广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4034号原告：佛山市*********，住所地：广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码：124************167。法定代表人：冯颢，该中心主任。委托诉讼代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉雯，广东迅衡律师事务所律师。被告：官焕球，男，1966年9月15日生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码：440************159。被告：陆伟珊，女，1968年3月21日生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码：440************127。被告：佛山市三水汇方房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区**********，统一社会信用代码：914************010。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：梁廷兰，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，营业场所：广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码：914************032。负责人：米晋湘。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，营业场所：广东省佛山市三水区***********，统一社会信用代码：914**********380XQ。负责人：卢丽群。上述两第三人的委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。上述两第三人的委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山市*********诉被告官焕球、陆伟珊、佛山市三水汇方房地产开发有限公司（以下简称“汇方公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称“佛山建设银行”）以及中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“三水建设银行”）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡嘉雯到庭参加诉讼，被告官焕球、陆伟珊、被告汇方公司的委托诉讼代理人梁廷兰、两第三人的共同委托诉讼代理人贾欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山市*********向本院提出诉讼请求：1判令被告官焕球、陆伟珊向原告偿还住房公积金贷款本金282125.26元、支付利息8549.88元（利息暂计至2019年6月15日，自2019年6月16日起的利息按中国人民银行规定的五年以上个人住房公积金贷款利率上浮30%计算至实际清偿之日，如遇个人住房公积金贷款利率调整则按照中国人民银行的规定执行）；2.被告官焕球、陆伟珊赔偿原告为实现债权而支付的律师费10000元；3.被告汇方公司对被告官焕球、陆伟珊在上述第一项、第二项诉讼请求的债务以及本案诉讼费、保全费等原告为实现债权而产生的合理费用等全部债务承担连带清偿责任；4.原告对被告官焕球、陆伟珊提供的位于佛山市三水区*************************屋（以下简称“2403号房屋”）的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款在上述第一项、第二项诉讼请求的债权以及本案诉讼费、保全费等为实现债权的合理费用等全部债权范围内享有优先受偿权；5.三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月1日，原告与佛山建设银行签订《佛山市住房公积金个人购房、建房、大修理住房委托贷款协议书》，约定原告委托佛山建设银行向职工个人发放用于购买、建造、大修理自住房屋的住房公积金抵押贷款，协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日。经被告官焕球、陆伟珊提出申请和原告对其住房公积金抵押贷款资格审核同意，2015年11月20日，三水建设银行与被告官焕球、陆伟珊签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，约定三水建设银行向被告官焕球、陆伟珊提供住房公积金贷款330000元，专项用于被告官焕球、陆伟珊购买2403号房屋，借款期限为15年，借款具体起算日期以借据或贷款支付凭证为准，贷款月利率为2.917‰（年利率3.5004%），利息按月支付。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；被告官焕球、陆伟珊应从借款的次月起，按月偿还借款本息，还款总期数为180期，还款方式为按月等额归还借款本息；还本付息日为每月15日；如未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；如在还款期内累计拖欠六期应供款，或发生其他足以应向其偿债能力的变故，三水建设银行有权要求被告官焕球、陆伟珊提前偿还全部欠款和有权处分抵押房产，上述两被告应承担由此产生的律师费等费用。被告官焕球、陆伟珊以2403号房屋抵押给三水建设银行作为本案住房公积金贷款的抵押担保，抵押期为2015年11月20日至2032年11月20日，抵押房产已依法办理抵押预告登记手续，登记号为粤房地预登佛预字第3300031476号。