山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初2066号 原告：马文文，女，1982年3月19日出生，汉族，居民，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：徐伟，山东鲁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包霞，山东鲁耀律师事务所律师。 被告:枣庄市深鲁房地产开发有限公司。住所地：枣庄新城六盘山路东海河路北七号路南。 法定代表人：刘亚东，职务：总经理。 统一社会信用代码证号：91370400771045207H。 委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。 原告马文文与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称：深鲁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，经枣庄市中级人民法院作出的（2019）鲁04民终735号民事裁定书裁定发回本院重审。本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告马文文的委托诉讼代理人徐伟、包霞，被告深鲁房地产公司的委托诉讼代理人郭紫刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马文文向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照商品房买卖合同的约定立即为原告办理房屋所有权登记（总房款914,027元）；2、判令被告按照总购房款日万分之0.5的标准向原告支付自2017年11月27日起至房屋所有权登记办理完成之日止的违约金，暂计26,096元；3、诉讼费用及其他合理开支由被告承担。事实与理由：2017年5月3日，原告购买被告开发的位于枣庄市薛城区六盘山路200号凤鸣园小区5号楼2单元1801号房屋一套，双方签订一份书面商品房买卖合同。根据双方合同约定房屋总价款为914,027元，建筑面积为156.78平方米。按照合同约定被告应于2017年8月28日前向原告交付房屋并于交付房屋之日起90日内办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但被告至今未能按照合同约定履行其应负的义务。被告的行为已违反双方商品房买卖合同第二十条第（二）项的约定。为此，原告有权向被告主张违约金并要求被告按照合同的约定继续履行合同义务。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。 被告深鲁房地产公司辩称，其公司不存在任何违约行为，不应承担违约责任，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下，2017年5月3日，原告马文文（××）与被告深鲁房地产公司（××）签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：××购买××开发的位于枣庄市薛城区六盘山路200号5号楼2单元18层1801室房屋一套；该商品房预测建筑面积为156.78平方米，该商品房单价为每平方米5,830元，总金额为914,027元。另外，合同第九条约定商品房交付条件应当符合以下条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品已取得房屋测绘报告；第十条约定商品房相关设施设备交付条件供水、排水、供电等应于2017年8月28日达到设计使用条…；第十一条约定××应在2017年8月28日前将符合第九条、第十条约定的条件的商品房交付给原告使用…，交付该商品房时，××应当出示满足第九条约定的证明文件，××不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，××有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由××承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按全部房价款万分之0.5向××支付违约金。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起，按照4.1%计算给付利息，同时，××按照全部房价款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，××按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金；第十九条预售合同备案（一）××应当自合同签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知××。（二）本合同备案后，××须持备案后的预售合同到房屋登记机构申请预售商品房预告登记；第二十条房屋（不动产）登记（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因××的原因，××未能在商品房交付之日起90日内，取得该商品房房屋产权证的，双方同意按以下方式处理：××有权解除合同，××解除合同的，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分）。并自××付款之日起，按照4.1%计算给付利息。××不解除合同的，自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。该合同签订同时，双方又签订补充协议一份，其中协议第2条约定：本合同第四章商品房交付条件与交付手续第十一条“交付时间和手续”第（一）款“××应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任；第3条约定本合同第八章合同备案与房屋（不动产）登记第二十条第（二）款第2种方式处理是指，××应按本章第二十条第（一）款的规定协助××办理该商品房房产证，××应当在90日内办理完毕房产证，逾期办理，任何一方违约按已付房款的日万分之一承担违约责任。 上述合同及补充协议签订后，原告于2017年8月25日向被告交齐了房价款914,027元。2017年8月28日，被告将诉争房屋交付予原告使用至今，但涉案房屋至今未能办理不动产产权登记。 另查明，2018年7月18日，被告取得涉案凤鸣园小区5号楼不动产权证。 上述事实有原告提交的商品房买卖合同（预售）、收款收据及被告提交的不动产权属证书，并结合原/被告的当庭陈述及质证意见予以佐证。 本院认为，原告马文文与被告深鲁房地产公司签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照该合同约定全面履行。根据法律规定和合同约定，被告负有将办理房屋权属登记需由××提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属登记的职能和合同义务，办理房屋权属登记需由原告申请，相关房地产登记部门负责办理，被告仅负有协助办理的义务，故原告要求被告为其办理房地产权属登记的请求不当，本院对其该项诉请依法予以调整。 关于原告要求被告支付其逾期办理房地产权属登记违约金的诉请。庭审中，被告辩称双方签订的补充协议第2条约定“××应当在2017年8月28日前达到合格入住条件。不作为综合验收办证时间，不承担违约责任”，补充协议否定了综合办证时间为2017年8月28日，故原告计算违约金的起止时间没有依据，其该项诉请不应支持。原告抗辩称，首先，从证据内容看补充协议第2条系针对商品房买卖合同第十一条房屋交付时间和手续的约定进行的说明，并非针对第二十条关于不动产违约责任所作的说明；其次，补充协议第3条对不动产登记的违约责任系对合同第二十条进行的说明和解释，根据此条约定被告协助原告办理不动产登记的时间为交付房屋后九十日内，逾期应按已付房款的日万分之一承担责任；再次，从字面意思来看，2017年8月28日系交房时间，该时间不作为综合验收办证时间，系因该时间是对交房时间的约定，其本意应为即使在该约定时间被告未获得房屋主管部门出具的综合验收备案证明，也不影响被告向原告交付房屋，原告不得以此向被告主张逾期交房的违约责任。故此条不是对双方办证违约责任的补充约定；最后，按照被告的逻辑，被告不论违约多长时间都不会对原告承担任何责任，显然不符合一般常理。针对双方的该项争议，本院认为，通过对双方签订的商品房买卖合同及补充协议的综合解读，原告的抗辩合理有据，本院予以采信。本案中，由于被告系在2017年8月28日将涉案房屋交付原告，而根据双方合同约定原告应取得商品房房屋产权证的最后日期应为2017年11月26日。被告至2018年7月18日才取得涉案凤鸣园小区5号楼不动产权证，此时原告才具备办理房屋所有权登记的条件，故被告在2017年11月27日至2018年7月18日期间存在违约行为，被告应承担逾期办证的违约责任。故原告要求被告向其逾期办理房地产权属登记违约金的诉请，合法有据，但其要求该项违约金计算至其实际完成房屋所有权登记之日止的主张，因办理涉案房屋所有权登记需由原告申请，被告协助办理，存在主观不确定性，故本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下： 一、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告马文文办理位于枣庄市薛城区六盘山路200号5号楼2单元18层1801室房屋的房地产权属登记； 二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马文文逾期办理房地产权属登记的违约金10,694元（以房价款914,027元为基数，自2017年11月27日起至2018年7月18日止，按日万分之零点五计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费452.4元，由原告马文文负担385元，被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担67.4元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张 琪 人民陪审员  袁传文 人民陪审员  张潇潇 二〇一九年九月二十二日 书 记 员  胡安敏