天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初7114号原告：天津瀚森物业管理（集团）有限公司，住所地天津市河北区富方园小区6号30门201室。法定代表人：洪伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹云豹，该公司职员。被告：刘金凤，女，1958年11月20日出生，汉族，天津市地下铁路管理处退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：边洪昊（母子关系），男，1987年6月3日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司与被告刘金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司的委托诉讼代理人曹云豹、被告刘金凤的委托诉讼代理人边洪昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津瀚森物业管理（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付2011年7月1日至2018年12月31日所欠物业管理服务费3117元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：我公司系物业服务企业，被告系X小区业主。2008年7月26日，我公司与X小区业主会经协商，签订了物业服务合同，合同约定2008年7月26日至2016年7月25日收费标准为每月每平方米0.5元，2016年7月26日至2019年7月25日收费标准为每月每平方米0.8元。我公司依约向业主提供了相关的物业管理服务，被告拖欠物业管理服务费3117元，经我公司多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。刘金凤辩称，原告所讲欠费时间和数额属实，但不同意原告的诉讼请求。理由是：1.原告工作人员在小区入口处私自搭建厕所，已有十余年了，直到2018年11月7日才被拆除；2.从小区门到我家楼栋常年没有路灯；3.小区环境脏乱差，生活垃圾、建筑垃圾遍地都是；4.不知谁将绿地改为了停车位，在绿地上种菜和花；5.业主在小区内圈小院；6.业主在小区自行车棚内放汽车、养猫、收废品；7.楼栋防盗门常年损坏；8.业主在小区内私拉电线；9.共享单车堆在小区外，影响交通；10.楼栋前台阶损坏；11.原告维修暖气管道后将暖气管架在半空。另原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告分别于2008年7月26日、2013年12月20日、2016年7月26日与天津市河北区X小区业主会签订了《天津市物业管理服务合同》和《天津市住宅物业服务合同》，均约定由原告对天津市河北区X小区进行物业管理服务，物业管理服务期限分别自2008年7月26日起至2011年7月25日终止，自2011年7月26日起至2016年7月25日终止，自2016年7月26日起至2019年7月25日终止。2008年7月26日和2013年12月20日所签合同均约定多层住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.5元，2016年7月26日所签合同约定多层住宅物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.8元。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。被告系天津市河北区X房屋的权利人，该房建筑面积59.72平方米，2011年7月1日至2018年12月31日，被告应交物业管理服务费3240.32元。另外，2014年4月14日，天津森远富瀛物业管理有限公司名称变更为天津瀚森物业管理有限公司，2019年3月7日，天津瀚森物业管理有限公司名称变更为天津瀚森物业管理（集团）有限公司。庭审中，原告主张2016年7月26日至2016年12月31日的物业管理服务费收费标准自愿按建筑面积每月每平方米0.5元收取，2011年7月1日至2018年12月31日共欠费3117.48元，原告主张3117元，其余放弃。以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与天津市河北区X小区业主会签订的三份合同合法有效，本院予以确认。该三份合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。原告已经履行了物业管理服务的义务，被告作为业主亦应履行交纳物业管理服务费的义务。根据法律规定，物业服务合同纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，物业服务企业主张业主给付物业服务管理费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起起算，原告未向法庭提供有效证据，证明2011年7月1日至2011年7月25日有诉讼时效中断、中止的事实存在，故其请求被告给付物业管理服务费期间中2011年7月1日至2011年7月25日的物业管理服务费，已经超过诉讼时效。原告曾提起诉讼，后撤诉，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故其请求被告给付物业管理服务费期间中2011年7月26日至2018年12月31日的物业管理服务费，并未超过诉讼时效。关于被告所讲原告在物业管理服务中存在的问题，部分反映出原告在履行物业管理服务主要义务的同时存在一定瑕疵，因此对于被告所欠2011年7月26日至2018年12月31日的物业管理服务费3093.14元应酌情予以减免15%。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘金凤一次性给付原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司2011年7月26日至2018年12月31日的物业管理服务费3093.14元的85%即2629.17元；二、驳回原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告天津瀚森物业管理（集团）有限公司负担3.75元，由被告刘金凤负担21.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡培玲二〇一九年九月三十日书记员  商 瑞附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。