四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8826号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖勇，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：黄杉，女，1981年10月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称“九龙仓公司”）与被告黄杉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。九龙仓公司的委托诉讼代理人肖勇、被告黄杉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其欠付2011年9月1日至2012年6月30日的物业管理服务费2938.4元；2、判令被告向原告支付物业管理服务费逾期之违约金，该违约金以每季度应交数额为基数，自拖欠之日起至实际支付之日止，按每日万分之二的标准计算，暂计算至2019年3月31日为1563.06元；3、判令被告支付原告因追缴欠费而支出的律师费1000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：成都时代晶科名苑物业管理有限公司（后被“成都天府时代广场物业管理有限公司”吸收合并，现已更名为“九龙仓（中国）物业管理有限公司”，即本案原告）与业主于2010年1月24日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“服务协议”），约定为该户时代晶科名苑物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。根据《服务协议》第四条第一款约定，黄杉应按照其所购房屋的建筑面积（房屋建筑面积为146.95㎡）以2元/月/平方米交纳物业管理服务费。《服务协议》第四条第七款约定，被告每次交纳费用的时间为每季第一月的5日前。《服务协议》第八条第四款约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准收取违约金，被告一个月内未补交的，原告有权采取相应法律行动，同时《临时管理规约》第三十七条约定，原告有权对被告追讨欠费（该欠费包括但不限于违约金、诉讼费用、聘请律师的费用等）。原告依约履行了物业管理和服务义务，但被告怠于支付物业管理服务费，经原告多次催收，被告均拒绝支付。为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 黄杉答辩称，第一、原告起诉期间是2011年9月1日到2012年6月30日，该期间费用已过诉讼时效。第二、此期间的债务已经被免除。第三、既然已经免除了物业管理服务费，那么便不存在违约金及律师费，并且原告主张的律师费没有具体的法律和合同依据，不予认可。 经审理查明，2010年1月26日，黄杉（买受人）与案外人龙润房地产开发（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了位于成都市高新区房屋。该合同第十条约定，出卖人应当在2011年7月1日前向买受人交付该商品房。同时，该合同第十五条第三款约定，交付该商品房时，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付。《补充协议》第六条第三款约定，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按照约定期限交付该商品房。自该日起，物业服务公司收取的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水电费用）均由买受人承担。 同日，被告黄杉（乙方）与成都时代晶科名苑物业管理有限公司（以下简称“时代晶科公司”）（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议主要做了以下约定：1、甲方对乙方所有的房屋共用部位、共用设施设备以及本物业管理区域内的绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积按2元/月/平方米的标准交纳；3、乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为2元/平方米·月×146.95平方米（建筑面积）×3个月=881.7元，3个月之后的物业管理服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；4、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交的，甲方有权采取相应的法律行动。同时，黄杉还签署了《承诺书》，该《承诺书》载明：一、本人已详细阅读龙润房地产开发（成都）有限公司制定的《时代·晶科名苑临时管理规约》。二、本人同意遵守规约全部内容，并倡导本人所购物业的使用人（包括但不限于承租人、本人许可的使用人、至本人所购物业的访客及其他使用者），以及其他物业买受人共同遵守规约。三、本人同意承担违反规约的相应责任，并同意对本人所购物业的使用人违反规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让或出租所购物业时，取得物业的受让人或承租人就同意遵守本规约所签署的承诺书，并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业受让人和承租人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 《时代·晶科名苑临时管理规约》中约定，业主是指依法拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人，包括其合法的受让人、继承人、共有人。