浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2850号 原告：费永根，男，1957年10月2日出生，汉族，住海盐县。 原告：富林根，女，1956年5月14日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告费永根、富林根为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担原告逾期交房违约金15403元（按购房款398000元计算自2015年6月30日起按日万分之一计算至2016年7月21日，计算方式=398000元*0.0001*387天）；2、被告承担原告逾期办证违约金18867元（按购房款398038元自2017年1月17日起按日万分之一计算至2018年5月6日，计算方式=398038元*0.0001*474天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月29日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2014年10月16日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告向被告购买美林·金色港湾三期第22幢2单元1303号房，该房建筑面积约106.95平方米，合同总价款398000元；合同第九条约定的房屋交付时间为2015年6月30日前，若逾期交房，按交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，该合同第十六条对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。同日，双方还签订《补充协议》一份，针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定的补充：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。 2016年7月21日，原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单一份，该结算清单载明：房屋总房款为398038元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计410006.57元，原告已预交398000元，应收12006.57元，原告于同日缴清该款项。2018年5月6日，海盐县国土资源局颁发涉案房屋不动产权证书。另，二原告于2016年7月14日将涉案房屋的最后一笔房款以贷款放款形式付清。 另查明，浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》栏目曾于2016年5月就业主们反映美林三期的交房违约金问题进行新闻播报及采访。 庭审中，被告答辩称：第一，本案的主体不适格，被告已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。本案中原告所出示的购房确认结算清单上加盖的虽是被告的公章，但当时的公章的实际控制人是伟达公司和中达公司，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。第二，对于原告主张的逾期交房违约金，因二原告存在逾期付款的问题，其最后一笔房款于2016年7月14日付清，按照《浙江省商品房买卖合同》第九条中的约定，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。故二原告于2016年7月21日收房，被告无需承担逾期交房违约金。第三，对逾期办证违约金的计算方式不予认可。根据补充协议约定，出卖人承诺于180天起取得的是初始登记。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、不动产权证书、物业费收据、贷款放款回执、浙江广播电台钱江都市频道的《范大姐帮忙》视频及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 一、关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。 本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对性原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告交房、办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准予。 二、关于是否存在逾期交房的问题。 双方的商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2015年6月30日前交房，但二原告于2016年7月14日才将涉案房屋的房款付清，根据上述合同的第九条约定买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。2016年7月21日，二原告与被告办理了收房手续，该交房日期尚在合同约定的顺延期限内，故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。 三、关于逾期办证的天数问题。 原告认为，根据《补充协议》约定，被告应在商品房交付之日起180天内为原告办理房地产权属证书，应自2017年1月17日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但《补充协议》对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。本案中，原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年7月21日交房当日交清被告预收的办证费用。按照《补充协议》的约定，并结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，被告应于2017年1月23日前将不动产权登记证书交付给原告，而涉案房屋实际办理不动产权登记证书时间为2018年5月6日，逾期468天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为18628.18元（398038元*0.0001*468天），对原告请求的超出部分不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告费永根、富林根逾期办证违约金18628.18元； 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费328元，由原告费永根、富林根负担150元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年九月十日 法官助理陆一卿 书记员马亚军 ??7?