贵州省贵阳市乌当区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0112执异42号异议人（案外人）梁芳，女，1977年12月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。申请执行人闫玉光，男，1962年6月20日生，汉族，住贵阳市乌当区。被执行人贵州海成房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市南明区凤凰路45号。统一社会信用代码：91520000622210205R。法定代表人赵永全，该公司总经理。被执行人贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司（以下简称“海成公司”），住所地贵州省金沙县成关镇长安路239号。统一社会信用代码：91520523598355868D。负责人朱代敏。被执行人朱代敏，女，1968年8月25日出生，汉族，住贵州省金沙县。被执行人张元辉，男，1940年7月1日出生，汉族，住贵州省金沙县。被执行人谭远德，女，1942年7月8日出生，汉族，住贵州省金沙县。被执行人张颖，女，1991年5月3日出生，汉族，住贵州省金沙县。被执行人朱帮旭，男，1960年10月20日出生，汉族，住贵州省金沙县。本院在执行闫玉光申请执行贵州海成房地产开发有限责任公司、贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司、朱代敏、张元辉、谭远德、张颖、朱帮旭借款合同纠纷一案中，异议人梁芳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人梁芳称，请求停止贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112执731号之二执行裁定书对金沙县1-15号房屋的执行。事实和理由:异议人获悉贵院准备对上述房产进行评估、拍卖，但上述房产是异议人于2015年3月1日从贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司处合法购买所得，贵院不能对该房产进行评估、拍卖，或者抵债，应依法立即停止对上述房产评估、拍卖的执行行为。其为了证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、汇金时代认购协议书；2、收款收据；3、农业银行流水清单；4、贵州汇金物业管理有限责任公司收据；5、业主使用手册。本院查明，闫玉光诉贵州海成房地产开发有限责任公司、贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司、朱代敏、张元辉、谭远德、张颖、朱帮旭及第三人闫玉洪、朱承孟民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告闫玉光向本院申请财产保全，本院于2018年2月5日作出（2018）黔0112执保18号民事裁定书裁定：冻结被申请人贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司、**银行存款9849300元或查封、扣押同等价值财产。2018年2月7日，本院在金沙县不动产登记中心分别查封了贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司所有的位于金沙县下列房屋：一、1-1号（产权证号03××20）、1-8号（产权证号03××18）、1-12号（产权证号03××94）、1-15号（产权证号03××95）、1-24号（产权证号03××19）。二、Ａ-4-4、Ｂ-4-3、Ｂ-5-3、Ｃ-5-2、Ｃ-5-4。上述房屋查封期限三年，自2018年2月7日起至2021年2月6日止。2019年1月15日，本院以（2019）黔0112执731号之二执行裁定书裁定：评估、拍卖贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司所有的位于金沙县1-15号等房屋。另查，2015年2月16日，贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司作为甲方（卖方）与梁芳作为乙方（买方）签订汇金时代认购协议书，甲方处未有贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司的盖章仅有销售经理王倩、置业顾问张仙敏的签字，双方约定：一、乙方向甲方定购位于金沙县，该房屋初测建筑面积为：23.69、14.04平方米（最终以政府职能部门实际测量面积为准进行结算），建筑面积单价为28000元平方米，总价为663320＋394520元。二、甲乙双方约定乙方的付款方式为：按揭。三、乙方在约定时间内签订《金沙县商品房买卖合同》时享有的优惠：交5000抵15000元。四、乙方在签署本认购书时向甲方支付定金人民币伍仟元，并在签订本认购书之日起七日内（即2015年2月23日前）凭认购书原件、身份证、定金收据到销售现场签署《金沙县商品房买卖合同》，乙方支付的定金将不计利息全数转为该合同规定的购房首期款，差额由乙方补足。2015年2月16日，梁芳向贵州富贵角企业管理咨询有限公司交纳商铺1-14、1-15定金5000元、2015年3月1日，向贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司交纳1-15号汇金大厦购商铺定金22250元、1-14号商铺付款296250元、代收其他款2032元，同年3月2日，向贵州富贵角企业管理咨询有限公司交纳30520元。2018年9月13日，梁芳向贵州汇金物业管理有限责任公司交纳A1-14、A1-15物业费1360元、装修保证金3000元、垃圾清运费289元。再查明，异议人梁芳提供的图纸显示位于金沙县，该房屋建筑面积为：23.69、14.04平方米，与本院在金沙县不动产中心调取的图纸显示位于金沙县房屋相似。