四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1923民初955号 原告：周大林，男，汉族，生于1944年1月25日，住四川省平昌县。 原告：冉筱琼，女，汉族，生于1946年5月28日，住四川省平昌县，系原告周大林之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：陈均，男，生于1962年11月12日，汉族，系原告表弟，住平昌县。 被告:四川森茂房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区金牛大道营门口路45号6楼1号。 法定代表人：李虎。 被告：罗明，男，生于1977年12月3日，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张科旭，四川宏坤律师事务所律师。 第三人：周大敏，男，汉族，生于1958年11月23日，住重庆市九龙坡区。 第三人：李邱梅，女，汉族，生于1963年2月6日，住重庆市九龙坡区，系第三人周大敏之妻。 原告周大林、冉筱琼与被告四川森茂房地产开发有限公司（以下简称森茂房产开发公司）、罗明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，本院根据被告罗明的申请，追加周大敏、李邱梅作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周大林、冉筱琼及其委托诉讼代理人陈均，被告罗明及其委托诉讼代理人张科旭到庭参加诉讼。被告森茂房产开发公司、第三人周大林、李邱梅经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周大林、冉筱琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照《房屋拆迁改建协议》第五条第一款及《拆迁安置补充协议》第一条之约定，还二原告450平方米建筑面积，包括底楼150平方米、住房300平方米，位置为1-203、1-303、1-401，底楼按大门入口处向内指定；2、判令被告依照2014年1月28日给原告书立承诺中的约定，给原告支付因至今未安置所辖门面房的房屋租金4万元；3、依照《房屋拆迁改建协议》第八条之规定，向二原告支付违约金；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2010年9月30日，被告四川森茂房地产开发有限公司拆迁改造平昌县”德福名居”，项目负责人罗明代表公司继续履行原四川航程房地产开发有限公司与二原告签订的房屋位置于平昌县《房屋拆迁改建协议》。该协议中第五条第一款约定“二原告留清水房建筑面积450平方米自用，其中底层连贯面积约150平方米，其它均为住房。二被告已按该协议给二原告安置了面积300平方米的住房，可就是迟迟不给二原告安置150平方米的底层门面房。经二原告多次找被告交涉，被告罗明才于2013年12月26日签订了《拆迁安置补充协议》。该协议第一条约定：“被告按原拆迁改建协议要求，还二原告底楼150平方米，位置为1-203、1-303、1-401，按大门入口处向内指定”。被告罗明还于2014年1月28日给原告冉筱琼书立了承诺：“若在2014年5月内未给二原告安置150平方米底楼门面房，被告则按每年10000.00元的租金租用”。可被告至今既未给二原告安置底楼面积为150平方米的门面房，又未给二原告支付未安置底楼门面房的租金，已构成违约，应当承担民事责任。二原告为保护自己的合法权益，故诉讼来院。 被告罗明辩称：1、本案漏列必要诉讼主体，答辩人与被答辩人分别于2010年2月8日、9月30日分两次签订了内容完全一样的《房屋拆迁改建协议》，与答辩人一同作为合同一方主体的还有自然人杜述芳，本案应追加杜述芳作为必要诉讼主体。2、被答辩人的诉讼请求缺乏法律依据。3、双方签订了房屋买卖协议，原告以低价购买了被告开发的1-802号房产，但至今没有支付购房款，被告保留另案诉讼的权利。4、请求法院驳回原告的诉请。 被告森茂房产开发公司未到庭参加诉讼，亦未在举证期限内向本院提交书面答辩状。 第三人周大敏、李邱梅未到庭参加诉讼，亦未在举证期限内向本院提交书面答辩状。 经审理查明：2010年9月30日，原告周大林、冉筱琼（甲方）与四川航程房地产开发有限公司（乙方）签订《房屋拆迁改建协议》，协议约定：一、被拆迁房屋位置：平昌县得胜镇花园街9＃。……五、付款方式：甲方留清水房建筑面积约为450平方米自用。其中底层连贯面积约150平方米，其他均为住房。面积约为300平方米。位置任选，超出或不足的面积按照乙方修建的房屋售价的70%找补。……八、若一方违约自行承担本工程总量10%的违约金责任。协议书尾部乙方处加盖了四川航程房地产开发有限公司的印章，并有被告罗明的签字。合同签订后，2011年1月，涉案该项目转由被告森茂房产开发公司具体开发建设，项目负责人仍为被告罗明，项目名称为“德福名居”。2012年8月10日，原告将土地（含第三人周大敏的国有土地使用证）及房屋相关手续交与被告罗明后，被告罗明将相关手续交与了平昌县得胜镇国土所。2013年12月26日，被告罗明（甲方）与原告周大林、冉筱琼（乙方）签订《拆迁安置补充协议》，协议约定：一、甲方按原拆迁改建协议要求，甲方还乙方450㎡建筑面积，包括底楼150㎡，住房300㎡，位置定为1-203、1-303、1-401，底楼按大门入口向内指定。