广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初19905号原告：简志维，男，1977年4月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区,委托诉讼代理人：张华，广东以泰律师事务所律师。被告：佛山家源宝电子商务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区城门头路18号1011室，统一社会信用代码91440604MA4UMJQW03。法定代表人：梁景辉，总经理。被告：佛山房宝贝电子商务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区城门头路18号1112室，统一社会信用代码91440604MA4UMKMJ12。法定代表人：梁景辉，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨嘉莉，广东捷顺律师事务所律师。被告：佛山市三水融创房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区中心科技工业区B区65号，统一社会信用代码91440607787900087K。法定代表人：吴守权，董事长。委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖辉，广东创顺律师事务所律师。原告简志维诉被告佛山家源宝电子商务有限公司（下简称家源宝公司）、佛山房宝贝电子商务有限公司（下简称房宝贝公司）、佛山市三水融创房地产开发有限公司（下简称融创公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。各方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还50000元VIP优惠费并支付利息（利息以50000元为本金，按年利率6%从2016年9月30日起计至被告实际返还之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原告在被告融创公司售楼部认购购买了16栋1201房。在认购过程中交付了50000元的VIP优惠费，该笔VIP优惠费是在售楼部现场刷卡交付的，存入到被告房宝贝公司账户中，开出收据的收款单位是被告家源宝公司。该笔50000元VIP优惠费是原告不清楚的情况下，本以为是交给被告融创公司的部分购房款，却在售楼部现场刷卡支付给了被告房宝贝公司账户，原告没有通过被告房宝贝公司、家源宝公司购买被告融创公司的商品房，故应当退还原告上述50000元的VIP优惠费及利息。根据中华人民共和国住房和城乡建设部等7部门联合发的文件建房[2016]168号关于《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》第一条的第（三）项的规定：中介机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息。经原告了解被告融创公司与被告房宝贝公司、家源宝公司没有签订任何协议，不存在合同关系，所有被告房宝贝公司、家源宝公司没有任何理由收取原告任何款项。再根据佛山市住房和城乡建设管理局办公室下发给佛山市住建管理局、佛山市发展改革局的佛建管【2016】173号关于《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》第（一）第5点规定：房地产开发企业不得委托未办理备案的经纪机构进行商品房销售，未经房地产开发企业委托的经纪机构及从业人员不得在项目销售现场以任何名义从事商品房销售，违者按违反《广东省商品房预售管理条例》第十八条处理。第（五）规定：加强对商品房交易的价格监管；1、商品房销售明码标价实行一套一标。2、属于房价外加收项目的一律禁止。3、根据《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》（粤价[2011]106号）第六条前款规定“对取得预售许可证或办理现房销售备案的商品房项目，商品房经营者要在规定时间内（10日）内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售”也就是说新建商品房经营者（包括房地产经纪机构）未向价格主管部门申报并取得价格主管部门同意监制的所有房价外收费项目，均属于违法收费，哪怕标明也属于违法收费。