天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初2983号原告：刘桂凤，女，1961年7月19日出生，汉族，农民，住天津市津南区。委托诉讼代理人：安会生，天津随观律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，天津随观律师事务所律师。被告：天津万和科技发展股份有限公司，住所地天津市南开区宾水西道56号。诉讼代表人：天津万和科技发展股份有限公司破产管理人（天津市亚星清算事务有限公司），住所地天津市河西区。法定代表人：康新明，主任。委托诉讼代理人：晏红波，天津同汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞雪，天津同汇律师事务所律师。第三人：郁起，男，1953年4月5日出生，汉族，天津万盛置业发展有限公司董事长兼总经理，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵中爱（同事关系），女，1952年8月24日出生，汉族，天津万盛置业发展有限公司副总经理，住天津市南开区。第三人：赵中爱，女，1952年8月24日出生，汉族，天津万盛置业发展有限公司副总经理，住天津市南开区。原告刘桂凤与被告天津万和科技发展股份有限公司（以下简称被告万和公司）、第三人郁起、赵中爱破产债权确认纠纷一案，本院于2018年8月17日作出（2017）津0104民初2411号民事判决，因被告万和公司破产管理人不服提出上诉，天津市第一中级人民法院于2019年2月26日作出（2018）津01民终8443号民事裁定书，裁定“一、撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104民初2411号民事判决；二、本案发回天津市南开区人民法院重审”。本院另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告刘桂凤委托诉讼代理人安会生、王璐，被告万和公司破产管理人委托诉讼代理人晏红波、张瑞雪，第三人郁起委托诉讼代理人赵中爱，第三人赵中爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂凤向本院提出诉讼请求：1．确认原告的46,488,801.21元债权有效成立，并具备优于工程款的优先受偿权；2．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2001年6月18日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买天津市南开区天津新技术产业园区科研基地内科技广场一层900平方米的商品房，总房款5,040,000元，交房时间为2003年6月30日前。原告按照合同的约定全额支付了购房款，但被告至今未依约交付房屋。2015年2月5日，法院受理了被告的破产申请案件，原告依法进行了申报，但被告的破产管理人对原告申报的债权不予认可。原告为维护自身合法权益，故成讼。被告天津万和公司破产管理人辩称，请求驳回原告的诉请。原告购房行为无事实、法律依据，原告所提供的《天津市商品房买卖合同》属无效合同。原告主张缴纳5,040,000元无事实依据，该5,040,000元非购房款。第三人认可收到款项的行为不能作为认定该案事实的依据。该诉讼超过诉讼时效。原告请求确认的债权，仅以无效的商品房买卖合同约定的违约责任，无法证明该债权真实存在，且数额与原告主张已经交付的504万差额巨大，即使按照合同约定的违约责任，本案中出卖人没有恶意隐瞒的情形，原告主张债权数额既没有法律依据也没有事实依据。房产买受人的物权可以对抗承包人的工程价款的优先受偿权，但购房款不享有优先受偿权。本案房产估价报告与本案不具有关联性。原告同时主张违约金及购房利息不符合法律规定。第三人述称，不同意原告诉讼请求，商品房买卖合同不符合法律规定，通过评估变现没有法律依据。评估价格也不认可，不能依据无效的买卖合同进行赔偿，并且超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人各方无争议的事实，本院认定事实如下：原告之夫于焕来于2001年6月18日以原告名义与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告以5,040,000元的价格购买被告开发的天津市南开区天津新技术产业园区科研基地内科技广场1层900平方米商品房；被告于2003年6月30日前将商品房交付原告，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在10日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告有权按如下约定追究被告违约责任：合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；被告未征得原告同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。合同签订当日，被告收取了原告4,000,000元，同月21日收取1,040,000元。2006年3月被告的名称由天津万和置业有限公司（合同签订时用名）变更为天津万和科技发展股份有限公司。二第三人原为被告公司股东，2009年，二第三人将股权全部转让，被告的股东及法定代表人均变更。被告于2003年后相继取得天津市国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产权证及上述科技广场各楼宇的商品房销售许可证。因被告未向原告交付房屋，原告于2014年6月在本院起诉，请求判令被告向原告履行交付房屋义务；赔偿原告自应当交房之日起至今的利息及违约金2,016,000元及可得利益损失。本院作出（2014）南民初字3985号民事判决书，判决：一、本判决生效后三十日内，被告天津万和科技发展股份有限公司将天津市南开区天津新技术产业园区科研基地内科技广场1层900平方米商品房交付原告刘桂凤，并协助原告办理合同中约定被告应配合办理的其他事宜；二、本判决生效后三十日内，被告天津万和科技发展股份有限公司给付原告刘桂凤已付款5,040,000元的利息，自2003年7月1日至本判决确认给付之日止按银行同期贷款利率计算，并给付原告自2003年7月1日至本判决确认给付之日止按商品房价款5,040,000元的日万分之一计算的违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。被告不服此判决提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民四终字第0624号民事裁定书发回本院重审。本院受理后，原告因涉诉房产项目一层已全部向外抵押，不具备交房条件，且被告的破产管理人表示不同意继续履行涉诉合同，故原告申请变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付房屋的现价值（现价值指以鉴定日为现价值的确定之日）；2、判令被告赔偿原告自应当交房之日（2003年6月30日）至今的损失，包括利息（按照银行同期贷款利率主张利息，以5,040,000元为基数）和违约金（以5,040,000元为基数，按照合同约定的日万分之一支付违约金）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。