广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7749号上诉人（原审原告）：许富永，男，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区狮山镇联星村南房股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：卢建辉，社长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭凤君，广东循理律师事务所律师。上诉人许富永因与被上诉人佛山市南海区狮山镇联星村南房股份合作经济社（以下简称南房股份经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许富永上诉请求：1.南房股份经济社向许富永赔偿装修费用94277元；2.南房股份经济社退还押金5056元和1000元转合同手续费及支付两倍罚金12112元，共18168元；3.南房股份经济社向许富永赔偿设备损失26385元；4.南房股份经济社向许富永赔偿仓储损失16320元；5.南房股份经济社向许富永赔偿因不合法理加租的额外收入110632.8元；6.所有诉讼费用由南房股份经济社承担；7.顶手费单据，其它若干单据，在结案前找回，申请追加责任。第7条请求包括：存货货尾损失，一审已出示图片，未计算具体金额，请派代表及第三方公正过来盘点(约十万元左右)，现追加此项请求；8.暂可计算合计：265782.8元。事实和理由:1.南房股份经济社在一审时只出具了土地使用证，该证据与本案无关，许富永承租的是商铺厂房，不是租用土地。南房股份经济社没有任何证据证明其主张。2.许富永在签订合同时并不知晓案涉租赁物是违章建筑，南房股份经济社隐瞒该信息欺骗许富永签订合同。许富永按合同履行义务，不可能只有义务而没有权利。合同规定的优先权及违约处双倍罚金都是其权利的一部分；而且许富永的所有证据都是围绕优先权及合同的相关权利搜集，所以合同的权益必须予以支持。3.关于南房股份经济社非法增收的110632.8元。从合同的优先权及没有改造升级和加租的事实及“违建”合同无效的责任方，根据《最高人民法院审理城镇租赁合同纠纷案件的司法解释》亦明确规定导致合同无效的责任方赔偿受害者其它损失。案涉租赁物升值的潜力及回报是许富永损失的一部分，且存货十万左右的损失未计算在索赔金额中。村长多次私底下跳过村集体找许富永沟通，不断干扰，直至到他店铺消费几千元。如果许富永不将村管的没有改造没有加租的通话文件发到村长手机上，这部分收入是村长的，亦不是南房股份经济社，该部分收入可判给许富永或村长。4.关于形成附合的装修赔偿。南房股份经济社利用“违建”信息的不对称，在蒙骗的基础上与许富永签订合同，是导致合同无效的直接责任方，故该损失应从刚装修完毕时全额计算，不折旧。5.南房股份经济社捏造升级改造的事实、捏造开会通过加租的事实、捏造“通知”张贴在墙上的事实，该通知原件在许富永手上，没有任何张贴痕迹，亦未亲自交到许富永手上，亦未打电话通知，是在偶尔打扫卫生时发现得到。被上诉人南房股份经济社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。许富永向一审法院提出诉讼请求：1.南房股份经济社赔偿装修费用94277元；2.南房股份经济社退还押金5056元、转合同手续费1000元、支付两倍罚金12112元；3.南房股份经济社赔偿设备损失26385元；4.南房股份经济社赔偿仓储损失16320元；5.南房股份经济社支付因不合法理加租的额外收入110632.8元；6.起诉费用由南房股份经济社承担；7.顶手费单据、其他若干单据，在结案前找回申请可追加责任。一审法院查明：2016年5月25日，许富永与南房股份经济社签订《厂房、店铺使用协议》，约定：南房股份经济社将坐落在南海**镇*****路*号的厂房一间（建筑面积148.7平方米）出租予许富永使用；租金计算标准为每月每平方米17元，每月土地使用费758.4元，厂房使用费505.6元，环境建设、社会福利费1264元（不含治安卫生费），合计每月2528元；使用期为8个月，从2016年7月1日至2017年2月28日；许富永应于季度初10日前到南房股份经济社的财务室交纳该季度费用，逾期交纳的，以每天0.5%滞纳金计算；许富永可根据需要对厂房、店铺进行装修或改善，但不得擅自加建或改变主体建筑结构，否则因此造成损害赔偿由许富永负责；使用厂房、店铺需安装水、电的一切费用由许富永负责，使用期满或许富永提前退出时，该水、电设施无偿归南房股份经济社所有；协议终止后，许富永需将厂房、店铺完好归还南房股份经济社，门窗及装修物如有损坏许富永应进行修复，许富永使用时的装修物无偿归南房股份经济社所有，但由南房股份经济社提出解除协议的除外；许富永在签订协议后3天内支付给南房股份经济社保证金5056元作为履行协议的担保，该保证金不计利息，协议期满后退回许富永；如遇南房股份经济社对所属地块建筑实施整体改造而终止合同，南房股份经济社提前三个月通知许富永，南房股份经济社不属违约，原额退回保证金不作其他补偿；协议到期许富永必须联系南房股份经济社办理续协议手续，如过期者当弃权处理。