广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6253号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区***叠北经济联合社，地址广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市***畅汽车销售服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：罗启聪，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷月，广东创杰律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海区***叠北经济联合社（以下简称叠北经济社）因与被上诉人佛山市***畅汽车销售服务有限公司（以下简称庆丰公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叠北经济社上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项，改判叠北经济社没收庆丰公司交纳的交易保证金8000000元；2.本案诉讼费由庆丰公司承担。事实与理由：一、一审判决逻辑推理错误、适用法律错误，应予以改判。（一）一审割裂分析《成交确认书》《竞价文件》，单独以《成交确认书》载有的条款不全为依据，认为双方成立预约合同关系毫无事实及法律依据。根据《成交确认书》第一段正文可知，该《成交确认书》是竞得人根据《竞价文件》参与本次竞投项目并成功竞得而产生的，故《成交确认书》须与《竞价文件》结合分析。《竞价文件》《成交确认书》已载明租赁关系所有必需条款，以后的《租赁合同》亦须按照《竞价文件》《成交确认书》确定的条款签订。对于8000000元保证金的退还及没收问题，《竞价文件》《成交确认书》已充分证明双方达成合意。《竞价文件》《成交确认书》均是双方真实意思表示，应严格按照约定执行。（二）一审认定“叠北经济社在接近4个半月的时间未能明确土地的具体交付时间不合常理”有误。叠北经济社一直有告知涉案土地的预计交付时间，且该时间亦没有更改，已属于有具体的交付时间。因此时原租户正搬离涉案土地，叠北经济社无法具体确定土地交付时间。（三）一审认定“庆丰公司参与竞投并投得上述项目后，其有权就租赁合同具体内容包括租赁标的物的交付时间、租期等与叠北经济社进行协商”有误。即使庆丰公司有协商的权利，但庆丰公司从未与叠北经济社进行协商，庆丰公司单方提出的2018年12月30日前交付土地不能视为协商，该时间点在原租户的搬迁期内，庆丰公司明知叠北经济社不可能在此之前交地。《竞价文件》明确土地交付时间是不确定的，如果庆丰公司对于租期、交付时间等存有疑问，应在参与竞投前进行了解。庆丰公司签订了《竞投承诺书》《成交确认书》视为同意《竞价文件》所有条款，其后又以土地无明确的时间为由拒绝签订合同严重违反诚实信用原则。（四）一审判决相当于赞同只要竞投或者拍卖的公示文件中没有明确交付时间，不管竞投者竞投时是否同意，若竞投后反悔，单方确定时间就可以解除合同。一审推理未考虑本地区大部分农村土地出租的实际模式。（五）一审判决适用的法律法规与合同解除无关，适用法律明显错误。庆丰公司在无约定及法定解除情形的情况下，单方坚持解除合同必然要承担约定的违约责任。二、一审遗漏重要事实导致判决错误，应予以改判。（一）原租户2019年1月31日已全面撤场，涉案土地当天已具备交付条件,叠北经济社亦于当天将该情况告知庆丰公司并要求庆丰公司接收场地签订租赁合同，但庆丰公司拒绝签订租赁合同，并坚持起诉要求解除合同，而叠北经济社2019年2月18日才收到庆丰公司的起诉材料。（二）叠北经济社于2018年8月27日告知庆丰公司涉案土地存在原租户并预计需要2019年3月后才能交付使用，庆丰公司当时并未对该交地时间提出异议，更未作出解除合同的意思表示。（三）庆丰公司经营位置在涉案土地旁边，可知晓涉案土地何时能够交付使用以及土地上存在原租户的事实。解除租赁合同的责任完全在于庆丰公司，原因如下：第一，《竞价文件》明确告知竞投人涉案土地租赁期间自标的物交付之日起开始计算，而庆丰公司在竞投前出具的《竞投承诺书》亦明确已详细阅读竞价文件，对竞价文件及竞投标的物无异议并全部接受。庆丰公司在竞投前已知道涉案土地交付时间并不确定，并愿意接受该条件去竞投该土地。