山东省潍坊市潍城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0702民初191号原告：李中义，男，1957年2月26日生，汉族，潍坊市奎文区政协退休干部，住潍坊市奎文区。原告：王存山，男，1979年3月17日生，汉族，个体工商户，住潍坊市潍城区。二原告之委托诉讼代理人：李金刚，山东广则律师事务所律师。被告：夏昌友，男，1956年12月12日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：杨德亭，潍坊潍城尚正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏涛（被告夏昌友之子），男，1989年3月11日生，汉族，青岛市司法局职工，住潍坊市潍城区。第三人：潍坊市潍城区人民政府望留街道办事处，住所地：潍坊市潍城区望留街道办事处驻地。法定代表人：王善合，主任。原告李中义、王存山与被告夏昌友、第三人潍坊市潍城区望留街道办事处(以下简称望留街办)房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年4月24日作出（2017）鲁0702民初2297号民事判决，原告李中义、王存山不服，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）鲁07民终3352号民事裁定，撤销原判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李中义、王存山及其委托诉讼代理人李金刚，被告夏昌友及其委托诉讼代理人杨德亭，到庭参加诉讼，第三人望留街办经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李中义、王存山向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告李中义未到期租金10250元；2、被告返还原告李中义拆迁补偿费925540元，被告返还原告王存山拆迁补偿费123923元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年8月16日，被告从望留镇夏家村委承包约7亩土地，承包期限自2007年8月16日至2057年8月16日，约定如遇国家征用土地，地面一切附着物的补偿费均归被告所有。2013年4月，原告李中义与被告夏昌友签订《租赁合同》，约定将被告承租的潍城区夏家村约7亩土地及地上附着物转租给原告李中义使用，租赁期限自2013年3月30日起至2057年8月16日。2013年6月21日，原告李中义又与被告签订了《合同附加协议》，对租金交纳期限进行了变更，同时对该租赁地如遇国家政策拆迁时的补偿进行了约定。2017年2月8日，原告李中义、王存山与被告三方签订了房屋租赁合同，原告李中义将转租被告的土地及附着物又转租给原告王存山使用，租赁期限自2017年2月1日至2057年1月31日，合同约定如遇拆迁，按照原告李中义与被告于2013年4月及6月签订的《租赁合同》和《合同附加协议》执行，同时约定原告王存山可以对租赁地上的房屋进行改造和修缮。签订三方协议时,李中义已将当年租金40000元（2017年2月1日至2018年1月31日）交给了被告，但2017年9月份该租赁土地进行了拆迁，所以剩余5个月（2017年9、10、11、12、2018年1月）的租金16666元被告应退还给李中义，但我们只主张10250元，其余的租金我们放弃，也就是只要求被告返还原告李中义未到期租金10250元。三方签订协议后,该租赁土地于2017年9月被政府依法拆迁，导致三方协议无法履行，被告因此次拆迁获得补偿款1504549.75元，其中被告应返还原告李中义拆迁补偿费970160元，返还原告王存山拆迁补偿费79303元。被告辩称：1、对返还原告李中义未到期租金10250元无异议；2、对拆迁补偿费问题，原告之诉法院不应受理，应依法驳回；3、即便法院可以受理，那么拆迁补偿款也应当归属被告，与二原告无关，应当驳回其诉讼请求。第三人未出庭发表意见，但是在原审时述称，本案与第三人无关，应由原、被告按相关协议自行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括：（一）二原告提供的：二原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份、被告夏昌友给原告出具的收到条二张、拆迁补偿明细表一份（三张）；（二）被告提供的：《土地承包合同》一份、《拆迁协议》一份、潍坊神采新能源科技有限公司工商登记注销信息一份、原告李中义与被告夏昌友签订的《协议书》一份、证人赵某的证词；（三）双方当事人均提供的，原告李中义与被告夏昌友签订的《合同附加协议》一份，本院予以确认并在卷佐证。