广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11227号原告（反诉被告）：珠海市勇达汽车维修有限公司，住所地：珠海市香洲区南屏屏北二路3号A型厂房一层A2区、二层A2区，统一社会信用代码：914404007962734179。法定代表人:朱雪丽，执行董事。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝兰，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海市保利通汽车检测有限公司，住所地：珠海市白合街2号，统一社会信用代码：914404001925912897。法定代表人：罗振东，董事长。委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芹芹，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市勇达汽车维修有限公司与被告（反诉原告）珠海市保利通汽车检测有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王争、朱宝兰、被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵希琼、刘芹芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市勇达汽车维修有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告退还租金押金（租赁保证金）人民币73000元；2.请求判令被告向原告支付迟付租金押金的利息（从2018年12月31日起，按人民银行同期利率暂计至2019年7月31日为人民币1840元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年10月10日及2016年4月1日订立《厂房租赁合同书》，原告承租白合街22号之A3、第二层及一层西北角部分厂房。租赁期限分别从2015年12月1日至2016年12月31日，2015年12月1日至2016年12月31日，2016年4月1日至2016年12月31日止。合同中双方约定了每月租金的租金金额、租赁保证金等。其中合同第十条第四款中约定：若合同解除，甲方（被告）在乙方（原告）履行完毕义务后五日内将乙方（原告）的租赁保证金无息退还乙方（原告）。现双方租赁合同已经终止，原告已履行完所有义务，但被告并未将租赁保证金（租金押金）如数退还给原告。且被告于2018年进行年度财务报表审计时，曾向原告发出《企业询证函》确认截止2018年12月31日止，被告尚欠原告租赁保证金（租金押金）人民币73000元。但截止原告起诉之日止，被告并未退还该租赁保证金（租金押金），被告的行为已经严重违反合同约定，损害了原告合法权益，为维护自身合法权益，故提起本诉讼。原告珠海市勇达汽车维修有限公司提供了如下证据：1.厂房租赁合同书（白合街22号首层A3）；2.厂房租赁合同书（白合街22号二层）；3.厂房租赁合同书（白合街22号首层西北角）；4.企业询证函；5.珠海市中级人民法院（2018）粤04民终3320号民事判决书。被告珠海市保利通汽车检测有限公司辩称，根据厂房租赁合同第四条的约定，被告向原告返还租赁保证金的前提是原告已经履行了搬离租赁物及足额支付租金的义务，但在本案中，原告并未按照合同约定的期限搬离租赁场地，同时原告也没有按照合同约定支付逾期占用租赁物的占用费，因原告没有履行前述义务，故被告无法向原告返还租赁保证金。原告在起诉前也未向被告要求履行支付保证金及结算租金的义务，被告也无需向原告支付保证金的利息，合同第四条同时也约定租赁保证金不计息退还。被告珠海市保利通汽车检测有限公司在法定期限内提出以下反诉请求：1.请求判令原告向被告支付2017年1月1日至2017年2月20日的占用费141627.43元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月10日订立《厂房租赁合同书》，租赁物为白合街22号首层厂房及白合街22号第二层厂房，租金分别为每月19500元及14800元，租赁期限自2015年12月1日至2016年12月31日。2016年4月1日，原、被告又签订了一份《厂房租赁合同书》，租赁物为白合街22号一层西北角部分厂房，租金为每月7008元，租赁期限自2016年4月1日至2016年12月31日。案涉合同到期后，原告没有按照合同约定在租赁期满之日迁离租赁物。根据《厂房租赁合同》第十一条的约定，原告逾期不迁离租赁物或者不返还租赁物的，应当向被告加倍支付租金，即2017年1月1日至2017年2月20日的占用费141627.43元。为维护被告的合法权益，特提起本诉讼。被告珠海市保利通汽车检测有限公司提供了如下证据：1.厂房租赁合同书（白合街22号首层A3）；2.厂房租赁合同书（白合街22号二层）；3.厂房租赁合同书（白合街22号首层西北角）；4.通知书。对于被告珠海市保利通汽车检测有限公司的反诉，原告珠海市勇达汽车维修有限公司辩称，被告的反诉请求在原告提交的珠海市中级人民法院（2018）粤04民终3320号民事判决书中已经处理过。