广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2184号原告：林碧芳，女，汉族，1983年12月14日出生，身份证住址：广东省陆丰市，公民身份号码：委托诉讼代理人：冉群，北京市瑞浩律师事务所律师。被告：甘土莲，女，壮族，1984年10月5日出生，身份证住址：广东省阳春市，委托诉讼代理人：孙昭丰，男，汉族，1976年9月7日出生，身份证地址：广东省阳春市，系甘土莲丈夫。被告：陈国城，男，汉族，1982年11月29日出生，身份证住址：广东省海丰县黄羌镇合门村委会新金村72号，公民身份号码：原告林碧芳与被告陈国城、甘土莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林碧芳及其委托诉讼代理人冉群、被告甘土莲委托诉讼代理人孙昭丰到庭参加诉讼，被告陈国城经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林碧芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》解除；2、请求判令二被告返还购房款950000元及从起诉之日至全部还清房款之日止的相应利息57000元（暂按同期银行贷款利率计算1年）；3、请求判令二被告给付违约金95000元；4、请求判令二被告给付因合同未履行而造成的可得利益损失300000元；5、请求判令二被告承担本案所有诉讼费用。原告于庭审时将上述诉讼请求第一项变更为：解除原告与两被告于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2016年8月10日，经他人介绍原告与被告签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定：卖方甘土莲、代理人陈国城将其位于深圳市龙岗区京南华庭商铺SP2085号房产转让给买方林碧芳，该处房产登记建筑面积37.09平方米，土地使用权年限为2004年8月8日至2074年8月7日，房产证号为深房地字第××号；房产转让总价款为950000元,买方须于2016年8月10日将全部购房款存入卖方陈国城在中国民生银行深圳分行幵设的账号内；卖方在收到购房全款后在2016年I2月30日将房产按合同约定的条件交付给买方，买卖双方应在合同签订之日起五十至六十五日内，签订《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续，从签订合同日起，120日内完成所有过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金，由此造成对方损失的，由违约方承担赔偿贵任。合同签订当日，原告通过转账方式将全部购房款交至陈国城在中国民生银行账号内，完成了全部付款义务，陈国城当日向原告出具了收款收据；后原告多次向被告催告履约，但被告至今未履行合同约定的过户和交房义务，2018年11月4日原告委托律师发函通知二被告解除合同，要求二被告与原告协商解除合同后的相关赔偿事宜，但二被告因已迁移新址，致使书面通知被退回原告处。甘土莲辩称：不同意原告的诉讼请求，房屋买卖合同不是被告一（甘土莲）本人所签，手印也不是被告一按捺的，95万元我们也没有收到，原告发出的律师函也没有收到，只收到法院的起诉文书。我们和被告二不认识，只认识被告二的老板，被告二是深圳市广信基业投资控股股份有限公司的财务，涉案商铺是从该公司购买的，购买过来我们再返租给公司，返租了半年就没有支付租金，2015年6月份银行按揭断供了，2015年11月份银行申请法院查封。2016年4月份该公司要求我们回购给他，先赎楼把银行的贷款结清。我们签订商铺回购协议，约定该公司购买我们的商铺5间，过户给第三方后，该公司支付我们80万元。确实有和被告二办理过一个公证，委托被告二先还完银行贷款，把红本赎出来后再过户给第三方，但原告提供的合同不是我方签的。陈国城未到庭应诉，亦未答辩、举证。经审理查明：2016年8月10日，卖方甘土莲委托代理人陈国城与买方林碧芳签订《房屋买卖合同》。双方约定，甘土莲将位于深圳市龙岗区京南华庭商铺SP2085号房产转让给卖方，房产证号为深房地字第××号，房产用途商业金融业，登记建筑面积37.09平方米，该房地产土地使用权年限自2004年8月8日至2074年8月7日止；房产转让总价款为950000元；买方须于2016年8月10日将应付房款950000元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；买卖双方应在本合同签订之日起五十至六十五日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方；卖方应当在收到购房全款后在2016年12月30日，将房产按合同约定的条件交付给买方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。由此造成对方损失的，由违约方承担赔偿责任；买卖双方同意各自应收款项存入陈国城中国民生银行62×××66账户。该合同备注栏有手写内容“从签订合同日起120日内完成所有过户手续”，原告称该内容为陈国城所写。合同落款处有“甘土莲”、陈国城签名，其二人名字上有一个捺印，买方处有林碧芳签名、捺印。原告称，合同签订当天系陈国城在场，合同上已有“甘土莲”签名，是否事先捺印其记不清楚。被告甘土莲称，其未在该合同上签名、捺印。经释明，甘土莲不申请就签名、指模进行司法鉴定。2016年8月8日，原告委托案外人陈小君分四次各50000元，通过银行转账合计向被告陈国城支付200000元。2016年8月10日，原告委托案外人陈培钧向被告陈国城支付750000元。