广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16114号原告：谢远强，男，1987年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：佛山市力科房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰街17号1号铺，统一社会信用代码91440604MA4UMUT59K。法定代表人：林红。委托诉讼代理人：唐粤，男，1972年1月9日出生，汉族，广东省佛山市禅城区，系被告员工。原告谢远强诉被告佛山市力科房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告的法定代表人、委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告仍需向原告返还购房定金5万元；2、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实和理由：2019年4月11日，原告经被告介绍，就案外人黄柏伟权属的佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房（房产证号01××95）买卖事宜与被告达成一致协议，原告同日向被告支付定金50000元（含2019年3月30日支付的诚意金10000元），被告出具了收据并盖章，经手收款人：该公司法定代表人林红。双方同意，定金交付后由被告负责安排原告与案外人黄柏伟双方过户事宜，定金交付后，原告积极履行自身义务，认真配合准备房屋过户所需资料。2019年4月26日晚上，被告通知原告，案外人黄柏伟拒绝履行合同义务，无法安排过户相关事宜，至此，被告及案外人黄柏伟事实上构成了根本性违约。主要事实及过程如下：一、2019年3月24日，原告就购房事宜与被告进行接洽，该公司业务员梁国晖向原告推荐了案外人黄柏伟位于佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房（房产证号01××95）。根据被告法定代表人林红及相关工作人员介绍，案外人黄柏伟与被告监事唐粤为师兄弟关系且为多年好朋友，彼此之间非常熟悉、信任，本案所述房产由案外人黄柏伟独家授权被告卖出。二、经前期多次沟通，原告于2019年3月30日正式向被告支付诚意金10000元（被告出具了收据并盖章，经手收款人：该公司法定代表人林红），授权其就价格等事宜与案外人黄柏伟进行谈判。2019年4月8日，原告正式通过被告向案外人黄柏伟发出房屋最终要约价为1390000元。同日被告向原告表示已跟案外人黄柏伟正式落实要约事宜。2019年4月9日，案外人黄柏伟通过被告向原告获取了原告户籍、佛山地区房屋查册等信息。2019年4月10日，被告表示近两天一直和案外人黄柏伟保持沟通，已将相关资料及三方合同发案外人黄柏伟，案外人黄柏伟正在安排回国相关事宜。三、2019年4月11日8：05分，被告通知原告支付定金。08：51，原告完成了定金支付40000元，被告向原告父亲出具了收据（力科公司盖章，经手收款人：该公司法定代表人林红），内容为“今收到谢远强交来购佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房（房产证号01××95）定金，成交价业主实收139万”。关于原告之前支付的诚意金，被告表示将原诚意金收据转换为定金收据即可。四、自2019年4月11日开始，原告就过户相关事宜与被告保持了密切沟通，鉴于案外人黄柏伟已移居加拿大，为避免其多次来回、减少成本，原告主动表示愿意积极配合准备过户事宜，包括准备过户资料、联系贷款银行、了解贷款流程等。2019年4月13日，根据案外人黄柏伟要求，原告当天专门从广州返回佛山进行了查册，并通过被告向案外人黄柏伟反馈信息。五、2019年4月25日，原告通知被告原告过户所需资料均已准备齐全，询问案外人黄柏伟计划何时回国处理过户事宜。被告向原告表示正在努力与业主沟通。同时表示案外人黄柏伟“觉得贱卖了，有点在怪我们”。2019年4月26日，被告通知原告，案外人黄柏伟拒绝履行合同义务，无法安排过户相关事宜，至此，被告及案外人黄柏伟事实上构成了根本性违约。六、根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、“第二十三条承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；”、第二十五条“承诺生效时合同成立。”，综上所述，原告被告及案外人黄柏伟的沟通过程及事实，原告与被告及案外人黄柏伟三方合同关系已经成立，依法应当受到法律保护。七、根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，在三方合同关系已经成立、而且作为购房中介的被告已经收取了原告5万元购房定金前提下，案外人黄柏伟以报价过低为由拒绝履行合同义务，作为购房中介的被告同样违背诚实信用原则，存在严重过错，属于合同违约行为，给原告造成了重大损失，依法应当承担相应的损害赔偿责任。据此，原告要求被告向原告双倍返还定金10万元，但是至起诉法院之日止被告仅是向原告返还了购房定金的本金5万元。因此，原告请求法院依法判令被告仍需向原告返还定金5万元。