广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2463号 原告：来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会，住所地：来宾市兴宾区东二路132号。 负责人：刘英文，主任。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江筱榕，广西明桂律师事务所律师。 被告：广西来宾帝星投资有限公司，住所地：来宾市东二路132号鑫都国际第17层，统一社会信用代码：91451300566772851M。 法定代表人：金曙光，董事长。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 原告来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会（以下称“鑫都国际业委会”）与被告广西来宾帝星投资有限公司（以下称“帝星公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭审理了本案。原告鑫都国际业委会负责人刘英文及其委托诉讼代理人蒙志灵、江筱榕，被告帝星公司的委托诉讼代理人蒋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫都国际业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告将“鑫都国际二期”的第五层房屋恢复原状，并在其上建设会所（建筑面积911.09平方米，套内面积741.64平方米）后归还来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；二、判令被告支付占用“鑫都国际二期”的第五层租金198000元(租金从2016年1月1日计算至2018年12月31日）给来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会；三、判令被告返还40个停车位（地上4个、地下36个）给来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会管理；四、本案受理费和评估费由被告承担。事实与理由：2014年5月起，来宾“鑫都国际二期”的黄袓山、韦建桃等业主不定期与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发销售的位于来宾市“鑫都国际二期”（独栋）的商品房，2014年7月，被告将商品房交付给“鑫都国际二期”的业主。《商品房买卖合同》中第二十三条约定：“本项目根据规划设计有40个停车位，其中地上停车位4个，地下停车位36个。利用业主共有的道路或其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有，其余共X个停车位产权属于出卖人所有。”还有该楼第五层设计为会所，会所建筑面积911.09平方米（其中会所1是134.09平方米，会所2是777平方米），套内面积741.64平方米（其中会所1是109.15平方米，会所2是632.49平方米），被告在商品房销售广告及宣传单上均向业主展示，楼盘“房产测绘成果报告书”中“分摊方案表”中也做了具体说明，第五层会所属于共用部分。然而，自业主们入住“鑫都国际二期”至今，被告不仅占用小区内的停车位，对于第五层也未建成会所，而是将其出租给他人做仓库使用。对于被告占用小区停车位及出租第五层给他人使用一事，原告曾多次与被告协商，但被告均置之不理。2019年1月26日，原告委托国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司对来宾“鑫都国际二期”第五层（鑫都国际全体业主公共活动用房一会所，建筑面积911.09平方米，套内面积741.64平方米，全体业主共有的楼层）2016年1月至2018年12月共3年市场租金进行价格评估。2019年2月25日,国宏信价格评估集团有限公司广西来宾分公司为原告出具了价格评估报告书（国宏信（桂.来宾）（价）字2019第008号）：“价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为198000元”。综上，被告应当如期履行合同义务，赔偿原告损失，为维护来宾“鑫都国际二期”业主的合法权益，依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告帝星公司辩称，一、对原告的诉请1，被告认为鑫都国际二期规划为商住兼用商业，所开发的住宅、商业可以对外出售，即可以向购买者出售会所等。根据这一规划，被告在开发过程中将建成的商品房出售给住户，以及将商铺、会所出售给购买者，也就是说现在的业主，其中，被告将五楼501、503号的会所出售给刘凝霞，刘凝霞依法办理了五楼501、503号的会所的产权证书，该会所的使用权属刘凝霞个人所有。综上，被告的销售行为完全符合相关法律的规定，且得到相关管理部门的批准，并且业主办理了产权证书。如被告的销售行为不符合规划是不可以办得产权证书的，对此被告认为原告的诉请1是没有事实及法律依据的。二、对原告的诉请2，原告的第2项诉请是基于诉请1，第1项诉请没有事实依据，那么诉请2也是无前提及无事实依据的。三、对原告的诉3，根据涉案设计规划的规定，该小区的地下车库属人防工程，依据相关人防工程的法律、法规的规定，人防工程所有权归人防部门，和平时期使用权归房地产开发商，被告有使用权没有所有权，目前对地下停车场的使用是委托给物业公司负责管理，因此原告要求被告返还给其管理没有事实和法律依据，业主需使用地下停车场，交停车费或租金可获得有偿使用。另地面上的4个停车位被告没有管理使用，而是归物业公司管理使用。综上所述，请求法院驳回原告的上述诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告帝星公司属鑫都国际二期项目工程开发商，涉案工程规划总用地面积2721.555㎡，建筑占地面积1599.95㎡，总建筑面积（含地下室）29437.55㎡，其中：住宅（六层以上）建筑面积（计容积率）19880.02㎡，商业（一-四层）建筑面积（计容积率）6361.07㎡，五层（架空层）建筑面积（计容积率）1102.38㎡，地下室建筑面积（不计容积率）2094.08㎡，为人防面积。 