江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初4223号原告：朱世凯，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：章祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：南京中交万正置业有限公司，统一社会信用代码913201143027142012，住所地南京市雨花台区石华街18号-117。法定代表人：蔡奉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。原告朱世凯诉被告南京中交万正置业有限公司（以下简称“中交公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告朱世凯的委托诉讼代理人章祥，被告中交公司的委托诉讼代理人王世杜、于东旭到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告朱世凯向本院提出诉讼请求：1.被告全面履行合同义务：向原告交付面宽5.4米的阳台、确认原被告签订的《南京市商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于原告房屋客厅的正南位置）都归原告所有和独占使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：南京市雨花台区南站南广场xx小区系被告开发建设，被告在销售、宣传其开发建设的xx小区时，公开承诺该小区中面积90平方米的A2户型（中间户）拥有面宽5.4米的开阔式阳台，且被告在户型宣传图册中对A2户型的介绍是“户型亮点：1、赠送灵感空间，预留弹性尺度，功能随需创造，百变你的居住梦想。2、南北采光，全明户型设计，动静分区有序。3、面宽约5.4米开敞式阳台，贯连客厅与卧室，兼具观景与使用功能。”基于被告的上述销售、宣传承诺，原告看中了该户型。2016年11月23日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买南京市雨花台区南站南广场xx小区xx幢xx室房屋（A2户型），总价款2565430元。该合同附件2为套型及分层平面位置图，以阴影方式标示了xx小区xx幢xx室房屋的占有面积范围，根据该附件2的套型及分层平面位置图以及被告的销售承诺，xx小区xx幢xx室房屋南阳台的面宽应为5.4米，且南阳台西侧的面积约为0.8平方米空调机位都应当归原告占有使用（不论该面积范围设置了几个空调机位）。但房屋交付后，原告发现南阳台的面宽4.6米，且被告称在南阳台西侧面积约0.8平方米的位置设置了上下2层空调机位，上层空调机位归原告使用，下层归隔壁边户业主使用，且被告于2018年12月13日在xx小区张贴公告《关于中交xx小区空调机位的说明》对该空调机位的使用进行强调说明。原告认为，被告没有全面履行销售承诺及与原告签订的《南京市商品房预售合同》，原告为维护合法权益，遂提起诉讼。被告中交公司辩称：一、原告主张确认空调机位的所有权属于确认之诉，与被告无关，根据规划，涉案空调机位被涉及为上下两侧，供原告及其邻居各放置一台空调外机，因此原告诉请对应的利害关系人应是其邻居，不是被告，被告不是适格的诉讼主体，请求法院驳回起诉。二、涉案商品房宣传资料属于要约邀请，不属于要约，原告要求被告交付面宽5.4米阳台的请求缺乏合同和法律依据。涉案项目宣传资料封面下方明示“本资料为要约邀请，买卖双方的义务以合同为准”。可见原告明知宣传内容仅为要约邀请；且双方签订的《商品房预售合同》附件《合同补充协议一》第十.1条约定，广告宣传资料仅供买受人购房时参考，不视为要约内容，被告不因广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以合同及其附件为准。双方的《商品房预售合同》并未约定阳台面宽5.4米，原告主张要付5.4米面宽的阳台于法无据。三、涉案空调机位的位置不属于原告专有部分，而属于共有部分，原告无权主张单独所有权和独占所有权。根据《房产测绘成果报告》，涉案空调机位的位置并未计入房屋面积中，原、被告签订的合同并未将空调机位的位置确定为专有部分，另根据《物权法》的规定，设备间和设备层属于业主共有部分，涉案空调机位属于设备间性质，应归业主共有，分层平面图中的阴影部分是对商品房所在位置的标示，反映的是该户型有可能涉及的使用范围，但并不标示独占使用，更不代表权属的确定。