广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6551号上诉人（原审原告）：祁荣，男，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人（原审原告）：徐春兰，女，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：祁荣，系徐春兰的丈夫。被上诉人（原审被告）：佛山家源宝电子商务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁景辉。委托诉讼代理人：杨嘉莉，广东捷顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：陈小兵。委托诉讼代理人：周波，系公司员工。上诉人祁荣、徐春兰因与被上诉人佛山家源宝电子商务有限公司（以下简称家源宝公司）、佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富地产公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁荣、徐春兰上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决，改判支持祁荣、徐春兰一审诉讼请求第一项、第二项、第三项；2.一审、二审全部诉讼费用由家源宝公司、高富地产公司承担。事实与理由：一、祁荣、徐春兰与家源宝公司、高富地产公司在一审期间均认可五万元抵扣十五万元的优惠，并且祁荣、徐春兰获取的十五万元优惠仅用于抵扣房款。在各方签订的《VIP优惠协议书》中明确表示以五万元购买优惠以抵扣十五万元购房款，一审法院忽视该项清晰的事实证据，将五万元优惠曲解成服务费，而非作为十五万元购房款的优惠抵扣，驳回祁荣、徐春兰请求，属于事实认定不清。本案中，祁荣、徐春兰提交的证据形成完整的证据链足以证明家源宝公司、高富地产公司存在假借订立合同，恶意进行磋商的行为。高富地产公司为了达到销售房屋的目的，与家源宝公司签订联动协议，承诺购房者可以通过支付给家源宝公司五万元优惠费以抵扣十五万元的房款，并签订《家源宝VIP优惠申请书》。实际上，各方签订《家源宝VIP优惠申请书》后，家源宝公司、高富地产公司并未给祁荣、徐春兰十五万元的优惠。祁荣、徐春兰通过三水区发展规划和统计局查询《商品房销售价目表》得知，祁荣、徐春兰所购买某20区11座3105号物业按照《商品房销售明码标价规定》的实际销售价格为584497元。祁荣、徐春兰实际签订的合同价格为505272元。依据《家源宝VIP优惠申请书》中五万元抵扣十五万元房款优惠的约定，祁荣、徐春兰实际缴纳的合同价格应该为434497元。在祁荣、徐春兰履行合同约定缴纳了50000元购买合同约定的VIP服务后，家源宝公司、高富地产公司并未履行合同约定，提供150000元优惠给祁荣、徐春兰，且至今未开具发票。二、按照《商品房销售明码标价规定》《中华人民共和国价格法》相关规定，商品房销售必须实行明码标价，并在相关物价部门进行备案。家源宝公司、高富地产公司在与祁荣、徐春兰签订购房合同时，故意隐瞒实际备案价格，并且告知祁荣、徐春兰购房合同价格已经优惠十五万元，诱使祁荣、徐春兰作出错误的意思表示，以欺诈的形式，让祁荣、徐春兰误以为所签订的购房价格是已享受了五万元抵扣十五万元的优惠，所签订的合同价格违背了祁荣、徐春兰的真实意思表示，有违民事活动应当遵循的诚实信用原则。三、祁荣、徐春兰一审诉求是优惠协议是否合法有效，双方是否完全履行合同义务的纠纷，而非购房合同的纠纷。优惠协议合同内容是否有履行五万元抵扣十五万元是一审中祁荣、徐春兰的主要诉求。优惠协议签订于购房合同之前，只有完全履行了优惠合同抵扣十五万元，购房合同才可以称为合法有效，一审法院前后颠倒，没有审理清楚家源宝公司、高富地产公司是否有优惠、如何优惠、优惠前后的价格分别是多少等问题，对于备案价格的相关法规和概念理解错误。