广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初20994号原告（反诉被告，下称原告）：何照辉，男，1962年12月25日出生，汉族，住广东省东莞市东城区，委托诉讼代理人：卢庆波，广东广信达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成锋，广东广信达（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：东莞市高新工业开发有限公司，住广东省东莞市南城街道宏图路65号2栋201室。法定代表人：刘汉彬。委托诉讼代理人：冯嘉威，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆迪茜，广东腾锐律师事务所律师。原告何照辉与被告东莞市高新工业开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月18日受理后，依法由审判员梁妮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卢庆波、李成锋，被告的委托诉讼代理人冯嘉威、骆迪茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2019年1月1日起至商铺返还之日止的租金补偿款给原告（租金补偿款计算：商铺面积44.11㎡，自2019年1月1日起，每月按50元/㎡计算至商铺返还之日止）；2.被告将商铺返还给原告并协助原告办理产权登记手续（商铺原始购买价格125713.5元）；3.本案诉讼费（含保全费）由被告承担。事实与理由：1999年8月27日，被告以租赁的名义将座落于高新工业园（民营厂区）二十四米宽路旁A座办公、宿舍楼第一层第三号商铺出售给原告，并签订了高新工业园民营商铺展销位租赁合同书；商铺面积为44.11㎡，出售价款为125713.5元。租赁合同签订后，原告按要求支付了商铺价款125713.5元给被告。后因商铺所位于的高新工业园区实行“三旧改造”，将工业项目改为商住，原、被告于2015年3月25日签订高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议，补充协议约定，项目改造期（建筑期）为两年半，即自2015年7月1日至2017年12月31日止，项目改造期内，被告按每月40元/㎡补偿租金给原告，并于2017年12月31日前将商铺交还给原告继续经营使用，如逾期交还，按每月50元/㎡支付租金补偿款给原告。2015年3月28日，被告向原告出具承诺书，承诺书再次确认原、被告于1999年8月27日签订的租赁合同为原告一次性买断的商铺，并承诺在“三旧改造”项目完成后，被告按原位置及面积无条件交还商铺给原告，且原告可办理产权证。现“三旧改造”项目早已完成，且经改造后的物业早已开始销售，但被告至今未按要求将商铺交还给原告，自2019年1月1日起的租金补偿款也一直不支付给原告。原告于2019年5月21日，委托律师向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金补偿款及交还商铺、协助办理产权登记手续，但被告不予理睬。因被告拒不交还商铺及拖欠租金补偿款的行为已构成违约，并严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告辩称，1.案涉签订的所有合同性质应当认定为租赁合同非买卖合同，从1999年签订的合同形式来看，合同约定标的物租期、租金及其他合同要素充分看到被告没有转移案涉商铺所有权的意思表示以及合同约定，因此根据目前合同要素来看，合同性质应当认定为租赁合同。2.2015年签订了补充协议，主要围绕三旧改造后商铺交付、租金补偿问题进行约定，该协议中仍未涉及标的物所有权转移，因此补充合同亦应当认定为租赁合同性质。3.承诺书，被告再次确认对方在三旧改造后可以继续承租案涉铺位，对于所约定的进行办证，是由于原告一直在使用案涉铺位，而作为承租方，在法律上享有优先购买权，三旧改造后，被告在承诺书中给予原告继续承租或重新买卖的选择，该承诺书中没有商铺买卖的基本要素，对方不能因此认定双方存在商铺买卖关系。4.案涉签订一系列合同均为无效合同，被告无需向原告返还案涉铺位。根据土地管理法、城市规划法规定，土地使用人应当按照土地规划的用途进行使用，未经变更手续，不得违反原有土地规划进行利用，从改造前的房产证中可见案涉商铺所在的土地是属于工业用地，而被告出租给原告使用的商铺实际上用于商用，在原有的合同中明确规定了原告案涉铺位必须要作经商使用，可以证实以上事实。而被告向原告所出租的铺位，未按照整体规划的许可，而是自行划分铺位出租给原告，出租给原告行为是违反当时工业用途的行为，所以合同应为无效合同。补充协议、承诺书依附于租赁合同，签订于租赁合同之后，租赁合同无效法律后果为自始无效，原告自始未取得案涉土地的所有权，补充协议、承诺书应当同属于无效合同，被告无需继续交付铺位。5.原告诉请不符合双方签订合同性质，法院应不予支持其请求，被告认为该合同属于无效合同，后续补充协议、承诺书不能将前合同进行合法化，原告诉请继续履行合同无依据。