上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7512号原告：倪瑛婷，女，1987年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告：上海衡智房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：彭飞，执行董事。委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。原告倪瑛婷与被告上海衡智房地产有限公司(下称“衡智公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告倪瑛婷及其委托诉讼代理人赵凤英、被告委托诉讼代理人贾逸玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪瑛婷诉称：2017年7月14日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定坐落于青浦区朱家角镇张家圩路XXX弄XXX号房屋(以下称“系争房屋”)由被告出售给原告，房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)4,353,180元，被告应于2018年6月30日前将房屋交付给原告。合同还将其他事项做了约定。合同签订时，样板房及系争房屋的户型图显示地下室天井均为L型，窗户有7个。但交房时，原告发现地下室天井户型为I型，少了东面一面I型，天窗只有西面一扇，少了东面一面墙和四个天窗，严重影响了原告房屋的采光。被告未按照约定时间交付房屋，并且房屋顶楼和地下室漏水严重，一层墙面空鼓；一层室外内低外高造成墙面漏水严重等问题。车位在购房时约定是大理石材料，但在交房时均为沥青材质。原告认为被告上述行为均构成违约，户型不符且严重影响采光；房屋至今不具备交房条件，造成原告无法按时入住房屋；停车位未按约定材料制作，均造成原告房屋价值的减损，理应作出赔偿。经双方多次协商未达成一致意见，故原告诉诸法院，请求：1.判令被告为原告按照约定建造地下室天井(具体布局为L型，东面窗户增加一面四个)，如被告无法建造地下室，应赔偿原告251,852元；2.判令被告支付原告延期交房的违约金(按照房款4,353,180元的日万分之五，自2018年7月1日计算至实际交房之日止)；3.判令被告赔偿原告停车位材料变更的差价损失5,000元；4.判令被告对房屋一层墙面空鼓和地下室漏水问题进行维修。审理中，原告明确诉讼请求1为：判令被告赔偿原告251,852元。被告上海衡智房地产有限公司辩称：不同意原告的所有诉讼请求。1.双方从未对天井面积为75.60平方米形成合意，合同中对价格约定非常明确，计算方式为建筑面积乘以单价，不存在地下面积，如有增加地下面积会导致房价相应增加；且合同附件二中明确显示地下室不存在L型天井；2.被告已按约将符合国家标准的房屋交付原告，不存在延期交房；3.相应的车位材料变更，与事实不符；4.被告已经原告提出的质量问题维修完毕。经开庭审理查明：2017年7月14日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定，由乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为111.62平方米，其中套内建筑面积为105.02平方米、公用分摊建筑面积为6.60平方米，另有地下附属面积68.72平方米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为39,000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,353,180元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日天内与乙方签订本合同变更协议；甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，除不可抗力外，甲方在该房屋交付给乙方后12个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同第十一条约定，甲方定于2018年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在2018年6月30日前将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自2018年6月20日第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权按照《补充条款一》相关约定处理。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为按照《补充条款一》相关约定。《补充条款一》第十三条约定，乙方同意，为相邻权利人所有的房屋在包括但不限于设计、建造、通行、修缮等方面提供必要的便利，并不得就此向相邻权利人及甲方提出任何权利主张或索赔要求。