重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初4179号原告：重庆市江北区半山华府小区业主委员会，办公场所重庆市江北区兴竹路19号。负责人：田友谊，主任。委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏程，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，统一社会信用代码91500105671040302H。法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：艾血历，男，系被告公司工作人员。委托诉讼代理人：杨薇薇，女，系被告公司工作人员。原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会（以下简称“半山华府业委会”）与被告重庆鹏润物业管理有限公司（以下简称“鹏润公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年2月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年3月22日，原告半山华府业委会的负责人田友谊、委托诉讼代理人赵惠静、邱鹏程，被告鹏润公司的委托诉讼代理人杨薇薇、艾血历到庭参加诉讼。2018年4月16日，原告半山华府业委会的委托诉讼代理人赵惠静，被告鹏润公司的委托诉讼代理人杨薇薇、艾血历到庭参加诉讼。2019年9月20日，原告半山华府业委会的委托诉讼代理人赵惠静、邱鹏程，被告鹏润公司的委托诉讼代理人艾血历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半山华府业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益2440085元；2.判令被告向原告支付资金占用损失（以2440085元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：原告系重庆市江北区半山华府小区业委会，被告曾系该小区物业服务企业。2011年4月10日至2017年2月28日期间，被告在该小区服务。离场时，被告未将2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益返还给原告，原告遂诉至法院。被告鹏润公司辩称：1.原告仅系业主大会执行机构，未经业主大会授权无权单独提起诉讼；2.被告已于2016年向原告返还了公共收益560000元；3.原告主张被告返还公共收益2440085元，应当扣除被告已支付部分及合理成本共计2132950.8元，剩余307134.2元；因大量业主欠交物业服务费，被告为维持正常经营，已将全部剩余收益用于物业管理，并无结余；4.原告主张被告支付资金占有损失没有事实和法律依据；5.原告主张被告返还2015年2月7日前的公共收益已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《关于半山华府小区业委会备案申请的复函》《2010年-2015年半山华府B区公共收益明细》《半山华府2016年1-8月当期公共收益明细》、照片、《关于召开半山华府小区2017年度第一次业主大会的通知》《半山华府2017年第一次业主大会相关事宜的通知》《半山华府小区2017年第一次业主大会表决结果公示》《唱票结果》《前期物业服务合同》《关于业主大会解聘前期物业服务合同及退场交接的告知函》《半山华府资产设备三方移交清单表》《关于半山华府小区管理相关问题的复函》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《龙湖物业半山华府承接查验问题整改告知函》，因与《关于半山华府小区管理相关问题的复函》相互印证，本院予以采信；3.被告举示的2份《前期物业服务合同》《半山华府B区公共收益明细》《2016年1-8月半山华府B区公共收益明细》，结合原告质证意见，本院均予以采信；4.被告举示的人力成本证据，包括《人力成本明细表》、2012-2016年4月工资社保绩效明细表、《基本养老保险缴费维护计算表》《漏投补收预算明细表》、工资发放流水、《劳动合同》《半山华府小区安保服务合同》，无法证明其系管理公共收益产生的合理成本，不能达到其证明目的，本院不予采信；5.被告举示的物资成本证据，包括撤场退费证据：（1）《电梯广告位租用合同》及记账凭证、《账户交易明细回单》《用（退）款申请》《重庆增值税专用发票》，（2）《智能快递系统场地租赁商业合同书》及记账凭证、《账户交易明细回单》《用（退）款申请》、《重庆增值税专用发票》《收据》、《重庆增值税专用发票》（租赁费），（3）《协议书》及其《记账凭证》《用（退）款申请》《账户交易明细回单》《相关费用明细》《重庆增值税专用发票》《收据》，（4）《电梯轿厢海报机合作协议》及其《记账凭证》《函》、退费明细，（5）《江北半山华府站址租赁与用电合同》及其《记账凭证》《用（退）款申请》《账户交易明细回单》《情况说明》，（6）《京东商城自助提货柜场地租赁合同》《邮政智能包裹柜安装协议》，因退费时间均在2016年8月31日之后，庭审中，原、被告均确认2016年8月31日之后的退费不在本案中抵扣，故对于该组证据，本院不予采信；预支公共收益证据：（1）《记账凭证》《账户交易明细回单》《用（退）款申请》《关于预借半山华府小区公共收益完善业委会办公室及办公用品的函》《委托书》《身份证》；（2）《记账凭证》《用（退）款申请》《关于预借半山华府小区公共收益用于业委会正常开支的函》《委托书》《身份证》，结合原告质证意见，本院均予以采信；维修制作成本证据：（1）更换电梯感应器的《记账凭证》《转账支票存根》《发票联》《验收单》（2）购买车杆、门岗玻璃的《记账凭证》《转账支票存根》《发票联》（3）更换发电机电瓶的《记账凭证》《转账支票存根》《发票联》（4）更换变压器及门禁电源的《记账凭证》《转账支票存根》《发票联》（5）维修更换电梯机房空调配件的《记账凭证》《转账支票存根》《发票联》（6）更换电缆及维修消防管道的《记账凭证》《转账支票存根》（7）购买车库进出口标识牌《记账凭证》《账户交易明细清单》《发票联》（8）16栋大厅制作安装的《记账凭证》《账户交易明细清单》《发票联》（9）消防整改材料的《记账凭证》《账户交易明细清单》《发票联》（10）增设不锈钢座椅的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（11）更换电梯配件的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（12）安装21栋大厅玻璃门的《记账凭证》《账户交易明细清单》《发票联》（13）重阳节茶话会的《记账凭证》《发票联》（14）更换监控室硬盘的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（15）更换电梯配件《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（16）更改车管系统的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（17）人行道施工的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（18）更换1号电梯门刀《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》（19）维修更换1号电梯抱闸的《记账凭证》《账户交易明细回单》《发票联》，无法证明其系管理公共收益产生的合理成本，不能达到其证明目的，本院不予采信；公共责任保险赔付证据：包括购买公共责任保险的记账凭证、银行回单、保险方案，赔付赵珊舢等人赔偿款的记账凭证、《用（退）款申请》，无法证明其系管理公共收益产生的合理成本，不能达到其证明目的，本院不予采信；6.