重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初16362号原告：重庆鼎盛印务股份有限公司，住所地重庆市长寿区葛兰镇康富路10号。法定代表人：胡佐林。委托诉讼代理人：贺德威，重庆康通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，重庆康通律师事务所律师。被告：重庆德扬汽车维修服务有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道顺义路14号2幢，统一社会信用代码：915001123050462969。法定代表人：颜强。委托诉讼代理人：付涛，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，重庆丽达律师事务所律师。原告重庆鼎盛印务股份有限公司（下称“鼎盛公司”）与被告重庆德扬汽车维修服务有限公司（下称“德扬公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆鼎盛印务股份有限公司的委托诉讼代理人贺德威，被告重庆德扬汽车维修服务有限公司的委托诉讼代理人付涛、张凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2014年3月22日签订的房屋租赁合同；2、被告立即支付原告2019年6月30日前的房屋租金381381元，和从2019年7月1日起至房屋租赁合同解除之日止，按年租金533700元计算的租金，以及自合同解除之日起至被告向原告腾退房屋之日止按年租金533700元计算的占有使用费，并按2019年3月21日前所欠租金233700元为基数自2019年3月22日起至还清之日止，按日0.1%计算支付原告违约金；3、被告于房屋租赁合同解除后，立即搬出并归还原告租赁房屋（重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢办公楼x/x/x楼、x幢-x楼、x楼）。诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月22日，原告与被告签订房屋租赁合同。合同约定，被告租用原告位于重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢办公楼x/x/x楼、x幢-x楼、x楼的房屋，租期自2014年3月21日起至2024年3月20日止，年租金533700元，第一年半年一付，第二年后一年一次付清。被告逾期支付租金，应按所欠租金日0.1%支付原告违约金。逾期支付租金超过1个月，原告有权解除房屋租赁合同。若政府征地拆迁，在政府规定期限内，被告无条件搬出，原告不给付被告任何搬迁停产补偿。租赁合同生效后，原告按约定交付房屋给被告使用至今，但被告不按时支付原告租金。至2019年6月30日止，被告还欠原告2019年3月21日前租金233700元，欠2019年3月21日至6月30日的租金147681元。加之租赁房屋属政府征地拆迁范围，政府已通知搬迁。原告多次要求被告支付租金并搬迁，均遭被告无理拒绝。原告故起诉。被告德扬公司辩称：1、原告提交的房屋租赁合同不是双方履行租赁合同关系的真实租赁合同，双方租赁合同关系履行的真实合同是2019年3月2日签订的合同，该合同租赁标的物为xx路xx号x幢底楼，面积为2100平米，每平米单价22元，该份合同在重庆市渝北区环保局有备案登记；2、原告诉请的标的x幢x楼房屋实际是由广东坚朗五金制品股份有限公司重庆分公司租赁，现在已经搬迁，该公司注册时间为2014年5月30日，注册地址为重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢，并于2016年5月11日核准，该信息可在企业公示信息网查询；3、即使应支付第2项诉讼请求中的违约金，被告也认为违约金标准过高；4、因为双方真实合同是2014年3月2日签订，故被告认可2019年3月2日之前欠付原告租金233700元，该租金非原告主张的2019年3月21日前所欠租金。经审理查明，2014年3月2日，以原告鼎盛公司为甲方，以被告德扬公司法定代表人颜强为乙方，签订《重庆市房屋租赁合同》，主要约定：经双方协商一致，均同意乙方授权旗下重庆公司代为履行本合同；甲方将位于重庆市渝北区两路工业园区xx路xx号x幢底楼房屋出租给乙方，建筑面积2100平米，房屋结构为框架，供乙方经营等使用；租赁期自2014年3月2日至2024年3月1日；年租金为533700元，每平米22元/月，按房产证记载面积计算，租金不递增不变化，付款方式第一年为半年一付，从第二年开始一年一次付清；甲方与本合同生效之日起60日内将房屋付给乙方，具备水电、办公和库房照明设施齐全，库区室内外地面硬化。