辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初877号原告：营口市万信物业服务有限公司,住所地营口市站前区盼盼路南35-甲2号。法定代表人:王秀芝,公司经理。委托诉讼代理人:哈杰,营口市站前区东风法律服务所法律工作者。被告:王强，男，1952年5月9日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：张春荣，女，1952年3月5日出生，汉族，住营口市站前区，被告妻子。被告：张春荣，女，1952年3月5日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口市万信物业服务有限公司与被告王强、被告张春荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人哈杰、被告王强的委托诉讼代理人张春荣、被告张春荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口市万信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付所欠原告的物业费、电梯费共计人民币5421元及滞纳金，数额按应付额的日3‰计算。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是服务于营口市翰城房地产开发有限公司兴建的营口市站前区南湖阳光新城小区的物业企业，该小区物业服务标准为一级。物业费为住在1.00元/平方米，电梯费为住宅0.30元/平方米。被告是原告的业主，住在该小区的27号-3-701-73，建筑面积96.59平方米。2013年4月7日办理入住手续，与原告签订《物业服务合同》，双方建立物业服务关系，每年应付物业费1159元（1.00元/平方米*96.59平方米*12个月=1159元），每年应付电梯费348元（0.30元/平方米*96.59平方米*12个月=348元），缴费时间是每年12月31日。还有一些相关的房屋办理入住的手续，由原告统一填写，被告签字，是物业合同的附件，由业主和房屋的情况。从2015年12月31日至2018年12月31日，被告连续3个年度没有交物业费及电梯费，总计欠物业费、电梯费为4521元。物业员工多次催要无果，故诉至法院。原告认为：原告与被告建立了物业服务关系，按照合同约定原告提供物业服务，被告为小区业主，应依据合同约定履行交付物业费的义务，现被告欠费系违约，恳请法院依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定及双方合同约定，依法判令被告立即支付所欠的物业费，维护当事人的合法权益。被告王强、张春荣辩称，起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：原告没有按约履行合同在先，合同第1页第一条甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋功用部委、公用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，合同第3页第二条对共用部委和共用设施做了的解释，包括楼梯间和绿地。而本人所居住的阳光新城27号楼后面的公共绿地已成收费停车场，经多次向物管反应伪币，小区的公共绿地现在成为收费停车场，请问收取的费用用在了何处？合同第4页第四条对电梯厅、楼梯间、门厅、走廊等部位的门窗、楼梯、扶手、栏杆、墙壁、地脚线等公共区域每日进行清扫、拖擦。事实却是走廊的窗台漏洞出现了蜘蛛网、扶手、地脚线、地面全是灰尘。小区的道路，本人所居住的小区建成已经8、9年，小区的道路目前很多地方都已经破败不堪，路面很多大坑，底盘低的车根本无法通过，特别是雨天，很多业主衣服都被经过大坑的车辆打湿，直至今日依然没有解决。车辆乱停乱放无人管理，小区当初设计时道路本来就很窄，两辆车形势刚刚好，现在道路的一旁万千被车占据，只能单向行使，小区目前已经习以为常，根本无人管理，特别是在拐弯处，经常出现堵车现象，特别有的私人车库经常被外来车辆堵住，遇到汽车停在车库不得出去的情况，均会找到值班保安，遇到素质差的保安，答复“汽车不出来，我也没办法，我也不知道是谁家的车”，有时遇到素质高的保安，责任心强，但也只能到楼下叫喊“谁家的车”种种，并不能快速解决问题。