广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7860号原告：黄焕森，男，1953年9月5日出生，汉族，住广州市花都区，被告：黄伟峰，男，1972年2月10日出生，汉族，住广州市海珠区，原告黄焕森诉被告黄伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄焕森，被告黄伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄焕森向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拆迁补偿款868588.57元(建筑物拆迁补偿费711111.57元、搬迁费1800元、停产停业损失费69190元、装修费86487元)及利息（以利息计算方法：从2019年5月27日起计至还清之日止，利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；利息暂计：500元；2、请求被告退回合同押金13000元及利息（以利息计算方法：从2019年4月23日起计至还清之日止，利息按中国人民银行发布的同期贷款利率计息）；利息暂计：100元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年8月4日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于花都区××前路秀××之七房屋出租给原告使用，原告为此支付房屋租赁押金13000元。合同签订后，原告一直依约履行合同的相关义务。2017年8月14日，广州市花都区人民政府发出公告《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》【花府（2017）12号】，公告自发出之日起生效，涉案房屋在征收范围内。2019年5月，本案租赁标的物业主即被告已签广州北站项目征地协议。其后据原告了解得知，被告签订《拆迁补偿协议》的内容，原告可以从该协议中获得搬运费、经营损失、购筑物等等补偿费用。涉案房屋原为原告所有，原建筑面积为232平方米，1994年原告经合法批准，对该房屋加建，加建面积为56.29平方米。2011年8月18日该房屋由被告拍卖所得，拍卖面积为232平方米，加建面积不在拍卖范围内。因此，加建部分（56.29平方米）所有权人为原告，该加建部分的建筑物拆迁补偿费应为原告所有。该房屋在拍卖前、后一直由被告使用并进行装修。故，原告要求被告支付拆迁补偿款868588.57元（建筑物拆迁补偿费711111.57元、搬迁费1800元、停产停业损失费69190元、装修费86487元）和利息，并退回合同押金13000元及利息。原告与被告就该搬迁补偿款的问题多次协商。但被告不愿意支付属于原告的补偿款。原告认为该补偿款为政府征收补偿给承租人的，被告的恶意拒付行为，已严重损失了原告人的利益。为了维护原告人的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告黄伟峰答辩称，原告提出的诉讼请求1的要求，在证据里面没有反应，拆迁补偿款86万多的金额是没有证据支持的。1800元搬迁费同意支付，其余不同意支付。13000元押金抵偿欠租2018年10月19日拖欠至2019年7月18日，共9个月租金67500元，还不够抵偿。之前我作为原告起诉黄焕森拖欠租金，案号为（2018）粤0114民初12040号，已经判决，黄焕森需要支付租金以及违约金，至今未支付。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华镇秀全一街6号之七，建筑面积为288.29平方米，房屋用途为居住和非居住用房。黄伟峰通过司法拍卖竞得该房屋。房屋产权于2012年4月1日登记至黄伟峰名下，当时登记涉案房屋的建筑面积为232平方米。后黄伟峰向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局提出房屋建筑面积变更登记。广州市花都区地籍测量队于2014年1月14日出具测字号201400078号房屋面积测量成果报告书，测量得出涉案房屋总建筑面积为288.29平方米。涉案房屋于2014年4月2日变更登记建筑面积为288.29平方米。黄伟峰主张其于2018年1月23日向黄焕森发出通知书，以黄焕森违约为由，要求没收押金。黄焕森对该证据意见未发表意见。黄伟峰因与黄焕森产生房屋租赁合同纠纷，于2018年11月19日诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月4日签订的房屋租赁合同；2、被告于判决生效的当天搬离租赁房屋；3、被告按每月7500元的租金标准支付自2018年10月19日起至实际搬离涉案房屋之日止的租金；4、被告向原告支付拖欠租金的违约金，违约金以7500元/月的租金为基数，按每日5%的标准从拖欠当月的19日起计算至付清之日止；5、原告没收被告押金13000元；6、被告支付搬离之日前拖欠的水电费，金额暂无法确定；7、被告承担本次诉讼案的全部费用。诉讼中，黄伟峰明确诉讼请求第6项为：被告向原告支付拖欠的截止至2019年4月11日的水费74.79元、电费15.36元。本院经审理查明，2015年8月4日，黄伟峰（出租人、甲方）与黄焕森（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作商住用途使用，使用面积以产权证面积为准。租期自2015年8月19日至2020年8月18日，其中2015年8月19日至2016年8月18日的租金为6000元/月，2016年8月19日至2017年8月18日的租金为6500元/月，2017年8月19日至2018年8月18日的租金为7000元/月，2018年8月19日至2019年8月18日的租金为7500元/月，2019年8月19日至2020年8月18日的租金为8000元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第十八日前以转账付款方式支付。第七条乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金。2、乙方应付的修缮责任：……3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条其他约定：1、因租赁房屋而产生的出租屋租赁税、垃圾费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费、街道管理费、房屋维修费、网络使用费等相关的费用全部由乙方承担，与甲方无关。2、考虑乙方的经济困难，签订合同时并没有押金收取项目，关于两个月的租金作为押金的问题，甲方同意乙方暂缓交付，乙方经济状况好转须自觉交付。上述合同签订后，黄伟峰将案涉房屋交付黄焕森使用。2017年4月30日，黄焕森向黄伟峰支付了13000元押金；黄焕森支付租金至2018年10月18日。2017年8月，案涉房屋被纳入广州北站扩建项目征收拆迁范围。