四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民再117号 再审申请人（一审被告、反诉原告）：杨静，女，1986年9月8日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告）：成都传化置业有限公司，住所地四川省成都市新都区新都镇物流大道666号。 法定代表人：陈国金，董事长。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 一审第三人：唐成建，男，1964年1月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 再审申请人杨静因与被申请人成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）、一审第三人唐成建商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（以下简称一审法院）（2018）川0114民初294号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月24日作出（2018）川01民申829号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 传化公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除传化公司与杨静授权的唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；2．传化公司对杨静已经交纳的订购金96000元不予退还；3．杨静赔偿损失73659元。杨静提出反诉请求：传化公司退还杨静已支付的定金96000元，并支付一倍赔偿金96000元。 一审法院查明，杨静与其他商户一起组建、加入“华都九龙商团”，杨静签署了《授权委托书》，委托唐成建、陈大春等16人作为向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺的全权委托代理人。代理权限为：“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”杨静同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将商铺订购保证金汇入开发商与商团代表唐成建、刘德文、严兴志、罗涛共同设立的共管账户，并同意在《商铺定制、订购协议》签订后，将前述商铺订购保证金借给开发商使用。“华都九龙商团”制定了《商铺定制、订购管理公约（新都）》，杨静在公约上签名捺印，该公约第四条载明：“……当商团最终谈判下来的价格在该商家心里价格范围内时，将享受商团最终谈判下来的价格购买，该商家不得反悔，否则订购金不予退还。……”公约备注：“请将订购金汇入共管账户后，将订购商铺登记人姓名写在汇款凭证上后照相再发给梁萍。”在传化公司的《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》中，由商团代表陈大春对核定的订购价格进行了签名确认。 2014年12月16日，唐成建等16个商户授权委托人（乙方）与传化公司（甲方）签订了《商铺定制、订购协议》，协议载明“一、本协议中的‘定制’是指：乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的。乙方对该商铺的相关要求包括但不限于商铺所处楼层、商铺布局、商铺整体面积、商铺数量、单间商铺的面积、商铺层高、商铺开间（宽）和进深（长）、商铺的消防安装、水电通讯设施等与乙方使用商铺有关的相关要求（以报规、报建通过的为准）。二、本协议中的‘订购’是指：甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将该商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方。……第二条……各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）。……商铺布局、单间商铺的面积及开间和进深等以定制、订购商铺的平面图为准。该平面图作为本协议附件与本协议具有同样的法律效力，最终以报规报建通过的为准。第三条、乙方向甲方订购的商铺一楼的价格为每平方米人民币壹万元，二楼的价格为每平方米人民币伍仟壹佰元，其余楼层价格间附件。第四条、本协议签订后三个工作日内由乙方向甲方的银行账户……汇入不低于人民币伍仟万元的订购金。从乙方向该账户汇入前述订购金之日起至甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》之日期间，甲方可以使用该订购金。无论甲方是否使用该订购金，在甲乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方均应按前述订购金金额每月1%的标准给予乙方优惠（在乙方支付购房首付款时直接扣减）。该优惠计算截止时间为甲方取得商品房预售许可证并书面通知乙方后第三十日。……第六条、甲方承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。……第八条、当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还。” 2014年12月12日，杨静向唐成建的账户转款96000元。 杨静在《华都九龙广场新都项目3＃楼面积表》上签字确认预购四层商铺号118、面积91.84，以及5Ｂ＃-10-12、5Ｂ＃-10-13，并留下手机号码：159××××2112。