浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初8721号 原告：瑞安市华城房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133038178882352XH，住所地瑞安市塘下镇建设路。 诉讼代表人：瑞安市华城房地产开发有限公司管理人（浙江光正大律师事务所）。 负责人：周光。 委托诉讼代理人：范丰盛，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈欣欣，浙江光正大律师事务所律师。 被告：池小燕，女，1981年12月19日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：洪亮，国浩律师（杭州）事务所律师。 原告瑞安市华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）与被告池小燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，并于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告华城公司的委托诉讼代理人范丰盛、陈欣欣，被告池小燕的委托诉讼代理人洪亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付首付款863255元；2、判令被告向原告支付违约金437152.33元（以首付款为基数，利率为万分之三，从2014年11月12日算至实际清偿之日，暂计算至2019年6月26日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月11日，原告华城公司与被告池小燕签订编号20120120545《商品房买卖合同》。合同约定，被告向原告购买坐落于浙江省瑞安市华城蓝庭3-1701的商品房，购房款为2873255元，办理按揭贷款支付房款，在签订合同之日交足总房款的30%计863255元（实际支付以银行批准贷款额度后据实予以补足），余额2010000元通过银行贷款资格审核后按揭贷款方式支付给原告（具体贷款额度以银行审批额度为准）。《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。” 2017年9月14日，瑞安市人民法院裁定受理原告破产清算一案，并于2017年9月18日，瑞安市人民法院作出（2017）浙0381破52号决定书，指定浙江光正大律师事务所为原告管理人。管理人接管原告后，发现被告未按约向原告支付首付款863255元，未发现任何被告支付首付款的银行汇款凭证。 综上，原告认为，原告与被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，但被告未诚实、完全履行自己的义务，未向原告支付首付款，其行为构成严重违约，原告为此提出如诉请求。 被告池小燕辩称：1、被告池小燕系善意购房人。2014年11月11日，被告池小燕因自住需要，与原告华城公司签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：被告池小燕向原告华城公司购买华诚蓝庭商品房第3幢1701号房，建筑面积为240.48平方米，商品房总价2873255元。付款方式为签订合同之日交足房款的30%计863255元，余款201万元通过银行贷款资格审核后按揭贷款方式支付给出卖人。原告华城公司应于2015年6月30日前将商品房交付被告池小燕使用、2016年7月30日前，取得土地、房屋权属证明书，交付给被告池小燕，并办理商品房转移登记等。同日，被告池小燕与原告华城公司还就地下停车位的购置签订《补充协议》、《地下室车位有偿使用协议书》。被告池小燕以现金方式向原告华城公司交付了首付购房款即863255元，同日，原告华城公司向被告池小燕开具了编号为2020801的收款收据。2014年11月14日，被告池小燕与案外人上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：贷款金额本金201万元，并约定了利息及还款方式，原告华城公司作为连带责任保证人在上述借款合同上签章。2014年11月25日，该行发放了该笔贷款，专款专用进入瑞安市华城房地产开发有限公司账户。2017年1月25日，原告华城公司分别向被告池小燕开具了编号为0019501、编号为0009519的收款收据，向被告池小燕收取煤气管道安装费2830元、代收房屋维修资金21638元。2017年8月24日，原告华城公司向被告池小燕开具编号为09375890的《浙江增值税普通发票》，价税合计为2872538元。