吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民初250号原告（执行案外人）：吉林市楚坤商贸有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：陈启伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：宋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明新，该公司职员。委托诉讼代理人：吕琪，该公司职员。第三人：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。原告吉林市楚坤商贸有限公司（以下简称楚坤商贸）与被告吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚坤商贸的委托诉讼代理人占玉娟，被告一建公司的委托诉讼代理人王明新、吕琪到庭参加诉讼，第三人泰安公司的委托诉讼代理人李金第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚坤商贸向本院提出诉讼请求：依法撤销(2019）吉02执异205号执行裁定书，终止对坐落于吉林市涉案山庄涉案号楼和涉案号楼共26套房屋的执行，依法解除对下列房屋的查封，具体房号为:涉案号楼涉案单元：涉案号，涉案号楼涉案单元：涉案号；本案诉讼费由一建公司承担。事实与理由：2010年7月20日，泰安公司与吴楚坤签订了《借款合同》，由泰安公司向吴楚坤借款1.3亿元用于资金周转，借款期限为3个月，担保人蓝宁为前述债务提供担保。吴楚坤于2010年7月27日向泰安汇款共计人民币1亿元。因泰安公司无法按时偿还借款，2014年10月14日三方又签订了《借款合同补充协议》，重新约定了还款期限及还款金额。为了担保前述债务的履行，楚坤商贸及吉林市楚辉商贸有限公司(以下简称楚辉公司)接受债权人吴楚坤的指示，于2015年7月与泰安公司签订了共计290套房屋的《商品房买卖合同（预售)》（包括本案所涉的26套房屋）作为债务抵押担保。2018年4月，债权人吴楚坤将前述全部债权转让给楚坤商贸并通知了泰安公司。为了销售房屋偿还债务，从2016年4月至2018年4月期间，楚坤商贸配合泰安公司将已经备案至楚坤商贸名下的部分房屋撤销备案，由泰安公司将房屋出售给正式的购房者，将所得购房款用于偿还吴楚坤的欠款，同时由泰安公司与购房者双方进行房屋登记备案。还剩余本案的26套房商屋未售。2018年7月，因泰安公司未按照约定偿还借款，楚坤商贸根据双方的仲裁约定向吉林仲裁委员会提起仲裁申请，2018年7月31日，吉林仲裁委作出(2018）吉仲调字第涉案号调解书，由第三人在调解书生效后7日内偿还借款本金及利息9400万元。该调解书生效后，泰安公司仍未履行偿还义务，故楚坤商贸向吉林市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，楚坤商贸与泰安公司于2018年12月25日达成《以物抵债协议》，约定将抵押给楚坤商贸的房屋以及车位(包括本案诉争的房屋)直接作价抵付给楚坤商贸。签订《以物抵债协议》后，泰安公司即向楚坤商贸交付了房屋钥匙并由楚坤商贸办理入户手续，后双方向房产部门申请房屋备案登记(因之前为了将房屋出售给其他购房者，楚坤商贸申请撤销了备案登记)，但因其他购房者与泰安公司矛盾激化，导致房产部门对于泰安公司出售的所有房屋一概不予办理备案登记，导致涉案房屋目前一直未备案登记在任何人名下。2019年1月31日，吉林市中级人民法院作出了（2019）吉02执11号之一执行裁定书，对已经抵付给楚坤商贸的涉案房屋予以查封执行，用以偿付泰安公司拖欠一建公司的工程款。楚坤商贸认为，前述房屋已经抵付给楚坤商贸，楚坤商贸系涉案房屋的合法所有权人，人民法院对前述房屋进行查封执行违反了法律规定，故提起案外人执行异议申请。法院做出(2019）吉02执异205号执行裁定书，驳回了楚坤商贸的异议申请。楚坤商贸认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的范围，特向贵院提起执行异议之诉，请求终止对涉案房屋的执行，依法解除对该26套房屋的查封。一建公司辩称，1.涉案房屋均为泰安公司建设，并且无他人的预售登记，也无楚坤商贸网签备案，因此无权属争议，查封行为符合法律规定，不应当解除。2.楚坤商贸与泰安公司签订的《以物抵债协议》只约束楚坤商贸与泰安公司，不具有强制执行的法律文书性质，不能引起本案26套房屋权属变更，更不能阻止一建公司向泰安公司主张债权，该协议不能排除执行。3.楚坤商贸称“因购房者与泰安公司矛盾激化，导致房产部门对于第三人出售的所有房屋一概不予办理备案登记，导致涉案房屋目前未备案登记在任何人名下”不属实，根据吉林市房屋权属交易服务中心系统显示，涉案房屋所在的小区是可以进行预购商品房预告登记的，未备案登记在楚坤商贸名下是其自身原因造成。综上，涉案房屋不应解除查封。泰安公司述称，楚坤商贸诉请理由成立，应该得到法律保护。