甘肃省合水县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1024民初605号原告:庆阳俊琪房地产开发有限公司，住所地：正宁县城东街34号。法定代表人：宋德从，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。被告：麻某某。委托诉讼代理人：黄艳丽，合水县法律援助中心律师。原告庆阳俊琪房地产开发有限公司（以下简称庆阳俊琪公司）与被告麻某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳俊琪公司的委托诉讼代理人周志璞、被告麻某某及委托诉讼代理人黄艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庆阳俊琪公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的两份《商品房认购单》，并责令被告立即腾退房屋或者责令被告立即向原告缴纳剩余的房款942846元及自欠款之日起按银行同期贷款基准利率至实际支付全部房款之日的利息；2.依法判令被告返还房屋租赁的不当得利20万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年6月18日，被告与孙旗新城项目部签订两份《商品房认购单》，购买由孙旗新城项目部开发建设的6号楼1单元北5、北6商铺，被告在缴纳了6万元后，剩余房款被告未按期交款，经原告催要未果，遂提起诉讼。麻某某辩称，1.原告所诉与事实不符，该商铺是贾某某购买后，因无力支付房款，经孙旗新城项目部负责人陈某某同意，被告将剩余全部房款交给贾某某，原告的公司给被告出具了收款收据，按认购单上预付的价格，被告实际超交了房款；2.原告无权起诉，被告购买的是孙旗新城商贸有限公司的房子，不是原告的房子，根据合同相对性原则，原告属于案外人，无权起诉，原告所说的孙旗商贸有限公司不存在，无事实依据；3.即使原告有权起诉，但被告已经缴纳全部房款，孙旗新城商贸有限公司没有将房款交给原告，属公司内部事务，与被告没有关系。另外，被告出租自己的房屋，不存在不当得利，没有义务返还，且原告没有证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，庆阳俊琪公司提交的证据有：1.营业执照复印件1份，法定代表人身份证明1份，法定代表人身份证复印件1份，证实其身份；2.土地登记卡、建设规划许可证、商品房预售许可证复印件各1份，证实庆阳俊琪房地产开发公司取得合水县成业路西侧11478.8平方米的土地使用权，并且在该宗地块开工建设“合水县孙旗新城生计房建设项目”的事实；3.调查笔录1份，证实麻某某于2013年6月18日在孙旗新城项目部购买了孙旗新城北5、北6商铺，于2016年3月7日领到该商铺钥匙，现出租与他人使用的事实；4.商品房认购单2份，证实麻某某于2013年6月18日认购孙旗新城6号楼1单元北5、北6商铺两套及单价5100元，并交纳5万元定金及1万元预收款的事实；5.庆阳俊琪公司《通知函》1份，证实向麻某某催收的事实；6.函告书1份及照片3张，证实周志璞向麻某某送达函告书的事实；7.录音光盘1张，证实周志璞向麻某某催收房款的事实；8.证人陈某某的证言，证实麻某某缴纳6万元房款的事实；9.测绘图1份，证实被告所购商铺实际面积。麻某某提交的证据有：1.身份证复印件1份，证实其身份；2.认购单2份，证实认购商铺的事实及原告不是适格的诉讼主体；3.收款收据3张，证实麻某某向孙旗新城商贸有限责任公司缴纳6万元的事实；4.北5、北6商铺收款收据1份，证实麻某某持有孙旗新城商贸有限责任公司开具的965430元收款收据，已经缴清北5、北6商铺所有房款；5.收款收据2份，证实贾某某在孙旗新城商贸有限责任公司购买的其他商铺的事实；6.麻某某在合水县农村信用社和合水县农业银行的银行流水及麻某某本人手写记账单各1份，证实其给贾某某付款的事实。麻某某对庆阳俊琪公司提交的证据1、2、3、4均无异议，对证据5证明目的有异议，认为庆阳俊琪公司工作人员送达催告函时，说是办理房产证，其用红笔签字确认，且将缴费发票复印件交给俊琪公司，认可其已经将房款交清，之后再没有人说房款没有交清。对证据6真实性有异议，称其没有见过函告书，当时看的是认购单，原告律师从后面照相，其也提出疑虑，也没有让其签过字。对证据7不予认可，认为电话录音是在周志璞的哄骗下通话的，对证明目的不予认可。对证据8证人证言有异议，认为向项目部只缴纳6万元不认可。对证据9有异议，认为不是6号楼1单元北5、北6商铺的测绘图。庆阳俊琪公司对麻某某提交的证据1、3无异议，对证据2、4、5、6均持异议，对证据2真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4真实性、关联性有异议，无银行流水，无法证实向贾某某及庆阳俊琪公司缴纳房款的事实；认为证据5、6与本案无关联性，认为证据6流水发生在2016年以前，不予认可。