云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初960号 原告：罗丁丽，女，1971年12月14日出生，汉族，云南省景洪市人，住景洪市。 委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。 被告：陈晓森，男，1981年11月23日出生，汉族，河南省三门峡市人，住勐腊县。 原告罗丁丽与被告陈晓森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告罗丁丽委托诉讼代理人李红芳、被告陈晓森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗丁丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告位于勐腊县城迎宾路昆曼新天地小区1-1幢1X3号房屋2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金22万元（年租金32万元÷12个月×8个月）。2.判决被告支付原告违约金13464元（306日×0.02%×22万元）。3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月30日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于勐腊县，套内建筑面积为165.36元）整体出租给被告。签订协议前，被告已亲自验看了该房屋，对该房屋的现状、租金、物管费收费办法和相关管理制度均有清楚了解，且无任何异议，自愿承租该房屋，租赁期限自2017年4月1日起将房屋提供给被告。租金标准为2017年4月1日起至2019年3月31日止，年租金为33万元，从2019年4月1日至2027年3月31日房屋租金在双方约定条款中上涨10%，年租金为36.3万元，被告以现金／电汇方式，一年一付向原告支付租金，被告提前30日向原告支付下一年的租金，协议约定被告按照协议约定的时间、金额以及其他规定交纳房租、物管费、卫生费、水电费、通行费等各项费用，被告超过付款日期未付款的，原告按日收取欠付租金的万分之二作为违约金，直至乙方交付应缴款项为止，被告逾期40天未付款的，原告有权单方面解除合同，并向被告追付拖欠的租金。本协议生效后，如双方发生争议，协商解决不成时，可向本协议签署地人民法院起诉。上述协议在勐腊县城签订后，被告支付原告第一年租金，从2018年4月1日起至2018年12月30日期间的租金至今未支付，被告于2019年1月擅自单方终止协议，并从租赁房屋搬出，根据双方签订的协议第二条约定，物管费、卫生费、水电费、通讯费等费用由被告承担，并由被告自动缴付，但被告尚欠2017年5月1日至2018年12月31日期间物管费等费用8787.86元至今未支付。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，属于依法成立的合同，双方应严格履行，被告一而再，再而三的拖欠租金，以及毁约的行为构成重大违约，造成原告重大经济损失。 被告辩称，被告已支付原告20万元，即支付自2018年4月1日至12月30日的租金20万元，原告主张被告从未支付过租金的陈述不客观，虽被告暂时无法举证证实该付款事实，但被告会搜集证据。一开始被告支付了租金12万元，后原告曾口头告知被告，只要被告再支付租金8万元，被告就不需要支付其他租金给原告，双方两清，所以被告支付了8万元租金后就自行搬离了涉案房屋，不存在被告违约的事实。被告是在2018年年底搬离涉案的房屋，具体时间记不清楚。 庭审中，被告表示自己于2017年4月1日开始租赁涉案房屋，第一年的租金已付清，第二年的租金共支付了20万元。原告主张的违约金过高，希望人民法院调整降低。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交以下证据： 1、（甲方）罗丁丽与（乙方）陈晓森于2017年3月30日签订的《房屋租赁协议书》复印件1份，欲证明原、被告双方于2017年3月30日签订《房屋租赁协议书》，原告将勐腊县昆曼新天地小区1-1栋1X3号房屋租给被告，双方约定租金，租赁期限，租金支付方式，违约责任及管辖等相关权利义务的事实。 2、商品房购销合同1份，欲证明涉案房屋系原告购买取得，原告主体资格适格的事实。 经质证，被告对原告证据1的真实性、合法性，关联性无异议。认为不清楚证据2的真实性、合法性、关联性。 被告陈晓森未向本院提交证据。 本院认为，原告证据1，被告对真实性、合法性、关联性无异议，可证实原、被告双方于2017年3月30日签订的《房屋租赁协议书》，约定被告承租原告位于勐腊县昆曼新天地项目1-1栋1X3号商铺的事实，本院予以采信。证据2系商品房购销合同，结合证据载明的内容，能证明原告与西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司于2013年2月25日签订《商品房购销合同》，原告购买西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司开发的位于勐腊县昆曼新天地项目1-1栋1X3号商铺的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月25日，罗丁丽与西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司签订《商品房购销合同》1份，约定罗丁丽向西双版纳妙行房地产开发有限公司勐腊分公司购买位于勐腊县昆曼新天地项目1-1栋1X3号的商铺，转让价款为922100元。