湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6702号原告：徐玉萍，女，1978年12月22日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：夏宇航，湖北多能律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：夏风云，系原告丈夫，1975年11月20日出生，汉族，住武汉市青山区。特别授权代理。被告：桂菲，男，1982年7月6日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：王晓燕，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告徐玉萍与被告桂菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日对本案公开开庭进行了审理。原告徐玉萍及其委托诉讼代理人夏宇航、夏风云，被告桂菲及其委托诉讼代理人王晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉萍向本院提出诉讼请求：1.依法判决原被告双方于2011年3月10日签订的《还建房买卖协议》合法有效；2.依法判令被告将其名下位于武汉市洪山区××·××东××单元××号不动产单元号为420111002001GB00031F00080358的房屋产权登记过户至原告名下；3.依法判令被告向原告承担怠于履行合同的违约损失5.1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月14日，被告从其父亲处通过继承公证的方式获得了位于武汉市青山区新武东六村16栋63门1-2号面积为37.8平方米的房产拆迁权益。原、被告于2011年3月10日签订了一份《还建房买卖协议》，双方约定：“一、被告还建房坐落于园林路与××桥交汇处“××·××东名居”；二、实际还建面积以房产登记机关实际测定面积为准，超过还建面积的由原告按照还建销售价格自行购买；三、该还建房（面积）的出售金额为17万元整，协议签订之日支付定金2万元，协议签定后五个工作日内支付剩余房款10万元整，自房屋产权登记在原告名下后支付剩余尾款5万元；……九、房产证明按照国家政策可办理过户手续的情况下1个月内由被告负责为原告办理妥当，……2.3乙方因双证未办理成功造成的损失由被告承担；……”。原告按照合同约定向被告支付了房款12万元并向被告预付了房屋登记后的2.5万元尾款。而后原告选定了位于洪山区××·××东××单元××号建筑面积为63.55平方米的房屋，并以被告桂菲名义向武汉绿景苑置业有限公司支付了购买超出面积的房款104118元以及水电燃气物业等费用。房屋在2012年交付后由原告一直居住至今。入住后原告花费近20万元装修该房屋。2018年，武汉绿景苑置业有限公司公示消息可以办理不动产权证。为此原告多次找被告协商办证及过户事宜，被告推诿说其前妻作为该房屋的共有产权人不配合办证。后经查询得知被告已经为该房产办理了被告单独所有的不动产权证，却仍以各种理由拒不配合原告过户手续。被告的上述行为已经构成了严重的合同违约，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告桂菲辩称：原告诉请没有法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。1.涉案房屋是划拨动迁房，房屋本身是经济适用房，原告向被告提供买卖合同格式合同时候已经明确该房屋及土地属性，但是仍然签署了该买卖合同，原告不是被拆迁安置的对象，签订的合同违反了国家经济适用房的强制性法律规定，因而该买卖合同无效；2.原告本身不具备购买经济适用房的条件，根据相关文件上市交易必须取得完全产权，需要保障部门出具具体书面意见，同时规定购买经济适用房不满5年不得上市交易，满5年转让的，应当政府优先回购，若政府不回购，出卖人应缴纳一定土地出让金后，才是符合购买条件的买受人。故客观上该房屋无完全产权，不具备上市交易的条件，原告不具备购买经济适用房的条件；3.双方签订的购买合同价远低于市场价，当时房屋市场价44.49万元，合同价格低于市场价70%，此种交易属于显示公平的情形，该合同属于可撤销的合同。综上，双方签订的合同违反国家规定，属无效，或属于可撤销合同，原告均无权请求被告配合登记过户。请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院评判如下：一、被告提交的咨询报告。根据该咨询评估报告显示，其估价的一般假设是“估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让”，而本案中，原、被告双方签订《还建房买卖协议》时，房屋尚未分配，更未办理产权证，且该估价的时间节点是2013年，不能作为2011年交易时的参考，故本院对此证据不予采信。二、被告提交的一份房屋买卖合同、五份存量房买卖合同及证人证言。该组证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2008年10月18日，桂和平（被拆迁人，乙方）与武汉城宇拆迁安置事务所（拆迁人，甲方）签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（搬迁序号0591），协议约定：乙方被拆除房屋的建筑面积37.8平方米，甲方应安置乙方住宅房屋建筑面积37.8平方米，还建地点：青山区园林路与新北洋桥路交汇处“绿景苑·港东名居”，被拆除房屋补偿费用81496.8元，其他补偿费及房屋补偿费用共计91059.2元。