广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5685号原告：梁伟波，男，1963年4月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李永铭，原告梁伟波所在社区推荐的公民。委托诉讼代理人：陈英，广州市黄埔区鱼珠街法律服务所工作人员。被告：钟国荣，男，1969年1月28日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。原告梁伟波诉被告钟国荣确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁伟波的委托诉讼代理人李永铭、陈英，被告钟国荣的委托诉讼代理人陈新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟波向本院提出诉讼请求：1.确认被告钟国荣2019年3月1日发出的《解除合同通知书》无效；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于1993年开始租赁茅岗第五股份经济合作社所有的位于黄埔区××地××一块（共2380平方米）经营仓库和停车场，合同期限20年。合同期满前，原告找时任社长梁梓全续签时，得知该土地已于2010年10月13日违规租赁给被告（被告租赁土地共4883平方米，包含原告租赁的土地）。后经茅岗第五合作社和上级领导协商，一致认定原告在同等条件上有优先租赁权，应当继续租给原告经营。但茅岗第五经济合作社与被告签订的《租赁合同》已于2010年在“黄埔农村集体资产管理交易系统”（即黄埔区农村集体“三资”平台）上依法进行了登记，茅岗第五合作社称不能重复与原告签订同样的租赁协议，最后，经合作社、原告与被告三方协商，由原告与被告签订“转租协议”，由茅岗第五经济合作社见证。因此，原告与被告于2013年8月31日签订《租赁合同》，租赁期限20年，见证单位为茅岗第五股份经济合作社。租赁期间，原告严格按照《租赁合同》约定执行，按时交租、缴交水电费等。2018年，茅岗第五股份经济合作社计划对塘口南片区重新规划，升级改造。2018年10月25日，鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心向各租户发出《关于立即停止鱼珠塘口南出租屋经营行为的通知》，要求停止塘口南的出租经营行为，不得增加新的租户，不得再向承租人收取租金等。被告当天与经济社社长等人均在场，同意按通知执行，暂停交租，等待拆迁补偿。因此，从2018年11月起，原告不向转租出去的租户收取租金，同时也暂停向被告缴交租金，被告也没有向原告催收租金。因此，原告暂停缴交4个月租金有正当理由，不是违约行为。2019年3月1日，被告送来《解除合同通知书》，说原告已超3个月不交租，按《租赁合同》第四条规定，原告已违约，被告要提前解除合同。原告收到该通知的当天就向被告缴交了2018年11月、12月、2019年1月的租金，次日缴交了2019年2月租金，于同年3月4日按时缴交2019年3月租金。被告收到上述租金后，通过手机短信确认收到上述5个月租金。被告收取原告补交的租金，原告继续使用租赁土地，双方合同继续履行，即2019年3月1日发出的《解除合同通知书》已视为撤回，自然无效。原告在履行合同过程中没有拖欠租金超过3个月，《租赁合同》第八条第2项约定被告给予原告3个月免租基建期，原告在租赁期间，先后进行了地面硬底化、加建二楼办公室、搭建大型铁硼等，投入200多万元。被告应依照约定，扣减3个月免租基建期的租金给原告，但至今未扣减，即原告有3个月租金在被告处，不存在拖欠3个月租金的事实。原告收到被告催收通知当天就支付了租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告在合理期限内支付了租金，被告确认收到，因此租赁合同一直在履行，原告没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因此，原告对被告单方提出解除合同在法定期限提出异议，请求法院支持原告的诉讼请求。被告钟国荣辩称，一、本案属于重复起诉，法院应当依法驳回。原告在（2019）粤0112民初1924号案件中诉请要求支持本案合同继续履行，该案要解决租赁合同的效力问题、被告在2019年3月1日发出《解除合同通知书》的效力问题、是否存在合同无法继续履行的情形，而本案原告的诉请是要求法院确认《解除合同通知书》无效，法院应当解决两个问题，一是该案解决租赁合同的效力问题，二是被告在2019年3月1日发出《解除合同通知书》的效力问题，本案诉请实际上包含在（2019）粤0112民初1924号案中，因此属于重复起诉，法院应当依法驳回。二、从合同的履行情况看，原告存在严重违约情形，原告连续4个月没有缴纳租金，按照双方合同第四条第2项约定，被告有单方解除权，被告依照合同及法律规定，行使单方解除权是合法有效的，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1993年9月4日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《承包土地合同书》，约定甲方将位于塘口村××西、小汽车维修中心西南的露天场地出租给乙方承包，期限20年。