福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0922民初855号 原告：古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城西街道罗华停车场24、25号店。 法定代表人：陆世锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱昌登，福建正观律师事务所律师。 被告：林昌成，男，1971年12月18日出生汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：林昌盛（系林昌成的胞弟），男，1973年12月8日出生汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告古田县恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）与被告林昌成商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒生公司的委托诉讼代理人邱昌登、被告林昌成的委托诉讼代理人林昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒生公司与林昌成签订的《商品房买卖合同》，位于古田县城西街道恒福华府X幢Y房屋返还恒生公司；2.判令林昌成向恒生公司支付违约金924000元，并协助配合恒生公司注销预售商品房预抵押登记、预售商品房买卖合同备案登记、预售商品房预告登记；3.判令林昌成赔偿恒生公司律师代理费l0000元。事实和理由：恒生公司与林昌成于2013年5月27日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定林昌成向恒生公司购买古田县城西街道恒福华府X幢Y房屋，房屋总价3080000元。《合同》补充协议第3.3.2条约定，林昌成在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从恒生公司账户划拨，则恒生公司有权向林昌成收取被银行划拨的款项及从林昌成拖欠之日起至补足款项期间的滞纳金；若因林昌成违约拖欠，导致银行对恒生公司提起诉讼，则恒生公司有权向林昌成收取代缴款项及从林昌成拖欠之日起至补足款项期间的滞纳金，并有权要求林昌成赔偿由此产生的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼费等费用)，上述滞纳金的标准按照每日千分之二计算。在恒生公司为林昌成担保期间，林昌成若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，恒生公司有权解除双方签订的《合同》，同时林昌成还应另按购房款的30％向恒生公司支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由林昌成承担。2014年2月17日林昌成与中国农业银行股份有限公司古田县支行（农行古田支行）签订《个人购房担保借款合同》向农行古田支行按揭贷款l840000元，借款期限264个月，还款周期为1个月。贷款后，林昌成未按期足额偿还借款本息连续三个月以上及累计达六个月以上，农行古田支行从恒生公司账户扣款，并于2018年4月3日对恒生公司提起诉讼。故恒生公司有权依约解除合同。 林昌成辩称，除非其欠恒生公司购房首付款本息及欠农行按揭贷款本息的二案（已判决生效）能一并解决，否则不同意解除合同。恒生公司主张的违约金太高，如果合同解除，其认为不应当计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。林昌成对恒生公司提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。据此，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 1.恒生公司与林昌成于2013年5月27日签订《合同》，约定林昌成向恒生公司购买古田县城西街道恒福华府l4幢02房屋，房屋总价3080000元。首付款1240000元，其中150000元系林昌成自付，1090000元由林昌成向恒生公司出具借条，恒生公司将该款项汇入监管账户；余款1840000元由林昌成向农行古田支行贷款（购房按揭贷款），恒生公司为该笔按揭贷款提供阶段性担保（连带责任保证）。古田县城西街道恒福华府X幢Y房屋尚未进行装修。 2.恒生公司于2016年1月28日向本院起诉林昌成，要求林昌成返还购房首付款及利息。本院于2016年12月20日作出（2016）闽0922民初191号民事判决书，判决林昌成应支付恒生公司剩余购房款1090000元并赔偿利息损失（自2014年1月30日支付至款项付清之日止，按照月利率2%计付）。后林昌成不服该判决，向宁德市中级人民法院提出上诉。宁德市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）闽09民终384号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。” 3.《合同》补充协议第3.3.2条约定“乙方（林昌成）在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行向甲方（古田县恒生房地产开发有限公司）账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项之间的滞纳金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述滞纳金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担。” 