广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6192号上诉人（原审被告）：刘明，男，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥土地资源开发公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。上诉人刘明因与被上诉人佛山市南海区大沥土地资源开发公司（以下简称大沥开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回大沥开发公司除“解除《租赁合同书》”之外的全部诉讼请求；2.确认双方于2018年12月19日解除租赁合同并已完成交接；3.大沥开发公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）大沥开发公司存在根本违约行为，一审法院认为刘明没有举证证明大沥开发公司存在过错而引致案外人员对涉讼物业断电，认定事实错误。1.刘明通过公开投标，合法租赁涉讼物业，大沥开发公司作为出租人应当保证涉讼物业正常的通水通电，这是其基本附随义务。2.本案中的停电显然不是供电设施方面出现问题所导致，而是人为的原因。在刘明已经告知大沥开发公司的情况下，大沥开发公司第一次处理后水电得到恢复，但其后第二次停电并未恢复。大沥开发公司有义务和能力解决供电问题却不愿解决，显然存在过错。3.停电问题在涉案租赁关系成立前也有发生，在总闸处被人停断，恢复通电义务只能由大沥开发公司承担。（二）本案程序上存在错误。刘明已向一审法院提出本案可能存在强迫交易、敲诈勒索、非法经营、寻衅滋事等涉黑涉恶情况，按照规定应移送公安机关或其他部门处理，并终止本案诉讼，但一审法院不予采纳，程序错误。综上，大沥开发公司明显存在过错及违约行为，在双方均同意解除合同的情况下，应当退回押金，不应收取刘明无法正常经营期间的租金，并依约承担双倍返还保证金的违约责任。二审中，刘明补充如下理由：1.本案应追加利害关系人佛山市南海春返休闲会所有限公司（以下简称春返休闲会所）为第三人参与诉讼，一审法院遗漏当事人；2.本案应查明涉讼物业供水供电设施的权属，一审法院未查明案件基本事实。因此，应将案件发回重审。大沥开发公司辩称，(一)根据《租赁合同书》的约定，刘明负有确保供电设施正常运作以及自行承担水电费、物管费等经营费用的义务。现刘明无故拒缴电费而被物业管理单位停止供电，应由其自行承担相应的过错责任，与大沥开发公司无关。一审法院认为大沥开发公司不存在任何过错属合法合理。（二）刘明与海元（大沥）物流园区物业管理单位之间的纠纷应由其另案解决。刘明要求在本案中处理其与案外人之间的纠纷，不符合法律程序，一审判决合法合理，请求二审法院予以维持。大沥开发公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除大沥开发公司、刘明于2018年3月16日签订的《租赁合同书》；2.刘明立即清空并返还涉讼租赁物予大沥开发公司；3.刘明立即向大沥开发公司支付自2018年5月23日起至返还租赁物之日止按73600元/月的标准计算的应缴租金，暂计至2018年10月23日为368000元；4.刘明向大沥开发公司支付因逾期支付上述租金的迟延履行违约金，以每月应交租金为本金从2018年3月23日起自刘明每期逾期缴租之日起（即每月应缴纳租金8日后）至实际缴清之日止按日千分之五标准计付迟延履行违约金，暂计至2018年10月23日为239936元；5.本案诉讼费用由刘明承担。一审法院认定事实：涉讼物业位于佛山市********办公楼，已办理房产证，权利证号为4051171，登记权属人为南海土地资源开发总公司大沥分公司，钢混三层结构，基底面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米。