山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)鲁02民初899号 原告：久聪（上海）健康科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区科苑路151号B59室。 法定代表人：陈燕，经理。 委托诉讼代理人：张翠英，山东汉通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵曙光，山东汉通律师事务所实习律师。 被告：青岛凯旋地产有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路。 法定代表人：杨飞，总经理。 委托诉讼代理人：孙刚，山东盟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄维宝，山东盟达律师事务所实习律师。 原告久聪（上海）健康科技有限公司（以下简称久聪公司）与被告青岛凯旋地产有限公司（以下简称青岛凯旋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告久聪公司的委托诉讼代理人张翠英、赵曙光，被告青岛凯旋公司的委托诉讼代理人孙刚、黄维宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 久聪公司向本院提出诉讼请求：请求判令青岛凯旋公司立即为久聪公司购买的青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元702户、802户、902户、1002户、1102户、1301户房产向房地产登记机关申请办理网签、备案及预购商品房预告登记；本案的诉讼费用、保全费、邮寄费、公告费等一切费用由青岛凯旋公司承担。后在庭审过程中当庭追加诉讼请求，请求注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。事实和理由：久聪公司、青岛凯旋公司于2017年11月28日签订《青岛市商品房预售合同》五份，约定久聪公司购买青岛凯旋公司开发的青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层702户（145.53平方米）；青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层802户（145.53平方米）；青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层902户（145.53平方米）；青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层1002户（145.53平方米）；青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层1102户（145.53平方米）；青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层1301户（147.05平方米），共计商品房六套。合同对久聪公司、青岛凯旋公司之间的权利义务进行了详细约定。久聪公司按照青岛凯旋公司指示将购房款付至鲁德集团有限公司账户。截至2017年12月4日，久聪公司分四次支付购房款共计2550万元，青岛凯旋公司于2017年12月6日向久聪公司出具收据一份，久聪公司依据合同履行了付款义务。根据《青岛市商品房预售合同》第三十二条约定，久聪公司、青岛凯旋公司同意自合同生效之日起180日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，合同约定的期限已届满，且办理网签备案及预告登记手续条件已成就。但青岛凯旋公司始终未为久聪公司购买的房产申请办理网签备案及预购商品房预告登记手续。为此，久聪公司为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼。 青岛凯旋公司辩称：双方签订的买卖合同不是真实的，实际上是民间借贷关系，购买的房屋是作为借贷关系的抵押物，而且久聪公司的房款都付给了鲁德集团，青岛凯旋公司没有收到久聪公司的购房款。经核实，涉案房屋现在均未完工且已停工，且于2014年期间已售卖给青岛市王家村工贸中心有限公司，久聪公司提供的商品房预售合同并非房屋买卖协议，其所涉房屋实为民间借贷中的担保物，另外，涉案房屋在施工阶段已与中国工商银行股份有限公司办理房屋抵押登记且被法院查封。青岛凯旋公司无义务为久聪公司所称的房屋办理网签登记备案预告登记事宜，综上，久聪公司诉讼请求无事实和法律依据，久聪公司诉讼请求不属于人民法院受理范围，望贵院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月28日，青岛凯旋公司（甲方）与久聪公司（乙方）就青岛崂山区香港东路235号《凯旋·书香门第项目（D地块）》x栋1单元层702户、802户、902户、1002户、1102户、1301户分别签订《青岛市商品房预售合同》六份。约定由久聪公司购买上述房屋，其中1301户约定价款为4117400元，702户、802户、902户、1002户、1102户约定价款均为4074840元。上述五份合同均在十一条约定：甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方；第十四条约定：在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；第三十条约定：本合同自双方签字/X公证处公证之日起生效。本合同一经甲、乙双方网上签约，即视为甲、乙双方向房地产登记机构申请办理合同登记备案；第三十二条约定：甲、乙双方选择同意自本合同生效之日起180日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记。 2017年11月28日，青岛凯旋公司出具《汇款委托书》一份，内容为：“我公司青岛凯旋地产有限公司与久聪（上海）健康科技有限公司于2017年11月28日签订购房合同￥25500000.00。因我公司原因，申请将上述购房款汇至以下帐户。户名：鲁德集团有限公司账号：46xx35开户行：华夏银行股份有限公司青岛同安路支行特此证明，请给予办理！”，该《汇款委托书》中加盖有青岛凯旋公司公章。 久聪公司于2017年11月28日通过其在交通银行上海张江支行开立的账户向鲁德集团有限公司账号为46xx35的账户转款5500000元；2017年12月4日，久聪公司通过其在交通银行上海张江支行开立的账户向鲁德集团有限公司账号为46xx35的账户分三笔转款共计20000000元。上述转款的附加信息部分均标注为“往来款”。 2018年12月6日，青岛凯旋公司向久聪公司出具收据一份，收据内容为：“今收到久聪（上海）健康科技有限公司购房款人民币贰仟伍佰伍拾万元整，小写金额：￥25500000.00元”。青岛凯旋公司在收款人处加盖公章及法定代表人杨飞的私章。 2017年11月29日，青岛凯旋公司取得涉案房屋的预售许可证。 至于涉案房屋的现状，凯旋公司称涉案项目仅建至地上四层，目前一直处于停工状态。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，当事人提起民事诉讼应当具有运用民事诉讼解决其民事纠纷的必要性与实效性，即所谓诉的利益。本案系房屋买卖合同纠纷，当事人一般应当具有通过诉讼使合同得以全面履行或合同无法履行时解除合同的目的，相应地其诉讼请求应体现出实现合同利益的诉求，如交付房屋、办理房屋过户或解除合同赔偿损失等。本案中，久聪公司的诉讼请求为要求青岛凯旋公司协助其办理网签、预告登记、注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。首先，办理网签、预告登记包括注销涉案房屋的在建建筑物抵押登记，均属房产管理部门规范商品房交易的行政管理措施，况且是否符合办理网签的条件，尚须考虑是否符合限购政策等因素，属于行政管理范畴。因此，久聪公司的请求不属于民事案件的受案范围；其次，依据合同约定，涉案房屋的交付期限尚未届满，而涉案项目目前仍处于停工状态，涉案合同能否继续履行尚属未知。久聪公司请求办理网签、预告登记、注销抵押登记于解决双方的纠纷并无实际意义，换言之，久聪公司的诉讼请求并无诉的利益。故，对久聪公司的起诉应当予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告久聪（上海）健康科技有限公司的起诉。 案件受理费169300元，退还久聪（上海）健康科技有限公司。 如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 王 楷 审判员 马 喆 审判员 孙 琦 二〇一九年九月十日 书记员 李珊珊 书记员 孔 怡