抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初2095号原告:徐杨，男，1985年8月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告：徐娇，女，1986年9月15日出生，汉族，住抚顺市新抚区。二原告共同委托诉讼代理人:王泽成，辽宁凯业律师事务所律师。被告：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：崔月明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡良忠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告徐杨、徐娇诉被告抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐杨、徐娇委托诉讼代理人王泽成、被告德创公司委托诉讼代理人胡良忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杨、徐娇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金38052.51元（暂从2016年6月30日起计算至起诉之日）；2、请求判令被告继续给付迟延办理产权证违约金自2019年3月8日起至其履行协助义务，并载于抚顺市房屋登记簿之日止；3、案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告双方签订的远洋城二期抚顺市商品房买卖合同补充协议7.3条款无效；2、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金41796.36元（从2016年6月30日起计算至2019年5月9日止）；3、要求被告承担诉讼费等相关费用。事实与理由：2014年3月26日，原被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定原告以396174元的价格购买被告开发的坐落于顺城区。合同签订后原告依约支付购房款积极履行合同义务。但被告并未按照合同约定及时履行己方义务，导致原告一直未取得房屋所有权证。直到2019年5月9日，被告才向原告送达了抚顺远洋城办理产权证通知书，通知我方办理产权手续。故被告行为构成违约，现要求判如所请。被告德创公司辩称，第一，对原告主张违约金的起算日期没有异议，但是对截止日期有异议，截止日期应为2018年12月3日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”在原告与我公司签订的《商品房买卖合同》中约定办理房屋产权证的法定和约定主体都是购房人，我公司只有协助义务。按照办理房产证的相关流程，协助义务就是开发商需办理大产权证，即商品房初始登记。我公司已经于2018年12月3日取得大产权证，故违约金的截止日期应为2018年12月3日。第二，2018年12月3日之后，原告未能取得房屋产权证的责任不在我公司，在此之后我公司不应该向原告支付违约金。原告目前未能取得小产权证的原因是：需要办理产权登记的房产项目过多，房屋登记部门要求排队等候办理；原告存在违建行为；而且原告未实际取得房屋产权登记证书不影响原告对房屋物权的行使，也不存在实际损失。第三，关于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》第9条第4款及《补充协议》第7条第7.3款约定，违约金应按照逾期365天之内日万分之零点一、逾期365天之后日万分之零点五为计算标准，故违约金金额应为11766.37元。本院认定事实如下：2014年3月26日，原告徐杨、徐娇作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告徐杨、徐娇以房屋总价款396174元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定在商品房实际竣工使用之日起365日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，逾期超过365日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，徐杨、徐娇按约定如期办理完毕房屋贷款手续。2015年6月30日，被告德创公司将该房屋交付给徐杨、徐娇使用。另查明，案涉小区业主针对涉诉小区房屋逾期办理产权证事宜曾于2018年6月20日向人民网进行投诉，抚顺市人民政府办公厅于2018年7月11日予以回复，主要内容为：经查，远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。又查明，2019年5月9日，被告德创公司发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》载明“……自2018年年底以来，项目已陆续在我广大业主办理房屋产权证。为了使您更便捷地办理房屋产权证，现再次通知如下：根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证。谨请您提前准备相关资料按房产局确定的办理时间亲临抚顺市房产局办理。办理产权证前请您先到售楼处核对办理产权证的相关资料，预约办理。……如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。”庭审中，被告以此书面通知证明，房屋初始登记办理完毕后，被告即已电话通知业主办理房屋产权证，后又发出书面通知，业主不抓紧时间积极主动办理房屋产权证，属于业主个人责任，业主要求被告承担房屋初始登记日期后的违约责任不能支持。原告质证称在此通知前从未接到相关通知。本院所确认的上述事实，有原、被告提交的抚顺市商品房买卖合同、“远洋城”《商品房买卖合同》补充协议、人民网回复、发票、《抚顺远洋城办理产权证通知书》等证据材料以及原、被告陈述在案为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告主张《补充协议》第7.3条款无效一节，因该条款相较于主合同约定的逾期违约金计算标准不仅未减轻甚至还调高至日万分之零点五，并未加重买受人责任或排除买受人权利，故本院无法支持；关于违约金计算时间一节，原、被告认可起算时间为2016年6月30日。关于截止时间，被告以取得初房屋始登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年12月3日的抗辩理由于法无据，故本院不予采信。被告辩称电话通知原告办理产权证一节，因其未提供证据证明通知时间且原告对此不予认可，故本院不予采信。故对原告主张违约金计算至被告2019年5月9日张贴书面通知为止的诉讼请求，本院予以支持，被告应当给付原告自2016年6月30日起至2019年5月9日止，以396174元为基数，在365日之内按照日万分之零点一计算为1446.04元（396174元*365天*0.00001），在365日后（2017年6月30日至2019年5月9日，即678天）按照日万分之零点五计算为13430.3元（396174元*0.00005*678天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐杨、徐娇延迟办理房屋产权证违约金14876.34元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元（已减半收取），由原告徐杨、徐娇负担290元，被告抚顺德创置业有限公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审判员  张志坚二〇一九年九月二十九日书记员  王楚楚