贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初4848号原告：吴秀虹，女，1980年11月6日出生，苗族，住贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴学林，贵州兴黔律师事务所律师。原告：潘伏羲，男，1975年8月15日出生，苗族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：潘江西，男，1977年11月8日出生，苗族，住贵州省黄平县，系潘伏羲弟弟。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F，经营地：贵州省凯里市永乐路2号嘉瑞广场1号楼2401号。法定代表人：宋海平，该公司执行董事。原告吴秀虹、潘伏羲与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称：嘉瑞房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀虹及其委托诉讼代理人吴学林，原告潘伏羲的委托诉讼代理人潘江西，被告嘉瑞房产公司法定代表人宋海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴秀虹、潘伏羲向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》，并在判决生效之日起五日内协助原告办理房产证；2、判决被告支付原告以684508.00元为基数，按照日万分之一计算的逾期办证违约金，至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（其中，自2015年2月31日起至2019年7月3日止的金额为108289.00元）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于凯里市，建筑面积145.64平方米，房屋价款为684508.00元。被告承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告逾期超过30日未能交付办理转移登记的有关文书，自约定日期至实际交付有关文书之日止，按日万分之一支付违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款684508.00元，并于2015年4月底领取房屋钥匙后马上对房屋进行装修，2015年7月1日已入住，但被告至今未完成初始登记，亦未将办理转移登记的有关文书交付原告，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院。原告为证明其诉请成立，提交的证据有：证据一、合同编号2014059《商品房买卖合同》、黔东南州商品房预售合同登记备案表各1份，拟证明原告购房及对所购买房屋进行备案的事实，被告交房时间为2014年10月31日，办证时间为2015年3月1日；证据二、收款收据2张、中国建设银行个人信贷票据1张，拟证明原告向被告支付了全部购房款684,508.00元；证据三、收款收据5张，拟证明原告实际收到房屋的时间为2015年4月30日，原告交纳了三通费、物业费、维修基金；证据四、（2019）黔2601执保432号民事裁定书和收费凭据，拟证明原告的保全费用1,061.00元。被告嘉瑞房产公司辩称：1、答辩人未能为原告办理房产证的原因系不可抗力，答辩人不能预见，按照合同约定，答辩人应当免除逾期办理产权证的责任：（1）因答辩人报送的凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防设计施工方案资料，黔东南州公安消防支队于2013年3月12日向答辩人出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意按照报送的消防设计施工方案进行施工，之后答辩人严格按照该方案施工建设。2014年初，凯里市大十字人防工程对北京西路、韶山南路进行全封闭施工，致使答辩人无法运入建材材料，因而延误工期长达半年。2015年1月，施工单位向黔东南州公安消防支队申请验收。2015年3月28日，黔东南州公安消防支队回复《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予以扩宽的说明》。而在此之前，答辩人未接到任何通知，为此，答辩人也积极与消防支队及政府部门沟通反映，因小区6号楼安全出口处濒临金井河，没有场地对消防登高车操作场地进行加宽，需跨金井河河道另行搭建，工程复杂，施工难度大。沟通无果后，答辩人开始对跨金井河河道搭建消防登高车操作平台的工作进行准备，组织设计，相关手续申请，并于2016年3月26日与施工单位签订施工合同，约定工期120日，工程按期完工。答辩人及时向黔东南州公安消防支队递交验收申请，黔东南州公安消防支队验收通过并于2016年10月8日发放验收合格的审核意见书。因此凯里市大十字人防工程施工导致答辩人工期延误半年，答辩人不能预见，属于不可抗力因素；答辩人严格按照2013年3月12日黔东南州公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》批准的消防设计方案进行施工建设，直到竣工申请验收时才知晓需对该消防设计进行修改，期间答辩人未接到任何通知，答辩人对此不能预见，属于不可抗力因素，答辩人应当免除逾期办证的责任。（2）答辩人收到消防验收合格意见书后，两天内即2016年10月10日向凯里市国土资源和规划管理局递交办理《建设工程竣工规划许可证》所有申报材料，直到2018年6月15日才取得《建设工程竣工规划许可证》。《贵州省城乡规划条例》第三十八条规定，凯里市国土资源和规划管理局时隔一年多才出具《建设工程竣工规划许可证》，证明答辩人的建设工程符合规划许可要求，凯里市国土资源和规划管理局未在法定时限内出具《建设工程竣工规划许可证》，答辩人也未收到任何理由和说明，答辩人对此不存在过错，也不能克服，属于不可抗力因素，答辩人应当免除逾期办理产权证的责任；2、关于原告主张的违约金，应当从2018年9月15日开始计算。