呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初569号原告：孟某，男，1971年5月6日，个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张某，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：任某，男，1987年10月5日，无固定职业，住呼和浩特市。原告孟某与被告任某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托诉讼代理人张某、被告任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟某向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方口头房屋买卖关系；2.判决被告将占有使用原告的房屋返还给原告，并恢复房屋原状，房屋价值45万元；3.判决被告赔偿占有使用原告房屋期间物业费、取暖费（暂计算至起诉前）合计为5876元；4.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月22日，原告通过自己的二舅介绍认识了本案被告，并卖给被告一套原告从开发商处抵顶的位于世纪春天千禧园小区1号楼1单元1903号的商品房，此套房屋原被告双方签订有书面买卖协议，协议约定被告在5年内分5次将房款付清，每年要提前一个月上打房款，且被告口头承诺如果自己在老家萨拉齐镇的房拆迁了，就提前将购房余款全部付清。于是，原告相信了被告，于2013年8月16日将该套房协调开发商及售楼部给被告做了更名，办理了《商品房买卖协议》，将协议交给了被告。可此后，被告并未按合同约定的时间及金额及时支付上述购房余款，总以种种理由一拖再拖，又因原告从开发商处抵顶的此套一直也没有交房，被告又以此为由说“我连房子也租不起了，还哪有钱给你付房款？”在这种情况下，原告考虑到与被告的买卖房屋关系，且又把他当朋友相待，觉得他一个人在外挺可怜，于是便动了恻隐之心，将自己位于丰瑞公园1号的精装修的自己交了物业、取暖费的新房子免费提供给被告暂时居住，还经常吃饭、应酬都带上被告。被告在原告的房子里一住就是一年多，被告又向原告询问是否手上还有房卖，说自己在网上卖房呢，卖的还可以，愿意帮原告代卖，自己也能挣上点。原告听后又动了恻隐之心，就将自己刚刚从另一开发商处抵顶的位于盛世东元小区的3套房告诉给被告，让被告代卖。可被告在看了房屋后，说自己看对了其中一套，想自己买下，也就是本案争议的这套位于盛世东元小区北区23号楼加二单元一层西户（即物业排楼号为：23号楼6单元1楼西户）的房屋。原告当即拒绝，说“你连世纪春天的那套房房款都还没给我付清，我怎么能再赊给你一套呢”被告又说“我老家的房子拆迁了，我先把世纪春天那套房房款给你结清总可以了吧”。原告考虑到被告对世纪春天的这套房的购房余款一拖再拖，正好借此机会把余款收上，所以就应了句“那先这样”。直到被告将世纪春天那套房余款（截至目前尚欠16000元）以银行转账方式大打到原告账户时，原告才说“那这套房（即本案诉争房屋）你就留下吧”，并将双方口头约定购房款为45万元。随后，因被告确实无住处，又无固定收入，一个人在异地（呼市）挺可怜的，原告再次动了恻隐之心，在被告的一再请求下便允许被告住进了此房。此后，被告因涉嫌交通肇事逃逸罪被刑事拘留，此事便被搁置下了。直到2018年5月的一天，被告来到原告办公室要求与原告签订本案诉争房屋的买卖协议，当原告问被告“你先付我多少购房款”的时候，双方协商不成，被告既不支付房款也不给腾房。之后，原告又试图多次与被告协商此事，均遭受被告无理由拒绝。被告现仍占有使用着原告的房屋，即本案诉争的房屋。综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，无奈，原告诉至本院，请求判如所请。被告任某辩称，2012年6月，我购买了孟某世纪春天千禧园1号楼1单元1903号的商品房。孟某承诺此处商品房目前有二证且合同规定13年房屋交付。首付房款十九万六千元且答应余款在五年内付清。因房屋一证没有且迟迟未动工交付，所以在第一年付于孟某4万元后，其余余款并未上交。当时因有其它事宜，与孟某结识为朋友。其后，孟某叫我到其与二老婆居住处丰瑞公园1号房屋内一间地下室居住，并且期间为孟某办事，注册公司、为其公司拉、运货、充当司机等。随后，孟某大老婆发现了孟某与二老婆居住的地方，孟某害怕大老婆与二老婆发生争执，所以搬离了丰瑞公园1号。期后，大概到2015年，因购买房屋迟迟未交付，得知其在盛世东元小区有抵顶房屋后，与其协商补齐差款，以4000元/平米，另付1万好处费的价格，与原购房屋置换。且承诺努力为其要还原购房屋世纪春天房款。孟某答应，因其工地急用钱运转，我先行支付了16万元。在我支付了房款后，并不见动静，多次找孟某相逼迫，3个月后，孟某带我去盛世东元开发商处办理了登记。有开发商处办理入住登记所支付入住登记收费收据单为证。因当时我以为在开发商处登记即代表房屋归属权，所以并未再与孟某签订任何合同、协议。