广东省珠海市斗门区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0403民初1707号 原告（反诉被告）：珠海世荣物业管理服务有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号1栋2楼A1，统一社会信用代码91440400553667649U。 法定代表人：周号心，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：杨琴，女，员工。 委托诉讼代理人：崔粲粲，女，员工。 被告（反诉原告）：陆华梅，女，1985年12月13日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 委托诉讼代理人：李德光，男，1978年10月16日出生，汉族，住广东省遂溪县，系被告（反诉原告）陆华梅的丈夫。 原告（反诉被告）珠海世荣物业管理服务有限公司（以下简称世荣公司）与被告（反诉原告）陆华梅（以下简称陆华梅）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。审理过程中陆华梅提出反诉，不符合小额诉讼条件，本院依法适用简易程序的其他规定审理。世荣公司委托诉讼代理人杨琴、崔粲粲，陆华梅及其委托诉讼代理人李德光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）世荣公司向本院提出诉讼请求：１．请求判令陆华梅支付2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费3,601.8元、公摊水电费159.45元，共3,761.25元（暂计至2019年3月31日，请求计算至付清之日止）；２．请求判令陆华梅支付滞纳金1,357.26元（暂计至2019年3月31日，请求计算至被告付清拖欠物业管理费及公摊水电费之日止）；3.请求判令陆华梅支付机动车停放服务费1,628元；4.请求判令陆华梅承担本案诉讼费。 事实和理由：陆华梅购买了位于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道1399号35栋2单元2501房，我公司于2016年8月16日与陆华梅签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），合同约定由我公司向陆华梅提供物业管理服务，陆华梅向我公司支付物业管理费。依据《前期物业合同》第五条约定的物业管理费与公摊水电费收费标准，自2018年7月1日至2019年3月31日期间，陆华梅欠缴的物业管理费及公共电费共计3,761.25元，但经我公司多次电话及短信催缴，陆华梅均未向我公司支付上述费用。根据《前期物业合同》第六条约定的机动车停放服务费的收取标准，陆华梅车牌号为粤TGU837的车辆于2018年10月15日至2019年3月10日期间多次进出小区，并将车辆停放在小区车位上，由此产生机动车车辆停放服务费784元；陆华梅车牌号粤T51S11的车辆于2018年10月15日至2019年3月10日期间多次进出小区，并将车辆停在小区停车位上，由此产生机动车停放服务费844元，我公司多次向陆华梅催缴两项车辆停放服务费，陆华梅拒绝交纳。根据《前期物业合同》第七条第二款之规定：“业主或非业主使用人应于每月10日前向乙方交纳当月的物业管理费等费用。业主或者非业主使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金”。陆华梅应当向我公司支付滞纳金。 原告（反诉被告）世荣公司向本院提交了如下证据： 证据1，世荣公司与陆华梅于2016年8月16日签订的《前期物业合同》，拟证明双方签订了物业管理服务协议，陆华梅应按照协议约定支付物业管理费、公摊电费及承担逾期支付的滞纳金； 证据2，业主入伙登记表，拟证明粤TGU837、粤T51S11为陆华梅所属车辆，世荣公司通过陆华梅在业主入伙登记表上留的联系方式多次联系陆华梅，要求支付拖欠的物业管理费及车辆停放管理费的事实； 证据3，催缴物业费短信截图，拟证明内容同上； 证据4，欠费通知单，拟证明自2018年7月1日起暂计至2019年3月31日止的期间内，陆华梅拖欠世荣公司物业管理费、公摊电费以及由此产生的滞纳金明细； 