云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初95号原告：红河州锦隆房地产开发经营有限公司（以下简称锦隆公司）。住所：蒙自市泰和街17号1楼。法定代表人：胡萌。委托诉讼代理人：李x，男，汉族，1975年10月17日生，住个旧市，系锦隆公司职员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：红河诚基房地产开发经营有限公司（以下简称诚基公司）。住所：蒙自市泰和街17号1楼。法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：雷学俊、李韵音，云南牵明律师事务所律师、实习律师，代理权限均为特别授权。被告：红河州恒兴房地产开发经营有限公司（以下简称恒兴公司）。住所：个旧市金湖东路54号。法定代表人：成文举。委托诉讼代理人：吴强，云南李凌律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区赤黑村民小组（赤黑小组）。住所：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区赤黑村。负责人：陶x。原告锦隆公司、诚基公司诉被告恒兴公司，以及第三人赤黑小组合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦隆公司的委托代理人杨文钧、李x，原告诚基公司的法定代表人王磊及其委托代理人雷学俊，被告恒兴公司的委托代理人吴强，第三人的负责人陶x，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦隆公司、诚基公司向本院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》；2、判令被告承担违约行为给原告造成的损失2300000元，并承担违约金3000000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项请求为判令被告承担违约金3000000元；增加1项请求为合同解除后对原、被告双方的债权债务进行清理结算。庭审中，原告申请撤回增加的诉讼请求，即申请撤回合同解除后对原、被告双方的债权债务进行清理结算。事实与理由：2013年1月18日，原告与第三人赤黑小组签订《合作开发协议书》，约定由原告锦隆公司合作开发位于弥勒市的小沙沟，面积约为40余亩，位于，面积约为60余亩。该土地属于集体预留用地，土地权属属于赤黑小组所有。弥阳镇法律服务所对上述《合作开发协议书》出具（2013）弥阳法所见字第29号《见证书》。之后，由于原告资金不足，与被告恒兴公司签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，其中约定：恒兴公司出资8040000元，持股67%；锦隆公司出资3960000元，持股33%，锦隆公司33％股权中的16.5％的股权属于诚基公司所有（详见项目股权确认书）。项目合作过程中，因三方资金投入等原因，该项目仅仅办理了相关土地证等手续后尚未进行实质性土地开发，截止2019年3月，原告已投入资本共约人民币6300000元。原告通过向弥勒市不动产登记中心了解到，被告恒兴公司在隐瞒项目合作方的情况下，将上述土地作了土地证件变更，并用其中二宗土地向他人抵押借款，具体情况如下：弥国用（2015）第xx号，宗地号ＭＹ-××3，于2017年6月27日换成不动产登记证，证号为云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年8月29日办理抵押登记，2018年3月19日注销抵押登记。弥国用(2015）第xx号，宗地号ＭＹ-××4，于2017年6月27日换成不动产登记证，证号为云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年6月29日办理抵押登记，2018年8月6日注销抵押登记。上述土地及弥国用（2016）第xx号国有土地使用证载明的三宗土地，是原告与被告共同出资占股合作开发的土地，2014年2月16日经三家公司与弥勒市赤黑村民委员会共同协商，同意暂定将土地使用权证登记在恒兴公司名下进行合作开发。经过核实，被告恒兴公司于2018年7月27日再次隐瞒土地事实和其他合作方的情况，擅自将此土地第二次作为抵押物，向云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司借款，因到期未能归还借款产生纠纷，并向红河州中级人民法院起诉，所诉借款金额为人民币56360000元，现已进入执行阶段，该土地很可能被“以物抵债”。被告按生效法律文书获利近30000000元，并不止一次将原、被告间合作开发土地抵押借款获利，同时将原、被告共同投资的售楼部擅自处分，给原告方造成重大损失。由于原、被告双方签订的合同已不能继续履行，又未进行结算清理。为此提起诉讼。被告恒兴公司辩称：1、依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、诉讼费用由被答辩人承担。事实和理由：一、我公司与被答辩人锦隆公司于2014年2月17日签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》已经双方于2018年6月1日协商解除。