广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1917号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，住所地：开平市长沙街道办事处开平大道268号碧桂园翡翠湾峰景苑一街29号首层1号铺位。负责人：肖尔鸣。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李红妮，女，该公司员工。被告：何宇胜，男，1982年1月13日出生，汉族，住开平市，被告：陆燕珍，女，1984年9月18日出生，汉族，住佛山市南海区西樵镇上金瓯均林村37号，现住开平市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司与被告何宇胜、陆燕珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用小额程序审理，因需公告送达应诉资料给被告，本院于2019年6月19日依法转为普通程序，并于2019年9月9日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司的委托诉讼代理人徐秀贤到庭参加诉讼。被告何宇胜、陆燕珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年07月至2019年01月物业服务费人民币1098.44元，公摊电费171.96元，违约金人民币446.45元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了开平市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于开平碧××商品住宅区中××·翡翠××号商品房。原、被告双方并于2014年12月14日签订《开平碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月156.92元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年07月01日起止至今一直未支付物业服务费及相关费用，欠款金额高达1270.40元，原告多次向被告催收,被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费及相关费用共1270.4元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年2月18日为446.45元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告何宇胜、陆燕珍未作答辩。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司围绕诉讼请求依法提供了证据。被告何宇胜、陆燕珍没有提交证据。被告何宇胜、陆燕珍未到庭，视为放弃质证。经核证，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司提交的证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东碧桂园物业服务有限公司开平分公司成立于2009年12月31日，该公司于2015年12月28日经江门市工商行政管理局核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司。2014年12月14日，广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司（乙方）与被告何宇胜、陆燕珍（甲方）签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定:一、被告购买开平碧××商品住宅区中××·翡翠××号商品房；二、协议第三章第四条载明，被告应按每月156.92元/月向原告交纳物业费；三、第三章第六条载明，“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账号存有足够金额以备扣费”；四、第六章第十六条载明，“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等等。”原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务，但至法庭辩论终结，被告没有依约向原告交纳从2018年7月1日起至2019年1月31日止的物业费1098.44元及分摊电费171.96元。原告表示被告至今一直未支付的物业服务费及公摊水电费总额为1270.4元。其诉求的违约金446.45元是按照《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》第十六条的约定“……甲方（两被告）或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”来计算，从2018年9月1日计至2019年2月18日期间产生的，按照每日千分之五计算得出。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”原告与被告签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，本院依法确认原告与被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。依照涉案的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》的约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告作为支付物业费的履行义务方，未能提供证据证明已履行相应的义务，被告的行为已构成违约。依照《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》的约定，被告何宇胜、陆燕珍应支付物业费及分摊电费，因此，原告主张被告交纳从2018年7月1日起至2019年1月31日止的物业费1098.44元及分摊电费171.96元，理据充分，本院依法予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然原、被告双方签订的《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金标准，即第十六条：“……甲方（被告）或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……”，且被告何宇胜、陆燕珍未对该违约金标准提出异议，但鉴于《碧桂园·翡翠湾前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此，从公平原则考虑，本院对逾期交纳物业费的违约金标准应予以调整，认为逾期缴交物业费的标准按年利率24%计付较为合适。同时，根据《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》第三章第六条“物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日”的约定，2018年7月1日计至2019年2月1日物业服务费的违约金分别为25.11元、21.97元、18.83元、15.69元、12.55元、9.42元、6.28元、3.14元，合计112.99元。原告请求的超出部分，本院不予支持。经上述核算，截至2019年2月1日，被告尚欠物业服务费1098.44元、公摊电费171.96元、违约金112.99元，合计1383.39元。两被告经本院的合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告何宇胜、陆燕珍应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费1098.44元、公摊电费171.96元、违约金112.99元，合计1383.39元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元（原告已预缴纳），由被告何宇胜、陆燕珍负担。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司预交的一审受理费50元由本院予以退回，被告何宇胜、陆燕珍应在本判决生效之日起七日内向本院补缴一审受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 梁 治 平审判员 孙 光 辉审判员 司徒艺贞二〇一九年九月十一日书记员 邝 小 娴