云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初908号原告：张金贵，男，汉族，1955年1月1日生，小学文化，云南省普洱市思茅区人，农民，现住普洱市思茅区。原告：张志国，男，汉族，1979年10月29日生，高中文化，云南省普洱市思茅区人，农民，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：岳媛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王国英（曾用名曾贵英），女，汉族，1967年10月8日生，小学文化，四川省仁寿县人，个体户，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：汪鹤松，云南泰熙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李林霞（与被告王国英系婆媳关系），女，汉族，1990年1月1日生，大学本科，四川省仁寿县人，个体户，现住普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。原告张金贵、张志国与被告王国英租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行审理，在审理本案中发现案情复杂不宜适用简易程序审理，依法转为适用普通程序审理，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告张金贵、张志国的委托诉讼代理人岳媛到庭参加诉讼，被告王国英及其委托诉讼代理人汪鹤松、李林霞到庭参加诉讼。本案现已审理结。原告张金贵、张志国向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即停止占用原告房屋及土地，迁出原告位于普洱市思茅区曼连居民委员会柏枝寺的房屋（产权证号：思茅市房权证思房字第××号和土地承包合同书：X号承包合同书）。2、请求判令被告按每年100000.00元的标准支付占用费（自2019年2月14日起至腾退并将房屋和土地交还原告之日止）。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由:2014年1月1日，原、被告双方签订《房屋、土地租赁合同》，约定原告将位于思茅区的房屋约400平方米及土地约4亩出租给被告使用，租金每年100000.00元，租期五年。被告需要续租的，需要在租期届满前三个月提出申请与原告协商。现双方租赁合同已经履行完毕，被告未提出续租申请，原告主动找被告协商，被告既不续租也不搬离腾退房屋和土地。被告的行为已经构成了侵占原告的房屋和土地。原告为维护自己的合法权益，根据《物权法》、《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求，尽快作出公平公正的判决支持原告诉请。在庭审中原告针对被告的答辩作出陈述：原告在二楼使用的两间住房出租时就约定是留下来原告自己使用不属于出租范围，两间住房面积大概50平方米，拆车库架设变压器是共同使用电而做的仅是一个小角落，茶地是一直由原告使用不属出租范围，2019年4月份被告搬离了房屋，被告自建仓库还在使用，双方没有交接，钥匙大概是2019年5月初交的，还有一间的未交，2019年6月中旬的时候发现被告已经搬离了，为了防止损失的扩大，2019年6月20日左右原告才将房屋出租，2019年2月14日至2019年6月15日是被告一直占用，应当支付占用费，押金应当抵扣占用费，不足部分应当由被告支付。被告王国英辩称，原告没有按合同约定按时按量交付租赁物，构成违约在先，应减少相应的租金并按约定支付违约金。合同签订后，被告按约定如期交齐了租金，但原告从一开始就没有按约定按时交付足量的租赁房屋和土地，五年租期内有2间约80平方米房屋、0.2亩左右（约130平方米）的土地（签订合同时的育茶地）自始一直未交付给被告，以及合同签订后的第三年原告将被告正在使用的一个车库约30平方米拆除，用于架设变压器，至今未给被告补偿相应减少的土地或者减少租金。被告从一开始就多次反复催原告尽快把占用的2间房屋和0.2亩土地按合同约定交给被告使用，但原告总是以各种借口拖延不交，构成实质性的违约在先，并不是被告无理占用租赁房屋和土地不搬。根据合同第九条、第十条规定，原告方不交付或者迟延交付租赁房屋、土地，被告有权解除合同并有权要求原告方按年租金的百分之二十支付违约金，原告方逾期交付租赁房屋、土地，被告方有权要求原告按逾期交付期限扣减相应租金，每逾期一天，还有权要求原告方按当年租金的百分之一支付违约金。