河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀1022民初1021号 原告：李首东，男，满族，1965年7月14日出生，住址北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：胡彪，北京搴旗律师事务所律师。 被告：廊坊春辉房地产开发有限公司，住所廊坊市固安县新中西街福缘小区11号楼，统一社会信用代码91131022699204751F。 法定代表人：王艳。 委托诉讼代理人：蔺亚东，河北敬民律师事务所律师。 原告李首东与被告廊坊春辉房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李首东委托诉讼代理人胡彪、被告廊坊春辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人蔺亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李首东向本院提出诉讼请求:1、判决《地下车位使用权转让协议》车位使用权转让无效;2、判令被告返还车位租赁超过20年的部分（即2038年1月1日至2085年11月16日）租赁费268032.43元；3、诉讼费用被告承担。事实与理由:2016年10月10日，原被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定被告将其开发的福缘小区项目I40号地下车位使用权转让给原告，使用期限为“交房当日”至“土地使用权期限相同”，使用费为380000元。 根据《物权法》第九条第一款，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；同时，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。被告并无该车位专有部分的所有权，所以使用权转让的约定无效。同时原、被告双方约定，“本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，甲乙双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至第二条约定的使用权期限届满。”根据合同法，租赁合同，超过20年租赁期限的，超过部分的约定无效，该超过20年租赁期限的部分的租金应当返还原告。原告多次找被告协商返还，但被告置之不理，因此诉至贵院，请依法判决车位使用权转让无效，被告返还租赁费268032.43元。 被告廊坊春辉房地产开发有限公司辨称，原告主张《地下车位使用权转让协议》无效，并要求返还超过20年的部分车位租赁费268032.43元的请求，无事实基础，无合同约定，更无法律依据。 1、根据原被告签订的《地下车位使用权转让协议》第7条第1项、第10条第2项的内容约定，原告当时已知晓被告对该车位的现实权利，知晓该车位目前还不能办理权属证明及产权登记手续，并且同意以此为由不提出其它要求。现原告以被告未进行不动产物权登记为由提起合同无效的诉讼，实属有违《地下车位使用权转让协议》的约定，有悖《合同法》的诚实信用原则。另外该《地下车位使用权转让协议》没有《合同法》第52条规定的5种无效情形，不存在以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体、第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的情况。所以原告主张《地下车位使用权转让协议》无效，无事实基础，无合同约定，更无法律依据。 2、原告依照《地下车位使用权转让协议》第7条第2项关于情势变更及处理方式的约定，径自将《地下车位使用权转让协议》定性成租赁合同，要求返还超过20年的部分车位租赁费，实属错误，无视合同实质内容约定。首先原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》在实质上是一种对地下车位使用权的出售、买卖行为，从该协议的第4条中的“乙方付清该车位(地下车位)价款后”、第10条第1项中的“甲方有权解除本协议，并有权将该车位使用权另行出售”的用语表述上，都能表明该协议是一种出售、买卖的性质，而并非是租赁的性质。其次被告依照法定审批程序取得了包括案涉地下车位在内的建设用地使用权人资格，其将依法建成的地下车位全部期限使用权进行了转让，该期限与原告购买的商品房产权期限相同，这在实质上相当于将地下车位使用权出售给了原告。因为在依法批准的使用权期限届满后，被告依据此前的审批许可证已不再对该地下车位享有使用权，而且在期限届满后，原告对地下车位使用权以及地下车位是否予以返还均没有进行约定，所以说原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》，在实质上是一种对地下车位使用权的出售、买卖行为，根本不符合租赁合同的实质内容构成。而且从第7条第2项本身的约定来看，也可以证明双方当时的真实意思表示也是出售而不是租赁的意思表示。 另外，原告将《地下车位使用权转让协议》定性为租赁合同，进而要求返还超过20年的部分车位租赁费，该请求与其主张《地下车位使用权转让协议》无效的请求前后予盾，既然原告主张该协议无效，又怎能主张适用租赁合同的法律规定呢所以原告将《地下车位使用权转让协议》定性来租赁合同，进而要求返还超过20年的部分车位租赁费的请求，无事实基础，无合同约定，更无法律依据。 3、原告根据《物权法》第9条之规定，主张被告在未取得地下车位不动产登记的情况下进行使用权转让，该转让合同无效。原告的主张是对《物权法》第9条的错误理解与适用。该条款是针对不动产物权本身的公示效力规定，即对世效力的规定，并非是对物权变更过程中的合同行为有效与否的规定。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，可见原、被告间签订的《地下车位使用权转让协议》的有效与否，与原告是否取得物权登记没有任何关联。 4、被告在建设地下车位前取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》属于合法建设行为。我方提交《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》可以证明建设地下车位是在规划内的合法行为。根据《物权法》第142条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”之规定，被告对其投资建设的地下车位享有所有权;《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，被告对其合法建设的所有地下车位享有所有权、处分权;《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，被告有权对本案地下车位使用权进行出售转让。所以原、被告在公平自愿、诚实信用的原则下签订《地下车位使用权转让协议》之行为，属于合法有效的合同行为。 综上所述，原、被告在公平自愿、诚实信用原则下，签订的《地下车位使用权转让协议》符合《物权法》和《合同法》的相关规定，合法有效。双方当事人应严格按照协议约定承担继续履行的责任，望法庭驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明:原告在已购买被告廊坊春辉房地产开发有限公司开发建设的固安县商品房后，又与被告签订《地下车位使用权转让协议》，约定被告将其开发的福缘小区项目Ｉ40号地下车位使用权转让给原告，使用期限与该商品房的土地使用权相同，使用费为380000元等。特别条款还约定：1、原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、情势变更及处理方式，由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁年限届满后双方无偿延续租期，直至约定的使用权期限届满等。其他约定又约定：原告明确并充分知晓，按照现行相关规定，该车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，原告对此无异议，且不得以此为由主张解除本协议或主张本协议无效，也不得提出其他要求。原、被告按《地下车位使用权转让协议》约定，分别履行了地下车位交付和付费。被告建设涉案地下车位的行为，已经建设规划等相关部门审批。 上述事实有《地下车位使用权转让协议》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为:我国《合同法》明确规定了合同无效的五种情形:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告双方所签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为及相应法律后果具有足够的认知、辨识能力。且双方协议已明确约定，不得以案涉车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续为由，主张解除本协议或主张本协议无效，也不得提出其他要求。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下: 驳回原告李首东的诉讼请求。 案件受理费5141元，由原告李首东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 张炳烨 二〇一九年七月三十一日 法官助理 柳章学 书 记 员 蔡 宁