江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初1420号原告：齐义群，女，1972年9月28日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。被告：鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司[原名称：众信嘉禾（北京）汽车服务有限公司，以下简称众信公司]，住所地北京市朝阳区×路×号×号楼×层×。法定代表人：王洪生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨志朋，江西青仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，江西青仁律师事务所律师。原告齐义群与被告鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司（以下简称鑫马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告齐义群，被告鑫马公司的委托诉讼代理人杨志朋、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐义群向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2018年5月4日至2019年2月11日欠缴原告在×广场×的房屋租金159599.80元；2、判决被告支付搬离时欠缴的物业费5371元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年3月1日与原告签订了租赁合同，租赁期限2年，自2017年3月4日起至2019年3月3日止。第一年含税月租金21127元，第二年每月租金22752元（含税费5529元）。2018年5月4日始未交租金。青山湖区人民法院就被告和原告房屋租赁合同纠纷出具了（2018）赣0111民初2422号民事判决书。判决书中第二条判决众信公司在判决书生效后五日内将租赁房屋中的办公用品搬离，并交纳至搬离时所欠的物业服务费等费用，可是被告一直不履行。被告于2019年2月11日搬走，搬离时欠缴物业费5371元至今未支付（原告垫付）。综上，被告自2018年5月4日至2019年2月11日共计欠缴原告房租159599.80元（不含税租金17223元/月，9个月另8日），欠缴物业费5371元。请判决被告支付。鑫马公司辩称：齐义群要求我方支付租金和物业费的诉求，没有事实和法律依据。首先，齐义群用锁将租赁物锁上，导致我方无法继续使用租赁物，租赁物内的物品无法取出，我方工作人员无法进入，齐义群导致我方的合同目的不能实现，我方没有实际使用租赁物。正是基于齐义群的侵权行为和严重的违约，使得两级法院判决合同解除，合同解除的过错方是齐义群。其次，在我方多次让步后，齐义群再次以各种理由拖延，导致我方不能及时搬离，南昌市中级人民法院的判决书可以证明，从齐义群用锁将门锁上致我方报警以及以各种理由不予配合，说明齐义群是一个没有诚信的人。再次，我方已经损失了34447元押金作为违约金了，希望法院公平判决。最后，因为齐义群的过错导致我方没有实际使用租赁物，物业费也不应当由我们承担，如果在本案判决我们支付物业费，是极其不公平的，也违反了一事不再理的原则。综上，因为齐义群的过错导致我方没有实际使用租赁物，我方不应当承担物业费和租金，请求法院驳回齐义群的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：齐义群是坐落于青山湖区×路×号×广场×栋办公楼×室（第6层）的房屋所有权人，该房屋规划用途为非住宅，建筑面积为246.05平方米。2017年3月1日，齐义群（甲方）与众信公司（乙方）签订营业用房租赁合同（以下简称租赁合同），约定甲方将上述房屋租赁给乙方用于办公，租赁期限为2年，自2017年3月4日起至2019年3月3日止，第一年月租金含税21127元，押二付二，押金为31987元（2个月房租）、两个月含税租金42255元，第二年每月租金为22752元（含税费5529元，不含物业费、水电费、空调费），押二付二，押金为34447元（2个月房租）、两个月含税租金45505元；甲方提供增值税发票，税费由甲方承担，租金支付方式为每2个月的月初、7日之前；双方可以协商变更或终止合同，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知另一方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效。甲方有以下行为之一，乙方有权解除合同……。租赁合同还对相关问题作了规定。租赁合同签订后，众信公司支付齐义群第一年租期押金31987元，齐义群将房屋交付众信公司使用。此后，众信公司分期向齐义群支付了第一年的房租。