云南省富民县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0124民初499号原告：昆明程宇房地产开发有限公司，住所:云南省昆明市富明县永定街道办事处永南大街405号；统一社会信用代码：91530124563180009K。法定代表人：赵仕玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李康明，云大法律服务所法律工作者；特别授权代理。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师；特别授权代理。被告：杨某某，女，1979年10月26日生，云南省昆明市人。委托诉讼代理人：易海莲、蒲思瑾，云南天外天律师事务所律师；特别授权代理。原告昆明程宇房地产开发有限公司与被告杨某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序于同年6月28日与（2019）云0124民初489、494和505号案件合并公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，原告的法定代表人及被告未到庭。本案现已审理终结。原告昆明程宇房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》(合同编号：溪水庭苑xxx）于2019年5月31日解除；2.依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx），合同约定将原告开发的位于富民县出售给被告，购房款总额为600，000元，被告承诺于2014年12月15日前向原告支付购房款600，000元。2014年11月28日，原、被告双方向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。合同签订至今，被告未向原告支付任何购房款，被告的上述行为明确不履行购房合同义务，从而导致合同最终目的不能实现。故原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年5月31日收到原告发出的《解除合同通知书》。鉴于此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。被告杨某某辩称，一是原告行使解除权期限已过，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，它是根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。那么，解除权为除斥期间，不因任何事由而中断。本案《商品房购销合同》约定的付款时间为2014年12月15日前一次性付清；从2014年12月16日起解除权开始起算，一年以后解除权消灭。《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。二是被告不存在未履行合同义务的行为，根据我方提交的证据，商品房买卖合同备案登记表的第三条第5项来看，付款方式跟合同约定一致，也是一次性付款，付款的金额是600，000元，就是B1-2号房的，付款日期是2014年12月15日，根据商品房交易惯例，通常是出卖人在付款之后或者付款当日才配合买受人办理备案登记的，且备案登记的日期以合同约定的日期吻合，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。有争议的，本院认定如下：（一）原告出示证据：1、《商品房购销合同》(合同编号：溪水庭苑xxx）复印件（其原件已当庭退还原告）1份，欲证明2014年11月27日，原、被告签订了《商品房购销合同》(合同编号：溪水庭苑xxx），并办理了商品房买卖合同登记备案手续；2、《解除合同通知书》复印件1份,3、EMS快递单复印件1张,4、EMS邮件投递信息查询单复印件1张，上述2、3、4证据（其原件已当庭退还原告）欲证明原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年5月31日收到原告发出的《解除合同通知书》。被告对购销合同的真实性无异议，但对其证明目的不认可；本案的商品房属于在贵院受理的13套房案件当中的一套房案件，其作为一个融资担保的形式，备案登记的时间和从备案登记的时间来看，以及双方购销合同的约定，其约定的是总的套数的价格，而非说是以单套每平米的单价来约定的，这个是不符合常理的；通常正常的销售是每平米单价，即便存在有优惠的情况，也是在单价的基础上下浮，而非整套的基础上下浮；所以，其与正常的房屋买卖交易惯例不符；对2、3、4组证据的共同质证意见，我方是并没有收到对方的解除通知这个事；催告期已经过了，解除权已经超过一年；所以，对方已经不享有法定的解除权。本院对原告出示的上述证据审查，对被告认可的及其能与本案的其他证据相互印证的予以采信。（二）被告出示证据：1、商品房买卖合同登记备案表复印件（其原件已当庭退还被告）1份，欲证明被告无需再行支付原告购房款。原告对该证据的真实性和合法性认可，但对其证据的关联性及其证明力不认可，理由是该证据仅能证明原、被告双方在合同签订后的第二天进行了登记备案，但不能证明被告无需付款，也不能证明被告已经支付购房款，所以，其证明目的不成立。本院对此证据审查，对原告认可的及其能与本案的其他证据相互印证的予以采信。综上，本院确认以下法律事实：2014年11月27日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx），合同约定，原告将其开发的位于富民县出售给被告，建筑面积224.83平方米，按套计价，房屋总价款为600，000元；付款方式及其期限：一次性付款，乙方（被告）于2014年12月15日前一次性付清房款600，000元；同时，合同还约定了其他条款。2014年11月28日，原、被告双方向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。合同签订后，被告未按合同约定向原告支付购房款。2019年5月31日，原告以邮政快递的方式向被告发送了《解除合同通知书》，要求解除双方的购销合同。2019年6月6日，原告为维护其合法权益，特起诉，请人民法院依法支持其诉求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。合同当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中原告是否享有合同解除权是双方争议的焦点问题。在双方签订的购房合同中只约定了在原告不交房时被告可以单方解除合同，却未约定原告可以单方解除合同的事由。同时约定了付款方式为一次性付款和付款时间，但被告至今也不能提供一次性付清购房款的相关凭据，被告用其行为表明不再继续履行付款义务的意思表示。被告的主要义务就是支付购房款，其合同目的是为了取得所购买的房屋，履行支付购房款是取得房屋的前提条件，被告不支付购房款对其取得房屋的合同目的产生重大影响。因此，被告的行为已构成了根本违约。合同相对方不履行或迟延履行主要债务构成根本违约，致合同目的不能实现时，合同的守约方有权行使合同的法定解除权。本案原告虽不享有单方合同解除权，但原告作为守约方在被告构成根本违约时享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或是有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告以其行为表明不再继续履行支付购房款的主要债务，已构成了根本违约，致使取得购买房屋的目的不能实现，其行为符合上述法律规定的解除合同的法定情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2019年5月31日原告向被告送达的《解除合同通知书》已载明，因被告自合同签订后迟延履行付款义务，致合同目的不能实现，已构成根本违约而要求解除双方签订的《商品房销售合同》。原告向被告发出的《解除合同通知书》，符合上述司法解释规定的被告迟延支付购房款时，原告行使催告权和合同解除权的法定情形。经原告催告后，被告至开庭时仍坚持已付清购房款，不存在迟延支付的抗辩主张，在三个月的合理期限内仍未支付购房款，构成根本违约。故原告享有合同解除权。因此，原告要求解除合同的主张，符合法律规定的合同解除情形，依法予以支持。对被告提出购房款已付清的主张，因被告未提供相关已支付购房款的证据，应承担举证不能的不利后果，故对该主张依法不予支持。被告另提出双方之间存在债权债务关系，用债权抵偿购房款的主张，因双方之间的债权债务属另一个法律关系，不属本案的处理范围。被告也未提供用债权抵偿购房款的相关证据，其主张不能成立，对被告提出的该主张，依法不予支持。综上所述，原告的诉求依法应得到支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：自本判决生效之日起解除原告昆明程宇房地产开发有限公司与被告杨某某于2014年11月27日签订的《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑xxx）。案件受理费100元（原告已预交），减半收取计50元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王健华二〇一九年九月十九日书记员  刘红梅