广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8521号上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区******************，统一社会信用代码914************084。法定代表人：李以南，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小红，女，1968年9月26日出生，土家族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码433************827。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区*******，统一社会信用代码914***********533B。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码914***********999W。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****，统一社会信用代码914***********931B。法定代表人：唐翔，该公司经理。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人李小红、广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建南公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项、第六项，改判无须解除《鐤泰中心商铺认购书》、建南公司无须向李小红双倍返还定金共100000元、退还购房款78626元和综合服务费1280元、支付律师费20000元。事实和理由：（一）《鐤泰中心商铺认购书》的权利义务已终止，不涉及解除问题，一审法院判决解除该认购书，属认定事实错误。《鐤泰中心商铺认购书》约定，在各方当事人签订《预购商铺合同》《委托经营管理协议》后，协议自动废止。认购书的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《预购商铺合同》《委托经营管理协议》的约定为准。本案中，李小红与翰域公司、鼎升公司已分别签订《预购商铺合同》《委托经营管理协议》，鉴于此，《鐤泰中心商铺认购书》已因前述合同的签订而自动废止，基于《鐤泰中心商铺认购书》的各方权利义务亦已终止。（二）《鐤泰中心商铺认购书》已废止，定金已转为预购房款，本案不符合双倍返还定金的条件，一审法院判决建南公司双倍返还定金没有任何依据。1.如前所述，《鐤泰中心商铺认购书》已废止，故包括定金条款在内的全部条款不再适用。本案系因《预购商铺合同》产生纠纷，并非因未履行《鐤泰中心商铺认购书》引起。2.《鐤泰中心商铺认购书》约定，各方当事人签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，翰域公司无故解除《鐤泰中心商铺认购书》，翰域公司才应向李小红双倍返还定金。而李小红已签订《预购商铺合同》《委托经营管理协议》，且《鐤泰中心商铺认购书》已终止，故本案不符合返还双倍定金的条件。3.本案没有任何合同约定保利公司需与李小红签订《商品房买卖合同》，翰域公司没有该义务，且翰域公司亦已按照《鐤泰中心商铺认购书》约定与李小红签订了《预购商铺合同》《委托经营管理协议》，已履行完毕全部权利义务。（三）《鐤泰中心商铺认购书》《预购商铺合同》签订时间已超过包销期，与建南公司无关。《商铺包销合同》约定的包销期截至2015年12月31日，而李小红签订《鐤泰中心商铺认购书》的时间为2016年1月17日，签订《预购商铺合同》的时间是2016年2月3日，均已超过翰域公司与建南公司约定的包销期，因此翰域公司并非作为建南公司的受托人行事。且《预购商铺合同》约定，翰域公司安排某自然人作为预期业主向保利公司购买商铺，而非李小红直接与保利公司签订《商品房买卖合同》。一审判决认定“在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人……由此销售行为引发的合同违约责任理应由建南公司承担”，认定事实错误。（四）翰域公司与李小红签订《鐤泰中心商铺认购书》《预购商铺合同》，约定由某自然人作为“预期业主”购买并持有涉案商铺等行为，李小红主观上存在重大过失，本案不构成表见代理。1.《预购商铺合同》并非以被代理人建南公司名义签订。本案中，翰域公司以自己的名义与李小红签订《鐤泰中心商铺认购书》《预购商铺合同》，建南公司不符合“行为人以被代理人名义订立合同”的条件。2.合同相对人李小红主观上并非善意、无过失。签订《鐤泰中心商铺认购书》时，现场展示了翰域公司提供的《商铺包销合同》，且李小红提交的证据亦可佐证李小红在签订《预购商铺合同》时，已阅读和明确知悉翰域公司的授权范围和包销期限。且按一般常理，购房者看到包销合同时，理应向包销人确认包销期，避免自身利益受损。而《预购商铺合同》约定是“预期业主”代为购买持有，并非李小红直接购买，其理应知道相关内容并非翰域公司的权限范围。故李小红在明知合同内容不符合商品房包销一般常态的情况下，仍签订《预购商铺合同》，主观上可推定其属于投资的意思，存在故意或重大过失。3.现有证据不足以证明翰域公司构成表见代理，李小红应承担举证不能的法律后果。