小区乱搭乱建，刚进户时小区绿化非常完善，绿化面积达到70%以上，空气非常清晰，现在一楼的业主都占地为王，把自家门前的都圈起来，绿化全部砍掉，成为自己的菜园子，多年下来小区的菜园子越来越多，就在几天前看到一个告示，小区整顿私自圈地，要将违规圈地全部拆除，现在过去半个月了依然没有解决，告示也仅仅成了一个告示，没有实际行动和后续。我想问问物业是如何履行物业合同的，这样的违规圈地不是应该一律制止的吗“小区西侧规划时是外门市，现在不仅仅是外门市，还是内门市，全部开通小区内门，所有人员不需要任何手续随时可以进入小区，存在安全隐患。小区监控形同虚设，小区的监控只对不重要的地方有用，对小偷根本一点作用徐有，电动车丢了去调监控，物业总是以各种借口推脱，在几天前朋友的电动车丢了去调监控，不是监控死角就是图象模糊，至今都没有找到电动车。现在大部分电动车和自行车都已经运到楼上了，小区物业是服务业主的，连最基本的监控都不好使。消防通道经常被堵，近几年小区发生过激磁火灾，最近一次是今年多年2月9日，来了两台消防车，只能进来一台，就是找不到堵塞消防通道的车主，导致没有及时灭火，如果物业能够好好管理，消防车快速进入，就不会造成严重的后果，物业没有尽到应尽的义务。小区卫生脏乱差，流浪猫狗众多，刚入户的时候，小区的卫生还是很可观的，每天都有人沿路打扫卫生，但是近几年根本看不到收拾卫生的，小区一天不如一天。小区内到处都是流浪猫狗，每天半夜都在叫，影响业主休息，向物业反应从来没有给解决。业主需要休息，需要一个安静的环境。我家房屋进户验房时发现进门正对着那面墙出现严重鼓包现象，当时物业公司赔了10袋水泥的钱，告诉根本不影响房屋结构我们没有追究，那时感觉物业还是解决事情的态度，也就没有追究。在进户半年作业发现客厅右下角第二块玻璃外部有裂痕，并出现明显的漏气现象，相继又出现了两块玻璃漏气，和物业反应，物业表示来年春天更换，但是一直没有更换。直到2016年，我自己拿钱把玻璃换了。近几年，物业频繁更换房管，导致所有需要解决的事情要一次次和新房管进行沟通。原告起诉状所述“经催要多次未过”，并非事实，每年换一个房管，每年催要一次我都要和房管说我家房屋的情况，然后就再无下文，年年如此。物业如此推脱办事，业主的安全不能保证，问题也的不到解决。电梯捆绑问题，在被起诉之前，我曾找到物业经理，和经理商讨补齐物业费，我明确表示玻璃钱我自己承担，但是物业应减免电梯费（物业有规定，物业费和电梯费捆绑交纳），这三年我没有使用电梯，物业经理又提出，没有使用电梯也得交费，经理表示电梯需要保养、需要维修，我仔细查阅了《物业管理条例》，电梯费仅仅包含电梯电费，保养费是包含在物业费中，电梯维修费是使用业主的维修基金，物业的解释不合理，父母年龄大，现在上下楼都成问题。合同第3页明确表示，物管的服务质量，包括房屋建筑、环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，但是物业没有尽到责任。合同对双方都有约束，我们不只有交钱的义务，也有享受服务的权利，物业收取物业费也应尽到责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为营口市站前区阳光新城小区提供物业服务，被告系该小区业主，其住宅面积为96.59平方米。原、被告约定物业服务费标准按照1元/平方米/月收取，电梯费标准按0.30元/平方米/月收取。2015年12月31日至2018年12月31日，被告未向原告交纳物业服务费、电梯费。本院认为，原、被告间的物业服务合同合法有效，双方均应按照物业服务合同的约定履行义务。被告系营口市站前区南湖阳光新城小区的业主，其享受原告提供的物业服务，应当向原告交纳物业服务费用。综上，被告应给付原告2015年12月31日至2018年12月31日的物业费3477.24元（1.00元/平方米/月×96.59平方米×36个月=3477.24元），原告诉请的电梯费，因被告并未实际使用，故本院不予支持。原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，因原告禁止其使用电梯等行为存在服务不到位等情况，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王强、被告张春荣于判决书生效后十日内给付原告营口市万信物业服务有限公司2015年12月31日至2018年12月31日的物业服务费3477.24元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由二被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 员  王 岩人民陪审员  李兆莲人民陪审员  李洪军二〇一九年九月三十日书 记 员  蒋彤彤