广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6978号上诉人（原审原告）：范伯泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥镇联安村谭约三股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：谭锦祥。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。上诉人范伯泉因与被上诉人佛山市南海区大沥镇联安村谭约三股份合作经济社（以下简称谭约三股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范伯泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.谭约三股份社继续履行范伯泉与谭约三股份社于1992年6月28日签订的《租地合同书》；3.范伯泉继续使用涉案土地；4.一审、二审全部诉讼费用由谭约三股份社承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。范伯泉已经举证证明双方协商变更交租时间为每年6月1日交当年上半年租金、12月1日交当年下半年租金。谭约三股份社开具的《南海区大沥镇集体组织收据》《大沥镇农村集体经济组织收据》等收款收据上体现为：2015年前的收款项目均为“某年1-12月租金”，2016年开始收款项目变更为“某年1-6月租金”“某年7-12月租金”，可以证实双方协商交租时间为每年年中交上半年租金、每年年尾交下半年租金，并非一审判决所认定的“未举证证明”。双方的实际履行行为已变更了合同的此项约定。一审判决认定：“截止至庭审辩论之日，范伯泉拖欠2017年7月1日起的租金已长达两年有余……即使截止至范伯泉被羁押之日，范伯泉亦已欠租一年之久，范伯泉已构成根本违约。”存在错误。2017年上半年的租金已在2017年6月16日按时缴纳，对于2017年下半年的租金，范伯泉系因为2017年11月20日被刑事羁押，未能在2017年12月31日前按约定及时缴纳租金。根据谭约三股份社开具的《南海区大沥镇集体组织收据》等收款收据可知，自1996年至2017年6月，范伯泉一直有按时履行缴纳租金的义务，从未拖欠租金。2017年下半年租金未按时缴纳非范伯泉主观原因造成，但范伯泉在被释放后立即拿现金去缴纳租金却被拒绝，后又委托案外人石某代为转账向谭约三股份社缴纳租金，以上行为表明范伯泉有积极履行缴纳租金的义务，范伯泉并非故意拖欠租金，而谭约三股份社拒收租金和向石某转帐退款不能认定是范伯泉拖欠租金，更不能以此认定范伯泉构成根本违约。一审认定：“关于范伯泉称委托案外人石某向谭约三股份社转帐支付52000元的问题。”该段论述是事实认定不清。范伯泉对谭约三股份社即便存在欠款，根据合同相对性，欠款与本案租赁关系没有关联性，不能以范伯泉仍存在欠款为由否定涉案《租地合同书》的履行。二、一审判决未查清涉案土地的权属状态。部分涉案土地没有土地证的事实，应由谭约三股份社举证。但一审期间，谭约三股份社对此没有举证，一审判决对事实认定不清。范伯泉与谭约三股份社此前从未提出合同无效或涉案土地无土地证的事实，一审法院据此认定《租地合同书》无效没有事实依据。谭约三股份社作为集体土地所有权人及出租人，对其已出租多年的土地的权属证明应承担举证责任。即使未领取权属证明，国土部门也会出具相应证明。故谭约三股份社应承担举证不能责任。三、一审判决程序违法。一审法院如认定合同部分无效，依法应予释明，并要求范伯泉变更诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。四、谭约三股份社作为出租方有义务向范伯泉就其出租土地的性质及有否合法取得建设用地使用权作出充分说明和承租风险提示。但在一审之前，谭约三股份社从来没有向范伯泉明确出租土地为农村集体所有的土地，也没有向范伯泉明确农村集体所有的土地使用权不得出租用于非农业建设，范伯泉承租此类型土地可能因《租地合同书》无效导致地上物的投资价值无法得到法律保障。