广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5218号原告（反诉被告）：广州市丽绅家居用品有限公司，住所地：广州市荔湾区XXX路48号首层商铺自编4房号。法定代表人：杨伟琼，职务：经理。委托诉讼代理人：李德刚，男，1959年6月13日出生，汉族，地址，系公司员工。被告（反诉原告）：周泰诚，女，2000年5月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢聪、黄德贤，广东圣和胜律师事务所律师、实习人员。原告广州市丽绅家居用品有限公司诉被告周泰诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员李庆伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨伟琼及原告委托诉讼代理人李德刚、被告委托诉讼代理人卢聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市丽绅家居用品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年8月5日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》以及《设备维护及管理合同》。2、判令被告向原告双倍返还保证金24000元。3、判令被告赔偿原告商品损失6080元。4、判令调整自2019年2月21日起至租赁合同解除之日止的租金、设备维护及管理费用为4440元/月。5、判令被告向原告折价补偿装修损失43538元。6、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年8月5日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：被告将坐落在荔湾区XXX路48号首层商铺自编4号的房地产出租给原告作商业用途使用，建筑面积23平方米；租金2300元/月；原告向被告交纳12000元保证金，被告应在租赁期满届满或解除合同之日将保证金退回给原告；被告应负的修缮责任：非原告原因造成的房屋损坏，由被告负责维修；任何一方未能履行本合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。等等。同日，原、被告双方又签订了《租赁补充合同》约定：如因租赁房屋本身的原由或当地政府政策的原因致使该租赁房屋不能用于上述用途的，原告可无条件解除租赁合同，被告一次性返还原告已支付的保证金和剩余租金，双方互不追究违约责任。若甲方违约的，要双倍返还保证金给乙方。同日，双方另外又签订了一份《设备维护及管理合同》，约定：被告提供维修人员，提供维修人员的工具；原告承担委托设备在维修协议期内的各种维修费用；合同总价3700元/月。综合上述的租赁合同、设备维护及管理合同，原告每月需向被告支付的费用为6000元（即租金2300元+设备维护及管理费用3700元)。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金12000元，每月亦依约向被告支付租金、设备维护及管理费用。2018年11月14日，原告发现涉案商铺靠后墙地面出现渗水，渗水面积约6平方米，发现渗水问题后，原告先后多次向物业管理公司和被告的代理人曾淋丽反映，但被告一直没有解决。于是原告于2019年2月21日向被告发出《关于XXX路48号商铺渗水问题的催告函》，催告被告在2019年4月30日前解决渗水问题，并通知被告租金从2019年2月起暂按每月4500元缴交，渗水问题解决后，租金差额部分一次性补交，如2019年4月30日期满后，渗水问题还没有解决的，从2019年2月起按每月4500元缴交，2018年11月14日渗水损坏的商品价值5760元。被告收到催告函后，并没有进行任何维修，但被告于2019年3月28日向原告发出《关于XXX路48号首层商品自编4房渗水问题的复函》，同意对被损坏的商品进行赔付,并保证定期维护清理管道，确保再无渗水问题。2019年4月8日，原告认为被告在复函中称已解决渗水问题不属实，于是再次向被告发函，提出解除双方的租赁合同。原告认为被告提供是涉案商铺应符合纺织品、针织品、服装、鞋帽等的批发和零售用途，原告经营的是床上用品，对经营环境干爽程度有一定的要求，渗水、潮湿问题对床上用品的影响尤其显著。但自2018年11月14日出现渗水问题，对原告经营环境造成显著影响，被告无法提供一个安全舒适的房屋给原告经营。根据《租赁补充合同》规定，被告已构成违约，原告有权解除双方签订的租赁合同，被告应向原告双倍返还定金24000元。《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》是《广州市房屋租赁合同》的从合同，主合同解除，从合同亦应予以解除。根据双方租赁合同规定，涉案商铺渗水问题在2019年2月21日造成了原告商品损失5760元，被告在复函中也同意赔偿。而在原告发函后渗水问题仍在持续，又损坏了原告四张席子共320元，因此被告应向原告赔偿该商品损失合计6080元。另外涉案商铺渗水导致原告的货柜（包括货架价值4463元、大床价值2000元，共损失6463元)发霉损坏，被告亦应予赔偿。