广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9467号原告：林钦翔。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑤琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。原告林钦祥诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人宋崇义、被告的委托诉讼代理人周记南到庭参加诉讼。2019年8月14日，公开开庭进行第二次庭审，原告的委托诉讼代理人宋崇义及被告的委托诉讼代理人叶海薪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销双方间编号50039的《加德公馆物业使用权转让合同》，被告返还使用权转让使用费215358元，并自2018年12月1日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计8000元；2.被告承担本案的案件受理费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求：解除原、被告双方《加德公馆物业使用权转让合同》（编号50039）及《补充协议》，被告返还使用权转让使用费215358元，并自2018年12月1日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计8000元。事实和理由：2018年被告通过第三方在福州宣传被告拟开发的明福加德公馆，向原告宣传涉案标的物所在小区为“东南亚园林设计”“园林式泳池，真正高档社区的小区配套”“封闭式小区，人车分流设计，保证住户的舒适性及安全性”“可做民水民电设计，大大降低业主的居住成本”“租房与购房同等待遇”。被告的宣传让原告误以为涉案标的物所在的区域为居民住宅小区。5月31日，原告与被告签订编号为50039的《加德公馆物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区××路西侧、××路南侧的佛山加德公馆项目的第7栋716房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30至2058年6月29日，共计40年，转让费用335000元。合同签订后，原告实际已支付使用权转让使用费215358元，并了解到涉案标的物所在的建筑物经政府部门批准，其功能为商业、酒店，配套设施仅有公厕、通信用房，更没有纳入政府租赁住房项目。佛山根本没有租售同权的政策。涉案标的物所在地块至今仍然是一片荒芜。佛山市禅城区市场监督管理局认为被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查。原告认为，被告以欺诈的手段使得原告在违背真实意思的情况下签订涉案合同，原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院起诉。被告以其行为表明了不能履行交付房屋的主要义务，原告的合同目的无法实现。根据合同法第94条规定，原告有权要求解除合同，被告应返还已收取的费用并支付利息。根据原、被告双方合同约定，被告应于2019年8月31日将经竣工验收的房屋交付给原告，但至今涉案地块仍然是一片废墟，无任何动工迹象。被告没有能力履行合同，包括原告在内的众多租户已经提前将租赁期间的全部或大部分款项已经交付给了被告，但被告将款项挪作他用，导致加德公馆项目严重缺乏资金。被告不得不引进合作伙伴，但至今无任何进展，即便被告能工程引进合作伙伴，加德公馆项目能否顺利进行仍然是不确定的，该不确定的风险不应该由原告来承担。目前，被告与地块的所有权人弼唐××委产生了严重矛盾，弼唐××委已经向法院起诉被告，不一定会继续允许被告经营涉案地块，在弼唐××委与被告的法律纠纷处理完毕之前，被告不可能动工兴建加德公馆项目。本案中，因被告对合同的解除存在严重过错，且长期占用原告资金，因此，合同解除后被告应赔偿原告一定的损失，支付资金占用期间的利息。被告辩称：1.对于涉案项目的建设情况、权属以及被告的处分权等事实已经有另案的生效裁判文书认定相关事实，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》系双方真实意思表示，应受法律保护。2.根据双方签订的《物业使用权受让确认协议》，原告对涉案物业的“状况、交易条件、周边环境已有充分了解，对此并无异议”可见，并非如原告所述的被告违反其真实意思的情况下签订相关协议和合同。3.本案合同不具备约定或者法定解除的条件，应当驳回原告的全部诉讼请求。合同约定被告应在2019年12月31日前才交付涉案标的物，该履行期限尚未届满，而且距离现在也还有接近4个多月的时间，被告完全有能力继续履行合同。原告当庭确认涉案房屋在地块一，地块一已经办理建设规划许可证，能够进行动土施工，被告有能力继续履行合同，退一步讲，哪怕被告在2019年12月31日前还未能交付涉案标的物，但是根据双方合同约定，在房屋逾期交付的180天内原告不享有合同的解除权。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》及《补充协议》。证明原告在受被告蒙蔽的情况下签订涉案合同，租赁被告加德公馆项目7栋716房，该合同不是原告的真实意思表示。2.收款收据6张。证明原告已实际支付租赁费用215358元。3.被告宣传单张5张。证明被告虚假宣传，加德公馆项目不属于租赁住房项目，对外宣称是租赁住房项目；加德公馆项目经审批属于酒店、商业项目，对外宣称是住宅小区；不存在租售同权政策，对外宣称租售同权；没有人才公寓，对外宣称1、2栋是人才公寓。4.原告工作地证明及被告销售代理公司人员微信朋友圈截图。证明原告一直在福州工作，从来没有到过被告处，从合同签订的时间是在2018年5月31日，因为原告是一名教师，因此原告不可能在此时来到佛山与被告签订合同，是被告在福州的销售代理公司卓尔地产福州分公司人员主动加原告为微信好友，隐瞒真实情况在朋友圈虚假宣传加德公馆。原告受骗与被告签订涉案合同。5.张槎街道“信访事项处理情况告知书”2份，佛山市禅城区国土城建和水务局禅建信〔2019〕27号与36号回复。证明被告的虚假宣传，加德公馆项目不是租赁住房项目；该项目地块一、二是佛山义乌小商品城A地块的配套酒店项目；该项目未申请办理《建筑工程施工许可证》；地块一、二的建筑物功能是商业、酒店；没有高新人才公寓；地块二没有建设工程规划许可证。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照。证明被告的诉讼主体资格。2.集体土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证、广东省企业投资项目备案证、关于佛山市明福加德公馆（地块一）办理提前介入的说明、关于佛山市明福加德公馆（地块二）办理提前介入的说明、总平面图审核意见、建设工程设计方案规划技术审查指标一览表。证明涉案明福加德公馆项目具备合法建筑手续；地块二已经取得主管部门的建设许可。3.《弼唐村集体土地合作开发协议书》《补充协议》《情况说明》。证明被告有权将涉案物业的使用权提供给原告使用，根据补充协议，规划工程许可证是由弼唐××委负责办理。4.《加德公馆物业使用权受让确认协议》。证明原告确认受让涉案物业，并对涉案物业状况、交易条件及周边环境已充分了解。诉讼中，本院依职权（2019）粤0604民初1381号案中调取佛山市自然资源局禅城分局复函以及相应的附件。