1994年3月5日，广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社填表申请报建二层砖混结构的临时建筑一栋，后广州市黄埔区大沙镇国土规划管理所同意广州市黄埔区大沙镇茅岗村第五经济合作社的报建申请。使用期限到期后，上述临时建筑未办理续期手续。2010年10月13日，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第五股份经济合作社（以下简称“茅岗五社”）（甲方，出租方）与钟国荣（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日；总占地面积4883平方米，其中2500平方米由侨城工贸将使用权（2010年10月1日至2013年8月31日）转让给乙方；租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。2013年8月31日，钟国荣（甲方，出租方）与梁伟波（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市黄埔区塘口南路4号土地一块出租给乙方经营，总占地面积2380平方米，承租年限20年，自2013年9月1日至2033年8月31日。合同第二条约定：签署本合同当日，乙方向甲方缴交10万元保证金，租赁期满或协议终止无息退回。第三条约定：租金实行分期确定，每三年为一期，首期（2013年9月1日至2016年8月31日）租金每月每平方米10元，以后每期租金在上一期基础上递增15%，乙方必须在每月10号前向甲方缴交当月租金，甲方交发票予乙方收执。第四条约定：1.租赁期间，国家征用该土地，双方都要服从，不作违约，甲方只退回保证金。甲方应在收回土地前3个月，将收回土地的坐落位置、四至范围、收回理由、收回日期等，书面通知乙方。国家征地补偿款部分，属于乙方投资的构筑物补偿（以到甲方银行账户为准），归乙方所有。2.逾期交租金亦属违约，逾期在三个月内，按乙方应交金额逾期日数计，每日加收应交款的万分之三作滞纳金，逾期超过三个月，视作乙方提前退租，甲方除追收乙方上述的两项债权合计数外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致乙方及第三方的经济损失由乙方负责。3.甲方不得无故拒收乙方缴交的租金，否则，视同乙方已交纳租金处理。第七条约定：乙方有将租赁物使用权转租给第三方的权利，租赁期满，同等条件下，乙方有优先续租的权利；本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除日后30天内，将该土地的财产，仅限可移动的财产，自行搬妥，不动产应无偿归甲方所有。第八条约定：租赁期内，乙方投资建设的建筑物约400万元，从基建日起计，甲方给予乙方3个月免租基建期。该《租赁合同》签订后，梁伟波一直按时缴交租金至2018年10月。双方确认上述合同的标的是土地。2018年10月25日，广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心向广州市黄埔区鱼珠街塘口南出租户、承租户发出《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，内容为“经核查鱼珠塘口南商铺无取得有效规划许可证，无有效产权证。现认定属于‘无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设’。根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条第五点规定：属于违法建设的房屋不得出租。请塘口南租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营。不得增加新的租户，不得再向承租人收取租金，出租方主动向承租人退还押金。”梁伟波自2018年11月开始未向钟国荣交租金。钟国荣提交的公证书、广州市农村财务专用收据及中国银行网上电子回单显示：钟国荣于2018年12月5日向广东省广州市黄埔公证处申请对其以EMS全球邮政特快专递方式向茅岗五社寄送《催收通知书》的行为进行保全证据，该《催收通知书》载明要求茅岗五社社长于2018年12月12日前与其联系收取2018年11月租金；2018年12月24日，钟国荣将应交付给茅岗五社的2018年12月租金56154.5元提存于广东省广州市黄埔公证处；2018年11月30日，案外人钟伟梅向茅岗五社转账支付56154.5元，附言注明“钟国荣付11月份租金”；茅岗五社向钟国荣出具了2018年10月、11月、2019年1月、2月租金的收据。