广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5840号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市荔湾区饮食服务公司，住所地：广州市荔湾区光复北路553号207房左部位。法定代表人：梁盛章，职务：总经理。委托诉讼代理人：程操、夏灯雄，广东国智律师事务所律师。第三人：郑春景，男，1961年3月26日出生，汉族，身份证住址：广东省台山市。第三人：卓国勇，男，1977年5月22日出生，汉族，身份证住址：福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局诉被告广州市荔湾区饮食服务公司、第三人卓国勇、郑春景房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年7月12日受理后，由审判员李庆伟适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人黄启鸿、被告的委托诉讼代理人程操、第三人郑春景、第三人卓国勇的委托诉讼代理人余婉吟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告双方就广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋的不定期租赁关系已于2019年5月16日解除；2、要求被告、第三人及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3、要求被告按照每月22228元的标准向原告支付自2019年7月1日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋是国家直管房，由原告广州市荔湾区住房和建设局管理。被告向原告承租该屋作非住宅（商业）使用，承租面积33㎡，月租金2433元，租赁期至2014年6月30日届满。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。2018年3月，被告同意将涉案房屋对外公开招租，并知悉不参与投标和未能中标的后果。2019年4月，涉案房屋经广州产权交易所对外公开招租，确定成交价为月租金22228元，被告未能中标及获得该承租权。2019年5月16日，原告通过EMS邮政快递和现场粘贴公告的方式向被告发出《解除租赁关系通知》，要求被告结清费用及迁出涉案房屋。但截止至今，被告拒不腾空房屋交还原告，造成原告经济损失。根据《合同法》第236条规定，原被告双方就上址房屋是不定期的租赁关系；根据《合同法》第232条的规定，不定期的租赁关系，作为出租人，原告可以随时要求解除合同，收回房屋使用权。原告已于2019年5月16日向被告发出《解除租赁关系通知》，并告知被告一个月内腾空涉案房屋及拒不履行的后果，但被告仍然占用房屋拒绝搬迁，造成了原告的租金损失，理应承担赔偿责任。被告广州市荔湾区饮食服务公司答辩称：一、我方作为案涉房屋的承租人表示愿意交还房屋，但是由于案涉房屋由本案第三人卓国勇实际使用，因此，原告交还房屋的诉讼请求需要由本案第三人的配合。二、针对原告房屋占用费的诉讼请求，我方认为其标准不符合法律规定，首先，根据原被告签订的租赁合同第21条第2款的规定，租赁期限届满后，原告收回房屋的，被告尚未交还房屋的占用费应当比照租金收取。这是在租赁合同合法有效的基础上，要尊重当时双方的意思。原告占用费的标准不符合当时合同的约定。其次，根据房屋租赁司法解释第5条的规定，即便房屋租赁合同无效，也按合同约定的租金标准支付房屋占用费。举重以明轻，在案涉租赁合同有效的情况下，更应当尊重双方的意思表示。最后，即便本案存在损失赔偿的问题，根据合同法的原则，赔偿的基本原则是不能超出订立合同时的基本预期，也就是说，如果原告认为其存在的损失是无法获得案外人的租金收益，这不属于原被告订立合同时能够预见的情况。更何况，原告并没有主张合同损失，且不定期租赁合同解除是合同法赋予出租人的法定解除权，不属于违约行为，也不存在违约责任赔偿的问题，不应当苛责承租人重于违约责任。三、根据合同法第232条的规定，出租人行使不定期租赁合同解除权，应当给予承租人合理的搬迁期限。具体到本案，被告作为一家国有企业，非常愿意配合原告腾退房屋，因此，在占用费依照原合同标准的情况下，愿意按照房屋现有实际状况交还房屋，也希望法院妥善处理与第三人之间的法律关系，尽快向原告交还房屋。第三人卓国勇述称：一、卓国勇从2005年起开始承租涉案房屋，一直使用至今。为经营该店面，卓国勇投入了巨大的金钱和精力，每月按时交租，从没有违约的情形。对此，原告是知情的，一直没有提出过异议。依据相关法律的规定和立法精神，卓国勇应当享有优先承租权。但原告在未解除合同之前，便向外招标的行为，也未告知卓国勇，严重侵犯了卓国勇的优先承租权。卓国勇对此存在异议，并表示愿意按市场合理的价格继续承租涉案房屋。二、优先承租权是为了维护租赁关系的稳定，保护承租人对承租物的依赖关系，次承租人相对于承租人来说，是更为实际的使用者，因此，卓国勇认为即使被告同意交还场地，解除合同，卓国勇仍然享有优先权的保护。本案案情特殊，卓国勇一直在涉案房屋经营，原告没有提出异议，并且作为国家政府部门，应当考虑其行为产生的社会效果，不应当随意变更合同的约定，并在未通知次承租人的前提下，未征询次承租人的意见，恶意抬高租金，以达到驱赶次承租人的目的。政府部门不应当如此处理问题，卓国勇愿意在合理的租金范围内承租该铺位。三、关于租金的标准，同意被告方的意见，不应按原告的诉请计算。原告主张的租金标准计算没有依据，与本案相关的招标项目有恶意串通违规之嫌，根据卓国勇提交的证据1，广州市房屋管理所发布的2018年房屋租金参考价显示，龙津东路的租金平均116元每平方米。按此价格，卓国勇承租的两个铺位面积合计84.58平方米，租金为9811.28元。而卓国勇按每月8000元向被告交付租金也合理。原告主张的租金标准每平米高达700多元，超过平均租金的5倍。原告主张租金的价格极为不合理，该诉求不应得到支持，并且卓国勇严重怀疑原告通过招投标的手段逼迫卓国勇搬迁。综上，卓国勇享有优先承租权，愿意以合理的价格继续承租该场地。至今，卓国勇与被告之间的合同还没有解除，因此，交还场地的条件不成就。第三人郑春景述称：我一向交租给卓国勇，我在此经营已经10多年了。我同意卓国勇代理人的意见。