山东省莘县人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1522民初5460号原告：臧加铭，男，1962年10月30日出生，汉族，住山东省胶南市。委托诉讼代理人：邹洪敏，山东智祥律师事务所律师。被告：赵朝生，男，1968年9月9日出生，汉族，个体工商户，现住莘县。被告：王新军，男，1972年4月22日出生，汉族，住莘县。被告：莘县建设工程有限公司。住所地：莘县建设路40号。法定代表人：邹温学，公司总经理。原告臧加铭与被告赵朝生、王新军、莘县建设工程有限公司财产损害赔偿一案，本院2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹洪敏、被告王新军，被告莘县建设工程有限公司的法定代表人邹温学到庭参加诉讼。被告赵朝生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臧加铭向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告共同赔偿原告自2008年12月1日至2018年11月10日房屋租金损失2520156元，后变更为2932247元。2018年11月11日至返还房屋之日以2116平方米为基数，按0.4元/天计算损失。并按年利率6%计算自2006年1月1日起至实际支付之日的利息。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在位于莘县中心市场西宏盛商场拥有房产，2008年12月1日莘县人民政府为原告颁发了莘房权证城镇字第××房屋产权证书，被告王新军无视国家法律规定，自2005年7月15日起非法占有原告所有的位于该商场三楼A区、B区西部2116平方米，后将该涉案房屋租赁给被告赵朝生使用，为维护原告合法权益，原告曾于2016年11月9日向莘县人民法院提起民事诉讼，要求被告王新军、赵朝生停止侵害、排除妨碍并赔偿原告损失，莘县人民法院支持了原告的诉讼请求，对莘县人民法院判决，被告王新军不服，提出上诉，在二审期间，因被告王新军提交了被告莘县建设工程有限公司为其出具的证明，聊城市中级人民法院以被告莘县建设工程有限公司不是该案件的当事人，不宜合并处理为由，维持了莘县人民法院要求被告王新军、赵朝生返还房屋的判决，对赔偿损失及评估费用由原告另行主张，综上，被告王新军并非房屋所有权人，无权将房屋出租给被告赵朝生，被告莘县建设工程有限公司更无权收取赵朝生交纳的房租，故依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告赵朝生书面答辩称：我于2009年5月经莘县建设工程有限公司邹温学之手，租赁至今还在经营的宏盛广场三楼2300余平方米，用于家具经营，租金每年一清。期间租赁费都是向邹温学支付的，从没有人找过我们，从没见过房产管理人员来测量过房产。房屋多次出现漏雨，都是邹温学维修的，特别是2008年的房子漏雨，他积极把房顶全部修好，听说花费是十多万元。由于楼下一楼开超市，把通往三楼的各个楼梯和消防安全通道都封闭了，我们没法经营，找到了邹温学，他积极协调有关部门，在楼外安装了外部楼梯使我们能够正常经营了，2013年2月有个叫马立建的人，找到我，说房子是青岛臧加铭的，说由他代理收取房租，我没有给他，他以“排除妨碍”为由起诉了我。原告起诉我赔偿房租损失没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告王新军辩称，涉案房屋并不是我出租给被告赵朝生的，在聊城市中级人民法院2018鲁15民终1645号民事判决书中已经证明了赵朝生系租用的莘县建设工程有限公司的房屋，房屋租金也一直有该公司收取，与我没有关系；另外，该涉案房屋系我从原告手中购买，并已经交付了价款70万元，但原告没有将房屋交付与我，对此，我已经提起了诉讼，但至今尚未审理结案。被告莘县建设工程有限公司辩称：我公司2004年承建莘县宏盛广场，2005年完工，由于青岛宏盛公司没钱支付工程款，就将涉案房产以800元每平方米的价格抵账给我公司，该房屋我公司一直对外出租，租金用于发放工人工资及材料费，现仍欠材料款500多万元，青岛宏盛公司仍欠我公司工程款800多万元，我公司已经提起诉讼，但至今尚未审理结案，我公司是与青岛宏盛广场同时开业的，青岛宏盛广场使用的是第一、二层，我公司使用的是第三层，根本不存在我公司欠原告租金的情况。