广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初16248号原告（反诉被告）：易中心，男，1993年9月15日出生，汉族，住湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁剑国，男，1974年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。原告易中心与被告梁剑国租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月17日立案。诉讼中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，另根据原告申请，依法委托鉴定。后依法适用简易程序，于2018年11月29日、2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁颖欣、被告的委托诉讼代理人黄宗强、黄潇到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议书为无效合同；2.被告向原告返还预交2018年9月租金20800元、保证金41600元及装修保证金5000元并自2018年5月11日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息；3.被告向原告赔偿损失541837元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告易中心与被告梁剑国于2018年5月11日签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议书，约定被告将位于佛山市南海区桂城街道林岳大道林岳市场以南与西步路交汇处综合楼E座三层商铺出租给原告，用作玉石展厅，租赁期限为60个月，自2018年5月1日交付使用，合同期限前四个月免租，缴费租赁期限从2018年5月1日至2023年8月31日止。原告签订补充协议书当日向被告支付9月租金20800元及保证金41600元。签订上述合同后，原告征得被告同意进行装修，并向被告交付装修保证金5000元。2018年5月20日原告与清远市雅盈家居设计装饰有限公司签订《建筑装饰施工合同书》，并于2018年6月6日与广东振安建设工程有限公司签订《消防工程合同书》，签订上述合同后，装修工程有序进行，原告为此支付消防工程款35000元及支付给清远市雅盈家居设计装饰有限公司284000元，以及购买装修材料等花费222837元。在装修收尾阶段，装修进行吊顶装饰，吊顶材料是经被告同意使用无石棉硅酸钙板，该材料经国家建筑材料测试中心检验合格。吊顶完工后，却发生三层商铺天花全部倒塌，造成已装修部分项目全部损毁，无法恢复使用。该事件发生后，被告马上将涉讼商铺全部围蔽，禁止原告进入，并且在被告占有过程中发生火灾事故，造成商铺内东西烧毁，造成原告损失惨重。出租商铺为被告在二层建筑的基础上用钢铁铝材等搭棚工程，没有主体墙承重，属违章建筑。原告进行装修工程前设计方案到用料均征得被告同意，并且被告每天派专人进行施工监督。原告认为，被告出租违章建筑，并且虚报租赁物实际情况，造成原告经济损失应承担损害赔偿责任，因此特诉至法院，请求法院依法判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、商铺天花倒塌是因为原告装修方案、材料不合理导致。原告主张商铺顶棚倒塌造成原告损失是因为商铺建筑质量问题造成，但原告并未有相应证据证明。原告与被告签订的《商铺租赁合同》明确约定，原告进行装修应当向被告提交书面装修方案，但原告在商铺顶棚倒塌前一直未向被告提交。本案案涉商铺建造工程采用钢结构，顶棚使用钢管组合桁架梁，上盖为星瓦，原告在装修前即明确知道商铺顶棚的建造材料，在进行装修时就应当以商铺顶棚建造材料为基础选择装修吊顶材料，考虑所选装修材料是否适合用于该商铺天花吊顶。原告提供的《国家建筑材料测试中心检验报告》仅能证明原告用于吊顶的无石棉硅酸钙板材料本身质量为合格，而无法证明该材料是否适合用于租赁商铺该种顶棚材料的天花吊顶，且原告也无法证明其装修方案是否合理，是否适合租赁商铺的装修。因此，原告在未考虑装修吊顶材料是否适用于商铺建造材料的顶棚也无法证明装修方案适合于商铺的装修工作的前提下，仍然不顾后果的进行装修，最终因吊顶材料加上钢架的、重量超出顶棚的承重能力，导致商铺顶棚倒塌，应当自行承担因此造成的损失。二、原告提交的证据无法证明其实际损失。原告请求被告赔偿的损失为人民币541837元，并提供《明细清单》，根据其提供的《明细清单》、付款单据以及签订的合同对比可知：1、原告于2018年5月20日与清远市雅盈家具设计装饰有限公司（郭拥军）签订《建筑装饰施工合同书》，其后分别向郭拥军于2018年5月29日转账5万元、6月5日转账5万元、6月13日转账5万元，6月26日转账5万元、7月10日转账5万元、7月19日转账3.4万元。原告与清远市雅盈家具设计装饰有限公司（郭拥军）签订的《建筑装饰施工合同书》并未约定施工总价款，但在第四条约定“双方商定本工程按实际工作量结算（另附详细工程项目预算表）。本合同签订后，甲方（原告）按下表（注：下表为空白，没有任何内容）按照工程进度直接向乙方（郭拥军）支付工程款项”。2018年6月17日，原告装修吊顶过程中租赁商铺天花倒塌，装修工程当即停止，之后一直未重新开工。根据《建筑装饰施工合同书》约定，原告是按工程量向郭拥军支付工程款的，2018年6月17日装修工程即已停工，但在停工后2018年6月26日、7月10日、7月19日原告仍然在向郭拥军支付款项，原告未提供明确的装修工程进度、价格计算表，也不能证明工程量以及工程价款的计算方式，故不能证明该款项是否是为实际的工程价款。