内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内09民终722号 上诉人（原审被告）：金昌顺中高纯金属材料有限责任公司。 法定代表人：周某。 委托诉讼代理人：夏某，江苏裕安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，江苏裕安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内蒙古新恒铁合金有限公司。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：窦某。 委托诉讼代理人：贾某，内蒙古瑞民律师事务所律师。 上诉人金昌顺中高纯金属材料有限责任公司（以下简称金昌公司）因与被上诉人内蒙古新恒铁合金有限公司（以下简称新恒公司）租赁合同纠纷一案，不服卓资县人民法院（2018）内0921民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金昌公司委托诉讼代理人夏某、被上诉人新恒公司委托诉讼代理人窦某、贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金昌公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、判令被上诉人承担诉讼费。事实和理由：（一）一审判令双方订立的《矿热炉租赁合同》和两个《补充合同》于2019年1月26日解除没有依据。双方当事人于2017年9月5日订立案涉租赁合同，后因上诉人不能按时给付租金，2018年3月23日、10月1日又签订《补充合同》，对租金重新约定，并约定了解除条件。2018年10月27日，被上诉人向上诉人发送通知书，要求上诉人在2018年10月31日之前付清款项，如不能支付，要求上诉人方全部离场，返还租赁物。该举措与2018年10月1日补充合同的第五条约定期限吻合。故案涉三份合同应与2018年10月31日解除。2018年11月22日，一审法院查封了上诉人承租的被上诉人的设备及部分产品，事实上已经不可能继续经营，对上诉人任命新经理及处理后续事务，是上诉人内部管理事务，与合同无关。（二）综上，上诉人只需支付被上诉人2018年8月6日至2018年10月31日租金，其他不需支付。（三）一审支持《矿热炉租赁合同》约定的违约金200万元没有事实与法律依据。案涉第一份合同租金350万元一年，合同约定200万元违约金，明显过高。且上诉人在签订第二份补充协议之前所支付的110万元及后来支付的50万元均为租金，并不是在履行违约金。且该笔违约金并不是履行合同的前置条件，实质上是违约金条款。被上诉人租赁的是设备，无证据证明损失达到200万元。 新恒公司辩称，（一）2018年10月27日，答辩人下发的《通知书》只是为上诉人下发的具有督促履行合同的具有协商性质的往来函件，不能发生解除合同的后果。该通知下发后，上诉人多次与被上诉人沟通希望缓交租金，双方处于协商状态，上诉人没有腾出租赁场地并移交机器设备，而是继续占有使用，故答辩人依照双方约定的三期租金义务未履行的情况，起诉解除合同，解除合同的时间为2019年1月16日，符合实际情况与法律规定。故一审判令上诉人支付2018年8月6日至2019年1月16日租金是正确的。（二）上诉人为了继续租赁答辩人的机器设备和厂房自愿支付200万元，这是答辩人同意签订《补充合同》的前置条件，并不是违约金条款。 新恒公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《矿热炉租赁合同》及《补充合同》于2019年1月16日解除；2、判令被告支付拖欠原告的租金222万元（按年租金500万元从2018年8月6日计算至2019年1月16日）、补充合同约定的违约金50万元，共计272万元；3、判令被告按照双方确认租赁的《设备与物品清单》与原告办理租赁物归还交接事宜，并返还拉出租赁原告厂区的矿热炉12500KV主变压器一台，1号矿热炉除尘软启动一套；4、判令被告限期撤离原告租赁场地，并向原告承担迟延撤离厂区期间的租金、违约金即被告撤离厂区前给原告造成的费用损失【租金按每年500万元、违约金按日15000元（年租金500万元的3‰）从2019年1月21日计算至撤离厂区之日；费用损失计算至2019年2月11日为53760元，之后费用按每天2315元计算至被告实际撤离厂区之日】；5、判令被告支付原告为其垫付的电费140万元、税费20510.76元，并承担本案的诉讼费、保全费。 一审法院审理查明：2017年9月5日，原告内蒙古新恒铁合金有限公司(内蒙古新恒电石有限公司2018年10月23日变更为内蒙古新恒铁合金有限公司)与被告金昌顺中高纯金属材料有限责任公司订立了《矿热炉租赁合同》.主要内容有：原告将自己所有的二台矿热炉、现有烧结设备及车间、厂房、场地、房舍等租赁物租赁给被告用于生产镍铁合金，租赁期限为两年，即从2017年8月6日至2019年8月5日止，年租金为350万元，合同签订后三日内，被告支付原告保证金100万元。租赁期间，被告按国家规定依法缴纳各种税费，由原告代做账交税;电费以预存的方式交原告，原告收到后代向供电部门缴纳。如有一方违约，违约方应向对方赔付200万元违约金。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告支付原告合同履行保证金100万元，分多次支付原告第一年度的租金350万元(2017年8月6日至2018年8月6日前)。