辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0281民初6423号原告：牟名，女，1971年2月12日出生，汉族，现住大连市中山区公民身份号码：2102021971xxxxxxxx委托诉讼代理人：徐凯，辽宁同方律师事务所律师。被告：大连香洲田园城开发有限公司，住所地瓦房店市谢屯镇前进村。统一社会信用代码：9121028157xxxxxxx法定代表人：王青洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。第三人：大连天河能源有限公司，住所地辽宁省大连市庄河市栗子房镇林坨村（政府第二办公楼343室）。统一社会信用代码：9121020xxxxxxx法定代表人：钱韬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王家鸿，男，1968年10月22日出生，汉族，系该公司经理，住辽宁省大连市沙河口区。公民身份号码：2102031968××××××××。原告牟名与被告大连香洲田园城开发有限公司（以下简称香洲公司）、第三人大连天河能源有限公司（以下简称天河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日作出（2018）辽0281民初1022号民事判决，宣判后，被告香洲公司不服判决提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）辽02民终7435号民事裁定：撤销瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初1022号民事判决，发回瓦房店市人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牟名的委托诉讼代理人徐凯、被告香洲公司的委托诉讼代理人陈臻、第三人天河公司的委托诉讼代理人王家鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟名原审向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同，退还买房款3884904元；2、判令被告承担（自2017年1月1日起至还清原告买房款之日止，日万分之三违约金，暂计算至2018年2月23日）487166.96元；3、判令被告承担诉讼费。变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告、第三人于2016年5月20日签订的《三方协议书》（协议书编号：0001451）；2、判令解除原告与被告于2016年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924）；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：原告、被告、第三人签订了三方协议书，约定了被告应当将房屋登记在原告名下并办理相关的产权，但截止今日被告未能履行该三方协议书及《商品房买卖合同》约定的义务，故原告要求解除三方签订的协议书及原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人之间的债权债务由原告与第三人自行解决。被告香洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因为本案被告公司与原告、第三人是基于工程货款抵顶而产生的房屋转让买卖关系，并非真正的商品房买卖合同。同时，三方是于2016年5月20日，也就是说签订商品房买卖合同之前形成的三方协议书，三方协议书第二段明确约定由于是以商品房抵顶工程款并转卖房屋，所以交房时间发生延误时，原告与第三人不追究被告责任。正是基于这样一个三方特殊约定，才签订了三方协议和商品房买卖合同。该条款的约定是三方的特殊约定，而现在原告以逾期交房为由要求解除两份协议，明显是违背了当初订立三方协议的初衷和约定。因此，原告主张解除两份协议没有事实和法律依据。第三人天河公司述称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年5月20日，原告牟名（丙方）与被告香洲公司（甲方）、第三人天河公司（乙方）签订《三方协议书》（协议书编号：0001451），约定：乙方承包煤炭采购建设工程，双方约定用商品房抵顶工程款，抵顶房屋为颐家瓦房区园南山路楼253号楼，建筑面积为245.88平方米的一处房屋，单价为15800元/平方米，抵顶总金额为3884904元。乙方将房屋转让给丙方，并收取了房款。甲方代乙方为丙方出具购房手续，乙方与丙方之间的债权债务与甲方无关。当出现退房纠纷时，丙方将房屋退还乙方，乙方将购房款退还丙方。所抵顶的房屋竣工验收后一年内办理产权……由于是以商品房抵顶工程款并转卖房屋，所以交房日期发生延误时，乙丙不追究甲方责任。本协议是届时甲方与丙方签订的商品房买卖合同的补充协议，与其具有同等法律效力。2016年8月8日，原告牟名（买受人）与被告香洲公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924），合同约定，被告将香洲颐家瓦房区谢屯镇南山路253号1层2号房屋卖给原告，建筑面积245.88平方米，总价款3884904元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……5.建筑工程验收合格”。合同第九条中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金……”2.见附件四：合同补充协议。”2016年8月8日，原告牟名（买受人）与被告香洲田园城（出卖人）签订《合同补充协议》（即《商品房买卖合同》附件四），该协议约定：一、如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，买受人在接受房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人放弃因逾期问题而向出卖人索赔的权利。另查，被告至今仍未将案涉房屋交付原告。以上事实，有《三方协议书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及当事人陈述笔录等在卷为凭，业经当庭审查和质证，均真实有效。本院认为,原告牟名与被告香洲公司签订的《商品房买卖合同》及双方与第三人天河公司签订的《三方协议书》系各方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效,各方均应依约履行合同义务。《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付的时间为2016年12月31日前，但被告至今仍未将案涉房屋交付于原告，逾期超过了合同约定的九十日，致使《商品房买卖合同》与《三方协议书》约定的以房抵债的目的未能实现，构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》与《三方协议书》。被告辩称，根据《三方协议书》中第二段及《合同补充协议》的约定，原告未在合同约定的期限内书面提出解除合同的视为同意延期，被告不承担相关责任，所以原告以逾期交房为由解除合同没有事实及法律依据。本院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，被告在上述合同条款中明显免除己方责任，且该条款仅给予买受人七天行使合同解除权的时间，限制了原告方依法行使合同解除权的民事权利，应当认定无效，对原告没有约束力。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告牟名与被告大连香洲田园城开发有限公司、第三人大连天河能源有限公司于2016年5月20日签订的《三方协议书》（协议书编号：0001451）；二、解除原告牟名与被告大连香洲田园城开发有限公司于2016年8月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201602924）案件受理费200元（原告牟名预交），由被告大连香洲田园城开发有限公司负担。原告牟名已预交的41777元案件受理费，退还给原告牟名41577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  翟振凯人民陪审员  李 晶人民陪审员  蒋淑凤二〇一九年九月二十七日书 记 员  刘晓红