后原告申请撤诉，并向被告的破产管理人变更债权申报内容，本院作出（2015）南民重字第20号之二民事裁定书，准予原告撤回起诉。因被告破产管理人未确认原告申报的债权，原告再次起诉。本案审理过程中，经原告申请，本院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对天津新技术产业园区科研基地内科技广场壹层（南区）商业房地产在2015年2月5日时点，按照已取得房地产权证的状况下的房地产平均价格进行评估。评估单位于2018年5月28日出具《房地产估价报告》，评估结果为估价对象房地产的市场价值（平均单价）为：人民币38,519元/平方米。评估费54,200元由原告预付。另，本院于2015年2月5日作出（2015）南民破字第0008号民事裁定书，受理案外人天津农村商业银行股份有限公司南开支行对被告进行破产清算的申请，同时作出（2015）南民破字第0008号指定管理人决定书，指定天津市亚星清算事务有限公司担任管理人。2017年4月19日，本院作出（2015）南民破字第0008-1号民事裁定书，裁定宣告债务人天津万和科技发展股份有限公司破产。经双方当事人确认，本案争议焦点为：原告持有之商品房买卖合同是否有效，原告之诉请是否应予支持。本院认为，公民间合法的合同关系受法律保护，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中，原、被告之间的《天津市商品房买卖合同》虽由原告之夫代原告签字，但原告认可其夫的代理行为，故涉诉的《天津市商品房买卖合同》应认定为原、被告双方的真实意思表示。该合同签订时，被告虽未取得商品房预售许可证明，但被告于此后相继取得天津市国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房地产权证及上述科技广场各楼宇的商品房销售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故被告以此法律规定主张涉诉合同无效，本院不予支持。被告另主张涉诉合同未明确买卖标的物（即未约定具体的位置、楼号和详细的坐落地），从形式上不是真实有效特定的商品房买卖合同。因依据现有证据可证明被告公司确于2001年6月18日收到原告交纳的4,000,000元及于同月21日收到原告交纳的1,040,000元，且上述款项已入被告会计账目，结合上述款项记载为“暂收款”，及涉诉合同签订时涉诉项目审批手续尚不完备，故应认定原、被告对原告以5,040,000元购买被告开发的涉诉项目中900平方米房屋的意思表示真实，且被告在完备相关手续后具备按合同履行的能力，故被告以此事由主张涉诉合同无效，于法无据，本院不予采信。关于被告抗辩原告诉讼请求超出诉讼时效一节，被告所建房屋在2012年后陆续取得售房许可证，且在原告于2014年6月提起诉讼时尚未具备交付条件，双方又在合同中约定的逾期交房的违约责任承担的方式为继续履行合同，原告可选择在被告具备交付房屋条件前的任何阶段提起诉讼，故被告主张原告诉请超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告主张确认46,488,801.21元债权有效成立的问题：因涉诉合同具有法律效力，但因被告违约行为导致合同不能履行，现被告已取得涉诉合同所在项目房屋的房地产权证及商品房销售许可证，经原告申请，本院委托相关评估部门对涉诉合同项下所在项目的房产价值进行评估，评估时点定为本院受理案外人对被告进行破产清算的申请日，评估部门依此作出的评估结论具有客观性，本院对该评估结论予以采信。故本院认定在2015年2月5日，涉诉合同项下的房屋市场价值为34,667,100元（38,519元/平方米×900平方米）。另，依据涉诉合同约定，被告应自2003年7月1日始向原告支付已付款利息至2015年2月5日止，利息金额为3,806,049.21元及自2003年7月1日始每日按5,040,000元的万分之一向原告支付违约金至2015年2月5日止，违约金金额为2,135,952元。故本院确认原告的破产债权为40,609,101.21元。原告主张的租金损失系可期待利益损失，因无合同约定，本院不予支持。关于原告主张的优先受偿权问题：原告于2014年6月提起诉讼即（2014）南民初字3985号案，诉请判令被告向原告履行交付房屋义务及承担违约责任，诉讼期间因本院受理了案外人天津农村商业银行股份有限公司南开支行对被告进行破产清算的申请，该案发回重审后，在涉诉房产项目一层已全部向外抵押、不具备交房条件，且被告的破产管理人表示不同意继续履行涉诉合同的情形下原告变更诉讼请求，诉请为被告向原告支付房屋的现价值并赔偿利息损失及违约金，考虑原告已依合同约定支付了全部购房款，且放弃了对涉诉房屋的取回权。又依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定。本案中，原告购买房产的性质为正常消费，属于法律规定的消费者。其已缴纳的购房款5,040,000元应属于优先于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权。本院认定原告支付的5,040,000元享有优先受偿权，其他债权不享有优先受偿权。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第五十八条第三款、第一百零九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法确认原告刘桂凤对被告天津万和科技发展股份有限公司享有40609101.21元的债权，并对其中的5040000元债权享有优先受偿权；（该5040000元优先于建筑工程的承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权）二、驳回原告刘桂凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元及评估费54200元，合计54280元，由被告天津万和科技发展股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁审 判 员  董巧云人民陪审员  陶永利二〇一九年九月四日书 记 员  史蕾蕾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国企业破产法》第二十一条人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。第五十八条第三款债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。第一百零九条对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。