山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初3842号 原告（申请执行人）：潘月楼，男，1964年6月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告（申请执行人）：董一瑾（曾用名董卿），女，1965年6月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 共同委托诉讼代理人：谢园园，山东俊锦律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：郑翔，山东俊锦律师事务所律师。 被告（执行案外人）：孙祥兰，女，1955年4月2日出生，汉族，临沂市北城新区室。 委托诉讼代理人：赵恩华，山东铭星律师事务所律师。 被告（被执行人）：王淑兰，女，1954年3月10日出生，汉族，临沂市兰山区户。 委托诉讼代理人：赵国政，山东铭星律师事务所律师。 原告潘月楼、董一瑾与被告孙祥兰、王淑兰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月4日作出（2018）鲁1312民初1076号民事判决书。宣判后，孙祥兰不服提起上诉，山东省临沂市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）鲁13民终7622号民事裁定书，裁定撤销本院民事判决，发回重审。本院于2019年7月23日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘月楼及其与董一瑾的共同委托诉讼代理人谢园园、被告孙祥兰及其委托诉讼代理人赵恩华、被告王淑兰及其委托诉讼代理人赵国政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘月楼、董一瑾向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许执行王淑兰名下的案涉临沂市沂蒙路交电站家属院9号楼东单元402室房产；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与王淑兰因借贷纠纷诉至法院，后双方达成调解，但王淑兰仍拒不履行，原告提出强制执行，法院查封了王淑兰案涉房产，执行期间孙祥兰提出异议，称其从王淑兰处购买了案涉房产，并已实际占有。法院作出了中止执行涉案房产的裁定，原告不服，孙祥兰并未提交证明证实其确实向王淑兰支付房款，庭审中提交的收据也系王淑兰书写，是事后补充的收据，因本案涉及执行，原告明显系为逃避执行而编造证据，并且也没有提交证据证实房款是以何种方式支付的，仅以收据就认定案涉房产系孙祥兰所有而裁定中止执行是对原告合法权益的侵害，为此，原告诉诸法院。 孙祥兰辩称，原告陈述缺乏事实与法律依据，交电站与孙祥兰与2005年9月24日签订房屋买卖集资建房协议书，孙祥兰按照约定履行了交付购房款的义务，且一直在该房屋居住至今。孙祥兰支付全部价款并实际占有涉案房屋，孙祥兰对购买、占有使用没有过错，故法院对涉案房产的查封是错误的，请求法院驳回原告的起诉。 王淑兰辩称，该房屋已于2005年9月24日出卖给孙祥兰，孙祥兰已缴纳全部购房款。该房屋于2006年7月19日交付给孙祥兰。故涉案房屋已经不属于王淑兰所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 潘月楼、董一瑾提交的证据为：证据1、临沂市中级人民法院（2007）临民二初字第318号查封财产清单一份，证明涉案房产于2007年6月6日被临沂市中级人民法院查封；证据2、河东区人民法院（2009）河执字第2789－1号执行裁定书，证明涉案房产被河东区人民法院裁定拍卖执行。孙祥兰质证后，对上述证据的三性均有异议，认为孙祥兰未提交查封裁定、查封通告及送达确认，不能证据查封与执行裁定书送达给涉案当事人，不能有效证明对该处房产实施有效合法的查封手续。王淑兰与孙祥兰的质证意见一致。 孙祥兰提交的证据为：证据1、集资建设协议书一份，证明涉案房产于2005年9月24日由孙祥兰购买，并约定于2005年9月28日前交付购房款20万元、余款24000元在楼房交付时付清；证据2、证明、转账凭证、收据各一份，证明孙祥兰于2005年9月28日交付房款20万元，2006年7月19日交付购房款24000元。证据3、录像一份，证王某华李某华的证言，证明涉案房屋于2007年下半年由孙祥兰实际占有使用。证据4、水电费、燃气费等生活交费凭证一宗，证明孙祥兰在涉案房屋居住缴纳各项费用情况；证据5、保全申请书及诉讼费发票各一份，证明孙祥兰与王淑兰因房屋纠纷对涉案房屋进行保全查封的事实；证据6、山东省沂南县人民法院出具的（2008）沂执字第974－7号执行裁定书、协助执行通知书、查封扣押财产清单，证明法院已裁定对涉案房产解除查封，允许所有权人孙祥兰办理房产登记手续。