湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初3228号原告：杨赛，女，1969年2月1日出生，澳大利亚国籍，现住武汉市洪山区。原告：曹小妹，女，1957年12月5日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：薛伟幸、谭桃芳，湖北凌枫律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘毅，男，1954年9月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告：刘蕊红，女，1970年10月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：瑞达信息安全产业股份有限公司，住所地：武汉市武珞路628号亚贸广场A座27楼。法定代表人：刘毅，公司董事长。三被告共同委托诉讼代理人：周江明，湖北安怀信律师事务所律师，特别授权代理。原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红、瑞达信息安全产业股份有限公司（以下简称“瑞达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭桃芳、薛伟幸，被告刘毅、瑞达公司共同委托诉讼代理人周汉明、被告刘蕊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨赛、曹小妹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求确认被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达公司签订的《房屋买卖合同》无效；3.请求依法判令位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋归两原告所有；4.请求判令将位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋恢复登记到两原告名下，并由被告承担因此产生的相关费用；5.请求判令被告将位于武汉市洪山区关山街前庄村的房屋交付给原告；6.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：原告杨赛在澳大利亚定居十多年，于2016年12月回国并打算在国内长期居住。2016年7月20日,原告杨赛在武汉市洪山区査询得知自己与曹小妹共有的位于洪山区关山街前庄村的房屋于2003年在原告不知情的情况下被人以伪造签名、指纹印方式签订虚假房屋买卖合同出卖并过户于被告刘毅和刘蕊红。原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红素未谋面，二原告及其配偶从未以口头或书面形式出售房屋，也未以口头或书面形式委托任何人或任何机构出售该房屋。被告刘毅、刘蕊红在将二原告名下房屋恶意转移过户到自己名下之后，立即将该争议房屋转让并过户到了自己名下公司即被告瑞达公司名下，并且办理了过户登记。三被告的行为给二原告造成了巨大的经济损失，严重侵犯了二原告的合法权益，现原告为了维护自己的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》和相关法律规定诉至贵院，望法院判如所请。被告刘毅、瑞达公司辩称，该案的事实并非原告所述事实，基本事实如下：二原告于1995年获得《个人建房用地许可证》各60㎡共120㎡，于2001年左右由原告杨赛之胞弟杨帆实际出资委托武汉建工集团海外公司（以下简称“武建海外公司”）承建房屋，建设工程规划许可为贰栋两层120㎡，原告的两块用地相邻，实际建设为壹栋，面积不超过240㎡。房屋建设过程中，杨帆对质量不满，要求承建方拆除重建，因此，承建方武建海外公司与杨帆达成协议，杨帆将在建房屋（即诉争房屋1号楼）出让给武建海外公司，另购承建方8号楼土地使用自建房屋，该在建房屋为二层毛坯框架房。被告瑞达公司（曾用名武汉瑞达电子有限公司）于2001年10月22日与武建海外公司签订《购房合同》，2003年8月28日签订《补充协议》购买该部分未完工的一号别墅楼，该房转让费为人民币40.5万元，被告瑞达公司于2001年12月12日支付购房款4万元、2002年4月16日支付16万元，该款项卖方武建海外公司于2003年3月23日签章确认。同时，被告瑞达公司委托卖方武建海外公司继续承建未完工程，扩大占地面积至185.76㎡，建筑面积514.78㎡，同时缴纳了违法建筑罚款56055.1元，最终建成房屋为壹栋叁层。鉴于建房土地许可证登记为原告及原告在建房屋先出让给武建海外公司后由被告瑞达公司从武建海外公司购买这一限制性条件，被告在委托海外公司承建未完工程的同时，亦委托其负责办理所建房屋权属登记手续。