西藏自治区山南市乃东区人民法院民 事 判 决 书（2019）藏0502民初337号原告：加查县鑫发房地产开发有限责任公司，住所地西藏山南市加查县文成路，统一社会信用代码91542229MA6T18QA95。法定代表人：潘娇令，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李丹，西藏雅砻律师事务所律师。被告：山南仁爱医院有限公司，住所地西藏山南市乃东区泽当镇湖北大道21-3号，统一社会信用代码91542200321345587A。法定代表人：陈志高，该公司执行董事。委托诉讼代理人：普布次仁，西藏兰卓律师事务所律师。原告加查县鑫发房地产开发有限责任公司（以下简称加查鑫发公司）与被告山南仁爱医院有限公司（以下简称山南仁爱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告加查鑫发公司的委托诉讼代理人李丹、被告山南仁爱公司的委托诉讼代理人普布次仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告加查鑫发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余购房款589920元；2.判令被告承担违约金837984元；3.判令被告承担逾期支付购房款的利息，按照银行同期贷款利率自2019年6月20日起计算至本案审理终结止；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年6月25日，原被告就位于加查县的文成商业大厦中22-36号房屋签订《商品房买卖合同》，约定：“商品房单价为每平方米4800元，总金额4189920元；付款方式为分期付款，2017年6月30日前付2000000元，从2017年8月开始在每月20日前逐月支付100000元，直至购房款全额付清；合同还约定了违约责任、交付期限、交付义务等”。但被告从第一次付款时就违反约定，未能按时足额支付购房款。2018年4月23日，基于被告不断要求，在未付清购房款的情况下，原告协助其办理并领取了房屋产权证（编号：藏2017加查县不动产权第0000578号）。期间被告一直未能按时足额支付购房款，直至2019年6月被告开始拒不支付，原告多次催要无果。被告山南仁爱公司辩称，在2019年8月8日已向原告支付100000元，共支付3700000元购房款，剩余未支付的购房款应该是418123元；对承担违约金837984元有异议，被告基本上已经按照合同约定履行了支付义务，实际上就是5、6月有拖欠，并不是恶意拖欠；原告的第三项诉讼请求不明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告加查鑫发公司提交的商品房买卖合同复印件1份，被告山南仁爱公司对真实性未提出异议，本院予以认定；2.原告提交的欠条1份，有被告加盖的公章，且内容与其他证据能够相互印证，本院对真实性予以认定；3.原告提交的购房款明细、银行电子凭证42张，被告对真实性未提出有效异议，本院予以认定；4.被告提交的商品房买卖合同和不动产权证书复印件各1份，本院对真实性予以认定，但部分内容与其他证据相互矛盾，达不到被告的全部证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月25日，原告加查鑫发公司与被告山南仁爱公司就位于加查县文成路以东、仲巴路以南的文成商业大厦中22-36号房屋签订《商品房买卖合同》，约定：“该商品房建筑面积共872.90平方米，其中套内建筑面积540.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积332.12平方米；按建筑面积计算，商品房单价为每平方米4800元，总金额4189920元；付款方式为分期付款，2017年6月30日前付2000000元，从2017年8月开始按每月20日前支付100000元，直至合同价款付清为止，合同总价按房屋产权证面积为准；合同还对交付期限、违约责任、争议解决方式等进行了约定”。2017年6月28日、7月11日，被告分别向原告支付1000000元、600000元。2017年7月20日，原被告就涉案房屋在西藏加查县住房和建设局办理了合同备案，总价为4189920元。2017年7月27日，被告通过其法定代表人陈志高的账户向原告支付400000元。2017年8月24日，被告就涉案房屋缴纳了税款2097.10元，计税金额为4189920元。2017年8月22日、9月21日、10月20日、11月20日，被告每月向原告支付了100000元，共计400000元。2017年12月21日，被告通过案外人林顺耀的账户向原告方支付100000元。2018年1月17日、3月2日、3月19日、4月19日、5月21日、6月19日、7月17日，被告每月向原告支付了100000元，共计700000元。2018年9月27日、9月28日，被告分两次通过其法定代表人陈志高的账户向原告方支付50000元，合计100000元。2019年1月10日，被告向原告支付200000元。2019年5月27日，被告通过其法定代表人陈志高的账户向原告方支付100000元。2019年8月8日，被告向原告支付100000元。另查明，在购房款未付清的情况下，原被告申请转移登记，加查县国土资源局于2017年12月19日登记颁发了涉案房屋的不动产权证书，编号为藏（2017）加查县不动产权第0000578号。