浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0424民初6832号 原告：张古伟，女，1974年4月23日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。 被告：海盐秦山物业管理有限公司。住所地：海盐县武原街道秦山路169-16号。统一社会信用代码91330424725864981J。 法定代表人：沈益，该公司执行董事。 被告：周其金，女，1959年9月28日出生，汉族，住杭州市上城区。 二被告共同委托诉讼代理人：马洪培、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。 原告张古伟为与被告海盐秦山物业管理有限公司（以下简称秦山公司）、周其金合同纠纷一案，于2018年12月20日向本院起诉，诉讼请求（已变更）：1、二被告共同承担赔付责任，赔偿因二被告对于案外人肖涛的不当履行租赁协议债务给原告造成的损失86069元；2、本案诉讼费用由二被告共同承担。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王建明、二被告的共同委托诉讼代理人徐月仙均到庭参加诉讼。后双方当事人申请庭外和解未成，本院于2019年8月6日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建明、二被告的共同委托诉讼代理人徐月仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2012年8月21日，原告因经营需要向被告周其金承租了其所有的房权证地址位于海盐县武原镇金涌花苑二区11幢125、126（被告编辑号门牌号地址董家弄商业街二区80-81号）两间商铺（含二层卫生间、厨房间，下同），双方订立“租赁协议”一份，约定租期一年。该协议签订后，原告依约履行给付租金和物业费义务。2013年到期前，双方口头约定，续租一年。期间，被告周其金将涉租物业委托被告秦山公司统一经营管理。2014年11月17日，即续租一年期届满前，被告秦山公司向原告发出通知一份，内容为续租及租金标准事宜。2014年11月19日，原告依约与被告秦山公司订立续租协议一份，约定租期一年，自2014年11月20日至2015年11月19日。2015年2月22日，案外人与原告协议商铺转让事宜，并订立“转让协议”一份。同日，原告依照“转让协议”约定，履行协助案外人与被告秦山公司订立“租赁协议”，交付转让标的物、承租商铺义务。2015年8月，被告秦山公司通知案外人腾退二层卫生间、厨房间设施。案外人为此起诉原告。经嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终2104号民事判决终审裁决，原告因二层被二被告收回使用权、腾退应赔负案外人损失10万元，并应承担诉讼费用4600元。后经执行，原告支付案外人86069元。综上，原告认为：虽原告因商铺转让，租赁权一并转让，原告因案外人与被告秦山公司订立新的租赁协议，而就原告与被告秦山公司2014年11月19日订立的租赁协议事实解除，但依原约定及诚信原则，被告秦山公司应当承受其与原告订立的租赁协议所同一的负担义务，并保障不使原告固有债权利益因合同变更事实而受影响、受损害的担保义务。现原告提起诉讼，请予裁决。 被告秦山公司答辩称：一、从实体上讲，应当驳回原告对被告的诉讼请求。1、首先，原告诉请10万元款项产生的基础法律关系是原告与案外人之间的合同法律关系，而不是基于侵权行为产生，原告在起诉状中的相关事实陈述与事实不符。原告在事实理由里讲到其赔付案外人肖涛损失10万元，并承担诉讼费用4600元原因是肖涛承租金涌花苑二区11幢125、126室房屋的二层被二被告收回使用权、腾退所导致，这是罔顾案件事实的不实陈述。