南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0104民初2097号原告（反诉被告）刘任根（曾用名“刘仁根”）,男,1953年9月3日出生,汉族,户籍所在地江西省南昌市青云谱区,经常居住地江西省南昌市青云谱区。被告（反诉原告）：罗小妹,女,1954年11月17日出生,汉族,户籍所在地江西省南昌市青云谱区,经常居住地江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：李源，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601199710415453。原告刘任根与被告罗小妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告罗小妹提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘任根、被告（反诉原告）罗小妹及其委托诉讼代理人李源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘任根向本院提出诉讼请求，请求法院依法帮其拿回被罗小妹骗去的巨额房款及其它款项：1、本人的大房子价值104万元,邹张给了20万元,先前收了罗小妹88000元,这一项被告罗小妹应赔本人752000元；2、被告罗小妹违约,按合同约定她必须赔违约金6万元,因为这是十五年前的6万元,必须按现在的房价的20%赔,所以此项应赔208000元；3、要求被告支付由于其违约,给本人造成打官司的费用、律师费、人工费、咨询费、交通费、材料费、诉讼费、精神伤害费等30万元；4、罗小妹占住原告房的房租费30万元(15年,每年按2万计)；总计被告罗小妹应赔偿原告156万元整。事实与理由：原告刘任根与被告罗小妹于2003年签订了购房协议书,刘任根用自己新购置的一套87平方米的大房子与罗小妹置换一套40平方米的小房子及差价88000元，并且规定小房子的产权要先过户至刘任根名下，过户费由罗小妹出。同年4月罗小妹给了原告88000元，并搞了一套洪都的公租房（3大楼3楼21号）给原告。购房协议第七条约定“如果未办到乙方设法要无偿给刘任根壹套不低于大楼房条件的住房,并办好过户手续,同时乙方赔偿甲方大楼的装修费用及搬家费计人民币伍仟元整”；第八条约定“甲、乙双方成交后不得反悔。如甲方反悔或不遵守协议，此购房款及肆万元的装修费用除外并赔偿乙方陆万元违约金。”第九条约定“如乙方反悔或不遵守协议，此房还给甲方，购房款及装修费用不退，另外赔偿甲方陆万元违约金。”由于大楼房是洪都的公租房不能过户,因此原告刘任根（甲方）要求被告罗小妹（乙方）按购房协议第七条履行,被告罗小妹表示不再履行协议，并且于同年11月将原告的大房子在罗小妹单方撕毁协议的情况下卖给了邹张并且私自闯进原告的大房子进行装修。事后原告得知前往自己的大房子去阻止邹张装修并告知他此房未成交，让邹张立即停止装修将房返还，邹张又与罗小妹签了一个补充协议,协议明确载有甲方要收回房子。此后原告无数次催促他们搬出，罗小妹又买通洪都的恶霸威胁原告。因此，原告于2014年4月将罗小妹、邹张告上法庭。从2014年4月起诉至今已4年多了,首先是(2014)青民三初字第34号案件,其次是(2014)青民三初字第74号案件,本人提起诉讼后,青云谱区人民法院裁定中止(2014)青民三初字第34号案件审理,(2014)青民初字第74号案件,本人胜诉,二审法院极不负责任地发回重审；（2015）青民重初字第31号重审判决书作出违法判决，依据是《物权法》第十五条，合同自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。然而《合同法》第四十五条有规定“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”被告罗小妹一直未履行协议的第六条、第七条，并明确表示不再履行协议，原、被告之间的购房协议就没有生效，事实是购房协议在2003年就已经法定解除，罗小妹、邹张的补充协议可以证明，原告已通知他们要收回房子。本人对重审判决不服上诉至中院,一直都没有判决。