而后，我开始对盛世东元房屋进行装修，并搬离了丰瑞公园1号。而后，几年时间内，因孟某不支付任何工资与我，且经常以各种理由算计我为其办事、陪朋友、搭照工地，所以一直断断续续为孟某办事。2017年5月17日晚，因其货车没有任何手续，只能在晚上偷着开，孟某叫我与他和他工地工人大娃、二娃一起到其土左老家拉货。我开着他二老婆车牌号为×××的大众朗逸轿车。在第二天早上从工地返回途中，因一晚未休息，再加上与孟某置气，发生了交通事故。当时精神状态并不是很好，并没有看到行人。再加上孟某之前说过“发生事故，即使撞了只猫，先跑再说”。当时鬼使神差的脑袋里飘出了这句话，诞生了一个往前开开再看的念头。一失足成大错。而后在往前开了一段后，因孟某就驾货车在后面。我停车问他，我是不撞人了？他本来看到了，当时回答我说没有。后来他说“当时把反光镜碎片下车捡了就没事了”。我知道孟某当时就看到了。而后，他开车快速离开了，我因为害怕，把反光镜破碎的车停在了路边，打车去追他。随后，两人一起打车返回现场查看，路上孟某还给其在工地打工的大娃打电话，让大娃去现场查看情况。大娃打来电话说有人头部受伤了，但是有呼吸。我才知道撞人了。而后，在返回现场查看后，看到伤者已经上了救护车，交警在现场取证。当时已经构成了逃逸，并且在看到交警后，脑袋里冒出一种感觉，交警会借你逃离现场一事，向你提无理的要求。当时慌了神，再加上孟某的唆使，没有主动去向交警承认事故，造成了逃逸。孟某当天就把车辆的前挡风玻璃进行了更换。在更换过程中，本来只是右侧反光镜处破裂小缝的前挡风玻璃全面破碎。在事故发生后几天内，看到了伤者的照片，只是头部右眼上方进行了包扎，并且是双方顺行发生碰撞，觉得只是受伤，想的避开交警，在伤者出院后对其进行补偿。期间，因我当时没有赔偿能力，多次与孟某商议拿钱去解决，孟某以各种理由拖延，并且多次怂恿我修车，掩盖真相，继续潜逃，此事其工地工人李保安可以作证。并说先让他的二老婆挡的，二老婆挡不住了他在出面挡。我当时因没有赔偿能力，并且因出事是和他出去办事出的事，所以只能寄希望于孟某进行赔偿。后来了解伤者情况严重，我再次多次主动联系孟某商议赔偿，并且主动去交警队承认事故，他以“怕是几十万挡不住，得个一百多万为由”拒不答应。后来他也答应了以房本抵押贷款20万再加一套房屋去处理此事。就在准备处理的阶段，交警队找到了其二老婆，孟某为了自保，在交警队找上门后，并没有第一时间进行及时沟通、解决。而是与二老婆一起做局对我进行抓捕。把我定义成了畏罪潜逃，而他积极配合交警的良好公民。到了交警队，我才知道伤者抢救17天后死亡的消息。我在看守所呆了十个月，期间孟某以用一套房屋赔偿为由，对我父母提了许多无理请求，而因我与外界沟通不便，我父母只能寄希望于他，不断妥协、受气。期间我父亲因身体问题，两次住院。而且如果当时他不答应赔偿，死者家属将会追究其二老婆与孟某的责任。此有其二老婆与我母亲短信沟通为证。后来以原世纪春天房屋、现金和车辆保险赔偿了死者家属，拿到了谅解书。我在看守所期间，交警部门以孟某拒不如实交待且心机重重为由，对孟某以包庇罪为由进行了抓捕。后来，其不知通过什么办法，离开了看守所。并且在看守所期间，检察院征求我是否对孟某定罪的意见，我因念旧情，毕竟事故主要责任在我，且他会配合赔偿，并没有对孟某进行定罪。而后从看守所出来，我问孟某房屋如何解决，我说如果协商不了的话，可以在上诉期间进行上诉，交由法院判决。因其有刑期十九年的处罚在先，法院将不会对他的包庇罪进行缓刑判决。他也答应了在结清尾款后，将现盛世东元房屋归于我。此事，有谈话录音为证。其后，他答应将房屋给我，我将我原价5万元的BYDF0小车以1万元的价格过户给孟某的妹妹，有通话录音为证，并说结清余款，不见其回复。并且以人在福建为由搪塞，多次打电话不接。直到3月11日下午接到法院电话，孟某就房屋没有合同一事对我进行了起诉。我会尊重法院的决定，同时也将在此事了后，对原刑事案件进行申诉。,当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告孟某向本院提交了以下证据：证据一：协议书，拟证明本案诉争房屋来源系原告从开发商处的外挂大理石工程抵顶，为原告所有。证据二：煤气使用证、用气合同、水、电暖、物业、垃圾等缴费凭据，拟证明本案诉争房屋系原告所有，被告不守诚信，非法占有使用原告此房至今。证据三：售房协议、收条、更名手续、判决书，拟证明原告除本案诉争房屋外，还又卖给被告一套（位于千禧园小区世纪春天1903号），此套房屋双方买卖手续齐全，且也过户于被告任某名下，交割完毕。被告任某的质证意见为，对证据一，此证据在原告带领被告去开发商处登记并且签字后，应当不再具有法律效力，可去开发商处取证。对证据二，证据为真，在我出事，孟某诱骗我父母住我房子期间交付了暖气费、物业费以及对安装燃气，在孟某带领我去开发商处更换名字并签名后协议书应当不再具有法律效力，可去开发商办公处查询。对证据三，认可真实性，但有一份与开发商签订且规定年底交房的合同未提供。本院对该组证据结合全案予以认证。被告任某向本院提交了以下证据：开发商登记入住收据、物业费、防盗扣、装修垃圾收据、装修抵押金、二次垃圾转运费、防盗门、不锈钢门收据，拟证明自2015年7月30日在孟某带我去天兴房地产开发商处登记并且由双方都签字后，该房屋一直归我所有，包括后来的装修都是由我完成。