杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初1916号 原告：方陈兵，男，1988年8月9日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 原告：荣玉梅，女，1987年4月13日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 二原告共同委托诉讼代理人：谢旭东，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：赵日军，男，1970年4月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告：黄金微，女，1972年8月24日出生，汉族，住浙江省文成县。 二被告共同委托诉讼代理人：王忠涨，浙江京衡律师事务所律师。 第三人：程朝霞，女，1972年9月11日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：王忠涨，浙江京衡律师事务所律师。 原告方陈兵、荣玉梅与被告赵日军、黄金微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理。2019年7月11日，原告方陈兵、荣玉梅申请追加程朝霞为本案第三人，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方陈兵及其与原告荣玉梅的共同委托诉讼代理人谢旭东，第三人程朝霞及其与被告赵日军、黄金微的共同委托诉讼代理人王忠涨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法判令被告继续履行合同，立即无条件协助原告办理过户，将房屋产权变更登记于原告名下并交付房屋。2.依法判决被告向原告支付逾期违约金（逾期违约金为自2018年4月12日起以100元/天为基准计算至房屋产权变更登记于原告名下之日止，暂自2018年4月12日起计算至起诉之时2019年6月24日止为43800元）。3.依法判决被告向原告支付租金损失（租金损失为自2018年8月1日起以6500元/月为基准计算至租户搬离涉案房屋之日止，暂自2018年8月1日起计算至起诉之时2019年6月24日止为70200元）。4.依法判决被告向原告支付逾期利息（逾期利息为自2018年3月23日起以135万元为基准月利率按银行同期活期存款利率即0.35%计算至被告将涉案房屋实际交付给原告之日止，暂自2018年3月23日起计算至起诉之时2019年6月24日止为71190元）；5.依法判决被告向原告支付违约金77万元；6.依法判决第三人对上述第一、二、三、四、五项承担连带责任；7.依法判决被告和第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月8日，原、被告双方为购买杭州经济技术开发区朗诗国际街区东园1幢3单元801室房屋签订《杭州市房屋转让合同》，该合同第六条规定若被告逾期交房超过5天，被告向原告支付违约金76万元，实际损失与违约金的差额部分由被告据实赔偿；第七条规定被告应在结清房屋抵押贷款且原告按揭审批通过后3个工作日内前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方又签订了《补充协议》，该协议第三条第5款约定，甲乙双方应在本合同之日起5个工作日内将房屋交易过户所需资料交与居间方，并按《杭州市房屋转让合同》约定时间前往杭州市房产管理局及不动产登记部门办理身份核对、原件校验及权属转移登记等手续，如逾期未办理的，则守约方有权要求违约方按照逾期天数赔付守约方100元/天作为违约金，若逾期10个工作日以上的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》约定合同价20%的违约金金额追究违约方违约责任。但当原告按揭审批通过后，被告却一直不肯协助原告办理过户和交付房屋，并私下将涉案房屋出租，在原告和中介多次催讨被告未果后，不得不诉至法院。第三人程朝霞出具收条时自称涉案房屋为其所有，故第三人应与被告承担无限连带责任，并有义务协助办理过户和交付房屋。 被告赵日军、黄金微及第三人程朝霞共同答辩称：一、原告要求被告继续履行合同，立即无条件协助原告办理过户，将房屋产权变更登记原告名下并交付房屋屋没有依据，具体理由如下：1.2018年1月26日，原、被告以及中介公司签订房屋买卖意向书时，特别约定中介公司负责先将朗诗国际1幢3单元1701室过户到被告名下，再把朗诗国际1幢3单元801室过户到原告名下，即原告明知被告出售案涉房产的原因是基于房产置换即被告出售案涉房产的目的是为了置换朗诗国际1幢3单元1701室。在2018年4月8日原、被告亦提到朗诗国际1幢3单元1701室所有税费和费用由原告承担。因此，案涉房屋的交易与1701室的交易具有关联性，在被告未置换到1701室时原告无权要求被告过户案涉房产。原告的违约行为已严重影响到被告1701室房产的置换。2.2018年2月8日原、被告签订《杭州市房屋转让合同》约定原告向平安银行股份有限公司杭州分行办理按揭贷款，但此后原告并未完成平安银行的按揭贷款手续，原告之行为已经构成违约。