文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8746号原告：佛山市禅城区和硕投资管理有限公司，住所地佛山市禅城区张槎一路115号一座西塔4层03单元C室，统一社会信用代码914406047894665606。法定代表人：李凌。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晏，广东豪益律师事务所律师。被告：人民通惠国际控股有限公司，住所地佛山市禅城区华宝南路13号（佛山国家火炬创新创业园）A座2楼7-12室，统一社会信用代码914406003992592759。法定代表人：凌浩钧。原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司（以下简称和硕公司）诉被告人民通惠国际控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2019年8月14日、2019年8月23日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2017年9月19日签订的《欧洲工业园Ｃ区厂房租赁合同书》（合同编号为：Ｃ20170919）自原告起诉之日起解除，被告应自合同解除之日起将租赁厂房交还给原告；2、被告立即向原告支付从2018年7月1日起计至实际交还原告厂房之日止的租赁费用（暂计至2019年3月31日止的租赁费用为372906元）及违约金（违约金以被告实际拖欠的租赁费用为计算本金，按每日千分之一计至被告还清租赁费用之日止，暂计至2019年3月31日止违约金为52745.48元）；3、被告缴纳的租赁保证金124302元和员工工资风险金41434元归于原告所有；4、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告确认被告多缴纳的租赁保证金23298元、员工工资风险金7766元，共计31064元未退还被告，原告同意该应于退还的31064元用于抵扣被告拖欠的租金，抵扣后，诉讼请求第二项暂计2019年3月31日的租金变更为341842元（372906元-31064元）。事实与理由：原告与被告于2017年9月19日签订的《欧洲工业园Ｃ区厂房租赁合同书》（合同编号为：Ｃ20170919，下简称“租赁合同”），约定由被告向原告租用位于佛山市禅城区塱宝西路60号四座第五层厂房的物业，面积为2762.28平方米，租赁期限为3年，从2017年9月19日起至2020年9月18日止，其中2017年9月19日起至2017年12月18日止为被告装修期间，免除租赁费用，厂房的租赁费用按月收取，为每月41434元，被告应于每月的10号前向原告缴清当月的租赁费用，逾期缴清租赁费用的，应以拖欠费用金额按每日千分之一计付违约金，另被告在签订“租赁合同”之日还应向原告一次性缴纳租赁保证金124302元和员工工资风险金41434元，如被告有将厂房用于非法活动、或拖欠租赁费用累计达三十日的违约行为，原告有权单方解除“租赁合同”，没收该租赁保证金124302元和员工工资风险金41434元；此外，“租赁合同”还对双方的其他权利义务作出了约定。“租赁合同”签订后，原被告均有按约定履行，但在履行过程中，被告（或被告公司人员）因涉嫌犯罪活动，佛山市公安局经侦大队于2018年6月查封被告承租原告的上述欧洲工业园C区四座第五层厂房，且至今仍未解封，被告也拖欠原告从2018年7月1日起至今的租赁费用及违约金未付清。原告认为，根据“租赁合同”中第8.3、8.3.1、8.3.2条约定，由于被告的行为已构成根本违约，导致合同没有继续履行的可能，原告有权单方解除“租赁合同”收回租赁厂房和没收租赁保证金124302元、员工工资风险金41434元，并可按第9.1条的约定，要求被告按每日千分之一计付拖欠租赁费用的违约金。为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告人民通惠国际控股有限公司辩称：1、同意解除合同，被告的实际控制人是刘清伟，凌浩钧只是挂名的法定代表人，凌浩钧与刘清伟均于2018年6月份因公司涉嫌组织领导传销而被拘留在南海区看守所；2、对原告主张的欠费期间没有异议。3、同意没收保证金。4、关于违约金，由法院审查。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照、被告企业信用信息公示报告。证明原告和被告的诉讼主体适格。2、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。证明位于佛山市禅城区塱宝西路60号四座第五层厂房的物业是由原告建设的，并经竣工验收合格可以使用。3、《欧洲工业园Ｃ区厂房租赁合同书》（合同编号为：Ｃ20170919）。证明原、被告的租赁合同关系及合同的具体约定。4、照片二张、佛山市公安局禅城区分局经济犯罪侦查大队于2018年6月21日在租赁厂房的门口张贴的封条。证明在租赁合同履行过程中，被告（或被告公司人员）因涉嫌犯罪活动，导致其经营场所被侦查机关查封的事实。租金催收函一份。证明经原告向被告催收租赁费用及违约金的事实。诉讼中，被告人民通惠国际控股有限公司未向本院提交证据。本院证据认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3均有原件核对，本院对真实性予以确认；本院经审查对证据4、5的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年9月19日，原告（甲方，出租方）与被告人民通惠国际控股有限公司（乙方，承租方）签订《欧洲工业园C区厂房租赁合同书》（合同编号：C20170919），约定：1、甲方将位于佛山市禅城区塱宝西路60号四座第五层厂房物业租赁给乙方使用，厂房计租面积为2762.28平方米。