重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初7060号原告：万盛经开区南桐花园业主委员会，住所地重庆市綦江区(原万盛区)南桐镇南桐花园。负责人：胡玉秋，主任。委托诉讼代理人：蓝代斌，重庆智敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡鹏，男，汉族，1989年10月21日出生，户籍地重庆市綦江区(原万盛区)，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆和骥物业管理有限公司，住所地重庆市万盛区松林路74号附2号4-2，统一社会信用代码915001105814XXXXXX。法定代表人：姚蜀冀，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王垒，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯育云，男，汉族，1969年10月16日出生，户籍地重庆市綦江区(原万盛区)，住重庆市綦江区（原万盛区）。第三人：重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司，住所地重庆市万盛区松林路111号8幢13-1，统一社会信用代码91500110MA5UXXXXXX。法定代表人：罗军，董事长。委托诉讼代理人：贺恒，女，汉族，1970年7月29日出生，户籍地重庆市綦江区(原万盛区)，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：陈宇，男，汉族，1975年3月4日出生，住重庆市南岸区。原告万盛经开区南桐花园业主委员会(以下简称：南桐花园业委会)诉被告重庆和骥物业管理有限公司（以下简称：和骥物管公司）、第三人重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司（以下简称：万盛综合治理公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法由审判员黄剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告南桐花园业委会委托诉讼代理人蓝代斌、胡鹏，被告和骥物管公司委托诉讼代理人王垒、冯育云，第三人万盛综合治理公司委托诉讼代理人贺恒、陈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南桐花园业委会向本院提出诉讼请求：一、依法确认《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》从2019年3月29日起终止；二、请求被告腾退并返回用于万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园（一期）的物业管理的全部房屋6号楼第一层9间，建筑面积共计470.97平方米及该期的全部消防系统、电子设备监控系统、电梯系统（位于：东至南桐朝晖印象、南至支路步行街、西至南桐派出所、北至二郎山公园）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：万盛经开区南桐花园为重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目，开发建设单位为重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理采沉治理指挥部，项目用于安置南桐镇辖区内采煤沉陷区受损农户。2014年4月24日，重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理采沉治理指挥部与被告签订了《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园（一期）小区前期物业服务合同》，该合同约定被告承担南桐花园（一期）小区前期物业服务，期限至首届业主委员会成立时止。2017年，万盛经开区管委会撤销重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理采沉治理指挥部，第三人重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司受万盛经开区管委会的指派，接手管理该指挥部撤销前管理的南桐花园小区。2019年3月28日，万盛经开区南桐业主委员会依法成立。按照被告与重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理采沉治理指挥部签订的《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》约定，被告签订的前期物业服务合同应当终止。原告为此依法向被告发出通知，要求被告依法交还物业用房和设施设备，同时交还物业管理档案，被告拒绝。原告为此提起诉讼。被告和骥物管公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告所签订的前期物业合同，至今都没有达到合同第八章第40条第二款明确规定的终止条件。本案原告不是适格主体，原告的身份没有经过万盛经开区国土房管部门立案登记，业委会的选举也不符合物业管理条例规定。原告和新的物业公司签订的服务合同，没有达到“双过半”的要求。现正值天气炎热，被告若停止物业管理，连小区垃圾都无法处理，业主权益不能得到保护，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人万盛综合治理公司辩称：本案原、被告之间的纠纷与第三人无关。重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目指挥部(以下简称：采沉治理指挥部)于2014年4月24日与被告签订《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园（一期）小区前期物业服务合同》（以下简称：《前期物业合同》）属实。该合同约定的终止条件就是为了保护在物业公司更替期间小区业主的合法权益。该采沉治理指挥部于2017年撤销后，其权利和义务均由第三人享有和承担。本院经审理认定事实如下：2014年4月24日，采沉治理指挥部与被告签订《前期物业合同》，合同约定：第三人将位于南桐镇南桐村后湾合作社的万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园一期的商住和安置房，委托被告实行前期物业管理服务。物业管理区域四至为：东至南桐朝晖印象、南至支路步行街、西至南桐派出所、北至二郎山公园等；其中第四十条约定：“本合同期限自2014年4月24日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。