河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0321民初1347号 原告：柴进明，男，1977年9月20日出生，满族，律师，住青龙满族自治县。现住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：杨艳萍，河北清亮律师事务所律师，代理权限一般代理。 被告：青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9113032177615105X6 住所地：青龙满族自治县青龙镇山水雅园小区1号楼01号厅。 法定代表人：王发，男，1958年2月28日出生，满族，中源建业法定代表人，住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：满玉山，男，1953年3月25日出生，满族，中源建业员工，住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：于得水，河北群言律师事务所律师，代理权限一般代理。 原告柴进明与被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司（以下简称中源建业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）冀0321民初2090号民事判决。中源建业公司不服该判决，向河北省秦皇岛市中级人民法院提起上诉。河北省秦皇岛市中级人民法院于2019年3月6日作出（2019）冀03民终35号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，并于8月6日再次质证。原告柴进明的委托诉讼代理人杨艳萍、被告中源建业公司委托诉讼代理人满玉山、于得水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柴进明向本院提出诉讼请求：1、判决被告给原告办理商品房房屋所有权证书；2、判决被告支付原告违约金（以292243元为本金，自2011年7月7日起按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准计算）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年4月6日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的坐落于房屋，建筑面积117.84平方米，房屋总价为292243元。原告已一次性付清房款，且房屋已于2011年4月6日交付。根据城市房屋管理法规，被告作为开发方应及时为原告办理房屋权属证书，但因被告的原因，原告至今未能取得房屋产权证书。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求人民法院判令被告为原告办理房屋权属证书并支付违约金。 中源建业公司辩称：一，原告未能取得房产证，不是因为被告的原因造成的。1、2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第八项规定为“对被拆迁居民、村民通过产权置换方式取得的住房或商业房以及所分推的土地免征契税，对超出置换的房屋和土地依法征收契税”;第九项规定为“对被拆居民、村民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于被拆补偿价款的部分对被拆迁户免征契税”。根据上述规定，应对被拆居民、村民通过产权置换方式取得的住房或商业房以及所分摊的土地免征契税，因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于被拆补偿价款的部分对被拆迁户免征契税。但是到税务部门办理缴税事宜时，税务部门仅对被拆居民、村民的被拆面积免征契税，超出部分仍要予以收缴。2、2010年3月22日下发《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》第四条规定:被拆迁户通过产权置换的回迁楼(包括住宅楼和商业楼)在办理土地、房产手续以及初始过户时，视为自用，只缴纳证照工本费，直接过户。根据该规定返迁户在办理土地、房产手续以及初始过户手续时，应当免征契税、不动产增值税、个人所得税等全部相关费用。