文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初1103号原告：美嘉科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594729314012X，住所地苏州工业园区玲珑街88号。法定代表人：LEWMEWCHOI。委托诉讼代理人：潘磊，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁岳伟，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：苏州世博金属制品有限公司，统一社会信用代码91320508771513525R，住所地苏州市三香路999号（裙二楼西3）。法定代表人：姚国新。委托诉讼代理人：许峰，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳霞，江苏丰田律师事务所律师。原告美嘉科技（苏州）有限公司（以下简称“美嘉公司”）与被告苏州世博金属制品有限公司（以下简称“世博公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序审理。后因工作变动，承办人由审判员杨俊变更为审判员陈新雄，并由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员王静、姚于贵组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。庭审中，原告美嘉科技（苏州）有限公司的委托诉讼代理人潘磊、被告世博公司的委托诉讼代理人许峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美嘉公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告支付原告欠付租金382万元(自2017年11月8日至2018年12月31日，按30万元/月计算)；3.被告支付原告欠付租金的逾期付款利息暂计737546.67元(计算方式：以每个付款周期欠付金额为计算基数，按照月利率24%，乘以每个付款周期实际逾期的天数，暂计算至2019年1月20日，实际主张至付清之日止，详细计算方式见表格)；4、被告支付原告实际占用费至实际交付租赁物之日止暂计金额40万元(自2019年1月1日暂计至2019年1月20日，按60万元/月计算)；5.被告支违约金500万元；6.被告立即恢复租赁物厂房原状；7.被告立即迁出租赁物并交付于原告；8.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告将其第二至第七项诉请均予以撤回，其余诉请不变。事实和理由：2014年6月，原告美嘉公司与被告世博公司签订了《工厂租赁合同》一份，合同约定原告将其所有的位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房出租给被告使用，双方约定租赁期限为20年，自2014年6月8日起至2034年4月7日止（2014年6月8日至2014年7月7日期间为免租期)，期中2014年6月8日至2019年4月7日期间的租金为30万元/月，租金支付方式为按季度支付，被告应于每季度开始前五日支付租金。合同第1.2约定：租赁物的功能为工业及办公用途，包租给乙方使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行承担。第5.2约定：如乙方逾期支付租金，应向甲方支付租金利息(系迟延付款利息损失)，租金利息计算方式为，拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一。如乙方逾期或不足额支付或拖欠超过两个月，甲方有权解除租赁关系，并可要求乙方承担相当于三个月租金的损失赔偿。第12.1约定：除法律法规规定的情形外，甲方在下列任何一种情况下，有权单方面立即解除本合同并没收保证金，同时保留要求违约金，滞纳金及其他损害赔偿的权利：……(2)乙方未经甲方许可擅自改变工厂的用途。……(4)未经甲方许可或政府部门批准，在工厂范围内建造任何建筑物。第12.3约定：在租赁期前10年内，如依12.1之约定而解除本合同，则乙方除依照本合同约定应承担的违约责任外，还需再支付甲方前10年剩余租期的租金及维护费(维护费按每年24万元计算)，作为因实际租期未过半对甲方的补偿。第13.1约定：在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止。第十五条约定：…乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。上述合同签订并由被告世博公司承租后，其严重违反租赁合同约定，未经原告同意，也未取得相关部门的许可，擅自搭建改造租赁物，改变租赁土地的用途，并转租给其他商户。2017年3月10日，因改造的租赁物存在重大安全隐患，苏州工业园区消防大队向被告送达了《行政处罚决定书》(苏园公(消)行罚决字【2017】0042号)要求被告世博公司进行整改。2017年12月11日，因被告仍未整改，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队联合向被告世博公司发出《停止供电强制履行告知书》，对被告采取停止供电措施，直至消除事故隐患。苏州市公安消防支队工业园区大队于2017年12月20日对涉案产房采取了临时查封措施，临时查封一直延续至今。