湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初1368号 原告：赵勇明，男，1986年10月30日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。 原告：张明玉，女，1988年10月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住址同上。 以上两原告共同委托诉讼代理人：赵文真，男，1965年5月14日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。系原告赵勇明之父。 被告：湖北赫柏投资开发有限公司，住所地仙桃市沔阳大道以南三号路以东（锦绣龙城1号楼）。 法定代表人：郑成先，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙成文，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：刘瑜，男，该公司法律顾问。 原告赵勇明、张明玉与被告湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵勇明、张明玉的委托诉讼代理人赵文真，被告赫柏投资公司的委托诉讼代理人龙成文、刘瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵勇明、张明玉向本院提出诉讼请求：1、判令赫柏投资公司支付合同交房日即2016年12月31日至实际交房之日期间的逾期交房违约金；2、判令赫柏投资公司继续履行房屋买卖合同，拆除楼梯并制作混凝土楼梯、供电公司开户安装到户、安装卷闸门、内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单；3、本案的诉讼费由赫柏投资公司承担。事实与理由：2015年12月22日，赵勇明、张明玉与赫柏投资公司签订了合同编号为“XT15012673”的商品房买卖合同，该合同约定：赫柏投资公司应当在2016年12月30日前向赵勇明、张明玉交付房屋，否则需支付逾期交房违约金，违约金自约定的交房期限第二日起计算至实际交付之日止，赫柏投资公司向赵勇明、张明玉按日支付已付房款的万分之五。合同签订后，赵勇明、张明玉支付了1143758元，履行了交纳房款的义务，赫柏投资公司却直至2018年4月2日才向赵勇明、张明玉下达交房和办证事宜的通知，其交房共逾期453天，应当向赵勇明、张明玉支付违约金259061.18元（1143758元×0.0005×453天）。赫柏投资公司在销售时宣传称该房屋为全框架混凝土现浇结构，同时明确为钢筋混凝土结构，但目前三分之一的主体结构却为钢结构；双方的商品房买卖合同中约定了交房时水电安装到户，但直到目前没有安装；合同约定了交房时内墙顶棚批腻子粉，但目前大部分没有完成；合同约定了交房时门为卷帘门，但目前也没有安装。因赫柏投资公司构成违约，为了维护自身的合法权益，赵勇明、张明玉遂向本院起诉。 赫柏投资公司辩称，第一，赫柏投资公司按照合同约定履行义务，赵勇明、张明玉诉请赫柏投资公司支付违约金没有法律依据，不应当得到支持。根据双方的约定，赫柏投资公司应当在2016年12月30日前，交付经验收合格的商品房。之所以这样进行约定，是因为本案所涉房屋属于黄金商贸物流园的商业服务用房，区别于一般的以居住为主要用途的商品房，该项目不同的业主会结合各自的实际需求对各自的商铺进行不同程度的改造，如果涉及到主体结构上的改造，可能会直接影响到该商铺的综合验收及分期综合验收，因此为了避免业主在后期装修改造过程中产生不必要的纠纷和麻烦，才在合同中约定将验收合格的商品房先行交付给各业主使用，待各业主装修改造完成后再办理后续的交接手续。赵勇明、张明玉于2017年初向赫柏投资公司提出对涉案商铺的相关结构进行改造施工，改造费用由赫柏投资公司承担，双方并未就相关施工标准及完工时间进行详细约定，后赫柏投资公司将相关改造工程交由湖北鼎立建设有限公司装饰装修分公司负责完成，直到2017年年底才完工。赵勇明于2017年11月14日向仙桃市和美物业服务有限公司出具申请书，要求将商铺后门改为卷闸门并拆除后墙、要求将门面招牌改为跟售楼部统一、要求将房顶渗水问题加以维修。上述施工改造已经影响到了涉案商铺的综合验收，同时也可以证明赵勇明、张明玉在合同约定的交房日前已经实际占有、使用（装饰、装修、改造）该商铺，赫柏投资公司严格按照合同约定履行了合同义务，并无违约，不应当承担违约责任。第二，即使赫柏投资公司要承担违约金，赵勇明、张明玉也有义务提供证据证明其所遭受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”相关司法解释规定当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。据此，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应当超过其遭受损失的1.3倍，鉴于赵勇明、张明玉未能举证证明其遭受的实际损失，其所主张的违约金259061.18元已经远超过赫柏投资公司就该商铺销售所获得的利润，其主张的违约金请求于法无据，不应当得到支持。关于被告第二项诉讼请求，被告同意按合同约定履行。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查认定如下：对赵勇明、张明玉提交的证据一、二，赫柏投资公司并无异议，本院依法予以采信，对赵勇明、张明玉提交的证据三中的照片能够达到证明目的，本院依法予以采信，对证据三中的证人证言和短信，不能达到证明目的，依法不予采信，对证据四不能达到证明目的，依法不予采信；对被告赫柏投资公司提交的证据一、二、三因原告均有异议且不能达到证明目的，依法不予采信，对赫柏投资公司提交的证据五，该份证据有仙桃市城市建设档案馆的印章，能证明涉案工程竣工验收的情况，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，赫柏投资公司作为出卖人与买受人赵勇明、张明玉签订了一份商品房买卖合同，约定赵勇明、张明玉购买赫柏投资公司开发的位于仙桃市××办事处××国道北侧××房，建筑面积共248.22平方米，该商品房的用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，房屋套内建筑面积为241.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.14平方米；商品房价格为1143798元，买受人应当于2016年2月29日前一次性付清；赫柏投资公司应当2016年12月30日前，依照国家的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人应接到出卖人书面通知或公告约定的交接时间之日起10日内到出卖人指定地点办理商品房交接手续；出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位；出卖人承诺在交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口。