江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初4745号原告：赣州华钨金属材料有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道49号。统一社会信用代码：913607001602372346。法定代表人：郭建青，系公司执行董事。委托诉讼代理人：朱俊伟，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄云燕，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：曾广德，男，1974年8月15日出生，住江西省吉安市万安县。原告赣州华钨金属材料有限公司与被告曾广德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赣州华钨金属材料有限公司的委托诉讼代理人朱俊伟、黄云燕到庭参加诉讼，被告曾广德未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州华钨金属材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《租赁合同》并将租赁房屋归还原告；2、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金100500元（自2015年11月28日暂算至2019年6月11日，实际计算至被告归还房屋之日）及违约金54519元（每月按应交租金的2%计算，自2015年11月28日暂算至2019年6月11日，实际计算至被告付清租金之日）；3、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的水电费1594.05元;4、请求依法判令被告向原告支付本案律师代理费8000元；5、请求依法判令本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2015年1月1日原告和被告签订了《租赁合同》，双方约定了以下事项（简述）：1、原告将位于华钨大厦三楼壹拾贰间房屋出租给被告：2、租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止：3、每月租金为6600元整，水费120元/月，电价1.35/度；4、被告必须在每月28日前支付租金。2016年1月，被告承租原告位于华钨大厦三楼房屋面积132平米，并于2016年4月1日签订书面合同。《租赁》合同约定以下事项（简述）：1、原告将位于华钨大厦三楼房屋132平米出租给被告：2、租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日止；3、租金3300元/月。4、被告未按合同的约定支付租金，每逾期一日被告须按逾期未付租金的万分之八向原告支付违约金；5、被告须向原告交纳合同押金6600元：6、被告未按期交纳租金，超过15天以上的，原告有权强制收回租赁房屋；7、因被告违约行为给原告造成损失大于押金时，被告应当向原告承担直接和间接损失的赔偿责任。2017年3月31日之后，被告继续租赁原告位于华钨大厦三楼房屋至今，但未续签书面房屋租赁合同。依据《合同法》第二百一十五之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故原合同继续有效，租赁期限视为不定期租赁。上述《租赁合同》签订后，被告并未按约支付租金。于2018年9月26，被告签订欠租确认书，对2018年9月26日之前所欠缴的租金数额进行确认。截止2019年6月11日，被告已欠租金100500元。原告已多次主动联系被告，要求被告按照合同约定交纳租金，被告一直予以消极对待。为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院依法裁判。原告赣州华钨金属材料有限公司赣州为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照法人证明、国家企业信息公示统一企业报告，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《租房合同》以及《房屋店面租赁合同》、欠租确认书、曾广德欠租明细表，证明：1、原告与被告存在房屋租赁关系；2、原告向被告交付了租金资产；3、被告欠缴房屋租金及水电费的事实；4、被告违约未支付租金需要支付违约金的合同依据；证据4、委托代理合同，律师发票，证明原告为主张租金债权，为此支付律师费8000元的间接损失。被告曾广德未作答辩及提交证据。原告提交的上述证据，经庭审核实，本院认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，甲方（赣州华钨大厦）与被告曾广德（乙方）签订了一份《租房合同》，约定：甲方同意将华钨大厦三楼壹拾贰间房屋租给乙方办公使用，租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月租金6600元，签订合同之日起乙方向甲方预付押金，计人民币6600元整，首次缴纳月租金及水电费时间为2015年1月1日，今后每月28日前缴纳次月租金及当月水电费，不按时缴纳月租金及水电费，甲方有权终止合同，押金不予退回；甲方为乙方提供水电、电费计量，费用由乙方自理，价格为：水电120元/月，电价1.35元/度，今后水电费提高或降低，乙方应按新市价交纳费用。合同还对其他事项进行了约定。