广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8679号上诉人（原审被告）：欧昭龙，男，汉族，住广西岑溪市。上诉人（原审被告）：岑文姬，女，汉族，住广西岑溪市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周锦丽，广东天高律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：岑文毅，广东天高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市世耀房产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郭信光。委托诉讼代理人：黄嘉欣，系被上诉人的员工。上诉人欧昭龙、岑文姬因与被上诉人佛山市世耀房产中介有限公司（以下简称世耀公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7982号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧昭龙、岑文姬上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判欧昭龙、岑文姬无需支付违约金50000元；2.维持一审判决第二项、第三项；3.本案一审、二审诉讼费由世耀公司承担。事实和理由:欧昭龙、岑文姬因夫妻吵架闹离婚，想要卖掉房产进行财产分割，遂与世耀公司签订《独家代理委托协议》。之后意识到该决定过于冲动，一旦房产卖掉孩子的读书问题将无法解决，于2019年2月21日告知世耀公司，要求解除委托合同。在此过程中欧昭龙、岑文姬确实违约，也同意支付相应的违约金，但欧昭龙、岑文姬认为一审判决欧昭龙、岑文姬支付的违约金过高，理由如下：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定：“根据《独家代理委托协议》第二条的约定……本院酌定两被告应当支付违约金50000元”为认定事实错误。1.案涉《独家代理委托协议》第八条中明确约定欧昭龙、岑文姬向世耀公司支付售价的6%作为违约金是有前提条件的，其前提条件是“世耀公司向买家推销并成功交易的”，但本案中的房屋交易并未交易成功。《独家代理委托协议》第四条明确约定了世耀公司向买家推销并成功交易的要件是“世耀公司代为收取定金”。但本案中世耀公司并未代欧昭龙、岑文姬收取定金，未达到欧昭龙、岑文姬需支付违约金给世耀公司的条件。2.案涉《独家代理委托协议》是世耀公司提供的格式条款合同，其中的违约金条款明显是加重欧昭龙、岑文姬责任的条款，但世耀公司并没有提请欧昭龙、岑文姬注意，对欧昭龙、岑文姬不公平，故该条款应为无效条款。而且欧昭龙、岑文姬违约就要支付60000元，而世耀公司违约就仅需支付100元的违约金，这是非常不公平的。3.一审判决欧昭龙、岑文姬支付违约金50000元过分高于给世耀公司造成的损失。本案中双方于2019年2月17日签订《独家代理委托协议》，2019年2月21日11时50分，欧昭龙、岑文姬就告诉世耀公司说房子不卖了。并没有给世耀公司造成严重损失，支付违约金50000元过高，在一审时欧昭龙、岑文姬对世耀公司60000元过高的违约金诉求予以抗辩。其次，一审判决认定：“.....根据原告提供的双方微信聊天记录及刘某签署的《房屋买方承诺书》等证据可以证明原告在2019年2月21日上午，已带刘某到被告家中，且表示愿意购买涉案房产.....”为认定事实错误。1.世耀公司在2019年2月21日上午，并没有带刘某到欧昭龙、岑文姬家中。一审中世耀公司提交了刘某的身份证复印件，经欧昭龙、岑文姬辨认，2019年2月21日并没有这个人到他们家看房。2.世耀公司称刘某就是2019年2月21日上午到欧昭龙、岑文姬家看房的人，而世耀公司的工作人员联系欧昭龙、岑文姬，说是当日早上10点30分左右带人去看房。欧昭龙、岑文姬是当日早上11时50分就告诉世耀公司房子不卖了，在这短短的一个小时左右的时间里买房人就看好了房并决定买房，签订了大量篇幅都是用手写填写《房屋买方承诺书》，这明显是不符合常理的。3.世耀公司与刘某签署的《房屋买方承诺书》众多瑕疵，有为诉讼而伪造之嫌，不应作为判案的依据。第一，从世耀公司申请立案到本案一审2019年5月20日第一次开庭时，世耀公司从未提到过有他人有意向购买欧昭龙、岑文姬的房屋，更没有提到过签订有相关协议。直到第一次庭审开完庭后的2019年5月29日，世耀公司才收到相关证据。第二，《房屋买方承诺书》中世耀公司一方经手人签名为“刘某玲”，世耀公司称其为龙江本地人，之后欧昭龙、岑文姬称经查询广东省内没有“刘姻玲”的人，世耀公司又称其实际名字为“刘某伶”。如果真是刘某伶签名，怎么会自己的名字都签错。而且在庭审时世耀公司陈述该承诺书是事先盖好章，在向负责人黄某欣汇报并取得其同意后，让买房人签名。之后世耀公司又称本案中买房人并没有向黄某欣汇报，因其约定的价格高于100000元，超过了世耀公司与欧昭龙、岑文姬约定的价格。世耀公司一而再地在庭审中进行自相矛盾的陈述。4.如果真的有人买房，中介公司只会催促岑文姬履行合同，不会在2019年3月5日还向岑文姬发微信说“岑小姐，我公司有客户要看你家房子喔!你们时间方便让客人看房”。由此可见所谓的刘某买房的证据不应采信。二、一审判决因认定事实错误导致适用法律错误。本案中世耀公司作为居间人并未促成合同成立，不得要求支付报酬，应当根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条作出判决，而不是根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条作出判决。被上诉人世耀公司于二审期间未作答辩。世耀公司向一审法院提出诉讼请求：1.