南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初7787号原告（反诉被告）：吴年华，男，1981年1月2日生，汉族。被告（反诉原告）：国金黄金股份有限公司，统一社会信用代码91110000682898769D，住所地在北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：廖斐鸣，该公司董事。委托诉讼代理人：张贺新、刘东洋，该公司员工。原告（反诉被告）吴年华与被告（反诉原告）国金黄金股份有限公司（以下简称国金公司）租赁合同纠纷一案，本院于201年4月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴年华，国金公司委托诉讼代理人张贺新、刘东洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴年华向本院提出诉讼请求：1、被告国金公司支付房屋维修费、保洁费合计27900元；2、被告国金公司赔偿维修期间造成的房租损失22800元（2019年4月15日至2019年6月10日，按57天计算，每天400元）及违约金1140元（22800*5%），合计23940元；3、被告国金公司支付拖欠的水费55.60元、电费1371元（2019年3月、4月）及物业费539元（2019年4月15日至2019年6月10日，共57天）；4、被告国金公司赔偿床5000元、床垫1800元，合计6800元；5、被告国金公司承担公证费3000元。事实与理由：其与国金公司签订房屋租赁合同，将房屋租赁给国金公司使用，租赁期限自2018年4月15日至2019年4月14日。合同现已到期，但国金公司在租赁期间损坏房屋严重（主要问题为：二楼卫生间水管漏水造成地面瓷砖破裂、台盆面板发霉、卫生间墙面受潮发霉、二楼到一楼的实木楼梯受潮开裂发霉、卫生间下面的一楼保姆间的顶部、墙面、地板、门框、储藏室的门框发霉、变形；一楼会客厅三个墙面全是打篮球的痕迹，保洁处理不了；院子大门变形不能上锁；入户防盗门锁扣一起都没有了；院子石板路边上的条石被踢翻；有一张皮床发霉、变形无法使用，床上的床垫也断裂不能继续使用），且离开时未打扫房屋。其要求国金公司予以处理，国金公司不予配合，故诉至本院。被告国金公司辩称：1、对原告所陈述的问题，二楼卫生间及楼梯、储藏室问题是二楼卫生间水管漏水造成的，其当时发现漏水后做了处理，但不知道那个地方坏了，第二天其就走了所以没有通知原告，直到3天后回来看了一下水管没有发现问题，4月8号和原告一起检查才发现是卫生间的水管爆裂了；一楼保姆间的问题是之前该房间的空调漏水造成的，其跟原告讲过，原告说空调老化没有办法修；篮球痕迹属实；大门变形是大风造成的，其找了修锁的，修锁的人说这个锁没有办法配，其同意进行维修或适当赔偿；入户防盗门锁坏了，是因为在交接后其钥匙丢失了，没有办法进门，所以就找人把这个锁打开了；条石弄翻是事实，但是维修费太高了；床和床垫发霉是否是其造成的其不知道，且原告也没有提供证据证明床及床垫的价格，其认为床和床垫属于正常折旧；关于卫生，其当时跟原告说由其来打扫，原告说要等房屋问题维修好以后再一起打扫，后来没几天原告就说他已经找人打扫好了花了2000多元。故对于维修费及保洁费，原告主张过高；2、关于房租损失，租赁合同于4月14日到期，其于到期时已搬离房屋，故不同意承担该损失；3、对水电费予以认可，对物业费不认可；4、床和床垫属于正常折旧，不同意赔偿；5、不同意承担公证费。反诉原告国金公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人返还房屋押金12000元；2、被反诉人因未按时退还押金而应向反诉人支付违约金28800元（此违约金从2018年4月18日至反诉之日即6月4日，共48天，按照日百分之五计算）。事实与理由：其与吴年华签订房屋租赁合同，合同期满后，其依约返还房屋，但吴年华以各种理由拒不返还房屋押金，其经催要无果，故诉至法院。反诉被告吴年华辩称：不同意返还押金，因为国金公司给租赁房屋造成损害，同意抵扣，对违约金不认可。本院经审理认定：2018年4月，吴年华与国金公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1、吴年华将位于南京市江宁区出租给国金公司使用，租赁期限自2018年4月15日至2019年4月14日，每月租金12360元，押金12000元，于租赁期满3个工作日内返还国金公司，未按时退还的，每延迟一日应按月租金的5%支付违约金；2、租赁期内的水费、电费、网络费、物业费等由国金公司承担；3、租赁期满后，国金公司应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；4、租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，吴年华负责室内外设施维修义务并承担维修费用，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，国金公司应及时通知吴年华修复，吴年华应在接到通知后的三日内进行维修，因国金公司保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，国金公司应负责维修或承担赔偿责任。上述合同签订后，吴年华于2018年4月15日将房屋交给国金公司使用，国金公司按约支付押金12000元和相应租金。租赁合同到期前，吴年华于2019年3月26日通过微信通知国金公司提前做好卫生、家具归位、有问题的提前维修，被告回复“好的”。租赁期满后，国金公司搬离租赁房屋，但双方并未交接，国金公司尚有水费55.60元、电费1371元未付，并造成租赁房屋部分损坏。因双方对租赁房屋维修协商不成，吴年华于2019年4月19日向本院起诉，并于2019年5月20日申请对租赁房屋现状进行公证，支出公证费3000元。