文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10337号原告：佛山火炬创新创业园有限公司，住所地佛山市禅城区华宝南路13号B座一层，统一社会信用代码914406006788970504。法定代表人：顾李丹。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志辉，广东天伦（佛山）律师事务所实习律师。被告：人民通惠国际控股有限公司，住所地佛山市禅城区华宝男路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座2楼7-12室，统一社会信用代码914406003992592759。法定代表人：凌浩钧。原告佛山火炬创新创业园有限公司（以下简称火炬园公司）诉被告人民通惠国际控股有限公司合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2019年8月14日、2019年8月23日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的佛火炬租[2015]36号《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》于本起诉状送达被告之日解除；2、被告立即向原告支付租金284453.40元（暂计至2019年3月31日，此后每月租金以25859.40元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、租金滞纳金247474.46元（暂计至2019年3月31日，此后以被告拖欠原告的租金为本金，按日利率5‰的标准计至被告实际清偿之日止）；3、被告立即向原告支付管理费151305元（暂计至2019年3月31日，此后每月管理费以13755元的标准计至案涉租赁合同解除之日止）、管理费滞纳金131635.35元（暂计至2019年3月31日，此后以被告拖欠原告的管理费为本金，按日利率5‰的标准计至被告实际清偿之日止）；4、被告立即向原告支付水费616.53元、电费529.91元、空调费3668元；5、被告立即向原告交还位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼1、2、3、4、5室的房屋；6、被告向原告支付案涉租赁物业的占有使用费（自案涉租赁合同解除之次日起，按25859.40元/月的标准计至被告实际交还案涉租赁物业之日止）和占有使用案涉租赁物业期间的管理费（自案涉租赁合同解除之次日起，按13755元/月的标准计至被告实际交还案涉租赁物业之日止）；7、本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第四项的水费变更为39.27元。事实与理由：2015年4月15日，原告与被告签订佛火炬租[2015]36号《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼1、2、3、4、5室共917平方米建筑面积的物业出租给被告作为科研办公、孵化生产之用，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日，2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金单价为28.2元/月/平方米，管理费单价为15元/月/平方米，被告逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向被告加收滞纳金。上述租赁合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁物业，并按约定提供了管理服务，但被告未按约定向原告缴纳租金和管理费等费用。截至2019年3月31日，被告尚拖欠原告上述租赁合同项下2018年5月1日至2019年3月31日期间的租金284453.4元及滞纳金247474.46元、2018年5月1日至2019年3月31日期间的管理费151305元及滞纳金131635.35元、2018年5月至2018年7月期间的水费616.53元、电费529.91元、2018年5月至2018年6月期间的空调费3668元。上述费用原告已多次催收，但被告至今未缴纳。为此，原告特提起本案诉讼。被告人民通惠国际控股有限公司辩称：1、同意解除合同，人民通惠国际控股有限公司的实际控制人是刘清伟，凌浩钧只是挂名的法定代表人，凌浩钧与刘清伟均是2018年6月份因公司涉嫌组织领导传销而被拘留在南海区看守所；2、对原告主张的欠费期间没有异议。3、同意原告主张的保证金抵扣拖欠的费用。4、关于租金、管理费、违约金、电费、水费和空调费的具体金额，由法院审查。诉讼中，原告举证如下：1、佛山火炬创新创业园有限公司营业执照、人民通惠国际控股有限公司工商登记资料。证明原、被告主体资格。2、《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（佛火炬租[2015]36号）。证明被告人民通惠国际控股有限公司承租原告位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼1、2、3、4、5室的房屋，双方对租赁面积、租期、租金、管理费、滞纳金等事宜进行了约定。3、《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（佛火炬物管[2016]02-03-1号）。证明原告与被告人民通惠国际控股有限公司就火炬园A座5楼1、2、3、4、5室中央空调使用事宜签订协议书，双方对中央空调使用地点、收费面积、收费标准等进行了约定。4、企业用电确认单（2张）。证明人民通惠国际控股有限公司拖欠原告2018年5月至2018年7月电费529.91元。5、《关于同意核发佛山高新技术产业开发总公司A座的意见》、《建设工程规划许可证》、《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》（佛府办函[2009]77号）。证明案涉房屋即佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座是依法建设，取得了《建设工程规划许可证》；原告有权出租案涉房屋。6、企业用水确认单、水费发票、电费发票。证明被告拖欠原告2018年5月至2018年7月期间的水费39.27元，原告已向供水单位缴纳案涉房屋2018年5月至2018年7月的水费，原告已向供电单位缴纳案涉房屋2018年5月至2018年7月的电费。7、房屋交还承诺书。证明被告于2019年5月30日将涉案物业交还原告。诉讼中，被告人民通惠国际控股有限公司未向本院提交证据。本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2-4均有原件核对，本院对真实性予以确认；证据5为涉案物业报批报建的相关材料，本院经审查对真实性予以确认；本院经审查对证据6的真实性予以确认；被告对证据7无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年4月15日，原告（甲方，出租方）与被告人民通惠国际控股有限公司（乙方，承租方）签订《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号：佛火炬租[2015]36号），约定：1、甲方将位于佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座5楼1、2、3、4、5室共917平方米建筑面积的物业，使用权出租给乙方使用。