对于建筑区划内的城镇公共绿地、道路及明示属于甲方或其他个人的包括但不限于绿地、车位、车库等乙方均不享有所有权。凡未通过出售、租赁等方式处分所有权或者使用权的车位，均归甲方所有。第十四条约定，甲方应当在2018年6月30日前,将符合以下约定条件的商品房交付乙方使用：取得《住宅交付使用许可证》；如甲方未能在上述期限内达到上述交付条件，乙方同意给予甲方三个月的交房宽展期(下称“宽展期”，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延)，允许甲方在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付乙方使用，乙方同意宽展期内购房合同继续履行，且甲方不承担违约责任；若该商品房提前符合交付条件，甲方亦有权提前交付，此不构成甲方违约，乙方同意在甲方通知的交房期限届满前付清所有购房款并接某该商品房，且承担自甲方通知的交房期限届满之日起应由乙方承担的物业管理费等相关费用；商品房交付的标志为甲方将该房屋的钥匙移交乙方，乙方应当配合办理签收手续；如乙方拒绝接某或者未按照甲方通知交房的时限办理钥匙接某的，视为乙方对该商品房及一切所属设施均无异议并已接某该商品房(即甲方已履行完成交付房屋的义务)，商品房的风险和物业管理费等费用自动转移由乙方承担；乙方同意，甲方可在办理完成该商品房交接手续后，补充出示、提交购房合同第十三条所约定的证明文件，乙方承诺不以“文件不齐全”为由拒绝接某该商品房或者要求甲方承担延期交房责任；该商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由甲方根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，以项目整体建成交付时间为准；该商品房相关基础设施设备,以最终实际交付现状为准；乙方付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用(包括面积补差款、物业服务费等)后方可办理该商品房交接手续，否则甲方有权拒绝交房且不承担延期交房违约责任；但该商品房涉及的物业管理费等费用、风险、责任等从购房合同约定的房屋交付日或甲方通知提前交房期限届满之日(以先到者为准)起由乙方承担；如乙方未按甲方要求办理完毕该房屋的交接手续(包括签署《房屋交接验收表》、未付清相关税费及物业服务费、未接某房屋钥匙等)，甲方有权推迟该房屋的交付日期且甲方不承担任何延期交房责任；乙方若认为交付的商品房存在质量瑕疵，应在房屋交接验收表中载明(但不影响乙方根据购房合同约定的期限完成对该商品房的验收交接)，并由甲方核实后进行维修，乙方不得以属于房屋保修范围的质量瑕疵(包括但不限于门窗翘裂、五金件损坏、管线安装、局部墙面渗水、墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部空鼓、开裂、起沙等)为由拒绝接受该商品房(包括拒绝接某该房屋的钥匙等情形)；若以属于房屋保修范围的质量瑕疵为由拒绝接受该商品房的，则视为该商品房已按时交付，乙方不得以此追究甲方延期交房责任，维修期间不视为逾期交付；如房屋需要进行整改或维修的，乙方应当给予甲方一切必要的配合，如因乙方不予配合而导致维修不能、延误或者损失扩大的，甲方不承担任何责任。第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，甲方可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因[包括累计24小时降雨超过24M(含24M)或日刮风6级以上(含6级)或日最高气温35C以上(含35C)等]；⑤供水、供电部门的停水、停(限)电通知；⑥其他非甲方所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，甲方即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知乙方的义务，同时甲方也无需对该延误承担任何责任，有疑义的乙方可在交房时向甲方提出查阅相关事实文件的要求，甲方应当给予配合。第十六条约定，如甲方超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，乙方有权拒绝交接，甲方自宽展期届满之次日起按如下约定承担延期交房违约责任，逾期不超过90日，自宽展期届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款0.005%的违约金、合同继续履行。第十七条约定，甲方及乙方同意，购房合同第八条、第九条调整为：购房合同签订后，在获得相关政府部门的批准之情况下，甲方有权变更该房屋的建筑设计(包括结构形式户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式)而不视为甲方违约且甲方无须另行通知乙方或者征得乙方同意，乙方应同意或视为同意设计变更而无权要求解除购房合同或因此向甲方提出任何权利主张。