北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初22259号原告（反诉被告）：上海星扬体育文化发展有限公司，住所地上海市浦东新区云莲路201号-1。法定代表人：杨扬,总经理。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段刚，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天一盛世体育文化发展有限公司，住所地北京市海淀区四季青东冉村886号。法定代表人：林仲奕，执行董事。委托诉讼代理人：林晓东，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）上海星扬体育文化发展有限公司（以下简称星扬公司）与被告（反诉原告）北京天一盛世体育文化发展有限公司（以下简称天一盛世公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星扬公司之委托诉讼代理人李沐珣、段刚，被告（反诉原告）天一盛世公司之委托诉讼代理人林晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星扬公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认双方签订的关于面积为22434平方米用地的《常青体育休闲公园场地租赁合同》无效；2、请求判令天一盛世公司返还场地租赁费及押金，共计人民币420万元；3、请求判令天一盛世公司承担全部诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：星扬公司与天一盛世公司于2016年就位于常青体育休闲公园内面积为22434平米的用地达成租赁合意，签订《常青体育休闲公园场地租赁合同》。天一盛世公司为出租方，我公司为承租方。合同约定，我公司的经营项目为冰场、跆拳道、运动公园、蹦床公园、自行车公园、儿童拓展、健身等，租金采用年付方式，签约后5个工作日内一次性支付首年租金，并在支付首年租金的同时支付押金。我公司依约向天一盛世公司支付年租金及押金，合计人民币420万元。合同签署后，我公司在经营准备时遇到诸多审批困难，发现租赁土地为集体土地，天一盛世公司无权进行转租，并且该土地系绿化用地。该合同违反法律、法规强制性规定，故该合同无效，天一盛世公司应当向我公司返还租金及押金420万元。天一盛世公司辩称，涉案租赁合同未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。双方签订合同系平等、自愿协商充分反映双方真实意思表示。若星扬公司认为我公司并未有相应权利进行处分，应当进行行政诉讼撤销相关文件。星扬公司提交的文件中并未禁止进行公园休闲体育建设，而是鼓励发展体育项目。北京市政府发布的《关于加快发展冰雪运动发展的意见（2016-2022）》，效力层级上不属于法律、行政法规。星扬公司系自身原因违约，根据合同约定，无权要求返还已支付的款项。天一盛世公司向本院提出反诉请求：1、判决确认双方签订的《常青体育休闲公园场地租赁合同》于2018年3月4日解除；2、判决星扬公司立即向我方支付迟延履行滞纳金19.2万元；3、全部诉讼费由星扬公司承担。事实与理由：经多次平等、自愿协商，并在北京市各级政府及项目单位常青工业公司的支持下，星扬公司与我公司于2016年8月签订《常青体育休闲公园场地租赁合同》，场地面积为22434平方米。该合同对标的物的范围及用途、租赁合同期限和付款方式、双方权利义务、违约责任、合同的终止和解除等事项进行了约定。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。合同签订后，星扬公司仅依约支付了第一年度租金320万元及押金100万元。第一年到期后，星扬公司逾期30日仍未支付第二年度租金且恶意诉讼意图废止合同，星扬公司已然违约，依据该合同第五条第2款之规定，应每日按“未支付租金的千分之二”向我公司支付滞纳金共计19.2万元。我公司已向星扬公司发出的解除通知，并于2018年3月7日送达，故我方提出反诉要求。星扬公司对天一盛世公司的反诉辩称，不同意天一盛世公司的反诉请求，双方租赁合同系无效合同，（双方均）不享有解除权。我公司已经早在2017年6月书面告知对方双方签署的租赁协议合同目的无法实现，要求解除合同。此后，我公司明确告知对方不会继续承租相关土地，因此不存在对方所主张的再次解除租赁合同的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2004年8月23日，甲方常青公司与乙方天一盛世公司签订《租赁协议书》，内容为1、本协议下的租赁物业（以下简称本项目）位于北京市海淀区四季青东冉村南侧。