被告多次找原告商量，请原告要么尽快把未交付房屋和土地交给被告，要么每年减少10000.00元租金，在问题还没有解决的情况下，原告无理要求被告到期搬走。同时原告及其家人还提前与他人协商准备将被告承租的房屋和土地出租给他人，已侵犯和剥夺了被告在同等条件下对已租赁房屋和土地的优先承租权。综上所述，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，支持被告提出的每年减少10000.00元租金，合计50000.00元，并按合同约定支付年租金百分之二十违约金的主张。在2019年8月21日庭审中被告增加了：“退回押金10000.00元，拆除建盖的仓库。”的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张金贵、张志国提交的证据材料：1、《房屋、土地租赁合同》1份，原告用以证明双方签订租赁合同于2019年2月14日到期，双方已经履行完毕，被告至今没有返还租赁的房屋及土地。被告王国英对该证的真实性、合法性均予以认可，但原告没有按时向被告按时交付34.32㎡的房屋（两间，每间17.16㎡）、102㎡的茶地，租期第三年时，原告将被告9.62㎡车棚拆除，原告承诺减少租金及补偿土地，但是一直没有履行。本院认为，该证真实，来源和形式合法，与本案原、被告签订合同待证事实相关联，本院予以采信，但不能证明原、被告履行合同情况。在庭审中原告提出，被告质证认可的，本院确认原告已按合同约定交付了房屋388.31㎡（房屋第一屋面积183.92㎡+第二屋房屋面积238.71㎡=422.63㎡-34.32㎡住房=388.31㎡）、地2564.68㎡（4亩×666.67㎡/亩=2666.68㎡-102㎡茶地=2564.68），9.62㎡车棚租期第三年时被原告拆除用于驾设变压器，但原告未交付34.32㎡住房、102㎡茶地、租期第三年时被原告拆除用于驾设变压器占地9.62㎡，被告交付给原告5年租金的事实。对原告其他证明目的本院不予采纳。2、《中华人民共和国房屋所有权证（思茅市房产权证思房字第××号）》1份、《房屋土地证》［X国用（2003）字第X号］1份、《思茅市自留山、责任山责任合同书》1份，原告用以证明原告租赁给被告的不动产享有产权和出租权。被告对该组证据的三性均予以认可，认为房屋、土地是原告的，在4亩的承包地上的大棚都是被告盖的，其中有一部分土地被告方转租给他人。本院认为，该组证据真实，来源和形式合法，与本案待证事实相关联，本院予以采信。3、2017年4月26日张志国出具的《收据》1张，原告用以证明2014年被告交过一次租金，2017年4月26日被告也交了200000.00元租金，说明被告对租赁物没有异议，被告并非一次性交了租金而是分次交付租金。被告对该证认可，但被告是多次要求原告交付未交付足的茶地和房屋，为此，双方还吵了几次。对该证据本院予以采信。被告王国英提交的证据材料：1、《照片》6张、《原告及原告家人与被告的通话音频资料》1盘，被告用以证明原告没有按约定按时交付租赁物，5年租期内有2间房屋、茶地（签订合同时的育茶地）自始一直未交付给被告，以及合同签订后的第三年原告将被告正在使用的一个被告自建车棚拆除，用于架设变压器，至今未给被告补偿相应减少的土地或减少租金的事实。原告对照片的真实性、合法性没有异议，不认可被告的证明内容及目的，其不能证明被告要证明的内容，租赁期限是5年，租金是分期缴纳的，若原告违约，在合同履行期限内，被告可以履行不安抗辩权，提出要求原告承担违约责任的诉求，但是在合同履行期间，被告未提出异议，对此双方是没有争议的，现在合同已经履行完毕，所以原告方不存在违约责任；拆除车棚建盖变压器存在的事实，原告基于被告的要求出钱为被告及被告的租赁户搭建变压器，原告本来仅将房屋及土地出租给被告，但是被告将房屋及土地转租给其他两家，其中一家是做大理石生产的，所以产生了电不够用的情况，被告便要求原告搭建变压器；原告对《原告及原告家人与被告的通话音频资料》的三性均不予认可。本院认为，该组证据材料中6张照片能反映出合同约定的租赁房和地的基本概况，能直观看出原告未交付的租赁房和茶地、及车棚租期第三年时被原告拆除用于驾设变压器的位置，据此本院予采信，此外，《原告及原告家人与被告的通话音频资料》不足以证明被告所主张的待证事实，本院不予采信。2、《云南省农村信用社结算业务申请书》1份、《借条》原件1份、《收条》原件2份、《收据》原件2份，证明被告已按约定于2017年4月26日前将5年租金全部交齐。原告对该组证据无异议。