2017年3月30日，（甲方）罗丁丽与（乙方）陈晓森签订《房屋租赁协议书》1份，约定甲方将位于云南省勐腊县昆曼新天地项目1-1栋1X3号的商铺（套内建筑面积为165.36㎡）整体出租给乙方。租赁期限为自2017年4月1日起至2027年3月31日止。甲方应于2017年4月1日前将房屋提供给乙方。租金标准为2017年4月1日起至2019年3月31日，年租金为330000元，自2019年4月1日至2027年3月31日房屋租金在330000元基础上上涨10%即363000元（均不含税金）。乙方以现金／电汇方式，一年一付向甲方支付租金。支付时间为乙方提前30日向甲方支付下一年的租金。本协议租赁期内所产生的物管费、卫生费、水电费、通信费等各项费用均由乙方承担，并由乙方向物管公司或相关单位主动缴纳。因乙方违反物管规定或欠费所产生的一切后果均由乙方承担，与甲方无关。造成甲方损失的，乙方还需赔偿甲方一切损失并承担相应责任。乙方超过付款日期未付款的，甲方按日收取欠付租金的万分之二作为违约金，直至乙方交付应缴款项为止，乙方逾期40天未付款的，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追讨拖欠的租金。如因乙方业务需要提前退租的，乙方可以提前一个月书面通知甲方提前终止本合同，在结清租赁期间（指合同生效乙方撤离租赁的时间）的租金后，可终止本合同，甲方不视为乙方违约。该租赁合同还约定了其他权利义务。合同签订后，陈晓森开始承租使用涉案房屋。2018年12月30日，陈晓森搬离涉案房屋。至今，陈晓森尚欠罗丁丽自2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金22万元未付。 本院认为，本案系原、被告双方签订《房屋租赁协议书》，双方因租金支付问题产生争议，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否需向原告支付2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金22万元，以及被告是否违约？关于被告是否需向原告支付2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金22万元，以及被告是否违约的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任当事人承担不利的后果。”的规定，被告辩称已支付了原告自2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金20万元，被告没有违约，但原告并不认可，现被告也未举证证实其已支付了原告自2018年4月1日至2018年12月30日期间房屋租金20万元的事实，故应承担举证不能的法律责任，故该辩解，缺乏依据，本院不予采纳。因双方签订的《房屋租赁协议书》已约定自2017年4月1日起至2019年3月31日期间的年租金为330000元，故对原告要求被告支付自2018年4月1日起至2018年12月30日期间房屋租金22万元的诉讼请求，因符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。关于被告是否违约的问题，双方签订的《房屋租赁协议书》已约定租金一年一付，支付时间为被告提前30日向原告支付下一年的租金，因被告至今仍欠付原告自2018年4月1日至2018年12月30日期间租金22万元，可确认被告迟延支付租金的行为构成违约，故应承担赔偿损失的责任。根据双方《房屋租赁协议书》约定的被告超过付款日期未付款的，原告按日收取欠付租金的万分之二作为违约金的内容，现原告主张按日万分之二（年利率7.2%）计算违约金符合合同约定，且不违反法律规定，对原告要求被告支付自2018年3月1日起至2018年12月30日期间欠付租金违约金13464元（306日×0.02%×22万元）的诉讼请求，本院支持欠付租金22万元自2018年3月1日起至2018年12月30日期间违约金13420元（年利率7.2%÷360日×305日×22万元）。对被告辩称不存在违约，以及认为违约金过高需要调整的辩解，因缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈晓森于本判决生效之日起10日内支付原告罗丁丽租金22万元及违约金13420元； 二、驳回原告罗丁丽的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4802元，因本案适用简易程序审理，减半收取2401元，由被告陈晓森负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  朱正武 二〇一九年九月二十三日 书记员  盘丽珍