福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初7694号 原告：厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会，住所地福建省厦门市思明区美仁新村5号楼旁。 法定代表人：邱丽华，主任。 委托诉讼代理人：谢福意，福建建明联合律师事务所律师。 被告：林炳义，男，1950年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会（下称美仁新村业委会）与被告陈长杰、蒋菊莺、林炳义物权保护纠纷一案，本院于2015年3月31日作出（2014）思民初字第8566号民事判决。美仁新村业委会不服上诉，厦门市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）厦民终字第2676号民事判决维持原判。美仁新村业委会不服向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2019年3月26日作出（2018）闽民再374号民事裁定，撤销（2015）厦民终字第2676号民事判决和（2014）思民初字第8566号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开审理，本案重审中美仁新村业委会撤回对陈长杰、蒋菊莺的起诉。原告美仁新村业委会的委托诉讼代理人谢福意，被告林炳义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 美仁新村业委会向本院提出诉讼请求：1、林炳义立即腾空并向美仁新村业委会返还美仁新村业主享有共有权的美仁新村26号103室（灵芝楼架空层临时建筑用房）；2、林炳义向美仁新村业委会支付损害赔偿金（损失按照每月1400元［20元×70平方米］，自2013年1月份起计算至被告实际返还上述房屋时止）；3、由林炳义承担诉讼费用。事实与理由：厦门美仁新村业主委员会于2000年8月成立，2000年9月25日厦门市建设委员会批复同意登记。2002年2月25日，美仁新村业委会与厦门建设工程有限公司（现更名“厦门万银投资发展有限公司”）就包括美仁新村26号103室即灵芝楼架空层临时建筑用房（下称“讼争房产”）在内的美仁新村北区物业移交事宜签订《美仁新村北区物业移交协议书》。其中，该《美仁新村北区物业移交协议书》第一条第3款约定，平台住宅群所有业委会。但自美仁新村业委会成立至今，讼争房产一直被非法占有、使用。据调查了解，自2013年，陈长杰、蒋菊莺一家一直居住在上述房屋，美仁新村业委会和委托的物业公司多次要求陈长杰、蒋菊莺搬离上述房屋。陈长杰提交的证据显示其系从林炳义处承租讼争房屋。根据我国《物权法》的规定以及美仁新村业委会与厦门建设工程有限公司签订的《美仁新村北区物业移交协议书》之约定，讼争房产属于全体业主共有。现陈长杰、蒋菊莺已搬离讼争房屋，林炳义应当归还房屋。 林炳义辩称，一、美仁新村业委会用于提告的《美仁新村北区物业移交协议书》违法无效。众所周知，根据我国相关法律法规，开发商并无权处置商品房，而必须由其委托的售楼商来销售。而美仁新村的售楼商为“玉鹭建设有限公司”。1987年，“玉鹭建设有限公司”将包括讼争房屋在内的灵芝楼和官兰楼、玉兰楼、美兰楼四栋卖给了林炳义的委托人香港人柯君恒先生旗下的“恒宇地产发展有限公司”。柯君恒先生据此合法拥有这四栋楼包括讼争房屋灵芝楼26号103室，并将它交给林炳义代管。何来非法占有之说？二、林炳义要求如下：1、驳回美仁新村业委会的非法、无理要求。2、由于美仁新村业委会的捣乱造成原租房户陈长杰害怕退租和无法出租长达五年之久，要求美仁新村业委会赔偿林炳义租金损失，以每年三万元计，五年共十五万元。3、由于美仁新村业委会污蔑林炳义非法占有等罪名和五年之久的官司（莫须有）缠身，造成林炳义思想压力巨大，在邻里面前抬不起头，神情恍惚，茶饭不思，体质下降，要求赔偿精神损失五万元。以上二项合计赔偿二十万元正。4、由美仁新村业委会承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 美仁新村小区由厦门建设工程承包有限公司（后更名为厦门万银投资发展有限公司，以下称厦门建工公司）于1986年立项开发建设，于1989年建成投入使用。