综上，一审法院认定《商品房买卖合同预售》均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是适用法律错误。一审法院回避祁荣、徐春兰实际诉求，违反一案一诉原则。购房合同作为证据仅用于证明家源宝公司、高富地产公司是否履约在房价抵扣十五万元，至于该合同是否合法有效。家源宝公司、高富地产公司于一审期间明确表示已经给予祁荣、徐春兰在房价上抵扣的十五万元优惠，而祁荣、徐春兰通过查询备案标价，发现高富地产公司、家源宝公司并未履约抵扣，该案实际焦点在于优惠十五万元前后的实际价格，即高富地产公司、家源宝公司是否依法履约，而非其他。祁荣、徐春兰在一审中再三追问高富地产公司、家源宝公司优惠前后价格，高富地产公司、家源宝公司一直避而不答。一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，该案涉及人数众多，影响较大，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，维护祁荣、徐春兰的合法权益。家源宝公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回祁荣、徐春兰的上诉请求。一、购房价格是祁荣、徐春兰与高富地产公司双方间真实意思表示，应尊重意思自治原则。祁荣、徐春兰请求家源宝公司与高富地产公司退还多付的房款以及因违约造成优惠费利息没有事实和法律依据。祁荣、徐春兰与高富地产公司双方已经签订了房屋买卖合同，说明双方根据当时的市场情况且已知悉并接受特定所购房屋的情况及购买的条件，是双方真实意思表示，且未有证据证明存在可撤销或无效的法定情形。开发商与家源宝公司合作销售房产，按照行业惯例将提供一些优质、优惠的房源给销售商促销，所以散客不可能以同样的价钱购买同样的房源，只能购买座向、楼层或靠路边的价值相对差的房产。商品房买卖是大宗物资交易，根据一般交易习惯，房屋总价都是决定买卖合同成立与否最重要、最根本的因素。在交易过程中，购房者在算价、议价时往往会请求享受出卖方的各种优惠条件，出卖方予以确认，双方达成最终共识，确定最终成交价格并签订正式的商品房买卖合同。祁荣、徐春兰在缴纳优惠费时即应知道其参加了家源宝公司开展的电商优惠活动，若其不认可涉案房屋优惠后的价格为涉案《商品房买卖合同》上约定的价格，在与高富公司签订《商品房买卖合同》时应提出异议，据此可知，祁荣、徐春兰在购房时，应当知道约定的价款已经是优惠后的价格。此外，已签订《家源宝VIP优惠申请书》的祁荣、徐春兰可根据涉案申请书“放弃购房者有权申请退还VIP优惠费”的约定内容向家源宝公司主张退还优惠费。可见，祁荣、徐春兰在参与团购，接受家源宝公司服务的过程中自愿向家源宝公司支付系其真实意思表示。现祁荣、徐春兰请求家源宝公司及高富地产公司退还多付的房款以及因违约造成的利息没有事实和法律依据。二、祁荣、徐春兰已以签订《商品房买卖合同》的行为默认已享受购房优惠的事实，即祁荣、徐春兰支付VIP优惠费已实现优惠目的，家源宝公司并无违约，且家源宝公司并未收取祁荣、徐春兰房款，故祁荣、徐春兰主张家源宝公司退还多付的房款以及支付因违约造成其五万元优惠费用的利息缺乏理据。三、家源宝公司收取电商服务费符合市场行情，合理合法。家源宝公司组织电商房产活动，除负责宣传推广、组织销售和居间中介等工作外，家源宝公司提供了一系列服务，包括组织该活动的人员接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作，包括中介渠道的联动销售。家源宝公司是一间商业公司，花费大量成本为祁荣、徐春兰提供一个商业电商服务的购房渠道并进行收费，符合市场行情。事实上，祁荣、徐春兰通过参加该项活动，已经以满意的价格和快速的途径成功购买到理想的房屋。综上所述，家源宝公司认为，祁荣、徐春兰的诉请没有事实和法律依据，且有违诚实信用原则、不利于交易安全。故家源宝公司请求法院驳回祁荣、徐春兰的诉请，以维护家源宝公司的合法权益。高富地产公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请法院驳回祁荣、徐春兰的上诉请求。