但是税务部门对政府出台的文件不予认可，坚持收缴相关税费。3、按照2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第五项的规定，政府应将定额纯收益全额返还给建设单位，但至今没有返还。在拆迁难度大、周期增长、开发成本不断上升的困难情况下，答辩人等三家企业完全落实了上述文件要求，将25米土地和金源街等街道土地无偿划归政府，仅答辩人一家公司为了落实上述文件，就亏损了1800万元左右。但是上述政策却时至今日政府也没有予以落实，造成企业资金极度紧张、负债严重。二、我县有多家房地产公司参与三年大变样建设工程，与原告情况相同的返迁户很多，但是至今没有一户返迁户能够办证。答辩人等三家企业为了解决返迁户的办证问题，多次向政府递交情况报告，希望政府部门落实两个文件精神，与税务等部门沟通一致，从而为返迁户及时办证，但是让答辩人等三家企业无奈的是，至今政府也没有给出明确的答复意见。三、因“三年大变样”工程遗留下来的历史问题在全省范国内普遍存在，急需解决。河北省委、省政府办公厅在2017年5月2日专门下发了《解决房地产开发历史遗留问题的指导意见》。秦皇岛市市委、市政府办公厅在2017年5月11日下发了《秦皇岛市房地产领域专项整治实施方案》，根据上级文件精神，青龙满族自治县政府制定了《青龙满族自治县房地产领域专项整治实施方案》。该方案明确了不能办证是历史遗留问题，在全省都具有普遍性，而不仅仅是答辩人等个别企业存在的个别问题，所以依据“尊重历史，面对现实”等原则，要求“针对项目动工建设时与目前的规划、建设、质量、安全、消防、人防等政策与技术规范不一致问题，按照从旧从宽原则执行”，但是在县政府召开的“办证难“调度会上，政府始终安排返迁户办证错后，从而导致答辩人等返迁户无法办理房产证。综上所述，答辩人与原告之间真实的法律关系是“拆迁安置补偿合同关系”，而不是“商品房买卖合同关系”，所以应以当时的拆迁政策作为确定双方权利义务关系的依据。鉴于原告不能取得房产证不是答辩人的原因造成的，答辩人不应承担任何过错责任。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，提交如下证据： 证据一：2010.12.3，迎滨路北侧东段一期置换面积金额差补明细表一份及购房户交款明细一份，证明原告置换楼房1套及相应的位置和钱款的补偿明细。 证据二：商品房预售合同1份，购买人是柴进明，出卖人为青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，证明合同约定的购房位置、面积、付款及办理产权登记等情况。 证据三：委托办证手续，具体有：1、2013.5.2预购商品房预告登记设立申请书一份；2、对柴进明和杨艳萍的询问笔录一份；3、2013.5.2预告登记约定协议一份；4、柴进明的身份证复印件一份；5、杨艳萍（柴进明妻子）的身份证复印件一份；6、柴进明和杨艳萍的常住人口登记卡复印件2份；7、柴进明和杨艳萍的结婚证复印件一份；8、青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司的企业法人营业执照一份；9、青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司的组织机构代码证一份；10、中源建业法定代表人王发的身份证复印件一份；11、李淑芳的身份证复印件一份；12、2013.5.2中源建业公司委托李淑芳办理涉案房屋产权登记的授权委托书一份。 被告方对原告出示的上述证据发表质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但是上述证据中的部分内容已经过时，不再生效，具体详见我方向法庭提交的证据。另，对原告的证明目的有异议，上述证据能够证明原被告之间存在的是房屋拆迁安置补偿合同关系，被告没有为原告办理相关证件的法定义务。被告在接受原告委托后，已经将能够准备的所有资料均已经准备完毕，只需政府出台相关的依据后，可立即开始办理不动产权证。所以，原告不能取得不动产权证的原因不是被告造成的。 被告方为反驳原告的诉讼请求，提供如下证据： 证据一：青龙满族自治县城镇面貌三年大变样指挥部文件第一期，青龙满族自治县城镇面貌三年大变样指挥部关于印发《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》的通知，该通知附滨河路北侧综合开发改造若干政策规定。 