自2005年到2019年，房子每三年一大修，每次花费26万元左右，2010年青岛宏盛广场把所有的安全通道及人工通道全部封死，致使三楼租户无法正常经营，我公司协调有关部门，并花费30多万元在室外安装楼梯一座，青岛宏盛广场在此之前从未说过房子是他们的。我公司请求法院依法判决，还我公司财产，消除恶意诉讼。另外，我公司只是将涉案房屋租赁给了赵朝生，并自2005年开始就与赵朝生签订了租赁合同，故请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。根据原告陈述、被告答辩和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2003年10月11日，原告臧加铭成立山东莘县恒盛房地产开发有限公司，法定代表人为臧加铭，公司类型为有限责任公司（自然人独资），营业期限为2003年10月21日至2008年11月11日。2009年7月27日，莘县恒盛房地产开发有限公司向工商登记部门申请注销，2009年7月29日工商部门对莘县恒盛房地产开发有限公司进行注销登记。2004年10月31日，被告王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的宏盛购物广场商业楼房三层（即涉案房屋）。合同约定了双方权利、违约责任等。被告王新军选择了一次性付款方式。合同第六条约定，如果一次性付款，买受人必须在2004年12月31日前付清房款；签订合同付700000元整，2004年12月31日前支付1900000元。2004年11月1日，王新军交房款700000元。2005年7月15日，王新军与莘县恒盛房地产开发有限公司签订借房协议书，由王新军借莘县恒盛房地产开发有限公司的房屋使用至2005年12月31日止。2008年11月28日，原告臧加铭向莘县人民政府提出申请，将涉案房屋登记在其个人名下。2008年12月1日莘县人民政府为原告臧加铭颁发了莘房权证城镇字第××号《房屋所有权证》，房屋建筑面积3216.64平方米。原告臧加铭取得《房屋所有权证》后，2013年7月3日，王新军不服莘县人民政府为原告臧加铭颁发的莘房权证城镇字第××号《房屋所有权证》，向聊城市人民政府提出行政复议申请。2015年4月10日，聊城市人民政府驳回了王新军提出的行政复议申请。王新军不服，向聊城市中级人民法院提起行政诉讼。2016年5月13日，聊城市中级人民法院认为王新军不具备原告主体资格，裁定驳回了王新军的起诉。王新军不服上述裁定，向山东省高级人民法院提起上诉。2016年10月8日，山东省高级人民法院驳回上诉，维持原裁定。2016年，原告臧加铭以王新军、赵朝生为被告向我院提起民事诉讼，要求二被告排除妨碍、赔偿损失。诉讼中，2016年11月29日，原告臧加铭向本院提出鉴定申请书，要求对涉案租赁房屋2005年7月1日至2016年11月10日期间，每平方租赁价格进行评定，对每年总租赁价格进行鉴定。2017年12月14日，山东聊城泰源资产评估事务所评估结论：涉案房屋（宏盛广场三楼A区、B区西部2116平方米）2005年7月1日至2016年11月10日期间的市场公允租赁价格为2353309.4元。其中，2008年每天每平方米公允价格为0.2元，年度公允价格为154891.2元；2009年每天每平方米公允价格为0.2元，年度公允价格为154468元；2010年每天每平方米公允价格为0.25元，年度公允价格为193085元；2011年每天每平方米公允价格为0.3元，年度公允价格为231702元；2012年每天每平方米公允价格为0.3元，年度公允价格为232336.8元；2013年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2014年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2015年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2016年每天每平方米公允价格为0.4元，年度公允价格为308936元；2017年每天每平方米公允价格为0.4元，年度公允价格为308936元；2018年1月1日-11月10日止为266616元，共计为2932247元。