辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再166号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：刘心海，男。委托诉讼代理人：李勇君，男。被申诉人：马晓云，系原被申诉人马文明（一审被告、二审上诉人、被申请人）长女。委托诉讼代理人：马晓峰，男。被申诉人（一审被告）：马晓峰，男。委托诉讼代理人：刘宏伟，辽宁鑫磊律师事务所律师。申诉人刘心海因与被申诉人马晓云、马晓峰房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市中级人民法院（2016）辽06民终1270号民事判决，向检察机关提出申诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2018]21000000129号民事（行政）抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2018年12月10日作出（2018）辽民抗70号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员田旭、石小卉出庭。申诉人刘心海及委托诉讼代理人李勇君，被申诉人马晓峰暨马晓云的委托诉讼代理人及委托诉讼代理人刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该条款的责任类型应属缔约过失责任，其构成要件包括：缔约一方有违反先合同义务的行为；该行为给对方造成了信赖利益的损失；违反先合同义务一方主观上存在过错；违反先合同义务一方行为与对方所受损失之间有因果关系。本案中，马文明没有向刘心海告知其本人无处分权并与之订立购房合同，违反了诚实信用原则和先合同义务，刘心海基于对马文明履约能力的合理信任，丧失了同等条件下与他人订立购房合同的机会，基于马文明的无权处分行为合同被法院确认无效，法院判决案涉房屋归还马晓峰，刘心海因房价上涨因素影响，受到了不可挽回的损失。因此，马文明应当对其过错行为承担相应责任，刘心海因未尽审查对方是否有处分权注意义务亦应承担一定责任。关于赔偿范围，本案合同已被法院确认无效，当事人只能基于缔约过失主张赔偿责任，责任范围通常是信赖利益损失。刘心海主张赔偿的房屋增值价值，不是发生在未来时间范围内的不能确定的预期利益，而是从订立契约到合同无效期间的房屋增值利益，该增值利益正是刘心海因相信合同有效而丧失与他人订立合同的信赖利益损失，是已经发生且可以评估确定的利益损失，而非原审判决所述主观设想的。对该损失双方当事人应当按过错比例承担相应责任。刘心海称，同意检察机关抗诉意见。马晓云、马晓峰辩称，原判正确，应予维持。刘心海向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告303800元。一审法院认定事实：被告马文明系被告马晓峰之父。2002年5月30日，被告马晓峰与案外人于景春签订协议书，约定于景春将位于东港市新城管理区刘家泡村九组1842平方米的集体土地使用权（土地使用权证号为东集用[2001]第00579号）转让给被告马晓峰，被告马晓峰自筹资金在该土地上建设新城物资供应站综合楼，所有权归被告马晓峰所有。双方签订协议后并未马上办理集体土地使用权变更登记。2002年6月17日，新城物资供应站综合楼工程开工报告通过审批。2002年6月20日，原东港市城乡建设局颁发了东建规（2002）第32号建设工程规划许可证，该许可证载明的建设单位为东港市新城物资供应站。该工程竣工后未办理验收手续。2005年1月24日，被告马文明与原告签订了一份“买卖契约”，双方约定，被告马文明将坐落于东港市新城管理区刘家泡村九组的原新城物资供应站综合楼从西向东数第五门（1-2层）卖给原告，原告于当天给付被告马文明定金50000元，余款待“甲方（被告马文明）将所有手续办齐后一次付清”。2007年10月16日，被告马晓峰成立了东港市新城区刘泡晓峰建材商店，次月20日，该商店取得了涉案房屋范围内土地的集体土地使用证，但涉案综合楼工程的建设工程规划许可证上载明的工程建设单位仍然是东港市新城物资供应站。涉案房屋自2005年1月24日起由原告占有使用。2009年11月13日，被告马晓峰诉至一审法院，称其将涉案综合楼建成后，将涉案房屋交由其父被告马文明使用，但被告马文明擅自将该房屋卖给本案原告，故请求判决确认双方房屋买卖合同无效。