上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初8267号原告：葛正怡，女，2000年1月10日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：葛宏文，男，1972年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：郑小娟，女，1972年6月8日出生，汉族，住广东省深圳市。被告：上海西联城市规划建筑设计有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴耿，总经理。委托诉讼代理人：陈依。委托诉讼代理人：杨盛欢，上海市锦天城律师事务所律师。原告葛正怡与被告上海西联城市规划建筑设计有限公司(以下简称西联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告葛正怡的委托诉讼代理人郑小娟、被告西联公司的委托诉讼代理人陈依、杨盛欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛正怡提出诉讼请求：1.解除双方就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》；2.判令西联公司向葛正怡支付2019年3月1日至2019年6月30日止的房屋租金，按每月17875元计算，共计71500元；3.判令西联公司向葛正怡支付2019年7月1日至2019年11月30日止的租金差价14,900元；4.判令西联公司向葛正怡支付自2019年12月1日至2020年11月30日止的租金差价46,476元；5.判令西联公司支付2019年2月21日至2019年5月31日止的物业费5,805.30元；6.判令西联公司支付中介费用10,550元。事实和理由：葛正怡与西联公司于2017年11月17日签订了房屋租赁合同，双方约定葛正怡将上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋出租给西联公司使用，租期为2017年12月1日至2020年11月30日，租金为每月17875元，前两年不变，第三年递增5%。按照约定，西联公司应在2019年2月18日之前支付下一季度的租金，但是至今未付。上海西联城市规划建筑设计有限公司辩称，同意解除合同，不同意其余诉讼请求。理由如下：根据合同约定，提前两个月通知解除合同则不承担违约责任，现在西联公司已经提前一个月零十天通知了原告，且放弃了保证金作为一个月的租金，故西联公司不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋，产权登记在葛正怡名下，建筑面积139.92平方米，房屋用途为商业、办公。2017年11月17日，葛正怡(出租方、甲方)与西联公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将坐落在上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。房屋用途为办公。租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日，11月22日至11月30日的物业费用由乙方承担。月租金为17875元，不包含物业管理费。该房屋租金贰年内不变，从第叁年开始，租金增长5%。乙方应于每季度提前10日向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额为1个月的租金，即17875元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分待乙方付清房屋内所产生的费用之后叁日内无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的100%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：(六)乙方逾期不支付租金累计超过十五天或故意不支付租赁期间相关费用累计超过保证金金额的。第十条违约金责任，(三)租赁期内，乙方未征得甲方书面同意中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方提前2个月向甲方告知提前退租，乙方不承担违约责任。该租赁合同落款处由葛正怡母亲郑小娟作为代理人签字，葛正怡及西联公司对于该合同的真实性均无异议。2019年1月17日，西联公司工作人员陈依通过微信向葛正怡代理人郑小娟发出以下内容：郑小娟，不好意思这个点打扰您了，刚才电话您没接是否不方便？我刚得到消息就是马上想先和您沟通下，我们和楼下407室今年因为不再是合作关系，所以准备搬走。我们当时签的合同是写明提前2个月通知您，现在因为事出突然，我只能厚着脸皮来跟郑小姐沟通下，时间上能不能1个月的样子。同日，郑小娟回复如下：这不是一个月两个月的问题。合同签了时间，是要履行的，不能随便解除的。