河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4143号上诉人（原审被告、反诉原告）：许幸宾，男，1974年5月6日生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区宝龙城市广场内。主要负责人：许××董事局主席。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师。上诉人许幸宾因与被上诉人厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称华龙物业公司洛阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许幸宾上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判上诉人按每月0.6元/平方米向被上诉人交纳物业费；二、改判上诉人可查阅龙邸小区16、17、18、19号楼从2016年4月1日至今的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有完全履行合同义务，构成根本违约。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是有先后履行顺序的双务合同，上诉人依约缴纳了2016年4月至2017年3月的物业费后，被上诉人在这个收费年度内依据协议应提供12项物业服务，但是被上诉人没有履行以下2项义务：物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位进行维修、养护和管理。被上诉人没有完全按照合同约定履行以下7项义务：保证水电正常供应、电梯等设备运行正常、公共秩序维护及公共安全的管理、公共绿化的养护和管理、交通秩序与车辆停放管理、装饰装修管理、消防管理、对物业统一进行管理。2016年，被上诉人的行为构成根本违约。二、上诉人不交物业费是行使不安抗辩权，不构成违约。针对被上诉人的违约行为，包括上诉人在内的广大业主通过多种途径维权，但都没有成效，上诉人在被逼无奈的情况下，行使不安抗辩权，暂不交纳物业费，不构成违约，一审判决上诉人按年利率24%向被上诉人支付违约金缺乏事实和法律依据。三、被上诉人应退还上诉人2016年多交的每月高出0.6元/平方米的物业费。被上诉人在2016年构成严重违约，上诉人在2016交纳的物业费明显高出其服务标准，依据公平、等价有偿的原则，被上诉人应退还上诉人2016年多交的物业费或者将其折抵2017年的物业费。四、业主查阅小区物业管理费用收取、支出明细账目及会计凭证符合法律和合同约定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予以支持。物业管理服务费收取和支出明细账目、会计凭证是账目记载的基础和依据，上诉人有知情和查阅的权利。双方在《协议》中也约定上诉人享有法律规定的这项权利，上诉人依约要求查阅小区物业管理费用收取和支出明细账目及会计凭证的诉求应依法予以支持。华龙物业公司洛阳分公司辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》对上诉人有法律约束力，上诉人应当按照合同约定交纳物业费。上诉人上诉称被上诉人履行合同严重不符合约定没有证据，上诉人拒交物业费的行为违反双方合同约定，应当承担违约责任，一审判决按照24%年利率认定违约金符合法律规定。二、被上诉人依约提供了物业服务，上诉人应当按照约定的标准支付物业费，其要求按照每月0.6元/平方米支付物业费缺乏事实和法律依据，上诉人在一审反诉时提出该诉求，但一审开庭时撤销并变更为其他诉求，该项诉求不属于一审中的诉讼请求。上诉人应另行主张。三、上诉人在一审时要求查阅的是2016年4月1日至2018年12月31期间的物业费收取、支出明细账目及会计凭证，现在要求查阅从2016年4月1日至今的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证超出其一审诉讼请求，上诉人应另行主张。而且，该项诉求属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不应当在本案中进行处理。华龙物业洛阳分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费1618.7元；2、判令被告自2017年4月5日起按照每日3‰的标准向原告支付逾期缴纳物业费的违约金（暂计算至起诉之日为1456.83元）；3、本案诉讼费用由被告承担。许幸宾向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告立即依约向反诉原告公布龙邸小区16、17、18、19号楼自2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费用收支账目。具体的公布内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）。