广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9314号上诉人（原审被告）：陈少辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李晓春，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海某晖物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黎永坚。委托诉讼代理人：周岚，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李焯坚，广东禅都律师事务所实习律师。上诉人陈少辉因与被上诉人佛山市南海某晖物业管理有限公司（以下简称某晖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈少辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回某晖物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：（一）陈少辉与某晖物业公司不存在合同关系，某晖物业公司主张陈少辉支付相应费用并承担违约责任没有依据。（二）陈少辉系通过以物抵债的方式取得佛山市南海区***********某晖都市产业新城某幢某房（以下简称涉案房屋）及佛山市南海区***********某晖都市产业新城一期地下车库XX号汽车位（以下简称涉案车位），但在交接时，物业占有人佛山市南海区某亿物资有限公司（以下简称某亿公司）一直不配合迁出。陈少辉认为，房屋抵债后的交付应包括交付房屋以及陈少辉占有、使用和办理权属证书，但因某亿公司拒不配合迁出涉案房屋，陈少辉未取得物业完整的权利，不应承担与物业有关的义务。（三）某晖物业公司作为涉案房屋管理人，未能及时制止涉案房屋和214房两个独立的物业之间的墙体拆除行为，对造成涉案房屋无法交付负有不可推卸的责任和过错。（四）涉案房屋未实际交付，造成上诉人并不能使用216号车位，依据前述理由，车位相应的费用也不应由陈少辉承担。（五）司法拍卖负责交付是广东省高级人民法院明确提出的要求，说明广东省高级人民法院也认为未完成清场交付，买受人并不完整享有物业的权利。（六）一审判决违约金标准过高。陈少辉并未实际接收涉案房屋，主观上也不存在恶意，在此期间一直遭受租金损失，而一审判决还要求陈少辉支付高额违约金，对陈少辉不公平。综上，请求二审法院依法改判，驳回某晖物业公司的全部诉讼请求。某晖物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。某晖物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈少辉向某晖物业公司支付拖欠的物业管理费16010.82元（欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日）、车位管理费1332.58元(欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日)、垃圾管理费148.06元(欠费时间从2017年1月13日起暂计至2019年6月30日、违约金7245.36元(从2017年1月13日起暂计至2019年3月31日，以17374.40元为本金按照每日千分之一计算)、水费分摊495.30元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)及电费分摊2222.92元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)、电费194.59元(欠费时间从2017年1月13日至2019年4月30日)，上述合计共27649.63元；2.陈少辉承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：佛山市南海某晖房地产开发有限公司（以下简称某晖房地产公司）与某晖物业公司签订《前期物业服务合同》，约定某晖物业公司对某晖都市产业新城提供物业管理费用；物业服务费由业主按建筑面积交纳，都市型工业厂房二层以上（含二层）按每月每平方米3元计收物业服务费；上门收垃圾费按5元/月/户；车位使用人按汽车位45元/个/月的标准向某晖物业公司交纳车停车管理服务费。2011年11月15日，案外人李某明与某晖房地产公司签订《商品房买卖合同》，李某明向该司购买位于佛山市南海区***********某晖都市产业新城某幢某房。