2017年8月31日，原、被告经结算，原告华城公司向被告开具编号为2020822的收款收据，由原告华城公司退还被告池小燕多收的退房款717元。综上，原、被告就《浙江省商品房买卖合同》的合同价款方面已全部履行完毕并进行了结算，原告华城公司再次就首付款提起诉讼，无事实与法律依据，应予驳回。 2、被告池小燕提供的证据证明力大于原告华城公司提供的证据证明力。原告华城公司据以请求被告付款的主要证据为商品房买卖合同。被告池小燕持有原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下室车位有偿使用协议书》，原告华城公司向被告池小燕开具的收取首付款863255元的收款收据，被告与案外人上海浦东发展银行温州瑞安支行签订的《个人购房担保借款合同》，原告华城公司向被告池小燕开具的房屋增值税普通发票，原告华城公司开具的结算退房款717元的收款收据。综上，被告池小燕提供的反驳证据，已形成证据链，证明被告作为善意购房人，已依约按时缴纳了全部购房款，且原、被告就全部购房款进行了结算，双方在房屋购房价款方面均已履行完毕；被告提供的证据证明力远大于原告华城公司提供的单一证据，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定，原告华城公司作为房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，其在商品房买卖行为中较普通购房人明显占据交易主导地位，并对交易行为的法律后果较普通购房人更为知晓。若依原告华城公司在起诉状所述，其在未收取被告首付款的情形下，却不断与被告继续商房品买卖过程的后续合同行为，包括签订附属补充合同、履行附属义务（如代收煤气管道安装费等），且向被告开具正式购房开票，同时又在被告与案外人浦发银行瑞安支行的按揭贷款合同上作为保证人签字盖章，并与被告池小燕结退多余购房款，上述种种行为均与原告华城公司作为房地产开发和经营企业的商事主体地位不相符，也不符合商品买卖合同的交易习惯和交易规则，更不符合以营利为目的的房开公司的行为逻辑。因此，原告华城公司必定是收取被告首付款后，才进行后续系列商事行为，并向被告池小燕开具了各种票据，根本不存在未交付首付款的事实。 此外，商品房买卖合同虽为特殊买卖合同，但其本质也是买卖合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第八条之规定，买受人以普通发票证明已履行付款义务的，人民法院应予支持。本案被告不仅持有交付首付款的收款收据，更持有购房总价款的增值税普通发票。若按照原告华城公司主张的事实逻辑，其持有商品房买卖合同就可以否定被告持有的首付款交付收据与普通发票，那么在商品房交易过程中就不存在交易安全性，房开公司可以任意否定自己开具的收款凭证，此行为是严重违背商品房买卖的诚信原则的，管理人存在滥用诉权的嫌疑。综上，被告池小燕提供的证据形成证据链，其证明力明显大于原告华城公司提供的证据的证明力，且形成优势证据，原告华城公司的诉讼请求于法无据，应予驳回。 3、本案首付款主张已过诉讼时效。本案《商品房买卖合同》签订于2014年11月11日，首付款收款收据开具的时间也为同日，按照本案起诉状所表述的时间，原告华城公司也过了向被告池小燕主张首付款支付的诉讼时效。在本案之前，原告华城公司从未向被告池小燕催讨过首付款的支付，且从原、被告后续较长时间的连续交易行为来看，本案首付款支付行为也不存在中断、中止或特殊恢复的情形。因此，原告华城公司作为以营利为目的商品房经营企业，在面对大额首付款项未支付的情况下，其放任多年不管，从不向被告行使催讨义务，这是完全不符合商品房买卖合同交易逻辑的行为，原告管理人现行主张该项权利也过了法律赋予的诉讼时效。并且，本案首付款行为发生于《民法总则》施行之前，在《民法总则》实施之时，距离首付款行为发生已过了二年多时间，依法《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，应适用《民法通则》规定的二年诉讼时效，即本案起诉之前，首付款的诉讼时效早已届满。因此，从诉讼时效的角度，原告华城公司的诉讼请求也不能成立，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 一、原告方提供的证据：1、原告华城公司营业执照复印件（已与原件核对），证明原告华城公司的诉讼主体资格；2、瑞安市人民法院（2017）浙0381破申62号民事裁定书复印件、（2017）浙0381破52号决定书复印件，证明原告华城公司已进入破产清算程序，浙江光正大律师事务所指定为破产管理人的事实；3、被告池小燕身份证复印件，证明被告池小燕的诉讼主体资格；4、《浙江省商品房买卖合同》复印件，证明原、被告之间存在商品房买卖合同的法律关系以及双方约定有关逾期支付购房款违约责任的事实。 