上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初12号原告：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨朝伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：刘悦，女，1990年12月14日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联公司仁合分公司)与被告刘悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月25日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月3日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告的委托诉讼代理人柳卫星(变更前的委托诉讼代理人傅长吉)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华联公司仁合分公司向本院提起诉讼请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2018年5月4日解除；2.判令被告立即支付房屋租金人民币(币种下同)187,500元(2017年1月1日至2018年5月4日)、迟延履行违约金271,252.60元(自2016年12月25日暂计至2018年5月4日)，以及自2018年5月5日至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付未付租金187,500元为基数，按日千分之五计算，分段计算)；3.判令被告立即支付免租期房屋租金23,870元(自2016年9月19日起计算至2016年11月18日止)，以及自2018年5月8日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付免租期租金23,870元为基数，按日千分之五计算)；4.判令被告立即支付归还期房屋占用费7,847.67元(自2018年5月5日起至2018年5月24日，及自2018年5月25日至实际清偿日止的迟延履行违约金(以应付归还期房屋占用费7,847.67元为基数，按日千分之五计算)；5.判令被告按合同约定的日租金2倍的标准支付场地占用费64,350.90元(自2018年5月25日起至2018年8月14日)，以及自2018年8月15日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付场地占用费64,350.90元为基数，按日千分之五计算)；6、判令被告立即支付物业管理费17,270元(2017年7月1日起至2018年5月4日)、迟延履行违约金17,453.15元(自2017年6月25日起暂计至2018年5月4日),以及自2018年5月5日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付物业管理费17,270元为基数,按日千分之五计算)；7.判令被告立即支付装修管理费2,387元，以及自2016年9月19日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付装修管理费2,387元为基数，按日千分之五计算)；8.判令被告立即支付消防报验费10,000元、消防图纸费511.50元、油烟清洗费900元；9.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月19日就位于上海市闵行区申滨路XXX号的新华联购物中心L2层11铺位签订了《租赁合同》，该合同已经双方签署后生效。租赁合同约定租赁期限为3.5个租约年，租赁用途为经营“餐饮”、经营品牌为“潘达芝士达”，计租面积为34.10平方米，租赁期限内月租金分别为第1年及第2年11,935元、第3租约年12,532元、第4租约年13,159元，一个季度(三个月)为缴租期。首期租金应于合同签订后五个工作日内支付，此后被告应当在每个缴租期最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金。双方还约定2016年9月19日为进场日、2016年11月19日为开业日。租赁合同第8.1条约定，自进场日起，被告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。第10.1条约定，物业服务费(不含水、电等公用事业费，含营业时间内的空调能源使用费)标准为50元/月/平方米，即每月1,705元。租赁合同第20.5条约定，被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第21.3条第(5)项约定，乙方(被告)延迟缴纳本合同项下租金及物业费超过30日的或者被告延迟缴纳租金累计超过3次(含本数)的，甲方(原告)有权立即解除合同。租赁合同履行期间，被告并未按约向原告按时足额支付租金及合同约定的其他费用。原告多次向被告发送催款函，要求被告履行合同义务，支付该房屋租金及合同约定的其他费用，但被告拒不支付,被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同。原告于2018年4月30日向被告发送《关于解除租赁合同等事宜的函》，要求解除租赁合同、被告支付全部拖欠费用、被告返还租赁房屋，但被告拒不履行相应义务。为保障原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告刘悦辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告提供的租赁场所与合同约定以及广告介绍的并不一致，当时原告承诺给与三个月时间的免租期，但房产证、环保及消防证照均未能办理，导致被告办理营业执照迟延了半年，到2017年3月10日被告才取得营业执照，故装修好了被告也无法营业。2、系争房屋的工程项目评估报告系与被告签订租赁合同后才出的，原告的出租手续存在瑕疵。且原告的证照并不齐全，租赁过程中遭到人防部门的处罚，对被告的经营造成影响，对被告的名誉也造成影响。3、2017年3月10日取得营业执照后，被告对外试营业。