苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6421号原告：范超。原告：张艳。两原告之共同委托诉讼代理人：臧道连，江苏绿象律师事务所律师。两原告之共同委托诉讼代理人：闫胜男。被告：赵凤达。被告：蔡如梅。原告范超、张艳与被告赵凤达、蔡如梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范超、张艳及共同委托诉讼代理人臧道连、闫胜男到庭参加诉讼，被告赵凤达、蔡如梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范超、张艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、2019年3月2日签订的《补充协议》于2019年6月16日解除；2、被告向原告赔偿原告违约金284000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年1月19日，其与被告签订《买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同及补充协议》，其将坐落于苏州市吴中区木渎镇新旅城花园三区8幢101室房屋以202万元的价格出售给被告，并约定双方在2019年2月28日前共同申请办理资金托管手续，并由被告将首付款打入资金托管账户。因被告拖延未能办理上述手续，2019年3月2日，其为保证交易继续进行，又与被告签订《补充协议》，约定被告应于2019年3月5日、4月1日分别向其交付10万元首付款。2019年3月7日，其才收到被告支付的定金10万元，但4月1日的10万元一直未支付，导致合同无法继续履行，也导致其置换房屋搁置解约。后其无奈于2019年6月14日向被告发函要求解除合同，并督促被告处理违约事宜，但被告一直置之不理，故诉至本院。被告赵凤达到庭称，其和被告蔡如梅系夫妻关系，其、蔡如梅和原告签订房屋买卖合同时并不符合购房条件（缴纳社保年限不足），本想着社保问题会在房屋过户时解决，但因各种原因，其和蔡如梅的社保均停缴了，故未继续履行合同。被告蔡如梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年1月19日，原告（甲方、出售人）与被告（乙方、购买人）、苏州一房通房地产经纪有限公司(丙方、居间人)签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：1、甲方出售人将坐落于苏州市吴中区木渎镇新旅城花园三区8幢101室房屋（另有3区8幢47号车库）出售给乙方，价格200万元，该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2019年5月28日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；2、买卖双方约定于2019年2月28日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户，贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年5月28日前直接支付至资金托管指定账号；3、买受人未能按本合同约定支付相应房屋价款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定乙方支付甲方上述房屋交易首期款2万元，该款项由乙方于2019年1月19日支付甲方定金1万元整，于2019年1月20日支付甲方剩余定金1万元整；甲乙双方确定甲方转让房屋标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计202万元，本协议与存量房买卖合同约定不一致的，以本协议为准。2019年1月19日、1月20日，被告向原告合计支付定金2万元，并由原告向被告出具收据。另查，2019年3月2日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为202万元，乙方支付甲方上述房屋交易首期款20万元，该笔款项由乙方于2019年3月5日当天支付10万元，4月1日前支付10万元，乙方逾期支付上述房屋首期款的，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同约定的房屋价款的20%向乙方追究其违约责任；经甲乙双方协议，甲方同意乙方最晚在2019年8月10日之前办理该房屋资金托管，甲方同意在办理资金托管当天返还10万元定金给乙方作资金托管首付款，由于乙方没有按存量房买卖合同时间办理，造成甲方的经济损失，乙方同意过户当天支付1万元损失给甲方。2019年3月8日，被告向原告支付10万元，并由原告向被告出具收据。2019年6月14日，原告委托律师向被告发函，载明：因被告未按《补充协议》约定支付剩余定金10万元，故要求解除原、被告双方签订的《苏州市存量房买卖合同》、《买卖定金协议》及《补充协议》，并要求被告支付违约金40万元。2019年6月16日，上述函件由被告签收。庭审中，原告称出售涉案房屋是为了买香格里的房屋，后其通过中介与被告达成房屋买卖协议，成交价为202万元，并约定于2019年2月28日做资金托管，其收到被告支付的2万元定金后于2019年2月18日与案外人周宝来签订关于旭辉香格里房屋的买卖合同，2019年2月27日，被告告知其无资金办理资金托管，后经双方协商由两被告离婚，以被告蔡如梅的名义购买涉案房屋，但因蔡如梅的社保要到2019年8月份满一年，故被告提出在2019年8月份办理资金托管手续，其为此提出要被告增加定金20万元，并由双方于2019年3月2日签订《补充协议》，但被告并未按照补充协议的约定支付定金，后其一直联系被告按照《补充协议》约定的付款日期支付剩余定金10万元，但被告一直推诿，后直接置之不理。另，因涉案房屋无法正常交易，故其只能解除与周宝来签订的《房屋转让居间合同》，并支付周宝来违约金，现旭辉香格里的房屋已经涨了100万左右，其也无力购买。为证明其上述陈述，原告提供其与被告的微信聊天记录、《解约协议书》、支付宝转账凭证予以佐证。后被告赵凤达到庭称，其与蔡如梅系夫妻关系，其与原告签订《苏州市存量房买卖合同》时均不符合购房条件（社保不满一年），本来想采取与蔡如梅离婚，用蔡如梅的名义的方式购买涉案房屋，但后来蔡如梅的社保因种种原因也未满一年，并于2019年4月20日停缴，故无法继续履行，这也是其未继续向原告支付剩余10万元定金的原因。以上事实由原告提供的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、补充协议、转账记录、收据、解约协议、微信聊天记录等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告作为购房方理应基于自身情况，考虑好首付的支付能力及购房条件再决定是否购买涉案房屋，既然被告已经与原告签订了《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、补充协议，就应全面履行。现被告并未按照《补充协议》约定向原告支付房款，且明确表示因不符合购房条件无法继续履行合同，再结合被告收到原告解除合同的函件时间，本院认定原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、补充协议于2019年6月16日解除。因被告未按约支付房款，且也因被告原因导致《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、补充协议无法继续履行，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。考虑到目前苏州市房地产交易市场行情及原告的损失程度，本院酌定被告支付原告违约金25万元。至于被告已交付的定金12万元，原告审理中称愿意将该款在被告应支付其的违约金中予以抵扣，本院尊其自愿，故被告还应支付原告人民币13万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范超、张艳与被告赵凤达、蔡如梅签订的《苏州市存量房买卖合同及补充协议》、《补充协议》于2019年6月16日起解除。二、被告赵凤达、蔡如梅于本判决生效之日起十日内支付原告范超、张艳违约金人民币130000元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币11480元，由原告范超、张艳负担2296元，由被告赵凤达、蔡如梅负担9184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 员  王 凡二〇一九年九月十八日法官助理  姚 伊书 记 员  施美佳