广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19573号原告：樊超，男，1975年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告：万姗英，女，1975年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：樊超，基本信息同上，系原告万姗英的丈夫。被告：广东岭君置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路10号岭君广场B座14层1401单元，统一社会信用代码91440604071850731M。法定代表人：江林峰。委托诉讼代理人：区颖华，女，1984年3月27日出生，汉族，住广东省鹤山市，系该公司员工。委托诉讼代理人：江逸闻，男，1989年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。原告樊超、万姗英诉被告广东岭君置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。两原告以及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1534B）、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1734B）部分失效，被告向两原告返还合同无效部分即超出20年的物业使用权价款335759.12元（167879.56元/套×2），赔偿贷款利息31814.41元，合计367573.53元；二、被告因侵犯隐私权需向两原告赔礼道歉；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月11日，两原告与被告签订两份《岭君广场物业使用权转让合同》（以下简称“转让合同”），并向被告支付涉案B座1534B、B座1734B两套物业的定金60000元，双方约定，上述两套物业单位面积同为38.22平方米，套内面积同为28.82平方米；每套价值为366000元，总价值为732000元；每套首付款186000元（含定金），尾款360000元（180000元/套×2）向银行按揭支付，2017年12月20日办妥银行手续。同年11月21日，两原告向被告支付两物业首付款312000元。同年12月11日，银行按揭贷款360000元转至被告账户。两物业使用期限自2017年11月21日至2054年10月31日止。两原告是在被告承诺该房屋为商业住宅、带精装修及高回报率、有产权并隐瞒该土地性质的情况下支付定金，后不得不与被告签订涉案转让合同。后原告了解到，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年，超过部分无效。现要求被告退还近17年的物业使用权价款335759.12元（167879.56元/套×2），赔偿贷款利息31814.41元，合计367573.53元。另外，佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初12449号原告樊超诉案外人广东淘家科技有限公司（以下简称淘家公司）物业服务合同纠纷案中，案外人淘家公司提供的证据中有两原告的隐私合同及文件，侵犯两原告的隐私权，要求被告赔礼道歉。被告答辩称：两原告的诉讼请求不成立，被告不予确认。一、涉案转让合同约定，物业使用权期限自2017年11月21日起至2037年10月1日止；在前款约定的期限届满后两原告的使用权得以自动延续，无偿继续使用该物业至2054年10月31日。被告收取的物业使用权价款是针对2017年11月21日至2037年10月1日收取，期限届满后被告未予收费，而是给两原告无偿使用。二、涉案转让合同明确约定物业状况，两原告也明确知悉物业的公示材料及性质。1、双方约定，两原告对被告开发建设的位于佛山市禅城区魁奇路岭君广场项目已做充分之了解，认真阅读了在岭君广场现场及政府相关部门公示之相关资料，同意并接受上述文件的条款和内容。2、双方约定，被告以土地流转方式取得位于佛山市禅城区魁奇路从南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补[2001]35号地块的39年5个月土地经营使用权。上述地块土地流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日，土地面积为17641.45㎡。土地流转被告批准后，在上述地块上开发建设了岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。3、双方约定该物业使用性质为商业。两原告在签订本合同即代表清楚了解并认可物业的相关情况，同意接受本合同条款约定，对上述物业无任何异议。4、双方约定，两原告对物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，两原告同意支付使用权期限内的全部使用权总价款。三、被告在其岭君广场销售中心一直设有公示栏，公示了土地的流转方式、用地性质、年限、规划许可证、与村集体签订的《集体建设用地使用权租赁框架协议书》、验收终审意见书等文件，证明被告已实际向包括两原告在内的业主清楚如实告知上述内容。四、2018年11月17日，两原告持收楼通知书、收楼须知、入住费用明细表至岭君广场办理收楼手续，填写并签署单元资料及物品接收表、收楼手续书、业主资料登记表、公寓交接承诺书、岭君广场治安、安全协议书、物业管理服务协议等文件，说明两原告清楚并认可物业状况，验房完毕，已办理房屋交付手续。五、被告未向案外人淘家公司泄露合同和文件，没有侵犯原告隐私权。淘家公司向被告与案外人佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司（以下简称阿卡斯公司）要业主资料，两公司明确告知淘家公司不能提供，淘家公司也否认两公司向其提供含原告信息的文件。阿卡斯公司收到禅城区人民法院（2019）粤0604民初12449号调查函后，就函件要求进行书面回复。相关文件两原告也持一份，不排除因自己原因泄露。六、原告主张的贷款利息是基于原告与银行的借款关系，该利息不应由被告承担。涉案转让合同约定两原告从被告处取得的物业委托给案外人阿卡斯公司经营管理，截止至2019年8月13日已累计返租24400元，两原告不存在利益损失。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明两原告与被告诉讼主体适格。