天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0104民初13644号原告（反诉被告）：天津市地下铁道集团有限公司，住所天津市西青区学府中路88号学府工业区管委会办公楼。法定代表人：张兴彦，董事长。委托诉讼代理人：张晓燕，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市人人乐商业有限公司，住所天津市河东区津塘路59号增1号。法定代表人：杨永银，执行董事。委托诉讼代理人：李婉欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁战胜，天津崇中律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市地下铁道集团有限公司（以下简称地铁集团）与被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，人人乐公司向本院提出管辖异议申请，本院于2019年1月25日作出（2018）津0104民初13644号《民事裁定书》，裁定驳回了人人乐公司的管辖异议申请。人人乐公司不服上诉至天津市第一中级人民法院，天津市第一中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）津01民辖终174号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。地铁集团的委托诉讼代理人安好，人人乐公司的委托诉讼代理人李婉欣、袁战胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。地铁集团向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令人人乐公司支付地铁集团自2014年12月23日起至2016年7月11日止的场地占用费9244389.26元及按照中国人民银行同期贷款利率支付地铁集团自2016年7月19日起至人人乐公司实际给付之日止的利息；2.请求法院依法判令人人乐公司支付地铁集团欠缴的租赁场地热能损耗费1203840元；3.本案诉讼费91199元、律师费224421元由人人乐公司承担。事实和理由：2008年10月11日，地铁集团与人人乐公司签订《房产租赁合同》约定：人人乐公司承租地铁集团位于天津市南开区南开三马路18号翔宇公园地下一层商业广场的房产（以下简称租赁房产）用于开设人人乐购物广场；租赁面积13043.23平方米；租赁期限二十年，起始日为租赁房产交付日，预计自2008年10月18日起至2028年10月17日止，免租期为6个月；租金标准按建筑面积计算每日每平方米1.2元，租金前三年不递增，第四年开始每年递增1%，每月10日前支付租金；合同签订后7日内向地铁集团支付定金1000000元，租赁房产交付后，定金转为履约保证金。后人人乐公司因经营亏损要求与地铁集团于2014年9月13日解除《房产租赁合同》。双方于2015年9月30日签订《补充协议》约定，2014年12月22日为《房产租赁合同》终止之日；于2016年7月19日签订《补充协议二》，约定2016年7月12日为租赁房产移交之日，自移交之日地铁集团不再向人人乐公司计收租金等一切费用，地铁集团于当日已接收租赁房产，人人乐公司应依据《补充协议二》附件的约定支付缺失、损坏设备的维修费用并于2016年8月1日前完成2部损坏自动扶梯的维修工作。现地铁集团已按照协议约定履行了相关义务，但人人乐公司未按照协议约定履行义务且未支付地铁集团租赁房产自2014年12月23日起至2016年7月11日止的场地占用费，故地铁集团诉至法院，望判如所请。人人乐公司对地铁集团提出的本诉辩称，第一，双方签订的《房产租赁合同》第11.4条明确约定地铁集团不得收取人人乐公司撤场期间的租金及其他相关费用，地铁集团主张撤场期间的场地占用费明显违反合同约定。《房产租赁合同》第11.4条约定“本合同非因租赁期限届满而提前终止的，乙方（人人乐公司）在本合同终止日期后一个月（30天）内拆除、取回其所有设施设备物品。如乙方未在上述期限内拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方（地铁集团）所有。但在乙方撤场期间，甲方不得收取乙方租金及其他相关费用。如是乙方单方面原因需要提前终止合同，则乙方撤场期间的租金仍按照该合同年的租金据实计算。”