厦门市城市规划管理局（86）厦政规字第417号《关于厦门建设工程承包公司新辟美仁花园居住群初步设计的批复》载明：美仁新村小区“建筑群由地下部分、公建部分、高台住宅群及高层建筑等四部分组成”，“一层为商业服务部分，面积为16843.61m2，包括商场、娱乐中心、花园绿化等公共服务设施；高台住宅群部分建筑面积约为47840m2，有A~H等八种标准类型住宅约620户，及一些非标准类型住宅和一定量的连廊等附属设施”。 美仁新村“灵芝楼”（建筑物奠基铭牌载明“美仁花园城灵芝楼”）属于美仁新村小区高台住宅群组成部分。美仁新村业委会自编门牌号为“思明区美仁新村灵芝楼26号103室”的房屋（以下称讼争房屋）位于“灵芝楼”一楼。包括讼争房屋在内的“灵芝楼”一楼坐落于美仁新村小区红线范围之内，但没有单独办理不动产权属登记。讼争房屋侧墙设置美仁新村25—27号（“灵芝楼”）信箱，毗邻“灵芝楼”公共出入口。该公共出入口安装门禁系统，刷卡开门后可进入“灵芝楼”二楼，二楼以上为业主享有专有所有权的住宅。除讼争房屋外，“灵芝楼”一楼其余部位为开放式架空层，用于停放自行车等公共用途。 2002年2月25日，厦门建工公司（甲方）与美仁新村业委会（乙方）签订《美仁新村北区物业移交协议书》，约定：一、移交的项目和内容。1、工程建设档案资料（含小区总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，媒体管道图以及工程的技术资料）；2、小区内共用部位、共用设备、公共设施；3、平台住宅群所有架空层的所有权（含灵芝楼架空层）、公共建筑（含绿化办公室，高台板两座门卫用房，老人俱乐部，中心花园，四条斜道下的临时用房和15#、24#、30#前板上板下三个楼梯间通道及其它红线以内的所有公共设施和未办理产权证的所有临时建筑用房）的所有权和使用权；4、小区整体的消防安全设施，美仁新村业委会同意在工程公司完成并通过消防部门的验收合格后再进行移交。二、移交的方法和时间（略）。三、责任和义务。厦门建工公司的责任和义务：1、负责将工程建设档案资料和公共设施、共用部位、共用设备及清单移交美仁新村业委会；2、负责移交住宅群所有架空层、绿化办公室和平台板上两座门卫用房、老人俱乐部、中心花园、三个楼梯间通道及其它红线以内的所有公共设施和未办理产权证的所有临时建筑用房在2001年12月底以前给美仁新村业委会（含灵芝楼架空层和大板底下红线以内的小区北面绿化用地），有租金收入的自2002年元月1日起归美仁新村业委会管理（含笑楼架空层暂借给厦门建工公司使用）；3、负责移交四条斜道下的临时建筑用房在2001年12月底以前给美仁新村业委会，有租金收入的自2002年元月1日归由美仁新村业委会管理；……9、自愿负责对指定移交给美仁新村业委会的所有公共设施、场地及临时建筑用房的租赁合同和约定整理登记移交给美仁新村业委会。美仁新村业委会的责任和义务：……8、将已收回的灵芝楼架空层提供给物业管理公司作为本小区物业管理办公场所，不作他用。 上述协议签订后，厦门建工公司向美仁新村业委会移交了大部分约定的标的物。由于讼争房屋在上述协议签订之前便由林炳义占有，讼争房屋未按《美仁新村北区物业移交协议书》约定移交给美仁新村业委会。林炳义持续占有讼争房屋，其于2009年起将讼争房屋出租给蒋菊莺、陈长杰夫妇居住使用。2014年10月，林炳义与蒋菊莺、陈长杰解除租赁关系，蒋菊莺、陈长杰搬离讼争房屋。截至本案法庭辩论终结，讼争房产由林炳义占有使用。 本案原一审审理中，林炳义提交了一份落款时间为2012年6月6日的、落款主体为“恒宇地产发展有限公司”“委托人柯君恒”的《委托书》作为证据，欲证明其得到产权人授权管理使用讼争房屋。该《委托书》载明：“兹委托林炳义先生负责我公司本人名下位于厦门市灵芝楼（26号）203室的房产租赁、维修等管理事项。” 本案一审重审中，林炳义陈述：讼争房屋为案外人柯君恒所有，讼争房屋系柯君恒向其交付的，其作为柯君恒的代理人代为管理使用讼争房屋；柯君恒声称房屋是他买的，但没有出具购房合同或者产权证；其曾向柯君恒讨要购房合同或者产权证，柯君恒称没有保留相关材料；柯君恒是香港的房地产商，当时的经营模式是在国内购买已经建成的商品房，再对外出售获利；柯君恒购买了包括讼争房屋在内的四栋楼，产权分割后对外出售；现只剩讼争房屋没有出售，柯君恒自己使用并委托其代管。后林炳义纠正其陈述：柯君恒开办了“恒宇地产发展有限公司”，讼争房屋是该公司名下的财产。