西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  (2019)陕0112民初2710号 原告：西安海荣房地产集团有限公司。法定代表人：郑青海。委托诉讼代理人：汪文渊，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班晓敏，陕西信邦律师事务所实习律师。被告：李讲文。第三人：中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行。负责人：王莉。委托诉讼代理人：王哲，系公司员工。原告西安海荣房地产集团有限公司(以下简称海荣公司)与被告李讲文、第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海荣公司的委托诉讼代理人汪文渊、班晓敏，被告李讲文，第三人光大银行经开支行的委托诉讼代理人王哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海荣公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》)；2、被告向原告支付垫付款412932.49元、违约金19099.3元（计算至2018年12月28日，应计算至实际给付之日，上述共计432031.79元；3、被告自2018年12月21日起，以684271元为基数，按照同期贷款利率双倍支付违约金至《商品房买卖合同》解除之日；4、被告于合同解除七日内，返还XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，并提供办理撤销手续相应的文件；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市XX区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋总价款684271元，被告支付首付款214271元，剩余47万元以银行按揭方式支付。同年，原、被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定被告向第三人借款47万元用于购买上述房屋，原告作为保证人为被告承担阶段性连带担保责任。因被告逾期偿还按揭贷款银行借款，致第三人从原告保证金账户扣划90628.44元。后第三人将原、被告诉至未央区人民法院，法院判决书生效后，被告未履行判决义务。第三人申请强制执行，法院于2018年9月17日从原告账户扣款322304.05元。原告多次催要未果，于2018年12月20日向被告发出催款通知函，要求被告偿还代偿款项，但被告一直未予偿还，故原告诉至法院，请求如前所述。被告李讲文辩称，不同意解除合同，原告未依照合同第十二条的约定履行办理商品房产权登记，致原告无法正常居住；原告主张的代垫付款项及违约金不合理，其所购买的是预购房，应以产权登记面积据实核算；原告主张的违约金没有理由，没有与其进行核算；原告主张的返还房屋及诉讼费，均无合理理由，不予承担；合同中的土地证经查系伪造，请求法院予以查实原告土地使用证（西经国用（2008）第XXX号文件）的真伪。第三人光大银行经开支行辩称，请求人民法院依法判决。经审理查明，2010年12月25日，原告海荣公司（出卖人）与被告李讲文（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：被告李讲文购买原告海荣公司开发的位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为684271元，被告李讲文支付首付款214271元，剩余房款47万元办理银行按揭付款。原告海荣公司于2013年1月30日前向被告李讲文交付商品房。合同附件六约定，因被告李讲文逾期偿还银行按揭款，导致原告海荣公司承担担保责任的，视为被告李讲文逾期付款。被告李讲文未向贷款银行偿付贷款本息，原告海荣公司代为偿还的，被告李讲文应在收到原告海荣公司书面追偿通知后7日内偿还代垫款项并支付代垫款项同期两倍贷款利息的违约金。被告李讲文收到原告海荣公司书面追偿通知，逾期超过30日内仍未支付代垫款项和违约金的，原告海荣公司有权解除合同及相关协议，收回商品房。原告海荣公司解除合同，被告李讲文除应偿还代垫款项外，还应支付总价款两倍同期银行贷款利息的违约金。因被告李讲文原因导致银行解除借款合同的，被告李讲文应在借款合同解除后二十日支付剩余购房款，否则原告海荣公司有权解除合同及相关协议，收回该商品房。2011年2月25日，原、被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定：被告向第三人贷款47万元，贷款期限为180个月，采取等额还本付息法，被告以所购房屋向第三人提供抵押担保，原告作为保证人提供阶段性连带责任保证，保证期限自被告已就所购房屋有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付第三人正式执管之日止。后原告海荣公司于2013年1月向被告李讲文交付房屋。被告李讲文于2016年5月开始未按照《个人贷款合同》的约定向第三人还款，截止2018年7月26日，第三人从原告海荣公司保证金账户共计扣款90628.44元。后第三人向本院提起诉讼，2017年12月19日，本院作出（2017）陕0112民初11831号民事判决书，判决被告李讲文清偿第三人借款本金331775.96元及利息、罚息5465.62元（至2017年7月5日）及自2017年7月6日起至判决给付之日止的利息（以331775.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算），原告海荣公司承担连带清偿责任，原告海荣公司承担担保责任后有权向被告李讲文追偿。2018年9月17日，本院从原告海荣公司在中国银行股份有限公司西安经济技术开发区支行的账户内扣划317247.05元（包含执行费5057元），2018年10月15日，本院作出执行结案通知书。2018年12月19日，原告向被告邮寄追偿通知书，要求被告支付垫付款412932.49元。庭审中，被告提交西安市人民政府土地权属件市国土发（2014）378号文件及照片复印件，证明《商品房买卖合同》中的土地文件是假的，其购买原告开发的房屋给其造成了很大的损失，其所居住的XX号楼受XX村社区的行政管理。原告对该组证据的真实性不予认可，认为无原件进行核实，另，该组证据与其证明目的间无因果关系。案涉《商品房买卖合同》是经过备案的，案涉房屋从去年开始就可以办理房屋产权证书。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、民事判决书、执行结案通知书、催告邮件、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告西安海荣公司与被告李讲文签订的《商品房买卖合同》及附件不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同附件六明确约定因买受人逾期偿还银行按揭款，导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款。买受人应在收到出卖人书面追偿通知7日内向出卖人支付代垫款项。逾期超过30日仍未支付垫付款项的，出卖人有权解除合同。合同履行过程中，被告未能按照约定归还按揭贷款，导致原告承担了保证责任。第三人光大银行经开支行起诉要求还款后，被告仍未还款，原告再次承担了保证责任。被告行为构成违约，解除条件成就，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，应予支持。合同解除后，被告应依法向原告返还房屋，并应配合原告注销案涉房屋的备案登记手续，并与第三人光大银行经开支行配合注销案涉房屋预抵押登记手续。对于原告主张的违约金问题，结合本案实际情况，双方约定的违约金标准过高，本院酌情以原告实际代偿金额90628.44元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年7月26日计算至本判决确定给付之日；以317247.05元为基数，自2018年9月17日计算至本判决确定给付之日。合同解除后，原告应退还被告购房款。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的相关款项应从原告向被告退还房款中予以扣除为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安海荣房地产集团有限公司与被告李讲文签订的《商品房买卖合同》。二、被告李讲文于本判决生效之日起三十日内支付原告西安海荣房地产集团有限公司代偿款项407875.49元及违约金（违约金分段计算为：以代偿金额90628.44元为基数自2018年7月26日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止，以代偿金额317247.05元为基数自2018年9月17开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；上述款项由原告西安海荣房地产集团有限公司在应退还被告李讲文的房款中予以扣除。三、被告李讲文于本判决生效之日起三十日内向原告西安海荣房地产集团有限公司返还位于西安市XX区XX路以东XX一路南北两侧XX小区第X幢X单元X层XX号房屋，并配合原告西安海荣房地产集团有限公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。四、被告李讲文于本判决生效之日起三十日内配合第三人中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行办理西安市XX区XX路以东XX一路南北两侧XX小区第X幢X单元X层XX号房屋的预告抵押登记注销手续。五、驳回原告西安海荣房地产集团有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10642元（原告已预交），由原告西安海荣房地产集团有限公司负担130元，被告李讲文负担10512元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。  审  判  长     李  想审  判  员     唐楠楠人民陪审员     王赁柱   二〇一九年八月三十日 书  记  员     李  新