山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1555号上诉人（原审原告）：王莉，女，1971年4月26日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：李蓬月，山东雅君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泽鹏，山东雅君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号A-1201室。诉讼代表人：郑琳，威海广信房地产开发有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张宇石，男，威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原审第三人：慈建涛，男，1969年9月16日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。上诉人王莉因与被上诉人威海广信房地产开发责任有限公司（以下简称广信公司）、原审第三人慈建涛破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1.撤销一审法院（2018）鲁10民初45号民事判决第二项，改判广信公司继续履行房屋买卖合同；2.一、二审诉讼费用由广信公司承担。事实和理由：一、王莉已经实际履行《商品房买卖合同(预售)》中约定的交付房款义务。因团购方式价格优惠等原因，王莉协商以第三人慈建涛的名义购买广信公司的房屋。2015年6月26日慈建涛根据王莉的委托以慈建涛的名义与广信公司签订了《商品房认购协议》，签订协议后第三人多次通过银行转账方式向广信公司支付了房款，因广信公司一房二卖，经多方协商，第三人重新与广信公司签订了6套房屋的买卖手续，并在2015年10月19日办理了涉案房屋的网签手续。后经三方协商，为王莉等人办理了涉案房屋的分户手续，第三人与广信公司所签订的《商品房买卖合同(预售)》及房款收据均由广信公司收回，然后由王莉与广信公司于2016年1月11日及2016年1月13日签订两份《商品房买卖合同(预售)》，同时广信公司向王莉重新出具了房款收据，并在2016年6月8日办理了两套房屋的预告登记。另外，根据第三人提交的银行流水可以看出，2016年1月11日分七笔向广信公司转账632045.5元，该款项系支付的上述两套房屋中的百度城二期(12-301)房款，在广信公司为王莉出具的收据中也予以明确，且数额一致无异议，因此，交付房款的义务已经履行完毕。二、涉案房产不存在以物抵债行为。第三人慈建涛与广信公司于2011年8月1日、2011年10月5日、2013年6月5日分别签订借款合同，共计向第三人借款1100元。2015年7月10日，2015年7月29日2017年7月30日，案外人王立峰向第三人转账1100万元，还清广信公司所欠第三人债务，因此，第三人与广信公司之间债务已经结清，不存在以房抵债行为的基础。关于第三人与案外人之间的转账行为，应该以双方当事人意思为准，双方当事人均认可其转账行为是为了还清广信公司所欠第三人的1100万元债务，且有广信公司董事长及总经理的证人证言相佐证，意思表示是在自愿公平的原则上作出的，不违反法律的禁止性规定，也不存在合同法规定的无效及可撤销情形因此，双方之间的转账行为应该认定为消灭借贷之债的行为。一审法院未考虑证人证言的合理性，在没有任何证据的基础上认为第三人与案外人之间的转账行为并不能产生消灭借贷之债的法律后果，实质上是否认双方当事人之间的意思自治，没有任何依据。同时，因第三人与广信公司签订《商品房认购协议》需要支付房款1100万元，因此，经双方协商后，第三人收到案外人王立峰归还的借款后，又将房款多次分笔转给了案外人王立峰，向广信公司支付房款。因此，双方之间存在两个不同的法律关系，一是民间借贷关系，广信公司已经向第三人还清借款；二是房屋买卖关系，第三人向广信公司支付相应的房款。因此，双方之间并不存在以物抵债行为，而是根据双方当事人的真实意思表示通过相互转账行为实现消灭借贷之债、履行《商品房买卖合同(预售)》交付房款的义务。三、一审法院对于证人证言不予采信属于认定事实不清，适用法律错误。首先，姚书诚、姚进作为广信公司的董事长及总经理代表公司为第三人亲自办理的14套房屋的买卖事宜，二人对于第三人团购房屋事宜及后续王莉网签事宜均参与其中，其所作的证言是对该其亲身经历的事情的陈述，能够单独的直接说明案件的主要事实，因此属于直接证据。其次，二人与王莉均不相识，只是与第三人因业务关系相识，与王莉并不存在利害关系，其作出的对其公司不利的证言更具有证明力。四、广信公司对于涉案房屋无解除权。根据《破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而在本案中，王莉已经履行完毕双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交付房款义务，不属于《破产法》第十八条规定的情形。因此，一审法院认定广信公司依据该法律规定解除《商品房买卖合同(预售)》符合法律规定属于适用法律错误。五、涉案《商品房买卖合同(预售)》具有履行的可行性。虽然目前涉案房屋尚未竣工，但是2016年6月29日一审法院受理破产重整，广信公司发布重整投资人招募公告继续投资建设且已有成山集团投入5000万元。根据广信公司发布的《威海广信房地产开发有限责任公司重整投资人招募结果公告》成山集团有限公司被确定为威海广信房地产开发有限责任公司重整投资人。且据了解，涉案房屋已经竣工，待验收通过后即可符合交付条件。因此，在招募投资人继续建设后，涉案房屋仍旧可以予以交付，《商品房买卖合同(预售)》依旧可以继续履行。广信公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，恳请维持原判。1.涉案商品房认购协议系因慈建涛与广信公司之间的借款本金及利息无法偿还，三方当事人协商以物抵债，并非因购房意图而产生，而是以消灭金钱债务为目的。