广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3404号原告：钟久祥，男，1989年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：马振江，广东本华律师事务所律师。被告：林泽娜，女，1989年9月24日出生，汉族，户籍住址广东省深圳市福田区。被告：广州市车耀荟企业管理服务有限公司，住所地广州市越秀区永福路X号105、106房。法定代表人：蒋少波。原告钟久祥诉被告林泽娜、广州市车耀荟企业管理服务有限公司（以下简称车耀荟公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马振江到庭参加诉讼。被告林泽娜、车耀荟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告双倍退回定金500000元及计付银行同期贷款利息（自2019年1月8日起至实际退还之日止，）；2、判令确认涉案商铺认购书第4、5、6条为无效的格式条款。事实与理由：原告误信被告车耀荟公司的宣传及销售人员的口头承诺，在未能查看涉案广州市越秀区永福路X号X层XXX号商铺现场及相关证件的情况下，于2017年3月26日与被告签订了《商铺认购书》，并支付了定金250000元。2017年3月27日-29日期间，原告到永福路××楼欲查看涉案商铺，发现商铺大门紧闭无法进入，被告拒绝开门让原告查看涉案商铺，故无法签约。2017年4月25日，原告再次到被告营销中心欲签订《商铺买卖合同》，但因合同约定的内容过于苛刻，且未将销售人员的口头承诺及相关的宣传内容载入合同，双方未能签订《商铺买卖合同》。2017年4月28日，原告向两被告邮寄送达《关于要求与出售方林泽娜协商沟通内容并签订合同通知函》，要求现场查看商铺及相关证件材料，并就《商铺买卖合同》提出修改建议，欲与被告继续协商并签订商铺买卖合同。2017年5月10日，原告收到被告邮寄的《挞定通知书》，其中记载因原告违约，被告决定解除《商铺认购书》，并不予退还原告已支付的定金。之后，原告进一步了解到，被告车耀荟公司因在销售涉案商铺所在项目中虚假宣传，已由广州市越秀区工商行政管理局于2016年8月23日、2017年7月19日予以行政处罚。现在商铺销售部人去楼空，涉案商铺根本无法开业经营。原告认为，涉案的《商铺认购书》是被告单方出具的格式合同，在交易之前已经提前订制好，原告无法进行修改和调整，认购书中第4、5、6条属于排除原告权利、免除或限制被告责任的条款，这些条款被告并没有提醒原告，也没有进行加粗处理，损害了原告的合法权利，应当是无效条款。其中，合同4.1项载明被告已经带原告查看商铺，并向原告提供权属证明相关材料，但在实际签订过程中被告并没有出示商铺的相关权属证明，没有出示商铺买卖合同的文本，也没有带原告查看商铺，导致原告在不清楚商铺的权属情况和现场情况的前提下签订了认购书，因此该条款与事实不符，损害了原告权利，应为无效。合同4.3条载明2017年3月29日前如果原告没有履行相应的义务，则视为原告严重违约，定金不予返还，商铺认购书解除等内容，该约定属于根本违约的条款，并且仅仅限制原告的权利，而没有限制被告的权利，所以该约定属于格式条款，被告作为格式条款的出具人没有按照合同法的相关规定对原告进行提醒和解释说明，应当是无效的。根据4.4条的约定实际上导致原告没有办法办理按揭手续，严重损害原告权利，应当是无效的。合同第4.5条约定如果被告擅自单方解除商铺认购书，被告应无息返还所交的款项，该约定属于格式条款，且对被告的义务进行了免除和限制，故该约定是无效的。合同第5、6条内容与事实不符，被告没有进行提醒和解释说明，损害了原告权利。综上，以上约定违反了合同法第39、40条规定，属于格式条款，应当是无效的。为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告林泽娜及车耀荟公司无作答辩。经审理查明:2017年3月26日，被告车耀荟公司作为被告林泽娜（出售方）的委托代理人与原告（认购方）签订《商铺认购书》，其中约定：出售方为林泽娜，委托代理人为车耀荟公司，认购方为原告；认购方自愿认购广州市越秀区永福路X号第X层XXX号物业单元，该商铺建筑面积为8.56平方米，套内建筑面积3.44平方米（商品房的地址和面积以房地产权证登记为准），用途为商业。该商铺最终认购价630000元（按套计价），该认购总价款未包含该商铺的相关税费，政府规定由认购方支付的税费及办理银行贷款手续费用等，均由认购方承担。三、认购方应严格按照下列付款期限付清该商铺认购总价款：3.12017年3月26日支付定金250000元，同时签署本《商铺认购书》；3.22017年3月29日前支付首期价款380000元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；3.5余款250000元即总价款的40%，由认购方在2017年3月29日前申办贷款手续[认购方申请贷款的额度、年限、利率最终由银行确定为准，该贷款申请仅为意向，出售方不作任何的承诺和保证；如遇国家利率调整，按银行有关文件规定相应调整贷款利率，非出售方原因（包括认购方原因、贷款政策变动、银行原因、担保原因等）造成银行拒绝审批或者发放的贷款低于认购方申请的金额，认购方应在出售方或银行发出书面通知之日起10日内付清差额部分金额，否则视为认购方逾期付款]。