江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初3742号原告：邓茶英，女，汉族，1976年10月5日生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。被告：魏金龙，男，汉族，1959年11月24日生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：孙光辉，江西阳中阳律师事务所律师。委托代理人：沈思兰，江西阳中阳律师事务所律师。原告邓茶英诉被告魏金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓茶英及委托代理人万剑龙、被告魏金龙及委托代理人沈思兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓茶英诉称：南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初1202号民事判决书已于2018年11月1日生效，其判决原告邓茶英与被告魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效，并认定了如下事实：1998年11月20日，南昌市郊区人民政府和南昌市土地管理局郊区分局向原告发放了农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》（位于桃花五村，三层砖混结构）。南昌市房产管理局向原告发放了郊房权证02.××号《房屋所有权证》。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销号，因该合同取得的财产应当予以返还”的规定及《物权法》第三十九条“所有权人对证据的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利”的规定，被告应立即将位于桃花五村（房产证号为郊房权证02·06字第××号）的房屋腾空、返还给原告，并将该房产出租所产生的收益即租金全部返还原告邓茶英。原告为了维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即将位于桃花五村（房产证号为郊房权证02·06字第××号）的房屋腾空、返还给原告，并将农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》和郊房权证02·06字第××号《房屋所有权证》原件返还给原告；2、判令被告立即返还原告房屋租赁金共计人民币772376.72元整（二、三层租金自1998年8月16日暂计至2019年3月16日止，一楼租金自2003年1月1日暂计至2018年12月31日止，2012年7月1日至2014年7月12日期间一楼租金除外）；3、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。原告邓茶英提交如下证据：第一组证据：证据一、西湖区人民法院（2018）赣0103民初1202号民事判决书；证据二、郊房权证02.××号《房屋所有权证》；证据三、农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》；证明目的：1、原告邓茶英与被告魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效。2、1998年11月20日南昌市郊区人民政府和南昌市土地管理局向原告向发放了农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》（位于桃花五村，三层砖混结构），南昌市房产管理局向原告发放了郊房权证02.××号《房屋所有权证》。3、本案所涉三层楼房的所有权人是原告邓茶英。4、原告邓茶英对该三层楼房自1998年8月16日起出租的租金均享有权利，被告魏金龙是没有领取租金的事实和法律依据。第二组证据：证据四、南昌市西湖区人民法院（2017）0103民初205号民事判决书；证据五、南昌市中级人民法院（2017）赣01民终1979号民事判决书；证明目的：2003年1月1日至2012年1月31日及2014年7月13日至2017年8月31日期间一楼商铺租金362376.72元整已被被告魏金龙领取。第三组证据：证据六、律师函、告知函、快递单及转账票据。证明目的：原告已于2019年4月2日告知被告，并于告知时间内将房款34万元返还给了被告。第四组证据：2003年到2011年租金发放情况。证明目的：证明我方诉请要求返还的租金构成。第五组证据：2019年8月18日招商银行转账汇款凭证一份，证明原告已将34万元退还给了被告。被告魏金龙辩称：一、邓茶英要求返还涉案房屋及对应产权证件的诉请于法无据，请求法院依法驳回。（一）从双方合同约定及实际履行情况的角度出发，邓茶英要求返还房屋违背了诚实信用的商业原则。