（五）翰域公司以其名义与李小红签订的《预购商铺合同》及翰域公司、鼎升公司与李小红签订的《委托经营管理协议》均不属于包销权限范围，相关后果与建南公司无关。1.《商铺包销合同》约定的是购房者交付购房款后与保利公司签订《商品房买卖合同》，自始至终未授权翰域公司安排第三方代为购买持有涉案商铺，亦未授权第三方与保利公司签订《商品房买卖合同》。另《商铺包销合同》亦约定：“购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户”。《补充协议》约定：“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由乙方全面负责向业主说明该原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区某顺建筑工程有限公司……”。由此可知，李小红明知关于收款的授权范围，仍约定将购房款交由翰域公司持有及支付至鼎升公司账户，存在过错。而《商铺包销合同》约定的是支付全部购房款，但李小红支付的是预购房款。2.《预购商铺合同》约定翰域公司安排“预期业主”购买、持有涉案商铺及李小红同意购买并支付余款后再由其与“预购业主”签订《商品房买卖合同》，属于投资。首先，《预购商铺合同》约定李小红签订合同后在“购铺决定观察期”内有权决定购买或不购买，即合同签订时，李小红没有购买商铺的意思表示。其次，商品房买卖应由买卖双方签订购房合同、成为业主，但翰域公司是通过第三人购买和持有涉案商铺，故合同签订时，李小红并没有成为商铺所有权人的意思。第三，商品房买卖应支付全额购房款且购房款是购买产权的对价，不能退还。但李小红支付的“预购房款”系其获得商铺委托经营期收益的对价且如决定不购买可全额退还。最后，李小红与“某自然人”签订《商品房买卖合同》建立买卖关系，即涉案商铺实际是由保利公司过户给“某自然人”后，再由“某自然人”将商铺卖给李小红，实际上是两次的买卖关系。（六）一审法院判决建南公司向李小红支付律师费20000元，认定事实不清、适用法律错误。1.《鐤泰中心商铺认购书》已废止，故认购书中关于律师费的条款亦不再适用，支付律师费没有合同依据。2.认购书约定的律师费条款不属于本案结算与清理条款。3.本案不属于法律明确规定应由相对方承担律师费案件类型，建南公司支付律师费没有法律依据。4.即使产生律师费，亦已超过律师服务收费管理实施办法。李小红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。保利公司辩称，保利公司对一审判决保利公司在85470元购房款范围内承担责任有异议。建南公司委托翰域公司包销，保利公司并不知情，更没有配合建南公司的行为和意愿。保利公司将涉案大楼卖给建南公司之后，收取购房款是按照与建南公司签订的《合同》约定分期收取，也没有分享建南公司通过涉案方式售楼的利益，因此，保利公司不应承担任何责任。翰域公司、鼎升公司未作答辩。李小红向一审法院起诉请求：1.解除李小红与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》；2.解除李小红与翰域公司、鼎升公司签订的《委托经营管理协议》；3.解除李小红与鼎升公司签订的《委托经营管理协议补充条款》；4.判决建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司共同向李小红双倍返还定金共100000元，共同向李小红返还其余购房款78626元、综合服务费1280元。5.建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司共同向李小红支付占用购房款的利息损失19198.75元（以128626元为基数，按照年利率6%从2016年3月1日起暂计至2018年8月26日，此后的计至清偿为止）；6.判决建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司共同向李小红赔偿律师费20000元；7.建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司共同承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就涉案项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区某顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2016年1月17日，翰域公司作为销售方（甲方）、李小红作为买受人（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：李小红自愿认购佛山市顺德区***************鐤泰中心三层341号商铺，该商铺建筑面积为7.77平方米，套内建筑面积为2.71平方米，成交价为280986元，其中定金50000元，首期款为128626元（含定金），于2016年2月5日前支付，翰域公司在该认购书确认其是商铺的独家销售代理商，商铺先由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，李小红自愿按照该认购书的约定条件届时再决定是否向预期业主购买该商铺。