天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初5201号原告：天津通信广播集团有限公司，住所地天津市河北区新大路185号。法定代表人：李琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨斌，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高升，天津四方君汇律师事务所律师。被告：杨蕴泰，男，1962年11月3日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：王莹，天津宝砚律师事务所律师。原告天津通信广播集团有限公司（以下简称：通广集团）与被告杨蕴泰返还原物纠纷一案，本院于2018年11月30日以房屋租赁合同纠纷的案由立案受理后，于2019年2月14日作出（2018）津0105民初9351号民事判决。杨蕴泰不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）津01民终2126号民事裁定，撤销本院（2018）津0105民初9351号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年7月10日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通广集团的委托诉讼代理人杨斌，被告杨蕴泰及其委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通广集团向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告的租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾退并向原告交还坐落天津市河北区小二楼房屋（190平方米）；3.请求判令被告支付2016年10月1日至2018年11月30日的租金76960元；4.请求判令被告自2018年12月1日起以月租金2960元为标准支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2002年承租使用原告所有的房屋用于经营，双方签有租赁合同，合同约定租赁房屋坐落天津市河北区，承租面积为370平方米，每月租金2960元，约定租赁期限为二年。原合同到期后，双方续签，直至2007年最后一份租赁合同到期后，双方未再续签，但被告仍然占有使用原告房屋不予交还，且未向原告支付此期间的租金。原告于2018年11月20日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告双方于2018年11月30日解除租赁关系，要求其补交相应租金，并交还房屋，但被告接到通知后未交租金，也拒绝交还承租房屋。原告为维护自身合法权益诉至贵院，望判如所请。被告杨蕴泰辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告之间不存在租赁关系，诉争房屋系历史遗留问题。被告原系原告单位职工，1997年由于原告单位与韩资企业合并导致包括被告在内的大批职工被买断失业，被告失业后于1998年开始带领部分同样失业的职工以天津市北峰电力服务中心工程处的名义经营电力工程。初期被告租赁原告坐落河北区东五经路的一间底商，后自2000年开始租赁诉争房屋。2002年因被告经营困难，加之被告安置了原告单位的失业工人，这些工人中有很大一部分是因失业而上访闹事的主要人员，缓解了原告上访压力，厂领导认为被告有功，决定将被告租赁的诉争房屋直接给被告，当时也把办理房屋过户的相关手续给了被告，后因房屋没有独立产权证导致未能办理过户手续，但房屋一直由被告管理、使用、修缮等。由于原、被告之间并不存在租赁合同关系，故原告基于租赁合同主张的租金和腾房事由均不成立。现在诉争房屋面临拆迁，被告也愿意配合拆迁，但是根据天津市国有土地房屋与征收补偿新规第三十条的规定，实施房屋征收应当先补偿后拆迁，目前尚未谈及安置问题，被告的腾房条件不成就，即使腾房也不是基于租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1985年10月17日，中华人民共和国电子工业部出具（85）电企字1467号文件，将七一二厂改建公司定名为天津通信广播公司。2000年7月3日，天津市经济委员会出具津经企[2000]21号文件，同意将天津通信广播公司组建为企业集团。2000年7月11日，天津市对外经济贸易委员会出具津经贸贸发[2000]81号文件，同意天津通信广播公司更名为天津通信广播集团有限公司，即原告现在的企业名称。被告原系原告单位职工，1998年11月10日，原告向被告发放了《离岗挂编证》。坐落河北区东五、六经路用地面积26340.64平方米的土地，系登记在原告（原国营第七一二厂）名下使用的国有土地。1990年3月22日，原国营第七一二厂取得了《建筑工程施工执照》，以工程项目“多种经营部”为名在××路院内建设砖混二层小楼一幢，建筑面积190平方米。该二层楼建成后，未到房管部门办理房屋所有权登记手续。庭审中，原、被告共同确认被告自2000年起一直占用诉争房屋至今，并在诉争楼房前后的厂院范围内自建部分建筑物。被告称自2002年起因被告安置下岗工人有功，原告将诉争房屋分配给被告永久无偿使用，并曾意图将房屋过户至被告名下，后因故未能办理成功，但被告并未就此提交证据加以证实，且原告对被告的该项主张亦当庭表示不予认可。原告称双方系房屋租赁关系，并向本院提交了三份原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方）的电子版《租赁合同》打印件，合同载明甲方将河北区东五经路集才里××号房屋（包含诉争楼房在内）出租给乙方用于经营，面积为370平方米，租期分别为自2004年4月1日至2006年3月31日，自2006年4月1日至2007年3月31日，自2007年4月1日至2008年3月31日，约定租金每月2960元，但上述三份合同均没有原、被告的签字、盖章。2018年11月20日，原告通过EMS邮政特快专递向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告于2018年11月30日解除双方租赁关系并向原告腾交房屋，尽快补交拖欠租金及至实际交还房屋之日止的房屋使用费。2018年11月23日，被告对原告邮寄的《解除合同通知书》作出了书面回复，载明原告在通知书中所述均不是事实。庭审中，原告自认其没有证据证明在2018年11月20日发出《解除合同通知书》前曾向被告索要过诉争房屋的租金。另外，原告在庭审中表示如本院认定双方不存在房屋租赁关系，其作为房屋权利人和土地使用权人，仍要求被告腾房。经本院现场勘查，现在诉争房屋中一部分由案外人居住使用。经本院当庭释明，原告表示本案中不要求追加使用诉争房屋的案外人为本案当事人，并自愿承担可能由此产生的风险。本院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。原告在其合法使用的国有土地上向房管部门申领建设工程施工执照，按图施工建造诉争房屋，虽然没有办理房屋所有权登记手续，但原告应对其合法建造的建筑物享有物权。由于原告并未提供充足的证据证明原、被告之间系房屋租赁关系，且其在2018年11月20日前从未向被告催要租金的行为不符合常理，故对于原、被告之间系房屋租赁关系一节本院不予认可，对于原告要求解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告对诉争房屋享有物权，且其在庭审中明确表示即使无法认定原、被告系房屋租赁关系，也要求依照物权向被告主张腾房，结合原告于2018年11月20日向被告发出腾退房屋通知和被告未能举证证明原告曾承诺被告有权永久无偿使用诉争房屋的情况来看，被告占用诉争房屋已无合法依据，故对于原告要求被告腾交坐落河北区新大路××路院内（小二楼）房屋（面积190平方米）的诉讼请求，本院予以支持。就原告主张的房屋租金及使用费一节，由于原告未能举证证明原、被告曾约定被告使用诉争房屋系有偿使用，且其向被告发出书面腾退通知中要求被告腾房的时间为2018年11月30日，故被告应自2018年12月1日起向原告支付占用房屋的使用费至实际腾房之日止，原告主张的使用费标准2960元/月远低于市场同期租金价格，故本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，被告杨蕴泰将坐落河北区新大路××路院内（小二楼）房屋（面积190平方米）腾交原告天津通信广播集团有限公司；二、本判决生效后，被告杨蕴泰按每月2960元的标准向原告天津通信广播集团有限公司支付自2018年12月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋使用费；三、驳回原告天津通信广播集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1724元，由原告天津通信广播集团有限公司负担1644元，由被告杨蕴泰负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  李 倩人民陪审员  李桂林二〇一九年九月十七日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。