广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终923号 上诉人(一审被告)：合浦港荣置业投资有限公司，住所地合浦县廉州镇还珠大道50号，统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗丽坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：谭敬河，男，1951年8月15日出生，汉族，住合浦县。 被上诉人（一审原告）：罗芳，女，1958年1月25日出生，汉族，住合浦县。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谭震，男，系二被上诉人亲属。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人谭敬河、罗芳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：改判一审判决第二项，具体数额由法院予以认定。事实与理由：一、一审法院认定上诉人构成违约，延期交房违约天数和需承担违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》关于交付期限有明确约定，上诉人应在2016年2月28日前将涉诉房产交付被上诉人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗力…；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长；3.…不能归责出卖人的其他情况影响工期；因为政府及相关部门的临时限制行为或者其他行为导致工期受到影响的；4.由于供电、供水部门原因停水、停电的；5.气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的…”。自签订合同日至实际交房日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工就有306天；上诉人在一审庭审中已提交因政府延迟供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房，根据合同约定因政府及相关部门的行为导致工期受到影响上诉人可据实顺延交房无需承担逾期交房违约责任的相关证据，且因客观原因不能自行收集可扣除延期交房的情形天数向法院申请调查取证，但一审未采信证据也未准许，使得逾期交房可扣除天数和违约金计算不准确。二、自交房之日起，上诉人一直代被上诉人向物业公司缴纳涉诉房产的物业费和水电费，因此，即使上诉人存在违约责任，根据公平原则和诚实信用原则，也应以代缴的物业费和水电法院判决物业费与该案是两种不同法律关系不予冲抵是显失公平的。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谭敬河、罗芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回港荣公司的上诉请求，维持原判。 谭敬河、罗芳向一审法院起诉请求：一、确认谭敬河、罗芳与港荣公司于2013年9月25日签订的关于谭敬河、罗芳购买位于合浦县西门江明珠国贸商城（现欧艺国际）第1幢1单元1501号房（商品房预售许可证号合房预售证第201541号）的《商品房买卖合同》合法有效；二、港荣公司向谭敬河、罗芳支付延迟交房违约金57859.80元（违约金以528414元为基数，按万分之一计算，从2016年2月28日起计至2019年2月28日止，共1095日），以后的违约金以上述同样的基数另计至港荣公司支付之日止。 一审法院审理查明：2015年11月8日，谭敬河、罗芳与港荣公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：谭敬河、罗芳向港荣公司购买由港荣公司开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米，每平方米3409.56元，房款总价格为528414元；买受人一次性付款；买受人如未按合同规定时间付款的，合同继续履行的，买受人应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年2月28日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期超过270日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另双方在《补充协议》第五条约定，本项目自开工至竣工期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延长：1、遭遇不可抗力，……；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供电、供水部门原因停水、停电累计超过6个小时的（每累计6个小时按一天算）；5、气象部门记录日降雨量为中雨或中雨以上的；或6级以上大风或36度及以上高温的；……；第十二条规定:买受人在出卖人提供的《商品房交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即为商品房已经验收和交接。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，谭敬河、罗芳向港荣公司交付房款共528414元。2017年9月14日，罗芳、谭敬河接管验收涉案房屋。另查明，2015年11月8日至2017年9月14日期间，涉案工程因停水4天、停电7.5天、中高考12天、降雨级别中雨以上59天延期交房。 一审法院认为，谭敬河、罗芳与港荣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。谭敬河、罗芳与港荣公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。谭敬河、罗芳已按照合同的约定支付了全部购房款及契税，港荣公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，港荣公司应于2016年2月28日前交房，但港荣公司于2017年9月14才将涉案商品房交付给谭敬河、罗芳使用，逾期交房564天，但根据双方的约定，应扣除港荣公司在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水4天、停电7.5天、中高考12天、降雨级别中雨以上59天，港荣公司实际逾期交房481.5天。依双方合同约定，逾期交房的，港荣公司应向谭敬河、罗芳按日支付已交付房价款万分之一的违约金。对该违约金标准，一审法院认为，该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，日万分之一的标准较之于买受人基于银行贷款利率等可得利益损失并没有明显偏高，且与合同约定逾期付款的违约金标准相对应，结合合同的履行情况，对此不作调整。根据谭敬河、罗芳的主张，谭敬河、罗芳依法享有的逾期交房的违约金为528414元×0.0001×481.5天=25443.13元。港荣公司主张以物业费及水电费冲抵港荣公司需支付的违约金，谭敬河、罗芳不同意，一审法院认为，物业关系与本案是两种不同法律关系，对港荣公司的抗辩理由，不予支持，港荣公司可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、港荣公司于本判决生效之日起十五日内应向谭敬河、罗芳支付逾期交房的违约金25443.13元；二、驳回谭敬河、罗芳的其他诉讼请求。案件受理费1246元，因适用简易程序审理减半收取623元，由谭敬河、罗芳负担349元，由港荣公司负担274元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人港荣公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，对此本院予以确认。被上诉人在合同签订后依约向港荣公司支付相应购房款项，完成了付款义务，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审法院根据双方的诉辩及提交的证据对案件事实进行了认定，并对港荣公司应支付逾期交房违约金给被上诉人的理由和法律依据评述的充分恰当。上诉人港荣公司上诉认为，一审扣减延期交房的天数有误，但其并未提交证据证明其由来和依据，故其主张本院不予支持。上诉人主张为被上诉人代缴物业费和水电费，应冲抵违约金，本院认为，债务的抵消应由双方当事人达成合意，现被上诉人已经明确表示不同意抵消，故本院对上诉人的该主张不予支持。上诉人认为，其需支付的违约金已超过被上诉人的实际损失，应酌情减少部分违约金，本院认为，双方在合同中对承担违约责任的标准的约定已经有所失衡，即买受人如未按合同规定时间付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；而出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，现被上诉人主张上诉人违约，应按合同约定标准即已交付房价款万分之一支付违约金合约有据；上诉人的违约行为已经导致被上诉人多年未能如期居住使用房屋，造成生活不便和心里预期落空，其损失现实存在，且违约金数额高的原因是由于上诉人自身违约时间过长所致，并不是双方对违约金的标准的约定过高，故本案不符合合同法中关于调整违约金的情形，上诉人的上诉主张本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审法院遗漏判决确认谭敬河、罗芳与港荣公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院对此予以纠正。上诉人港荣公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持合浦县人民法院作出的（2019）桂0521民初790号民事判决第一项； 二、撤销合浦县人民法院作出的（2019）桂0521民初790号民事判决第二项； 三、被上诉人谭敬河、罗芳与上诉人港荣公司于2015年11月8日签订的《商品房买卖合同》有效； 四、驳回被上诉人谭敬河、罗芳的其他诉讼请求。 二审案件受理费1246元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年九月××日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