1998年8月16日，双方在自愿、平等、有偿的情况下签订了《房屋买卖协议书》并进行了公证（公证时间：1998年8月19日），约定邓茶英将位于南昌市西湖区桃花五村上的一栋3层房屋，以34万元的价格出售给被告。同年8月24日，魏金龙按照协议约定付清了34万元的购房款。邓茶英在1998年11月20日收到涉案房屋的《南昌市郊区宅基地使用证》（农居字第0051714号）及《房屋所有权证》（郊房权证02?06字第××号）后，也将产权证原件全部交付至魏金龙。钱物两清后，魏金龙持续稳定的占有、使用涉案房屋近21年，且对涉案房屋进行了装饰装修和扩建等事实上的添附行为，该添附物已成为涉案房屋不可分离的一部分。同时，涉案房屋为洪城大市场优质商铺，具备一定的商业价值，二十余年来房屋价值成倍地不断增值。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，其中诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，也是现代法治社会的一项基本法律规则，它要求人们在民事活动中应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺。现涉案房屋即将面临拆迁，邓茶英出于利益的驱动，引发诉讼，要求魏金龙迁出，该故意毁约行为严重违背了诚实信用原则，不应得到提倡与支持。（二）从“房地一致”、“一户一宅”原则的角度出发，邓茶英丧失了要求返还房屋的权利。1.农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为即包含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地所有权人）同意或认可。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为已发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，取决于买受人的态度。即双方发生纠纷后，如果买受人同意返还房屋，说明出卖人还有撤销弃权行为的条件；如果买受人不同意返还房屋，那么，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。本案中，魏金龙不同意返还房屋，根据“房地一致”的原则，邓茶英因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向魏金龙主张返还。2.邓茶英在出售涉案房屋之前，于1996年10月7日与案外人王华登记结婚。而王华属于南昌市西湖区桃花三村村民，其于2009年4月21日获得南昌市西湖区桃花三村村民委员会补偿的拆迁安置还建房，证明邓茶英一家人在桃花三村拥有另一处宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第1款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”之规定，邓茶英取得新宅基地的使用权后即失去了原宅基地的使用权，根据“一户一宅”的原则，邓茶英因已失去涉案房屋宅基地的使用权，其无权再向魏金龙主张返还房屋。3.邓茶英丈夫王华的户籍登记地址为江西省南昌市西湖区抚生南路900号9栋1单元804室，证明邓茶英一家人除上述桃花三村的一处宅基地外，还拥有稳定的住所，涉案房屋不返还并不会导致其及其家人无居住保障的状态。（三）从权衡双方利益角度出发，在邓茶英返还房款并赔偿全部的损失之前，应维持由魏金龙占有、使用涉案房屋的状态。1.即使涉案合同被判无效，但邓茶英见利忘义撕毁条约，应承担合同无效的全部责任。提请合议庭注意的是，由于邓茶英在1998年11月20日后才将涉案房屋相关产权证件交与魏金龙，签订合同时魏金龙并不知晓涉案房屋是禁止对非同一集体村民转让的农房，故魏金龙对合同无效不存在任何事实上的过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条虽规定了合同无效的处理方式，但买卖合同为双务合同，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”中的“返还”应是相互返还，将返还房款、赔偿与腾退房屋同时履行。而邓茶英承担赔偿责任的确定，有赖于对涉案房屋的评估。现南昌市西湖区没有可参照执行的符合目前市场状况的拆迁补偿安置文件，且涉案房屋并未拆迁，仅有的评估方式所做出的评估结果将严重低于涉案房屋的实际价值，这也是魏金龙不申请评估提请反诉的原因，故邓茶英要求返还房屋的诉请根据“相互返还”的规定条件未成就。退一万步讲，即便魏金龙的实际损失能够确定，而邓茶英并不认可涉案房屋添附价值与增值因素，其在拒绝向魏金龙返还购房款并赔偿全部损失的情况下，魏金龙有权依据“同时履行抗辩权”拒绝向其返还房屋。