民 事 判 决 书（2019）粤06民终7137号上诉人(原审被告)：连国森，男，汉族，1968年5月9日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧桃，广东润正律师事务所律师助理。被上诉人(原审原告)：马明荣，女，1989年2月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。上诉人连国森因与被上诉人马明荣房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。连国森上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，并驳回马明荣的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由马明荣承担。事实和理由：一审法院没有查清不能办理涂销抵押手续的原因：1、在签订合同后，连国森已经将房产证交付给马明荣，连国森无法单独去办理房产抵押涂销手续。在马明荣向连国森支付了相应的解除抵押的款项之后，连国森已经按照约定及时向银行提前还贷，并且银行出具了相应的解除抵押的手续。但是由于房产证的原件在马明荣的手中，需要马明荣一同前往办理，连国森已经通知了中介，但中介一直到2018年9月27日才说可以，连国森及中介于此日都没有时间，于是约好在2018年9月28日去办理手续，但因马明荣原因造成没能办成涂销及过户手续，且马明荣个人要求将办理相关手续的时间推延到2018年10月15日，过错在于马明荣，马明荣应当承担违约责任。2、连国森已经要求马明荣一次性支付剩余款项并同时办理过户手续包括抵押贷款的涂销手续。是因为马明荣自身原因造成了办理过户手续的延期，马明荣应当对自己的行为造成的不利后果承担责任。合同约定马明荣应当一次性付款，所以连国森已经要求马明荣在办理涂销手续的同时办理过户手续，并且再次约马明荣在2018年9月28日办理相关的手续，同时马明荣应当将购房款要一次性支付给连国森，但马明荣提出只能到同年10月15日左右才能办理相关的手续及付款，该行为已经实际违反合同，因此产生的相应责任应当由行为人马明荣承担，不应当由连国森承担。在诉讼中，马明荣及中介佛山市某房地产代理有限公司（以下简称某公司）在答复法院问题时都坚称“连国森没有办理提前还贷手续，也没有通知其付款。”该陈述都是虚假的。某公司作为中介在办理马明荣与连国森的房屋买卖合同时，在2018年8月30日共计办理了三套房产的买卖，即连国森与马明荣就909房的《房屋买卖合同》、连国森与孙某就906房的《房屋买卖合同》、连国森与吴某就911房《房屋买卖合同》，同时签订合同，同时在办理手续，906房的解除抵押手续在2018年9月26日前就办理完毕，911房的解除抵押手续在2018年9月28日也办理完成，唯独909房没有办理相关手续，上述手续都是由某公司在办理，马明荣也知道连国森通过中介约其办理手续即支付货款的事实，马明荣及某公司怎么可能不知道连国森已经提前还贷，这显然不合乎常理。连国森也有证据证明马明荣及某公司没有如实陈述。连国森由于急于套现，狠不得交易快速完成早点拿到房款，当时同时签订的三套房的《房屋买卖合同》，另外两套都已经完成交易，连国森没有理由单独拖着马明荣这套房产不办理过户手续，这完全违背常理。事实上是马明荣的原因造成了交易的拖沓。马明荣辩称,连国森在2018年9月12日收到贷款结清证明，其应当按合同约定在5日内即同年9月17日到房管部门办理抵押涂销手续。在此期间，马明荣没有拿到房产证，是连国森交给某公司保管，连国森随时可向某公司要回房产证办理抵押涂销手续，某公司不可能拒不交付房产证给连国森。某公司在同年12月5日才将房产证交给马明荣，连国森提出马明荣保管房产证导致其无法办理涂销抵押手续的理由不成立。马明荣向一审法院起诉请求判令：1、连国森向马明荣退回购房款271000元及利息(从起诉之日起至清偿之日止)，并支付违约金125100元(合同总额的20%)；2、连国森赔偿马明荣为购买房屋支付的中介费18000元，为本案支出的律师费19000元；3、连国森承担本案的诉讼费用。诉讼中，马明荣增加诉讼请求：请求解除涉案买卖合约。明确：利息按银行同期贷款利率从起诉之日计算到实际清偿之日。一审法院认定的事实：2018年8月30日，连国森作为卖方、马明荣作为买方及案外人某公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，约定：交易房屋位于佛山市禅城区某号909房，总楼价为625500元；该物业现时之产权状况属于抵押中，涂销抵押方式如下：卖方在签署本合约后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如提前还贷出资方是买方，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。