宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初5161号原告：王桐桐，男，1993年3月6日出生，汉族，住固原市。委托诉讼代理人：王伟，男，1969年4月12日出生，汉族，住固原市。系原告父亲。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭云安，宁夏朔北律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：固原原州房地产开发有限公司。法定代表人：周永军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世怀，男，1975年10月25日出生，汉族，系该公司职工，住固原市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王桐桐与被告固原原州房地产开发有限公司（以下简称原州房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桐桐的委托诉讼代理人王伟、郭云安、原州房产公司的委托诉讼代理人刘世怀、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桐桐向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《营业房买卖协议》合法有效；2.请求依法判令被告履行协议书内容即向原告交付位于固原市原州区政府街东面尚溪新天地1号商住楼B段14号营业房；3.请求依法判令被告给原告办理尚溪新天地1号商住楼B段14号营业房的不动产权证；4.请求依法判令被告自2017年1月1日起至营业房实际交付之日止每月按合同总价3332680.00元×2%向原告支付补偿费用；5.本案诉讼费、保险费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年4月27日，被告将其开发建设的位于固原市原州区政府街东面尚溪新天地1号商住楼B段从北向南第六套（14号）营业房出售给原告，双方签订了一份《营业房买卖协议》，协议对营业房基本信息及相关权利义务做了明确约定。协议第四条约定：交房时间按甲方确定的2016年12月底交接，若双方未能交接，被告从2017年1月1日起每月按所交定金和剩余房款的2%付给原告作为补偿费用。协议签订后，原告按照协议约定于2016年4月27日向被告交付了购房定金1638000.00元，2018年6月28日向被告交清购房尾款1694680.00元，共计向被告支付房款3332680.00元。原告履行了付款义务，被告却未按协议约定履行于2016年12月底向原告交付营业房的义务。原告为了使双方权利义务得到更好地维护多次找被告协商均无果。综上，原、被告自愿签订的《营业房买卖协议》合法有效，被告不履行协议内容的行为侵犯了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法裁判。原州房产公司辩称，一、原告与被告尚溪新天地项目部于2016年4月27日订立《营业房买卖协议》，约定了双方的权利义务，是原、被告的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、原告未按约定的期限向被告交付购房款，违约在先。被告于2017年5月23日已依法取得尚溪新天地商住××区）《商品房预售许可证》。按照《营业房买卖协议》第三条的约定，原告应在2017年6月12日前向被告付清剩余50%的购房款，但直至2018年6月28日原告才向被告交付剩余50%的购房款1694680.00元，逾期超过一年。三、被告享有不安抗辩权，有权拒绝按照《营业房买卖协议》约定的时间向原告交付房屋。与被告订立《营业房买卖协议》的乙方写的是“王桐桐”，但订立协议、付款等全部事宜均是由“王桐桐”之父王伟办理，而王伟在订立《营业房买卖协议》后即向被告提出更改固原市不动产事务中心审定的格式合同条款等多种无理要求。因被告未能满足其无理要求，原告拒不提交相关证件和资料、拒不签订《商品房买卖合同》、拒不办理按揭贷款，完全丧失商业信誉。《营业房买卖协议》约定了2016年12月底交房，但根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告有权拒绝按照约定的时间向原告交付房屋。四、涉案房屋至今未能交付的责任不在被告，而在原告，是原告拒不接收，而不是被告不交付。2018年5月2日，尚溪新天地二期1号楼B段竣工验收合格。自2018年6月开始尚溪新天地商住小区二期1号楼B段已有很多业主办理了交房手续。在涉案房屋竣工验收合格后，原告之父王伟又向被告提出巨额赔偿的要求，并于2019年5月向被告提交了一份《协议书》。因被告未能满足其巨额赔偿的要求，原告至今拒不签订《商品房买卖合同》，办理合同备案和房屋交接等后续事项。五、原告要求被告为其办理“不动产产权证”的诉讼请求不能成立。1.原告的此项诉讼请求不明确。《房屋登记办法》第二十五条第二款规定“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”。原告要求被告为其办理的“不动产产权证”，究竟是一个什么证不明确。2.《房屋登记办法》第四条规定“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告不是房屋登记机构，无权为原告办理房屋登记。3.