此外，三水建设银行于2011年2月1日于被告汇方公司签订《楼宇抵押贷款合同协议》，约定三水建设银行与被告汇方公司就汇方公司开发建设并销售的坐落于三水区西南街道三兴路的三水一品的商品楼宇进行抵押贷款合作，三水建设银行为被告汇方公司的上述项目的购买人（也称预购人）提供相关的贷款业务，被告汇方公司对三水建设银行向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限自三水建设银行将贷款资金划入被告汇方公司的银行账户之日起至被告汇方公司为购房人办妥所购房屋的《商品房过户证明书》《商品房产权权属证明书》之日止，被告汇方公司应承担的连带保证责任不受《楼宇抵押贷款合同协议》合作期限的限制。《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》签订之后，三水建设银行于2015年11月20日依约向被告陆伟珊账户发放住房公积金贷款330000元。被告官焕球、陆伟珊未依约履行还款义务，经催收拒不清偿拖欠的款项，截至2019年6月15日已连续拖欠11期住房公积金贷款，贷款本金余额282125.26元。两被告为本案住房公积金贷款提供抵押的房产已在（2017）粤0604执6703号执行案件中被佛山市禅城区人民法院强制执行。根据《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》第十四条、第十六条的约定，被告官焕球、陆伟珊已连续拖欠超过六期应供款，经催收后仍拒不清偿，且上述两被告提供抵押的房产已由禅城法院强制执行处理，足以影响上述两被告的偿债能力，三水建设银行有权要求主张《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》项下借款全部到期，要求两被告提前偿还全部贷款本金，按逾期金额和逾期天数以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并要求上述两被告承担律师费等为实现债权的费用。上述被告官焕球、陈伟珊为住房公积金贷款提供抵押的案涉房产的折价、拍卖、变卖所得价款依法依约应当优先受偿案涉债务。原告作为委托人，委托佛山建设银行与被告官焕球、陆伟珊签订借款合同并发放住房公积金抵押贷款，原告依法有权向上述两被告主张债权，追收上述两被告拖欠的全部住房公积金贷款本金和逾期期间的利息等款项，并有权对案涉房产享有优先受偿权。三水建设银行与被告汇方公司签订《楼宇抵押贷款合同协议》，且住房公积金贷款资金已于2015年11月20日划入汇方公司账户，被告汇方公司为被告官焕球、陆伟珊的住房公积金贷款的连带责任保证人，保证期限自2015年11月20日起至今未届满，被告汇方公司应当对被告官焕球、陆伟珊拖欠原告的全部债务承担连带清偿责任。故依据上述合同约定，诉至法院。被告官焕球、陆伟珊共同辩称：答辩人于2015年11月购买案涉房产后一直按时供房，直到2018年9月因该房产被拍卖，答辩人对供房条款存在误解，以为房产是抵押给银行，房产拍卖必须经过原告，房款由原告优先扣取，才开始停供。被告汇方公司辩称：一、答辩人仅与三水建设银行签订过合作协议，与原告从未签署任何协议或文件，答辩人对三水建设银行与原告之间的关系不知情，根据合同相对性原则，原告不享有合作协议的权益，无权直接提起借款合同纠纷之诉，更无权要求答辩人承担连带保证责任。二、根据被告官焕球、陆伟珊与三水建设银行签订的《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》第三十条规定：“本合同签订后，按约定办妥房产抵押手续之日起生效”，三水建设银行作为专业性金融机构，明知上述合同的生效要件是“办妥抵押登记手续”，但三水建设银行在发放贷款后，已于2016年7月1日房产已具备办证条件的情况下，却迟迟不与官焕球、陆伟珊办理房产抵押登记手续，导致借款合同约定的抵押物灭失。答辩人认为，借款合同的抵押人因管理不善导致抵押物缺失的，根据《担保法》第28条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，本案中，建设银行明显对抵押房屋放任不管，长期不完善相关手续，导致抵押物灭失，存在重大过错，应视同放弃抵押权，因此答辩人请求法院在该可供执行财产的实际价值范围内免除其保证责任。第三人佛山建设银行、三水建设银行共同述称：认同原告的诉求，原告有权提起本诉，第三人是接受原告的委托向被告发放贷款，资金来源属于原告。原告在诉讼中举证如下：1.原告事业单位法人证书一份、法定代表人身份证明一份，证明原告的诉讼主体资格。2.被告官焕球、陆伟珊身份证、户口本、结婚证、佛山市三水汇方房地产开发有限公司企业信用信息公示报告复印件各一份，证明三被告主体信息和诉讼主体资格，被告官焕球、陆伟珊为夫妻关系。3.三水建设银行营业执照、金融许可证复印件各一份，证明三水建设银行的工商登记信息，所在地位于佛山市三水区，三水建设银行具有从事金融业务的资质。4.佛山市住房公积金个人购房、建房、大修理住房委托贷款协议书一份，证明佛山市*********委托中国建设银行股份有限公司佛山市支行向借款人发放用于购买、建造、大修理自住房屋的住房公积金抵押贷款。5.个人贷款申请审批表、佛山市住房公积金住房抵押贷款申请表、住房公积金抵押贷款资格审核表各一份，证明被告官焕球、陆伟珊申请住房公积金抵押贷款，原告审核同意被告官焕球、陆伟珊申请住房公积金贷款。6.佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同（合同编号：440667107-117-2015B0369）、广东省商品买卖合同、粤房地预登佛预字第05120014021号房地产权证各一份，证明三水建设银行受原告委托与被告官焕球、陆伟珊签订住房公积金抵押借款合同，并向两被告发放住房公积金贷款人民币330000元，专项用于两被告购买2403号房屋，借款合同约定了贷款期限、贷款利率、还款方式、逾期贷款利率、抵押担保、逾期还款责任、争议解决条款、诉讼费用和律师费等费用的承担方式等合同内容；原告作为委托人，有权根据借款合同主张三水建设银行对被告官焕球、陆伟珊的权利。7.粤房地预登佛预字第3300031476号房地产权证一份，证明被告官焕球、陆伟珊提供的2403号房屋是本案住房公积金抵押贷款的抵押房产，并已依法办理抵押预告登记。8.楼宇抵押贷款合同协议一份，证明被告汇方公司为被告官焕球、陆伟珊的住房公积金贷款提供连带保证担保，被告汇方公司应对被告官焕球、陆伟珊在本案拖欠原告的全部债务承担连带清偿责任。