广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初10659号原告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社,住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水大道13号，组织机构代码74628307-8。负责人：潘国锋。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被告：余长明，男，1976年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：佛山市布莱曼主题酒店有限公司，住所第广东省佛山市禅城区汾江南路18号6楼全层及101号铺，统一社会信用代码91440604315107785F。法定代表人：李秋珠。两被告共同委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社诉被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人及诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司支付2018年1月1日至2019年4月30日的场地占有使用费和电梯维护费合共2402560元（明细详见附件），并从原告起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，直至全部清偿完毕；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场物业公开招标招租，广州潮升物业管理有限公司（以下简称“潮升公司”）中标，成为该物业的承租人。2013年1月28日，原告与潮升公司签订《租赁合同书样本》，合同约定：原告将佛山市禅城区汾江南路雅庭国际广场享有所有权的商场、写字楼合共25508.3平方米物业整体出租给潮升公司作为商业经营用途，物业租赁期限为十三年。合同签订后，因潮升公司股东内部产生矛盾，为不影响合同履行，潮升公司委托代理人张慧心通知原告，潮升公司在《租赁合同书样本》项下的权利和义务由佛山福莱物业管理有限公司（以下简称“福莱公司”）负责履行。2013年7月5日，原告与福莱公司签署《雅庭国际广场交付使用确认书》，共同确认原告将出租物业交付福莱公司使用。2014年7月24日，原告、福莱公司、潮升公司签订《合同权利义务转让协议书》，约定：潮升公司在2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》项下的权利义务，在本协议生效后，全部转让给福莱公司；为避免产生歧义，原告与福莱公司按照2013年1月28日的《租赁合同书样本》的条款重新签订新的《租赁合同书》。2015年3月13日，因福莱公司拖欠租金，原告向法院起诉，要求解除租赁合同并收回物业。2015年8月20日，佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法民一初字第544号民事判决，确认原告与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除，福莱公司应于判决发生法律效力之日起十五天内将物业全部返还给原告。2015年11月16日，判决发生法律效力。之后，原告与被告就租赁条件进行多次协商。协商期间，原告同意在2016年协商过渡期内，被告每月应缴的费用按临时优惠价暂定为：（1）2016年1月至4月每月场地占有使用费126160元，电梯维护费760元；（2）2016年5月至9月每月场地占有使用费119520元，电梯维护费760元。原告虽然应被告要求降低了协商期间场地占有使用费标准，优惠了被告，但被告并不领情，且从2016年7月起开始拖欠场地占有使用费和电梯维护费。为解决租金标准方面的争议，2016年10月，经公开招标，原告委托中标人佛山市鸿科土地房地产评估有限公司对被告占有使用物业的租金标准进行评估，根据佛山市鸿科土地房地产评估有限公司出具的佛鸿房评字【2016】第1003号《房地产评估报告》，佛山市禅城区汾江南路18号六层6P1号租金单价为50.00元/平方米/月；佛山市禅城区汾江南路18号首层西北角部分租金单价为125元/平方米/月。2016年11月18日，原告发函要求被告必须于2016年11月30日前按首层125元/平方米/月、六层50元/平方米/月的标准签订租赁合同，并从2016年12月1日起按该租金标准缴交租金，同时于2016年11月30日前付清拖欠的场地占有使用费和电梯维护费合共264125元，否则不同意被告继续使用物业，被告应于2016年12月10日前交还物业。但被告接到原告通知后，拒绝按照原告提出的租金标准签订租赁合同，拒绝缴清拖欠的场地占有使用费和电梯维护费。2016年12月19日原告向佛山市禅城区人民法院起诉，要求被告返还物业，并支付2016年7月1日至2017年1月31日期间的场地占有使用费和电梯维护费。