广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17754号原告（反诉被告）：余敦福，男，1966年11月14日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区，被告（反诉原告）：陈兆珍，男，1939年5月4日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被告：何春松，男，1980年4月27日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，被告：陈宝群，女，1973年11月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被告：张邦托，男，1983年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县，现住广东省中山市火炬开发区，原告余敦福与被告陈兆珍、何春松、陈宝群、张邦托租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，被告陈兆珍提出反诉，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余敦福，被告（反诉原告）陈兆珍、陈宝群的共同委托诉讼代理人黄炳星、黄彦斌到庭参加诉讼。被告何春松、张邦托经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余敦福向本院提出诉讼请求：判决四被告返还原告所有的坐落在中山市火炬开发区××新村“新村坑公山”钢结构厂房和楼阁及内部水电安装和装修装饰，并支付自2019年7月1日起至实际交付之日止的厂房占有使用费（按每月8580元计算）。事实与理由：我与陈兆珍在2009年5月5日签订《土地租赁合同》，合同约定：陈兆珍把其位于“新村坑公山”五星村富安苑34号的宅基地租给我，由我自己出资建钢结构厂房，办理家具厂使用。由于建厂房需要时间，陈兆珍自愿定于2009年5月1日至2009年6月30日给我免租期。租金从2009年7月1日开始计算。按合同约定，我每年7月1日支付往后一年的租金给陈兆珍。我最后一次支付租金的时间是2018年7月12日，交付金额为13500元，租赁时间自2018年7月1日至2019年6月30日。经陈兆珍许可，2017年2月28日，我与何春松签订了《厂房出租合同》，合同约定我将坐落在中山市火炬开发区××号的厂房租给何春松，租金按每月8580元计算，一月一付，租期自2017年3月1日至2019年6月1日。何春松在2019年4月5日给了我一笔2019年2月份的租金后，再没支付过租金。在我与陈兆珍的合同即将到期时，我于2018年12月、2019年1月、同年2月、同年3月多次到陈兆珍家，希望继续租赁被告的土地，但并未谈成。2019年4月，陈兆珍妻子打电话给我，叫我到期拆回我的厂房等所有东西。2019年6月底，我又找陈兆珍协商，陈兆珍用手示告诉我，他听不到我所说的话。之后我按照合同约定，要拆走我出资所建的厂房时，何春松、张邦托（何春松、张邦托二人系合伙人）告诉我，他们于2019年5月12日与陈兆珍的女儿陈宝群签订了《铁棚平房租赁合同》，已把2019年5月、6月的租厂房租金（18704元）给了陈宝群。因我要拆除厂房，但厂房内放满机器设备、材料及半成品。我要求何春松、张邦托搬走设备和材料等，何春松、张邦托搬走设备和材料等，何春松、张邦托以与陈宝群有合同为由拒绝搬走，也不允许我拆除厂房。陈兆珍和陈宝群也叫上一帮人来，阻止我拆走建筑物及内部装修装饰。此事于2019年6月29日、6月30日两次经公安出警协调都未得到处理。原告余敦福对其起诉向本院提交的证据有：1.土地租赁合同；2.铁棚平房租赁合同；3.厂房出租合同；4.收条。被告陈兆珍辩称,一、原告擅自转租，已构成严重违约。二、《土地租赁合同》约定的租期已届满，原告依约应拆除建筑物。三、原告拒不拆除建筑物，其无权要求返还原物以及支付“占用费”。根据土地租赁合同第10条的约定，租赁期限届满后，原告有义务将所建造的建筑物拆除，并对与之相关的杂物进行清除，但原告在租赁期限届满后，拒不拆除建筑物，其要求返还原物和支付所谓的占用费没有任何的基础，原告违约在先，其企图通过违约得利进行诉讼，依法不应支持。原告所建的建筑物是没有报建的简易建筑，至今已十年，达到报废年限，不具任何价值，原告的诉求依法均不能成立。同时陈兆珍向本院提起反诉，提出以下诉求：1.判令反诉被告立即拆除其在反诉原告位于中山市火炬开发区××新村“新村坑公山”土地[土地证号：中府国用（2004）第易154893号]上加盖的违章建筑，并清理相关杂物，将土地恢复原状返还给反诉原告；2.