新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院   民事判决书   （2019）兵1101民初45号   原告：薄建强，男，1980年1月18日出生，住乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：李刚，乌鲁木齐红山法律服务所法律工作者。   被告：褚文山，男，1945年11月15日出生，住乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：王铁环，北京市环泰律师事务所律师。   原告薄建强与被告褚文山排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理，庭审中因原告申请对涉案房屋在2013年9月至2019年3月期间的租金价值进行鉴定，本院委托了新疆华鼎资产评估事务所进行鉴定，并于2019年5月15日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李刚、被告的委托诉讼代理人王铁环到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告薄建强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将乌鲁木齐市的房屋腾空并返还原告；2、判令被告支付2013年9月至2019年3月的占有使用费171600.00元（2600元／月×66个月）；3、判令被告退还原告已支付的2013至2015年度暖气费3379.86元。事实及理由：2013年8月20日，原告与案外人马雨玲签订了《房屋转让合同》，约定原告购买案外人马雨玲位于乌鲁木齐市的房屋，随后支付了房款55万元，并于2013年8月22日办理了房屋所有权变更登记，产权证号：乌房权证新市区字第××号。2013年8月22日，涉诉房产的占有人被告褚文山拒不向权利人原告薄建强交付房产，还向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉请求确认原告薄建强与案外人马雨玲签订的《房屋转让合同》无效。2018年11月13日，乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终3297号民事判决书判决驳回被告褚文山的诉请。现经原告多次索要未果，认为被告褚文山的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。   被告褚文山辩称，认可原、被告双方对位于乌鲁木齐市的房屋所有权存在争议，但对原告的诉讼请求不予认可，认为原告的诉讼请求没有法律依据，请法院予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认定如下：   原告提供的证据：1、房屋所有权证、（2018）新01民终3297号民事判决书各一份，用于证明原告薄建强对该涉案房屋享有完整的物权。被告对证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可，认为涉案房屋还在高级人民法院的审理过程中尚未终结。因该证据系房屋登记部门及人民法院出具的，能够证明涉案房屋现登记在原告名下的事实，本院予以确认。   2、暖气费收费发票二张，用于证明原告缴纳了涉案房屋2013至2015年度的暖气费用。被告褚文山对该证据有异议，提出该证据与本案没有直接关联。因该证据是热力公司出具的，能够证明原告交纳了涉案房屋2013至2015年度的暖气的事实，本院予以确认。   3、资产评估报告一份，用于证明原告房屋被被告占有所遭受的租金损失。被告认为该评估报告书里两个资产评估证书年检通过时间是2018年5月24日。法院委托评估时间是2019年3月8日，评估机构出具评估报告的时间是2019年4月3日，无法证明评估人在此期间具有合法的身份从事评估活动。另外，法院委托的评估目的是涉案房屋的租金，而评估结论却是针对其他资产评估，不能证明原告的主张。本院认为评估人证书年检的时间是2018年5月24日，但并不能证明在2019年3月8日至2019年4月3日期间评估人不能从事评估活动。在评估结论中评估的是其他资产的价值，但在评估报告第三项评估对象和评估范围中明确写明其他资产是涉案房屋在2013年9月至2019年3月期间涉案房屋的租金。因此，被告提出的异议不能成立。该证据系评估机构作出的，能够证明涉案房屋租金价值，本院予以确认。   4、新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新民申195号裁定书一份，用于证实高院已经终结审查褚文山的再审申请。被告对该证据的真实性认可，但提出被告将提请抗诉，还有救济途径。