重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初3765号 原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码 91500000552008043U。 法定代表人：吴自力，重庆市公共住房开发建设投资有限公司董事长。 委托诉讼代理人：何燕飞，女，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：刘渝扬，女，住四川省达县。 被告：黄麋，女，1973年6月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）与被告黄麋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，由审判员龚陵川担任审判长，与人民陪审员袁巧云、李旭伟组成合议庭，适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人何燕飞到庭参加诉讼。被告黄麋经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月10日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年7月5日解除。2、被告黄麋按照438.70元/月的标准向原告公共住房公司支付从2018年1月1日起至2018年7月5日的租金2705.32元。3、被告黄麋向原告公共住房公司支付从2018年1月1日起至2018年7月5日期间逾期支付租金的违约金，该违约金以上述期间每月应交租金438.70元为基数，从当月21日起，按每日万分之五的标准计算至该款付清时止。4、被告黄麋向原告公共住房公司支付租赁房屋恢复原状的费用150元。5、本案诉讼费用由被告黄麋承担。事实和理由：1.通过合法配租，原、被告双方于2017年8月10日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，合同约定，原告公共住房公司将位于重庆市沙坪坝区美丽阳光家园租赁房屋出租给被告黄麋居住使用，租赁期限自2017年8月10日起至2022年8月9日止，月租金为438.70元/月，被告黄麋应于每月20日前缴纳当月租金。合同还约定，被告黄麋拖欠租金累计6个月以上的，原告公共住房公司有权单方解除合同，被告黄麋欠缴租金的，从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，被告黄麋应自合同终止、解除之日腾空房屋并将房屋及附属设施移交原告公共住房公司。合同签订后，原告公共住房公司于签约当天将租赁房屋移交给被告黄麋使用。2.被告黄麋自2018年1月起一直拖欠租金，虽经原告公共住房公司通过电话通知、上门催告、张贴通知单等多种方式催收，要求被告黄麋于2018年7月9日以前腾退房屋，缴清房租、物业费、水电气费、电视费、通讯费等并办理退租手续。被告黄麋拒不缴纳租金拖欠租金且累计月份已经超过了6个月，被告黄麋的行为严重违反了合同的约定，其行为已经构成了根本性违约，原告公共住房公司即提起诉讼，请求如所请。 被告黄麋未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告公共住房公司（甲方）与被告黄麋（乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》。合同约定，第一条房屋基本情况：甲方将坐落于美丽阳光家园公共租赁住房（以下简称涉案房屋）出租给乙方及共同承租人居住使用。第二条交付房屋：甲方应于2017年8月10日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。交付房屋时，甲乙双方现场交验，并移交房门钥匙等相关物品（属甲方所有），双方确认无误后在《房屋及设施设备交割清单》（见附件2）上签字。甲乙双方签字后，视为交付完成。第三条租赁期限：该房屋租赁期限5年，租期自 2017年8月10日起至2022年8月9日止。第四条租金标准：该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为10元/平方米/月，月租金为438.70元。租赁期内，按照重庆市公共租赁住房管理相关规定调整租金标准的，乙方承诺按照调整后的标准缴纳租金。第五条租金缴纳：租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）。第六条履约保证金：合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1316.10元。合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还。第八条房屋使用：（一）乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为：1、转租、出借所承租公共租赁住房；2、改变住房结构或使用性质；3、无正当理由连续空置6个月以上；4、拖欠租金累计6个月以上；5、利用房屋从事违法活动；6、对房屋进行装修或添加对房屋结构有影响的设施设备；7、违反房屋使用约定且情节严重的其他行为。（二）乙方应在住房设计及建设标准限定等范围内安全、合理地使用该房屋、设施设备及相关物品。如有下列行为之一，乙方负责修复，造成甲方或第三人损害的，承担相应的法律责任：5、使用不当、擅自拆除或者改造导致该房屋、设施设备及相关物品损坏。（三）乙方需要对该房屋进行维修或装饰的，费用由乙方承担。退出该房屋时，应当恢复原状，乙方造成甲方损失的应承担相应赔偿责任。第十条合同的解除与终止：（八）法律法规规定或双方约定终止的其他情形。第十三条乙方违约责任：（一）乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。第十四条其他约定事项：（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、有线电视收视费、物业服务等费用。乙方拖欠相关费用，经催缴仍未交纳的，应承担相应法律责任。（四）乙方承诺本合同中填写的名称、联系方式、证件信息准确无误，为与甲方联系的有效方式。乙方联系方式发生变更的，应自变更之日起10日内书面告知甲方。（五）甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。 同日，被告黄麋出具委托书委托徐琦林为其办理公租房接房事宜。徐琦林于当日在小区规约上签署了《承诺书》，同意遵守并倡导共同承租人遵守本规约，同意承担违反本规约的相应责任。小区规约第二十二条约定，承租户所承租的房屋地址为邮件送达确认地址，按照该地址寄送邮件，自寄出之日起三个工作日，均视为已经送达，而无论是否实际签收。 合同签订当日，原告公共住房公司按约将涉案房屋交付给被告黄麋居住使用。