但因市场是新开的，存在各种审批问题，至2017年6月以后才开始经营。后因烟道不通堵了2个多月，直至2017年8月才解决了烟道问题。被告就租金损失提出异议，要求从2017年9月正常经营才开始支付租金，但原告不同意，开始时不时停水停电。且因商场没有人气，与原告对外宣传的不一致，被告于2017年11月8日停止经营，此后系争商铺被原告上锁。故被告同意支付2017年3月10日起至2017年11月8日期间的租金、物业管理费及水电煤费用。且租赁过程中系因原告违约导致无法经营，故不同意支付迟延付款违约金。4、关于原告主张的免租期租金，因原告取得了相应补贴，故不同意支付。对于原告主张的房屋占有使用费不同意支付。系争房屋由被告上锁，门打不开，被告无法经营，对此双方都存在责任，请求法院予以酌情处理。占有使用费的及逾期付款违约金不同意支付，因双方都存在违约。关于原告主张的装修管理费和消防报验费、消防图纸费、油烟清洗费不同意支付，因原告违约已经导致被告亏损，故不同意支付。经审理查明，2016年7月19日，原告新华联公司仁合分公司(出租方、签约甲方)与被告刘悦等二人(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方是位于闵行区的上海新华联购物中心的经营管理单位，甲方同意将其位于申滨路XXX号新华联购物中心区域L2层11铺位的部分区域，出租给乙方使用；乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租租赁场所；租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；进场日为《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场所之日。为免疑问，《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准；免租装修期为自进场日起合同约定的一定期间。如开业日在此期间内，则免租装修期则在开业日前一日结束；开业日为商业广场整体开业之日，计租日为免租装修期届满次日。商业广场整体开业日最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关；履约保证金作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息；双方确认，该房屋的计租面积为34.10平方米，租赁场所的租赁用途为经营餐饮，乙方应在租赁场所统一以“潘达芝士挞”作为品牌对外持续营业。租赁期限内，乙方应接受和服从管理公司的统一经营管理。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途或品牌，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同；甲方或管理公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同解除的违约责任；乙方应当是在该房屋所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地依法设立具备法人资格的经营主体。该主体设立完成后双方签署变更协议将承租人变更为该新设的法人主体，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；租赁期限为3.5个租约年，自计租日起算；租赁期满后如果甲方继续将租赁场所出租，在同等条件下，乙方享有优先的承租权。租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议。逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，甲方有权将该房屋另行出租；本合同项下的进场日为2016年9月19日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往甲方办理房屋交接手续。乙方按照甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程；至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第4.1款所述进场日顺延。无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善；如该房屋符合约定的交付标准，而乙方未在第4.1款所述进场日进入该房屋并签署《房屋交接验收确认书》，则本合同项下进场日即为第4.1款所述日期。如发生第4.2款所述进场日顺延的情况，则乙方应当在甲方、管理公司通知的期限内按交付标准对该房屋进行验收并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》,《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。若乙方未能在甲方、管理公司通知的期限内对该房屋进行验收或验收后拒绝签署《房屋交接验收确认书》的,则上述甲方、管理公司通知的期限届满之日即为本合同项下进场日；如乙方未能在免租装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营(本合同项下开业经营即指乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者本项目内其它商家是否开业)的，本合同项下之免租装修期不予延长；免租装修期自2016年9月19日至2016年11月18日为2个月的免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费(含审图费及垃圾清运费)，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。