广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16072号原告：邬斌，男，1987年12月1日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县，原告：邬凤，女，1989年10月30日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县，两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告邬斌、邬凤与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期办证违约金6429.1元（以购房款514329元为基数，按年利率6%的标准，从2017年11月24日起计至2018年2月6日止，共75天）；2.判令被告向两原告支付逾期交房违约金24996.3元（以购房款514329元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月1日起计至2017年9月30日止，共486天）。事实与理由:2013年9月30日，两原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1201房的商品房一套，该房总价为514329元。合同约定被告应当在2014年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付两原告使用。被告于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时才具备合同约定和法定的交付条件，应以2017年9月30日视为交付时间。被告逾期交房应承担相应的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年2月6日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告辩称，1.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2014年12月31日后720个工作日即2017年11月23日，违约金应自2017年11月24日起算。因被告已于2018年1月30日履行备案义务，违约责任截止时间应计至2018年1月30日。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。两原告主张的利率标准缺乏理据。2.关于逾期交房违约金。根据合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付两原告使用。后经两原告于2014年5月13日向被告提出提前收楼申请，明确两原告“已经查验符合收楼条件……本人保证日后不追究任何责任”等，两原告也已于2014年6月10日收楼，即证明两原告已经知道涉案物业不具备交付条件而进行接收，双方已经履行商品房交付义务，被告不存在逾期交房的违约情形。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”的规定，应当驳回两原告的该项请求。退一步而言，两原告于2014年6月10日实际收楼，其再主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。经审理查明：2013年9月30日，两原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定两原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1201房的预售商品房，购房总价514329元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年5月13日，两原告向被告出具提前收楼承诺书，载明“本人确认该商品房本人已验收并同意接收。……”。同日，两原告向被告提交的提前收楼申请书中载明“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任……”。2014年6月10日，两原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月30日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2018年2月6日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园13幢1201房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系两原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同就房屋的最后交付期限、产权登记的期限进行了明确约定，二者的时间约定又存在一定关联，故应当将涉案合同双方所共同预期的最后交楼日期作为出卖人是否如约履行持证备案义务的起算点，故，逾期办证违约金的起算时间应当从2015年1月1日起计算720个工作日，即被告应当在2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称其于2018年1月30日履行了备案义务，并提供不动产登记受理通知书予以证明，本院对此予以采信。被告于2018年1月30日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为，双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限，结合本案被告的违约情况、原告的损失情况，对原告主张违约金调整为按年利率6%的标准计算，本院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张为不动产权证书办出之日，不符合合同约定，应为被告履行备案义务之日，即2018年1月30日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金5665元（计算方式：以514329元为基数，按年利率6%计算，从2017年11月24日起计至2018年1月30日止，共67天）。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为两原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。被告提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张两原告已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，两原告只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在两原告办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故被告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。因此，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向两原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，两原告于2019年6月17日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则两原告的上述债权中，2016年6月18日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，两原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，即计算期间为2016年6月18日至2017年9月30日，两原告已付房价款为514329元，故被告应付违约金金额为24122元（514329元×0.0001×469天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邬斌、邬凤支付逾期办证违约金5665元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邬斌、邬凤支付逾期交房违约金24122元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，减半收取为293元（该款两原告已预付），由原告邬斌、邬凤负担15元，被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担278元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年九月二十日书记员 黎宗明王静