在《营业房买卖协议》中没有关于由被告为原告办理“不动产产权证”的任何约定，原告要求被告为其办理“不动产产权证”没有任何依据。六、原告以“补偿费用”名义要求被告支付高额违约金没有事实和法律依据。即便是被告应当向原告支付违约金，但人民法院对于过高的违约金应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定减少。1.原告要求“被告自2017年1月1日起至营业房实际交付之日止每月按合同总价3332680元×2%向原告支付补偿费用”，此补偿费用的性质应属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告主张违约金，就有义务提供证据证明其损失，只有证明了损失才能说明违约金是否合理，但原告并未提供证明其损失的任何证据，甚至未说明其是否有损失和损失的具体情况。2.原告以“补偿费用”名义要求被告支付的高额违约金已远远超过“造成损失的百分之三十”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，对于原告以“补偿费用”名义要求被告支付高额违约金的诉讼请求不应支持。3.涉案房屋至今未能交付的责任不在被告，而在原告；是原告拒不接收，而不是被告不交付。原告不接收涉案房屋的真正目的就是想利用《营业房买卖协议》第四条的约定得到高额补偿，把自己交付的购房款变成月利率2%的高利贷。《民法总则》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”《营业房买卖协议》第四条对于支付补偿费用是附有条件的，此条件是“涉案房屋2016年12月底双方未能交接”，但按照《民法总则》第一百五十九条的规定应视为此条件不成就。七、原告对自己的主张没有提供必要的证据证实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释［2001］33号）第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”但原告对于自己的主张，并未提供必要的证据证实。综上，原告的第二、三、四、五项诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应驳回。原告王桐桐、被告原州房产公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据营业房买卖协议、收款收据、银行明细、建行转款回执，均因形式来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告签订《营业房买卖协议》约定了权利义务，原告向被告支付了购房款的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。原告提交的证据固原市行政审批服务管理局颁发的2017年商品房预售办理登记表、商品房预售许可证，形式来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告交易的商品房具备买卖条件，双方签订的《营业房买卖协议》合法有效，本院予以采信，可以作为定案依据。原告提交的证据高小娟工作照、高小娟微信截图、高小娟与王伟短信通话截图、被告代理人刘世怀工作照、与原告交涉通知、刘世怀与王伟短消息通话截图、与王伟微信通话截图、原告之父王伟与被告法人短信通话截图，上述证据形式来源合法，但其内容不能证实原告的证明目的，只能反映被告的工作人员向原告进行解释说明，并要求其办理交付涉案房屋手续的事实，故本院不予采信。原告提交的证据原告与被告签订的商品房买卖协议，因该证据系复印件，无法核实其真实性，且该证据是案外人与被告签订的商品房买卖合同，与本案不具有关联性，本院亦不予采信。原告提交的证据原固原市规划局2016年4月8日颁发的《尚溪新天地二期建设工程许可证》、原固原市审批服务局颁发的商品房预售证，因该组证据均为复印件，无法核实其真实性，且与本案不具有关联性，本院不予采信。原告提交的证据安邦财产保险股份有限公司宁夏分公司诉讼财产保险责任保险单、原州区人民法院交纳保全费发票，形式来源合法，内容客观真实，能够证明原告申请保全涉案商品房，花费保全费用的事实，本院予以采信。被告原州房产公司提交的证据《营业房买卖协议》、收款收据、客户回单，形式来源合法，内容客观真实，能够证明原、被告签订《营业房买卖协议》约定了权利义务，原告向被告支付了购房款的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。被告提交的证据《商品房预售许可证》，形式来源合法，内容客观真实，能够证明被告已依法取得尚溪新天地商住××区）《商品房预售许可证》的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。被告提交的证据固原市公安消防支队《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《建设工程消防设计审核意见书》、固原市公安消防救援支队《建设工程消防验收意见书》，形式来源合法，内容客观真实，能够证实被告对尚溪新天地二期工程依法办理了消防设计审核，2019年5月14日消防验收合格的事实，本院予以采信，可以作为定案依据。被告提交的证据《单位工程质量竣工验收记录》，形式来源合法，内容客观真实，能够证明2018年5月2日，尚溪新天地商住小区二期1号楼B段竣工验收合格的事实，本院予以采信。