装修管理费标准为按该房屋的进场日计算至计租日，即2,387元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还；双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止(或者解除)后3日内向甲方补交免租装修期租金(计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准×免租装修期时间)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；本合同项下之开业日暂定为2016年11月19日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。乙方不得擅自提前开业，若乙方在开业日前按甲方要求试营业的情况除外；乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金。第一个租约年350元/月/平方米，从第3个租约年(含)起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之五；第1年月租金11,935元，年租金143,220元，第2年月租金11,935元，年租金143,220元，第3年月租金12532元，年租金150,384元，第3.50年月租金13,159元，年租金78,954元；租金支付方式以一个季度(三个月)为一个缴租期；首付租金应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算；此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方应在本合同签署后的7日内,向甲方交纳23,870元(相当于第一个租约年的2个月租金)的履约保证金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权单方解除合同；如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足；甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据；履约保证金中0.50万元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔,要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚,可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，甲方也可从该质量保证金代付行政罚款(金额以政府处罚通知为准)。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方须在接到管理公司书面通知后5天内补足差额。合同终止后90日之内，甲方应将剩余的质量保证金(如有)无息退还给乙方；自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整；水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，乙方应按照租赁场所各项能源的实际使用量占整个商业广场相应能源使用总量的比例承担能耗损失。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业服务公司缴纳，具体费用收取标准以物业管理协议约定为准。前述公用事业费及能源损耗费的支付时间、方式均按物业服务公司规定执行。物业服务公司收到乙方交费后开具收据；租赁期限内,除双方明确约定情况外,乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。对租金和物业服务费支付，乙方无任务对抗权。此种情形包括甲方及其指定的物业公司服务不到位或受到其他侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方或物业公司协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷；如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金，迟延达60日仍不予支付或不交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意迟延支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同；物业服务费(不含水、电等公用事业费，包含营业时间内的中央空调使用费)标准为50元/月/平方米；首付物业服务费应于乙方进场日前一日支付给物业服务公司。如果进场日是该月第一日，则进场日当月的物业服务费按实际天数计算，首付物业服务费应付进场日开始第二个月的月底。除首付物业服务费外，乙方应在每月20日前向物业服务公司交纳下一季度的物业服务费；租赁期限内，甲方应保证乙方有权按本合同约定合法使用租赁场所，不存在妨碍乙方行使承租权的权属争议；乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书(包括但不限于二次装修消防验收合格证书)后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行；乙方确认，甲方接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利；租赁期间，未经甲方、管理公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，乙方由此取得的收益应全部归甲方所有，且甲方有权提前解除本合同,乙方应承担导致合同提前终止的违约责任；乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期间对该房屋所享有的优先购买权；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和租金优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和减免的全部租金；在下列情况下，甲方有权立即解除合同，按照本合同其他条款的专门约定,甲方选择解除本合同的。乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约保证金或物业服务费保证金或质量保证金，逾期达到5日的。乙方迟延进场进行装饰装修超过30日的。乙方逾期开业超过30日的。