2018年3月23日，原告希望重新找渤海银行办理按揭贷款手续，基于原告此前的违约行为，被告要求原告对付款时间做出保障，基于此，由中介公司于2018年3月28日出具《补充协议》，并由原告予以确认，约定首付款领取时间为3月27日，如果银行审批不通过合同自动解除，房产证退还。尾款245万元于2018年4月30日之前领取，如逾期首付款135万元不退还。之后，原、被告对原《杭州市房屋转让合同》进行了部分变更，合同第三条3（2）约定，原告须于2018年3月26日前向银行等有关部门递交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。合同第五条约定，原告付款逾期超过5天的，原告向被告支付违约金76万元，合同终止，被告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金差额部分由原告据实赔偿。但原告在签订上述协议后，仍故意迟至2018年3月29日才向渤海银行申请银行贷款，且至2018年4月4日仍未能支付被告首付款135万元，再次出现违约行为，且逾期已经超过5天，对此，被告已有权要求原告支付违约金，终止合同。对原告上述违约行为，2018年4月8日，被告在原告同意朗诗国际1幢3单元1701室所有税费和费用由原告承担的情况下先行领取首付款，即被告对原告违约行为处置提出的方案是和朗诗国际1幢3单元1701室的置换以及税费等费用相关联的，但此后原告对此亦存在异议，且后明确拒绝支付任何税费等费用，因此，对于原告此前的违约行为仍未予以解决，原告仍应对此前的违约行为承担责任，本案系原告违约在先事实清楚。同时，由于原告的原因，导致其后续尾款亦无法在2018年4月30日前支付给被告，继续出现违约行为。另外，据被告向平安银行了解，原告实际已经具备贷款条件，但由于原告没有递交全部完整的按揭贷款手续，导致按揭审批没有通过，而被告通过网络搜索发现，2018年2月杭州房价跌幅11%，所以被告有理由怀疑原告在2月份故意不提交完整的按揭资料是基于房价下跌。3.根据《杭州市房屋转让合同》约定，由原告向渤海银行办理按揭贷款手续，原告举证认为渤海银行已经做出贷款审批内容通知书，但据被告了解，该通知书到2018年7月2日已经失效，渤海银行已经无法按该贷款审批通知书发放银行贷款，而时至今日，原告仍主张要求被告继续履行合同，但基于渤海银行做出的贷款审批内容通知书已失效，原告实际已经无法取得该贷款审批内容通知书的贷款，合同已经出现履行不能之情形，因此，原告要求继续履行合同实际已无可能。4.根据《杭州市房屋转让合同》第四条约定，原、被告在不动产权证过户到原告名下且按揭款到达监管账户后3个工作日内将相关配套费用结清且被告将房屋交付给原告。姑且不谈原告违约等诸多事实，基于案涉按揭款实际已经无法到达监管账户，因此，原告要求交付房屋的条件亦已无法成就。二、原告要求被告支付逾期违约金、租金损失、违约利息、违约金以及要求第三人承担连带责任没有依据。基于被告已经在前面阐述了原告相应的违约事实以及关于朗诗国际1幢3单元1701室的置换等问题，因此，原告认为被告构成违约没有事实依据。因此，原告要求被告支付逾期违约金、租金损失、违约利息、违约金以及要求第三人承担连带责任等诉讼请求均没有依据。即使涉及违约金，原告同时主张逾期违约金、违约金、损失等亦没有依据，且违约金明显过高，应予以调整。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月26日，赵日军、程朝霞（甲方、卖方）、方陈兵（乙方、买方）、杭州云房源软件服务有限公司（丙方、居间方，以下简称云房源公司）签订《房屋买卖意向书》，约定甲乙双方通过丙方提供的居间服务转让位于杭州市朗诗国际街区东园1幢3单元801室房屋，房屋总价款为385万元，交易过程中产生的所有费用及中介费由乙方承担。乙方同意于2018年2月10日前将首付款116万元打入丙方指定银行保证金账户，待款到账且3个工作日后转付给甲方，余款269万元甲乙双方同意以按揭贷款方式支付。乙方为表示购买该房屋诚意，同意于2018年1月26日向甲方支付意向金5万元。甲乙双方应于2018年2月10日前到丙方处签署《杭州市房屋转让合同》。程朝霞、方陈兵分别在合同甲方、乙方处签名。同日，程朝霞出具收条，载明收到方陈兵“购买我朗诗国际街区东园1幢3单元801室该房屋定金伍万元整”。2018年2月8日，二原告与二被告就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定房屋转让总价为380万元，乙方须于2018年2月12日前支付首期款116万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2018年2月12日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。乙方在2018年2月12日前首付款116万元打入监管账户，乙方同意首付款到账、银行按揭审批通过且银行监管盖章完毕二个工作日后转付甲方116万元，余款264万元申请商业按揭，待不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方264万元。