广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2857号原告：伍爱莲，女，1972年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：谭振宇，中山市神湾镇法律服务所法律工作者。被告：姚世恒，男，1983年7月28日出生，汉族，住广东省封开县，原告伍爱莲诉被告姚世恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伍爱莲及其委托诉讼代理人谭振宇到庭参加诉讼，被告姚世恒经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍爱莲向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间于2018年3月18日签订的房屋租赁合同于2019年1月13日解除；2.请求判令原告无需向被告返还押金10000元；3.请求判令被告支付2018年10月1日至2019年1月13日期间的租金16480元（4800元/月×3月+4800元/月÷30天×13天=16480元。明细为：2018年10月份4800元、2018年11月份4800元、2018年12月份4800元、2019年1月1日至13日租金2080元。）及违约金（计算方法：以拖欠租金为基数，按日2‰计算，期间自拖欠之日至实际全部清偿完毕之日止）；4.请求判令被告支付水电费1688.23元（电费1428.71元+水费259.52元=1688.23元）；5.请求判令被告赔偿损坏地板砖等恢复原状的费用25000元；6.请求判令被告支付清洁费5000元。事实与理由：2018年3月18日，原告为甲方与被告为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于中山市三乡镇平东文阁街84、86号铺楼租给乙方作水族玻璃缸用途；第一年至第二年（从2018年3月18日至2019年7月13日）每月租金为4800元（不含税）；签署本合同时，乙方须付10000元作为押金；当月10日乙方要按时缴纳租金纷呈甲方，不得拖欠，每逾期一天须向甲方支付拖欠金额2%的违约金；如超过五天尚未缴纳租金给甲方，甲方会以联系或书面通知乙方，乙方仍不交租，视作乙方违约，甲方有权单方面解除合约，且收回该物业，并将室内物品视作乙方放弃所有权，由甲方自行处理。合同还约定该物业之所有水电费、管理费、工商、税务、房屋租赁税等有关部门收取的一切费用均由乙方负责；如有损坏应由乙方负责修复，乙方所交的壹万元整的押金不给退还。合同中双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁铺楼。但被告自2018年10月份始一直拖欠租金。至今仍拖欠2018年10月份至2019年1月13日全部租金，拖欠2018年12月份电费1428.71元，拖欠水费259.52元。被告在租赁期间使用过程中损坏，修复费用需25000元。房屋的清洁费用损失5000元。原告因此向被告催讨租金和费用，但被告自2019年1月13日起失踪。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判允所请。原告伍爱莲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.租赁合同；2.不动产权证书；3.电费清单；4.用户用水清单；5.平东商铺修理费清单；6.商铺损害照片；7.清洁费收据；8.广东电网公司中山供电局收费凭证；9.企业机读档案登记资料；10.收据；11.平东村处理垃圾收费收据。被告姚世恒经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明：涉案租赁物位于广东省××乡镇平东村××、××号，不动产权利人为伍爱莲。2018年3月18日，原告伍爱莲（出租方即甲方）与被告姚世恒（承租方即乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于广东省××乡镇平东村××、××号铺楼租予姚世恒作水族玻璃缸用途；租期为两年四个月，自2018年3月18日至2020年7月31日止；自2018年3月18日至2019年7月31日每月租金为4800元不含税，自2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为5280不含税（租金自2018年4月1日起计，2018年3月18日至3月31日为减免月租期）；乙方应在每月10日前付清当月租金，租赁期间，甲方不得随意调整租金；签署合同之日，乙方须付10000元作为押金（如退还押金时要归还押金收据原件方可退还押金），在租赁期间乙方不能将该押金抵作租金使用，当月10日乙方要按时缴纳租金给甲方，不得借故拖欠，每逾期一天须向甲方支付拖欠金额2%的违约金，如超过五天尚未缴纳租金给甲方，甲方会以联系或书面通知乙方，乙方仍不交租，视作乙方违约，甲方有权单方面解除合约，且收回该物业，并将室内物品视作乙方放弃所有权，由甲方自行处理；该物业之所有水电费、管理费、工商、税务、房屋租赁税等有关部门收取的一切费用均由乙方负责；租赁期内，如乙方欲停止租用退出时，乙方必须付清当月租金及水电费，管理费及有关部门收取的一切费用，所交押金归甲方所有，如甲方无故提前收回铺楼，视为甲方违约，甲方应退还10000元押金外，还应赔偿乙方10000元的违约金；协议期间乙方中途违约时、协议期满终止时……该铺位归还时，如有损坏应由乙方负责修复。合同还约定了其他事项。伍爱莲与姚世恒在合同落款处签名并捺印。原告陈述，2018年3月18日合同签订当日已经将涉案商铺交付被告使用，但被告只支付租金到2018年9月份，原告多次向被告催讨租金但未果，且原告称于2019年1月份发现被告在私下撤离涉案商铺并对商铺作出毁坏性行为，但被告未告知原告解除合同，现原告已于2019年1月13日收回涉案商铺。据此原告诉至本院，提出上述诉求。