而且谭约三股份社在一审前刻意隐瞒范伯泉涉案土地中有725.1平方米没有取得建设用地使用权或经批准用于非农用途。后经一审法院查明，出租该部分土地被认定为租赁合同无效，因此，谭约三股份社存在明显的过错。五、《租地合同书》虽约定每年1月1日交齐全年租金，但在范伯泉提交的多份由谭约三股份社出具的收款收据可知，谭约三股份社与范伯泉就租金缴交时间已在实际履行中变更。对于一审认定涉案火灾事故及范伯泉被羁押系因范伯泉自身原因导致，不能据此认定范伯泉没有按时缴交租金。对此，范伯泉认为一审法院未在公平公正的基础上看待涉案火灾事故及范伯泉受到刑事羁押的事实。首先，范伯泉在被谭约三股份社隐瞒土地性质及没有获得相关审批手续的情况下，投入巨资兴建地上建筑物对外出租，并在出租期间多次向实际承租人强调场地不能作为“三合一”场所使用并做好安全生产及防火安全工作。因此，范伯泉对涉案火灾事故无需承担全部责任，范伯泉受到刑事羁押是因实际承租人缺乏防火安全意识引起火灾而受到牵连导致，且范伯泉已因此受到刑事制裁。在范伯泉被刑事羁押期间，人身自由受到限制，无法履行缴纳租金义务，并非范伯泉恶意拖欠租金，应属不可抗力情形，范伯泉不构成根本违约，谭约三股份社也不能以此为由要求解除涉案《租地合同书》。六、范伯泉已是花甲老人，如法院认定范伯泉构成根本违约，判决范伯泉与谭约三股份社解除《租地合同书》，范伯泉将会损失惨重。范伯泉除依赖对外出租地上物使用权以外无其他生活来源。因涉案火灾被羁押多月，已造成范伯泉身体及精神的严重伤害，若剥夺其现有唯一的经济来源，将对范伯泉造成沉重打击至日后生活无以为继。综上，范伯泉认为，一审判决认定事实不清，现请求二审法院依法改判，以维护范伯泉的合法权益。谭约三股份社辩称，一、一审判决正确。根据《租地合同书》第四条租金及缴交时间第二款约定：交租金时间为每年1月1日交齐全年租金，不得拖欠。范伯泉至今仍然没有付清2017年的租金，而2018年的租金没有支付，谭约三股份社曾经多次通知范伯泉交纳租金，但范伯泉拒不支付，至今已经拖欠两年以上，构成根本违约，故谭约三股份社有权解除合同。（一）合同约定2017年的租金应在2017年1月1日前付清，但范伯泉在2017年11月20日前，即未被羁押前近一年的时间里也一直拒绝缴纳。至今已经拖欠两年以上，范伯泉拖欠租金的主观恶意较大，构成根本违约。（二）范伯泉被羁押完全是由于其自身的犯罪行为引起火灾事故而造成的，其本身有过错，不能构成不交租的合理抗辩，范伯泉主张其未缴纳租金并非其主观原因造成的理由不成立。即便范伯泉被羁押，如果其愿意交纳租金，可以通过其妻子、子女或者其他同住成年人向谭约三股份社缴纳租金，但实际上范伯泉却未缴纳租金。（三）关于范伯泉提出双方变更了交租时间的问题。首先，双方对范伯泉变更交租时间未协商确定，范伯泉也未提供书面证据证实。其次，按照相关法律规定：权利的放弃必须要明示。虽然范伯泉从2016年开始半年交租一次，但这只是联安居委会的财务人员根据范伯泉支付数额而开具的收据，不能表示谭约三股份社同意其以后按每半年交租一次的方式缴纳租金。范伯泉迟延半年缴纳租金已构成违约。一审法院认定范伯泉欠租构成根本违约，判决解除合同合理合法。（四）一审庭审过程中，范伯泉确认证据9照片上收取材料的人员为其妻子，即可证实谭约三股份社的人员曾经在2018年8月多次到范伯泉住所地进行催缴并要求范伯泉限期支付租金。但范伯泉的妻子表示其不再管理范伯泉的事务，并任凭谭约三股份社处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”据此，范伯泉以其行为表明其拒不履行合同义务，谭约三股份社有权解除合同。（五）谭约三股份社在2019年1月收到案外人石某转账的52000元，当时不清楚该款项的性质及用途，并立即通过银行将该款退回给石某，故范伯泉委托石某转账52000元的行为是无效的。另外，由于范伯泉同时承租谭约三股份社所有的桥头北的商铺，截止到2019年1月，范伯泉尚欠谭约三股份社涉案土地及商铺的两处场所到期租金共63912.16元，而石某才转账52000元，不足以清偿范伯泉尚欠谭约三股份社的涉案土地的租金，谭约三股份社有权解除合同。