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用等累计超过3次(含本数)的。乙方未经甲方书面同意，擅自对租赁场所进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏，且在甲方书面通知后20日内未能恢复原状的。乙方擅自变更租赁用途或约定品牌对外经营，经甲方书面通知后未在20日内改正的。乙方违反本合同有关转租约定的。由于乙方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形。国家法律规定的其他情形；在下列情况下，乙方有权立即解除合同，按照本合同其他条款的专门约定，乙方选择解除本合同的。因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的。由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形。国家法律规定的其他情形；合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除；合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。甲方依照约定行使解除权(不可抗力除外)或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项(如有)；无论因何种原因导致合同终止(或解除)，乙方均应在合同终止(或解除)之日起20日内(下称“交还期”)将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等,但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有)，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；交还时双方对租赁场所及甲方交付乙方使用的所有的设施、设备进行验收，如有任何损坏，乙方负责修复并承担相应费用。如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失；如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除；如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等,直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担；乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费。但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用；无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；任何情况下，乙方在交还期限内均不得在租赁场所内从事任何经营活动，否则乙方应立即按照相当于合同终止或解除时月日租金的两倍标准，从开始经营活动当日起，每天向甲方支付场地占用费等。合同签订后，原告将系争商铺交付被告，被告进行装修后对外经营。2016年11月19日，商场开业，被告表示对外试营业。2017年3月17日，上海悦里餐饮管理有限公司注册成立，法定代表人为刘悦，住所地为上海市闵行区申滨路XXX号(南侧商场)233、234室，经营范围为餐饮企业管理、餐饮服务。2018年9月8日，上海悦里餐饮管理有限公司注销。2017年6月22日，原告向被告发送《缴费通知》，要求被告于2017年7月15日前支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金30,805元，2017年4月1日至2017年6月30日的租金35,805元，2017年7月1日至2017年9月30日的租金35,805元。2018年4月30日，原告向被告发送《关于解除租赁合同等事宜的函》，表示：截止2018年4月30日被告拖欠租金185,960元、物业服务费17,050元、消防报验费10,000元、消防图纸费511.50元、油烟清洗费900元。要求解除租赁合同，被告搬离支付相应费用。被告应于解除之日起20日内向原告返还房屋并结清费用，否则将按照租赁合同约定强制清场等。该函件于2018年5月2日被签收，被告表示收悉了该解除函。本案审理过程中，被告陈述于2017年11月8日即停止经营；原告表示被告于2018年2月25日还在预充电费，实际仍在使用，并一直使用至2018年3月后才停止经营，而原告于2018年8月14日将系争房屋清理收回，此后将该商铺另租他人。另查明，被告于2016年7月15日支付了保证金20,000元。被告于2016年11月10日支付了2016年11月至12月的部分租金15,000元，11月30日支付了2016年11月至12月的剩余部分租金1,709元。被告于2017年6月支付保证金尾款3,870元，被告于2017年11月30日支付了2016年11月至12月的物业管理费2,387元。被告于2017年6月20日支付了2017年1月至6月的物业管理费10,230元。此外，被告于2016年12月28日支付了装修期电费136.40元、电卡押金50元、预充电费2,000元；被告于2017年6月20日支付了开业至4月25日止的水费168元、装修期水费170.50元、开业至用卡期间的电费1,646.25元、预充电费3,500元；被告于2017年7月5日支付了预充电费4,000元，于2017年7月17日支付了预充电费2,000元，于2017年8月22日支付了预充电费2,000元，于2017年10月7日支付了预充电费2,000元，于2017年10月30日支付了2017年4月25日至2017年9月25日止的水费168元，于2017年12月5日支付了预充电费2,000元，于2017年12月27日支付了2017年9月25日至2017年11月25日止的水费39.20元，于2018年1月12日支付了预充电费2,000元，于2018年2月25日支付了预充电费2,000元，于2018年2月26日支付了2017年11月25日至2018年1月25日至的水费61.60元。另被告向原告支付装修保证金5,000元，对该笔费用原告认为应依据合同约定予以没收。