广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6965号上诉人（原审被告）：佛山市南海丹灶资产管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇。法定代表人：陈伟坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区乐从供销集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈义建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李蔚颖，广东星英律师事务所律师。上诉人佛山市南海丹灶资产管理有限公司（以下简称丹灶资产管理公司）因与被上诉人佛山市顺德区乐从供销集团有限公司（以下简称乐从供销集团）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丹灶资产管理公司上诉请求：1.依法改判驳回乐从供销集团的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由乐从供销集团承担。事实和理由：（一）一审法院判决丹灶资产管理公司向乐从供销集团返还153935.98元缺乏法律依据。《某行某泰市场管理服务合同》签订后，丹灶资产管理公司已依约将涉案租赁物交付给乐从供销集团承包管理。其中合同第二条第1款约定：“……其余面积11141.04㎡己铺设水泥地面，用作停车位、绿化、通道及资产直销区、圩日流动档位摆卖场地，具体位置见附件红线图。”该条款为选择性条款，亦表明涉案的2.7亩土地是可用作绿化或是圩日流动档位摆卖场之用。虽然乐从供销集团选择将该部分地块用作圩日流动档位摆卖场，但其在经营过程中自行在该区域违规搭建而被佛山市南海区国土城建和水务局责令拆除。因此，被依法拆除的硬底化部分造成某泰市场圩日流动档位减少的责任应由乐从供销集团承担。（二）即使一审判决认定涉案2.7亩土地的租赁合同无效，但也不存在丹灶资产管理公司需向乐从供销集团返还物业使用费的问题。复耕后的2.7亩地块在合同履行期内仍由乐从供销集团继续使用、收益，乐从供销集团在继续经营泰康市场的情况下亦不可能将涉案的2.7亩土地返还丹灶资产管理公司使用，而复耕绿化后整个市场的容貌也进一步得到提升，提高整体出租的经济效益。根据公平和等价有偿原则，乐从供销集团应参照合同约定的物业使用费继续向丹灶资产管理公司支付占用期间的土地使用费。乐从供销集团辩称，（一）《某行某泰市场管理服务合同》约定市场包含110个摊位，且丹灶资产管理公司是按照市场商铺、摊位及流动摊位的预计营业收入作为对外公开招标管理费用的标准。2018年8月5日后，市场的65个流动摊位因涉案2.7亩土地未能用于非农业建设而取消。由于乐从供销集团已支付了涉案2.7亩土地的相关管理费用，而涉案2.7亩土地对应的65个摊位无法享有相应的营业收入，因此，丹灶资产管理公司向乐从供销集团返还已支付的相应物业管理费公平合理。（二）因涉案2.7亩土地不能用于非农业建设，涉案合同无效，乐从供销集团无法享有土地的使用收益权，故丹灶资产管理公司不应收取涉案2.7亩土地的使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。乐从供销集团向一审法院起诉请求：1.丹灶资产管理公司向乐从供销集团赔偿损失2441640元；2.本案诉讼费用由丹灶资产管理公司承担。一审法院认定事实：2017年3月3日，乐从供销集团、丹灶资产管理公司签订《某行某泰市场管理服务合同》，约定丹灶资产管理公司将某泰市场[位于佛山市南海区************之二，占地总面积13775㎡，其中农贸市场（内设生鲜肉菜等档位46档）面积1314.39㎡、商铺面积1319.57㎡、已铺设水泥地面用作停车位、绿化、通道及自产自销区、圩日流动档位（每月日期尾数2、5、8的全天市场范围内设圩日流动档位110个）摆卖场地的面积11141.04平方米]的物业及配套附着物交付给乐从供销集团管理，管理服务期自2017年3月1日起至2027年2月28日止，期内乐从供销集团对某泰市场的物业及配套附着物享有经营权和使用权、收益权，并须向丹灶资产管理公司分期缴交十年管理服务期的物业使用费共19259317.24元。