湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1559号原告：湖南龙鼎房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道学仕路1号。法定代表人：张智生，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁良财，男，1969年12月25日出生，系湖南龙鼎房地产开发有限公司的职工，代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：许斌龙，男，1971年11月15日出生，汉族，系湖南龙鼎房地产开发有限公司的职工，特别授权。被告：彭旻婧，女，1988年9月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李小军，系彭旻婧之夫。一般代理。第三人（追加）：曾丰业，男，1966年1月19日出生，汉族，住湖南省涟源市杨市镇湘思村青山组。委托诉讼代理人：夏小忠，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。第三生（追加）：何同生，男，1978年9月3日生，汉族，居民，住湖南省桂阳县城关镇蔡伦中路48号。原告湖南龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）诉被告彭旻婧及第三人曾丰业、何同生房屋买卖合同纠纷案，本院立案后，依法适用简易程序与另同类两案公开开庭进行了合并审理。原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁良财、许斌龙，被告彭旻婧的委托代理人李小军，第三人曾丰业委托代理人夏小忠，第三人何同生出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南龙鼎房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认龙鼎新城项目E栋一单元1003号、901号、1604号房归原告所有；2、请求判决确认原被签订的《房屋买卖合同》有效；3.请求判决被告将龙鼎新城项目中E栋第一单元的1003、901、1604号住房返还给原告。4、请求判决本案诉讼费用由被告承担。被告彭旻婧辩称：1、原、被告都是以龙鼎新城的名义向外购房，我不知道原告与第三人是什么关系。2、合同是有效的。3、房款、物业费等我都交完，从事实上房子是我的了，但是形式上房产证没有给我。4、诉讼费用不应由我承担。第三人曾丰业辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：原告诉状诉称的事实与实际客观事实不符；原告诉状述称与其诉请互相矛盾；原告要求确认涉案房产属原告所有缺乏法律依据及证据支持。涉案房产本为第三人实际开发、施工，履行了开发人、施工人所有的义务，原告在E栋项目开发中，没有尽到任何义务，没有垫资、出资，只是形式、法律上的开发资质人。涉案房产已经成事实上不可能返还，原告没有资格要求返还涉案房产。诉讼费用应由败诉方承担。第三人何同生辩称：涉案的三套房是我与曾丰业共同开发的E栋楼房产，该三套房已经分配给了曾丰业，是曾丰业的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据记录在卷，本院认定事实如下：原告湖南龙鼎房地产开发有限公司在桂国用（2013）第1244号土地开发建设初期，因资金断链，难以维持项目正常开支，龙鼎公司法定代表人张智生迫于催款、报建手续资金的压力，湖南龙鼎房地产开发有限公司与第三人曾丰业签订了《土地转让协议书》，约定E栋靠茶红路方面22m×44m的建设用地使用权转让给曾丰业，由曾丰业自行施工自由处置，在2015年3月8日前将转让土地交付给曾丰业，龙鼎公司同意为曾丰业办理建房事项及销售房屋提供相关手续，曾丰业支付了土地转让款500万元。（2015）桂法民初字第601号调解书已确认《土地转让协议书》合法有效，确认第三人曾丰业按《土地转让协议书》享有龙鼎新城项目规划E栋靠茶红路方向22m×44m的国有建设用地使用权。事实上，土地转让协议签订后，该宗土地的开发建设权完全授权给了曾丰业，曾丰业为合法建设挂靠在湖南宏润建筑工程有限公司进行施工，挂靠管理费由曾丰业支付。该宗土地开发建设，从施工图纸设计开始，到图纸会审、土勘桩基、报建报批、质监、工程监理、建材采购、施工管理、民工工资的支付，及消防、水电、燃气安装等全部是曾丰业在履行义务。