四至：东至常青路；南至杏石口路；西至机场东路；北至村民民宅。本项目包括体育休闲公园、高尔夫练习场部分，占地面积170亩，建筑面积2500平方米。本协议期限为20年，到期按法律规定自行顺延20年。2016年7月，天一盛世公司（甲方）与星扬公司（乙方）签订《常青体育休闲公园场地租赁合同》，约定一、标的物的范围和用途：1、甲方同意乙方租赁常青体育休闲公园用地约合计约22434平米（以下简称标的物），租赁开始时，以目前标的物的现状为标准，甲乙双方应就标的物办理书面交接手续，具体见本合同附件。2、乙方经营项目为冰场、跆拳道、运动公园、蹦床公园、自行车公园、儿童拓展、健身、瑜伽等体育项目，除双方另有书面约定，不可改为他用。二、租赁期间、租赁金额及付款方式：（一）租期、租金及增幅：1、合同期为2016年8月1日至2023年12月31日，共7年5个月。2、免租期为6个月，即自2016年8月1日起至2017年1月31日。3、租金说明：（1）租金采用年付方式，签约后5个工作日内一次性支付首年租金人民币320万元，加算6个月的免租期后，第二次支付租金时间为2018年2月1日，之后的租金应于每年2月1日前支付（如该日为法定节假日，则顺延至节后第一个工作日为付款截止日）。（2）租金具体情况如下：每三年为一个租期，自第二个租期起，在前一个租期年租金的基础上递增5%。第一个承租期（2017年2月1日-2020年1月31日），租金为人民币320万/年，第二个承租期（2020年2月1日-2023年1月31日），租金为人民币344万/年；第三个承租期（2023年2月1日-2023年12月31日），租金为人民币330万元/年。4、押金说明：（1）乙方应在支付首年租金的同时，支付押金100万元。（2）押金用于支付在承租期内因乙方违反双方约定的事项所涉及的违约金和赔偿金，押金不足以支付上述款项的，乙方还应另行支付。因乙方违约而扣减押金后，如双方同意继续履行合同的，乙方应及时补足押金。（3）若乙方违反本合同之约定，导致合同提前解除的，押金不予退还…四、乙方权利义务，1、乙方应确保符合所有经营项目所需资质、条件，自行办理所有合法经营相关手续，并配合甲方将相关证照复印件交甲方存档，如因不符合经营条件被行政机关处罚或停止营业，一切后果由乙方自行承担。五、违约责任。1、甲方在租赁期间内，不得擅自解约或转租他人，按照三年为一期，第一个承租期内，甲方无故解除合同，需赔偿乙方在标的物的所有产生费用的70%，乙方需提交相关材料证明其投资；第二个承租期内，甲方无故解除合同，需赔偿乙方在标的物所有硬件投资产生费用的50%；第三个承租期内，甲方无故解除合同，需赔偿乙方在标的物所产生硬件投资费用的30%。2、乙方延迟缴纳本合同项下租金的，每逾期一日，乙方应当按本合同约定的未付租金的千分之二向甲方支付滞纳金。如经甲方书面催告后，逾期30日乙方仍不支付租金的，甲方有权单方面解除合同，押金不予返还。3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁标的物的用途或转租他人，否则甲方有权解除合同，并且，已付租金及押金不予返还。4、一切不因甲方原因造成的乙方无法经营的情况不能作为乙方要求提前解约及要求甲方返还已收款项的合理理由。如乙方提前解约，已支付租金及押金不予返还。5、甲方因为本合同第六条第4项解除合同的，乙方已支付押金不退，且乙方还需赔偿给甲方造成的实际损失。合同签订后，星扬公司向天一盛世公司支付租金320万元及押金100万元。星扬公司签订合同后，对该土地进行过勘验，确认标的物无误。在合同期间，星扬公司向天一盛世公司支付了电费等费用。2017年6月10日，星扬公司向天一盛世公司发出《合同解除通知函》，称星扬公司与天一盛世公司签订的两份《常青体育休闲公园场地租赁合同》以及一份《常青体育休闲公园场地租赁补充协议》，租赁合同约定将常青体育休闲公园合计约42154平方米的两块场地出租给星扬公司用于经营冰场等体育项目，星扬公司已分别于2016年7月29日、2016年8月15日向天一盛世公司支付了两块场地的首年租金及押金共计808万元，但天一盛世公司至今未向其交付上述租赁土地。星扬公司要求解除租赁合同，并请天一盛世公司于收到本函三日内协商后续押金、租金返还事宜。天一盛世公司认可接到该合同解除通知函，并向星扬公司出具情况说明，表明其向星扬公司交付了土地，不同意解除合同。2018年3月3日，天一盛世公司向星扬公司发出租赁合同解约函，称星扬公司未按期支付租金，故天一盛世公司行使解除权，自解约函发出之日次日起租赁合同正式解除，自合同解除之日起，天一盛世公司正式收回涉案场地，并要求星扬公司承担违约责任。