福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2754号 原告：杨孝贻，男，1966年1月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：朱文莉，女，1968年11月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 以上二原告委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 以上二原告委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。 被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室，统一社会信用代码：913504260543040856。 法定代表人：张初妙，该公司执行董事。 原告杨孝贻、朱文莉与被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称“嘉洲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨孝贻、朱文莉的共同委托诉讼代理人陈生江到庭参加诉讼，被告嘉洲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨孝贻、朱文莉向本院提出诉讼请求：1.嘉洲公司支付违约金74,225元（其中逾期交房的违约金51,471元，逾期办证的违约金22,754元），并继续支付逾期办理商品房权属登记违约金至嘉洲公司将需杨孝贻、朱文莉提供的办理不动产登记资料报送不动产登记行政主管部门并告知杨孝贻、朱文莉之日；2.嘉洲公司履行合同约定，协助杨孝贻、朱文莉办理房屋产权证；3.本案诉讼费用由嘉洲公司承担。事实与理由：2013年12月21日，杨孝贻、朱文莉与嘉洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.杨孝贻、朱文莉向嘉洲公司购买其开发的嘉和花园14号楼1303室商品房，房屋总价款458,751元；2.嘉洲公司应当在2016年12月31日前将该商品房交付杨孝贻、朱文莉使用，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案等证明文件；3.嘉洲公司未按照约定时间将商品房交付给杨孝贻、朱文莉，逾期超过90日后，杨孝贻、朱文莉要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，嘉洲公司按日向杨孝贻、朱文莉支付已交付房款万分之三的违约金；4.因嘉洲公司原因，杨孝贻、朱文莉未能在该商品房交房之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天嘉洲公司应向杨孝贻、朱文莉支付已交付房款万分之一的违约金。前述合同签订之后，杨孝贻、朱文莉依约向嘉洲公司支付了全部购房款，但嘉洲公司未能在合同约定的时间前将符合条件的商品房交付给杨孝贻、朱文莉，直至2018年1月10日，嘉洲公司才将商品房交付给杨孝贻、朱文莉，至今未通知杨孝贻、朱文莉办理房屋产权登记。嘉洲公司的行为已构成违约，根据合同约定，嘉洲公司应向杨孝贻、朱文莉支付逾期交房违约金51,471元，逾期办证的违约金22,754元，并依照合同约定协助杨孝贻、朱文莉办理房屋产权证。为此，杨孝贻、朱文莉为维护自身合法权益，诉至本院，要求判决。 嘉洲公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年12月21日，杨孝贻、朱文莉作为买受人，嘉洲公司作为出卖人，双方签订编号为201302332的《商品房买卖合同》一份，主要约定：（一）杨孝贻、朱文莉购买嘉洲公司开发建设的“嘉和花园”即尤溪县西城镇七口北街285号第14幢13层1303室的商品房一套，建筑面积72.04平方米，单价每平方米6368元，总金额458,751元，买受人于合同签订之日支付138,751元作为首期款，余款320,000元买受人向银行申请按揭贷款支付。除上述购房款外，专项维护资金、水电开户费、契税、代办产权、土地证等所需的相关费用均由买受人承担，所需费用出卖方应于电话通知买受人十日交清。（二）出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因买受人或其他不可抗拒原因导致延期交房按附件六补充协议书约定执行。除以上约定的特殊情况外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。（三）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）关于房屋产权登记的约定（《商品房买卖合同》第十四条）：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。（五）在杨孝贻、朱文莉与嘉洲公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中关于产权登记的另行约定：1.买卖双方同意《商品房买卖合同》第十四条变更为：受买受人委托，出卖人应在商品房交付使用后360日内完成该商品房产权初始登记。