广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7486号原告：杨超，男，1973年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******，公民身份号码************。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码********11。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告杨超与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后,被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议。本院经审查后作出（2019）粤0605民初7486号民事裁定，驳回被告管辖权异议。被告不服提起上诉。佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终1000号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林星宇，被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以1362959元为基数按每日万分之三从2018年2月1日起计算至被告将房屋按《商品房买卖合同》之规定完善至可以交付并实际交付房屋予原告之日止）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月4日签订关于佛山市南海区**********商铺的《商品房买卖合同》，被告收取了全部购房款，另外原告支付了印花税、契税、维修基金、手续费等。原、被告双方约定于2018年1月31日交付房屋，但被告一直拖延不交付。2018年11月底，被告声称可以交付房屋，但原告到涉讼商铺查看，发现该房屋水电煤气等合同约定的设施均没有铺设好，门窗、走廊及房屋内外部墙体等均没有完善，甚至有漏水、墙壁等出现破损的情况，根本没有达到合同约定交付的条件，因此原告拒绝收楼，佛山电视台有对当时具体情况实地录制节目并播放。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，被告逾期交房的，应按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，并且被告应按照合同约定完善房屋至可以进行交付，违约金计算至被告实际将房屋交付予原告为止。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回：一、被告在约定的交楼之日已经根据《物业委托租赁协议》将涉讼房屋交付给原告授权的受托方佛山市长华商业管理有限公司（以下简称长华商业公司），长华商业公司也接收了该房屋，并依约向原告支付了租金。长华商业公司的收楼行为应视为原告的收楼行为，原告无权向被告主张逾期交房的违约责任。1.原告在签订《商品房买卖合同》的同时已与被告安排的佛山市长华商业管理有限公司（以下简称长华商业公司）签订了《物业委托租赁协议》，租赁期限自《商品房买卖合同》约定的交楼时间次日起算38个月，并委托长华商业公司代为收楼、运营。签订了返租协议后，长华商业公司已于《商品房买卖合同》约定的交楼之日即2018年1月31日实际接收了涉讼商铺，并投入了实际使用。而长华商业公司也根据《物业委托租赁协议》向原告支付了各期租金，并无任何拖欠。更重要的是，原告也签署了《商铺接收委托书》，并约定受托人向商铺出卖人接收该商铺，即视为委托人接收该商铺，长华商业公司的收楼行为应视为原告的收楼行为。因此，无论长华商业公司接收涉讼商铺时是否具备约定的交付条件，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法（2017)191号]第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，应驳回原告关于涉讼商铺逾期交房违约金的诉请。2.既然长华商业公司已按合同约定交楼时间接收了商铺，且自合同约定交楼时间次日起向原告支付了租金，则即使存在逾期交楼，原告也是没有任何逾期交楼违约金损失的，故原告无权再主张任何逾期交楼违约金，否则，将意味着原告既得到逾期交楼期间的租金，又得到逾期交楼违约金，显然自相矛盾，且不公平不合理。二、即使原告有权向被告主张逾期交房的违约责任，原告已经放弃该违约责任的主张，无权再主张违约责任。根据原告和长华商业公司签订的《商铺接收委托书》中约定受托人向商铺出卖人接收该商铺，即视为委托人接收该商铺，委托人不再就该商铺包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向商铺出卖人主张任何权益或提出任何索赔的约定，即使原告有权主张逾期交付的违约责任，但原告已经明确声明放弃向被告主张该违约责任，无权再主张违约责任。三、再者，原告主张违约责任的权利已经明确转让给长华商业公司，原告无权主张违约责任。根据原告和长华商业公司签订的《商铺接收委托书》中约定即使前述权益或索赔存在或有权提出，亦应由受托人主张或提出，且所获利益均归受托人享有，原告已经将向被告主张逾期交房违约责任的权利转让给了长华商业公司，原告已经无权向被告主张违约责任，也无权要求支付违约金，因此贵院应驳回原告的全部诉讼请求。四、再退一步而言，即使认为被告需要向原告承担逾期交房的违约责任，根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%,其超过部分应予以驳回。根据双方所签订的《补充协议》第三十条约定：“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，被告应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%,而本案原告所诉请的逾期交楼违约金已超过总房价款的2%,其超过合同约定部分违约金，理应予以驳回。另外，《补充协议》是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应尊重缔约双方的意思自治，并遵照该补充协议条款处理双方关于逾期交楼违约金的纠纷。况且，双方在签订《认购书》前，被告就已向原告明示了《补充协议》，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，原告已知悉并理解和认可《补充协议》所约定的内容，且同意对《补充协议》不做任何更改。五、本案的交楼条件应以取得《工程竣工验收报告》为准。