合同签订后，丹灶资产管理公司将某泰市场的物业及配套附着物交付给乐从供销集团管理，乐从供销集团亦已缴交2018年3月1日至2019年2月28日间的物业使用费1730400元及2019年3月1日至2020年2月29日间的物业使用费1782312元。2018年8月6日，上述用作停车位、绿化、通道及自产自销区、圩日流动档位摆卖场地的水泥地面中的2.7亩因在未完善相关用地手续的情况下进行非农建设，被佛山市南海区丹灶镇查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室牵头组织有关部门依法予以拆除其硬底化部分，并已按佛山市南海区丹灶国土资源管理局整改要求复耕复绿，某泰市场圩日流动档位因而减少65个。上述水泥地面2.7亩拆除硬底化部分并复耕复绿后，乐从供销集团对某泰市场剩余的圩日流动档位的2018年8月份租金予以豁免，并于2018年12月20日和21日向前述圩日流动档位的档主退回已收取的2018年8月份租金，累计36档共18448.12元。另查明，2016年12月8日，深圳同致诚土地房地产估价顾问有限公司依丹灶资产管理公司委托作出佛山市南海区*************年的出租利润及未来三年年均利润增长率咨询报告[深同诚评字（2016I）12QC第007号]，载明某泰市场2016年的总收入为2798592元（其中农贸市场2130804元、商铺403788元、圩日流动档位110档共264000元，合计2798592元）。一审法院认为，乐从供销集团、丹灶资产管理公司双方签订的合同约定的主要内容是丹灶资产管理公司将某泰市场交付乐从供销集团使用、收益并由乐从供销集团支付物业使用费，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条对租赁合同的定义，因此一审法院认定本案合同属租赁合同。而上述用作停车位、绿化、通道及自产自销区、圩日流动档位摆卖场地的水泥地面中的2.7亩因在未完善相关用地手续的情况下进行非农建设而被依法予以拆除其硬底化部分并复耕复绿，足以认定该合同约定将不得用于非农业建设的2.7亩土地的使用权出租用于非农业用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，且至本案辩论终结前当事人双方亦均未举证证明已办理该2.7亩土地的用途变更手续，故丹灶资产管理公司将该2.7亩土地出租予乐从供销集团用于非农业用途，违反法律强制性规定，双方就该2.7亩土地的租赁合同关系依法无效。无效行为自始没有法律约束力，因无效行为取得财产应予以返还，故丹灶资产管理公司应返还乐从供销集团已支付的物业使用费中对应该2.7亩土地的部分。至于该2.7亩土地对应的物业使用费，乐从供销集团、丹灶资产管理公司双方在合同没有约定。首先，合同约定某泰市场分为农贸市场、商铺、用作停车位、绿化、通道及自产自销区、圩日流动档位摆卖场地的水泥地面三部分，故一审法院参照咨询报告载明的某泰市场2016年农贸市场、商铺、圩日流动档位三部分各自的收入占某泰市场总收入的比例，计算得出前述水泥地面对应的物业使用费占某泰市场物业使用费的9.43%（264000元/2798592元）；然后，在前述水泥地面上摆卖的圩日流动档位是110个，受该2.7亩土地被拆除硬底化并复耕复绿影响而减少的圩日流动档位是65个，故一审法院按该65个圩日流动档位占全部110个圩日流动档位的比例，计算得出该2.7亩土地对应的物业使用费占前述水泥地面对应的物业使用费的59.09%（65个/110个）；再结合前述水泥地面对应的物业使用费占某泰市场物业使用费的比例，可确定该2.7亩土地对应的物业使用费占某泰市场物业使用费的5.57%（9.43%×59.09%）。因此，乐从供销集团已支付的该2.7亩土地在2018年8月6日至2020年2月28日期间的物业使用费为153935.98元[1.某泰市场2018年8月6日至2019年2月28日期间的物业使用费为1730400元/365日×207日=981350.14元；2.某泰市场2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业使用费为1782312元；3.某泰市场2018年8月6日至2020年2月28日期间的物业使用费中对应该2.7亩土地的部分为（981350.14元+1782312元）×5.57%=153935.98元]，该款丹灶资产管理公司应予返还。