广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8191号上诉人（原审原告,反诉被告）：杜全均，男，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告,反诉原告）：佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道。负责人：唐柱灿。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。上诉人杜全均因与被上诉人佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社（以下简称东约股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初13883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜全均上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认杜全均与东约股份社的土地租赁合同于2018年7月5日解除；3.改判东约股份社向杜全均返还已缴纳的保证金40000元；4.改判东约股份社向杜全均赔偿地上建筑物损失200000元、租金损失73872元及相应利息；5.一、二审诉讼费由东约股份社承担。事实和理由：一、涉讼合同解除因东约股份社一直无故拒绝配合提供及协助办理租赁标的相关资料的根本违约行为导致。1.涉讼合同明确约定租赁标的物的用途，东约股份社应当配合提供及协助杜全均办理相关资料。但东约股份社一直明确拒绝为杜全均及经东约股份社同意取得租赁权的次承租人办理标的物场地证明，该事实在（2017）粤0605民初1996号案件中已经确认。故涉讼合同因东约股份社的违约行为无法继续履行。2.东约股份社拒绝为杜全均及次承租人办理相关证件的原因是东约股份社历经社长换届，现任社长要求变更合同约定，另行加收税费及要求修复租赁物的主体钢梁结构。东约股份社从未向杜全均主张相关税费及提供税务票据证明相关支出，即便存在相关税费支出亦已超过诉讼时效，且系东约股份社自身过错导致，不应由杜全均承担。二、因东约股份社违约，涉讼合同已于2018年7月5日杜全均向东约股份社发出律师函时正式解除，杜全均亦同时将租赁标的物移交给东约股份社，杜全均无需支付之后的租金，一审判决杜全均向东约股份社支付2018年7月5日后的租金不当。三、租赁标的物因东约股份社拒绝出具场地证明而一直处于闲置状态，导致杜全均及次承租人损失巨大，合同继续履行显失公平，因东约股份社违约导致合同解除，东约股份社应当承担违约责任及赔偿杜全均损失。东约股份社辩称：一、东约股份社于2005年已经向杜全均出具证明，同意杜全均所建厂房出租，此后杜全均把厂房租赁陈*福使用，租赁期限到2019年12月31日，一直可以正常使用，东约股份社已经履行出具证明的义务。二、陈*福在租赁期间存在改建、加建的行为，后转租给案外人冯*浩时又将主梁拆除，东约股份社认为厂房已经不能安全使用，所以要求加固厂房，陈*福不能转租的责任不在东约股份社。三、由于杜全均所建厂房没有规划许可证、房产证，才导致陈*福转租的合同无效，即使东约股份社出具证明，也无法改变该租赁合同无效的事实。四、根据双方约定，开具发票的税费应由杜全均承担，杜全均多次要求开具发票，税费都是由东约股份社承担，损害了东约股份社的权益。五、一审期间杜全均还在将厂房租赁给案外人，直至2018年11月19日双方才确认场地交还给东约股份社，一审法院计算租金的时间合理。六、杜全均仍在使用厂房的情况下违反合同约定，没有按时交租，请求维持一审法院判决。杜全均向一审法院起诉请求：1.解除杜全均与东约股份社之间的《土地租赁合同书》；2.东约股份社向杜全均返还已缴纳的保证金40000元；3.东约股份社赔偿杜全均建筑物损失200000元（暂定200000元，最终以法院委托评估鉴定结论的价值的1.5倍为准，见《土地租赁合同书》第七条第2项的约定）和租金损失73872元，并支付以此为本金从起诉日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息；4.案件诉讼费由东约股份社承担。东约股份社向一审法院反诉请求：1.解除杜全均与东约股份社签订的涉讼合同；2.杜全均立即向东约股份社归还涉讼土地，地上建筑物无偿归东约股份社所有，并将水电设备变更登记到东约股份社名下；3.杜全均立即向东约股份社支付拖欠的租金18423元及违约金（租金按合同约定5.34元/月/平方米的标准支付至杜全均返还土地之日止，现从2018年7月1日暂计至2018年9月30日，违约金按拖欠租金每日1%计算，东约股份社主张从2018年7月11日起按年利率24%计算至付清时止）；4.东约股份社没收杜全均的40000元保证金；5.杜全均立即向东约股份社返还42649.76元税费及利息（利息从起诉之日起计算）；6.案件诉讼费由杜全均承担。一审法院认定事实：涉讼土地位于佛山市南海区桂城街东二社区东约（土名）“水围”**路*侧地段，面积1150平方米，登记权属人为东约股份社，权利类型为集体建设用地使用权。