福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初157号 原告：曾繁祺，男，1971年11月21日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：蔡瑜，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江垟，福建自立律师事务所实习律师。 被告：李汉峰，男，1979年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈奇斌，福建典格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟强，福建典格律师事务所律师。 原告曾繁祺与被告李汉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曾繁祺的委托诉讼代理人蔡瑜，李汉峰及其委托诉讼代理人陈奇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾繁祺向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年6月9日签订的厦门市湖滨东路6号1307、1308单元的《房屋租赁合同》于2018年3月29日解除；2.判令李汉峰向曾繁祺支付2018年1月11日至3月29日的租金31200元（人民币，币种下同）、提前解除合同的违约金12000元、以及逾期支付租金的违约金（以31200元从2018年1月11日起按日万分之二计算至实际付款日止）；3.判令李汉峰赔偿曾繁祺为恢复损坏的讼争房屋产生的装修费用130000元；4.判令李汉峰赔偿曾繁祺租金和物业费损失、以及索赔产生的交通费等损失共计115305元；5.判令曾繁祺无需退还李汉峰押金12000元；6.判令李汉峰承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：曾繁祺与李汉峰于2O15年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定李汉峰向曾繁祺承租厦门市思明区湖滨东路6号1307、1308单元（厦国土房证第00754031号、厦国土房证第00754040号），租赁期限从2015年7月9日至2020年7月10日，租金每月12000元，租金应于每满三个月前十天缴纳，每次缴纳三个月份租金。双方还约定，出租方逾期交付租金则按日千分之三支付违约金。承租方在租赁期间不得损害原有建筑结构、地砖、超过耗电之机器，不得对房屋外墙钻墙、打洞及遵守消防法律。租赁期内承租方若拟提前迁离他处时，应赔偿出租方一个月租金；租赁期间，双方均不得无故解除合同，解除合同需提前三个月以书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，承租方擅自解除合同无权要求或者主张任何权利要求出租方退还押金。李汉峰于2017年12月15日表示需要提前解除租赁合同，租金只交到2018年1月10日，未经协商一致也未依约提前三个月通知曾繁祺，就擅自搬走。后曾繁祺得知李汉峰在承租期间对租赁房屋进行包括大门、隔墙、外墙、厕所等重大改造，破坏原房屋结构及使用功能，甚至带来安全隐患。此后，曾繁祺通过电话、邮件与李汉峰几次磋商赔偿及恢复原状。根据双方合同约定以及《合同法》等相关法律规定，李汉峰提前解除合同，应提前三个月通知，曾繁祺有权不予退还押金，并要求李汉峰赔偿一个月租金作为违约金。违约金不足以弥补损失的，曾繁祺还有权要求李汉峰赔偿损失。租赁期间，李汉峰改造装修租赁房屋，在合同解除时应当恢复原状，经多次沟通双方未能就恢复原状产生的费用达成一致，故，曾繁祺向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 李汉峰辩称，1.其非适格被告，其系厦门汉鹏教育咨询有限公司的法定代表人，其系代表厦门汉鹏教育咨询有限公司2015年6月9日签订《房屋租赁合同》，是职务行为，并非个人行为。曾繁祺自始至终知晓李汉峰签订租赁合同行为系职务行为。2.若法院确认李汉峰系适格被告，则：（1）该讼争租赁合同解除时间应为2018年1月10日，非2018年3月29日。李汉峰于2017年12月15日向曾繁祺提出解除租赁合同，租金交纳至2018年1月10日。曾繁祺表示同意，并通知李汉峰与物业交接，办理租赁场所清退等手续。李汉峰所在公司员工与物业办理了房产钥匙、场地交接和费用缴交手续，不存在李汉峰所谓擅自搬离的问题。（2）曾繁祺诉请2018年1月11日至2018年3月29日租金31200元、逾期支付租金的违约金，没有事实和法律依据，不能成立。双方业已同意房屋租赁合同于2018年1月10日解除，且李汉峰所在公司已经办理了房产交接手续，2018年1月11日后双方已不存在房屋租赁合同关系，李汉峰无需支付该期间租金，更不存在逾期支付租金的滞纳金问题。如果存在滞纳金，滞纳金也是过高的，最高不应超过法定利息损失的30%。（3）曾繁祺诉请李汉峰赔偿恢复损坏的讼争房屋产生的装修费130000元，不能成立。李汉峰愿意承担1507室与1508室中间砖墙的重建费用，该部分费用最高不超过40000元，双方如无法协商一致，应当由法院委托司法鉴定机构对该部分工程的工程量、价和施工期进行鉴定。其它项目的装修费用和施工期，与李汉峰无关，应由曾繁祺自行承担。（4）曾繁祺诉请李汉峰赔偿2018年4月1日至2018年11月1日租金84000元、2018年1月9日至2018年10月的物业费9990.8元和维修金1169.9元、交通费1703.22元、公证费2920元、误工费12748元、邮政费173.12元、1307房屋出租中介费2600元等诉求，没有事实和法律依据，不能成立。房屋租赁合同于2018年1月10日起解除，李汉峰无需支付之后租金、物业费、维修金。曾繁祺主张的交通费、误工费、公证费、邮政费、中介费系其应自行承担的费用，无合同约定，与李汉峰无关。（5）曾繁祺诉请的提前解除合同的违约金12000元，因与李汉峰之前缴纳的押金12000元已相互抵扣，该该项诉请不应再支持。