山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再560号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：韩美英，女，1973年10月8日出生，汉族，住山东省广饶县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东华瑞房地产有限公司，住所地山东省广饶县潍高路116号。法定代表人：张金霞，董事长。委托诉讼代理人：蔡燕浩，北京市中银（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐红，北京市中银（济南）律师事务所律师。再审申请人韩美英因与被申请人山东华瑞房地产有限公司（以下简称华瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省东营市中级人民法院（2016）鲁05民终1415号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月13日作出（2018）鲁民申2684号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩美英申请再审称，一、本案二审判决后，华瑞公司与部分业主达成和解，华瑞公司按每年6万元支付违约金，这一事实能够证明华瑞公司对日万分之三的违约金计算标准是认可的。二、涉案《商品房买卖合同》系格式合同，合同中关于“（由于）出卖方及施工方的合理原因导致延期交付不视为出卖人违约”的约定，加重了韩美英的责任，排除了韩美英按时收房和追究华瑞公司延期交房责任的权利，应为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，双方对“合理原因”的解释有争议，华瑞公司没有证据证明其变更设计的合理性，法院应作出不利于华瑞公司的解释。华瑞公司擅自变更小区道路路面施工材质，不属于“合理原因”。石材路面相较于沥青路面增加了小区业主的后期维护成本，不利于老人、孩子行走，车辆驶过时容易颠簸且噪音大，因此，石材路面并非是“对业主有益无损”的。即使华瑞公司认为变更路面材质是有利的，也应当在约定的交房日期前完成。三、如果当事人主张的违约金过分高于损失，可以请求法院适当减少，但法律没有规定延期交房的损失就是房屋租金损失。在双方明确约定违约金的情况下，以房屋租金调整违约金过高，有失偏颇。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的情况。本案以民间借贷利率为标准调整违约金，更为合理。因涉案房屋未交付，物权未发生转移，双方之间是债权债务关系，韩美英的经济损失是基于购房款本金而产生的利息损失，而非基于房屋物权而产生的租金损失。综上，韩美英依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项的规定申请再审，请求撤销原二审判决，改判支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费由华瑞公司承担。华瑞公司辩称，一、原审法院对违约金数额的计算标准适用法律正确。因涉案房屋逾期交付，韩美英遭受的损失范围应限于涉案房屋的使用权收益损失。原审法院以涉案同类房屋同地段的租金为标准，推定逾期交房的损失并无不当。违约金按照租金损失的130％计算，兼顾了违约金的补偿性和惩罚性功能，合理有据。全国多地法院在司法实践中，调整逾期交房违约金时通常参照同地段同类房屋租金标准，形成了统一的审判标准。韩美英要求按照民间借贷利率水平计算无法律和事实依据。华瑞公司与其他业主签订的和解协议，不能作为本案证据。二、华瑞公司分别于2012年5月17日、2012年10月1日、2013年5月13日多次通知韩美英到售楼处交接房屋，每次均出示书面《交房通知书》，韩美英在原审庭审中承认2013年8月19日接到华瑞公司的交房通知，华瑞公司已履行了交房通知义务，对华瑞公司违约责任计算的时间应截止至2013年5月13日。三、《商品房买卖合同》第八条的约定不属于无效格式条款，小区道路改建是为了提升小区的整体环境，且在变更之前，华瑞公司采取张贴公告，征集业主意见，韩美英在公告期间未提出异议，其他业主也无异议，故该事项属于“合理原因”。华瑞公司承担违约责任的天数应去除小区道路改建时间72-90天。四、韩美英利用华瑞公司交房程序上的瑕疵，恶意拒绝收房，打砸售楼处，并以此来诉求高额的违约金，存在过度维权的行为，不应当被支持。故请求驳回韩美英的再审请求。韩美英向一审法院起诉请求：1.华瑞公司向韩美英交付房屋荷塘月色20幢1单元102号楼房；2.华瑞公司支付韩美英违约金256081元（自2012年4月30日至2013年12月31日按已交购房款、日万分之三计算）；3.华瑞公司支付韩美英自2014年1月1日至实际交房之日按已交购房款、日万分之三计算的违约金；4.诉讼费由华瑞公司承担。一审法院认定事实：韩美英（买受人）与华瑞公司（出卖人）于2011年7月31日签订《商品房买卖合同》，约定：韩美英购买华瑞公司开发的位于潍××、××路东××.