2018年3月23日，大沥开发公司（出租人、甲方）与刘明（承租人、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于大沥广某路张某桥侧兴某综合市场*楼出租给乙方作商业、办公使用，该物业有房产证，占地面积422.52平方米，建筑面积1393.11平方米；租赁期限从租赁物移交给乙方之日起计算5年，具体按双方签订的《租赁物移交确认书》为准；租赁物第一年月租金为73600元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，租金已含增值税，不包含物业管理费用等其他一切经营费用，租金按月缴纳，先交付后使用，乙方必须在当月应缴租金之日起8日内将当月租金存入甲方指定账户，逾期交租的，自逾期之日起，乙方须每日按逾期缴纳部分租金金额的千分之五向甲方支付迟延履行违约金，乙方逾期超过30日不交租，构成根本违约，甲方有权按照合同第八条约定处理；签订合同之日，乙方应向甲方交纳每月租金的六倍金额441600元作为履行本合同的保证金；甲方应按时将租赁物交付乙方使用，甲方按移交时的现状向乙方移交租赁物，对租赁物的品质与瑕疵不承担责任，如乙方需要重新办理用水、用电报装或增容的，相关费用和手续办理由乙方承担和负责，甲方不作任何担保责任，租赁期内，租赁物内现有的电线、水管、消防设施、给排水设施、供电设施等基础设施无偿提供给乙方使用；在租赁期间，如租赁物出现建筑主体开裂、倾斜等非归咎于乙方使用原因问题，由甲方负责维修保养，租赁物及附属设施（包括但不限于消防设施、给排水、供电设施）的其他维修和保养工作由乙方负责；租赁场地内的水电费及由有关部门征收的费用包括但不限于治安费、垃圾费等均由乙方承担；（第八条）甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应返还乙方合同保证金，且按保证金数额的一倍向乙方支付违约金；乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成根本性违约，甲方有权解除合同，无偿收回租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方须付清拖欠的租金及费用，赔偿甲方一切损失，双方还约定其他权利义务。同日，刘明与大沥开发公司签订《租赁物移交确认书》，确认涉讼合同租赁期限从2018年3月23日起至2023年3月22日止，签订确认书之日，大沥开发公司按现状将位于大沥广某路张某桥侧的兴某综合市场西楼及其水电附属设施、其它设备移交刘明使用，2018年3月23日至2021年3月22日止月租金为73600元。同日，大沥开发公司出具收据确认收到刘明支付合同保证金441600元。2018年7月24日、8月23日、10月1日，刘明分别向大沥开发公司各转账支付73600元，其中10月1日的转账汇款用途载明为9月租金。另查明，刘明以大沥开发公司为被告提起诉讼，刘明诉请解除涉讼合同、无需支付租金等。一审法院决定受理并立案，案号为（2018）粤0605民初21791号。2018年11月9日，大沥开发公司提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认，计算租金周期从上月23日至当月23日前，每月23日为交租日。经一审法院询问，刘明与大沥开发公司均同意于2018年12月19日办理涉讼物业交接手续。刘明同意按现状返还涉讼物业予大沥开发公司，大沥开发公司以刘明仅清退涉讼物业部分场地，涉讼物业一层尚未清退为由，不同意接收涉讼物业。一审法院认为，涉讼物业合法适租。刘明与大沥开发公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，刘明逾期30天未交租金，视为刘明根本违约，大沥开发公司有权单方解除合同并无偿收回涉讼物业。现大沥开发公司主张刘明在使用涉讼物业期间未依约按时足额支付租金，刘明作为承租人未举证证明已履行足额支付租金的义务，亦未举证证明其未按时足额支付租金有法定或约定理由予以抗辩，刘明未按涉讼合同约定向大沥开发公司支付租金的行为已构成违约，故对大沥开发公司主张解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，刘明应腾退涉讼物业予大沥开发公司，但基于诉讼中，双方均确认涉讼物业除一层外其他部分均已清空，且刘明同意返还涉讼物业予大沥开发公司，大沥开发公司已具备接收涉讼物业除一层外其他部分的条件，故一审法院认为关于大沥开发公司主张刘明腾退涉讼物业除一层外其他部分的诉请已无处理的必要，一审法院对大沥开发公司要求刘明腾退涉讼物业一层的诉讼请求予以支持。大沥开发公司主张刘明自2018年3月23日起实际占有使用涉讼租赁物，并从2018年5月23日起未依约向大沥开发公司支付租金。刘明以大沥开发公司未协助其排除使用涉讼物业的妨碍构成违约为由起诉并抗辩支付租金，一审法院对刘明该抗辩意见不予采纳，分析理由详见（2018）粤0605民初21791号民事判决书。