原告予以认可并给予必要的协助，同时两原告还提供了亲笔签名捺印的空白《武汉市存量房买卖合同》，以作为办理权属登记之用，但受托人武建海外公司未按规范要求办理权属登记，在办证过程中使用了伪造原告签名的《武汉市存量房买卖合同》及《具结书》，使行政登记行为存在瑕疵。被告最终建成的房屋为占地200.77㎡、建筑面积541.01㎡的四层楼房，并于2003年9月9日先登记为二原告共有产权，发证日期为2003年12月31日，事实上，原告从未取得过登记部门颁发的权属证书，原告的共有权属登记于2016年12月26日被全部注销。自2003年9月2日由原告出让给刘毅、刘蕊红，后由刘毅、刘蕊红再转让给瑞达公司。基于该案件事实，被告认为,原告的诉求,除《个人建房用地许可证》外，原告根本无法提供其他任何与诉争房屋相关的证据，如建房合同、缴费凭证、地籍资料、原始图纸、违法建设罚款缴费凭证、权属证书等。原告非常清楚房屋交易的事实并自愿提供交易完成后协助购买方办理权属登记的手续。但原告基于权属登记瑕疵的事实，反复提起诉讼，严重浪费司法资源，意图夺取被告合法取得之财产，严重违背诚实信用原则。自交易完成至今已逾十五年，原告才发现其产权受到侵犯的事实，有悖常理。被告提供的证据足以证明被告从武建海外公司购买诉争房屋并支付对价，以及其委托续建及办理权属登记的手续，被告合法取得诉争房屋的所有权，权属登记的行为虽为违法行为但不能改变被告获得诉争房屋所有权基础交易真实的事实，因年代久远，相关原始凭证难以完整收集提供，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定的“高度盖然性”证据原则，应当认定被告瑞达公司取得诉争房屋基础交易真实，合法有效这一基本事实。被告刘蕊红辩称，我曾经是被告瑞达公司的员工，被告瑞达公司的法定代表人刘毅曾经找我借用身份证，相关材料上的签字是我签的，但房屋过户事宜是公司在办理，我从未见过原告也没有收到过钱，我没有恶意伪造签名，并不清楚诉争房屋具体过户事实，我从瑞达公司离职已十几年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：对于原告杨赛、曹小妹提交的双方存在争议的证据认定如下：1、《武汉市房产交易权属登记申请表》（2003年9月28日）、《武汉市存量房买卖合同》（2003年9月28日）、具结书两份（2003年9月28日）、《湖北三真司法鉴定中心司法鉴定意见书》两份，被告称该证据并不能反映真实交易事实，但对该证据证明其伪造二原告签名和指纹办理诉争房屋过户登记这一事实并无异议，本院予以采信；2、《武汉市房产交易权属登记申请表》（2003年12月29日）、《武汉市存量房买卖合同》（2003年12月29日）、具结书两份（2003年12月29日），因上述材料指向的系本案诉争房屋，与本案具有关联性，本院予以采信，原告主张该合同为无效合同，本院将在后文予以详述。对于被告刘毅、瑞达公司提交的双方存在争议的证据认定如下：1、《购房合同书》、《补充协议》、《2002年4月18日瑞达公司致武建海外公司文件》、支票存根、支出证明单、收款收据，二原告主张上述材料是瑞达公司与武建海外公司签订，与本案无关，因上述材料证明瑞达公司向武建海外公司购买诉争房屋并支付对价，与本案具有关联性，本院予以采信；2、杨帆与武建海外公司签订的《协议书》，该协议书证明杨帆曾委托武建海外公司承建诉争房屋1号楼并将1号楼置换为8号楼的事实，二原告主张其未委托杨帆承建，而是原告杨赛本人直接委托武建海外公司承建，但并未提供与武建海外公司委托承建的相关证据，本院对该证据予以采信；3、《中华人民共和国契税完税凭证》（2003年11月4日、2004年2月10日）、《中华人民共和国代扣代收税款凭证》（2003年11月4日、（2004年2月10日）、《湖北省事业性收费票据》（2003年11月4日）、《湖北省行政性收费票据》（2003年11月4日、2004年2月10日）、《武汉市服务业统一发票》（2003年11月4日），上述证据虽能证明缴款人为刘毅或者瑞达公司，但未能证明缴款费用系为诉争房屋的相关费用，与本案不具有关联性，本院不予采信；4、《武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局行政处罚听证告知书》、《武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局行政处罚决定书》【武洪规检罚字（2003）第2004号】、《武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局收费标准反馈回执单》、《银行送票回执》，该证据证明了诉争房屋因原告二人违法建筑被决定行政处罚，上述证据足以证明瑞达公司缴纳了该笔罚款，与本案具有关联性，本院予以采信；5、《土地登记申请表》、《个人住房转让所得征收个人所得税计算表》、《宗地草图》、《地籍调查表》、《武汉市城镇地籍测量面积成果资料》，原告主张土地登