证据5，陆华梅车辆停放照片，拟证明陆华梅车辆停放在小区的事实； 证据6，陆华梅车辆停放明细，拟证明陆华梅车辆进出小区记录及世荣公司根据记录核算陆华梅车辆停放服务费明细； 证据7，世荣公司与开发商签订的《前期物业合同》，拟证明开发商委托世荣公司对小区进行物业管理服务； 证据8，珠海市物业服务合同备案表，拟证明双方签订的物业服务合同经房地产主管部门备案认可； 证据9，备案回执，拟证明内容同上； 证据10，珠海特区报2013年8月15日的公告，拟证明开发商已按法律规定进行招投标工作，在竞标人少于3人的情况下，开发商与世荣公司协商一致由世荣公司负责对小区进行物业管理工作。 被告（反诉原告）陆华梅辩称：我并非主观上不愿意交纳物业管理费、公摊水电费及机动车辆停放管理费，而是由于：1.在收房时，世荣公司要求先签收房子的相关文件和业主入伙登记表，再安排我查看房屋，且我查看房子后发现诸多问题是由于世荣公司的忽悠和不负责任，世荣公司与开发商恶意串通制定收楼流程，侵犯我们业主的合法权益。2.关于公摊水电费，根据《珠海经济特区物业管理条例》第六十八条的规定和《前期物业合同》第五条的约定，世荣公司应定期公布公共水电费相关的详细数据和证明材料，如：水电的具体用途，建筑物的具体位置，总建筑面积和证明材料，水电表的抄表时间，水电的单价，相关业主的面积和分摊占比等，我们小区业主一直要求原告提供，但是世荣公司总以各种理由推托。3.关于2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费3,601.8元，首先，《前期物业合同》是与开发商买房时捆绑签订的，是一种强买强卖的交易，而且住宅物业的建设单位应当通过物业管理的招投标平台，以招投标的方式选聘物业服务企业，而世荣公司获得小区的物业管理是通过与开发商以协议的方式获得，违反了法律规定；《前期物业合同》很多条款违背了《珠海经济特区物业管理条例》的相关规定和精神。4.关于机动车停放服务费1,628元，小区露天停车位应属于业主共有，世荣公司无权规定露天停车位的收费标准，世荣公司收取机动车停放服务费是一种乱收费行为。 被告（反诉原告）陆华梅向本院提出反诉请求：1.确认世荣公司与我签订的《前期物业合同》无效，要求世荣公司返还我已交纳的物业管理费和公摊水电费2,895.58元；2.要求世荣公司承担从2017年11月10日至2018年6月30日房屋空置待维修期间的物业管理费和公摊水电费；3.要求世荣公司承担本案的诉讼费用。 事实和理由：一、《前期物业合同》是我与开发商珠海市斗门区世荣实业有限公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同（预售）》时与世荣公司捆绑签订的，是强买强卖的交易，也未经过物业管理招投标平台选聘物业公司，而是开发商直接给自己旗下的世荣公司，世荣公司通过恶意串通、弄虚作假的方式取得小区物业管理，违反了《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条的规定。二、《前期物业合同》第五十六条违反了《珠海经济特区物业管理条例》第六十条的规定。三、2017年11月10日我接收房子时，世荣公司要求我在未查看房子之前先签收房屋合格的相关文件、《业主入伙登记表》以及交纳三个月的物业管理费，而我查看房屋之后发现房屋存在严重的质量问题并反馈给世荣公司，但是一直没有得到解决，直到小区业主联合曝光之后才得到解决，世荣公司非法操控业主收房的行为违反了《珠海经济特区物业管理条例》第五十八条的规定。四、《前期物业合同》第六条违反了《珠海经济特区物业管理条例》第十九条、第七十八条的规定，小区内的室外停车位和道路所有权人为小区的全体业主，世荣公司在未经业主大会或全体业主的授权下，无权规定小区机动车停放服务费的标准，也无权收取机动车停放服务费。五、世荣公司在未经业主大会或全体业主的授权下私自将小区35栋后面一排停车位改为商用电动车充电站，且将收益据为己有的行为违反了《珠海经济特区物业管理条例》第七十八条的规定。故此，我拒绝向世荣公司交纳物业管理费、公摊水电费、机动车辆停放管理费。 