山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初2139号原告：烟台越秀地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路46号附2003号。法定代表人：朱晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜磊，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：崔立祥，男，1975年9月7日出生，汉族，住山东省栖霞市。被告：烟台翔惟国际贸易有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路46号。法定代表人：孙斐，该公司经理。原告烟台越秀地产开发有限公司（以下简称烟台越秀公司）与被告崔立祥、烟台翔惟国际贸易有限公司（以下简称烟台翔惟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台越秀公司的委托诉讼代理人姜磊与被告崔立祥及被告烟台翔惟公司的委托诉讼代理人孙斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告崔立祥于2015年12月30日签订的越秀凤凰广场商铺租赁合同解除；2.判决被告烟台翔惟公司支付解除合同违约金10857元（按2017年度3个月房屋租金、物业费之和计算）；3.判决两被告支付拖欠租金15170.40元及滞纳金8814.30元（自2017年6月21日起暂计至2017年11月23日，自2017年11月24日起至实际清偿之日止仍以18834元为基数按每日3‰标准计算）；4.判决两被告腾空并返还原告商铺；5.判决两被告支付商铺占有使用费10708元（自2017年11月24日起暂计至2018年1月8日，此后仍按2017年度年租金、物业费之和43428元的2倍标准计算至腾退商铺之日止）；6.判决两被告办理被告烟台翔惟公司工商登记地址变更手续，将工商登记地址迁出烟台市芝罘区只楚路46号，并承担逾期变更的赔偿金（自2017年11月25日起每日按月租金和物业管理服务费总额3619元的3‰计算至迁出之日止）。事实和理由：2015年12月30日，被告崔立祥与原告在签订的越秀凤凰广场商铺租赁合同中约定：被告崔立祥承租原告位于烟台市芝罘区只楚路46号越秀凤凰广场之二层08、09号商铺（以下简称涉案房屋），面积240平方米，用途为办公；租期4年，自2015年12月30日至2019年12月29日，第一年年租金为33668元，此后每年年租金为37668元，每年物业管理费为5760元；如被告崔立祥未能及时支付租金，每逾期一日按拖欠金额千分之三支付滞纳金；如被告拖欠租金、物业管理费超过15日，则原告有权解除合同；租赁期间，因被告崔立祥原因导致合同提前终止，原告有权没收租赁保证金，被告崔立祥应向原告支付相当于三个月租金及物业管理费的违约金；被告崔立祥逾期占用商铺期间，需按合同当月租金及物业管理费标准的2倍向原告支付场地占用费，占用时间不足1个月按1个月计算；租赁期满或提前解除、终止合同时，被告崔立祥应于10日内妥善办理商铺相关工商登记地址变更事宜，每逾期一日按当月租金及物业管理费标准的千分之三支付违约金，原告有权从租赁保证金中扣除，不足部分被告崔立祥另行支付。合同签订后，原告向被告崔立祥交付涉案房屋，被告烟台翔惟公司实际使用该房屋，并将工商登记注册地登记在该房屋。承租期间，两被告未及时足额支付商铺租金，截止至2017年10月17日共欠付租金18834元。原告于2017年10月17日书面通知两被告解除商铺租赁合同，合同于2017年11月23日解除，两被告应承担相应的违约责任。被告崔立祥辩称，1.涉案商铺租赁合同系代表被告烟台翔惟公司与原告签订，租赁房屋也是用于被告烟台翔惟公司经营使用，因为当时被告烟台翔惟公司工商登记没有办理完毕，故以被告崔立祥的名义代签合同；2.合同签订后第一年的租金是由被告崔立祥代交的，崔立祥于2016年12月份从被告烟台翔惟公司处离职，对此后的合同履行情况不清楚。综上，被告崔立祥不应承担责任。被告烟台翔惟公司辩称，1.被告崔立祥是被告烟台翔惟公司的股东之一，其与原告签订的房屋租赁合同是代表被告烟台翔惟公司，因为当时被告烟台翔惟公司工商登记正在办理当中，所以让被告崔立祥代表公司与原告签订租赁合同，租赁原告房屋作为被告烟台翔惟公司经营地址使用；2.