广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16448号原告：佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区四座首层P2号，统一社会信用代码91440604MA51EBH79U。法定代表人：聂卫英。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，1996年3月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。委托诉讼代理人：杜志辉，男，1989年7月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告员工。被告：陈志海，男，1987年6月13日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：黄正中、陈晓琳，广东东成律师事务所。原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司诉被告陈志海居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告依约退还保证金500元；及收取的客户购房定金500元；2、被告按照协议约定赔偿原告39000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月28日，原、被告在平等协商的前提下达成一致，双方签订《独家代理委托协议》，约定由原告接受被告的委托，为被告提供中介服务，独家代理出售被告其位于广东省佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里雅筑2区16座1301房的房屋，独家期限从2019年4月28日起至2019年7月28日，该物业出售价格为1300000元。由原告方工作人员以微信转账的方式向被告支付500元作为保证金，该事实有被告出具的《保证金收据》作凭证。签订独家后，原告方积极利用自身资源推介被告的该物业以促成房屋交易，而在5月13日，被告却突然告知原告方工作人员因其妻子不愿卖房，想要自住故而想要解除独家委托事宜，在得知被告这一情况后，经过商议，原告方工作人员于5月20日在微信上明确表示双方可以解除独家委托，但需要原告承诺其不存在私下交易的情况，并找时间出来签相关的解除协议，对此，被告一直没有正面回复何时能够尽快处理解约事宜。随后，就该物业交易问题，原告方多次于微信及电话上联系被告跟进解约事宜，由于被告长时间未能回复亦未联系原告办理解除协议等相关手续，根据原、被告前期签订的协议，为了防止原告出现违约事宜，原告方在未签订解除独家委托协议下仍按原约定为被告推介、宣传该物业。经过原告方的努力，原告于2019年6月1日为被告寻找到合适的意向购房客户高女士，并促成高女士签订《房屋购买确认书》进行书面确认，原告方代为收取案外人高女士交付的购房诚意金10000元，并于6月4日将部分定金500元转账于被告预留账户。随即原告方工作人员于微信上多次告知客户需配合约定在规定时间内签订《存量房买卖合同》，被告对此不予理会。从双方签订协议以来，原告作为受托方已充分履行协议所述义务给予专业服务，积极为委托方代理出售物业，而作为委托人的被告，同样负有保证协议正常进行的义务，但被告却因自身原因违反协议约定，在协商下既不解除独家协议，后在原告找到合适客户后也不按约定签三方合同，并存在于独家期内委托其他中介公司出售该物业的嫌疑。根据原、被告双方签订协议的第五条、第六条及第八条约定，委托方单方面违反协议约定导致物业未能成交的，应退还保证金500元及按协议规定出售价格的3%计算赔偿金额，即被告需向原告赔偿39000元。综上所述，原告认为，被告的这一行为已构成了严重违约，影响原告的经营声誉，直接导致了原告的经济损失。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院结合双方的约定，根据合同法第107条、第114条的相关规定，依法判令被告向原告退还保证金500元及因违约应承担的责任，依约赔偿原告39000元，合计39500元，且由被告承担本次诉讼费用，望法院判如所请。被告辩称：一、依据本案事实和物权法第97条规定，涉案房屋独家代理委托协议依法是无效的，无效的过错责任应全部归责于原告。2019年4月25日晚上，被告带着身份证和涉案房屋不动产权证书原件（不动产权证书上登记的权利人为被告与妻子雷桂芬二人，共有情况为共同共有），依约去到原告处，当时原告经手人郭淑静查看并复印了被告身份证和涉案房屋不动产权证书。之后忽悠被告签订了涉案协议（签订时代理期限开始日期为2019年4月28日）,并通过微信转账方式向被告支付了保证金500元。2019年5月13日，被告将与原告已经签订涉案委托协议事宜告知妻子雷桂芬，雷桂芬得知后提出其要在罗村开一间玉石珠宝店，涉案房屋需要自住，强烈不同意出卖，并要求被告立即与原告解除涉案委托协议并退还500元保证金，之后被告将其妻子不同意出卖需解除涉案委托协议事情通过微信告知原告经手人郭淑静，并通过微信转账将500元保证金退还给郭淑静。