因该证据系新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的，能够证明经审查，该院已经作出了终结审查褚文山再审申请的裁定，本院予以确认。   被告提供的证据：（2013）新民三初字第957号民事判决书一份，用于证明本案的被告于2009年9月25日与原当事人签订的房屋买卖合同，购买了涉案房屋，现该房屋已判决给本案的被告，且判决已发生法律效力。原告对该证据的真实性、合法性予以认可，但提出根据法律和司法解释对一房多卖的规定，被告并未取得涉案房屋的物权，故不能证明被告所要证明的问题。因该证据系法院出具的，能够证明2013年10月23日，法院判决由原房屋所有人徐满良、马雨玲将涉案房屋所有权登记至被告名下的事实，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月，新疆新天润房地产开发有限公司与马雨玲签订拆迁补偿安置协议，约定拆迁房屋为马雨玲位于乌鲁木齐市.42平方米砖混结构的房屋，产权调换房屋为新天润国际社区X期X组团X号楼X段X单元X、X号房屋两套，建筑面积各约105.82平方米。原有房屋需进行货币补偿面积104.7平方米，即246045元。同年9月25日，马雨玲及其丈夫徐满良（甲方）与褚文山（乙方）签订一份售房合同，约定今有原养禽场拆迁安置户徐满良，愿意将属于自己所有的拆迁安置房一套卖给乙方，出售价格按公司统一规定的安置补偿价计2350元／平方米计算，交易达成后该套房屋的产权过户等一应后续事宜均由甲方负责配合办理。若事后发生违约等情况，则违约一方即按即售房屋给款的双倍数目支付对方违约金。附即售房屋楼盘地段农十二师博朗郡小区，开发商新天润房地产开发有限公司，楼盘号X组团X号楼X段X单元X室，面积105.85平方米。2010年3月，徐满良收取了被告购房款25万元。2010年9月，褚文山入住该房屋。2013年3月27日，褚文山以马雨玲的名义交纳了房屋契税及物业维修专项基金。2013年6月6日，该房屋所有权登记在马雨玲名下，权属证书上共有登记情况显示为单独所有。2013年8月12日，褚文山以马雨玲、徐满良在拿到房产证后不履行合同义务，拒不为自己办理房产证为由，将二人起诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，要求马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区X期第X栋X单元X号的房屋所有权登记至褚文山名下。2013年10月23日，乌鲁木齐市新市区人民法院做出（2013）新民三初字第957号判决书，判决由马雨玲、徐满良履行房屋过户登记义务，将乌鲁木齐市常州街111号新天润国际社区X期第X栋X单元X号的房屋所有权证登记至褚文山名下。该民事判决已发生法律效力。   2013年8月19日马雨玲（甲方）与薄建强（乙方）签订了一份房屋买卖合同书，约定甲方自愿将坐落于本市新市区百园路新天润国际社区X座X单元X室、X室共两套房产出卖给乙方，总价款110万元；乙方在签订本合同时支付银行承兑汇票两张，金额共计40万元；乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额；甲方应在9月1日前将房产交付乙方。同日薄建强缴纳了该两套房屋的契税。同年8月22日，该两套房屋的所有权过户登记至薄建强名下，权属证书上共有情况登记为单独所有。后褚文山得知马雨玲与薄建强签订了房屋转让合同，并将涉案房屋产权过户登记至薄建强名下，遂向乌鲁木齐市新市区人民法院起诉，要求确认马雨玲与薄建强在2013年8月20日签订的房产转让合同无效。经审理，乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2014）新民三初字第446号民事判决书，确认马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效。薄建强不服判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，该院于2015年8月11日做出（2015）乌中民四终字第650号民事判决，驳回上诉，维持原判。薄建强不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2016年8月5日做出（2016）新民申991号民事裁定，指令乌鲁木齐市中级人民法院再审。乌鲁木齐市中级人民法院于2017年3月31日做出（2016）新01民再88号民事裁定，撤销了（2015）乌中民四终字第650号及（2014）新民三初字第446号民事判决，将案件发回乌鲁木齐市新市区人民法院重审。乌鲁木齐市新市区人民法院重审后，于2018年5月31日作出（2017）新0104民初3920号民事判决，确认了马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效。