广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2332号原告：广州市悦涛雅苑物业管理有限公司，住所广州市黄埔区丰乐南路28号，统一社会信用代码91440112723769227B。法定代表人：陈忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。被告：李天剑，男，1972年1月10日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：李宗祥，男，1940年12月3日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告父亲。原告广州市悦涛雅苑物业管理有限公司（以下简称“悦涛物业公司”）诉被告李天剑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，第一次开庭原告悦涛物业公司的委托诉讼代理人陈弘以及被告李天剑的委托诉讼代理人李宗祥到庭参加诉讼，第二次开庭原告悦涛物业公司的委托诉讼代理人莫丽冰以及被告李天剑的委托诉讼代理人李宗祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦涛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠缴的从2015年10月至缴清之日止的物业费（从2015年10月至今每月1.3元×118.79平等于154.43元），物业管理费违约金（每月物业管理费的违约金以违约当月的物业管理服务费为基数，按日千分之一为标准，自违约当月1日起至清偿之日止）及垃圾场处理费（每月5元，从2015年10月计至缴清之日止，暂计至2018年12月是195元）；2、判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了广州市黄埔区丰乐南路悦涛雅苑A8栋503房，面积118.79平方米，与广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司物业管理处签订了《管理公约》，第六条、第二十五条约定了被告有向物业管理公司（原告）缴纳水、电、煤气及综合管理费等费用的义务。被告接受了原告提供的物业服务，却在2015年10月开始拒绝缴纳该房屋的物业管理费，被告的行为已违反双方间的合同，原告依据《管理公约》第六条，被告未缴纳的物管费部分，按每天缴纳千分之一的滞纳金。至2018年12月，被告已欠原告物业管理费人民币6022.8元，及滞纳金人民币3525.56元，垃圾场处理费人民币195元，合计9743.36元（2015年10月暂计至2018年12月）。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费业务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。李天剑答辩称：一、与被告签订《悦涛雅苑管理公约》的是广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司物业管理处，原告并非合同的相对方，原告不是本案适格的诉讼主体。同时原告也没有任何证据显示其与被告之间存在物业服务合同关系，原告无权要求被告支付物业管理费、滞纳金及垃圾场处理费。二、被告并非无故拖欠应缴纳费用，而是因为物业管理处违反《管理公约》的规定，不做到公开透明及尽职尽责，被告一直在向物业管理处反映问题、沟通，但物业管理处至今未有改观：（一）从未公开物业管理费收支情况，包共有区域的收入，躲避业主监督，违反《管理公约》第十四条约定物业管理处应履行的职责义务，侵犯业主第二十二条约定的权利，也违反国家《物权法》、省市物业管理相关规定。（二）将公共区域（B栋架空位置）当固定停车位进行租售，地下车库规划98个停车位，实际被划出110个车位以上，违反《管理公约》第八条的约定，也违反《物权法》、省市物业管理相关规定。（三）消防、水管等公共设施长期不维护，存在严重安全隐患。（四）未依法将应公开的信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新，并且依据不清、停车场服务收费随意更改。（五）2014年7月30日其家庭被盗窃，物业保安服务不到位。三、《管理公约》是悦涛雅苑地产公司提供的格式条款，约定业主无故延迟缴纳费用，须每天按应交款的1‰缴纳滞纳金，且滞纳金比例是由悦涛雅苑房地产公司单方面制定，而对于物业管理方来说，其未尽管理职责时却无任何具体的惩罚措施。该条款属于格式条款，且显示公平，不应适用。