涉案商铺总面积23平方米，租金为2300元每月，而渗水面积达6平方米，渗水面积占总面积约26%，受渗水影响的租赁面积无法正常使用，应相应下调租金为1702元/月【2300元×（1-26%）】。结合受渗水影响的范围，设备维护及管理费用应下调为2738元/月【3700元×（1-26%）】。因双方签订的租赁合同期限为4年（自2018年9月1日起至2022年8月31日止），原告为此投入了装修53585万元，而至起诉时才使用了约9个月的时间，现因被告违约导致合同解除，被告应赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失43538元（53585元÷48个月×39个月）。被告周泰诚答辩称：1、被告认为原告解除合同的诉讼请求理由不成立，涉案物业出现过渗水问题，但是当天已经解决，没有再次发生，所以涉案物业是完全符合合同约定可以正常营业。而且原告仍处于正常经营的状态。2、我方认为长期没有足额支付租金、维护费及税金已经构成根本违约，根据租赁合同第6条第4项，补充协议第7条第1项，被告有权解除合同，因此我方解除涉案的三份合同，并由原告方承担相应的责任。3、原告所提出的商品及货柜损失相关证据并不完善，而且是用销售价进行计算。同时不排除原告在渗水事故之后没有进行及时处理而导致部分损失的扩大。4、原告要求降低租金是没有法律依据，也无合同依据的。5、关于原告主张的装修费用，其证据并不完善，相关的合同和付款凭证无法匹配，假如法院支持了原告相关的索赔诉求，应当扣除原告要求双倍返还的保证金，综上我方认为被告方在纸质合同的履行中不存在任何违约行为，而且在渗水事故发生时也要求物业所属的物管公司及时进行了处理。所以请求法院驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告周泰诚向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告补缴2019年2月份至2019年6月份期间的租金、维护管理费用人民币7500元及其违约金（违约金以欠缴费用为基数，按每日0.1%计算，应计算至实际清偿之日止，其中1500元自2019年2月6日起算，1500元自2019年3月6日起算，1500元自2019年4月6日起算，1500元自2019年5月6日起算，1500元自2019年6月6日起算）。2、请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年7月1日至实际交还物业之日的租金、维护管理费用（其中租金按每月2300元计算，2019年7月1日至2019年8月31日的维护管理费用按每月3700元计算，2019年9月1日至2020年8月31日的维护管理费用按每月4060元计算，2020年9月1日至2021年8月31日的维护管理费用按每月4442元计算，2021年9月1日至2022年8月31日的维护管理费用按每月4847元计算）。3、请求判令反诉被告向反诉原告支付前述租金、维护管理费用的违约金，违约金以未付租金、维护管理费用为基数，自应付款之日起按每日0.1%计至实际清偿之日止。4、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币30000元。5、要求原告返还广州市荔湾区XXX路48号首层商铺自编4号的商铺给被告。6、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案双方于2018年8月5日分别签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》，前述合同约定反诉原告将位于广州市荔湾区XXX路48号首层商铺自编4号的商铺（下称“租赁物业”）出租给反诉被告，租赁期限为2018年9月1日至2022年8月31日，反诉被告应于每月5日向反诉原告支付租金、维护管理费用，并承担租赁物业的租赁税费。2019年2月1日起，反诉被告开始未足额缴纳租金及维护管理费用，且未依约向相关部门缴纳租赁物业的租赁税费。2019年2月至2019年6月期间，反诉被告每月仅缴纳租金及维护管理费用4500元（合同约定为6000元），至2019年7月起停止支付租金及维护管理费用。嗣后，反诉原告经向广州市五恒物业管理发展有限公司（商铺所属物管公司，下称“物业公司”）了解，反诉被告拒不缴纳租金及维护管理费用的理由为2018年11月14日租赁物业出现渗水情况，但实际当时物业公司已到现场处理并及时组织人员解决。反诉原告认为，反诉被告长期未足额缴纳租金及维护管理费用，其行为已经构成严重违约，对反诉原告的合法权益造成侵害。为此，特向贵院提起反诉。经审理查明，广州市荔湾区XXX路48号首层商铺是被告之房产。2018年8月5日，被告（出租人，甲方）与原告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》，其中《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在荔湾区XXX路48号首层商铺自编4房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积23平方米；租赁期限，租金情况如下：2018年9月1日至2022年8月31日，月租2300元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳12000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方应负的修缮责任：非乙方原因造成的房屋损坏，由甲方负责维修；乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；其他约定：以双方签订租赁补充合同为准；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。