宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初9381号原告：吕亮，男，1980年10月1日出生，汉族，神华宁煤有限公司员工，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：耿建强，宁夏综义律师事务所律师。原告：周艳芳，女，1982年9月23日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：耿建强，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁港城市建设发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区北塔东路北侧胡商国际商贸城4号楼1616室。法定代表人：袁超，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳李、李静，宁夏宁人律师事务所律师。原告吕亮、周艳芳与被告宁港城市建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕亮、周艳芳及其代理人耿建强、被告宁港城市建设发展有限公司的委托诉讼代理人靳李、李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕亮、周艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《银川市商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋；2.判令被告支付原告违约金51070元（以购房款571893元为基数，按每日万分之一计算，自2016年12月31日计至2019年6月12日，计算式：571893元*0.01%*893天）；3.判令被告按购房款571893元为基数，按每日万分之一的标准，支付原告自2019年6月12日至实际交房之日违约金；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日,原告与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份,约定被告将位于银川市兴庆区某室出售给原告,房屋总价为571893元。合同中同时约定被告应于2016年12月31日交房,如逾期交房,在原告不解除合同的情形下被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金,合同签订后原告依合同约定向被告支付了购房首付款并办理了贷款。但时至今日，被告仍未向原告交付房屋。故原告诉至法院。被告宁港城市建设发展有限公司辩称，一、原告未完全履行支付购房款的义务。因此,被告要求解除与原告签订的《银川市房屋买卖合同(预售)》。2015年10月29日,被告与原告签订《银川市房屋买卖合同(预售)》一份,约定原告购买宁港财富中心某室，房屋价款共计571893元。同时,该合同中第七条付款方式及期限规定:“贷款方式付款:商业贷款。买受人应当于2015年10月29日前支付首付房价款171893元,占全部房价款的30%。余款400000向公积金管理中心(贷款机构)申请贷款支付”,截止今日,原告仅仅向被告支付了71893元首付款,剩余100000元首付款一直未能支付,买受人支付房屋首付款的时间早已逾期。2018年11月8日,被告向原告发出《催款函》进行催收,但原告收到该催款函后一直未予理会。2018年11月21日，被告向原告发出《解除合同通知书》,但原告依旧未予理会被告的催促,在收到上述《解除合同通知书》后,未到被告处协助办理合同备案撤销手续,并且亦未积极办理已付购房款退款事宜。以上事实,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定:“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”及双方签订的《商品房买合司(预售)》中第八条逾期付款责任的约定:“买受人未按照约定时间付款的,逾期超过60日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人……”,买受人至今未完全支付购款,且在出卖人催告后三个月仍不予理会。因此出卖人享有合同的解除权。现被告要求解除与原告签订的《银川市房屋买卖合同(预售)》。二、原告未完全履行支付购房款的义务,其违约在先,原告向被告主张逾期交房违约金缺乏依据。1.关于原告欠付的100000元首付款,其原因在于原告曾向宁夏宁港园区服务有限公司借款100000元用于向被告支付购房款,并委托该公司直接支付至被告的账户,但被告未收到该笔款项。宁夏宁港区服务有限公司作为原告的受托人,其未完全履行其付款义务,不利后果理应由原告自行承担。需要补充的是,宁夏宁港园区服务有限公司并不是被告的下设公司,系独立的法人。因原告的受托人未支付该100000元首付款,视为原告并未完全履行支付购房款的义务。2.如前所述,被告于2018年11月8日向原告通过快递发出《催款函》,但原告在收到上述催款函后,仍未向被告履行支付剩余购房款的义务,原告违约在先。3.补充说明的是,银行进行按揭贷款流程中,对首付款是否完全支付完毕后才可以进行按揭贷款,并不进行实质性审查。买房人与贷款银行之间只需要就按揭贷款部分达成合意,签订按揭贷款合同。因此，不能说明只有完全支付了首付款才能进行按揭贷款,也不能由此认定银行将按揭贷款发放后就视为原告完全缴纳了全部购房款。本案原告欠付首付款的事实是真实存在的。因此,根据双方签订的《补充协议》第四条第六项:“不论买受人选择何种方式付款,如未能按照双方约定的方式付清全款、按照合同约定期限买受人已经发生逾期付款产生违约金或出卖人代买受人支付费用和该商品房各类费用(包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)未支付的,买受人除按本合同及补充条款承担违约责任外,出卖人有权延迟交房,也无需就推迟交付事宜通知乙方,且出卖人该行为不视为延期交付,无须承担延期交付的违约责任,同时自合同约定的交付之日起,商品房风险责任及与商品房有关的一切费用由买受人承担”的约定。