襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0691民初796号原告：襄阳市程通小额贷款股份有限公司。住所地：襄阳市。法定代表人：王前道，该公司董事长。委托诉讼代理人：周麟，湖北真武律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王建杰，湖北真武律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：陈有超，男，汉族，1970年11月19日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：十堰市六顺房地产开发有限公司。住所地：十堰市。法定代表人：詹辉，该公司董事长。被告：湖北海信隆食品工业集团股份有限公司。住所地：襄阳市。法定代表人：詹海燕，该公司董事长。被告：詹海燕，男，1973年5月3日出生，汉族，现羁押于襄阳市。原告襄阳市程通小额贷款股份有限公司(以下简称程通小贷公司)与被告陈有超、十堰市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺房地产公司）、湖北海信隆食品工业集团股份有限公司（以下简称海信隆食品公司）、詹海燕执行异议之诉一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程通小贷公司的委托诉讼代理人王建杰，被告陈有超的委托诉讼代理人徐恩福到庭参加诉讼，被告六顺房地产公司、海信隆食品公司、詹海燕经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。程通小贷公司向本院提出诉讼请求：1、确认陈有超对六顺房地产公司位于十堰市××区××路银河湾××小区××号房屋不享有民事权益；2、继续执行上述房屋；3、本案诉讼费用由陈有超、六顺房地产公司、海信隆食品公司、詹海燕承担。事实与理由：2017年9月20日，襄阳高新技术产业开发区人民法院对程通小贷公司与六顺房地产公司、海信隆食品公司、詹海燕民间借贷纠纷一案作出（2016）鄂0691民初2161号民事判决，判令海信隆食品公司于判决生效之日起十日内偿还程通小贷公司借款14307945.21元及利息，六顺房地产公司、詹海燕对上诉债务承担连带清偿责任。诉讼期间，法院依据程通小贷公司的申请查封了六顺房地产公司名下的位于十堰市××区××路银河湾××小区××号房屋（以下简称案涉房屋）。在执行过程中，陈有超作为案外人对执行案涉房屋提出书面异议。襄阳高新技术产业开发区人民法院于2019年1月29日作出（2019）鄂0691执异6号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。程通小贷公司作为申请执行人提起执行异议之诉，认为：陈有超不享有能够排除强制执行的民事权益，不能阻却执行。第一，陈有超与六顺房地产公司之间未签订合法有效的书面买卖合同，双方不存在真实的房屋买卖关系。陈有超声称其承包六顺房地产公司部分装修工程，六顺房地产公司因无力支付其工程款与其签订《工程款抵房协议》和《商品房买卖合同》，这两份合同真实性、合法性存疑，且仅是双方债权债务关系的凭证，不能证明双方有买卖合同的意思表示。第二，在人民法院查封涉案房屋之前，陈有超并未实际占有该房屋。占有是一种事实状态，是人对于物管理控制的事实。陈有超并未提供有效证据证明其在人民法院查封之前已经入住案涉房屋。第三，陈有超未支付房款。陈有超与六顺房地产公司签订的是房屋抵偿协议，并未实际支付购房款。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当认定陈有超对案涉房屋不享有能够排除强制执行的民事权益。陈有超辩称，（2019）鄂0691执异6号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，陈有超作为案外人对涉案房屋享有能够排除执行的民事权益，应当依法驳回程通小贷公司的诉讼请求。理由如下：一、陈有超系案涉房屋的真实权利人，程通小贷公司申请查封案涉房屋，损害了陈有超的合法权益，应当解除查封。首先，六顺房地产公司已将案涉房屋抵偿给陈有超，抵偿行为已完成，双方还签订了《商品房买卖合同》。陈有超已实际装修入住，是案涉房屋的真实权利人。程通小贷公司查封该房屋损害了陈有超的合法权益。因此，陈有超根据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第二百五十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条以及《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的相关规定，申请解除对案涉房屋的查封。