广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8829号上诉人（原审原告）：广东百花物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914***********271M。法定代表人：李可可，该公司经理。委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：招瑞敏，广东金信方正律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：罗惠泉，男，1966年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************031。上诉人广东百花物业管理有限公司（以下简称百花公司）因与上诉人罗惠泉物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百花公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.变更一审判决第二项为：罗惠泉向百花公司支付一审判决第一项项下款项计算至百花公司起诉之日的违约金37094元，自2019年1月18日起以一审判决第一项项下未支付的款项为本金按日万分之六计算违约金至罗惠泉付清款项之日止；3.本案一审、二审诉讼费用由罗惠泉承担。事实和理由：一审判决确定的违约金仅能弥补百花公司的部分损失，对罗惠泉持续违约扩大的损失未作认定，是适用法律错误，应予改判。（一）百花公司诉请的违约金有合同依据，对涉案商铺的新旧业主具有约束力。涉案物业服务合同第二十条约定“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金”。另涉案商铺原《商品房买卖合同》附件三约定“乙方（该单元业主）必须准时足额缴付管理费用，否则甲方可收取滞纳金，按月息1.8％计算”。由此可见，涉案商铺应缴纳的物业服务费和推广费的收费标准是明确的，罗惠泉购买涉案商铺就应承担缴纳物业服务费和推广费的义务。（二）一审判决扩大了百花公司的损失，降低了罗惠泉等欠费业主的违约成本，损害了百花广场全体业主的共同权益，属适用法律错误，应依法纠正。1.百花公司诉请的违约金标准并未超过其实际损失。根据涉案物业服务合同及参照其他同类型案件的判决结果，百花公司已主动调整违约金标准。此外，百花公司为维持百花广场良好的商业环境，投入的成本巨大，但因罗惠泉等业主欠费致使公司每月须另行垫付大量款项，故百花公司主张的违约金不足以弥补其垫付款项所增加的成本和损失。2.一审判决对百花公司已发生和将要发生的损失不予支持，进一步降低了罗惠泉等欠费业主的违约成本，错误引导罗惠泉等业主继续欠费，不利于解决双方的纠纷。根据同类型案件的审判结果，本案一审期间、二审期间和执行期间超过一年，上述期间的损失是百花公司已发生和必然发生的，一审判决不支持上述损失是剥夺了百花公司的合法权利，显失公平。此外，持续计算违约金有利于促成诉讼双方调解，或促使欠费业主主动履行判决。但一审判决仅支持计算至起诉前的违约金，必将错误引导罗惠泉通过司法程序拖延判决的生效和执行时间。同时，依据一审判决结果按百花公司实现债权的实际时间长度重新计算违约金标准，与银行同期贷款利率相当，变相等同物业服务企业为业主提供了低息贷款，进一步鼓励业主违约拒交物业服务费和推广费。3.偏低的违约金将损害百花公司和百花广场全体业主的合法权益。本案物业服务费和推广费不完全是物业服务企业的经营收益，更是维系整个物业小区秩序的基石，是全体业主为保障百花广场的治安、秩序、卫生、商业气氛等商业环境而共同分担的义务。任一业主欠费将导致物业服务企业经营成本增加，公共设备设施的维护资金减少，进而影响百花广场的整体印象和商誉，甚至对进入商场消费客户的人身安全和财产造成损害，其恶果将由全体业主共同承担。4.本案判决文书的公开，对百花广场业主违约成本的预期将起到巨大的示范效应，最终将损害全体业主的合法权益。违约成本过低，会造成不良示范效应，不仅损害了百花公司的利益，还影响整个百花广场的运作，最终损害的是全体业主的合法权益。根据罗惠泉及百花广场其他大额拖欠物业服务费的业主的诉讼情况来看，其起诉前欠费时间太长，之后较长时间仍会拒绝缴费，必将不断增加物业服务企业的成本，对于维持优质物业服务产生巨大压力，也促使其他业主相互效仿，增加百花广场的欠费率和欠费人数。针对百花公司的上诉，罗惠泉未作答辩。罗惠泉上诉请求：1.改判百花公司不能按物业服务费69877元、推广费7947元向罗惠泉收取，应按2016年8月29日百花公司发给罗惠泉的《百花广场四楼区域出租方案建议书》中提出的25元／平方米每月收取46729.13元（明细见附表）；2.改判罗惠泉向百花公司支付滞纳金不能按日利率0.06％计收，应按银行同期贷款2014年度年基准利率6％计至百花公司截数之日即2017年12月7日止为6519.92元（明细见附表）；3.