被告举示的《半山华府欠物业费、公摊费汇总表》、追收物业服务费《民事判决书》、《重庆鹏润物业ABC区生活垃圾搬运合同》《电梯日常维护保养合同》、另案公共收益案《民事判决书》，无法与本案产生实质性关联，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，重庆中房房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告为重庆市江北区半山华府小区一期服务，合同期限为2011年4月10日至2014年4月9日；2011年3月3日，重庆中房房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告为重庆市江北区半山华府小区二期服务，合同期限为2013年3月1日至2016年3月1日。前述两份合同约定的物业服务内容基本一致，具体包括：1.物业共用部分的维修、养护和管理（房屋承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等）；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（共用的上、下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、家居安防设备等）；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯）；4.公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施等的养护和管理；5.配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道疏通等；7.交通与车辆停放秩序管理；8.公共秩序、消防等事项的协助管理和服务（安全监控、巡视、门岗执勤等）；9.物业档案资料管理；10.装饰装修管理服务；11.根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费用主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润。2011年，被告进入涉讼小区服务。2010年4月30日，被告收取博旺公司管理费80000元。2011年4月10日至2015年12月31日期间，半山华府小区公共收益为1534453元。2016年1月1日至2016年8月31日期间，半山华府小区公共收益为公共收益为905624元。2016年，被告向原告返还部分公共收益560000元。2017年2月28日，被告撤场。2018年1月12日，原告发出《半山华府小区2017年第一次业主大会表决结果公示》，载明业主大会已授权原告清查、收回、管理公共收益。庭审中，原告陈述被告于2010年4月30日收取博旺公司管理费80000元，但被告与博旺公司合同的实际履行时间是2011年，故该笔费用应当计入2011年4月10日后的公共收益；被告陈述该笔费用系被告先行进场整理场地收取的费用，不应计入公共收益。本院经审理认为，小区公共收益应当属于全体业主共有，物业服务公司在扣除合理成本后，应当向全体业主返还剩余部分公共收益。1.原告起诉资格问题。根据已查明的事实，原告已获得业主大会授权，故关于被告辩称原告起诉不符合法定条件的意见，本院不予采纳。2.扣除合理成本问题。被告于2010年4月30日收取博旺公司管理费80000元，并不在被告服务期间内产生，也不在原告主张的公共收益期间内，应当予以扣除；被告已向原告支付公共收益560000元，应当予以扣除；除前述情形外，被告主张的其余扣除事项均不具有合理性，本院不予采纳。如前所述，扣除应扣事项后，2011年4月10日至2016年8月31日期间，半山华府小区公共收益为1800085元。3.诉讼时效问题。被告于2017年2月28日撤场，撤场时应当向全体业主返还公共收益，故应从此时起算诉讼时效期间，原告于2018年2月22日诉至本院，未超过三年的诉讼时效期间，故被告关于诉讼时效抗辩的意见，本院不予采纳。基于以上，被告应当向原告返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益，综合考虑双方当事人举示的证据、本地区行业现状等因素，兼顾公平原则，本院酌情认定被告向原告返还实际公共收益的60%，即1080051元，关于原告主张被告返还公共收益超过前述金额部分的请求，本院不予支持。被告应当在撤场时及时向原告返还公共收益，逾期应当支付资金占用损失，综合考虑当事人过错程度等因素，本院酌情认定被告以1080051元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金占用损失，关于原告主张被告支付资金占用损失超过前述金额部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，该1080051元及资金占用损失，原告不具有自行处置的权利，而应当依据法律、行政法规的规定，遵照业主意志予以使用。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益1080051元；二、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会支付资金占用损失（以1080051元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26320.68元，减半收取计13160.34元，由原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会负担6580.17元，由被告重庆鹏润物业管理有限公司负担6580.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 卢玉萍二〇一九年九月二十日法官助理 甘 霖书 记 员 吴小娇