（六）由于范伯泉的违法犯罪行为及拒不交租行为构成根本违约，而且合同事实上无法继续履行，双方签订的《租地合同书》已经解除。范伯泉在谭约三股份社解除合同之后才在2019年1月委托石某代为交纳租金，已经无法改变合同已被解除的事实，谭约三股份社也有权选择不再与范伯泉签订新的合同。二、范伯泉与谭约三股份社签订的合同履行多年不代表合同就是有效的或涉案土地有土地证。谭约三股份社不可能就不存在的土地证进行举证，如范伯泉认为上述土地有土地证，其可以自行到国土部门查询。涉案的土地权属证明是清晰的，其中725.1平方米的土地一直没有取得建设用地使用证，谭约三股份社已经尽到举证责任。三、法院应依法确认《租地合同书》整体为无效合同。由于涉案土地一半的面积没有领取土地使用证，而无土地证的土地部分与有土地证的土地部分连为一体，无法区分、不可分割。考虑到涉案土地的实际使用、相邻权、整体功能和价值的实现等因素，如仅确认部分涉案租赁合同为无效合同，将导致无效租赁关系的该部分土地无法正常使用，不利于整体解决双方的纠纷。四、本案一审的程序合法。合同是否有效，是人民法院根据法律法规对合同效力进行评价的司法职权范围，无需对此进行释明。而且范伯泉于本案中唯一的诉讼请求就是继续履行合同，不存在其所称的变更诉讼请求的问题。五、即便《租地合同书》部分有效，由于范伯泉在经营、出租过程中存在违法犯罪行为，并因此被追究刑事责任。根据《租地合同书》第六条关于违约责任的约定“乙方（范伯泉）必须合法经营……如有发生违约经营行为，作乙方违约处理，甲方（谭约三股份社）有权终止合同，一切损失由乙方负责。”范伯泉事实违法违约经营行为已构成根本违约，谭约三股份社有权解除合同。（一）范伯泉的重大责任事故犯罪行为与火灾后果之间有直接的因果关系，范伯泉对火灾的发生承担主要责任，其违法经营行为严重违反《租地合同书》第六条约定。根据佛山市南海区人民法院已生效的（2018）粤0605刑初1908号判决认定：范伯泉在改建厂房时屋顶使用泡沫彩钢板、未按照规定设置消防通道、在生产区城和住宿区城未采用合格有效的实体防火墙进行隔离等因素，上述多种因素造成六人死亡、一人重伤的重大安全事故。范伯泉的行为已构成重大责任事故罪，被判处有期徒刑一年九个月，现尚在服期刑内。（二）范伯泉建设的厂房没有任何报建审批手续。其于2016年8月对厂房进行非法改扩建，不符合相关消防安全条件及安全生产条件，属于生产、仓储、住宿“三合一”的场所，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，属于违法经营的重大违法行为，谭约三股份社有权终止合同。根据佛山市安全监管局、佛山市公安局、佛山市公安消防局、佛山市监察局、佛山市法制局、佛山市质监局、佛山市总工会和南海区人民政府、南海区安全监管局调查后，联合出具的《南海区“11·20"较大火灾事故调查报告》记载：1.造成火势迅速蔓延和重大人员伤亡的主要原因是：“谭约东村134号无照床上用品厂”屋顶使用泡沫彩钢板和生产区域内阁楼使用木材等可燃性建筑材料；未按照规定设置消防通道；生产区域和住宿区域未采用合格有效的实体防火墙进行隔离，在消防疏散通道被堵塞、消防设施管理维护不善等多种不利因素下，造成了重大人员伤亡。2.事故间接原因：（2）“谭约东村134号无照床上用品厂”主体厂房未经规划、建设、消防、环保等部门审批验收，厂房内电气线路及用电设施没有专业电工维修保养，不具备消防安全条件。同时，违规擅自搭建的锌铁棚更增加了火灾符合，严重影响了人员疏散和火灾扑救。（3）建筑物消防安全存在“先天不足”。从起火建筑物使用情况来看，属于生产、仓储、住宿“三合一”的场所，起火建筑是违章建筑，建筑屋顶为彩钢板，内部增建阁楼为钢结构，增加火灾荷载；生产区域与居住区域未按照规定进行防火、防烟分隔。火灾发生后，大量有毒烟气封住逃生通道，并迅速扩散到居住区域，导致被困人员吸入有毒烟气，造成逃生自救困难。范伯泉的以上行为构成重大违约，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》规定的房屋建设前必须先取得建设工程规划许可证的强制性规定；以及《中华人民共和国消防法》第五十八条规定“违反本法规定，由下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停业停产：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的。”