证据二：2010.3.22，迎宾路北侧拆迁工作指挥部办公室关于印发《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》的通知（文号为迎拆办〔2010〕5号），该通知附迎宾路北侧拆迁工作指挥部关于迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明。 上述两份证据证明：1、本案应该适用上述两份文件的规定，上述两份文件中规定了对返迁户免征契税以及在办理土地房产手续和初始过户时视为返迁户自用，只需缴纳证照工本费，直接过户，但是现实过程中，税务等部门却要求缴纳契税、不动产增值税等税种和费用，所以导致无法开展办证事宜。 证据三，系一组证据：2014.10.24、2018.10.19、2019.5.20，中源建业公司和开明房地产公司、凯德房地产公司联合向县委、县政府作出的书面请示三份。2014.12.25，中源建业公司向县政府及相关部门的报告；2017.1.10，中源建业公司向县政府及相关部门的报告。 该组证据证实，因为县委、县政府未能落实三年大变样政策，被告等开发企业自2014年开始直至2019年一直进行请示汇报要求解决。请示和报告的内容中就包括督促县委、县政府及时按照三年大变样文件的规定为返迁户切实解决办证问题，从而证明被告作为房地产开发企业也一直积极协调请示从而解决为返迁户办证的问题。本案不能办证的原因不是被告造成的。 证据四：商品房预售合同一份，是柴进明与被告签订的合同。证明就相关的产权置换原被告签订过相关合同，案涉商品房预售合同仅仅是为了配合办理证件手续所签订的。该份合同不能证明原被告存在商品房预售或者买卖合同关系。 证据五，为一组证据：被告为柴进明户办理房产证所准备的相关资料：包括：1、不动产登记申请书；2、原告授权给被告的授权委托书；3、对柴进明、杨艳萍的询问笔录；4、房屋共有协议一份；5、柴进明、杨艳萍的结婚证复印件；6、柴进明和妻子杨艳萍的身份证复印件各一份；7、被告的营业执照、法定代表人身份证复印件；8、中源建业委托王海立办理转移登记的委托书及王海立的身份证复印件；9、对王海立的询问笔录；10、原告的商品房预告登记证；11、商品房买卖合同（被告已经在其上签字盖章，等待原告在办证时在该合同上面签字）；12、宗地图、楼房位置图。 证据六：中共秦皇岛市委办公厅、秦皇岛市人民政府关于印发《秦皇岛市房地产领域专项整治工作方案》的通知（文号为〔2017〕—17），该通知附秦皇岛市房地产领域专项整治工作方案。 证据七：中共青龙满族自治县委办公室、青龙满族自治县人民政府办公室关于印发《青龙满族自治县房地产领域专项整治实施方案》的通知（文号为〔2017〕—9），该通知附青龙满族自治县房地产领域专项整治实施方案。 这两份证据证明本案不能办证是历史遗留问题，是省市县专门出台相应的文件来解决这一历史遗留难题，正是基于上述文件的下发才办理了像原告等返迁户的初始登记，但是在办理转移登记时因为政府相关部门存在障碍导致无法办理转移登记。 原告方对被告方出示的上述证据发表质证意见：对证据一及证据二的真实性无异议，这两份证据能够证明置换所得的房产是免交契税的。证据三中的五份请示不能证明被告办证不能是政府原因造成的，且所有的证据均是复印件，其中2014.12.25的报告没有加盖公章，证据形式不具有合法性。请示系被告单方陈述，未得到相关政府相关部门的签字确认，无法证实其真实性。证据四中的柴进明的商品房预售合同，合同条款与原告提供的合同内容基本一致。证据五当中关于柴进明的材料，其中柴进明的这份授权委托书、对柴进明和杨艳萍的询问笔录还有房屋共有协议均没有记载时间，我记忆中：我们在2013年去当时的不动产登记处签过一次字。这个时间应该是在做预告登记的时候签订的。卷内的第二个委托书（中源建业委托王海立），没有委托期限也没有委托书签订的时间。另，不认可卷内的商品房买卖合同，因为2011.4.6，双方签订的是商品房预售合同，没有签订商品房买卖合同。这份商品房买卖合同签订的时间与双方签订的商品房预售合同的时间是同一天，而且原告方没有在其上签字，根据现房交易可以直接签订商品房买卖合同，也就是说本案原告签订的预售合同相当于商品房买卖合同，预售合同的签订是办理房产证流程所需要的。另，综合发表质证意见为：原告向法庭提供的办证材料源于法院调取不动产登记局，被告提供的这一系列材料均显示是青龙满族自治县不动产登记局印制，但是并没有不动产登记局相关人员的签字和盖章，原告提供的材料上有不动产登记局相关人员的签章。所以被告提供的这些材料的真实性原告不予认可。