被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用及其他相关费用全部由原告承担，原告应赔偿被告误工费、通讯费共48000元，并向被告方书面赔礼道歉。理由如下：一、按法律规定进行房屋买卖应当签订书面转让合同，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权、房屋产权取得的方式。原告与卖方尚处于合同磋商阶段，合同尚未签订成立，不存在违约一说。二、造成原告与卖方未能签订书面合同的原因：是因为买卖双方很多细节尚未达成一致，在未签订合同之前买卖双方都有权改变主意，与被告无关。被告只负责中介服务工作，在获悉卖方觉得房屋成交价钱偏低暂时不想出售后，已经第一时间告知原告，并多次邀约原告过来协商解决，但原告一次都不肯来。由于被告或者林红都不是房屋的产权人，所以对房子的买卖都没有决定权，只是负责组织协商工作，因为原告拒绝见面协商，被告马上主动到银行原路退回五万元诚意金，已经尽到及时告知义务，对原告方未造成丝毫损失。相反，被告多名员工多次带原告实地看房，与原告方、卖方（因定居国外只能倒时差深夜进行沟通）沟通房源信息，付出大量的人力，通讯费，却一无所获，被告方才是最大的受害者。三、在本案中，被告方出具的两张收据，全部是诚意金收据。其中，2019年4月11日被告开具的金额为4万元的带“定金”字眼收据，应是“诚意金”收据。这是被告方应原告方在电话中的要求，书写成“定金”。在原被告双方的微信聊天也明确，被告方只是代收。四、原被告双方未签订中介协议，未对双方的权利义务进行约定，被告方虽然付出大量人力，但是由始至终未收过原告一分一毫的中介服务费。若仅凭一张笔误的收据，就要求被告双倍返还，双方权利义务明显不对等，有违公平原则。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告举证的证据5即中行二手住房贷款签约登记表，已在微信聊天记录中有体现，本院对该证据真实性予以采纳。被告举证的证据4，有原件予以质证，本院予以采信。被告举证的证据5，综合其他已采信的证据，本院对证据5的真实性予以采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：被告工商登记的经营范围为：服务：房屋买卖代理，房屋租赁，房地产咨询。被告的法定代表人为林红。卖家黄柏伟系佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房的业主，案外人黄柏伟将上述房屋委托被告出售。2019年3月30日，原告有意购买涉案502房，并向被告交纳了1万元的诚意金。因卖家黄柏伟在加拿大，被告工作人员居中通过微信与卖家磋商买卖事宜。2019年3月31日下午9:34，卖家黄柏伟发微信“请让买家正式出个要约价吧。谢谢”，被告工作人员回复“买家真正想买，正式出了总价138万，并已交了诚意金一万元”。2019年4月1日凌晨0:54卖家黄柏伟发微信“明白。你再跟客人谈谈，也搞清他能首付多少？我也跟家人商量一下。你们辛苦了，感谢感谢”。2019年4月6日下午8:35，被告工作人员发微信“伟哥：你间屋139万可以吗？客户在等我们回复！”2019年4月7日凌晨0:42，卖家黄柏伟回复“首付60万，实收139，同意了”“诚意金要2.5万，不可退的。把相关资料Emai到David.huang@live.co.uk”。2019年4月7日凌晨0:48，卖家黄柏伟发出微信“文件详细条款拜托你和阿唐要把好关，先做好双方同意了我们再订机票。”4月7日上午10:39，被告工作人员回复“伟哥，收到，首付60万超过客户预算，我先跟客户沟通一下”。4月8日晚上23:43，原告向被告工作人员发出微信“红姐，中介服务费我最终给的是2.8万……然后业主这边我的最终报价是139万，谈得成就谈，谈不成你跟我说一声就可以了……我明天可能都是在开会，如果有什么消息发文字给我，尽量不用语音，谢谢，辛苦你们了。”4月9日凌晨00：15，被告工作人员向原告发出微信“你确定首付款是56万还是60万？是二套？方便时明天查一份大佛山的套数证明给我，贷款资格你懂的”，原告回复“四成，二套。贷款没有问题的”，被告工作人员回复“二套，按成交价四成”，原告回复“这些没有必要骗你们的，不然违约我自己承担责任”，被告工作人员回复“好，另外业主到时要求给多一点定金他再订机票回来你可以理解吧！”，原告回复“我建议等我们这边所以准备好的手续流程做好了再通知他回来，争取一次过搞定，少折腾他一次。正常应该是签了合同还是给定金吧？”，被告工作人员回复“我也希望一次能搞定，但他不回来做不了什么事呀！”原告回“他们完全没有授权给你们的吗？一点都没有？”，被告工作人员回复“正常应该是签了合同的时候给定金的。他授权给我们独家卖”。2019年4月10日下午9：53，被告工作人员向卖家发出“@qin那你们商量好定下来，我们开始工作啦”卖家回复“我们在等你们开始啊”，下午10：03，被告工作人员回复“好，那我们确定一下：1、成交总价：139万，首付56万；2、确定是证够五年唯一，否则卖方付个税；3、大概能安排什么时间回来；4、定金收2.5万对吧！”，卖家回复“订金第一次提出，太低了。意向金你收了吗？”，被告工作人员回复“意向金收了1万，我们才正式跟伟哥谈的”，卖家回复“好的。订金你建议多少合适？定金”，被告工作人员回复“不好意思！