山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初5243号原告：李锦，女，1990年7月3日出生，汉族，住（送达地址）：临汾市。×××。委托代理人:王宏伟，山西铁律律师事务所律师。委托代理人：丁笑，山西铁律律师事务所律师。被告：张小勤，男，1972年10月11日出生，汉族，住临汾市。×××。被告：曲方敏，女，1973年2月5日出生，汉族，住临汾市。×××。原告李锦与被告张小勤、曲方敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李锦委托代理人王宏伟、丁笑到庭参加诉讼。被告张小勤、曲方敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锦向本院提出诉讼请求:一、请求判令原被告之间签订的房屋买卖协议有效，位于临汾市××府房屋所有权归原告所有。二、请求判令二被告将房屋产权过户登记到原告名下，请求判令二被告立即将购房原合同及银行还款手续等所有购房交房相关票据手续交给原告。三、判令二被告支付原告违约金196000元。四、请求判令二被告退还原告多支付的款项64185元。五、判令二被告承担本案诉讼费用及因本案花费的所有费用，包括交通费、律师费等。事实与理由：2016年6月6日，原告通过中介购买了二被告位于临汾市××府房屋，被告张小勤代表二被告与原告签订了协议书，协议约定:原告购买被告位于山西省临汾市××府房产壹套，此房产除甲方分期购房款外，无任何抵押纠纷;双方商定房屋买卖价格为人民币980000元(大写玖拾捌万元整)，原告承担办理房屋过户及办理房产证所需一切款项。被告承担欠银行提前还款的违约金。付款方式:原告在2016年6月10日先付给被告方人民币50万元，剩余款项48万元在60天内办理房产证、委托公证手续时一次性付清，被告把恒大购房原合同及银行还款手续等所有购房相关票据手续和办理房产证过户手续所需证件全部交给原告。如一方违约，违约方承担一切经济和法律责任，赔偿房价20％的约金。被告在收到50万元款后，把钥匙交给原告，不干涉原告的装修使用。协议签订后，原告于2016年6月26日支付了15000元中介费(含被告应支付的5000元)，支付了二被告41万元购房款，随后通过银行转帐、微信、支付宝等付款方式向被告付款，于2017年4月11日前支付了被告房款75万元在被告要求下又签订了《购房补充协议》，协议商定在原告已支付被告75万元基础上，再分两笔支付被告29万元，其中6万元为房屋过户所需费用，该29万元在2017年6月25日前付清。2018年3月15日前，原告支付了协议约定的全部房款，在原告的强烈要求下，二被告才给原告出具了收款收据。原、被告签订协议后，原告依约支付了第一笔房款，被告于2016年6月30日将房屋钥匙、大门门禁卡、水电煤气卡等交给原告，原告入住至今，并按期缴纳房屋水、电、物业等用。原告付清房款后，被告违约不给原告购房原合同及购房相关票据手续，原告只好以被告名义继续交纳相关费用，给原告带来诸多不便;原告付清房款后，被告违约不去银行付清银行贷款，不配合原告登记过户，银行无奈数次给原告打电话，原告跟被告交涉时，被告借口没钱不按月支付银行按掲款，并以此为借口要求原告先垫付，原告无奈只好将按揭款打给被告让其支付银行按揭款。更为恶劣的是，二被告为了要挟原告继续垫付按掲款，于2019年5月找到物业管理处，将房屋的水电截断，经原告强烈交涉物业管理处因原告实际居住房屋，才恢复了水电供应。原告认为，原被告之间签订的房屋买卖协议合法有效不背法律法规的规定，应当认定有效，该房屋所有权应当归原告所有，被告应当立即还清银行按揭款并配合将房屋登记过户到原告名下;因被告违约，原告为此垫付银行按揭款数万元，应当按约定支付原告房价98万元20％的违约金即196000元;原告为此支付的所有费用应当由被告承担。原告递交以下证据：1、李锦身份证复印件，证明原告主体资格；2、协议，证明原被告于2016年6月6日签订购房协议；3、购房补充协议，证明原被告于2017年1月1日签订购房补充协议；4、收条，收原告中介服务费；5、收条，被告收到原告购房款；6、聊天记录、转账凭证、收据，原告还房贷、交纳暖气费、水电费情况；7、收条，被告收到原告给付的房屋贷款；8、邻居王胜杰、韩卫华开具的证明，证明原告自2016年5月入住该房屋；9、临汾恒大华府物业出具的居住证明，证明原告在恒大华府该房屋居住至今；10、被告与紫旌房产公司签订的房屋买卖合同及贷款合同；11、不动产产权情况表，证明该房屋抵押给银行的情况。