2004年8月1日，杜全均（乙方、承租方）与东约股份社（甲方、出租方）签订《土地租赁合同书》（即涉讼合同），约定：乙方租赁涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺；租赁期限从2004年8月1日至2019年12月30日止，从2017年1月1日起每月租金6141元；租金每年分四次缴交，每个季度第一个月的10日前缴交当季租金；在租赁期的第十三年一月一日，乙方应向甲方交纳4万元给甲方作保证金，合同期满后如乙方无违约，由甲方不计息返还给乙方，若乙方违约，则该保证金归甲方所有，并由乙方承担其他违约责任；租赁期间，除土地使用税由甲方承担外，其他一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用（包括房产税、物业税、堤围税等等所有税费，由乙方承担）；乙方逾期缴交租金的按每日百分之一支付违约金，但拖欠不得超过三个月，否则甲方即终止本合同，收回土地使用权，地上建筑物无条件归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨乙方所欠的租金；若乙方毁约，甲方有权收回土地使用权，所有地上建筑物及水电设施全部无偿归甲方。同日，案外人杜*滔向东约股份社承租了与涉讼土地相邻的3195平方米土地。后杜全均及杜*滔在上述两土地上兴建了建筑物，并于2005年4月1日将其中3800平方米的厂房出租予案外人陈*福。2005年，东约股份社出具二份证明，证明杜全均、杜*滔分别租赁其桂城东二村民委员会东约村民小组（土名：水围）平二路西侧1150平方米和3195平方米土地，合同上土地名称与土地使用证相符其地上所有建筑的厂房等，同意杜全均、杜*滔把所有厂房出租。2016年11月23日，陈*福将其中建筑面积为1250平方米的厂房转租给案外人冯*浩。东约股份社以“杜全均”、“杜*滔杜全均”的名义开具了2004年11月至2016年6月期间的部分租赁业发票，其中2015年1月起的租赁业发票的内容如下：开票日期付款方名称开票项目说明开票项目金额杜全均应交税费二〇一五年一月二十九日杜*滔杜全均收2015年1-3月份租水围工业区租金63350.11332.98元2015年5月19日杜*滔杜全均收2015年4至6月份租水围工业区租金63350.11332.98元2015年8月3日杜*滔杜全均收2015年7-9月水围工业区租地租金63350.11332.98元2015年11月6日杜*滔杜全均收2015年10至12月份租地租金63350.11332.98元2016年1月19日杜*滔杜全均收2016年1-3月租金63350.11332.98元2016年4月26日杜*滔杜全均收2016年4月至6月份水围工业区租金63350.11332.98元合共7997.88元2017年1月17日，东约股份社出具《南海区桂城街道集体组织收据（电子）》确认收到杜全均支付的租地保证金40000元。2017年1月20日，东约股份社分别向杜全均及杜*滔发出《告知函》，载明：根据涉讼合同约定租期内除土地使用税由甲方承担外，其余一切因使用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用由乙方承担，由于上届社长及承租方没有细阅内容而产生误会，导致合作社未能扣除代租用方所支付的税金，租用方应按所发生的税金返还合作社。由于杜*滔及杜全均未经甲方同意，及没有文书函擅自改变经营性质，纯属违约，由于擅自改变经营性质擅自拆除主体钢梁结构，经营公益性文体经营属公共场所，因经营者未办理相关证照手续不能开业经营，故要求停止场内文体经营活动。文体活动要求按原有主钢梁补装维护结构使用安全，恢复结构原样，逾期未恢复，合作社有权无偿终止承租合同。合同约定东约股份社负责支付土地租用税费，其他税费由杜*滔和杜全均开具发票返纳补缴给东约股份社。2017年2月15日，冯*浩因与陈*福的租赁合同纠纷提起诉讼，并主张佛山市南海区桂城街东二村东约股份合作经济社拒绝不出具场地证明，一审法院经审理后作出（2017）粤0605民初1996号民事判决书，认定：当事人均未能提供租赁的厂房经区一级行政部门批准的规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，冯*浩与陈*福于2016年11月23日签订的二份《厂房出租合同》无效。后冯*浩不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终6245号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。2018年5月20日，陈*福将承租的厂房返还予杜全均及杜*滔，案外人黄*生使用着杜*滔租赁土地上的部分厂房。2018年6月4日，杜全均及杜*滔向东约股份社发出律师函，称：杜*滔及杜全均并没有要求东约股份社开具任何的税务发票；杜*滔及杜全均需要对厂房进行出租和变更用电的主体，请东约股份社收到本函3天内出具场地使用证明。该函于次日邮寄送达予东约股份社。2018年7月5日，杜全均及杜*滔向东约股份社送达律师函，称：东约股份社拒绝配合杜*滔及杜全均出具场地使用证明，导致无法变更用电主体及进行营业执照注册等手续，东约股份社拒绝出具场地使用证明的行为已构成了根本性违约，导致涉讼合同无法履行，杜*滔及杜全均无法正常使用该土地，现杜*滔及杜全均已搬离该场地，并将该场地移交东约股份社，自2018年7月1日起不再向东约股份社交纳租金等费用。