武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初275号 原告王 明 喜，男，无业，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杜军，内蒙古首佳律师事务所律师。被告：呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区锡林南路家兴小区1号办公室。法定代表人：张来生，公司经理。被告：张进斌，男，项目部负责人，住内蒙古自治区呼和浩特市。共同委托诉讼代理人：张进军，男，公司员工，现住内蒙古自治区呼和浩特市，系张进斌哥哥。原告王明喜与被告张进斌、呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司（以下简称蒙力威房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王明喜、被告张进斌、蒙力威房地产公司共同委托诉讼代理人张进军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王明喜向本院提出诉讼请求如下：1.请求人民法院依法判决原告与被告解除双方于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》；2.由二被告返还原告购房款266700元，并承担从购房之日2013年8月6日起到起诉之日2018年8月6日共计5年的利息98012.25元，合计364712.25元；3.由二被告赔偿原告无法实现购房损失266700元；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年8月6日原告王明喜与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以266700元价款购买被告开发的××县东户，原告全部履行了合同义务，而被告迟迟不给原告交付房屋。近日，原告又去被告处催要交付楼房时，发现被告将已出卖给原告的楼房又出卖给案外人，故依据我国法律规定特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张进斌、蒙力威房地产公司辩称，当时原告不是用现金从售楼部买的房子，房子是通过债权抵顶到原告名下的。2015年我们交房时联系不到原告，原告也未留下任何联系方式，又因公司人员变动较大，通知不到原告领取钥匙。后来该套房屋被施工单位抵顶给一家小贷公司，后来施工方的负责人冯立俊去世了，侯强又把该套房子卖给了别人。我们根本不知道这个事情。蒙力威房地产公司和张进斌都没有收到原告任何费用。现在张进斌愿意协调配合原告，可以用西区的房屋抵顶。对于损失利息部分，我们不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王明喜围绕诉讼请求依法提交证据如下：证据（一）原告与被告签订房屋买卖合同一份、购房收据一张，证明原、被告于2013年8月6日签订书面房屋买卖合同，购买被告开发的开元国际D-8#-4-401东户商品房一套，原告已按照约定履行支付房款义务，向被告支付全部房款266700元；证据（二）通话录音一份，证明2018年11月，因被告无法交付房屋，原告督促被告项目部负责人张进斌退还房款的事实；证据（三）案外人杨某与被告蒙力威房地产公司于2016年3月31日签订的商品房买卖合同及收据各一份，证明被告蒙力威房地产公司将原告已经购买的涉诉房屋又出卖给了杨某；证据（四）照片十四张及杨某的身份证复印件一份，证明原告购买的涉诉房屋现在已经由杨某装修并入住的事实；证据（五）证人杨某的证言，证明杨某于2016年3月31日向被告购买武川县可镇开元国际8号楼4单元4楼东户的事实。被告张进斌在庭后发表质证意见，对上述证据均予以认可，但是原告王明喜的购房款和案外人杨某的购房款我都没收到过。被告蒙力威房地产公司的质证意见，对于证据（一）不认可，合同是真实的，但是合同不是现金购房，该套房屋是抵顶的，原告未向售楼部支付现金购房款；对于证据（二）不认可，证明不了相关问题；对于证据（三）认可；对于证据（四）我们不知情；（五）对于杨某的证人证言我方认可。被告张进斌、蒙力威房地产公司无证据向法庭出示。本院认证意见，对于原告王明喜出示的证据，因证据来源合法、内容真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张进斌挂靠蒙力威房地产公司在武川县可镇开元国际小区进行开发事宜，张进斌是该小区项目部的负责人。2013年8月6日，被告张进斌以蒙力威房地产公司的名义与王明喜签订《商品房买卖合同》，合同约定王明喜向蒙力威房地产公司购买开元国际D-8#-4-401东户商品房一套，面积105平方米，售价2540元/平方米，交房时间2014年12月30日，张进斌以蒙力威房地产公司委托代理人的身份在合同书加盖个人印章，并在出卖人处加盖了呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司项目部合同专用章公章，王明喜在买受人处签名、捺印。合同签订后，被告蒙力威房地产公司于当天为王明喜出具收据一份，收条载明：“今收到王明喜交来开元国际D-8#-4-401东户人民币贰拾陆万陆仟柒佰元正。266700.00”。2016年3月31日，案外人杨某与被告蒙力威房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同的委托代理人处由张进斌加盖个人印章，并在出卖人处加盖呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司项目部公章。同日，被告蒙力威房地产公司为杨某出具了收据一张。同年9月，杨某装修并入住该涉诉房屋。后原告王明喜向被告催要交付涉诉房屋时，发现该套房屋已由案外人杨某装修入住。