山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终3567号上诉人（原审被告）：刘恒亭，男，1952年1月9日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：初付永，山东昆嵛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台东林物业管理有限公司，住所地烟台市牟平区通海路孔家疃村西侧崔山大街南。法定代表人：曲泉林，经理。委托诉讼代理人：张海昌，烟台牟平宁海法律服务所法律工作者。上诉人刘恒亭因与被上诉人烟台东林物业管理有限公司（以下简称东林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定被上诉人与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同》合法有效是错误的，上诉人认为该合同没有法律效力。针对该业主委员会的合法性，包括上诉人在内的小区三名业主不认可，已向牟平区人民法院提起撤销业主委员会的行政诉讼，法院没有支持上诉人的请求。上诉人已经上诉，二审至今没有结论。故该主委员会的合法性没有被依法确认。上诉人认为业主委员会的合法性没有被依法确认的情况下，其签订的物业合同也没有法律效力，故被上诉人以这样的合同起诉上诉人是不成立的。另外，上诉人向被上诉人收取物业服务费时，上诉人已经明确告知不认可锦绣豪庭业主委员会的合法性，已经提起行政诉讼，但被上诉人仍起诉本案，明显属于恶意诉讼，增加法院和上诉人诉讼诉累。2.一审法院没有中止审理本案，判决上诉人承担责任不当。根据民事诉讼法的相关规定，本案以另案的审理结果为依据的，另案尚未审结的，本案应当中止审理。一审法院在撤销业主委员会的行政案二审没有结论时，应当中止审理本案，不应作出判决。3.上诉人不认可被上诉人的收费标准，且被上诉人提供的服务质量差，不应收取物业服务费。综上，一审判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人东林物业公司辩称，涉案小区的业主委员会合法成立，被上诉人已向上诉人实际提供了物业服务，上诉人应当支付物业费，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。东林物业公司向一审法院起诉请求：1.要求刘恒亭立即付清物业费905.10元;2.本案的诉讼费用由刘恒亭承担。一审法院认定事实：2018年3月5日，东林物业公司与案外人烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订一份《物业委托服务合同》，其内容为：“甲方：锦秀豪庭业主委员会乙方：烟台东林物业管理有限公司根据《物业管理条例》和相关的法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对鲁鑫·锦秀豪庭小区，提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：鲁鑫·锦秀豪庭物业类型：普通住宅坐落位置：牟平区工商大街552号建筑面积：约60000平方米物业管理区域四至：以政府批准的建设规划为准。第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容如下：1.物业公共部位的维修、养护和管理，包括：楼梯间、走廊通道等；2.共用设施设备的维修、养护、运行及管理，包括落水管、共用照明等；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外公用排水管道、化粪沲等；4、公共卫生；5、公用绿化、花木的养护与管理；6、车辆停放管理；7.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8.装饰装修管理服务；9.物业档案资料管理；除政府管理部门要求的质量外，双方约定的服务质量标准如下：1.房屋外观：在原有状态下无增加乱挂、乱钉、乱搭、乱建现象。2.设备运行：做好设备的日常维修养护，保持正常使用。……4.公共环境：做好包括楼道在内的公共场所的垃圾清运及经常性的保洁，室外卫生实行全天保洁，其中楼道卫生每周清扫一次，环卫设施保持清洁。……7.公共秩序：值班人员实行24小时值班，做好对重点区域、重点部位的巡查工作，监控设施……第三条在物业管理区域内，乙方可接受业主或物业使用人的委托提供以下服务并收取合理费用：1.家政服务、2.各种有偿维修服务。第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。……第六条本物业管理区域物业服务费选择包干制。1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积：高层1.00元／平方米／月，多层0.8元／平方米／月，商铺1.20元／平方米／月，向业主或物业使用人收取。2.合同有效期内，若物价部门批准，调整物业管理费收费标准，从批准执行之日起，由乙方调整后的标准向业主收取，但需提前15日告知业主。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，赢余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主应本合同生效之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的从其约定，业主负连带责任。……物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。