判令反诉被告从2019年5月1日起自拆除违章建筑之日止，按每月6000元向反诉原告支付占用费（暂计至2019年8月为18000元）。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2009年5月5日签订《土地租赁合同》。合同约定：租赁期自2009年5月1日至2019年4月30日止，租赁期内未经反诉原告同意不得擅自转租；租赁期限届满后，如双方没有再续订租赁协议的，反诉被告须将所建造的建筑物拆除，并清理相关杂物，以该地的原貌交还反诉原告。合同签订后，反诉原告依约履行合同，将租赁物交付反诉被告使用，但反诉被告不仅擅自转租，且在租赁期限届满后，拒不拆除其所建的建章建筑，继续占用反诉原告土地，严重损害反诉原告对涉案土地的合法权益。反诉原告陈兆珍就其答辩和反诉向本院提交的证据有：1.国有土地使用证；2.土地租赁合同；3.厂房出租合同；4.不续租通知书及快递单、邮件投递查询；5.照片。针对反诉原告陈兆珍的反诉请求，反诉被告余敦福辩称，一、我方同意拆除案涉建筑物并清除相关的杂物，将土地恢复原状给陈兆珍。二、我方向陈兆珍交租金已经交到了2019年6月30日了，有收条为证。三、对于陈兆珍主张的占用费我方不同意支付，因为陈宝群在2019年5月12日已经将我方的厂房租赁给张邦托了，而何春松和张春托是合伙人。本来我方承租陈兆珍的土地建了厂房，然后将厂房出租给何春松，陈兆珍是知情的，因为我方已经经过陈兆珍口头同意的，且是好几年的事情了，所以我方不存在违约的情形，我方交租到2019年6月30日，然后我方要求拆除厂房，但四被告都不同意，后陈宝群直接将我方的厂房租给了张邦托，而何春松和张春托是合伙人，我方不存在占用陈兆珍的土地，不应当支付占用费。反诉被告余敦福对其辩称没有另行提交证据。被告陈宝群辩称，一、本人为陈兆珍的女儿，不是案涉土地的权属人，案涉土地的使用权人是陈兆珍，我对该土地不享有权利也不承担义务，原告起诉我没有任何依据。二、我与原告没有任何关系，既没有合同关系，也没有其他的法律关系，原告起诉我没有任何依据。据了解，原告与陈兆珍的租约期限已届满，原告依约应当拆除建筑物，原告不拆除，已构成严重违约，其主张的返还原物以及占用费没有任何基础，依法不应支持。三、原告的诉求依法不成立。原告拒不拆除建筑物，已违反其与陈兆珍的租赁合同的约定，已构成严重违约，其向陈兆珍和我方主张的诉求均不能成立。被告陈宝群没有向本院提交证据。被告张邦托辩称，本人是何春松的小舅。余敦福将案涉土地转租给何春松，但是后来，我们发现余敦福没有转租权，因此在租赁期满时，我们找到陈宝群，并和她签订《铁棚平房租赁合同》。但合同签订后，我们才知道陈宝群不是产权人，产权人陈兆珍没有授权陈宝群签署合同，其无权签署合同，因此该《铁棚平房租赁合同》是无效的。鉴于上述情况，我们已经搬离“新村坑公山”土地。综上，余敦福擅自转租，过错在他。我们和陈宝群签署的《铁棚平房租赁合同》是无效合同，并没有实际履行，故我们不应该承担任何责任。被告张邦托没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年5月5日，陈兆珍（甲方）和余敦福（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将其位于中山市火炬开发区××新村“新村坑公山”的土地[土地证号：中府国用（2004）第易154893号，使用面积584.5平方米]租赁给乙方作生产厨柜之用；租赁期限为10年，从2009年5月1日起至2019年4月30日止；租金和支付方式：1.前两个月免租；2.2009年7月1日起至2014年6月30日止，每年租金为12000元；3.2014年7月1日起至2019年6月30日止，每年租金为13500元；合同期内乙方不能将该地转让、拍卖及抵押，如需转租要在同等条件的，经甲方同意才能转租他人；本协议期限届满后，如双方没有再续订租赁协议的，乙方将所建造的建筑物拆除及与之相关杂物清除，以该地的原貌交给甲方。合同还约定了其他事项。合同签订后，陈兆珍向余敦福交付了租赁的土地，余敦福在该土地上搭建了简易建筑物。2017年2月28日，余敦福（甲方）与何春松（乙方）签订《厂房出租合同》，约定：甲方将位于中山市火炬开发区××号的厂房（面积660平方米，钢铁结构）出租给乙方，租赁期限为2017年3月1日至2019年6月1日；租赁期满，甲方有权收回出租厂房；租金为8580元/月，每月5日前支付。合同还约定了其他事项。2018年7月12日，余敦福向陈兆珍支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金13500元。