山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4180号上诉人（原审原告）：烟台福美置业有限公司，住所地烟台市福山区福桃路59-12号。法定代表人：于洋，总经理。委托诉讼代理人：刘昌辉，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东信谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹿伟，男，1966年7月7日出生，汉族，住烟台市福山区。上诉人烟台福美置业有限公司（以下简称福美公司）因与被上诉人鹿伟商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。福美公司的委托诉讼代理人刘昌辉，鹿伟参加诉讼。本案现已审理终结。福美公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持福美公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由鹿伟承担。事实和理由：一、根据合同相对性原则，鹿伟与福美公司签订《商品房买卖合同》，就应当向福美公司交付购房款，否则，福美公司有权根据合同约定解除合同。2013年10月17日双方签订了《商品房买卖合同》，约定鹿伟以银行按揭的方式购买福美公司的房产，买卖合同第六条约定“首付款616504元，剩余部分150000元于2013年11月21日前用按揭贷款支付。”买卖合同第七条约定“买受人如未按照本合同时间付款，按下列方式处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”买卖合同的附件一（补充协议）第二条第1款约定“若买方在卖方发出商业贷款通知后3日内未签订借款合同并办理相应的贷款手续的，应于买卖合同签订之日起15日内一次性付清购房余款，否则视为买方违约，卖方有权解除《商品房买卖合同》。”买卖合同签订后，由于鹿伟自身的信用原因，致使其不能通过银行贷款审核。后福美公司要求其在一定的时间内支付购房款，但鹿伟仍未履行付款义务。因此，鹿伟的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任，福美公司有权解除合同。二、鹿伟与案外人签订房屋定购协议书、支付购房款的行为与福美公司无关，应当认定为案外人的无权处分行为，一审法院却以此证明鹿伟已按合同约定履行了相应付款义务无事实及法律依据。福美公司为涉案房屋的权利人，根据物权法定原则，他人无权处分福美公司的房屋。案外人烟台永盛建筑开发公司（以下简称永盛公司）及刘培军均不是涉案房屋所有权人，既没有福美公司的授权委托，事后也没有得到追认，故永盛公司的行为属于无权处分，鹿伟可向案外人永盛公司主张权利，但该行为对福美公司不发生任何法律效力。三、一审认定房屋网签备案在鹿伟名下并实际占有房屋，即认定鹿伟履行了相应付款义务，缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》中的网签是买卖双方通过不动产机关提供的网上平台端口，自行签约的行为。备案是将纸质合同交不动产管理机关备案的行政管理手段。办理网签备案并不代表房屋买卖合同已经履行完毕，只是证明合同已经生效，具有排他性。但合同的具体履行情况还需要结合实际情况来认定，而实际情况是因为福美公司需要办理银行贷款，办理贷款需要网签合同，福美公司与鹿伟签订网签合同后，因为案外人没有将鹿伟支付的购房款交付给福美公司，鹿伟的银行贷款也没有得到批准，后鹿伟承诺向案外人追讨购房款并交付给福美公司，直到2015年6月份交房时，因鹿伟没有缴纳房款，福美公司就没有将涉案房屋向其交付。至2016年3月，鹿伟与案外人永盛公司的项目负责人梁德伍采用非法手段，以需要修理房屋线路为由取得涉案房屋钥匙，后梁德伍在物业处写下证明，证明鹿伟因银行贷款手续不能办理而拖延交房。但直至福美公司向鹿伟发出解除合同律师函时，其也没有缴纳房款。四、福美公司与鹿伟签订的《商品房买卖合同》符合法定解除条件，且鹿伟在异议期内未提出异议，依法应当认定双方合同已经解除。福美公司至合同签订后，一直与鹿伟协商交付购房款事宜，至2016年鹿伟非法占用涉案房屋后，福美公司仍积极与其沟通解决，鹿伟也同意向案外人追讨房款后交付给福美公司，但其从未向福美公司支付购房款，且在2018年1月30日收到解除合同律师函后一直未提出异议。根据《中华人名共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，双方之间的商品房买卖合同已于2018年5月1日解除。