山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0403民初2676号 原告：孙启钊，男，1989年8月18日出生，汉族，居民，住枣庄。 原告：孟祥东，女，1988年8月12日出生，汉族，居民，住枣庄。 委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄民贸实业有限公司，住所地：枣庄市高新区中央花城（B区1-06号房），统一信用代码：91370403593617275E。 法定代表人：冯飞，总经理。 委托诉讼代理人：朱金凤，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈登亮，男，该公司员工。 原告孙启钊、孟祥东与被告枣庄民贸实业有限公司（以下简称：民贸公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙启钊及其与原告孟祥东的共同委托诉讼代理人刘朋，被告民贸公司的委托诉讼代理人朱金凤、陈登亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙启钊、孟祥东向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告于2018年5月25日通知原告解除《东方壹号商品房认购书》的行为无效；二、判令被告按照认购书的约定以4,355元每平方米的单价与原告签订关于东方壹号D区2幢2单元2701室的《商品房买卖合同》，并按合同约定履行义务；三、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：一、判令被告于2018年5月25日通知原告解除《东方壹号商品房认购书》的行为无效；二、不再要求与被告履行合同，依法判令被告双倍返还原告定金40,000元；三、判令被告赔偿原告损失411,810元（以房屋价格差价3,000元/平方米×137.27元）；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月12日，原、被告签订《东方壹号商品房认购书》，并于同日向被告交纳了20,000元的定金。后因该项目先后出现工程停工、售楼处被堵门、售楼处无人值班、在建房屋被查封等导致被告丧失履行合同能力的情形，原告不得不中止履行与被告签订合同、支付购房款的义务。再之后，被告在没有向原告提供其恢复履行合同能力的任何证据，且未提供任何担保的情况下，于2018年5月25日（寄到峄城无法签收）以原告未能与其签订房屋买卖合同及未能支付房款为由书面通知原告解除《东方壹号商品房认购书》。被告解除合同的行为无事实根据，且无法律依据，应认定无效。被告因违约应双倍返还原告交纳的定金并赔偿原告损失。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。 被告民贸公司辩称，一、原告请求确认其公司于2018年5月25日通知原告解除《东方壹号商品房认购书通知》（以下简称：解除通知）的行为无效不成立。理由如下：1、原告超过法定期限向人民法院起诉。原告于解除通知到达之日三个月后（2018年9月3日）才向人民法院起诉对解除通知有异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，人民法院不予支持，解除商品房认购书行为合法有效。2、双方未能签订商品房买卖合同，是原告的责任。2016年6月12日，双方签订《东方壹号商品房认购书》，约定原告在2016年7月13日前与其公司签订《商品房买卖合同》并支付房款，但原告并未按期履行上述义务，原告主张因其公司原因丧失履行合同能力，因此不得不中止履行签订合同支付购房款的义务，即其主张其是在行使不安抗辩权。不安抗辩权的行使，首先原告应提供确切证据证明原告丧失履行合同义务，其次，原告应在履行期限内及时通知其公司，其公司未收到原告的中止履行通知。二、原告要求其公司按照认购书的约定与原告签订商品房买卖合同，没有事实和法律依据。理由如下：1、认购书的性质。2016年6月12日双方签订的认购书是双方对将来签订正式《商品房买卖合同》的合意，认购书实质是预约，是为了保证将来签订正式商品房买卖合同而签订的独立的预约合同。2、根据预约合同签订正式的买卖合同是双方协商一致、意思自治的产物，预约合同不具备法律上的强制缔约效力，强制要求一方继续履行有违合同意思自治原则，且原告已违反预约合同的先行履行义务，其公司已行使合同解除权，原告未在法定期限内向法院提起诉讼确认解除通知的效力，故解除通知应合法有效。综上，其公司不存在违反认购书的约定，不应承担违约赔偿责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月12日，原告孙启钊、孟祥东与被告民贸公司签订一份《东方壹号商品房认购书》（以下简称：认购书），双方约定：原告孙启钊、孟祥东（乙方）购买被告民贸公司（甲方）开发的于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）2幢2单元2701室商品房一套。