祁荣、徐春兰向一审法院起诉请求（变更后）：1.家源宝公司、高富地产公司依法履行《家源宝VIP优惠申请书》中五万元抵扣十五万元优惠合同约定；2.家源宝公司、高富地产公司向祁荣、徐春兰支付差价本金70775元及利息损失35904.16元（利息以70775元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍从2016年5月15日起计至2019年1月8日）；3.家源宝公司、高富地产公司向祁荣、徐春兰赔付律师咨询费用1500元；4.家源宝公司、高富地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月25日，高富地产公司（甲方）与家源宝公司（乙方）签订《电商联动合作合同》，约定由高富地产公司委托家源宝公司作为合同期内三水某项目的电商联动销售推广商，委托期限为2016年5月1日至2016年9月30日，合作内容为：1、高富地产公司认可家源宝公司为指定的VIP合作优惠合作单位之一，在中国全国范围内为该项目的在售物业通过联动方式进行团购销售，包括委托二手中介代理及开展VIP优惠服务；2、高富地产公司同意家源宝公司在联动销售过程中向参与团购活动的购房客户收取VIP优惠服务费，该服务费不是房款也不能冲抵房款。合作期间，高富地产公司负责与购房客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，统一收取购房客户的全部购房款、定金，并在收取款项后提供合法的收据或发票。家源宝公司负责所属团购房源范围内的市场调查、销售宣传、推广、中介代理服务（包括推介、接待、组织参观和选房、留房、协助办理认购和签约手续、收集整理客户信息及资料）、二手中介联动渠道合作（包括自有平台、线上、线下）等业务，并承担开展上述业务的所有费用。另，高富地产公司、家源宝公司于上述合作合同特别约定如下：“1.甲方承诺给予持有乙方VIP优惠服务费收款凭证之购房客户、在签订正式购房合同时予以兑现团购活动的优惠，购房合同约定房价将是持收款凭证用户享受全部优惠后的最终房价，购房客户与甲方的房屋买卖合同关系具体以购房合同约定为准。2.持收款凭证客户购买一套该项目物业单位时仅可享受一次优惠。3.购房优惠在持收款凭证客户在与甲方签署正式购房合同前有效，逾期作废。4.客户凭VIP优惠服务费收款凭证与甲方签订购房合同时即由甲方兑现该优惠。5.合同期间，属于乙方团购范围内的在售房源仅限于参与团购的客户，若客户不支付VIP优惠服务费给乙方，则甲方承诺不得以团购价格与任何客户签约。”2016年5月15日，祁荣、徐春兰（申请人）与家源宝公司签订《家源宝VIP优惠申请书》，该申请书主要内容为：“一、VIP优惠条件及VIP优惠权利：（一）申请获得家源宝VIP优惠需缴纳VIP优惠费。（二）家源宝VIP在2016年5月15日期间，购买其合作伙伴旗下的御江南项目的房产一套，缴纳人民币伍万元整VIP优惠费，可享受开发商人民币5万抵15万的优惠，该优惠仅可适用购买一套房产，若购买两套及以上房产，则按照购房套数签署申请书并缴纳VIP优惠费才能享受相应的优惠。二、申请人确认：（一）本人将会按照开发商规定的流程购买，并按照开发商的要求按时完成认购并签署《商品房买卖合同》。（二）本人已知需缴纳上述VIP优惠费后才能获得家源宝VIP优惠，在正式签署《商品房买卖合同》后，VIP优惠费不予退还，亦不冲抵房款。在签订《商品房买卖合同》前，放弃购房者，有权申请退还VIP优惠费（不计利息）。……（四）特别说明：1.佛山家源宝电子商务公司为此次活动收取上述VIP优惠费，此费用不抵扣房款，仅做为优惠费，由佛山家源宝电子商务有限公司开具相应收据。2.家源宝仅向VIP优惠申请人提供购房优惠的服务，……3.本人已知晓此次活动的全过程，同意参加家源宝VIP优惠活动，并自愿缴纳上述VIP优惠费。”同日，家源宝公司出具收据，确认收取祁荣、徐春兰支付的VIP优惠费50000元，并载明“参加5万抵15万活动”。