广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤5102民初195号原告：施楚发，男，1957年9月16日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：陈伟明，广东潮之州律师事务所律师。被告：林志贤，男，1977年4月14日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。原告施楚发诉被告林志贤确认合同无效纠纷一案，本院2019年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，2019年6月14日公开开庭进行审理。原告施楚发之委托诉讼代理陈伟明、被告林志贤之委托诉讼代理人陈希光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施楚发向本院提出诉讼请求：1.确认原告施楚发与被告林志贤于2018年6月13日签订的《宅基地转让协议书》无效；2.被告林志贤立即返还原告施楚发宅基地转让费定金100000元。事实和理由：2018年6月13日，原、被告双方签订《宅基地转让协议书》，约定被告将位于北桥××××牌路段宅基地四间（以下简称案涉土地）转让给原告，转让总价款1080000元，以上款项由原告分二次支付，第一次付100000元，第二次于2018年9月13日前付清余下款项；协议同时还约定了违约责任等相关条款。协议签订当日，原告通过微信转账方式支付被告定金100000元。后原告了解得知，原、被告双方所签订的《宅基地转让协议书》为无效合同。为此，原告多次与被告协商，要求被告退还已支付的定金，但被告却以各种理由逃避法律责任。被告林志贤在法定期限内没有提交答辩状，在庭审中辩称，1.本案土地转让是双方真实意思表示，双方均应该遵守执行，原告没有依约付款，其行为构成违约，按照协议约定，原告无权要求退还10万元，请法庭查明事实后驳回原告的诉求；2.原告对本案土地的情况是完全知情的，与土地有关的资料也提供给原告，原告向法庭提交的证据可以证明这一事实，原告是因为市场的行情波动反悔，才提起诉讼，如法院认定本案协议无效，原告存在重大过错，应承担过错责任，被告因此所造成的损失应由原告承担，被告的损失包括中介费13320元、土地闲置一年多的损失、市场行情价格变化所造成的损失，在实际生活情况中，集体土地的转让大量存在，双方都是诚实的当事人，此类案件并无争议，请法庭依据法律规定并结合实际情况公平公正处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月13日，林志贤为甲方,施楚发为乙方,双方签订《宅基地转让协议书》，合同约定的主要内容为：转让宅基地位于北桥××××牌路段宅基地(四间)总面积(140平方米),双方商定宅基地转让价格1080000元。双方一致同意转让款由乙方分二次支付，第一次乙方付还甲方宅基地转让费定金100000元，第二次议定在2018年9月13日前，乙方付还甲方剩余款980000元。2018年6月13日，施楚发通过微信转账方式付给林志贤100000元。嗣后，施楚发未按约定的时间支付房款，林志贤也没有交付土地。施楚发以双方签订的合同无效为由，要求林志贤返还已付定金100000元，双方为此未达成一致意见。2019年2月2日，施楚发诉至本院，请求处理。另查明，林志贤户籍地为潮州市××桥区××镇××村厅后18号，是意溪镇永安村村民。施楚发户籍地为潮州市××桥区环城西路河尾街牛屎池x号之x，系非农业家庭户。林志贤主张享有讼争所涉土地的使用权，对此提供加盖潮州市湘桥区意溪镇永安村委会印章的收款收据复印件一份、由潮州市湘桥区意溪镇永安村委会绘制的北桥腾退地规划平面图复印件一份以及该村于2019年3月19日出具的证明材料一份为据。上述收款收据写明“收到林志贤北桥腾退地开标段（林志雄代交）人民币235200元摘由东园北桥腾退地第二排11米乘14米=154m2第三排10米乘14米=140m2”。该地并非村分配的宅基地，系集体土地性质，双方均无法提供该经依法登记为建设用地的相关证据。本院认为，林志贤是意溪镇永安村村民，施楚发户籍地为潮州市××桥区环城西路河尾街牛屎池x号之x，并非集体经济组织成员。双方于2018年6月13日签订《宅基地转让协议书》，经查，本案讼争所涉土地并非村分配的宅基地，所以双方签订的协议不应认定为宅基地转让协议，应属集体土地的转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形有：第一，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同并损害国家利益；第二，恶意串通，损害国家利益、集体利益或者第三人利益；第三，以合法形式掩盖非法目的；第四，损害社会公共利益；第五，违反法律、行政法规的强制性规定。本案《宅基地转让协议书》是否存在违反法律、行政法规的强制性规定的事实，成为该协议是否有效的关键。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”、第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第六十三条第一款、第二款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”、第十二条规定“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”、《不动产登记暂行条例》第五条：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。无论是从双方签订协议时的《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正），还是案件审理中已施行的《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正），都对集体土地的转让作出限制性规定，本案讼争所涉土地并非经依法登记的集体建设用地，林志贤仅以加盖潮州市湘桥区意溪镇永安村委会印章的收款收据复印件一份、由潮州市湘桥区意溪镇永安村委会绘制的北桥腾退地规划平面图复印件一份以及该村于2019年3月19日出具的证明材料主张其享有使用权、处分权，并据此向非本村人员转让土地，已违反法律的强制性规定，应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林志贤、施楚发在明知本案讼争所涉土地系集体土地且没有经依法登记为建设用地的相关证据的情况下，仍然签订转让协议，对合同无效的后果均存在过错，对本案纠纷均负有责任。合同无效后，施楚发已交付定金100000元，林志贤应予以返还。至于林志贤要求施楚发赔偿中介费、土地闲置一年多的损失、市场行情价格变化所造成的损失，因缺乏充分有效的事实根据及相关的法律依据，本院不予支持。综上所述，案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条第一款、第二款、《不动产登记暂行条例》第五条之规定，判决如下：一、原告施楚发与被告林志贤于2018年6月13日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、被告林志贤应于本判决生效之日起十日内返还原告施楚发100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14520元，由原告施楚发、被告林志贤各负担7260元。原告施楚发应负担的受理费已由其预交，被告林志贤应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  陆海扬人民陪审员  吴构璋二〇一九年九月二十六日书 记 员  蔡淑贤