山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初4194号原告：安徽天一物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区新华城南郡小区27号综合楼，统一社会信用代码91370900769854245。负责人：郭鹏，经理。委托诉讼代理人：高俊兰，山东华林律师事务所律师。被告：鲁亮文，男，1977年4月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司（以下简称天一公司）与被告鲁亮文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天一公司的委托诉讼代理人及被告鲁亮文的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天一公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告欠付的物业费105611.86元，支付物业费滞纳金129680.34元（暂计算至2019年7月26日，剩余滞纳金计算至实际支付之日止），两项合计235292.20元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110号商铺的租户，该商铺总建筑面积约1061.77平方米。针对被告租用的该商铺，原告和被告于2016年6月1日签订了《新华城国际广场前期物业管理服务协议》，该协议约定被告选聘原告为其提供物业管理服务事宜，物业管理费收费标准及方法为：按建筑面积收取3.5元/平方米，自租户起租之日起开始交纳，每半年预收一次。同时该协议约定若被告不按时交费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金。协议签订后，原告依据协议的约定履行了自己的合同义务，但被告自2017年3月14日至今的物业费一直未交纳。截止2019年7月26日，被告已欠交物业费105611.86元，被告按照合同约定还应支付滞纳金。为维护原告的合法权益，特具状起诉。鲁亮文辩称，1、因房屋租赁合同正在本院其他法官处审理，被告要求解除租赁合同的日期为2018.2.3日，因为物业合同依附于房屋租赁合同，故物业费的计算日期应与租赁合同是相一致的。2、原告计算依据新华城国际广场前期物业服务合同第八条第三项约定计算滞纳金比例过高，请求法庭酌情减少。3、被告在原告处有一万元的装修押金至今未还，原告应当予以退还。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，安徽天一物业泰安分公司（乙方）与被告鲁亮文（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方选聘乙方对泰安新华城国际广场提供前期物业管理服务事宜，甲方应按时交纳物业服务费用，物业管理费用周期：每半年预交一次；每次交纳费用时间：该半年第1个月的上旬。商户自起租之日起开始向乙方交纳物业管理费。物业管理费按建筑面积收取3.5元/月/平方米。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。同时约定了乙方权利义务以及物业管理服务的内容等。被告鲁亮文租赁了案外人泰安新华房地产开发有限公司位于新华城国际广场D2-101、102、103，二层104-110号的涉案房屋，建筑面积1061.77平方米。2016年5月10日，原告向被告出具收据一张，载明收取2016年6月1日至2016年12月31日涉案房屋物业费26013.4元。2017年10月1日，原告向被告出具收据一张，载明收取2017年1月1日至2017年3月13日涉案房屋物业费9000元。原告提交催费通知单及照片用以证实原告曾向被告发出过物业费催费通知，但被告否认曾收到过上述通知。原告提交物业服务管理记录、排班表及照片表格等证据，用以证实原告按照合同的约定向被告提供了涉案房屋公共部分的打扫、消防等物业服务，被告称上述证据只是原告的单方面工作记录，且被告只承租了原告提供服务场所的一部分，无法证实原告专为被告提供了相应的服务。被告提交揽件详情截屏复印件一张，用以证实被告于2018年2月3日向案外人泰安新华房地产开发有限公司发出了解除涉案房屋租赁合同的通知，本案的物业服务合同也应当一同解除，原告称上述证据非原件，也无法证实邮寄的内容及邮件是否到达案外人泰安新华房地产开发有限公司，且被告至今仍占有使用涉案房屋，被告对现在仍占用使用涉案房屋的事实予以认可。2017年8月15日，徐家楼街道办事处向梦泰山啤酒城、新华城发出环境综合整治督查通知书，对拒不取消烧烤项目的业主，实行停业整顿。2016年6月1日，被告与案外人泰安新华房地产开发有限公司签订合同补充协议，约定案外人泰安新华房地产开发有限公司负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证被告在合同期内正常经营烧烤。被告称案外人泰安新华房地产开发有限公司与原告系同一实际管理人，两公司的实际控制人为同一人，原告称案外人泰安新华房地产开发有限公司与原告为两个独立的法律主体，应分别对各自签订的合同享有权利，承担义务。被告自2017年3月14日起欠缴物业费，故原告诉至法院，要求被告支付截至2019年7月26日物业服务费105611.86元，并支付相应的滞纳金。被告称原告尚未退还其10000元装修押金，但原告称因被告未按照《装饰装修管理服务协议》约定在向物业客服中心申请验收，故装修押金未予退还，被告对未向物业客服中心申请验收的事实予以认可。