星扬公司于2018年3月7日收到上述解除函，天一盛世公司收回了租赁标的物。星扬公司称由于涉案土地系农村集体土地，且该土地规划为绿化用地，故其无法就冰雪项目办理工商登记，该合同违反了包括土地管理法第63条、城乡规划法第35条、城市绿化条例第18条在内的法律法规强制性规定，并提交如下证据：1、北京市发展和改革委员会于2003年12月31日出具的《关于常青体育休闲公园及常青服务中心项目建设书（代可行性研究报告）的批复》，内容：海淀区发展计划委员会：你委《关于常青体育休闲公园及常青园服务中心项目建议书（代可行性研究报告）的请示》(海计投字[2003]第252号)收悉。为落实《北京市人民政府办公厅转发市绿化隔离地区建设领导小组的通知》(京政办发[2000]20号）和《北京市人民政府办公厅关于印发建设四环路百米绿化带工作方案的通知》（京政办发[2000]82号），并根据北京市规划委员会《常青体育休闲公园绿化用地规划意见书》（2002绿规意字38号），经研究，同意四季青农工商总公司下属常青公司建设常青体育休闲公园及常青园服务中心项目。具体批复如下:一、项目名称：常青体育休闲公园及常青园服务中心项目。二、项目单位：四季青农工商总公司下属常青公司。三、项目地点：海淀区四季青乡常青地区.四至范围：东至常青路，南至杏石口路，西至西郊机场跑道东侧绿化带，北至西郊机场南墙。四、项目内容及规模：建设常青体育休闲公园及常青园服务中心，发展绿色产业，促进绿化建设。常青体育休闲公园占地35.12公顷；常青园服务中心占地1.05公顷，总建筑面积12374平方米，其中地上建筑面积6142平方米，地下建筑面积6232平方米（精确面积以规划部门审定意见为准）。五、投资及资金来源：工程总投资1200万元，全部由项目单位自筹解决。六、项目建设期一年，2004年底前完工。七、项目所需水电气热等配套条件请与有关部门协商解决。2、北京市海淀区绿树隔离地区建设指挥部办公室出具的《关于四季青乡常青园绿色产业服务中心项目的初审意见》，内容为：市绿化隔离地区建设总指挥部：常青绿化产业服务中心是四季青乡常青公司建设的绿化隔离地区绿色产业项目。建设地点位于海淀区四季青乡常青地区，东冉村与西冉村之间，东接常青路，西临西郊机场，南近杏石口路，北邻常青通达新村。该项目建设用地18.918亩，在498.4亩绿化用地内按3.8%建设。绿化用地内公园建设用地6.72公顷，生态林建设用地26.5公顷。生态林建设用地占绿化用地总面积的79.8%，公园建设绿地率87%，符合北京市绿化隔离地区综合公园的绿化控制指标。总建筑面积12066.8平方米，建筑为2层，地上地下各1层，高度6.5米，建筑47.74%，建设用地容积率为0.573，建设用地绿地率30.81%。项目总投资1207万元，由常青公司自筹。3、北京市规划委员会常青体育休闲公园绿化用地规划意见书（2002绿规意字38号），内容：为进一步落实北京市区绿化隔离地区总体规划，按照市绿化隔离地区指挥部的要求，由各区政府负责各乡（队）绿化用地建设并统筹安排劳动力。据此，拟定了常青体育休闲公园（位于四季青乡常青地区）的规划意见书。本次规划公园用地35.12公顷，合526.8亩。一、项目概况。1、项目名称：常青体育休闲公园。2、项目地点：海淀区四季青乡常青地区。二、绿化用地的规划要求。1、绿化用地的位置与范围。(1)四至范围：见图一。（2）绿化用地面积：35.12公顷(526.8亩)。2、绿化用地的使用性质：体育休闲公园。3、绿化用地的绿化要求。(1)绿化用地内应以植树造林为主，植树面积不应少于绿地面积的70%。(2)绿化用地的出入口方位：见图二。三、绿化用地内绿色产业建设项目的规划要求。1、绿色产业建设用地使用性质：公园配套设施。2、建设项目的用地范围（见图二）。(1)核定建设用地标准：由于公园的绿化用地面积为35.12公顷（为526.8亩），按照市规划委员会《绿化隔离地区绿化用地内安排产业用地的规划要求》有关标准核定，其绿化用地3%可安排绿色产业建设用地。(2)集中建设用地的四至范围：地块B（见图二）集中建设用地面积：1.05公顷，占绿化用地的3%。4、建设项目的控制指标。(1)建筑高度：1-2层（小于9米并满足西郊机场的限高要求。(2)建筑密度：小于50%。(3)容积率：小于1。（4）绿地率：大于30%。(5)机动车停车位：100个／万平方米，全部安排在B地块内。(6)出入口方位：见图二。5、城市设计要求。(1)建筑的位置选择应充分考虑周围绿化的关系。（2）建筑体量应尽可能减小，建筑设计应有体量上的变化。(3)建筑色彩应与绿化用地的性质相适应。忌大红大绿，过于突出。备注：不得搞房地产开发及变相开发住宅、大型商业、工业项目。