广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7219号上诉人（原审被告）：佛山市三水万林投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区大塘镇。法定代表人：江国林。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹顺镇，男，住广东省惠来县溪西镇西尉管区。委托诉讼代理人：罗永波，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。上诉人佛山市三水万林投资有限公司（以下简称万林公司）因与被上诉人詹顺镇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初5008号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回詹顺镇的全部诉讼请求；2.判令本案诉讼费用由詹顺镇承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定是万林公司原因导致双方未能订立商品房买卖合同，继而认定詹顺镇有权解除涉案认购书，查明事实不清，适用法律错误。（一）双方于2017年9月8日签订的《万某广场商品房认购书》第二条第1款约定，“余下房价款人民币583067元须于2017年9月15日前付清，并签署《商品房买卖合同》及相关协议”。根据上述约定，认购书对于交付房款与签订商品房买卖合同的优先次序用“……并……”语法，即交付房款在前，签订商品房买卖合同在后，詹顺镇须付清房款才签订商品房买卖合同及相关协议。一审判决认定双方当事人在认购书中对于签订商品房买卖合同与交付房款的优先次序约定不明，属理解错误。（二）根据詹顺镇提供的录音，万林公司均明确可提供合同版本予詹顺镇，根本不存在万林公司未向詹顺镇提供商品房买卖合同文本的事实。一审判决亦有明确网签的定义，即进行网签的合同文本是需通过网上公示。即使万林公司未提供合同文本，詹顺镇完全可通过网上查阅合同文本。一审法院既认定网签是双方根据网上公示的文本拟定相关条款，又认定万林公司未向詹顺镇提供商品房买卖合同文本，自相矛盾。（三）根据相关政策规定，房地产开发商销售商品房所使用的合同版本均是由当地房管部门制定、备案，且只能在该版本空白地方填写，该空白地方往往只是双方身份信息、房屋位置、单价、总价、付款方式，其他条款包括质量标准、保修期限、交楼标准等均已设定，不许、不能修改。现实中，购房者买房往往是提供身份信息后，由房地产开发商在房管规划部门下属网站为购房者进行网签后，打印书面商品房买卖合同由双方进行签署，再由房地产开发商将书面商品房买卖合同提交给房管部门备案。该过程中买卖双方根本未对合同条款进行磋商，因条款早已被房管规划部门设定，一审法院忽略此重要事实，人为加重万林公司提供合同文本及与詹顺镇进行磋商的义务，脱离现实。（四）涉案认购书第17条备注已明确“该单位以￥633067元带装修成交”，即双方对涉案房屋是否带装修成交不存在分歧，亦不存在违背认购书对涉案房屋带装修成交约定的行为。一审判决认定万林公司认为认购书中的房价不包含装修费用，一审中万林公司缺席审理，未发表任何意见，一审法院上述认定，与事实不符。二、在涉案认购书履行过程中，系詹顺镇违约。（一）双方在《万某广场商品房认购书》第二条第1款约定“余下房价款人民币583067元须于2017年9月15日前付清，并签署《商品房买卖合同》及相关协议”，即使在签订涉案认购书后双方进行过协商，但既然双方未达成新协议，则双方仍应按原约定履行，但詹顺镇至今未付清房款，詹顺镇的行为已构成违约。（二）即使签订商品房买卖合同，也需詹顺镇本人过来面签，但詹顺镇从未出现，一直以来都是所谓詹顺镇亲戚前来协商，且在万林公司已明确可提供合同文本情况下，詹顺镇亲戚诸多挑剔，在认购书已明确房屋价格情况下，提出无理借口。詹顺镇实质是假借协商名义实行退房目的，未曾想要履行涉案认购书并与万林公司签订商品房买卖合同。综上，一审法院忽略案件事实、脱离实际，在詹顺镇违反涉案认购书约定而万林公司并无违约情况下，错误认定万林公司原因导致双方之间未能签订商品房买卖合同，继而错误认定詹顺镇有权解除涉案认购书。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回詹顺镇的全部诉讼请求。