2017年3月14日，佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604民初13328号民事判决，判决：一、被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内拆除未形成附合的装饰装修物、将佛山市禅城区汾江南路18号六层6P1号全层及首层P1101号铺腾空并退还原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社；二、被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社支付2016年7月至2017年1月场地占有使用费及电梯维护费共计122875元。2017年12月5日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终5187号民事判决，驳回被告上诉，维持原判。根据上述佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初13328号、佛山市中级人民法院（2017）粤06民终5187号民事判决，法院核定被告应付物业占有使用费的支付标准为每月每平方米45元。之后被告拒不履行法院生效判决，拒不拆除未形成附合的装饰装修物，拒不腾空讼争物业，继续占有使用讼争物业且拒不支付场地占有使用费和电梯维护费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2018年6月6日佛山市禅城区人民法院已作出(2018)粤0604民初10号民事判决，判决被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司支付2017年2月至2017年12月场地占有使用费、电梯维护费共计1537969元，但2018年1月1日至2019年4月30日的场地占有使用费和电梯维护费一直未处理，且被告一直拒绝支付。被告余长明辩称，本案起诉前，佛山市布莱曼主题酒店股东变更为余长明和曹加兵，变更时间为2018年5月16日，因此余长明不应当列为被告，也不应当承担任何责任。被告布莱曼酒店辩称，关于诉讼请求一，电梯维护费计算标准无异议，但是对场地占有使用费有异议：1、租金不应当为占有使用费，布莱曼酒店承租涉案物业一层铺位和六楼全层，原告完全知晓而且出具委托代理出租协议，委托福莱物业公司与被告布莱曼酒店签订租赁协议，约定的租金标准是36元/平方米/月，同时原告在2016年4月25日至今通过招投标将涉案物业整栋出租给金玉兴隆物业公司，价格为26元/平方米/月，因此从公平合理的角度，租金标准应该为介于26元-36元之间，45元/平方米/月的标准虽然依生效判决，但是原告本案主张的是使用费，那么之前的租金标准不代表本次涉案区间的租金标准。2、原告有明显的过错，明知道被告是合法租赁物业，原告由于与案外人福莱公司的矛盾处理不了，将责任转移到被告身上，因此不应支付利息。诉讼中，原告举证如下：1、佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初13328号民事判决书、佛山市中级人民法院（2017）粤06民终5187号民事判决书、佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第544号民事判决书、佛山市中级人民法院（2015）佛中法立民终字第1715号民事裁定书，证明①原告与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除，福莱公司与被告的转租合同同时终止，被告对涉案物业的占有也由原来的合法占有变为无权占有，被告应向原告支付占有使用费；②评估公司的评估结果：佛山市禅城区汾江南路18号六层6P1号租金单价为50.00元/平方米／月；佛山市禅城区汾江南路18号首层西北角部分租金单价为125元／平方米／月;③法院判定被告应付的占有使用费支付标准为每月每平方米45元；④被告主张原告应继续履行被告与福莱公司的《租赁合同书》缺乏理据，有违当事人意思自治原则，法院不予支持。2、企业机读档案登记资料、房屋租赁合同，证明中国铁塔股份有限公司佛山分公司承租佛山市禅城区汾江南路18号10层的租金标准为：2015年4月11日至2016年11月10日每月每平方米52.43元，2016年11月11日至2018年11月10日每月每平方米56.10元。3、企业机读档案登记资料、房屋租赁合同，证明佛山市地球鹰广告有限公司承租佛山市禅城区汾江南路18号901房的租金标准为：2015年2月17日至2015年11月19日每月每平方米50元，2015年11月20日至2016年11月19日每月每平方米53.5元，2016年11月20日至2017年11月19日每月每平方米57.25元。4、企业机读档案登记资料、房屋租赁合同，证明佛山市派睿文化传播有限公司承租佛山市禅城区汾江南路18号911房的租金标准为：2015年2月17日至2015年11月19日每月每平方米50元，2015年11月20日至2016年11月19日每月每平方米53.5元，2016年11月20日至2017年11月19日每月每平方米57.25元。