成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初4225号 原告：曾维祥，女，汉族，1958年2月28日出生，住四川省郫县。 委托代理人：刘潇潇，四川康兑律师事务所律师。 被告：黄正伟，男，汉族，1981年10月23日出生，住四川省郫县。 委托代理人：杨致昆，四川泰常律师事务所律师。 原告曾维祥与被告黄正伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾维祥及其委托代理人刘潇潇、被告黄正伟委托代理人杨致昆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾维祥诉称，原、被告协商决定购买被告位于的自建房，原告资金不足，2017年4月30日将位于郫县和韵美联墅一期9栋1单元6层12号以50万元出卖（当时市价80万元，现市值132万元），随后，原、被告签订《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》，约定原告以30万元购买被告位于的自建房。交房时间2017年5月10日，原告该日前付清款项。原告签订合同当天支付被告30万元，被告出具收条。2017年5月4日，被告称房屋已卖给他人，承诺二期将开工，建成之后由原告任选一套180平方米房屋并赠送100平方米花园，随后，原、被告重签合同，约定购买被告7-4房屋，约定二期工程2017年年内不开工，被告退还原告30万元并支付利息15万元，如未支付，则新合同2018年1月3日生效。约定到期后，多次沟通，被告于2019年1月25日至2019年5月6日期间，通过银行转账或微信方式支付原告30万元。原、被告签订的二份《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》约定房屋属于“小产权房”，第二份合同实为抵押流质合同，违反法律强制性规定，合同无效，原告为了缔约，以远远低于市场价格出卖房屋，造成严重经济损失。现诉请1、确认原、被告签订《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》无效；2、被告赔偿原告经济损失60万元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回确认原、被告签订《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》无效的诉请。 被告黄正伟辩称，双方合同已解除，本案原告主张损失的欠条系基于无效合同的补充协议，主合同无效补充协议也就无效；欠条中约定违约金及利息过高，超出法定标准，请求降低，被告认为损失为同期银行贷款利率，不应超过民间借贷利率的上限即年息24%；原告损失没有60万元，其出卖自有房屋与购买被告房屋没有关系；原告本身有过错，明知小产权房而购买且多次购买，不能因其违法行为获利，且在本案合同签订后，原告没有按时支付购房款导致根本违约，系合同无法履行根本原因，故原告主张损失60万元于法无据，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，原、被告协商决定购买被告位于的自建房，原、被告签订《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》，约定原告以35万元购买被告位于的自建房。2017年4月30日付清30万元，剩余款项在2017年5月10日前付清。原告签订合同当天支付被告30万元，被告出具收条。2017年5月4日，原、被告重签《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》，约定将7-4号自建房屋出卖给原告，注明该合同系原花牌佳苑10-1合同转的，原10-1合同作废。房屋购买款总价600000元。合同签订后，被告并未按时交付房屋，原告至今未占有使用房屋，经多次协商处理，2019年1月27日，被告出具给原告《欠条》，载明“因乙方在2017年5月5日签订购买花牌佳苑7-4的购房合同，因花园面积不能达到100平方米，双方协商解决合同，乙方前期交纳300000元另计600000元作为签订合同之日起的利息及违约金，共计欠乙方900000元，在2019年4月30日欠付清，未按此还款另计息200000元。黄正伟，2019年元月27日”，被告本人签名捺印。被告在2019年5月6日前，通过银行转账或微信方式支付原告300000元，原告认为被告与原告签订农村小产权房的无效合同，导致原告出卖原自有房屋产生重大经济损失，要求被告承担损失赔偿责任，遂诉讼至本院。 同时查明，庭审中，原告明确以2019年1月27日被告出具给原告的《欠条》主张被告赔偿600000元。 另查明，《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》约定买卖的房屋系农村自建房，该自建房屋土地使用权流转程序不符合法律规定，在相关案件（2018）川0124民初1014号及（2019）川01民终10597号民事案件中予以确认。原告为城镇户籍人口。 以上事实有原、被告的身份信息、合同、收据、欠条、微信聊天记录、生效民事判决书及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订《郫县古城花牌坊村镇建房之购房合同》，约定原告购买被告修建的农村自建房，期间经过标的房屋调整最终仍未促成合同目的实现，被告2019年1月27日出具给原告《欠条》，载明欠付原告购房款本金、利息及违约金共计900000元，该欠条约定意思真实、明确，具有法律效力。被告辩称该《欠条》系根据原、被告“小产权房买卖”的无效协议而来，不具有法律效力，本院认为，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定和合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力，退一步讲，即便合同无效，也不影响合同中存在的解决争议条款的法律效力，《欠条》系双方对之前签订的合同已支付款项的退还、违约责任承担等的最终协商一致的结算凭证，具有法律效力；被告同时辩称，该欠条系受原告威胁所书写，但并未向法庭提供证据，本院不予采信。欠条中约定的原告已交纳购房款300000元，被告在2019年5月6日前已返还原告，约定的其余600000元包含购房款300000元自2017年5月5日交纳之日至欠条书立之日的利息以及被告因违约行为自愿支付的违约金两项，被告认为违约金约定过高，请求本院调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若〉干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应以实际损失为依据，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益、兼顾公平诚信原则而衡量，本案中，被告明知案涉房屋系农村自建房，无法对外销售而与原告签订房屋买卖合同，且一直无法向原告交付房屋，导致合同无法履行，造成原告资金损失以及其他利益损失，2019年1月27日在对已付款退还、违约责任及利息承担等结算后亦自愿出具给原告《欠条》，约定承担返还原告购房本金、利息以及违约金，系主动承担责任体现，也与本案审理查明后被告应承担主要责任一致，原告曾维祥自身明知其为城镇户籍人口，无法购房农村自建房，与被告签订房屋买卖合同，应自行承担部分责任。综合前述，《欠条》约定的除购房款本金外其余600000元包含利息以及违约金两项，购房本金自2017年5月5日至被告返还原告购房款的2019年5月6日两年时间，参照民间借贷关系按照最高年利率24%计算，利息最高可达144000元。庭审中原告出具其出售自有商品房拟证明其实际损失巨大，欠条约定违约金并未明显超出实际损失，本院认为，其售卖自有商品房屋与被告签订案涉农村自建房屋买卖合同之间并无法律上直接关联，原告提供证据不足以证明其实际损失，原告据此主张被告应按照欠条约定支付600000元，本院不予采信，但原告因案涉房屋买卖合同的签订产生实际损失为不争事实，故本院根据案涉合同履行实际情况、双方过错程度、原告遭受实际损失、兼顾公平诚信原则，酌情认定被告赔偿支付原告资金占用利息以及违约金共计180000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告黄正伟于判决生效后十日内赔偿支付原告曾维祥经济损失180000元； 二、驳回原告曾维祥其他诉讼请求。 本案诉讼费用减半收取4900元（原告曾维祥垫付），由被告黄正伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年九月四日 书记员  张凝