2017年10月,洪都有一次福利购房,本人有资格购买,急需用钱,在万般无奈之下本人只有同意邹张的要求,由邹张给本人20万元的补偿款，虽然邹张购买了罗小妹的无处分权的房子，而出20万元也算合理，本人把房产证过户给他,并且本人和邹张都撤诉了,法院也批准了。因为罗小妹的问题法院不能判,必须重新起诉，本人只能重新提起本案诉讼。被告（反诉原告）罗小妹答辩称：如果原告认为被告骗取巨额购房款，应去公安机关报案，而不是向法院提起民事诉讼，原告的四项诉讼请求，既没有事实依据，更缺乏法律依据。2003年原、被告双方签订的《售房购房协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，不损害他人及国家的利益，该协议合法有效，应当受到法律的保护。协议签订后，被告已向原告支付了购房款88000元，并交付了一套大楼房供原告使用至今，原告诉称被告没有履行协议义务，与事实不符。相反，原告签订协议之后，被告从来没有在其出售的房子中居住使用，原告更没有为被告办理房屋产权过户手续，且原告现已将涉案房屋产权过户至案外人傅志强名下，原告严重违反合同约定。被告（反诉原告）罗小妹提起反诉请求：1、判令反诉被告刘任根返还反诉原告罗小妹购房款8.8万元整，并按照中国人民银行贷款基准利率承担自2003年4月27日起至全款还清日止的利息;2、判令反诉被告刘任根赔偿反诉原告罗小妹违约金6万元整;3、反诉费用由反诉被告刘任根承担。事实与理由：2003年，刘任根与罗小妹共同签订《售房购房协议书》，约定:刘任根将南飞集资房8区91栋3单元6楼1号二室二厅未装修新房含本栋楼下3.2㎡储贮室以售房全价8.8万元整卖给罗小妹，罗小妹无偿给刘任根技校3大楼3楼21号住房1套。协议书还对双方的权利和义务作了约定。协议书签订后，在2003年4月27日，罗小妹即向刘任根支付购房款8.8万元，同时交付技校3大楼3楼21号住房1套供刘任根使用，刘任根为此向罗小妹出具收条一份。但当时，刘任根出售的南飞集资房8区91栋3单元6楼1号新房尚处于建设之中，也就没有能够实时交付罗小妹。随着刘任根卖房时所处窘境的消失，南昌市房价一路飙升，刘任根所售房屋价格已今非昔比，刘任根开始枉顾事实罗列罗小妹种种违约行为，开始对簿公堂，期间长达4－5年之久，但最终也都没有能够解决问题。事后，罗小妹通过艰苦努力，终于获得技校3大楼3楼21号住房的完整处分权，可以随时办理过户手续至刘任根的名下，也就是说罗小妹完全具备了《售房购房协议书》的全部义务条件，但此时刘任根已经不屑于技校3大楼3楼21号房屋价值，拒绝罗小妹为其办理房屋过户手续的要求，其野心就是要获取本诉中其向罗小妹要求赔偿156万元的诉讼请求。罗小妹在维权过程中，意外发现刘任根在收取涉案房屋南飞集资房8区91栋3单元6楼1号现使用人邹张20万元后，已将该房屋于2018年5月8日由刘任根、胡月娥夫妇名下过户至案外人傅志强名下。罗小妹认为这一本应出售给自己的房屋却意外地过户在他人名下，这一情形说明刘任根已经不再履行2003年双方间《售房购房协议书》的约定成为事实，刘任根已经构成单方违约，根据法律规定以及协议约定应当承担违约责任。原告（反诉被告）刘任根针对反诉的答辩理由与其本人诉称理由相同，并认为被告（反诉原告）罗小妹违约在先，且原告（反诉被告）刘任根已将邹张因犯错（购买了无处分权的房子）给本人的20万元从罗小妹应赔偿本人的房款中减去，原告（反诉被告）刘任根的行为符合合同法第六十七条先履行义务的规定，完全合法。原告（反诉被告）刘任根将房产过户给邹张是在市中院法官同意的情况下才办理的。罗小妹的反诉只不过是故意拖延时间，请求法院依照本人起诉状中的赔偿额参考，对罗小妹的反诉造成本人的经济损失也必须加倍赔偿。在庭审过程中，原告（反诉被告）刘任根向法庭提交以下证据：证据一、原告（反诉被告）刘任根与被告（反诉原告）罗小妹签订的《售房购房协议书》以及罗小妹和邹张签订的《售房购房补充协议》，证明刘任根卖了大房子给罗小妹，罗小妹没有履行购房协议；补充协议能证明刘任根与罗小妹口头解除了协议，并能证明原告（反诉被告）刘任根的第四项诉请，邹张占用刘任根的房子，刘任根有权索要租金。证据二、南昌中院的民事裁定书（两份）和生效法律文书证明书（两份），证明邹张给了原告（反诉被告）刘任根20万元补偿款，涉案房屋已经从刘任根名下过户到了邹张父亲找的一个人名下，刘任根和邹张均将案件撤诉了；是中级法院的法官告诉，罗小妹的问题需要另案起诉，原告（反诉被告）刘任根才提起本案诉讼。