广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1662号原告：深圳市新国融担保投资有限公司（以下简称“新国融公司”），住所地广东省深圳市福田区深南大道北侧浩铭财富广场A座200，统一社会信用代码：9144030075565431X6。法定代表人：何秀峰，公司总经理。委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称“泰湖公司”），住所地广东省广州市花都区花东镇花侨花都大道北商业街D座6号，统一社会信用代码：91440114721997488E。法定代表人：池万松。委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家平，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：谭锦洪，男，1962年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。深圳市新国融担保投资有限公司与广州市泰湖房地产开发有限公司、第三人谭锦洪借款合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告深圳市新国融担保投资有限公司委托诉讼代理人廖俊莲、被告广州市泰湖房地产开发有限公司托诉讼代理人余心海到庭参加了诉讼，第三人谭锦洪没有到庭。后于2019年9月3日第二次公开开庭进行了审理，原告深圳市新国融担保投资有限公司委托诉讼代理人廖俊莲、被告广州市泰湖房地产开发有限公司托诉讼代理人余心海到庭参加了诉讼，第三人谭锦洪没有到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。深圳市新国融担保投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告广州市泰湖房地产开发有限公司立即向原告深圳市新国融担保投资有限公司清偿借款本金1000万元及利息（以1000万元本金，自2004年4月1日起，按年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日为3540万元）；2、如被告广州市泰湖房地产开发有限公司未按生效判决清偿上述借款本金及利息，原告深圳市新国融担保投资有限公司可申请拍卖位于广州市花都区花侨镇大树窝泰湖山庄景轩四径L2型13号-31号及景轩四径G型32号、33号共计21套房产，以偿还上述债务；3、判令被告广州市泰湖房地产开发有限公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2004年3月22日，原告深圳市新国融担保投资有限公司与被告广州市泰湖房地产开发有限公司签订《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》，约定就泰湖山庄项目第一期工程，新国融公司投资1000万元，投资期4个月，按年利率42%，按资金实际使用时间计算收取固定投资回报；泰湖公司提供未销售房屋共4930平方米（景轩四径13-28号16套，L2型29、30号，G型31-33号，下称21套房屋）共计21套别墅作价给新国融公司作为还款保障，并办妥产权过户登记手续至新国融公司或其指定的人名下，双方另立房产回购合同，如泰湖公司不能按时按价回购，新国融公司名下的房产可由其自由处置等。同日，新国融公司与泰湖公司签订《房产回购协议书》，约定新国融公司同意将21套房售回给泰湖公司，回购价1000万元，若泰湖公司在4个月内不能回购上述房屋，双方另行协商延长2个月，若半年后仍不能回购，表示泰湖公司放弃购买权限，新国融公司有权自主处置上述房产等。为履行上述合同，泰湖公司与新国融公司指定的人员谭锦洪（时任新国融公司总经理）就21套房屋签订了21份《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记手续。新国融公司分别于2004年3月30日、31日向泰湖公司共计支付1000万元款项。2004年7月31日，新国融公司与泰湖公司签订《补充协议》，约定原合作方式及固定收益率不变，新国融公司同意将投资期限延长十个月，即从2004年8月2日至2005年6月2日止，如泰湖公司在2005年6月2日前仍未返还新国融公司的投资款及投资收益，则视为主动放弃所抵押房产的回购权利，新国融公司有权以任何方式处置该部分房产，泰湖公司对此无任何异议等。至2005年6月2日，因泰湖公司未能偿还全部欠款本金及利息，依据相关协议，双方协商确定以21套房屋抵押全部债务。泰湖公司引入新的大股东韩玉收后，自2014年起，韩玉收及泰湖公司就涉案协议多次提起诉讼，要求确认涉案协议无效，谭锦洪协助泰湖公司注销21套房屋的预售登记等。现已生效的（2018）粤01民终16763号民事判决书认为，涉案《商品房买卖合同》实为新国融公司与泰湖公司双方就《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》及《补充协议》形成的借款关系的担保，《商品房买卖合同》只是作为让与担保的表现形式，该合同本身的意思表示不真实，双方之间真实的法律关系应为借款关系……故认定谭锦洪与泰湖公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。至于新国融公司与泰湖公司之间的债权债务关系，双方可依据真实的法律关系另行主张权利等。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（下称《民间借贷案件司法解释》）第十一条规定：法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。