湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6427号原告：湖南德思勤商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A4栋701房。法定代表人：龙固新，董事长。委托诉讼代理人：宋寅虎，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹荣荣（系公司员工），女，1990年1月2日出生，汉族，住山东省巨野县。被告：湖南聚锦行信息咨询有限公司,住所地湖南省长沙市雨花区人民东路46号铭城大厦706房。法定代表人：莫铮，董事长。委托诉讼代理人：羊剑（系公司员工），男，1972年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：莫铮，男，1975年11月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：羊剑（系公司员工），男，1972年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。第三人：陈惠文，女，1967年12月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原告湖南德思勤商业管理有限公司与被告湖南聚锦行信息咨询有限公司（以下简称聚锦行公司）、莫铮、第三人陈惠文（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋寅虎、尹荣荣和被告聚锦行公司、莫铮的委托诉讼代理人羊剑到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年7月31日至2019年1月30日期间的租金39624元和违约金810.7元（每笔租金的违约金暂计一个月，后续违约金按照年利率24%的标准计算至欠付租金付清之日止），共计40434.7元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第三人（委托方）与原告（受托方）于2015年10月11日签订《德思勤城市广场ＴＡＳＫＩＮ商务公馆Ｂ4、Ｂ5栋类甲级写字楼物业托管协议》（以下简称托管协议），将位于长沙市雨花区房屋委托原告经营管理。《托管协议》约定：托管期限五年，自2016年1月31日起至2021年1月30日止。托管期限内前三年固定回报款共261149元在托管协议签订后5个工作日内由原告一次性支付给第三人，原告以招租或其他模式经营获得租金收入或收益归原告所有。第四、五年由房屋实际承租人向委托人支付租金。《托管协议》签订后，原告按约定向第三人支付了托管期限内前三年固定回报款共261149元。被告聚锦行公司与原告、第三人于2016年8月23日签订《Ｂ4Ｂ5栋三方物业租赁合同》，承租托管房屋用于办公。《租赁合同》约定：租赁期限自2016年1月31日起至2021年1月30日止。其中2018年1月31日至2019年1月30日之间的租金单价为2.3元／平方米，按季度支付。上述协议签订后，原告按照约定履行了义务，被告未能按照约定及时足额支付租金，经原告多次催交，被告未缴纳。被告拖欠原告2018年7月31日至2019年1月30日的租金39624元和违约金810.7元。被告莫铮作为被告聚锦行公司自然人独资股东，应当与其公司承担连带责任。被告聚锦行公司、莫铮辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，属无理要求。1、诉争房屋性质为住宅，而原告将其以写字楼出租给被告，原告有明显的以次充好的欺诈行为；2、根据招商广告中最高免租期为21个月的约定，原告未按照合同约定给予被告免租期，原告要求被告从起支付租金违反合同法的相关约定；3、原告出租的房屋存在严重质量问题，从2017年6月开始诉争房屋外墙内侧和屋顶多处渗水，对原告装修好的墙面、屋顶造成严重损坏；4、被告停放在车位上的车辆于2018年9月16日被刮蹭，向德思勤物业公司反映后被告知第二天处理，但至今仍未处理。综上，被告的行为属于正当行使权利的行为，未造成对他人任何权利的侵害，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。第三人未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》、《德思勤城市广场TASKIN商务公馆B5栋类甲级写字楼物业托管协议》、《B4B5栋三方物业租赁合同》予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2015年10月11日，原告（受托方、乙方）与第三人（委托方、甲方）签订《德思勤城市广场ＴＡＳＫＩＮ商务公馆Ｂ5栋类甲级写字楼物业托管协议》，约定：1、甲方将其购买的位于长沙市雨花区房屋全权委托给乙方经营管理，建筑面积为95.71平方米，乙方有权以自己名义对外招租或自行经营使用；2、托管期限自甲方与开发商所签订的该物业的商品房买卖合同中约定的交房最迟之日起算，即从2016年1月31日起至2021年1月30日止。