山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1847号原告：杨某1，男，1989年1月1日出生，身份号码×××，汉族，大同市村民，住大同市。委托诉讼代理人：杨某2（原告杨某1的祖父），住大同市。委托诉讼代理人：曹某，大同市云冈区新泉街法律服务所法律工作者。被告：大同市正宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑。法定代表人：李某，总经理。被告：大同市正泰物业管理有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市开发区湖东片。法定代表人：代某，总经理。委托诉讼代理人：丰某，山西阳和律师事务所律师。原告杨某1与被告大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产）、大同市正泰物业管理有限责任公司（以下简称正泰物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1的委托诉讼代理人杨某2、曹某、被告正泰物业的委托诉讼代理人丰某到庭参加诉讼。被告正宏地产经传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭审理，现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1、被告返还多收取原告的从2014年1月至2014年11月的物业费399元；2、被告返还原告2015年至2018年物业费1824元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月22日，原告向被告领取了大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北×号楼×单元×号住房钥匙，但被告从2014年1月计收物业费，致原告多交纳399元。被告按每平方米0.5元收取物业费，依据大同市物业一至七级收费标准每平米0.3元也达不到，被告不依据大同市物业收费标准条例执行，多收取原告费用应予以返还。这两年来原告按时交纳费用，但被告只管收费，其他不负责任，小区的保洁、绿化、人身、财产安全等管理不善，小区四通八达，没有大门，更没有门卫，住户无安全感。请求人民法院判如所请。为支持其主张，原告杨某1提交了下列证据：1、收据，欲证实原告杨某1交纳物业费情况。2、照片，欲证实本案小区内垃圾成堆，杂草丛生，尘土飞扬，户外乱拉电线及物业人员抢修，被告对小区管理不善。3、署名贺某、王某保的证明材料，欲证实自家电器被烧、物品被盗。4、大同市12345政府服务热线诉求工单处办卡，欲证实被告认可本案小区不完善。5、大同市云冈区房产管理中心出具的情况说明复印件，欲证实本案小区未在该中心备案等。6、大同市云冈区市场监督管理局出具的材料复印件，欲证实本案纠纷曾在该局调解，该局责令被告备案、改正只收费不服务的情况。7、大同市原南郊区人民法院（2017）晋0211民初×号民事裁定书，欲证实因拖欠物业费，正泰物业曾作为原告以物业服务合同纠纷起诉相关业主，后撤诉，本案没有超过诉讼时效期间。本院向被告正宏地产送达了起诉状、传票等诉讼文书，其未提交答辩状及证据，届时亦未到庭。被告正泰物业辩称，被告正泰物业在物业服务中与原告杨某1等业主们事实上已经建立了合同关系，也履行了合同义务，被告正泰物业作为物业管理单位，为包括原告在内的全体业主提供了物业管理服务，原告接受了被告的物业服务后，理应按约定缴纳物业费，即使在履行期间有令业主不满意的地方，不影响对其守约的定性及合同的生效。被告公司限于人力、物力、财力，不能做到全天候的服务，难免存在工作上的疏漏，收费标准与服务质量是相适应的，在管理中出现的各种问题是客观因素造成的。被告正泰物业因业主欠交物业费起诉过，也发过律师函给30多位业主，后撤诉的原因是想协商解决。原告的诉讼超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告正泰物业未提交证据。经当庭举证、质证，被告正泰物业认可物业费收据、大同市云冈区市场监督管理局材料、大同市原南郊区人民法院（2017）晋0211民初×号民事裁定书；对原告提交的其他证据均有异议，认为照片不能证实系本案小区；大同市云冈区房产管理中心情况说明材料无原件，不予认可；对大同市12345政府服务热线诉求工单处办卡的真实性不认可，处理意见说明被告没有过错；根据证明材料所载，贺某、王某保系本案小区住户，有利害关系，不予认可。综上，本院审核认为，对无异议的证据，依法予以采信。大同市云冈区房产管理中心出具的情况说明，不是对于被告正泰物业不履行物业管理职责的证据，与本案不具有关联性，本院不予采用。对大同市12345政府服务热线诉求工单处办卡，结合原、被告的陈述，本院对该证据的证明力予以确认；照片不能确定拍摄地点、持续的时间，不能确认与本案的关联性，本院不予采用。证人贺某、王某保未依法出庭接受质询，对证人的身份、证明内容的真实性无法核实，且署名贺某、王某保证明材料的待证内容与本案不具有关联性，本院依法不予采用。经审理查明，因“城中村”改造，原告杨某1被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北×号楼×单元×号楼房，面积76平方米，物业费标准为0.5元/平方米·月，小区由被告正泰物业负责物业服务。2014年12月26日，原告杨某1交纳了2014－2015年度一年的物业费456元，后原告杨某1按照456元/年的标准又交纳了三年的物业费。另查，2017年7月，正泰物业作为原告向大同市原南郊区人民法院对欠交物业费的相关业主提起诉讼，后撤诉。大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区（以下简称高庄怡景小区）内存在部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形，曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。本院认为，物业费是物业服务企业依据物业服务合同为物业使用人或所有人提供物业服务，物业使用人或所有人依据物业服务合同应当付出的费用。根据原告杨某1提交的物业费票据，其2014年12月26日交纳的应为2014－2015年度一年的物业费，原告无证据证实交纳了2014年1月至2014年11月的物业费，应承担举证不能的责任，本院对其返还上述期间物业费399元的诉讼请求依法不予支持。对原告杨某1返还2015年至2018年物业费的主张，被告正泰物业作为高庄怡景小区的物业管理单位，虽未与包括原告杨某1在内的业主订立物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向被告正泰物业交纳物业费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。本案中，原、被告没有就物业服务的范围、标准明确约定，被告正泰物业应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业费标准。被告正泰物业收取的物业费为0.5元/平方米·月，依据大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，该收费属于第五级（0.6元/平方米·月）、第六级收费（0.4元/平方米·月）之间（共七级）。现有证据可以证实被告正泰物业履行物业服务职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平，鉴于原告已接受了被告正泰物业一定的物业服务，对原告返还已收取物业费的主张，本院酌情部分予以支持，具体数额现按大同市物业费收取标准的第七级0.3元/平方米·月计价，多收取的部分，予以退还。待物业服务水平改进后，可区别不同物业的性质和特点，按政府有关部门制定的物业服务收费办法，由原、被告在物业服务合同中约定。关于被告正泰物业所提本案已超诉讼时效期间的问题，根据原、被告一致的陈述，原告等业主因本案纠纷事项一直向被告及各级政府部门反映主张权利，存在诉讼时效中断情形，尚未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对被告正泰物业该抗辩理由不予采纳。被告正宏地产经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告大同市正泰物业管理有限责任公司退还原告杨某1物业费729.6元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告大同市正泰物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 王 忠人民陪审员 孙振华人民陪审员 梁旭东 二〇一九年九月三十日书 记 员 王晓萍