对二原告提供的有争议的证据，本院认证如下：1、2013年4月，原告李中义与被告夏昌友签订的《租赁合同》，欲证明：涉案场地内的部分房屋系李中义购买或建设。被告否认该合同，并提出该合同上的本人签名非本人笔迹。本院认为，二原告作为举证义务人，应当申请对被告的笔迹进行鉴定，否则应当承担举证不能的法律后果，但是，二原告在本院规定的期限内，没有提出鉴定申请，以致该合同的真实性无法确认，故不能作为本案的有效证据。2、2013年3月20日，原告李中义与潍坊神采新能源科技有限公司签订的《协议书》、《补充协议书》各一份，代表潍坊神采新能源科技有限公司在这二份协议书上签字的是柯晓华。欲证明：涉案场地内的部分房屋和财产系李中义有偿受让潍坊神采新能源科技有限公司的。被告表示，其从未与潍坊神采新能源科技有限公司签订租赁协议，也未将涉案场地出租给潍坊神采新能源科技有限公司，况且，潍坊神采新能源科技有限公司早在2012年11月26日就注销了工商登记，主体已经灭失，不可能签订该协议书，即使签订也无效。本院认为，被告的异议成立，而且该二份协议书的真实性无法确认，证人赵某也否认这二份协议的真实性，故不能作为本案的有效证据。3、租赁物平面图一份，二原告欲证明涉案场地内的部分房屋等系原告李中义所建。被告质证称，该图系原告单方绘制，内容不真实。本院认为，被告的异议成立，该平面图真实性无法确认，不能作为本案的有效证据。4、潍坊神采新能源科技有限公司2010年11月30日财务明细表二张，欲证明：潍坊神采新能源科技有限公司在涉案场地上投资场区地面及办公室60825元等，被告不予认可。本院认为，该明细表真实性无法确认，不能作为本案的有效证据。5、酒店旅馆装修决算表一份（四张），欲证明：原告王存山为装修租赁的涉案房屋，支出装修费196140元。被告不认可该决算表。本院认为，该决算表系原告王存山与案外人就装修房屋形成的结算凭据，其内容与金额均缺乏公正性，无法确认，故亦不能作为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2007年8月16日，被告夏昌友与潍坊市潍城区望留镇夏家村民委员会（以下简称夏家村委）签订《土地承包合同》一份，主要内容是：夏昌友承包夏家村委土地一块（本判决中称涉案场地），约七亩，具体位置与四至为：宝通街以北，南北宽70米，东西长65米，东至姜家地段，西至夏某某果园，南至宝通街，北至墓地；承包期限50年，自2007年8月16日至2057年8月16日；承包费每年315元；用途为自主经营，饭店、厂房；如遇国家征用土地，地面一切附着物及房屋补偿费全部归夏昌友。陈某与赵某先商定共同研发某科研项目后，为实施该项目，决定成立潍坊神采新能源科技有限公司，由陈某负责办理注册手续，赵某负责项目研发。同时，赵某代表公司（此时公司尚未注册）与夏昌友签订租赁合同，承租了涉案土地（夏昌友未提供该租赁合同）。2010年3月1日，被告夏昌友与赵某又签订《补充协议》（以下称“夏赵协议”）一份，主要内容是：因赵某租赁夏昌友房屋，院内种植部分经济作物归夏昌友所有，在房屋租赁期内，赵某每年支付给夏昌友果实补偿费27000元；租期内，如遇国家征用，所有补偿费全部归夏昌友。赵某所建房屋补偿费，根据其实际投资比例，双方协商赔偿数额；赵某租期内，原场地所有物品保持原状（前排花棚十二间共400平方米，后排花棚十九间共800平方米，传达室二间30平方米，伙房一间20平方米，西边棚子70平方米，厕所二个30平方米，水井一眼及院内所有经济作物）；赵某每年2月1日缴纳下年的承包费；本协议与双方所签房屋租赁合同具有同等法律效力。2010年5月26日，潍坊神采新能源科技有限公司注册成立，登记法定代表人为赵某，实际控制人为陈某。赵某作证称，该协议是真实的，其带领工程师等人在涉案场地内开始研发项目，为将科研所需的油罐放入后院花棚内，其在征得夏昌友同意后，将后院十九间花棚的东十四间的房顶和钢质支柱拆除。2010年四季度，陈某派李中义到公司（涉案场地）当公司办公室主任，还派了一个夏姓妇女一同到公司进行管理监督。赵某认为与陈某失去信任，便离开涉案场地，结束了与陈某的合作。赵某还作证称，涉案场区内的房屋都是夏昌友所建。2012年11月26日，潍坊神采新能源科技有限公司注销企业登记。2013年2月28日，李中义与夏昌友就油罐（赵某研发项目时所用的，潍坊神采新能源科技有限公司财产）拆除等事宜签订《协议书》（下称“李夏协议”）一份，主要内容是：潍坊神采新能源科技有限公司在涉案场地的十一个油罐，折价40000元交给夏昌友，抵顶2013年3月1日至2014年3月1日的房地租金；涉案场地内油罐中的管道、阀门、油泵、电机，以及后院堆放的长形槽铁等废旧物品，有偿移交给夏昌友处理，作为其清除油罐底座（砖混结构）及其他油品废料的经济补偿；涉案场地内，油罐区所占地约500平方米，后墙、东山墙、前墙底座和全部立柱均系夏昌友原有设施。