5、（2018）粤0604民初10号民事判决书和（2018）粤06民终8802号民事裁定书，证明法院判决被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司支付2017年2月至2017年12月场地占有使用费、电梯维护费共计1537969元。6、执行询问笔录（2018年10月29日）、通知书以及（2018）粤0604执49号之一执行裁定书，证明被告拒不履行法院生效判决，拒不拆除未形成附合的装饰装修物，拒不腾空讼争物业，继续占有使用讼争物业且拒不支付场地占有使用费和电梯维护费，法院已将执行线索移交公安部门，并将被告纳入失信被执行人。7、佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初294号民事判决书、佛山市中级人民法院（2016）粤06民终5102号民事判决书，证明生效判决确认：①福莱公司与里水经济社之间系租赁合同关系，次承租人使用涉案物业系基于福莱公司的转租行为，次承租人主张福莱公司与里水经济社存在代理关系缺乏事实和法律依据；②福莱公司并未以里水经济社名义与次承租人订立租赁合同，福莱公司的行为不符合表见代理的构成要件，其行为依法不构成表见代理。诉讼中，两被告举证如下：1、布莱曼主题酒店营业执照、2018粤0604民初28026号民事判决书，证明1、布莱曼主体酒店的企业类型为自然人投资或控股、股东为余长明、曹加兵，且有（2018）粤0604民初28026号民事判决书可以佐证。2、余长明不应当作为本案被告，也不应对布莱曼主题酒店的债务承担责任。2、雅庭国际广场出租项目中标公告、佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知（禅建发（2019）194号）、佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准，证明1、2016年4月25日，里水村通过招标将物业出租给金玉公司，租金价格为26元/平方米/月；2、禅城区下发了《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中雅庭国际高层办公楼的租金价格为36元/平方米/月，被告租赁的是2-6层属于商业综合楼，其租金在市场中是最低的，但里水村起诉的租金标准远高于禅城区下发的租赁标准。3、《代理出租协议》、房屋租赁合同，证明布莱曼主体酒店与福莱物业签订《房屋租赁合同》是基于里水经济社委托福莱物业代理其商场、写字楼出租事宜，故里水经济社应当对福莱物业按26-36元/平方米/月的价格租主张使用费。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、5、6、7，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据2、3、4，经核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；证据2、3，经核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及生效判决认定的事实，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场首层P1至六层6P1号房屋所有权人为原告里水经济社，建筑面积为18160.51平方米。2013年1月28日，原告与潮升公司签订《租赁合同书样本》，合同约定：原告将佛山市禅城区汾江南路雅庭国际广场享有所有权的商场、写字楼合共25508.3平方米物业整体出租给潮升公司作为商业经营用途，物业租赁期限为十三年，自2013年4月1日起至2026年3月31日止。在租赁期内前3年的租金标准为每月每平方米45元，从第四年起，每两年递增5%。合同签订后，因潮升公司股东内部产生矛盾，为不影响合同履行，潮升公司委托代理人张慧心通知原告，潮升公司在《租赁合同书样本》项下的权利和义务由福莱公司负责履行。2013年7月5日，原告与福莱公司签署《雅庭国际广场交付使用确认书》，共同确认原告将出租物业交付福莱公司使用。2014年3月1日，福莱公司（甲方，出租方）与布兰妮主题酒店（乙方，承租方）签订编号为20140301-601的《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于佛山市禅城区汾江南路18号雅庭国际广场6楼全层及首层101号铺（建筑面积3320平方米）按现状出租给乙方；2、乙方承租该房屋的具体用途为酒店，本合同租赁期限为12年，即自2014年3月1日至2026年2月28日，其中前6个月为免租金装修期。3、租赁期限内该房屋的租金具体如下：2014年3月1日至2014年8月31日为免租期；2014年9月1日至2017年2月28日租金为121400元/月；2017年3月1日至2020年2月29日租金为129898元/月；……。