湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4389号原告：张鑫，土家族，男，1983年9月12日出生。委托诉讼代理人：谢琼（一般代理），湖南弘一律师事务所律师。被告：怀化湘中房地产开发有限公司。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇（一般代理），湖南诚怀律师事务所实习律师。原告张鑫与被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鑫及其委托诉讼代理人谢琼、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人魏华、杨犇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张鑫向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失73756元（暂时计算至2019年5月28日，共逾期1033天，之后按实际发生计算，直至房屋交付使用）；2、请求被告向原告交付房屋；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告张鑫撤销第2项诉讼请求。事实与理由：2016年7月1日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，原告购买被告开发的四中新苑第5幢10楼1006号房，产权面积为119.65平方米，总房价434526元。合同约定被告于2016年7月30日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告于2016年7月7日缴纳首付款94526元，2016年12月19日缴纳尾款340000元。原告已经忠实履行完了合同义务，但是被告至今仍未通知原告交房。因此，被告应该赔偿原告逾期交房的损失。并且，被告迟迟未为原告办理房产证。原告不得已于2016年9月30日缴纳了6207.51元契税，2018年7月11日缴纳了11836元专项维修资金。合同第18条（关于产权登记的约定）约定“出卖人商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。按照格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。因此，被告应该按照合同约定为原告办理房产证。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。被告湘中房地产公司辩称：关于延期交房问题。1、延迟交房系原告故意拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，我公司无需承担逾期交房责任。首先，从我公司提供的证据可知，我公司已通知业主在2015年7月8日和2016年7月22日收房，并同时在报刊上刊登了要求业主及时收房的公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主收房。现之所以出现原告陈述的迟延交房，原因之一便是原告故意拖延拒不接收房屋。这点也可从同栋同期购房者之间收房时间的巨大差距印证（如（2019）湘1202民初4430号案件原告张芙蓉在2016年9月1日收房、（2019）湘1202民初4498号案件原告潘东林、毛春芳在2016年8月23日收房、（2012）湘1202民初4401号案件原告唐芳桂在2016年7月8日收房、（2012）湘1202民初4343号案件原告陈蕾蕾在2016年8月10日收房、（2012）湘1202民初4335号案件原告刘明见、伍丽君在2016年8月23日收房）。原告故意拖延行为显然违背了《商品房买卖合同》第十二条规定的买受人应及时接受房屋交付的义务。不能将原告故意拖延的时间算成我公司的违约期间。即迟延交房系原告等业主故意造成的，我公司没有违约，不存在承担迟延交房责任的问题。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”和第三十六条第一款“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”之规定，交纳维修资金是我公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），交纳维修资金是我公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），故鉴于原告于2018年7月11日才交纳维修资金，我公司在此之前是没有交房义务的，也不承担逾期交房责任。之后，如前所述，系原告故意拖延，我公司无责任。2、退一步讲，即使认为我们存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能和权利已过诉讼时效，我公司也不存在承担迟延交房责任。经审理查明：2016年7月1日，原告张鑫（买受人）与被告湘中房地产公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢1006号房，建筑面积119.65平方米，每平方米3631.6元，总购房款434526元，首付款94526元于合同签订日支付，余款270000元采用公积金方式支付；被告应当在2016年7月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《怀化市商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《怀化市商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2016年7月7日和12月19日付清了全部购房款，于2018年9月30日缴纳契税6207.51元，2018年7月11日缴纳了专项维修资金11836元，原告至今未与被告办理交房手续。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有商品房买卖合同、房款发票、契税发票、专项维修资金发票、办证通知、办证通知短信、竣工验收本案表、不动产房地产权情况证明等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，并约定交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，不论被告是否通知原告交房，其已经构成逾期交房，故本院对被告提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对被告辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称原告未及时缴纳专项维修基金，其不应当支付逾期交房违约责任的理由，因被告不是专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金不是合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩权的条件，本院对该辩称意见不予采纳。关于逾期交房损失的计算标准，因原告于2019年8月8日向本院提起诉讼，法律规定的诉讼时效为三年，其部分逾期交房损失超过诉讼时效，因原告于2016年12月19日才付清全部购房款，应从2016年12月19日起开始计算逾期交房损失。同时，本院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，故2016年12月19日至取得竣工验收备案表之日（2018年9月10日）的逾期交房损失应为：434526元×631（天）×0.1‰=27419元。故对原告请求被告支付延期交房违约金27419元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求本院不予支持。现涉诉房屋已符合交房条件，原、被告双方可自行办理相关交房手续。综上所述，依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张鑫逾期交房损失27419元；二、原告张鑫、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理四中新苑第5幢1006号房的交房手续；三、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。案件受理费1644元，减半收取计822元，由原告张鑫负担577元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担305元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  欧 侠二〇一九年九月二十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。