广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8244号上诉人（原审原告）：林粮安，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：唐巍。委托诉讼代理人：常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人林粮安因与上诉人佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司（以下简称顺亚方舟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初2886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林粮安上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持林粮安的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由顺亚方舟公司承担。事实和理由：一、顺亚方舟公司的违约状态还在持续当中。双方签订《商品房买卖合同(预售)》约定2018年7月31日交付符合合同第九条、第十条所列条件的商品房，但在顺亚方舟公司通知林粮安收楼时案涉商品房并未取得竣工验收备案表，林粮安未能收楼；另外，案涉商品房目前还存在质量问题，不符合合同约定，林粮安依旧未能办理收楼手续。因为顺亚方舟公司违反合同相关约定，致使林粮安无法按照约定的时间及约定的交付条件接收所购商品房，顺亚方舟公司的行为已构成违约，应依约承担违约责任。二、林粮安至今未收楼，一审法院将林粮安收楼之日认定为2018年12月17日属于事实认定错误。林粮安虽于2018年7月31日签署《钥匙托管委托书》，但因当时案涉商品房不符合合同约定的交楼条件，林粮安已将钥匙归还给顺亚方舟公司，该《钥匙托管委托书》不能作为房屋交接的凭证。后该商品房对应的建设工程于2018年12月17日取得竣工验收备案表，但林粮安从未收到收楼通知，顺亚方舟公司并未对林粮安履行其通知义务。另外，案涉商品房存在质量问题，不符合合同约定，双方仍在交涉当中，至今未完成收楼手续。三、一审法院将顺亚方舟公司应支付的逾期交楼违约金比例认定为每日万分之一并不适当。虽然预售合同中约定的违约金比例为每日万分之一，但该约定的违约金明显低于林粮安的实际损失，故请求将违约金比例提高至每年6%。顺亚方舟公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回林粮安的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由林粮安负担。事实和理由:《商品房买卖合同(预售)》及附件是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，合同约定顺亚方舟公司应在2018年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的房屋交付林粮安使用，在交房时，顺亚方舟公司应出示上述证明文件，如顺亚方舟公司不出示或出示不齐全的，林粮安有权拒绝收房，逾期交付责任由顺亚方舟公司承担。林粮安对合同约定的交房条件是明知的，但林粮安在顺亚方舟公司未出示上述证明文件的情形下，不但应顺亚方舟公司通知办理了收楼手续(2018年7月31日签署了《钥匙托管委托书》等收楼文件)，同意接收涉案商品房，并已经实际使用和受益。现在，林粮安居然又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，该主张明显违反了公平原则和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第三十二条之规定，不应得到法院的支持。林粮安向一审法院提出诉讼请求：1.顺亚方舟公司支付林粮安逾期交房违约金（自2018年8月1日起，暂计至2018年12月3日为75959.48元，并计至实际交付之日止，以房屋总价款3675459元为基数，按年利率6%计算）；2.本案诉讼费用由顺亚方舟公司承担。一审法院查明：2016年10月6日，林粮安、顺亚方舟公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定林粮安向顺亚方舟公司购买****************************房（以下简称案涉商品房），总价款3675459元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付案涉商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。顺亚方舟公司向林粮安寄发《收楼通知书》后，林粮安于2018年7月31日签署《钥匙托管委托书》《收楼物品领用登记表》。案涉商品房对应的施工许可名称为“东**家（*期）”，东**家（*期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，林粮安、顺亚方舟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：案涉商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。顺亚方舟公司在通知林粮安收楼时案涉商品房并未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交楼条件。顺亚方舟公司抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以国土部门的竣工验收备案表为依据，对于顺亚方舟公司的该项抗辩一审法院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，虽然林粮安在2018年7月31日已经签署《钥匙托管委托书》等，但案涉商品房应当在符合交付条件之日才能交付给林粮安，本案林粮安收楼之日应为2018年12月17日。林粮安主张已退回钥匙给顺亚方舟公司，现还未收楼，证据不足，一审法院不予支持。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，顺亚方舟公司逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。合同约定逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因此顺亚方舟公司应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款3675459元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为51088.88元。林粮安主张按年利率6%计算违约金，但在诉讼中未举证证明其损失高于约定的违约金，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、顺亚方舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向林粮安支付逾期交楼违约金51088.88元；二、驳回林粮安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为849.49元，由林粮安负担279.49元，顺亚方舟公司负担570元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系顺亚方舟公司是否需要支付逾期交楼违约金及具体数额。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉案合同的约定，案涉商品房的交付条件为该房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。顺亚方舟公司主张不以取得建设工程竣工验收备案证明文件为交付条件缺乏依据，本院不予支持。而顺亚方舟公司通知林粮安收楼时案涉商品房未取得竣工验收备案表，且顺亚方舟公司未将该事实明确告知林粮安，故顺亚方舟公司存在违约。由此，林粮安非明知顺亚方舟公司不具备合同约定的交楼条件仍然同意接收房屋。故顺亚方舟公司应根据案涉合同的约定承担逾期交楼违约责任。顺亚方舟公司的相关上诉请求理据不足，本院不予支持。关于顺亚方舟公司应支付逾期交楼违约金的具体数额，根据已查明的事实可知，林粮安在2018年7月31日已经签署《钥匙托管委托书》等，而案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，一审法院据此认定林粮安收楼之日为2018年12月17日符合事实和法律规定，本院予以维持。林粮安上诉主张案涉房屋存在质量问题，已退回钥匙给顺亚方舟公司，现还未收楼，因其对该主张未提交证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。合同约定的交楼时间为2018年7月31日，顺亚方舟公司逾期交楼应当按照合同约定承担相应违约责任。一审法院根据案涉合同第十二条的约定认定顺亚方舟公司应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款3675459元的日万分之一支付违约金至2018年12月17日，违约金金额为51088.88元于法有据，本院予以维持。林粮安虽上诉主张合同约定的违约金过低，但其未提交证据证明上述违约金未能弥补其实际损失，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林粮安、顺亚方舟公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3397.96元，由林粮安负担1698.98元，由佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担1698.98元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十五日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