新疆生产建设兵团巴里巴盖垦区人民法院   执 行 裁 定 书                （2019）兵1002执异25号   异议人：边相山，男，汉族。   申请执行人：新疆北屯农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：王广成。   委托诉讼代理人：孙文志，男，汉族。   被执行人：和布克赛尔蒙古自治县辉煌商贸有限公司。   法定代表人：边相山   被执行人：北屯得仁融资性担保有限责任公司。   法定代表人：雷红。   委托诉讼代理人：寇志文，男，汉族。   本院在执行北屯农村信用合作联社（以下简称北屯信合）与和布克赛尔蒙古自治县辉煌商贸有限公司（以下简称和丰辉煌商贸公司）、北屯得仁融资性担保有限责任公司（以下简称北屯得仁担保公司）公证债权文书纠纷一案中，异议人边相山对本院委托鉴定的“圣博大玉雕综合楼”一、二层东侧房产进行鉴定的选定程序及评估价格不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   异议人边相山称，新疆生产建设兵团巴里巴盖垦区人民法院在执行北屯信合与和丰辉煌商贸公司、北屯得仁担保公司公证债权文书纠纷一案中，其对新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司作出价格鉴定意见书有异议，故申请对“圣博大玉雕综合楼”一、二层东侧房产进行重新鉴定。事实及理由：一、选定鉴定机构存在程序瑕疵。法院选定鉴定机构时未通知申请人，剥夺了申请人参与选定鉴定机构的权利，对之前选定的机构不认可。二、价格鉴定基准日选定有问题。“圣博大玉雕综合楼位于184团，该团商铺生意受季节影响较大，春夏之交是旅游旺季，往来人员较多，生意活跃，秋冬因气候严寒，商铺处于关门歇业状态。鉴定机构选定的鉴定基准日是2019年1月24日，该时间点商铺处于歇业状态，考虑到184团位置较为特殊，选取一年实际的平均值来衡量商铺的价值较为合适。三、鉴定结论严重背离房产市场价值。申请人所有的房产坐落于新疆生产建设兵团第十师184团长宁西街，该区域商业较为成熟，人流量较大，具有持续升值潜力。法院选定的鉴定机构仅将申请人的房产评估为2 948 105元，申请人认为该价值严重背离了房产的真实价值，申请人询问房产评估资深人士后得知房产价值起码少评估2 000 000元，申请人对评估结论不能接受。   申请执行人新疆北屯农村商业银行股份有限公司未作答辩。   被执行人辉煌商贸公司答辩意见与异议人边相山意见一致。   被执行人北屯得仁担保公司对法院选定的评估机构及最终评估的新疆生产建设兵团第十师184团长宁西街“圣博大玉雕综合楼”的一、二层东侧房产价格无异议。   本院查明，2016年4月11日，新疆维吾尔自治区北屯公证处作出执行证书：申请执行人北屯农村信用合作联社；一、被执行人和布克赛尔蒙古自治县辉煌商贸有限公司（债务人）和北屯得仁融资性担保有限责任公司（担保人）；二、执行标的：本金及利息4 386 229.47元人民币；另，被申请执行人和布克赛尔蒙古自治县辉煌商贸有限公司和北屯得仁融资性担保有限责任公司还应承担自2016年3月23日至本案执行完毕之前新产生的逾期利息及违约金、本案执行公证费100元，在执行时一并执行。2016年4月18日，本院立案受理了北屯信合与和丰辉煌商贸公司、北屯得仁担保公司公证债权文书纠纷一案。2016年5月30日，本院作出（2016）兵1002执41号执行通知书，责令和丰辉煌商贸公司、北屯得仁担保公司自本通知书送达之日起即日内履行下列义务：一、向北屯农村信用合作联社支付欠款4 386 329.47元（本金及利息4 386 229.47元+公证费100元）；二、向北屯农村信用合作联社支付延迟履行期间债务利息；三、负担本案申请执行费46 263.29元。2016年6月2日，本院依法向和丰辉煌商贸有限公司、北屯得仁担保公司送达执行通知书。2019年1月14日，边相山同意对抵押给北屯得仁担保公司房产评估拍卖。2019年1月24日，本院依法向新疆中拍平台拍辅服务有限公司送达网络司法拍卖辅助服务工作委托书，新疆中拍平台拍辅服务有限公司通过摇号，确定“一八四团长宁西街的圣博大玉雕综合楼一二层东侧房产”的价格评估公司为新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司。本院依法委托新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对上述房产进行评估。2019年3月19日，新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司作出价格鉴定意见书，鉴定意见为，博大玉雕综合楼一二层东侧房产鉴定基准日时的价值为2 948 105.00元。