广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9895号原告：珠海市三好物业管理有限公司。住所：珠海市前山明珠南路1058号V4房。统一社会信用代码：914404007385777977。法定代表人：陈灵灵，总经理。委托诉讼代理人：唐受明，男，系原告公司员工。被告：路中新，男，汉族，1958年6月1日出生，住广东省珠海市香洲区。原告珠海市三好物业管理有限公司与被告路中新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法由审判员林雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐受明和被告路中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告给付2008年8月至2019年3月物业管理费31801.3元；2.被告按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金，截止到2019年4月被告应付滞纳金29626.4元，直至结清全部欠费；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的三好名苑小区9栋902号房的业主。原告是受该小区业主大会依法选聘的物业管理企业，按照《物业管理条例》的有关规定与业主委员会签订了《物业管理服务合同》，并约定原告按建筑面积1.2元/㎡向被告收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、保洁、垃圾清运及维护等进行系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告自2008年8月起一直未交管理费。截止到2019年4月被告共拖欠原告物业管理费31801.3元，逾期付款滞纳金29626.4元，合计61427.7元，经原告人员多次催缴未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法判决。原告提供如下证据：1.物业服务合同；2.催缴记录照片；3.物业服务工作照片；4.入伙手续；5.三好名苑欠款客户明细表（路中新）。被告辩称：一、这种情况物业管理费不应该收。物业管理公司是一个服务性的公司，服务对象是依据合同产生的业主。全部工作就是向居住在小区里的业主提供服务和管理，是围绕业主开展的服务。像我现在的这个情况是，不是我有条件使用不使用，而是由于物业公司无权利但又强制停了我的电后，业主无法使用，没有条件使用房子，十年没有居住过一天。物业公司又能以怎样的方式为我提供服务。没有向我提供过任何服务，我也没有条件享受你们创造的条件和优质的服务，还要和居住在小区内的人一样，向我收取管理费和公摊电费，这样合理吗？我认为，这种具体的情况是不能收费的。物业公司以和业委会有合同为由，就认为有了要钱的依据，但业委会也没有让你任意停业主的电啊。别以为只要入伙了，不问青红皂白，都按一个标准，统统都要收费，是不客观，也是没有道理的。我的情况是你们物业公司给我十年不通电，又不是我的原因和过错，我是要使用的，你断了我的电，我无法使用，没有使用的条件，我一天都没有享受过你们的优质服务，让我交十年的服务费，是不合理也是没有法律依据的，所以应当驳回原告的起诉。二、原告无权强行停电，责任全部由原告承担。三好物业是一个物业管理公司，我国任何一部法律和地方法规都没有规定物业管理公司可以停业主的电，且三令五申的重申禁止任何单位，滥用权力对业主强行停电。当时停电后我多次找管理处主任，她都不给我开通，于是我就找到8栋的业主，从他们家拉了一条线继续装修，结果这个女主任又找到我朋友家强制要求给我停供，否则还要停我朋友家的电，就这样我无法继续装修就停工了，之后也多次要求通电都没有结果，直到今天。我的房子由于不给通电无法完成装修，也没有使用的条件，放到了今天，我的损失和物业公司没有可比性。这里要说明，根据截止向法庭提供的证据时间要求，至今原告也没有向法庭提供任何他有权利停电的任何证据，那么他就应该承担这个全部责任。是因为原告停了我的电，导致我无法装修入住，无法入住，原告需要提交证据证明停电的原因。十年的时间我没有办法入住，没有条件入住，十年之间原告因停电的原因没有找我交物业费，诉讼时效已过，去年有个自称律师的人来找我，除此之外没有人找过我催缴物业费。三、在这10年当中，按照原告的起诉书所说，原告没有找过我，也没有催要过管理费，如果有找过我催要管理费的情况，请向法院提供找过我的证据，比如电话、短信、微信或者快递，按照民诉法有关诉讼时效的相关规定大部分时间的诉讼时效已过，请法庭审核。四、有关滞纳金的问题。我国法律明确规定滞纳金必须是国家强制性规定的，没有法律明确规定任何单位和个人是没有权利收取滞纳金。请原告拿出收取滞纳金的法律依据，否则应当驳回要求我支付滞纳金这项的诉讼请求。鉴于上述情况，被告认为原告起诉没有依据，应当依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护我的合法权利。被告提交如下证据：照片两张。经本院审理查明：2015年12月26日原告（乙方）与珠海市香洲区三好名苑业主委员会（甲方）签订《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》约定，甲方委托乙方为珠海市三好名苑提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；委托乙方实施的物业服务包括物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护；物业服务区域内的绿化养护；物业服务区域内的客户服务；适应业主需求，协助开展社区文化活动；接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用等；物业管理费住宅按照1.2元/月/平方米收取；…业主或物业使用人应于每月1-10天前向乙方缴纳物业管理费。…逾期未缴纳物业管理费的，乙方将从欠费次月开始计收滞纳金，滞纳金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算；业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共摊的水、电费用，每月在抄表后次日乙方向甲方备案水、电读数；本物业采取包干制方式收取物业管理费用，由业主向乙方支付本合同第三章第四条约定的物业管理费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担等。被告为珠海市香洲区人民西路168号9栋902房的业主，房屋建筑面积为169.15平方米。