根据《补充协议》第六条约定，商品房交付条件变更为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，并非是取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。六、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第九条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。七、被告认为合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。1.从原告已付房款的资金费用损失看，本案逾期交楼给原告造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。被告与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2.从原告未能按期使用涉讼房屋的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼房屋当地主管部门公布的租金标准，涉讼房屋的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，其每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍显然应予以调整。综上所述，被告已经依约按时将涉讼房屋交付给原告指定的受托方长华商业公司，原告对此也予以了确认，被告无须承担逾期交房违约责任。即使需要承担违约责任，也应以总房价款的2%为限。而且原告提出的违约金数额过高，不但远高于原告已付款项所产生的贷款利息，也远高于涉讼房屋逾期交付期间所产生的租金损失，依法应当适当减少。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息报告复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）、补充协议原件各1份，用以证明原告向被告购买了涉讼商铺，约定了房屋交付时间和违约责任。3.统一收据、刷卡单、佛山市南海区住宅专项维修资金缴款通知书、税收完税证明1组，用以证明原告已经履行了合同的约定义务。4.现场场地照片打印件1份，用以证明原告收取毛坯房屋存在漏水，墙体和天花有剥落开裂等等不符合收楼的规定。5.拒收楼通知短信截图打印件1份，用以证明原告通过现场考察认为不符合收楼的约定标准，于是拒绝收楼。诉讼中，被告举证如下：1.认购书原件1份，用以证明原告在签订《认购书》之时即知晓补充协议的内容，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，原告对补充协议也予以接收。补充协议是双方真实意思表示情况下所达成的一致协议，合法有效，应以补充协议的内容为准。2.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）建设工程竣工验收报告复印件1份，用以证明涉讼商铺项目工程已经验收合格，并取得《竣工验收报告》，达到约定的交付条件。3.竣工验收备案表原件1份，用以证明涉讼商铺已取得竣工验收备案表。4.测绘报告原件1份，用以证明涉讼商铺已取得测绘报告。5.邮政快递单原件1组，EMS妥投证明打印1份，用以证明被告通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续，且收楼通知均已送达给原告。6.佛山市南海区土建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知打印件1份，用以证明涉讼房屋在该区域的租金标准约为每月每平方20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。7.物业委托租赁协议原件1份，用以证明原告在签订《商品房买卖合同》的同时，还与被告安排的长华商业公司签订了《物业委托租赁协议》，租赁期限自《商品房买卖合同》约定的交楼时间次日（2018年9月1日）起算3年，并委托长华商业公司代为接收涉讼商铺，且代为运营。8.确认函原件1份，用以证明被告已于2018年8月31日将涉讼商铺交付给了原告委托的长华商业公司使用，长华商业公司对所接收的涉讼商铺并无异议。9.商铺接收委托书原件1份，用以证明原告出具《商铺接收委托书》确认了长华商业公司的收楼行为，声明长华商业公司的收楼行为视同其收楼，且承诺不再就涉讼商铺逾期交付等问题向被告主张任何权利或索赔。10.网上银行电子回单原件1组，用以证明长华商业公司于《商品房买卖合同》约定的交楼日接收了涉讼商铺后，已按《物业委托租赁协议》约定分季度按期向原告支付了各期租金，原告并不存在任何逾期交楼损失。现原告主张逾期交楼违约金，显然与其已收取的租金存在重复主张的矛盾，也不公平合理。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3、5真实性无异议，原告对被告提供的证据1、3-5、7、9-10真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证；原告举证4现场场地照片，未能反映照片拍摄地点和时间，本院对该组证据真实性不予确认；被告举证2五方验收报告虽为复印件，但有相关部门公章盖章，且与本案相关，本院对其真实性予以确认；被告举证6佛山市南海区土建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；被告举证8确认函为原件，长华商业公司出具并加盖公章，对该函的真实性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的佛山市南海区**********号商铺（以下简称涉讼商铺）。2017年8月4日，原告（甲方）与长华商业公司（乙方）签订《物业委托租赁协议》，约定甲方将涉讼商铺委托乙方代理租赁，委托租赁期限为38个月，自2018年2月1日起至2021年3月31日止，其中交房后两个月为招商装修期，期内不计租金；自2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金标准为81778元，自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金标准为95407元，自2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金标准为95407元，乙方保证从交房后第三个月起，每季度的首月20日前支付租金；等等。