二、被告方提供的证据：1、被告池小燕身份证复印件，证明被告池小燕的诉讼主体资格；2、《浙江省商品房买卖合同》复印件、《补充协议》复印件、《地下室车位有偿使用协议书》复印件（以上证据均提供原件核对），证明被告池小燕与原告华城公司之间签订商品房买卖合同及地下室停车位有偿使用合同的事实；3、收款收据（编号为2020801）复印件（已提供原件核对），证明原告华城公司已收取被告池小燕支付的首付购房款863255元的事实；4、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证（回单）、个人贷款还款通知单（代回单）（以上证据均提供原件核对），证明被告池小燕已为本案诉争房屋办理银行按揭贷款，并通过贷款银行向原告华城公司支付合同约定的剩余购房款201万元的事实；5、收款收据（编号为0019501、0009519）（已提供原件核对），证明原告华城公司向被池小燕收取煤气管道安装费2830元、代收房屋维修资金21638元的事实；6、浙江增值税普通发票（编号为09375890）（已提供原件核对），证明原告华城公司已收到被告池小燕支付的全部购房款2872538元，并向被告池小燕开具购房正式普通发票的事实；7、收款收据（编号为2020822）（已提供原件核对），证明原、被告就购房款进行了总结算，并且原告华城公司向被告池小燕退还多收取的购房款717元的事实。 本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证，对上述无异议的证据，即原告华城公司提供的证据1、3，被告池小燕提供的证据1-2、4-5、7，依法予以确认并在卷佐证。 原、被告之间有争议的证据，分别质证意见如下：1、原告华城公司提供的证据2，被告池小燕经质证对形式真实性无异议，原告华城公司是否实质进入破产清算，由法院进行审查。2、原告华城公司提供的证据4，被告池小燕经质证对形式真实性无异议，对关联性和证明对象存在异议，被告提供的反驳证据已可以证明原告华城公司已实际收取被告池小燕的首付款，且双方进行了结算，由原告华城公司向被告池小燕开具了增值税普通发票。3、被告池小燕提供的证据3，原告华城公司经质证认为收款收据不能证明被告池小燕已向原告华城公司交付首付款的事实。4、被告池小燕提供的证据6，原告华城公司经质证，对真实性无异议，但认为不能证明原告华城公司已收到购房款的事实。 本院对当事人有争议的证据，认证如下：1、原告华城公司提供的证据2，系本院出具的文书，来源合法，具有真实性、关联性，予以认定；关于原告华城公司是否实质进入破产清算，不属于本案认定的范围，不作评价。2、原告华城公司提供的证据4，经比对，与被告池小燕提供的证据2系内容相一致的合同，依法予以认定；关于原、被告各自主张证明对象及证据证明力大小问题，则在本判决主文认定部分予以确认。3、被告池小燕提供的证据3、6，原告华城公司对真实性均无异议，且来源合法，与本案具有关联性，依法予以认定；关于被告池小燕提供的证据的证明对象，涉及双方证据证明力大小的问题，在本判决主文认定部分予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，原告华城公司与被告池小燕签订了一份《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：被告池小燕向原告华城公司购买华诚蓝庭商品房第3幢1701号房，建筑面积为240、48平方米，商品房总价2873255元。其中，付款方式为签订合同之日交足房款的30%计863255元，余款201万元通过银行贷款资格审核后按揭贷款方式支付给出卖人等。 同日，原告华城公司与被告池小燕签订了《补充协议》一份、《地下室车位有偿使用协议书》四份。协议主要内容约定：原告华城公司将华诚蓝庭地下室停车位250号、104号、19号、17号使用权无偿转让给被告池小燕。 被告池小燕另持有如下证据：1、2014年11月11日原告华城公司向被告池小燕开具了编号为2020801的收款收据，主要内容为收取购房款863255元。 2、2014年11月14日，被告池小燕与案外人上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行签订的《个人购房担保借款合同》。合同约定：贷款金额本金201万元，并约定了利息及还款方式；原告华城公司作为该合同连带责任保证人在借款合同上签章。2014年11月25日，该行发放了上述贷款，款项进入原告华城公司账户。 