浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4270号 原告梁紫亚，女，汉族，1977年2月24日出生，住杭州市萧山区。 原告王亮，男，汉族，1976年12月12日出生，住杭州市萧山区。 以上原告共同委托代理人（特别授权）张惠惠，浙江君秦律师事务所律师。 被告杭州荣洁物业管理有限公司，住所地杭州市江干区丁兰街道明珠街269-273号德珠商务中心3幢1楼101室。 法定代表人洪永林。 委托代理人（特别授权代理）陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 原告梁紫亚、王亮为与被告杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）委托合同纠纷一案，原告梁紫亚、王亮于2019年4月28日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员许钟军独任审判，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人张惠惠，被告法定代表人洪永林及其委托代理人陈先恳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梁紫亚、王亮诉称，2013年11月23日，原、被告签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》，约定原告将认购的杭州德珠商务中心A272号商铺委托给被告实行统一管理，统一代租，整体经营；委托期限自2013年12月15日至2023年12月15日；并约定第五年起原告要求的，被告以原告认购价格的138%进行受让。现委托期限已超过五年，原告要求被告按合同约定回购受让，但无法联系被告，致使原告的合法权益受到损害。故原告向法院提起诉讼，请求判令：被告杭州荣洁物业管理有限公司支付原告梁紫亚、王亮商铺回购款人民币472662.42元，支付后原告梁紫亚、王亮购买的杭州德珠商务中心A272号商铺使用权归被告杭州荣洁物业管理有限公司所有。后原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告杭州荣洁物业管理有限公司支付原告梁紫亚、王亮商铺回购款人民币472662.42元，支付后原告梁紫亚、王亮购买的杭州德珠商务中心A272号商铺使用权归被告杭州荣洁物业管理有限公司所有，如被告杭州荣洁物业管理有限公司不予回购，赔偿原告梁紫亚、王亮损失人民币130153.42元；2、被告杭州荣洁物业管理有限公司支付原告梁紫亚、王亮2017年、2018年未足额支付租金人民币5007.96元。 被告荣洁公司辩称，1、《商铺委托经营管理合同书》是关于原告将自己认购的商铺委托被告统一管理、统一代租、整体经营的协议，该合同的法律性质是委托合同，而不是买卖合同，原告请求判令被告支付商铺回购款的理由不能成立；2、原告请求被告回购受让，其要求与涉案房屋所存在的客观条件不符，房屋买卖合同所载明的房屋出让方是杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司），收取房款的也是德珠公司，被告与所述的房屋不具有物权上的关系，不存在由被告回购的事实基础，也不具备回购房屋的客观条件；3、《委托经营管理合同》规定的“受让”属于附条件的受让，在申请时间上有限制条件，在程序上有处理方式的特定条件，需要原、被告双方就买卖的全部条件达成合意；4、原告未获得现产权人许可产权转让的文件，不符合要求转让的条件；5、原告陈述称被告无法联系，完全不实。即使原告于3月12日所邮寄的函件是要求受让的申请书，也超过申请时限而失效；6、原告所称的2017年和2018年未足额支付租金是《委托经营管理合同》所规定的应缴税款的数额，被告按照租金额的8.6%扣收原告应缴的租金税，不仅符合合同的约定，而且也是因为受托出租的房屋均由被告对外出租；7、2019年度的租金部分未付，责任归结于德珠公司和原告自身。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告梁紫亚、王亮向法院提供的证据有：1《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》，拟证明原告将案涉商铺委托被告统一管理并约定受让条件的事实；2、《杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房房屋买卖合同》，拟证明案涉商铺合同认购价为人民币342509元的事实；3、EMS快递退回邮件，拟证明原告要求被告回购的邮件被退回的事实；4、业务凭证，拟证明被告未向原告足额支付租金的事实。 