广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6539号上诉人（原审原告、反诉被告）：庄华东，男，住福建省晋江市，现住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑白雪，女，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。上诉人庄华东因与被上诉人郑白雪合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28817号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人庄华东上诉请求：1.判决庄华东与郑白雪于2018年7月29日签订的《转让协议》无效；2.判决郑白雪向庄华东退还转让费用人民币76000元；3.撤销一审判决第一项，判决庄华东无需向郑白雪赔偿损失26005.93元；4.判决郑白雪承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对庄华东与郑白雪于2018年7月29日签订的《转让协议》的法律效力认定错误。郑白雪与华某商业管理有限公司(下称佛山华某公司)签订的《商铺租赁合同》中明确约定了郑白雪转租须经华某公司书面同意。一审法院通过对佛山华某公司的调查取证，认为佛山华某公司虽未对庄华东和郑白雪的转租行为出具书面同意，但对转租行为知情，并表示需要变更租赁主体承租人等手续，以此认定佛山华某公司同意转租，并由此认定郑白雪的转租行为属有权处分，《转让协议》因此有效，一审法院上述事实认定错误。（一）佛山华某公司对郑白雪的转租行为并未出具书面同意，不符合其与郑白雪签订的《商铺租赁合同》约定的要件手续。（二）佛山华某公司对转租行为已明确表示要求变更租赁主体承租人等手续，但郑白雪并未协助庄华东办理相关手续，导致租赁主体承租人未发生变更，转租行为并不符合佛山华某公司所要求条件。根据一审法院对佛山华某公司调查取证显示，佛山华某公司虽对郑白雪转租行为知情，但其允许转租的前提是要求变更租赁主体等手续。同时，从佛山华某公司向郑白雪追缴租金等费用的行为可知，涉案商铺并未进行办理变更租赁主体等手续，庄华东并未成为变更后承租人。（三）庄华东接手涉案商铺后，佛山华某公司从未认可庄华东的承租人身份，也未配合庄华东办理商铺经营的工商、消防以及卫生许可手续，致使庄华东无法使用涉案商铺。庄华东接手商铺后，郑白雪未协助办理变更租赁主体等手续，导致转租行为未符合要求，佛山华某公司不认可转租行为效力。同时，庄华东也仅能以郑白雪名义向佛山华某公司交租，当庄华东提出需佛山华某公司配合办理涉案商铺经营手续与文件时，佛山华某公司予以明确拒绝，由此导致庄华东的涉案商铺处于无证经营状态。据此，佛山华某公司实际上并未对郑白雪的转租行为予以确认，因此郑白雪对涉案商铺的转租不具处分权，属无权处分，转租行为无效，庄华东与郑白雪于2018年7月29日所签订《转让协议》亦因此无效。一审法院对该协议法律效力认定错误，缺乏事实依据。二、庄华东与郑白雪签订《转让协议》无效，且因郑白雪未协助庄华东办理变更租赁主体等手续，导致转租行为未符合要求，造成转租行为无效，《转让协议》也因此无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，郑白雪无权处分导致《转让协议》无效，郑白雪应将因转租行为取得的转让费人民币76000元退还给庄华东。三、郑白雪与佛山华某公司协商解除《商铺租赁合同》，属双方自愿协商解除。根据郑白雪庭上陈述及提交的证据和《商铺租赁合同》条款的综合分析，双方解除的原因系郑白雪自身不想再租赁涉案商铺或擅自转租，与庄华东无关。（一）2018年8月10日，庄华东已按郑白雪与佛山华某公司要求，以郑白雪名义及时代为缴纳2018年8月份商铺租金与综合管理费，不存在未缴纳租金情况，庄华东不存在过错。2018年7月29日庄华东在签订《转让协议》后，实际接收涉案商铺，并由庄华东在2018年8月10日代为支付郑白雪应在2018年7月20日前交纳的2018年8月份租金以及2018年6月份水电费合计人民币17791.49元。据此，如存在逾期缴纳租金情况，亦属郑白雪自身行为造成，所造成法律后果应由郑白雪自行承担，与庄华东无关。