重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初5276号原告：秦富菊，女，1981年5月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈序，重庆继维律师事务所律师。被告：重庆裕达房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区直港大道48号第3层1号，统一社会信用代码915001076221956153。法定代表人：王光兵，公司董事长。委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。第三人：重庆市元树生态农业开发有限公司，住所地重庆市綦江区。法定代表人：吴浩。委托诉讼代理人：王大文，重庆高助律师事务所律师。原告秦富菊诉被告重庆裕达房地产开发有限公司(以下简称裕达公司)，第三人重庆市元树生态农业开发有限公司（以下简称元树公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月3日立案受理后，由本院审判员邹平依法适用简易程序独任审判，分别于2019年6月19日、7月24日公开开庭进行了审理。原告秦富菊的委托诉讼代理人陈序，被告裕达公司的委托诉讼代理人周瑜，第三人元树公司的委托诉讼代理人王大文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦富菊向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间商品房买卖合同关系成立；2、判令被告返还加盖被告鲜章的《重庆市商品房买卖合同》(编号CQ-213-01040688)原件一份并协助办理合同备案登记手续；3、判令被告支付逾期交房违约金暂计为34510.73元（自2018年1月1日起计算至实际交付之日止，以680685元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；4、判令被告支付逾期办理合同登记备案违约金36498.97元（自2017年7月22日起计算至实际取得登记受理单之日止，以680685元为基数，按每日万分之一计算，暂计算至2019年5月23日）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与第三人合作开发位于綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”项目，并在该处成立了售楼处对外销售。原告于2017年7月12日在该售楼处签署了《东方丽景项目购房确认单（洋房）》以及《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-213-01040688），双方约定由原告购买坐落于东方丽景商业房一套，建筑面积59.19平方米，应交房款680685元。原告于当日缴纳了房款及相关税费，并在前述《重庆市商品房买卖合同》上签字。被告于该日为原告办理了商品房网签登记，并于2017年7月12日为原告开具了增值税发票。但被告以需要在合同文本上加盖印章为由，收走原告所签字的合同，且迟迟未予返还，原告多次索要未果。另根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交房，但被告至今未向我方交房，也未按照合同约定办理合同备案登记，违约至今。为维护原告合法权益，特诉至法院要求依法判决。被告裕达公司辩称：1、原、被告之间商品房买卖合同关系不成立，被告是东方丽景项目的开发主体，并未与原告签订过商品房买卖合同，涉案商品房取得预售许可证后，原告既没有向被告交付房款，被告亦未交付房屋与原告，原告未实际占有房屋，双方未达成交易的合意，因此，原告与被告的买卖合同不成立；2、被告未掌握原告诉称的商品房买卖合同，无返还合同的可能性；3、原告要求被告承担逾期交房、逾期办理备案登记的违约金，因前述理由不应得到法院支持。第三人元树公司陈述：第三人是与被告公司合作开发涉案东方丽景项目，第三人在该项目的工作人员同时又是被告的工作人员，房屋是以被告名义在对外销售，依据合同相对性，我公司不应承担合同逾期备案和逾期交房的违约责任。本院审理查明认定的事实：被告裕达公司系房地产开发企业，具有房地产开发资质，第三人元树公司为农业开发企业，无房地产开发资质。2015年10月27日，元树公司(甲方)与裕达公司（乙方）签订《房地产开发项目合作开发协议》，协议内容有：双方针对甲方即将竞拍的位于綦江区文龙街道长生路“优越国际”开发项目以及乙方所有的位于綦江区文龙街道东部新城“东方丽景”两项目合作开发事宜达成协议。协议4.2条约定“甲方牵头开发东方丽景项目，承担该地块开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，乙方收到回报金额……后，该项目所余下全部资产归甲方所有”；4.6条约定“…甲、乙双方同意东方丽景项目以重庆裕达房地产开发有限公司的名义进行开发、建设”。