天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初4424号原告：陈昊宇，男，1989年1月7日生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈健，原告之父，1963年12月8日生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李玉华，原告之母，1965年2月20日生，汉族，天津市精诚机床有限公司退休职工，住天津市河西区。被告：天津中建置业发展有限公司，住所地天津市河东区六纬路99号津东大厦C1002。法定代表人：杨哲，职务总经理。委托诉讼代理人：李克东，北京隆安（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李攀，北京隆安（天津）律师事务所实习律师。原告陈昊宇与被告天津中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈昊宇的委托诉讼代理人陈健、李玉华，被告天津中建置业发展有限公司的委托诉讼代理人李克东、李攀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈昊宇向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照原被告签订的《天津市商品房买卖合同》的约定向原告支付自2018年8月31日至2019年5月4日的已付房款利息人民币85908.99元（房款本金2565724元*246天*人民银行同期贷款利率4.9%/360天，即每日万分之1.361111）；2.判令被告向原告支付暖气延期费256.57元；煤气延期费256.57元（房款本金2565724元*1%/100）；物业费2834.04（246天*89.77*3.85/30），总计89256.18元；3.判令被告未经原告同意擅自更改的设计无效，按照《天津市商品房买卖合同》约定的设计施工交房，安装隔断墙和防火门，消除原告的安全隐患，整改至符合合同图纸约定且合格之日为实际交房日期。将质量合格的房屋无条件交付给原告，质量保证期从实际交房之日起计算；4.判令被告承担本案诉讼费用；5.判令被告修复原告房屋存在的纱窗小、有大缝隙、客厅电源插座脱落、厨房顶部渗漏等问题，自今日至房屋问题修复为止，此期间房屋的物业费由被告支付，同时原告保留向被告索赔因被告延期交房造成的损失的权利。事实与理由：原、被告于2016年9月10日签订《天津市商品房买卖合同》购买的悦东嘉园6号楼1门2402号房屋一套，原告依约履行了支付购房款的义务，被告应按照合同约定2018年8月31日前将合同约定的合格房屋交付原告使用，但被告自该合同约定的交房日期届满时未履行交付房屋的义务，实际符合合同约定的交房日期为2019年5月4日，已逾期交房246天。另外关于第五项诉请，开庭当日距离2019年5月4日之间已经33日，被告一直未联系原告进行房屋的维修。为维护原告权益，故原告诉至法院。中建公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。第一，被告方实际交房日期为2018年11月29日，原告主张实际符合合同约定的交房日期为2019年5月4日与约定不符、与事实不符；第二，被告因遵守政府政令停工导致延期交房89天，按双方合同约定，对此被告不可预见，对被告应予免责，被告无需承担违约责任；第三，案涉房屋于实际交房后第二日（即2018年12月1日）已进行供热运行，不存在延期运行的事实，原告方主张暖气延期无事实依据，案涉房屋于2018年11月15日取得供热验收合格证明；第四，案涉房屋于实际交房日前即具备通燃气条件，但因燃气公司对每户户内安装燃气表、通燃气有特殊要求，因此只有在原告实际入住后并满足燃气公司有关规范要求的前提下方可安装燃气表、通气，不存在被告延期开通燃气责任的问题，自2018年8月31日至2018年11月29日期间原告并未产生物业费，物业费应从2018年11月29日起计算，此期间物业费用亦应由原告自担；第五，案涉房屋户外走廊根据消防要求消除疏散门，符合消防要求，便于疏散、逃生，且合同并未约定房屋需建设隔断墙和防火墙的问题，根据补充合同第二条明确约定，房屋最终以政府验收为准，涉诉房屋不存在安全隐患。关于原告当庭增加的诉请，原告反映的收房后的房屋质量问题，第一，我方尚未接到该上述问题的反馈及相关证明材料，第二，如按照合同约定属于质保范围，也请原告及时依照合同约定的程序通知被告现场核验，被告也会依规尽到维修义务，关于这期间的物业费承担没有事实依据，也与我们开发商无关，因为物业费是交给物业公司的，建议原告另行主张。综上所述，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月10日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于天津市河东区房屋。