（三）范伯泉将厂房出租给无经营证照和无安全生产条件的承租人刘潭飞。范伯泉对出租厂房用于“三合一”场所经营采取纵容的态度，以租代管，放纵违章；没有对承租人进行日常督促检查，没有建立安全管理制度，未尽安全管理基本职责。范伯泉对火灾事故的发生负有重大责任，构成重大违约。依据《中华人民共和国安全生产法》第四十六条规定：生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人，谭约三股份社有权终止合同。六、涉案土地至今仍未解封，无法办理供地手续及领取土地使用证，无法领取建设工程规划许可证，租赁场地目前无法继续使用。同时，范伯泉尚在服刑期内，客观上无法履行合同；而且火灾后范伯泉也未对租赁场地进行实际占有使用。根据《中华人民共和国合同法》的规定，谭约三股份社有权解除合同。首先，由于火灾事故造成重大伤亡，致使多个主管部门以及20名领导干部受到党纪政纪处分。多个上级主管部门均表示：涉案场地目前属于严格监控用地，没有向国土部门申请办理供地手续并领取土地使用权证，以及取得城乡规划部门颁发的建设用地规划许可证等用地前置手续前，不可能允许谭约三股份社重新使用租赁场地。故涉案场地至今仍然没有解封，不具备使用的条件，客观上合同无法继续履行。其次，经谭约三股份社咨询上级主管部门以及居民委员会，考虑到涉讼土地面积较大，即使将来土地全部办理了土地使用权证，按相关规定也应上政府的资产交易平台进行公开招标投标，范伯泉无权请求继续履行合同。最后，根据《中华人民共和国安全生产法》第九十一条规定：生产经营单位的主要负责人依照前款规定受刑事处罚或者撤职处分的，自刑罚执行完毕或者受处分之日起，五年内不得担任任何生产经营单位的主要负责人；对重大、特别重大生产安全事故负有责任的，终身不得担任本行业生产经营单位的主要负责人。本案中，由于范伯泉被判处有期徒刑一年九个月，现在尚在服刑期内。因此，在服刑期内以及刑满后五年内，范伯泉都不得再进行任何的经营、出租等营利活动，包括租赁谭约三股份社的土地，范伯泉事实上无法继续履行合同，涉案《租地合同书》应予解除。七、租赁土地上的厂房全部被烧毁、倒坍，租赁物不再存在，也不具备恢复供电、供水的条件，致使合同目的不能实现。而且范伯泉的违法犯罪行为导致佛山市南海区安全生产监督局对谭约三股份社行政处罚五十万元，达到合同解除的条件。范伯泉主张继续履行合同，没有事实与法律依据，应不予支持。第一，在火灾事故时，土地上的厂房全部被烧毁、倒坍，涉案场地内的供电、供水被全部剪断。特别是供电、供水至今仍未恢复。在最基本的供电、供水都不具备的情况下，涉案合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，作为承租人的范伯泉未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，谭约三股份社作为出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二，由于谭约三股份社被行政处罚五十万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”，谭约三股份社的村民要求立即解除合同并收回场地，以免将来再次发生安全事故。谭约三股份社因涉案火灾已被行政处罚，不能再次承担经济损失。综上，恳请二审法院根据认定的事实和适用的法律作出正确的判决，驳回范伯泉的上诉请求。范伯泉向一审法院起诉请求：1.范伯泉继续使用涉案土地；2.本案诉讼费用由谭约三股份社承担。一审法院认定事实：1992年6月28日，范伯泉（乙方）与谭约三股份社（甲方）签订《租地合同书》，约定：甲方把座落在某公路两旁空地一块2.8365亩、1891平方米，租给乙方发展工业用，租用期由1993年1月1日起至2032年12月31日，时间40年。甲方只提供空地一块给乙方使用，一切基建填土费用均由乙方负责。