广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7916号上诉人（原审原告）：杨庆桃。委托诉讼代理人：张婉媚，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧明华。上诉人杨庆桃因与被上诉人欧明华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。杨庆桃上诉请求：1.改判原判第三项为：欧明华赔偿杨庆桃损失54733.68元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）；2.一、二审诉讼费用全部由欧明华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏重要事实。1.杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订《租赁合同》，后因欧明华自2017年1月起未按时交租，杨庆桃征得欧明华口头同意且黄某华确认租赁物业可以收回后，于2017年7月23日与黄某华签订《〈房屋租赁合同〉终止协议书》，欧明华也主动向杨庆桃交还案涉物业的钥匙。上述事实在（2017）粤0605民初12994号一案中予以确认。2.杨庆桃提交的短信记录显示，杨庆桃与黄某华签订《〈房屋租赁合同〉终止协议书》前，欧明华也有将案涉物业内部分物品搬走，在杨庆桃的询问下，欧明华回复“还有水机未搬”。后因欧明华提出与黄某华就案涉物业重新签订租赁合同，但双方并未达成一致意见，欧明华用其他锁锁住物业大门，致使黄某华无法收回案涉物业。3.黄某华诉请欧明华和杨庆桃限期交还案涉物业，并支付房屋占有使用费一案〔（2017）粤0605民初12994号〕中，该判决生效后，欧明华未履行相应义务，而是杨庆桃按照判决确定的义务全额履行，但在杨庆桃再次通知欧明华腾空案涉物业之时，欧明华威胁和恐吓杨庆桃，主观推断不存在转让费，一审法院对此事实没有进行认定。二、一审法院认定欧明华未搬离案涉物业系杨庆桃的过错没有事实和法律依据。1.一审法院在欧明华未到庭和举证的情况下，单方认定案涉合同因杨庆桃与黄某华达成解除一致意见而解除，杨庆桃对此存在过错，法律依据不足。且杨庆桃要求欧明华搬离案涉物业，欧明华要求补偿，直至2018年2月23日，黄某华与欧明华就案涉物业内的物品和装修补偿达成一致意见，黄某华才收回涉讼物业，则欧明华未搬离案涉物业并非杨庆桃的过错。2.在（2018）粤0605执10362号案件中，欧明华同意以5000元的对价将物业内的物品转让给黄某华不再搬走，并非原审法院认定的欧明华与黄某华就物业内的物品及装修达成补偿协议。3.杨庆桃主张的损失54733.68元系欧明华自2017年7月23日之后房屋占有使用费和执行费，原审法院应予支持。综上，恳请二审法院根据本案证据和查明事实作出公正判决，维护杨庆桃的合法权益。针对杨庆桃的上诉，欧明华未提交答辩意见。杨庆桃向一审法院起诉请求：1.欧明华清偿拖欠杨庆桃的租金33580元（2017年1月至2017年7月）及滞纳金10074元；2.欧明华向杨庆桃支付水费557元、电费2285元及利息（利息分别以557元、2285元为本金自实际欠缴之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.欧明华赔偿杨庆桃损失54733.68元及利息（自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）；4.杨庆桃没收租赁合同项下合同保证金10000元；5.本案诉讼费由欧明华承担。一审法院认定的事实：位于佛山市南海区*******************位（以下简称涉讼铺位）于2009年5月26日办理房地产权证，登记权属人为黄某华，原契证人为黄某棠。黄某华与杨庆桃就该铺位存在长期租赁关系。2015年4月1日，杨庆桃（出租方，甲方）与欧明华（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方经原铺主同意后，将涉讼铺位中约五十平方米转租给乙方经营生意；租期自2015年4月1日至2020年4月30日止；2015年4月1日起至2017年4月30日每月租金为4600元，2017年5月1日起至2018年4月30日每月租金为5060元；租金在每月1至5号前缴交；（第四条）双方用的水、电费各自负担，乙方每月所用电费必须于每月1号至10号前与租金一齐交给甲方，由甲方交给业主；铺租先付后用，不得以任何借口拖欠，超过五天还不交租金，乙方向甲方交清当月的租金外，还需要交当月租金30%的滞纳金，超过10天还不交租金，作自动毁约，甲方有权单方终止合同，收回铺位，押金不再退回乙方（作违约金）；乙方应向甲方交付押金10000元，租赁期满后，没有损坏铺内的结构以及卷闸等，交清一切费用，经甲方检查后退回押金，但不计利息，如果有损坏甲方的物品则按市价赔偿，在押金中扣除，多除少补；合同期未满，乙方退租，则乙方所交的押金不退回（作违约金）；该租赁合同从2015年4月1日至2020年4月30日止，甲乙双方不得以任何理由终止合同，否则违约方应付对方按金同等款项；等等。2015年3月30日，杨庆桃出具收据，确认收取欧明华押金10000元。