综上所述，李汉峰可以承担提前解约的违约金12000元（用押金12000元抵扣）和重建1307、1308间房屋中间砖墙的装修费用，其他诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2O15年6月9日，曾繁祺（甲方）与李汉峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厦门市思明区湖滨东路6号1307、1308单元房屋，租赁期限从2015年7月9日至2020年7月10日，租金每月12000元，租金应于快满三个月前十天缴纳，每次缴纳三个月份租金，若逾期交付，没逾期一日按约租金的千分之三支付违约金；租赁期内若乙方拟提前迁离他处时，应赔偿甲方一个月租金；租赁期间，双方均不得无故解除合同，解除合同需提前三个月以书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，乙方擅自解除合同无权要求或者主张任何权利要求甲方退还押金。合同签订后，曾繁祺向李汉峰交付案涉两套房屋，李汉峰依约支付一个月租金作为押金并缴交水电费、租金至2018年1月10日。2017年12月，李汉峰因自身原因提出提前退租，曾繁祺在确认李汉峰无购买意向后，同意李汉峰提前退租并要求交接钥匙、清空房屋及重建1307、1308间房屋中间砖墙，此后，双方就重建砖墙等事宜进行沟通未果。李汉峰于2018年1月22日向物业交还案涉两套房屋钥匙后，未对重建两台房屋中间砖墙，便撤离案涉租赁房屋。 另查明，一、厦门市思明区湖滨东路6号1307单元房屋为曾繁祺所有；厦门市思明区湖滨东路6号1308单元房屋为案外人科康信息技术（上海）有限公司（以下简称“科康信息公司”）所有，曾繁祺于2008年7月8日与科康信息公司签订《房产租赁合同》，约定曾繁祺向科康信息公司承租厦门市思明区湖滨东路6号1308单元房屋，曾繁祺有权转租给他人使用。 曾繁祺曾于2018年3月29日起诉，后撤诉。曾繁祺据此在本案中主张双方租赁合同于2018年3月29日解除，要求李汉峰支付租金等费用至2018年3月29日止。 目前曾繁祺已将案涉两套房屋另行出租。 案件审理过程中，李汉峰自行估算对案涉两套房屋中间砖墙重建费用不超过40000元，但曾繁祺不予认可，因此，李汉峰向本院申请对案涉两套房屋中间砖墙重建费用进行工程造价及工期鉴定，本院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行司法鉴定；厦门中达利工程管理有限公司于2019年7月26日出具[2019]价鉴（工程）字第27号《鉴定意见书》，鉴定结论意见为：厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦1307、1308单元的砖墙重建费用为19304.88元，工期为8个工日。 以上事实，有曾繁祺提供的《房屋租赁合同》、《厦门市土地房屋权证》、银行交易清单、民事裁定书，李汉峰提交的往来邮件、银行流水，厦门中达利工程管理有限公司出具的[2019]价鉴（工程）字第27号《鉴定意见书》以及法庭审理笔录为证，足以认定。 本院认为，曾繁祺系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同主体问题，案涉《房屋租赁合同》明确载明承租主体为李汉峰，实际履行过程中也是由李汉峰缴交相应的租金和水电费，因此，李汉峰关于其非合同主体的抗辩，不予采信。据此，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，结合庭审查明的事实可知，李汉峰于2017年12月提出提前退租，曾繁祺已经同意，可见已经就提前解除租赁合同达成合意，双方仅就退租后续恢复原状重建砖墙等事宜未能达成一致意见。曾繁祺以2018年3月29日第一次起诉时间作为解除合同的时间，明显不符事实，于法无据，本院不予确认。李汉峰缴交租金至2018年1月10日，但其迟至2018年1月22日才交还钥匙后撤离案涉租赁房屋，因此，双方的租赁合同于2018年1月22日解除，李汉峰应当补交2018年1月11日至2018年1月22日该段期间租金4800元及逾期违约金，曾繁祺主张按照日万分之二标准计算违约金，未超法定标准，予以支持。关于恢复原状的修复费用，鉴定机构出具的鉴定结论为案涉两套房屋中间的砖墙重建费用为19304.88元和工期为8个工日。该鉴定机构具备相应鉴定资质，鉴定程序完备合法，出具的鉴定结论可供本案审理参考。本院结合该鉴定结论、当事人自行估算价格、实际工期及案件实际情况，酌定总的修复费用以30000元较为适宜，该项费用应由李汉峰承担。关于违约问题，根据讼争合同约定，承租人擅自解除合同无权要求或者主张任何权利要求退还押金，曾繁祺据此要求没收押金，合法有据，予以支持。至于曾繁祺主张因李汉峰提前退租导致的租金和物业费损失、以及索赔产生的交通费等损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 确认曾繁祺与李汉峰于2015年6月9日签订的厦门市湖滨东路6号1307、1308单元的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除。 二、李汉峰于本判决生效之日起十日内向曾繁祺支付2018年1月11日至2018年1月22日期间租金4800元及逾期违约金（以4800元为基数，按照日万分之二标准计算至实际付清之日止）。 三、李汉峰于本判决生效之日起十日内向曾繁祺支付房屋修复费用30000元。 四、曾繁祺无需退还李汉峰押金12000元。 五、驳回曾繁祺的其他诉讼请求。 如果李汉峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5808元，适用简易程序减半收取2904元，由曾繁祺负担2452元，由李汉峰负担452元。 如不服本判决，曾繁祺可在判决书送达之日起三十日内，李汉峰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  叶炎乾 二〇一九年九月二十四日 法官助理陈纬纬 书记员杨宜超 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……