因为无效情形导致原告自始没有使用权，原告在无证据证明其有合法所有权情况下要求被告转移案涉商铺所有权缺乏权利请求的来源。6.从现实角度考虑，原有的商铺所在地块属于工业用途，三旧改造改变为商住混合后，无论土地还是商铺价值已经上浮甚多，现原告要求被告无条件从租赁关系确认原告对铺位享有所有权，这样的请求对被告来说不公平。无论租赁合同有效与否，在2016年进行三旧改造后租赁物业已经不复存在，而原告也清楚被告所推动本次的三旧改造并不是单纯针对案涉商铺而进行，也不是特地为原告进行改造，在改造过程中，规划以及建设、行政审批也不是完全由被告所能控制，因此原告应当知悉改造对其产生面积差异的风险。因此原告要求被告原面积、原地进行替换不符合客观实际。综上请求法院确认上述合同为无效合同并驳回原告诉请。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议及承诺书为无效合同；2.本案所有诉讼费用由原告承担。事实和理由：1999年8月27日，被告与原告就位于高新工业园内，A座办公、宿舍楼一层第3号的面积为44.11㎡的商铺租赁事宜，签订了高新工业园民营商铺展销位租赁合同书，合同签订后，原告向被告缴纳了款项共125713元。随后，被告即将以上商铺交付给原告使用。2015年，经政府审批，被告被获准对高新工业园区实行三旧改造，因改造期间商铺不能继续使用，双方就改造期间的租金补偿问题，签订了高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议，被告承诺在2015年7月1日至2017年12月31日期间，按照每月40元/㎡向原告进行补偿，2018年1月1日后，则按照每月50元/㎡向原告进行补偿。以上补充协议签订后，被告一直按时依约向原告支付补偿款项。直至2018年12月，高新工业园的三旧改造项目完成并通过验收，被告即向原告发出通知，请求其前往被告处，协商如何解决上述协议的效力争议以及商铺处置的问题，但原告一直未能与被告协商至今。事实上，在未进行三旧改造前，案涉商铺所处的东莞市南城区周溪片区内的高新工业园，所属地块的总体规划（土地用途）为工业用地，而非商用或住宅用地，案涉的商铺是由工业园区的办公楼、宿舍楼的首层所划出，而并不是具备独立商用开发资格所建造的商铺。土地管理法第二十六条规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，1999年，被告在尚未完善土地利用总体规划修改报批手续情况下，将案涉商铺出租于原告进行商用，实际上是不符合土地管理法的强制性规定，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，原告、被告双方之间所签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书应属无效合同。合同无效为自始无效，后续原告、被告双方之间所签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书性质均属于对主合同条款的补充，在主合同无效的情况之下，以上补充合同应同属无效合同，因此，被告无需交付案涉商铺。据此，被告依照民事诉讼法之规定，特向贵院提起反诉，望贵院能够判如所请！原告就被告的反诉答辩称，案涉高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书依法有效，被告反诉请求确认上述文件无效应予驳回。1.三旧改造前，原房产属于合法建筑，所述高新工业园民营商铺展销位租赁合同书依法有效，高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书也依法有效。2.被告在原规划为工业用地的案涉土地上兴建房屋，并将一层建造为商铺，根本原因在于被告，现被告主张合同无效，违反诚实信用原则及不符合情理、法理。原、被告双方己协商一致，案涉房产的产权归属于原告；现因案涉房产价值较高，可获得利益较大，被告企图通过主张合同无效为由非法剥夺原本属于原告的合法权益，违反了双方的本质意思表示，违反诚实信用原则，其主张不应予支持。3.合同本身并不因为原建筑物一层规划为商铺而无效；即使退一步讲，案涉合同原本因为土地用途为工业用地而未取得生效的要件，现案涉地块己依法变更为城镇住宅用地（商住混合用地），案涉合同已依法具备了生效的要件，现被告主张合同无效没有任何事实和法律依据。在起诉前，案涉地块已依法变更为城镇住宅用地（商住混合用地），现被告主张案涉合同无效没有任何事实和法律依据。4.原、被告签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议及被告出具的承诺书系就三旧改造后的商铺达成新的一致意思表示，该协议及承诺书并没有违反法律强制性规定，依法为有效的合同。三旧改造前在案涉地块上建设的商铺已不存在，原、被告签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议抬头虽然为原租赁合同书的补充协议，但是，该补充协议及被告出具的承诺书均系三旧改造后新建的商铺权属归属问题重新作的约定，属于独立的合同约定，该约定并没有违反法律强制性规定，依法有效。综上，被告主张案涉合同无效没有任何事实和法律依据。