黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4874号原告：贾丽君，女，1971年1月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：王静波，黑龙江上欧律师事务所律师。被告：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：许东升，该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚婕，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。原告贾丽君与被告大庆市城市建设投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，于2019年8月31日，公开开庭进行了审理。原告贾丽君及其委托诉讼代理人王静波、被告大庆市城市建设投资开发有限公司及其委托诉讼代理人李强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾丽君向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月16日起计算至实际交付符合交付条件房屋之日止，以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告出卖的位于大庆市××区中央花园居住小区××＃楼××单元××号房屋，总房款为915420元；被告应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，合同第九条约定，如逾期交房，“按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但截止到目前被告从未向原告书面说明无法按期交房的原因，也未依约向原告交付符合交房条件的房屋。经查，被告至今未取得位于大庆市××区中央花园居住小区建设工程B-1#楼项目的建设工程消防验收或竣工备案凭证以及建设工程竣工验收备案凭证。被告的行为已经构成逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当继续履行交房义务，以及承担逾期交房违约金。同时，根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。实际上，无论是按照中国人民银行同期贷款利率来计算原告的损失，还是按照同地段按日租房来计算原告的损失，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金均远远小于原告实际损失的，原告可以向法院请求增加违约金。原告认为，被告逾期交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。现原告诉至贵院，请求根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，支持原告的诉讼请求。大庆市城市建设投资开发有限公司辩称，一、原告第一项诉讼请求不成立，我公司所开发建设的案涉房屋已经通过合法程序竣工验收备案，已经履行完毕交房义务，并且案涉房屋原告已经受领（除王迪、毛雪峰两户外），故我公司无需再履行交付义务。二、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》中第八条“交付期限”约定了交房日期为2018年10月15日，第九条“出卖人逾期交房违约责任约定：“逾期不超过360日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.2的违约金，合同继续履行”。该合同属于双方真实意思表示，不具有欺诈、胁迫、显示公平、重大误解等可撤销条件，该合同约定也未违反法律规定，真实有效，合同双方应当按照约定的条款切实履行，故我公司可以承担按照《商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任约定承担违约金责任，但超出合同约定或没有约定的我公司不予承担。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.与原件核对无异的商品房买卖合同、发票一组,证明原、被告签订商品房买卖合同，原告从被告处购买涉案房屋，房款已交付完毕，合同约定交房日期为2018年10月15日前，但被告逾期交房;2.录像光盘、微信截图一组,证明虽然被告已交付房屋，但交付的房屋不符合交房条件;3.房屋产权证复印件一份及租房合同复印件二份（与原件核对无异议提交复印件），证明因为被告逾期交房，导致原告租房居住两年，造成了实际损失;4.证人王某出庭作证，证明原告贾丽君于2018年2月1日起租住我的房屋，目前签订了两年的租房合同，租期为2018年2月1日-2019年1月31日；2019年2月1日-2020年1月31日,租金是每年1.2万元，租金已经全部给付。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：1.与原件核对无异的商品房买卖合同、发票一组质证意见：无异议;2.录像光盘、微信截图一组质证意见：真实性及证明的问题均有异议,原告已签属楼宇交接书，业主提前接房承诺书，已视为对房屋符合交付条件予以接收;3.对租房合同的真实性没有异议，对证明的问题有异议，仅仅凭该两份合同，只能证明原告及证人签订合同的事实，不能证明双方是否实际履行了租赁合同，我方怀疑原告为该案件的需要，临时签订的该协议。商品房买卖合同约定的交房时间是2018年10月15日，但原告签订的租赁合同第一份起始时间是2018年2月1日至2019年1月31日。原告在2017年6月28日签订了商品房买卖合同，这说明原告在签订第一份租赁合同时已经明知涉案房屋在2018年10月15日符合合同约定的交房时间。因此，可以证明原告签订本租赁合同与其所要证明的为了无法交房而租赁房屋的事实不相符。并不能排除原告为了其他目的而租赁该房屋。另外，原告在2019年5月15日已经接房，因此，原告无权主张接房之后的租金损失;4.对证人证言的质证意见同对租房协议的质证意见。被告向本院提交如下证据：与原件核对无异的验收备案证书、楼宇交接书、业主提前接房承诺书、结算表各一份,证明我公司所开发建设的案涉房屋已经通过合法程序竣工验收备案，并已经履行完毕交房义务，并且案涉房屋原告已经受领。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：真实性无异议，证明的问题有异议,被告将房屋交付原告并不代表被告已向原告交付了符合交付条件的房屋,被告提交的竣工验收合格证书证明被告逾期交房的事实。本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大庆中央花园居住小区建设工程-B-1#楼1单元501号房，建筑面积138.7平方米，单价每平方米6600元，总房款为915420元，房款分四次交纳，2017年8月28日交纳预收房款485420元，2017年9月18日交纳预收房款126500元，2017年11月7日交纳300000元，2017年11月7日交纳3500元。被告应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房将付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金”。截至2017年11月7日，原告交纳了全部购房款915420元。2019年5月7日，原告出具《业主提前接房承诺书》，内容为“本人购买贵公司开发建设的中央花园小区住宅楼，房号为：B1-1-501，本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按现有条件接房，对购买的商品房进行装修，并遵守以下承诺：1.装修前对房屋进行验收并办理交接手续，待正式交付时不再进行验收，因该房屋已将付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，买受人装修过程中不得改变房屋结构、破坏承重墙墙体及其他可能造成房屋不能通过验收的改动，如因买受人装修改造导致该栋房屋不能通过验收，由买受人承担全部法律责任；2.积极配合出卖人办理测绘审核等办理产权相关手续；3.承担装修过程中产生的水、电费用；4.负责本人及本人同意进入房屋所在小区的人员的人身及物品安全”。2019年5月15日，原告在楼宇交接书中签字。2019年7月18日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证书。本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定积极履行各自义务。原告向被告支付了全部购房款，被告应如期向原告交付符合约定的房屋，现被告逾期交付房屋的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，原告提出要求被告交付房屋及按银行同期贷款利率支付逾期交房违约金两项诉讼请求。关于交付房屋的请求，原、被告签订了《业主提前接房承诺书》，被告已于2019年5月15日实际向原告交付了房屋，且被告所建房屋在2019年7月18日取得了建设工程竣工验收备案证书，符合了合同约定的交付条件，故本院依法认定被告已经履行了房屋交付义务，本案中不再支持原告要求交付房屋的请求。至于原告庭审中提到的房屋质量瑕疵问题，可通过与被告协商，由被告进行相应修缮，或原告另案主张权利。原告主张的逾期交房违约金，首先关于违约金的计算标准，双方在合同中约定，逾期交房违约金按已交房款的日万分之0.20予以计算，该约定是双方当事人自行协商的结果，符合法律规定，本院依法予以认定。现原告主张约定的违约金明显低于其所受损失，但其提交的租房协议及申请证人出庭作证，并不能充分证实其损失情况，且原告亦未按租金标准主张其损失，故本院按照合同约定的计算方式支持原告的违约金请求。关于违约金的起止时间，应从约定交房的次日起计算，即2018年10月16日，计算至原告接收房屋时止，即2019年5月15日，共计275天。经计算，逾期交房违约金为915420×211×0.00002＝3863.07元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告贾丽君逾期交房违约金3863.07元。二、驳回原告贾丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费280元（原告已预交），由被告承担36元，由原告承担244元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 董 凤二〇一九年九月十二日书记员 于丽丽附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。