广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18223号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼三楼，统一社会信用代码914***********835Y。法定代表人：麦宗汶委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。被告：王冬梅，女，1971年8月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码441************021。委托诉讼代理人：游平华（王冬梅的丈夫），住佛山市南海区********俊怡花园16号楼204房。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称“兴业物业公司”）与被告王冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用小额程序，并于同年9月19日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告兴业物业公司的委托诉讼代理人聂静云、被告王冬梅的委托诉讼代理人游平华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年3月31日所欠物业管理费694.5元、公摊电费36元、公摊水费19.8元；2.判令被告支付违约金108.14元(违约金以当月欠缴的物业费为基数，按照欠缴物业费年利率24%计算，从逾期之日止，暂计至2019年3月31日，并请求计算至实际付清之日)；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是南海区桂城街道俊怡花园16号楼204房的所有权人。2003年11月16日，原告与被告签订了《俊怡花园业主临时公约》。协议约定：1.原告为南海区俊怡花园小区提供物业服务；2.原告按照住宅0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收代缴其物业范围内的水、电费用；3.若被告不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按照每天千分之五交纳违约金。被告自2018年1月份起，开始持续拖欠有关物业费用。原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为被告已违约，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告王冬梅辩称，原告在诉状中陈述“多次催缴”，这不属实，被告没有收到任何一条催缴的信息，原告也没有找被告面谈过，原告行为属于捏造事实。被告对（2018）粤0605民初9899号民事判决书不服，但被告还是交了1774.33元。被告向原告交款后，要求原告开具发票，但原告没有提供发票，为此，原告应赔偿被告1000元以上的损失。被告没有在物业管理合同上签字，上面被告的名字是原告假冒的签名。（2018）粤0605民初9899号案称物业合同已终止，但为什么至今还没有终止？涉案小区的第二届业委会、第二届业委会已经发函给原告，要求解聘原告，但原告赖着不走。涉案小区中，经常有盗窃等现象。后来，业主自行安装监控之后，盗窃的现象才日益减少了。小区的防盗门和监控都是业主自己安装的。业主就相关问向原告提出意见，原告说不关他们事，但原告又一直收费。原告随便招聘三两个老弱病残的人员做保安，这些工作人员没有经验也没有培训，他们只会守门口。小区的几个大门四通八达，外来人员进入也无需登记，这也使得涉案小区成为小偷的目标，造成业主多次盗窃，被告家里摩托单车被盗窃多次。消防设备长期无接头，若小区发生火灾就完了。绿化也存在问题，小区野草丛生，大树很茂盛，随时有意外发生，小区曾出现刮大风时砸了一辆小车。业主要求原告公布收支明细，但原告也是一推再推，置之不理。从去年年底到现在，原告多次阻挡第三届业委会的工作，使得业委会工作受到很大的阻力。小区无数次爆水管，业主要求原告整改，但都没用，原告要业主自发给钱自己修。小区还存在私拉电线偷电的现象。小区脏乱差，臭气熏天。被告怀疑原告具有黑社会性质的组织。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：1998年6月1日，兴业物业公司登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。根据（2018）粤0605民初9899号民事判决书认定的事实，2003年9月12日，兴业物业公司（甲方）与王冬梅（乙方）签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方购买物业名称：俊怡花园16号楼204房，建筑面积92.71平方米。乙方在2003年9月12日签订《商品房买卖合同》购买本物业时，甲乙双方就本物业的前期物业管理服务达成以下协议：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明线路、供气线路、消防设施、绿地、绿化广场设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。环境卫生：甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定公共场所定时收集和清运生活垃圾，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，负责本物业区域内24小时安全巡视、门岗执勤，保持小区内生活秩序正常，全天24小时保安服务，发现问题及时处理或报警等等。物业管理服务质量：甲方负责定期清洁物业的外墙，使其保持完好，保持设备运行正常、高效、节能运行，共用部位、共用设施设备定期维护检修、专人负责，设立档案管理，常保洁、无积水、无积尘，定期除四害，做到区内无虫鼠疫害，保证绿化物的正常生长，定期修剪、造型、施肥、更新，保证消防设施、设备完好、消除消防隐患等等。