双方协商一致共同营建简易厂房或仓库，李中义负责出资建设，夏昌友负责落实是否可以建设的问题。房屋建好后，李中义与夏昌友分别为第一、二顺序使用人；租赁期间，经夏昌友同意，由李中义投资建设的建筑物，遇政府征用拆迁时，夏昌友应积极配合李中义争取所投资金的赔偿；李中义有使用房屋的权利，但不得私自营建和改变已有房屋的面貌。该协议签订后，李中义在涉案场地前院建简易板房六间，后院在原有设施的基础上，李中义投资建设了十四间简易板房的上顶包梁房架。2013年6月21日，双方又签订《合同附加协议》（下称“李夏附加协议”）一份，约定：李中义为长期使用涉案场地，在前院建简易板房六间，后院投资建设了十四间简易板房的上顶包梁房架，为此，将租期延长，租金仍为每年40000元，每年2月1日交纳；租期内因国家政策需要而拆迁时，李中义所建十四间简易板房的上顶包梁房架自行拆除，归其所有，其前院所建简易板房六间归夏昌友所有，抵顶果树损失；租赁期间，李中义所建房屋凡征用经济作物场地的，未经夏昌友同意不得营建。凡在本协议签订后占用经济作物场地的建筑物，如遇国家使用拆迁时，地面附着物及赔偿金全部归夏昌友所有。该协议签订后，李中义按约在前院建简易板房六间，并将后院十四间板房进行了上顶包梁房架，即安装了房顶。2017年2月8日，原告李中义、王存山与被告夏昌友签订《房屋租赁合同》（下称“三方协议”）一份，约定：李中义将涉案场地及其附着物转租给王存山，租期为2017年2月1日至2057年1月31日，每年租金60000元；涉案场地地附着物明细为：①传达室二间②厨房一间③简易棚一个④简易板房六间⑤厕所及鸡舍一处⑥院中简易板房十四间⑦后院东侧偏房仓储间一处⑧自备井一眼，水泵二套⑨后院简易板房约500平方米⑩后院西侧车间五间有李中义使用?配电室二间?厕所一处，这些附着物王存山拥有使用权及管理权，并负责维修，归属权按照李中义与夏昌友签署的协议执行。“三方协议”签订后，王存山接管了涉案场地及其附着物，并投资对部分房屋进行装修和环境绿化等，包括：水渠木栏、草坪、新瓷砖地面等（详见附表）。“三方协议”履行中，李中义于2017年3月8日交给夏昌友租金4000元，作为2017年2月1日至2018年1月31日的租金。涉案场地于2017年9月被拆迁，“三方协议”履行停止履行，扣除实际使用时间的房租，未履行期间的房租为10250元，双方当事人均无异议，被告同意返还此款。2017年9月20日，夏家村委与夏昌友签订《拆迁协议》一份，主要内容是，因公共利益需要，需拆除涉案场地的附着物，给予夏昌友补偿金1504549.75元，并附拆迁补偿明细表一份。根据拆迁补偿明细表，后院十九间板房补偿款为398125元，每间为20953.95元，十四间为293355.3元。李中义认为其投资建设的这十四间上顶包梁房架至少占造价的50%，但其未提供有效证据证明，在本院规定的期限内也未提出鉴定申请。被告夏昌友认为，李中义该项投资最多占这十四间板房造价的20%。根据拆迁补偿明细表，王存山单方投资进行的装修和环境绿化等的补偿金为115644元。此外，喷水景观、简易棚、玻璃钢棚的补偿款分别为6000元、8000元和5400元，该三样设施，系王存山在夏昌友原有设施基础上进行的改造。王存山单方投资部分，如凉亭（拆迁补偿金20000元）、石桌等可移动的物品被王存山拉走。涉案补偿款1504549.75元已由被告夏昌友全部领取，二原告向被告要求分得本人投资部分的补偿款，被告予以拒绝，双方形成纠纷，二原告于2017年10月24日诉至本院。本院认为，涉案场地系被告夏昌友依法承包的本集体经济组织的土地，其依法享有占有、使用和收益权，其有权将涉案场地出租，并同意承租人李中义转租给次承租人王存山，因此，夏昌友与李中义签订的《协议书》（“李夏协议”）、《合同附加协议》（“李夏附加协议”），以及原告李中义、王存山与被告夏昌友签订《房屋租赁合同》（“三方协议”）均合法有效，合同履行中、涉案场地因拆迁无法继续履行，双方当事人均无异议，应视为双方当事人协议解除夏昌友与李中义之间的租赁合同关系以及《房屋租赁合同》，被告夏昌友应将未履行期间的房租10250元，退还给原告李中义。双方当事人争议的焦点，1、李中义、王存山是否是适格的原告？2、原告李中义、王存山如果享有诉权，那么其主张分割拆迁补偿款的诉求是否成立？关于李中义、王存山是否是适格的原告的问题被告夏昌友认为，第一，本人系拆迁法律关系的被拆迁人，依法应当领取补偿金，而李中义系是承租人，王存山系次承租人，都不是征收补偿法律关系的当事人，无权领取补偿金。