山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终3296号上诉人（一审被告）：杨建海，男，1957年9月14日出生，汉族，居民，住蓬莱市。被上诉人（一审原告）：蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会，住所地蓬莱市钟楼北路。法定代表人：辛茂顺，任主任。委托诉讼代理人：李军成，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。一审被告：赵本梅，女，1957年4月27日出生，汉族，居民，住蓬莱市。上诉人杨建海因与被上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会、一审被告赵本梅租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人杨建海、被上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的委托诉讼代理人李军成、一审被告赵本梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨建海的上诉请求：一、请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在提出解除与上诉人杨建海之间的不定期租赁合同前应在合理期限前告知上诉人。2017年6月20日，被上诉人作为原告起诉上诉人杨建海及一审被告赵本梅，2018年5月26日，蓬莱市人民法院作出的（2017）鲁0684民初2329号民事裁定书也认为被上诉人作为原告主体不适格，依法驳回了其诉讼请求，上述事实均可充分证实蓬莱市凤凰置业有限公司与蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会是完全不同的主体资格，而在此案中一审法院却将此两个完全不同的主体视为同一主体，对上诉人及一审被告履行通知、告知义务，上诉人及一审被告不认可。2、上诉人与被上诉人之间的诉争租赁物既然是用于商业开发，被上诉人就应与上诉人和一审被告商谈上诉人作为承租人在租赁期内对租赁物进行改善或增设部分的合理补偿事宜。1997年8月15日双方租赁合同中第3条约定“乙方如需对方无进行装修改造，需征得甲方同意，其费用由乙方自负。合同期满，装修设施若保持完好可无偿归甲方所有，否则必须将房屋修复原貌”，此条款中“合同期满装修设施若保持完好可无偿归甲方所有”并不是双方约定合同期满上诉人在租赁期内对租赁物进行改善或增设部分必须无偿归被上诉人所有。上述条款使上诉人的合法权益受到损害，这样的合同约定显失公平，违背国家相关立法原则，上诉人作为租赁物的承租方，在租赁期内对租赁物进行改善和增设的设施，对此部分应作为征迁内容进行法定程序评估，并与权益方商讨合理补偿事宜，一审判决被上诉人无需对增建的设施向上诉人进行赔偿实属不公。一审法院要求上诉人腾空租赁物的同时剥夺了上诉人对权益受损部分的主张，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审被告赵本梅辩称，对上诉人的上诉理由没有异议。一审原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会向一审法院的起诉请求：1、依法判令被告将占用原告的位于原蓬莱市凤凰市场内东侧大棚（1-2）清空交付给原告；2、被告向原告支付逾期履行（拆除自建建筑物）违约金人民币5000元；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院确认事实如下：1、二被告否认收到原告2012年3月1日的通知，原告没有证据证明将2012年3月1日的通知送达给二被告，原告的主张不予支持。2、被告赵本梅没有证据证明2012年3月15日的房屋租赁补充协议书是自己在受胁迫的情况下签名，其主张不予支持。3、原告称将2016年4月22日的通知送达给被告赵本梅，赵本梅认可该事实，被告杨建海否认收到该通知，原告没有证据证明将通知送达给被告杨建海，故认定原告将2016年4月22日的通知只送达给被告赵本梅。4、二被告没有证据证明原告原法定代表人王福成同意在承租的场地增扩建、租赁期满后继续承租租赁物，被告的主张不予支持。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：二被告原系夫妻关系，2011年6月27日在蓬莱市民政局协议离婚。1997年8月15日原告作为甲方，被告杨建海作为乙方签订房屋租赁合同，租赁物为凤凰市场入口南350平方米大棚，租期为1年，1998年8月14日租赁期满，年租金为16000元。合同第三条约定“乙方如需对房屋进行装修改造，需征得甲方同意，其费用由乙方自负。合同期满，装修设施若保持完好可无偿归甲方所有，否则必须将房屋修复原貌”。合同签订后被告杨建海缴纳租金7000元，其余的租金9000元未缴纳，并在未经原告同意的情况下对租赁物进行增扩建，租赁期满后被告杨建海继续占有使用租赁物。