李小红应与代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》，并与甲方签订《预购商铺合同》；翰域公司有权指定第三人代为收取本认购书内约定的任何一笔款项；李小红需按政府主管部门规定的标准缴纳房产交易过程中涉及的全部税金及其他相关费用（含物业维修基金）；该物业买卖交易、缴纳税费、过户登记、办理房产证等，已全部委托专业律师办理，李小红在签署《商品房买卖合同》时需支付的各项费用见《认购须知》；李小红支付全部的成交总价后，翰域公司向保利公司预约，由李小红与保利公司签署《商品房买卖合同》；成交总价包含楼价、装修招租费用等；在签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，如翰域公司无故解除本认购书，翰域公司应向李小红双倍返还定金，双倍定金返还后，李小红对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿，翰域公司有权将该物业另行处置；在各方当事人签订《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》后，本认购书自动废止，认购书的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《预购商铺合同》《委托经营管理协议》为准；如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等；李小红须于2016年2月5日前持认购书、定金收据等到销售中心与代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》，并与甲方签订《预购商铺合同》；签订《鐤泰中心商铺认购书》的地点在涉案大厦的鐤泰销售中心，现场展示了涉案大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2016年2月3日，翰域公司与李小红签订《预购商铺合同》，该合同第一条约定鐤泰中心341号铺由翰域公司安排某自然人作为“预期业主”向保利公司购买代持，再由翰域公司安排李小红与预期业主签订正式的《商品房买卖合同》，该合同第三条约定物业交易总价为280986元，李小红仅需先支付128626元预购房款（含定金50000元），合同的第七条约定条件届时决定是否购买。合同第八条第4款约定因任何一方违约另一方利益受损的，另一方可要求违约方承担相应的赔偿责任。第九条约定，甲、乙两方同意：鼎升公司可以代为负责完成与保利公司的物业交付工作；甲、乙两方知悉和同意：鉴于该物业所在商场的装修以及后续招租事宜统一由鼎升公司完成，因而鼎升公司认可的与该物业（包括公共区域）相关的一切装修事项及方案，甲、乙两方均无异议。同日，李小红（委托人，简称甲方）与翰域公司（委托人，简称乙方）、鼎升公司（经营管理人，简称丙方）签订《委托经营管理协议》，约定李小红、翰域公司委托鼎升公司作为涉案商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2026年2月28日止，委托经营管理期设为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；委托经营期内，鼎升公司从2016年3月1日起每月向李小红支付相应的物业使用权转让费，《委托经营管理协议》第五条第5款约定，若因任一方的原因致使本协议无法继续履行，该一方应承担相应的赔偿责任。同时，李小红与鼎升公司签订了《委托经营管理协议补充条款》，对双方的营业额分成的分配模式、年度等进行了约定。李小红于2016年1月17日支付涉案商铺定金50000元给鼎升公司，于2016年2月3日支付341号铺预购房款78626元，于2016年2月3日支付涉案商铺综合服务费1280元给鼎升公司。鼎升公司收取李小红支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与李小红签订《商品房买卖合同》，如今也没有对涉案商铺进行装修等工作，李小红遂委托广东常道律师事务所代理诉讼和执行，并支付律师费20000元。另查明，因建南公司从2015年10月1日起不再协助翰域公司安排的购房人与保利公司签订上述《鐤泰中心商铺认购书》所约定的《商品房买卖合同》。翰域公司遂于2015年12月30日诉至一审法院要求建南公司履行相应协助义务［案号为：（2015）佛顺法民一初字第804号］。一审法院经审理于2016年5月9日作出（2015）佛顺法民一初字第804号民事判决书，判决“一、解除翰域公司与建南公司签订的《商铺包销合同》……”。翰域公司不服该判决提起上诉，广东省佛山市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）粤06民终4766号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，本案的争议焦点在于：涉案各协议及合同应否解除；李小红、建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司之间存在何种法律关系；如有违约，建南公司、翰域公司、鼎升公司、保利公司应如何承担违约责任。第一，李小红与翰域公司签订的认购书系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。李小红已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了购买商铺的款项，李小红已履行了合同义务，但翰域公司至今没有依约安排李小红与保利公司签订《商品房买卖合同》，实属违约，李小红要求解除该认购书有理，一审法院予以支持。