本院经审理认定如下事实：1999年8月27日，原告与被告签订高新工业园民营商铺展销位租赁合同书，约定被告将坐落于高新工业园（民营厂区）二十四米宽路旁A座的办公、宿舍楼一层第叁号展销商铺出租给原告使用，商铺宽3.6米、深14.29米，建筑面积共44.11㎡；租赁期50年（2000年1月1日至2049年12月31日）；租赁费3000元/㎡，50年租金一次性定价支付，原告在签订租赁合同后一个月内一次性缴完则按照9.5折（2850元/㎡×44.11㎡）计共125713.5元，原告交给被告的定金30000元在缴交首期租赁费时扣除；被告租赁的展销商铺以被告统一办理整栋房产证，费用由被告负责，房产证由被告保管；被告为原告办理租赁使用证，租赁使用证原告可自行转让或出租，如需转让时必须到被告办理转让及登记、更改使用证手续，被告收取变更手续费1000元；原告租赁期内只能作经商使用，铺位内部可根据经营需要进行装修，铺位外观、结构不能擅自改变。原告于当日向被告支付定金30000元，被告向原告出具收款收据载明“今收到何照辉租赁高新工业园民营商铺定金30000元”。1999年11月26日，原告通过银行汇款向被告支付款项95713元，并注明“购铺位款”；被告同日向原告出具收款收据，载明“今收到何照辉租赁高新工业元民营商铺租金余额95713元”。案涉租赁物业于1999年6月8日取得东莞市建设工程规划许可证，建设项目名称为宿舍办公楼A。2015年3月25日，原、被告签订高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议，协议载明根据省、市关于“三旧”改造项目（下称“三旧改造”）的规定，案涉商铺所在项目经市政府批准，由被告自行改造为商住，为保证双方权益，约定原告于2015年6月30日前撤离案涉租赁铺位；被告于2017年12月31日前按照原租给原告使用的铺位的位置及面积交还原告继续经营；改造项目建筑期为2015年7月1日至2017年12月31日，建筑期内由被告按照每月40元/㎡补偿租金给原告，租金每季度支付一次，租赁合同不因项目改造中止或中断，逾期交还铺位则按照每月50元/㎡支付租金；未尽事宜由双方协商解决。原告于2015年6月30日撤场，被告向原告支付案涉租赁补偿款至2018年12月31日。2015年3月28日，被告向原告出具承诺书，承诺原、被告于1999年8月27日签订的高新工业园民营商铺展销位租赁合同属原告一次性买断（2000年1月1日至2049年12月31日）五十年使用权；被告实施“三旧改造”后，按原位置及面积无条件交还商铺给原告使用，继续履行双方签订的合同期限，合同期满后按照国家有关政策文件、法规处理；铺位交付原告后，原告可以办理产权证，并承担办证相关的一切税费。承诺书并附平面图，载明案涉商铺为B栋一层三号商铺，建筑面积44.11㎡。2019年5月21日，原告向被告发出律师函，要求被告收函后一周内按照案涉补充协议的约定支付2019年1月1日起的租金补偿、返还商铺，并协助原告办理产权登记事宜。被告确认收到律师函，但主张系因原告要求按照原面积、原位置交还商铺，与客观事实不符，且拒不接受解决方案导致问题无法解决，并非被告违约。至庭审辩论结束时，被告未向原告交付商铺。案涉地块于2005年取得东府国用（2005）第特1548号国有土地使用权证，用途为工业；于2016年2月25日经东国土资出让改（三旧）字〔2016〕3号文件批复，同意案涉东府国用（2005）第特XXX号土地用途变更为城镇住宅用地（商住混合用地）；于2016年3月30日办理建设用地规划许可证，用地项目为城南四季花园；于2016年3月17日取得东府国用（2016）第特43号国有土地使用权证，土地用途为城镇住宅用地商业用地（商住混合用地），土地使用期限至2056年1月24日止（商业用地土地部分），证上并有东莞市住房和城乡建设局印鉴载明城南四季花园3、4号商业、住宅楼于2017年6月29日取得预售许可证。庭审时，被告确认案涉租赁合同所涉的商铺地块，经“三旧改造”后已新建商住楼，工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼，原商铺对应位置约在其提交的城南四季花园3号商业、住宅楼首层平面图（一）中编号（被告庭审时对该平面图中的商铺进行编号）第9-12号商铺之间，即被告提交的证据中标注为“三旧改造”后（被告手写标注）的首层平面图（图上印有“漾城”、“高新地产”、“金地物业”字样）（下称漾城首层平面图）中编号为109-112的商铺。原、被告双方确认曾就城南四季花园-3号商业、住宅楼首层平面图（一）中第10号即漾城首层平面图中编号111的商铺进行协商，但未达成一致。上述编号为109-112商铺所在的该一排商铺的建筑面积均为51.94㎡。被告主张系根据现实需要进行的规划，且已提前口头告知原告商铺面积发生变化的情况。原告在庭审中确认，因新建商铺与原商铺面积不一致，同意被告交付新的商铺，由原告对超出部分面积按照2017年12月31日的市场行情15000元/㎡支付差价。被告认为双方属于租赁合同，不同意原告支付差价；并认为即使支付差价，也应当按照当前的市场价格。对于15000元/㎡的价格，被告不予确认，经本院询问其是否申请价格评估，其亦未在限期内作出书面回复。