上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初33591号原告(反诉被告)：卢春龙，男，1976年1月3日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：高云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许冒群，上海捷铭律师事务所律师。被告(反诉原告)：瑞弋(上海)企业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张丽莉，董事长。委托诉讼代理人：朱慧浩，上海汉盛律师事务所律师。原告卢春龙与被告瑞弋(上海)企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，被告瑞弋(上海)企业管理有限公司对原告卢春龙以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢春龙及其委托诉讼代理人高云，被告瑞弋(上海)企业管理有限公司(以下简称瑞弋公司)的委托诉讼代理人朱慧浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢春龙向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2017年11月6日签订的《上海市房屋转租合同》于2018年3月8日解除；被告返还原告已经支付的各项费用499,086.18元，并支付利息，利息按照年利率6%的标准从2018年3月8日起计算至实际返还之日止；被告赔偿原告各项损失286,641.20元(详见赔偿清单)；被告赔偿违约金182,300.94元。事实和理由：2017年10月31日，卢春龙与瑞弋公司签署转租意向书就上海市溧阳路XXX号XXX、XXX单元的租赁事宜达成初步意向。同年11月6日双方签署《上海市房屋转租合同》(以下简称转租合同)，卢春龙承租上海市溧阳路XXX号102、103及106单元房屋(以下简称系争房屋)。瑞弋公司在补充协议中同意卢春龙将承租单元作为园区配套餐饮使用，并同意卢春龙将上述101单元与102单元的通道作为餐饮档口的相关配套服务使用。2017年11月8日，卢春龙按约定支付了保证金和首期许可费用。但是瑞弋公司并未按照合同约定交付租赁物业。经过卢春龙多次沟通协商,瑞弋公司一直以各种理由拖延并拒绝交付。瑞弋公司在未和卢春龙进行任何说明的情况下把卢春龙承租的系争房屋上锁并停止供电,拒绝卢春龙聘请的装修公司及相关人员进入现场。瑞弋公司的行为造成卢春龙的巨大经济损失，因瑞弋公司拒不履行合同义务,不按期交付租赁场地，故卢春龙起诉至法院。瑞弋公司辩称，不同意卢春龙的诉请。同意于2018年3月8日解除双方之间的转租合同，但解除是因为卢春龙单方违约，并非瑞弋公司违约，考虑到避免损失扩大，故同意于2018年3月8日解除合同，关于卢春龙的违约责任，瑞弋公司要追索。不认可卢春龙主张的各项损失费用，违约方是卢春龙，瑞弋公司不应当承担任何违约责任。瑞弋公司已按时交付房屋，卢春龙装修施工过程中，因其消防一直未进行备案，导致其自身的后续施工推迟，瑞弋公司只是行使作为出租人的权利，要求卢春龙办理相关的备案手续后进行施工。系争房屋最早是作为仓储使用，瑞弋公司是作为共享办公使用，卢春龙承租是作为餐饮使用，改变了房屋的使用性质，瑞弋公司对消防十分重视，要求其办理相关的消防备案后进行施工，但因卢春龙的消防备案一直没有出来，故要求卢春龙暂停施工。瑞弋公司向本院提出反诉请求：原告向被告支付2018年2月15日至2018年3月8日期间的租金59,416元。事实与理由：原、被告签订转租合同后，原告仅支付了2017年11月15日至2018年2月14日期间三个月的租金和四个月的物业管理费，现双方确认转租合同的解除日期为2018年3月8日，2018年2月15日至2018年3月8日期间的租金原告拖欠至今未支付，故现反诉要求原告支付欠付的租金，原告多付的8天物业管理费，同意返还。