河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0102民初9600号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所郑州市中原区金田路10号1号楼3层。法定代表人邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。被告：张亚茹，女，1989年8月13日出生，汉族，住河南省长葛市。原告郑州汇泉置业有限公司（汇泉公司）与被告张亚茹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王振威，被告张亚茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》于2019年7月24日解除。2.请求法院依法判令被告协助办理合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续。变更第3项诉讼请求为：请求法院依法判令被告支付违约金27245元、律师费3000元（以上共计30245）。4.请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实理由：2016年8月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，被告采用按揭贷款方式，购买原告开发的位于郑州市××路以东，金田路以南，先锋路以西9号楼2单元30层3003号房屋；合同签订后，双方到房部门办理了“预购商品房预告登记”、《商品房买卖合同》信息备案等登记手续、以及房屋预抵押手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告按揭贷款提供了阶段性保证担保；但被告拒不归还贷款，造成原告承担保证责任，被告意图长期由原告偿还贷款，而自己获得房屋权益。被告的上述行为与双方签订的合同目的和法律规定相违背，依据《商品房买卖合同》补充条款第三条第六款，双方约定的合同解除条件已成就。原告多次要求被告履行合同义务未果，无奈于2019年7月23日依据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定、以及《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行，可以解除合同”之法律规定，通知被告《商品房买卖合同》于2019年7月24日解除。被告以实际行动明确表示不履行合同义务，且原告按照合同约定履行了告知义务；原告要求解除合同符合约定和法律规定，被告应当对其过错行为承担违约责任。原告通知合同解除后，被告并未履行协助办理《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记、预抵押登记解除手续的约定义务。无奈，原告诉至贵院，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，希望与被告进行协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2016年8月8日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号16002620113），载明：被告购买原告出卖的位于郑州市中原区××西、××北××单元××房屋××套，总金额541484元，2016年8月8日付款108484元，商业贷款433000元，付款时间2016年9月8日；该合同附件四：合同补充协议第三款第6条约定，如果××为××提供阶段性贷款担保的双方约定如下：1、××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致××承担担保责任的，××应在××向其送达告知函之日起3日内，将××代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款、利息、罚息、赔偿金等）支付给××，同时，××承担上述款项之日起至××实际向××支付全部款项之日止，××应按日向××支付相当于上述全部款项万分之五的赔偿金；2、××没有按本项第1小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，××有权选择立即解除本合同（××也可继续催交付款，××仍拒不付款的，××有权在通知××付款后3年内任何时间解除合同），××选择解除合同的，除有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项外，还有权扣除××给××造成的全部损失（包括但不限于利息损失，诉讼费或仲裁费、房屋价款3%的销售佣金等）以及损失额30%的违约金；3、如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》，并要求××承担担保责任。则××除应按本条前款约定向××还款、赔偿及支付补偿金外，自××代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起。本合同及附件自动解除，××应按照本合同解除合同的约定承担违约责任；第九款第4条约定：合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给××，并在××送达解除合同之日起七日内办理解除合同手续；合同约定被告通讯地址、联系方式，载明地址和联系方式的变更，应自变更之日起7日内书面通知对方。因被告未按期偿还贷款，2019年3月28日，中国农业银行股份有限公司郑州绿城支行扣划原告保证金13222.96元；2019年5月22日，中国农业银行股份有限公司郑州绿城支行扣划原告保证金4355.27元；2019年5月22日，中国农业银行股份有限公司郑州绿城支行扣划原告保证金412806.61元。2019年6月18日，原告向被告寄送《律师函》，告知被告：因被告未能如期向按揭银行偿还贷款本息，依照《个人购房借款/担保合同》约定，致使原告承担连带担保责任，被告已构成严重违约，如被告未在2019年7月22日前履行清偿代偿款本息义务，原告将依据合同约定，通知被告合同解除。上述《律师函》于2019年6月19日，由他人签收。2019年7月23日，原告向被告邮寄《律师函》，告知被告：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号16002620113）于2019年7月24日解除；二、被告七日内配合办理合同编号为150××××9513的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；三、如被告不履行上述合同义务，将造成原告承担律师费、诉讼费等实际损失，原告将依据《商品房买卖合同》补充协议约定要求被告承担违约金、律师费的违约赔偿责任。上述《律师函》于2019年7月24由他人签收。因被告未履行相关义务，为此，原告诉至本院。另查明，原告与河南荟智源策律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费3000元。上述事实有当事人陈述，证据材料予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号16002620113）系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。因被告未按期偿还贷款，致使中国农业银行股份有限公司郑州绿城支行扣划原告保证金430384.84元，经原告催告后，被告未能按期偿还原告代其向按揭银行偿还的所有款项，已构成违约；根据合同约定：被告付清原告代其向按揭银行偿还的所有款项延迟达30日，即被告以自己的行为明确表示不再履行合同义务，已构成本合同项下的严重违约行为，原告作为××有权解除《商品房买卖合同》，原告向按约定的联系方式、通讯地址向被告邮寄《律师函》，通知被告解除《商品房买卖合同》，上述《律师函》虽被他人签收，但根据《商品房买卖合同》约定，即视为送达，故原告通知被告解除《商品房买卖合同》已经到达被告，原告要求确认原、被告签订合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助办理合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金27245元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定：如因××原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给××，故被告应向原告支付总房款541484元的5%的违约金即27074.2元。对于原告要求被告承担律师费3000元的诉讼请求，本院认为，原告支出上述费用，有《委托代理合同》、律师费发票予以证实，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当原告的上述费用支出予以支付。《商品房买卖合同》解除后，被告相应的合同权利，被告可依据原、被告签订的《商品房买卖合同》另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州汇泉置业有限公司与被告张亚茹签订的合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》已解除；二、被告张亚茹于本判决书生效之日起十日内协助原告郑州汇泉置业有限公司办理合同编号为16002620113的《商品房买卖合同》的信息备案、预购商品房预告登记、预抵押登记的解除手续；三、被告张亚茹于本判决书生效之日起十日内支付原告违约金27074.2元、律师费3000元，共计30074.2元；四、驳回原告郑州汇泉置业有限公司过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，已减半收取329元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 斌二〇一九年九月十八日书记员 孙水泉