福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初1731号 原告：刘益华女，1977年12月7日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：江椿平，福建远见律师事务所律师。 被告：融侨（福州）置业有限公司，住所地：福州市仓山区建新镇淮安路8号D2号商业楼。 法定代表人：董晟，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：许永东，福建拓维律师事务所律师。 原告刘益华与被告融侨（福州）置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘益华委托诉讼代理人江椿平、被告融侨（福州）置业有限公司委托诉讼代理人许永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告人民币200000元。事实与理由：2018年7月2日，原告至被告开发的位于仓山区即金辉淮安国际住区二期“泊宫”项目，由被告销售人员现场带看，对Ａ×号楼×单元商品房现状满意，签订了《商品房认购协议》，依约交付定金100000元，并约定于当月25日支付首付款并签订《商品房买卖合同》。2018年7月25日，原告再次前往被告售楼部准备交付首付款及签订《商品房买卖合同》时，发现拟购买房屋的楼顶部分已经被31层业主违章改造，搭盖了金属架构和防雨材料。原告当场提出异议并要求被告进行交涉以恢复原状，否则原告不购买该房屋。此后长时间磋商过程中，被告未能将该房屋恢复原状，原告最终未能与被告签订《商品房买卖合同》，原告多次要求被告返还定金100000元，但被告拒不返还。被告于2018年8月13日向原告发出《解除定购协议通知书》函，声称解除《商品房认购协议》并没收定金。2018年8月27日，原告向被告发出《关于要求解除认购协议和返还定金的函》，要求解除协议，双倍返还定金。 房屋楼顶是房屋直接相关的公共空间，也是高层住宅的重要消防通道，依法依规任何人不得擅自变更规划许可进行违章改造，违章改造也直接影响了房屋的外观和使用价值。因标的房屋已被违章搭盖严重改变，与原告预约该房屋、签订认购协议时发生重大变化，且被告无力恢复该房屋至原告签订认购协议时的原状，此系被告的重大违约行为，进而导致双方未能进一步签订《商品房买卖合同》，依法依约原告有权解除《商品房认购协议》并依定金罚则要求被告双倍返还定金。现原告为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，恳判如所请。 被告辩称，一、原告没有依约支付购房首付款，违反了《商品房认购协议》的约定。2018年7月2日，原告与被告签订《商品房认购协议》（以下简称认购协议），约定由原告向被告认购金辉淮安二期项目A×幢×单元，建筑面积141.64平方米，购房总价款为3895100元。认购协议第二条约定，原告应在签订本协议时向被告交付定金100000元整，并于3日内交齐500000元。同时，认购协议第四条第三款第2项约定，原告应于2018年7月6日前付清总购房款的30%（首付款）计1175100元（含定金500000元直接冲抵）；剩余购房款2720000元办理银行按揭贷款。2018年7月2日，原告以银行转账的方式向被告支付100000元定金。同日，原告出具《延期签约（付款）申请》，以资金周转为由向被告申请于2018年7月25日之前再支付首付款1075100元，并承诺若未按期缴款，愿按双方签署的认购协议中相关条款承担逾期签约/付款的违约责任。然而，在2018年7月25日之后，原告并未依约支付剩余首付款，违反了认购协议第四条的约定及其在《延期签约（付款）申请》中的承诺。二、原告先以资金周转为由申请延期付款，随后又以房屋顶楼部分存在违章搭建为由拒绝购买案涉房屋，实际上是为了避免承担违约责任。原告在以资金周转为由申请延期付款后便未再支付过任何款项，且经被告多次催讨后仍未依约支付案涉房屋首付款余款，被告于2018年8月13日向原告发出《解除定购协议通知书》，通知原告解除订购协议并不予退还100000元定金。2018年8月25日，原告向被告发出《关于解除定购协议和返还定金的函》称其在2018年7月25日前往案涉项目准备交付首付款时，发现案涉房屋的顶楼部分（即A×幢楼的×层）被改造过，搭盖了一些金属材料和防雨材料，因此不愿购买案涉房屋。实际上，被告在2018年7月2日签订认购协议时便存在资金周转困难，其在延长首付款余款支付期限后仍未解决资金周转问题，无法依约向被告支付首付款。2018年7月25日，被告在其所延长的支付首付款期限到期后，又以案涉房屋顶楼部分存在违章搭建为由拒绝购买案涉房屋，在被告的置业顾问带其参观其他房屋后又以不满意为由，拒不支付购房首付款，要求公司解除认购协议并返还100000元定金。因此，案涉房屋顶楼部分存在违章搭建并非原告拒绝购买房屋的真实原因，原告的真实目的是为了以案涉房屋顶楼存在违章搭建为名，掩盖其因自身资金周转问题未能依约支付购房首付款的违约行为之实，避免承担定金被没收的违约责任。三、违章搭建与原、被告之间的商品房买卖是两个不同的法律关系，被告亦无权处置违章搭建，原告无权以此为由拒绝履行认购协议约定的义务。