山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初88号原告：路志香，女，1959年6月15日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：宋世强，山东胶东律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告路志香与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告路志香委托诉讼代理人宋世强、被告广信公司委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路志香向本院提出诉讼请求：1.确认原告对编号201600019761号、201600007118号《商品房买卖合同（预售）》项下的位于百度城-1C-1209号、百度城-1C号-3713号房屋享有消费者优先权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告分别于2016年5月10日、2016年3月14日签订了编号201600019761号、201600007118号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于百度城-1C-1209号、百度城-1C号-3713号房屋，合同价款422298元、636956元，原告按照合同约定向被告支付了全部房款。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定被告破产重整，原告作为全款购房人，已履行完毕合同主要义务，付清全部房款，涉案房屋不应当被认定为破产财产，原告作为消费者，应当享有消费者购房优先权，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。广信公司辩称，一、涉案房产并非真实交易而是以物抵债构成个别清偿，2015年12月10日原、被告签订还款承诺书，确认截止2015年12月10日广信公司尚欠原告借款本金50万元，利息128000元，并确定了还款计划，其后因被告无力偿还，双方分别于2016年3月14日、2016年5月10日就涉案房产签订了商品房买卖合同，根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第三十二条、三十四条的规定，该以房抵债的行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，构成个别清偿，管理人有权追回。二、涉案房产属于以物抵债，在房产没有进行不动产登记前，产权依然属于广信公司，在广信公司被法院裁定破产重整后，该财产属于破产财产，如果在这种情况下继续履行该以物抵债行为，实质上是要求广信公司对原有债权在破产程序之外给予的全额个别清偿，以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债行为而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记前，不足以产生优先于一般债权的权利，原告的债权依法不享有优先受偿权。三、涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法继续履行，在受理破产这一时间节点时，涉案房产并未竣工，该房产尚属于在建工程，客观上不具备交付条件，根据《企业破产法》第十八条，未履行完毕的合同，管理人有权解除。四、涉案抵债房产未竣工，广信公司破产后管理人继续投资建设才能竣工，而续建投入的资金属于共益债务，在此情况下，如果继续履行，实际上是需要挪用广信公司的其他资产进行清偿，进而影响广大债权人的合法权益。五、按照重整计划草案在该小区内仅有唯一一套住房享有消费者优先权，两套以上的属于投资房产，何况原告系以房抵债，并非真实的消费者，不享有消费者优先权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月10日，原、被告签订《还款承诺书》，约定，截至2015年12月10日，被告尚欠原告人民币伍拾万元，利息壹拾贰万捌仟元，因被告逾期未能还本付息，为保障原告的合法权益，签订承诺书对借款事实作一说明并对还款计划作出承诺；还款范围包括借款本金伍拾万元及利息壹拾贰万捌仟元，也包括2015年12月10日后50万元借款本金至实际还款日产生的利息及实现债权的全部费用；还款计划如下：被告在恒丰银行有四处已抵押房产现已售出，现急需解押资金人民币陆拾叁万叁仟元，解押后房产解封即可由客户于中国银行贷款人民币壹佰肆拾柒万叁仟元购买该房产，该笔中国银行贷款可还清原告之前借与被告本金加利息和之后垫付的解押资金；四处解押房产按顺序每次解押一套，直至全部还清所欠原告全部欠款为止；四处房产的信息为：1.百度城2期1C-1311、解押资金10.8万、可放贷款26万，2.百度城2期1C-1009、解押资金18.5万、可放贷款45.6万，3.百度城2期1C-1209、解押资金18.5万、可放贷款46万，4.百度城2期1C-3905、解押资金15.3万、可放贷款29.7万；声明：解押房产如有变动，双方可协商更换，直至还清所欠原告全部借款为止，原告所借与被告的解押资金不得作为除了解押该四笔房产之外的其他用途，且所解押的房产的贷款资金必须全部用于偿还所欠原告的借款，不得因各种理由挪作其他用途。2016年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买涉案百度城二期1C-3713号房产，面积109.82平方米，单价每平方米5800元，总购房款为636956元。同日，被告向原告出具收款收据，金额为636956元，收款事由为百度城二期房款（1C-3713）。2016年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买涉案百度城二期1C-1209号房产，面积72.81平方米，单价每平方米5800元，总购房款为422298元。同日，被告向原告出具收款收据，金额为422298元，收款事由为百度城二期房款（1C-1209）。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》，载明：管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；原告对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向原告交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其已向被告支付涉案房屋的房款，提交以下证据：1.被告于2015年12月21日向原告出具的收款收据复印件2份，金额分别为23000元、162000元，事由为百度城二期房款（1C-1209）。