人人乐公司依据双方签订的《房产租赁合同》第12.5条的约定向地铁集团提出解除合同的请求，并与地铁集团协商解除了合同，双方于2015年9月30日签订的《补充协议》中对此予以确认，也即本案属于《房产租赁合同》第11.4条约定的“本合同非因租赁期限届满而提前终止的”的情形，属于依约但未到期解除的情形。人人乐公司已按照合同约定于2014年9月将全部物品取回，地铁集团应按照合同约定不收取人人乐公司撤场期间的租金及其他相关费用。且从合同条款及上下文均难以推断出撤场期间仅为一个月的结论。《房产租赁合同》第11.4条最后一句“如是乙方单方面原因需要提前终止合同，则乙方撤场期间的租金仍按照该合同年的租金据实计算”规定了单方违约解除情形下人人乐公司应承担撤场期间租金的责任，但此为对违约解除的惩罚规定，并非本案的适用情形。况且双方签订的《房产租赁合同》第12.5条约定：人人乐公司出现连续十二个月的亏损时，可提前三个月通知地铁集团，并支付三个月租金作为违约金来解除合同，与合同第11.4条相呼应，公平合理的约定了双方的权利义务，也即人人乐公司已按照合同约定承担了三个月租金即1470000元作为违约金，已经为解除合同承担了赔偿责任，再由人人乐公司承担撤场期间的费用于理不合。退一步讲，如地铁集团继续找出各种吹毛求疵的小问题不接受房产，人人乐公司的损失将会无限期扩大。第二，2014年9月人人乐公司已告知地铁集团不再承租租赁房产，故自该时间点人人乐公司即不应再向地铁集团支付租金。地铁集团主张的场地占用费在前期交涉中从未主张，故该费用的诉讼时效应自2014年10月开始计算，地铁集团的诉讼请求已超过诉讼时效。第三，双方签订的《房产租赁合同》第12.1条第2款约定的滞纳金系指正常履行合同的情况下拖欠租金的情形，故地铁集团主张的利息无合同约定，且为间接损失，不应予以支持。第四，地铁集团主张的热能损耗费无合同约定，是否真实发生及合理性人人乐公司亦无法判断，即使真实发生，因接收场地之初，租赁房产的供热系统一直处于损坏状态，无法使用，人人乐公司一直使用中央空调供暖，地铁集团亦未按照合同约定为人人乐公司在供热部门办理缴费户头，故该笔费用的产生责任不在人人乐公司，人人乐公司不应支付该笔费用。综上，请求法院依法驳回地铁集团的全部诉讼请求。人人乐公司向本院提出反诉请求：请求法院依法判令地铁集团返还人人乐公司履约保证金1000000元及按照中国人民银行同期贷款利率支付人人乐公司自2014年12月23日起至地铁集团实际给付之日止的利息。事实和理由：人人乐公司按照与地铁集团签订的《房产租赁合同》的约定向其支付了1000000元履约保证金，2014年9月人人乐公司因所经营超市连续数年亏损，达到合同约定解除条件遂与地铁集团解除了上述合同，双方于2015年9月30日签订《补充协议书》确定2014年12月22日为《房产租赁合同》正式终止之日，但地铁集团至今未返还人人乐公司履约保证金，故诉至法院，望判如所请。地铁集团针对人人乐公司的反诉辩称，第一，根据《房产租赁合同》第6.1条约定，租赁房产交付后，定金转为履约保证金，用于担保人人乐公司履行本合同下的各项义务；6.3条约定，履约保证金的退还需先用于提取人人乐公司合同项下的应交费用，而且应该是无息的，在人人乐公司至今拖欠地铁集团巨额费用的情况下，其无权要求退还履约保证金；第二，人人乐公司在本诉中提交的沟通函显示，其多次向地铁集团建议将履约保证金作为补偿支付给地铁集团，后再支付其他补偿款，双方就此持续进行洽商，现其要求返还履约保证金及利息与其既往承诺不符。综上，地铁集团认为，履约保证金应首先扣除人人乐公司向地铁集团支付的各项费用，且无需支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案有关证据和事实，本院认定如下：2008年10月11日，以天津市地下铁道总公司为甲方、人人乐公司为乙方双方签订了编号为TJRRL-010的《房产租赁合同》，约定：甲方将租赁房产出租给乙方用于开设大型综合性超级市场，且乙方无需另行征得甲方同意，有权在租赁期限内将不超过租赁面积百分之四十的租赁房产转租给乙方的商业合作伙伴；租赁房产按照建筑面积计收租金，建筑面积为13043.23平方米；租赁期限为二十年，租赁期限起始日为租赁房产的交付日，交付日预定为甲方收到乙方定金后的第一个工作日，租赁期限预计自2008年10月18日起至2028年10月17日止，租赁期起算日起的连续十二个月为一个合同年；免租期为六个月，起始日为租赁房产正式交付之日；租金标准按照建筑面积计算为每日每平方米1.2元，租金前三年不递增，从第四年开始，每年递增一次，每次递增幅度为1%；乙方在合同签订后7日内向甲方支付1000000元定金，租赁房产交付后，定金转为履约保证金，用于担保乙方履行合同项下的各项义务，合同期限届满或合同根据其条款提前终止时，乙方应按本合同第十一条的约定交还物业，甲方于接收交还物业后的7日内，在提取乙方于本合同项下应交费用后，将履行保证金无息退还乙方；租赁房产、地下负一层停车场、负二层停车场在租赁期间所消耗的水、电、热，按独立安装的计量仪表和政府相关部门核准的计费标准由乙方自行承担，其他因乙方经营需要所消耗的能源费用亦由乙方自行承担。