2019年5月8日，边相山对评估意见不服，提出异议。2019年5月15日，本院向新疆中拍平台拍辅有限公司发函，要求对如下问题作出说明：一、对评估机构选择的程序给予说明；二、如何对上述标的物作出的评估价格给予说明。2019年5月22日，新疆中拍平台拍辅服务有限公司回函：“ 2019年1月24日，我公司收到委托书后，经过双方当事人确认后，于2019年1月25日16:25:52进行摇号选定评估公司，摇号全程双视频录音，产生结果并留档保存。结束后，我们及时通知评估公司并告知承办法官，评估公司也及时联系了承办法官、申请人和被执行人一起去现查勘查确认后，把相关信息反馈我司。评估摇号符合法律规定”。2019年6月16日，新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对该房屋的如何确定房屋的价格作出说明：“在现场勘验后，根据标的物的特点及市场调查情况（缺少类似标的交易案例，不选择市场比较法评估；鉴定标的使用性质为商业，房地产的开发成本价格不能准确反映房地产的实际市场价格，采用成本法评估的房地产价值往往很大程度低于房地产市场交易价格，故不适宜采用成本法评估），可选择租金案例较多，故选择收益法进行计算。租金案例均在委托方陪同下进行实地调查，真实有效”。2019年9月10日，新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对房屋鉴定的基准日作出说明：“评估基准日是指法定资产评估机构接受客户的委托评估任务后，确定委托评估对象于某一日的公允价值。评估基准日期相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的一天，也可以是现在的某一天，也可以是将来的某一天，具体的评估基准日需根据委托方的要求，与委托方协商确定，或由委托方指定”。   另查明，2018年12月20日，北屯农村信用合作联社名称变更为新疆北屯农村商业银行股份有限公司。   本院认为，财产被查封、扣押后，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。   一、关于选定评估机构程序是否存在严重违法，是否符合重新鉴定的条件。   最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第七条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定。2019年1月24日，本院委托新疆中拍平台拍辅服务有限公司对拍卖的标的物“一八四团长宁西街的圣博大玉雕综合楼一二层东侧房产”选定拍卖机构，2019年1月28日，新疆中拍平台拍辅服务有限公司通过摇号确定的评估公司为新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司。异议人称人民法院选择评估机构没有通知其到现场，也没有告知其评估机构选择情况。但本院依法向异议人送达了评估报告，异议人可以通过提出异议的方式，对评估报告发表意见，并且异议人并未提出评估人员具有应当回避的法定情形。因此，即使人民法院未通知异议人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，也未严重侵害异议人的权利，故不应重新评估。   二、关于价格选定的基准日和鉴定结论是否存在严重违法，是否符合重新鉴定的条件。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，对于当事人对评估报告所提出的异议，人民法院主要审查评估机构、人员资质及评估程序是否严重违法。本案中，案涉评估报告系有评估机构按照相关法律法规及行业规范作出，案涉房屋的价值应是现在的价值而非未来某个时期的价值，故鉴定机构确定2019年1月24日为评估的基准日符合法律规定。评估机构采用收益法属于资产评估通行方法，且新疆天宇祥辉价格评估有限责任公司对鉴定的方法作出合理解释，本案评估程序不存在严重违法情形，评估价格应予以认可。   三、关于评估的价格如偏低是否符合重新鉴定的条件。   资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：   驳回异议人边相山的异议请求。   如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向新疆生产建设兵团第十师中级人民法院申请复议。                                   审 判 长张哲   人民陪审员    刘卫魁   人民陪审员  张海林                              二○一九年九月十六日                               书  记员   徐杉             1