所有物业管理服务费及其他根据本规约或其他管理规则应付的款项，均需以人民币清缴，若任何业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权采取下列措施：1、收取应付未付部分的违约金，每逾期一天，按应付未付部分的万分之二收取；2、物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。 2012年7月17日，黄杉接收了案涉房屋钥匙、业主卡等物品，并在《业主单元内物品交接单》上签字确认。 2012年12月4日，黄杉取得案涉房屋房产证，房屋产权面积为146.92㎡。 2016年6月7日，黄杉将案涉房屋转让给案外人王天琪并转移登记至王天琪名下。 2017年6月22日，九龙仓公司向黄杉邮寄律师函，要求黄杉缴纳物业管理服务费。 另查明，2013年2月1日，成都天府时代广场物业管理有限公司经成都市投资促进委员会批复同意，吸收合并时代晶科公司。 2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司的企业名称变更为九龙仓公司。 再查明，九龙仓公司为提起本案诉讼，委托北京大成（成都）律师事务所为其提供代理服务，支付了律师费1000元。 以上事实，有《成都市投资促进委员会关于同意成都天府时代广场物业管理有限公司吸收合并成都时代晶科名苑物业管理有限公司并增资的批复》、企业名称变更核准通知书、《前期物业管理服务协议》及《时代·晶科名苑临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、房产证（复印件）、《交易房屋信息核实记录》、律师函、委托代理合同及律师费发票、部分当事人陈述等证据材料予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，双方当事人均应当恪守履行。 黄杉与时代晶科公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据成投促审[2013]18号批复、《企业名称变更核准通知书》显示，时代晶科公司被成都天府时代广场物业管理有限公司吸收合并，现又更名为九龙仓公司，故九龙仓公司有权依据《前期物业管理服务协议》向其提供服务的物业所有人主张物业管理服务费。 黄杉辩称，因房屋存在质量问题，导致其不能收房，九龙仓公司的主管人员郑忠出具《情况说明》，免除了其2011年7月至2012年6月30日期间的物业管理服务费，郑忠的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本院认为，虽然郑忠曾系九龙仓公司员工，但其在出具该份《情况说明》免除物业管理服务费的当下，并未获得九龙仓公司的授权，黄杉亦未提供任何证据证明郑忠有任何的行为使得黄杉足以相信郑忠有代理权，故本院认为，郑忠的行为不足以构成表见代理，对黄杉的该辩解意见，本院不予采纳。另，根据黄杉与案外人龙润房地产开发（成都）有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议可知，查验收房发现有其他问题的，由出卖人在与买受人约定的期限内负责修复并承担修复费用，但买受人仍应在本合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，即房屋质量瑕疵不足以达到拒绝接房的程度，黄杉拒绝接房继而拒绝缴纳物业管理服务费亦不符合合同约定。 另，黄杉辩称，此期间的物业服务费已经超过诉讼时效。本院认为，虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定按季交纳物业服务费，使得各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且九龙仓公司一直在为黄杉提供物业服务，直至2016年6月7日黄杉将案涉房屋出售给案外人王天琪并办理完毕房屋权属转移登记。本院认为，在双方的物业服务关系终止后，案涉期间物业管理服务费的诉讼时效应开始计算，即自2016年6月7日开始计算。同时，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，前述期间物业管理服务费可延用三年诉讼时效，九龙仓公司于2019年5月15日诉至本院进入先行调解程序，故黄杉辩称已过诉讼时效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。 九龙仓公司陈述，黄杉欠缴了2011年7月1日至2012年6月30日期间的物业管理服务费。现九龙仓公司仅按照146.92㎡、2元/月/㎡的标准向黄杉主张2011年9月1日至2012年6月30日期间的物业管理服务费2938.40元（2元/月/㎡×146.92㎡×10月），该主张符合法律规定，本院予以支持。 通过九龙仓公司的陈述可知，黄杉欠缴的物业管理服务费期间刚好为九龙仓公司原员工郑忠免除的期间，除此之外，黄杉并未欠缴任何物业管理服务费，即对黄杉而言，其基于郑忠的行为产生了错误认识，而此后直至黄杉将案涉房屋出售他人，九龙仓公司亦未主张过前述期间的物业管理服务费，由此导致黄杉的错误认识进一步加深。综上，本院认为，无论是郑忠违规出具免除费用的说明，还是九龙仓公司在近五年的时间内怠于主张权利，九龙仓公司均具有严重过错，而黄杉并无主观恶意，故对九龙仓公司要求黄杉支付违约金及律师费的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告黄杉于本判决生效之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费2938.40元； 二、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由原告九龙仓（中国）物业管理有限公司负担25元，被告黄杉负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢菲 二〇一九年九月十九日 书记员  贺姝