2014年5月7日，上海市虹桥商务区管理委员会就闵行区人民政府共同发布《关于支持虹桥商务区核心区商业配套建设的扶持意见》，对符合条件的扶持对象给予租金补贴，扶持对象为与商务区核心区房地产开发运营主体已签订3年以上(含3年)的楼宇租赁合同或自有产权证明，工商登记和税务登记均在虹桥商务区核心区经营场所内，并承诺在此存续5年以上。2014年11月19日，上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)取得上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场的《建设工程规划许可证》。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会会同多家行政管理机关及新华联公司召开上海新华联购物中心开业相关事宜协调会议，要求新华联公司抓紧时间办理各项竣工验收手续，并在完成餐饮烟道及相关设施建设，确保餐饮区域面积达标后，先期启动环保验收程序；新华联公司按照国家有关文化娱乐场所设立要求进行招商，并全程监督、配合商户准备相关报批资料；新华联公司指派专人集中准备好招商入住企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监督局提前进行预审，以加快商户工商注册等。2016年11月28日，新华联公司取得上海新华联国际中心商业广场新项目新建项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年3月6日，上海虹桥商务区管理委员会办公室召开办公会议，同意虹桥商务区核心区一期03南地块开竣工时间延期。上述事实，由原告提交的《租赁合同》、《缴费通知》、《关于解除租赁合同等事宜的函》及邮寄凭证、《企业信用信息公示报告》、《建设工程规划许可证》、会议纪要、《建设工程竣工验收备案证书》、消防合格证，由被告提交的《关于支持虹桥商务区核心区商业配套建设的扶持意见》、宣传资料等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明消防报验费10,000元、消防图纸费511.50元、油烟清洗费900元，向本院提交与上海永太消防工程有限公司签订的《消防咨询合同》、与北京森磊源建筑规划设计有限公司签订的《消防工程设计合同》、与上海朗元节能环保科技有限公司签订的《清洗维护合同书》及付款凭证一组。经庭审质证，被告对于三份合同的真实性无异议，但认为对于消防事情被告并不清楚，合同对此也无约定；对于支付凭证认为系原告自己的费用，与本案无关，故不予认可。本案审理过程中，被告为证明原告的违约情况，向本院提交微信聊天记录一组、函告及邮寄凭证照片一组，经质证，原告对改组证据的真实性均不予认可，对于聊天人员身份难以确认，对于函件并未收悉。本院认为，现被告提交的该组证据真实性难以认定，被告提交的函告邮寄及收悉情况不明，本院难以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。虽《租赁合同》的乙方签约处由被告刘悦等二人签字，但合同约定之承租人系刘悦，对此被告刘悦并未提出异议，原告亦按约要求被告刘悦承担租赁合同约定之义务，本院予以确认。现本案争议焦点为合同解除责任在何方，被告是否应支付各项费用并承担违约责任。关于争议焦点一，原告认为因被告迟延支付各项费用已构成根本性违约，被告则认为原告交付的房屋所处经营环境与宣传不符、办理证照迟延导致无法经营、原告的证照并不齐全对被告的经营与名誉造成影响、后因烟道不通堵了2个多月，被告于2017年11月8日停止经营，此后系争商铺被原告上锁，系因原告违约导致无法经营，被告同意支付2017年3月10日起至2017年11月8日期间的租金、物业管理费及水电煤费用。首先，针对被告抗辩之经营环境问题，本院注意到原告招商广告中所陈述的经营内容并无夸大，且相应的商户也实际入驻经营，对此原告并无违约。同时被告承租系争商铺，对于新商场的经营风险应有相应预期，该抗辩意见本院难以支持。其次，针对被告抗辩之证照问题，本院注意到双方合同中约定相应的经营证照由被告方办理。实际租赁合同履行过程中，由原告统一代为办理，对此被告同意并予以配合。且被告承租该商铺后，依据约定予以装修，并在合同约定的开业时间开始对外经营。且从双方此后签订的补充协议来看，被告并未提出对其经营影响的问题，也按照补充协议的约定支付了至2016年12月底的租金及物业管理费，在营业执照取得前，并未影响被告对商铺的实际使用，被告的该抗辩意见本院难以支持。再次，对于被告主张的原告证照不全所造成的影响，但并未能向本院提交相应影响之证据。且系争商铺系经规划许可后予以建造，此后并取得了相应之房地产权证，被告的该抗辩意见本院不予支持。复次，关于被告提及的烟道问题，并未能向本院提交证据予以证明，本院难以采信。最后，关于停业的时间，被告主张自2017年11月8日停止经营，但从被告的付款来看，其于2018年2月还在预充电费，可以反映出仍然在对商铺占有使用，被告的该抗辩本院难以采信。现于租赁合同履行过程中，在实际经营并无障碍的情况下，被告不仅未能支付相应租金，还主动停止经营关闭店铺，以其行为明确不再继续履行租赁合同。已属根本性违约，故本院认为合同解除的责任在于被告。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告于2018年4月30日向被告发送解除函，被告于5月2日签收了该函件，本院确认双方的租赁合同于2018年5月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于争议焦点二，关于原告主张的房屋租金，现被告已支付了至2016年12月底的租金，自2017年1月1日起至2018年5月2日止，双方租赁合同仍在履行过程中，相应租金187,500元应予以支付。关于原告主张的迟延支付租金违约金，虽双方合同中约定了相应的租金支付时间及逾期支付租金之违约责任，但实际履行过程中双方并未完全按约履行，双方实际变更了付款的方式，且被告此后并未催告及提出异议。同时双方此后就租赁合同解除发生争议，对于租金标准亦存在争议，被告未能支付相应款项系事出有因，对于该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的免租期租金，依据双方合同约定，因被告违约合同提前终止需补交免租期租金，而系争合同确因被告违约导致合同解除，对原告造成了相应之损失，原告的该诉讼请求本院予以支持。