广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初13274号原告：黄美珍，女，1953年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：谭奕勇，广东迎君律师事务所律师。被告：赖宗宁，男，1968年11月25日出生，汉族，住广东省连平县。原告黄美珍与被告赖宗宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭审理。原告黄美珍及其委托诉讼代理人谭奕勇，被告赖宗宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的涉案租赁合同（自2019年3月15日起计至2020年6月15日，剩余租赁期租金合计为24000元）；2.被告立即将租赁标的交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金、电费、水费（租金、电费、水费自2019年3月15日起计算至租赁合同解除之日，暂计至2019年5月15日止的租金为4500元，电费为111.6元，水费为12元，合计为4623.6元）；4.被告向原告支付占有使用费、占用期间的电费、水费（占有使用费按每月1500元计算，自租赁合同解除之日起计算至被告返还租赁物之日止）；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：涉案租赁物登记在原告的配偶卢永新名下；2017年6月15日、原、被告双方签订了《租赁合同》，合同约定原告将涉案租赁物出租给被告经营鞋业，租赁期限为3年（即2017年6月15日起至2020年6月15日止），每月租金为1500元，约定被告于每月15日前向原告交纳当月租金，逾期5日则视为被告违约，原告有权收回铺位且不退押金，租赁期内被告不得中途退租或转租、转包给他人，否则视为违约，原告有权收回铺位且不退还押金；原、被告双方签订涉案租赁合同2个月后，涉案租赁标的物被被告擅自改为经营大排档，原告随即询问被告为何擅自改变经营用途，是否转租给其他人，被告回复称大排档为其自己经营，只是请他人打理，此后被告的租金均通过案外人支付给原告；2019年春节后，被告经营的涉案大排档只经营了一天就未再经营，被告及之前替被告支付租金的案外人均未向原告支付租金、水、电费；原告多次向被告催讨涉案费用无果，被告迄今为止已拖欠原告3个月租金，已构成严重违约，原告有权解除涉案租赁合同，并要求被告返还涉案租赁物；原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，原告诉请的事实与理由不符合实际，其已向原告支付了2019年3月15日前的租金，因原告无故停了涉案店铺的电至今，因此其未向原告交纳之后的租金。本院根据原、被告的举证、质证及答辩意见，认定事实如下：涉案租赁物登记在原告丈夫卢永新名下。2017年6月15日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告（合同甲方）将涉案租赁物出租给被告（合同乙方）经营鞋业，双方对如下事项进行了约定：1.租赁期限：3年（2017年6月15日至2020年6月15日）；2.租金：每月1500元，乙方于每月15日前交纳当月租金，逾期5天视为违约，甲方有权收回铺位且不退还押金；3.押金：乙方于承租之日向甲方交纳3000元押金；4.其他条款：乙方承租后，水、电费及装修店铺的相关费用由乙方承担；合同期内乙方不得中途退租后转租、转包给他人，否则视为违约，甲方即收回铺位，押金不退还。原告主张，2019年3月15日后，被告未依约向原告交纳租金，且逾期至今未交纳，原告有权依据合同约定解除涉案《租赁合同》，并要求被告交纳未付租金（按每月1500元标准，从2019年3月15日起计算至2020年6月15日止）、水、电费及占有期间的占有使用费、水、电费。原告为证明其上述主张提供了微信聊天记录为证。原告提供的微信聊天记录中显示原告于2019年3月17日向微信名为“运河石锅王”的用户发送了收款收据拍照图片，图片上记载的租金金额为1500元，电费金额为111.6元，水费金额为12元，日期显示为2019年3月。原告陈述，其已于2019年3月17日向被告的合伙人陈某（即微信名为“运河石锅王”的微信用户）发送了2019年3月租金、水、电费明细，但被告未交纳，因此其于2019年4月9日向被告发出通知，要求被告搬走，即通知被告解除涉案《租赁合同》，但被告至今未搬走，亦未向原告交纳任何租金或占有使用费。被告确认原告提供的上述微信聊天记录中的“运河石锅王”用户为其合伙人陈某，且有收到原告发送的上述聊天记录。被告另辩称，原告提供的微信聊天记录不完整，断章取义，原告解除合同的真正原因为涉案铺位准备拆迁，且因为原告停了涉案铺位的电，因此其才未交纳2019年3月15日后的租金；因其未找到新的地方，因此其至今未搬出涉案租赁房屋。原告陈述，因被告未依约向其交纳租金、水费及电费，因此其于2019年4月停了涉案房屋的电。被告对原告主张的111.6元电费及12元水费均确认。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、房屋所有权证、微信聊天记录及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，该合同合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案争议焦点是：一、原告解除合同的效力；二、原告主张的租金、电费、水费及占有使用费是否合法有据。关于焦点一。原告主张被告未按合同约定于每月15日前向其缴纳当月租金且逾期超过5日构成违约，其有权依约解除涉案《租赁合同》。被告则认为因涉案房屋即将拆迁，原告为解除合同先停了涉案房屋的电使其无法正常经营，因此其未交纳涉案租金，系原告违约在先，原告无权解除涉案《租赁合同》。本院认为，涉案《租赁合同》第2条确有约定被告应于每月15日前向原告交纳当月租金、水费、电费，逾期5天视为违约，原告有权收回铺位。原告提供的微信聊天记录显示原告于2019年3月17日向被告的合伙人陈某发送了当月应缴租金、水费及电费金额，被告确认其合伙人陈某有收到原告的上述微信内容，故本院认定被告存在迟延交纳租金及相关费用的违约行为。被告抗辩系原告擅自停了涉案房屋的用电违约在先，但原告未举证据证明其上述主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的上述主张不予采信。直至2019年4月9日，被告尚未交纳上述欠费，已达到上述合同约定收回铺位的条件，原告有权解除合同。被告确认有收到原告于2019年4月9日发出的搬迁通知，故涉案《租赁合同》于被告收到原告的搬迁通知之日（即2019年4月9日）解除。本院确认原告解除涉案房屋租赁合同的效力。关于焦点二。被告对原告起诉的电费111.6元、水费12元没有异议，本院予以确认。关于租金。原、被告双方约定的租金为每月1500元，被告应向原告交纳2019年3月16日至同年4月9日期间的租金为1250元（1500元/月÷30天×25天）。被告确认尚未搬出涉案房屋，原告主张被告按每月1500元的标准计算涉案房屋被占用期间的占有使用费合法有据，本院予以支持。本院对原告主张的租金、占有使用费符合上述计算方式的部分予以支持，超出上述计算方式的部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄美珍与被告赖宗宁于2017年6月15日签订的租赁合同于2019年4月9日解除；二、限被告赖宗宁于本判决生效之日起三日内向原告黄美珍支付租金1250元、电费111.6元、水费12元；三、限被告赖宗宁于本判决生效之日起十五日内腾空涉案房屋并交付给原告黄美珍；四、限被告赖宗宁于本判决生效之日起三日内向原告黄美珍支付房屋占有使用费（以每月1500元为标准，从2019年4月10日起计算至被告赖宗宁腾空涉案房屋之日止）；五、驳回原告黄美珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取200元（已由原告黄美珍预交），由原告黄美珍承担126元，由被告赖宗宁承担74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年九月二十四日法官助理阳意书记员罗戍娜