被告认为，通过上述事实可知，原告在忽悠被告签订涉案协议时，对于涉案房屋不动产权证书上的登记权利人为被告夫妻共同共有是十分清楚的，原告作为专业的房屋买卖代理公司，明知被告一人无权对涉案房屋的出卖作出处分，但为了获取不当利益，仍故意忽悠被告单方签订涉案委托协议，根据物权法第97条的规定，涉案委托协议是不合法和无效的，无效的过错责任应全部归于原告。二、退一步而言，即使涉案委托协议认定有效，根据本案事实和参加合同法第410条规定，对原告要求被告赔偿39000元的诉讼请求亦应不予支持，予以驳回。2019年5月13日，被告将与原告已经签订涉案委托协议事宜告知妻子雷桂芬，雷桂芬得知后提出其要在罗村开一间玉石珠宝店，涉案房屋需要自住，强烈不同意出卖，并要求被告立即与原告解除涉案委托协议并退还500元保证金，之后被告将其妻子不同意出卖需解除涉案委托协议事情通过微信告知原告经手人郭淑静，并通过微信转账将500元保证金退还给郭淑静，但却遭到拒收，要求被告直接与原告店长联系，并将原告店长微信号告知被告，后被告当日立即与原告店长联系，将妻子不同意出卖涉案房屋要求解除涉案协议事情告知，并提出退还500元保证金，但原告店长明确拒收，并说事情需要向公司总部反映才能处理。过来几天，2019年5月20日，原告店长告知被告公司总部同意解除涉案委托协议，但有一个附加条件，要求被告书面承诺在三个月代理期限届满后半年内不得出卖涉案房屋，否则需要向原告承担违约赔偿责任，被告认为原告这一附加条件是完全无理的霸王条款，当即予以拒绝，同时再次提出退还500元保证金，但又遭拒绝。之后，因被告不同意原告的这一附加霸王条件，原告拒绝与被告签订书面解除协议。2019年6月4日，原告店长突然告知被告，已向被告签订涉案委托协议时预留的银行账户转付了500元所谓购房定金，被告当即提出强烈异议，并提出涉案房屋在2019年5月13日早已告知原告不卖和解除委托关系了，原告的所作所为与被告是无关的。之后因没有原告的银行账户和原告多次表态拒收，导致被告一直无法退还500元保证金和所谓的500元购房定金。此外，合同法第410条规定委托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。依据该规定和司法实践，本案中被告的损失责任承担不存在违约赔偿责任适用的余地。另关于本案赔偿损失的范围，并不包含原告的预期利益，而应该仅仅是原告因涉案房屋销售带客户看房产生的劳务费以及有证据证明的直接支付（如销售海报、宣传广告制作费用等），涉案委托协议第八条的约定内容是无效的。另依据该规定，被告早于2019年5月13日已将因妻子不同意出卖要求解除涉案协议事宜告知原告，并主动向原告退还500元保证金，涉案委托协议早于2019年5月13日已经解除。此外，被告要求解除涉案协议的事由是因为涉案房屋的共有产权人不同意出卖，其个人无权出卖，该解除事由应属于不可归责于被告。另外，根据上述事实经过可以证实，在被告2019年5月13日要求解除涉案委托协议之前的十几天内，原告从未介绍过客户，未进行任何销售工作。另双方未能签订书面解除协议的责任完全在原告，原告提出解除的附加霸王条款是完全无理的。原告在明知被告要求解除协议并退还款项前提下，为了牟取非法利益，恶意拒收并转付所谓的定金500元，并以这些恶意行为要求被告赔偿39000元，对于原告的这一恶意诉请，应不予支持。综上，请求法院对原告要求赔偿39000元的诉请予以驳回，至于保证金500元和所谓定金500元，只要原告同意收取，被告可随时立即退还给原告。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《独家代理委托协议（买卖）》、保证金收据、房地产权证(粤2019佛南不动产权第0018725号)，证明原被告于2019年4月25日签订独家协议，双方约定由原告接受被告委托并为被告提供中介服务，独家代理出售涉案房屋，独家期限为3个月；原告方工作人员以微信转账方式向被告支付500元作为保证金。3、收款收据、《房屋购买确认书（客户）》，证明2019年6月1日，被告通过合作关联公司为被告寻找到合适的意向购房客户高女士，促成高女士签订《房屋购买确认书》进行书面确认，并代为收取客户购房诚意金10000元。4、微信聊天记录截图、交易记录查询，证明由于被告需要解除独家协议，经过协商原告同意解除但需要签订书面解约协议等；因此原告方多次于微信及电话上联系被告跟进解约事宜，由于被告长时间未能过来办理解约手续，原告默认继续履行独家协议并为被告找到意向购房客户高小姐并代为收取购房诚意金10000元，且于6月4日通过转账向被告支付了部分购房定金500元。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、4的真实性无异议，本院对以上证据予以采信。证据3，具有与本案的关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、被告身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、房地产权证(粤2019佛南不动产权第0018725号)，证明案涉房屋现仍是属于被告与共有产权人雷桂芬的。