四、被告于2015年10月开始停缴物业管理费，于2019年1月18日收到原告的催缴通知书，原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，物业公司不公开物业管理费收支，违反公约在先，原告长期侵吞业主共同财产，数额巨大，漠视业主建议请求，拒绝接受全体业主监督，不严格履行物业管理职责和义务导致小区管理混乱，安全隐患巨大，恳请法院要求物业依法依公约履行责任，驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市黄埔区丰乐南路悦涛雅苑A8栋503房，房屋面积为118.79平方米，权属人为李天剑，位于悦涛雅苑小区，该小区至今未成立业主委员会。2002年2月20日，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司物业管理处与李天剑签订《悦涛雅苑管理公约》，约定物业管理公司依照法律及有关规定对小区的房屋、公共设施、居住秩序等行使管理权。其中第六条约定物业管理公司按章统一向业主（住户）收取水、电、煤气及综合管理费和维修基金，若业主（住户）无故拖欠应交纳费用，每天按应交款的1‰交滞纳金；第九条约定物业管理公司负责小区内的机电设备、公共设施、公共消防系统、安全防盗系统的管理、维修和养护；第十一条约定物业管理公司负责小区内的治安保卫工作及车辆进出停放的管理；第十二条约定物业管理公司负责小区内的卫生清洁和园林绿化的管理养护；第十四条约定物业管理公司制定小区每年管理费用的开支预算，计算业主（住户）应缴纳费用，并按月收取；定期公布管理费，水电收支分摊账目；第二十五条约定业主（住户）必须遵守物业公司的规章制度，依照规定的时间按时足额向物业公司财务部缴纳水、电、综合管理费用及月停车费；第六十条约定本公约未尽事宜，可参照省、市行业规范执行。2005年8月25日，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司与本案的原告悦涛物业公司签订《物业管理服务合同》，将悦涛雅苑小区委托于悦涛物业公司实行物业管理。第三条约定悦涛物业公司提供服务的受益人为悦涛雅苑小区的全体业主和物业使用人；广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司应当要求悦涛雅苑小区的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任。第十七条约定委托管理期限为十年，自2005年8月31日起至2015年8月30日。第二十一条约定物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定。2008年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局对该《物业管理服务合同》进行登记备案。李天剑虽然否认该《物业管理服务合同》的真实性，但未向法庭申请鉴定合同的真伪。2019年5月21日，悦涛物业公司出具《情况说明》，载明：“黄埔区悦涛雅苑小区共三期开发，在2000年6月30日一期开始交付使用的时候，开发商广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司就已经委托悦涛物业公司对该小区进行物业管理。并于2005年8月25日按市政府文件规定签订了《物业管理服务合同》，委托期限为十年。到期后，由于开发公司已经解散，悦涛雅苑小区一直未成立业主委员会，导致物业合同到期后没有续约。小区里的物业服务合同尽管没有续签，但是悦涛物业公司公司仍然进行管理向业主提供服务。”广州市黄埔区黄埔街悦涛社区居民委员会在该《情况说明》上签具“情况属实”，并盖章予以确认。李天剑认为该《情况说明》系黄埔街悦涛社区居民委员会被迫无奈才予以盖章，但未提交证据予以证实。关于物业管理费计收标准问题。李天剑对2011年4月之后的物业管理费收费标准有异议，认为悦涛物业公司擅自将2011年4月起的物业管理费从1元/平方米/月提升至1.3元/平方米/月，未征得小区一半以上业主同意，违反了《物业管理条例》规定。悦涛物业公司庭审中作陈述说明：“2011年初，由于物价上升、人员工资等成本上涨，悦涛物业公司参照穗价[2010]101号文《广州市住宅物业服务收费参考标准》，将高层物业收费标准从2011年4月起由1元/平方米提升至1.3元/平方米。由于小区没有业主委员会，采用按户征集签名同意的办法几乎不可能完成，因此悦涛物业公司采用如超过半数的业主按新标准自愿缴费则视为同意的办法。2011年3月中旬贴出通告后，两个多月未收到任何反对提价的书面意见，在2011年6月开始收缴2011年第二季度物业费时，收费率维持在八成以上，证明悦涛雅苑小区大部分业主是赞成提价的。”对此，李天剑持有异议，其表示不同意提价，也未见到悦涛物业公司所提到的通告。李天剑主张悦涛雅苑物业提供的物业服务质量不到位，主要集中在悦涛雅苑物业从未公开物业管理费收支情况，包括会所、原篮球场、泳池出租收入以及其他共有区域广告收益；消防、水管等公共设施长期不维护；未依法将应公开的信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新；山竹台风期间，由于物业管理失职导致车库进水；物业保安服务不到位，造成2014年7月30日其家庭被盗窃以及停车位等等问题，为此提交了大量图片等证据予以证明。