根据吴年华提交的公证书及双方陈述，租赁合同到期时租赁房屋主要存在以下问题：1、院子大门变形不能上锁；2、院子石板路边上的条石脱落；3、入户防盗门锁损坏；4、一楼会客厅三个墙面有打篮球痕迹；5、一楼会客厅空调旁墙面受潮发霉（不在吴年华主张的损失范围内，吴年华陈述国金公司所谓的之前空调漏水并不是保姆房空调漏水，而是该处空调漏水）；6、二楼卫生间水管漏水造成卫生间地面瓷砖破裂、台盆面板发霉、墙面受潮发霉，二楼到一楼的实木楼梯受潮开裂发霉、卫生间下面的一楼保姆间的顶部、墙面、地板、门框以及储藏室的门框发霉、变形；7、全屋卫生未做。关于上述问题的处理，因双方协商不成，吴年华于2019年5月26日自行委托南京市江宁区史成秋水电安装工程队对租赁房屋进行维修，合同上载明的开工日期为2019年5月26日、竣工日期为2019年6月10日，竣工总价为27900元，于工程竣工验收合格付清，具体维修内容为：1、保姆房石膏板吊顶及线条拆除+安装5000元，墙面维修做漆1000元，实木地板更换3500元，实木门及门套更换做漆2000元，小计11500元；2、楼梯和储藏室：实木楼梯5个台阶更换做漆1500元，楼梯踢脚板更换做漆300元，储藏室门套更换做漆300元，楼地处墙面维修做漆2000元，小计4100元；3、二楼客卫三角阀及软管更换150元，台盆柜门板更换700元，地砖拆除400元，地面做防水及铺设地砖2500元，小计3750元；4、车库顶及墙面做漆1000元，小计1000元；5、餐厅墙面维修做漆1500元，小计1500元；6、大门变形维修1000元，小计1000元；7、防盗门锁更换250元，小计250元；8、院子小路边条石维修800元，小计800元；9、全屋及院子保洁2000元，小计2000元；10、成品保护费500元、垃圾费1500元，小计2000元。吴年华实际于2019年6月4日支付维修费27900元。另查明：2019年6月3日，吴年华支付租赁房屋2019年1月至12月物业费、公摊费合计3455元。上述事实有房屋租赁合同及交割清单、不动产权证、公证书、公证费发票、全包装修合同、维修费发票及付款凭证、水费发票、电费发票、物业费收据、微信聊天记录、当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为：吴年华与国金公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。关于租赁房屋维修费、保洁费。根据合同约定，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，国金公司应及时通知吴年华修复，本案中，国金公司在发现二楼卫生间漏水后，未及时通知吴年华进行维修，造成卫生间地面瓷砖破裂、台盆面板发霉、墙面受潮发霉，二楼到一楼的实木楼梯受潮开裂发霉、卫生间下面的一楼保姆间的顶部、墙面、地板、门框以及储藏室的门框发霉、变形等问题，应当赔偿该部分维修费；又根据合同约定，因国金公司保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，国金公司应负责维修或承担赔偿责任，本案中，因国金公司使用不当，造成院子大门变形不能上锁、院子石板路边上的条石脱落、入户防盗门锁损坏、一楼会客厅三个墙面有打篮球痕迹等问题，亦应赔偿该部分维修费；另根据合同约定，国金公司应当按照原状返还房屋，故其应当在返还房屋时做好卫生，其未按约履行，应当承担相应的保洁费。综上，对于吴年华所花去的维修费、保洁费27900元，除第4、5项合计2500元不应由国金公司承担外，其余25400元均应由国金公司承担。关于维修期间造成的房租损失及违约金。国金公司未及时维修上述问题，致使吴年华无法另行出租，必然造成一定的房租损失，本案中，吴年华与南京市江宁区史成秋水电安装工程队约定竣工验收合格付清维修费，而其于6月4日付清维修费，应以该日作为维修完毕之日，故对2019年4月15日至6月4日的房屋损失20000元（400元/天*50天），本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。至于违约金，无合同依据，本院不予支持。关于水费55.60元、电费1371元，国金公司同意承担，本院予以支持。关于维修期间的物业费，吴年华要求国金公司承担无合同依据，本院不予支持。关于床及床垫费用，吴年华并未提供证据证明系国金公司使用不当造成损坏，其要求国金公司赔偿，证据不足，本院不予支持。关于公证费，系为保全证据而支出，吴年华要求国金公司承担并无不当，本院予以支持。关于押金，吴年华同意抵扣相应损失，本院予以支持。至于违约金，因国金公司未按约维修房屋，吴年华未退还押金并无不当，不应按照合同约定支付违约金。综上，国金公司应给付吴年华维修费及保洁费25400元、维修期间的房租损失20000元、水费55.60元、电费1371元，合计46826.60元，扣除押金12000元，尚应支付36826.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、国金黄金股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付吴年华36826.60元；二、驳回吴年华其余诉讼请求；三、驳回国金黄金股份有限公司其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分应收案件受理费1332元，由吴年华负担350元，由国金公司负担982元。反诉部分应收案件受理费310元，由吴年华负担90元，由国金公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙自亮人民陪审员  陈 玲人民陪审员  张顺旗二〇一九年九月十二日书 记 员  孙 林