广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6403号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东美喇健康管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：邹节伟。委托诉讼代理人：吴奕，系公司员工。委托诉讼代理人：凌麒添，系公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东康宁保健有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：冼文坚。委托诉讼代理人：杨兆前，广东佑昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉亮，广东佑昌律师事务所实习律师。上诉人广东美喇健康管理有限公司（以下简称美喇公司）因与被上诉人广东康宁保健有限公司（以下简称康宁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美喇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判康宁公司支付场地使用费28125元，退回71875元；2.一审、二审全部诉讼费用由康宁公司承担。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实不符合实际情况，请求撤销一审判决关于场地占用费的金额赔付判定。二、美喇公司自签订《高明项目租赁合同》后，并未进行经营实现盈利，且《高明项目租赁合同》已被认定无效，康宁公司主张场地占有费用总额没有相关的依据支持。双方当事人签订《高明项目租赁合同》约定案涉租赁物是商业用途，其租金标准自然是按照商业用途的标准约定。但因为案涉租赁物没有办理报建手续，美喇公司并无利用案涉租赁物进行实际经营实现合同约定的商业用途。因此，本案对案涉租赁物占用使用费不宜完全按照合同约定的租金标准确定。场地占用费的计算应与康宁公司与业主方的租赁合同租金标准一致。即依照康宁公司提供的证据《创业楼租赁合同》约定的15元/m²场地占用费标准进行计算(租赁面积为1250平米，每月场地使用费为人民币18750元)。首先，美喇公司占用场地的时间是在双方签订的租赁合同的免租期内，其次，美喇公司占用场地的大部分时间段是在康宁公司与业主方的租赁合同的免租期内。另美喇公司在12月中旬即向广东省佛山市高明区人民法院提出解除租赁合同的诉讼请求并得到受理，故实际对案涉租赁物占用时间在3个月内。按每月场地使用费人民币18750元，实际占用3个月计算，场地占用费为人民币56250元。因为双方都有过错，双方各承担一半责任，美喇公司应承担场地使用费人民币28125元，康宁公司应退回人民币71875元。三、因案涉租赁物为临时建筑，导致美喇公司在实际运营中造成一定经济损失和商誉减值，现申请一审、二审诉讼费由康宁公司承担。四、签订《高明项目租赁合同》后，康宁公司并未将案涉租赁物交付给美喇公司，所以美喇公司亦不需要交还涉案场地给康宁公司。五、美喇公司在向广东省佛山市高明区人民法院请求判令《高明项目租赁合同》无效之时，仍是在合同约定的免租期内，美喇公司无须向康宁公司支付免租期的场地占用费。广东省高级人民法院有相似的案例。六、即使需计算美喇公司场地占用费，也应是从合同双方约定免租期过后，即2018年12月22日开始计算至一审判决认定合同无效之日结束。康宁公司辩称，康宁公司不同意美喇公司的上诉请求，请求法院驳回上诉。一、美喇公司对于双方造成的损失是认可的，美喇公司的上诉请求关于金额计算方式不正确，因为其参考的合同是案外人的合同，而不是本案双方当事人签订的合同。本案当事人签订合同约定应以一审法院认定为准。二、即使按照美喇公司主张的金额计算方式，但还应当考虑租期和租赁面积等因素。案外人的合同约定的租期和租赁面积、租赁地点都与本案当事人签订的合同约定不一样，两份合同没有可比性。三、双方签订的合同被一审法院认定无效，但是基于双方信赖签订的，一审法院认定正确。美喇公司认为损失是56000元是依据案外人合同计算。四、康宁公司不仅有租金损失。康宁公司基于对美喇公司的信任，在项目上投入巨大投资，且项目布局也因为与美喇公司签订合同合作而有改变，一审法院未支持康宁公司的反诉请求，康宁公司认可一审判决而未上诉。但康宁公司对于损失保留另案主张的权利。美喇公司向一审法院起诉请求：1.确认美喇公司、康宁公司签订的《高明项目租赁合同》无效；2.康宁公司退还保证金100000元；3.本案诉讼费由康宁公司负担。康宁公司向一审法院反诉请求：1.美喇公司向康宁公司支付2018年9月22日至2019年1月21日期间的场地占用费200000元；2.美喇公司向康宁公司赔偿装修费用损失137350元；3.本诉费及反诉费均由美喇公司负担。一审法院认定事实：2018年9月，美喇公司与康宁公司签订《高明项目租赁合同》，约定康宁公司将位于佛山市高明区某部分区域、二层、三层整层，建筑面积共计1250平方米的物业出租给美喇公司使用；租赁期限为5年，从2018年9月22日起至2023年9月21日止；免租装修期为3个月，即从2018年9月22日起至2018年12月21日止，从2018年12月22日开始计租；租金按建筑面积计算，一平方米为40元，每月租金总额为50000元；美喇公司在承租期内的经营内容包括母婴产品及服务；租赁物为临时建筑，如遇政府征用或拆迁，康宁公司将保证金无息返还给美喇公司。