被告张小勤、曲方敏未递交答辩状，亦未递交证据。经审理查明，被告张小勤于2013年6月8日购买了临汾市紫旌房地产开发有限公司位于尧都区滨河南路以东，郭村南侧恒大华府10号楼2单元5层501房屋，总价款为935319元，首付285319元，从银行按揭650000元。2013年6月19日，被告张小勤与中国银行签订了住房贷款合同，从中国银行贷款650000元，贷款期限20年。2016年6月6日，被告张小勤与原告李锦签订《协议》，将该房屋以98万元的价格出售给原告，协议写明：原告承担办理房产过户及办理房产证的款项，被告张小勤承担提前偿还银行款项的违约金，并约定2016年6月10日前先付50万元，剩余48万元在60天内办理房产证委托公证手续时一次性付清。张小勤把恒大购房原合同及银行还款手续等所有购房交房相关票据手续和办理房产证过户手续所需证件全部交给原告。如一方违约，赔偿房价20％的违约金。2017年4月11日，被告张小勤、曲方敏又同原告签订了《购房补充协议》，协议商定在原告已支付被告75万元基础上，再分两笔支付被告29万元，房款全清，该29万元在2017年6月25日前付清。期间，原告多次分笔向被告付款，2018年3月15日，二被告向原告出具了98万元的收条，在此前后，原告又向被告多次支付了64185元。原告于2016年5月入驻该房屋至今。另查明，被告曲方敏系该房屋的共有权人。原告诉称，原告已付清全部购房款，但被告未按约向银行提前还款，至今该房屋产权仍抵押在银行，尚欠银行50余万元。现原告诉至法院，一、请求判令原被告之间签订的房屋买卖协议有效，位于临汾市××府房屋所有权归原告所有；二、请求判令二被告将房屋产权过户登记到原告名下，请求判令二被告立即将购房原合同及银行还款手续等所有购房交房相关票据手续交给原告；三、判令二被告支付原告违约金196000元；四、请求判令二被告退还原告多支付的款项64185元；五、判令二被告承担本案诉讼费用及因本案花费的所有费用，包括交通费、律师费等。庭审中，原告放弃要求被告承担本案花费的其他费用，包括交通费、律师费等诉求。以上事实有原告陈述及证据在案佐证。本院认为，原被告双方于2016年6月6日签订的《协议》及2017年4月11日签订的《购房补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。协议签订后，原告至今支付了被告98万元购房款，另支付了64185元，已超过双方《协议》及《购房补充协议》约定的共计（98＋29）104万元。庭审中，原告诉称，被告未依约偿还银行按揭贷款，至该房产一直在银行抵押，无法办理过户手续，被告违约，应据《协议》支付房款20%的违约金196000元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉求将房屋过户登记在原告名下一节，限于被告违约未归还银行按揭贷款，房屋产权抵押在银行处，被告应先偿还银行按揭贷款后再行协助原告办理房屋产权过户手续。另原告诉求被告将银行还款手续交予原告一节，待被告归还按揭贷款后再无实际意义。综上，被告应依《协议》归还银行按揭贷款，后协助原告办理房产产权过户手续，并交付原告该房屋的原购房合同及相关票据手续。承担相应违约责任。其余事项宜另行处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告李锦与被告张小勤签订的关于临汾市××府《协议》及原告李锦与被告张小勤、曲方敏签订的《购房补充协议》有效；二、被告张小勤、曲方敏于本判决生效后10日内该临汾市恒大华府10号楼2单元501室房屋的原购房手续等相关资料交予原告李锦；三、被告张小勤、曲方敏于本判决生效后10日内支付原告李锦违约金196000元；四、被告张小勤、曲方敏于本判决生效后30日内付清临汾市恒大华府10号楼2单元501室在银行的按揭剩余贷款；五、被告张小勤、曲方敏在付清按揭贷款后30日内协助原告李锦办理该房产的过户手续，将该房屋过户登记到原告李锦名下。如未在本判决规定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费5503元减半收取2751.5元由被告张小勤、曲方敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 刘长青 二零一九年九月十日书记员 张晓茹