第十四条规定：具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。本案中，新国融公司与泰湖公司签订的《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》及《补充协议》名为投资，实为借款。新国融公司为泰湖公司生产经营需要，以自有资金进行的临时性资金拆借既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《合同法》第五十二条和《民间借贷案件司法解释》第十四条关于合同无效的情形，是有效的借款合同。泰湖公司既不偿还借款本金及利息，又违反当初约定，拒绝以21套房屋抵偿债务，其行为已严重侵害新国融公司合法权益。因另案生效判决已认定涉案21套房屋是作为新国融公司与泰湖公司之间借款合同的让与担保，并非真实的买卖关系。依据《民间借贷案件司法解释》第二十四条的规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。如被告泰湖公司未按生效判决清偿1000万元借款本金及利息，新国融公司可申请拍卖买卖合同的标的物即21套房屋，以偿还债务。综上所述，为维护原告合法权益，原告依法向贵院提起本案诉讼，请求法院判如所请。广州市泰湖房地产开发有限公司辩称，一、原告主张已向答辩人交付1000万元借款的事实证据不足。答辩人曾于2004年3月30日和3月31日各出具一张载明用途“往来款”金额分别为200万元和800万元的《收款收据》，但是，答辩人始终未确认收到《收款收据》项下载明的款项资金。该1000万元无论当初是什么用途，因为数额巨大，如果确实已经交付给答辩人，必然会有银行转账凭证等交付证明。而实际上，原告不仅未能提供该1000万元的交付凭证，而且也未合理解释或说明1000万元资金的具体交付过程和方式，因此，仅凭收款收据，而没有交付凭证的，不足以证明原告主张已向答辩人交付1000万元的事实。二、原告主张的双方借贷关系无效。1、根据之前执行异议的生效裁判文书（2018）粤01民终16763号民事判决确认，双方达成的《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》形成的是借贷关系，（2017）粤0114民初9565号民事判决亦确认双方之间的借贷关系因违反法律法规强制性规定而无效。虽然执行异议之诉的二审法院并未对基于《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》形成的借贷关系效力作出直接评判，但该判决作出的认定借贷关系无效的判决理由，依法具有既判力。2、依照原告诉请，其以《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》作为依据而涉及的年利息高达42%，原告属于典型的职业高利贷放贷人，但原告未依法取得监管部门核发的金融行业许可证，故而依法应确认原告主张的借贷关系无效。三、原告诉请按照年利率24%主张利息，缺乏法律依据。1、双方并未在《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》就借贷利息作出明确约定。由于该协议约定的投资四个月按年利率42%收取固定回报，不能等同于双方对借贷利息标准所作的约定，故而本案借贷属于没有约定利息的情形，原告无权主张利息。2、因本案借贷关系无效，即使当事人有约定利息，原告也无权按照约定利息主张权利，应根据合同法关于无效合同的法定后果进行处理。鉴于原告是未取得金融许可证书的职业放贷人，其主张的利息不属于法律保护的范围，故而关于利息诉请没有法律依据。四、原告诉请对21套商品房行使优先权，缺乏事实和法律依据。1、依照（2018）粤01民终16753号民事判决确认，第三人谭锦洪并非本案《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》的合同主体，因而谭锦洪与答辩人签订的《商品房买卖合同》的处理结果，与本案原告主张的借贷纠纷是没有关联的，原告列谭锦洪为本案第三人，不符合民事诉讼法规定。2、就双方之间达成的《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》而言，虽然约定了以商品房提供让与担保，但是，原告和答辩人并没有确定提供让与担保的具体商品房标的。根据执行异议之诉的判决文书既判力认定，谭锦洪与答辩人所签《商品房买卖合同》项下的21套商品房，是答辩人与谭锦洪之间无效合同标的，并非为原告提供担保的商品房，原告对该21套商品房主张优先物权，缺乏事实依据。3、原告主张对21套商品房按让与担保性质行使担保物权，缺乏法律依据。按照物权法定原则，我国物权法和担保法并未规定让与担保属于法定担保类型。因此，原告主张的让与担保关系无效，故而无权主张优先权。五、原告已超过诉讼时效。按照《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》和《补充协议》约定，还款期限为2005年6月3日，如原告已向答辩人交付款项的，本案诉讼时效是从2005年6月3日计算两年，现已远远超过法定诉讼时效，其诉请不应获得支持。补充：被告已返还182万元。谭锦洪提交书面意见称，1、原告要求被告清偿借款本金1000万元及利息，如被告未按生效判决清偿借款本金及利息，原告可申请拍卖案涉21套房产，同时原告向法院申请财产保全。2、原告向被告提供了1000万元借款，并约定了固定收益。被告为担保还款，双方约定被告以21套房产作为还款的保障，并且时任原告总经理的谭锦洪与被告签订了21份商品房买卖合同。