楚坤商贸与泰安公司双方存在借贷关系，在强制执行过程中达成以房抵债协议，并实际交付房屋，未办理网签登记原因是在泰安公司，具体原因是办理网签登记需要向房产局指定账户存入房款，而泰安公司所有公司账户均被法院因其他案件查封，无法存入房款。另外房产部门对泰安公司也提出不同意办理超过5套以上同一购房人的网签备案，以防借款抵押，所以未办网签的原因是由于泰安公司的自身原因，所以应该支持楚坤商贸的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2019）吉02执11号之一执行裁定书及查封房产明细表、（2019）吉02执异205号执行裁定书、（2018）吉02执233号执行立案通知书、（2018）吉仲调字第0022号调解书、（2018）吉02执233号执行裁定书、《商品房买卖合同（预售）》26套、维修基金发票12张、楚辉公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、吉林市房屋信息26份、涉案山庄涉案号商住楼涉案幢涉案单元涉案室、涉案室、涉案室房屋信息、执行法律文书生效证明、（2018）吉02民初222号民事判决书、（2019）吉02执11号之一执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一建公司虽然对楚坤商贸提供的深圳市涉案信息咨询有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件、证明、电汇凭证、借涉案号《借款合同补充协议》《债权转让协议书》《债权转让通知书》《对账单》《补充合同》及送达回执提出异议，但并未提供相反证据证明该债务不存在，上述证据结合可以证明泰安公司借款以及楚坤商贸取得债权的事实，本院予以采信。一建公司对楚坤商贸提供的《以物抵债协议书》（附三份抵账房屋明细表）、《情况说明》、入住收费一览表、流程签证单、收楼确认单及收费票据共26套（其中：楚坤商贸办理入住手续的24套，姜美宏、王晓岩办理两套）、5套房屋入住照片14张、剩余21套房屋的入户钥匙21把提出异议，但未提供相反的证据，故本院对上述证据的真实性予以采信。本院经审理查明如下事实：一建公司与泰安公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年11月23日作出（2018）吉02民初222号民事判决书，判决：一、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司欠付工程款9,178,081.41元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中：自2016年10月14日起至2017年12月24日止，计息基数为5,510,884.46元；自2017年12月25日起至实际给付之日止，计息基数为9,178,081.41元）；二、泰安公司于判决生效后立即给付一建公司索赔费用63万元；三、泰安公司于判决生效后立即返还一建公司履约保证金5万元；四、驳回一建公司的其他诉讼请求。判决生效后，一建公司向本院申请执行。本院于2019年1月31日作出（2019）吉02执11号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人泰安公司名下位于吉林市涉案山庄56套房屋（含本案争议26套房屋）。查封期限三年，自2019年1月31日至2022年1月30日。吉林仲裁委员会于2018年7月31日作出（2018）吉仲调字第涉案号调解书，内容如下：一、泰安公司对已到期的贷款本息于调解生效后七日内偿还楚坤商贸9400万元（包括本金6000万元，其余为欠付利息）；蓝宁对泰安公司的上述还款义务承担连带清偿责任；二、楚坤商贸仲裁请求的剩余债权因还款未到期，双方另行协商处理；三、仲裁费40万元，由泰安公司承担。该调解书生效后，由于泰安公司未履行调解书确定的义务，楚坤商贸向本院申请执行。在执行过程中，楚坤商贸与泰安公司于2018年12月3日达成的执行和解协议，内容为：一、楚坤商贸申请强制执行泰安公司名下9440万元存款，人民法院于2018年10月15日扣划了泰安公司名下4,643,395元存款，另收首付款3,632,999元，截至本协议约定签订之日，泰安公司尚欠楚坤商贸86,123,606元债务未履行。二、泰安公司同意将剩余86,123,606元债务按如下方式向楚坤商贸履行：1.泰安公司于2019年6月30日之前向楚坤商贸支付3000万元；2.泰安公司于2019年12月30日前向楚坤商贸支付3000万元；3.泰安公司与2020年6月30日前向楚坤商贸支付剩余26,123,606元。三、如泰安公司未按约定方式向楚坤商贸支付欠款，楚坤商贸将依法向人民法院恢复申请对（2018）吉仲调字第涉案号调解书的强制执行。因和解履行时间较长，楚坤商贸向本院出具书面申请终结执行，本院于2018年12月21日作出（2018）吉02执233号执行裁定书，裁定：本院（2018）吉02执233号执行案件终结执行。如被执行人不履行和解协议时，申请执行人可申请恢复执行。