黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1702号原告：舒立军（执行案外人），男，1965年10月29日出生，汉族，个体，住黑龙江省林甸县，被告：陈金（申请执行人），男，1953年10月31日出生，汉族，杜蒙县地方税务局退休干部，现住黑龙江省杜蒙县，委托诉讼代理人：陈敬松（系陈金儿子），男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，被告：张跃军（被执行人），男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，第三人：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（被执行人），住所地黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东，统一社会信用代码912306235606427731。法定代表人：王双，该公司经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。原告舒立军与被告陈金、被告张跃军、第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称“宏亿信公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告舒立军、第三人宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松到庭参加诉讼。被告张跃军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与第三人之间房屋买卖合同效力；2、排除对林甸县林甸镇东街永和家园二期12号3单元西侧第二门商服（面积为49.75平方米，系林字第20××52号产权证中1211序号所对应的位置）的执行；3、诉讼费由二被告和第三人承担。事实与理由：原告因与第三人存在债权债务关系，2011年11月3日第三人宏亿信公司以永和家园二期12号3单元西侧第二门商服（面积为49.75平方米，系林字第20××52号产权证中1211序号所对应的位置）抵顶了拖欠原告的债务243775.00元。当日第三人宏亿信公司分次将该三处商服实际交付给原告，原告接收后开始实际占有使用。因被告和和第三人之间民间借贷纠纷一案，2017年12月18日杜蒙法院于2017黑0604执685号执行裁定书，查封了原告的上诉财产。原告知晓后即向龙凤法院提出执行异议，请求撤销执行裁定书中涉及原告的不动产，解除对上不动产的查封。龙凤法院审查后认为执行标的物已经处理（申请人陈金同意以流拍价格接受房产，龙凤法院确认以物抵债事实），原告系超期提出执行异议为由，驳回了原告异议申请。原告认为，你院在执行过程中未通知过原告有关执行的事项，也未对原告实际占有使用的房产状况做现场调查，在执行过程中疏忽并且侵害了原告的合法实体权利，故原告不服龙凤法院2019黑0603执异241号执行裁定书提起本案。被告陈金辩称，第一、根据相关法律规定执行异议之诉应当在执行期间提出，本案已执行完毕，龙凤执行局已经做出裁定，将原告所诉的涉案房屋执行给了被告陈金。第二、本案争议的房屋已经办理产权证明，在宏亿信公司名下，故此法院执行涉案房屋没有任何问题。且宏亿信公司在贵院法官审理同类型案件中承认在拍卖前收到了争议房产评估报告等法律文书。综上，我方不认可原告与宏亿信公司签订的《商品房买卖合同》，且涉案房屋经龙凤法院执行局作出裁定已经执行完毕。因此，请求贵院驳回原告的执行异议请求。被告张跃军未到庭，未提交书面答辩状，无答辩意见。第三人宏亿信房地产公司辩称，我方认可原告诉求中所陈述的事实及提出的诉求。2、承认涉案房屋所有权及使用权归原告所有。3、我方已经将涉案房屋交付原告，原告实际控制并占有涉案房屋。原告向本院提交如下证据：证据一、原告与第三人签订的商品房买卖合同1份、2011年11月3日出具的收据1张、涉案房屋的物业费和热力费缴费票据8张（复印件与原件核对无异议，原件退回）。欲证明，原告与第三人存在商品房买卖合同关系，原告同意以房抵债，已经实际支付了购房款项243775元。物业费票据证实原告现在实际占有使用该房屋，原告房屋是大庆市林甸县永和家园二期12号3单元西侧第二门商服（12号3单元1211室），在法院查封前占有使用。第三人质称，对真实性及证明问题均无异议，涉案房屋于2011年11月3日交付原告使用。被告陈金质称，对真实性及证明问题均有异议，该商品房买卖合同上未标注签订时间，无法证实该合同具体签订时间。该证据只能证明原告交付了相应的费用，并不能证明原告是合法占有和使用该房屋，所以无法证实原告使用的合法性。该证据中的缴费单位与第三人没有任何关系，物业公司收费不代表原告的占有是合法的，且票据不是正规发票。第三人质称，对真实性及证明问题均无异议，涉案房屋于2011年11月3日交付原告使用。证据二、执行裁定书复印件1份。欲证明，2019年春节后我找第三人要尾账，并办理涉案房屋过户手续。我们干活的人在一起聊天提到涉案房屋被法院查封了，我们问第三人房屋到底怎么回事，第三人告诉我涉案房屋被法院查封了。2019年3月初我向龙凤区法院提出执行异议，被龙凤法院裁定驳回，原告提起本案。第三人无异议。被告陈金质称，对真实性无异议，对证明问题有异议。本案争议的房屋已拍卖并完成交付，原告是超期提出的执行异议。本院认为，原告所举证据一、二客观真实，具有证明力，本院均予以采信。被告陈金向本院提交如下证据：证据一、龙凤法院执行裁定书2018黑0603执1610号复印件1份（与原件核对无异，原件退回）。欲证明，龙凤法院裁定将本案争议房屋交付给被告陈金，裁定中载明的大产权证号包括涉案房屋，该房屋第三人用于抵偿欠被告陈金的债务。原告质称，真实性请求核实，就算是真实的，也不影响原告申请执行异议和提起异议之诉。第三人质称，对真实性无异议，对证明问题有异议。在此份裁定下达后，龙凤法院又做出2019黑0603执异241号裁定书，赋予了原告提起异议之诉权利，故被告陈金提供的该份证据不影响原告对本案诉讼的正常审理。证据二、林甸县房地产管理处档案股出具的证明复印件2份（原件在执行局2018黑0603执1610号卷宗中）欲证明，本案争议的房产产权登记办理在第三人名下，龙凤法院有权执行该房产，龙凤区法院执行局多次到林甸房产登记部门送达协助执行文书，已经可以正常办理产权证明。原告质称，真实性及证明问题均不予认可。就算涉案房屋登记在第三人名下，但该房屋事实上已经基于以房抵债协议转让给原告，该房屋所有权人为原告，原告基于买卖合同等证据取得房屋，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条规定，故原告向法院提起执行异议之诉。