林炳义还陈述：柯君恒购买的四栋楼中，除“灵芝楼”以外的其他三栋楼的架空层都有业主在占用；据其了解，大部分业主已经办理产权证，办理产权证的凭据是他们向“恒宇地产发展有限公司”用港币购买房屋的合同和发票；美仁新村业委会无法起诉其他三栋楼的架空层业主，是因为这些业主有合法的产权证；讼争房屋跟其他三栋楼也是同样的性质，不可能他们的架空层是业主私有的，而讼争房屋是小区全体业主共有的。 本院认为，美仁新村业委会代表美仁新村小区全体业主提起本案诉讼经符合法定数量和比例的业主同意，系本案适格原告。本案系物权保护纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据该条法律规定，物权权利人向无权占有人主张返还不动产的，人民法院应予支持。本案审查重点为：全体业主是否对讼争房屋享有法定物权；林炳义是否有权占有讼争房屋。 关于全体业主是否对讼争房屋享有法定物权。本院认为，讼争房屋属于美仁新村小区专有部分以外的共有部分，全体业主对讼争房屋享有共有和共同管理的权利。理由如下：1、包括讼争房屋在内的“灵芝楼”一楼坐落于美仁新村小区红线范围之内，但无法单独办理不动产权属登记，不符合建筑物专有部分“能够登记成为特定业主所有权的客体”这一基本特征。2、由于讼争房屋无法单独办理权属登记，既无法在土房局不动产登记信息系统中查询到其具体坐落信息，也无法从民政部门查询到其门牌号编制情况，其门牌为美仁新村业委会自编，这进一步印证讼争房屋并非建筑物专有部分。3、讼争房屋侧墙设置“灵芝楼”公共信箱，毗邻“灵芝楼”公共出入口，其所在的“灵芝楼”一楼其余部位为作公共用途的开放式架空层，其所在楼层整体功能为公共用途有很大的可能性。“灵芝楼”一楼的公共出入口安装了门禁系统，需要通过刷卡开门通行二楼，“灵芝楼”二楼以上为业主享有专有所有权的住宅。该门禁系统将一楼和二楼区隔为公共空间和专有空间两个功能区域，而讼争房屋正处于一楼公共空间。 关于林炳义是否有权占有讼争房屋。本院认为，林炳义举证不足以证明其有权占有讼争房屋。理由如下：1、林炳义主张讼争房屋为柯君恒或“恒宇地产发展有限公司”所有，但无法提供任何二者对讼争房屋享有物权的凭证，事实上讼争房屋至今无法单独办理权属证书。2、林炳义主张柯君恒或“恒宇地产发展有限公司”购买包括讼争房屋在内的四栋楼，产权分割后对外出售，但没有提供证据证明二者合法购置了讼争房屋。3、林炳义主张除“灵芝楼”以外的其他三栋楼的架空层都有业主在占用，大部分业主已经办理产权证，但其未提供证据证明其该主张。4、林炳义未提供柯君恒和“恒宇地产发展有限公司”的身份信息资料，柯君恒和“恒宇地产发展有限公司”亦未到庭作证，二者身份不清，林炳义所提交的书证《委托书》真伪不明。 综上所述，讼争房屋为美仁新村小区全体业主共有部分，林炳义无权占有讼争房屋，林炳义应向美仁新村小区全体业主返还原物。讼争房屋于上个世纪八十年代建成，彼时我国有关合同和物权的法律尚不完善，商品房销售制度以及不动产登记制度尚未统一规范，导致讼争房屋的权属和占有长期存在争议，而建设方、物业管理单位以及全体业主在对讼争房屋的管理使用上亦存在一定疏失，故在本判决确定的返还原物期限前林炳义可不承担占有使用费的赔偿责任。若林炳义未按本判决指定期限交还讼争房屋，则应承担占有使用费赔偿责任。关于占有使用费标准，美仁新村业委会主张按每月1400元计算，该标准较为合理，本院予以照准。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、林炳义于本判决生效之日起十日内向厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会返还思明区美仁新村灵芝楼26号103室房屋； 二、若林炳义未按本判决第一项指定的期限返还房屋，则于逾期返还房屋之日起向厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会赔偿占有使用费（按每月1400元的标准，计算至实际返还房屋之日止）； 三、驳回厦门市思明区美仁新村小区第六届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费198元，由林炳义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  郭泽喆 人民陪审员  陈 睿 人民陪审员  廖静巧 二〇一九年九月二十三日 代书 记员  杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。