广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25913号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，系该司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司，营业场所广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106589532754P。负责人：顾威，系该司经理。被告：北京车易闻文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区，统一社会信用代码91110101672382558F。法定代表人：俞清木，系该司总经理。上述两被告的共同委托代理人：王祥、陈志坚，均系北京隆诺律师事务所律师。原告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）诉被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司（以下简称车易闻广州分公司）、北京车易闻文化传媒有限公司（以下简称车易闻公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告小高德公司的委托代理人王永强，被告车易闻广州分公司、车易闻公司的共同委托代理人陈志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告小高德公司诉称：2014年10月，原告与被告车易闻广州分公司签订《租赁合同补充协议一》，约定原告将位于广州市天河区花城大道XX号2001房之自编03单元出租给被告车易闻广州分公司作写字楼使用；租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止；2014年11月1日至2014年11月30日为免租期，2014年12月1日至2017年10月31日每月租金为71718元；租金支付方式为按自然月支付，被告应于每自然月五日前将该月租存入原告指定的银行账户内；2014年11月1日至2014年11月30日为免租装修期，甲方免收租金；如因乙方原因导致本协议被提前终止的，乙方应按免租装修期所在的租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期间的租金；并约定本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日止；如乙方在未缴清应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权，乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；因乙方违约而导致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，同时向甲方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，被告车易闻广州分公司于2014年11月3日收取商铺，被告车易闻广州分公司完成装修后即开始办公，但自2017年1月起，被告车易闻广州分公司未向原告按约定支付租金等费用，按合同约定已构成严重违约。原告多次书面致函催促被告车易闻广州分公司支付租金及延迟违约金，被告车易闻广州分公司拒不支付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告车易闻广州分公司支付原告自2017年1月1日至2017年2月4日租金81963.43元（按每月71718元的标准计算）及迟延违约金（以71718元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2017年2月5日起计至付清之日止)；2、被告车易闻广州分公司向原告支付免租装修期间2014年11月1日至2014年11月30日租金71718元；3、被告车易闻广州分公司向原告支付场地复原费125606.32元；4、被告车易闻公司与被告车易闻广州分公司对本案承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费由两被告承担。被告车易闻广州分公司、车易闻公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告车易闻公司不是本案的适格被告。2、原告第一项诉讼请求所主张的2017年1月1日至2月4日期间的违约金没有依据，因为双方的租赁协议已于2016年12月31日解除，因为2016年12月31日被告车易闻广州分公司以行为表示撤场，根据《合同法》第九十四条第二款规定，合同已经解除，合同解除后没有效力，原告主张合同解除后的租金没有法律依据。3、场地复原不存在客观事实。被告车易闻广州分公司并未对涉讼场地进行装修，若进行装修必须向原告指定的物业签订装修施工管理协议，但原告并未提供此协议，即被告车易闻广州分公司并未进行装修。根据原告提供证据《场地复原费报价单》，该证据没有原件，所以装修拆除事实不存在。4、根据租赁协议约定，房屋交付的现状如何装修如何，原告并未表示，装修的内容与现状的标准是否有关联性、是否一致，无法证实，所以拆除装修事实不存在，也不存在复原场地的事实。原告未举证证明实际损失的存在，即使存在原告已没收被告的租赁保证金143436元，已足以弥补原告损失。