本院予以采信。3、照片11张、《2019年7月21日9时47分报警》1份3页、《2019年7月21日9时29分和租房对话》1份2页、对话录音光盘1盘，被告用以证明在法庭第一次开庭后，被告已将租用的房屋全部搬出，并向原告交付了房屋钥匙，被告自己建盖的仓库留有少量物品，待法院判决后，根据法院判决情况搬出拆除，而原告在判决未作出前擅自将被告建盖的仓库门撬开，并将被告留的少量物品全部扔出，然后将被告建盖的仓库私自出租给第三人的事实。原告对该组证据的真实性认可，认为原告是为了减少损失，所以将房屋出租。本院认为该组证据不能证明被告已将租赁的房屋、地交还给原告，故本院不予采信。2019年9月19日经本院现场核实，两间住房面积为34.32㎡，茶地面积102㎡，拆除车棚架设变压器占地面积9.62㎡。对此面积，双方当事人予以认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2014年1月1日，被告王国英（丙方）与原告张志国（甲方）、原告张金贵（乙方）双方签订《房屋、土地租赁合同》，合同第一条第1项约定：“甲方将其拥有的坐落于往里20米处的房屋约400平方米，乙方将其拥有的位于甲方房屋右后侧约4亩土地一同租给丙方。”、第二条约定：“1、丙方租赁该房屋和土地作为仓库使用。2、丙方向甲方、乙方承诺：在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，不得擅自改变房屋的原有结构，在土地上建盖任何构建物需经相关部门批准，一切责任由丙方自行承担，丙方在租期内有支配支权。”、第三条约定：“本全同租赁期为五年，自2014年1月1日起至2019年2月14日止（合同签订日起满45日开始计算租期，甲、乙方给丙方45日作为建设搬迁时间）”、第四条约定：“1、租金：每年人民币100000.00元，五年共计人民币500000.00元。2、租金支付方式：分两次付清，第一次租金于本合同签订之日起30日内一次性付清两年租金，即200000.00元；第二次于两年期届满之日起十日内一次性付清三年租金，即300000.00元.”、第六条：“1、甲方应在本合同签订之日将租赁房屋的钥匙交付丙方。2、甲、乙方必须保证出租给丙方的房屋和土地的租赁权。3、租期满，甲方、乙方有权收回房屋、土地，固定装修归甲方、乙方所有，在不影响房屋完好的前提下丙方可以拆除附属设施带走，租期满十日内丙方不带走的物品视为放弃所有权，甲方、乙方不对丙方作任何补偿。4、…”、第八条约定：“租赁期满前，丙方需要继续租赁的，应当在租赁期满前的3个月向甲方、乙方提出书面申请，如甲方、乙方仍有意出租，丙方在同等条件下有优先承租权。”、第九条第2项约定：“甲方、乙方有下列情形之一的，丙方有权解除合同：（1）甲方、乙方不交付或者迟延交付租赁房屋、土地的。（2）…。（3）、…。”、第十条：“1、符合本合同第九条第1、2款约定的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之二十支付违约金（丙方违约甲方、乙方不再退回租金）。2、…。3、甲方、乙方逾期交付租赁房屋、土地的，丙方除有权要求甲方、乙方按逾期交付扣减相应租金外，每逾期一天还有权甲方、乙方按当年租金的百分之一支付违约金。4、租赁期满，丙方应按约定如期交还该房屋、土地，如丙方未经甲方、乙方同意逾期交还的，甲方、乙方有权要求丙方按每天1500.00元支付违约金。5、…。6、…。”、第十一条第2项约定：“本合同签订之日起，丙方向甲方、乙方预交的10000.00元定金转为押金，本押金直至合同期限届满，丙方将房屋、土地交还甲方、乙方时退回丙方。”。2、2004年12月31日，思茅市房地产管理局颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》主要内容：房屋所有人张志国，房屋坐落思茅市南屏镇柏枝寺，房屋状况2层，1层商业房183.92平方米，2层住宅房238.71平方米，土地使用面积312.00平方米。1997年12月4日，张金贵与曼连办事处柏枝寺合作社签订《思茅市自留山、责任山合同书》主要内容：自留山，地点糯谷箐，面积5亩，有效期限1998年1月1日至2048年1月1日。3、2014年2月15日，被告王国英开始使用原告张志国、张金贵房屋388.31㎡（房屋第一屋面积183.92㎡+第二屋房屋面积238.71㎡=422.63㎡-34.32㎡住房=388.31㎡）、地2564.68㎡（4亩×666.67㎡/亩=2666.68㎡-102㎡茶地=2564.68），原告未交付34.32㎡住房、102㎡茶地、9.62㎡车棚租期第三年时被原告拆除用于驾设变压器。