湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3856号原告（反诉被告）：武汉极智峰运动科技有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区武大园路6号湖北三环发展股份有限公司办公楼，统一社会信用代码：91420100303675419X。法定代表人：张燕芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晖，湖北乾行律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞晓玉，湖北乾行律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉博奇玉宇环保股份有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区武大园路6号，统一社会信用代码：914201006983194185。法定代表人：韩洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵力国，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李映雪，湖北今天律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司（以下简称原告极智峰公司）诉被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司（以下简称被告博奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告极智峰公司的委托诉讼代理人杨晖、卞晓玉，被告的委托诉讼代理人赵力国、李映雪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告极智峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金12996元；2.判令被告赔偿原告停业、装修、搬迁等损失共计30350元（索赔款14350元、停业5000元、装修5000元、搬迁6000元）；3.判令被告退还原告租房保证金19532元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告从被告处承租武汉东湖新技术开发区武大科技园一路6号玉宇楼2楼西北面一半的房屋，建筑面积为514平方米，租赁期限自2016年8月7日起至2019年8月6日止，租赁用途为行政办公商务接待等使用，月租金为19532元。同年7月18日，原告向被告汇款19532元作为房屋租金的履约保证金，被告向原告出具收据。2018年8月，原、被告协商一致变更合同约定，重新订立了一份《房屋租赁合同》，变更内容为：建筑面积171平方米，租赁期限自2018年8月7日起至2019年8月6日止，月租金为6498元。2018年10月，被告在未通知原告的情况下，将原告承租房屋所在的整栋楼同时整租给第三人，并安排装修公司入驻该楼进行装修，致使原告所承租房屋出现频繁停电、房屋漏水、噪音污染等故障，严重影响原告日常经营的正常开展。原告积极与被告沟通解决方案，但被告未采取任何补救措施，直接向原告发出《解除合同通知书》，并于2018年12月14日将原告承租房屋强行断电，导致原告公司办公全面瘫痪，原告不得不停业重新寻找办公地址，造成了严重经济损失。为维护原告合法权益，特诉至本院。被告博奇公司辩称，1.租赁关系建立之时，原告向被告交付了合格的房屋，中途亦未像原告所说将原告所承租的二层区域重复出租给案外人，租赁关系存续期间，被告不存在任何违约行为，不应支付违约金；2.原告不存在停业情况，即便停业亦非因被告原因所致，原告要求被告承担停业损失无事实与法律依据；3.原告延迟支付租金，构成违约，被告根据租赁合同的约定行使约定解除权，根据租赁合同第十条第2款装饰装修不予补偿，残值归被告所有；4.原告不存在搬迁损失，即便存在搬迁损失，原告的搬迁行为被告未参与、未阻拦，损失与被告无关；5.原告迟付租金，构成违约，被告根据合同约定行使约定解除权，根据合同第十条第4款，被告有权没收保证金；6.即使原告存在损失，案涉楼的一层、三层的承租方湖北一江工程咨询有限公司已经补偿原告50000元，而且若是因案外人施工造成的损失，原告应向案外人主张。被告博奇公司向本院提出以下反诉请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除；2.判令原告向被告支付租赁期内逾期交付租金的滞纳金541.45元（以19494元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年11月7日计算至2018年12月10日）；3.判令原告向被告支付自2018年11月7日至2018年12月14日期间的租金及占用费8230.80元，并支付逾期滞纳金1683.40元（暂计至2019年8月11日，实际以8230.80元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年12月11日计算至实际付款之日）；4.判令原告不得再使用案涉房产所在地作为工商注册地址，并在10日内变更；5.本案诉讼费用等费用由原告承担。后被告撤回第4项反诉请求，本院予以准许。事实与理由：2018年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告名下位于武汉东湖新技术开发区武大科技园一路6号玉宇楼2楼西北面一半的房屋用于办公，房屋建筑面积为171平方米，租期自2018年8月7日起至2019年8月6日止，月租赁为6498元，按照先交租金后使用的原则按季度支付。根据合同约定，原告应于2018年11月6日前支付下一季度的租金19494元，但原告未按期履行合同义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。2018年12月7日，被告根据合同第十条第2款的约定行使单方解除权，向原告发出《解除合同通知书》，原告于2018年12月10日收悉，《房屋租赁合同》应于2018年10月12日解除。