甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初87号原告(申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告（案外人）：李莉明，男，1980年5月8日出生，汉族，住甘肃省××县。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、李莉明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久及被告李莉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019）甘执异86号执行裁定；2.对位于甘肃省××县委会南侧“颐和名都”3N幢3单元402号的执行标的物许可执行；3.本案诉讼费用和聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：一、本案产生的基本事实。万城公司和盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院于2018年6月27日作出(2018)最高法民终397号民事判决，该判决确认了万城公司对涉案房地产项目建设工程价款享有优先受偿的权利。该建设价款优先受偿权执行中，本院于2019年5月30日作出(2019)甘执异86号裁定，裁定对盛世豪龙公司名下的该涉案房屋中止执行。二、(2019)甘执异86号裁定书认定事实不清。(一)涉案工程项目没有移交给被执行人盛世豪龙公司，盛世豪龙公司没有取得该建设项目实际占有的权利。《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条第二款及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》还明确，交付使用的商品房应当经过竣工验收并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。在建设工程未经竣工验收并办理交付使用手续的前提下，建筑工程的发包方就没有取得所有权中的占有权能，其所获得的所有权也应被认定为是受限制的所有权。本案中的工程项目是在最高人民法院审理中就整个工程项目甩项下达成的工程款结算，该结算的工程款被最高人民法院的判决确定享有工程价款优先受偿的权利，而实际该工程并未完工。(二)对涉案建设项目的房屋登记在盛世豪龙公司名下的事实认定错误。《不动产登记暂行条例》第二条、第五条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条规定，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。上述规定表明，发包方取得国有建设用地使用权证书，没有取得国有建设用地使用权及房屋所有权登记证书的，不能发生由发包方发包的建设工程项目登记在发包方的法律效力。对此，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条对建筑物的初始登记做了规定。因此，没有竣工验收的建筑是不能进行国有土地使用权及房屋所有权登记的，本案所涉房屋不能认定是登记盛世豪龙公司名下的房屋。(三)案外人提出由于不能归责于购买人的原因，未进行预售合同的备案登记或预告登记的事实认定错误。《房屋登记办法》第六十七条、第六十九条及《不动产登记暂行条例实施细则》规定，商品房预售合同的购房人是可以单独进行预告登记的。(四)盛世豪龙公司与李莉明之间签订合同的时间是在法院采取查封措施之前签约的事实认定错误。理由如下：①盛世豪龙公司与李莉明都是不予执行标的物的受益者，仅凭双方的商品房买卖合同及缴款收据，是没办法证明双方签订商品房买卖合同时间的。②《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款及依据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，当事人签订预售商品房合同后不但要按照行政规定在合同签订后的三十天内进行预售商品房合同备案，而且按照物权法规定进行预告登记，这两种备案、预告登记也能证明买卖合同签订的真实时间。万城公司申请查封盛世豪龙公司的576套房屋，337套房屋办理了预售备案登记或他项权利登记手续，这就充分说明涉案房屋是能够进行相关备案或登记的。③李莉明的贷款及支付相应购房款项的银行电子凭证也是证明合同签订时间的客观证据之一。④在本案中盛世豪龙公司收取购房款项的银行入款凭证等也是证明合同签订时间的间接证据。⑤在本案执行异议审理中，法院认定个人贷款转给了盛世豪龙公司皋兰分公司的事实认定错误，皋兰分公司系与盛世豪龙公司独立的公司(见营业执照)，对该公司的转款不能认定贷款成立。(五)对房屋占有事实认定错误。法院在采取查封措施时，已经会同万城公司对涉案房屋的现实状态进行过现场实地查验，查验结果表明该涉案房屋查封范围内没有人实际占有。物业公司出具的收据不能真实反应涉案房屋的占有情况，能够证明购房人占有使用涉案房屋的应该是电费、水费、天然气、供热及有线电视缴费发票等或物业服务企业代缴相关费用的发票。三、中止裁定适用法律错误。涉案房屋并不是登记在盛世豪龙公司名下的房屋，盛世豪龙公司只是基于建造(未经竣工验收不能认定属于合法的建造)获得了受限制的所有权，该所有权未经物权登记(初始登记)。那么，未登记在被执行的房地产开发企业名下的房屋，就不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条审理相关案件，应当依据该规定第二十七条审理涉案房屋的执行异议和执行异议之诉。四、依据法律规定及最高人民法院的有关意见，本案诉讼费、律师代理费应由被告承担。盛世豪龙公司辩称，一、万城公司提出涉案工程系未完工工程，违背客观事实。(2018)最高法民终397号民事判决书中已经确认该工程于2016年5月竣工，该判决为生效判决，万城公司对此认定未提出过任何异议，且在该生效法律文书中获得了相关的利益，其在本案中提出该工程系未完工工程，既是对已判决生效的事实的否认及对客观事实的歪曲，同时也是采取双重标准获得非法利益的手段。二、盛世豪龙公司与李莉明签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》真实、客观，应当受到法律的保护。1.盛世豪龙公司与李莉明签订的《商品房买卖合同》是真实、客观的，李莉明与邮储银行皋兰县支行签订的《个人购房借款及担保合同》也是真实有效的，万城公司未提供任何证据证实上述合同无效；2.根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万城公司提出“盛世豪龙公司与盛世豪龙公司忠和分公司并不是一个主体”的主张，没有事实依据，且违反公司法的相关规定。其向法院提交的《甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司企业信用公示报告》，也充分证明盛世豪龙公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。3.《物权法》及《兰州地区商品房销售管理暂行规定》中的关于商品房销售管理的规定，并不排斥买卖双方因一定的法律行为而排除人民法院强制执行的规定。本案所涉房屋买卖及占有情况完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，应当受到法律的保护。至于万城公司提出银行提交的购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与万城公司所持有的样本不同的情况，即使客观存在上述情况，并不因此而必然影响到合同的效力(需根据具体情况，予以甄别)。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回万城公司的诉讼请求。李莉明辩称，我和盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，万城公司的诉讼主张不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人提交证据如下：一、万城公司提交6组证据：1.