故此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告家源宝公司答辩称：一、原告与被告家源宝公司签订的《VIP会员协议书》合法有效。协议书系双方当事人在意思表示真实的基础上签订，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告在接受被告家源宝公司的服务并签订房屋买卖合同后，要求返还服务费，缺乏理据。二、原告要求被告家源宝公司返还服务费有违诚实信用原则。原告在购房活动中自愿接受被告家源宝公司提供的优惠服务，该优惠费实质上是服务费。被告家源宝公司已经促成原告与被告融创公司达成房屋买卖交易，被告家源宝公司服务已经完成。按照涉案协议书约定，该费用不是购房款、不抵扣房款，被告家源宝公司依约无需退还。原告现在提出返还服务费有违契约精神，法院应不予支持。三、《商品房买卖合同》的价格是原告与被告融创公司双方之间真实意思表示，应尊重意思自治原则。原告与被告融创公司双方已经签订了涉案认购合同及房屋买卖合同，双方根据当时市场情况且已知悉并接受特定所购房屋的情况及购买的条件，是双方真实意思表示，且未有证据证明存在可撤销或无效的法定情形。开发商与被告家源宝公司合作销售房产，按行规都会提供一些优质、优惠的房源给销售商促销，所以散客是不可能以同样的价钱购买同样的房源，只能购买座向、楼层或靠路边的价值相对差的房产。商品房买卖是大宗物资交易，根据常识和一般习惯，房屋总价都是决定买卖合同成立与否最重要、最根本的因素，在整个购房流程中，购房者在算价、议价时往往会请求享受出卖方的各种优惠条件，出卖方予以确认，双方达成最终共识，确定最终成交价格，并签订正式的商品房买卖合同。若其不认可涉案房屋优惠后的价格，原告在与被告融创公司签订《商品房买卖合同》时应提出异议，并可依据涉案协议书约定向被告家源宝公司主张退还服务费。原告在购房时，应当知道约定的价款已经是优惠的价格。原告在参与团购，接受被告家源宝公司服务的过程中自愿向被告家源宝公司支付系其意思表示。因此原告的前述诉请没有事实及法律依据，同时已然违反诚实信用原则，不利于交易的安全。四、被告家源宝公司收取服务费符合市场行情，合理合法。经被告融创公司的授权及确认，案外人广州华赢置业有限公司（下简称华赢公司）与被告家源宝公司签订《南景湾项目二手联动合作合同》，合作销售涉案项目物业。被告家源宝公司组织电商房产活动，除负责宣传推广、组织销售和居间中介等工作外，被告家源宝公司提供了一系列服务，包组织该活动人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作，包括中介渠道的联动销售。被告家源宝公司是一间商业公司，花费大量的人力、物力和财力，为原告提供一个商业电商服务的购房渠道并进行收费，也是符合市场行情。而事实上，原告通过参加该活动，已经以满意的价格和快速的途径成功购买到理想的房屋。综上所述，被告家源宝公司认为，原告出尔反尔，在接受电商服务后再要求返还服务费没有事实和法律依据，且有违诚实信用原则，不利于交易安全。故被告家源宝公司请求法院驳回原告诉求，维护被告的合法权益。被告房宝贝公司辩称：原告诉请被告房宝贝公司返还服务费没有事实和法律依据，原告与被告家源宝公司签订《vip会员协议书》，被告房宝贝公司并非合同相对方，仅因为原告交款当日被告家源宝公司的pos机临时出现故障，经被告家源宝公司委托，被告房宝贝公司出借pos机给被告家源宝公司收款，该款项实际由被告家源宝公司收取，并出具相关发票。该笔交易与被告房宝贝公司无关，原告诉请被告房宝贝公司返还服务费没有事实和法律依据。被告融创公司答辩称：一、被告融创公司确认如下事实：原告购买了被告融创公司开发的佛山市三水区乐平镇南边大道××南景湾花园商品房一套，现房屋所有权已登记在原告名下。二、原告所指50000元“服务费”的《收据》中盖章主体为“佛山市家源宝电子商务有限公司”。被告融创公司既不是《收据》出具人亦无收取该50000元“服务费”。三、原告购买的“16栋1201房”由被告融创公司委托案外人华赢公司作为中介进行销售。被告融创公司已经按照合同约定向案外人华赢公司支付中介佣金，不存在违规收费。