本院调取的图纸不存在1-14号房屋，但存在1-15号房屋，该房屋的面积为409.19平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。本案的焦点为梁芳是否与贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司签订有合法有效的书面买卖合同。本院认为，梁芳与贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司之间的《汇金时代认购协议书》不能被认定为其与贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司之间签订了商品房买卖合同。所以，梁芳与贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司之间不存在有合法有效的书面买卖合同，具体理由如下：第一、海成公司在该《汇金时代认购协议书》中并未盖章亦未表示对该协议的追认，并且就目前的证据来看，王倩、张仙敏是否有权代表海成公司签订认购协议书无从知晓，故此该协议书还处于未成立状态。第二、退一步讲，即使该协议书海成公司进行追认或者王倩、张仙敏是有权代表海成公司与梁芳签订认购协议书，该认购协议书也不能被认定为是双方签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括：“双方当事人的名称或者姓名和住所、商品房的基本情况、总价或者单价、付款时间、方式、交付使用条件和日期等。”。结合本院查明的事实，该认购书缺乏被认定为商品房买卖合同的必要条件，即该认购协议书对于双方交易的标的约定是不清楚的。首先，梁芳提供的“Autodesk教育版产品制作的图纸”与金沙县不动产登记中心调取的文件关于“汇金大厦”的结构是明显不一致的，如梁芳提供的图纸显示在其购买房屋的旁边还有两间房屋相连（1-12、1-13），但从金沙县不动产登记中心调取的文件来看，与梁芳所称位置相同的地方旁边却是有3间房屋相连（1-21、1-20、1-19）。其次，梁芳提供的图纸中的1-14、1-15号房屋处也未有梁芳、海成公司的任何签字或者盖章。再次，根据金沙县不动产登记中心调取的文件显示，“汇金大厦”不存在1-14号房屋，但存在1-15号房屋，该房屋的面积为409.19平方米，并非认购书记载的23.69或者14.04平方米，与认购协议中所记载的面积明显的不一致，且1-15号房屋已经在2016年办理了房屋产权登记证书并抵押给了本案申请执行人闫玉光。退一步讲，如果不考虑房屋编号，仅仅考虑房屋面积也不能确定交易的具体标的，即使按照梁芳提供的图纸所显示的“1-14号”，房屋面积为23.69平方米，与金沙县不动产登记中心的文件显示的为“1-22号”房屋类似，其面积为21.32平方米，但汇金大厦面积在21.32平方米左右房屋还有1-20号房屋21.29平方米、1-5号房屋22.42平方米等多套。梁芳提供的图纸所显示的“1-15号”，房屋面积为14.04平方米，与金沙县不动产登记中心的文件显示的房屋为“1-23号”房屋类似，其面积为12.68平方米，但汇金大厦面积在12.68平方米左右房屋还有1-25号房屋11.41平方米等。第三、在听证过程中，梁芳提出其已经与海成公司签订了正式的商品房买卖合同，但由于合同全部在海成公司处，其无法提供，对于该说法本院也不予认可，具体理由如下：从已经查明的事实来看，梁芳与海成公司签订认购协议书的时间为2015年2月，根据协议约定应当在2015年2月23日前与海成公司签订正式的商品房买卖合同，而本院于2018年2月才对案涉房屋进行查封，梁芳与海成公司有三年多的时间来完成其买卖合同的备案或者房屋的预告登记。从海成公司1-15号房屋2016年就办理了房屋产权证来看，说明梁芳购买的房屋至少在2016年即具备办理相关的房屋预售登记手续，但经查询金沙县不动产登记中心显示，海成公司并未向该中心提交与梁芳的1-14、1-15号房屋交易的备案登记的资料。第四、按照其认购协议书的约定，1-15号房屋价值为394520元。从梁芳已经支付的款项来看，其仅仅在2015年2月16日向贵州富贵角企业管理咨询有限公司交纳商铺1-14、1-15定金5000元；2015年3月1日，向贵州海成房地产开发有限责任公司金沙分公司交纳1-15号汇金大厦购商铺定金22250元，即使2015年2月16日的付款全部为1-15号房屋的定金，其也仅仅支付了27250元，尚不足总房款的7%。而1-14号房屋，其已经缴纳的款项296250元，如加上其支付给贵州富贵角企业管理咨询有限公司交纳30520元，1-14号房屋总共金额达到326770元，几乎占到了1-14号房屋的总款的50%，在1-14号房屋都未能办理合同备案登记手续的情况下，对于1-15号房屋仅仅支付了7%的款项即要求海成公司办理合同备案手续，亦与常理不符。并且从不动产登记中心的资料显示，“汇金大厦”根本就没有1-14号房屋，所以梁芳称与海成公司已经签订了正式的商品房买卖合同的说法难以采信。综上，本院认为商品房买卖合同的核心在于交易的具体房屋，梁芳与海成公司之间的认购协议书对交易的具体房屋约定不清，该认购协议书中约定的房屋1-14不存在，1-15房屋的位置也与梁芳所称的位置不符，面积相差巨大，并且也无法从“汇金大厦”已经建成的房屋中通过面积确定交易的具体房屋，所以该认购协议书缺少被认定为商品房买卖合同的必要的构成要件，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议书不应当认定为商品房买卖合同，梁芳与海成公司之间并不存在合法有效的书面合同。故案外人梁芳提出排除执行异议的理由不成立，依法应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人梁芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  康银翔人民陪审员  汪政洪人民陪审员  舒 静二〇一九年九月十九日书 记 员  王家源