2、租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日。3、2015年5月1日至2016年4月30日的租金单价为23元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米；2016年5月1日至2018年4月30日的租金单价为25元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米；2018年5月1日至2020年4月30日的租金单价28.2元/月/平方米，管理费单价15元/月/平方米。4、租金和管理费的支付期每1个月为一期，每期支付一次，乙方应在每期开始之日5个工作日内向甲方缴纳当期租金和管理费。乙方应于合同生效之日起第5个工作日前向甲方缴纳租赁合同保证金，保证金金额为3个月的租金和管理费，共计104538元。5、若乙方承租的房屋为简单装修，甲方可给予2个月装修期，装修期从约定的租赁期间开始之日计算。在该装修期内，乙方无须缴纳租金，装修期满第二日开始计算租金，装修期乙方应按每平方5元/月的标准像甲方缴纳装修期间的管理费。6、乙方逾期支付租金、管理费、保证金或其他费用的，甲方有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准向乙方加收滞纳金。如发生滞纳金，乙方应于支付当期租金、管理费等费用的同时向甲方支付该滞纳金。7、合同期内，乙方所消耗的水费、电费、空调费(按空调使用协议)由乙方自行承担。鉴于园区用电公损由园区搜有承租人分摊，上述电费应包含乙方应承担的用电公损量。水费、电费等费用从约定的租赁期间开始之日计算，乙方应在每月15日前向甲方交付上月水费、电费和按约定应交付的空调费。8、如乙方于本合同所约定的交付日期届满后30日内仍未向甲方支付当期全部应交租金、管理费及滞纳金的，甲方有权单方终止本合同，租金、管理费及滞纳金并不因此免除。甲方有权就此发出书面通知，并有权在书面通知乙方之日起10个工作日后全部或部分扣除租赁合同保证金进行冲抵，如租赁合同保证金不足冲抵乙方所欠费用，应在通知规定的时间内补齐。甲方有权将该办公场所租赁予第三人。9、乙方拖欠租金和管理费超过30天的或连续两个月不能按时足额缴纳水、电费、空调费的，甲方有权终止合同并收回租赁物业，所缴纳的租金、管理费、合同保证金不再退还乙方（合同保证金作为违约金由甲方收取），如造成甲方损失的，还应由乙方负责赔偿。10、不可抗力：在合同履行期间，由于地震、台风、火灾、水灾、战争、瘟疫等不可预见、不可克服、不可避免的事件（罢工除外）使得难以继续履行合同，或继续执行该合同将使履行成本过高，从而直接影响合同的履行，或不能完全履行，或继续履行会不能达到或违背合同的目的，遭遇方应立即将事故情况通知相对方，并应在事后30天向提供事件的详细情况及合同不能履行、或者不能完全履行，或者需要延期履行的有效证明文件。按照事件对履行合同影响的程度，由双方协商决定是否解除合同、或部分履行，或延期履行合同，双方均不承担由此产生的违约责任，任何一方均不得向对方主张违约赔偿责任。2016年4月30日，原告(甲方，供应方)与人民通惠集团（乙方，使用方）签订《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（合同编号为佛火炬物管[2016]02-03-1号），约定：1、中央空调使用地点：A座5楼1、2、3、4、5室；2、中央空调使用及收费总面积917平方米。3、收取中央空调费用起止时间：自2016年5月1日起，至乙方租赁期满止。4、乙方每年每月按租赁总面积×实时单价的计算公式向甲方缴纳中央空调维保费，即每月需向甲方缴纳中央空调维保费1834元。中央空调维保费不含冷气供应使用费，乙方如需使用冷气，需向甲方提出申请，双方再行协商冷气使用的费用收取方式。5、乙方每月10日前按时向甲方缴纳中央空调使用费，乙方迟延缴纳中央空调使用费的，应按拖欠费用的0.5%按日缴纳违约金。根据原告提供的《企业用电确认单》，A座5楼2018年5月2日至5月31日应缴纳的电费为142.72元；2018年5月31日至7月30日应缴纳的电费为387.19元。以上合计529.91元。庭审中，原告陈述：1、确认被告已向原告缴纳保证金104538。对该保证金，原告同意用于抵扣被告拖欠的费用，但认为应先用于抵扣滞纳金和占有使用费。2、原告主张的管理费是指为园区提供物业管理、清洁卫生、安保、秩序维护等方面而应负担的费用。3、原告主张的电费及水费包含自用和公摊两部分，企业用电确认单及企业用水确认单中载明的乘损率即指公摊部分。4、原告提交的电费、水费发票是涉案物业整栋楼缴纳电费、水费的发票，涉案物业所发生的电费、水费包含在原告向供电供水部门缴纳的费用内。原告主张的电费未包含中央空调的电费。原告主张的空调费计费期间为2018年5月、6月。5、被告自2018年5月开始拖欠租金及管理费。涉案物业于2018年6月被佛山市公安局经侦支队查封，2019年3月14日解封，案外人刘清伟的家人于2019年5月30日搬走了部分物品，并称剩余物品为弃置物，故原告确认已于2019年5月30日收回涉案物业。另查明一：佛山国家高新区创新中心A座于2006年4月4日取得《建设工程规划许可证》，建设单位为佛山高新技术产业开发总公司。2009年2月16日，佛山市人民政府出具《关于佛山火炬创新创业园入园企业办理工商登记问题的复函》，同意由佛山市高新技术产业开发总公司全资企业佛山火炬创新创业园有限公司作为创业园大楼出租人，与入园企业签订租赁合同。根据佛山市公安局经侦支队第四大队2019年9月17日出具的复函，涉案物业于2018年6月7日查封，2019年3月14日解封。另查明二：本院于2019年5月16日向被告人民通惠国际控股有限公司送达原告的起诉状、证据副本等应诉材料。本院认为，本案中，原告与被告人民通惠国际控股有限公司签订的合同包含租赁及物业管理两种合同关系，原告在本案中主张租金及管理费，故本案应为合同纠纷。涉案《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（下简称《租赁合同》）及《佛山国家火炬创新创业园A座中央空调使用管理协议书》（下简称《中央空调使用管理协议书》）系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张的《租赁合同》的解除。本案中，被告自2018年5月开始拖欠租金、管理费，根据《租赁合同》第九条的约定，原告有权解除合同。关于解约的时点，根据《合同法》第九十六条的规定，涉案《租赁合同》自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，因原告在起诉前未向被告送达解除合同的书面通知，则以本院向被告送达起诉状、证据副本等应诉材料之日也即2019年5月16日确定为涉案《租赁合同》解除之日。本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月16日解除。原告主张合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租金、占有使用费及管理费。