（二）根据《商铺租赁合同》第20.4条约定，华某公司在涉案商铺逾期延付租金与综合管理费超过30日才有权解除合同，否则，佛山华某公司仅可收取违约金。由此可见，双方合同并非佛山华某公司根据《商铺租赁合同》第20.4条中的“延付租金”约定予以解除终止。2018年9月15日左右收到华某公司下发的催缴通知(租金与水电费)，庄华东因佛山华某公司未配合办证且与郑白雪协商无果，2018年9月18日基于无法正常使用涉案商铺而搬离涉案商铺，涉案商铺的租金缴纳期限仅过3日，不符《商铺租赁合同》第20.4条约定的合同解除条件。由此，郑白雪与佛山华某公司合同并非因延付租金或综合管理费而解除。（三）在涉案商铺租金逾期缴付情况下，郑白雪选择与佛山华某公司进行协商并签订解除协议和支付相关费用，而非支付逾期未缴的租金和综合管理费，可见郑白雪本身具有解除合同意愿。同时，郑白雪作为《商铺租赁合同》合法承租人，应及时缴纳涉案商铺租金缴纳，但郑白雪任由合同租金延付直至与华某公司合同解除之日，由此造成的损失及费用应由郑白雪自行承担，与庄华东无关。（四）郑白雪与佛山华某公司签订《房屋租赁合同终止协议书》已明确约定“乙方违约导致合同提前解除”，而非华某公司根据《商铺租赁合同》第20.4条中的“延付租金”条款约定予以解除终止，且根据前文对庄华东与郑白雪签订《转租协议》法律效力的分析，郑白雪转租行为不符华某公司要求，属擅自转租，可见佛山华某公司所指“乙方违约”是指郑白雪擅自转租行为。（五）《房屋租赁合同终止协议书》约定的除没收合同保证金49088.1元外，额外支付款项27001.5元无合同与法律依据。上述额外支付款项27001.5元支付时间(2018年9月19日)远早于《房屋租赁合同终止协议书》签订时间(2018年10月9日)，郑白雪另行支付给佛山华某公司的补偿费用与本案本诉不构成反诉请求。据此，郑白雪与佛山华某公司是双方自愿协商签订《房屋租赁合同终止协议书》提早解除租赁合同。因此，郑白雪因自身原因进行协商解除合同所造成的损失，应由郑白雪自行承担，与庄华东无关，庄华东无需向郑白雪赔偿损失。综上，因郑白雪未尽协助义务导致转租行为不符佛山华某公司要求，且涉案商铺交付庄华东后，佛山华某公司未予追认转租效力，致使《转让协议》无效，郑白雪对导致合同无效存在过错责任。同时，郑白雪因自身原因与佛山华某公司协商提早解除租赁合同，由此造成的损失系佛山华某公司应向郑白雪主张的合法权益，与庄华东无关。被上诉人郑白雪答辩称，一审法院认定案件事实清楚，证据充分，庄华东的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。一、案涉《转让协议》系郑白雪与庄华东双方真实意思表示，且佛山华某公司已同意转租，郑白雪已协助办理相关手续，但因庄华东原因无法办理。一审法院认定案涉《转让协议》合法有效符合客观事实和法律规定。庄华东是佛山华某公司工作人员介绍给郑白雪认识，郑白雪与庄华东在2018年7月份双方就案涉商铺转租一事进行协商，在签订案涉《转让协议》前，郑白雪就商铺转租已征得佛山华某公司同意，双方在充分协商基础上达成合意，2018年7月29日签订案涉《转让协议》。签订《转让协议》后，郑白雪曾发微信要求庄华东就其操作需与佛山华某公司商量，2018年8月初，郑白雪与庄华东到佛山华某公司就变更经营主体进行协商，郑白雪已尽协助责任。佛山华某公司曾催促过庄华东办理手续，因办理工商、装修等需要变更合同主体后再进行，佛山华某公司的《询问笔录》可证实上述内容。一审中，庄华东承认曾在2018年8月底与佛山华某公司协商签订合同，但庄华东不同意佛山华某公司要求而未签订。庄华东与郑白雪经协商一致签订《转让协议》，郑白雪在签订前已得到佛山华某公司同意，庄华东无法与佛山华某公司签订合同原因在其自身。庄华东主张郑白雪未协助办理相关手续导致转让行为不符佛山华某公司要求条件，从而转让无效，既不符合事实，也不符合常理。二、因庄华东违约缴纳租金且强行搬走商铺内设备并恐吓华某公司相关人员等行为，致使佛山华某公司解除合同，并非郑白雪原因和佛山华某公司解除《商铺租赁合同》。郑白雪与庄华东签订《转让协议》后，郑白雪将《商铺租赁合同》原件交付庄华东，庄华东成为案涉商铺实际使用者。根据《转让协议》，郑白雪与佛山华某公司签订的合同中有关承租方的权利和义务，已由庄华东承担，庄华东清楚知道交付租金的时间及逾期交租违约责任。按《商铺租赁合同》约定，庄华东需在2018年8月20日前支付9月份租金，但庄华东一直未支付。