河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初4432号原告：翟长德，男，1978年9月4日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：史振宇，河南仙源律师事务所律师。被告：杨磊，男，1984年9月14日出生，汉族，住河南省柘城县。被告：梁慧星，男，1976年11月8日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被告：刘长征，男，1978年9月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告翟长德与被告杨磊、梁慧星、刘长征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告翟长德的委托诉讼代理人史振宇，被告杨磊、梁慧星、刘长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟长德向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨磊签订的房屋买卖合同；2、判令被告杨磊退还原告购房款55×××00元；3、判令被告杨磊支付原告违约金55000元；4、判令被告杨磊赔偿原告资金占用损失55515.63元（按55×××00元年利率7.125%自2018年3月20日计算利息损失，计算至2019年8月20日，以后利息损失另计至房款清偿为止）；5、判令被告梁慧星、刘长征对以上诉请求承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告翟长德与被告杨磊2018年3月20日签订房屋买卖合同。约定：被告杨磊将位于河南省新郑市××镇××路南侧翰林府邸5号楼1单元1-2层104室的房屋卖给原告，房屋价款55×××00元，应在合同生效之日内给付，被告杨磊应在收到购房款的当日内将房屋交付给原告；如不按约履行，违约方向守约方按照房屋交易金额支付双倍违约金。被告梁慧星、刘长征提供担保、出具承诺书，承诺出现任何问题由刘长征、梁慧星承担。时至今日，被告杨磊仍未交房，酿成纠纷。因被告梁慧星、刘长征承诺担保，应承担连带责任。为此诉至法院，请求判如所请。被告杨磊辩称：生意亏损，现在没有能力偿还，尽量把房子作给原告，之前给原告定的有协议，原告一次性支付55×××00元，房子后续月供由原告支付，但是原告只支付了一个月的月供7800多元，其余的都是本人付的。被告梁慧星辩称：原告与杨磊签订房屋买卖合同是事实，原告也支付55×××00元给杨磊了，本人没担保，是见证人，故不应当承担连带保证责任。被告刘长征辩称：原告与杨磊房屋买卖，本人只是个见证人，没写过任何担保，不应当承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对于有争议的事实和证据，本院认定如下：一、原告提交证据：1、原告商品房买卖合同一份，证明杨磊在位于新郑市××镇××路北侧翰林府邸5号楼1单元1-2层104有房产一处；而且经新郑市房地产交易中心统计备案；2、原告与杨磊2018年3月20日签订的房屋买卖合同及收条，证明在2018年3月20日原被告签订房屋买卖合同，房屋价款为55×××00元，如果不履行合同，违约方无条件赔付守约方按房屋交易金额的两倍违约金，然后杨磊给原告出具了55×××00元的收条，当时的见证人是刘长征和梁慧星；3、承诺书一份，证明在签订合同后刘长征和梁慧星又出具承诺，帮助翟长德办理各类手续，如果出现任何问题由刘长征和梁慧星承担，通过该承诺可以证实刘长征和梁慧星的身份已经从见证人变成担保人；4、转账记录一份、翟长德与马小杰的结婚证复印件，证明2018年3月21日翟长德的妻子马小杰向被告指定账户转账了55×××00元；5、商品房抵押合同一份，证明杨磊已经将涉案房屋抵押贷款，房屋无法正常交付并且过户，杨磊已经根本性违约。被告杨磊对第一组第二组证据没有异议；承诺书的意思就是刘长征、梁慧星帮助原告办理房产手续、过户手续；房子就是分期付款的，肯定是抵押。被告梁慧星质证认为所有的合同是真实的，承诺书的名字是自己签的，签的意思就是协助原告办理手续。被告刘长征质证意见，买卖合同是真实，抵押合同也是真实，自己只是见证人，承诺书是自己签字，签的意思就是协助原告办理手续。被告对原告提交的证据的真实性没有异议，本院认定上述证据证明的杨磊以55×××00元的价格卖房给原告的事实；至于被告梁慧星、刘长征所出具承诺能否认定为担保问题，法庭认为，当事人作出民事行为应当以当时的真实意思表示来定，从本案证据综合分析，写承诺书确是保证协助原告办理手续，当时不可能预见以后出现的纠纷，不应就承诺范围作扩大解释，不应以此承诺就认定承诺人对返还房款、返还损失等承担保证责任。因此原告此项证明目的依据不足，本院不予认定。二、被告提交证据：被告庭后提交客户明细对账单三张，证明原告在签订合同后，三次支付房屋贷款的事实。原告认可三次转款，但异议该转款是被告借款、不是原告转付的房贷。因原告承认转款事实、但主张是被告借款并没有提出相关证据，其异议不成立，本院认定原告支付房贷的事实。根据当事人的质证和陈述，本院认定事实如下：2016年1月19日，被告杨磊购买位于河南省新郑市××镇××路北侧翰林府邸5幢1单元1-2层104有房产一处，面积143.82平方米，总价款1749818元，首付现金30.28%计款529818元，下余69.72%计款1220000元用商业贷款按揭。