本案中，原告主张被告自2018年5月1日开始拖欠租金、管理费，被告未对欠费期间提出异议，本院对原告主张的欠费情况予以确认。本案中，原告确认已于2019年5月30日收回涉案商铺，故原告有权要求被告支付2018年5月1日至2019年5月30日期间的管理费，2018年5月1日至2019年5月16日期间的租金及2019年5月17日至2019年5月30日期间的占有使用费。根据《租赁合同》关于租金及管理费收费标准的约定，涉案物业2018年5月之后每月租金标准为25859.40元（917平方米×28.2元/月/平方米）、管理费每月13755元（917平方米×15元/月/平方米）。经核算，被告应向原告支付2018年5月1日至2019年5月16日期间的租金323659.52元[25859.40元/月×12个月+（25859.40元/月÷31天×16天）]、2018年5月1日至2019年5月30日期间的管理费178371.30元[（13755元/月×12个月）+（13755元/月÷31天×30天）]、2019年5月17日至2019年5月30日期间的占有使用费11678.38元（25859.40元/月÷31天×14天）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的租金及管理费滞纳金。涉案合同约定租金和管理费的支付系每1个月为一期，每期支付一次，被告应于每期开始之日五个工作日内向原告交纳当期租金和管理费，如逾期交纳的，原告有权按逾期缴费数额的千分之五/天的标准计收滞纳金。如上所述，被告存在拖欠租金、管理费的事实，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故原告有权主张租金及管理费的滞纳金。依据上述合同的约定，滞纳金的标准过高，本院酌定调整为按照日万分之五计算。经核算，截至2019年5月30日，被告人民通惠国际控股有限公司应向原告支付租金滞纳金34216.16元（具体的计算过程详见附件一《租金滞纳金计算表》），被告应向原告支付管理费滞纳金18200.08元（具体的计算过程详见附件二《管理费滞纳金计算表》）。关于原告主张的中央空调使用费。本案中，原告主张被告人民通惠国际有限公司拖欠2018年5月、6月的中央空调使用费，被告未对欠费期间提出异议，本院对原告主张的欠费情况予以确认。根据《中央空调使用管理协议书》关于中央空调费收费标准的约定，涉案物业每月的中央空调使用费为1834元。被告人民通惠国际控股有限公司2018年5月尚处于正常营业状态，故原告要求被告支付2018年5月的空调使用费1834元，合法有据，本院予以支持。至于2018年6月份的中央空调使用费，因被告于2018年6月7日被公安机关羁押，涉案租赁物自此客观上可以不再继续使用原告提供的中央空调服务，故原告要求被告支付2018年6月7日之后的中央空调使用费，缺乏依据，本院不予支持。经核算，2018年6月1日至6月7日，被告应支付中央空调使用费427.91元（1834元÷30天×7天）。综上，被告人民通惠国际控股有限公司应向原告支付涉案物业2018年5月1日至2018年6月7日中央空调使用费合计2261.91元（1834元+427.91元），原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的水费、电费。本案中，原告主张被告人民通惠国际控股有限公司拖欠2018年5月-2018年7月的水费、电费，被告未对欠费期间提出异议，本院对原告主张的欠费情况予以确认。原告提供的《企业用水确认单》、《企业用电确认单》及水电费发票已经足以证实涉案物业拖欠的水电费已由原告实际垫付，本院对该费用予以确认。关于被告缴纳的保证金104538元。原告同意该费用用于抵扣被告拖欠的费用且要求优先抵扣被告拖欠的滞纳金，本院予以确认。抵扣后，被告无需向原告支付前文所述的截至2019年5月30日至的滞纳金52416.24元（34216.16元+18200.08元）。剩余保证金52121.76元（104538元-52416.24元），用于抵扣被告拖欠的租金及占有使用费。抵扣后，被告尚需向原告支付租金283216.14元（335337.90元-52121.76元）。自2019年5月31日起，以被告拖欠的租金、管理费合计461587.44元（283216.14元+178371.30元）为本金，按日万分之五计算滞纳金至清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的返还房屋。因原告当庭确认被告已于2019年5月30日返还涉案物业，原告的该项诉请已然实现，本院不再重复处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山火炬创新创业园有限公司与被告人民通惠国际控股有限公司签订的《佛山国家火炬创新创业园科技企业孵化器孵化物业租赁合同》（合同编号：佛火炬租[2015]36号）于2019年5月16日解除；二、被告人民通惠国际控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付佛山市禅城区华宝南路13号A座5楼1、2、3、4、5室租金、管理费合计461587.44元及滞纳金（自2019年5月31日起以461587.44元为本金，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告人民通惠国际控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山火炬创新创业园有限公司支付空调费2261.91元、电费529.91元、水费39.27元；四、驳回原告佛山火炬创新创业园有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取5998元，由原告佛山火炬创新创业园有限公司负担2000元，被告人民通惠国际控股有限公司负担3998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  **二〇一九年九月六日书记员  罗曼附件一：《租金滞纳金计算表》            欠费月份              租金金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.5              25859.40               2018/5/9              2019/5/30              387               5003.79                   2018.6              25859.40               2018/6/8              2019/5/30              357               4615.90                   2018.7              25859.40               2018/7/7              2019/5/30              328               4240.94                   2018.8              25859.40               2018/8/8              2019/5/30              296               3827.19                   