原告没有任何证据证明被告融创公司收取案涉50000元服务费的事实，无论是收据还是实际收款人均不是被告融创公司。原告为图从被告融创公司处牟取退还50000元服务费已发起多次投诉，对被告的名誉产生极大影响，严重损失被告融创公司的商誉。综上，恳请法院驳回原告对被告融创公司的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、两被告企业查询结果，证明原、被告诉讼主体适格。2、《住宅认购合同书》，证明原告与被告融创公司签订认购的事实。3、收据，证明被告家源宝公司出具收费50000元的事实。4、中国银行交易流水明细清单、借记卡账户历史明细清单，证明原告汇款合计50000元给被告房宝贝公司的事实。5、禅建信（2019）71号答复，证明原告到信访局投诉的事实。6、邮件回复，证明被告家源宝公司及被告房宝贝公司与被告融创公司不存在合同关系的事实。本院认证如下：被告家源宝公司对原告举证的证据1-5的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据6，被告融创公司对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。诉讼中，被告家源宝公司提交以下证据：1、《南景湾二手联动合作合同》、《确认函》，证明被告家源宝公司的电商活动得到被告融创公司的授权确认，原告凭电商服务费收款证明与被告融创公司签订商品房买卖合同享受对应优惠。2、发票，证明被告家源宝公司已开具服务费发票，但原告一直拒收，且反以被告家源宝公司未开发票为由，向行政部门进行投诉滋事，影响被告家源宝公司的正常经营及声誉。3、《Vip会员协议书》，证明原告与被告家源宝公司于2016年9月30日签订《Vip会员协议书》，该协议书是双方真实意思表示，且不违法行政法规，合法有效，被告家源宝公司已履行协议书约定义务，无需返还服务费。本院认证如下：被告融创公司对证据1中的《确认函》的真实性无异议，本院对该《确认函》的真实性予以采信；证据1中的《南景湾二手联动合作合同》虽为复印件，结合采信的确认函及房地产销售行业的惯例，本院对该份合同的真实性予以采信。证据2发票，有原件予以质证，本院予以采信。证据3，被告家源宝公司庭后提供原件给法院审查，本院对证据3的真实性予以采信。诉讼中，被告融创公司提交以下证据：1、《南景湾花园面积、价格统计表》，证明同期销售面积为125平方米的户型的销售价格在72-75万元的范围内，原告是以中介渠道的优惠价购房该房屋。2、《营销服务合同》、增值税发票，证明被告融创公司委托案外人华赢公司作为销售中介，并已经足额支付中介销售佣金。不存在将中介销售佣金变相转嫁购房者的行为。本院认证如下：证据1为被告融创公司单方制作，对其真实性不予采信。证据2，被告融创公司提供了证据原件予以质证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告融创公司系佛山市三水南景湾花园项目的开发建设单位。2016年9月30日，原告（乙方）与被告家源宝公司（甲方）签有《VIP会员协议书》，协议书内容为“一、VIP会员申请条件及享受服务：1、乙方申请成为甲方VIP会员，需向甲方缴纳人民币50000元的VIP会员服务费。乙方可享受服务房产项目：南景湾。2、乙方成为会员后，甲方可提供以下服务：（1）房产项目购房咨询……（5）向开发商申请拟购买房产折扣、优惠服务……二、乙方确认同意以下内容：1、按照房地产开发商规定的流程购买，并按照发展商的要求按时完成认购并签署正式《商品房买卖合同》。2、清楚明知缴纳服务费后才能成为甲方VIP会员，乙方与开发商正式签署《商品房买卖合同》，甲方所收取服务费作为甲方劳动回报，乙方不得以任何理由要求返还，亦不冲抵购房款……四、特别注意事项……3、乙方清偿本协议的全部内容，自愿成为VIP会员，缴纳上述服务费；乙方成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求甲方退款……”。同日，原告向被告房宝贝公司转账50000元，被告家源宝公司开具《收据》，收据载明“今收到50000元VIP优惠费（16-1201、简志维）”同日，原告向被告交纳30000元定金购买南景湾花园16座1201房，双方签订《住宅认购合同书》，约定房屋实际成交金额为453548元。