另，庄华东2018年9月份时已经营不善，其实际不想再支付租金，也不想经营下去，2018年9月17日以店铺水管爆裂为由，要将设备搬离，实际情况是店铺虽有漏水，但不需将设备转移进行维修，华某公司据此阻止庄华东后，庄华东与佛山华某公司人员争吵，并持刀恐吓工作人员，致使佛山华某公司提出在2018年9月18日解除合同（原本佛山华某公司愿意给出宽限期）。之后庄华东不但未承担责任解决问题，2018年9月18日当晚庄华东再一次强硬想将设备搬走，佛山华某公司因庄华东还未付清款阻止庄华东，为此双方发生冲突并报警。若庄华东守约经营，其能够继续经营，但庄华东明知其未付清租金不能搬离的情况下，不顾后果强行搬离，并在强硬搬走设备过程中恐吓佛山华某公司工作人员，导致《商铺租赁合同》无法继续履行。庄华东行为导致合同解除，根据《转让协议》，庄华东应对商铺转让后的一切行为承担全部责任。因庄华东拒不承担责任，拒绝和佛山华某公司协商，郑白雪为降低事件影响，按《商铺租赁合同》承担违约责任。造成违约责任原因是庄华东，因此造成郑白雪损失，庄华东应承担赔偿责任。三、一审法院在认定庄华东违约基础上，判决庄华东需对郑白雪损失承担相应违约责任，符合双方实际约定且适用法律正确。根据庄华东与郑白雪签订的《转让协议》，庄华东对其接手后的一切经营行为及产生的债权债务承担责任，若庄华东未按《商铺租赁合同》约定履行与佛山华某公司相关权利义务，因拖欠租金等造成后果，由庄华东自行负责。事件发生后，因庄华东而被没收的租赁合同保证金、收银系统保证金、综合服务费保证金、水电保证金等，应由庄华东承担责任。庄华东已将店铺的设备、电脑、收银系统等搬离店铺，该设备等已转让给庄华东，店内设备转让费不应退回。因庄华东未按约定向佛山华某公司支付租金构成违约，致使郑白雪向佛山华某公司承担相应违约责任，郑白雪承担责任后，一审法院认为其与庄华东的纠纷适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定进行处理，并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条的规定和结合《租户退铺结算单》确定的各项费用及转让协议履行的实际情况，确定了庄华东给郑白雪造成的损失、庄华东应给郑白雪赔偿的数额，一审法院认定符合双方实际约定且适用法律正确。四、郑白雪哥哥郑宁宁与庄华东之间的微信聊天记录可以证明如下事实：（一）庄华东十分清楚签订《转让协议》的法律效力及风险，还曾建议郑白雪无需到佛山华某公司办理变更手续。（二）郑白雪与佛山华某公司签订《房屋租赁合同终止协议书》之前也一再提醒庄华东处理欠租欠费违约事情，要求其尽快处理，故庄华东对《转让协议》的法律效力及风险已有充分认识，而庄华东对郑白雪与佛山华某公司签订《房屋租赁合同终止协议书》系因庄华东欠租欠费违约造成这一事实知情，但庄华东在其经营不善情况下不仅强行搬走设备，还违背诚信原则提起诉讼。综上，案涉《转让协议》系郑白雪与庄华东双方真实意思表示，佛山华某公司知情并同意转租，系庄华东原因不与佛山华某公司重签协议，且庄华东拖欠租金，强行搬走商铺内的设备并恐吓华某公司相关人员等行为致使佛山华某公司解除合同。庄华东向一审法院提出诉讼请求：1.庄华东与郑白雪签订的《转让协议》无效；2.郑白雪向庄华东退还转让费用人民币76000元；3.郑白雪承担案件的全部诉讼费用。郑白雪向一审法院提出反诉请求：1.庄华东向郑白雪支付款项73089.63元；2.案件诉讼费用由郑白雪承担。一审法院查明：2018年7月27日，郑白雪（转让方、甲方）与庄华东（受让方、乙方）签订一份《转让协议》，约定的主要内容为：“一、转让门面。转让门面位于：佛山市禅城区佛山华某广场一层裙楼Fl-1-3/Fl-2套内建筑面积102.79平方米；原甲方与该商铺持有人即华某商业管理有限公司双方所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和继续履行相关合同条例。二、租金的结算与支付。1．甲方原租赁方华某商业管理有限公司，约定的租赁期间为三年，即自2017年10月18日至2020年10月17日止，租金标准按甲方与华某商业管理有限公司所签订原合同继续履行。2．门面转让乙方后，原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向华某商业管理有限公司支付，甲方不再负有支付义务。