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月23日，原告朱世凯（乙方）与被告中交公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的南京市雨花台区南站南广场xx小区xx幢xx室；房屋建筑面积85.54平方米，其中套内建筑面积63.42平方米，共有共用分摊建筑面积22.12平方米，计入上述共有公用分摊面积的建筑部位见附件3；房屋总价款合计2565430元；甲方于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。双方对付款方式、交付标准、权利义务等做出相应约定。合同附件2套型及分层平面位置中用阴影部分标注了南阳台西侧独立于南阳台外的空调机位位置；合同附件3中计入共有公共分摊面积的共有部分为：外墙体一半、楼梯间、电梯井、管道井、通风井、前室、公共过道、电梯厅、公共门廊、公共门厅、公共走廊、电梯机房、电表间。甲、乙双方另签订《合同补充协议一》，其中第十条第1款约定：甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供买受人购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，甲、乙双方之间的权利义务以合同及其附件为准。甲方在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表示意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束。合同签订后，原告已向被告支付了购房价款。涉案住宅竣工后，被告向原告交付了该xx室房屋。原告已办理不动产权证（涉案房屋现坐落为南京市雨花台区。经实测，涉案xx室房屋的建筑面积为85.34平方米，套内面积63.33平方米（阳台面积3.27平方米），分摊面积22.01平方米。在《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位名称中没有空调机位。另查明，被告在出售涉案房屋时，向原告出示了相关户型宣传图，原告房屋户型所对应的A2户型宣传单页上关于南阳台部分显示：“面宽近5.4米开敞式阳台，贯连客厅与卧室，兼具观景与使用功能”；南阳台一侧有空调机位的标志，南阳台与空调机位之间的隔断以粗实线显示。该宣传页下被告印有一行小字，载明：本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本户型面积所标尺寸、面积仅供参考，具体面积以合同约定为准。因涉案中交xx小区业主对A2户型中空调机位的位置持有争议，被告在小区内发布《关于中交xx小区空调机位的说明》：关于预售合同的套型图为甲方自行绘制，反映的是该户型有可能涉及到的使用范围，并不表示权属意义，交房作为开发企业无权做任何房产面积方面的界定，权属范围应以房产部门出具的房产预测报告或实测报告为准；关于中间户所提的空调机位在合同阴影范围内的问题，该处空调机位设计时就考虑了两家合用的需要，所有从报建图开始就按上下两层机位的图纸报建通过（详见审查图纸），满足设计规范及常规使用功能需要。庭审中，被告提交上述报建且经通过的分层平面图及立面图图纸，涉案房屋南阳台一侧空调机位的位置独立于开敞阳台之外，且该位置设计为上下两层。以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、《交房确认书》、不动产权证、《房屋分户（室）面积对照表》、《南京市房产测绘成果报告》、《房产分层分户平面图》、《房屋共有共用部位测算说明》、户型图、分层平面图图纸、立面图图纸及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告向原告交付涉案房屋，且经不动产登记部门登记，涉案房屋建筑面积为85.34平方米，而该房屋所对应的房屋测绘结果显示原告所购房屋的专有面积部分并不包含原告所主张的空调机位的位置；且涉案《商品房预售合同》及《房屋共有共用部位测算说明》中，计入房屋分摊面积的共有共用部位并不包含空调机位，即讼争空调机位位置也不属于计入房屋面积的公摊部分。原告提供证据不能证明其对涉案空调机位位置属于原告所有，故其主张确认《商品房预售合同》的附件2套型及分层平面位置图中阴影所标示的面积范围（包括南阳台西侧的面积约0.8平方米范围内的所有空调机位，该空调机位位于原告房屋客厅的正南位置）都归原告所有无事实依据，本院不予支持。原告主张被告交付长度5.4米的阳台，但是涉案房屋已经交付且经不动产登记，南阳台面积已经确定故原告主张被告交付长度5.4米的阳台在事实上已无履行可能，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱世凯的诉讼请求。本案案件受理费200元减半收取100元，由原告朱世凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 波二〇一九年九月二十四日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