福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0624民初737号 原告:叶映雄，男，1985年10月12日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园1幢102房。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：陈鸿，董事长。 委托代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告叶映雄诉被告诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶映雄及其委托代理人郑琦瑄，被告诏安县版筑房地产开发有限公司的委托代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶映雄向本院提出诉讼请求，要求判决：1、诏安版筑公司自2018年1月1日起至实际将符合合同约定的商品房交付叶映雄之日止，按日向叶映雄支付全部房价万分之五的违约金（暂计至2019年1月20日为94830.5元）；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。事实和理由：原、被告于2016年7月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北“尚品广场”3号楼303室的房产。合同约定被告应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。同时约定被告逾期交房的违约责任，即被告逾期超过90天后，应按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款492626元。然而被告并没有依约履行交房义务，存在严重逾期交房的违约责任。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。 诏安版筑公司辩称，1、原告要求逾期交房违约金按全部房价的日万分之五计算，没有事实依据，其违约金标准明显超出双方约定的意思表示范围。根据合同第十二条约定，逾期交房在90天内，按支付的全部价款的每日万分之一计算违约金，超过90天，买受人可以解除合同，要求继续改造合同的，按支付的全部价款的每日万分之零点三计算违约金；2、答辩人虽实上存在逾期交房的事实，但根据合同补充协议第三条的约定，施工期间出现中雨以上或六级以上大风等恶劣天气、停水停电、政府高考管制等因素，可以据实予以延期交房而不算逾期交付日期。本案讼争房屋在开始施工至实际交房之日期间存在有据可查的以上可以据实延期交房的日期核计为397天。因此，原告2019年1月26日收房，按合同约定的交房时间2017年12月31日计算，答辩人无需承担逾期交房的违约责任。 叶映雄围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及备案证明书各一份；2、收款收据二张、《个人购房担保借款合同》一份、还款流水明细清单一份、购房发票两份。诏安版筑公司质证后认为：证据1真实性没有异议，但不能证实逾期交房违约金按日万分之五计算。证据2没有异议。 诏安版筑公司围绕其答辩意见提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议一份；2、施工许可证、预售许可证各一份；3、规划条件核实意见书一份；4、交房通知书及邮寄凭证各一份；5、交房登记表一份；6、漳州华风气象科技有限公司出具的气象资料分析报告一份；7、停电情况证明一份；8、停水公告材料十四份；9、工程监理日记一套；10、诏安县第二自来水公司开具的证明一张；11、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、漳州市房屋面积测绘报告各一份。叶映雄质证后认为：证据1、2、3、5真实性没有异议，证据4、6、10证据三性均有异议，证据7、8、9、11证据三性均无法确认。 本院于2019年8月12日依职权向诏安县气象局调查取证如下内容：1、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县台风天气的天数及具体时间；2、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县最大风速达6级以下（含6级）的天数及具体时间、平均风速达6级以上（含6级）的天数及具体时间；3、2016年4月1日起至2019年8月1日止我县24小时降雨量大于等于25mm的天数及具体时间。诏安县气象局于2019年8月16日向本院出具《气象证明》一份，证明内容如下：1、台风天气对工期的影响，具体以住建部门发布的停工通知为准；2、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日最大风速达到6级以上（含6级）的天数16天，我县日平均风速达到6级以下（含6级）的天数0天；3、根据县气象局（本站）资料显示2016年4月1日至2019年8月1日，我县日降水量大于等于25mm的天数为68天。双方当事人对本院依法调查取证的《气象证明》的真实性没有异议。 本院对双方当事人质证后没有异议的证据（叶映雄提供的证据1、2，以及诏安版筑公司提供的证据1、2、3、5的真实性，本院依法予以确认并在卷佐证。 本案双方当事人争议的焦点是：1、本案逾期交房天数的问题；2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题。 本院认为：1、关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，叶映雄已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。即自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起至实际交房时间（2019年1月26日）止，被告逾期交房的天数为390天。诏安版筑公司向本院提交的证据11竣工验收报告可以看出，本案讼争商品房于2018年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位确定竣工验收合格并同意交付使用。故本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年7月25日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。根据诏安县气象局出具的《气象证明》，2016年7月25日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天。诏安版筑公司辩称遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不算逾期交房天数，因其提供的停电的证据6，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据8仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围以及相关职能部门的文件，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间为：发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天。叶映雄称本案可以据实予以延期交房的情况，应同时具备气象条件、无法正常施工两个条件，因《商品房买卖合同》对降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气情况，并未约定必须造成无法正常施工才予以扣除，故其主张证据不足。本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的时间段为合同签订之日起（2016年7月25日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，总天数为48天，讼争商品房逾期交房天数为390-48=342天。 关于焦点2、本案逾期交房违约金的计算标准的问题，本院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。根据合同字面意义上解释，结合合同目的，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之五的违约金计算标准也确实过低及过高，依法应予调整，本案违约金标准依法应酌情调整为日万分之一。故本案逾期交房违约金为：492626×342×万分之一=16847.8元。 经庭审认证，对本案事实作如下认定： 叶映雄、诏安版筑公司于2016年7月25日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定叶映雄向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北尚品广场3号楼303室商品房。单价每平方米人民币4260元，总价款人民币492626元。买受人应于2016年7月25日前支付首期房价款148626元，余款344000元向中国农业银行有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地震街自然灾害及其他不可抗力之外，还包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，叶映雄依约于2016年7月25日支付首付款148626元，余款344000元于2016年10月13日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2019年1月26日，叶映雄与诏安版筑公司办理交房手续。原告于2019年3月14日向本院提起诉讼。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部房款，被告未能按约将讼争商品房交付原告，构成违约。首先，关于逾期交房天数的问题，2018年5月18日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对本案讼争商品房所在建筑进行各项施工项目验收，经验收合格。被告于2019年1月26日交房，本案逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起计至实际交房时间（2019年1月26日）止，被告逾期交房的天数为390天。扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计算逾期交房的天数42天（其中发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天），本案讼争商品房逾期交房天数为342天。其次，根据合同的约定，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。兼顾合同双方当事人的合法权益，本案逾期交房违约金的标准应酌情调整为日万分之一，即492626×342×万分之一=16847.8元。叶映雄主张的本案逾期交房违约金应按日万分之五计算，以及诏安版筑公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算，偏高或偏低，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付叶映雄逾期交房违约金16847.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2171元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  沈绮峰 审 判 员  张淑红 人民陪审员  杨平原 二〇一九年九月十日 书 记 员  林仕平 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。