云南省永胜县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0722民初880号原告：季松和，男，汉族，1968年7月3日生，高中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。原告：王绍梅，女，汉族，1973年1月12日生，小学文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。系原告季松和妻子。原告共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：黎智勇，云南立意律师事务所律师。被告：李志翠，女，1971年5月8日生，汉族，高中文化，云南省永胜县人，待业，住永胜县。被告：王爱华，男，1974年4月26日生，汉族，初中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。系被告李志翠丈夫。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李雁华，男，汉族，1975年8月15日，大学文化，云南省永胜县人，云南法制经济网编辑，住永胜县。原告季松和、王绍梅与被告李志翠、王爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黎勇独任审理，并于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告季松和、王绍梅及其委托诉讼代理人黎智勇，被告李志翠、王爱华及其委托诉讼代理人李雁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季松和、王绍梅向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告季松和、王绍梅享有坐落于永胜县（原星湖基社院内）308.79㎡的国有土地使用权；二、请求判令被告李志翠、王爱华协助原告季松和、王绍梅到永胜县不动产登记部门办理土地使用权变更登记手续；三、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告季松和、王绍梅系夫妻关系。被告李志翠、王爱华系夫妻关系。被告王爱华的父亲王绍武与原告王绍梅是同胞兄妹关系。2009年10月左右，被告李志翠、王爱华因购买永胜县永北镇华晨小区的房产急需支付首付款，被告王爱华便告诉原告王绍梅其欲转让位于程海镇星湖街（原基社院内）的房产，询问王绍梅是否有意承让，后经双方协商，达成了被告李志翠、王爱华以7.6万元将登记在李志翠名下的原基社院内房产转让给原告季松和、王绍梅的合意。合意达成后，原告季松和、王绍梅便通过王志平转账、当面支付和冲抵债务等方式于2009年10月25日前结清了房产转让价款7.6万元。原告付清房产转让价款后，2012年10月17日，被告李志翠与原告季松和签订了《房屋买卖合同》。除为了少交税款而在《房屋买卖合同》中将房产价款写成3.6万元外，合同载明了被告李志翠转让的房产坐落位置、价款的支付方式及时间、房产移交的时间、土地使用权随房产一并转让等相关事宜。合同签署当日后，办理过户登记时，国土资源局审查出被告李志翠、王爱华系夫妻关系，要求被告王爱华到场办理变更登记手续或者签署同意办理变更登记的书面材料，而当时被告王爱华因犯罪在丽江监狱服刑，不可能到场办理变更登记手续。之后，李志翠、王绍梅曾两次到丽江监狱要求王爱华签署同意办理变更登记的相关文书，但被告王爱华无正当理由拒绝签署，导致不动产变更登记未能完成。2013年11月22日，原告拆除了涉案土地上的全部房屋进行重建。但由于被告王爱华拒不同意并协助办理国有土地使用权变更登记手续，导致至今为止该案涉国有土地使用权仍未能变更登记到两原告名下。双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告早在2009年10月25日即将案涉的国有土地使用权交原告占有、使用，原告也在案涉土地上修建了砖混结构楼房，且原告也付清了房地产转让价款，坐落于程海镇星湖街（原星湖基社院内）的国有土地使用权应当确认归两原告享有，两被告有义务协助原告办理不动产变更登记手续。为维护其合法权益，提出上述请求。被告王爱华辩称，原告提起的诉讼违反了《房屋买卖合同》约定，程序违法。合同约定“如发生争议，协商解决不成，双方向仲裁委员会申请仲裁”，该约定合法有效，原告未经仲裁提起诉讼，违反了双方约定。《房屋买卖合同》显失公平，违反了《合同法》相关规定，合同属于无效合同。所涉房屋属于临街房屋，系国有土地，建筑面积达310.66平方米，但交易价格仅为3.6万，即使如原告所说实际交易价格为7.6万元，仍远远低于市场价。合同显失公平，属于无效合同。《房屋买卖合同》违反了《婚姻法》的相关规定，侵害了共同所有人的合法权益。所涉房屋系被告李志翠、王爱华夫妻共同财产，签订合同时，被告王爱华在监狱服刑，对房屋交易一事不知情，更没有签字认可，该房屋交易侵害了被告王爱华的合法权益。原告陈述的房屋买卖的时间与签订合同的时间存在2年的时间差，房屋买卖的关系不成立。原告经过被告王爱华的胞兄同意后建房，其胞兄不能代表被告王爱华。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。被告李志翠辩称，当时去签字的时候都是拿着空白的单子让我签的，房屋买卖合同也是空白的，原告说是签了他们自己去填。房屋价款为7.6万元是对的，房款也付清楚了。自己没有去土管局办理变更登记。其他的答辩意见与被告王爱华一致。归纳原、被告的诉辩主张，双方主要争执焦点是：一、《房屋买卖合同》约定了仲裁条款，原告向本院起诉是否违反双方约定；二、《房屋买卖合同》是否显失公平，是否侵害了被告王爱华的合法权益；为支持其诉请，原告季松和、王绍梅向本院提交如下证据材料：1.原告的居民身份证、户口簿，被告李志翠的居民身份证及王爱华的户口证明各一份，拟证明原、被告的身份情况及诉讼主体资格。2.《房屋买卖合同》、《中华人民共和国国有土地使用权证》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国房屋共有权证》复印件各一份，拟证明2012年10月17日被告李志翠与原告季松和签订了《房屋买卖合同》，及原告已经付清购房价款的事实。3.