……第十五条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，根据《物业管理条例》规定，业主委员会有义务协调催交，未交费用业主或物业使用人暂按每天千分之三的标准向乙方支付违约金。因业主或物业使用人拒不缴纳物业费引发诉讼的，业主或物业使用人还需承担诉讼费、律师费、交通费等。第十七条以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗拒导致物业管理服务中断的；……4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失的。第十八条本合同自2018年3月5日起至2023年3月4日止。……第二十四条本合同未尽事宜，双方可参照《物业管理条例》的相关条款另行协商。……第二十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报房地产行政主管部门一份。本合同自双方盖章之日起生效。甲方（签章）烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会（其上加盖公章）法定代表人杜建春乙方（签章）东林物业公司（其上加盖公章）法定代表人：曲泉林2018年3月5日”。该份合同签订后，东林物业公司进驻锦秀豪庭小区开始提供物业服务至今。刘恒亭系锦秀豪庭小区9号楼2单元601室的业主，其自2018年3月5日至今未向东林物业公司交纳物业服务费。东林物业公司多次催要无果，诉来一审法院。庭审中，东林物业公司增加诉讼请求，要求刘恒亭立即支付截至2019年3月31日的物业服务费1096.90元（85.83平方米*高层1.00元／平方米／月*12个月零26天）及违约金700.60元（自2018年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为257.49元*3‰*2018年4月1日至2019年3月31日的逾期天数364天＝281.17元；自2018年7月1日至2018年9月30日的物业服务费257.49元*3‰*2018年7月1日至2019年3月31日的逾期天数273天＝210.88元；自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费257.49元*3‰*2018年10月1日至2019年3月31日的逾期天数181天＝139.81元；自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费257.49元*3‰*2019年1月1日至2019年3月31日的逾期天数89天＝68.74元），合计1797.50元。东林物业公司针对自己的诉讼请求向一审法院提交了四组证据：一、《物业委托服务合同》一份，用于证明该合同对涉案物业服务费的收取依据及双方的权利义务均进行了约定，其第六条第一项约定了高层的收费为每月每平方米1.00元、第七条约定物业服务费应在每季度首月10日内履行交费义务、第十五条对逾期付款违约责任的违约金按每日千分之三的标准计收；二、《烟台市牟平区不动产信息查询结果》，用于证明刘恒亭的住房面积为85.83平方米；三、东林物业公司的物业服务资质证书，用于证明东林物业公司拥有物业服务三级资质，有从事物业服务的资质，有权在烟台市物价局规定的合理范围内根据业主住房建筑面积计算收取相应的物业费；四、《烟台市牟平区业主委员会备案表》及烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具的《证明》一份，用于证明东林物业公司自2018年3月5日开始进驻锦秀豪庭小区进行物业服务。刘恒亭对东林物业公司提供的上述证据的真实性均无异议，但认为证据一中烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会的合法性没有依法确定，所以其签订的物业委托服务合同没有法律效力，对刘恒亭不具有约束力，不同意违约金的计算期间，认为应从2018年4月11日起算，而不应从4月1日起计算，但对违约金的计算标准没有异议；对证据二、三的证明对象没有异议；证据四对本案没有证明力，因为该小区业主委员会的合法性现在没有确认，对其合法性问题刘恒亭已向烟台市中级人民法院提起上诉，该案尚未审结。刘恒亭针对自己的抗辩主张向一审法院提交四组证据：一、（2018）鲁0612行初34号行政裁定书及上诉状各一份，用于证明申请撤销烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会的行政诉讼尚未审结，该业主委员会的合法性没有被依法确定；二、照片三张，用于证明东林物业公司物业服务不到位，包括2018年冬天积雪清除不及时、2018年夏在生活垃圾成堆清理不及时；三、照片十四张，用于证明东林物业公司强行进入小区后砍伐小区内近二十棵树，粗的有45公分、细的也有15公分，业主的东西放在楼道被东林物业公司拿走，能卖则卖，不能卖则随便丢弃；四、证人唐某、刘某、孙某到庭作证，用于证明东林物业公司对锦秀豪庭小区没有提供物业服务。东林物业公司对刘恒亭提供的证据一的真实性没有异议，但认为该份证据恰好证明包括刘恒亭在内的三名业主没有诉讼主体资格，没有被依法采纳，烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会已依法成立，并且本案东林物业公司与刘恒亭实际上已经在履行物业服务合同，刘恒亭也享受了东林物业公司提供的物业服务，业主委员会没有被依法撤销前仍然是合法存在的；对证据二、三的真实性不认可，认为该证据无法证明是涉案小区的情况，亦无法证明是谁砍伐的树木，退一步讲即使砍伐树木的事实存在，也不能证明东林物业公司的物业服务不到位。对证据四三位证人的证言有异议，认为他们陈述的内容不属实，偶尔发生垃圾清理、积雪不及时是因为刘恒亭及证人等未交纳物业费的业主，他们不及时交纳物业费导致东林物业公司雇佣物业员工少所造成的，证人陈述的打人事实与东林物业公司没有关系。