乙方使用此地只准建厂房办工业用，不准建住宅楼出租，厂房及今后生产要按环保部门要求进行生产，如出现环境污染现象一切后果由乙方负完全责任。交租金时间每年1月1日交齐全面租金，不得拖欠，如拖欠每天罚滞金5%以此类推。乙方必须合法经营，按章纳税，并按环保部门要求做好环保工作，如有发生违约经营行为，作乙方违约处理，甲方有权终止合同，一切损失由乙方负责。2017年11月20日，涉案厂房发生火灾，范伯泉于2017年11月21日被刑事拘留，于2017年12月27日被逮捕。2018年12月24日，佛山市南海区人民法院作出（2018）粤0605刑初1908号刑事判决书，判决：范伯泉犯重大责任事故罪，判处有期徒刑一年九个月，缓刑二年。2019年1月10日，案外人石某向谭约三股份社转账支付52000元，谭约三股份社与1月17日将该款项退还石某账户。2019年1月16日，谭约三股份社向范伯泉送达《解除合同及返还场地通知书》，以范伯泉建设厂房没有报建审批手续、对厂房非法改扩建、将场地出租给不具备安全生产条件或相应资质的个人导致较大的安全生产事故、厂房已经全部烧毁倒塌及拖欠租金满一年为由，表明谭约三股份社构成根本违约。通知范伯泉从2019年3月1日起解除涉案租赁合同关系，要求范伯泉于2019年3月1日前清理并返还场地，支付尚欠租金，赔偿因事故造成谭约三股份社的损失。谭约三股份社将自行收回场地并进行处理。涉案土地有1165.9平方米的土地于2015年2月2日办理土地证，土地用途为工业用地，证号：南府集用（2015）第070XXX6号。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案合同约定租赁土地面积共1891平方米，均为农民集体所有的土地。范伯泉和谭约三股份社均未能提供其中725.1平方米涉案土地已取得建设用地使用权证或经批准用于非农用途，故范伯泉与谭约三股份社就该725.1平方米土地形成的租赁合同关系违反法律的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律效力。合同无效，因履行合同收受的财产应予返还，范伯泉应将上述无证部分土地返还予谭约三股份社。范伯泉、谭约三股份社双方就涉案土地中1165.9平方米取得建设用地使用权的土地形成的土地租赁合同关系是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同就该部分土地约定的40年租赁期限符合2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市上、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，一审法院对谭约三股份社认为超出20年部分无效的抗辩不予采纳。涉案合同约定每年1月1日交齐全年租金，不得拖欠，范伯泉称双方协商变更交租时间为每年6月1日交当年上半年租金、12月1日交当年下半年租金，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。截止至一审庭审辩论之日，范伯泉拖欠2017年7月1日起的租金已长达两年有余，涉案火灾事故及范伯泉被羁押均系因范伯泉自身原因导致，不能构成不交租的合理抗辩。即使截止至范伯泉被羁押之日，范伯泉亦已欠租近1年之久，范伯泉已构成根本违约。范伯泉的行为导致谭约三股份社的合同目的无法实现，范伯泉构成根本违约，谭约三股份社有权解除双方就该部分土地形成的土地租赁合同关系，谭约三股份社于2019年1月16日向范伯泉送达解除合同通知，该部分土地的租赁合同关系于该日解除。关于范伯泉称委托石某向谭约三股份社转账支付52000元的问题，首先，范伯泉未举证证明有通知谭约三股份社该款项性质或用途，谭约三股份社已将款项退还予付款人；其次，范伯泉承认其与谭约三股份社除涉案土地租赁合同关系外，范伯泉还向谭约三股份社承租了谭约三股份社的其他商铺，亦存在长期欠租情形，上述52000元不足以清偿范伯泉全部欠款。故案外人石某付款行为并不影响范伯泉根本违约的事实。综上，范伯泉主张继续使用涉案全部土地，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回范伯泉全部诉讼请求。