文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17326号原告某物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：游黎敏，女，汉族，1988年11月28日出生，该公司员工，住重庆市南岸区永宁路20号16幢2单元2-2，公民身份号码500102198811286907。委托诉讼代理人：杨秋霞，女，汉族，1993年9月14日出生，该公司职工，住重庆市渝北区茨竹镇半边月村7组，翁公民身份号码500112199309143289。被告：甘某某，女，汉族，1976年6月9日出生，无业，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郑某某，男，汉族，1974年12月2日出生，无业，住重庆市沙坪坝区。（系甘某某的配偶）原告某物业服务集团有限公司（以下简称“某物管公司”）诉被告甘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理后，依法由审判员鞠劼适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告某物管公司的委托诉讼代理人游黎敏、杨秋霞，被告甘某某的委托诉讼代理人郑帮友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某物管公司诉称：原告系重庆某世界城小区的物管公司，原告与重庆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“某•世界城”小区提供物业管理服务；合同同时对物业服务费、公摊水电费等费用的支付方式、金额、计费标准和逾期支付的违约责任等均作了详细约定。自入驻该小区以来，原告一直为该小区提供物业管理服务。被告系重庆某世界城5栋24-4号房屋业主。从2018年1月1日至2019年6月30日，被告欠缴物业服务费2978.1元，2016年11月1日至2019年6月30日被告欠缴公摊水电费90元。故原告起诉至法院，请求判令1、被告向原告支付物业服务费2978.1元及违约金（以被告当月所欠物业费为基数，从欠付之次月起按年利率12%计算至付清之日止），2、被告向原告支付公摊水电费90元，3、诉讼费由被告承担。被告甘某某辩称，物业服务费应当视同已经缴纳，公摊水电费及违约金不应计算。原告非法侵占小区公共资产，牟取巨额利润达1000000元以上，原告非法占有小区内游泳池进行经营牟利，原告利用小区电梯、过道、墙体对外承接广告牟利，原告将小区内物业代管的业主委员会办公房屋及公共管理房屋、老年活动室等公共区域擅自出租给他人经营牟利，原告非法占有小区内的防空车库牟利，原告非法占有小区附近的绿化地和休闲广场，将其擅自改建为停车场牟利，原告非法占有小区外圈的人行街道，改建成车行道和收费亭导致业主行走不便，被告楼上业主擅自搭建鱼池、假山和阳光棚，导致被告房屋漏水，原告并未积极协调双方解决纠纷。经审理查明，2011年9月21日，重庆市某物业服务有限公司与重庆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆市某物业服务有限公司为某•世界城小区提供物业服务，服务期限从2011年10月10日起至小区业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订物业管理合同生效时止；高层住宅、花园洋房分别由业主按房屋建筑面积每月每平方米2.00元、2.80元缴纳物业费；公摊水电费由全体业主按户具实分摊；业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。双方还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告即进驻该小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告系位于重庆市南岸区茶园新区同景路16号5幢24-4号房屋的业主，该房屋建筑面积83.07平方米。庭审中，原告请求从2018年1月1日至2019年6月30日共计18个月，被告未缴纳的物业服务费为2978.1元（83.07平方米×2元/月/平方米×18个月-之前预存的12.42元）；从2016年11月1日至2019年6月30日，被告未缴纳的公摊水电费为90元；并要求被告支付违约金。被告认为物业服务费应按照套内面积计算，且原告服务不到位，应当减少物业服务费。原告在小区管理中存在小区垃圾处置不好、外来人员随意进出、游泳池对外经营导致小区业主没有得到实惠、乱摆摊设点、非法占用国家用地、修建违法停车场、顶楼业主违章乱搭乱建、非法出租商用车位给永辉超市、电梯广告乱贴等情况。原告认为临时管理规约第六章第二条有约定，全体业主同意授权物业服务企业可以利用本物业共用部位、公共地方或者区域、公共设施设备、装备等进行经营或设置广告牌，经营所得收益在扣出物业服务企业经营成本及管理费用后，剩余利润由物业服务企业与全体业主按5比5的比例分配（以全年总的收入计算），属全体业主的利润部份将用于补充物业专项维修资金，未经物业服务企业同意，任何业主不得再将本物业共用部位、公共地方委托给其他单位或个人经营或使用；车位出租不是原告出租，车位收费也不是原告收取；楼上业主修建鱼池漏水原告也尽到了沟通协调的工作职责；前期物业服务合同对物业服务费按建筑面积计算有约定；公摊水电费临时管理规约上有约定，公摊水电费不包含电梯广告、游泳池用水用电。另查明，“某•世界城”小区至今未成立业主委员会。2014年4月16日，经工商行政管理部门核准“重庆市某物业服务有限公司”更名为“某物业服务有限公司”。2015年7月8日，“某物业服务有限公司”更名为“某物业服务集团有限公司”。上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、房屋登记信息查询证明、接房声明书、接房手续书、重庆市物业服务收费备案表、值班记录本、来访人员登记本、公摊水电费公示以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告与“某•世界城”小区建设单位重庆某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务性质，对包括被告在内的所有“某•世界城”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费2978.1元、从2016年11月1日至2019年6月30日公摊水电费90元，事实成立，被告应予支付。故对原告要求被告支付物业服务费2978.1元、公摊水电费90元的诉讼请求，本院予以支持。被告关于原告物业服务中存在小区垃圾处置不好、外来人员随意进出、游泳池对外经营导致小区业主没有得到实惠、乱摆摊设点、非法占用国家用地、修建违法停车场、顶楼业主违章乱搭乱建、非法出租商用车位给永辉超市、电梯广告乱贴等不作为问题，其不同意给付物业费并承担违约金的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。对于违约金，被告未按照前期服务合同的约定支付相应费用已经构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告支付违约金。但原合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为以欠费金额为基数，从逾期之次月起按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由甘某某于本判决生效之日起十日内支付某物业服务集团有限公司2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费2978.1元、从2016年11月1日至2019年6月30日的公摊水电费90元，共计3068.1元及违约金（以甘某某当月所欠物业服务费金额为基数，从欠付该金额的次月起，按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算至付清之日止）。二、驳回原告某物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由甘某某承担（此款由某物业服务集团有限公司垫付，甘某某支付上述款项时一并付清）。本判决为终审判决。审判员  鞠劼二〇一九年九月二十日书记员  蒋聪