广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0722民初1403号 原告：广西世彪房地产有限公司，住所地浦北县江城街道办。 法定代表人：苏千佳，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：阮登佑，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞信祥，广西桂风律师事务所律师。 被告：广西红木棉投资有限公司，住所地南宁市青秀区。 法定代表人：陈建双，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：颜济平，广西源群律师事务所律师。 广西世彪房地产有限公司（以下简称世彪公司）与广西红木棉投资有限公司（以下简称红木棉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。世彪公司的委托诉讼代理人阮登佑、庞信祥，红木棉公司的委托诉讼代理人颜济平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世彪公司向本院提出诉讼请求：1、判决红木棉公司向世彪公司支付租金450万元（暂计算2018年2月15日至2019年5月15日共六期租金，每期75万元，此后的租金另行计算），并向世彪公司支付违约金120万元；2、判决红木棉公司交纳的履约保证金20万元归世彪公司所有；3、判决解除世彪公司与红木棉公司于2017年11月10日签订的《好日子购物广场一期建筑物及配套设施租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；4、判决红木棉公司将好日子购物广场一期的租赁建筑物及附属设施、设备交还世彪公司。在诉讼过程中，世彪公司把第3项请求变更为：“确认世彪公司与红木棉公司于2017年11月10日签订的《租赁合同》于2019年6月28日解除”。事实和理由：2017年11月10日，世彪公司与红木棉公司签订了《租赁合同》，该合同主要约定：世彪公司将位于钦州市浦北县容叶的商铺外）的建筑及附属停车场、设施、设备出租给乙方经营使用，租期21年（包括第六年的免租装修期），从2017年11月11日起至2038年11月10日止，前五年租金每年为300万元，以后每五年租金递增8%,每季度支付一次租金，红木棉公司应于合同生效之日起10个工作日内将第一期租金（即起租日的第一季度租金）75万元和履约保证金20万元支付给世彪公司，从第二期租金开始，红木棉公司应在该季度第一个月15日前将当期应缴纳的租金和税金支付给世彪公司（即先交租金后使用租赁物)，红木棉公司具有违反约定拖欠租金达30日以上等情形的，世彪公司有权解除合同，红木棉公司应按当年租金的20%向世彪公司支付违约金。合同签订后，世彪公司当即将租赁建筑物及附属设施、设备等全部移交给红木棉公司租赁使用。根据上述合同约定，红木棉公司应于本合同生效之日起10个工作日内向世彪公司支付第一年第一期租金（即起租日的第一季度租金）75万元和履约保证金20万元、在2018年2月15日前支付第一年的第二期租金75万元、在2018年5月15日前支付第一年的第三期租金75万元、在2018年8月15日前支付第一年的第四期租金75万元，并应在2018年11月15日前支付第二年的第一期租金75万元、2019年2月15日前支付第二年的第二期租金75万元，2019年5月15日前支付第二年的第三期租金75万元，依次类推。但合同签订后，红木棉公司仅仅于2017年11月23日向世彪公司交纳了第一期即第一季度租金75万元和履约保证金20万元，此后并没有支付过租金，至今已拖欠世彪公司共六期租金450万元。世彪公司分别于2018年3月12日、2018年6月8日、2018年7月25日、2018年10月11日向红木棉公司发函催缴租金，但红木棉公司拒不缴交，致使世彪公司无法实现合同目的，应依法解除合同。根据合同约定，红木棉公司拖欠租金达30日以上的，世彪公司有权单方解除合同，红木棉公司应按当年租金的20%向世彪公司支付违约金，世彪公司已收取的租金、履约保证金等所有费用无需退还红木棉公司。由于红木棉公司已拖欠世彪公司第一年第二期、第三期、第四期及第二年第一期、第二期、第三期租金，第一年、第二年的租金均为300万元，因此，红木棉公司应向世彪公司支付违约金（300万元+300万元）×20%=120万元。为维护世彪公司的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。 