关于《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》的解除。本案的争议源于涉案商铺的买卖行为，这几份合同主要涉及涉案商铺的装修、招租、管理等合同义务，必定要在完成房屋买卖行为后才有履行的基础。因认购书已解除，《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》没有了履行的基础，李小红主张解除《委托经营管理协议》和《预购商铺合同》有理，一审法院予以支持。第二，建南公司与翰域公司之间的法律关系。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就涉案商铺的包销合同关系。所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。可见，以包销期的届至日为界，可将合同的履行分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届满之后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系；在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同违约责任理应由建南公司承担赔偿责任，翰域公司作为代理人不需承担赔偿责任。建南公司主张涉案认购书、《委托经营管理协议》《预购商铺合同》不构成表见代理、与建南公司无关、不属于包销权限范围等，故主张上述协议及合同对建南公司无约束力。从本案李小红签约过程来看，在签约现场仅展示了建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容，从展示的内容买受人无法了解《商铺包销合同》的具体约定，无法判断翰域公司是否存在无权代理或超越代理权限的行为，反而会因此更信任翰域公司。建南公司的抗辩于法无据，一审法院不予支持。第三，建南公司应承担的责任。上述第二项已论述建南公司应承担违约责任。李小红提供鼎升公司出具的收款收据，足以证明李小红已支付购房款的事实，收款人及支付方式不影响对李小红付款事实的认定。关于定金。本案中，建南公司的行为已构成违约，应双倍返还定金。涉案商铺成交价为280986元，其中李小红缴纳定金50000元。该定金未超法律规定的最高额，依据定金罚则，建南公司应双倍返还定金共100000元并退还已收取的购房款78626元、综合服务费1280元。对于利息，认购书并无相应约定，李小红主张并无依据，一审法院不予支持。李小红主张律师费20000元，符合合同约定，且金额合理，建南公司应予承担。第四，鼎升公司应承担的责任。鼎升公司在《商铺认购书》的地位是翰域公司的指定收款人，并非合同当事人，李小红要求鼎升公司承担违约责任无理，一审法院不予支持。第五，保利公司与建南公司的法律关系及保利公司应承担的责任。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就涉案商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对涉案商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了涉案商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在涉案商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及涉案商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互相配合，缺一不可。同时，在整个涉案商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。本案中由于建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向保利公司支付购房款，则保利公司的售房利益为85470元（11000元/平方米×7.77平方米），故保利公司应在85470元范围内对李小红承担返还购房款的连带责任。综上所述，对于李小红的诉讼请求，一审法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除李小红与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》《预购商铺合同》；二、解除李小红与翰域公司、鼎升公司签订的《委托经营管理协议》及李小红与鼎升公司签订的《委托经营管理协议补充条款》；三、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向李小红双倍返还定金共100000元；四、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向李小红退还剩余购房款78626元、综合服务费1280元；五、保利公司在85470元购房款范围内承担连带返还责任；六、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向李小红支付律师费20000元；七、驳回李小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为4605.77元，由保利公司负担1200元、建南公司负担3405.77元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第二项、第五项提起上诉，本院对一审判决第二项、第五项予以维持。