此后，原告与被告融创公司签订商品房买卖合同，原告向被告融创公司缴纳了453548元的购房款，被告融创公司于2017年8月5日向原告开具了金额为453548元的购房发票。2019年4月20日，被告家源宝公司开具购买方为原告的服务费发票，发票金额为50000元。另查明一，被告融创公司向案外人华赢公司出具《确认函》，函件内容为：鉴于贵司以拥有优越的中介渠道联动优势为由主动要求加入我司开发的三水南景湾花园项目的合作活动，经我司与代理单位磋商，同意贵司以中介渠道联动的方式合作销售我司三水南景湾花园项目。1、合作期限：自2016年6月28日起至2016年12月31日，期限届满，由双方协商续展合作期限；2、贵司及贵司自主甄选的中介联动渠道（详见贵司申请函列表）向客户收取的服务费并非购房款，也不能冲抵购房款，乃是客户享受贵司提供的服务而向贵司缴付的服务费，贵司与客户之间因该服务费而引起的法律责任由贵司自行承担，一概与我无关。3、贵司及贵司自主甄选的中介联动渠道（详见贵司申请函列表）因开展联动活动而花费的推广、宣传、联动、渠道佣金、工人工资等一切费用由贵司自行承担，并负责联动人员的培训、管理、案场的接待及客户的接送等等费用及工作。2016年8月20日，被告融创公司（甲方）与案外人华赢公司（乙方）签订《营销服务合同》，约定“双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就甲方的融创南景湾项目委托乙方进行销售代理的有关事项，经友好协商，达成以下协议，以供双方共同遵守……二、合作方式（一）甲方委托乙方对项目进行销售代理。（二）乙方在甲方的委托权限内，依照双方约定的工作内容进行销售代理工作，以保障销售目标的实现……三、合作期限乙方代理期限自双方约定的乙方正式对外公开发售之日起计4个月，自2016年9月1日至2016年12月31日……五、乙方的营销费用……（三）按销售金额（若定金为8万则需销售金额扣减63000后，特殊情况优惠定金任按优惠前定金金额为标准）的5%作为甲方应付乙方的营销服务费，由乙方提供相应的发票……”案外人华赢公司（甲方）与被告家源宝公司（乙方）签订《南景湾项目二手联动合同》，合同约定主要内容“第一条：项目情况合同项目位于乐平镇南边大道××南景湾项目（以下简称“该项目”）。该项目的合作范围包括：该项目住在部分的可售物业，具体以甲方或开发商书面提供的可售物业明细表为准。第二条：合同期限合作期限自乙方联动人员入场之日起至2016年12月31日止，期满由双方另约续期。第三条：合作内容1、甲方同意乙方对该项目上述范围内的物业，通过线上线下平台或二手中介渠道联动等方式开展居间、中介服务，以促进项目物业的销售。2、乙方提供的是有偿服务，甲方同意乙方在向购房人提供服务的过程中向购房人收取服务费。第四条：关于服务费的相关约定1、双方确认，乙方向购房人收取的服务费并非购房款，也不能冲抵购房款，乃是购房人享受乙方提供的服务，且是购房人通过乙方的促成、最终与开发商成功签订《商品房买卖合同》后自愿向乙方缴付的服务报酬，与甲方及开发商无关，因该费用所产生的一切责任由乙方自行承担。2、甲方承诺给予持有乙方服务费缴款凭证之购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》前，将可予以兑现所有的购房优惠（如有），购房合同约定价款将是购房人享受全部优惠后的价款。如有购房人在签订购房合同前对购房优惠存有异议的，该购房人有权要求解除认购关系，乙方应向购房人退回已收取的服务费。但若购房人并未提出异议且继续与开发商签署购房合同的，则视为该购房人成功成交。3、在合作期间内，甲方必须确保乙方推荐给购房人的商品房实际成交价格不高于其他购房人成交的价格，且甲方须保证在合作期内，不能以低于双方签名确认的销售价格销售给他人；而且甲方须保证在合作期内都不能提升销售价格（经协商同意的除外）……第五条甲乙双方各自权利义务一、甲方义务……4、甲方承诺乙方推介的购房人可享受优先选取楼层、户型的资格、可优先确定房源、协助购房人办理银行按揭手续、可优先办理他项权证手续的资格、可优先签订购房合同的服务。