湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2810号原告：万小辉，男，1985年11月2日出生，汉族，住所湖北省浠水县，原告：陈晓辉，女，1987年6月29日出生，汉族，住所湖北省浠水县，二原告共同委托诉讼代理人：胡永丰，湖北兆信律师事务所律师，执业证号14201201210934180。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等。被告：浠水威风房地产开发有限公司，住所浠水经济开发区洪山工业园6号，统一社会信用代码91421125077020704W。法定代表人：张佑来。委托诉讼代理人：胡新文，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号14211200110258253，代理权限为特别授权：代为承认、反驳诉讼请求，代为调解，代收法律文书等。原告万小辉、陈晓辉与被告浠水威风房地产开发有限公司（以下简称威风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，2019年8月21日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人胡永丰、被告威风公司的委托诉讼代理人胡新文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万小辉、陈晓辉共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金29490元。（暂计至2019年7月5日，应自2016年10月26日计算到符合法定条件实际交房之日，每日30元）；2.判令被告赔偿逾期办理产权登记证书违约金4162元；3.由被告承担本案所有费用。事实与理由：2016年4月6日，原告与被告签订了合同编号为（XS2016-001032）《商品房买卖合同》。该合同对原告的付款义务，被告的交房条件、交房期限、办理产权登记及双方的违约责任均作出了明确的约定。原告依此合同完全履行了付款义务，而被告却没有依约履行自己的义务。事至今日被告仍然没有取得此项目的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《建筑工程质量认定书》，并且也没有为原告办理产权登记。被告此违约行为严重损害了原告的合法权益。综上，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》和《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律规定等，现依法起诉，望判如所请。被告威风公司辩称，1、万小辉在收到收房通知后一直未收房亦未交相关税费，都是自身原因造成，不能视为开发商违约。2、原告的请求是逾期违约金，而在计算标准里又提到交房条件，这是两个不同的违约情形。故原告第一个诉请是不成立的。原告诉请第二项也不成立，故原告请求应依法驳回。二原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1.二原告身份证，拟证明二原告身份适格。2.被告企业基本信息，拟证明被告身份适格。3.《商品房买卖合同》，拟证明1.原、被告之间的商品房买卖合同关系；2.被告没有按照约定履行义务，需承担的违约责任。4.销售不动产发票，拟证明原告依约向被告支付了416172元购房款。经质证，被告对证据材料1、2、3、4的真实性无异议；但对证据材料3的违约责任需要区分是谁的责任造成的。被告为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据材料：5．进账单，拟证明原告在2016年5月31日办理完按揭贷款，该款已进入被告账户的事实。6．现金缴款单和收据，拟证明原告在2019年2月9日才交纳税费收房的事实。7．郭敏的证明（万小辉的房子是从郭敏手上买的，但手续是郭敏带万小辉办的，因公司欠郭敏的工程款，所以以房抵款），拟证明其2016年12月前后，多次通知原告收房，因原告在深圳，一直没有收房，直到2019年2月1日原告才收房。8.建设工程主体验收质量报告，拟证明被告在案涉威风名居项目中，第1、2、3、5、6号楼主体工程在2015年7月24日和2015年9月22日均已验收合格，在2016年具备交房条件。9.案涉住宅小区其他业主签收的交房须知13份，拟证明该交房须知已由相关业主签名，被告告知了业主收房的情形，均须缴纳相关税费才能收房。10.相关业主（程刚、徐祥林、汪丽江、张聪、辜志、王小金）出具的证明各1份，拟证明在案涉楼盘中，按揭贷款收到当天，被告就通知了相关业主收房。原告对被告提交的证据材料5、6的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，恰恰印证了原告已向被告足额支付了全部的购房款；对证据材料7郭敏的证明的合法性、关联性、真实性均有异议，原告是与被告签订的合同，且原告已足额支付购房款，所以对此份证据不认可；对证据材料8建设工程主体验收质量报告合法性、真实性、关联性、证明目的均有异议，房屋具有人身属性，国家有规定必须经过验收方能入住，此报告不能证明2016年10月25日被告具备交房条件；对证据材料9交房须知合法性、关联性、真实性均有异议，合同上没有约定必须交相关税费后才能交房；对证据材料10相关业主（程刚、徐祥林、汪丽江、张聪、辜志、王小金）的证明的合法性、关联性、真实性均有异议，合同具有相对性，原告没有与被告重新达成协议。本院认定证据如下：证据材料1、2、3、4、5、6对方当事人无异议，证据材料8客观真实，来源合法，与本案相关联，本院均予以采信，作为本案定案的依据；证据材料7、9、10，与案件基本事实相关，内容相互印证，符合交易习惯，对方当事人虽提出异议，但未能提交相反的证据反驳，本院对证据材料7、9、10均予以采信。根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认案件主要事实如下：被告因欠郭敏工程款，将其开发的威风名居3幢705号房屋抵偿给郭敏，郭敏为了变现，将该房屋出售给二原告。