呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2288号原告（申请执行人）：白蛮顺,男,现住山西省临县。委托诉讼代理人：尚永贵、宋建春，内蒙古合德律师事务所律师。被告（案外人）：米利军,男,现住呼和浩特市。被告（案外人）：郝宝念,男,现住呼和浩特市。被告（案外人）：安波,男,现住呼和浩特市。三被告共同委托诉讼代理人：王家毅，内蒙古晟曜律师事务所律师。被告（被执行人）：贾淑英,女,现住呼和浩特市。原告（申请执行人）白蛮顺与被告（案外人）米利军、郝宝念、安波、被告（被执行人）贾淑英申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白蛮顺及其委托诉讼代理人宋建春，被告郝宝念及米利军、郝宝念、安波的委托诉讼代理人王家毅，被告贾淑英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白蛮顺向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法判决继续执行位于呼和浩特市××区房屋；2、请求贵院依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告白蛮顺与被告贾淑英因买卖合同纠纷一案，贵院在2017年4月31日作出（2016）赛民初字第7351号民事判决书，判决：“被告贾淑英于本判决生效之日起十五日内向原告白蛮顺支付钢材款2238044.45元，利息270000元。”判决生效后被告贾淑英未能按时履行，原告依法申请强制执行。案件执行期间，贵院执行局依法查封了被告贾淑英所有的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积6260.72平方米，查封期限为三年，自2018年11月29日至2021年11月28日。被告米利军、郝宝念、安波在2018年向贵院提起执行异议，在开庭后、裁定书作出当天，被告向法院提供了金谷银行出具的抵押物共有人之间可以转让份额的《证明》，贵院在2019年3月19日作出（2019）内0105执异41号执行裁定书，以金谷银行出具的《证明》为依据，裁定中止对呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街海产品肉食品交易中心11号楼2层201号房屋的执行。被告贾淑英作为被查封房屋的共有权人，不但不履行还款义务，在判决书生效后还恶意转移财产，有预谋的对抗本案的执行，特别是在执行异议开庭后，又串通金谷银行出具对抗人民法院执行的证据，本案被执行人与案外人互相勾结，恶意串通，侵害国家公权力，其行为不但不应当得到法律的支持和保护，应当依法予以追究，原告有权请求人民法院继续执行该房屋，直至回款。一、（2019年）内0105执异41号执行裁定书所依据的证据《证明》不具有法律效力，是没有经过原告质证的非法证据，不能作为定案依据，该证明可能会造成国有资产流失，请求依法追究出具该证明的人员责任。因四被告私下的房屋转让行为违反了抵押房屋未经抵押权人同意不能买卖的强制性规定，转让合同是无效的，四被告在执行异议案件听证结束后、人民法院作出裁判的当日即2019年3月19日递交了落款时间为2019年3月19日呼和浩特市金谷银行出具的同意抵押物共有人之间转让的证明，该证明不能作为定案依据，首先，该证明没有经过听证质证，违反民诉法的规定，属于严重的程序违法，不能作为定案依据；其次，因为没有进行质证，对证据的真实性、合法性都无法审查，有可能是非法证据，应当与呼市金谷银行沟通，追究相关人员的法律责任；第三，该证据出具的时间与裁决书作出的时间为同一天，明显是四被告为了本次案件而刻意制作的虚假的文件，证据来源不合法；第四，假使该证明是真实的，该证明只能证明四被告之间在2019年3月19日以后可以进行房屋份额的内部转让，2019年3月19日以前存在抵押，四被告的转让行为是无效的，2018年11月以后人民法院已经对房屋进行了查封，司法查封之后的转让行为同样是违法的；第五，银行出具《证明》的时间与四被告之间签订的《房屋买卖合同》是倒签的，是在房屋被人民法院依法查封后签订的，所以无论银行是否出具《证明》四被告的转让行为都是无效的，无法对抗原告的强制执行。二、依据赛罕区人民法院执行局在呼市房产局查询的结果，案涉房屋登记所有权人是四被告，其中贾淑英占有25%份额。依据物权法的规定不动产物权以登记为准，贾淑英享有该房屋25%部分的权利，贾淑英欠付原告工程款，原告有权依法申请强制执行该房屋。三、假设贾淑英对案涉房屋进行了处分，贾淑英对房屋的处分行为是无效的，因被查封房屋一直处于抵押状态，抵押贷款720万元，至今未解押。