在租给美喇公司使用后，如美喇公司需变更用途，须康宁公司书面同意，因变更用途需办理有关手续的，由美喇公司按政府的有关规定申报办理并承担全部费用；康宁公司需在2018年9月22日前将租赁物按现状交付美喇公司使用，且美喇公司同意按租赁物及设施的现状承租；美喇公司须向康宁公司支付履约保证金100000元。租赁期满，美喇公司没有拖欠费用的，康宁公司于期满30日后的7日内无息返还给美喇公司；美喇公司在签订本合同之前，已经对租赁物未取得集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证（即未办理报建手续），也未办理房屋权属证明等手续进行了全面了解，康宁公司已反复向美喇公司释明。美喇公司承诺：若因此造成自身损失（包括装修损失、经营损失、可预期损失、可能对次承租人的赔偿等等）自行承担，与康宁公司无关，且美喇公司不得以此为由拒交租金及其他费用，也不得以此为由解除合同并要求康宁公司赔偿。上述合同签订后，美喇公司于2018年10月22日向康宁公司支付了保证金100000元。双方在庭审中均陈述美喇公司没有对案涉租赁物进行装修。关于案涉租赁物是否交付的问题。美喇公司陈述案涉租赁物没有交付，案涉整栋建筑物有临时的大门，美喇公司需要向康宁公司拿钥匙才能进入案涉租赁物内。而康宁公司则称，案涉整栋建筑物都没有钥匙，因为整栋建筑物还没有装修。另查，美喇公司与康宁公司除了签订案涉《高明项目租赁合同》，还签订了《月子会所委托经营管理合同》。该《月子会所委托经营管理合同》约定康宁公司委托美喇公司就月子会所进行前期策划、功能规划、装修设计、装饰风格的咨询及负责月子会所的开业准备、月子会所开业后的经营管理工作。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。案件的主要争议焦点是美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》效力问题。双方在签订租赁合同时已明确案涉租赁物为临时建筑，在一审辩论终结前双方亦没有提交证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》无效。由于案涉租赁合同无效，康宁公司收取美喇公司的保证金100000元应予以退还。美喇公司请求确认双方签订的《高明项目租赁合同》无效以及请求康宁公司退还保证金100000元有理有据，一审法院予以支持。康宁公司以美喇公司知晓案涉租赁物为临时建筑为由，不同意退还保证金于法无据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《高明项目租赁合同》已明确案涉租赁物为临时建筑，且在案涉租赁合同中约定了“美喇公司在签订本合同之前，已经对租赁物未取得集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证（即未办理报建手续），也未办理房屋权属证明等手续进行了全面了解，康宁公司已反复向美喇公司释明”等内容，从上述案涉租赁合同内容可知康宁公司与美喇公司一致确认案涉租赁物为临时建筑情况下，仍签订案涉租赁合同。因此，双方对《高明项目租赁合同》无效都有过错，双方的过错程度相当，应各自承担50%的责任。案涉《高明项目租赁合同》明确约定案涉租赁物在2018年9月22日前交付美喇公司使用，且案涉整栋建筑物尚未装修等因素考虑，可以认定康宁公司在2018年9月22日前已将案涉租赁物交付给美喇公司使用。美喇公司主张案涉租赁物没有交付使用，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。由于案涉租赁物承租给美喇公司，因案涉租赁合同无效导致案涉租赁物场地占用损失。参照案涉租赁合同每月租金50000元，康宁公司在2018年9月22日至2019年1月21日共4个月的场地使用损失为200000元，按双方同等过错的比例承担，美喇公司应支付给康宁公司100000元。康宁公司请求美喇公司支付场地使用费200000元，多出的部分不予支持。美喇公司针对反诉辩称“美喇公司在租赁合同免租期内已经提出了确认合同无效的主张。美喇公司未利用商铺进行实际经营、实现盈利目的，不同意支付场地使用费”。一审法院认为，即使美喇公司在免租期内提出了案涉合同无效的主张，美喇公司对案涉租赁物为临时建筑是知晓的，其对导致案涉租赁合同无效存在过错，因此对康宁公司造成的损失应承担过错责任，且免租期条款因案涉租赁合同无效而归于无效，美喇公司用无效条款进行抗辩本院不予采纳。关于康宁公司反诉请求美喇公司赔偿装修费用损失137350元的问题。美喇公司与康宁公司因《月子会所委托经营管理合同》产生的纠纷与本案租赁合同无关，一审法院不作审查，康宁公司应基于不同的法律关系另行起诉。