江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2019)苏0602民初1749号 原告:施瑨，男，1986年3月26日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沈磊，北京市（盈科）律师事务所律师。 被告：李辉，男，1982年2月4日生，汉族，住河南省虞城县。 被告：戚月丽，女，1981年6月13日生，汉族，住河南省虞城县。 原告施瑨与被告李辉、戚月丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告施瑨的委托诉讼代理人沈磊、被告李辉、戚月丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施瑨向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告继续履行合同，向原告支付逾期付款违约金92460元（以人民币138万元为本金，按照日千分之一，自2017年10月1日起至2017年12月6日止）；二、被告一和被告二对上述债务承担连带赔偿责任；三、诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中原告施瑨变更诉讼请求为：一、请求判令两被告向原告支付逾期付款违约金92460元（以人民币138万元为本金，按照日千分之一，自2017年10月1日起至2017年12月6日止）；二、被告一和被告二对上述债务承担连带赔偿责任；三、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年8月13日，原告和两被告在南通市崇川区百和房产中介服务部（以下简称百和中介）处签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定：两被告购买原告位于南通市崇川区，建筑面积128.27平方米，阁楼建筑面积79.98平方米，车库26幢22号面积8.26平方米，成交总价138万元。合同签订当天，被告李辉向原告支付定金人民币3万元。2017年8月21日，原告主动履行办理过户手续，将上述房产所有权过户至两被告名下。但被告李辉仅支付人民币57万元，尾款78万元未付。经原告多次催促，被告李辉向原告支付了房款6万元，由原告父亲施明接受。在原告帮助下，农业银行于2017年12月6日同意向两被告发放贷款80万元，直接发放至原告账户。后原告于2017年12月15日向被告李辉转账8万元。原告根据合同第三条第三款约定：如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方。原告为了保护自己的合法权益，特提出前述诉讼请求。 被告李辉、戚月丽辩称：一、案涉合同约定原告应在2017年8月21日前将案涉房屋过户给我方，而实际上原告是在2017年8月25日才完成过户的，已构成违约；二、案涉合同约定应先由原告方于2017年9月30日前交付房屋，我方再支付尾款，而实际上原告方直到2017年12月15日才向我方交付房屋，故我方逾期支付购房余款系原告方未先履行合同义务导致；三、即便我方需承担违约责任，本案约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的《房地产买卖合同》、借记卡明细、中国银行交易流水明细清单一份、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月13日，原、被告与百和中介签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：原告施瑨（甲方）向被告李辉、戚月丽（乙方）出售南通市金辉花园26幢502室房屋，房屋建筑面积128.27平方米，阁楼建筑面积79.98平方米，车库26幢22号面积8.26平方米，总成交价138万元整。合同第三条关于房款及产权交接方式约定如下：（1）、本合同签订时乙方支付人民币叁万元作购房定金；（2）、甲乙双方定于2017年8月21日办理产权过户手续，同时乙方支付人民币伍拾柒万元给甲方，如因甲或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价0.1%给对方，合同继续履行；（3）、甲方的交房时间为2017年9月30日前，交房时，乙方付清余款（尾款贷款到位）人民币78万元，此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价0.1%赔给对方，合同继续履行。第十二条约定，乙方如因个人征信问题或个人其他原因不能贷款责任自负。此外，合同还就中介费收取标准、房屋登记、违约责任、纠纷处理方式等事项进行了约定。 合同签订当日，被告李辉支付给原告施瑨3万元购房定金。2017年8月14日被告支付给原告15万元，2017年8月21日被告转账给原告42万元，2017年10月份左右给原告父亲6万元，2017年12月6日通过银行贷款发放给原告80万元。 另查明，案涉房屋于2017年8月25日过户至被告名下。2017年12月15日，原告施瑨将多收的房款8万元退还给被告李辉、戚月丽，并在同日将案涉房屋钥匙交付给被告李辉、戚月丽。 诉讼中，被告李辉陈述案涉合同签订时百和中介承诺帮助其办理贷款，但办贷过程中因被告戚月丽个人原因致贷款难以发放，后来在原告父亲的帮助下才完成贷款，对于被告贷款系由原告帮助的陈述，原告予以确认。原告陈述其未能于2017年9月30日前交付房屋系因被告未能按期履行付款义务，原告有权延期交付房屋。 本院认为，原告施瑨与被告李辉、戚月丽以及百和中介签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应恪守履行。根据合同约定，被告应于2017年9月30日前支付购房尾款，与此同时原告完成交付房屋义务，而根据审理查明，被告于2017年12月6日方将购房尾款支付给原告，故可认定被告方存在逾期付款的违约行为，应当承担2017年10月1日起至2017年12月6日止逾期付款的违约责任。被告在庭审中抗辩因原告未按期交付房屋，其不应承担违约责任。本院认为，根据合同约定，原告方交付房屋与被告方交付房屋尾款应同时进行，在被告不能按时支付购房尾款的情况下，原告拒绝交付房屋系行使同时履行抗辩权。故本院对被告的该项抗辩，不予采信。 被告李辉、戚月丽辩称，依据合同约定，原告施瑨应于2017年8月21日前办理产权过户手续，而实际上原告施瑨于2017年8月25日才将房屋过户给原告，晚于合同约定过户时间，已构成违约。本院认为，即使原告存在逾期办理房屋过户的行为也不构成被告逾期付款的免责事由，故本院对被告的该项抗辩，亦难采信。 案涉合同对逾期交付房款的违约责任有明确约定，原告主张按照合同约定以合同总价款138万元为本金，以日千分之一的标准计算自2017年10月1日起至2017年12月6日止的违约金，被告提出违约金过高的抗辩，请求法院予以调整。本院认为，根据相关法律规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。”违约金的性质上属于对损害赔偿额的预定，因而有关限定损害赔偿额的特别规则，包括过失相抵、减损规则及损益相抵规则，对于违约金也应当适用。本案中，被告在仅欠原告购房款72万元的情况下，于2017年12月6日将80万元贷款全部转入原告账户，原告虽在2017年12月15日将多付的8万元以及房屋钥匙交付给了被告，但也获得了该段时间内8万元的利息收益。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则予以酌定将违约金调整为以逾期支付的房款78万元为基数，以中国人民银行同类同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算，自2017年10月1日起至2017年12月6日止共计66天为11964元（78万元*4.35%*1.5*1.3*66/365=11964元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、被告李辉、戚月丽于本判决书生效之日起十日内支付原告施瑨违约金11964元。 二、驳回原告施瑨其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2111.5元，由原告施瑨负担1838.28元，被告李辉、戚月丽负担273.22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2111.5元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  范纪强 审 判 员  余雪松 人民陪审员  马 莉 二〇一九年九月十日 书 记 员  韩云香