依据担保法、物权法的规定，已经办理抵押登记的房屋，对外出售行为是无效的，不发生物权变动的法律效果。在与银行的按揭贷款中贾淑英仍然是还款义务人，仍然享有该房屋25%的份额，其处分行为是违反法律规定的，是无效的。四被告作为共同的抵押贷款人，明知房屋不能处分仍然相互签订《房屋买卖协议书》，不是善意第三人，不能对抗原告的执行申请。四、四被告签订的《房屋买卖协议书》是无效的，原告诉被告贾淑英钢材款案件在2017年4月3日作出生效判决，判决作出后，四被告在2017年6月28日签订房屋买卖协议，三被告购买被告贾淑英的房屋份额，明显存在恶意串通损害原告的合法权益，依据合同法的规定，所形成的协议是无效的。贾淑英存在恶意逃避债务的情形。五、关于购房款的支付。通过执行异议申请案件的听证，能够确定四人关系比较密切，且为了对抗原告的执行，所做出的陈述出奇的一致，明显存在恶意串通的情形。假设存在转账支付购房款的行为，也不能证明该笔款项就是支付本案案涉房屋的转让款，是四方恶意串通进行的虚假转账行为。被告并没有完全支付全部购房款。而且被告安波、米利军、郝宝念直接支付给贾淑英的款项一笔都没有，都是用别人之间的资金往来拼凑的假设房屋交易行为，不但不能对抗原告的执行行为，贾淑英还涉嫌故意转移财产、拒不执行判决、裁定罪。综上所述，被告贾淑英是房屋25%份额的所有权人，该房屋上存在抵押和人民法院的查封，被告对房屋的处分行为均是无效的，其恶意转移财产的行为涉嫌拒不执行判决裁定罪，现原告依据《民事诉讼法》的规定，依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告米利军、郝宝念、安波辩称：第一，本案被告之间的转让真实合法有效，本案查封财产是2018年10月29日，而被告之间的转让行为发生在2017年6月28日，同时本案涉及的财产是给御隆迪商贸有限公司的贷款，在金谷农商银行贷款所做的是他项权抵押。在房产转让的过程中也进行了御隆迪商贸公司的股权变更，也就是2017年的7月，进行了公司相应的工商变更登记。被告郝宝念、安波、米利军向贾淑英真实的支付了转让款，在抵押贷款的偿还过程中，贾淑英没有偿还任何一笔的贷款，因贾淑英没有能力偿还贷款，郝宝念、安波、米利军在无奈之下承接了全部贷款的债权债务，并且向贾淑英支付了转让款两百万。将房屋变更至自己的名下成为所有人，同时向金谷银行履行贷款偿还义务，所以被告之间的转让真实、合法、有效，而且房屋转让协议也取得了金谷银行的同意，在转让时也通知了金谷银行。二、关于金谷银行证明的来源，在执行异议听证过程中，法庭询问转让过程金谷银行是否知情，被告米利军、安波、郝宝念均表示已经通知金谷银行，金谷银行已经获知该信息，而且在贷款的过程中，御隆迪商贸有限公司作为贷款主体，工商进行变更，也通知了金谷银行，所以金谷银行是知道的。因为法院要求金谷银行出示相应的证明，被告就向金谷银行提出了申请，因金谷银行的信贷行是没有公章的，必须去金谷银行才可以动用公章，所以金谷银行按照审批流程作出了2019年3月19日的证明，这个证明是真实合法有效的。根据担保法司法解释以及物权法规定，抵押期间抵押财产转让经过抵押权人同意，并且由抵押人进行相应的债权债务偿还的话，转让行为是真实合法有效的。在执行异议案件听证过程中，被告提交了相应偿还贷款的票据，证明这么多年被告一直在偿还贷款以及利息，而贾淑英分文未支付，所有债权债务全部由被告安波、米利军、郝宝念三人进行承担。综上，恳请法院驳回原告的诉请。被告贾淑英辩称：四被告之间的转让行为是真实有效的，原告申请强制执行是在2018年的10月29日，被告之间的转让行为是在2017年的6月，是在强制执行之前做出的转让行为，因为贾淑英无能力偿还贷款，迫不得已才转让房产。所有的转让都是真实的，不存在伪造、串通。款项的收取一部分用的是公司会计的账号，还有一部分是贾淑英的丈夫姜峰的账号。原告所提出的诉讼请求依据的事实理由，都是推测，没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，申请执行人白蛮顺与被执行人贾淑英买卖合同纠纷一案，本院作出（2016）内0105民初7351号民事判决：被告贾淑英于本判决生效之日起十五日内向原告白蛮顺支付钢材款2238044.45元、利息270000元。判决生效后，白蛮顺于2018年5月22日向本院申请执行。2018年9月20日，本院作出（2018）内0105执2216号裁定书，查封了贾淑英所有的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积6260.72平方米，查封期限三年，自2018年11月29日至2021年11月28日。