9.个人贷款支付凭证二份，证明三水建设银行于2015年11月20日向被告官焕球、陆伟珊发放住房公积金贷款330000元，贷款资金划入被告汇方公司的银行账户。10.（2017）粤0604执6703号执行裁定书复印件、住房公积金综合业务系统查询结果截图、逾期数据表、住房公积金管理中心个人还款记录表（两页）、过期催款通知书、整付零寄交付清单各一份，证明被告官焕球、陆伟珊为案涉住房公积金贷款提供的抵押房产已被禅城区人民法院强制执行处理，且被告官焕球、陆伟珊拖欠住房公积金贷款已超过六期。11.关于公积金贷款户官焕球逾期的情况报告（二份）、关于《关于公积金贷款户管环球逾期的情况报告》的回复一份，证明原告同意通过法律途径追收案涉贷款。12.诉讼委托代理合同、律师发票一份，证明原告委托广东迅衡律师事务所代理本案诉讼，原告支付的律师费10000元依约应当由三被告承担。被告汇方公司在诉讼中提供不动产确权证，证明其于2016年7月1日已取得案涉房产的确权证明，案涉房屋可以办理房产证及抵押手续，但三水建设银行却没有办理抵押手续，存在严重过失行为，故可免除汇方公司的保证责任。被告官焕球、陆伟珊及第三人佛山建设银行、三水建设银行在诉讼过程中没有提供证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。被告官焕球、陆伟珊、汇方公司及第三人佛山建设银行、三水建设银行对原告提供的所有证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。被告汇方公司提供的证据是原件，本院确认其真实性，至于上述证据的关联性，本院将在本院认为部分阐述。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2011年2月1日，被告汇方公司作为甲方与第三人三水建设银行作为乙方签订《楼宇抵押贷款合作协议》，主要约定：1.合同第二条，甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于三水区西南街道三兴路的三水一品的商品楼宇进行抵押贷款合作，乙方为甲方的上述项目的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务；2.合同第四条，对符合条件的购房人，乙方与其签订《个人住房借款合同》或《个人住房公积金借款合同》后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款；3.合同第五条，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；4.合同第六条，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的《商品房过户证明书》或《商品房产权权属证明书》之日止；5.合同第七条，甲方保证范围包括：抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；6.合同第十六条，本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，甲方依照本协议的约定，对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带保证责任条款，和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款，均不受合作期限限制，继续有效。2015年6月1日，被告陆伟珊作为买受人与被告汇方公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，由被告陆伟珊购买被告汇方公司位于佛山市三水区**************************，即2403号房屋，总金额为483922元，其中首期款为153922元，按揭款为330000元。2015年6月2日，被告官焕球、陆伟珊向建设银行提出佛山市住房公积金住房抵押贷款申请。2015年7月1日，原告与佛山建设银行签订《佛山市住房公积金个人购房、建房、大修理住房委托贷款协议书》，约定原告委托佛山建设银行向职工个人发放用于购买、建造、大修理自住房屋的住房公积金抵押贷款，协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日。2015年8月24日，案涉房产办理预购商品房抵押权预告登记，登记号为粤房地预登佛预字第3300031476号。2015年11月20日，被告官焕球、陆伟珊作为甲方（借款人）和丙方（抵押人）与三水建设银行作为乙方（贷款人、抵押权人）签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，主要内容：1.第五条约定，乙方向甲方提供人民币贷款330000元，专项用于甲方购买2403号房屋；2.第七条约定借款期限为15年，借款具体起算日期以借据或贷款支付凭证为准；3.第八条约定，贷款月利率为2.917‰（年利率3.5004%），利息按月支付；实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；4.第九条约定，甲方应从借款的次月起，按月偿还借款本息，还款总期数为180期；5.合同第十一条，还款方式为按月等额归还借款本息，每月归还本息金额为2359.18元，还本付息日为每月15日；6.第十四条约定，若未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；7.第十六条约定，乙方有权要求甲方提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产：甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月仍未清偿，在乙方发出催还通知三十天内（以挂号信函基础时间为准）仍未能清还的，或发生其他足以影响其偿债能力的变故；8.第十九条约定，丙方以2403号房屋抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保，抵押期为17年，从2015年11月20日至2032年11月20日；9.