宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初2233号原告：张岩，男，1966年10月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏众一发展集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区法定代表人：袁责钧，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婷，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:华宸建设集团股份有限公司宁夏分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：范定胜，该公司经理。被告:华宸建设集团股份有限公司，地址:河北省石家庄市。法定代表人：范定胜，该公司总经理。原告张岩与被告宁夏众一发展集团有限公司(以下简称众一公司)、华宸建设集团股份有限公司宁夏分公司(以下简称华宸公司宁夏分公司)、华宸建设集团股份有限公司(以下简称华宸公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张岩及其委托诉讼代理人宋承远，众一公司的委托诉讼代理人李婷到庭参加了诉讼。被告华宸公司及其华宸宁夏分公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决三被告共同退还原告购房款490137元、物业专项维修资金937元，利息135536元(2014年6月11日计算至起诉之日2019年2月14日,按照年利率6%计算,共1681天，并按照此标准计算至生效法律文书确定还款之日),共计626610元；2.诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年6月原告购买华宸公司宁夏分公司顶账房,所购房屋为华宸公司宁夏分公司开发的银川市金凤区XX号房。房屋总价为490137元。(于2014年6月11日交购房款488469元，2014年6月21日交购房款1668元,2014年6月28日交纳物业专项维修资金937元)。2015年1月8日河北省青县人民法院作出(2014)青执字第772-3号执行裁定书，将涉案房产查封。房产查封后被告向河北省青县人民法院提起执行异议之诉(2015青民初字第3043号)但最终败诉。综上所述，涉案房产被法院查封，造成房屋买卖合同无法履行，被告无法交付房产原告合同目的不能实现。为此请求人民法院判如所请。被告众一公司辩称：1、众一公司作为被告主体不适格。本案的案由系“房屋买卖合同纠纷”,然而在本案当事人中,众一公司只与华宸集团宁夏分公司存在房屋抵顶关系。而在原告向华宸集团宁夏分公司购买涉案房屋前，众一公司就已与华宸集团宁夏分公司完成了该房屋的抵顶事宜。即原告向华宸集团宁夏分公司购买涉案房屋前，众一公司已经以此房屋价值清偿了对华宸集团宁夏分公司的工程款，故在该房屋抵顶完成后，众一公司已不享有该房屋所有权，无权处分涉案房屋。因此，原告与众一公司从未签订过，也不可能就涉案房屋签订房屋买卖合同，众一公司在本案中作为被告主体不适格。而原告是在了解华宸集团宁夏分公司经营状况不佳后，明知众一公司主体不适格而故意将众一公司列为被告；2、根据合同相对性原则,原告与众一公司之间无房屋买卖合同关系,原告不应突破合同相对性向众一公司追索购房款。如前所述，原告与众一公司未曾签订房屋买卖合同,并且原告也将涉案房屋购房款支付给了华宸集团宁夏分公司，而其在向华宸集团宁夏分公司支付购房款后,华宸集团宁夏分公司向被告众一公司出具了转让声明一份，请求众一公司为原告办理各项购房手续等事宜,之后众一公司为作平账务及办理购房手续为原告出具了购房款收据两张，故应当强调，众一公司实际上并未收取原告购房款。因此,原告与众一公司既无形式上的房屋买卖合同，也未曾实际履行过房屋买卖合同内容，其只与华宸集团宁夏分公司存在房屋买卖合同关系。众一公司与原告及华宸集团宁夏分公司间的房屋买卖并无任何关系，根据合同相对性原则，原告即使有权追索购房款，也只能向合同相对人被告华宸集团宁夏分公司追索涉案房屋的购房款。3、众一公司若向原告支付购房款将造成众一公司的双重支付，对众一公司显失公平。如前所述，众一公司与华宸集团宁夏分公司在原告与其成立房屋买卖合同关系前，便已完成了涉案房屋的抵顶事宜，而之后原告也仅向华宸集团宁夏分公司支付了购房款。因此，在众一公司就涉案房屋向华宸集团宁夏分公司完成抵顶后，是以涉案房屋价值支付了对华宸集团宁夏分公司工程款。而在本案中，若再由众一公司向原告支付涉案房屋购房款，即众一公司既向华宸集团宁夏分公司支付了工程款,又向原告支付了涉案房屋购房款，就同一笔款项对双方均进行了支付,这对众一公司显失公平，违反了民法的公平原则。综上所述，众一公司与原告并无房屋买卖合同关系，其作为被告主体不适格，也不是原告可以追索购房款的房屋买卖合同相对人。若由众一公司向其支付涉案购房款，则会造成众一公司同时对华宸集团宁夏分公司及原告的双重支付，对众一公司显失公平。本案中，众一公司实际上仅是原告与被告华宸公司宁夏分公司之间房屋买卖合同的履行辅助人，仅帮助双方过户房屋，变更产权登记，而不享有合同权利也不承担合同义务。因此，众一公司不应向原告支付购房款,故请求法庭驳回原告针对众一公司的诉请为盼。4、主张的责任承担方式也不合法，根据民法通则第一百三十条的规定，共同责任的承担，需要法定，并且由共同侵权人一起实施，但在本案中，众一公司与原告没有任何关系和债权债务关系，既不是共同侵权人，也不是必要的共同诉讼主体，因此原告要求众一公司承担共同责任不合法，请求予以驳回。