陆华梅向本院提交如下证据： 证据1,小区房屋问题新闻曝光视频，拟证明世荣公司在业主收房时存在欺瞒侵犯业主合法权益，造成有质量问题的房屋被业主签收； 证据2，小区车卡、百叶窗问题居委会调解录音，拟证明世荣公司存在乱收费、服务质量差的问题； 证据3，与世荣公司沟通车卡、百叶窗问题的录音，拟证明内容同上； 证据4，开发商解释车卡、百叶窗问题的视频，拟证明内容同上； 证据5，小区35栋2501房质量问题视频，拟证明小区房屋存在严重质量问题； 证据6，小区42栋业主房屋质量问题录音，拟证明世荣公司提供的物业服务质量差、不作为； 证据7，小区42栋业主房屋质量问题录音，拟证明内容同上； 证据8，陆华梅中国农业银行交易明细清单，拟证明世荣公司于2018年5月14日物业扣费1,277.69元、2018年6月12日物业扣费1,200.6元； 证据9，李德光中国工商银行借记卡交易明细清单，拟证明世荣公司于2017年11月10日物业扣费1,200.6元； 证据10，小区业主群微信聊天截图，拟证明世荣公司物业服务质量差、乱收费造成业主不满； 证据11，小区业主集体联名声明和要求，拟证明世荣公司非法操控业主接收房子； 证据12，陆华梅收房时拍摄的小区6、7、8期业主收楼流程图照片，拟证明世荣公司要求业主按该流程收房，否则不让收房； 证据13，小区保安上班时间玩手机照片两张，拟证明世荣公司对小区公共秩序、安全的维护严重失职，违反了《前期物业合同》第三条第一款第一项关于公共秩序维护的约定； 证据14，小区门岗、保安亭无人站岗值守的照片一张，拟证明内容同上； 证据15，小区公共路灯白天长亮的照片一张，拟证明世荣公司对公用设施设备的维护和管理失职，违反了《前期物业合同》第三条第一款第一项关于物业公用部位、公用设施设备的维护和管理的约定； 证据16，小区垃圾桶旁道路有异味、不清洁、无人清洗的照片一张，拟证明世荣公司违反了《前期物业合同》第三条第一款第一项关于公共环境卫生的约定； 证据17，小区墙壁发霉的照片一张，拟证明世荣公司日常环境卫生管理失职，违反《前期物业合同》第三条第一款第一项关于公共环境卫生的约定； 证据18，小区天花板发霉的照片一张，拟证明内容同上； 证据19，小区水泵故障，公共水池不干净、有异味的照片一张，拟证明世荣公司日常基本服务中公共设施设备维护和管理失职； 证据20，小区消防器报警无人处理的照片一张，拟证明世荣公司日常基本服务消防管理严重失职； 证据21，小区乱摆摊照片一张，拟证明世荣公司日常基本服务中生活服务设施的维护和管理失职； 证据22，小区公共通道乱摆杂物和乱停机动车照片四张，拟证明世荣公司日常基本服务中公共环境卫生严重失职、机动车停放管理严重失职； 证据23，小区清洁工未穿制服照片一张，拟证明世荣公司基本服务人员综合管理失职； 证据24，珠海市物业服务合同备案表，拟证明世荣公司并非通过竞聘的方式获得小区的物业管理服务，同时也证明世荣公司的前期物业合同存在欺诈； 证据25，2018年8月19日与世荣公司领导层讨论解决问题会议现场的照片一张，拟证明与世荣公司讨论解决物业服务质量问题，但最终没有解决； 证据26，小区公共喷泉水池有异味、不干净的视频，拟证明世荣公司日常基本服务的物业公共设施设备的维护和管理严重失职； 证据27，小区门岗和保安亭无人站岗的视频，拟证明世荣公司日常基本服务的公共秩序和安全维护严重失职； 证据28，门岗保安值班玩手机的视频，拟证明内容同上； 证据29，小区清洁工未穿着制服的视频，拟证明世荣公司基本服务人员综合管理失职； 证据30，小区清洁工未穿着制服的视频，拟证明内容同上； 证据31，小区一号门岗乱摆广告的视频，拟证明世荣公司日常基本服务的生活设施的维修养护和管理严重失职； 证据32，小区18栋百叶窗摇摇欲坠数月无人处理，拟证明世荣公司日常基本服务的公共设备的维护和管理严重失职，小区存在巨大的安全隐患； 证据33，小区业主提供的卫生清洁视频，拟证明世荣公司日常基本服务的公共环境卫生差和管理严重失职； 证据34，小区业主提供的卫生清洁视频，拟证明内容同上； 证据35，陆华梅不动产权证书，拟证明该房子已经登记在陆华梅名下； 证据36，照片八张：电梯门口地板砖照片四张，拟证明世荣公司日常基本服务的公共环境卫生失职；小区公共道路宠物粪便无人清扫的照片两张，拟证明世荣公司日常基本服务的公共环境卫生失职；维修申请单两张，拟证明世荣公司欺诈业主，不合理收费；小区内人工湖旁护栏损坏的照片一张，拟证明世荣公司基本日常基本服务的公共公用设备设施的维护和管理失职；小区入口车辆排长龙的照片一张，拟证明世荣公司没有开放小区的其他进出口，违反了交通、车辆停放秩序、停车场管理的约定。 