广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7922号原告（反诉被告）：王建川，男，1990年1月19日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112（自主申报）。法定代表人：朱宝婷。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习人员。王建川与广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称“聚富公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王建川及其委托诉讼代理人林燕凤、马转红，聚富公司的委托诉讼代理人陈伟杰、李冰媛，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建川本诉诉称：请求1.确认双方签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；2.判令聚富公司返还租赁保证金30000元及装修补偿费30000元，装修押金10000元及书本费100元；3.判令聚富公司赔偿装修损失300000元；4.判令聚富公司返还店内座椅、冰箱、餐具等物件，并赔偿食品损失65766.5元；5.诉讼费由聚富公司承担。事实和理由：2018年9月14日，双方签订了《地王广场商铺租赁合同》，合同签订后，我方依约支付租金，但聚富公司未能提供合法权属证件，导致我方无法办理工商登记，严重影响我方合法经营并造成重大损失。后经了解，涉案商场未取得土地使用权权属、违反土地规划、未取得报建手续，为违建，故双方签订的合同无效。后，王建川变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；2.判令聚富公司返还租赁保证金30000元及装修补偿费30000元；3.判令聚富公司赔偿装修损失202145元及评估费5000元；4.判令聚富公司赔偿食品损失65766.5元；5.诉讼费由聚富公司承担。聚富公司本诉辩称：不同意王建川的诉讼请求，双方签订的《地王广场商铺租赁合同》是成立有效的，具体理由如下：第一，王建川要求我司返还租金等缺乏法律、合同依据。根据合同第七条规定，王建川拖欠我司租金视为违约，拖欠超过20天，我司有权终止合同，王建川所交的保证金不予退还，并无条件把租赁商铺连同附属物交回我司，我司已于2019年3月20日向王建川发出通知。其次，广州市白云区太和镇南岭村村民委员会出具的《产权具结书》可知，位于广州市白云区太和镇南岭龙岗南路一号的房屋系地王广场，产权明晰，没有产权纠纷，我司拥有该物业的使用权、租赁权，地王广场的产权明确是由南岭村所有。2010年3月5日，南岭村与周启泉签订《土地租赁合同》，期限从2004年1月1日至2033年12月31日止。地王广场的前身是润绍商贸城，该商贸城在白云区经营多年，有较高的知名度，商贸城有食品经营许可证、建设工程消防设计审查意见书、建设工程消防验收意见书及场所投入使用营业前消防安全检查合格证等证件，后我司接手更名为地王广场并进行整体升级改造、装修，但装修过后工商行政部门因为调控问题停止对因餐饮企业办理营业执照，之前办理餐饮业营业执照的企业仍然可以继续经营。我司曾与工商行政部门进行积极沟通，工商部门称可以通过使用润绍公司的食品经营证，以润绍公司的载体先行营业，后我司积极与王建川沟通，但王建川并不同意此方案，遂进行恶意的拖欠房租以及水电等相关费用，其行为已严重违约。因政府调控属于不可抗力，是当事人不能够预见的，我司已经履行了全部应尽义务，不应承担其他不利责任。此外，关于没有正式房产证的问题，在签合同之前都已经告知王建川，其对于以上事实都是非常清晰，且白云区很多商城目前均为此状态，王建川自身有能力去核实相关情况，我司不存在隐瞒欺骗。再次，涉案物业是历史遗留问题，当时通过以罚代证的方式确认权属，在2019年1月17日之前，商户均可以办理营业执照。2007年6月25日，国土资源管理局白云区分局作出的《土地违法案件行政处罚决定书》，我司已经接受了处罚并缴纳了罚款，也说明我司对该物业有合法的经营权，在2019年1月17日之前，商户均可以办理营业执照，且项目类别是餐饮业，如广州市白云区太和聚龙悦居餐厅。第二，王建川要求我司赔偿装修款没有合同依据，有悖常理。王建川已经严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，其经营场所装修均是自身经营所需，且没有灭失和毁损，我司也不存在过错，王建川要求赔偿并无法律和事实依据。综上，我司已履行涉案合同中全部应尽之义务。聚富公司反诉诉称：1.判定王建川支付我司租金120000元（2-5月）；2.判令王建川支付我司水电费11348元（2018年12月欠缴水费78元、电费566元，2019年1月欠缴水费144元、电费3720元，2月欠缴水费126元、电费3300元，3月欠缴水费114元、电费3300元）；3.