本案中原告吕亮、周艳芳未按照约定的方式付清全款,至今仍欠付被告100000元房款未支付,未完全履行其付款义务,其违约在先。原告向被告主张逾期交房违约金缺乏依据。故被告无须向其承担延期交房的违约责任。三、原告主张违约金计算错误。原告主张违约金51070元的标准为以购房款571893元为基数,按每日万分之一计算,原告以此计算明显错误,显失公平。如前所述原告存在欠付首付款未支付的先违约行为,按照合同约定被告根本无需承担迟延交房的违约责任。退一步讲,假使被告需要承担该责任,鉴于原告本身先违约,双方均由过错,那么被告承担约金的基数也不应是全部购房款571893元,而应该是减去原告欠付的100000元首付款。故原告以购房款571893元为基数计算违约金明显错误,显失公平。四、请原告谨慎选择救济途径,以免造成两败俱伤的不利后果。众所周知,宁港财富中心项目在建造过程中,出现了资金链断严重断裂的情况,以致项目全盘停滞,处于烂尾的危险境地中。后该项目经过政府的大力扶持及各方的努力下由宁夏世镈实业有限公司接手进行重组,项目整体启动工作自2016年10月全面展开。被告亦在积极等措资金恢复该项目的运营。截止目前,相关楼盘已处于室外绿化的阶段,而原告要求被告承担其所谓的违约责任势必会影响项目的推进,给被告造成不利影响,届时势必也会严重影响房屋的及时交付,而原告入住新房的愿望也会因此落空。因此希望原告谨慎选择救济途径,以免造成两败俱伤的不利后果。综上,原告未完全履行付款义务,存在先行违约情形,其要求被告承担迟延交房的违约责任缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2015年10月29日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（201500042465号）一份，约定，原告购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋（预测建筑面积127.95平方米，套内面积95.74平方米），总价571893元。买受人应当于2015年10月29日前支付首期房价款171893元，余款400000元申请贷款支付。被告应于2016年12月31日前交付房屋，交付条件为取得竣工验收备案证明文件。逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一第四、6条约定：不论买受人选择何种方式付款，如未能按约定的方式付清全款、按照合同约定期限买受人已发生逾期付款产生违约金或出卖人代买受人支付费用和该商品房各类费用未支付的，买受人除按本合同及补充条款承担违约责任外，出卖人有权延期交房，也无需就推迟交付事宜通知乙方，且出卖人该行为不视为延期交付，无须承担延期交付的违约责任。合同签订后，就首付款的支付问题，原告支付了71893元，就剩余首付款100000元，原告与被告指定的宁夏宁港园区服务有限公司签订《借款合同》，向宁夏宁港园区服务有限公司借款100000元，原告向宁夏宁港园区服务有限公司出具了借条。原告向宁夏宁港园区服务有限公司出具授权委托书，授权其将借款100000元直接支付至被告账户后原告又向银行贷款400000元，支付了全部购房款。被告向原告开具了购房款571893元的发票（其中包括首付款171893元及贷款400000元的两张发票）。后被告未按约定的期间交付房屋，但涉案房屋至今未经竣工验收，不具备交付条件。故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。合同签订后，就首付款的支付问题，原告交纳了71893元，剩余100000元通过向被告指定的宁夏宁港园区服务有限公司借款，原告向宁夏宁港园区服务有限公司出具授权委托书，授权其将借款100000元直接支付至被告账户。此时首付款已履行完毕，按照合同约定按揭贷款的流程，买受人交纳全部首付款向银行申请贷款，本案中银行已向原告发放了贷款，转至被告名下。被告亦向原告开具了购房款全款发票（包括首付款发票和向银行贷款发票），此时应视为原告已履行了合同约定的全部购房款义务，被告应按约定向原告交付房屋。但涉案房屋至今未经过竣工验收，不具备交付条件，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求不予支持。但被告逾期交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于原告主张的违约金问题，被告未按约定的期间交付房屋，应按约定向原告支付违约金。合同约定违约金按房屋总价日万分之一计算，不违反法律规定，本院予以确认。故本院对原告要求被告支付违约金51070元（自2016年12月31日至2019年6月12日））的诉讼请求予以支持，以及自2019年6月13日至实际交房之日止的违约金，被告亦应向原告支付。关于被告以未收到100000元首付款为由不承担违约金的辩解理由，与事实不符，本院对其辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告宁港城市建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吕亮、周艳芳违约金51070元，并以房屋总价571893元为基础按日万分之一的标准支付自2019年6月13日至实际交房之日的违约金；二、驳回原告吕亮、周艳芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由被告宁港城市建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一九年九月四日法官助理 徐敏超书 记 员 张 如附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。