刘明作为承租人，占有使用涉讼物业期间应按照合同约定标准支付相应租金予出租人大沥开发公司。庭审中，双方均确认刘明分别于2018年7月24日、8月23日、10月1日向大沥开发公司支付73600元，结合双方庭审中陈述，每月租金支付周期为从上月23日至当月23日前，即刘明支付的上述三笔款项分别对应为2018年7月24日至10月23日的租金。涉讼合同约定，2018年3月23日至2021年3月22日期间月租金为73600元；综合上述分析，自2018年12月19日起，大沥开发公司已具备接收涉讼物业除一层外其他部分的条件，大沥开发公司至今不同意接收，2018年12月19日后的租金损失应由大沥开发公司自行负担。因刘明确未实际使用涉讼物业除一层以外的部分，故一审法院酌定自2018年12月20日起月租金调整为24508.8元（73600×33.3%）。综上，刘明应按每月73600元的标准计付2018年3月23日起至2018年7月23日止的租金294400元，按每月73600元的标准计付自2018年10月24日起至2018年12月19日止的租金140077.42元，合共434477.42元，并应按每月24508.8元的标准计付2018年12月20日起至腾退涉讼物业一层之日止的租金。关于大沥开发公司主张刘明以每月欠付租金为本金计付迟延履行违约金。涉讼合同约定刘明应于当月应缴租金之日起8日内支付当月租金，逾期支付租金，自逾期之日起以欠租金额按每日千分之五计付迟延履行违约金，刘明违约导致合同解除，应承担违约责任，但因该违约金标准过高，一审法院酌情将该标准调整为日万分之五。根据涉讼合同约定，刘明应于2018年3月30日前向大沥开发公司支付2018年3月23日至2018年4月22日期间的租金，应于2018年4月30日前支付2018年4月23日至2018年5月22日的租金，应于2018年5月30日前支付2018年5月23日至2018年6月22日的租金，应于2018年6月30日前支付2018年6月23日至2018年7月22日的租金，应于2018年7月30日前支付2018年7月23日至2018年8月22日的租金，应于2018年8月30日前支付2018年8月23日至2018年9月22日的租金，应于2018年9月30日前支付2018年9月23日至2018年10月22日的租金，应于2018年10月30日前支付2018年10月23日至2018年11月22日的租金，应于2018年11月30日前支付2018年11月23日至2018年12月22日前的租金。现庭审中，经双方确认，刘明仅于2018年7月24日、8月23日、10月1日支付租金外，均未依约支付其它相应月份的租金，但基于本案庭审辩论终结后（2018年12月5日），刘明支付租金情况尚不确定，一审法院对大沥开发公司主张的2018年12月5日后迟延履行违约金暂不支持，如刘明仍存在迟延付款的违约情形，大沥开发公司可另行主张权利。综上，刘明应以月租金73600元为本金从2018年3月31日、5月1日、5月31日、7月1日、10月31日、12月1日起，均至实际清偿欠款之日止按日万分之五标准计付违约金予大沥开发公司，超出上述核定部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除大沥开发公司与刘明于2018年3月23日签订的《租赁合同书》（沥土资租赁字[2018]02号）；二、刘明应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区*****张某桥侧兴某综合市场西楼一层予大沥开发公司；三、刘明应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月23日起至2018年7月23日止、2018年10月24日起至2018年12月19日止的租金共434477.42元，并从2018年12月20日起至上述第二项判决履行之日止按每月24508.8元标准计付租金予大沥开发公司；四、刘明应于判决发生法律效力之日起十日内以73600元为本金从2018年3月31日、5月1日、5月31日、7月1日、10月31日、12月1日起至上述第三项判决履行之日止按日万分之五标准计付迟延履行违约金予大沥开发公司；五、驳回大沥开发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，一审案件受理费39604.01元，减半收取计19802.01元（大沥开发公司已预交），由刘明负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，依法强制执行。