山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初4952号 原告：孙秀华，女，1971年5月10日出生，汉族，住所地黑龙江省鸡西市滴道区。 委托诉讼代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律服务工作者。 被告：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。 法定代表人:孙伟波，总经理。 委托诉讼代理人：隋文杰，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。 被告：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。 法定代表人：王彤辉，董事长。 委托诉讼代理人：曲淑霞，该单位工作人员。 原告孙秀华与被告山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）、山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀华的委托诉讼代理人迟春岷、被告明联公司的委托诉讼代理人隋文杰和孙华丛到庭参加诉讼，被告海阳农商银行经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 孙秀华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销孙秀华与明联公司签订的合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判令明联公司向孙秀华返还已支付的购房首付款152152元、已付银行本息154569.38元，并赔偿损失36516.48元，共计343237.86元；3.请求法院依法解除孙秀华与海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》；4.请求法院依法判令明联公司向海阳农商银行支付已垫付的按揭贷款合同中孙秀华尚未履行的本金和利息；5.案件受理费由明联公司负担。诉讼过程中，孙秀华变更第一项诉讼请求为：请求法院依法解除孙秀华与明联公司签订的合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》。 事实和理由：孙秀华于2014年通过明联公司的虚假宣传广告了解到明联公司在海阳市旅游度假区开发的在建项目东方夏威夷酒店正在对外销售，销售方式为售后返租，每年按照房款总额的6%-8%固定收益返还租金。孙秀华因明联公司售后返租广告宣传而于2014年8月12日同明联公司签订了《商品房买卖合同》及《物业委托管理经营协议》，合同签订时，明联公司承诺一次性将前三年的预期收益返还给孙秀华，合计为毛坯房总房款的21%114833元，以抵顶房屋精装修款，并承诺三年期满后，孙秀华可以与明联公司续签委托协议，并保证收益不低于6%。合同签订后，孙秀华按照约定交付了首付款152152元，并办理了银行按揭贷款350000元，以上款项均已交付至明联公司。2018年9月30日三年租期届满，孙秀华要求继续签订续租协议遭到明联公司拒绝。明联公司销售房产时以返还固定收益为幌子，欺骗消费者高价购买其房产，明联公司收到孙秀华支付的购房款后拒绝按照约定同孙秀华续签协议返还固定收益，并且明联公司至今未向孙秀华交付已经精装修完毕的房产，致使孙秀华签订合同的目的无法实现，明联公司存在欺诈行为。明联公司的返租行为违反了法律规定，致使孙秀华的合同目的无法实现，导致孙秀华以远高于市场价的价格购买了涉案房产，其结果违背了孙秀华签订商品房买卖合同的真实目的。根据合同法及相关司法解释的规定，孙秀华对于受欺诈而签订的合同可以请求法院撤销，并能够要求明联公司赔偿损失，因购房合同依法应予撤销，故依据购房合同而签订的个人住房借款合同亦应当被解除。孙秀华因此诉至法院，以维护其合法权益。 明联公司辩称：1.不同意解除商品房买卖合同；2.涉案房屋已经通过综合验收，达到交付和办证条件，部分业主已经办理不动产登记证书，明联公司没有违反合同约定，不存在违约行为，孙秀华要求解除商品房买卖合同的主张没有依据；3.孙秀华所称的委托管理经营事宜系其与其他公司达成的协议，该协议与本案商品房买卖合同系两个独立合同，孙秀华不能以委托管理经营协议履行过程中出现问题而要求解除商品房买卖合同；4.涉案房屋已经具备办证条件，并且不存在法定或者约定的可以解除合同的情形，故明联公司要求孙秀华遵守合同约定，履行办理不动产登记等合同义务；5.孙秀华没有证据证实明联公司向孙秀华承诺返租，明联公司也未同孙秀华签订任何关于承诺返租的文件；6.商品房买卖合同的目的应为居住，而非孙秀华主张的盈利，涉案房屋具备交付条件，已经实际装修，能够办理不动产权证书，孙秀华的诉讼请求不应得到支持。 海阳农商银行辩称：1.孙秀华与海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，应当严格遵守合同约定，履行合同义务；2.若孙秀华与海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》被解除，按照法律规定应当恢复原状，即孙秀华向海阳农商银行返还所借全部款项，海阳农商银行向孙秀华返还孙秀华已支付的本金及利息；3.截至2019年9月17日，孙秀华已向海阳农商银行偿还借款本金55615.92元，尚欠本金294384.08元，尚欠利息881.52元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.孙秀华向本院提交证据合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》各一份，证明商品房买卖行为及借款行为的案件事实。明联公司对该组证据真实性无异议，海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 2.孙秀华向本院提交证据《“东方夏威夷”商品房认购协议书》一份、《明联·东方夏威夷购房首付款借款协议》一份、收款收据四份、银联转账回单两份，证明孙秀华付清合同约定的购房款。