广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2166号原告：许广承，男，1993年9月15日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷湉，广东正澳律师事务所实习律师。被告：珠海市诚丰物业管理有限公司，住所地：珠海市人民西路833号701号办公-01。法定代表人：吴大银，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周颖哲，女，公司职员。委托诉讼代理人：朱丹君，女，公司职员。被告：珠海市龙裕咨询管理有限公司，住所地：珠海市香洲区梅华西路2370号201号商铺。法定代表人：杨洋，董事长。被告：珠海永呈运动器材有限公司，住所地：珠海市金湾区平沙镇莲湾游艇工业区永呈运动器材有限公司综合楼二楼。法定代表人：杨洋，执行董事兼经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋田兵，广东瀛凯邦律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：高秋平，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。原告许广承与被告珠海市诚丰物业管理有限公司(以下简称“诚丰公司”)、珠海市龙裕咨询管理有限公司（以下简称“龙裕公司”）、珠海永呈运动器材有限公司（以下简称“永呈公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许广承的委托诉讼代理人刘桂萍，被告诚丰公司的委托诉讼代理人朱丹君，被告龙裕公司及被告永呈公司的共同委托诉讼代理人蒋田兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许广承向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即对原告租赁的房屋恢复供水供电，并继续履行《租赁合同》至租赁期限届满即2021年9月30日；2.判令三被告赔偿原告因停水停电等造成的经济损失16,000元；3.本案诉讼费用三被告承担。事实和理由：2018年10月，被告诚丰公司与原告续签《租赁合同》，约定被告诚丰公司将位于珠海市平沙镇珠海大道8009号5号厂房东北角的一间房屋（面积40平方米）出租给原告，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，用途为小卖店，租金1000元/月。原、被告双方正常履行合同至2019年1月，后被告诚丰公司通知原告，自2019年2月1日起由被告龙裕公司收取租金及水电费，但被告龙裕公司拒收原告微信转账的租金及水电费，恶意停水停电，并口头告知不会再让原告经营该租赁房屋。因被告龙裕公司多次停水停电，原告无奈报警，在珠海市公安局平沙派出所的调解下，被告龙裕公司答应恢复水电，但恢复后又停，如此反复。被告龙裕公司还恶意用施工的乱石泥土堵塞道路，妨碍通行，造成小卖店无法正常经营。原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》合法有效，但被告龙裕公司恶意破坏原告的正常经营及生活，已构成违约。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。原告许广承向本院提交的证据：1.租赁合同；2.永呈厂电房锁匙移交；3.指令详情；4.微信聊天记录；5.收据；6.转让合同协议书、身份证、租赁合同、微信转账记录；7.营业执照；8.书面意见；9.通知函；10.询问通知书；11.每月盈利表。被告诚丰公司辩称：被告诚丰公司作为受托人代委托人被告永呈公司与原告签订《租赁合同》，被告诚丰公司不是本案适格主体，原告诉请的相应责任应由被告永呈公司承担。2016年8月30日，被告永呈公司出具《授权委托书》，委托被告诚丰公司对包括涉案物业在内的珠海市金湾区平沙镇珠海大道8009号被告永呈公司所有厂房进行招租、签订合同、收租事宜，委托期限自2016年9月1日至2020年8月31日。2018年10月，被告诚丰公司依据《授权委托书》与原告签订《租赁合同》，将涉案物业出租给原告。从原告提交的原承租人赵岩与出租方被告永呈公司签订的《租赁合同》及赵岩与原告签订的《转让合同协议书》可以看出，原告与被告诚丰公司签订《租赁合同》时，已知被告诚丰公司与被告永呈公司之间是代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的委托范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。”故原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》应直接约束被告永呈公司与原告，被告诚丰公司不是本案适格主体。原告并未就因停水停电造成的经济损失提供证据，结合原告诉状中陈述的“被告诚丰公司未转让之前并无纠纷，新业主被告龙裕公司恶意破坏原告正常经营生活”及原告提交的指令详情、微信聊天记录，在被告永呈公司厂房转让之前，被告诚丰公司代为管理的租赁事宜，并未与原告产生矛盾及纠纷，造成本案原告停水停电及损失的是被告龙裕公司，与被告诚丰公司无关。被告诚丰公司向本院提交的证据：授权委托书。被告龙裕公司辩称：一、被告龙裕公司不是本案适格主体。《租赁合同》由原告与被告诚丰公司签订，合同的履行主体应是被告诚丰公司，涉案物业“珠海市平沙镇珠海大道8009号5#厂房”的所有权人为案外人徐前呈，非被告龙裕公司，被告龙裕公司从未向原告收取过任何租金及费用，也未有收取租金及费用的意思表示。