被上诉人詹顺镇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回万林公司的上诉请求。詹顺镇在一审中已陈述了万林公司销售时各种不合法行为，万林公司在一审中以不正当理由提起管辖权异议，双方亦两次调解协商，并与一审法院约定到法庭调解，调解条款也已谈好，但万林公司以各种理由未到庭进行调解。2019年1月8日万林公司无任何理由不出庭，2019年3月4日万林公司仍未出庭应诉，一审判决后又提起上诉。万林公司滥用司法程序，有失诚信。詹顺镇向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销詹顺镇、万林公司于2017年9月8日签订的《万某广场商品房认购书》；2.判令万林公司返还詹顺镇已支付的购房款183067元及定金50000元（共计233067元）；3.判令万林公司赔偿詹顺镇损失（损失计算以233067元为基数，自2017年10月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.案件的诉讼费用由万林公司承担。一审法院查明：2017年9月8日，詹顺镇与万林公司签订《万某广场商品房认购书》一份，约定詹顺镇认购万林公司位于佛山市三水区大塘镇“万某广场”3座5层2单元的房屋一间，该房屋建筑面积为98.15平方米，套内面积70.72平方米，售价633067元。《万某广场商品房认购书》第二条约定詹顺镇在签订认购书时支付定金50000元，余款583067元，须于2017年9月15日付清，并签署《商品房买卖合同》及相关协议。第三条约定詹顺镇须在签订认购书后七天内，支付房款和缴纳税费，到万林公司方销售中心签署《商品房买卖合同》等协议。《万某广场商品房认购书》第三条第17款特别约定涉案房屋为带装修成交。签订认购书当日，詹顺镇向万林公司支付了定金50000元。2017年10月10日，詹顺镇向万林公司支付了购房款143067元，同日向案外人佛山市世港装饰设计有限公司（以下简称世某公司）支付了40000元。支付上述款项之后，詹顺镇与万林公司就房屋付款方式交涉过程中，万林公司要求詹顺镇支付房价六成的购房款才办理网签手续。另外，詹顺镇、万林公司就房屋是否带装修成交问题未能达成一致意见，万林公司认为《万某广场商品房认购书》中的房价不包含装修费用，双方并未签订商品房买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”因詹顺镇、万林公司所签《万某广场商品房认购书》中约定的内容，不满足上述商品房买卖合同的构成要件，所以双方所签《万某广场商品房认购书》依法不属于商品房买卖合同。涉案《万某广场商品房认购书》虽然不是商品房买卖合同，但詹顺镇、万林公司所签《万某广场商品房认购书》是双方为保障日后签订商品房买卖合同而订立的预约合同，该预约合同是詹顺镇、万林公司双方真实的意思表示，具有法律效力。詹顺镇虽然主张万林公司在签订《万某广场商品房认购书》过程中，对詹顺镇有欺诈行为，但詹顺镇提供的证据不足以证明万林公司销售人员在签订《万某广场商品房认购书》过程中，向詹顺镇承诺涉案房屋有70年产权这一事实。从詹顺镇提供的认购书、录音、视频中可见，詹顺镇在《万某广场商品房认购书》中已经同意于2017年9月15日一次性付清全部房款，只是双方在签订认购书后，对于房款的支付方式再次协商，但并未达成一致意见。而在签订《万某广场商品房认购书》之后，詹顺镇、万林公司对于涉案房屋是否带装修成交，也存在分歧。詹顺镇、万林公司就房款的支付方式以及涉案房屋是否带装修成交，属于双方当事人在缔结合同过程中就合同条款所产生的争议，不属于欺诈行为。综上，詹顺镇提供的证据不足以证明其在签订《万某广场商品房认购书》过程中，受到万林公司欺诈，从而作出了错误的意思表示。詹顺镇诉请撤销双方签订的《万某广场商品房认购书》无法律依据，法院不予支持。詹顺镇、万林公司签订《万某广场商品房认购书》后，虽然对付款方式以及房屋是否带装修成交问题未能重新约定，但上述争议问题在认购书中有明确约定的情况下，双方应当按照认购书中的约定签订商品房买卖合同。而从詹顺镇提供的录音、视频可见，詹顺镇与万林公司销售交涉过程中，万林公司要求詹顺镇先支付房价六成的首付款，才与詹顺镇办理网签。