原告（反诉被告）世荣公司辩称：一、我公司与开发商签署的《前期物业合同》经过住建局备案，该合同合法有效，陆华梅应按照合同约定支付物业管理费和公摊水电费。开发商以协议的方式委托我公司对小区提供物业管理服务并签订了《蓝湾半岛物业服务合同》，且该合同也经过住建局、物价局备案。我公司与陆华梅于2018年8月16日签订了《前期物业合同》，所以陆华梅应当根据合同的约定按时足额交纳物业管理费用。二、我公司与陆华梅签订的为前期物业服务合同，而非物业服务合同，前期物业服务合同是在业主大会成立前，由开发商选聘物业管理服务公司为其开发小区提供物业管理服务而签订的合同，而我公司与陆华梅签订的则是前期物业服务合同。而陆华梅所称的《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定的物业服务合同是成立业主大会之后，由业主大会选聘的物业服务企业与业主签订的合同。且根据《珠海经济特区物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此可见，前期物业服务合同的期限可以约定至物业服务合同生效时止。三、陆华梅称我公司安排并要求业主在查看房子前签收房子合格的相关文件，以及开发商与我公司恶意串通、弄虚作假侵害业主利益并无依据。陆华梅是在查验所购买的房屋后才在我公司的电子设备上签字的，不存在未验收就要求陆华梅签字的情况。至于陆华梅所称房屋存在质量问题，该问题与本案无关；就算有关联，问题也得到了解决，陆华梅不能以此作为其拒绝交纳物业管理费的理由。四、我公司并未利用公共区域进行经营，我公司向陆华梅收取的是车辆停放服务费，并非车辆停放费。根据我公司与陆华梅签订的《前期物业合同》的约定，我公司向车位使用人收取的是车辆停放的服务费，包括保安巡逻、指挥交通、车辆异常提醒等服务的费用，且合同也经过物价管理部门备案，服务费价格也得到物价局的认可。另，我公司在小区内安装电动车充电桩是根据部分业主的要求而安装的，是为了方便使用电动车的业主停放和充电，充电收取的电费也是直接与供电公司结算，我公司并未在其中收取差价，不存在经营行为。故此，陆华梅称与我公司签订的《前期物业合同》无效于法无据，恳请驳回陆华梅的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陆华梅对世荣公司的证据质证意见如下： 对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，证据1中的第三条第一款基本服务中的日常服务、综合管理，世荣公司的物业服务工作不到位，小区脏乱、员工管理松散；第六条的约定违反《珠海经济特区物业管理条例》第十九条的规定；第二十六条的约定与《珠海经济特区物业管理条例》第六十条的规定不符；世荣公司获得小区物业管理的方式违反了《珠海经济特区物业管理条例》第五十六条的规定；世荣公司私建电动车充电桩的行为违反了《珠海经济特区物业管理条例》第七十八条的规定。对证据2的真实性无异议，但是填表时没有带我去看房，而是填表半个小时后才带我去看房，该表应在看房无问题之后再签，世荣公司的做法违反了《珠海经济特区物业管理条例》的规定。对证据3的真实性、合法性无异议，但是我们有反馈不交物业费的原因，世荣公司没有回应。对证据4的三性不予认可。对证据5的真实性、合法性无异议，但是我的车是停在公摊面积上。对证据6的三性不予认可，我2018年12月底入住之后每天都有把车停在公摊面积上，公摊面积为业主所有，停车费的收取应由业主投票决定，世荣公司无权收费。对证据7的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，根据《珠海经济特区物业管理条例》的规定，小区的物业企业的选聘应当通过招投标的方式，而世荣公司是通过与开发商协商获得，不合法。对证据8的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，备案表上的合同期限为2013年10月1日至2016年9月30日，2016年10月1日后世荣公司无资质，且备案表上明确住宅的收费标准为2.6元/平方米/月，而世荣公司实际收费为2.8元/平方米/月，不合法。