广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12305号原告：彭琦，女，1984年1月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张斌，男，1990年7月6日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：广州壬丰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：郑志忠。委托诉讼代理人：吴永贤，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐书，系该公司职员。原告彭琦诉被告广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称“壬丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭琦及其委托诉讼代理人张斌，被告壬丰公司的委托诉讼代理人吴永贤、唐书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭琦诉称：原告因经营所需，和被告于2017年12月1日签订了房屋租赁合同，现因租赁场地不符合经营需求，故要求解除合同退还保证金。原告与被告签订租赁合同前，经与被告员工沟通需向案外人支付50000元作为本合同签订的入场费用，原告通过支付宝向被告指定的案外人支付了50000元的入场费。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；2、被告退还原告支付的保证金30000元；3、被告退还原告支付入场费50000元；4、被告退还扣押原告的资产；5、本案诉讼费由被告承担。被告壬丰公司答辩称：1、原、被告之间所签署的各项协议均是合法有效的，被告按照约定将该涉案场地交付给原告正常使用至2019年1月，在该使用期间未受到任何不法妨碍，原告所称的租赁不符合使用需求，与客观事实不符。2、本案系原告擅自解除双方之间的法律关系，其所缴纳的保证金，被告有权予以没收。原告要求退还保证金的诉讼请求无事实和法律依据。3、我方从未要求其支付入场费，也从未收取任何形式的入场费。原告要求被告退还入场费没有事实和法律依据。4、原告要求退还扣押的资产没有事实和法律依据，与客观事实不符。其所提供的证据图片不能够反映是清单所列物品存在于涉案场地内或被被告所扣押的客观事实。经审理查明：2017年11月28日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《物业场地使用合同》（以下简称《合同》），约定甲方将广州市天河区天河路490号壬丰大厦首层东面车库入口上方平台（以下简称涉案场地）提供给乙方作面包点心销售之用，该物业乙方仅限于经营品牌授权店（奶茶、咖啡、面包），除此之外乙方不得经营其他产品；场地使用期限自2017年12月1日至2019年11月30日止；每月场地使用费为15000元，此项费用包括物业管理费，此项费用按每月支付，乙方须于每月5日之内以现金、支票或转账的方式缴付下个月的场地使用费予甲方；乙方应于本场地使用合同签订之日起五日内缴纳合同保证金30000元作为履约保证金，合同期内保证金由甲方保管，合同终止，如乙方无违约的且乙方缴清所有费用后按约定清理场地并将恢复原状的场地交还甲方，甲方于十四个工作日内将保证金无息退还予乙方；乙方如有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除，并要求乙方在七天之内补齐保证金；租金递增合同期第2年递增6%；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠及减免给乙方的场地使用费15000元，乙方所缴付的合同保证金归甲方所有，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置期的直接经济损失等权利以及物业修复费用；应乙方要求，甲方同意给予乙方合同期第一个月免收场地使用费15000元；乙方经营所需的一切证照及资质由乙方自行向政府有关部门申报并取得相关合法经营手续，否则一切责任由乙方承担；乙方须按时缴付场地使用费、管理费、电费、保证金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取，乙方如逾期15天仍未缴清，甲方有权解除本合同，并收回该物业使用权，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨未支付的场地使用费和其他损失的权利，甲方解除合同的，应向乙方发出书面通知；乙方如未缴清管理费、电费、电讯费及一切相关费用逾期超过15天，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、供水或该大厦内之其它设施，并解除本合同；如乙方于本合同期内需提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方除按本合同约定承担责任外，乙方已付当月场地使用费及履约保证金不予退还，如乙方未提前3个月书面通知甲方的，除已付场地使用费与保证金不退之外，乙方还应补交3个月的场地使用费，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，并另行补缴免租期的租金；甲方严重违反本合同并导致乙方无法使用该物业的，乙方有权解除本合同，甲方应按乙方实际使用物业场地时间结算场地使用费，并退还履约保证金同时支付当期3个月场地使用费作为违约金等。