第二，庆丰公司得知涉案土地预计到2019年3月之后才能交付时，并未提出任何异议，应视为其同意涉案土地交付时间。叠北经济社2018年9月10日通过邮箱向庆丰公司发送租赁合同并要求签订时，庆丰公司亦未对场地交付时间存在异议或者作出解除合同的意思表示。2018年10月27日叠北经济社向庆丰公司发出告知函时，庆丰公司虽以无法确定土地交付时间为由拒绝签订合同，但亦未提出解除合同。故根据庆丰公司的上述行为可知，土地没有确定交付时间并非庆丰公司解约的原因。第三，庆丰公司要求叠北经济社于2018年12月30日前将土地交付其使用，是庆丰公司自己单方设定的期限，该期限不应对叠北经济社产生法律效力。庆丰公司在知晓涉案土地预计需要到2019年4月左右才能交付的情况下并未提出解约要求，故庆丰公司只有在2019年4月叠北经济社仍无法交付土地的情况才有权解除合同。第四，涉案土地2019年1月31日具备交付条件，但庆丰公司坚持拒绝签订合同，表明庆丰公司从一开始就打算恶意解约。涉案土地的交付时间不影响汽车4S店能否成功开设，只能影响4S店的开设时间。仅仅两天的交地时间差距，庆丰公司完全可以通过其他方式寻求救济，无需解除合同。三、本案实质争议焦点在于涉案土地在具备交付条件且能随时交付的情况下，庆丰公司仍以土地不能交付或没有明确交付时间为由单方坚持解除合同是否合法合理。庆丰公司拒绝签订租赁合同唯一理由是涉案土地没有明确交付时间，那么在土地具备交付条件的情况下该理由已不再成立，其无权单方要求解除合同。四、庆丰公司应承担本案的主要责任甚至全部责任。庆丰公司同意《竞价文件》的条款并参与竞投后，以《竞价文件》中明确告知的事宜损害其利益为由恶意解除合同，有违诚实信用原则。叠北经济社在竞投结束后一直积极努力收回涉案土地并提前两个月收回，积极维护双方交易。因庆丰公司突然要求解除合同，导致涉案土地长期空置。截止目前，涉案土地已空置超过3个半月，给叠北经济社造成超过1500000元的损失。而土地再次挂上平台出租还需再次经过村民表决、审批、公示等一系列流程，涉案土地将存在长时间空置期。庆丰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、庆丰公司与叠北经济社就涉案土地成立预约合同关系，但因协商本约过程中叠北经济社无法确定涉案土地具体交付时间，故双方未协商一致签订租赁合同，责任在于叠北经济社违反诚实信用原则故意隐瞒涉案土地真实情况。因本约未成立，预约合同应解除，庆丰公司支付的保证金应予以退还。二、叠北经济社委托广东华伦招标有限公司（以下简称招标公司）制作招标文件，违反法律程序。庆丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除庆丰公司与叠北经济社的《成交确认书》；2.叠北经济社退还交易保证金8000000元，赔偿经济损失，经济损失以8000000元为本金自2018年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还保证金之日止；3.本案诉讼费用由叠北经济社承担。叠北经济社向一审法院提出反诉请求：1.叠北经济社没收庆丰公司缴交的交易保证金8000000元；2.本案诉讼费用由庆丰公司承担。一审法院认定事实：2018年6月14日，叠北经济社以出租方的名义通过招标公司发出《竞价文件》，主要内容为：定于2018年6月27日下午在佛山市南海区****公共资源所对位于佛山市南海区***叠北经济联合社沙洲围原鼎致地块土地（以下简称涉讼土地）使用权租赁项目进行竞投，涉讼土地位于海八路之北面地名为沙洲围地块，占地面积4441.39平方米，地上附着物面积约为3219.45平方米，作为宗地的设施，由竞得人无偿使用不计收租金；出租期自标的物交付之日起至2026年8月31日，交易底价为30元/平方米/月，每满3年在前一期的基数上递增10%，每月10日前支付当月租金；交易保证金8000000元，合同履约保证金为中标价三个月租金之和取整，经销授权保证金2000000元，合同违约金5000000元；标的物使用范围为商业；标的物存在原承租方；如无质疑或投诉，未成交的竞投人的交易保证金，在成交结果公示结束后30日内不计利息原额退还；竞得人的交易保证金，在成交结果公示结束及竞得人与出租方签订合同、全额付清合同履约保证金并把合同、履约保证金缴纳凭证原件及出租方开具的交易保证金退款证明递交到佛山市南海区****公共资源交易所核对后30日内不计利息原额退