河南省南阳市卧龙区人民法院行 政 判 决 书（2019）豫1303行初23号原告邓州市达昌漆业有限公司。法定代表人崔正泽，任董事长。委托诉讼代理人崔金石，该单位工作人员。委托诉讼代理人马庆波，男，1968年10月25日生，回族。邓州市古城街道办事处人民调解委员会工作人员。被告邓州市自然资源和规划局。法定代表人肖宗全，任局长。委托诉讼代理人黄志春，男，1969年6月27日出生，汉族，该单位工作人员。委托诉讼代理人程馨竹，女，1990年9月20日出生，汉族，该单位工作人员。第三人马文生，男，1969年7月3日出生，汉族。委托诉讼代理人李新，河南三贤律师事务所律师。原告邓州市达昌漆业有限公司与被告邓州市自然资源和规划局、第三人马文生土地登记纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告邓州市达昌漆业有限公司委托诉讼代理人崔金石、马庆波，被告邓州市自然资源和规划局委托诉讼代理人黄志春、程馨竹，第三人马文生的委托诉讼代理人李新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓州市达昌漆业有限公司认为被告给第三人办理的豫（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证错误，提起诉讼。原告诉称，原告在邓州市穰城路东侧8号邓州市达昌漆业有限公司拥有工业用地一处，国有土地使用证号邓国用(97)字第003046号。该土地使用权用地面积2016平方米，其中西至穰城路控制线0米处，北至本厂办公楼后墙外3.2米处，北边界东西长39.3米，西边界南北长49.6米(见附件1邓国用(97)字第003046号土地使用权证)。2007年3月原告因债务问题被南阳市中级人民法院将我公司西边部分土地使用权拍卖处置(见附件2南阳市中级人民法院2007南中执字第12-3号民事裁定书、人民法院拍卖宗地草图)，依据人民法院拍卖处置绘制的宗地草图，人民法院拍卖原告厂区工业用地的土地面积为1076.48平方米，其中北至办公楼职工宿舍和办公楼北墙外0米，北墙外的宽3.2米未纳入评估拍卖范围:西至厂区原大门外墙0米，原大门外墙0米至穰城路控制线0米之间的东西1.5米宽，南北376米长的范围未纳入评估拍卖范围:但被告给第三人发放的（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证并非是按照人民法院评估拍卖的土地使用权四至位置登记，其西侧相邻直接登记为穰城路，将本属原告的土地使用权范围登记给了第三人，而且北侧办公楼墙外归属原告的3.2米宽，39.3米长的土地范围，被登记为马文生可以利用的公共户道。综上所述，被告给第三人发证，突破了人民法院评估拍卖的土地使用权范围，侵占了属于原告的企业用地，请求撤销豫（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证。原告提交如下证据：1、原告营业执照副本复印件。2、原告法定代表人身份证明。3、原告法定代表人身份证复印件。4、邓国用（97）字第003046号土地使用权证。5、南阳市中级人民法院2007南中执字第12-3号民事裁定书、人民法院拍卖宗地草图、项目资产评估报告。6、国土资源局给马文生办理的不动产证照片打印件。7、现场拍照照片一组。被告质证意见：原告所说的北边3.2米和南边1.5米，我们没有登记在第三人名下，我们是按照政府的城市总体规划作出的行政行为，我们是要执行的，本案我们作为被告主体不适格。第三人质证意见：真实性无异议，拍卖宗地草图有异议，第三人并没有原告的土地使用权，我们是依据法院拍卖的土地申请登记，原告不能依据宗地草图来说在南边有1.5米的土地使用权。被告邓州市自然资源和规划局辩称，2018年7月12日，第三人马文生提供邓政文[2018]64号文件、DZXYCR-2018-64号国有建设用地使用权出让合同、出让金发票、契税票、不动产产权测绘报告等材料向我局申请办理坐落于邓州市穰城路中段东侧的国有建设用地使用权首次登记。我局受理后，对马文生提供的登记资料进行了地籍调査和审核后，根据《不动产登记暂行条例》第五条和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条、三十四条之规定，向申请人马文生颁发了豫2018邓州市不动产权第0002904号不动产权证书。原告诉称被告未按照人民法院评估拍卖的土地使用权四至位置登记，将西侧相邻登记为穰城路，北侧相邻登记为户道;我局为马文生颁发的不动产权证书面积准确，权属明晰，界址清楚，并未将属于原告的土地使用权登记给第三人，亦未损害原告的利益，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供如下证据：根据《不动产登记条例》第十四条的规定，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定，马文生提供了申请书、身份证，授权委托书，李靖春身份证复印件，现场的拍照证明，土地出让划拨收据，契税发票，询问记录，国有建设用地使用权土地出让合同。