广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19225号原告：邓和林，男，汉族，1970年7月26日出生，住广东省连州市，委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐丽芳，广东高木律师事务所实习律师。被告：周泽葵，男，汉族，1971年8月29日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。原告邓和林诉被告周泽葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后,适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。双方及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓和林起诉提出如下诉讼请求：1.判决原告与被告签订的《商铺租赁合同》解除；2.判决被告退还（返还）原告租赁保证金人民币26400元，退还入场赞助费30000元，退还380伏电力增容费押金人民币20000元，合计人民币76400元；3.判决原告可以拆除增容设备（包括电表、漏电开关、三条10平方米铜线、一条6平方米铜线）等，或由被告折价补偿给原告；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月14日原告与被告配偶龙咏梅订立《商铺租赁合同》，由原告向被告承租位于佛山市禅城区镇安中二新村北一间约30平方米简易商铺及以帆布搭建60平方米“商铺”，合同期限为2015年6月15日至2018年6月14日，原告支付押金15000元。后经被告同意，原告自主全额出资12多万元对被告现有约30平方米简易商铺及以帆布搭建60平方米“商铺”改建（造）成砖架结构商铺，即自编14至16号商铺，并自行出资增加380伏电力设备，同时支付被告电力增容费押金人民币20000元。于2018年5月13日，原、被告原租赁合同即将到期，经双方同意在原来面积不变情况下，由原告继续承租，合同期限为2018年6月15日至2021年6月14日止，原告支付押金26400元（包含之前15000元押金）；但此时被告要求原告另付入场赞助费30000元，原告认为现有商铺由原告自行出资改建而成，并一直在此持续经营，不存在入场费用问题，但迫于现实及具于事前已投资巨额资金改建成商铺，建设成本尚未回笼的事实，原告只好无奈接受被告过分要求，支付30000元给予被告。于2018年12月初，因禅城区水务管理部门对商铺前面河涌进行整治，并将原告承租商铺大部分建筑物进行拆除，平成空地，只留下十几平方米14号门面，并被河涌阻隔；同时被告对剩余十几平方米商铺门面也不进行有效维修,严重影响生意，造成原告巨大损失。为此，原告多次与被告沟通解除双方商铺租赁合同关系，但被告以河涌整改与商铺拆除不是自己所为为由，拒绝原告解除合同要求，不同意退还所有款项。原告认为因政府行为导致双方合同目的无法实现，商铺租赁合同无法继续履行，具于公平与诚信原则，被告理应退还所收款项。原告为此起诉。被告周泽葵辩称，一、由于原告拖延支付长达三个月的租金，被告同意解除双方之间的租赁合同，且有权向其追讨拖欠租金及逾期支付的违约金。被告与原告先后于2015年6月14日、2018年5月13日签订了两份《商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）。租赁合同中明确约定，原告在租赁期间应当严格按照合同约定按时足额缴纳租金，即每月5号前应当缴纳当月租金。但截止至今日，原告仍拖欠了6月、7月、8月的租金及水电费、管理费等未支付。2018年12月底，由于涉案商铺所在位置需对对面的河涌进行整治，因此被告免除原告半年的租金即2019年1月至2019年5月底的租金，从2019年6月1日起重新按合同约定计收租金，后再次考虑到实际情况，被告再次调整租金为每月3000元，其他费用标准不变，但交涉多次，原告仍未履行缴纳租金及水电费等费用的义务，构成严重违约。按合同约定，被告有权每日按拖欠租金的10％计算逾期支付违约金以及有权解除合同。因此，因原告的违约行为，现被告同意原告的主张，解除合同。二、被告无需退还入场赞助费。