4、常青公司于2017年8月4日向天一盛世公司发送《通知》一份，内容：关于天一盛世公司与星扬公司合作开展冰雪运动项目及解除租赁合同一事，现就相关事项正式通知天一盛世公司。1、2016年9月7日在海淀区政府会议室，召开了海淀区各委办局、四季青镇政府、星扬公司及各相关部门的协调会，论证天一盛世公司与星扬公司合作成立天一飞扬冰雪运动中心的可行性。会上要求在相关规划、建设手续齐全的情况下，方可开展下一步的实施工作。2、2017年7月10日星扬公司致函常青公司，告知要求解除与天一盛世公司签定的租赁合同。因常青公司并不知道你公司与星扬公司签订合同一事，故无法进行回复。3、在区政府召开的协调会后，在天一盛世公司没有拿到相关规划、建设手续前，常青公司未作出任何关于此项目事宜的承诺及与贵方签订任何协议。望天一盛世公司能与星扬公司本着友好协商、积极去解决问题的原则，尽快解决此合同执行中存在的问题。天一盛世公司对上述证据的真实性认可，但称租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制规定，“常青体育休闲公园及常青服务中心项目”是经北京市发改委和规划委批复同意的体育休闲绿色产业项目，常青公司是经批复有权从事投资、经营的项目单位。《关于实施北京市绿化隔离地区绿化系统总体规划的意见》中的“建设用地面积限制在3%至5%以内”，是指作为公园配套的房屋的建设面积，即不得从事住宅建设或房地产开发，并非对体育项目场地面积的限制，不应曲解。天一盛世公司称星扬公司未按期交纳租金构成违约行为，在本案中提出反诉要求解除合同并要求星扬公司支付滞纳金，星扬公司认为合同无效，不同意支付滞纳金。庭审中，星扬公司称其去工商部门咨询了办理相关营业执照的流程，工商部门称该土地无法办理相关营业执照，但星扬公司未提供其向工商登记管理部门提交相关办理证照材料的证据。本院认为，双方当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，星扬公司认为其与天一盛世公司签订的租赁协议违反相关法律法规的强制性规定，应属无效合同。对此本院认为，北京市规划委员会于2002年出具的常青体育休闲公园绿化用地规划意见书中显示绿化用地的使用性质系体育休闲公园，常青公司与天一盛世公司签订的租赁协议书中载明租赁土地上的项目包括体育休闲公园、高尔夫练习场部分。天一盛世公司与星扬公司签订的租赁合同中约定的星扬公司经营项目系冰场、跆拳道、运动公园等体育项目没有违反涉案土地规划用途，并未违反上述法律法规的强制性规定。星扬公司称在租赁土地上不能办理相关营业执照，但未提交相应证据，且双方的租赁合同中约定星扬公司应当自行办理所有合法经营相关手续，综上，双方的租赁合同有效。双方签订合同后，均应按合同约定履行相应的权利义务。星扬公司提出天一盛世公司未按约定向其交付标的物，对此本院认为，双方在签订合同后，虽未按合同约定进行书面的交接工作，但星扬公司与天一盛世公司已勘验了现场，星扬公司的相关工作人员已进场进行工作并支付了相关电费等费用，且双方合同约定的标的物是开放性场所，并无其他限制。综合上述情况，星扬公司称未向其交付标的物的辩解本院不予采信，在合同履行过程中，星扬公司虽向天一盛世发出了要求解除合同的通知，但天一盛世公司并未同意，双方均应按合同履行，星扬公司未按照合同约定交纳租金，在经天一盛世公司催告后仍未交纳，其构成违约。基于星扬公司违约行为，天一盛世公司享有合同解除权。合同解除时间以星扬公司接到天一盛世公司发出的解约函的时间为准。根据合同约定，星扬公司应当承担合同约定的违约责任，其承担违约的方式为不退还押金，故对于天一盛世公司主张滞纳金的请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、上海星扬体育文化发展有限公司与北京天一盛世体育文化发展有限公司签订的《常青体育休闲公园场地租赁合同》（用地面积22434平方米）于2018年3月7日解除；二、驳回上海星扬体育文化发展有限公司全部诉讼请求。三、驳回北京天一盛世体育文化发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费40400元，由上海星扬体育文化发展有限公司负担，已预交20200元，余款于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4140元，由北京天一盛世体育文化发展有限公司负担，已预交2070元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  武剑辉人民陪审员  石亚华二〇一九年九月二十九日书 记 员  董彦君