广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7861号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高婉晴，女，汉族，住吉林省。委托诉讼代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人高婉晴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向高婉晴支付逾期交楼违约金3565.24元（713048元×日万分之五×10天），自2018年1月18日起计至2018年1月27日止）；2.一、二审诉讼费用由高婉晴承担。事实与理由：高婉晴已于2018年1月27日收楼，雄盛王府公司已向其付清2017年7月1日至2018年1月17日期间的全部逾期交楼违约金，按照《逾期交楼处理协议书》的约定，雄盛王府公司只应支付逾期交楼违约金至高婉晴收楼之日，即计至2018年1月27日止。双方签订的《逾期交楼处理协议书》已明确约定，双方同意按商品房买卖合同约定，雄盛王府公司自2017年7月1日起向高婉晴支付按全部房价款的日万分之五计算的违约金计至实际交付日止，就商品房逾期交楼问题按本协议履行，双方不再就此相互追究。该协议合法有效，应得到严格履行。因此，雄盛王府公司只需向高婉晴支付2018年1月18日至2018年1月27日期间的逾期交楼违约金3565.24元，对高婉晴的其他诉讼请求应予驳回。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。高婉晴辩称，雄盛王府公司通知于2018年1月17日收楼时，高婉晴并不知道涉案房屋当时不符合收楼条件。因一审法院已认定涉案房屋于2018年4月9日才符合收楼条件，该日才是涉案房屋的实际收楼日。高婉晴向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司按全部房价款日万分之五的标准向高婉晴支付自2017年7月1日起至2018年4月28日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年4月9日为61435.29元（计算方式：713048元×0.0005×283天-已收取的违约金39461元）；2.雄盛王府公司按全部房价款日万分之五的标准向高婉晴支付自2018年7月26日起至2018年12月11日止的逾期办证违约金49556.84元（计算方式：713048元×0.0005×139天）；3.由雄盛王府公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月13日，高婉晴为购买禅城区季华四路**号*座****室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为63.83平方米，商品房价款为713048元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.91%，金额363048元。除首期款外，剩余房款金额350000元，应于2016年11月28日前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及契税、专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第二十条房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式出示：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。其中第十一点第2项约定：如买受人自行办证的，则出卖人在该商品房交付日起360日内办理完初始登记即视为履行了办证义务。买受人应按出卖人通知的时间及地点领取办证的相关资料，买受人延误的，逾期办证的责任由买受人自行承担。第3项将出卖人逾期办证的责任约定为：买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。该《补充协议书》第十六点第6项约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。高婉晴于2018年1月26日向雄盛王府公司出具《收据》三张，确认收取涉案房屋2017年7月1日起至2018年1月17日违约金39461元（已扣应付开发商逾期付款违约金32200元）。该三份《收据》落款处收款人由高某阳代签。庭审中，高婉晴确认其与高某阳系父女关系。根据雄盛王府公司提交的付款明细单，雄盛王府公司分两笔向高婉晴账号为621*************233的账户转账31974元、7487元，合计39461元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向高婉晴在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月22日签收。另，雄盛王府公司确认涉案物业由雄盛王府公司委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月27日。高婉晴的父亲高某阳于2018年1月27日代高婉晴签署《收楼确认书》。雄盛王府公司于2018年11月27日向高婉晴在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄《办理不动产权证书通知》及办证流程、温馨提示,该邮件于2018年11月30日签收。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区*********出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，涉案房屋建筑面积63.93㎡，套内建筑面积45.62㎡。涉案房屋于2018年12月11日取得《不动产权证书》，产权人为高婉晴单独所有。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于逾期交楼违约金。本案中，双方对逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准并无争议，根据高婉晴、雄盛王府公司的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金截止时间如何确定。对此，一审法院分析如下：首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告。其次，本案中，高婉晴虽已于2018年1月27日办理收楼手续，但此时涉案房屋尚未取得竣工测绘报告，雄盛王府公司并未举证证明高婉晴签署《收楼确认书》时明知涉案房屋尚未取得竣工测绘报告，故该收楼行为不能作为涉案房屋逾期交楼违约金的计算截止日期，本案中，涉案房屋于2018年4月9日取得房屋测绘报告，涉案房屋于该日符合交楼条件，应认定涉案房屋的交付日期为2018年4月9日。