山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初3968号原告（反诉被告)：陈某，男，1962年9月26日出生，居住地大同市。原告（反诉被告）：冯某，女，1968年10月11日出生，居住地大同市。委托代理人:赵某，山西阳和律师事务所律师。被告（反诉原告）：山西神寅置业有限公司，住所地大同市魏都大道南侧与武定北路交汇处雁北广场。法定代表人：张某1，职务，总经理。委托代理人:张某2，山西云冈律师事务所律师。原告陈某、冯某与被告山西神寅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某、冯某及委托代理人赵某、被告山西神寅置业有限公司委托代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月26日，原告向被告购买位于大同市魏都大道与武定北路交汇处东南角玄辰广场3-S147号商铺一间，并与被告山西神寅置业有限公司签订了《玄辰广场商铺认购协议》。现原告已按协议内容约定履行了自己的义务,原告向被告支付了该商铺的全部房款人民币301160元整。被告却不按协议约定履行自己的义务，到期后，原告曾多次找被告询问该商铺什么时候可以交付使用,但被告一直找各种理由推脱，至今不予交付商铺。原告购买的自营商铺，原告夫妻经营小饭店,由于被告不按时交商铺,给原告带来了巨大的经济损失。原告认为被告并没有按照协议约定履行自己的义务,严重违反了双方签订的协议,被告的行为已经构成了违约，并给原告造成了巨大的经济损失，故被告理应承担由此带来全部的违约责任。无奈之下，为维护原告的合法权益,原告根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求：1、请求贵院依法判令原、被告继续履行购房合同;2、请求贵院依法判令被告向原告支付购买商铺的违约金155850.3元，直至款项全部清偿之日止。3、本案的诉讼费用由被告承担。为证明其主张原告向本院提交以下证据：1、身份证复印件，以证明两个原告的身份信息；2、山西神寅置业有限公司营业执照，以证明被告公司资质信息；3、收款收据转账记录，以证明原告支付被告购房款；4、认购协议书，以证明原告确认购买玄辰广场3-S147号商铺一套；5、营业执照，以证明原告在云冈区新街12-4-1号商品经营的冯氏抿八锅店居住及经营。被告山西神寅置业有限公司辩称：一、本案中因被答辩人没有按约交付尾款，被答辩人违约在先，享有履行抗辩权的答辩人不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在2018年3月29日之前，即被答辩人未付清房款之前，答辩人有权行使后履行抗辩权拒绝向被答辩人交付房屋，且不承担任何违约责任。二、被答辩人要求违约金金额与合同约定金额不符。2018年3月29日被答辩人向答辩人付清全部房款后，答辩人自此才应开始承担来向被答辩人交付房屋的违约责任，依《玄辰广场商铺认购协议》第七条第1款约定如答辩人延迟交房，延迟期3个月内需向被答辩人支付已付房款每日活期存款利率违约金，3个月后承担每日万分之五违约金。因此，2018年3月30日至2018年6月30日答辩人需支付违约金264元(301160×0.35%/12×3）：2018年7月1日至2019年7月2日答辩人需支付违约金55112.28元(301160×0.0005×366），共计55376.28。三、被答辩人要求违约金过高，已严重高于对其造成的损失，答辩人请求人民法院依法予以减少。本认购合同总房款价格为301160元，被答辩人主张155850.3元违约金。被答辩人要求的违约金已超过房屋价款总额50%，已远超答辩人迟延交付房屋对其造成的实际损失。《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。因此，答辩人请求人民法院依法予以减少。综上，本案双方签订的《玄辰广场商铺认购协议》是由于被答辩人先行违约造成如今局面，所以被答辩人起诉答辩人违约并要求赔偿其损失没有事实依据。基于该案件事实，答辩人请求法院依法驳回答辩人的诉讼请求。反诉原告山西神寅置业有限公司诉称：2015年10月26日，反诉人与二被反诉人签订了《玄辰广场商铺认购协议》，约定二被反诉人从反诉人处购买玄展广场3-S147号，合同第三条约定总价为301160元。合同第四条中明确约定，被反诉人以分期付款方式进行购买。付款共分两期：2015年10月26日，支付首付款180000元；2016年5月1日，支付尾款121160元。同时，在合同第五条双方约定：乙方（被反诉人）如未按本协议约定的时间付款，每逾期一日承担未缴部分万分之五的滞纳金。逾期超过3个月，甲方（反诉人）有权解除协议，将房屋另行出售给第三方。甲方（反诉人）解除协议的，乙方(被反诉人）按本协议第三条中约定的商铺总价款的10%向甲方（反诉人）支付违约金。合同签订后，被反诉人并未按约定在2016年5月1日将剩余尾款121160元支付给反诉人。直到2018年3月29日，才进行了尾款的交付。2016年5月1日至2018年3月29日，时隔697天，被反诉人的行为已经构成严重违约。