协议还约定有工程质量、财务管理、违约责任等其他相关内容。2016年12月9日，双方合作开发的“东方丽景”一期工程取得商品房预售许可后成立售房部，以被告公司名义对外销售。原告秦富菊欲购买綦江区文龙街道滨河大道18号“东方丽景”商业用房，2017年5月11日，原告向被告裕达公司收款人涂婷婷账户转款支付购房款50000元，2017年7月12日，原告的丈夫周德坤在东方丽景售房部向重庆奋腾企业营销策划有限公司(以下简称奋腾公司)POS刷卡付款三次，共计支付购房款675096元（350000元+150000元+175096元），当天被告开具了购房增值税发票（№08494362）并付给原告，发票载明：销售方“重庆裕达房地产开发有限公司”，购买方“秦富菊”，收款人“涂婷婷”，“房地产开发商业用房、规格、单位数量89.19平方米、单价10952.3809523元、金额648271.43元、税率5%、税额32413.57元、价税合计680685元”。当天10时49分16秒，被告公司将“东方丽景”商业用房网签登记给原告，网签合同编号为CQ-213-01040688。2017年7月12日，原告(乙方)与奋腾公司（甲方）签订《特惠服务协议书》，内容有：购买房号：X-X-X，甲方组织东方丽景项目特惠活动，为购房者提供优惠服务，本协议签订时，乙方支付特惠服务费18000元，作为甲方特惠服务费，不冲抵总房款，乙方享受购房总价减50000元的优惠，特惠服务费不退还，协议还约定有其它相关内容。当天，奋腾公司向原告出具收据，内容有：今收到秦富菊交来东方丽景特惠服务费18000元。证人周德坤当庭陈述，我与秦富菊是夫妻关系，2017年5月底我们决定在东方丽景购房，当时签有订购合同，并向“涂婷婷”转款支付定金50000元，7月份到售房部签订合同，当时奋腾公司在售部帮他们搞销售，说一次性交款有优惠，财务人员说他们的POS机坏了，就要我们在奋腾公司的POS机上刷卡付房款，我共刷了三笔款，35万、15万、17万多一点，加定金是72万余元，含奋腾公司的促销费18000元、购房款、大修基金等，刷卡后财务开的发票，当时我老婆签了四份合同，签合同后定金收据和订购合同就还给他们了，因合同上没有公司签章，说公司在重庆，盖章后给我们。2018年10月26日，第三人向原告发出接房通知，通知原告于2018年10月26日在东方丽景小区1#楼接房，原告认为不具备接房条件，没有实际接房。审理中，第三人提交了《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》，内容有：依据裕达公司与元树公司签订的合作开发协议，东方丽景项目由元树公司承担开发建设资金、房屋销售、收益及其处置权，裕达公司取得约定回报。房屋销售中以裕达公司名义成立销售部，为实现回报，裕达公司授权代表参与并监督建设和销售过程。东方丽景项目加盖印章惯例，所有在项目地办理又需盖章的手续、资料(含网签合同)等，在文本签订后，交由裕达公司重庆驻地加盖印章后再转交签约人。秦富菊购买的东方丽景住宅商用房，向綦江售房部交房款680685元，裕达公司于2017年7月12日在綦江售房部为其办理了《重庆市商品房买卖合同》网签登记手续，并于同日向秦富菊开具了增值税发票（№08494362），但依照惯例将网签合同交由裕达公司重庆驻地后，綦江售房部多次催问，一直未收到加盖印章的合同文本。因东方丽景楼盘不能按合同约定交房，2018年8月12日，綦江建委作出綦委信访初字第(2018)43号信访处理意见，内容有，因业主程蓝等向重庆市綦江区城乡建筑委员会（以下简称綦江建委）信访，要求明确交房日期、违约金支付、交定金未签合同等问题。经调查，东方丽景一期为裕达公司与元树公司合作开发，合同约定2017年12月31日交房，但因开发商内部扯皮，导致施工进度缓慢，未按合同约定交房。经我委多次会同区信访办、区公安局、文龙街道召集裕达公司与元树公司进行协调，两公司承诺在2018年6月30日前交房，但到期后仍未交房，经再次协调，开发商承诺2018年10月30日前交房，交房时按合同约定结算违约金；对交定金未签合同问题，开发商承诺，只要定金交入东方丽景项目公共账户，裕达公司即可盖章认可，如交给元树公司，元树公司将此款转入公共账户后，裕达公司即可盖章认可。2018年12月6日，綦江建委作出綦委信访初字第（2018）57号信访调查答复意见，内容有，因王春利、刘胜威等业主提起信访，反映10月30日元树公司通知接房，但无“两证一书”，达不到接房要求，要求裕达公司书面答复。綦江建委会同区信访办、区公安局等相关部门召集裕达公司与元树公司就延期交房问题进行约谈，裕达公司承诺：12月20日前完成竣工验收备案手续；2019年1月2日完成电力安装，达到竣工验收交付标准；2019年1月10日合法交房。2019年1月7日，綦江建委向元树公司发出限期完成东方丽景项目一期工程综合验收交房的通知，内容有，东方丽景一期工程已2次逾期未能交房，但至今仍未解决电力安装和分户挂表、未完成综合验收相关手续办理，现再次督促抓紧办理电力安装验收手续和综合验收手续，限期在2019年1月31日前实现正式交房。