湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初1369号 原告：闵某1，男，2006年3月2日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 法定代理人：闵某2，男，1973年9月8日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住址同上。系原告闵某1之父。 被告：湖北赫柏投资开发有限公司，住所地仙桃市沔阳大道以南三号路以东（锦绣龙城1号楼）。 法定代表人：郑成先，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙成文，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：刘瑜，男，该公司法律顾问。 原告闵某1与被告湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵某1的法定代理人闵某2，被告赫柏投资公司的委托诉讼代理人龙成文、刘瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 闵某1向本院提出诉讼请求：1、判令赫柏投资公司支付合同交房日即2016年12月31日至交房公告通知之日即2018年3月29日期间的逾期交房违约金378935.17元；2、判令赫柏投资公司继续履行房屋买卖合同，排水正常、供电公司开户安装到户、安装卷帘门、修复楼板、内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单；3、本案的诉讼费由赫柏投资公司承担。事实与理由：2016年6月20日，闵某1与赫柏投资公司签订了合同编号为XT16006538的商品房买卖合同，根据该合同的约定，赫柏投资公司应当在2016年12月30日前向闵某1交付房屋，否则需向闵某1支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限第二日起计算至实际交付之日止，赫柏投资公司按日向闵某1支付已付房款的万分之五。闵某1已经全额支付房款1673003元，赫柏投资公司直至2018年3月29日才向闵某1下达交房、办证事宜的通知，逾期交房453天，应支付违约金378935.17元（1673003元×0.0005×453天）。商品房买卖合同约定了房屋交付时给排水正常，但是目前大门口积水；商品房买卖合同约定了水电安装到户，但是目前没有；商品房买卖合同约定了内墙批腻子粉，但目前大部分没有；商品房买卖合同约定了交房时门为铁皮卷帘门，但是目前没有；合同补充约定了104、105号商铺的一、二、三层楼预留口由开发商免费补齐，质量要求符合国家标准，但是目前104号商铺二楼楼板多处裂缝；商品房买卖合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，但赫柏投资公司未按照约定办理。赫柏投资公司不诚信履行双方签订的商品房买卖合同，闵某1遂向本院起诉。 赫柏投资公司辩称，第一，赫柏投资公司按照合同约定履行了义务，闵某1诉请赫柏投资公司支付违约金没有法律依据，不应当得到支持。根据双方的约定，赫柏投资公司应当在2016年12月30日前，交付经验收合格的商品房，之所以这样进行约定，是因为本案所涉房屋属于黄金商贸物流园的商业服务用房，区别于一般的以居住为主要用途的商品房，不同的业主会结合各自的实际需求对各自的商铺进行不同程度的改造，如果涉及到主体结构上的改造，可能会直接影响到该商铺的综合验收及分期综合验收，因此为了避免业主在后期装修改造过程中产生不必要的纠纷和麻烦，才在合同中约定将验收合格的商品房先行交付给各业主使用，待各业主装修改造完成后再办理后续的交接手续。闵某1于2017年初向赫柏投资公司提出对涉案商铺的相关结构进行改造施工，改造费用由赫柏投资公司承担，双方并未就相关施工标准及完工时间进行详细约定，后赫柏投资公司将相关改造工程交由湖北鼎立建设有限公司装饰装修分公司负责完成，直到2017年年底才完工。闵某1的法定代理人闵某2于2017年11月14日向仙桃市和美物业服务有限公司出具申请书，要求将104、105号商铺背面北边墙体拆除，将104号商铺的门变更为玻璃门加卷闸门，将105、106号商铺变更为玻璃窗展示，上述施工改造已经影响到了涉案商铺的综合验收，同时也可以证明闵某1在合同约定的交房日前已经实际占有、使用（装饰、装修、改造）该商铺，赫柏投资公司严格按照合同约定履行了合同义务，并无违约，不应当承担违约责任。第二，即使赫柏投资公司要承担支付违约金的责任，闵某1也有义务提供证据证明其所遭受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”相关司法解释规定当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。据此，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应当超过其遭受损失的1.3倍，鉴于闵某1未能举证证明其遭受的实际损失，其所主张的违约金378935.17元已经远超过赫柏投资公司就该商铺销售所获得的利润，其主张的额违约金的请求于法无据，不应当得到支持。