协议第九条约定：甲方应付给乙方91059.20元，实际支付搬家费和过渡费共计5816.4元，甲方同意乙方按其选房顺序选购55平方米一档安置房。2010年12月14日，湖北省武汉市钢城公证处出具[2010]鄂钢城证字第2857号《公证书》，载明：“一、被继承人桂和平于2009年2月27日在武汉市青山区因病死亡。二、申请人桂菲、桂林向本处申请继承被继承人桂和平遗留房产拆迁权益：座落于武汉市青山区新武东六村16栋63门1-2号和1-4号的房屋已于2008年10月实施拆迁，桂和平与武汉城宇拆迁安置事务所签署有房屋拆迁产权调换安置协议书……被继承人桂和平的上述遗留的座落于青山区××村××房产的拆迁权益由其儿子桂菲一人继承……”。后，被告桂菲领取了超期还建的过渡费，并作为被拆迁人与武汉城宇拆迁安置事务所（拆迁人，甲方）签订《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》，协议内容与桂和平作为被拆迁人与武汉城宇拆迁安置事务所签订的《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（搬迁序号0591）的内容完全一致。该份协议书时间倒签至2008年10月18日。2011年3月10日，原告徐玉萍（买方，甲方）与被告桂菲（卖方，乙方）签订《还建房屋买卖协议》，协议载明：“基本事实：根据湖北省武汉市钢城公证处（2001）鄂钢城证字第2857号公证书：甲方桂菲享有对其父亲桂和平在武汉市青山区××村××房产的拆迁权益，该拆迁权益由桂菲一人继承。根据武汉城宇拆迁安置事务所与桂和平于2008年10月18日签订的《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（拆迁序号：0591）约定：被拆迁人所有的武汉市青山区××村××房产将予以拆迁，拆迁房屋住房面积为37.8平方米，房屋拆迁后房屋还建地点为青山区园林路与新北洋桥路交汇处‘绿景苑·港东名居’”。协议约定：“一、甲方房屋坐落于青山区园林路与××桥路交汇处’××·××东名居’。二、实际房屋还建面积以房产登记机关实际测定面积为准，超过本合同约定的还建面积，乙方按照还建销售价格自行购买。三、该还建房甲方向乙方出售金额为十七万整元，自本协议签订当日起，乙方向甲方支付首付款人民币贰万元整作为定金，自本协议签订之日起5个工作日内乙方向甲方支付剩余房款人民币十万元整，自房屋产权登记在乙方名下后，乙方向甲方支付最后尾款人民币伍万元整。乙方逾期未支付，甲方有权解除合同，并追究乙方违约利息，具体付款方式由甲乙双方协商确定。……五、还建房屋建设完成后，还建房屋的户型、朝向、面积等由乙方选定。六、还建房屋交付给甲方后，由甲方向乙方出具授权委托书委托乙方办理涉及房屋的一切事宜。且甲方有协助乙方办理相关手续的义务。七、还建房第一次办理房屋产权登记的所有费用由甲方承担（包含但不等限于契税等）……九、房屋双证（土地证、产权证）在房屋交付后按照国家政策可办理过户手续的情况下1个月内由甲方负责为乙方办理妥当，甲乙双方同意按照以下方案处理双证办理事宜：1.由甲方负责办理双证，乙方提供相关资料并予以配合，支付相关费用；2.若甲方超过约定的期限仍未为乙方办理双证或怠于履行过户义务，甲乙双方同意按照以下方案处理：……2.2双证办理过程中出现的包括可能的契约税、增值税由乙方承担；2.3乙方因双证未办理成功造成的交易等方面的损失由甲方赔偿；……十二、本协议签订后，甲方将继承公证书、拆迁协议原件、选房单证的原件交与乙方……”。原、被告双方均在合同签章处签字、捺印。当日，被告将《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书》（两份：桂和平及桂菲）的原件交付给原告。2011年3月10日，被告收到原告支付的20000元房款。2011年3月12日，被告收到原告支付的100000元房款。2011年10月7日，武汉城宇拆迁安置事务所出的武汉动车段工程住户房屋拆迁选房资格预审确认单（被拆迁户联），显示：“武汉动车段住户房屋被拆迁人桂和平已办完房屋资格预审手续，……协议约定面积为65㎡以内，限选面积60-65㎡档……”。被拆迁人处系徐玉萍签字、捺印。2011年11月12日，被告向原告出具收条，载明：“今收到徐玉萍根据购房预约单用于选房后自行购买的应补交房款104118元，已打入我卡中，卡号：62×××99。”2012年4月4日，被告向原告出具收条，载明：“今收到买方徐玉萍预先付尾款2万元整，余下尾款3万元与港东名居A08栋三单元2005号房屋产权登记在买方徐玉萍名下后一次性支付”。2012年9月5日，武汉绿景苑置业有限公司出具“绿景苑·港东名居一期工程分户验收告知书”，载明：绿景苑·港东名居一期8栋3单元2005号房屋于2012年9月7日下午2-5时进行分户验收。验收并收房后，原告一直居住于该房屋内。2012年12月25日，绿景苑·港东名居购房结算单显示：姓名桂和平（桂菲），房号8栋3单元2005号，建筑面积63.52平方米，单价2950元，总房款187384元，已收房款中拆迁人已代还建户支付购房款85242.8元，购房人已付房款104118元，退房款1977元。同日，徐玉萍向武汉绿景苑置业有限公司支付了996元：其中燃气开户费2543元、电表开户费430元，抵扣1977元退房款后，实际交纳996元。2015年5月18日，被告（买受人）与武汉绿景苑置业有限公司（出卖人）签订《武汉市动迁安置房买卖合同》，合同约定：买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地，房屋位于洪山区罗家港东××·××东××单元××房，建筑面积64.19平方米，房屋总价189361元整。