根据建南公司的上诉意见及李小红、保利公司的答辩意见，本案二审争议焦点是:（一）《鐤泰中心商铺认购书》应否予以解除；（二）建南公司在本案中应承担何种法律责任的问题。关于争议焦点一，建南公司上诉主张《鐤泰中心商铺认购书》的权利义务已终止，不涉及解除问题，故无须解除《鐤泰中心商铺认购书》。经核查，《鐤泰中心商铺认购书》约定签订《预购商铺合同》《委托经营管理协议》后，本认购书自动废止，各方权利义务以《预购商铺合同》《委托经营管理协议》的约定为准。本案中，翰域公司已与李小红签订《预购商铺合同》，并指定鼎升公司与李小红签订了《委托经营管理协议》，至此，《鐤泰中心商铺认购书》中各方的权利义务终止，各方权利义务以《预购商铺合同》《委托经营管理协议》的约定为准。一审法院判决《鐤泰中心商铺认购书》解除，处理不当，本院予以纠正。建南公司的该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二。本案中，判断建南公司应否向李小红承担相应的违约责任的关键问题，首先在于判定建南公司与李小红之间存在何种法律关系。一审判决已详细论述建南公司与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人，本院对一审判决的论述予以确认，并不再赘述。本案中，虽然李小红在包销合同约定的包销期满后与翰域公司签订认购书，但现有证据未能证明在销售现场展示的部分包销合同内容有关于包销期的约定，且翰域公司在包销期届满后仍然在销售现场负责销售工作，李小红有理由相信翰域公司仍在包销期内销售涉案商铺，翰域公司的该行为已构成表见代理，由此销售行为引发的合同违约责任应由建南公司承担。建南公司关于李小红签订认购书及《预购商铺合同》时已过包销期以及上述合同并非以建南公司名义签订，翰域公司的行为与建南公司无关的上诉主张，理据不足，本院不予支持。其次，关于建南公司应承担何种法律责任。第一，定金。如前所述，因《鐤泰中心商铺认购书》已终止，根据《预购商铺合同》关于“物业交易总价为280986元，李小红仅需先支付128626元预购房款（含定金50000元）”的约定可知，李小红依据认购书所支付的定金50000元已转换为预购房款，故李小红依据《鐤泰中心商铺认购书》约定主张建南公司双倍返还定金共100000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决建南公司向李小红双倍返还定金共100000元，适用法律错误，本院予以纠正。第二，预购房款128626元（含认购书中的定金50000元）、综合服务费1280元。因李小红系根据翰域公司的指示与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，并据此支付预购房款128626元及综合服务费1280元，故该笔款项应由翰域公司的委托方即建南公司承担返还责任。至于建南公司与翰域公司之间就包销合同的具体约定，系其内部约定，不得以此对抗李小红。而对于李小红购买涉案商铺是否为投资行为，与本案的处理结果无关。建南公司关于其无须支付上述费用的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三，律师费。涉案《预购商铺合同》约定：“因任何一方违约另一方利益受损的，另一方可要求违约方承担相应的赔偿责任。”由于本案诉讼系建南公司的违约行为所导致，该笔律师费的支出系守约方李小红为依法维护权益所支出的合理费用，其金额亦属合理，故一审法院据此判令建南公司应向李小红支付该笔费用，并无不当，本院予以维持。建南公司关于其无须支付律师费及律师费收费过高的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，建南公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17158号民事判决第二项、第五项、第六项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17158号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17158号民事判决第一项为：解除李小红与广州翰域房地产代理有限公司签订的《预购商铺合同》；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17158号民事判决第四项为：佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李小红退还预购房款128626元、综合服务费1280元；五、驳回李小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为4586.57元，由佛山市建南水务工程集团有限公司负担1871.32元，李小红负担1467.7元、佛山保利恒顺置业有限公司负担1247.55元。二审案件受理费4298.12元，由佛山市建南水务工程集团有限公司负担3223.59元，李小红负担1074.53元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