四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初1206号 原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，营业场所四川省宜宾市叙州区南岸蜀南大道西段34号。 负责人：杨端，行长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 被告（案外人）：袁文娟，女，汉族，1982年5月10日出生，户籍地四川省宜宾县。 被告（案外人）：彭韬，男，汉族，1974年9月16日出生，户籍地四川省宜宾县。 被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。 法定代表人：冉寅吾。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县，系该公司员工。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，户籍地四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 被告（被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，户籍地四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行与被告袁文娟、彭韬、宜宾鼎城置地有限责任公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司、宜宾市寅吾投资集团有限公司、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）的委托诉讼代理人陈卓，被告袁文娟、彭韬到庭参加诉讼。被告宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称宜宾鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称宜宾寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称宜宾寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区一号地下室-1层Ｃ081号车位（该房产价值50000元）继续执行（以下简称“案涉房产”）；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。 事实和理由:原告建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院经审理后于2017年7月24日作出了（2017）川民初39号《民事调解书》，调解书确认：“1.宜宾鼎城公司应于十日内偿还建行宜宾分行借款本金4.17亿及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对宜宾鼎城公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区’的土地及房产享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿”。在本案诉讼中，四川省高级人民法院采取保全措施，查封了宜宾鼎城公司名下位于四川省宜宾市翠屏区”的2678套房产。 袁文娟、彭韬就案涉房产提起执行异议，自贡市大安区人民法院作出了（2019）川0304执异75号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。 原告认为，袁文娟、彭韬对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：1.本案中四川省高级人民法院对案涉房产作出的查封系尚未生效的轮候查封，袁文娟、彭韬无权就未生效的轮候查封对案涉房产提起执行异议；2.建行宜宾分行对案涉房产享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，法院对袁文娟、彭韬提出的执行异议应当不予支持；3.本案中袁文娟、彭韬所提执行异议并未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的四个条件，法院对其执行异议应当不予支持，当事人之间的买卖合同属无效合同，被告与宜宾鼎城公司之间并非真实的买卖关系，而是以房抵债，被告明知涉案房产系抵押物仍然购买房屋，对于房产不能过户存在明显过错。综上，袁文娟、彭韬所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当判令准许执行案涉房产。 被告袁文娟、彭韬提供书面答辩状称，1.关于轮候查封问题：本案案涉房产的查封是否为轮候查封，需原告举证证实，且即便为轮候查封，法律及司法解释并没有规定案外人不能对轮候查封提出异议；案涉的龙湾一号地下室C801号车位为首封；被告是对执行标的提出书面异议，并不是对四川省高院的财产保全裁定提出异议。2.原告向宜宾市房管局出具《证明》，同意预售抵押物并负责收回贷款，宜宾市房管局向宜宾鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》，根据物权法的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。原告同意宜宾鼎城公司转让抵押物，即视为放弃抵押权。原告只能向宜宾鼎城公司销售抵押物的出售价款受偿，原告不能向抵押物的买受人主张任何权利，且原告负有注销抵押登记、配合买受人办理房屋过户手续的义务。原告在《商品房预售许可证》颁发后，未对宜宾鼎城公司收取房款进行监管，由此造成的不利后果，原告自身应承担相应的责任。3.被告对涉案房屋提出的排除执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，法院应予支持：被告通过买卖合同购买房屋，并支付了全部价款；被告于2016年8月13日签订《前期物业服务合同》，按合同约定缴纳了从2016年8月13日至2018年12月31日的物管费，该车位被告自2016年8月13日起使用至今。被告按宜宾鼎城公司要求的方式付款，《商品房买卖合同》中明确约定要办理产权登记，现在房屋不能过户，完全是宜宾鼎城公司的责任，被告并无过错。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未到庭答辩，也未提供书面答辩状。 