浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初6064号原告（反诉被告）：吴阿香，女，1957年8月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李世豪，浙江震瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶丹，女，1991年10月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：曾睿，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：池仁秋，浙江玉海律师事务所律师。原告吴阿香与被告叶丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，被告叶丹提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴阿香及其委托诉讼代理人李世豪，被告（反诉原告）叶丹及其委托诉讼代理人曾睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴阿香向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2019年5月21日解除；2.判令被告腾空位于温州市鹿城区矮凳桥67-7三楼、四楼房屋；3.判令被告向原告支付租金1800元，并支付占有使用费（按3800元/月标准，自2019年6月1日起支付至实际腾空之日止）；4.判令被告向原告赔偿墙体维修费1000元；5.判令被告支付原告违约金20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月25日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定由被告承租位于温州市鹿城区矮凳桥67-7幢一楼、三楼、四楼的房屋，租赁期限自2019年5月1日起至房屋拆迁止，月租金为6800元，按月支付，且约定被告不得从事非法活动，不得改变房屋结构，如有损坏应照价赔偿。租赁协议签订后，被告和其家人搬入承租房屋，但仅支付了2000元，经原告多次催告仍不支付剩余租金，并且被告在使用过程中将房屋内的墙体凿穿，严重破坏了房屋结构。综上所述，被告拒不支付租金且破坏房屋主体结构的行为已构成违约，原告有权解除合同，被告应当向原告支付占有使用费并赔偿房屋损失。经多次协商无果，故原告诉至法院。被告叶丹答辩并提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约解除合同的违约金20000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失10534元（详见赔偿清单）；3.本诉及反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。反诉事实与理由：2019年4月25日，原、被告签订一份《房屋租赁协议书》，约定由反诉原告承租位于温州市鹿城区矮凳桥67-7幢一楼、三楼、四楼的房屋；租赁期限为2019年5月1日开始至房屋拆迁止，如一方违约，应承担2万元违约金；月租金为6800元，按每月付一次；且反诉被告应保证租赁物内的水电设备完整。租赁协议签订后，反诉原告交纳了部分租金后即购买软装材料入住租赁物，发现租赁物根本未达到入住标准，即灯具安装裸露线头存在严重安全隐患、所有厕所吊顶均没有按照承诺的吊装好、顶楼楼房严重漏水、东首房间厕所排水往里倒灌等等；故反诉原告要求反诉被告修复租赁物，但反诉被告置之不理。2019年5月6日，反诉原告为了能正常使用房屋，将修补楼顶漏水材料（砖、木料等)运至租赁房屋内，准备先行对楼顶进行修补。2019年5月7日，反诉被告打电话给反诉原告称房屋不再继续租赁，要求与反诉原告解除房屋租赁合同。2019年5月8日，反诉原告书面告知反诉被告要求其修复租赁物使其能够正常居住使用，并同时要求支付租金，但反诉被告并没有给反诉原告提供转账银行卡号，致使反诉原告一直无法按合同约定支付租金。反诉被告收到告知函后，不但没有修复租赁物还于2019年5月13日打电话给反诉原告，要求反诉原告搬出租赁物，否则就锁门了，反诉原告为保护自己权益，即打110报了警，才免于锁门。2019年5月14日，反诉被告无理去江滨派出所报案，而后双方到江滨派出所解决租赁事宜，反诉原告向江滨派出所的陈警官说明反诉被告交付的租赁物无法正常居住使用，陈警官当时即要求反诉被告对租赁物进行修复，而反诉被告又不予理睬；同时，反诉被告擅自提出反诉原告租金三月一付，否则要反诉原告撤离租赁物，反诉原告则提出按《房屋租赁协议书》的约定支付租金即一月一付，并同时要求支付租金，但反诉被告未提供银行账号，反诉被告又不配合。