至于免租期，合同约定自2016年9月19日止2016年11月18日，即自合同约定的进场日至开业日。双方先并未签订书面房屋交接书，但从被告的陈述来看其与案外人于2016年10月5日签订的装修合同，在此之前系争商铺已予以交付。且合同中明确房屋已于该日具备现状交付之条件，对此被告应予以明知，被告于进场后也未提出异议。同时被告于2016年11月19日已开始对外经营，故本院确认被告应向原告支付免租期租金23,870元。关于原告主张的逾期付款违约金，双方在租赁合同实际履行过程中，对于合同解除存在争议，对于租金标准亦存在争议，被告未能支付相应款项系事出有因，对于该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费，虽原告于庭审中陈述其并不清楚被告核实停止经营，但其于2018年4月30日发函，明确要求解除合同。此时，原告已明确知道被告无继续履行租赁合同之意，且原告亦明确要求解除租赁合同。从此后原告自行收回房屋之举来看，原告完全有能力处理商铺收回房屋，但原告此后放任系争商铺处于空置状态，造成了损失之扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，双方租赁合同中亦约定交还期届满后甲方可予以处理乙方遗留物品，原告于解除函件中亦表示要求被告在20日内清空并结清相应费用，未予撤场将自行处理，对此原告予以明知并在可收回房屋的情况放任损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故就自2018年5月3日起至2018年5月22日止的房屋占有使用费9,847.67元本院予以支持，对于此后扩大之损失，本院不予支持。至于房屋占有使用费之逾期付款违约金，因房屋占有使用费并无固定之支付时间，且对于占有使用费的金额双方存在争议，对于该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物业管理费，现被告已支付了至2017年6月底的物业管理费，自2018年7月1日起至2018年5月2日止，双方租赁合同仍在履行过程中，相应物业管理费17,163.67元应予以支付。关于原告主张的迟延支付物业管理费违约金，虽双方合同中约定了相应的物业费支付时间及逾期支付物业费之违约责任，但实际履行过程中双方并未完全按约履行，双方实际变更了付款的方式，且被告此后并未催告及提出异议。同时双方此后就租赁合同解除发生争议，对于物业管理费标准亦存在争议，被告未能支付相应款项系事出有因，对于该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装修管理费2,387元，本院认为，原告于租赁过程中向被告收取装修押金5,000元，但双方合同中并无约定该项费用之收取。现双方租赁合同已解除，为避免当事人之讼累，本院与本案中就该款一并处理。就装修押金5,000元，原告主张予以没收并无依据，而该款系被告对于装修期间相应费用之预付，在相应装修期水电费已付清、免租期租金予以承担的情况下，被告承担其应支付的装修管理费2,387元后，剩余2,613元原告应予以返还。同时，虽原告系分公司，但考虑到本案中被告尚有租金、物业管理费的未予支付，该款金额远高于未返还之装修押金，本案履行中可进行相应之抵扣。关于原告主张的装修管理费之逾期付款违约金，如前所述被告已就装修期间的相应费用支付押金，且该数额已超过应付之装修管理费，并未有履行瑕疵，对于原告的该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的消防报验费、消防图纸费，虽合同约定相应之经营消防验收合格证书由被告予以报批，现消防审批手续由原告代为办理。但本院注意到相应的消防施工合同均是由原告与案外人签订，对于相应金额及付款的确认，原告并未提交被告予以认可之证据。且被告相应之消防设施设备及消防施工，对于其新承租户亦有使用价值，对于该诉讼请求，本院不予支持。至于被告支付的履约保证金23,870元，鉴于双方租赁合同已予以解除且原告已收回系争商铺，为避免当事人之讼累，本院于本案中一并予以处理。现依据双方租赁合同之约定，因被告违约导致合同解除，原告主张履约保证金作为违约金不予返还，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司与被告刘悦签订的《租赁合同》于2018年5月2日解除；二、被告刘悦于本判决生效之日起十五日内向原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付租金187,500元；三、被告刘悦于本判决生效之日起十五日内向原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付免租期租金23,870元；四、被告刘悦于本判决生效之日起十五日内向原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付房屋占有使用费9,847.67元；五、被告刘悦于本判决生效之日起十五日内向原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司支付物业管理费17,163.67元；六、被告刘悦支付的履约保证金23,870元，原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司无需返还；七、原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司于本判决生效之日起十五日内向被告刘悦返还剩余装修押金2,613元；八、驳回原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,055.22元，由原告上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担6,184.89元，由原告由被告刘悦负担3,870.33元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一九年九月二十八日书 记 员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。