被告华宸公司及其华宸公司宁夏分公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼主张提交了证据，本院依法组织双方质证，对于双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认证如下：1.原告提交的证据一、2013年5月17日建筑业统一发票(复印件),证据三、关于福满苑二期住宅抵账房申请一份(复印件)、介绍信一份（复印件）、转让申明一份（复印件）,证据四、收据二份（原件）、物业专项维修基金缴存凭证一份（原件），证据五、河北(2015)青民初字第3043号民事判决书一份（网络打印件）,证据六、(2016)冀0922民初2738号民事判决书一份（复印件）、(2018)冀09民终3730民事判决书一份（原件），被告对以上证据真实性无异议，本院予以确认;2.原告提交的证据二、个人跨行汇款申请书一份(原件)，证据七、合同解除通知一份（原件）、邮政特快专递存根一份（复印件）,本院不予确认;3.被告提交的证据一、申请一份(原件)、建筑业统一发票一张(原件)、支付小票一张(原件)、关于福满苑二期住宅抵账房申请一份(原件)、介绍信一份（原件）、转让申明一份（原件）、收据一份（原件），抵房情况说明一份（原件）、转让申请一份（原件）、关于XX抵账房申请一份(原件)、发票一份（原件）,以上证据有相关人员签字,本院予以确认;4.被告提交的证据二:河北省青县人民法院(2016)冀0922民初2738号民事判决书一份(原件)、河北省沧州市中级人民法院(2018)冀09民终3730号民事判决书一份(原件)，原告对以上证据三性认可,本院予以采信;5.被告提交的证据三、青县人员法院询问笔录一份（打印件），原告不认可,没有法院印章,本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华宸宁夏分公司作为XX项目的承建方与众一公司存在债权债务关系，同时华宸宁夏分公司通过申请的方式由众一公司将包括涉案的XX号房屋在内的共40多套房屋抵顶给华宸宁夏分公司用于清偿工程款，其中2012年11月20日将包括XX号房屋在内的5套房屋抵顶给华宸宁夏分公司，该华宸宁夏分公司分别于2013年7月22日以转让申明、顶账申请和介绍信的方式要求众一公司将XX号房屋抵账至原告名下。2012年11月19日,华宸集团宁夏分公司请求众一公司将XX及XX等5套房屋抵顶给其以支付工程款，同时在其他时间华宸宁夏分公司与众一公司也完成几十套房屋的抵顶，用于抵顶华宸公司的工程款，其中涉案房屋总价为488469元，该套房屋同时在2014年6月开始进行抵顶，两套房屋都是众一公司抵顶给华宸公司，华宸公司抵顶给原告，因为是同一时间抵顶，原告没有给众一公司交过房款。众一公司庭审中陈述：按照抵顶后的金额给华宸公司下了工程款账并且开具发票，即因华宸完成了向原告和其他人的抵顶，所以众一公司等同于支付给了华宸公司969438元，后众一公司同意抵顶并于2013年5月17日为上述两套房屋开具发票一张。2014年6月原告购买第二被告顶账房,所购房屋为第二被告开发的银川市金凤区XX号房。房屋总价为490137元。(于2014年6月11日交购房款488469元,2014年6月21日交购房款1668元,2014年6月28日交纳物业专项维修资金937元)。2015年1月8日河北省青县人民法院作出(2014)青执字第772-3号执行裁定书，将涉案房产查封。房产查封后被告向河北省青县人民法院提起执行异议之诉(2015青民初字第3043号)但最终败诉。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。虽然原告与被告没有直接的买卖合同关系，但原告与众一公司均认可涉案房屋抵顶的事实发生，抵账合同系诺成合同，原告与众一公司及华宸公司宁夏分公司三方达成一致意见，原告与华宸公司宁夏分公司债权债务消灭，华宸公司宁夏分公司与众一公司债权债务消灭，原告与众一公司抵账买卖合同成立，现由于河北省青县人民法院查封等行为导致过户不能，原告有权要求众一公司退还购房款490137元和物业专项维修资金937元，原告要求华宸公司及其宁夏分公司承担退还责任不能成立。关于利息，在河北省青县人民法院作出查封措施是针对华宸公司，故涉案房屋过户不能系不可归责于众一公司原因导致，故原告要求众一公司承担利息无法律依据，本院不予支持。被告华宸公司及其华宸公司宁夏分公司经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宁夏众一发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日退还原告张岩退还购房款490137元、物业专项维修资金937元，合计491074元；二、驳回原告张岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5033元（已减半收取），原告张岩负担1989元，被告宁夏众一发展集团有限公司负担3944元。公告费600元，由原告张岩负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张国华人民陪审员 余春秀人民陪审员 李彩香 二〇一九年九月二十四日 书 记 员 刘佩佩附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。