江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5285号 原告：朱洪根，男，1944年4月2日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。 原告：周琪卿，女，1949年9月28日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：周祖超，上海申蕴和律师事务所律师。 被告：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1043号。 法定代表人：刘国有，总经理。 委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。 原告朱洪根、周琪卿与被告苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称“生隆昌公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告朱洪根、周琪卿及委托诉讼代理人周祖超、被告生隆昌公司的委托诉讼代理人于巧杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱洪根、周琪卿向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2016年1月1日至2019年5月31日共计41个月的房屋租金损失89779元（按2189元/月计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告有商铺一间，面积34.13平米，座落于苏州市，2008年12月31日与粤海服饰市场（以下简称粤海公司）和苏州金乌商业管理有限公司（以下简称金乌公司）签订了商铺租赁合同，时间为合同生效之日起10年，年租金26277元：2019年6月31日前，在甲乙双方不反对的情况下，本合同在现有租金基础上增加50%后自动顺延5年，其他约定同本合同一致。2015年冬金乌管理有限公司负责人与工作人员无故消失，2016年1月1日被告生隆昌公司进驻该文化市场，并在部份商户授权的情况下，整个商场全部由被告公司运营管理中。被告从2016年1月1日接管文化市场，擅自将原告和其他客户的商铺出租取得租金收入归已所有，然而却以各种理由拒付商铺租金，原告与被告多次交涉后无果，故起诉。 被告生隆昌公司辩称，原告与金乌公司就涉案商铺签订租赁合同，约定涉案商铺由金乌公司承租。本案中原告主张的租金期间在上述合同的有效期内，且其亦依据该合同约定的租金标准主张损失，因此，原告应当也据此合同向金乌公司主张租金赔偿责任。关于租金标准，2017年、2018年观前文化市场二楼商铺的租金标准为13.52元/月/平方米，因地下室商铺的原始售价略低于二楼商铺的，故可以参照并低于二楼的租金标准计算出地下室的参考租金标准为11到13元/月/平方米。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区乔司空巷X号平安坊X号非居住房屋，建筑面积34.13平方米，系开放式无间隔商铺，朱洪根、周琪卿为该房屋所有权。 2008年8月30日，朱洪根、周琪卿（出租方、甲方）与粤海公司（承租方、乙方）金乌公司（第三方、丙方）签订《商场租赁合同》，约定甲方将上述D1093室商铺出租给乙方经营使用，租赁期限自2009年1月1日至2019年12月31日，税后年租金26277.5元：2019年6月31日前，在甲乙双方不反对的情况下，本合同在现有租金基础上增加50%后自动顺延5年，其他约定同本合同一致。丙方有权根据合同约定代甲方向乙方催讨欠租、滞纳金。此后，粤海公司、金乌公司均下落不明。 2015年12月10日，生隆昌公司成立。2016年1月，生隆昌公司陆续与部分业主签约并进场，由生隆昌公司负责观前文化市场运营管理并承担运营成本，但朱洪根、周琪卿未与生隆昌公司签订委托管理合同。 另查明：2016年至2018年期间，陈森琪、庄志红等观前文化市场业主就其所有的观前文化市场商铺的权利受损问题陆续向本院提起诉讼。生效判决认定，自2016年1月1日起生隆昌公司系整个商场的运营管理者，且生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准赔偿商场一楼邻近某室等商铺业主的房屋占用费损失。 审理中，朱洪根、周琪卿陈述称，因金乌公司下落不明，且法院认定生隆昌公司自2016年起系整个商场的运营者，故其现向生隆昌公司主张2016年起的租金损失。 审理中，生隆昌公司陈述称，根据观前文化市场二楼商铺2017年度、2018年度的租金总收入和二楼商铺总面积，结合其与大部分业主签订的委托招商管理经营合同中约定的四六分配原则，二楼业主租金平均收益为13.52元/月/平方米。二楼商铺最初的售价远低于一楼商铺。 以上事实，由原告朱洪根、周琪卿提供的房屋所有权证、购房发票、商场租赁合同，被告生隆昌公司提供的地下室及二楼商铺开发商原始成交价表格、年度租金收取明细表、本院调取的（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2018）苏05民终9733号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，朱洪根、周琪卿系苏州市乔司空巷X号平安坊X号X号商铺所有权人，在涉案商铺物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。 关于朱洪根、周琪卿要求生隆昌公司赔偿租金损失的诉讼请求。本案所涉商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性。生隆昌公司在既未与朱洪根、周琪卿签订委托招商管理合同，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了朱洪根、周琪卿的财产权益，其作为商场的实际经营管理者应当向朱洪根、周琪卿承担赔偿损失的责任。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，故涉案商铺处于空置状态或被改造为公共过道等情形不影响生隆昌公司的赔偿责任。虽朱洪根、周琪卿并未向金乌公司主张租金，但其依据生隆昌公司占有使用案涉商铺的侵害财产权行为主张生隆昌公司承担租金损失，于法有据，故对于生隆昌公司辩称应由金乌公司承担赔偿责任的观点，本院不予采纳。朱洪根、周琪卿主张参照2189元/月的租金标准计算2016年1月1日至2019年5月31日的租金损失，然因生效判决已认定生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准赔偿商场一楼商铺的租金损失，虑及通常情况下一楼商铺的租金应高于负一楼的商铺，且一楼商铺最初购买价格亦高于负一楼商铺，综合前述因素，本院酌情认定生隆昌公司应按照20元/平方米/月的标准赔偿商场负一楼商铺的租金损失，朱洪根、周琪卿某号商铺在2016年1月1日至2019年5月31日的租金损失计27986.6元（20元/平方米/月×34.13平方米×41月）；朱洪根、周琪卿主张超出部分，本院不予支持。对于生隆昌公司抗辩负一楼商铺的参考租金标准应为11至13元/平方米/月的意见，因其未能提供有效证据证明，故本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条之规定，判决如下： 被告苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱洪根、周琪卿2016年1月1日起至2019年5月31日期间的租金损失27986.6元。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2044元，减半收取1022元，由原告朱洪根、周琪卿负担703元，被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担319元。被告苏州生隆昌商业管理有限公司负担部分于生效判决之日起十日内直接向原告朱洪根、周琪卿履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇一九年九月二十日 书记员  朱静佳