2、《明细清单》列明原告2018年购买装修材料99540元，2018年6月10日购买电线电缆支出48724元，2018年6月15日购买电线等支出17483元，2018年6月2日购买瓷砖等支出23500元，2018年6月4日购买木方等支出33590元，对于上述材料，原告无法证明是否是全部用于案涉商铺的装修，也无法证明有多少材料用于商铺装修。2018年6月17日租赁商铺天花倒塌，装修工程当即停止，根据停工当日现场照片所示，租赁商铺地板几乎还未开始铺设、天花吊顶还有近半面积未完成，现场也没有见到瓷砖等建筑材料，现有材料中大部分还未拆封投入使用，且原告在停工一段时间后已派人将剩余的装修材料全部运走。因此，原告主张的赔偿数额不是其实际损失，根据原告提供的证据也根本无法证明其实际损失。综上，案涉商铺的倒塌最终原因是原告未向被告提交装修方案且未经被告同意的情况下，采用了不合理的装修方案和不适合案涉商铺装修的材料装修，吊顶重量超过了顶棚的承重能力所致，因此造成的原告的损失也应当由原告本人承担，与被告无关。退一万步讲，即使认定原告应承担部分损失，原告提供的证据也不足以证明其实际损失。被告特具以上答辩意见，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿因装修不当造成被告的租赁物倒塌损失697299元；2.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2018年5月11日签订《商铺租赁合同及《商铺租赁合同》补充协议书，约定被告将位于佛山市南海区桂城街道林岳大道林岳市场以南与西步路交汇处综合楼E座三层（即海宜达红木城5座三层），商铺编号为E301的商铺租赁给原告使用。租赁商铺用途为工艺品展示，租赁期限为60个月，从2018年9月1日起至2023年8月31日止，实际交付使用日期为2018年5月1日，实际交付使用至租期开始前的4个月不收取租金。《商铺租赁合同》第六条约定：1、原告另行装修的，须遵守甲方的相关管理规定，向甲方或者甲方的管理处提交书面装修方案（含电路布置图）…。2018年5月1日，被告将租赁商铺交付原告使用，原告随后开始对租赁商铺进行装修，但装修前原告并未向被告提交任何书面装修方案，2018年6月17日，原告在装修方案未经被告同意的情况下进行天花吊顶，造成租赁商铺顶棚倒塌。被告认为：原告未按照《商铺租赁合同》的约定在装修前向被告提交装修方案，在未经被告同意的情况下就进行装修，应对其装修造成的后果承担责任。本案租赁商铺建造工程采用钢结构，顶棚使用钢管组合桁架梁，上盖为星瓦，原告在装修前即已明确知晓，其在进行装修时就应当以商铺顶棚建造材料为基础选择装修吊顶材料，考虑所选装修材料是否适合用于租赁商铺天花吊顶。而原告在未确定装修方案是否安全合理以及装修材料是否适合用于租赁商铺该种顶棚材料的天花吊顶的情形下，就草率开工，最终因装修吊顶材料加上钢架的重量超过商铺顶棚的承重能力，导致租赁商铺顶棚倒塌，给被告造成了严重的损失，依法应当承担损害赔偿责任。因此，为维护自身合法权益，特向贵法院提起反诉，请依法判决。原告辩称，一、被告所出租的涉案房屋属违章建筑，是在原来二层土建建筑的基础上加建了，并未取得建设规划施工许可证或未经主管部门批准建设，并且建筑物的构造只是简单使用钢结构星瓦，不具备合格建筑物的使用功能。二、由于出租的建筑物属违章建筑，原、被告所签订的合同属于无效合同。三、原告对涉案建筑物进行装修已经取得被告的允许，并向其缴纳装修保证金，被告收取保证金的行为明确表示对装修是同意的，并且每天派其工作人员对装修进行监督。四、被告所主张的损失是其加建的建筑物本身不合格所导致，所造成的损失应该由其自行承担。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，另本院依法委托司法鉴定。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1（原告身份证），为主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2（商铺租赁合同）、证据3（商铺租赁合同补充协议）、证据4（租金收据）、证据5（押金收据），为原、被告租赁关系存在、租赁相关费用收取的凭证，相对方的被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。原告出示的证据6（消防工程合同书）、证据7（消防工程收据）、证据8（建筑装饰施工合同书）、证据9（招商银行股份有限公司电子回单）、证据10（横栏装饰材料批发商行送货单）、证据12（检验报告），留待本院认为部分陈述。原告出示的证据11（照片），为原告用于证明坍塌现场的装修情况，本院对其真实性予以采信。证据13（装修押金收据），被告对其真实性予以确认，本院对其真实性予以采纳。被告出示的证据1（专业市场用地使用权租赁合同）、证据2（专业市场用地使用权租赁合同补充协议）、证据3（租赁合同），为被告用于证明涉案商铺的租赁权属来源，本院对其采信。被告出示的证据4（商铺租赁合同）、证据5（商铺租赁合同补充协议），为原、被告租赁关系证明，且与原告出示内容一致，本院对其真实性予以采信。被告出示的证据6-34（分别为网上银行交易电子凭证、支付证明单和南海农商银行转账单、送货单、铝窗用材报价单、工程款支付申请函、网上银行交易电子凭证、结算业务委托书、南海农商银行客户回单、收款收据和收据、支付证明单、付款确认书、设计费计算单、南海农商银行结算业务委托书、南海农商银行客户回单、收据、林岳海宜达红木家具综合市场1-6座铺三层钢结构屋面工程施工合同）、5号楼加工三层钢结构增加报价、报价表、海宜达红木家具城二期零星工程结算表、请款函和工程款支付申请函、申请书、网上银行交易电子凭证、收据、南海农商银行转账记录、送货单和送货清单、网上银行交易电子凭证打印、收据、2015年3月24日的支付证明单、材料运出清单），为原告用于证明涉案租赁物的建筑费用，留待本院认为部分陈述。