根据《合同法》的规定，没收租赁保证金就是对对方实际损失的弥补。5、测绘结果出来后实际面积比约定的面积少，原告方应当将此前多缴纳的租金退回给被告，据实结算；而且双方一直对面积存在争议，被告并非有意拖欠租金，所以不应支付违约金。经审理查明：被告车易闻公司于2008年1月31日经核准成立；被告车易闻广州分公司是被告车易闻公司的分支机构，于2012年2月13日经核准登记成立。2014年11月11日，原告（出租方/甲方）与被告车易闻广州分公司（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于天河区花城大道XX号2001房之自编03单元物业（以下简称为涉讼场地）出租给乙方使用；本物业建筑面积478.12平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日；2014年11月1日至2014年11月30日为免租期；2014年12月1日至2017年10月31日期间，每平方米租金150元，租金为每月71718元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；租赁保证金为相当于本物业贰个月租金的金额；签订本协议时缴交保证金143436元；在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；物业管理费每月每平方米30元即本物业每月管理费共计14343.60元；2014年11月1日至2014年11月30日为免租装修期，如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期间的租金；甲方应在2014年11月1日前将本物业按原状交付乙方使用；本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日止；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或甲方物业管理公司支付迟延违约金；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额违约金；乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触，以本协议约定为准等内容。合同签订后，被告车易闻广州分公司向原告支付了租赁保证金143436元。原告于2014年11月3日将涉讼场地交付给被告车易闻广州分公司使用，当天被告车易闻广州分公司在原告的《租户入伙确认书》上盖章确认。庭审中，原告与被告车易闻广州分公司确认被告车易闻广州分公司按每月71718元的标准交付租金至2016年12月31日止。原告表示不清楚被告车易闻广州分公司何时撤场。被告车易闻广州分公司表示，其于2016年12月31日撤场，而且从原告主张自2017年1月1日开始的租金可见原告知悉其撤场；被告对于上述陈述未能举证证实。诉讼中，原告为证实其向被告车易闻广州分公司催讨欠款、要求解除合同，提供了以下证据：1、原告委托广东金领律师事务所周芳律师于2017年1月（具体的日期未注明）发出的《律师函》，要求被告向雅居乐物管支付15006.22元、向小高德公司支付71718元；2、高德置地广场物业服务中心（西区）于2017年1月6日发出的《2017年1月催款通知书》，要求被告车易闻广州分公司支付租金71718元；3、编号为1045645973422的EMS详情单，拟证实原告邮寄了上述证据2的催款函给了被告车易闻广州分公司；4、原告于2017年2月5日发出的《关于解除合同的通知》，以被告被告车易闻广州分公司逾期缴交2017年1月租金、管理费、电费等已超过30日为由，要求解除合同，没收租赁保证金和管理费保证金，并于2017年2月5日收回承租的物业另行出租；5、编号为1060120659421号的EMS详情单，拟证明原告邮寄了证据4的通知给被告车易闻广州分公司。上述证据1、2、3为复印件，证据4、5为原件。经质证，两被告均对上述证据1、2、3的真实性没有异议，证据4、5真实性有异议，均表示并未收到上述材料。原告要求被告支付涉讼场地恢复原状费用，但被告车易闻广州分公司表示其接收涉讼场地后并未进行装修，为此，原告提供了以下证据：1、《高德置地春广场A2003“车易闻”退场复原报价》（复印件，加盖有公章，但公章模糊不清无法辨析）；2、被告车易闻广州分公司于2014年11月11日盖章出具的《施工加班申请表》，申请2014年11月12日至2014年11月30日期间加班；3、被告车易闻广州分公司、案外人广东省美术设计装修工程有限公司共同于2015年6月8日出具的《装修工程竣工验收申请表》，表示涉讼场地的装修工程于2014年12月1日已竣工，申请竣工验收；4、高德置地广场春物业管理处出具给被告车易闻广州分公司的《装修工程竣工验收合格证》。经质证，两被告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据只是报价，并非实际拆除的结算价格；原告亦未提供拆除的委托合同，无法证明拆除的行为发生，拆除内容并非被告退场时房屋的装修情况；对证据2-4的真实性没有异议，但认为上述证据与房屋面积问题无关。本案诉讼过程中，根据被告车易闻广州分公司的申请，本院依法委托广州市房地产测绘院对涉讼场地的面积进行测绘。2019年4月2日，本院会同双方当事人及测绘院的工作人员进行现场勘测。2019年4月3日，广州市房地产测绘院出具《房屋面积报告书》，载明涉讼房屋套内面积为308.1908平方米，建筑面积为463.4964平方米。