浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初2094号 原告（反诉被告）：陈光庭，住桐乡市。 原告（反诉被告）：周巧凤，住桐乡市。 委托诉讼代理人：张征宇，浙江圣文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简艳芬，浙江圣文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱明美，住湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：陈女，浙江朗镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何寅良，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。 第三人：张金龙，住桐乡市。 第三人：江桂英，住桐乡市。 第三人：阮钜平，住桐乡市。 第三人：沈晓蕾，住桐乡市。 第三人共同委托诉讼代理人：赵叙龙，浙江丛典律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈光庭、周巧凤与被告（反诉原告）朱明美、第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾排除妨碍纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈光庭、周巧凤本诉诉称：原告于2008年6月16日将位于桐乡市乌镇镇环河路237-239二间三层楼房作价人民币450000元出售给第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾四人，并约定原告可以回赎，但第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾四人将该房屋提供给被告夫妇居住，而被告朱明美又以自己名义开设名为“水乐居”民宿。现原告与第三人一致同意以480000元的价格解除购房协议，由原告赎回该房屋。2016年11月15日，原告将480000元支付给第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾四人，并于当日由第三人张金龙出具收条1份给原告。原告支付房款后，向被告提出要收回房子自己居住，但被告拒绝搬出。后原告跟被告协商，要求被告腾退，但被告对此一直置之不理，故提起诉讼。请求判令：被告排除妨碍，将位于桐乡市乌镇镇环河路237-239二间三层楼房归还给原告。 朱明美本诉答辩称：涉案房产的所有权存在争议，在未重新确定权利主体前，原告主体不适格；本案涉及土地使用权争议，应先由人民政府处理；陈光庭、周巧凤将房屋转让给第三人的行为属于对原有宅基地使用权及房屋使用权的抛弃，无权再以自己的名义要求返还原物；根据合同相对性原则，陈光庭、周巧凤不应要求朱明美返还房屋；朱明美对涉案房屋享有合法的占有、使用权；陈光庭、周巧凤的起诉出于恶意，违反诚实信用原则；涉案房屋所占用的土地性质已规划用途为商住用地，该区块土地上的原有农民也已经全部办理“农转非”，成为城市居民，故本案所涉农村房屋买卖合同无效的前提已经不存在了；朱明美占有涉案房屋具有合法性、正当性，即使陈光庭、周巧凤与第三人达成返还房屋的协议，陈光庭、周巧凤也无权迳行要求朱明美返还房屋。 第三人陈述称：起诉陈述前半部分属实，房子是2008年以450000元出售给第三人，后第三人交给沈杰，跟朱明美不认识；2016年11月15日，原告找到第三人要求赎回房屋，第三人也同意，收了原告480000元，但是已经向原告说明房屋在沈杰手里，收回房屋事宜由原告负责处理。 朱明美反诉诉称：陈光庭、周巧凤在2008年将桐乡市乌镇镇环河路237号房屋自愿卖给第三人张金龙，张金龙又在2009年将房屋卖给了朱明美。朱明美买受房屋后一直居住，并经过了多次装修，陈光庭、周巧凤多年来并未提出异议。当地村委会也认可朱明美的房屋所有、使用权，并多次为朱明美出具证明。由于乌镇近年的良好发展，房屋价值大幅度上涨，被反诉人受利益驱使，向法院提起本诉，要求反诉人返还房屋。反诉人认为，被反诉人是自愿将房屋出卖，反诉人是从张金龙处合法购置房产，房屋买卖行为是双方真实意思的表示，虽然现行法律认定农村宅基地房屋买卖无效，但并非无效就一定要返还房屋。