上述合同到期之后，于2016年4月1日，甲方（赣州华钨金属材料设备总公司）与被告曾广德（乙方）又签订了一份《房屋（店面）租赁合同》，约定：甲方向乙方出租的房屋（店面）位于赣州华钨大厦三楼，面积为132平方米；租赁期限为一年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止；租金为3300元每月，乙方应每月支付租金，自合同生效之日起10日内向甲方支付当月租金；乙方负责支付出租房屋的水费、电费、气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理等费用；乙方应自本合同生效之日起五日内向甲方交付押金6600元人民币；如未按合同约定的时间支付租金，每延迟一天，乙方按预期未付租金之万分之八向甲方支付违约金；乙方不支付或者不按约定支付租金达二个月以上的，甲方有权单方解除本合同；因乙方原因导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，房屋（店面）的装修应无偿归甲方所有，乙方给甲方造成的损失大于押金时，乙方应当向甲方的直接和间接损失承担赔偿责任，合同还对其他事项进行了约定。上述合同到期之后，经原、被告口头协商，自2017年4月起至2018年9月止，被告继续租赁原告华钨大厦三楼132平方米房屋，租金变更为1650元每月。后因被告未及时支付租金，经原告催要，被告于2018年9月26日出具欠租确认书一份，载明被告未支付赣州华钨大厦租金情况：2015年10月至2015年12月，未支付租金12480元；被告未支付赣州华钨材料设备总公司租金情况：2016年1月至2017年3月未付租金49500元，2017年4月至2018年9月，未付租金29700元；2015年10月至2018年9月被告未支付水电费514.05元，未支付赣州华钨材料设备总公司水电费575.10元。2018年10月被告与原告口头约定，减少租赁房屋面积为88平方米，租金为1100元每月。后原告多次向被告催要租金未果，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，被告曾广德仍在继续租赁原告88平方米的房屋；赣州华钨金属材料有限公司章贡区分公司系赣州华钨金属材料有限公司的分支机构；2019年5月15日，赣州华钨大厦变更公司名称为赣州华钨酒店管理有限公司章贡区分公司，2019年7月16日，赣州华钨酒店管理有限公司章贡区分公司变更企业名称为赣州华钨金属材料有限公司章贡区分公司；2019年4月15日，赣州华钨材料设备总公司变更公司名称为赣州华钨酒店管理有限公司，2019年5月29日赣州华钨酒店管理有限公司变更公司名称为赣州华钨金属材料有限公司。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，是当事人各方真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告未按依约支付租金及水电费等其他费用，其行为构成根本违约，现原告提出解除房屋租赁合同并将租赁房屋归还给原告的诉请，有事实及法律依据，本院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。”的规定，原被告自2017年4月起未签订书面租赁合同，应视为双方已签订不定期租赁合同。关于合同解除后民事责任的承担问题，因被告一直拖欠租金及水电费导致合同解除，合同解除的责任在于被告，故原告主张被告支付拖欠租金、水电费及违约金的诉请，本院予以支持。因根据被告出具的欠租确认书对拖欠水电费1089.15元的数额进行了确认，对此，本院予以采信。关于被告应支付的违约金计算标准的问题，因双方签订的租赁合同中约定的违约金计算标准过高，现原告主动降低标准，每月按照应付租金的2%计算，符合法律的规定，本院予以支持。经核算，截止2019年6月11日止，被告尚欠原告租金100500元及应付原告违约金54519元（100500×2%），2019年6月12日之后的租金，按每月租金1100元每月计算至被告实际归还房屋之日止。关于原告要求被告支付律师代理费8000元的诉请，因在双方签订的租赁合同中约定，被告给原告造成的损失大于押金时，被告应当为甲方的直接和间接损失承担赔偿责任，现原告主张要求被告支付8000元律师代理费，但本院认为被告应承担律师代理费以1400元较为适宜（即8000元-6600元押金）。被告曾广德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州华钨金属材料有限公司与被告曾广德签订的《租赁合同》并由被告曾广德将租赁房屋归还给原告赣州华钨金属材料有限公司；二、由被告曾广德于本判决生效后十日内支付原告赣州华钨金属材料有限公司截止至2019年6月11日的租金100500元及违约金54519元；三、由被告曾广德于本判决书生效后十日内向原告赣州华钨金属材料有限公司支付自2019年6月12日起至归还房屋之日止的租金（每月租金按1100元计算）及违约金（以尚欠租金为标准，按月利率2%计算）；四、由被告曾广德于本判决书生效后十日内向原告赣州华钨金属材料有限公司支付水电费共计1089.15元；五、由被告曾广德于本判决书生效后十日内向原告赣州华钨金属材料有限公司支付律师代理费1400元；六、驳回原告赣州华钨金属材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3592元，由被告曾广德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  喻红峰人民陪审员  江 东人民陪审员  周建生二〇一九年九月二十四日法官助理陆瑶书记员温宁英