本院认为，原、被告于2018年3月18日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定的部分合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应正确履行合同。关于原告是否有权解除合同的问题，本院认为，依照原、被告签订的《租赁合同》约定“当月10日乙方要按时缴纳租金给甲方，不得借故拖欠，每逾期一天须向甲方支付拖欠金额2%的违约金；如超过五天尚未缴纳租金给甲方，甲方会以联系或书面通知乙方，乙方仍不交租，视作乙方违约，甲方有权单方面解除合约，且收回该物业，并将室内物品视作乙方放弃所有权，由甲方自行处理”，被告应对其按合同约定支付租金承担举证责任，但被告未能向本院举证其已经按合同约定按时支付租金，应当承担举证不能的不利后果。故本院采信原告主张，即被告未按时支付租金已构成违约，符合合同约定中原告单方解除合同的条件，被告应承担相应的民事违约责任。原告确认其于2019年1月13日收回了厂房，故对于原告主张确认双方于2018年3月18日签订的《租赁合同》已于2019年1月13日解除的诉求，本院予以支持。关于租金及违约金，本院认为，被告应当对其按合同约定支付租金承担举证责任，原告主张被告只缴纳租金至2018年9月份，由于被告未能向本院提交其之后的缴纳租金记录，本院无法认定被告已经缴纳了2018年9月份后的租金，被告应当承担举证不能的责任。故本院采信原告主张，即被告未支付2018年9月之后的租金。原告确认其于2019年1月13日收回涉案商铺并已出租给他人，并确认追讨租金时间为2018年10月1日至2019年1月13日，本院予以确认。综上所述，被告还应向原告支付2018年10月1日至2019年1月13日的租金，根据双方签订的租赁合同，2018年3月18日至2019年7月31日之间每月租金为4800元，被告应向原告支付租金金额为16480元（4800元/月×3个月又13天）。被告逾期缴交租金，还应向原告偿付逾期付款违约金，但原告主张的日息2‰过高，本院结合本案案情，酌情调整为按照月息2%计算违约金。因此原告有权向被告要求支付违约金（计算方法：以2018年10月至2018年12月每月应付租金4800元为本金，分别从当月11日起按月息2%计至实际清偿之日止；以2019年1月应付租金2080元为本金，按月息2%从2019年1月11日计至实际清偿之日止）。关于水电费，原告对为被告使用租赁物期间产生的水电费共1688.23元的事实提供了电费清单、用户用水清单、广东电网公司中山供电局收费凭证为证，并作了相应陈述且保证证据真实，本院予以确认。根据双方签订的《租赁合同》第六条“该物业之所有水电费、管理费、工商、税务、房屋租赁税等有关部门收取的一切费用均由乙方负责”，对于原告要求被告向原告支付水电费共计1688.23元（水费259.52元+电费1428.71元）的诉求，合法有据，本院予以支持。关于修理费、清洁费，原告对被告在使用租赁物期间的租赁物损坏造成维修费用损失24225元、装修修复费损失8000元、清洁费5000元、垃圾清运费1800元的事实提供了平东商铺修理费清单、商铺损害照片、清洁费收据、平东村处理垃圾收费收据等为证，并作了相应陈述且保证证据真实。本院认为，根据双方签订的《租赁合同》第八条“乙方退场及搬迁时，必须通知甲方派人员进行监督，以保持甲方铺位附属设施的完好，如造成甲方的财产及经济损失，由乙方负责赔偿，该铺位归还时，如有损坏应由乙方负责修复，所有设施应当符合正常使用状态，如果没有操作好的则按金不给予退回”，故乙方应当承担修复费用及清洁费用。但原告仅提交了收据，证明其向中山市三乡镇杏福缘企业管理信息咨询服务部支付了清洁费5000元，并未提交其他收据或付款记录证明其就修复商铺支出的具体金额。原告提交的中山市炯圣金属结构工程有限公司报价单的项目不能证实原告就修复案涉商铺的实际支出，亦不能证明该支出是否应由被告负担。原告未能就其修复商铺的实际支出充分举证，应当承担举证不能的不利后果。但结合原告提交的照片来看，确实会产生部分修复和清洁费用，结合本案具体情况，本院酌定，原告因被告方责任产生的恢复租赁物原状所产生的维修费及清洁费损失为12000元，超出部分，证据不足，本院不予支持。关于押金10000元的处理问题，原被告双方签订的《租赁合同》中第六条、第八条约定：在被告未经原告同意私自将该物业转租或转让的情况下或被告欲停止租用退出时，被告所交押金不予退还。本案中，双方解除合同的原因系被告未按时交租违约，原告单方行使解除权解除合同，并不符合租赁合同中没收押金约定的情形，故本案中，原告无权没收被告所缴纳的押金10000元，原告诉求，于法无据，本院不予支持。本院认为，押金系合同履约担保，在一方违约时用于弥补守约方的损失，如上所述，因为被告违约行为，造成原告产生了维修及清理费损失12000元，两项抵扣下，被告还应向原告赔偿维修及清理费损失2000元。被告姚世恒经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认原告伍爱莲与被告姚世恒之间于2018年3月18日签订的房屋租赁合同已于2019年1月13日解除；二、被告姚世恒应于本判决生效之日起七日内向原告伍爱莲支付2018年10月1日至2019年1月13日期间的未付租金16480元及利息（计算方法：以2018年10月至2018年12月每月应付租金4800元为本金，分别从当月11日起按月息2%计至实际清偿之日止；以2019年1月应付租金2080元为本金，按月息2%从2019年1月11日计至实际清偿之日止）；三、被告姚世恒应于本判决生效之日起七日内向原告伍爱莲支付2019年1月13日前垫付水电费1688.23元；四、被告姚世恒应于本判决生效之日起七日内向原告伍爱莲赔偿维修及清洁费损失共2000元（该款已抵扣原告伍爱莲应返还给被告姚世恒的租赁押金10000元）；五、驳回原告伍爱莲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1309元（原告已预交），由被告姚世恒负担（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年九月十一日书 记 员  洪艺华