江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初1367号原告：卢雰,女,1989年11月25日出生，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。被告:沭阳华希南岸房地产开发有限公司,住所地沭阳县沭城镇上海南路西侧苏州路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被告:沭阳县理想之家商业管理有限公司,住所地沭阳县浙江商城B8幢18-20号。法定代表人：蒋世新，该公司董事长。被告：周慧，女，1970年5月3日出生，居民，住所地宿迁市沭阳县。原告卢雰与被告沭阳华某南岸房地产开发有限公司（以下简称华某公司）、沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想公司）、周慧商品房销售合同、房屋租赁合同纠纷一案，沭阳县人民法院于2017年8月1日受理后，报请宿迁市中级人民法院指定管辖，经指定，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院判决后，当事人不服判决上诉至宿迁市中级人民法院，该院于2019年1月29日裁定发回本院重新审理。本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卢雰的委托诉讼代理人李树林、被告华某公司的委托诉讼代理人毛适之到庭参加诉讼，被告理想公司、周慧经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢雰向本院提出诉讼请求：1.判令被告华某公司赔偿原告逾期办证违约金（以506582元为基数自2015年4月1日起至办证之日止，按年利率6%计算）；2.判令被告华某公司、理想公司共同支付商铺租金60789元（租赁期限自2016年12月1日至2018年6月1日止）；3.被告华某公司、理想公司承担解除合同违约金253291元；4.被告周慧对上述第2、3项承担连带还款责任；5.被告承担本案诉讼及保全费用。事实与理由：2013年5月31日，原告通过理想公司在华某公司处购买商铺两间并签订商品房买卖合同。合同约定2014年12月31日交付，交付后90日协助办证，逾期按房款1%支付违约金。原告已经按约履行全部义务，但华某公司至今未能将交付的房屋办证，构成违约，但合同约定的违约金明显不足以弥补原告损失，故原告主张按年利率6%标准计算。2013年7月30日，原告基于对华某公司对外宣传的信任与理想公司签订商铺委托经营管理合同，约定前三年租金折抵购房款，第四、五年租金为总房款的8%即40526元，半年支付，先付后用，而被告至今未支付第四、五年租金。2017年5月2日，理想公司单方向原告发送解除合同通知书；根据商铺委托经营管理合同约定，其应向原告支付商铺总价50%的违约金即253291元。原告认为，被告华某公司未按约定办理产权证书，应支付逾期办证损失；被告理想公司未按约定支付租金亦构成违约，应承担违约责任。被告华某公司以宣传返租、包租为销售手段，其对理想之家不能继续经营给原告造成的租金及违约金损失应承担连带赔偿责任。被告周慧作为理想之家独资投资人，在经营过程中出资不到位，且为规避债务将公司股权转让他人并变更法定代表人，其应对理想之家公司经营债务承担连带责任。华某公司辩称，1.关于逾期办证的问题，商品房买卖合同约定的交房日期为2014年12月31日，逾期违约金标准为总房款的1%；逾期办证违约金请求已经超过诉讼时效，违约金计算标准应该按照合同约定。2.关于原告主张的第2、3、4项诉讼请求，因本案系商品房买卖合同纠纷，并不是租赁合同纠纷，本案不应当处理房屋租赁内容，即使处理，在宿迁市中级人民法院的相关类型案件中已就租金起算时间进行了认定，应是2018年1月1日后，因为前三年的租金已经冲抵购房款，原告已实际取得。如法院认定解除合同，原告主张的违约金标准过高。答辩人并非原告与被告理想公司签订合同的主体，依据合同相对性，原告无权要求答辩人支付违约金及租金。同时答辩人未参与被告周慧对涉案商铺委托经营管理，也未参与理想公司的经营和管理。3.关于第5项诉讼请求，请法院依法判决。理想公司、周慧均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，被告华某公司与被告周慧、理想公司签订合作协议一份，约定周慧和华某公司合作销售和经营管理华某·南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场。该合作协议第5.5条约定：华某公司确保在2012年5月31日前可以装修，项目以外的楼施工等因素不影响商场正常营业。在合同履行过程中，被告华某公司代表谭强与被告周慧另签订补充协议书一份，双方对周慧负责销售华某·南岸丽景项目房屋的溢价分成款、租金收入、违约责任等分别作出约定。该补充协议第6条约定：双方在履约过程中均有违约行为，其中周慧未按约交足保证金；华某公司未按协议第5.5条于2012年5月31日将商场交付周慧装修；现经双方协商，互不追究违约责任。第7条约定：商场三年返租期之前试营业阶段（2014年3月8日至2014年12月30日）的租金收入，其中2014年3月8日至2014年7月7日的租金收入归周慧所有，其余2014年7月8日至2014年12月30日的租金收入由周慧负责支付华某公司。2013年6月27日，原告卢雰与被告华某公司签订商品房买卖合同两份，约定卢雰购买华某公司开发的华某﹒南岸丽景1247、1248号商铺，商铺价款分别为188891元、196111元。两份商品房买卖合同均约定：出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案商铺目前尚未通过综合竣工验收，卢雰至今对商铺未取得权属登记证书。2013年7月30日，卢雰作为甲方（委托方）签署一份商铺委托经营管理合同，合同内容为：“乙方（受托方），公司名称沭阳县理想之家家居购物中心……；商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书确认的表价折扣后的价格，共计为人民币506582元；委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营的期限；（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续；委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用；（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为，合同第一条第二款约定的购房总价的8%即人民币40526元……（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用，由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）；商铺租金支付形式为，银行汇款至甲方指定的账户内；违约责任：（二）委托经营期间，乙方需提前终止合同的，应提前90日通知甲方，乙方按照本合同确认的商铺总价的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失……。”