2017年8月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定出卖人将涉讼商铺出售给买受人，成交价1362959元；在2017年8月4日前支付全部房价款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：第五条（一）买受人未能按照买卖合同第七条约定的期限将各期房款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；第六条（一）商品房买卖合同第九条的商品房交付条件变更为该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘验单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；第九条（一）出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；第三十条出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。等等。原告已支付全部购房款。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年1月31日，长华商业公司出具确认函确认原告已将涉讼商铺出租给长华商业公司及授权长华商业公司接收该商铺，长华商业公司于该日接收了该商铺。2018年12月4日，长华国际商业中心（X幢、X幢、X幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，长华国际商业中心（X幢、X幢、X幢）取得测绘报告书。2018年12月8日，被告向原告邮寄收楼通知书。该邮件于2018年12月9日投递并签收。2018年12月17日，原告（委托人）与长华商业公司（受托人）签署《商铺接收委托书》，载明原告委托长华商业公司向被告接收涉讼商铺，并委托长华商业公司自行决定接收该商铺的期限及条件，原告不再就该商铺包括但不限于是否提前接收/逾期交付等交付事项向被告主张任何权益或提出任何索赔，即使前述权益或索赔存在或有权提出，亦应由长华商业公司主张或提出，获益由长华商业公司享有；等等。其中，原告在落款处手写注明“只同意收楼，其他条件不同意”。2019年1月4日，长华商业公司分别向原告转账支付款项16495.64元（备注为4-6月返租金）、16768.24元（备注为7-9月返租金）、16768.23元（备注为10-12月返租金）；2019年1月22日，长华商业公司向原告转账支付款项16774.25元（备注为返租金），2019年4月19日，长华商业公司向原告转账支付款项22174.83元（备注为返租金）。本院认为，原告与被告签订涉讼合同系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于涉讼房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。针对被告是否存在逾期交付行为及逾期交付的期限，本院具体分述如下：一、根据涉讼合同约定，涉讼商铺应于2018年1月31日前交付予原告，交付条件为取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告，涉讼商铺于2018年12月4日办理了竣工验收备案手续，2018年12月29日取得测绘报告书，故涉讼商铺于2018年12月29日才符合交付条件，被告存在逾期交付行为，该逾期交付违约责任应自2018年2月1日开始起算。针对被告辩称已于2018年1月31日将涉讼商铺交付予长华商业公司的意见，本院认为，虽然原告与长华商业公司签订的《物业委托租赁协议》约定租期自2018年2月1日起算，但该日涉讼商铺尚并不符合约定的交付条件，也不具备出租条件，此其一；其二，《物业委托租赁协议》未约定原告委托长华商业公司代为收楼，长华商业公司于2018年1月31日出具的确认函在未有原告明确授权的情况下，不能据此认定原告已在该日自愿收楼，即便原告其后签订了《商铺接收委托书》，但该委托书版本为长华商业公司提供，原告落款处也注明仅同意收楼，该委托书不应视为原告对长华商业公司受委托收楼的确认；最后，如原被告均确认涉讼商铺直接交付予长华商业公司租赁管理，则被告理应无需再另行通知原告办理收楼手续，但被告又于2018年12月8日向原告邮寄收楼通知书，其行为不符合普通的交易习惯与生活常理。综上所述，本院对被告该抗辩意见不予采信。二、原告于2018年12月17日签署《商铺接收委托书》确认收楼，故被告逾期交付违约责任应计算至2018年12月17日止。被告虽主张长华商业公司已按《物业委托租赁协议》约定自2018年4月起开始向原告支付租金，但被告的举证未能反映长华商业公司已付款项具体对应的期间及构成，原告亦不确认，且被告长华商业公司未参与本案诉讼，根据合同相对性原则，对被告长华商业公司与原告间的租赁关系，本院不在本案中予以处理，双方可另行进行结算或主张权利。综上，本院认定被告逾期交楼时间应自2018年2月1日至2018年12月17日止共计320天。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告支付的违约金可以叠加。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告逾期交房天数已经超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，现行利率等标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告应向原告支付违约金130844.1元[1362959元×0.0003/天×320天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。对于被告主张原告签订《商铺接收委托书》已放弃向被告主张违约责任的权利及主张违约责任的权利已转让予长华商业公司的抗辩意见，如前所述，该《商铺接收委托书》版本为长华商业公司提供，被告抗辩意见所称的相关约定排除了原告所享有的权利，且原告落款处也注明仅同意收楼，不应视为原告明确自愿放弃该些权利，故对被告该项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金130844.1元予原告杨超；二、驳回原告杨超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1515.69元（原告杨超已预交），由原告负担57.25元，由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担1458.44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的诉讼费用1458.44元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇一九年九月二十日书记员  刘冬花