山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初1440号 原告：付××。 委托诉讼代理人：陈晓丽，山东健华律师事务所律师。 被告：黄××。 委托诉讼代理人：刘琦，山东寒冰律师事务所律师。 原告付××与被告黄××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付××向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.返还购房款110000元，赔偿损失约340000元，共计约450000元；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定，被告将位于威海市慧缘小区1230号楼503室房屋以710000元价格出售与原告，被告承诺其对涉案房屋享有处分权。合同签订当日，原告向被告支付定金100000元，2018年7月2日向被告支付250000元，后原告对涉案房屋进行装修，花费装修费131170元。现因被告原因，房屋无法登记至原告名下，致使原告遭受巨大损失，被告退还原告房款24万元，剩余款项至今未付，故原告为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。 黄××辩称，1.被告不同意解除双方间签订的房屋买卖合同，亦不同意返还购房款；2.在双方签订涉案房屋买卖合同之前，原告明确知晓和接受涉案房屋的基本状况，即案外人威海慧缘房地产开发有限公司租赁原告建筑设备、建筑器材，案外人威海慧缘房地产开发有限公司以其名下的涉案房屋抵顶部分工程款，涉案房屋自2006年5月左右交由被告实际占有、管理使用；3、被告一直积极协助原告办理涉案房屋的过户手续，现房屋无法办证的主要原因是另案诉讼过程中房屋被法院查封，对此情况原告也是知情的，且原、被告及案外人威海慧缘房地产开发有限公司关于涉案房屋过户事宜已达成意向，由原告与案外人威海慧缘房地产开发有限公司自行理顺房产后续的过户事项，被告也已经法院执行部门提出执行异议。综上，请求依法追加威海慧缘房地产公司及其法定代表人苗迎阳作为本案第三人参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，原告付××（乙方、购买方）与被告黄××（甲方、出售方）及案外人晟腾房产（丙方、中介服务机构）签订房屋买卖合同一份，约定，第一条房屋基本情况1、甲方同意将拥有的威海市慧缘小区1230号楼503室房屋，面积（以实际测绘为准）119平方。此房专属为工程抵顶房屋。乙方对该房屋已做了充分的了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买此套房屋。甲方保证房屋现状在合同签订前后一致。2、其他相关情况：土地使用性质为出让，无抵押。第二条付款方式及时间1、双方约定房屋总售价为人民币柒拾壹万元整。合同签订当日交付购房定金壹拾万元整。乙方定2018年7月1日前交首付款人民币贰拾伍万元整，余款人民币叁拾陆万元整。过户情况：（1）甲方丙方协助乙方办理；（2）由甲方配合乙方到公证处办理授权委托书，房产局办理抵押。乙方自行办理产权过户、贷款及土地转手续。为确保各方的利益，防止产权纠纷以及贷款审批等其他因素的影响，此定金由丙方代收，并把甲方的房屋所有权证放于丙方公司保管。……3.双方位于2018年7月1日将房屋正式交付给乙方，房屋所有权自交付之日起归乙方所有，并由甲方结清房屋在交付之前产生的费用，乙方提前装修。第三条违约责任1、甲方保证上述房地产权属清楚，所需手续及证件齐全，若发生纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。……3、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方：1、不能协助乙方办理授权委托书；2、不能协助乙方办理产权转移登记；3、不能按期向乙方交付房地产。甲乙双方拒绝履行合同或解除合同，甲方违约需赔偿双倍数额的违约金，并赔付丙方房屋成交价款的1%作为服务佣金，若乙方违约则定金不退，定金由甲丙双方平分，丙方不承担法律责任。……5、甲乙双方任何乙方违约，每逾期一日，由违约一方向对方支付上述房地产总价款3%的违约金。……第六条双方约定的其他事项：①本房为工程顶账房，甲方一直没有办理房证，乙方购买本房只负责契税和办证费用，如果产生变更合同的费用或者产生营业税等费用全部由甲方承担，乙方办证之前产生的所有税费都由甲方负责。②乙方不确定写谁的名字，办证之前乙方要把名字告知中介方并提供身份证复印件。③乙方提前装修，如过户办证之前甲方违约不卖或涨价，乙方所交定金和首付款，甲方要双倍赔付，并赔偿装修费用。合同后甲方签章处由被告签名捺印，乙方签章处由原告签名捺印。合同签订当日，原告向被告支付涉案房屋购房定金100000元。2018年7月2日，原告通过手机银行向被告账户转款250000元。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修。2018年11月5日，原、被告签署叙述一份，载明“以下出售方黄××简称为甲方，购买方付××简称为乙方：乙方2018年6月9日购买张村慧缘小区1230号503室，当天交定金壹拾万元整。2018年7月2日交定金贰拾伍万元整，以上两笔定金全部打入房屋房东甲方农行卡内，在购房交谈中甲方承诺房屋没有任何产权问题。甲方同意乙方付房款叁拾伍万元整后进行装修，房子现在已装修完花费共计壹拾贰万伍仟元整，具体装修合同乙方都有保存，现在办理过程中房屋现在存在法院查封状态，甲乙双方同意以上说法并签字，具体房屋买卖合同及转账明细详见附表”。后原、被告发生争议，原告于2019年3月11日以被告违约为由诉至本院，要求处理。 庭审中，原告主张因涉案房屋无法办理产权变更登记手续，原告合同目的无法实现，故要求解除双方签订的房屋买卖合同。