2、租赁期限为3年，自2017年9月19日起至2020年9月18日。3、租赁费用包括厂房租金及管理服务费。其中厂房租金为20717元/月，管理服务费为20717元/月，合计为41434元/月（其中2017年9月19日至2017年12月18日为装修期间，免除租赁费用）。4、租赁费用按月收取，乙方须在每月的十号前汇至甲方指定账户，缴清当月的租赁费用。乙方还要向甲方外聘的物管公司缴纳卫生、设施维护、保安等物业管理费用，每月每平方米1.65元，相关的约定由乙方与甲方外聘的物管公司签订合同来商定。5、租赁保证金、用电预缴款和员工工资风险金是为了保证乙方在租赁期间按照合同规定使用厂房，按时缴纳租赁费用，无欠缴电费现象，并为了预防乙方因拖欠员工工资而造成不良社会影响而设定。本租赁合同乙方必须缴纳租赁保证金124302元、用电预缴款10000元和员工工资风险金41434元给甲方。6、若乙方将此厂房用于非法活动或者乙方拖欠租赁费用或未按时足额缴付水、电费、电梯费、物业管理费等及其他租赁期间产生的费用累计达30天，甲方有权单方解除合同，书面通知乙方搬离厂房并提前收回出租物业，没收乙方租赁保证金和员工工资风险金，并要求乙方赔偿损失。7、乙方逾期交付租赁费用、水电费、电梯费及物业管理费的，以拖欠金额按每日千分之一支付违约金。2019年5月29日，原告出具《情况说明》，对被告所缴纳的租赁保证金及员工工资风险金说明如下：被告曾于2015年向原告租赁位于佛山市禅城区塱宝西路60号四座第三层厂房的物业，每月租金为49200元，被告向原告缴纳了租赁保证金147600元、员工工资风险金49200元；后被告于2017年9月19日向原告租用位于佛山市禅城区塱宝西路60号四座第五层厂房的物业，按照合同约定被告应缴租赁保证金124302元、员工工资风险金41434元，被告并未另外缴纳，而是上个租赁合同的租赁保证金和员工工资风险金全部直接转为本案租赁合同的租赁保证金及员工工资风险金，但多出的租赁保证金23298元、员工工资风险金7766元并未退还被告或抵偿租金。原告同意将该多出的款项31064元直接用于抵扣被告所欠的部分租金。庭审中，原告陈述：1、原告诉讼请求第二项的租赁费用包含租金及管理服务费，每月合计41434元。《租赁合同》3.1条所约定的管理服务费实质为租金，为便于财务做账，将租金分成两部分；2、涉案物业于2018年6月21日被佛山市公安局禅城分局经济犯罪侦查大队查封，至今尚未解封。涉案物业是被告的仓库和办公场所，物业内仍存放有被告的产品和办公物品。另查明：1、位于欧洲工业园C区兴业路北侧地块项目的建设单位为原告和硕公司，该工程于2013年2月7日取得《建筑工程规划许可证》，该工程于2014年10月10日竣工验收。2、本院于2019年5月16日向被告人民通惠国际控股有限公司送达原告的起诉状、证据副本等应诉材料。3、佛山市公安局经侦支队第四大队于2019年9月17日向本院出具《复函》，载明涉案物业于2018年6月21日查封，因厂房内暂存涉案物品一批，刑事案件已经移送佛山市中级人民法院起诉并待判决处理，故涉案厂房解封事宜尚待法院判决后视情况处理。本院认为，本案中，原告与被告人民通惠国际控股有限公司签订的《欧洲工业园C区厂房租赁合同书（以下简称《租赁合同》）系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张的《租赁合同》解除。本案中，被告自2018年7月开始拖欠租金且涉案物业因被告涉嫌从事非法活动而被公安机关查封，根据《租赁合同》第八条的约定，原告有权解除合同。关于解约的时点，根据《合同法》第九十六条的规定，涉案《租赁合同》自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，因原告在起诉前未向被告送达解除合同的书面通知，则以本院向被告送达起诉状、证据副本等应诉材料之日也即2019年5月16日确定为涉案《租赁合同》解除之日。本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月16日解除。原告主张合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的租赁费用。本案中，原告主张被告自2018年7月开始拖欠租赁费用，被告未对欠费期间提出异议，本院对原告主张的欠费情况予以确认。因涉案物业暂未解封，何时解封及被告何时向原告返还涉案物业的时点在本案诉讼中尚无法确定，故原告主张计算租赁费用至实际返还厂房之日止，本院暂不予支持。根据本案的审理情况及佛山市公安局经侦支队第四大队于2019年9月17日向本院出具《复函》，本院暂支持原告在本案中主张涉案物业的租赁费用至涉案《租赁合同》解除之日。涉案物业每月租赁费用为41434元，经核算，自2018年7月1日至租赁合同解除之日也即2019年5月16日，被告应向原告支付租赁费用435725.28元[（41434元/月×10个月）+（41434元/月÷31天×16天）]。关于原告主张的违约金。根据涉案合同的约定，被告应于每月十号前缴清当月的租赁费用，如逾期交纳的，原告有权以拖欠额按每日千分之一支付违约金。如上所述，被告存在拖欠租赁费用的事实，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告主张被告以拖欠租赁费用为本金，按日千分之一支付违约金，合法有据，本院予以支持。经核算，截至2019年5月16日，被告人民通惠国际控股有限公司应向原告支付租赁费用违约金71519.09元（具体的计算过程详见附件《租赁费用违约金计算表》）。关于原告主张的租赁保证金及员工工资风险金。