合同11.1条同时约定：本合同如提前终止履行、解除或届满时，乙方应将租赁房产及地下负一层停车场、负二层停车场、装卸区等配套房产、场地以清洁良好的状态交给甲方。合同11.4条约定：本合同非因租赁期限届满而提前终止的，乙方在本合同终止日期后一个月（30天）内拆除、取回其所有设施设备物品。如乙方未在上述期限内拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有。但在乙方撤场期间，甲方不得收取乙方租金及其他相关费用。如是乙方单方面原因需要提前终止合同，则乙方撤场期间的租金仍按照该合同年的租金据实计算。合同12.1条第二款约定：若乙方无合同依据拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为拖欠租金的万分之五；若乙方拖欠超过三个月，则甲方有权选择提前终止本合同。合同12.5条约定：自租赁期起算日起满三年后，若乙方利用租赁房产开设的超级市场经营出现持续十二个月亏损，乙方应提前3个月书面通知甲方，甲方同意乙方在赔偿总额为该合同年三个月的租金作为违约金的前提下，可以解除本租赁合同及其相关附属文件。合同附件五约定：2014年10月18日至2015年10月17日期间租赁房产租金为每日每平方米1.25元。2014年9月22日，人人乐公司向地铁集团发出《解除租赁合同》通知，以自2009年1月开业以来连年亏损为由要求与地铁集团按照《房产租赁合同》第12.5条的约定自2014年9月13日起解除《房产租赁合同》。2015年9月30日，人人乐公司与地铁集团签订《补充协议书》，约定：依据《房产租赁合同》第12.5条的约定双方确认2014年12月22日为《房产租赁合同》正式终止之日，合同终止前三个月的租金1471510.59元由人人乐公司据实结算；依据《房产租赁合同》第12.5条的约定，人人乐公司应支付地铁集团合同正式终止当月租金三倍的费用1471510.59元作为解除租赁合同违约金；鉴于人人乐公司仍未依《房产租赁合同》第11条之约定向地铁集团移交租赁房产，对于人人乐公司撤场期间的租金及由此产生的违约金，根据人人乐公司的实际撤场时间按照合同相关条款约定另行处理。2016年7月19日，人人乐公司与地铁集团签订《补充协议（二）》，约定：双方确定2016年7月12日为租赁房产移交日期，自该时点起地铁集团不再向人人乐公司计收房租等一切费用，该移交日前的费用争议双方另行协商解决，地铁集团保留追讨人人乐公司欠缴撤场至移交日前租金的权利及其他合同权利。上述补充协议（二）同时对人人乐公司负责维修的缺失、损坏设备的维修费用及人人乐公司负责维修的设备的维修期限进行了约定。另查，地铁集团向本院提交天津市津安热电有限公司南开供热管理处第一供热管理所出具的《说明》一份，上书：“按照天津市城乡建设和交通委员会、天津市发展和改革委员，建公用[2010]1195号文件规定，‘恢复供热前用热户如有欠费应予以补齐’。翔宇地下商城用户，报停期间每年需缴纳热能损耗补偿费，标准为以面积计费方式计算的供热采暖费的20%。现如用户申请恢复用热，需缴纳历年热能损耗补偿费。”《说明》同时陈述2010年度至2018年度每年应缴热能损耗补偿费200640元，共计应缴热能损耗补偿费1605120元。地铁集团同时自述2018年3月已将租赁房产转租案外人，并缴纳热能损耗补偿费802560元。庭审中，地铁集团为证明人人乐公司应承担热能损耗补偿费向本院提交加盖人人乐公司公章的报停申请一份。再查，地铁集团为证明律师费用向本院提交《委托代理协议》及未结算案件一览表，显示人人乐公司律师费用为205421元。地铁集团同时自述律师费用尚未实际支付。又查，2008年7月18日，经原天津市工商行政管理局核准，天津市地下铁道总公司更名为被告地铁集团。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行各自的权利义务。