2017年12月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案场地出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日；乙方向甲方缴纳30000元保证金等。原告表示该合同与《合同》的形式不一致，但内容应为一致，如存在不一致的，应以《合同》为准。上述合同签订后，原告向被告支付履约保证金30000元，被告将涉案场地交付原告使用。2019年1月24日，被告向原告发出《关于解除租赁合同的函》，内容为原告至今仍未支付2019年1月份的租金已经构成根本违约，现依据合同约定于2019年1月25日解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，并于合同解除当日收回该物业，原告留在租赁物业内的物品被告暂时扣留，逾期未付清款项的，被告将予以变卖抵作部分原告欠缴的费用等。现原告以被告交付的涉案场地不符合合同约定等为由提起本案诉讼，要求确认《合同》无效及被告退还相应费用。本案审理过程中，原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、支付宝转账记录（显示转账说明为壬丰大厦进场费，收款人为案外人黄元象）及录音（未出示原始载体），拟证明原告向被告指定的收款人黄元象支付进场费50000元，原告表示对其主张黄元象系代被告收取相关费用其仅能提供录音予以证明；2、扣押财产清单（原告自行制作，物品名称包括监控系统、空调、水吧台、开水机、冰箱等可移动物品）及扣押资产的照片；3、淘宝网订单截图。经质证，被告对证据1表示其未显示为被告要求原告支付入场费，且被告未收取任何形式、任何数额的入场费，与被告无关；对证据2、3的真实性不予确认，表示其未扣留原告的物品。双方另就相关问题发表如下意见：1、关于涉案场地的具体位置。被告表示涉案场地的规划用途为通道，其作为开发商在对大厦负一楼的车库进行施工时临时在一楼侧面/负一楼车库的上方搭建了通道，在施工完毕后对通道进行封闭，并将封闭地方靠近大厦内部的小块区域进行间隔并向原告出租，涉案场地是位于负一层车库入口上方的临时搭建物。原告表示不清楚涉案场地的规划用途，但在其承租之前是作为通道用途，后被封闭作为临时搭建场地。2、关于原告使用涉案场地的情况。原告表示其于2017年12月1日开始使用涉案场地，期间都是正常使用涉案场地，于2019年1月20日左右涉案场地被物业断水断电，其无法正常使用故搬离涉案场地，其已支付租金至2018年12月31日。被告确认原告上述陈述，但表示其并未对涉案场地进行断水断电。原告表示对其所称涉案场地被断水断电，无法提供证据予以证明。3、关于原告搬离涉案场地的情况。原告表示其于2019年1月20日左右搬离涉案场地，当时并未与被告办理交接手续，仅搬离部分小件物品，因物业阻拦，扣押财产清单中的物品均未搬离，根据被告发出的《关于解除租赁合同的函》内容可知，被告确实扣押原告清单中所列物品，且在原告搬离后，被告在涉案场地的大门上进行加锁。被告对原告上述陈述不予确认，表示其未与原告办理交接手续，也没有扣留原告的物品，并不清楚原告是否有遗留物品及原告所述的加锁情况，原告搬离后其已将涉案场地另行出租。4、关于原告所主张涉案场地不符合合同约定的使用用途的具体情况。原告表示其租赁场地为经营所需，但被告交付的涉案场地无法办理相应的工商经营执照及食品卫生许可证，无法满足合法经营的目的，《合同》虽对此未进行约定，但在《合同》中明确约定了使用用途情况下，被告作为出租方有义务保证原告可以办理上述证照，以进行合法经营。被告表示根据《合同》的约定没有关于被告负责办理经营执照及相关证照的义务，这属于原告的经营范围，不属于被告的义务，原告接收涉案场地，按照合同约定的用途正常使用14个月，该合同是因原告违约，没有按时缴纳租金并擅自搬离而解除。原告确认其在接收涉案场地后是按照合同约定的用途经营奶茶店，直至搬离。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告双方均确认涉案场地为通道上所临时搭建的场地，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故原、被告双方就涉案场地签订的《租赁合同》及《合同》均应为无效合同。因此，对于原告要求确认《租赁合同》为无效合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，原告要求被告返还其已支付的租赁保证金30000元具有事实和法律依据，本院予以照准。至于原告要求被告退还入场费50000元及扣押资产的诉请。根据原告提供的证据显示该款项系由案外人收取，被告亦否认原告所称系根据被告指定支付该款项，在原告未提供充分证据对其该主张予以证明的情况下，应自行承担举证不能的法律后果，故对其要求被告返还入场费50000元的诉请不予支持。同理，对于原告主张要求被告返还的扣押资产的诉请，本院同样不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告彭琦与被告广州壬丰房地产开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；二、被告广州壬丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告彭琦返还租赁保证金30000元；三、驳回原告彭琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8473.5元，由原告彭琦负担1323.5元，被告广州壬丰房地产开发有限公司负担7150元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  武慧峰人民陪审员  黎婉玲二〇一九年九月二十五日书 记 员  谢丽军宋春艳