另查明，2015年7月21日，楚坤商贸与泰安公司签订了关于涉案房屋的26份《商品房买卖合同（预售）》，楚坤商贸于2016年12月29日缴纳了12套房屋的住宅专项维修资金，具体为：涉案号楼涉案单元：涉案号（面积43.65平方米)、涉案号（面积39.87平方米)、涉案号（面积39.55平方米)、涉案号（面积37.75平方米)、涉案号（面积39.55平方米)、涉案号（面积39.87平方米)、涉案号（面积39.87平方米)、涉案号（面积39.87平方米)、涉案号（面积37.75平方米)、涉案号（面积37.75平方米)、涉案幢涉案单元涉案号（面积92.53平方米）、涉案号（面积138.19平方米)。2018年12月25日，楚坤商贸与泰安公司签订《以物抵债协议书》，约定泰安公司以包含涉案26套房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤商贸用于偿还借款。2018年12月27日，陈启伟、陈辉洲在涉案24套房屋的入住收费一览表以及入住流程签认单、入住收楼确认单上的业主栏签字确认，吉林市涉案物业服务有限公司为陈启伟、陈辉洲出具收到物业费、水电费、垃圾清运费的收据，姜美宏于2018年5月11日办理了涉案号房屋的上述入住手续，王晓岩办理了涉案号房屋的上述入住手续。2019年3月27日，楚坤商贸出具《情况说明》，写明：楚坤商贸曾接受债权人吴楚坤的指示，于2015年7月与泰安公司签订了72套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，作为借款的抵押担保，鉴于2018年4月15日吴楚坤已经将其对泰安公司的合法债权转让给楚坤商贸，且泰安公司与楚坤商贸均同意将前述房屋以物抵账，作为泰安公司应偿付给楚坤商贸的借款，故备案在楚坤商贸名下的上述72套房屋所有权均归楚坤商贸所有，所涉房屋的全部权利均归楚坤商贸享有。庭审中，楚坤商贸陈述已经将涉案的涉案号楼涉案号房屋出售给姜美宏，涉案号楼涉案号房屋出售给王晓岩，另有涉案号楼涉案号、涉案号、涉案号也已经出售给他人。本院认为，本案争议的焦点问题是楚坤商贸对本案涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。楚坤商贸虽然就本案涉案房屋在2015年签订了《商品房买卖合同（预售）》，但其在2019年的《情况说明》中明确该买卖合同是借款的抵押担保，故楚坤商贸并不是法律意义上的房屋买受人，其提供的《商品房买卖合同（预售）》不能作为对抗执行的依据。现楚坤商贸主张泰安公司已经将涉案房屋以物抵债，用以清偿泰安公司欠付楚坤商贸的债务，就应向本院提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产，债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，楚坤商贸提供的仲裁调解书以及执行和解协议、执行裁定书可以确认楚坤商贸与泰安公司债权债务关系真实存在。第二，双方在签订执行和解协议之后，签订了以物抵债协议书，以包含本案涉案房屋在内的149套房屋以及152个车位使用权，作价52,691,543元，抵付给楚坤商贸用于偿还借款，该以物抵债协议书不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三，在签订以物抵债协议书后，楚坤商贸的法定代表人陈启伟以及原法定代表人陈辉洲办理了涉案房屋的入住手续，缴纳了物业费用并接收了房屋钥匙，故可以确认涉案房屋已经被楚坤商贸合法占有。但庭审中，楚坤商贸自认已经将涉案26套房屋中的5套出售给他人，现由他人占有使用，故上述由他人占有的5套房屋本院不能确认由楚坤商贸占有。第四，现泰安公司承认其开发的吉林涉案山庄小区因其公司拖欠多项费用无法办理房屋产权证，故可以确认未办理过户登记的过错不在楚坤商贸。综上所述，楚坤商贸对已经出售的房屋没有实际占有使用，其对上述已经出售的房屋已经不享有权利，故该5套房屋应由实际占有人主张权利。关于涉案的其他21套房屋，楚坤商贸提供的证据已经形成证据链，可以证明楚坤商贸与泰安公司存在债权债务关系，达成了以物抵债协议并实际履行，且现该小区无法办理房屋产权证，故楚坤商贸的证据足以证实其以物抵债行为成立，可以对抗一建公司的执行。综上所述，楚坤商贸针对21套房屋要求停止执行的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行吉林市涉案山庄涉案号楼和涉案号楼共21套房屋（明细附后）；二、驳回吉林市楚坤商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费58,225元，由吉林市第一建筑工程股份有限公司负担47,027元；由吉林市楚坤商贸有限公司负担11,198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 李 洁审判员 赵 靖审判员 王 东二〇一九年九月二日书记员 杨重阳（本件共12页，印15份）附：21套房屋明细涉案