房屋建筑面积137.27平方，每平方米单价4,355元，购房总价款597,811元，付款方式按揭付款，首期支付20%，即117,920元，应于2016年7月13日前支付;乙方在签订认购书时交纳定金20,000元；合同第三条约定乙方应当在签订认购书后的七天内（即2016年7月13日前）与甲方签订《商品房买卖合同》；第三条第八项约定不论任何原因（包括乙方未在本认购书约定的日期内前往甲方签订商品房买卖合同），乙方若未按照本认购书所约定的时间或甲方另行书面通知的时间与甲方完成商品房买卖合同以及附随文件的签署，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行本认购书或无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿，乙方不得以任何理由提出异议等内容。该认购协议签订后，原告孙启钊、孟祥东向被告民贸公司交纳购房定金20,000元。 原告孙启钊、孟祥东在与被告民贸公司签订认购书后在约定的期限内前往被告处预签订商品房买卖合同，发现合同中没有被告宣传中枣庄市实验学区房等条款，要求与被告签订补充条款，被告未同意；后涉案工程因其他原因导致停工及房屋被法院依法查封等情形，致使原、被告未签订《商品房买卖合同》。后另案原告陈欣等人前往被告处进行沟通，被告民贸公司项目负责人答复因涉案房屋被查封且被告资金账户被冻结等原因无法办理购房贷款。 2016年10月15日，被告民贸公司书面告知原告孙启钊、孟祥东等购房人于2016年10月28日前交纳购房款。原告认为涉案房屋已被查封，如签订《商品房买卖合同》存在较大风险，便拒绝与被告签订《商品房买卖合同》。 2018年5月25日，被告民贸公司向原告孙启钊、孟祥东书面邮寄送达《解除商品房认购书通知》，认为原告未按认购书约定的时间足额交付购房款及签订《商品房买卖合同》，根据《认购书》第三条第八款及第九款约定解除与原告之间签订的《认购书》。 上述事实由原告提交的《东方壹号商品房认购书》、收据、视听材料、协助执行通知书、被告民贸公司销售部经理种法亮书面证明等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。 本院认为，原、被告签订的《东方壹号商品房认购书》是双方真实意思的表示，协议内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定了当事人签订的认购书为预约合同。故本案应为商品房预约合同纠纷。 本案中原、被告争议的焦点是：一、被告民贸公司向原告送达的《解除商品房认购书通知》的行为是否无效；二、被告是否应双倍返还原告定金；三、原告主张赔偿利益损失的问题。 关于本案争议焦点一，本院认为，原、被告双方签订的《认购书》是合法有效的合同，原、被告双方应按照认购书的约定履行各自的义务。在签订《认购书》后，原告虽然按照认购书的约定履行了交付定金的义务，但没有按照《认购书》约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》，且在2016年10月15日被告向其发送告知函后，仍未与被告签订《商品房买卖合同》，根据认购书第三条第八项规定，被告民贸公司有权行使合同解除权，故被告向原告送达的《解除商品房认购书通知》的行为应为有效。据此，原告主张被告民贸公司向其送达《解除商品房认购书通知》行为无效的请求，本院依法不予支持。 关于本案争议焦点二，虽然被告民贸公司依据双方签订的《认购书》的约定有权行使合同解除权，但导致原告不能及时与被告签订商品房买卖合同的主要原因，系被告存在涉案工程停工、涉案房屋被查封等情形，原、被告在履行《认购书》约定签订商品房买卖合同义务时，被告存在违约，被告应承担返还原告双倍定金的违约责任，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，本院依法予以支持。 关于本案争议焦点三，原告在与被告签订《认购书》后，其获得是的与被告民贸公司签订商品房买卖合同的请求权，并非直接履行商品房买卖合同的请求权。被告民贸公司在与原告签订《认购书》后即出现停工及涉案房屋被查封的情形，该情形是导致原、被告最终不能及时签订商品房买卖合同的主要原因，亦使原告丧失与被告民贸公司缔结商品房买卖合同的机会，而此种机会损失不能简单的以商品房买卖合同单价差异确定。综合本案查明的事实，原告为获得签订商品房买卖合同支付了20,000元定金的代价，该20,000元定金不足以限制原告的经济能力导致其无法通过另行购买其他房产实现其购买房屋的目的，且2016年10月15日民贸公司再次发函告知原告于2016年10月28日前向被告民贸公司交纳约定房款并办理相应贷款手续，逾期将解除双方签订的《认购书》，而原告认为涉案房屋已被查封，如向被告交纳全额购房款会存在较大风险，而没有与被告签订《商品房买卖合同》及交纳购房款，原告已认识到与被告民贸公司签订《商品房买卖合同》的风险，其完全可以通过要求解除《认购书》减少其可能的损失。且本院已支持原告要求被告双倍返还定金的诉请，能够弥补其合理损失，故原告以履行商品房买卖合同的差价损失主张其预约合同的违约损失，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄民贸实业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告孙启钊、孟祥东定金40,000元； 二、驳回原告孙启钊、孟祥东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,077.15元，原告孙启钊、孟祥东承担7,277.15元，被告枣庄民贸实业有限公司承担800元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  殷延增 审 判 员  张 琪 人民陪审员  袁传文 二〇一九年九月二日 书 记 员  杨 静