新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2019）新2325民初1271号原告：奇台县安信物业服务有限公司，住所地：新疆昌吉州奇台县城南工业园区2区12丘23幢。法定代表人：吴文憬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文瑞，系该公司员工。被告：新疆蓝天房地产开发有限公司，住所地：新疆昌吉州奇台县健康西路古城明珠小区。法定代表人：柳东涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：窦青，系该公司职员。委托诉讼代理人：申延鸿，系新疆铭望铨律师事务所律师。原告奇台县安信物业服务有限公司（以下简称安信物业）与被告新疆蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天房产）、物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月20日作出（2018）新2325民初1044号民事判决书，安信物业、蓝天房产均不服判决结果，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，昌吉州中级人民法院于2018年2月28日作出（2019）新23民终135号民事裁定书，以事实不清为由撤销原审判决，并发回本院重审。本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安信物业公司法定代表人吴文憬、委托诉讼代理人杨文瑞、被告蓝天房产公司的委托诉讼代理人窦青、申延鸿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2016年1月至2018年12月商业用房物业费（房屋面积7253.57平米×3.1（物业费加卫生费）元×36个月=809498元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的江南苑一期的业主，原告为江南苑一期业主委员会选聘的物业公司，按《物业管理条例》的相关规定与江南苑一期业主委员会签订服务合同，并约定按建筑面积商铺2.3元/平米收取物业服务费。垃圾费0.8元/平米。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业服务工作，并得到广大业主和业主委员会的好评和认可，在原告提供服务以来被告从2016年1月起一直未交物业服务费。经原告工作人员多次催促并以书面催交单告知，无任何原因和理由，一直推脱。根据《物业管理条例》（2003年11月13日发改价格（2013）1864号第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳或2013年1月11日关于《昌吉回族自治州物业管理条例》审议第三十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《物业管理条例》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院。被告蓝天房产公司辩称，一、原告所诉不是事实，原告与被告没有物业服务合同关系，原告未向被告提供物业服务；二、原告所诉的金额缺乏依据，原告诉称被告从2016年1月1日就拖欠了74万元，该诉讼请求没有事实依据；三、原告管理的江南苑小区是被告开发的，2013年10月21日被告已经将该小区院内的物业委托奇台县蓝天物业服务有限公司管理，并向该公司移交了全部物业设施及相关资料。2016年经县有关部门协调将江南苑小区的消防交由被告管理，小区的附属设施损坏由被告维修。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1、江南苑业委会安信物业管理委托合同一份，拟证实从2015年12月15日开始原告开始接手江南苑物业管理事宜及物业费的收费标准、逾期缴纳物业费承担滞纳金的依据、原告作为业委会选聘的服务公司，被告拒交物业费，原告要求被告缴纳物业费符合法律规定的事实。被告对此证据不认可，认为该合同没有小区的服务面积，没有交费的日期。被告商业综合楼不在该合同所涉物业服务范围。被告的商住楼是8862平米，占到整个江南苑小区物业的12%，被告从没有参加过业主大会，原告也没有给被告提供服务。作为江南苑小区最大的业主却对该合同的签署不知情，合同中对四至约定不清，没有具体的服务面积，根据合同的第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条，被告从未享受过安保、绿化、保洁以及各种设施设备的养护。本院对该组证据综合认定。2、收据五份，拟证实被告公司法定代表人缴纳物业费，并知道安信物业以及对物业满意的事实。被告对该证据的真实性认可，但认为与本案没有关联性。被告法定代表人为其母亲缴纳的物业费用，不能证明原告所诉的被告所有的综合楼都在其物业服务范围之内。对原告所要证明的问题不认可，缴纳了物业费并不能证明物业服务良好。本院对该组证据的真实性予以确认，有争议的问题综合认定。3、奇台县古城明珠江南苑修建详细规划图一份书，拟证实原告向江南苑小区提供服务的事实。被告对该证据的真实性认可，认为原告曲解概念，奇台县古城明珠江南苑规划图和物业服务是两个概念，况且从图纸上东边可以看出有个红线是被告的综合楼，在综合楼上没有见到被告人所提供的保洁、安保、绿化，各种设施的养护。本院对该组证据的真实性予以确认，对证明的问题综合认定。