湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初1544号原告：陶某某，男，汉族，身份证号430124196903274517，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：胡红梅，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。被告：湖南某某物流园投资开发有限公司，住所地：岳阳城陵矶。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李威，湖南昌言律师事务所律师。原告陶某某与被告湖南某某物流园投资开发有限公司（以下简称某某物流园）合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶志志及委托诉讼代理人胡红梅、徐双，被告某某物流园委托诉讼代理人李威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《某某汽车城合作协议书》；2、判令被告立即返还原告600000元意向金，并按月息2%支付资金占用费732000元（自2013年11月29日起计算至2018年12月25日止，利息计算至实际清偿之日止）；3、判令被告按《某某汽车城合作协议书》约定给付的土地的现行市场价赔偿原告10亩土地溢价款2859606元）；4、判令被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失300000元并按月息2%支付利息306000元（自2014年9月31日起计算至2018年12月25日止，利息计算至实际清偿之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月25日，原、被告签订了《某某汽车城合作协议书》（以下简称“协议书”），约定被告在其投资建设的某某物流园内向原告提供10亩土地（地块编号为1-B-7）用于建设汽车4S店和经营，并为原告办理产权证。由原告向被告支付合作意向金600000元，则原告享受51万元/亩的政策。协议签订后，原告已于2013年11月29日向被告支付了600000元款项。因被告一直未通知原告参与土地招拍挂，也没有按合同约定交付土地，未按时通知原告入园建设，经原告多次要求交付土地，被告一直无理拖延履行。后原告查明被告已于2014年自行参加了上述土地的招拍挂，并于2014年11月7日与岳阳某某区国土资源管理签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了上述土地使用权，且被告已在协议书约定的应当交付给原告的土地上修建了其他建筑。此外，原告在与被告签订协议书之前已经与浙江某某集团有限公司（以下简称某某公司）签订了某某汽车授权销售协议，并支付了300000元保证金。因被告违约，原告一直没有土地建设4S店经营，无法履行与某某公司的协议，导致原告缴纳的保证金无法收回。被告逾期交付土地的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，遂向人民法院提起诉讼。被告某某物流园辩称：1、《合作协议书》第二条约定乙方（即本案原告）在2013年11月25日前签订本协议，同时向甲方（即本案被告）支付合作意向金600000元，则享受51万元/亩的政策，协议签订三日内未支付意向金，则本协议自动无效。而被答辩人2013年11月29日才支付意向金，根据约定该协议已失效，不存在行使解除权；2、被答辩人请求答辩人赔偿因违约所造成的300000元损失，按月息2%支付利息306000元，并赔偿10亩土地溢价款不能成立；3、被答辩人请求答辩人立即返还60万元意向金，并按月息2%支付资金占用费732000元不能成立。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况及庭审陈述，本院确认如下法律事实：2013年11月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《某某汽车城合作协议书》（以下简称《合作协议书》一份，双方约定甲方在湖南城陵矶某某区内投资建设某某物流园，乙方参与园区的建店和经营，在园区内投资建设汽车品牌4S店。甲方按照不超过10亩/店的标准（含虚征地面积和不超过10%的公摊面积），在园区规划范围内提供给乙方建店和经营某某汽车品牌4S店（以厂家授权为准，如乙方没有拿到某某品牌厂家授权，带来的一切损失由乙方负责，甲方不承担任何责任，并有权收回该地块）。地块编号为XXX，最终按招拍挂的实际红线确定。该地块土地性质为商业用地。乙方在2013年11月25日前签订本协议，同时向甲方支付合作意向金600000元，则享受51万元/亩的政策。协议签订三日内未支付意向金，则本协议自动无效。甲方配合管委会完成土地补偿拆迁和三通一平，入园开工建设时间暂定2014年9月31日前，具体时间由甲方另行通知。甲方通知乙方参与土地招拍挂的时间以及应当提交的相关文件。如乙方未履行此条，致使招拍挂不能正常进行的，甲方解除本协议，在扣除违约金300000元后，退还土地款项，但地上建筑不予补偿。