吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书(2019)吉0211民初2670号原告：吉林市城华物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区宜山路伊利花园1号楼。法定代理人：葛承泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘冰，该公司经理。被告：于千惠，女，1979年5月12日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。原告吉林市城华物业服务有限公司（以下简称城华物业）诉被告于千惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城华物业的委托诉讼代理人刘冰，被告于千惠的委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城华物业向本院提出诉讼请求：1、判令于千惠给付2016年8月1日至2019年6月30日期间物业服务费28775.11元及违约滞纳金3869.02元，合计32644.13元；2、判令于千惠承担本案一切诉讼费用。事实与理由：于千惠购买案外人吉林市证大华城房地产开发有限公司开发的圣地雅歌一期87-3室商品房一处（建筑面积为373.703平方米）。城华物业与于千惠于2010年6月14日就该商品房的前期物业服务签订了《前期物业服务协议》，同时，于千惠在《临时管理规约》的《承诺书》上签字确认。《前期物业服务协议》生效后，于千惠只交纳至2016年7月31日期间的物业服务费，后经物业公司工作人员多次电话及上门催缴，于千惠至今未交纳尚欠的物业服务费及违约滞纳金。于千惠辩称，于千惠不存在拖欠城华物业物业费的事实。根据法律规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。根据法律规定，城华物业与建设单位在办理物业承接的时候,建设单位将维修资金及保证金都按约定给付城华物业，城华物业应代建设单位履行保修责任,据于千惠调查了解，于千惠居住的房屋在2013年8月3日才取得竣工验收证明,从该日起房屋进入保修期。厨、卫、有防水要求的屋面和墙面都需要做好防水防止渗漏,影响居住。《竣工验收证明》生效日起,保修期:最低为两年(水、电、装修等),防水为5年,主体结构、基础为设计的合理使用年限(50年)。于千惠于2011年入住该房屋,即发现所居住的房屋,地下室地基混凝土渗水，墙根往上有10公分与墙面有接茬处，地下室渗水严重,漏水点就在地面与墙的交界处,地下室墙面、屋面因渗水和漏水已经发霉导致无法居住,于千惠即向城华物业多次反映，城华物业的工作人员每次都做了书面记录，但是怠于履行建设单位委托的保修义务,并且将2013年、2014年应当赔偿给于千惠的因渗漏维修资金给付原房屋产权人。因此，城华物业无权主张于千惠给付物业费用。城华物业在起诉前并没有依据《物业管理条例》第三十一条,通知于千惠欠缴物业费用,也没有通过业主委员会通知于千惠,城华物业既无权收取物业费用,更无权主张违约滞纳金,直至今日城华物业也没有同于千惠签订物业服务合同。于千惠在收到起诉状后,找到城华物业,城华物业也承认于千惠居住的房屋存在严重的漏水和渗水的情形,也接到了于千惠的维修请求,但是没有履行维修和保修的义务。此外，于千惠的邻居均存在同样严重的居住房屋漏水及渗水情况。综上，请求依法驳回城华物业的全部诉讼请求。经审理查明：于千惠系吉林市丰满区圣地雅歌一期87-3室现业主，其从原房主黄春枝处购买了该房屋，房屋面积为373.7平方米。吉林市证大华城房地产开发有限公司为该小区的建设单位，2008年8月1日，吉林市证大华城房地产开发有限公司与城华物业签订了前期物业服务协议，约定由城华物业为圣地雅歌一期提供物业服务，物业服务费标准为：联排、双拼别墅2.2元/月/平方米。2010年6月14日，城华物业与涉案房屋原购买人黄春枝签订了《前期物业服务协议》，同样约定了由城华物业为该房屋所在小区提供物业服务，物业费收取标准为：联排、双拼别墅2.2元/月/平方米，缴费方式及时间为按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间。于千惠因其地下室存在渗水、漏水等原因未交纳2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业费。对于于千惠提出的拒绝交纳物业费的原因，城华物业表示地下室是业主的专有部分，应由业主自行维修，物业公司仅负责公共区域的维修养护。地下一层是用于存放车辆的，业主自行存放实木家具及其他物品受潮应自行承担后果。