2.随着城镇化的发展、人口流动的加剧、市场经济水平的提高和全民社会基本保障体系的完善，农村房屋买卖有其客观需求，其中南昌市西湖区桃花各村也为数不少，在桃花各村普遍面临腾退补偿的前提下，生硬地判决魏金龙返还房屋，不仅显失公平，且将很大程度上造成农村社会的不稳定因素。另就本案而言，邓茶英在收取涉案房屋后，不排除其会在返还房款及赔偿损失时拒绝履行判决，也不排除其会对该房屋添附部分进行拆除或将房屋出售等事实或者法律上的处分，致使涉案房屋丧失再行评估的条件，双方权益再度陷入失衡，将给魏金龙造成无法弥补的损失。因此，在邓茶英未能返还全部购房款并赔偿魏金龙全部损失时，维持涉案房屋现有的占有使用状况，能有效保障魏金龙的合法权益，也符合合同诚信履行的应有之义。总之，为保护交易安全，鼓励诚实信用，涉案房屋以维持现状为宜，该处理方式不仅符合双方买卖房屋的真实目的，更能体现法律规定的诚信原则，彰显社会的公平正义。二、即使涉案合同无效，魏金龙不必然失去获取涉案房屋收益的权利1.邓茶英主张返还自合同签订之日起的涉案房屋3层租金共计772376.72元（除2012年7月1日至2014年7月12日一楼租金外），与事实不符。2.涉案《房屋买卖协议书》第7条关于房屋租金的条款系双方真实意思表示，未违反我国强制性法律规定，且双方遵照该条款的约定履行了将近14年，已形成了持久稳定的履行状态。同时魏金龙支付了34万元的房屋对价款，邓茶英因此交付了房屋以及用于收取涉案房屋一楼租金的存折，故魏金龙占有使用（包括出租）涉案房屋是以支付34万元房款为对价。根据权利义务相一致原则，魏金龙亦有权收取涉案房屋租金。3.南昌市西湖区人民法院做出的（2017）赣0103民初205号及（2019）赣0103民初617号民事判决、南昌市中级人民法院做出的（2017）赣01民终1979号民事判决，均认可了上述事实，并确认了魏金龙在涉案合同无效的情况下，仍享有的获取涉案房屋收益的权利。综上，即使涉案合同无效，魏金龙依旧享有对涉案房屋占有、使用及收益的权利，邓茶英的诉请没有任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回其的全部诉讼请求。被告魏金龙提交了如下证据：第一组证据：证据名称：1.王华的常住人口简项详细；2.原告与王华的《结婚登记申请书》（复印件）；3.《桃花镇三村农房拆迁安置补偿协议（复印件）》及《补充协议》（复印件），协议对应附表《朝阳片区三村安置点拆迁费、补偿结算明细表》（复印件）、《西湖区农房房屋拆迁调查表》（复印件）；4.《南昌市卖房申请表与买房申请表》。证明目的：1.原告在涉案协议签订前，于1996年10月7日与王华登记结婚，二人于2009年4月21日获得南昌市西湖区桃花镇三村村民委员会补偿的拆迁安置还建房，根据“一户一宅”的原则，原告早已失去涉案房屋宅基地使用权，无权再要求返还房屋。2.原告售房原因是自有住房，且除上述桃花三村的宅基地外，原告及其家人在南昌市西湖区抚生南路900号9栋1单元804室另有住所，涉案房屋不返还并不会导致其及其家人无处可居的状态。第二组证据名称：涉案房屋现状照片两张。证明目的：时隔20余年，涉案房屋价值成倍地不断上扬，且被告在该期间对涉案房屋进行了装修、扩建（加建二层）等事实上的添附行为，添附物已成为房屋不可分割的一部分，添附部分现也无法鉴定和评估。第三组证据名称：南昌市西湖区云飞路636号“城市万象广场”销售宣传单。证据目的：在南昌市西湖区云飞路636号（桃花镇十里庙王村）公开出售的集体土地上建设的小产权房，均价为每平方米7000元。希望法庭能实地调查核实。第四组证据名称：客户回单一份证明目的：证明被告方将原告方于2019年4月2日返还的购房款，被告于2019年5月28日原路退回，并退回了此期间的156元的利息，被告方对原告单方面返还购房款的行为不予认可。第五组证据：《南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划》（洪府厅字【2015】152号）；《关于南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划的批复》；涉案房屋拆迁编号照片；“文明南昌”公众号于2019年5月25日发布《刚刚宣布！洪城大市场要搬迁了！时间已确定！》的文章；江西日报于2019年5月29日刊登《洪城大市场启动搬迁工作》的新闻报道。证明目的：涉案房屋所处的五华市场属于区位优势明显的洪城商贸综合片区，已被南昌市政府纳入至南昌市洪城商圈及周边地区控制性详细规划范围内。新洪城大市场将在今年9月开始交付运营，老市场包括洪城大市场、五华市场也将同步全面关停、拆除，涉案房屋将启动拆迁工作已为期不远。第六组证据：2019年8月13日和9月11日中国建设银行客户回单。证明目的：2019年4月2日原告将34万元购房款单方面返还被告，并在被告明确拒绝并将该购房款退还给原告的前提下，又以同样的方式返还购房款。对此被告均予以返还。