对证据六和证据七的综合质证意见为：恰恰说明被告作为房地产开发企业存在违法之处，因为被告怠于办理房产证引发山水雅园等多户的上访案件，为此市政府和县政府出台了整治方案，这两份证据不能达到被告的证明目的，（被告称）不能办证的原因是政府需要出台文件的政策，（但这些证据）不能证明这一点。 被告对原告发表的质证意见的发表补充意见为：原告不认可被告方提供的证据五，但是如果按照原告方提供的材料到不动产登记局办证，不动产登记局是不认可的。不动产登记局于2018后半年找到了柴进明和杨艳萍做了笔录。另补充几点：1、针对原告对证据一、二的质证意见，能够说明原告认可其取得的被告的返迁房应免交契税，这就说明原告认可本案适用被告出具的证据一、二作为处理本案的依据；2、对于被告出具的五份请示，被告等房地产公司的确向政府等相关部门提交了，如有必要可由被告申请人民法院向相关部门进行调查了解；3、对于证据四，被告可以提供商品房预售合同原件进行比对；4、对于证据六、七，不能证明被告存在违法之处，根据被告提供的证据五中，可以得知本案办证所需的材料全部齐备，如果被告存在违法之处，那么不会有分户图、宗地图等相关材料入卷。结合我县所有的返迁户在上述文件下发之前没有一户能够办理初始登记，上述文件下发之后，被告为原告等人才办理了初始登记。初始登记办理完毕之后，没有一户返迁户取得不动产权证等相关的客观事实，能够说明原告等人无法取得不动产权证就是因为政策原因造成的。 原告针对被告方的意见，发表意见为：预售合同的签订时间是在2011.4.6，根据合同第28条的规定，应该本合同签订之日起30日内办理预售登记，根据卷内被告提供的材料显示柴进明的预售登记时间在2013.11.18，那么做完预售登记到被告做完初始登记是在2018.4月份或者5月份，所谓初始登记就是被告要办理一个大的产权登记证，然后再办理各户的转移登记，根据卷内现有材料被告无法证明在2013年到2018年这段时间不能办理初始登记的法定不能原因，那么从初始登记完到办理完转移登记，被告也没有证据证明办证不能的原因。 被告方针对原告上述意见，发表意见为：不能办理初始登记的原因是涉案楼房没有得到及时验收；没有办理转移登记的原因，按照县里三年大变样文件的规定，应当对返迁户免征契税，对开发商免征不动产增值税，但是因为政府和税务部门就免征问题没有达成一致，所以无法办理后续手续。客观上开发商为了响应三年大变样的政策，已经向政府出让了相应的土地，但是政府没有落实承诺。所以导致后续出现的一系列情况。涉案房屋验收的时间，应该在市县出台房地产领域整治方案之后验收的，而且是根据实施方案验收的。导致涉案房屋不能验收的原因是：三年大变样是边施工、边设计、边补办手续，因为金源B区1号楼原设计方案是两栋，后经相关部门实地考察，有关领导定为一栋，原来六层的设计变为现在的五层楼、六层楼、四层楼、三层楼。因为滨河路的走向自西向东有落差，设计不能一个正负零，所以分了两段设计。因为这两个因素的改动，造成了少批多建，导致不能验收。经有关领导考察后改变了原设计，修改设计在2009年。涉案房屋办理完初始登记后，不能办理转移登记的瓶颈是：既没有开发商向税务部门缴纳不动产增值税的税票，也没有政府给开发商开具的免征不动产增值税的证明，所以企业无法向税务部门申请返迁户免交契税票据的证明。涉案房屋验收的时间是2010年，建设部门、质量监督部门已经验收了，但是规划验收是在2017年，也就是整治方案出台之后。由于更改设计导致少批多建，为此于2017年8月2日向规划局提交了情况说明（2019年8月5日向本院提交）。 之后原告陈述意见为：办证不能是两点，1、被告的规划未得到验收，存在这少批多建；2、被告主张的免开发商的增值税，通过现在被告提交的证据材料，政府免的是返迁户的契税，而不是开发商的增值税，也就是政府和开发商之间可能存在其他的经济纠纷。但政府免开发商增值税这点没有在政府的政策文件中直接体现，只是开发商单方主张要免其增值税，与政府的其他经济问题相冲抵。 2019年8月6日本院对被告于8月5日提交的“少批多建”的情况说明及其另行提交的证据四，交原告阅看或比对，原告发表意见为：1、对“少批多建”的说明真实性没有异议，通过该说明可知，规划许可证和施工许可证上批准的面积均是70500平方米，最终被告实际的建筑面积是84655.33平方米，超出14155.33平方米，在已经取得规划许可证和施工许可证的情况下，超面积建设，不符合法律规定，说明被告存在着违法建设的情形，致使不能得到验收，导致房产证不能得到依法及时办理，所以，办证不能的原因是被告原因造成，而不是政府政策原因造成。