四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1699号 原告：龙海春，男，生于1975年3月27日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：朱祥洪，四川远智律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司管理人（四川长江会计师事务所有限公司），住所地：泸州市江阳区。 法定代表人：林继祥，四川长江会计师事务所有限公司总经理。 委托诉讼代理人：唐才利，四川酒城律师事务所律师。 第三人：四川鑫瑞达投资管理有限公司，住所地：泸州市纳溪区棉花坡镇安富村五社。统一社会信用代码：915105035676472941。 法定代表人：先永胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：易彬，男，生于1981年8月7日，汉族，公司职工，住四川省泸州市纳溪区。 原告龙海春与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）及第三人四川鑫瑞达投资管理有限公司（以下简称鑫瑞达公司）与破产有关纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员邱彪适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，由本院审判员邱彪担任审判长与人民陪审员骆泽焱、马世玉组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告龙海春的委托诉讼代理人朱祥洪、被告永乐公司诉讼代表人的委托诉讼代理人唐才利、第三人鑫瑞达公司的委托诉讼代理人易彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙海春向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年4月28日签订的涉及泸州市纳溪区地块“河西商业大厦”合同编号为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的七份《商品房买卖合同》有效;2、依法确认前述七份商品房买卖合同约定的“河西大厦”房号及面积分别为:32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积111.47㎡）、32-6（面积111.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡）的七套商品房归原告所有并由被告向原告进行交付；3、本案诉讼费用由被告永乐公司负担。事实与理由：2019年6月22日，原告收到了永乐公司破产管理人作出的编号为纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》，该通知书通知原告不履行双方签订的前述七份《商品房买卖合同》，该通知书没有事实依据和法律依据，侵害了原告的合法权益，其理由如下：一、2014年5月14日，永乐公司在开发“河西商业大厦”时与鑫瑞达公司签订了《钢材购销合同》，鑫瑞达公司向该项目提供了价值433.01126万元的钢材，永乐公司支付了部分钢材款，尚欠鑫瑞达公司钢材款180万元及利息44.538万元未予支付；二、2015年4月，永乐公司的法定代表人范贵文、鑫瑞达公司的委托人易彬及龙海春三方达成一致意见：永乐公司以其开发的案涉七套商品房抵偿其欠付鑫瑞达公司的180万元钢材款及利息44.538万元。同月4月28日，鑫瑞达公司与龙海春签订《房屋转让合同协议书》，将其受偿所得的七套房屋以244.538万元的价格转让给龙海春，由龙海春直接与永乐公司签订商品房买卖合同，购房款由龙海春直接向鑫瑞达公司支付用于清偿钢材款及利息；三、2015年4月28日，原、被告签订了案涉“河西商业大厦”项目中的七套房屋的《商品房买卖合同》，案涉七套商品房的购房款金额为244.538万元，永乐公司于当日向龙海春出具了七套商品房的购房款收据，永乐公司于当日向龙海春出具委托书由龙海春将购房款直接支付给第三人鑫瑞达公司用以清偿钢材款及利息。之后，原告龙海春向鑫瑞达公司支付了244.538万元购房款；四、案涉七套商品房已经进行预告备案登记在龙海春名下，按《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该预告登记具有准物权的效力，应当确认原告龙海春取得了案涉七套商品房所有权。综上，请求人民法院依法支持原告的前述诉讼请求。 被告永乐公司辩称：原告起诉要求确认其与被告所签订的七份案涉商品房买卖合同有效，以及要求确认前述七份《商品房买卖合同》约定的七套商品房归原告所有、并判决被告向原告交付七套商品房的诉讼请求依法不能成立，应当全部予以驳回。