江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0192民初1380号原告：叶胜华，男，1981年2月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：罗伟，江西添翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：管怡康，江西添翼律师事务所律师。被告：傅友平，男，1977年11月11日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。原告叶胜华与被告傅友平租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗伟、管怡康，被告傅友平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶胜华向本院提出诉讼请求：1、请求判令房屋租赁合同自2019年4月25日解除；2、请求判令被告返还租房押金伍万元整；3、请求判令被告补偿原告装修残值，具体金额参照鉴定中心鉴定评估金额确定；4、请求判令被告赔偿原告停业损失，损失为一个月租金，即18000元；5、诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。后原告在庭审前向本院申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告傅友平签订了租赁合同，约定将被告傅友平占有房屋位于南昌市经开区下罗庐山南大道左(84号)房屋租给原告叶胜华，用于经营足浴养生会所使用。合同约定了租赁期间、租金、支付方式等相关具体细节(详见租赁合同)，合同签订后原告方按照合同约定支付了伍万元作为租房保证金，被告方收到该笔款项后于2015年12月1日手写了一份收条交给原告。承租后原告将该处房屋重新装修后，一直正常经营至2019年。2019年4月25日南昌经济开发区公安消防大队对该处房屋进行消防监督检查，认为该房屋存在火灾隐患不符合消防要求，根据《消防法》等法律规定将该处场所整体查封。承租的场所被查封后，原告积极联系相关部门补办手续与消防部门沟通解封事宜，但是因为被告方提供的房屋性质属于农用房而非商品房的原因无法获批通过相关消防手续。现因房屋属性原因已明确无法通过消防验收并解除查封，故之前与被告签订了租赁合同用于经营的合同目的已经由于不归责于原告的原因无法继续履行了，且被告已将上述房屋上锁，亦使原告无法使用，故原告提出解除租赁合同，被告返还原告之前支付的伍万元租房保证金。因原告之前装修房屋使房屋增值部分原告方无法拆走或拆走将扩大损失，故将该部分残值归被告方处理，但被告方应当就所剩残值对原告方进行补充，具体残值金额以法院指定鉴定中心鉴定评估后再行确定。为维护原告合法利益，根据《中华人民共和国民法通则》等法律，请求判如所请。被告傅友平辩称，一、在企业经营中，应依法依规办理各种证照，合法经营。原告所租赁的店被消防大队查封，本身即是一种经营违法行为，给原告所带来的损失与风险亦不能转嫁给房东。办理消防手续，是原告作为经营者必须所要办理的手续之一，而原告被查封后，反而妄想成为终止合同的借口。二、在原告的起诉状中，以本房屋不能申请办理消防手续为由，本人有以下两个证据反驳。（1）根据《南昌市人民政府关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》洪府字（2018）1号文件精神，并未指出农房不能办理消防手续。根据文件第一条第3点：“特别情况下，不能提供建设工程规划许可证明文件的，可提供县城以上城乡规划主管部门或者县级以上人民政府（含县城人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要以及其他同意其改变使用用途的书面证明材料代替。”（2）根据江西省住房和城乡建设厅文件，《关于开展房屋建筑和市政基础设施工程消防设计审查验收工作的实施意见（试行）》赣建科设（2019）31号文件，对申请办理消防手续的建筑，并未限制房屋性质，即农房也可申请办理。并在第二条第十一点的申请消防验收备案应提交的材料中，并不需要提供具有商业性质的房屋产权证明。三、实际情况是原告在承租本店之时，就已明确知晓本栋房屋的性质属于农房。原告作为经营者抱有侥幸之心而不去依法办理相关手续，幻想省去做消防工程的投入资金。所导致的不利结果应当他自己承担。四、原告单方面终止合同，根据租赁合同第八条约定，本人不退租赁押金并收回本店。对本人造成的损失（5、6、7月未交租金），原告应承担赔偿责任，因补交3个月房租计54000元整。另外赔偿二楼一台空调2000元，共计56000元整。并依法注销在本店地址的工商注册。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的诉讼请求，依法依规作出判决，以保护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、《租赁合同》、《收条》、《临时查封决定书》各一份，被告对上述证据均无异议，本院经庭审审核，认为上述证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，故予以确认并在卷佐证。对于被告提交的南昌市人民政府发布的《关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》[洪府字（2018）1号]、江西省住房和城市建设厅发布的《关于开展房屋建筑和市政基础设施工程消防设计审查验收工作的实施意见（试行）》[赣建科设（2019）31号]，庭审中，原告认为被告提交的上述证据均为复印件，对其真实性、合法性无法确定，被告于庭后补充提交了上述证据的原件，本院经过审核，认为上述文件均属于政府部门颁布的规范性文件，对其真实性、合法性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日，被告傅友平（出租方、甲方）与原告叶胜华（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定被告傅友平将位于昌北下罗庐山南大道(84号)房屋租赁给原告，租赁期限从2015年12月1日起至2020年9月30日止，2015年12月1日起至2015年12月31日止为装修免租期；自2016年1月1日起至2018年12月31日，租金为每月17000元；自2019年1月1日起至2020年9月30日，租金为每月18000元。