北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初60589号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。统一社会信用代码：911103027642031909法定代表人：刘涛，总经理，委托诉讼代理人：贺某1，该公司职工。委托诉讼代理人：袁某1，该公司职工。被告：顺峰饮食酒店管理股份有限公司北京顺峰贵宾商务会，住所地北京市海淀区阜成路115号1号楼1-4层。统一社会信用代码：911100007552528719法定代表人：何勤刚，董事长。委托诉讼代理人：张明，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜建朝，北京市京师律师事务所律师。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称金地格林公司）与顺峰饮食酒店管理股份有限公司北京顺峰贵宾商务会（以下简称顺峰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金地格林公司委托诉讼代理人贺某1、袁某1、被告顺峰公司委托诉讼代理人张明、杜建朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金地格林公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业费和中央空调管理费共计549314.22元；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，金地格林公司增加诉讼请求：判令被告赔偿原告违约金542997元。事实及理由：2018年1月1日原告与北京印象小区业委会签订《北京印象小区物业服务合同》，签订协议后被告违反合同约定以各种借口拖欠物业费，经原告多次催缴，被告至今仍拒绝缴纳，遂诉至法院。顺峰公司辩称，原告诉讼请求没有合同依据，收费标准不符合合同规定，中央空调管理费在合同中没有此项费用，违约金因其主张物业费本金不符合合同约定，违约金不能成立，请求驳回原告全部诉讼请求。物业费我方认为原告按照办公楼的主张不对，1层应按照2.98元计算，2-4层应按照高层住宅2.68计算。2018年的物业费至今未缴纳，因未到合同约定的当年12月25日。根据物业管理条例45条的约定，原告不应收取供热的手续费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金地格林公司与北京市海淀区北京印象小区业主委员会于2018年1月1日签订的《北京印象小区物业服务合同》约定第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称：北京市海淀区北京印象小区物业服务项目；类型：住宅及配套公建和设施；：坐落位置：北京市海淀区阜成路×号；规划建筑面积：约170174.90平方米。第二条物业管理区域四至：东至：定慧北里；南至：阜成路；西至：西四环北路；北至：西八里庄亮甲店……第五条物业服务期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日……第十三条各项费用收取，第一款物业服务费由业主按其专有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅……收费标准2.68元/平方米/月；办公楼……收费标准4.58元/平方米/月；商业物业……收费标准2.98元/平方米/月。第二款业主于每年1月31日前，开始向乙方交纳当年的物业费；如当年12月25日前未缴纳，则视为逾期。第五款办公楼制冷费：9元/平方米/年。违约责任第二十七条，业主违反本合同第十三条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。附件一物业服务标准，第三条空调系统，运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔……进行系统性检查；每年对空调系统进行一次整体性维护……后金地格林公司又与北京市海淀区北京印象小区业主委员会于2018年6月14日签订了《北京印象小区物业服务合同补充说明》，约定根据《北京印象小区物业服务合同》第三章物业服务费的收取与支付，第十三条各项费用的收取，1、物业服务费有业主按其专有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼×户，20710.6平方米，收费标准4.58元/平方米/月……合同约定中办公楼×户为：包括顺峰公司的×号楼×层×至×至×至×，共计30户。金地格林公司以此主张顺峰公司所在30户均应按照办公楼标准收取物业费。对此顺峰公司提供30张房产证，显示×层×规划用途为其他；其余29张规划用途均为住宅，并主张应当分别按照商业以及住宅的标准收费。另顺峰公司依据房产证数量，主张其在×号楼占30户，对于顺峰公司所占户数，金地格林公司无异议。