2018年5月8日莘县人民法院作出（2016）鲁1522民初4988号民事判决书，内容为：一、被告赵朝生于本判决书生效后三十日内搬出其所占用的莘房权证城镇字第××号（宏盛广场三楼A区、B区西部2116平方米）房屋。被告赵朝生、王新军于本判决书生效后三十日内将莘房权证城镇字第××号（宏盛广场三楼A区、B区西部2116平方米）房屋返还给原告臧加铭。并不得妨碍原告对该房屋的占有、使用、收益和处分。二、被告王新军赔偿原告臧加铭自2008年12月1日至2016年11月10日的损失1902072.4元；被告王新军赔偿原告臧加铭2016年11月10日后的房屋租金损失数额，按2116平方米计算，每天每平方米公允价格为0.4元，自2016年11月11日起至实际付清之日止。待本判决书生效后三十日内付清。判决后，被告王新军不服，提出上诉，在二审诉讼中，王新军提交的莘县建设工程有限公司证明一份，内容为“我公司承建的山东莘县恒盛房地产开发有限公司开发的莘县宏盛购物广场建筑安装装饰工程、竣工后，山东莘县恒盛房地产开发有限公司未能向公司支付工程款。因此，我公司留置占用了三楼A区B区C区D区约3126平方米的房屋，并出租给赵朝生及马长伟、张凤燕夫妻使用，收取的租金用于支付当时该工程所欠工人工资款等。上述房屋的出租使用与王新军没有任何关系。特此证明莘县建设工程有限公司（该公司公章）2018年6月30日。”聊城市中级人民法院经审理认为，租金收到条，莘县建设工程有限公司证明的效力问题直接关系到侵害臧加铭房屋的主体，在出现两份证据后，无法认定涉案房屋租金系王新军一人收取还是有莘县建设工程有限公司单独收取，亦还是二者都进行了收取，鉴于莘县建设工程有限公司不是本案当事人，本院不宜就该问题一并处理，如果臧加铭认为其该项权利受到侵害，可另行主张，其为鉴定房屋租赁价格而支出的评估费亦可一并解决。据此，2018年9月25日，聊城市中级人民法院作出（2018）聊15民终1646号民事判决书，维持了莘县人民法院第一项判决。本院认为，本案争议的焦点如下：1.是谁将涉案房屋进行了出租。2.原告房屋租金损失的具体数额。本院将分别分析论述如下：1.被告莘县建设工程有限公司是该涉案房屋出租的主体，在该涉案房屋的一、二审民事诉讼中，被告赵朝生始终坚持系被告莘县建设工程有限公司将房屋租赁给自己，在本次诉讼中，被告莘县建设工程有限公司也认可系自己将涉案房屋进行了出租，并收取了房屋租金。但被告王新军在借用房屋期满后，应当及时将该涉案房屋交还原告，而因其没有及时交还房屋，导致该房屋被错误出租，造成原告财产损失，故应认定被告王新军在该房屋被出租的过程中存有过错，应当承担赔偿责任。2.原告臧加铭房屋损失的具体数额、原告臧加铭要求自2006年1月1日起计算房屋租金损失，因为对该房屋的产权始终存在争议，且引发多次诉讼，莘县人民政府为原告颁发房屋产权证书的时间为2008年12月1日，故本院确定自2008年12月1日起计算原告的房屋租金损失较为恰当，对于原告房屋租金损失如何计算，原告在第一次诉讼中，向本院提交了2017年12月14日，山东聊城泰源资产评估事务所评估结论：涉案房屋（宏盛广场三楼A区、B区西部2116平方米）2005年7月1日至2016年11月10日期间的市场公允租赁价格为2353309.4元。其中，2008年每天每平方米公允价格为0.2元，年度公允价格为154891.2元；2009年每天每平方米公允价格为0.2元，年度公允价格为154468元；2010年每天每平方米公允价格为0.25元，年度公允价格为193085元；2011年每天每平方米公允价格为0.3元，年度公允价格为231702元；2012年每天每平方米公允价格为0.3元，年度公允价格为232336.8元；2013年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2014年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2015年每天每平方米公允价格为0.35元，年度公允价格为270319元；2016年每天每平方米公允价格为0.4元，年度公允价格为308936元；2017年每天每平方米公允价格为0.4元，年度公允价格为308936元；2018年1月1日-11月10日止为266616元。