天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8188号原告：天津天房融创置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道7号。法定代表人：刘生发，董事长。委托诉讼代理人：王明弟，男，该公司职员。被告：赵达，男，1985年9月7日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津天房融创置业有限公司（以下简称天房融创公司）与被告赵达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天房融创公司委托诉讼代理人王明弟，被告赵达委托诉讼代理人徐毓媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天房融创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商铺租赁协议》；2.就302号商铺判令赵达给付天房融创公司2018年7月1日至实际腾空之日止以月租金28720.45元为标准计算及利息（按照以86161.35元为基数，自2018年7月8日、2018年10月8日、2019年1月8日、2019年4月8日起算至实际给付之日止，按照同期贷款利率）；3.就201、202号商铺支付自2018年7月1日至2018年10月24日期间的租金195023.76元，利息（按照以154411.44元为基数，自2018年7月8日起算至实际给付之日止，按同期银行贷款利率）。以40612.32元为基数自2018年10月8日起计算利息，按照银行同期贷款年利率至实际给付之日止；4.腾空302号商铺，并将恢复原状的302商铺交还原告；5.案件受理费由赵达负担。事实和理由：2016年4月30日,原、被告签订《商铺租赁协议》，约定天房融创公司将坐落于天津市南开区实泽园13号楼-201、13号楼-202、13号楼302商铺出租给赵达用于商业经营使用，租赁期限五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，租用面积775.59平方米。原告曾多次向被告催收款项，但截至今日，被告尚未曾缴纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金。天房融创公司向赵达发出催告函，要求其支付租金及违约金。但赵达至今仍未给付，故成讼。赵达辩称，就原告诉争租赁商铺，同意解除201和202号商铺的租赁合同。不同意解除302号商铺租赁合同，2018年6月30日前原告多次向被告表述免除被告租金及部分物业费，并要求被告签订多分协议，因此被告才未支付租金。201和202号房屋出售，被告不知道向谁交付租金。之所以没有交付租金因为房屋租赁商铺及其周边存在各种问题，严重影响被告的正常经营。原告明确承诺被告减免部分物业费用，但因原告的违约导致被告支付了部分物业费。基于各种原告最终要求被告签订终止协议，该协议是免除租金的。此外，201和202商铺的解除，原告应该退还租赁保证金160417.86元。即使原告有权要求被告腾房，被告应按照现状腾房，不存在恢复原状问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天房融创公司曾是天津市南开区红旗路西侧实泽园13号楼-1-201、202号房屋所有权人，现仍是302号房屋所有权人。赵达系案外人天津范盒儿教育咨询有限公司法定代表人。2016年4月30日，天房融创公司（甲方）与赵达（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将上述商铺出租给乙方经营范盒儿儿童早教项目使用。合同第一条约定：建筑面积775.59平方米（其中201号商铺建筑面积217.8平方米，202号商铺建筑面积279.9平方米），套内建筑面积为481.42平方米。前述建筑面积为本协议所述租金及物业管理费的计算依据。租赁期间，甲方可向第三方出售该商铺，乙方放弃优先购买权；第二条约定，该商铺租赁期限自商铺交付日起五年，即2016年7月1日起至2021年6月30日止。装修免租期自商铺交付日起至2016年12月31日止。装修免租期届满之日次日为乙方开业日。合同第三条约定了租金的标准，租金以三个月为一期进行支付。首期租金应于本合同签订后七日内支付，以后每期应于该期首月七日前支付。如租期不足一个支付周期的，则租金按实际天数计算。乙方须于合同签订后5日内向甲方一次性交付相当于贰个月租金的定金，共计人民币160417.86元，租赁商铺交付后，定金转为租赁保证金。该商铺物业费标准为7元/平方米/月，以建筑面积775.59平方米计算，每月物业管理费为5429.13元，乙方在进场前与甲方委托的物业公司签订《物业管理协议》进行具体约定。合同第五条约定，甲、乙双方一致确认，除法定或本协议约定乙方有权拒绝接收商铺的情形外，其他如常规维修（主要指质量通病）、公用配套整改等事项不属于拒绝收房的理由，乙方同意不以此为由拒绝接收商铺。但甲方应对此积极补救和整改，对乙方装修等造成影响的，甲乙双方可协商对装修免租期予以适当顺延。合同第六条约定乙方应保证于开业日前完成装修并于开业日准时开业经营。