物业管理服务费用标准按物价局批示的文件执行，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。甲方违反本协议规定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反本协议规定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收的费用，并退还利息和支付违约金。乙方违反本协议规定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。2003年11月16日，兴业物业公司与王冬梅签订《俊怡花园业主临时公约》，该公约约定：王冬梅应按规定缴交物业管理服务费用。业主不按规定缴交应交的管理服务费等费用应缴交金额千分之三的滞纳金。2011年9月20日，佛山市南海区*******第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即兴业物业公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。诉讼中，兴业物业公司未举证证明俊怡花园小区与其有重新签订物业服务合同，而王冬梅也未举证证明俊怡花园小区聘请新的物业管理公司进行管理。2019年2月28日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》，在函中，业委会向兴业物业公司提出七点交涉事项，其中包括下水井、排污井清淘和小区绿化垃圾的收集处理问题。2019年3月12日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市南海区兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会重申上述《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》中的内容，并要求兴业物业公司切实加强小区公共卫生、绿化环境、停车管理、消防管理的工作，在2019年3月20日前书面回复以上四项工作的具体方案，并于当月31日前部署落实。2019年3月25日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市南海区兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会表示兴业物业公司没有就上述两函予以书面回复，也没有就两函内容与业委会沟通，并重申上述两函内容，并要求兴业物业公司处理：恢复南北围墙原状，加强安全消防管理、规范公共停车管理、清理维护污水沙井、加强公共卫生绿化等问题。涉案房产位于佛山市南海区********俊怡花园16#楼204房，于2004年6月22日登记于王冬梅名下，建筑面积为92.67平方米。根据王冬梅提交的光盘中的视频及照片，显示涉案小区存在垃圾乱堆放、电线摆放危险、车辆乱停放现象、儿童娱乐设施破损、安保设施不到位等。本院认为，兴业物业公司与王冬梅于2003年9月12日就涉案房产签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定“前期物业管理”指“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在没有证据证实涉案小区与兴业物业公司有重新签订物业管理合同，亦没有证据证实涉案小区与新的物业管理公司签订物业管理合同的情况下，兴业物业公司与王冬梅理应依约履行该协议。而兴业物业公司实际上也一直为王冬梅提供物业管理服务，王冬梅理应按期交纳物业服务费及公摊水电费用。但从本案查明事实反映，兴业物业公司确实存在服务不到位的情况，但其尚未构成根本性违约，王冬梅拒交物业管理费及公摊水电费缺乏依据。同时，王冬梅拖欠物业管理费也给兴业物业公司造成了资金占用的损失。综上，考虑双方的过错程度及物业管理费的收缴比例偏低一定程度上直接影响物业服务标准等现实状况，本院根据公平合理原则，确定王冬梅仅需支付上述物业服务费，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。经核算，2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费为695.03元（0.5元/平方米/月×92.67平方米×15个月=695.03元），兴业物业公司主张该期间的物业管理费为694.5元，低于本院核算的部分，视为其对自身权利的处分，本院予以照准。关于公摊水电费问题。王冬梅主张其向供水公司交纳的水费中已包含公摊水费，但据了解，其所指的公摊水费，与兴业物业公司主张的小区公共用水的水费公摊不是同一所指。结合案涉小区的公用电、水的实际情况，兴业物业公司向小区业主收取的公摊水、电费的标准在合理的范围内。综上，对于兴业物业公司主张王冬梅支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的公摊水费19.8元、公摊电费36元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王冬梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费694.5元、公摊电费36元、公摊水费19.8元予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；二、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由王冬梅负担25元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  杨风娥二〇一九年九月二十四日书记员  单 丹