反诉人属于无房户，全家生活经济来源依靠房屋开店收入，不具备腾房条件。从遵循诚实信用原则和维护社会角度出发，被反诉人都无权要求反诉人腾退房屋。被反诉人不能因其不诚实守信的行为反而获利。被反诉人必须在给反诉人在乌镇相同地段购置同面积房产或者为反诉人提供购买同面积房产的购房款后，才有权要求反诉人腾退。为了保护反诉人的合法权益，反诉人特提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。请求判令：被反诉人在乌镇相同地段购置同面积房产或赔偿8000000元。审理中，反诉人将反诉请求变更为：判令被反诉人赔偿反诉人损失6005400元（包括购房款300000元、房屋损失5085400元及可期待收入损失600000元）。 陈光庭、周巧凤反诉答辩称：反诉被告将房屋卖给第三人，当时双方之间是朋友关系，约定可以赎回去，双方一直在联系，所以到2016年钱还掉，双方解除合同后，发现房屋由朱明美占有使用。第三人只是将房屋借给反诉原告住一下，反诉原告虽然装修了，但是原来的房屋有装修，开民宿部分的装修是反诉原告因为自己开店装修的，一般来说商业用途装修三至五年就应该折旧光了。反诉被告没有任何依据要给反诉原告钱。 第三人陈述称：反诉请求由法院裁决。事实部分，需要说明一下，第三人是在2009年将房屋交给沈杰，跟反诉原告不认识，本案反诉不成立，因为跟第三人发生交易关系的是沈杰，不是朱明美。房屋交给沈杰，第三人也是收钱的，第三人认为借跟租是一个意思，第三人交付的房屋当初是用于居住，装修好的，交给沈杰也是用于居住的，至于以后沈杰开民宿装修，第三人不知情。关于是否应该赔钱，与第三人无关。 陈光庭、周巧凤提供证据如下： 一、购房协议1份，证明两原告在2008年6月16日将涉案房屋卖给第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾，作价450000元，并约定两原告可以买回涉案房屋的事实。 二、收条1份，证明张金龙于2016年11月15日收到两原告的480000元，双方同意解除涉案房屋买卖协议的事实。 三、桐乡市农村建房用地审批表1份（6页）及户口本1份（3页），证明两原告及其女儿获得村委会审批后建造了涉案房屋，且两原告及其女儿户口仍在涉案房屋处。 四、（2017）浙0483民初9613号民事裁定书1份，证明两原告向法院起诉要求确认买卖协议无效，法院认为原告未取得房产权益非因张金龙等人导致，且双方并无产生争议，故驳回起诉。 证据一至证据三均是复印件，原件（除户口本原件在原告处）均在（2017）浙0483民初9613号卷宗中。 五、证明1份，证明虹桥村村民委员会出具的多份证明是为办理工商登记所用，不是产权证明。 朱明美质证意见如下： 证据一至证据三真实性由法院核实。 证据一恰恰证明陈光庭、周巧凤已将房屋卖给了张金龙等四人，丧失了所有权，且至今长达10年不再占有该房屋。 证据二，陈光庭、周巧凤是否与张金龙解除了合同及返还购房款，无法仅凭收条确认，正常情况应有相应打款凭证。 证据三，建房申请表并未显示涉案房屋名称，无法判断是否同一房屋；即使是同一房屋，该证据也不代表陈光庭、周巧凤目前对该房屋仍享有所有权；户口本真实性无法确认。 证据四，无异议，这恰恰证明陈光庭、周巧凤放弃了要求张金龙返还房屋的权利，裁定书没有否认原告是自身放弃房产权益，是原告自己原因导致被驳回起诉。 证据五，真实性无异议，但是朱明美提供的证据一、证据三的内容明确表述了村委会是承认朱明美对涉案房屋享有所有权、使用权，就是因真实的证明才能办理营业执照，不能因为证明是用来办营业执照来否定证明内容的真实性。 第三人对上述证据均无异议。 朱明美提供证据如下： 一、乌镇镇虹桥村证明1份，证明虹桥村村民委员会曾出具证明，证明朱明美对涉案房屋享有所有权、使用权。 二、浙江省高级人民法院（2016）浙民申2558号民事裁定书、嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1530号民事判决书、嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初2612号民事判决书各1份，均是打印件，证明当前司法判例不支持农村房屋买卖合同无效后出卖人享有取回房屋的权利。 三、证明1份，从乌镇市场监督局调取，与证据一共同证明虹桥村村民委员会多次确认涉案房屋为朱明美所有、使用，且该证明的确为2013年开具出来。 四、湖州房地产评估单1份，复印件，证明朱明美用练市镇横塘村拆迁房屋的拆迁款购买的涉案房屋。 