同日，李某明（甲方）与某晖物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方为某晖都市产业新城提供物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务公司签订的《物业服务合同》生效止；甲方按季度交纳物业管理服务费，每季度首月的10日前缴付当季费用，都市型工业厂房二层以上（含二层）按建筑面积每月每平方米3元收取物业管理服务费；甲方按乙方规定方式依时向其缴交物业管理服务费及相关费用，如逾期缴纳，按欠费总额每日千分之三向甲方收取滞纳金；甲方于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。因陈少辉申请执行案外人李某明等人的仲裁案件，佛山市中级人民法院依法查封并拍卖原李某明名下的涉案房屋、涉案车位，但涉案房屋及涉案车位均流拍。2016年7月21日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法执字第646-8号执行裁定书，裁定位于佛山市南海区***********某晖都市产业新城某幢某房及对应土地使用权、佛山市南海区***********某晖都市产业新城一期地下车库XX号汽车位及对应土地使用权分别以946056.96元、108800元以物抵债给申请执行人陈少辉，该财产权自该裁定送达申请执行人陈少辉时起转移。2016年12月6日，涉案房屋及车位均登记在陈少辉名下，涉案房屋的建筑面积为180.27平方米。2016年12月13日，佛山市中级人民法院张贴搬迁公告，责令涉案房屋及涉案车位的物业使用人于2017年1月12日迁出物业，逾期不履行的，该院依法强制执行。2018年8月21日，某晖物业公司通过EMS快递向陈少辉发送《律师函》，向陈少辉催收物业管理费、车位管理费、水电费分摊、电费等费用。同月24日，该快递单送达。某亿公司于2003年4月18日成立，投资者为陈某、周某华，住所地位佛山市南海区***********某晖都市产业新城某幢某房之二，该公司于2019年5月22日注销。根据陈少辉举证的拍摄于2019年6月27日的照片显示，涉案房屋内的墙面有“某亿公司”字样，但涉案房屋及涉案车位并无人使用。一审法院认为，陈少辉依据（2015）佛中法执字第646-8号执行裁定书通过以物抵债的方式取得涉案房屋及车位的产权，其成为涉案房屋及车位的业主。某晖物业公司依约为某晖都市产业新城提供了物业管理服务，陈少辉与某晖物业公司形成了事实上的物业服务合同关系。对于陈少辉认为其与某晖物业公司不存在合同关系的抗辩，一审法院不予采纳。根据权利义务对等原则，陈少辉应当缴纳涉案房屋及车位所产生的物业管理费、水电费等相关费用。因涉案房屋及车位于2016年12月6日已登记在陈少辉名下，且搬迁公告已限令涉案房屋及车位的使用人在2017年1月12日迁出，现某晖物业公司主张从2017年1月13日起计收相关费用，有理有据，一审法院予以支持。陈少辉认为涉案房屋未交付且一直由他人实际使用，因陈少辉是涉案房屋的业主，其在权利受到侵害时应及时主张。另外，陈少辉认为某晖物业公司对涉案房屋与隔壁房屋的墙体被拆除存有过错，但其未能举证予以证明，一审法院不予采纳。综上，陈少辉认为其不应交纳相关费用的抗辩，一审法院不予采纳。经核算，陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年6月30日的房屋物业管理费16014.95元[（180.27平方米×3元/月/平方米×29个月）+（180.27平方米×3元/月/平方米÷31天×19天），某晖物业公司主张该费用为16010.82元少于一审法院核算的金额，视为对自身权利的处分，一审法院予以照准；陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年6月30日的车位管理费1332.58元[（45元/个/月×29个月）+（45元/个/月÷31天×19天）]、垃圾管理费148.06元[（5元/个/月×29个月）+（5元/个/月÷31天×19天）]；陈少辉尚欠2017年1月13日至2019年4月30日水费分摊495.3元、电费分摊2222.92元、电费194.59元。现某晖物业公司主张陈少辉支付上述款项，有事实及法律依据，一审法院予以支持。陈少辉不能以他人占用其物业等为由作为与某晖物业公司物业服务法律关系中的抗辩事由。陈少辉逾期支付物业管理费等费用，其已构成违约，其行为确实造成某晖物业公司利息损失。根据合同约定，陈少辉应于每季度首月的10日前缴付当季费用，逾期缴纳的，某晖物业公司有权按欠费总额每日千分之三收取滞纳金。现陈少辉逾期支付物业管理费，其行为构成违约，其应承担违约责任。一审中，某晖物业公司主张当季度的违约金从下一季度的第一日起计收，有事实及法律依据；但其主张按日千分之一的利率标准计收违约金，则明显过高，一审法院调整为某晖物业公司有权以当季度的房屋及车位物业管理费1757.43元[（180.27平方米×3元/月/平方×3个月）+45元/个/月×3个月]为基数从下一季度的第一日起按每日万分之五的标准计收违约金。经核算，计至2019年3月31日，陈少辉应支付的违约金共2801.18元（具体计算方式见附表）。