2012年8月23日，丹东市中级人民法院作出（2012）丹审民再字第61号民事判决，该判决认为，被告马晓峰是涉案房产的实际投资建设者，被告马文明不是涉案建筑的所有人，其出售房屋的行为未得到被告马晓峰的追认，则被告马文明无权处分涉案建筑，其与原告签订的房屋买卖合同依法应确认为无效。原告受让涉案房产虽然善意并支付了部分对价，但涉案房产作为不动产，依法应以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。因原告未就涉案房屋进行登记，其尚未取得该不动产的所有权。被告马晓峰依法有权追回无处分权人被告马文明转让给原告的房屋，同时被告马文明也应返还原告购房定金50000元并按银行同期同类贷款利率支付利息。合同无效，被告马文明应承担主要过错责任，原告购买房屋未尽审慎之责，亦应承担一定的责任，因合同无效给其造成的其他损失可以另行主张权利。该判决已生效。本案审理期间，应原告申请，一审法院委托丹东辽东房地产土地评估事务所对涉案房屋自2005年1月24日至2014年9月3日期间增长的市场价值进行评估。该所于2014年11月28日作出辽东房估字[2014]第565号估价结果报告，报告认为涉案房屋在2005年1月4日的市场价为每平方米1800元，至2014年9月3日，每平方米的市场价为5300元，在此期间每平方米增值3500元。原告支出鉴定费5000元。一审法院认为，原告和被告马文明于2005年1月24日签订的房屋买卖契约被丹东市中级人民法院（2012）丹审民再字第00061号民事判决书确认无效，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。被告马文明与被告马晓峰系父子关系，被告马文明应知涉案房屋权属情况，但其仍以个人名义与原告订立房屋买卖合同，事隔多年以后，其提出当年与原告订立合同时未经房屋所有人同意故合同无效，上述行为有悖诚实信用原则。（2012）丹审民再字第61号民事判决书已认定被告马文明对合同无效应承担主要过错责任，故被告马文明对于合同无效应承担70%过错责任。原告作为房屋的买受人，在购房前对房屋的产权情况有审查注意义务，被告马文明与案外人徐奇于2003年9月4日签订了售房协议，被告马文明将涉案相邻的门市出售给案外人徐奇，并交付使用。而原告购买时间是2005年1月24日，并通过涉案房屋原土地使用权人于景春介绍与被告马文明签订房屋买卖合同，原告作为农民尽到了一般的审慎注意义务，但未尽到详尽的审查义务，应承担30%的过错责任。关于涉案房屋的面积，原告陈述房屋面积为124平方米，在庭审中，被告马文明、马晓峰均陈述估计是110平方米，原告同意按110平方米计算，但被告马文明、马晓峰不同意按110平方米计算，根据过错和举证的难易程度，应由被告马文明承担举证责任，经一审法院释明后，被告马文明拒绝申请鉴定，故依据被告马文明、马晓峰陈述的110平方米计算，被告马文明应赔偿原告经济损失269500元（3500元/平方米×110平方米×70%）。对于被告抗辩的丹东市中级人民法院作出（2012）丹审民再字第61号民事判决已判决被告马文明返还原告购房定金5万元及利息，原告请求房屋增值是重复诉讼。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照合同法的基本理论，合同无效的，应当返还取得的财产，并且由导致合同无效的过错一方承担过错责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原告与被告马文明买卖的房屋存在升值价值，因合同被确认无效，原告丧失与其他人同价位订立有效合同的机会，对房屋升值部分，根据双方过错程度，按一定比例进行赔偿符合法律规定，不是重复诉讼，与被告马文明应返还购房款不存在冲突，不相互矛盾。虽然原告未全额交付购房款，但原告是按合同约定履行付款义务，是因被告马文明过错导致合同无效，原告请求的房屋溢价款损失与原告交付房款多少无关联。虽然被告马文明与被告马晓峰系父子关系，但被告马晓峰不是本案合同相对人，其不承担赔偿责任。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定部分，予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定。判决：一、被告马文明于本判决生效后10日内赔偿原告刘心海269500元；二、驳回原告刘心海其他诉讼请求。如被告马文明未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5340元，鉴定费5000元，合计10340元，由被告马文明承担。