双方在江滨派出所没有调解成功。综上所述，反诉被告在交付租赁物是不符合双方约定，且擅自变更租金支付方式，单方提出解除租赁合同，其行为显属违约，应当向反诉原告承担违约责任并赔偿经济损失。至于墙体拆除，反诉被告是认可的，且承诺在退租时予以恢复。故提起反诉。针对反诉，原告（反诉被告）吴阿香辩称，反诉被告提供了符合约定的房屋，水电完好。根据合同约定，装修由反诉原告自行负责，其将反诉被告聘请的装修师傅劝回，要求装修由其自行承担。至于房屋使用状况，反诉被告支付的租金及押金水平均低于正常水平，已经反映在房屋的状况上。反诉原告搬入房屋后没有及时缴纳租金，导致反诉被告多次讨要未果，本案系反诉原告违约导致。同意撤回对墙体损失1000元的赔偿主张，并要求被告在腾空涉案房屋时对墙体进行恢复原状。经本院审理查明：吴阿香（出租人，作为甲方）与叶丹（承租人，作为乙方，由其丈夫代为签订）于2019年4月25日签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于温州市鹿城区矮凳桥67-7幢一楼、三楼、四楼共三层房屋，计面积约240平方米出租给乙方，月租金6800元，按月付一次，先付款后用房，每月1日付本月房租。租期自2019年5月1日起至房屋拆迁为止，如违约，罚款20000元。合同第七条特别约定，2019年5月1日起先租一楼、四楼租金为3800元。合同签订后，因涉案房屋一楼尚未退租，故吴阿香将涉案房屋三楼、四楼先行交付给叶丹占有使用，并经双方口头协商一致，确认三楼租金3000元、四楼租金800元，其中四楼房屋需修缮才能使用，故经双方协商一致由叶丹自行负责装修入住。合同签订后，吴阿香交付了三楼（已装修，但其中一个卫生间排水异常）、四楼（未装修）房屋，叶丹仅支付了2000元租金（含200元押金），剩余租金未支付。叶丹于2019年5月初入住该房屋，并对三楼一处隔墙进行拆毁（承诺退租时修复），并购买部分砖块、木料等，拟对四楼进行装修，后因双方就装修方案未达成一致意见，故未实施，因剩余租金支付问题双方产生纠纷，并于2019年5月14日向江滨派出所报警处理，经协商无果，吴阿香遂委托律师发函要求解除合同，叶丹于2019年5月21日收到该解除合同通知，现双方因合同解除产生的赔偿责任产生纠纷，并诉至本院。另查明：因四楼房屋未装修，导致三楼房屋亦存在雨水渗漏的情况。经双方确认一致，叶丹已于2019年9月2日腾空涉案房屋并恢复墙体，且已交付房屋钥匙给吴阿香。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2019年4月25日签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现双方均一致同意解除合同，且叶丹已腾空涉案房屋并恢复三层隔墙，原告亦接收了钥匙，本院对上述事实依法予以确认，对吴阿香提出的腾空请求不再处理。关于租金支付问题，由于吴阿香交付的四楼房屋需修缮后才能正常使用，故叶丹无需支付四楼租金。又因四楼未修缮导致三楼存在漏水情况，且其中一个卫生间无法正常使用，吴阿香交付的房屋存在一定瑕疵，故本院酌情调整自2019年5月1日至2019年9月2日三楼租金共计10000元，扣除叶丹已支付的租金（含押金）2000元，故叶丹仍需支付8000元。另根据合同约定，出租方、承租方要租至房屋拆迁为止，如违约罚款20000元。考虑到本案合同业经双方合意解除，故该违约条款并不适用，本院对双方各自主张对方违约责任均不予支持。至于叶丹反诉主张的砖块、木料等，可由其自行处理，其余费用均系租赁期间产生的正常支出，其主张要求吴阿香赔偿损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴阿香与被告（反诉原告）叶丹于2019年4月25日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）叶丹于本判决生效之日起支付原告（反诉被告）吴阿香剩余租金8000元；三、驳回原告（反诉被告）吴阿香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）叶丹的其他反诉请求；当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费481元，由原告（反诉被告）吴阿香负担150元，被告（反诉原告）叶丹负担356元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年九月二日书记员  黄一歆