四、认购条款：4.1认购方确认已阅读和理解接受出售方出示的该商铺所在及相关楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件和补充协议）、管理规约、物业服务协议、该商铺的权属证明等，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限等；认购方已到现场查看，对该商铺结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，并无异议；认购方同意《商铺买卖合同》作为应当签订之最终版本，不得另行单方提出变更《商铺买卖合同》。4.3认购方须于2017年3月29日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件（国内成年人士须提供有效身份证，国内未领取身份证的须提供户口簿）并带备首期价款及交易税费、服务费等费用到该商铺所在地签署《商铺买卖合同》；如认购方出现未按本《商铺认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时支付定金、购房款、税费等任一情形的，视为认购方严重违约，认购方所交定金不予返还，从逾期履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售该商铺给第三人之前无需通知认购方。4.4如选择贷款付款方式，认购方须于2017年3月29日前按向银行或银行指定的贷款服务机构提交申请贷款所需资料（具体内容详见贷款银行提供的贷款须知），并签订银行贷款合同等相关文件及办理手续；如未按时办理上述手续的，视为认购方违约，认购方须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任；若认购方逾期办理贷款手续或逾期按银行要求提交贷款资料超过5日的，自第6日起视为认购方放弃贷款方式付款自动转为一次性付款，且认购方须在自动转为一次性付款之日起5日内以现金形式一次性向出售方付清全部房款。六、出售方特别提示：签署本认购书之前，请认购方再次仔细阅读本《商铺认购书》全部内容，并确认有关事实：认购方已经认真审阅本《商铺认购书》的所有条款，特别是字体加粗部分的条款，已由出售方说明并充分理解其含义和法律后果。本《商铺认购书》签署前，认购方有权对本《商铺认购书》提出修改；本《商铺认购书》生效后，认购方必须按照本《商铺认购书》约定行使权利并主动履行义务等。同日，原告支付定金250000元，并取得了被告林泽娜开具的相应收款收据。据广州市房地产档案馆于2017年5月15日出具的2015登记字1071XXX号广州市不动产登记查册表显示：越秀区永福路X号XXX号产权人为被告林泽娜单独所有，用途为商业，建筑面积8.5573平方米，登记日期为2016年1月13日。2017年4月27日，原告以邮寄的方式向两被告发出《关于要求与出售方林泽娜协商沟通内容并签订合同通知函》，其中记载：2017年3月26日，本人欲购买涉案第3层XXX号物业单元，于是找到车耀荟公司，其销售人员介绍称：“该商铺所在的商城是由广州盛大汽车用品商城开发，使用面积达50%，商城将在2017年10月1日正式开业，签合同后一个半月内可拿到产权证，商铺可以作抵押商业贷款，且是永久产权等”，本人信其介绍，当天与作为林泽娜代理人的车耀荟公司签订《商铺认购书》（编号：NO.0000XXX）。此后，本人要求到现场查看商铺，但以商铺装修为由遭到拒绝，同时本人要求出示商铺的预售许可证、销售委托书、消防许可证等证件亦遭拒绝。2017年4月25日，本人收到车耀荟公司销售人员通知，要求到公司签订《商铺买卖合同》，但本人到现场时，销售人员出示《商铺买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》并要求本人签订，本人对两份合同的条款提出异议，主要包括：一、《商铺买卖合同》第六条第1点中关于“买受人同意出卖人……管理公司对该商铺的接收确认均视为买受人的行为，买受人对此无异议”的条款，本人认为对于商铺接收事项关系到购房人切身利益，不宜委托由车耀荟公司进行确认，本人要求删除该条款；对于合同中出现的【现房】，因本人从未查看过商铺现状，应在合同中附上交房标准（销售人员承诺是以销售中心样板商铺的标准交铺）。二、对于车耀荟公司前期宣传的内容，需要增加在合同中。三、对《商铺委托经营管理协议》要本人验收商铺后再进行委托，同时该合同中第一条第5项“甲方委托乙方办理该商铺的收楼手续，……所有文件甲方均予以确认”的条款受托范围过广，本人要求删除该条款。……基于以上事实，本人特作通知事项如下：一、《商铺买卖合同》需由本人与你方协商一致后签订，任何一方以买卖合同中的条款均有提出意见的权利；二、在签订《商铺认购书》前至发出本函件之日，你方并未出示该商铺的预售许可、消防许可等证件。请你方在收到函件之日起三日内回复本人提出的修改条款意见，并向本人出示预售许可等证件，若逾期不回复，本人将与其他众多商铺购买人提出集体投诉或通过法律途径解决纠纷等。该通知函向两被告的投递情况均显示已签收（同事）。