广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初38003号原告（反诉被告）周敏敏，女，汉族，1991年11月14日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托代理人吴聪聪，广东桦仁律师事务所律师。被告（反诉原告）孙常超，男，汉族，1982年10月22日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人段若愚，广东晟典律师事务所律师。委托代理人张宜寒，广东晟典律师事务所实习律师。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系福田区滨河大道南侧嘉洲豪园二期1栋22C（以下简称涉案房屋）的所有权人。被告与原告配偶系朋友关系，出于投资考虑，提出向原告购买涉案房屋。2016年8月22日，原告与被告签订房地产买卖合同及补充协议，约定：1.被告以580万元（卖方实收）购买涉案房屋，定金146.34万元；2.过户时间为2017年10月30日前，被告需在该期限前付清上述购房款；3.过户方式可以为被告过户，也可以由被告指定符合购房条件的第三方过户或出售给第三方，如出售给第三方的，原告需配合被告办理过户手续；4.被告支付10万元定金后承担涉案房屋月供；5.被告支付全部定金后，原告在2016年9月10日前将涉案房屋钥匙交付被告，被告可先行进场装修。合同及补充协议签订后，被告仅向原告支付了106万元购房定金即搬入涉案房屋，但一直未支付水电费，至今仍是从原告账户扣款。另外，双方商定的过户时间届满后，被告既未取得购房资格，又未能提供符合购房条件的第三方过户，给原告的房产置换计划造成严重影响，并影响了孩子就读学位的申请。原告多次催促，被告均怠于处理。被告的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约，应当承担违约责任。原告委托律师向被告发出解除合同并搬离涉案房屋的律师函，被告收到后未按时交还涉案房屋。为维护原告的合法权益，请求判令：1.解除原告与被告签订的房地产买卖合同及补充协议；2.原告没收被告支付的106万元购房定金；3.被告按照每月15000元的租金标准向原告支付自2016年10月3日起至实际交还涉案房屋之日止的占用期间租金，暂计至2018年7月3日为315000元；4.被告限期搬离涉案房屋并将涉案房屋交还原告；5.被告支付使用涉案房屋期间的水电费3000元；6.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：1.同意解除房地产买卖合同及补充协议；2.原告违约，被告不同意原告没收定金；3.被告为了装修方便，从2017年5月到2018年7月在涉案房屋中有临时居住，被告愿意按照市场价格补偿原告的租金损失（在双方可以调解的情况下），但该居住行为是为了履行合同的必要而不是为了实现自己的居住权，从法律上来讲不应当收取房租，且原告主张的房租标准和时间也没有法律和事实依据；4.目前涉案房屋的钥匙还在被告手中，被告可以随时还给原告；5.2017年12月14日，被告通过原告一个评估公司的朋友交了7213元水电费和物管费，这位朋友姓龙，是为双方的交易评估房产价格的。另外，原告主张的水电费用没有证据支撑，如果可以和解，被告愿意按照居住时间来合理分摊水电和管理费。被告反诉称，被告与原告配偶系朋友关系。2016年8月，被告从原告配偶处获悉其打算出售涉案房屋，被告恰好有置换房产的想法，于是与原告及其配偶协商购房。8月22日，原告与被告签订房地产买卖合同及补充协议，约定：被告向原告购买涉案房屋，购买价580万元，定金146.34万元（签约当天支付10万元，七天内支付96.34万元，过户当日补足剩余40万元）；过户时间为2017年10月30日前；被告在过户期限届满前获得购房资格或找到符合深圳购房资格的第三方，原告配合被告办理过户手续。补充协议同时约定，被告支付10万元定金后需承担原告月供。合同及补充协议签订后，被告如约支付定金106.34万元，并从2016年9月通过向原告账户转账的方式支付月供至2018年9月，其中2018年7、8月份的月供被原告退回。2017年4月，被告办理了离婚手续，同年6月份将自己名下的房产转出，获得了购房资格并保持至今。由于合同及补充协议约定的过户期限超过一年，期间涉案房屋价值不断升高，原告见利忘义，故意不协助办理过户手续，以“自己没有名额”为由，要求按照原价收回涉案房屋，将被告支付的月供抵作房租，被拒绝后以律师函的方式要求解除合同并没收定金，遂引发本案诉讼。原告为了一己私利置契约精神于不顾，恶意违约，请求判令：1.解除原告与被告签订的房地产买卖合同及补充协议；2.原告双倍返还被告定金212.68万元；3.原告返还被告代为偿还的月供46万元；4.原告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称：1.同意解除房地产买卖合同和补充协议；2.本案是被告违约，不存在原告双倍返还定金的事实依据；3.原告同意在涉案房屋实际交还给原告并抵扣被告使用涉案房屋期间的租金后，将剩余月供款多余部分返还给被告。经审理查明，2016年8月22日，原告（卖方）与被告（买方）签订房地产买卖合同（编号No:3152412），约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××区××大道南侧××22-Ｃ，建筑面积128.38平方米，用途为住宅；转让成交价580万元，不含税费；定金支付、付款方式及过户约定见补充协议，买方自愿支付全部税费；涉案房屋按现状转让；买方支付完106.34万元定金后，卖方应于2016年9月10日前将钥匙交付给买方，买方有权先行装修；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，原告与被告签订补充协议，约定：过户时间为2017年10月30日前；付款方式为在此期间买方或由买方指定的符合深圳购房资格的第三方申请银行贷款亦可以一次性全额付款；过户方式：（1）买方在过户时间截止前过户（2）或指定由符合购房条件的第三方过户（3）或转售给第三方，售价多少卖方需配合买家，但卖方只按合同收取价款580万元，赎楼时间和方式由买家决定；卖方配合买方办理房子相关过户手续，卖方如有不配合视为违约；买方付款总定金为146.34万元，签合同当天支付定金10万，七天内支付定金96.34万元，过户当日补足剩余40万元；买方支付10万定金后需承担卖方月供，买方需在每个月3号提前1天存入足够一个月供（以银行为准）金额，不能造成卖方贷款逾期，否则视为违约；如有违约，守约方可单方取消合同，对方赔偿总定金金额146.34万元，并有追索房产的权利。