福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初1967号 原告：福建省闽清锦程物业有限公司，住所地福建省闽清县。 法定代表人：许孝功，董事长。 委托诉讼代理人：黄彩燕（系该公司职工），女，1984年7月8日出生,汉族，住福建省闽清县。 被告：王成珠，男，1972年12月1日出生,汉族，住福建省闽清县，现住福建省闽清县。 原告福建省闽清锦程物业有限公司（以下简称锦程公司）与被告王成珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦程公司委托诉讼代理人黄彩燕、被告王成珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦程公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付学林天下小区409单元自2018年8月1日起至2019年6月30日止的物业服务费1760.88元，以及给付自2018年8月1日起至2019年6月30日止的违约金52.83元，合计1813.7元；2.请求判令被告承担诉讼费用。 事实与理由：2018年7月30日，闽清县学林天下小区业主委员会与原告锦程公司订立《福州市物业管理服务合同》，书面约定：闽清县学林天下小区业主委员会选聘锦程公司对(物业项目)实施物业管理事宜。……委托管理期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止；本物业管理区域物业管理服务收费采取包干制的方式。物业管理服务费由闽清县梅城镇学林天下业主按产权证面积交纳，具体标准如下：住宅1.50元/月/平方米(包括：公共照明、路灯、电梯用电、绿化用水、电梯年检和维修费，含壹佰元以下维修费)。……；物业服务费用按季度或半年交纳，业主或物业使用人应在应交费日10日前缴清(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管责任等条款。 2018年8月1日被告入住闽清县梅城镇学林天下小区409单元(房产面积：106.72平方米)。按照原告与闽清县学林天下业主委员会2018年7月30日签订的《福州市物业管理服务合同》及相关的法律法规的规定，原告依法对被告入住小区提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，而被告未按合同约定予以缴纳物业服务费。2019年3月24日和7月18日，原告在被告409单元门口张贴“缴费通知单”，通知被告在收到通知单后5天之内到物业服务中心缴费800.4元和960.48元，逾期每日加收3%违约金，被告仍未予缴纳。因此，原告有权加收违约金24元(违约金按每日百分之三标准，从2018年8月1日起计算至2019年6月30日止)，合计1813.7元。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告如上诉讼请求。 王成珠辩称，1.答辩人作为业主，没有和锦程公司签订合同，无需支付物业费用；2.原告未出示闽清县物价局有关物业收费标准，对其收取的1.5元/月/平方米收费标准有异议；3.法定代表人林国盛未经业主大会选举，违反了物业管理条例实施细则的规定；4.2018年6月份交纳的300元，收款人为福州宏达包装，未公布收款的使用情况；5.物业管理条例实施细则规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；6.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修基金使用和筹集方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：福州市物业管理服务合同有闽清县学林天下小区业主委员会与锦程公司法定代表人签名并加盖印章，真实、合法、有效，予以采信；学林天下小区2018年8月-2019年6月欠物业服务费人员名单及欠费金额、缴费通知单，王成珠对其真实性无异议，可以证明锦程公司催讨欠款事实，予以采信。王成珠提供的《福州市物业管理服务合同》只是合同范本，没有双方当事人的签名，不予采信；临时管理公约、照片，虽未在举证期限内提交，但可以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的事实。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，闽清县学林天下小区业主委员会与锦程公司签订《福州市物业管理服务合同》，约定：闽清县学林天下小区业主委员会选聘锦程公司对(物业项目)实施物业管理事宜，委托管理期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止；物业管理服务费由闽清县梅城镇学林天下业主按产权证面积交纳，具体标准如下：住宅1.50元/月/平方米(包括：公共照明、路灯、电梯用电、绿化用水、电梯年检和维修费，含壹佰元以下维修费)。……；物业服务费用按季度或半年交纳，业主或物业使用人应在应交费日10日前缴清(每次缴费的具体时间)履行交纳义务等条款。合同签订后，锦程公司对闽清县学林天下小区的物业进行管理，但在履行服务过程中存在瑕疵。 王成珠系闽清县学林天下小区409单元业主，房产面积106.72平方米，自2018年8月1日起至2019年6月30日止（共11个月），王成珠未交纳物业服务费1760.88元（106.72×1.5×11）。2019年3月24日和7月18日，锦程公司在王成珠409单元门口张贴“缴费通知单”，通知其在收到通知单后5天之内到物业服务中心缴费1760.88元，逾期每日加收3%违约金，但王成珠仍未予缴纳，引起纠纷。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”的规定,闽清县学林天下小区业主委员会与锦程公司签订的《福州市物业服务合同》,双方当事人主体适格,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,该合同对闽清县学林天下小区的全体业主具有约束力。现锦程公司按合同的约定提供了相应服务，作为业主的王成珠未按时缴纳自2018年8月份起至2019年6月份止的物业服务费1760.88元，依法应承担违约责任。鉴于锦程公司在提供物业管理期间，未能提供良好的物业服务，王成珠及诸多小区业主对此意见很大，故本院对锦程公司诉请要求的物业服务费，酌定支持80%即1408.70元。对于锦程公司要求王成珠支付违约金的诉求，考虑到王成珠未按约支付物业服务费系不满锦程公司的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对锦程公司的该项诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条规定，判决如下： 一、王成珠于判决生效之日起十日内向福建省闽清锦程物业有限公司支付物业服务费1408.70元； 二、驳回福建省闽清锦程物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由王成珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇一九年九月二十三日 法官助理潘楚楚 书记员潘楚楚（兼） 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业管理费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-