原告庭审中提交的东方丽景一期《重庆市商品房买卖合同》两份(商业用房，业主为翁明松；住房，业主为胡龙平、袁中容)和商品房买卖合同的范本相关内容载明，关于交房时间合同第7.1.2条约定：甲方（裕达公司）应当在2017年12月31日前，依照有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（业主）使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。关于逾期交房违约责任合同第9.1.2条约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。关于办理合同登记备案相关事宜合同第12.1条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；合同第12.3.2约定：如因甲方原因未能按期办理合同登记备案并取得登记受理单的，逾期超过90日……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。审理中，原告陈述，原告在售房部是依据销售人员的要求进行转款，履行了全部付款义务；第三人曾向原告邮寄过延期交房通知书，通知原告不能按期于2017年12月31日交房；第三人通知原告于2018年10月31日接房，但因不具备接房条件，原告没有接房。被告陈述，网签仅是行政登记管理行为，不代表与原告签了商品房买卖合同，开具发票是税务要求，不代表原告支付了购房款，我公司没有收到原告的商品房买卖合同；因为没有交清配套费，涉案开发项目至今没有取得竣工备案登记证；被告与奋腾公司没有签过代理销售合同，双方没有法律关系。第三人陈述，东方丽景项目，实际是第三人以被告名义在对外销售，有部分是被告直接销售，没有经过第三人；奋腾公司是被告聘请的营销公司，因未能与被告签订合同，实际销售后一个月就退场了。庭审中，本院责令被告在休庭后五日内向本院提交双方签订的商品房买卖合同，但被告表示被告处无合同，不能提交。前述事实除原、被告及第三人陈述外，有原告提交的证据购房增值税发票、房产信息资料、银行交易明细、银行回单(回执)、特惠服务协议书、奋腾公司服务费收据、结婚证、交房通知书、《东方丽景延期竣工交房的成因及补救措施》、信访处理意见、信访调查答复意见、限期交房通知、证人周德坤的证言；被告除辩解外，没有提供证据；第三人提供的《房地产开发项目合作开发协议》、《关于叶晓琳、秦富菊购房办理网签情况的说明》等证据在案为凭，经审质证，可以认定。对于原告提供的2017年7月12日三联单收据，载明有，代收契税、大修基金等共计26411元，注明“该款已转入涂婷婷账户，X栋附X号”。收据均未加盖公司印章，在经办人处注明“黎正霞”。原告认为“黎正霞”是第三人的工作人员，以此证明已交纳了契税、大修基金等相关费用。被告对此证据真实性不予认可，不能达到证明目的。对此证据，结合原告证人周德坤证言及其转款记录，能证明原告及其丈夫先后共转账支付购房款725096元，而被告在2017年7月12日开出的购房发票为680685元，加上前述原告持有的三联单收据金额26411元，奋腾公司服务费收据金额18000元，与前述原告举证证明交纳购房款金额(725096元)完全吻合；综上，原告所举示的证据在证明其已交纳契税、大修基金等费用这一事实上，有明显证据优势，具有高度的可能性，本院予以确认。对于原告举示的周德坤向奋腾公司POS机刷卡三次共支付的675096元的银行记录，拟证明，原告按售房部工作人员的要求，支付了购房款及相关费用。虽然被告否认与奋腾公司有委托销售关系，但结合本案被告在刷卡当天出具的购房发票，原告与奋腾公司的特惠服务协议书，奋腾公司出具的特惠服务收据，以及第三人关于奋腾公司曾参与涉案房屋销售的陈述，能相互印证，形成证据链，故对原告前述证据拟证明的目的，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间商品房买卖合同关系是否成立；2、原、被告双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》；3、原告主张被告支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案违约金是否应当支持。对于本案原、被告之间商品房买卖合同关系是否成立的问题，涉案房屋于2016年12月7日取得商品房预售许可，被告作为涉案楼盘开发商，对外出售，符合相关规定；从本案原告举示的交房款依据、购房发票、网签登记、《东方丽景车位定购协议》等证据，能充分证明原、被告双方关于涉案房屋(东方丽景1幢附8号)的买卖合同关系成立。至于被告与第三人之间基本联合开发协议，产生的权利和义务，以及在销售涉案楼盘中发生的经济纠葛，系双方合作开发的内部法律关系，与本案对外销售房屋并非同一法律关系，本案不予处理。