3、租赁保证金为364200元。……该合同乙方落款处由被告余长明签字确认。2014年7月24日，里水经济社（甲方）、潮升公司（乙方）与福莱公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，主要内容为：“一、乙方在2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》项下的权利和义务在本协议生效后，全部转让给丙方。二、本协议生效后，乙方退出，不再履行合同，2013年1月28日的《租赁合同书样本》由丙方与甲方继续履行。三、为避免产生歧义，本协议生效后，甲、丙双方按照2013年1月28日的《租赁合同书样本》的条款重新签订新的《租赁合同书》。四、各方确认，甲、丙双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，且确认该合同一直无实际履行。五、2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》与甲、丙双方新签订的《租赁合同书》的约定有冲突，以甲、丙双方最后签订的新的《租赁合同书》的约定为准”。同日，里水经济社（甲方、出租方）与福莱公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定里水经济社将其所有的涉案物业建筑面积共25508.30平方米（含商场建筑面积18177.35平方米、写字楼建筑面积7330.95平方米）出租给福莱公司，租赁期限自2013年4月1日起至2026年3月31日止。并约定双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，上述合同其他内容与原告及案外人潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》基本一致。2015年3月13日，里水经济社以福莱公司拒交租金严重损害其合法权益为由，将福莱公司诉至本院，诉请解除双方于2014年7月24日签订的《租赁合同书》、交还承租物业、付清截至2015年3月31日所欠的租金14332961.61元并按欠租总额日万分之五支付违约金等。经审理，本院于2015年8月20日作出（2015）佛城法民一初字第544号民事判决，判决确认里水经济社与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除、福莱公司返还租赁物业及支付租金、占有使用费等。福莱公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2015年11月4日作出（2015）佛中法立民终字第1715号民事裁定，认定福莱公司未在指定期限内预交上诉费视为对自己上诉权利的放弃，裁定该案按上诉人福莱公司自动撤回上诉处理。上述民事裁定已于2015年11月16日发生法律效力。另，本院作出的（2016）粤0604民初13328号民事判决查明以下事实：一、2016年9月，原告向被告发送《催交场地占有使用费和电梯维护费通知书》一份，载明：“……你们使用佛山市禅城区汾江南路18号一座六层6P1号6楼全层及首层P1——101号铺的面积合共3320平方米，在2016年协商过渡期内，每月临时优惠价暂定为：1、2016年1月-4月场地占有使用费126160元，电梯维护费760元；2、2016年5-9月场地占有使用费119520元，电梯维护费760元。你们已缴清2016年1月至6月的场地占有使用费和电梯维护费……在此需要说明的是，我社已于2016年6月20日将停车场出租给张广序、佛山市金玉新农物业管理有限公司（以下简称金玉公司），你们也从2016年6月20日起以现金方式按停车时间逐次向该车场承租人缴交停车费，所以你们未事前通知我社，并未经我社同意，于2016年8月29日通过转账方式单方支付给我社的3000元停车费，是不应该支付给我社的，你们因停车所产生的停车费，应支付给停车场承租人，停车场承租人向你们收取的停车费与我社无关……”。二、2016年11月21日，原告向被告邮寄《通知书》一份，内容如下：“……一、你们如果希望继续使用我社物业，必须于2016年11月30日前按首层125元/平方米/月、六层50元/平方米/月的标准与我社签订租赁合同，并从2016年12月1日起按该租金标准缴纳租金；二、2016年10月至11月的场地占有使用费可以继续执行协商过渡期内的临时优惠价，每月的场地占有使用费为119520元、电梯维护费760元；三、我社在2016年9月5日已经发函告知你们：我社已于2016年6月20日将停车场出租给张广序、佛山市金玉新农物业管理有限公司，你们也从2016年6月20日起以现在方式按停车时间逐次向该车场承租人缴交停车费。你们未事前通知我社，未经我社同意，于2016年8月29日通过转账方式单方支付给我社的3000元停车费，是不应该支付给我社的，你们因停车所产生的停车费，应支付给停车场承租人，停车场承租人向你们收取的停车费与我社无关……”。