根据被告与原告约定，原告在租赁涉案商铺时，同意赞助被告30000元对涉案商铺周围的环境及周边的配套设施予以改善、完善，被告因此也同时投入大量资金，且原告亦在长达一年的租赁期限内享受因此带来的获利。同时，合同中明确约定，该入场赞助费无论何种情况均不予退还，即表明无论涉案商铺租赁合同是否有效或是终止、解除，都不予退还该租金。被告认为原告因此享受了相应的权益，该笔赞助费不应予以退还。三、被告无需退还租赁保证金、电力增容押金及相应增容设备应归被告所有。合同约定所缴纳的租赁保证金26400元，在合同到期且原告不存在违约情形时可无息退还。但现原告拖欠三个月租金未支付并单方明确表示解除合同，因此，按照合同约定，被告有权没收该保证金。第二，关于电力增容设备，在第一份租赁合同的第三条第3点中，明确约定，已安装的水电设施、增容指标和押金等均归被告所有，同时第二份租赁合同中第四条第3点中再次约定，原告不得拆除租赁物的固定设施设备。被告认为，原告长期不履行交租义务且明确单方提出解除合同的行为构成严重违约，应当承担违约责任及赔偿损失责任。本院经审理认定如下事实：2015年6月14日，案外人龙咏梅（系被告周泽葵的配偶）代表被告与原告就位于佛山市禅城区镇安中二新村北14-16号（现地址）商铺（以下简称涉案商铺）的租赁事项签订《租赁合同》，约定被告将该商铺出租给予原告，租期期间自2015年6月15日至2018年6月14日，租赁物面积为90平方米，租金5000元／月、管理费45元／月、垃圾处理费45元／月；原告应于每月5日前交齐当月租金；原告于合同签订之日向被告缴纳押金15000元；合同期满，水电设备设施的水电增容指标属被告所有，合同期内原告建下的建筑物属被告所有等。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付原告使用。期间（原告陈述是2016年6月份），原告为使用需要对电力设施进行了增容，架设了380伏用电所需的电表、漏电开关和电线，为涉案商铺接通了380伏的用电。为此，原告向被告交纳了20000元的电力增容费押金，案外人龙咏梅代被告于2016年8月5日出具《收据》予以确认。2018年5月13日，原告与被告就该涉案商铺的续租问题签订了《商铺租赁合同》（以下续租合同），约定涉案商铺建筑面积为90平方米，租赁期限为2018年6月15日至2021年6月14日；租金每月8800元，先交租后使用，每月5日前交纳当月租金；原告于签订合同之日交纳租赁保证金26400元；原告自愿就被告对该商铺及周边配套设施及环境予以改善、完善的投资成本给予入场赞助费30000元，该款不包含在原告应缴纳的租金等费用内，原告应于签订本合同之日一次性交付给被告且该款不论本合同在任何情况下终止或解除均不予退还。同日，原告依约向被告交纳了保证金26400元，被告出具《收据》予以确认。另外，原告向被告支付了入场赞助费20000元。续租合同签订后，原告继续使用涉案商铺。2018年12月份，由于市政工程施工，涉案商铺被部分拆除。2019年7月12日，原告通知被告称涉案商铺达不到使用目的，通知被告解除合同，并要求被告退还全部押金和入场费，补偿拆迁费。被告于当日回复称被告截至2019年7月12日还欠租金和水电费共8867元未付，若不缴交该费用将取消合同并没收一切费用。因双方未能协商一致，原告诉至本院请求解决。另查明，关于涉案商铺的由来，被告陈述称是其于2003年向祖庙街道镇安中二股份合作经济社所承租的并续租至今，而原告则陈述称是其2015年从被告承租简易商铺和用帆布搭建的商铺后经过改造成砖架结构建筑而来。诉讼中，原、被告双方均确认涉案商铺未办理建设工程规划许可证。再查明，诉讼中，经本院要求，原、被告双方于2019年8月24日办理涉案商铺的移交手续，但由于该商铺中仍留存非被告的物品等原因而未能移交成功。2019年8月25日，原告再通知被告办理移交手续，但被告以商铺中物品未清理干净、天花板未恢复原状为由拒绝交接。2019年9月5日原告到庭陈述称，涉案商铺中的物品已经清空，若有存留，作放弃处理。还查明，原告架设涉案商铺的电力增容设备前，涉案商铺中接通有220伏的供电。诉讼中，原、被告双方确认，原告所架设的电力增容设备中，现仅存有安装在14号商铺外墙上的电表和漏电开关，原告所架设的电线已被拆除并被更换成其他电线。