河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2434号原告（反诉被告）：石文星，男，1986年4月28日出生，汉族，现住洛阳市老城区。被告（反诉原告）：杨春花，女，1951年5月24日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李民，男，1948年1月8日出生，汉族，住址，系杨春花丈夫。委托诉讼代理人：万国芳，洛阳市工区金谷法律服务所法律工作者。原告石文星与被告杨春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，杨春花提出反诉，本院就本诉与反诉合并进行了审理。石文星，杨春花及其委托诉讼代理人李民、万国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石文星向本院提出诉讼请求：要求被告退还原告所交的房屋租金、水电物业、装修费用及违约金共计19990.7元，并承担原告为诉讼所付的律师代理费、诉讼费、公告费、保全费。事实及理由：2019年1月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，当天，原告向被告支付了房屋租金、水、电、物业费等共计7740.7元，被告将房屋钥匙及门禁卡交给原告，由原告付费进行装修。被告之后违约，让停止装修该房屋，原告多次沟通无果，特诉至法院。杨春花辩称，原、被告签订的房屋租赁协议事实存在，但石文星违规对租赁房屋进行装修使用，答辩人不应当承担原告所谓的损失19990.7元，并认为租赁合同应当解除，原告将房屋水电恢复原状。1.答辩人并未收取原告7740.7元，答辩人是按照合同上收取原告房租2700元、房租押金900元，共计3600元。原告向答辩人银行账户转账1218元，剩余的钱原告交到物业公司账户，用于清结答辩人之前所欠物业费及2019年1月16日以后原告自己交接房屋后2个月物业费。原告诉称向答辩人支付租金物业费共计7000多元不是事实。2.关于原告主张违约金等其他损失，答辩人不应当承担。事实上是原告自己违约，原告无权向答辩人主张违约金。在装修期间，原告未经答辩人允许违规装修，拆改室内水路、电路并额外加装多个水龙头和电表。答辩人根据原告装修行为和风格，原告租房并不是为了自己居住使用，要么是租房办理加工行业，要么是将房屋分割后让多人合租使用。原告的行为不仅改变了房屋居住用途同时对小区安全造成隐患。为此，答辩人报警，经110、物业公司查看现场并确认原告违约的事实。综上，应驳回原告的起诉。杨春花反诉向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除反诉人和被反诉人之间的租赁合同；2.判令被反诉人将反诉人的房屋水电恢复原状；并赔偿反诉人丢失的书籍及损坏的财产床单共计800元。如不能恢复原状，赔偿水电改造产生的损失费10000元；3.本案反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2019年1月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，杨春花将毛坯房低价出租给石文星居住使用。双方对租金、期限、违约责任等进行了约定。房屋交接时间是2019年1月16日，石文星要求给予一定的装修和搬家时间，并约定从2019年3月1日开始计算租金。租金是先交后用。在装修期间，石文星未经允许，私自在洗手间装了3个水龙头，在室内改装了5块电表，电线私拉乱接非常严重，用水用电存在重大安全隐患。为此，反诉人对不当装修进行报警，还要求石文星到场说明情况，如不说清楚啥原因，不得继续对房屋再进行装修。自此以后，石文星也不再装修，也不和反诉人联系，一直拖到2019年4月29日，石文星要求把房租退了。石文星辩称，1.当时与被告协商过了，因为是毛坯房需要装修才能住，当时协商留了一个月时间装修。2.被告是因为租金少，所以才要求解除合同。3.安装水龙头，是因为需要用水才安装的水龙头。走电是因为房间没有灯，所以电路需要改造。安装电表是因为房子是我公司员工住，公司有的人经常出差有几个月不在这住，需要开空调，电费需要分摊，每个房间安装电表，这样可以分开计算电费，这没有安全隐患，都是专业电工安装的，不是被告所称的加工业务，或者将房屋分割出去，让更多人合租。是被告先提出解除合同，是被告违约，所以请求支持原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2019年1月16日，杨春花（出租方，甲方）与石文星（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定石文星租赁张雨军所有的位于西工区升龙广场Ｂ区15号楼10单元1705号房，租赁期限8年，自2019年3月1日起至2027年3月1日止。合同还约定：由乙方承担租赁期限内每月的物业管理费、暖气费、水电费；甲方收取900元/月作为租金，甲方承诺在合同租赁期限内租金不变；乙方一次性交纳三个月租金，房屋押金为900元；甲方负责结清交接前的水电物业暖气等费用，乙方承担交接后的费用。关于违约责任，双方约定：甲方在约定租赁期限内不得单方解除合同，否则，须赔偿乙方装修费及搬家费等费用8000元作为违约金（如遇拆迁或不可抗力等因素，甲方不承担违约责任）。如乙方在约定租赁期限内单方面解除合同的，乙方的装修费用须自行承担，与甲方无关，且乙方所交押金不予退还。