贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初654号原告：贵州省商贸仓储物流有限责任公司，住所地贵州省贵阳市北京路21号6楼。法定代表人：赵军，董事长。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所律师。被告：贵州九维家装饰工程有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号9层。法定代表人：杨雪霞。委托诉讼代理人：张正华，男，1982年3月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，公司员工。原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司（以下简称商贸仓储物流公司）与被告贵州九维家装饰工程有限公司（以下简称九维家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告商贸仓储物流公司的委托诉讼代理人舒天海、王美云，被告九维家装饰公司的委托诉讼代理人张正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商贸仓储物流公司提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》；2.被告支付原告房屋租赁费163875元（从2019年1月1日计算至2019年7月10日）；3.被告支付原告违约金100000元；4.案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年8月16日，原被告双方签订《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》，约定原告将坐落于贵阳市云岩区陕西路37号9楼，建筑面积720平方米的房屋租赁给被告，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，每年度租金314798元，被告应当按季度向原告支付租金，若一方违约，应当向对方承担100000元的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告自2019年1月至今未向原告支付租金，原告两次发函催告被告均未予理睬。被告九维家装饰公司辩称：1.2018年6月开始商谈合同并于8月16日签订，涉案房屋系从另一家公司转让过来的其后转到原告账户102875元，租赁时间是从2019年1月1日开始计算，合同签订后发现合同中有争议（门牌号与产权证不一致、原告并非产权人）；2.自2019年1月份开始没有使用这个场地，没有缴纳房租；3.为了减少损失，自2019年4月，被告向原告方协商将场地转让出去，转让费用抵扣双方的损失，从5月8日来贵阳协商加强转让渠道，让原告降低房租，转出去多出来的房租做补偿，但转让需要过程；4.2019年7月，原告将房屋转租出去了；5.被告交了保证金未执行合同，原告最多没收保证金而不应再提其他索赔要求；6.原告单方面将房屋转租，造成被告转让费、保证金、公司筹备费用的近40万元的损失，原告应赔偿给被告。经审理查明，2018年8月16日，商贸仓储物流公司(甲方）与九维家装饰公司（乙方）签订《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》，甲方将坐落于贵阳市云岩区陕西路37号9楼（产权证地址为云岩区陕西路23号），建筑面积720平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日；甲方每年向乙方收取的费用总额为314798元（其中房屋使用费164798元、物业管理费80000元、电梯维护费用70000元）；从2020年1月1日起至2023年12月31日止在收取租金总额的基础上每年递增2%；使用费用按季度结算，乙方分别在每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日支付给甲方，若乙方不能按期缴纳，应按拖欠款项总额每日千分之一支付给甲方，甲方与乙方协商未达成协议视为乙方违约，甲方有权收回房屋，中止乙方使用；乙方向甲方缴纳保证金23760元，甲方在使用期满无纠纷的情况下退还乙方；乙方拖欠款项超过一个月，甲方有权解除合同；使用期间，乙方另行缴纳乙方经营产生的水费、电费等费用；甲乙双方未能履行本合同，违约方需支付违约金100000元，若乙方违约，可将保证金抵扣相应的违约金。合同签订后，乙方向甲方支付保证金23760元，并向甲方转账102875元。2019年4月12日，商贸仓储物流公司向九维家装饰公司乙方发出通知，催收2019年第一季度租金78699元及第二季度租金。2019年6月11日，甲方向乙方发出告知函，载明：乙方需在6月17日前缴清拖欠房屋租金131165元（2019年1月1日至2019年5月31日）；商贸仓储物流公司承诺九维家装饰公司在上述期间支付租赁费用，双方解除合同，不再追索滞纳金及违约金；若在上述期间未支付，则采取相应措施及法律手段追索房屋租金、滞纳金、违约金、清偿费用。上述通知与告知函张贴于承租房屋并微信送达九维家装饰公司。