对于双方是否签有《重庆市商品房买卖合同》的问题。本案查明，原告于2017年7月12日交清了购房款，并完清了契税、大修基金等费用，被告出具了购房增值税发票，售房部相关人员出具了契税、大修基金等费用的票据，原告已履行了支付购房款义务，被告在2017年7月12日为原告所购房屋(东方丽景)进行了网签登记。双方的前述行为，明确表示了对涉案房屋买卖的合意，结合第三人关于原告购房的情况说明及原告的陈述，按常理以及商品房销售的惯例，在无相反证据否认的情况下，本院推定原、被告双方在交清房款、网签登记后签有商品房买卖合同。在商品房买卖中，合同文本均是在网签后从网上打印，开发公司不可能事先加盖公章，对原告称售房部将合同收回被告公司盖章的意见，符合情理，在被告未提供相反证据予以否认的情况下，结合第三人关于原告购房情况作出的说明，本院认为，双方签订的商品房买卖合同应当在被告处或由其管理，故对原告请求被告返还商品房买卖合同的意见，本院予以支持。对于被告是否应支付逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金问题。按前述认定的事实，本案原、被告双方签有商品房买卖合同，并因加盖公司印章原因由被告持有，本案审理中也责令被告向本院提交商品房买卖合同，但被告没有提交。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本院依据原告提供的涉案楼盘相关商品房买卖合同(东方丽景翁明松、胡龙平等的商品房买卖合同以及商品房买卖合同范本)，结合綦江建委的相关信访文件，对原告主张比照前述商品房买卖合同的约定，确定双方关于逾期交房违约金和逾期办理合同备案登记违约金约定内容的意见，本院予以支持。逾期交房违约金计算，依据前述合同约定以及信访文件，推定涉案房屋约定的交房时间亦为2017年12月31日，被告逾期交房事实成立，应从2018年1月1日起，以原告已交房款680685元为基数按每日万分之一计算违约金至实际交房时止。逾期办理合同备案登记违约金计算，原告审理中陈述是2017年7月12日签的合同，在无相反证据否认情况下，本院确定此时为签订合同的时间。按前述合同约定，被告应在合同签订之日起10日申请办理合同备案登记，取得土地房屋登记部门出具的登记受理单，逾期按已交房款每日万分之一计算违约金。涉案房屋网签后至今没有办理合同备案登记，被告虽辩解原告没有提供证据证明已按合同约定提交了相关办理登记的资料，但结合本案情况，被告在庭审中一直在否认双方存在合同关系，主观上无为原告办理合同备案登记的意思，原告即使提交相关资料，在此情况下被告也不会接收；况且，在商品房买卖合同中，购房人通常是按照开发商确定的程序和要求提供购房办证资料，在本案原告已交清全部购房款及费用，被告已开具发票并进行网签的情况下，原告不可能还没有按被告的要求提交合同登记资料；综上，导致合同至今没有办理备案登记，应归责于被告，故被告应协助并为原告办理合同备案登记，并从2017年7月22日起，以原告已交房款为680685元为基数按每日万分之一计算违约金至取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、原告秦富菊与被告重庆裕达房地产开发有限公司的商品房合同关系成立；二、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告秦富菊返还其所购房屋(东方丽景)加盖有被告公司印章的《重庆市商品房买卖合同》一份（合同编号CQ-213-01040688），并协助办理合同备案登记；三、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告秦富菊支付逾期交房违约金34510.73元(2018年1月1日起至2019年5月23日)，并从2019年5月24日起，以680685元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房时止；四、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告秦富菊支付逾期办理合同备案登记违约金45605.9元(2017年7月22日起至2019年5月23日)，并从2019年5月24日起，以680685元为基数按每日万分之一计算逾期办理合同备案登记违约金至实际取得土地房屋登记部门出具的登记受理单之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取901元，由被告告重庆裕达房地产开发有限公司负担。(原告已经预交，被告承担的部分在履行前述义务时一并支付给原告)。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有乙方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  邹 平二〇一九年九月二日法官助理  胡 超书 记 员  梅仁杰