二、原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》第十五条约定了违约责任，如果被告诚丰公司确实存在违约行为，原告可依据合同向其主张违约责任，要求其赔偿损失，而不能要求继续履行。三、授权被告诚丰公司代理招租、合同签订、收租的单位是被告永呈公司，授权日期为2016年8月30日，招租对象是“被告永呈公司的所有厂房”，但本案租赁物“小卖部”位于5号厂房的东北角，距离5号厂房中间隔着一条厂区大马路，是一个临时用砖、铁皮搭建的违章建筑，故被告诚丰公司超出授权范围签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，该租赁物是违章建筑，原告的要求在法律和事实上不能强制履行。被告龙裕公司向本院提交的证据：1.房产证；2.现场照片。被告永呈公司辩称：一、被告永呈公司授权被告诚丰公司代理招租、合同签订、收租，授权日期为2016年8月30日，招租对象是“被告永呈公司的所有厂房”，本案租赁物“小卖部”位于5号厂房的东北角，距离5号厂房中间隔着一条厂区大马路，是一个临时用砖、铁皮搭建的违章建筑，故被告诚丰公司超出授权范围签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，该租赁物是违章建筑，原告的要求在法律和事实上不能强制履行。二、原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》第十五条约定了违约责任，如果被告诚丰公司确实存在违约行为，原告可依据合同向其主张违约责任，要求其赔偿损失，而不能要求继续履行。被告永呈公司向本院提交的证据：1.授权委托书；2.现场照片。经审理查明，2016年8月30日，被告永呈公司与被告诚丰公司签订《授权委托书》，内容为：自2016年9月1日起，被告永呈公司将珠海市金湾区平沙镇珠海大道8009号珠海永呈运动器材有限公司的所有厂房授权委托给被告诚丰公司，委托事项包括招租、合同签订、收租等，委托期限自2016年9月1日至2020年8月31日（具体以签订《租赁合同》约定期限为准）。原告提交的被告永呈公司与案外人赵岩签订的《租赁合同》显示，被告永呈公司将位于珠海市金湾区××大道××一间房屋（面积约40平方米）出租给案外人赵岩，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日。2017年10月27日，案外人赵岩、左小婧与原告签订《转让合同协议书》，约定案外人赵岩、左小婧将该店铺转让给原告使用，租期至2018年9月30日。后被告诚丰公司与原告签订《租赁合同》，约定被告诚丰公司将珠海市金湾区××大道××东北角的一间房屋出租给原告，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，租金1000元/月，合同第七条约定：被告诚丰公司保证所租房屋正常使用，如有补充协议另有约定的除外；合同第十五条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约的，违约方按年度须向守约方交纳年度租金额的银行同期贷款利率4倍作为违约金。原告提交被告诚丰公司刘建粦出具的《永呈厂电房锁匙移交》显示，自2019年2月1日起，租金、水电费由新业主被告珠海龙裕公司接管收费。庭审中，原、被告均认可自2019年2月起涉案厂房由被告龙裕公司进行管理。2019年5月28日，珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会（南水镇）城市管理行政执法局对原告制作《询问通知书》，内容为：该局于2019年5月28日在平沙镇珠海大道8009号5#厂房101发现原告有一间众诚惠百货店，为查明事实，请原告携带工商营业执照等材料到该局协助调查。原告提交珠海市公安局平沙派出所出具的《指令详情》显示，接警时间为2019年6月3日，出警情况载明：“民警张日强已了解情况，报警人黎雯慧到所称其商铺众诚惠在永呈工业园内，现其商铺合同没到期而被工业园的人断水断电，后带双方回所进行调解，现双方到现还没履行承诺，事故主再次到所了解情况，现民警告知事主到法院了解情况。”原告提交其与“老松”的聊天记录显示，原告：“何总，这个泥挖过来把路堵死了，你安排一下咯”，原告向“老松”发送一张店铺门前存在泥土堵塞的照片，并称：“这个是侧门来的”，“老松”：“我安排”。上述微信转账记录显示，原告曾于2019年2月至2019年5月向“老松”微信转账涉案店铺房租或水电费的情况。原告主张“老松”是被告龙裕公司工作人员何松，何松拒绝收租，涉案店铺侧门被泥土堵塞。被告龙裕公司、永呈公司认可“老松”为被告龙裕公司的工作人员，并称“老松”未领取原告转账的上述款项。原告提交的《营业执照》显示，原告经营的商铺名称为珠海经济技术开发区众诚惠百货店，位于珠海市平沙镇珠海大道8009号5#厂房101。原告提交每月盈利表，主张其每月净利润为8095元。被告龙裕公司提交的《房地权证》（产权号：粤房地权证珠字第××号）显示，珠海市平沙镇珠海大道8009号5#厂房的所有权人为徐前呈。被告龙裕公司及被告永呈公司称，被告永呈公司与被告诚丰公司签订《授权委托书》时，被告永呈公司系徐前呈台港澳自然人独资公司，后被告永呈公司的股东变更为被告诚丰公司，自2019年2月起，被告龙裕公司取得被告永呈公司的全部股权。被告永呈公司的工商登记资料显示，被告永呈公司为法人独资企业，其股东为被告龙裕公司，何松系被告永呈公司的监事。以上事实有原、被告双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，一、关于原告与被告诚丰公司签订《租赁合同》的效力问题。