本院经审理认定事实如下：上海市溧阳路XXX号全幢房屋权利人为上海粮油仓储有限公司，建筑面积5,586平方米，房屋用途为仓储，总层数为三层。2017年4月，上海良友物流集团股份有限公司与瑞壹(北京)物业管理服务有限公司(以下简称瑞壹公司)签订合同，将上述房屋出租给瑞壹公司。瑞壹公司出具情况说明，表示其享有上述房屋的经营管理权，委托瑞弋公司对该房屋进行经营管理。2017年12月，上海良友物流集团股份有限公司与瑞弋公司签订合同，将上述房屋出租给瑞弋公司，约定租期为2018年1月至2020年4月。2017年10月31日，卢春龙与瑞弋公司签订《转租意向书》，约定卢春龙向瑞弋公司承租溧阳路XXX号XXX、XXX单元房屋，面积约546.82平方米；租期从2017年11月15日至2020年2月22日，租赁装修期为2017年11月15日至2018年2月22日(装修期间承租人免交许可使用费，但须缴纳1个月的物业管理费，杂费等除许可使用费之外的其他应交费用)；许可使用费4元/日/平方米(建筑面积)，物业管理费0.50元/日/平方米，每月许可使用费为66,712元，物业管理费为8,339元。租赁保证金(押金)相当于1个月的许可使用费；物业交付日期为2017年11月15日,交付条件为现状交房；承租方签订该物业转租意向后,需在5日内支付定金75,051元，该预付款待签订合约后可转为首期许可使用费或押金。2017年11月3日，卢春龙向瑞弋公司支付定金75,051元。2017年11月6日，瑞弋公司作为出租人(甲方)，卢春龙作为承租人(乙方)签订转租合同，约定溧阳路XXX号全幢房屋业主已取得上海市房地产权证，根据房地产权证记载，房地产物业类型为仓储，用途为创意园；合同签订时，乙方已知晓并核实本合同下房产的权属性质，取得方式，建筑类型及用途，乙方表示认可并愿意承担因上述事实所引起的一切风险；在本合同项下的租赁期限内,租赁物业仅作为办公用途使用；租赁期限(包括装修免租期在内)为贰拾柒个月，2017年11月15日至2020年2月22日止，自出租人按本合同约定向承租人交付租赁物业之日起计算；自出租人按本合同约定向承租人交付租赁物业之日(2017年11月15日至2018年2月22日止)的期间,为装修免租期，许可使用费从2018年2月23日起计算，装修期间承租人免交许可使用费，但须缴纳1个月的物业管理费，杂费等除许可使用费之外的其他应交费用并遵守本合同及附件的相关约定；首期许可使用费及物业管理服务金额为三个月，共计273,451.41元，物业管理费为30,383.49元，许可使用费为243,067.92元，支付时间为本合同签署之日起3个工作日内或本合同约定的进场日之前(以先到日为准)，支付方式为每三个月21日前支付下三个月费用；作为承租人履行本合同项下全部责任和义务的保证，承租人须在本合同签订后3个工作日内或本合同约定的进场日之前(以先到日为准)，向出租人支付本合同项下的保证金182,300.94元；合同生效后，承租人已支付保证金和首期许可使用费的，出租人在5日内向承租人交付租赁物业；承租人就租赁物业进行内部装修及或设备安装时，应事先向出租人和物业服务企业以及相关政府职能部门(若必须)提交内部装修及/或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明，在未获出租人和物业服务企业以及相关政府职能部门(若必须)的同意、批准或审核前，承租人不得就租赁物业进行任何内部装修及/或设备安装，其中未涉及改变租赁物业建筑结构的内部装修及/或设备安装，应获得出租人和物业服务企业的同意、批准或审核，涉及改变租赁物业建筑结构的内部装修及/或设备安装，必须获得出租人及相关政府职能部门(若必须)的同意、批准或审核；承租人必须提供就租赁物业进行内部装修及/或设备安装的施工单位之有效的资质证明文件；租赁物业建筑区域范围内的机电改造(强电、消防、空调),须由物业服务企业指定的原专业承建商实施，相关专业承建商将依据承租人提供的内部设计布局进行深化、实施直至完成，相关费用将由承租人承担；在未向出租人及物业服务企业办理相关进场施工手续前，承租人不得就租赁物业进行任