2、依法判令反诉原告可查阅龙邸小区16、17、18、19号楼2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证。3、依法判令反诉被告立即依约进行物业管理服务满意率调查，调查次数为3次，调查内容分别针对2016年4月1日至2016年12月31日、2017年度、2018年度的物业管理服务情况，每次调查征求意见用户不低于小区内已入住总户数的80%。4、依法判令反诉被告从2016年4月份开始减半收取物业管理服务费，即物业管理服务费降为0.6元/平方米/月，直至反诉被告将建筑区划内属于业主共有的龙邸小区东门外道路上被拆除的围墙、路灯、绿化带恢复原状为止。5、本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告许幸宾系洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）三期19-2-2704号房屋的业主。原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司接受厦门华龙物业管理有限公司的委托对洛阳宝龙城市广场住宅项目进行物业管理服务。2016年3月22日，原告华龙物业公司洛阳分公司（甲方即物业服务企业）与被告许幸宾（××）签订前期物业管理服务协议（以下简称：协议）一份，约定的主要内容为：第一条物业基本情况。本项目物业名称：洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）。乙方住宅：三期19-2-2704室。第二条甲方权利与义务。1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进修维护、修缮、服务与管理。2、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方。3、建立健全本物业的物业管理档案资料。6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。7、编制物业管理服务及财务年度计划。8、每6个月向乙方公布一次物业管理费用收支账目等。第三条乙方权利与义务。1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3、遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》。4、依据本协议规定时限向甲方交纳物业服务费及其他各项费用等。第三条物业管理服务内容。在本项目物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、对物业享有统一进行物业管理的权利。2、物业共用部位的维修、养护和管理。共用部位：指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。乙方在房屋买卖合同中明确拥有专有使用权的共用设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由乙方自行承担。4、环境卫生管理。5、公共绿化的养护和管理。6、交通秩序与车辆停放管理。7、公共秩序维护及公共安全管理。8、装饰装修管理服务。9、消防管理。10、电梯管理。11、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。12、物业档案资料管理。第四条物业管理服务质量。第1款第（4）项，每年进行一次物业管理服务满意度调查，征求意见用户不低于小区内已入住总户数80%。第五条物业管理服务费用及其他相关费用。（一）费用明细1、物业管理服务费用实行包干制（包括物业管理费及其他费用，但不包括共用部位共用设施设备大、中修或者更新或者改造的费用，亦不包括前期物业服务合同规定需另行收取的其他费用）。物业管理服务费用由乙方按其拥有或使用的物业的建筑面积交纳，高层住宅：1.2元/月·平方米。（二）物业管理服务费用及其他相关费用缴付方式和缴付时间。1、乙方应于接收或者应当接收乙方物业之日的次日起交纳上述物业管理费及其他费用。在规定期限内乙方不办理相关接收房屋手续的，在规定的期限届满次日起即视为已经接收，乙方应按上述约定开始支付物业管理服务费用及其他费用。因乙方原因造成物业空置的，乙方仍应缴纳空置物业管理服务费用等。2、乙方缴纳费用时间：按每年交纳，乙方应在每年首月5日前履行交纳义务。第十条违约责任。4、乙方违反约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；累计欠交物业管理服务费用达当年总额20%的，甲方有权停止向乙方提供物业管理服务，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿等。协议签订后，被告支付2016年4月至2017年3月份的物业管理服务费用1620元。合同履行期间，原告在该小区公告栏公示2018年1月至12月份洛阳宝龙物业服务财务收支情况，对该小区居住的部分业主发送物业服务满意度调查问卷表，核实调查物业服务满意度等。被告以原告提供的物业服务不符合协议为由，从2017年4月份停止支付物业管理服务费用，经原告向被告催讨无果，双方引起讼争。