福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5041号 原告：福州星月家居装饰用品有限公司，住福建省福州市闽侯县荆溪镇徐家村166号。 法定代表人：林山，职务总经理。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所执业律师。 被告：林建文，男，汉族，1989年10月23日出生，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：林金凤，福建合隆律师事务所执业律师。 原告福州星月家居装饰用品有限公司（以下简称“星月公司”）与被告林建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星月公司的法定代表人林山及其委托诉讼代理人赵秀芝，被告林建文及其委托诉讼代理人林金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星月公司向本院提出诉讼请求：1、判令星月公司与林建文于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2、判令林建文立即清空并搬离位于闽侯县荆溪镇溪头工业区徐家村166号星月公司的8号楼（标识1号楼，侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》）及该楼前后空地（共763平方米），并向星月公司返还上述楼房及该楼前后空地；3、判令林建文向星月公司支付拖欠的租金合计63827.64元（按照月租金65723.82元为计算标准，从2019年4月3日起至2019年7月26日止）及逾期付款违约金（按照累计拖欠租金为基数，按照月利率2%的标准计算，从2019年4月3日起计至实际支付完毕之日止）；4、判令林建文向星月公司支付占有使用费（按照月租金65723.82元为计算标准，从2019年7月27日起至实际归还之日止）；5、判令林建文向星月公司支付拖欠的税费（按照每月税费2012元的标准，从2019年2月至实际支付完毕之日止，暂计至2019年7月为14084元）及逾期付款违约金（按照累计拖欠税费为计算基数，按照月利率2%的标准计算，从2019年7月26日起计至实际支付完毕之日止）；6、判令林建文向星月公司赔偿租赁房屋装修复原费用（以实际评估结果为准）；7、判令林建文向星月公司支付违约金合计197171.46元；8、判令由林建文承担本案受理费、公告费、鉴定费等全部诉讼费用。审理中，星月公司向本院撤回前述第5项诉讼请求。 事实与理由：2018年8月27日，星月公司与林建文作为甲乙双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁面积：甲方自愿将坐落于荆溪镇溪头工业区徐家村166号福州星月公司装饰用品有限公司的8号楼（标识1号楼）整座面积共3396.99平方米，1号楼前后空地面积共763平方米租赁给乙方使用；二、租赁期限：从合同签字之日至2018年9月30日为免租期。租期从2018年10月1日起至2028年9月30日结束，共计120个月；三、房屋租金：双方同意以上房屋不含税起始租金为：空地：面积共763平方米，6元/月/平方米，楼面：18元/月/平方米，合计65723.82元/月，该项租金的税负由乙方承担。2018年10月1日开始至2020年9月30日止为期2年（24个月）后每年（12个月）租金递增5%；四、租金结算：乙方按先付租后用房的原则，按季度（三个月）付租，乙方应于每季度租赁首月前3日以银行转账的方式将租金支付给甲方账户；八、房屋用途：乙方保证承租的上述房屋仅作为汽车保养及相关服务业，未经甲方书面同意，不得作为其他项使用；十一、乙方责任：1、如乙方需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方的书面同意，乙方自行从甲方电房牵引用电专线，费用由乙方自理；2、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得转租或部分转租使用；4、乙方不得改变房屋的承重墙、外立面、框架结构等等；十五、违约责任：1、任何一方违反本合同之规定，所造成的的损失由违约责任一方承担。甲乙双方的任意一方违约，均需向另一方支付违约金等同押金人民币197171.46元作为赔偿；2、若乙方逾期缴纳租金及相关应付款项，每逾期一日，应按欠交租金的千分之五向甲方支付滞纳金，节假日顺延等其他合同约定事项。 2018年8月27日，林建文按照合同约定星月公司支付押金197171.46元及六个月租金394342.92元。星月公司将租赁房屋交由林建文使用。2019年2月份开始，因林建文未按照合同约定向星月公司缴纳水电费、税费、物业费、租金等费用。星月公司分别于2019年4月3日、2019年4月13日、2019年5月23日、2019年5月27日、2019年7月2日向林建文发出《通知》，要求林建文向星月公司缴纳水电费、物业费、税费、租金及滞纳金等费用。