记表申请时间为2008年，地籍调查申请时间为2005年，与本案争议无关，不能作为证据使用，因地籍调查是土地登记的法定程序和基础工作，故地籍调查的时间先于土地登记并不冲突，且该证据载明的地籍号为诉争房屋的地籍号，与本案具有关联性，本院予以采信；6、《费用明细》、《吴家湾办证费用明细表》2张、《吴家湾第三栋别墅费用清单、配套设施费》，因上述证据是被告单方制作，且无对应的支付凭证，本院不予采信；7、空白《武汉市存量房买卖合同》4份，因该合同为空白件，无法证明签署人曹小妹卖房的意思表示，也无法证明交易的真实性，本院不予采信；8、《收据》2张，因被告未提交原件核实，且该复印件过于模糊，无法确定其真实性，本院不予采信；8、《房屋及宅基地所有权协议》2份（2003年3月）、《房屋过户交易协议》2份（2003年3月），该证据系复印件，无法核实协议书上系二原告签名，且在二原告主张协议书上并非本人签字后，被告并未申请笔迹鉴定，故该证据本院不予采信。本院经审查认定事实如下：1999年，原告杨赛、曹小妹分别取得地址为洪山区关山街前庄村的《建设工程规划许可证》和《个人建房用地许可证》，批准宅基地使用面积各为60㎡，共120㎡。杨赛的胞弟杨帆将该地块上房屋委托武建海外公司承建，因房屋质量问题，杨帆与武建海外公司签订《协议书》，约定“乙方（杨帆）曾经向其购买武汉市关山街前庄村甲方（武建海外公司）培训中心1号楼土地使用权，现因种种原因，乙方（杨帆）将1号楼的土地使用权及现有未完工房屋1栋转让给甲方（武建海外公司），而购买甲方（武建海外公司）培训中心8号楼规划土地使用权，并自建房屋，土地使用权转让款项按照18万/亩据实结算”。2001年10月22日，被告瑞达公司（曾用名：武汉瑞达电子有限公司）与武建海外公司签订《购房合同书》，武建海外公司将上述一号别墅楼（部分未完工）转让给瑞达公司，转让费为40.5万元，武建海外公司负责承办该房土地使用证及房屋产权证，其户主为瑞达公司。房屋建成后，因违反建房规划要求，2003年8月22日,武汉市城市规划国土资源管理局洪山分局作出《行政处罚决定书》【武洪规检罚字（2003）第2004号】，决定对杨赛、曹小妹违法建造的诉争房屋处以罚款共计56055.1元，被告瑞达公司缴纳了该笔罚款。2003年8月28日，瑞达公司、武建海外公司就一号别墅楼交易达成《补充协议》，约定在该房屋上办理杨赛、曹小妹的房产证、土地证，办证费用由武建海外公司负担。待杨赛、曹小妹的房产证办下来之后，由武建海外公司提供过户到刘毅名下的一切证明，以将一号楼的房产证办理在瑞达公司法定代表人刘毅名下。瑞达公司向武建海外公司支付了购房款30万元2003年8月28日，原告杨赛、曹小妹签订《协议书》，对双方在关山街前庄村152号院内1号楼宅基地共同新建的私宅建筑面积均分，各占257.39㎡，并按此面积办理各户的房产证和土地使用权证。2003年9月17日，湖北省武汉市第二公证处对该《协议书》进行了公证。2003年10月22日，杨赛、曹小妹委托武汉市洪房房地产估价有限责任公司对房屋进行评估，该诉争房屋的评估产价为525862元。2003年9月9日，杨赛、曹小妹取得地址为洪山区关山街前庄村1幢的《房屋所有权证》【武房权证洪字第××号】，建筑面积为541.01㎡，二原告各占50%的份额。2003年9月30日，杨赛、曹小妹分别取得上述地址的《土地使用权证》【洪国用（2003）第10836号、洪国用（2003）第10837号】，地号分别为：G11020052、G11020053，使用权面积各为60㎡。2003年9月28日，被告刘毅、刘蕊红伪造杨赛及其配偶彭广习、曹小妹及其配偶许建文的签名和指纹，签订《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市房产交易权属登记申请表》、《具结书》、《协议书》等材料，向武汉市住房保障和房屋管理局申请变更登记，将杨赛、曹小妹名下位于洪山区关山街前庄村1幢变更登记至被告刘毅、刘蕊红名下，刘毅、刘蕊红于2003年11月17日共同取得洪山区关山街前庄村的《土地使用权证》【洪国用（2003）第10860号】，使用面积为100.39㎡，后取得诉争房屋的《房屋所有权证》。2003年12月29日，被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定刘毅、刘蕊红将诉争房屋出卖给瑞达公司并且办理过户登记，2004年1月13日，被告瑞达公司取得诉争房屋的《房屋使用权证》【武房权证洪字第××号】，建筑面积为541.01㎡。另查明，原告杨赛于2016年8月10日向本院提起行政诉讼，本院于2017年11月20日作出（2016）鄂0111行初77号行政判决书，判决撤销武汉市住房保障和房屋管理局于2003年11月4日作出的将位于洪山区关山街前庄村的房屋由杨赛、曹小妹名下转移登记至刘毅、刘蕊红名下的转移登记行为。