本院(2019)甘执异86号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故李莉明不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.本院（2017）甘民初94号民事裁定书、（2017）甘执保第80号协助执行通知书，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被法院依法查封；本院（2017）甘民初94号民事裁定书涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向本院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案第二被告、第三人）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或李莉明及邮储银行皋兰县支行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，伪造“皋兰县房地产管理局”、“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明盛世豪龙公司忠和分公司是经工商部门批准具有独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司质证认为，对于证据1、2均无异议；对于证据3有异议，其从未收到过该裁定，房屋被查封的事实，是其在之后去办理合同备案时才知晓的；对证据4有异议，要进行核对；对证据5无异议，2018年5月底才知道涉案房产被查封的事，之前没有收到法院的任何通知；对证据6无异议。李莉明质证认为，对证据1无异议，认为其他证据与其无关，未发表质证意见。二、李莉明提交6组证据，1.《商品房买卖合同》，证明李莉明和盛世豪龙公司具有真实的房屋买卖关系。2.2016年10月23日收据一份，证明李莉明支付了首付款82217元；3.《个人购房/购车借款及担保合同》、银行支付转账凭证、放款通知单、贷款借据、《中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单》，证明李莉明为了购买房屋向邮储银行皋兰县支行贷款并还款的事实；4.《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》，证明李莉明名下无住房；5.收据5份，证明李莉明已实际入住涉案房屋；6.《商品房买卖合同》及《结婚证》一份，证明李莉明与李冬菊是夫妻关系，李莉明爱人李冬菊于2018年9月30日购买住房一套，该房屋是她的个人婚前财产。万城公司质证认为，对证据1的真实性有异议，《商品房买卖合同》上没有买受人“李莉明”的签名；对证据2有异议，收据加盖了盛世豪龙公司皋兰分公司印章，但没有经办人，亦没有其他客观证据予以佐证；证据3中，因贷款借据为手工填制，无法证实客观事实，对其真实性有异议外，对其余证据真实性无异议，对证明目的有异议。《个人购房/购车借款及担保合同》是基于盛世豪龙公司伪造的《商品房买卖合同》所产生的，邮储银行皋兰县支行没有尽到审慎的监管职责，故该合同无效。转账凭证的户名是“盛世豪龙公司忠和分公司”，与《商品房买卖合同》签订主体不一致，违反了会计法独立核算原则及预售商品房款项专款专用的相关规定，证明盛世豪龙公司逃避债务；放款通知单记载的内容主要担保方式是抵押，但实际上没有办理抵押，间接证明了贷款合同的无效；对证据4的真实性无异议，但其未提供同住家属的住房信息，不能证明是唯一住房；对证据5有异议，5份收据都是普通收据，记载的交款方式是“刷卡”，但没有银行流水予以佐证；对证据6的真实性无异议，结婚日期为2018年12月4日，《商品房买卖合同》签订的日期是2018年9月30日，合同显示付款方式是按揭付款，恰恰证明该套房屋属于他们夫妻部分共有的房屋。盛世豪龙公司对上述证据均无异议。本案审理过程中，本院对涉案房屋的现实情况予以调查并拍摄了照片，该照片经李莉明质证，认可已将房屋出租的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将结合本案事实，在本院认定部分综合予以评述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月23日，李莉明与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定李莉明购买盛世豪龙公司开发的位于甘肃省××县，建筑面积104.94平方米，总房款408217元，付款方式为首付82217元，贷款326000元。2017年4月27日，邮储银行皋兰县支行、李莉明与盛世豪龙公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，该银行受托向盛世豪龙公司忠和分公司支付贷款326000元。李莉明授权邮储银行皋兰县支行将贷款资金转入盛世豪龙公司忠和分公司账户，李莉明按月向银行归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括李莉明购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，李莉明于2019年3月22日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年5月30日作出（2019）甘执异86号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇中堡村委会南侧3N幢3单元402室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。还查明，涉案房屋的用途是住宅，经兰州房地产交易中心出具的《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》证实，李莉明名下无其他用于居住的房屋。再查明，李莉明已将涉案房屋出租用于经营。本院认为，本案争议的焦点问题是李莉明对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。李莉明提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见消费者的物权期待权系阻却建设工程优先受偿权的法定事由。本案中李莉明是否享有物权期待权应当结合《执行异议和复议规定》第二十九条予以审查。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据查明的事实，李莉明购买涉案房屋并没有用于居住，而是出租给他人予以使用。故其买受行为不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件，不能阻却执行。关于万城公司要求依法撤销本院（2019）甘执异86号执行裁定的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十四条第二款关于“申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或依职权恢复执行”之规定，万城公司该项诉请本院不予支持。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、李莉明与万城公司并未对此费用负担予以约定，本院不予支持。综上所述，李莉明的买受行为不能阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用一、准许对依据本院（2017）甘民初94号民事裁定查封的甘肃省××县委会南侧“颐和名都”的3N幢3单元402号房屋的执行；二、驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7423元，由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司和李莉明共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。本院（2019）甘执异86号执行裁定于本判决生效时自然失效。审判长 李文轩审判员 李 静审判员 盖维张 二Ｏ一九年九月二十七日书记员 张 宪