首先，《授权委托书》显示，被告永呈公司自2016年9月1日起将珠海市金湾区平沙镇珠海大道8009号珠海永呈运动器材有限公司的所有厂房授权委托给被告诚丰公司，委托事项包括招租、合同签订、收租等，委托期限自2016年9月1日至2020年8月31日（具体以签订《租赁合同》约定期限为准）。被告诚丰公司根据被告永呈公司的委托，与原告签订《租赁合同》，将珠海市金湾区××大道××东北角的一间房屋（面积约40平方米）出租给原告，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日。被告永呈公司及被告龙裕公司称涉案房屋系被告诚丰公司自行搭建，该房屋出租事宜未在被告永呈公司的授权范围内。被告永呈公司及被告龙裕公司对此未提供证据加以证明，涉案房屋位于被告永呈公司厂房内，且在被告诚丰公司接受委托前已经存在，被告永呈公司曾就涉案房屋与案外人赵岩直接签订过《租赁合同》，故被告永呈公司及被告龙裕公司称房屋系被告诚丰公司自行搭建，且超出被告永呈公司的授权范围，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告永呈公司及被告龙裕公司称涉案房屋的租赁期限超出了被告永呈公司的授权期限，根据被告永呈公司及被告龙裕公司签订的《授权委托书》，其中载明租赁期限“具体以签订《租赁合同》约定租期为准”，也即被告永呈公司对被告诚丰公司签订的租赁期限超出授权期限的《租赁合同》予以认可，对该项主张本院不予采纳。其次，被告永呈公司及被告龙裕公司称涉案房屋系违章建筑，原告提交的《询问通知书》仅显示珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会（南水镇）城市管理行政执法局对涉案店铺进行过调查，但并未认定该房屋属于违章建筑，被告永呈公司及被告龙裕公司未提供证据证明涉案房屋属于违章建筑，本院不予采纳。综上所述，原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告永呈公司及被告龙裕公司主张原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》无效，无事实及法律依据，本院不予采信。二、关于原告与被告诚丰公司签订《租赁合同》的法律约束力问题。原告称其与被告诚丰公司签订《租赁合同》时，并不知道被告诚丰公司与被告永呈公司之间存在代理关系，亦不知道涉案房屋的归属。原告提供了被告永呈公司与案外人赵岩签订的《租赁合同》及原告与案外人赵岩、左小婧签订的《转让合同协议书》，原告先从案外人赵岩处转让取得涉案房屋，后与被告诚丰公司续签《租赁合同》，故原告在与案外人赵岩、左小婧签订《转让合同协议书》时已经知道涉案房屋系被告永呈公司所有，在此情况下，原告称其与被告诚丰公司签订《租赁合同》时不知道被告诚丰公司与被告永呈公司之间存在代理关系，明显与常理不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的委托范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人。”故原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》直接约束被告永呈公司与原告。原告要求被告诚丰公司及被告龙裕公司承担继续履行合同、赔偿经济损失等责任，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于合同履行的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”原告与被告诚丰公司签订的《租赁合同》合法有效，且直接约束被告永呈公司与原告，根据上述法律规定，被告永呈公司负有确保原告正常使用涉案店铺至合同期限届满的义务。根据《指令详情》及原告与何松的聊天记录，涉案商铺确有断水断电及遭泥土堵塞道路的情况，故原告要求被告永呈公司恢复供水供电、继续履行合同之主张，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于被告永呈公司未按合同约定履行义务，原告因此遭受的经济损失，被告永呈公司应承担违约责任。原告主张其经济损失为16,000元,并提《每月盈利表》予以证明，由于《每月盈利表》为原告单方制作，不能客观反映原告因本案产生损失的情况，且原告未能提供其他证据加以证明，故本院不予支持。考虑到原告确因被告永呈公司的违约行为遭受了经济损失，《租赁合同》中约定:“违约方按年度须向守约方交纳年度租金额的银行同期贷款利率4倍作为违约金”，参照该标准，并结合原告店铺的日常经营状况，本院酌定原告的经济损失为2080元（1000元/月×12月×4.35%×4倍）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海永呈运动器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内恢复位于珠海市金湾区平沙镇珠海大道8009号东北角涉案房屋的供水供电，并继续履行原告许广承与被告珠海市诚丰物业管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告珠海永呈运动器材有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告许广承经济损失2080元；三、驳回原告许广承的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币338元，由原告许广承负担57元，被告珠海永呈运动器材有限公司负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  许金二〇一九年九月三十日法官助理李伟书记员赵友祺