事实与理由：一、本案的基本事实:1、永乐公司与鑫瑞达公司签订《钢材购销合同》及履行情况。2014年5月14日，永乐公司与鑫瑞达公司签订《钢材购销合同》，其后，从2014年5月18日至2015年4月28日，鑫瑞达公司向永乐公司提供各类钢材1297.133吨，按双方约定的单价，永乐公司共计应付钢材款414.60336万元，永乐公司已支付货款281.5636万元元，尚欠货款133.03976万元未支付；2、原、被告签订七套《商品房买卖合同》的情况。2015年4月28日，原、被告签订了案涉七份《商品房买卖合同》，所涉七套商品房的购房款金额共计为244.538万元，同日，被告委托原告龙海春将应支付的购房款直接支付给鑫瑞达公司以冲抵被告所欠第三人鑫瑞达公司的钢材款及利息，而原告并未实际向被告支付该购房款。2015年5月6日，案涉七套商品房办理了预售房合同备案登记；3、2015年11月4日，泸州市纳溪区人民法院裁定受理了被告永乐公司的破产申请，同日，指定四川长江会计师事务所有限公司担任永乐公司破产管理人。法院受理破产申请时“河西商业大厦”项目尚未完工，系在建工程。2019年1月该项目由第三方垫资续建，至今尚未竣工验收，也未办理产权证。二、原告的诉讼请求应当予以驳回。首先，人民法院受理被告的破产清算申请后，管理人有权依照《中华人民共和国企业破产法》18条的规定，解除与被告签订的案涉7份《商品房买卖合同》。本案中，法院受理破产申请后，案涉商品房仍在建设中，至今未完成验收、交付和办证，原告龙海春也未按合同约定全额支付购房款，属《中华人民共和国企业破产法》规定的双方均履行完毕的合同。同时，《中华人民共和国企业破产法》第五十三条规定“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，原告可以据此申报债权。其次，原告将商品房预售合同的备案等同于物权法意义上的预告登记是错误的，并据此主张其应当取得了案涉七套商品房所有权的诉讼请求依法不能成立。再次，原告主张要求被告交付案涉七套商品房的主张，没有法律依据，被告进入破产清算后，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了案涉七份商品房买卖合同，被告无需再履行七份商品房买卖合同约定的交房义务。同时，若被告在破产清算中向原告交付房屋构成破产法上的个别清偿，依照《中华人民共和国企业破产法》的规定，这种清偿在法律上也是无效的。综上，请求人民法院依法驳回原告龙海春的全部诉讼请求。 第三人述称：赞同原告的答辩意见，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。 经审理查明：被告永乐房公司系具有三级房地产开发资质的有限责任公司。2014年5月14日，永乐公司在开发位于泸州市纳溪区地块“河西商业大厦”项目过程中，与鑫瑞达公司签订《钢材购销合同》，约定鑫瑞达公司向永乐公司销售钢材用于“河西商业大厦”项目，双方对钢材的种类、规格及价格等事项进行了约定。合同签订后，从2014年5月18日起至2015年4月18日，鑫瑞达公司先后146次，共计向永乐公司销售各类钢材1297.133吨，按双方约定的单价，永乐公司共计应付钢材款414.60336万元，永乐公司从2014年7月1日起至2015年4月24日分9次向共计向鑫瑞达公司支付钢材款281.5636万元，尚欠钢材款133.03976万元未支付。2015年4月28日，鑫瑞达公司与龙海春签订《房屋转让合同协议书》，约定鑫瑞达公司将其因钢材款从永乐公司抵偿的七套商品房以244.538万元的价格转让给龙海春，双方对转让房屋的户型、面积，付款方式、房屋交付、违约责任等事项进行了约定。同日，原告龙海春与被告永乐公司签订了“河西商业大厦”项目中的七套房屋的《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338,涉及商品房的房号及面积分别为:“河西大厦”32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积111.47㎡）、32-6（面积111.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡），约定所涉七套商品房的购房款金额总计为244.538万元，付款方式为一次性付款。永乐公司向龙海春出具了七套商品房的购房收据，但龙海春并未向永乐公司实际支付购房款，永乐公司的法定代表人范贵文委托原告龙海春将224.538万元购房款直接支付给鑫瑞达公司以冲抵被告所欠第三人鑫瑞达公司的钢材款及利息。2015年11月16日、11月18日，原告龙海春向第三人鑫瑞达投资公司的法定代表人先永胜的个人在工行账户转入190万元和34.538万元，合计，224.538万元。