安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初3261号 原告：桐城市山水龙城小区业主委员会，住所地安徽省桐城市文昌街道办事处山水龙城小区。 负责人：方启胜，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨进、刘金军，该业主委员会组成人员。 被告：安徽中瑞置业有限公司，住所地安徽省桐城市同康路山水龙城广场，统一社会信用代码91340881783090902D。 法定代表人：周铮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：光勇，安徽正维律师事务所律师。 被告：桐城市中兴物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市区同康路山水龙城广场，统一社会信用代码913408816820749117。 法定代表人：葛运动，该公司经理。 第三人：安徽桐国秀水餐饮有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道同康路山水龙城香水湾三期B－1#楼，统一社会信用代码91340881MA2MUFYR29。 法定代表人：倪露，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何健，安徽同合律师事务所律师。 原告桐城市山水龙城小区业主委员会（以下简称山水龙城小区业委会）与被告安徽中瑞置业有限公司（以下简称中瑞置业公司）、桐城市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）合同纠纷一案,本院于2018年12月28日作出（2018）皖0881民初2343号民事判决。山水龙城小区业委会不服该判决，向安庆市中级人民法院提起上诉。安庆市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）皖08民终775号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依职权追加安徽桐国秀水餐饮有限公司（以下简称桐国秀水餐饮公司）为第三人参加诉讼，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告山水龙城小区业委会的负责人方启胜及其诉讼代理人杨进、刘金军，被告中瑞置业公司的诉讼代理人光勇，第三人桐国秀水餐饮公司的诉讼代理人何健到庭参加诉讼，被告中兴物业公司经本院传票传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 山水龙城小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付香水湾B－1#楼负一层1200m2物业用房；2.判令被告维修更换消防泵房内的消防设施设备及管道，确保高层楼房内的消防管道水量符合消防规定，若被告拒绝维修更换，原告依法委托专业机构维修更换，费用由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2011年9月28日，被告中瑞置业公司以书面形式向桐城市规划局申报山水龙城小区物业管理用房三处即百翠苑A－20#楼西单元负一层200m2、香水湾A－4#楼东单元负一层260m2、香水湾B－1#楼负一层1200m2，该三处物业用房经规划处、房地产监督科、行政许可科等工作人员现场查看确认并认可。2012年2月21日，房地产管理局作出《前期物业管理现场调查认定表》再次确认上述三处物业用房及面积，督促中瑞置业公司及时交付物业用房。百翠苑A－20#楼西单元负一层200m2、香水湾A－4#楼东单元负一层260m2已交付使用，并得到业主委员会的认可。现要求中瑞置业公司将香水湾B－1#楼负一层1200m2物业用房交付给原告。 中瑞置业公司辩称，我公司按相关规定安排了相应的物业用房，并已交付使用。至于原告主张部分物业用房未交付，经相关部门协调，原告拒绝接收我公司提供的物业用房，故我公司认为原告的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 中兴物业公司未提出答辩，亦未向本院提交相交证据。 桐国秀水餐饮公司辩称，本案第三人不应承担责任。1.同意中瑞置业公司的答辩意见，中瑞置业公司已实际交付物业用房，原告拒绝接收，责任应由原告承担；2.依据物业管理条例的规定，开发商未匹备物业用房，应当由房地产行政主管部门责令改正，并作出行政处罚，故本案应当是行政诉讼，而非民事诉讼；3.向规划部门申报物业用房的行为不能认定已确定物业用房的面积和位置，根据合同相对性原则，确认物业用房的面积和位置应当由开发商与业主委员会签订的合同为准，而在本案中并未有此合同；4.物业管理条例中只规定了应当配备物业用房及面积，并没有规定物业用房的具体位置。涉案山水龙城小区建筑面积39万m2，按照规定所配备的物业用房的建筑面积为650m2，超出面积系违法；5.第三人与中瑞置业公司于2012年5月30日签订协议，第三人以400万元价格购买香水湾B－1#楼负一层1200m2，有偿取得该房屋的所有权。同时，签订协议时，第三人也不清楚该房屋是否为物业用房。