对证据9的三性不予认可，回执没有具体日期，且复印件上的红色公章为珠海市斗门区住房保障和物业管理中心与原盖章单位珠海市斗门区住房和城乡建设局是两个不同单位，不合法，且回执也是2013年盖的章。对证据10的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，世荣公司没有证据证明参与竞标的人数少于3人，且根据《珠海经济特区物业管理条例》的规定，招投标需要在政府的物业招投标网进行。 世荣公司对陆华梅的证据质证意见如下：对证据1至证据7，均与本案无关。对证据8、9无异议。对证据10，微信群中聊天的人不能确定是不是小区的业主，从截图看，仅少数业主，且谈论的都是房屋装修质量问题，与本案无关。对证据11的三性不予认可，没有证据证明我公司非法操控业主接收房子。对证据12的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，图片比较模糊，且流程只是指引，收楼时业主有异议可以提出，可以不签字，而陆华梅收楼已经过去一年多才提出，不合情理。对证据13的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，照片里面并不能体现该人员就是我方的工作人员。对证据14的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，图片中的门岗是一个保安巡逻签到的门岗，该门岗不会安排人员24小时值班。对证据15的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，照片只是一瞬间的定格，并不能证明公共路灯一直是开着，我们只是检修的时候才会把灯打开。对证据16的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，小区的卫生我方会定期打扫，但不会无时无刻予以清扫，在两次清扫之间肯定有时间差，在这期间，可能由于业主的行为会导致地面暂时出现不清洁的现象，但并不能证明我方对该处的卫生有失职行为，也不能证明该处长期处于不卫生的状态。对证据17、18的三性不予认可，该处并不能体现就是案涉小区，并且墙壁发霉的现象，是由于天气原因造成，不能通过我方进行卫生打扫就能够解决。对证据19的三性不予认可，该证据并不能证明是本小区的水泵，也不能证明该水池处于脏乱的状态。对证据20的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，图片中只显示了报警器反映有处于火警的状态，并不能证明我方的服务处于失职。对证据21的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该照片显示是在业主收楼期间我方临时搭的一个摊位，并早已拆除，该摊位所收的费用已用于公共支出，并予以公告，该行为符合前期物业服务合同的约定。对证据22的真实性无异议，合法性、关联性不予认可，该区域是由于小区内回收废品工作人员对废品进行回收，该处是废品回收工作人员将回收的废品暂时存放，待回收工作完成会将废品清理。对证据23的真实性、合法性无异议，该员工为新入职员工，所以暂时还没能定制工服，故其在上班期间穿着自己的衣服，到目前该员工已经拿到了定制的工服，并已在上班期间穿着工服。对证据24的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我方是通过合法途径获取小区的物业管理服务，并不存在任何的欺诈行为。对证据25的三性不予认可，并不能证明图片中的人员是正在讨论解决相关物业服务质量的问题。对证据26的质证意见与证据16的质证意见是一致。对证据27、28三性不予认可，不能证明视频中为我方工作人员。对证据29、30与证据23的质证意见一致。对证据31的关联性有异议，小区一号门岗摆放广告并未影响业主日常生活，属于我方正常的招用广告的行为。对证据32的关联性有异议，视频中显示的是该百叶窗处于损毁状态仅仅是拍摄时的状态，该百叶窗已于2019年8月21日维修完毕，不能证明我方疏于管理。对证据33的合法性、关联性有异议，视频显示我方工作人员每天都会前往拍摄地点进行打扫，并且从视频中也能看出拍摄地点的卫生状况良好，证明我方按照合同约定提供了相关的服务，并且也达到了合同约定的目的。对证据34的三性不予认可，视频不能证明拍摄地点为案涉房屋，拍摄的时间没有覆盖我方工作人员的全部工作时间。