涉及小区平面布局有关的容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等，在获得相关政府部门的批准之情况下，甲方有权变更，无须另行通知乙方或者征得乙方同意。乙方同意不以规划变更或者建筑设计变更为由向甲方主张任何赔偿责任或者要求解除合同。第四十条约定，甲方向乙方提供的项目或商品房相关资料和广告(包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明)不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约。甲方雇佣或者委托的任何人员(包括销售人员)出具或签署的任何文件，均应在甲方予以书面授权或书面确认的情况下方对甲方具有约束力；双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与购房合同及本《补充条款一》不一致的或超出购房合同及本《补充条款一》约定的，不构成合同内容；样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准；该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。第四十九条约定，本《补充条款一》为购房合同不可分割之组成部分，具有同等法律效力。如本《补充条款一》与购房合同及其附件存在不一致的地方，均以本《补充条款一》的约定为准。本《补充条款一》自双方签字或者盖章之日起生效。第五十二条约定，乙方确认：签字之前乙方已经详细阅读并理解本《补充条款一》的全部内容，相关内容已经与甲方进行充分协商，甲方对相关条款已进行全面、合理提示和说明，双方同意接受本《补充条款一》内容并自愿签订本《补充条款一》。同日，原告向被告出具《房屋改造声明》，载明，为提供系争房屋的实用性和私密性，原告已委托第三方施工单位对系争房屋进行改造施工并与第三方签订《房屋改造施工协议》，现原告就系争房屋改造施工的有关事项声明如下：1、原告自愿委托第三方对系争房屋进行改造施工，该房屋改造施工过程及结果与被告无关；2、原告在此不可撤销的授权第三方代理原告从被告处接某系争房屋并组织改造施工，原告不再对系争房屋进行购房合同约定的交付验收；3、第三方完成改造施工后，原告同意第三方委托被告书面通知本人接某系争房屋，原告按照购房合同及施工协议约定与被告办理系争房屋的交接手续，原告对该安排不持任何异议；4、原告承诺严格按照购房合同约定的交付时间(如被告通知提前交房，原告同意按照被告通知的期限及时办理)查验并接某系争房屋，验收以购房合同及施工协议约定内容为准。原告未在购房合同约定的期限内办理收房手续的，视为原告对于第三方实施的改造及系争房屋的现状均无任何异议，且被告及第三方已履行完成交付系争房屋的义务；5、原告知悉并认同系争房屋及该项目其他房屋的改造施工将导致该项目公共区域或设施设备等有所变动，原告对此无任何异议，同意在任何时候都不会因此向被告提出任何权利主张；6、因系争房屋改造施工将会造成系争房屋面积、布局、管线等与购房合同约定存在差异，上述差异与被告无关，原告承诺不因改造施工导致系争房屋面积、布局、管线等变化而向被告主张任何权利。且原告同意系争房屋交付时以实际交付现状为准；7、如因政府等原因导致改造施工未能实施，原告不因此向被告主张任何权利。……另查明，2018年5月15日，被告取得青浦区朱家角镇张家圩路333弄的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年7月21日，被告向原告发出《中骏·青云里交房通知书》，载明：原告购买的系争房屋已具备交付条件，可办理交房手续。被告定于2018年7月27日至2018年7月30日集中办理该项目的交房手续，为确保集中交房期间的相关工作有序进行，您所购房产安排于2018年7月27日办理交房手续。如无法按以上规定时间办理交房手续，请于2018年7月27日前与被告联系，另行预约办理交房手续的时间，预约的办理交房时间截止集中交房期间届满之日。如原告未在上述集中交房期间截止日(即2018年7月30日)前办理交房手续，被告将根据《商品房买卖合同》的约定视为原告已同意接某系争房屋。原告于2018年7月22日收到该交房通知书。