广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1692号 原告：刘艳玲，女，汉族，1986年1月30日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：秦兆成，广西君健律师事务所律师。 被告：黎兆乾，男，汉族，1969年12月5日出生，住广西桂林市象山区。 被告：蒋健秀，女，汉族，1970年9月20日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：黎兆乾，系被告蒋健秀之夫。 二被告共同委托诉讼代理人：文建德，桂林市中远律师事务所律师。 原告刘艳玲与被告黎兆乾、蒋健秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳玲及其委托诉讼代理人秦兆成、被告黎兆乾、蒋健秀及其共同委托诉讼代理人文建德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告将剩余定金295500元退还给原告，支付律师费14000元，以上合计人民币309500元，并自原告起诉之日起按银行同期贷款利率向原告支付利息至全部清偿之日起。2.判令由被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费等全部的诉讼费用。事实和理由：原告原是被告的租户，租用被告的房屋，被告有意向将房屋出售给原告，原被告经向有关政府部门咨询了解，得到告知是原告可以购买被告的房屋，并能办理房屋过户及落户手续，因此原被告于2018年11月19日签订了《宅基地及房屋买卖合同》。原告履行了合同的义务，先后于2018年11月19日向被告黎兆乾转账人民币20万元，于2019年3月11日向被告黎兆乾转账人民币10万元，以上合计30万元作为购房定金，在转账给被告黎兆乾20万元的当天，被告将房产证、土地证原件交由原告保管。但在后续办理房屋过户的过程中，政府相关部门又告知原告不具有购买被告房屋的资格，因此原被告合同无法继续履行。2019年7月6日，原被告经友好协商，双方签订了《解除购房合同协议书》《还款约定书》，确认了被告收到原告的30万元定金且未退还，被告也同意无条件退回30万元定金。前段时间被告以有人买房为由，要求原告将房产证及土地证原件给他，但之后拒绝归还给原告作为担保，且态度非常恶劣。原告以为被告马上要卖掉房子，因此搬离了租赁的房屋，并要求被告退还定金。在原告多次与被告协商要求被告退还定金无果的情况下，为维护自己的合法权益，特向贵院依法提起民事诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，一、原告租赁被告房屋已十几年，因原告未能符合购买被告的房屋条件，2019年7月6日原告与被告黎兆乾协商解除之前签订的购房合同协议书，并签订《解除购房合同协议书》，约定：“解除双方签订的购房合同，被告返还300000元购房定金给原告”。同日，双方又签订了《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》第一条约定：“因乙方黎兆乾今欠甲方刘艳玲30万元定金未有归还，故甲乙双方在此约定：在乙方还清甲方30万元定金之前，乙方同意甲方以乙方归还定金收条抵扣相应房租和水电费用。甲方配偶罗晴朗出具的定金收条具有同等效力。约定抵扣房款时间从2019年7月1日到还清所有款项止”双方约定每月房屋租金是1400元，抵扣300000元没有超过20年，该《房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，而且原告提供的收据证据也承认双方开始履行了《房屋租赁协议》。二、为了尽快归还原告的300000元定金，原告与被告黎兆乾2019年7月6日又签订了《还款协议书》，约定：“若被告有偿还能力或房屋出售获得价款，保证优先向原告偿还欠款，若违约被告黎兆乾和担保人蒋健秀承担原告维权产生的费用，包括调查费、诉讼费、律师费等。”该《房屋租赁协议》是附条件协议，本案没有出现《房屋租赁协议》规定的情形，如转让了房屋或者被告有钱不归还原告的欠款等，本案被告没有违约行为，被告根本不应承担调查费、诉讼费、律师费等费用。三、本案被告没有要求原告搬出租赁房屋，更没有违反《房屋租赁协议》规定，原告应当继续履行房屋租赁协议。综上，原告要求被告返还购房定金295500元并支付律师费14000元没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据及当事人庭审陈述，综合认定事实如下： 原告刘艳玲原系被告黎兆乾租客，后被告黎兆乾有意出售房屋，2018年11月19日，双方签订了《宅基地及房屋买卖合同》（甲方：黎兆乾，乙方：刘艳玲），约定被告黎兆乾将其名下位于平山北路1-22号（原：平山规划新村二期1号）1-3层住宅（桂林市房权证象山区字第××号，属象山区平山村委会集体划拨土地）转让给原告，该合同第二条约定：“双方约定对上述宅基地及房屋的转让价格为人民币110万（大写：壹佰壹拾万）元整。