2018.9              25859.40               2018/9/8              2019/5/30              265               3426.37                   2018.10              25859.40               2018/10/13              2019/5/30              230               2973.83                   2018.11              25859.40               2018/11/8              2019/5/30              204               2637.66                   2018.12              25859.40               2018/12/8              2019/5/30              174               2249.77                   2019.1              25859.40               2019/1/9              2019/5/30              142               1836.02                   2019.2              25859.40               2019/2/13              2019/5/30              107               1383.48                   2019.3              25859.40               2019/3/8              2019/5/30              84               1086.09                   2019.4              25859.40               2019/4/9              2019/5/30              52               672.34                   2019.5              25025.10               2019/5/10              2019/5/30              21               262.76                   合计              335337.90                                                            34216.16       附件二：《管理费滞纳金计算表》            欠费月份              管理费金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.5              13755.00               2018/5/9              2019/5/30              387               2661.59                   2018.6              13755.00               2018/6/8              2019/5/30              357               2455.27                   2018.7              13755.00               2018/7/7              2019/5/30              328               2255.82                   2018.8              13755.00               2018/8/8              2019/5/30              296               2035.74                   2018.9              13755.00               2018/9/8              2019/5/30              265               1822.54                   2018.10              13755.00               2018/10/13              2019/5/30              230               1581.83                   2018.11              13755.00               2018/11/8              2019/5/30              204               1403.01                   2018.12              13755.00               2018/12/8              2019/5/30              174               1196.69                   2019.1              13755.00               2019/1/9              2019/5/30              142               976.61                   2019.2              13755.00               2019/2/13              2019/5/30              107               735.89                   2019.3              13755.00               2019/3/8              2019/5/30              84               577.71                   2019.4              13755.00               2019/4/9              2019/5/30              52               357.63                   2019.5              13311.30               2019/5/10              2019/5/30              21               139.77                   合计              178371.30                                                            18200.08