2017年1月3日，被告委托第三人珠海市公共资源交易中心对案涉租赁物进行了租赁使用权网络竞拍交易，公告内容中明确表述原租户有优先续租权，同年1月9日，原告作为意向竞标方办理了竞标手续，其后竞标成功，在双方原租赁合同期满后，被告招标基于原有的租赁关系且原告参加投标，故原告在确定新的中标人之前占用租赁物应视为是合理的等待期间，且该项事实已在原告提交的生效判决书中予以明确，且原告在判决生效之后已履行完毕所有的义务，因此被告的反诉请求违反了民事诉讼一事不再理的原则，应驳回被告的诉讼请求。经审理查明,原、被告于2015年10月10日签订了两份租赁合同，约定原告承租珠海市白合街22号A3厂房及第二层厂房，租赁期限自2015年12月1日至2016年12月31日，每月租金合计34300元，租赁保证金及水电保证金合计63000元。2016年4月1日，原、被告双方又签订了一份租赁合同，约定原告承租珠海市白合街22号一层西北角部分厂房，租赁期限自2016年4月1日至2016年12月31日，每月租金7008元，租赁保证金及水电保证金合计10000元。三份租赁合同到期终结前，原、被告双方均按照合同切实履行。2016年11月30日，原告收到了被告发出的不再与其续租的书面通知。2017年1月3日，被告委托珠海市公共资源交易中心对包括案涉租赁厂房在内的物业租赁使用权组织网络竞拍交易，交易公告注明原租户有优先续租权，原告参加竞标并中标，同年2月10日，原告签收了中标通知书，但之后双方并未完成续约，同年4月11日，被告对租赁厂房进行停电，原告车间全面停顿，同年5月27日，原告搬离案涉厂房。被告对其2018年度财务报表进行审计时确认，截止至2018年12月31日被告尚欠付原告租金押金73000元。另查明，原、被告之间关于续约的招投标合同纠纷已经另案审理并判决，原告也已按照珠海市中级人民法院（2018）粤04民终3320号民事生效判决确定的事项向被告支付了自2017年2月21日至2017年5月27日期间案涉厂房的占用费460182元。本院认为，原、被告双方签订的三份租赁合同于2016年12月31日到期终止后，被告通过招投标对案涉厂房再次进行出租，被告虽在租赁合同到期前表示不再与原告续租，但原告的优先承租权被告无权单方剥夺且被告在招投标文件中亦确认原告享有优先承租权，因此，原告在确定新的中标人或中标人弃标前继续占有租赁物是基于保护其优先承租权的需要，并不构成违约，原告也按照租赁合同的约定履行了交纳租金等费用的义务，被告应向原告退还租赁保证金及水电保证金。关于被告反诉主张的自2017年1月1日至2017年2月20日的占用费，原告在此期间占有并使用租赁物，应当按照原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但因原告在此期间占用租赁物具有合理事由，被告主张原告加倍支付租金没有依据，本院不予支持。珠海市中级人民法院（2018）粤04民终3320号民事判决仅是在被告主张的请求金额范围内对被告主张的招标未果租金损失进行了审理，对于自2017年1月1日至2017年2月20日期间的租金损失因被告未主张而并未进行审理，因此，被告的反诉不构成重复诉讼。对于原告所述的被告为清走原告而设置障碍物影响了其正常使用租赁物，被告称设置石墩、道闸是为了租赁园区的安全管理，并未影响原告的正常使用，原告于2017年5月27日已经搬离了租赁场地，但原告称2018年上述障碍物仍然还在，可见，被告设置障碍物并非是为了影响原告的正常使用，因此，本院对于原告上述陈述不予采信。2017年2月21日之后的被告租金损失已经另案处理，本案不再进行审理。关于原告主张的迟延支付租赁保证金和水电保证金的利息，因原、被告双方对于租赁事宜并未进行结算，被告发出的审计询证函不能表明被告放弃了向原告主张剩余租金等费用的权利，因此，本院对于原告主张的利息不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市保利通汽车检测有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市勇达汽车维修有限公司退还租赁保证金和水电保证金合计人民币73000元；二、原告（反诉被告）珠海市勇达汽车维修有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）珠海市保利通汽车检测有限公司支付房屋占有使用费人民币70813.71元；三、上述一、二项相抵扣后，被告（反诉原告）珠海市保利通汽车检测有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市勇达汽车维修有限公司支付人民币2186.29元；四、驳回原告（反诉被告）珠海市勇达汽车维修有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）珠海市保利通汽车检测有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币836元，由原告珠海市勇达汽车维修有限公司负担人民币21元，被告珠海市保利通汽车检测有限公司负担人民币815元；反诉案件受理费减半收取人民币1566元，由反诉原告珠海市保利通汽车检测有限公司负担人民币783元，反诉被告珠海市勇达汽车维修有限公司负担人民币783元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年九月十六日书记员 卢燕婷