湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初2622号原告：麻城城宝商业运营管理有限公司，住所地：麻城市金桥大道金桥嘉苑A幢1单元101号，统一社会信用代码：91421181316551984E。法定代表人：方曙光，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：牛家园，男，汉族，1977年4月8日出生，湖北省当阳市人，住当阳市，原告麻城城宝商业运营管理有限公司诉被告牛家园租赁合同纠纷一案，原告麻城城宝商业运营管理有限公司于2019年7月11日向本院提起诉讼，本院立案受理后依法适用简易程序由审判员蔡永光独任审判于2019年8月14日公开开庭审理，原告麻城城宝商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人尹念、被告牛家园到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告麻城城宝商业运营管理有限公司诉称，1、请求确认原被告间的租赁合同已于2018年11月7日解除；2、判令被告腾退租赁房屋；3、判令被告迅速向原告支付下欠的2016年6月9日至2018年11月6日期间的租金403638元及延迟履行违约金；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2015年2月28日签订租赁合同一份，合同约定：原告将麻城摩尔城A1030-A1039号商铺出租给被告使用，该房屋建筑面积为117.93平方米，租赁期限为5年，自计租日开始计算，计租日期为免租装修期届满次日，免租装修期为自进场日起至开业前一日的期间，开业日指商业商场整体开业日。根据上述约定，计租日为商场整体开业日，麻城摩尔城于2016年6月9日整体开业，故计租日为2016年6月9日，原被告租赁期限为2016年6月9日至2021年6月8日。合同第四条约定：第一年租约年每月租金为15331元，第一年免除3个月租金；第二年租约年每月租金为15331元；第三年租约年租金为16557元。租金按季度支付，第一期租金被告应于租赁合同签订后7个工作日内支付，此后，被告应当在每个季度最后的20日前向原告支付下个季度的租金。合同第二十二条第四款约定：被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，应当向原告支付欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告进场装修，自摩尔城整体开业日开业经营至今。虽经原告多次催要，但被告一直未予支付租金。原告依据合同约定于2018年11月7日解除了与被告间的租赁合同，但被告采取锁门的方式一直非法占有商铺至今。现依法起诉，请人民法院及时审理，依法判决，维护原告合法权益。被告牛家园辩称,我与原告签订租赁合同属实，但之所以没有交租金，是因为原告向我们承诺说商铺是合理合法，但是当时该商铺不具有开业条件，原告招商引资时承诺为达到80%才开业，但开业时没有达到80%。在没有达到80%的情况下，有部分是其自营的店铺充数，实际店家并没有那么多。后强行开业，且摩尔城商铺的消防等存在问题，导致我们租赁后无法运营，租赁商铺后停电后其提供发电时，由于操作失误，导致我们店铺的设备全部烧坏，且商铺的空调等效果不好，顾客越来越少，生意越来越不好，且管理方要求我们每日早上十点开门经营，不符合经营习惯，我们没有交房租是事实，但主要由于原告承诺的没有到位。当时原告方承诺会有大型品牌的企业进驻及摩尔城二期的开发，但原告承诺的品牌没有进驻及二期没有开发，导致商圈的人流减少，生意不好，责任在原告，也导致我们的生意亏损，所以就没有缴纳租金，且因此事，商家多次到政府请愿要求政府出面调解。原告的服务不到位，如排水等问题，导致无法经营。且与原告签订的二期合同，想继续维持生意，但由于二期合同未履行且原告不退回我们交的合同保证金84045.6元，导致资金链断裂，店铺倒闭。原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，原被告所举证据表示无异议的,本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为1、原告提供的证据六被告在庭审中认可麻城摩尔城开业时间为2016年6月9日，故本院对此证据拟证明目的予以确认；2、原告提供的证据七是相关部门依职权出具，真实合法有效，故本院对此证据的效力予以确认。经审理查明，麻城宝地置业投资有限公司新建开发的麻城摩尔城项目，并将麻城摩尔城未售卖的商铺委托原告麻城城宝商业运营管理有限公司代为经营管理，另2015年3月14日**、黄淑红、曹明辉购买麻城宝地置业投资有限公司开发的麻城摩尔城A1030、A1031、A1032、A1033、A1034、A1035商铺后，当即委托原告麻城城宝商业运营管理有限公司经营管理，委托期限为从2015年3月至2020年12月31日止，原告麻城城宝商业运营管理有限公司依照委托协议约定可将商铺单独或组合出租并收取租金，**、黄淑红、曹明辉也依约定获取前三年经营租金的收益折抵部分购房款。