关于违约金，双方约定：甲方未按时交付租赁物供乙方使用的，每日按年租金0.1%向乙方支付违约金，延迟交房超过30天的，乙方有权解除合同；甲方未按时或未按要求修缮出租房屋的，因此造成乙方人员或第三方人身或财务损害的，甲方负责赔偿损失；在合同有效期内，甲方不得无故解除合同，擅自提前收回房屋的，应向乙方支付5万元违约金，在合同有效期内，乙方不得无故解除合同，擅自退租房屋的，应向甲方支付5万元违约金；乙方逾期支付租金的，按所欠租金每日0.1%向甲方支付违约金，逾期超过1个月，甲方有权解除合同；乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金，如因此造成承租房屋损坏的，应负责赔偿损失。乙方有下列情形之一的，甲方可以随时终止合同收回租赁物：（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金累计达1个月的。双方还约定，若政府征地拆迁，在政府规定期限内，乙方无条件搬出，甲方退还余下的租金和保证金，甲方不给乙方任何搬迁补偿。另查明，德扬公司尚欠付鼎盛公司2019年6月30日之前房屋租金381381元。2019年7月之后，德扬公司没有交纳房屋租金。庭审中，鼎盛公司举示了甲方为鼎盛公司，乙方为德扬公司，落款时间为2014年3月22日的《重庆市房屋租赁合同》，该合同中甲方出租给乙方的房屋为重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢办公楼x/x/x楼、x幢-x楼、x楼，房屋建筑面积为6000平米，租期自2014年3月21日至2024年3月20日，年租金约定为533700元，按房产证记载面积计算，租金不递增不变化，付款方式第一年为半年一付，从第二年开始一年一次付清。关于双方权利义务以及违约责任，两份合同约定基本一致。对于鼎盛公司举示的2014年3月22日的《重庆市房屋租赁合同》，被告德扬公司对该合同中印章的真实性无异议，但是认为该份合同不是双方真实履行的租赁合同，该份合同与真实履行的租赁合同区别主要是在租赁标的物（渝北区双龙湖街道xx路x幢办公楼x、x、x楼，x幢负x楼、x楼房屋与xx路xx号x幢底楼），原告租赁合同将租赁物的范围增大了3倍，租赁面积（6000平米与2100平米），同时原告的租赁合同租金明显不符合市场价值，根据原告租赁合同换算下来租金为7元/平米/月，明显与市场不符，还有一个区别是，原告合同第8条第七款约定“甲方不给乙方搬迁停产补偿”，真实履行合同是“甲方不给乙方任何搬迁补偿”，因此，被告申请印章时间鉴定（因为合同盖章时间是在2019年3、4月份，被告应原告要求补签的该份合同，被告听原告表述是为了拆迁补偿提供给渝北区政府，被告没有仔细看合同，只是为了补手续就加盖了印章，以为和原合同是一致的）和调查取证申请，请求依职权调取在重庆市渝北区环保局备案的双方签订的真实的租赁合同。庭审中，关于签订前后两份租赁标的物不同的合同的原因，鼎盛公司解释称2014年3月2日签订的合同没有加盖德扬公司印章，因为实际承租人是德扬公司，所以过后双方补签了原告提交的合同，补签时间是2018年下半年至2019年3月份之前，双方对原来合同的条款没有变化，多的面积6000平米面积是应被告要求变更的，但是年租金并没有随之增加；德扬公司陈述2014年3月2日签订的合同才是双方真实履行的合同，2018年底鼎盛公司告诉德扬公司，鼎盛公司得知其所有的房屋将面临政府拆迁，说与德扬公司补签之前一样的合同，因为鼎盛公司的合同找不到了，德扬公司由于一直承租其顺义路2幢底层房屋，且2019年给德扬公司看的合同年租金没有变更，所以就没有仔细看，就加盖了公司的印章，德扬公司一直以为的补盖的合同与2014年3月2日签订的合同一致，但直至诉讼才发现原告将合同进行了调整，颜强是德扬公司法定代表人，法人签字视为公司行为。庭审中，德扬公司对欠付鼎盛公司2019年6月30日之前房屋租金381381元的事实不持异议，但同时表示欠付的原因是鼎盛公司没有出具发票。鼎盛公司陈述已经按2014年3月22日签订的合同向德扬公司交付了全部房屋，德扬公司陈述鼎盛公司向其交付的只有2014年3月2日合同中的重庆市渝北区两路工业园区xx路xx号x幢底楼，德扬公司也一直在使用该房屋，其他房屋从未交付，德扬公司也未使用过。上述事实有重庆市房屋租赁合同及原被告双方的当庭陈述等在案为证，足以认定。本院认为，原被告于2014年3月2日签订的合同以及2014年3月22日签订的《重庆市房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。德扬公司对2014年3月22日签订的合同中其公司盖章的真实性无异议，申请印章时间鉴定以及要求调取在重庆市渝北区环保局备案的双方签订的真实的租赁合同，鼎盛公司并不否认该合同为补签，且认可补签时间是2018年下半年至2019年3月份之前，因合同是否为补签以及是否经过备案并不影响双方达成合意和合同依法成立，故对德扬公司鉴定申请以及调取重庆市渝北区环保局备案合同申请，本院未予准许。原被告针对同一租赁房屋先后签订两份租赁合同，应视为后一份合同系对前一份租赁合同条款的变更，双方应按照后一份合同继续履行。