至于原告的第二项诉讼请求，被告同意按合同履行。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查认定如下：对闵某1提交的证据一、二、三、四，赫柏投资公司并无异议，依法予以采信，对闵某1提交的证据五、七、八，该三组证据真实、合法且与本案具有关联性，依法予以采信，对闵某1提交的证据六，不能达到证明目的，依法不予采信；对赫柏投资公司提交的证据一，闵某1无异议，予以采信，对赫柏投资公司提交的证据二、三、四不能达到证明目的，依法不予采信，对赫柏投资公司提交的证据五，该份证据有仙桃市城市建设档案馆的印章，能证明涉案工程竣工验收的情况，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，赫柏投资公司作为出卖人与买受人闵某1签订了一份商品房买卖合同，约定闵某1购买赫柏投资公司开发的位于仙桃市××办事处××国道北侧××房，建筑面积共363.24平方米，该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构，房屋套内建筑面积为352.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.44平方米；商品房价格为1673003元，买受人于2016年6月20日一次性支付购房款；赫柏投资公司应当2016年12月30日前，依照国家的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位；出卖人承诺在交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口。该合同附件三约定了房屋的装饰设备标准为：外墙保温形式为外墙内保温，外墙面砖及涂料；内墙面为混合砂浆，内墙批腻子；顶棚批腻子；地面砼地坪；门为铁皮卷帘门；窗为中空铝合金窗；卫生间预留排水接口；走廊栏杆维护；基础、主体结构按照设计文件规定的该共的合理使用年限，防水为五年，给排水为两年。同日，闵某2向赫柏投资开发有限公司提出申请，要求对涉案商铺104、105号（一、二、三层）楼梯预留口由开发商免费补齐，质量要求符合国家标准；106号（一、二三层）楼梯由开发商按设计验收标准施工。赫柏投资公司签章同意了其申请。合同签订后，闵某1于2016年8月24日付清了所有房款。2017年11月14日，闵某1及其法定代理人闵某2提出申请，要求将其购买的104、105、106号房屋进行相关的装修、改造。涉案建设工程于2016年8月24日进行了工程验收。2017年12月5日，赫柏投资公司向闵某1及其法定代理人闵某2发出预交房通知书，告知其办理房屋交接验收手续，对于验房后发现存在的问题，在收到通知之日起15个工作日内书面回复。2017年12月6日，闵某1及其法定代理人闵某2就验房过程中存在的问题向赫柏投资公司进行了回复。2018年3月30日，闵某1的法定代理人闵某2向赫柏投资公司提交了其对涉案商铺交接过程中发现问题的反映，称房屋存在玻璃门拉手安装反位，水电未通等问题；产权移交方面存在其与售楼部交界的门柱被侵占等问题；在履行商品房买卖合同约定方面，存在着内墙批腻子粉，卷帘门未安装等问题；并称赫柏投资公司逾期交房违约责任与其交房无关。赫柏投资公司于2018年4月2日发函回复称，对于闵某1反映的水电未通的问题，由业主向物业公司报装，业主报装时确定商铺内空开具体位置及是否安装三相电表，然后物业在一周内施工到位，若其要求立即施工，赫柏投资公司可以立即安排；对于闵某1反映的内墙批腻子的问题，赫柏投资公司将批腻子的施工费用折价补给业主，若其要求立即施工，赫柏投资公司可以立即安排；关于卷闸门的问题，为了沿街店铺的美观安装了造价更高的玻璃门，但若业主要求安装铁皮卷闸门，赫柏投资公司可以改装；关于交房出示文件的问题，涉案的商铺已经具备了办理产权证条件，C1#楼已经于2016年8月经验收合格，并已经向业主出示了复印件，根据双方于商品房买卖合同第十三条的约定，有关装饰、设备标准未完善的，赫柏投资公司会在合理期限内完善到位，不影响交房；关于逾期交房的问题，C1#楼已经于2016年验收合格，本栋的其他业主已经入驻经营多时，闵某1及其法定代理人为了自己的需求，于2016年6月20日提出改建申请，相关的改建工程到2017年才完工，导致影响了其所购商铺的如期交付。 另查明，涉案工程于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏投资公司于2018年3月28日向闵某1发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快办理房屋交接手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、赫柏投资公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、赫柏投资公司是否已经履行了房屋交接义务；三、双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高。 一、关于赫柏投资公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。 