广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初198号原告：中国农业银行股份有限公司恩平市支行，住所地：恩平市恩城恩新东路4号前座。负责人：曾锦培。委托诉讼代理人：徐丹，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘洁玲，广东金硕律师事务所律师。被告：黄裕锋，男，汉族，住恩平市。被告：侯晓琳，女，汉族，住恩平市。被告：恩平市瑞祥房地产开发有限公司，住所地：恩平市恩城新平北路7-8号二楼，统一社会信用代码：91440785052426660B。法定代表人：冯活灵。委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行（以下简称农行恩平支行）与被告黄裕锋、侯晓琳、恩平市瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行恩平支行的委托诉讼代理人丘洁玲、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人张晓峰到庭参加诉讼，被告侯晓琳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告黄裕锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行恩平支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄裕锋和被告侯晓琳立即共同向原告提前偿还贷款本金459674.40元及至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，按编号为44020120170184723《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止）；2、判令被告黄裕锋和被告侯晓琳共同承担原告为实现债权而支付的律师代理费用27984元；3、判令被告瑞祥公司对上述被告黄裕锋和被告侯晓琳的全部债务承担连带清偿责任；4、判令三被告协助原告办理不动产抵押登记手续，抵押登记手续办妥后或三被告逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以被告黄裕锋和被告侯晓琳提供的抵押物位于恩平市恩城荣誉市民大道1号御景湾11座2202房的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告黄裕锋和被告侯晓琳立即共同向原告提前偿还贷款本金457031.77元及至清偿日止的利息（利息包括正常息、罚息和复利，计算至2019年7月22日为6765.27元，自2019年7月23日起按编号为44020120170184723《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计至贷款还清时为止）。事实和理由：2017年7月25日，原告与被告黄裕锋和被告侯晓琳签订《个人购房担保借款合同》[合同编号：44020120170184723]（简称“借款合同”），借款合同约定：被告黄裕锋被告侯晓琳向原告借款肆拾陆万捌仟元整，用于购买住房，期限30年，等额本息还款；执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整。关于违约责任，借款合同通用条款第11.1条约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；借款合同通用条款第11.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款合同通用条款第11.4条约定：发生“借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺”、“借款人、担保人违反本合同其他约定”、“法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形”等情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；借款合同通用条款第11.8条约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2015年1月13日，原告与被告瑞祥公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》[合同编号：江恩农银合字2015年001号]，双方就“御景湾”商住小区项目进行合作，合同第六条明确约定，被告瑞祥公司自原告发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为购房人的债务提供连带责任保证担保，担保范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权的一切费用。2017年10月1日，原告依约向被告黄裕锋和被告侯晓琳发放了46.8万元贷款本金，到期日为2047年9月30日，执行利率4.41000%，逾期利率6.61500%，等额本息还款。上述借款约定以被告黄裕锋和被告侯晓琳所购恩平市恩城荣誉市民大道1号御景湾11座2202号的房产作为抵押担保，但是被告黄裕锋和被告侯晓琳未能依约办理正式抵押登记手续，且涉案房屋被法院查封，出现严重不利于贷款人实现债权的情形，严重影响原告的资金安全。此外，原告为实现债权委托律师代理诉讼并支付律师代理费用27984元。被告黄裕锋、侯晓琳未到庭、未作答辩，亦未提供证据。被告瑞祥公司辩称，一、瑞祥公司己尽通知义务，被告黄裕锋、侯晓琳怠于履行涉案房屋的交付义务，也不配合瑞祥公司办理涉案房屋的产权证，是导致原告抵押权不能实现、瑞祥公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长的主要原因。