吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初2678号 原告:姜永珍，女，1938年10月19日生，汉族，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：王丽，吉林大旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王姝，吉林大旭律师事务所律师。 原告:刘臣，男，1963年1月27日生，汉族，住长春市绿园区。 原告:刘淑芳，女，1960年6月19日生，汉族，住长春市绿园区。 原告:刘淑范，女，1965年6月28日生，汉族，住长春市绿园区。 被告:刘宪，男，1957年3月18日生，汉族，住长春市绿园区。 被告:宿志强，男，1986年9月24日生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：岳雪松，吉林显尊律师事务所律师。 原告姜永珍、刘臣、刘淑芳、刘淑范与被告刘宪、宿志强合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜永珍的委托诉讼代理人王丽、王姝，刘臣，刘淑芳，刘淑范，被告刘宪，宿志强及其委托诉讼代理人岳雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜永珍、原告刘臣、原告刘淑芳、原告刘淑范向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告之间签订的《房屋买卖协议》无效;2、请求判令被告向原告返还房屋征收补偿款669828元;3、诉讼费、保全费均由二被告承担。事实和理由：刘振喜生前系绿园区城西乡车家村娘前屯村民，于2000年4月25日去世。刘振喜与原告姜永珍系原配夫妻，共生育有四名子女，分别是长子刘宪、次子刘臣、长女刘淑芳和次女刘淑范。刘振喜与姜永珍共有住宅房屋一套，坐落于绿园区城西乡车家村娘前屯，间数:2间，建筑面积:54.45平方米，栋号:7-2/454-6。刘振喜与姜永珍的上述2间房屋同刘宪的4间房屋建在一处房基地上。刘振喜去世后姜永珍一直同女儿刘淑范共同居住，刘振喜的上述房屋由刘宪代为对外出租，每年刘宪都会将租金按时支付给姜永珍。现案涉房屋划为拆迁范围,原告姜永珍在向拆迁办登记权利时才得知自己的房屋已经被刘宪出售给被告宿志强，而宿志强是非农业户口,其购买农村宅基地的住房也不符合国家相关政策,因此，被告刘宪与宿志强所签订的房屋买卖合同无效,被告宿志强已经在拆迁办以房主身份进行了登记。在与二被告交涉未果的情况下,原告为了维护自己的合法权益，故诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请。 被告刘宪辩称，房屋是我偷着卖的。同意第一项诉讼请求买卖协议无效，同意返还房屋征收补偿款。被告宿志强辩称，原告主张的二被告签订买卖协议无效，其不具有完全的权利，因为被告刘宪在争议房屋中有其自己份额，这一部分份额与原告无任何关系，其不是合同的一方主体，所以其主张该协议无效，主体不适格。同时作为刘振喜的房屋刘宪为合法继承人之一，该房屋买卖协议签订时刘振喜已死亡，刘宪作为继承人之一处理该房屋其他继承人没有明确表示反对，刘宪该行为对其他继承人产生表见代理的法律后果，同时该房屋买卖签订合同及所有权转让发生于2005年11月，至今已有将近15年的时间，在15年中原告不可能对该房屋是否转让和出租产生错误认识，其15年中没有主张权利，证明其已认可该房屋买卖行为，同时原告所拥有的除斥期限早已过期，所以其不具备主张该合同是否有效无效的法律权利。本次争议房屋是政府对该房屋的地上物进行补偿，被告一会会出示政府补偿明细。与原告所主张的城市居民不能购买农村宅基地的法律规定无任何关系。被告将近15年的占有使用收益处分，对该房屋已经进行了数次翻建，当被告宿志强向出卖人刘宪支付买房款时（29万元），该房屋地上物部分所有权已经转移到被告宿志强名下。其翻建后更加证明该地上物部分应当归宿志强所有，法律虽禁止宅基地向非农户出售，但法律没有任何规定不允许地上物进行出售，本案又经长达15年时间宿志强的合法拥有，所以原告现主张该部分所有权的拆迁款归原告所有显然违背了诚实信用原则，也不符合公平原则，如果该部分拆迁款归原告所有，那么原告就等于即收取了当年的房屋买卖款，又收取了该房屋的拆迁补偿款，一个房屋得到两次买卖款项显然于法不公。