原告主张被告从2008年8月至2019年3月均未缴纳过物业管理费和分摊水电费等费用共计31801.3元，其中物业管理费按照每月1.2元的标准计算每月为203元，从2008年8月至2019年3月共计拖欠物业管理费26187元；从2017年3月开始拖欠智能化维护费，按照每月4元的标准收取，从2017年3月至2019年3月共计拖欠112元；在2008年8月至2019年3月期间拖欠公共设施维修费共计584.7元、公用电费共计3583.2元、电梯维修费共计579.2元、维修费共计644.8元、疏通费共计105.2元、其他费5.2元。原告主张其收取疏通费、智能化维护费、污水处理费、维修费的依据是《珠海市物业管理条例》第81条的规定，但原告并未提交其支付上述费用的发票或支付凭证。原告主张在被告拖欠上述费用期间原告是以在被告的涉案房屋门上粘贴缴费通知书的形式对被告进行催收。被告认可其从2008年3月至今均没有缴纳物业管理费，但被告称其不交纳物业管理费是因为被告在2008年为涉案房屋装修扩建卫生间时，被楼下住户投诉，原告就将被告房屋的电给停了，导致被告至今无法对房屋进行装修而无法入住，被告是因为涉案房屋一直无法使用才不交纳物业管理费的。原告认可被告的房屋确实是被停水停电了，但并非原告停的电，而是因为楼下业主不断投诉被告违建所以行政执法部门就将被告的水表和电表拆走了，原告作为物业公司是无权停水、停电的，所以被告房屋停电与原告无关。但双方均未提交证据证明停电的原因。对于原告所称将催缴通知单粘贴在涉案房屋上进行催缴，被告亦不予认可，被告称其从未收到原告的催缴通知，只在2018年的时候接到过一个深圳律师打的电话催缴，之前从来没有收到有关物业费的催缴通知，故对原告主张的物业管理费提出诉讼时效的抗辩。本院认为：关于本案诉讼时效问题，根据原告与珠海市香洲区三好名苑业主委员会签订的《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》的约定，被告应当在每月1-10日前向原告缴纳物业管理费，若被告超过该时间未及时缴纳物业管理费，原告有权在被告超期未缴纳物业管理费时即向被告追缴，故原告追缴的诉讼时效应从每月的11日开始起算。因被告从2008年8月即开始拖欠物业管理费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，原告向被告催收2008年8月至2015年9月期间的物业管理费的诉讼时效为两年，即拖欠款项当月11日起至两年后未为原告催缴该月欠款的诉讼时效期间。现原告主张其在被告拖欠物业管理费期间是以在涉案房屋上粘贴催缴通知单的形式进行催缴，但被告多年未在涉案房屋居住，粘贴催缴通知单的形式无法使被告知道原告的催缴行为，原告粘贴催缴通知单的行为不能构成对被告的有效催收，不能成为诉讼时效中断的事由，诉讼时效不因此而重新计算，故原告要求被告支付2008年8月至2015年9月期间的物业管理费及其他公摊费用已超过诉讼时效，本院对原告主张的上述期间的物业管理费及其他公摊费用不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，2015年10月至2019年3月期间的物业管理费适用三年诉讼时效的规定，因被告自认在2018年曾有一个律师打电话向被告催收过物业管理费，故2015年10月至2019年3月的物业管理费尚未超过诉讼时效，原告有权向被告进行追缴。被告抗辩其未向原告缴纳物业管理费的原因是由于原告将被告的涉案房屋停电，但被告并未提交证据证明涉案房屋的电是被原告所停；被告也认可是由于其房屋装修与楼下住户发生矛盾而导致被楼下住户投诉继而断电，可见与被告发生矛盾的并非原告，也并非因原告不允许被告的装修行为而引发矛盾；再次被告作为涉案房屋的业主，在其房屋被断电长达十年之久的情况下本应积极处理解决这一问题，争取房屋能够尽快使用入住，但被告并未积极处理房屋断电的问题，反而是将房屋放置十年不予理会，造成房屋未入住损失的扩大。在被告提交的证据不足以证明是由原告对涉案房屋进行断电的情况下，被告对涉案房屋长期无法使用入住应承担主要责任，被告以此作为不予缴纳物业管理费的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。根据《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》的约定，被告每月应当向原告缴纳203元的物业管理费，故被告应当向原告支付2015年10月至2019年3月的物业管理费共计8526元（203元×42个月）。对于原告主张的智能化维护费，《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》中并未约定该项费用的收取标准和收取依据，原告要求被告支付智能化维护费112元无合同依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付的疏通费、电梯维护费、维修费、公共设施维修费、公用电费，原告均未提交其已支付上述费用的票据，也无法说明收取上述费用的标准和依据，故原告要求被告支付上述费用证据不足，本院不予支持。对于滞纳金，因《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》中约定被告若逾期缴纳物业管理费应承担按照每日万分之五的标准向原告交纳滞纳金的违约责任，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，且计算标准并不存在过高的情形。被告未按期缴纳物业管理费构成违约，应当按照合同约定按照每日万分之五的标准向原告支付从逾期之日起至还清之日止的滞纳金（截止至2019年3月31日的滞纳金为2739.38元；从2019年4月1日起至实际还清之日止的滞纳金以本金8526元为基数、按照每日万分之五的标准计算）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告路中新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市三好物业管理有限公司支付物业管理费8526元；二、被告路中新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市三好物业管理有限公司支付滞纳金（截止至2019年3月31日的滞纳金为2739.38元；从2019年4月1日起至实际还清之日止的滞纳金以本金8526元为基数、按照每日万分之五的标准计算）；三、驳回原告珠海市三好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取668元，由原告珠海市三好物业管理有限公司负担545.5元，由被告路中新负担122.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇一九年九月十七日书记员 王心乐