广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8577号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈澄，男，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人陈澄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，驳回陈澄的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由陈澄承担。事实和理由：一、一审法院违反不告不理原则，认定事实错误。双方就逾期交楼问题于2018年9月5日签订《逾期交楼处理协议书》，但陈澄在一审庭审中没有作为证据提交，证明其认为诉讼请求与协议书没有关联，没有主张雄盛王府公司承担迟延支付逾期交楼违约金的违约责任，一审法院一并处理，违反了不告不理原则。此外，协议书约定逾期交楼违约金的标准是23元/月/平米，并没有迟延支付逾期交楼违约金需要按约定双倍支付的约定，一审法院对该项事实认定错误。二、因政府、测量机构的原因导致涉案物业《房屋测绘报告》的出具时间超出雄盛王府公司可以合理预见的范围，是雄盛王府公司不能控制的，是政府行为，属于不可抗力，根据合同约定，雄盛王府公司不需承担违约责任。陈澄辩称，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，请求维持原判。陈澄坚持一审的答辩意见及辩论意见，补充如下：1.雄盛王府公司在上诉状称陈澄在起诉时没有《逾期交楼处理协议书》，该协议书是陈澄与雄盛王府公司的签订的格式合同，在陈澄签名后就交给了雄盛王府公司，陈澄手上没有《逾期交楼处理协议书》。2.雄盛王府公司声称因政府测量原因导致无法交楼无法办证不是事实，雄盛王府公司也没有提供相关证据证明办证延误，若是因为政府测量的原因导致办证延误，这也是人为的，不是不可抗力，不是免责的理由。陈澄向一审法院起诉请求判令：1.雄盛王府公司向陈澄支付自2017年4月1日起至符合交楼标准之日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年2月26日的逾期交楼违约金为58058.05元（46元/月/平方米×114.05平方米÷30天×332天=58059.05元）；2.雄盛王府公司向陈澄支付逾期办理房产证违约金13514.19元（总房款1351419元×1%=13514.19元）；3.案件的诉讼费用由雄盛王府公司承担。一审法院查明：2016年6月22日，陈澄为购买佛山市禅城区*路*号*座*房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，约定房屋建筑面积为114.05平方米，商品房价款为1351419元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金支付首期款411419元，约定日期：2016年6月22日；商业贷款支付940000元，约定日期：2016年7月7日。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该已办理竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。双方另签订《商品房买卖合同补充协议书》作为上述合同的附件四，其中第十一条“对本合同第十五条的补充与修改”第2点“关于《房地产权证》的办理”约定：如买受人是按揭付款且委托贷款银行办理该房产的《房地产权证》，则该买受人应在出卖人或贷款银行通知的期限内按要求交纳各种应由买受人承担的税费和提供办证所需的全部资料。出卖人在该商品房交付日起240天内办妥初始登记并按照政府主管部门或贷款银行的要求提供应由出卖人提供的办证资料即视为履行了办证义务。如需买受人补充办证资料或费用，买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后3日内将符合要求的资料或应交的费用提供给贷款银行，因买受人或贷款银行方未履行上述义务导致《房地产权证》无法及时办出的，责任由造成方承担。如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起240日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。如买受人委托出卖人办理《房地产权证》且出卖人接受委托的，买受人应出卖人通知的期限内按要求交纳各种应由买受人承担的税费和提供办证所需的全部资料。出卖人应在该商品房交付日起240日内办理完初始登记，并在买受人按时交纳税费并提供办证资料的前提下在该商品房交付之日起360日内为买受人办妥《房地产权证》（无论买受人是否领取《房地产权证》，政府主管部门核准该房地产转移登记即视为已办妥《房地产权证》）。买受人在该商品房交付之日起240日内，仍未收到出卖人或贷款银行发出的通知，则应在该期限内与出卖人或贷款银行联系，若该商品房已办妥初始登记，则买受人应及时提交资料、缴纳各种税费或领取办证的相关资料，否则，逾期办证的法律责任由买受人承担。……2018年1月23日，陈澄出具委托书，委托刘*环办理涉案房屋的收房、装修、代收违约金等一切与收楼有关的大小事宜及全部相关事项，并对该委托书办理了公证。2018年12月3日（刘*环代陈澄签名时间为2018年9月5日），双方签订《逾期交楼处理协议书》，确认房屋建筑面积为114.05平方米，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（陈澄）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（雄盛王府公司）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。乙方共同指定陈澄签收本协议项下的违约金……三、双方确认本商品房已交楼，甲方按上述方式支付逾期交楼违约金截至2018年1月17日止不再支付……。刘*环代陈澄在2018年9月5日分别向雄盛王府公司出具四张收据，确认收到雄盛王府公司支付逾期交楼自2017年4月1日至6月30日违约金7869元、7月1日至9月30日违约金7869元、10月1日至12月31日违约金7869元、2018年1月1日至1月17日违约金1486元，其中已扣应付开发商逾期付款违约金均为0元，确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。2018年2月25日，陈澄签署《收楼确认书》。2018年12月20日，雄盛王府公司向陈澄转账支付25093元。佛山市雄盛王府广场综合体*地块*、*区于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向陈澄在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》等，于2018年1月20日送达。2019年3月19日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院回复：雄盛王府公司于2019年1月7日向该局申请办理商品房首次登记，该局于2019年1月17日办结此件，目前涉案房屋已登记确权到陈澄名下。