何内部装修及/或设备安装；承租人有关租赁物业的内部装修及/或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明，必须符合出租人和物业服务企业以及相关政府职能部门(若必须)的要求、规定或规范；在承租人的合理要求下，出租人将协助承租人就租赁物业的内部装修及/或设备安装办理相关手续，但所需文件、资料、材料及费用均由承租人负责，且出租人对该等相关手续的办理结果不承担任何责任；出租人未按本合同约定的时间向承租人交付租赁物业的构成违约，自出租人收到承租人要求其纠正违约行为的书面通知后5日内未纠正的，承租人有权单方解除合同，出租人应退还保证金并向承租人进行赔偿等同于保证金的金额；承租人不履行本合同项下的任何责任和义务，出租人有权按本合同之约定，解除本合同收回租赁物业；承租人提前解除合同，或因承租人违约出租人解除合同并收回租赁物业的，除保证金由出租人没收外，承租人还应向出租人赔偿包括但不限于出租人给予承租人免租期的许可使用费损失，许可使用费标准按首期许可使用费计算；因违约方违约造成对方经济损失的，若违约方按本合同约定支付的违约金仍不足以弥补对方的经济损失，则违约方还应向对方支付赔偿金，以完全弥补对方所遭受的经济损失；与本合同有关任何通知，均应以中文书写并采用书面方式，各方的书面通知应以挂号信函专人递送或传真方式按合同17.05条所列明的联系方式进行送达，若以专人递送方式送达，则以被通知方签收之日为送达之日。该合同补充条款约定允许承租人将承租单元作为园区配套餐饮使用，出租人不负责餐饮备案及注册。同月7日至8日，卢春龙向瑞弋公司支付保证金182,300.94元、物业管理费40,511.32元、租金243,067.92元及装修保证金33,206元，共计499,086.18元(含已付定金75,051元)。同月8日，瑞弋公司向卢春龙交付了系争房屋。同月22日，卢春龙向瑞弋公司支付审图费用6,641.20元。同年11月24日，瑞弋公司工作人员发送电子邮件给卢春龙表示于周二收到卢春龙提交的租赁区域改造方案图纸初稿，已给出若干意见如附件，认为方案上尚有若干未定事宜较为关键，故装修进场暂缓，要求尽快调整后提供更新方案。附件中对消防系统的改造提出若干意见，并要求消防系统单元内部改造等专业系统设备点位，与指定专业商“上海消防技术工程有限公司”联系，并表示可先行进入建筑内部装饰改造设计阶段消防审核备案程序。同年12月1日，卢春龙向瑞弋公司提交小餐饮集中式管理备案建设项目环境影响登记表备案材料。同月7日，卢春龙以龙挺(上海)餐饮管理有限公司的名义向上海市虹口区提篮街道社区管理办公室书面申请于2017年11月6日在溧阳路XXX号租赁约664.12平方米的空闲厂房，预开办小餐饮集中式管理备案，上海市虹口区提篮街道社区管理办公室盖章表示同意。嗣后，瑞弋公司允许卢春龙进场施工。同月12日，瑞弋公司工作人员向卢春龙发送邮件表示，因施工现场未按规范接驳临时电配电箱，而使用直接自电缆末端搭接的方式存在安全隐患，首批进场施工人员证件复印件经数次提醒仍未提供，为安全起见，瑞弋公司将暂时切断施工临时用电，并在上述两项整改完毕后恢复供应。当日，瑞弋公司对系争房屋切断供电。同月14日，卢春龙发微信给瑞弋公司工作人员称：“施工上面都是些小细节，现在把电停了不让施工”。嗣后，瑞弋公司将系争房屋上锁，卢春龙曾将门锁剪断。同月21日，瑞弋公司工作人员向卢春龙发微信称：“我们发现你把锁剪了，现在我们会重新买锁重新安装，如果再次发现同样的问题，所有后果有你们承担……”。同月22日，瑞弋公司向卢春龙发函称：根据双方合同约定，卢春龙在进行装修时，需获得出租人、物业服务企业以及相关政府职能部门的同意、批准或审核，根据规定，卢春龙的装修施工应在消防设计审核手续完成后方可进行，但卢春龙至今尚未办理消防设计审核手续，故根据合同约定，在消防设计审核手续办理完成之前,卢春龙尚不得对承租房屋进行装修施工，望遵守合同约定，妥善办理相关消防设计审核手续，在此之前，不得开展任何形式的施工行为。