2019年6月17日商贸仓储物流公司清场并要求九维家装饰公司派人参与。另查明，贵阳市云岩区陕西路37号9楼（产权证地址为云岩区陕西路23号）房屋系贵州省商贸国有资产管理有限公司所有，由商贸仓储物流公司代为经营管理。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司受让案外人的房屋承租权并已经实际使用涉案房屋。还查明，2019年4月、5月，九维家装饰公司提出将房屋转让的方案，商贸仓储物流公司同意，但直至6月17日商贸仓储物流公司清场、收回案涉房屋前，九维家装饰公司仍未将房屋转租，也未缴纳房屋租金。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》、情况说明、房屋产权证明、证明通知、告知函、微信聊天记录、照片、收据、电子回单、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司因为案外人转让（转租）已经实际使用涉案房屋。自2019年1月1日起，九维家装饰公司应按照《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》的约定向商贸仓储物流公司支付房屋费用。针对原告诉请，根据本案查明的事实，本院评判如下:1.关于解除原被告双方签订的《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》的诉请，原告向被告于2019年6月11日发出的告知函，明确了乙方缴清拖欠房屋租金期限，要求被告在期限内支付租赁费用并解除合同，该告知函张贴于承租房屋并微信送达九维家装饰公司。而九维家装饰公司未足额支付房屋租金，其行为已构成违约，原告依据合同约定解除双方的租赁合同，并无不当，因原告已经收回房屋，租赁合同客观上已经解除，本院予以确认，但对原告关于解除合同的诉请不再支持。2.关于被告支付原告房屋租赁费163875元（从2019年1月1日计算至2019年7月10日）的诉请，合同解除前为租金（含物业管理费、电梯维护费），合同解除后为房屋占有使用费（含物业管理费、电梯维护费），商贸仓储物流公司已经于2019年6月17日清场收回房屋，上述费用应计算至原告收回房屋之日止，为131165元（2019年1月1日至2019年5月31日）＋314798元÷365日×17日＝145826.82元。3.判令被告支付原告违约金100000元的诉请，合同对未按期缴纳同时约定“若乙方不能按期缴纳，应按拖欠款项总额每日千分之一支付给甲方，”“甲乙双方未能履行本合同，违约方需支付违约金100000元，若乙方违约，可将保证金抵扣相应的违约金。”的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告的违约行为导致原告的资金占有利息即房屋收回后至另行出租期间的租金损失，原告选择被告按“违约方需支付违约金100000元”承担违约责任符合合同约定，但被告缴纳的保证金23760元应予以扣除，即被告应承担的违约金金额为76240元。被告九维家装饰公司关于其转到原告账户102875元系部分转让费的意见。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司已经因从案外人手中受让房屋并而实际使用，被告向原告支付的费用性质亦不应为转让费，该意见不予采纳。关于被告九维家装饰公司提出合同签订后发现门牌号与产权证载明的信息不一致、原告并非产权人的意见，贵阳市云岩区陕西路37号9楼（产权证地址为云岩区陕西路23号）房屋虽系贵州省商贸国有资产管理有限公司所有，但由商贸仓储物流公司代为经营管理，不影响本案租赁合同的履行，不是被告不按合同履行义务的理由，该意见不予采纳。关于为了减少损失，被告向原告方协商将场地转让出去，但转让需要时间的意见。原告虽同意被告的转让方案，但截至原告发出告知函解除合同并收回房屋，被告均未转让成功，而“需要过程”这个合理期间并不能无限拖延导致原告损失扩大，该意见不予采纳；关于原告单方面将房屋转租，造成被告转让费、保证金、公司筹备费用的近40万元的损失，原告应赔偿给被告的意见，原告向被告发送的告知函实际上已经行使了合同解除权，原告收回房屋后另行出租并无不当，且在清场收回房屋时要求被告派人参与但被告未派人参加，原告按照合同约定收回房屋并无不当，被告支付的转让费、公司筹备费用系被告自身违约导致且无证据佐证，需自行承担，保证金在本案中已经按照合同抵扣违约金，该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告贵州九维家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司支付房屋租金145826.82元、违约金76240元；二、驳回原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取计2630元，由原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司负担315元，被告贵州九维家装饰工程有限公司负担2315元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年九月二十三日法官助理秦仕旺书记员梁文文