河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再564号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：徐涛，男，1966年11月29日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：唐军，大沧海律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：吴洪太，大沧海律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：郑州市铭家快捷酒店有限公司，住所地：郑州市南阳路97号院8号楼。法定代表人：孙明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯兵，河南振山律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郭海洋，河南振山律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人徐涛因与被申请人郑州市铭家快捷酒店有限公司（以下简称铭家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2018）豫01民终8949号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2019）豫民申1540号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人徐涛的诉讼代理人吴洪太、被申请人铭家公司及其诉讼代理人冯兵、郭海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐涛申请再审称：请求改判铭家公司退还徐涛已支付的房屋租金35万元;赔偿徐涛房屋装饰装修费用及装饰装修残值1725299元;支付徐涛垫付的鉴定费用25000元并承担一、二审诉讼费用。理由：一、原审判决认定事实不清。1、2014年3月4日,徐涛收到郑州市公安局文化路派出所郑文公治限字[2014]第1003号《治安管理停止营业通知书》后已停止营业,但由于徐涛与铭家公司在租赁合同中约定该类情形由铭家公司负责解决,徐涛随即将该情形告知铭家公司，后又基于对铭家公司的信赖,向铭家公司支付了35万元租金,但铭家公司直至2014年11月份仍未能按照合同约定解决上述法律问题,徐涛经营的餐馆被迫于2014年11月30日关门。自2014年3月5日起,铭家公司已违反了租赁合同约定,导致徐涛无法正常使用租赁房屋,铭家公司应当退还2014年3月4日之后多支付的房租35万元。2、如前所述,徐涛按照合同约定目的实际占有使用案涉房屋的时间为2013年10月18日至2014年3月4日,原一、二审法院以2015年11月15日为腾房日期并据以计算装饰装修残值损失,同属认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。1、徐涛在签订租赁合同之后,投入大量的财力对租赁房屋进行装修并配置有关设施设备,实际产生的装修费用高达两百余万。原一审法院曾委托河南华明工程造价咨询有限公司对案涉房屋装饰装修工程造价及厨房设备价值进行鉴定,经该机构实地勘察,结合装修合同等资料,最终认定案涉房屋装饰装修工程造价及厨房设备价值为1725299元。徐涛为此垫付鉴定费用25000元。根据民事诉讼法第七十六条,当事人未申请鉴定,人民法院对专门性问题认为需要鉴定的,应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。对装饰装修物附合与否这一专门性问题,原一、二审法院在需要通过鉴定才能查明的情况下,不依职权启动鉴定程序或要求鉴定机构进行补充鉴定,而是径行判决,属适用法律错误。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款只是规定了“参照”和“一般应予支持”，并由法院根据案件具体情况进行酌定。本案中,徐涛于2013年10月18日由铭家公司处租下涉案房屋用于经营,但徐涛在2014年3月4日收到《治安管理停止营业通知书》后,虽占有案涉房屋,但显然不能通过正常使用该房屋获得相应的经营利益,即便产生房屋占有使用费,其计算也应以铭家公司合法拥有产权的房屋面积为基准,按照同时期相近地段的普通住宅的租金价格进行计算。原一、二审法院以双方约定的正常履约情形下的租金标准计算徐涛应当支付的房屋占有使用费,属适用法律错误。铭家公司答辩称，第一、2013年9月18日至2015年11月份，涉案房屋一直由徐涛占有和使用，一、二审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决徐涛自2014年3月5日至2015年10月17日向铭家公司支付占用费具有法律依据。