广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6289号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴胜祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴胜祥的侄子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴锦祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴胜祥的侄子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴铨祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴铨祥的儿子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴桂祥，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴桂祥的侄子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴言好，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴言好的侄子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴润好，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴艳华，系吴润好的侄子。委托诉讼代理人：贺麦清，广东顺恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐和平，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐阳，广东真善美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐青，男，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：徐阳，广东真善美律师事务所律师。上诉人吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好因与被上诉人唐和平、唐青房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初16756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好上诉请求：1.撤销吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好与唐和平于2017年12月18日签订的《关于黄某开遗留房产的继承与转让协议书》；2.驳回唐和平、唐青一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用及鉴定费均由唐和平、唐青承担。事实与理由：案涉房屋系坐落于佛山市顺德区的住宅，原为吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好已故父亲吴强根、母亲黄某开共同所有，并登记于黄某开名下。吴强根、黄某开去世后，案涉房屋变更登记至吴锦祥名下，并换取新不动产权证，证号为(2018)顺德区不动产权第0047XX7号，地址为佛山市顺德区。2017年12月18日，唐和平利用吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好文化程度低、疏于社会实践，避开吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好儿女，利用欺诈手段，违背公平原则，与吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订《关于黄某开遗留房产的继承与转让协议书》（以下简称涉案协议），将当时价值近1500000元的案涉房屋以650000元的低价转让予唐和平、唐青。因唐和平、唐青未按照涉案协议约定办理房屋过户前关于调整落水廊等有关手续，以及各方当事人未就涉案协议有关未尽事宜达成一致，吴锦祥退还唐和平已经支付的购房款130000元，涉案协议实际已终止，但唐和平、唐青却恶意提起诉讼，意图牟取不正当利益。唐和平、唐青起诉主张继续履行涉案协议并要求吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金，但一审审理过程中变更诉讼请求，主张解除涉案协议。一审法院错误认定涉案协议合法有效，并错误判令吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金130000元，返还垫付费用14689元。一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院错误采信深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》，认定案涉房屋的市场交易价值为202400元。1.《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》忽视与案涉房屋相同辖区内房屋和土地的市场交易价值，仅以《顺德区不动产登记交易中心二手房买卖办事指引》规定“村改居范围村民宅基地申请补办出让，按基准地价的80%计收土地出让金”作为评估依据。并作出“这类土地与国有出让土地有较大差别”的不合理结论，忽视待评土地虽作为划拨土地，但在缴纳土地出让金后即可以像国有土地正常交易。而且，《房地产估价报告复核结果》引用的“按基准地价的80%计收土地出让金”，并不符合待评土地对应的顺德当前政策，二审法院可以前往顺德区政府主管部门核实。2.《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》错误地适用成本法作为房屋价值评估方法。3.《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》错误嫁接禅城区南庄的20层商品房比较样本，被深圳市国策房地产土地估价有限公司不合理解释为装订错误，且《房地产估价报告》未列明其他比较样本。4.《房地产估价报告复核结果》重新选用的全区域普遍性的顺德区2016年基准地价7869元/平方米，不能反映估价对象的地价情况。5.《房地产估价报告复核结果》重新选用市场交易的比较样本，尽管其登记交易价格实务中存在避税与实际交易价格存在较大差距，也远高于《房地产估价报告》结论的评估价格202400元，这正说明《房地产估价报告》采用成本法评估而非市场比较法是错误的。（二）《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》适用法律政策错误，评估过程和程序严重违法。待评土地及地上住宅的市场交易价值被评估为207400元，530000元土地出让金被错误剔除，显失公平。一审法院忽视唐和平、唐青订立合同过程中采用欺诈手段以及买卖对价明显有失公平，认定涉案协议合法有效，系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院判令吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金130000元系适用法律错误。1.