还；竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额；竞得人应按《成交确认书》指定的时间、地点与出租方签订合同，在发出《成交确认书》后，如在成交结果公示期间无质疑或投诉，则在成交结果公示结束后竞得人必须在《成交确认书》约定的时间内凭《成交确认书》在桂城街道集体资产交易法律服务点与出租方签订租赁合同，如在成交结果公示期间有质疑或投诉，则在质疑和投诉处理完毕后10个工作日内竞得人必须凭《成交确认书》在桂城街道公共资源交易所与出租方签订租赁合同，如逾期不签订则视为竞得人反悔，出租方有权收回其标的物并没收竞得人的交易保证金；等等。该文件载明招标公司接受叠北经济社的委托组织交易，其行为仅为代理行为。同年6月27日，叠北经济社（发包方）、庆丰公司（竞得人）与招标公司（招标人）签订《成交确认书》，主要内容如下：庆丰公司在2018年6月27日竞投会中，竞投涉讼土地的土地使用权租赁项目，确认上述项目竞投成交价为106元/月/平方米，竞得人于2018年7月13日前持《成交确认书》，将履约保证金1413000元和经销授权保证金2000000元向佛山市南海区***叠北经济联合社缴清并与其签订租赁合同，不按期签订租赁合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。同年6月29日，佛山市鼎致汽车销售服务有限公司（以下简称鼎致公司）向佛山市南海区****公共资源交易所及叠北经济社发出《关于土地使用权租赁竞投项目合规性疑问的说明报告》。同年8月27日，叠北经济社向庆丰公司发出《关于沙洲围原鼎致地块土地使用权交付的通知》，就庆丰公司参加涉讼土地使用权租赁竞投项目的地块交付事宜说明如下：涉讼土地的原承租方鼎致公司，与叠北经济社签订《临时租赁协议书》，约定6个月的搬迁期，自叠北经济社向鼎致公司发出书面通知时起算，因此涉讼土地的交付日期最快也要在2019年3月之后，若鼎致公司拒绝搬迁产生纠纷的，交付时间可能会延后。同年9月28日，叠北经济社到鼎致公司送达《通知书》，通知鼎致公司于2019年3月28日前搬迁完毕。上述送达情况及通知书内容有佛山市南海公证处公证员见证并出具公证书。同年10月29日，招标公司向庆丰公司发出《告知函》，主要内容如下：庆丰公司应于2018年7月13日前持有《成交确认书》，并缴清履约保证金和经销授权保证金后，与叠北经济社签订租赁合同。因涉讼土地使用权租赁竞投项目公示期内接到其他竞投人的质疑，处理质疑导致延迟签订合同的时间，现邀请庆丰公司于11月7日前与叠北经济社签订租赁合同并按要求缴清履约保证金和经销授权保证金，否则将对交易保证金进行扣罚。同年11月3日，庆丰公司向叠北经济社发出《告知函》，主要内容如下：叠北经济社在约定期限内没有与庆丰公司签订合同，至2018年10月29日，才收到招标公司发出的告知函，公示期内接到其他竞投人的质疑，处理质疑导致延迟签订合同的时间，并通知庆丰公司11月7日签合同。庆丰公司认为叠北经济社延期签约的理由不充分，要求在签订合同前叠北经济社必须书面确认交地日期，否则庆丰公司将暂缓与叠北经济社签订土地租赁合同。同年11月13日，叠北经济社作出《回复函》，主要内容如下：叠北经济社已于2018年9月11日向原承租方鼎致公司发出通知并委托南海公证处进行公证，要求其在2019年3月10日前搬迁完毕。同年11月30日，庆丰公司再次向叠北经济社发出《告知函》，主要内容如下：庆丰公司仍愿意以成交确认书约定的价格与叠北经济社签订合同，但要求叠北经济社确认在2018年12月30日前，将涉讼土地使用权交予庆丰公司，否则只能取消成交确认书所作的约定，叠北经济社返还保证金，赔偿利息和庆丰公司为签订合同所进行的必要准备工作的损失。同年12月19日，叠北经济社再次作出《回复函》，主要内容如下：确认收到庆丰公司于2018年11月30日发出的告知函，鉴于叠北经济社在处理完公示期内收到的质疑后，通过招标公司于2018年9月10日将拟签订的合同通过邮件发送至庆丰公司，并于2018年10月29日再次函告庆丰公司于同年11月7日签订合同，但庆丰公司均拒绝签订合同，根据竞价文件内容，交易保证金需庆丰公司与叠北经济社签订合同、全额付清合同履约保证金后才予以退回，若庆丰公司拒绝签订合同，叠北经济社有权没收交易保证金。叠北经济社预计原承租方于2019年4月能交付涉讼土地予庆丰公司使用。