原告对被告提交证据的质证意见1、本案争议的不动产，第三人是初始登记，土地登记给第三人是因为南阳市中院对土地进行拍卖，第三人竞标所得，登记应该是法院拍卖，被告却是初始登记，与事实不符。2、卷宗中发证的位置图错误，按照原告的土地证登记载明，原告的土地北至后墙外3.20米处截止，而被告登记的是紧邻原告办公楼后墙为登记位置，被告的登记把原告后墙外的土地登记成公共用地。南阳市中级人民法院委托拍卖时宗地图显示西北角应该是有1.5米距离，但是被告给第三人发证位置是紧邻西北角，侵占了原告的土地。3、卷宗中界址签章表全部是马文生的签字，没有原告的签字确认，程序是错误的。4、宗地草图，测绘报告，宗地图也都是有错误的。5、被告适用法律依据错误，本案第三人是通过法院竞拍拍卖取得土地使用权，是转移取得，应该适用《不动产登记条例实施细则》的三十八条的规定来提交材料。被告的不动产登记卷宗中没有出现法院的法律文书。被告也没有进行现场的指界调查。第三人马文生述称，被告给第三人颁发的土地使用权面积按照人民法院拍卖的宗地面积办理，没有扩大。原告所诉的离穰城路1.5米、北边3.2米没有登记在第三人的土地使用权范围内，因此被告的发证行为没有侵害原告的合法权益，应驳回原告的诉讼请求。第三人举证如下：邓州市规划图两份，2007南中执字第12-3号民事裁定书，拍卖成交确认书，宗地草图，土地使用证。证明土地的北边和西边由政府规划为公共用地，不是原告的个人土地。原告质证意见：第三人提交的证据只是规划部门的一种规划，与现实不符，被告依据一个规划图进行登记，是登记错误，损害了原告的利益，另外用地位置图与法院拍卖的草图是不一致的。对其他证据真实性无异议。被告对第三人提交证据无异议。经过庭审举证、质证，综合当事人的质证意见，合议庭评议后认为，原、被告所举证据能够证明本案相关事实，本院确认其相应的证明力。结合双方当事人举证、质证及本院对证据的认定，本院对本案的事实确认如下：原告主张撤销被告为第三人办理的土地使用证，该宗土地系因邓州市达昌漆业有限公司向中国农业银行邓州市支行借款，拖欠未还。南阳市中级人民法院依据已经发生法律效力的(2006)南民商初字第11号民事判决书，于2007年2月5日，委托河南中科资产评估有限责任公司出具《对南阳达昌漆厂项目资产评估报告书豫中评报字（2006）第30号的补充说明》，内容如下：南阳达昌漆厂国有土地使用证证载面积为2016平方米，变动后纳入评估值的土地面积1076.48平方米。土地使用权评估范围详见附件宗地草图。宗地草图上显示，纳入评估范围的土地面积S1、S2。其中S2部分长39.3米，宽8.1米，面积为110.16㎡。S1部分长37.6m，宽25.7m，面积为966.32㎡，办公楼部分显示长度为25.7m。南阳市中级人民法院于2007年3月1日依法委托南阳市涵源拍卖行拍卖被执行人所有的位于邓州市穰城路8号部分房地产强制拍卖。拍卖土地系从达昌漆业有限公司土地上划出1076.48平方米纳入评估。达昌漆业有限公司持有的邓国用（97）字第003046号国有土地使用权证显示原土地使用人为引丹局漆厂，显示用途为工厂用地，用地面积2016.00平方米，土地使用证上四至：东，本厂生产车间东后墙外零米处界。南，本厂南墙外零米处界。西，穰城路控制线零米处界。北，本厂办公楼后墙外3.2米处界。第三人马文生于2007年3月23日通过参与竞拍以84万元的最高价取得达昌漆厂的土地1076.48平方米及大门口简易房建筑面积24.96平方米，办公室建筑面积488.57平方米。拍卖成交确认书确认“该标的物位于邓州市穰城路东侧8号邓州市达昌漆业有限公司部分房地产，土地面积约壹仟零柒拾陆点肆捌平方米，建筑面积约伍佰壹拾叁点伍叁平方米。本次拍卖标的物以现状拍卖，该标的物土地使用权类型为划拨用地。房屋改建时，按城建规划部门规定建房。该标的物交付时，土地建筑面积与公告面积不符的以房管、土地部门办证实际丈量为准，拍卖行不对因面积误差引起的纠纷承担责任，出路走现有出路。本次拍卖标的物以现状拍卖，拍卖人按照《拍卖法》第61条规定，不对该标的物的瑕疵承担责任。”南阳市中级人民法院作出（2007）南中执字第12-3号民事裁定，裁定如下：一、位于邓州市穰城路8号，邓州达昌漆业有限公司院内的1076.48平方米土地使用权及大门口简易房建筑面积24.96平方米，办公室建筑面积488.57平方米，归买受人马文生所有(土地使用权面积详见豫中评报字[2006]第030号资产评估报告书及补充报告说明书）。二、买受人马文生应持本裁定书在30日内到邓州市国土资源管理局办理产权过户手续。2018年5月17日，邓政文[2018]64号文件《邓州市人民政府关于对马文生补办出让土地使用权的批复》，内容如下：“你局报来的《协议出让国有土地使用权方案》(邓国土协(2018)1号)和马文生的用地申请收悉。