2014年2月17日，锦隆公司因与第三人合作开发“弥勒瑞泉雅苑开发项目”（即被答辩人所述位于弥勒市小沙沟的土地，土地面积约40余亩，以及秧田面积约60余亩）缺乏资金，遂与我公司签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》。合同签订后，由于第三人与锦隆公司未取得此前承诺给我公司的用地规划条件，致使“弥勒瑞泉雅苑开发项目”的预测开发面积大幅缩减，加之锦隆公司未依照合同约定按期将土地使用权证办理到我公司名下，未履行足额投资义务，致使我公司为其垫付项目投资款562万余元，依照合同约定产生利息损失6255813元。前述原因，使得我公司对与锦隆公司继续合作开发“弥勒瑞泉雅苑”开发项目的诚意与能力深感不安，我公司本可依照合同约定单方解除合同，但考虑到单方解除合同之后的法律后果需双方进一步明确和细化，我公司与锦隆公司及诚基公司的法定代表人王磊于2018年1月3日召开项目股东会议，并形成会议纪要，各方一致同意“弥勒瑞泉雅苑”开发项目整体对外转让。2018年6月1日，锦隆公司经股东会作出决议同意与我公司解除合作开发合同，并于同日与我公司签订《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉》，解除了合作开发合同。我公司认为，解除合同依法成立并生效，应当受到法律的保护，且这一事实已经弥勒市人民法院作出的生效法律文书予以确认，合作开发合同无须再通过司法途径解除。二、“弥勒温泉雅苑”项目对应地块系我公司通过出让形式依法取得，我公司有权独立行使该地块项下的相关权利，且行使权利期间未给锦隆公司和诚基公司造成任何经济损失，锦隆公司和诚基公司主张的损失及违约金缺乏事实和法律依据。如前所述，2014年2月17日，合作开发合同签订后，由于锦隆公司未按约定履行足额投资义务，致使我公司为其代为垫付投资款，给我公司造成巨大资金压力，在征得锦隆公司法定代表人胡萌同意后，我公司分别于2017年6月、8月以自己的名义向谭建忠、红河茂源资本管理有限公司借款，并以登记于我公司名下的土地作借款抵押，以缓解资金压力。所借款项，我公司未要求锦隆公司和诚基公司承担分文资金利息，且已经按期归还，解除抵押。我公司的行为未给锦隆公司和诚基公司造成任何经济损失，更没有违反合同约定，不存在违约情形。2018年6月29日，我公司锦隆公司和诚基公司的法定代表人签订《弥勒瑞泉雅苑开发项目股东决议》，就“弥勒瑞泉雅苑”开发项目的对外整体转让价款、开发期间产生的投资款项、任意一方收购该项目应当补偿对方的资金数额，以及截止2018年7月10日若无第三方接手项目，则双方应当由一方接手该项目等事项作出了约定。决议签署后，锦隆公司于2018年7月15日向我公司出具《授权委托书》，授权我公司与第三人洽谈项目的独立开发事宜，由此足见，锦隆公司在截止时间2018年7月10日到来后，以自己的行为表明其承认并自愿继续履行决议，同时表明我公司已经依照决议约定接手“弥勒瑞泉雅苑”项目。此后，我公司为切实履行决议约定义务，于2018年7月27日与云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司就项目合作开发事宜签订《借款担保合同》，拟完成5636万元的融资后，依照决议约定扣除我公司因项目开发支付开发资金34390288元（包括代锦隆公司垫付的资金及利息），此款加上应向第三人支付土地赔偿款2160万元及应支付锦隆公司的206.11万元，总额为58051388元。此款与我公司所借的款项对比，锦隆公司和诚基公司所述我公司获利近3000万元从何而来？综上，锦隆公司及其关联股东在与我公司合作过程中，毫无商德，违约成习，其行为已经给我公司造成重大经济损失，且损失仍处于持续扩大状态，现又置良知、道义于不顾，罔顾事实，滥用司法资源，提起无理之诉，请求依法两原告的诉讼请求。针对两原告增加的诉讼请求，我公司认为，由于涉及本案第三人与其他案外人之间的利益关系，牵涉面广，法律关系复杂，难以在本案中厘清各种权利义务关系，两原告增加的诉讼请求，不宜在本案中一并处理，应由有关各方另行共同协商或者通过诉讼另案处理为适宜。第三人赤黑小组述称：一、2013年1月18日，锦隆公司与我方签订《合作开发协议书》，约定将我方100余亩集体预留用地交给锦隆公司开发房地产，锦隆公司支付我方2000万元公益建设设施费用，另由锦隆公司开发房地产后给我方20500平方米的商铺，每年给每个村民4200元生活费，共计25年，且每五年递增。协议签订后，锦隆公司发放了两年的村民生活费。2014年，锦隆公司联合恒兴公司合作开发我方土地。2015年后锦隆公司、恒兴公司，将我方小沙沟35.84亩土地所有权办到恒兴公司名下，特别是土地摘牌成功后，政府返款到我方账户上的1400多万元款项，也全部被恒兴公司撤回。对于我方以东、中海油加油站以南的60余亩土地，由于诸多原因，我方与锦隆公司于2019年1月22日签订补充协议，收回该块60余亩土地。自2015年至2018年底，锦隆公司、恒兴公司都没有发放过村民生活费，导致我方1200多人村民生活费得不到保障。恒兴公司在未经我方同意的情况下，将我方的土地进行登记变更为云（2017）弥勒市不动产权第xx号、第xx号地块。