2018年7月20日，杜全均及杜*滔到东约股份社处将涉讼土地上盖建筑物的钥匙（除黄*生使用部分的钥匙）交给东约股份社负责人，并称有人想租，但杜全均没得赚，村出租还可以，杜全均出租的话要亏本，租不出去了；东约股份社负责人提出要办理变压器的更名，如果杜全均不租的，黄*生也要搬走，都办好了才能停止计租，同意先保管着钥匙。后东约股份社将该钥匙交给了案外人黄*生。2018年9月6日，东约股份社向杜全均送达《催促支付租金函》，称：杜全均未支付2018年第三季度的租金，已构成违约；东约股份社从未收到杜全均移交的场地，亦没有与杜全均办理过任何交接手续，杜全均至今仍在使用涉讼土地；杜全均应尽快支付租金及滞纳金。2018年11月19日，黄*生向一审法院提交照片并主张其已搬离厂房。诉讼中，东约股份社陈述：黄*生曾拿着已经搬空的照片告知东约股份社其已经搬离，但没有要求东约股份社配合接收场地；东约股份社同意按现状接收涉讼土地。一审法院认为：涉讼合同是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。东约股份社出租土地给杜全均建造厂房经营，东约股份社对于杜全均在使用涉讼土地过程中需办理的各项变更登记手续有相应的配合用印义务，从本案现有证据材料反映，东约股份社曾拒绝杜全均的配合用印请求，东约股份社此举违反了其作为土地出租方的义务，但因杜全均未能举证证实其有需要东约股份社配合用印的迫切需求、而东约股份社拒绝配合用印确实影响了杜全均对涉讼土地的利用，故此，东约股份社上述拒绝配合用印的行为属于履行瑕疵，但尚未构成根本违约；杜全均认为涉讼土地及地上建筑物招租困难、难以获取租金收益，又以东约股份社不配合用印为由单方要求解除合同，是导致《土地租赁合同书》解除的直接原因，故涉讼合同是因杜全均单方违约解除的。关于涉讼土地的返还。杜全均于2018年7月20日已经将厂房钥匙移交给了东约股份社，故涉讼土地已于当日返还予东约股份社，涉讼合同亦已于当日解除。虽然其后东约股份社将厂房钥匙交给了黄*生，但东约股份社此举未经得杜全均同意，且杜全均向东约股份社承租涉讼土地，与杜*滔向东约股份社承租土地，属于两个不同的租赁关系，东约股份社以黄*生仍在杜*滔承租土地上盖厂房中经营为由主张杜全均尚未返还涉讼土地，一审法院不予采纳。杜全均应支付2018年7月1-20日的租金4094元（6141元/月×20天÷30天）及以此为本金从2018年7月11日起按日万分之五的标准计付利息予东约股份社，东约股份社请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。涉讼土地已返还予东约股份社，一审法院对东约股份社第2项诉讼请求不予支持。杜全均单方违约导致涉讼合同解除，杜全均应承担相应的违约责任，杜全均请求东约股份社赔偿建筑物损失、租金损失及相应利息，缺乏依据，一审法院不予支持。杜全均申请对涉讼土地上盖建筑物的价值进行评估，已没有必要，一审法院不予准许。杜全均单方解除合同，东约股份社存在空租期损失，现东约股份社主张没收杜全均已支付的保证金，实质上是要杜全均承担单方解除合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院酌定杜全均应赔偿相当于三个月租金的违约金18423元（6141元/月×3个月）予东约股份社，则东约股份社应返还保证金21577元（40000－18423）予杜全均，原东约股份社请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。东约股份社主张涉讼土地在租赁期间的租赁业税费由杜全均承担，符合双方在涉讼合同的约定，一审法院予以支持，故杜全均应支付2015年1月至2016年6月租赁业税费7997.88元并从东约股份社提起反诉之日即2018年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予东约股份社。至于2014年12月及此前的租赁业税费，因东约股份社将每季度租金单独开具发票，故租赁业税费应单独结算；从本案现有的证据材料反映，东约股份社是在2017年1月20日才向杜全均提出要求其承担租赁业税费的，东约股份社未能举证证实存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，故东约股份社关于杜全均支付2014年12月及此前的租赁期间的租赁业税费的主张已超出了人民法院保护权利的两年诉讼期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，一审法院不予支持。涉讼土地上盖建筑物并未办理权属证书，东约股份社作为涉讼土地的登记权属人，可以自行到相关部门办理建筑物内水电设施的更名手续，故对于东约股份社要求杜全均办理水电设施更名的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杜全均与东约股份社于2004年8月1日签订的《土地租赁合同书》已于2018年7月20日解除；二、杜全均已向东约股份社交纳的保证金40000元中的18423元归东约股份社所有；三、东约股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还已收取的保证金40000元中的21577元予杜全均；四、杜全均应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金4094元予东约股份社及以此为本金从2018年7月20日起至实际清偿日止按日万分之五的标准计算利息予东约股份社；五、杜全均应于判决发生法律效力之日起十日内支付7997.88元及以此为本金从2018年9月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予东约股份社；六、驳回杜全均的其他诉讼请求；七、驳回东约股份社的其他反诉请求。