对证据35的三性没有异议。对证据36的三性不予认可，照片无法证明拍摄地点为小区的公共区域；在我方清洁员工两次清扫期间会有时间差，可能出现图片中的情况，但是并不能证明一直处于这个状态，我方员工发现时或者下次清扫时会进行清理；维修申请单中已写明我方在维修之前已经进行询价并且聘用报价较低的一方提供维修服务，不能证明我方存在欺诈行为；护栏图片可以证明我方在发现护栏存在安全隐患之后，立即张贴警示并且摆放危险提示牌，提醒业主注意安全，图片只能显示拍摄时的状态，不能够证明处于持续状态；车辆排长龙是业主出行的高峰期导致车辆排长队，不是我方的过错造成，有一个进出口未开放，原因是大门前面的市政道路正在维修。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对世荣公司和陆华梅提交的证据，本院认证如下： 对世荣公司提供的10份证据，陆华梅对证据1、2、3、5、6、7、8、10的真实性均无异议，这些证据来源合法，与本案有关联性，本院应予采纳。证据4欠费通知单，陆华梅签订了《前期物业合同》，应当知道何时交纳物业服务费，世荣公司已张贴了欠费通知单，陆华梅称未收到相关通知，本院不予采信。陆华梅对世荣公司提交的证据9前期物业服务合同备案回执的真实性有异议，认为备案回执上的两个公章分属两个不同单位，分别是珠海市斗门区住房和城乡建设局、珠海市斗门区住房保障和物业管理中心，世荣公司当庭提交的备案回执，可见到珠海市斗门区住房保障和物业管理中心的公章是红色，珠海市斗门区住房和城乡建设局的公章是黑色，陆华梅认为世荣公司存在伪造证据的嫌疑，世荣公司称是由于政府部门业务调整所致。本院对世荣公司提交的证据1至8和证据10均予以认可，对证据9的真实性不予认可。 对陆华梅提供的36份证据，世荣公司对证据8、9、24、35的真实性无异议，证据来源合法，与本案有关联，本院予以采纳。世荣公司对证据12、13、14、15、16、20、21、22、23、26、29、30、33的真实性无异议，但是与本案不具有关联性，本院依法不予采纳。世荣公司对证据1至7、10、11、17、18、19、25、27、28、31、32、34、36的证据三性不予认可，该类证据或者为照片、或者为视频，证据来源不明，且与本案无关联，本院不予采纳。 根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实： 2013年8月15日，开发商在《珠海特区报》上刊登了蓝湾半岛物业管理项目招标公告，截标时间为2013年8月26日17时前。世荣公司于2013年与开发商签订了《蓝湾半岛前期物业服务合同》。 2016年8月16日，世荣公司与陆华梅签订了《前期物业合同》。2017年11月10日，陆华梅在开发商的入伙登记表上签名，并登记了粤TGU837、粤T51S11两辆汽车。当天，世荣公司通过陆华梅丈夫李德光名下中国工商银行借记卡账户划扣了三个月的物业服务费1,200.6元，之后，世荣公司又于2018年5月14日和2018年6月12日分别从陆华梅名下中国农业银行账户划扣1,277.69元、417.29元，也就是说陆华梅向世荣公司交纳了2017年11月1日至2018年6月30日期间的物业服务费及公摊费共计2,895.58元。陆华梅登记在入伙登记表上的两辆汽车在2018年10月至2019年3月期间多次进出小区并停放在小区露天停车位。2018年7月1日之后，陆华梅拒绝向世荣公司交纳物业服务费及相关费用。 位于珠海市斗门区珠峰大道1399号35栋2单元2501房的权属人为陆华梅，该房屋建筑面积为142.93平方米，该房屋竣工时间是2017年8月。陆华梅于2017年11月10日收楼，之后办理了不动产权证。涉案小区至今未成立业主委员会。 世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》约定：合同期限从2013年7月1日至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取；露天车位计时制中小型车辆为3元/小时；业主或非业主使用人应于每月10日前缴纳当月的物业服务费等费用，逾期缴纳每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取； 世荣公司与陆华梅签订的《前期物业合同》约定：合同期限从建设单位交付本物业之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取；露天车位计时制中小型车辆为2元/小时；业主或非业主使用人应于每月10日前缴纳当月的物业服务费等费用，逾期缴纳每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。 