2019年5月12日，陈兆珍的女儿陈宝群（甲方）与张邦托（乙方）签订《铁棚平房租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市火炬开发区××新村“新村坑公山”的铁棚（使用面积584.53平方米）出租给乙方生产厨柜之用；租赁期限为三年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止；每月租金9352元，每月5日前支付；如与余敦福铁棚纠纷与乙方无关。合同还约定了其他事项。2019年7月10日，陈兆珍通过特快专递向余敦福发出《不续租通知书》，内容为“余敦福先生：阁下与本人于2009年5月5日签订关于‘新村坑公山’0.8768亩土地的《土地租赁合同》，现租赁期限已届满。本人决定不再与阁下续约，故特致函通知阁下：请阁下于2019年7月30日前自行拆除及清理土地上的付（附）着物，并迁出租赁土地。若阁下逾期未清理土地内付（附）着物，本人将视为阁下作遗弃处理，一切后果及损失由阁下自行负责，由此产生的清理费用也将由阁下自行承担”。余敦福于2019年7月15日收到该特快专递。2019年7月4日，余敦福向本院提起诉讼，主张上述实体权利。陈兆珍于2019年8月21日通过特快专递向本院提起反诉，提出上述诉讼请求。诉讼中，余敦福同意放弃诉讼请求中的“要求四被告返还原告所有的坐落在中山市火炬开发区××新村‘新村坑公山’钢结构厂房和楼阁及内部水电安装和装修装饰”的部分诉求。2019年8月27日，余敦福和陈兆珍均同意由余敦福拆除涉案建筑物和清理相关的杂物，余敦福要求对方给予一个星期进行拆除，陈兆珍表示同意。本院认为，本案系租赁合同纠纷。余敦福自愿放弃部分诉讼请求，不违反法律法规的规定，本院予以准许。余敦福与陈兆珍签订的《土地租赁合同》是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。余敦福与何春松于2017年2月28日签订《厂房出租合同》，将涉案厂房出租给何春松（租期为2017年3月1日至2019年6月1日）。租赁期间，陈兆珍正常向余敦福收取租金，从未提出任何异议。由此，陈兆珍在诉讼中辩称余敦福未经其同意转租土地，构成严重违约，本院不予采信。由于余敦福确认陈兆珍的第1项反诉请求，不违反法律法规的规定，故本院对陈兆珍的第1项反诉请求予以支持。双方争议的焦点有：一、陈兆珍、陈宝群应否向余敦福支付厂房占有使用费；二、余敦福应否向陈兆珍支付土地占用费。关于焦点一。陈兆珍于2018年7月12日收取余敦福支付的2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地租金13500元。此表明陈兆珍与余敦福双方将2009年5月5日签订的《土地租赁合同》顺延至2019年6月30日。作为陈兆珍的女儿，陈宝群明知涉案建筑物系余敦福所加建，且余敦福与陈兆珍的土地租赁合同尚未到期的情况下，于2019年5月12日与张邦托签订《铁棚平房租赁合同》，将涉案建筑物出租给张邦托，约定的租金为9352元/月。陈宝群未经余敦福同意将涉案建筑物出租，其依法应向余敦福支付厂房占用费17160元（考虑余敦福与陈兆珍之间土地租赁合同于2019年6月30日到期，而余敦福与陈兆珍双方约定由余敦福于2019年9月拆除涉案建筑，余敦福主张的厂房占用费标准低于9352元/月，并无不妥，本院以余敦福主张的标准8580元/月计算2个月）。关于焦点二。基于前述认定，余敦福与陈兆珍之间土地租赁合同于2019年6月30日到期后，余敦福已没有实际使用涉案土地，陈兆珍要求余敦福支付2019年5月1日起至拆除建筑物之日止的土地占用费的诉讼请求，没有事实依据，本院予以驳回。综上，对余敦福的本诉请求和陈兆珍的反诉请求中的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈宝群于本判决生效之日起七日内向原告余敦福支付厂房占用费17160元；二、驳回原告余敦福的其他诉讼请求；三、反诉被告余敦福于本判决生效之日起七日内向拆除其在反诉原告陈兆珍位于中山市火炬开发区五星新村“新村坑公山”土地[土地证号：中府国用（2004）第易154893号]上加盖的建筑物，并清理相关杂物，将土地恢复原状返还给反诉原告陈兆珍；四、驳回反诉原告陈兆珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费330元，减半收取165元（原告余敦福已预交），由原告余敦福负担50元，由被告陈宝群负担115元（被告陈宝群于本判决生效之日起七日内将该115元迳付给原告余敦福）；反诉案件受理费减半收取175元（反诉原告陈兆珍已预交），由反诉原告陈兆珍负担125元，由反诉被告余敦福负担50元（反诉被告余敦福于本判决生效之日起七日内将该50元迳付给反诉原告陈兆珍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 周 逵二〇一九年九月三日书记员 何浚欢杨丽燕