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同、补充协议、逾期交楼处理协议书等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于陈澄逾期付款是否可免除雄盛王府公司逾期交楼、办证的违约责任问题。案涉合同约定，如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非雄盛王府公司所主张的只要买受人付款有逾期的情形，雄盛王府公司就有权不予办理交房或房产证，按照雄盛王府公司所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则，应属无效格式条款。本案中，由于从申请办理银行按揭手续到银行审批并拨付款项的时间及进度，并非贷款申请人可以控制，若2016年7月7日为贷款到账时间，则从签订贷款合同的2016年6月22日到银行审批再到款项拨付，仅约定15日左右的完成时间，未免过于严苛，因此结合当时的房地产市场形势及银行贷款政策，依公平原则，对前述条款应理解为，购房人在上述日期前完成申请办理银行按揭贷款手续即不构成违约。在雄盛王府公司未举证证明陈澄在上述日期前未申请办理银行按揭手续或有其他迟延办理贷款情形的情况下，雄盛王府公司主张陈澄承担逾期付款违约责任，缺乏依据，且从逾期交楼违约金收据的约定看，雄盛王府公司并未向陈澄主张逾期付款违约金，故对雄盛王府公司该项主张一审法院不予支持。雄盛王府公司的逾期交楼、办证违约责任不因此免除。关于逾期交楼违约金。根据查明的事实，雄盛王府公司已支付2017年4月1日至2018年1月17日的违约金，而陈澄亦在双方签订的逾期交楼处理协议书中确认已收楼且违约金自2018年1月17日后不再计算，因此，陈澄诉请雄盛王府公司支付自2017年4月1日起至符合收楼标准之日止的逾期交楼违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。但雄盛王府公司未按逾期交楼处理协议书的约定支付逾期交楼违约金，应承担违约责任，陈澄虽未明确主张，但提出按该协议约定的标准双倍支付，相当于要求雄盛王府公司承担逾期支付上述违约金的违约责任，为免讼累，一审法院一并处理。2017年4月1日至6月30日的违约金7869元，应在2017年6月30日前支付，从逾期开始之日即2017年7月1日至实际支付日2018年12月20日逾期538日，因双方未约定该违约金标准，一审法院按年利率6%计算，逾期利息为：7869元×6%÷360天×538天=705.59元，同理可得，2017年7月1日至9月30日的违约金7869元、10月1日至12月31日的违约金7869元的逾期利息分别为：584.93元、464.27元；2018年1月1日至1月17日的违约金，根据协议书的约定，按实际发生的逾期时间计付违约金并于收楼之日起15个工作日内支付，即在2018年2月22日前支付，则从2018年2月23日至2018年12月20日逾期301日，该1486元违约金的逾期利息为74.55元。以上违约金的逾期利息合计为1829.34元。关于逾期办证违约金。因陈澄未举证证明涉案房产证系其委托贷款银行办理、自行办理或委托出卖人办理，故应推定为陈澄自行办证，根据商品房买卖合同补充协议的约定，雄盛王府公司应在商品房交付日起240日内办理完初始登记，否则构成违约。且根据该补充协议的约定，无论陈澄采取何种方式办证，雄盛王府公司均须在房屋交付日起240日内办妥初始登记。因此，雄盛王府公司应否支付逾期办证违约金，应先审查其是否在房屋交付日起240日内办妥初始登记。对此，首先，根据涉案合同关于房屋交付的约定，出卖人向陈澄交付的房屋经竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即可。雄盛王府公司在涉案房屋取得竣工验收备案表后及时通知陈澄办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合合同关于房屋交付的约定。涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，陈澄在收到雄盛王府公司邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，即2018年1月25日，为涉案物业的交付时间。其次，上述交付日起240日为2018年9月22日，而根据房产登记部门的回复，雄盛王府公司在2019年1月17日才办妥初始登记，已逾期117日，构成违约，应承担违约责任。因无证据证明双方对逾期办证违约金的具体计算方式有约定，仅约定了违约金上限为总房款的1%，故参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的意见，应按已付购房款按年利率6%的标准计算违约金。而双方均确认陈澄已支付1351419元购房款，故雄盛王府公司应支付的逾期办证违约金为：1351419元×6%÷360天×117天=26352.67元。现陈澄主张该违约金为13514.19元，未超过上述金额，合法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈澄支付逾期交楼违约金的逾期利息1829.34元、逾期办证违约金13514.19元；二、驳回陈澄的诉讼请求。案件受理费795元，由陈澄负担625元，由雄盛王府公司负担170元。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：雄盛王府公司是否应向陈澄支付逾期交楼违约金的逾期利息及逾期办证违约金。关于争议焦点一。雄盛王府公司上诉称陈澄没有主张雄盛王府公司承担迟延支付逾期交房违约金的违约责任，故一审法院不应对此进行审理。经查，雄盛王府公司未按《逾期交楼处理协议书》的约定支付逾期交楼违约金，理应承担违约责任。陈澄在一审中虽未明确主张，但其提出按上述协议书约定的标准双倍支付逾期交楼违约金，相当于要求雄盛王府公司承担逾期支付上述违约金的违约责任，一审法院为免讼累一并处理，并无不妥，本院予以维持。雄盛王府公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。雄盛王府公司上诉主张，因政府、测量机构原因导致未能按时申请办理商品房初始登记，属于不可抗力，雄盛王府公司不承担逾期办证的违约责任。经查，雄盛王府公司提供的证据不能证明未能按时申请办理商品房初始登记系因政府、测量机构的原因造成。此外，雄盛王府公司作为专业的房地产开发商，理应熟悉房产开发、销售的各项流程，充分合理预估各种风险，在房屋进行初始登记前预留充足的时间，若以政府、测量机构延误为由将原由开发商承担的市场风险转嫁给广大购房者，亦有违公平。故雄盛王府公司上诉主张未能按时申请办理商品房初始登记属于不可抗力的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183.58元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院补交40.58元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十九日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