另查明，王明喜并未实际支付涉诉房屋的购房款至售楼部，而是通过债权债务抵顶后，由二被告为其出具了上述《商品房买卖合同》及收据。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于原告王明喜与被告张进斌、蒙力威房地产公司之间的房屋买卖合同是否合法有效及二被告之间的法律关系如何定性；二、关于原告王明喜与被告蒙力威房地产公司之间的《商品房买卖合同》能否解除；三、关于王明喜请求张进斌、蒙力威房地产公司承担已付购房款一倍赔偿的请求能否成立。关于原告王明喜与被告张进斌、蒙力威房地产公司之间的房屋买卖合同是否合法有效及二被告之间的法律关系如何定性问题。王明喜与被告蒙力威房地产公司双方之间的法律关系如何定性，应探究缔约时各方的真实意思表示。被告蒙力威房地产公司对呼和浩特市蒙力威房地产有限责任公司项目部签订的合同当庭认可，而项目部无独立责任能力，故蒙力威房地产公司应承担蒙力威房地产公司项目部签订的《商品房买卖合同》的相应法律后果。本案各方当事人对涉诉房屋的价款并未直接支付而是通过债权债务抵顶的方式完成这一事实无异议，故王明喜、蒙力威房地产公司已经就购房支付对价的方式达成一致合意，且从被告蒙力威房地产公司为王明喜出具的收据也可表明被告已经认可原告通过债权债务抵顶方式支付了购房款，故应当认定本案的商品房买卖合同建立在合同当事人之间平等自愿的基础之上，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于被告张进斌与被告蒙力威房地产公司的关系，因张进斌在庭后的询问中明确表示其与蒙力威房地产公司之间系挂靠与被挂靠的关系，而蒙力威房地产公司作为一家依法登记的房地产开发企业，从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，应禁止他人挂靠其从事房地产开发。以挂靠方式从事房地产开发的，一旦产生民事责任，挂靠人和被挂靠企业应承担连带责任。既然蒙力威房地产公司同意张进斌挂靠其公司名下进行房地产开发，那么张进斌在进行房地产开发过程中产生的民事责任，应由蒙力威房地产公司承担连带责任。关于原告王明喜与被告蒙力威房地产公司之间的《商品房买卖合同》能否解除问题。本案中，张进斌、蒙力威房地产公司将本案诉争房屋出卖给王明喜后，又将诉争房屋出卖给杨某，且杨某现已装修入住涉诉房屋，致使王明喜与张进斌、蒙力威房地产公司签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋无法交付，房屋买卖合同的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，张进斌、蒙力威房地产公司的上述违约行为符合合同法第九十四条第一款第（四）项规定的情形，故对王明喜主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。关于解除《商品房买卖合同》的法律后果问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”之规定，王明喜购买案涉房屋时，该笔购房款虽未直接支付，但张进斌为王明喜出具了收据，表明其认可通过债权债务抵顶购房款266700元的事实，因此，应由张进斌承担与其为原告出具收据中载明的房款（266700元）相当的赔偿义务，否则，将会使王明喜无法取得债权消灭之对价，故对王明喜请求张进斌、蒙力威房地产公司向其退还266700元购房款的请求予以支持。另外，对王明喜要求张进斌、蒙力威房地产公司按照中国人民银行同期贷款率支付利息的主张，本院酌情按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，为80010元（从2013年8月7日计算至2018年8月6日开始计算6%，266700元×6%/年×5年），本院予以支持。关于王明喜请求蒙力威房地产公司承担已付购房款一倍赔偿的请求能否成立的问题。王明喜主张《商品房买卖合同》订立后，张进斌、蒙力威房地产公司又将该房屋出卖给第三人，已经致使合同目的不能实现，应该依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定承担已付购房款一倍的赔偿。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿是对消费者权益法所规定的惩罚性赔偿的扩大解释，因本案的商品房买卖合同因债权债务抵顶而产生，并非上述解释规定的情形，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿，故对王明喜要求二被告承担已付购房款一倍的赔偿请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：解除被告张进斌以被告呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司的名义与原告王明喜于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告张进斌于本判决生效后二十天内返还原告王明喜购房款266700元、支付利息80010元，合计346710元，被告呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告王明喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10115元（缓交5057元），由被告张进斌、呼和浩特市蒙力威房地产开发有限责任公司负担5555元，由原告王明喜负担4560元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 杜 权审 判 员 倪丽丽人民陪审员 高丽梅 二〇一九年九月四日书 记 员 杨婷婷附相关法律法规司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。