湖北省潜江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9005民初1771号 原告：吴定帮，男，1988年2月5日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市沔阳大道北。 被告：湖北元泰房地产开发有限公司，住所地：仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。 法定代表人黎昕，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。 原告吴定帮与被告湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告吴定帮于2019年4月19日向湖北省仙桃市人民法院提起诉讼，同年5月23日由湖北省汉江中级人民法院裁定指定潜江市人民法院审理。本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴定帮，被告元泰公司的委托诉讼代理人刘火原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴定帮向本院提出诉讼请求：1.要求被告元泰公司依照合同约定赔偿原告逾期交房的违约金40880.80元（以每天37.3元，按照竣工验收报告确定的时间计算，暂时计算至2018年9月30日止）；2.要求撤销双方的商品房买卖合同第十五条第一款第二项的规定，赔偿延期办理房产证的违约金72735元（以取得房产证的时间为准，暂计算至2019年3月28日止）；3.由被告承担自2015年10月1日起至交房之日止的物业管理费2240元（以每月131.8计算，暂时计算至2018年9月30日止）；4.由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2014年4月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于仙桃市元泰未来城的商品房一套并支付购房款373000元。因被告未在合同约定时间内交房和办理房产证并拒绝按约赔偿。为此，原告为维护其合法权益诉至法院。请求判如所请。 被告辩称，1.原告起诉已过诉讼时效。2.原告没有按期缴纳购房款，根据《合同》第8条第3点的规定，被告可以延期交房且不构成违约。3.因原告的违约在先，导致被告延期交房，故办证期限会相应延期，被告不应承担违约责任。4.原告的赔偿请求没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2014年4月12日，原告与被告签订了合同编号为XT14006408的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发建设的元泰未来城A4-1-16××号房屋，房屋建筑面积109.83平方米，单价3396.16元，总金额373000元。原告于2014年4月12日之前付清首付款113000元，剩余房款260000元于2014年4月28日之前办理完银行按揭。合同第八条约定被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格交付原告使用；合同第九条第一款第二项约定被告逾期超过120日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期间分别处理（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第九条第一款第2项约定，因原告或银行按揭延付的原因而导致被告逾期交房的，被告不承担违约责任；第十五条，关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告除已付清首付款113000元外，于2014年7月10日在中国建设银行仙桃江汉分理处办理20万的购房贷款，同年11月30日向被告支付现金60000元，共计金额373000元，被告收到上述购房款后，分别为原告出具销售不动产统一发票。合同约定的交付时间到期后，被告因故未能交付房屋。2016年5月29日，原告接收涉案房屋签收了收楼确认书并已装饰。2017年4月27日，被告与有关单位及相关人员就“元泰未来城A2小区入住相关事项”签署了一份会议纪要，该纪要载明由被告支付相关业主（含原告）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，但原告没有在该纪要上签名。涉案房屋于2018年11月9日取得工程竣工验收备案证明书。原告以被告未在合同约定时间内交房、办理房产证并拒绝按约赔偿，故向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告签订的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、售楼确认书、装修申请表、装饰装修管理服务协议、装修施工及消防安全承诺书、室内装饰装修竣工验收记录表、工程竣工验收备案证明书等证据在卷佐证。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告支付了全部购房款，被告应按约将“验收合格”的房屋交付给原告。针对本案争议的问题，本院分别评判如下： 一、关于被告辩称原告主张要求被告赔偿延期办理房产证违约金，支付物业管理费已超过诉讼时效的问题。被告于2016年5月29日将房屋交付原告，该涉案纠纷发生于2017年10月1日民法总则实施之前且未满二年，原告于2019年4月19日向仙桃市人民法院提起诉讼，应适用民法总则三年的诉讼时效之规定，故原告的起诉并未超过诉讼时效。 二、关于被告辩称原告违约在先，被告有权依法行使抗辩权，拒绝或者延期交付房屋以及延期是因政府职能部门变更而导致了验收期限延长。依照合同约定，被告不应当承担违约责任。因被告即未向原告提出过异议或主张权利也未能提供有利于自己的主张的证据，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。 三、关于在仙桃市沙嘴办事处、九十墩社区居委会的主持下，原、被告双方已就延期交房的有关问题达成了协议（即会议纪要）。因原告对该会议纪要毫不知情，也没在上面签字，更没有授权他人处理相关事宜，故该会议纪要不能对原告产生约束力。 四、关于对本案《商品房买卖合同》第8条中约定的“验收合格”的理解问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”这是国家的强制性规定。被告于2018年11月9日才获取涉案房屋的工程竣工验收备案证明书。 五、关于原告要求按每天37.3元标准向原告赔偿逾期交房的违约金40880.80元。按照竣工验收报告确定的时间计算，暂计算至2018年9月30日止应否支持的问题。由于合同约定的是2015年9月30日之前交付“经验收合格”的房屋，而实际交付房屋的时间是2016年5月29日，被告违约逾期交房，该段时间的违约金应按照合同约定的日万分之一向原告支付；原告接收了未办理“验收合格”的房屋，其合同目的已实现，如仍以逾期交房而主张全额违约金的请求，有失公平，本院不予全额支持，只能按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至案涉房屋竣工验收合格证明之日止。 六、关于请求撤销双方的商品房买卖合同第十五条第一款第二项的约定。该合同于2014年4月12日签订，至今已经五年。原告行使撤销合同条款的时效已过，且原告无权撤销该条款。 七、关于原告请求赔偿延期办理房产证的违约金72735元（以取得房产证的时间为准，暂计算至2019年3月28日止）应否支持的问题。被告实际交房是2016年5月29日，获取工程竣工验收备案证明时间为2018年11月9日，合同约定按房价款的0.2%向原告支付违约金明显过高，也只能按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至案涉房屋竣工验收合格证明之日止。 八、关于被告承担自2015年10月1日至交房之日止的物业管理费2240元。属另一民事法律关系，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖北元泰房地产开发有限公司赔偿原告吴定帮逾期交房违约金（逾期交房违约金按两个时间段分段计算，第一段以373000元为基数按日万分之一从2015年10月1日起计算至2016年5月28日止，第二段以373000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2016年5月29日起计算至2018年11月9日止）； 二、被告湖北元泰房地产开发有限公司赔偿原告吴定帮逾期办证违约金（以已付购房款373000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年10月1日至2018年11月9日止）； 三、驳回原告吴定帮其他诉讼请求。 上述具有金钱给付内容的事项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2618元，减半收取1309元，由被告湖北元泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  沈作东 二〇一九年九月十六日 书记员  王 敏