一审法院对康宁公司反诉请求美喇公司赔偿装修费用损失137350元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》无效；二、康宁公司应在判决生效之日起十日内向美喇公司退还保证金100000元；三、美喇公司应在判决生效之日起十日内向康宁公司支付场地使用费100000元；四、驳回康宁公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15800元，由美喇公司负担7584元，康宁公司负担8216元。康宁公司负担的本诉受理费8216元于支付判项确认的款项时一并支付给美喇公司，法院不再另行收退；案件反诉费3180元，由康宁公司负担2240元，美喇公司负担940元。美喇公司负担的反诉费940元于支付判项确认的款项时一并支付给康宁公司，法院不再另行收退。二审期间，美喇公司向本院提交新的证据：证据1.诉前调解意向书，拟证明2018年12月14日美喇公司已经提出主张请求确认《高明项目租赁合同》无效。证据2.高明区荷城街道官当经济联合社与冼某签订的《创业楼租赁合同》，拟证明康宁公司与物业方签订的租赁合同约定涉案租赁物2018年租金是以每月15元/平方米计算的。二审期间，康宁公司没有向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，美喇公司提交的证据1不能证明其拟证明内容，本院不予认可。美喇公司提交的证据2不能提供原件核对，且与本案争议焦点无关，本院对该份证据不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，美喇公司的起诉状于2019年1月11日由一审法院送达康宁公司。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：美喇公司应支付的场地占用费金额。因本案双方当事人签订的《高明项目租赁合同》已约定案涉租赁物为未办理集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的临时建筑，且美喇公司、康宁公司均未举证证明案涉租赁物于一审法庭辩论终结前取得已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”并且，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同，该合同自始无效，对双方均无法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同约定租赁期限为五年，其中免租期三个月，虽然合同无效，但可以参照合同约定的每月50000元共五十七个月的租金合计2850000元，则美喇公司应支付的房屋占有使用费标准应为每月47500元（2850000元/60个月）更为合理。美喇公司主张其即使应支付房屋占有使用费，期间应计算至其向一审法院提交起诉状之日，即2018年12月13日止。本院认为，《高明项目租赁合同》自始无效，美喇公司应向康宁公司支付的占有使用费系美喇公司占有涉案租赁物的对价，应当计算至美喇公司实际搬离案涉租赁物并将案涉租赁物交还予康宁公司之日止。本案中，美喇公司诉请确认涉案合同无效和退还保证金的起诉状于2019年1月11日送达康宁公司，结合康宁公司一审陈述涉案租赁物没有加门和钥匙，则康宁公司在收到美喇公司诉状之日起即可收回租赁物，故美喇公司应支付占有使用费至2019年1月11日，一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”美喇公司作为承租人，明知案涉租赁物系未办理集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的临时建筑，仍向康宁公司租赁案涉租赁物，对因此遭受的损失负有大部分过错，但是康宁公司对一审法院认定双方当事人各承担50%的责任并未提起上诉，故本院对此不作调整。综上，美喇公司占有涉案租赁物期间为2018年9月22日至2019年1月11日共三个月零二十一天，美喇公司应向康宁公司支付50%的占有使用费即87875元[（47500元×3个月+47500元/30天×21天）×50%]。综上所述，美喇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初329号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初329号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初329号民事判决第三项为：广东美喇健康管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向广东康宁保健有限公司支付场地使用费87875元；四、驳回广东康宁保健有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15800元，由广东康宁保健有限公司负担；一审反诉费3180元，由广东康宁保健有限公司负担2367.76元，由广东美喇健康管理有限公司负担812.24元。二审案件受理费1596.87元，由广东美喇健康管理有限公司负担1327.48元，由广东康宁保健有限公司负担269.39元。本判决为终审判决。温万民长判审虹李员判审翁丰好员判审二〇一九年九月二日张颂恩理助官法李嘉敏员记书