被告质证认为，对该证据中金额为23000元的收款收据的真实性予以确认，是当时原告交的解押资金其中的23000元，对于金额为162000元的收款收据，被告无法查证，不予确认。2.中国工商银行账户明细原件，证明原告于2016年5月10日从其账户支取40500元，用于代被告退还1C-1209房屋原购买方杨松、李湃的购房定金。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但是该银行流水看不出去向，无法证明该40500元是用于何种用途。3.山东农村商业银行交易明细原件，证明原告于2015年12月21日向被告支付房款27万元。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，根据还款计划原告出借解押资金给被告用于解押被告抵顶的四处房产，解押后的贷款所得，用于偿还其借款本息以及解押资金，因此不排除该流水系出借的解押资金，而且根据原告提供的其他证据来看，该27万元也确实是标注的路志香借款，也就是出借的解押款。4.付款情况表复印件（在法院档案室调取），该表为（2017）鲁10民初203号广信公司管理人诉路志香、广信公司请求撤销个别清偿行为纠纷一案中广信公司管理人提交，证明原、被告于2015年12月22日就50万元借款转为房款协商一致，结合原告代被告向1C-3713号房屋原买受人王传印退还定金和原、被告签订房屋买卖合同并开具房款收据，可进一步证明，被告自己内部账目仍然将款项记载为投资款，是被告的单方行为与原告无关。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该证据可以看出该款项系投资款，基于该行为而进行以房抵债的行为，属于法律规定的撤销行为。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对上述证据认证如下：被告对证据1中金额为23000元的收款收据的真实性无异议，因此本院对该收款收据的真实性予以确认，但被告主张该款项为原告交纳的解押资金，且原告未提交其他证据佐证，故无法证明原告向被告支付的款项系房款，因此对该份收款收据的关联性本院不予认定；被告对金额为162000元的收款收据的真实性不予确认，且因原告提交的该证据为复印件，因此对该证据中金额为162000元的收款收据的真实性本院不予认定。被告对证据2真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，该证据仅能原告在银行取款行为，不能证明款项去向，因此，本院对该证据的关联性不予认定。被告对证据3真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，原告向被告转款行为早于原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》的时间即2016年3月14日、5月10日，无法证明该款项系原告向被告支付的房款，且结合原告提交的证据4，该款项系“借款”，因此，本院对该证据的关联性不予认定。被告对证据4真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，该表中“业务描述”一栏载明“退路志香投资款”、“收路志香投资款”不能证明原告关于其向被告支付房款的主张，因此本院对该证据的关联性不予认定。被告为证实其主张，提交《签呈》一份，内容为：存档号为2016-3-4，载明，王传印于2015/6/16日购买的1C-3713，已签合同，未办理按揭，现申请协调王传印退房，并将1C-3713抵顶给路志香借款。解决方案如下：1.销售部协调王传印退房，同时按照5800元/平米（原定价7038）的价格抵顶给路志香（面积：109.82平方米，总价636956元）。2.王传印已交款11039元，由路志香出资还清，并签约到路志香名下。3.财务部：路志香实际抵顶金额636956-11039=625917元；签办人路志香；董事长一栏载有“姚书诚”签字。原告质证认为，对该证据的真实性不予认可，该证据中没有原告的签字，而实际情况是原、被告就3713房屋已达成意思表示的变更，实际是被告将该房屋出售给原告，同时从该证据的解决方案第二条“王传印已交款11039元，由路志香出资还清并签约到路志香名下”可以证明原告替被告还清了王传印的购房定金，原告真实的意思表示是买卖该房屋。本院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对该证据认证如下：原告对该证据的真实性不予认可，因该证据系原件，来源于管理人接管破产企业的档案材料，且无证据证明其为虚假，该证据中关于涉案房屋1C-3713面积、单价、总价以及由原告出资还清案外人王传印已付购房款的内容与原、被告签订的百度城二期1C-3713号房屋《商品房买卖合同（预售）》及原告陈述内容一致，因此，本院对该证据真实性及关联性予以确认。根据本院对上述证据的认证，本院认定如下事实：对于原告向被告支付涉案房款的情况，双方无争议的事实为，原告向1C-3713号房屋原买受人支付定金11039元。本院认为，本案的争议焦点为：原告就百度城二期1C-1209号、1C-3713号房屋是否享有消费者优先权。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。本案中，2015年12月10日原、被告双方签订的《还款承诺书》内容证实，截至2015年12月10日，被告欠付原告借款本息62.8万元，原告作为被告的债权人，在被告无力偿还其借款的情况下，签订涉案2份《商品房买卖合同（预售）》，双方的真实意思表示为消灭债务，确保原告债权获得清偿，并非为生活需要而购买商品房。对于涉案2份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告仅支付1C-3713号房屋原买受人定金11039元，被告出具收款收据的行为及原告提交的付款情况表仅能证明，其余房款系以被告欠付原告的借款本息及解押款抵顶，原告并未向被告实际支付，因此原告就涉案百度城-1C-1209号、1C号-3713号房屋所享有的权利并非基于消费关系，因此原告并非上述法律和司法解释规定的消费者，故原告不享有消费者权利，其请求确认其对编号201600019761号、201600007118号《商品房买卖合同（预售）》项下的位于百度城-1C-1209号、百度城-1C号-3713号房屋享有消费者优先权的诉讼请求，不符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：驳回原告路志香的诉讼请求。案件受理费100元，由原告路志香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年九月二十日法官助理郎冰书记员李英男