河北省唐山市丰南区人民法院   民事判决书   （2019）冀0207民初3293号   原告：李文军，男，1973年10月16日出生，汉族，住所地唐山市。   委托诉讼代理人：耿颖，河北唐佳律师事务所律师。   被告：唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司（简称嘉隆地产公司），住所地唐山市丰南区青年路354号。统一社会信用代码91130282077469181E。   法定代表人：张博侠。   委托诉讼代理人：孙丹丹、董礼娟，河北丹丹律师事务所律师。   被告：北京维嘉兴业房地产经纪有限公司（简称维嘉经纪公司），住所地北京市密云区新景家园2号楼1至2层2-3。统一社会信用代码91110228699570882Q。   法定代表人：吕杰。   委托诉讼代理人：杨亚儒，系该公司员工。   原告李文军与被告嘉隆地产公司、维嘉经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文军及委托诉讼代理人耿颖、被告嘉隆地产公司委托诉讼代理人孙丹丹、被告维嘉经纪公司法定代表人吕杰及委托诉讼代理人杨亚儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李文军向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告嘉隆地产公司就买卖丰南绿景商务中心x座x单元x层xxx室房屋一套的商品房买卖合同关系。2.判决被告嘉隆地产公司返还给原告购房款人民币253553元，其中60000元由被告维嘉经纪公司承担连带返还责任。3.判决被告嘉隆地产公司以上述购房款总额16万元为基数，年利率6%的标准支付原告自2017年3月13日至2017年7月1日的资金占用损失2800元；以上述购房款总额253553元为基数，年利率6%为标准，支付给原告自2017年7月1日至返还该购房款之日止的资金占用损失；其中购房款6万元为基数的资金占用损失由被告维嘉经纪公司承担连带责任；4.判决被告嘉隆地产公司双倍返还定金10万元；5.判决被告按照约定支付违约金；6.由被告承担诉讼费、保全费。事实和理由：2017年3月13日，原告与被告嘉隆地产公司签订了《认购协议》，原告认购该公司开发的××苑的××苑房屋，原告分别于2017年3月13日、2017年7月1日向该公司支付16万元（其中10万元诚意金，性质属于定金）、93553元购房款。原告付款均在被告嘉隆地产公司销售人员的安排下支付的，其中有6万元款项开具的收据是团购服务费，收据签章却是北京燕翔置家房地产经纪有限公司。原告支付购房款后，被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次要求，被告嘉隆地产公司既不履行认购协议约定的签订正式合同，也不返还原告已向其支付的款项。2019年6月18日被告嘉隆地产公司与原告签订一份协议书，内容主要是约定被告若未按约定时间向原告交付房屋，同意按照已经签订合同的住户（买房人：么毅恒）商品房买卖合同第九条执行违约赔偿责任。被告嘉隆地产公司长期占用原告资金的行为给原告造成巨大经济损失，应当返还给原告已支付款项、双倍返还定金，并支付资金占用费、赔偿违约金。被告维嘉经纪公司对购房款中6万元团购费及其违约金、资金占用等损失承担连带返还责任。   庭审中原告李文军明确了解除商品房买卖合同关系的理由：一、依据双方协议书约定被告嘉隆地产公司应当于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付原告使用，但截至目前，该公司尚未能按约定时间向原告交付房屋，该公司也同意按照么毅恒合同第九条约定解除双方的买卖关系。二、依据合同法第九十四条规定，该公司延期交付房屋，并超过合理期限，李文军多次催告，被告已经超过一年多的时间没有履行交房义务，根据商品房买卖司法解释第十五条规定，原告李文军有权解除合同。   被告嘉隆地产公司辩称，一、原告与我公司签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。二、在本案中，我公司与原告双方并未约定合同解除条件，原告主张解除合同的理由也不符合合同法规定的可行使法定解除权的情形，且原告从未向我公司发出过解除合同通知，故原告主张解除合同没有任何事实及法律依据。李文军购买的案涉房屋的坐落是丰南绿景商务中心C座2单元9层903室，该房屋系被告嘉隆地产公司开发建设的，该房屋尚未建成竣工，但我公司正与装修公司协商，近期确认竣工时间。合同解除权是形成权，一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，请法庭慎重考虑维护交易安全，稳定交易关系，维护社会经济秩序，驳回原告的诉请。   被告维嘉经纪公司辩称，一、不论买卖双方的合同是否履行、解除，我公司均不承担6万元团购服务费返还的责任；二、我公司不承担连带返还责任；三、我公司不承担诉讼费和保全费。   本院经审理认定以下事实：2017年3月13日原告李文军作为乙方，被告嘉隆地产公司作为甲方，签订了《认购协议》，约定由李文军向嘉隆地产公司认购由该公司开发的丰南绿景商务中心××座的丰南绿景商务中心××座房屋一套，约定面积52.58平米，单价7238元/㎡，总房款380574元，付款方式为按揭付款，李文军及嘉隆地产公司解释为由李文军直接向嘉隆地产公司交付总房款的50%作为首付款，其余50%采取贷款的方式支付。认购协议条款第1条约定“认购方在签订本认购协议时，需缴纳壹拾万元人民币作为诚意金”，第2条约定“乙方自愿签署认购协议并缴纳诚意金”。2017年3月13日李文军向嘉隆地产公司交付10万元诚意金，向维嘉经纪公司（当时该公司名称为北京燕翔置家房地产经纪有限公司）交付团购服务费6万元；2017年7月1日嘉隆地产公司出具补款单一份，通知李文军补交房款93553元，当日李文军向嘉隆地产公司补交房款93553元。2019年6月18日原告李文军为乙方、被告嘉隆地产公司为甲方，签订了《协议书》一份，内容为“由于甲方原因，甲方在已经取得预售房许可证的情况下，未通知乙方签订网签合同，未按照约定时间于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲方同意按照已经签订合同的住户（合同编号：FNLJ-0003，买房人：么毅恒）第九条执行违约赔偿责任”。