重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0238民初2066号 原告:巫溪县至诚居物业管理有限公司,住所地重庆市巫溪县马镇坝农业小区3号楼7单元601室，统一社会信用代码91500238320406958E。 法定代表人：刘志燕，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王良能，重庆峡郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玉梅，女，1982年2月1日出生，住重庆市巫溪县。 被告:巫溪县融联房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道白马大道588号，统一社会信用代码915002385761500521。 法人代表人：程宝平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李良明，男，1978年1月11日出生，住重庆市云阳县,系该公司员工。 原告巫溪县至诚居物业管理有限公司（以下简称至诚居物业公司）与被告巫溪县融联房地产开发有限公司（以下简称融联房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巫溪县至诚居物业管理有限公司的委托诉讼代理人王玉梅、王良能到庭参加了诉讼，被告巫溪县融联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巫溪县至诚居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告给付2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费243584.88元；2、判决被告赔偿原告停车管理服务费损失322560.00元(庭审中原告变更第二项为金额191480.00元)。事实和理由：原告是依法登记设立的物业服务企业，被告系巫溪县滨圆国际小区B区的建设单位。2018年4月1日原告与巫溪县柏杨街道白马社区滨圆国际B区业主委员会签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）该合同自2018年4月1日起生效执行。物业服务合同第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第八条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；物业服务合同第十条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位60.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。自物业服务合同签订之日起至2019年3月31日止，被告未售物业为商业门市10149.37平方米，未售车位448个。原告自物业服务合同签订之日起，一直按物业服务合同约定全面履行物业服务，但被告不履行物业服务合同约定，拒不支付未售门市的物业服务费，同时无视小区业主对地下车库的优先使用权，即不将车位出租给小区业主，也不将地下车库交付给原告进行物业管理，致使原告对已停满车辆的车库投入巨大物业管理服务成本后却无法收取停车管理服务费。被告之行为已构成违约并给原告造成重大损失。原告为维护合同权利，现根据《合同法》、《重庆市物业管理条例》和《民事诉讼法》的相关规定，依法提起民事诉讼，请求贵院予以公断。 被告融联房地产公司辩称：1、被告不知晓物业服务合同，且不知道原告是不是业主大会，根据业主大会和业主委员会规则第十七条，是不是业主大会选举产生的。该合同对融联公司不具有约束。2、原告对其诉称的商业门市和地下车库是否纳入物业管理范围，以及原告是否按物业合同提供了物业服务、履行了合同义务，负有举证责任。3、原告诉称的事实和理由不成立且诉讼请求没有法律根据和合同根据。 假设车库属于委托物管范围，原告要求被告赔偿停车管理服务损失的请求应予驳回，因车位属被告所有，原告不进行管理，说明原告知道车位所有人并许可停车，不收停车费却许可他人长时间停车，被告的车位不仅无法收取停车租金，也无法出卖车库车位，原告的擅自行为或违法行为给被告造成巨大损失，被告将另案起诉赔偿损失。假设商业用房（门市）属于委托物管范围，原告要求被告给付物业服务费的请求应予驳回，原告根本没对门市提供物业服务，且许多门市被他人换锁、堆放纸壳或其它材料、或开办公司，故意让被告的财产权益被侵害遭受损失，权利义务是对等的，原告没有提供门市物业服务，被告依法依理不应给付物管费。被告将另案起诉本案原告赔偿损失。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案经审理认定如下事实:2014年11月10日，原告经重庆市巫溪县工商局登记注册，巫溪县至诚居物业管理有限公司依法成立。被告融联房地产公司是巫溪县滨圆国际小区B区的建设单位，其所建设的巫溪县滨圆国际小区B区隶属巫溪县柏杨街道白马社区。