五、证明、购房协议、收条及委托书各1份，证明陈光庭、周巧凤将房屋卖给第三人时，向第三人出具了相关文书，第三人将全部文书原件留给朱明美代替购房合同，朱明美有理由相信第三人张金龙有处分权，其购买涉案房屋属于善意取得。 六、收条1份，证明朱明美通过儿子沈杰向第三人张金龙支付购房款。 七、桐乡市人民政府文件【桐政发（2004）32号】1份，打印件，证明原告已经不是农业户口，现在是非农户口。 八、朱明美家庭户口登记表1份（3页），证明朱明美是农业户口而非城镇户口。 九、桐乡市乌镇镇城镇总体规划图1份（3页），来源于桐乡市规划局，证明涉案房屋所在地段目前土地性质为商住用地而非宅基地。 十、房地产估价报告书及评估发票各1份，证明涉案房屋及装修价值为5085400元并支出评估费14100元。 陈光庭、周巧凤质证意见如下： 证据一，真实性有异议，证明没有村委会工作人员签字，仅有公章，内容写的建筑面积与涉案房屋面积不符，且村委会无权证明房屋所有权；该证据是一个伪证，这是一个格式证明，其中现房屋坐落于乌镇镇（桐乡市，但龙翔街道在2017年才合并到乌镇，怎么可能在2013年7月23日出具证明说乌镇镇与龙翔街道在一起，显然与客观事实不符；原告保留追究伪造证明的权利。 证据二，是网上下载，与本案无关，我国是成文法国家，不是英美判例法系，所以与本案没有关联性。 证据三，真实性无异议，据了解，这是村委会为了乌镇民宿办理营业执照而出具，不能作为产权证明。 证据四，首先是复印件，其次与本案无关。 证据五，无异议，但对待证事实有异议，张金龙收沈杰的钱，不能证明第三人将房屋卖给朱明美。 证据六，收条是出具给沈杰，不是朱明美，其金额只有150000元，本案陈光庭、周巧凤将房屋出售给四个人，不是张金龙一个，所以不能证明朱明美购买了涉案房屋。 证据七，真实性无异议，但与本案无关；户口的变迁是根据法律来的，但是不能因为该文件否认两原告初始建造了涉案房屋，本案房屋所有权是两原告的。 证据八，与本案无关，认同被告是农业户口，但其户口所在地与本案诉争房屋所在地不是在同一村。 证据九，真实性无异议，该规划调整是在近期作出的，且也不影响涉案房屋的使用用途；本案诉争房屋还是农村宅基地，房产证、不动产产权证还是无法办理。 证据十，目的错误，不合理，不同意评估；评估之前，原告提出房地应分开评估，但该评估报告并未采纳，房屋价值是房地一起评估的结果；该房产系农村宅基地，不能按照城镇房产一样评估；该房产在交付第三人之前是存在装修的，屋内的门窗、水电、楼梯、卫生间等都是装修完毕的；发票没有意见。 第三人质证意见如下： 证据一及证据三，真实性无异议，证明内容所指涉案房屋间数、面积与实际不符，上面说产权由朱明美所有，但是村委会无权说明产权的归属。 证据二，与本案无关联，具体由法院审查。 证据四，与本案无关联，第三人知道当初沈杰是有一个拆迁房，当初房屋没建好，没地方住是事实，但是用评估报告证明用拆迁款购买涉案房屋，其有异议。 证据五，真实性无异议，但是这个材料是由张金龙交给沈杰的，不是交给被告的，交材料的目的是证明涉案房屋的来源，不是被告所称的代替与第三人的购房合同。 证据六，真实性无异议，张金龙作为四个人的代表，收到这个钱，上面的购房款应该是笔误，实际应是租房款，字是张金龙签的。 证据七，无异议，但是按照第三人理解，政府下文农村户口转非农户口，户口性质的变化并不能改变原来农村房屋的性质及所有权归属。 证据八，无异议，但被告的户口并不在桐乡市。 证据九，无异议，但规划区域根据现有政策并不能改变其中农村房屋的性质。 证据十，不合理，价格偏高，评估依据没有详细说明是依据什么进行评估；关于装修部分，其意见与反诉被告意见一致，当时交付的是带装修的，原来的房屋作价450000元，后来因为第三人又装修了一部分，所以房屋作价增加到480000元。 第三人举证如下： 承诺书1份，证明陈光庭在2017年12月7日与第三人补签了一份协议，说明涉案房屋由两原告与沈杰处理，张金龙不承担任何费用，一切责任由两原告一家人自己承担。 陈光庭、周巧凤对该协议没有异议。 朱明美质证意见如下： 真实性无异议，但对内容有异议，是在两原告与第三人之前的诉讼中形成的，原先是说借，现在又说租，收条上又写明是购房款，质证时说是笔误，多次反复，解释违反常理；其认为两原告与第三人存在为了各自目的串通的事实，故对承诺书上说涉案房屋出租的事实有异议，这是原告与第三人串通虚构的事实。 