某晖物业公司诉请的违约金超出一审法院核算的部分，一审法院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费/元合计/元计算违约金时间年利率总额/元起算时间结束时间天数2017年1-3月1530.661530.662017-4-12019-3-3173018.25%558.692017年4-6月1757.431757.432017-7-12019-3-3163918.25%561.502017年7-9月1757.431757.432017-10-12019-3-3154718.25%480.662017年10-12月1757.431757.432018-1-12019-3-3145518.25%399.822018年1-3月1757.431757.432018-4-12019-3-3136518.25%320.732018年4-6月1757.431757.432018-7-12019-3-3127418.25%240.772018年7-9月1757.431757.432018-10-12019-3-3118218.25%159.932018年10-12月1757.431757.432019-1-12019-3-319018.25%79.082019年1-3月1757.431757.432019-4-12019-3-31018.25%0.00合计2801.18备注：2017年1-3月份的物业管理费基数应为(180.27平方米×3元/月/平方米×2个月）+（45元/个/月×2个月)+（180.27平方米×3元/月/平方米÷31天×19天）+（45元/个/月÷31天×19天）综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈少辉于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月13日至2019年6月30日期间的房屋物业管理费16010.82元、车位管理费1332.58元、垃圾管理费148.06元，支付2017年1月13日至2019年4月30日期间的水费分摊495.3元、电费分摊2222.92元、电费194.59元，支付2019年3月31日前的违约金2801.18元予某晖物业公司；二、驳回某晖物业公司的其他诉讼请求。陈少辉如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易诉讼程序审理，一审案件受理费减半收取245.62元，由某晖物业公司负担55.55元，由陈少辉负担190.07元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：陈少辉是否应向某晖物业公司支付房屋物业管理费、车位管理费、垃圾管理费、水费分摊、电费分摊、电费及违约金。首先，陈少辉与某晖物业公司之间是否存在物业服务合同关系。陈少辉上诉称，其与某晖物业公司之间不存在物业服务合同关系，某晖物业公司无权向其收取相关费用。本院认为，根据（2015）佛中法执字第646-8号执行裁定，陈少辉通过以物抵债的方式取得涉案房屋及车位的所有权，某晖物业公司为涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务，陈少辉与某晖物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系，某晖物业公司有权向陈少辉主张相关费用。其次，陈少辉有关未实际使用涉案房屋故无需支付物业管理费等费用的抗辩理由是否成立。陈少辉上诉称，涉案房屋未交付且一直由他人实际使用，故陈少辉无需向某晖物业公司支付物业管理费等相关费用。本院认为，无论涉案房屋是否实际由陈少辉占有、使用，根据合同相对性原则，某晖物业公司为包括涉案房屋在内的涉案小区提供了物业管理服务，其有权向陈少辉主张物业管理费等相关费用。再次，某晖物业公司是否对涉案房屋未交付存在过错和承担责任。陈少辉上诉主张，某晖物业公司对涉案房屋与隔壁房屋的墙体被拆除存在过错。本案中，陈少辉并未举证证明某晖物业公司对此负有责任，故陈少辉以此为由主张不应向某晖物业公司支付物业管理费等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第四，违约金计算标准。本院认为，陈少辉逾期支付物业管理费等费用，其行为构成违约。一审法院根据本案的案情，酌情确定违约金计算标准为日万分之五，处理得当，本院予以维持。陈少辉并未提交证据证明一审确定的违约金计算标准过高，故本院对该上诉主张依法不予支持。综上所述，陈少辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费491.24元，由上诉人陈少辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月十八日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