同日，祁荣、徐春兰与高富地产公司签订《御江南•国际社区认购书》，约定由祁荣、徐春兰购买高富地产公司开发建设的涉案某二十（欣园）区十一座3105房，物业成交总价为505272元。另查明，依据佛山市三水区发展规划和统计局出具的《商品房销售价目表》，涉案房屋备案总售价为584497元。诉讼中，祁荣、徐春兰陈述：五万元抵十五万元属于强制活动，必须签订优惠申请书及支付优惠费后才有资格选房。当时现场销售人员向祁荣、徐春兰解释称认购书上的505272元已是按照备案价优惠了150000元之后的价格，祁荣、徐春兰遂相信并随后签订优惠申请书、支付优惠费、签订认购书及商品房买卖合同。祁荣、徐春兰直至向政府部门调取涉案房屋备案价才发现高富地产公司、家源宝公司并未兑现全部优惠，遂提出异议。家源宝公司陈述：家源宝公司除组织电商活动、负责宣传推广、组织销售、居间中介等工作外，还提供活动人员协助接待、接送、参观、选房、签约等服务。家源宝公司已兑现优惠申请书的优惠活动，收据载明的“5万抵15万活动”并非单一冲抵房价款的意思表示，应为综合价值，包括祁荣、徐春兰可以享受购房价格的优惠及家源宝公司提供一系列服务的优惠，家源宝公司的工作人员并未向祁荣、徐春兰声称五万元优惠费抵十五万元购房款。高富地产公司陈述：高富地产公司已按照《电商联动合作合同》的约定向祁荣、徐春兰提供优先选房、办理按揭贷款等服务。合同价格505272元为优惠后的价格，但不清楚是否为五万抵十五万，高富地产公司的工作人员并未向两原告声称五万元优惠费抵十五万元购房款，现场也有公示销售价格。一审法院认为，本案系合同纠纷。涉案《家源宝VIP优惠申请书》、《御江南•国际社区认购书》及《电商联动合作合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应依约善意全面地履行各自承担的义务。关于祁荣、徐春兰主张高富地产公司、家源宝公司履行5万元抵扣15万元优惠约定及支付差价本金、利息损失的诉请。本案中，祁荣、徐春兰以涉案房屋备案价格作为计算基价，主张房屋实际认购价并不符合“5万抵15万”的优惠约定，并据此诉请高富地产公司、家源宝公司承担相关违约责任，一审法院就此分析如下：首先，从祁荣、徐春兰的庭审陈述意见可知，其系在签订《家源宝VIP优惠申请书》、支付完毕VIP优惠费后方签订《御江南•国际社区认购书》，且其自认签订认购书当时已认定合同约定价格为享受优惠后的价格，并未提出异议，高富地产公司亦于诉讼中确认上述合同约定价格为优惠价格，据此可推定，祁荣、徐春兰已以签订认购书行为默认已享受《家源宝VIP优惠申请书》约定的房价优惠。其次，祁荣、徐春兰并无有效证据证明上述优惠约定的计算基价即为涉案房屋于政府部门的备案价格，且商品房销售作为市场行为，房屋价格的最终确定应以合同双方当事人意思自治为基础，价格备案仅为行政管理之用。再次，高富地产公司并非涉案《家源宝VIP优惠申请书》的相对方，亦未收取VIP优惠费，其依据合同相对性原则无需承担优惠申请书项下义务及责任。综上分析，祁荣、徐春兰上述诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。至于祁荣、徐春兰诉请的律师咨询费用。祁荣、徐春兰并未举证证明该费用已实际产生，如确已产生，该费用亦属祁荣、徐春兰的诉讼成本，祁荣、徐春兰诉请由高富地产公司、家源宝公司承担该费用无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回祁荣、徐春兰的诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取1232元，由祁荣、徐春兰负担。二审期间，祁荣、徐春兰向本院提交新的证据：证据1.物价局、佛山市住房和城乡建设管理局发布的《关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》，拟证明商品房经营者不得以高于明码标价所标识的价格销售，不得加收任何未予表明的费用，但本案中高富公司实际以高于明码标价所标识的价格向祁荣、徐春兰销售涉案房屋。