三、门面设施、设备的归属。1．转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。2．转让门面租赁期（含门面租赁合同续签期限）届满后，该门面装修设施的不动产归原出租方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）所有。四、门面转让费的支付。乙方于本合同签订之日向甲方支付原合同租赁保证金30837元、收银系统保证金1000元、综合服务保证金9251.1元、水电保证金5000元，店内设备转让费：28000元；合计人民币：74088.1元；以上金额需于本合同签订当日全额支付完毕，甲方最迟于2018年7月31日向乙方腾让门面并交付钥匙，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、债权债务的处理。1．乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。2．乙方尚未与原商铺持有方重新签订合同前，乙方未按原甲方与原商铺持有方佛山华某商业管理有限公司所签订的相关合同条款履行相关权利及义务，或因拖欠租金所造成的后果及法律仲裁，皆由乙方自行负责，如甲方多次收到原出租方催缴通知，乙方仍不执行的，甲方有权无偿收回该店铺经营所有权。3．乙方日常经营应合法、守法、合规，自行办理相关所需经营证件。六、相关费用。1．乙方需与商铺持有方即华某商业管理有限公司重新签订租赁合同，甲方负责配合乙方办理重新签订相关手续。2．乙方与原商铺持有方，即华某商业管理有限公司重新签订租赁合同，所产生的一切费用以及如需补缴原合同条款中所涉及的租金优惠期所产生的一切优惠金额，则由乙方全权负责，均与甲方无关。七、违约责任。甲方保证该门面合法承租，按时交付门面，如不能准时交付转让门面时，乙方有权通知甲方解除合同，返还已支付的相关保证金。”签订上述转让协议的同日，庄华东向郑白雪交付案涉商铺转让款及宿舍押金共计76000元。2018年7月29日，庄华东与郑白雪再次签订《转让协议》，协议的主要内容除“店内设备转让费：28000元；合计人民币：74088.1元”修改为“店内设备转让费：26000元；合计人民币：72088.1元”之外，其他内容与双方签订的上述《转让协议》一致。另查明一，2017年9月6日，佛山华某公司（甲方）与郑白雪（乙方）签订《商铺租赁合同》，就案涉位于佛山市禅城区佛山华某广场一层裙楼Fl-1-3/Fl-2的商铺租赁事宜进行约定；上述商铺租赁合同第十三条第十一款约定：“未经甲方书面同意，乙方不得在该商铺采取合作、转租、承包等合作方式，引入第三方经营”。2018年10月9日，佛山华某公司（甲方）与郑白雪（乙方）签订《＜房屋租赁合同＞终止协议书》，就上述案涉商铺租赁合同止约事宜达成协议；上述终止协议书约定的主要内容为：……鉴于原因，需提前终止双方租赁合同，经甲乙双方协商一致，同意自2018年9月18日终止租赁合同（含《综合管理协议》），并就止约事宜达成协议如下：“一、费用处理。因乙方违约，导致合同提前解除，甲方有权根据《租赁合同》的约定，乙方所缴纳的租赁保证金30837元；综合服务保证金9251.1元；水电保证金5000元；POS机押金1000元；装修押金3000元；合计49088.10元（大写：肆万玖仟零捌拾捌圆壹角）归甲方所有，不予退还……”。2018年9月19日，郑白雪向佛山华某公司支付“退铺后补款”27001.53元。另查明二，郑白雪系委托其哥哥郑宁宁代为处理签订案涉商铺转让事宜，庄华东自述其与郑宁宁沟通谈好后，由郑白雪签订案涉转让合同。2018年7月27日，郑宁宁通过微信与庄华东进行了沟通，发送的内容为“我回来之后想了想，你最好还是认真看一下租赁合同，看我们私底下这样子操作，商场有没权利算我们违约，如果违约的话有没权利没收这个铺，要不然以后你经营过程中，商场来搞你，那你的投资损失就大了！是否真的为了省这几万块来承担这样的风险呢？”、“我只是善意的提醒而已”、“因为我从没这样子做过，你妈提出这样的操作方法，我也没搞懂！所以你们还是弄清楚先哦！当然是希望我想多了”。庄华东对此回复称“好，我回去好好读下”。2018年9月18日，郑宁宁再次通过微信与庄华东进行了沟通，发送的内容为“事情也闹到这个地步！