在二审民事判决书中（2016浙04民终2104号），本院认为里对这个事实认定很明确，由于原告张古伟与肖涛之间签订的转让协议的面积大于张古伟实际承租的面积，多了二楼的面积，对此，张古伟未给予必要的告知，不排除故意隐瞒的可能，考虑店面转让费与店铺的层数、面积具有相当的关系，故应当酌情返还肖涛一部分转让款，二审判决原告返还的金额是10万元。可见，这个10万元二审判决定性很明确，是房屋转让款的部分返还，不是赔付，不是案外人的损失（肖涛起诉的案件一审、二审判决都没有支持其赔偿损失的请求），转让款与案外人的损失有质的区别，返还和赔付也是不同的法律概念，返还是退还不该多收的钱，赔付是赔对方的损失。二审判决原告返还这10万元的原因阐述很明确，因为原告在被告这里只承租了底楼49.35平方的面积，却在与案外人肖涛的转让协议里转让了楼上楼下110个平方的面积，导致案外人产生误解，支付了高额的转让费。所以这个款项的起因是发生在原告与案外人的转让环节，基于原告与案外人肖涛的合同法律关系中的过错行为所应承担的返还责任，与被告没有任何关系。但原告却将自己的返还转让款偷换概念成赔付案外人损失，妄图将自己的返还责任转嫁给被告，由被告承担原告行为的后果。2、被告没有实施任何侵权行为。被告出租给原告的商铺面积合同里约定明确49.35平方，二层被告未进行出租，既未出租给原告，也不曾出租给案外人肖涛，二层面积在被告自身不利用的情况下免费给一层的承租人使用，被告有利用需求时收回二层合情合理合法。原告与案外人签订转让协议后，与案外人一起到被告处变更了该房屋的承租主体，由被告与案外人签订新的租赁合同后，原告与被告之间的租赁关系解除。被告收回二层的时间发生在案外人承租该房屋几个月以后，与原告之间已无租赁关系。在原、被告租赁关系存续期间，双方没有租赁面积方面的争议，原、被告租赁关系解除后，被告收回二层的行为系行使自己的合法权益，与原告更加无关。退一步来讲，被告收回二层的这个行为即使不当，也是对当时的承租人肖涛产生影响，有权对损失进行主张的主体是肖涛，而肖涛在起诉原告张古伟的案件中，肖涛要求张古伟承担转让费33万元，赔偿损失168420元，将被告秦山公司列为第三人要求对这些费用承担连带责任，该案的审判结果，肖涛的赔偿损失部分未获支持，对于当时要求承担责任的第三人即本案被告秦山公司，无论是海盐县人民法院的一审判决还是嘉兴中院的终审判决，都认为要秦山公司承担责任无事实和法律依据，不予支持。综上，由于案涉房屋的二层不在出租面积范围内，被告收回二楼，在原一审、二审中的当事人及判决中都不认为有任何不合法的地方，无论承租主体是否变更，原告都有权收回，在二层收回的问题上，无论是在与原告的租赁关系存续期间还是解除之后，被告对原告都没有任何保障、担保义务。从实体上来说，基于这10万元产生的法律关系与侵权无关、责任主体系原告，以及被告收回二层不存在侵权、对被告无这方面的保障义务，应当驳回对被告的诉讼请求。 二、本案从程序上来讲，肖涛之前提起了（2015）嘉盐民初字第1617号案件，二审发回重审，重审后历经一审、二审（2016）浙04民终2104号终审判决，由原告返还案外人转让款10万元，而被告秦山公司无需承担任何责任。原告不服终审判决，在2017年申请再审，被浙江省高级人民法院于2017年4月19日裁定驳回，再审驳回后原告又向嘉兴市人民检察院提起监督申请，嘉兴市人民检察院于2017年9月5日决定不支持监督。本案几乎历经了所有司法程序，结果已经明确，由原告承担10万元的返还责任并承担诉讼费。现原告就该10万元的负担问题再次提起诉讼，其所提诉讼请求实质上否定了前诉判决结果，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十七条规定构成重复起诉，应裁定驳回其起诉。 被告周其金与被告秦山公司的答辩意见一致。 经审理，本院查明案件事实如下： 2015年2月22日，肖涛（作为乙方）与张古伟（作为甲方）签订《转让协议》一份，约定张古伟转让给肖涛“妖精的口袋”店面一间。协议第一条载明：“妖精的口袋”店面位于，面积，楼上楼下110个平方左右。