《租赁补充合同》约定：乙方承租该租赁房屋用于经营（具体以营业执照为准），如因租赁房屋本身的原因致使该租赁房屋不能用于上述用途的，乙方可无条件解除租赁合同，甲方一次性返还乙方已支付的保证金和剩余租金（如有），双方互不追究违约责任；本合同租赁期为4年，自2018年9月1日起至2022年8月31日止，其中2018年8月8日至2018年8月22日为免租期,2018年8月23日为计租日。甲方应于2018年8月8日向乙方完整交付该房屋；违反本合同约定或擅自变更、解除、终止本合同的，均视为违约；除本合同明确规定的终止条款外，如乙方提前退租，甲方无需退还履约保证金给乙方，乙方支付违约金给甲方30000元，如甲方提前收回该物业，甲方无条件全额无息退还乙方支付的保证金，支付给乙方违约金30000元；若乙方违约的，则无权向甲方要求返还保证金，若甲方违约的，要双倍返还保证金给乙方；等等。《设备维护及管理合同》约定：工作内容：水电、消防设备日常维护保养及突发故障维修等工作；合同费用：2018年8月23日至2018年8月31日1742元/月，2018年9月1日至2019年8月31日3700元/月，2019年9月1日至2020年8月31日4060元/月，2020年9月1日至2021年8月31日4442元/月，2021年9月1日至2022年8月31日4847元/月；费用支付方法：乙方每月5日前以转账形式支付给甲方；等等。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金12000元，被告亦依约将案涉商铺交付给原告使用。原告向被告支付租金及维护管理费用至2019年6月（其中2019年2月至2019年6月按每月4500元缴纳）。2018年11月14日，案涉商铺地面出现渗水现象。2019年2月21日原告向被告发出《关于XXX路48号商铺渗水问题告知函》，认为自2018年11月14日发现商铺靠后墙地面渗水，渗水面积约6平方米（长3.66米，宽1.65米），发现渗水问题后，先后多次向物业管理公司和曾淋丽小姐反映，但时至今天渗水问题仍没有解决；原告决定：1、渗水问题必须在2019年4月30日前解决；2、租金从2019年2月起暂按每月4500元缴交，渗水问题解决后，租金差额部分一次性补交；3、如2019年4月30日期满后，渗水问题还没有解决的，从2019年2月起按每月4500元缴交(合同面积23平方米，租金6000元，每平方米租金260.87元，渗水面积6平方米，约1500元)；4、2018年11月14日渗水损坏的商品价值5760元（详见所附清单）。2019年3月28日，广州市五恒物业管理发展有限公司向原告作出《关于XXX路48号首层商铺自编4房渗水问题的复函》，表示关于你司反映2018年11月14日发现商铺靠后墙地面渗水问题，我司查看现场并解决渗水问题后与贵司沟通，当时贵司并无提出其他要求，我司认定事情已结束。贵司在2019年2月21日就渗水问题发函给业主。业主与我司沟通后确定渗水问题与业主无关，由物业公司负责后续问题,就贵司2019年2月21日发给业主的告知函所提要求，我司现回复如下：①渗水问题我司已在发现时第一时间解决，至今并无复发。②贵司提出的因渗水损坏商品赔偿问题，请贵司提供该批商品进货价单等相关单据核对确定价值，在合情合理的基础上由物业公司赔付。③物业公司保证定期维护清理管道，确保再无渗水问题，如果再有渗水问题，经济损失由租户提供损坏商品进货单据，双方核对无误后由物业公司照价赔偿。因租户使用不当，造成的损失由租户自行负责。2019年4月8日，原告向被告作出《复关于XXX路48号首层商铺自编4房渗水问题的复函的函》，提出：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》和《租赁补充合同》，甲方一次性返还乙方己支付的保证金12000元；2、赔偿因渗水造成乙方实际商品损失5760元（详见关于XXX路48号商铺渗水问题告知函）；3、双方签订的《房屋租赁协议》和《租赁补充合同》有效期为4年，我司前期投入的店铺装修费用伍万元应该按4年分摊的，由于是业主房屋的问题造成我司无法继续经营，业主按剩余的租期承担我司的装修损失（1040元/月）。诉讼期间，原告提交2018年11月14日涉案商铺渗水照片、视频，证明涉案商铺出现渗水；提交XXX路48号商铺渗水损坏的商品清单及进货单据，证明涉案商铺渗水损坏了原告的商品价值6080元；提交2019年4月15日至6月27日受损货柜及现场照片，证明被告既无解决渗水问题，也无修缮被渗水损坏的墙体、地板，渗水损坏了原告的商品、货柜；提供装修费用的凭证、转账记录，证明原告投入了53585元装修。被告对2018年11月14日涉案商铺渗水照片、视频的质证意见为，真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。