成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2678号 原告（反诉被告）：成都兴宝旺房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇龙工南路777号。 法定代表人：翁增贵，总经理。 委托诉讼代理人：解倩倩，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：李爱军，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：王娅湄，女，1973年11月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：苟国平，系王娅湄配偶。 原告成都兴宝旺房地产开发有限公司（以下简称兴宝旺公司）与被告王娅湄商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，王娅湄向本院提出反诉请求，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。兴宝旺公司的委托诉讼代理人解倩倩、李爱军、王娅媚及其委托诉讼代理人苟国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴宝旺公司向本院提出诉讼请求：1.王娅湄立即向兴宝旺公司支付购房款60000元；2.王娅湄向兴宝旺公司支付逾期贷款违约金1620元（自2018年12月25日起计至2019年1月3日，每日按贷款申请额的万分之五计算），并支付自2019年1月20日起至实际付清日止的逾期付款违约金暂计5220元（按逾期付款300000元自2019年1月21日起按每日万分之三计算至2019年1月22日为180元；按逾期应付款6万元自2019年1月21日起暂计算至2019年7月8日）。事实与理由：2017年10月15日，王娅湄与兴宝旺公司签订《房屋买卖合同》，约定王娅湄以贷款方式向兴宝旺公司购买房屋，首付360166元，余款360000元向中国银行股份有限公司成都龙泉驿支行申请贷款支付。合同签订后，王娅湄支付了首付款，但多次微信催告王娅湄配合银行贷款准备相应手续时，王娅湄以各种理由拖延。2018年12月20日，兴宝旺公司向王娅湄发出催告函，要求王娅湄在2018年12月25日前必须到贷款银行完成贷款手续，但其未予办理，其行为已构成违约。2019年1月3日，王娅湄自主选择以自有资金付全款，兴宝旺公司亦同意，并告知其应在2019年1月20日前付清。但王娅湄在2019年1月22日支付了300000元，剩余60000元至今未付，特诉至法院。 王娅湄反诉并辩称：1.2017年9月22日，王娅湄与兴宝旺公司签订商品房认购协议，并以现金方式缴纳了2万元定金；2.王娅湄于2017年10月15日前往签约，兴宝旺公司以其违反认购协议的约定收取了其7202元违约金后签订了房屋预售合同，并于当晚办理公证和邮政银行办理贷款所需全部手续，所有资料和预售购房合同原件均被兴宝旺公司收走。当日花费公证费740元、抵押登记费160元、按揭备案服务费500元；3.后因兴宝旺公司与邮政银行均未成功办理贷款业务，系银行的指标用完，便调整为中国银行龙泉分行办理贷款，贷款期限由经沟通确认后的8年变更为10年；4.因在邮政银行处已缴纳费用无法退还，中国银行又要求另行收费和公证，导致王娅湄无法按约顺利办理贷款，经催告后兴宝旺公司仍未返还预售购房合同原件，迫使王娅湄另想办法贷款300000元支付合同款；5.因兴宝旺公司的原因引发本案诉讼，致使王娅湄频繁往返居住地通江和成都，给王娅湄造成了直接经济损失和间接损失（含交通费、伙食费、住宿费等）42000元。此外，愿意支付合同尾款60000元，但兴宝旺公司要求其支付违约金、诉讼费等于法无据，应当予以驳回。综上，王娅湄向本院提出以下反诉请求：1.依法认定尾款实际结算金额，判令驳回兴宝旺公司请求支付违约金的诉请，请求法院认定是兴宝旺公司过错责任导致纠纷发生（在诉讼过程中，王娅湄明确该项诉求中判令驳回兴宝旺公司请求支付违约金的诉请作为抗辩意见，请求法院认定是兴宝旺公司过错责任导致纠纷发生不作为诉讼请求）；2.兴宝旺公司双倍返还签订预售购房合同时违规收取的违约金7202元并承担相应法律责任，赔偿因兴宝旺公司的过错给王娅湄在履约过程中造成的损失（诉讼过程中，王娅湄明确该项诉讼请求为双倍返还违约金7202元，公证费740元、抵押登记费160元、按揭备案服务费500元，并自2017年10月15日按日万分之五标准计算利息，以及交通费、伙食费、住宿费42000元）；3.兴宝旺公司依法退还王娅湄预售购房合同原件并承担相应法律责任；4.兴宝旺公司承担本案涉及诉讼的所有费用。 兴宝旺公司针对王娅湄的反诉辩称：1.由于王娅湄拒绝前往银行办理贷款手续，为督促其履行款项支付义务和承担违约责任，迫于无奈才扣留合同，愿在王娅湄办理合同领取手续后交付；2.按补充协议第6条第2款约定，申请贷款所需费用由王娅湄自行承担，且该费用并非兴宝旺公司收取，其怠于前往退还，应由其自行承担不利后果；3.兴宝旺公司在签订案涉合同之前收取的7202元是基于双方签订的《华府·幸福城认购协议》第二条、第五条第二款收取，不应当返还；4.交通费与兴宝旺公司无关。综上，请求驳回王娅湄的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月15日，兴宝旺公司（出卖人）与王娅湄（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：XF-6C-424），约定王娅湄以720166元的总价购买兴宝旺公司坐落于规划道路以西华府幸福城6#C幢2单元12层1206号商品房，采用商业贷款方式付款。买受人于2017年10月15日前支付首期房价款360166元，余款360000元向中国银行股份有限公司承担龙泉驿支行申请贷款支付，期限10年。