4、2015年10月27日整改通知书一份、2015年11月3日整改通知书一份、蓝天物业退出批复一份、会议纪要一份，拟证实原告公司进入江南苑小区之后江南苑小区的变化、蓝天物业是县上责令退出，会议纪要证实被告当时到场参加会议的事实。被告对2015年10月27日整改通知书以及2015年11月3日的整改通知书、会议纪要的真实性认可，但是认为与本案没有关联性，文件是2015年10月27日发放的。原告提供的物业合同是原、被告2015年12月15日签署的，此份证明不能证实原告的诉讼主张和诉讼请求，江南苑一期第一家物业公司是蓝天物业公司，对于蓝天物业公司如何服务与蓝天房地产公司没有关系。本院对该组证据的真实性予以确认，对证明的问题综合认定。5、照片一组，拟证实被告公司作为开发公司绿化不到位，经过原告接手后进行改造、绿化的事实。被告对该组证据的真实性认可，认为有三张照片是综合楼前面的，对于照片来源、时间不清楚，对于里面的人员也不清楚，但是综合楼经过上次中院开庭原告认可综合楼没有保洁、安保的问题。本院对该组证据的真实性予以确认，对证明的问题综合认定。6、证明两份，拟证实所有小区的安保和保洁是由业主来雇佣物业公司来完成，物业公司没有义务提供此项服务的事实。被告对该组证据不认可，虽然是多个物业公司盖章但缺乏盖章人的签字确认，该证明明显与原告提供的物业合同相违背，根据原告提供的物业合同第九条维护公共秩序包括巡视门岗执勤所以被告认为从形式上不合法。本院对该组证据综合认定。7、照片3张，拟证实原告公司接手小区以后对消防设施整改服务的事实。被告对该证据的真实性不认可，认为从照片看不出来原告所主张的综合楼的信息。本院对该组证据综合认定。8、照片36张，拟证实原告为江南苑小区提供物业服务，其范围包括被告综合楼的事实。被告认为其中没有一张反映综合楼情况的照片。本院对该组证据综合认定。9、证明一份、身份证复印件一份、照片两张、公证书一份，拟证实原告一直在为被告综合楼提供物业服务的事实。被告认为最高人民法院相关司法解释规定单位出具证明必须由相关人员签字并盖章有效，所以对证明不认可，但是对照片，其中三张照片是综合楼的照片，从照片可以看出来综合楼前面是有积雪的，如果原告说提供了保洁义务，那么综合楼前面为什么还有积雪。对公证书也不认可，公证书只能证实李俊在安信物业公司放了垃圾箱，但这不能证明这跟综合楼有关系。本院对该组证据综合认定。10、证明两份，证实原告给综合楼和商业楼一直提供物业服务的事实。被告对该证据真实性不认可，认为上次在中级法院开庭时出示过此证据，而且这两份证据也是缺乏主管人员签字确认的程序，与本案原告的诉讼主张和诉讼请求没有关联性。本院对该组证据综合认定。11、江南苑门面面积明细表一份、不动产权证一份、房产分户图一份，证实原告诉讼请求中的8862.79平米计算依据的事实。被告对该证据的真实性认可，但是认为2015年就已经把A段出售给了许明新，面积为814.33平米。本院对该组证据的真实性予以确认，对证明的问题据综合认定。12、录音资料一份，拟证实综合楼的物业费是被告唆使业主不向原告缴纳的。被告认为原告没有提供原始载体，录音也听不出是什么内容，听不出原告要证明的问题，被告对这份录音证据不予质证。本院对该证据综合认定。被告提供了以下一组证据：商品房买卖合同五份，拟证实被告已于2015年8月19日将江南苑A段出售给许明新，且已经在奇台县房管所进行备案的事实。原告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。经审理本院认定事实如下：2015年12月15日原告安信物业公司与江南苑业主委员会签订《江南苑业委会安信物业管理委托合同》，合同主要内容：“第一章总则一、委托方（甲方）：江南苑小区业主委员会；受委托方（乙方）：奇台县安信物业管理有限公司；二、物业基本情况：商业住宅小区；坐落位置××县；四至：东：八家户南：浦京丽苑西：上海路北：古城商业街。三、乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的法律责任。第二章委托管理事项四、房屋建筑公共部位的服务、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。五、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，公共照明、高压水泵房、楼内消防设施设备尚未移交（不包括地下车库）。市政共用设施和附属建筑物的养护和管理，包括道路、自行车棚。六、公共绿地、花木、建筑小品等养护与管理。七、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。八、交通与车辆停放秩序的管理。九、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。十、管理与物业相关的工程图纸。十一、组织开展社区文化娱乐活动。十二、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共设施维修基金；十三、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、维护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；十四、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及相关法律手段。第三章委托管理期限十五、委托管理期限为3年自2015年12月31日至2019年1月1日。