省人大的地方性法规《福建省违法建设处置若干规定》第六条第二款规定，市、县人民政府城乡规划主管部门、城市管理综合行政执法部门负责城镇违法建设处置工作。同时，《福建省违法建设处置若干规定》第十二条第一款和第四款规定，任何单位、个人有权举报违法建筑和违法建设行为。村（居）民委员会、物业服务企业在本区域内发现违法建设行为，应当及时予以劝阻，并向当地违法建设处置部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告。根据上述规定，在被告将顶楼房屋交付给相应业主之后，有权对案涉房屋顶楼违章搭建进行处理的单位是城管部门而非被告，对违章搭建进行阻止的主要职责也应由物业公司承担，被告无权对属于顶楼业主的财产进行直接拆除，只能通过向城管部门举报的方式对违章搭建进行处理。同时，被告也认为通过城管部门的查处能妥善解决违章搭建的问题。实际上，案涉单元楼已于2016年1月8日完成竣工验收，违章搭建业主的房屋（A×幢×单元）已于2018年7月14日交房，被告在发现违章搭建后也向物业公司进行了反映，物业公司亦对违章业主进行了劝阻，并于2018年7月25日向福州市仓山区城市管理执法局报告，要求其予以处理。本案中，原被告通过签订认购协议成立了商品房买卖关系，而实际上，违章搭建的处置并非认购协议中被告一方所负的义务，被告亦无权力处置违章搭建，违章搭建的处置与原、被告之间的商品房买卖是两个不同的法律关系。顶楼违章搭建问题的解决需通过城管部门、物业公司进行处理，而非在原被告之间的商品房买卖交易中进行解决，原告无权以被告未能将案涉房屋顶楼恢复原状为由拒绝履行认购协议约定的付款义务。四、原告违约已导致认购协议无法履行，被告已依法解除认购协议，原告主张被告双倍返还定金的请求不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，根据认购协议第三条的规定，原告应在缴纳首付款后持本认购协议书以及首付款收据/发票（含定金）自行到被告售楼处与被告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，出卖人不再另行通知其前来签约。若因原告原因逾期未签约的，则被告有权解除本协议，且有权不予退还原告已付定金。根据上述规定，定金系原被告双方订立《商品房买卖合同》的担保，若由于原告原因逾期未签约的，则被告有权解除认购协议并没收原告已付定金。本案中，原告无正当理由未支付购房首付款，经被告多次催告后仍以顶楼存在违章搭建这一与双方交易无关的理由拒绝支付购房首付款，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，被告有权依约解除认购协议并没收原告支付的100000元定金。综上，原告无正当理由未支付购房首付款，导致原被告无法签订《商品房买卖合同》，被告已依约解除认购协议并没收原告所付定金。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月2日，原被签订《商品房认购协议》，约定原告认购被告开发的位于福州市仓山区建新镇金辉淮安二期A×幢×单元房屋。原告依约交付定金100000元，并约定于当月25日支付首付款并签订《商品房买卖合同》。2018年7月25日，原告前往被告售楼部准备交付首付款及签订《商品房买卖合同》时，发现拟购买房屋的楼顶部分已经被A×幢×单元业主违章改造，搭盖了金属架构和防雨材料，要求被告进行交涉以恢复原状。此后磋商过程中，A×幢×单元房屋尚未恢复原状，原告最终未与被告签订《商品房买卖合同》。被告于2018年8月13日向原告发出《解除定购协议通知书》，通知原告解除《商品房认购协议》并没收定金。2018年8月27日，原告向被告发出《关于解除定购协议和返还定金的函》，要求解除协议，并要求被告双倍返还定金。 庭审中，原被告均确认双方签订的《商品房认购协议》已解除。 本院认为，原被告签订的《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案原被告最终未能签订正式《商品房买卖合同》，系因第三方原因所致，不可归责于原被告双方，且双方签订的《商品房认购协议》已解除,故被告应返还原告已付的定金100000元。原告要求双倍返还定金，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、被告融侨（福州）置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘益华定金100000元； 二、驳回原告刘益华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告刘益华负担2150元、被告融侨（福州）置业有限公司负担2150元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任小平 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  胡榕芳 二〇一九年九月五日 书 记 员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 附二∶执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。