贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初3520号 原告：朱明学，男，1981年3月21日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：夏友宪,贵州贵浩律师事务所律师。 被告：湖北绅达投资集团有限公司，住所地：湖北省宜昌市解放路6号文化广场3号楼26层（1-9号）、27层（1-9号）。统一社会信用代码：91420500562736917G。 法定代表人：王永权，该公司执行董事。 被告：贵州绅达房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区。统一社会信用代码：91520521584145501U。 法定代表人：王玉红，该公司执行董事。 二被告委托诉讼代理人：吴哲熠，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告朱明学与被告湖北绅达投资集团有限公司（以下简称湖北绅达公司）、贵州绅达房地产开发有限公司（以下简称贵州绅达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行审理，原告朱明学及其委托诉讼代理人夏友宪，被告湖北绅达公司、贵州绅达公司委托诉讼代理人吴哲熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱明学向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告2013年9月3日签订的《项目投资协议书》；二、判决被告返还原告投资款30万元；三、判决被告以绅达国际·豪庭B1栋2层壹拾号商铺面积62.37平方米（不含公摊面积）的市场价值赔偿原告投资款差价损失（以评估数据为准，暂定5000.00元）；四、判决被告从2015年9月4日起以30万元为基数，每月按0.8%的标准计付补偿金，直至支付完毕之日止；五、案件受理费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告朱明学将诉讼请求变更为，一、判决解除原、被告2013年9月3日签订的《项目投资协议书》；二、判决被告以绅达国际·豪庭B1栋2层壹拾号商铺面积62.37平方米（不含公摊面积）的市场价值赔偿原告；三、判决被告从2015年9月4日起以30万元为基数，每月按0.8%的标准计付补偿金，直至支付完毕之日止；四、案件受理费由被告承担。庭审结束后，原告朱明学申请对绅达国际·豪庭B1栋2层壹拾号商铺现在的市场价值进行评估，后于2019年8月30日申请撤回，要求退还投资款，并以所交款项为基数，按合同约定从实际交款之日起计付违约金至实际支付之日止。事实及理由：2013年9月3日，原告作为甲方与被告湖北绅达公司作为乙方，被告贵州绅达公司作为丙方，签订《项目投资协议书》，主要内容有，乙方为大方县“杜鹃大道”项目的投资方，甲方自愿向乙方投资建设“杜鹃大道”项目，丙方自愿用绅达·国际豪庭项目作保证。现就相关事宜充分协商达成如下协议：一、投资金额与付款方式，1.投资金额：甲方自愿向杜鹃大道投入项目建设资金343035.00元。2.付款方式：甲方在签订本投资协议之日起3日内将投资款300000.00元汇入乙方指定账户，超过付款期限未付款，本协议自动解除。二、投资回报方式及时间：甲方自愿选择以下第二种投资回报方式，1、甲方的投资期限为2年，乙方按年利率24%给予甲方固定回报，到期时一次性支付本息。甲乙双方投资关系解除。2.丙方为乙方的保证方，丙方开发建设的绅达·国际豪庭项目达到预售条件后，甲方有权选择以绅达·国际豪庭项目B1栋2层壹拾号商铺（商铺情况详见甲方与丙方确认的平面图，建筑面积暂定为62.37平方米（不含公摊面积）作为甲方的投资回报。）在取得预售许可证至竣工验收交房期间，丙方与甲方协商时间另行签订《商品房买卖合同》。同时乙方将甲方的投资款全额转付给丙方，作为甲方的购房款，甲乙双方投资关系解除。丙方承诺自本协议签订之日起2年内提供可供使用的实物回报的商铺，否则每超出一个月，丙方按投资款的0.8%支付甲方补偿金。第二种方式在办理产权证时的建筑面积（最终以政府相关部门审定和房管部门核定面积为准），如有增加或减少仅按核定面积差额增减投资款。三、争议解决方式：如因本协议签订、履行时发生争议的，由三方协商解决，协商不成，向合同履行地人民法院提起诉讼。协议签订后，原告按约定向被告湖北绅达公司交付300000.00元投资款，但被告贵州绅达公司因资金链断裂，未按协议进行修建，导致很多与原告一样同二被告签订投资协议或者预购合同的多次信访。被告贵州绅达公司通知原告签订商品房买卖合同时，违反合同不含公摊面积的约定，强行要求原告多交付30余平方米的公摊面积款约15万余元，也不按约定将约定的拾号商铺交付给原告，因此各方就合同的履行产生争议。原告认为，三方签订的合同系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，依法对各方当事人具有法律约束力。二被告不按合同约定将商铺与原告签订商品房买卖合同，其行为已经构成根本违约，原告有权依法要求解除合同，要求被告承担违约责任，并赔偿损失，各方于2013年9月3日签订的《项目投资协议书》，至2015年9月4日已经满2年。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州绅达公司、湖北绅达公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据，合同并未约定协议解除的条件，该诉求不符合法律规定；二、原告要求被告贵州绅达公司返还投资款30万元无事实及法律依据，收到该投资款的是湖北绅达公司，而贵州绅达公司仅作为保证人；三、原告要求贵州绅达公司承担本案的返还及赔偿责任，已过保证期限，贵州绅达公司不承担保证责任；四、原告第三项诉讼请求因与贵州绅达公司未签订商品房买卖合同，不能以商铺的市场价值赔偿其实际损失，且原告也未举证证明其享有实际损失，该实际损失与涉案合同之间是否存在因果关系也未证明；五、原告诉讼请求存在前后矛盾，既然要求解除合同便不能要求以合同内容主张相关赔偿，合同解除后，应恢复原状或者返还并根据相关过错来承担实际损失；六、原告的第四项诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；七、根据协议书约定原告并未完全投资涉案项目款项，不能要求解除涉案协议，同时根据项目协议内容约定，如原告向湖北绅达公司投资30万元是一种投资行为，投资与风险共存，原告不能仅享有收益而不承担风险，故被告认为该投资协议书实际是民间借贷，应按照民间借贷的法律关系进行审理；八、原告第三项、第四项诉讼请求系重复主张，不应得到法院支持；九、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。 