欧昭龙、岑文姬向世耀公司支付违约金60000元，退回独家保证金100元；2.本案诉讼费由欧昭龙、岑文姬承担。一审法院查明：2019年2月17日，欧昭龙、岑文姬与世耀公司签订《独家代理委托协议》，约定欧昭龙、岑文姬将其位于佛山市顺德区**************************号房产交由世耀公司独家代理出售，售价为100万元，合同第二条约定，代理期限为2019年2月17日至2020年3月1日，委托期间，欧昭龙、岑文姬不得以任何理由与世耀公司终止本协议或自行出售该物业，否则按第八项向世耀公司作赔偿。第八条约定，世耀公司通过自行组织销售或与其他中介公司合作等方式向买家推销并成功交易的，欧昭龙、岑文姬不得拒收定金，不签买卖合同，不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，否则向世耀公司支付上述售价的6%作为违约金。2019年2月17日，世耀公司向欧昭龙、岑文姬支付独家保证金100元，2019年2月19日，世耀公司从欧昭龙、岑文姬处收取上述涉案物业的钥匙。2019年2月21日上午，世耀公司与刘某签订《房屋买方承诺书》，约定刘某愿意以105万元的价格购买涉案物业。2019年2月21日中午约12时左右，岑文姬向世耀公司员工发信息表示不再出售涉案物业。以上事实，还有庭审笔录佐证。一审法院认为，签订《独家代理委托协议》是双方的真实意思表示，双方应当按照《独家代理委托协议》的约定履行各方的义务。欧昭龙、岑文姬签订《独家代理委托协议》即表示愿意按照100万元的价格出售涉案房产。根据世耀公司提供的双方微信聊天记录及刘某签署的《房屋买方承诺书》等证据可以证明世耀公司在2019年2月21日上午，已带刘某到欧昭龙、岑文姬家中，且表示愿意购买涉案房产。在2019年2月21日中午，欧昭龙、岑文姬通过微信表示不再同意出售涉案房产，欧昭龙、岑文姬的行为违反了合同的约定，即属于违约行为，故欧昭龙、岑文姬应当承担相应的违约责任。根据《独家代理委托协议》第二条的约定，“欧昭龙、岑文姬不得以任何理由与世耀公司终止本协议或自行出售该物业，否则按第八项向世耀公司作赔偿。”第八条的约定，“世耀公司通过自行组织销售或与其他中介公司合作等方式向买家推销并成功交易的，欧昭龙、岑文姬不得拒收定金，不签买卖合同，不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，否则向世耀公司支付上述售价的6%作为违约金。”考虑到世耀公司的实际损失，一审法院酌定欧昭龙、岑文姬应当支付违约金50000元。世耀公司诉请超出部分，一审法院不予支持。欧昭龙、岑文姬称已退还保证金100元，并额外支付100元给世耀公司，但是世耀公司与欧昭龙、岑文姬在庭审中确认上述200元世耀公司并未实际收取到，故世耀公司诉请欧昭龙、岑文姬返还独家保证金100元于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决：一、欧昭龙、岑文姬应于判决生效后十日内向世耀公司支付违约金50000元；二、欧昭龙、岑文姬应于判决生效后十日内向世耀公司退还独家保证金100元；三、驳回世耀公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651.25元，由欧昭龙、岑文姬负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系欧昭龙、岑文姬应否向世耀公司支付违约金50000元。世耀公司根据其与欧昭龙、岑文姬签订的《独家代理委托书》第二条、第八条的约定，主张欧昭龙、岑文姬承担违约责任。经审查，《独家代理委托书》第二条：“欧昭龙、岑文姬不得以任何理由与世耀公司终止本协议或自行出售该物业，否则按第八项向世耀公司作赔偿。”、第八条：“世耀公司通过自行组织销售或与其他中介公司合作等方式向买家推销并成功交易的，欧昭龙、岑文姬不得拒收定金，不签买卖合同，不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，否则向世耀公司支付上述售价的6%作为违约金。”存在排除欧昭龙、岑文姬作为房屋所有权人自由处分案涉房屋的主要权利的情况，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，前述合同条款无效。但根据双方的微信聊天记录以及世耀公司与案外人刘某签订的《房屋买方承诺书》可知，世耀公司已依据《独家代理委托书》提供了一定程度的居间服务，产生了一定的损失，故本院根据世耀公司的实际损失，酌定欧昭龙、岑文姬应向世耀公司赔偿损失10000元，对世耀公司诉请超出部分不予支持。综上，一审判决对部分事实处理不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7982号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7982号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7982号民事判决第一项为：欧昭龙、岑文姬应于本判决生效后十日内向佛山市世耀房产中介有限公司赔偿损失10000元；四、驳回佛山市世耀房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费651.25元，由欧昭龙、岑文姬负担109.44元，由佛山市世耀房产中介有限公司负担541.81元；二审案件受理费1050元，由欧昭龙、岑文姬负担840元，佛山市世耀房产中介有限公司负担210元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月四日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