2018年4月1日，原告至诚居物业公司与巫溪县柏杨街道白马社区滨圆国际B区业主委员会签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），该合同自2018年4月1日起生效执行。该物业服务合同第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第八条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；物业服务合同第十条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位60.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。2018年6月25日，原告致被告“关于滨圆国际B区地下车库存在的问题整改及运行电费支付的函”，请被告及时妥善解决整改存在的问题和支付3个月电费45000.00元。2018年7月30日，巫溪县土地房屋勘测所对已竣工的巫溪县滨圆国际小区B区房产面积作出测算报告。在诉讼过程中，原、被告双方申请法院对该小区进行现场勘察，本院汇同原、被告双方对该小区进行现场勘察后确认被告尚有未售商业门市153个，面积10149.37平方米，未售车位448个。原告自物业服务合同签订后，按物业服务合同约定履行物业服务，被告于2018年9月30日通过中国农业银行向原告转账50000.00元（备注用途：缴纳滨圆B区地下车库电费）。原、被告后因物业服务费未能达成一致意见，原告遂提起本案诉讼。 上述事实,有原告提交的原告营业执照复印件、被告营业执照复印、物业服务合同、补充协议、业主委员会印章刻制证明、商品房预售许可登记、房屋面积测量报告书、门市面积测量表、地下车库设计图、地下车库负一层、负二层车位起止照片、进入下地车库停车的“车辆登记”表、地下车库停车状况照片、地下车库抽水照片、原告保洁人员为车库保洁照片、原告保洁人员为被告未售门市保洁照片、业主委员会证明、物业管理服务成本支出财务资料88页、2018年6月25日原告致被告的函；农业银行交易明细及收据；2019年1月20日原告致被告的函；出庭证人李光荣的证词。被告提交的光盘录音、被告代理人蔡德慧和附80号门市的承租人的通话录音；被告代理人蔡德慧2019年6月27日上午在滨园国际B区现场拍摄的75张照片。以及原、被告的当庭陈述和本院现场勘测笔录在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中,被告系建设单位，其未售商业门市153个，面积10149.37平方米和未售车位448个的物业管理人即业主系本案被告，被告虽未与原告签订前期物业服务合同，但依法成立的巫溪县滨圆国际小区B区业主委员会与原告签订的物业服务合同同样对被告同样具有约束力，因而被告理应其按合同约定缴纳物业服务费。被告抗辩原告对车库和商业用房（门市）没有约定物业服务，以及假设车库、商业用房（门市）属于委托物管范围属，因原告物业服务尽到物业服务，反而给被告财产造成损失保留另案诉讼权利的理由，因被告所提交的证据不能足以证明原告未尽到物业服务合同约定原告应尽的物业服务,应承担举证不能的法律后果,故被告抗辩理由不成立,本院不予支持。原告主张的自2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费243584.88元,赔偿原告停车管理服务费损失191480.00元的诉讼请求,因原、被告之间对商业用房（门市）和停车库没有正式交接，缺乏必要的衔接与沟通，双方均存在过错，其过错责任被告占主要因素,本院依法酌定原告自行承担责任总额的30%责任，被告承担责任总额的70%责任，即被告应给付原告自2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费243584.88元×70%=170509.42元,停车管理服务费损失191480.00元×70%=134036.00元,两项合计304545.42元;但被告于2018年9月30日转账给原告的50000.00元应于总额中予以减除，被告实际应支付原告物业服务费、停车管理服务费损失共计254545.42元，原告自行负担诉请总额的180519.46元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第二款之规定，判决如下： 被告巫溪县融联房地产开发有限公司本判决生效后五日内给付原告巫溪县至诚居物业管理有限公司自2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费170509.42元、停车管理服务费损失134036.00元,减除被告于2018年9月30日转账给原告的50000.00元，实际应支付254545.42元； 驳回原告巫溪县至诚居物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4730.72元，由原告巫溪县至诚居物业管理有限公司承担2171.63元，由被告巫溪县融联房地产开发有限公司承担2559.09元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉至重庆市第二中级人民法院。 审判员  李廷军 二〇一九年九月二十五日 书记员  向双娇