广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14485号原告：陈振南，男，1984年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码************。原告：陈晨，女，1985年7月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。被告：马爱先，女，1981年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：梁洁宾，广东都昇律师事务所律师。原告陈振南、陈晨与被告马爱先房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用简易程序于同年8月9日公开开庭进行了审理，原告陈振南、陈晨及两原告共同委托诉讼代理人张亚伟，被告马爱先及其委托诉讼代理人梁洁宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告马爱先继续履行编号为NO：0001012的《房屋买卖合同》，并在十天内办理过户登记手续；2.被告马爱先向原告支付违约金150000元；3.被告承担原告因实现债权而发生的诉讼费、财产保全费、公告费(如有)。事实和理由：原告与被告在2019年3月2日签订编号为NO：0001012的《房屋买卖合同》，约定：被告将位于佛山市南海区**********房的房屋(证号：粤房地权证佛字第×号)出售给原告，交易价款为280.00万元，并在2019年5月10日前办理过户登记手续，原告支付房屋首期楼款。原告依约已经向被告支付定金150000.00元，并已经提交按揭资料，取得按揭银行的同意，同时已经准备好首期楼款，待被告办理过户登记时即可支付。但经原告多次催促，被告仍然拒绝办理过户登记手续，并明确表示无法按照合同约定履行办理户口迁移手续的义务。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除编号为NO：0001012的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还定金300000元；3.被告赔偿中介代理费及咨询费14000元；4.被告承担原告因实现债权而发生的诉讼费、财产保全费。被告辩称，一、被告与原告于2019年3月2日签订《房屋买卖合同》，为了更好履行《房屋买卖合同》，被告于2019年3月11日提前前往行政服务中心的户籍部门办理户口迁移手续，当时户籍部门要求被告出示儿子的出生证，并指引被告如无就到各级妇幼保健机构补办。然而当被告前往当地妇幼保健机构补办《出生医学证明》时，却又被告知“你儿子已经入户，无需补办，也暂时无法补办《出生医学证明》”。由于被告与儿子曾于2010年11月26日将户口从南海×迁至涉讼房屋，当时并不需要出生证明，因此，在得到该回复后，被告先后于2019年3月15日、3月19日继续前往户籍部门继续寻找解决方案，但户籍部门答复须请示上级佛山市公安局南海分局后才能给予详细意见。此外，户籍部门还当场告知被告，对于原被告的情况，双方可以根据现时新政策实施户口迁移过渡办法，即由原告方以户主的身份照常迁入户口，并由原告方同意被告及儿子以朋友身份挂户在其户口内，待被告儿子于明年六月份年满18周岁后迁移户口，就不需要受出生证明的限制。在得到该回复后，为了避免原被告双方造成不必要的损失，被告于3月19日立即告知原告方及中介户口迁移所遇到的情况及过渡方案。当时原告就提出需要到户籍部门现场确认。于是，三方相约于3月20日下午到户籍部门咨询挂户的流程及挂户是否影响原告方的户口迁入等问题，当时户籍部门明确回复“旧业主挂户不影响新业主户口迁入”。被告当场就向原告及中介提出上述挂户方案，当时原告是同意的。直至4月11日，三方到招商银行办理同贷申请，原告也没有对被告提出的挂户方案表示反对。因此，对于原告在办理同贷申请时提出“减少16万元的首付额度，提高贷款额度”的方案作为挂户方案的交换条件，被告也是同意的。直至5月7日，中介通知银行同贷已出，接下来准备交税过户及支付首期楼款。此时，原告却提出“按合同约定落实好户口迁移问题，再提办理过户事宜”。后来，原告分别于5月16日、5月25日、5月30日及6月4日先后向被告发出所谓的“催告”，并附上《房屋买卖合同补充协议书》等一系列苛刻的条件，令被告根本无法接收。最终，中介方以双方未达成一致意见而导致无法办理交税过户手续，原告与被告之间的房屋买卖交易暂时搁浅至今。