我当时病中，没注意到这个你们这么写的。2019年1月18日，西联公司工作人员陈依发送微信：郑小姐，有个想法，您看看可行不？房租我们已经付到2月份了，如果我们1月底搬走，把钥匙给到物业。您也可以提前招租，因为提早一个月才跟您打招呼，是我们的问题，押金可不可以商量下？愿意补偿您的损失，我们也想尽可能挽回些损失。同日，郑小娟回复：合同没有到期，提前搬走不同意。你们执意要走，我们看看仲裁还是法院来判断以下。2019年2月9日，西联公司工作人员陈依发送微信：郑小姐，新年好。本来前几天想跟您联系的，怕打扰您过年，最近几天碰到我爷爷病危一直忙着跑医院。我老板现在的想法是2月底搬走，押金赔偿给您损失。郑小娟回复：我不同意。西联公司工作人员陈依称：您这边有什么具体的要求，可以和我说，我在反馈给老板。郑小娟回复：看你们这风格，也没啥号商量的。按合同执行下去。2019年2月19日，西联公司将涉案房屋内物品搬出，并将房屋钥匙交给负责涉案房屋所在大楼物业管理的上海英达莱物业有限公司保管。2019年2月25日，西联公司员工陈依向郑小娟发生微信：郑小姐，你好。我们上周已经搬走了，物业是不让的，我们只能报警处理，最后就是老板开车搬走了，有些桌子椅子是上家单位留下的，我们就还留着，钥匙已经给物业了，全部打扫干净，我们这边也在看有没有房客，我们还有2月份的部分费用，会在三月跟物业付清的。郑小娟回复称：你们当初不该签这么久，然后这么快搬。对业主很不公平。我也查了，上海法院立案微信网上都可以做。但是不到万不得已，还是协商解决吧。2019年2月26日，郑小娟向物业公司询问涉案房屋门禁密码。西联公司工作人员陈依在微信中将密码发送给物业公司。2019年5月28日，郑小娟作为葛正怡的代理人与案外人秦某某签订《不动产租赁合同》。双方约定：葛正怡将涉案房屋出租给案外人，租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日止，每月租金为14895元，该租金贰年内不变。西联公司对该《不动产租赁合同》的真实性无异议。葛正怡确认，于2019年6月1日将涉案房屋钥匙给了案外人。审理中，原、被告双方确认，西联公司已支付了截止至2019年2月28日止的租金。葛正怡于2019年6月28日支付了2019年2月21日至5月31日止的物业管理费5596.60元及2019年3月-4月的代收空调费208.7元，西联公司对于上述费用的数额无异议，但认为只愿意支付2019年3月17日之前的物业费及3-4月的全部代收空调费。本院认为，葛正怡与西联公司就房屋租赁达成合意，并订立租赁合同，双方均应恪守合同义务。西联公司辩称自愿放弃保证金作为补足提前通知解除所预留时间的不足，但双方对于保证金的约定限于租赁关系终止之后抵充费用，并未约定保证金可以抵充合同尚在履行期内的租金。对于西联公司的上述辩称，本院难以支持。根据租赁合同第十条第(三)款约定，提前退租应提前两个月通知出租人，而西联公司虽提前通知了出租人但未按约提前两个月，亦未按约预先支付2019年3月份的租金。故西联公司不具有解除租赁合同的权利，其发出解除的通知不具有解除的效力。西联公司擅自搬离租赁房屋，不继续支付租金的行为，显属违约。本院根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。根据合同约定，西联公司未征得书面同意中途擅自退租的，葛正怡可没收保证金，保证金不足抵付葛正怡损失的，西联公司应负责赔偿。2019年6月1日涉案房屋由案外人承租，西联公司所支付保证金未予退还等已查明的事实，结合合同履行情况、各方的过错等因素，本院酌情认定，西联公司应除保证金外另行向葛正怡支付41,346.6元。葛正怡于本案审理中提出解除租赁合同，本院予以确认。另，西联公司自愿支付2019年3月及4月的代收电费208.7元，与法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、葛正怡与上海西联城市规划建筑设计有限公司于2017年11月17日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2019年5月27日解除；二、上海西联城市规划建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向葛正怡赔偿损失41,346.6元；三、上海西联城市规划建筑设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向葛正怡支付2019年3月、4月的代收电费计208.7元；四、葛正怡其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,642元，由葛正怡负担1577元，由上海西联城市规划建筑设计有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  詹志庆二〇一九年九月二十九日书记员  王好义附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。