地铁集团与人人乐公司签订的《房产租赁合同》、《补充协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。依据法律规定，合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。地铁集团与人人乐公司签订的《房产租赁合同》第12.5条的约定即为合同的约定解除，该条约定赋予人人乐公司因自身原因连续亏损十二月的情况下，可以向地铁集团支付一定数额违约金作为解除合同条件的权利，也即该条约定属于因人人乐公司单方原因终止双方签订的《房产租赁合同》。依据双方签订的《房产租赁合同》第11.4条的约定，地铁集团有权要求人人乐公司按照合同约定的租金标准支付合同解除后至实际返还租赁房屋之日止的场地占用费。人人乐公司与地铁集团签订的《补充协议书》及《补充协议（二）》确定《房产租赁合同》的终止时间为2014年12月22日，租赁房产实际返还时间为2016年7月12日，故地铁集团要求人人乐公司按照《房产租赁合同》租金标准支付2014年12月23日至2016年7月11日期间的场地占用费9244389.26元，符合相关法律规定。地铁集团于庭审中确认收取了人人乐公司的履约保证金1000000元，依据双方签订的《房产租赁合同》之约定，该履约保证金返还前可用于提取人人乐公司于合同项下应交费用，故对人人乐公司要求返还履约保证金并支付相应利息的反诉请求，本院不予支持。综上，人人乐公司应支付地铁集团2014年12月23日至2016年7月11日期间场地占用费8244389.26元。至于人人乐公司抗辩的诉讼时效问题，因双方签订的《补充协议（二）》签订日期为2016年7月19日，其上约定2016年7月12日租赁房产移交日前的费用争议双方另行协商解决，地铁集团保留追究人人乐公司欠缴撤场至移交日前租金的权利，故人人乐公司主张地铁集团起诉前未向其主张过撤场期间费用，缺乏事实及法律依据，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，地铁集团的该项诉讼请求并未超过诉讼时效，故对人人乐公司的该项抗辩，本院不予采信。关于地铁集团主张的利息问题。因无合同约定且人人乐公司向其支付的场地占用费已足以弥补其损失，故对地铁集团主张的该项诉讼请求，本院不予支持。关于地铁集团主张的热能损耗补偿费问题。双方签订的《房产租赁合同》中明确约定租赁期间所消耗的水、电、热，按独立安装的计量仪表和政府相关部门核准的计费标准由人人乐公司自行承担，其他因人人乐公司经营需要所消耗的能源费用亦由其自行承担，现地铁集团提供的由天津市津安热电有限公司南开供热管理处第一供热管理所出具的《说明》能够证明租赁房产于租赁期间及《房产租赁合同》终止后至实际返还租赁房产之日止产生了热能损耗补偿费，而上述《说明》亦显示2010年度至2016年度应缴热能损耗补偿费为1203840元，结合地铁集团已实际缴纳的热能损耗补偿费，本院酌定人人乐公司应支付地铁集团热能损耗补偿费601920元。关于地铁集团主张的律师费问题。因该费用并未实际发生，故对地铁集团的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司支付原告（反诉被告）天津市地下铁道集团有限公司2014年12月23日至2016年7月11日期间场地占用费8244389.26元；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司支付原告（反诉被告）天津市地下铁道集团有限公司热能损耗补偿费601920元；三、驳回原告（反诉被告）天津市地下铁道集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91199元，由原告（反诉被告）天津市地下铁道集团有限公司负担21432元，由被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司负担69767元；反诉案件受理费15672元，由被告（反诉原告）天津市人人乐商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  何锦辉审 判 员  王馨蕊人民陪审员  张新欣二〇一九年九月二十四日书 记 员  贺 玮杨吉附：本裁判文书所依据法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。