中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4754号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：濮阳市华龙区金鑫商场。住所地：河南省濮阳市黄河路东段路南。 负责人：杜海金，该商场经理。 委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谷自敬，男，1963年4月8日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 一审被告、二审上诉人：梁怀坤，男，1965年2月18日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 再审申请人濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）因与被申请人谷自敬及一审被告、二审上诉人梁怀坤案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终370号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 金鑫商场依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审，请求撤销原审判决，改判谷自敬对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，认定刘学安及濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建公司）与他人签订的购房认购书效力及于金鑫商场，对金鑫商场有约束力缺乏证据证明。（一）金鑫商场与金建公司均是独立的民事主体，各自依法享有独立的民事权利，承担独立的民事义务，原审判决认定购房认购书的效力及于金鑫商场突破合同相对性原则。（二）原审判决依据濮阳市中级人民法院依职权对金鑫商场原投资人陈某、刘学安所作的调查笔录认定购房认购书的效力及于金鑫商场，而未查明金建公司与金鑫商场的来往财务凭证错误。其一，陈某、刘学安在本案发回重审之前是一审被告，谷自敬撤回对他们的起诉后，他们成为本案证人违反法定程序。其二，刘学安、陈某与金鑫商场新投资人之间存在利益冲突，调查笔录内容虚假。其三，法院调查笔录不属于民事诉讼法规定的证据形式。其四，调查笔录属于证人证言的范围，证人应当出庭接受质询，但刘学安、陈某并未出庭。其五，刘学安、陈某的言词证据不具有客观真实性，金建公司向谷自敬出具购房收据后，房款用途去向不明，且谷自敬未能提供金建公司的财务凭证说明售房资金流向。刘学安目前被相关部门调查，存在合同诈骗等违法犯罪嫌疑。（三）原审判决认定案涉房产系金建公司出资建设没有证据支持。二、原审判决认定谷自敬是案涉争议房屋的购买人，对案涉房屋享有物权期待权，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益缺乏证据支持，与事实不符。（一）金建公司与谷自敬签订的购房认购书属于无效合同。案涉房屋为金鑫商场自建房屋，金建公司不享有任何权益，案涉房屋未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，谷自敬与金建公司签订的《购房认购书》属无效合同。原审法院对购房认购书的效力问题未做审查，直接认定有效，缺乏证据证明。（二）谷自敬未支付全部购房款。谷自敬虽然提供了金建公司出具的购房收据，但收据的内容显示付款方式为转账，谷自敬未提供转账记录。后谷自敬改称287593元房款中，金建公司欠陈芳国的10万元工程款抵房款，其余现金支付。谷自敬主张房款系现金支付，但未提供银行支取现金凭证和现金存入账户的凭证以及租赁合同及合同履行的相关证据证明。谷自敬补充提供的金建公司财务账册来源不明，内容存在大量改动迹象，该账本不具真实性、合法性、关联性，不应采信。（三）案涉房产未实际交付，谷自敬未合法占有使用案涉房屋，原审判决认定案涉房屋已经实际交付与事实不符。（四）谷自敬存在明显过错，不享有物权期待权。谷自敬作为完全民事行为能力人，应当关注金建公司是否为合法房地产开发人，是否具有预售商品房许可证。案涉房屋的土地使用权证、房产证等均办理在金鑫商场名下，谷自敬享有的是对金建公司的债权，不足以对抗权属证书的公示性。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点是：一、刘学安、陈某所作调查笔录是否具备证明效力；二、谷自敬与金建公司之间签订的购房认购书是否合法有效，其效力是否可及于金鑫商场；三、谷自敬的物权期待权是否应优先保护。 一、关于刘学安、陈某所作调查笔录是否具备证明效力的问题。金鑫商场称本案证人刘某、陈某与本案有利害关系，其证言虚假，不应该采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具证言，不能单独作为认定案件事实的依据。但本案一审、二审法院并未将刘学安、陈某的证言作为认定案件事实的唯一证据，而是通过一系列证据相互印证本案基本事实，且金鑫商场称刘某、陈某的证人证言虚假不能提供相反证据证明。故金鑫商场关于刘学安、陈某所作证人证言虚假，原审认定基本事实缺乏证据证明的再审申请理由不能成立。 二、关于谷自敬与金建公司之间签订的购房认购书是否合法有效，其效力是否可及于金鑫商场的问题。案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，濮阳市人民政府出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后，为案涉住宅部分房屋办理了房屋初始登记。在濮阳市人民政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定购房认购书无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故基于谷自敬与金建公司之间签订的购房认购书是双方真实意思表示，且案涉房屋已经实际交付的情况下，原审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定谷自敬与金建公司之间签订的商品房认购合同有效并无不当。关于谷自敬与金建公司之间签订的购房认购书的效力是否及于金鑫商场的问题。本院认为，金鑫商场和金建公司尽管是不同的民事主体，但濮阳市金馨花园及金鑫商场商住楼为金建公司出资建设。在金建公司与谷自敬签订房屋认购协议期间，金鑫商场的负责人为陈某，金建公司的法定代表人为刘学安，陈某是刘学安的女婿，且陈某对金建公司出资建设濮阳市金馨花园及金鑫商场商住楼，与购房人就金鑫商场商住楼签订购房认购书不持异议。金鑫商场的负责人由陈某变更为刘学安后，金建公司仍出售了部分案涉金鑫商场商住楼，直至刘学安将金鑫商场的股权转让给他人。在金鑫商场的负责人为陈某、刘学安期间，金鑫商场对案涉商住楼出售是认可的。因此，金建公司与谷自敬之间签订的购房认购书效力可及于金鑫商场，对金鑫商场具有约束力。 三、关于谷自敬的物权期待权是否应优先保护的问题。本院认为，案涉购房认购书是谷自敬和金建公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规规定，应认定合法有效，且如前所述，效力可及于金鑫商场；谷自敬在原审中提供了加盖金建公司印章，并由该公司会计刘平均出具的房款收据和刘学安处账册等证据证明其已经足额缴纳房款，金鑫商场申请再审认为谷自敬未足额缴纳房款未提供充分证据予以反驳，故原审认定谷自敬已足额缴纳房款并无不当。在金鑫商场受案涉合同约束且谷自敬已足额支付购房款的情况下，金鑫商场负有向谷自敬交付房产并办理过户登记的义务。申请执行人梁怀坤基于其对金鑫商场的债权，已经收到另案购房人何丹的购房款，故可以推定其应当明知本案房产在查封前已经出售，且谷自敬对于未办理房屋产权登记手续不存在过错。综上，谷自敬享有对案涉房产的物权期待权，权利优先于梁怀坤与金鑫商场之间的一般债权，可以排除对案涉房屋的强制执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回濮阳市华龙区金鑫商场的再审申请。 审判长  李相波 审判员  方 芳 审判员  宁 晟 二〇一九年九月二十六日 法官助理王鑫 书记员王露