广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6827号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：周静，女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告周静物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案后，由审判员马文洁适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社委托诉讼代理人钟钦才、钟旭杰，被告周静及其委托诉讼代理人刘其晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社诉讼请求：一、判令被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共人民币204560元（参照原租赁合同2018年月租金25570元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路5号C1-1、C1-2铺位出租给被告使用，租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金25570元/月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告缴纳租金，并且占用原告场地拒不归还。直到2019年7月底，被告才将场地交还给原告，但仍不同意向原告支付2018年12月之后的场地使用费。被告周静答辩：原告要求我方支付场地占用费无事实和法律依据。我方与粤联公司签订商铺租赁协议，双方合同约定按月支付，但实际履行过程中是按年缴费。我方在2018.8.8一次性全部缴纳了2018.12.1至2019.7.31租金。原告与粤联公司之间的租赁经营管理权的问题，与被告无关，对被告不产生法律效力，原告需要与我方重新协商并签订合同后，我方才有义务向原告支付场地使用费。关于腾空腾退厂房时间问题，我方已经在2019年6月30日交还了场地，原告出具了《物业截数表》，因此即使要计算使用费，也应当计算至2019年6月为止。经审理查明：广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号是登记在原告名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。被告使用的C1-1、C1-2铺位，位于前述厂房内。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2014年10月23日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租人）签订《商铺租赁补充协议》，约定：甲方把广州市荔湾区穗盐路5号西区C1-1；C1-2号铺位出租给乙方使用。本合同项下租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日。甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金，租金：……第四年25570元/月，等等。2017年12月1日，被告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《广州市房屋租赁合同》，约定将粤联公司将广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号C1-1、C1-2铺位出租给原告使用，月租金为5500元，租赁期限自2017年12月1日至2019年12月31日。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院向穗盐路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。本院对穗盐路5号、7号场地发出执行告知书后，原告制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与原告签订新租赁合同及从2018年11月22日起向原告缴纳相关租费；原告不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由原告牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到原告，原告将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，原告召集穗盐路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。被告到会并签名。本案中，被告为证明其已经支付案涉铺位租金至2019年7月31日，提交了广东粤联企业管理有限公司于2018年8月8日向被告出具的收据。该收据显示广东粤联企业管理有限公司收取被告2018年8月1日至2018年12月31日的租金127850元；2019年1月1日至2019年7月31日的租金196889元。原告对该收据的真实性、合法性予以确认，但其认为在粤联公司丧失场地的经营管理权后，粤联公司无权收取场地的租金或使用费，被告应当向原告缴纳场地使用费。庭审中，就被告的撤场时间问题。被告提供了《物业截数表》，认为其已在2019年6月30日搬离场地，即使需要支付场地使用费，也应当计算到该日期为止。该表格上面记载被告于2019年6月30日自行退场，租金管理费截止时间为2019年6月30日，该表格有原告的工作人员陈锡荣在审批意见栏中签名，落款时间是2019年7月10日。原告对上述证据进行了质证，认为该证据仅表明原告通知被告办理退场手续，由于被告在2019年8月仍缴纳了2019年7月的电费721.5元，可反映被告实际上是在2019年7月31日才撤场。被告则认为当月的水电费通常是次月或后二个月才缴纳的，2019年6月被告已搬走了大部分的物品，没有实际经营，只留下了一张茶桌。后来该场地政府在进行升级改造，对商铺外面的招牌等进行整饰，施工人员从商铺内拉电；有时原告的员工拿着原告退回的钥匙打不开门锁，被告就帮忙开锁，偶尔会与原告的员工在商铺内煮茶喝。因此，8月份缴纳的电费大部分是6、7月份政府的升级改造和煮茶产生的费用，本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与高国河、广东粤联企业管理有限公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、广东粤联企业管理有限公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，原告已通过执行程序收回场地经营管理权。广东粤联企业管理有限公司是基于其与原告之间的租赁关系而将场地内的C1-1、C1-2厂房出租给被告，在原告收回场地经营管理权，即广东粤联企业管理有限公司与原告的租赁关系已经终止的情况下，被告不能以其与广东粤联企业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗原告对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，被告可另循途径向《商铺租赁合同》出租方主张权利。被告关于原告取得穗盐路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《商铺租赁合同》中广东粤联企业管理有限公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。关于占用费起算时间点的问题。由于本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了原告该日期收回场地经营权，自此被告使用涉案C1-1、C1-2厂房不再具有合同依据。同时，原告亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故原告本案请求被告支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据正当，本院予以支持。关于占用费的截止时间点的问题。原告在《物业截数表》中已确认了被告在2019年6月30日撤场，也同意租金的截止时间计算到2019年6月30日为止，视为双方已经对租金的计算时间达成一致协议，故使用费应计算到6月30日为止。关于场地使用费标准问题。原告要求以被告与广东粤联企业管理有限公司签订的《商铺租赁补充协议》第四年租金每月25570元作为参照，因被告实际也是按该标准缴纳，故原告的请求并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告周静向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起至2019年6月31日止的场地使用费（场地使用费均以每月25570元计）。驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2184元，由原告负担100元，由被告周静负担2084元。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年九月三十日书记员  李 婷黄慧敏