广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20256号原告：黄瑜，女，1986年9月10日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。被告：广州市永鼎置业有限公司，住所地广州市越秀区东风中路445号803自编之九房。法定代表人：李财。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。被告：广州市栢菲装饰工程有限公司，住所地广州市白云区下塘西路586号一楼。法定代表人：李财。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。原告黄瑜与被告广州市永鼎置业有限公司(以下称永鼎公司)、广州市栢菲装饰工程有限公司（以下称栢菲公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄瑜的委托诉讼代理人刘加嘉，被告永鼎公司的委托诉讼代理人刘海林以及被告栢菲公司的委托诉讼代理人温权军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄瑜诉称：2017年6-7月间，原告与永鼎公司签订《合作建房协议书》，约定原告自愿出资与永鼎公司在沙亭南路地块合作开发广州白云沙亭新天地广场项目。该协议书第一条约定被告永鼎公司负责组织协调、设计、工程施工、室内外装修、水、电总表开户和保障工程质量等工作。协议书第二条约定分配给原告的物业地址为“沙亭新天地广场项目”自编A栋1104房，建筑面积83.93平方米，层高3.2米。协议书第三条约定原告应向永鼎公司支付工程款302148元，作为物业报建、工程、工程管理等各项费用支出。协议书第五条约定交楼时间为2017年5月1日前。协议书第六条约定物业管理参照《前期物业管理合同》。2017年7月21日，案涉土地的所有权人广州市白云区太和镇沙亭经济联合社以见证人身份在《合作建房协议书》上盖章。原告于2017年7月4日向栢菲公司转账272148元，于2017年8月3日向栢菲公司转账6075元。永鼎公司开具了收据记载收到见证费等6075元。原告仍有3万元房款未付。案涉房屋建于广州市白云区太和镇沙亭经济联合社的集体土地上。案涉房地产项目从2012年起奠基，公开宣称是广州第一块可流转集体用地，宣传为广州市白云区的重点项目，让群众相信有白云区政府的背书。案涉房地产项目涉违法建设和贪污腐败，于2017年东窗事发，永鼎公司铤而走险向不明真相的群众作最后派发。2018年5月，广州市白云区城市管理局作出穗综云太责字20180269号《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，认定案涉房地产“未办理《建设工程规划许可证》违法建设”，并决定“2018年5月6日前自行拆除违法建筑物，逾期不拆除，由政府强制拆除”。案涉房地产实际于2018年5月10日被强制拆除。原告认为，《合作建房协议书》实为房屋买卖合同。事实上，“沙亭新天地广场项目”在签订《合作建房协议书》前已竣工并投入使用，原告并无参与建房。从《合作建房协议书》内容看，原告提供资金，且获分配特定房屋，但不承担除约定房价之外的经营风险，符合房屋买卖合同的特征。且永鼎公司和栢菲公司均为房屋买卖合同的主体。支付房款是根据《合作建房协议书》约定的由原告履行的主要义务，该义务被栢菲公司接受，该公司实际成为《合作建房协议书》甲方的主要权利享有者，故该公司也是合同主体。且两公司法定代表人均为李财，具备共同履行合同的条件等。《合作建房协议书》因违反法律强制性规定而无效。综上所述，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认《合作建房协议书》无效；二、被告永鼎公司、栢菲公司连带返还购房款272148元；三、被告永鼎公司返还见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元；四、被告永鼎公司与栢菲公司承担诉讼费用。被告永鼎公司辩称：第一，我方同意确认案涉合同无效。但是在交易过程中我方没有任何欺骗或者隐瞒。原告对于房屋的实际情况是完全知情的，我方在整个过程无任何隐瞒。房屋被拆除是无法逆转的事实，损失也确实存在。案涉房屋是我方从案外人处购买的，案外人公司已经注销。实际上我方也支付了3600多万元给案外人公司，我方追偿也困难。鉴于原告对于房屋情况也是充分知悉的，原告也应当具有一定过错，应当承担相应的责任；第二，关于物业费用等，并非我方实际收取，且物业费用等已经实际支出，不存在返还的情形；第三，被告栢菲公司仅仅将账户借用给我方使用，并非合同的当事人，故其无需承担相应的责任。被告栢菲公司辩称：第一，根据合同相对性，原告主张我方承担相应的责任没有事实和法律依据。