陈国城于2016年8月10日向原告出具收款收据，载明：今收到林碧芳交来SP2085商铺（京南时代公馆）房款950000元。陈国城在经手人一栏签名、捺印。另查，2016年4月26日，甘土莲与案外人深圳市广信基业投资控股股份有限公司（以下简称“广信基业公司”）签订《商铺回购协议》。协议载明：本着承租方优先购买权以及妥善解决甘土莲在银行已造成贷款违约的事实，广信基业公司收购甘土莲位于京南华庭商铺5间，其中包括编号为SP2085的本案案涉房产。收购价格以甘土莲在贷款银行违约贷款余额为准，款项直接由广信基业公司支付至对应银行；协议签定后甘土莲需要3天内做好公证手续；甘土莲过户完成3个工作日内广信基业公司需一次性支付甘土莲800000元人民币；过户指定收款人陈国城。2016年4月27日，甘土莲就其拥有的位于深圳市布吉镇罗岗路口京南华庭商铺SP2085房产，签订委托书，委托广信基业公司、陈国城、郑玉坤、孟刘明办理如下事项：到银行办理赎楼；收取或指定账户收取上述房产的售房款以及购买方的银行按揭贷款；到国土部门或深圳市不动产登记中心办理过户登记、抵押登记等；代为签订上述房产的买卖合同等；上述指定收款人陈国城，账号为中国民生银行62×××66。以上委托的代理期限为2016年4月27日至2019年4月26日。同日，广东省深圳市深圳公证处就此委托书出具（2016）深证字第67816号公证书。再查，原告支付案涉房款950000元后，两被告未按《房屋买卖合同》履行过户、交房义务。原告曾于2018年10月24日向深圳仲裁委员会就本案纠纷申请仲裁，深圳仲裁委员会不予受理。2018年11月4日，原告委托律师向两被告发出律师函，要求解除合同，均未能送达。原告经查询得知，2016年4月18日，汕尾市城区人民法院就中国建设银行股份有限公司汕尾市分行诉甘土莲、陈伟先金融借款合同纠纷一案作出（2015）汕城法民二初字第244号民事判决书，判决中国建设银行股份有限公司汕尾市分行有权对甘土莲位于深圳市龙岗区布吉镇罗岗路口京南华庭SP2085号等房地产权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿等。案涉房产已根据汕尾市城区人民法院（2017）粤1502执恢20号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》强制转移，案外人李璟峰于2018年1月7日通过拍卖取得该房产所有权。该房产已办理转移登记，核准日期为2018年4月18日。以上事实有《房屋买卖合同》、收款收据、律师函、邮件查询单、仲裁不予受理通知书、民事判决书、不动产权电脑资料结果表、银行明细清单、《商铺回购协议》、庭审笔录等附卷为证，足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款之规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。甘土莲曾委托陈国城就签订房屋买卖合同、代为收取相关款项等事宜在公证处签订委托书。在该委托书的委托期限内，陈国城作为甘土莲的代理人在授权范围内与原告签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自的义务。甘土莲是否在《房屋买卖合同》上签名、捺印，不影响该合同的效力。现案涉房屋产权已被强制转移至案外人名下，上述《房屋买卖合同》已无继续履行之可能。被告甘土莲的违约行为致使合同目的不能实现，原告据此主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，原告主张被告甘土莲向其返还购房款950000元，于理于法有据，本院予以支持。该购房款实际由被告陈国城收取，甘土莲主张陈国城亦未将此款交付，故原告主张被告陈国城承担共同返还购房款的责任，事实依据充分，本院亦予以支持。案涉《房屋买卖合同》约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。原告同时主张违约金95000元及购房款利息（从起诉之日至全部还清房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），超出合同约定，亦高于原告因被告违约而可能造成的损失。因此，本院仅支持违约金95000元。案涉房屋买卖系由被告甘土莲违约造成，没有证据显示与陈国城有关，故原告主张两被告共同向其支付违约金95000元，事实依据不足。本院仅支持由被告甘土莲向原告支付违约金95000元。关于原告主张的因合同未履行而造成的可得利益损失300000元，原告并未举证证明该损失真实存在，应自行承担举证不利的后果。对于原告的该项主张，本院不予支持。如被告甘土莲因被告陈国城的行为造成损失，可另徇法律途径解决。被告陈国城未到庭应诉、答辩、举证，视为其放弃答辩、举证及质证权利，自行承担不利后果。本院在查明事实的基础上，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林碧芳与被告陈国城于2016年8月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告甘土莲、陈国城于本判决生效之日起十日内向原告林碧芳返还购房款950000元；三、被告甘土莲于本判决生效之日起十日内向原告林碧芳支付违约金95000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17418元，由两被告负担13533元，由原告负担3885元。保全费5000元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 曹玲人民陪审员肖翔翔人民陪审员叶丽芬二〇一九年九月二十六日书记员 黄        雨        柔