合同签订后，被告烟台翔惟公司正常履行了合同义务，按时交纳了房屋租金及物业费、水电费，从2017年底开始，被告烟台翔惟公司向原告缴纳租赁费及物业费，原告不允许物业公司收取租赁费及物业费，不是被告烟台翔惟公司不交租赁费，而是没有人收取租赁费；3.涉案商铺租赁合同没有解除，被告烟台翔惟公司也不存在违约情形，故不同意支付违约金、滞纳金、占用费，也不同意腾空商铺、变更工商登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：被告烟台翔惟公司成立于2015年10月26日，被告崔立祥系公司股东。2015年11月9日，被告崔立祥向原告支付了保证金12556元。2015年12月30日，被告崔立祥与原告签订越秀凤凰广场商铺租赁合同一份，约定：被告崔立祥从原告处承租涉案房屋，面积240平方米，用途为办公；租期4年，自2015年12月30日至2019年12月29日，第一年年租金为33668元，此后每年年租金为37668元，每年物业管理费为5760元；从计租日起，被告崔立祥须于10日内预付首期租金，于下次计租日起10日前预付下次租金，以此类推，如被告崔立祥未能及时支付租金，每逾期一日按拖欠金额千分之三支付滞纳金；如被告崔立祥拖欠租金、物业管理费超过15日，则原告有权解除合同；租赁期间，因被告崔立祥原因导致合同提前终止的，原告有权没收租赁保证金，被告崔立祥应向原告支付相当于三个月租金及物业管理费的违约金；被告崔立祥逾期占用商铺期间，需按合同当月租金及物业管理费标准的2倍向原告支付场地占用费，占用时间不足1个月按1个月计算；租赁期满或提前解除、终止合同时，被告崔立祥应于10日内妥善办理商铺相关工商登记手续变更事宜，每逾期一日按当月租金及物业管理费标准的千分之三支付违约金，原告有权从租赁保证金中扣除，不足部分被告崔立祥另行支付。合同签订后，原告按约向被告崔立祥交付了涉案房屋，由被告烟台翔惟公司实际使用涉案房屋，并在其工商登记注册信息中将公司住所地登记为烟台市芝罘区只楚路46号。被告烟台翔惟公司向原告缴纳了2017年6月29日之前的租金，此后租金未缴纳。原告因合同解除事宜与被告协商未果，遂状诉至本院。庭审中，被告烟台翔惟公司认可被告崔立祥系代表公司与原告签订商铺租赁合同，原、被告一致认可涉案商铺租赁合同的相关权利义务应由被告烟台翔惟公司承担。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张涉案商铺租赁合同已于2017年11月23日解除。被告烟台翔惟公司对此不予认可，辩称涉案合同并未解除。为证明其上述主张，原告提交证据如下：律师函一份，载明：限两被告于收到律师函7日内向原告支付拖欠租金18834元及滞纳金16442元，逾期仍未支付，原告依据合同约定提前终止合同。律师函落款处由原告代理人姜磊签名，未加盖律师事务所公章及原告公章。快递回执单一份，载明：2017年11月16日客户自提并签收，未载明签收人的具体信息。两被告质证称，没有收到该份邮件。原告提交的上述证据，快递回执单中未载明收件人信息，不足以证明两被告已收到律师函，本院对此不予确定。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：原告主张涉案租赁合同于2017年11月23日解除，证据不足，本院不予采纳。2.被告烟台翔惟公司辩称并非其未按约定交纳租金，而是原告拒不收取租金。原告对此予以否认，被告烟台翔惟公司亦未提交证据证明其上述主张。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：被告烟台翔惟公司主张系原告拒不收取租金，证据不足，本院不予采纳。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告烟台翔惟公司从原告处承租涉案房屋，仅支付了2017年6月29日之前的房屋租金，截止至2017年11月23日欠付租金15170.40元（37668元÷365天×147天）的事实清楚。原告要求被告烟台翔惟公司支付欠付的租金15170.40元符合法律规定，本院予以支持。被告烟台翔惟公司未按约支付房屋租金，已构成违约，原告依合同约定有权解除双方之间的租赁合同。原告主张涉案租赁合同于2017年11月23日解除，证据不足，本院不予采纳，原告于2018年2月22日提起诉讼，故本院认定涉案商铺租赁合同于2018年2月22日解除。涉案商铺租赁合同系原告要求解除，并非被告烟台翔惟公司解除涉案商铺租赁合同，原告要求被告烟台翔惟公司支付解除合同违约金于法无据，本院不予支持。