被告提交的证据《尚溪新天地房屋移交通知单存根》，形式来源合法，内容客观真实，能够证实被告自2018年6月开始向购买尚溪新天地商住小区二期1号楼B段的商户交付商品房并办理了交房手续的事实，本院予以采信。被告提交的证据《协议书》，因该证据系复印件，无法核实其真实性，且该证据无签名盖章，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，原、被告签订了一份《营业房买卖协议》，约定被告将其开发建设的位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺出售给原告，营业房面积为126㎡，房屋总价为3276000.00元，付款方式为：原告一次性支付总房款的50%即1638000.00元作为定金，商铺开始预售后即转为购房款，剩余50%的购房款待被告预售证颁发并开始预售，最终价确定后二十日内，签订商品房买卖合同并办理剩余款项按揭，若原告自身按揭贷款条件不符合标准，剩余款项以现金形式一次性足额付款。交房时间按被告确定的2016年12月底交接，若双方未能交接，被告从2017年1月1日起每月按所交定金和剩余房款的2%付给原告作为补偿费用。协议签订后，原告于2016年4月27日向被告支付了1638000.00元的购房定金。2017年5月23日，被告取得尚溪新天地商住××区）的商品房预售许可证。2018年5月2日，尚溪新天地1号商住楼B段工程验收合格。2018年6月26日，被告开始向业主交接出售的1号商住楼B段营业房。2018年6月28日，原告向被告支付了剩余购房款1694680.00元，共计向被告支付房款3332680.00元。后双方因交接房屋事宜发生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案中原、被告签订的《营业房买卖协议》，是原、被告在平等自愿的基础上达成的一致意见，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按买卖协议的约定向被告支付了购房定金1638000.00元，该款项已于2017年5月23日在被告取得商品房预售许可证时转换为购房款，并于2018年6月28日向原告支付完毕购房款，被告亦应当按照约定向原告交付涉案房屋，故原告要求确认《营业房买卖协议》合法有效及向其交付涉案营业房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告给其办理涉案营业房不动产权证的诉讼请求，双方未在买卖协议中约定，但根据交易习惯，原告已完成支付购房款的义务，被告应当向其交付房屋并协助办理房屋所有权证，因现行的房屋所有权证更名为不动产权证书，故原告的该项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付补偿费用的诉讼请求，因被告未按买卖协议约定的期限向原告交付房屋，其行为构成违约，但原告亦未按买卖协议约定的期限支付剩余购房款，其行为亦构成违约。双方签订的《营业房买卖协议》中明确约定，原告需在被告预售证颁发开始预售并确定最终价后的二十日内，签订商品房买卖合同并支付剩余50%的购房款，被告取得涉案房屋预售证的时间为2017年5月23日，但原告支付剩余购房款的时间为2018年6月28日，且根据庭审核实，原告至今未签订由不动产管理中心提供的《商品房买卖合同》，故涉案房屋至今不能交接，原告亦存在过错。《营业房买卖协议》中关于补偿费用的约定是基于双方不能交接，所以，鉴于原告亦存在违约情形，对于原告要求被告支付补偿费用的诉讼请求，本院根据公平原则及原告按照约定首次向被告支付购房款的数额予以支持。原告要求被告承担保险费、保全费的诉讼请求，因涉案房屋不能交接原、被告均存在过错，本院根据公平原则予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，其诉讼主张本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告王桐桐与被告固原原州房地产开发有限公司于2016年4月27日签订的《营业房买卖协议》合法有效，本院予以确认；二、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐交付位于固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺，并协助原告王桐桐办理固原市原州区政府街尚溪新天地1号楼B段1006号商铺的不动产权证；三、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付其已付购房款1638000.00元自2017年1月1日至判决生效之日止的补偿费用；四、被告固原原州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桐桐支付诉讼财产保全责任保险费5332.29元；五、驳回原告王桐桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，保全费5000.00元，由被告固原原州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马艳华 二〇一九年九月三日书记员 刘 娜附：本案适用的相关法律条文如下：一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。