原审第三人与案外人王立峰之间相互转账的行为，实质上并不能产生消灭借贷之债、履行《商品房买卖合同（预售）》约定的支付房款义务的法律后果。上诉人王莉与原审第三人实际上均未向广信公司支付《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款。2.涉案房产在破产时还不具备交付条件，理应属于破产财产。广信公司于2016年6月29日被一审法院裁定破产，而涉案房屋在该时间节点并未竣工，尚不具备物权成立条件，涉案房产理应属于债务人财产。3.王莉并未实际支付购房款项，广信公司在客观上也无法完成交付房屋的义务，属于双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法第十八条的规定，管理人有权解除与王莉之间的商品房买卖合同。4.涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。预告登记不发生物权变动的法律效力，是将来发生不动产物权变动的请求权。况且，涉案商品房在破产时间节点尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件，王莉也未取得涉案商品房的物权。房产预告登记不影响管理人解除商品房买卖合同的权利。预告登记是以债权请求权的存在为前提，并随着该请求权的状态而改变。当请求权消灭时，预告登记也随之消灭。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第五条的规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定物权法第二十二条第二款所称的“债权消灭”，债权消灭的，预告登记失效。5.广信公司破产重整案中，根据相关法律规定，广信公司制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，均认定在百度城以户单位拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定为消费者优先权，其余不符合消费者条件的房产不再继续履行房产预售合同。王莉在广信破产案件中共计索求两套房产，不符合消费者条件，依法不应予以优先保护。6.继续履行合同将构成个别清偿、打开以物抵债的新渠道，使得大量基于借贷关系而产生的金钱债权通过以物抵债的方式获得物权期待权，得到不正当的优先受偿。且因续建资金列入共益债务，继续履行类似商品房买卖合同，实际上是挪用了广信公司的其他资产对以物抵债的债权人进行清偿，严重侵犯其他债权人的合法权益。慈建涛的陈述意见与王莉相同。王莉向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认王莉与广信公司之间的房屋买卖合同（预售）有效，判令广信公司继续履行房屋买卖合同、交付房屋；2.广信公司承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：第三人慈建涛与广信公司分别于2011年8月1日、2011年10月5日、2013年6月5日签订借款合同，约定广信公司向第三人借款500万元、500万元、100万元，共计1100万元，同时约定了利息、担保等条款。2015年6月26日，第三人、广信公司及姚书诚、姚进签订《商品房认购协议》，约定第三人购买广信公司座落在威海市产，优惠后的交易价格为1100万元。合同载明，第三人于合同签订之日起20日内支付1100万元房款；广信公司于2016年6月31日前交付房屋；姚书诚、姚进为合同履行提供担保，承担连带赔偿责任。涉案房产百度城12号-301、12号-501在该《商品房认购协议》中并不存在，庭审中，第三人陈述，在该协议之外其又与广信公司协商购买了编号为12-301、12-501、12-502、16-101的房产。2015年7月10日、2015年7月29日、2015年7月30日，第三人与案外人王立峰之间互相转账14笔，每笔50万元至150万元不等，均为先由王立峰转到第三人账户，第三人再立即转回王立峰账户，单向转账金额共计1100万元。广信公司分别于2015年7月10日、2015年7月30日出具收款收据，金额共计1100万元。2016年1月11日，王莉与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，王莉购买涉案房产百度城-12号-501，面积207.11平方米，单价为8000元，总价款1656880元。2016年1月13日，王莉与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，王莉购买涉案房产百度城-12号-301，面积151.93平方米，单价为8000元，总价款1215400元。2016年1月13日，广信公司向王莉出具收款收据，但王莉认可其并未向广信公司实际支付房款，庭审中王莉称，因为第三人已将涉案房款支付给了广信公司，所以王莉与广信公司、第三人协商将涉案房款支付给第三人，由广信公司出具给第三人的房款收据收回，重新给王莉开具了房款收据。2016年6月8日，王莉就涉案房产办理预告登记。2016年11月7日、8日，王莉向第三人转款272万元。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。2017年12月27日，广信公司管理人向王莉出具《通知书》载明，管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；王莉对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向王莉交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向王莉交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。