判令王建川按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金；4.判令王建川支付店铺恢复原状的费用17904元；5.诉讼费由王建川承担。事实和理由：双方于2018年9月14日签订《地王广场商铺租赁合同》，由王建川承租广州市白云区太和镇南岭村106国道地王广场二层2F-02A号商铺的物业场地。按照合同约定，王建川应每月5日前向我方缴交当月租金和物业管理费，但王建川在2019年2月至2019年5月欠缴租金120000元、欠缴电费10320元、欠缴水费384元。由于王建川一直欠付费用，按照租赁合同约定，逾期滞纳金按照每天5%计算。截止至2019年8月，按月利率2%计息，上述费用及滞纳金计算共149002.56元。综上，所有物业场地内的租户均能正常办理营业执照，故王建川的本诉没有事实和法律依据，应当驳回。王建川反诉辩称：一、我确认欠2月份租金14000元及水电费、3月份的租金及水电费，聚富公司主张的4、5月份租金无事实和法律依据。2019年2月份的租金，经双方合意按总租金80%缴纳，即2月份租金共24000元，聚富公司同意以我进场时缴纳的装修押金10000元抵扣租金，押金收据也给了聚富公司。自营业开始，我多次督促聚富公司办理营业执照，但均无法办理。2019年3月16日，聚富公司以我拖欠租金为由擅自将商铺上锁，导致我在3月23日正式停止营业，4月我并没有实际经营和使用店铺，故聚富公司主张之后的租金没有依据。二、我逾期缴纳房租是聚富公司违法锁住涉案店铺及扣押店内物品不让清场导致，聚富公司损失不应由我承担。2019年3月23日，聚富公司通知我去清场，但聚富公司扣押我店内物品不让搬走，我只能以暂不缴纳租金的方式与聚富公司周旋。由于双方合同无效，滞纳金的约定应属无效条款。三、聚富公司恢复店铺原状产生的费用是其阻止我清场导致，我不存在过错，整个过程我都处于被动状态，不应当承担责任。经审理查明：2018年9月14日，聚富公司（甲方）与王建川（乙方）签订《地王广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区龙归南岭村106国道地王广场二层2F-02A铺出租给乙方使用。乙方租用该商铺仅限于经营川鼎记钢管厂串串香使用。签订合同日起，甲方同意给予乙方30天免租装修期，与商场施工同步进行。租赁期限2018年9月14日至2023年8月30日。2018年9月14日至2019年8月30日租金30000元，2019年9月1日至2020年8月30日租金31500元，2020年9月1日至2021年8月30日租金33075元。租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者每天加收应缴款项5%的滞纳金。缴款方式，乙方根据甲方发出的缴款通知单向甲方物业管理处财务部以现金形式缴款，然后由甲方开具收款收据给乙方作为缴款凭证。铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨，综合管理费每月规定为0元，在每月交租金同时交纳。乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金30000元及第一个月租金30000元。合同期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起30天内将保证金退还乙方（不计利息）……合同签订后，王建川向聚富公司交纳了押金30000元、租金30000元、装修补偿费30000元、装修押金10100元。王建川于2018年9月25日开始使用该商铺，于2019年1月1日正式对外经营。庭审中，王建川称其店铺实际经营至2019年3月23日，聚富公司则称其是在2019年5月31日收回涉案商铺，并于该日重新出租给案外人，在重新出租之前已经将商铺恢复至原状并由新租户重新装修。根据聚富公司提交的证据显示，广州市聚富白云地王广场管理处（以下简称“地王广场管理处”）于2019年3月15日出具《通知》称，由于王建川尚未交齐2019年2、3月的租金及相关费用，将于2019年3月16日终止服务、正式收回铺位。2019年3月20日，地王广场管理处再次出具《通知》称，要求王建川在2019年3月21日前自行清理商铺内物品，办理相关手续，否则视为王建川放弃物品权利。2019年3月26日，地王广场管理处出具《情况说明》记载，王建川在2019年1月1日至3月5日正常营业期间未能按照合同约定按时交租，于3月15日自行停止营业至今，管理处多次与王建川联系均未能成功取得联系，因此，管理处在2019年3月15日收回此店铺。2019年3月27日，地王广场管理处出具《违约收回铺位告知函》称，王建川欠缴2、3月份费用合计190245.4元，且经多次告知拒不办理违约手续，现郑重告知正式收回铺位，铺位内一切物品视为王建川主动放弃，并保留追究王建川责任的权利。