红木棉公司辩称，世彪公司起诉红木棉公司解除合同没有事实和理由，虽然红木棉公司拖欠世彪公司的租金是事实，但由于世彪公司没有办好相关的消防手续，在装修中遇到消防部门的阻止，不能进一步进行使用租赁物，同时，世彪公司在涉案项目上没有足额支付土地出让金，导致红木棉公司在申请各项证件上无法进行，且世彪公司没有积极办理相关手续。红木棉公司在签订合同后积极对该项目进行装修和投入，对主体设施的装修装饰投入了370万元，钢结构和空调投入了200万元，定制相应的酒店设施约90万元，整体投入700多万元。在合同没有解除的情况下，世彪公司擅自把租赁物出租给桂林银行进行使用，已经构成违约。2019年6月28日，双方所签订的《解除合同协议书》是无效的，红木棉公司的两位控制股东陈建双、谢兴荣因其他案件被公安机关羁押，不可能代表公司与世彪公司签订协议书。综上，请求法院驳回世彪公司的诉讼请求。 经审理查明，2017年11月10日，世彪公司与红木棉公司签订了《租赁合同》，世彪公司将其所有的位于钦州市浦北县城金浦大道北的好日子购物广场（世彪公司已取得相关的合法手续）一期建筑物即大厦地下一层至地上第九层（除了已出租给农行浦北县支行及容叶的商铺外）的建筑及附属停车场、设施、设备出租给乙方经营使用，租期21年（包括第六年的免租装修期），从2017年11月11日起至2038年11月10日止，前五年租金每年为300万元，以后每五年租金递增8%,每季度支付一次租金，红木棉公司应于合同生效之日起10个工作日内将第一期租金（即起租日的第一季度租金）75万元和履约保证金20万元支付给世彪公司，从第二期租金开始，红木棉公司应在该季度第一个月的15日前将当期应缴纳的租金和税金支付给世彪公司（即先交租金后使用租赁物)，红木棉公司具有违反约定拖欠租金达30日以上等情形的，世彪公司有权解除合同，红木棉公司应按当年租金的20%向世彪公司支付违约金。合同签订后，世彪公司当即将租赁建筑物及附属设施、设备等全部移交给红木棉公司租赁使用。根据上述合同约定，红木棉公司应于本合同生效之日起10个工作日内向世彪公司支付第一年第一期租金（即起租日的第一季度租金）75万元和履约保证金20万元、在2018年2月15日前支付第一年的第二期租金75万元、在2018年5月15日前支付第一年的第三期租金75万元、在2018年8月15日前支付第一年的第四期租金75万元，并应在2018年11月15日前支付第二年的第一期租金75万元、2019年2月15日前支付第二年的第二期租金75万元，2019年5月15日前支付第二年的第三期租金75万元，依次类推。其中，第五条第3项约定：履约保证金不是预付金，在承租期内，对红木棉公司拖欠世彪公司的费用以及因红木棉公司违约或过失给世彪公司造成的损失，世彪公司有权从履约保证金中扣除。签订合同后，世彪公司将好日子购物广场移交给红木棉公司。 2017年11月23日，红木棉公司向世彪公司交纳了第一期即第一季度租金75万元和履约保证金20万元。 2018年3月12日、2018年6月80、2018年7月25日、2018年10月11日，世彪公司分别向红木棉公司发函催缴租金。 另查明，2019年6月5日，红木棉公司与世彪公司经过协商，双方同意解除《租赁合同》，并形成协议书。2019年6月18日，红木棉公司及其法定代表人陈建双在《解除合同协议书》上盖章或签字。2019年6月28日，世彪公司在《解除合同协议书》盖章，其实际控股人苏世彪亦在协议书上签字。 再查明，2019年7月1日，世彪公司与桂林银行钦州分行签订了《房屋租赁合同》，世彪公司将好日子购物广场一期左边1-3号商铺两层（建筑面积777.04平方米）出租给桂林银行钦州分行，租期为5年，第一年每月租金65793.2元。 以上事实，有当事人提供的证据及庭审笔录证实。 本院认为,根据双方的诉辩，本案争议焦点为：1、《租赁合同》、《解除合同协议书》是否合法有效及《租赁合同》何时解除；2、世彪公司的其他各项诉求有何依据。为此，本院作如下评析： 焦点一，涉案租赁物规建手续齐全,世彪公司与红木棉公司双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，租赁合同的期限最长不超过二十年，而涉案的租赁合同约定的租赁期限为21年，超过的部分无效，即合同期限应为从2017年11月11日起至2037年11月10日止。除合同期限外，合同约定的其他内容不违反法律及行政法规的规定,不损害国家、集体和他人利益,不存在欺诈、胁迫、乘人之危,或者以合法形式掩盖非法目的、显失公平等情形，应属有效，应受法律保护。至于《解除合同协议书》效力问题。租赁合同属于双务合同,合同目的的实现需要双方的共同合作。由于红木棉公司因经营存在问题,合同已经难以继续履行,若继续履行合同可能会造成双方更大的损失,亦不利于纠纷的解决。《合同法》第九十三条第一款规定:“当事人协商一致，可以解除合同。”