且对于合同的解除，被告已经认可，被告已于2018年12月7日向原告账户转款240000元。对于该240000元款项的转款原因，原告主张其于2018年11月份知晓涉案房屋被查封，多次与被告协商，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同后返还240000元购房款；而被告主张其并不同意解除双方签订的房屋买卖合同，被告向原告账户转款系因原告要求返还房款350000元，被告仅返还240000元，留有110000元押金，留有押金是因为被告欲继续将涉案房屋出售与原告。双方并未在合同中具体约定办理产权变更登记手续的时间，原告知晓涉案房屋为顶账房的事实（案外人威海慧缘房地产开发有限公司将涉案房屋抵顶与被告），被告一直积极协助原告理顺相关手续，涉案房屋在执行过程中，被告提出执行异议，要求中止对房屋的执行。原告主张上述裁定与本案无关，被告出售房产时承诺房屋无产权问题，隐瞒房屋被查封的事实。 诉讼过程中，原告为证明其遭受损失的情况，向本院申请对涉案房产市场价格进行评估鉴定。本院依法委托山东永平房地产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估。2019年7月2日，山东永平房地产评估有限公司出具山东永平房（估）字[2019]第2316号房地产估价报告，评估意见为涉案房产在价值时点2019年6月27日的评估价值为96.34万元。原告支付鉴定费4817元。为此，原、被告双方均无异议。同时原告主张为装修涉案房屋其花费装修费131700元，被告应予赔偿，对此提供装修施工合同及装修工程费用明细、断桥窗收款收据、汇款记录等，证实原、被告签署叙述时并未计算断桥窗的费用。对此，被告质证称，被告认可原告花费装修费125000元，剩余款项花费情况原告不清楚，其他花费原告应提供证据证实。 被告为证实其主张，提交房屋租赁合同照片打印件一份，合同中出租方为威海慧缘房地产开发有限公司，承租方为原告，合同形成时间为2016年1月20日，证实原告在购房涉案房屋前知晓房屋产权情况，同时证实被告在积极协助原告办理产权登记手续。对此，原告质证称，对证据的真实性不认可，原告并未签署该合同，且合同中并无威海慧缘房地产开发有限公司印章，涉案房屋被告出售与原告前，由被告对外出租，原告向被告支付第二次购房款时被告才将房屋交付原告。 另查，涉案房屋系案外人威海慧缘房地产开发有限公司开发建设，现登记在该公司名下。在案外人殷渤程与案外人苗迎阳、山东慧缘融资性担保有限公司、殷文丽民间借贷纠纷一案中，涉案房屋于2017年12月27日被本院依法查封，后因案外人苗迎阳、山东慧缘融资性担保有限公司、殷文丽并未履行生效法律文书确定的内容，涉案房屋进行拍卖执行程序，在执行过程中被告提出执行异议，本院于2019年7月23日作出（2019）鲁1002执异97号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。案外人殷渤程对于该裁定不服，提出执行异议之诉，该诉讼在本院审理中。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。原、被告签订的房屋买卖合同系各方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，各方均应按照上述合同的约定全面履行各自义务。本案中，房屋买卖合同的相对方为本案的原、被告，本案无需追加案外人威海慧缘房地产有限公司及其法定代表人作为第三人参加本案诉讼。涉案房屋自2017年12月被查封至今，被告在出售涉案房屋时有无相应的房屋处分权无法确认，且因房屋被查封，被告无法协助原告办理转让房屋的相应手续，合同目的已无法实现，且结合此前被告向原告返还购房款240000元的行为，原告现诉请要求解除双方之间房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方买卖合同解除后，原告应向被告返还涉案房屋，被告应将剩余购房款110000元返还原告。故原告要求被告返还购房款110000元，理由正当，本院予以支持。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告至今未能协助原告办理涉案房屋产权登记手续，构成违约，应当依法承担违约责任。因被告未履行协助办理产权登记手续，给原告造成的损失包括合同履行后的可得利益损失及实际损失，可得利益损失即原告错失了以同等价格购房的机会，但因合同签订时原告明确知晓涉案房屋系顶账房，该类型房屋合同签订后无法履行的风险高于其他房屋，且原告于2018年11月即已知晓房屋被查封，在此情况下，原告对其错失以同等价格购房机会亦有一定的过错，故原告要求其可得利益损失数额按照涉案房屋现价值进行主张，有失公允。对于实际损失，被告交付房屋后，原告对涉案房屋进行装修，实际花费装修费用，且鉴定涉案房屋价值并未包含装修价值，但虽原告主张断桥窗的费用并未计算在双方确认的装修款中，原告提交断桥窗收款收据的日期早于双方确认装修款的日期，无法确认该部分装修是否包含在双方确认的装修款项中。根据评估意见书并结合本案案情，本院酌定被告赔偿原告损失数额为220000元。 综上，原告的诉讼请求中的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2018年6月9日签订的关于威海市慧缘小区1230号楼503室房屋买卖合同； 二、被告黄××于本判决生效后十日内返还原告付××购房款110000元并赔偿损失220000元； 三、驳回原告其余的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4025元，鉴定费4817元，由原告负担1006元，由被告负担7836元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年九月九日 书记员  邱 磊