乙方进场后，甲方仍有权继续进行融创中心周边环境的建设、公共区域或个别区域的装修及其他改造、修缮工程。甲方在融创中心各业主、承租人的配合下，应努力扩大商场的影响力，营造良好的商圈。第七条约定停车位的使用及收费标准应根据甲方委托的物业公司公示的标准执行。合同第八条约定甲方应对商铺相关公用部分及公共设施进行定期维修保养，以保证商铺、公用部分及设施的安全、清洁和正常使用，并达到国家规定的标准。合同第十一条约定乙方逾期支付租金或其他费用超过60日的，甲方有权终止合同，收回该商铺，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日应按照应付费用的20%支付违约金。合同第十四条补充约定，经甲、乙方约定，甲方免除乙方承租区域13号楼201、202、301、302商铺2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费，共计83396.88元。天房融创公司与赵达确认赵达按约给付了160417.86元保证金，但自2018年7月1日起的租金赵达至今未付，故成讼。另查，赵达提交《商铺租赁补充协议》及《终止协议》各一份，显示协议当事方为天房融创公司（甲方）与赵达（乙方），但两份协议落款处只有赵达签名，未有天房融创公司盖章签字。《商铺租赁补充协议》约定租金免租期延长至2017年8月31日止，物业费免除期延长至2018年2月28日止，尾部写明“本协议一式肆份，经甲乙双方签字盖章后生效”；《终止协议》载明涉案的《商铺租赁协议》终止履行，乙方应于2018年9月25日之前向融创物业服务集团有限公司缴纳欠付物业费65149.56元……如乙方完全履行上述权利义务的，甲方将放弃向乙方追偿应付未付租金（2017年1月1日至2018年8月31日共计1604178.60元）、违约金等费用的权利……，尾部第7条写明“本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经双方盖章后有效。”赵达述称，两份协议均由天房融创公司工作人员提供，赵达签字后，工作人员称拿回公司走流程盖章，但最终未有下文，为此提交录音、微信聊天记录及2018年9月21日向物业公司给付物业费的支付宝转账记录和物业费发票。对此，天房融创公司表示对上述证据的真实性均不予认可，但在2018年12月19日作出（2018）津0104民初10553号案件中，天房融创公司表示认可真实性。再查，天房融创公司曾于2018年8月22日向赵达起诉要求其支付2017年1月1日至2018年6月30日的租金及违约金，本院于2018年12月19日作出（2018）津0104民初10553号民事判决书，判决：一、被告赵达于本判决生效之日起三十日内向原告天津天房融创置业有限公司给付2017年1月1日至2018年6月30日期间的租金1360363.86元；二、被告赵达于本判决生效之日起三十日内向原告天津天房融创置业有限公司支付违约金，分别自2017年1月8日、2017年4月8日、2017年7月8日、2017年10月8日、2018年1月8日、2018年4月8日起算，均计算至实际给付之日止，每段均以240626.79元为基数，按照中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率标准计算；三、驳回原告其他诉讼请求。在庭审中，原、被告均同意于2018年10月24日双方解除就201和202商铺签订的《商铺租赁协议》。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。根据庭审中赵达提出的答辩意见，本院总结其拒付租金的理由有二：一是原告明确承诺被告减免部分物业费，存在违约行为；二是鉴于涉案商铺所在的商业街区道路存在问题严重影响其经营，根据协议第五条的约定，双方进行了两次协商，最终天房融创公司在《终止协议》中承诺免除赵达2017年1月1日至2018年8月31日的租金；三是涉诉的201号202商铺已经转卖，原告未向其示明新所有权人，被告不知交付给哪个主体。就此，本院分析如下：首先，赵达主张天房融创公司并没有按照双方协议约定通知物业公司免除其2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费，为此赵达提交了两张2016年物业费发票，对此天房融创公司虽然声称已通知物业公司减免物业费，但没有提交任何证据证明，在此情形下，本院采信赵达的说法。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。结合本案，就免除物业费一节，本院认定天房融创公司确实存在违约情形。但是，涉案合同系房屋租赁合同性质，天房融创公司作为出租人的主合同义务是向赵达交付符合合同约定的房屋，赵达作为承租人的主合同义务是按照合同约定向天房融创公司及时足额给付租金，至于天房融创公司为赵达免除物业费则属于次要的合同义务，赵达据此拒绝支付租金属于承租人以不履行合同主债务来对抗出租人的次要合同义务，不具备行使履行抗辩权的合理性，本院不予采纳。其次，赵达主张天房融创公司已经承诺免除2018年8月31日之前的租金，对此，本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。