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，改判支持福美公司诉讼请求。鹿伟辩称，一、鹿伟与永盛公司签订购房合同时涉案房屋为期房，总房款510000元，因涉案房屋实际面积为112.91平方米，因鹿伟实际支付总房款564550元，分三笔打款至永盛公司刘培军账户，第一笔250000元、第二笔4550元、第三笔150000元，至此鹿伟已经交清了全部购房款，福美公司无权解除涉案合同。二、福美公司称鹿伟与案外人永盛公司签订房屋定购协议书以及支付购房款的行为与其无关，事实上，永盛公司是涉案房屋的建筑商。综上所述，鹿伟以564550元的价款购买了涉案房屋，并分三次银行打款给福美公司，涉案房款已经全部付清。福美公司向一审法院起诉请求：1、确认福美公司与鹿伟之间购房合同已于2018年1月29日解除；2、鹿伟向福美公司支付违约金38325.20元；3、鹿伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：福美公司为证明其诉讼请求提交了以下证据：1、福美公司工商营业执照、鹿伟身份证复印件，证明福美公司与鹿伟主体适格。2、福美公司与鹿伟签订的商品房买卖合同，证明双方于2013年10月17日签订的商品房买卖合同，鹿伟购买了福美公司开发建设的悦榕湾5号楼2单元第4层401号房，房屋总价值为766504元，采取按揭贷款方式缴纳购房款，其中首付款为616504元，余款150000元用按揭贷款支付，应于2013年11月21日前付清，但合同签订后鹿伟一直未向福美公司交纳购房款。3、福美公司向鹿伟发出的律师函、快递单、邮政快递查询，证明因鹿伟怠于履行交纳购房款的义务，福美公司依据双方签订的商品房买卖合同第七条第二款的约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，故于2018年1月30日向鹿伟发出律师函，现已满三个月，涉案商品房买卖合同解除。经庭审质证，鹿伟对福美公司提交的上述证据的真实性无异议，但是对证明内容提出异议，认为涉案房产的购房款已全部付清。鹿伟为证明其诉讼请求提交了以下证据：1、鹿伟与烟台永盛建筑开发公司（以下简称永盛公司）签订的房屋定购协议书及银行业务回单，证明在定购协议书中约定涉案房屋单价为每平方米5000元，总房价款为510000元，因涉案房产存在面积差，实际面积为112.91㎡，鹿伟实际支付总房款564550元，分别打款至刘培军账户250000元、164550元、150000元。2、鹿伟与福美公司签订的商品房买卖合同，证明双方签订时间为2013年10月17日。3、鹿伟购买涉案房产办理按揭贷款准备的相关材料，具体包括结婚证、户口簿复印件、收入证明、流水账及个人信用报告，证明其购买涉案房产时曾需办理按揭贷款，后因个人信用问题无法办理，故通过转账方式将原需办理贷款的房款转付给刘培军，福美公司与鹿伟签订商品房买卖合同，并将涉案房产的钥匙交付给鹿伟。4、2016年3月7日装修垃圾清理费、用电周转金及物业费收款收据、2018年4月供水收据、2017年9月至2019年5月29日物业收费收据、管道天然气供用气合同及车位服务协议，证明鹿伟一直在涉案房产居住至今。经庭审质证，福美公司对房屋定购协议书真实性提出异议，认为该协议书的甲方系永盛公司，与其无关；对业务回单提出异议，认为无法证明该款项与本案涉案房屋有关联，并且其总数已超过合同约定的510000元；对收据等真实性无异议，但是认为鹿伟于2016年3月7日私自入住福美公司所有房产，系非法占有，应当向福美公司支付占有使用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2013年10月17日，福美公司与鹿伟签订商品房买卖合同（合同编号：福预字第131017110036号），双方约定由鹿伟购买福美公司所有的悦榕湾5号楼2单元第4层401号房产，建筑面积112.91平方米，商品房总价766504元，付款方式为按揭贷款，首付款616504元，剩余部分150000元于2013年11月21日前用按揭贷款支付。该合同中还对买方逾期付款的违约责任进行了约定：如买方未按该合同规定的时间付款，逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之0.2的违约金。卖方代为买方办理按揭贷款手续的，卖方应在双方签订合同之日起30日内，为买方办妥按揭贷款手续。如未能在规定的时间内办结按揭贷款手续，买方有权要求卖方每延时一天，按房价总额支付万分之0.5的违约金。卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备一定条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用。另查明，2013年10月17日,涉案房产网签合同备案至鹿伟名下。自2016年3月起，鹿伟在涉案房产居住至今。涉案房产现尚不具备办证条件。福美公司与鹿伟关于鹿伟是否付清涉案房产购房款存在争议。福美公司主张因鹿伟未履行交付房款的义务，且逾期付款超过30日，其有权解除合同，故其向鹿伟邮寄送达律师函，要求解除合同。鹿伟对此不予认可，主张鹿伟通过案外人刘培军介绍，与永盛公司签订房屋定购协议书，并分次给付刘培军购房款，刘培军将向鹿伟出具的收据提交给福美公司，福美公司与鹿伟签订了商品房买卖合同，并将涉案房产交付给鹿伟。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点是鹿伟是否已经付清涉案房产购房款。本案中，涉案房产网签合同已于2013年备案至鹿伟名下；鹿伟向一审法院提交了房屋定购协议书、商品房买卖合同、银行业务回单，足以证明其已按合同约定履行了相应付款义务；鹿伟向一审法院提交了物业费、装修垃圾清理费及用电周转金等收据也可以佐证其自2016年3月起已实际占有使用涉案房产。福美公司直至2018年向鹿伟主张解除购房合同，距网签合同备案已逾五年且涉案房产业已交付鹿伟，不符合常理。综上，鹿伟提供的证据足以反驳福美公司的诉讼请求，对福美公司解除购房合同及要求鹿伟支付违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：驳回福美公司的诉讼请求。一审案件受理费758元，由福美公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查，一审法院2019年4月18日对刘培军所作调查中，刘培军陈述涉案房屋系福美公司抵顶给案外人梁德伍后，由梁德伍出卖给鹿伟，鹿伟购买涉案房屋的房款已经全部支付给了梁德伍。福美公司对笔录的真实性予以认可，称刘培军的陈述恰恰可以证明鹿伟没有向福美公司支付房款的事实，鹿伟与福美公司签订了房屋买卖合同，但其并没有向福美公司支付任何房款，因此福美公司有权解除涉案房屋买卖合同。鹿伟对笔录的真实性无异议，但称贷款应为15万元，而非笔录中刘培军所述的贷款10万元。结合鹿伟一审提交的中国农业银行业务回单，本院对其分三次（2013年1月23日33万元，其中8万元鹿伟自认是帮他人打款；2013年10月17日164550元；2013年10月29日15万元）向刘培军账户打款564550元的事实予以确认。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、鹿伟是否已经通过向案外人付款的方式完成了支付涉案房屋购房款的义务；二、鹿伟与福美公司签订的房屋买卖合同是否已经解除，鹿伟应否向福美公司支付违约金。关于焦点一：鹿伟是否已经通过向案外人付款的方式完成了支付涉案房屋购房款的义务。鹿伟与永盛公司签订《房屋定购协议书》后，以银行打款的方式向刘培军支付了25万元房款。2013年10月17日，福美公司与鹿伟就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。同日，鹿伟向刘培军账户支付164550元房款，福美公司将涉案房屋网签备案至鹿伟名下。2013年10月29日，鹿伟又以银行打款的方式向刘培军支付15万元房款。福美公司称鹿伟并未向其支付房款，但结合其在鹿伟向刘培军支付部分房款后，与鹿伟签订合同，并为鹿伟办理网签备案、刘培军在调查笔录中的陈述以及鹿伟自2016年3月起居住使用涉案房屋至今等事实，足以认定鹿伟已经通过向案外人付款的方式完成了付款义务。一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。关于焦点二：鹿伟与福美公司签订的房屋买卖合同是否已经解除，鹿伟应否向福美公司支付违约金。本院认为，鹿伟与福美公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。现鹿伟已经按照合同约定履行了支付房款的义务，故福美公司关于确认涉案《商品房买卖合同》已经解除并要求鹿伟向其支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，福美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由烟台福美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月三十日书记员  孙晓雯