明联公司对认购协议书、首付款借款协议、2014年9月25日的贷转存凭证、2015年6月27日和2015年9月2日出具的收款收据真实性无异议，对青岛德铭房地产营销有限公司盖章的收款收据一份及银联转账回单两份不予认可，认为该三份证据与明联公司无关，海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对明联公司无异议的认购协议书、首付款借款协议、2014年9月25日的贷转存凭证、2015年6月27日和2015年9月2日出具的收款收据真实性予以确认。 3.孙秀华向本院提交证据《物业委托管理经营协议》一份，证明孙秀华将涉案房产交由明联公司作为实际控制人的海阳明联酒店管理有限公司（以下简称明联酒店）代为托管，明联酒店一次性返还孙秀华前三年预期收益114833元，该款项直接抵顶装修款。明联公司认为该协议系孙秀华与案外人明联酒店签订的，与明联公司没有关联性，海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 4.孙秀华向本院提交证据海阳市住房保障和交易中心作出的、文书编号为20170001的行政处罚文书及明联公司作出的《关于夏威夷违规销售商品房的整改报告》各一份，证明明联公司存在欺诈及违法行为，根据法律规定应当解除涉案商品房买卖合同。明联公司认为该证据系复印件，且整改报告内容不完整，不符合证据的要件，并主张明联公司没有同业主签订物业托管返祖协议，即使上述处罚文书属实，亦不能解除涉案商品房买卖合同，政府的行政行为不必然带来民事法律关系的结束和终止，海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 5.孙秀华向本院提交证据银行出具的等额还款法贷款还款计划表一份，证明截至2019年8月25日孙秀华已经偿还借款本金55615.92元及利息98953.46元。明联公司认为该证据仅为银行向借款人出具的还款计划，借款人是否按照该计划表及时足额偿还借款本息应以银行出具的还款明细为准，该证据不能证实孙秀华的实际还款情况，海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 6.明联公司向本院提交证据商品房销售许可证一份，证明涉案房屋系具备销售资格的现房；提交证据由海阳市建筑工程质量监督站盖章的竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经完成综合验收，具备办证条件，明联公司在履行商品房买卖合同过程中不存在违约行为，不应当解除商品房买卖合同。孙秀华对商品房销售许可证无异议，对竣工验收备案表真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据仅能够证明涉案房屋具备办理不动产权证书的条件，不能证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，孙秀华与明联公司约定购买的是精装修房屋，但实际上涉案房屋并未装修，未达到交付条件。海阳农商银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因孙秀华对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙秀华于2014年8月12日与明联公司签订《商品房买卖合同》，约定由孙秀华购买明联公司开发的价款为502152元、建筑面积为53.97㎡的东方夏威夷1号楼3层303号房屋一套，并约定明联公司应当于2014年10月31日前向孙秀华交付约定房产，购房合同亦对办理产权证书、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等内容做了相应约定。孙秀华向明联公司支付首付款后，于2014年9月18日同海阳农商银行、明联公司签订了《个人住房借款合同》，孙秀华以涉案房屋向海阳农商银行抵押借款350000元,孙秀华认可截至2019年9月17日已偿还借款本金55615.92元，尚欠本金294384.08元，尚欠利息881.52元。孙秀华曾与明联酒店签订《物业委托管理经营协议》，约定由明联酒店接受孙秀华委托，为孙秀华购买的涉案房屋提供房屋管理、经营服务，并约定孙秀华在前三年经营期限内（预计2015年10月1日至2018年9月30日）不得撤销委托，三年经营期满后，孙秀华可以自动退出本协议，亦可以与明联酒店续签委托协议，收益不低于6%。 本院认为，孙秀华与明联公司签订的《商品房买卖合同》系缔约双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同依法成立并生效，孙秀华与明联公司应当严格按照合同约定享受权利并履行义务。 孙秀华主张其受明联公司虚假宣传广告欺骗而购买涉案房屋，认为明联公司在合同签订过程中存在欺诈行为，但未能提供明联公司虚假宣传等与欺诈相关的证据。孙秀华以明联公司拒绝续签《物业委托管理经营协议》、售后返租目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同，其理由不充分，售后返租行为违反《山东省商品房销售条例》第二十条的规定，属于违法行为，明联公司拒绝续签《物业委托管理经营协议》系对其违法行为的纠正，符合法律规定，而不应成为孙秀华解除商品房买卖合同的理由。孙秀华主张明联公司承诺每年固定返利6%的合同目的无法实现，但明联公司并未给出孙秀华每年固定返利6%的承诺，《物业委托管理经营协议》第4条约定，三年经营期满后，孙秀华可以自动退出本协议，亦可以与明联酒店续签委托协议，收益不低于6%，上述内容虽未明确约定三年经营期满后受委托方是否可以自动退出协议，但第4条明确约定了孙秀华在三年经营期满后可以选择与受委托方续签协议，亦可以退出协议，因合同双方当事人是平等的民事主体，故受委托方也应当同孙秀华一样具有选择续签与不续签协议的权利，且孙秀华签订商品房买卖合同的根本目的应为购买商品房，而非通过房屋进行盈利，故孙秀华以明联公司承诺每年固定返利6%的合同目的无法实现为由请求解除商品房买卖合同，不符合法律规定。孙秀华主张明联公司未按照约定交付精装修的商品房，但未提供涉案房屋现场照片等初步证据，亦未提交其他能够证明商品房买卖合同具备解除条件的充分证据，另外涉案房屋在孙秀华起诉前已具备交付及办理产权证书的条件，孙秀华因个人原因未积极主动收房并办理不动产权证书，故本院对孙秀华的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 驳回孙秀华的诉讼请求。 案件受理费3225元，由孙秀华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年九月十九日 书记员  王红芹