四川省达州市达川区人民法院执 行 裁 定 书(2019)川1703执监1号申请人（案外人）陈柏延，男，生于1986年7月14日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）陈武纯，女，生于1944年4月8日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）杨道奎，男，汉族，生于1967年8月7日，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）杨道春，男，汉族，生于1963年4月27日，住四川省达州市通川区。申请人（案外人）李川华，男，汉族，生于1969年4月5日，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）舒永洪，男，生于1966年5月15日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）陈天全，男，生于1952年11月1日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）李何，男，生于1972年7月14日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）唐华碧，女，生于1965年10月23日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）陈天强，男，生于1972年2月25日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）庞国，男，生于1962年7月2日，汉族、住四川省达州市达川区。申请人（案外人）雷仕明，男，生于1966年5月22日，汉族，住四川省达州市达川区。申请人（案外人）王学安，男，生于1973年11月10日，汉族，住四川省达州市达川区。被申请人（原申请执行人）叶欣,女,生于1967年5月9日,住重庆市九龙坡区。被申请人（原被执行人）达州市银河房地产开发公司。住所地达州市通川区大西街168号。组织机构代码21025682-1。法定代表人周赞扬,系公司经理。被申请人（原被执行人）庞飞,男,汉族,生于1974年3月1日,住达州市达川区保险街95号,公民身份号码513030197403013475。申请执行人叶欣与被执行人达州市银河房地产开发公司（以下简称银河房地产公司）、庞飞建筑工程施工合同纠纷一案，本院在执行过程中，原申请执行人四川神州建筑工程有限责任公司将债权移转给叶欣。2018年8月28日,本院以（2018）川1703执第297号之二执行裁定书追加叶欣为本案申请执行人，同日，以（2018）川1703执第297号之三执行裁定书将被执行人银河房地产开发公司名下，位于达州市达川区河市镇“观山汇景”项目中的33套住房的所有权裁定归申请执行人叶欣所有。2019年6月4日，案外人陈柏延、陈武纯、杨道奎、杨道春、李川华、舒永洪、陈天全、李何、唐华碧、陈天强、庞国、雷仕明、王学安十三人向本院提出书面申请，请求我院撤销（2018）川1703执第297号之三执行裁定书；同时，达州市中级人民法院收到陈武纯等十三户案外人反映我院在案件执行过程中，未认真调查，导致涉其房屋的相关权利被侵害，于2019年9月18日以（2019）川17执监22号督办函决定对该案立案督办，要求我院依法办理。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。申请人（案外人）陈柏延等十三人认为：达州市达川区人民法院在执行申请执行人叶欣与被执行人银河房地产公司、庞飞建筑工程施工合同纠纷中，将属于申请人的房屋错误裁定归叶欣所有，应予以撤销。理由是：第一、开发商对案外人的安置、出售在先，案外人对通过安置、购买所取得的房屋享有所有权；第二、案外人在河市镇政府的帮助下解决了水、电、气的问题，自筹资金平整硬化了门前人行道，于2013年底就已经入住，并实际占有使用。本院经审查查明：申请人陈柏延系达州市达川区河市镇河西村居民，2004年7月5日办理了土地登记审批表，建筑面积108.68平方米。2011年4月14日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与陈柏延签订《河市镇观山路片区联建还房协议》，明确了安置房屋面积及楼层号；申请人陈武纯系达州市达川区河市镇河西村居民，原达县河市镇人民政府于1986年12月20日同意其在该村占地建房，建筑面积100平方米。2011年6月2日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与陈武纯签订《河市镇观山路项目占用村民自留地协议》，明确了安置房屋面积及楼层号；申请人杨道奎系达州市达川区河市镇河西街居民，1991年12月27日获准占地建房，建筑面积96.52平方米。2011年4月13日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与杨道奎签订《河市镇观山路片区联建还房协议》，明确了安置房屋面积及楼层号；申请人杨道春系达州市达川区河市镇河西街居民，1991年12月27日获准占地建房，建筑面积96.52平方米。2011年4月13日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与杨道春签订《河市镇观山路片区联建还房协议》，明确了安置房屋面积及楼层号；申请人李川华系达州市达川区河市镇河西街居民，其父李光明在达州市达川区河市镇河西街有房屋一套，地号1-0-208-1，使用面积96.2平方米。2011年4月14日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与李川华签订《河市镇观山路片区联建还房协议》，明确了安置房屋面积及楼层号；申请人舒永洪系达州市达川区河市镇河西街居民，其岳父李光明在达州市达川区河市镇河西街有房屋一套，地号1-0-208-1，使用面积96.2平方米。2011年4月14日，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与舒永洪签订《河市镇观山路片区联建还房协议》，明确了安置房屋面积及楼层号。2011年4月-6月，庞飞以四川双利风能开发有限公司的名义与陈柏延等6人签订《河市镇观山路片区联建还房协议》或《河市镇观山路项目占用村民自留地协议》，通过拆迁陈柏延、陈武纯、杨道春、杨道奎、李川华、舒永洪六人的房屋开发“双利﹒观山汇景”项目。