成都铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2019)川7101民初196号 原告（执行案外人）：吴浩汇，女，1993年7月23日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：张昌银，四川及第律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赖开云，男，1979年5月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师。 第三人（被执行人）：仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司,住所地四川省仁寿县文林镇建设路一段。 法定代表人：吴秀清。 原告吴浩汇与被告赖开云、第三人仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司（以下简称“景圣景公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月4日立案受理，于2018年12月29日作出（2018）川7101民初144号民事判决书。被告赖开云不服判决，向成都铁路运输中级法院提起上诉。成都铁路运输中级法院于2019年6月3日作出（2019）川71民终27号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年7月9日重新立案，另行组成合议庭依法适用普通程序于2019年9月2日、3日、12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张昌银，被告委托诉讼代理人张前东到庭参加诉讼。第三人景圣景公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 吴浩汇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与景圣景公司于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认位于仁寿县房屋（房屋唯一号：79100）归原告所有；3.景圣景公司协助原告办理位于仁寿县房屋产权登记手续；4.不得执行原告购买的位于仁寿县房屋，解除对该房屋的查封；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月26日，原告与景圣景公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，用途：住宅，合同签约号：100533号，并支付了全部购房款和契税，且原告在查封前已经占有了该房屋。房屋未过户非原告的原因造成，系第三人景圣景公司的原因造成。原告不服本院2018年5月22日作出的（2018）川7101执异35号执行裁定书，特提起诉讼。 赖开云辩称，原告的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告与景圣景公司之间不存在房屋买卖合同关系，实为借款抵债。原告未支付房屋价款，未在法院查封前实际占有并在该房屋居住。原告的证据不能排除合理怀疑和不安。请求驳回原告的诉讼请求。 景圣景公司无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴浩汇为证明自己主张的事实，向法庭提交了如下证据：1.吴浩汇身份证复印件；2.刘华志、孙华英身份证、结婚证复印件；3.赖开云身份证复印件；4.景圣景公司工商信息；5.罗有威、叶华容结婚证复印件；6.景圣景公司工商变更信息；拟证明诉讼主体资格，刘华志、孙华英系夫妻关系，罗有威时任景圣景公司法定代表人，叶华容系罗有威之妻。7.孙华英与景圣景公司的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》；8.吴浩汇与景圣景公司的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》，拟证明案涉房屋查封前，孙华英已与景圣景公司签订了书面买卖合同并备案登记，并转让给吴浩汇，吴浩汇已与景圣景公司签订了书面买卖合同并备案登记。9.物管费收据；10.装修管理费收据；11.景圣景公司证明；12.华建物业管理公司营业执照；13.商品房预售许可证、房屋租赁协议、委托书、证明、代缴物管费银行流水、竣工验收备案书、房产信息、租金明细、装修备案书，拟证明案涉房屋查封前，原告已合法占有。14.刘华志银行转款凭证；15.吴浩汇银行转款凭证；16.孙华英契税缴款凭证；17.吴浩汇契税缴款凭证，拟证明案涉房屋查封前，孙华英已支付购房全款，吴浩汇已向孙华英支付全部房款。18.送达回证，拟证明起诉符合法律规定。被告质证认为原告证据7、8、9、10、11不具有真实性，12、13、14、15、16、17不具备关联性，不能达到原告证明目的。被告赖开云为证明其主张提交了如下证据：执行案件的受理通知书、协助执行通知书、送达回证、房屋信息摘要、执行证书，拟证明债权和法院执行行为合法有效，案涉房屋是景圣景公司所有。原告质证认为以上证据无关联性，不能达到被告证明目的。除原告证据11系本案第三人陈述不作为证据认定外，对双方其他证据本院均予以确认。 