重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民初5号 原告（申请执行人）:新华信托股份有限公司,住所地重庆市江北区北城一路6号1-1、2-1、3-1、4-1，统一社会信用代码91500000202830053J。 法定代表人：李桂林，董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（案外人）：王班,女,1992年12月20日出生,住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅康康，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告（被执行人）:宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号，统一社会信用代码913302837133800150。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 原告新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）与被告王班、宁波市强人置业发展有限公司(以下简称强人置业公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告新华信托公司的委托诉讼代理人赵阳、屈浩，被告王班的委托诉讼代理人熊进光、帅康康，到庭参加诉讼，被告强人置业公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 新华信托公司向本院提出诉讼请求：1.准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋继续查封并继续执行；2.本案诉讼费用由王班、强人置业公司承担。事实和理由：新华信托公司与强人置业公司金融借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）于2014年6月18日对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的140套房产（包括案涉房屋）进行首次查封，于2016年5月27日继续查封了前述房屋。执行过程中，案外人王班提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。重庆高院裁定中止了对案涉房屋的执行。王班与强人置业公司签订的内部购房协议表明，双方签订该协议是为了规避国家的限购政策，其缔约目的具有违法性，不应得到保护。同时，内部购房协议还约定，因国家限购，暂不做房管局备案手续，以至于在法院查封案涉房屋时，案涉房屋仍登记在强人置业公司名下，因此王班对未办理过户登记有过错。王班对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 王班辩称，王班与强人置业公司于2013年8月8日签订的《罗马假日内部购房签约协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋至今未办理房屋变更登记系强人置业公司导致，王班对此并无过错。王班在法院查封前已于2013年8月已合法占有案涉房屋且已全额支付购房款115278元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议与复议规定）第二十八条的规定，王班对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回新华信托公司的诉讼请求。 强人置业公司未作书面答辩。 本院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆高院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆高院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，王班就案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝执异66号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明：2013年8月8日，王班与强人置业公司签订《罗马假日内部购房签约协议》主要载明，甲方（出卖人）强人置业公司与乙方（买受人）王班经友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，王班购买强人置业公司位于南昌市湾里区太平镇架头村罗马假日会所X号楼X层XXX号房屋，面积41.46平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续，待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续，房屋总价115278元，契税、维修基金5765元，王班已付房款115278元，契税、维修基金5765元。该协议文尾甲方处有强人置业公司的印章、乙方处有王班签字纳印。 再查明：2013年8月8日，强人置业公司南昌分公司向王班出具了4611元的契税和1154元的维修基金收据、1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向王班出具了597元（2013年8月1日-2014年7月31日）的物管费收据、300元的水电备用金收据。2013年8月9日，湾里区太平镇有限广播电视站向王班出具了180元的案涉房屋有线电视专用收款收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向王班出具了115278元的案涉房屋江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积41.59平方米、单价2771.77元。 庭审中，王班陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据异议与复议规定第二十八条之规定主张排除强制执行。 以上事实有王班与新华信托公司的当庭陈述，王班与新华信托公司共同提交的（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，新华信托公司提交的（2018）渝执异66号《执行裁定书》，王班提交的《罗马假日内部购房签约协议》《收据》《身份证》《房地产发票》等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：王班对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 异议与复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，王班与强人置业公司于2013年8月8日签订了《罗马假日内部购房签约协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，王班在签订该协议时虽不符合南昌市当时限购政策所确定的购买人条件，但不能因此而认定该协议违反法律、行政法规的强制性规定，新华信托公司关于该协议无效的主张不能成立，应当认定王班与强人置业公司在人民法院查封之前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。此外，王班于2013年8月8日开始就案涉房屋缴纳了物管费、水电备用金和有线电视初装费，足以证明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且强人置业公司案涉房屋的正式发票，足以证明王班已支付了案涉房屋的全部价款。但王班在签订《罗马假日内部购房签约协议》时明知根据南昌市的限购政策其不符合购房人条件，仍购买案涉房屋，存在对政策限制的忽略，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错。王班虽在本案中举示了标题为《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了房产证悬了》的网络新闻报道打印件，但该证据仅系网络新闻报道，不能证明案涉房屋非因其自身原因不能办理过户登记手续。 综上，王班虽在人民法院查封之前与强人置业公司签订了书面买卖合同、支付了购房款，并合法占有案涉房屋，但其在购买房屋时便不符合购房人条件，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所X号楼XXX室房屋。 案件受理费4300元，由王班负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  谭振亚 审判员  姜圆圆 审判员  汤君丽 二〇一九年九月二日 书记员  庞雪梅