证据三、原告（反诉被告）刘任根的工资表，证明罗小妹给的是公租房，刘任根每个月都需要交纳房租费，从工资中扣除。证据四、催告函，证明原告（反诉被告）刘任根工作的单位洪都集团公司搬迁到瑶湖购福利房，刘任根没有钱交，是因为被告罗小妹的行为所致，其应承担损失；因邹张给了20万元，刘任根又自行凑了钱缴纳了房款，瑶湖的福利房已经买上了不存在损失，不需要被告罗小妹承担损失，但被告罗小妹住刘任根的房子十五年，租金需要支付，违约金需要支付。证据五、（2014）青民三初字第34号民事判决书、（2015）青民重初字第31号民事判决书，证明这两份判决书没有合理合法解决刘任根与罗小妹的合同纠纷，所以原告（反诉被告）刘任根才要再次提起本案诉讼。被告（反诉原告）罗小妹质证意见如下：对证据一刘任根与罗小妹签订的《售房购房协议书》的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，罗小妹并没有与原告解除该协议，根据法律规定，解除协议需要双方协商同意；罗小妹和邹张签订的《售房购房补充协议》与本案无关。对证据二的关联性有异议，与本案无关。对证据三的真实性、合法性暂且无异议，工资表是2013年的，只能证明一段时段交纳租金的情况，被告相信现在原告已经不缴纳房租了。对证据四的关联性有异议，被告罗小妹在这个房子里一天都没有住过，追讨租金应向实际使用者追讨。对证据五有异议，这两份判决书因原告刘任根上诉之后又撤回起诉，还没有发生法律效力，不能作为证据使用。被告（反诉原告）罗小妹向法庭提交以下证据：证据一、收条1份，证明2003年4月27日原告刘任根收到被告罗小妹支付的购房款88000元，并且收到了一套大楼房，被告罗小妹履行了协议。证据二、涉案房屋转移登记的证明材料一组，证明涉案房屋的所有权在2018年4月从刘任根夫妇名下转移至傅志强的名下。原告（反诉被告）刘任根质证意见如下：对证据一真实性无异议，是收到了88000元和大楼房1套，但大楼房是租的房子，我要求是可以过户的房子，该房无法过户，所以被告罗小妹违约。对证据二真实性无异议，但我是在没有办法的情况下，市中院法官同意过户我才去办理过户。我提出的解决方案，被告总是出尔反尔。本院对上述证据综合认证如下：原告（反诉被告）刘任根提交的《售房购房协议书》、《售房购房补充协议》、工资表，内容真实，形式合法，与本案有关联性，三性均予以认定。原告提交的南昌中院的民事裁定书（两份）和生效法律文书证明书（两份）为上级法院生效法律文书，与本案有关联性，三性均予以认定。原告（反诉被告）刘任根提交的催告函，与本案待证事实无关联性，不作为本案证据使用。被告（反诉原告）罗小妹提交的收条1份、涉案房屋转移登记的证明材料一组（包括南昌市房屋交易明细单、转让表等）、房屋所有权证内容真实，形式合法，与本案有关联性，三性均予以认定。经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）相互举证、质证以及当事人庭审陈述，本院查明以下事实：2003年，原告（反诉被告）刘任根因时任妻子患重病，想通过房屋置换的方式取得更多的钱为妻治病。同年，原告（反诉被告）刘任根为甲方、被告（反诉原告）罗小妹为乙方签订《售房购房协议书》，内容如下:“甲方刘任根愿将南飞集资房8区91栋3单元6楼1号二室二厅未装修新房含本栋楼下8.2平方米储贮室以售房全价8.8万元整卖给本厂职工即乙方罗小妹（扬骞），同时乙方无偿给甲方技校3大楼3楼21号住房1套。经甲乙双方协商并达成如下协议：一、此房内含有管道煤气和煤气表、水表、电表、铝合金推拉门窗。二、集资房以后办房产或其它款项由乙方支付。三、甲方把此房相关证件以及收款收据共＿件全转交乙方。四、从乙方交甲方房款起此房一切均由乙方享有。五、由于此房还未过户，但甲方必须当作义务和责任协助配合办好办妥为止，但过户费用由乙方承担。六、乙方给甲方技校3大楼3楼21号住房壹套，但乙方协助办理好过户手续（办到甲方名字上），手续费由乙方支付。大楼房过户手续要在甲方集资房过户之前办理。七、如未办到乙方设法要无偿给刘任根壹套不低于大楼房条件的住房,并办好过户手续,同时乙方赔偿甲方大楼的装修费用及搬家费计人民币伍仟元整”；八、甲、乙双方成交后不得反悔。如甲方反悔或不遵守协议，此购房款及肆万元的装修费用除外，并赔偿乙方陆万元违约金。九、如乙方反悔或不遵守协议，此房还给甲方，购房款及装修费用不退，另外赔偿甲方陆万元违约金。