广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6999号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市高明银海广场有限公司，住所地广东省佛山市高明区***，统一社会信用代码：914***********751C。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：关冠瑜，男，汉族，1982年5月17日出生，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码：440************914。委托诉讼代理人：李春燕，系关冠瑜的妻子。上诉人佛山市高明银海广场有限公司（以下简称银海公司）因与被上诉人关冠瑜租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银海公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第四项；2.银海公司无须返还关冠瑜押金4500元；3.银海公司无须赔偿关冠瑜装修损失11972.8元；4.关冠瑜向银海公司支付水电费363.3元；5.关冠瑜向银海公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金9000元；6.本案一审、二审诉讼费用由关冠瑜承担。事实与理由：一、关冠瑜没有依约在施工前将施工图纸交给银海公司审核批准并且递交给相关部门审核同意，关冠瑜的过错是其承受装修损失的直接原因，因此造成的损失应当由关冠瑜自行承担。（一）根据银海公司与关冠瑜签订的《商铺租赁合同》约定，关冠瑜承租商铺前应当向银海公司报送装修方案，经营期间涉及的证照办理、水、电设备、消防、环保、卫生、排污、室内装修等一切报批手续及费用由关冠瑜自行承担。也就是说关冠瑜对涉案场地进行施工之前应当先进行装修图纸的审批以及报送相关部门审批，但是关冠瑜没有履行上述审批手续就进行施工。（二）关冠瑜在一审中提供的微信聊天记录仅显示关冠瑜曾将装修图纸发给该工作人员，但是关冠瑜并没有提供证据证明银海公司已经审批同意该装修方案，应当由关冠瑜承担举证不能的不利后果。实际上，银海公司并没有同意该装修方案，并且也曾多次提醒并催促关冠瑜在装修之前一定要先经过相关部门的审批再施工，但是关冠瑜一直不予理会。一审法院以此微信内容认定银海公司已经审核该装修方案属于认定事实不清。二、涉案场地属于银海公司土地使用权的红线范围内。银海公司按照老旧小区改造升级的文件精神，为改善小区的环境增设了涉案场地的停车场。银海公司属于有权出租的主体，合同有效，关冠瑜应当向银海公司支付占用场地期间的费用及水电费。（一）银海公司提供的国有土地使用权证书及其他证据材料能够证明涉案场地属于银海公司土地使用权范围内的土地。银海公司有权出租涉案场地是因为该场地由银海公司升级改造得来。（二）关冠瑜在签订租赁合同之后，施工过程中实际产生水电费363.3元系由关冠瑜的个人行为导致，应当由关冠瑜承担。（三）银海公司是有权出租涉案场地的主体，关冠瑜占用、使用银海公司场地，应当向银海公司支付占用期间的费用。综上，银海公司与关冠瑜之间签订的《商铺租赁合同》是合法有效的合同，银海公司是有权出租涉案场地的主体，关冠瑜应当向银海公司支付占用期间的费用及水电费。关冠瑜所主张的装修损失系因关冠瑜的过错导致，应由其自行承担，与银海公司无关。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实后撤销一审判决，改判驳回关冠瑜的全部诉讼请求，支持银海公司的上诉请求。关冠瑜辩称，一、关冠瑜不服一审判决，因关冠瑜的损失远超出判决结果，但因超过上诉期而未上诉。二、银海公司的单方原因导致合同解除，银海公司应当返还押金4500元。装修的时候，关冠瑜已提前向银海公司报备安装水电事宜。三、关冠瑜的汽车店没有正式营业，关冠瑜对银海公司主张的水电费有异议、四、关冠瑜于2018年10月30日前已经全部撤场，是关冠瑜向银海公司提出解除合同，银海公司要求关冠瑜支付租金是不合理的。关冠瑜向一审法院起诉请求：1.银海公司支付关冠瑜解除合同违约金人民币20000元；2.银海公司退还关冠瑜的押金人民币4500元；3.