该合同落款见证机关栏还加盖了佛山市南海区狮山镇联星社区承包合同管理专用章。2016年5月27日，南房股份经济社开具两份《南海区狮山镇集体组织收据》，确认收取许富永支付的保证金5056元、转合同手续费1000元。2016年7月1日，许富永、南房股份经济社签订《补充协议》，对前述《厂房、店铺使用协议》补充约定：经南房股份经济社成员大会表决通过，本着公平合理的原则，单价由17元/m2/月变更为16元/m2/月，即使用费合计变更为2379元/月，降价期限为八个月，从2016年7月1日起至2017年2月28日止。2017年1月11日，南房股份经济社开具三份《南海区狮山镇集体组织收据》，确认收取许富永支付的2016年10-11月份的水费100.8元、2016年9月20日-2016年12月1日的厂房电费602.4元、2017年1-3月份的厂房使用费7137元。2017年2月18日，许富永电话联系南房股份经济社工作人员卢某，询问厂房租金变更的流程。通话中，卢某表示加租的事宜尚未讨论。2017年2月23日，南房股份经济社作出《通知》，内容为：您好！许富永老板，贵单位位于***路*号的厂房于2017年2月28日到期，我经济社决定将厂房收回，对该片区建筑实施部分改造，提升周边的经济效益，请于2017年3月30日前搬离，此改造如有给贵单位带来不便敬请原谅！南房股份经济社称该《通知》张贴于租赁物门口，许富永称该《通知》从租赁物卷闸门底送入、其在打扫卫生时发现。2017年3月30日，许富永电话联系南房股份经济社工作人员卢某辉，卢某辉表示包括涉讼租赁物在内的片区需进行升级改造，许富永在通话中提出了优先续租的要求，并表示其租赁物内只剩下几百元的废品等收购废品的人员清理，无其他东西。2017年4月17日，许富永电话联系卢某辉询问为何未有任何通知就将涉讼租赁物出租给其他人，卢某辉称早就问过许富永是否同意按单价45元承租，但许富永未接受，所以以47元的单价出租给其他人。2019年2月22日，许富永提起本案诉讼。诉讼中，许富永、南房股份经济社确认许富永系从案外人陈某章处顶手承租涉讼租赁物，许富永于2017年3月30日前退出租赁物。许富永主张其在签订《厂房、店铺使用协议》之后不久就对涉讼租赁物进行装饰装修，因此支出的费用约95000元，均是现金支付，无相关凭证；南房股份经济社自认其于2017年4月5日将涉讼租赁物以47元/m2/月的标准出租予案外人。庭审中，许富永自认在搬离过程中，南房股份经济社方的交接人员曾询问“假如每月45元/平方米”是否续租，许富永表示该租金不确定就没有答复。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，南房股份经济社自认《厂房、店铺使用协议》项下的租赁物未办理规划报建手续，故许富永、南房股份经济社签订的《厂房、店铺使用协议》《补充协议》因违反法律的强制性规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，当事人根据合同取得的财产按照相互返还、折价补偿的原则进行处理。据此，许富永在《厂房、店铺使用协议》约定的租赁期限届满之后，已将租赁物返还南房股份经济社，故许富永诉请南房股份经济社返还保证金5056元理据充分，南房股份经济社同意返还，一审法院予以支持。许富永诉请南房股份经济社返还转合同手续费1000元，因双方均确认涉讼租赁物系许富永向案外人顶手后向南房股份经济社承租所得，故其支付的转合同手续费实际上是其取得涉讼租赁物使用权的对价，现《厂房、店铺使用协议》《补充协议》已经履行完毕，故许富永无权要求南房股份经济社退还该款。同时，因《厂房、店铺使用协议》《补充协议》无效，许富永诉请南房股份经济社支付两倍罚金12112元没有依据，一审法院不予支持。