都无法解决，我相信你们双方都很疲惫，今天我也多次跟商场沟通，第一、押金没到期是不可能抵押租金的，说再多也没有，第二、你欠的租及水电没交清，你跟我之间所签订的合约，你已经是违约在先，说什么都不会让你搬的，第三、9月租及789月份水电，是你接手后所产生的费用，你理应结清，生意都是有风险，承担风险是每个生意人必须承担的，最后，结果事以至此，让年迈的父母这样继续为这种没结果的事情这样打闹伤身，值不值，你好好想想吧！”另查明三，2019年1月11日，根据郑白雪的申请，法院依法向佛山华某公司进行了调查询问，佛山华某公司反馈的情况主要如下：1．案涉商铺的产权登记手续正在办理，尚未取得房地产权证，但取得了建设规划许可证、消防验收证明、营业执照，出租商铺时会向承租人提供《住所（经营场所）使用证明》等相关资料。2．佛山华某公司与郑白雪的房屋租赁合同签订的时间是2017年9月6日，一直持续到2018年9月18日，因郑白雪违约而终止上述租赁合同，终止原因是因为郑白雪拖欠了2018年9月的租金，按照合同约定，郑白雪应该在2018年8月20日前缴纳2018年9月的租金，但郑白雪没有按期缴纳，所以终止上述租赁合同。在签订合同的时候，佛山华某公司已经向郑白雪说明缴纳租金的时间，只要超过缴纳期限缴纳租金，佛山华某公司就有权终止合同。根据约定，只要承租人违约，导致提前终止合同，佛山华某公司可以没收承租人缴纳的保证金30837元、收银系统押金1000元、综合服务保证金9251.10元、水电保证金5000元、装修押金3000元以及追索优惠政策的费用，而且根据终止协议，佛山华某公司已经抵扣了郑白雪的上述除装修押金之外的保证金。3．案涉商铺是存在转租的情况，佛山华某公司对此是知情的，在郑白雪准备转租之前，知道郑白雪会转租。然后佛山华某公司向郑白雪告知，如果郑白雪是真的需要转租，要办理后续的变更租赁主体承租人等手续。2018年8月初，郑白雪与庄华东一起到佛山华某公司沟通，因为原来经营模式需要进行调整和商铺的装修，佛山华某公司向郑白雪和庄华东告知，因为他们要变更经营模式和装修，应办理租赁主体的变更手续才可进行上述行为，但告知郑白雪与庄华东之后，郑白雪与庄华东当场没有进行回复，表示需要回去考虑。后来，佛山华某公司从2018年8月底开始书面催促，但一直到9月12日郑白雪与庄华东都没有回复。据了解，上述期间，庄华东已经对商铺进行了部分装修（小修小改）。4．终止租赁合同后，郑白雪需补交的租金优惠差额51395元、2018年9月1日至18日租金9251.10元、2018年9月1日至18日的综合服务费9606.53元、2018年9月1日至18日的垃圾清运费61.67元、2018年7月至2018年9月18日的水电费9606.53元，合计73089.63元。由于郑白雪已经缴纳保证金30837元、收银系统押金1000元、综合服务保证金9251.lO元、水电保证金5000元、装修押金3000元，共计49088.10元。佛山华某公司考虑租户的实际情况，酌情除了装修押金3000元之外，其他46088.10元抵扣需补交的73089.63元，实际上郑白雪还实际支出了27001.53元。5.2018年9月17日，佛山华某公司派人去查看案涉商铺，看到案涉商铺早上10点还未开门，就打电话给庄华东来开店。庄华东就过来开门，到下午的时候，庄华东写申请因为水管爆了，需要把所有设备转移到商铺外面的广场。商铺的确水管有漏水的情况，但是还不需要将所有设备转移进行维修，因为该商铺租户有欠款未交，为了确保能收到租金，佛山华某公司向庄华东介绍水管工进行维修，无需将财产转移，然后庄华东当天在佛山华某公司的办公室跟公司工作人员发生争吵，庄华东还持刀恐吓工作人员。本来已经允许商铺拖欠租金一段时间，但是基于商铺欠租金和上述争执恐吓的原因，佛山华某公司决定2018年9月18日解除与郑白雪的租赁合同。在2018年9月18日晚上，庄华东强硬地将设备搬到广场，想将该些财产搬走，为此，佛山华某公司与庄华东发生了冲突，而且佛山华某公司因此报了警。在调查询问过程中，佛山华某公司向法院提供了佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年8月1日出具的关于佛山市禅城区佛山华某广场一至四层裙楼房屋的《住所（经营场所）使用证明》，另向法院提供了案涉商铺租赁合同、综合服务协议、租户退铺结算单等材料；其中租户退铺结算单载明郑白雪应交未交款如下：补优惠期差额51395元，固定租金（2018年9月1-18日）9251.10元，综合服务费（2018年9月1-18日）2775.33元，垃圾清运费（2018年9月1-18日）61.67元，水电费（2018年7月-9月18日）9606.53元。