海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2047号原告（执行案外人）：鄢德全，男，汉族，1982年12月27日出生，公民身份号码：×××，住黑龙江省绥化市。委托诉讼代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飞强，海南惠海律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司，住所地：海南省三亚市大东海瑞海豪庭A栋裙楼。法定代表人：杜刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周治年，海南琼亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南东兰投资有限公司，住所地：海南省三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。法定代表人：魏泽诚，该公司负责人。原告鄢德全与被告三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司（以下简称金岛公司）、第三人海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月21日作出（2017）琼0271民初7052号民事判决，原告鄢德全不服该判决提起上诉，三亚市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）琼02民终436号民事裁定，将该案发回重审。本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告鄢德全的委托诉讼代理人李爱民、被告金岛公司的委托诉讼代理人颜振东、第三人东兰公司的法定代表人魏泽诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢德全向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止（2017）琼0271执811号一案中对三亚市外贸路新浪国际公馆西塔楼第1-1702房的强制执行，并解除对该房的查封等一切执行措施，不得执行该房产；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年2月20日，原告与第三人签订了《新浪国际公馆认购书》，约定原告购买第三人开发的三亚市××路房（以下简称1702房）。随后原告父亲代原告分别用农业银行及工商银行转账给第三人200万元，2013年8月10日原告接受房屋占有使用至今，该事实已经（2018）琼0271民初3506号民事判决所确认，原告对涉案房屋的权利已具备足以对抗法院强制执行的条件，因此提起本案诉讼，望判如所请。2019年9月9日，原告鄢德全向本院明确其第一项诉讼请求的含义即为“判令立即停止（2017）琼0271执811号一案中对三亚市XX路房的强制执行，不得执行该房产。”被告金岛公司辩称：1.该房产的执行行为合法，原告的要求是没有事实和法律依据，第三人向其公司借款，并将涉案的15套房产作为了抵押并进行了备案，因此产生了本次执行；2.原告的主张没有事实和法律依据，原告与第三人签订的协议书不合法，根据最高法院民事执行查封扣押的规定，原告如果要求解除查封必须满足其在购房中没有过错的条件，但本案原告在购房时没有核实涉案房屋登记情况及竣工验收情况，存在过错，故原告要求解除查封没有事实和法律依据，应予驳回。第三人东兰公司陈述称，对原告的起诉意见无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2013年2月20日，鄢德全与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：鄢德全认购东兰公司的新浪国际公馆1-1702号房，建筑面积100.22平方米，套内建筑面积79.21平方米，房屋单价15066.85元/平方米，总价151万元，定金100万元。签订认购书次日，鄢德全的父亲鄢玉文代鄢德全向东兰公司支付认购1-1702号房定金100万元、购房款51万元和装修款49万元。2013年8月10日，东兰公司委托的物业公司三亚南海玉凤物业服务有限公司将1-1702号房交付鄢德全使用。鄢德全从2013年8月10日起至2018年12月9日止交付了1-1702号房的物业费，从2013年8月起至2017年12月止交付了1-1702号房的水电公摊费。鄢德全与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》的性质已被（2018）琼0271民初3506号生效判决认定为房屋买卖合同。2011年6月15日，金岛公司与东兰公司签订《借款合同》，约定：东兰公司因资金周转需要向金岛公司借款人民币3000万元，期限为183天，自2011年6月17日至2011年12月16日止，以东兰公司实际收到汇款时间计算（期限半年）；东兰公司以其拥有的15套精装公寓，建筑面积约1507平方米，总价值5971万元人民币作为抵押物，抵押方式采取合同备案方式，合同签订当日进行合同网上备案。协议签订后，金岛公司的法定代表人杜刚于2011年6月17日通过转账方式向东兰公司的法定代表人魏泽诚账户汇款人民币2460万元。借款期限届满，东兰公司没有依约向金岛公司返还借款，金岛公司于2016年6月12日起诉至本院，并在诉讼中申请查封包括1-1701号房在内的15套房产，本院于2016年12月15日作出（2016）琼0271民初4684-1号民事裁定，预查封了包括1-1701号房在内的15套房产。本院于2016年12月22日作出（2016）琼0271民初4684号民事判决生效后，金岛公司向本院申请强制执行，本院作出（2017）琼0271执811号执行裁定，对包括1-1701号房在内的15套房产进行执行。原告鄢德全遂对该执行裁定提出案外人执行异议，本院于2017年9月5日对该异议作出（2017）琼0271执异119号执行裁定，驳回异议人鄢德全的异议请求，鄢德全对该裁定不服，遂提起本案之诉。以上事实有（2018）琼0271民初3506号、（2016）琼0271民初4684号生效判决，《新浪国际公馆认购书》、收款收据、银行个人业务凭证、银行转账单、《新浪国际公馆前期物业管理服务协议》、《新浪国际公馆物业管理服务费收缴协议》、物业管理费和水电公摊费收据、《借款合同》、中国银行个人业务交易单及当事人当庭陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为鄢德全是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告鄢德全提出异议的执行，为金岛公司提起的关于东兰公司未履行判决确认的偿还借款义务的执行，属于金钱债权执行；本案原告鄢德全以买受人的身份主张在东兰公司名下的涉案房屋权属，符合上述的三个条件即能认定其享有足以排除强制执行的民事权益。1根据（2018）琼0271民初3506号生效判决的认定，鄢德全与东兰公司就涉案房屋签订的《新浪国际公馆认购书》中就涉案房屋的面积、单价、总价、定金、付款时间等事项均进行了详细约定，东兰公司在认购书签订后，收取了鄢德全支付的定金以及购房款，东兰公司将涉案1-1702号房交付鄢德全使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。鄢德全与东兰公司的行为符合上述司法解释第五条规定的情形，因此，鄢德全与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》的合同性质应认定为商品房买卖合同，并且合法有效。22013年8月10日，东兰公司委托的物业公司三亚南海玉凤物业服务有限公司将1-1702号房交付鄢德全使用，鄢德全从2013年8月10日起至2018年12月9日止交付了1-1702号房的物业费，从2013年8月起至2017年12月止交付了1-1702号房的水电公摊费，以上事实可以认定鄢德全购买房屋用于居住。关于买受人名下有无其他用于居住的房屋的事实，应当由主张积极事实即主张鄢德全还有其他用于居住的房屋的事实一方当事人负有举证责任，被告金岛公司未对原告鄢德全存在其他用于居住的房屋这一事实向本院提交证据，应当承担举证不能的法律后果。32013年2月20日，鄢德全与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：鄢德全认购东兰公司的新浪国际公馆1-1702号房，建筑面积100.22平方米，套内建筑面积79.21平方米，房屋单价15066.85元/平方米，总价151万元，定金100万元。签订认购书次日，鄢德全的父亲鄢玉文代鄢德全向东兰公司支付认购1-1702号房定金100万元、购房款51万元和装修款49万元，鄢德全支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，鄢德全与东兰公司达成房屋买卖合同关系及交付房屋的时间均早于金岛公司提出保全查封的时间，且其享有的民事权利足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：不得执行三亚市XX房。案件受理费100元（原告鄢德全已预缴），由被告三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 王 立审 判 员 邵志琨人民陪审员 李新华 二○一九年九月十七日书 记 员 王 丹附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。