广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3950号原告（反诉被告）：黎丽容，女，汉族，1973年12月15日出生，住广东省佛山市三水区*******2***********，公民身份号码：440************523。委托诉讼代理人：梁炽华，男，汉族，1973年4月26日出生，住广东省佛山市三水区*******2***********，公民身份号码：440************116。系原告的丈夫。被告（反诉原告）：范广祥，男，汉族，1959年7月5日出生，住广东省佛山市三水区乐平镇乐平禾里坑村二区****，公民身份号码：440************415。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。原告黎丽容与被告范广祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，被告范广祥于2019年8月12日提出反诉。经审查，被告的反诉符合法律规定，本院将本诉和反诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告黎丽容及其委托诉讼代理人梁炽华、被告范广祥及其委托诉讼代理人刘文霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎丽容向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付迟交楼违约金43180元（以总房价680000元为本金自2019年3月6日起按日0.05%计至2019年7月11日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，被告出售位于佛山市三水区************的房屋信息。原、被告双方于2018年11月6日办理二手房买卖过户手续（包括缴税、房屋产权转移过户手续、首期楼款支付手续），双方签订了《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定原、被告成交买卖上述房屋细则条款。其中约定该房屋交付使用的时间为2018年10月17日，双方应于交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。后经原、被告口头协商决定于银行放款日（即2019年3月5日）当天交付物业给原告。另外，被告应在该房屋交付原告之日前缴清该房屋一切欠款及应付费用（包括银行贷款、税款、债务及水电、燃气、电话、网络使用、有线电视、物业管理等费用），被告保证在房屋交付后原告无须对上述欠款及应付费用负责，否则视为被告逾期交楼，原告有权拒绝收楼及追偿。被告于2019年6月24日才结清该物业的相关水电、煤气等欠费金额再与原告办理相关水电、煤气过户手续。但被告没有签署物业交接文件。在原告及中介方多次催促，才于2019年*月11日独自到中介方签署物业交接文件。被告范广祥辩称，1.原告未按双方签订的《佛山市存量房买卖合同》的约定向被告支付购房款，首先已构成违约，依法应承担违约责任。2.原告所述“双方口头协商决定于银行放款日（即2019年3月5日）当天交付物业给原告”不是事实，双方并无此口头约定。在2019年3月5日当天是办理房屋过户手续，而且在办理房屋过户手续之前，原告已违约未按合同约定时间向被告支付购房款。3.被告在2019年1月已将房屋的锁匙交付给了原告，原告也实际占有使用房屋。房屋在办理过户手续后，双方并无约定何时一起到现场查验房屋，签署房屋交接确认书。因此，被告并无违约。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。被告范广祥向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金57375元；2.反诉案件的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：双方签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》约定，被反诉人应于2018年9月20日前支付首期房款300000元，于2018年9月30日前付清剩余购房款330000元。但被反诉人于2018年11月7日才向反诉人支付首期款300000元，于2019年3月5日才支付剩余房款330000元。被反诉人已构成违约，因此，应每日按未支付房款0.05%的标准向反诉人支付违约金。对被告范广祥的反诉，原告黎丽容辩称，被反诉人没有违约，没有逾期支付房款，不同意向反诉人支付违约金，理由是：虽然合同约定支付房款的时间，但当时双方都清楚第二笔房款需要向银行贷款，等银行放款后才能支付房款，而且反诉人和中介一直没有向被反诉人提出用现金支付。因此被反诉人认为没有迟延交款，每次中介一通知被反诉人交款，被反诉人就准时交。原告在诉讼中提供了以下证据：1.房屋买卖合同一份、广东省佛山市存量房买卖合同一份（复印件），证明2018年11月6日，双方签订正式合同，约定原告与被告成交买卖案涉房屋，广东省佛山市存量房买卖合同第六页第四条约定了交楼时间和交接手续，双方同意该房地产交付使用的时间为2018年10月17日，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。后经原被告口头协商决定于银行放款日交楼。该合同第九条约定延期交房的违约责任，按总房价的0.5‰支付违约金，至2019年7月11日被告因迟延交楼产生违约金43180元。2.手机短信通知截屏1份（打印件），证明银行在2019年3月5日放款。3.敦促履行通知书一份，证明2019年3月25日，中介方佛山市三水区富尊地产代理有限公司向被告发出敦促履行通知，要求被告在收取该通知书后二个工作日内提供所需资料协助买方、中介方办理交楼及水电过户手续。4.房屋交接书一份、物业交接确认书一份，证明2019年7月11日才完成正式的房屋交接手续。5.2019年3月10日至7月9日群名为“育才路七座208服务群”微信聊天记录19页（该群成员包括被告及其儿子、原告夫妻、中介方2名员工）（打印件，已当庭核对手机内容），证明银行放款后，原告通知被告交楼、办理水电煤过户、缴纳拖欠的水电费及支付入伙红包、租金，中介让被告签交楼协议，但被告不同意。6.光盘一个（含电话通话录音两段，已当庭播放），证明原告分别在2019年6月9日和6月10日催促被告办理水电、煤气过户手续。被告在诉讼中提供了以下证据：1.