四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初1956号 原告：赵秋菊，女，汉族，1985年10月20日出生，住南充市高坪区。 原告：伍绍君，男，汉族，1985年10月13日出生，住四川省资中县。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司，住所地南充市高坪区江东中路七段335号香颂湾一区一幢1层。 法定代表人：邱永生，总经理。 委托诉讼代理人：张海清，男，汉族，1941年7月25日出生，住南充市顺庆区，系公司员工。 原告赵秋菊、伍绍君与被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司(以下简称杰烽房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵秋菊、伍绍君的委托诉讼代理人陈森洪，被告杰烽房地产公司的法定代表人邱永生及委托诉讼代理人张海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于南充市高坪区的权属转移登记；2、判令被告向原告支付2015年12月31日起至2016年3月31日期间的逾期办理房屋初始登记违约金1581.91元；3、判令被告向原告支付2016年4月1日起至2019年4月30日期间的逾期办理房屋权属转移登记违约金39547.80元及2019年5月1日起至实际办证之日止，以已付购房款351536元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属转移登记的违约金；4、判令被告向原告返还收取的代办房屋权属证契税费3423.36元及利息（庭审中自愿放弃利息请求）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年2月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区，房屋总价款321536元。被告应在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的违约未能取得初始登记权属证明，被告应按每日万分之0.5支付违约金。原告一次性或分期付款的，被告应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记；原告按揭付款的，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。同时，原、被告在交接房屋时口头约定由被告代原告办理产权登记，原告向被告支付相关契税费3423.36元。 合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告却未按照合同约定在2015年12月31日前取得初始登记权属证明，也未在2016年3月31日前为原告办理房屋权属转移登记，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。同时被告向原告收取的相关办证契税费理应退还原告。为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法及时裁判。 被告杰烽房地产公司辩称，1、被告承诺在2019年6月30日获得香颂湾2区综合验收备案文书，8月达到初始登记，9月达到产权转移登记条件；2、违约金按合同约定不能累计计算；3、办理转移登记，按合同约定计算违约金时间过早且办理转移登记是双方共同向权属登记机关申请，不是被告单方义务；4、正式办理产权转移登记时，被告对收取的相关契税费会多退少补。 经审理查明，2013年2月6日，原告赵秋菊、伍绍君与被告杰烽房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于南充市高坪区（预售许可证号：（南高）房预售证第20130010号），房屋建筑面积为76.27平方米，套内建筑面积为61.905平方米，单价为5194.02元／平方米（按照套内建筑面积计算），总价款321536元。其中，由原告支付首期购房款101536元，剩余220000元向银行借款支付，商品房交付的时间为2014年12月31日前。初始登记约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列方式处理，买受人不退房，合同继续履行，出卖人逾期按日万分之0.5支付违约金。转移登记约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起（空白）日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：一次性或分期付款应在2016年1月31日前办理房屋权属转移登记，按揭付款应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告于2013年2月16日将首期购房款101536元支付给被告，剩余购房款由原告向银行按揭贷款220000元于2015年1月10日支付给被告，被告分别于2013年2月16日、2015年1月10日向原告出具了金额分别为101536元、220000元的销售不动产统一发票。 同时查明，2015年1月，原告从被告处领取了案涉商品房钥匙，被告已将房屋交付原告使用。依据双方交房时口头约定，原告于2015年2月26日另行支付被告代办房产证、土地使用权证的契税费用3215.36元、印花税10元、工本费198元，共计3423.36元，被告出具了收据一张。由于被告至今未到相关部门办理案涉香颂湾2区项目的竣工验收备案等原因，导致案涉商品房未进行初始登记亦不能办理房屋权属转移登记，原告未取得案涉商品房的产权证书。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、销售不动产统一发票、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案，原告赵秋菊、伍绍君与被告杰烽房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。现原告已按合同约定支付了购房款，被告亦交付了案涉房屋，但被告未按合同约定取得相关楼栋的初始登记亦不能办理房屋权属转移登记，显属违约，应当承担违约责任。依据合同约定，初始登记违约金从2016年1月1日起按日万分之0.5，以已付房款321536元为基数至2016年3月31日止为1446.91元（321536×90×0.5÷10000）。因案涉房屋系按揭购买，被告应在2016年3月31日前办理房屋权属转移登记，但由于未办理初始登记，导致不能办理转移登记，亦构成违约，原、被告虽未在《商品房买卖合同》中约定逾期办理转移登记违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金应当计算，由于我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，因此，按照公平原则综合全案和原告实际损失情况,本院酌定按日万分之0.5的标准计算逾期办证违约金，计算时间从约定的办理房屋权属转移登记次日即2016年4月1日起至办理完成案涉楼栋初始登记时止。对原告请求被告返还收取的代办房屋权属契税费用，依据双方约定，事实上形成了委托合同关系，原告已按约支付了相关费用，被告应当按约为原告办理案涉房屋权属转移登记，因被告至今未取得相关楼栋的初始登记致使不能办理，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”的规定，原告有权解除与被告的委托关系并要求被告返还收取的代办房屋权属契税费用，故原告该项请求事实清楚，证据确实、充分，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告办理案涉房屋权属转移登记，因办理条件未成就，本院不予支持，原告可在办理条件成就时另行主张。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵秋菊、伍绍君逾期办理房屋初始登记的违约金1446.91元； 二、被告四川杰峰伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵秋菊、伍绍君自2016年4月1日起以已付购房款321536元为基数,按每日万分之0.5的标准计算逾期办理房屋转移登记的违约金至办理完成案涉楼栋初始登记时止； 三、被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵秋菊、伍绍君已交的代办房屋权属证的契税费用3423.36元； 四、驳回原告赵秋菊、伍绍君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费914元，由原告赵秋菊、伍绍君负担200元，被告四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担714元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘金权 人民陪审员  蒋清华 人民陪审员  林凤鸣 二〇一九年九月三十日 书 记 员  刘谕栗