湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4764号原告：文娜，女，汉族，1998年8月7日出生，住址湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：王壮，湖南天地人律师事务所律师，特别授权。被告：湖南瑞达置业开发有限公司，住所地：长沙市望城区乔口镇田心坪村。法定代表人：刘建武。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师，一般代理。被告：长沙壹号房地产咨询有限公司，住所地：长沙市岳麓区岳麓科技产业园学士路8号长沙含浦科教产业园开发建设有限公司综合服务楼6021号。法定代表人：刘超。委托诉讼代理人：吕名传，湖南东方阳光律师事务所律师，一般授权。原告文娜与被告湖南瑞达置业开发有限公司（以下简称瑞达公司）、长沙壹号房地产咨询有限公司（以下简称壹号公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文娜及其委托诉讼代理人王壮，被告湖南瑞达置业开发有限公司委托代理人黄宇，长沙壹号房地产咨询有限公司委托代理人吕名传均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文娜向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告返还原告购铺款58348元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至被告返还之日止）；2、判令两被告承担本案诉讼费用等费用。本案审理过程中，原告增加一项诉求：3、请求解除原告与被告湖南瑞达置业开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》。事实和理由：2018年10月，原告为了在长沙落户准备买房，两被告当时销售的乔口渔都商业广场商铺承诺买铺就可以落户长沙，于是原告在2018年10月17日与两被告签订了草拟的《置业计划书》。后在两被告指示下共支付了购铺款58348元。购铺款支付后，原告多次与两被告沟通如无法保证落户必须退回全部购铺款。截至目前两被告从未主动与原告沟通后续相关工作进展及办理落户事宜。由于被告的不作为，原告多次与两被告沟通要求退款，两被告均以各种理由推脱、拒绝。为维护自身合法权益，原告根据相关法律法规向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告瑞达公司辩称：1、原告与两被告分别成立两个不同的法律关系，不能作为一案审理，应当驳回原告的起诉。原告与瑞达置业成立商品房买卖合同;原告向壹号房地产咨询公司支付两万元是基于该公司为其提供咨询服务或者是居间介绍的服务费，属于服务合同关系。瑞达置业没有收取原告的服务费,所以，没有义务返还壹号房地产咨询公司收取的两万元服务费。2、没有证据证明原告不能办理落户。已有购买瑞达商业广场的业主成功落户望城区乔口镇，现原告没有证据证明已提出落户申请，并按要求提供相关资料，户籍登记机关仍然不予办理，即使原告提出落户申请，户籍登记机关不予办理，原告有权申请行政复议或提起行政诉讼，在穷尽所有救济途径仍不能落户，才能确定不能落户的事实，因此原告主张不能落户的事实不成立;对瑞达置业没有约束力。首先，黄凯不是瑞达置业的员工，承诺的内容不是瑞达置业的真实意思，对瑞达置业没有法律效力;其次，办理落户是户籍登记机关的职权与义务，不可能成为自然人或者其他民事主体约定的合同义务。3、案外人“黄凯”的承诺对瑞达置业没有约束力。首先，黄凯不是瑞达置业的员工，承诺的内容不是瑞达置业的真实意思，对瑞达置业没有法律效力;其次，办理落户是户籍登记机关的职权与义务，不可能成为自然人或者其他民事主体约定的合同义务。黄凯的“承诺”也不是商品房买卖合同的补充条款，且侵害了国家利益，是无效的。因此，即使原告不能落户也无权要求瑞达公司返还购房款。被告壹号公司辩称：1、壹号公司不是本案适格被告，被告二与原告是居间关系，壹号公司收取的是信息中介服务费不是购房款。2、壹号公司履行了自己的义务，为原告提供了房屋信息，看房选房的接送服务，所收的费用不应当返还。3、壹号公司的财务章早已遗失，承诺书上不是壹号公司的真实意思，而是置业顾问黄凯的个人意思表示，承诺书本身是无效的。4、落户并不是房屋买卖合同的必备条款，落户与否不影响房屋买卖合同的效力。5、原告自己没有提出书面的落户申请，没有想尽所有办法去达到落户的目的，不能认定无法落户。原告没有证据证明不能落户的原因是开发商造成的，所以原告要求返还购房款没有事实和法律依据，原告没有理由要求壹号公司返还中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理认定事实如下：原告文娜为落户长沙，向被告瑞达公司购买商铺。2017年10月17日，被告就原告欲购买的商铺向其出具了《置业计划书》，其中载明：房号4-224，建筑面积4.79，总价35245元，单价7358元，优惠方式：交2万享一口价，相关费用：契税1410元、印花税18元、维修基金575元、不动产权登记费110元，合同应付款为一次性付款58348元。同时，该置业计划书的底部由黄凯手书承诺，载明“兹承诺文娜（4331221998××××××××）女士购买乔口渔都4-224号商铺用于落户长沙市望城区。