河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再467号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:杜瑞，女，1974年7月18日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：李松，河南瀛开律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司。住所地：河南省开封市金明大道北段中亨花园四幢2号。负责人：张小芹，该分公司总经理。委托诉讼代理人：侯文博，河南汴睿律师事务所律师。再审申请人杜瑞因与被申请人浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司（以下简称开元物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省开封市中级人民法院(2018)豫02民终1449号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月8日作出（2018）豫民申8867号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杜瑞委托诉讼代理人李松，被申请人开元物业公司委托诉讼代理人侯文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜瑞申请再审称，一、开元物业公司擅自解除合同、拒绝履行物业服务义务，存在违约行为。二、诉讼中司法鉴定的租金33180元就是杜瑞不能使用房屋的直接损失。三、杜瑞赔偿给装修公司40000元预付款损失与开元物业公司的违约行为有必然的因果关系，开元物业公司应当承担赔偿责任。四、2000元鉴定费不属于增加的独立诉讼请求，应当由法院依职权决定如何承担。综上，请求开元物业公司赔偿杜瑞各项损失共计73180元，并承担一审案件受理费1630元、二审案件受理费1845元及鉴定费2000元。开元物业公司辩称，一、杜瑞并没有针对电是谁停的进行举证，因此无法认定停电行为是开元物业公司造成的。二、杜瑞没有因为本案事件去重新租赁房屋居住，本案不存在租赁损失。三、本案是杜瑞为获得非法利益而提起的虚假诉讼。综上，杜瑞既没有证据证明开元物业公司有违约行为，也没有证据证明其损失的具体数额，应当驳回其再审申请。杜瑞向河南省开封市金明区人民法院提出诉讼请求：1、请求判令开元物业公司因擅自解除物业管理合同拒绝服务给杜瑞造成装修合同损失40000元及无法入住使用房屋造成的租金损失33180元，共计73180元；2、本案诉讼费由开元物业公司负担。一审法院认定事实：2014年3月7日，杜瑞与河南开元名都置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定杜瑞购买河南开元名都置业有限公司开发的开元名都?华庭小区房屋一套，合同还对双方的权利义务做了具体约定。合同补充协议二、前期物业服务合同、临时管理公约约定：杜瑞为业主，并与开元物业公司形成物业服务合同关系。该协议对物业费收费标准、缴纳时间、物业服务内容作了具体约定。2014年10月1日，杜瑞与河南开元名都置业有限公司签订收楼确认书一份，并于当日交接房产，杜瑞当日向开元物业公司缴纳一年物业费3322元。2015年5月18日，杜瑞向开元物业公司缴纳装修垃圾清运费346元、水费200元、保证金2000元，共计2546元。同年6月7日杜瑞与开封铭道装饰工程有限公司（以下简称铭道装饰公司）签订装饰装修工程施工合同一份，合同约定由铭道装饰公司对杜瑞购买的开元名都?华庭房屋进行装修，当日杜瑞支付装修款40000元。2015年11月杜瑞家中停电，杜瑞、开元物业公司发生纠纷。2016年8月经开元物业公司物业人员打开电源控制柜，供电恢复。本案在一审法院重新审理过程中，杜瑞申请对房屋因无法使用造成的租金损失进行司法鉴定。经开封市中级人民法院委托，2017年9月6日，河南方迪资产评估有限公司做出资产评估报告书，结论为：开封市集英街开元华庭F4-1604号房屋在2015年11月至2016年8月的租金为33180元。一审法院认为，杜瑞、开元物业公司之间依据《前期物业服务合同》形成的物业服务合同合法有效，杜瑞作为业主应当按照合同约定支付物业管理费，开元物业公司作为物业服务企业应当按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理和维护义务。业主未按照合同约定缴纳物业管理费的，物业服务企业应当依法催缴，不得擅自解除合同停止服务，给业主造成损失的应当承担赔偿责任。本案中，杜瑞对开元物业公司违约以及造成的损失负有举证责任。杜瑞举证开元物业公司工作人员耿紫阳的录音以及相关证人证言形成证据链条，依法予以确认。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中杜瑞亦有义务采取措施，防止损失的扩大。停电期间造成杜瑞的租金损失经司法鉴定为33180元，该损失的发生，因杜瑞、开元物业公司均有过错，对损失费用各承担50%。故开元物业公司应赔偿杜瑞16590元。杜瑞主张损失40000元装修工程款，因证据不足，不予认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2017年11月14日作出（2017）豫0211民初281号民事判决：一、开元物业公司于判决生效后十日内赔偿杜瑞财产损失共计16590元；二、驳回杜瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由杜瑞负担1400元、开元物业公司负担230元。杜瑞不服一审判决，向河南省开封市中级人民法院提起上诉请求：1、判令开元物业公司承担杜瑞全部租金损失33180元；2、开元物业公司负担鉴定费用2000元。