上述事实，有原告提供的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书，收款收据，高新工业园民营商铺展销位租赁合同书补充协议，承诺书，首层平面图，律师函，快递底单，物流信息；被告提供的东府国用（2005）第特1548号国有土地使用证，宗地图，建设工程规划许可证副证，高新工业园民营企业规划拟建方案总平面图，东国土资出让改（三旧）字[2016]3号批复，地字第2016-83-1006红线图，东府国用（2016）第特43号国有土地使用证及宗地图，商铺所在的首层平面图（三旧改造前），商铺所在的商铺编号图（三旧改造后），7号商业、住宅楼首层平面图，3号商业、住宅楼首层平面图（一），3号商业、住宅楼首层平面图（二），会议签到记录；及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为原、被告之间的合同关系为房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。案涉租赁合同书约定，案涉房屋按照3000元/㎡，一次性支付50年的租金，原告可自行转让或者出租案涉商铺的租赁使用证，可见原告拥有案涉商铺除房产证之外的全部使用权、处分权，与被告于2015年3月28日向原告出具的承诺书中所表述的原告系“一次性买断（2000年1月1日至2049年12月31日）五十年使用权”相互映证，案涉合同书约定的价款支付方式、权益处分权分配等更符合买卖合同的实际构成，而被告所主张的在当时案涉房屋违反土地规划出租给原告进行商用违反法律规定，亦符合原告当时未办理相关产权证书的实际。故本院认定，原、被告之间属房屋买卖合同关系。案涉合同书系原、被告双方于1999年8月27日在平等自愿基础上自主签订，案涉合同书签订之时，合同法尚未实施；而至本案辩论终结时，案涉合同所涉地块已取得建设用地规划许可证，用途为城镇住宅用地商业用地（商住混合用地），案涉商铺已取得预售许可证，依法可以出租、出售；故本院认定案涉合同书、补充协议、承诺书合法有效，双方均应遵照执行。案涉商铺经三旧改造后，所在的城南四季花园-3号商业、住宅楼于2017年6月29日取得预售许可证。案涉补充协议约定的被告应于2017年12月31日前向原告交付商铺的条件已成就，被告应按照补充协议约定向原告交付案涉商铺，逾期交付应按照每月50元/㎡向原告支付租金补偿款。被告向原告支付租金补偿款至2018年12月31日，至今未向原告交付案涉商铺，原告诉请被告自2019年1月1日起按照2205.5元/月（50元/㎡/月×44.11㎡）的标准支付租金补偿款至实际交付商铺之日止，本院予以支持。案涉租赁合同所涉的商铺，经“三旧改造”后已新建商住楼，原、被告双方均确认原商铺对应的现商铺属工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼的首层商铺，对应位置为漾城首层平面图中编号为109-112的商铺，每间商铺建筑面积均为51.94㎡；被告提出其曾告知原告商铺新建后面积可能存在差异，未能提供证据予以佐证；原告诉请被告按照现状交付商铺并同意支付超出面积差价，本院予以支持，被告可选择工程名称为城南四季花园-3号商业、住宅楼的首层商铺中与原商铺对应位置的其中一间商铺向原告交付，并配合原告办理产权登记手续，相应税费由双方依法承担。被告未按补充协议约定于2017年12月31日前向原告交还商铺，原告提出参照案涉商铺在2017年12月31日的市场价15000元/㎡向被告支付差价，被告对该市场价提出异议后放弃申请鉴定，视为放弃抗辩，本院对原告的主张予以确认，原告应向被告支付商铺款差价117450元〔15000元×（51.94㎡－44.11㎡）〕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告何照辉与被告东莞市高新工业开发有限公司之间的高新工业园民营商铺展销位租赁合同书、高新工业园民营商铺展销位租赁合同补充协议、承诺书合法有效；二、被告东莞市高新工业开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告何照辉支付租金补偿款（按照2205.5元/月的标准，自2019年1月1日起支付至向原告何照辉实际交付商铺之日止）；三、原告何照辉应于本判决生效之日起一个月内向被告东莞市高新工业开发有限公司支付商铺款差价117450元；四、被告东莞市高新工业开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内向原告何照辉交付一间位于城南四季花园-3号商业、住宅楼首层的商铺（建筑面积为51.94㎡），并配合原告何照辉办理产权登记手续；五、驳回被告东莞市高新工业开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1517.41元（原告已预交）、反诉费1517.41元（被告已预交），合计3034.82元，由被告东莞市高新工业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 梁 妮二〇一九年九月五日书记员 钟玉洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。