2017年5月1日，黄某华（出租方、业主）与杨庆桃（承租人，租户）签订一份《房屋租赁合同》，约定：业主将自有的涉讼铺位出租给承租人，商铺面积76.05平方米，出租给租户作商业用途；房屋租赁期限三年，自2017年5月1日至2020年4月30日；如业主或租户不再续约，必须于租赁期满两个月前通知对方，租赁期满本约即告失效，租户须如期迁离，房屋由业主收回，每月租金8800元，由租户在每月15日前缴纳给业主；房屋租赁合同生效之日，租户应向业主交付租赁的履约保证金10000元；租户不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，租户必须在租赁期满后合同终止15天前修复完好。2017年7月23日，黄某华（出租人，业主）与杨庆桃（承租人，租户）签订一份《终止协议书》，约定：业主与租户双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，由于经济环境原因，租户请求终止该房屋租赁合同，经双方友好协商，就双方提前终止合同相关事宜一致达成如下条款：业主与租户双方一致同意提前解除2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2017年7月15日，租户应于2017年7月21日前按照原状返还租赁房屋及附属物品，设施设备等。租户撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，业主有权处置。如租户不按时退租，每逾期一天，须向业主支付原合同月租金3%的违约金。逾期达五天，业主有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由租户负责。原房屋租赁合同终止后，任何一方均无需承担原租赁合同项下约定的权利和义务，双方同意就原房屋租赁合同事项互不追究法律责任。2017年8月25日，黄某华以杨庆桃为被告提起诉讼，请求返还涉讼铺位以及支付自2017年7月24日起至实际返还铺位之日止的使用费。诉讼中，一审法院依法追加欧明华为共同被告参加诉讼。一审法院经审理后作出（2017）粤0605民初12994号民事判决书，认为欧明华作为次承租人，遗留物品在租赁场地并对租赁场地加锁，导致黄某华无法实际收回该部分租赁场地，故杨庆桃、欧明华均具有返还义务，判决：一、杨庆桃、欧明华腾退位于佛山市南海区*******************位在杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订的《租赁合同》项下约五十平方米商铺予黄某华；二、杨庆桃支付从2017年8月1日起至实际返还上述商铺之日止按5060元/月标准计算占用费予黄某华；三、驳回黄某华其他诉讼请求；案件受理费50元由杨庆桃负担并迳付予黄某华。该判决于2018年4月26日发生法律效力。2018年6月27日，黄某华申请执行上述判决，案号为（2018）粤0605执10362号，请求杨庆桃、欧明华腾退位于佛山市南海区*******************位在杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订的《租赁合同》项下约五十平方米商铺、杨庆桃支付从2017年8月1日起至实际返还之日止按5060元/月标准计算占用费（暂计至2018年6月20日为53973.33元）、杨庆桃支付案件受理费50元。该案应收执行费为710.35元。2018年6月29日，杨庆桃缴纳该案执行款54733.68元。2018年8月23日，黄某华与欧明华达成一致协议，双方同意黄某华以5000元的价款收购欧明华涉讼铺位内的所有物品（包括动产和装修），欧明华不再就涉讼铺位内的物品主张所有权，一审法院告知杨庆桃自行换锁收回涉讼铺位。2018年8月25日，一审法院出具执行完毕告知书。杨庆桃、欧明华的短信记录有：2017年7月28日，杨庆桃询问欧明华所欠的1月份至7月份共7个月铺租及水电费何时结付，并通知欧明华铺主要求欧明华于次日上午十点前把门锁打开并搬清完毕，否则就报警。欧明华回复等杨庆桃报警。2018年2月11日，杨庆桃向欧明华发送物品搬离通知书，表示杨庆桃与原铺主签订的租赁合同已于2017年7月23日解除，欧明华自2017年1月1日起拖欠杨庆桃租金，按合同条款双方确认为自动毁约并解除合同，原铺主起诉杨庆桃、欧明华。根据判决书结果，要求欧明华于2018年2月12日下午2点前将涉讼铺位内的所有物品搬走并清空。杨庆桃、欧明华的微信聊天记录有：2018年2月11日，杨庆桃向欧明华发送物品搬离通知书，内容与通过短信发送给欧明华的物品搬离通知书相同。2018年7月27日，杨庆桃向欧明华发送（2018）粤0605执10362号之一公告，告知欧明华搬离涉讼铺位，如不搬，法院将强制执行清空铺位。欧明华回复在其没有收到转让费之前绝对不会搬走，其很清楚杨庆桃心里想的就是这样把欧明华赶走，然后把铺位转让，在欧明华已经借遍亲戚朋友的钱加上银行贷款总共投入几十万结果最后血本无归的情况下，连最后一点转让费都被杨庆桃吃掉，欧明华会不惜代价奉陪到底。杨庆桃出示的2017年1月至2017年7月的收据，显示涉讼铺位2017年1月至2017年7月的电表读数为45598-49870、水表读数为1460-1565，电费按1元单价计算、水费按6.5元单价计算，欧明华应支付的电费数额为读数差按单价计算后扣减1997元（384元+198元+162元+108元+332元+813元）、水费数额为读数差按单价计算后扣减105元（49元+11元+28元+3元+14元）。