因涉讼租赁物不符合法律及司法解释规定的出租的条件，且《厂房、店铺使用协议》《补充协议》为无效合同，故许富永据此主张优先承租的权利没有依据，其请求南房股份经济社赔偿其仓储损失16320元、南房股份经济社因不合理加租的额外收入110632.8元归其所有没有依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中许富永诉请南房股份经济社赔偿其装修投入94277元、赔偿设备损失26385元，但未提交任何证据证明其装修投入明细及设备损失情况，应承担举证不能的不利后果。同时，根据许富永举证及陈述，其已在2017年3月30日前搬离涉讼租赁物，此时《厂房、店铺使用协议》《补充协议》约定的租赁期限已经届满，且许富永在录音通话中也陈述租赁物只剩下几百元的废品，无其他物品，故许富永无权再要求南房股份经济社赔偿其相关装修投入，其存放在租赁物内的设备也应由其自行搬离，无权要求南房股份经济社予以赔偿。据此，许富永诉请南房股份经济社赔偿装修损失、设备损失没有依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中许富永第7项诉讼请求没有明确的诉请金额，属诉讼请求不明确，一审法院在本案中不予处理，许富永可另行主张权利。关于许富永在诉讼中主张的涉讼租赁物为违章建筑的问题，一审法院已发函区查治办审查处理；关于许富永在诉讼中主张南房股份经济社及其工作人员存在的违法违纪问题，不属于民事诉讼审查处理范围，许富永可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、南房股份经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金5056元予许富永；二、驳回许富永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费5286.74元，减半收取计2643.37元，由许富永负担2618.37元，由南房股份经济社负担25元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系许富永的各项诉讼请求应否予以支持。案涉《厂房、店铺使用协议》《补充协议》因违反法律的强制性规定而无效，许富永上诉主张因南房股份经济社在签订合同时隐瞒案涉租赁物是违法建筑的事实，导致合同无效，其应承担相应的违约责任。对此，本案认为，南房股份经济社作为出租人，其有保证租赁物可以合法使用的义务，但许富永作为承租人亦负有谨慎注意的义务，在承租案涉租赁物时应对案涉租赁物作充分的了解，且许富永未举证证明南房股份经济社存在故意隐瞒的事实，故双方对合同无效均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，案涉《厂房、店铺使用协议》约定的租赁期限已经届满，且许富永已将案涉租赁物返还给南房股份经济社，南房股份经济社亦同意返还保证金，一审法院据此对许富永主张南房股份经济社向其返还保证金5056元予以支持于法有据，本院予以维持。无效合同自始没有法律约束力，故许富永主张南房股份经济社应向其支付两倍罚金12112元、赔偿其仓储损失16320元、南房股份经济社因不合理加租的额外收入110632.8元归其所有、优先承租权均于法无据，本院不予支持。关于转合同手续费1000元，根据已查明的事实可知，案涉租赁物系许富永向案外人顶手后向南房股份经济社承租所得，该转合同手续费为许富永取得案涉租赁物使用权的对价，现《厂房、店铺使用协议》《补充协议》已履行完毕，许富永无权要求南房股份经济社退还该款。关于装修损失、设备损失的问题，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，许富永未举证证明其装修投入明细及设备损失情况，其应承担举证不能的法律后果，此其一；其二，根据已查明的事实可知，许富永已搬离案涉租赁物，只剩几百元的废品，无其他物品，且存放在租赁物内的设备也应由其自行搬离。故其主张南房股份经济社赔偿装修损失、设备损失于法无据，本院不予支持。关于许富永主张的第七项诉讼请求，因其在一审中没有明确该项诉请金额，故一审法院对该项诉请不予处理于法有据，本院予以维持，其可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。许富永的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5210.9元，由上诉人许富永负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