若由于政府政策、法律法规变化，或由于政府主管部门，测量机构的缘故，或由于市政配套安装延误、有关部门延迟验收、经权威部门认定影响施工停止或进展缓慢气象原因等，非出卖人可预见、控制的原因，导致出卖人无法如期完成商品房产权初始登记，出卖人不承担相关责任。2.买受人须在出卖人发出的办理房产权属登记书面通知中规定的期限内提供完整、真实、有效的办理房产权属登记所需的相关证件、资料，并配合出卖人办理相关产权手续，否则买受人须自上述规定期限第二日起，按日向出卖人支付本合同总价款万分之三的违约金等。2013年12月22日，杨孝贻、朱文莉向嘉洲公司支付首付款138,751元。朱文莉将案涉商品房以公积金贷款的方式贷款320,000元，该款于2014年8月7日转入嘉洲公司。2018年1月10日，杨孝贻、朱文莉向案涉商品房所属的物业公司领取房屋钥匙，并交纳装修押金、墙体修复费、水电周转金、2018年1月10日至2019年1月9日物业费等费用。另查明，案涉商品房至今未满足《商品房买卖合同》约定的交房条件，亦未办理产权登记。 本院认为，杨孝贻、朱文莉与嘉洲公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。杨孝贻、朱文莉付清购房款后，嘉洲公司应在2016年12月31日前将符合《商品房买卖合同》约定的交房条件的商品房交付给杨孝贻、朱文莉。嘉洲公司未按约交房，又未向本院举证具有《商品房买卖合同》中约定的特殊原因导致延期交房的事由出现，其已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。在本案中，买受人自行以领取商品房钥匙之日作为嘉洲公司实际交付使用商品房的时间即逾期交房违约金计算的截止时间，未违反法律规定，予以支持。因此，杨孝贻、朱文莉按照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，以已付款458,751元的日万分之三的计算标准（逾期超过90日）从约定交房时间2016年12月31日的第二天即2017年1月1日起算，算至杨孝贻、朱文莉领取案涉商品房钥匙之日即2018年1月10日止，计51,471元，符合合同约定标准，本院予以支持。 关于逾期登记违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》中约定：“买卖双方同意《商品房买卖合同》第十四条变更为：受买受人委托，出卖人应在商品房交付使用后360日内完成该商品房产权初始登记。若由于政府政策、法律法规变化，或由于政府主管部门，测量机构的缘故，或由于市政配套安装延误、有关部门延迟验收、经权威部门认定影响施工停止或进展缓慢气象原因等，非出卖人可预见、控制的原因，导致出卖人无法如期完成商品房产权初始登记，出卖人不承担相关责任”，该约定是对《商品房买卖合同》第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”的变更，该变更条款是双方当事人自愿所签，未违反法律规定，对双方均有约束力。嘉洲公司作为出卖人，未按照《商品房买卖合同》约定按时办理商品房所有权初始登记（《不动产登记暂行条例》称首次登记），亦未举证证明非因其原因导致商品房产权无法如期完成首次登记，故应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在变更后的协议中未约定，买受人按照已付款的日万分之一计算违约金，未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院予以支持。据此，逾期登记违约金的起算时间应当从买受人自认的商品房实际交付使用之日后第361日即2019年1月5日起算，按已付款458,751元的日万分之一的计算标准计算至出卖人办理商品房首次登记之日止。同时，嘉洲公司应当按照《商品房买卖合同》的约定，及时办理案涉商品房产权的首次登记，本院酌定嘉洲公司在50天内完成案涉商品房产权的首次登记。 综上所述，对杨孝贻、朱文莉提出的诉讼请求，符合本院上述认定部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。嘉洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提出答辩并提交证据，视为放弃对杨孝贻、朱文莉主张的抗辩权，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内支付给杨孝贻、朱文莉逾期交房违约金51,471元； 二、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内支付给杨孝贻、朱文莉以购房款458,751元的日万分之一从2019年1月5日起计算至办理商品房产权首次登记之日止的逾期登记违约金； 三、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内完成商品房首次登记； 四、驳回杨孝贻、朱文莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1656元，减半收取计828元，由杨孝贻、朱文莉负担138元，福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林春国 二〇一九年九月三十日 书记员  罗玉琼 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -4-