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向被告出具了《行政处罚决定书》苏园综法罚综决字【2018】第001号，处罚书中明确被告擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并对被告作出65.1321万元的罚款决定。2018年6月，原告与被告签订《工厂租赁合同补充合同》约定被告世博公司需在2018年12月31日前取得相关批准并重新开业，以及重申工厂任何改造均需得到相关部门的批准。此时被告已经拖欠原告6个月房租未付。2018年11月20日，因被告世博公司仅支付租金至2017年11月8日，已欠付一年多租金未付，以及因被告违反约定非法改造引发的相关事宜，原告向被告世博公司发出附条件《厂房租赁合同解除通知书》，《厂房租赁合同解除通知书》写明：“被告如未在2018年12月31日前支付欠付租金及取得园区管委会的书面批准，原告将解除与被告的租赁合同，解除日期为2018年12月31日。”现被告未在2018年12月31日支付欠付租金、恢复租赁物原状并取得园区管委会的书面批准，故原被告之间租赁合同于2018年12月31日解除。现案涉厂房已被查封，无法进行使用，被告也没有支付原告任何租金以及违约金，也未积极进行整改并恢复厂房原貌，因被告的违法行为导致原告承受了巨大的损害，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告苏州世博金属制品有限公司答辩称：第一，原告在诉状中所陈述的原、被告双方房屋租赁合同的订立及履行过程基本属实。但原告遗漏了双方在签订工厂租赁合同之后还曾签订补充协议。根据该补充协议，原告对于被告的转租是同意的，且其对于玲珑街88号的整个现状也是知情的；第二，原、被告在2017年11月行政机关对涉案场地采取停电措施之后，进行了多次商谈。2018年的6月，双方达成了补充协议，给予被告重新开业的时间，并认可暂缓支付租金，并作相应调整。2018年11月30日，双方经过商议达成了一致，原告以解除合同通知书的形式再次要求被告在2018年12月30日前要支付租金，并取得园区管委会书面批准。而在该通知书之前，原告并未要求被告支付租金。故该份通知书，事实上是对双方合同关系约定了一个解除条件。2018年12月31日，涉案场地仍未得到政府的书面批准，也无法重新开业，双方的合同确实没有办法继续履行。但是，2019年的1月1日，原告即已实际占有涉案园区并开始对园区内的一些房屋设施组织了拆卸和整改工作。综上被告世博公司并没有违约，客观情况是涉案的场所仍处于行政机关的查封之中。原告实际已占有园区涉案房屋，原、被告之间不存在违约赔偿的问题，被告希望能够继续履行涉案的租赁合同。本院经审理查明的事实如下：原告美嘉科技（苏州）有限公司系苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房的产权人。2014年6月，原告美嘉公司（甲方、出租人）与被告世博公司（乙方、承租人）签订了《工厂租赁合同》一份，合同约定原告美嘉公司将其所有的位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房出租给被告使用，租赁面积为21310.7平米，双方约定租赁期限为20年，自2014年6月8日起至2024年4月7日止（2014年6月8日至2014年7月7日期间为免租期)。合同第13.1条约定：在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止。2014年9月20日，原告美嘉公司（甲方）与被告世博公司（乙方）签订《补充协议》一份，该协议约定：关于租赁合同第11条租赁物的部分转租合同的描述：乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲、乙双方的责任和权利，不因乙方部分转租而改变。补充内容：因乙方部分转租经营会造成客户频繁签约和流动，为简化申请程序提高乙方的出租效率，甲、乙双方约定如下，租赁物的部分转租由乙方自行负责，在租赁过程中只需要书面通知甲方，并附相关平面图及经营内容以作备案。租赁过程中所造成的一切责任及后果与甲方无关。上述协议签订后，原告美嘉公司即将涉案房屋交付被告世博公司予以使用，双方开始履行各自合同义务。另查明：2017年12月11日，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队共同发布《停止供电强制履行告知书》，告知世博公司（所有区域）：世博公司对苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》仍未予执行，该重大事故隐患依旧未消除，且存在现实危险，决定通知有关单位对你单位（所有区域）采取停止供电的措施，该措施决定自2017年12月20日10时起实施，直至你单位采取措施，消除事故隐患。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向世博公司作出苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书，该机关依法调查后查明，世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，未取得建设工程规划许可证进行建设，将地块内工业厂房改造成非工业的产业园进行经营，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定。同时经调查核实：世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。