从我方与锦隆公司签订合作开发协议至今，无论是锦隆公司还是恒兴公司，均未对我方小沙沟35.84亩土地进行过任何实质性的开发或投资。2018年7月27日，恒兴公司在未经我方同意的情况下，用上述地块作抵押向云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司借款5636万元，2018年8月20日，巨人公司弥勒分公司向红河州中级人民法院起诉。（2018）云25民初xx号民事调解书已进入执行程序，法院查封冻结了云（2017）弥勒市不动产权第xx号、第xx号地块，公布进行拍卖。二、我方认为，编号为云（2017）弥勒市不动产权第xx号、第xx号地块，使用权属仍然属于我方。该地块系我方享有使用权的集体建设用地，虽经挂牌属恒兴公司，但锦隆公司、恒兴公司均未向我方支付费用，在未付清相应款项之前，土地使用权属仍属我方。锦隆公司联合恒兴公司、诚基公司的行为，根本没有开发能力，造成合作无法继续，该付给我方的费用没有支付。巨人公司弥勒分公司诉恒兴公司一案是虚假诉讼，是用合法手段侵吞我方的土地，损害了国家、集体和他人的合法权益，严重违背诚实信用原则，破坏正常司法秩序。对此，我方己提出书面异议。为了社会和谐稳定，为了避免我方1200多名村民的合法利益不受损害，请求作出客观公正的判决。综合原、被告的诉辩主张，以及第三人的陈述，本案原、被告双方争议的焦点是：1、原告锦隆公司与被告签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》是否已经解除履行，如果未解除履行，是否应当解除履行；2、被告是否应当向两原告支付违约金3000000元。根据原、被告及第三人列举的证据，当事人各方在庭审中的陈述和发表的质证意见，本院确认以下案件事实：2013年1月18日，原告锦隆公司与第三人赤黑小组签订《合作开发协议书》，主要约定：锦隆公司与赤黑小组合作开发位于弥勒市的小沙沟土地（面积约为40余亩），位于秧田土地（面积约为60余亩）；合作开发的土地属于集体预留用地，土地权属属于赤黑小组所有。2014年2月17日，因锦隆公司项目开发资金不足，便与被告恒兴公司签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，主要约定：以前述《合作开发协议书》约定合作开发的集体预留用地为合作项目；恒兴公司持股67%，锦隆公司持股33%；双方确认锦隆公司投入本项目的前期费用总额为12000000元，恒兴公司按受让本项目股份67%的比例向锦隆公司支付8040000元股金；锦隆公司于本合同签订之日起四个月内将不低于35亩土地使用权证办理至恒兴公司名下，逾期则锦隆公司退还恒兴公司8040000元并支付利息；锦隆公司于本合同签订之日起一年内将不低于65亩土地使用权证办理至恒兴公司名下，逾期则承担违约责任；双方不得以本项目及各方在本项目中所持财产份额对外办理抵押、出质等他项权利；本项目股份经其他方书面同意，可转让全部或部分股份；任何一方违约，处以10000000元违约金等。2016年6月23日，锦隆公司、诚基公司、恒兴公司签订《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股权确认书》，就前述《合作开发协议书》约定合作开发的项目确认：恒兴公司持有股权67%；锦隆公司持有股权33％，其中锦隆公司实际持有16.5%，诚基公司实际持有16.5%。该确认书有恒兴公司印章和法定代表人成文举签名，有锦隆公司法定代表人胡萌签名，有诚基公司印章和法定代表人王磊签名。2017年6月27日，恒兴公司取得云（2017）弥勒市不动产权第xx号（面积为5665㎡）、第xx（面积为17865㎡）土地使用权证，权利类型均为国有建设用地使用权，用途均为城镇住宅用地。2018年6月1日，恒兴公司与锦隆公司签订《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉协议书》，其中约定双方同意解除2014年2月17日签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》。2018年7月27日，恒兴公司与案外人云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司签订《借款协议》，以云（2017）弥勒市不动产权第xx号、第xx号，弥国用（2016）第xx号三宗土地为担保，约定借款5636万元，现已发生诉讼并进入执行程序。2018年12月11日，弥勒市不动产登记中心出具《证明》：云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年8月29日办理抵押登记，2018年3月19日注销抵押登记；云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年6月29日办理抵押登记，2018年8月6日注销抵押登记。上述协议签订后，涉案项目至今未进行实质性土地开发。庭审中，诚基公司明确表示同意解除《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》。