供水部门出具的缴费明细显示涉讼铺位2017年1月26日至2017年3月28日实用水量为31、金额为119.35元，2017年3月28日至2017年6月8日的实用水量为18、金额为69.3元,2017年6月8日至2017年9月27日的实用水量为0,2017年9月27日至2017年12月1日的实用水量为5、金额为19.75元。2018年9月18日，杨庆桃提起诉讼。诉讼中，杨庆桃陈述：欧明华从2017年1月开始没有支付租金及水电费，根据涉讼合同第四条的约定，杨庆桃有权没收欧明华支付的押金。一审法院认为，涉讼铺位已办理房地产权证，杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。杨庆桃与黄某华存在长期租赁关系，杨庆桃、欧明华于2015年4月1日签订涉讼合同，约定杨庆桃将其从黄某华处承租的涉讼铺位中约五十平方米的面积转租给欧明华，租期至2020年4月30日止，后杨庆桃与黄某华于2017年7月23日约定终止双方的租赁合同并返还涉讼铺位予黄某华，故涉讼合同无法继续履行的原因在于杨庆桃与黄某华终止租赁合同关系。杨庆桃与黄某华终止涉讼铺位的租赁合同关系，杨庆桃不再具有出租权，故涉讼合同实际于2017年7月23日解除。虽然杨庆桃、欧明华在涉讼合同中约定欧明华根本违约的情况下杨庆桃不再退还押金，但合同中并没有约定杨庆桃根本违约情况下需双倍返还押金予欧明华，根据权利义务对等原则，杨庆桃、欧明华在该租赁合同中约定的上述款项并不具有定金性质，杨庆桃以欧明华违约为由主张没收押金10000元没有法律依据，一审法院对其该项请求不予支持。合同解除后因合同取得的财产应予返还，杨庆桃应返还已收取的押金10000元予欧明华。杨庆桃主张欧明华未支付2017年1月起的租金，欧明华作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，一审法院对杨庆桃的上述主张予以采信。涉讼合同因杨庆桃与黄某华解除租赁合同关系于2017年7月23日解除，杨庆桃对此存在过错；杨庆桃要求欧明华搬离涉讼铺位，欧明华要求予以补偿，但直至2018年8月23日，黄某华与欧明华就铺位内的物品及装修补偿达成一致协议，黄某华才收回涉讼铺位，故欧明华未搬离的原因在于杨庆桃、欧明华就补偿问题未协商一致，并非欧明华单方过错。因此，一审法院认定欧明华应支付租金至2017年7月23日为宜。杨庆桃请求的2017年7月23日后的租金及执行款项损失54733.68元，均不予支持。经核算，欧明华应支付2017年1月至2017年7月23日的租金32274.19元（4600元/月×4个月+5060元/月×2个月23日）予杨庆桃。涉讼合同约定欧明华应于每月5号前支付租金，逾期5天，欧明华应向杨庆桃支付当月租金30%的滞纳金。该滞纳金实为逾期交租的违约金，欧明华尚未支付上述租金，故应支付逾期违约金予杨庆桃。杨庆桃主张按涉讼合同的约定计收逾期违约金，过分高于杨庆桃的实际损失，一审法院酌情调整为按日万分之五的标准计算。故欧明华应以4600元为本金分别自2017年1月11日起、2017年2月11日起、2017年3月11日起、2017年4月11日起、以5060元/月为本金分别自2017年5月11日起、2017年6月11日起、以3754.19元（5060元÷31天×23天）为本金自2017年7月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予杨庆桃。欧明华进行经营活动必然需发生水电支出，根据杨庆桃制作的收据，杨庆桃主张涉讼铺位2017年1月至2017年7月的电表读数为45598-49870、水表读数为1460-1565以及涉讼铺位的电费扣减1997元、水费扣减105元后是欧明华产生的水电费，欧明华未到庭反驳亦未举证证明其使用的水电情况，对杨庆桃的上述主张予以采信。杨庆桃主张电费按1元单价计算，符合常理，予以采纳。根据杨庆桃提供的供水部门出具的缴费明细，2017年1月至2017年11月的水费单价为3.85元，故杨庆桃主张按6.5元单价计算水费不合理，不予采纳。经核算，欧明华产生的电费为2275元[（49870-45598）×1元-1997元]、水费为299.25元[（1565-1460）×3.85元-105元]。欧明华作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，故欧明华应支付电费2275元、水费299.25元予杨庆桃。杨庆桃请求的水电费超出上述核定部分，不予支持。虽然涉讼合同约定欧明华应于每月10号前支付予杨庆桃，但杨庆桃未举证证明曾通知欧明华其应支付的水电费数额，故杨庆桃请求欧明华以尚未支付的水电费为本金自实际欠缴之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息缺乏依据，不予支持。