广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16016号原告：刘艳，女，1982年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。被告：广东法岸律师事务所，住所地广东省佛山市禅城区季华五路24号京禅大厦5楼，统一社会信用代码31440000579749175J。法定代表人：黄雪鹏，主任。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：任雁冰，北京大成（广州）律师事务所律师。原告刘艳诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司（下称明福公司）、广东法岸律师事务所（下称法岸律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋崇义、被告法岸律所的法定代表人黄雪鹏及委托代理人朱素雅、任雁冰到庭参加诉讼，被告明福公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告明福公司签订的《加德公馆物业使用权转让合同》（编号0274）无效；2、要求两被告连带返还已收款254000元及装修定金2000元，并自2018年12月14日起同期人民银行贷款利率支付利息直至付清全部款项止；3、要求两被告连带返还律师见证费1000元；4、要求由两被告承担本案的案件受理费。诉讼中，原告撤回诉讼请求中装修定金2000元及其利息。事实和理由：2018年8月18日，原告与被告明福公司签订编号为0274的《加德公馆物业使用权转让合同》，约定被告明福公司将位于禅城区××路西侧、××路南侧的佛山加德公馆项目的第5栋919房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30至2058年6月29日，共计40年。合同签订后，原告已累计支付使用费及装修定金共计256000元。原告与被告明福公司虽然签订了合同，但原告发现两被告存在严重欺诈及涉案房屋所在地块根本不具备动工条件，而且至今未能动工。具体表现为：1、向原告宣传涉案房屋所在小区为“东南亚园林设计”、“园林式泳池，真正高档社区的小区配套”、“封闭式小区，人车分流设计，保证住户的舒适性及安全性”、“可做民水民电设计，大大降低业主的居住成本”、“租房与购房同等待遇”。被告明福公司的宣传让原告误以为涉案标的物所在的区域为居民住宅小区。但实际经政府部门的批复，该地块规划用途是酒店，与被告明福公司的宣传完全不符，直接导致原告的合同目的不能实现；2、截止目前，被告明福公司的涉案房屋所在地块并未取得《建设工程规划许可证》，不具备动工建设的条件。而且合同约定的交付期已至，即便现在动工，也不能保证能顺利施工并通过验收，因此，没有理由要求原告承担施工过程中的风险；3、被告法岸律所未严格按照法定程序进行律师见证，对原告的损失应承担责任。被告法岸律所在见证过程中，未对被告明福公司做任何调查，完全受被告明福公司的指使，两被告串通起来欺骗原告。综上所述，原告认为，两被告串通损害原告合法权益，特具此状，恳请人民法院依法判如所请。被告明福公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告法岸律所辩称：1、原告要求被告法岸律所和被告明福公司承担连带责任没有法律依据；2、关于律师见证的范围，对于已收取律师费但未出具律师见证书的案件，本案应视为未进行律师见证，被告法岸律所不承担见证责任；3、对于已出具见证书的案件，应以见证书的内容本身确定见证范围，即被告法岸律所仅对当事人的签名及指模进行见证，并未对其他事项进行见证，不应扩大解释，实际上，各方当事人对原告的签名及指模都没有异议；4、被告法岸律所在见证过程中无过错，首先律师见证应适用律师法，被告法岸律所在见证过程中并未违反该法的相关规定，其次被告法岸律所在合同中没有过错，对当事人的签名及指模进行了适当的见证，且被告法岸律所仅收取见证费900元到1000元，符合权利义务对等的原则；5、原告主张的损失与被告法岸律所的见证行为不具有因果关系，①原告所称损失完全由被告明福公司违约造成，与被告法岸律所见证行为无关；②原告与被告明福公司签订的合同，并非基于被告法岸律所见证行为，而是由其自行决定的，被告法岸律所与被告明福公司签名真实性验证仅是原告了解决定签约、交定金、正式签约等环节中的一个中间环节，且非必要环节，必须说明的是加德公馆的大量合同是没有由被告法岸律所进行见证的，恰好说明见证是非签约双方必要环节，关键是原告已作出签约决定并交纳定金的这一环节后，才由当事人选择是否见证，当事人可以选择不进行见证，并不影响双方签约。即无论原告是否选择由被告法岸律所进行见证，原告都已作出签约的决定，即使没有被告法岸律所的见证，原告已支付定金并要求与被告明福公司签订合同且完全认同合同内容；6、原告至今仍在与被告明福公司沟通，被告明福公司也在继续推进涉案项目，由于资金不到位导致推进缓慢，该风险是投资风险的一部分，应由原告自行承担，与被告法岸律所见证行为无关。因此请法院驳回原告的诉请。原告与被告明福公司的法律关系，与原告与被告法岸律所的法律关系并非同一法律关系，应驳回原告对被告法岸律所的起诉。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》、收款收据（包含见证费收据）、POS签购单、转账记录。证明涉案合同名为转让实为租赁，且超过20年法定最长租赁期限。但因涉案地块没有取得建设工程规划许可证，合同应认定为无效。被告明福公司应返还租赁费用并支付占有费用期间的利息。被告法岸律所在见证时没有尽到职责，向原告提示法律风险，导致原告受到损失。2.宣传单张。证明被告明福公司虚假宣传加德公馆项目为封闭式小区，有园林式泳池，并且租售同权。3.《信访事项处理情况告知书》《佛山市禅城区国土城建和水务局关于明福加德公馆是否认定为集体建设用地建设租赁住房项目的回复》（禅建信〔2019〕27号）、《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于仇志群等人咨询加德公馆相关问题的回复》（禅建信〔2019〕36号）。证明①加德公馆项目不是租赁住房项目；②该项目地块一、二是佛山义乌小商品城A地块的配套酒店项目；③该项目未申请办理《建筑工程施工许可证》；④地块一、二的建筑物功能是商业、酒店；⑤没有高新人才公寓；⑥地块二没有《建设工程规划许可证》。4.关于加德公馆项目近期有关情况的说明、关于《佛山市明福市场运营发展有限公司与部分业主协商备忘书》的复函、关于《佛山市明福市场运营发展有限公司与部分业主协商备忘书》的复函二、关于业主“加德公馆”购房退款计划、对话记录。证明加德公馆项目能否进行下去，不是被告明福公司单方所能决定了的，没有弼唐村委的同意，是不可能动工实施的。