2015年2月28日原告麻城城宝商业运营管理有限公司与被告牛家园签订>，由原告将位于麻城摩尔城号商铺A1030、A1031、A1032、A1033、A1034、A1035、A1036、A1037、A1038、A1039十间（面积共为117.93平方米）出租给被告从事餐饮业；《商铺租赁合同》约定租赁期限为五年，从计租日开始计算商铺租金，2013年6月15日起至2014年12月31日止，并由被告于合同签订之日向原告交纳租赁保证金15331元，合同还约定，第一年租金每月为15331元，其中第一年免除3个月租金，第二年租金每月为15331月，第三年租金每月为16557元、第四年租金每月为16557元、第五年租金每月为17882元，租金按季度支付，第一期租金被告应在租赁合同签订后7日内支付，此后被告应当在每个季度最后的20日前向原告支付下个季度租金，违约责任：被告迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每逾期一天须向原告支付欠费金额1%的总额的1%作为迟延履行违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。《租赁合同》签订后，原告即向被告移交了商铺，被告牛家园即进场装修，麻城摩尔城于2016年6月9日整体开业，被告牛家园所经营的餐馆也自麻城摩尔城整体开业日开业经营，后由于被告牛家园经营不善所经营的餐馆于2018年8月6日关门歇业至今，被告在经营期间仅交纳租赁保证金45993元，但未按合同约定支付从2016年6月9日至今的商铺租金，也未退还商铺或要求解除合同，2018年11月7日原告麻城城宝商业运营管理有限公司依合同约定并经麻城市公证处公证在被告牛家园所承租的商铺张贴解除租赁合同通知书，通知被告与原告签订的租赁合同于2018年11月7日解除，并通知被告在七日内向原告退还租赁房屋及交纳租金，后被告未按通知还租赁房屋及交纳租金。双方酿成纠纷诉至本院。本院认为，原告麻城城宝商业运营管理有限公司与被告牛家园签订的商铺租赁合同主体适格，意思表示真实，不存在违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，应合法有效。双方均应全面依约履行各自的义务，被告牛家园作为涉案房屋的承租人，其向出租方原告交纳租金的义务，系约定和法定义务，被告不按合同约定向原告支付2016年9月至2018年11月房屋租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告给付2016年9月至2018年11月房屋租金403638元的诉请，本院予以支持。根据我国合同法第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故本院对此诉请应予支持，但原告在庭审中表示放弃该诉请，是当事人真实意思表示，本院予以支持。原告要求与被告解除《租赁合同》，因被告未按照合同约定按时支付租金，根据原被告签订的合同约定，被告违约，原告依合同约定并在麻城市公证处见证下在被告经营的门店张贴解除合同通知书，应视为双方合同解除，故原被告双方签订的租赁合同于2018年11月7日解除。被告在庭审中辩称原告承诺不到位、服务不好，其在庭审中未提供证据佐证，故本院对此辩解意见不予采信。根据一、原告麻城城宝商业运营管理有限公司与被告牛家园签订的租赁合同于2018年11月7日解除，二、被告牛家园于本判决生效之日起十日内将所租赁的麻城摩尔城A1030、A1031、A1032、A1033、A1034、A1035、A1036、A1037、A1038、A1039十间商铺腾空归还给原告麻城城宝商业运营管理有限公司。三、被告牛家园于本判决生效之日起十日内向原告麻城城宝商业运营管理有限公司支付2016年9月6日至2018年11月6日的租金403638元。四、驳回原告麻城成华市场经营管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费7354元由被告牛家园负担。如被告未按本判决确定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件受理费(注:按一审裁判文书诉讼费预交)款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判员  蔡永光二〇一九年九月二十九日书记员  胡玲丽附：1、原告麻城城宝商业运营管理有限公司的证据目录：证据一、原告营业执照复印件，拟证明原告的基本情况；证据二、被告身份证复印件，拟证明被告的基本情况；证据三、租赁合同，拟证明原被告间的租赁关系及双方的权利和义务；证据四、商品房买卖合同、委托经营管理协议书，拟证明原告对麻城摩尔城A1030、A1031、A1032、A1033、A1034号、A1035商铺享有出租权利；证据五、麻城宝地置业投资有限公司情况说明、营业执照复印件、开发企业资质证书、商品房预售许可证书，拟证明原告对麻城摩尔城A1036、A1037、A1038、A1039商铺享有出租权利；证据六、麻城摩尔城开业宣传海报、开业庆典现场照片、麻城市人民法院（2018）鄂1181民初1847号民事判决书，拟证明麻城摩尔城整体开业时间为2016年6月9日；证据七、公证书一份，拟证明原告已于2018年11月7日依据合同约定解除与被告的租赁合同。2、被告牛家园未向本院提交证据