另查：1.2019年4月15日，烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具一份《证明》，其内容为：“烟台东林物业管理有限公司，2018年3月5日与锦秀豪庭小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》。该公司于2018年3月5日正式进入锦秀豪庭小区开始服务至今。特此证明锦秀豪庭小区业主委员会2019年4月15日。”并在落款处加盖单位公章。2.2018年9月29日，郭欣、刘恒亭、张汉业作为锦秀豪庭小区的业主将烟台市牟平区人民政府文化街道办事处、烟台市牟平区住房和建设局诉至一审法院，提起行政诉讼，要求前者撤销对锦秀豪庭小区业主委员会的备案行为；要求后者撤销对锦秀豪庭小区业主委员会的备案行为和将烟台东林物业管理有限公司备案为锦秀豪庭小区物业公司的行为。一审法院经审理后形成（2018）鲁0612行初34号行政裁定书，驳回郭欣、刘恒亭、张汉业的起诉。郭欣、刘恒亭、张汉业三人不服该裁定结果，随后上诉于山东省烟台市中级人民法院，尚未出裁判结果。3.证人唐某、刘某、孙某出庭作证，其中唐建勇陈述：自己是锦秀豪庭小区9号楼801号的业主，是从东林物业公司到其居住的小区来服务之后才知道有这样一个单位，并且东林物业公司来了几个身上有纹身的小青年在小区内打仗，派出所几次去调解；东林物业公司服务不好，冬天没有按时清理积雪，夏天其居住单楼梯有个西瓜臭了，也没有人管，最后是由他对象给收拾了，小区的垃圾箱半个月没有清理，开窗能闻到味；小区原来开发商栽的树也被东林物业公司砍了十几棵；东林物业公司还在2018年9月3日和10月10日分别停电梯一周和二十七天，证人去找东林物业公司经理王某，他才让其儿子亲自将电闸拉上，并告诉证人说电梯电闸是被人拉下的；其所居住的单元楼道灯不亮，单元所有住户共同摊了费用购买电，这事是证人亲自办理的；单元楼梯不是天天都有人清扫，三五天或一周不见打扫的人。刘某陈述：自己是锦秀豪庭小区8号楼2单元3楼西的业主，自己在2018年8月份早上买菜回来看到一帮穿着黑衣服、有纹身的年轻人在物业门口，当时谁问他们，他们就用拳头杵谁；东林物业公司要给证人换单元门，证人等业主不同意，结果东林物业公司就给电梯关了，证人的对门业主不让，结果东林物业公司的职工就扭着这个业主的脖子拖下楼；东林物业公司进驻小区后管理不好：大门敞着、垃圾不收、停电梯，个别单元楼包括证人居住的楼是清扫的。证人孙某陈述：自己是在2018年8月份才知道东林物业公司来小区提供物业服务，但物业管理不好，还因为证人不让停电梯打证人；证人还发现小区的树被砍伐了，但没有看到谁砍的；东林物业公司曾打电话通知证人催收物业服务费，但证人认为东林物业公司物业管理不好告诉东林物业公司等以后再说。同时，三证人均承认自己自2018年3月5日起未向东林物业公司支付物业服务费。一审法院认为，东林物业公司与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该物业服务合同合法有效。对于有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”第十二条规定：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……”第十五条：“业主委员会执行业主大会的事项，履行下列职责：“（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”，本案所涉《物业委托服务合同》系烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会与东林物业公司所签，刘恒亭系该小区业主，因此对其具有法律约束力。现东林物业公司提供了烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会出具的《证明》，能够证明东林物业公司自2018年3月5日起到刘恒亭小区从事物业管理服务工作至今。而《物业委托服务合同》第六条第1款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，其中高层为1.00元／平方米／月，刘恒亭的住房建筑面积为85.83平方米，因此截至2019年3月31日的物业服务费应为1096.90元（85.83平方米*高层1.00元／平方米／月*12个月零26天）。在该合同第第七条约定业主应合同生效之日起交纳物业服务费用，且物业服务费用按季度交纳，即业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务。现刘恒亭未按约支付物业服务费，故东林物业公司有权要求其支付相应的违约金，且东林物业公司主张的违约金分段计算合理，但其起算日有误，应自每季度第一个月的11日起算。又因该合同第十五条中约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的按每天千分之三的标准向乙方支付违约金，且刘恒亭对该违约金的计算比例没有异议，因此本案所涉违约金的计算应以自2018年4月1日至2018年6月30日的物业服务费为257.49元*3‰*2018年4月11日至2019年3月31日的逾期天数354天＝273.35元；自2018年7月1日至2018年9月30日的物业服务费257.49元*3‰*2018年7月11日至2019年3月31日的逾期天数263天＝203.20元；自2018年10月1日至2018年12月31日的物业服务费257.49元*3‰*2018年10月11日至2019年3月31日的逾期天数171天＝132.09元；自2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费257.49元*3‰*2019年1月11日至2019年3月31日的逾期天数79天＝61.03元，共计669.67元。