黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1084民初240号 原告（反诉被告）：宁安市金洪房地产开发有限公司，住所地宁安市宁安镇东兴二组团5号楼。 法定代表人：付德军，总经理。 委托诉讼代理人：陈儒国，黑龙江博豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝静波，女，住宁安市。 委托诉讼代理人：杨辉（系被告郝静波长子），住宁安市。 被告（反诉原告）：杨奎新，住宁安市。 被告(反诉原告)：宋子峰，男，住宁安市。 被告（反诉原告）：郝珊珊，女，住宁安市。 四被告共同委托诉讼代理人：林山，黑龙江国盛律师事务所律师。 原告宁安市金洪房地产开发有限公司（以下简称金洪公司）与被告郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金洪公司的委托诉讼代理人陈儒国、被告郝静波的委托诉讼代理人杨辉、被告郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰的共同委托诉讼代理人林山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金洪公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告郝静波、杨奎新签订的商品房买卖合同，并返还原告已交付的房屋；2.要求被告郝静波、杨奎新支付房屋租赁费用47万元（2018年7月份至2019年1月份的租金，每月7万元）、违约金20万元，合计67万元；3.要求被告郝珊珊、宋子峰对上述欠款及违约金承担连带给付责任；4.由四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.2014年5月29日，原告与四被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：1.郝静波、杨奎新购买原告位于宏光秀丽城二期A6000101号门市，建筑面积为452.38平方米，总价款为635万元。郝静波、杨奎新在签订本合同时应支付定金10万元，于2014年7月15日前交付购房款70万元，余款555万元，分22期支付。自2014年9月1日起至2020年5月1日，每月给付25万元；2.在给付全部购房款前，买受人不具有该房屋的产权；3.买受人如未按照本合同约定的时间交纳剩余购房款，逾期付款超过二个月，其逾期付款金额按月利率3分计算，逾期付款超过三个月，出卖人有权解除合同，并有权收回该房屋的占有权、使用权。买受人在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除日的房屋租赁费，双方约定房屋租赁费每月7万元。买受人对其违约所造成的延误出卖人出卖该房屋的时机损失和经济损失另行承担违约金20万元；4.宋子峰、郝姗姗作为担保人承担连带责任。《商品房买卖合同》签订后，原告即将房屋交付给郝静波、杨奎新，四被告也相继交付了345万房款，故双方所签订的商品房买卖合同是合法有效的。按合同约定，郝静波、杨奎新应当分22期按合同履行给付购房款的义务。但自2014年12月1日约定的第一期开始，买受人就没有按期履行，至2018年12月14日，四被告只给付345万元，已停止支付到期购房款6.4期，金额为160万元，已超过总价款的五分之一，根据《商品房买卖合同》第四条、第六条的约定，被告已构成违约，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告按照每月7万元的租金向原告支付租赁费及违约金20万元。按合同约定，郝珊珊、宋子峰对上述欠款（租赁费）及违约金承担连带责任。综上，按照《商品房买卖合同》的约定，四被告已经构成违约，原告有权按照合同的约定，要求与被告郝静波、杨奎新解除《商品房买卖合同》，并要求被告郝静波、杨奎新返还房屋、支付房屋租赁费47万元（截止2019年1月）、违约金20万元。 被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰辩称，不同意原告金洪公司的诉讼请求，理由如下：1.原告伪造“宁房预售（肆）号商品房预售许可证明”向郝静波、杨奎新出售房屋；2.即使该合同有效，因原告所称预售许可证号系笔误，但在长达近5年的时间，无论是书面的、口头的还是原告自认的律师函均未向合同相对人即本案的四被告告知，致使四被告中止履行合同的付款义务，是法律赋予的不安抗辩权。如果原告正式向被告通知许可证号并经法庭查实为有效许可证，四被告有权申请继续履行合同并变更合同的主要条款，并且有权主张原告承担缔约过错责任；3.无论是无效合同，还是虚假预售证，原告没有及时向被告告知，致使保证人风险加大，故被告郝姗姗、宋子峰不应承担保证责任。 反诉原告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰提出诉讼请求：1.要求解除与反诉被告金洪公司签订的《商品房买卖合同》；2.要求反诉被告返还购房款345万元并赔偿反诉原告装修、设备设施损失（待鉴定后明确该项诉请）；3.反诉费、测绘费用600元由反诉被告承担。事实与理由：因郝静波、杨奎新与反诉被告签订的《商品房买卖合同》中涉案房屋面积签约时的预测面积与实际面积误差超过3%，故要求依法解除房屋买卖合同，并要求反诉被告返还购房款345万元及赔偿反诉原告的装修、设施损失。 反诉被告金洪公司辩称，1.