一审法院忽视涉案协议约定的“过户前所产生的一切费用均作为定金认定”的不确定性及不合常理，判令吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金明显不当。2.唐和平、唐青起诉主张继续履行涉案协议及违约金。如前所述，涉案协议约定的是定金，但唐和平、唐青起诉和一审法院据以判决吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付的却是违约金，明显违反《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定。3.唐和平、唐青未按照涉案协议履行调整落水廊等前置合同义务，吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好并未主动提出不履行房屋买卖合同，一审法院仍判令吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金于法无据。4.唐和平、唐青在审理过程中变更诉讼请求主张解除涉案协议时明确陈述，其继续履行房屋买卖合同将面临更大损失，吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好亦提出唐和平、唐青主张的违约金过分高于唐和平、唐青遭受的损失，一审法院判令吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好支付违约金130000元明显违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定。（二）一审法院认定唐和平、唐青宴请吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好吃饭的餐费为垫付费用并判令返还显然错误，亦违反公序良俗。三、一审法院程序违法。如前所述，《房地产估价报告》及《房地产估价报告复核结果》适用法律政策错误，评估过程和程序严重违法，评估结论违背常识，但一审法院仍不准许吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好提出的鉴定人出庭作证和重新评估申请，程序违法，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条及其他相关规定。唐和平、唐青辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的上诉请求，维持原判。唐和平、唐青向一审法院起诉请求（变更后）：1.解除涉案协议；2.吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好连带向唐和平、唐青支付违约金130000元及垫付款20000元；3.本案诉讼费由吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好承担。吴胜祥、吴锦祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好向一审法院反诉请求：1.撤销涉案协议；2.本案诉讼费由唐和平、唐青承担。一审法院认定事实：案涉房屋原登记在黄某开（已故）名下，现已变更登记至吴锦祥名下，房屋所属土地登记为划拨性质的国有建设用地使用权，独用土地面积68.98平方米，专有建筑面积40.59平方米。吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好确认，该房屋原属吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的母亲黄某开与父亲吴某根共有，黄某开、吴某根均已死亡。2017年12月18日，唐和平、唐青与吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订《关于黄某开遗留房产的继承与转让协议书》，约定：黄某开遗留的房屋，经六位法定继承人作为出卖方（吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好）协商一致同意由吴锦祥全权继承该房屋，然后由全权继承人将该房屋以人民币650000元实收价格卖给买受方唐和平、唐青，其余继承人放弃房屋继承权利，享受房屋转让收益；所有放弃房屋继承权人，必须无条件协助该房屋继承人办理该房屋继承与买受方的过户交易手续，并无条件协助买受方在政府规定范围内使用该房屋后边围墙内40平方米左右的土地；办理该房屋继承与交易过户期间由买受方支付过程中产生的一切费用，买受方支付的一切费用均作为交易定金认定，所有支出单据须由继承权人当天签名生效；继承人办理完该房屋继承手续后，买受方即支付首期房屋价款130000元给继承人，由该房屋继承人优先支付给吴胜祥利益继承人，继承人取得房屋继承后，须无条件协助买受方调整落水廊，期间产生的一切费用包括拆建临时改建费用由买受方支付，且支付的费用与房屋首期价款均作交易定金认定；用地调整后，房屋继承人即协助买受方办理房屋交易过户手续，一旦房产交易窗口受理完继承人与买受方的交易资料后，15分钟内买受方即支付470000元给该房屋继承人，剩余50000元在该房屋迁出全部户口，买受方拿到房产证后即付清给该房屋继承人；买卖双方一致认定过户前产生的一切费用均作为定金认定，继承人与买受方自本协议签订之日起180天内完成该房屋的继承与交易，如因政府因素时间顺延，如继承人无故拖延并终止交易视为继承人违约，继承人需赔偿买受方支付费用的双倍金额作为赔偿给买受方，如买受方不能按行程支付费用和房屋价款，继承人有权终止交易且不退回买受方所支付所有费用及房屋价款；如因政府因素使该房屋不能交易过户，继承人须无条件退15日内补偿买受方为该房屋付出的全部费用，每个法定继承人均负有清偿买受方费用的连带责任；房屋继承人在买受方拿到房产证并付清余款后，将收到的全部价款按应得份额分发给其余利益继承人，分发金额为：继承人吴锦祥103333元，利益人吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好各103333元，优先利益人吴胜祥3333元。上述协议由双方签名，每人各收执一份。上述协议签订后，唐和平于2018年7月19日转账支付款项130000元给吴锦祥，之后协助吴锦祥办理了该房屋的公证继承及产权变更登记手续，该房屋于2018年8月14日办理变更登记至吴锦祥名下，产权证号为粤（2018）顺德区不动产权第0047787号，唐和平在协助办理上述事宜期间支出汽油费200元、测量费2500元、餐费2449元、办证服务费9000元，登报的广告宣传费380元、打印和复印费160元，合计14689元。此后，唐和平、唐青要求协助办理过户并继续履行双方签订的协议时被拒绝，吴锦祥于2018年8月23日将130000元款项转账退给唐和平，遂引发双方诉讼。诉讼中，一审法院根据吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的申请，委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司就案涉房屋的价值（以2017年12月18日为价值时点）作出评估报告，结论为：以建筑面积40.59平方米计，评估单价4986元/平方米，市场价值202400元。另查明，关于协议签订过程，吴锦祥述称：“一直是吴桂祥与唐和平谈卖房的事情，当时吴桂祥说谈了1300000元。具体如何谈房屋价款我也不知道。一直也没有留意协议书上约定的是650000元。在收到法院通知后，我们把协议给家里年轻人看的时候才知道约定的是650000元。”一审法院认为，关于案涉的《关于黄某开遗留房产的继承与转让协议书》的效力如何认定的问题。吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好主张是唐和平、唐青以欺诈的手段与吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订，合同价款明显低于市场交易价值，依法应予撤销。对此，一审法院分析认定如下：一、从协议的签订、履行过程看，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好均参与协议的协商，协议除约定了唐和平向吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好购买房屋的价款为650000元外，还约定了吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好之间作为案涉房屋的继承人对于出卖案涉房屋所得价款的分配，出售房屋的价款及吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好各自分配的价款均明确在协议中分两处记载，相关数额相互对应，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好在协议签订后亦收执了协议文本，一般而言，对于上述涉及到吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好如何继承案涉房屋并出售给唐和平的协议，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好应当谨慎考虑并注意相关条款的内容，对于上述协议记载的价款的理解并不需要较高的文化程度，且如存在签订协议时唐和平将本来约定的出卖价款为1300000元故意写为650000元，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好只要阅看协议时稍作留意即可发现并可提出更正，即使对协议内容不能理解亦可及时向他人咨询，但从2017年12月签订协议至2018年8月期间，唐和平还协助吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好办理案涉房屋的继承及产权变更登记手续，此期间双方多次见面，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好均未对协议内容提出异议并要求更正，现又以唐和平利用欺诈手段故意将双方约定的1300000元价款书写为650000元，缺乏证据证实，也明显不合常理；二、从双方约定的案涉房屋的价款是否显失公平看，协议约定的价款为650000元，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好认为签订协议时案涉房屋的市场价值近1500000元并申请一审法院委托深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司就案涉房屋的价值进行评估，根据该公司作出的评估报告，该房屋以建筑面积40.59平方米计算的市场价值为202400元，单价为4986元/平方米，该房屋较为残旧，其价值主要体现为土地使用权的价值，虽然评估方法不同可能会造成结论上的差异，对此应作考虑，但并不影响将评估报告作为认定当事人约定价款是否显失公平的参考因素之一，再结合其他因素进行考量。参照上述单价，即使按不动产权证登记的独用土地面积68.98平方米计算总价亦未超过650000元，结合协议中另约定吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好协助唐和平在政府规定范围内使用房屋后边围墙内40平方米左右的土地以及唐和平作为买受人对案涉房屋的个人喜好等因素，双方同意按650000元作为总价款，并不存在唐和平以明显低价买受房屋并造成显失公平的问题。据此，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好提出唐和平以欺诈的手段与吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订合同，合同价款明显低于市场交易价值，依法应予撤销的意见，无事实依据，一审法院对此不予支持。关于吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的行为是否构成违约及应如何承担相应的违约责任的问题。吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好作为案涉房屋的合法继承人就出售案涉房屋所签订的协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同的义务。唐和平于2018年7月19日转账支付款项130000元给吴锦祥，并协助吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于2018年8月14日将该房屋办理变更登记至吴锦祥名下，已履行了合同约定的义务，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好拒绝协助将该房屋变更登记至唐和平、唐青名下并擅自退还唐和平支付的购房款130000元，已构成违约，致使双方签订合同的目的不能实现，唐和平、唐青要求解除合同并追究吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的违约责任，符合法律规定，一审法院予以支持。唐和平、唐青是在2019年1月15日庭审中提出解除合同并当庭通知了吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好，故解除合同的时间应以此为准。双方在协议中约定，过户前产生的一切费用均作为定金认定，如出卖方违约需赔偿买受方支付费用的双倍金额，鉴于吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好此前退回其中的购房款130000元，现唐和平、唐青要求吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好赔偿违约金130000元并退还垫付的费用，合法有据，但垫付的费用应以实际发生的数额为准，唐和平、唐青主张其在协助办证过程中垫付费用20000元，与其所提供的相关票据数额不符，应以其提供的票据统计的垫付费用14689元为准，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好应返还此部分垫付费用。对唐和平、唐青诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认唐和平、唐青与吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于2017年12月18日签订的《关于黄某开遗留房产的继承与转让协议书》自2019年1月15日解除；二、吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于判决发生法律效力之日起十日内向唐和平、唐青支付违约金130000元；三、吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于判决发生法律效力之日起十日内向唐和平、唐青返还垫付费用14689元；四、驳回唐和平、唐青的其他诉讼请求；五、驳回吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为5150元，财产保全费1270元，合计6420元，由吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担；反诉受理费减半收取为5150元，由吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担。