涉案房屋在2018年1月份己达到交付房屋的条件，瑞祥公司依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，于2018年1月20日向被告黄裕锋、侯晓琳送达《房屋交付通知书》，告知被告黄裕锋、侯晓琳在2018年1月31日前联系瑞祥公司进行查验房屋及办理交付手续。上述通知书发出后，被告黄裕锋、侯晓琳不予理会，此后瑞祥公司员工多次联系被告黄裕锋、侯晓琳，但均无回应，致使涉案房屋至今未经被告黄裕锋、侯晓琳亲自查验及交付，后续的房屋产权证办理及抵押登记手续也因被告黄裕锋、侯晓琳拒绝配合而一直无法进行。现今被告黄裕锋、侯晓琳因其出现违约情况导致需要提前还款，但涉案房屋处于预告抵押登记状态，抵押权并未依登记而及时设立，阻碍了原告行使抵押权优先受偿。而瑞祥公司也因被告黄裕锋、侯晓琳拒绝配合过户导致无法达成合同设定的免除担保责任条件，使得瑞祥公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长，损害瑞祥公司的权益。二、原告的第四项诉讼请求应予支持。为妥善解决本案纠纷，瑞祥公司认同应先由被告黄裕锋、侯晓琳配合办理房屋产权及抵押登记手续，确保原告行使抵押权优先受偿，以达到维护各方当事人合法权益、加快债权实现的需要。瑞祥公司认为，涉案房屋在具备物权登记条件情况下，被告黄裕锋、侯晓琳是有义务协助瑞祥公司办理房屋产权登记、协助原告办理商品房抵押登记，若被告黄裕锋、侯晓琳未能履行登记义务，无论判决瑞祥公司承担担保责任或者由原告优先受偿，均存在因无法办理产权登记而阻碍各方当事人行使自身权利。为了平衡本案各方当事人的利益，责令被告黄裕锋、侯晓琳配合完成房屋产权登记手续是解决本案的先决条件。若涉案房屋因被告黄裕锋、侯晓琳不予配合产权登记，将导致抵押权客观上无法依登记设立，阻碍了原告正常行使优先受偿权，本质上属于被告黄裕锋、侯晓琳为了自己的利益而不正当地阻止条件成就，所以应认定原告的优先受偿权已成就。结合本案的特定情况，如出现被告黄裕锋、侯晓琳不予配合登记，法院应赋予原告对涉案房屋处置价款的优先受偿权，是有利于原告的债权能尽早实现，保障交易安全和稳定。除本案外，涉案房屋还因被告黄裕锋的其他案件导致被法院预告查封，为平衡各方当事人利益，保障各方债权人的债权尽快实现。必须先行解决房屋的产权登记事宜，在房屋产权确定后，再由抵押权人办理抵押登记、由法院办理查封登记。若因被告黄裕锋、侯晓琳无力偿还上述债务，应对涉案房屋进行折价、拍卖或变卖，原告对所得价款优先受偿后，尚有余款由执行法院分配给两申请执行人，仍有余款应退还给被告黄裕锋、侯晓琳。三、驳回原告的第三项诉讼请求。若法院支持原告的第四项诉讼请求，判令被告黄裕锋、侯晓琳限期履行抵押登记义务，两被告在办妥抵押权登记手续后，瑞祥公司已达成《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条6.3.1(1)所约定的保证责任终止条件，故瑞祥公司不再对被告黄裕锋、侯晓琳上述债务承担连带保证责任，请求法院依法驳回原告的第三项诉讼请求。综上所述，责令被告黄裕锋、侯晓琳配合办理涉案房屋的产权登记及抵押登记手续是解决本案的关键。另外，涉案房屋于开庭当天由执行局公开拍卖，瑞祥公司没有条件再为本案的原告去履行涉案房屋补办抵押登记的义务。经审理查明：2015年1月13日，农行恩平支行（甲方）与瑞祥公司（乙方）签订了一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定就乙方开发的“御景湾”商住小区项目的个人购房贷款业务进行合作，由甲方向合作项目的购房人发放个人住房贷款，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人贷款提供连带责任保证担保；乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁）、律师费等甲方实现债权的一切费用；乙方提供担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2017年7月25日，黄裕锋、侯晓琳作为借款人及抵押人与农行恩平支行（贷款人、抵押权人）签订合同编号为44020120170184723的《个人购房担保借款合同》，约定黄裕锋、侯晓琳向农业银行恩平支行借款468000元用于购买位于恩平市荣誉大道1号御景湾11座2202房的房产，借款期限30年，等额本息还款，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；上述借款由阶段性保证人瑞祥公司提供保证担保，由借款人黄裕锋、侯晓琳以所购的位于恩平市荣誉大道1号御景湾11座2202房提供抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款、借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺、法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形等情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2017年10月1日，农行恩平支行依约向黄裕锋、侯晓琳发放了468000元贷款。黄裕锋、侯晓琳初期能按时偿还借款，但从2019年3月1日开始逾期，从2019年6月21日起黄裕锋、侯晓琳没有再偿还本息。截至2019年7月22日，黄裕锋、侯晓琳拖欠农行恩平支行借款本金457031.77元、利息6765.27元。另查明，涉案位于恩平市荣誉大道1号御景湾11座2202房的房屋于2017年1月11日办理了权利人为黄裕锋、侯晓琳的预售商品房买卖预告登记，于2017年11月14日办理了权利人为农行恩平支行的预售商品房抵押权预告登记，该房屋已于2018年2月14日因（2018）粤0785民初339号案诉讼被查封，查封期限3年，并已进入执行拍卖程序，该房屋至今未办理权利人为黄裕锋、侯晓琳的不动产权证及未办理抵押登记手续。又查明，2018年12月4日，农行恩平支行与广东金硕律师事务所签订《委托代理协议》，约定就农行恩平支行诉黄裕锋、侯晓琳、瑞祥公司金融借款合同纠纷一案，农行恩平支行委托广东金硕律师事务所代理诉讼。