大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初1272号原告：周思遥，男，1987年4月7日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：赵基起，辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝全，辽宁瑞石律师事务所律师。被告：大连天有地产开发有限公司。住所地：大连旅顺经济开发区滨港路32号。法定代表人：刘天有，该公司董事长。诉讼代表人：大连天有地产开发有限公司管理人大连永通会计师事务所有限公司。住所地：辽宁省瓦房店市共济办事处大宽街二段129号。法定代表人：孙美英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。原告周思遥与被告大连天有地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周思遥委托诉讼代理人赵基起及被告大连天有地产开发有限公司诉讼代表人大连天有地产开发有限公司管理人大连永通会计师事务所有限公司委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周思遥向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，向原告交付旅顺口区开发区顺达路19-3号的房屋；2.判令被告自2015年1月31日起至交房日止，按照每日万分之二的标准支付逾期交房违约金（至起诉之日违约金数额为877155.91元）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以人民币2894904元购买被告开发的大连市旅顺口区的房屋，被告应在2015年1月31日将房屋交付给原告使用，若逾期交付的，被告应按日向原告支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2014年7月31日向被告支付了全部房款，被告于当日向原告开具了统一发票。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告并未按合同约定将房屋交付给原告使用。经了解，被告现已进入破产清算阶段，受理法院正是贵院。原告认为，《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。原告已支付全款，被告应依约交房。被告延迟交房，既无法定免责事由，又无约定免责事由，应承担违约责任，立即向原告交付房屋并支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国企业破产法》第21条规定：人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。鉴于被告破产申请系贵院受理，故向贵院提起本诉讼。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。大连天有地产开发有限公司辩称，案涉房屋为大连天有地产开发有限公司的破产财产。根据大连市旅顺口区房屋登记部门出具的资料显示，案涉顺达路19-3号房屋在2010年4月7日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司大连旅顺支行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第三条的规定，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。根据房屋登记部门出具的资料显示，案涉房屋仍然登记在天有公司名下。根据《物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，案涉房屋所有权仍然归被告所有。购房合同无法继续履行。2013年6月7日，大连市中院作出（2013）大民三初字第104号民事裁定书，查封了案涉房屋。2018年3月28日至目前，案涉房屋仍然处于查封和抵押状态。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；因案涉房屋被设立抵押权，且处于法院依法查封的状态，符合《合同法》第一百一十条所规定（一）法律上或者事实上不能履行的情形，因此，答辩人无法继续履行合同。如果原告主张债权应向管理人申报债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告持有其与被告签订的《商品房买卖合同》一份，无签订日期，原告称于2014年7月签订，合同中约定原告以2894904元购买被告开发的位于旅顺口区房屋，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年1月31日前交付房屋，合同约定如逾期交房不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2.原告持有被告于2014年7月31日出具的销售不动产统一发票一份，主张已全额支付购房款；3.大连市旅顺口区人民法院于2014年7月8日作出（2014）旅民破字第1号民事裁定书受理刘祥久对大连天有地产开发有限公司的破产清算申请；4.原告还购买被告开发的另一套房屋，2016年7月1日，原告将两套房屋的购房款及利息之和6121793.82元作为破产债权申报，同日被告破产管理人对该债权进行了确认，双方填写了债权申报文件清单，原告向被告破产管理人出具债权人账号、地址及联系方式确认书及承诺书，承诺提供的所有债权凭证及其他材料均真实可靠，再无其他债权等；5.案涉房屋抵押权人为中国银行股份有限公司大连旅顺支行，旅顺口区人民法院依据破产管理人申请于2018年3月28日对案涉房屋进行了查封。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人负有履行支付购房款义务，在房屋所有权人变更至买受人名下后，双方买卖合同才履行完毕。本案中，被告公司现已进入破产清算程序。案涉房屋被查封，且存在抵押权人。在此情况下，原告要求交付房屋无法实现房屋所有权人变更至原告名下的合同目的，故原、被告之间签订的商品房买卖合同，目的无法实现，原告要求继续履行合同的诉讼请求，履行不能，本院不予支持。另外，原告已将全部购房款及利息作为债权向被告破产管理人申报，该行为已经书面确认。在案涉房屋购房款及利息正在破产程序进行中作为破产债权存在的情况下，原告又主张履行买卖合同交付房屋及支付违约金，与之前的意思表示相悖，若原告该债权申报行为未经法定程序予以撤销时，本院不宜支持原告有违债权申报行为的诉讼请求，故原告诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告提出的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周思遥诉讼请求。案件受理费36976元，由原告周思遥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郑 珺人民陪审员  王妮娜人民陪审员  王立顺二〇一九年九月二十四日书 记 员  林 乐附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。