广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24190号原告：黄品超，男，1985年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。诉讼代理人：卢志奇，广东天穗律师事务所律师。被告：胡伟祥，男，1962年12月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：胡竣杰，男，1995年11月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告共同诉讼代理人：袁朝晖，广东经国律师事务所律师。原告黄品超诉被告胡伟祥、胡竣杰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及诉讼代理人卢志奇，两被告共同诉讼代理人袁朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月9日，原告与两被告签订《合作协议》，约定：1.由原告实际操盘，将位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋（原业主黄中强）进行出售；2.由两被告负责向甲方垫资，支付有关前期成本，包括房屋按揭贷款和装修贷款的月供款、评估费、税费等有关费用；3.房屋成功售出后，所得售楼款扣除有关成本所得余额应按照5：5的比例由原被告进行分配。上述协议签订后，原告按月向原业主黄中强垫付了共计384323元的房屋按揭贷款以及共计38252元的装修贷款。等房屋经原告操盘后，成功出售并过户给案外人周文新，房屋总售价为227万元，其中，周文新直接向被告胡竣杰支付了5万元购房定金，2017年1月31日向黄中强直接转账86万元，2017年2月12日通过银行按揭向黄中强支付136万元。黄中强收到上述售楼余款222万元后，分别于收款当天转账给被告胡伟祥的账户。据悉，被告胡伟祥为涂销案涉房屋的抵押以及装修贷款，为黄中强垫付了50万元的款项。根据双方签订的《合作协议》，两被告收到全部售楼款后，并未向原告支付任何款项。因此，两被告应当向原告支付其所垫付的房屋抵押贷款及装修贷款共计422575元，售楼利润共计673712.5元，并自收齐售楼款当天向原告计付利息。因此，要求判决：1、两被告向原告返还原告支出的垫资款，共计422575元，并自2018年2月12日起按银行同期贷款利率计付利息，截至2018年7月1日，为7097.50元；2、两被告向原告支付原告应得的合作利润分成，共计673712.50元，并自2018年2月12日起按银行同期贷款利率计付利息，截至2018年7月1日，为1131556元。被告胡伟祥、胡竣杰共同答辩：一、针对原告的第一项诉请求（要求两被告返还原告支出的垫资款共计422575元），两被告认为，依据已发生法律效力的广州市越秀区人法院（2018）粤0104民初13239号民事判决书及广州市中级人民法院（2018）粤01民终21637号民事判决书中查明的事实，两被告与原告所签订的涉及合作买卖房屋的四份《合作协议》（包括本案涉及的业主为黄中强的《合作协议》），其中涉及房屋的垫资款及供楼款，皆是由两被告垫付的，原告从未垫付，所以第一项诉讼请求不成立。其次，根据原告提供的证据《合作协议》（被告确认双方确曾签署过该协议）条款内容显示，从未在该协议中提及原告曾对涉案房产有过422575元的垫资。且根据该协议，垫资的义务应由两被告承担。而在该协议签订前后，原告亦从未以任何形式向两被告提及有该422575元的垫资。并且，无论是双方口头或是在《合作协议》中都从未约定即使该款存在，应由两被告归还原告。因此，两被告认为，该无论是否存在，皆与本案无关，依法、依理应是原告与原业主黄中强之间的债权债务关系，而根据原告起诉中所言，该笔所谓的由原告付出的垫资款是“上述协议（即双方于2016年11月9日签订的《合作协议》）签订后，原告按月向原业主黄中强垫付……”。但在本案中，原告没有任何证据显示其于2016年11月9日后向黄中强垫付了所谓的房屋按揭款及装修贷款。因此，两被告认为，原告要求两被告归还该笔所谓的垫资款422575元没有任何法律、合同及事实依据。二、本案原告起诉两被告最主要的依据是双方于2016年11月9日签订的《合作协议》，两被告认为，双方虽确于上述日期签订了该协议，但签订该协议的要约及主导方为原告，答辩人基于对原告作为房产中职业尊重、信任及自身对房产买卖法律法规不甚了解的情况下，签署了该协议。两被告签署了该协议后，依该协议第2条向甲方（原告）付款348500元。