另查明，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%。本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的协议，该协议对双方均有约束力。原告按照合同约定实际履行了相应物业服务义务，被告应当交纳物业服务费。被告提交的揽件详情截屏复印件无法证实被告与案外人泰安新华房地产开发有限公司解除涉案房屋租赁关系的事实，且被告也认可自己一直在占有使用涉案房屋，故对被告就涉案房屋已与案外人泰安新华房地产开发有限公司解除租赁关系的辩解意见，本院不予支持。被告称原告与案外人泰安新华房地产开发有限公司系同一实际管理人，但未能提供证据予以证实，本院不予采信，被告称因案外人泰安新华房地产开发有限公司未能履行义务，导致被告停止营业至今，未能享受到原告的物业服务的问题，与本案不属同一法律关系，如被告认为案外人泰安新华房地产开发有限公司的行为损害其合法权益，可另行主张权利。被告自2017年3月14日起至2019年7月26日止未缴纳物业服务费，被告应按约定的价格即3.5元/㎡/月支付原告物业服务费，即3.5元/㎡/月×1061.77㎡×28个月=104053.46元。被告称原告未予退还其装修押金，与本案不属同一法律关系，如被告认为原告行为损害其合法权益，可另行主张权利。原、被告在《前期物业管理服务协议》对物业服务费交纳时间和逾期交纳的责任标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。合同中约定从逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，本院依法酌定滞纳金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，故对原告要求被告自逾期之日起至实际支付之日止支付相应滞纳金的诉讼请求，本院予以部分支持。按照合同约定，物业费每半年预交一次，该半年的第一个月的上旬预交半年的物业费用，对于2017年上半年的物业费，被告应于2017年1月11日前预交2017年上半年的全部物业费，而被告于2017年10月1日迟延交纳了9000元，未交纳11148.59元（3.5元/㎡/月×1061.77㎡×3个月），结合原告提交的欠费证明，原告认可被告自2017年2月28日起计算滞纳金，系原告对自己诉讼权利的处分，对于迟延交纳的物业费，被告应承担迟延支付期间的滞纳金，故对被告迟延交纳的物业费9000元，自2017年2月28日起至2017年10月1日共计215天，滞纳金为1021.25元（9000元×4.75%÷360×215天×4）；对未交纳的物业费11148.59元，滞纳金以11148.59元为计算基数，自2017年3月14日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。2017年下半年物业费的滞纳金以22297.17元（3.5元/㎡/月×1061.77㎡×6个月）为计算基数，自2017年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2018年上半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年1月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2018年下半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2019年上半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算；2019年下半年物业费的滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鲁亮文于本判决生效后五日内支付原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司物业服务费104053.46元；二、被告鲁亮文于本判决生效后五日内支付原告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司相应的滞纳金（2017年上半年迟延交纳物业费的滞纳金为1021.25元，未交纳物业费的滞纳金为以11148.59元为计算基数，自2017年3月14日起计算至实际支付之日止；2017年下半年滞纳金为以22297.17元为计算基数，自2017年7月11日起计算至实际支付之日止；2018年上半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年1月11日起计算至实际支付之日止；2018年下半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2018年7月11日起计算至实际支付之日止；2019年上半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止；2019年下半年滞纳金以22297.17元为计算基数，自2019年7月11日起计算至实际支付之日止；均按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2414.69元，由被告鲁亮文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王明文二〇一九年九月二十九日书记员  宗 斌