反诉原告郝静波、杨奎新的反诉请求不明确、不具体；2.反诉被告要求解除《商品房买卖合同》是按照双方签订合同中第六条的约定主张的，而不是按法定理由、法定条件来解除；3.反诉原告的主张没有事实和法律依据，其提出的超出房屋面积误差3%的主张不符合本案的实际情况，应当依法驳回。 根据当事人的诉、辩意见，归纳本案争议焦点：一、原告金洪公司与四被告之间的商品房买卖合同是否符合解除条件；二、原告要求四被告给付租赁费及违约金是否有事实和法律依据；三、原告要求郝珊珊、宋子峰对上述欠款及违约金承担连带清偿责任是否有事实和法律依据；四、四被告的反诉请求有无事实和法律依据。 原告金洪公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰质证，本院认定如下：1.商品房买卖合同1份、收据18份（复印件）。本院认为，结合其他证据可以证实原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思，且已交付履行，对合同的真实性予以采信；2.律师函1份2页。本院认为，该证据结合证据5可以证实原告进行了催缴房款、解除合同的告知过程；3.商品房预售许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、房地产开发项目许可证、建设工程施工许可证、用地许可证各一份。本院认为，该组证据可以证实原告证照齐全，具有商品房预售的权利；4.宁安市宏光秀丽城8号楼A6-000101门市房户室面积信息表一份。本院认为，该信息系产权登记备案的信息，对其真实性予以采信；5.光盘一张（3段视频，当庭播放完毕）。本院认为，该组证据可以证实原告送达律师函的过程；6.宁安市城市管理行政执法局在2013年7月3日对原告作出的宁城执罚字（2013）003号行政处罚听证告知书、行政处罚陈述、申辩权告知书、行政处罚决定书各一份。本院认为，该证据系执法部门作出的，对其真实性予以采信；7.证人金禹佳证人证言一份。本院认为，该证人系原告职工，且为孤证，不予采信。 被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰围绕答辩意见向本院提交证据，经原告金洪公司质证，本院认定如下：1.商品房买卖合同1份（复印件）。本院认为，该证据系双方当事人签订的，合法有效，予以采信。 被告（反诉原告）郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰围绕反诉请求依法提交了证据，经原告（反诉被告）金洪公司质证，本院认定如下：测绘报告、测绘收据各一份。本院认为，该证据原告无异议，可以证实四被告购买的房屋面积与签订《商品房买卖合同》不一致，但因合同中已注明“其房屋以现场实际状况为准”，故本院认为应以双方约定为准。 原告（反诉被告）金洪公司针对四被告的反诉请求，未提交反诉证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月29日，原告金洪公司与被告郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人预购商品房为现房。预售商品批准机关为宁安市建设局，预售许可证号为宁房预售第（肆）号。买受人购买的商品房（其房屋以现场实际状况为准），坐落于宁安市宁安镇宏光秀丽城二期A6000101号门市房，建筑面积452.38平方米，用途为商服，层高6米。单价每平方米14036.87元，总价款635万元。买受人在签订合同时应支付购房定金10万元，并可进场装修。买受人于2014年7月15日前交付购房款70万元，买受人逾期不能交付购房款，所交定金10万元不予退还，出卖人有权解除房屋买卖合同，收回房屋使用权，装修费用由买受人自行承担损失。余款555万元，由买受人自2014年9月1日起，每三个月给付25万元，即2014年12月1日前交付购房款25万元；2015年3月1日前交付购房款25万元；2015年6月1日前交付购房款25万元；2015年9月1日前交付购房款25万元；2015年12月1日前交付购房款25万元；2016年3月1日前交付购房款25万元；2016年6月1日前交付购房款25万元；2016年9月1日前交付购房款25万元；2016年12月1日前交付购房款25万元；2017年3月1日前交付购房款25万元；2017年6月1日前交付购房款25万元；2017年9月1日前交付购房款25万元；2017年12月1日前交付购房款25万元；2018年3月1日前交付购房款25万元；2018年6月1日前交付购房款25万元；2018年9月1日前交付购房款25万元；2018年12月1日前交付购房款25万元；2019年3月1日前交付购房款25万元；2019年6月1日前交付购房款25万元；2019年9月1日前交付购房款25万元；2019年12月1日前交付购房款25万元；2020年5月1日前交付购房款30万元。买受人在交付全部房款前不具有该房屋的产权，该房屋的产权归出卖人所有，买受人只享有该房屋的占有、使用权。买受人按购房合同约定于2020年5月1日前付清全部购房款后，出卖人为买受人出具正式商品房合同及正规购房发票。买受人如未按合同约定的时间交纳剩余购房款，逾期付款超过一个月，按逾期金额月利率1%计算利息，逾期付款超过二个月，其逾期付款金额按月利率3%计算，逾期付款超过三个月，出卖人有权解除购房合同，并有权收回房屋的占有、使用权。