庭审中，杨静确认最终认购的商铺号分别为3-406。 2015年12月31日，传化公司取得了《商品房预售许可证》，编号为0011546。由于杨静未按《商铺定制、订购协议》约定的取得该证后三十日内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，2016年4月13日，传化公司向十六位代理人中的六位送达了《四川明炬律师事务所关于催告履行〈商铺定制、订购协议〉相关义务的律师函》载明：“……3．根据定制、订购协议的约定，传化置业应按你方对商铺的定制要求修建商铺，而你方定制、订购的商铺按定制、订购的房号、面积，传化置业只能销售给你方。4．根据定制、订购协议第五条、第六条、第八条的约定，你方应自传化置业取得定制、订购商铺的商品房预售许可证（取证时间：2015年12月31日）具备签订正式商品房买卖合同的条件时，传化置业即通知你方前来签订正式的《商品房买卖合同》，如超过三十日内你方未来签订《商品房买卖（预售）合同》，传化置业有权解除与你方签订的定制、订购协议，你方交纳的订购金不予退还，并有权要求你方赔偿传化置业为你方专门定制商铺所造成的损失。5．传化置业分别于2016年1月14日、2016年3月14日以电话、短信方式通知你方前来签订正式的《商品房买卖合同》，经多次催促，你方仍未予以理会，至今仍未按约定前来签订合同，迟延时间已超过三十日……”，受送达的商家包含杨静。由于杨静未与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，遂引发纠纷。 另查明以下事实： 一、四川省建筑设计院A3建筑工作室于2015年10月出具了《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》，载明：“我院承接了‘传化国际新城·城北购物中心’（华都九龙广场）项目工程的建筑方案设计。设计过程中，因需满足成都市规划条例要求，故将原方案中2、3、8、9楼栋号合并为2号楼，其余楼栋依次排序……本项目工程平面图中各房间的编号为我院自编号，作为我院在设计过程中统计使用。最终房间的有效编号以项目所在地政府行政职能部门的要求为准。平面图中的面积为我院设计过程中预估的套内面积，不包含公摊面积，并非有效的建筑面积。最终建筑面积以项目所在地政府行政职能部门的要求和具有建筑面积测绘资质的测绘公司出具的面积测绘报告为准。” 二、成都市新都区兴房测绘有限公司受传化公司委托出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明3-406商业套内面积为88.20平方米、分摊面积55.18平方米，产权面积143.38平方米。 一审法院认为，杨静签署的《授权委托书》《商铺定制、订购管理公约（新都）》是其真实意思表示，在《授权委托书》中明确了唐成建、陈大春等16人作为受托人向传化公司定制、订购、购买新都“传化国际新城”商铺，其代理权限为“代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判，代为签订所有相关合同、文书，代为送达、签收所有相关合同、文书。”因此，唐成建等代理人与传化公司签订《商铺定制、订购协议》时对“计价面积”和“违约责任”的约定未超越代理权，对杨静发生效力。 唐成建等受托人与传化公司签订的《商铺定制、订购协议》系各方真实意思表示，该协议及于杨静，传化公司与杨静之间存在商品房预约合同关系，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。庭审中，传化公司与杨静均同意解除双方签订的《商铺定制、订购协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款；“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于传化公司解除双方签订的《商铺定制、订购协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。 《商铺定制、订购协议》约定在传化公司取得订购商品房的预售许可证后三十日内，传化公司与杨静签订商铺的《商品房买卖（预售）合同》。传化公司于2015年12月31日取得了《商品房预售许可证》，杨静未在2016年1月31日前与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》。庭审中杨静述称传化公司在定制订购协议时未告知具体公摊面积，导致公摊面积过大超出杨静的购买能力，传化公司的行为侵害了杨静的知情权，应当将杨静预付的定金96000元退还。一审法院认为，在《商铺定制、订购协议》中已明确约定“各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积进行分摊（最终分摊面积以产权证为准）。”，且四川省建筑设计院Ａ3建筑工作室出具的《关于“传化国际新城·城北购物中心”（华都九龙广场）楼栋编号更改、房间编号及面积的说明》也证实了平面图中的面积为设计过程中预估的套内面积，传化公司并不存在隐瞒的故意，故本院对杨静的答辩意见不予采纳。传化公司于2016年4月13日通过向十六位代理人中的六位发送《律师函》催告杨静到传化公司办理签约事宜后，杨静仍未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”本案中，杨静无正当理由，未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，杨静应承担《商铺定制、订购协议》中约定的缔约过失责任，结合《商铺定制、订购协议》第八条的约定，即杨静向传化公司已缴纳的订购金96000元可不予退还。