2019年7月4日，星月公司发现林建文未经星月公司同意进行装修改造，且擅自将租赁房屋进行转租。2019年7月4日，星月公司向林建文发出一份《通知》，要求其恢复原状，并清退转租用户等内容。林建文收到星月公司发出的《通知》后仍然继续对租赁房屋进行装修，且继续转租。2019年7月23日，星月公司向林建文发出一份《解除函》，要求其三日内支付拖欠租金，清退租户，恢复原状，否则《房屋租赁合同》自动解除等内容。林建文收到后并没有按照《解除函》内容履行。林建文违反合同约定擅自将租赁房屋转租给他人，未经星月公司同意擅自将房屋进行拆除、改建，拖欠租金、税费等等，给星月公司造成巨大的损失。因林建文的违约行为，星月公司有权解除《房屋租赁合同》，并要求林建文承担违约责任并赔偿损失。综上所述，星月公司为维护自身合法权益，依据我国相关法律规定，特向贵院具状起诉，望判如所请。 林建文辩称，1、林建文在起诉之前不存在欠付房屋租金的情况，虽有几天的拖延但均已支付。2、林建文不存在欠付水电费物业费，在星月公司发出通知后都足额支付了上述费用。3、星月公司主张的税费除了开票部分的增值税外，均不应当由林建文承担，林建文已经支付的税款早就超出了本应承当的税费。4、星月公司整个园区都没有收取空地费，唯独要求向林建文收取，显失公平。而且星月公司只是欠付一个月的空地费情况下就对林建文的整个租赁物进行断电处理，严重影响了林建文的生产经营，违背了合同关于甲方职责的约定，星月公司的行为属于根本违约。5、林建文的装修方案在签订合同初期就已经向星月公司备案了，且1楼、6楼在2018年12月装修的时候星月公司同意但是也并没有书面同意，实际履行过程中已经变更了合同关于书面同意的约定。但是因为断电事件的影响，林建文得罪了星月公司，故星月公司才恶意的不同意林建文进行装修，并以此作为解除合同的理由，星月公司的行为违背了双方签订合同的目的，使林建文的投入付之东流，损害了林建文的期待利益，其行为属于根本性违约。6、林建文的转租是在星月公司的建议后进行的，星月公司却反过来将此作为林建文违约的理由，星月公司的行为违背了诚实信用原则。7、林建文签订该合同后投入了两百万的资金但是却因为星月公司恶意解除合同令林建文无法实现合同目的，星月公司恶意利用自己在市场经济中的强势地位，恃强凌弱，其行为应当予以惩戒。8、林建文已经腾空了租赁物的四层和五层并已经通知星月公司接收，不应当再承担该部分的占有使用费。综上所述，林建文不同意解除租赁合同，除非合同解除的违约责任在星月公司。因此恳请法庭驳回星月公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于荆溪镇荆溪村徐家村166号8#楼厂房整座的所有权人为星月公司。2018年8月27日，星月公司（甲方）与林建文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于荆溪镇溪头工业区徐家村166号福州星月家居装饰用品有限公司的8号楼（标识1号楼）整座面积共3396.99平方米，1号楼前后空地面积共763平方米租赁给乙方使用；从合同签字之日至2018年9月30日为免租期。租期从2018年10月1日起至2028年9月30日结束，共计120个月；双方同意以上房屋不含税起始租金为：空地面积共763平方米，6元/月/平方米，楼面：18元/月/平方米，合计65723.82元/月，该项租金的税负由乙方承担。2018年10月1日开始至2020年9月30日止为期2年后每年租金递增5%；乙方按先付租后用房的原则，按季度（三个月）付租，乙方应于每季度租赁首月前3日以银行转账的方式将租金支付给甲方账户；本合同签订当日，乙方向甲方交纳三个月押金合计197171.46元。待合同终止后，乙方水费、电费等费用结算清楚，财产无损坏等乙方无违约责任时甲方应在本合同终止后15日内把押金无息退还给乙方；乙方保证承租的上述房屋仅作为汽车保养及相关服务业，未经甲方同意，不得作为其他项使用。如乙方需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方的书面同意，乙方自行从甲方电房牵引用电专线，费用由乙方自理；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得转租或部分转租使用；乙方不得改变房屋的承重墙、外立面、框架结构等等；甲方按房屋现状交付给乙方使用，乙方在退租时，应当将房屋恢复原状交还甲方；任何一方违反本合同之规定，所造成的的损失由违约责任一方承担，甲乙双方的任意一方违约，均需向另一方支付违约金等同押金197171.46元作为赔偿；若乙方逾期缴纳租金及相关应付款项，每逾期一日，应按欠交租金的千分之五向甲方支付滞纳金，节假日顺延等其他合同约定事项。合同未对合同解除事项进行约定。 合同签订当日，林建文按照合同约定向星月公司支付押金197171.46元以及6个月租金394342.92元。此后，林建文自2019年4月18日起陆续向星月公司支付租金190304.46元以及其他费用等。