另，根据聚富公司提交的单据显示：2019年1月16日，聚富公司在扣除12月水电费644元后应退回王建川装修押金9456元；涉案铺位2018年12月水费为78元、电费为566元，2019年1月水费为144元、电费为3720元，2019年2月水费为126元、电费为3300元，2019年3月水费为114元、电费为3300元。另查，案涉租赁商铺座落于广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号2楼。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该南岭龙岗南路1号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，且经王建川向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开，被告知涉案商铺所在建筑物未查到相关建设工程规划许可证信息。另，聚富公司提交了《土地违法案件行政处罚决定书》以及《广东省罚款收据》，拟证实涉案商铺所在建筑物属于历史遗留问题，已经通过“以罚代证”的方式确认权属。王建川为证实其损失情况，提交了广东信亚价格评估有限公司出具的粤信价估[2019]043号《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-02A铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》，该评估报告评估基准日是2019年4月5日，评估公司现场勘查时发现商铺内正在装修，原装饰布局大部分已经拆除，仅可见墙体部分装修，原商铺内设施设备锁在另一室内，由广场内管理人员看管，无法清点数量，故根据现场勘查情况并结合委托人（王建川）提供的进货单据、相片和装修设计图纸整理计算，确定评估项目和数量，最终结论为：固定装修部分现值评估价格为202145元、可拆除部分现值评估价格为100941元。上述评估报告未涉及王建川诉称的店铺内食品，王建川支付了评估费5000元。聚富公司质证认为，评估公司现场勘查时聚富公司并不知情，评估报告存在重大瑕疵，内容与事实不符，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。另外，王建川举证了照片打印件、《出货单》《收据》等证据，拟证实其店铺内食品损失情况，照片打印件中隐约可见食品，但食品类型、数量无法分辨；《出货单》上记载了送货内容为豆腐、培根等食品，出货日期没有填写具体年份，收货人及送货人身份信息均未详细记载；《收据》开具日期是2018年9月至2019年1月期间，内容是食品，除了2018年9月25日的《收据》盖有“广州一点点餐饮企业管理有限公司财务专用章”外，其他《收据》均未记载收货人及送货人身份信息。聚富公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述证据不能证明涉案店铺内食品情况。2019年9月24日，本院组织双方当事人对保管在聚富公司处的王建川涉案店铺内原有可移动物品进行交接，王建川确认已取回除食品之外的桌椅、厨具等可移动物品。上述事实，有《地王广场商铺租赁合同》《收据》《通知》《违约收回铺位告知函》《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-02A铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《地王广场商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证实涉案商铺所在建筑物系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。聚富公司基于无效租赁合同的签订而向王建川收取了押金30000元、装修补偿费30000元，由于涉案合同无效，聚富公司应将上述费用退还给王建川，即聚富公司应向王建川退还押金30000元、装修补偿费30000元。虽然案涉租赁合同无效，但鉴于王建川有实际占有使用涉案租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。虽然聚富公司称其是于2019年5月31日收回涉案商铺，但从聚富公司自行提交的《通知》《违约收回铺位告知函》等证据来看，王建川确实已于2019年3月15日停止营业，这与王建川所述其实际经营至2019年3月23日相吻合，故对于聚富公司主张的2019年4月、5月的租金及水电费，本院不予支持，王建川应向聚富公司支付2018年12月的水电费、2019年1月至3月的水电费以及2019年2月、3月的租金，合计71348元（644元+144元+3720元+126元+3300元+114元+3300元+30000元+30000元）。至于王建川抗辩称2019年2月的租金经双方协商同意按照80%交纳并抵扣王建川的装修押金后，王建川实际欠缴2月份的租金数额是14000元，由于王建川没有举证证实，且聚富公司亦不确认，本院不予采信，但因王建川同意将装修押金10100元抵扣租金，本院予以照准，即王建川还应向聚富公司支付欠缴的租金、水电费合计61248元（71348元-10100元）。