江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1544号原告黄伟华，男，汉族，1989年9月21日出生，住鹰潭市月湖区。委托代理人祝俊颖，江西融冰律师事务所律师。被告鹰潭市恒泰置业有限公司（原鹰潭市金森文化投资有限公司），统一社会信用代码9136060069700937H，住所地江西省鹰潭市月湖区莲花路9-3号。法定代表人祝标太，该公司总经理。委托代理人高海峰，该公司法务部经理。第三人江西建工第二建筑有限责任公司，统一社会信用代码9136000550860697P,住所地江西省南昌市青云谱区建设路173号。法定代表人徐小勇，该公司经理。委托代理人漆佳伟，该公司法务人员。原告黄伟华与被告鹰潭市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰置业）、第三人江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称江西建工二公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，2019年7月26日，本院根据被告恒泰置业的申请，依法通知江西建工二公司作为本案的第三人参加诉讼，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告黄伟华委托诉讼代理人祝俊颖，被告恒泰置业委托诉讼代理人高海峰，第三人江西建工二公司委托代理人漆佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟华向本院提出诉讼请求：判令被告恒泰置业向原告支付逾期交房利息35075.09元、逾期交房违约金56150.92元、逾期办证违约金802.15元，合计92028.16元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月11日，原告黄伟华与被告恒泰置业签订了《鹰潭市商品房买卖合同》，合同约定：原告黄伟华向被告恒泰置业开发的金森文化广场11号楼01单元01112室房屋，总购房款为802156元，被告恒泰置业应于2016年10月1日前向原告交付商品房，逾期交房的，应向原告支付已付购房款的银行同期存款利率计算利息及已付购房款的日万分之一向原告支付违约金，同时约定由于出卖人的原因未能办理房屋权属转移登记，出卖人应按已付房款的0.1%向买受人支付违约金等内容。原告按照合同约定支付相应购房款，但被告恒泰置业到2018年10月31日才通知原告交房，被告恒泰置业逾期交房的行为已构成违约，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告恒泰置业公司辩称，原告黄伟华不是实际购房人，没有支付购房款。我公司和原告黄伟华签订的商品房买卖合同，实际是原告黄伟华与第三人即施工单位江西建工二公司项目部实际施工负责人吴黄明做的关于支付工程款的担保，若我公司未支付工程款，施工单位有权要求以房抵工程款，因此，请求通知江西建工二公司作为本案的第三人参与到本案诉讼中，对折抵进行确认。吴黄明作为签订合同的经办人，也应共同追加参与诉讼。原告黄伟华不是真实的购房人，也没有实际购买我公司的房屋。江西建工二公司承包了我公司开发的金森文化广场项目，吴黄明系该公司指派的项目负责人。当时吴黄明提出为了保障江西建工二公司垫资的工程款及保证金的安全，要求答辩人提供部分房产备案给其指定的人员，作为对其工程款和保证金的担保。于是，我公司和吴黄明指定的原告黄伟华办理了本案所涉房屋的《鹰潭市商品房买卖合同》备案手续（原告黄伟华只是其中一套，还有多套房屋以网签备案形式进行了担保）。但我公司与吴黄明需要办理退房手续。因此，原告黄伟华根本不是实际购房人，也没有支付分文购房款。故原告黄伟华依据购房合同向我公司主张违约金没有依据。买卖合同签订后，原告黄伟华没有支付分文购房款给我公司。即便是买卖合同成立，原告黄伟华也没有履行合同基本义务，原告黄伟华不履行合同义务在先，根据先履行抗辩权的法律规定，原告黄伟华也无权主张逾期交付违约金。江西建工二公司系国有企业，从没有与原告黄伟华办理过以工程款折抵购房款的手续。现双方也未完成工程款结算。房屋网签给原告黄伟华，只是根据吴黄明的提议，作为对工程款的担保。因此，原告黄伟华没有支付任何房款，房屋买卖合同不能成立，原告黄伟华无权要求我公司支付逾期交房违约金。本案买卖合同系吴黄明具体办理的，买卖合同的真实意思是以房抵工程款还是作为担保，吴黄明是明确清楚的，吴黄明将房屋网签备案给原告黄伟华，是折抵了江西建工二公司工程款，还是与吴黄明一起串通侵占了江西建工二公司的工程款。