买受人对在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除日的房屋租赁费，双方约定房屋按每月租赁费7万元计算，对其违约造成的延误出卖人出卖房屋时机损失和经济损失另行承担违约金20万元。买受人对房屋的装修费及损失由其自行承担。郝静波、杨奎新在买受人处签字，郝姗姗、宋子峰在担保人处签字。 被告郝静波、杨奎新于2014年5月29日支付10万元；2014年7月4日支付7万元；2014年12月3日支付10万元；2015年1月19日支付房款10万元；2015年3月11日支付10万元；2015年5月28日支付14万元；2015年8月5日支付15万元；2015年9月1日支付41万元；2016年1月9日支付25万；2016年3月28日支付15万；2016年5月31日支付10万；2016年8月8日支付20万；2016年8月30日支付5万元；2016年11月23日支付20万元；2017年3月18日支付15万元；2017年8月8日支付10万元；2017年10月29日支付30万元；2018年8月20日支付15万元，共支付房款18笔，合计345万元。 2019年5月20日，经宁安市金诺房产测绘有限公司实际测量，案涉房屋测绘面积为515.66平方米，郝静波、杨奎新支付测量费600元。 本院认为，商品房买卖合同系房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告金洪公司与被告郝静波、杨奎新签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实的意思表示，该合同依法成立。现被告郝静波、杨奎新未按合同约定支付购买款，已超三次逾期且未足额交纳房款，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。又因双方当事人在合同中已约定合同解除时，房屋的损失按买受人在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除之日的房屋租赁费，即房屋租赁费每月7万元，故原告要求郝静波、杨奎新按每月7万元给付租赁费损失予以支持。被告郝静波、杨奎新自2014年5月29日至2018年8月20日共支付给原告房款345万元，自2014年5月29至2019年1月29日，租赁费共计392万元（7万元×56个月），扣除已经支付的345万元，尚欠47万元（计算至2019年1月29日）。因双方当事人对解除合同造成的损失已经约定月租赁费7万元，故原告要求被告再行给付违约金20万元及利息的诉讼请求不予支持。 被告郝静波、杨奎新辩称，原、被告在合同中约定按每月7万元收取房屋租赁费，租金应是违约金的约定，又约定了违约金20万元及迟延违约金（利息），两种违约金合并，已明显超出必要的限度，应当调整到合理的比例中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人约定了合同解除后按每月7万元收取租赁费的标准，四被告认为该标准过高，经法庭释明，被告要求参照其与原告其他两个房屋的租赁费的比例调整，其不申请司法鉴定。本院认为，四被告要求按参照其他两个房屋租赁费的标准按比例调整，因房屋租赁费会受到房屋的面积、位置、装修等多种因素的影响，故对四被告的辩解本院不予采纳。 关于反诉原告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰的反诉请求。本院认为，案涉房屋的实际测量面积虽已超过3%，但因双方在合同中已约定“其房屋以现场实际状况为准”，因该约定系当事人意思自治，且房屋面积的增加对反诉原告使用该房屋并未造成损失，故对四被告的反诉，本院不予支持。 关于被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰辩称，原告伪造“宁房预售（肆）号商品房预售许可证明的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本院认为，原告金洪公司已于庭审中提交了合法的商品房预售许可证明，故对其主张，本院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，郝姗姗、宋子峰在担保人处签字，没有约定担保方式，故原告要求被告郝姗姗、宋子峰承担连带给付责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十四条、第十六条规定，判决如下： 一、解除原告宁安市金洪房地产开发有限公司与被告郝静波、杨奎新签订的房屋买卖合同；被告郝静波、杨奎新按月租赁费7万元给付原告宁安市金洪房地产开发有限公司造成的损失47万元（计算至2019年1月29日）； 二、被告郝姗姗、宋子峰对上述款项承担连带保证责任；保证人在承担保证责任后，可依法向债务人郝静波、杨奎新追偿； 二、驳回原告宁安市金洪房地产开发有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10500元，由原告宁安市金洪房地产开发有限公司负担2150元，由被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰负担8350元；反诉费17200元由被告郝静波、杨奎新、郝姗姗、宋子峰负担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹 江市中级人民法院。 审判长  杨海鸥 审判员  魏春梅 审判员  靳来香 二〇一九年九月二十三日 书记员  邹韵佳