合同签订当日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局对该合同进行备案。2016年8月15日，采沉治理指挥部与被告进行正式移交，并共同出具“物业管理用房移交说明”一份，内容为：“南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目(南桐花园)配套建设物管用房，位于南桐花园B区6号楼（现南桐大道39号6幢）第一层（建筑面积470·97平方米）、南桐花园B区7号楼（现南桐大道39号7幢）第一层的消防控制室（建筑面积22·89平方米）和南桐花园B区8号楼（现南桐大道39号8幢）第一层的监控室（建筑面积169·53平方米），水电已接通，室内地面铺装地板砖，墙面刮白做漆，照明灯具安装完毕，具备移交条件，另南桐大道39号7、8幢安装防静电地板。于2016年8月15日正式移交给移交给重庆和骥物业管理有限公司。附件1、房屋面积分户汇总表；2、房屋建筑面积分层平面图。”移交方采沉治理指挥部、接受方被告和骥物管公司的代表分别签名并加盖单位印章，见证方南桐镇人民政府加盖公章。至2017年底，双方完成了物业服务区域内全部物业服务用房和用于物业管理的消防系统、电子设备监控系统、供电系统、给排水系统、电梯系统等全部相关设施的移交工作。2017年，重庆市万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目指挥部撤销后，其权利和义务均由第三人万盛综合治理公司享有和承担。2019年3月29日，重庆市綦江区南桐镇人民政府发布“重庆市万盛经开区南桐花园小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”，公告内容：南桐花园小区第一次业主大会于2019年3月28日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举胡玉秋、胡鹏、万立波、王光伦、胡春雷、刘大英、封德财为业主委员会委员。2019年3月28日举行的业主委员会会议，推选胡玉秋为主任，胡鹏为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即起解散。公示期满后，该南桐镇人民政府对公告的事项予以备案。2019年5月8日，原告召开南桐花园小区业主代表比选小区物业公司的比选大会，比选结果由重庆精致物业管理有限公司服务南桐花园小区。2019年5月28日，原告与重庆精致物业管理有限公司签订《物业服务合同》，并于2019年6月4日在重庆市綦江区南桐镇人民政府备案。在该合同签订前，南桐花园小区业主总计3426户，已接房业主为2826户，其中装修入住业主1526户，另1300户业主在接房后尚未装修、入住(当地镇政府和社区联系不上该业主)，已入住1526户业主中有1152户业主同意原告与重庆精致物业管理有限公司签订的《物业服务合同》。2019年7月4日，原告向被告邮寄送达了移交函一份，要求被告在收到移交函后3日内终止物业服务、从物业服务区域撤离并完成移交工作。此期间，南桐花园小区39-6-1号电梯发生故障，原、被告对如何维修电梯产生矛盾，相持不下。经南桐镇人民政府协调，最后由原告向被告出具“委托书”，委托被告办理此次39-6-1号电梯修复相关事宜。从电梯发生故障至修复完毕，用时20多天。2019年7月30日，原告提起诉讼，要求判如所诉。上述事实，有《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》、“物业管理用房移交说明”及附件和“南桐花园公共设施清单”、重庆市綦江区南桐镇人民政府于2019年3月29日出具的“重庆市万盛经开区南桐花园小区业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”和2019年4月10日出具的“南桐花园业主委员会选举情况说明书”、移交函、修复39-6-1号电梯的委托书、照片、《物业服务合同》、重庆市物业服务合同备案申请表、重庆市綦江区南桐镇人民政府和当地社区出具的“说明”以及当事人陈述笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。当事人行使权利、履行合同约定应遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告与第三人签订的《前期物业合同》对合同期限已明确约定“自2014年4月24日起至首届业主委员会成立时止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该首届业主委员会业已成立并已与重庆精致物业管理有限公司签订《物业服务合同》，亦在当地南桐镇人民政府备案，为此，本院确认2019年3月28日万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)首届业主委员会成立时，被告与第三人签订的《前期物业合同》终止。被告在物业服务合同的权利义务终止后，原告请求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的诉求，本院予以支持。原告应当立即与有关物业服务企业联系开展物管服务工作，以维护业主利益。关于被告提出原告不是本案适格主体的辩解意见，无事实依据和法律依据，本院不予采信；被告提出原告和新的物业公司签订的服务合同，没有达到“双过半”要求，即未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的辩解意见，未提出证据证明。本院在平衡业主利益的基础上，根据当地南桐镇人民政府对小区入住业主真实意思的征询结果，确认原告与重庆精致物业管理有限公司签订的《物业服务合同》成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆和骥物业管理有限公司与第三人重庆市万盛采煤沉陷区综合治理有限公司于2014年4月24日签订的《万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)小区前期物业服务合同》从2019年3月28日起终止；二、被告重庆和骥物业管理有限公司于本判决生效后十五日内退出在万盛经开区南桐采煤沉陷区受损农房综合治理项目南桐花园(一期)的物业服务区域，并将该物业服务区域内全部物业服务用房和用于物业管理的消防系统、电子设备监控系统、供电系统、给排水系统、电梯系统等全部相关设施移交给原告万盛经开区南桐花园业主委员会。本案案件受理费40元，由被告重庆和骥物业管理有限公司负担(此款原告万盛经开区南桐花园业主委员会已预交，被告重庆和骥物业管理有限公司于本判决生效后15日内直接给付原告万盛经开区南桐花园业主委员会40元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 黄 剑二〇一九年九月六日书记员 钟瑞雪