江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初909号原告:陆美华，女，1964年10月1日生，汉族，居民身份证号码320611196410010628，住南通市崇川区虹桥西村28幢503室。委托诉讼代理人：徐国华，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。被告：陆进祥，男，1964年8月17日生，汉族，住南通市崇川区。被告：陆美兰，女，1961年2月8日生，汉族，住南通市崇川区。被告：赵连新，男，1949年7月13日生，汉族，居民身份证号码320602194907131016，住南通市崇川区北濠桥东村101幢404室。委托诉讼代理人：宋海巍，江苏秉直律师事务所律师。原告陆美华与被告陆进祥、陆美兰、赵连新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告陆美华及其委托诉讼代理人徐国华，被告赵连新及其委托诉讼代理人宋海巍到庭参加诉讼。被告陆进祥、陆美兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆美华向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告陆进祥、陆美兰于2018年6月12日签订的房屋买卖合同；二、被告陆进祥、陆美兰、赵连新退还原告支付的购房款876088元；三、被告陆进祥、陆美兰支付原告违约金50万元；四、诉讼费由被告按责承担。事实和理由：2018年6月12日，被告陆进祥、陆美兰将家中拆迁所得的安置房屋惠泽苑14幢2401室、车库14-B107室、14幢2402室、车库14-B254室，通过港闸区振中房地产中介服务部出售给原告，并于当日签订房地产买卖合同。当日，原告将购房定金20万元支付给被告。同年6月21日，被告陆进祥、陆美兰要与南通天一置业有限公司（以下简称天一公司）结算领取上述两套房屋，便让原告将67万元购房款汇入被告赵连新名下的银行账户内，并与天一公司结算拿房。在拿房过程中，原告又垫付了物业费、装修押金合计6088元。其后，被告将案涉房屋交付给原告，原告又与被告赵连新签订担保协议书，担保书约定案涉房屋原告如不能办理过户手续，则原告支付的所有购房款由被告赵连新负责退还。事实上原告在办理房屋过户手续时，发现案涉房屋已被法院查封无法过户。事后，原告要求解除合同退还购房款，可至今被告未能退还。为维护自身合法权益，提出前述诉讼请求。被告赵连新辩称:被告赵连新没有退还原告购房款的义务，因为根据房地产买卖合同原告所支付的87万多元赵连新已经全部交付给了陆进祥。在履行该合同的过程中，因种种原因没有过户，在原告和陆进祥的多次交涉之后，他们双方在2018年12月16日对如何解决他们之间的合同问题达成补充协议，主要是针对不能过户的情况下实际上是延期两年过户，房屋目前由原告方居住使用，两年以后再过户。鉴于原告和被告陆进祥已经达成了解决方案，赵连新作为最初的担保人也不应再承担担保义务，也没有退还房款的责任，请求驳回对被告赵连新的诉讼请求。被告陆进祥、陆美兰未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告陆美华举证的建房申请表、保障性（限价）商品房买卖合同、结算单、房地产买卖合同、收条、银行转账明细、物业公司收款收据、购房发票、担保协议书、不动产电子登记簿查询结果证明以及被告赵连新举证的补充协议等证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陆进祥、陆美兰系夫妻关系。2018年6月12日，原告陆美华作为买方（乙方）与被告陆进祥作为卖方（甲方）以及案外人港闸区振中房地产中介服务部（中介方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，被告陆进祥将其户拆迁安置的位于崇川区车库（暂未办理产权证）出售给原告陆美华。该房地产买卖合同约定：1、成交总价款为2018000元。2、甲方出具的产权证明材料有商品房买卖合同、身份证，甲方保证上述房地产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则有甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任。