安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3224号 原告：安徽泉山湖置业有限公司，住所地淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告:汤蓓蓓，女，汉族，1983年1月21日出生，本科文化，安徽恒创财务代理记帐服务有限公司法定代表人，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：邓庞军，男，汉族，1971年5月19日出生，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区，系安徽恒创财务代理记帐服务有限公司职工。 原告安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖公司）与被告汤蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告泉山湖公司的委托诉讼代理人王新宝、张晓光、被告汤蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉山湖公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判决被告向原告支付违约金193676.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月27日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：被告向原告购买联华金水城（推广名称：雍景湾）J22幢101号房屋，预测建筑面积194.27平方米，房屋单价为每平方米9969.47元，总房款为1936769元，付款方式为商业贷款，付款期限为被告应于2017年12月27日前支付首期房价款596769元，余款1340000元向按揭银行申请贷款支付。补充协议第六条第二款约定，被告选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准），及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续，未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，超过一个月原告有权解除合同并被告按照总房款的10%向原告支付违约金。合同签订当日原告将《商品房买卖合同（预售）》及补充协议原件交给被告并通知被告按期办理商业贷款，被告向原告共交付首付款596769元。因银行审批贷款时，发现被告达不到放款1340000元的要求，被告没有按照合同约定配合原告补缴首付款。被告之前贷款有逾期记录，也是银行不放款的原因。被告因自身原因违反合同约定至今未能向按揭银行提供贷款资料或向原告补足剩余购房款。原告认为被告的行为已违反我国法律法规之规定及诚实守信的原则，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告汤蓓蓓辩称，当时共签订6份购房合同，开始说可以办1500000元贷款，后又说办不了，只能办1000000元，需要我另行将340000元房款一次性交齐才能办贷款。我因为资金出现问题，应补缴的340000元房款没有到位，贷款一直也没办成，并且至今我都没拿到购房合同。我同意解除合同，但是支付违约金数额太高。这个房子没有成交，我个人有原因，原告也有一部分原因，我认为诉讼费用不应该由我承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告公司的营业执照、法定代表人身份证明，被告的身份证复印件，专用收据原件三张，因原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 《淮南市商品房买卖合同（预售）》及补充协议原件；证明原告与被告存在商品房买卖合同关系且合同已生效，合同中约定了房屋的坐落位置、层号、房号、建筑面积、购房款、付款方式及期限、违约责任等，被告在约定期限内因自身原因至今未能办理银行按揭也不能补足剩余房款，构成违约，被告应当向原告支付违约金193676.9元。被告汤蓓蓓质证意见为：真实性无异议，但证明观点有异议。违约不是我主观要违约的，也有客观原因，违约金我不应该承担这么多。本院认证意见：该证据能够证明双方存在房屋买卖合同关系，故本院对该组证据依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方于2017年12月27日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定，被告汤蓓蓓向原告购买联华·金水城（推广名称：雍景湾）J22幢101号房屋，预测建筑面积为194.27平方米，房屋单价为每平方米人民币9969.47元，总价款为1936769元。付款方式为商业贷款。买受人应于2017年12月27日前支付首期房价款596769元（大写伍拾玖万陆仟柒佰陆拾玖元整），占全部房价款的30%，余款1340000元向银行申请按揭贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。第十章第二十八条“补充协议”约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。同日，双方签订了附件十一《补充协议》。该《补充协议》第六条“贷款（按揭、公积金贷款）实施办法及相关责任”约定：“……2、买受人在签署合同时选择‘银行按揭’方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准），及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续；……未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续但未超过一个月的，买受人按未到账款总额的日万分之三支付逾期违约金；超过一个月出卖人有权解除合同并买受人按总房款的10%向原告支付违约金”。被告汤蓓蓓于2017年10月10日向泉山湖公司支付定金10000元、2017年12月14日向泉山湖公司支付首付款146769元、2017年12月26日向泉山湖公司支付首付款440000元,截止到合同签订之日汤蓓蓓已将首付款596769元交齐。原告以被告汤蓓蓓违反合同约定至今未能向按揭银行提供贷款材料或向原告补足剩余购房款为由诉至本院，请求判如所请。 根据原、被告双方的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效，原告要求解除该合同及补充协议有无事实和法律依据，本院是否予以支持；2、原、被告在本案中是否存在违约行为，原告要求被告支付193676.9元违约金是否有事实和法律依据。 针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效，原告要求解除该合同及补充协议有无事实和法律依据，本院是否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告汤蓓蓓在合同签订后，虽支付了首付款人民币596769元，但至今仍未付清购房款，也没有按照合同约定向银行办理按揭贷款，导致双方合同的目的无法实现。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同……”，因庭审中被告汤蓓蓓同意解除涉案房屋买卖合同，故原告泉山湖公司要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的诉请，本院依法予以支持。 二、关于原、被告在本案中是否存在违约行为，原告要求被告支付193676.9元违约金是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖合同（预售）》第二十八条规定：“……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同（预售）》第八条也明确约定：“……出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款项的贰%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还已付全部房款（含已付贷款部分）……”。被告汤蓓蓓因自身原因未能办理银行贷款手续并及时缴纳房款及构成违约，应当承担支付违约金的责任。但原告要求被告按照《补充协议》第六条第二款规定：“……超过一个月出卖人有权解除合同并买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”。本案中，涉案《补充协议》系主合同的从属合同，两份合同是双方真实的意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，均为有效合同。当两者之间的约定产生冲突时，原则上是以形成在后的合同为准，但双方在主合同中有特殊约定的除外。本院结合《中华人民共和国民法总则》中公平的基本原则以及《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定认为，原、被告双方签订《补充协议》时均未明确“符合要求的资料”为何种资料，原告在《补充协议》中未采取合理的方式进行明确说明，未尽到合理提示的义务。为保障民事主体从事民事活动能够合法有序的进行，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。双方事先对主合同进行了明确约定，应以特殊约定为准，故原告依据《补充协议》第六条第2、3款中约定，系不合理加重另一方责任的体现。本院认为，违约金应根据主合同中约定的按照应付款的2%计算，故原告要求被告支付违约金193676.9元的诉请，本院依法调整为26800元（1340000元×2%=26800元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽泉山湖置业有限公司与被告汤蓓蓓于2017年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、被告汤蓓蓓在本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽泉山湖置业有限公司违约金26800元（可从被告汤蓓蓓交付的购房款中抵扣）； 三、驳回原告安徽泉山湖置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4147元，由原告安徽泉山湖置业有限公司负担3596元，由被告汤蓓蓓负担578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  张怀德 人民陪审员  王丽丽 二〇一九年九月九日 法官助理司小青 书记员杜金山 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。