二原告与被告签订编号为XS2016-001032、落款日期为2016年4月6日的《商品房买卖合同》1份，合同约定由二原告购买被告开发的位于浠水县清泉镇××大道××单元××号商品房，建筑面积共计121.51平方米，单价3425元/㎡，总价款416172元；约定二原告于2016年4月6日支付购房首付款206172元；余款21万元于2016年4月6日办理银行按揭。买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为鄂浠房预字（2015）001号。合同第八条第一款约定，“出卖人应当在2016年10月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”；第九条约定，“被告逾期超过交房60日后，每日向买受人支付每套30元的违约金，合同继续履行。”；第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。”；第二十三条约定，“案涉合同自双方签订之日起生效。”原、被告双方还对面积确认及面积差异处理和规划、设计变更等事项均进行了约定。2016年4月29日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，被告向原告交付了2016年4月7日开具的《湖北增值税普通发票》1张，载明被告收取原告交纳的购房首付款206172.00元，2016年5月31日，原告办理完银行按揭，购房按揭款21万元进入被告账户。后被告向原告交付了2016年8月30日开具的《湖北增值税普通发票》1张，载明被告收取原告交纳的购房按揭款21万元。2016年12月25日前后，被告通知郭敏收房，郭敏通知原告万小辉收房并要求原告向郭敏付清房款，但二原告一直未收房。2019年2月1日，原告缴纳房屋面积差价4008元和房屋办证费8660元后收房。至法庭辩论终结前，案涉房屋未办理房屋产权证。原告遂以被告逾期交房且未按照合同约定的期限协助原告办理完毕不动产权属证书，向本院提起本次诉讼。同时查明，在案涉威风名居开发项目3号楼主体工程于2015年9月22日已经施工单位湖北华都建筑有限公司、监理单位湖北大成建设监理有限责任公司、勘察单位湖北佳境建筑设计有限公司、设计单位海南南方建筑设计有限公司及建设单位被告威风公司验收合格。本院对本案争议的焦点及法律适用分别论述如下：焦点一、原告主张由被告支付逾期交房违约金的理由是否成立。本院认为，原、被告双方在订立案涉商品房买卖合同时，被告对案涉楼盘已取得商品房预售许可证；且双方在订立合同过程中，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉合同第八条约定被告应当将经验收合格的该商品房交付原告使用，故商品房经验收合格是当事人对交付使用条件的特别约定。结合该条款上下文内容及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律、行政法规规定综合审查，该验收合格应理解为案涉商品房所在的主体工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位的竣工验收合格，不应理解为在浠水县住房和城乡建设局的综合验收备案。案涉3号楼主体工程已于2015年9月22日验收合格，具备交付使用条件。当事人订立合同的本意是对双方之间将来的权利、义务及可能发生的风险所做的分配。案涉商品房于2015年9月22日主体工程验收合格，2016年具备交付条件。二原告与被告威风公司签订合同的日期为2016年4月6日，约定商品房交付期限为2016年10月25日，约定案涉合同自双方签订之日起生效。原告于2016年5月31日办理完银行按揭案，购房按揭款进入被告账户。在原告全额付款、合同已生效的情形下，被告应按照合同约定即2016年10月25日前向原告交房。在此期间，被告及郭敏多次通知原告收房，原告一直未收房，按照诚实信用原则，被告履行了通知收房的义务，不能认定被告逾期交房，因此，原告诉被告逾期交房，请求被告赔偿逾期交房违约金29490元（暂计至2019年7月5日，应自2016年10月26日计算到符合法定条件实际交房之日，每日30元）的理由不能成立，本院不予支持。焦点二、原告主张由被告支付逾期协助办证违约金4162元的理由是否成立。本院认为，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物商品房的占有使用之义务，而且负有转移商品房所有权及随之一并转移的土地使用权、协助办理商品房权属证书之义务，买受人拒绝配合的除外。案涉合同第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。”本案被告在向原告履行通知收房义务后，原告于2019年2月1日交纳房屋办证费后收房，则按照合同约定，被告理应在2019年2月1日后180日内协助二原告办理不动产权属证书，但至本案法庭辩论终结前，被告仍未协助二原告办理完毕不动产权属证书，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然原、被告双方已约定在被告逾期办证的情形下，原告应退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失，但原告仍可以在选择不退房的情形下，依法行使向被告主张逾期办证违约金的权利。其主张按照已付房价款416172元的1%计算违约金4162元，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告浠水威风房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告万小辉、陈晓辉支付逾期协助办证违约金4162元；二、驳回原告万小辉、陈晓辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，减半收取计321元（原告已预交），被告浠水威风房地产开发有限公司负担40元，原告万小辉、陈晓辉负担281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  洪彬二〇一九年九月二十六日法官助理田文娟书记员孙稳