荷塘月色××单元××商品房××套，面积222.07平方米，韩美英应于合同签订七日内向华瑞公司一次性付清购房总价款1399352元。其中，合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策法律法规及地方政府主管部门等客观原因，以及出卖方及施工方的合理原因导致延期交付不视为出卖人违约，但应向买方作出解释或说明。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期（交房）超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十条约定，商品房达到使用条件，华瑞公司应书面通知韩美英办理交付手续，并出示证明文件和住房质量保证书及住房使用说明。华瑞公司应当在2012年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。韩美英于合同签订次日向华瑞公司支付了全部购房款1399352元。韩美英于2014年1月24日诉至一审法院，请求华瑞公司交付房屋并支付逾期交房违约金。华瑞公司至今未向韩美英交付涉案房屋。华瑞公司开发的华瑞?荷塘月色小区道路原始设计为沥青路面。后华瑞公司委托原设计单位进行设计变更，将原设计的沥青路面变更为石材路面，并按变更后的石材路面进行了采购、铺装。一审法院审理的同类案件（2015）广民重字第2号民事案件中，经一审法院委托，由山东正大信工程管理咨询有限公司作出了鲁正价鉴字[2015]第003号鉴定报告，鉴定结论为：荷塘月色小区内道路石材路面铺装工程总量共计16552.46平方米，垫层同面层工程量，合量施工期间综合考虑为72-90天。为确定韩美英因华瑞公司延期交房所导致的实际损失，一审法院依法委托广饶价格认证中心对广饶城区商品房2012年度至2014年度期间的租赁费用出具认证标准1份，经认证，广饶县城区100平米商品（住宅）楼房的租赁价格为：2012年度11000元；2013年度12000元；2014年度13000元；2015年度12000元；2016年度11000元。一审法院判决：一、华瑞公司于该判决生效后十日内向韩美英交付华瑞荷塘月色第20幢1单元102号房屋；二、华瑞公司于该判决生效后十日内向韩美英支付自2012年5月1日至2013年12月31日间扣除72天后的违约金44462元；三、华瑞公司于判决生效后十日内向韩美英支付2014年度违约金37530元、2015年度违约金34643元、自2016年1月1日至华瑞公司实际交房之日按2016年度每100平方米11000元计算日均租赁费再均乘以实际面积222.07、乘以130%计算的违约金；四、驳回韩美英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5141元，由韩美英负担1113元、华瑞公司负担4028元。韩美英不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由华瑞公司负担。华瑞公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由韩美英负担。二审法院认定事实：韩美英提交证据1.涉案房屋的竣工验收备案表复印件一份。证明涉案房屋在2013年10月15日通过验收，之前华瑞公司不具备交房条件，华瑞公司主张在2012年10月1日通知韩美英接收房屋是不正确的。证据2.音像资料一组。证实2013年4月10日、4月25日、8月19日，韩美英跟售楼处工作人员李凤彦、李梅以及广饶县质监站站长的通话。证明涉案房屋质量有问题，不是韩美英恶意拒收。华瑞公司质证后认为，竣工验收备案表是复印件，真实性无法核对，即便真实，华瑞公司与韩美英签订的商品房买卖合同中交房条件是商品房单体验收合格，并非综合验收。故该证据与本案争议事实没有关联性；韩美英提交的录音资料形式不完整，没有提交该录音资料的原始载体，不能证明通话双方的主体身份，故对录音证据的真实性及证明目的均不认可。法院认为，竣工验收备案表虽系复印件，与本案有关联，华瑞公司不予认可，但未提供相反证据予以证实，对该证据予以采信；音像资料不能证实韩美英主张的房屋质量存在问题，房屋质量问题应由专业部门机构进行认定，对该证据不予采信。二审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题：华瑞公司是否构成违约，一审判决认定扣除72天合理期间后以租金标准计算违约金是否正确。韩美英与华瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，韩美英按照合同约定足额支付了购房价款，华瑞公司应按照合同约定的日期向韩美英交付符合合同约定的房屋，华瑞公司未按合同约定的日期交付涉案房屋，且至今未交付，构成违约，应当承担违约责任。华瑞公司主张其已于2012年10月1日电话通知韩美英交房、系韩美英恶意拖延导致涉案房屋长期不能交付，未提交相关证据予以证实，对该主张不予支持。由于华瑞公司将涉案小区原始设计道路由沥青路面变更为石材路面时，在其售楼处以张贴公告方式告知了广大业主，属于合理原因。