需要进一步说明的是，在已经取得规划许可证和施工许可证的前提下，不应当再改变规划设计，被告擅自改变规划增加施工面积，是违反三年大变样“三边”政策的行为（三边是指边设计、边施工、边补办手续），被告改变规划不是“三边”范畴。再者，“三边”应当在合法的前提下进行，并没有允许违法进行。关于被告8月5日提供的“证据四”，没有其他说明的，应当依照该商品房预售合同原件和复印件为准，该原件和复印件与原告提交的复印件文本基本一致（之所以说基本一致，是因为被告在本次提交的合同文本部分已经补盖上蓝色印戳，而在我们提交的复印件上没有蓝色印戳）。 在7月31日的庭审中，法庭依据职权收集并出示了下列三份证据：证据一：财政部、国家税务总局联合下发的关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知，文号为财税[2005]45号；证据二：财政部、国家税务总局联合下发的关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知，城镇房屋拆迁有关税收政策的通知，文号为财税[2012]82号；证据三、被告的企业信息。原告对这三份证据无异议。被告对这三份证据的真实性亦无异议，但称还是应适用2010年的县政府关于迎宾路改造的有关政策。 上述原被告提供的证据，对方对其真实性基本没有异议，本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。 经审理查明：被告开发建设金源小区，以出让方式取得了案涉房屋所在地（滨河路东段路北）的国有土地使用权（青国用2010第13号），领取了建设工程规划许可证（建字100321201003018号）、建筑工程施工许可证（青施许2010-14）、商品房预售许可证（青房预售字2010第004号）。原告一家系该工程项目范围内的拆迁对象。2010年12月3日原告与被告就拆迁置换面积金额及差额补偿协商一致，原告的家属院置换面积为179平方米（折合人民币413490元），原告选择置换一套住宅，即：金源小区B区1幢10单元401号，面积为117.84平方米，单价2480元/平方米，价款为292243元，下房面积为17.09平方米，单价1600元/平方米,价款为27344元，合计人民币319587元。置换后被告须向原告交置换差额93903元。另，原告须向被告交纳太阳能2200元、取暖费2887元，电视初装费500元、电表储蓄50元、水表储蓄50元、公共维修基金5845元、物业费1414元、煤气卡表初装费1500元、装修垃圾清理费700元、其他498元，合计15644元。被告给付原告装修补贴7070元（117.84㎡×60元）。相抵后被告须给付原告85329元。 被告工作人员满玉山在户名为柴进明的《置换面积金额查补明细表》中注明：费用与装修补贴60元/㎡互找剩人民币可付现金。 2011年4月6日原、被告就金源小区B区1幢10单元401号楼（包括下房）签订《商品房预售合同》。主要内容为：合同第六条约定付款方式及期限为：一次性付款。第十一条交付条件为：（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条交接手续第（三）项约定：双方同意按照下列第壹种方式缴纳税费，买受人同意委托出卖人代交税费[包括：（1）专项维修资金（公共维修金），（2）契税，（3）第二十二条约定的物业服务费用，（5）有限电视初装费、管道液化气初装费，（6）办理房证、土地证费用，（7）太阳能、车库门等]，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十条产权登记中第（二）项初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照违约之日起30日之内办理产权登记。合同签订后，被告向原告交付了交易差额85329元（数额计算前文已述），被告向原告交付房屋，原告家入住至今。 被告为原告就涉案房屋进行了预告登记，登记时间为2013年11月18日。 2014年10月24日被告与其他两家房地产开发企业联合向县委县政府发出请示，请求协调税务部门通过即征即返方式处理涉案房屋所在土地的土地契税和使用税，将政府定额纯收益全额返还建设单位，将划拨给政府的土地，按挂牌价给予补偿。2014年2月25日被告向县政府及有关部门发出报告，就金源街改造项目和山水雅园项目的土地使用税、契税和政府收益问题进行解决。