其次，案涉房屋是陈有超的唯一住房。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，六顺房地产公司是以抵工程款的方式将该套房屋出卖给陈有超，陈有超依法享有优先受偿权。综上，陈有超对案涉房屋享有能够排除强制执行的民事权益，应当依法驳回程通小贷公司的诉讼请求。六顺房地产公司、海信隆食品公司、詹海燕未作答辩。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了相关证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。本院结合各方当事人的陈述及举证、质证意见，认定事实如下：本院在审理程通小贷公司与海信隆食品公司、六顺房地产公司、詹海燕民间借贷纠纷一案中，依据程通小贷公司的申请，于2017年4月5日轮候查封了六顺房地产公司名下的位于十堰市××江街办广东××号房屋。该房屋的首封法院为十堰市张湾区人民法院。同年9月28日，本院作出（2016）鄂0691民初2161号民事判决：由海信隆食品公司向程通小贷公司偿还借款14307945.21元及利息（以借款本金14307945.21元为基数，自2014年3月13日起至实际给付之日止，按月利率2%计算），六顺房地产公司、詹海燕对上述欠款本金及利息承担连带还款责任。该判决生效后，程通小贷公司于同年11月27日向本院申请强制执行，本院以（2017）鄂0691执1131号予以立案。案件执行过程中，陈有超以其对案涉房屋享有所有权为由，向本院提起案外人执行异议。本院经审查认为，陈有超确系对案涉房屋享有可排除强制执行的民事权益，故裁定中止对案涉房屋的执行。程通小贷公司不服，向本院提起执行异议之诉，请求许可执行六顺房地产公司名下的案涉房屋。经审理查明：2014年3月11日，六顺房地产公司与陈有超签订《建筑工程施工合同》，约定：陈有超承包六顺房地产公司开发的金阳小区办公楼、售楼部、活动室、物业办等装修及零星工程；工程量及计价以双方确认的工程量签证单据据实结算，套用2008年土建、安装基价及费用定额；验收与结算，由六顺房地产公司组织质量标准验收，合格后进入审计程序；审计结果确认后，工程款三个月内付清。合同签订后，陈有超依约履行了装修施工义务。2015年1月31日，六顺房地产公司向陈有超出具《建设工程结算造价编审确认表》，确认陈有超施工的金阳小区物业办、售楼部、活动室装修及零星工程，结算价款下浮2%后为737033.48元。2015年4月16日，六顺房地产公司与陈有超就上述工程结算又签订了《工程款抵房协议》，约定：就陈有超所承建的六顺房地产公司开发的金阳小区办公室、售楼部、活动室、物业办公室等装修工程的工程款抵购该小区7#楼701室房屋达成以下协议：一、7#楼701室房屋总价款50万元。购房款全部从工程款中抵扣；二、抵偿给陈有超的房屋由六顺房地产公司负责办理相关的购房合同、土地使用证、房产证等有关证件。办理的相关税费按照法律规定由双方各自承担……。同日，陈有超在六顺房地产公司填写《领款单》上的领款人签收处签名，《领款单》载明：领款事由为工程款，用于抵扣7#楼701房款。领款金额为50万元。同日，六顺房地产公司与陈有超签订《商品房预售合同》，约定六顺房地产公司将位于十堰市××江街办××河湾××单元××房出售给陈有超，建筑面积为118.84平方米，付款方式为陈有超于2015年4月16日一次性付清房款50万元，税费交房时支付。交房日期为2015年12月31日前。六顺房地产公司同时向陈有超出具收据，载明收到陈有超购房款50万元，收款方式为抵工程款。陈有超于2016年3月入住案涉房屋，并于2016年3月15日与金阳小区的物业管理单位十堰市安舒物业管理有限公司签订《物业服务协议》、《临时管理规约》。2016年3月20日，六顺房地产公司又与陈有超签订《工程款抵车库协议》一份，主要约定：就陈有超所承建的六顺房地产公司开发的金阳小区办公室、售楼部、活动室、物业办公室等装修工程的工程款抵购该小区1号楼靠山边1号车库达成以下工程款抵车库款协议：一、1号车库总价款10万元。购车库款全部从工程款中扣出；二、抵偿给陈有超的车库，六顺房地产公司负责给陈有超办理相关证件，办理的相关税费按照法律法规由双方各自承担……同日，六顺房地产公司与陈有超还签订《金阳小区车库买卖合同》一份，主要约定：陈有超以10万元的价格购买六顺房地产公司开发的金阳小区1号楼靠山边1号车库。六顺房地产公司同时向陈有超出具收据，载明收到陈有超1号楼1号车库款10万元。诉讼中，陈有超陈述，六顺房地产公司除以案涉房屋及车库抵偿所欠其工程款外，另向其支付5万元现金，剩余工程款至今无法收回。庭审中，程通小贷公司对陈有超作为自然人承揽到六顺房地产公司开发的金阳小区的部分装修工程提出质疑，并向本院提交一份十堰市建设工程质量监督站向六顺房地产公司发出的“未竣工验收擅自投入使用工程催办验收备案通知”复印件，欲证明陈有超实系六顺房地产公司的员工。