本院认为：一、关于世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》是否有效的问题。 国务院《物业管理条例》第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。上述规定非效力性强制性规定，就算开发商没有经过招投标程序直接将蓝湾半岛物业管理项目直接通过协议交给世荣公司，只要合同内容合法、不侵犯社会公共利益，亦为有效，因此，本院认定世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》合法有效。陆华梅主张世荣公司未经过招投标获得涉案小区的物业管理违法，本院不予采信。 根据国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，因此，陆华梅在签订商品房买卖合同时应当包含前期物业服务合同，世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》对陆华梅有法律约束力。 2016年8月16日世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》，世荣公司与陆华梅均是具有完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律规定、侵犯社会公共利益，完全符合合同的有效要件，《前期物业合同》合法有效，对陆华梅有法律约束力。 二、关于业主从何时开始交纳物业服务费的问题。 根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条中关于物业费纠纷的处理的第6点的规定，业主应自房屋交付之日起支付物业费。从陆华梅提交的不动产权证可知，陆华梅的房屋的竣工时间是2017年8月，即该房屋在2017年8月已具备法定的交付条件，陆华梅于2017年11月10日在开发商的入伙登记表上签名，本院认定开发商已经于2017年11月10日将该房屋交付陆华梅。根据上述规定，陆华梅应从房屋交付之日即2017年11月10日起交纳物业服务费。 三、关于世荣公司提供物业服务的质量问题。 陆华梅诉称世荣公司违反了《前期物业合同》的约定，包括日常服务的环境卫生、公共秩序、车辆停放、消防管理、公用设施设备维护和管理、生活服务设施的维修养护和管理；综合管理的人员管理等方面失职。根据世荣公司与开发商签订的《蓝湾半岛前期物业服务合同》以及世荣公司与陆华梅签订的《前期物业合同》关于物业服务的条款，世荣公司对涉案小区已基本上按照前期物业合同提供了物业服务，业主依法应当及时缴纳物业服务费。 四、关于陆华梅诉称涉案房屋的质量问题。 本院认为，陆华梅提出的意见实质上是房屋装修的质量问题，不是房屋本身的质量问题，涉及房屋的装修合同关系是陆华梅与装修公司之间的法律关系，与本案无关。 五、关于世荣公司的诉讼请求。 （一）物业服务费。根据双方签订的《前期物业合同》第五条的约定，陆华梅负有按时交纳物业服务费的义务，按照该合同的约定，住宅（含一楼）按建筑面积每月每平方米2.8元收取，陆华梅的房屋建筑面积为142.93平方米，每月物业服务费为400.20元（142.93平方米×2.8元），从2018年7月1日至2019年3月31日共计9个月，物业服务费共计3,601.80元（400.20元×9个月），世荣公司要求陆华梅支付2018年7月1日至2019年3月31日共计9个月3,601.80元，本院予以支持。 （二）公摊水电费。根据双方签订的《前期物业合同》的约定，公共水电费由相关业主按所占建筑面积按月共同分摊，与物业服务费一同收取。本案中，世荣公司没有提交相关的水电费发票，不能证明世荣公司已向有关部门缴纳了相关的水电费，因此，世荣公司此项请求，证据不足，本院不予支持。 （三）滞纳金。