故申请法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：刘振喜生前系绿园区林园街道车家委1组车家村娘娘庙前屯村民，于2000年4月25日去世。刘振喜与原告姜永珍系夫妻关系，共生育有四名子女，分别是本案被告刘宪、原告刘臣、刘淑芳和刘淑范。刘振喜名下有住宅房屋一套，坐落于绿园区城西乡车家村娘前屯，间数:2间，建筑面积:54.45平方米，栋号:7-2/454-6，产权证号为：长房权字5722929号。2005年11月28日，被告刘宪（甲方）与被告宿志强（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定刘宪、李秀兰坐落在车家村娘前一队的房屋陆间买与宿志强，经双方共同协商达成如下协议：一、此房屋价格为人民币贰拾玖万元整，此协议签定之日先交付人民币贰拾肆万元整，余额伍万元整在等到刘宪的房照（产权证）办为贰佰肆拾平米的批件之后，甲乙双方对换，现有乙方买主宿志强写下的欠条为凭据。二、边界为东至外墙立面以里，西至魏景国东房山35CM以外，南至乡道北至淌水沟以南。三、本协议一式两份，甲乙双方各持一份如有违约按房款价双倍赔偿。协议签订后被告宿志强给付被告刘宪购房款240000元。被告宿志强对涉案房屋进行翻建装修。后涉案房屋因被长春市绿园区人民民政府拆迁，被告宿志强（乙方）与长春市绿园区房屋征收工作管理办公室（甲方）签订《绿园区长白A地块改造项目住宅房屋征收补偿协议书》，协议：乙方房屋位于长白A地块改造项目VA51-VA99，房屋产证号5722929，建筑面积54.45平方米，丘（地）号7-2/454-6，房屋产权性质有照，乙方自愿选择货币补偿。甲方按规定应付给乙方有证房屋货币补偿总额669828.00元。其中包括：（1）房屋价值补偿384635.00元；（2）价格补贴补助76927.00元；（3）面积补贴补助0.00元；（4）临时安置补偿1634.00元；（5）搬迁补偿300.00元；（6）室内装饰装修补偿0.00元；（7）住宅用于经营补助0.00元；（8）电话、有线电视、燃气、互联网等设施设备的迁移费0.00元；（9）搬迁奖励30000.00元；（10）政策奖励1103695.00元；（11）政策奖励272637.00元；（12）其他补偿款0.00元。 本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖协议依赖于宅基地使用权的有效转让。被告宿志强不是车家村的集体经济组织成员，其与被告刘宪订立买卖建筑面积:54.45平方米，栋号:7-2/454-6，产权证号为：长房权字5722929号房屋的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。被告刘宪与被告宿志强签订的《房屋买卖协议》还包括被告刘宪名下的的四间房屋，因该四间房屋非本案诉请争议范围，故对该部分买卖协议本院不予审理。原告要求确认合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋已经由被告宿志强翻建且现已被征收，被告刘宪对于《房屋买卖协议》被确认无效需要承担主要责任，在确定被告宿志强对原告应付的给付义务时，本院将根据《房屋买卖协议》双方的过错程度确定各自应承担的责任，具体数额将考虑双方的过错程度、房屋历史及新建状况、购房时间、被告宿志强居住的时间、房屋被征收的货币补偿情况、征收政策等因素酌情判定。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，判决如下： 一、被告刘宪与被告宿志强于2005月年11月28日签订的关于刘振喜名下的坐落于绿园区城西乡车家村娘前屯，间数:2间，建筑面积:54.45平方米，栋号:7-2/454-6，产权证号为：长房权字5722929号的《房屋买卖协议》无效； 二、被告宿志强于本判决生效之日起七日内给付原告姜永珍、原告刘臣、原告刘淑芳、原告刘淑范200948元； 三、驳回原告姜永珍、原告刘臣、原告刘淑芳、原告刘淑范的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10498元，保全费3869元（原告已预交），合计14367元，由原告姜永珍、原告刘臣、原告刘淑芳、原告刘淑范承担10057元，被告刘宪、被告宿志强承担4310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  黄晓颖 人民陪审员  杨淑清 人民陪审员  方有华 二〇一九年九月十八日 书 记 员  李 睿