呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初4319号原告：内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区中山东路8号波士名人国际A座26层。法定代表人：蔚然风，该公司总经理。委托诉讼代理人：包绪长、郭建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：秦仙玲，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王建国，男，住呼和浩特市，与被告系夫妻关系。原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称：鼎盛华公司）诉被告秦仙玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人包绪长、被告秦仙玲的委托诉讼代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令解除原、被告于2018年11月25日签订的编号为0255050002290的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，并立即腾退红星美凯龙新城店综合馆三楼C8001号商铺；二、判令被告向原告支付商铺腾退之日止的租金（租金自2018年12月15起计算，计算方法：196.89m2×89.6元／月÷30天×逾期天数，截止2019年5月23日暂欠72804元）；三、判令被告向原告支付商铺腾退之日止的违约金（违约金自2018年12月15日起，以未付租金额每日千分之三的标准计算）；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月15日签订编号为0255050002290的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：由被告承租位于综合馆三楼C8001号展位，经营建材类商品；租赁面积为196.89平方米；租期为2018年12月15日至2019年8月31日止；租金的起算点为2018年12月15日，付款周期为三个月；被告应于合同签订当日支付首期租金，此后应于每一付款周期之前的0日前支付下一期租金。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告支付部分租金后拒绝支付，其行为显然构成违约。为此，原告多次与被告协商解决，但被告始终置之不理。根据双方签订的合同约定及《中华人民共和国合同法》相关法律规定，被告已严重违反合同约定，构成根本违约，原告亦有权解除合同，并有权向被告主张欠付的租金，违约金等费用。为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。庭审中，因原、被告及案外人上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司（以下简称：红星公司）签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年8月31日到期，故原告将第一项诉讼请求变更为解除双方的不定期租赁合同法律关系，并立即腾退红星美凯龙新城店综合馆三楼C8001号商铺；将第二项诉讼请求中租金的截止日期变更为截止合同到期之日，即2019年8月31日共计63043.69元。被告秦仙玲辩称，从2019年初，市场和房东产生变化，经营环境产生混乱，到5、6月份，红星公司已经不再进行巡场、管理的工作，因为合同是租赁管理合同，管理状态混乱，合同中只约束承租方，签合同时也只看到签字也，拿到合同时也已经是年后了，后来鼎盛华公司自己开始派发传单。鼎盛华公司和红星公司签订合同是15年，我们是招商进来的，当时并不知道两公司要解约，现在鼎盛华公司自己经营，要知道红星公司解约我们就不租了。给我们店铺贴告示，也影响到我们经营。对于违约金的约定，我认为约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。1、原告鼎盛华公司（出租方）与被告秦仙玲（承租方）及案外人红星公司（管理方）三方签订了编号为0255050002269的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同载明：第一部分专款专用：第2条计租数量：2.1：在同一使用本合同约定的单价下，该展位折合计租数量为196.89平方米；第3条租金、管理费及货款：3.2.1租金单价按以下方式执行：租金单价（元/平方米/月）89.6；3.4：承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前支付下一期租金、市场推广费和管理费；第4条租赁期限、付款周期及开票信息：4.1：租赁期和服务期限均自2018年12月15日起至2019年08月31日止；第二部分通用条款：第19条违约责任：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。原、被告双方对上述证据真实性认可，本院对证据的真实性予以采信。2、合同签订之日，被告秦仙玲按合同约定，一次性支付了首期租金30729.79元，原告将展位交付被告使用。截止2019年8月31日，被告尚未支付原告展位租金共计63043.69元。以上事实原、被告双方均不持异议，本院予以确认。3、2019年7月26日内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司向各商户派发告知函，载明：本集团已与红星美凯龙达成和平分手协议。以上证据及事实，原、被告双方均不持异议，本院予以采信。本院认为，原告鼎盛华公司与被告秦仙玲及案外人红星公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，三方应按照合同约定履行各自义务。2018年12月15日，合同到期，被告继续占有使用租赁展位，且原告亦没有提出异议，故原法律关系继续有效，租赁期限转为不定期，三方可以随时解除不定期租赁关系。因被告未按合同约定完全履行租金的给付义务，构成根本违约，所以原告主张解除双方的不定期租赁合同法律关系并腾退红星美凯龙新城店综合馆三楼C8001号商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，被告秦仙玲未按合同约定期限履行支付租金的义务，构成根本违约，应该承担违约责任。原告鼎盛华公司按合同约定日期向被告交付了展位，但在未与承租人商议的情况下于合同期限内与管理方红星公司达成提前终止“合作合同”的合意，并提前进入工作交接状态，导致商场经营、管理状态混乱。又因被告承租展位的目的亦是依赖于对红星公司在同类行业中的市场影响力、商业信誉度的信任，原告在被告不知情的情况下与红星公司中止合同对被告的可得及合理信赖利益损失存在过错，有违诚实信用原则。庭审中，被告亦提出违约金过高的抗辩，故本院根据诚实信用原则及双方的过错程度，酌定被告应向原告长融公司支付以尚未支付的展位租金63043.69元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日至展位腾退之日止的违约金。对于庭审中被告提出，因原告与红星公司的合同终止，给其造成的装修、装饰、广告等多项损失的抗辩是由，被告可另行提起诉讼，主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：解除原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司与被告秦仙玲的不定期房屋租赁合同法律关系。被告秦仙玲于本判决生效之日起十日内腾退红星美凯龙新城店综合馆三楼C8001号展位，并向原告给付展位租金63043.69元；被告秦仙玲于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司支付以未付租金63043.69元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至展位腾退之日止的违约金；驳回原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元，由被告秦仙玲负担688元，原告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 甄世伟 二〇一九年九月十四日书记员 韩 超