3、2017年1月25日，原告华城公司向被告池小燕开具编号为0019501、编号为0009519的收款收据，主要内容记载为：原告华城公司向被告池小燕收取管道安装费2830元、代收房屋维修资金21638元。 4、2017年8月24日，原告华城公司向被告池小燕开具编号为09375890《浙江增值税普通发票》。发票内容为：被告池小燕购买的华诚蓝庭3幢1701室房屋，价税合计为2872538元。 5、2017年8月31日，原告华城公司向被告池小燕开具编号为2020822的收款收据，主要内容记载：原告华城公司退还被告池小燕多收的退房款717元。 2017年9月14日，瑞安市人民法院作出（2017）浙0381破申62号裁定书，受理陈小平等179人（阮玉兰、薛瑾瑜、薛孝孙除外）对原告华城公司破产清算申请一案。2017年9月18日，瑞安市人民法院作出（2017）浙0381破52号决定书，指定浙江光正大律师事务所担任原告华城公司的管理人。 本院认为：当事人提供的证据，依法根据证据有无证明力和证明力大小，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行认定。关于优势证据问题。为证明诉争房屋首付款是否已支付，原告华城公司提供了《浙江省商品房买卖合同》，被告池小燕则提供了《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》、《地下室车位有偿使用协议书》、收款收据（编号为2020801）、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证（回单）、个人贷款还款通知单（代回单）、收款收据（编号分别为0019501、0009519）、浙江增值税普通发票（编号为09375890）、收款收据（编号为2020822）。从证据所指向的法律事实角度，原告华城公司提供的商品房买卖合同仅为孤证，无法反映出事实本身的发展状态；但被告池小燕提供的证据则能形成完整的证据链，证明从商品房买卖合同成立、履行、结算的全部过程，其证明力大于原告华城公司的单一证据；因此在原、被告存在各自相反的诉讼主张情形之下，对比证据效力，被告池小燕提供的证据已然形成优势证据，其主张首付款已支付且购房款已结算的事实，具有高度盖然可能性，应予采纳。 关于商品房交易习惯的逻辑判断。原告华城公司系依法成立的房地产开发企业，系以营业为目的从事房地产开发和经营的企业，其在商品房买卖交易行为的二元结构中，较被告池小燕处于较为显著的交易主导地位，其对商品房交易行为习惯、交易规则掌握也优势于被告池小燕。根据本案证据所记载的内容，原告华城公司向被告池小燕开具首付款收据，再以保证人身份在被告池小燕的按揭贷款合同上签字盖章，后按揭贷款款项进入原告华城公司账户，原告华城公司又与被告池小燕进行购房款结算，开具增值税普通发票、退还多余购房款；原告华城公司若在未收取首付款情形下从事上述行为，不仅与商品房交易行为习惯不相符，更与其作为营利性从事商品房经营的企业所掌握的优势交易地位不相适应；因此，原告华城公司在收取首付款后再行逐步从事后续交易行为，从时间上均符合商品房买卖的交易逻辑，亦与原告华城公司作为商品房开发、经营的营利性企业所追逐的目的相匹配，更符合商品房买卖行为的日常经验法则。 关于发票的功能问题。被告池小燕持有原告华城公司就诉争房屋结算后开具的增值税普通发票。商品房买卖合同系特别买卖合同，在经营活动中，发票的开具具有收取款项的证明功能，其不是仅为完税凭证，更重要属于收付款凭证。原告华城公司在无相反证据的情形下，否认发票的收付款证明，于法无据，不予支持。 关于本案诉讼时效问题。本案《商品房买卖合同》签订于2014年11月11日，首付款应收取时间依合同约定为同日，原告华城公司未能提供证据证明其向被告池小燕催讨过首付款的支付，且本案首付款支付行为也不存在中断、中止或特殊恢复的情形。同时，本案首付款行为发生于《民法总则》施行之前，在《民法总则》实施之时，距离首付款行为发生已过了二年多时间，依法应适用《民法通则》规定的二年诉讼时效，即本案起诉之前，首付款的讼时效确已届满。原告华城公司管理人主张诉讼时效从其知道或应当知道的时间开始计算，于法无据，不予采纳。 综上，被告池小燕提供的证据在本案中处于优势证据地位，原告华城公司的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市华城房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费16504元，减半收取8252元，由原告瑞安市华城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 邢建 二〇一九年九月二十三日 代书记员 王剑