4.因林昌成夫妻拖欠农行古田支行购房按揭贷款，农行古田支行于2018年4月3日向本院提起诉讼，恒生公司作为金融借款阶段性保证人也被列为被告起诉。本院于2018年5月21日作出（2018）闽0922民初854号民事判决书，判决：“一、林昌成、郑丽珠应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司古田县支行借款本金1644267.94元及相应利息(利息、罚息、复利从2018年5月15日起按合同约定计算至实际偿还借款本息为止，另加前期利息、罚息、复利计11224.09元)；二、林昌成、郑丽珠应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司古田县支行实现本债权支出的律师代理费l0000元；三、古田县恒生房地产开发有限公司对林昌成、郑丽珠本判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；古田县恒生房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向林昌成、郑丽珠追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司古田县支行判令对林昌成、郑丽珠预购的古田县城西街道办事处东北侧恒福华府小区X幢Y号的房地产就该房产折价、拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求。”上述判决作出后，各方当事人均未提出上诉，该民事判决书已生效。 5.农行古田支行从恒生公司账户划扣了2017年12月1日至2019年2月28日累计15个月、总额196174.58元款项，该款系恒生公司为林昌成拖欠农行古田支行的购房银行按揭贷款的代垫款。 6.涉案房屋办理了房屋所有权初始预登记（2016年5月16日）、产权预告登记（备案登记）、银行抵押权预登记，但尚未办理正式产权证。 另查明，（2017）闽09民终384号、（2018）闽0922民初854号生效判决的债权人均已分别于2017年9月4日、2018年9月18日向本院申请强制执行，本院亦立案受理，且尚在执行阶段。 审理过程中，恒生公司表示不申请追加农行古田支行为第三人，并向本院出具一份书面声明，认为注销案涉商品房预抵押登记需农行古田支行协助的问题，将由恒生公司与农行古田支行自行协商办理。 对双方有争议的焦点问题，本院分析、认定如下： 关于林昌成与恒生公司签订的《合同》是否应予解除的问题。本院认为，根据古田农行出具的《证明》，林昌成从2017年12月1日至2019年2月28日期间连续15个月未按期足额偿还借款本息，而依《合同》补充协议的约定，林昌成若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，恒生公司有权解除双方签订的《合同》，故自2018年3月1日起，恒生公司已依约享有基于林昌成逾期偿还银行按揭款而形成的合同解除权。而依上述查明的事实，一方面，农行古田支行于2018年4月3日向本院起诉要求恒生公司对林昌成、郑丽珠未还的按揭贷款本息承担连带偿还责任，但恒生公司应诉时并未提出解除《合同》，本院于2018年5月21日作出（2018）闽0922民初854号民事判决，判决恒生公司对林昌成、郑丽珠未还的按揭贷款承担连带偿还责任，恒生公司承担保证责任后有权向林昌成、郑丽珠追偿，该判决作出后恒生公司亦未提起上诉。该判决书生效后，农行古田支行于2018年9月18日向本院申请强制执行，而恒生公司仍未行使解除权。另一方面，（2018）闽0922民初854号生效民事判决书已确认恒生公司承担保证责任后有权向林昌成、郑丽珠追偿，因此农行古田支行从恒生公司扣划的代垫款，恒生公司可依法向林昌成、郑丽珠行使追偿权。再一方面，恒生公司已依据（2017）闽09民终384号民事判决书向本院申请强制执行且目前该案仍在执行中，而（2017）闽09民终384号民事判决书所涉款项性质为购房的首付款，而支付购房首付款属于履行合同义务的一部分内容。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，解除权的行使应当在合理期限内，综合上述分析，恒生公司未能在合理期限内行使解除权，该解除权已消灭，对恒生公司解除合同的主张，不予支持。由于恒生公司要求解除合同的主张，不予支持，故对其依合同解除而提出的其他诉请，亦不予支持。 综上所述，本院认为，恒生公司虽依双方合同约定，有权解除合同，但其未能在合理期限内行使解除权，解除权已消灭，故其要求解除合同并据以提出的其他诉请，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回古田县恒生房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费13140元，由古田县恒生房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 员  叶少青 人民陪审员  杨晓峰 人民陪审员  兰成玉 二〇一九年九月十六日 法官助理陈蕊 书记员余枫 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。