合浦县人民法院 广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初886号 原告：吴淞珊，女，1985年1月15日出生，汉族，户籍地：广西合浦县，现住广西合浦县。 委托诉讼代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师。 被告：广西灏天房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区长园路1号昊壮.南湖西岸2311号。统一社会信用代码：91450100791345901H。 法定代表人：吕祖耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小霞，该公司员工。 第三人：广西电网有限责任公司北海合浦供电局，住所地：广西北海市合浦县廉州镇定海南路52号，统一社会信用代码：91450521MA5L6EBU11。 负责人：黄忠民，该局局长。 委托诉讼代理人：张李强，该局办公室主任。 委托诉讼代理人：祁覃，广西电网有限责任公司公司律师办公室公司律师。 原告吴淞珊与被告广西灏天房地产开发有限公司（以下简称：灏天公司），第三人广西电网有限责任公司北海合浦供电局（以下简称：合浦供电局）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月23日作出（2018）桂521民初483号民事判决，被告不服该判决，上诉至北海市中级人民法院，该院于2018年12月6日作出（2018）桂05民终980号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年3月13日重新立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序分别于2019年5月7日、2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周冲香，被告的委托诉讼代理人刘海里，第三人的委托诉讼代理人张李强、祁覃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴淞珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告灏天公司按城市电网供电到合浦县灏天·嘉园小区所有业主（包括原告）家中，实行一户一表，把各户各表及表前线路交由第三人合浦供电局维护管理，第三人合浦供电局直接抄表，按城镇居民生活用电价格向合浦县灏天·嘉园小区所有业主（包括原告）供电；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告、被告于2011年2月22日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于合浦县。合同签订后，原告向被告支付了购房款等相关款项，完成付款义务。被告出售商品房给原告时，向原告出具了《商品住宅使用说明书》明确承诺“城市电网供电到户，实行一户一表，由供电局直接抄表管理，住户电表及表前部分由供电局维修管理”。但原告入住后，被告并没有依约把小区的供电设备交给第三人直接抄表管理，而是由被告管理，业主的电表及表前线路坏了需自己维修，原告的用电也按商业用电价格交纳。原告为维护其的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告灏天公司辩称：1.原告的诉请已过诉讼时效，按照原告、被告以前向法庭的举证，2011年，原告、被告商品房买卖合同已经履行完毕，而原告是在2018年2月2日才由合浦县人民法院立案，时间长达七年，因此已经超过了诉讼时效；2.被告已经履行合同的义务，不仅将房屋按时交付给原告，而且所附属的设施也一并安装到位，比如说原告申请的一户一表，入伙的时候已经安装完毕；3.使用说明书不是《商品房买卖合同》的附件，在原告、被告签订的《商品房买卖合同》的同时，附有若干附件，这是双方签订合同时都清楚的，使用说明书是给原告的使用说明，不是附件，因此请求法院驳回原告的诉请。 第三人合浦供电局陈述称，1.《商品房买卖合同》由原告、被告签订，其不是合同当事人；2.涉案小区的电路设施由被告建设，归被告所有，是否移交给其进行管理，实行一户一表由被告决定，如符合移交的条件，其可接受；3.涉案小区电力设施的建设应符合广西电力设施的建设条件，包括：所在小区90%的居民同意移交供电局抄表过户；原建设单位请有资质的单位签订5年以上的委托合同；4.是否一定要由供电局抄表过户没有法定的强制要求，在原审二审期间被告向其提交过移交申请，但被告没有配合，其工作人员到场时，被告不到场，只有一个保安在场，所以导致没有办法验收；5.涉案小区70%是居民电价，30%是商业电价，居民电价是5毛钱一度电。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对各方当事人均无异议的证据即原告的身份证、第三人的营业执照及本院对涉案小区的电路设施勘验笔录和照片，本院确认其证明效力，并附卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.原告提供的《商品房买卖合同》、商品住宅使用说明书，拟证明被告应承担的责任。被告对该证据无异议。第三人对该证据认为由法院认定。 2.原告提供的电费发票，拟证明涉案的小区现在还没有一户一表，是以被告名义交电费。被告对该证据有异议。第三人对该证据认为由法院认定。 3.原告提供的证明，拟证明原告一直在主张权利。被告对该证据的真实性、合法性和关联性有异议，认为一户一表其已经安装到位。第三人对该证据无异议。 4.第三人提供的初步验收意见，说明该小区没有达到验收的条件，不符合移交条件。原告认为，该意见恰好证实原告不符合第三人要求，没有按照《商品房买卖合同》以及附件的要求履行合同义务。被告对该意见的真实性、合法性和关联性均有异议，合浦供电局作为第三人参与诉讼，如作为验收人，程序不合法；其次，所勘验的是2019年7月30日供电设施的现状，而非被告向原告交房时的供电设施的原状，无法体现当年在向小区居民供电时的供电设备是否完备。 本院认为，证据1具有真实性、合法性和关联性，本院确认其具有证明效力。证据2，系供电部门出具的正式发票，具有真实性、合法性和关联性，本院确认其证明效力，可证明涉案小区至今一直是以被告为用户名缴纳电费。