经审理，本院确认如下事实：2013年9月3日，原告朱明学作为甲方（投资方），被告湖北绅达公司作为乙方（接收方），被告贵州绅达公司作为丙方（保证方），签订《项目投资协议书》，内容为，乙方为大方县“杜鹃大道”项目的投资方，甲方自愿向乙方投资建设“杜鹃大道”项目，丙方自愿用绅达·国际豪庭项目作保证。现就相关事宜充分协商达成如下协议：一、投资金额与付款方式，1.投资金额：甲方自愿向杜鹃大道投入项目建设资金343035.00元（大写：叁拾肆万叁仟零叁拾伍元整）。2.付款方式：甲方在签订本投资协议之日起3日内将投资款300000.00元（大写：叁拾万元整）汇入乙方指定账户，超过付款期限未付款，本协议自动解除。备注：尾款交房时付清。二、投资回报方式及时间：甲方自愿选择以下第贰种投资回报方式，1、甲方的投资期限为2年，乙方按年利率24%给予甲方固定回报，到期时一次性支付本息，甲乙双方投资关系解除。2、丙方为乙方的保证方，丙方开发建设的绅达·国际豪庭项目达到预售条件后，甲方有权选择以绅达·国际豪庭项目B1栋贰层壹拾号商铺，商铺情况详见甲方与丙方确认的平面图，建筑面积暂定为62.37平方米（不含公摊面积）作为甲方的投资回报。在取得预售许可证至竣工验收交房期间，丙方与甲方协商时间另行签订《商品房买卖合同》。同时乙方将甲方的投资款全额转付给丙方，作为甲方的购房款，甲乙双方投资关系解除。丙方承诺自本协议签订之日起2年内提供可供使用的实物回报的商铺，否则，每超出一个月，丙方按投资款的0.8%支付甲方补偿金。第二种方式在办理产权证时的建筑面积（最终面积以政府相关部门审定和房管部门核定面积为准），如有增加或减少仅按核定面积差额增减投资款。协议签订后，原告朱明学向被告湖北绅达公司支付300000.00元，被告湖北绅达公司向原告朱明学出具的收条载明为“投资（现金）”。被告贵州绅达公司取得商品房预售许可证后于2018年通知原告签订商品房买卖合同，但因双方存在争议，最终未签订商品房买卖合同。《项目投资协议书》中所约定的绅达·国际豪庭B1栋二层的商铺被告贵州绅达公司已销售完。庭审中，原告朱明学明确称其与二被告签订《项目投资协议书》的目的是购买商铺。双方协商未果后，原告朱明学诉来本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《项目投资协议书》、收条等证据在卷作证，足以认定。 根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，一、涉案《项目投资协议书》的性质；二、涉案《项目投资协议书》是否具备解除条件；三、被告贵州绅达公司是否应当向原告承担责任；四、本案是否超过诉讼时效期间。 本院认为，原告与二被告签订的合同，虽然名称为《项目投资协议书》，但根据《项目投资协议书》所约定的内容及原告的陈述，原告向被告交纳投资款的目的是购买被告贵州绅达公司开发建设的绅达·国际豪庭项目的商铺；而且双方投资回报方式中约定在被告贵州绅达公司取得商品房预售许可证后另行协商时间签订商品房买卖合同，因此，该《项目投资协议书》的性质实质是一种预约合同。被告湖北绅达公司和被告贵州绅达公司将与原告签订的合同名称定为《项目投资协议书》，是为了规避被告贵州绅达公司在签订合同时未取得商品房预售许可证而销售商品房的违法行为。双方在《项目投资协议书》投资回报方式中约定了商铺的具体位置、面积、价款、交付时间等内容，并且原告在《项目投资协议书》签订当日即向被告湖北绅达公司支付商铺款30万元（总价款为343035.00元），因此双方之间形成商品房买卖合同关系。2018年被告贵州绅达公司取得商品房预售许可证后通知原告签订合同时双方产生争议，双方最终未签订正式的商品房买卖合同，而被告已将涉案商铺出售，原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者违约行为致使不能实现合同；（五）法律规定的其他情形”中第四项的规定，原告要求解除双方签订的《项目投资协议书》的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还已支付的30万元投资款并支付违约金的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。由于双方约定在逾期交付房屋的情况下尚且要按每月0.8%支付补偿金，故原告要求被告按每月0.8%支付交纳投资款之日至实际返还投资款期间的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告贵州绅达公司是《项目投资协议书》的保证方，因此被告贵州绅达公司提出其不应当承担责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于双方签订的《项目投资协议书》一直未解除，且被告贵州绅达公司于2018年通知原告签订合同，因此对二被告辩称本案已超过诉讼时效期间及被告贵州绅达公司辩称其保证期间已经过的理由本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告朱明学与被告湖北绅达投资集团有限公司、贵州绅达房地产开发有限公司于2013年9月3日签订的《项目投资协议书》； 二、被告湖北绅达投资集团有限公司、贵州绅达房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告朱明学投资款30万元，并按月利率0.8%支付2013年9月3日起至款项清偿完毕之日止的违约金。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800.00元，减半收取计2900.00元，由被告湖北绅达投资集团有限公司、贵州绅达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一九年九月三日                                                                         法官助理 先正才                                                                           书记员  王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。