太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8035号原告：姚巍巍，男，1960年7月5日出生，汉族，太原市公交公司退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：崔飞杰，山西瀛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭梦琳，山西瀛唐律师事务所实习律师。被告：张森年，男，1971年5月12日出生，汉族，无固定职业，住太原市。原告姚巍巍与被告张森年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚巍巍及其委托诉讼代理人崔飞杰、郭梦琳，被告张森年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚巍巍向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即退还原告租金4438.8元、押金5000元；2.请求法院依法判令被告立即赔偿原告损失5000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月31日，原被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于大营盘沙河小学宿舍（太原市新寇庄北街北巷7号）2号楼2单元1楼3号的房屋。双方约定租期为3年，从2018年8月1日起至2021年9月30日（含装修时间2个月）。租金为每年3万元，房屋押金5000元。同时合同约定，租赁期间任何一方不得要求提前终止合同，如需提前终止合同，需交由对方5000元损失费用用于补偿。签订上述合同后，原告于2018年8月1日向被告支付了第一年度（至2019年9月30日）租金30000元，于2018年10月21日向被告支付了押金5000元，并对涉案房屋进行了装饰装修。但2019年8月7日，被告在未告知原告的情况下，擅自收回了租赁房屋并更换了门锁，提前终止了《房屋租赁合同》，并将该房屋出租给案外人杨德山。虽然原告多次与被告协商，但被告既不同意继续履行租赁合同，也不向原告退还相关款项。无奈之下，原告特向贵院提起起诉，请求法院在查明事实的基础上依法判决支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告张森年辩称，1.我不清楚原告搬家，是原告主动搬家，交付钥匙、电卡等；2.我在不知情的情况下，是邻居通知我，我才得知，在我到达现场时，我的家具被搬空，我询问对方是否还租房，原告声明不租房，我并没有租给别人，是对方主动提出不租房，对方走时顺走我的冷风机，有企图逃跑的嫌疑，之所以换锁是因为怕对方顺走我的家具，邻居都可以作证，并非我强迫他搬离，我没有租给任何人，现在房屋内居住的是我的邻居。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月31日，原告为乙方（承租方）与被告为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大营盘沙河小学宿舍（太原市新寇庄北街北巷7号）2号楼2单元1楼3号出租给乙方；租赁期限为3年，租赁期从2018年8月1日至2021年9月30日（含装修时间2个月）；租金为3万/年；其他费用，该房屋交付乙方后所发生的装修费（由乙方装修而产生的费用、或因乙方改造房屋而造成一切后果由乙方全力承担）、水费、电费、物业管理费、采暖费、有线电视天线使用费等相关费用由乙方承担；房屋押金5000元，如有损坏室内设施押金中扣除，包括美菱冰箱BCD-231BR一台、衣柜（双门）二个、美的蒸发式冷风扇AD120-K一台、油烟机双头灶各一台；租金支付方式银行转账，每年8月30日前付下一年全款房租；甲乙方的权利及义务，甲方有权随时检查该房屋的使用情况，如发现使用不当的情况，可随时要求乙方纠正，如3日内没有答复，甲方将有权解除本合同，并按照乙方原因提前终止合同的相关条款处理。租赁期内，若甲方将该房屋出售或转租予第三方（需提前协商，若私下出售、转租，乙方有权追究甲方责任并提前终止合同），第三方将继续享有和承担甲方在本合同项下的所有权利和义务；租赁期间任何一方不得要求提前终止合同，如需提前终止合同，需交由对方5000元损失费用用于补偿；合同还对租赁期满后房屋的返还和验收及续租等内容进行了约定。上述合同签订后，2018年8月1日，原告将租金30000元支付给被告，被告同日向原告出具收条一张，主要内容为：“今收到姚巍巍18年至19年9月30日房租叁万元整（30000元）收款人张森年”。同日，被告如约将涉案房屋交付原告。2018年10月21日，原告向被告交纳5000元房屋押金，被告向原告出具收条一张，主要内容为：“今收到姚巍巍房屋保证金伍仟元整（5000元）收款人张森年”。被告陈述，2019年8月7日原告在未告知其的情况下将租赁房屋内的物品搬离，其经邻居告知赶到租赁房屋内发现屋内美的蒸发式冷风扇AD120-K一台也不见了，遂将门锁予以更换，当天下午询问原告是否续租，如果续租要求支付下一年租金，原告拒绝后，与原告将煤气卡、电卡予以交接。原告陈述，其仅是转换经营方式才将家具搬出，租赁期尚未结束，其也未通知过被告要解除合同，并非不继续承租房屋，美的蒸发式冷风扇AD120-K现在在其家中，可随时返还被告。被告申请证人黄某、王某出庭作证。证人黄某陈述2019年8月7日，其爱人杨德山发现原告在搬家就电话通知被告，在被告到达租赁房屋后，其也到了现场，当时原告将煤气卡、电卡交给了被告，涉案房屋现在由其居住，是在原告搬走之后几日内住进去的。被告提交了照片一张及其家人与证人黄某一家谈话的录音一份，以证明被告违约终止合同，原告对该证据不予认可，认为事先未经证人同意录音，不符合法律规定。确认以上事实的证据有《房屋租赁合同》、收条、证人证言以及庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋现在已由案外人居住使用，原被告双方事实上已经不能实现上述合同目的。本案的争议焦点为原、被告谁是致使合同目的不能实现的责任方。在第一年租赁期限临近届满之时，原告在未告知被告的情形下将租赁房屋内的物品搬空，并将被告房屋内的冷风扇搬离房屋，在被告发现后明确要求原告提前交纳下一年度租金，原告拒绝后将煤气卡、电卡与被告办理了交接，原告以自己行为表明不再继续履行租赁合同，导致合同目的不能实现的责任方在原告，被告有权解除合同。被告于2019年8月7日在与原告协商的过程中已将解除合同的主张通知原告，上述房屋租赁合同已于当天解除。原被告双方在合同中约定，装修期2个月即2018年8月、9月的房租予以免除，原告房租交至2019年9月30日，实际使用房屋至2019年8月7日，故合同解除后尚未履行的，终止履行，被告应返还原告2019年8月8日至2019年9月30日的租金4438.36元（30000元/年÷365天×54天）。虽然被告未主张原告返还冷风扇，但合同解除的后果包括恢复原状，故原告还应将美的蒸发式冷风扇AD120-K一台返还原告。原被告双方在合同中约定租赁期间任何一方不得要求提前终止合同，如需提前终止合同，需交由对方5000元损失费用用于补偿，该约定不违反法律规定，原告作为违约方应当支付被告5000元违约金，因被告并未将5000元押金退还原告，故原告无需再另行支付被告5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张森年于本判决生效之日起五日内返还原告姚巍巍租金4438.36元；二、原告姚巍巍于本判决生效之日起五日内返还原告张森年美的蒸发式冷风扇AD120-K一台；三、驳回原告姚巍巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80元（原告已预交），由被告张森年负担25元，由原告姚巍巍负担55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二〇一九年九月二十九日书记员 赵云飞