杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6834号 原告：易汀，女，1975年2月25日出生，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：易润，系其姐姐。 委托诉讼代理人：陈水达，浙江海浩律师事务所律师。 被告：夏卫国，男，1972年5月18日出生，户籍地江西省上饶市广丰区，现住浙江省杭州市萧山区。 原告易汀诉被告夏卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年7月1日公开开庭进行了审理。原告易汀委托诉讼代理人陈水达及被告夏卫国到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解期限两个月。本案现已审理终结。 原告易汀向本院提出诉讼请求：1.判令被告清退已经到期租用的房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房租2770.83元（暂计至2019年3月13日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）；3.判令被告结清使用的水电费等自付费用暂计1000元（实际要求计算至被告返还房屋之日止）；4.判令被告支付违约金17208.83元（按总租金单日租金的双倍价计算支付违约金）并扣除押金5000元，合计22208.33元；5.判令被告拆除可移动自加的装饰设施，恢复房屋原样；6.判令被告办理注册地变更或营业执照注销手续；7.判令被告承担本案诉讼费。原告当庭撤回第1、2、5项诉讼请求，当庭变更诉讼请求为：1.判令被告支付违约金（占用费）6048元（按总租金单日租金的双倍价计算支付违约金，自2019年3月7日起暂计至2019年3月13日止，实际应计算至被告腾退之日止即2019年7月1日），违约金扣除被告交付的押金5000元；2.判令被告支付水电费319.51元；3.判令被告立即将工商注册地址从案涉房屋中迁出；4.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审后变更第二项诉讼请求水电费为270.01元。事实与理由：2016年3月7日，原告将位于萧山区的两间店面房屋使用权租用给了被告，约定租期为三年，自2016年3月7日起至2019年3月6日止，约定第一年租金为150000元，第二年租金为162000元，第三年租金为162000元，共计租金474000元，押金5000元。合同约定“如被告违约按总租金单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金”。近两年被告都未按合同约定按时按金额履行支付租金，第三年租金通过法院调解才支付142500元，三年实际仅支付租金442500元。现租期已到，原告决定收回该房屋自用。原告已于2019年2月22日邮寄给被告租房到期通知函，并于到期后即3月7日再次邮寄发函给被告，明确通知被告搬离、归还房屋等事宜。现租期已超，租客却没有搬离的意愿，严重影响了原告的自用计划。原告多次找被告要求清退房屋，被告均以各种理由予以推辞、拒绝归还房屋。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国物权法》的相关规定，特提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 原告易汀为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，证明案涉房屋租期届满，并对相应的违约责任做出约定。2.通知函、快递单各一份。3.告知函、快递单各一份。证据2—3共同证明原告于2019年2月21日及2019年3月7日通知被告尽快腾房。4.水电费票据六页，证明原告垫付的水电费用319.51元。5.视频两段，时间为2019年4月12日，人员有原告委托的装修公司、被告两夫妻，证明因被告拒绝交付钥匙，原告叫了装修公司去换锁，被告阻止换锁，故最终没有换成。6.房屋产权证书一份，证明案涉房屋系原告所有。 被告夏卫国辩称：原告要求被告合同期满腾退房屋，被告已按期腾退房屋，是原告一直未与被告办理交接手续。被告多次通过电话、短信等方式联系原告，原告也不予理睬，被告认为该责任是原告自己造成的，被告无需承担责任。关于违约金，被告在合同期满后没有占用原告房屋，故无需支付违约金。租房合同中使用的水电费由被告承担。被告要求原告归还合同期满的租房押金，因为被告未违反合同约定，在合同期满前已腾退房屋，是原告不来交接。营业执照被告会去变更的。 被告夏卫国为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.短信记录、通话记录十张，证明被告多次通过电话、短信等方式联系原告要求办理交接手续，但原告不予理睬。2.《房屋租赁合同》及收据各一份、照片一张，证明被告已在合同期内从案涉房屋腾退。3.短信通话记录11页，证明证据1的待证事实。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1-3、5的真实性无异议。庭后补充质证意见：视频被告没有电脑播放。视频翻译的文字部分是正式的，但有给过被告委托书这一说法不真实。被告没有看到过委托书，原告方过来也没有通知被告，而是直接撬锁。对证据4无异议。对证据6予以认可。结合质证意见并经审查，本院对证据1、6的真实性予以认定。对证据2-5的形式真实性予以认定。 本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1、3的真实性无异议，但原告认为被告所提交的相应证据并不能证明被告已经腾退的事实。对证据2中合同、收条的三性有异议，这是被告与第三人签署的，原告无法确定其真实性，同时因该租赁合同与本案的关联性不大，无法证明被告已经腾退的事实。对照片的真实性予以认可，但该照片所展示的内容仅为门口极小部分面积，无法证明整个房屋已经腾退的事实。结合质证意见并经审查，本院对证据1、3的形式真实性予以认定。证据2与本案缺乏关联性，本院不作认定。 庭审中，本院依法向原、被告出示（2018）浙0109民初8001号民事裁定书、《补充协议书》各一份，原、被告均无异议，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：出租方（甲方）易汀与承租方（乙方）夏卫国签订落款时间为2016年3月6日的《租房合同》一份，约定：经双方协议一致同意订立以下协议：一、现有甲方坐落于店面两间。经双方商定，甲方同意将上述店面租给乙方。租用期定三年时间，自2016年3月7日起至2019年3月6日止。每年乙方应做到先付款后租用的原则（乙方应提前两个月付清全部房款），租金第一年为15万元，第二年租金在原租金基础上上浮8%，第三年租金参照第二年。