辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0727民初1057号原告：徐鑫,男,1970年3月4日出生,汉族,个体业者,住义县。委托诉讼代理人:关连辉,男,1976年11月14日出生,汉族,无业,住义县。被告：锦州市锦春房屋开发有限公司，住所地辽宁省锦州市经济技术开发区朝阳新路馨海园甲5-49号。法定代表人：杨振贤，该公司经理。委托诉讼代理人：李健肇，男，1993年10月26日出生，汉族，该公司职员，住凌海市。第三人：李德祥，男，1952年4月15日出生，汉族，退休工人，住义县。委托诉讼代理人：李德珍，女，1946年3月5日出生，汉族，退休工人，住义县。第三人：白国学，男，1956年4月27日出生，满族，退休工人，住义县。原告徐鑫诉被告锦州市锦春房屋开发有限公司、第三人李德祥、白国学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案,2018年9月23日作出（2018）辽0727民初1073号民事判决，原告徐鑫不服，提起上诉。2019年4月11日，锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终131号民事裁定：一、撤销辽宁省义县人民法院（2018）辽0727民初1073号民事判决；二、本案发回辽宁省义县人民法院重审。本院于2019年5月10日立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐鑫的委托诉讼代理人关连辉、第三人李德祥的委托诉讼代理人李德珍、第三人白国学到庭参加诉讼，被告锦州市锦春房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告徐鑫向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即交付坐落于义县御景新城14号楼2单元2楼16号的楼房，并给付违约金（自2015年12月6日起，以253988元为基数按日万分之三计算至交付日）；2.要求第三人李德祥从该房屋内腾迁；3.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告从被告处购买被告开发的坐落于义县御景新城14号楼2单元2楼16号的楼房，总价款为人民币253988元，并约定被告于2015年12月5日前交房。原告依约交付了购楼款，但被告拒绝交付此楼房。现此楼房已由第三人白国学卖给了李德祥，并已被李德祥实际占有并使用。故原告诉至法院，请求依法判决。被告锦州市锦春房屋开发有限公司未做答辩。第三人李德祥述称，原告所述其购买诉争楼房是不属实的，买房子哪有不办入户的，原告把钱交给谁就应该管谁要房子，而不应找第三人李德祥；白国学卖房子是在窗户上张贴了广告的，李德祥买房子也是按程序交款入户、装修，不存在非法侵占的问题，应驳回原告要求李德祥迁出此房的诉讼请求。第三人白国学述称，其于2013年10月1日承揽了义县御景新城9、13、15号楼，2014年8月1日完工，被告一直拖欠工程款和农民工工资。2015年2月11日，被告与白国学协商，用楼房抵押，工资由白国学自己融资解决，其中就包括本案诉争的楼房，双方签订了协议书和承诺书，被告出具了抵押楼房的收据，白国学在亲戚朋友那里借钱把农民工工资给付了。当时被告承诺四个月本息一次性付清，如果违约，抵押的楼房归白国学所有。后来因被告到期没有还款，借钱的人都找白国学要钱，迫于无奈白国学把抵押的楼房以每户十几万的价格便宜卖了。2016年发现被告将抵押给白国学的楼房又答应给了别人，白国学就去问被告的杨经理，答复说被告用钱将楼房抽回再卖给别人，因为给白国学抵押的楼房在前。原、被告在明知诉争的楼房已抵债给第三人白国学，且此楼又由白国学卖给第三人李德祥并且已实际入住的情况下，仍签订商品房买卖合同，其过错不在第三人，第三人不仅不承担任何违约责任，而且也拒不腾迁此房。原告徐鑫围绕其诉讼请求提交了商品房买卖合同、收款收据，第三人李德祥提交了房屋买卖协议书、收款收据，第三人白国学提交了其与被告签订的协议书，上述证据经本院审查和当庭质证，予以采信。本院经审理认定事实如下:被告锦州市锦春房屋开发有限公司是义县御景新城的开发商，第三人白国学是御景新城9、13、15号楼的实际施工人。为解决农民工工资问题，被告（甲方）与第三人白国学（乙方）于2015年2月11日达成如下协议：甲方用取得销售五证齐全的楼房抵押（8＃、9＃、13＃、14＃、15＃），每户抵押壹十万元整，开具售楼大票，工资由乙方自己融资解决，月利率5分，由甲方支付，期限为四个月，从2015年3月11日至2015年6月11日止，到期本息一次性付清。如甲方违约，还不上本息，楼房产权归乙方所有，别无任何附加条件。如到期甲方还清本息，乙方归还楼票，不得提无理要求。允许甲方单户赎回。（注：如乙方违约按现行销售价格计算冲顶乙方工程款）该协议签订后，被告锦州市锦春房屋开发建设有限公司原法定代表人李锦春在该协议书上方空白处书写：“销售：请给白国学按每户十万元开十户住宅，办理抵押担保，用以解决节前农民工工资问题。”同日，被告锦州市锦春房屋开发有限公司即按协议约定给第三人白国学开具了包括诉争楼房在内的十户住宅楼的专用收款收据。原、被告于2015年11月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告锦州市锦春房屋开发有限公司将其开发的坐落于义县御景新城14号楼2单元2层16号、建筑面积90.71平方米的房屋出售给原告徐鑫，房屋售价为人民币253988元；付款方式为2015年11月11日前一次性付清；交房时间为2015年12月5日前；逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，关于违约金未做具体约定，但在违约金标准后用括号注明“该比率应不小于第（1）项中的比率”。2015年11月25日，原告交付了合同约定的房屋价款，被告为原告出具了相应的收款收据，加盖了被告公司财务专用章。2015年12月22日，第三人白国学以人民币155000元的价格将本案诉争房屋卖给了第三人李德祥，双方签订了房屋买卖协议，白国学将被告为其出具的收款收据交付李德祥。李德祥对房屋进行了装修并实际入住。2016年原告得知自己购买的楼房已被第三人白国学卖给李德祥，并由李德祥实际入住，原告即多次找被告协商处理此事，因协商未果，原告诉至本院。本院认为，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故本案被告与第三人白国学之间于2015年2月11日所签协议中“如甲方违约，还不上本息，楼房产权归乙方所有，别无任何附加条件。”的内容应为无效约定，第三人白国学对本案诉争房屋不享有处分权。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案第三人白国学虽对诉争房屋无处分权，但其与第三人李德祥之间签订的房屋买卖协议依法应为有效合同。本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告已依照支付了全部价款，被告应履行交房义务。但本案诉争房屋现已由第三人白国学卖给李德祥，李德祥对白国学与被告之间的纠纷并不知情，其受让房屋时白国学向其交付了被告为白国学出具的房屋收款收据，李德祥也向白国学支付了相应的购房款，购买房屋后进行装修并入住至今，故第三人李德祥对诉争房屋的占有使用是合法的。被告事实上已无法履行向原告交付房屋的义务，故对原告要求被告交房及给付逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。原告可另行主张，要求被告承担其他违约责任，维护其合法权益。本案诉争房屋现虽由第三人李德祥实际占有使用，但原告徐鑫尚未取得此房屋的物权，故其要求第三人李德祥腾迁的诉求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告徐鑫的诉讼请求。案件受理费5110元，由原告徐鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张晶晶人民陪审员  郝永红人民陪审员  刘 平二〇一九年九月十六日此处空一行XXX书记员甄妍