薄建强不服，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月13日做出（2018）新01民终3297号民事判决，驳回了褚文山要求确认马雨玲与薄建强签订的房产转让合同无效的诉讼请求。原告认为被告占有涉案房屋，已侵害了自己的权利，故起诉至乌鲁木齐市新市区人民法院，该院认为本案属于物权纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，因涉案房屋属于新疆生产建设兵团第十二师一〇四团辖区，该院对本案无管辖权，遂裁定将案件移送至本院处理。   另查明，1、应原告薄建强的申请，经本院委托，新疆华鼎资产评估事务所对涉案房屋在2013年9月至2019年3月期间的房屋租金价值进行评估，评估价值为14.22万元。   2、因褚文山不服乌鲁木齐市中级人民法院做出的（2018）新01民终3297号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院于20 19年3月15日作出（2019）新民申195号民事裁定，以乌鲁木齐市中级人民法院于2018年11月13日做出的（2018）新01民终3297号民事判决，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第三项所称的 “再审判决”，当事人可以向人民检察院申请再审检查建议或者抗诉为由，裁定终结审查褚文山的再审申请。   3 、原告交纳了涉案房屋2013至2014年度全额的暖气费用及20 1 4年至2015年一半的暖气费用。   本院认为，原告薄建强与马雨玲签订房屋买卖合同，并支付了相应的房屋价款，通过有效的买卖行为，购买了涉案房屋，并办理了房屋所有权变更登记手续，按照《物权法》第九条的规定，已经产生了物权变更的效力，原告已经取得了涉案房屋的物权。按照《民法总则》第一百一十四条和《物权法》第三十九条的规定，原告即享有对涉案房屋直接支配、占有、使用和处分的权利。被告未经原告同意，占有原告享有物权的房屋，已经侵害了原告的物权，原告要求被告腾空房屋并返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。   虽然涉案房屋自2013年8月22日已变更登记至原告名下，但是在2018年11月13日乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民终3297号民事判决书之前，相关的生效判决，均未认定原告是基于有效的买卖行为取得了涉案房屋的物权。在此期间被告并没有侵害原告物权的故意和过失，原告主张此期间的房屋租金损失和暖气费，不符合法律规定，本院不予支持。在2018年11月13日之后，生效判决已经确定了原告系通过有效的买卖行为购买涉案房屋。被告已经知道原告是基于有效的买卖行为取得了房屋产权，被告仍基于与原房屋所有人之间的买卖合同关系继续占有涉案房屋，已侵害了原告的物权，应赔偿此期间原告由于不能占有和使用所涉案物权所造成的租金收益损失8618元（14.22万元÷66个月×4个月）。   被告虽然在2009年9月25日与徐满良、马雨玲就涉案房屋签订了买卖合同，支付了房款，入住涉案房屋，但双方却没有办理房屋产权变更登记手续。在新市区人民法院作出（2013）新民三初字第957号民事判决后，该房屋仍未能变更登记至被告名下。因此，被告至今未取得涉案房屋的物权，其与涉案房屋原权利人徐满良、马雨玲之间的买卖合同对于涉案房屋现所有人薄建强没有约束力。被告可以基于与马雨玲、徐满良之间的合同关系，另行要求义务人承担相应的违约责任。因此，被告关于涉案房屋系被告通过与原权利人签订合法有效合同取得，并经乌鲁木齐市新市区人民法院生效判决确定，被告占有房屋有合法依据，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。   综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：   一、被告褚文山于本判决生效之日起十日内将乌鲁木齐市的房屋腾空并返还给原告薄建强；   二、被告褚文山于本判决生效之日起十日内赔偿原告薄建强房屋租金损失8618元；   三、驳回原告薄建强的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3755元，由被告褚文山负担50元，由原告薄建强负担3705元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆建设兵团第十二师中级人民法院。         审判长  邹永梅   人民陪审员  张高豫   人民陪审员  林明武     二〇一九年八月二十八日     书记员  陈露      1