被告分别于2016年8月23日、8月26日、8月31日、9月1日向原告支付定金10万元、28万元、50万元、18万元，合计106万元。自2016年9月2日至2018年9月2日，被告每月向原告转账支付涉案房屋的月供款。庭审时，被告提交了大部分月供款的银行流水，合计506181.62元（20700元＋2030.81元＋22730.81元＋5895元＋10000元＋5225元＋23000元×13＋22800元×2＋24000元×3＋13000元＋10000元），其中2018年7月至8月月供款46000元（23000元×2）被原告退回。2018年6月28日，原告委托广东桦仁律师事务所向被告发出《关于解除合同并腾退房产事宜的律师函》，称被告未按时、足额支付购房定金，未按时支付供楼月供，未按时办理过户手续的行为构成根本违约，应承担违约责任。请被告在收到律师函之日起3日内将涉案房屋移交原告，恢复原状，并按照每月1.5万元的标准向原告支付自接收房产之日起至移交给原告期间的租金。同年7月3日，被告回函原告，称其已足额支付定金，也已实际居住使用涉案房屋，每月按约定支付月供款，请原告尽快配合办理赎楼等过户手续。2019年8月6日，被告搬离涉案房屋。另查明，原告是涉案房屋100%的所有权人。又查明，“新洲南路以西、滨河路以南、福荣路以北（小区花园）”带电梯住宅房屋租赁指导租金2016年为45元/月·平方米，2017年为50元/月·平方米。本院认为，首先，涉案房屋买卖合同及补充协议是原告与被告的真实意思表示，合法有效。但合同及补充协议对购房款的付款方式约定不明，对赎楼款具体由谁承担也没有明确。庭审中，原告与被告均称曾于约定过户日期前多次与对方联系，希望明确赎楼事宜、交易流程以便尽快过户，但均未提供证据证明。其次，涉案房屋买卖合同及补充协议的无法履行归咎于原告与被告双方。合同的履行有赖于遵从契约精神，原告与被告在明知付款方式、赎楼流程的约定存在瑕疵的情况下，非但未及时签订新的补充协议或采取其他措施防止损失扩大，反而从2017年10月以来拖延合同履行事宜直至起诉之日，双方也从朋友关系演变为原被告关系，庭审时仍然互相推托责任，故对于合同目的的无法实现，双方均存在过错。由于原告从2018年7月份开始拒收被告转账支付的月供款，涉案房屋买卖合同及补充协议已经实际履行不能，原告与被告亦均诉请解除，故本院依法予以准许。另被告已经实际搬离涉案房屋，无需再判决搬离。最后，关于已经发生的金额往来。如前所述，原告与被告均有过错，合同也已无法履行，故原告应当退还被告已经支付的定金106万元及月供款，被告应向原告支付占有使用涉案房屋期间的费用。被告已经举证证明其向原告转账支付月供款460181.62元（506181.62元－46000元），故其请求原告退还46万元，本院予以支持。原告要求被告按照每月15000元的标准支付租金，没有事实和法律依据，本院酌定被告按照福田区房屋租赁指导租金的标准支付占有使用费，其中2018年、2019年参照2017年的指导租金标准。庭审调查时，原告与被告均称涉案房屋是在支付定金后交付，但双方所称交付时间相差甚远。按照合同约定，被告支付完106.34万元定金后原告应在2016年9月10日前将涉案房屋的钥匙交给被告。被告于9月2日支付完106万元定金，故本院认定涉案房屋的交付时间为9月2日。因此，原告应支付的占有使用费2016年为22915.83元（45元/月·平方米×128.38平方米×4个月－45元/月·平方米×128.38平方米÷30天），2017年为77028元（50元/月·平方米×128.38平方米×12个月），2018年为77028元，2019年为45968.32元（50元/月·平方米×128.38平方米×7个月＋50元/月·平方米×128.38平方米÷31天×5天），合计222940.15元。原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。原告请求被告支付水电费，没有证据证明，被告也不认可，本院不予支持。被告要求原告双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周敏敏与被告孙常超签订的房地产买卖合同（编号No:3152412）及补充协议于2019年8月6日解除；二、原告周敏敏应在本判决生效之日起十日内，向被告孙常超返还定金106万元、月供款46万元，合计152万元；三、被告孙常超应在本判决生效之日起十日内，向原告周敏敏支付占有使用费222940.15元；四、上述二、三两项相抵，原告周敏敏尚应支付给被告孙常超人民币1297059.85元，应在本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告周敏敏的其他诉讼请求；六、驳回被告孙常超的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币17202元（已由原告预交），由原告负担12558元，被告负担4644元；反诉受理费13747.2元，由原告负担4507.2元，被告负担9240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖  劲  锋人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 黄  绮  玲二〇一九年九月二十日书 记 员 林雯仪（代）柯建銮