徐涛交纳的35万元是第一年的房屋租金，已支付租金数额尚不足以冲抵其应支付的房屋占有使用费，且其对合同无效及占有使用费的扩大具有重大过错，故其要求铭家公司退还35万元没有事实与法律依据。二、一、二审判决徐涛对造成合同无效及占有使用费的扩大具有重大过错正确。1、徐涛为商事行为（经营火锅店）多次现场实地看房且明知房屋现状，签订合同后按照房屋现状接收了房屋，已明知涉案房屋为钢结构，其对合同的无效存在重大过错。2、2014年3月4日之前，徐涛经营的火锅店虽未办理消防备案手续但处于正常营业状态，且从其2014年10月30日向铭家公司发送的书面告知可知，2014年12月1日之前其仍处于正常营业状态。另外，徐涛在收到停业通知后应尽快搬离房屋，避免占有使用费的扩大。但其一直营业并向铭家公司继续支付租金，且2014年11月3日、11月17日，铭家公司多次发函要求徐涛按照合同第六条的约定办理相关手续并且明确表示积极配合，但徐涛一直怠于办理。徐涛对于房屋占用费用的扩大存在重大过错，因此，应按照合同约定向铭家公司支付2014年3月5日-2014年11月30日的租金。3、2014年12月1日-2015年11月15日期间，虽徐涛经营的火锅店处于停业状态，但其未搬离房屋。2015年3月15日、10月28日、10月30日，铭家公司发函要求其搬离涉案房屋，且诉讼中法院亦释明其搬离涉案房屋，但其未搬离，目的是为了将房屋转让。故徐涛对房屋占有使用费的扩大具有重大过错。第三、关于涉案房屋装修费用损失承担的问题。1、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、第十四条之规定，铭家公司同意装修的范围为80万元，对于超出80万元的部分，铭家公司不予认可，也不应当承担该部分的赔偿责任。2、根据《房屋租赁合同》第十四条第三款约定，按照私法自治的基本原则，双方一致同意徐涛的装修费用为80万元，铭家公司应在装修残值范围内承担赔偿责任。原一、二审根据双方约定及徐涛实际占用的房屋时间计算装修残值，并依据过错程度判决铭家公司应当承担的装修损失赔偿数额正确。3、【2015】建价鉴字第23号司法鉴定报告与合同约定不符，有以鉴代审的嫌疑，且未区分装修部分哪些是已形成附合的和哪些是未形成附合的及二者的原值与残值，不应被采信。第五、如果涉案房屋租赁合同有效，则关于装修费80万元的处理将会得到法院支持。现合同无效，如支持徐涛的诉请，会导致徐涛虽然对合同无效有过错但仍会获利的情况，将会对司法价值导向造成极为不利的社会后果。综上，一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理结果适当，应予维持。铭家公司向郑州市金水区人民法院起诉，请求判令徐涛：1、支付第二年房屋租金60万元；2、支付租金的滞纳金91.5万元并承担本案诉讼费用。徐涛提起反诉，请求：1、确认铭家公司与徐涛2013年9月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2、铭家公司退还徐涛已支付的房屋租金35万元；3、铭家公司赔偿徐涛房屋装饰装修费用（含厨房及设备项目）损失共计1725299元；4、铭家公司承担徐涛已垫付的鉴定费用25000元；5、本诉和反诉费用由铭家公司承担。郑州市金水区人民法院一审认定：1、2013年9月18日，铭家公司与徐涛签订《房屋租赁合同》一份,主要约定：铭家公司将位于郑州市××区××路与××路交叉口南阳路97号院培训楼西隔壁的房屋租赁给徐涛使用，结构为钢结构一层，房屋面积约1100平方（含西隔壁小房屋）；租赁期限为五年，自2013年10月18日至2018年10月17日；租金为每年60万元，徐涛应于合同生效之日向铭家公司支付第一年度半年租金30万元，余款30万元于2014年3月1日前一次性付清；以后每年的租金，徐涛于每年9月3日前一次性支付；合同期间徐涛承租房屋的钢架结构部分如因规划问题造成其无法正常经营，铭家公司负责解决，并按徐涛实际使用时间退还相应房租；徐涛装修费80万元按实际租期折旧，每年20万元，如徐涛无法正常经营，按徐涛实际租期折旧，多余部分赔偿徐涛。合同签订当日，徐涛向铭家公司支付第一年度上半年租金30万元，铭家公司将房屋交付徐涛使用。徐涛对该房屋进行装修后用于饭店经营。2、2014年3月4日，郑州市公安局文化路分局治安管理服务大队向徐涛经营的棒棒火锅店下达《治安管理停止营业通知书》一份，载明：现责令你单位从即日起停止营业，在取得消防证之前不得营业。2014年5月23日，徐涛向铭家公司支付第一年度下半年租金30万元。3、2014年10月30日，徐涛经营的棒棒火锅店向铭家公司送达《书面告知》一份，载明：租赁案涉房屋与合同面积不符合造成承租方火锅店至今消防、卫生、工商等手续无法办理，违规经营，我方承租以来多次告知出租方，但一直未协同解决，现今接消防队、卫生、工商等部门通知，如十一月份各种证件未能办理核准发放，将于十二月一号停业。如不能提供房屋证明，按照实际使用时间（2013年10月18号到2014年11月18号）退还承租方折旧后人民币60万元。2015年3月15日、10月28日，铭家公司分别向徐涛发送《告知函》，告知其尚未交纳2014年9月4日以后的租金，请其尽快腾房、支付房租和占用费，并交付房屋。