案外人么毅恒2018年3月20日与嘉隆地产公司签订了购买丰南绿景商务中心C-2-502公寓房的商品房买卖合同，其合同书第九条内容为（简称第九条）“第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。李文军与嘉隆地产公司未就交易房屋签订商品房买卖合同，李文军未能办理按揭贷款，李文军与嘉隆地产均称系因未签订正式的商品房买卖合同导致未能办理按揭贷款，案涉房屋至今未交付给原告李文军，且该房屋尚未竣工。   李文军2019年6月27日向本院申请财产保全，本院做出（2019）冀0207财保31号民事裁定书，保全嘉隆地产公司价值43万元的财产，李文军向本院缴纳申请费2670元。   原告李文军与被告嘉隆地产公司均认可双方就案涉房屋的交易成立的是商品房买卖合同关系。   本院通过EMS法院专递向被告嘉隆地产公司送达起诉状副本、应诉通知等法律文书被拒收，经查EMS投递信息，拒收日期为2019年8月25日。   本院认为，一、虽然李文军与嘉隆地产公司未签订商品房买卖合同，但案涉《认购协议》已经明确了买卖双方的姓名和名称、商品房坐落和面积、房屋单价和总房款、付款方式（50%首付+50%贷款支付），案涉《协议书》也明确了交付条件和日期，且嘉隆地产公司已经收取了李文军交付的首付款193553元（案涉诚意金10万元已转为购房款），上述内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主体、标的物、价款、支付、交付等主要内容，其他未尽事宜双方可采取补充协商或参照法律规定的办法进行履行，而且李文军与嘉隆地产公司双方均认可就案涉房屋的交易成立的系商品房买卖合同关系，故对双方该主张予以认定，确认李文军与嘉隆地产公司成立商品房买卖合同法律关系。二、1.李文军依据案涉协议书主张嘉隆地产公司同意解除合同，但纵观该协议书的内容，并无嘉隆地产公司同意解除合同的表述，且嘉隆地产公司辩称不同意解除，故对李文军所主张的已协议解除的请求不予支持。2.李文军已按约定履行了交付首付款的义务，双方亦认可未能办理按揭贷款的原因系未能签署商品房买卖合同，该协议书也明确了系由于嘉隆地产公司的原因未通知李文军签署网签合同，故就剩余房款未能交付李文军不存在违约行为。3.协议书明确了嘉隆地产公司交房的时间为2018年6月26日，该房屋至今尚未交付给李文军，嘉隆地产公司未能举证证明其未交付具有正当的理由，故确认被告嘉隆地产公司存在迟延交付的违约行为。4.被告嘉隆地产公司迟延交房已达一年以上，且案涉房屋尚未竣工，该迟延行为直接导致李文军不能实现合同目的，李文军主张行使法定解除权的要件事实已然具备，因李文军并未证实已向嘉隆地产公司通知解除合同，故确定本院向该公司送达起诉状副本之日（即2019年8月25日）为解除通知到达之日，双方就案涉房屋交易的商品房买卖合同关系已于该日解除。三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被告嘉隆地产公司应当将收取李文军的房款退还给李文军。就因迟延交房而产生的违约损害赔偿责任问题，案涉协议书已有明确约定，即按第九条执行违约赔偿责任，再看第九条关于逾期交房的违约责任，案涉情形符合第九条第1款第（2）项约定的逾期超过30日之后买受人有权解除合同的情形，但该项约定的违约金为已付款的0.05%，按此计算的话，李文军已付款的违约金为193553元×0.05%=967元，明显不能弥补李文军资金占用的损失，且该违约金条款并非迟延履行后继续履行时的违约金（该违约金为典型的惩罚性违约金），故该项约定的违约金应当是补偿性违约金，对违约金数额应予调整，鉴于李文军的损失主要是资金占用，故按照央行公布的同期贷款利率的标准（年利率4.35%）确定占用损失。四、案涉诚意金并非定金，原告无权主张双倍返还。五、案涉6万元团购服务费并非被告嘉隆地产公司收取，也并非购房款，故被告嘉隆地产公司无需向李文军返还。就该款的收取方即被告维嘉经纪公司与李文军之间团购服务关系，与本案所审理的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本案不做处理，当事人可另行解决。六、李文军因诉讼保全所支出的诉讼保全申请费2670元，系被告嘉隆地产公司迟延交房致李文军解除合同所造成的损失，故按照嘉隆地产公司败诉情形确定嘉隆地产公司的赔偿额。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：   一、确认原告李文军与被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于2017年3月13日所签订的买卖丰南绿景商务中心××座的买卖丰南绿景商务中心××座房屋一套的《认购协议》于2019年8月25日解除。   二、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还给原告李文军购房款人民币193553元，并以10万元为基数、年利率4.35%为标准向原告李文军支付2017年3月13日至实际返还该购房款之日的利息损失，以93553元为基数、年利率4.35%为标准向原告李文军支付2017年7月1日至实际返还该购房款之日的利息损失。   三、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司在本判决生效后10日内赔偿给原告李文军诉讼保全申请费人民币1600元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   四、驳回原告李文军对被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费人民币3864元，由原告李文军负担2119元，由被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司负担1745元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 李怀刚     二〇一九年九月三十日   书记员 翟竟先