刚才买家打电话过来，我建议定金先收2.5万，然后你们定机票回来，我们安排银行按揭方面的工作……你们回到后再收定金2.5万，共收定金：5万，补签银行的资料，然后加急出同贷书……然后收首期过户！”。2019年4月11日，原告向被告支付定金40000元，被告出具收据载明“今收到谢远强交来购佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房（房产证号：01××95）定金40000元，成交价业主实收139万”。当日，原告微信被告工作人员“诚意金是否需要转回定金”被告工作人员回复“诚意金方面，你到时拿单来换定金收据。这个是我代收而已，没事的。”2019年2019年4月11日凌晨0:21，被告工作人员向卖方发出微信“定金方面怎么给你呢？你们提供个账户吧！”2019年4月11日上午9:23，被告工作人员向卖方发微信“@DavidHuang@qin早晨！客户一早已将定金交到我这里了，麻烦发个银行卡过来，我给你们转过去。我们这边已开始做银行方面的工作，你们定个时间，我们尽量帮你们争取回来一次搞定”卖方下午8:54回复“请你先把意向合同订好，尽快传过来。”自2019年4月11日开始，原告开始准备过户资料、联系贷款银行、了解贷款流程、进行查册。2019年4月17日上午8:17，被告工作人员向卖方发微信“@qin好，那你们安排什么时间回来呢？给个账号给我，我们先转定金给你们，然后定机票回来。@qin你们那边是上午了对吧！你们决定什么时候回来呢？”4月18日凌晨4:26，卖家回复“林红你好，前段时间大家对房价的实收和卖出价有太多的误会和不统一。我们对佛山的行规也不懂，所以我认为这单生意不能再继续下去了。祝你们生意兴隆！”被告工作人员回复“@qin经过半个多月的沟通，我们最终得出一个方案：就是旧业主你们实收139万（意思是实收到手139万）不付中介费及任何其他的费用，我们同意了啊！@DavidHuang@qin好！所有的约定都按你们的要求了呀！你们怎么决定！或者定个时间我们语音通话好吗”。此后至2019年4月26日，被告工作人员还在与卖家沟通交易事宜，希望促成交易，但卖家仍决定不再进行交易。被告向原告反馈了卖家不再交易的意见，2019年4月26日下午11:11，被告工作人员向原告发出微信“谢生：我现在还在外面，你明天下午应该是休息吧！明天下午3:00左右我们碰一下头，商量一下解决办法！”原告回复“不用的，我现在对你们没有意见，但是业主的做法太过分了，把我们当作猴子一样耍，其实最近拖了这么久，我自己有咨询过我们公司的律师……所以现在不是业主说我不卖了这么简单的，我也不希望你们受牵连，所以希望你们配合一下。他们既然要违约，就应该承担违约的责任。现在搞到我自己很被动的。”此后，原告就违约责任的承担问题与被告发生争议，5月14日下午5：04，被告工作人员向原告发出微信“谢生：因为洽谈不成功，我多次催促你过来取回订佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房（01××95）的诚意金二单共伍万元，你不过来，现原路退回个你，前单4030345、4030383作废！”同日，被告向原告退回了5万元。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告拟购买卖家黄柏伟出售的佛山市禅城区岭南大道北84号五座502房，被告作为中介公司从中居间，为双方提供价格磋商、协助成交等各项服务，原告与被告之间存在居间合同法律关系。本案的争议焦点为被告是否还应向原告返还定金5万元，对此，本院作如下分析：一、经被告居间，原告与卖家在2019年4月11日就成交价达成一致，即出售价格为139万元、首付56万元。被告应卖家要求让原告先交付定金5万元，原告在2019年4月11日转款4万元给被告，加上此前交纳的诚意金1万元转为定金，合计支付了定金5万元，以上定金由被告代卖家收取。2019年4月18日，卖家向中介公司即被告表示不再继续交易，至此涉案交易不能继续进行。原告诉称其与卖家之间的买卖合同已成立，对此，本院认为，原告与卖家之间仅对价格条款、定金交付达成一致，而双方就合同尾款的支付、履行期限、违约责任、争议的解决方式等其他条款尚未达成一致，故原告与卖家之间的买卖合同尚未成立并生效；二、被告作为中介方，为买卖双方提供价格磋商、协助成交等各项服务，虽最终买卖双方未能成交，但责任不在被告，被告在履行居间服务过程中已尽到勤勉义务，不存在违约行为。三、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告向卖家支付了5万元的定金作为债权的担保，被告仅作为中介代卖家收取定金，被告并非定金的实际收取方，双倍返还定金的责任不应由被告承担。综上，本院对原告诉请被告再返还定金5万元的诉请不予支持。至于被告辩称原告应赔偿被告误工费、通讯费共48000元，并向被告方书面赔礼道歉。对上述诉求，被告并未在本案中提起反诉，不宜在本案中处理，被告可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢远强的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取525元，由原告谢远强自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年九月三日书记员 黎晓婷