苏州工业园区综合行政执法局认为：上述行为违法事实清楚，证据确凿，对世博公司作出如下处罚：1、责令你单位限期1个月内拆除违法建设，具体为：主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。2、责令你单位严格按照批准土地用途依法使用土地，限期30日整改到位。3、处以30元/平方米的罚款，按宗地面积21710.7平方米计算，计65.1321万元。又查明：因上述涉案场地被停电以及被责令整改等情形，2018年6月，原告美嘉公司（甲方）与被告世博公司（乙方）双方签订《工厂租赁合同补充协议》一份，双方约定：乙方承租甲方位于苏州工业园区玲珑街88号整体厂房事宜，签订了《工厂租赁合同》，期限为2014年6月8日起至2034年4月7日止。现经甲乙双方协商一致，达成如下补充协议，共同遵守。1、88号厂房重新开业必需在今年年末之前完成，并得到园区管委会的书面批准。2、厂房重新开业后，经双方同意租金要重新调整。3、88号厂房以后的任何改造和经营都需要取得园区管委会的书面批准。4、对于以前88号经营的所有小租户，不能继续经营而要求的所有赔偿都必须由乙方负责并付清。5、本协议系双方签订的《工厂租赁合同》的补充，具有同等效力。若乙方不遵守，甲方可无条件收回88号厂房。2018年10月20日，原告美嘉公司向被告世博公司发出《厂房租赁合同解除通知书》一份，其中载明：因贵司未严格履行《工厂租赁合同》及《工厂租赁合同补充协议》的相关条款，至今已有约15个月的租金未支付，厂房改造及经营未取得园区管委会的书面批准等，贵司已严重违约，现通知贵司如贵司在2018年12月31日前仍未支付租金，并取得园区管委会的书面批准，我方将解除与贵司签订的《工厂租赁合同》及《工厂租赁合同补充协议》，将依法收回厂房，解除日即为2018年12月31日。关于上述解除通知书，被告称已经收到，但记不清具体收到的时间。同时，被告认为根据《工厂租赁合同补充协议》的内容，该协议约定事项的截止时间是在2018年12月31日，而原告发布上述解除通知书时尚未到2018年12月31日，故原告据此解除涉案租赁合同及补充协议其不予认可。关于涉案场地的租金支付情况，原告称涉案房屋的租金交纳至2017年11月8日，此后的租金未支付。被告称，涉案房屋的租金交纳至2017年12月20日，此后的租金未支付。关于涉案房屋目前的现状，原告美嘉公司陈述，2019年4月份，涉案场地的查封已经到期，目前在处理小租户及拆除违建的事情。目前涉案场地内的小租户全部已经搬走，相应的赔偿也是原告在代为处理。被告世博公司则陈述，2017年12月20日，政府相关部门对涉案场地进行了查封并贴了封条，查封之后小租户就陆陆续续搬走了。至今为止，被告并没有收到政府部门解除查封的决定，小租户有六户还在与被告的诉讼过程中。被告还了解到，原告在没有政府机构关解封的情况之下，就擅自进入涉案厂房并对小租户的装修进行拆除，拆除过程中出现了严重的纠纷。但原告的确在2019年1月开始，已对涉案的场地进行了占有和支配。以上事实有《工厂租赁合同》、《补充协议》、《工厂租赁合同补充协议》、《停止供电强制履行告知书》、苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书等及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告主张涉案的租赁合同已于2018年12月31日解除或要求法院判令合同解除，被告世博公司则认为在2018年12月31日时解除条件尚未成就，且不同意解除该合同。本院认为，本案中原、被告双方就本案所涉厂房签订了《工厂租赁合同》及《补充协议》，原告系涉案厂房的产权人其有权将该房屋予以出租，且上述合同及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应认定为合法有效。而关于合同解除，在《工厂租赁合同》中明确约定“在租赁期限内，若遇乙方（世博公司）欠交租金超过2个月，甲方（美嘉公司）有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止”，而在《工厂租赁合同补充协议》中又约定“88号厂房重新开业必须在今年年末（2018年12月31日）之前完成，并得到园区管委会的书面批准。厂房重新开业后，经双方同意租金要重新调整”，而原告发送的合同解除通知的时间为2018年11月20日，考虑到双方在《工厂租赁合同补充协议》中对于租赁的一些事项又做了新的约定且约定的截止时间为2018年12月31日，因此上述解除通知发送系在截至日期前，故不发生合同解除的效力。但根据庭审中双方陈述的租金支付情况，至本案起诉之日涉案场地的租金拖欠也已经远远超出两个月，且《工厂租赁合同补充协议》所约定的重新开业亦未能实现，故涉案合同的解除条件已经成就，原告通过起诉的方式要求解除涉案租赁合同，本院予以支持，解除时间可按被告世博公司收到本案起诉状副本时间确定即2019年2月28日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告美嘉科技（苏州）有限公司与被告苏州世博金属制品有限公司就苏州工业园区玲珑街88号整体厂房的房屋租赁合同关系于2019年2月28日解除。案件受理费81503元，由被告苏州世博金属制品有限公司负担，此款项已由原告美嘉科技（苏州）有限公司预交，本院予以退还，被告苏州世博金属制品有限公司应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  王 静人民陪审员  姚于贵二〇一九年九月十九日书 记 员  张 端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。