广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16057号原告：李军，男，1983年8月4日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：张迪，女，1985年9月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：李军（本案原告之一）。被告：广州市东建实业集团有限公司，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。法定代表人：张国宇，董事长。委托代理人：李东壁、周礼仙，均是广东华瑞兴律师事务所律师。原告李军、张迪诉被告广州市东建实业集团有限公司（以下简称“东建集团”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军（兼原告张迪的委托代理人），被告的委托代理人李东壁、周礼仙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑住宅楼（自编号东晓路佳滨苑T3栋）2405房（下称“涉案房屋”），被告应于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。合同签订后，原告已依约向被告支付全部房款。被告于2017年12月28日发出《收楼通知书》予原告，通知原告于2018年1月27日办理收楼手续，办理交楼手续时发现被告方尚未取得《广州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付时被告方应提供的有关材料，即尚未取得建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表等，未达到合同约定交付条件，故当场并未办理收楼。原告因轻信被告的交房承诺，早将原先居住的另一房屋转让他人，由此陷入全家无处安身的窘境。2018年4月7日，原告出于压力，先暂收钥匙，并未正式办理交接房手续，被告应当按约定支付逾期交楼的违约金，为此请求法院判决:1、被告向原告支付逾期交楼违约金（从2018年1月1日起至2018年5月14日止，每日按总房款2820430元的0.05%计算）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、被告已通知原告于2018年1月27日到涉案房屋现场办理收楼手续，此时涉案房屋已符合收楼条件，但原告当天不同意，直至2018年4月7日才办理收楼手续并领取房屋钥匙；2、由于政府和天气的原因，涉案工程停工时间超过了100天，故被告不需承担因不可抗力导致这段时间内的违约责任。因此，被告在履行合同过程中没有过错，原告要求支付违约金与合同约定不符，被告无需向原告支付任何违约金。经审理查明：被告是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2015年6月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方所购商品房为佳滨苑T3栋24层2405号房，房屋地址海珠区东晓路98号2405房，建筑面积96.7183平方米；（第七条）该商品房总金额2820430元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；附件七《本合同补充协议》第五条第二款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第三款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第四款约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第五款约定，房屋交付的标志为甲方向乙方移交钥匙；第十一款约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第十六条约定，《买卖合同》所指的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。合同签订后，原告向被告付清了合同约定的全部购房款。被告向原告发出过《收楼通知书》。2018年4月7日原告向被告接收了涉案房屋钥匙并在《房屋交接确认书》签名确认，但同时表示根据双方签订的合同约定未达到交付条件，先暂收钥匙，有权继续追究自拿钥匙之日至完成《工程竣工备案表》期间的违约责任。2018年1月23日被告取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》，同年3月20日被告取得涉案房屋的所在楼宇的《建设工程质量监督报告》及《建设工程规划验收合格证》。2018年5月14日被告取得商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑Tl、T2栋）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告就其抗辩主张也提交了如下证据：l、2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2、在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定；3、2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号（广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报）（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4、复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5、2017年8月18日微信通知（复印件）；6、2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容：从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8、2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日禁止夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9、2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11、2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12、2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；13、微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全部停工，9月2日下午工地开始全面停工；14、广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市，累计影响日数34天，等。上述证据1-14，拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响，涉案项目停工时间长达119天，其中证据1-2，停工时间20天（2017年7月22日至8月10日）；证据3-4，停工时间9天（2017年9月19日至9月27日）；证据5-6，停工时间18天（2017年8月18日至10月14日节假日、周末）；证据7，停工时间8天（2017年10月17日至10月24日）；证据8-9，停工时间9天（2017年12月3日至12月11日）；证据10，停工时间6天（2017年12月26日至12月31日）；证据11-14，停工时间49天。15、建筑工程竣工验收报告；16、供水供电可以使用的证明文件；17、电梯可以正常使用的证明文件；18、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案流程;19、广州市（居民）城市供水用水合同及永久水表安装完毕证明书（2018年5月14日）；20、供电方案协议（2016年4月25日）；21、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单（2018年1月30日）；22、委托制作维护信报箱协议书（2017年7月14日）；23、关于海珠佳滨苑T1-T3栋项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书（2017年12月29日）。对此，原告的意见是：对上述证据真实性没有异议，但认为被告逾期交付房屋完全是自身施工阶段组织不合理，建设开发报建程序管理不完善延误等原因所致，不属于不可预见的不可抗力因素原因，由此产生的损失不应由原告承担。另查，本院分别向广州市海珠区住房和建设水务局、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市环境保护局、广州市海珠区建设工程质量安全监督站、广州市住房和城乡建设委员会发函查询《广州市海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》、粤防〔2017〕96号、〔2017〕6号、《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》、穗建质〔2017〕1530号、穗建质〔2017〕1761号、穗建质〔2017〕2024号、穗建质〔2017〕2495号等文件的真实性，上述单位均向本院复函确认了上述文件的真实性。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；同时合同还约定发生不可抗力且被告在不可抗力排除之日起30日内通知原告或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，被告可顺延房屋交付时间。被告为证明因政府及恶劣天气导致涉案工程停工时间长达119天的事实，提交了相关证据。经本院审查和调查，对被告提交相关证据的真实性予以确认。本院认为，在合同履行期间被告虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知原告，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，本院酌情顺延被告交楼时间为42天，即被告应当于2018年2月11日前将涉案房屋交付原告使用，具体如下：1、关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3、2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件，停工时间7天；4、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件，停工时间6天；5、受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，被告确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司，属于被告自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。双方约定被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过240日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。被告通知原告在2018年1月27日收楼时尚未完全取得合同约定的交楼文件，原告此时有权拒绝收楼。被告在2018年5月14日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时具备供水、供气、供电、通邮的永久使用条件，故被告履行合同义务不符合约定。原告在2018年4月7日自行向被告收取涉案房屋钥匙，此时被告已取得涉案房屋所在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》及《建设工程规划验收合格证》，之后涉案房屋已处于原告实际控制并使用中，合同附件七第五条第五款约定房屋交付的标志为被告向原告移交钥匙，故对原告在2018年4月7日已实际收楼的事实本院予以认定。据此，被告应承担2018年2月12日至2018年4月7日期间迟延交楼的违约责任，并每日按总房价款2820430元的0.05%的标准计算违约金给原告，以本金为限。对被告抗以在履行合同过程中没有过错为由，抗辩无需向原告支付违约金的意见，本院不予采纳，对原告主张超出上述期间的违约金请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市东建实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李军、张迪支付逾期交楼的违约金（从2018年2月12日至2018年4月7日止，每日按总房价款2820430元的0.05%的标准计算，总额以原告已付购房款2820430元为限）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费4079.4元，由原告负担2405.4元、被告负担1674元。上述诉讼费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  彭 海人民陪审员  梁浩荣二〇一九年九月二日书 记 员  庞新健林润华