十、本协议中未尽事宜，双方友好协商，甲、乙各执壹份，签字生效。十一、本协议配合付款收据方生效。”协议书签订后，2003年4月27日，罗小妹向刘任根支付集资房购房款8.8万元，同时交付技校3大楼3楼21号住房1套供刘任根使用至今，刘任根向罗小妹出具收条一份，确认收到购房款和大楼房1套，收条上注明“大楼房（3-3-21）未办过户手续”，此后，该大楼房的房租费、水电费等均在刘任根名下从其工资中扣除。2003年6月，刘任根前妻因病医治无效去世。被告（反诉原告）罗小妹于2003年11月13日以13.5万元的价格将涉案的南飞集资房8区91栋3单元6楼1号房屋转卖给案外人邹张，邹张支付全部购房款后2004年即装修入住至今。装修期间，刘任根曾多次找罗小妹、邹张，表示其与罗小妹之间的购房协议存在争议，要求收回房屋，迫使房屋装修停工。邹张为此委托其父邹玉林与罗小妹于2004年4月3日签订了《售房购房补充协议》，双方约定罗小妹要做好刘任根的工作，保证不能进行打扰，影响住户的正常生活；待房子产权证发放后，罗小妹有责任办好产权过户手续。后刘任根参加房改，取得了涉案房屋青云谱区洪都生活区南飞公司宿舍8区91栋3单元601室的房产权。2014年刘任根以罗小妹、邹张为被告，向本院提起诉讼，请求判令解除刘任根与罗小妹的售房购房协议，撤销罗小妹与邹张签订的售房购房协议，并由罗小妹与邹张返还上述涉案房产给刘任根，由罗小妹赔偿刘任根6万元。2015年3月本院作出（2014）青民三初字第74号民事判决，邹张不服上诉至南昌市中级人民法院，该案被发回重审，本院另行组成合议庭进行审理，2016年11月，本院作出（2015）青民重初字第31号民事判决，刘任根、罗小妹不服上诉至南昌市中级人民法院。因罗小妹、刘任根不能配合邹张办理房屋产权过户，2014年邹张以罗小妹、刘任根为被告，向本院提起诉讼，请求判令二人共同协助邹张办理房屋产权过户手续，本案中止审理后恢复诉讼，2017年9月本院作出（2014）青民三初字第34号民事判决，刘任根不服判决提起上诉。上述两案二审期间，邹张与刘任根达成和解协议，由邹张补偿刘任根20万元人民币，刘任根配合邹张办理房屋过户手续，邹张和刘任根分别作为两案的原审原告，均自愿申请撤回原审起诉，2018年5月，南昌市中级人民法院以（2017）赣01民终2330号民事裁定书裁定撤销本院（2014）青民三初字第34号民事判决，准予原审原告邹张撤回起诉，南昌市中级人民法院以（2017）赣01民终130号之一民事裁定书裁定撤销本院（2015）青民重初字第31号民事判决，准许刘任根撤回起诉，二审裁定均已发生法律效力。另查明：刘任根现居住的住房（即罗小妹按照其与刘任根签订的《售房购房协议书》的约定交付给刘任根的“技校3大楼3楼21号房屋”）于2003年4月由罗小妹以12000元向案外人魏平香、黄学军购得，后魏平香、黄学军参加房改取得该房屋的产权（产权证上登记的房号为：青云谱区新溪桥路1区45栋1单元321室），但未按当初约定将所有权转移登记至罗小妹名下。2017年1月9日，罗小妹以魏平香、黄学军为被告提起诉讼，经本院主持调解，双方达成一致意见，罗小妹另行支付购房款27000元，魏平香、黄学军协助办理所有权转移登记手续，本院（2017）赣0104民初102号民事调解书已经发生法律效力。2017年3月21日，魏平香、黄学军与罗小妹进行公证，由魏平香、黄学军委托罗小妹作为代理人，代理办理上述不动产转让（出售）及相关一切事宜，代为办理上述不动产过户及相关手续等，委托期限自签字之日起至上述事项办理完毕为止。随后，罗小妹要求将青云谱区新溪桥路1区45栋1单元321室房屋的产权过户到刘任根名下，刘任根不同意。刘任根认为其与罗小妹之间的纠纷至今尚未得到合理解决，遂提起本案诉讼。本案审理期间，刘任根仍不同意将大楼房青云谱区新溪桥路1区45栋1单元321室房屋的产权过户至其名下。本院认为:本案争议焦点是被告刘任根与被告罗小妹之间所签订的《售房购房协议》的效力问题。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为需要具备以下三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。