房屋租赁期间缴纳押金为5000元即作为协议中约定条款的押金。甲方收到房款和押金后也出具收据给乙方（甲乙双方各执一份备查）。如果乙方未按该条款付款，乙方应向甲方支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）；二、乙方租期到期前应提前两个月通知甲方是否租用，乙方应有优先租用权，甲方根据当时行情另行确定租金，协议重订，如协议不成，乙方应无条件归还给甲方两间店面。甲方按合同期收回房源，甲方有权自行安排。如果未按本协议乙方应向甲方支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）。承租期间甲方同意乙方转租转让，但需经甲方同意，同时租用经营范围和价格也必须经甲方确认同意，协议由甲方重订。甲方提供房产权复印件，乙方在处理开店手续过程中如遇税务、营业执照等无法通过行政审批的情况，和甲方无关，一切后果自负，所付租房款和押金不退；三、本房屋主体结构，店面前简易棚和广告牌钢架，乙方不得动用改造移作它用，如损坏押金不退并按价赔偿损失；四、若遇店面拆迁或改造，乙方无条件相应终止协议期限，甲方不作任何经济补偿。房屋由甲方自行处理，已交租金，甲方按日退还给乙方；五、承租期间约定：1.乙方违法经营，天灾人祸甲方不承担任何法律责任和经济损失；如乙方因违法经营，人为造成甲方损失乙方应承担全部责任并作出赔偿。2.乙方遇国家法律法规规定内等应交任何费用如房屋租金税、物业管理费等，由乙方全额兔担与甲方无关；3.乙方半途而废，甲方恕不清退房款和押金。4.承租期内只限开设服装店。5.乙方在使用期内添置任何装饰、砌墙和水电等包括材料费由乙方自理。乙方弃用时甲方不作任何补偿，弃用后添置装饰材料在承租期内清理完毕，否则作自动放弃论；七、本协议下发生争议，由双方当事人协商或申请有关部门调解，协商或解决不成的，按下列方式解决：依法向有管辖权的人民法院提起诉讼；八、以上各条协议应双方共同遵守，否则后果自负等内容。 易汀于2019年2月22日向夏卫国邮寄送达《通知》：租客夏卫国你租赁的店面两间，租赁期为2016年3月7日至2019年3月6日，即将到期，房东决定收回房屋，留作自用。易汀于同年3月7日向夏卫国邮寄送达《告知函》：租客夏卫国你租赁的店面两间，按合同约定租期三年，2016年3月7日至2019年3月6日，现租期已到。之前你已收到给你寄送的租期快到、铺面收回自用的通知函。现租期已到，限你在三天内主动搬离归还房屋，结清租赁期间产生的水、电费等费用，否则按自动放弃房内物品处理，房东有权自行清空房屋内物品并不承担法律责任，后果自负。 2019年4月12日，原告委托装修公司员工前往案涉租赁房屋换锁，遭被告阻止未成。2019年4月24日，原告起诉来院。 2019年5月17日，原告向国网浙江杭州市萧山区供电有限公司支出电费116.75元、101.01元。同6月27日，原告向杭州萧山供水有限公司支出水费33元、19.25元。原告合计支出水电费270.01元。 另查明：杭房权证萧换字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人为易汀，共有情况为共同共有，房屋坐落于萧山区，登记时间为2015年6月8日，建筑面积为61.34平方米，套内建筑面积为61.34平方米。 原告易汀诉被告夏卫国房屋租赁合同纠纷一案，原告曾于2018年5月8日起诉来院。2018年5月8日，原告向本院提出撤诉申请。同日，本院作出（2018）浙0109民初8001号民事裁定书，裁定准许易汀撤回对夏卫国的起诉。 又查明：甲方易汀与乙方夏卫国签订落款时间为2018年5月8日的《补充协议》一份，约定：甲乙双方经过协商，达成调解协议如下：一、双方于2016年3月6日签订的房屋租赁合同继续履行，将自2018年3月7日起至2019年3月6日止这一年的房租变更为142500元，该款夏卫国在2018年5月11日前付清；二、其余事项按原合同履行。 本院认为：原、被告签订的《租房合同》合法有效，合同对双方当事人均有约束力。合同约定租期至2019年3月6日止，租期到期被告应无条件归还原告两间店面，原告按合同期收回房屋，原告有权自行安排。案涉合同期满后，被告未按约履行腾房义务，已构成违约。本案庭审当日，被告交还原告案涉房屋两把钥匙，双方同意庭审当日为房屋交接日，原告为此撤回第一、二、五项的诉讼请求，本院予以准许。依《合同法》的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉合同约定如未按本协议被告应向原告支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）。原告要求被告按总房款单日租金的双倍价计算支付占有费的诉请过高，本院酌情调整被告按合同约定的租金标准支付原告实际占有期间的使用费，并支付欠付实际占有使用费自2019年3月7日起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的损失。另依《合同法》的规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。原告要求被告支付违约金同时再要求扣除被告押金5000元的诉请于法无据，本院不予采信。经庭审查明原告为被告垫付水电费270.01元。庭审后，原告变更水电费为270.01元，本院予以准许。原告要求被告支付水电费270.01元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告办理注册地变更或营业执照注销手续的诉请，非民事案件受案范围，本院不作处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、夏卫国在本判决生效之日起十日内支付易汀自2019年3月7日起至同年7月1日止按162000元/年的标准计算的实际占有使用费为51929元； 二、夏卫国在本判决生效之日起十日内支付易汀欠付的实际占有使用费51929元自2019年3月7日起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的损失； 三、夏卫国在本判决生效之日起十日内支付易汀水电费270.01元； 四、驳回易汀的其余诉讼请求。 如夏卫国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费986元，减半收取493元，由夏卫国负担490元，易汀负担3元。 原告易汀于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告夏卫国于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年九月二十六日 书记员  徐丽芳