案件以简易程序结案，案件受理费7240.2元，由范伯泉负担。二审期间，范伯泉、谭约三股份社均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：谭约三股份社与范伯泉签订的《租地合同书》是否应继续履行。谭约三股份社向一审法院提交南府集（2015）第0700286号集体土地使用权证，且范伯泉认可该集体土地使用权证所载明的1165.9平方米工业用地土地系涉案租赁土地的一部分。对谭约三股份社与范伯泉签订《租地合同书》租赁该1165.9平方米土地系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，租赁该部分土地的合同为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。据佛山市南海区人民法院生效的（2018）粤0605刑初1908号刑事判决书查明，范伯泉在未经相关部门审批的情况下，建设厂房并对外出租。本案审理过程中，范伯泉未举证证明其对外出租的厂房已取得建设工程规划许可证，亦未举证证明其建成的厂房已通过竣工验收合格可交付使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。范伯泉向次承租人交付未经竣工验收合格的厂房，并供次承租人经营使用违反《中华人民共和国建筑法》该条规定，其出租厂房行为已构成违法。并且，谭约三股份社与范伯泉签订的《租地合同书》第三条约定“乙方（范伯泉）使用此地只准建厂房办工业用，不准建住宅楼出租，厂房及今后生产要按环保部门要求进行生产，如出现环境污染现象一切后果由乙方负完全责任。”第六条约定“4.乙方（范伯泉）必须合法经营，按章纳税，并按环保部门要求做好环保工作，如有发生违约经营行为，作乙方违约处理，甲方（谭约三股份社）有权终止合同，一切损失由乙方负责。6.乙方在该地所建厂房，在租赁期内有权出租或转让，但要按本合同条款执行，需经甲方同意方能生效。”范伯泉承租涉案土地的目的系用于建设厂房作经营生产活动或将其建成的厂房出租予案外人获利，其违法出租厂房行为已违反关于“乙方必须合法经营”的约定，应作范伯泉违约处理，谭约三股份社有权终止合同。2019年1月16日，谭约三股份社向范伯泉发送《解除合同及返还场地通知书》通知范伯泉《租地合同书》将于2019年3月1日解除，并要求范伯泉于合同解除前自行清理场地遗留物。据此，谭约三股份社与范伯泉签订的《租地合同书》应于2019年3月1日解除，合同解除后不再继续履行。范伯泉关于《租地合同书》应继续履行的主张无事实和法律依据，本院不予支持。因《租地合同书》所涉土地为1891平方米，其中只有1165.9平方米土地办理了土地证，即有725.1平方米土地没有建设用地使用权证或经批准用于非农用途，故《租地合同书》涉及725.1平方米土地部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力”，故范伯泉要求继续使用该部分土地，没有事实和法律依据。退一步而言，即使该部分土地有土地证，如前所述，该部分土地的租赁合同关系亦因为范伯泉的违约行为导致合同终止，范伯泉要求继续履行租赁合同、使用涉案土地的请求无法得到支持。一审法院即使未对《租地合同书》所涉法律关系的性质和效力进行释明，也不影响本案的处理结果。至于缴纳租金问题，范伯泉未在合同约定的每年1月1日缴纳2017年全年租金，其称委托石某于2018年1月10日转账支付52000元租金，即使该笔52000元是涉案土地的租金也逾期缴纳超过一年，范伯泉就涉案土地确实构成拖欠租金。故一审法院判决驳回范伯泉全部诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人范伯泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14480.41元，由上诉人范伯泉负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年九月十八日张颂恩理助官法李嘉敏员记书