庭审中，本诉原告明确第二项诉求中逾期缴纳物业费的违约金从2017年4月5日起一直计算到物业费结清之日止。反诉原告变更第4项诉讼请求为：依法确认《前期物业管理服务协议》第六条第1款“停车场的所有权归开发建设单位所有”和第六条第4款“本物业管理区域内路面临时停车位和共有部位、公用设施设备的经营收入由甲方（即反诉被告）收取并用于弥补物业管理费用”的规定无效，并判令反诉被告将已经收取的这些费用中属于反诉原告所有的部分予以返还。庭审中反诉原告又撤回了变更后的第4项反诉请求。由于双方不能形成一致意见，使调解协议不能成立。一审法院认为，一、本诉部分，本案原、被告之间签订前期物业管理服务协议的效力，原告要求被告支付拖欠物业费人民币1618.7元及违约金的诉求，应否支持。原告华龙物业公司与被告许幸宾签订前期物业管理服务协议，约定由原告为洛阳宝龙国际社区提供物业管理服务，被告系该小区三期19号楼2单元2704室业主，接受物业管理服务支付物业管理服务费用，双方签订书面协议，签订的形式及约定的内容系双方真实意思表示，依法成立并生效。按照双方签订协议的内容系属双务合同，原告作为物业管理服务一方，应当按照协议约定提供安全、规范、合理等有效的物业服务，以及对公共部位、设施、设备等维修、养护和管理等义务，并享有向业主收取物业管理服务费用的权利；被告作为业主一方，在接受原告提供的物业管理服务同时依约享有监督、提出建议及意见的权利，也应当按照协议履行支付物业管理费用的义务。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵照合同约定，全面履行双方的权利义务。本案原、被告签订前期物业管理服务协议后，被告支付了2016年4月至2017年3月份的物业管理服务费，即同意由原告对该小区物业管理服务，在发现原告没有严格依照协议履行物业管理服务义务时，依法可以通过向原告提出建议和意见，以及向业主大会或业主委员会提出纠正意见与建议，在不能自行救济的同时，也可以通过司法途径进行维权，但采取拒绝支付物业管理服务费的行为不妥。由于原告向被告提供了物业管理服务，被告不持异议，事实客观存在，根据协议第五条约定，现原告要求被告支付物业管理服务费，被告依约应当履行此项义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未按照约定时间按时支付物业管理服务费用，符合违约的构成要件，违反协议第十条的约定，依约应当承担违约责任。但经审查原、被告约定的违约金按每日千分之三的标准过高，且被告要求减少。现原告不能举证证明其遭受的实际经济损失，按照公平合理原则，依法参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所规定的标准即年利率24%计算违约金，从2017年4月5日起计算至实际清偿之日止。二、反诉部分，关于反诉原告的第一项反诉请求。双方签订协议第二条甲方权利与义务，第8款约定：每6个月向乙方公布一次物业管理费用收支账目。反诉被告作为物业管理服务企业，公布物业管理费用收支账目情况，使得其物业管理服务更为透明，能够让业主清晰的了解所支付物业管理费用的流向，便于协议双方长期合作以及有效全面履行协议内容，且反诉被告也提供了定期公示物业管理费用收支账目证据，视为其同意履行该项义务。现反诉原告要求反诉被告公布洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）物业管理服务费用收支账目的反诉请求，理由正当，应予支持。但公示物业管理服务费用收支账目应当限于反诉原、被告合同履行期间，以及涉及反诉原告权利义务范围内，即由反诉被告公示19号楼双方协议履行期间的物业管理服务费用收支账目。具体公布的内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）。关于反诉原告的第二项反诉请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案本诉原告系依据双方协议提起的合同给付之诉，根据上述法律规定以及合同的相对性，反诉原告依法应当按照合同的约定，提出的反诉请求，应当与本诉系属同一法律关系，与本诉之间具有因果关系，且基于同一事实或者必须在事实或法律上有牵连。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定了业主的知情权的范围及救济方式等，反诉原告反诉请求查阅物业管理服务费收支明细账目及会计凭证，属于《民事案件案由规定》第三部分六所有权纠纷中业主知情权纠纷，与本诉并非同一法律关系，且协议中也没有明确约定。因此，反诉原告的该项反诉请求，依法应予驳回。关于反诉原告的第三项反诉请求。物业管理服务满意度调查旨在了解业主的期望和要求，提高物业服务水平，提升业主对企业的信赖度，改善企业的经营绩效，通过满意度调查，也可以帮助改善物业企业与业主信息不对称的情况，有利于建立和谐社区和实现物业企业可持续发展等。反诉原、被告签订协议第四条物业管理服务质量第1款第（4）项约定，每年进行一次物业管理服务满意度调查，征求意见用户不低于小区内已入住总户数80%。鉴于反诉原、被告对物业管理服务满意度调查进行明确约定，在反诉原告履行支付物业管理服务的情况下，反诉被告依约应当履行每年一次管理服务满意度调查的义务。