新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2019）新2325民初2060号原告（反诉被告）：奇台县天和房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城健康西路。法定代表人：包**，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张锋，系该公司法务。被告（反诉原告）：马建军，男,1971年2月4日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。被告（反诉原告）：马春艳，女,1982年7月11日出生，回族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县西大街661号。二被告共同委托诉讼代理人：王建勇，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。原告（反诉被告）奇台县天和房地产开发有限责任公司（以下简称天和公司）与被告马建军、马春艳（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）天和公司的委托诉讼代理人张锋，被告马建军、被告（反诉原告）马建军、马春艳的委托诉讼代理人王建勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告金天地·锦绣华城13号楼一单元301室房屋购房款339774元；2、判令被告支付金天地锦绣华城12号楼一单元301、302、304室与13号楼一单元301室房屋逾期违约利息451143元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2011年12月2日二被告购买原告金天地·锦绣华城（12号楼一单元301、302、304室与13号楼一单元301室）的四套房屋，二被告与原告签订了三套房屋的商品房买卖合同，合同签订后原告即为被告办理了四套房屋的入住手续，但被告只支付了部分房款，至今被告尚有339774元房款未向原告支付，经原告多次催款无果故诉至法院，请求解决。被告马建军、马春艳（反诉原告）辩称，原告所诉的第一项诉讼请求不能成立，被告并没有购买13号楼一单元301室的房屋，被告购买原告的4套房屋分别是12号楼的一单元301、302、303、304室，原告所诉逾期违约利息也不能成立，原、被告合同中虽然约定交付房款的时间，但因原告自身的原因原告修建的房屋在施工过程中发生质量问题，从2011年停工至2015年才竣工，2017年至2018年原告给被告办理了12号楼一单元的301、303、304室的房产证，12号楼一单元302室的房产证至今没有办理，所以导致原、被告没有按照原合同约定的期限交付房款，经双方协商原告也同意被告延期付款，截止原告起诉时被告不欠原告任何房款，也不存在违约行为，相反原告至今也没有给被告办理××楼的房产证，原告的行为构成违约，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告马建军、马春艳（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、反诉被告尽快办理并交付奇台县金天地锦绣华城12号楼一单元302室的产权证；2、反诉被告承担违约责任，违约金4040元，退还20000元房款；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年12月2日，反诉原告一次性购买反诉被告开发的的位××县、302、303、304室四套房产，并签署四份书面《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告于2012年10月30日交付房屋，并应于90日内将办理产权登记所需资料报备，可反诉原告于2017年6月才拿到303室产权证，于2018年6月底拿到301室、304室的产权证，302室的产权证至今未拿到，反诉原告为个体户，急需用产权证抵押贷款用于经营和给付剩余房款，反诉被告严重违约，反诉被告提及的××楼的购房款也是不能成立的，自2011年12月反诉原告一直要求同反诉被告签署合同，但是其一直推拖，后反诉原告一方面催促反诉被告尽快办理房产证，一方面要求反诉被告签署合同，至今仍未能签署合同，现反诉原告不同意购买13号楼一单元301室，并要求反诉被告退还预交20000元房款，驳回反诉被告的本诉请求。