四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初1576号 原告：银某1（曾用名银某2），女，汉族，生于2013年2月26日，住四川省遂宁市船山区。 法定代理人：银某3（系原告银某1之父），汉族，生于1987年8月5日，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：夏禹，四川贤博律师事务所律师。 被告：四川联盛房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区明月路1079号附4号，统一社会信用代码91510900699193634M。 法定代表人：刘小辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：何云福，四川广略律师事务所律师。 被告：四川兆丰地产集团有限公司，住所地遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号，统一社会信用代码91510900551049281P。 法定代表人：赵勇。 原告银某1与被告四川联盛房地产开发有限公司（以下简称联盛公司）、四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告银某1的委托诉讼代理人夏禹、被告联盛公司的委托代理人何云福到庭参加了诉讼，被告兆丰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告银某1向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《认购协议》有效；2.依法判令二被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签备案登记；3.本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2014年至2015年期间，因二被告联合开发遂宁市河东新区中央广场项目所需，在原告的爷爷银勇和原告父亲银某3处购买了钢材，经结算该项目共欠钢材款710万元。2015年11月13日，原被告协商一致，银勇、银某3以原告名义购买了被告开发的位于遂宁市河东新区，面积为287.33平方米，合同总价款710万元，原告选择一次性付款。2015年11月13日，银勇、银某3自愿以该项目拖欠的货款710万元替原告支付了购房款，被告也出具了收条。《认购协议》签订后，原告依约支付了购房款，被告至今拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并拒绝办理网签备案登记及交付房屋。为维护原告合法利益，根据相关法律法规，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告联盛公司辩称，一、案涉房屋尚未竣工，故本案所涉案由应为商品房预售合同纠纷；二、该《认购协议》本身是“预约合同性质”，因该《认购协议》不满足《商品房销售管理办法》第十六条之规定，故不能认定为《商品房买卖（预售）合同》，案涉房屋系联盛公司单独所有，原告在签订《认购协议》后，未按照协议履行义务，因此达不到签订《商品房买卖（预售）合同》的条件；三、原告方未按照协议约定向联盛公司支付定金和购房款，因此该协议并未生效；四、联盛公司未与案外人银勇、银某3建立钢材购销合同关系，更未与其有任何结算；五、原告以案外人银勇、银某3的钢材款债权向联盛公司主张权利没有事实和法律依据。联盛公司对该债权债务没有任何表意的情况下，无从认定认购人的购房款可以抵扣其他协议以外的债权债务。 被告兆丰公司未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 案涉房屋所在的中央广场分为河东新区C37、C39地块。由案外人兆丰公司法定代表人赵勇、联盛公司法定代表人刘小辉以个人身份合作购买。其中C37地块由刘小辉持有，C39地块由赵勇持有。根据被告联盛公司提交的商品房预售许可证，可以认定涉案房屋所在的7栋是由被告联盛公司作为销房单位负责销售。 联盛公司负责开发修建中央广场Ａ区，联盛公司将工程发包给了四川诚鑫建筑劳务有限公司，其法定代表人为赵光烈。2015年2月7日，被告联盛公司将案涉房屋抵给了四川诚鑫建筑劳务有限公司，以抵偿四川联辉建筑工程有限公司欠赵光烈的工程款。2014年至2015年，原告的爷爷银勇和父亲银某3向中央广场的分包商赵光烈供应钢材用于修建中央广场。其后，原告的爷爷银勇和父亲银某3与案外人赵光烈、兆丰公司进行结算后，确认赵光烈尚欠原告钢材款710万元。2015年11月13日，原告的爷爷银勇和父亲银某3代原告与四川联盛公司、四川兆丰公司签订了《认购协议》，协议约定由原告认购中央广场项目7栋1层12号、13号房屋，建筑面积为287.33平方米，一次性付清，总价710万元。协议签订当日，中央广场项目部向原告出具“购房款”收款收据一张，该收款收据加盖有兆丰公司财务专用章。 上述事实，有身份证复印件、四川省商品房买卖合同复印件、房屋买卖合同、照片、收条三张、银行交易转账记录三张、百度新闻一张、搜房网查询涉案房屋价格图片复印件、建设银行贷款记录原件、庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，本案案由应为商品房买卖（预售）合同纠纷。本案争议的焦点为：一、双方签订的商品房《认购协议》是否可以认定为商品房买卖合同；二、原告是否按照《认购协议》约定的内容履行了付款义务；三、商品房《认购协议》是否合法有效；四、本案所涉房屋是否具备办理网签的条件。 关于争议焦点一，即双方签订的商品房认购协议是否可以认定为商品房买卖合同的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，该《认购协议》仅仅对前述规定的第（一）、（二）、（三）、（四）、（十二）、（十三）项作了约定，根据前述司法解释，该《认购协议》本质上为预约合同，不能认定为商品房买卖合同。 关于争议焦点二，即原告是否按照认购协议约定的内容履行了义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利”。该《认购协议》第三条第一款约定，原告一次性支付710万元。合同签订当日，甲方兆丰公司向原告出具收条一张，证明收到购房款710万元，该收条加盖有兆丰公司的财务专用章。但根据被告提交的证据证明，案涉房屋系联盛公司单独所有，被告辩称该款项应当交给联盛公司而非兆丰公司，但案涉《认购协议》的甲方处为兆丰公司和联盛公司，且加盖了二被告的公章，在该《认购协议》没有具体约定支付给兆丰公司还是联盛公司的情况下，应视为支付给甲方的任意一方即可，综上所述，原告已经按照认购协议约定的内容履行了义务。 关于争议焦点三，关于商品房认购协议是否合法有效的问题。本院认为，案涉《认购协议》加盖有甲方兆丰公司和联盛公司公章以及原告的法定代理人的签名。该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告联盛公司虽辩称该《认购协议》的印章是事前加盖的空白章，签订协议时联盛公司并不知情。但联盛公司并没有足够证据证明合同可撤销或者无效的情形，因此，上述《认购协议》合法有效。 关于争议焦点四，即本案所涉房屋是否具备办理网签的条件的问题。本院认为，根据被告联盛公司提交的商品房预售许可证（遂房预售证第473号），涉案房屋已经具备办理网签的条件。所谓网签，实际上是《商品房预售合同》的网上登记备案。根据建设部《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条的规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订《商品房预售合同》。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和县、市人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”。从该规定可以看出，网签的前提条件是原告与售房单位之间签订了正式的《商品房买卖（预售）合同》，但截止目前原告尚未与被告签订正式的《商品房买卖（预售）合同》。审理中，原告要求被告与原告签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，但被告兆丰公司以实际行动拒绝签订，被告联盛公司也当庭表示不同意签订正式的《商品房买卖（预售）合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行的”，被告均拒绝签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，法院也不能强迫二被告签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，该非金钱债务事实上已经无法履行，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条第三款第（四）项、第九十四条第三款、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，判决如下： 一、原告银某1与被告四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司于2015年11月13日签订的《认购协议》合法有效； 二、驳回原告银某1的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 王 剑 人民陪审员 杨 强 人民陪审员 韦 芬 二〇一九年九月三十日 法官 助理 贺 超 书 记 员 古雪丁