原告孟某的质证意见为，共5张收据，其中一张3700元的看不清不予质证，第4张小票收据均是被告在非法占有使用原告房屋时擅自装修（未经原告方同意）产生的，原告不予认可，同时，此证据收据证明被告占有使用、破坏原告房屋的事实。本院对该组证据结合全案予以认证。综合有争议的证据和事实，本院查明：1.2015年6月18日，甲方呼和浩特市天兴房地产开发有限公司与乙方孟某签订《协议书》，约定甲方将“盛世东元新村北区23号楼加2单元1层西户面积108.7平方米、5层东户面积108.7平方米、北区28号楼1单元4层西户面积65.49平方米的房屋三套抵付乙方工程款，折合人民币1131560元”。后原告孟某交纳了盛世东元小区23号楼6单元1楼西户2016年度、2017年度取暖费。2018年1月15日，甲方孟某与乙方呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司签订了《用气合同（居民）》，获得燃气用户使用证，同时孟某还交纳了相应的水费，物业费。2.2013年5月22日，甲方孟某与乙方任某签订了《售房协议》，约定甲方以工程抵账方式取得位于呼和浩特市赛罕区保全庄世纪春天小区1号楼1单元19层1903号房产的所有权，现甲方将此方卖与乙方，该房屋建筑面积90平方米。双方商定房屋买卖总价为396000元，房款支付方式为协议签订后乙方付196000元，剩余房款本协议签订后5年内分5期由乙方向甲方付清。（合同注明：每年的所欠房款即4万元，从签字之日起提前1月付给甲方）合同尾部再次注明补充协议，约定“在我任某未付清所购买孟某世纪春天千禧园小区1号楼1单元1903室房款之前，不得将此房另用作买卖或抵押，否则将承担一切法律违约责任，后果由乙方全权自付，本协议受法律全权保护。第一次交房款之前从2013年5月22日到2014年5月21日，以此类推”，同日，孟某出具收条，写明收到任某购买世纪春天千禧园小区1号楼1单元1903号房屋首付款196000元，此合计房款包括以前电汇的1万元。现上述房屋尚欠购房余款16000元未付。3.2013年4月12日，呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司出具《购房协议变更买受人申请书》，写明根据孟某与呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议书》，孟某与呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司申请办理协议，自愿委托呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司将其名下房屋变更在任某名下。房屋具体状况如下：房屋坐落于呼和浩特市赛罕区世纪春天千禧园小区1号楼1单元1903室，总建筑面积90平方米，总价423000元。盛世东元新村北区23号楼加2单元1层西户与盛世东元小区23号楼6单元1楼西户系同一套房屋。被告任某未付清上述房屋购房款。本院认为，一、针对口头房屋买卖关系。双方就是否出售呼和浩特市玉泉区盛世东元小区23号楼6单元1楼西户房屋一事并没有达成书面的买卖协议，本院仅通过双方庭审中的陈述也无法对房屋的价款、交房时间、相应的违约责任等作出明确的判断，双方当事人享有权利、履行义务依据不明，无法得到保障，故口头约定房屋买卖关系，既不符合《中华人民共和国合同法》的规定，本质上双方真实的意思表示也无法得以体现，故该口头协议不应得到确认，更达不到解除的条件，对原告要求解除双方口头房屋买卖关系的诉讼请求，本院不予支持。二、关于返还房屋。呼和浩特市玉泉区盛世东元小区23号楼6单元1楼西户房屋系孟某自呼和浩特市天兴房地产开发有限公司抵顶工程款获得，其对房屋享有合法权利，被告任某占用房屋，现依据不足，应当予以返还，对原告要求被告返还房屋，并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿占有使用原告房屋期间物业费、取暖费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，合计5876元，宣判后，被告任某是否处于持续侵占房屋的状态尚不明确，损失是否持续产生亦不明确，待损失确定产生后，由原告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告任某于本判决生效之日起十五日内返还原告孟某位于呼和浩特市玉泉区盛世东元小区23号楼6单元1楼西户房屋一套，并恢复原状。二、被告任某于本判决生效之日起十五日内赔偿原告孟某房屋占用期间的物业费、取暖费5876元。三、驳回原告孟某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4069元，由被告任某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年九月二日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。