为便于房屋销售、约束龙鼎公司配合房屋销售及办理房产权属证的需要，2015年9月11日，曾丰业作为甲方、第三人何同生作为乙方、湖南龙鼎房地产开发有限公司作为丙方，三方签订了《合作开发房地产协议》，约定E栋房地产的开发由甲乙两方共同出资、共同经营、共同管理、共享盈余分配、共担亏损风险；确认甲方（第三人曾丰业）享有E栋土地使用权面积的三分之二开发建设权；E栋房地产以丙方名义开发，丙方不承担出资义务也不参与经营管理，也不享有或承担E栋房地产开发的盈余或亏损风险，只是收取固定资质费用10万元，丙方无条件协助甲乙两方办理开发、施工、销售、验收等一切与开发建设销售有关的事宜。E栋楼共建20层，一至三层为商铺，2个单元共136套住房，原告占三分之二即90套住房。E栋楼项目工程于2018年9月全部完工，且136套住房全部实际由本案第三人曾丰业与何同生出售，以龙鼎公司的名义与购房户签订买卖合同，所销售的房款由曾丰业、何同生分别收取，曾丰业所占的90套住房中有20套住房售卖给福康大药房人员20套，交房及办手续由曾丰业与何同生负责。本案涉案1003号、901、1604号住房，已于2013年5月31日签订合同，分别出售给了本案被告肖险峰、彭旻婧、邓小艳。涉案房产房款，1003号购房户肖险峰于2013年交8万、2015年3月交3万予龙鼎公司法定代表人张智生，剩余房款交予了本案第三人曾丰业；901号房房款于2013年交足8万予张智生，剩余房款于2018年9月底交予第三人曾丰业；1604号房房款于2013年交予张智生8万，剩余房款于2018年9月交予曾丰业，涉案三套房因未办理产权证每套房余欠房款6000余元，2018年11月第三人曾丰业已通知本案被告收房入住。至今，由第三人施工、开发建设的E栋楼，所有的商铺、住房，一直是第三人在使用、出租、管理、销售。2019年6月29日，原告湖南龙鼎房地产开发有限公司以是涉案房产的购房合同签订方，是法律上的开发主体为由向本院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。另还查明，龙鼎公司另外开发了龙鼎新城项目A、B、C、D栋房产，因未按规定办理相关证照手续，亦未交纳相关费用，至今A、B、C、D、E栋房产未办理房产登记手续。本院认为，针对原告的诉请，法院应当对原告是否系涉案房产的权利人进行审查。本案第三人曾丰业为建设E栋房产，与原告湖南龙鼎房地产开发有限公司签订了《土地转让协书》已经法院确认合法有效，第三人曾丰业是以合法有效的土地使用权进行投资，与原告湖南龙鼎房地产开发有限公司签订的《合作开发房地产协议》，系三方的真实意思，第三人曾丰业的合法权应依法得到法律的保护。原告与第三人曾丰业在《合作开发房地产协议》中明确约定以湖南龙鼎房地产开发有限公司名义开发，相应的产权利益归属于第三人曾丰业，原告公司不投资不参与实际的经营管理，不享有E栋房产权属和利益，该约定并不违反法律禁止性规定，也是合法有效的。第三人曾丰业取得土地使用权后，按照施工开发的约定，从报建报批规费、施工图纸、会审、土地勘探、质监、监理、施工、建材购买、施工管理、民工工资等涉及到该宗地施工开发的所有费用和流程都是第三人曾丰业完成，第三人曾丰业是该宗地房产真正的事实建造人，现所有房产已竣工，第三人曾丰业依法属于事实上的原始取得者。第三人曾丰业与何同生受让该宗土地后，不能更名办理过户至第三人名下的原因在原告，E栋不能完成竣工验收、房产过户办证的过错在于原告公司龙鼎新城项目的A、B、C、D栋未批建、未交规费，不能取得施工许可证，从而影响第三人曾丰业虽在政务中心窗口的规费交完后，也不能办理有关证照。第三人曾丰业作为事实上原始建造者取得涉案房产E栋1003号、901号、1604号房所有权，未登记只是法律上物权未设立，但并不影响事实物权及相应合同的效力，且第三人在本案中并无过错。第三人曾丰业认为涉案房产为其合法建造原始取得，且本案涉案房产已出售给被告，被告已收房入住，返还已成事实上不可能，法院应依法保障交易安全的稳定性，保障第三人原始取得的合法财产权益的意见，本院予以支持。对于原告龙鼎公司诉请亨有E栋楼涉案房产的所有权，因证据不足，其主张本院不予支持。对于被告辩称已交房款，对原告与第三人的关系不知情，应保障善意购房人的合法利益，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条，第二条，第八条，第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告湖南龙鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费240元，减半收取120元，由原告湖南龙鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交诉讼状副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 欧阳思俊二〇一九年九二十三日法官助理李沁书记员李闻娜附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。