原告天和公司（反诉被告）辩称，被告马建军、马春艳一共向原告天和公司购买了五套房屋，13号楼一单元301室最初被告只交付20000元定金，因二被告首付款没有交，所以双方一直未签订商品房销售合同，其他四套房屋都交了首付款所以签订了商品房销售合同，上述五套房屋原告天和公司在2012年10月4日已全部办理入住手续并领取了钥匙，还向天和物业公司按月缴纳上述五套房屋的物业费，原告天和公司多次催促被告（马建军、马春艳签订13号楼一单元301室的商品房买卖合同，但至今没有签订，12号楼一单元302室的房产证未办理是因为被告马建军、马春艳在2018年7月11日才将剩余的65000元房款交清，原告天和公司并不是不给办理，而是被告马建军、马春艳一直没有到原告天和公司处办理该房屋的房产证手续，现在原告天和公司同意给被告马建军、马春艳办理12号楼一单元302室的房屋产权证，但需要被告配合办理，上述五套房屋原告天和公司是2012年10月4日一起交付给被告马建军、马春艳使用受益的，被告马建军、马春艳前期也交纳13号楼一单元301室的20000元定金，证明该房屋是同12号楼其他4套房屋一起购买的，故原告天河公司认为被告马建军、马春艳应当交纳13号楼一单元301室的房款，请求法院驳回被告马建军、马春艳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告天和公司（反诉被告）提供的证据，本院认定如下：1、12号楼一单元301、302、304室三套房屋商品房买卖合同三份，拟证实被告于2011年12月2日购买原告开发的三套房屋，按照当初的价格每平方米2470元，原告参照该价格主张计算13号楼一单元301室的房款，根据合同第7条第一、二款买受人逾期支付房款的，按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。被告马建军、马春艳（反诉原告）对其中12号楼一单元301、302、304室合同真实性没有异议，但认为原告提交12号楼一单元302室合同的复印件没有印全，在逾期交房的违约责任部分没有印上，合同10-13页没有复印，根据这三份合同的约定原告应当在2012年10月30日前将验收合格的房屋交付给被告，但原告因该房屋出现质量问题验收未按时通过，后经维修、加固，一直到2015年年底才验收合格，原告也没有按照合同约定在房屋交付之时给被告办理房产证，12号楼一单元303室房产证是2017年6月拿到的，303、304室的房产证是2018年才拿到，302室的房产证至今都没有拿到，是原告先违约，没有按时交房也没有按时办证，13号楼一单元301室也参照12号楼四套房屋的价格计算房款被告不认可，被告没有购买该房屋，故对该价格也不认可。本院对该组证据来源真实性予以确认。2、奇台县天和物业公司出具收据一份，证明一份，拟证实涉案五套房屋二被告于2012年10月4日入住并开始交纳物业费，13号楼一单元301室包含其中，一直由被告使用受益并且被告将该房屋装修成嘉成宾馆对外营业。被告马建军、马春艳（反诉原告）对该证据的真实性不予认可，认为虽然该证明是天和物业公司的盖章，但天和物业和天和房产是一家公司，该天和物业出具的证明不具有证明效力，被告办理的是12号楼一单元四套房屋的入住手续并交纳物业费，并没有办理13号楼一单元301室的入住手续也没有交该房屋的物业费，是物业公司自己写的五套房屋，二被告不了解物业费的收费标准，如果物业公司认为被告交纳了13号楼一单元301室的物业费，被告将要求物业公司返还该房屋的物业费，当时被告确实将五套房屋全部装修成了宾馆，其中包括13号楼一单元的301室，当时考虑因为13号楼和12号楼中间有一个连廊，被告想将该连廊打通，便于之后经营宾馆，当时原告方也同意打通连廊，但后来没有打通，当时把连廊通道也保留的，只是先装修了房屋，后来连廊无法打通，13号楼一单元301室的房屋无法使用。本院对该组证据来源真实性予以确认。3、房款收据5张，拟证实原告第二项诉讼请求中计算违约利息时间的依据，从合同约定应付购房款的时间开始计算逾期利息。被告马建军、马春艳（反诉原告）对该证据的真实性没有异议，但认为原告没有印全，被告是从2016、2017、2018年陆续支付房款，最后一笔应当是在2018年7月付清，但原告要求被告承担违约金不成立。本院对该组证据来源真实性予以确认。4、新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表两份、房产面积测绘报告一份，拟证实涉案房屋竣工备案时间为2015年11月16日，测绘报告证实涉案13号楼一单元301室房屋面积为124.06平方米。被告马建军、马春艳（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，对证明的问题认可。