2018年9月30日，黄焕森向黄伟峰发出《解除合同通知书》，表示：因花都区政府已于2017年8月3日发布公告征收案涉房屋，租赁合同的目的已无法实现，故要求解除租赁合同、退回押金13000元；关于该房屋加建部分、装修补偿、公司停产停业损失、搬运费等事宜，双方和拆迁办另行协商。因黄伟峰不同意解除合同，双方对此未能达成一致意见。黄伟峰分别于2018年10月15日、11月16日向黄焕森发出催告函，表示因黄焕森拖欠租金，故要求解除合同、黄焕森限时搬离。本院于2019年4月23日作出（2018）粤0114民初12040号民事判决书，判决如下：一、解除原告黄伟峰与被告黄焕森于2015年8月4日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告黄焕森于本判决发生法律效力之日起三十日内，搬离位于广州市花都区秀全一街6号之七的房屋；三、被告黄焕森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄伟峰支付自2018年10月19日起至被告黄焕森搬离上述房屋之日止的租金，租金按照每月7500元标准计付；四、被告黄焕森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄伟峰支付上述拖欠租金的违约金，违约金分段计算为：①2018年10月19日起至本判决发生法律效力之日止的租金的违约金，以每月拖欠的租金金额为本金，自拖欠当月的19日起分别计付；②本判决发生法律效力的次日起至被告黄焕森搬离上述房屋之日止的占有使用费的利息，以每月拖欠的占有使用费为本金，自拖欠次月的1日起分别计付；上述违约金或利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止；五、驳回原告黄伟峰的其他诉讼请求。黄焕森与黄伟峰均明确未对上述判决提起上诉，该裁判文书已发生法律效力。黄伟峰已就上述判决向本院申请强制执行，本院已立案，案号为（2019）粤0114执5902号。2019年6月3日，黄伟峰（乙方）与广州市花都区人民政府新华街道办事处（甲方）签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，约定甲方征收涉案房屋，向乙方补偿4551278.55元，其中包括房屋补偿3597283.8元、征收奖励费用365197.38元、搬迁时限奖励费用539592.57元、搬迁费用3000元、经营性用房停产停业损失补偿31855元、住宅临时安置费用13549.8元、其他补偿费用800元，并未包含装修费用。黄伟峰陈述，其已于2019年7月22日收取70%拆迁补偿款，于2019年8月5日收取30%拆迁补偿款。2019年7月18日，黄焕森将涉案房屋的钥匙交给黄伟峰。2019年7月24日，黄伟峰将涉案房屋移交给广州市花都区人民政府新华街道办事处。黄伟峰主张黄焕森名下无财产，不具备执行条件，并提交了本院向其发送的短信拟证实其主张。黄焕森对于该证据未发表意见。另查明，黄焕森主张其一直向黄伟峰主张支付拆迁补偿款，但未提交证据证实其主张。黄伟峰主张黄焕森在其起诉黄焕森前曾向其主张过支付拆迁补偿款，在其起诉后就未再主张，黄焕森从未向其主张过退还押金。本院认为：对于已经发生法律效力的（2018）粤0114民初12040号民事判决书查明的事实，本院予以确认。黄伟峰与黄焕森之间的房屋租赁合同已经本院判决解除。黄伟峰在与黄焕森解除房屋租赁合同后，再与广州市花都区人民政府新华街道办事处签订《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》，该协议中所涉及的经营性用房停产停业损失补偿与黄焕森无关，是对涉案房屋产权人黄伟峰的补偿。黄焕森要求黄伟峰向其支付停产停业损失，本院不予支持。因《广州北站综合交通枢纽配套基础设施项目房屋征收补偿安置协议》补偿款中并不包含装修费用，黄焕森以补偿款中包含装修款为由，要求黄伟峰向其支付装修费用，本院不予支持。本案的争议焦点为黄伟峰是否需要向黄焕森支付56.29平方米的房屋补偿费用。本院认为，首先，司法拍卖的对象为涉案房屋，拍卖时是以现状进行拍卖，产权证面积仅供参考。其次，涉案房屋即使存在黄焕森所述加建部分，本院进行司法拍卖时也是对涉案房屋进行整体拍卖。且黄焕森并未提交证据证实其对涉案房屋进行加建。涉案房屋的建筑面积在首次登记于黄伟峰名下时为232平方米，在黄伟峰向房管部门提出房屋建筑面积变更登记后，才由广州市花都区地籍测量队对涉案房屋再次进行测量，测量得出涉案房屋建筑面积为288.29平方米，并进行了更正登记。最后，房屋补偿费用系补偿黄伟峰因涉案房屋被征收而产生的损失。黄焕森并非涉案房屋的产权人，其要求黄伟峰向其支付房屋补偿费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于押金，黄伟峰在（2018）粤0114民初12040号案中已向本院提出没收押金的诉讼请求，被本院依法驳回。已经发生法律效力的（2018）粤0114民初12040号民事判决书中对黄焕森欠付黄伟峰的租金进行了处理，且黄伟峰已就该生效判决向本院申请强制执行。黄伟峰提出要求将押金抵扣黄焕森拖欠租金的抗辩意见，本院不予采纳。黄焕森要求黄伟峰退还押金，合法有据，本院予以支持。黄焕森未提交证据证实其曾向黄伟峰主张退回押金，故利息应自起诉之日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于搬迁费用1800元，黄伟峰同意支付给黄焕森。黄焕森要求黄伟峰向其支付搬迁费用1800元，本院予以支持。至于利息，因黄伟峰2019年8月5日才收齐拆迁补偿款，故利息应自2019年8月5日起计付。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄焕森支付搬迁费用1800元；二、被告黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄焕森支付搬迁费用利息（利息以1800元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年8月5日计算至付清之日止）；三、被告黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄焕森返还押金13000元；四、被告黄伟峰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄焕森支付押金利息（利息以13000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年7月9日计算至付清之日止）；五、驳回原告黄焕森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6311元，由原告黄焕森负担6148.5元，由被告黄伟峰负担162.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年九月三十日书记员  利文智