此款原告已预交，待执行时由被告马文明将此款一并给付原告。马文明不服一审判决，上诉请求：撤销东港市人民法院（2015）东民初字第02662号判决，改判驳回刘心海原审诉讼请求，诉讼费用由刘心海承担。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，上诉人马文明与被上诉人刘心海于2005年1月24日签订的房屋买卖契约经本院（2012）丹审民再字第00061号民事判决书确认无效，且无效的情形属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”此后，被上诉人刘心海提起本案诉讼，要求上诉人马文明及原审被告马晓峰赔偿因合同无效造成的房屋升值后的差价损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人马文明与被上诉人刘心海于2005年1月24日签订的房屋买卖契约已被生效民事判决确认为无效，故自合同签订之日起该合同对上诉人马文明及被上诉人刘心海均无法律约束力。在合同无效情况下的损失赔偿，应当是实际发生的并且可以确定的损失，而不是主观设想的。现被上诉人刘心海主张的房屋差价损失，应为合同有效并如约履行后其以通过合同取得的财产为基础而产生的财产增值利益，但由于一方违约，使受害人不能取得合同规定应交付的财产，造成其财产增值损失。原审判决上诉人马文明赔偿被上诉人刘心海房屋溢价款损失，属于保护合同有效且全面履行的情况下，刘心海通过合同取得房屋并以此为基础而获得的增值利益。现合同已被生效民事判决以违反法律、行政法规的强制性规定而确认无效，原审法院在此情况下，仍保护被上诉人刘心海主张的增值利益，无法律依据。此外，结合本案实际情况，一方面，被上诉人刘心海为购买涉案房屋仅支付购房定金款50000元，而且被上诉人刘心海作为完全民事行为能力人，在购买房屋等重大生活资料时有审查财产权属的注意义务，但在上诉人马文明没有证明其有财产处分权利的情况下，仍与上诉人马文明签订买卖契约，其亦有过错。且在2009年原审被告马晓峰将其诉至法院要求确认房屋买卖契约无效的情形下，仍占有使用涉案房屋近十年；另一方面，原判计算经济损失所依据的鉴定报告，对涉案房屋估价的时点从2005年1月24日开始截止至2014年9月3日。但是2012年涉案房屋买卖契约已被生效民事判决确认无效，并判决上诉人马文明返还被上诉人刘心海购房定金50000元及利息，被上诉人刘心海将涉案房屋退还给原审被告马晓峰，故原判计算经济损失的依据并不客观真实。因此，从本案客观事实看，原审法院判决由上诉人马文明赔偿被上诉人刘心海经济损失269500元，亦有失公允。现上诉人马文明诉请驳回被上诉人刘心海原审诉讼请求的主张，有事实及法律依据，该院予以支持。综上所述，马文明的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销东港市人民法院（2015）东民初字第02662号民事判决；二、驳回刘心海的诉讼请求。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，马文明与刘心海于2005年1月24日签订的房屋买卖契约已被生效民事判决确认为无效，故自合同签订之日起该合同对马文明及刘心海均无法律约束力。在合同无效情况下的损失赔偿，应当是实际发生的并且可以确定的损失。刘心海主张的房屋差价损失，应为合同有效并如约履行后其以通过合同取得的财产为基础而产生的财产增值利益，但由于一方违约，使受害人不能取得合同规定应交付的财产，造成其财产增值损失。同时，结合本案实际情况，刘心海为购买涉案房屋仅支付购房定金款50000元，至今未付全款，在2009年马晓峰将其诉至法院要求确认房屋买卖契约无效的情形下，仍占有使用涉案房屋近十年；而且刘心海作为完全民事行为能力人，在购买房屋等重大生活资料时有审查财产权属的注意义务，但在马文明没有证明其有财产处分权利的情况下，仍与马文明签订买卖契约，其亦存在过错。故原审法院驳回刘心海主张赔偿房屋增值价值的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持丹东市中级人民法院(2016)辽06民终1270号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张云涌审判员  米继东审判员  王 双二〇一九年九月二十五日法官助理郭红艳书记员辛颖