重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初11929号 原告：袁良，男，1962年9月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：吴磊，重庆联纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，重庆联纵律师事务所律师。 被告：钟光杰，女，1989年9月2日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 原告袁良与被告钟光杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月20日、2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告袁良的委托诉讼代理人吴磊、张莉，被告钟光杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.确认双方的租赁合同已于2019年4月30日终止；2.被告支付2019年4月1日至4月30日的租金15900元；3.被告支付2019年1月至3月的物管费及公摊水电费3790.46元、电费3962.92元；4.被告支付解除合同的违约金47700元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月31日起被告即开始承租原告的房屋，租期至2020年8月31日止。2019年3月，被告应缴纳下一季度租金，然其未交并告知不再租赁，致使原告无法将房屋出租他人。故为维护合法权益，起诉来院。 被告答辩称：1.被告本应于2019年3月18日缴纳下一季度租金，但原告于2019年3月20日锁闭了案涉房屋，解除了合同，故其不应支付4月份的租金；2.因合同约定逾期支付租金超过7天合同自动失效，故不认可合同于2019年4月30日终止；3.被告已缴纳了物管费、电费；4.由于被告已将2019年3月31日前的租金支付完毕，因原告于2019年3月20日锁门解除合同，被告有权要求退还保证金和物品；5.违约金标准过高。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年8月31日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，第1条约定：出租房屋重庆市渝北区金开大道xx号1A1B幢x19-x28，建筑面积413.3平方米；第3条约定：租期自2017年8月31日至2020年8月31日；第4条约定：租金为15000元/月，自签订合同之日起第二年开始逐年递增6%，租金采取预交方式，乙方采取按每一季度为一期支付的方式，先付后用，之后乙方应当在每季度租期届满前15个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下季度租金，如乙方租金超过7天未缴纳，租赁合同视为自动失效，甲方有权无条件收回房屋，且将押金作为房租不再退还；第4.6条约定：自本合同签订之日起，由乙方支付甲方押金15000元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款，在乙方办理退房手续时不计息退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；第6.1条约定：租赁期间使用房屋产生的物业费、水电费、气费、清洁费等由乙方缴纳；第8条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金；第13.3条手写约定:承租人（单位）以单月15000元为准付房租；第13.4条手写约定：房屋为清水房，墙体甲方准许拆除不恢复原样，免租期从2017年8月31日至2017年12月31日，此期间乙方不向甲方支付任何费用；备注条款约定预付2017年12月31日至2018年3月31日房租45000元。另租赁合同首部、骑缝及尾部承租人处均加盖了名为“香港卡博尔整体家居有限公司”印章，经当庭查询工商注册信息网无该公司信息，原告称签合同时被告并未举示其系代表公司签订的授权委托书，因原告向租金等可以找被告，故就同意了被告在上面盖章。被告则陈述其是该公司的代理人，但未提交证据。 合同签订后，被告支付了15000元保证金，原告表示保证金于另案处理。 对于租金，审理中双方均认可租金从第二年开始逐年递增6%，且双方均举示了银行流水以证明支付的租金情况，银行流水显示钟光义（被告弟弟）于2018年3月15日支付了45000元、2018年6月29日支付了44638元、2018年9月16日支付了45000元、2018年12月22日支付了45000元，上述租金金额总计为179638元。庭审中原告陈述被告共计支付了180000元，现本案只要求被告支付2019年4月份的租金，至于之前的欠付租金保留另案起诉的权利。被告陈述其已结清2019年3月31日之前的租金，银行流水只显示了部分租金支付情况，第一期租金及保证金是签订合同时支付的，其他部分是通过支付宝和微信支付的。 2019年3月20日，原被告双方均报警称因租赁问题原告与黄超发生了口角。 对于租赁合同的解除，2019年5月14日，原告向被告邮寄解除合同通知书，称被告应于2019年3月15日支付下季度租金，然至今未付，期间多次协商租金事宜，被告均避而不见，也不腾空房屋交还，故根据合同约定于2019年4月30日解除租赁合同，请被告于2019年5月20日前将房屋腾空交还。该邮件邮寄地址为被告的身份证地址，2019年5月16日因被告拒收，邮件于2019年5月20日退回。审理中，原告表示其依据邮寄的解除合同通知认为租赁合同已于2019年4月30日解除，后又陈述租赁合同解除时间由法院认定。