天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5361号上诉人（原审被告）：天津光电集团有限公司，住所地天津市河西区泰山路6号。法定代表人：孙卫东，董事长。委托诉讼代理人：张伟，天津伟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，天津伟和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈琳，男，1962年2月22日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：李广，北京市中咨律师事务所律师。原审第三人：海南中基玻璃钢有限公司，住所地海口市金盘大道26号。法定代表人：符少莉，总经理。上诉人天津光电集团有限公司因与被上诉人陈琳、原审第三人海南中基玻璃钢有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2018)津0103民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津光电集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方签订的《房屋转让协议书》不应解除，且未对涉案房屋现状进行调查。上诉人已经对协议书的相关义务履行完毕，被上诉人因其自身原因造成未能办理房屋产权过户手续，且上诉人至今仍占用涉案部分房屋，收取租金。且即使双方合同解除，被上诉人亦应返还涉案房屋的钥匙、商品房买卖合同、备案表、收条、签订合同时的附件一、二等，一审法院对此未予裁判。请求二审法院判如所请。陈琳辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。海南中基玻璃钢有限公司未到庭发表陈述意见。陈琳向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2009年6月1日签署的《房屋转让协议书》；2、请求判令被告返还原告房屋转让价款900000元；3、请求判令被告向原告支付违约金180000元，以上合计1080000元；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年10月31日，被告与第三人签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定第三人将涉案房屋转让给被告。2009年6月1日，原、被告签署《房屋转让协议书》，约定被告将位于海口市胜似闲庭408房、409房、410房、411房、412房、508房、509房、510房、511房、512房共计十套抵债商品房转让给原告，房屋销售面积619平方米，转让价格总计玖拾万元整（税后）；被告保证所提供的十套商品房合同、备案表、收据的真实性；房屋产权过户由原告自行负责，所有税费由原告承担，被告必须到场签字，出具相关证明。同时约定，该协议签订之日，原告向被告支付房款250000元，剩余房款650000元原告应在2009年6月30日前支付，被告在收到款项后向原告交付上述房屋钥匙及十套商品房合同、备案表、收据。被告违反本协议约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，被告应按原告已付购房款的千分之五承担违约责任；逾期超过一个月时，原告有权单方解除本协议，被告应承担全部购房款的20%违约金；原告违反本协议约定，未能在约定时间内交付约定的购房款，每逾期一日，原告应按总房款的千分之五向被告承担违约责任；逾期超过一个月时，被告有权单方解除本协议，原告应承担全部购房款的20%违约金。协议中明确写明上述房屋为抵债房，被告已向原告说明瑕疵，被告向原告交付的附件1《接受案件回执单》报案内容显示，第三人未经被告同意擅自将511房屋强行占用装修，被告将剩余涉案房屋安装防盗门；在附件2《律师函》中，被告曾要求第三人履行合同，尽快交付房屋。2009年7月3日，原告将购房款900000元交付被告，被告向原告出具了收据。被告称于2009年6月中旬将涉案房屋钥匙及十套商品房合同、备案表、收据交付原告，原告认可已收到。2017年1月23日，原告以海南中基玻璃钢有限公司、天津光电集团有限公司侵权为由向海口市龙华区人民法院提起诉讼，要求海南中基玻璃钢有限公司将涉案房屋返还原告，停止侵害，排除妨碍，并要求天津光电集团有限公司对海南中基玻璃钢有限公司的上述行为履行协助配合义务。该院经审理后作出（2017）琼0106民初514号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向海口市中级人民法院提出上诉。该院作出（2017）琼01民终3427号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年12月5日，原告向被告送达《关于我从贵公司购买海口十套房产情况的说明》，与被告协商可否由被告出面要求第三人履行合同将房产收回转交给原告，或者被告将购房款与利息返还原告。2017年12月18日，被告向原告出具《的回复》，回复中称其与原告的房屋转让行为已结束，原告与第三人之间的问题应自行解决。一审法院认为，原、被告签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。经生效判决确认涉案房屋已登记在他人名下，原告对涉案房屋并不享有物权。上述事实表明，涉案房屋客观上已不能过户到原告名下，原、被告之间的协议已无法继续履行。现原告要求解除该协议符合法律规定，一审法院予以支持。被告于2018年4月2日收到本案应诉材料，故一审法院认定原、被告之间的《房屋转让协议书》于2018年4月2日解除。合同解除后，被告应当返还原告购房款900000元。关于原告请求判令被告支付违约金180000元一节，原、被告签订《房屋转让协议书》时，被告已告知原告涉案房屋为抵债房，原告在明知房屋存在瑕疵的情况下依旧购买，其应当承担一定的商业风险。按照《房屋转让协议书》的约定，被告在收到款项后向原告交付上述房屋钥匙及十套商品房合同、备案表、收据。房屋产权过户由原告自行负责，所有税费由原告承担，被告必须到场签字，出具相关证明。被告在收到原告交纳的购房款后已按照合同约定将上述物品及材料交付原告，房屋不能实际交付以及过户手续不能办理，不能完全归咎于被告。结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，一审法院酌情确定被告向原告支付违约金180000元的30%，即54000元。原告其他请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、原告陈琳与被告天津光电集团有限公司之间的《房屋转让协议书》于2018年4月2日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告天津光电集团有限公司向原告陈琳返还购房款900000元；三、自本判决生效之日起10日内，被告天津光电集团有限公司向原告陈琳支付违约金54000元；四、驳回原告陈琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由被告天津光电集团有限公司负担13340元，由原告陈琳负担1180元。公告费600元，由被告天津光电集团有限公司负担。”二审庭审中，上诉人表示涉案房屋已经于2009年签署《房屋转让协议书》后交付被上诉人，被上诉人对此表示认可，但表示后因原审第三人多次上门干扰，造成被上诉人无法实际控制所有房屋，仅有一套房屋由被上诉人长期出租，但已经于2017年初被上诉人作为原告在海南起诉前予以腾空。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：《房屋转让协议书》应否解除，上诉人应否返还被上诉人房屋转让价款90万元并给付违约金。上诉人主张双方签订的《房屋转让协议书》已经履行完毕，不应予以解除，但该《房屋转让协议书》明确约定“此房为抵债房……甲方（上诉人）保证所提供的十套商品房合同、备案表、收据的真实性。……房屋产权过户由乙方（被上诉人）负责，所有税费由乙方承担，甲方必须到场签字，出具相关证明。”上诉人基于相信被上诉人系涉案房屋的权利人，故签订上述协议，并约定过户的相关义务，双方均应依约履行。而根据已生效判决，涉案房屋已登记在他人名下，上诉人对涉案房屋并不享有物权，而关于上诉人与原审第三人系以房抵债的关系亦无充分证据予以证实，故双方之间的债权基础亦未予明确认定，现涉案房屋客观上已不能过户到被上诉人名下，《房屋转让协议书》已无法继续履行，被上诉人要求解除《房屋转让协议书》，符合相关法律规定，上诉人该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。由于双方之间的《房屋转让协议书》已经解除，上诉人应将其已经收取的相关钱款予以返还，关于违约金的问题，一审法院综合考虑案件情况，予以酌定，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13340元，公告费300元，由上诉人天津光电集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  曹静审判员  庞艺二〇一九年九月二十九日书记员  穆艺