原告（反诉被告）刘任根与被告（反诉原告）罗小妹在签约时均具有完全民事行为能力，双方自愿协商签订《售房购房协议书》，对各自所出售的房屋均享有占有、使用、收益权，且对涉案房产均尚未取得房屋所有权的事实有充分认识，在此前提下对各自的权利义务进行了约定，系当时双方真实意思表示。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，根据不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则，原、被告签订的《售房购房协议书》，不违反法律或者社会公共利益，该协议合法有效。罗小妹已履行《售房购房协议书》的主要合同义务即支付购房款人民币88000元，并将大楼房交付给刘任根居住使用至今；刘任根接收房款和大楼房居住至今并出具收条，印证了罗小妹履行主要合同义务的事实，同时亦使《售房购房协议书》第十一条双方约定的“本协议配合付款收据方生效”的生效条件成就。原告（反诉被告）刘任根与被告（反诉原告）罗小妹对《售房购房协议书》中第六条“乙方给甲方技校3大楼3楼21号住房壹套，但乙方协助办理好过户手续（办到甲方名字上），……大楼房过户手续要在甲方集资房过户之前办理”中“过户”的含义当庭作了不同的解释，刘任根认为“过户”是在洪都集团公司管理公租房的部门将该套公租房登记在刘任根名下，以使其基于洪都职工身份能享有该套大楼房的全部福利待遇，能参加洪都内部的调配分房，能以自己的名义参加该套房的房改，而不是到房产登记部门去办理产权过户；罗小妹认为“过户”就是使用权过户，刘任根一直在占有使用该大楼房，房租、水电都是在刘任根名下扣除，其已经履行了“过户”义务；本院认为，从合同的字面意思无法反映出刘任根所述意思，本案尚无其他证据证实刘任根关于“过户”含义解释具有更大合理性，故原告（反诉被告）刘任根以罗小妹未履行合同第六条并拒绝履行合同第七条的约定义务而认定刘小妹违约，其在2004年即已通知刘小妹解除《售房购房协议书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项的规定，其与刘小妹的合同已法定解除的观点，本院不予采纳。公民在民事活动中应遵守诚实信用原则。《售房购房协议书》第九条约定“从乙方交甲方房款起此房一切均由乙方享有”，罗小妹在支付刘任根购房款88000元后，将取得的住房转让给案外人邹张，邹张一直居住使用，现原告（反诉被告）刘任根已参加房改，取得涉案集资房的产权证，并在与罗小妹和案外人邹张的诉讼中在法院主持调解下接收了案外人的补偿款20万元，并已将涉案集资房的产权转移登记至案外人指定的登记人名下；刘任根也一直无偿占有使用着罗小妹按约向其交付的技校3大楼3楼21号住房，并且现时罗小妹亦通过诉讼从该房的产权人处取得合法处分权，该房可随时过户至刘任根名下，但经本院释明，原告不同意继续履行合同，由罗小妹将技校3大楼3楼21号住房过户至其名下，亦没有变更诉讼请求，而仍要求法院支持其诉讼请求。原告（反诉被告）刘任根的第一项诉请要求赔偿被骗巨额房款，与双方自愿签约并履行的客观事实不符；原告的第二、第三项诉请要求赔偿违约金和违约导致的损失，与本院认定事实不符；原告第四项诉请要求罗小妹因占有房屋支付房租费，与事实和合同约定不符；为维护交易安全以及双方当事人的合法权益，对原告（反诉被告）刘任根的四项诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）罗小妹反诉称，刘任根将本应卖给自己的涉案房屋过户给案外人傅志强，属单方违约，而事实是其在按协议取得房屋后转卖给了邹张，并实际取得了卖房款，罗小妹反诉请求刘任根退还购房款8.8万元，承担利息，并支付6万元违约金的请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十五条、第五十七条、第七十二条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘任根的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）罗小妹的反诉请求。本诉案件受理费18840元（刘任根已预交），由刘任根自行承担，反诉案件受理费1630元（罗小妹已预交），由罗小妹自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谢晓敏人民陪审员  丁淑桃人民陪审员  熊文群二〇一九年九月二十日书 记 员  熊 旻