西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初3163号原告：张倩，女，1988年5月19日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：巨宏杰，陕西康铭律师事务所律师。被告：杨正瑞，男，1968年11月23日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王建锋，陕西稼轩律师事务所律师。第三人：西安金玉房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：孔凡爱，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：严飞，陕西轩举律师事务所律师。原告张倩诉被告杨正瑞、第三人西安金玉房地产营销策划有限公司（以下称金玉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张倩委托诉讼代理人巨宏杰，被告杨正瑞委托诉讼代理人王建锋，第三人金玉房地产公司委托诉讼代理人严飞郭蒲林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告及第三人在2018年4月2日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告返还原告购房定金30000元；3、判令被告赔偿原告违约金140000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月2日，原被告和第三人（中介）共同签订《房地产买卖居间合同》，合同第1条、第2条和第3条条约定：原告购买被告所有的莲湖区XX路XX小区XX栋XX单元XX号房屋，该房屋建筑面积53.04平方米。房屋转让成交价70万元，首付款30%即21万元，剩余购房款采用按揭贷款方式。按揭贷款时，原告在过户前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告无条件配合原告申请按揭银行所需资料及相关文件并签署按揭银行所要求的法律文件，待银行审批。合同第4条、第5条约定：递件过户前（银行贷款审批通过），原被告应签订资金监管协议；原告将首付款、被告将定金存入资金监管协议约定的资金监管账户里。待银行贷款存入资金监管账户之日起20日内，原被告应办理递件过户手续并交纳相关税费。如原被告任何一方拒绝交纳税费或者拒绝办理递件、拒不签订资金监管协议、拒不办理抵押登记等方式给交易造成障碍的，按照合同第11条、第12条承担违约责任。该房屋处在银行抵押状态，被告同意在合同生效次日起60日内自行申请筹资还请银行贷款并办理注销抵押登记手续。合同第12条约定：若被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按照日万分之二十支付违约金并继续履行合同；如被告逾期履行义务超过十日的，原告可以解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金，并赔偿原告因此造成的中介费及过户代理费等相关损失。合同备注约定：原被告确认、承诺征信良好；原被告知晓西安市房地产限售限购政策，待符合条件双方办理过户手续；被告带全部家具家电出售，详见物品附属清单；被告自行还清银行贷款、解押房产证，待房产证到手办理过户手续；原告承担被告解押房产所产生的垫资费。合同生效后，原告依约支付被告购房定金3万元，被告向原告出具收款收据。随后，原告及时筹集到21万元首付款、准备好按揭贷款相关资料等待第三人通知继续履行。同年4月16日，原告提议对合同进行补充约定，要求明确合同履行顺序及时间，被告及第三人表示同意，但被告随后爽约未在约定时间前往商谈。原被告及第三人随后再次约定时间，被告仍然爽约、拒绝协商。随后，被告未在约定期限内筹资还清房贷、解押房产证且拒绝协商解决，以行为表明拒绝继续履行合同构成根本违约。同年7月25日，第三人以被告未能筹资还清房贷、解押房产证且多次协调解决未果为由将原告诉至碑林法院，诉请原告付清中介费及赔偿损失，但第三人在11月27日撤回起诉。兹原被告就返还定金、赔偿损失等事宜协商未果；为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。被告杨正瑞辩称，同意解除合同，因为原告违约，定金不同意返还，不同意承担违约金。根据合同中第17条备注第5款规定，买方承担卖方房产证垫资费用，原告未筹到款项让被告解押房产证，原告电话告知被告没钱，房子买不了，表示不再购买。且原告诉请中违约金14万元，是根据房屋成交价20%主张过高，若被告有违约行为，需要承担违约金，要求降低违约金。原告在本案中仅支付3万元定金，再未交其他房款，故违约金也不能按房屋总价款70万元计算。第三人金玉房地产公司陈述，同意解除合同，因被告已将房屋出售他人，合同无法履行。对于合同履行，三方签订合同之后，原告支付购房定金后，在双方约定的过户手续之前，被告自行筹资还清银行贷款解押，原告办理征信，办理按揭。在此期间，被告不配合，其公司一直电话联系，被告一直不接电话两个多月至三个月，换电话后接通一次，被告称他忙着，就挂断。后，原告反映说被告一直这样拖着，表示不愿意继续购买，并问能不能退还中介费，其公司答复已经签订合同不退中介费用。直到2018年7月其公司将原、被告起诉至碑林法院，要求支付中介费，其目的是为了促成合同交易，后因被告未出庭，没能达成调解，其公司撤诉结案。后了解到被告将房屋卖给案外人。其认为合同无法履行是因为被告不配合导致的，其公司已完成履行了居间义务，第三人无任何义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月2日卖方杨正瑞与买方张倩，居间方金玉房地产公司签订《房地产买卖居间合同》，约定，买卖双方交易的房地产位于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室，建筑面积为53.04平方米，成交价70万元。经买卖双方协商一致，买方于合同签订当日支付卖方定金人民币3万元。买卖双方清楚该物业以现状出售，该物业处于抵押状态，卖方同意本合同生效之日起60日内自行申请筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。关于违约责任，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，并赔偿买方因此造成的中介费及过户代理费等相关损失。备注约定：1、买方确认征信良好；2、买卖双方知晓西安市房地产限售限购政策，待符合条件买卖双方办理过户手续；3、卖方带全部家具家电出售；4、卖方自行还清银行贷款，解押房产证，待房产证到手，办理过户手续；5、买方承担卖方解押房产证所产生的垫资费；6、卖方承诺自身征信良好。合同签订当日，原告张倩向被告杨正瑞支付购房定金3万元。后，双方因垫资费金额发生争议，原告张倩要求三方就此事进行协商，被告一直未来协商，后因被告杨正瑞未按合同约定期限筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，原告张倩于2018年6月21日电话告知被告其要求解除合同。2018年11月被告杨正瑞将案涉房屋另售他人。本院认为，原告张倩与被告杨正瑞及第三人金玉房地产公司签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，原告张倩依约将定金3万元交至被告杨正瑞处，后因相关手续未能办理，现原告张倩要求解除其与被告、第三人签订的《房地产买卖居间合同》，审理中被告、第三人亦表示同意，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，对于收取的定金，被告杨正瑞应退还原告张倩。关于合同履行情况，合同履行过程中，因垫资费金额发生争议，被告拒不协商，亦未按协议约定日期办理撤销抵押登记手续，应属违约在先，故应承担违约责任。关于违约金，合同约定违约金为成交价的百分之二十，被告认为违约金过高，要求降低违约金，本案中，原告仅支付定金3万元，且在合同签订后两个月余就告知被告要求解除合同，故违约金本院酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张倩与被告杨正瑞、第三人西安金玉房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖居间合同》于2019年4月2日解除；二、本判决生效后十日内，被告杨正瑞返还原告张倩购房定金3万元；三、本判决生效后十日内，被告杨正瑞支付原告张倩违约5万元。四、驳回原告张倩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，原告张倩已预交，由被告杨正瑞承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长       冯建利审    判    员       郭富丽审    判    员       韩武娜 二〇一九年九月二十三日 书    记    员       路  瑶 1