广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终7299号上诉人（原审被告）：钱检生，男，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：张小勇，广东普威律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东普威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢志鹍，男，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人钱检生因与被上诉人谢志鹍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钱检生上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由钱检生向谢志鹍退还定金25万元及利息（利息自2018年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还定金之日止）；2.钱检生与谢志鹍分担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，钱检生、谢志鹍以及经纪方佛山市南海某中介服务部签订了《房屋买卖合同》，双方就涉案房屋的价款、支付方式、交付等问题均作出了约定。在合同签订后，钱检生积极履行合同义务，但其后因佛山市南海某有限公司（以下简称某公司）以钱检生涉嫌侵犯商业秘密罪向佛山市公安机关报案，致钱检生于2018年5月3日被刑事拘留并被逮捕羁押至今，某公司还对钱检生提起了商业秘密的民事侵权诉讼，并申请了对涉案房屋进行财产保全。钱检生认为自己并未侵犯某公司的商业秘密，不构成犯罪，钱检生从未故意拖延涉案房屋的交付及过户，主观上并无违约的恶意，且钱检生被逮捕羁押的情况应属于无法预见、无法克服的因素，故一审判决认为钱检生主观上有预见被拘留的可能性是脱离了实际情况。综上，请求二审法院充分考虑本案实际情况，基于公平原则，依法改判。谢志鹍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回钱检生的上诉请求。谢志鹍向一审法院起诉请求：1.判令解除谢志鹍、钱检生及经纪方佛山市南海某中介服务部于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令钱检生双倍返还谢志鹍定金50万元；3.判令钱检生赔偿谢志鹍以总房价10%计算的违约金21.8万元；4.判令钱检生向谢志鹍赔偿按揭费用1.5万元及利息，利息以1.5万元为本金自2018年1月25日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止；5.判令钱检生承担本案的律师费1万元；6.本案诉讼费用由钱检生承担。一审法院查明事实如下：打印时间为2019年2月18日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋是位于佛山市南海区某房，为权利人钱检生单独所有，不动产权利证号为粤（2016）佛南不动产权第0××5号，权利状态为于2018年5月31日被佛山市中级人民法院查封，无抵押情况。2018年1月25日，谢志鹍（乙方、受让方）、钱检生（甲方、转让方）与佛山市南海某中介服务部（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.0××4），约定甲乙双方交易位于佛山市南海区某房，建筑面积122.55平方米，甲方以现状将涉案房屋转让给乙方，总价为218万元；本协议签订时2018年1月25日乙方支付甲方定金25万元，乙方须于收到结清证明2个工作日内支付甲方首期楼款40.4万元，末期楼款152.6万元由银行贷款支付；乙方于本合同签订之日向丙方支付3万元作为中介服务费；甲方须于收到尾款当日交付涉案房屋乙方使用；甲方保证本合同指定的物业不存在任何债务抵押、一房两卖、产权不清等问题；（第16条）如甲方违约，应将所有的楼款全部退还乙方，并将定金双倍退还给乙方，以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如乙方违约，甲方将不退还乙方所付定金，以及赔偿甲方总楼款百分之十作为违约金；任何一方违约，违约方承担丙方的全部佣金；在办理过程中，如需买卖双方或任一方配合的，均需无条件配合，并以中介通知日起5个工作日内任一方不配合的则按合同第16条执行。同日，钱检生出具收款收据确认收到谢志鹍支付购房定金25万元。同日，谢志鹍向案外人广州某有限公司支付按揭费1.5万元。2018年5月3日，钱检生因涉嫌侵犯商业秘密罪被佛山市公安局南海分局刑事拘留，羁押在佛山市南海区看守所。2018年11月15日，中国农业银行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明该行拟同意向谢志鹍发放其提出用于购买涉案房屋的贷款150万元，意向书有效期为自出具之日起三个月。2018年12月12日，谢志鹍委托广东某律师事务所指派律师作为本案一审阶段代理人，并支付律师费1万元。