所以，东林物业公司要求刘恒亭立即支付物业服务费1096.90元及违约金669.67元的诉讼请求，有约有据，应予以支持。虽然，刘恒亭提供了三位证人出庭作证及三张照片证明东林物业公司在给小区业主提供的服务中不到位，但该三位证人均未向东林物业公司支付物业管理费，存在法律上的利害关系，不具有充分的证明力；照片上未注明拍摄时间，因此无法判断系东林物业公司管理期间刘恒亭居住小区的物业服务情况。退一步讲即使证人陈述与照片所反映的内容属实，其可作为减少物业服务费的有效证据，但不能成为刘恒亭不支付物业服务费的有效抗辩，因此一审法院对刘恒亭不同意支付物业服务费的抗辩主张不予支持。对于刘恒亭提交有关涉案小区风景树木被砍伐的照片，在无其他证据佐证的情况下，不能认定系东林物业公司所为；如刘恒亭认为确系东林物业公司所为可报警或提起另外的民事诉讼，因为其与本案不是同一法律关系，故不能成为不支付物业服务费的有效抗辩事由。对于刘恒亭抗辩主张不承认本案所涉物业服务合同的效力，认为该合同的一方当事人即烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会不具有合法性，并就此提起要求撤销该业主委员会的行政诉讼。因该诉讼与本案不属于同一法律关系，且涉案物业服务合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形；退一步讲，即使涉案物业服务合同无效，但因东林物业公司已向刘恒亭实际提供了物业服务，刘恒亭亦应支付相应的物业服务费，故刘恒亭的抗辩主张不成立。另外，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定的情形，故法院对刘恒亭要求本案中止审理的请求不予支持。综上所述，东林物业公司、刘恒亭之间的物业服务合同合法有效，东林物业公司为刘恒亭提供了物业服务，刘恒亭理应依约支付相应的费用，逾期支付应依法应承担违约责任。综上，一审法院作出判决：刘恒亭于判决生效后十日内向东林物业公司支付物业服务费1096.90元及违约金669.67元（截至2019年3月31日），合计1739.57元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元减半收取25.00元，由刘恒亭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了（2019）鲁06行终82号裁定书，证实该案与本案有关联已指定一审法院继续审理，同时也能证实涉案小区的业主委员会没有依法取得主体资格。被上诉人对裁定书的真实性没有异议，称该裁定书没有最终确认业主委员会成立不合法，涉案小区业主委员会是依法经过备案成立的。被上诉人在本院审理期间申请撤回对逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，本案二审焦点问题为：本案应否中止审理；上诉人应否支付被上诉人物业服务费，如应支付数额应如何确定。我国《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。我国《物业管理条例》第八条第一款规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。由此可见，业主大会是业主的自治组织，是物业管理区域内业主自治的最高决策机构，对物业管理活动中的重大事项具有最高的决策权，其决议反映全体业主的意志，代表全体业主对所在小区的物业管理实施监督维护全体业主的合法权益，业主大会的决定对全体业主具有约束力。业主委员会是由业主通过业主大会选举产生，仅是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。对于业主委员在行政机关的备案是否被撤销不影响业主大会的成立以及业主大会的选举结果、作出决定的事项。因此在业主大会或业主委员会的决议被撤销前其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。故上诉人以烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会成立不合法，并通过行政诉法撤销该小区业主委员会备案为由主张本案应以行政诉讼审理结果为依据，本案应中止审理，理由不当，于法无据，二审不予支持。被上诉人与烟台市牟平区锦秀豪庭小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国相关的法律法规强制性规定，应认定合法有效。即使上诉人提供证据所证明的事实属实，能够证实被上诉人在提供物业服务过程中存在对公共环境卫生清理不及时，对公用绿化、花木的养护管理不到位的情形，但该服务质量瑕疵仅属于一般瑕疵，不属于重大瑕疵，上诉人以此拒绝交付物业服务费理由不当，依法不应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：变更烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初825号民事判决为：上诉人刘恒亭于本判决生效之日起十日内向被上诉人烟台东林物业管理有限公司支付物业服务费1096.90元（截至2019年3月31日）。；如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由上诉人刘恒亭负担15元，由烟台东林物业管理有限公司负担10元。二审案件受理费50元，由上诉人刘恒亭负担20元，被上诉人烟台东林物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  慈勤哲审判员  曹红岩审判员  尹鹏亮二〇一九年九月二十六日书记员  于 杨