鉴定费2000元，由吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担。二审期间，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好及唐和平、唐青均没有向本院提交新的证据。至于吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好还提出重新评估涉案房屋于2018年12月18日时点的市场交易价值，因一审法院已应吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好申请依法定程序对涉案房屋进行了价格评估，评估报告亦无不合理之处，故本院对其申请不予准许。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，《房地产估价报告复核结果》载明涉案房屋于2017年12月18日的市场价值202400元已经扣除交易须缴纳的土地出让金约430000元。另查明二，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好在二审中陈述其接受唐和平一方宴请有六、七次。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案协议是否应予撤销；2.吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好是否应向唐和平、唐青支付违约金和返还费用。一、关于涉案协议是否应予撤销的问题《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好称其文化水平不高、年老、社会经验不足、喝醉酒的情况下被骗取签订不公平的涉案协议，根据已查明的事实，首先，一审法院经法定程序委托的鉴定机构出具的文件载明涉案房屋价格202400元，土地出让金约为430000元，与涉案协议约定售价650000元相比，不存在显失公平的情形。其次，涉案协议第一条注明房屋价格六十五万元，第七条载明出卖方六人如何分配房屋出卖所得价款。签订涉案协议时，房屋出卖方六人年龄介于62岁到79岁之间，文化水平介于小学一年级到三年级，本案中没有卖方六人不具备民事行为能力的证据，故吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好称把涉案协议载明的价格650000元误解为1300000元的依据不足。最后，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好二审中陈述曾接受唐和平、唐青宴请，涉案协议买卖双方见面多达六七次，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好签订涉案协议后各收执一份原件。如果唐和平、唐青将约定价款1300000元故意写成650000元，稍具常识的普通人对涉及大宗财产转让的涉案协议稍加留意即可发现并及时提出异议，故本院认为吴锦祥等人称唐和平、唐青以欺诈、胁迫或者乘人之危的手段使吴锦祥等人在违背真实意思的情况下订立涉案协议的依据不足。综上，本院认定涉案协议不存在可以撤销的情形，对吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好撤销涉案协议的上诉请求不予支持。二、关于吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好是否应向唐和平、唐青支付违约金及返还费用的问题涉案协议为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应以诚实信用的原则履行各自的义务。唐和平、唐青诉请解除涉案协议的依据是吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好不按合同配合办理过户，导致双方未在约定的签订涉案协议之日起180天完成交易。经查，涉案协议没有行使合同解除权的约定。涉案房屋于2018年8月14日变更登记至吴锦祥名下。2018年8月23日，吴锦祥将唐和平支付的130000元定金转账退回，唐和平、唐青于2018年8月24日起诉要求继续履行合同，吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好于2018年9月23日提起反诉称涉案房屋价值1500000元，涉案协议约定价格650000元价格过低，故要求撤销涉案协议。其后唐和平、唐青将诉讼请求变更为解除涉案协议等。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。依据已查明事实，唐和平、唐青一方依照涉案协议履行了相关义务，但是吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好认为涉案协议约定房屋价格过低而拒绝履行并擅自退回唐和平已付房款，应视为以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，唐和平、唐青据以行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”一审法院以唐和平、唐青在2019年1月15日庭审中通知锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好要求解除合同的时间作为涉案协议的解除时间妥当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案协议约定：办理该房屋继承与交易过户期间由买受方支付过程中产生的一切费用，买受方支付的一切费用均作为交易定金认定，所有支出单据须由继承权人当天签名生效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”吴锦祥确认收取了唐和平转账支付房款130000元。根据涉案协议约定，该笔款项视为定金，因吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好一方违约而应双倍返还。因吴锦祥已于庭前返还130000元，故一审法院判决锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好向唐和平、唐青支付130000元作为违约金，并无不当。吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好对唐和平协助吴锦祥办理该房屋的公证继承和产权变更手续的事实无异议。唐和平、唐青提交了有吴锦祥等人签名的单据证明其为涉案房屋的继承与交易垫付的款项，涉案协议因吴锦祥等人违约而解除，一审法院审查单据后判决吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好向唐和平、唐青支付14689元，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由吴锦祥、吴胜祥、吴铨祥、吴桂祥、吴言好、吴润好负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