后被告未按期还款，双方依据相关协议事实上已经以该21套房产抵偿债务。3、因涉案房屋所在泰湖山庄项目烂尾，故涉案房屋一直未办理产权登记及交付。被告在引入新股东韩玉收后，反复缠诉，在不偿还欠款的情况下，多次起诉要求谭锦洪注销该21套房产的预售备案登记手续。已生效的（2018）粤01民终16763号民事判决书认为，该21份商品房买卖合同实为本案借款关系的担保，商品房买卖合同只是作为让与担保的表现形式，并要求原告另诉解决与被告的债权债务关系。4、按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。如被告未按生效判决清偿1000万元借款本金及利息，原告可申请拍卖涉案21套房产。5、虽然谭锦洪作为买受人已办理了涉案21套房产的备案登记手续，鉴于生效判决认定该21套房产并非真实的买卖关系，而是作为本案借款的担保，故出于对原告提出的针对该21套房产的查封及拍卖申请，谭锦洪均予以同意。经审理查明：新国融公司于2003年10月27日经广东省深圳市市场监督管理局核准登记成立，谭锦洪任国融公司董事、总经理至2010年5月25日。2010年5月26日，新国融公司发生股权变更登记后，谭锦洪不再担任国融公司董事、总经理。泰湖公司于2000年3月28日经广州市工商行政管理局花都分局核准登记成立，股东是韩玉收（持股比例65%）和谢树锋（持股比例35%）。谢树锋是泰湖公司原法定代表人、执行董事和经理。后泰湖公司经广州市工商行政管理局花都分局核准，变更法定代表人、执行董事、监事为池万松，并于2016年2月29日取得新的营业执照。2004年3月22日，泰湖公司（作为甲方）与新国融公司（作为乙方）签订《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》，约定双方合作开发广州市花都泰湖山庄项目第一期工程。合同第三条约定：“……乙方为泰湖山庄项目的投资合作方，负责根据项目的进度，提供项目所需部分资金的安排，投资数额人民币1000万元，投资期为四个月。”第四条约定：“……2、乙方投资资金拨付时，为了规避风险，甲方先提供未销售房屋共4930平方米（景轩4径13-28号16套，L2型29、30、G型31-33号）共计21套别墅作价给乙方作为还款保障，并办妥产权过户登记手续，同时将国有土地使用权证交乙方保管，保管时间至乙方收回投资款之日，甲方承诺在乙方保管期间不得以任何方式挂失；3、双方商定，对乙方投资采取固定投资回报的方式，按年42%为固定回报率，按资金实际使用时间计算，当投资款到达甲方临时账户时，甲方即时支付乙方四个月的回报即14%计人民币壹佰捌拾贰万元整，四个月到期后，甲方如需继续使用乙方投资款，再按用款时间一次性支付乙方全部投资收益，资金使用时间最长不超过半年，双方为此另订立单项甲方房产回购合同。”第五条约定：“……2、如甲方到期不能按时按价回购，乙方名下的房产可由乙方自由处置；3、甲方将4930平方米房产过户到乙方或乙方指定人的名下后，乙方即时将1000万元划到甲方指定账户。”同日，新国融公司（作为甲方）与泰湖公司（作为乙方）签订《房产回购协议》，约定：甲方同意将《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》约定的21套房产售回给乙方，付款方式、总价及时间为：乙方在四个月后一次性向甲方付款壹仟万元，甲方必须配合乙方办理相关手续，甲方一定保证按壹仟万元将上述楼房售给乙方，乙方在签订该协议后不能在四个月内回购上述楼房，甲乙双方另行协商最长可延长两个月，若半年后乙方仍不能回购，表示乙方自动放弃购买权利，甲方有权自主处置上述房产，若甲方不按双方协议的时间将该楼房回售给乙方，则甲方按总价的三倍付款给乙方。2004年3月24日，泰湖公司将《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》约定的21套房产出售给国融公司，并在广州市房地产交易所办理了商品房预售登记，将上述房产登记在时任国融公司总经理的谭锦洪名下，谭锦洪取得上述房产的《商品房预售备案证明书》。2004年3月30日、3月31日，新国融公司分别转账200万元、800万元至泰湖公司账户。泰湖公司随即向新国融公司支付了投资回报182万元。上述《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》约定的履行期限届满后，泰湖公司（作为甲方）与国融公司（作为乙方）达成《补充协议》，约定：双方同意将投资期限延长十个月，即从2004年8月2日至2005年6月2日止，原协议继续有效，合作方式及固定投资收益率不变，乙方同意该次展期期间的投资收益分两次支付，首次付款定在2004年12月30日前，第二次连同投资款一并支付，时间不得超过合作期限的最后一天，即2005年6月2日，如甲方在2005年6月3日仍未返还乙方的投资款及投资收益，则视为主动放弃对抵押房产的回购权利，乙方随时可以以任何方式处置该部分房产，甲方对此无任何异议。上述《补充协议》约定的延展期限届满后，泰湖公司未能向国融公司返还投资款及支付相应投资收益。上述事实有投资合作开发“泰湖山庄”协议书、房产回购协议书、补充协议、商品房买卖合同、付款通知书、支票存根、收款收据、（2018）粤01民终16763号民事判决书为证，且经生效的（2016）粤01民终15366号裁定书审理查明予以确认，故足以认定。本院认为,本案的争议焦点如下：一、原被告之间的借贷关系是否有效；二、借款本金的金额及交付情况；三、借款利息的计算标准；四、如被告不履行生效判决的金钱债务，出借人是否可以申请拍卖涉案21套房屋以偿还债务；五、原告起诉是否已经超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，被告抗辩称新国融公司是职业放贷人，本院依被告申请向其开具律师调查令，其自行前往调取新国融公司的涉诉信息，后其向本院提交情况说明，称未查询到新国融公司的相关涉诉信息，因此被告该项抗辩证据不足，本院不予采纳。