被告则陈述租赁合同于2019年3月31日解除。 被告另申请黄超出庭作证，黄超陈述：其与被告系朋友关系，也在被告处上班，2019年3月20日中午上班时一位自称房东的人到了案涉房屋说公司欠钱，由于其不清楚情况，且当时也准备辞职，遂给房东说要把笔记本电脑等拿走，房东不让，将门锁了，公司遂报警处理，警察叫我们自行到法院解决。 对于2019年3月20日锁门一事，原告陈述：1.3月16日原告打电话催租金，被告说3月20日到案涉房屋付钱，原告遂于3月20日到案涉房屋，但被告不仅不给钱还想把物品搬走撤场，原告遂报警，警察说原告可以锁门，其遂将门锁换了，虽然其换了门锁，但之后被告还是从后门将物品搬走了，现在案涉房屋内只有一些搬不走的物品；2.根据合同约定2018年4季度及2019年1季度，被告应当支付的租金为17700元，而被告实际缴纳了135000元，故截止2019年1季度被告欠付租金6300元，以每天513元租金为标准计算，则被告支付的租金只能承租到2019年3月19日，由于被告逾期支付租金超过7天，故3月20日原告锁门也未违反合同约定。被告则陈述：案涉房屋有4个门（一扇大门，三扇小门，其中一扇小门是坏的可以从外面进入，另外两扇小门只能从里面打开），因被告是做装修的，3月20日被告并未撤场，只是准备换样，但原告将大门锁了，之后是有人从小门将物品搬走，但并非是被告，而是材料商搬走自己的样品，被告从未通知原告3月20日交租金，因为根据合同约定被告虽应当于3月18日支付下期租金，但同时也有7天的宽限期。 现案涉房屋仍有被告部分物品，原告表示被告没有将钥匙及水卡交还，被告则表示其从未收到水电卡，至于钥匙因原告已将门锁更换，其手上的钥匙也没有用了。另2019年7月25日庭审时，被告明确表示现不再继续租赁案涉房屋了。 另查明：原告支付了2019年1至3月的物业费3384.55元，2019年1月至3月的电费3962.92元，2019年1月至3月的公摊电费202.15元，2019年1月至3月的公摊水费203.76元。 以上事实，有经庭审质证的租赁合同、银行流水、收据、接报回执、解除合同通知书、邮寄查询信息照片、证人证言及当事人陈述等证据在案为凭，应予认定。 本院认为：原被告之间的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。虽租赁合同有“香港卡博尔整体家居有限公司”印章，然该公司并未注册登记，被告也未提供其系代理人的证据，故对其陈述系公司代理人签订租赁合同的意见不予采纳。 对于租赁合同的解除，合同约定季度租金乃是提前15个工作日支付，故至迟应于2019年3月11日支付下季度即2019年4月至6月的租金，然本案中原告自行出具的解除合同通知书载明被告应当于2019年3月15日支付下季度租金，结合此前被告支付租金的日期并未严格按照合同约定提前15个工作日支付，而原告也未明确提出异议，故因原告自愿将租金支付日期延迟为2019年3月15日系对其自身权利的处分，故本院依法认定被告至迟可于2019年3月15日支付下季度租金。合同约定，被告逾期支付租金超过7天的，合同视为自动失效，然原告于2019年3月20日锁门影响被告正常使用房屋，被告拒付租金具有合理理由，故不适用该条款。由于原告于2019年3月20日锁门，且之后邮寄了解除通知，表达了不再继续出租的意思，被告于2019年7月25日也明确表示了不再继续承租的意思，故此时租赁合同即告解除。原告虽于2019年5月发函要求确认合同于2019年4月30日解除，但该函件并未实际送达被告，且解除时间晚于邮寄时间，故本院不予支持。至于被告陈述租赁合同于2019年3月31日解除也无证据支持，本院不予采信。 对于2019年4月份的租金，因原告也自认于2019年3月20日锁闭了案涉房屋大门，势必会影响被告的正常经营，因此后被告并未正常使用案涉房屋，故原告亦无权要求被告支付该期间租金，本院对此项诉讼请求不予支持。 由于被告正常使用房屋至2019年3月20日，此前产生的物业费、水电费等应由被告自行负担，现原告代被告支付了2019年1至3月的物业费3384.55元，2019年1月至3月的电费3962.92元，2019年1月至3月的公摊电费202.15元，2019年1月至3月的公摊水费203.76元，故本院对原告请求判令被告支付物业费2632.55元（3384.55元－3384.55元÷3÷30×20）、电费3081.92元、公摊水电费315.71元（405.91元－405.91元÷3÷30×20）的诉讼请求予以支持。 对于提前解除租赁合同的违约金，原告称按其被告缴纳的租金计算，租金使用截止日期为2019年3月19日，故次日其有权锁门。因租赁合同约定租金从第二年开始递增6%，故自2018年8月31日起租金即为15900元/月，现被告每期缴纳的租金确不足，然合同并未约定欠交租金多少即可解除合同等，原告庭审中也表示对于欠付租金的金额于另案主张，且被告每期欠付租金金额仅为递增部分，比例较小，尚不足以影响合同的正常履行，故本院对此项意见不予采纳。由于原告于2019年3月20日锁门影响被告正常使用房屋，被告拒付租金具有合理理由，然被告此前确存在未足额支付租金的违约行为，故租赁合同的提前解除双方均有责任，双方均无权要求对方支付提前解除租赁合同的违约金，本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告钟光杰于本判决生效之日立即支付原告袁良2019年1月至3月的物业费2632.55元、电费3081.92元、公摊水电费315.71元； 二、驳回原告袁良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1582，减半收取791元，由被告钟光杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年九月四日 书记员  符 爽