除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。 同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》。其中第六条约定“（二）买卖合同中所指的该商品房价款，并不包括任何以下所述费用，下述费用由买受人自行承担：1、《商品房买卖合同》签署、生效和履行相关的费用；2、买受人向贷款银行申请取得贷款的相关费用”。第八条约定“若买受人未能按合同第九条第（二）款第2项的期限及时足额向出卖人支付分期购房款，买受人同意从逾期之日起，按中国人民法院银行公布的同期贷款基准利率的1.4倍向出卖人支付资金利息且每日按欠款金额的万分之五向出卖人支付违约金。买受人采用抵押贷款方式付款，须在合同签订同时向出卖人付清全部首付款360166元，360000元由买受人向贷款银行申请商品房抵押贷款，买受人委托贷款银行将取得的抵押贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。” 合同签订后，王娅湄向兴宝旺公司共支付了首期房价款360166元。由于向中国邮政银行和中国银行申请贷款均未成功，后兴宝旺公司与王娅湄于2019年1月3日协商变更付款方式为“全款付清”，并于2019年1月20日前付清。王娅湄于2019年1月22日向兴宝旺公司支付了300000元，剩余60000元购房尾款至今未付。 另查明，2017年10月15日，兴宝旺公司代为收取了王娅湄委托抵押公证、合同公证费740元、预告预抵押登记费160元、代办按揭及备案服务费500元。 庭审过程中，兴宝旺公司已将其与王娅湄签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：XF-6C-424）及《商品房买卖合同补充协议》当庭交付给王娅湄。 本院认为，一、关于兴宝旺公司要求王娅湄支付尾款6万元及逾期付款违约金的问题。双方在签订合同后另行协商变更付款方式为全款付清，在首付款已付清的情形下，实质系分期付款即尾款36万元于2019年1月20日前付清。王娅湄未按约支付尾款已构成违约，应承担合同约定的违约责任，兴宝旺公司要求王娅湄继续支付尾款60000元并承担逾期付款违约金的诉讼请求于法有据，本院根据其主张在法定范围内予以支持。在双方已经变更付款方式的情形下，兴宝旺公司主张逾期贷款违约金于法无据，本院不予支持。二、王娅湄要求兴宝旺公司返还两次签约的合同原件，兴宝旺公司表示因两份合同所涉标的物相同，第一份合同已销毁。本院认为，第一份合同已客观上无法向王娅湄交付，且双方就同一标的物另行达成了第二份合同，兴宝旺公司已当庭将第二份合同的交付义务履行完毕，对该项诉讼请求，本院不予支持。兴宝旺公司认可代收了公证费740元，应由王娅湄自行向银行退领。本院认为，双方变更了付款方式，而兴宝旺公司未提供证据证明其代为向银行或公证处支付了该笔公证费，亦未举证证明将相关凭证交付王娅湄，故而，王娅湄无从向银行主张该笔款项，故王娅湄要求兴宝旺公司退还该项费用并承担利息的诉讼请求，本院在法定范围内予以支持。预告预抵押登记费、代办按揭及备案服务费，因双方于2019年1月3日协商变更了付款方式，已无办理预告预抵押登记、代办按揭之必要，该660元应予退还，故对王娅湄要求兴宝旺公司返还660元并承担利息的诉请，本院在法定范围内予以支持。而交通费、伙食费、住宿费，双方对此承担并无约定，且王娅湄未提交相应证据证明实际产生该笔费用及与双方案涉讼争相关，故本院不予支持。三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”之规定，王娅湄所提要求兴宝旺公司双倍返还签订预售购房合同时违规收取的违约金7202元并承担相应法律责任的诉讼请求系基于双方所签订的认购协议所提出的诉讼请求，与本诉商品房预售合同纠纷并非基于相同法律关系，本院在本案中不予处理，王娅湄可另行依法处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”之规定，王娅湄所提反诉请求中“依法认定尾款实际结算金额、要求兴宝旺公司承担退还王娅湄预售购房合同原件相应的法律责任”因未对兴宝旺公司提出具体的诉讼请求，不符合前述法律规定的条件，本院依法不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、王娅湄于本判决生效后五日内支付成都兴宝旺房地产开发有限公司60000元，并承担逾期付款利息。利息计算方式为：2019年1月21日起至2019年1月22日为180元（30万元×0.3‰×2），自2019年1月23日起以6万元为基数，按每日万分之五标准计算至给付之日止； 二、成都兴宝旺房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还王娅湄预告预抵押登记费160元、代办按揭及备案服务费500元、代办公证费740元，共计1400元，并承担逾期付款利息（以1400元为基数，自2019年1月4日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算至给付之日止）； 三、驳回成都兴宝旺房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回王娅湄的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取870.5元，由王娅湄负担853元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司负担17.5元；反诉案件受理费442.5元，由王娅湄负担428.5元，由成都兴宝旺房地产开发有限公司14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲彦仪 二〇一九年九月二十六日 书记员  白 秀