以上事实，有原告列举的《合作开发协议书》、《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》、《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股权确认书》、《证明》、本院（2018）云25民初xx号《民事调解书》等证据在卷证实；有被告列举的《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉协议书》、《借款协议》、《不动产权证书》等证据在卷证实；有各方当事人在庭审中的陈述在卷证实。对于以上证据，本院将予以分析、确认和采信。根据原、被告列举的证据，各方当事人发表的质证意见及其在庭审中的陈述，本院确认的案件事实，评判如下：本案因签订和履行《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》产生纠纷。根据原告方变更和撤回后的诉讼请求，首先，锦隆公司与恒兴公司签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》是否已经解除履行，如果没有，是否应当解除履行。原告方认为由于被告存在违约行为导致合同目的不能实现，应当解除合同；被告则认为合同已经解除。合同的解除以合同有效为前提，无效合同或者效力待定合同，自始无效或者不具约束力。本案中，上述合作开发合同约定合作开发的土地面积约为100亩，分为两部分，一是2017年6月27日被告取得不动产权证的36.84亩，意味着可以实施城镇住宅用地开发，这部分合同内容应当有效；二是至今没有取得不动产权证的其余土地，其性质仍属于集体预留用地，土地权属仍属于赤黑小组所有，不得实施城镇住宅用地开发，因此合同效力待定。2018年6月1日被告与锦隆公司签订《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉协议书》，明确表示解除合同，但诚基公司未在该协议书上签名和盖章，因此不能发生上述合作开发合同解除的效力，直到诚基公司通过诉讼请求解除上述合作开发合同后，说明上述合作开发合同三方就合同解除与否的意思表示一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应当解除履行上述合作开发合同。其次，被告是否应当向两原告支付违约金3000000元。原告方认为由于被告存在违约行为，依照约定被告应当向原告支付违约金3000000元；被告则认为其未违约，不应当承担违约责任。违约责任的承担，前提是合同有效。本案中，上述合作开发合同中合法有效的部分，合同三方应当按约定履行。①上述合作开发合同约定“双方不得以本项目及各方在本项目中所持财产份额对外办理抵押、出质等他项权利”，但被告于2018年7月27日与案外人云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司约定借款时，其中是以云（2017）弥勒市不动产权第xx号、第xx号土地设定担保的。不仅如此，弥勒市不动产登记中心出具的《证明》记载：云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年8月29日办理抵押登记，2018年3月19日注销抵押登记；云（2017）弥勒市不动产权第xx号，2017年6月29日办理抵押登记，2018年8月6日注销抵押登记。被告的上述行为已经违反双方的约定并构成违约。②上述合作开发合同约定“任何一方违约，处以10000000元违约金”，庭审中，原告方认为被告的违约行为仅涉及合作开发面积100亩土地中的36.84亩，因此主张违约金为3000000元。本院认为，被告违约行为的土地面积占合作开发面积约为36.84%，因此原告对违约金的计算数额是合理的，应予支持。另外，本案中还应当说明的问题，一是上述合作开发合同解除后，对余留的问题，合同三方均可另案主张；二是锦隆公司与被告在履行上述合作开发合同过程中，锦隆公司未按合同约定期限将土地使用权证办理至被告名下，对此被告可以选择另案主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告红河州锦隆房地产开发经营有限公司与被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司于2014年2月17日签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》解除履行，解除履行时间为起诉之日即2019年4月10日。二、被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告红河州锦隆房地产开发经营有限公司、红河诚基房地产开发经营有限公司支付违约金人民币3000000元。本案案件受理费111800元（已扣除撤回请求部分），根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由被告红河州恒兴房地产开发经营有限公司承担；多交案件受理费13800元，退还原告红河州锦隆房地产开发经营有限公司、红河诚基房地产开发经营有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨海波审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇一九年九月二十六日书记员  邹健乾