合同履行期间，双方于2018年3月23日签订了第一个补充合同，合同的主要内容有:将原合同的年租金350万元调整为年租金420万元，由被告分别于2018年7月6日支付租金200万元、2019年1月6日支付租金220万元，如拖欠原告租金或出现其他违约时，原告方有权扣留被告方的等值货物作为担保。被告因资金紧张，未履行上述补充合同约定的在2018年7月6日向原告支付租金200万元的义务。经双方协商后，于2018年10月1日，又签订第二个补充合同主要内容为:1.在2018年10月30日前被告将原告的变压器拉回原告厂房，否则原告有权扣留并变卖被告等值的财产;2.在2018年10月15日前，按租赁合同约定被告支付原告违约金200万元，在2019年5月6日付本年度土地使用税20万元;3.租金支付时间:(1)2018年11月20日付100万元;(2)2018年12月6日付100万元;(3)2019年1月6日付220万元。4.被告如在每个约定的付款期限不能支付租金时，租金自动生成为年租金500万元整;5.每次付租金超过约定时间10天不能支付时，甲乙双方租货合同自动解除，被告所有工作人员在合同解除之日起5日内全部离厂;6.如被告欠原告租金和给原告造成其他损失时，原告有权变卖被告等值的设备、货物及产品。另查明，在履行2018年10月1日签订的第二个补充合同期间，原告自认在2018年7月26日至2018年11月5日收到被告违约金1549160元，其中2018年10月16日之前收到1449160元，11月5日最后一次收到10万元。被告答辩称2018年7月6日至10月27日共向原告支付1549160元租金，双方对支付金额无异议，支付的款项属租金和违约金存在分歧。鸟兰察布市电业局大用户管理处分别于2018年1月9日、12月到2018年12月6日给跟告送达停电通知，证明线共欠电费172万元;2019年1月31日下发的《关于内蒙古新恒电石有限公司违约金的说明》证明截止2018年12月18日MIS系统自动产生造约金47628.72元。2018年12月28日，原告分两笔向电业局代被告缴纳电费120万元，2019年2月25日原告代被告数纳电典20万，共代缴电费140万元。2019年1月18日，原告代被告向卓资县税务局缴纳税金20510.76元(其中地税1200.42元，国税19310.34元)。2019年1月初，被告在公司大门外张贴任命函和全体职工放假通知，任命王佳伊为金昌顺中高纯全属材料有限责任公司驻内蒙古新恒铁合金有限公司总经理，通知职工于2019年1月3日放假。原告于2018年12月14日向卓资县人民法院提起诉讼，2019年1月18日，在我院的主持下，原、被告双方对租赁财产进行了盘点，盘点结果为:根据租赁合同的(移交清单明细)，发现缺失2号矿热炉12500KVA炉变一台、1号矿热炉除尘软启动一套，其它在移交清单的物品与盘点实物和清单相符。2019年1月18日被告工人大部分离场，机器设备等处于无人照管状态。为防止损失扩大，2019年1月19日起，原告雇佣了工人维护工厂安全，因此产生了必要的费用。一审法院认为，原、被告双方自愿签订的《矿热炉租赁合同》及两个《补充合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律强制性、禁止性规定，双方签订的以上合同依法成立并有效。双方应按照所签合同的约定全面诚信履行合同约定的义务，在合同履行过程中，因被告不能按照合同约定的期限支付原告租金，导致双方两次签订补充合同，对租金数额及支付期限和违约金的承担及支付等进行了补充约定。根据第二个补充合同的约定，原、被告继续履行合同的同时，被告需在2018年10月15日前向原告支付200万元的违约金，租金按420万元计算，分别与2018年11月20日付100万元、2018年12月6日付100万元、2019年1月6日付220万元。现原告自认2018年7月26日至2018年11月5日收到被告支付的违约金1549160元(其中2018年10月16日之前收到被告支付的款项1449160元、2018年11月5日收到最后一笔10万元)，被告提供的付款凭证和原告自认从2018年7月26日至2018年10月16日之前被告向原告支付的1449160元相一致，被告提供的最后一张付款凭证10万元无日期，原告认为被告提供的10万元付款凭证不真实，同时向法庭提交了双方银行交易凭证，证明接受被告10万元的交易日期为2018年11月5日16时28分53秒。原告收到被告支付以上付款的时间均在支付第一笔租金2018年11月20日前，符合补充合同约定支付违约金200万元的时限2018年10月15日范围内，结合原告提供的其法定代表人李某与被告法定代表人周卫明通话录音，能够体现周卫明认可支付的以上款项是违约金，故应认定为被告支付原告的以上1549160元系补充合同约定应付原告的违约金，并非租金。被告辩称2018年7月6日至10月27日共向原告支付租金1549160元，不符合客观事实，应认定为支付原告合同约定的违约金而非租金，故被告认为支付1549160元是租金的答辩理由不成立。因原告请求的该笔违约金是在被告违约后，被告为续履行合同自愿向原告承担的违约金，双方达成的补充合同是原、被告双方的真实意思表示，内容不违背法律禁止性、强制性规定，原告请求的该笔违约金是补充合同约定继续履行合同的前置条件，而不是履行补充合同本身应承担的违约金，且被告已向原告履行了绝大部分，原告依据双方达成的补充合同要求被告支付约定的违约金理由充分，故被告依据民间借贷的法律关系认为原告请求的违约金过高，要求减少或调整的请求没有事实和法律依据，本院不子支持，原告请求被告支付其合同约定的剩余违约金50万元，本院支持450840元。根据原、被告在2018年10月1日签订的《补充合同》“第4.