本院对该组证据真实性及证明的问题予以确认。对被告马建军、马春艳（反诉原告）提供的证据，本院认定如下：1、12号楼一单元302室房屋买卖合同一份，拟证实按照合同约定原告应当在2012年10月30日前交付验收合格的房屋并在90日内办理房产证，但是原告的房屋到2016年才验收合格，至今也没有为该房屋办理房产证。原告天和公司（反诉被告）对该证据的真实性没有异议，对证明的问题不认可，认为被告说原告的房屋存在质量问题没有事实依据，该房屋2012年已经交付被告使用，没有任何质量问题。本院对该组证据来源真实性予以确认。2、房屋竣工验收备案表4张，拟证实被告购买的12号楼2015年11月16日才完成竣工验收备案工作。原告天和公司（反诉被告）认为被告提交的是照片打印件，不认可，其来源无法确认。要求原告提供该证据的原件，如果不能提供申请法院向相关部门调取该备案资料。本院对该组证据结合其他证据综合认定。3、12号楼一单元301、303、304室不动产证三份，拟证实被告购买了12号楼一单元四套房屋，12号楼一单元301、304室是2018年办理的不动产证，303室是2017年办理的不动产证，302室至今都没有办理不动产证。原告天和公司（反诉被告）对该组证据的真实性没有异议，认为被告一直未交付12号楼一单元301、303、304室的剩余房款，所以一直未办理不动产证，该组证据上载明涉案房屋的竣工时间是2011年12月30日，证明了涉案房屋竣工的时间；原告公司是因为被告没有交清全部房款无法出具全屋房款的发票，所以无法按时办理房产证，所以未按时办理房产证的责任不在原告。本院对该组证据来源真实性予以确认。4、2011年12月6日12号楼一单元303室销售不动产发票一张，拟证实原告公司提出的因为被告没有交清全部房款无法出具全屋房款的发票，所以无法按时办理房产证说法不成立，该发票在2011年就出具了，原告在2017年才给被告办理房产证，房产证没有按时办理没有客观原因，就是原告主观原因不给办理。原告天和公司（反诉被告）对该证据的真实性无异议，关联性不认可，认为该发票只是被告交付的165000元首付款，被告提供的发票也不全，应该还有发票没有提交，房管局备案需要购房款的全部发票才能办理房产证。本院对该组证据来源真实性予以确认。5、照片7张，拟证实二被告购买的12号楼一单元4套房屋和当初打算要购买的××楼中间有一个连廊，最初和原告协商将连廊打通供被告使用，最后连廊没有打通，故13号楼一单元303室的房屋没有购买。原告天和公司（反诉被告）对该证据的真实性没有异议，关联性和证明的问题不认可，认为原告出售的是××楼房屋，并没有出售连廊，被告说原告方当初有承诺将连廊打通没有事实依据，当初涉案五套房屋是一起出售的并交纳××楼元定金，被告说没有购买该房屋相互矛盾，并且被告已经将该房屋装修并使用受益。本院对该组证据来源真实性予以确认。6、电话录音资料一组，拟证实被告与原告房产公司销售部经理章力凡两段对话、与原告公司业务员刘志刚一段对话、与原告公司办理房贷业务的景小英的对话，被告与张晶的对话，以上录音证实被告2016年6月主动给原告交房款，要求原告出示房屋竣工合格证，但原告拒不出示，后找原告公司业务员刘志刚，刘志刚出示了涉案房屋竣工验收资料。被告要求办理12号楼一单元303室的房产证，该房屋的房款被告2013年就全部交清了，该房产证办理后被告可以贷款用于交纳剩余房款，但原告一直没有给原告办理该房产证，原告公司景小英还同意办理房屋的按揭手续，最后也没有办理下来，导致被告房款迟延交纳，与原告公司业务员张晶的对话证实原告的房屋在2015年6月才办理了建筑安全合格证。原告天和公司（反诉被告）对该组证据认为原告公司需要确认下张晶和景小英是不是原告公司的员工，对录音对话内容中基本上是被告自己的陈述，无法证实被告所要证实的问题，刘志刚是原告公司的员工，章力凡也要确认一下是不是原告公司的员工，被告所要证实的问题在对话录音中也没有体现出来。本院对该组证据结合其他证据综合认定。7、收据1张，拟证实被告交纳13号楼一单元301室20000元购房定金。原告天和公司（反诉被告）对该证据认为需要庭后与原告公司核实。本院对该组证据结合其他证据综合认定。经本院审理认定事实如下：2011年12月2日二被告购买了原告公司开发的的位××县、302室、303室、304室四套房屋并签订了《商品房买卖合同》，并陆续交清了该四套房屋的全部房款；二被告向原告交付了13号楼一单元301室20000元定金，未签订《商品房买卖合同》。原告向二被告交付了其购买的全部五套房屋，二被告对该五套房屋进行了装修。