被告黄麋向原告公共住房公司支付租金至2017年12月。自2018年1月1日起，被告黄麋未再支付原告公共住房公司租金。 2018年4月17日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心受原告公共住房公司委托通过EMS快递向被告黄麋发出《关于催缴公租房租金的通知》。其主要内容为：承租人黄麋所承租的公租房美丽阳光家园，从2018年1月1日至今共计欠租3个，已欠房屋租金1316.10元。请尽快将所欠租金缴纳至本中心。否则，将依据《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，与你解除合同，必要时申请法院予以强制执行。欠租记录将载入个人信用档案，影响公租房的续租、换租和购买权益。 2018年7月2日，重庆市沙坪坝区公租房管理中心受原告公共住房公司委托，通过EMS快递向被告黄麋发出《解除租赁合同通知》。其内容为：“承租人：黄麋，你所承租的公租房美丽阳光家园,自2018年1月起至今没有按约定缴纳租金，已欠租6个月，违反了《重庆市公共租赁住房租赁合同》第八条第(一)项“乙方在居住使用房屋过程中不得有下列行为:4、拖欠租金累计6个月以上”的约定。根据该合同解除条款“乙方有第八条第(一)项1-7行为之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。现根据该合同约定的委托事项，决定与你解除《重庆市公共租赁住房租赁合同》(合同编号:2017MLYG10704),收回公共租赁住房。请你于2018年7月9日(7日)前腾退房屋,并缴清房租、水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。逾期未履行，我们将按相关规定收回房屋、处置遗留物品、追缴所欠费用，直至提起诉讼、申请人民法院强制执行。”2018年7月3日，该通知由他人签收。 在前述通知书限定的期限内，被告黄麋未向原告公共住房公司交还房屋，也未支付欠付的租金。 2018年7月10日，原告公共住房公司自行收回了涉案房屋，产生开换锁费用150元。 被告黄麋因其下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。 上述事实，有原告公共住房公司举示的《重庆市公共租赁住房租赁合同》、、《关于催缴公租房租金的通知》、《解除租赁合同通知》、EMS存根、发票、《沙坪坝区公共租赁住房小区住用规约》等书证，当事人的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，原告公共住房公司与被告黄麋签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力。 双方当事人在《重庆市公共租赁住房租赁合同》中约定“租金按月缴纳，乙方（被告）应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方（原告）有权书面通知乙方解除合同，收回房屋。”《重庆市公共租赁住房租赁合同》履行过程中，被告黄麋支付原告公共住房公司租金至2017年12月。自2018年1月1日起的租金，被告黄麋至今未支付。原告公共住房公司在被告黄麋逾期支付租金超过6个月后，有权根据合同约定行使解除权。 原告公共住房公司于2018年7月2日向被告黄麋承租的房屋地址发出《解除租赁合同通知》。根据小区规约第二十二条“承租户所承租的房屋地址为邮件送达确认地址，按照该地址寄送邮件，自寄出之日起三个工作日，均视为已经送达，而无论是否实际签收。”的约定，视为《解除租赁合同通知》于2018年7月5日到达被告黄麋，故原告公共住房公司与被告黄麋签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年7月5日解除。 合同解除后，被告黄麋有返还租赁房屋的义务。被告黄麋并未履行返还房屋的义务，原告公共住房公司自行收回租赁房屋所支出的开锁费用，应由被告黄麋承担。故本院对于原告公共住房公司要求被告黄麋支付开锁费用150元的诉讼请求，予以支持。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定租金标准为438.70元/月。现被告黄麋未支付原告公共住房公司从2018年1月1日起的租金，原告公共住房公司有权要求被告黄麋按合同约定的租金标准支付从2018年1月1日起至2018年7月4日止的租金。 《重庆市公共租赁住房租赁合同》约定，租金按月缴纳，乙方应于每月20日前（含本日）缴纳当月租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。现被告黄麋未支付原告公共住房公司从2018年1月1日起至2018年7月4日的租金，原告公共住房公司要求被告黄麋按照合同约定支付逾期交纳租金的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 被告黄麋经本院依法传唤，不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 确认原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告黄麋于2017年8月10日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2018年7月5日解除。 被告黄麋于本判决发生法律效力后三日内按438.70元/月的标准支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司从2018年1月1日起至2018年7月4日止的租金。 被告黄麋于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2018年1月1日起至2018年7月4日期间逾期支付租金的违约金。该违约金以2018年1月1日起至2018年6月30日期间每月应交租金438.70元为基数，从每月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止；以2018年7月1日至2018年7月4日期间欠付租金57.69元（438.70元/月×12月÷365天×4天）为基数，从当月21日起，按每日万分之五的标准，计付至该款付清时止。 四、被告黄麋于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司房屋开锁费用150元。 五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告黄麋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。 审 判 长  龚陵川 人民陪审员  袁巧云 人民陪审员  李旭伟 二〇一九年九月九日 书 记 员  张 立