2、《岭君广场物业使用确认书》（NO：0001973）、《岭君广场物业使用确认书》（NO：0001980）、岭君广场宣传单4张。拟证明两原告向被告缴纳定金时，被告介绍的是全能公寓，带精装修高回报率，兼备酒店、会所、住宅、办公多重功能地标物业，但原告没有机会了解详细信息。双方签订合同时两原告才发现涉案物业未包装修，被告也隐瞒涉案土地性质。3、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1734B、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1534B）。拟证明两原告向被告承租涉案物业，约定物业使用权价款为366000元/套，物业使用权期限为2017年11月21日至2054年10月31日，物业交付时间为2018年5月1日，转让合同中超过20年的使用权期限应当无效。4、佛山市住房和城乡建设管理局、佛山市国土资源和城乡规划局关于印发《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（试行）》的通知。拟证明被告以租代售的销售方式违反上述规定，且两原告与被告之间的转让合同未经网签，被告也没有将其物业进行登记。5、佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初12449号原告樊超诉案外人淘家公司物业服务合同纠纷案中，淘家公司提交的本诉证据目录。拟证明被告将两原告的私密文件对外泄露，侵犯隐私权。6、收款收据4张、新华村镇银行贷款借据、贷款发放交易回单、个人按揭还款情况查询、记账交易凭条、预测按揭还款计划。拟证明两原告向被告支付涉案物业使用权转让价款732000元（366000元/套×2）。诉讼中，被告提交以下证据：1、公示文件（包括验收终审意见书、现场公示栏照片、石湾镇街道湾华村客家庄西侧地块及在建工程出租项目拟成交公告、销售中心现场照片、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体建设用地使用权租赁框架协议书）。拟证明被告在岭君广场销售中心一直有公示土地的流转方式、用地性质、年限等信息。2、B座1734B、B座1534B两物业的收楼文件（包括收楼须知、收楼通知书、业主资料登记表、公寓交接单、治安消防安全协议书、承诺书、单元资料物品接收表、收楼手续书、委托书、物业管理物业协议）。拟证明被告已经完成了涉案物业的交付手续，原告是经过验收且认可物业状况才签收的。3、微信聊天记录2张（2019年6月18日、8月16日）。拟证明案外人淘家公司的员工向被告要原告两套物业的相关文件，被告员工明确回复合同信息一概不能泄露；被告收到两原告的起诉材料后，被告与淘家公司员工沟通资料泄露问题，淘家公司明确资料不是通过被告取得。4、《调查函》。拟证明佛山市禅城区人民法院向案外人阿卡斯公司发出《调查函》，需阿卡斯公司作出书面函复。5、《岭君广场物业委托管理租赁协议》（房号：B座1734B、《岭君广场物业委托管理租赁协议》（房号：B座1534B）、岭君广场客户权益明细表。拟证明两原告从被告处收到物业，截止至2019年8月13日，原告累计收到返租利益24400元，已获得投资回报。6、《竣工验收备案表》。拟证明岭君广场项目于2018年5月18日通过佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。本院认证认为，原告提交的证据1、3、4，被告对真实性无异议，故本院对该几组证据真实性予以确认；对证据2中的确认书，被告对真实性无异议，本院予以确认，被告对宣传单有异议，原告亦无提交原件核对，故对其真实性不确认；证据5本院经审查对真实性予以确认；对证据6，被告对收款收据无异议，本院予以确认，对证据6中的其他证据，或有原件核对，或能与其他证据相互印证，故本院对真实性予以采信。被告提交的证据1有原件核对，本院予以确认；证据2原告对真实性无异议，本院予以确认；证据3有原始载体核对，真实性予以确认；证据4本院经审查对真实性予以确认；证据5、6，被告无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月21日，被告（甲方，出让方）与两原告（乙方，受让方）签订《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1534B），合同主要约定如下：“第一条物业使用权转让依据。1.甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区魁奇路以南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补【2001】35号地块的39年5个月土地经营使用权。2.上述地块流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日……3.土地流转后甲方在经批准后，在上述地块上开发建设岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。第二条物业的基本情况。1.乙方受让所取得使用权的物业基本情况为：岭君广场第B【座】15【层】34B号房，建筑面积共38.22平方米，套内面积28.82平方米……第三条物业使用权期限。1.物业使用权期限自2017年11月21日起，至2037年10月1日止。2.在前款约定的期限届满后乙方使用权得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日。第四条合同总价款、支付方式及期限。乙方对该物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1.该物业使用权的总价款为366000元整。2.支付方式……银行按揭付款：乙方于本合同签订之日即2017年11月21日前向甲方支付50%首期款186000元（含定金），余款180000元向银行贷款支付，乙方应在2017年12月20日前办妥银行贷款手续……第五条物业经营管理……甲、乙双方同意将物业委托阿卡斯公司管理经营……第九条物业交付约定及交付标准。1.甲方物业交付时间定于2018年5月1日……”同日，被告（甲方，出让方）与两原告（乙方，受让方）签订《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1734B），除物业基本情况为岭君广场第B【座】17【层】34B号房外，其余合同条款与前述合同条款一致。