龙海春在庭审中出示的鑫瑞达公司于2015年4月28日向其出具的20万元的收款收据，原告未向本院提供打款依据。2015年5月6日，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心对案涉是七套商品房买卖合同，办理了商品房预售备案。 另查明，2015年11月4日,本院裁定受理了永乐公司的破产申请。目前,经管理核查永乐公司的资产包括:1、案涉“河西商业大厦”1号楼在建项目前期投资总额约为4059.93万元；2、位于纳溪区.97平方米的生产用房；3、位于纳溪区.37平方米的办公用房。永乐公司破产案件截止诉讼时共有375个债权人共向管理人申报了23212.9万元债权。2018年12月6日，根据永乐公司破产案件第二次债权人会议有关招募第三方垫资续建“河西商业大厦”1号楼的债权人会议决议，公开招募四川省鹏越房地产开发有限公司垫资3338.6349万元对“河西商业大厦”1号楼进行续建和扩建，目前包括案涉七套商品房在内的续建项目尚未竣工验收，也未办理产权证。2019年6月22日，永乐公司破产管理人向原告龙海春发出编号为纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》，该通知书通知原告不履行原、被告签订的七份《商品房买卖合同》，原告遂诉至本院。 上述事实，除原、被告及第三人的陈述外，还有2014年5月14日鑫瑞达公司与永乐公司签订的《钢材购销合同》、交付钢材的《物资发货单》、永乐公司向鑫瑞达公司的委托人易彬支付钢材款的银行转账凭据、收条、鑫瑞达公司与龙海春签订《房屋转让合同协议书》、永乐公司法定代表人范贵文委托龙海春支付购房款224.538万元给鑫瑞达公司的《委托付款书》、原、被告所签订的七份《商品房买卖合同》、泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心对案涉七套商品房所办理的《商品房预售备案通知书》、永乐公司管理人向原告龙海春发出编号为纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》、本院（2015）纳溪民破字第1-1号民事裁定书、1-2号决定书、永乐公司管理人关于永乐公司资产、债务情况的说明、永乐公司破产案件第二次债权人会议的决议、破产案件管理人关于河西商业大厦1号楼续建招募出资人及施工单位公告、河西商业大厦1号楼续建出资人中选通知书等证据在卷佐证，以上证据经本院组织双方当事人质证，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认，作为定案依据。 根据本案原、被告及第三人在本案中争议的法律问题，本院综合分析评判如下： 一、关于原、被告签订的案涉七份商品房买卖合同是否有效的问题。 本院认为，商品房买卖合同，是房地产开发企业作为出卖人将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告作为商品房买卖合同当事人的主体适格，意思的表示真实，被告永乐公司作为房地产开发企业将其尚未建成但已取得商品房预售许可证明的“河西商业大厦”七套案涉商品房以共计244.538万的价格出卖给原告龙海春，被告永乐公司的法定代表人以《委托付款协议》的形式同意原告龙海春将224.538万元直接支付给第三人鑫瑞达公司作为购房的对价，本案中，原告龙海春以代案涉商品房出卖人的永乐公司清偿所欠第三人鑫瑞达公司钢材货款及资金占用利息的债务来支付商品房购房款的方式，并不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，本院依法确认原、被告之间于2015年4月28日签订的案涉七份商品房买卖合同有效。 二、关于本案案涉七份商品房买卖合同是否应当继续履行的问题。 2015年11月4日，本院裁定受理了永乐公司的破产清算申请，《中华人民共和国企业破产法》第十八条明确规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。因此，案涉七份商品房买卖合同的当事人是否均已履行完毕其合同义务，是判断永乐公司的破产管理人是否有权解除案涉七份商品房的前提条件。首先，本案中，被告永乐公司在与原告龙海春签订案涉七份商品房买卖合同时，其合同所涉及的“河西商业大厦”项目尚未完工，系在建工程，现该项目根据永乐公司破产案件第二次债权人会议决议中有关由第三方垫资续建的方案仍在实施过程中，至今尚未竣工验收，也未办理产权证，永乐公司客观上未能履行其向商品房买受人的原告龙海春交付案涉房屋和办理产权证的义务；其次，根据被告永乐公司的法定代表人与原告龙海春之间的《委托付款协议》，原告龙海春以代案涉商品房出卖人的永乐公司清偿所欠第三人鑫瑞达公司钢材货款及资金占用利息的债务的方式来支付商品房购房款。