝威公司，其他注明“不动产权证书号：2006-1214，K002193/2006-1214,K002195/2006-1214,K002197/2006-1214,K002198/2006-1214,K002199；抵押方式：最高额抵押；担保债权的数额：18000000元；债务履行期限：2018年6月6日至2023年6月5日；共5套房屋联合抵押，具体抵押金额详见抵押合同。”其中烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号房产均位于烟台开发区，所有权人均为宝威公司，每套房产的建筑面积均为1048.63平方米。2018年8月31日，烟台市不动产登记中心开发区分中心为恒大公司诉讼代理人出具“关于万寿山5号内3号楼是否被抵押,查封的回复：山东一和律师事务所:贵所致我中心的致询函收悉,现就函及之有关事项回复如下:1、房屋所有权发生转移的,根据房地一致性登记原则,土地使用权随房屋所有权一并转移。宝威公司抵押的土地范围为其名下房屋所占用土地,由于当时未实行不动产登记制度,房地分散登记,造成该园区土地未分割到户。2、宝威公司有义务提供相关的证明材料协助权利人办理不动产登记。3、根据依申请登记原则,应双方共同申请,如宝威公司拒不配合,建议通过法院裁定、强制执行的方式解决。”一审法院认为，本案争议的焦点问题是恒大公司能否请求办理案涉房屋的不动产权属证书。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。已发生法律效力的（2013）开民三初字第171号民事判决中已经确认杨玉晶与宝威公司签订的房屋买卖合同合法有效，并判决宝威公司协助杨玉晶办理案涉房屋所有权变更登记手续，经一审法院强制执行杨玉晶已取得案涉房屋的所有权及所有权证书。杨玉晶将案涉房屋投资入股到烟台宇利货运有限公司成为该公司资产，并将该房屋过户至烟台宇利货运有限公司名下；后烟台宇利货运有限公司更名为烟台宇利物流股份有限公司，并将该房屋过户至烟台宇利物流股份有限公司名下；后该公司最终更名为恒大公司，其虽没有办理涉案房屋所有权证书的更名手续，但不影响恒大公司取得涉案房屋的所有权及依托的土地使用权。现因无生效法律文书确认涉案房屋占用范围内的土地使用权需一并过户至杨玉晶及后来所有权人恒大公司名下，所以恒大公司提起本案诉讼。鉴于山东省烟台地区已实行房屋和土地统一登记的房地产权证登记制度及地随房走的原则，恒大公司提起本案诉讼，要求将涉案房屋占用的土地使用权变更登记至其名下，是解决双方纠纷的必然要求，故恒大公司请求判令宝威公司立即协助其办理涉案房产的不动产权属证书，并无不当，予以支持。宝威公司辩称涉案房屋依托的土地使用权已办理抵押登记手续不具备办理不动产权属证书的条件，其理由不能成立，因为宝威公司与烟台农村商业银行开发区支行签订最高额抵押合同、办理抵押登记手续均系发生在本案杨玉晶及恒大公司更名前的烟台宇利货运有限公司取得涉案房屋所有权之后，且宝威公司提交的抵押权证书明确载明共5套房屋联合抵押，宝威公司未再提交其他证据证明已抵押的财产包括涉案房屋所依托的土地使用权，所以对其辩称的上述主张，不予支持。关于宝威公司主张因其与杨玉晶签订的房屋买卖合同不真实且杨玉晶未真实支付房款而提起反诉要求恒大公司支付房款（按照房地产过户时的市场价及利息）问题，因杨玉晶与宝威公司签订房屋买卖合同的效力、房屋交付及房款支付等问题已经生效的（2013）开民三初字第171号民事判决予以确认，宝威公司如对上述问题有异议可按法律规定另行处理，不属于本案的审理范围，其提起的反诉不符合法律规定，且其反诉请求不明确，所以对其提起的反诉，不予受理（在庭审过程中已明确告知宝威公司）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：宝威公司于判决生效后三十日内协助恒大公司办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号楼301号房屋（建筑面积1241.63平方米，房屋所有权证号为烟房权证开字第××号）的房屋不动产权属证书。案件受理费200元减半收取100元，由宝威公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，杨玉晶依据烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民三初字第171号民事判决取得涉案房屋的房屋所有权证书后，又将该房屋作价入股至恒大公司的事实清楚；现恒大公司已取得涉案房屋的所有权，其根据房屋和土地统一登记的房地产权证登记制度及地随房走的原则主张宝威公司协助其办理涉案房屋的不动产权属证书，于法有据，应予支持。一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。宝威公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由烟台开发区宝威生物技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月十九日书记员  孙嘉慧