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告业主委员会备案材料，证明原告的主体资格，业主委员会是依照法律规定合法成立，并进行备案，负责人为方启胜；2、2011年9月28日，被告中瑞置业公司向桐城市规划局出具的报告及附图3页，证明被告中瑞置业公司向桐城市规划局申报三处物业用房：百翠苑A-20#楼西单元负一层200m2、香水湾A－4#楼东单元负一层260m2、香水湾B-1#楼负一层1200m2。前二处的物业用房已经移交，但香水湾B-1#楼负一层1200m2未移交给原告；3、前期物业管理现场调查认定表，证明房管部门确认了这三处物业用房的具体位置及建筑面积；4、报告二份，证明被告对消防设施设备后期的维护保养没有尽到责任。 桐国秀水餐饮公司向本院提交以下证据：1、营业执照，证明第三人主体资格；2、协议，证明中瑞置业公司将香水湾B-1#楼负一层出售给第三人。 本院组织当事人进行质证，被告中瑞置业公司对原告提交的证据1、4的三性及证明目的均无异议，对证据2、3的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为中瑞置业公司向相关行政部门备案的物业用房香水湾B-1#楼负一层，并非是原始规划。第三人对原告提交的证据1无异议。对证据2、3的证明目的及合法性有异议，认为该证据不能证明已经确定包括香水湾B-1#楼负一层1200m2为物业用房，同时，该证据缺乏合法性，山水龙城小区建筑面积39万平方米，根据安徽省物业管理条例的规定，应当配备650m2物业用房，中瑞置业公司向规划局报备的物业用房1600m2，显然违法，不应得到法律的支持。对证据4，因原告已放弃此项诉讼请求，故不发表质证意见。原告对第三人提交的证据不予质证。被告中瑞置业公司对第三人提交的证据均无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和无争议的事实，本院认定如下：桐城市山水龙城小区由被告中瑞置业公司开发建设，始建于2009年，总建筑面积约40万平方米。2017年7月19日之前该小区由被告中兴物业公司负责物业管理。2017年4月20日，桐城市山水龙城小区成立业主委员会，同年7月份，原告与被告中兴物业公司解除合同，重新聘用其他物业公司负责该小区的物业管理。 另查明，笪远来系桐城市园林绿化工程有限公司的法定代表人。倪露系桐国秀水餐饮公司的法定代表人，笪远来与倪露系夫妻关系。2012年5月30日，中瑞置业公司（甲方）与桐城市园林绿化工程有限公司(乙方)签订协议，约定…甲方将标的物山水龙城香水湾B1号商住楼的地下负一层出售给乙方，总价人民币400万元，不办证，房款冲抵乙方在甲方香水湾二期、三期及松涛里的景观工程款，每期各冲抵三分之一；…香水湾B-1#楼负一层现由桐国秀水餐饮公司占有使用。 再查明，中瑞置业公司尚未出售的已办证及未办证的房屋均被合肥市瑶海区法院及本院查封冻结。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年8月桐住函字【2009】219号《批复》附图中未标注物业用房的具体位置。2011年9月28日，中瑞置业公司对该小区物业用房的平面位置向桐城市规划局进行备案，备案面积1660平方米。根据双方提交的证据及陈述，本院认定，中瑞置业公司实际交付原告物业用房面积为460平方米。 本院认为，根据《安徽省物业管理条例》第四十九条规定：物业用房的配置应当符合下列规定：（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；（二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；……桐城市山水龙城小区总建筑面积约40万平方米，应该配置的物业用房面积为900平方米，中瑞置业公司已经交付原告460平方米，尚有440平方米的物业用房未交付，其行为有悖于法律规定，应承担法定的义务。审理中，因第三人桐国秀水餐饮公司有偿取得香水湾B－1#楼负一层所有权，而中瑞置业公司现有的尚未出售的房屋均被法院查封，经本院释明，原告同意置换同等面积的物业用房。经本院协调，中瑞置业公司同意将山水龙城百翠苑网点1负一层作为物业用房交付给原告,不违反法律法规强制性规定。案经本院审判委员会讨论决定，依照《安徽省物业管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定,判决如下: 一、被告安徽中瑞置业有限公司于本判决生效后二十日内将山水龙城百翠苑网点1负一层不少于440平方米物业用房交付给原告桐城市山水龙城小区业主委员会。 二、驳回原告桐城市山水龙城小区业主委员会其他诉讼请求。 案件受理费35600元，由桐城市山水龙城小区业主委员会负担17800元，安徽中瑞置业有限公司负担17800元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 审 判 员  胡红梅 人民陪审员  汪平海 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  朱子婷 附相关法条： 《安徽省物业管理条例》 第四十九条物业服务用房的配置应当符合下列规定： （一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置； （二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置，总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；（三）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。