关于涉案小区停车位问题，李天剑主张悦涛物业公司将公共区域（B栋架空位置）当固定停车位进行租售；擅自更改地下车库车位，地下车库规划98个停车位，实际被划出110个车位以上；临时停车位擅自提价。针对涉案小区业主反映的停车问题，广州市黄埔区住房和城乡建设局以及广州开发区建设和交通局出具《答复意见书》（[2019]穗开建信处自137号），该意见书载明：“悦涛雅苑地面停车场分为两部分：一部分是小区内业主共有道路，约有十个车位；另一部分按物业公司提供的规划红线图为市政规划路，由于历史原因该市政规划路未开通未移交，目前作为业主停车使用，由物业公司提供管理服务（约一百三十个车位）。《广州市停车场条例》第六十一条第二款规定：违反本条例第三十四条第二款、第三款的规定，未按照规定制定、提高机动车停放服务收费标准的，由价格行政管理部门责令限期改正。我局工作人员已督促物业公司根据《广州市停车场条例》第三十四条第三款“利用住宅建筑区划内共有部分设置临时停车场的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，对业主共有道路的停车费收费标准征求小区业主意见。”另查明，李天剑未向悦涛物业公司交纳自2015年10月1日至法庭辩论终结前即2019年8月期间的物业管理费和垃圾处理费。悦涛物业公司主张于2019年1月17日通过邮政快递的形式向被告催收物业管理费和垃圾处理费，李天剑确认于2019年1月18日收到该催收通知书。以上事实有《悦涛雅苑管理公约》、《物业管理服务合同》、《情况说明》、《催交物业管理费通知书》及邮寄底单、照片及当事人的陈述等证据证明，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议焦点为：一、悦涛物业公司是否适格的诉讼主体；二、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效；三、李天剑主张的停车位问题等问题是否构成不交物业管理费的抗辩理由；四、物业费收费标准及违约金标准。对于焦点一，广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司与被告李天剑签订的《悦涛雅苑管理公约》是双方真实的意思表示，双方均应依约切实履行。后广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司于2005年与本案的原告悦涛物业公司签订《物业管理服务合同》，约定广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司委托原告对悦涛雅苑小区进行物业管理。原告接受委托后，对悦涛雅苑小区进行管理，被告所有的房屋属于原告物业管理的范围内。2008年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局也对该《物业管理服务合同》进行了登记备案。因悦涛雅苑小区未成立业主委员会，该《物业管理服务合同》究其合同性质应属于前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。虽然委托期限已于2015年8月30日届满，但原告自接受广州市悦涛雅苑房地产开发有限公司的委托至今，一直对悦涛雅苑小区进行物业管理，广州市黄埔区黄埔街悦涛社区居民委员会对此事实也予以确认。涉案小区的业主一直向本案原告缴纳物业管理费，本案被告也一直向原告缴纳物业管理费至2015年9月，故涉案小区业主以其实际行为默认接受原告的物业管理服务，原、被告也形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。故对被告关于悦涛物业公司不是适格的诉讼主体的抗辩，本院不予支持。对于焦点二，物业管理费属于定期给付之债，实际上是数笔独立的债务，每一笔债务的履行期限是明确的，其诉讼时效应从每一笔债务履行期限届满之日起算。《管理公约》仅约定每月收取物业管理费用等，未约定物业管理费的具体缴纳时间。根据物业管理服务的特点，在未明确约定缴交时间的情况下，缴费时间可在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限应在本月月底前缴交当月物业管理费为宜。本案中，李天剑确认于2019年1月18日收到原告的催收通知书，故产生诉讼时效中断的效力。因此，原告主张的2016年1月1日之后的物业管理费及垃圾处理费因有诉讼时效中断事由，未超过诉讼时效。而2015年10月1日至12月31日期间被告欠缴的物业管理费及垃圾费，因原告未有证据证明诉讼时效中断事由，故对于原告诉请要求被告李天剑支付该段期间的物业管理费及垃圾处理费，本院不予支持。