呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8686号原告（反诉被告）：苏丽娜，女，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：阿木仁朝格图，内蒙古泽铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：伟力斯，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古库布齐房地产开发有限公司。住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼(太阳神饭店四楼)。法定代表人:高升吉，职务:总经理。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。原告（反诉被告）苏丽娜与被告（反诉原告）内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏丽娜及其委托诉讼代理人阿木仁朝格图，被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李勇胜、刘凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏丽娜向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》有效；2.依法判令被告立即与原告签订有房管部门出具的正式的商品房买卖合同；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，被告向原告收取了157726元的房屋认购金。2015年7月7日，原告与被告签订《富升·帝豪团购房认购协议书》，由原告购买被告所开发的位于呼和浩特市××区，房屋面积为126.6平方米，认购总价为491208元，在原告已交纳的157726元的基础上，被告收取了二次房款143482元。原告以上已付购房款合计301208元(占房屋总价款的61%)。同时双方约定，待被告开发的项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。从那以后被告以其资金短缺、该栋楼不完全具备竣工验收条件、无法网签等各种理由一直推托，后来又提出了原告每平米加价1000元才给网签的要求，导致原被告之间至今未签订《商品房买卖合同》。原告后来得知，被告开发的“富升帝豪”小区5号楼含原告购买的房屋在内的172套房屋早在2015年2月13日就取得了呼房售字第20150009号预售许可证。原告原本购买此房为婚房使用，然而被告拒不履行协议义务的行为对原告造成了经济和精神上的损失，原告依法有权要求被告承担违约责任，被告应当对原告承担合理的违约责任。原告根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第二条的规定具状起诉，请求人民法院维护原告的合法权益。库布齐房地产公司辩称，第一，本案原告主张的诉讼请求确认《富升帝豪团购认购协议书》的效力，被告认为虽然是有效合同，但是原告不具备享受团购优惠购房的资格。原告与被告之间签订的这个认购协议书，在当时是针对党委政府办公厅的工作人员才有这个资格享有团购价格，但是原告的工作单位并非上述的这两个部门，因此这个原被告双方之间签订的合同的效力，是有问题的。第二，由于原、被告签订的认购协议书，是在被告与党委办公厅签订了团购协议之内，其中大协议涉及的是800户的房屋，但实际办理的是200套的房屋。也就是说是大协议里面本身党委及党委办公厅存在违约行为，导致了对被告的整个开发工作、建设工作、财务成本加大，再次就是因为户数过多，被告未能一一进行审查原告的签订资格。因此双方签订的认购协议书，双方都存在缔约过失。在此之后，被告多次要求原告提供相应的工作证明，但原告均拒绝提供，所以原告要求的诉讼请求也就是要求被告与原告签订网签的商品房买卖合同是不成立的。反诉原告库布齐房地产公司（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告送签订的“富升.帝豪团购房认购协议书”；2.由此产生的一切诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年12月2日，反诉原告库布齐房地产公司（甲方）与内蒙古自治区党委办公厅、政府办公厅（乙方）签订了《商品房团购协议书》，该协议书约定：乙方团购甲方800套由反诉原告开发建设“富升帝豪”商品房住宅小区，团购人是单位职工，团购住宅价格为4560元/㎡。甲方完全履行了该协议书约定的先期义务，进行了800套房屋开发建设，但乙方首先违约，未按约定向甲方支付800套房屋30%的首付款，造成反诉原告的极大困难，借高息开发施工建设，至今还本付息损失上千万元之多。乙方代表团购房人与反诉原告多次协商，乙方同意增加购房款，具体数额未达成结果意见。经反诉原告向反诉被告多次要求其提供其职工证明办理相关手续，反诉被告拒绝提交，由此说明反诉被告并非是约定团购者，不应享受团购价格，且不具备主体购房资格人。综上所述，反诉被告不具备团购及享受团购价格的主体资格，反诉被告的行为给反诉原告造成了较大经济损失，为维护法律的尊严和反诉原告合法权益，特向本院依法提起反诉，望请人民法院判如所请。反诉被告苏丽娜（本诉原告）辩称，反诉原告请求解除双方签订的房屋认购协议书的反诉请求，依法不能成立，请求人民法院依法驳回该诉求。我们的事实理由一共有三个方面。第一个，反诉原告与内蒙古自治区党委办公厅、政府办公厅签订商品房团购协议以及双方之间是否存在违约情形，本案基于合同相对性原则，反诉原告应当另行起诉解决。本案是基于履行反诉原告与反诉被告之间的房屋认购协议书发生争议，至于内蒙古自治区党委办公厅、政府办公厅是否履行双方之间义务，与本案无关。在本案中反诉被告依双方合同约定履行了相应的义务，不存在违约。第二点，反诉原告称其多次向反诉被告催要提供职工证明办理相关手续，反诉被告拒绝提交，首先本案房屋认购协议书的格式是反诉原告提供的格式合同，依据协议书的约定，反诉原告出售的房屋认购价是每平米3880元。事实部分是这样的，2014年7月1日，反诉原告和反诉被告签订了一份房屋认购协议书，由反诉被告购买反诉原告开发的位于呼市××区房屋，购房屋面积是128.8平米，认购单价是3880平米。然后反诉原告收取了157726元的房屋认购金，同时双方约定该楼房封顶时由反诉被告交纳第二笔房屋认购金，在2015年7月7日上述楼房封顶时反诉被告按约定交纳了第二笔房屋认购金143482元，同时双方签订了本案的房屋认购协议书，正式确定房屋面积为126.6平米，其他的内容都不变，本案当中的认购协议是这么出来的。第一次签的时候这个房屋具体面积没确定，所以按128.8平米签了，2015年我们按照认购协议书的约定交纳第二笔购房款的时候，房屋面积已经确定了，协议当中明确约定在房屋交付使用时交纳第三笔购房款。