江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7467号原告：陈洁，女，1989年9月27日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李涛，广东维强（江阴）律师事务所律师。被告：朱璟杰，男，1977年6月22日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：胡军强，江苏开炫律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司江阴支行，住所地江阴市。负责人：夏思奇，该行行长。委托诉讼代理人：黄琼，该行员工。原告陈洁与被告朱璟杰、第三人中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称江阴建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洁及其委托诉讼代理人李涛，被告朱璟杰及其委托诉讼代理人胡军强，第三人江阴建行的委托诉讼代理人黄琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《江阴市房地产买卖合同》，被告将江阴市的房屋交付给原告并过户至原告名下；2.判令被告承担滞纳金94500元；3.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：被告作为甲方与她作为乙方，江阴市兰心信息咨询有限公司天鹤分公司作为丙方于2019年4月15日签订了《江阴市房地产买卖合同》（合同编号是0001266）1份，合同约定被告将江阴市房屋作价189万元出售给她，她于2019年4月15日首付购房定金10万元，于2019年5月10日过户付款179万元。她于签订合同当日向被告支付了定金10万元。她在2019年5月10日前已将过户款179万元准备好，并多次以书面方式及电话通知被告至她处领取该款项，一起到江阴市不动产登记中心办理房屋过户手续。但截至合同约定的过户期限，被告既未前来领取房款，也不协助她办理房屋过户手续。被告一直要求提高房款，否则不肯出卖房屋，原告无奈向法院起诉。被告朱璟杰辩称，1.他与原告签订江阴市房地产买卖合同及原告已经向他支付购房定金10万元是事实，但是涉案房屋是他与父母共同出资购买的共同财产，因他父母不同意出售涉案房屋，故他通过中介向原告提出解除房地产买卖合同，他愿意承担双倍返还定金的责任。2.因涉案房屋存在银行抵押贷款，故他要求原告支付房款时必须分为2张付款票据，但原告故意做1张179万元的本票，违反了双方的约定。另外原告尚未付清剩余房款179万元，构成违约。3.涉案合同显失公平，事实上和法律上均无法履行，在他双倍返还定金的前提下，应当解除涉案合同。请求驳回原告的诉讼请求。第三人江阴建行述称，他行与朱璟杰于2016年6月17日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，朱璟杰用涉案房屋向他行抵押贷款82万元，目前贷款还有70多万元未还清。他行同意涉案房屋贷款本金利息等全部结清后可协助办理抵押权注销登记。本院经审理认定事实如下：江阴市房屋登记的所有权人是朱璟杰，无其他共有人。2016年6月17日，朱璟杰与江阴建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，朱璟杰用涉案房屋向江阴建行抵押贷款82万元，目前贷款未还清。2019年4月15日，朱璟杰作为甲方与陈洁作为乙方签订了江阴市房地产买卖合同一份，约定朱璟杰将江阴市房屋作价189万元出售给陈洁。合同的主要内容是：陈洁于2019年4月15日支付购房定金10万元，于2019年5月10日过户付款179万元；合同的第五条第1款后段约定，如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，违约方应承担成交价总额的百分之五的滞纳金；合同第五条第二款约定，若房产有抵押存在，甲方应当在2019年5月10日过户前注销；合同第八条约定，甲方于过户当天将房屋（钥匙）移交给乙方，同时乙方付清全部房款；合同第十一条第一项约定甲乙双方税费各自负担，第三项约定房价内包括：空调1立，3挂，电视机2台，冰箱1台，洗衣机1台，沙发1套，餐桌1套，煤气灶、油烟机、指纹锁、天然气。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈洁于2019年4月15日支付给朱璟杰购房定金10万元。2019年5月2日，陈洁向朱璟杰发函，告知朱璟杰她已将过户款179万元准备好，请朱璟杰于发函之日起7日内至陈洁处领取该过户款，并一起到江阴市不动产登记中心办理房屋过户手续，继续履行该房地产买卖合同项下的所有权利与义务，否则，由此造成的一切不利后果及损失由朱璟杰承担。朱璟杰确认收到上述函件。2019年5月7日，陈洁作为申请人到中国农业银行开具收款人为朱璟杰的本票一张，金额为179万元。同日，陈洁再次向朱璟杰发函，告知朱璟杰她已经在中国农业银行开具了金额为179万元的本票一张，请朱璟杰于2019年5月10日前至陈洁处领取该中国农业银行本票原件，并一起至江阴市不动产登记中心办理过户手续，继续履行合同项下的所有权利义务。朱璟杰确认收到上述函件。2019年5月8日，朱璟杰以短信的方式告知陈洁将付款方式变更为先付77万元到其账户，用于归还朱璟杰结欠的银行贷款。2019年5月8日、5月12日，朱璟杰两次向陈洁发函，要求解除房屋买卖合同。陈洁收到上述解除函件并回函表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2019年9月20日，陈洁将179万元交至本院帐户，并同意用该款代朱璟杰归还案涉房屋剩余银行贷款以涤除抵押权，剩余款项经结算后支付给朱璟杰。江阴建行同意涉案房屋贷款本息全部结清后可协助办理抵押权注销登记。经当事人确认，本案的争议焦点是：1.朱璟杰主张陈洁存在违约行为能否成立；2.本案房屋买卖合同是否已经解除；3.朱璟杰是否应当承担滞纳金94500元。