湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8348号原告：长沙福晟物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新韶西路369号钱隆学府5栋—102房。法定代表人：林智生。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昊春，湖南三湘律师事务所律师。被告：袁琪，男，1974年8月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙福晟物业管理有限公司(以下简称福晟物业公司)诉被告袁琪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告福晟物业公司的委托诉讼代理人彭昊春及被告袁琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福晟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即缴纳2016年12月1日至2019年2月28日的物业费5691.6元及违约金（违约金自起诉之日起以5691.6元为基数，按照日万分之五计算至实际支付之日止）；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告对福晟御园（钱隆首府）提供了物业管理服务，被告系福晟御园（钱隆首府）小区4栋1单元5xx室业主，房屋面积111.94㎡，物业费按照《前期物业服务协议》的约定，标准为住宅1.9元/月·平方米，商业用房3.75元/月·平方米。自2016年12月1日起被告拒交物业费。原告福晟御园（钱隆首府）物业管理处的工作人员多次向被告催缴物业费，被告均置之不理，故诉至法院。被告袁琪辩称：1、原告违反前期物业合同约定，未提供合同约定的物业服务；2、原告需提供的九项物业服务，原告均未达到相应的服务质量，且给小区业主造成重大损失；3、原告违反了《物业管理条例》第24、27、28、37、49、50、54、56、57、62、63条的规定。综上，被告有权拒交物业费，且保留被告追究因物业公司不当服务造成被告损失并承担责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。结合当事人当庭陈述,本院认定事实如下:被告袁琪系福晟御园（钱隆首府）小区4栋1单元5xx室业主。原告（甲方）与被告袁琪（乙方）于2014年9月20日签订《前期物业服务协议》，原告福晟物业公司为被告袁琪提供了前期物业服务。合同约定：物业交付时间：2014年10月1日前；在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同的约定甲方不需承担义务的，或根据相关合同约定出专业单位维修，养护的设施设备（如电梯等）除外；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、业主共有的公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容；乙方的权利义务：遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；向甲方交纳物业服务费及相关费用；本物业前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准如下：住宅：1.9元/月·平方米；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月周期的第1个月10日前，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；乙方应按时交纳物业服务费，如乙方连续三个月未交纳物业服务费，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的万分之五。乙方对承租人或物业使用人延迟交纳物业服务费承担连带责任；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决不成的可向本物业所在地的政府主管部门申请调解，或向本物业所在地人民法院裁决。合同还约定了物业基本情况、前期物业服务内容、前期物业服务期限、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费等内容。同日，被告袁琪签署《承诺书》，内容为：本人系福晟御园4栋501号（以下称该物业）的买受人，本人郑重声明并承诺如下：一、关于《福晟御园临时管理规约》的遵守：（一）本人确认已详细阅读湖南中旅房地产发展有限公司制定的《福晟御园临时管理规约》并已领取一份该临时管理规约；（二）本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时管理规约；（三）本人承诺承担违反该临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；（四）本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交物业管理单位，物业管理单位收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。被告袁琪缴纳物业服务费至2016年11月30日止，自2016年12月1日起未再缴纳物业服务费。2019年6月2日，原告福晟物业公司安排工作人员上门催收物业费并张贴《钱隆首府小区物业费催缴函》。被告袁琪提出原告福晟物业公司提供物业服务期间存在公共绿化养护和管理失责，大量绿植死亡未补种，垃圾堆放未清运、围墙缺失、门禁形同虚设影响安全等各种问题。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。被告袁琪与原告福晟物业公司签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告袁琪不认可《前期物业服务协议》及承诺书中乙方签字为其本人签字，但未提交证据证明，且被告袁琪一直居住在涉案房屋中，自交房之日起至2016年11月30日止的物业服务管理费均交至原告福晟物业公司，故对被告袁琪认为其与原告不构成物业服务合同关系的抗辩意见不予采纳。原告福晟物业公司向被告袁琪提供了物业服务，被告袁琪应按约履行交纳物业费的义务。被告袁琪提出原告福晟物业公司提供的物业服务存在瑕疵,并提交相应证据,本院依法予以确认。因原告福晟物业公司提供物业服务存在瑕疵,原告对被告袁琪拖欠物业管理服务费引发的纠纷应自行承担10%的责任,被告袁琪承担90%的责任。被告袁琪应当支付欠缴的2016年12月1日起至2019年2月28日止的物业费5122.1元(110.94㎡×1.9元/月×㎡×27个月×0.9)。袁琪如果认为福晟物业公司在提供物业服务时未达到相应服务质量,可以通过成立业主委员会另行选聘物业公司,其拒交物业管理费的行为侵害了其他业主的权利,也损害了正常的物业管理秩序。被告袁琪拒绝交纳物业服务费的行为构成违约。鉴于原告福晟物业公司履约过程中亦存在瑕疵，故对原告福晟物业公司要求被告袁琪支付违约金的主张,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告袁琪应于本判决生效之日起十日内向原告长沙福晟物业管理有限公司支付物业费5122.1元；二、驳回原告长沙福晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告袁琪负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏立宇二〇一九年九月二十三日法官助理吴桑代理书记员  段小青附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。