其次，反诉被告不是内蒙古自治区党委办公厅政府办公厅的职工，这一点我们是认可的，对此反诉原告也是知情的，因为本案房屋认购协议书上的3880元价格是双方在自愿、平等、诚实、信用原则下经协商一致签订的，应受法律保护，而且双方在两次签约、两次交款的过程中，甚至至今为止，反诉被告均不存在隐瞒身份的事实。反诉原告也一直认可反诉被告认购该套房屋，且至今为止一直没有催要过所谓的职工证明，更不存在反诉被告拒不提交职工证明的情况，因此反诉原告的该反诉理由没有事实根据，依法均不能成立。第三个是反诉原告基于上述两个与反诉被告毫无相关的不正当理由解除双方的房屋认购协议的意图依法不能成立。相反的，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得违背诚实信用原则，擅自变更或解除合同。本案中原告早在2015年7月7日已付购房款合计301208元，占总房款的百分之六十，购房尾款至今未交的原因有以下几个方面：第一，协议书上约定交房时交纳，且反诉原告的房屋尚未达到交付条件，第二，反诉原告一直让反诉被告等候通知，拖延履行与反诉被告签订商品房买卖合同的义务，第三，反诉原告单方毁约并开始要求加价，如果反诉原告对合同相对方的主体资格有异议，为何要跟反诉被告两次签约两次收取购房款，为何至今才提出反诉。反诉原告反诉请求解除双方合同的理由显然不是基于反诉被告的主体资格，而是迫使反诉被告加价，否则拒绝签订商品房买卖合同。本案中，反诉被告已经履行了双方之间约定的2/3的主要合同义务。因此反诉原告不得擅自解除合同，其解除合同的理由于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月1日，被告库布齐房地产公司（甲方）与原告苏丽娜（乙方）签订了《富升·帝豪团购房屋认购协议书》，编号为KBQZ0248，约定由乙方认购甲方富升·帝豪5号楼1单元1层101室房屋，建筑面积128.28㎡，认购单价3880元/㎡，认购总金额497726元，已交人民币157726元，剩余人民币340000元。2015年7月7日，原、被告就同一套房屋重新签订了《富升·帝豪团购房屋认购协议书》，编号仍为KBQZ0248，将建筑面积变更为126.6㎡，认购总金额为491208元，已交人民币301208元，剩余人民币190000元。协议约定条款：“1.待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准，具体签订时间以甲方通知为准，乙方须在接到甲方通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同。……4.买卖条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准；……协议约定备注为分期付款方式：待该楼房封顶客户交纳第二笔房款（约总房款的30%）；待房屋交付使用交纳尾款（约总房款的40%）。”库布齐房地产公司于2014年7月1日、2015年7月7日分别为原告苏丽娜开具收据，载明收到原告为涉案房屋交纳的房款157726元和143482元。本院认为，原被告双方订立的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》中，缺失《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当具备的主要内容，如装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任等；其次，双方当事人在合同中已明确约定订立合同之时所售房屋不具备商品房买卖的法定条件，同时约定待具备条件后再另行订立商品房买卖合同；最后，买受人明确知晓所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，双方就此达成一致意思并约定在具备条件后签订《商品房买卖合同》，说明双方在签订该认购协议时，对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的，故双方当事人订立的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》符合预约合同的概念特征和判断标准。综上，本案所涉的认购协议书应认定为预约合同。原、被告签订的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。本案中，双方当事人未对签订商品房买卖合同的时间进行明确约定，且商品房买卖合同的订立需要双方当事人进一步协商，而被告库布齐房地产以其提起反诉的行为明确拒绝同原告订立商品房买卖合同，故对于原告主张被告同其签订正式的商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。依合同解除权产生的条件不同，可以分为约定解除权和法定解除权两种。约定解除权是指当事人约定在一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。法定解除权是指由法律明确规定，当一定事由发生时，合同当事人享有解除合同的权利，即《合同法》第九十四条规定的内容，在具备上述情形时，遵循诚实信用和公平原则的前提下，为保护守约方的利益而赋予守约方相应的解除权。本案中，首先，双方当事人签订的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》并未对解除合同进行约定；其次，反诉原告与反诉被告经多次协商未能达成一致意见，在房屋取得预售许可证后，反诉原告未与反诉被告签订商品房买卖合同，以其行为拒绝履行《富升·帝豪团购房屋认购协议书》，存在违约。对于反诉原告所称反诉被告不是政府办公厅工作人员，不具备签订合同的主体资格的理由，本院认为，双方所签订的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》并未对买受人资格进行约定，且库布齐房地产公司两次同苏丽娜签订认购协议并收取一半以上房款，在此期间均未对苏丽娜购房资格提出异议。综上，对于反诉原告（被告）主张解除双方签订的《富升·帝豪团购房屋认购协议书》的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告苏丽娜的诉讼请求；二、驳回反诉原告内蒙古库布齐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1306元（原告已预交），由原告苏丽娜负担100元，剩余1206元退还原告苏丽娜；反诉案件受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告（被告）内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 刘玉英人民陪审员 王凤祯 二〇一九年九月二十日书 记 员 邢春霞