房屋买卖合同一份、广东省佛山市存量房买卖合同一份（即原告提供的证据），证明原告违约的事实，原告应按合同承担违约责任。2.收款证明一份（复印件），证明被告已经收到房款。3.钥匙收据一份，证明原告已经收到涉案房屋的钥匙。经审查，原、被告双方均对对方提供的证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。据此，结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：2018年8月6日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，初步达成了由原告购买被告所有的位于佛山市三水区***********的房屋（附带家私电器）的意向，随后原告依约向被告交纳了购房定金50000元。2018年11月6日，原、被告正式签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定购房总价款为680000元，购房定金50000元，原告于2018年9月20日前支付首期款300000元，余款330000元由原告于2018年9月30日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式支付，若银行不批准原告的贷款申请，原告于2018年9月30日前以现金方式向被告支付剩余房款；合同还约定该房屋交付使用的时间为2018年10月17日，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，房屋交付时，双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数，在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙，被告应在该房屋正式交付使用前缴清该房屋在收楼前发生的所有欠款及费用（包括银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、有线电视、物业管理等费用）；另外合同还约定了相应的违约责任，其中延期交房的违约责任为每日按总房款的0.05%的标准支付违约金，逾期付款的违约责任为每日按未付房款的0.05%的标准支付违约金。《广东省佛山市存量房买卖合同》签订当天，被告协助原告办理了案涉房屋的二手房买卖过户手续，并于2019年1月农历过年前向原告交付了案涉房屋的相关房屋钥匙，原告亦于2019年1月23日正式取得了案涉房屋的不动产权证书。原告于2018年11月7日向被告支付了首期款300000元，余款330000元亦由原告申请二手房按揭贷款的银行于2019年3月5日发放至被告账户。2019年3月5日后，原告及中介公司多次通知被告办理交楼及水电、煤气过户手续，其中中介公司还于2019年3月25日向被告发出《敦促履行通知书》，要求被告在收到该通知书后二个工作日内协助办理交楼及水电过户手续。但由于双方未能协调好，没有及时办理水电过户手续和签署物业交接文件，期间被告于2019年5月7日报停了案涉房屋的水电及煤气。2019年6月24日，双方办妥了案涉房屋的水电及煤气过户手续，过户时被告补交了所拖欠的2.6元水费。2019年7月11日，被告签署了《房屋交接书》和《物业交接确认书》。本院认为，本案的争议焦点是被告是否存在迟延交付房屋及原告是否存在逾期支付购房款的问题。关于被告是否存在迟延交付房屋的问题。本院认为被告并不存在迟延交付房屋，理由如下：首先，虽然《广东省佛山市存量房买卖合同》中约定案涉房屋交付的时间为2018年10月17日，但上述合同的签订时间是在2018年11月6日，约定交付的时间在签订合同之前，事实上被告无可能在约定的时间交付房屋，因此，该约定无效，应视为双方并没有约定房屋的交付时间。双方亦没有再就房屋的交付时间进行补充约定，故一般而言，案涉房屋的交付时间应为原告付清房款之时（2019年3月5日）。其次，被告已于2018年11月6日协助原告办理了案涉房屋的二手房买卖过户手续，并于2019年1月农历过年前向原告交付了案涉房屋的相关房屋钥匙，原告亦于2019年1月23日正式取得了案涉房屋的不动产权证书。此时，原告已是该房屋的所有权人并取得房屋钥匙，对该房屋已享有所有权，并可以占有、使用。最后，被告拖延办理水电、煤气过户手续及签署相关交接文书并不构成原告占有、使用案涉房屋的障碍，原告已取得了案涉房屋的所有权证，可以凭该证件和个人身份证单独办理相关的水电、煤气过户手续，并不需要被告的协助，而签署相关交接文书仅是对房屋交付完成的一种确认形式，并非是房屋交付完成的要件。综上所述，被告在原告付清购房款前将案涉房屋的所有权和使用权转移给原告的行为，足以认定被告已将案涉房屋交付完成，并不存在迟延交付，原告以被告迟延交付房屋为由，诉请被告支付迟延交楼违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告是否存在逾期支付购房款的问题。首先是原告的首期款支付是否有逾期的问题，虽然《广东省佛山市存量房买卖合同》中约定首期款支付的时间为2018年9月20日，但上述合同的签订时间是在2018年11月6日，约定支付首期款的时间在签订合同之前，事实上被告无可能在约定的时间支付首期款，因此，该约定无效，应视为双方并没有约定首期款的支付时间。双方亦没有再就首期款的支付时间进行补充约定，而事实上原告于签订合同的次日即向被告支付了300000元的首期款，由此可此，原告并没有逾期支付首期款。其次是原告的剩余购房款支付是否有逾期的问题，根据《广东省佛山市存量房买卖合同》约定，剩余房款330000元的支付方式为由原告申请办理银行按揭手续，按照按揭方式支付，若银行不批准原告的贷款申请时，才要求原告于2018年9月30日前以现金方式支付，本案中，原告已办理了银行按揭，剩余房款330000元亦已由银行直接发放至被告账户，由此可此，该房款原告已按合同约定履行完毕，并不存在逾期付款的问题。综上，原告并没有逾期付款，被告反诉请求原告支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黎丽容的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）范广祥的反诉请求。案件本诉受理费减半收取即440元（原告已预交），由原告负担。案件反诉受理费减半收取即617元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦伟斌二〇一九年九月五日书记员  欧海彤