2015年11月份，徐涛从案涉房屋中完全搬离。4、2015年10月19日，经徐涛申请、该院委托河南华明工程造价咨询有限公司对案涉房屋内的装修工程造价进行评估鉴定，鉴定意见为：郑州市金水区南阳路97号院培训楼西隔壁房屋钢结构一层约1100平方米（含西隔壁小屋）房屋的装饰装修工程（含厨房和设备项目）的造价为1725299元。徐涛因此次鉴定支出鉴定费25000元。另查明，案涉房屋结构为钢结构一层，房屋面积约1100平方米（含西隔壁小屋），其中192.32平方米的部分办理有房屋所有权证书，设计用途为教育。郑州市金水区人民法院一审认为，当事人对自己的主张有责任提供证明予以证明。本案中，关于《房屋租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，铭家公司向徐涛出租的案涉房屋仅存在部分产权，且在本案一审法庭辩论终结前尚未取得其余部分的建设工程规划许可证或者主管部门批准，故双方签订的《房屋租赁合同》对该部分房产的约定应为无效。徐涛辩称，案涉房屋取得产权证的部分，因与规划用途不符，该部分合同仍为无效。但是根据《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定“违反规定改变房屋使用性质或者用途的，不得出租”，该规定并非效力性强制性规定，案涉房屋中192.32平方米建筑面积依法取得房屋所有权证书,规划用途为教育,铭家公司改变该部分使用性质出租给徐涛，虽违反上述规定，但并不导致该部分约定无效。故该院认定，双方签订的《房屋租赁合同》为部分无效。关于第二年度房屋租金支付及退还房屋租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定及双方签订的《房屋租赁合同》约定,徐涛应当支付其占用案涉房屋期间的使用费。徐涛称其于2014年3月5日起未能正常经营饭店，铭家公司应当按照约定向其退还即日起的租金35万元。该院认为，从合同第六条及第十四条的内容可知，徐涛在签订合同时已明知案涉房屋为钢结构，不符合出租条件，但其仍签订了租赁合同，其对导致租赁合同部分无效存在一定过错；且其在2014年3月4日收到停业通知后再次得知案涉房屋很可能无法达到其合同目的，该事由已符合法定解除条件，其应当在合理期限内行使其法定解除权或者告知铭家公司协商解决此事，尽快搬离案涉房屋，避免占有使用费损失的扩大，但从其于2014年10月30日向铭家公司发送的书面告知可以看出，其在收到停业通知后仍在继续经营，并向铭家公司支付了第一年度下半年租金，其行为对占用费的持续发生存在重大过错。该院酌定自2014年3月5日起，徐涛对房屋占用费损失的扩大承担80%的责任。徐涛自认其于2013年9月18日接收该房屋并于2015年11月份腾空，其对2013年10月18日至2014年3月4日期间支付的租金数额25万元未要求退还，视为其对该期间产生的费用不持异议。参照双方关于案涉房屋年租金的约定，自2013年3月5日至2015年10月17日期间，案涉房屋产生的占有使用费为971507元（60万元/年÷365天×591天）；因该期间占用费的产生是由双方造成的，且徐涛对该部分费用的产生承担80%的责任，故徐涛需向铭家公司支付此期间的占用费为777206元（971507元×80%）。因徐涛已支付60万元，故其尚需向铭家公司支付427206元。综上，徐涛已支付租金数额尚不足以冲抵其应支付房屋占有使用费，故关于徐涛诉请退还租金35万元的请求，该院不予支持；关于铭家公司主张徐涛支付第二年度（2014.10.18-2015.10.17）房屋占用费的请求，符合法律规定，该院予以支持，但数额以427206元为限。另在本案审理过程中，铭家公司放弃了徐涛支付租金滞纳金的请求，对此该院不再处理。关于案涉房屋装饰装修费用（含厨房及设备项目）损失承担的问题。鉴于双方在合同中明确约定了租赁房屋的装饰装修费用的数额为80万元及装修费用的折旧问题，且“河南华明司鉴【2015】建价鉴字第23号”司法鉴定报告中未区分装修部分哪些是已形成附合的装饰装修物和哪些是未形成附合的装饰装修物及二者的工程造价，故该院对“河南华明司鉴【2015】建价鉴字第23号”司法鉴定报告不予采纳。徐涛诉请铭家公司支付该项鉴定费25000元的请求，该院不予支持。因徐涛超出合同约定造价部分未与铭家公司进行补充协商，也未经出租人同意，故其应自己负担超出80万元部分的装修费用。按照约定，徐涛无法正常经营，铭家公司应赔偿装修费用折旧后的损失。徐涛自2013年10月18日开始缴纳租金并至2015年11月份完全搬离案涉房屋，双方对具体搬离时间均未提交证明予以证明，故该院以2015年11月15日作为腾房日期，故徐涛实际占用案涉房屋日期为758天（2013年10月18日至2015年11月15日），则其折旧后的装修损失应为384658元[80万元-（20万元÷365天×758天）]，即铭家公司应赔偿给徐涛的装修费损失为384658元。故关于徐涛主张铭家公司赔偿其装饰装修费用的请求，该院予以支持，但赔偿数额以384658元为限。