后通过与该房产业主黄中强沟通了解后得知：原告主导签订的该协议，事先并未将该协议涉及的售房金额，所谓的利润分成方式告知并未取得该房产原业主黄中强同意认可。同时，由于原告违背该房产原业主黄中强的真实意思表示，采取欺瞒等方式擅自以该房产向相关银行申请了爱家分期装修贷款，导致该房产原业主黄中强对其极度地不再信任及产生重大矛盾。因此，该房屋原业主黄中强要求两被告不得再让原告参与该房产的转让事宜，不得再与原告履行该协议，要求两被告独自完成代原业主出售该房产的工作。因此，两被告认为，该协议处于未履行状态。事实依据如下，1.根据该协议第一条的约定“全权委托甲方（即原告）将该房屋卖出，并合法办理业主（即黄中强）全权委托房屋涂销，买卖公证，买卖合同，租赁合同，收房合同等手续”。由该条款约定可知，如原告已履行了该协议，那么房屋买卖合同的签订，房屋涂销等手续，皆应是由原告去办理的，但根据本案中双方皆作为证据提交的《房地产买卖合同》的签署来看，代表业主签署《房地产买卖合同》的是被告胡竣杰，办理房产涂销抵押登记的亦是被告胡竣杰。原告根本未依据该协议的约定履行其自身的协议义务。根据该协议第3条“乙方放款垫资上述房屋起，甲方（即原告）每月供房利息1%和上述房屋租金的50%给乙方（即被告），直至上述房屋卖出归还垫资金额为止”。同样，原告在该房产整个交易过程中，亦从未依该协议此约定履行支付利息及租金给被告。综上所述，可明确认定原告根本未依据协议之约定履行过任何义务。从而证实了该协议实际未有履行，原告无权根据该未履行的协议要求被告承担所谓的分配售房利润的义务。三、被告已依约、依法与房屋原产权人（黄中强）对售房的各类款项进行了结算。涉案房产的产权人黄中强依据物权法等相关法律法规规定，依法享有涉案房产的收益、分配、处分等权利，根据黄中强的要求，被告胡伟祥于2018年7月11日与黄中强签订了《和解协议》，针对涉案房产出售涉及的各种款项进行了结算、处分，并依约将经结算后的售房款余额1227044元通过银行转账的方式退回给了涉案房产原产权人黄中强。因此，原告要求两被告支付所谓的其应得之合作利润分成，既无事实依据，亦无法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年11月9日，原告作为甲方与两被告共同作为乙方签订了《合作协议》，其中内容“1、甲方负责将位于增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋（业主黄中强），房产证号10××39，同业主友好洽谈双方自愿以人民币1300000放盘（商定上述房产价格实际为减去2016年11月9日开始产生的供房款为实际买入价），全权委托甲方将该房屋卖出，并合法办理业主全权委托房屋涂销，买卖公证、买卖合同、租赁合同、借款合同、收楼合同等相关手续。2、乙方收到房管局出具上述房产的二次抵押不动产权证明当日放款人民币348500元给甲方，用作甲方和业主商定的定金垫资。垫资明细：房屋垫资320000、评估费700、税费10000、已供10月房款17800。3、乙方放款垫资上述房屋起，甲方每月9日支付上述房屋的利息给乙方，利息1%。并乙方负责供上述房屋的按揭第一笔15800（日期17号），第二笔2000（日期4号），租金1800（收租日期3号），甲方每月30日计供房利息1%和上述房屋租金的50%给乙方，直至上述房屋卖出归还垫资金额为止。4、上述房屋经甲乙双方同意商定价格卖出，卖出当日所得的所有金额：1.减除双方垫资上述房产的金额（将此垫资金额全部归还给乙方）；2.减除业主商定委托卖出价格。剩余所得利润甲乙双方5：5分成，如市场楼价波动，甲乙双方亏损比例5：5。原告为证明双方已将增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋出售给案外人周文新，实际售楼款227万元，且全部转给两被告，提供以下证据：1、卖方为黄中强，委托代理人为被告胡竣杰，买方为周文新于2017年9月16日共同签订的《房地产买卖合同》，其中约定“物业总楼价为2270000元，等”；2、黄中强于2018年5月23日出具的《情况说明》及转帐凭证，其中《情况说明》的内容“本人黄中强按照与胡伟祥先生、胡竣杰先生、黄品超先生的约定，代胡伟祥、胡竣杰及黄品超先生代持位于增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋，现该房产已向第三人周文新出售，本人已将该房产出售所得的、并且通过本人银行帐户收取的全部价款，以银行转帐形式向胡伟祥先生指定的收款账支付完毕，该款项归胡伟祥、胡竣杰及黄品超先生所有，至此，本人代持该房产所得的利益分配与本人无关”。