双方签署本合同当日，乙方即向甲方支付人民币20万元（大写：贰拾万元）首付款作为定金。双方办理完全部不动产交易手续当日，乙方即向甲方支付房款人民币50万元（大写：伍拾万元）。甲方交付并搬离房屋前，乙方按照双方约定时间向甲方支付房款人民币30万元（大写：叁拾万元）。甲方交付并搬离房屋当日，乙方向甲方支付房款尾款10万元（大写：拾万元）。”，第九条约定：“如因甲方自身原因导致该房屋不能成功过户给乙方，甲方应退还乙方所付定金及所有房款税费给乙方。如因乙方自身原因不能成功买受该房，则甲方应退还乙方所付房款定金给乙方，相关税费由乙方自身负责。同时本合同由双方或法律认可之代理人签字确认废止”。同日，原告通过中国银行账户（尾号9266）转账给被告黎兆乾交通银行账户（尾号1588）20万元；2019年3月11日，原告再通过手机银行转账给被告黎兆乾交通银行账户（尾号1588）10万元，被告黎兆乾于当日向原告出具《收条》一张，载明：今收到刘艳玲交来购房款人民币壹拾万元整（￥100000）。随后，在办理产权过户过程中，双方经有关部门确认原告不具有购买案涉房屋的资质，无法合法过户，遂于2019年7月6日签订《解除购房合同协议书》（甲方：刘艳玲，乙方：黎兆乾），双方在《解除购房合同协议书》中就解除购房合同一事达成如下协议：“一、经双方协商同意，上述购房合同于2019年7月6日予以解除。二、乙方需无条件退回甲方之前给付的房款定金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000元）给甲方，甲方不得要求乙方偿付除此30万本金之外的其他费用。三、自协议生效之日起，甲方或乙方均不得依据此前签订的购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。”。同日，原告与二被告签订了《还款约定书》（甲方：刘艳玲，乙方：黎兆乾，丙方：蒋健秀），内容节录：“一、甲乙双方再次确认：截止本协议签订之日，乙方黎兆乾共欠甲方刘艳玲人民币（大写）叁拾万元整（￥300000元）定金未退还。二、乙方承诺：乙方如有偿还能力，将视甲方为最优先债权人，乙方将在第一时间最优先归还甲方此项欠款，直至还清为止。三、乙方如将自己名下的平山北路1-22号的房屋抵押或卖掉，同样将视甲方为最优先债权人，在拿到钱款当天，即将其归还甲方。……七、丙方自愿为甲方向乙方的以上债权做出担保，如乙方违反上述还款约定，丙方需为此承担连带担保责任，担保期限至乙方还清甲方欠款为止。八、如乙方和丙方违反上述条款约定，甲方采取维权措施所产生的费用，包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等，由乙方和丙方承担。”。同日，原告及其配偶罗晴朗与二被告签订了《房屋租赁协议》（甲方：刘艳玲、罗晴朗，乙方：黎兆乾、蒋健秀），约定（节录）：“一、乙方将自己名下的平山北路1-22号房屋内一层杂物间和两个单间配套、二层两个单间配套的房屋以每间每月人民币200元、二层一个一房一厅的房屋以每月人民币400元，每月共计人民币（大写）壹仟肆佰元（￥1400元）的租金租给甲方及其配偶罗晴朗使用，以上租金费用不含水电，水电费用乙方需按电表和有关部门规定金额另行计费收取。每间房屋开始计算租金和水电时间均从乙方将房屋清空，并将钥匙交给甲方当天起计，自即日起每三个月结算一次租金和水电。房屋现状以双方拍照为证。因乙方黎兆乾今欠甲方刘艳玲30万元定金未归还，故甲乙双方再次约定：在乙方还清甲方30万元定金之前，乙方同意甲方以乙方归还定金收条抵扣相应房租和水电费用。甲方配偶罗晴朗出具的定金收条具有同等效力。约定抵扣房款时间从2019年7月1日到还清全部款项止。二、乙方承诺，在乙方未还清甲方30万元定金之前，不会改变以上房屋租金价格或以其他任何理由收回房屋。……三、乙方承诺，在乙方为还清甲方30万元定金之前，未得甲方书面同意，不对此房屋作出包括但不限于抵押、转卖、赠与、继承、离婚析产、转租等所有影响甲方使用权的处置行为。……四、在乙方未还清甲方定金前，如乙方违背以上承诺，损害甲方以上使用权利，甲方有权向有关部门提出维权主张，为此给甲方造成的损失以及甲方采取维权措施所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，由乙方承担。”。同日被告黎兆乾向原告刘艳玲再出具《收条》（甲方：黎兆乾，乙方：刘艳玲）一份，载明（节录）：“本人黎兆乾（甲方），再次确认……两次共收取乙方共计人民币（大写）叁拾万元整（￥300000元）作为购买本人名下房产定金。