对大沥开发公司预交的诉讼费用19802.01元，在判决发生法律效力后经大沥开发公司书面申请,一审法院予以退还。二审中，上诉人刘明向本院提供了如下证据：1.春返休闲会所的营业执照，拟证明刘明签订合同的目的是经营该公司；2.通知3份、收费通知10份，拟证明海元公司、丁宏昌是受大沥开发公司委托进行收费，且定价过高，属乱收费；3.收据9张，拟证明刘明缴纳了6个月租金作为保证金，该保证金超出国家规定且应包含水电保证金在内，海元公司再要求刘明交纳50000元的水电保证金不合理，其停水停电属违约行为。被上诉人大沥开发公司二审期间没有提供新的证据。对于上述证据，本院认为，证据1虽然可以证明刘明的租赁目的，但该公司并非合同当事人，其设立及经营与本案争议的租赁合同关系不存在法律上的直接关系，故该公司不属于本案必要共同诉讼人，无须追加其作为本案第三人参与诉讼；证据2属于刘明与案外人之间的关系，不足以证明大沥开发公司委托案外人进行收费；证据3虽然可以证明刘明缴纳了6个月的租金作为履约保证金，但因《租赁合同书》中关于“租金均不包括物业管理费用，物业管理费等其他一切经营费用由乙方自行承担”的明确约定，在当事人没有明确约定的情况下，单凭上述付款凭证不足以该履约保证金包括水电保证金在内。因此，刘明提供的上述证据不能证明其主张，本院依法不予采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案与另案即（2018）粤0605民初21791号审理的为同一租赁合同关系，两案实为反诉与本诉之关系，故基于两案之间的牵连关系，本院一并进行审查与论述。涉讼《租赁合同书》是刘明与大沥开发公司经充分协商后签订，内容没有违反法律规定，应合法有效。本案是出租人大沥开发公司以承租人刘明欠付租金为由提出诉讼，请求解除合同、返还租赁物以及支付租金，虽然刘明租赁涉讼物业的目的是用于经营春返休闲会所，但春返休闲会所并非合同当事人，不是本案必要共同诉讼人，故刘明上诉主张一审法院遗漏当事人，理据不足，本院不予支持。另外，签订《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，现有证据不足以证明双方成立的租赁关系存在强迫交易、敲诈勒索等犯罪嫌疑，故刘明上诉主张要求将本案移送公安机关以及终止本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于违约方的认定问题。经审查，刘明逾期30天未交纳当月租金的事实清楚，本院予以确认。刘明辩称其未交租的原因在于案外人停电行为导致其无法经营，大沥开发公司作为出租人对此负有保障义务，其不履行租赁物的通水通电义务构成违约。对此，本院认为，《租赁合同书》第三条中已明确约定“租金均不包括物业管理费用，物业管理费等其他一切经营费用由乙方自行承担”。即刘明在签订合同时应当知道租赁费用的构成以及如何缴纳，此其一；其二，刘明一审申请出庭作证的证人（春返休闲会所经营者）确认在签订本《租赁合同书》之前已实际在涉讼租赁物经营多年，该期间其向案外人交纳管理费、水电费。大沥开发公司也陈述涉案租赁物位于案外人经营管理的工业园区范围内并需要借用园区的供电、供水等设施，故水电费、物业管理费一直由刘明向案外人交纳。根据上述事实可以认定，刘明在签订涉讼《租赁合同书》时已明知其租赁涉案租赁物需要向案外人交纳物业管理费、水电费等，即其应与案外人就物业管理费、水电费成立合同关系。因此，刘明因与案外人的关系所导致后果不能归责于出租人大沥开发公司。也就是说，刘明因未按案外人要求交纳管理费、水电费或保证金而导致被案外人停电，在没有证据证明案外人是受大沥开发公司委托的情况下，不应认定大沥开发公司存在违约行为。综上，刘明逾期交纳租金不存在合理抗辩事由，其认为不能使用租赁物实现不了合同目的应及时与大沥开发公司协商，而不应拒付租金。刘明逾期30日交纳租金之行为，构成违约，大沥开发公司有权按照合同约定行使合同解除权并要求刘明支付欠付租金承担相应的违约责任。一审法院对此论述充分，处理正确，本院不再赘述，并对一审判决予以维持。综上，刘明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7817.16元，由上诉人刘明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