贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2585号原告：文邦英，女，1949年11月12日生，土家族，住在贵州省贵阳市云岩区。原告：张芝庭，男，1944年12月25日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨莉，时尚国，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区）。统一社会信用代码：91520112662995019R法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘冠青，贵州鼎尊律师事务所实习律师。原告文邦英、张芝庭与被告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文邦英、张芝庭的委托诉讼代理人杨莉，时尚国，被告保利房开公司的委托诉讼代理人刘元芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告文邦英、张芝庭向本院提出诉讼请求，1、判令被告按照合同约定将原告购置的“保利公园2010”第1-E-1栋1-2号房交付原告；2、判令被告按照合同约定按日按购房款1880584元的万分之一承担截止到交房之日止的逾期交房违约金（计算至2019年6月30日为446450.64元）；3、判令被告承担原告支付的律师代理费114380元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年7月11日签订《商品房买卖合同》，原告作为共同购房人购置被告开发的位于贵阳市乌当区航天路172号的“保利公园2010”第1-E-1栋1-2号房。合同约定：原告购置房屋的建筑面积206.22平方米，购房款1880584元，房屋交付时间2012年12月28日前。逾期交房被告按日按已购房款金额万分之一承担违约金，原告签订合同之时即将购房款和专项维修资金交付被告。2013年10月30日原告接到被告的《交房通知》，同年11月4日与被告委托的保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管公司）办理交房验收手续时，发现房屋整体存在墙体开裂、空壳、漏水、缺门或门不能开关、无锁或锁坏、楼梯无栏杆、地下室顶棚渗漏水、厨房顶棚露筋等重大质量缺陷，根本不具备交房条件，遂要求被告逐一修复。其间经被告多次修复，渗漏水等问题均未能解决。至2018年7月20日，保利物管公司通知原告收房，房屋所存在的质量总题总算勉强修复完毕，原告同意收房，但保利物管公司提出原告需结清所购七套住房的收房前的物业管理费322292元才能交付房屋给原告，原告拒绝了其无理要求。此后经多次主动与保利物管公司协商，保利物管公司至今仍以原告未结清收房前的物管费为由拒绝交房。为此提起诉讼，请求判决如诉所请。被告保利房开公司辩称，认可原告所主张的事实，但我公司只承担维保义务，不应该承担违约责任。1、我公司已按照合同约定的方式履行交付房屋的义务，原告也自认我公司向其履行了交房通知的义务，因此我公司不应当承担逾期交房的违约责任，；2、因我公司不存在逾期违约责任，且双方对于律师费的承担未作出相应的约定，即使原告实际产生有诉请的律师费，也不应当由我公司承担；此外，原告对涉案房屋提出的问题并非商品房主体结构和地基基础问题，也没有房屋存在严重质量问题的有效证据，其没有办理收房手续不应当认定我方存在逾期交房。合同第14条列明了因房屋质量缺陷问题给买受人造成损失时，出卖人应当予以赔偿，而非承担逾期交房责任，原告并未提出证据证明因修复所造成的实际损失，而仅仅要求我方承担逾期责任没有事实与法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2012年7月11日，原告文邦英、张芝庭与被告保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010第1-E-1栋1层2号商品房（三层，建筑面积206.22平方米），以1880584元的价格销售给原告。双方并对付款方式及期限、交付时间和条件、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）出卖人应当在2012年12月28日前向买受人交付该商品房；……合同第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条“交接手续”约定：……（二）查验房屋……2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起即开始并在90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶面抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；详见补充协议第2.2项。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方合同《补充协议》第2.2条约定：……如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题或合同第十四条第（二）款第3项之（1）-（6）之内容的【因本合同没有或交房时无第（7）-（9）内容】，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。……第3.5条约定：买受人同意出卖人委托保利贵州物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件。合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款。2013年10月30日，被告向原告发出交房通知，同年11月4日，双方在办理房屋交付使用手续时，原告因该房屋存在多处严重质量缺陷未同意接收并要求被告逐一修复。其后，被告为原告办理了涉案房屋的权属证书，原告在房屋验收过程中曾先后7次要求被告对存在的质量缺陷问题进行修复，被告于2018年7月20日最后一次进行修复后，通知原告收房，原告亦表示同意。但在原告与被告委托的保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管公司）办理房屋交接手续时，保利物管公司要求原告将含涉案房屋在内的七套房屋所欠物业服务费结清，遭原告拒绝后，保利物管公司即未将涉案房屋钥匙交付给原告。因不能入住涉案房屋，原告遂诉来本院要求判决其如前所述之请求。上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、购房及税费发票、房屋权属证书、业主房屋验收表、照片、建筑工程竣工验收备案表、本院（2017）黔0112民初2147号判决书等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定了涉案房屋的交付期限及逾期交房违约金的计算方法，合同第十四条明确约定：“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”补充协议第3.5条约定：“买受人同意出卖人委托保利贵州物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件。”根据庭审查明的事实，双方约定在2012年12月28日前交房，被告于2013年10月30日通知原告收房，此时就已经逾期，且自2013年11月至2018年7月期间，原告在被告通知下前后7次验收房屋时发现共30处不同的质量问题，被告亦对这些问题进行了修复。在原告没有入住的情况下就有如此之多的质量问题，说明被告交付房屋的质量问题严重影响原告正常居住使用，已不在双方合同补充协议第2.2条约定的质量问题范围内，不符合交房条件，被告理应按约承担修复责任，并承担由此产生的逾期交房责任；被告对涉案房屋相关质量问题修复并符合交付条件后通知原告收房，但在原告与被告委托的保利物管公司办理房屋交付使用手续时，保利物管公司以原告未结清所购房屋（含涉案房屋在内）的物业服务费为由，拒将涉案房屋交付给原告实际使用，行为明显违约且持续存在，所产生的后果理应由被告承担。故原告要求被告交付涉案房屋并承担逾期交房违约责任的诉请，合法有据，本院予以支持。而对于被告已履行交付义务的辩解，并无事实及法律依据，本院不予采信。因此，被告应向原告支付自逾期交房之日（2012年12月29日）起至实际交房之日止的违约金，截止原告暂计算至的2019年6月30日，共计2371日，为：1880584元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×2371（违约天数）=445886.47元，对此本院支持445886.47元。对于原告主张的律师费，因双方合同并无此约定，且律师费不属于因违约所产生的必然损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，将位于贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010一期1组团1、2区1-E-1栋1层2号的房屋交付给原告文邦英、张芝庭；二、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十内，向原告文邦英、张芝庭支付逾期交房违约金（2019年6月30日前为445886.47元，自2019年7月1日起至前述房屋实际交付之日止，每日以全部购房款1880584元的万分之一计付）；三、驳回原告文邦英、张芝庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3998元（已减半收取），由原告文邦英、张芝庭负担1294元，由被告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担2704元（此款已由原告预交，由被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年九月二十七日书记员  张昌玉