双方约定每月1号支付当月租金，并约定租房保证金为50000元，在双方解除租赁关系后，乙方结清所有相关费用，保证金全额退还乙方。合同第六条约定：本酒店为装修好后附带部分设施租赁给乙方经营，乙方约定将改为足浴养生会所，乙方如需再次装修，必须确保房屋安全，一切费用由乙方自己承担。第九条约定：由于甲方是转租，甲方必须保证在该合同期内有转租权，甲方与原房东之间的任何纠纷不得影响到乙方的利益，若因此造成的损失由甲方全部承担。2015年12月1日，原告按合同约定向被告支付保证金50000元，被告向原告出具了《收条》予以确认。2019年4月25日，南昌经济技术开发区公安消防大队对案涉房屋（南昌经济技术开发区汉足道足浴店）出具了《临时查封决定书》，决定书载明案涉房屋存在下列火灾隐患：1、未经开业前检查合格擅自投入使用；2、只有一个疏散楼梯。消防大队依法对该房屋进行了查封，查封期限为2019年4月25日14时至2019年5月25日14时，并责令其立即整改火灾隐患，整改后经消防大队检查合格方可解除查封。原告在该房屋被查封后向相关部门了解发现，该房屋系农用房而非商业用房，无法通过办理相关消防许可手续，故原告为维护其合法利益，诉至法院，望判如所请。另查明，原告承租期间租金交付至2019年5月1日。2019年5月17日，被告在原告腾房后将出租房屋上锁收回。本院认为，原告叶胜华与被告傅友平签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同对双方均具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金50000元和房屋租金，后因案涉房屋存在火灾隐患，2019年4月25日被南昌经济技术开发区公安消防大队予以查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定：“租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”且原告于2019年5月17日已搬离案涉房屋，被告已上锁收回，双方已经就解除涉案房屋租赁合同达成共识，故本院认定涉诉租赁合同已于2019年4月25日解除。关于原告主张案涉房屋性质为农民自建房，改变使用性质为经营性用房，未办理相关规划、建设许可证，导致无法办理消防验收证而被消防部门查封，而被告辩称案涉房屋能够申请办理消防手续，系原告怠于办理而导致的不利结果，原告单方终止合同，且未按合同约定支付租金（2019年5月至7月的房租），故不应退还房屋押金。本院认为，庭审中被告认可案涉出租房屋系农民自建房，根据南昌市人民政府下发的《关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》[洪府字（2018）1号]文件第一条第3点载明：“在城市、镇、乡、村庄规划区内的改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程，申请消防设计审核或备案的，申请人要提供原有建筑的规划许可证或者产权权属证明，查验是否改变原规划用途。建筑规划用途分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的‘城市建设用地分类和代码表’（见附件）确定，用途在‘大类’内部变更用途的改建工程，收存建设工程原有的规划许可证或产权权属证明；用途在‘大类’之间变更用途的改建工程，应当要求建设单位提供与新用途相符的规划许可证。特殊情况下，不能提供建设工程规划许可证明文件的，可提供县级以上城乡规划主管部门或者县级以上人民政府（含县级人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要以及其他同意其改变使用用途的书面证明材料代替。”第4点载明：“在城市、镇、乡、村庄规划区外村（居）民自建住宅改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程，申请人不能提供建设工程规划许可证明文件的，应当提供房屋的产权证明文件以及乡镇政府、街道办事处出具的用途变更证明材料。”本院认为，无论案涉房屋属于规划区内还是规划区外，其变更用途、进行改建的工程均应经过相关部门同意和办理相关审批手续，而本案中，被告作为案涉房屋的承租人，其未能提供证据证明属于农民自建房的案涉房屋经过相关部门的审批许可，即按酒店的经营方式装修改建作经营性房屋使用，后又将该房屋转租给原告用于经营性使用，导致原告在使用期间因该房屋不符合消防验收标准并查封而无法经营，致使原告的合同目的无法实现，租赁合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告不存在未支付租金的违约事由，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。本案中，原、被告双方签订的租赁合同明确约定在双方解除租赁关系后，被告应当将租房押金全额退还给原告，故对原告要求被告返还租房押金50000元的诉请，合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿停业损失即一个月租金的诉请。本院认为，原告未提供证据证明查封案涉房屋造成其损失的大小，且原告作为次承租人，对租赁房屋的性质未尽合理审查义务亦存在一定的过错，故对原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告叶胜华与被告傅友平签订的《租赁合同》于2019年4月25日解除；二、被告傅友平于本判决生效之日起十日内返还原告叶胜华租房押金50000元；三、驳回原告叶胜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取计750元，由原告叶胜华负担199元，被告傅友平负担551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄颖群二〇一九年九月二十日书记员  陈文娟