2019年3月1日，钟国荣向梁伟波出具《解除合同通知书》，载明：“通知人与你方于2013年8月31日签订《租赁合同》，约定将广州市黄埔区塘口南路4号地块（面积约2380平方米）租赁与你经营，当月租金必须在当月10前交纳。你方自2018年11月份欠租起至今连续欠租4个月，已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第四条违约责任第2项约定，视为你方提前退租，通知人有权单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，由此引致你方和第三方的经济损失由你方负责。现通知人依法依约行使合同解除权，正式书面通知你方：提前终止双方签订的《租赁合同》，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施，一切法律后果由你方承担。”梁伟波收到该通知书后，于当日向钟国荣支付了2018年11月、12月、2019年1月的租金，于次日支付了2019年2月的租金，于2019年3月4日支付了2019年3月的租金。钟国荣确认收到上述租金，但表示《解除合同通知书》已生效，要求梁伟波于2019年3月5日前交还场地。后梁伟波将2019年4月至7月的租金提存于广州市黄埔公证处。梁伟波在庭审时称广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心粘贴《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》当天，钟国荣就在涉案场地现场，钟国荣同意其暂停交租，但未提交证据证明。钟国荣否认同意梁伟波暂时不交租金。钟国荣主张其曾安排工作人员向梁伟波催收租金，但未提交证据予以证明，梁伟波对此予以否认。另查，双方在（2019）粤0112民初1924号案中陈述梁伟波将其承租的土地分租给案外人漆家军及黄柳新，黄柳新又分租给其他案外人，钟国荣表示其与上述分租户签订了短期分租合同，现因其与梁伟波之间存在纠纷，故上述分组户尚未开始向其缴交租金。2019年7月16日，梁伟波撤回（2019）粤0112民初1924号案对钟国荣的起诉。再查，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局出具的复函载明，广州市黄埔区塘口南路4号地块土地利用总体规划主要规划为城乡建设用地。以上事实有《租赁合同》《鉴证书》《承包土地合同》《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》《大沙镇集体（个体）临时建筑申请表》、手机短信、收据、证明、公证书、中国银行网上银行电子回单、《解除合同通知书》、照片、《关于协助调查函（2019）粤0112民初5685号的复函》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，梁伟波与钟国荣签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据钟国荣与梁伟波于2013年8月31日签订的《租赁合同》第四条第2点的约定，逾期超过三个月交租金视为梁伟波提前退租，钟国荣追收梁伟波租金及滞纳金外，可单方面终止合同，收回土地，没收保证金及地面建筑物和设施。现梁伟波自2018年11月开始未交租金，直至2019年3月1日才补交所拖欠的租金，已逾期4个月。梁伟波主张根据合同约定，钟国荣应扣减3个月的免租基建期的租金，但根据《租赁合同》第八条的约定，钟国荣给予梁伟波免租基建期的条件是梁伟波投资建设的建筑物达400万元，而梁伟波在起诉状中自述其仅投入了200多万元，即给予免租基建期的条件未成就，故对于梁伟波扣减3个月免租基建期租金的主张，本院不予采纳。梁伟波主张其未交租金是基于广州市黄埔区鱼珠街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》，并征得了钟国荣的同意，但钟国荣否认其同意梁伟波暂停缴交租金，梁伟波亦未举证明，故本院对梁伟波主张钟国荣同意其暂停缴交租金的主张不予采信。根据《关于立即停止鱼珠塘口南出租经营行为的通知》的内容，该通知针对的塘口南商铺的出租户及承租户，而双方在庭审中均明确《租赁合同》的标的是土地，不在上述通知的针对范围内。且租赁合同是双务合同，钟国荣提供了出租场地，梁伟波理应向其缴纳租金，若梁伟波根据上述通知“租赁双方自即日起停止鱼珠塘口南的出租经营”的要求而不向钟国荣缴交租金，则应将案涉土地交还给钟国荣。现梁伟波占用案涉土地而逾期4个月未按时缴交租金，已构成违约，钟国荣根据合同约定向梁伟波出具《解除合同通知书》合法有效，梁伟波要求确认《解除合同通知书》无效缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁伟波的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告梁伟波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  李瑞卿人民陪审员  林少畅二〇一九年九月二十三日书 记 员  陈佩雯