一审法院依法调取另案中涉案小区相关鉴定报告，证实小区路面设计变更增加合理施工区间为72-90天，对本案有参考价值。故一审判决酌情认定变更路面设计导致延期交付时间为72天并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据该规定，一审法院在韩美英无证据证实造成具体损失数额的情况下，对违约金数额进行调整，参照涉案房屋所在地的广饶县城区商品房的租金标准的130％计算违约金数额，符合法律规定，予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5141元，由韩美英、华瑞公司各负担2570．50元。再审期间，华瑞公司提交了以下证据：证据1.委托销售代理合同，用以证明东营市新境界房地产代理有限公司代理涉案楼盘的销售事宜，包括通知收房。证据2.广饶县住房和城乡规划建设局建设工程消防备案结果通知书、防雷装置验收合格证和环境保护验收批复，用以证明涉案房屋于2013年3月完成最后的消防验收，综合验收合格，具备交房条件。证据3.韩美英致一审法官的信函，用以证明2013年5月13日其被通知收房。证据4.一审起诉状，用以证明韩美英提起本案诉讼的时间为2013年12月，此时涉案房屋早已具备交房条件。证据5.华瑞公司的交付通知书，用以证明交付通知书是通知业主来售楼处后签署的。证据6.同一小区同样楼房其他业主的收房时间，证明涉案房屋自2012年就已经开始房屋交接。韩美英的质证意见为，对证据1的真实性不认可。证据2不能证明房屋验收合格，只能证明是消防合格。证据3和证据4能够证明华瑞公司没有交房，韩美英催促其交房。对证据5的真实性没有异议，证据5中通知韩美英的那一份能证明韩美英收到交房通知的时间是2017年2月23日，而且华瑞公司是在广饶县人民法院强制下通知交房的。本院认为，华瑞公司提交的证据均不能证明其在2017年2月23日前向韩美英履行了交房义务。本院查明：原审判决判令华瑞公司在判决生效后十日内向韩美英交付涉案房屋，该判决于2016年12月1日生效。华瑞公司于2017年2月23日向韩美英发出交付通知书，通知韩美英到荷塘月色售楼处办理交付手续。本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、华瑞公司是否延期交房；如果延期交房，延期天数是多少。二、涉案合同约定的违约金是否应当予以调整。关于第一个焦点问题。原审判决作出后，华瑞公司于2017年2月23日向韩美英发出交付通知书，通知韩美英到荷塘月色售楼处办理交付手续，在没有相反证据的情况下，应当以该日作为华瑞公司向韩美英实际交付涉案房屋的时间。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年4月30日前，华瑞公司于2017年2月23日交房，延期交房1760天。《商品房买卖合同》约定，由于出卖方及施工方的合理原因导致延期交付不视为出卖人违约，上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效条款。华瑞公司将涉案小区原始设计道路由沥青路面变更为石材路面，其在售楼处以张贴公告方式告知了广大业主，原审法院将变更路面作为延期交房的合理原因并无不当。一审法院调取另案中涉案小区相关鉴定报告，证实小区路面设计变更增加合理施工时间为72-90天，对本案有参考价值。延期交房天数中，应当扣除变更路面的天数72天，华瑞公司应就延期交房1688天承担违约责任。关于第二个焦点问题。华瑞公司未按《商品房买卖合同》约定的交房时间交房，构成违约，应当向韩美英支付违约金。考虑到按照《商品房买卖合同》约定的方法计算出的违约金数额较大，综合考虑双方就交房问题进行交涉的情况，可将韩美英已交付房款1399352元的利息作为其损失，利息可依照中国人民银行逾期贷款罚息利率（即一年期人民币贷款基准利率4.35%的水平上加收30％，为5.655%）计算1688天，为365964.66元。本案所涉违约金可以调整到韩美英损失的130%，即365964.66元×130%=475754.06元。综上所述，韩美英的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省东营市中级人民法院（2016）鲁05民终1415号民事判决；二、维持山东省广饶县人民法院（2014）广商初字第91号民事判决第一项；三、变更山东省广饶县人民法院（2014）广商初字第91号民事判决第二项和第三项为：山东华瑞房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向韩美英支付违约金475754.06元；四、驳回韩美英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5141元，由韩美英负担1690元，山东华瑞房地产有限公司负担3451元。二审案件受理费5141元，由韩美英负担1690元，山东华瑞房地产有限公司负担3451元。本判决为终审判决。审判长 董 兵审判员 宫恩全审判员 王 磊二〇一九年九月九日法官助理刘福贵书记员刘冉