为查明本案事实，应当将吴黄明追加为本案诉讼参与人。第三人江西建工二公司当庭辩称，本案是商品房销售纠纷，我公司并不是有利害关系的第三人。根据被告恒泰置业提供证据都是吴黄明个人承诺，并且我公司完全不知情，我们没有收到该工程的任何工程款。原告黄伟华为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交了下列证据：证据1：原告身份证、被告恒泰公司企业信息表，证明原、被告具有诉讼主体资格；证据2：《鹰潭市商品房买卖合同》、《收据》、《催交房通知书》，证明2015年6月11日，原、被告签订《鹰潭市商品房买卖合同》，约定原告黄伟华购买被告恒泰置业开发的位于鹰潭市月湖区房屋，总价款为802156元，被告恒泰置业应于2016年10月1日前向原告黄伟华交付商品房，逾期交房的，应向原告黄伟华支付已付购房款的银行同期存款利率的利息及已付购房款的日万分之一的违约金。同时约定，由于出卖人的原因，未能办理房屋权属转移登记的，出卖人应按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金，原告黄伟华支付了相应的购房款，被告恒泰置业向原告黄伟华出具收据，2018年10月31日，被告恒泰置业通知原告黄伟华交房；证据3：结算表、情况说明、银行转款凭证，证明原告黄伟华向吴黄明支付了购房款。被告恒泰置业在本院规定的举证期限内提交了下列证据：证据1：第三人关于吴黄明的任职通知，证明吴黄明是金森文化广场项目实际施工人；证据2：收条3份及结算单，证明吴黄明以工程款抵原告黄伟华购房款。第三人江西建工二公司没有证据向本院提供。被告恒泰置业对原告黄伟华提供的证据认为：证据1没有异议；证据2等单位财务核实和再进行质证；证据3银行转账凭证和本案没有关系，只能说明原告和吴黄明之间存在关联，徐天亮出具的情况说明真实性、合法性没有异议，关联性有异议。第三人江西建工二公司对原告黄伟华提供的证据认为：证据1、2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，和第三人无关；证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该组证据正好能证明和第三人没有关系，只和吴黄明个人有关。原告黄伟华对被告恒泰置业提供的证据认为：证据1真实性、合法性无法认定，关联性有异议，吴黄明和本案没有关系；证据2反而能证明被告恒泰公司收到我的购房款。第三人江西建工二公司对被告恒泰置业提供的证据认为：证据1真实性有异议，吴黄明只是负责项目的实际施工；证据2关联性有异议，没有办法证明我公司和本案有关联。经庭审质证，本院对原告黄伟华提供的证据采信如下证据1：证据1、2被告恒泰置业、第三人江西建工二公司没有异议，本院予以采信；证据3的真实性、合法性被告恒泰置业、第三人江西建工二公司没有异议，关联性提出异议，故本院对该证据真实性、合法性本院予以采信，关联性在本院认为中将一并予以阐述。对被告恒泰置业提供的证据采信如下：证据1、2的三性原告黄伟华及第三人江西建工二公司均有异议，故该证据三性将在本院认为中一并予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月30日，第三人江西建工二公司以赣二建司［2013］37号文件，聘任吴黄明为鹰潭市金森文化广场期日负责人，由其负责原鹰潭市金森文化投资有限公司（以下简称金森公司，现更名为被告恒泰置业）开发的坐落在鹰潭市月湖区站江路以西的金森文化广场项目，为该项目实际施工人。2015年6月10日，吴黄明出具收条一份，收条注明：今收到金森文化投资有限公司工程款，现金人民币捌拾万零贰仟壹佰伍拾陆圆整。本人自愿将该款抵用于黄伟华在金森文化投资有限公司购买11栋1单元1102号房款。金森公司负责人在该收条注明同意抵款等字。2015年6月11日，原告黄伟华作为买受人，金森公司作为出卖人，双方签订《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2015004358），约定：原告购买位于江西省鹰潭市月湖区商品房，总价款为802156元，买受人应于2015年6月11日前，一次性支付商品房全部价款802156元；商品房竣工，经竣工验收合格并在当地主管部门备案后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；出卖人于2016年10月1日前，将符合上述条件的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力、不能履行合同的，双方重新协商签订补充协议；出卖人逾期交付商品房的，除遇