而现实情况是，弼唐村委也已经起诉了被告明福公司，因此加德公馆项目实际已经不可能进行下去了。5.《佛山市自然资源局禅城分局关于（2019）粤0604民初1383、6120号案件的委托调查函的复函》。证明涉案地块二至今未取得《建设工程规划许可证》，且规划为酒店。诉讼中，两被告均未提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告明福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1、3、5，被告法岸律所对真实性无异议，且与本案具关联性，本院予以采纳；证据2有原件核对，被告法岸律所虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月18日，被告明福公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0274），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋919房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为31.88平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（下称弼唐经联社）无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与弼唐经联社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为379000元。2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款：（一）首期转让款227400元，于2018年8月15日前付清（包含定金）。（二）二期转让款26600元，于2018年12月15日前付清……第七条乙方的权利和义务……9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”根据原告提供的转账凭证及收据可知，原告分别于2018年8月11日、2018年8月15日、2018年12月14日合计共向被告明福公司支付租赁款254000元。2018年8月15日，被告法岸律所向原告出具收款收据，确认收到原告支付的加德公馆5栋919房律师见证费1000元。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”本院受理的相同系列案查明以下事实：2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201702747号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2018年4月19日，弼唐经联社出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，被告法岸律所于2019年8月30日向原告退还律师见证费1000元。再查明，本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告明福公司房屋租赁合同纠纷系列案逾百件。被告明福公司在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目共售出物业516间，目前已停售。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告明福公司支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还被告明福公司，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案应为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告明福公司在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告明福公司于2018年8月18日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告明福公司并未向原告交付房屋，故被告明福公司应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款合计254000元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。至于利息。被告明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告明福公司占用款项的利息损失，以254000元为本金，从原告支付最后一笔物业使用权转让款之日即2018年12月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告明福公司返还物业使用权转让款之日止，原告诉请有理，本院予以支持。关于律师见证费。因被告法岸律所已在诉讼中向原告退还律师见证费1000元，故对该项诉请本院不再重复处理。因被告法岸律所并非涉案《物业使用权转让合同》的当事人，亦无证据证明其对涉案转让合同无效存在过错，原告诉请被告法岸律所对返还物业使用权转让款及支付利息承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。原告申请撤回诉讼请求中装修定金2000元及其利息是其自行处分诉权的行为，符合法律规定，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告刘艳于2018年8月18日就佛山加德公馆第5栋919房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘艳返还物业使用权转让款254000元及利息（利息以254000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月14日起计算至被告佛山市明福市场运营发展有限公司返还物业使用权转让款之日止）。三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果被告佛山市明福市场运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2578元，由原告刘艳负担30元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担2548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年九月二日书记员  黎晓婷附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。