银海公司支付关冠瑜场地装修费用人民币16985元；4.银海公司支付关冠瑜喷画费人民币119元；5.银海公司支付关冠瑜机台购置费人民币56118元；6.本案诉讼费用由银海公司负担。银海公司向一审法院反诉请求：1.关冠瑜向银海公司支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金9000元；2.关冠瑜向银海公司支付2018年10月1日至2018年11月30日的水电费合计363.3元；3.反诉案件受理费由关冠瑜承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，关冠瑜与银海公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定由关冠瑜承租位于佛山市高明区***********银海广场楼盘小区南侧公共道路左边的四个停车位（保安岗亭旁）从事洗车经营，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年8月1日起至2021年8月31日止，每月租金1500元。同时约定关冠瑜对承租商铺装修前应向银海公司报送装修方案，经营期间涉及的证照办理、水、电设备、消防、环保、卫生、排污、室内装修等一切报批手续及费用由关冠瑜自行承担。但出租方未提供标的物相关的权属或合法占有凭证给承租方。为开办自助洗车场“车海洋”，关冠瑜先后实施了平整地面、硬底化、通水通电、挖水沟、三级沉砂池、地面油漆、竖立柱等工程支出装修费用16985元，并于2018年9月1日订购了自助洗车设备。2018年10月8日，关冠瑜收到佛山市高明区交通运输和城市管理局明管通字NO.3002385《询问调查通知书》，以行为人有涉嫌“占用公共停车站进行经营”的行为，通知其到该局直属执法分局接受询问调查及听取处理意见。不久，关冠瑜收到银海公司转交的佛山市高明区交通运输和城市管理局于2018年10月26日留置送达发出的明管通NO.4014957《责令限期改正（停止）违法行为通知书》，责令“银海广场自助洗车点（车海洋）”于2018年11月1日前恢复原貌，理由是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反了《城市市容和环境卫生管理条例》有关规定和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，故依照《城市市容和环境卫生管理条例》有关规定和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定作出上述处罚。关冠瑜在行政机关指定限期前拆除了洗车设备并撤出了场地。另查明一，银海公司收取了关冠瑜合同押金4500元；支出喷画费119元。另查明二，银海公司工作人员邢锋对关冠瑜提交的装修施工图进行了审核。另查明三，涉案停车位系位于高明区老旧小区引导改造提升工作范围。一审法院认为，依法成立的合同才受法律保护。从查明的事实并结合日常规划常识可知，涉案停车位系位于银海广场地块与“高丰公司”地块退建形成的公共道路的南边，靠“高丰公司”地块一侧与花圃相邻，而非银海公司所称红线内土地（红线内土地不包括退建的土地）。因此，佛山市高明区交通运输和城市管理局认定涉案停车位为公共停车场，关冠瑜的装修行为被认定为改变建设规划的违法行为而予以处罚。本案中，双方通过合同约定将公共配套用地（停车位）变作私人经营用地建设洗车场，明显系废公谋私，损害了公共利益，该《商铺租赁合同》无效。由无效合同而产生的权利义务不受法律的保护和约束，不存在所谓解除合同的问题。银海公司收取的租金、押金本应全部予以返还。但关冠瑜并未起诉返还租金，本案中不予审理。押金4500元则应返还关冠瑜。至于关冠瑜的装修损失17104元（含喷画费119元），应根据导致合同无效的过错责任各负其责。银海公司作为银海广场地块的开发商，掌握其开发地块的实际范围，在明知超出其红线范围的情况下仍将公共停车位用作洗车场地出租谋利，违反了城市规划，侵犯了公共利益，应承担主要过错责任。关冠瑜在未了解或查明停车位可否改变用途的情况下，相信出租方一面之词而将公共停车位改建为私人洗车点，应负一定的过错责任。经计算，银海公司承担的装修损失为17104元×70%＝11972.8元；关冠瑜承担装修损失为17104元×30%＝5131.2元。