2019年4月份被告搬离了房屋，被告自建仓库还在使用，双方没有交接手续，2019年5月初被告将房屋钥匙交给了原告，还有一间的钥匙未交，2019年6月中旬被告已经搬离，2019年6月15日前被告一直占用，2019年6月20日左右原告将房屋出租给第三人。4、2014年1月1日前被告王国英向原告张志国、张金贵交付定金10000.00元（2014年1月1日签订合同时转为押金），此款由原告之女张秀玲收取；2014年1月2日被告王国英向原告张金贵之女张秀玲交付租金100000.00元；2014年2月12日，被告王国英借给原告张志国300000.00元，通过普洱市思茅区农村信用全作联社汇款给原告张志国400000.00元，其中300000.00元算借款、100000.00元算交付租金（张志国出具收条），后原告张志国返还借款200000.00元，未还100000.00元算抵交租金；2017年4月26日被告王国英向原告张金贵之女交付租金200000.00元，同时，原告张志国之姐张秀玲出具《收据》，其内容：兹收到曾贵英租房租地租金2014年—2019年2月14日止五年租金已交清。因原告张志国、张金贵与被告王国英协商未能达成和解协议，原告张志国、张金贵遂向本院提出诉讼。本院认为，本案争议焦点为：1、两间住房、茶地是否在合同约定的租赁物范围内；2、租期第三年原告拆除的车库架设变压器后的租金应不应当扣减；3、租赁物是何时交还原告的。一、两间住房34.32㎡、茶地102㎡是否在合同约定的租赁物范围内。合同约定房屋约400㎡，房屋实际建筑面积为422.63㎡（房屋第一屋面积183.92㎡+第二屋房屋面积238.71㎡=422.63㎡），显然，原告与被告签订合同时，租赁房屋范围指房屋第一屋、第二屋所有的房屋面积，原告认为二楼的两间房屋不在合同约定范围依据不充分，故本院确认两间住房属合同约定的租赁物范围。合同约定租赁地为约4亩，被告认为102㎡茶地属租赁范围，原告认为茶地不属租赁地范围，依据证据规则，原告有举证证明原告已交付被告约4亩的租赁地，但原告未向本院提交相应有效证据予证明，故本院确认茶地属约定租赁地范围。二、租期第三年原告拆除的9.62㎡车库架设变压器后的租金应不应当扣减。租期第三年原告拆除的9.62㎡车库架设变压器，架设变压器是原告架设的，架设变压器后被告无法使用该租赁地，故本院认为架设变压器后的租金应当扣减。三、租赁物是何时交还原告的。依据证据规则，被告交还租赁物及交付时间，举证责任在被告，而在本案中被告未举出有效证据予以证明。原告自认：“2019年4月份被告搬离了房屋，被告自建仓库还在使用，双方没有交接，钥匙大概是2019年5月初交的，还有一间的未交，2019年6月中旬的时候发现被告已经搬离了，为了防止损失的扩大，2019年6月20日左右原告才将房屋出租，2019年2月14日至2019年6月15日是被告一直占用，应当支付占用费，押金应当抵扣占用费，不足部分应当由被告支付。”，在被告无有效证据证明的情况下，本院采信原告自认事实，确定被告于2019年6月15日将租赁的房和地由原告收回。综上所述，原告张志国、张金贵与被告王国英签订的《房屋、土地租赁合同》，系双方当事人自愿达成的协议，未违反法律和行政法规禁止性规定，属合法有效的租赁合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，原告按合同履行了主要义务，但未按合同全面履行义务，有部分租赁物未交付被告方使用，属违约之不作为，应承担相应的违约之责任。被告按合同约定履行了支付租金之义务，但在合同期限届满时未按约定交还租赁物，亦属违约之不作为，应当承担相应的违约之责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中，原告已交付了大部分租赁物房和地，未交付少部分的租赁物房、茶地及交付后又在租期第三年间拆除车棚架设变压器，根据合同第十条第3项约定：“甲方、乙方逾期交付租赁房屋、土地的，丙方除有权要求甲方、乙方按逾期交付扣减相应租金外，每逾期一天还有权甲方、乙方按当年租金的百分之一支付违约金。”，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行全同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行全同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当本当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当以预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违方支付违约金后，还应当履行债务。”