涉案的呼和浩特市××区房屋，不动产登记日期为2013年4月18日，房屋所有权证号，按份共有人：米利军40%、郝宝念25%、安波10%、贾淑英25%。呼和浩特市御隆迪商贸有限公司成立于2012年12月17日，2017年7月5日，公司投资人由之前的米利军、郝宝念、李换表、贾淑英变更为米利军、郝宝念、李换表。2017年6月28日，甲方米利军、郝宝念、安波与乙方贾淑英签定《股份内部转让协议书》，协议约定，因涉案呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街海产品肉食品交易中心11号楼2层房屋贾淑英应出资600万元，产权比例25%，贾淑英仅出资200万元，后续投入未到位，故甲方同意接受乙方持有的25%房屋所有权的转让，其中米利军接受4%，郝宝念接受13%，安波接受8%，同时贾淑英不再拥有该房屋任何权利及义务，且贾淑英未缴纳的出资部分，转让后由甲方继续履行缴纳出资的义务。贾淑英所占御隆迪商贸有限公司20%的股权，因公司尚欠金谷银行贷款本金720万元、利息近300万元，贾淑英亦未偿还过任何贷款，贾淑英在转让房屋所有权同时将所占公司20%的股权一并转让给郝宝念，贾淑英不再拥有公司任何权利义务。上述房屋所有权以及公司股权转让费为200万元人民币。同日，甲方贾淑英与乙方米利军、郝宝念、安波签订《房屋买卖协议书》，约定2013年四人共同出资购买的呼和浩特市××区房屋，甲方贾淑英应出资600万元，拥有所购房屋25%的所有权，现因甲方自身原因出售自己所持25%的房屋所有权：1.甲方出售自己所持25%的房屋所有权，出售价格为200万元人民币，乙方同意购买，购买房屋的200万元人民币购房款由乙方支付给甲方；2.因购买房屋出资不足，向银行贷款本金720万元人民币，及从贷款之日起累计支付银行利息300万元人民币，甲方不承担偿还义务，全部由乙方负责偿还；3.自本买卖协议签订后，乙方足额支付甲方购房款，甲方即丧失产权人的所有权利和义务，该房屋无论签订协议前还是签订协议后，无论损益盈亏，都和甲方再无任何关系；4.房屋买卖签订后，银行贷款本金和利息全部由乙方履行还款付息，甲方概不负责，如今后因贷款引起的法律责任涉及到甲方，甲方有权向乙方进行追偿，同时甲方必须承诺不能因为自己的债权、债务而导致所出售房屋的合法权益受到损害，否则乙方有权依法向甲方追究由此带来的一切法律责任和经济损失；5.因所购房屋整体在银行抵押贷款，在尚未还清贷款本金和相应利息前，不能办理房屋产权变更手续，所以在签订本房屋买卖协议的同时，甲方需和乙方签订一份授权委托书，被授权人依法拥有对甲方出售房屋的抵押权、转让权、处置权、拍卖权等一切合法权益，乙方一致同意被授权人为郝宝念，授权时间为永久性，在办理完房屋产权变更手续后，该授权书自动失效，办理房屋产权手续涉及到的一切费用由乙方承担。2017年6月28至2018年1月28日期间，郝宝念通过银行转账以及现金的方式共计支付贾淑英200万元，贾淑英向郝宝念出具收条。2019年3月19日，呼和浩特市金谷农村商业银行出具《关于呼和浩特市御隆迪商贸有限公司贷后抵押物产权共有所有人之间产权转让报告的回复》，同意云中支行关于呼和浩特市御隆迪商贸有限公司抵押物产权共有所有人变更事宜。另查明，涉案呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街海产品肉食品交易中心11号楼2层房屋在银行的抵押贷款至今未清偿。2014年至2018年期间，郝宝念向开泰批发市场支付了案涉房屋的代管费，并陆续向金谷银行偿还贷款本息。本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾淑英与案外人米利军、郝宝念、安波于法院查封房屋之前即签定了《房屋买卖协议书》，郝宝念陆续向贾淑英支付了全部购房款200万元，且呼和浩特市御隆迪商贸有限公司办公地址即涉案房屋，案外人亦实际占有、使用涉案房屋。因涉案房屋在金谷银行办理了抵押贷款，期间案外人郝宝念陆续偿还贷款本息，因贷款至今未全部清偿，无法办理所有权转移登记。而关于涉案房屋共有权人之间转让产权亦经抵押权人金谷银行同意，贾淑英与米利军、郝宝念、安波签订的《房屋买卖协议书》合法有效，案外人米利军、郝宝念、安波依法对涉案房屋享有物权期待权，故原告白蛮顺要求继续执行位于呼和浩特市××区房屋，无事实以及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告白蛮顺的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告白蛮顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 刘继广人民陪审员 张素芬二〇一九年九月二十四日书 记 员 吴 菲