广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9612号上诉人（原审被告）：蒙文强，男，1985年10月23日出生，汉族，住广西桂平市。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人蒙文强因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，于2019年5月14日作出判决：“一、被告蒙文强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区**路**号**花园**座**单元2017年7月15日至2019年2月28日的物业服务费11484.39元及违约金[违约金以当月应付物业服务费为本金，从应付物业服务费的当月6日按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止，其中2017年7月物业服务费的违约金从2017年8月6日开始起算]；二、被告蒙文强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取为88元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担22元，被告蒙文强负担66元。”蒙文强不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，改判蒙文强无需按照物业公司要求给付物业服务费及违约金、律师费；2.判令物业公司承担蒙文强一审支付的1300元律师费；3.判令物业公司承担本案的一、二审诉讼费。其上诉主要内容是：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定蒙文强于2018年5月13日办理了入伙手续，并出具《回执》确认案涉房屋的物业费从2017年7月15日开始计收，但《回执》为物业公司以内部收楼必须程序为由强制要求补签，且必须按照物业公司要求填写落款日期，一审法院未考虑在收楼过程中物业公司天然的强势与业主蒙文强的客观被动性。（二）一审判决认定蒙文强提交的证据尚不足以认定物业公司存在服务质量缺陷或者服务明显缺位情形错误，一审法院并未考虑到服务行业自身的特殊性质且没有对判定标准做出说明。（三）一审判决认定延迟公示物业费用收支情况属于违约情节轻微错误，××花园小区的物业聘请属于多偿少补的酬金制的特殊情况，跟普遍的包干制不同，业主对收支的及时知情权是酬金制不可或缺的因素。（四）一审判决认定蒙文强无法举证证明案涉房屋存在影响正常居住使用的严重质量问题，延迟收楼的理由不成立错误，一审未考虑楼房存在质量问题已经对蒙文强造成金钱与时间上的损失，如须严重的质量问题方可维权会对公民的财产造成更大的损失。二、一审判决适用法律不当。蒙文强与物业公司签订的《前期物业服务协议》第十一条第三项约定存在违约金超高及权利义务不对等的问题，属于显失公平条款，应予以撤销或变更。三、一审判决实体处理不当。物业公司不考虑房屋的质量是否已经达到通知收楼的标准就要求业主按照其通知收楼的时间缴纳物业费，并且未在合同要求期限内对房屋进行有效检修，物业公司采取回避、敷衍甚至对抗的手段对待业主致使纠纷加剧酿成诉讼。物业公司应当承担主要的过错责任，对提起诉讼造成蒙文强的法律服务费损失承担全部赔偿责任。针对蒙文强的上诉，物业公司辩称，一、蒙文强错误认识了责任主体，如因为房屋质量问题导致迟延收楼，蒙文强可另向开发商主张违约责任，但并不能免除蒙文强缴纳物业费的责任。二、按照酬金制的模式，无论一平方米3元还是4元，物业费都属于全体业主所有，物业公司的服务质量及收取管理酬金都与业主是否按照约定足额缴纳物业费息息相关。三、一审法院已对物业公司提供物业服务的质量及是否履行了公示义务、业主满意度调查等均到现场进行过调查，也对物业服务质量作出了认定，蒙文强不应以某些片面问题即认定物业公司没有履行物业服务。四、物业公司虽然不认可一审法院将其主张的律师费从2400元调整为1600元，因为业主没有缴纳物业费存在过错，应严格按照合同约定承担律师费，但是并未对律师费提出上诉，也服从一审判决。二审期间，蒙文强向本院提交以下新证据：1.光盘，拟证明开发商通知收楼后，蒙文强查看房子时发现严重的贯穿性裂缝和大面积空鼓，但开发商态度敷衍，只是涂抹了一层白灰，明确表明业主可以去起诉，业主的问题在物业公司处也得不到回应；2.水电清单，拟证明在2018年11月之前是开发商交纳水费，之后改成蒙文强名字，由蒙文强交纳水费，电费的情况也是如此，根据相关规定，物业公司应当向开发商追缴；3.禅城区××花园业主请愿书，拟证明物业公司承诺要达到95%的业主满意度，但是物业公司直到2019年7月份才出具2019年上半年满意度调查，并且存在物业公司擅自代业主填写满意度调查表的行为，业主要求取消酬金制度；4.视频，拟证明业主的问题得不到物业公司的处理及回应。物业公司未向本院提交新证据。本院出示了（2019）粤06民终8315号民事判决书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，蒙文强提交的证据4，物业公司对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；蒙文强提交的证据1.2，本院对真实性予以确认；蒙文强提交的证据3，证人并未到庭作证，本院对此不作审查及认定；本院作出的（2019）粤06民终8315号民事判决书，与案涉小区相关联，本院予以采信。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。蒙文强与物业公司签订的《前期物业服务协议》以及蒙文强于2018年5月13日签名确认的《回执》均表明其已知悉并确认物业服务费从2017年7月15日开始计收，物业公司为案涉小区提供了物业服务，蒙文强应当依约交纳物业服务费。蒙文强上诉主张物业公司未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，蒙文强有权拒绝支付物业服务费。本院认为，一审法院已就蒙文强的违约行为和物业公司的违约行为进行分析论述，并认定物业公司的违约行为与其已履行的主要义务相比较而言情节轻微，本院对此予以认同，不再赘述。关于违约金，一审法院根据本案实际情况已对双方在《前期物业服务协议》约定的逾期交费按每日千分之一计付违约金作出调整，该计算方式并无不妥，本院予以维持。此外，《前期物业服务协议》约定物业公司因起诉蒙文强支出的律师费由蒙文强承担，一审法院综合本案案情，已就律师费的承担作出分配，酌定蒙文强负担物业公司支出律师费中的1600元，对物业公司主张的律师费超出该数额部分未予支持，该处理亦无不妥，本院予以维持。据此，蒙文强上诉主张其无需向物业公司支付物业服务费、违约金、律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蒙文强上诉主张物业公司应承担其一审支付的律师费1300元，属于二审期间新增加的诉讼请求，本院对此不予审查及处理。综上所述，蒙文强的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒙文强负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年九月十九日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