协议第二条约定，店面转让费为人民币叁拾叁万元整；协议第三条约定，肖涛于2015年2月22日预付转让费定金叁万元整，余款叁拾万元整于2015年3月19日张古伟清空店面，肖涛付清余款后张古伟搬出；协议第四条约定，本协议签订后双方不得违约，如有一方违约，则须赔偿违约金陆万元整。同日，《转让协议》签订后，张古伟带肖涛至秦山公司办理变更涉案租赁商铺承租人的相关手续。秦山公司的工作人员王琴梅具体经办了将涉案租赁店面的原承租人张古伟变更为肖涛的相关手续。 肖涛（作为乙方）与秦山公司（作为甲方）签订的《房屋租赁合同》第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共壹间，建筑面积约＿＿平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。具体参见甲方提供该房屋的产权证明及平面图。”合同第三条约定，租赁期共一年，从2014年11月20日起至2015年11月19日止；合同第四条约定，年租金人民币壹拾壹万八仟圆整，采用先付后用方式，每半年支付一次。肖涛的实际租赁期限应自2015年3月27日起算。签订《转让协议》后，肖涛向张古伟共支付了店面转让费330000元及垫付的租金17372元（系2015年3月27日至同年5月19日期间根据租赁合同计算出的租金数额，该期间的租金已由张古伟预先支付给了秦山公司）。肖涛妻子张丽于2015年5月23日向秦山公司交付了租金59000元（作为2015年5月20日至同年11月19日期间的租金）。张古伟交付肖涛涉案租赁店面后，肖涛对店面进行装修，装修完毕后，肖涛开始经营店面，后肖涛妻子张丽经宁波博洋服饰有限公司在涉案店面专卖经营“tonlion唐狮”品牌专卖店。2015年8月15日，秦山公司向肖涛发出收回二层营业房的通知，该通知载明“为了进一步发展商业街市场经济，商业街二层A区近期整体装修改造，您所租赁我公司的营业房：董家弄商业街××，二层公司收回作为淘宝走廊通道，对此望您于8月31日前将二层营业房交付给我物业公司，具体事宜可与物业公司联系。特此通知，造成的不便，望请谅解。”肖涛陈述，秦山公司于2015年9月底在涉案店面的二楼墙上打开了二个洞，虽然里面不拆，但其怕东西被偷就连夜把衣服收了，货架等能拆的都是在国庆放假那几天拆的，地砖、墙壁、天花板和装修没办法拆。肖涛自2015年3月27日起已实际使用涉案租赁店面。 张古伟（作为乙方）曾于2014年11月19日与秦山公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条第一款载明：“甲方将坐落在武原街道金涌花苑二区11幢25、26室（门牌号为：董家弄商业街二区80、81号）共贰间，建筑面积49.35平方米的房屋出租给乙方作为商业经营使用。”合同其余内容包括租赁期限、租金等，均与肖涛和秦山公司签订的租赁合同内容一致。涉案店面的门牌号为××和81号；一楼房屋产权登记在周其金名下，包括125室和126室，建筑面积共49.35平方米；二楼房屋产权登记亦在周其金名下，包括225室和226室，建筑面积共56.43平方米。肖涛与张古伟和秦山公司均确认涉案店面系周其金委托秦山公司对外统一管理。 肖涛与张古伟因店铺转让涉诉，肖涛于2015年8月26日向本院起诉张古伟【案号（2015）嘉盐民初字第1617号】，诉请要求撤销双方于2015年2月22日签订的转让合同，退还转让金330000元并赔偿其他损失168420元。后该案经一审判决后，肖涛上诉，嘉兴市中级人民法院撤销该案判决，发回本院重新审理。本案立案受理后【案号（2016）浙0424民初1595号】，肖涛申请追加秦山公司为第三人，要求其对张古伟的诉请承担连带责任。该案经审理一审判决驳回肖涛的诉讼请求。肖涛上诉，嘉兴市中级人民法院审理后撤销一审判决，判决张古伟返还肖涛转让款100000元【案号（2016）浙04民终2104号】。