本院前文支持的违约金已经足以弥补原告因被告违约而产生的损失，原告再主张没收租赁保证金及员工工资风险金，属于双重处罚，本院不予支持。为避免当事人诉累，节约司法资源，本院将被告支付的租赁保证金及员工工资风险金用于抵扣被告拖欠的租赁费用，抵扣后，被告尚需向原告支付租赁费用269989.28元（435725.28元-165736元）。再扣减被告多预交的租赁保证金及员工工资风险金31064元，被告需向原告支付的租赁费用为238925.28元（269989.28元-31064元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司与被告人民通惠国际控股有限公司签订的《欧洲工业园C区厂房租赁合同书》（合同编号：C20170919）于2019年5月16日解除；二、被告人民通惠国际控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司支付佛山市禅城区塱宝西路60号四座第五层厂房2017年7月1日至2019年5月16日租赁费用合计238925.28元元及违约金71519.09元（违约金暂计算至2019年5月16日，自2019年5月17日起以238925.28元为本金，按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取8045元，由原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司负担3000元，被告人民通惠国际控股有限公司负担5045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  **二〇一九年九月十七日书记员  罗曼附件：《租赁费用违约金计算表》            欠费月份              租金金额（元）              起计日              截止日              欠费天数              应收违约金（元）                  2018.7              41434.00               2018/7/11              2019/5/16              310               12844.54                   2018.8              41434.00               2018/8/11              2019/5/16              279               11560.09                   2018.9              41434.00               2018/9/11              2019/5/16              248               10275.63                   2018.10              41434.00               2018/10/11              2019/5/16              218               9032.61                   2018.11              41434.00               2018/11/11              2019/5/16              187               7748.16                   2018.12              41434.00               2018/12/11              2019/5/16              157               6505.14                   2019.1              41434.00               2019/1/11              2019/5/16              126               5220.68                   2019.2              41434.00               2019/2/11              2019/5/16              95               3936.23                   2019.3              41434.00               2019/3/11              2019/5/16              67               2776.08                   2019.4              41434.00               2019/4/11              2019/5/16              36               1491.62                   2019.5              21385.28               2019/5/11              2019/5/16              6               128.31                   合计              435725.28                                                            71519.09