原告与二被告签订的12号楼四套房屋的《商品房买卖合同》中均约定交房时间为2012年10月30日前，房屋单价均为2470元/平方米；根据原告提供的竣工验收备案表可以反映出涉案12号楼、13号楼竣工验收备案登记日期为2015年11月16日。双方约定的房款支付时间为2012年11月16日，二被告在2018年7月11日时才将12号楼1单元302室房屋的房款交清。本案争议焦点是：原、被告双方针对涉案房屋13号楼一单元301室房屋买卖合同是否成立？被告是否应当向原告支付房屋逾期违约利息？原告在本案中是否存在违约行为？本院认为，原告与被告虽然就涉案13号楼一单元301室房屋未签订书面《商品房买卖合同》，但是被告认可向原告交纳了购房定金20000元，原告也向被告履行了交房义务，被告收到房屋后对该房屋进行了装修，综合以上情况，本院认为原、被告针对13号楼一单元301室房屋的买卖合同已经成立，被告交纳定金及装修房屋的行为能够认定其认可该房屋的买卖行为。被告辩称购买该房屋是为了经营宾馆，因原告承诺将12号楼与13号楼连廊打通，被告才愿意购买13号楼一单元301室房屋，但因原告未按照承诺打通该连廊，导致被告的经营目的无法实现，故认为针对13号楼一单元301室房屋的买卖合同不能成立，被告并未提供证据证实该辩解理由，且被告接受并装修房屋的行为证实原告已完成交付，故本院对被告的该辩解理由不予采信。关于涉案13号楼一单元301室房屋单价如何确定的问题，本案被告一次性从原告处购买五套房屋，根据庭审查明，被告购买的五套房屋均是同楼层，且12号楼与13号楼有中间两层楼连接，故本院参照原告与被告签订的12号楼四套房屋《商品房买卖合同》中均约定房屋单价为2470元/平方米，对涉案13号楼一单元301室房屋单价确定为2470元/平方米，根据原告提交的房产面积测绘报告证实××楼房屋的建筑面积124.06平方米，故本院确定13号楼一单元301室房屋总价为124.06平方米X2470元/平方米=306428.2元。被告向原告已交纳购房定金20000元，故被告欠付13号楼一单元301室房屋的购房款金额为306428.2元-20000元=286428.2元，本院对原告要求被告支付金天地.锦绣华城13号楼一单元301室房屋购房款支持为286428.2元。关于原告在本案中是否存在违约行为的问题，涉及本案的四套房屋购买均发生在2011年12月2日，根据双方合同中约定交房时间为2012年10月30日前，交付房屋的前提必须是该房屋经过竣工验收合格，但根据原告提交的竣工验收备案表可以反映出涉案12号楼、13号楼竣工验收备案登记日期为2015年11月16日，故原告主张其按时交房的事实不能成立，原告并没有将竣工验收合格的房屋按时交付给被告，其自身存在违约行为。原告要求被告承担房屋逾期违约利息的请求本院不予支持。针对反诉原告的请求认定如下：反诉原告要求反诉被告办理交付金天地.锦绣华城12号楼一单元302室房屋的产权证，根据庭审查明，反诉被告认可该房屋的房款已经全部交清，故其应当为反诉原告办理该房屋的产权证手续，本院对反诉原告该项诉讼请求予以支持。关于反诉原告要求反诉被告承担逾期办理房产证违约金4040元的请求，因反诉原告自身亦存在逾期付款情形，双方均存在违约行为，故对反诉原告的该项请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还13号楼一单元301室房屋20000元定金的请求，因本院认定双方涉及13号楼一单元301室房屋的买卖合同成立，且对反诉原告交纳的20000元定金已在本诉购房款中扣除，故对反诉原告该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告马建军、马春艳于本判决生效之日起二十日内向原告奇台县天和房地产开发有限责任公司支付购房款286428.2元；二、驳回原告奇台县天和房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求；三、反诉被告奇台县天和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为反诉原告马建军办理金天地.锦绣华城12号楼一单元302室房屋的产权证手续；四、驳回反诉原告马建军、马春艳其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5855元，由原告奇台县天和房地产开发有限责任公司承担3057元，由被告马建军、马春艳承担2798元；反诉案件受理费减半收取计200元，由反诉原告马建军、马春艳全部承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 杨磊柯二〇一九年九月二十四日书记员 王影星