被告荣洁公司向法院提供的证据有：1、《杭州德珠商务中心公寓楼、商铺委托经营管理合同书》，拟证明合同规定的受让属于附条件受让的事实；2、《房屋买卖转让合同》、房产交易产权登记申请受理单、不动产权登记信息查询记录，拟证明案涉房屋属于村集体经济组织的房产，并且属留用地项目中村级集体经济组织持有的不可转让部分，不得分割、不得转让的事实；3、缴税付款凭证，拟证明未足额支付租金系应缴税款的数额的事实；4、房屋租赁合同书，拟证明被告与现承租人约定的租金标准为1.8元/㎡/天，2019年度的租金若依约给付的数额应为人民币7456元的事实；5、（2019）浙0104立预499号民事裁定书、通知函、回函，拟证明租金未付是因原告申请法院冻结了被告银行存款的事实。 经认证，原告提供的证据具有真实性，本院予以认定。被告提供的证据具有真实性，本院予以认定。 经审理本院认定事实如下： 2013年11月23日，原告梁紫亚、王亮与德珠公司签订《房屋买卖出让合同》，约定德珠公司以出让方式取得位于C2-08地块的使用权，在上述地块上建设德珠公司商业综合用房，原告所购房屋为其中的A幢2层272室，面积12.61平方米，该房屋单价为每平方米人民币27162元，总计人民币342509元。 同日，原告梁紫亚、王亮与被告荣洁公司签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》，约定原告自愿将位于杭州德珠商务中心物业房号A272的房屋委托给被告实行统一管理，统一代租，整体经营；委托期限自2013年12月15日至2023年12月15日；该房屋产生的前三年租金，原告已经在认购时通过被告一次性优惠减除，被告无须支付任何费用，第四年租金按实际认购时的合同价8%，即人民币27401元，第五年租金按实际认购时的合同价9%，即人民币30826元（含税）；在第五年原告可委托被告进行物业转让，必须提前50工作日通知被告登记，被告接到通知后在100天内进行转让，或被告需以原告按实际认购时的合同价138%进行受让，但被告受让的费用由原告承担；在第六年至第十年按实际所得租金进行分配，原告占90%，被告占10%，税费双方各自承担。 2017年11月13日，被告荣洁公司将案涉商铺出租给案外人陆艳艳，租金起算日为2017年12月31日至2023年12月30日，租金标准为1.8元/㎡/天。 2019年3月11日，原告发函要求被告荣洁公司受让A272商铺。 本院认为，原告梁紫亚、王亮与被告荣洁公司的委托合同关系成立，主体适格，意思表示真实，应依法认定有效。对原告要求被告回购案涉商铺，否则承担赔偿责任的诉请，根据合同约定，在第五年原告可委托被告进行物业转让，必须提前50工作日通知被告登记，被告接到通知后在100天内进行转让，或被告需以原告按实际认购时的合同价138%进行受让，因合同约定委托转让或被告回购受让，本案中被告不同意履行回购，原告可选择要求被告承担不回购的赔偿责任。对此类约定，房产公司以物业经营公司的名义签署对外类似的回购条款，目的是为促成销售，基于诚实信用原则，此类承诺应确认有效，不论是物业经营主体或其他关联主体作出，如因该类承诺导致侵害其他债权人或物业经营主体其他股东利益的，其他债权人或股东应对实际控制人具有求偿权。对于违约金额，考虑到原告按照合同约定价的38%主张过高，本院对违约金的金额予以调整，按合同约定价20%计算为人民币68501.80元。对原告要求被告支付2017年、2018年未足额支付的租金人民币5007.96元的诉请，经查明，2017年租金人民币27401元、2018年租金人民币30826元均为含税价格，被告在代缴税费后将剩余租金支付给原告，符合双方合同约定，并不存在被告未足额支付租金的情形，故对原告该项诉请，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杭州荣洁物业管理有限公司应赔付原告梁紫亚、王亮违约金人民币68501.80元，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告梁紫亚、王亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的本案案件受理费人民币4233元，由原告梁紫亚、王亮承担人民币3626元，由被告杭州荣洁物业管理有限公司承担人民币607元。财产保全申请费人民币2883元，由原告梁紫亚、王亮承担人民币2470元，由被告杭州荣洁物业管理有限公司承担人民币413元。 原告梁紫亚、王亮可于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还相应诉讼费用，被告杭州荣洁物业管理有限公司应承担的诉讼费应在本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许钟军 二〇一九年九月三十日 书记员  郑燕秋