刘毅、刘蕊红上诉后，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01行终82号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判决。本院认为，本案主要存在以下争议焦点：1、原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；2、被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达公司签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；3、认定合同效力后的法律后果问题。针对前述焦点，具体评述如下：关于原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。本案中，案外人杨帆并非案涉房屋的合法土地使用权人，其将尚未建成的案涉房屋转让给案外人武建海外公司，武建海外公司又将该房屋转让给被告刘毅，此一系列行为被告均未提交充分有效的证据证明已经得到两原告授权或者同意，因此，案外人杨帆以及武建海外公司、被告的行为既不构成表见代理，也不构成善意取得。对此，被告应承担不利后果。根据原告提交的司法鉴定意见书，该买卖合同上杨赛、曹小妹的签名、指纹均系伪造，被告也认可这一客观事实，原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红均无买卖诉争房屋的真实意思表示，双方构成虚假表示，其隐藏的真正目的是将诉争房屋转移登记至刘毅、刘蕊红名下，依照法律规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，因此本院认定该份《武汉市存量房买卖合同》无效。关于被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达公司签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。因三被告之间签订的《武汉市存量房买卖合同》所涉及的标的物就是案涉房屋，故原告具有确认该合同无效的诉权。如前所述，二原告与被告刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》系无效合同，且根据已经生效的本院（2016）鄂0111行初77号行政判决书和武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终82号行政判决书，撤销了武汉市住房保障和房屋管理局于2003年11月4日作出的将位于洪山区关山街前庄村的房屋由杨赛、曹小妹名下转移登记至刘毅、刘蕊红名下的转移登记行为。无效合同或者被撤销的行为，自始无效。被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达公司签订《武汉市存量房买卖合同》时，被告刘毅、刘蕊红实属无权处分，而被告瑞达公司时任法定代表人刘毅与被告刘毅系同一人，又是该合同的签署人，其代表瑞达公司对被告刘毅个人、被告刘蕊红违法取得案涉房屋是清楚的，故被告瑞达公司对案涉房屋的取得并非善意，并不构成善意取得。因此，三被告之间签订该合同客观上侵犯了第三人杨赛、曹小妹的利益，该合同应属无效。关于本案所涉合同被认定无效后的法律后果。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，因本案所涉及到的两份合同均认定为无效，两份合同所涉及的财产亦相同，故被告瑞达公司应将其取得的案涉房屋返还给二原告。二原告诉请被告瑞达公司返还案涉房屋并确认案涉房屋归其所有，本院予以支持。原告虽然诉请本案合同无效，但并未否认双方之间的房屋买卖合同不成立，故被告瑞达公司可就本案中存在的相应损失向原告或其他直接利害关系人在另案中主张权利。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告杨赛、曹小妹与被告刘毅、刘蕊红签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、确认被告刘毅、刘蕊红与被告瑞达信息安全产业股份有限公司签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；三、案涉位于洪山区关山街前庄村4层、建筑面积为541.01㎡房屋一幢归原告杨赛、曹小妹所有；四、被告瑞达信息安全产业股份有限公司将上述案涉房屋返还给原告杨赛、曹小妹，并于本判决生效之日起三十日内将房产协助过户至原告杨赛、曹小妹名下。案件受理费4400元，保全费3020元（原告杨赛、曹小妹已经预缴案件受理费4400元，保全费3020元），由被告刘毅、瑞达信息安全产业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  王建明人民陪审员  张 明二〇一九年九月二十七日书 记 员  郑钧午