2017年1月10日被告就金源街改造项目和山水雅园项目的税费问题及其他问题向县委县政府再次进行文字报告并请求解决。2018年10月19日、2019年5月20日又与其他两家房地产企业分别联合请示县委县政府，请求解决置换住宅及商业免征契税问题，企业土地契税、营业税（增值税）、土地增值税、企业所得税等全额返还问题及其他问题。 目前，被告为原告（金源小区B区1幢10单元401号）办理不动产登记准备了相关资料：1、不动产登记申请书（未写明日期）；2、原告及其妻子委托被告办理转移登记的授权委托书（有委托人签名捺印及被告签印，但未写明日期）；3、对柴进明、杨艳萍的询问笔录（未写明日期）；4、房屋共有协议一份（未写明日期）；5、柴进明、杨艳萍的结婚证复印件；6、柴进明和妻子杨艳萍的身份证复印件各一份；7、被告的营业执照、法定代表人身份证复印件；8、中源建业公司委托王海立办理转移登记的委托书（未写明日期）及王海立的身份证复印件；9、对王海立的询问笔录（未写询问人、被询问人及日期）；10、原告的商品房预告登记证；11、商品房买卖合同（被告已经在其上签字盖章，原告未在该合同上面签字）；12、宗地图、楼房位置图。 本案庭审后，就有关问题本院曾口头咨询税务部门，并于2019年8月16日组织调解，但因双方分歧较大，调解未果。 另外，本案在原一审时，原告曾经申请对被告的财产予以保全，本院于2018年8月9日以（2018）冀0321民初2090号民事裁定书裁定保全被告价值10万元的财产。 本院认为，一、原、被告签订的合同虽名为《商品房预售合同》，但在原、被告签订合同当日，原告交付被告房屋全部价款及其他费用后，双方就完成了房屋交割，据此可以认定双方是现房交易。该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。另，被告辩称的原被告之间是“拆迁安置补偿合同关系，并不是商品房买卖合同关系”的观点，没有实际意义，因为在双方拆迁返迁过程中，首先是原被告之间就原告原有房屋进行拆迁补偿，之后原被告之间又以买卖方式签订合同，原告从被告处购买新的房屋，为了减少双方交易成本和被告的融资成本，采取了以补偿价款抵顶购房款。在其间补偿和房屋买卖分别适用国家相应的税费规定，并分别予以计收或免除。这是当时国家管理层面和实践操作层面通行做法。 关于违约责任的认定。（一）在双方签订合同后，原告已经按照约定用补偿款抵顶了购房款等相关费用，履行了自己的合同义务，被告也应当按照合同约定履行相关义务。合同虽然未明确载明原、被告在办理房屋转移登记中各自的权利义务分配，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应当在签订合同之日起90日内，协助原告办理商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因被告未能提供必要的证明文件，致使原告在合同签订后90日内办理房屋产权登记不能。被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担继续履行合同的义务，将为原告办理商品房权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关。（二）至于被告辩称的，不能办证的原因不是被告造成的，并以此要求免于向原告承担违约责任的主张，本院认为，1、合同具有相对性，在本案中合同双方是原被告，双方的合同一旦成立并生效，就应当按照约定并依照《合同法》第六十条规定全面履行义务，除非不可抗力。经审查，本案导致被告不能为原告办证的原因，并非是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，所以被告不能以此为由主张免除违约责任。另，一般而言，一方合同当事人在签订合同时，明知自己履行合同条件尚不具备，但是预测在履行合同过程中能够具备的，一般也与对方签订合同。如果在履行合同中仍然不具备履行条件导致合同不能履行的，也要依法承担违约责任。2、经审查，被告2014年10月24日、12月25日向县委县政府请示请求解决的问题，是企业税款返回、政府定额纯收益返回、土地补偿以及企业亏损补偿问题，与本案中其与原告的拆迁补偿关系或商品房出售关系不具有关联性；被告2017年1月10日的报告请求解决的是山水雅园违规占农用地及减免项目契税、金源街返迁安置房企业营业税、补偿满韵街土地征转及道路建设费、山水雅园经济适用房和廉租房税费减免问题，与本案亦没有关联性；2018年10月19日和2019年5月20日的请示请求解决的问题中，置换住宅超出部分请求免除契税问题以及其余问题（置换商业楼免除契税、企业土地契税、营业税、土地增值税、企业所得税等要求返还，返还企业定额纯收益及企业出让土地补偿）均与本案没有关联性。