，依照上述法律规定，本案中原告收取了被告交付34.32㎡5年房租、102㎡茶地5年地租、9.62㎡3年地租共计22997.59元[（136.32×32.37元/年㎡×5年=22063.39元）+(9.62㎡×32.37元/年㎡×3年=934.20元)]，原告未将相应的租赁物给被告使用，给被告租金占用造成被告可得利益利息损失，原告应承此损失的赔偿责任及违约责任，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中双方约定的违约金明显过高，本院依照上述司法解释规定，综合本案和当地情况，确定按年利率6%支付资金占用期间的利息及不超过违约损失30%的违约金为8823.34元（1、22063.39元×年利率6%×5年=6619.02元，2、934.20元×年利率6%×3年=168.16元，合计资金占用损失利息为6787.18元。不超过损失30%的违约金：1、6619.02元×30%=1985.71元，2、168.16元×30%=50.45元，合计为2036.16元。），资金占用损失利息和不超过违约损失30%的违约金、占用资金22997.59元，合计为31820.93元，此款，应当由原告返还和支付被告。合同第十条第4项约定：“租赁期满，丙方应按约定如期交还该房屋、土地，如丙方未经甲方、乙方同意逾期交还的，甲方、乙方有权要求丙方按每天1500.00元支付违约金。”，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”、第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，本案中被告合在同履行期限届满后未将租赁物及时返还原告2943.37㎡（房屋面积422.63㎡+土地面积2666.68㎡-未交付房屋面积34.32㎡-未交付茶地面积102㎡-交付后第三年拆除车棚安装变压器占地面积9.62㎡），占用时间为4个月（2019年2月16日至2019年6月15日），占用租赁物租金为31788.40元（2943.37㎡×2.70元/月×4个月），双方约定的违约金明显过高，本院依照上述司法解释规定，综合本案和当地情况，确定按年利率6%支付租赁物占用期间的租金利息及不超过违约损失30%违约金为826.50元[占用租赁物租金利息635.77元（31788.40元×月利率0.005元×4个月）+违约金不超过损失的30%为190.73元（635.77元×30%）]。占用租赁物租金31788.40元、占用租赁物租金损失利息和不超过违约损失30%违约金为826.50元，合计32614.90元，此款，应当由被告支付原告。根据上述事实、上述法律、司法解释规定，本院对原告提出的诉讼请求符合上述本院确认的由被告应当支付原告32614.90元范围内的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持，超出此范围内的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持；对被告答辩主张符合上述本院确认的由原告应当返还、支付被告的租金和损失31820.93元及押金10000.00元范围内的主张有事实根据和法律依据，本院予以确认，超出此范围内的主张，在本次诉讼中本院不宜评判，被告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告王国英于本判决生效后十五日内赔偿原告张志国、张金贵占用租赁物租金31788.40元、占用租赁物租金利息损失635.77元、违约金190.73元，合计32614.90元。（此款由原告在本院确认的由原告应当返还、支付被告的租金和损失31820.93元及押金10000.00元中扣除）。二、驳回原告张志国、张金贵的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告王国英负担。如不服本判决，可以在判决书送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照以对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  李建华审 判 员  赖 屹人民陪审员  周德光二〇一九年九月二十二日书 记 员  王明丽