以上事实，有原告举证的《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《收据》、微信对话记录截图、微信转账记录截图、通知、照片、被告举证的《佛山市禅城区祖庙街道农村集体资产租赁合同书》、土地证及宗地图、收据（2018年8月至同年11月份）、微信对话及转账记录截图以及庭审笔录、询问笔录在卷为凭，足以认定。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。首先应审查双方签订的《租赁合同》、《商铺租赁合同》的效力。一、合同效力问题涉案商铺无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院确认本案讼争的《租赁合同》、《商铺租赁合同》应属无效。三、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就原告的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案《商铺租赁合同》无效，自始没有法律约束力，也不存在合同解除的基础，故本院对该诉请不予支持。2.要求被告退还租赁保证金26400元、电力增容费押金20000元的诉请。根据根据上述《合同法》第五十八条的规定，该租赁保证金、电力增容费押金应当予以退还。本院对该诉请予以支持。3.要求被告退还入场赞助费30000元的诉请。据涉案《商铺租赁合同》的内容可知，该入场赞助费为原告一次性缴纳，租赁合同关系终止后亦不予退还，故该入场赞助费应认定为属于原告应当支付的涉案商铺占有使用对价的一部分。在双方无约定的情况下，该费用应分摊至合同约定的全部使用期限，平均计算。对于已经占有使用期间的对价，原告无权要求返还，而对于未占有使用期间的对价，被告则应当返还。关于占有使用的期间，原告自称已搬离涉案商铺，且其于2019年8月底通知被告移送涉案商铺，但被告拒绝接收，故本院酌定原告实际占有使用涉案租赁物的时间至2019年8月底止，即自《商铺租赁合同》约定的租赁起始时间2018年6月15日起至2019年8月份，原告在合同约定的租赁期间内实际占有使用涉案租赁物的时间约14.5个月。原告实际支付的入场赞助费仅为20000元，由此计算得被告应退还原告的入场赞助费为20000元×（36个月-14.5个月）/36个月＝11944.44元。原告主张入场赞助费超出该数额的部分，本院不予支持。4.关于拆除电力增容设备的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。根据查明事实，原告所架设的380伏电力增容设备现尚存安装于14号商铺外墙的电表和漏电开关，该电表和漏电开关未与建筑物形成附合，而原、被告双方亦未能就其折价达成一致意见，依照上述规定，原告有权拆除该电表和漏电开关。同时，据查明事实，原告架设380伏电力增容设备前涉案商铺接通有220伏的电力供应，依照上述规定，原告拆除该电表和漏电开关的同时需恢复涉案商铺220伏电力供应的原状。此外，因拆除造成涉案商铺毁损，应当恢复原状，并承担相应的费用。至于原告要求拆除电线的主张，因原告所架设的电线已灭失，客观上不存在拆除的可能，故本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告周泽葵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓和林返还租赁保证金26400元；二、被告周泽葵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓和林返还电力增容费押金20000元；三、被告周泽葵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓和林返还入场赞助费11944.44元；四、原告邓和林于本判决发生法律之日起十日内，在恢复佛山市禅城区镇安中二新村北14-16号商铺220伏电力供应的前提下，拆除安装于14号商铺外墙的380伏电表和漏电开关，因拆除造成房屋毁损，应当恢复原状，并承担相应的费用。二、驳回原告邓和林的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3026元（原告已经预交）,由原告邓和林负担715元，被告周泽葵负担2311元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一九年九月六日书记员 蔡漪琳