山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4532号上诉人（一审被告）：孙元勋，男，1963年1月29日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。被上诉人（一审原告）：烟台美多物业管理有限公司。住所地烟台市莱山区观海路8号-3号楼2单元1303号。法定代表人：姚振远，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立志，山东鲁石律师事务所律师。上诉人孙元勋因与被上诉人烟台美多物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙元勋上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不支付814.32元的物业费；2.由被上诉人支付上诉人50元上诉费并承担利息，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：烟台市莱山区宏福园小区业主委员会（以下简称宏福园业委会）未经全体业主大会审批通过，不能代表业主利益。《宏福园小区物业管理服务合同》未经宏福园业主大会审议通过，属于无效合同，上诉人从未与被上诉人签订《物业管理服务合同》。物业只与业委会签订过合同，与业主无任何关系，物业从未与业主签订过合同。业委会签订的合同侵害了业主的合法权益，业主有权请求法院予以撤销。一审判令上诉人交纳物业管理费与事实不符，上诉人不用给被上诉人交纳物业费。被上诉人烟台美多物业管理有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持一审判决。一审原告烟台美多物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.孙元勋支付美多公司物业服务费814.32元；2.孙元勋按照814.32元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率支付美多公司自起诉之日至付清之日止的逾期付款损失；3.诉讼费由孙元勋负担。一审法院查明事实如下：2017年6月21日，宏福园业委会与美多公司签订《宏福园小区物业管理服务合同》，约定宏福园业委会将宏福园小区委托美多公司实行物业管理，委托管理期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费服务标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.6元收取，物业服务费一年两次交纳，交纳时间在每半年的第二季度。美多公司如因管理未能达到约定的管理目标，宏福园业委会有权要求美多公司限期整改，逾期未整改的，宏福园业委会有权召开业主大会后终止合同。合同另约定了双方的其他权利义务。2017年8月1日，双方又签订补充协议，将《宏福园小区物业管理服务合同》中委托管理时间由2017年1月1日起至2021年12月31日止更改为2017年7月1日起至2022年6月30日止。另查，孙元勋系宏福园小区23号楼105号房屋业主，该房屋建筑面积113.10平方米。美多公司系2015年7月31日成立的具有三级资质的物业服务企业，2016年7月份入驻宏福园小区，为该小区提供物业服务至今。孙元勋未向美多公司交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费共计814.32元。2018年9月8日，美多公司在涉案房屋房门上张贴催费通知，催交上述期间的物业服务费。孙元勋至今未交纳上述期间的物业服务费。庭审中，美多公司为证明入住小区后提供了物业服务，提供烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终5463号民事判决书，该判决载明：为查明宏福园小区的物业服务情况，原一审法院工作人员分别于2018年5月21日下午、2018年5月23日上午至宏福园小区进行现场勘查，小区内情况如下：该小区为非封闭小区，进出小区门口有门岗，小区车辆进出有电子杆，并有值班人员，经询问，值班人员称外来车辆进入小区需登记；垃圾箱有清理，无垃圾外堆现象，小区内卫生状况良好，道路较干净，7号楼前有一小堆建筑垃圾未清理，5号楼楼后有少量存水，消防通道畅通，小区内有几处监控摄像头。小区有绿化，绿化地很多被种植蔬菜和果树。调查过程中遇见身穿美多物业服装的保洁人员，该保洁人员称其在物业公司工作了一年多时间，负责清扫小区内道路，每天上下午各清扫一次，还有人专门负责楼内卫生，小区每天早上有垃圾车清运垃圾。孙元勋为证实其抗辩主张，提供了《一评美多物业》、《二评美多物业》，证明美多公司不合法；提供《关于宏福园业主委员会组建程序不合法的报告》、办事处对宏福园信访事项受理告知书，证明宏福园业委会成立不合法；提供谈话录像、《宏福园停水事件回放》、照片，证明美多公司服务不到位，办事处选举公告不合法。美多公司对《一评美多物业》、《二评美多物业》、谈话录像、《宏福园停水事件回放》、照片，不予质证，认为与本案无关；对《关于宏福园业主委员会组建程序不合法的报告》不认可，称物业管理法对业主委员会成立有自己的程序；对《宏福园停水事件回放》做出解释，是别的小区物业关错阀门，当晚就恢复了；对办事处对宏福园信访事项受理告知书真实性认可，但是认为与本案无关。一审法院认为，美多公司系依法成立的具有物业服务资质的企业，宏福园小区业委会与美多公司签订的《宏福园小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对宏福园小区业主均具有法律约束力。孙元勋提出美多公司与业主委员会签订的合同无效、美多公司拒不提供物业服务等抗辩主张，无事实和法律依据，不予采信。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费，孙元勋的抗辩理由不符合法律规定和合同约定，不予采信。美多公司为宏福园小区提供物业服务至今，孙元勋作为小区业主，接受了美多公司提供的物业服务，应当按合同约定向美多公司交纳物业服务费。现孙元勋欠付2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费共计814.32元的事实清楚，美多公司依据物业服务合同的约定要求孙元勋交纳上述期间的物业服务费用，于法有据，予以支持。孙元勋未按合同约定按时交纳物业管理费，美多公司要求孙元勋按照中国人民银行同期同档贷款利率支付起诉之日至款项付清之日期间逾期付款损失，于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，一审法院于2019年3月28日判决：一、孙元勋于判决生效之日起十日内支付烟台美多物业管理有限公司2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费814.32元；二、孙元勋于判决生效之日起十日内赔偿烟台美多物业管理有限公司逾期交费损失（以814.32元为基数，自2019年1月17日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。如果孙元勋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由孙元勋负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏福园小区业委会与被上诉人签订的《宏福园小区物业管理服务合同》系有效合同，且已实际履行，上诉人应当支付相应的物业服务费。上诉人主张该合同无效而拒绝交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙元勋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一九年九月十六日书记员 杨风华