不可抗力外，逾期在60日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，如超过上述约定期限的，在合同继续履行情况下，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期存款利率计算，出卖人还应每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；商品房交付时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，提供本合同第五条规定的交付证明文件，《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。合同附件三补充协议第四条第1项约定了“经竣工验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房所在楼宇单位工程进行质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，并取得《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》，买受人同意，以该“经竣工验收合格”为商品房交付条件，双方一致确认，当该竣工验收合格条件具备后，出卖人交付商品房视为完全履行了交付义务，出卖人不承担任何交付方面的违约等法律责任。合同附件三补充协议第十二条第5项约定了买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。合同签订后，金森公司又于当日向原告出具了802156元的收款收据。另查明，原鹰潭市金森文化投资有限公司于2017年8月15日公司名称变更为鹰潭市恒泰置业有限公司。诉争房屋隶属的金森文化广场所使用的电梯在产品出厂时，经上海三菱电梯有限公司检验合格。2018年8月7日，该工程的竣工质量经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。同年9月4日，该工程的消防经鹰潭市公安消防支队验收合格。同年9月7日，被告向鹰潭市建设工程竣工验收部门提交了竣工验收备案文件。2018年10月31日，被告恒泰公司通知原告黄伟华在2018年11月7日前办理交房。因双方对交房、违约责任的承担等存在争议，故原告诉至本院。又查明，中国人民银行活期存款基准利率为年利率0.35%。本院认为，原告黄伟华与被告恒泰置业签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告黄伟华提交了收款收据，被告恒泰置业并未否认该收据的真实性，且被告恒泰置业在竣工验收后还称向原告黄伟华发出了交房通知书，上述证据均可证明原告黄伟华已履行了付款义务，被告恒泰置业辩称没有转款凭证即认定原告黄伟华没有支付购房款，于事实不符，也与其陈述相悖，故对于被告恒泰置业的上述辩驳意见本院不予采纳。根据《鹰潭市商品房买卖合同》的约定，诉争房屋应在2016年10月1日前办理交付，但被告恒泰置业在此期限并未履行交房义务，现原告黄伟华依据合同约定要求被告恒泰置业按银行同期存款利率支付逾期交房利息并按已付房款日万分之一支付逾期交房违约金及逾期办证违约金不违反法律规定，本院予以支持，但银行同期存款利率应按活期存款利率计算。对于计算逾期交房利息和违约金的截止时间，因诉争房屋在被告恒泰置业在2018年10月31日通知原告黄伟华在2018年11月7日前办理交房，故该截止时间应计算至2018年10月31日为宜，被告恒泰置业应支付的逾期交房利息和违约金共计为91226.01元（802156元×760天×0.35%÷365天＋802156元×700天×0.01%），逾期办证违约金为802.15元（802156元×1÷10000）。第三人江西建工二公司提出吴黄明和被告恒泰置业达成以房抵工程款的协议无效，属于另一法律关系，第三人江西建工二公司如主张上述权利可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告鹰潭市恒泰置业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告黄伟华逾期交房利息、违约金、逾期办证违约金共计92028.16元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050.5元（已减半），由被告鹰潭市恒泰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  江云晓二〇一九年九月一日书记员  桂丽琴