乙方必须在甲方所在辖区即某某新区注册公司（即经营某某品牌的经营公司）。甲方应积极协助乙方及经营公司办理相关手续，其所需工本费用由乙方支付。乙方新设公司注册后，本协议乙方的权利义务由新设公司承担。协议书同时对其他事项进行了约定。2013年11月29日，原告通过银行转账方式向被告账户汇入600000元合作意向金。被告对此未提出异议，并保管合作意向金至今。但此后原告一直未在工商部门注册成立新公司，而被告也未向原告交付相应土地。2014年11月7日，被告在未通知原告参与招拍挂的情况下，自行与岳阳城陵矶某某区国土资源管理处（以下简称某某区国土处）签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定某某区国土处将坐落于某某区某某乡某某村某某路以西，宗地编号为XXX，面积为7980平方米的土地出让给被告，合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。在被告向某某区国土处交纳相应土地出让金后，国土部门将该宗土地使用权登记至被告名下，使用期限为2014年11月27日至2054年11月26日。此后，被告仍未向原告交付涉案土地，并于2017年开始在该土地上兴建汽配店从事经营至今。期间双方就土地交付问题多次进行协商，但一直未能达成一致意见。2018年10月12日，原告委托湖南金州（岳阳）律师事务所向被告邮寄送达律师函，主要内容为：要求被告按照《协议书》约定全面履行义务，如不能按约定交付土地的，可以土地置换的方式提供同等位置、同等价值的10亩土地，并办理产权证。如上述方案无法实施，则应退还意向金60万元，并按月息2%计算至实际清偿之日止，同时应赔偿10亩土地溢价款。此外因被告违约导致原告与浙江某某集团有限公司签订的某某汽车授权销售协议无法履行，并造成资金损失30万元及相应利息，也应由被告承担。但此后双方仍未就土地交付事宜达成一致意见。原告遂向人民法院提起诉讼。另查明，2012年7月25日原告陶某某代表宁乡县某某贸易有限公司（乙方，以下简称某某公司）与案外人浙江某某集团有限公司（甲方，以下简称某某公司）签订《某某汽车特许销售服务协议》（以下简称销售服务协议），协议约定甲方授权乙方为青年汽车集团所属“某某汽车”品牌特许销售服务商，授权乙方在本协议规定的销售服务区域内建立“四位一体”销售服务公司，从事某某汽车的销售、售后服务、备件供应、信息反馈等工作。甲方向乙方提供有关某某汽车销售网点建设标准、形象标准资料，并进行建设咨询、指导。建店地址为岳阳市某某区，建店经别：4S店级别新建A级，其中服务站级别五星级，建店时间：2012年7月30日（动工时间）至2012年11月25日（完工时间）。乙方自愿于2012年7月31日交纳4S店建设保证金30万元至甲方，作为建店保证。若店面未能按期完成建设，乙方愿意每天按建店保证金的0.1%支付违约金，该违约金从建店保证金中扣除。本协议在乙方交纳履约保证金和首批提车款后生效。协议有效期为2012年11月20日至2012年12月31日止，期满后续签。若变更相关条款，双方另签《补充协议》。未经甲方的书面同意，乙方不得将本协议（包括附件）各项权利及义务全部或部分转让给第三者。此外，该协议还包括《某某汽车买卖合同》及授权商圈及车型说明两份附件。对合同期限、计划任务、销售区域进行了明确约定。2012年7月27日，原告陶某某用个人账户向某某公司账户汇入建设保证金30万元。2016年12月27日，某某公司向某某公司申请退网结算，经某某公司各部门汇签确认，某某公司于2012年7月底电汇30万元保证金后，无其他业务往来，账面金额与财务部确认为30万元整无误。原告自称因未能按协议约定兴建某某4S店，导致其交纳的30万元保证金被某某公司作为违约金予以扣除。此外，原告至今未提交某某公司颁发的某某汽车品牌经销商授权书，也未按《合作协议书》约定在某某新区注册从事某某品牌经营的公司。再查明，宁乡县某某贸易有限公司于2010年10月13日成立，于2016年3月3日决议解散，并办理了工商注销登记。上述案件事实有原告提交的《合作协议书》、农业银行汇款记录、《国有土地建设用地使用权出让合同》、建设用地使用权、宅基地使用权登记信息、律师函及送达回单、《某某汽车品牌经销商授权书》、《销售服务协议》、《某某汽车买卖合同》、农商银行汇款记录、某某汽车退网结算单、催告函及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列五个方面：一、原、被告之间签订的《合作协议书》是否应予解除。本院审查认为，《某某汽车城合作协议书》签订时，被告拟交付给原告兴建某某4S的土地现已兴建了其他品牌的4S店。在原告起诉后，双方就置换土地问题未能达成一致意见。现双方均同意解除《合作协议书》，该行为符合相关法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告交纳60万元意向金的时间超过约定期限，根据合同约定该协议书已自动无效，故不存在原告行使解除权的情况。本院审查认为，原告交纳60万元意向金的时间仅超过约定期限两天，且原告逾期向被告支付意向金后，被告对此并未提出异议，同时保留意向金至今。