另查明，2016年1月6日，威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）作出（2015）威经技区民初字第1565号民事调解书，载明，慈建涛以合同目的无法实现为由，请求：1、解除慈建涛与广信公司、姚书诚、姚进签订的商品房认购协议；2、判令广信公司返还慈建涛尚欠的购房款400万元，并自2015年10月10日起以剩余购房款为基数按银行同期贷款利率支付利息；3、姚书诚、姚进对广信公司的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，慈建涛与广信公司、姚书诚、姚进确认广信公司已经以部分房屋抵顶了购房款，广信公司尚欠慈建涛购房款2323964元。在经区法院主持调解下，达成如下协议：1、解除慈建涛与广信公司、姚书诚、姚进于2015年6月26日签订的商品房认购协议；2、广信公司于2016年1月31日前返还慈建涛购房款80万元，2016年2月28日前付款723964元，余款80万元于2016年3月31日前付清；3、姚书诚、姚进对上述债务承担连带清偿责任。经查，涉案房产不在解除的范围内，属于已经以部分房屋抵顶了购房款的范围。再查明，涉案房产在一审法院受理广信公司破产重整时尚未竣工，不具备交付条件。一审法院认为，该案的争议焦点为：一、王莉与广信公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、在破产程序中王莉是否有权要求继续履行合同、交付房屋。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该案中，王莉与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》不存在合同无效的情形，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力，故该协议有效，王莉关于确认其与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。该案中，第三人慈建涛与案外人王立峰之间互相转账的行为，形式上完成了双方财务上的平账处理，但实质上并不能产生消灭借贷之债、履行涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的支付房款义务的法律后果，因此，对涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，王莉与第三人并未实际向广信公司履行。涉案房产在广信公司破产申请受理时未竣工不具备交付条件，广信公司交付房产的义务亦未履行。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故广信公司管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知王莉解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除，故王莉要求继续履行合同、交付房产的诉讼请求，在破产程序中依法不应支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。该案中，王莉办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，王莉不享有预告登记所产生的相关权利。综上所述，王莉请求确认其与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；王莉要求继续履行《商品房买卖合同（预售）》、交付房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，一审法院判决：一、确认王莉与广信公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回王莉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王莉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王莉提交证据：证据一、威海市不动产登记中心查询结果证明一份，证明上诉人王莉名下并没有房屋，其购买涉案房屋属于正常的购房消费者。王莉已经放弃1B-4107号房屋，非本案主张房屋，尚未注销预告登记。证据二、涉案房屋照片一份，截图打印件三张。证明涉案房屋及所在楼盘已经竣工，并于2018年9月26日开盘销售，2019年6月30日交房，涉案房屋已经具备交付条件。证据三、威海市不动产登记中心限制信息查询结果一份，威海市住房保障及房产管理局出具的涉案房产查询结果，证明在山东省威海市经济技术开发区人民法院2015威经技区民初第1565号案件中，第三人申请查封的房屋中的这六套正是第三人与广信公司确认广信公司已经以部分房屋折顶了购房款的房屋，也是本案的涉案房屋，根据查询结果，该房屋已经于2015年10月19日网签在第三人名下，后于2016年1月11日注销后又网签给了王莉，合同已经实际履行，与一审中第三人及证人证言所述的双方通过协商重新签订房屋买卖合同的事实相符合。证据四、山东省威海市经济技术开发区人民法院2015威经技区民初第1565号民事调解书及山东省威海市经济技术开发区人民法院（2018）鲁1092民初2223号民事判决书，证明涉案房屋已经支付过购房款，王莉的付款义务已经通过第三人慈建涛履行完毕。在另案中，广信公司收到宋仕明购房款后又返还给了第三人慈建涛，可以证明第三人慈建涛已经支付了商品房认购协议中14套房屋的购房款。被上诉人广信公司质证意见，对上述证据的真实性合法性予以认可，但对证明目的不予认可。证据一表明王莉在广信百度城项目共有三套房产的预告登记。根据管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，均认定在百度城以户为单位拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定为消费者优先权，其余不符合消费者条件的房产不再继续履行房产预售合同。因此上诉人在广信公司开发的百度城“购买”的3套房产不符合消费者条件，不应予以优先保护，依法不应再继续履行合同。