对于原告该种违背诚实、守信、公平、合理的行为不应当得到法律支持。经审理查明，1998年8月16日，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》并进行公证。协议书中约定：原告将其坐落在南昌市桃花五村自建三层楼房一栋，（注：房产证号郊房权证02·06字第××号）以人民币340000元整的价格出售给原告，房地产权归被告所有。原告全权委托被告办理房地产权和宅基地证过户手续。如因原告在办理房地产权过户时未能提供有效证件或因属于被告有关乡村影响不能办过户手续及不能转卖时，原告应按当时的市场房地产价补上应补差额部分，同时退还被告原付给的房款并按当时同期银行定期存款利息补齐息金，并赔偿原告的经济损失100000元整。现底层租金归村收取，二、三层归被告收取。底层村收租期满或提前时，以后租金全部归被告收取，原告应及时协助被告与村联系将租金转与被告。签约后，原告邓茶英收到被告支付的购房款340000元，并于同年8月24日向被告出具收条，原告亦将收取村里支付租金的存折交给被告。自房屋买卖协议签订后至2012年2月的房屋租金一直由原告收取。但自2012年2月被告将收取村里现金的存折挂失，截取了2012年2月之后的租金。魏金龙于2017年1月16日向本院提起诉讼。2017年6月26日，本院做出（2017）赣0103民初205号民事判决，判决邓茶英一次性向魏金龙返还租金112570元（2014年7月13日-2017年8月31日）。此后，原、被告均上诉至南昌市中级人民法院，2017年10月17日南昌市中级人民法院做出（2017）赣01民终1979号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年，邓茶英向本院起诉，要求确认上述《房屋买卖协议书》属于无效合同，2018年7月5日，本院做出（2018）赣0103民初1202号民事判决，判决邓茶英与魏金龙于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效。本案庭审中，被告认可，与诉争房屋相关的农居字第0051714号南昌市郊区宅基地使用证及郊房权证字02.××号房屋所有权证由其掌管。上述事实，有原、被告陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，原、被告间《房屋买卖协议书》被认定为无效，《合同法》规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，合同的标的物房屋未灭失，而被告因合同无效而缺乏占有、使用诉争房屋的权利来源，故房屋返还具有必要性及可行性，依法应予返还。同时，被告应将农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》和郊房权证02·06字第××号《房屋所有权证》原件返还原告。被告辩称原告出售房屋的行为应视为已抛弃宅基地使用权。且根据一户一宅的原则，原告及其家人在其他集体经济组织另有宅基地，故依法不再享有本案诉争房屋对应的宅基地使用权。对此，本院认为，因宅基地使用权的收回系行政范畴事宜，亦需要通过集体经济组织确认收回及另行分配，非经特定程序，无法径直在民事判决中认定被告丧失对该宅基地的使用权。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。诉争房屋在被告占有期间进行了添附，且合同无效时，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应该各自承担相应的责任。在被告归还房屋的情况下，存在对添附部分的补偿及双方责任清算问题。但经本院释明，被告坚持不提出对诉争房屋整体及添附部分价值进行评估。故上述补偿及赔偿问题，可在本案之后，由被告另行主张。原告要求被告返还自1998年8月16日暂计至2019年3月16日止的二、三层租金，即自2003年1月1日暂计至2018年12月31日止的一楼租金的诉讼请求，虽双方买卖合同后被确认无效，被告向原告支付了34万元购房款，在原告依法主张房屋返还之前，被告基于其支付的对价占有、使用该房屋，符合权利义务相一致原则及公平原则。原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告魏金龙于本判决生效之日起十五日内将桃花五村房产证号为郊房权证02.××号的房屋及农居字第0051714号《南昌市郊区宅基地使用证》、郊房权证02·06字第××号《房屋所有权证》返还给原告邓茶英；二、驳回原告邓茶英的其他诉讼请求。案件受理费11524元，由原告邓茶英承担5000元，被告魏金龙承担6524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  黄 迁人民陪审员  史隆铃人民陪审员  谌文琴二〇一九年九月二十五日书 记 员  谢 源