第二，本人与王存山不存在租赁关系，其无权向本人主张权利。因此，二原告没有资格起诉本人。二原告的意见是，对拆迁及补偿金额均无异议，但是二原告投资建设的设施的补偿款被被告领取，侵犯了二原告的财产权，故二原告有权向其主张权利。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。”《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”本案中，二原告在涉案场地投资建设的设施，除当事人另有约定的以外，应当属于二原告所有，拆迁补偿款也应当属于二原告，被告作为涉案场地的承包人、出租人，就涉案场地的拆迁问题与拆迁人达成拆迁协议，二原告不持异议，效力应当及于二原告，但被告在领取拆迁款后，应将属于二原告的补偿款返还二原告，其拒不返还侵犯了二原告的财产权，故二原告依法有权向被告主张权利。关于原告李中义、王存山主张返还拆迁补偿款的诉求是否成立的问题二原告与被告在涉案场地均有投资，相应的补偿款应当各归其主。李中义在涉案场地的投资为前院六间简易板房和后院十四间简易板房的上顶包梁房架。根据“李夏附加协议”的约定，前院六间简易板房归被告夏昌友所有，抵顶其果树损失，相应的补偿款亦应归夏昌友所有。后院十四间简易板房的上顶包梁房架的造价占整个十四间房价的比重，李中义称占50%，被告不认可，认为最多占20%，李中义对其主张负有举证责任，应当申请司法鉴定，但是其在本院规定的期限内，没有提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果，故其50%的占比主张不能成立。应当以被告认可的20%的占比计算李中义的该项补偿金数额，后院十四间简易板房的补偿款为293355.3元，其20%为58671.06元。王存山单方投资进行的装修和环境绿化等的补偿金为115644元，被告夏昌友应予返还。喷水景观、简易棚、玻璃钢棚（补偿款分别为6000元、8000元和5400元），系王存山在夏昌友原有设施基础上进行的改造，对补偿款数额影响不大，况且其投资占比无法估价，也考虑到王存山单方投资部分，如凉亭（对应拆迁补偿金20000元）、石桌等可移动的物品，王存山已经拉走等实际情况，这三项设施的补偿款不计算王存山补偿金份额。综上所述，涉案租赁合同因拆迁解除后，被告夏昌友作为出租人，应将租赁合同未履行期间的剩余租金退还给原告李中义，故原告李中义要求被告夏昌友返还剩余租金10250元的请求符合法律规定，本院予以支持；二原告有权依法向被告主张返还拆迁补偿金，但是数额应以本院确认的数额为准，故，原告李中义、王存山分别要求被告夏昌友返还拆迁补偿金58671.06元、115644元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。二原告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告夏昌友关于二原告主体不适格，以及二原告的诉讼请求应驳回的答辩理由，与事实不符，均不能成立。但是其关于涉案场地大部分设施大为其投资建设等的答辩理由，与事实相符，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏昌友退还原告李中义剩余租金10250元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告夏昌友返还原告李中义拆迁补偿金58671.06元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告夏昌友返还原告王存山拆迁补偿金115644元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告李中义、王存山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费15812元，财产保全费5000元，合计20812元，由原告李中义负担13000元，王存山负担812元，被告夏昌友负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  韩洪林人民陪审员  杜建立人民陪审员  刘武修二〇一九年九月二十四日代书 记员  潘 潇附表：王存山拆迁补偿明细序号物品名称补偿额（元）备注水渠木栏四周1m高木栏草坪石膏板吊顶（新）瓷砖地面（新）室内厕所新瓷砖地面、吊顶简装修门套简装、乳胶漆房前水泥地面水泥鹅卵石地面带路牙石水泥地面木凉亭内含石桌一套吧台中控门玻璃钢棚石桌装饰内门地灯地灯地下线地灯电闸监控水池仙鹤水池灯水池水泵