甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0503民初1629号 原告：陈某，住甘肃省天水市。 原告：梁某，住甘肃省天水市。 委托诉讼代理人：陈某（系梁某的丈夫），住甘肃省天水市。 被告：甘肃天翔房地产开发有限公司。 法定代表人：焦某，系公司总经理。 委托诉讼代理人：巩某，甘肃康台律师事务所律师。 原告陈某与被告甘肃天翔房地产开发有限公司（以下简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院发现梁某为必须共同进行诉讼的当事人，遂依法通知梁某作为本案原告参加诉讼。原告陈某（即原告梁某的诉讼代理人），被告天翔公司的诉讼代理人巩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某、梁某向本院提出诉讼请求：一、判令天翔公司承担迟延办理产权登记期间的违约金36817.45元（以房屋总价款823808元为基数，以同期同类银行贷款利率4.35%为标准，从2018年5月7日起计算至2019年5月17日，此后的违约金按此标准继续计算）；二、判令天翔公司交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》；三、本案诉讼费用由天翔公司承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令天翔公司承担迟延办理产权登记期间的违约金60870.25元（以房屋总价款823808元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率6.65%为标准，从2018年5月7日起计算至2019年6月11日，此后的违约金按此标准继续计算）。事实与理由：原告于2017年3月购买天翔公司开发的“水岸明珠”小区住房一套，按照合同约定，天翔公司应当在交房后360日内办理房屋产权登记，如果到期不能办理，双方协商解决。天翔公司于2017年5月交付房屋，截止2018年5月已超过360天，但天翔公司既未找原告协商解决，也未提出任何解决措施。因天翔公司消防手续不合格，导致房屋验收未能及时通过，进而导致原告不能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，天翔公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告为维护合法权益，现依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 天翔公司辩称：一、原告第一项诉讼请求缺乏事实依据。原告已于2017年办理了不动产登记证明并且已经抵押给银行，天翔公司已经完成了协助原告办理不动产登记的事宜。二、天翔公司至今未取得房屋所有权证书是因为《高层民用建筑设计防火规范》修订后对消防车的转弯直角进行了扩大，直接导致天翔公司已经完工的建设工程消防不达标。三、2010年天翔公司通过拍卖方式取得的用地总面积为18398平方米，天水市国土资源规划设计院规划设计时发现实际用地总面积为17143平方米，由于红线让步和测量不精准造成建设局一直未对建设工程进行竣工验收。四、天翔公司于2014年开始建设“水岸明珠”小区，建设工程是按照天水市规划局批准的设计方案进行建设的，设计方案在前。此后西部机场集团天水机场有限公司开设新航道，便要求天翔公司建设的“水岸明珠”项目停工整顿，并要求天水市规划局不要对项目工程进行竣工验收。此后天翔公司按照要求安装了相关设施，但西部机场集团天水机场有限公司迟迟没有发出整顿合格的通知。综上，房屋所有权证书未办理并非天翔公司主观原因造成，而是由于政府行政部门的原因造成，请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某、梁某为证明其主张，向本院提交下列证据材料： 一、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告双方签订有《商品房买卖合同》，根据合同约定天翔公司已经违约的事实。 二、收据5张。拟证明房屋交付的日期及原告缴纳购房款的金额。 经质证，天翔公司对第一组证据《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但认为该合同也约定办理房屋所有权转移登记需要双方共同去房屋登记机构申请办理。对第二组证据收据的真实性和证明目的均没有异议。 经审核，本院认为，陈某、梁某提交的上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案相关事实，予以采信。 天翔公司为证明其主张，向本院提交下列证据材料： 一、天水市规划局宗地图一份。拟证明2010年12月经天水市规划局规划天翔公司的用地总面积为18398平方米，土地退出红线10米。 二、由天水建筑设计院设计制作，经天水市公安消防支队、天水市规划局审查的总平面布置图纸一份。拟证明案涉项目总用地面积为18398平方米，所有项目设计均符合天水市规划局和天水市公安消防支队的审查标准，同时证明案涉项目用地让出红线15米。 三、天水市国土资源规划设计院制作的“甘肃天翔房地产开发有限公司用地范围图一份。拟证明经天水市国土资源局审核，天翔公司通过挂牌方式竞拍所得的用地总面积为17143平方米，其中规划道路面积3158平方米，该实际用地面积与2010年12月天水市规划局规划的用地面积不符，致使天翔公司用地总面积减少，直接导致天翔公司所建房屋面积与实际设计面积不符。 四、天水市公安消防支队出具的天公消审字[2014]第0042号建设工程消防设计审核意见书。拟证明天翔公司开发建设的“水岸明珠“工程，于2014年11月20日经天水市公安消防支队审查该工程的消防设计合格。 五、天水市公安消防支队麦积区大队出具的麦公消验字[2019]第0002号建设工程消防验收意见书。