二、乙方权利义务1、乙方以自身渠道、线上线下平台及二手中介渠道联动的综合优势，为购房人及项目的销售提供推介、居间促成服务，包括但不限于向潜在消费者提供购房信息推广项目信息、为购房人提供居间服务、为购房人提供中介服务、为购房人提供金融贷款配套服务、为购房人提供收楼配套服务等……”另查二，本院同时受理了刘楠、陈志清、简志维与两被告的合同纠纷。刘楠、陈志清、简志维曾向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局就退还50000元的优惠费的问题进行信访，该局于2019年5月29日作出答复建议三人向三水区价格主管部门反映。同年6月26日，佛山市住房和城乡建设局通过电子邮件回复，邮件载明“……4月29日上午，开发商负责人联同法律顾问与部分业主面谈，对业主代表出示的收据、刷卡小票及银行流水明细表中载明的款项进行逐一核对。开发商负责人表示，1、案涉的款项于《收据》上载明的‘服务费’，且加盖的‘佛山市家源宝电子商务有限公司’印章并非我司印章。2、再三核实公司账户，并未发现案涉款项的转入记录，即开发商无收取案涉款项。3、业主代表经手机银行查询得知，案涉款项的收款方是一家叫‘佛山市房宝贝电子商务有限公司’的公司。4、开发商与‘佛山市家源宝电子商务有限公司’、‘佛山市房宝贝电子商务有限公司’这两家公司并没有签订任何合同，不存在合同关系。”庭审中，被告融创公司陈述：华字头的公司其实同为一个销售集体，因为小规模纳税人的原因所以分开多家公司报税。华赢公司和华江公司是通过华泰公司介绍，因此被告融创公司在制作对佣表的时候都归并到华字系列的公司。三家公司都有签销售合同，同时委托销售。三公司股东和实际控制人是不一样的。被告融创公司与被告家源宝公司之间没有销售代理合同。被告家源宝公司加入到代理销售行列是房地产公司销售规则，被告融创公司具体不清楚。我方也不清楚被告家源宝公司向被告融创公司有无提交享受优惠申请，但确认华赢公司和华江公司有向被告融创公司争取部分房价优惠，但确认原告实际享受了超过100000元的优惠。本院认为，本案系合同纠纷。原告向被告家源宝公司支付优惠费参与优惠活动并签订《VIP会员协议书》、与被告融创公司签订《住宅认购合同书》均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张其缴纳了VIP优惠服务费但并未享受房价优惠，并据此诉请返还50000元VIP优惠费及利息。综合全案证据，首先，原告于2016年9月30日向被告家源宝公司缴纳50000元并签订《VIP会员协议书》时已知可享的服务。后原告与被告融创公司签订了《住宅认购合同书》，确认涉案1201房的总价款为453548元。根据上述事实可知，原告在交纳优惠服务费时即应知道其享受了被告家源宝公司提供的服务并享受了价格优惠，若其不认可1201房优惠后的价格为453548元，则其应于签订住宅认购合同书时提出异议。据此可认定原告在购买涉案房屋时，应当知道453548元已是被告家源宝公司收取优惠服务费后承诺优惠之价格。其次，案外人华赢公司参与了被告融创公司开发的涉案南景湾花园项目的销售，案外人华赢公司与被告家源宝公司又存在联动协议，被告融创公司亦确认已对支付优惠服务费的客户兑现了优惠。再次，根据市场经济运行的现状，存在备案价与实际销售价格不相符的可能，且涉案商品房买卖合同对购房总价作出了明确约定，并未隐瞒真实的成交价格。因此，原告在接受被告家源宝公司服务并根据优惠价格与被告融创公司签订买卖合同后，涉案《VIP会员协议书》已履行完毕，现原告主张返还50000元VIP优惠费及利息，缺乏事实及法院依据，本院不予支持。关于原告主张被告融创公司故意隐瞒实际备案价、违反明码标价规定的问题，原告的上述主张仅为单方陈述，并未提供有效的证据证明，即使原告主张属实，被告融创公司存在不规范的销售行为，但本案的商品房价格由当事人协商议定，不属于政府定价范围，被告融创公司的违规行为并不影响双方达成以优惠价购买涉案房屋的协议效力。购房者如对房产开发公司的销售行为存在异议，可依照《商品房销售明码标价规定》的有关规定向行政机关申请处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告简志维的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取638元，由原告简志维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年九月二十三日书记员 方紫盈