3、乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本合同签订时乙方支付人民币贰拾万元作为购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料交与丙方作为售房保证。（2）甲乙双方定于2018年7月18日之前办理产权过户手续，同时乙方支付人民币捌拾壹万捌仟元给甲方，如因甲或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的1%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方的交房时间范围2018年6月14日，交房时，乙方付款人民币壹佰万元整。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的1%赔给对方，合同继续履行…5、甲方保证上述房地产权的共有人知道并愿意承认本合同成立，并保证共有人在本合同上签字；否则，由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任，甲乙双方对此无异议…8、此合同签订后，直至产权过户、房屋交接前，如有一方违约，则违约方同意承担下列违约责任：（1）甲方违约：除退还定金外赔偿伍拾万元整，并支付甲双方的中介费40000元。（2）乙方违约:定金不予退还，并支付甲乙双方中介费40000元。其他事项约定：本协议签订时产权人陆进祥配偶陆美兰因事不在现场，由陆进祥全权代签，如在产权办理过户结束前所产生的法律责任及一切经济纠纷全部由陆进祥一人承担。本合同签订后所有房款全部进账由赵连新代收甲方陆进祥现场确认并同意。此外，合同还就争议解决其他等事项进行了约定。原告在乙方落款处签名，被告陆进祥在甲方落款处签名，并且代陆美兰在配偶落款处签名。上述合同签订后，原告陆美华先后于2018年6月12日、6月21日向被告陆进祥支付购房定金20万元、购房款67万元，上述款项均由被告赵连新代收，其中，1万元为现金交付，另外19万元及67万元分别由原告转账至被告赵连新银行账户内。陆进祥并于付款当日分别向原告出具收条确认上述款项已经收到，同时确认陆进祥已将案涉两套房产交付于原告陆美华。诉讼中，被告赵连新陈述，案涉20万元其已转交给陆进祥，另外案涉67万元购房款实际已经交付给天一公司。2018年6月20日，原告陆美华作为甲方与被告赵连新作为乙方（担保方）签订担保协议书，载明：为确保陆美华购买陆进祥与陆美兰名下位于南通市崇川区车库）两套房产能够顺利履行合同，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：1、甲方与陆进祥、陆美兰于2018年6月12日签订买卖合同时支付给陆进祥的定金人民币贰拾万元整由乙方代收。2、甲方与陆进祥、陆美兰于2018年6月21日到南通市崇川区天一房地产开发公司办理房款结算的款项由乙方代收。3、如以上两套房产在产权过户前被法院保全、冻结或引起其他经济纠纷，导致以上两套房产不能及时完全过户给甲方，则由乙方承担本协议1、2两条所列的全部款项，乙方应于2018年11月30日前将该款项退还给甲方。4、若以上两套房产的产权得以顺利过户给甲方，甲方应于过户当日将《房地产买卖合同》所约定的剩余购房款一次性全部结清给陆进祥和陆美兰。5、本协议为确保甲方与陆进祥、陆美兰签订的《房地产买卖合同》能够顺利履行附加的担保协议，原《房地产买卖合同》继续生效。6、其他约定：2018年6月21日陆美华通过银行转账将办理房款结算的款项计陆拾柒万元整转付给赵连新，截至2018年6月21日赵连新已收到陆美华购房款共计捌拾柒万元整，同时于2018年6月21日赵连新见证将以上两套房产交付给陆美华。陆进祥亦在该担保协议书见证方签字处签名。2018年12月16日，被告陆进祥作为甲方（卖方）与原告陆美华作为乙方（买方）及丙方振兴中介另行签订《补充协议》，载明：关于以上三方在2018年6月22日签订的房屋买卖合同，因甲方在外面的债务牵涉到此房屋。经三方协商，协议如下：1、甲方委托张统建到此房的物业处，领取此房钥匙。2、甲方保证在2018年12月28日前退还乙方预付的购房款870000元，并按银行利息支付7个月30000元，乙方收到钱后把此房的钥匙退还给甲方，此原合同终止。3、甲方如果不能在2018年12月28日前及时把预收的购房款退还乙方，乙方可以安排人员进住此房屋，所有房屋使用权归乙方所有，任何单位与个人无权干涉。