广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4037号原告：王康西，男，1962年2月19日出生，汉族，身份证住址：浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被告：王云甫，男，1974年1月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被告：广州市民政局房屋管理所，住所地：广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，所长。委托诉讼代理人：周月敏，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。原告王康西与被告王云甫、广州市民政局房屋管理所（以下简称民政房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告王康西的委托诉讼代理人李杰，被告王云甫的委托诉讼代理人黄蕴仪，被告广州市民政局房屋管理所的委托诉讼代理人周月敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王康西向本院提起诉讼请求：1.确认王康西与王云甫所签订的《承包经营协议书》合法有效；2.判令王云甫、民政房管所立即将广州市上九路71号、73号、75号、下九路114号的铺位现实交付给王康西承包使用；3.本案的全部诉讼费用由王云甫、民政房管所承担。事实与理由：2018年4月15日，王康西与王云甫签订《承包经营协议书》，协议约定王康西承包王云甫位于广州市上九路71号、73号、75号、下九路114号的铺位用于经营精品、服装、百货类别的商品，承包期限为2018年5月1日至2023年4月30止，承包经营履约保证金132000元，承包费每月120000元。协议还对双方权利义务、违约责任等作了约定。协议签订后，王康西按照协议约定当日向王云甫交纳履约保证金，并由王云甫出具收据壹张，载明王云甫已收到王康西交纳的履约保证金132000元。王云甫却在收到上述履约保证金后违约，至今没有履行交付商铺的主要义务。虽经王康西多次催促，王云甫仍不履行。民政房管所为广州市上九路71号、73号、75号、下九路114号的铺位的产权人，王云甫从民政房管所处承租上述商铺，王云甫、民政房管所的行为已严重损害到王康西的利益，给王康西造成极大的经济损失。因此，王康西不得不向法院提起诉讼，请求法院判决王云甫、民政房管所立即将广州市上九路71号、73号、75号、下九路114号的铺位交付给王康西。被告王云甫答辩：第一，本案是承包合同纠纷而不是租赁合同纠纷，因为双方所签订是一个承包合同，不存在租赁关系，所收取的是承包费，不是租金；第二，王康西与我方的承包协议并没有实际履行，仅仅是处于初始的阶段，我方也没有实际收取过王康西的承包费，鉴于涉案场地已被判令交还给民政局，因此无法实际履行。请求法庭判令双方的承包协议解除，我方不存在交还场地的义务，我方不同意继续履行协议。被告民政房管所答辩：王康西与王云甫之间是租赁关系。一、根据王云甫与我方签订的关于广州市荔湾区上九路71号、73号（73-75号）、114号房屋的《广州市房地产租赁合同》的约定：承租人不得将房屋转租或分租，故王云甫不得将上述房屋转租给王康西。因此，王康西要求我方将以上房屋现实交付给其，没有事实依据。经审理查明：广州市荔湾区上九路71号地下至5楼（以下简称71号房）、73号地下部位（以下简称73号房）为广州市民政局代管房；广州市荔湾区下九路114号（以下简称114号房）为广州市民政局所有。上述房屋均由广州市民政局委托民政房管所管理。民政房管所（甲方、出租人）曾与王云甫（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区上九路71号全幢出租给乙方作营业用途使用，建筑面积888.10平方米；租赁期限为2002年1月1日至2004年12月31日；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除等。该合同到期后，民政房管所与王云甫就71号房续签了租赁合同。2001年12月13日，民政房管所（甲方、出租人）与王云甫（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路114号地下部位出租给乙方作营业用途使用，建筑面积41.06平方米；租赁期限为2002年1月11日至2004年1月10日；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除等。该合同到期后，民政房管所与王云甫就114号房续签了租赁合同。2005年12月1日，民政房管所（甲方、出租人）与王云甫（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区上九路73号地下部位出租给乙方作商业用途使用，建筑面积99.76平方米；租赁期限为2005年12月1日至2007年11月30日；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除等。该合同到期后，民政房管所与王云甫就73号房续签了租赁合同。