山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0687民初4146号 原告：高云松，女，1973年5月16日出生，汉族，住所地浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：赵运中（配偶），住所地浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：李帅，山东英拓律师事务所律师。 被告：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。 法定代表人:孙伟波，总经理。 委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。 第三人：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。 法定代表人：王彤辉，董事长。 委托诉讼代理人：曲淑霞，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：苑明，山东鲁信律师事务所律师。 原告高云松与被告山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）、第三人山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高云松的委托诉讼代理人赵运中和李帅、被告明联公司的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼，第三人海阳农商银行的委托诉讼代理人曲淑霞中途退庭。本案现已审理终结。 高云松向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除高云松与明联公司签订的合同编号为201307260396的海阳市东方夏威夷1号楼1811号房屋的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判令明联公司向高云松返还已支付的购房首付款275788元；3.请求法院依法判令明联公司向高云松支付逾期交房违约金30635元；4.请求法院依法判令明联公司向高云松支付退房经济损失2670元及合同解除违约金4479元；5.请求法院依法判令解除高云松、明联公司、海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》，由明联公司赔偿高云松已支付的贷款本息324975.76元（暂计至起诉时）。 事实和理由：高云松于2013年7月26日与明联公司签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定由高云松购买明联公司开发的价款为895788元、建筑面积为71.23㎡的东方夏威夷1号楼18层1811号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向高云松交付约定房产，且在明联公司交付房屋后360日内将房屋产权登记在高云松名下，亦约定了高云松与明联公司各自的权利义务及违约责任。高云松按照约定支付了购房款275788元，并于2013年9月18日同海阳农商银行、明联公司签订了《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），高云松以涉案房屋向海阳农商银行抵押借款620000元，海阳农商银行已经将贷款发放至明联公司指定的银行账户，高云松自2013年9月19日起以分期还款方式向海阳农商银行偿还本息，至起诉时已支付借款本息324975.76元，其中已支付本金119765.89元。合同履行过程中，明联公司在2014年6月21日向高云松交付房屋，存在逾期交房的违约行为，并因明联公司的原因导致高云松至今无法办理涉案房屋产权证书，使得高云松转租涉案房屋以营利的根本目的无法实现，明联公司已经构成严重违约，后高云松在2019年6月初发现涉案房屋已被明联公司擅自装修使用。高云松因此将明联公司、海阳农商银行诉至法院，以维护其合法权益。 明联公司辩称：1.涉案房屋具备交房条件，高云松已经实际接收房屋，房屋在高云松起诉时具备办理产权证条件，2017年7月即可办理涉案房屋的不动产权属证书，明联公司不同意解除购房合同及借款合同；2.高云松购房时交纳的首付款数额为60779元，而非高云松主张的275788元；3.高云松解除购房合同的诉讼请求与逾期交房违约金的诉讼请求相互矛盾，支持逾期交房违约金的前提是合同继续履行，且高云松的违约金请求权已超过诉讼时效期间，不应得到支持；4.明联公司不存在逾期交房情形，涉案房屋现已交付，高云松关于逾期交房违约金的主张没有依据。 海阳农商银行辩称：1.高云松与海阳农商银行签订的借款合同系双方真实意思表示，应当严格遵守合同约定，履行合同义务，高云松解除借款合同的诉讼请求不应得到支持；2.若高云松与海阳农商银行签订的借款合同被解除，按照法律规定应当恢复原状，即高云松向海阳农商银行返还所借全部款项，海阳农商银行向高云松返还已支付的本金及利息；3.截至2019年9月3日，高云松已向海阳农商银行偿还借款本金119765.89元，尚欠本金500234.11元，尚欠利息960.55元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1.高云松向本院提交证据合同编号为201307260396的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份，证明高云松与明联公司于2013年7月26日签订购房合同，对所购房屋的坐落、面积、价款、首付款、贷款、交房期限、逾期交房违约责任、办理产权证书期限、逾期办理产权证书违约责任等进行了约定，高云松有权依据明联公司逾期交房、逾期报备权属登记材料的违约行为解除购房合同并主张违约金。明联公司对证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 2.高云松向本院提交证据合同编号为海阳联社个人住房借字2013年第0296号的《个人住房借款合同》复印件一份，证明高云松就涉案房屋向海阳农商银行借款620000元，明联公司作为保证人承担阶段性保证责任。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 3.高云松向本院提交证据编号为2142583、2142535、2142556、121141785338的收款收据各一份，证明高云松已支付购房款定金50000元、公共维修基金1425元、抵押登记费及资料费1165元、再次抵押登记费80元。