如果20个工作日落户不成功，可凭票据全额无息退款。”，其上加盖有被告壹号公司财务专用章，落款为置业顾问：黄凯。同日，原告文娜与被告瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号20160176224，合同约定，原告购买的商品房为坐落于望城区房屋，规划用途为商业。建筑面积4.79平方米，套内建筑面积2.31平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积2.48平方米（面积最终以产权登记为准）；该商品房的价款按建筑面积计算，单价为7358.04元／平方米，总房价为35245元。合同上有原告签字、被告瑞达公司盖章。合同签订当日，原告一次性交纳购房款及契税、维修基金等各项费用共计38348元给被告瑞达公司。同日，原告交纳商铺运营费20000元，被告壹号公司出具收据并加盖财务专用章。另查明，被告壹号公司辩称其公司财务专用章已经遗失并办理了登报声明，提供了登报截图，但该截图未显示完整的登报时间及报纸名称。以上事实，有原、被告提交的《长沙市商品房买卖合同》、收据、《置业计划书》等证据及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，合法有效的合同应受法律保护。原被告间签订的《长沙市商品房买卖合同》，原告虽称该合同上的签字非其本人书写，但未提供相应证据，亦未提出鉴定申请，故对该意见，本院不予采信。涉案合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于置业顾问黄凯向原告出具的承诺，该承诺材料载明涉案房屋用于原告落户，并承诺如果20个工作日落户不成功，可凭票据全额无息退款，且加盖被告壹号公司财务专用章。被告壹号公司辩称其财务专用章已经登报公告遗失，但其提交的登报材料未能显示具体的登报时间及报刊名称等信息，故对其辩解，本院不予采信，对该承诺材料的真实性，本院予以采信。两被告虽均否认黄凯系其员工，但原告是在进入营销中心后，由黄凯服务指导并签署置业计划书，从而与被告瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》。合同及房屋款收据上均有被告瑞达公司盖章，且黄凯在置业计划书上手写的承诺加盖了壹号公司财务专用章，故原告有足够理由相信黄凯可以代表被告向其出具承诺，黄凯的行为构成表见代理。就该承诺的法律性质，从内容看属于主合同项下的双方约定解除合同条款，即若未在约定期限内完成落户事宜，则全额无息退还全部购房款，其实质是就合同约定解除条件。现被告瑞达公司未实现落户约定，已构成约定解除合同条件成就，故原告请求解除与被告瑞达公司《长沙市商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持。合同解除后，一方依合同取得的财产应当予以返还，故被告瑞达公司收取的款项共计38348元应予返还。被告壹号公司辩称其收取的20000元系收取中介服务费，但其出具的收据上标明该款项系商铺运营费，置业计划书上的也载明原告文娜购买房屋享受的优惠价格是交2万享一口价，故该笔款项本院认定为购房款的一部分，且由被告壹号公司实际收取，同时退款的承诺上加盖了壹号公司的财务章，视为其认同退款条件，故壹号公司亦应当予以返还其收取的款项。关于利息，因双方已约定退款方式是无息退款，即无利息，但被告未在承诺期限内完成退款义务，原告文娜可以要求被告自案件受理之日起（即2019年8月15日）按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期还款的利息。故对原告请求被告支付利息的诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，判决如下：一、解除原告文娜与被告湖南瑞达置业有限公司就长沙市望城区乔口镇田心坪村瑞达商业广场4栋224室签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文娜购房费用合计38348元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付自2019年8月15日起至全部清偿之日止的利息（以未归还的金额为基数）；三、被告长沙壹号房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文娜购房费用合计20000元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付自2019年8月15日起至全部清偿之日止的利息（以未归还的金额为基数）；四、驳回原告文娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1258元，因适用简易程序实收629元，由被告湖南瑞达置业有限公司负担413元，被告壹号公司负担216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李喻洁二〇一九年九月二十六日代理书记员  彭玉琦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。