该合同第三条约定：“甲方应于2018年8月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用……”；第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未能按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”同日，双方另行签订上述合同的补充合同约定：“甲方如遇以下情况之一延期交房，不承担逾期交房的责任：（1）影响工程进度但是甲方无法预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、政府指令规划发生变化、恶性××等非因甲方原因）造成工程延误；（2）因政府机构的行为，以及遵守政府有关法律规定及规范性文件和配合政府而引致的延误……”上述合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务,中建公司未在约定交房之日交付房屋，2018年11月27日中建公司向原告邮寄了入住通知书，后续业主陆续办理了入住手续。庭审中，被告提供了涉诉项目自2016年至2018年期间，相关政府部门发布的多个限制施工的文件、通知，原告对上述文件及通知真实性不持异议，但认为统计不全，对证明目的不予认可。本院根据被告提供的文件、通知并结合被告的施工日志对限制施工的具体情况分析如下：一、有关政府部门的文件或通知要求停止一切施工行为1、2016年11月12日美丽天津一号工程指挥部发布的《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，要求自2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建项目停止一切施工。二、有关政府部门的文件或通知要求停止与土石方有关的有尘作业施工行为1、2016年10月2日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月2日至10月4日停止与土石方有关的有尘作业施工。2、2016年10月13日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月13日至10月16日停止与土石方有关的有尘作业施工。3、2016年10月24日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自2016年10月24日起停止与土石方有关的有尘作业施工，10月26日18时应急措施解除。4、2016年11月1日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自11月2日起停止与土石方有关的有尘作业施工，11月4日0时起调整为二级响应措施，至11月6日14时，应急措施解除。5、2016年11月11日，天津市环保局发布重污染天气三级应急响应，要求自11月11日20时起停止与土石方有关的有尘作业施工，11月17日0时起调整为二级应急响应，至11月19日24时，应急措施解除。6、2017年4月1日，天津市环保局发布重污染天气二级应急响应，要求自2017年4月2日18时起停止与土石方有关的有尘作业施工，至4月7日18时，上述应急措施解除。7、2017年8月23日，美丽天津一号工程指挥部发布文件，要求进一步加强空气质量保障工作的通知，要求自2017年8月25日至9月10日停止与土石方有关的有尘作业施工。8、2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布通知，要求自2017年10月至2018年3月停止与土石方有关的有尘作业施工。结合被告施工日志，被告自2017年10月1日至2018年3月16日期间贯彻了上述限制要求。涉诉项目中1号楼主体主楼节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》；6号楼主体主楼节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》；7号楼主体主楼节点验收时间为2018年11月20日，于2018年11月27日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。现庭审中中建公司认可其于2018年11月29日通知业主办理入住，原告则主张逾期支付违约金的起算日期自2018年8月31日开始截止至2019年5月4日，共计246天。庭审后本院至天津市河东区住房和城乡建设委员会办公室（以下简称区建委）对于中建公司办理特许施工的情况进行了调查。区建委工作人员答复，该委称2016年悦东嘉园确曾申请了特许施工令，但该委仅为悦东嘉园项目深基坑施工做了审批，且需要向上级市建委报批，由上级机关决定。同时向区建委出示了该小区其他业主提交的北方网《网上投诉处理截图》，该工作人员称该回复是区建委作出的，当时查询了相关文件，特许施工日期为2016年11月15日至2016年12月31日。对此本院后至市建委调查，市建委回复称2016年未负责办理特许施工工作，无法确认特许施工令的真实性。庭审后本院至天津市住房和城乡建设委员会办公室（以下简称市建委）对于中建公司办理特许施工的情况进行了调查。