广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10536号上诉人（原审原告）：金晨，女，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省仪征市*************，公民身份号码321************320。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审原告）：廖伟强，男，1988年1月30日出生，汉族，住广东省兴宁市***********，公民身份号码441************871。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区****************之一，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东华法律师事务所律师。上诉人黄振华、佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，以购房款905692元为本金、按日万分之三向原告金晨、廖伟强支付自2018年11月1日起至2019年1月30日止的逾期交房违约金；二、驳回原告金晨、廖伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取898.53元由两被告负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用898.53元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。”金晨、廖伟强不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判，改判为粤海通公司、长华公司以购房总款905692元本金，按日万分之三向金晨、廖伟强连带支付2018年2月1日起至2019年1月30日止的逾期交房违约金；2.本案诉讼费用由粤海通公司、长华公司负担。事实与理由：一、一审认定2018年2月6日，金晨、廖伟强出具《确认函》，同意将涉诉房屋交由长华公司装修，并同意出卖人于同年10月31日装修完工交收入伙，认定事实不清，适用法律错误。2018年3月3日时，粤海通公司未取得毛坯房竣工验收备案。粤海通公司在2018年3月通知金晨、廖伟强收毛坯房不具备约定的交房条件，即使金晨、廖伟强出具《确认函》，对金晨、廖伟强不具有约束力。二、一审认定房屋交付时间为2018年10月31日认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定毛坯房交付时间为2018年1月31日日，金晨、廖伟强与长华公司签订的《委托装修协议》约定交付装修成果时间为2018年10月31日，按合同顺序，粤海通公司应当于2018年1月31日交付毛坯房再进行装修。三、一审认定的事实与基于事实的推定存在相互矛盾。四、一审根据交易习惯、生活常理分析认定金晨、廖伟强没有向粤海通公司催收毛坯房罔顾事实。金晨、廖伟强提交的相关证据一审并未进行质证。五、本案违约金计算起始时间应当是商品房买卖合同约定的毛坯房交楼的次日，即2018年2月1日。针对金晨、廖伟强的上诉，粤海通公司、长华公司辩称，一、一审判决认定《委托装修协议》约定的精装修交房时间为约定交房时间与事实相符。金晨、廖伟强既要求粤海通公司履行交付毛坯房又要求履行交付精装修的义务，以及其要求就装修问题提供整改服务等行为，均等同于以其确认双方之间实际交易的标的物系精装修房，故履行交付义务的标准应以精装修房为准。二、金晨、廖伟强并未向粤海通公司催收毛坯交房。本案中，与金晨、廖伟强交易的对象是粤海通公司，如金晨、廖伟强认为粤海通公司未履行交付义务，则其应直接向粤海通公司催告而非向有关部门投诉，且金晨、廖伟强亦没有提供任何证据证明其曾向粤海通公司催告。金晨、廖伟强提交的向有关部门催告的证据系其他栋业主向有关部门投诉的材料，不能将其他业主的行为视为金晨、廖伟强的行为。三、长华公司并非本案适格被告，本案的商品房买卖合同的主体是金晨、廖伟强与粤海通公司，长华公司既非合同一方，也未参与讼争房屋买卖活动，亦不存在法律规定的股东禁止行为，故不应承担逾期交房违约金。四、粤海通公司一审提出管辖权异议是行使诉讼权利，本案诉讼费用应按照法院支持的诉讼请求的比例承担。粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第一项为粤海通公司仅需支付违约金16302.46元；2.撤销一审判决第一项，改判长华公司无须就上述违约金承担责任；3.本案全部诉讼费由金晨、廖伟强负担。事实和理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交楼违约金。一、一审判决支持的逾期交付违约金金额明显过高。粤海通公司与金晨、廖伟强在《补充协议》中约定违约金最高不超过商品房总价款的2%，金晨、廖伟强从没有提出显失公平，也没有起诉要求撤销，故该约定符合意思自治原则，双方理应遵守，违约金应以总价款的2%为限。三、本案不存在滥用诉权的情形。粤海通公司一审时提出管辖权异议是民事诉讼法赋予的当事人的正当权利，不属于诉累，应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。针对粤海通公司的上诉，金晨、廖伟强辩称，一审法院关于涉案《补充协议》中存在多项格式条款的认定适用法律正确，粤海通公司的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回粤海通公司的上诉请求。对于粤海通公司的第二个上诉请求应当予以驳回，粤海通公司对此没有上诉权。针对粤海通公司的上诉，长华公司述称，同意粤海通公司的上诉意见。二审期间，金晨、廖伟强提交了1.关于停止室内装修的通知；2.关于停止办理交楼手续的通知；3.行政处罚网页页面的截图；4.业主向佛山12345投诉的情况也是网页截图。粤海通公司、长华公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审核，金晨、廖伟强提交以上证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩，本案二审争议的焦点是：1.双方约定的交房时间应如何确定;2.粤海通公司与被上诉人《补充协议》约定的违约金条款是否有效；关于第一个焦点问题,经查,粤海通公司与金晨、廖伟强在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且金晨、廖伟强亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果被上诉人违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重被上诉人责任的情形，故该条款无效。被上诉人在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、先行利率标准、合同约定等，确定按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，金晨、廖伟强、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1234.02元，由金晨、廖伟强负担2229.46元，佛山市粤海通房地产有限公司负担50元（佛山市粤海通房地产有限公司预交了411.34元，多交纳的203.78元，经其书面申请，由本院予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 进审 判 员  张 莹审 判 员  禤敏婷二〇一九年九月二十五日法官助理  李敏娜书 记 员  李安安