同日，原告支付洪山区罗家港东××·××东××单元××房的维修基金4639元。2015年5月19日，被告向原告出具《委托书》，载明：“本人桂菲委托徐玉萍办理桂菲拆迁、还建房、选房、办证、产权登记等相关事宜，权限办特别授权。”被告在该委托书上签字、捺印。2015年7月6日，被告收到原告支付的购房余款5000元，并出具收条，载明：“今收到徐玉萍支付购房余款5000元整，还余25000元整。”2017年11月13日，武汉绿景苑置业有限公司在绿景苑·港东名居一期张贴公示（二）：继续办理房屋实测面积结算、电子销售合同网签、房屋专项维修基金缴纳等手续。2018年1月，武汉绿景苑置业有限公司在绿景苑·港东名居一期张贴公示（三）：我公司于2017年9月28日正式启动不动产证办理工作，并决定于2018年1月8日后，继续为港东名居业主办理房屋实测面积结算等手续。2019年3月5日，被告桂菲自行办理不动产权证，并取得“洪山区××·××东××单元××号”的不动产权证，证号：鄂（2019）武汉市洪山区不动产权第0010334号，单独所有。以上事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的《还建房买卖协议》、《武汉市动迁安置房买卖合同》、《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书（桂和平）》、《住宅房屋拆迁产权调换期房安置协议书（桂菲）》、《公证书》、被告户口本复印件、被告父亲户口本复印件、武汉市不动产权登记信息查询单、网络购房发票、收据（2011.3.10）、收据（2011.3.12）、收据（2012.4.4）、收据（2015.7.6）、收条（2011.11.12）、收据（2011.11.13）、绿景苑港东名居购房结算单、收据（2015.5.18）、湖北省住宅专项维修资金专用票据、武汉动车段工程住户房屋拆迁选房资格预审确认单、绿景苑港东名居一期工程分户验收告知、港东名居安置房交房结算单、燃气、电表水表扣除应退房款的缴费单、《委托书》、物业水电缴费单，被告提交的《不动产权证书》等证据予以证明。针对原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本院评判如下：被告辩称涉案房屋是经济适用房，原告本身不具备购买经济适用房的条件，合同违反了国家经济适用房的强制性法律规定，因而该买卖合同无效。本院认为，现并无效力性强制性规定认定经济适用房屋买卖合同无效，被告提出合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，本院不予支持。被告还辩称双方签订的购买合同价远低于市场价。首先，原告提交的估价咨询报告本院未予采信。其次，被告即使有撤销权，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权也已消灭，故对被告的此抗辩意见，本院亦不予支持。综上，原告徐玉萍与被告桂菲于2011年3月10日签订《还建房屋买卖协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告履行了协议约定的委托原告选房、交房给原告等义务，但未履行过户义务。对此，被告辩称，双方未在房号正式确定后签署正式的房屋买卖合同，双方就房屋的价款未达成一致，买卖合同未成立。首先，涉案协议分别在第二条和第三条对还建房价款进行了明确的约定，即17万元是被告出售给原告的总价，同时超过还建面积37.8平方米的部分由原告按照还建销售价格自行向开发商进行购买。其次，涉案协议中，原、被告双方约定交易的标的物是还建后的房屋，虽协议签订时未确定具体的还建房房号，但后期在协议履行过程中，被告委托原告选房并将房屋交付给原告使用至今的一系列行为表明，双方已经就涉案协议中的标的物明确为“洪山区罗家港东××·××东××单元××房”。可见，原、被告双方房屋买卖合同关系已成立且已开始履行，故本院对被告的此抗辩意见不予支持。综上所述，原告已依照协议履行了支付房款的义务，被告应该履行过户义务，故对原告要求被告协助办理涉案房屋过户的诉讼请求，本院依法予以支持，同时涉案房屋办理过户后，原告应向被告支付尾款25000元，为减轻当事人的诉讼成本与负担，本院将对此款项一并处理。关于原告诉称的违约损失。涉案协议中，对被告怠于履行过户义务应承担的责任的约定为“乙方因双证未办理成功造成的交易等方面的损失由甲方赔偿”。本案中，合同已具备继续履行的条件，且原告并未对其经济损失举证予以证明，故本院综合考虑原告的实际损失、居住情况、合同履行情况等因素，对原告要求被告支付51000元违约损失的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告徐玉萍与被告桂菲于2011年3月10日签订的《还建房屋买卖协议》合法有效；二、被告桂菲于本判决生效之日起十日内协助原告徐玉萍办理坐落于洪山区罗家港路304号绿景苑·港东名居一期8栋3单元20层5号的不动产权变更登记手续，将其变更登记至原告徐玉萍名下；三、被告徐玉萍于上述第二项办理完毕之日起五日内向被告桂菲支付房屋尾款25000元；四、驳回原告徐玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6155元，由被告桂菲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一九年九月二十九日法官助理蔡叶书记员罗璇