房地产变更登记申请（卖方）、房地产变更登记申请（买方）、地籍调查表复印件各一份，拟证明李志翠与季松和签订了《房屋买卖合同》后填写了相关登记表到有关部门申请办理变更登记，有关部门进行地籍调查的事实。4.立意律师事务所公函、程海派出所询问笔录各一份，拟证明原告已付清房屋价款的事实。5.照片8张，拟证明涉案房屋的原貌，及原告将房屋拆除后，新建了砖混结构的房屋。被告王爱华向本院提交了结婚证复印件一份，拟证明被告登记结婚时间是2008年6月，证明涉案房屋是夫妻共同财产。本院组织原、被告对证据进行质证。原告提交的证据，被告李志翠、王爱华认为：证据1，无异议；证据2，三性无异议，但所涉房屋为夫妻共同财产；证据3，无异议，亦能证明所涉房屋被告王爱华具有共同所有权；证据4，真实，但不能证明原告已付清购房款的事实；证据5，无异议，也能证明合同显失公平，与市场价格不符。被告王爱华提交的证据，原告称系复印件，真实性不予认可，也不能证明房屋是夫妻共同财产。被告李志翠无异议。本院审查认为，原、被告提交的证据均真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。综上，根据原、被告的陈述，本院认定本案法律事实如下：原告季松和、王绍梅系夫妻关系。被告李志翠、王爱华也系夫妻关系。2012年10月17日，原告季松和与被告李志翠签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告李志翠将坐落于永胜县（原星湖基社）的房屋出售给原告，成交价格为3.6万元，原告在2009年10月25日前付清房款，如发生争议，双方协商解决，协商不成，双方向永胜县仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，原告季松和、被告李志翠向行政主管部门申请办理房地产变更登记。永胜县国土资源局审查后认为被告李志翠、王爱华系夫妻关系，要求出具被告王爱华同意办理房地产变更登记的书面材料。因被告王爱华在丽江监狱服刑，致房地产变更登记未能完成。2013年11月，原告将上述涉案房屋拆除后，新建了砖混结构楼房，并一直在该房屋内居住至今。原告多次要求被告办理房地产变更登记未果，遂诉至本院，提出上述请求。另查明，涉案房屋坐落于永胜县（原星湖基社院内），房屋所有权证（证号为：房权证程海字第××号）载明，其房屋所有权人为被告李志翠，房屋为土木结构，使用面积为308.79平方米；其国有土地使用权证［证号为：永国用（2006）第00671号］载明土地使用权人为被告李志翠，使用权面积为308.79平方米；房屋共有权证（证号为：永房程海共字第××号）载明共有权人为被告李志翠，所占份额为百分之百。涉案房屋实际成交价格为7.6万元，该房款原告季松和、王绍梅已付清。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告季松和与被告李志翠在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，在合同履行过程中双方发生争议，致房产变更登记至今未能完成，继而引发纠纷诉至本院，本院针对争议焦点，评判如下：一、关于仲裁的问题。原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》约定发生争议协商不成由永胜县仲裁委员会仲裁，经查永胜县未设立永胜县仲裁委员会，选定并不存在的仲裁委员会对争议进行仲裁，应视为对仲裁委员会没有约定，依据《中华人民共和国仲裁法》第十八条：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确，当事人可以补充协议，达不成补充协议的，仲裁协议无效。”的规定，双方约定的仲裁条款无效，原告向本院起诉符合法律规定，被告关于本案争议应向仲裁委员会申请仲裁的主张，本院不予支持。二、关于合同是否显失公平以及是否侵害了被告王爱华的合法权益问题。被告认为合同交易价格明显低于市场价格，显失公平，系无效合同。本院认为，《房屋买卖合同》是原告季松和与被告李志翠自愿订立，房屋实际成交价格为7.6万元，无证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫的行为，亦无证据证明房屋交易时明显违反公平、等价有偿原则而显失公平，且显失公平并不当然导致合同无效，仅属于可撤销的民事行为，故被告关于合同显失公平无效的主张，本院不予采纳。关于是否侵害被告王爱华合法权益的问题。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案所涉国有土地使用权证及房屋所有权证均载明所有权人为被告李志翠，原告有理由相信被告李志翠具有处分涉案房产的权利，其与被告李志翠签订《房屋买卖合同》并不违反法律规定，即使确实存在侵害夫妻另一方权益的问题，也系被告李志翠擅自处分共同财产侵害被告王爱华的权益，且合同约定“原告在2009年10月25日前付清房款”，根据该约定可以认定原、被告达成房屋买卖协议的时间为2009年，而被告王爱华服刑时间为2012年6月至2014年9月，其表示对房屋买卖一事不知情不同意，与常理不符，因此，被告王爱华关于原告侵害其权益的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告季松和与被告李志翠签订的《房屋买卖合同》中约定的仲裁条款无效，但其他约定符合法律规定，其房屋买卖合同依法成立，现原告已实际占有涉案房产，并将原房屋拆除后进行了新建居住，其要求被告李志翠、王爱华办理变更登记于法有据，予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决如下：一、原告季松和与被告李志翠于2012年10月17日签订的《房屋销售合同》合法有效（房屋所有权证为：房权证程海字第××号。国有土地使用权证为：永国用（2006）第00671号），原告季松和、王绍梅享有坐落于永胜县（原星湖基社院内）308.79平方米国有土地使用权。二、被告李志翠、王爱华于本判决生效之日起十五日内将上述国有土地使用权变更登记至原告季松和、王绍梅名下。案件受理费1700元，减半收取850元，由被告李志翠、王爱华负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 黎 勇二〇一九年九月二十七日书记员 谢云凤