欧明华经合法传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、欧明华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2017年7月23日的租金32274.19元及逾期违约金（以4600元为本金分别自2017年1月11日起、2017年2月11日起、2017年3月11日起、2017年4月11日起、以5060元/月为本金分别自2017年5月11日起、2017年6月11日起、以3754.19元为本金自2017年7月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算）予杨庆桃；二、欧明华应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费2275元、水费299.25元予杨庆桃；三、驳回杨庆桃其他诉讼请求。一审案件受理费1262.12元（杨庆桃已预交），由杨庆桃负担926.51元，由欧明华负担335.61元。杨庆桃多预交的诉讼费335.61元，在判决发生法律效力后经杨庆桃书面申请，予以退还。欧明华负担的诉讼费335.61元，应于判决发生法律效力之日起十日内交纳，逾期交纳的，依法强制执行。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案当事人均对一审法院判决欧明华向杨庆桃支付租金、逾期违约金以及水电费的判项没有提出上诉，故本案二审审查范围为欧明华是否应赔偿占有使用费及执行款项54733.68元及利息予杨庆桃。已生效的（2017）粤0605民初12994号民事判决认定：案涉铺位的权属人为黄某华，黄某华与杨庆桃就该铺位存在长期租赁关系，则杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订的《租赁合同》系转租，从“杨庆桃经原铺主同意后，将案涉铺位转租给欧明华经营生意”的合同内容来看，黄某华对杨庆桃转租商铺的行为是知情并同意的。故杨庆桃与欧明华签订《租赁合同》的意思表示真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，《租赁合同》合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定履行合同义务，不履行或者不完全履行合同义务的构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”《租赁合同》第四条约定：“铺租先付后用，不得以任何借口拖欠，超过五天还不交租金，欧明华向杨庆桃交清当月租金外，还需要交当月租金30%的滞纳金，超过10天还不交租金，作自动毁约，杨庆桃有权单方终止合同，收回铺位，押金不再退回欧明华。”首先，从杨庆桃与欧明华之间的短信来往内容可知，欧明华自2017年1月至同年7月拖欠杨庆桃租金，按照上述法律和合同规定，欧明华的行为已构成根本违约。且杨庆桃于2017年7月28日向欧明华发送短信通知欧明华“把铺门打开，把铺内全部物品搬清完毕。”即杨庆桃已经依法行使合同解除权。其次，在（2017）粤0605民初12994号生效判决中，该判决认定杨庆桃与欧明华均具有返还案涉商铺的义务，即从该判决生效之日起，杨庆桃与欧明华之间签订的《租赁合同》实际已不能履行。综上，本院认定杨庆桃与欧明华于2015年4月1日签订的《租赁合同》实际已解除。案涉《租赁合同》解除之后，欧明华未清退案涉商铺，直至黄某华于2018年6月20日申请强制执行（2017）粤0605民初12994号生效判决，黄某华愿意以5000元收购欧明华遗留在案涉商铺内的物品，欧明华才搬离案涉商铺导致占有使用费及执行款项的产生。又因杨庆桃为此已经支付了案涉商铺从2017年8月1日起至实际返还之日起（暂计至2018年6月20日）的占有使用费及执行款项共计54733.68元予黄某华，对此，杨庆桃诉请欧明华承担上述期间的商铺占有使用费有理，本院予以支持。至于杨庆桃关于欧明华赔偿利息的诉请。经查，黄某华向佛山市南海区人民法院申请强制执行（2017）粤0605民初12994号生效判决时，并没有申请杨庆桃支付上述占有使用费及执行款项的利息。另外，杨庆桃于2018年11月6日才向一审法院起诉，迄今为止，欧明华逾期支付上述款项的时间不算太长。结合本案实际情况，本院对杨庆桃主张利息损失的诉请不予支持。综上所述，杨庆桃的上诉请求部分成立，部分不能成立；一审判决对杨庆桃承担商铺占有使用费和执行费的处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19308号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19308号民事判决第三项；三、欧明华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月1日至2018年6月20日期间的占有使用费及执行款项54733.68元予杨庆桃；四、驳回杨庆桃的其他诉讼请求。如果欧明华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1262.12元，由上诉人杨庆桃负担242.35元，被上诉人欧明华负担1019.77元。二审案件受理费1168.34元，由被上诉人欧明华负担。上诉人杨庆桃多预交的诉讼费1853.02元，在本判决发生法律效力后经杨庆桃书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