安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初6968号 原告（反诉被告）：李明，男，汉族，1987年11月18日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：胡勤，安徽百大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：项欣，女，汉族，1968年4月27日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。 原告（反诉被告）李明诉被告（反诉原告）项欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判。本案审理过程中，项欣于2019年6月21日提起反诉，本院于2019年6月25日立案受理，并合并审理。本院于2019年8月12日公开开庭进行了审理。李明委托诉讼代理人胡勤，项欣及其委托诉讼代理人张成，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李明向本院提出诉讼请求：1.确认李明对租赁房屋有转租、转让的权利；2.确认李明与案外人王建国签订的《门面房转让定金协议》有效；3.项欣返还多收取的房租53922元（2019年2月1日至2019年4月15日的房租和2019年2月23日多收取的1万元）；4.项欣赔偿原告停业经济损失115000元（自2019年2月1日暂计算至2019年4月15日，按照损失总金额的20%计算）。 事实与理由：李明、项欣于2015年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定合同期为2015年6月23日至2019年9月7日。该租赁合同由原租赁合同承继而来，双方口头约定，李明可以续租以及转租和转让该租赁商铺。租赁期间，李明多次向项欣主张转让商铺，项欣起初同意后期又不同意，导致李明无法将租赁房屋转新的商户，李明为此还多支付房租1万元。同时，项欣在2019年1月27日到李明租赁的商铺闹事并哄赶客户，并在次日直接将店铺上锁，让李明至今无法营业，截止目前共损失574777.225元。项欣的行为已经违反双方的租赁合同约定，并且给李明造成巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）项欣辩称：李明主张的全部诉讼请求无事实和法律依据，应当依法全部驳回。1、李明主张所谓的确认其对租赁房屋有转租、转让的权利的诉讼请求不能成立；2、李明主张所谓的确认其与案外人王建国签订的《门面房转让定金协议》有效的诉讼请求不能成立；3、李明主张项欣返还其所谓的房租53922元的请求是完全错误的；4、李明主张项欣赔偿停业损失11500元的请求是错误的。 被告（反诉原告）项欣向本院提出反诉请求：1.解除李明与项欣之间的房屋租赁关系；2.项欣没收李明房屋押金10000元；3.李明立即将位于合肥市房屋交还给项欣；4.李明支付项欣拖欠的租金及房屋占用费等17569元（该租金及房屋占用费暂计算自2019年6月8日至2019年7月7日止，此后该房屋的租金及房屋占用费计算至反诉被告实际交还上述租赁房屋止）；5.李明支付项欣违约金237535元（该违约金暂计算至2019年6月7日止，此后该违约金计算至租金及房屋占用费付清之日止）；6.李明支付项欣拖欠的物业费及水费2740.82元（该费用暂计算至2019年7月1日止，此后物业费及水费计算至李明实际交还上述房屋之日止）；7.李明承担本案的本诉、反诉等全部诉讼费用。 事实与理由：李明因经营需要租赁项欣位于合肥市房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：租赁上述房屋面积为87.89平方米，租金为每月12000元，从2015年9月8日开始租金每年按10%递增。同时，该房屋租赁合同还就费用承担、转租、违约责任等均作出了明确约定。在双方租赁关系履行过程中，项欣依法履行义务，但李明却经常拖欠租金等。截止目前，李明仍拖欠项欣租金等费用。经项欣多次催要，李明置之不理。综上所述，李明的行为已经构成了根本违约，应当承担相应的法律责任，恳请贵院依法支持项欣的全部诉讼请求。 原告（反诉被告）李明对被告（反诉原告）项欣反诉请求辩称：项欣无权解除与李明之间的房屋租赁合同。项欣无权没收李明的押金10000元。项欣主张的相关赔偿费用（包括租金、房屋占用费、物业费、水费）没有事实及法律依据。请求驳回项欣的全部诉讼请求。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年6月23日，李明（承租方、乙方）与项欣（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于滨湖世纪城福徽苑T2-106，建筑面积为87.89平方米的商铺出租给乙方使用，租赁期限自2014年9月8日至2019年9月7日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方如要求续租，必须在租赁期满前2个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。每月租金12000元，押金12000元，房屋租金支付方式为付三押一，付款日期应为提前一周。乙方承担水费、电费、气费、物业费等租赁期间的一切费用。该合同第7条约定，经甲方同意，乙方可以转租该承租房屋，甲方与新承租方重新签订合同。第8条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并没收押金：未经甲方同意，转租、转借承租房屋；逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠租金累计20日以上；等等。第10条约定，乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的三倍支付甲方违约金。第11条其它约定，从2015年9月8日开始，租金每年按10%递增。合同署名处由项欣、李明分别签字确认。