根据我国目前的商品房销售政策，所谓网签，即交易双方当事人根据网上公示的商品房买卖合同文本拟定相关条款，也就是指签订商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”詹顺镇、万林公司虽然在《万某广场商品房认购书》中对于签订商品房买卖合同与交付房款的优先次序约定不明，但是根据交易习惯，订立买卖合同的双方当事人，应当在就合同主要条款达成一致意见的情况下，买受人才应当按照合同条款约定支付合同主要款项，而案件商品房买卖合同的交易金额巨大，在《万某广场商品房认购书》中对于房屋质量标准、保修期限、过户登记时间等重要事项未作约定的情况下，更应当在协商一致之后才要求詹顺镇支付合同主要款项。案件中，万林公司在约定的期限内，未向詹顺镇提供符合《万某广场商品房认购书》约定的商品房买卖合同文本，与詹顺镇就房屋买卖的具体事项进行实质性磋商，而且违背《万某广场商品房认购书》中对于涉案房屋带装修成交的约定，导致双方未能订立商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依照上述规定，詹顺镇有权解除涉案《万某广场商品房认购书》。经法院释明，詹顺镇同意按照法院认定的事实及法律关系对合同终止方式进行变更，故法院依法对詹顺镇、万林公司所签《万某广场商品房认购书》予以解除处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因万林公司违约导致涉案《万某广场商品房认购书》解除，万林公司应当向詹顺镇返还定金50000元及购房款143067元（共计193067元），并支付该款从詹顺镇起诉之日至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于詹顺镇向案外人世某公司所交的40000元是否应当返还的问题，因詹顺镇将该款汇入了案外人世某公司的银行账户，詹顺镇虽认为该款由万林公司收取，但其提供的证据不足以证明其主张的事实。由于该款收款人并非万林公司，詹顺镇应当另行向案外人世某公司主张权利。詹顺镇诉请万林公司返还40000元无事实依据，法院不予支持。万林公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除詹顺镇与万林公司于2017年9月8日签订的《万某广场商品房认购书》；二、万林公司于判决生效之日起十日内，向詹顺镇返还购房款193067元，并支付该款从2018年9月7日起至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回詹顺镇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5112元，由万林公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为万林公司应否向詹顺镇返还购房款193067元并支付相应利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”但本案中，詹顺镇与万林公司签订的《万某广场商品房认购书》仅对商品房的基本状况、价款、付款方式和付款时间作了约定，而对商品房的装饰、设备标准、供水、供电、供热、燃气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同应当具备的内容未作出规定，故双方签订的认购书不属于商品房买卖合同，而是双方为保障日后签订商品房买卖合同而订立的预约合同。合同的订立需双方当事人意思表示一致，且合同的履行需以合同成立为前提。本案中，在詹顺镇与万林公司协商签订商品房买卖合同的过程中，万林公司要求詹顺镇先支付房价的六成首付款才办理网签（签订商品房买卖合同），万林公司在双方未就商品房买卖合同条款达成一致意见的情况下即要求詹顺镇履行付款义务，且双方对认购书中约定的633067元是否为带装修的款项亦产生分歧，致双方无法就商品房买卖合同的签订达成一致意见，即《万某广场商品房认购书》所要达到的签订商品房买卖合同的目的无法实现，现有证据并不能证明致双方无法签订商品房买卖合同的过错方为詹顺镇，故其请求解除与万林公司签订的《万某广场商品房认购书》、返还购房款193067元及相应利息的诉讼请求应予支持。一审法院对此予以支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。万林公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4162元，由上诉人佛山市三水万林投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