拟证明天翔公司开发建设的“水岸明珠”项目工程，于2019年1月22日经天水市公安消防支队麦积区大队验收消防合格。 六、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95。拟证明2015年5月1日《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95已经废止，适用新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，但是天水市公安消防支队麦积区大队出具的麦公消验字[2019]第0002号建设工程消防验收意见书中所采用规范为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，导致天翔公司从2016年报批的消防验收直至2019年才验收通过。 七、西部机场集团天水机场有限公司作出的天机函[2016]18号《关于加快超民航净空高度障碍物灯安装工作的函》，拟证明因天翔公司开发建设的“水岸明珠“项目未安装障碍物灯，2016年10月18日西部机场集团天水机场有限公司向天水市规划局发出通知，要求天水市规划局拒绝竣工验收，造成房产证延迟办理。 八、天翔公司汇报文件。拟证明天翔公司开发建设的“水岸明珠”项目是按照天水市规划局规划建设的，天翔公司的设计方案在前，西部机场集团天水机场有限公司开设的新航道在后，故西部机场无权阻止对案涉工程竣工验收。 九、文件阅办单。拟证明天翔公司开发建设的“水岸明珠”小区符合设计要求。 十、预抵押名单表。拟证明原告已经符合办理不动产抵押的条件，且其已办理了预告抵押的手续。 十一、天水市规划局、天水市城市管理综合行政执法局联合出具的天规发[2016]15号文件。拟证明天水市规划局、天水市城市管理综合行政执法局要求对包括天翔公司在内的七个单位的超高障碍物加装标志和灯光标示，案涉项目符合设计及验收标准。 经质证，陈某以看不懂为由不发表质证意见，请求法庭依法审核认定。 经审核，本院认为，天翔公司提交的第一至五、七至九、十一组证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案待证事实，均予以采信。第六组证据实际系住房和城乡建设部发布的部门规章，不属于证据材料的范畴，故不予认定。第十组证据材料未加盖相关单位的印章，无法核实其真实性，且与本案缺乏关联性，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，天翔公司与陈某、梁某签订《商品房买卖合同》（预售）一份，二原告购买天翔公司开发建设的的位××区商品房一套，房屋总价款为823808元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了约定，其中合同第二十条关于房屋登记的约定内容为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。2.双方协商解决。 合同签订后，原告分三次向天翔公司交纳了购房款823808元，天翔公司于2017年5月12日向原告交付了房屋。至本案诉讼时，房屋所有权证书仍在办理之中。 另查明，2014年11月20日，天水市公安消防支队作出天公消审字[2014]第0042号建设工程消防设计审核意见书，对天翔公司报送的“水岸明珠”工程消防设计审查合格。2015年5月1日，住房和城乡建设部发布的《建筑设计防火规范》GB50016-2014国家标准开始实施，原《建筑设计防火规范》GB50016-2006和《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95同时废止。2019年1月23日，天水市公安消防支队麦积区大队作出麦公消验字[2019]第0002号建设工程消防验收意见书，对天翔公司的“水岸明珠”建设工程消防验收合格。 2016年10月18日，西部机场集团天水机场有限公司向天水市规划局致函，请求天水市规划局督促包括天翔公司“水岸明珠”项目在内的三处超高障碍物安装障碍物灯。2017年2月3日，天翔公司向天水市人民政府提交《关于麦积区桥南“水岸明珠”项目净空高度情况的汇报》文件，请求天水市人民政府协调解决天水机场净空超高问题。 本案诉讼过程中，天翔公司已向原告实际交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》，原告也已放弃该项诉讼请求，对该项诉讼请求本院在本案中不再处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。 合同第二十条关于房屋登记的约定内容为：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。在本案中，原告未能取得房屋权属证书，不是“因出卖人的原因”，而是由于建设工程消防验收的有关法律依据发生变更，以及政府部门协调解决天水机场净空超高问题等案外原因造成，并非天翔公司主观因素造成，天翔公司无法左右出卖人以外的原因。而根据上述合同段约定和法律规定，承担违约责任的前提和基础是“因出卖人的原因”造成买受人未能在约定或法定期限内取得房屋权属证书，出卖人对此才承担违约责任。据此，本案中原告未能取得房屋权属证书的原因，并非天翔公司的过错，不属于天翔公司违约，故天翔公司依法不承担违约责任。原告关于天翔公司应当承担迟延办理产权登记期间违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回陈某、梁某的诉讼请求。 案件受理费1322元，因适用简易程序减半收取661元，由陈某、梁某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  刘 炜 二〇一九年九月五日 法官助理  杨 晨 书 记 员  张静雯