该评估报告被两审人民法院进行了确认，故原告臧加铭的房屋租金损失应当计算为原告2008年12月1日至2016年11月10日期间具体房租损失：2008年12月1日-31日，公允价格为：每天每平方米公允价格为0.2元×31天×2116平方米=13119.2元；2009年，年度公允价格为154468元；2010年，年度公允价格为193085元；2011年，年度公允价格为231702元；2012年，年度公允价格为232336.8元；2013年，年度公允价格为270319元；2014，年度公允价格为270319元；2015年，年度公允价格为270319元；2016年1月1日至11月10日，公允价格为266616元。2016年以上共计1902284元。山东聊城泰源资产评估事务所评估结论显示，自2005年至2016年，每天每平方米公允价格，每年都在增加。近年房地产租赁价格逐年增加，原告要求2016年11月10日之后按0.4元/平方米/天计算，是对自己权利的处分，应予准许。2016年11月11日至12月31日，年度公允价格为43166.4元；2017，年度公允价格为308936元；2018年1月1日至11月10日，公允价格为266616元。故原告臧加铭房屋租金总损失应为2521002.4元。至于被告莘县建设工程有限公司所陈述，其每年仅仅收取被告赵朝生几万元的房屋租金，系二被告之间的行为，与原告臧加铭的损失没有关系。综上，被告莘县建设工程有限公司不是该涉案房产的所有权人，擅自将原告所有的房屋进行了出租，损害了原告的财产权益，具有过错，应当赔偿因此而给原告造成的损失；被告赵朝生在没有认真核实该涉案房屋实际所有人的情况下，承租了该房屋，并将房屋租金一直支付于不是房屋实际产权人的莘县建设工程有限公司，亦有过错，因为赵朝生一直没有提供向被告莘县建设工程有限公司交纳房屋租金的具体数额，被告莘县建设工程有限公司也没有提供其收取被告赵朝生房屋租金的实际数额，致使本院对二被告各自应当承担的损失数额不能进行严格区分，故二被告应当共同赔偿原告臧加铭的房屋租金损失。原告为诉讼支出的评估费24000元，系两案件共同支出，原告在本案中，要求被告赔偿12000元，没有违反法律规定，予以准许。至于被告莘县建设工程有限公司所辩，原告的房屋产权证书取得的渠道不合法，不是本案处理的范围，被告莘县建设工程有限公司可另行通过其他渠道解决，依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，本案经合议庭评议，判决如下：被告莘县建设工程有限公司、赵朝生于本判决书生效后十日内共同赔偿原告臧加铭自2008年12月1日至2018年11月10日的房屋租金损失2521002.4元及利息（利息按照本院确定的原告每年房屋租金数额为基数，按同期中国建设银行规定的贷款利率，2016年利息按上述方式计算；2018年利息自1月1日计算至11月10日计算），二被告相互承担连带责任，被告王新军对上述赔偿责任承担连带赔偿责任。被告莘县建设工程有限公司、赵朝生共同赔偿原告臧加铭自2018年11月11日至返还房屋之日的租金损失及利息（房屋以2116平方米为基数，按0.4元/天计算损失），二被告相互承担连带责任，被告王新军对上述二被告的共同赔偿责任承担连带赔偿责任。三、被告莘县建设工程有限公司、赵朝生共同赔偿原告臧加铭房屋损失评估费12000元，被告王新军对上述二被告的共同赔偿责任承担连带赔偿责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30258元，由原告承担3290元；由被告赵朝生、莘县建设工程有限公司共同负担26968元，被告王新军承担连带赔偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判长  李贵春审判员  岳相录审判员  刘子周二〇一九年九月九日书记员  高天强