江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3788号 原告：齐长林，男，1973年12月3日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区。 委托诉讼代理人:张珈畅，江苏海辉律师事务所律师。 被告：赵德才，男，1985年1月4日生，汉族，住江苏省赣榆县。 被告：丁伟伟，女，1987年8月26日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：吴哲强（受赵德才、丁伟伟共同授权委托），江苏鼎助律师事务所律师。 原告齐长林与被告赵德才、丁伟伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告齐长林及其委托诉讼代理人张珈畅，被告赵德才、丁伟伟及其共同委托的诉讼代理人吴哲强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐长林向本院提出诉讼请求：1、解除齐长林与赵德才、丁伟伟签订的房屋买卖合同；2、判令赵德才、丁伟伟返还定金20000元；3、判令赵德才、丁伟伟支付违约金189200元；4、判令赵德才、丁伟伟赔偿律师费损失20000元。事实和理由：2019年5月12日，齐长林作为买受人，赵德才、丁伟伟作为购房人、无锡豪阁营销策划有限公司（以下简称豪阁公司）作为中介方签订房屋买卖合同1份，约定赵德才、丁伟伟将无锡市新吴区润硕苑62-602房屋出售给齐长林，房屋价款为946000元。同日，齐长林支付定金20000元。齐长林准备好购房首付款后，通知赵德才、丁伟伟准备过户，赵德才、丁伟伟明确表示不愿意讲该房屋出售给齐长林。齐长林委托江苏海辉律师事务所参加本案诉讼，双方约定律师费为20000元。 赵德才辩称：1、其未经丁伟伟同意擅自出售案涉房屋，现因丁伟伟不同意导致案涉房屋无法过户，其同意解除与齐长林签订的房屋买卖合同；2、齐长林向其支付15000元，另向豪阁公司支付交房押金5000元（豪阁公司将该交房押金收据开具给赵德才），后其向豪阁公司陈岩转账1000元，故齐长林实际向其支付定金14000元；3、双方违约金约定明显过高，要求法庭予以调整。 丁伟伟辩称：其不认识齐长林及豪阁公司，案涉房屋买卖合同上的“丁伟伟”签字并非其所签，故案涉房屋买卖合同无效，即使该合同有效，也对其没有约束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下： 2019年5月12日，赵德才、丁伟伟作为甲方、齐长林作为乙方、豪阁公司作为丙方（居间方）签订房屋买卖合同1份，约定：赵德才、丁伟伟将其名下的润硕苑62号602室出售给齐长林，成交价格为946000元；齐长林在合同签订时支付定金20000元，并应于批好贷款十日内支付房款276000元，剩余房款650000元由齐长林委托豪阁公司办理贷款；赵德才、丁伟伟应在收到定金或者首期款之日，向豪阁公司支付5000元作为交房押金；甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金或没收违约方已支付的定金及房款或违约方双倍返还已收到的定金及房款，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金。赵德才在甲方处签字并按手印，甲方处丁伟伟的签字亦是赵德才所签，齐长林在乙方处签字，豪格公司在丙方处盖章。同日，赵德才向齐长林出具定金收据，载明收到购买润硕苑62-602房屋之定金20000元。 另查明，赵德才、丁伟伟于2011年9月13日登记结婚。润硕苑62-602室登记在赵德才、丁伟伟名下。后丁伟伟拒绝过户，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行。 又查明，齐长林委托江苏海辉律师事务所参加本案诉讼，双方约定律师费为20000元。 关于赵德才是否有权代表丁伟伟签订案涉房屋买卖合同，赵德才陈述其没有征得丁伟伟同意出售案涉房屋。齐长林陈述赵德才向其表示丁伟伟同意出售案涉房屋，其基于信任并未核实相应授权。 关于违约金，赵德才陈述合同签订至开庭之日仅有两个多月，案涉房屋价格并未上涨，赵德才仅收取定金20000元，齐长林主张违约金明显过高，应根据实际损失调整。齐长林认为，案涉合同即约定了定金也约定了违约金，齐长林有权择一主张，现齐长林主张违约金符合法律规定及合同约定。关于合同无法履行导致齐长林的损失，齐长林认为因案涉合同无法履行，齐长林丧失了与他人缔结房屋买卖合同的机会。 本院认为，案涉房屋买卖合同对丁伟伟没有约束力，理由如下：1、丁伟伟并未在案涉房屋买卖合同上签字，该合同上“丁伟伟”的签字系赵德才代签；2、赵德才陈述并未征得丁伟伟同意出售案涉房屋；3、签订案涉房屋买卖合同时，齐长林未核实赵德才是否有权代表丁伟伟签订，现其也未能提供证据证明赵德才有权代表丁伟伟签字。 赵德才、齐长林签订案涉房屋买卖合同后，赵德才明确表示因丁伟伟不配合，现案涉房屋无法过户。现齐长林要求解除其与赵德才之间的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，赵德才应承担相应的违约责任。 根据赵德才向齐长林出具的收据及合同中关于定金及交房押金的约定来看，本院认定赵德才收取齐长林定金20000元。合同解除后，赵德才应返还齐长林定金20000元。关于齐长林主张的违约金189200元，因案涉合同签订至赵德才明确表示不配合过户之日相隔时间短，赵德才收取定金为20000元，且齐长林陈述因案涉合同无法履行，导致其丧失与他人缔结房屋买卖合同的机会，而未能举证证明其实际损失，综合上述情形，本院认定双方约定违约金按总房款20%计算过高，本院酌定赵德才支付齐长林违约金20000元。 关于律师费损失，结合江苏省律师费收费办法、齐长林诉讼主张中的合理部分及案涉律师费约定，齐长林主张律师费损失20000元合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款，第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除齐长林、赵德才于2019年5月12日签订的房屋买卖合同。 二、赵德才于本判决发生法律效力之日起十日内返还齐长林定金20000元。 三、赵德才于本判决发生法律效力之日起十日内支付齐长林违约金20000元。 四、赵德才于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿齐长林律师费损失20000元。 五、驳回齐长林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7689元（此款已由齐长林预交），由齐长林负担1107元，由赵德才负担6582元（齐长林同意其预交的案件受理费6582元由赵德才向其直接支付，本院不再退还，由赵德才在本判决发生法律效力之日起十日内向齐长林支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员  王帆 二〇一九年九月二十日 书记员  黄琦 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。