上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初20785号原告上海泽浴健康咨询有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人陶引娟。委托代理人张正勤，上海东方环发律师事务所律师。委托代理人王辉，上海东方环发律师事务所律师。被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会,住所地上海市普陀区兰溪路XXX号XXX室。负责人余凌逸。负责人曹文祥。委托代理人葛伟，上海国创律师事务所律师。委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。原告上海泽浴健康咨询有限公司与被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海泽浴健康咨询有限公司的委托代理人张正勤、王辉，被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会的委托代理人葛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海泽浴健康咨询有限公司诉称，2017年7月4日，原被告就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元房屋(以下简称涉案房屋)签订《租赁合同》一份，约定：1、被告将涉案房屋出租给原告，使用功能为“足浴”；2、建筑面积为644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期为90天；4、物业费按人民币(以下币种均为人民币)36元/平方米/月支付；5、押金为148872元。合同签订后，原告向被告支付了相应的押金及租金，并且对涉案房屋进行了装修及消防装修。但原告装修完毕后，报消防验收时，被告不履行配合义务，迟迟不能提供相关材料，导致不能申报。由此还被行政部门进行行政处罚，原告为此支付了3万元罚款。嗣后，原被告于2018年1月15日签订《备忘录》，约定免租一个月作为赔偿原告因消防引发的问题，并且约定由被告落实涉案房屋的消防问题。但被告迟迟未履行双方约定的义务，严重影响原告的经营活动，后原告向被告发出函要求解除合同。为维护原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、原被告就涉案房屋签订的《租赁合同》于2018年7月24日解除；二、被告向原告返还押金148872元；三、被告向原告赔偿损失XXXXXXX.80元；四、本案诉讼费由被告承担。被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会辩称，同意解除合同，但解除时间应为2018年9月28日；同时认为因原告拖欠租金违约在先，故对其余诉请均不予同意。经审理查明，2017年7月4日，原告作为乙方，被告作为甲方就涉案房屋签订《租赁合同》一份，主要内容为：1、乙方向甲方承租涉案房屋，使用功能为足浴；2、建筑面积为644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期90天；4、首年月租金为50930元，第四年递增5%，第七年递增5%，第十年递增5%；5、支付方式为季付，先付后用，乙方需每次提前15天将下一次的租金支付给甲方；6、乙方应依约缴纳与房屋有关的其他费用(包括物业管理费、水、电费等)；7、甲方应于2017年8月1日前将房屋交付乙方；8、押金为148872元(合同终止后，在乙方退场二个月后，甲方确认乙方无任何债务责任且乙方办妥以该餐厅为营业地址的工商注销或变更手续后10日内无息返还乙方)，在租赁期内，押金可以作为乙方迟延支付租赁费用、物业管理费、水电费等的扣款，甲方从押金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任;9、租赁期限内，非本合同已约定的情况，任何一方擅自解除本合同，擅自解除方应支付另一方相当于当前租赁年度三个月租赁费的违约金，若支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿；10、在乙方进场装修前，该房屋应已通过政府部门验收，甲方或甲方指定的物业管理方积极协助乙方租赁区域内二次装修的消防、环保报批、施工和验收；11、乙方欠缴租金或本合同约定的其他任何费用达20天的，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度三个月租金的违约金；12、甲方具有其他可能导致乙方严重损害行为，经乙方提醒仍未改正的或因甲方原因，根据法律、法规规定允许提前解除租赁合同的情况发生的，甲方应退还未使用期间已缴纳的租金及物业管理费等所有应退费用，在乙方清场并结算完毕各项费用后返还押金并支付当年租赁年度3个月租金的违约金；13、乙方应当在因下列情形导致的本合同效力终止时，乙方应全部完成搬迁腾空并将该房屋及其设施完好无损的按交付时的状况交接给甲方：1)、合同租赁期届满、双方不再续租的；2)、因甲方违约行为而达到乙方行使合同解除权条件，乙方有权单方解除本合同；3)、因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方有权单方解除本合同；4)、双方协商一致解除合同的。合同又约定，如租赁期满或本合同终止后乙方不能按时搬出该房屋逾期达到5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，并有权从履约保证金中扣取实际发生的清场费用。合同签订后，被告按约向原告交付涉案房屋。同年7月11日，原告向被告支付2017年11月至2018年1月期间的租金、物业管理费共计223308元及押金148872元，后原告进场装修并开店经营。