二、被告不存在因户口迁移而导致违约的情形，也不存在拒绝办理过户手续的情形，本案涉讼房屋买卖是可以继续履行的，因此，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》无依据，同时原告诉请被告双倍返还定金300000元无依据。（一）被告并未拒绝办理过户手续，相反，一直以来是原告多次出尔反尔，才导致至今仍未办理过户手续。然而，原告在本案中却有以被告拒绝办理过户手续为由而提出解除合同并主张定金罚则，显然是恶意诉讼，其诉请不应得到支持。被告于3月20日在户籍部门单方协商时提出挂户方案时，原告也是赞成的，而且其与被告于4月11日办理同贷申请时也没有表示反对。故双方已经对户口迁移及首期楼款等约定做了变更。然而，同贷申请后获批后，原告却又于5月7日提出先落实户口迁移问题，再提办理过户事宜。也就是说，原告此时突然又否决挂户方案。后来，原告却又分别于5月16日、5月25日、5月30日及6月4日先后向被告发出所谓的“催告”，并附上《房屋买卖合同补充协议书》等一系列苛刻的条件，并表示若要采取“挂户”方案就必须签署《房屋买卖合同补充协议书》。被告由始至终均同意继续办理过户手续，但对于原告方提出的苛刻条件根本无法接受。最后，由于原告方的一再出尔反尔，中介以双方无法就户口迁移暂无法再达成一致意见为由，告知无法进行网签核税及过户手续。由于本案原被告双方的房屋买卖是由中介牵头处理的，是中介方提出“无法网签核税及过户手续”，被告从未表示过不同意办理过户手续，被告不存在拒绝办理过户的违约情形。原告一方面不断催促办理过户手续，但对其应向被告支付首期楼款的事只字不提，合同约定过户手续与支付首期楼款是同时履行的，但原告一直不按约定支付首期楼款，显然，本案中违约的是原告，并非被告。而且，被告认为本案正是由于原告出尔反尔，最终导致交易的搁置，然而，原告在本案中却又以受害者名义提起诉讼，原告此举显然居心叵测。若原告不同意挂户方案，则应于3月20日当天或同贷申请前明确提出，若原告提出，则双方就没有继续办理同贷申请的必要，原告既然继续办理同贷申请，则很明显表示原告方是同意采取挂户方案的。然而，原告却又在同贷获批后故意一再出尔反尔，刻意拖延解决问题的时间，同时又故意发送一系列催告函来作出所谓的催告情节，以此来刻意制造被告违约的情形，并根据“定金罚则”来获取高额的回报。被告认为原告此举显然是恶意诉讼，其诉求不应得到支持。（二）被告不存在因户口迁移而导致违约的情形，原告以户口迁移为由提出解除合同并主张双倍返还定金300000元，无依据。1.被告于3月20日在户籍部门三方协商时提出挂户方案时，原告也是赞成的，而且其与被告于4月11日办理同贷申请时也没有表示反对，故双方已经对《房屋买卖合同》中关于户口迁移及首期楼款等约定做了变更，被告根本不存在关于户口迁移而导致违约的情形。2.《房屋买卖合同》中并未约定户口迁移作为房屋买卖的重要考虑因素，也未约定无法迁出户口构成对买卖合同的根本违约，而且双方签订《房屋买卖合同》的主要目的也是在于房屋的交易，而非户口迁移。而且不管被告的户口能否迁移，就现时子女就读政策而言，也不影响原告作为户主迁入户口及子女就读的情况，因此，即使无法迁出户口充其量也只是合同的不完全履行，而非合同目的无法实现，而且被告认为户口的迁移问题对本合同的履行来说也是极其次要的，并非核心价值。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款及第二款的规定，不管被告户口能否迁移，也不影响双方交易房屋的根本目的，被告在本案房屋买卖交易中也不构成根本违约，原告以此为由来提出因合同目的无法实现而主张定金罚则无依据，而且假如法院认定被告违约，也应当根据违约部分所占的合同比例使用。（三）原告方诉请返还300000元定金是错误的。根据被告签署的两张《收款收据》显示“现收到买家/租客陈振南、陈晨交来承购/承租该物业之定金”，也就是说，该150000元定金所指向的是被告收到原告购买物业的定金，而非户口迁出的定金或保证金。另外，根据《房屋买卖合同》等十二条的约定“买卖双方同意2019年5月10日前交税过户及交付房屋收齐楼款。卖方同意收到房屋首期楼款当天向经纪方交付户口迁出该房屋保证金壹万元……”，即使被告最终真存在因户口迁出而导致的违约情形，原告也只能主张要求被告赔偿10000元的保证金，而不能要求被告双倍返还购买物业的150000元定金。三、因被告不存在违约的情形，本交易是可以继续履行的，而且即使本案不能履行合同，也是因为原告出尔反尔的原因造成的，故原告诉请的中介代理费及咨询费14000元无依据。综上所述，原告的诉讼请求无理，请求原告予以驳回。