同日，两原告（委托方）与案外人阿卡斯公司（受托方）签订两份《岭君广场物业委托管理租赁协议》，房号分别为B座1534B、B座1734B，双方约定：“第一条：物业委托管理租赁的界定。1.根据委托方的及广东岭君置业有限公司（下简称“岭君公司”）签订的物业使用权转让合同中的第九条物业交付约定即交付标准第4款的物业交付标准，岭君公司交付的物业为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准，受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益……第三条：物业的委托管理租赁期限。自2018年8月1日起至2021年7月31日止。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益支付时间相应顺延。第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1.自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1525元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1830元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益3050元。2.受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入委托方指定的银行账号……”两物业使用权价款支付情况：2017年11月11日，两原告向被告支付定金60000元（30000元×2）；2017年11月21日，两原告支付物业使用权价款312000元（156000元×2）；2017年12月11日，被告收取两物业银行按揭款360000元（180000元×2）。另查明：2018年5月18日，岭君广场项目通过佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。另查明：2018年11月17日，被告向两原告交付涉案岭君广场B座15层34B房、B座17层34B号。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”两原告与被告签订的两份《岭君广场物业使用权转让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，两原告向被告支付一定数额的价款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案两份《岭君广场物业使用权转让合同》的效力。上述合同约定，涉案两物业使用权期限自2017年11月21日起至2037年10月1日止；在前款约定的期限届满后使用权得以自动延续，原告无偿继续使用该物业至2054年10月31日。也即双方约定的租赁期限为2017年11月21日至2054年10月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故涉案两份转让合同约定的使用期限超出2037年11月20日的部分应属无效，使用期限未超过2037年11月20日的部分有效，依法受法律保护。关于上述合同无效部分的处理。如上所述，涉案合同超出2037年11月20日期限部分无效，则被告基于无效合同取得的财产应予返还。被告抗辩涉案合同约定2037年10月1日以后部分为赠与两原告的使用期限，合同约定的物业使用权价款仅针对2017年11月21日至2037年10月1日期间，故无需向两原告返还相应物业使用权价款。但是，两原告作为承租人就涉案物业所支付的费用系建立在可于2017年11月21日至2054年10月31日期间实际使用的基础上所支付的对价；且被告作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供近17年的赠送使用期限本就违背市场规律。综上，本院对被告上述抗辩不予采纳，被告应向两原告返还涉案合同无效期限部分对应的物业使用权价款335730.54元[（366000元÷443个月9天×203个月9天）×2]。原告诉请返还物业使用费超出部分，本院不予支持。关于两原告诉请的利息损失。被告占用上述款项对原告造成损失主要为资金占用期间的利息损失，两原告主张按照商业银行按揭贷款的利率标准支付利息损失无依据，本院不予支持。被告辩称两原告基于《岭君广场物业委托管理租赁协议》从案外人阿卡斯公司处获取租金收益，两原告并无实际损失。但是，上述租金收益与本案诉争的物业使用权价款均基于不同法律关系，两者无关联，本院对上述抗辩不予采纳。综上，本院确认被告应自两原告付清款项之日即2017年12月11日起，按中国人民银行同期贷款利率向两原告计付利息。两原告诉请超出部分，本院不予支持。另，两原告还诉请被告侵犯其隐私权，要求被告赔礼道歉。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，两原告提起的合同之诉与侵权之诉构成责任竞合，经本院释明，其明确上述诉请在本案中不再主张，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告樊超、万姗英与被告广东岭君置业有限公司于2017年11月21日签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1534B）、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1734B）中使用期限超出2037年11月20日的部分无效；二、被告广东岭君置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊超、万姗英返还物业使用权价款335730.54元并支付利息（以335730.54元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月11日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告樊超、万姗英的其他诉讼请求。如被告广东岭君置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取3407元，由原告樊超、万姗英共同负担25元，被告广东岭君置业有限公司负担3382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年九月二十七日书记员 余柔敏