文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3242号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：余彩宣，女，1983年7月15日出生，汉族，住广东省海丰县。委托代理人：杨砚，系广东颐和律师事务所律师。委托代理人：董炳伟，系广东连越律师事务所律师。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告余彩宣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托代理人林栩，被告余彩宣的委托代理人杨砚、董炳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年1月9日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼第九层918号物业。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了物业。但自2016年5月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳使用费，亦未支付自2016年4月至今的管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业使用合同》；2、被告向原告支付自2016年5月起暂计至2018年12月使用费212800元及其滞纳金70091元（滞纳金以本金6650元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年12月）；3、被告向原告支付自2016年4月起暂计至2018年12月管理费为29700元及其滞纳金为10098元（滞纳金以本金900元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年12月）；4、原告按合同约定没收被告交付的保证金10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告余彩宣辩称：原告并非是涉案物业的权利人，也非取得了转租权的承租人，合同关于租赁部分应属于无效。物业的权利人向被告出示物业整体的图纸，而图纸上所记载的面积与实际面积差异巨大，这实际上是权利人广州皮鞋厂构成了对整体租赁合同的违约。从事实来看，无论是广州皮鞋厂的招商策略或者是事实的履行行为，涉案物业所涉及的收费方案，2016年是免收租金的，而2017年是半价收取租金，这是在对大利广场整个商场的一个招商策略，所以原告或者是广州皮鞋厂没有向被告主张2016年的租金，这也印证了与之前的招商策略。原告在2017年6月份对整个物业进行封铺，物业的权利人是无权再向被告主张封铺之后的使用费。租金的诉讼时效为一年，原告并未证实其催收租金，故已超过诉讼时效。经审理查明：广州市天河区濂泉路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂濂泉路6号濂泉大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年1月9日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼（以下简称大利广场）第九层918号办公室（以下简称涉案物业）给乙方作商业用途使用；使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为六年，即自2016年3月1日至2022年2月底止；本合同签订生效之日起，至2016年2月29日止为乙方的装修及准营业期限；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；使用费及管理服务费按月按建筑面积计，月使用费为6650元/月，月管理服务费为900元/月；本合同签订，乙方即向甲方支付首期2016年3月份的月使用费及月管理服务费总计7550元，以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除等内容。被告另提交其持有的双方签订的《物业使用合同》，该合同约定：2016年3月1日至2017年2月底，月使用费原告按原月使用费6650元/月的五折优惠计收即3325元/月，月管理服务费不变，被告即向原告支付首期2016年3、4月的月使用费及2016年3月的管理服务费总计7550元，以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理费的期限等内容。经质证，原告认可上述优惠条款。关于保证金、首期使用费、管理费的交付情况。原告提供了显示于2016年1月9日开具的收据两张，收据内容分别为收到918商铺保证金10000元以及收到918商铺按优惠价5折预收3-4月租6650元、3月月收费900元，该收据并未显示有任何盖章或收款人签名。经质证，被告对该收据的真实性予以确认。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案物业直接交付给被告，但双方并未签署书面的交接手续。被告确认涉案物业已交付其使用，但称原告于2017年6月起对大利广场整体封铺。原告为证明被告已接收并使用涉案物业，提交如下证据：1、广州皮鞋厂濂泉路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2、天河区濂泉路拆迁补偿补充协议（天拆濂泉协字【2004】13号）及濂泉路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由濂泉路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂濂泉路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场物业的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，物业无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案物业所在的濂泉路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分物业编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案物业在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案物业的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。被告主张涉案物业在内的大利广场于2017年6月被整体封闭，原告虽对此予以否认，但结合本院受理的大利广场诉陈明金等80余案件中，上述案件被告均确认大利广场于2017年6月被整体封闭的事实，而根据本院现场勘察及询问的情况，涉案物业所在的大利广场于2018年11月整体改动并重新编排物业编号，即涉案物业至少在该时是由大利公司所控制，在大利公司未举证证明其收回物业的具体时间的情况下，本院合理采信被告的主张。据此，《物业使用合同》应于2017年6月实际解除，涉案物业的使用费及物业管理费应计算至2017年6月30日为宜。原告关于要求被告支付使用费及物业管理费的诉请。根据查明的事实，原告已向被告交付涉案物业，被告应依约向原告支付使用费等相关费用。被告提出诉讼时效的抗辩，《物业使用合同》约定，“每月23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限”，即2016年10月的使用费缴纳时间为2016年9月25日前，原告未举证证明其在提起本案诉讼前具有中断诉讼时效的情形，而现行《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，与本案的诉讼时效区间不存在重合，诉讼时效不应因《中华人民共和国民法总则》的实施而重新开始计算或延长，故2016年11月之前的使用费已经超过一年诉讼时效。至于物业管理费，因2016年4月的物业管理费缴纳时间为2016年3月25日前，计算2年的诉讼时效至2018年3月24日，此时因《中华人民共和国民法总则》的实施而延长计算一年诉讼时效，故原告主张的物业管理费未超过诉讼时效。双方另签订《物业使用合同》，约定：2016年3月1日至2017年2月底，月使用费原告按原月使用费6650元/月的五折优惠计收即3325元/月，月管理服务费不变。综上所述，被告应向原告支付2016年11月1日至2017年6月30日期间的物业使用费39900元（3325元/月×4个月＋6650元/月×4个月）及2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业管理费13500元（900元/月×15个月）。被告逾期支付上述物业使用费及物业管理费，根据合同约定，被告应向原告支付滞纳金，该滞纳金应分别以每月物业使用费及每月物业管理费为本金按月分期计算，自上月26日起计算至原告主张的2018年12月（2018年12月31日）止。至于滞纳金计算标准，因被告对原告主张的物业管理费等均持有异议，且鉴于原告并未举证证明其实际损失，结合本案的情况，本院将滞纳金标准酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每月滞纳金均以不超过本金为限。原告关于没收被告支付的保证金10000元的诉请。根据查明的事实，被告存在逾期缴纳使用费及物业管理费的行为，但原告在未经被告同意或发函解除《物业使用合同》的情况下擅自封闭物业，亦存在违约，据此，本院对原告上述诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告余彩宣于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市大利物业管理有限公司支付2016年11月1日至2017年6月30日期间的物业使用费39900元及滞纳金（滞纳金以每月物业使用费为本金按月分期计算，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自上月26日起计算至2018年12月31日止，滞纳金以不超过本金为限）；二、被告余彩宣于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市大利物业管理有限公司支付2016年4月1日至2017年6月30日期间的物业管理费13500元及滞纳金（滞纳金以每月物业管理费为本金按月分期计算，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自上月26日起计算至2018年12月31日止，滞纳金以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市大利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6300元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担5180元，被告余彩宣负担1120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧审 判 员  冯 谦人民陪审员  曹 霞二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶张杳            本判决书于2019年   月   日送达