对于焦点三，李天剑提出悦涛物业公司服务质量不到位，存在停车费擅自提价、停车位租售不合法、未公开物业管理费收支情况、消防、水管等公共设施长期不维护、未依法将应公开的信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新、山竹台风期间车库进水造成损失、物业保安服务不到位，造成其家庭被盗窃等等，认为不应支付物业管理费，并提供了大量图片等证据予以证明。本院认为即便悦涛物业公司提供的服务确实存在不符双方合同约定的情形，也属于悦涛物业公司在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，李天剑可以另循法律途径请求悦涛物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但李天剑不能以此为由拒缴物业费或要求减免。对于焦点四，《管理公约》与《物业服务合同》均未列明物业费收费标准，李天剑对2011年4月之后悦涛物业公司收费由1元/平方米/月提升至1.3元/平方米/月有异议，认为提价未征得小区一半以上业主同意，违反了法律规定。根据《中华人民共和国物权法》与《物业管理条例》规定，提高物业费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中悦涛物业公司对物业管理费的调价程序虽然有瑕疵，但是悦涛物业公司自2011年4月提高物业管理费收费标准后，悦涛雅苑业主一直按照新的物业费收费标准向原告缴纳，本案被告李天剑也按照新的物业费标准缴纳物业费至2015年9月，悦涛雅苑业主以其实际行动默认同意物业费提价行为。故从保障整个小区正常物业管理的稳定性角度出发，并综合考量物价飞速上涨以及调价幅度等各项因素，悦涛物业公司主张按1.3元/平方米/月计算2011年4月之后的物业管理费，本院予以支持。因悦涛物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故李天剑的欠费期间应确定至法庭辩论终结前即2019年8月，悦涛物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。同理，垃圾处理费的欠费期间亦应确定至法庭辩论终结前即2019年8月。对原告主张的垃圾费收费标准，李天剑未提出异议，本院予以认可。经统计，李天剑2016年1月1日起至2019年8月期间每月物业管理费为1.3元/平方米/月×118.79平=154.43元，2016年1月1日至2019年8月李天剑拖欠的物业管理费期间合计44个月，即154.43元/月×44个月=6794.92元，垃圾服务费为5元/月×44个月=220元。关于违约金，被告拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。本院认为悦涛物业公司主张物业管理费的违约金标准过高，鉴于悦涛物业公司未提交证据证明其实际损失，根据本院在庭审中查明的事实，悦涛物业公司在物业费调价以及提供的物业服务质量方面均存在一定瑕疵，根据公平原则，本院酌情依法将违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。综上，李天剑应向悦涛物业公司支付拖欠的2016年1月至2019年8月期间物业管理服务费的违约金，每月以拖欠的物业管理服务费154.43元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，分别从次月1日起计，但各期违约金均以不超过当月物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条,《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告李天剑于本判决生效之日起七日内向原告广州市悦涛雅苑物业管理有限公司支付拖欠的2016年1月1日至2019年8月31日物业管理费6794.92元及逾期违约金（每月以154.43元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，分别从次月1日起计至实际付清之日止；各期违约金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）、垃圾处理费220元；二、驳回原告广州市悦涛雅苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李天剑负担。上述案件受理费原告已预交，原告同意由被告李天剑在履行本判决时将其应承担的案件受理费直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  安 慧人民陪审员  张文寅人民陪审员  覃志强二〇一九年九月二十五日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀附：本裁判主要法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。