福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5841号 上诉人（原审原告）：张建龙，男，1984年6月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林伟，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江楠，福建亚太天正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。 法定代表人：孙岩，董事长。 委托诉讼代理人：刘志鸿，男，该公司职员。 上诉人张建龙因与被上诉人平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称“如意城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建龙委托诉讼代理人林伟、江楠和被上诉人如意城公司委托诉讼代理人刘志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建龙上诉请求：1.撤销一审民事判决并改判支持张建龙全部诉讼请求或发回重审；2.本案上诉受理费由如意城公司承担。事实与理由：一、本案案件事实尚未查明，一审判决认定事实不清。张建龙在一审提交了业主与其置业顾问的微信聊天记录，提交了原始载体进行核对，足以证明微信聊天记录的真实性。原审法院在案件事实未查清的情况下对微信证据不予采信有误。二、本案争议焦点归纳错误。本案的争议焦点系如意城公司以“学区房”作为楼盘销售卖点，且未对入学需要以教育局政策为准这一点予以详细解释，如意城公司在销售讼争楼盘时，始终将平潭福师大附中作为配套学校进行捆绑宣传，而现在不仅签订购房合同未交房不可入读，甚至今后交房能否入读都不能保证，张建龙对学区房期待无法实现。综上，请求支持张建龙的上诉请求。 如意城公司辩称，一、根据案涉合同附件十一补充协议第十三条约定：“……2.未经出卖人书面允诺之任何承诺、对买卖双方均不具有约束力，该商品房的交付标准以合同约定为准，合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人提供的宣传广告、展示用房、宣传材料、模型、展示版、规划设计效果图‘楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成买卖合同组成部分，买受人不得以以上宣传资料内容为由追究出卖人责任…4.出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共环境、公共设施、道路交通及其他规划蓝图等所做的介绍及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束。”相关约定系买卖双方真实意思表示，双方应当依法遵守，张建龙的主张并无任何合同依据，一审法院已对合同的效力予以认定。二、教育主管部门依据每年度生源及学校动态变化情况对招生范围做适当调整。一审法院认定如意城公司对此并无过错，是客观且正确的。三、如意城公司宣传资料强调的是优先入读，并非必然入读，有关商品房教育配套的说明和允诺并不是具体确定的，如意城公司在显著位置重点提示了具体要以平潭教育局招生文件为准，且张建龙并无任何证据证明如意城公司存在任何虚假宣传等违约情形的证据，因此张建龙的上诉理由毫无根据。四、张建龙并无任何实际损失，且不同楼盘、不同地段房价涨跌是正常市场行为，并无可比性。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张建龙向一审法院提出诉讼请求:判令如意城公司承担违约责任并赔偿张建龙的损失194205元（损失以房屋面积129.47㎡为基数，按差价1500元/㎡计算）。 一审法院认定事实：2014年3月20日，平潭综合实验区管委会与如意城公司因拟共同筹建师大平潭附中签订了《框架协议》。该协议对新建学校概况、建设资金来源、施工进度等进行了约定，还约定师大平潭附中初中优先招收海峡如意城项目内常住适龄青少年，及如意城公司全额给付约定奖教基金后，如意城公司可就师大平潭附中在海峡如意城项目周边办学事宜，对外进行相应宣传并在项目房地产销售宣传方面资料上使用福建师范大学和福建师大附中与实验区合作办学的相关信息。后，如意城公司以案涉房产小区为“学区房”及“住宅业主或直系子女优先入读师大平潭附中”作为楼盘销售和宣传的内容。2017年6月23日，平潭综合实验区教育局发布《招生意见》，该意见载明，师大平潭附中优先招收世茂海峡如意城的购房者或购房者直系子女等。2018年5月25日，张建龙（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1870017元购买位于金井纵一路与金井横一路交叉口东南侧平潭海峡如意城G008地块四期A3幢1901室商品房，双方约定房屋交付时间为2020年6月30日。