第三十二条约定，如甲方未能依约如期还贷，构成违约，经催还仍不履约的，乙方将对甲方提起诉讼，甲方应承担因提起诉讼所发生的费用及乙方聘请律师诉讼的费用。2015年11月20日，三水建设银行向被告官焕球发放住房公积金贷款330000元，并将上述款项划入被告汇方公司账户。另查明，案涉房产在（2017）粤0604执6703号执行案件中被佛山市禅城区人民法院强制执行，并已司法拍卖。被告官焕球自2018年8月15日起拖欠贷款，截至2019年6月15日，被告官焕球尚欠住房公积金贷款本金282125.26元、利息8403.01元、罚息167.73元。再查明，原告为实现本案债权委托广东迅衡律师事务所律师代理本案诉讼业务，为此支出律师服务费10000元。本院认为，原告与第三人佛山建设银行签订的《佛山市住房公积金个人购房、建房、大修理住房委托贷款协议书》、第三人三水建设银行与被告官焕球、陆伟珊签订的《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》以及第三人三水建设银行与被告汇方公司签订的《楼宇抵押贷款合同协议》是各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，合同没有违反法律、法规的规定，合法有效，本院予以认可。原告委托第三人三水建设银行依约向被告官焕球、陆伟珊发放贷款后，两被告在还款期内已累计拖欠原告超过六期应供款且案涉房产已被佛山市禅城区人民法院依法拍卖，发生足以影响被告官焕球、陆伟珊偿债能力的变故，两被告已构成根本违约，原告作为委托人，有权根据受托人三水建设银行与两被告就委托事项签订的《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，诉请被告官焕球、陆伟珊清偿贷款本金282125.26元及暂计至2019年6月15日的利息为8403.01元、罚息146.87元和律师费10000元，原告主张的罚息少于实欠金额，是其对自身权利的处分，原告的上述诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告诉请被告官焕球、陆伟珊支付自2019年6月16日起按中国人民银行的同期个人住房公积金贷款利率上浮30%计算至实际清偿之日的逾期贷款利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于汇方公司“原告无权直接提起借款合同纠纷之诉及无权要求其承担连带保证责任”的辩解，三水建设银行和佛山建设银行均在诉讼中承认，原告是案涉贷款业务的委托人，也是出借资金的所有人，被告汇方公司与第三人三水建设银行就案涉贷款业务的合作属于原告与第三人佛山建设银行的委托事务范畴，故原告与第三人订立的委托贷款协议的效力直接约束原告，原告有权诉请借款人官焕球、陆伟珊以及保证人被告汇方公司承担责任，原告的主体适格。对被告汇方公司提出该项辩解，本院不予采纳。关于被告汇方公司的责任。汇方公司与三水建设银行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，汇方公司为三水建设银行为购房人发放的在最高贷款额限度内的住房抵押贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期限为自发放贷款资金之日起至汇方公司为购房人办妥所购房屋的《商品房过户证明书》或《商品房产权权属证明书》之日止。被告官焕球、陆伟珊购买案涉房屋后向三水建设银行申请的住房公积金贷款属于合作业务范畴，且被告官焕球、陆伟珊亦未办妥案涉房屋的《商品房过户证明书》或《商品房产权权属证明书》，仍处于被告汇方公司的保证期限内，故被告汇方公司作为保证人，应对被告官焕球、陆伟珊的案涉贷款债务承担连带清偿责任。被告辩解债权人长期对不动产抵押物置之不理，不督促办理抵押权登记，视为放弃物的担保，保证人可以在放弃权利是范围内免除保证责任，对此，本院认为，现有证据未能充分证明三水建设银行或者原告在案涉房屋未办理不动产权属登记和抵押权登记问题上存在过错，故不能据此认定债权人放弃物的担保，对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于原告是否对案涉房屋享有优先受偿权问题。本案中，虽然案涉合同约定了被告官焕球、陆伟珊将案涉房屋抵押给原告，并办理了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。而抵押权预告登记不同于抵押权登记，抵押权预告登记不产生抵押权设立登记的效力，因为房屋的抵押权属于不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，未经登记是不发生效力的。因此，原告依据合同中的抵押约定及抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告官焕球、陆伟珊于本判决生效之日起十日内向原告佛山市*********偿还借款本金282125.26元、截至2019年6月15日利息8403.01元、罚息146.87元以及逾期利息（标准如下：以尚欠借款本金为基数，自2019年6月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档次住房公积金贷款基准利率上浮30%计算）；二、被告官焕球、陆伟珊于本判决生效之日起十日内向原告佛山市*********支付律师费10000元；三、被告佛山市三水汇方房地产开发有限公司对被告官焕球、陆伟珊上述第一、二判项确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市*********的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2905元、保全费2023元，合计4928元（原告已预交），由被告官焕球、陆伟珊、佛山市三水汇方房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 梁淑平二〇一九年九月二十六日法官助理 劳楚文书 记 员 李秀娟