河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1081民初3404号原告：陶文波，男，1977年9月29日出生，汉族，住黑龙江省林口县。委托代理人：孟瑶，河北燕祥律师事务所律师。被告：河北新格瑞斯房地产开发有限公司，住所地霸州市胜芳镇北环路南侧（中心广场），统一社会信用代码：91131081MA07XCXQ93。法定代表人：王志桦，该公司执行董事。委托代理人：赵静，河北辅腾律师事务所律师。被告：固安县金友房地产经纪有限公司。原告陶文波与被告河北新格瑞斯房地产开发有限公司（以下简称新格瑞斯公司）、固安县金友房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于2019年7月3日向本院申请撤回对固安县金友房地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许。原告委托代理人孟瑶，被告新格瑞斯公司委托代理人赵静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶文波向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告新格瑞斯公司于2017年3月28日签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告新格瑞斯公司返还原告购房款、电商费共计242945元及利息（利息以242945元为基数，按照年利率6％标准计算自2017年3月29日至实际付清之日）。3、判令被告新格瑞斯公司赔偿原告242945元（此项诉讼请求原告当庭予以放弃，并申请法院对放弃诉讼请求部分的诉讼费予以扣减）。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告新格瑞斯公司于2017年3月28日签订了商3品房买卖合同，约定由原告以银行按揭贷款的方式购买被告开发的位于霸州市堂二里镇东庄村瑞景新城项目3号楼3单元502室房屋一套，单价每平米4874.70元，房屋总价款612945元。合同签订后，原告共计支付被告购房首付款192945元及电商费5万元，被告为原告出具收据。经原告多次找被告要求办理网签手续，被告均推托。后原告得知，被告开发项目五证不全。原告为此多次与被告协商退款事宜，被告均不予答复，推脱至今。原告认为，被告作为开发商在五证不全的情况下进行商品房销售，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖合同无效。因此，被告收取的购房款及电商费应予以退还，并支付原告的利息损失。为维护原告的合法权益，特依法起诉。被告新格瑞斯公司辩称：1、所有的客户资料均在我公司工作人员处保管，该职员正处于休假状态，无法核实合同的真实性，合同是否真实存在，需要被告公司庭下核实，书面告知法庭。2、我公司从未直接收取客户的购房款，均是金友公司收取后将协议约定的首付款，打入被告公司账户，电商费是金友公司直接收取的客户费用。因此固安县金友公司系本案必须到庭的当事人，应依法追加其为被告，查明本案事实。3、如原被告签订的合同真实存在系无效合同，原告主张的相关利息损失，不应予以支持。原告补充意见：本案所涉及商品房买卖合同，落款盖有被告公司公章，其不管该合同由谁保管，其不能否认真实性。本案合同无效是由于被告未取得五证的情况下对外销售，其在销售过程中存在过错，应承担原告的利息损失。若如被告所述电商费由金友公司收取，该情况与本案无关，根据相对性原则，由被告和金友公司自行解决。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、原被告于2017年3月28日签订的房屋买卖合同一份。证明，原告购买被告开发的位于霸州市堂二里镇东庄村瑞景新城项目3-3-502室房屋。2、2017年3月28日被告公司出具收据两张，POS刷卡单3张，商户名为“廊坊市固安县金友房地产经纪有限公司”，金额分别为10万元、10万元和32945元，原告亲属崔某中国农业银行交易明细清单一份、证人证言及身份证复印件各一份。证明2017年3月28日原告通过证人崔某的银行账户向被告支付购房款232945元，另外之前已交1万元定金，共计支付给被告242945元，与收据金额一致。3、2018年11月21日霸州市人民法院（2018）冀1081民初4941号潘井丽诉河北新格瑞斯房地产开发有限公司房屋买卖合同判决书一份，该判决书已生效，证明同类案件中被告收取了原告的购房款及所谓的电商费。被告的质证意见为：对证据1，真实性需向公司进行核实，庭下三天内提交书面意见，逾期提交自愿承担不利后果。对证据2，固安县金友公司的签购单无法证实与本案的关联性。收据瑞景新城项目部电商5万元，费用与被告无关系，收款人并非被告公司员工，瑞景新城项目部专用章并非被告公司收款专用章，该款项没有确定在双方签订的买卖合同中与首付款虽系同一天所转账，且不能证明该款由我公司收取，并没有被告公司财务专用章，被告没有收取。首付款192945元该款项与原告提交的合同首付款内容一致，如向公司核实该合同真实存在，我公司将认可该笔首付款。证人证言不认可，证人应当出庭接受质询，证言系机打格式内容，且笔迹与数额不一致，没有手印，无法证实真实性。证据3，判决书送达后我公司于2019年1月16日向霸州市人民法院上诉，在通知交纳上诉费的七日内，涉案的潘井丽与我公司达成协议，自愿放弃对电商费的主张，也明确认可电商费是由金友公司收取，此款项与被告公司无关，进一步证实电商费系客户与金友公司协商一致，给付的电商服务费用与被告无关。因双方达成协议由被告公司退还其首付款，撤回上诉，因此该判决书效力仅及于被告退还首付款。电商费根据当事人陈述，电商费直接交给金友公司。该判决书适用于潘井丽个案，和其他案件无关，进一步证明，电商费和被告无关。原告补充意见：1、原告将所有款项一并通过刷卡机的方式支付完毕，其中包含了被告当庭认可的首付款，原告付款并非分别支付购房款及电商费，所有款项混同支付，原告认为全部为购房款。