原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告身份证复印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.房屋买卖合同原件1份；3.房产证复印件1份；4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份。证据2-4，用以证明原告与被告于2019年3月2日签订涉讼合同，约定被告将涉讼房屋出售给原告，房屋带有户口，被告应在2019年5月10日前迁出，被告应在2019年5月10日将房屋过户给原告，原告在过户后当日交付房屋首期楼款，但被告至原告起诉时一直未履行合同约定义务，构成根本违约。5.个人电子转账凭证原件2份；6.收款收据原件3份；证据5-6，用以证明原告按照合同约定，在签订合同当天向被告支付部分定金50000元，在查册当天支付定金余款100000元，并向中介公司支付中介代理费及咨询费14000元。7.通知复印件1份；8.EMS（1075047449825）快递单原件1份及邮件查询打印件1份；9.催告通知复印件1份；10.EMS（1075047446725）快递单原件1份及邮件查询打印件1份。证据7-10，用以证明原告分别在2019年5月24日、5月30日根据合同第十条约定按照合同首页记载的被告地址向被告送达催告函，催促被告履行交税过户及办理户口迁出手续的合同义务，但被告至原告起诉时并未履行该义务。11.录音光盘一份（原告当庭播放原本）、录音对话文字说明一份，证明原告主动与被告联系协商，并表示愿意通过书面形式延长1年时间用于被告户口迁出，但被告不同意签订关于延长户口迁出时间的补充协议或条款，并表示如原告不给予无限期的户口迁出时间，继续履行合同没有什么意思，拒绝继续履行合同，合同已实际无法继续履行。被告举证如下：1.户口本原件1份，用以证明被告与其儿子于2010年11月26日将户口从南海×街道花园广场迁至涉讼房屋，当时并不需要出生证明。2.行政服务中心项目补办通知单原件2份；3.窗口无否决权机制回复单原件1份。证据2-3，用以证明为了更好履行涉讼合同，被告多次到户籍部门办理户口迁移手续。4.手机截图打印件3页（被告当庭出示手机），用以证明原告在办理同贷申请时提出“减少16万元的首付额度，提高贷款额度”的方案作为挂户方案的交换条件，由此可证明原告当时同意被告提出挂户方案。5.微信聊天记录截图打印件3页及聊天记录中的发送文件（包括催告函、房屋买卖合同补充协议书、承诺函），用以证明原告提出先落实好户口迁移手续，再提办理过户事宜；被告曾在户籍款项原告及中介提出挂户方案；同贷申请获批后，原告才提出一系列不合理的条款，并以挂户来要挟被告；中介提出因户口原因未能协商一致，无法进行交税过户。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1、3-4无异议，本院对该部分证据予以确认。被告对原告举证2、5、7-10的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。关于原告举证6，被告对两份定金收据的真实性无异议，本院确认定金收据的真实性，被告对中介费收据的真实性不予确认，由于原告提交原件核对，且合同约定由原告负担中介费，被告亦未提交相反证据，故本院对原告提交的中介费收据的真实性予以确认。原告对被告的证据1-5的真实性无异议，本院确认被告举证1-5的真实性。综合采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区**********************，于2010年11月2日办理不动产权登记，登记不动产权利人为被告马爱先，占有份额为单独所有，无抵押。2019年3月2日，马爱先（卖方）与陈振南、陈晨（买方）、佛山市×房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方所有的涉讼房屋，该房屋建筑面积136.07平方米，成交价2800000元，带户口，卖方应在2019年5月10日前迁出。签订合同时买方支付部分定金50000元，定金余款100000元须在查册当天自行交付卖方，首期楼款（不含定金）850000元，楼价余款180000元在办妥交易及抵押登记后，由贷款银行划入卖方银行账户。