但乐从供销集团已支付的该2.7亩土地在2018年8月1日至5日期间的物业使用费，虽然一审法院已认定乐从供销集团、丹灶资产管理公司就该2.7亩土地的租赁合同关系无效，但乐从供销集团在2017年3月1日至2018年8月5日期间实际占有使用该2.7亩土地，根据公平和等价有偿原则，乐从供销集团应参照合同约定的物业使用费标准支付占用期间的土地使用费予丹灶资产管理公司，故乐从供销集团已支付的该2.7亩土地在2018年8月1日至5日期间的物业使用费，丹灶资产管理公司无需返还。乐从供销集团主张影响面积物业管理费成本根据某泰市场总面积的平均物业管理费单价计算，忽略了农贸市场、商铺、水泥地面各自在营收能力上的差别，故一审法院不予采纳。乐从供销集团主张的2020年3月至2027年2月受影响面积物业管理费成本，因丹灶资产管理公司并未取得，故无需返还。乐从供销集团主张的2018年8月至2027年2月受影响面积收益损失，因乐从供销集团在2017年3月1日至2018年8月5日期间实际占有使用前述2.7亩土地，其该期间的收益并未受到损失，故丹灶资产管理公司无需赔偿；2018年8月6日至2027年2月的收益，因乐从供销集团、丹灶资产管理公司就该2.7亩土地的租赁合同关系无效，故乐从供销集团对该2.7亩土地并不享有经营权和使用权、收益权，因此丹灶资产管理公司亦无需赔偿。至于乐从供销集团免收圩日流动档位租客2018年8月的租金共18448.12元，则属乐从供销集团对自己民事权利的自由处分，并不能归责于丹灶资产管理公司，故丹灶资产管理公司无需赔偿。综上，乐从供销集团请求丹灶资产管理公司赔偿2441640元，其中未超过一审法院前述核定153935.98元范围的部分，一审法院予以支持，丹灶资产管理公司应予返还；超出部分，缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、丹灶资产管理公司于判决发生法律效力之日起十日内返还153935.98元予乐从供销集团；二、驳回乐从供销集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计13166.56元，由乐从供销集团负担12336.46元，丹灶资产管理公司负担830.1元。丹灶资产管理公司负担的份额应与上述第一项同期迳付乐从供销集团，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。乐从供销集团在本案中诉请名为赔偿损失，实为要求返还土地使用费及赔偿已实际发生和可期待利益的损失。一审法院审理内容与乐从供销集团的诉请一致，本院予以确认。根据丹灶资产管理公司的上诉意见及乐从供销集团的答辩意见，本案二审争议焦点为：丹灶资产管理公司应否向乐从供销集团返还土地占有使用费。本案中，丹灶资产管理公司上诉主张其无须向乐从供销集团返还土地占有使用费，理由是：1.涉案2.7亩土地的硬底化部分被拆除是乐从供销集团造成的，应由其承担相应责任；2.该2.7亩土地复耕复绿后仍由乐从供销集团占有使用，应由乐从供销集团继续支付占有使用费。经核查，涉案《某行某泰市场管理服务合同》约定将租赁土地中的农业用地2.7亩用于非农建设，违反法律强制性规定，双方就该2.7亩土地的租赁合同关系无效。无论是否因乐从供销集团的原因致使执法部门将该2.7亩土地硬底化部分拆除并且复耕复绿，均不影响该部分租赁合同关系的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，丹灶资产管理公司应向乐从供销集团返还预付的该2.7亩土地所对应的土地使用费。由于涉案2.7亩土地复耕复绿前需由乐从供销集团将该土地返还给丹灶资产管理公司，鉴于丹灶资产管理公司并未提交证据证明其再次将该土地交付乐从供销集团占有使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，其应承担举证不能的法律后果。丹灶资产管理公司关于乐从供销集团在该土地复绿后继续占有使用的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，丹灶资产管理公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3378.71元，由上诉人佛山市南海丹灶资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