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认定如下：对庆阳俊琪公司提交的证据5，合议庭认为，该《通知函》未记载所欠房款的具体数额，即使拖欠房款事实存在，且从2016年12月至2019年3月长达两年之久，庆阳俊琪公司再未催要，不符合常理，故对证明目的不予认可；对证据6，合议庭认为，该证据真实性无法认定，不予认可；对证据7，合议庭认为，该证据中明显是原告代理律师在谈话过程中存在诱导，避开麻某某向贾某某交款的事实，并予以否认，要求只有将房款交给庆阳俊琪公司才认可，且整个谈话过程中未谈到所欠房款的具体数额，对证明目的不予认可；对证据8证人证言，陈某某证实麻某某向孙旗新城项目部缴纳6万元的事实，也有其他证据相互印证，对该证明目的予以认可；对证据9，因无其他证据印证，且麻某某不予认可，其真实性无法认定，故不予认可。对麻某某提交的证据2，合议庭认为，孙旗新城为庆阳俊琪公司开发合水县西华池镇孙旗自然村生计房建设开发项目成立的项目部，在庆阳俊琪公司所诉其他案件中，对外认购房屋均以陕西温乐房地产开发有限公司商品房制式认购单认购，故对证明目的予以认定；对证据4，合议庭认为，麻某某持有孙旗新城商贸有限责任公司出具的收款收据及具体收款数额，印鉴、签名齐全，且有部分银行流水予以证实，庆阳俊琪公司未能提供相应证据否认其真实性，故对该证据证明效力予以认可；对证据5，虽然该组证据与本案事实无直接关系，但是与该案同类证据间接证实孙旗新城项目部给贾某某也出售其他商铺的事实，具有关联性，对证明目的予以采纳；对证据6，合议庭认为，该组证据证明麻某某向贾某某支付部分房款的事实，且当庭陈述支付贾某某房款的途径及数额，庆阳俊琪公司未予否认，对证明目的予以认定。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月庆阳俊琪房地产开发有限公司以出让方式取得合水县成业路西侧11478.8平方米的土地使用权，2012年8月成立孙旗新城项目部，负责开工建设“合水县孙旗新城生计房建设项目”，该工程建设过程中，将部分工程承包给贾某某，并用该项目中的部分商铺抵顶工程款，2013年4月5日，孙旗新城项目部以孙旗新城商贸有限责任公司名义向贾某某出具了6号楼1单元北5、北6商铺的收款收据，金额为965430元，用于抵顶所欠贾某某的部分工程款。后由于资金短缺，经孙旗新城项目部负责人陈某某同意，贾某某将上述商铺转让给麻某某，麻某某于2013年6月18日与孙旗新城项目部签订商品房认购书，将6号楼1单元北5、北6商铺认购于麻某某名下，麻某某向项目部缴纳定金5万元，孙旗新城商贸有限责任公司出具了收据。之后麻某某通过银行转账、现金支付等方式向贾某某支付了房款，贾某某将该商铺购房票据交给麻某某。2016年3月7日麻某某向孙旗新城项目部缴纳1万元预收款后，在确认交清房款的情况下，孙旗新城项目部将6号楼1单元北5、北6商铺交付给麻某某，麻某某在该公司领取钥匙，后出租于他人使用。2019年4月1日庆阳俊琪公司以未收到房款为由，提起诉讼。本院认为，麻某某认购孙旗新城6号楼1单元北5、北6商铺的事实存在，且庆阳俊琪公司予以认可，该商铺取得途径合法，麻某某已按商品房买卖认购书约定缴纳了全部房款，且商铺交付使用至今已3年多时间，其合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。合水县孙旗新城生计房建设项目自2012年8月开始建设并对外销售商铺，与本案同系列案件中购买商铺的买受人均在该售楼部购房并交纳房款，商铺均已交付买受人使用至今，且该售楼部对外出售“孙旗新城”项目下楼房是众所周知的事实，该项目负责人陈某某也予以认可。庆阳俊琪公司孙旗新城项目部作为实际开发商，在其开发的商铺没有交清绝大部分房款的前提下，交付钥匙由他人占有使用，且长达几年时间未催要房款，显然不符合常理，缺乏事实依据。庆阳俊琪公司诉称给麻某某预售过商铺，认可孙旗新城商贸有限责任公司出具商品房认购书及部分商品房收款收据，但对麻某某持有孙旗新城商贸有限责任公司的交款凭证不予认可，自相矛盾，且无相反证据否定麻某某提交的收款收据的证明效力，故对其要求腾退房屋或缴纳房款及返还不当得利的诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回庆阳俊琪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费13728元，由庆阳俊琪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长 杨 鹏审判员 张海娟审判员 罗克林二〇一九年九月十六日书记员 胡立瑶