2019年1月3日，谢志鹍提起本案诉讼。一审法院认为，谢志鹍、钱检生及经纪方签订的《房屋买卖合同》既包含了谢志鹍与钱检生之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现谢志鹍、钱检生就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对谢志鹍、钱检生之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房屋买卖合同》中关于涉案房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。谢志鹍依约向钱检生支付定金，按合同约定履行义务。谢志鹍主张因钱检生的原因涉案房屋被法院查封，导致交易不能继续进行。钱检生虽辩称，钱检生未能依约履行《房屋买卖合同》是基于钱检生被刑拘，属于其无法预见、无法通过自身去克服的不可抗力所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”钱检生在签订《房屋买卖合同》后，有义务保障涉案房屋在合同履行过程中均处于可以交易的状态，现钱检生在签订《房屋买卖合同》后出现涉嫌违法犯罪行为，钱检生主观上就能预见到自己因犯罪行为会有被公安机关刑事拘留的可能性，也有可能因自己被抓获而导致涉案房屋出现无法继续交易的情形致合同无法继续履行，因此钱检生无法继续履行《房屋买卖合同》的行为不是一种不可预见的客观情况，不属于不可抗力，一审法院对钱检生该抗辩意见不予采纳。现涉案房屋因钱检生与案外人存在纠纷而被法院查封，且钱检生没有在合理期限内消除权利限制情况，致使《房屋买卖合同》目的最终不能实现，谢志鹍请求解除合同，钱检生双倍返还定金共50万元的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。谢志鹍主张钱检生按总楼价10%支付违约金21.8万元、律师费1万元、按揭费1.5万元以及相应利息。谢志鹍上述主张实质就是为弥补因钱检生违约而造成谢志鹍的损失，但谢志鹍主张的律师费、按揭费不是因合同履行必须发生的费用，一审法院在认定钱检生承担定金责任时已对谢志鹍上述损失予以综合考量；至于谢志鹍主张的违约金，根据《房屋买卖合同》履行情况、钱检生的过错情形，且谢志鹍并未举证证明钱检生依据《房屋买卖合同》承担的定金责任不足以弥补谢志鹍由此造成的实际损失，谢志鹍损失已经得到填补，如重复支持，相对于谢志鹍的损失过高，故一审法院对谢志鹍上述主张均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除谢志鹍与钱检生于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、钱检生于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共50万元予谢志鹍；三、驳回谢志鹍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费24240元，减半收取计12120元，由钱检生负担。本院二审期间，钱检生未提交新证据。谢志鹍向本院提交《佛山市不动产（房/地/房地）登记信息查询结果》，拟证明涉案房屋至今仍处于查封状态，钱检生的行为属于典型的违约。经审查，钱检生对该证据的真实性无异议，且该证据与本案讼争事实具有关联性，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，至2019年6月20日止，涉案房屋仍处于查封状态。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。钱检生、谢志鹍及经纪方佛山市南海某中介服务部于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：钱检生是否应向谢志鹍双倍返还定金。本案中，钱检生确认其因刑事羁押而未能履行涉案合同，但上诉主张其被刑事羁押属于不可抗力，无需承担双倍返还定金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本院认为，钱检生作为涉案房屋的出卖人，有义务保证涉案房屋能依约顺利完成交易。钱检生在合同签订后因涉嫌违法犯罪行为被刑事羁押，导致涉案房屋无法继续交易，并不属于前述法条规定中的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。钱检生以其被刑事羁押属于不可抗力不构成违约为由，上诉主张无需承担双倍返还定金的违约责任，于法无据，本院不予支持。因钱检生与案外人存在纠纷，涉案房屋现仍处于查封状态，致使双方订立涉案合同的根本目的无法实现，涉案合同因钱检生的违约行为而解除，一审判决钱检生向谢志鹍双倍返还定金50万元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，钱检生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人钱检生负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