案件受理费减半收取2704.04元，反诉受理费1163.73元，由杜全均负担2815.04元，东约股份社负担1052.73元。二审期间，杜全均没有向本院提交新的证据；东约股份社向本院提交了民事起诉状、补充材料通知书、关于鉴定委托的复函、回复函、证据目录、参加诉讼通知书作为新的证据，拟证明杜全均把涉讼厂房出租给陈*福，该期间陈*福提起诉讼，陈*福在案中确认有改建、加建的事实，所以杜全均已经违反合同约定。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，东约股份社提交的证据属于次承租人陈*福对涉讼厂房改建、加建事实的自认，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉讼厂房次承租人陈*福自认在其租赁期间，对厂房进行了部分改建、加建。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.东约股份社是否应向杜全均返还保证金、赔偿损失；2.杜全均应否支付2018年7月1日至2018年7月20日的租金；3.杜全均应否支付租赁业税。关于争议焦点一。杜全均上诉主张东约股份社拒绝为其开具场地证明构成违约，应当承担违约责任，退还保证金及赔偿损失。经审查，杜全均自2004年8月1日起向东约股份社承租涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺，租赁期限从2004年8月1日至2019年12月30日止。在2004年至2017年期间，东约股份社依约出具场地使用证明，杜全均亦能正常使用涉讼土地。2018年，杜全均要求东约股份社为案外人冯*浩将涉讼土地用于开设体育场馆出具场地使用证明，东约股份社以场地用途改变及厂房主结构横梁拆除存在安全隐患、不符合合同约定为由拒绝。本院认为，涉讼合同约定涉讼土地用于建设厂房经营工厂、商铺，杜全均要求东约股份社出具场地使用证明将涉讼土地用于开设体育场馆，违反了合同约定。此外，涉讼厂房的次承租人陈福炳存在加建、改建行为，未经东约股份社同意，根据涉讼《土地租赁合同书》第六条第9点关于“若需扩建，须经甲方同意后，向有关部门办理规划报建手续”的约定，东约股份社拒绝出具场地使用证明并未违反合同约定，杜全均以东约股份社根本违约为由主张返还全部保证金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，涉讼合同因杜全均单方违约导致解除，一审判决酌定其应向东约股份社支付相当于三个月租金的违约金，并从保证金中将该违约金扣除后才返还杜全均，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。杜全均上诉称涉讼合同于2018年7月5日正式解除，杜全均亦同时将租赁标的物移交给东约股份社，故其不应缴纳之后的租金。经查，杜全均于2018年7月20日才将厂房钥匙移交给东约股份社，涉讼土地于当日才返还予东约股份社，故一审法院据此确认涉讼合同于2018年7月20日解除，并判决杜全均应向东约股份社支付2018年7月1日至2018年7月20日的租金4094元（6141元/月×20天÷30天）及利息，处理妥当，本院予以维持。杜全均的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。经查，杜全均承租涉讼土地期间，东约股份社以“杜全均”、“杜*滔杜全均”的名义开具了2004年11月至2016年6月期间的部分租赁业发票。根据涉讼《土地租赁合同书》中关于“租赁期间，除土地使用税由甲方承担外，其他一切因适用及租赁该土地和建筑物所产生的一切税项及费用（包括房产税、物业税、堤围税等等所有税费，由乙方承担）”的约定，上述开具租赁业发票所产生的税费应由杜全均与杜*滔按比例承担。但2014年12月及此前的租赁业税费，因东约股份社将每季度租金单独开具发票，故租赁业税费应单独结算，且东约股份社于2017年1月20日才向杜全均提出要求其承担租赁业税费，东约股份社又未能举证证实存在其他导致诉讼时效中止、中断的情形，故一审判决认定东约股份社诉请杜全均支付2014年12月及此前的租赁期间的租赁业税费已超出人民法院保护权利的两年诉讼期间，杜全均应支付2015年1月至2016年6月期间的租赁业税费7997.88元并从东约股份社提起反诉之日即2018年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予东约股份社，并无不当，本院予以维持。杜全均的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，杜全均的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5865.8元，由上诉人杜全均负担。上诉人杜全均应于本判决生效之日起七日内向本院补交457.72元。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员徐允贤审判员黄玉凤二〇一九年九月二十六日法官助理彭振宇书记员王娣