被告如在每个约定的付款期限不能支付租金时，自动生成为年租金500万元整”的约定，因被告不能按合同约定的期限支付原告的到期租金，2018年8月6日至合同解除日期间的租金应按年租金500万元计算。根据2018年10月1日签订的《补充合同》“第5.每次付租金超过约定时间10天不能支付时，甲、乙双方租赁合同自动解除，被告所有工作人员在合同解除之目起5日全部离厂”的约定，原被告签订租赁合同及补充合同应于2018年11月30日自动解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方、合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲截机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合整的应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，因原告未在被告未付第一期到期租金时行使合同解除权，同时被告仍按照租赁合同的约定承租原告的租赁物继续进行经营，不能认定原、被告的租货合同于2018年11月30日自动解除。现因被告未对补充合同约定的应付第三期租金履行付款义务，原告向人民法院提起诉讼，行使合同解除权，要求确认双方在补充合同约定的第三期到期租金付款日十日后(2019年1月16日)解除合同，符合补充合同约定的合同解除权的成就条件和法律规定，本院对原告主张确认双方合同于2019年1月16日解除的请求子以支持。原告要求被告支付从2018年8月6日至合同解除日2019年1月16日租金共计222万元(500万元/365天×162天)符合合同约定，本院予以支持。被告辩称2018年10月27日，原告为其发函已经终止租赁合同，并驱离被告公司的工人，不能要求支付租金至2018年12月26日，但事实上被告接到原告下发的函告后继续与原告协商并一直经营至2019年1月3日全体员工放假，同时任命王佳伊为金昌顺中高纯金属材料有限责任公司驻内蒙古新恒铁合金有限公司总经理继续留守工作，合同处于继续履行状态，故被告主张合同终止时间为2018年10月27日的抗辩理由不能成立，本院不子支持原告请求返还为被告垫付的电费140万元、税费20510.76元符合合同约定，本院予以支持，原告要求被告承担迟廷撤离厂区期间的租金、违约金及维护费用损失，因原被告移交时间和具体造成的损失数额均不能确定，该诉讼请求待双方交接结算明确后由原告另行主张。由于双方仍未最终交接和结算，被告纳原告的100万元合同保证金在结算时另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十ニ条、第六十条、第九十三条、第九十四条第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第百零九条、第一百一十九条、第二百三十五条、第二百七十条之规定判决：一、本院确认原、被告双方订立的《矿热炉租赁合同》和两个《补充合同》于2019年1月16日解除;二、被告支付原告租金2220000元(按年租金5000000元从2018年8月6日计算至2019年1月16日)，补充合同约定的违约金450840元(2000000元-1549160元)，两项共计2670840元;三、被告返还租货原告的2号矿热炉12500KVA主变压器一合、1号矿热炉除尘软启动一套;四、由被告支付原告为其垫付的电费1400000元、税金20510.76元，共计1420510.76元。案件受理费39530元、保全费5000元，由被告金昌顺中高纯金属材料有限责任公司承担以上判决内容在本判决发生法律效力后五日内一次性给付完毕。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明基本一致，本院予以确认。 本院认为，金昌公司及新恒公司对《矿热炉租赁合同》、两个《补充合同》及已支付款项的数额均无异议，争议焦点为上述合同的解除时间及2018年10月1日的《补充合同》中是否存在违约损失过高的情况。（一）关于合同解除时间。金昌公司主张依照新恒公司2018年10月27日下达《通知书》的内容，上述合同于2018年10月31日解除。但从双方交易往来凭证的时间、通话录音的内容、金昌公司未离场并于2019年1月3日通知放假上看，在2018年10月31日及2018年11月30日金昌公司未支付第一期租金时，双方并未实际解除合同，依然在协商合同的履行。即在合同约定的解除合同条件成就时，双方以实际行为阻止了合同的解除。在案证据尚未反映出双方后续协商成果，故一审将2018年10月1日的《补充合同》中约定的最后一期租金付款日（2019年1月6日）的十日后（2019年1月16日）定为合同解除日，并无不当。（二）关于2018年10月1日的《补充合同》中是否存在违约损失过高的问题。该份《补充合同》显示，2018年10月15日前支付的200万元虽在合同中约定名称为“违约金”，但该“违约金”系合同履行支付必要款项，即如金昌公司依照合同约定履行，支付的总金额共为620万元，如未按照约定付款期限付款，支付的总金额共为700万元，实际合同违约损失为80万元（700万元-620万元），不存在过高的情形。一审对该“违约金”的支持并无不妥。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28166元，由上诉人金昌顺中高纯金属材料有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乌 兰 审判员 张丽君 审判员 牛 波 二〇一九年九月十六日 书记员 段雅娟