根据双方合同约定，被告烟台翔惟公司应于2017年6月20日前缴纳2017年下半年租金18834元，被告烟台翔惟公司未按期缴纳租金，原告要求被告烟台翔惟公司自2017年6月21日起至实际支付之日止计付逾期付款违约金于约有据，于法不悖，应予以支持。原告要求按每日3‰的标准计算逾期付款违约金标准过高，本院认为按年利率24%标准计算为宜，2017年6月21日至2017年11月23日应支付逾期付款违约金为1931.90元（18834元×24%÷365天×156天）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告烟台翔惟公司之间商铺租赁合同解除后，原告要求被告腾交涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告烟台翔惟公司一直占用涉案房屋，原告要求被告烟台翔惟公司自2017年11月24日起至实际返还房屋之日止支付占有使用费于法并无不妥，应予以支持。原告要求被告烟台翔惟公司按2017年度房屋年租金及物业费之和43428元的2倍标准计算房屋占有使用费标准过高，本院认为按2017年度房屋年租金及物业费之和43428元标准计算房屋占有使用费为宜，2017年11月24日至2018年1月8日期间被告烟台翔惟公司应付占有使用费为5473.12元[（37668元+5760元）÷365天×46天]。原告要求被告烟台翔惟公司办理工商登记变更手续，将工商登记地址迁出烟台市芝罘区只楚路46号于约相合，于法并无不妥，本院予以支持。原告要求被告烟台翔惟公司自2017年11月25日起至实际迁出工商登记地址之日止按月租金和物业管理费总额3619元的3‰标准支付赔偿金，起始时间不当，计算标准过高，本院不予采纳。原告与被告烟台翔惟公司之间商铺租赁合同于2018年2月22日解除，依据合同约定被告烟台翔惟公司应予10日内办理完毕工商登记地址变更手续，本院认为由被告烟台翔惟公司自2018年3月5日起至实际迁出工商登记地址之日止以3619元为基数按年利率24%计算赔偿金为宜。原、被告一致认可涉案商铺租赁合同的相关权利义务应由被告烟台翔惟公司承担，原告要求被告崔立祥承担相应责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告烟台越秀地产开发有限公司与被告崔立祥于2015年12月30日签订的越秀凤凰广场商铺租赁合同于2018年2月22日解除。二、限被告烟台翔惟国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内将位于烟台市芝罘区只楚路46号越秀凤凰广场之二层08、09号商铺腾交给原告烟台越秀地产开发有限公司。三、限被告烟台翔惟国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告烟台越秀地产开发有限公司2017年11月23日前欠付的租金15170.40元及2017年6月21日至2017年11月23日期间的逾期支付租金违约金1931.90元，并自2017年11月24日起至实际给付之日止以18834元为基数按年率24%标准计付逾期支付租金违约金。四、限被告烟台翔惟国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告烟台越秀地产开发有限公司2017年11月24日至2018年1月8日期间房屋占有使用费5473.12元，并自2018年1月9日起至实际腾交房屋之日止按37668元/年标准计付房屋占有使用费。五、限被告烟台翔惟国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内办理工商登记变更手续，将被告烟台翔惟国际贸易有限公司工商登记迁出烟台市芝罘区只楚路46号，并支付逾期变更赔偿金（自2018年3月5日起至实际迁出工商登记之日止以3619元为基数按年利率24%计算）。六、驳回原告烟台越秀地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告烟台翔惟国际贸易有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3313元，由原告烟台越秀地产开发有限公司负担1671元，被告烟台翔惟国际贸易有限公司负担1642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 柳  程  远人民陪审员 郝  建  平人民陪审员 任  厚  琴二〇一九年九月二十日书 记 员 杜沛优（代）