合同约定，2017年10月31日前该房交付杨磊使用。2016年4月27日，杨磊用该房抵押按揭贷款1220000元，约定自2016年4月14日至2046年4月14日付清贷款。2018年3月20日，被告杨磊将上述房屋卖给原告翟长德，并签订了房屋买卖合同。合同约定，翟长德一次性交付杨磊55×××00元，杨磊收到房款当日将房屋交付给翟长德，杨磊保证交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，杨磊在交易前办妥，交易后如有上述未清款项由杨磊承担全部责任；办理房产证手续所产生的一切税费由翟长德承担。另外原告翟长德与被告杨磊又补充了违约责任：自合同签订之日起，如一方违约，经双方商定，违约方无条件赔付守约方按房屋交费金额二倍违约金。原告翟长德与被告杨磊签订房屋买卖合同，由被告刘长征、梁慧星见证；被告刘长征、梁慧星于签合同的2018年3月20日出具承诺：关于翟长德与杨磊该房屋买卖合同，杨磊无条件协助翟长德办理各类手续，如出现任何问题，由刘长征和梁慧星承担。2018年3月20日合同签订、完善后，翟长德通过马小杰账户将55×××00房款转至杨磊指定的丁志红账户，杨磊收到了合同约定的房款后，并没有向翟长德交付房屋。因双方商定，该房以后的房屋按揭贷款应由翟长德支付，翟长德遂于2018年4月19日还贷款8000元；于2018年5月23日还贷款7830元；于2018年6月22日还贷款7960元。后翟长德未再支付房贷。双方反生纠纷后，翟长德以杨磊未交付房屋为由，要求解除合同而提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的无法实现的，对方可以解除合同。本案被告杨磊收到房款后应当将房屋交付给原告翟长德，其不按约定交房属于违约，原告翟长德买房的目的没有实现当然有权解除合同。合同解除后，被告杨磊应当将房款返还给原告翟长德。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。法律对当事人是平等的，本案原告是买受人，要求出卖人被告杨磊退还房款及损失，也应当可以参照此规定。为此原告翟长德提出的要求被告杨磊赔偿资金占用损失的诉讼请求，本院予以支持；按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%加罚50%计算应为7.125%，因此本院支持按年利率7.125%计算资金占用损失。原告翟长德与被告杨磊约定：自合同签订之日起，如一方违约，经双方商定，违约方无条件赔付守约方按房屋交费金额二倍违约金。按照此约定按已付房款双倍赔付违约金，数额过高，与相关法律规定不符；该约定条款适用的是定金罚则，不应具有法律效力。原告自己也认为数额过高，才主张按已付房款的十分之一、要求赔付55000元。本案房屋买卖合同签订后，原告翟长德按照约定支付了55×××00元房款是事实，被告杨磊承诺当日交房但并未交付房屋，属于违约，其应当承担违约责任；原告翟长德因被告杨磊未交房而无法实现合同目的，可以要求解除合同，合同解除后，被告杨磊应当返还收到的55×××00元房款。因双方约定该房屋的后续按揭房贷应由翟长德承担，这一约定，由原告翟长德实际支付三个月的房贷的事实足以认定；因此原告翟长德庭审陈述的买房时不知道所买房屋已抵押贷款的情节与事实不符，也与自己已三次支付房贷的行为相悖。因原告翟长德对所买房屋属按揭的事实知情，并同意承担后续房贷，其在支付三个月房贷后不继续还贷也属违约行为。既然本案房屋买卖合同的双方均存在违约，与双方约定的“自合同签订之日起，如一方违约，经双方商定，违约方无条件赔付守约方按房屋交费金额二倍违约金”的条款不相符合，就不应适用该违约条款；本案合同双方没有守约方，本案原被告约定的违约方向守约方承担责任的条件并不具备，相互可不在赔付。原告翟长德要求被告杨磊赔付的55000元的请求，本院不予支持。依照民事行为的诚实信用原则，当事人对自己的承诺应当履行兑现。本案被告刘长征、梁慧星在翟长德与杨磊订立合同时承诺“关于翟长德与杨磊该房屋买卖合同，杨磊无条件协助翟长德办理各类手续，如出现任何问题，由刘长征和梁慧星承担。”，从承诺的内容看，是保证协助原告办理相应的房屋手续；从承诺的背景看，订约方、承诺方均没有担保合同解除、担保退还房款的意思表示。因此对于承诺行为不宜作扩大解释，应以当事人当时的真实意思表示为准。原告起诉要求被告刘长征、梁慧星因有承诺而主张其承担连带保证责任的请求，没有提供相关联的证据与承诺相互印证，属证据不足，该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除翟长德与杨磊2018年3月20日签订的房屋买卖合同；二、杨磊应当自本判决生效后十日内支付给翟长德购房款55×××00元并支付资金占用损失（自2018年3月20日起按年利率7.125‰计算至付清之日止）；三、驳回翟长德的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10405.16元，减半收取5202.58元，由被告杨磊负担2601.29元，原告翟长德负担2601,29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  赵德峰二〇一九年九月二十三日书记员  李沛霖