重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终383号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王庭金，男，1954年10月6日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人王庭金、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢3单元X-X号房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由王庭金承担。事实和理由：1.王庭金系从邹令处购买案涉房屋，但其提供的证据不足以证实邹令与盛景旅游开发公司间存在真实的债权债务和以房抵债关系。且王庭金举示的证据不能证实其已支付全部购房款。2.案涉房屋自2012年起便存在不间断的抵押，王庭金在案涉房屋设定有抵押权的情况下，未经抵押权人同意与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，故王庭金不能取得案涉房屋的所有权，不能排除执行。3.案涉房屋系商品房，应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条之规定，而不应当适用第二十八条之规定，一审判决根据第二十八条之规定进行审查错误。4.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。即便认定重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封时间，王庭金与盛景旅游开发公司于2018年7月18日签订合同的时间也晚于法院查封。 王庭金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.邹令与盛景旅游开发公司以房抵债的事实真实，王庭金概括性承继了邹令的权利义务，应认定王庭金承继了原买受人房屋买卖合同签订的时间和占有时间，且王庭金完成了支付义务，系案涉房屋买受人，其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。2.本案应当以市四中法院的查封时间为准，即2017年8月2日。3华融资产重庆分公司并非案涉房屋登记公示的抵押权人，买受人对案涉房屋的物权期待权优先于华融资产重庆分公司的债权。 盛景旅游开发公司述称，盛景旅游开发公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游开发公司账户或者盛景旅游开发公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游开发公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游开发公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 王庭金向一审法院起诉请求：1.不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢3单元X-X号房屋；2.案件受理费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司法定代表人均为**安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向市四中法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：2012年7月11日，盛景旅游开发公司与邹令签订了《土石方施工合同》，约定盛景旅游开发公司将重庆石柱黄水明月绿洲项目平场土石方开挖工程承包给邹令施工。2016年7月11日，邹令与盛景旅游开发公司签订《商品房抵款协议》。该协议约定，截止2016年7月11日，盛景旅游开发公司还欠邹令参与明月绿洲项目施工的工程款162万元，经协商将明月绿洲的十套房屋抵工程款，价格按跃层房4000元/平方米，普通房3000/平方米结算，具体房号为：5-3-X-X、4-3-X-X、4-3-X-X、4-3-X-X、3-2-X-X、3-2-X-X、3-2-X-X、3-2-X-X、3-2-X-X、3-2-X-X，总价格162万元。该协议还约定，如果邹令要转让房屋，盛景旅游开发公司全权办理相关手续；如果盛景旅游开发公司在2017年12月底前付清邹令的工程款162万元，邹令将所有的房屋归还给盛景旅游开发公司，但应减除自2016年7月11日起至2017年12月底前卖掉的房屋。2017年7月18日，邹令与王庭金达成协议，约定邹令将其持有的盛景旅游开发公司旗下的明月绿洲小区5-3-X-X房源一套以32万元的价格卖给王庭金。2017年7月18日，王庭金通过王大庆向邹令转款32万元，邹令在该协议上注明收到王庭金的购房款32万元。王庭金与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王庭金购买盛景旅游开发公司位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢3单元X-X号房屋，购房款为323560元，该合同未载明具体的签订时间。2016年7月11日，盛景旅游开发公司向王庭金出具收到323560元购房款的收据，收款方式为抵款。2017年7月18日，王庭金为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年7月18日至2018年7月17日期间的物管费1310.4元，2017年7月23日，王庭金为案涉房屋向重庆市石柱县黄水天燃气有限公司缴纳了天燃气入户费3730元；王庭金在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向市四中法院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异276号执行裁定书，裁定驳回王庭金的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王庭金能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。 （一）王庭金是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王庭金向市四中法院提起的为案外人执行异议之诉，市四中法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱县国土房管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，王庭金与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》虽然没有注明签订时间，但其与邹令签订购房合同及支付购房款的时间是2017年7月18日，可将该时间视为双方签订合同的时间，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）王庭金在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从王庭金提交的证据来看，王庭金于2017年7月18日其缴纳了物业管理费，足以证明王庭金其于2017年7月18日起已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从王庭金提供的证据及本人陈述来看，其向盛景旅游开发公司支付购房款系通过抵扣盛景旅游开发公司欠邹令的债务。根据查明的事实，盛景旅游开发公司与邹令签订了《土石方施工合同》，对尚欠邹令的工程款162万元通过以房抵债的形式清偿，并达成《商品房抵房协议》。盛景旅游开发公司在《商品房抵房协议》中明确还欠邹令明月绿洲项目施工工程款162万元，据此，可以认定邹令对盛景旅游开发公司的工程款债权真实、合法。根据《商品房抵房协议》的约定，若邹令转让房屋，盛景旅游开发公司全权办理相关手续。因此，邹令通过抵偿工程款取得案涉房屋后，将房屋转售给王庭金，并不违反约定。盛景旅游开发公司与王庭金签订《商品房买卖合同》并向其出具了购房款收据，说明盛景旅游开发公司认可了通过抵债的方式支付购房款。故邹令与盛景旅游开发公司之间的抵债行为已经完成，应认定王庭金已向盛景旅游开发公司支付全部购房款，符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。盛景旅游开发公司向王庭金出具购房款收据，确认通过抵债的方式支付购房款的时间为2017年7月18日，于本院查封之前，且双方在合同上约定王庭金委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人王庭金自身原因的条件。 据此，王庭金在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因王庭金自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，王庭金享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，王庭金的诉讼请求应予支持。 综上，根据《执行异议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号5幢3单元X-X号房屋。案件受理费6153.4元，由华融资产重庆分公司负担。 二审查明：1.本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。2.二审中，王庭金陈述其与盛景旅游开发公司于2017年7月18日签订《商品房买卖合同》，华融资产重庆分公司、盛景旅游开发公司对此予以认可。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为：王庭金就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定中，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”应指买受人与被执行人就争议不动产签订合法有效的书面买卖合同。本案中，王庭金系向邹令支付购房款以购买案涉房屋，王庭金与盛景旅游开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并无落款时间，在王庭金所举示的其与邹令达成的协议中载明，邹令于2017年7月18日收到王庭金购房款，二审中王庭金亦陈述其系于2017年7月18日方与盛景旅游开发公司签订购房合同，华融资产重庆分公司、盛景旅游开发公司对此均予以认可，足以证实王庭金与盛景旅游开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的时间为2017年7月18日，晚于人民法院查封案涉房屋的时间，故王庭金不符合《执行异议规定》关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初288号民事判决； 二、驳回王庭金的诉讼请求。 一审案件受理费6153.4元，由王庭金负担；二审案件受理费6153.4元，由王庭金负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭振亚 审判员  汤君丽 审判员  姜圆圆 二〇一九年九月二十四日 书记员  李思琪