3、微信聊天截图，证明被告与原告经手人郭淑静以及原告店长2019年5月13日-2019年6月4日的微信聊天记录，通过这些聊天记录内容，证明了四点事实：1、2019年5月13日被告已解除与原告的委托关系，并将保证金500元退给原告（遭原告拒收）；2、双方没有签订书面解除合同的原因是由于原告提出的霸王条款（原告当时提出被告必须书面承诺在案涉委托协议3个月期满后半年内也就是2020年1月28日前都不能销售案涉房屋）。被告无法接受导致的；3、被告曾多次要求退还保证金，均遭原告拒绝，原告存在恶意向被告签订案涉委托协议时预留的银行账号转入所谓的购房定金500元；4、2019年5月13日被告与原告解除委托协议之前，原告没有带过或者介绍过一个购房、看房的客户给被告，解除案涉委托协议前原告对案涉房屋的销售是没有做过任何工作的。本院认证如下：原告对被告举证的证据1、2、3的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：广东省佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里雅筑2区16座1301房为被告陈志海与案外人雷桂芬共同共有。被告拟委托原告出售涉案1301房，2019年4月25日，原告向被告支付了500元的履约保证金，2019年4月28日，原告（协议委托方，甲方）与被告（协议受托方，乙方）签订《独家代理委托协议（买卖）》，协议约定主要内容：“因甲方委托乙方独家代理出售位于广东省佛山市南海区狮山镇罗村大道南1号光明花半里16栋1301房之物业事宜，现双方于2019年4月28日签署本协议。第一条委托合意甲方同意按以下出售条件委托乙方独家代理出售该物业，若乙方通过销售推广等方式促成甲方与买方签订存量房买卖合同的，甲方应向乙方支付中介服务费。第二条甲方出售条件1、建筑面积：约为90.28平方米……2、出售价格：1300000元……3、付款方式：按揭付款……5、交易税费：……买卖双方税费均由买方支付。第三条代理期限从2019年4月28日起至2019年7月28日止为独家代理委托期限（下称代理期）。第四条保证金甲方要求乙方于本协议签订之日向其交付保证金500元。代理期内若乙方成功促成甲方出售该物业，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金。第五条双方义务1、甲方在代理期内应为乙方介绍的买方提供不少于5次的看房或面谈机会；2、甲方在代理期内不得对出售条件作任何变更（调低出售价格除外）；3、甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业；不得与乙方介绍的客户私下交易；4、乙方应充分利用自身资源寻找客户并尽可能促成潜在买方购买该物业；甲方授权乙方发布该物业出售信息。第六条定金收取及签约期限代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业，甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金，且甲方应在收取定金之日起的7天内按甲方出售条件签订《存量房买卖合同》。第七条中介服务费甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格，若乙方经过努力促成最终成交价超出本协议规定的出售价格的，基于乙方提供了优质服务，甲方同意将超出部分的100%作为另行增加支付给乙方的中介服务费。第八条合同解除及其他1、代理期内，若甲方提前解除本协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定的出售价格的3%；②其他情形下赔偿标准为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。2、因甲方单方面违反本协议第五条及第六条规定之义务导致该物业未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需按以下标准向乙方支付报酬及必要费用：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定的出售价格的3%；②其他情形下赔偿标准为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。3、因买方责任甲方没收其购房定金的，因乙方已提供相应劳务，甲方承诺在没收定金的当日将定金的50%作为劳务费用支付给乙方……”2019年5月13日中午，被告向原告工作人员发出微信“老婆不让卖了。老婆决定在罗村开珠宝店了”原告工作人员回复“就是咱们也签了合同。如果是我们中介卖不出去那得等三个月时间如果我们裕丰地产卖得出去你这边是无条件要卖的噢”被告回复“那是委托书。因为我要自住，我有理由不卖的。谢谢，这就是缘份。”原告工作人员回复“好，我让我公司尽快出协议书。真不好意思，没有帮你尽快卖出这个房子。