2018年4月18日，卢春龙向瑞弋公司发函称：卢春龙方进场后，瑞弋公司指定的消防不配合消防备案,导致承租的该租赁单元空关至今，造成了巨大的损失，现正式提出于今日解除双方租赁合同(并保留追究违约责任的权利)，落款日期为2018年3月8日。同月瑞弋公司回函表示：卢春龙在承租该房屋后，因装修施工消防备案尚未通过，该房屋尚未投入使用，为了减少卢春龙损失，瑞弋公司同意双方的租赁合同于2018年3月8日解除，但卢春龙方装修施工消防备案未能通过责任并不在瑞弋公司，瑞弋公司并不存在任何违约行为，该房屋的空关损失与其无关，对于双方租赁合同解除后的款项结算等相关后续事宜，愿继续进行协商。审理中，卢春龙提交了甲方列明为溧阳路111美食城项目，乙方为上海零典装饰设计工程有限公司的《建筑装饰装修设计合同》一份，约定甲方委托乙方为溧阳路111美食城进行室内装修设计，设计费为60,000元，甲方落款处由卢春龙签字，乙方落款处有“上海零典装饰设计工程有限公司”印章，落款日期为2017年12月18日。卢春龙另提供盖有上海零典装饰设计工程有限公司合同专用章的收款收条一份，载明收到溧阳路111美食城设计费为60,000元，第一次收到定金5,000元(微信转账)，第二次收到设计费6,000元整(微信转账)，第三次收到设计费49,000元整(现金)。卢春龙另提供《装修合同书》、委托书、收条各一份，合同载明施工地点为系争房屋，面积664.12平方米，承包方式为包工，工期自2017年12月6日开工，工程总价款为38万元，签订合同之日支付1万元定金，第二次付款时扣除，签订合同后开工前支付19万元，……甲方落款处由卢春龙签名，乙方落款处有“李育成”签字及“上海鑫帛建筑装饰工程有限公司”印章，签订日期载明为2017年12月6日，委托书载明由于工程施工的实际要求，现特指定委派李育成为工地的现场代表，并负责工地上材料、人员的调配工作，负责工程增减项目的现场结算，工程款的收取支出，落款处有上海鑫帛建筑装饰工程有限公司印章，同时载明了李育成的身份证号及银行账号。卢春龙提供其银行账户明细显示其于2017年12月11日向李育成账户转款17万元。手写收条载明：“今收到卢总溧阳路XXX号装修工程款170000元整”，收款人落款为“李育成”、落款日期为2017年12月11日。卢春龙另提交上海市虹口区北外滩街道社区管理办公室出具的情况说明一份表示：卢春龙与瑞弋公司在2017年11月签订租赁合同，12月6日开始进场装修，之后，双方就消防设计备案未达成一致，此后场地一直被瑞弋公司用销锁住，停止供电，禁止进入，场地租赁合同未履行，该场地至今未能装修经营。审理中，瑞弋公司提交盖有上海龙挺商贸有限公司物业管理部印章的《提篮桥街道小餐饮集中式管理备案管理方案》一份，载明上海龙挺商贸有限公司于2017年11月6日在溧阳路XXX号租赁约700平方米的空闲厂房，合同租约二年……预计烟道与下水道的改建费40万；空调新风系统，水电安装，顶部喷涂，吊顶安装等公共区域装修预计投入130多万……。瑞弋公司认为根据该材料卢春龙的装修造价超过100万元，应当办理施工许可证，卢春龙亦未办理，瑞弋公司有权要求卢春龙停工。瑞弋公司另提供上海希明工程咨询有限公司出具的技术咨询报告一份，列明卢春龙提交的系争房屋装修项目设计方案消防安全性上存在问题。瑞弋公司另提交上海消防技术工程有限公司出具的情况说明一份，表示2017年12月，卢春龙就系争房屋消防改造单元的改造施工事宜进行沟通，但其提供的设计图纸中存在诸多不符合消防规范之处，如不予整改，该工程的消防验收将无法通过，该公司也无法正常收取工程款项，鉴于上述问题未确定能完全解决，故双方暂未签订消防施工合同。以上事实，有房地产权证、情况说明、转租意向书、转租合同、银行业务凭证、小餐饮备案申请报告、建设项目环境影响登记表、签收函、微信聊天记录、通知、回函、设计合同、装修合同、收条、微信转账记录、银行账户明细、电子邮件、上海市消防工程施工合同示范文本、钥匙移交记录、图纸、技术咨询报告、转租合同、照片、合同书、同意转租函、提篮桥街道小餐饮集中式管理备案管理方案及当事人陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方均应依约履行义务，瑞弋公司作为房屋出租方理应按约将房屋交付作为承租方的卢春龙。