从地质构造方面来看，地下一层每年的特定时间都会出现潮湿现象，于千惠应当自行安置好自己的物品。另虽然地下室渗水、漏水属于建筑质量问题，在质保期内应由开发单位负责维修，但城华物业本着服务至上的原则为87-3室业主减免了2012至2014年部分物业服务费共计22131.52元，作为漏水问题的赔偿费用，由业主自行维修，此后不再就漏水问题追究城华物业。认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、吉林市房屋信息、情况说明、物业费发票、照片等。根据城华物业的诉讼请求及于千惠的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、城华物业与于千惠之间是否存在合法有效的物业服务法律关系，于千惠应否向城华物业交纳物业服务费；2、城华物业在提供物业服务过程中是否存在瑕疵；3、城华物业主张的物业费及违约滞纳金是否有事实与法律依据，应否予以支持。本院认为，一、于千惠与城华物业之间存在合法有效的物业服务法律关系。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，于千惠所居住的圣地雅歌一期小区未成立业主委员会，该小区的建设单位吉林市证大华城房地产开发有限公司与城华物业签订了前期物业服务协议，该前期物业服务协议对该小区全体业主具有约束力，虽然城华物业并未与于千惠个人签订前期物业服务协议，但并不影响于千惠与城华物业之间物业服务合同关系的成立及生效。于千惠作为接受城华物业服务的业主，应当履行交纳物业服务费的义务。关于物业费收取标准，在建设单位与城华物业签订的前期物业服务合同中有明确约定，即联排、双拼别墅2.2元/月/平方米，对于于千惠抗辩称物业费并未取得物价部门批准的抗辩意见，国家发展改革委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。城华物业与建设单位签订的前期物业服务合同已经向吉林市物业管理办公室备案，现无证据显示城华物业的收费标准违法了政府指导价格。故对于千惠的此项抗辩主张，本院不予支持。二、《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”城华物业作为物业服务企业，负有根据物业服务合同约定对小区公共部分进行维修养护的义务，就业主自有部分，在保修期内应由房屋建设单位负责，期满后由自主自行维修。本案中，于千惠主张的房屋渗漏水问题，不排除地下建筑在特定时间存在潮湿的自然现象，如排除自然现象原因，房屋出现渗漏水现象应属房屋质量问题，与物业服务无关。于千惠以此作为拒绝交纳物业费的理由不成立，本院不予支持。另城华物业本着服务至上的原则，已经向87-3室业主减免了2012至2014年部分物业服务费共计22131.52元，作为漏水问题的赔偿费用，由业主自行维修，此后不再就漏水问题追究城华物业。无论该部分费用由原房主取得还是由于千惠取得，均不能成为对抗城华物业主张物业费的诉讼请求。如于千惠认为原房主未对房屋进行维修也未将维修费交付给于千惠，属于于千惠与原房主之间的纠纷，其双方可另行解决，与城华物业无关。三、城华物业提供的物业费发票能够证明于千惠的物业服务费交纳至2016年8月1日，虽然于千惠抗辩对此不予认可，但其未能提供证据证明其交纳了2016年8月以后的物业费。故于千惠应当按照前期物业服务合同中约定的物业费标准，按照其房屋登记面积交纳2016年8月至2019年6月30日期间共计35个月物业服务费28774.9元（373.7平方米×2.2元/月/平方米×35个月）。因双方就物业服务质量存在争议的情况下，于千惠非无故恶意拖欠物业费，故对城华物业主张的违约滞纳金，本院不予支持。物业服务属于一种公共服务，因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，及时有效的与物业公司进行沟通，提出合理化建议，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第三十一条、第四十一条之规定，判决如下：一、于千惠于本判决生效之日起五日内向吉林市城华物业服务有限公司给付自2016年8月1日至2019年6月30日共计35个月的物业服务费28774.9元；二、驳回吉林市城华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元（已减半收取），由于千惠负担272元，由吉林市城华物业服务有限公司负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。?审判员 汤 丹二〇一九年九月二十九日书记员 佟佳毓