江苏省邳州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0382民初7501号 原告:董功章，男，1976年2月21日生，汉族，居民，住邳州市。 委托诉讼代理人:沙盼盼，江苏景来（云龙）律师事务所律师。 被告:花纯菊，女，1962年4月12日生，汉族，居民，住邳州市。 委托诉讼代理人:刘兆阳，男，1981年8月16日生，汉族，居民，住邳州市。 被告:吴建新，男，1966年3月17日生，汉族，居民，住邳州市。 被告:杜团吉，男，1968年7月4日生，汉族，居民，住邳州市。 被告:刘艾红，女，1966年1月1日生，汉族，居民，住邳州市。 原告董功章与被告花纯菊、吴建新、杜团结、刘艾红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告董功章及其委托诉讼代理人沙盼盼、被告花纯菊及其委托诉讼代理人刘兆阳、被告吴建新到庭参加诉讼。被告杜团结、刘艾红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董功章向本院提出诉讼请求：1、请求贵院停止对位于邳州市中国科技木业城C7-20（房产证号：商-××1）、C9-20（房产证号：商-××0）房产的执行（价值20万元）；2、请求贵院解除对上述两处房产的查封；3、请求贵院确认原告与被告吴建新签订的房产买卖合同合法有效；4、请求贵院判令吴建新协助原告办理上述房产过户手续；5、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告董功章诉被告花纯菊、被告吴建新、被告杜团吉民间借贷纠纷一案，贵院作出(2015)邳民初第0282号民事判决书，判令“一、被告杜团吉、刘艾红于本判决生效之日起十日内偿还原告花纯菊借款本金404900元及利息（自2011年12月22日起至本判决确定的实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的四倍计算，扣除已付1500元）；二、被告吴建新对上述债务承担连带责任。担保人承责任后有权向主债务人追偿。”贵院于2017年2月22日作出（2017)苏0382执537号执行裁定书，并于2017年2月23日查封“1、查封被执行人吴建新所有的位于邳州市中国科技木业城C7-20(房产证号：商-××1);……；位于邳州市中国科技木业城C9-20(房产证号：商-××0)”。 其后，原告对贵院查封上述房产提出异议，贵院作出（2018)苏0382执异40号执行裁定书，以涉案房产的登记产权人为被告吴建新为由驳回原告的异议请求。 事实上，原告与被告吴建新于2013年10月17日达成买卖协议，约定由被告吴建新将涉案房产转让给原告。之后，原告于双方约定的期间内给付被告吴建新全部买受价款，被告吴建新向原告出具房款结清凭证，于给付定金之后不久将该房产交付原告占有、使用，即涉案房产占有、使用、收益之权利已在被告花纯菊起诉被告吴建新、杜团结、刘艾红之前由原告享有。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告认为：（1）原告与被告吴建新签订的合同合法有效；（2）原告已经给付涉案房产的全部买受价款；（3）被告吴建新已经将涉案房产交付给原告占有、使用、收益；（4）涉案房产虽未变更登记，但原告对其享有合法的、稳定的、持续的权利。为维护原告的合法权益，特具此状，诉至贵院，望判如所请！ 被告花纯菊辩称：一、被告花纯菊与杜团吉、刘艾红、吴建新民间借贷纠纷一案，业经邳州市人民法院判决，并作出（2015)邳民初第0282号民事判决书，吴建新对债务承担连带责任。二、判决生效后，杜团吉、刘艾红、吴建新没有按判决书履行还款义务，我申请人民法院执行，后邳州市人民法院依法查封吴建新所有的位于邳州市中国科技木业城C7-20(房产证号：商-××1)及C9-20(房产证号：商-××0)房产。后原告提出执行异议，经邳州市人民法院审查后，作出江苏省邳州市人民法院（2018)苏0382执异40号执行裁定书，驳回案外人即原告的异议请求。答辩人认为该裁决是完全正确的。三、原告诉称在2013年10月17日和吴建新签订《房屋买卖协议》，但至今未办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。房屋等不动产所有权的变更，应当采取登记生效主义。且《房屋买卖协议》第四条明确约定“上述的房屋一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再有产权及所有权等任何权利”。涉案房屋产权登记产权人吴建新，答辩人认为该房屋产权仍为吴建新所有，因此人民法院依法对涉案房产实施查封执行措施是完全正确的。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告吴建新辩称：房屋已经卖过给董功章，交钱是邻居带去银行的，协议我也带来了。我认为花纯菊不能告我，是合伙放贷的。 被告杜团结、刘艾红未答辩。 本院经审理查明事实如下：案涉房屋登记在被告吴建新名下，房屋座落在邳州市中国科技木业城C7-20(房产证号：商-××1)及C9-20(房产证号：商-××0)。该房屋设有抵押登记，抵押登记日期为2012年4月20日，申请解除抵押登记日期为2014年3月10日。2013年10月17日，原告董功章（乙方）与被告吴建新（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，价格为20万元；乙方先交定金5万元，在乙方交房屋钥匙之日，乙方向甲方付清银行贷款的剩余款项5万元，剩下未还的银行贷款156000元由乙方在2014年4月8日之前付清。乙方支付甲方5万元款项时，甲方须把房屋所有权证等原件及相关票据均由乙方保管，将来银行贷款付清后甲方必须立即配合乙方共同到房产部门办理上述房屋所有权的过户手续，并将新的房产证交给乙方。