本院认为：原告与被告车易闻广州分公司就涉讼场地签订的《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后除双方协商一致或合同约定的解除条件成就，否则任何一方无权随意要求解除合同。被告车易闻广州分公司表示其于2016年12月31日撤场、合同于当天解除，但原告对此予以否认，可见双方并未就合同解除达成一致、被告车易闻广州分公司主张合同解除之日的2016年12月31日时其亦并不具有解除合同权利，因此被告车易闻广州分公司主张合同于2016年12月31日解除缺乏依据，本院不予采纳。涉讼场地交付给被告车易闻广州分公司使用后，何时交还给原告应由被告车易闻广州分公司承担举证责任，虽被告车易闻广州分公司并未举证证明，但涉讼场地现已被收回涉讼场地，而原告在《关于解除合同的通知》中明确其将于2017年2月5日收回，故本院确认原告于2017年2月5日收回涉讼场地。依据约定，被告车易闻广州分公司迟延交付租金超过三十天的，原告有权要求解除合同。合同签订后，原告依约交付了涉讼场地给被告车易闻广州分公司使用，被告车易闻广州分公司理应支付相应的租金给原告及支付相应的物业管理费给原告指定的物业公司。根据合同约定被告车易闻广州分公司应在2017年1月5日前支付1月份的租金，但至原告出具《关于解除合同的通知》的2017年2月4日仍未支付当月的租金，迟延交付租金已超过三十日，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同。虽被告车易闻广州分公司否认收到解除合同通知，但如前所述涉讼场地已于2017年2月5日被收回，依法应当认定合同于当天解除，故现原告要求被告车易闻广州分公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、迟延支付租金违约金以及优惠期间已享有的租金优惠合法有据，本院均予以支持。关于原告每月应付的租金标准问题。根据双方约定，合同约定的建筑面积478.12平方米作为支付租金、管理费的依据，但现经测绘实际建筑面积为463.4964平方米，因此，每月应付的租金应为69524.46元（150元/月/平方米×463.4964平方米）。关于被告车易闻广州分公司应付租金及迟延支付租金违约金问题。如前所述，每月应付租金为69524.46元，故2017年1月1日至2017年2月4日期间应付的租金为79456.52元（69524.46元/月+69524.46元/月÷28天×4天），原告主张超过该金额部分，本院不予支持。原告主张违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%自2017年2月5日起计至实际清偿之日止，并未超过双方约定，本院予以照准。关于被告车易闻广州分公司应补交的租金优惠期租金数额问题。被告车易闻广州分公司实际享有的租金优惠期间为2014年11月3日至2014年11月30日，该期间已享有的租金优惠按双方约定计算得出为64889.50元【69524.46元/月÷30天×28天】。原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告要求被告车易闻广州分公司支付场地复原费用的诉请。被告车易闻广州分公司否认接收场地产后进行装修，但原告举证已足以证实其接收场地后进行了装修，因此原告关于被告车易闻广州分公司对涉讼场地进行装修的主张，本院予以确认。虽合同明确约定被告车易闻广州分公司需承担涉讼场地恢复原状的一切费用，但现原告举证并不足以证实其已对涉讼场地恢复原状、亦不足以证实恢复原状所产生的具体费用，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。被告车易闻广州分公司作为被告车易闻公司所开设的分支机构，被告车易闻公司应对其债务承担补充清偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金79456.52元及逾期支付上述租金的违约金（以79456.52元为本金，自2017年2月5日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过79456.52元为限）；二、被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司补交租金优惠期间的租金64889.50元；三、被告北京车易闻文化传媒有限公司对被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回原告小高德（广州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5680元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担2500元，由被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司、北京车易闻文化传媒有限公司负担3180元。测绘费946元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担【该款已由被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司预交，由原告小高德（广州）置业有限公司迳付给被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 植人民陪审员 焦 红人民陪审员 张伟华二〇一九年九月三十日书 记 员 蒲肖明李翠汝