一、关于朱璟杰主张陈洁存在违约行为能否成立的问题。朱璟杰主张陈洁存在违约，主要表现在：1.陈洁未按朱璟杰要求的方式支付房屋尾款；2.陈洁未按合同约定的付款时间付清剩余房款179万元。关于第1点，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，朱璟杰于2019年5月8日以短信的方式告知陈洁将付款方式变更为先付77万元到其账户，用于归还朱璟杰结欠的银行贷款，系朱璟杰的单方意思表示，并未取得陈洁的同意或认可，即双方未对变更房款支付方式达成一致意见，故合同约定的房款支付方式并未发生变更，朱璟杰主张陈洁构成违约不能成立。关于第2点，本院认为，合同第二条约定陈洁于2019年5月10日过户付款179万元，第八条约定朱璟杰于过户当天将房屋（钥匙）移交接给陈洁，同时陈洁付清全部房款。可见，陈洁向朱璟杰付清全部房款与朱璟杰配合陈洁过户及交房应当同时履行，且陈洁于2019年5月2日、5月7日两次发函告知朱璟杰其已经将房款179万元准备好，并告知朱璟杰到陈洁处领取款项，这与陈洁5月7日开具收款人为朱璟杰金额为179万元的本票相互印证，朱璟杰收到上述告知函后并未去陈洁处领取，不能据此认为陈洁存在未按合同约定支付剩余房款179万元的违约行为。综上，朱璟杰认为陈洁违约，与事实不符，本院不予采信。二、关于本案房屋买卖合同是否已经解除的问题。本院认为，首先，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。因此，当事人一方违约时，守约方有权选择要求违约方承担何种方式的违约责任，在合同可以继续履行的情况下，守约方既可以要求违约方继续履行合同，也可以采取补救措施或者要求违约方赔偿损失。解除合同是法律允许守约方在对方违约的情况下可以采取的补救措施，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于守约方，在守约方主张继续履行合同并未选择适用定金条款主张双倍返还定金的情况下，违约方主张解除合同双倍返还定金于法无据。本案中，朱璟杰与陈洁签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同明确约定朱璟杰应于2019年5月10日前注销抵押权，将房屋交付给陈洁并办理房屋转移登记手续，但朱璟杰没有按照合同约定履行，并明确表示不再履行合同，构成违约。陈洁作为守约方，主张继续履行房屋买卖合同，以支付剩余房款作为代价取得对案涉房屋的所有权，其该项选择权应得到法律保护，本院予以支持。朱璟杰主张其以承担双倍定金作为其行使合同解除权的依据不能成立。其次，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋登记的所有权人是朱璟杰，无其他共有人，可见朱璟杰关于涉案房屋是他与父母共同出资购买，是他与父母的共同财产的主张与不动产权属证书的记载不符，朱璟杰对案涉房屋享有处分的权利。再次，案涉房屋目前仍抵押给江阴建行，但陈洁已将房屋尾款179万元交纳至本院帐户，并同意代朱璟杰归还案涉房屋结欠银行的贷款，江阴建行也同意贷款结清后协助办理抵押权注销登记，因此，朱璟杰关于涉案房屋在法律上和事实上无法履行，应当解除的主张于法无据。综上，朱璟杰应当在案涉房屋抵押权注销后协助陈洁办理权属转移登记，并将房屋交付给陈洁，同时陈洁应当将购房款179万元扣除支付江阴建行贷款后的款项给付朱璟杰。三、关于朱璟杰是否应当承担滞纳金94500元的问题。本院认为，房屋买卖合同第五条第一款约定，如朱璟杰不能按期向陈洁交付房屋，应当承担房屋成交价总额的百分之五的滞纳金。本案中，朱璟杰未按期向陈洁交付房屋及办理房屋产权转移登记，并明确表示不再履行合同，构成违约。陈洁根据合同约定要求朱璟杰承担房屋成交价5%的滞纳金94500元（1890000元×5%）。朱璟杰主张该违约金约定过高，请求减少。本院认为，截至目前，陈洁向朱璟杰仅支付购房定金10万元，朱璟杰自2019年5月10日开始违约，朱璟杰的违约行为确实对陈洁造成了一定的损失，但陈洁未举证证明其有其他的损失，故本案的违约金约定过高，本院根据朱璟杰违约行为的情节、过错程度等因素，酌定将滞纳金调整为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百十一四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、陈洁于本判决发生法律效力之日起十日内代朱璟杰一次性向中国建设银行股份有限公司江阴支行清偿江阴市房屋的剩余贷款及相关费用（具体金额以中国建设银行股份有限公司江阴支行核定为准）。二、中国建设银行股份有限公司江阴支行在结清贷款及相关费用后三日内与朱璟杰共同办理江阴市房屋抵押登记注销手续。三、朱璟杰在江阴市房屋抵押登记注销后三日内协助陈洁办理该房屋的所有权转移登记手续（所有权转移登记至陈洁名下），税费各自负担，并将房屋交付给陈洁（含房地产买卖合同中载明的其他物品）；陈洁应同时将179万元房款中扣除代朱璟杰清偿中国建设银行股份有限公司江阴支行处贷款及相关费用后的剩余房款支付给朱璟杰。四、朱璟杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈洁滞纳金30000元。五、驳回陈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11330元、财产保全费5000元，合计16330元（陈洁已预交），由陈洁负担530元，由朱璟杰负担15800元（陈洁同意其预交的案件受理费，由朱璟杰负担的部分，由朱璟杰直接向其支付，本院不再退还，由朱璟杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付给陈洁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  浦 峥二〇一九年九月二十三日法官助理  廖宏娟书 记 员  耿 宁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。