上述的房屋一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再有产权及使用权等任何权利。自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等与此房屋有关的权利义务等均由乙方享有和承担，在此之前产生的权利义务均由甲方享有和承担。上述房屋的交易的一切过户费均由乙方承担。自乙方要求甲方协助过户日起，也就是银行贷款付清时，甲方未在合理时间内协助乙方办理房屋过户手续的，甲方除必须及时配合乙方过户。房屋买卖协议签字后，双方有一方违约，违约方应向对方支付违约金2万元整。甲方交给乙方房屋时，须保持完好并结清在此之前发生的水、电物业等所有费用。本协议经双方夫妻签字后生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。本合同未尽事宜双方可以签字补充协议，与本合同具有同等法律效力。甲、乙双方分别于各方签字处签字并摁捺手印。 原告董功章陈述在签订合同后，支付了购房款，但是其陈述有多处不合常理：如，合同约定的购房款总额为20万元，但是约定的分期共需支付的购房款合计为256000元；对于6000元的构成，解释为银行产生的利息，根据原告和第三人的陈述，签订合同是在2013年，全额还款是在2014年，在签订合同时即明确即将产生的利息数额明显存疑；对于款项支付的详细情况原告董功章及其妻李侠、第三人吴建新陈述多处不相符。另外，原告董功章自述，买卖多年未予过户的原因在于其“手头拮据，没有多余的钱办理过户手续，因为契税高昂”。 花纯菊与杜团吉、刘艾红、吴建新民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日作出（2015)邳民初第0282号民事判决书，判决：一、被告杜团吉、刘艾红于本判决生效之曰起十日内偿还原告花纯菊借款本金404900元及利息（自2011年12月22曰起至本判决确定的实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的四倍计算，扣除已付1500元）；二、被告吴建新对上述债务承担连带责任。担保人承责任后有权向主债务人追偿。判决书生效后，被执行人未按判决书确定的内容履行义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2017年2月22日作出（2017）苏0382执537号执行裁定书：“冻结、划拔被执行人杜团吉、刘艾红、吴建新的银行存款416300元及相应利息；或者扣留、提取其相应价值的收入；或查封其等值的财产（以查封、扣押财产清单为准）。”本院于2017年2月23日向邳州市不动产登记交易服务中心送达了以上执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书中记载：“1、查封被执行人吴建新所有的位于邳州市中国科技木业城C7－20（房产证号：商－××1）；……；位于邳州市中国科技木业城C9－20（房产证号：商－××0），以上查封期限均为三年。” 董功章对本院作出的上述执行措施提出书面异议。本院于2018年7月26日作出（2018）苏0382执异40号执行裁定书，驳回董功章的异议请求。2018年8月15日，董功章向本院提起执行异议之诉。 本院认为，关于停止对位于邳州市中国科技木业城C7-20（房产证号：商-××1）、C9-20（房产证号：商-××0）房产的执行，解除对上述两处房产的查封并将案涉房产过户给原告董功章的问题。原告董功章明确，案涉房产未予过户的原因在于其“手头拮据，没有多余的钱办理过户手续，因为契税高昂”，该未予过户的原因在于董功章个人；另外，原告董功章及被告吴建新关于购房的陈述多处矛盾，不能排除合理怀疑，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告董功章的请求不应予以支持。因此，对于原告主张停止对邳州市鑫惠花园南19－1－501室住宅阁楼及南19－3号储藏室房屋一套（房产证号：商××号）执行，并解除（2018）苏0382执异30号执行裁定书对该房产查封的诉讼请求，本院不予支持。现案涉房产已被查封，且不能阻却执行，故对于原告主张将案涉房产过户至其名下的请求，亦不予支持。 关于确认原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同合法有效的问题。原告董功章与被告吴建新对双方之间的买卖合同真实性均予以确认，对于原告董功章已付清房款，被告吴建新也予以认可，虽然根据本案庭审，原告董功章与被告吴建新的陈述多有疑点，但不能排除被告吴建新将案涉房产出售给原告董功章的意思表示真实性，也不能排除原告董功章与被告吴建新愿意按照合同约定履行义务并承担相应法律责任的意思表示真实性，另外，原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同未产生停止对位于邳州市中国科技木业城C7-20（房产证号：商-××1）、C9-20（房产证号：商-××0）房产的执行的法律后果，因此，原告主张确认原告董功章与被告吴建新签订的房产买卖合同合法有效本院予以支持，被告吴建新不能履行合同义务及违约的问题，原告董功章可依法向被告吴建新另行主张权利。 被告杜团结、刘艾红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、三百一十三条的规定，判决如下： 一、确认原告董功章与被告吴建新之间签订的房产买卖合同有效。 二、驳回原告董功章的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告董功章、被告吴建新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  杜万亮 人民审判员  朱洪珍 人民审判员  李全响 二〇一九年九月十九日 书 记 员  王琴文