贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7803号原告：张群，女，汉族，1971年9月10日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周训智（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。原告张群与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张群之委托诉讼代理人聂咏、周训智，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张群向本院提出诉讼请求：一、判令被告碧桂园房开公司向原告张群支付因逾期交付房屋的违约金。从2016年11月1日起付至将合格商品房交付给原告之日止，违约金以总房款589,952.00元为基数，按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，暂计113,860.736元。二、判令被告碧桂园房开公司向原告张群支付因逾期办理房屋不动产权证的违约金。从2017年2月1日起计付至将办理房屋转移登记有关文书交付给原告之日止，违约金以总房款589,952.00元为基数，按日向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，暂计104,185.523元。三、判令被告立即将房屋交付原告使用，并为原告办理该房屋转移登记手续。四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月26日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买了南山碧桂园第95号楼一单元201号房，房款总金额(人民币:589,952.00元)。双方就商品房基本情况、价款付款方式，付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等作了明确约定。其中合同第十一条约定被告应当于2016年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十三条“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”。第二十二条:关于产权登记的约定:出卖人承诺于2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意:“约定日期后180日以后，出卖人仍不能办理转移登记有关文书，买受人不退房出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”。合同签订后原告履行了义务，支付了房款总金额589,952.00元。根据合同约定，被告应当于2016年10月31日将购买房屋交付给买受人，并于2017年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，然而时至今日，被告仍然没有将合格商品房交付给买受人也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋及产权证等有关文书，显属违约，严重侵犯了原告的合法权益造成原告无法对所涉商品房进行买卖和转让，致使原告遭受巨大损失。根据《商品房买卖合同》的约定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按约定期限将合格商品房交付给原告，约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，并承担由此带来的违约金。综上所诉，原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，望判如所诉。被告碧桂园房开公司辩称，针对第一项诉请:原被告双方签订了商品房买卖合同，在合同第十一条约定了交房的日期及交付条件，后双方签订了补充协议，双方在补充协议第五条约定，该商品房的交付满足合同第十一条第二款第一项的约定即可，也就是说双方约定了只要被告取得商品房的建筑工程竣工合格证明文件即可，本案中被告于2016年8月30日取得涉案商品房的建筑工程竣工合格证明文件，即在双方约定的交房日期2016年10月31日之前房屋已具备交付的条件，原告无正当理由拒不收房，反而向被告主张逾期交房的违约金，应当不予支持。针对第二项诉请:原被告双方在补充协议附录二委托办理权属登记协议书第四条约定，若被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务的每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元的违约金，该条款系双方对原合同二十二条的变更，应以变更后的协议确定双方的权利义务，故即便认定被告存在违约，也应当以协议书第四条的约定作为违约金计算的约定;针对第三项诉请:因涉案房屋尚未取得商品房初始登记，原告的该项主张属于事实上不能履行，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年4月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发毕节市××办事处六合村××楼××单元××房（××单元××）元201）；该商品房建筑面积118.65平方米，套内建筑面积97.72平方米，总价款为589,952.00元；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”；第二十二条约定:转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）双方一致同意合同第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房交付条件，该商品房交付只要满足合同第十一条第（二）款第1项即可。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了589,952.00元的购房款，并向被告交纳了预告登记费。2019年6月21日被告出具的验房单载明，该房屋存在5个方面的问题。2019年6月24日，双方签订《南山碧桂园去也及资料移交书》，载明：该房已达到交付条件，双方办妥该物业及相关资料的移交；该移交书自双方签署后生效。原告认为该房屋不具备交付条件，故拒绝接收房屋。2016年8月30日，被告取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，本案双方已经办理了房屋交接手续，虽然当时房屋并未取得竣工验收，不具备双方合同（包括补充协议）约定的交房条件，但双方自愿改变了合同约定，是双方的真实意思表示，原告明知房屋存在问题而仍然与被告签订移交书，故本院视为被告已于2019年6月24日将房屋交付给原告。故对原告要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。对于逾期交房违约金，因双方在合同中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”，双方对违约金有明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方应按此约定履行，本院支持以已付购房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额589,952.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额589,952.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。对于逾期交房违约金，因双方合同约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”，因双方合同约定“出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房”，而双方办理房屋交接手续的时间为2019年6月24日，故原告逾期交房违约金应自2016年11月1日计算至2019年6月24日；对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款589,952.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年1月30日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告要求办理涉案房屋转移登记的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋不具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张群逾期交房违约金，违约金以已付购房款589,952.00元为基数，按日万分之二的标准，自2016年11月1日计算至2019年6月24日止。二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张群逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款589,952.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。三、驳回原告张群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,285.00元（已减半收取），由原告张群负担1,142.50元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,142.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年九月二十五日书记员  张井红