红木棉公司多次与世彪公司协商，达成了《解除合同协议书》，并先由红木棉公司及法定代表人盖章、签字，然后才由世彪公司盖章，这《解除合同协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，也应为合法有效。世彪公司于2019年6月28日在《解除合同协议书》上盖章同意解除合同,因此，世彪公司与红木棉公司之间的《租赁合同》于2019年6月28日已解除。 焦点二，涉及世彪公司以下几个诉求： 1、关于履约保证金的问题。履约保证金并非创设物权。本案当事人有关履约保证金的约定系双方的真实意思表示，亦不存在法律规定的无效事由，且数额设定得当，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力。按《租赁合同》第五条第2项约定，红木棉公司拖欠世彪公司的费用以及因红木棉公司违约或过失给世彪公司造成的损失，世彪公司有权从履约保证金中扣除，履约保证金可以抵减违约金。因此，世彪公司请求履约保证金20万元归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。 2、关于租金的问题。根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第九十八条规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。按《租赁合同》约定，从第二期租金开始，红木棉公司应在该季度第一个月的15日前将当期应缴纳的租金和税金支付给世彪公司，红木棉公司具有违反约定拖欠租金达30日以上等情形的，世彪公司有权解除合同，红木棉公司应按当年租金的20%向世彪公司支付违约金。红木棉公司除了缴纳第一期租金75万元后，一直至今没有按约定交纳租金。故，世彪公司请求红木棉支付租金，本院予以支持。按每季度即每月25万元租金计算，从2018年2月15日至合同解除之日2019年6月28日的租金为486万元。《租赁合同》合同解除后，红木棉公司没有及时交还租赁物给世彪公司，应向世彪公司支付租赁物占用费，世彪公司请求红木棉公司自2019年年7月1日起支付租赁物占用费至红木棉公司交还租赁物之日止，本院亦予以支持。此外，合同解除后，世彪公司为了减少损失，自2019年7月1日起把部分房屋出租他人，并不存在违约行为，但收取的租金（每月收取租金65793.2元）应予扣减红木棉公司应支付的租赁物占用费，即每月占用费为184206.8元（250000元-65793.2元）。 3、关于违约金的问题。按《租赁合同》约定，红木棉公司具有违反约定拖欠租金达30日以上等情形的，世彪公司有权解除合同，红木棉公司应按当年租金的20%向世彪公司支付违约金。红木棉公司拖欠租金，并经世彪公司多次追索，仍未交纳，明显存在违约行为。由于红木棉公司已拖欠世彪公司两年的租金，违约金则按两年租金600万元为基数，计为120万元（600万元×20%）。履约保证金20万元抵减违约金后，红木棉公司尚应向世彪公司支付违约金100万元。 4、关于租赁物交还问题。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”本案中，双方解除《租赁合同》后，红木棉公司没有按约定交还租赁物给世彪公司，也存在违约行为，世彪公司请求红木棉公司将租赁物交还的请求,于法有据,本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 广西世彪房地产有限公司与广西红木棉投资有限公司2017年11月10日签订的《好日子购物广场一期建筑物及配套设施租赁合同》于2019年6月28日解除； 广西红木棉投资有限公司在本案判决生效后十日内向广西世彪房地产有限公司支付租金486万元（租金计算：从2017年5月15日起至2019年6月29日止，以后租赁物占用费从2019年7月1日起，按每月184206.8元计至交还本案涉及的租赁物之日止）； 广西红木棉投资有限公司在本案判决生效后十日内向广西世彪房地产有限公司支付违约金100万元； 广西红木棉投资有限公司在本案判决生效后十日内将位于广西浦北县金浦大道北向好日子购物广场一期的租赁建筑物及附属设施、设备交还广西世彪房地产有限公司； 驳回广西世彪房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53100元，公告费350元，合共53450元，由广西红木棉投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  黄 忠 人民陪审员  何善波 人民陪审员  陈基育 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  张璐璐