经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区龙津东路××号房屋为直管公房。2012年9月17日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区龙津东路××号首层部位（产别：无主代）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积33平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金2433元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。被告租赁案涉房屋后将房屋转租给第三人卓国勇使用。原被告的租赁合同期满后，被告仍一直按合同租金标准以转账的形式支付租金至2019年9月。2018年3月5日，被告向原告出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于龙津东路××号地下房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年4月19日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人黄国强（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区龙津东路××号首层出租项目（交易编号：GZ2018FG201769）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币22228元/月/总面积。广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年5月14日向被告发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋的租赁关系，要求被告在2019年5月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年5月31日前腾空交还房屋的，从2019年6月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月22228元向原告支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年5月16日到达被告。2019年7月17日，本院在广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利。第三人郑春景、卓国勇在规定时间内前来本院登记，本院依法追加郑春景、卓国勇为本案第三人参加诉讼。庭审中，被告表示：有参与招投标，但是没有中标。第三人卓国勇表示：从2005年开始向被告承租，其没有转租，和郑春景是合作关系。第三人郑春景则表示：大概从2005年开始，最开始和卓国勇签了租赁合同，后来就没有签了，其一直向卓国勇交钱至今，但收据上写的是利润，商铺一直是我在用作桂林米粉店经营。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告在广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年5月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求被告腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月16日到达被告，本院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月16日起解除。被告及第三人应将广州市荔湾区龙津东路××号首层房屋及时腾空交还原告。对于房屋占用费问题，虽然合同约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”但被告已向原告出具《非住宅公开招租同意书》，知道并参与了原告的公开招租方式招租，现在原告主张的房屋占用费即招租的成交价格22228元/月实质为原告未能收回房屋的损失，被告如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加被告负担，因此，原告要求按22228元/月收取房屋占用费，本院予以支持。如上所述，原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，案涉房屋2019年6月30日前的房屋占用费被告仍可按原租金标准缴纳，2019年7月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月22228元由被告向原告交纳。至于被告已付的2019年7月、8月、9月的租金相应予以扣减。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市荔湾区饮食服务公司关于广州市荔湾区龙津东路657号首层房屋的租赁合同关系于2019年5月16日起解除。二、在判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区饮食服务公司、第三人卓国勇、郑春景（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区龙津东路657号首层房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，被告广州市荔湾区饮食服务公司按22228元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年7月1日起至被告广州市荔湾区饮食服务公司实际搬迁交还房屋之日的房屋占用费（其中被告已付的2019年7月至9月的租金共7299元予以扣减）。四、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，原告广州市荔湾区住房和建设局负担406元，被告广州市荔湾区饮食服务公司负担50元（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，由被告负担部分迳付给原告）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇一九年九月三十日书记员  马 晴