第四章双方权利义务……第五章物业管理服务质量……第六章物业管理房屋费用十九、1、2016年业主物业费及开发商空置商住物业费由业主委员会承诺协助收取。2、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按高层每平方米1.1元，多层每平方米0.4元，商业每平方米2.3元收取（住宅垃圾清运费每人每月1.2元，商业垃圾费每平米每月0.8元），收费日期从2016年1月开始。……甲方签章（加盖江南苑业主委员会印章）代表人：薛峰、党建英等六人；乙方签章（加盖奇台县安信物业管理有限公司印章）代表人：周海燕2015年12月15日。”合同签订后，原告安信物业公司即与原蓝天物业服务公司办理交接手续并按合同约定时间开始为江南苑小区提供物业服务。因被告所开发修建的位于江南苑小区东、西两侧临街商业门面房未向原告交纳物业服务费，原告现诉至法院请求处理。另查明，位于江南苑小区东侧商业综合楼房屋建筑面积6735.8㎡，产权所有人为被告蓝天房产公司，于2013年年底竣工；位于江南苑小区西侧大门右侧B段商铺产权套内面积为814.33㎡，其中有一家商户将物业费缴纳至2019年，故原告主张的B段面积为517.77㎡。综合商业楼与江南苑小区共属同一个物业管理区域，综合楼属于江南苑小区物业管理的范围。另查明，业主委员会成立时，江南苑业主委员会召开了业主大会，住建部门通知了被告蓝天房产，但被告蓝天房产未参会。业主委员会成立后与被告安信物业签订了物业服务合同，业主委员会建立了微信群，但蓝天房产未参与其中。本院认为，本案的焦点问题：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、如存在物业服务合同关系，原告是否向被告提供了相应的物业服务，物业费应当如何计算收取？关于焦点问题1，本院认为，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应支付相应的物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告蓝天房产公司虽未直接与原告安信物业公司签订物业服务合同，但其作为江南苑小区商业综合楼以及江南苑门面房B段的产权所有人，该商业楼及门面均位于江南苑物业管理委托合同所属的范围内，故被告应当属于江南苑小区的业主，因此，原、被告之间存在物业服务合同关系。关于焦点问题2，被告辩称原告未向被告提供物业服务，故不应当交纳物业费。原告以合同约定的2.3元/㎡的标准要求被告支付面积为7253.57㎡商业用房的物业费600596元（2016年1月至2018年12月），本院认为，物业服务合同约定的物业费是对无质量问题的物业服务的收费，若物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，其仍然按照合同约定的标准进行收费，则违背了质价相符的原则，对业主不公平，同时也不利于督促物业服务企业提升服务水平，减少与业主的物业服务纠纷。因此，应根据物业服务企业的服务质量对物业费进行核减，物业服务企业未履行某项或某几项服务时，若物业服务合同约定分项计收物业费，则应按照分项情况扣减物业费，若约定统一收取物业费，则应结合当地物业服务情况及该物业服务未履行对业主造成的影响综合认定扣减的物业费。物业服务履行存在瑕疵时，应视物业服务企业的服务质量，结合物业费标准和物业服务瑕疵对于业主的影响等因素综合判断扣减的物业费。本案中，根据原告与江南苑业主委员会签订的《江南苑业委会安信物业管理委托合同》约定，涉及具体物业服务的条款共11条，其中以下三条所涉及的服务项目属于被告作为业主应当交纳物业费的内容，第四条：房屋建筑公共部位的服务、养护和管理；第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第十四条：对业主和使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及相关法律手段。对于其余物业服务项目，原告未提供相应证据证实已向被告履行了相应的物业服务内容，应扣减相应的物业费用。被告的综合商业综合楼面积6735.8㎡+江南苑小区门面B段商铺面积517.77㎡=7253.57㎡，按合同约定2.3元/㎡计算，每月为16683.21元。结合原告物业服务未履行部分对被告造成的影响扣减部分物业费后支持原告的物业费163798.79元【（16683.21元×36个月÷11项=）×3项=163798.79元】。关于原告主张的垃圾清运费，原告提供的证据证实原告在被告综合楼前投放垃圾箱的事实，故被告应按合同约定承担垃圾清运费208902.82元（7253.57㎡×0.8元×36个月=208902.82元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆蓝天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告奇台县安信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业费163798.79元、垃圾清运费208902.82元，两项合计372701.6元；二、驳回原告奇台县安信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取13578元，由原告奇台县安信物业服务有限公司负担7327元，被告新疆蓝天房地产开发有限公司负担6251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 樊玉伟人民陪审员 王立新人民陪审员 许明辉二○一九年九月九日书 记 员 谢依达