云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8212号上诉人（原审被告）：明蜀屏，男，1936年1月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：昆明欣荣物业服务有限公司。住所地：昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦B座5-1号。法定代表人：鲁向东，系该公司董事长。上诉人明蜀屏因与被上诉人昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明蜀屏上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的诉请，撤销物业公司在涉案小区的垄断经营；二、撤销涉案的前期物业服务协议；三、撤销涉案的收费条款；四、撤销涉案的前期物业服务协议中的收费条款；五、撤销涉案物业管理收费办法；六、判决物业公司停收断水、断电期间的物业服务费和相关费用。七、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、原审法院没有接受明蜀屏反诉状错误。二、原审法院遗漏断水、断电的事实错误。三、物业公司没有资质，签订的合同无效。四、物业公司和兴坤公司假冒执行省、市政府物业服务收费政策，提高收费价格，相互串通，哄抬物价，对业主实行欺诈。五、涉案的物业合同应当属于合同法中的合同无效的约定，明蜀屏不服原审法院对此的认定。六、原审法院不采信明蜀屏主张的观点错误，明蜀屏对原审法院的判决认定事实以及说理部分全部不予认可。请二审法院依法认定明蜀屏的观点，改判支持明蜀屏的全部上诉请求。被上诉人物业公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉。原审中，物业公司向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2014年11月1日至2018年5月31日的物业费用共计11537.48元；2、请求判令被告按照每逾期一日按应缴额千分之三支付逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2018年5月31日应支付滞纳金为25523.78元）；3、请求判令被告承担本案诉讼案件受理费用。原审法院认定事实：明蜀屏系呈贡雨花毓秀小区的业主，双方购房合同中约定：“甲方兴坤公司将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日至。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案。2012年2月27日，明蜀屏与欣荣公司办理了雨花毓秀小区修身苑D幢2单元1401室房屋及6-B-279号车位的交房手续，并签订了前期物业服务协议。该协议第四条第一款规定：业主缴费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20/㎡/月、车位管理费201元/个/月、垃圾清运费10元/月、水池清洗费2.5元/户/月”，第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日）以后按年度缴费。”关于雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清理费等收费标准是否违反规定或政策的问题，呈贡区法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，该委回复：“《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》与2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，需按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取。”经查，呈贡区的垃圾清运费尚未与水费合并收取。昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终1785号民事判决，认定：明蜀屏所提交的四份证人证言证明2015年11月4日、12月9日、2016年1月9日及2017年7月20日等时点，证人至明蜀屏住宅时，该住宅均无水无电的情况；而上述时点，小区其他住户水、电均正常使用，并未出现大面积停水、停电情况；明蜀屏住宅水电费用自接房之日起截至2017年6、7月份均未实际产生，与住宅中断供水、供电情况相吻合。且该住宅小区水表、电表均锁闭于专门的柜子中，住户并未控制柜子钥匙，无法自行开关锁闭装置。故上述证据及事实均可证明明蜀屏住宅长期处于断水、断电情况，且该情况并非住户因拖欠水电费用或故意采取其他不当行为所致。第二，法官勘查现场时，已见明蜀屏住宅水表、电表锁闭装置系欣荣公司水电工作人员用钥匙打开，水阀系关闭状态，开启后自来水正常流出；电表保险管已被拔出。既然住户并不能控制水表、电表锁闭装置，而欣荣公司实际掌管、控制锁闭装置的开启钥匙，则可推断水阀关闭及拨出保险管系欣荣公司指派工作人员而为。该行为已造成业主住宅长期断水、断电，无法正常生活的损害后果，欣荣公司应对其侵权行为承担相应赔偿责任。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。”原告与兴坤公司签订商品房购销合同时，合同约定：“对于甲方（兴坤公司）与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方（明蜀屏）承诺予以认可并将严格履行。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，被告明蜀屏提交的证据并不足以证实原告具有以上导致前期物业服务协议无效的情形，而其主张欣荣公司没有相应资质，且未通过公开招投标程序获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，前期物业服务协议无效，《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的规定以及《物业管理条例》关于鼓励通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范，故明蜀屏据此主张《前期物业服务协议》无效的理由不能成立，原审法院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，此时雨花毓秀小区达到交房条件，明蜀屏应当依照前期物业服务协议交纳相应的物业管理费。至于滞纳金的缴纳。虽双方在前述合同条款中已作出约定，但原告在履行合同过程中，确实存在对业主进行断水、断电等行为，被告未按时交纳物业管理费用的行为是对其管理存在瑕疵行为的抗辩，因此对于原告所主张的滞纳金，原审法院不予支持。综上，业主未依约交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。被告明蜀屏欠缴费时段为2014年11月1日至2018年5月31日，在2014年11月1日至2017年10月30日期间，欠缴的物业费为：2884.37元×3年=8653.11元，在2017年11月1日至2018年5月31日期间，欠缴物业费为：（215.36元+车位管理费20元/月+二次加压费5元/月）×7月=1682.52元，上述费用合计10335.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、明蜀屏在判决生效后十日内向物业公司支付2014年11月1日至2018年5月31日的物业管理费用10335.63元；二、驳回物业公司的其余诉讼请求。原审案件受理费减半收取363元，由物业公司负担253元，由明蜀屏负担110元。二审中，各方均未向法庭提交证据。本案二审中认定的事实与一审一致。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：前期物业服务协议效力如何认定？责任如何承担？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”明蜀平主张物业资质存在问题，物业公司违背开发商与物业管理企业应当分离的原则，同时物业公司未经过公开招标程序即获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，以移交住宅为筹码，要挟和胁迫业主签订前期物业服务协议，故明蜀平与物业公司签订的《前期物业服务协议》无效。本院认为，首先《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的规定系管理性规范，不属于合同法关于违反法律强制性规范无效的情形，故明蜀平据此主张其与物业公司签订《前期物业服务协议》无效的理由不能成立；其次，《物业管理条例》关于鼓励通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，而非效力性规范，故明蜀平主张物业公司未公开招标签订《物业服务企业资质管理办法》的无效理由不能成立。再次，对明蜀平主张《前期物业服务协议》系被胁迫的情况下签订，属于可撤销的合同，因其未提交证据证实物业公司确有胁迫行为，故本院对其主张不予采纳。本案中，明蜀屏提交的证据并不足以证实物业公司存在导致前期物业服务协议无效的情形，原审法院认定明蜀屏主张《前期物业服务协议》无效的理由不能成立正确，本院予以维持。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，此时雨花毓秀小区达到交房条件，明蜀屏应当依照前期物业服务协议交纳相应的物业管理费。原审法院对此认定正确，本院予以维持。由于物业公司在履行合同过程中，存在对业主进行断水、断电等行为，原审法院认定不予支持物业公司主张的滞纳金正确，本院予以维持。原审法院依据明蜀屏欠缴费时段认定2014年11月1日至2018年5月31日的费用合计10335.63元正确，本院予以维持。明蜀屏上诉请求中撤销物业公司在涉案小区的垄断经营；撤销涉案的前期物业服务协议；撤销涉案的收费条款；撤销涉案的前期物业服务协议中的收费条款；撤销涉案物业管理收费办法等主张与本案物业公司的诉请无关，明蜀屏可以另行起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人明蜀屏的上诉请求因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费726元，由明蜀屏承担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  古维贤审判员  杨 茜审判员  姚 丹二〇一九年九月二十六日法官助理龙俊秀书记员陈婷婷