至于王建川称聚富公司主张的电费中的“变压器建设维护费、电损费”已经包含在管理费中，因未举证证实，本院不予采信。关于聚富公司主张王建川应按照欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，因《地王广场商铺租赁合同》无效，聚富公司不得再以该合同约定的滞纳金条款主张权利，且聚富公司对合同无效负有过错，本院对其该项诉请不予支持。关于王建川主张的装修费损失202145元及评估费5000元。根据王建川提交的《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-02A铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》显示，涉案商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为202145元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，聚富公司在合同中承诺给予王建川免租装修期，即视为对王建川装饰装修的同意，在聚富公司未表示同意利用已经形成附合的装饰装修物的情况下，应按照导致合同无效的过错由双方分担固定装修现值损失。聚富公司明知道涉案建筑物属于违法建筑，却将其出租给包括王建川在内的多个不特定公众，对最终导致本案合同无效负有较大过错，王建川在签订合同时未能对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理审查，对于合同无效亦应承担一定的过错责任。本案有所特殊之处在于，评估公司现场勘查时涉案商铺内原装饰布局大部分已经拆除，仅可见墙体部分装修，直接导致评估公司是依据现场勘查情况并结合王建川提供的进货单据、相片和装修设计图纸整理计算，从而确定评估项目和数量，而王建川提供给评估公司的资料未经聚富公司、本院审核，故《关于广州市白云龙归106国道地王广场二层2F-02A铺固定装修及可拆除部分的现值价格评估结论书》存在瑕疵，但因聚富公司在未经王建川同意的情况下已私自将涉案商铺内原有装修破坏，导致本案的评估工作无法开展，由此产生的不利后果应由聚富公司自行承担，故本院确认涉案商铺在2019年4月5日时固定装修部分现值价格为202145元，本案按照双方过错程度确定由聚富公司承担70%的责任、王建川承担30%的责任，同时聚富公司还应按照该责任比例支付王建川评估费，即聚富公司应赔偿给王建川装修费损失141501.5元及评估费损失3500元。关于王建川主张的食品损失65766.5元，虽然王建川经营餐饮购进食材是必然的，但是其提交的《出货单》《收据》等证据上均未记载送货人和收货人具体信息，无法证明与本案有关，且上述证据记载的送货时间均是在2019年2月前，而王建川实际经营到2019年3月下旬，在此期间所购进的食材即使属实，也无法证明其剩余量和是否已经变质，故王建川应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的该项损失不予采信和支持。关于聚富公司反诉主张的店铺恢复原状费用。由于聚富公司明知涉案商铺所在建筑物业缺乏合法的用地规划及建设手续，涉嫌违法建设且依法不得出租使用，但其却仍将包括涉案商铺在内的物业出租给他人使用，其对涉案无效合同的签订存在较大过错，且王建川是在聚富公司同意的情况下对店铺进行装修，现合同无效导致店铺恢复原状所需费用应由聚富公司自行承担，聚富公司该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认王建川与广州市聚富商业经营管理有限公司于2018年9月14日签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向王建川退还租赁保证金30000元、装修补偿费30000元，合计60000元；三、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司赔偿王建川装修费损失141501.5元、评估费损失3500元，合计145001.5元；四、于本判决生效之日起三日内，王建川给付广州市聚富商业经营管理有限公司2018年12月的水电费、2019年1月至3月的水电费以及2019年2月、3月的租金合计61248元；五、驳回王建川的其他本诉请求；六、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6293.67元、反诉受理费1819.07元，由王建川负担3074.74元、广州市聚富商业经营管理有限公司负担5038元并于本判决生效之日起三日内迳付王建川3218.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  方绍波人民陪审员  甄晓明二〇一九年九月二十七日书 记 员  何丽欣