湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初4225号原告：徐德生，男，1967年5月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：蒋俊、孙琳，湖北瑞通天元律师事务所律师。特别授权代理。被告：新亿胜（武汉）置业发展有限公司，住所地武汉市龙阳大道95号。法定代表人：谢冠荣。该公司董事长。委托诉讼代理人：付杨，女，1989年7月1日出生，汉族，该公司员工，住武汉市硚口区。特别授权代理。委托诉讼代理人：王熠，女，1986年2月27日出生，汉族，该公司员工，住武汉市江岸区。特别授权代理。原告徐德生与被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐德生的委托诉讼代理人蒋俊、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司委托诉讼代理人付杨、王熠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐德生向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金计人民币248469.28元；2、判决被告向原告支付逾期办理房地产权证书违约金计人民币8119.91元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，原被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区芳草路73号南国明珠四期6号楼7层1号房屋，房屋总价款为2706637元。交房期限为2016年9月30日前。但是直至2018年1月2日，涉案房屋才符合交房条件，逾期交房违反合同的约定，被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。此外根据合同约定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告原因造成原告不能如期办理房地产权属证书，被告应该按照合同约定承担逾期办证的违约责任。综上，为维护原告合法权益，故提起诉讼。经审理查明：2016年6月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197523），约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村.汉城村的南国明珠四期第6【幢】/单元7层1号房，建筑面积为208.91平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米人民币12956元，房屋总价为人民币2706637元；付款方式为贷款方式付款。交房期限及条件为出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：与交房时间同；6、给水：与交房时间同。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的时间办理交房手续；超过60日未办理交接手续的，属买受人违约，应按照总房款的5%向出卖人承担违约金。由于买受人原因，未能按期交付的处理方式的约定划有下划线。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同附件六对房屋交接时间及通知方式进行了补充约定：本合同第九条所约定的交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。本项目交接时《房屋交付通知书》以挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式送达。买卖双方签订购房合同时所留通讯地址及方式必须真实，如发生变更或有误，必须3日内书面通知对方，如因不真实、地址有误或变更后未通知对方，出卖人按签订购房合同时所留通讯地址书面通知买受人后，即视为买受人收到，所产生的一切法律后果由买受人自行承担。另合同附件六补充协议中的第三人第2款约定：“本合同第九条所约定交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。交房时买受人应当付清全部房款及房屋交接时的相关费用；如买受人以银行按揭形式支付购房款的，全额房款达到出卖人指定账户为准。如买受人未缴清全部购房款，则出卖人可在买受人全部购房款到账之日起15个工作日之内交付，且不承担违约责任。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2016年11月2日收到全部购房款2706767元。2016年11月11日，原、被告办理了交房手续。另查明，2016年1月，南国明珠四期项目人防工程竣工验收，同年4月26日，该项目人防工程竣工验收备案。同年6月21日，南国明珠四期供水工程竣工验收。同年8月17日，南国明珠四期燃气管道供气工程竣工验收，同年9月13日该项目取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日，南国明珠四期项目高压供用电合同签订。同年9月2日，南国明珠四期项目1至7号楼单体工程质量符合设计及施工质量验收规范要求，竣工验收。同年9月28日，南国明珠四期项目（不含集中商业）消防验收合格。同年11月4日，被告取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的南国明珠四期项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年11月11日，南国明珠四期项目专用供电工程竣工验收。2017年8月16日，南国明珠四期园林景观工程苗木采购及施工项目竣工，同年9月30日验收合格。2018年1月2日，南国明珠四期3至7号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年4月18日被告向武汉市国土资源和规划局汉阳分局申请办理南国明珠四期项目3至7栋房屋的首次登记，并于2018年4月25日完成登记。再查明，2016年10月25日，武汉市住房保障和房屋管理局房地产开发企业、房地产经纪机构信用信息公开不良记录显示，南国明珠四期项目擅自将未经验收的房屋交付使用。本案经调解，双方未能达成一致协议。以上事实，有武汉市商品房买卖合同、发票、工程竣工验收备案证明书、生效民事判决书及双方陈述予以证明。本院认为：原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告未在合同约定的交房期限之前付清全部购房款，而是在2016年11月2日付清全部购房款。依据合同补充协议的约定，被告应当在全款到账之日起15个工作日内向被告交付房屋，故被告应当在2016年11月22日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。原告要求被告支付2016年10月1日至2016年11月22日逾期交房违约金的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。原、被告虽于2016年11月11日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年1月2日，南国明珠四期项目3至7号楼才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，才具备房屋交付条件。被告应当承担逾期交房违约责任。现对于原告主张被告支付2016年11月23日至2018年1月1日止的逾期交房违约金，本院予以支持。关于被告承担逾期交房及逾期办证违约金的计算基数，因原、被告双方均同意按照合同金额计算违约金，故本院以双方签订《武汉市商品房买卖合同》中载明的房款金额作为计算违约金的基数。关于被告承担逾期交房违约金的计算标准，鉴于原告已在2016年11月11日实际收取房屋，收房后原告享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻，且双方在合同中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，原告在未完全看到合同第九条规定的证明文件时办理了收房手续，原告明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因被告逾期交房给原告造成的损失有所减轻，对于原告收房后，被告承担违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付合同约定购房款万分之一的违约金。故被告应向原告支付2016年11月23日至2018年1月1日的逾期交房违约金人民币109618.80元（人民币2706637元′0.0001′405天）。关于逾期办证违约金，依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。诉争房屋在2018年1月2日具备交付条件后，同年4月25日才办理完初始登记，超过合同约定的90天，被告未能举证证明存在不可抗力或其他免除责任的情形，故被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任，向原告支付合同约定房价款的0.3%的违约金人民币8119.91元（人民币2706637元′0.003）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐德生支付2016年11月23日至2018年1月1日期间的逾期交房违约金人民币109618.80元；二、被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐德生支付逾期办证违约金人民币8119.91元；三、驳回原告徐德生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2574元（原告徐德生已预交），由原告徐德生负担人民币1249元，由被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担人民币1325元，被告新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给原告徐德生。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王飞二〇一九年九月二十三日书记员  陈松