江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初4130号原告：丁文俊，男，1986年10月28日出生，居民，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：袁海燕，江苏苏鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：臧海洋，男，1984年10月29日出生，居民，住宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。被告：刘健，男，1985年2月8日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：纪修胜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告丁文俊与被告臧海洋、刘健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告丁文俊的委托诉讼代理人袁海燕、孙娜，被告臧海洋的委托诉讼代理人唐磊、被告刘健及其委托诉讼代理人纪修胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁文俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年3月4日签订的《租赁合同》；2.判令二被告支付租金80000元及违约金（以80000元为基数，自2018年8月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；3.判令二被告赔偿原告违约金100000元；4.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为要求判令二被告支付逾期支付租金的违约金100000元。事实与理由：2014年3月4日，原告和二被告签订《租赁合同》一份，约定原告将宿迁市湖滨新区学府人家西门南旁房屋租赁给二被告使用，租赁期限为2014年8月1日至2020年8月1日，租金每两年交纳一次，租金为180000元。原告自应收租金之日起一个月内未全额支付房屋租金的，原告有权终止合同，二被告支付违约金100000元。租赁期限内不得转租，否则原告有权终止合同，二被告无条件接受并赔偿原告违约金100000元。《租赁合同》签订后，二被告应于2018年8月1日前支付180000元租金，但二被告只支付了90000元，余款90000元经多次催要至今未付。现二被告将房屋转租给第三人，原告享有合同解除权。为维护原告的合法权益，现诉至法院。臧海洋辩称，1.被告作为诉讼主体不适格，二被告虽与原告签订合同，但目的是筹备宿迁市新美锦风速网咖网络服务有限公司，该公司是2014年11月6日成立的。租赁后被告已经支付了2014、2015年的租金，原告诉讼本案的租金应是2015年以后的，公司已经成立原告也知情，原告应起诉公司。2.原、被告签订的合同是无效合同，在签订合同时原告没有房屋的权属及消防许可证，原告的行为违法了法律规定。3.本案租金已经支付完毕，原告涉嫌虚假诉讼。如法庭认定合同有效，同意解除合同。对原告主张的违约金不同意支付，被告已按约定支付了租金，是原告违约，将房屋租给被告，且在被告租赁期间被法院查封，是违约行为。刘健辩称，同臧海洋意见，同时截止到2019年7月31日，被告已经支付了租金46万元，其中2016-2017年被告支付了100000元，当时支付租金前原告与被告商议暂且支付一年，原告也同意，因为租金变短，租金比合同约定的贵了10000元，从合同的第三条可以看出，该两年租金是在与原告协商后的结果；2017-2019年原告与被告协商恢复两年一付租金，该两年中被告已经将租金支付完毕，原告未对之前只支付一年租金提出异议，是对该行为的默认。该房屋在2019年3月被挂网拍卖强制执行，被告不应支付剩余一年的租金，被告不存在任何违约行为。对转租行为有证人证实，原告已经明知转租行为超过六个月未向被告主张，以后不能以此追究责任。同意解除合同，被告按约支付租金且转租行为已经丧失主张违约的诉权，被告不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年3月4日，原告丁文俊（甲方）与被告臧海洋、刘健（乙方）签订《租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于宿迁市湖滨新区学府人家西门南旁约450㎡房屋（新城家园三期商铺B-001、B-002、B-003、B-004）租赁给二被告使用，租赁期间为六年，自2014年8月1日起至2020年8月1日止；甲方应在租赁房屋合同期满前1个月通知乙方交纳租金，乙方自接到租金交纳通知书之日起15天内交纳，租金每两年交纳1次，租金为180000元。甲方对房屋及其设施应每隔6个月认真检查、修缮一次，以保障乙方在租赁房屋期间的安全和正常使用。乙方在租赁期内不得转租，否则甲方有权终止合同，乙方无条件接受并赔偿违约金100000元；如甲方未按时交付房屋，应支付应支付首次款额30%违约金；在租赁期内甲方让乙方强行退场的，甲方应支付乙方总投资100%违约金；乙方逾期交付租金的，甲方收租之日起一个月内未全额支付房屋租金的，甲方有权终止合同，乙方支付违约金100000元；······。合同签订后，二被告于2014年3月向原告支付了2014年8月1日至2016年8月1日期间的房租租金180000元；被告刘健于2016年7月11日向原告支付租金100000元；被告刘健于2017年7月1日向原告支付2017年8月1日至2019年8月1日期间租金180000元。另查明，涉案新城家园三期商铺B-001、B-002、B-003、B-004已于2019年8月6日前被泗阳县人民法院拍卖成交。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同效力如何认定；二、被告臧海洋、刘健是否为本案适格被告；三、原告主张的违约金有无事实和法律依据。关于第一、二争议焦点。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告丁文俊与被告臧海洋、刘健签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称原告签订合同时没有房屋权属及消防许可证，没有事实和法律依据，本院对该辩解，不予采纳。关于二被告是否为本案适格被告，本院认为，合同具有相对性，被告臧海洋、刘健作为合同当事人，应按合同约定履行权利和义务，二被告主体适格，故对于被告关于主体不适格的辩解，本院亦不予采纳。关于第三争议焦点。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告未按期支付租金，根据原、被告认可的支付租金时间及金额，本院认为，被告支付租金的时间节点均在应付租金当年的8月1日前，符合合同约定，并不存在逾期支付租金的问题。关于2016年7月11日支付的租金100000元，原告主张长期催要但未提供证据证实，被告辩称双方达成合意先支付一年的租金。结合被告后续支付租金的时间及金额，本院认为被告的辩解更合理，本院对于原告的该主张，不予支持。关于原告主张擅自转租违约金，被告刘健辩称原告知晓被告转租他人的事实，并向本院提供证人杨某的证言予以证明，原告予以否认。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原、被告签订的《租赁合同》第四条明确约定“修缮房屋是甲方的义务。甲方对房屋及其设施应每隔6个月认真检查、修缮一次，以保障乙方在租赁房屋期间的安全和正常使用。”而根据证人陈述的租赁时间，原告有一年半的时间可以了解租赁物的状况，且其作为出租人应按合同约定每隔6个月检查房屋状况,其称不知晓该事实并不符合常理，结合证人证言，本院推定原告应当知道涉案房屋转租的事实，因其未提出异议，故对于原告主张的该违约金，本院亦不予支持。因合同当事人均同意解除涉案合同，本院结合涉案房屋状况、原合同租赁期间及租金支付情况，认定涉案《租赁合同》于2019年7月31日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告丁文俊、被告臧海洋、刘健于2014年3月4日签订的《租赁合同》于2019年7月31日解除；二、驳回原告丁文俊的诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由原告负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4600元。审判员  康凯二〇一九年九月十七日书记员  郭晓附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。