故对传化公司请求对杨静已缴纳的96000元订购金不予退还的诉讼请求，原审法院予以支持；因此，对杨静要求传化公司退还自己已交纳的订购金96000元并承担所付金额一倍的赔偿责任共计192000元的诉讼请求，原审法院不予支持。 传化公司与杨静未签订正式的商品房预售合同，双方关于商品房买卖的合同尚未成立，杨静不具有支付房款的义务，传化公司要求杨静支付由于未按《商铺定制、订购协议》支付房款产生的资金占用损失无事实和法律依据。并且传化公司未举证证明其因杨静违约导致的实际损失，将杨静支付的订购金96000元作为违约金已足以保障传化公司的合法权益。因此，原审法院对传化公司要求杨静支付损失的诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除传化公司与杨静授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》；二、传化公司对杨静已支付的订购金96000元不予退还；三、驳回传化公司其他诉讼请求；四、驳回杨静的诉讼请求。 杨静向本院申请再审请求：撤销一审法院（2018）川0114民初294号民事判决；支持杨静的反诉请求，依法改判传化公司退还订购金9.6万元及支付相应的资金占用利息；一审诉讼费用由传化公司承担。事实和理由：1.杨静与传化公司未能签订《商品房买卖（预售）合同》的原因是双方对定制面积发生争议。杨静认为定制的3-406的面积91.84㎡为建筑面积，已经包含了公摊面积，而传化公司认为该91.84㎡为套内面积，没有包含公摊面积。一审认定杨静应承担缔约过失责任是错误的。2.一审成都市新都区人民法院对同样的案件事实作出不同的判决，违反同案同判的基本原则。3.成都市中级人民法院对郑兴江与传化公司商品房预约合同纠纷一案依法作出了改判，杨静案与郑兴江案完全相同，新都区人民法院的判决确有错误。 传化公司答辩称，1.原审判决适用法律正确，不存在适用法律错误的情形；2.关于杨静的定制面积是否包含公摊面积的问题，是杨静对事实的认识错误，该认识与常理不符；3.同案同判并非属于法律原则，事实上同案是不存在的。传化公司认为杨静的再审请求不能成立，请求驳回。 本院再审对原一审查明的事实予以确认。本院再审查明的事实与原一审一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为杨静是否存在缔约过失责任。根据一审查明事实，结合本院确认的事实，再审认为导致《商品房买卖（预售）合同》未能最终签订的责任不能归于当事人一方，传化公司应退还杨静交纳的订购金，理由如下： 《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案中，杨静签字确认的《华都九龙广场新都项目3#面积表》载明的商铺面积为91.84平方米，该面积表并未载明是建筑面积还是套内面积。杨静认为该面积为建筑面积，传化公司则认为该面积为套内面积，其所购商铺面积应加上分摊面积55.18平方米，建筑面积应为143.38平方米。本院认为，根据该面积表不能认定杨静订购的商铺是套内面积还是建筑面积。《商铺定制、订购协议》第二条中载明，各楼层的通道和公共使用部分（电梯和消防楼梯除外）由该楼层的各业主按其所购商铺面积分摊（最终分摊以产权证为准）。根据该内容可以认定杨静预约购买的商铺面积由套内面积和公摊面积共同组成，但不能据此认定杨静预约购买的商铺面积是套内面积而不是建筑面积，当事人双方对预约的购房面积约定不明。杨静以此为由未签订《商品房买卖（预售）合同》，本案双方未能最终签订合同的责任不能归于一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，杨静要求传化公司返还订购金96000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”传化公司和杨静在订立合同过程中，均不存在上述法律规定的情形，故对传化公司和杨静请求各自赔偿合同缔约过程中的损失，本院不予支持。 综上，一审法院以杨静无正当理由，未在规定时间内与传化公司签订《商品房买卖（预售）合同》，应承担缔约过失责任为由，判决传化公司对杨静已支付的订购金不予退还适用法律有误，应予以纠正。再审申请人杨静的再审请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2018）川0114民初294号民事判决第一项，即“解除成都传化置业有限公司与杨静授权唐成建等16人签订的《商铺定制、订购协议》”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2018）川0114民初294号民事判决第二、三、四项，即“成都传化置业有限公司对杨静已支付的订购金96000元不予退还”、“驳回成都传化置业有限公司其他诉讼请求”、“驳回杨静的全部反诉请求”； 三、成都传化置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨静96000元； 四、驳回成都传化置业有限公司的其他本诉请求； 五、驳回杨静的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1947元（已减半收取），反诉案件受理费2070元（已减半收取），由成都传化置业有限公司、杨静各负担一半即2008.50元；再审案件受理费3894元，由杨静负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 楷 审判员 张 争 审判员 夏小璐 二〇一九年九月二十七日 书记员 王 阳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。