百花公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）罗惠泉对拖欠百花公司物业服务费69877元、推广费7947元有异议。1.罗惠泉对百花公司每次发出的出租方案及追收物业服务费、推广费等信函都附有复函，要求罗惠泉写上意见及建议，罗惠泉亦每次都有回复，要求百花公司将收取公共收入、是否已分配返还给业主及物管公司的收支情况向业主公开，并要求百花公司降低收取物业服务费、推广费的收费标准。2.涉案商铺所在商场从修地铁开始至地铁开通均人流不足，涉案商铺已空置几年，空置期间并不会产生水电、空调、卫生等费用。3.涉案商铺是罗惠泉从案外人处购买所得，不属于一手楼，没有直接与开发商签订关于购房及物业服务费、推广费的合同。罗惠泉与案外人到百花公司办理的是物业服务费支付的交接手续，百花公司从未向罗惠泉提过其是以涉案《佛山市百花广场物业管理服务合同》作为涉案商铺的收费标准，更从未要求罗惠泉签名确认收费标准。4.百花公司从未对罗惠泉的复函予以回复，罗惠泉不知物业服务费45元／平方米/月、推广费5元/平方米/月及滞纳金按每日0.06％计算的依据，故在百花公司未告知收费标准的前提下，罗惠泉有权不支付该笔物业服务费、推广费，更不应按每日0.06％收取滞纳金。（二）一审判决认为罗惠泉提交的证据无法证明百花公司已收到，不予采信罗惠泉的证据，是认定事实错误。百花公司邮寄给罗惠泉的信件中，对要回复的都会附上回邮信封及收件地址，罗惠泉每次都有回复，且这是涉及到罗惠泉商铺的经营收益，百花公司肯定能收到罗惠泉的复函和诉求，是百花公司没有重视，没有正面给予罗惠泉书面或电话回复。故造成百花公司不能收取罗惠泉的欠费及滞纳金的相关损失应由其自行承担。针对罗惠泉的上诉，百花公司未作答辩。百花公司向一审法院起诉请求：1.判令罗惠泉向百花公司支付2014年12月至2017年12月的物业服务费69877元、推广费7947元（欠费期间为2014年12月至2015年3月，2016年2月至2017年12月）；2.判令罗惠泉向百花公司支付逾期支付物业服务费和推广费的滞纳金合共37094元（滞纳金以涉案商铺每月欠付的物业服务费、推广费为本金，自2014年12月8日起按日万分之六的标准分别暂计算至百花公司起诉之日，实际违约金计算至罗惠泉付清欠付的物业服务费和推广费之日止）；3.本案诉讼费用由罗惠泉承担。一审法院认定事实：2008年4月17日，案外人百花广场业主委员会（以下简称百花广场业委会）与佛山市百花物业管理有限公司签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，约定：业委会根据业主大会的决定，代表业主大会委托佛山市百花物业管理有限公司对百花广场提供物业管理服务。委托管理期限为十年，自2008年8月14日至2018年8月13日。合同第二十一条约定：“……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.1商场：每月￥45.00元/平方米；……2.推广费收费标准：对商场物业按￥5.00元/平方米收取。……3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……4.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金……”。上述《佛山市百花广场物业管理服务合同》已在佛山市禅城区国土城建和水务局备案。2010年1月，罗惠泉通过二手房交易购买了佛山市百花广场四楼431单元（产权登记为佛山市禅城区************）。2010年2月23日，罗惠泉向百花公司发出通知，承诺从2010年3月1日开始承担涉案431单元的物业费等费用。因罗惠泉欠缴物业费及推广费，2017年2月17日，百花公司向罗惠泉发出催告函催缴欠费。另查明，百花公司系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、房屋租赁、房地产中介服务等。百花公司具备物业管理企业资质，其资质等级为一级。百花公司于2006年2月20日由佛山市百花广场物业管理有限公司变更名称为佛山市百花物业管理有限公司，于2017年3月再次变更为现名称。案件审理过程中，罗惠泉向一审法院提出调取取证申请，要求一审法院至相关职能部门调取百花公司的资质证和收费标准依据。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。百花公司与案外人百花广场业委会于2008年4月17日签订的《佛山市百花广场物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，上述合同对百花公司及涉案百花广场全体业主均具有约束力，百花公司以及作为涉案百花广场业主之一的罗惠泉均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。百花公司、罗惠泉双方虽未签订正式书面物业服务合同，但罗惠泉作为涉案商铺的业主，实际已接受百花公司提供的物业服务，罗惠泉亦应准时足额交付物业管理费和推广费。