其否认部分款项与事实相矛盾，且盖有公司财务章的收据，收款人和电商费收款人为同一人，其抗辩收款人非公司员工理由不能成立。作为购房人在购房时支付款项主要关心的是款项的多少，在总金额没有错误的情况下，被告公司给出几张收据，是被告公司内部行为。对原告提交的判决书，被告最终没有上诉，判决已经生效，潘井丽自愿放弃部分权利与本案无关，无法推翻判决书内容，更无法证实电商费与被告无关，且原告提交判决书着重强调判决书中确认被告所提供的收据一张，该收据加盖瑞景新城项目部章，证明被告对收据及公章予以认可，法院可以调卷予以核实。被告向本院提交证据为：1、潘井丽案件预交上诉费的通知书。2、潘井丽与被告新格瑞斯公司和解协议一份。证实原告主张的潘井丽判决是在判决未生效之前，达成协议并经潘井丽确认电商费6万元，是本人直接交付第三方固安县金友公司，此款和被告无关，因此原告以该判决系生效判决并以此证实被告收取了电商费与事实不相符，应以潘井丽的个人陈述为准，更应以转账凭证作为事实依据。被告出具的收据与双方签订的购房合同约定的首付款相一致，已明确证实被告仅仅收取了首付款，电商费和被告无关。原告质证意见：真实性原告无法核实，即使真实被告没有上诉，判决已经生效，潘井丽处分自身权利和本案无关。上述证据结合当事人质证意见，本院作出如下认证：原告证据1房屋买卖合同以及证据2中首付款收据，加盖被告新格瑞斯公司公章及财务专用章，被告质证表示需要庭下核实证据真实性，但在其承诺的期限内未向本院提交书面意见亦未提交反驳原告主张的证据，本院对上述两份证据予以采信；原告证据2中电商费收据加盖“瑞景新城项目部专用章”，被告否认其收取5万元电商费的事实，但综合考虑该份收据出具时间、收款人“某晶”均与首付款收据相一致，且该5万元中部分款项与首付款通过POS机一并混同支付，可认定电商费收据与首付款收据均由被告公司或被告公司认可授权出具；证据2中，原告亲属崔某的银行交易明细加盖银行印章，本院对其真实性予以采信，其余POS机刷卡单、证人证言与购房合同、被告出具的相关收据内容相一致，可以相互佐证，本院予以采信；原告证据3系本院作出的生效民事判决书，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1系法院通知当事人交纳上诉费用的通知，本院对其真实性予以确认；被告证据2，系另案中潘井丽与被告新格瑞斯公司达成的和解协议，与本案无关联性。经审理查明：2017年3月28日原告陶文波与被告新格瑞斯公司签订房屋买卖合同一份，被告将其开发建设的位于霸州市房屋出卖给原告，合同约定房屋每平米4874.70元，房屋总价款612945元；原告首付款为192945元，其余房款以银行按揭方式支付。原告通过其亲属崔某银行账户于2017年3月28日分三次以POS机消费方式向被告分别支付32945元、10万元和10万元，共计232945元，上述款项相关银行交易记录显示原告通过付款，未显示收款人户名及账户信息，POS机签购单显示商户名为“廊坊固安县金友房地产经纪有限公司”。原告主张连同之前原告交纳定金1万元，共计向被告支付242945元。2017年3月28日被告公司为原告出具首付款收据，内容为：“今收到陶文波交来瑞景新城3-3-502首付，人民币壹拾玖万贰仟玖佰肆拾伍元整，￥192945，收款单位：河北省新格瑞斯房地产开发有限公司（财务专用章），收款人：某晶”；同日，被告为原告出具电商费收据，内容为：“今收到陶文波交来瑞景新城3-3-502电商，人民币伍万元整，￥50000，收款单位：瑞景新城项目部（专用印章），收款人：某晶”。原告主张被告开发的瑞景新城项目无国有土地使用证等“五证”，原被告签订的合同系无效合同，被告未予否认，并认可诉争合同系无效合同。原告主张要求被告支付利息，以242945元为基数自最后一次支付购房款次日即2017年3月29日起按照年利率6％计算至实际付清之日，被告不予认可，辩称合同无效被告不应支付利息损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。房地产开发商在销售房屋时应具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，被告未向本院提供上述证件，且被告认可本案诉争合同系无效合同，故本院认定原告与新格瑞斯公司签订的房屋买卖合同违反法律、法规强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告新格瑞斯公司向原告出具首付款192945元收据，证明被告收到原告购房款192945元，被告应当将此192945元返还原告。原告出示的盖有“瑞景新城项目部专用章”印章的5万元电商费收据，出具时间、收款人“某晶”均与首付款收据相一致，且该5万元中部分款项与首付款通过POS机一并混同支付，可认定电商费收据与首付款收据均由被告公司出具或被告公司认可授权出具，被告亦应当将此5万元返还原告。故本院对原告要求被告返还购房款及电商费242945元的诉讼请求予以支持。被告违反法律强制性规定，出售不符合法律规定的房屋，存在过错，应当承担赔偿原告相应损失。原告要求按照年利率6%支付利息损失，其主张的计算标准未超出中国人民银行同期逾期贷款利率，本院予以支持，被告应自原告交付房款的次日即2017年3月29日起以242945元为基数年利率6%支付至被告债务付清为止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告陶文波与被告河北新格瑞斯房地产开发有限公司于2017年3月28日签订的商品房买卖合同无效。二、被告河北新格瑞斯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶文波购房款、电商费共计242945元，并自2017年3月29日起以242945元为基数按照年利率6%支付至被告债务付清为止。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5244元减半收取2622元，由被告河北新格瑞斯房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  曹艳兵二〇一九年九月二十日书记员  王东震