经审理本院认定以下案件事实： 因被告宜宾鼎城公司向原告建行宜宾分行贷款，2013年4月19日办理了被告宜宾鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区地块土地使用权的他项权利证［证号为宜市翠他项（2013）第3号］;2013年12月27日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区住宅及商业（2幢、3幢、5幢、Ｂ-Ｇ幢、地下室）的在建工程（编号：在建-91号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2013年12月27日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区住宅及商业（6幢、11幢、地下室）的在建工程（编号：在建-92号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2014年7月1日，办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区等的在建工程（编号：在建-95号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）；2014年9月12日,办理了被告宜宾鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区地块（7﹟、8﹟、9﹟地上、7-10﹟和幼儿园地下室）的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证（证号为宜宾市房建翠屏区字第××号）。 2014年11月3日，原告建行宜宾分行向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，《证明》载明“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾一号地下室商品房，并负责收回贷款”。据此，2015年7月22日，宜宾市房地产管理局颁发（2014）房预售证第22号《商品房预售许可证》，该证载明“预售对象：单位、个人[龙湾一号地下室(商业、仓库、车库）]”，该证因变更相关内容系重新颁发。 因被告袁文娟、彭韬向被告宜宾鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区一号地下室-1层Ｃ081号停车位，被告袁文娟、彭韬与被告宜宾鼎城公司签订《商品房（地下停车库）买卖合同》（合同编号：龙湾-ＣＷＸ-485），约定了停车位位置、房屋价款、抵押情况等条款。被告袁文娟、彭韬与被告宜宾鼎城公司约定车位款50000元为一次性付款，2016年3月4日被告宜宾鼎城公司向被告袁文娟、彭韬出具收到车位款的收款收据。2016年3月4日，被告袁文娟于成都合智商务服务有限公司签订《前期物业服务合同》。被告袁文娟、彭韬已交纳2016年3月4日至2019年12月31日的车位物业服务费。 建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城公司位于宜宾市翠屏区中尚未出售的房产予以查封［宜市翠国用（2012）第03377号］。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执105号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。 2019年7月1日，被告袁文娟、彭韬对执行宜宾市翠屏区停车位提出书面异议。2019年7月9日，本院作出（2019）川0304执异75号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市翠屏区停车位的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，本案所涉车位于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，系首轮查封。 以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照及金融许可证复印件、宜宾鼎城公司营业执照复印件、宜宾寅吾房产公司营业执照复印件、宜宾寅吾投资公司营业执照复印件、冉寅吾身份证复印件、冉恒川身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》复印件及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、自贡市大安人民法院（2019）川0304执异75号执行裁定书复印件、案涉不动产《买卖合同》复印件，被告袁文娟、彭韬提供的付款支付说明、二被告身份证复印件、2014年11月3日原告建行宜宾分行《证明》复印件、（2014）房预售证第22号商品房预售许可证复印件、银行卡交易明细复印件、《收款收据》复印件、前期物业服务合同复印件、物业费收据复印件、《商品房(地下停车库)买卖合同》复印件、宜宾市不动产房屋登记中心房屋登记簿复印件、自贡市大安区人民法院（2019）川0304执异75号执行裁定书复印件，到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未提供证据，也未到庭答辩和质证，视为其放弃答辩和质证的权利。 本院认为，本案的争议焦点为：被告袁文娟、彭韬就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于被告袁文娟、彭韬是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告袁文娟、彭韬在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订的《商品房(地下停车库)买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告袁文娟、彭韬买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，被告袁文娟、彭韬交纳了物业费等费用，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，案涉房屋已交付给被告袁文娟、彭韬。故应当认定被告袁文娟、彭韬在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。 （二）关于被告袁文娟、彭韬是否已经支付价款的问题。根据被告袁文娟、彭韬与鼎城公司签订的《商品房(地下停车库)买卖合同》，约定案涉房产的总价款为50000元，宜宾鼎城公司也出具了收据予以认可。故应当认定被告袁文娟、彭韬已经支付价款。 （三）关于是否因被告袁文娟、彭韬自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人袁文娟、彭韬基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非被告袁文娟、彭韬自身原因所致。 因此，被告袁文娟、彭韬所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区停车位不得执行。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条规定,判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。 本案受理费1050元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  刘 健 人民陪审员  王荣建 人民陪审员  游凤仙 二〇一九年九月十九日 法官 助理  卢晓凤 书 记 员  张渝婉