天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8769号原告：靳文杰，男，1960年1月15日出生，汉族，无线电原件十厂退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王义忠，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王屹然，天津益清律师事务所律师。被告：吴秀荣，女，1957年10月19日出生，汉族，四季香食品厂退休工人，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张金星，天津益农律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张立平，女，该公司职员。原告靳文杰与被告吴秀荣及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳文杰及其委托诉讼代理人王义忠、王屹然、被告吴秀荣及其委托诉讼代理人张金星、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳文杰向本院提出诉讼请求:1.判令原、被告之间签订的《房屋置换合同》、《补充协议》解除；2.判令被告向原告支付违约金62000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告系房屋买卖合同关系，双方于2019年5月29日签订了《房屋置换合同》，约定由被告出资620000元购买承租人为原告的坐落在天津市南开区房屋，产别为企业产，计租面积22.56平方米，定金为20000元，原告应于2019年6月22日前取得出售该房屋所需公证书，并于2019年6月29日将过户手续材料提交给相关过户机构，如任何一方未按照该合同约定履行相应义务，则由违约方向守约方支付成交价的10%作为违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，对该房屋交易过程中所产生的物业交接、户籍关系、欠付租金、房屋拆改等相关问题进行了补充约定。另，原告与第三人于2019年5月29日签订了《天津市房地产经纪服务合同（房产出售）》，约定由第三人对上述房屋交易提供居间服务，被告于当日与第三人签订《经纪服务费确认书》，对经纪服务费进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定如约履行了相应义务，但被告明确表示拒绝按照合同约定支付相应款项和办理相关交易手续，故起诉。吴秀荣辩称，同意解除双方签订的《房屋置换合同》和《补充协议》，不同意支付违约金，不同意承担诉讼费。原告与被告签订的《房屋置换合同》约定的定金与被告实际交付的定金不一致，因房屋的成交价是定金加余款600000元，定金由约定的20000元变更为3000元，导致原、被告对合同产生了歧义，使合同不能如约履行，原、被告均有责任。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释》第117条规定，以及房屋置换合同中第三条权利义务第3.6项约定，被告有权以丧失定金3000元为代价而解除《房屋置换合同》。当时买房时，看完房子就签合同，没有让被告回去商量。当时签合同时，第三人及原告均在场，让被告先交3000元定金，并明确表示，如果被告违约只损失定金3000元。尽管原告及第三人不承认被告的陈述，即便是按照所谓的定金不足弥补损失还应当负责赔偿的话，由于被告没有给原告造成实际损失，被告无需向原告进行损失赔偿。合同中第四条违约责任第4.1项约定违约金的标准为房屋成交价的10%，合同不能履行原、被告均有责任，即便被告存在违约，违约金的标准也过高，根据合同法及有关规定，被告可以要求减少违约金的数额，最高不超过被告已交付的定金3000元，且违约金要以原告的实际损失为依据，被告没有给原告造成任何损失。天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，对原告的诉请无异议。2019年5月29日，第三人介绍原、被告签订《房屋置换合同》，合同中约定房屋的成交价格为620000元，定金为20000元。由于当时合同签订时，被告称其没有富余的钱交纳定金和中介费，约定6月3日交纳中介费，并补足剩余的定金，所以被告当场只交纳了3000元定金。签订合同时第三人也问过被告，其家里人是否同意购买房屋，被告说其可以做主，所以就签了合同。后被告称其女儿不同意购买，被告就不再购买房屋了，被告女儿也曾联系过第三人的经纪人告知不同意购买。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，原告与被告通过第三人居间介绍签订《房屋置换合同》，约定被告购买原告承租的坐落于天津市南开区房屋；产别为企业产；计租面积为22.56平方米；承租人为原告；房屋成交价格为620000元；被告应在合同签订之日向原告交付定金20000元，定金不超过总房款的20%，此笔款项将按照过户机构评估之需要存入资金监管指定账户；原告应于2019年6月22日前取得出售该房屋所需的公证书，并于2019年6月29日前将过户手续材料提交给相关过户机构；双方签订置换合同后柒日内，被告将该房屋剩余房款600000元筹齐并按照房屋过户机构规定存入资金监管指定账户后，办理过户手续。同时，该合同第四条违约责任第一项约定，原、被告双方任何一方未按合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任，给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。同日，原告与被告签订《补充协议》，双方对该房屋交易过程中所产生的物业交接、屋内物品设施、户籍迁移、欠付租金、房屋拆改等相关问题进行了补充约定。另，原、被告及第三人对经纪服务费亦进行了确认。上述合同和协议签订后，因被告当时没有足够的款项支付定金和经纪服务费，当日被告仅向原告支付定金3000元，同时被告向原告出具“房产定金欠条”。被告承诺于2019年6月3日前向原告支付剩余定金并向第三人支付经纪服务费。但到期后，被告未向原告支付剩余的定金，也未向第三人支付经纪服务费。后因被告女儿不同意购买涉诉房屋，故被告拒绝继续履行合同。本院认为，原告与被告签订的《房屋置换合同》及《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依合同约定行使权利、履行义务，而且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同及协议签订后，原告如约履行了相应义务，但被告仅向原告支付定金3000元，并未依约支付剩余定金和房款，后被告明确提出拒绝履行合同义务，致使合同无法履行，被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。现原告主张解除《房屋置换合同》和《补充协议》，被告亦同意解除，故本院予以确认。关于原告要求被告支付违约金一节，《房屋置换合同》中第四条违约责任明确约定，违约方给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%，现被告的违约行为已经导致原告不能实现合同目的，故原告的该项诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩约定定金与实际交付定金不一致，原、被告对合同产生歧义，导致合同不能如约履行，原、被告均有责任，该抗辩理由没有任何事实依据和合同依据，本院不予采信。关于被告抗辩违约金的标准过高，被告对此应承担举证责任，现被告无证据证明约定的违约金过高，故被告的该抗辩理由，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告靳文杰与被告吴秀荣签订的编号为ZH0006556ZY《房屋置换合同》和《补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告吴秀荣支付原告靳文杰违约金62000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告吴秀荣负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告靳文杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马春红二〇一九年九月十六日书记员  王 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。