黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2717号原告：哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区健康路32号。法定代表人：王伟力，总经理。委托诉讼代理人：毛艳娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：武凤艳，黑龙江凤翔律师事务所律师。被告：王磊，男，1985年10月5日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司（以下简称鸿昌物业公司）与被告王磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿昌物业公司的委托诉讼代理人毛艳娟、武凤艳，被告王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即给付禹舜嘉园小区4号楼1单元401室自2014年1月1日至2018年12月31日的物业费共计2540.5元，并给付自欠费日期2014年1月1日始按《物业管理条例》日千分之三计算至2018年年末止的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王磊系哈尔滨市利民开发区学院路美术家大街禹舜嘉园小区4号楼1单元401室业主，房屋建筑面积70.57平方米。鸿昌物业公司于2006年4月6日与王磊居住的禹舜嘉园小区房屋开发商签订了《物业服务管理委托合同》，约定由鸿昌物业公司自2006年4月6日至业主委员会成立止进行物业服务管理（目前尚未成立业主委员会），鸿昌物业公司一直服务至今。根据物业服务合同约定住宅0.6元每月每平方米（建筑面积），王磊自2014年1月1日开始一直拖欠物业费，经多次催要，未交纳。鸿昌物业公司认为，其提供了物业服务，王磊未交纳物业费用，构成违约，根据合同法和物业管理条例的规定，王磊应承担违约责任，支付拖欠物业费期间的滞纳金。综上，鸿昌物业公司为了更好服务整个小区，维护广大业主权益，诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告王磊辩称，禹舜嘉园小区在物业服务中存在合同不合法之处，原告是鸿昌物业公司，但物业合同上盖章单位是鸿昌物业有限责任禹舜嘉园分公司，该分公司的身份是否合法需要证明。因为分公司没有资质收取物业费，所以无权要求违约金。王磊于2009年入住禹舜嘉园小区，购买的是二手房，2009年至2013年的物业费全部交纳了，但是在交物业费时登记的仍然是原房主的名字。王磊与物业公司一直没有签订物业服务合同，从2013年起王磊认为物业公司的服务不好，小区没有监控，多次丢东西，所以就不再交物业费了，根据国务院总理签署的第698号国务院令，物业公司没有和业主签订合同的，业主可以拒绝交纳物业费。本院经审理查明认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的事实和证据分析认为，鸿昌物业公司举示的证据一，营业执照复印件和《物业服务管理委托合同》，证明鸿昌物业公司系合法注册的物业服务企业，鸿昌物业公司与禹舜嘉园开发商签订了前期物业服务合同，王磊作为禹舜嘉园小区的业主与鸿昌物业公司存在物业服务合同关系。王磊对该份证据真实性无异议，但认为该合同不合理，是与开发商签订的合同，为前期物业服务合同。本院认为，鸿昌物业公司依法登记并领取营业执照，具有物业管理资格，禹舜嘉园小区的物业服务企业鸿昌物业公司与该小区开发商淄博金大洲房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”该合同对业主王磊具有约束力，对该份证据本院予以采信，能够证明鸿昌物业公司要证明的问题。鸿昌物业公司举示的证据二，哈尔滨市房产住宅局文件哈价联发[2009]4号通知，证明物业费计算从使用面积转为建筑面积，是根据相应的文件调整收取物业管理费。王磊对该份文件无异议，对该份证据本院予以采信，能够证明鸿昌物业公司要证明的问题。鸿昌物业公司举示的证据三哈加联发[2013]39号文件，证明依照文件通知物业服务费最低的成本级别收费为0.65元/平方米，物业公司实际收费为0.6元/平方米，低于文件通知的最低成本级别。王磊对该份证据无异议。本院对该份证据予以采信，能够证明物业的最低成本级别收费为0.65元/平方米，鸿昌物业公司自愿低于该文件通知的价格收费为0.6元/平方米，系鸿昌物业公司对处分权的行使，于法无悖，本院予以确认。鸿昌物业举示的证据四，《垃圾清运合同》、清掏下水、粪池、修剪树枝，修泵等照片及电力销售发票（二次供水加压照明），证明鸿昌物业公司为业主提供了物业服务。王磊对该份证据无异议，但认为鸿昌物业公司只收了垃圾，别的没有做。本院认为鸿昌物业公司举示的证据能够证明其为禹舜嘉园小区提供了物业服务，对鸿昌物业公司的该份证据本院予以采信。