对证据二，广信公司名下百度城项目房产现尚未通过综合竣工验收，更未进行不动产物权登记，依法不具备交付条件。由于破产前公司管理混乱，部分人私自得到房屋钥匙，对房屋进行了装修和使用，广信公司不认同是交付行为。证据三只能看出涉案房产在2015年10月19日是网签在第三人名下，无法看出2016年1月11日注销后又网签给了上诉人。证据四宋仕明与上诉人不同，其是直接向广信公司支付购房款项，上诉人并未向广信公司支付款项。慈建涛的质证意见与上诉人王莉的意见相同。原审第三人慈建涛提交证据：2015年10月13日谅解备忘录一份，甲方慈建涛，乙方广信公司。在起诉查封期间与广信公司达成此协议，结果是形成了调解书，在调解书中有记载。证明涉案房屋属于买卖。王莉质证意见，对证据的真实性认可，与王莉提供的证据三、四相互印证，证明涉案房屋已经交付购房款。广信公司质证意见，对文件本身真实性合法性没有异议，对其记载内容的真实性不予认可。第三人与广信公司签订的谅解备忘录实质上是履行以物抵债行为的一部分。本院对于当事人提交的上述证据的真实性予以确认，对于所涉证据与本案的关联性将在本院认为中一并分析认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、双方当事人之间法律关系的性质如何判断；二、涉案商品房买卖合同的履行问题如何处理。关于第一个焦点问题，即双方当事人之间法律关系的性质如何判断。本院认为，首先，王莉与广信公司之间的法律关系应当界定为商品房买卖合同关系。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。据此，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。涉案商品房买卖合同签订以前，原审第三人慈建涛与广信公司之间存在民间借贷关系，借款合同到期以后广信公司难以清偿债务时，广信公司将涉案房产在内的多套在建房产抵顶给慈建涛，此后王莉与广信公司签订了相应的商品房预售合同，并以广信公司所欠慈建涛的借款本息抵顶购房款，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，这种交易安排应当得到司法的尊重。其次，王莉与广信公司的涉案商品房买卖合同有效。如前所述，王莉和广信公司的涉案商品房买卖合同系出于各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律约束力。关于第二个焦点问题，即涉案商品房买卖合同的履行问题如何处理。本院认为，首先，关于涉案商品房买卖合同是否属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，或者说，管理人是否有权依据该条规定解除涉案商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，王莉作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，应当认定王莉以广信公司所欠慈建涛的借款本息抵顶购房款的履行行为的法律效力，且广信公司也为王莉开具了收到购房价款的收据。如前所述，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，人民法院在认定其合法有效的情况下，应当得出王莉已经实际履行了支付购房款的合同义务的结论。司法也不应强人所难，不宜要求王莉另行向广信公司重新支付购房款。因此，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人也没有权利据此行使合同解除权。其次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题，或者说，广信公司及其管理人应否继续交付涉案房产并办理过户登记的问题。对此，本院认为，第一，王莉的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。据此，公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，王莉起诉请求继续履行房屋买卖合同并交付涉案房产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。第二，王莉就涉案房产不享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王莉基于广信公司与慈建涛的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知广信公司将涉案房产抵顶给慈建涛、利用慈建涛的借款本息交纳购房款等具体情形，本院认为其购房目的在于帮助慈建涛实现债权，并非为生活、居住需要，不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，王莉和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是，王莉并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。一审法院驳回其关于广信公司继续履行房屋买卖合同并交付房屋的诉讼请求，并无不当。再次，关于王莉的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，王莉作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。最后，关于涉案商品房的预告登记问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，王莉需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有表述错误之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长 肖 彬审判员 左玉勇审判员 郑元文二〇一九年九月三十日书记员 周涵宇