云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3192号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县蔚州镇。特别授权代理。被告：王志强，男，1974年9月12日出生，汉族，身份证住址呼和浩特市赛罕区。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告王志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、被告王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付御品江山住宅小区4栋3单元2602号房屋2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业费2660元、生活垃圾处理费336元、二次加压费140元、消防维护费140元、电梯维保费840元；2、判令被告向原告支付违约金342元（按合同约定的每日千分之三计算，暂计算至起诉之日为342元，被告应承担违约金至物业费全部付清之日止），以上共计4458元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年4月21日与景洪凯莱地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的御品江山住宅小区提供物业服务。2016年8月16日，被告办理了房屋交付手续并签署了《交房手续流转单》及《前期物业管理服务协议》，该协议第三章第六条约定:“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。高层住宅1层1.0元/月/平方米，2-7层1.1元/月/平方米，8层及8层以上1.15元/月/平方米。”，第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2017年9月1日起被告无正当理由拒绝向原告交纳物业费，截止至2019年度，被告欠原告物业费、生活垃圾处理费、二次加压费、消防维护费、电梯维保费共计4416元，并因此产生违约金累计342元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告王志强辩称，不交费是有原因的。一、交房后被告有一年半没有居住在小区里，没有享受过物业服务。二、收费项目不合理，为此原告还被相关部门发文要求进行整改，如电梯维护费收费过高、垃圾处理费重复收费、消防维护费及二次加压费收费也不合理。三、物业交费起始时间不正确，应该是从2017年12月底开始计算到2019年9月底。四、物业提供的服务不到位，安保、小区建设设施不完善。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告佳和物业公司向本院提交的证据：1.身份证复印件，欲证明被告主体资格的事实；2.《交房手续流转单》，欲证明开发商、被告及原告于2016年8月16日办理入伙手续，交接房屋的事实；3.《前期物业管理服务协议》，欲证明被告与原告签订前期物业管理服务协议，约定双方权利、义务的事实；4.物业管理费催收函照片，欲证明被告欠原告物业费，原告进行催收的事实；6.西发改价格[2014]3号文件，欲证明二次加压、二次供水、集中供热、电梯等维护保养的费用收取标准。以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据5.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：被告王志强系景洪市御品江山住宅小区4栋3单元2602号房屋的业主。2016年8月21日,原告佳和物业公司与被告王志强签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告佳和物业公司为被告王志强所居住的御品江山住宅小区提供物业管理服务。协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确甲方交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算。该协议第四条物业管理服务费用约定“高层住宅物业服务费：一层按1.00元/月/平方米收取；二至七层1.10元/平方米/月收取，八层及八层以上1.30元/平方米/月收取；电梯电费及设备维护保养费：按照实际所产生的费用由业主或物业使用人共同支付；二次加压及消防费按0.10元/月/平方米收取；生活垃圾处置费按照《景洪市城市生活垃圾处理办法》收取；被告缴纳物业管理服务费按半年（每半年第一个月的1-15日前）缴纳，水、电费及其它代收代缴费的时间为每月15日以前。原告将业主当月发生的以上费用结算单通知被告，被告到御品江山物业服务中心缴纳；”、第六条代收代缴收费服务约定“受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水、电费用及小区内产生的水、电自然损耗费用的分摊办法，按业主所拥有产权面积逐月进行分摊。”、第十一条违约责任约定:“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”虽合同约定按1.3元/平方米/月收取，实际物业费按1.15元/平方米/月收取。2016年8月16日，被告王志强签署了《交房手续流转单》。自2017年9月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费、生活垃圾处理费、二次加压费、消防维护费、电梯维保费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费等合计4116元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，原告佳和物业公司与被告王志强签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告签署了该协议同意遵守物业管理协议，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业管理服务协议》第四条及第六条的约定，对原告要求被告支付2017年9月1日至2019年12月31日期间产生的物业费2648元（82.24平方米×1.15元/月/平方米×28个月）、代收的生活垃圾处理费336元（12元/月×28个月）、二次加压费140元（5元/月×28个月）、消防维护费140元（5元/月×28个月）、电梯维保费840元（30元/月×28个月），合计4104元的诉讼主张，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中已经对违约金进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金342元的诉讼主张于法有据，且未超出法律规定的合理范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王志强于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付御品江山住宅小区4栋3单元2602号房屋2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业费2648元、生活垃圾处理费336元、二次加压费140元、消防维护费140元、电梯维保费840元，合计4104元；二、被告王志强于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金342元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付王志强义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王志强负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 昳二〇一九年九月二十五日书记员 匡湘云