王磊举示的证据一照片7张，证明物业公司的服务不好，环境脏、乱、差，本院认为物业服务是一个持续性服务，照片能反映出小区环境存在脏乱差的状态，但不能证明小区环境持续为照片所示的脏乱差状态，王磊举示的证据能够反映禹舜嘉园小区存在物业管理瑕疵的状态，但不能证明鸿昌物业公司没有为禹舜嘉园小区提供物业服务。王磊举示的证据二《禹舜嘉园小区物业管理合同书》及物业公司牌匾照片一张，证明物业公司与原房主王志签订的合同，物业公司和王磊没有合同，而且合同的相对主体是哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司禹舜嘉园分公司，分公司没有法人资质。鸿昌物业公司认为该合同与本案无关联性且真实性无法核对，认为王磊所说的哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司禹舜嘉园公司就是鸿昌物业公司，鸿昌物业公司为了方便服务，对所管理的物业服务项目进行区分而标识成了禹舜分公司。本院认为鸿昌物业公司与王志签订的《禹舜嘉园小区物业管理合同书》与本案无关联性，本院不予采信。对牌匾照片，综合鸿昌物业公司的质证意见，本院对该份证据予以采信，但该证据不能否定鸿昌物业公司作为禹舜嘉园小区的物业服务企业，为禹舜嘉园小区提供了物业服务。综合双方当事人的举证、质证、本院的认证及庭审双方当事人的诉辩，认定本案事实为，鸿昌物业公司系禹舜嘉园小区的物业服务企业。2006年4月6日禹舜嘉园小区开发商淄博金大洲房地产开发有限公司与鸿昌物业公司签订了《物业服务管理委托合同》，双方约定，由鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供物业服务，合同期限自2006年4月6日至业主委员会成立止，物业服务管理服务费普通住宅为0.5元/平方米，业主或者物业使用人逾期不交纳管理服务费，从逾期之日起，按每天使用人逾期不交纳管理费的千分之三交纳滞纳金。实现物业管理为房屋外观无污染、干净，设备运行良好、房屋及设施、设备维修、养护及时，公共环境良好，绿化良好，交通秩序良好等。根据哈价联发[2009]4号文件、哈价联发[2013]39号文件，鸿昌物业公司将物业服务费用调整为按建筑面积0.6元/平方米。禹舜嘉园小区至今未成立主委员会，鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区提供相应的物业管理服务，但在服务上存在瑕疵，如垃圾清运不及时等问题。2009年王磊从案外人处购买禹舜嘉园小区4栋1单元401室房屋（建筑面积70.57平方米），2014年1月1日至2018年12月31日王磊一直未交物业服务费，至2018年12月31日其物业服务费依照合同计算为2540.5元（建筑面积0.6元/平方米×建筑面积70.57平方米×60个月）。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案鸿昌物业公司是依据其与禹舜嘉园小区开发商签订的前期物业服务合同《物业服务管理委托合同》为业主提供服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”故该合同对业主王磊具有约束力，禹舜嘉园小区未成立业主委员会，鸿昌物业公司一直持续性向小区业主提供服务，本院认为鸿昌物业公司为禹舜嘉园小区的物业管理单位，为包括王磊在内的所有业主提供物业管理服务。因此，鸿昌物业公司在为王磊所在的小区履行了物业管理义务后，王磊作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向鸿昌物业公司履行支付物业管理费的义务。王磊提出关于小区环境脏乱差，物业服务不到位的抗辩意见，该问题系关于小区公共管理中存在的瑕疵，该瑕疵并未影响到王磊对自身房屋使用，在鸿昌物业公司提供了物业服务情况下，该抗辩意见不是其不交物业服务费的合法理由，故对王磊的抗辩意见本院不予采纳。关于鸿昌物业公司主张自欠费日期2014年1月1日至2018年12月31日按《物业管理条例》日千分之三给付滞纳金的请求，本院认为，王磊接受鸿昌物业公司提供的物业服务后理应按照合同约定支付相应的物业服务费，王磊没有按照约定支付物业服务费存在违约行为，但其未按时交纳物业服务费是因鸿昌物业公司在本小区的服务存在瑕疵，故根据公平原则，对于鸿昌物业公司主张王磊支付拖欠物业服务费期间的滞纳金的主张，本院不予支持。虽本院支持了鸿昌物业公司要求王磊支付拖欠物业服务费的请求，但作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极改进存在的问题，努力提高服务质量。服务到位，接受服务的业主也会及时交纳相应的物业服务费，进而达到良性循环。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告王磊于本判决生效十日内给付原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司物业服务费2540.5元；二、驳回原告哈尔滨鸿昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇一九年九月二十七日法官助理徐晶书记员高佳媛