卖方应在收到定金40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后40日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要费用，并在签署银行按揭文件后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1800000元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。基于经纪方已促成本合同成立，买房应向经纪方支付中介代理费及咨询费，详见《服务收费确认书》。本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿：（1）乙方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）乙方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行合同之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合同的其他补充协议的；（6）其他不履行或不完全履约之情形，且拒绝改正的。若买卖任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。此外，合同中三方约定其他事项手写内容并载明“卖买双方同意2019年5月10日前交税过户及交付房屋首期楼款。卖方同意收到房屋首期楼款当天向经纪方交付户口迁出该房屋保证金10000元，经纪方须在卖方迁出户口当天经银行转账给卖方，卖方需在交税过户后15天内迁出户口”。同日，被告出具收款收据，确认收到原告购买涉讼房屋的定金50000元；佛山市汇晟房地产有限公司出具收款收据，确认收到原告支付的中介咨询服务费14000元。2019年3月4日，被告出具收款收据，确认收到原告购买涉讼房屋的定金100000元。佛山市公安局南海分局×派出所2019年3月11日出具的行政服务中心项目补办通知单反映，马爱先、梁洪申报市内户口迁移，因缺随迁人梁洪身份证原件和出生医学证明而需补办。佛山市公安局南海分局×派出所2019年3月15日出具的行政服务中心项目补办通知单反映，马爱先、梁洪申报市内户口迁移，因缺出生证而需补办。佛山市公安局南海分局出具的窗口无否决权机制回复单反映，马爱先于2019年3月19日申报办理户口市内迁移夫妻投靠，其中包括未成年子女随迁的情况，该局回复称未成年人办理市内户口迁移的，需要提供未成年人的出生证。2019年5月7日，中介人员在微信群通知称银行同贷已出，户籍科还未落实到迁户的事，接下来要准备交税过户、支付首期款。陈晨微信回复称同贷已出，首期款已备好，原告随时可以过户，但是按合同约定户口迁移遇到问题，与原合同约定条款违背，按合同约定落实好户口迁移问题，再提办理过户事宜。中介人员微信提出户籍科答复一定要有出生证才能迁出，能否按上次在户籍科协商的另一种方案并户，原告作为户主被告以朋友形式投靠。2019年5月16日，原告陈振南通过微信群发送催告函，并称两份原件给中介人员，其中一份由中介转交被告。催告函附有未签名的房屋买卖补充协议书及承诺函文本，其中补充协议书及承诺函载明为确保被告如期迁出户口，被告应一次性支付向原告150000元保证金，若违反约定则没收150000元保证金。2019年5月24日，原告通过EMS快递向被告发出《通知》，载明：1.原告继续履行合同义务保留合同相关权利并通知被告于5月29日进行交税过户；2.提请被告明确预计最迟整体迁出涉讼房屋户口的时间，同时须提供当前相关文件能证明被告户口未来能迁往的合法地址，其中包括预计迁移落户地址的产权人户口本、身份证、结婚证、产权证及当地能接受被告户口的同意迁入文件。该邮件于次日投递并签收。2019年5月28日，陈振南在微信称请中介方马上确认明天过户事宜，网签合同流程和明天是否过户。中介人员回复称因户口原因一直未能协商一致，明天无法进行交税过户。2019年5月30日，原告通过EMS快递向被告发出《催告通知》，载明：1.原告继续履行合同义务保留合同相关权利并通知被告于6月5日进行交税过户及交付房屋首期楼款；2.提请被告明确预计最迟整体迁出涉讼房屋户口的时间，同时须提供当前相关文件能证明被告户口未来能迁往的合法地址，其中包括预计迁移落户地址的产权人户口本、身份证、结婚证、产权证及当地能接受被告户口的同意迁入文件（村委同意接受及户主同意接受证明）。该邮件于次日投递并签收。2019年6月5日，原告陈振南与被告电话通话协商涉讼房屋交易及户口问题，原告提出同意被告小孩满18周岁后一个月内迁出户口，在这一年之内原告不追究被告责任。被告提出在补充协议中写明迁出户口的前提是政策允许，如果没有写清楚，办下面的事情也没意思。陈振南不同意，双方并未就户口迁出问题达成一致意见。