本案中，瑞弋公司向卢春龙交付房屋后书面通知卢春龙，认为其未办理消防设计审核手续，故不允许卢春龙进行施工，并采取了锁门措施。瑞弋公司虽表示其锁门后，卢春龙已自行剪断门锁，嗣后未再上锁，但根据瑞弋公司工作人员与卢春龙的聊天记录及北外滩街道社区管理办公室出具的情况说明，本院认为2017年12月下旬系争房屋已由瑞弋公司上锁进行实际控制。审理中，瑞弋公司表示按照相关规定，卢春龙应当办理的是消防设计备案手续而非审核手续，且卢春龙也未按规定办理施工许可证，按照合同第6.02条2)项b款之规定，瑞弋公司有权锁门要求卢春龙停工。卢春龙则认为因瑞弋公司不向其他消防设计单位提供消防设备接入端口参数，故只能由瑞弋公司指定的消防承建商进行消防设计和施工，但因该公司不配合签订合同，故无法进行消防设计备案，且经咨询，不需进行消防备案。本院认为，审理中瑞弋公司认为工程造价100万元以上的工程需办理施工许可证，但其锁门时并未提出该理由，提供的证据亦不足以证明该装修工程需办理施工许可证，瑞弋公司现以该理由认为其有权锁门要求卢春龙停工，本院不予采信。卢春龙提交相应的装修设计图纸后，经瑞弋公司审核已允许进场施工，合同约定装修或设备安装需经政府部门进行同意、批准、审核的，未经同意、批准和审核前，承租人不得进行装修，而消防设计备案并未在合同中明确约定，且瑞弋公司亦认可消防设计备案并不对设计方案进行实质审查，是否进行消防设计备案不构成瑞弋公司单方锁门的理由。综上，瑞弋公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现双方均同意于2018年3月8日解除合同，于法不悖，本院予以确认。因瑞弋公司在装修免租期内锁门，合同解除后，卢春龙已支付的许可使用费、物业管理费、保证金及装修保证金应予返还。瑞弋公司至今未返还上述费用，卢春龙主张利息损失，本院依法予以支持，利息标准由本院认定。关于原告主张的各项损失，除支付给瑞弋公司的审图费用外，其余装修设计费和定金损失均依据不足，本院不予采信，现卢春龙已按合同约定主张违约金，并无证据证明违约金不足以弥补卢春龙的实际损失，故对卢春龙要求瑞弋公司赔偿损失的诉请不予支持，卢春龙要求瑞弋公司支付违约金，本院依法予以支持。因瑞弋公司违约，且在2017年12月下旬已实际控制系争房屋，其要求卢春龙承担装修免租期和租期内的许可使用费、物业管理费缺乏依据，故对瑞弋公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认卢春龙与瑞弋(上海)企业管理有限公司签订的《上海市房屋转租合同》于2018年3月8日解除；二、瑞弋(上海)企业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还卢春龙各项费用共计499,086.18元并支付相应利息，利息以499,086.18元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2018年3月8日起计算至实际返还之日止；三、瑞弋(上海)企业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付卢春龙违约金182,300.94元;四、卢春龙的其他诉讼请求不予支持；五、瑞弋(上海)企业管理有限公司的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,679.92元，由卢春龙负担2,866.42元，由瑞弋(上海)企业管理有限公司负担10,813.50元；财产保全申请费4,520元，由瑞弋(上海)企业管理有限公司负担；反诉受理费642.70元，由瑞弋(上海)企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  潘佩莉人民陪审员  李梅英二〇一九年九月十二日书 记 员  周 梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。