三方在2018年6月22日的合同继续有效。如果两年以内此房可领取产权证，甲方必须无条件过户给乙方，乙方退还赔偿金30000元，此房按原合同房价贰佰零壹万捌仟过户给乙方，此房必须保证原样。4、代签人需负全部法律责任。被告陆进祥在甲方落款处代陆美兰签字。2019年1月4日，原告陆美华向南通鸿睿物业管理有限公司交纳案涉房屋物业管理费、装潢垃圾管理费、装修保证金等合计6088元。案涉房屋现仍由原告控制，但未进行装修。另查明，2014年12月27日被告陆进祥曾与案外人天一公司签订《保障性（限价）商品房买卖合同》，由陆进祥向天一公司购买案涉惠泽苑14幢2402室、14幢2401室及14幢B254室车库、14幢B107室车库。2015年12月21日，上述房屋登记至天一公司名下，安徽省滁州市中级人民法院（2019）皖11执17号于2019年2月15日查封上述房屋。诉讼中，原告认为，双方在履行合同过程中，被告赵连新也陪同去天一公司进行过户，但天一公司告知案涉房屋已经被法院查封无法过户，因而，原告没有按约支付剩余购房款。案涉合同签订时虽陆进祥并未出示陆美兰的授权委托书，但陆美兰作为出卖人依然应当承担相应的责任。本院认为，原、被告及案外人港闸区振中房地产中介服务部签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效，各方当事人应当全面履行合同约定的义务。案涉合同及协议中所载陆美兰签字均由被告陆进祥代签，原告并未举证证明陆进祥系有权代理，故原告陆美华以陆美兰作为合同主体为由，要求其承担合同责任，于法无据，本院难以支持。另据本案查明，案涉房屋已被法院查封，继续履行合同存有障碍，原告有权解除合同。《补充协议》约定，被告陆进祥保证在2018年12月28日前退还预付购房款87万及给付利息3万元，原合同终止。如不能返还款项，原告可以安排人员进住此房，合同继续有效…该约定实质上系赋予了买方作为守约方的选择权，即原告既可以行使合同解除权，要求被告陆进祥退还购房款赔偿利息损失，也可以要求继续履行合同，延期过户。现原告要求解除案涉房地产买卖合同，与补充协议并不相悖，本院予以支持。根据法律规定，合同解除的后果应当系返还原物，同时守约方可以要求赔偿损失，现原告要求被告陆进祥退还购房款87万元及缴纳的物业费、装修保证金等费用6088元，于法有据，本院照准。关于原告陆美华主张的违约金50万元，本院注意到补充协议已经明确，合同终止后除退还预交房款外，还应给付利息损失3万元，故超过该3万元部分本院不予支持。此外，《担保协议书》中明确，如案涉两套房产在产权过户前被法院保全、冻结或引起其他经济纠纷，导致无法过户，则由被告赵连新对案涉款项应于2018年11月30日退还给甲方。该担保协议书对于保证方式没有约定，根据法律规定对于保证方式没有约定或者约定不明确的，应按照连带责任保证承担保证责任，故被告赵连新应就案涉87万元承担责任。另被告陆进祥、陆美兰经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼抗辩权利的放弃，本院据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陆美华与被告陆进祥于2018年6月12日签订的《房地产买卖合同》中涉及双方权利义务部分。二、被告陆进祥于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告陆美华876088元。三、被告陆进祥于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告陆美华30000元。四、被告赵连新对上述第二项债务在87万元范围内承担连带责任。五、驳回原告陆美华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26944元、保全费5000元、公告费300元，合计32244元，由原告陆美华负担6147元，被告陆进祥负担26097元（赵连新共同承担其中的11141元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费26944元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  范纪强人民陪审员  施 亮人民陪审员  马 莉二〇一九年九月二十七日书 记 员  韩云香