关于反诉原告变更后的第四项反诉请求。反诉原告已撤回了变更后的该项反诉请求，依法予以准许。综上所述，原、被告的其他主张及观点，因举证不能，且理由欠妥，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告许幸宾于本判决生效后十日内支付本诉原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司物业费人民币1618.7元；二、本诉被告许幸宾于本判决生效后十日内支付本诉原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司违约金（计算方法：以物业费1618.7元为基数，按年利率24%从2017年4月5日起计算至实际清偿之日止）；三、反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司于本判决生效后十日内公布反诉原、被告之间《前期物业管理服务协议》履行期间，洛阳宝龙国际社区（龙邸小区）19号楼物业管理服务费用收支账目。具体公布的内容包括，收入：①、年物业管理服务费收取数额；②、小区共有部分的收益数额（包括小区内各项固定或临时的广告收入、露天车位和车库车位的停车管理服务费收入）。支出：物业服务开支（分别列明《前期物业管理服务协议》第五条规定的物业管理费包含的十二项内容的详细数额）；四、反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司于本判决生效后，按照《前期物业管理服务协议》履行第四条第1款第（5）项约定物业管理服务满意度调查义务；五、驳回本诉原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告许幸宾承担；反诉费50元，由反诉被告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司承担。二审审理中，上诉人提供以下证据：一、民诉起诉诉状一份、共同诉讼代表人推选书一份、身份证复印件242份，拟证明：被上诉人的违约行为是对前期物业管理服务协议的背离，影响不是仅个别业主的生活，而是已遭到小区广大业主的严重不满与愤怒，致使小区业主选择集体诉讼以维护自己的合法权益。二、微信聊天记录和照片一张，拟证明：小区内乱发小广告，小区被盗，小区充电桩被盗，被上诉人的服务严重违约，致使小区门禁敞开，外来人员可以自由进入小区，除了散发小广告以外还带来不安全因素，致使小区业主家被盗。被上诉人的质证意见是：对证据一不认可，没有法院的受理通知书、诉讼费交费票据，不能证明案件已经发生，其他业主是否起诉与本案没有关系。对证据二不认可，首先小广告的来源，没有证据可以证明来自小区；其次没有看到被盗证明。对微信聊天记录的真实性和证明方向均不认可，属于单方证据材料，不属于有效证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行合同义务。上诉人上诉称被上诉人提供的物业服务不到位，构成根本违约，应按照合同约定物业费的60%收取物业费和免除违约金，并提供该小区的照片、业主群聊天记录等证据以证明其主张。但是，上诉人提供的上述证据不足以完全证明被上诉人提供的物业服务构成根本性违约，且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中可能会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力。本案中，被上诉人已经履行了主要的义务，上诉人已经接受了被上诉人提供的物业服务，案涉小区绝大部分业主已经向被上诉人交纳了物业费。综合本案的具体案情、双方当事人的过错程度及公平原则，本院对被上诉人诉求的物业费予以支持，违约金酌情免除。关于上诉人诉求的查阅龙邸小区16、17、18、19号楼从2016年4月1日至今的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证是否应支持的问题。被上诉人收取物业费实行的是“包干制”，双方在《前期物业管理服务协议》中对此并无明确约定，本院对此不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分能够成立，应予支持；一审判决关于违约金的认定欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5963号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5963号民事判决第二、五项；三、驳回厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由许幸宾负担；反诉受理费50元，由厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司负担。二审受理费50元，由许幸宾负担35元，由厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  苏晓明审判员  李 慧二〇一九年九月十日书记员  刘冰冰