嘉兴市中级人民法院在该二审判决中认定：店面使用权的转让属于租赁合同的转让，即店面的原承租人将其租赁合同项下的权利义务概括转让给店面的受让人，受让人作为新的承租人，与出租人建立租赁合同关系，亦即租赁合同主体的变更。本案肖涛与张古伟签订转让协议后，已与秦山公司建立租赁合同，三方已实现租赁合同的转让。现肖涛主张撤销其与张古伟间的转让协议，但未请求撤销或解除其与秦山公司间的租赁合同，则其与秦山公司间的租赁合同仍然存续，无法实现撤销转让合同的目的，同时亦无法回复张古伟与秦山公司之间的合同关系，故其请求撤销与张古伟间的转让协议，本院不予支持。其有关退还全部转让金的请求，本院亦不予支持，但本院亦注意到，本案三方实现租赁合同转让采用的是由新承租人与原承租人和出租人分别签订合同的形式完成，在采用此种形式下，相关租赁标的应在原租赁合同、新租赁合同和转让协议间保持一致。现转让协议约定的面积大于实际租赁的面积（多了二楼面积），对此，张古伟未给予必要的告知，不排除故意隐瞒的可能，考虑店面转让费与店铺的层数、面积具有相当的关系，在协议不能撤销的情况下，张古伟应酌情返还肖涛一部分转让款。具体返还金额，因涉案商铺的价值主要体现在一层，故本院酌定由张古伟返还肖涛100000元。肖涛请求秦山公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二审判决后，张古伟向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院审查后，作出了驳回张古伟再审申请的民事裁定书【案号（2017）浙民申165号】。之后，张古伟又向嘉兴市人民检察院申请监督，嘉兴市人民检察院审查后，认为不符合监督条件，遂作出了不支持监督申请决定书。案件生效后，肖涛向本院申请强制执行，执行中，张古伟向肖涛返还了84600元，并支付了案件执行费1469元，其余款项肖涛自愿放弃。 本院认为，嘉兴市中级人民法院在案号为（2016）浙04民终2104号案件中认定，张古伟、肖涛、秦山公司三方实现租赁合同转让采用的是由新承租人与原承租人和出租人分别签订合同的形式完成，在采用此种形式下，相关租赁标的应在原租赁合同、新租赁合同和转让协议间保持一致，而张古伟未就租赁面积与实际使用面积存在差异的事实给予肖涛必要的告知，嘉兴市中级人民法院考虑店面转让费与店铺的层数、面积具有关联性等因素，酌情判决张古伟返还肖涛部分转让款计100000元，同时对肖涛请求秦山公司承担连带责任，认为无事实和法律依据，不予支持。 本案中，张古伟认为秦山公司提前收回店铺二层导致其赔偿给肖涛，其对肖涛的违约责任是由秦山公司的违约行为造成的，秦山公司即使在与张古伟的租赁合同解除之后也应保证原租赁权到合同期满。本院认为，张古伟将承租的店铺转让给肖涛后，肖涛与秦山公司签订了新的租赁合同，张古伟从原租赁合同中退出，不再具有承租人的身份，且秦山公司向肖涛收取的租金与张古伟前期的租金一致，并未从中获益。根据张古伟与秦山公司在2014年11月19日签订的《房屋租赁合同》中载明，双方租赁店铺的建筑面积为49.35平方米，而张古伟在前述案件及本案中对于店铺二层是否系免费使用还是系计算在租赁面积内进行了不一样的陈述，本院无法采信其意见。另，肖涛根据张古伟与其之间的转让协议，将协议约定的转让费已全部支付张古伟，嘉兴市中级人民法院判决酌情返还的100000元就是基于转让协议的金额，并且驳回了对秦山公司承担连带责任的诉请。周其金作为房屋所有权人，委托秦山公司协助办理店铺租赁、管理工作，其亦没有事实和法律依据承担责任。因此，张古伟起诉要求二被告赔偿其该损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张古伟的诉讼请求。 本案案件受理费976元，由原告张古伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  李夏琰 二〇一九年九月六日 法官助理方丽燕 书记员马亚军