广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8266号上诉人（原审原告）：黄棉财，男，1942年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************216。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉君，广东聚理律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨锡鹏，男，1989年6月6日出生，汉族，住广东省惠来县*************，公民身份号码445************636。上诉人黄棉财因与被上诉人杨锡鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄棉财上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由杨锡鹏向黄棉财承担赔偿违约金33000元和中介服务费4950元，合计37950元；2.本案一审、二审诉讼费由杨锡鹏承担。事实与理由：一、一审判决对黄棉财的实际损失认定错误，黄棉财因杨锡鹏违约遭受的损失一共应为80250元，黄棉财的实际损失明显超过黄棉财主张的金额。（一）黄棉财因本案诉讼聘请律师所支付的律师费为4000元。（二）黄棉财为此次房屋买卖交易支付4950元中介服务费。（三）从2018年6月29日黄棉财、杨锡鹏签订案涉《房屋买卖合约》至2019年6月11日黄棉财就本案诉讼上诉至佛山市中级人民法院，在此期间黄棉财因杨锡鹏违约无法出租案涉房屋，由此造成黄棉财的经济损失为31200元(以每月2600元的租金标准计算，计算12个月，共计31200元)。（四）从2018年6月29日黄棉财、杨锡鹏签订案涉《房屋买卖合约》至2019年6月11日黄棉财就本案诉讼上诉至佛山市中级人民法院，在此期间案涉房屋价格下跌约12%，因房屋下跌造成黄棉财的损失为330000元×12%＝39600元。（五）黄棉财因杨锡鹏违约支付的交通费约500元。以上损失合计80250元。二、一审判决适用法律错误。一审法院对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定理解错误。（一）违约金条款是双方当事人的真实意思表示，应当具有法律效力。（二）违约金的调整应以尊重当事人的意思自治为前提，只有在违约金明显违背公平正义原则时才应予以调整。而案涉合同的违约金并未超出案涉房屋成交额的30%，未违背公平正义原则。（三）一审法院在一审时已查清在案涉房屋交易过程中，作为买方的杨锡鹏不断向卖方黄棉财提出一些增加卖方交易风险的要求。明显可知，杨锡鹏本想投机倒把利用时间差赚取案涉房屋差价，但其未曾想到案涉房屋价格下跌，杨锡鹏就此决定直接毁约，杨锡鹏的行为严重违背契约精神。杨锡鹏辩称，一、黄棉财不配合杨锡鹏办理过户手续，由此造成的损失应由黄棉财自己承担。且在案涉房屋过户至杨锡鹏名下之前，黄棉财一直占用使用案涉房屋，其完全可以将案涉房屋出租。黄棉财主张的租金损失没有事实依据。二、根据杨锡鹏提交的证据可知，龙江地区二手房2019年6月的均价为10799元每平方米，只比去年同期下跌0.01%，故黄棉财因案涉房屋房价下跌所遭受的损失只有330000元×0.01%＝33元，几乎可以忽略不计。三、黄棉财在一审时并未出庭，不存在交通费损失。黄棉财主张的律师费和中介费，杨锡鹏一审时已对此作出回应，坚持一审的答辩意见。黄棉财向一审法院起诉请求：1.杨锡鹏赔偿黄棉财损失37950元（包括违约金33000元，中介服务费4950元）；2.本案诉讼费由杨锡鹏承担。在审理过程中，黄棉财增加诉讼请求：解除黄棉财、杨锡鹏签订的《房屋买卖合约》。一审法院认定事实：2018年6月29日，黄棉财（卖方）、杨锡鹏（买方）签订《房屋买卖合约》一份，约定，杨锡鹏向黄棉财购买位于佛山市顺德区***************商业中心广场八层712房，价款330000元，买卖双方须于2018年10月10日前带齐各自相关有效证件往政府房管局办理交易过户手续，卖方同意第三方落名；双方在第六条对违约责任作出以下约定：1.若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：⑴一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；⑵一方拒绝出售或购买该物业的；⑶任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；⑷在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续通知后超过五天，仍不履行本合约之条款时；⑸违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；⑹其他不履约或不完全履约之情形；2.若任何一方出现本条第一款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，……，守约方已支付中介代理费和咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。在附件中双方对付款方式作出以下约定：定金20000元，买方在签订本合约时自行交付卖方，余款310000元向银行申请按揭贷款合同签订后，黄棉财向中介方支付中介费4950元，杨锡鹏向黄棉财支付定金20000元。2018年11月份，在中介方的催促下，杨锡鹏称指定他人与中介联系，但至当月23日以后，并无他人与中介联系，杨锡鹏也不再回复中介方的任何信息，不应答中介方请求的语音通话。2019年3月4日，黄棉财向一审法院提起诉讼，要求杨锡鹏赔偿损失37950元，其中包括违约金33000元（其中20000元系没收定金），中介费4950元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄棉财、杨锡鹏签订的《房屋买卖合约》体现了双方当事人的真实意思表示，双方均应依法依约诚实履行合同约定义务。在合同履行过程中，杨锡鹏于2018年11月下旬后即不再回应有关继续履行合同的任何信息，从其行为来看，足以认定杨锡鹏不愿再继续履行合同，因此，可以认定杨锡鹏的行为已构成违约。