2019年1月31日，招标公司通过微信告知庆丰公司法定代表人杨某1，涉讼土地已于2019年1月31日收回，庆丰公司随时可以接收涉讼土地。杨某1回复，涉讼土地问题由集团法务部负责处理。叠北经济社确认收到庆丰公司支付8000000元交易保证金。2019年1月29日，庆丰公司提起本案诉讼。一审法院认为，庆丰公司与叠北经济社于2018年6月27日签订《成交确认书》，双方据此建立土地租赁的合同关系。经审查，上述确认书仅是对涉讼土地面积等基本情况、租金及保证金标准作了约定，对具体履约细节并未作明确约定，该份确认书亦约定在2018年7月13日前签订租赁合同，故庆丰公司与叠北经济社仅就租赁涉讼土地成立预约合同关系。本案的争议焦点在于，庆丰公司拒绝签订租赁合同的原因是否成立。庭审中，庆丰公司明确其基于以下原因拒绝签订合同：1.叠北经济社无法明确涉讼土地交付时间；2.庆丰公司发函要求叠北经济社于2018年12月30日前交付涉讼土地，经催告后，叠北经济社仍未能履行。对此，一审法院经审查认为，关于第1项解约原因。首先，叠北经济社公开招投租赁涉讼土地使用权并发出竞投文件，虽已载明涉讼土地上现有承租人，但并未载明土地交付具体时间，庆丰公司参与竞投并投得上述项目后，其有权就租赁合同具体内容包括租赁标的物的交付时间、租期等与叠北经济社进行协商。其次，从涉讼《成交确认书》出具时间2018年6月27日至同年11月13日叠北经济社向庆丰公司发出函件，接近4个半月的时间，叠北经济社作为出租方未能明确租赁标的物的具体交付时间，实属不合常理。关于第2项原因，庆丰公司于2018年11月30日向叠北经济社发出告知函，要求叠北经济社于同年12月30日前交付涉讼土地，可视为庆丰公司就涉讼土地交付时间与叠北经济社进行协商；但同年12月19日叠北经济社的复函，仅是预计于2019年4月交付涉讼土地予庆丰公司使用，并未明确具体的交付时间；另双方亦未举证证明已通过其他方式就涉讼土地交付时间达成合意，可见庆丰公司、叠北经济社就涉讼土地具体交付时间未能协商一致。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁期限属于合同的主要条款。叠北经济社作为出租人，有依约交付租赁物的义务；庆丰公司作为承租人，占有租赁物是取得对租赁物使用权或收益权的前提，因此，庆丰公司有权要求叠北经济社依约交付租赁物；结合上述分析，叠北经济社未能明确租赁物交付时间，双方亦未能就租赁物交付时间达成合意，即租赁合同的租赁期限并不明确，可见庆丰公司、叠北经济社并未就租赁合同主要条款协商一致，故庆丰公司以上述两个原因拒绝签订租赁合同合理。如上所述，庆丰公司与叠北经济社之间仅就租赁涉讼土地成立预约合同关系。本案中，庆丰公司与叠北经济社并未就租赁合同主要条款协商一致，庆丰公司拒绝与叠北经济社签订租赁合同原因成立，故其主张解除涉讼《成交确认书》合理，一审法院予以支持。合同自解除通知到达对方时解除，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达叠北经济社的时间，即2019年2月18日为准。根据双方约定，庆丰公司支付予叠北经济社的8000000元为交易保证金，叠北经济社只有在庆丰公司无故放弃上述项目的成交权、拒绝签订租赁合同等构成根本违约的情况下才能予以没收，而综合上述分析，庆丰公司拒绝签订租赁合同的原因合理，故叠北经济社主张没收该8000000元没有依据，一审法院不予采纳。现涉讼《成交确认书》解除，庆丰公司主张叠北经济社返还交易保证金8000000元合理有据，一审法院予以支持。但因双方就预约合同是否解除，且交易保证金是否应退还问题在诉讼中才确定，故庆丰公司诉请叠北经济社计付其占用交易保证金期间的利息没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认庆丰公司与叠北经济社签订的《成交确认书》于2019年2月18日解除；二、叠北经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还交易保证金8000000元予庆丰公司；三、驳回庆丰公司其他诉讼请求；四、驳回叠北经济社全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费34448.1元（庆丰公司已预交），由庆丰公司负担548.1元，由叠北经济社负担33900元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。