按照答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二点约定，答辩人应当在房屋交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因上述不可抗力因素，答辩人直到2018年6月15日方才具备为原告申请办理房产证的条件，答辩人所需支付的违约金应当从2018年9月15日开始计算；3、答辩人在取得《建设工程竣工规划许可证》后，为了业主能尽快办理房产证，已积极开展各项工作，对逾期办证不存在过错。答辩人在取得《建设工程竣工规划许可证》后，于2018年7月1日迅速作出《凯里嘉瑞广场4、5、6、7号楼项目单位工程竣工验收工作计划书》，为竣工验收工作作出具体安排，于2018年7月17日开展质量验收会议，并报送备案机关进行备案登记，于2019年1月17日完成竣工验收备案登记。完成竣工验收备案登记工作后，答辩人已为业主陆续申请办理房产证，答辩人已尽到应尽义务，不存在过错。因不可抗力因素导致逾期办证，且答辩人在办理产权转移登记的工作中没有拖延和不作为的行为，也不存在过错，没有对原告造成任何损失，考虑到本案涉案范围较大，影响较广，以及答辩人目前经济状况困难，原告诉请答辩人按已支付金额的日万分之一的比率支付违约金，该违约金过高，现请求法院降低为按已支付金额的日万分之零点五以下的比率支付违约金。4、原告的诉讼请求已过诉讼时效。被告嘉瑞房产公司为证明其抗辩理由成立，提交的证据有：证据一、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份，拟证明被告信息及主体资格；证据二、黔东南州公消审[2013]第0030号《建设工程消防设计审核意见书》1份，拟证明被告报送的建设工程消防设计已于2013年3月12日由黔东南州公安消防支队审核批准，被告严格按照消防支队的要求进行建设；证据三、黔东南州公安消防支队出具《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予以扩宽的说明》1份，拟证明被告于2015年3月28日才收到通知应对案涉建设工程消防设计进行修改；证据四、案涉建设工程消防车登高操作平台的照片4张以及《施工工程承包协议》1份，拟证明案涉消防车登高操作平台濒临金井河，跨河搭建该平台工程复杂，施工难度大，耗时较长，被告于2016年3月26日与施工单位签订施工合同，约定工期120日；证据五、黔东南州公消验字〔2016〕第0153号《建设工程消防验收意见书》1份，拟证明黔东南州公安消防支队对案涉建设工程验收通过并于2016年10月8日发放验收合格的审核意见书；证据六、嘉瑞房产公司【凯里嘉瑞广场4-7号楼】工程竣工验收项目申报材料转交清单以及竣字第183225号《贵州省建设工程竣工规划许可证》各1份，拟证明被告于2016年10月10日向凯里市国土资源和规划管理局递交申报材料，于2018年6月15日取得《贵州省建设工程竣工规划许可证》（庭审中，要求被告庭审后提交该证据原件核对，其未按要求提交）。证据七、《凯里嘉瑞广场4、5、6、7号楼项目单位工程竣工验收工作计划书》、《凯里嘉瑞广场4、5、6、7号楼工程单位工程质量验收会议纪要》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》各1份，拟证明被告在取得《建设工程竣工规划许可证》后，积极开展各项工作。经审理查明，被告嘉瑞房产公司成立于2008年1月18日，系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为：房地产开发、销售、装饰装潢材料。二原告为购买被告开发的位于凯里市商品房，于2014年11月13日，以被告嘉瑞房产公司为出卖人、原告吴秀虹、潘伏羲为买受人签订合同编号为2014059的《商品房买卖合同》约定：“……第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：……2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）684508元，（大写）陆拾捌万肆仟伍佰零捌元整。……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……第二十二条房屋登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年2月31日前（庭审中，原、被告均认可该时间为笔误，应为2015年3月1日），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。……”原告吴秀虹、潘伏羲在合同上签字捺印，被告嘉瑞房产公司在合同上盖有该公司公章及法定代表人签章。合同签订后，原告依约支付购房款684508.00元，被告也于2015年4月30日将涉案商品房交由原告管理使用。因被告未能提供办理商品房所有权转移登记文书，原告在多次催促未果的情况下于2019年7月12日向本院提起诉讼。至本案开庭审理时，被告仍然未办理案涉商品房的初始登记。庭审中，因原、被告均不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明，原告于2019年7月10日向本院申请诉前财产保全，请求查封被告位于凯里市停车位一个，并交纳了保全费用1061.00元，本院于2019年7月12日作出（2019）黔2601执保432号民事裁定书，裁定查封被告名下位于凯里市车位，查封期限三年。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采纳的原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方当事人在涉案商品房买卖合同第二十二条的约定，被告作为出卖人应当在2015年3月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书提供给买受人，即本案原告。由于被告未能在约定期限内向原告提供办理商品房所有权转移登记的有关文书，导致原告不能在预定的时间内对房屋享有物权以及行使处分权，故被告应当承担违约责任，即应当向二原告交付办理商品房所有权转移登记的有关文书，并支付违约金。对于被告嘉瑞房产公司的辩解意见，本院作如下评析：第一、消防工程整改是否属于不可抗力的法定情形：《建设工程消防设计的审核意见》系黔东南州公安消防支队于2013年3月12日下发，此时原、被告尚未签订购房合同，被告未及时履行该审核意见内容，而原、被告签订合同发生于2014年11月13日，此时，被告已经明确知晓该整改行为可能影响办证时间，但其却未告知原告；被告收到消防部门下发《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予扩宽的说明》的文件后，既没有及时解决消防车登高操作场地，也未履行通知原告的义务。