贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终4459号上诉人（原审被告）:王玲,女,汉族,1991年2月8日出生,贵州省六盘水市人,住贵州省六盘水市钟山区。委托代理人:罗周丽,贵州省六盘水市钟山区凤凰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:朱海燕,女,汉族,1970年1月21日出生,贵州省毕节市人,住贵州省毕节市七星关区。原审第三人:贾辉,男,1984年5月18日出生,汉族,现住毕节市七星关区。原审第三人:朱华,男,汉族,1982年1月16日出生,现住七星关区19号门面。上诉人王玲因与被上诉人朱海燕及原审第三人贾辉、朱华租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2523号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并驳回被上诉人的各项诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决不客观、不公正、不合法。第三人贾辉为了把涉案门面租给第三人朱华，欺骗第三人朱华其与上诉人系夫妻关系，故代上诉人与第三人朱华于2018年10月15日签订商铺租赁协议，但这一切上诉人却不知情。二、一审法院在审理本案中，认定证据错误。对于2018年10月15日两个第三人签订的商铺租赁协议及询问笔录不能形成证据链证明上诉人将涉案门面转租给第三人朱华，一审法院对此组证据认定错误。一审法院认定涉案两份转账记录的款项为第三人朱华转给上诉人租涉案门面的租金，该证据认定有误。三、一审法院在审理本案时，适用法律错误。协议中的第三人贾辉明显不是协议中的适格主体，该主体应属无效协议，既然协议无效，上诉人就不存在违约的行为，但一审法院却适用《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条判决上诉人违约并返还涉案门面及赔偿被上诉人违约金属适用法律错误。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告2017年7月25日签订的房屋租赁协议;2、请求人民法院依法判决被告归还原告坐落于毕节市门面；3、请求人民法院依法判决被告支付原告的违约金1000.00元;4、请求人民法院依法判决被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月25日,原告朱海燕和被告王玲签订房屋租赁协议,约定朱海燕将其所有的位于毕节市七星关区远航综合专业市场(毕节市汽摩城)的5-3-17、5-3-18和5-3-19三个门面出租给被告王玲,租期5年（2017年9月25日至2022年9月25日止）,租金第一年为10,000.00元,第二年租金为10,000.00元,第三年租金为13,000.00元,第四年17,000.00元,第五年21,000.00元。双方约定押金为1,000.00元,合同终止后退还给王玲,并约定违约金1,000.00元。合同第五点第三项还约定:“乙方（王玲）不得将房屋转租或供非法用途……乙方自负后果,并承担违约责任。”合同签订后,原告朱海燕依约交付涉案门面给被告王玲使用,被告王玲于2017年7月25日向原告交付第一年（2017年9月25日至2018年9月24日）租金10,000.00元和押金1,000.00元。2018年9月26日王玲通过银行转账向原告朱海燕交付第二年（2018年9月25日至2019年9月25日）租金10,000.00元。2018年10月15日,在未告知原告的情况下，被告王玲委托第三人贾辉与第三人朱华签订商铺租赁协议,约定将涉案门面出租给第三人朱华使用,合同约定租期为四年,第一年租金70,000.00元,第二年租金为30,000.00元,第三年租金为40,000.00元,第四年租金为40,000.00元,第三人朱华需于每年9月25日之前一次性缴纳当年的租金。合同签订后,第三人朱华向被告王玲账户支付了租金70,000.00元,被告王玲将涉案门面交给第三人朱华使用至今。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告朱海燕和本案被告王玲于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示,该合同合法、有效。原告朱海燕和被告王玲应当遵守该合同的约定。虽然本案被告王玲否认其转租涉案门面给第三人朱华,也未举证证明其与第三人朱华系合伙做生意的事实,第三人朱华自认其系单独在涉案门面做生意,一审法院依职权调取的证据与原告朱海燕提交给一审法院的第三人贾辉和第三人朱华签订的《租赁合同》,能够相互印证证明被告王玲实际已将涉案门面转租给第三人朱华的事实。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”本案被告王玲未经涉案门面的出租人即原告朱海燕同意,将涉案门面转租给第三人朱华,作为出租人的原告朱海燕依法可以解除双方于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因本案被告王玲已经支付第二年租金（2018年9月25日至2019年9月25日）10,000.00元给原告朱海燕,故双方于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》解除后,原告朱海燕应当退还被告王玲剩余租金及押金。因该合同的解除系被告王玲单方违约造成,故对于原告朱海燕主张被告王玲支付其违约金1,000.00元的诉讼请求,一审法院予以支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告朱海燕与被告王玲于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》。二、被告王玲于本判决生效之日起十日内将位于毕节市七星关区远航综合专业市场(毕节市汽摩城)的5-3-17、5-3-18和5-3-19三个门面交还给原告朱海燕；原告朱海燕于本判决生效之日起十日内将被告王玲剩余租金和押金1,000.00元返还给被告王玲,剩余租金计算时间起算点为被告王玲交还门面之日。三、被告王玲于本判决生效之日起十日内支付原告朱海燕违约金1,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已按简易程序减半收取）,由被告王玲负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：一、涉案租赁合同的效力如何认定，应否予以解除。二、合同如解除，被上诉人应否返还上诉人剩余租金、押金。本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力如何认定，应否予以解除的问题。上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。合同当事人应严格按照合同履行自己的义务。本案中，上诉人承租了涉案门面后未经被上诉人同意，将涉案门面转租给第三人朱华使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”规定，现被上诉人诉请解除涉案租赁合同，符合上述法律规定的解除条件，一审判决解除双方合同依法有据，本院予以维持。上诉人称一审认定证据和适用法律错误，一审证据不能证明上诉人将涉案门面转租给第三人朱华的主张依据不足，根据涉案两第三人签订的商铺租赁协议及询问笔录等书证，结合涉案租赁合同的实际履行情况可以确认涉案门面系上诉人转租给朱华使用的事实，上诉人否认转租事实但未提供反驳证据，故本院不予采纳。二、关于合同如解除，被上诉人应否返还上诉人剩余租金、押金的问题。经查，本案被上诉人作为原审原告起诉请求“1、请求人民法院依法判决解除原告与被告2017年7月25日签订的房屋租赁协议;2、请求人民法院依法判决被告归还原告坐落于毕节市门面；3、请求人民法院依法判决被告支付原告的违约金1000.00元;4、请求人民法院依法判决被告承担一切诉讼费用”，上诉人一审未提出反诉请求，则一审判决“原告朱海燕于本判决生效之日起十日内将被告王玲剩余租金和押金1000.00元返还给被告王玲,剩余租金计算时间起算点为被告王玲交还门面之日”超越了被上诉人的一审诉讼请求，且一审判决认定的返还剩余租金的计算方式不明，一审该项判决属适用法律错误，本院予以纠正。合同解除后，如有剩余租金或押金未返还，上诉人可另案解决。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立（一审判决部分应予撤销）；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2523号民事判决；二、解除朱海燕与王玲于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》；三、王玲于本判决生效之日起十日内将位于毕节市七星关区远航综合专业市场(毕节市汽摩城)的5-3-17、5-3-18和5-3-19三个门面交还给朱海燕并支付朱海燕违约金1,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，二审案件受理费50元，由上诉人王玲负担。本判决生效后，义务人未在指定期间内履行义务的，权利人可在两年内申请人民法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇一九年九月二十四日书记员 邱诗韵