而转帐凭证显示房屋出售款2270000元于2018年2月12日已全部转至被告方帐户。原告为证明其按月向原业主黄中强垫付384323元的房屋按揭贷款及38252元的装修贷款，提供以下证据：1、户名为黄中强的中国建设银行账户62×××54的交易明细；2、户名为黄中强的中国银行账户62×××69的交易明细；3、户名为黄品超的招商银行账户62×××77的交易明细。上述账户显示2016年11月9日之前产生的金额是181550元，2016年11月9日之后产生的金额是241025元。原告为证明黄中强自2015年10月10日起挂名代原告持有增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋，每月房贷由原告承担，提供以下证据：1、原告作为卖方与黄中强作为买方于2015年10月10日签订的《二手房屋买卖合同协议书》，其中约定“房屋总金额为1380000元，等”；2、微信聊天记录。被告为证明其抗辩主张，提供以下证据：1、名为《2016年房源合作》的统计表，其中记载被告方就增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋垫付384500元，原告在下方的备注栏签名确认；2、原告出具的《收款收据》四张，其中2016年11月9日的《收款收据》记载，原告收到胡伟祥交来的黄以超、陆伟群、黄中强、赖彩伦四人房屋垫资费共864858.7元；3、被告胡竣杰于2017年9月13日出具的《定金收据》，其中内容“本人胡竣杰，是增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房之所有权人。买卖双方商定该房屋成交价为2270000元。现收到买家周文新交来承购该物业定金，金额为50000元”；4、中国银行广州天河支行于2018年1月30日向广州市国土房管局出具的《涂销证明》，内容“兹有借款人黄中强，向我行借款，抵押房屋地址增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房，现上述借款客户已结清，请为其办理解除抵押登记手续”；5、户名为黄中强的中国银行账户62×××56的交易明细；6、贷款人为陈如福与借款人为黄中强于2017年1月29日共同签订的《借款合同》，借款金额为620000元，用途为赎中国银行房屋契约；7、黄中强于2017年1月29日出具的《收款账户确认书》；8、陈如福于2018年1月30日出具的《情况说明》，其中内容“本人陈如福，受胡伟祥的委托及担保，在2018年1月30日代黄中强以位于增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋在中国银行股份有限公司广州天档口支行的贷款垫资提前清还赎房屋契约，从本人平安银行卡号（62×××86）分三笔：第一笔2500元，第二笔537200元，第三笔83000元。合共622700元整汇入黄中强中国银行卡号（62×××56）”；9、陈如福于2018年6月6日出具的《收据》，其中内容“现本人陈如福收到胡伟祥汇出，转入本人共三笔人民币，代黄中强2018年1月30日还中国银行赎房屋契约的款项622700元及五个月利息62270元，合计684970元”；10、户名为胡伟祥的中国工商银行账户62×××06历史明细；11、被告胡伟祥作为甲方与黄中强作为乙方于2018年7月11日共同签订的《和解协议》，其中内容“一、乙方确认为出售上述房产，由甲方垫资（甲方出资转入乙方委托售房代理人黄品超账户，黄品超再汇入乙方供房账户）人民币267000元进行供房。乙方确认为出售上述房产，通过甲方介绍，向甲方朋友陈如福借款622801元，用于归还上述房产的银行贷款。二、双方确认，甲方收到的乙方汇入的售房尾款人民币136万元。经双方对账及扣除甲方的上述投入款项及委托甲方归还乙方向甲方朋友陈如福所借赎契利息及支付甲方儿子胡竣杰代售房屋劳务费50000元、房屋劳动加急费50500元及中介费20000元，甲方应向乙方退回售房款人民币1227044元”；12、黄中强于2018年7月11日出具的《收据》，其中内容“本人黄中强，收到胡伟祥，由中国工商银行卡号62×××06汇出转入本人中国建设银行卡号62×××54，人民币1227044元”；13、黄中强于2018年7月11日出具的《证明》，其中内容“基于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房的买卖房款一事，经同胡伟祥达成和解协议并收回尾款，特此证明上述买卖房款的