故其该项抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳；第二、凯里市大十字人防工程施工是否属于不可抗力的法定情形：据被告抗辩称该人防工程发生于2014年初，对被告工程的影响也在6个月结束，而本案原告系于2014年11月13日签订购房合同，此时该人防工程的影响已经结束，被告已明知办理初始登记、转移登记可能受到影响，但其在签订合同时却未告知原告，故其该项抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳；第三、被告取得《建设工程竣工规划许可证》的时间是否属于不可抗力：根据双方所签购房合同约定，被告应在2014年10月31日前交房，并应同时提交该商品房的建筑工程竣工合格证明文件，即被告在2014年10月31日前就应当完成竣工、验收合格的相关申报、审批工作，并取得相关证明文件，方能进行房屋交付，但原、被告系于2014年11月13日签订购房合同，已经超过了合同中约定的交房时间，即在签订合同时，被告就应当取得竣工合格的证明文件，并在交房时提交给原告，但被告签订合同及交付房屋时，均未提交该材料，且如被告所述，系因消防工程整改、大十字人防工程影响所致，如前所述，被告在与原告签订购房合同时，就已经明知其不能在合同约定的时间完成初始登记和转移登记，但其却未告知原告，则其该项抗辩理由亦不能成立，本院依法不予采纳；第四、原告主张的违约金是否过高：被告未履行合同约定交付办理房屋转移登记相关文书的义务，导致原告未能取得房屋权属证书，对购买房屋仍没有法律上的所有权，也就不能对房屋行使法律上的处分权利。物权的变动的效力是以登记为其要件，登记的迟延会影响买受人权利的实现。为了保证买受人权利早日实现，法律上才有必要将办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。被告未能履行合同约定交付办理房屋转移登记相关文书的义务，承担违约责任，不仅符合合同约定，也符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金不仅具有补偿性，也体现有限度地惩罚性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，虽本案双方在合同中对违约金有约定，但被告认为违约金数额过高请求调整，则应当依法以买受人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等进行审理。被告并未提供证据证明约定违约金过高，本院对被告未履行合同约定交付办理房屋转移登记有关文书的义务，影响原告取得房屋权属证书权利实现的损失数额也难以确定。因此，本案情形符合上述司法解释“损失数额难以确定的”情形。故对损失的计算应按上述司法解释条款规定，参照“金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定标准计算约定的违约金是否超过逾期借款利息标准。而双方约定的30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一违约金的标准，并没有超出上述司法解释规定的计算标准，故被告的该项抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳；第五、本案是否超过诉讼时效问题：原告向本院提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一八十八条所规定的三年计算。依据双方的合同约定被告应当于2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记并交付给被告，在被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2015年3月2日开始起算。虽然被告向本院提起诉讼时已经超过三年，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分本院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2019年7月12日，故本院对原告诉请的2016年7月13日之前的逾期办证违约金不予支持，即起算时间为2016年7月13日，如前所述，并计算至交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止，即由被告向二原告支付以二原告所支付的购房款684,508.00元为基数，按日万分之一自2016年7月13日起计算至被告交付交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其中自2016年7月13日起至2019年7月12日止的违约金为75,022.08元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在判决生效后十五日内向原告吴秀虹、潘伏羲交付办理商品房转移登记的有关文书；二、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在判决生效后十五日内向原告吴秀虹、潘伏羲支付自2016年7月13日起至2019年7月12日止的违约金75,022.08元及以684,508.00元为基数，按日万分之一标准，计算自2019年7月13日起至被告实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止的违约金；三、驳回原告吴秀虹、潘伏羲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,233.00元，保全费用1,061.00元，由原告吴秀虹、潘伏羲负担719.00元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担1,575.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。审判员 田 蓉二〇一九年九月二十六日书记员 贺星星