原被告签订《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》及《补充协议》，约定由新国融公司为泰湖山庄项目的开发建设投资1000万元，采取固定投资回报的方式，该约定的实质是新国融公司向泰湖公司投资，但不参与共同经营，也不承担经营的风险责任，不论盈亏均按期收回投资款并收取固定利润，新国融公司和泰湖公司之间名为投资，实为借贷，且新国融公司也已实际交付1000万元款项给泰湖公司，故双方之间的借贷关系成立并合法有效。关于第二个争议焦点，原告提交银行转账凭证及收款收据证明其已实际交付1000万元给被告，被告虽否认收到1000万元款项，但其未提交任何相反证据推翻原告的主张。另，在被告未收到1000万元款项的情况下，其即与时任新国融公司总经理的谭锦洪签订涉案21套房产的房屋买卖合同并办理预售备案登记，亦不合常理。另，生效的（2016）粤01民终15366号裁定书对被告在收到1000万元款项后立即向原告支付了182万元回报的事实予以确认。综上，原告提交的证据之间能够相互印证，且无相反证据反驳，故本院确认原告已经实际交付1000万元给被告。被告收到原告1000万元后立即按照双方约定向原告支付了182万元回报，此时借款利息尚未产生，该182万元实质上与预扣利息无异，故借款本金应认定为818万元。关于第三个争议焦点，如前所述，新国融公司和泰湖公司之间名为投资实为借贷，双方签订的《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》约定，新国融公司的投资采取固定投资回报的方式，按年42%为固定回报率，该固定回报率的约定实质即对借款利息的约定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定:“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”因此原告主张按照年利率24%自2004年4月1日起计算利息符合法律规定，本院予以支持，利息计算基数应为借款本金818万元。关于第四个争议焦点，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”依照上述法律规定，在本案判决生效后，如泰湖公司未按生效判决清偿本案借款本金及利息，原告可申请拍卖位于广州市花都区花侨镇大树窝泰湖山庄景轩四径L2型13号-31号及景轩四径G型32号、33号共计21套房产，以偿还本案债务，但原告的该项请求可在执行阶段向法院提出，不宜在本案中直接判决。关于第五个争议焦点，首先，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”新国融公司与泰湖公司签订《投资合作开发“泰湖山庄”协议书》，约定新国融公司向“泰湖山庄”项目投资1000万元，泰湖公司将涉案21套房产出售给新国融公司，在泰湖公司到期不能还款时，新国融公司可以处置上述21套房产，上述房产已经办理了预售备案登记至谭锦洪名下。故新国融公司有理由相信当泰湖公司不还款时，其债权能够得到保障。直至2018年11月9日，（2018）粤01民终16763号判决认定谭锦洪与泰湖公司签订的买卖合同无效，新国融公司才知道其债权受到侵害。其次，在债权到期后，新国融公司并非怠于主张完成涉案21套房产的过户手续，而是涉案房产已经烂尾不具备过户的客观条件。再次，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”即使本案债务的诉讼时效自到期之日（2005年6月2日）起算，泰湖公司先后于2014年10月、2015年8月3日、2017年12月13日向广州市花都区人民法院提交的民事起诉状中均自认其多次和新国融公司协商解决债务问题。其中2017年12月13日起诉状中载明“多次与新国融公司协商解决该笔债务的偿还问题”。由此可见，直至2017年12月泰湖公司仍作出愿意履行债务的意思表示，依据上述法律规定，泰湖公司不得以诉讼时效届满为由抗辩。综上所述，原告的起诉并未超过诉讼时效。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第二十四条第二款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市泰湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新国融担保投资有限公司归还借款本金8180000元；二、被告广州市泰湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新国融担保投资有限公司支付借款利息（利息以8180000元为基数，按照年利率24%自2004年4月1日起计至付清款日止）；三、驳回原告深圳市新国融担保投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268800元（原告已预交134400元），由原告深圳市新国融担保投资有限公司负担48922元，被告广州市泰湖房地产开发有限公司负担219878元；财产保全费5000元（原告已预交），由被告广州市泰湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  邓碧君审判员  彭 军审判员  杨小伟二〇一九年九月六日书记员  钟锐梁