本案中，按照原、被告签订案涉七份商品房买卖合同的约定，原告龙海春应当一次性支付给永乐公司案涉七套商品房的购房款为244.538万元，根据《委托付款协议》的约定原告龙海春支付给第三人鑫瑞达公司224.538万元，尚欠的20万元购房款不在委托付款之内，原告龙海春应当直接向永乐公司支付该20万元购房款。2015年11月16日、11月18日，原告龙海春并未按约定向鑫瑞达公司付款，而是向鑫瑞达公司的法定代表人先永胜个人账户共计转入224.538万元，即使在鑫瑞达公司认可该224.538万元已转归公司所有的情况下，原告龙海春对案涉七份商品房买卖合同仍然尚欠20万元购房款没有支付给永乐公司。诉讼中，原告龙海春出示的鑫瑞达公司于2015年4月28日向其出具的20万元的收款收据，原告未向本院提供打款依据，不能证明已实际支付该款，该20万元即使已经支付鑫瑞达公司也与商品房的出卖人永乐公司无关，原告龙海春作为商品房的买受人仍然尚欠20万元购房款没有支付给永乐公司。因此，按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，在案涉七份商品房买卖合同双方当事人均未履行完毕的情况下，该案破产管理人有权解除双方签订的七份《商品房买卖合同》，在该破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，应当视为案涉的七份商品房买卖合同已经解除。2019年6月22日，永乐公司破产管理人向原告龙海春发出的编号为纳永破合解45号《不予履行商品房买卖合同通知书》仅是管理人将案涉合同已经解除的事实告知原告而已。 三、原告将商品房预售合同的备案混淆为《中华人民共和国物权法》意义上的预告登记，并据此主张其应当取得了案涉七套商品房所有权的诉讼请求依法不能成立。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府的房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列资料：（一）已备案的商品房的预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料”。依据上述法律、法规的规定，商品房预售合同备案系商品房预告登记的前提，只有商品房预告登记才有登记请求权的物权效力，而商品房预售合同的备案系国家对不动产的一种行政管理方式和措施，其目的是防止“一房多卖”。因此，商品房的预售合同备案与预告登记无论在法律性质、实施机关、法律效果方面均是不同的。因此，案涉的七套商品房虽然进行了预售合同备案，但其不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。因此，原告主张案涉七套商品房已预告登记在其名下，其依法取得准物权的法律效力并享有该房屋的所有权的主张依法不能成立。 综上所述，原告龙海春与被告永乐公司所签订的案涉七份商品房买卖合同虽然有效，但在本院受理永乐公司的破产清算申请后，该案涉七份商品房买卖合同的双方均未履行完各自的合同义务，被告永乐公司有权解除合同，合同解除后，被告可以按《中华人民共和国企业破产法》第五十三条的规定向破产管理人申报债权。同时，原告主张的案涉七份商品房的预售合同备案与预告登记无论在法律性质、实施机关、法律效果方面均是不同的，因此，原告请求本院确认前述七份《商品房买卖合同》约定的七套商品房归原告所有、并判决被告向原告交付七套商品房的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条的规定，判决如下： 一、原告龙海春与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司于2015年4月28日签订的合同编号为：2015001331、2015001333、2015001334、2015001335、2015001336、2015001337、2015001338的七份《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告龙海春要求确认位于泸州市纳溪区地块“河西大厦”项目房号及面积分别为：32-1（面积42.76㎡）、31-1（面积42.76㎡）、32-5（面积111.54㎡）、31-6（面积111.47㎡）、32-6（面积111.47㎡）、30-7（面积135.34㎡）、31-7（面积135.34㎡）七套商品房属原告龙海春所有，并由被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司向原告龙海春交付前述七套商品房的诉讼请求。 本案案件受理费26364元，由原告龙海春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  邱 彪 人民陪审员  骆泽焱 人民陪审员  马世玉 二〇一九年九月六日 法官助理李鑫 书记员李宏斌