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 4.高云松向本院提交证据凭证号码为006318102的贷转存凭证（借款借据）及个人业务转账回单各一份，证明高云松于2013年9月18日向海阳农商银行借款620000元，用以付清全部房款，借款合同因购房合同的解除而解除。明联公司对该证据真实性没有异议，认可收到620000元，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 5.高云松向本院提交证据编号为RLNOV012的等额还款法贷款还款计划表一份，证明截至2019年7月18日高云松起诉之日，高云松已经偿还借款本息共计324975.76元。明联公司对该证据没有异议，但认为该证据仅为还款计划，不能证实高云松实际还款情况。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 6.明联公司向本院提交证据商品房销售许可证一份，证明涉案房屋合法销售，并提交由海阳市建筑工程质量监督站盖章的综合验收备案表一份，证明涉案房屋于2016年12月19日通过综合验收。高云松对该组证据真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，主张两份证据不能免除明联公司逾期交房、逾期办证的违约责任，高云松有权要求解除合同。高云松对该组证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，本院对该组证据真实性予以确认。 7.海阳农商银行向本院提交证据贷款账卡及利率变动明细表一份，证明高云松共还息184990.36元。高云松对证据真实性没有异议，明联公司对证据真实性没有异议，同意以海阳农商银行出具的还款证明为准。高云松、明联公司对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高云松于2013年7月26日与明联公司签订购房合同，约定由高云松购买明联公司开发的价款为895788元、建筑面积为71.23㎡的东方夏威夷1号楼18层1811号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向高云松交付约定房产，购房合同亦对办理产权证书、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等内容做了相应约定。高云松向明联公司支付了购房款60779元，并于2013年9月18日同海阳农商银行、明联公司签订了借款合同，高云松以涉案房屋向海阳农商银行抵押借款620000元，明联公司已经实际收到620000元款项，后高云松共向海阳农商银行偿还本金119765.89元、利息184990.36元。合同履行过程中，明联公司在2014年6月21日向高云松交付房屋，存在逾期交房的违约行为。 诉讼过程中，本院依职权调取了刘淑梅、朱妮与明联公司（2018）鲁06民终2987号商品房预售合同纠纷案件电子卷宗，其中海阳市不动产登记中心于2018年8月10日出具了一份《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》，其内容为“山东明联置业有限公司（营业执照：91370687569035152X）于二〇一七年九月八日前来海阳市不动产登记中心申请办理其开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，我中心于二〇一七年十月九日全部办理完结。根据不动产登记暂行条例实施细则第二十四条规定：‘未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外’。目前，山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼已办理首次登记，业主具备了办理其他类型登记条件（若山东明联置业有限公司名下不动产处于查封、抵押状态，则业主无法办理其他登记）”。上述事实已为人民法院生效裁判所确认。 本院认为，高云松与明联公司签订的购房合同系缔约双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同依法成立并生效，高云松与明联公司应当严格按照合同约定享受权利并履行义务。高云松在诉讼过程中认可明联公司已在2014年6月21日向其交付房屋，高云松起诉时距房屋实际交付日期已达五年以上，涉案房屋长期处于高云松的实际控制之下，并且经查涉案房屋在高云松起诉前近两年的时间即已具备办理不动产权证书的条件，购房合同能够继续履行，签订购房合同的根本目的是明联公司出售房屋以获得对价、高云松出资购买房屋以获得房屋所有权，而非高云松主张的合同目的为出租房屋以获取利润，因而明联公司未根本违约，高云松在实际占有房屋五年以后又以其他理由起诉要求解除合同，破坏了合同交易的稳定性，不符合合同法维护交易稳定性的立法本意，本院对于高云松解除购房合同的诉讼请求不予支持。在购房合同未解除的情况下，借款合同作为各方当事人真实意思表示应当继续有效，高云松应当严格按照借款合同约定继续向海阳农商银行支付借款本息。lifab在购房合同、借款合同有效存在的情况下，高云松无权要求明联公司向其返还购房首付款、已支付的借款本息、公共维修基金、抵押登记费及资料费并支付合同解除违约金。 因购房合同约定明联公司应当在2013年12月31日前交付房屋，而明联公司实际交付房屋时间为2014年6月21日，因而明联公司存在逾期171天交房的违约行为，应当按照购房合同约定支付逾期交房违约金。购房合同第九条约定，逾期交房超过60日后，继续履行合同的，明联公司按日向高云松支付已交付房价款万分之2的违约金。高云松主张已支付购房首付款275788元，但仅提供了50000元的定金收款收据，明联公司认可收到首付款60779元及银行按揭贷款620000元，因此本院认定高云松已交付房价款680779元。故本院认定明联公司应向高云松支付逾期交房违约金23282.64元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、山东明联置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向高云松支付逾期交房违约金23282.64元； 二、驳回高云松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6379元，由高云松负担6146元，由山东明联置业有限公司负担233元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王洪沛 二〇一九年九月三日 书记员  王立斌