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉讼《房屋买卖合同》既包含原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了原、被告与佛山市汇晟房地产中介有限公司之间基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同。现原、被告就履行买卖涉讼房屋的权利义务约定发生争议并提起诉讼，本院仅就此进行审查。经审查，《房屋买卖合同》项下关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是原、被告的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应依约履行，不得擅自变更或解除合同。合同约定双方在2019年5月10日前交税过户并交付首期款，被告在收到首期楼款后当天支付户口迁出保证金并在交税过户15天内迁户口。被告举证反映其于签订合同后多次申请户口迁移，因缺少被告儿子梁洪的出生医学证明而导致一直未能迁出，2019年5月7日原告取得银行同贷书，原告提出落实好户口迁出问题再提过户事宜，对此被告并未举证其提出异议，且双方多次就户口迁出问题进行协商，被告在电话录音中亦表示若户口问题无法协商一致的话合同继续履行没有意义，可见2019年5月7日后双方存在先协商处理好户口问题再进行过户的合意，变更了合同先过户房屋再迁移户口的约定。被告辩称双方此前已达成挂户方案并减少160000元的首付额度，但其举证不足以证实，故本院对被告该答辩意见不予采纳。现原告诉请解除合同，被告虽不同意但双方无法就户口迁移达成一致意见，《房屋买卖合同》无法继续履行，故《房屋买卖合同》项下原、被告之间关于买卖涉讼房屋的权利义务约定应予解除并作解约清算。被告作为出卖人应确保涉讼房屋没有使用上的限制或瑕疵，包括以涉讼房屋作为户口所在地的法律上事项特定化的使用，且户口迁出亦是被告应承担的合同约定义务，双方均确认户口在合同的原约定期限内无法迁出，被告对此存在过错。另一方面，户口迁出本应系房屋买卖合同的附随义务，户口是否迁出并不影响双方交易房屋的合同目的，且合同已约定了被告需支付迁出户口的保证金10000元，即使被告未能依约迁出户口，原告亦可向被告主张相关违约责任，在此情形之下，原告作为买受人，要求先落实户口问题再过户的做法理据不足，其对未按时办理过户存在过错，同时原告在催促被告过户时均附带关于户口迁出的违约责任或要求，而该违约责任或要求在《房屋买卖合同》中并无约定，被告不同意，不足以据此认定被告拒绝履行过户义务。综上，原、被告因户口迁出问题未决而怠于履行合同主要义务，这也是双方未继续履行《房屋买卖合同》及变更约定先协商户口迁出再过户的原因，双方对《房屋买卖合同》的解除负有同等过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因《房屋买卖合同》已经解除，且双方负同等过错责任，故被告已收取的定金150000元，应当返还予原告，原告已支付的中介费14000元，应由原、被告各负担50%，即被告应支付原告中介费7000元，原告诉求被告双倍返还定金300000元及支付中介费14000元理据不足，本院对原告主张超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告陈振南、陈晨与被告马爱先、案外人佛山市汇晟房地产中介有限公司于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖位于佛山市南海区**********************的权利义务约定；被告马爱先应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金150000元予原告陈振南、陈晨；被告马爱先应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费7000元予原告陈振南、陈晨驳回陈振南、陈晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费14600元（原告陈振南、陈晨已预交15200元），由两原告负担7300元，被告马爱先负担7300元。被告负担的部分应于上述付款同期迳付予两原告，本院不另收退。对两原告多预交的案件受理费600元，在本判决发生法律效力之后，经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年九月二十日书记员  林浩成