同时备注：本合同由原夏勇、潘双琴合同作废转来，押金承原合同转。 本案合同履行过程中，李明存在部分拖欠房租的情形，双方协商处理，李明支付了部分违约金。2019年1月26日，李明在没有告知项欣的情形下，与案外人王建国签订《门面房转让定金协议》，约定李明将案涉滨湖世纪城福徽苑T2-106门面房转让给王建国。2019年1月27日，因李明拖欠房租，项欣至涉案租赁房屋处将门锁上，双方发生纠纷并报警处理，后将门打开，双方协商处理。2019年1月28日上午再次发生锁门事件，后双方再次将门打开，并协商处理。2019年2月23日，因李明拖欠租金，向项欣支付违约金（滞纳金）10000元。2019年3月，李明与项欣协商涉案商铺转租事宜，但项欣不同意，双方未能协商一致。此后，李明于2019年4月12日向本院提起诉讼。本案审理过程中，经本院调解，双方未能达成一致意见。2019年6月25日，项欣向本院提起反诉。 另查明，本案庭审中，项欣自认李明支付租金至2019年6月7日，此后未再支付租金。庭后，李明也予以确认。 以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信记录、报警记录、《门面房转让定金协议》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。李明与项欣就涉案商铺签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。根据该合同7条约定，经甲方同意，乙方可以转租该承租房屋，甲方与新承租方重新签订合同；且李明与案外人王建国签订《门面房转让定金协议》时并未告知项欣，也未取得项欣同意，现李明诉请确认其对涉案租赁房屋有转租、转让的权利以及与案外人王建国签订的《门面房转让定金协议》有效，与上述合同约定不符，且从双方当事人陈述以及微信往来看，项欣并不同意李明转租；此外，李明虽诉称双方口头约定，项欣同意其转让涉案商铺，但并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。故李明该两项诉请，本院均不予支持。李明诉请项欣返还2019年2月1日至2019年4月15日租金，但在此期间，双方涉案租赁合同仍在履行过程中，李明并未交还涉案房屋，仍实际占有涉案房屋；2019年1月27日、1月28日，项欣虽存在锁门、干扰李明正常营业的违约情形，但此后双方并未解除涉案合同，且李明继续支付租金至2019年6月7日，故不存在退还上述期间租金的情形，李明该诉请，本院不予支持。对于2019年2月23日支付的10000元，经审理查明，系之前李明拖欠租金，双方协商的违约金，故并不属于李明主张的项欣多收取的租金，李明该诉请，本院也不予支持。李明主张自2019年2月1日起暂计算至2019年4月15日的营业经济损失115000元，但该损失是否实际发生，是否与项欣的违约行为存在关联性等均没有充分的证据予以证明，且从双方微信记录看，李明在此前双方微信来往中并未提及停业经济损失的情形，故在本案中主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 李明未按照合同约定支付房租，存在拖欠房租的行为，最后一期房租支付至2019年6月7日，双方虽未明确最后一期支付时间，但从合同约定和实际履行情况看，应在三个月前支付，根据双方合同第8条约定，拖欠房租累计20日以上等情形，项欣有权解除合同并没收押金，故项欣反诉要求解除涉案房屋租赁合同，并没收房屋押金10000元，符合合同第8条约定，本院予以支持。涉案合同解除后，李明应当返还项欣涉案房屋。在此之前欠付的租金以及涉案房屋租赁合同解除后占用涉案房屋期间的房屋占用费，李明也应当予以支付，故项欣要求李明支付拖欠的租金及房屋占用费，本院也予以支持，具体数额自2019年6月8日起，按每月17569元[12000元/月×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）]计算至实际返还涉案房屋之日止。项欣要求李明支付违约金237535元，双方在涉案合同第10条虽约定乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的三倍支付甲方违约金，但该约定明显过高，李明在涉案合同履行过程中虽存在部分拖欠租金的行为，但双方已协商处理；本案合同履行过程中项欣也存在于2019年1月27日、1月28日两次锁门、干扰李明正常营业的违约情形；且本院已支持项欣诉请的没收押金及房屋占用费等，足以弥补项欣损失，故项欣该诉请，本院不予支持。项欣要求李明支付拖欠的物业费、水费等，但其仅提交物业公司出具的缴费通知单，并未实际支付，其是否实际发生以及具体数额均不能确定，故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李明与被告（反诉原告）项欣于2015年6月23签订的涉案《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）项欣没收原告（反诉被告）李明房屋押金10000元； 三、原告（反诉被告）李明于本判决生效之日立即返还被告（反诉原告）项欣涉案滨湖世纪城福徽苑T2-106门面房； 四、原告（反诉被告）李明于本判决生效之日立即支付被告（反诉原告）项欣拖欠的租金及房屋占用费（该租金及房屋占用费自2019年6月8日起，按每月17569元计算至李明实际返还涉案房屋之日止）； 五、驳回原告（反诉被告）李明的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）项欣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3678元，由原告（反诉被告）李明负担；反诉案件受理费5318元，由原告（反诉被告）李明负担1245元，被告（反诉原告）项欣负担4073元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周文生 二〇一九年九月七日 书记员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。