此外，高婉晴抗辩《收据》并非其本人出具，因高婉晴确认《收据》的出具人员高某阳与高婉晴系父女关系，且本案中高婉晴确认的《收楼确认书》亦为高某阳代签，足以认定高婉晴委托其父亲高某阳代为办理收楼的相关事宜。《收据》中已经明确载明“已扣应付开发商逾期付款违约金32200元（分两次扣减，32087元+113元”，系双方真实意思表示，且雄盛王府公司已经按照《收据》中载明的金额履行完毕，高婉晴以不存在逾期付款故要求雄盛王府公司重新支付该笔款项的行为，属于反言行为，有违诚实信用，一审法院对其主张不予采纳。又因高婉晴出具的《收据》已经确认雄盛王府公司支付逾期交楼的违约金至2018年1月17日。故逾期交楼违约金的起算日期应为2018年1月18日。经核算，自2018年1月18日至2018年4月9日，雄盛王府公司应向高婉晴支付逾期交房违约金为29234.97元（713048元×万分之五×82天）。高婉晴主张超出部分，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定，高婉晴取得涉案房屋不动产权证书的时间应为涉案房屋交付之日起360日内。如前文所述，涉案房屋的交付之日为2018年4月9日，高婉晴已于2018年12月11日取得涉案房屋的不动产权证书，显然没有超出合同约定的办证期限。高婉晴主张《商品房买卖合同（预售）》第二十条所约定的涉案房屋交付之日应为合同第十一条约定的交付日期2017年6月30日，没有事实和法律依据，一审法院对其主张不予采纳。本案不存在逾期办证的行为，高婉晴主张雄盛王府公司支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向高婉晴支付佛山市禅城区**************2018年1月18日至2018年4月9日期间的逾期交楼违约金29234.97元；二、驳回高婉晴的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1260元，由高婉晴负担96*元，雄盛王府公司负担300元。本院二审期间，上诉人雄盛王府公司提供了一份《逾期交楼处理协议书》，拟证明双方约定逾期交楼违约金按房价的日万分之五计算至实际交付之日止，双方按此协议履行，不再相互追究责任。被上诉人高婉晴没有提供新的证据。对于上述证据的真实性，高婉晴表示没有异议，但认为雄盛王府公司在一审中没有提供该证据，不属于二审的新证据，法院不应予以采纳。经审查，上述证据是双方当事人在2018年1月27日签订，发生于本案一审起诉之前，雄盛王府公司没有正当理由解释为何在一审没有提供，其二审举证属于逾期提供的证据，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款关于“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款”之规定，因该证据与本案争议的逾期交楼违约金相关，本院依法予以采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，雄盛王府公司与高婉晴于2018年1月27日签订《逾期交楼处理协议书》，主要约定如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，雄盛王府公司自2017年7月1日起按日计算向高婉晴支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议书签订之日起每逾期90日支付一次违约金给高婉晴，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。本院认为，本案二审争议的焦点是逾期交楼违约金应计算至何时。根据双方签订的商品房买卖合同约定，雄盛王府公司应于2017年6月30日前向高婉晴交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的涉案商品房。但雄盛王府公司未能在约定期间内交付涉案商品房，双方经协商，并2018年1月27日签订《逾期交楼处理协议书》，约定逾期交楼违约金按全部房价款的日万分之五计算至实际交付日止。该协议是双方当事人在知悉涉案商品房未能如期交付的情况下签订，是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方应按协议履行。经审查，签订协议后，高婉晴于当日签署了《收楼确认书》，并接收涉案商品房，故按照上述协议约定，逾期交楼违约金应计算至2018年1月27日。雄盛王府公司签订上述协议后已向高婉晴支付了自2017年7月1日至2018年1月17日期间的违约金39461元。因此，雄盛王府公司尚欠高婉晴2018年1月18日至2018年1月27日期间的逾期交楼违约金，经计算为3565.24元（713048元×5/10000×10天）。由于商品房买卖合同中关于“逾期交付”的约定是指“出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人”的情形，按文义理解，买受人已经实际接收了商品房，则不再属于出卖人“逾期交付”之范畴，此其一；其二，《逾期交楼处理协议书》中约定的“实际交付之日”，经联系上下文以及考量双方签订协议的目的，该约定指向应是交付之事实，并非是指商品房符合交付条件之日。因此，高婉晴主张逾期交楼违约金应计算至涉案商品房符合约定交付条件之日即2018年4月9日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，雄盛王府公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。本案因当事人二审提供新证据而改判，同时考虑雄盛王府公司一审逾期提供证据，本院确定二审案件受理费应其负担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6543号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6543号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司应于在本判决发生法律效力之日起五日内向高婉晴支付逾期交楼违约金3565.24元；三、驳回高婉晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1260元，由高婉晴负担1210元，佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担50元；二审案件受理费441.74元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十五日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