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3为广告宣传单，有原件核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4中原告工作地证明，未能反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据4中的微信朋友圈截图，原告未能证明发布者身份，被告亦有异议，本院不予采纳。被告的证据，其中，《弼唐村集体土地合作开发协议书》未有佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（下称“弼唐经联社”）盖章，故本院不予采纳；其他证据原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年5月31日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：B0039），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区××路西侧、××路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第7栋716房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为32.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为335000元。2、乙方同意按分期付款方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：（一）首期转让款167500元，于2018年5月31日前付清（包含定金）。（二）二期转让款167500元，于2020年2月28日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（1）合同生效后，甲方擅自解除合同的，甲方除一次性退回乙方支付该物业的转让款外，并以该物业实际支付的转让款按日向乙方支付万分之二的违约金。（2）甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业，乙方不能以任何理由向甲方进行任何索赔。”同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》。2018年5月13日、2018年5月21日、2018年5月31日、2018年8月27日、2018年11月30日，被告分别出具收款收据，确认收取原告支付的公寓定金48000元、公寓使用权租赁款167358元，合计215358元。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”经查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。另案查明，被告于2019年2月18日出具《关于加德公馆项目近期有关情况的说明》，上载：加德公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，被告在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，原告的《变更诉讼请求申请书》于2019年8月1日送达被告。再查明，2019年4月19日，弼唐经联社以被告未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与被告和义乌市通商市场投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称被告与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现被告违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在被告承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求被告报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……上述案件仍在审理当中。诉讼中，被告确认原告已向被告支付租金合计215358元。被告陈述，涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块一。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。被告在相同系列案中陈述：佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为涉案房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，应为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《物业使用权转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。关于原告诉请解除合同。《物业使用权转让合同》第八条第二款约定，“甲方应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方，但遇到不可抗力及政府部门负责的市政配套安装的延误及政府部门对项目验收之延误，且甲方在该物业交付前30日向乙方告知说明延误原因，甲方可据实予以免责延期180日交付该物业。”。本案中，至庭审日，涉案房屋所在地块仍为空地，被告并未兴建上盖建筑物，且被告并未提供证据证明其无法依约按期履行交付物业的责任属于不可抗力及政府部门存在延误的情形，故被告未能按时交付房屋的行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的约定，原告有权主张解除合同，故对原告诉请解除合同，本院予以支持。至于合同解除时间，原告的变更诉讼请求申请书于2019年8月1日送达被告，故涉案的《物业使用权转让合同》以及补充协议于2019年8月1日解除。被告抗辩认为即使其在2019年12月31日前未能向原告交付标的物，原告不享有合同的解除权无合同依据，本院不予支持。关于原告诉请返回物业使用权转让款以及支付利息。因被告未能向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款合计215358元返还给原告，原告诉请于法有据，本院予以支持。被告的违约行为导致原告资金被占用期间利息的损失，故原告诉请被告从原告支付最后一笔款项的次日开始计算利息有理。至于利息标准，参照涉案《物业使用权转让合同》第八条第一款的约定，本院酌定以原告已支付的物业使用权转让款合计215358元为本金，按照日万分二向原告支付利息至实际清偿之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告林钦祥于2018年5月31日就佛山加德公馆第7栋716房签订的《物业使用权转让合同》于2019年8月1日解除；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林钦祥返还物业使用权转让款215358元及利息（利息以215358元为本金，按日万分之二从2018年12月1日起计算至被告返还物业使用权转让款之日止）；三、驳回原告林钦祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2325元，由原告林钦翔负担5元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年九月十七日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。