星月公司分别于2019年4月3日、2019年4月13日、2019年5月23日、2019年5月27日、2019年7月2日向林建文发出《通知》，要求林建文向星月公司缴纳水电费、物业费、税费、租金及滞纳金等费用。2019年7月23日，星月公司向林建文发出《解除函》，通知林建文因其在租赁过程中存在未按时缴纳租金及税费、未经同意擅自转租、未经书面同意擅自装修等违约行为，要求从《解除函》发出之日起三日内支付拖欠的租金、税费及滞纳金，并清退租户、恢复房屋原状等，若未在履行期限内完成上述事项，则双方签订的《房屋租赁合同》自行解除。2019年7月7日，林建文向星月公司发出《通知函》，表示将对涉案房屋2楼开始装修。星月公司于2019年7月15日回复称不同意进行装修。 本院认为，星月公司与林建文之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《房屋租赁合同》约定，乙方按先付租后用房的原则，按季度（三个月）付租，乙方应于每季度租赁首月前3日以银行转账的方式将租金支付给甲方账户。林建文欠付租金，经星月公司多次催告，仍未补足租金，星月公司有权依照前述法律规定解除合同。星月公司已于2019年7月23日向林建文发出《解除函》，星月公司要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除，于法有据，本院予以支持。 合同解除后，林建文应及时清空并搬离涉案场地，将涉案场地恢复原状后返还给星月公司。截止至2019年7月26日，林建文应向星月公司支付租金为646637.58元，其已实际向星月公司支付租金584647.38元，故林建文还应向星月公司支付租金61990.2元。《房屋租赁合同》约定，若乙方逾期缴纳租金及相关应付款项，每逾期一日，应按欠交租金的千分之五向甲方支付滞纳金，该条款约定的滞纳金实际上为逾期支付租金的违约金，星月公司自愿要求林建文依照2%/月标准计算逾期支付租金的违约金，本院予以支持，其中2019年3-6月欠付租金的违约金为6629.65元，剩余61990.2元租金的违约金应自2019年7月3日起计算至实际支付完毕之日止。 合同解除后，林建文仍占有使用涉案场地，应按65723.82元/月标准向星月公司支付自2019年7月27日起至实际归还涉案场地之日止的房屋占用费。《房屋租赁合同》约定，租金的税费由林建文负担。《房屋租赁合同》约定，甲方按房屋现状交付给乙方使用，乙方在退租时，应当将房屋恢复原状交还甲方。将涉案场地恢复原状并退还星月公司系林建文的义务，星月公司向本院申请对房屋修复费用进行鉴定并要求林建文支付房屋的修复费用，不符合合同约定，本院对其鉴定申请不予准许，对星月公司要求林建文支付修复费用的主张，本院不予支持。林建文违约导致合同解除，星月公司要求林建文支付违约金197171.46元，符合合同约定，本院予以支持。 林建文主张已腾空涉案场地四楼、五楼并已通知星月公司接收，不应再计算该部分的房屋占用费，但双方并未办理交接手续，且林建文提交的证据不足以证明其该项主张，故对林建文的该项抗辩理由，本院不予采纳。审理中，星月公司向本院申请撤回要求林建文支付税费的请求，属于对自身权利的处分，该申请未损害他人及社会公共利益，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认福州星月家居装饰用品有限公司与林建文于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除； 二、林建文应于本判决生效之日起十五日内将位于闽侯县荆溪镇溪头工业区徐家村166号星月公司的8号楼（标识1号楼，侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》）及该楼前后空地（共763平方米）恢复原状后返还给福州星月家居装饰用品有限公司； 三、林建文应于本判决生效之日起十五日内向福州星月家居装饰用品有限公司支付拖欠的租金61990.2元及逾期付款违约金（其中2019年3-6月欠付租金的违约金为6629.65元；剩余61990.2元租金的违约金，按照月利率2%标准，自2019年7月3日起计算至实际支付完毕之日止）； 四、林建文应于本判决生效之日起十五日内按65723.82元/月标准向福州星月家居装饰用品有限公司支付自2019年7月27日起至实际归还涉案场地之日止的房屋占用费； 五、林建文应于本判决生效之日起十五日内向福州星月家居装饰用品有限公司支付违约金197171.46元； 六、驳回福州星月家居装饰用品有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62407元，因适用简易程序审结，依法减半收取计31203.5元，由林建文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇一九年九月二十三日 法官助理李秀华 书记员罗燕圆 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。