庭审中，黄棉财提出解除上述房屋买卖合约，杨锡鹏同意解除，因此该合约应已解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，黄棉财、杨锡鹏确有关于“守约方有权解除本合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金”的约定，黄棉财在本案中要求杨锡鹏赔偿损失的金额中即包括违约金33000元（即成交价的10%），由于杨锡鹏在签订合同时即已向黄棉财交付定金20000元，因此在庭审中，黄棉财又未放弃没收定金的权利，只是称上述违约金33000元包括没收定金20000元，即意味着其不足部分用违约金弥补。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，其一，黄棉财未放弃有关没收定金的权利；其二，黄棉财未举证证明其因本案合同不能履行产生除中介费4950元以外的其他损失。故此，一审法院根据上述法律规定，结合合同履行情况、无证据证明黄棉财有超出中介费用4950元以外的损失、以及当事人过错程度等，酌定由黄棉财没收杨锡鹏交付定金20000元。综上所述，因杨锡鹏在履行本案房屋买卖合同中违约，应承担违约责任。故对黄棉财要求杨锡鹏赔偿损失37950元（包括没收定金20000元，中介费4950元，其他为违约金）的诉讼请求，一审法院对其中没收定金的请求予以支持。本案中黄棉财、杨锡鹏约定的定金可理解为违约定金，由于黄棉财没收定金已足以弥补其因杨锡鹏违约而产生的任何损失，故对其他违约金及中介费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄棉财与杨锡鹏于2018年6月29日签订的《房屋买卖合约》已解除；二、黄棉财没收杨锡鹏因2018年6月29日与黄棉财签订的《房屋买卖合约》而交纳的定金20000元；三、驳回黄棉财的其他诉讼请求。案件受理费748.76元，减半收取计374.38元，由黄棉财负担197.3元，杨锡鹏负担177.08元。二审期间，黄棉财向本院提交如下证据：1.《律师委托代理合同》（原件），拟证明黄棉财因杨锡鹏违约损失律师费4000元。2.《顺德区龙江二手房价格走势图（房价网）》、《顺德区龙江二手房价格走势图（安居客）》各一份，拟证明因房价下跌，黄棉财的损失超过20000元，杨锡鹏应按照合同约定向黄棉财支付33000元违约金。经质证，对于证据1，杨锡鹏认为黄棉财在一审时已提交，不属于新证据。对于证据2，杨锡鹏对该两份龙江二手房价格走势图的数据有异议，认为龙江区域的二手房价格一直是稳步上涨的。杨锡鹏向本院提交《顺德区龙江二手房价格走势图（安居客）》一份，拟证明龙江区域的二手房房价走势趋于平稳。经质证，黄棉财对该证据的不予认可，认为龙江区域的二手房房价一直在下跌。经审理，黄棉财提交的证据1有原件核对，本院对其真实性予以确认，但案涉《房屋买卖合约》并未对律师费负担问题作出约定，对其关联性本院不予确认；黄棉财提交的证据2反映了顺德区龙江二手房的总体价格变化，但不足以证明案涉房屋价格下跌，对关联性本院不予确认。杨锡鹏提交的《顺德区龙江二手房价格走势图（安居客）》，反映了顺德区龙江二手房的价格变化情况，但无法直接反映案涉房屋的价格变化，对其关联性本院亦不予确认。经审查，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：黄棉财要求杨锡鹏以案涉房屋成交价10%为标准向黄棉财承担违约责任及支付中介费4950元应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据上述规定，在当事人既约定违约金，又约定定金的情况下，守约方只能择一适用，不能同时主张违约金和定金。在本案中，黄棉财、杨锡鹏之间有关于“守约方有权解除本合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金”的约定，且杨锡鹏在签订合同时即已向黄棉财交付定金20000元。黄棉财在一审时既主张适用违约金条款，又未放弃没收定金的权利，称上述违约金33000元包括没收定金20000元。鉴于黄棉财与杨锡鹏约定的违约金高于定金，且违约金条款与定金条款不能同时适用，本院认定黄棉财选择适用违约金条款，黄棉财已收取的定金抵扣杨锡鹏应支付的违约金。黄棉财上诉主张其除了中介费损失4950元外，还存在其他损失共计75300元（包括律师费损失、租金损失、房价下跌所造成损失、交通费损失等），黄棉财实际损失已超过合同约定房屋成交价10%，杨锡鹏认为违约金过高，其承担定金责任与其行为后果相当。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”首先，对于律师费损失问题。案涉《房屋买卖合约》并未对律师费负担的问题作出约定，黄棉财支出律师费与杨锡鹏的违约不存在必然的因果关系，故本院对黄棉财主张的律师费损失不予确认；其次，对于租金损失问题。由于黄棉财未将案涉房屋交付给杨锡鹏，黄棉财对案涉房屋享有的占有、使用、收益等权利并未受到影响，故本院对于黄棉财主张的租金损失不予确认；再次，对于因房价下跌所造成损失问题。黄棉财提供的证据不足以证明案涉房屋存在价格下跌的事实，故本院对于该损失不予确认；最后，对于交通费损失问题。黄棉财未提供单据证明交通费具体支出，黄棉财径行主张500元同样理据不足，本院不予采纳。鉴于黄棉财提供的证据不足以证明其因本案合同不能履行产生除中介费4950元以外的其他损失情况，亦不能证明涉案房屋当前价格相对成交时单价存在下跌，综合案涉合同履行情况、当事人的过错程度等因素考虑，一审法院认定黄棉财没收定金20000元已足以弥补其因杨锡鹏违约而产生的损失，对黄棉财主张其他违约责任及中介费损失的诉讼请求不予支持并无不当，黄棉财上诉主张杨锡鹏应按照房屋成交价10%向其支付违约金及赔偿中介服务费4950元理据不足，本院不予支持。综上，黄棉财的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248.75元，由上诉人黄棉财负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年九月二十六日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