到时候你过来签就好啦”5月13日下午17:07，被告通过微信向原告工作人员退还保证金500元，原告工作人员拒收并回复“现在这个层面已经不到我去处理了，其实签的时候我们店长跟我也给你说明白，如果没意向卖就不要签，而刚刚开始几天就发生这情况，我只能尽快帮你处理，看看公司怎样解决”2019年5月20日上午11:43，原告工作人员向被告发出微信“好的，已经把你的意思跟公司再次说了，公司也明确了只要在独家协议期限到期后半年内没有走过户流程，没有跟我们的客户成交，我们不会追讨你这方面的违约，如果期间你跟你太太在第三方中介出售，或者私下出售，我公司会追讨违约责任。你看你这边什么时候有空，过来签相关的协议”2019年6月1日下午1:36，原告工作人员向被告发出微信“陈生中午好，由于你长时间未能过来签处解除协议相关手续，根据我们前期签订的协议，为了防止我公司违反协议规定，我公司在未签订其他解除协议的情况下一直帮你房子在宣传”。2019年6月1日，原告的关联公司佛山市和记地产代理有限公司为涉案房屋寻得意向买家，同日，意向买家高秀莲与佛山市和记地产代理有限公司签订《房屋购买确认书》，确认购买涉案房屋的价格1310000元、付款方式按揭付款、交易税费买家负担，签订确认书时支付10000元交中介方代为保管作为购买该物业的诚意金。当日，意向买家高秀莲向佛山市和记地产代理有限公司支付了10000元的诚意金。2019年6月4日下午12:40，被告向原告工作人员发出微信“在，因工作非常忙。500元，我转给你，谢了”下午12:46又发微信“身边很多朋友在罗村买了房子的，到时他们要放盘，我一定介绍给你们的，大家是朋友”原告工作人员回复“十分了解，由于6月1号我已经通知你我公司由于未解除协议，一直在推你房源，现时已经有客户合适了，都下定金了，届时希望你带齐资料过来签处房产买卖合同。已经成功转到把部分定金转到你账号，希望在7天内带上资料过来签处房产合同，谢谢”被告回复“你好，我是房子的主人，我都和你们说了不卖了。要卖就卖你自己的，抱歉”同日，原告工作人员向被告转账500元。6月6日下午8:08，原告工作人员向被告发出微信“陈生晚上好，今日多次致电，但你未能接通，再次通知你，客户已经下定金在我公司，我也亲自转了部分定金给你，希望你带齐资料在明天签存量房合同”庭审中，就如何履行合同的问题，原告陈述：1、原告的广佛员工带客户看房，每周累计不低于15个客户；2、在网络上进行推广；3、超过70个同事每天晚上傍晚5点到罗村××街道、小区门口、售楼中心拿广告牌举着；4、把涉案房子的证件拿到银行评估，可以贷款多少钱，还有房管部门相关税费的调研。另外，原告陈述意向买家的诚意金已退还。本院认为，本案系居间合同纠纷。被告辩称被告无权处分涉案房屋，按照《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，涉案协议无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条仅规定了共有物如何处分，未就无权处分的后果作出明确规定，且依据我国法律规定，无权处分并不导致合同无效，故被告辩称合同无效的意见本院不予采纳。涉案《独家代理委托协议（买卖）》合同条款内容合法有效，系合同当事人的真实意思表示，合同双方均得依约行事。关于原告诉请赔偿39000元的问题。涉案《独家代理委托协议（买卖）》兼具委托合同与居间合同的法律特征，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。被告作为委托人，享有法律规定的随时解除合同的权利，被告在2019年5月13日向原告发出微信不卖了并有意向原告退还500元的保证金，被告的上述行为具有解除合同的意思表示，本院确认涉案《独家代理委托协议（买卖）》已于2019年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，此后原告继续代理出售、为被告寻找意向买家的行为对被告而言不产生合同效力。另，涉案《独家代理委托协议（买卖）》第八条约定代理期内，若被告提前解除本协议，除需向原告退还保证金外，还需赔偿本协议规定的出售价格的3%的50%。综合考虑合同约定、合同履行时间、履行程度及合同解除时原告并未促成交易等情形，本院酌定被告需赔偿原告5000元，原告诉请超出部分本院不予支持。关于退还保证金500元及收取的客户购房定金500元的问题。合同解除，被告应向原告返还已收取的款项，本院对原告诉请返还的1000元予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司赔偿5000元；二、被告陈志海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司返还1000元；三、驳回原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告陈志海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取400元，由原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司负担340元，由被告陈志海负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年九月二十一日书记员 黎晓婷