二、甲方应付给乙方原拆迁补偿款26万减去已付21万，下差50000.00元（伍万元整）结算一并处理。三、乙方在450㎡还房外，另行向甲方认购甲方所属1-802号住房一套，价格为110000.00元（壹拾壹万元整）。四、甲方另行向乙方补偿现金50000.00元（伍万元整）（本款作为终结处理一切遗留问题的处理款项）。五、乙方针对甲方补偿周大敏的问题，乙方承担75000.00元（柒万伍仟元整）。六、门市的相关款项找补最终结算，面积按2600元每平方米进行找补。协议签订后，被告罗明按协议约定将住房和门市交付给原告，住房三套面积共计304.91㎡（1-203面积98.22㎡、1-303面积98.22㎡、1-401面积108.47㎡，），底楼门市面积共计104.65㎡（二号门市1-2-2面积52.98㎡、三号1-3-2面积16.07㎡、四号1-4-2靠一单元楼梯间面积35.60㎡），同时双方按协议将相互应支付的款项已结清，被告罗明还将原告另行购买的房屋(1-802)交付给了原告。同时查明，2010年7月26日，原告周大林、冉筱琼与第三人周大敏、李邱梅在得胜镇社区居民委员会人民调解委员会的见证下达成了《关于周大林、周大敏就房屋房地产开发协议》，协议中约定，原告将《房屋拆迁改建协议》中获得补偿的建筑面积给第三人160㎡（其中底楼60㎡，住房100㎡），获得的补偿款给第三人5万元。原告并将该协议提供给了罗明。2012年8月26日，被告罗明与第三人周大敏、李邱梅达成协议，被告罗明补偿第三人周大敏、李邱梅现金30万元。 上述事实，有原、被告提供的《房屋拆迁改建协议》、《关于周大林、周大敏就房屋房地产开发协议》、《拆迁安置补充协议》，原告提供的集体土地建设用地使用证、国有土地使用证及房产证复印件、张荣的收件清单、公证书、罗明的承诺书，被告提供的《协议书》、鉴定报告、房产测绘分层平面图、承诺书、以及原被告的当庭陈述予以佐证，合议庭予以确认。 本院认为：原告与案外人四川航程房地产开发有限公司之间签订的房屋拆迁改建协议，是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。该协议虽是原告与案外人四川航程房地产开发有限公司签订的，但按协议约定进行商品房开发建设的是被告森茂房产开发公司，被告罗明庭审陈述是以被告森茂房产开发公司名义开发的，被告罗明也在协议上签名，且被告罗明也与原告以及第三人分别签订了协议，现被告森茂房产开发公司已按协议约定向原告交付了门市（面积为104.65㎡）和住房（面积为304.91㎡），证明被告森茂房产开发公司认可案外人四川航程房地产开发有限公司与原告之间签订的补偿协议，且被告罗明系借用被告森茂房产开发公司的资质，故被告森茂房产开发公司与被告罗明应共同履行协议确定的义务。被告罗明辩称漏列主体，其辩称不成立，因案涉房屋系被告森茂房产开发公司开发建设，被告罗明系借用该公司资质，且被告罗明在与原告签订的补充协议以及与第三人签订的协议书上只有被告罗明的签名。原告主张要求被告立即交付底楼一号门市（1-1-2）的诉请予以支持，因双方在协议中约定底楼（门市）面积150㎡，位置从大门入口向内指定，现被告已交付的底楼面积为104.65㎡，而1-1-2号建筑面积为19.29㎡，未超出双方约定的面积。被告辩称已将1-1-2号门市卖与案外人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被告的辩称不成立。原告主张要求被告履行《房屋拆迁改建协议》第五条第一款双方相互结付门市、住房面积差额的主张予以支持，根据补充协议及双方在庭审中的陈述，门市按2600元每平方米，住房按1100元每平方米。故被告应补偿原告门市不足面积的金额为67756元〈(150㎡-104.65㎡-19.29㎡)×2600元／㎡〉，原告应找补被告住房超面积的金额为5401元〈(304.91㎡-300㎡)×1100元／㎡〉，两项品迭后，被告应向原告支付62355元。被告罗明辩称应从原告的补偿安置房屋面积中扣减第三人应获得的补偿，其辩称不成立，被告罗明与第三人签订协议书后，才与原告签订的补充协议，且在补充协议中双方已约定由原告承担被告罗明给第三人的补偿款中的一部分，双方已履行。原告主张要求被告给付未还门市的租金及违约金的主张不予支持，理由是，原被告签订的补充协议中未约定，且被告已将住房和部分门市交付给了原告，下差门市面积因涉及第三人，而第三人系原告的胞弟，双方又签订了房屋房地产开发协议，故原告对被告逾期交付门市也负有责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告四川森茂房地产开发有限公司、罗明于本判决生效后10日内向原告周大林、冉筱琼交付位于平昌县“德福名居”一层1-1-2号（建筑面积19.29㎡）房屋。 二、限被告四川森茂房地产开发有限公司、罗明于本判决生效后10日内向原告周大林、冉筱琼支付门市面积差额款62355元； 三、驳回原告周大林、冉筱琼的其他诉讼请求。 案件受理费800元，由被告四川森茂房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巨 浪 人民陪审员  周洪娟 人民陪审员  王心会 二〇一九年九月六日 书 记 员  罗小利