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于佛山市南海区桂城街道林岳大道林岳市场以南与西步路交汇处综合楼E座三层。被告（出租方）陈述涉讼租赁物三层未取得规划报建手续。2018年5月11日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租涉案租赁物，该商铺（租赁物）编号为E301号，建筑面积约2600平方米；商铺用途为工艺品展厅；租赁期限为60个月，从2018年9月1日起至2023年8月31日止；交付使用日期为2018年5月1日；承租商铺从2018年9月1日起计收租金，每月租金20800元；乙方须于本合同签订的当日向甲方一次性支付二个月标准租金作为履约保证金；乙方另行装修的，须遵守甲方的相关管理规定，向甲方或甲方的管理处提交书面装修方案，经甲方或甲方管理处书面批准后方可施工。同日，双方签订《商铺租赁合同》补充协议书，约定：乙方须于本补充协议签订当日向甲方一次性支付41600元作为履行保证金，另支付2018年9月租金和设施配套费20800元，共62400元。同日，原告支付上述履约保证金41600元、2018年9月租金20800元。2018年5月28日，原告向案外人佛山市南海区信壹物业管理有限公司支付装修押金5000元。2018年6月份，在原告装修期间发生三层商铺顶棚倒塌，后涉案租赁物发生火灾灭失。2018年8月17日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，本院依据原告申请委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案租赁物倒塌原因进行鉴定，该机构回复因鉴定条件不足（现场已清理，照片无法反应坍塌原因），故无法受理该案件的委托，提供的资料随函退回。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被告陈述涉案租赁物未取得规划报建手续，原、被告之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求法院确认双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议无效，本院予以支持。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告收取原告的预付租金20800元、保证金41600元应予返还，原告诉请被告返还预付租金20800元、保证金41600元及自交付之日起（2018年5月11日）至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，本院予以支持。原告预付的装修保证金5000元，因收取主体非被告，被告亦不同意返还，对装修保证金5000元的返还诉请本院不予支持，原告可另行向收取主体主张权利。原、被告签订涉案租赁合同后，原告入场装修，装修过程中发生建筑物的倒塌，为此，原告诉请被告赔偿己方装修损失、被告反诉原告因装修不当造成租赁物倒塌的损失。原告申请对租赁物倒塌原因进行鉴定，但因租赁物在倒塌后火灾灭失，原告仅提供了光盘（内含现场损坏照片）予以鉴定，受托机构回复因鉴定条件不足而鉴定不能，原告为此应承担举证不能的责任，原告诉请因被告原因致使租赁物坍塌而诉请赔偿损失的主张，本院依法不予支持。原告在签订合同时应尽合理谨慎注意义务，对涉案租赁物的权属、报建等细致了解，原告现以涉案租赁物未经报建导致倒塌而主张被告承担所有损失的观点，本院不予采纳。被告主张因原告装修原因致使建筑物倒塌而诉请原告赔偿损失，但未能提供己方图纸设计、合法报建等相关材料证明己方无过错，亦不能举证证明租赁物倒塌原因是原告装修造成，同理，本院不予支持被告诉请。原告向物业公司预交装修押金并按经营需要入场装修，被告认为原告未经许可擅自装修应承担倒塌损失的观点本院亦不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）易中心与被告（反诉原告）梁剑国于2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议书无效；二、被告（反诉原告）梁剑国应于本判决发生法律效力之日起十日内支付退还租金20800元、保证金41600元及支付利息（以租金20800元、保证金41600元，合计总额62400元为本金，从2018年5月11日起至上项实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告（反诉被告）易中心；三、驳回原告（反诉被告）易中心的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁剑国的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8764.8元（原告已预交），由原告负担6000元，被告负担2764.8元。反诉受理费5386.5元（被告已预交），由被告自行负担。被告负担的本诉受理费2764.8元，应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的本诉受理费2764.8元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇一九年九月六日书记员 刘冬花