2018年4月15日，王云甫（甲方、发包方）与王康西（乙方、承包方）签订《承包经营协议书》，约定：原甲方经营的广州市上九路71号、73号、75号、下九路114号的铺位，经乙方现场确认之后无异议，同意承包经营精品、服装、百货类别的商品；承包起止时间从2018年5月1日至2023年4月30日止，承包费（每月）人民币120000元，公共管理公摊（每月）人民币12000元；承包经营期间的承包费及公共管理公摊费用按月结算，由乙方在每月的5号前按现金付款方式缴付给甲方；甲乙双方签订本协议书之日，乙方须向甲方缴纳人民币132000元作为承包经营履约保证金；乙方在所承包的铺位内进行独立经营，自负盈亏，承担承包经营风险，守法经营，独立承担承包经营过程中所产生经济与法律责任，否则，一切经济和法律责任由乙方承担，乙方与他方发生的经济和法律责任及其与他方产生的经济纠纷与法律责任概与甲方无关；在承包经营期内，乙方不得擅自将场地用作分租、转租、发包或变更承包铺位建筑结构及使用性质，如需进行装修或改动的，必须事先征得业主与甲方书面同意，并向甲方提供装修方案方可施工，工程所需一切材料必须符合国家质量标准和消防安全标准，违者必须承担一切责任；如发现有违规行为，甲方有权督促改正，不听劝告者，甲方有权采取相应的措施予以制止并有权终止协议收回场地；承包期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出铺位的，甲方除有权限定乙方迁出日期和补交额外占用期承包费外，并有权按额外占用期内承包费总额100%收取违约金；本协议共一式贰份，甲乙双方各执一份存查，自双方签字确认，并且甲方收齐履约保证金之日起正式生效等。《承包经营协议书》签订后，王康西向王云甫缴纳了合同履约保证金132000元。因71号房、73号房、114号房三房屋租赁合同纠纷，民政房管所于2018年4月24日向本院起诉王云甫，要求解除双方之间的房屋租赁关系，腾空交还房屋及支付相应租金或占用费。本院于2018年11月26日作出（2018）粤0103民初3372号、（2018）粤0103民初3374号、（2018）粤0103民初3373号三案民事判决，分别判决：1.解除民政房管所与王云甫的租赁合同关系；2.判决生效之日起30日内王云甫腾空搬出房屋并交还给民政房管所；3.王云甫向民政房管所支付房屋占用费。三案判决后，王云甫不服，均向广州市中级人民法院提起上诉，要求驳回民政房管所的全部诉讼请求。经审理，广州市中级人民法院于2019年3月18日作出（2019）粤01民终3361号、（2019）粤01民终3363号、（2019）粤01民终3362号三案民事判决，分别驳回王云甫对（2018）粤0103民初3372号、（2018）粤0103民初3374号、（2018）粤0103民初3373号三案提起的上诉，维持三案民事判决。（2019）粤01民终3361号、（2019）粤01民终3363号、（2019）粤01民终3362号三案均已生效。另查明，在生效的（2018）粤0103民初3374号、（2019）粤01民终3363号案中民政房管所与王云甫均确认广州市荔湾区上九路73、75号实为73号房。本案审理过程中，王康西与王云甫均确认《承包经营协议书》所涉的商铺具体位置为71号房地下地上5层，73号房地下铺位，75号房地下铺位，114号房地下铺位。关于75号房，王云甫称其仍在使用，该房与73号房不属于同一房屋，但其没有相关使用75号房的权利依据；民政房管所认为75号房是其出租给王云甫的，73号房包含了75房，即73号房与75号房是同一房屋。本院认为，王云甫和王康西所签订的《承包经营协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对此本院予以确认。《承包经营协议书》虽名为承包经营协议，但从合同内容及王康西本案要求交付铺位的诉讼请求看，其实际为房屋租赁合同。王云甫与王康西关于涉案《承包经营协议书》为承包合同的主张，本院不予采信。《承包经营协议书》所涉铺位均是民政房管所出租给王云甫的房产，虽然王云甫声称其仍在使用73号房和75号房，两房属于不同的房屋，但该陈述显然与其在（2018）粤0103民初3374号、（2019）粤01民终3363号案中对同样问题所作的确认意见不一致，其亦未能提供75号房屋使用的权利依据，对王云甫本案有关75号房的意见，本院不予采信。在有关71号房、73号房及114号房民政房管所与王云甫的租赁合同中，均明确了承租人王云甫不得转租或分租房屋，王云甫与王康西签订《承包经营协议书》，已经违反了与民政房管所的租赁合同。民政房管所已经就上述房屋租赁纠纷起诉王云甫，生效判决亦已判令王云甫向民政房管所腾空并交还房屋，故王云甫和王康西之间的《承包经营协议书》实际已无法履行；而且民政房管所并非《承包经营协议书》当事人，王康西要求其承担交铺义务，缺乏理据。王康西依《承包经营协议书》要求王云甫、民政房管所向其交付前述铺位，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王康西与被告王云甫于2018年4月15日签订的《承包经营协议书》有效；二、驳回原告王康西的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告王康西负担50元，被告王云甫负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年九月二十四日书记员  魏冬菊黄辉燕