该委回复：2017年11月3日美丽天津一号工程清新空气行动分指挥部印发了《关于进一步做好2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动期间第三批特许施工项目环保监管工作的通知》，经市政府批准同意，悦东嘉园为第三批特许施工项目，施工内容为水泥搅拌及浇筑，起止时间为2017年10月1日至2018年1月15日。中建公司于2017年11月8日办理了施工特许证明，考虑项目安全需求、特许期间启动预警停工及批复时间较晚等客观因素，2018年1月15日对特许施工结束时间顺延至2018年3月31日。该时间段与原告提交的证据4显示的时间段一致。本院认为，具备完全民事行为能力的自然人和法人所签订的合同，不违反相关法律规定，合同自成立时生效。缔约双方均应依据合同享受权利、履行义务。本案的争议焦点一，政府的强制停工指令是否可以成为被告逾期交房的免责事由。根据相关法律规定，新建商品房项目应当在完成规划验收合格并取得准许交付使用证后方可交付业主使用。2015年至2018年，我市政府及其相关部门，在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政命令，既包括全面停止一切施工的行政命令，也包括停止有尘作业施工的行政命令，上述限制施工的行政命令都会在不同程度上影响涉诉房屋所在商品房项目的施工进度，即便是在涉诉房屋主体完工后，涉及土石方的有尘作业项目也会影响配套项目的施工进度，而取得准许交付使用证必须是在主体和配套项目均完工的情况下才能进行审批，这些施工限制政策，应认定属于双方合同中所约定的“政府临时管制措施”，其所造成的对施工进度的影响，不可归责于商品房出售一方的被告。针对限制施工行政命令的具体情况，停止一切施工的天数应当在被告的责任范围内全部予以扣减；停止与土石方有关的有尘作业施工的天数，本院参考原告签订合同的日期、被告的施工日志、工程的相应进程等相关因素，综合认定被告责任范围内应扣减天数。其次，本案争议焦点二，被告所办理的特许施工令是否应当计算在其扣减天数内。对此本院分析认为，经本院至市建委调查的2017年美丽天津一号工程的特许施工令，市建委对我院进行了回复，回复中明确了考虑特许期间预警停工及批复时间较晚等客观因素对于特许施工时间进行了顺延，可见在未办理特许施工证明前，该项目应处于依规停工状态。因此2017年10月1日至2017年11月7日期间应当计入停工天数内。对于2016年11月15日至2016年12月31日的特许施工问题，原、被告均未向本院提供书面特许施工令，经本院核实，该回复系区建委查询文件后对市民进行的答复，同时区建委亦向本院明确区建委所做的特许仅就项目安全考虑只针对深基坑作业，据此除深基坑作业外，其他项目亦仍应处于停工状况，该停工令对于被告施工进度亦存在一定影响，故该期间天数亦应进行部分扣除。具体到本案中，按照上述标准及思路，综合以上情况后，本院对原告在本案中主张2018年8月31日至2018年11月29日逾期交房的违约责任不予支持。关于2018年11月30日至2019年5月4日期间的逾期交房已付房款利息一节，本院认为，原告在庭审中陈述其系因涉诉房屋不符合交付条件而拒交物业费，双方没有办理交付该房屋钥匙的手续。原告所称的条件不符主要有：没有供暖、没有燃气、没有自来水管。关于供暖和燃气，根据双方签订的合同约定，燃气按煤气公司规定供气，暖气按供热公司规定供气，而被告提交的“准许交付使用证”可以证实涉诉房屋已经具备交付条件。因此，原告据此拒绝接受房屋，不符合双方合同约定，本院不予采纳。关于楼道内没有自来水管，系原告单方陈述，被告对此不予认可，原告也未能提交证据对此予以证实，故，本院对此亦不予认定。综上，原告主张的2018年11月29日至2019年5月4日的逾期交房已付房款利息、暖气延期费、燃气延期费、物业费等的请求，本院不予支持。关于原告主张的按照《天津市商品房买卖合同》约定的设计施工交房安装隔断墙和防火门请求。本院认为，涉诉房屋楼栋已通过消防验收为合格，不存在安全隐患，不影响原告正常使用房屋，且双方的合同及补充合同中对此均没有约定，原告的该项主张没有合同依据，本院亦不予支持。关于原告主张涉诉房屋存在纱窗小、缝隙大、客厅电源插座脱落、厨房顶部渗漏等问题。被告虽然表示已经维修完毕，但并未提交有原告签字确认的书面记录证据，对此抗辩，本院不予采信。被告仍应继续履行维修义务。原告主张的被告赔偿维修期间的物业费一节，本院认为，因该维修行为尚未完成，而维修期间是否影响原告实际居住从而产生物业费的赔偿问题不能确定，因此原告以此为由要求被告赔偿物业费，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津中建置业发展有限公司对原告陈昊宇购买的坐落于天津市河东区房屋内存在的纱窗小缝隙大、客厅电源插座脱落、厨房顶部渗漏等问题予以修缮；二、驳回原告陈昊宇的其他诉讼请求。案件受理费2031元，减半收取1015.5元，由原告陈昊宇负担800元，被告天津中建置业发展有限公司负担215.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王维力二〇一九年九月五日书记员  王子心附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。