2013年1月30日，被告取得了涉案项目工程商品房预售许可证，预售总建筑面积27072.94㎡（其中：住宅20027.94㎡、商业7045㎡）。被告取得商品房预售许可证后，即对外出售住宅和商铺。该工程的住宅和商业工程于2014年6月6日竣工，并编制竣工图；地下室工程于2014年6月20日竣工，并编制竣工图。 2014年12月3日，帝星公司委托来宾市开源房地产测绘有限公司对其开发的鑫都国际二期项目工程进行面积测绘。来宾市开源房地产测绘有限公司于2014年12月26日作出来开实测字第2014-00344号房产测绘成果报告书，测绘结果:其中五层501号建筑面积153.25㎡，套内面积109.15㎡，公摊面积44.10㎡，房屋用途为会所；五层503号建筑面积797.30㎡，套内面积567.88㎡，公摊面积229.42㎡，房屋用途为会所；第五层架空01建筑面积15.60㎡，套内面积15.60㎡，房屋用途为架空；地下人防-1建筑面积1604.70㎡，套内面积1604.70㎡,房屋用途为人防等相关事项。 2017年9月22日，被告与刘凝霞签订《商品房买卖合同》，约定将第五层501号、503号会所销售给刘凝霞等相关事项。刘凝霞于2018年4月17日办理了不动产登记手续，并取得了不动产权证书（不动产权证号：桂（2018）来宾市不动产权第0005017号、桂（2018）来宾市不动产权第0005027号）。 2019年1月26日，原告委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对第五层（鑫都国际全体业主公共活动用房-会所，建筑面积911.09㎡，套内面积741.64㎡，全体业主共有的楼层）从2016年1月至2018年12月的市场租金进行价格评估，国宏信价格评估集团有限公司广西分公司于2019年2月25日作出国宏信（桂·来宾）(价)字2019第008号《价格评估报告书》，该报告价格评估结论租金为198000元。 鑫都国际二期项目工程竣工验收后，帝星公司将地上停车位4个交付给小区物业，由小区物业管理使用，帝星公司一直没有管理使用该地上4个停车位。 另查明，2014年5月16日，被告帝星公司（出卖人）与黄祖山、韦建桃（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买中南路3号鑫都国际B区二期二单元2603号房（涉案项目工程的住宅），同时约定本项目根据规划设计共有40个停车位，其中地上停车位4个，地下停车位36个，利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位共40个产权属于全体业主共有等相关事项。原告以此为由，遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 本案的争议焦点为：1.本案案由的定性？2.原告的诉请是否有事实和法律依据？ 本院认为，1.本案案由的定性？关于鑫都国际业委会与帝星公司的法律关系问题，涉案帝星公司属鑫都国际二期项目工程开发商，鑫都国际业委会属鑫都国际小区业主委员会，鑫都国际业委会认为帝星公司开发的鑫都国际二期项目工程第五层501号、503号会所的所有权及地下停车位36个的使用权属于全体业主所有。据此，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，鑫都国际业委会与帝星公司的法律关系应属于建筑物区分所有权纠纷，立案案由定性为商品房销售合同纠纷定性有误，应予以纠正,本案案由应当定性为建筑物区分所有权纠纷。 2.原告的诉请是否有事实和法律依据？第一关于第五层501号、503号会所的所用权问题。从鑫都国际二期项目工程的设计规划说明及设计规划图纸的内容上看，第五层501号、503号会所属商业会所。涉案工程建成后，帝星公司与刘凝霞于2017年9月22日签订《商品房买卖合同》，该合同约定帝星公司将第五层501号、503号会所销售给刘凝霞，刘凝霞于2018年4月17日取得了不动产权证（不动产权证号：桂（2018）来宾市不动产权第0005017号、桂（2018）来宾市不动产权第0005027号），而鑫都国际业委会对此未能提供证据证明第五层501号、503号会所的所有权为其所有，其应当承担举证不能的法律后果。为此，对鑫都国际业委会提出主张鑫都国际二期项目工程第五层501号、503号会所的所有权为其所有及要求帝星公司支付第五层501号、503号会所的租金198000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，理由成立，本院予以采纳。 第二关于地下停车位36个的使用权问题。从鑫都国际二期项目工程的设计规划说明及设计规划图纸的内容上看，已明确确定地下停车位36个为人防工程。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，上述地下停车位36个的所有权应当属人防部门，和平时期使用权应当属房地产开发商所有，即帝星公司所有。为此，对鑫都国际业委会提出主张帝星公司返还地下停车位36个的使用权给其管理使用的诉讼请求，没有事实和法律依据，理据不足，本院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，证据充分，于法有据，理由成立，本院予以支持。 第三关于地上停车位4个的使用权问题。经查，涉案地上停车位4个目前是该小区物业管理使用，帝星公司对地上的停车位4个一直没有行使管理使用，亦未收取任何费用，故对鑫都国际业委会提出主张帝星公司返还地上停车位4个给其管理使用的诉讼请求，没有事实依据，理据不足，本院不予支持。帝星公司对此提出的抗辩，事实清楚，理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告来宾市兴宾区鑫都国际业主委员会的诉讼请求。 案件受理费4260元，减半收取，即2130元，由原告负担（已交），原告多预交的案件受理费2130元，本院予以返还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  卢巨根 二〇一九年九月十一日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。