且相关法律法规禁止商品房经营者采用认购会员卡形式收取定金。证据2.高富地产公司行政处罚信息，拟证明高富地产公司存在发布违法房地产广告行为并因此受到行政处罚。二审期间，家源宝公司、高富地产公司均没有向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经核查认为，因高富地产公司未以高于明码标价的价格销售涉案房屋，故祁荣、徐春兰提交的证据1与本案无关，本院不予采信。祁荣、徐春兰提交的证据2与本案争议焦点无关，本院不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：家源宝公司、高富地产公司是否应向祁荣、徐春兰支付购房价差价本金70775元、利息损失35904.16元和律师咨询费用1500元。祁荣、徐春兰未举证证明家源宝公司或高富地产公司采用欺诈、胁迫手段或乘人之危使祁荣、徐春兰在违背其真实意思的情况下，与家源宝公司签订《家源宝VIP优惠申请书》及与高富地产公司签订的《御江南·国际社区认购书》；祁荣、徐春兰也未举证证明其基于重大误解订立合同或上述合同显失公平，故上述合同均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约善意全面地履行各自的义务。首先，涉案《电商联动合作合同》第五条第一款约定“甲方（高富地产公司）承诺给予持有乙方（家源宝公司）VIP服务费收款凭证之购房客户、在签订正式购房合同时予以兑现团购活动的优惠，购房合同约定房价将是持收款凭证用户享受全部优惠后的最终房价，购房客户与甲方的房屋买卖合同关系具体以购房合同约定为准。”一审庭审中，家源宝公司和高富地产公司均陈述称，祁荣、徐春兰与高富地产公司签订《御江南•国际社区认购书》约定的购房价格系已享受全部优惠后的最终房价。祁荣、徐春兰亦自认，签订《御江南•国际社区认购书》时，高富地产公司现场向其解释《御江南•国际社区认购书》约定的购房价格系已享受优惠后的最终房价。据此，签订《御江南•国际社区认购书》时，高富地产公司、祁荣、徐春兰均确认《御江南•国际社区认购书》约定的购房价格已兑现优惠。其次，祁荣、徐春兰主张家源宝公司、高富地产公司故意隐瞒涉案房屋的备案价格，以欺诈的形式促使祁荣、徐春兰作出错误的意思表示购买涉案房屋。但本案一审、二审期间，祁荣、徐春兰均未举证证明家源宝公司、高富地产公司在签订《家源宝VIP优惠申请书》和《御江南•国际社区认购书》过程中存在故意欺诈行为，应承担举证不能的不利后果。最后，祁荣、徐春兰主张涉案房屋的最终购房价应当以涉案房屋的备案价扣减祁荣、徐春兰应享有的购房优惠计算。但祁荣、徐春兰未举证证明家源宝公司、高富地产公司曾向其承诺购房优惠的计算基数为涉案房屋备案价；家源宝公司、高富地产公司也未承诺涉案房屋的购房价以备案价扣减优惠价格150000元计算，故祁荣、徐春兰关于涉案房屋的最终购房价应当以涉案房屋的备案价扣减150000元计算的主张，本院不予采纳。一审法院对祁荣、徐春兰关于家源宝公司、高富地产公司支付购房款差价本金、利息损失的主张不予支持符合法律和本案实际，本院依法予以维持。关于祁荣、徐春兰主张家源宝公司、高富地产公司承担律师费的诉请。本院认为，其一，祁荣、徐春兰未举证证明该笔1500元律师咨询费用实际发生；其二，即便该笔律师咨询费用确实发生，祁荣、徐春兰亦未举证证明该笔费用与本案存在关联；其三，涉案《家源宝VIP优惠申请书》《御江南•国际社区认购书》均未约定律师咨询费等诉讼费用的承担，一审法院对祁荣、徐春兰该项主张不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人祁荣、徐春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2464元，由上诉人祁荣、徐春兰负担。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年九月十日张颂恩理助官法李嘉敏员记书