结合本案，第一，天房融创公司对赵达提供的录音提出异议，但其此前诉讼中对该证据真实性予以认可，本案中天房融创公司并未提供证据推翻其陈述，故本院可以认定录音本身的真实性，但从整个录音的内容看，仅能反映《终止协议》磋商的过程，其中天房融创公司的工作人员明确表示“得请章盖章”，而《终止协议》第7条明确载明了协议“经双方盖章后有效”，赵达既然在该协议上签字，则可推定其知晓第7条关于协议生效的条件；第二，虽然赵达在2018年9月21日前通过支付宝向融创物业服务集团有限公司缴纳了67538.47元的物业费，但应以天房融创公司是否履行《终止协议》第3条来判断是否达到“对方接受的”条件，天房融创公司确认与新房主只签订了合同并没有将赵达交纳的保证金给付新房主，故不能认定天房融创公司已经接受赵达的履行。综合以上情况，天房融创公司以最终未签署该协议否认承诺免除租金的主张，本院予以采纳，赵达提交的《商铺租赁补充协议》和《终止协议》均未成立并生效。至于赵达引用的《商铺租赁协议》第五条第3项，本院注意到，该项仅仅约定天房融创公司应对公用配套整改事项积极补救和整改，但注明“对乙方装修等造成影响的”，双方可协商对装修免租期予以适当顺延。这说明决定是否顺延免租期仍需双方协商，且前提条件是对赵达的装修造成影响，而本案中赵达并未对此举证，且一直在涉案房屋开展经营活动，因此不能依据该条约定认定天房融创公司同意顺延免租期。最后，原告主张租金的时间段系其为所有权人，被告承认已知晓201号和202号商铺出售的事实时已形成拖欠的事实，故不存在被告不知权利是谁，无法支付的情况。此外，原、被告均认可于2018年10月24日双方解除201号和202号商铺的租赁合同关系，属当事人自由处分之权利，本院予以确认。综合以上分析，对天房融创公司主张201和202号商铺自2018年7月1日至2018年10月24日止的租金195023.76元和302号商铺2018年7月1日至实际腾空之日止以月租金28720.45元为标准计算的租金或房屋使用费，赵达提出的抗辩意见不能构成拒付租金的理由，故本院支持该项原告诉讼请求。关于302号商铺租赁合同关系解除问题，在已生效的法律文书中已确认被告拖欠原告租金，且达到合同约定逾期支付租金或其他费用超过60日的，故根据合同约定，原告享有单方解除权。综上，原告主张解除就302商铺双方签订《商铺租赁协议》并腾空302商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。因《商铺租赁协议》约定项下的201、202和302号商铺租赁关系均已解除，故原告应返还被告此前交付的160417.86元保证金，本院将在被告拖欠的租金中予以抵扣。关于天房融创公司主张以中国人民银行同期贷款基准利率标准计算的利息损失，具体为以欠款金额为基数，自合同约定应付租金之日起至实际给付之日止，分段计算的利息损失一节，于法有据，本院予以支持。关于302号商铺恢复原状问题，原告并未就302号商铺交付前的原始状态向法庭提交证据，亦未就302号商铺现状向法庭提交证据，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十五条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告解除于2016年4月30日签订的《商铺租赁协议》二、被告赵达于本判决生效之日起三十日内向原告天津天房融创置业有限公司给付2018年7月1日至2018年10月24日止的201号商铺和202号商铺的租金195023.76元，扣除此前被告赵达支付给原告的保证金160417.86元，被告赵达实际支付原告天津天房融创置业有限公司租金34605.9元和利息（以154411.44元为基数，自2018年7月8日起算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率标准计算和以40612.32元为基数自2018年10月8日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率标准计算）；三、被告赵达于本判决生效之日起三十日内向原告天津天房融创置业有限公司给付自2018年7月1日至实际腾空之日止以月租金28720.45元为标准计算的302商铺租金或房屋使用费以及利息（分别自2018年7月8日、18年10月8日、19年1月8日、19年4月8日起算，均计算至实际给付之日止，每段均以86161.35元为基数，按照中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率标准计算）；四、被告赵达于本判决生效之日起三十日内腾空天津市南开区实泽园13号楼302商铺交予原告天津天房融创置业有限公司；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13650元、减半收取计6825元，由被告赵达负担，被告担负部分于本判决书生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  戴舒燕二〇一九年九月十二日书记员  程 倩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受