潘月楼、董一瑾质证后，对证据1提出异议，认为该协议是孙祥兰与临沂交电站签署的，涉案房产并非交电站所有，应认定为无效合同，且该合同对剩余房款未明确约定；证据2，无法证明孙祥兰已缴纳全部房款；证据3，录像中孙祥兰儿子婚礼时间是2007年10月16日，是在涉案房产查封以后，无法证明查封前孙祥兰实际占有居住；证据4，费用均发生在涉案房产被查封后；证据5，无纠纷处理判决书或裁定书，无法证明其主张；证据6，沂南法院未向原告送达执行裁定书，且根据河东区人民法院（2009）河执字第2789－1号裁定书涉案房产并未解除。 王淑兰提交的证据为：建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、交电站规划图、商品房预售许可证、土地使用证，证明涉案房屋所在的楼盘证件齐全。原告潘月楼、董一瑾及被告孙祥兰对此均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月11日，王淑兰与临沂宏伟房地产开发有限公司签订了协议书，使用临沂宏伟房地产开发有限公司的资质开发建设临沂市临沂交电家电采购供应站家属院9号住宅楼，在相关规划手续中的工程名称是交电站9#楼（现状编号为10#楼），案涉住宅楼共六层，分东西两个单元，涉案房屋为东单元4层东户402室。 在潘月楼、董卿与王淑兰欠款纠纷一案中，临沂市中级人民法院于2007年6月4日作出（2007）临民二初字第318号民事裁定书，于2007年6月6日查封了案涉房产，该案经调解，临沂市中级人民法院于2007年12月1日作出（2007）临民二初字第318号民事调解书，确认王淑兰偿还潘月楼120万元。民事调解书生效后，王淑兰没有履行民事调解书确定的还款义务，潘月楼、董卿于2008年5月29日申请强制执行。2008年6月23日，临沂市中级人民法院作出（2008）临执指字第112号民事裁定书，将该案指定山东省沂南县人民法院执行。2009年5月18日，山东省沂南县人民法院作出（2008）沂执字第974号民事裁定书，对涉案房产进行了查封。2009年9月7日，临沂市中级人民法院作出（2009）临执指字第274号执行裁定书，将该案指定本院执行。2010年3月10日，本院作出（2009）河执字第2789号执行裁定书，对案涉房产进行了查封，后于2015年6月2日又作出（2009）河执字第2789号执行裁定书对案涉房产进行续封。2015年7月27日，孙祥兰向本院提出执行异议，本院于2017年12月14日作出（2015）河执异议字第48号执行裁定书，裁定中止对临沂市交电家属院9号楼东单元402室房产的执行。潘月楼、董一瑾不服该裁定，在法律规定期限内向本院提起诉讼。 另查明，2005年9月24日，孙祥兰与山东省临沂交电家电采购供应站签订《集资建房协议书》，合同约定：临沂交电家电采购供应站集资筹建住宅楼一栋，面积90平方米（以楼房交付时为准），孙祥兰购买东单元402室，每平方米2300元，2005年9月28日前预付房款20万元，余额在楼房交付时付清。2005年9月28日，孙祥兰向王淑兰之弟王淑宾账户存入20万元，同日，王淑兰出具证明一份，载明：收到孙祥兰购房款20万元。孙祥兰的儿子杨珂铮于2011年3月后实际占有使用该房屋，但孙祥兰一直未办理房屋登记手续。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的争议焦点是孙祥兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从以上规定可以看出，不动产买受人排除执行的前提是该三项条件应同时满足，缺一不可。从查明的事实看，涉案房产系王淑兰借用临沂宏伟房地产开发有限公司开发，案涉房产系登记在临沂宏伟房地产开发有限公司的名下。对于孙祥兰提交的集资建房协议书，本院认为，该协议双方当事人系孙祥兰和山东省临沂交电家电采购供应站签订，王淑兰或临沂宏伟房地产开发有限公司并非涉案房屋买卖合同的当事人，故本院对集资建房协议书不予采纳。孙祥兰提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，未同时满足上述规定的三个条件，孙祥兰对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于潘月楼、董一瑾请求准许执行案涉房产的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款、第十七条的规定，判决如下： 准许执行被告王淑兰所有的位于临沂市临沂交电家电采购供应站家属院9号楼（现状编号10号楼）东单元402室的房产。 案件受理费6577元，由被告孙祥兰、王淑兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  高金伟 人民陪审员  许金慧 人民陪审员  陈 晨 二〇一九年九月四日 书 记 员  马鸣璐