2011年10月11日银河房地产公司任命庞飞为达县河市镇“双利﹒观山汇景”项目部项目经理，同时双方签订《开发项目内部承包经营合同》，约定：“庞飞项目经理全权负责该项目开发建设等一切管理工作，该项目实行独立核算、自负盈亏，独立承担该项目所产生的民事、法律责任。项目实现的经营利润（税后）归乙（庞飞）方所有并支配”。银河房地产公司于2011年10月12日向庞飞收取承包管理费1万元。庞飞在房地产项目开发中利用银河房地产公司相关资质。2011年12月20日庞飞以银河房地产公司的名义在达县河市镇河西街（观山路）取得了出让性质的使用权面积为852.10㎡的地块，并于2012年3月29日办理该地块的建设用地规划许可证，但未办理工程规划许可证和施工许可证。2012年5月22日，庞飞以银河房地产公司观山汇景项目的名义与四川神州建筑工程有限责任公司（以下简称神州建筑公司）签订达川区河市镇观山路“观山汇景”房地产开发项目《建设工程施工合同》。该工程竣工后双方未进行竣工验收和工程价款结算。2013年4月3日该工程经四川神州升泰司法鉴定所鉴定，鉴定结果为：“建筑工程质量合格，可安全正常使用”。庞飞在项目建设过程中，以银河房地产公司的名义与陈天全、李何、唐华碧、陈天强、庞国、雷仕明、王学安七人签订《商品房销售合同》，并确定了房号。庞飞通过拆迁安置和出售共计给13名申请人（案外人）确定了18套房屋。2013年1月联建房屋主体工程完工,当年8月停工。在达川区河市镇后街社区的协调下，相关部门解决了拆迁户、购房户的水、电、气等问题，拆迁户还自筹资金平整硬化了门前人行道。所有折迁户于2013年底按照开发商给他们在观山汇景安置的房号各自装修入住。神州建筑公司与银河房地产公司及第三人庞飞因建筑工程施工合同产生纠纷，向本院提起诉讼，本院于2015年8月10日立案受理。2015年12月30日,本院作出（2015）达达民初字第2712号民事判决书，判决：一、第三人庞飞于本判决生效之日起三十日内支付原告四川神州建筑工程有限责任公司工程款3319156.5元及其利息(按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年2月1日起计算至工程款付清日止),被告达州市银河房地产开发公司对前述款项承担连带偿付责任;二、驳回原告四川神州建筑工程有限责任公司其他诉讼请求。在诉讼中,根据原告神州建筑公司的申请,本院于2015年7月3日以(2015)达达民保字第137-01号民事裁定书对达州市银河房地产开发公司名下位于达州市达川区河市镇“观山汇景”项目中的33套住房(只有“国有土地使用证”和“建设用地规划许可证”)予以查封，查封期限为三年。同时查明：四川双利风能开发有限公司注册成立于2008年6月2日，法定代表人庞飞，目前系吊销未注销；达州市银河房地产开发公司注册成立于1993年11月11日，法定代表人周赞扬，具有三级房地产开发资质。本院（2015）达达民初字第2712号民事判决书生效后,神州建筑公司向本院申请强制执行。执行过程中,本院依法对被执行人银河房地产公司开发的“观山汇景”项目中的33套住房（含申请人的18套住房）提交评估,评估价为4515000元,后进行网络拍卖,第一次和第二次网络拍卖均流拍,第二次流拍总价为3612000元。申请执行人神州建筑公司同意以第二次流拍总价3612000元接受33套住房以物抵债。2018年8月28日,神州建筑公司将债权移转给叶欣，本院以（2018）川1703执第297号之二执行裁定书追加叶欣为本案申请执行人，同日，以（2018）川1703执第297号之三执行裁定书将33套住房的所有权归申请执行人叶欣所有。本院认为，本院于2018年8月28日作出（2018）川1703执第297号之三执行裁定书，将被执行人银河房地产开发公司名下位于达州市达川区河市镇“观山汇景”项目中的33套住房的所有权裁定归申请执行人叶欣所有，对其中含本案申请人13人的18套房屋（具体楼层号见附表）的执行裁定书的内容，因适用法律错误且作出程序具有瑕疵，应予撤销。理由是：一、送达程序违法（2018）川1703执297号执行卷宗显示，王伦云虽然代收了（2018）川1703执297号之三执行裁定书，但无达州市银河房地产开发公司的委托书；二、债权转让未通知债务人卷宗材料显示，神州建筑公司与叶欣签订的债权移转协议，虽然神州建筑公司向我院予以书面确认，但没有证据证实神州建筑工程公司通知了债务人；三、未核实财产状况依照《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。本案中，部分案外人于2013年底即入住“观山汇景”小区是客观存在的事实，然而，本案在执行中并未到现场核实，未到社区或向附近居民调查财产状况，未向案外人告知拍卖的法律后果或利害关系；四、查封行为有瑕疵最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物，时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告，本案在执行中违反该条规定，侵害了房屋所有人或实际使用人的知情权。综上，本案在执行过程中，部分申请人即向法院提出异议，银河房地产公司虽然仅办理了用地规划许可证，未办理工程规划许可证和施工许可证，且未进行竣工验收和工程价款结算，但经四川神州升泰司法鉴定所鉴定，建筑工程质量合格，可安全正常使用，因此，不能因银河房地产公司的建设手续不规范就否定物权或买卖合同的效力，损害申请人的财产权利。同时，案件执行中拍卖程序违反了相关法律规定，送达程序违法，作出以物抵债裁定的程序具有瑕疵。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第130条第1款、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销达州市达川区人民法院作出的（2018）川1703执297号之三执行裁定书中对申请人陈柏延、陈武纯、杨道奎、杨道春、李川华、舒永洪、陈天全、李何、唐华碧、陈天强、庞国、雷仕明、王学安共13人的18套房屋的所有权裁定归被申请人叶欣所有的内容；二、达州市达川区人民法院作出的（2018）川1703执297号之三执行裁定书中对其余15套房屋的所有权裁定归被申请人叶欣的内容继续发生法律效力。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向达州市中级人民法院申请复议。审判长 余 川审判员 秦 鸿审判员 张小松二〇一九年九月三十日书记员 鲜武中