2018年3月13日，众信公司支付46904元给齐义群，其中2018年3月4日至2018年5月3日两个月房租45505元、补交第二年租期押金1399元。加上第一年租期押金，众信公司已支付齐义群押金33386元。2018年4月18日，众信公司工作人员通过微信告知齐义群，称众信公司不再租齐义群的房屋，同意支付违约金和押金差额1061元，具体的赔偿和议价会清算。此后，众信公司工作人员与齐义群多次通过微信协商解除合同事宜，一直未达成协议，齐义群多次向众信公司催收房租，而众信公司未再支付房租，只向物业服务公司支付了2018年4月、5月物业服务费。2018年7月20日上午，众信公司准备搬走租赁房屋内的办公用品，发现齐义群在租赁房屋大门上锁了一把新锁，众信公司工作人员即向110报警，湖坊派出所民警到现场，民警电话联系齐义群了解情况，并对众信公司工作人员和在场的齐义群亲属进行调解未果，民警告知众信公司工作人员自行协商解决或向法院起诉。故众信公司于2018年9月7日曾向本院起诉，提出要求解除租赁合同和返还办公用品和押金的诉讼请求。2018年9月21日，双方就退房的部分事项达成协议，约定由众信公司在2018年9月25日上午将在租赁房屋内的办公用品、办公设备搬离，并交纳物业费、水电费，将钥匙交还给齐义群，届时齐义群到场，双方届时签字确认认可，其他事项等候法院处理。2018年9月25日，众信公司未将租赁房屋内的办公用品搬离。2018年9月26日，本院作出（2018）赣0111民初2422号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同，众信公司将租赁房屋中的物品搬离并交纳至搬离时所欠的物业服务费等费用，齐义群应予以协助。该判决认定众信公司支付的押金作违约金处理，齐义群不予返还。双方不服一审判决均提出上诉。2018年10月24日，双方通过短信协议于次日搬离，后齐义群以家里老人摔跤为由未到场配合。2019年2月11日，齐义群到场协助众信公司将租赁房屋中的物品搬离，双方办理了搬离移交单，物业服务公司向众信公司送达了2018年10月至2019年2月11日物业管理费5371元的缴费通知单。2019年2月28日，齐义群向物业公司支付了2018年10月至2019年2月共五个月的物业管理费6150元。2019年3月26日，南昌市中级人民法院作出（2018）赣01民终3192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月4日，经核准登记众信嘉禾（北京）汽车服务有限公司名称变更为鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司。2019年7月8日，齐义群向本院起诉，提出上述诉讼请求。经调解，双方当事人未达成协议。本院认为，鑫马公司（原名称众信公司）在租赁期限内单方要求解除租赁合同不符其有权解除合同的条件，双方又未协商一致同意解除合同，但在2018年5月3日后鑫马公司未按租赁合同约定支付租金的情况下，齐义群在2018年7月20日将租赁房屋大门锁住，双方已无法继续履行租赁合同，此后鑫马公司不能正常使用租赁房屋，且齐义群又不及时配合鑫马公司搬离，故租金应计算至2018年7月19日，鑫马公司支付2018年5月4日至7月19日租金43631.6元（不含税费租金每月17223元×2个月16天），齐义群要求支付此后租金的诉讼请求不予支持。本院于2018年9月26日判决解除双方租赁合同，鑫马公司搬离物品，齐义群应予协助。在本院判决书送达后，双方协商于2018年10月25日搬离，但当日齐义群又以家里老人摔跤为由没有到场配合，以致鑫马公司没有及时搬离，齐义群不得就扩大的损失要求鑫马公司支付此后的物业服务费。鑫马公司在2018年10月26日前没有搬离继续享有物业服务，故鑫马公司应支付齐义群垫付的2018年10月1日至25日的物业服务费1025元（246.05平方米×每月5元×25天），齐义群要求支付其余物业服务费的诉讼请求不予支持。虽然本院（2018）赣0111民初2422号案件判决众信公司交纳至搬离时的物业服务费，但该判决当时不能确定搬离的时间，没有判决支付物业服务费的金额，故鑫马公司辩称齐义群在本案中要求支付物业服务费违反一事不再理原则的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司在本判决生效后十日内支付齐义群2018年5月4日至2018年7月19日租金43631.6元；二、鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司在本判决生效后十日内支付齐义群垫付的2018年10月1日至2018年10月25日物业服务费1025元；三、驳回齐义群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1800元，由齐义群负担1342元，鑫马龙江（北京）汽车服务有限公司负担458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  陈学作二〇一九年九月九日书记员  谢羽伦