依据上述证据本院经审理查明：仁寿县房屋（房屋唯一号：79100）为景圣景公司新建房屋，登记权利人为景圣景公司。2014年1月25日，孙华英之夫刘华志向时任景圣景公司法定代表人罗有威之妻叶华容通过银行转账支付200万元。2015年4月23日，孙华英与景圣景公司签订包括上述房屋在内的六份《商品房买卖合同》并进行了商品房买卖合同备案登记，该六份合同中约定孙华英向景圣景公司购买仁寿县98号景观名都2栋1单元3楼1号房屋（房屋唯一号：79097）、房屋总价款为241570元；2栋1单元3楼2号房屋（房屋唯一号：79098）、房屋总价款为239093元；2栋1单元3楼3号房屋（房屋唯一号：79099）、房屋总价款为233204元；2栋1单元4楼1号房屋（房屋唯一号：79100）、房屋总价款为233204元；2栋1单元4楼2号房屋（房屋唯一号：79101）、房屋总价款为239093元；2栋1单元4楼3号房屋（房屋唯一号：79102）、房屋总价款为233204元。以上六套房屋购房款共计1419368元。2015年5月26日，孙华英向四川省仁寿县地方税务局缴纳房屋买卖契税、印花税共计9568.72元。2016年4月26日，吴浩汇与景圣景公司重新签订前述六套房屋的六份《商品房买卖合同》并进行了商品房买卖合同备案登记。2016年10月8日，吴浩汇向仁寿县地方税务局缴纳了案涉房屋买卖契税9202.68元。2016年11月5日、7日、13日，吴浩汇分三次通过银行向孙华英共转账支付154万元。包括本案讼争房屋在内的前述六套房屋由刘华志于2015年5月4日起出租给重庆眼视光医院管理有限公司。 2016年6月15日，本院依法对申请执行人赖开云与被执行人罗有威、叶华容、罗麒麟、罗雨梅、韩永昌、罗菊华、邓文清、罗小文、罗伟、王小方、景圣景公司公证债权文书一案立案执行，案号为（2016）川7101执保9号。同年6月23日，本院依据（2016）川7101执保9号执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人景圣景公司位于仁寿县房屋（房屋唯一号：79100）予以查封、冻结，期限三年。2016年7月13日，申请执行人与被执行人签订《执行和解协议》，因被执行人未依约履行和解协议，2017年2月17日，本院依法重新对申请执行人赖开云与被执行人罗有威、叶华容、罗麒麟、罗雨梅、韩永昌、罗菊华、邓文清、罗小文、罗伟、王小方、景圣景公司公证债权文书一案立案执行，案号（2017）川7101执112号。2018年5月8日，案外人吴浩汇向本院提出书面异议，认为根据其与景圣景公司签订的《商品房买卖合同》的约定，被本院查封的仁寿县房屋（房屋唯一号：79100）的所有权属于吴浩汇所有，请求中止对该房屋的执行。同年5月22日，本院作出（2018）川7101执异35号《执行裁定书》，裁定驳回案外人吴浩汇的异议请求。案外人吴浩汇对该裁定不服，依法向本院提起诉讼 本院认为，不动产权属通常以登记为准，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此本案判断原告对讼争房产能否主张排除执行，应按该条规定的标准进行判断。 由查明事实可知，无论是孙华英还是吴浩汇与景圣景公司签订《商品房买卖合同》并进行备案登记均在本院查封之前，房屋出租亦可表明孙华英已占有该房产，无证据表明系原告自身原因未办理过户登记。关于原告主张含本案讼争房屋在内的全部六套房屋系抵偿孙华英、刘华志夫妻两人2014年1月25日向景圣景公司出借200万元的债务，后由孙华英转卖给原告，从而证明原告已支付全部价款的主张，本院不予认可。因为原告关于付款部分的证据仅能证明向孙华英转账154万元，并未向景圣景公司支付。而孙华英并未提供向景圣景公司直接支付的证据。仅凭刘华志向叶华容个人转账200万元，不足以证明该笔转账是孙华英、刘华志夫妻两人向景圣景公司进行出借。原告当庭表示无借款合同或者借条，如按原告主张，如此大额借款无约定期限及利息的书面合同与常理不符。原告表示以房抵债仅有《商品房买卖合同》，没有明确结算借款本息，以房抵债金额的书面协议，亦与常理不符。因此原告现有证据存在诸多疑点，不足以让本院认可其证明效力。原告关于其已支付全部价款的主张，无充分证据支持，本院不予采纳。综上所述，原告未支付讼争房屋价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其不得执行原告购买的位于仁寿县房屋并确认房屋归其所有的诉讼请求不能成立，应予驳回。原告其他诉讼请求，不属于本案案外人异议之诉的审理范围，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告吴浩汇的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告吴浩汇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。 审 判 长  犹建川 人民陪审员  张晋蓉 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年九月十二日 法官 助理  郑小梅 书 记 员  舒 锐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。