江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初3711号 原告：徐州中南房产服务有限公司，住所地徐州市中山南路山水豪庭商住楼1-323室。 法定代表人：张健男，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵立中，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：孙清华，江苏茂通律师事务所律师。 被告：沈建辛，男，1961年1月4日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王建华，江苏世纪青松律师事务所律师。 原告徐州中南房产服务有限公司（以下简称中南房产公司）与被告沈建辛供用热力合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南房产公司的委托诉讼代理人赵立中、孙清华、被告沈建辛及其委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南房产公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告暖气费2989元（140.31平方米×21.3元/平方米）；2、被告给付原告律师代理费1600元。 事实和理由：2017年11月3日原被告双方建立了供暖合同关系，2017年11月3日原告便依约为被告居住的徐州市泉山区绅士花园小区提供供暖服务。2017-2018年度供暖季被告依约应向原告支付暖气费2898元。现被告拒不交纳暖气费2898元，经原告多次催要未果，原告故起诉至法院。 被告沈建辛辩称，1、原告起诉所依据的《绅士花园供暖服务合同》未经过被告居住的小区三分之二业主同意，应为无效。2、原告供暖温度不达标，由于原告不具备专业技术能力，且大量使用劣质用材，致使小区供暖设施改造工程至今没有竣工验收合格，使得被告未能享受符合国家标准的供暖服务。综上，被告没有义务向原告支付暖气费。 经审理查明，被告沈建辛系徐州市泉山区绅士花园房屋的业主。 2017年11月3日原告中南房产公司（乙方）与徐州市泉山区绅士花园业主委员会（甲方）订立《绅士花园供暖服务合同》一份。合同主要内容为：甲方约定由乙方在政府规定的期限内供暖供热，供暖供热时间为每年11月21日至次年3月10日止；乙方在供暖条件正常情况下，供暖质量应当符合国家规定的标准，保证正常的用暖参数，正常供暖时段保证在换热站内的回水温度不低于55℃，多层住宅以顶层实测为准；基本费用按每采暖收费标准的30%收取固定成本和管网损耗，由供暖设施设备系统受益人按专有产权建筑供暖建筑面积缴纳；每采暖季供暖费按南区热电公司直供小区或西城热力公司直供收费标准收费；甲方（业主和物业使用人）应在10月31日前向乙方预交当年用热费；供暖时室内温度与房间密闭、保温状况、系统均衡调试需要一定的时间、不同时段温度调节、因系统或停电等故障重新启动、室内室外温差、天气状况以及个人感受程度不同等方面原因有关，单户80%时段达标、全楼80%以上住户达标两个条件具备其一，均不得以室内温度不达标拒交费用，否则将委托乙方采取法律手段追收，不再另行通知；因本区供暖设施设备改造工程涉及乙方关联企业垫资回收等问题，本合同在三分之二业主同意的前提下签订，其效力不受业主大会换届的影响；违约方应承担因违约造成的一切损失（包括律师代理费等）。 因绅士花园业主委员会进行小区暖气改造导致供暖设施质量出现问题和小区环境差，小区业主向王陵街道办事处提出信访。根据王陵街道办事处徐泉信王陵复字[2018]41号文件的答复，绅士花园上届业主委员会已于2018年4月8日集体辞职，关于小区供暖改造一事，经核查，此项工程当时未经2/3以上业主同意，由上届业主委员会违规和施工单位签订合同，至今绅士花园暖改工程未能完工。 2018年11月9日王陵办事处社区建设科新光社区委员会下发了《绅士花园小区暖气整改通知》，达成整改意见：由中南房产公司将暖改施工图纸（南区热电厂已初审）、竣工材料等相关资料，提供给江苏省特种设备安全监督检验研究院徐州分院审核，并按图纸进行调整施工（首先整改暖气主管道，待完工后，经过居民一致同意后，再进行“串改并”）。整改完成后，由特检院对整改后的暖改工程进行检验、验收，并出具验收报告（公示），工程验收合格后，方可供热。另，根据徐州南区热电有限公司给绅士花园小区所发整改通知，绅士花园供暖不包括5号楼的2单元、3单元及10号楼，上述楼宇装有供暖设施并已供暖，违反了相关规定，对此徐州南区热电公司提出了限期整改的要求。 以上事实，有原被告陈述、《绅士花园供暖服务合同》、徐州市泉山区王陵街道办事处出具的《绅士花园小区暖气整改通知》、徐泉信王陵附字第2018年41号文件等予以证实。 本院认为，供用热力合同是供热人向用热人供热，用热人支付暖气费的合同，供热人应当按照国家规定的标准和约定的标准供热。 关于被告抗辩供暖服务合同的效力问题。本院认为，按照法律规定，业主委员会作为全体业主的代表组织，为合法民事主体，具有相应民事行为能力，能够代表业主从事相关的民事活动，业主委员会作为业主意志代表组织有权与第三人订立服务合同。本案所涉供暖合同由业主委员会盖章及业主代表签字确认，具有相应的法律效力，本院予以确认，故对于被告抗辩本院不予采信。业主委员会与原告所签订的合同，虽未征得2/3以上业主的同意，存在决议程序违法，属于违规操作，但该合同已实际履行，其效力仍应及于所有业主。 关于原告供暖是否达标的问题。一、根据法律规定，供热期内，居民卧室、起居室的温度不低于18℃。原告作为供热服务企业应当提供安全、稳定、质量合格的供热服务，应定期对用户室温进行检测，测温记录应由用户或其他证明人签字确认。原告主张被告室内温度已超过了法律规定最低标准，但未能就此举证证明。二、被告针对供暖不达标之事实，提供了其所在小区部分业主的说明，结合王陵街道办事处就被告所属小区供暖信访事项的调查及对原告发出的整改通知，能够确定原告供热服务不到位，未经合法程序决议的工程改造，未经许可增设供暖设施皆影响了区内用户对热能资源的正常使用，原告存在履约瑕疵。 原告作为供暖服务企业，理应提供稳固、合格的供热服务。但其在诉讼中既未提供涉案工程的施工单位名称，也未提供该单位的资质证明，就该工程也未提供竣工验收的相关手续。在徐州市泉山区王陵街道办事处向原告下发了整改通知后，原告并未按照要求进行整改施工，至今工程尚未全部完工。作为提供服务方，原告应及时采取措施来补救先前行为过错，按有关机关的要求积极完善相关程序，将工程保质保量完成。同时，应积极与广大业主进行沟通，避免双方矛盾冲突加剧，避免双方利益受损。另，原告虽未能全面履行合同义务，该工程亦未经竣工验收，但该工程已为包括被告在内的业主实际使用，故被告亦应承担一定的供暖费用。结合本案查明的事实，本院酌定在原告诉请的2989元基础上，由被告承担50%的供暖费用，原告自行承担50%的供暖费用，即被告应支付原告的供暖费用为1494.5元。 原告主张的律师代理费，因系原告供暖存在履约瑕疵才导致被告拒交暖气费，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十四条，《物业管理条例》第八条、第十五条规定，判决如下： 一、被告沈建辛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐州中南房产服务有限公司暖气费1494.5元。 二、驳回原告徐州中南房产服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告徐州中南房产服务有限公司负担25元，被告沈建辛负担25元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内交纳至本院，收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78，期满未交纳，将移送执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  关林 审 判 员  杨瑞 人民陪审员  李丽 二〇一九年九月二十日 书 记 员  刘玲