案涉合同不是原告与我方签订的，实际收取款项的也不是我方。我方仅仅是将账户借给永鼎公司使用，款项也是由该公司实际收取，故我方不是适格的被告，永鼎公司将账户返还给我方时，余额为零；第二，原告在签订合同时，其清楚合同的相对方是永鼎公司，其也清楚是根据该公司的指示将款项汇入我方的账户，故我方无需承担责任。经审理查明：2017年6月-7月期间，原告与永鼎公司签订《合作建房协议书》，约定原告自愿出资与永鼎公司在沙亭南路地块合作开发广州白云沙亭新天地广场项目。约定永鼎公司负责组织协调、设计、工程施工、室内外装修、水电总表开户和保障工程质量等工作，分配给原告的物业地址为“沙亭新天地广场项目”自编为A栋1104房，建筑面积约为83.93平方米，层高为3.2米，原告完全知悉该物业性质及有关规定，该物业的工程款为302148元，作为该物业报建、工程、工程管理等各项费用支出，协议签订时一次性付清给被告永鼎公司等。另双方还签订了《前期物业管理服务协议》。原告于2017年7月4日向栢菲公司账户支付了涉案房屋工程款共272148元；同年8月3日向栢菲公司账户支付了6075元，永鼎公司开具收据，载明收到原告交来见证费、维保基金、物业管理费、水电费周转金共6075元。永鼎公司、栢菲公司共同出具确认书，记载永鼎公司从2017年5月开始无偿借用栢菲公司账户收款、付款等，截止至2019年4月1日止，借用账户结束，该账户余额为零，并将账户归还给栢菲公司。原告对该确认书三性不予认可，称该确认书由两被告单方面制作，没有证据证实栢菲公司将资金回流给永鼎公司，实际上两被告存在财务上的混同。庭审中，原告与永鼎公司均确认，原告于2017年8月收楼，是毛坯房交付，涉案房屋所属地块属于村集体所有土地，没有办理房产证并于2018年5月10日被强制拆除，原告不是涉案地块所属村集体成员，无证据证实涉案房屋依法办理了用地规划许可、建设工程规划许可及施工许可等手续。上述事实，有《合作建房协议书》《前期物业管理服务协议》、手机银行电子回单、收据、确认书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与永鼎公司签订的《合作建房协议书》，原告作为提供资金一方只分得固定数量房屋并不承担除约定房价之外经营风险，故该《合作建房协议书》实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，《合作建房协议书》所涉房屋未依法办理用地规划许可、建设工程规划许可及施工许可等手续，因属于违法建筑被强制拆除，故《合作建房协议书》因违反法律强制性规定应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，永鼎公司根据无效合同收取原告的建房款272148元、见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元共计278223元缺乏合同依据，应予返还。故原告主张永鼎公司返还上述款项于法有据，本院予以支持。永鼎公司虽称见证费已转给村联社、物业费已实际发生等，但未举证证实，本院不予采纳。关于栢菲公司是否应对永鼎公司应返还的建房款承担连带责任的问题。本院认为，首先，栢菲公司与永鼎公司法定代表人为同一人，根据关联案件可知，永鼎公司在日常经营活动中多次使用栢菲公司的账户进行收款，不排除在财务上存在混同的情形；其次，栢菲公司和永鼎公司均为独立的法人，对外理应独立行使权利、履行义务，其双方称出借银行账户的行为，是违反金融管理法规的违法行为，更有违民事活动中的诚实信用原则；最后，永鼎公司、栢菲公司共同出具的确认书，无法证实涉案购房款的实际流向。在此情形下，为维护良好的金融管理秩序、遵循公平、诚信原则合理确定各方的权利义务，本院认定栢菲公司亦具有偿还涉案购房款的义务，故原告主张栢菲公司与永鼎公司连带承担返还建房款272148元合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认黄瑜与广州市永鼎置业有限公司签订的《合作建房协议书》无效；二、自本判决生效之日起十日内，广州市永鼎置业有限公司向黄瑜退还建房款272148元、见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元，共计278223元。广州市栢菲装饰工程有限公司对广州市永鼎置业有限公司向黄瑜退还建房款272148元承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5473.4元、保全费1911.12元，由广州市永鼎置业有限公司、广州市栢菲装饰工程有限公司承担（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  刘玉玲人民陪审员  张晓敏二〇一九年九月十日书 记 员  王嘉燕