闵某1与赫柏投资公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房买卖合同中约定了赫柏投资公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，但涉案的建筑工程于2018年1月20日进行验收备案后才使涉案房屋符合合同约定的交付条件，据此，赫柏投资公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。赫柏投资公司认为因为涉案房屋为商业服务用房，业主会结合自身需求而对房屋进行不同程度的改造，涉及主体结构的改造会影响房屋的综合验收和分期综合验收，涉案房屋正是因为业主闵某1及其法定代理人闵某2申请改造房屋从而影响了商铺的综合验收，但房屋在验收之前已经交付给业主实际占用，赫柏公司已经履行了合同义务，未构成违约，不应当承担违约责任。本院认为，因为双方在合同中约定了应当交付的是经验收合格的房屋，故即使涉案房屋已经由业主实际占有改造，但根据合同约定，赫柏投资公司不仅应当在2016年12月30日前向赵闵某1交付房屋，而且应当交付的是经验收合格的房屋，而涉案房屋直至2018年1月20日才满足验收合格的条件，赫柏投资公司应当承担相应的违约责任，故对赫柏投资公司的该辩称理由不予采纳。 二、关于赫柏投资公司是否已经履行了涉案商品房交接义务的问题。 根据赫柏投资公司提交的证据，闵某1及其法定代理人闵某2于2017年11月14日提出申请，要求对涉案商铺进行进一步的改造、装修，可见涉案商铺于2017年11月14日前已经交付给了闵某1。另外，赫柏投资公司于2017年12月5日向闵某1下达了预交房通知书，通知闵某1及其法定代理人办理房屋验收交接手续，闵某1及其法定代理人验房后，对房屋存在的问题向赫柏投资公司进行了反馈，可见在涉案商铺验收备案之前，双方就涉案商铺办理了房屋交接手续。但毕竟该房屋此时没有经有权部门验收，不符合交房条件，直至2018年1月20日该商品房办理验收备案，涉案房屋才具备交房个条件，故涉案房屋的交房时间应当确定为2018年1月20日。关于2018年3月28日，赫柏投资公司发出的通知是针对未通知主要内容是办理产权证。综上，赫柏投资公司的交房时间应当以涉案商铺验收备案的时间即2018年1月20日为准。 三、关于双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整的问题。 双方于商品房买卖合同第九条的约定，赫柏投资公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏投资公司辩称根据相关法律规定，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应超过其遭受损失的1.3倍，因闵某1未举证证明其遭受的实际损失，其主张的违约金378935.17元已经远远超过赫柏投资公司出卖该房屋所获利润，其主张的违约金于法无据。本案中，赫柏投资公司在缔约过程中处于强势地位，其超过了约定的时间一年多以后才交付验收合格的房屋，明显构成违约，应当依照合同约定支付违约金，但另一方面，闵某1主张的违约金378935.17元已经超过了涉案房屋总价款的五分之一，且涉案房屋在验收合格之前一直在进行改造、装修，未给其造成过多损失。《中华人民共和国合同法》中规定的违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，故酌情对上述商品房买卖合同约定的违约金计算方式予以适当调整，按照闵某1已支付全部价款的万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2017年1月1日计算违约金至房屋验收备案之日止即2018年1月20日，据此，赫柏投资公司应当向闵某1支付的违约金为元193231.85（1673003元×0.0003×385天）。 另外，根据涉案的商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人交房时水、电安装到户，在合同附件三中约定了内墙批腻子、门安装为铁皮卷帘门，故赫柏投资公司应当按照商品房买卖合同的约定履行给排水正常、自来水、供电公司买受人名开户安装到户，安装卷帘门，内墙披腻子粉并提交验收合格证签署交接单。因双方合同中并未约定修复楼板，故对闵某1的该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告湖北赫柏投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闵某1支付逾期交房违约金193231.85元； 被告湖北赫柏投资开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋给排水正常、水、电安装到户、安装铁皮卷帘门、内墙批腻子； 三、驳回闵某1的其他诉讼请求。 案件诉讼费6984元，由原告闵某1负担3423元，由被告湖北赫柏投资开发有限公司负担3561元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 员  张 倩 人民陪审员  刘俊成 人民陪审员  唐从英 二〇一九年九月九日 书 记 员  邵 晨