至于关冠瑜购买洗车设备的费用，并不全部属于损失范围，而实际的损失有多少要由关冠瑜证实，一审法院按照谁主张谁举证原则，认定由关冠瑜承担举证不力的法律后果，对其无证据证实的该请求不予支持。对于银海公司的反诉，基于无效的合同关系，其租金请求于法无据。同时，亦由于占用公共停车位改作洗车点系侵权行为，银海公司亦不得请求场地占用费。银海公司主张的水电费无原始记录、代付凭证等优势证据实证，一审法院不予支持。综上，银海公司应向关冠瑜返还押金4500元、赔偿装修损失11972.8元，驳回关冠瑜及银海公司的其他诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、银海公司于判决生效之日起十日内向关冠瑜返还押金4500元；二、银海公司于判决生效之日起十日内向关冠瑜赔偿装修损失11972.8元；三、驳回关冠瑜的其他诉讼请求；四、驳回银海公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2243元，减半收取1121.5元，由银海公司负担189元，关冠瑜负担932.5元。反诉受理费50元，减半收取25元，由银海公司负担。二审期间，银海公司、关冠瑜均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.银海公司是否应向关冠瑜返还租金并赔偿装修损失；2.关冠瑜是否应向银海公司支付租金及水电费。一、关于银海公司是否应向关冠瑜返还租金并赔偿装修损失的问题银海公司主张涉案停车场属于银海公司土地使用权的红线范围内，其享有涉案停车位的使用权。本院认为，银海公司提交的明府国用（1997）字第06240100078号《中华人民共和国国有土地使用证》所附的宗地四至图与银海公司、关冠瑜签订的《商铺租赁合同》所附涉案停车位示意图未能相互印证，因而未能证明涉案停车位位于该宗土地界址内。并且，银海公司未能提供该宗土地的规划红线图等证据证明银海公司对涉案停车位系有权使用。根据佛山市高明区交通运输和城市管理局向关冠瑜出具的《询问调查通知书》可知，涉案停车位属公共停车场。据此，本院对银海公司享有涉案停车位使用权的主张不予采信。银海公司对《询问调查通知书》所记载内容未能举证反驳，因此，涉案停车位应为公共停车场，银海公司无权擅自出租涉案停车位，亦从未占有作为公共停车场的涉案停车位。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。”银海公司擅自出租公共停车场，并与关冠瑜签订《商铺租赁合同》损害社会公共利益，该《商铺租赁合同》是无效合同，合同自始无效，对银海公司、关冠瑜均无拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《商铺租赁合同》无效后，银海公司应当向关冠瑜返还因该合同取得的合同履约保证金4500元，一审法院处理得当，本院予以维持。据已查明事实，关冠瑜针对涉案停车位先后实施了平整地面、硬底化、通水通电、挖水沟、三级沉砂池、地面油漆、竖立柱等工程支出装修费用16985元。对因《商铺租赁合同》导致的关冠瑜装修费损失，有过错的当事人应承担相应赔偿责任。银海公司作为承租人，应当知道涉案停车位属公共停车场范围，仍向关冠瑜出租涉案停车位，对关冠瑜因此遭受的17104元装修费损失负有大部分过错，一审法院认定银海公司对该笔装修费损失承担70%的责任，关冠瑜承担30%的责任并无不当，本院依法予以维持。二、关于关冠瑜是否应向银海公司支付租金及水电费的问题因《商铺租赁合同》无效，且涉案停车位为公共停车场，故银海公司无权主张关冠瑜按《商铺租赁合同》约定向银海公司支付租金，一审判决关冠瑜无需向银海公司支付租金符合法律及本案实际，本院予以维持。另外，银海公司未举证证明关冠瑜欠付水电费，亦未举证证明银海公司曾为关冠瑜代缴水电费，其主张关冠瑜向其支付363.3元水电费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人银海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445.9元，由上诉人佛山市高明银海广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