2017年9月14日，原告因涉案房屋存在未经消防设计审核擅自施工的违法行为被上海市普陀区公安消防支队处罚款3万元。2018年1月15日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《备忘录》，主要内容为：“鉴于消防机关对于上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼消防标准整体提高的特殊情况，故此，甲方与乙方经磋商决定以一个月免租期为条件(下期所付租金期限2018.2.1-2018.4.30，甲乙双方均认可只需支付2个租金，免掉其中一个月的租金)，作为一揽子解决所有乙方关于消防引发的问题。甲方负责解决并落实上海市普陀区兰溪路142-148(双)号大楼大消防证问题。”至2018年4月30日双方租金及物业管理费均结算完毕(含前后两次免租期)。2018年7月23日，原告向被告发出《律师函》，告知被告因消防许可证的缺失，导致原告无法正常经营，无法实现合同目的，故原告要求解除合同、赔偿损失并退还已支付的租金。庭审中，被告称其于同年7月24日收到上述《律师函》，但未作明确答复。同时表示其分别于2018年7月19日、7月24日曾口头和书面告知原告涉案房屋已通过消防验收。同时提供案外人上海正飞物业管理有限公司于2018年7月24日向原告发出的《告知书》。原告表示未收到被告的上述通知。审理中，被告称其于2018年9月25日向原告发出《通知书》，告知原告因其拖欠支付租金已构成违约，故租赁合同终止，被告将收回涉案房屋，同时要求原告须于2018年9月27日支付租金及违约金，逾时不支付，被告将于2018年9月28日收回涉案房屋。后因原告逾期未支付租金，被告于同年9月28日对涉案房屋采取封门措施。2019年3月28日，被告将涉案房屋钥匙交予下家。原告称未收到上述《通知书》，认可封门日期，同时表示3月28日之前被告已拆除涉案房屋内的设施。庭审中，原告为证明其损失提交了与案外人签订的《特许加盟合同》及其发票、付款清单；《建筑装饰工程施工合同》、《上海市消防工程施工合同》及消防罚款收据。被告对此表示，仅认可消防罚款。被告为证明在其封门前原告未受消防影响一直都在正常对外经营提交了在原告处的消费单及相应照片。原告对此表示，因消防未通过，原告仅是试运营。另，本院向上海市普陀区消防支队询问涉案房屋的消防情况，该队消防专员称，涉案房屋所在的整栋大楼是通过消防验收的，但是涉案房屋原经营商场，后因半个楼面经营足浴店，改变了该楼面的结构、用途、性质，故需要对该层楼面整层重新进行消防验收备案。物业公司在2018年1月之前就开始征询过办理的相应的手续，但开始未通过。后又于同年7月6日再次申请，并于同年7月18日通过消防验收备案。原、被告对上述陈述均无异议。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人对房屋租赁关系、费用的结算状况、押金的支付等事实均不持异议，本院对此予以确认。审理中，原被告均认可租赁合同已解除，然对合同解除权的行使及责任的承担存在争议。合同履行过程中，涉案房屋的消防验收系因房屋用于经营足浴店，从而改变了楼面的结构、用途、性质，需要对整层楼面重新进行消防验收，而并非被告或其物业管理方不积极配合所致。相反，双方于2018年1月15日通过《备忘录》形式对消防问题达成了谅解，约定一揽子解决因消防引发的问题且通过涉案房屋的物业管理部门进行了消防验收备案的申报办理，最终于2018年7月18日通过了消防验收备案(网上公示)，结合原告的实际经营情况，原告以涉案房屋因被告未能办出消防验收备案，构成根本违约之诉称，本院不予采纳。合同履行过程中，原告未按约支付租金，该行为已构成违约，故对被告以原告违约在先，被告享有合同解除权的抗辩意见，本院予以采纳。解除之日以合同实际解除之日为准，即2018年9月28日。对于原告要求返还押金之诉请，鉴于原告尚欠被告相应的租赁费用，按双方合同的约定，押金可作为上述费用的扣款，被告关于押金抵扣租金之抗辩意见，本院予以采纳。故对原告要求返还押金之诉请，本院难以支持。针对原告要求被告赔偿损失之诉请，本院认为，按双方合同的约定，合同解除后，原告不能按时搬出涉案房屋逾期达到5天的，视为放弃该房屋内的装修产权及所有物品，然合同解除后被告对房屋直接采取了封门措施以致原告已丧失对房屋的控制，对原告的损失被告亦有一定的过错，故对原告要求被告赔偿损失之诉请，本院予以支持。至于损失的具体数额，一方面，合同解除的责任在于承租人的原告方，原告作为承租人未支付租金，应承担相应的责任，金额的确定要根据过错程度而定。另一方面，被告采取的封门措施不当，给原告造成损失亦应承担一定的责任。结合原告提供损失的相应证据及双方均同意具体数额由本院酌定，故损失数额由本院予以酌判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海泽浴健康咨询有限公司与被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会2017年7月4日就上海市普陀区兰溪路XXX号中之3楼区域一、区域三、区域四单元房屋签订《租赁合同》于2018年9月28日解除；二、被告上海市普陀区西部商厦(南北楼)业主委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海泽浴健康咨询有限公司损失人民币200000元；三、对原告上海泽浴健康咨询有限公司的其余诉讼请求均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币28630元，由原告负担人民币26630元，被告负担人民币2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红审 判 员  王 盈人民陪审员  吴静娟二〇一九年九月十七日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。