广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9125号原告：姚仙球，男，1976年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：黄丽珊，女，1980年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：杜刘敏玲，女，1952年10月20日出生，香港特别行政区居民。被告：杜盛祥，男，1953年12月12日出生，香港特别行政区居民。原告姚仙球、黄丽珊与被告杜刘敏玲、杜盛祥合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告姚仙球及两原告的共同委托诉讼代理人孔羡芬，两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与两被告之间的土地使用权（坐落于xxx村，土地使用者：刘敏玲，地号：xxx）买卖关系发生解除；2.两被告退回土地转让费400000元及从2018年1月17日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息予两原告；3.两被告赔偿损失162000元及从2018年1月17日起至实际付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息予两原告。两被告承担本案的诉讼费用。法庭调查期间，原告变更第2、3项诉讼请求为两被告支付312000元及从2018年1月22日起按每周5000元支付违约金、从2018年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息（均计算至清偿日止）予两原告。事实和理由：两原告、两被告分别为夫妻关系。两原告以670000元购买两被告坐落xxx村的土地使用权（登记在刘敏玲名下，地号xxx），并于2017年4月13日付清全部土地转让款。两原告与两被告在2018年1月17日签订《土地转让退款协议》，约定“如刘敏玲及杜盛祥在2018年1月31日前不能按约退回欠款给黄丽珊和姚仙球，即作为刘敏玲和杜盛祥违约。刘敏玲及杜盛祥承诺违约金自2018年1月22日起，按每周（即七天一个周期计算）5000元计算给黄丽珊和姚仙球。并且承诺欠款没有结算完毕，违约金不能结束计算”。因该土地无法办理过户，双方经协商同意解除买卖关系，两被告须退回两原告全部土地转让款，并赔偿两原告因该交易产生的费用损失162000元。因两被告至今未退回土地转让款400000元，也未支付费用损失162000元。两被告未履行退款义务，应按照上述约定支付违约金给两原告。为维护自身合法权益，原告遂提起本案之诉。两被告共同辩称，本应退回给原告的土地转让款为650000元，被告已经支付520000元给原告，故尚应退回给原告的土地转让款为130000元。原、被告在诉讼中围绕其诉讼请求及主张均依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对证人区翠芬的证人证言，原、被告均对其证人证言无异议，结合本院采信的证据能相互印证的部分，本院予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2016年12月13日，被告杜盛祥代被告杜刘敏玲（转让方，签名及内容均显示为刘敏玲）与原告姚仙球（受让方）签订《土地转让协议书》，约定刘敏玲将位于佛山市南海区***（地号：xxx，图号：xxx）以6700元/方转让给姚仙球，土地面积100方，总价670000元。转让手续费、税费由姚仙球负责。签订协议当日，姚仙球先支付刘敏玲50000元订金，到公证处办理完公证委托手续后，再付50000元订金。刘敏玲应全力协助姚仙球办理土地过户手续事宜，不得拖延。土地转让余款570000元在土地过户手续后，姚仙球一次性支付给刘敏玲。若刘敏玲违反协议，则退还订金后再赔偿一倍订金。原告姚仙球通过本人及区翠芬向被告杜盛祥支付了土地转让款650000元。2017年4月13日，两被告出具《土地转让付款证明》，内容为：当日两原告向两被告购买案涉土地的剩余款250000元全部付清，即670000元已全付清。由于土地还在办理过户手续中，如果今后发生手续不能办理等各方面原因，两被告保证两原告对案涉土地享有使用权。两原告亦在该证明上签名。被告杜盛祥分别于2017年6月9日、7月5日、7月15日、9月12日、10月11日、2018年1月17日向原告姚仙球转账50000元、50000元、150000元、10000元、10000元、250000元。2018年1月17日的《土地转让费用结算统计》记载：结算统计合共562000元，包括欠款总额400000元、税金45000元、利息80000元、柱机和吊机费20000元等，两被告在该《土地转让费用结算统计》中签名确认需退回结算款562000元予两原告。当日，两原告与两被告签订《土地转让退款协议》，约定两被告退回土地转让款562000元予两原告；于2018年1月17日退回250000元，余款于2018年1月31日前一次性退回；如两被告在2018年1月31日前不能按约退回欠款，则属两被告违约，自2018年1月22日起按每周支付违约金5000元至欠款结算完毕。诉讼中，两被告确认刘敏玲是被告杜刘敏玲在内地时的名字，迁往香港后名字变更为杜刘敏玲。被告杜刘敏玲确认案涉《土地转让协议书》为其与原告所签订，同意解除该合同，与被告杜盛祥共同承担退还土地转让款。并查明，两原告、两被告均系夫妻关系。坐落于佛山市南海区大沥镇xxx（集体土地使用证证号：南府集用1999字第xxx号，地号：xxx）的土地使用者为刘敏玲，土地使用权类型为批准拨用宅基地。本院认为，本案系合同纠纷，两被告是香港特别行政区居民，故本案属涉港民商事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告均同意选择内地法律作为解决本案争议的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。因原告姚仙球不具有涉讼宅基地所在村集体经济组织成员的身份，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款及第十条规定，原告姚仙球与被告杜刘敏玲于2016年12月13日签订的《土地转让协议书》违反了上述规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故两原告请求解除合同没有法律依据，本院依法不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。对于返还的款项，两原告与两被告已签订《土地转让退款协议》，该协议系本案各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。对于两被告认为没有看前述协议内容就签名的问题。两被告作为完全民事行为能力人，应当知晓在该协议上签名及捺印所产生的法律后果，且《土地转让退款协议》中的应退回的款项能与《土地转让费用结算统计》相互印证，两被告亦在《土地转让费用结算统计》中签名及捺印予以确认，故对两被告该抗辩，本院不予采纳。对于两被告认为尚应退回的土地转让款为130000元的问题。无论是原告主张为650000元扣减被告杜盛祥于2017年6月9日、7月5日、7月15日合共退回的250000元，还是从两被告确认两原告已付清的670000元扣减前述250000元及2017年9月12日的10000元、10月11日的10000元计算所得均为400000元，该金额与原、被告各方在《土地转让退款协议》中确认的欠款总额400000元一致。两被告该抗辩缺乏依据，本院亦不予采纳。被告杜盛祥于签订《土地转让退款协议》当日通过银行转账向原告姚仙球支付了250000元，故原告主张两被告支付312000元（562000元-250000元），符合双方约定，亦没有违反法律规定，本院予以支持。根据《土地转让退款协议》的约定，两被告不能按约退回土地转让款，应支付自2018年1月22日起按每周5000元支付的违约金予两原告，但该违约金约定过高，故本院酌定两被告应自2018年1月22日起按年利率24%的标准支付违约金予两原告。两原告主张超出的部分，本院不予支持。如前所述，原告已主张违约金，再主张利息缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杜盛祥、杜刘敏玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付312000元及以该款从2018年1月22日起至清偿日止按年利率24%计付的违约金予原告姚仙球、黄丽珊；二、驳回原告姚仙球、黄丽珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，两原告减少诉讼请求后的案件受理费13625.12元，财产保全费3496.84元，合共17121.96元（原告已预交19389.44元），由被告杜盛祥、杜刘敏玲负担。被告杜盛祥、杜刘敏玲负担的诉讼费用应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用19389.44元在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，原告姚仙球、黄丽珊可在判决书送达之日起十五日内，被告杜盛祥、杜刘敏玲可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  叶水凤人民陪审员  张淑莉人民陪审员  梁文坚二〇一九年九月二十七日书 记 员  龙文媛