2016年12月19日，里水经济社以被告余长明、布莱曼酒店拒绝按照原告提出的租金标准签订租赁合同，拒绝缴清拖欠的场地占有使用费和电梯维护费为由，将余长明、布莱曼酒店诉至本院，诉请余长明、布莱曼酒店返还涉案商铺并向原告支付2016年7月至2017年1月期间的占有使用费、电梯维护费。经审理，本院于2017年3月14日作出（2016）粤0604民初13328号民事判决，判决被告余长明、布莱曼酒店拆除未形成附合的装饰装修物、将佛山市禅城区汾江南路18号六层6P1号全层及首层P1101号铺腾空并退还里水经济社；被告余长明、布莱曼酒店向里水经济社支付2016年7月至2017年1月场地占有使用费及电梯维护费共计122875元。被告余长明、布莱曼酒店对上述判决不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）粤06民终5187号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明一，本院作出（2016）粤0604民初13328号民事判决的本院认为部分载明“本院认为，从保障实际承租人、出租人权益的角度出发，并在综合考虑原租赁合同的租金、同地段市场指导租金标准及被告实际承租楼层等情况后，酌情确定被告按照原福莱公司向原告缴纳租金的标准即45元/平方米/月计算2016年12月、2017年1月的场地占有使用费。”另查明二，被告布莱曼酒店系自然人独资的有限责任公司，成立日期为2014年10月11日。被告承租的物业位于佛山市禅城区汾江中路18号雅庭国际广场101号铺及6楼全层，承租物业建筑面积为3320㎡。另查明三，里水经济社（甲方、委托方）与福莱公司（乙方、代理方）签有一份《代理出租协议》，内容为“兹经双方协议，甲方委托乙方代理其商场、写字楼出租事宜。甲方将座落于佛山市禅城区汾江南路18号负1至6层商场、一座7-10层及一座11层09-11室，合计面积29708.30平方米，委托乙方代理。代理期为13年，自2013年4月1日起，至2026年3月31日止”，里水经济社在“甲方”落款处盖章，福莱公司在“乙方”落款处盖章。该份协议未注明签订时间，里水经济社和福莱公司均未备注盖章时间。另查明四：2018年1月2日，原告以两被告继续占有使用讼争物业且拒不支付场地占有使用费和电梯维护费为由诉至本院，2018年6月6日，本院作出(2018)粤0604民初10号民事判决书，确定场地使用费标准为45元/月/㎡，并判决被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司支付2017年2月至2017年12月场地占有使用费、电梯维护费共计1537969元，两被告不服提起上诉，后又撤回，佛山市中级人民法院于2019年7月30日作出（2018）粤06民终8802号民事裁定书，准许两被告撤回上诉。本院(2018)粤0604民初10号民事判决书已生效。诉讼中，两被告对原告主张的占有面积和时间段无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。据已生效的（2015）佛城法民一初字第544号民事判决及（2016）粤0604民初13328号民事判决的认定，原告与福莱公司就涉案物业的租赁合同关系已于2015年3月20日解除，被告作为次承租人不仅负有向原告返还涉案物业的义务，同时还负有向原告支付返还涉案物业前的场地占有使用费及承担相应费用的义务。关于场地占有使用费及电梯维护费。对占有使用费的支付标准，已有生效判决确定为45元/月/㎡，在两被告所举证据不足以推翻该认定的情况下，本院予以确认。两被告对原告主张的占有面积和时间段无异议，故原告此项主张合法有据，本院予以支持。关于利息。两被告未按期支付占有使用费及电梯维护费，必然给原告造成资金损失，现原告主张自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，合法有据，本院予以支持。关于两被告的抗辩。在本院(2018)粤0604民初10号民事判决书判决以45元/月/㎡的标准支付占有使用费并由两被告共同承担支付责任的情况下，两被告提起上诉后又撤回，应视为两被告其对此判决无异议，且该判决已生效，具有法律拘束力，其又在本案中提出占有使用费标准和余长明不承担责任的抗辩，明显缺乏依据，本院不予支持。另外，多份生效判决均判决两被告共同返还涉案租赁物或共同支付占有使用费，可知两被告为共同占有人，依法应向原告共同返还涉案租赁物或支付占有使用费。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年4月30日的场地占有使用费、电梯维护费共计2402560元及利息（自2019年5月10日起，以2402560元的未付部分为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13010元，由被告余长明、佛山市布莱曼主题酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年九月十日书记员  潘有鹏