贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7954号原告：谭泳，男，汉族，出生于1988年6月13日，住贵州省毕节市七星关区，原告：陶继琴，女，汉族，1986年10月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，二原告委托诉讼代理人：刘士界（特别授权），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东（一般授权），系贵州创驰律师事务所律师。原告谭泳、陶继琴与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭泳、陶继琴之委托诉讼代理人刘士界、被告碧阳置业之委托诉讼代理人罗金龙、顾志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭泳、陶继琴向本院提出诉讼请求：一、判决被告定期为原告办理所购买住房的不动产权属证书。二、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金35359.00元(违约金以376167.00元为基数，按日万分之一标准，从2015年1月1日起暂时计算至2019年7月30日)请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止。三、退回原告不应该承担却已经缴纳的:液化气入户费2500.00元、电表入户费520.00元、闭路电视入户费265.00元，合计3285.00元。事实及理由:原、被告双方于2013年3月12日签定商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城3栋2单元16层2号的住房(合同编号:2013-3128号)，建筑面积126.15平方米，原告以交付首付款和公积金贷款的方式，交付了全部房款376167.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他办证所需费用，被告约定在2014年12月31日交房后，如有违约情况出现，30日之内通知原告并作出处理意见，并承诺在原告交齐办证所需资料和相关税费的360日内提供产权过户的相关手续。但是，原告虽然提交了办证明所需的相关材料，也缴纳了相关税费，时至今日，被告始终不能为原告办理相关产权过户的手续，构成违约，应该承担违约责任；原告故依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。原告在庭审时表示原告四通费共缴纳4548.00元，已退水表开户费800.00元，故将诉讼请求3285.00元变更为3748.00元。被告碧阳置业辩称，一、关于所谓的三通费问题，首先应明确三通费的概念，三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用，也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取，而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费，该开户费有物价等部门的定价，并非被告人凭空创造。按照商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并没有包含用于计量的水表、电表、燃气表等公用部门用于计量设备处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转交，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而是原告，原告认识是对三通费的误解。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费，原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同中已明确上述开户费用是由被告代为收取，并转交给了相关部门，被告并未实际取得该费用，原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符，同时，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。二、关于原告主张的逾期办证问题，根据双方合同补充协议第8条约定，“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费每户200元”“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”据此，上述办理产权的时限是原告交齐资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日，该约定并不违反法律的规定，双方均应遵守。因此原告要求被告办理转移登记的前提是提交办证资料出具委托代办的委托书，如无此前提，答辩人同样不能办理。因此计算逾期办证的时限尚未开始，原告要求逾期办证时效违约金的请求不能成立。同时对于已超过诉讼时效的不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，原告谭泳、陶继琴作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式毕节市碧阳××、阳大道、总土地面积为269057.4平方米地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为碧阳国际城。并已取得建设工程规划许可证。建筑工程施工合同约定开工日期为2012年12月31日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2014年12月31日。买受人购买的商品房位于“碧阳国际城”第3幢2单元16层2号房，房号为3-2-16-2，总房款376167.00元；《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；《商品房买卖合同》第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”。该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，谭泳、陶继琴按合同约定向被告支付完毕购房款376167.00元，被告于2013年1月20日向原告收取了代收各项开户费、交易费共4548.00元（包括水表开户费800.00元、电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）及维修基金9461.00元，后被告退还原告的水表开户费800元，尚欠电视入户费、燃气入户费、电开户费等共计3748.00元未退。被告于2015年6月22日将房屋交付给原告。因被告至今仍未向原告交付不动产权证书及退还多收取的上述费用，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：涉案房屋综合验收未通过，尚不具备办理不动产权属证书的条件。《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据以及本院调取的相关收费文件材料。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告办理并交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；三、被告是否向原告退还其已收取的电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元及收据上的交易费共计3748.00元。关于第一个焦点的问题，不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。且本案系委托办证。因此，被告有义务为原告办理涉案房屋不动产权属证书。但是，涉案房屋现尚未通过综合验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的办理涉案房屋产权转移登记的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2015年6月22日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋现仍不具备办证条件，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。综上，违约金的起点以交房起360日后开始计算，鉴于本案《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金应计算至交付产权证书之日止。故其逾期办证违约金以原告已交购房款376167.00元为基数，按日万分之一的标准原则上应从从2016年6月17日起计算至被告向原告交付不动产权证书之日止。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。故本院支持从原告起诉之日2019年7月9日回溯3年的逾期办证违约金，超过三年的部分，即2016年6月17日至2016年7月8日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2016年7月9日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期办证违约金的起算时间为2016年7月9日，计算至被告向原告交付不动产权证书之日止。关于第三个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费及交易费于约于法无合理依据，理应予以退还。因该费用系要求返还，不存在诉讼时效问题，故对被告诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭泳、陶继琴支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以376167.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月9日起计算至被告交付涉案不动产权证书给原告之日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭泳、陶继琴燃气入户费、电开户费及交易费共计3748.00元。三、驳回原告谭泳、陶继琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年九月二十六日书记员  张井红