广州市越秀区工商行政管理局分别于2016年8月23日、2017年7月19日向被告车耀荟公司发出穗越工商处字[2016]291号、[2017]398号行政处罚决定书，认定被告车耀荟公司广告违法并作出处罚。2017年5月2日，原告收到两被告向其邮寄发出的《挞定通知书》，其中约定：您于2017年3月26日认购我司位于广州市越秀区永福路X号第3层XXX号，并于同日与我司签订认购书，依照该认购书第三条第2款的约定，您应于该认购书签订后3日内（即2017年3月29日前）到我司指定地点签订《商铺买卖合同》等相关文件。截至本函发出之日，您尚未按照认购书的约定前来签订上述合同文件，也未按约定支付该房产的房款，已逾期36天，属于违约，依照该认购书第四条第3款第（3）项的约定，我司有权没收您已缴付的定金，并有权将该房产另行转让。鉴于您的违约情形，我司现正式函告您，我司与您签订的编号为0000XXX号《认购书》立即解除，我司将不予退还您已缴付的定金250000元，并另行转让该房产等。庭审中，原告表示:在合同约定的签约日期即2017年3月29日之前，原告没有接到被告要求签约的通知。2017年4月25日，原告接到被告的通知要求原告前往签订商铺买卖合同。原告便前往涉案商场1楼的销售大厅与被告协商签订合同，但原告对合同条款提出异议要求修改，遭到被告拒绝。其中，原告对被告提供的《商铺买卖合同》中有异议的条款包括：1、关于商铺交易后由谁管理的问题，合同约定是由被告车耀荟公司进行管理，原告对此有异议；2、商铺应当由原告收楼，并非由被告车耀荟公司收楼；3、关于签订认购书时销售人员口头承诺的内容、顶手费及包租等条款均为在买卖合同中明确约定；4、合同中没有明确约定房屋交付的条件，也没有约定商铺开业的时间；5、原告不同意合同约定办理房产证的时间为150个工作日。此外，双方在签订《商铺认购书》时被告并未向原告提供《商铺买卖合同》的文本。关于上述《商铺认购书》的处理，原告认为被告在销售时存在虚假宣传的行为，目前涉案商铺所在的项目处于烂尾状态，被告没有进行管理，不具备商铺价值，原告的合同目的无法实现；被告车耀荟公司为单方解除合同，原告不认同被告解除合同的原因，但主张基于被告的过错无法签订《商铺买卖合同》，原告同意解除该《商铺认购书》。原告为了证明其主张向本院提交了如下证据：1、原告于涉案商铺销售现场拍摄的广告宣传照片三张。2、房地产价值估价报告，载明越秀区永福路X号389号铺评估单价25959元/平方米，总值222139元。本院认为：被告车耀荟公司作为林泽娜的代理人、以林泽娜名义与原告签订《商铺认购书》，该《商铺认购书》也载明上述代理关系，林泽娜亦向原告开具了相应的收款收据，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，上述《商铺认购书》中出售方的权利义务由林泽娜享有和承担。该《商铺认购书》为双方自愿签订，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。关于被告林泽娜是否应当向原告双倍返还定金的问题。涉案《商铺认购书》为性质上为预约合同，原告交付的定金亦为预约定金，作用在于担保双方在约定期限内订立正式商铺买卖合同。现双方未能协商一致签订正式商铺买卖合同，而关于未能签订正式合同的责任，原告的举证不足以证明系因被告方严重违约而导致；同时，被告车耀荟公司或林泽娜均未到庭陈述意见及举证，亦无法证明因原告违约而未能订立正式商铺买卖合同。因此，基于买卖双方未能订立正式商铺买卖合同的事实，且双方均未能证明系对方违约造成，故被告林泽娜作为出卖人应当将原告已付的定金25万元返还原告。被告车耀荟公司与林泽娜为委托代理关系，故根据合同相对性原则，原告要求被告车耀荟公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。此外，上述《商铺认购书》已以加黑加粗的字体约定认购方同意按现状购买涉案商铺，认购方已阅读和理解《商铺买卖合同》，同意《商铺买卖合同》作为应当签订之最终版本，不得另行单方提出变更《商铺买卖合同》；认购方须于2017年3月29日前签订《商铺买卖合同》；认购方已认真审阅所有条款，特别是字体加粗部分的条款，已由出售方说明并充分理解其含义及法律后果等。可见被告已于合同中尽了提示及告知的义务。原告作为完全民事行为能力人，应当对自己签署的内容认真阅读，尽审慎注意的义务并承担相应的法律后果。原告在签名确认上述合同条款及内容后，现又以要求与被告协商增加《商铺买卖合同》的条款及内容，以及被告未切实履行上述有关条款等情况为由，要求确认上述协议中第4、5、6条约定无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日，原告钟久祥与被告广州市车耀荟企业管理服务有限公司于2017年3月26日签订的《商铺认购书》予以解除。二、被告林泽娜在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告钟久祥返还定金250000元。三、驳回原告钟久祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，由原告钟久祥负担4400元、被告林泽娜负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  黄立宾二〇一九年九月九日书 记 员  郑君灏