该“通知”主要内容为：十堰市六顺房地产开发有限公司，你单位建设的金阳小区7#楼工程，经查未经竣工验收已投入使用，违反了《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现责令你单位立即停止对该工程的使用，并自收到本催办验收备案通知一个月内组织各工程参建单位进行竣工验收，并在竣工验收合格后15日内向建设工程质量监督机构提交备案申请报告并附备案相关资料。告知人柯帆，接收人陈有超，时间2017年12月19日。陈有超称，十堰市东风建工集团房建有限公司（以下简称东风房建公司）是六顺房地产公司开发的金阳小区的建设工程承包方，陈有超曾为东风房建公司管理施工现场和进行主体装修工程，因而承揽到金阳小区的部分装修工程。陈有超因工作需要与建设工程质量监督站的人也常有接触。2017年年末，建设工程质量监督站的工作人员柯帆给六顺房地产公司下达上述通知时，六顺房地产公司的办公室房门紧锁，无法联系到该公司工作人员，柯帆便到7#楼东风房建公司的项目部办公室，找到在此办公的陈有超，希望其代收并转交。陈有超提出，代收可以，但签名处署六顺房地产公司负责人名字。柯帆提出，实际情况是联系不上六顺房地产公司的工作人员，签代收人陈有超的名字，其汇报工作时可如实汇报，即未直接送达六顺房地产公司，由东风房建公司相关人员代为转交。故而上述通知签署的是陈有超的名字。庭审中，程通小贷公司又对陈有超是否于本院查封之前合法占有案涉房屋提出质疑。陈有超为证明其从2016年3月开始入住案涉房屋，提交其向十堰市安舒物业管理有限公司交纳物业费、水费、电费等相关费用收据及十堰市安舒物业管理有限公司代小区业主一并向水电部门交纳水电费的增值税发票若干。并提交该物业公司出具的《证明》及《情况说明》，《证明》主要载明：十堰市广东路银河湾巷6号金阳小区7幢1-7-1号房屋业主陈有超是我物业公司的服务对象。于2016年3月15日入住至今，水、电费均由我公司代收，没有欠费情况。《情况说明》载明：“金阳小区水电因从东风公司接入，并设有总电表总水表，定期抄表，小区所有业主水电费都由我公司代收后交给东风公司，东风公司给我公司出具总发票，不出具分户发票，我公司给金阳小区所有业主开出的收据真实有效。”另根据陈有超于2018年6月1日从十堰市不动产统一登记信息管理系统查询的结果显示，陈有超在十堰无购房信息。另因金阳小区7号楼至今尚未竣工验收,案涉房屋目前仍登记在六顺房地产公司名下；且六顺房地产公司涉诉导致案涉房屋被法院查封。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，陈有超欲阻却本院对案涉房屋的强制执行，需举证证明其在2017年4月5日本院查封案涉房屋之前已经与六顺房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，支付了合同约定总价款百分之五十以上的房款，所购商品房用以居住，且其名下无其他用于居住的房屋。经查，陈有超提供的《建筑工程施工合同》、《建设工程结算造价编审确认表》、《工程款抵房协议》，能够证明其负责金阳小区部分装修工程，六顺房地产公司未支付工程款，而是与其达成以房抵债的合意，以房款冲抵部分工程款是对房款支付方式的约定，该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定。双方签订的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立。程通小贷公司以陈有超在“未竣工验收擅自投入使用工程催办验收备案通知”上签名为由，对陈有超与六顺房地产公司之间的装修承揽合同关系的真实性及以房抵债的真实性提出异议。陈有超对此作出的解释符合常理。且陈有超提供的《工程款抵车库协议》及《金阳小区车库买卖合同》，进一步证明其与六顺房地产公司就以房抵债后仍欠付的工程款所作的安排。又提供的十堰市安舒物业管理有限公司开据的收据，出具的《证明》、《情况说明》以及该公司缴纳水电费用的发票，足以证明陈有超对案涉房屋在本院查封之前已签订合法有效的《商品房预售合同》，并装修入住实际占有，且其名下无其他用于居住房屋的登记信息，故陈有超对案涉房屋享有民事权利，该权利能够排除本院对案涉房屋的执行。六顺房地产公司、海信隆食品公司、詹海燕未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条之规定，判决如下：驳回襄阳市程通小额贷款股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由襄阳市程通小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 刘 桢人民陪审员 刘 虹人民陪审员 崔险峰二〇一九年九月十六日法官助理赵冉冉书记员周琼