根据上述合同约定被反诉人应当向反诉人支付逾期付款滞纳金42224.26元（以未付金额121160为基数，按照每日万分之五，自2016年5月1日至2018年3月29日共计697天进行计算：121160×5/10000×697=42224.26）。反诉人依法依约提出反诉请求，请求贵院在查明本诉事实、判决驳回本诉原告诉讼请求的同时，判决支持反诉人的请求：1、请求判令被反诉人立即支付逾期付款滞纳金42224.26元（按照合同约定，以未付金额121160为基数，按照每日万分之五，自2016年5月1日至2018年3月29日共计697天进行计算：121160×5/10000×697=42224.26）；2、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。为证明其主张反诉原告向本院提交以下证据：1、《玄辰广场商铺认购协议》，以证明反诉人与二被反诉人之间存在房屋买卖合同关系，且合同明确约定二被反诉人应在2016年5月1日缴纳房屋尾款121160元；2、收款收据、证人证言，以证明二被反诉人违反合同约定，直到2018年3月29日才缴纳了房屋尾款121160元，且没有支付相应的逾期滞纳金。反诉被告陈某、冯某辩称：就山西神寅置业有限公司反诉答辩人合同纠纷一案，根据事实和我国《合同法》的规定，答辩人答辩如下，希望法庭能够采纳。按照答辩人和山西神寅置业有限公司签订的《玄辰广场商铺认购协议》的约定，尾款的支付时间是2016年5月1日，约定的交房时间是2016年8月30日，在缴款期届满时工程距离交房还相差甚远，山西神寅置业有限公司根本不可能按期交房，事实证明截止今天庭审还是没能交房，所以答辩人从交尾款时就享有不按履行抗辩权，不可能交款，也有权利中止交款，这是法律赋予他的权利。所以说答辩人不存在违约，山西神寅置业有限公司的反诉，简直就是无稽之谈，更不存在滞纳金一说。希望法庭在查明事实的基础上，依法驳回山西神寅置业有限公司的反诉请求。经审理查明：2015年10月26日，原告向被告购买位于大同市魏都大道与武定北路交汇处东南角玄辰广场3-S147号商铺一间，并与被告山西神寅置业有限公司签订了《玄辰广场商铺认购协议》。协议约定：房屋总价为301160元，2015年10月26日交付首付款180000元，尾款的支付时间是2016年5月1日，约定的交房时间是2016年8月30日。后原告于2018年3月29日缴纳了房屋尾款121160元，现该房未交予交付。以上事实有原、被告提交证据及原、被告庭审陈述在案佐证足以认定。本院认为，原告陈某、冯某与被告山西神寅置业有限公司签订的《玄辰广场商铺认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，双方应按协议内容约定履行自己的义务。关于原告要求被告支付购买商铺的违约金155850.3元并直至款项全部清偿之日止的诉讼请求。被告山西神寅置业有限公司辩称：本案中因被答辩人没有按约交付尾款，被答辩人违约在先，享有履行抗辩权的答辩人不应承担违约责任。经查原告于2015年10月26日交付首付款180000元，按合同约定尾款的支付时间是2016年5月1日，原告实际缴纳了房屋121160元尾款的时间是2018年3月29日；原告就未如期缴纳尾款其辩解：因山西神寅置业有限公司根本不可能按期交房，事实证明截止今天还是没能交房，所以答辩人从交尾款时就享有不安履行抗辩权，也有权利中止交款。本院认为根据法律规定先履行一方行使不安抗辩权时负有举证的义务，即先履行一方必须有确切的证据证明对方具有法律规定的丧失或可能丧失履行债务能力的情况。虽原告未予举证，但基于本案被告现仍未能交付房屋的实际情况，故原告主张的不安抗辩权成立，对被告反诉的42224.26元逾期付款滞纳金，不予支持。关于原告要求自2016年8月30日至2019年6月30日购买商铺的违约金155850.3元（按日万分之五计算）的诉讼，本院认为因原告于2018年3月29日才缴足付款，全部履行了合同义务；自此被告的先履行抗辩权丧失，原告有权主张违约责任，对于违约金本院确定如下：以总房款301160元为基数，按日万分之五计算，自2018年3月29日至2019年6月30日共计456天计算为：301160元×0.0005×456天=68664元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行购房合同;二、被告山西神寅置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈某、冯某支付购买商铺的违约金68664元；三、驳回原告陈某、冯某其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山西神寅置业有限公司诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8155元，减半后收取4077.5，由被告山西神寅置业有限公司负担3300元，由原告负担777.5元。反诉案件受理费减半后收取428元，由反诉原告山西神寅置业有限公司负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审判员 李晨光 二〇一九年九月二十三日书记员 马晓茜