另查明四，案件审理过程中，双方共同确认郑白雪收到庄华东交付的转让费76000元，该数额和转让协议约定不一致的原因是该数额包括了宿舍的押金，差额约4000元。一审法院认为，庄华东与郑白雪就案涉商铺签订的《转让协议》产生纠纷，案件为合同纠纷。针对双方诉辩主张，结合法院查明的事实，法院分述如下：一、关于案涉《转让协议》是否合法有效的问题。庄华东认为郑白雪未经佛山华某公司同意而将商铺转租给庄华东，转租行为属无权处分，主张《转让协议》无效。郑白雪认为双方协商一致签订《转让协议》，并就商铺转让事宜向佛山华某公司报告并征得其同意，主张《转让协议》合法有效。经审查，《转让协议》涉及商铺转租及相关设施、设备的转让，其中商铺转租的事宜，根据佛山华某公司向法院反馈的情况及双方就此沟通协商的相关证据，可确认佛山华某公司知悉转租事宜并要求办理后续变更承租人的手续，应视为佛山华某公司作为出租人同意郑白雪的转租行为，故庄华东以此为由主张《转让协议》无效不能成立。至于商铺相关设施、设备的转让，并不违反法律、行政法规的规定。据此，结合出租人即佛山华某公司就案涉商铺所在场所取得《住所（经营场所）使用证明》的事实，案涉《转让协议》应系庄华东与郑白雪的真实意思表示，合法有效，法院予以认定。二、关于履行《转让协议》中的违约情况及相关费用的退还和损失的负担。庄华东认为郑白雪未协助庄华东办理租赁主体变更手续、未配合庄华东办理营业执照等，导致庄华东无法继续使用案涉商铺。郑白雪认为庄华东未按约定向佛山华某公司缴纳租金，经催缴后仍不履行并试图搬离而产生冲突，导致郑白雪与佛山华某公司解除租赁合同。经审查，如法院前述第一点分析，双方签订的《转让协议》合法有效，庄华东应依约履行；庄华东上述所述无法继续案涉商铺的理由，与佛山华某公司反馈的情况不符，在无其他证据予以佐证的情况下，法院不予采纳。据此，庄华东未按《转让协议》的约定向佛山华某公司支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，而案件并无证据证实郑白雪亦存在违约行为。在此前提下，考虑到庄华东履行《转让协议》而向郑白雪支付的转让费用中包括宿舍押金，该费用与案涉商铺转让实际并无关联，《转让协议》对此亦无约定，在协议已无法履行的情况下，郑白雪应向庄华东返还宿舍押金3911.90元（76000元-72088.10元），庄华东诉请其余费用的退还缺乏依据，法院不予支持。至于郑白雪诉请庄华东需支付的费用73089.63元，该主张实际系诉请赔偿损失。由于与佛山华某公司存在租赁合同关系的主体为郑白雪，郑白雪作为该合同关系的当事人，对佛山华某公司负有合同义务，而庄华东系该合同关系之外的第三人，其对佛山华某公司并不负有义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，在庄华东未向佛山华某公司履行支付租金义务的情况下，郑白雪应履行该义务并承担相应的违约责任。郑白雪承担相应的违约责任后，其与庄华东之间的纠纷则应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定进行处理。就上述未按约定支付租金的法律后果，双方签订的《转让协议》对此未进行明确约定，则应依照法律规定进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的应违反合同可能造成的损失”的规定，庄华东应向郑白雪赔偿因违约所造成的损失。至于郑白雪损失的确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在庄华东未向佛山华某公司履行支付租金义务的情况下，郑白雪应履行该义务；由于郑白雪未履行合同义务，且自述与佛山华某公司协商后签订《房屋租赁合同终止协议书》而解除合同，可见郑白雪本身具有解除合同的意愿，并未采取适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿；根据《租户退铺结算单》确定的各项费用及转让协议履行的实际情况，法院认定郑白雪的损失包括庄华东接手商铺后的优惠期差额8223.20元［5139.50元/月×（1＋18/30）］、2018年9月1日至18日的租金9251.10元和综合服务费2775.33元、垃圾清运费61.67元以及水电费9606.53元，合计29917.83元；郑白雪主张的损失超出上述核定部分，法院不予支持。