甲乙双方在不动产权证书过户到乙方名下且按揭款到达监管账户后三个工作日内将相关配套费用结清且甲方将房屋交付给乙方，甲方凭物业交割单来居间方领取房款。甲方未按合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过5天，甲方向乙方支付违约金76万元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符的，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。同日，原、被告还签订了《补充协议》，约定案涉房屋实际成交价为385万元，合同价为380万元，装修转让价为5万元，乙方已支付的购房定金5万元转为上述装修转让款。2018年2月11日，方陈兵向监管账户汇款116万元，并向平安银行申请按揭贷款。后因平安银行按揭贷款申请未通过，原、被告于2018年3月22日重新签订《杭州市房屋转让合同》，双方将付款方式修改为：甲乙双方同意委托渤海银行对房产交易资金进行监管，乙方须于2018年3月26日前支付首期款135万元至监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2018年3月26日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。乙方在2018年3月26日前首付款135万元打入监管账户，乙方同意在首付款到账、乙方银行按揭申请二个工作日后转付甲方135万元，余款245万元申请商业按揭，待不动产权证书过户到乙方名下、按揭款到达监管账户且物业交割完毕二个工作日后转付甲方245万元。2018年3月23日，云房源公司员工向被告出具《补充协议》，载明“对于朗诗国际1幢3单元801室该房东拿尾款时间规定，首付款领取时间（3月27号），房东在4月1号之后才可以动用首付款。如果银行审批不通过合同自动解除，房产证退还，尾款245万元2018年4月30日之前领取，如逾期首付135万不退还”。同日，程朝霞以微信方式向方陈兵发送了《补充协议》，方陈兵回复“可以姐姐”。2018年3月26日，方陈兵向监管账户汇款135万元。2018年3月27日，程朝霞与方陈兵通过微信方式沟通领取首付款事宜，方陈兵以银行按揭审批尚未通过为由予以拒绝。方陈兵于2018年3月29日向渤海银行提交按揭贷款申请，渤海银行于2018年4月2日予以批准，并确认有效期为2018年4月2日至2018年7月2日。2018年4月4日，方陈兵通过微信方式联系程朝霞，希望程朝霞继续履行合同。2018年4月8日，程朝霞通过微信方式回复方陈兵，陈述“关于朗诗国际1-3-1701室过户的所有税费及费用由你方陈兵支付，同意的话，我现在去办取款的事”，方陈兵回复“同意”。同日，被告领取了首付款135万元。此后，因方陈兵未支付上述1701室房屋税费及费用，双方未继续履行案涉合同。另查明，被告出让案涉房屋的目的是为了置换朗诗国际1幢3单元1701室房屋。 上述事实，由原告提交的《房屋买卖意向书》《杭州市房屋转让合同》《补充协议》、收条、转账记录、汇款记录、渤海银行贷款审批内容通知书，被告及第三人提交的《房屋买卖意向书》《杭州市房屋转让合同》《补充协议》、微信聊天记录截图、渤海银行贷款审批内容通知书，以及双方当事人的当庭陈述予以证明。原告提交的履约告知函及邮寄凭证、房屋出租情况网页件，与本案实体处理无关，本院不予认定。 本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。本案争议焦点为案涉合同未履行的原因是原告违约还是被告违约。现有证据表明，原、被告于2018年2月8日签订的《杭州市房屋转让合同》因原告贷款申请未通过而无法履行，双方就付款方式达成新的意见后于2018年3月22日重新签订了《杭州市房屋转让合同》。根据新的合同，原告须于2018年3月26日前支付首付款135万元并向渤海银行提交抵押贷款申请资料，原告同意在首付款到账、银行按揭申请二个工作日后转付被告135万元。程朝霞于2018年3月23日向方陈兵送达了被告可在2018年3月27日领取首付款的补充协议，方陈兵回复“可以姐姐”。结合双方重新签订的合同以及程朝霞、方陈兵的聊天记录，可以认定被告可以于2018年3月27日领取首付款。原告至2018年3月29日才向渤海银行提交按揭贷款申请资料，被告2018年3月27日也未能领取首付款，原告构成违约。因原告愿意承担朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用，被告同意继续履行案涉合同并于2018年4月8日领取了首付款。后因原告未支付朗诗国际1幢3单元1701室房屋的税费及费用，被告拒绝继续履行案涉合同。故案涉合同未能继续履行的原因在于原告方。原告要求被告继续履行合同并支付违约金、租金损失、利息等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告方陈兵、荣玉梅的诉讼请求。 案件受理费45242元，减半收取22621元，由原告方陈兵、荣玉梅负担。原告方陈兵、荣玉梅于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈慧军 二〇一九年九月二十五日 书记员  王萍燕