该合同附件三约定了房屋的装饰设备标准为：外墙保温形式为外墙内保温，外墙面砖及涂料；内墙面为混合砂浆，内墙批腻子；顶棚批腻子；地面砼地坪；门为铁皮卷帘门；窗为中空铝合金窗；卫生间预留排水接口；走廊栏杆维护；基础、主体结构按照设计文件规定的合理使用年限，防水为五年，给排水为两年。上述合同签订后，赵勇明分别于2015年10月12日、2015年10月22日、2015年12月19日、2015年12月23日、2016年2月29日向赫柏投资公司付款40000元、160000元、401456元、200000元、342342元，共计1143798元。2017年11月14日，赵勇明、张明玉向赫柏投资公司申请将涉案商品房的后门改为卷闸门（后墙拆除），将门面招牌与售楼部统一，对房顶渗水问题进行维修。涉案建设工程于2016年8月24日进行了工程验收，并于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏投资公司于2018年3月28日发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快到赫柏投资公司营销中心办理房屋交接手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、赫柏投资公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、赫柏投资公司是否已经履行了房屋交接义务；三、双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整。 一、关于赫柏投资公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。 赵勇明、张明玉与赫柏投资公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房买卖合同中约定了赫柏投资公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，但涉案的建筑工程于2018年1月20日进行验收备案，才使房屋符合合同约定的交付条件，据此，赫柏投资公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。赫柏投资公司认为因为涉案房屋为商业服务用房，业主会结合自身需求而对房屋进行不同程度的改造，涉及主体结构的改造会影响房屋的综合验收和分期综合验收，涉案房屋正是因为业主赵勇明、张明玉申请改造房屋从而影响了商铺的综合验收，但房屋在验收之前已经交付给业主实际占用，赫柏公司已经履行了合同义务，未构成违约，不应当承担违约责任。本院认为，因为双方在合同中约定了应当交付的是经验收合格的房屋，故即使涉案房屋已经由业主实际占有改造，但根据合同约定，赫柏投资公司不仅应当在2016年12月30日前向赵勇明、张明玉交付房屋，而且应当交付的是经验收合格的房屋，而涉案房屋直至2018年1月20日才满足验收合格的条件，故对赫柏投资公司的辩称理由不予采纳，赫柏投资公司应当承担相应的违约责任。 二、关于赫柏投资公司是否已经履行了涉案商品房交接义务的问题。 根据赫柏投资公司提交的证据，赵勇明、张明玉于2017年11月14日提出申请，要求对涉案商铺进行进一步的改造、装修，可见涉案商铺于2017年11月14日前已经交付给了赵勇明、张明玉。即在涉案商铺验收备案之前，赵勇明、张明玉已经实际占有了涉案商铺。为了满足业主对涉案商铺的个性化需求，双方就商铺改造反复进行过协商，但此时该商铺此时没有经有权部门验收，不符合法律规定和合同约定的交房条件，该涉案商铺直至2018年1月20日才办理验收备案，故应当确定为2018年1月20日为赫柏投资公司的最终交房时间。至于2018年3月28日，赫柏投资公司发出的通知，该通知针对的是全部业主，且通知主要内容是通知办理产权证和未入住的业主办理交房手续。综上，应当以涉案商铺验收备案的时间作为赫柏投资公司的交房时间。 三、关于双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整的问题。 双方于商品房买卖合同第九条的约定，赫柏投资公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏投资公司辩称，根据相关法律规定，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应超过其遭受损失的1.3倍，因赵勇明、张明玉未举证证明其遭受的实际损失，其主张的违约金259061.18元已经远远超过赫柏投资公司出卖该房屋所获利润，其主张的违约金于法无据。本案中，赫柏投资公司在缔约过程中处于强势地位，其超过了约定的时间一年多以后才交付验收合格的房屋，明显构成违约，应当依照合同的约定支付违约金，但另一方面，赵勇明、张明玉主张的违约金259061.8元已经超过了涉案房屋总价款的五分之一，且涉案房屋在验收合格之前已经交由赵勇明、张明玉实际占有用于改造、装修，未给其造成过多损失，根据《中华人民共和国合同法》中规定的违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，所以酌情对上述合同约定的违约金计算方式予以适当调整，按照赵勇明、张明玉已支付全部价款的万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2017年1月1日计算逾期交房违约金至房屋验收备案之日止即2018年1月20日，据此，赫柏投资公司应当向赵勇明、张明玉支付的违约金为132108.67元（1143798元×0.0003×385天）。 另外，根据涉案的商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人交房时水、电安装到户，在合同附件三中约定了内墙批腻子、门安装为铁皮卷帘门，故赫柏投资公司应当按照商品房买卖合同的约定履行供电开户安装到户，安装卷闸门、内墙披腻子粉并提交验收合格证签署交接单。因双方在合同中并未约定拆除楼梯后制作混凝土楼梯，故对赵勇明、张明玉的该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告湖北赫柏投资开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赵勇明、张明玉支付逾期交房违约金132108.67元； 被告湖北赫柏投资开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋供电开户安装到户，安装铁皮卷帘门、内墙披腻子； 三、驳回原告赵勇明、张明玉的其他诉讼请求。 案件诉讼费5186元，由原告赵勇明、张明玉负担2541元，由被告湖北赫柏投资开发有限公司负担2645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 员  张 倩 人民陪审员  刘俊成 人民陪审员  唐从英 二〇一九年九月九日 书 记 员  邵 晨