证据3，系合浦县廉州镇中山路社区居民委员会出具的证明材料，具有真实性、合法性和关联性，可证明涉案小区的业主及业主委员会自2014年来一直向该社区居委会反映小区电费不合理的事宜。证据4具有真实性，由于涉案小区的供电设施移交系应通过第三人的验收，故第三人对涉案小区的用电情况进行勘验后所得出的意见，可说明现涉案小区的供电设施不符合移交的条件。 本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份及附件，约定：被告将其公司开发的位于合浦县房屋出售给原告，总房价为374202元；被告应在2012年10月28日前将符合约定条件的房屋交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人承诺公共配套建筑按以下如期达到使用条件：正常用水、用电、住宅进出口道路交房时达到使用条件。合同附件三第7条约定：强、弱电到户。此外，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也在合同约定的期间内交付了房屋。房屋交接时，被告出具《商品住宅使用说明书》一份，载明：“电力设施：城市电网供电到户，实行一户一表，由供电局直接抄表收费，各户电表及表前部分由供电局负责维护管理，住户与供电局办理过户手续后即可开通使用，小区道路、绿化、景观、单元公共照明及其他公共设备设施用电由住户按建筑面积分摊”。原告入住后，产生的电费向物业公司交纳，然后由被告以其公司开设的账户（小区总电表）向第三人转交原告及其他小区业主交纳的电费，电表及表前线路没有交由第三人维护管理。 另查明，原告所在的灏天·嘉园小区安装了电表总表，总表后安装商场、电梯及地下室、住房三大分电表。其中商场的分电表电压为300V，电梯及地下室的分电表电压为220V，电梯因电压过低无法运行，故将电梯及地下室的分电表接入商场的分电表以保证电梯的正常运行。住户的分电表安装每户业主单独的电表并分区域安装在各单位楼的5楼、8楼、11楼。合浦供电局直接抄总表并按商业用电和居民用电3:7比例计算小区电费并收费，因电梯及地下室分电表接入商场分电表，商业用电所要负担的电费由商场和业主分摊，居民用电所要负担的电费由业主分摊。 诉讼中，本院组织各方当事人对原告所在的灏天·嘉园小区的电力设施进行勘验，对该小区的高压进线、配电设备、低压出线、电表、配电房、电表房进行查看，第三人在勘验后，对该涉案小区的电力设施出具了初步验收意见，认为该小区的电力设施存在多种缺陷，不符合居民区供配电设施建设规范和行业标准，第三人不能就现有条件下接收该小区的抄表到户的申请，需进行电路整改后，由该小区提出申请验收合格后，才可以接收。 本院认为：原告、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，双方均应依约定履行各自义务，违反合同约定的，应承担相应的违约责任。 关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。本案系发回重审的案件，被告在本院第一次对本案进行审理时，即（2018）桂0521民初483号案件中已明知其可以行使诉讼时效抗辩权，但并未提出诉讼时效的抗辩，故被告在重审时才提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 关于被告是否违反合同的义务，是否应承担相应的责任的问题。被告在交接房屋时出具的《住宅使用说明书》，可视为合同附件，与主合同应具有同等的法律效力，被告应当按照《住宅使用说明书》上其所作的承诺向原告履行义务。虽然被告已经为原告安装了分户电表，但未解决电梯电压过低的问题而将电梯电表接入商场分电表，致使原告按商业用电和居民用电3:7比例承担电费，并每月均以被告的名义缴纳电费。根据《住宅使用说明书》中所载明：“城市电网供电到户，实行一户一表，由供电局直接抄表收费，各户电表及表前部分由供电局负责维护管理”的内容，参照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定可知，《住宅使用说明书》中所载明“实行一户一表”应理解为原告在第三人处享有独立的账户，由第三人直接抄表并由原告以自己的名义直接向第三人交纳电费，而不需再通过物业小区设置的总电表按比例以被告的名义转交电费。根据第三人提供的对勘验原告所在小区的电力设备所出具的初步验收意见，除了提出该小区的电力设备存在若干问题不符合向第三人移交验收条件外，还提出被告已为原告所安装的业主分户电表配置不符合第三人直接抄表条件。据上述情况可认定，原告所在小区的电力设施无法实现移交第三人管理，系由被告造成的，并导致原告的房屋用电管理无法实现被告在《住宅使用说明书》中所载明的“城市电网供电到户，实行一户一表，由供电局直接抄表收费”的约定，故被告应承担相应的违约责任。故原告请求被告为其购买的房屋用电接入城市供电网，履行“一户一表”（即安装原告能够自行向第三人交费的电表），实现由第三人直接抄表收费的义务于法有据，本院予以支持。由于原告所住小区未按第三人的要求完成电力的供配电（变电）设施建设，致使第三人无法对原告、其他业主的电表及表前线路进行接管，而第三人是否接管，被告应按第三人要求协助完成供配电（变电）设施建设并达成协议才能实现，故原告请求判决各户各表及表前线路交由第三人维护管理，本院暂不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西灏天房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内为原告吴淞珊购买的位于广西合浦县房屋安装能够自行向第三人广西电网有限责任公司北海合浦供电局交费的电表； 二、驳回原告吴淞珊的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告广西灏天房地产开发有限公司负担，被告在履行上述判决义务时一并给付原告。 义务人未按本判决义务履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  庞华圆 人民陪审员  庞寒娟 人民陪审员  庞芝福 二〇一九年九月十二日 法官助理何朝娟 代书 记员  陈信庆 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方损失请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。