2018年7月2日，平潭综合实验区教育局发布《平潭综合实验区教育局2018年秋季初一年招生工作意见》，该意见载明，师大平潭附中优先招收世茂海峡如意城的购房者（目前已交付使用）本人或直系子女等。现张建龙以签订《合同》而无法入读师大平潭附中造成其损失为由主张如意城公司违约，遂成诉。 一审法院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，对该合同的效力，一审法院予以认定。根据如意城公司与平潭综合实验区管委会签订的《框架协议》内容，双方对“师大平潭附中初中确实优先招收案涉项目内常住适龄青少年”这一事实均无异议。现双方的争议焦点在于“签订购房合同即可入读”是否为合意内容，张建龙提供了售楼部的《框架协议》公告、微信朋友圈截图、微信聊天记录截图予以佐证。首先，《框架协议》内容并未体现“签订购房合同即可入读”;其次，如意城公司对微信朋友圈截图、微信聊天记录截图提出异议，张建龙作为提供证据的一方未提供有效证据佐证上述截图的真实性及与本案的关联性，故对上述证据，一审法院不予确认。为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，在《合同》没有明确约定的情况，张建龙提供的上述证据尚不足以证明双方已明确达成“签订购房合同即可入读”的合意，其应承担举证不能的不利后果。而且，学校的设立、学区的划分、调整等事项系教育行政管理部门的职责范畴，教育行政管理部门可于每学年度根据生源和学校动态变化情况对招生范围作适当调整。因义务教育招生入学政策调整，房屋未交付的购房者本人或直系子女未能优先入读师大平潭附中，如意城公司对此没有过错，为此，对张建龙的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回张建龙的诉讼请求。案件受理费4184元，减半收取计2092元，由张建龙负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建龙向本院提交如下证据：证据1、视频光盘一份，拟证明傅光应至今仍在世茂海峡如意城售楼部上班，他作为如意城公司的置业顾问，对外作出的承诺系职务行为，应视为如意城公司的意思表示。证据2、一组照片(复印件)，拟证明傅光应、王佳、蔡雪琼、曹慧琴系如意城公司的置业顾问。如意城公司认为无法判断上述两份证据来源，对两份证据真实性、合法性、关联性均不予认可，且未在合法期限内提交，不是二审新的证据。 如意城公司提交《平潭综合实验区教育局2019年秋季初一年招生工作意见》一份，拟证明2019年平潭教育局的招生政策与2018年一致，且世茂海峡如意城已交房的业主有优先入读的权利。张建龙对该份证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议。首先，本案涉及的是学区房，不存在是否优先入读的说法；其次，在如意城公司销售房屋期间，当时的宣传，持有合同就能入学，与该证据相矛盾，根据合同相对性原则，应以如意城公司宣传为准。最后，即使根据该招生工作意见，其中也提到了“世茂海峡如意城业主子女申请就读数若超过师大平潭附中招生计划数，则按摇号方式安排就读”，所以不存在优先入读的说法。 本院认为，张建龙提供的两份证据因真实性无法确定，故本院不予采信。如意城公司提交的证据《平潭综合实验区教育局2019年秋季初一年招生工作意见》一份，张建龙对其真实性无异议，本院对该份证据真实性予以确认。 对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，如意城公司与张建龙签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。张建龙主张如意城公司虚假宣传“签订购房合同即可入读”，但其提交的证据尚不足以证明其主张，故原审法院对此不予采信，并无不当。张建龙主张交房后能否入读如意城公司也无法保证，其购买学区房的期待无法实现，如意城公司违约应承担违约责任并赔偿其损失。对此，本院认为，平潭综合实验区教育局于2018年7月2日发布《平潭综合实验区教育局2018年秋季初一年招生工作意见》，该意见载明，师大平潭附中优先招收世茂海峡如意城的购房者（目前已交付使用）本人或直系子女等。平潭综合实验区教育局于2019年6月17日发布《平潭综合实验区教育局2019年秋季初一年招生工作意见》，该意见亦载明，师大平潭附中优先招收世茂海峡如意城的购房者（目前已交付使用）本人或直系子女等。据此，可以说明至今世茂海峡如意城已交付使用的购房者本人或直系子女可以优先入读师大平潭附中。目前，本案讼争房尚未到合同约定的交付日期，张建龙无证据证明如意城公司有违约行为，亦无证据证明其具体的损失，故本院对张建龙的上述主张，不予支持。 综上所述，张建龙的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4184元，由张建龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪霞审判员庄彩虹 审判员 唐   宇   恒 二〇一九年九月二十三日 书记员 张   仪   琴