双方还特别约定乙方房租从2019年3月1日开始计算。出租房屋系毛坯房，杨春花将房屋钥匙交给石文星后，石文星开始进行装修。在合同签订后半个月左右，杨春花发现石文星在洗手间装了3个水龙头，在室内改装了5块电表，就多次报警，并联系石文星说明情况，让其停止装修。石文星认为杨春花让其停止装修，构成违约，故诉至法院，要求杨春花退还房屋租金、押金3600元，2019年1月16日至2020年1月16日期间物业费2582.6元，2019年1月16日之前杨春花欠的物业费2510.4元，2019年1月16日之前杨春花欠的水、电费460.1元，装修费用6300元，水费72.2元，门禁卡工本费80元，违约金4385.4元，共计19990.7元。另查明，2019年1月16日，石文星向杨春花转账1218元。同日，石文星向租赁房屋所在小区物业公司微信支付2582.6元，包含2018年3月1日至2019年2月28日之间的物业费2510.4元、2018年2月至2018年12月期间的水费72.2元。同日，石文星还给租赁房屋交纳电费260.1元，购买门禁卡花费80元。根据石文星与杨春花协商，三个月的房租2700元及一个月押金900元共计3600元，由石文星替杨春花向物业公司结清2018年3月1日至2019年2月28日之间的物业费抵一部分，剩余石文星再支付杨春花1218元（含石文星退还一个月的物业费200元）。当天，杨春花出具收条一张，载明：“今收到石文星交来升龙广场Ｂ区15号楼10单元1705号房屋押金900元整，房屋租金2700元整，共计3600元整”。石文星提供与杨春花录音一段，证明杨春花认为房租太低，8年租期太长，是杨春花违约，并不是因为装电表的事。杨春花认为录间中石文星所说的不是事实，当时签合同时，合同文本是石文星打好的，合同约定8年期限其当时根本就不知道，合同签订后半个月左右，其去房屋腾东西，发现电表、水管有改动，因签订合同时说过不能动水电，与石文星也联系他不照面，所以才报警。本院认为，2019年1月16日，杨春花与石文星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务。杨春花称合同文本是由石文星提供，租房期限、租金都是石文星自己定的，然而租赁合同租期、租金等是重要因素，杨春花签订合同时未注意这些因素，该解释并不合理；并且即使杨春花当时未注意这个因素，过错也在其本人。上述合同签订后，石文星装修过程中，杨春花以石文星改动水电存在安全隐患且石文星不照面解决为由报警，让其停止装修施工，双方因协商未果，合同未继续履行下去。杨春花提供的租赁房屋是毛坯房，石文星进行一定的装修才能入住，并且双方也约定了免租期，杨春花对于装修是明知的，即使石文星在装修过程中有不合适的行为，也可以通过协商进行整改，而不能阻止合同的继续履行。并且从石文星提供的录音内容来看，杨春花一直在谈合同约定租期过长，希望改变合同租赁期限。由此可以看出，杨春花所称石文星违约的事实现有证据并不充分。现双方已互不信任，且均已停止履行合同，合同目的无法实现，庭审中石文星也同意解除合同，故对于杨春花要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。杨春花在合同签订后半个月左右就陆续报警让石文星停止装修，之后双方对于后续事宜协商未果，石文星于2019年4月底诉至法院要求退还房租、押金等费用。考虑到石文星刚开始装修尚未入住，合同目的尚未真正实现，故杨春花应当退还其所交的房屋租金以及押金共计3600元。至于石文星所交的电费，因其自合同签订后实际控制该房屋，故该部分费用不再退还。石文星主张退还2019年1月16日至2020年1月16日期间物业费2582.6元，2019年1月16日之前杨春花欠的物业费2510.4元，2019年1月16日之前杨春花欠的水、电费460.1元，水费72.2元，从现有证据来看，微信转账2582.6元实际对应物业公司开的两张发票，一张是72.2元的水费，一张是2510.4元的物业费，石文星实际转账仅有2582.6元，其中2019年1月16日之前的物业费已经充抵了房租。故该部分诉求，没有证据，不予支持。门禁卡工本费也是石文星自行购买的，费用应当自理。对于装修材料费用、工人人工费用，石文星并未举证，故对于该部分诉求，不予支持。对于石文星主张的违约金，因租金及押金已经退还，其损失不大，且在整个事情发生后其未采取积极的态度协商解决此事，故对于违约金不予支持。对于石文星所主张的律师费、保全费、公告费，其并未举证，本院不予支持。对于杨春花的反诉请求，关于其要求将房屋水电恢复原状的诉求，考虑到其房屋系毛坯房，装修时必然要涉及水电装修，且装修也经过其同意，故无须再恢复原状。其主张赔偿损失10000元，也无依据，不予支持。关于丢失的书籍及损坏的财产床单共计800元，其仅提供照片，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除2019年1月16日杨春花与石文星签订的《房屋租赁合同》；二、杨春花于本判决生效之日起十日内退还石文星3600元；三、驳回石文星的其他诉讼请求；四、驳回杨春花的反诉请求。如杨春花未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，减半收取150元，由杨春花负担30元，石文星负担120元；反诉受理费减半收费35元，由杨春花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 露二〇一九年九月十日书记员 许晓丹