提前还贷出资方式为买方出资。双方同意付款方式为以下第①项：①一次性付款②银行按揭付款。定金50000元，买方须在签署本合约当天支付，卖方在收取定金时须将该物业权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后5个工作日内办理交易过户手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，若逾期超过五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付房地产咨询及中介代理费，详见《承诺书》。违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、卖方律师费、保全费等。合同第十一条手写部分，备注：要求买家出资还清银行，具体金额以银行为准，剩余房款在银行做第三方资金监管。卖方要求房管局出出证回执7个工作日银行解封剩余房款资金。2018年8月30日，马明荣向连国森转账支付定金50000元；2018年9月5日，马明荣向连国森转账支付首期款221000元，连国森于同日出具收据予以确认；2018年8月30日，某公司出具收据，分别确认收到涉案房屋中介费8000元、10000元。2018年11月30日，马明荣与广东创顺律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，约定律师费为19000元。该律师费已开具发票。2019年1月23日，某公司回复：1、房屋买卖合约第十一条约定，卖方要求买家出资还清银行，具体金额以银行为准，剩余房款在银行做第三方资金监管，那么各方有无约定剩余房款何时转到第三方资金监管账户？经纪方：卖方并没有安排做资金监管；2、卖方连国森有无直接或通过中介方催告买方马明荣将剩余房款转到第三方资金监管账户？经纪方：没有。3、连国森是否已办理提前还贷手续？经纪方：没有，卖方通过中介方通知买家于2018年9月4日转入还贷款项，买家已经转入，并收到业主的收据，2018年10月15日去禅城区档案局查册显示该房产还处于抵押状态。另查明一：根据佛山市禅城区不动产档案馆于2018年10月15日出具的房产查询结果，涉案房屋权利人为连国森，单独所有，房屋设有抵押，抵押权人为佛山农村商业银行股份有限公司，并因(2018)粤0604民初13536号案被一审法院查封。另查明二，根据连国森于2019年1月10日提交的《贷款结清证明》《委托书》，佛山农村商业银行股份有限公司于2018年9月12日向禅城区不动产登记中心证明，涉案房屋项下贷款已于2018年9月5日全部结清，同意涂销该抵押标的物抵押登记手续，并委托连国森办理涂销手续。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同不存在无效情形，合法有效，各方当事人应诚信善意履行。关于合同解除。根据涉案合同的约定，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押手续。根据连国森提交的材料，抵押银行出具《贷款结清证明》的时间为2018年9月12日，故连国森应在2018年9月17日前到房管部门办理涂销抵押手续，而根据2018年10月15日的房产查询信息，涉案房屋仍设有抵押，可推知连国森尚未办理涂销抵押手续，已构成违约，应承担违约责任。又根据涉案合同约定，违约方逾期超过五天仍未履行，守约方有权解除合同，马明荣据此有权解除合同，涉案房屋买卖合同项下马明荣、连国森之间的房屋买卖合同关系应予解除。合同自解除通知到达对方时解除，因无证据证明马明荣已于诉请前发出解除通知，故应以诉讼为通知，并以开庭之日即2019年1月8日为合同解除时间。连国森辩称马明荣未按照合同约定将剩余房款存入银行第三方进行监管，属违约在先，连国森作为后履行合同一方有权拒绝履行，故合同解除权在连国森而非马明荣，对此，应结合合同约定及案件事实予以审查。本案中，合同虽约定一次性付款，但系相对银行按揭付款而言，根据合同关于剩余房款在银行作资金监管的约定，及实际履行中定金及首期款分别支付的事实可知，合同约定的一次性付款并非指在同一天一次性支付全部房款；根据合同约定，定金的支付时间具体明确，但首期款及剩余房款的支付时间并不明确，虽约定剩余房款在银行做资金监管，但对马明荣支付该剩余房款的时间及具体的监管账户均未明确约定，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，连国森可要求马明荣在合理期限内将剩余房款存入连国森指定或经各方商定的银行监管账户，而根据某公司的回复，连国森并未安排做资金监管，也未直接或通过中介方催告马明荣履行，连国森亦未提供证据证明其已要求马明荣履行，故其据此主张马明荣违约在先，明显缺乏依据，不能成立。