由于庄华东与郑白雪各负债务，则经抵扣后，庄华东尚需向郑白雪赔偿损失26005.93元（29917.83元-3911.90元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、庄华东应于判决发生法律效力之日起十日内向郑白雪赔偿损失26005.93元；二、驳回庄华东的其他诉讼请求；三、驳回郑白雪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计850元，由庄华东负担800元、郑白雪负担50元；反诉受理费减半收取计814元，由郑白雪负担540元，庄华东负担274元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《转让协议》效力如何；2.郑白雪、庄华东于本案中应负担何种责任。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，庄华东与郑白雪签订《转让协议》，约定郑白雪将案涉商铺转让予庄华东经营，庄华东主张因郑白雪未取得商铺原出租方佛山华某公司同意，故郑白雪的转让行为为无权处分行为，案涉的《转让协议》无效。对此，本院认为，上述情形不属于《中华人民共和国合同法》所规定的应属无效的情形，若郑白雪未取得原出租方同意而转租案涉商铺，则该《转让协议》仅对原出租方不产生法律效力，而《转让协议》系庄华东与郑白雪的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方可根据《转让协议》的约定主张对方承担违约责任。同时，本案中，《转让协议》明确约定，庄华东需与佛山华某公司重新签订租赁合同，而佛山华某公司亦在《询问笔录》中明确表示知悉郑白雪将案涉商铺转租予庄华东，并同意办理租赁主体的变更手续，庄华东并未提交证据证明案涉《转让协议》系因郑白雪不予配合办理重新签订合同的相关手续或因佛山华某公司拒绝与其重新签订租赁合同而致无法继续履行。综上，庄华东主张案涉《转让协议》无效理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。如上所述，《转让协议》系庄华东与郑白雪的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。根据《转让协议》的约定，门面转让庄华东后，原门面租赁合同中所约定的租金转由庄华东根据该合同约定向佛山华某公司支付，郑白雪不再负有支付义务。庄华东未按郑白雪与佛山华某公司所签订的相关合同条款履行相关权利及义务，或因拖欠租金所造成的后果，皆由庄华东自行负责。本案中，因庄华东未按照郑白雪与佛山华某公司签订的《商铺租赁合同》约定的期限缴纳租金及相关费用，致郑白雪与佛山华某公司签订《房屋租赁合同终止协议书》，除扣郑白雪缴纳的租赁保证金30837元，综合服务保证金9251.1元，水电保证金5000元，POS机押金1000元，装修押金3000元（以上共计49088.10元）外，郑白雪还实际向佛山华某公司支付费用27001.53元，上述费用均属因庄华东违约而给郑白雪造成的损失，故一审法院对庄华东请求郑白雪返还租赁保证金30837元、综合服务保证金9251.1元，水电保证金5000元，POS机押金1000元（以上共计46088.10元）的诉讼请求不予支持并判令庄华东向郑白雪赔偿损失29917.83元，上述金额并未超出郑白雪因庄华东的违约行为所支出的费用。同时，设备装让费26000元系庄华东受让郑白雪的设备所支出的费用，郑华东并未将该部分设备返还予郑白雪，且庄华东在《转让协议》的履行过程中存在违约行为，故其主张郑白雪返还该部分费用亦理据不足。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。庄华东的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人庄华东负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