开元物业公司不服一审判决，向河南省开封市中级人民法院提起上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回杜瑞的诉讼请求。2、依法判令杜瑞承担一、二审诉讼费用。二审法院认定的事实与一审一致。二审法院认为，本案原系杜瑞以开元物业公司侵权为由提起的财产损害赔偿之诉，在重审中，杜瑞变更诉讼请求，以开元物业公司解除合同、拒绝服务为由，主张违约损害赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获取的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失。实际损失又称直接损失，是指现实财产的减少。可得利益损失是指间接损失，是指违约方与守约方订立合同时所预见的守约方可得利益的损失。但预见的范围要求应具有合理性，是指若违约方履行合同，守约方必然能够得到的利益，而不是可能得到的利益。本案中，杜瑞称2015年11月12日停电时房屋装修工程才完工三分之一，故该房屋此时尚不具备出租条件，一审判决从该月计算租金不当。即便此后装修完工，是否出租、何时出租、何时能租出、租金多少均不确定，租金利益只是一种可能得到而非必然能够得到的利益，并且杜瑞自称装修房屋并非用于出租而是为了自住。故，杜瑞所主张的租金损失不属于可得利益损失，不属于违约损害赔偿范围，对该请求不应支持。另，杜瑞上诉所请求开元物业公司承担的2000元鉴定费用，其在一审时并未提出此诉讼请求，系其二审增加的独立的诉讼请求，故本院二审不予审理。综上，开元物业公司的上诉请求成立，应予支持。杜瑞的上诉请求不成立，不予支持。二审法院于2018年5月29日作出（2018）豫02民终1449号民事判决：一、撤销开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初281号民事判决；二、驳回杜瑞的诉讼请求。一审案件受理费1630元，由杜瑞负担；二审诉讼费1845元，由杜瑞负担。本院再审认定的事实与原审一致。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，杜瑞与开元物业公司之间签订的《前期物业服务合同》合法有效，按照合同约定，杜瑞支付了物业管理费，开元物业公司即应当按约履行物业服务相关义务。本案纠纷是因为杜瑞装修房屋时停电造成的。关于停电的原因，杜瑞称是物业公司造成的，开元物业公司予以否认，辨称是供电公司造成的。但杜瑞提交的开元物业公司工作人员耿紫阳的录音资料以及相关证人证言可以形成证据链条，证明开元物业公司停止供电直至2016年8月经开元物业公司物业人员打开电源控制柜，供电才予以恢复的事实。据此，可以推定停电原因是开元物业公司没有正确履行物业服务而造成的。虽然双方因为物业费的缴纳引起另案纠纷，但开元物业公司作为提供物业服务一方当事人，应当按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理和维护义务，以保障业主的合法权益。开元物业公司未正确履行合同约定的物业服务义务，在纠纷发生后未采取积极措施及时恢复用电，负有主要责任，给业主造成了一定损失，应当承担相应的赔偿责任。另外，杜瑞在纠纷发生后也未积极采取措施与开元物业公司进行协商，以防止损失扩大，对损失的发生也具有一定过错，故一审认定因杜瑞、开元物业公司对本案纠纷的产生均有过错，酌定双方对损失费用各承担50%责任较为适当。一审中，经杜瑞申请，法院委托鉴定机构进行鉴定，经鉴定案涉房屋停电期间造成杜瑞的租金损失为33180元，该损失虽形式上表现为2015年11月至2016年8月的租金，杜瑞也称房屋是自住的，但考虑到物业公司不当的停电行为，确实给杜瑞造成了一定损失，导致其不能如期装修居住，其居住权受到损害。故按照公平原则，开元物业公司应给予杜瑞一定的经济赔偿。根据本案的实际情况，鉴于案涉房屋装修期间不能居住的事实，应酌定扣除三个月的合理装修期间，租金损失应为23226元。故开元物业公司应赔偿杜瑞11613元。另外，杜瑞主张40000元的装修工程款，因该事实属于其与装修公司另外的法律关系，一审判决未支持该项请求，杜瑞对此也没有上诉，故本院对该项请求不予支持，其可以另行主张。对于杜瑞再审中提出的2000元鉴定费问题，可由其和开元物业公司各自负担一半。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民终1449号民事判决；二、维持河南省开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初281号民事判决第二项即驳回杜瑞的其他诉讼请求；三、变更河南省开封市金明区人民法院（2017）豫0211民初281号民事判决第一项为：浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司于本判决生效后十日内赔偿杜瑞损失共计11613元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元，由杜瑞负担1371元，浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负担259元。二审案件受理费1845元，由杜瑞负担1586元，浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司负担259元。鉴定费2000元，由杜瑞、浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司各负担1000元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  孙 明审判员  丁 亮二〇一九年九月十七日法官助理郝明亮书记员赵雪冰