理想之家公司作为乙方于2015年3月31日在该合同上签章。2013年11月份，华某公司将涉案商铺交付理想之家公司经营管理。之后，理想之家公司一直未向卢雰支付商铺租金。2017年5月，理想公司向卢雰发出解除委托经营管理合同的通知书。案件审理过程中,原告申请对被告华某公司名下房产进行保全,本院于2019年4月9日作出(2019)苏1311民初1367号民事裁定,查封华某公司名下华某南岸丽景13号楼2单元101室房屋一套,查封期限为年。本案争议焦点为：一、原告卢雰主张的逾期办证违约金请求有无超过诉讼时效及违约金数额如何认定；二、原告主张被告理想公司给付租金有无事实和法律依据；三、原告主张的解除合同违约金数额如何认定；四、被告华某公司对上述第二、三项费用应否承担责任。关于第一争议焦点。本院认为，根据原告卢雰与被告华某公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2014年12月31日前交付涉案房屋，第十五条约定了办理权属登记应在商品房交付后90日内将相关材料提交登记机关备案。而根据宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终777号案件听证笔录及民事判决书，其对刘某等人的证人证言予以采信，能够认定商铺业主因被告华某公司逾期办证事宜成立维权群进行维权，系群体性维权活动，原告等人亦于2015年、2016年向被告华某公司主张过逾期办证违约金。故无论是按照理想公司实际接收房屋时间还是按合同约定的交房时间计算诉讼时效，原告主张违约金的诉讼时效都产生中断。而原告于2017年8月1日向沭阳县人民院起诉，并未超过诉讼时效。关于原告主张的逾期办证违约金，本院认为，被告自应办理相关权属证书的时间至今时间较长，现仍无法办理相关登记，客观上确实给原告造成损害，而原告和被告华某公司合同约定的按已付购房款1%支付违约金较低，应当予以调整。结合合同约定的违约金数额、逾期时间及逾期原因等因素，本院酌定被告支付原告违约金数额为10000元。关于第二争议焦点。本院认为，原告和被告理想公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，商铺的委托经营管理期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。因涉案商品房买卖合同约定涉案房屋的交付时间为2014年12月31日，故原告对涉案房屋享有租金收益的起算时间应确定为2014年12月31日。因合同约定前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵购房款，故原告已经实际取得了2014年12月31至2017年12月31日期间的租金收益。原告的租金损失应自2018年1月1日起按照已付购房款总价即506582元的8%/年的标准计算至2018年6月1日，共计16886元。关于第三争议焦点。本院认为，原告和被告理想公司在《商铺委托经营管理合同》第七条约定，委托经营期间，理想公司需提前终止合同的，应提前90日通知原告，并按照合同确认的商铺总价的50%支付违约金。而被告理想公司于2017年5月通知原告解除合同，已构成违约，应承担违约责任。原告主张按商铺总价款的50%即253291元计算违约金符合双方约定且不违法法律规定，本院予以支持。关于第四争议焦点。本院认为，开发商和业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理依赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。本案中，根据原告提供的广告宣传单，该宣传单明确注明“十年返租、终身包租”“包租十年”，购铺预算表中亦载明“返还24%折后总价”的字样，该内容与二被告之间的合作协议及商品房买卖合同等内容相印证，被告华某公司、理想公司均在宣传单中署名，该广告宣传单中并未就双方的合作关系进行明确的说明，容易让业主对开发商产生信赖。被告华某公司辩称不此不知情明显不符合常理，本院对该辩解不予采纳。故被告华某公司应对被告理想公司未按合同约定履行应承担的租金及违约金承担责任。本院认为，原告本案中主张的逾期办证违约金、租金等损失系因商品房销售合同产生的纠纷，合并处理并不违反法律规定，故对于被告华某公司的辩解，本院不予采纳。原告要求被告周慧承担责任没有事实及法律依据，本院不予支持。被告理想公司及周慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视其放弃相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司与本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢雰逾期办证违约金10000元；二、被告沭阳县理想之间商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告商铺租金16886元及解除合同违约金253291元；三、被告沭阳华希南岸房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6087元，保全费2120元，合计8207元，由原告负担2517元，被告华希公司、理想公司负担5690元。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6087元。审 判 长  康 凯人民陪审员  张守业人民陪审员  吴新品二〇一九年九月二日书 记 员  郭 晓附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条【诉讼时效的中断】诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。