第三人质称，对真实性及证明问题均有异议，对产权证登记在我方名下的事实无异议，按照证据规则提供证据方，不能用口述方式说明证据出处，应用证明方式来证明证据来源。涉案房屋之所以办在我方大产权证范围内，原因是小区竣工后拖欠农民工工资，在县政府协调下将不具备办证条件的涉案房屋办理了两个大产权证用于抵押贷款，来解决拖欠农民工的工资。证据三、杜蒙县人民法院（2017）黑0624民初84号判决书复印件1份、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2148号判决书复印件1份、大庆市中级人民法院出具的（2017）黑06民终2148号判决书生效证明复印件1份、2018黑06执监445号裁定复印件1份、立案表复印件1份、执行通知复印件1份。欲证明，被告陈金诉第三人与被告张跃军民间借贷纠纷一案，经一、二审法院判决均已生效，我方依据该生效文书申请强制执行。原告质称，真实性请求核实，证明问题有异议，被告陈金与第三人之间是否存在债权债务关系与原告无关，事实上，法院对原告房屋进行查封处分，侵害了原告对涉案房屋的所有权。第三人无异议。本院认为，被告陈金所举证据一、二、三客观真实，具有证明力，本院均予以采信。第三人宏亿信公司未向本院提交证据。经审理查明，第三人宏亿信公司欠付原告工程款，2011年原告和第三人宏亿信公司签订商品房买卖合同，第三人宏亿信公司用其开发的房产大庆市林甸县永和家园二期12号3单元西侧第二门商服（12号3单元1211号房、建筑面积49.75平方米）顶抵所欠原告工程款243775元，付款方式为转永和家园二期木方工程款、建市场工程款。2011年11月3日第三人宏亿信公司给原告出具了243775元的购房款收据。2011年11月3日第三人宏亿信公司将涉案房产交付原告，原告实际占有涉案房产并使用至今。被告陈金诉被告张跃军、第三人宏亿信公司民间借贷纠纷一案，经杜蒙县法院和大庆中级法院两级法院审理，被告张跃军应给付被告陈金7877480元及相关利息，第三人宏亿信公司对7243858元承担连带责任，并由被告张跃军、第三人宏亿信公司承担案件受理费、财产保全费。为执行上述款项，经被告陈金申请，杜蒙县法院查封并拍卖了第三人宏亿信公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服。后经大庆中级法院裁定，上述执行案件移送至本院执行。2019年2月20日本院作出2018黑0603执1610号执行裁定，认定大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服为宏亿信公司所有，上述房产经杜蒙县法院两次拍卖流拍，陈金同意以二次流拍价格接受上述房产抵偿债务，故本院裁定黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：20××00，丘号：2－14－1.2－14）及黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：20××52，丘号：2－14－1－（11－21）作价3048285元，交付陈金用于抵偿债务，陈金可持本裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。至今房产部门并未向被告陈金送达房屋权属证书，涉案房屋亦未交付给被告陈金。2019年3月18日原告向本院提出执行异议，2019年3月20日本院作出2019黑0603执异241号执行异议裁定，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，杜蒙县法院已对异议标的物进行拍卖完成，此后本院裁定确认以物抵债事实，故原告超期提出执行异议，本院裁定驳回了原告的异议。而后原告向本院提起案外人执行异议之诉即本案。第三人宏亿信房地产公司陈述涉案房产未过户给原告的原因是其欠付农民工工资和施工债务，所以土地始终在查封中，经过县政府协调，只是办理了大产权证，但无法分户办理过户。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、原告与宏亿信公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、原告对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。结合本案，房产部门并未向被告陈金送过房屋权属证书，涉案房屋亦未交付给被告陈金，可见执行程序尚未终结，故原告向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，原告有权提出执行异议及案外人执行异议。被告陈金抗辩认为案件已执行完毕，原告超期提出异议，理据不足，不予采纳。关于焦点二，宏亿信公司作为涉案楼盘的建设单位，其有权处分其所有的房产，其与原告签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，内容有效，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，原告与宏亿信公司在法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋未办理变更登记并非是原告的自身原因造成，而是由于宏亿信公司的过错所致，因此，原告对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此原告要求确认原告与宏亿信公司之间的房屋买卖合同效力、排除对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告舒立军与第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行林甸县林甸镇东街永和家园二期12#3单元西侧第二门商服(建筑面积49.75平方米，系林字第20××52号产权证中1211序号所对应的位置)。案件受理费4957元，由第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院2019黑0603执异241号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张春丽人民陪审员  林 君人民陪审员  马桂华二〇一九年九月十二日书 记 员  曲媛媛附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条??金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。