贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初3993号 原告：付宗琼，女，1984年4月3日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：赵江，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：大方望龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道南段。统一社会信用代码：91520521556627300F。 法定代表人：王桂江，该公司总经理。 委托诉讼代理人:郑德孝，该公司员工。 原告付宗琼与被告大方望龙房地产开发有限公司（以下简称望龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序于2019年8月26日与陈柳、陈绪、刘露云、李丽、符伟等诉望龙公司的另外五件案件合并公开开庭进行了审理，原告付宗琼及其委托诉讼代理人赵江、被告望龙公司的委托诉讼代理人郑德孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付宗琼向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付因未交付商品房所有权转移登记的有关文书给原告自2017年12月31日至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（违约金以总房款264353.00元为基数，按每天万分之0.0001计算；庭审中原告变更为按年利率4.75%计算）；二、判令被告为原告及时办理商品房的房屋产权证书或不动产登记证（庭审中明确为判决生效后十五日内办理）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大方县商品房，购房总价款为264353.00元，原告按照合同约定支付了购房款。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当于2017年12月31日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人，并为原告办理房屋转移登记申请，但是被告至今没有履行该条约定的义务，被告已经构成违约，被告应当向原告支付违约金。但双方约定的每日0.000001%的违约金过低，不足以弥补原告的损失，请求按照最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准年利率4.75%进行计算。特提起诉讼。 被告望龙公司辩称，原告起诉是事实，我方无异议，我方也在积极的办证，但由于政府原因迟迟未办理下来，对于原告要求的违约金同意支付，但合同的约定是双方的真实意思表示，要按照合同执行，不同意原告方变更的请求；对于原告要求的办证，现在办不了。 被告对原告主张的事实不持异议，本院予以确认，即2015年11月4日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的房，房屋单价为每平方米3520.48元，总价款为264353.00元。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.000001%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》为格式合同，格式条款备案机关是大方县工商行政管理局，备案号为Ｃ-02-1（20140115），涉案房屋原告已搬入居住。因被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书，原告诉来本院。 根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，一、双方约定的违约金计算标准是否过低，原告要求将违约金标准调整为按年利率4.75%计算是否具有事实依据和法律依据；二、原告要求被告在判决生效后十五日内办理涉案房屋所有权证或不动产登记证的诉讼请求是否应当支持。 对于第一个焦点，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书的时间是2017年12月31日前，并约定，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.000001%的违约金。而原告至今未退房，被告亦未要求原告退房，视为双方放弃了约定的第（1）项处理方式，合意选择了第（2）项处理方式，也即被告向原告支付未交付商品房转移登记的有关文书的违约金。涉案房屋原告支付的房款总价款为264353.00元，根据双方约定的违约金计算标准，被告每日应支付的违约金大约为0.0026元（264353.00元×0.000001%），也就是被告一年只须支付0.95元左右的违约金。违约金约定的目的是为了督促义务方及时、全面履行合同义务，从而维护合同的稳定和交易安全。但一年一元不到的违约金不会给违约方造成任何实质性的损害，那么违约方就可以肆意违约，而无用担心承担违约责任，这就失去了法律规定违约金的意义；而且双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，原告作为买房人，在涉案商品房的交易过程中不能就合同条款与被告进行实际协商。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，原告认为约定的违约金计算标准过低，请求进行调整的主张具有事实依据和法律依据，本院予以支持。结合本案实际，对原告主张的违约金本院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从双方约定的交付日期的次日即2018年1月1日起，直至被告向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书之日止。 对于第二个焦点，本院认为，在商品房买卖中向买受人交付房屋权属证书是出卖人的义务，但房屋权属证书要由其他机关进行办理，不是出卖人自身能够办理的，并且办理过程中需要房屋买受人进行配合提交相关的资料；因此原告要求被告在判决生效后十五日内为其办理涉案房屋的产权证书或不动产登记证的诉讼请求不具有可操作性；而且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房的买受人在法律规定的期限内未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，即向买受人支付违约金或者赔偿损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、被告大方望龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告付宗琼支付未交付商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以264353.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月1日起至实际交付涉案商品房转移登记的有关文书之日止； 二、驳回原告付宗琼的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.00元，减半收取计50.00元，由被告大方望龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一九年九月二十五日                                                                        法官助理  先正才                                                                          书记员  王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。