四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4859号 原告：陈强，男，汉族，1965年2月2日生，住四川省南充市顺庆区。 原告：彭玉，女，汉族，1970年2月20日生，住四川顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，系彭玉之夫。 被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。 法定代表人：王家羲，执行董事。 委托诉讼代理人：李明，男，汉族，1990年10月15日生，该公司员工。 原告陈强、彭玉与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案。依法由审判员钟海英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭玉的诉讼代理人暨原告陈强、被告中南公司的诉讼代理人李明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈强、彭玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金13914元（自2017年4月26日起至2018年12月25日止或被告书面通知原告接房之日止期间按日万分之零点五计算）；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记和转移登记违约金14921元（自2017年5月16日起按日万分之零点五计算至2019年2月27日书面通知之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年10月11日在被告处购买商品房一套（房号12-2-1703，总价款457688元），并签订了《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交房时间等进行约定。被告按约应当于2016年5月20日前向原告交付该房屋，于2017年5月20日前办理初始登记并于房屋交付使用后360日内取得房屋产权证书。但被告未按合同约定的时间履行义务，其行为不符合合同约定，应向原告承担逾期交房、逾期登记的违约责任。 被告中南公司辩称，原告之前已就逾期交房违约金提起了诉讼，案件已经过了一审及二审，人民法院已对逾期交房违约金作出了生效判决，原告再就逾期交房违约金提起诉讼，系重复起诉，违背一事不再理的原则。原告陈强系案涉房屋所在中南世纪城项目逾期办证系列群体诉讼案件的诉讼代理人，该系列案件开庭时，被告均已通知买受人及原告关于办理不动产转移登记手续的事宜，该通知也已被认定为有效通知，原告已于2019年2月15日知晓被告发出的关于办理不动产登记手续的通知，故逾期初始登记和转移登记违约金应计算至2019年2月15日止。 两原告提交了身份证复印件、商品房买卖合同复印件及商品房销售发票复印件。 被告中南公司提交了（2016）川1302民初5753号案起诉状及民事判决书、（2017）川13民终2245号民事判决书、（2019）川1302民初458号案开庭传票及民事判决书、（2019）川1302民初548号案开庭传票及民事判决书。 经原、被告双方当庭质证，双方对证据均无异议，本院予认定并在卷佐证。 根据双方当事人陈述及认定的前述证据，本院认定事实如下： 原告陈强、彭玉系妻关系；2014年11月10日，两原告与被告中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：两原告购买由被告开发的位于顺庆区住宅，价款457688元。约定交付条件为：“（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理”。该合同于2014年10月22日在南充市房地产管理局办理了备案登记，原告于2015年3月26日前付清了全部价款。2017年4月25日，涉案房屋所在的12-15号楼取得《竣工验收备案书》。 2016年10月28日，两原告对被告提起诉讼，就逾期交房要求判令被告支付违约金至房屋满足约定和法定交房条件时止，同时提出了其他诉讼请求。2017年6月27日，本院就该案作出了（2016）川1302民初5753号民事判决；两原告不服该判决，提起上诉，四川省南充市中级人民法院作出（2017）川13民终2245号民事判决，撤销一审判决，就两原告逾期交房违约金请求判决中南公司自2016年5月20日起按已付购房款的日万分之零点五支付原告逾期交房违约金至2017年4月25日止，但对2017年4月26日之后的逾期交房违约金未作裁判。 2019年1月，本院受理了赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案共332件。该系列案分别于2019年2月15日、2月20日及3月6日进行了开庭审理，本案原告陈强分别作为了购房人的诉讼代理人参与了三次开庭审理，开庭审理过程中，被告中南公司的诉讼代理人均当庭通知了当日开庭案件的原告接房并提供办证资料，本院已对该332件案件作出判决，并认定被告中南公司的诉讼代理人当庭针对其代理案件的原告方所作通知为有效通知。 2017年12月14日，涉案房屋所在12号楼进行了房屋初始登记。2017年12月25日，被告在《南充晚报》上刊发公告，通过公告告知购买了案涉项目12、13、14、15号楼的业主提交办理不动产登记证相关资料、证件及准备应交的契税于2017年12月25日至2018年1月31日期间前往被告指定地点，被告同时在涉案房屋所在楼栋的公告栏及电梯中张贴了该公告。 原告自认已于2019年3月接收案涉房屋。