同时，本案中也没有证据证实被告存在曾向原告提出过《合作协议书》自动无效，并将意向金退还原告的行为。据此可以认定原、被告已通过实际行动变更了合同中关于意向金交付期限的约定，且原告已部分履行了合同约定的义务，而被告予以接受，故《合作协议书》仍属有效。在合同目的无法实现的情况下，原告有权行使解除权，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。二、本案中被告是否存在违约行为。原告称因被告未能交付土地，导致无法取得品牌授权并设立新公司从事经营，同时被告也未按约定通知原告参与土地招投标，其行为已构成违约。而被告辩称因原告未取得品牌授权，原告无权要求被告交付土地。本院审查认为，《某某汽车城合作协议书》中并没有关于应由原告先取得品牌授权还是应由被告先交付土地的约定，故可视为在合同履行过程中原告取得品牌授权与被告交付土地应同时履行。而原告提交的《某某汽车买卖合同》可以反映，某某公司在岳阳某某区的经营地点（306国道沿线）尚不确定且4S店尚未建成的情况下，仍可向某某公司进行品牌授权。因此，原告称是由于被告未交付土地导致无法获取品牌授权的理由不能成立。此外，在原告未取得品牌授权无法确定经营范围的情况下，亦无法进行新公司的注册登记，进而进行诉争土地的招投标。被告直接参与土地招投标并获取土地使用权，在一定程度上也使《某某汽车城合作协议书》具备继续履行的可能。如原告能顺利取得品牌授权，双方签订的《某某汽车城合作协议书》仍可继续履行，但原告至今未取得品牌授权，进而导致《某某汽车城合作协议书》无法继续履行。该情形的出现不能归责于被告。综上，本案中不能认定被告在履行合同过程中存在违约行为。三、被告是否应向原告返还60万元意向金并按月息2%支付资金占用费。根据对焦点问题一的分析，原、被告签订的《某某汽车城合作协议书》解除后，被告应向原告返还60万元意向金。关于资金占用费的问题。根据本案查明的事实，被告于2017年在涉争土地上兴建汽配店，以自己的实现行动表明不再继续履行合同，则应及时将原告交纳的意向金予以退还。但被告至今未向原告退还意向金，故应赔偿原告的相应损失。因被告兴建汽配店的时间无法确认，本院酌定自2017年1月1日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算自2017年1月1日起至意向金退还之日止的资金占用费。此外，因被告在合同履行过程中不存在违约行为，故自合同签订之日至2016年12月31日期间不应计算资金占用费。原告的该项诉讼请求，部分合法，本院予以支持。四、被告是否应向原告支付10亩土地溢价款2859606元。根据对焦点问题二的分析，被告不存在违约行为，故不应向原告承担支付土地溢价款的责任。五、被告是否应向原告赔偿违约损失30万元并按月息2%支付利息。根据本案查明的事实，原告于2012年7月27日使用个人账户向某某公司汇款30万元，而根据某某公司于2016年12月27日各部门的汇签材料可以反映“某某公司于2012年7月底电汇30万元保证金，此外双方再无其他业务往来。”陶某某所交纳30万元款项与某某公司认可收到某某公司30万元保证金的交付时间及金额一致，据此可以认定原告汇款的行为系代替某某公司为履行《销售服务协议》而向某某公司交纳建设保证金的行为。但《销售服务协议》所约定的建店地址为岳阳市某某区306省道，而并非被告公司所在地岳阳城陵矶某某区某某片区某某路。同时《销售服务协议》有效期为2012年11月20日至2012年12月31日止，而原告与被告签订《合作协议书》的时间为2013年11月25日，且本案中也没有证据证实销售服务协议有效期届满后，某某公司与某某公司继签订了《销售服务协议》并变更了4S店建店地址。此外，即使某某公司的销售授权持续有效，也只是某某公司授权某某公司进行某某品牌汽车的销售经营，而并未授权原告进行该品牌销售经营。据此可以认定某某公司与某某公司所签订的《销售服务协议》及原告陶某某代某某公司所交纳的30万元建店保证金与本案纠纷没有关联，原告的该项诉讼主张没有事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，根据对焦点问题的分析，原告的各项诉讼请求，部分合法，本院予以支持。被告的各项抗辩理由，部分成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陶某某与被告湖南某某物流园投资开发有限公司于2013年11月25日签订的《某某汽车城合作协议书》；二、限被告湖南某某物流园投资开发有限公司在本判决生效后十日内一次性退还原告陶某某意向金60万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准承担自2017年1月1日起至款项退还之日止的资金占用费；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陶某某的其他诉讼请求。案件受理费45180元，由原告陶某某39530元，由被告湖南某某物流园投资开发有限公司负担5650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  钟 宁人民陪审员  郝其芳人民陪审员  徐春艳二〇一九年九月五日书 记 员  何 云