顺峰公司提供的《中华人民共和国国有土地使用证》显示地类（用途）为配套公建、住宅；具体房间号为：×，共计30间，且与上述《北京印象小区物业服务合同补充说明》中显示的房间号一样；全部地上建筑面积为7965.69平方米，土地使用权面积为2845.62平方米。金地格林公司主张顺峰公司的房屋建筑面积为7965.69平方米，与上述《中华人民共和国国有土地使用证》中显示的面积一致。金地格林公司提供其于2018年5月21日出具的《关于顺峰停车与物业费缴纳的函》，显示北京金地格林物业管理有限公司于2018年1月1日正式和北京市海淀区阜成路115号北京印象业主委员会签订合同建立合作关系，《北京印象物业服务合同》其中第三章第十三条办公楼收费标准4.58元/平米/月，请于七个工作日内缴纳物业费……金地格林公司主张欠缴物业费以及中央空调管理费549314.22元，并提供了30张《北京印象收费通知单》，显示房间号为×层、×，共30个房间的2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费以及2018年1月1日至2018年1月31日的中央空调管理费，共计548882.74元。金地格林公司主张中央空调管理费111519.66元，计算方法为供冷费9元/平方米乘以9765.69平方米，供暖5元/平方米乘以9765.69平方米。并提供北京市海淀区北京印象小区业主委员会于2018年11月1日出具的《情况说明》显示，“北京市海淀区阜成路×号北京印象小区自交付入住以来，该小区×号楼为中央空调供暖。由产权人向供暖公司缴纳24元/平米的供暖费，向物业管理单位缴纳5元/平米的供暖设备管理维护费。特此证明！”对此顺峰公司主张在《北京印象小区物业服务合同》只约定了供冷的费用，并未约定供暖费用，且该房屋供暖并非由金地格林公司提供。另顺峰公司提供了顺峰公司（甲方）与北京金宝联物业管理有限公司（乙方）签订的《物业管理委托合同》约定，第一条物业基本情况，甲方商业用房坐落位置：北京市海淀区阜成路（街道）×号×号楼底商。建筑面积：7965.69平方米……第三条约定二层供冷收费面积按1795.61平方米记取。其他房屋的制冷由甲方自行解决。附页一顺峰各项费用缴费明细表显示空调费明细只有二层收取供冷季每平米15元供冷费。以此主张只有×层各户需要供冷，其余×层没有要求物业公司提供供冷。对此金地格林公司主张该合同为顺峰公司与第三人签订的，与金地格林公司无关。金地格林公司提供了17张照片，照片显示其公司员工按照合同约定履行物业管理义务对1号楼进行夜间巡查；消防设施检查；空调机房巡视保养；空调冷却塔巡视及检修以及小区内部基础设施的维护修理。顺峰公司主张其×至×层均用于商业经营，具有配套服务公司，不能证明金地格林公司对×号楼提供了空调供暖供冷服务。金地格林公司主张按月支付物业费，每月的第一日为付款日，自付款日第二日起计算至2018年11月28日为违约金支付天数，按照每月549314.22元的物业费金额乘以每天万分之五的比例乘以天数，共计主张违约金542997元。但是顺峰公司主张依照《北京印象小区物业服务合同》约定，业主于每年1月31日前，开始向乙方交纳当年的物业费；如当年12月25日前未缴纳，则视为逾期。截至开庭时仍未逾期，因此不应支付违约金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金地格林公司与北京市海淀区北京印象小区业主委员会签订的《北京印象小区物业服务合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。该合同明确约定办公楼制冷费为9元/平方米/年，但并未约定供暖费用，北京市海淀区北京印象小区业主委员会出具的《情况说明》所显示的5元/平方米的供暖设备管理维护费并未在合同中约定，因此本院只支持供冷费用，对于供暖设备管理维护部分费用不予支持。《北京印象小区物业服务合同补充说明》中约定，顺峰公司所在的30户均为办公楼，因此金地格林公司主张按照办公楼的标准支付物业费，即按照4.58元/平方米/月支付物业费的请求本院予以支持。关于违约金，《北京印象小区物业服务合同》约定的最后缴纳物业费的期限为2018年12月25日，金地格林公司主张违约金日期的区间早于该时间，因此该违约金主张本院不予支持。经核算，上述物业费共计437794.32元，供冷费共计71691.21元，上述金额共计509485.53元。综上所述，本院对金地格林公司要求顺峰公司支付物业费等的诉讼请求予以部分支持，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、顺峰饮食酒店管理股份有限公司北京顺峰贵宾商务会与本判决生效后七日内向北京金地格林物业管理有限公司支付物业费437794.32元。二、顺峰饮食酒店管理股份有限公司北京顺峰贵宾商务会与本判决生效后七日内向北京金地格林物业管理有限公司支付供冷费71691.21元。三、驳回北京金地格林物业管理有限公司的请他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由负担元（已交纳），由负担元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  钱 硕人民陪审员  周义忠人民陪审员  耿 涛二〇一九年九月三十日书 记 员  李欣原