根据双方签订的《前期物业合同》第八条第二款的约定，逾期应交纳每日千分之三的滞纳金，如逾期334天则滞纳金超过千分之一千，即滞纳金超过物业服务费本金。陆华梅每月应交的物业服务费为400.20元，按照合同约定，2018年7月份的物业服务费应当于2018年7月10日交纳，滞纳金应当从2018年7月11日起计算法庭辩论前2019年8月28日止为413天，滞纳金为495.84元（400.20元×0.003/天×413天），明显超过物业服务费本金400.20元。本院予以酌情确定陆华梅应当向世荣公司按照上述标准支付滞纳金，拖欠每个月物业服务费的滞纳金从当月的11日起算，计至实际清偿之日止，但每月物业服务费的滞纳金数额，以不超过当月物业服务费本金400.20元为限。 （四）机动车停放服务费。根据陆华梅与世荣公司签订的《前期物业合同》第六条第一款的约定，陆华梅应根据机动车停放服务费标准交纳机动车停放服务费，按照世荣公司提交的陆华梅车辆停放时间列表，陆华梅当庭质证时，承认每天有两辆汽车停放在小区的露天地方，合同约定露天车位计时制是中小型车辆为2元/小时。世荣公司按照每小时2元计算并要求陆华梅支付机动车停放服务费1,628元，符合合同的约定，事实清楚，理由和证据充分，本院予以支持。 六、关于陆华梅的反诉。 世荣公司与开发商采用协议方式签订《蓝湾半岛前期物业服务合同》和世荣公司与陆华梅签订《前期物业合同》合法有效，业主依法应当在收楼之日起交纳物业服务费。陆华梅以世荣公司获得小区物业管理的方式不合法为由拒绝交纳物业费，反诉要求世荣公司退还已交的2017年11月10日至2018年6月30日期间的物业服务费和公摊电费共计2,895.58元，事实不清，理由和证据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体若干法律问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、被告（反诉原告）陆华梅于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）珠海世荣物业管理服务有限公司2018年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3601.8元； 二、被告（反诉原告）陆华梅于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）珠海世荣物业管理服务有限公司2018年7月1日至2019年3月31日期间的机动车停放服务费1628元； 三、被告（反诉原告）陆华梅于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）珠海世荣物业管理服务有限公司拖欠2018年7月1日至2019年3月31日期间共9个月物业服务费的滞纳金（每月物业服务费的滞纳金以400.20元为基数，从当月11日起至本判决确定的履行之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月物业服务费的滞纳金的数额，以不超过当月物业服务费的本金400.20元为限）； 四、驳回原告（反诉被告）珠海世荣物业管理服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陆华梅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（世荣公司已预交），由陆华梅负担。 反诉费25元（陆华梅已预交），由陆华梅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。 审判员  吴红革 二〇一九年九月二十日 书记员  段俏俏 周敏静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百八十条因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。 前款规定案件，应当适用普通程序审理的，裁定转为普通程序。 适用简易程序的其他规定或者普通程序审理前，双方当事人已确认的事实，可以不再进行举证、质证。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。