现因双方所交易房产无法合法过户，双方已经协商解除之前签订的购房合同，本人在此承诺本人将按双方之前签订的合同约定无条件退还以上收取乙方刘艳玲的总额共计人民币（大写）叁拾万元整（￥300000元）的定金给乙方刘艳玲，退款方式按双方还款约定书和房屋租赁协议约定进行。”，同日原告刘艳玲亦出具《收条》一份，载明：“今收到黎兆乾以上述房屋租金及水电费扣抵归还定金人民币大写肆仟伍佰元整（￥4500元），尚余定金人民币大写贰拾玖万伍仟伍佰元整（￥295500元）未退还。（2019年4月1日-2019年6月30日房租3600+400，电280，水120））”。上述协议签订后，被告黎兆乾带意向购房人现场看房，原告随后于2019年7月9日通知被告有意解除《房屋租赁协议》并与配偶罗晴朗搬离了上述租赁房屋，同时原告表示愿意补偿被告黎兆乾三个月房租以解除《房屋租赁协议》，双方协商未果，原告遂诉至法院，提出前之诉请。 案件审理过程中,本院依原告申请对黎兆乾名下位于桂林市象山区平山北路1-22号(原:平山规划新村二期1号)1-3层住宅的房产(房产证号:桂林市房权证象山区字第××号)进行了查封。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，综上所述，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因原告并不具有被告黎兆乾所在集体经济组织成员资格，再结合我国“房地一体”原则，故原告与被告黎兆乾签订的《宅基地及房屋买卖合同》违反了我国法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于合同无效的法律后果，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告与二被告亦通过《还款约定书》予以明确，原告已经支付的购房定金30万元黎兆乾应予返还，蒋健秀对该债务承担连带担保责任，该《还款约定书》系三方真实意思表示，未违反法律禁止性、强制性规定，合法有效，对三方均具有约束力。原告及其配偶罗晴朗与二被告签订的《房屋租赁协议》亦是当事人真实意思表示，未违反法律禁止性、强制性规定，合法有效。《房屋租赁协议》中明确约定，因黎兆乾欠刘艳玲30万元定金未归还，在黎兆乾还清30万元定金之前，各方同意以出具收条的方式抵扣相应房租和水电费用，刘艳玲于2019年7月6日出具《收条》一份，抵扣2019年4月1日-2019年6月30日的房租和水电费用，载明：“今收到黎兆乾以上述房屋租金及水电费扣抵归还定金人民币大写肆仟伍佰元整（￥4500元），尚余定金人民币大写贰拾玖万伍仟伍佰元整（￥295500元）未退还。”，故对原告要求将剩余定金295500元退还的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称，《房屋租赁协议》合法有效且已经履行，购房定金应由租金抵扣，本院认为，被告黎兆乾因《宅基地及房屋买卖合同》无效而需返还购房定金对原告所产生的债务，与原告及其配偶因《房屋租赁协议》履行所需支付租金、水电费对被告产生的债务，并不完全属于互负到期债务。前者系业已明确的债务，后者则系将来可能产生的债务。《房屋租赁协议》中约定，每三个月结算一次租金和水电，在协议履行过程中每次结算周期届满前，原告所负租金债务并未到期，被告黎兆乾不得主张抵销。另，在每次付款周期届满前，不排除该协议提前解除或终止的可能，将来有可能用于抵扣的租金数额暂不明确。再者，根据《还款约定书》及《房屋租赁协议》的内容来看，原告并未放弃要求被告黎兆乾以其他方式归还购房定金的权利，仅同意在定金尚未完全归还的前提下，可以到期的租金及水电费予以抵扣。综上，对二被告该辩称，本院不予采信。关于原告主张的律师费等因维权产生的费用，原告并未提供证据证明二被告存在违反《还款约定书》或《房屋租赁协议》的违约行为，本院不予支持。原告与二被告并未就购房定金的返还约定利息，原告要求二被告支付利息的主张无法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黎兆乾于本判决生效之日起10日内返还原告刘艳玲剩余购房定金295500元，被告蒋健秀承担连带保证责任； 二、驳回原告刘艳玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2971元、保全费2020元（原告已预交），本案适用简易程序，已减半收取，由被告黎兆乾负担4000元，原告刘艳玲负担991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5942元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 李 清 二〇一九年九月二十日 书记员 唐足琦