农行恩平支行因此支付了律师费27984元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。农行恩平支行与瑞祥公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》以及与黄裕锋、侯晓琳签订的《个人购房担保借款合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效，应受法律保护，合同各方应当严格按照合同约定履行合同的权利与义务。农行恩平支行依约履行了发放贷款的义务，黄裕锋、侯晓琳没有按照约定在还款期限内偿还贷款，自2019年6月21日起，没有再偿还本息，且涉案房屋已于2018年2月14日被查封，黄裕锋、侯晓琳已经构成根本违约，农行恩平支行依据合同约定有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期并提前收回全部贷款本金，黄裕锋、侯晓琳依法应当承担还款付息的违约责任。截至2019年7月22日，黄裕锋、侯晓琳拖欠农行恩平支行借款本金457031.77元、利息6765.27元，黄裕锋、侯晓琳应予以偿还，农行恩平支行请求其后的利息（含正常利息、罚息、复利）按《个人购房担保借款合同》约定计至贷款还清日止，本院予以支持。关于农行恩平支行请求黄裕锋、侯晓琳支付其为实现本案债权而支出的律师费代理费27984元的问题。《个人购房担保借款合同》约定“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”，农行恩平支行提供《委托代理协议》及网上银行电子回单证明该费用系为农行恩平支行实现本案债权而支出的律师费，该律师费的收费标准并不违反法律规定，农行恩平支行请求黄裕锋、侯晓琳共同支付律师费27984元，证据充足，理由充分，本院予以支持。关于瑞祥公司的担保责任问题。《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定“瑞祥公司为农行恩平支行向合作项目（“御景湾”商住小区项目）的购房人发放的个人贷款提供连带责任保证担保；担保范围为购房人与农行恩平支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费（仲裁）、律师费等甲方实现债权的一切费用；保证责任自农行恩平支行向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”，在涉案房屋至今未办理权利人为黄裕锋、侯晓琳的不动产权证和未办妥以农行恩平支行为抵押权人的抵押登记手续的情况下，瑞祥公司应按上述约定承担连带保证责任，农行恩平支行请求瑞祥公司对黄裕锋、侯晓琳的涉案债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。关于农行恩平支行请求黄裕锋、侯晓琳、瑞祥公司协助其办理涉案房屋的抵押登记手续问题。涉案房屋至今未办理权利人为黄裕锋、侯晓琳的不动产权证，且涉案房屋已于2018年2月14日被另案查封并进入了执行拍卖程序，办理抵押登记手续已无现实可能性。此外，在涉案房产未办理抵押登记的情况下，农行恩平支行已依照《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》的约定请求瑞祥公司对黄裕锋、侯晓琳的涉案债务承担连带清偿责任，本院已依法予以支持。为此，农行恩平支行请求黄裕锋、侯晓琳、瑞祥公司协助其办理涉案房屋的抵押登记手续，理据不足，本院不予支持。关于农行恩平支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第—项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中黄裕锋、侯晓琳向农行恩平支行借款购房并约定以涉案房屋作为抵押，但仅办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记，抵押权没有依法有效设立，故农行恩平支行对涉案房屋并不享有抵押权和优先受偿权，农行恩平支行请求对涉案房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告黄裕锋、侯晓琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法审理本案。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄裕锋、侯晓琳应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金457031.77元及利息（利息含正常利息、罚息、复利，截止2019年7月22日为6765.27元；从2019年7月23日起至清偿款项日止利息按《个人购房担保借款合同》约定和中国人民银行的规定计算）给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；二、被告黄裕锋、侯晓琳应在本判决生效之日起十日内支付律师费27984元给原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行；三、被告恩平市瑞祥房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项所确定的黄裕锋、侯晓琳的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8614.87元、保全费2955元，合共11569.87元（已由原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行预交），由被告黄裕锋、侯晓琳、恩平市瑞祥房地产开发有限公司负担（庭审中原告中国农业银行股份有限公司恩平市支行同意由三被告直接向其支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  莫妙丹人民陪审员  陈健川人民陪审员  许保国二〇一九年九月九日法官助理李美欣书记员莫博文