因此，一审法院对连国森的上述抗辩主张不予支持。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九已经履十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，连国森收取马明荣房款271000元，已无法律依据，应向马明荣返还。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定及涉案合同中关于因违约解除合同时违约方需支付等额于总楼价百分之二十的违约金的约定，马明荣在合同解除后主张连国森支付违约金125100元，理据充分，一审法院予以支持。考虑到该违约金已足以弥补马明荣资金被占用的损失，结合案情，一审法院对马明荣主张的购房款利息不再支持。关于中介服务费、律师费。除支付违约金外，涉案合同还约定上述费用由违约方负担，且马明荣已举证证明其损失的发生，故马明荣主张连国森赔偿中介费18000元、律师费19000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、马明荣、连国森及某公司于2018年8月30日就佛山市禅城区岭南大道北二座129号909房签订的《房屋买卖合约》项下马明荣与连国森的房屋买卖合同关系于2019年1月8日解除；二、连国森在判决发生法律效力之日起十日内向马明荣还购房款271000元并支付违约金125100元；三、连国森在判决发生法律效力之日起十日内向马明荣赔偿中介费18000元、律师费19000元；四、驳回马明荣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3898元，由连国森负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提供的证据经审查认定：连国森提供的与马明荣签订的房屋买卖合同已在一审提交，本院不再重复认定，连国森提供的《钥匙/证件收据》与本案具有关联性，可作为本案的定案依据；连国森提供的涉及906、911房的买卖合同等证据与本案无关，不应作为本案的定案依据；连国森提供的证据四不能证明其通过某公司与马明荣达成了于2018年10月15、16日涂销抵押、房产过户手续、支付尾款的协议，与本案不具关联性，不应作为本案的定案依据。连国森未能提供相反证据否定《声明》的真实性，且与本案具有关联性，可作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明，2018年8月30日，某公司向连国森出具《钥匙/证件收据》，确认收到案涉房屋钥匙一条，粤房地证字第某号房地产证一本。2018年12月5日，马明荣出具《声明》，确认收到房屋买卖合同一份、粤房地权证佛字第某号房产证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：连国森是否存在违约行为。连国森对一审法院认定其未按合同约定在2018年9月17日前到房管部门办理涂销抵押手续没有异议，本院予以确认。连国森上诉认为因马明荣拒不提交案涉房屋的房地产权证，导致其无法依约办理案涉房屋的涂销抵押手续，但在某公司于2018年12月5日将该证件移交给马明荣之前，马明荣未持有该证件，故连国森该上诉理由不成立，本院不予采纳。连国森上诉认为其与某公司约定于2018年9月28日办理涂销手续，此时连国森已构成违约。连国森又上诉认为马明荣要求将涂销抵押手续、房产过户手续及剩余房款在2018年10月15、16日办理，除马明荣确认同意于2018年10月15、16日办理支付余款及房产过户手续的事实外，连国森应对马明荣同意延期至该时间同时办理抵押涂销手续承担举证责任，但连国森未能提供充分证据证明双方达成延期办理抵押涂销手续协议，故本院对连国森该上诉理由不予采纳。即使连国森与某公司有上述约定，但如未与马明荣达成协议，连国森仍应对马明荣承担逾期办理抵押涂销手续的违约责任。因此，一审法院认定马明荣根据合同的约定有权解除合同正确，本院予以维持。合同解除后，连国森应返还所收取的房款271000元给马明荣。一审法院判令连国森向马明荣支付违约金以及中介服务费、律师费符合合同的约定，本院予以维持。综上所述，连国森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7796元，由上诉人连国森负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十四日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