罗惠泉未能依照约定缴纳物业管理费和推广费，构成违约，应承担违约责任，对于百花公司主张罗惠泉支付物业管理费和推广费的诉请，一审法院予以支持。关于百花公司主张罗惠泉支付滞纳金的诉请。罗惠泉辩称百花公司从未公示过以上费用的收支情况，罗惠泉有权拒缴且无需承担违约责任。一审法院认为，百花公司已经按照合同对涉案区域提供了物业服务，履行了合同的主要义务，至于是否公示开支主要影响了罗惠泉的监督权及知情权，罗惠泉不得据此拒缴物业费及推广费。因涉案《佛山市百花广场物业管理服务合同》对违约金有明确约定，百花公司主张的违约金低于约定的标准，一审法院对百花公司主张的截止至起诉之日的违约金予以支持，但考虑到已支持的违约金足以弥补百花公司损失，一审法院对起诉之后的违约金不再予以计算。关于罗惠泉调查取证申请的问题。百花公司已提供了备案的物业服务合同证明其收费标准及资质，故对罗惠泉的调证申请一审法院不予接纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、罗惠泉于判决发生法律效力之日起十日内，向百花公司支付佛山市禅城区****************年12月至2015年3月、2016年2月至2017年12月的物业服务费69877元、推广费7947元；二、罗惠泉于判决发生法律效力之日起十日内，向百花公司支付违约金37094元；三、驳回百花公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1299元，由罗惠泉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，根据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，涉案商铺建筑面积为61.45平方米。再查明：百花公司于2016年8月29日向罗惠泉发出《百花广场四楼区域出租方案建议书》，内容为百花公司已物识可租赁涉案商铺的租户，该意向租户提出具体的承租条件，如果罗惠泉同意按该意向租户的要求将涉案商铺出租，百花公司同意在该意向租户承租期间对涉案商铺收取25-30元/平方米/月的管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据罗惠泉、百花公司的上诉意见，本案二审争议的焦点是：（一）涉案商铺物业服务费、推广费的收费标准；（二）一审判决认定的违约金是否妥当。关于争议焦点一。罗惠泉上诉请求涉案商铺物业服务费、推广费应按百花公司向其发出的《百花广场四楼区域出租方案建议书》中所提的25元/平方米/月的标准计算。经核查，百花公司在该建议书中表示如果罗惠泉同意按意向租户提出的承租条件出租，则其同意在意向租户承租期间对涉案商铺按25-30元/平方米/月收取管理费，也就是说百花公司同意降低管理费收费标准的前提是罗惠泉同意意向租户所提出的承租条件，但罗惠泉明确表示不同意该承租条件，即百花公司降低管理费收取标准的前提不成立，罗惠泉要求百花公司按照建议书中所提的标准收取管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。罗惠泉上诉主张百花公司收到其复函而未予以回复，但却未能提供证据以证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，其应承担举证不能的法律后果。一审判决已详细论述罗惠泉应按涉案《佛山市百花广场物业管理服务合同》约定的标准支付物业服务费、推广费，本院予以确认并不再赘述。关于争议焦点二。百花公司上诉主张一审判决未支持百花公司自提起本案诉讼次日截至罗惠泉清偿全部债务期间的违约金，不足以弥补百花公司的全部损失。罗惠泉则上诉主张本案违约金应按2014年银行同期贷款基准利率年6%计算至2017年12月7日。经核查，经一审判决查明，罗惠泉欠付的物业服务费69877元、推广费7947元合计77824元，且绝大部分欠付款项产生于2016年2月至2017年12月期间，而一审判决罗惠泉应支付违约金37094元，该违约金已占本金的48%，在百花公司未举证证明其因罗惠泉欠付上述款项给其造成的损失的情况下，一审判决支持百花公司关于违约金计算标准的主张并将违约金计算截止至其提起本案诉讼之日，并无不当，本院予以维持。百花公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。罗惠泉上诉主张违约金应按2014年银行同期贷款基准利率年6%计算至2017年12月7日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，百花公司、罗惠泉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1392元，由上诉人广东百花物业管理有限公司负担50元，上诉人罗惠泉负担1342元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