2016年8月23日，原告（托管方、丙方）与被告聚锦行公司（承租方、乙方）、第三人（出租方、甲方）签订《Ｂ4Ｂ5栋三方物业租赁合同》，约定：1、甲方为物业的产权所有人，丙方为甲方的物业租赁受托人。甲方出租的租赁物位于长沙市雨花区房屋，该租赁物的建筑面积为95.71平方米；2、乙方承租该租赁物用于办公，未经甲方及丙方书面同意，乙方不得变更该用途；3、该租赁物的租赁期限为五年，自2016年1月31日起至2021年1月30日止；4、租赁期的第3年（2018年1月31日至2019年1月30日），乙方按季度向丙方支付租金。即乙方每3个月向丙方支付一次租金，具体的租金支付日期为每个季度（每3个月的使用周期）的前5日之内，租金的标准为2.3元／平方米／天；5、租赁期限内，乙方应承担该租赁物的维修保养责任，并自行承担由此而产生的一切费用；6、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应当按逾期租金的千分之五向甲方或丙方支付违约金。原告按照合同约定向被告聚锦行公司交付了诉争房屋，被告聚锦行公司未按照合同约定支付原告2018年7月31日至2019年1月31日期间的租金39624元，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告在庭审中陈述其与被告聚锦行公司签订的《B4B5栋三方物业租赁合同》中约定的起租时间为2016年1月31日属于笔误，因诉争房屋整栋楼对外招租免租期均是从2016年1月31日开始，原告实际向被告收取租金是从2016年8月23日起算。被告聚锦行公司和莫铮对其欠付原告本案诉争租金的事实无异议，并在庭审中陈述诉争房屋漏水问题已于2018年8月解决。另查明，被告聚锦行公司系自然人独资有限责任公司。本院认为，原告与被告聚锦行公司、第三人签订的《B4B5栋三方物业租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。被告聚锦行公司辩称原告存在以次充好的欺诈行为，未提供证据证明，本院对其辩解意见不予采纳。1、关于租金及逾期付款违约金。原告主张被告聚锦行公司欠付2018年7月31日至2019年1月30日期间的租金39624元，被告聚锦行公司对此无异议，故原告请求被告聚锦行公司支付上述欠付租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；根据合同的约定，2018年1月31日至2019年1月31日期间，被告聚锦行公司按季度向原告支付租金，具体的租金支付日期为每个季度的前5日之内，租金的标准为2.3元/平方米/天，被告聚锦行公司逾期支付租金的，每逾期一日，应当按逾期租金的千分之五向原告支付违约金，因双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按照日万分之六计算。因上述欠付的2018年8月1日至2018年10月31日的租金19812元应于2018年8月4日前支付，2018年11月1日至2019年1月31日的租金19812元应于2018年11月4日前支付，故原告请求被告聚锦行公司向其支付以欠付租金为基数自应付款之日起至实际清偿之日止按照日万分之六计算的违约金，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，截至起诉之日即2019年7月3日，被告聚锦行公司应支付原告违约金6823元（19812元×0.0006×333天+19812元×0.0006×241天），2019年7月3日之后的违约金以39624元为基数自2019年7月3日起至实际清偿之日止按照日万分之六计算；2、被告莫铮的责任。被告聚锦行公司系被告莫铮独资成立的有限责任公司，因被告莫铮未提供证据证明被告聚锦行公司的财产独立于个人财产，故原告主张被告莫铮对被告聚锦行公司的上述债务承担承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南聚锦行信息咨询有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南德思勤商业管理有限公司租金39624元和违约金6823元（2019年7月3日之后的违约金以39624元为基数自2019年7月3日起至实际清偿之日止按日万分之六计算）；二、被告莫铮对被告湖南聚锦行信息咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告湖南德思勤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费811元，因适用简易程序减半收取405.5元，由被告湖南聚锦行信息咨询有限公司、莫铮负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇一九年九月十一日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。