为维护被告合法权益，特提起反诉。针对被告博奇公司提起的反诉，原告极智峰公司辩称，原、被告间《房屋租赁合同》并未于2018年12月10日解除：1.原告延付租金属合理行使抗辩权，不属于违约行为，被告依照合同约定行使解除权的条件不成就；2.在收到对方发出的解除合同通知后，原告随即回函再次对延付租金作出解释，并提出了合理异议；3.在原告提出合理异议后，被告直接采取断电措施，逼迫原告搬离，造成原告经济损失，被告才是违约一方，原告不应支付滞纳金及占用费用。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：F201808001），载明：甲方（出租方、被告）房屋位于武汉东湖新技术开发区武大科技园一路6号，出租玉宇楼2楼西北面一半为乙方办公室，建筑面积为171平方米；租赁期自2018年8月7日至2019年8月6日止；租赁甲方房屋，乙方需向甲方支付履约保证金19532元，双方合同期满后甲方无息返还；租金38元/平方米/月，月租金6498元，按季度支付，按照先付费后使用的原则；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、电费等费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金。逾期达30日的，甲方有权采取停水、停电或停止使用的权利，且甲方有权单方面解除或者终止本合同，收回房屋，对乙方投入的不动产等装修装饰部分不予以补偿，其所有权归甲方；如乙方逾期归还，每逾期一日，则乙方需向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，还应负责赔偿。该合同还约定了其他条款。原告已缴纳房租至2018年11月6日。后因被告将案涉楼栋的第一层、第三层区域出租给案外人湖北一江工程咨询有限责任公司用于经营幼儿园，案外人进入其租赁区域进行装修后，原告认为装修行为导致诸多问题影响其承租案涉房屋时的正常经营使用。2018年11月23日，原告向被告寄送《关于违约通知》，载明“贵公司在我们房屋承租期内将整栋楼同时整租给另一家公司，并在未通知我公司情况下，安排装修公司入驻该楼进行装修，导致我公司在租赁期以内出现以下问题：1.频繁停电；2.装修噪音巨大；3.私自拆除消防栓后漏水；4.对装修人员疏于管理…为督促贵公司解决以上问题，所以我公司延迟支付下季度的房屋租金，并保留我公司的索赔权利。特此通知”。同日，原告向被告寄送《索赔书》，载明“2018年11月22日下午14时，因贵公司承租方（一三楼装修施工队）野蛮施工，私自拆除消防栓后漏水导致我公司已加工好的号码布被损毁，损失估计1.4万以上。芯片和泡沫胶严重受损，已不能正常读取数据，我公司无法再对这些损毁的号码布进行修复…我公司向贵公司要求在2018年11月27日之前赔偿以下加急制作费和运费损失等，逾期一周未支付，按如下直接损失双倍提供违约金，超过一周，每天按照未支付金额的10%支付违约金。我公司保留追究因此导致的其他损失的权利，直接损失清单如下：总数量1000张，布面生产制作费5元/张，双芯片制作费6元/2张，泡沫胶制作费2元/2张，重新加工费1元/1张，加急运输费350元，总损失至少14350元”。2018年12月7日，被告向原告送达《解除合同通知书》，载明“贵公司应于2018年11月6日前向我公司支付下季度租金，但截至目前，贵公司仍未支付，且逾期已超过30日…为维护我公司合法权益，我公司郑重通知贵公司：一、本通知书送达之日，我公司与贵公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更合同》即告解除。二、请贵公司在收到通知书之日起三日内向我公司支付2018年11月7日至收到本通知书之日期间的房屋租金及滞纳金，并将以相关票据和凭证为依据将租赁关系存续期间的电费等费用结清。三、请贵公司在2018年12月13日前腾房，并与我公司办理交接手续，并在交接之时按原租金标准向我公司支付合同解除之日至交接日的房屋占用费用。若贵公司逾期腾房或者交接，则视为贵公司抛弃置于标的场地内的全部财产，我公司将自行组织清退，以维护我公司的合法权益”。2018年12月10日，原告在收到上述通知书后向被告送达《关于解除合同通知书的回函》，载明：我公司在2018年12月10日收到贵公司关于《解除合同通知书》的函，关于该函中提到的“因未支付房屋合同租金需要解除房屋租赁合同”回复如下：1.根据双方签订合同中约定“甲方应提供房产证，出具具有出租权的有效证明”，但目前该房一直未出示消防检验的合格证明；2.从11月初开始，贵公司在我们房屋承租期内，租赁房屋供电系统经常出现停电故障和房屋漏水，其中一次漏水导致我公司财产损失，贵公司未保证我公司在租赁期内用水用电的合理保障权益；3.贵公司违约期间，我公司始终保持积极态度与贵公司沟通力求协商解决，鉴于贵公司依然我行我素的行为，我公司在2018年11月23日正式发函《关于租赁房屋不能正常使用的通知》，但至今贵公司依然没有执行《房屋租赁合同》的行为表示；4.在房屋承租期内在未通知我公司情况下，将整栋楼整租给另一家公司，我公司保留行使优先承租权的权利。鉴于贵公司这种不遵守合同违约在先的行为，为保障我公司的权利，我公司继续坚持我公司发函《关于租赁房屋不能正常使用的通知》中处理意见“坚持暂不支付房屋租金并保留我公司的索赔权利”。2018年12月14日，原告向被告寄送《关于租赁房屋不能使用的通知》，载明“贵公司在房屋承租期内，单方面强制要求解除房屋租赁合同，并在2018年12月14日将租赁房屋强行断电，导致公司办公全面瘫痪，每天直接经济损失10000元以上，我公司已在停电当天向茅店派出所报警反映停电事实，并拨打市长热线寻求帮助。现我公司需要重新寻找新的办公场所，对于贵公司违约行为给我公司带来的损失，我公司保留索赔权”。2018年12月14日，原告搬离案涉房屋，双方并未办理交接手续。另查明，被告与案外人湖北一江工程咨询有限责任公司于2018年9月8日签订《物业租赁合同》（合同编号：F201807002），载明甲方（被告、出租方）物业位于武汉东湖新技术开发区武大科技园‘二’路6号办公楼及场地出租至乙方（案外人、承租方）使用，1、3层办公楼建筑面积为2055.78平方米，场地面积3600平方米；物业租赁期自2018年12月1日起至2030年11月30日止；甲方同意2018年9月30日起至2018年11月30日免费提供给乙方装修使用。