收入与胡伟祥及胡竣杰无关”；14、黄中强于2018年7月11日出具的《具结书》，其中内容“关于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房的房屋，本人黄中强是原业主，本人具结如下：关于本人出售该房屋事宜，胡伟祥不欠本人任何款项，本人放弃对胡伟祥及胡竣杰任何追究的权利”；15、户名为胡伟祥的中国工商银行帐户62×××06的历史明细；16、黄中强于2018年11月23日出具的《情况说明》；17、黄中强于2018年2月13日签名确认的房屋费用表；18、《税收完税证明》，金额22700元；19、广州市保一值房地产代理有限公司出具的《收款收据》；20、刘诗婷出具的《收据》；21、户名为胡伟祥的中国工商银行帐户62×××06的历史明细；22、刘诗婷于2018年11月10日出具的《证明证言》；23、广州福业房地产代理有限公司出具的《收款收据》；24、广州福业房地产代理有限公司于2017年1月16日出具的《收据》；25、户名为胡伟祥的中国工商银行帐户62×××06的历史明细；26、住宿费发票；27、登机牌；28、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司保定分公司于2018年7月11日出的《证明》；29、照片若干；30、广州市越秀区人法院（2018）粤0104民初13239号民事判决书及广州市中级人民法院（2018）粤01民终21637号民事判决书。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”。2016年11月9日，原告与两被告就广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××1001房屋的合作出售等问题签订了《合作协议》，该协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，本院予以确认。首先，关于垫资款问题。双方就合作出售涉案房屋问题，于2016年11月9日签订了《合作协议》。现原告主张《合作协议》签订后其共垫资422575元，要求被告予以返还。但根据原告提供的银行交易明细显示，签订协议的2016年11月9日后的金额只是241025元，而根据名为《2016年房源合作》的统计表及原告出具的《收款收据》四张显示，被告方就合作出售涉案房屋共垫资384500元，而且两被告是将垫资款交付给原告，再由原告转交给涉案房屋业主黄中强的。因此，原告主张“协议签订后，原告按月向原业主黄中强垫付了共计384323元的房屋按揭贷款以及共计38252元的装修贷款”依据不足，本院对此不予确认。对原告要求两被告返还垫资款的请求本院不予支持。其次，关于利润分成问题。现双方对涉案房屋最终以2270000元出售给周文新，并已完成相关房屋交易款项的支付及房屋过户手续，以及被告方为涂销涉案房屋的抵押等已为黄中强垫付了500000元的事实均无异议，故本院予以确认。此外，从双方的陈述及举证反映，房屋出售款2270000元于2018年2月12日已全部转至被告方帐户。根据双方《合作协议》第4点约定的利润分成计算方式，出售价格2270000元减去两被告垫资款884500元（384500元+500000元），差价1385500元则属于合作出售房屋的利润，该利润应由原告及两被告按5：5的比例进行分配。因此，两被告应将利润款692750元支付给原告。鉴于原告只诉请673712.50元，故两被告按此数额向原告支付则可。至于原告主张的款项利息，因欠缺事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡伟祥、胡竣杰应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性支付合作利润分成673712.50元给原告黄品超。二、驳回原告黄品超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19832.30元（其中受理费14832.30元、财产保全申请费5000元，原告均已预付）由原告负担受理费5868.3元，两被告共同负担受理费8964元。由原告负担财产保全申请费1978元，两被告共同负担财产保全申请费3022元。两被告应于本判决发生法律效力之日起7日内将财产保全申请费3022元迳付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶 菁人民陪审员  陈仲杰人民陪审员  陈丽萍二〇一九年九月二十七日书 记 员  严卓宾