2018年11月14日，确实出现了渗水情况，但是只是偶然事件，并未持续出现；对损坏的商品清单及进货单据的质证意见为，对三性均不予以确认，该项证据并不足以证明商铺受损实际价值；对2019年4月15日至6月27日受损货柜及现场照片的质证意见为，我方无法确认拍摄过程，从相关照片可以看到，涉案商铺实际并没有出现再次渗水情况，只是相关货柜出现发霉现象，但是并不表示涉案商铺还继续渗水。发霉现象与天气以及原告对相关货物后续的处理存在必然联系。并且部分货物的发霉是可以通过简单的清洗可以解决，并不当然造成货物丧失其价值；对装修费用的凭证、转账记录质证意见为，三性不予确认。在证据中的合同及付款凭证无法匹配，其签约主体是崔永生。大部分收据显示是其他装修公司或者其他主体。而且，部分收据涉及的金额与原告所提交的微信支付凭证存在重合。其总金额也不是原告在诉状中提及的金额。2019年7月25日的庭审中，原被告对合同解除均无异议，原告表示最快在2019年8月底可以将涉案商铺交还被告。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。在2019年7月25日的庭审中，原被告对上述合同解除均无异议，因此，可以确认原被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2019年7月25日解除。至于合同解除的责任分担问题。被告作为出租人提供适宜约定用途的房屋给原告使用是被告的义务。从原告提交的照片、视频可见案涉房屋确实出现渗水、潮湿等现象，导致原告部分货物受损，影响原告的正常经营。因此，合同的解除是被告未能提供适宜约定用途的房屋经营所致，被告应承担合同解除的违约责任，被告应双倍向原告返还保证金。其中，被告返还的一倍保证金12000元其性质应属违约金，对原告的货物受损及场地使用损失足以补偿，故原告要求被告赔偿商品损失6080元及调整租金、设备维护及管理费用为4440元/月，本院不予支持。至于原告的装修损失，被告应按剩余租赁期限内装饰装修残值损失赔偿，即每月按53585元÷48=1116.35元赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失。对被告反诉原告支付租金、维护管理费用及逾期支付的违约金问题。因原告的货物受损及场地使用损失如前所述已得到补偿，原告应按合同约定的租金、维护管理费用标准向被告支付租金、维护管理费用，故原告要求被告支付2019年2月至2019年6月租金、维护管理费用差额及2019年7月至交还房屋时的租金、维护管理费用（合同解除后应为房屋使用费），本院予以支持。至于逾期支付的违约金，原告是因房屋出现渗水、潮湿等现象，影响原告的正常经营而扣减租金、维护管理费用，并非故意拖欠被告的租金、维护管理费用，因此，被告反诉要求原告支付逾期付款的违约金，本院不予支持。因合同已解除，被告反诉原告交还案涉商铺，本院予以支持。如前所述，因合同的解除非原告的过错造成，被告反诉要求原告支付30000元违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告广州市丽绅家居用品有限公司与被告周泰诚签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《设备维护及管理合同》于2019年7月25日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州市丽绅家居用品有限公司搬出广州市荔湾区XXX路48号首层商铺自编4号的商铺，将商铺腾空按现状交还予被告周泰诚。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周泰诚向原告广州市丽绅家居用品有限公司双倍返还保证金24000元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告周泰诚向原告广州市丽绅家居用品有限公司支付从原告广州市丽绅家居用品有限公司履行上述第二判项搬迁退房日起至2022年8月31日的装饰装修残值损失（按每月1116.35元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州市丽绅家居用品有限公司向被告周泰诚支付从2019年2月至2019年6月租金、维护管理费用差额（按每月1500元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州市丽绅家居用品有限公司向被告周泰诚支付从2019年7月1日至2019年7月25日租金、维护管理费用（按每月6000元计算）及从2019年7月26日至原告广州市丽绅家居用品有限公司将商铺交还予被告周泰诚之日的房屋使用费（其中2019年7月26日至2019年8月31日按每月6000元计算，2019年9月1日至原告将商铺交还予被告之日按每月6360元计算）。七、驳回原告广州市丽绅家居用品有限公司其它诉讼请求。八、驳回被告周泰诚其它反诉请求。如果原被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费901元，由原告广州市丽绅家居用品有限公司负担141元，被告周泰诚负担760元；本案反诉受理费450元，原告广州市丽绅家居用品有限公司负担90元，被告周泰诚负担360元（原被告预付的本诉及反诉受理费，本院不予退回，原被告负担的受理费，由各自向对方迳付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年九月二十四日书记员  马 晴黄慧敏