2018年4月23日，被告出具领条一份，内容为“房产证已领取，编号为藏（2017）加查县不动产权第0000578号”。当日，被告向原告出具欠条一份，内容为：“截止2018年4月23日，山南仁爱公司欠加查鑫发公司1289920元购房款未付，现房产证已领取，购房发票在购房款结清后开具。后续未付购房款山南仁爱公司于每月20日前转入加查鑫发公司100000元。如违约则每日按购房款总金额的2%收取违约金”。本院认为，本案的争议焦点主要是：1.被告欠付原告购房款的数额；2.被告是否应当支付原告违约金及利息。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告与原告签订房屋买卖合同，该合同合法有效，应受法律保护，合同直接约束原被告双方，原告已按约交付房屋，因此发生的款项被告应予支付。关于房屋总价款的问题。原被告在房屋买卖合同中约定单价为每平方米4800元，按建筑面积872.90平方米计算，总价款为4189920元；同时约定合同总价以房屋产权证面积为准，单价不变。截止2018年4月23日，被告已付款为2900000元，期间被告的付款行为存在逾期。被告领取房屋产权证后，在已明知房屋产权证面积的情况下向原告出具了欠付购房款1289920元的欠条，即自认房屋总价款为4189920元，可视为原被告双方对房屋总价款的变更确认，且不违反相关法律、行政法规规定。因此，本院认定涉案房屋的总价款应为4189920元。至本案起诉之日时，被告已付购房款3600000元，尚欠原告购房款589920元，后被告在诉讼过程中支付100000元，因此截止本案审理终结之日，被告尚欠原告购房款489920元。关于违约金及利息的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未完全及时按照合同约定支付购房款，应承担给付违约金及逾期利息的责任。原被告于2018年4月23日进行了阶段性的结算，双方对购房款付款期限及违约金的计算作出了变更，该违约金的计算方式及起算点应当随之变更。因此，对于被告2018年5月20日之前的逾期行为，无须再向原告支付逾期付款损失。由于双方在欠条中对于违约金按日2%的约定过高，对于原告的违约金及利息请求，本院综合酌定为自逾期之日起，以应付分期购房款的总额为基数，按照年利率24%的标准，分段计算至本案审理终结之日止。截止2018年5月20日，被告应付分期购房款总额为100000元，其在2018年5月21日付款逾期1天，应按照年利率24%的标准支付原告违约金及利息损失65.75元；2018年6月和7月，被告按时付款，不产生违约金及利息；截止2018年8月20日，被告应付100000元，其在2018年9月28日付清该笔款项逾期39天，应支付原告违约金及利息损失2564.38元；截止2018年9月20日，被告应付100000元，其在2019年1月10日付款逾期112天，应支付原告违约金及利息损失7364.38元；截止2018年10月20日，被告应付100000元，其在2019年1月10日付款逾期82天，应支付原告违约金及利息损失5391.78元；截止2018年11月20日，被告应付100000元，其在2019年5月27日付款逾期188天，应支付原告违约金及利息损失12361.64元；截止2018年12月20日，被告应付100000元，其在2019年8月8日付款逾期231天，应支付原告违约金及利息损失15189.04元；截止2019年1月20日，被告应付100000元，其未按约付款计算至2019年9月29日逾期252天，应支付原告违约金及利息损失16569.86元；截止2019年2月20日，被告应付100000元，计算至2019年9月29日逾期221天，应支付原告违约金及利息损失14531.51元；截止2019年3月20日，被告应付100000元，计算至2019年9月29日逾期193天，应支付原告违约金及利息损失12690.41元；截止2019年4月20日，被告应付100000元，计算至2019年9月29日逾期162天，应支付原告违约金及利息损失10652.05元；截止2019年5月20日，被告应付89920元，计算至2019年9月29日逾期132天，应支付原告违约金及利息损失7804.56元；以上合计105185.36元。因此，被告应当支付原告违约金及利息损失105185.36元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山南仁爱医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告加查县鑫发房地产开发有限责任公司购房款489920元；二、被告山南仁爱医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告加查县鑫发房地产开发有限责任公司违约金及利息105185.36元；三、驳回原告加查县鑫发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8825.57元，由原告加查县鑫发房地产开发有限责任公司负担3450.04元，由被告山南仁爱医院有限公司负担5375.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。审判员  黄磊二〇一九年九月二十九日书记员  娜宗附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。