依据邓州市的城市规划以及南阳市中级人民法院(2017)南中执字第12-3号《民事裁定书》、(2017)南中执字第12-4号《协助执行通知书》要求和协助执行的内容，根据《城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》及《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等有关规定，经市政府研究决定，同意你局拟订的协议出让土地使用权方案，将(2017）南中执字第12-4号《协助执行通知书》要求协助执行的1016平方米国有建设用地使用权补办出让给马文生，作为居住用地，出让年限为70年。并按协议出让方案缴纳300.47万元土地出让金，签订土地出让合同，办理不动产登记手续。”2018年5月28日，马文生与邓州市国土资源局订立了国有建设用地使用权出让合同，缴纳300.47万元，土地用途从工业变更为商用。2018年7月12日，马文生申请不动产登记，提交了国有建设用地使用权出让合同，邓州市城乡规划局邓规函[2017]27号“关于穰城路中段东侧（马文生）宗地建设用地规划条件的函”，邓政文[2018]64号文件《邓州市人民政府关于对马文生补办出让土地使用权的批复》。邓州市不动产登记中心进行不动产籍调查，表中显示宗地面积为1016.2平方米。用地位置图中界址点坐标表显示面积为1016.2平方米。界址签章表中相邻宗地权利人均由马文生签字。指界通知书由达昌油漆厂崔金石于2018年7月30日签字。2018年8月8日，邓州市国土资源局向马文生颁发了豫（2018）邓州市不动产权第0002904号不动产权证，宗地图上四至为西临穰城路，东、南方向邻达昌油漆厂，北面为户道。本院认为，本案争议焦点为被告给第三人颁发的不动产登记证是否与人民法院评估拍卖的土地使用位置、面积不一致。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。第十九条规定：当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：(一)人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的;《不动产登记暂行条例》第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《物权法》第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”本案第三人提交了申请书、国有建设用地使用权出让合同、执行裁定、经政府同意变更为商业用地的批复等相关材料，被告据此作出不动产登记，登记行为事实清楚、证据充分、程序合法。对被告为第三人办理的不动产登记，原告提出主要存在三处错误，一、原告认为北侧办公楼墙外属于原告土地范围被登记为第三人可以利用的公共户道错误。对该意见，从南阳市中级人民法院拍卖草图、以及拍卖成交确认书显示，办公楼属于拍卖范围，办公楼至围墙之间的距离未纳入拍卖范围，被告在为第三人办理不动产登记时在宗地图中将此处标记为户道。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。故宗地图上北侧标注户道仅表明了相邻关系，并未侵犯原告的土地使用权，但是标注为户道确实有误，应当更正。该处标注错误属于行政瑕疵，不属于严重违反事实和程序的行为，不足撤销被告的不动产登记行为。二、原告提出拍卖草图显示是从东边车间后墙外2米起量，但为被告作出的不动产登记是从车间外后墙起量，土地西直接临穰城路错误，超出拍卖草图的范围。三、原告认为拍卖草图上显示西南角处达昌漆业有限公司与拍卖的土地有1.5米的距离，但作出的不动产登记侵占了原告车间的一角，登记错误。就上述争议，被告确认登记在第三人名下的土地南侧含原告厂房16厘米。本案原告以不动产登记行为与拍卖草图不一致为由主张撤销被告为第三人办理的不动产登记。对上述争议评述如下：拍卖草图的作用是示意拍卖土地的基本位置和面积，且拍卖成交确认书上载明“拍卖行拍卖的土地价值是以面积为基础评估，应以原告土地使用证上显示的面积为基础测量。”被告作出不动产登记与拍卖草图不完全一致符合情理。本案被告为第三人作出的不动产登记依据人民法院执行裁定等相关材料，拍卖的土地原使用者是原告达昌漆业有限公司，拍卖的土地应当是从原告享有使用权的土地中予以分割拍卖，也应是在原告土地使用证中划出部分用于拍卖。虽然被告登记在第三人名下的土地含原告房屋一角，但是被告作出登记的土地位置与拍卖公告标识的位置一致，登记的土地面积小于拍卖公告的面积，故被告在办理不动产登记中没有超越职权，没有损害原告的合法权益，原告请求撤销的理由不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告邓州市达昌漆业有限公司的诉讼请求。本案受理费50元由原告邓州市达昌漆业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘小宁代理审判员  吴张红人民陪审员  李 峰二〇一九年九月二十三日书 记 员  刘 欢