综合以上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出（2017）豫0105民初21452号民事判决：一、确认铭家公司与徐涛于2013年9月18日签订的《房屋租赁合同》部分无效。二、徐涛于判决生效后十日内向铭家公司支付房屋占有使用费427206元。三、铭家公司于判决生效后十日内赔偿徐涛装饰装修费384658元。四、驳回铭家公司的其他诉讼请求。五、驳回徐涛的其他反诉请求。上述二、三项折抵后，徐涛需向铭家公司支付42548元，徐涛应于判决生效后十日内付清。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12950元，由铭家公司负担9400元，徐涛负担3550元；反诉案件受理费10860元，由铭家公司负担1989元，徐涛负担8871元。徐涛不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。请求：撤销（2017）豫0105民初21452号民事判决第一项、第二项、第三项和第五项，依法改判铭家公司赔偿徐涛损失1035179.4元，鉴定费25000元并承担上诉费用。郑州市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。郑州市中级人民法院二审认为，《河南省房屋租赁管理办法》第十条规定“违反规定改变房屋使用性质或者用途的，不得出租”，该规定并非效力性强制性规定。本案涉案房屋中192.32平方米有房屋所有权证书，铭家公司改变使用性质出租给徐涛，并不导致该部分约定无效，故一审法院认定双方签订的房屋租赁合同为部分无效，并无不妥。双方在合同中对租赁房屋的装饰装修费用数额为80万元及装修费用的折旧进行了明确约定，徐涛未经铭家公司协商同意，超出合同约定进行装饰装修，对超出部分应自行承担。由于双方对具体搬离时间均未提交证据予以证实，一审法院以徐涛自认腾空时间作为腾房日期，并根据实际占用时间计算租金，作出相应判决，该院予以确认。综上，徐涛的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，作出（2018）豫01民终8949号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14117元，由徐涛负担。本院再审审理查明的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：徐涛要求退还35万元的租金有无事实和法律依据；案涉房屋的装修损失原判是否适当。针对上述焦点问题，本院综合评判如下：第一、关于35万元租金应否返还的问题。徐涛认可在2014年3月5日之前正常经营。对于2014年3月5日至2015年10月17日其搬离案涉房屋期间的租金，因在签订合同时，徐涛多次查看案涉房屋的状况，其对于房屋的现状明知。作为商事活动的主体，对于案涉房屋因部分无产权证和房屋无规划证可能导致合同无效应当预知，但其仍然与铭家公司签订合同并按照房屋现状接受房屋，对于案涉租赁合同部分无效存在一定过错。在接到公安机关停业通知后，徐涛应当预料到合同不能继续履行、具备解除条件，但其仍继续营业并向铭家公司继续支付下半年租金，并在铭家公司多次发函、法院亦释明的情况下，未及时办理相关手续，也未及时搬离房屋，对于房屋占用费的扩大存在过错，原判依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定及双方签订的《房屋租赁合同》约定,判定其按照合同支付2014年3月5日之前的全部租金，酌定按照过错程度承担2014年3月5日至2015年10月17日期间内80%的租金费用并无不当。因徐涛支付的租金尚不足其应当承担的房屋占用费，其要求返还35万元租金的主张不能成立，不予支持。第二、关案涉房屋装修残值损失承担问题。双方在合同中明确约定了案涉房屋装饰装修费用的数额为80万元，也对装修费用的折旧问题进行了明确约定。虽然案涉的租赁合同部分无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条之规定，双方对于装修装饰费用及折旧的约定仍然对双方有约束力。因双方约定的装修装饰费用为80万元，徐涛未提供证据证明超过80万元部分的装饰装修经过了铭家公司同意或事后认可，超过部分的费用应当由徐涛自行承担。原判根据徐涛占用案涉房屋的时间计算出80万元内的装修装饰的残值，并按照双方的过错程度，让铭家公司赔偿384658元的装修装饰残值损失并无不当。徐涛要求按照鉴定结论支付装修残值损失1725299元没有事实和法律依据，不予采纳。综上，徐涛的再审请求不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持郑州市中级人民法院（2018）豫01民终8949号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邹 波审判员 邹新哲审判员 孙 明二〇一九年九月二十九日书记员 程易霖