鼎盛公司主张已将2014年3月22日签订的《重庆市房屋租赁合同》中约定的所有房屋（包括重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢办公楼x/x/x楼、x幢-x楼、x楼的房屋）交付给被告德扬公司，但德扬公司仅认可鼎盛公司向其交付了2014年3月2日合同中房屋（重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢-x楼），因双方均未举证证明己方主张，故理应由主张已经交付房屋的鼎盛公司承担举证不力的法律后果，由上，本院认定鼎盛公司向德扬公司实际交付使用的出租房屋为重庆市渝北区双龙湖路街道xx路xx号x幢-x楼。根据合同约定，“乙方逾期支付租金的，按所欠租金每日0.1%向甲方支付违约金，逾期超过1个月，甲方有权解除合同”，现德扬公司欠付2019年6月30日之前房屋租金381381元，其中包括2019年3月20日之前欠付的2018年3月21日至2019年3月20日期间的租金233700元，且自2019年7月之后，德扬公司没有交纳房屋租金，故鼎盛公司有权依约请求解除2014年3月22日签订的房屋租赁合同，对鼎盛公司该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，鼎盛公司请求房屋租赁合同解除后由德扬公司腾退重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢-x楼，符合法律规定，本院予以支持。因鼎盛公司没有举证证明向德扬公司交付了重庆市渝北区双龙湖街道xx路xx号x幢办公楼x/x/x楼、x楼，故鼎盛公司要求德扬公司在合同解除后向其腾退上述房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原被告租赁合同解除后，德扬公司应向鼎盛公司支付2019年6月30日前的房屋租金381381元，和从2019年7月1日起至房屋租赁合同解除之日止，按年租金533700元计算的租金，以及自合同解除之日起至被告向原告腾退房屋之日止按年租金533700元计算的占有使用费。关于欠付租金的违约金。德扬公司欠付鼎盛公司2018年3月21日至2019年3月20日期间的租金233700元，该部分租金本应在2019年3月20日之前付清而未付清，德扬公司应向鼎盛公司承担逾期支付租金的违约责任。依据合同约定，德扬公司逾期支付租金的，应按所欠租金每日0.1%向甲方支付违约金，因该违约金标准明显高于因德扬公司延付租金给鼎盛公司所实际造成的损失，故对德扬公司违约金标准过高的抗辩主张，本院予以采纳，酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。由上，德扬公司应以2019年3月20日前所欠租金233700元为基数，自2019年3月21日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向鼎盛公司支付违约金。鼎盛公司请求自2019年3月22日起计算违约金，视为其放弃部分权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆鼎盛印务股份有限公司与被告重庆德扬汽车维修服务有限公司于2014年3月22日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告重庆德扬汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆鼎盛印务股份有限公司支付2019年6月30日前的房屋租金381381元以及从2019年7月1日起至实际向原告重庆鼎盛印务股份有限公司腾退房屋之日止的房屋租金或房屋占有使用费（房屋租赁合同解除之前为租金，房屋租赁合同解除之后为房屋占有使用费，计算标准均按年租金533700元计算）；三、被告重庆德扬汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆鼎盛印务股份有限公司支付逾期支付租金的违约金（以233700元为基数，自2019年3月22日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付）；四、被告重庆德扬汽车维修服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告重庆鼎盛印务股份有限公司腾退重庆市渝北区双龙湖街道顺义路14号2幢-1楼房屋；五、驳回原告重庆鼎盛印务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费29220元，减半收取计14610元，由被告重庆德扬汽车维修服务有限公司负担12000元，原告重庆鼎盛印务股份有限公司负担2610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  初攀东二〇一九年九月十日书记员  谢 帆