福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初7426号 原告：泉州伯恩物业管理有限公司，住所地泉州市温陵南路汇金广场B栋6楼，统一社会信用代码91350503569289734R。 法定代表人：何祥文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏义鑫，福建伟盛律师事务所实习律师。 被告：蔡纯发，男，1968年5月23日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告泉州伯恩物业管理有限公司（以下简称泉州伯恩公司）与被告蔡纯发物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法由审判员李丽琼适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛宁、被告蔡纯发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州伯恩公司向本院提出诉讼请求：1、判令蔡纯发立即向泉州伯恩公司支付2013年1月1日至2019年4月30日的物业管理费11295.12元及滞纳金（自蔡纯发逾期支付物业管理费之日起至实际支付之日止按日万分之一计算，暂计至起诉之日为1300元）；2、判令蔡纯发向泉州伯恩公司支付自2013年1月起至2019年4月止拖欠的水电公摊费及水费6648.3元;3、本案诉讼费用由蔡纯发承担。理由：蔡纯发系汇金广场B栋803室的业主，汇金广场项目由泉州东百房地产开发有限公司所开发。泉州伯恩公司于2013年与泉州东百房地产开发有限公司签订物业服务合同，选聘泉州伯恩公司作为汇金小区的物业服务企业。蔡纯发所购买的B栋803室收费标准为1.1元/㎡/月，公摊水电费用及水费由泉州伯恩公司按实际情况统一代缴后再向业主收取。蔡纯发接受泉州伯恩公司提供的物业管理服务，却未能按时履行缴纳物业管理服务费等费用的义务，拖欠泉州伯恩公司自2013年1月1日至2019年4月30日止的物业管理费、水电费公摊及水费不予缴付。根据《物业服务合同》约定，蔡纯发延迟交纳物业管理费的行为已构成违约，泉州伯恩公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 蔡纯发辩称，1、诉争小区的前期物业公司系美佳物业管理（福州）有限公司泉州分公司，开发商无权代业主在交房之后变更物业公司，故诉争的物业服务合同不合法；2、泉州伯恩公司没有物业管理资质；3、我方不存在违约，我方没有签订任何合同。 经审理查明，2013年1月1日，泉州伯恩公司与泉州东百房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，双方对委托管理事项、管理期限及服务费用等作了约定，其中普通住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.1元。公共水电费由全体业主按建筑面积结算分摊，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按天应交管理费的万分之一交滞纳金。蔡纯发是丰泽区温陵南路汇金广场B栋803室房屋所有权人之一，该房屋建筑面积为143.11㎡。以上事实，有双方当事人提供营业执照、《物业服务合同》、房产验收确认书、情况说明、欠费明细及发票、律师催款函、产权证复印件及双方当事人在庭审中的陈述等证据加以证明。本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 本院认为，据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选择聘物业服务企业之前，建设单位选择聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业建成之后需要进行物业管理活动，在业主大会、业主委员会成立之前，由开发商选择聘物业公司并无不妥。泉州伯恩公司与泉州东百房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。泉州伯恩公司为汇金广场提供物业服务，业主应当按照《物业服务合同》的约定按1.1元/㎡/月标准交纳物业服务费。蔡纯发辩称开发商无权变更物业公司、诉争物业合同不合法，以此拒缴物业费，本院不予采纳。关于泉州伯恩公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，泉州伯恩公司有权向蔡纯发收取物业管理费。蔡纯发应支付拖欠泉州伯恩公司自2013年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费143.11㎡×1.1元/㎡/月×76个月=11964元。泉州伯恩公司请求按11295.12元收取物业管理费，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于泉州伯恩公司公摊水电费的诉讼请求，因其提供了相应的计算明细及发票，结合其提供的明细，蔡纯发应缴交2013年1月1日至2019年4月30日公摊水电费为2881.33元，故对泉州伯恩公司主张超过部分，本院不予支持。关于泉州伯恩公司水费的诉讼请求，因其提供了相应的发票和计算明细，且庭审中蔡纯发认可水费由泉州伯恩公司统一垫付再向业主实际收取的事实，故本院予以支持。关于泉州伯恩公司主张滞纳金的诉讼请求，因《物业服务合同》仅约定从逾期之日起按天应交管理费的万分之一交滞纳金，而未约定物业费的具体缴交时间，故泉州伯恩公司主张计收滞纳金没有合同依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告蔡纯发应于本判决生效之日起十日内向原告泉州伯恩物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费11295.12元； 二、判令被告蔡纯发向原告泉州伯恩物业管理有限公司支付自2013年1月起至2019年4月止的公摊水电费2881.33元及水费1164.45元。 三、驳回原告泉州伯恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费281元，减半收取计140.5元，由原告福建伯恩物业管理股份有限公司负担28.5元，被告蔡纯发负担112元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李丽琼 二〇一九年九月三十日 法官助理王琼 书记员林婉咪 附注:引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。