庆丰公司预交的诉讼费用33900元，在判决发生法律效力后经当事人书面申请,一审法院予以退还。一审反诉受理费33900元（叠北经济社已预交），由叠北经济社负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：叠北经济社应否退还8000000元保证金予庆丰公司。其一，叠北经济社与庆丰公司于2018年6月27日签订《成交确认书》，仅对涉讼土地面积等基本情况、租金及保证金标准作了约定，未明确具体履约细节。且双方在确认书中亦约定于2018年7月13日前签订租赁合同，故双方仅就租赁涉讼土地成立预约合同关系。庆丰公司交纳的8000000元保证金在性质上属于立约定金。其二，叠北经济社公开招投租赁涉讼土地使用权所发出的竞投文件，虽已载明涉讼土地上现有承租人，但并未载明土地交付具体时间。尤其是其与案外人鼎致公司签订《临时租赁协议书》，双方存在不定期租赁合同，该协议书约定鼎致公司有6个月的搬迁期，自叠北经济社向鼎致公司发出书面通知时起算。对此重大信息叠北经济社应予以披露而未予披露，其后正是由于交付土地时间的不确定性和拖延时间过长，方引起本案纠纷。叠北经济社上诉主张其在涉讼竞投文件中已明确告知租金自土地交付之日起给付，则竞投人已知晓涉讼土地交付时间不确定。本院认为，按通常交易习惯及该条款的文义理解，租金自土地交付之日起给付的理解重点在于出租方未交付土地则承租人无需交纳租金。另竞投文件中虽未明确涉讼土地的交付日期，但根据一般交易习惯，通常合理期限最长不超过三个月。其三，叠北经济社与庆丰公司签订《成交确认书》后，双方仅成立预约合同关系，庆丰公司有权就租赁合同具体内容包括租赁标的物的交付时间、租期等合同必备内容与叠北经济社进行协商。而从涉讼《成交确认书》出具时间2018年6月27日至同年11月13日叠北经济社向庆丰公司发出函件，几近4个半月的时间，叠北经济社作为土地出租方仍未能明确租赁标的物的具体交付时间，明显超出租赁标的物应交付的合理期限。庆丰公司于2018年11月3日向叠北经济社发出《告知函》，明确要求叠北经济社在签订合同前必须书面确定交地日期，否则将暂缓与其签订土赁合同，至此，庆丰公司仍有履约诚意。而至同年11月30日，庆丰公司再次向叠北经济社发出《告知函》，再次明确其签约诚意，并要求叠北社确认在2018年12月30日前，将涉讼土地使用权交予庆丰公司，否则只能取消成交确认书所作的约定，并要求叠北经济社返还保证金，赔偿利息和签订合同所进行的必要准备工作的损失。从双方多次往来函件的磋商过程中，已足以显见庆丰公司的履约诚意，但同年12月19日叠北经济社的复函，仅是预计于2019年4月交付涉讼土地予庆丰公司使用，仍未明确具体的交付时间，且与庆丰公司所要求的2018年12月30日前交付土地的预期差距较大。此信息足以使庆丰公司改变合同预期，产生解约意图，作出新的规划。叠北经济社上诉主张涉讼土地已于2019年1月31日收回，庆丰公司随时可以接收涉讼土地，仅仅比庆丰公司最后要求的时间晚了一个月而已。叠北经济社于2019年1月31日通知庆丰公司，而庆丰公司于2019年1月29日提起本案诉讼，一个长达九年合作时间的项目根本不可能因为两天的土地迟延交付而产生本质性影响。其该项主张纯系从自身角度考虑平等市场主体之间的交易而忽略交易对方。市场交易安全前提之一是重在诚信、遵规守约。市场主体因订立契约，相互之间诚信守诺而作出各自的经营规划，否则将加大经营成本，耗费社会资源。故本院对其该项上诉理由不予支持。其四，涉讼8000000元保证金为立约定金，系为保证正式签订合同而交付的定金。涉讼土地租赁合同未能订立的原因在于叠北经济社未能在合理期限内将土地交付庆丰公司。依双方约定，庆丰公司支付予叠北经济社的8000000交易保证金，叠北经济社只有在庆丰公司无故放弃涉案项目的成交权、拒绝签订租赁合同等构成根本违约的情况下才能予以没收。叠北经济社未能举证证明前述没收事由成立，故应退还保证金予庆丰公司。综上所述，庆丰公司拒绝签订租赁合同的原因合理，叠北经济社主张没收8000000元保证金缺乏依据，故一审判决叠北经济社返还8000000元保证金予庆丰公司并无不当，本院予以维持。综上所述，叠北经济社的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由上诉人佛山市南海区***叠北经济联合社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力