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房出售合同、交付使用许可证、房屋改造声明、交付通知书及快递凭证等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、根据预售合同约定，被告的交房日期应在2018年6月30日前，但由于系争房屋存在渗漏水等质量问题，故原告拒绝收房，现房屋质量问题仍未修复，房屋至今未交付原告，存在逾期交付的事实，故被告应以总房款4,353,180元为本金，以日万分之五的标准向原告支付2018年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金；2、原告看房时被告向原告出示的户型图、小区平面图均显示系争房屋为L型，且所看的同户型房屋地下室均为L型，而原告验房时发现地下室结构变为I型，面积也比之前的面积减少了，结合现地下室的面积可推算出L型地下室面积为79.60平方米，地上建筑面积为111.64平方米，总面积为191.24平方米，单价为22,895元每平方米，故被告应赔偿原告因地下室面积减少造成的损失251,852元；3、案涉合同签订时，被告销售人员承诺购房送车位，故原告应为系争房屋楼下停车位的所有权人，车位应为系争房屋的一部分；原告购房时样板房停车位使用的材质是大理石的，且被告承诺原告交付房屋的停车位也是大理石的，但实际交房时材质是沥青的，由于材质不同故价值不同，被告应赔偿原告因材料变更造成的差价损失5,000元；4、补充条款第十四条对预售合同第十一、十二条进行了重新约定，以及对于天气情况的约定，均属格式条款，字体很小，但被告未能明确告知原告，也未作出明显标识，排除了原告的合法权益，造成不公平，故该条款应为无效。为此，原告提供房屋及地下室照片、光盘、户型图、沙盘照片、总平面图、车库照片、竣工图等作为证据。被告认为案涉房屋质量问题需经书面报修，且原告之前反映的问题已经维修完毕；对于地下室照片无法核实，但确认地下室有两种户型，对于案涉合同中约定的地下室户型为I型；对户型图真实性无异议，但并非系争房屋的户型；沙盘照片及总平面图均无法显示案涉地下室为L型；对原告提供的录音证据不予认可，无法证明原告的证明目的；照片是原告购房时拍摄，且合同中并未对车位的材料进行约定；竣工图系俯视图，无法显示地下室状况。同时被告表示：1、根据预售合同附件二显示，系争房屋地下室户型为I型，且对面积进行了明确约定，与房屋土地权属调查报告中所载预测及实测情况一致；原告诉请主张赔偿地下室结构变更的损失没有依据；2、原告系委托案外人进行装修改造，并向被告出具了承诺书，故该房屋是由被告于2018年5月22日交付原告委托的案外人接某，后续案外人装修公司为保障交房时的秩序，将系争房屋委托被告统一于2018年7月份交付；原告认为房屋存在质量瑕疵拒绝接受系争房屋，应视为交付完成；3、即使2018年7月份的交房是由被告进行，也未超过合同约定的宽展期，且案涉项目在施工过程中遇到极端天气，按照补充条款需延长工期，交付时间也应相应顺延；4、原、被告从未就车位材质达成合意，原告对材质差异损失的主张无相应依据。为此，被告提供房屋改造施工协议、装修单位代收领文件、气象资料证明、预测报告及实测报告节选等作为证据。原告对房屋改造施工协议、气象资料证明的真实性无异议，但对证明内容不予认可，认为根据原、被告的约定，应由被告为原告进行改造，该改造施工是原告购买房屋后被告赠送的，相关改造的费用也是由被告支付，原告只是签订协议，故购房合同与改造协议、改造声明是一并签署，且是格式文本；施工期间的天气情况并未构成极端气候的条件，非不可抗力范畴；对装修单位代收领文件的真实性不予认可；对预测报告及实测报告节选真实性无异议，对证明目的有异议，且买卖房屋的时候被告未出具报告。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告主张地下室户型变更损失，本院认为其提供的证据并不能证明其主张，理由如下：首先，根据预售合同第二条及附件二显示，系争房屋地下室面积为68.72平方米，且形状并非原告所主张的L型；其次，预测报告及实测报告中载明的地下室面积及分层勘丈图均与预售合同中载明的面积及形状一致；最后，合同补充条款第四十条中明确约定被告提供的项目或商品房相关资料和广告(包括但不限于总平面图、效果图、户型图、模型以及有关文字说明)不作为该商品房状况的依据，亦不作为要约；样板房仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指导，不作为交房标准；该商品房及所在项目应以政府的最后批复及购房合同约定为准。综上，本院对原告主张的相关地下室赔偿本院不予支持。根据合同补充条款第十四条约定被告在2018年6月30日前未能取得《交付使用许可证》的条件下，原告同意给予被告三个月的交房宽限期，被告于2018年5月15日即取得案涉小区的交付许可证，故对被告提出的其享有三个月宽展期的主张，本院不予采信。但原告向被告出具改造声明，授权案外人代为原告接某系争房屋，结合被告提供的2018年5月22日房屋交接书，本院认定系争房屋已于2018年5月22日交付原告，对原告主张的逾期交付违约金本院不予支持。原告主张的车位材质损失、墙面空鼓及渗漏水维修问题，依据不足，且被告不予认可，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告倪瑛婷的全部诉讼请求。案件受理费5,152.78元，减半收取计2,576.39元，由原告倪瑛婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年九月三十日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。