2012年3月15日原告作为甲方，被告赵本梅作为乙方针对1997年8月15日租赁合同的租赁物签订房屋租赁合同，租期1年，至2013年3月15日租赁期满，年租金为200元，被告赵本梅缴纳押金1000元。同日原告与被告赵本梅签订补充协议书，约定在政府或社区统一规划拆迁时乙方需无条件自行拆除自建的建筑物、构筑物及附属设施，甲方无须承担赔偿责任，乙方不自行拆除，甲方对外张贴拆迁公告之日起30日内，乙方仍不履行，甲方可雇佣人员拆除，乙方需支付给甲方违约金5000元。租赁合同签订后被告赵本梅未对租赁物进行增扩建。2016年4月22日原告给被告赵本梅发出通知，限其于2016年4月29日前腾空租赁物，交付给拆迁公司。2017年蓬莱市凤凰置业有限公司作为原告起诉二被告，诉讼请求与本案相同，后因原告主体错误，法院裁定驳回原告蓬莱市凤凰置业有限公司的起诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1997年8月15日原告与被告杨建海签订的租赁合同名为房屋租赁合同，实际上租赁物为原凤凰市场大棚内的场地，并非房屋，故原告与被告杨建海之间并非房屋租赁关系，而是租赁合同关系。该合同是原告与被告杨建海的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。1998年8月14日原告与被告杨建海之间的租赁期间届满，被告杨建海继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。尽管原告没有证据证明其在合理期限之前通知被告杨建海解除合同，但2017年蓬莱市凤凰置业有限公司作为原告起诉二被告，提出判令被告将占用原告的位于原蓬莱市凤凰市场内东侧大棚（1-2）清空交付给原告的诉讼请求，视为原告已经履行了通知义务。原告与被告杨建海之间的原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，2012年3月15日原告与被告赵本梅针对1997年8月15日租赁合同的租赁物签订的房屋租赁合同及补充协议书自然无效，补充协议书中5000元违约金的约定亦无效。被告杨建海未经原告同意，在租赁期内对租赁物进行增扩建，且合同第三条约定“乙方如需对房屋进行装修改造，需征得甲方同意，其费用由乙方自负。合同期满，装修设施若保持完好可无偿归甲方所有，否则必须将房屋修复原貌”，故被告杨建海增扩建的设施原告无需进行赔偿。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定部分，予以支持。被告答辩理由不当部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院于2018年11月12日判决：一、解除原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会与被告杨建海之间的关于原蓬莱市的不定期租赁合同；限被告杨建海于判决生效后15日内将承租原告的位于原蓬莱市清空交付给原告。二、驳回原告原告蓬莱市登州街道凤凰社区居民委员会的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告杨建海负担。二审中，被上诉人提交了涉案大棚的照片打印件、蓬莱市凤凰社区城中村改造项目合作开发框架协议书、备忘录，以证实诉争大棚的现状及该土地已经进行商业开发，上诉人拒绝腾迁的行为严重影响了施工建设。经质证，上诉人对上述证据没有异议，一审被告对上述证据没有异议，称照片中所缺的墙和门是被上诉人私自拆走了。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，1997年8月15日上诉人与被上诉人签订了租赁合同，约定将原凤凰市场大棚内的场地租赁给上诉人，在租赁期限届满后上诉人与一审被告继续使用租赁物，而被上诉人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，被上诉人于一审中主张其在合理期限之前就已通知上诉人解除合同，虽不能提供证据证实，但2017年蓬莱市凤凰置业有限公司作为原告将上诉人与一审被告诉至法院，要求上诉人将占用大棚清空交付给被上诉人，应视为被上诉人已履行通知义务，故一审法院判决上诉人与被上诉人的租赁合同解除并无不当，上诉人应将其所占用的大棚清空交付被上诉人。对于上诉人杨建海与一审被告赵本梅对涉案租赁场地进行改善和增设的部分，上诉人要求被上诉人进行补偿，对此本院认为，上诉人与被上诉人并未就上诉人改善增设部分的补偿问题在合同中进行约定，现上诉人对其上述主张不能提供事实及法律依据，且上诉人在本案一审中并未提出反诉要求被上诉人对其增设部分给予补偿，故对此本案不予审理，上诉人可另案提供证据主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人杨建海负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  刘 腾审判员  付景波二〇一九年九月二十九日书记员  李茜茜