首先，上述明显与本案无关的问题，自然不是被告不能为原告办理不动产证的理由；再有，关于“置换住宅超出部分请求免除契税”问题，本案的拆迁补偿数额大于购房款及其他费用数额，根据财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）和财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税[2012]82号）规定，对涉案房屋应当免征契税，对原房屋的补偿款，也免征个人所得税。《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第（九）条、第（十）条与上述规定一致，《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》也规定了“被拆迁户通过产权置换的回迁楼房在办理土地、房产手续以及初始过户时，视为自用，只缴纳证照工本费，直接过户”，所以被告拒绝为原告办理房屋不动产证照，显属理据不足。 三、关于违约金的认定。本案中，因合同对办理转移登记的期限没有约定，且涉案房屋在签约并交付时已经竣工，所以本案的违约责任应当依照下列规定确定：1、《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，原、被告签订合同在2011年4月6日，根据上述《条例》规定，原告应当在2011年7月6日前取得房屋权属证书，但是原告逾期未得，被告应自2011年7月7日起，按照上述《解释》以购房款总额为基数，计算并支付违约金，但是原告请求以主房292243元（未包括下房部分）为基数计算，本院准予。根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明利率水平上加收30%-50%。结合本案的基本情况，本院酌定由被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记机关报送完整的组卷备案材料之日止。 此外，按照预售合同约定，双方应共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；另根据被告提交的原告及其妻子委托被告办理转移登记的授权委托书，尽管没有填写时间，但是原告方已经就相关事项委托了被告，而且目前被告已经为此准备了相关资料。此后应当对该资料进行进一步完善，之后由被告将双方应提交的材料组卷一并提交不动产登记机关。在此过程中，原、被告均应按规定完成自己的义务，相互配合，以期更快、更好地为原告办理房屋产权证书。在办证期间，如因原告经被告通知后不正常配合导致期限延长，延长的期间不计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 按照青龙满族自治县不动产登记中心办理商品房转移登记的要求，原告柴进明、被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十日内完善金源小区B区1幢10单元401号楼办理转移登记相关资料，之后由被告在本判决书生效之日起十日内将相关完整资料报产权登记机关。 自2011年7月7日起，被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司按照购房款额292243元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告柴进明支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记机关报送完整的组卷材料之日止；期间如因原告经被告通知后不正常配合导致上述第一项规定的完善相关资料期限延长，延长的期间不计算违约金。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，保全申请费100元，由被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  石 均 审 判 员  李凤久 人民陪审员  朱茗明 二〇一九年九月十七日 书 记 员  张宏敏