该合同还约定了其他条款。再查明，2019年5月7日，原告与案外人湖北一江工程咨询有限责任公司总经理赵刚签订《协议书》，载明：经双方友好协商，现就甲方（原告）终止与武汉博奇玉宇环保股份有限公司房屋协议与放弃优先承租权有关事宜达成如下协议：1.乙方（赵刚）补偿甲方50000元；2.甲方同意在收到全部乙方支付的款项后，立即终止与武汉博奇玉宇环保股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，同时放弃优先承租权，不影响乙方任何条件的租赁合同，并积极支持和配合乙方装修使用…。该协议还约定了其他条款。庭审过程中，原、被告对以下问题存在争议：1.原告主张其延付租金系因案涉房屋多次漏水断电，属正当行使抗辩权，被告对此不予认可并称自己公司在该时间段不在案涉房屋所在办公楼内办公，漏水断电并非被告所为，且原告在拒付租金期间一直正常经营，另外双方合同中未约定意定抗辩权，也未发生法定抗辩权的情形；2.原告主张其于2018年12月14日搬离系因当天案涉房屋被被告断电，被告对此不予认可并称从录音中大致可看出当天有断电情况，但对是何人断电不知情；3.原告主张被告在租赁期内将整栋楼整租给案外人，属预期违约，被告对此不予认可并称仅出租第一层、第三层给案外人。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告是否有权拒付租金的问题。根据原、被告间的合同约定及租赁合同的法律规定，出租人的主要义务是将房屋交给承租人使用，作为对价，承租人的主要义务是按时支付租金。本案中，被告履行了合同的主要义务，将案涉房屋交付给原告经营使用，原告应按约支付租金。原告诉称其拖欠租金是在频繁发生断电、淹水情况而被告不采取任何措施的情况下，原告行使的抗辩权，首先，根据原告向本院提交的照片，无法证明淹水、断电等情况的存在。其次，瑕疵责任不能对抗合同主义务。即使淹水、断电等情况确实存在，也需要证明上述情形已达合同目的无法实现的程度，否则原告不能据此拒绝履行支付租金的主合同义务，从原告2018年12月10日《关于解除合同通知书的回函》中“其中一次漏水导致我公司财产损失”的描述看，案涉房屋的漏水也并没有严重到不能正常使用的程度，故原告拒付租金的行为构成违约，对原告主张被告支付违约金并承担停业、装修、搬迁等损失的主张不予支持。关于案涉合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及案涉合同“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、电费等费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方按欠款金额的5%支付滞纳金。逾期达30日的，甲方有权采取停水、停电或停止使用的权利，且甲方有权单方面解除或者终止本合同，收回房屋，对乙方投入的不动产等装修装饰部分不予以补偿，其所有权归甲方”的约定，原告应于2018年11月6日前支付下一季度租金，但至今未支付，被告在2018年12月7日向原告送达《解除合同通知书》时案涉合同已达解除条件，该合同应自通知到达对方时即2018年12月10日解除，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除。关于租金和占用费计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因案涉合同已于2018年12月10日解除，原告的租金缴纳至2018年11月6日，原告应按照租金6498元/月的标准，向被告支付自2018年11月7日起至实际腾退之日即2018年12月14日的租金及占用费，原告主张租金及占用费8230.80元，本院予以支持；合同约定的滞纳金计算标准过高，本院确定原告应以8230.80元为基数，从2018年11月7日起按照年利率24%的标准计算至实际付清之日止。关于被告应否退还履约保证金的问题。依照案涉合同“租赁甲方房屋，乙方需向甲方支付履约保证金19532元，双方合同期满后甲方无息返还”及“租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金”的约定，仅在原告中途擅自退租的情况下，被告有权没收原告的履约保证金，故被告应返还原告履约保证金19532元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司与被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司于2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司返还履约保证金19532元；三、原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司支付租金及占用费共计8230.80元并从2018年11月7日起按照年利率24%的标准计算滞纳金至实际付清之日止；四、驳回原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费686元，由原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司负担460元，由被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司负担226元（被告武汉博奇玉宇环保股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉极智峰运动科技有限公司226元）；反诉案件受理费686元，由被告（反诉原告）武汉博奇玉宇环保股份有限公司负担186元，由原告（反诉被告）武汉极智峰运动科技有限公司负担500元（原告武汉极智峰运动科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被告武汉博奇玉宇环保股份有限公司500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇一九年九月二十五日书记员  金俊圻