宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4448号原告：贺兰县佳美物业服务有限公司。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：安某，宁夏回族自治区贺兰县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：刘某，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告安某丈夫。原告贺兰县佳美物业服务有限公司（以下简称佳美物业公司）诉被告安某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告贺兰县佳美物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢某、被告安某的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告支付原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业费632元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告贺兰县佳美物业服务有限公司受贺兰县物业管理中心的委托，为被告所在小区提供物业服务和管理，文件规定其收费标准为商业物业0.60元/㎡/月，被告系团结9号楼一楼营业房业主，房屋面积43.86㎡。原告进驻小区以来积极履行服务职责，被告不按时缴纳物业服务费，经原告多次催要物业费，被告始终不予支付物业费。原告无奈，根据相关法律规定，请求人民法院判令被告支付原告物业费632元（计算方式：43.86㎡×0.60元×24个月），望判如所请。被告辩称，1.被答辩人没有与答辩人签订《物业服务合同》，住户不交理由为被答辩人没有提供物业一级服务。2.被答辩人只凭贺兰县物业管理中心（批复）向业主收取费用，实属无理。这就是典型的关系网、保护伞，没有向业主提供服务，只凭一纸批文乱收费。3.被答辩人没有尽到物业管理一级服务的职责，不具备一级物业管理服务的资质、水平、质量，答辩人多次劝说住户交纳物业管理费，住户以没有提供物业服务为由，拒绝交纳。4.贺兰县物业管理中心（批复）收费标准为：服务标准为一级服务，其服务项目都有哪些？住户不清楚、不满意。5.答辩人所属小区为老、旧、破小区，无围栏、围墙、门前大路白昼畅通无阻，对外来车辆乱停乱放、随便通行，无人管理，制止，住户毫无安全感。6.答辩人没有为住户提供任何服务，只是凭官方的一纸批文收费，实属不合情理。对业主提起诉讼更显失公平，借助法律欺凌业主，为使不合情、不合理的收费达到合法化的目的。7.希望被答辩人以诚信服务、提高服务质量，争取达到一级服务收费管理标准。综上，请求人民法院不予支持原告的不合理诉求，依法驳回被答辩人的诉讼请求，秉公判决此案。本院经审理认定事实如下：贺兰县团结9号楼一楼4号营业房房屋建筑面积为43.86㎡，被告系上述房屋的业主。2017年1月1日，贺兰县物业管理中心下发贺物发（2018）6号批复，决定由原告负责团结小区的的物业服务工作，贺兰县团结小区东至朔方街、南至保健院，西至团结巷、北至全保小区，物业服务费0.4元/㎡/月，商业0.6元/㎡/月，服务标准为一级服务。被告的房屋坐落在团结小区区域内。被告未缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。原告通过发送短信方式向被告催要物业费。被告于2016年5月3日将涉案房屋租赁给王佳巍，但未通知原告涉案房屋租赁的事宜。原告认可其物业服务有瑕疵。现原告诉至本院，请求判如所请。上述事实由原告提交的贺兰县物业管理中心（批复）、照片，被告提供的房屋租赁合同以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，原告经贺兰县物业管理中心下批复，作为提供物业管理服务的公司对涉案小区提供物业管理服务，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主即形成了事实上的物业服务合同关系。原告佳美物业公司提供了相应的物业管理和服务，对涉诉营业房的电力设施维护管理、清运垃圾等物业服务项目进行了服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约。被告作为该营业房的业主，应当支付相应的物业费用。关于物业费的收费标准，原告提供的贺兰县物业管理中心（批复）可以证实，商业用房物业费为0.6元/㎡/月，故被告欠缴2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业费计算为632元（43.86㎡×0.6元/㎡/月×24个月），因被告辩称原告物业服务有重大瑕疵，原告认可物业服务有瑕疵，原告应对被告承担违约责任，本院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的30%，对原告要求被告支付物业服务费632元的诉讼请求，予以支持442元（632元－632元×30%）。被告辩称原告存在物业服务不到位等情况，并以此作为其不应当交纳相应物业费的抗辩理由。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告安某向原告贺兰县佳美物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业费442元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果被告安某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县佳美物业服务有限公司负担8元，被告安某负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁玮 二〇一九年九月十一日书记员 梁彬附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。