本院审查后认证如下： 陈光庭、周巧凤提供的证据一、三、四、五，对其真实性予以认定；证据二，系第三人张金龙出具，张金龙对此予以认可，故对证据本身的真实性予以认定。 朱明美提供的证据一及证据三，没有村民委员会工作人员签字，该证据也无法证明涉案房屋的所有权人。证据二、证据七至证据十，对其真实性予以认定。证据四，单凭该证据不能证明待证事实，本院不予认定。证据五及证据六，原告及第三人对其真实性均无异议，收条上明确写明收到“购房款”，再结合第三人将其与两原告之间的购房协议等原件全部交付给被告朱明美夫妇的事实，该两组证据足以证明涉案房屋系被告朱明美及其配偶向第三人购买，而非第三人所称的租赁或借住。 第三人提供的证据，系陈光庭出具的承诺书，陈光庭没有异议，对其真实性予以认定。 经审理，本院确认案件事实如下： 涉案房屋现坐落于，系由陈光庭、周巧凤及其子女申请建造。2008年6月16日，陈光庭、周巧凤（甲方）与第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾（乙方）签订《购房协议》1份，载明：“甲方因外出经商，把乌镇环河大道237-239二间三层楼落地面积为160平方米一并卖给乙方，作价人民币450000元，一次性交付；如甲方在2008年10月1日前想买回环河大道237-239二间三层楼，甲方应补偿乙方装修费30000元，应一次性返还乙方人民币480000元，双方不得反悔。”当日，陈光庭、周巧凤出具《收条》1份，确认收到张金龙购房款450000元。 2009年10月19日，张金龙出具《收条》1份，载明：“收到沈杰购房款人民币50000元、70000元、30000元，共计150000元。”朱明美与沈杰系母子关系，涉案房屋系被告及其配偶沈德明向第三人购买，现被告作为经营者在涉案房屋经营饭店。 2016年11月15日，第三人张金龙出具《收条》1份，载明：“今收到陈光庭房款480000元正，本人原则上同意陈光庭买回，但现该房居住沈杰全家，所以，陈光庭和沈杰两人协商解决。”2017年11月15日，两原告以确认合同无效纠纷为由将第三人张金龙、江桂英、阮钜平、沈晓蕾起诉到法院。2018年2月2日，桐乡市人民法院作出（2017）浙0483民初9613号民事裁定书，驳回陈光庭、周巧凤的起诉。 经朱明美申请，本院依法委托嘉兴求真房地产估价有限公司对涉案房屋的价值进行评估。2019年5月28日，嘉兴求真房地产估价有限公司出具《房地产估价报告书》1份，载明：“估价对象建筑面积为480.88平方米，混合结构，共三层，未办理产权证，《桐乡市农村村民建房用地申请审批表》记载土地使用权面积为160平方米。估价人员按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，综合确定估价对象在满足估价的假设及限制条件下于价值时点（二〇一九年五月二十一日）的房地产（含固定装修）评估价值为人民币5085400元，其中房屋建筑物评估价值为人民币4837300元，单价为10059元/平方米，装修及设施评估价值为248100元。朱明美为上述评估已支付评估费14100元。 本院认为，本案系两原告基于对涉案房屋享有所有权而提起的排除妨碍纠纷。两原告于2008年将涉案房屋出售给第三人后，第三人虽于2016年11月15日原则上同意返还涉案房屋给两原告，但根据查明的事实，第三人张金龙早已于2009年将涉案房屋出售给了朱明美及其配偶，故单凭第三人原则同意返还涉案房屋并不能认定两原告现系涉案房屋的所有权人。鉴于此，两原告迳行提起排除妨碍之诉，于法无据，本院不予支持。再者，被告朱明美自2009年购买涉案房屋后居住至今，两原告在出售房屋多年后要求返还房屋，显然有违诚信原则，鉴于此，两原告之诉请亦不应得到支持。第三人主张系租给或借给被告一家居住，该主张与事实不符，本院不予采信。朱明美反诉要求赔偿损失的前提是同意返还涉案房屋，在朱明美明确表示不同意返还房屋及两原告要求返还房屋的诉请未得到法院支持的情况下，对朱明美的反诉诉请亦应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回陈光庭、周巧凤的诉讼请求； 二、驳回朱明美的诉讼请求。 本诉受理费50元，由陈光庭、周巧凤负担；反诉受理费26919元，鉴定费14100元，均由朱明美负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。 审 判 长  吕 磊 人民陪审员  方梅君 人民陪审员  李美玲 二〇一九年九月二十日 书 记 员  凤 敏