安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初5869号 原告：安徽金晨物业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区石门路2666号中环城5幢1606室，统一社会信用代码91340100762790192J（1-1）。 法定代表人：丁佩彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:张永卿，该公司员工。 委托诉讼代理人:张芊芊，该公司员工。 被告：王方勇，男，1978年10月8日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市肥西县。 委托诉讼代理人：左敦春，女，1980年1月29日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县，系被告王方勇配偶。 原告安徽金晨物业经营管理有限公司（以下简称金晨公司）诉被告王方勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员陶磊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金晨公司的法定代表人丁佩彬、委托诉讼代理人张永卿，被告王方勇的委托诉讼代理人左敦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金晨公司向本院提出诉讼请求：1、判令王方勇支付所欠物业管理费4244.8元（2013年1月至2018年12月）、滞纳金12668.64元；2、判令王方勇承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月31日，金晨公司与合肥经济技术开发区南郡明珠小区第二届业主委员会双方签订《物业服务合同》，合同约定由金晨公司向合肥经济技术开发区南郡明珠小区提供物业管理服务。2015年12月19日，金晨公司与合肥经济技术开发区南郡明珠小区第二届业主委员会等协商并确定由金晨公司收取部分业主所欠的物业公司管理费，专门用于发放之前物业公司拖欠的工人工资。 合同约定，金晨公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主，业主按房屋类型、面积向金晨公司支付物业管理费用，物业管理费用按半年度方式交纳，业主或使用人逾期交费的从逾期之日起每日按千分之三交纳滞纳金（违约金）。王方勇系合肥经济技术开发区南郡明珠小区业主，根据合同约定由金晨公司向王方勇收取物业管理费和其所欠前期物业管理费共计4244.8元，根据约定逾期应交付的滞纳金为12668.64元。 合同履行至今，金晨公司按合同约定为王方勇所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但王方勇却拒不履行自己的交费义务，金晨公司多次催交未果，为维护自身合法权益，金晨公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 王方勇辩称，我没有签过物业服务合同，不认可与金晨公司签订的物业服务合同，我认为金晨公司服务质量不到位，小区整体环境脏乱差，治安条件差。我家在2013年至2014年间丢了两个电瓶车电瓶，楼顶鸽子栖息数量过多，影响到我家正常居住，所以从2014年就搬了出来。 本院经审理认定事实如下：王方勇为合肥经济技术开发区南郡明珠小区xx室业主（房屋面积98.26㎡）。 2015年10月31日，合经区南郡明珠小区第二届业主委员会（甲方）与金晨公司（乙方）签订2015-2018年度《物业服务合同》，约定……甲方选聘乙方对南郡明珠小区提供物业服务事宜；乙方根据约定按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅0.6元/月·㎡，物业服务等级标准乙级；物业服务费实行包干制，按半年度进行交纳，业主应在到期之日前7天履行交纳义务，物业服务费也可以预收，但预收期限不得超过6个月。按半年度交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按千分之三收取滞纳金；本合同自2015年11月1日起生效。 上述合同签订后，金晨公司在南郡明珠小区内提供物业服务。自2015年11月至2018年12月，王方勇欠付金晨公司物业费2240.33元（98.26㎡×0.6元/月·㎡×38个月），金晨公司通过张贴催费通知的方式向王方勇催要物业费，但无果，遂诉至本院。 以上事实，有金晨公司提供的常住人口登记卡复印件、《物业服务合同》、服务图片、催交费通知单及当事人陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：金晨公司与合经区南郡明珠小区第二届业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。由于业主委员会是全体业主选举出来的，代表全体业主的意志，其签署的合同对全体业主都具有法律效力，故王方勇辩称不认可案涉物业合同的意见，本院不予采纳。合同签订后，金晨公司在南郡明珠小区向包括王方勇在内的业主提供物业服务，王方勇理应承担支付物业费的民事责任。 因金晨公司自2015年11月1日起开始为南郡明珠小区提供物业服务，又因王方勇未举证证明其已支付了2015年11月1日至2018年12月31日间的物业费，故金晨公司诉请该部分物业费2240.33元（98.26㎡×0.6元/月·㎡×38个月），本院予以支持。金晨公司虽提供了合经区南郡明珠小区第二届业主委员会出具的通告，但合经区南郡明珠小区第二届业主委员会不是之前签订物业合同的物业公司方，其无权代表之前的物业公司将之前物业公司对欠交物业费的业主所享有的债权转让给金晨公司，故金晨公司无权以债权人的名义提起诉讼，其作为原告主体不适格。故金晨公司诉请的产生于2015年11月1日之前的物业费，本院不予支持。 王方勇辩称其所有的房屋位于顶楼，因楼顶有大量鸽子栖息致其无法居住，已于2014年搬离该小区，物业公司对此应承担责任。但因庭审时王方勇陈述其在2014年至2015年间，断断续续交过物业费，该期间由其姐姐居住在案涉房屋，故王方勇称因鸽子影响生活而搬离的理由，本院不予采信。如王方勇认为金晨公司未履行合同约定义务，给其造成损失，其可另行起诉，但不能以此为由拒交物业费，故王方勇该项辩称本院不予采纳。王方勇辩称金晨公司物业管理服务不到位，由于金晨公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的相应物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定金晨公司在南郡明珠小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，王方勇须向金晨公司支付物业费1792.26元（2240.33元×80%）。由于金晨公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王方勇应于本判决生效之日起十日内向原告安徽金晨物业经营管理有限公司支付物业费1792.26元； 二、驳回原告安徽金晨物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费222元，减半收取为111元，由原告安徽金晨物业经营管理有限公司负担61元，被告王方勇负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年九月二十五日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。