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 本案的争议焦点之一:原告本次所主张的逾期交房违约金是否构成重复起诉？ （2016）川1302民初5753号案件中，原告提出的逾期交房违约金请求主张的逾期交房期间为自2016年5月21日起至满足法定和约定交房条件时止，案涉房屋虽于2017年4月25日取得了竣工验收备案书，但该房屋仅符合了法定交付条件；因双方对房屋交付条件还进行了约定，故房屋达到法定交付条件后，还须符合约定交房条件，而双方约定的交付条件就是出卖人在交付前须书面通知买受人交接时间、地点等，还应当出向买受人出示约定的证明文件，但被告中南公司至今未书面通知原告接收房屋，而原告已于2019年3月实际接收房屋，故被告逾期交房的期间应计至2019年3月原告实际接房之日止。因四川省南充市中级人民法院作出的（2017）川13民终2245号判决撤销了（2016）川1302民初5753号判决，同时仅对2016年5月21日至2017年4月25日期间的逾期交房违约金进行了裁判，未对2017年4月26日之后的违约金进行处理，故原告在本案中就2017年4月26日至实际交房之日期间的逾期交房违约金提出的主张不属于重复起诉，其请求未违反“一事不再理”的原则，被告提出的原告该项请求系重复起诉的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。 原告在被告未书面通知的情况下于2019年3月接收了房屋，被告逾期交房天数应自2016年5月21日起计至2019年2月28日止，又因原告四川省南充市中级人民法院已通过（2017）川13民终2245号判决处理了2017年4月25日前的逾期交房违约金，现原告仅主张自2017年4月26日计至2018年12月25日止的逾期交房违约金，其请求不违反法律规定，本院予以准许；原告主张的逾期交房天数为599天，被告应支付的逾期交房违约金为13707.76元（457688元×0.00005×599天）。 本案的争议焦点之二，被告方诉讼代理人在本院审理赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案开庭过程中当庭作出的口头通知对本案原告陈强是否属于有效通知？ 本院认为，中南公司诉讼代理人在赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人与中南公司的商品房预售合同纠纷案开庭过程发出的通知对本案原告陈强属于无效的通知，理由为：第一，通知应向相对方作出才产生通知的效力，而原告陈强仅系赵刚、郑天宸、谭硕、彭德军、陈琨等332户购房人的诉讼代理人，但并非案件当事人，中南公司诉讼代理人所发出的通知针对的是该332件案件的当事人，而非针对本案原告陈强所作，通知的效力不能达于原告；第二，中南公司诉讼代理人所获得的委托人授权范围也止于所代理案件范围，其并未获得向所代理案件之外的案件当事人发出接房及提供办证资料通知的授权。故被告主张的其已于其他案件开庭时通知了原告的抗辩主张缺乏法律依据，本院不予采纳。 原、被告在合同中约定，办理初始登记的时间为2017年5月20日前，办理转移登记的时间为商品房交付之日（双方约定2016年5月20日前交付房屋）起360日内，即2017年5月15日前。由于完成房屋权属转移登记必然先完成初始登记，双方约定的完成初始登记时间晚于转移登记时间，两项时间约定出现重合，两项约定指向均是原告作为买受人没有按约定取得房屋的所有权证书造成的损失等，本院将这两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定，故对原告主张的逾期违约金作为一个整体进行判处，统称为逾期初始登记和转移登记违约金。被告中南公司虽于2017年12月25日通过公告的方式已告知了作为买受人的原告提交办证资料以供办理转移登记；但因被告未在此时间前向原告交付房屋，原告无法知悉案涉房屋是否达到合同约定交付条件，此情况下，被告所发关于提交办证资料的公告对原告不具有通知的效力，应视为被告未尽到通知原告提交办理资料的义务，被告中南公司仍应承担逾期办证责任至被告通知原告接房之日或原告实际接房之日止；因被告未书面通知原告接房，而原告已于2019年3月实际接房，故被告承担逾期办证责任的截止时间不早于2019年3月1日；现原告主张的逾期初始登记和转移登记期限自2017年5月16日至2019年2月27日止，其主张的期限符合法律规定和合同约定，本院予以支持；被告主张的转移登记逾期时间应计至2019年2月15日止的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。原告主张逾期初始登记和转移登记违约金按已付购房款的日万分之零点五的标准计算，符合合同约定，本院予以支持；被告转移登记逾期天数为653天，故被告应支付的逾期初始登记和转移登记违约金为14943.51元（457688元×0.00005×653天），现原告主张14921元不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈强、彭玉逾期交房违约金13707.76元； 二、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈强、彭玉逾期初始登记和转移登记违约金14921元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费260元由被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇一九年九月二日 书记员  徐紫薇