安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1125民初4585号原告：郭树丰，男，1969年10月6日出生，汉族，住定远县。委托诉讼代理人：李长顺，男，1966年7月20日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：刘进，安徽天定律师事务所律师。被告：定远县金宝房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市定远县炉桥镇淮溪大道医院旁，统一社会信用代码91341125564911XH。委托诉讼代理人：黄奎，安徽进行时律师事务所律师。第三人：叶林，男，1973年3月1日出生，汉族，住定远县。委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。原告郭树丰与被告定远县金宝房地产开发有限公司（以下简称“金宝公司”）、第三人叶林合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2018）皖1125民初4263号民事判决书，宣判后，被告金宝公司、第三人叶林不服，在法定期限内提起上诉。滁州市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）皖11民终1213号民事裁定书，裁定撤销定远县人民法院（2018）皖1125民初4263号民事判决，发回定远县人民法院重审。本院受理后,依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告金宝公司向本院申请追加叶林作为原告参加诉讼，本院依法口头裁定予以驳回并追加叶林作为第三人参加诉讼。原告郭树丰及其委托诉讼代理人李长顺、刘进，被告金宝公司委托诉讼代理人黄奎，第三人叶林委托诉讼代理人谢其国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭树丰向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告给付原告商品房销售款2748735(被告提供合法的税费分摊发票给予扣除）；2、要求被告赔偿原告资金占用期间利息损失481028.70元(自2015年11月7日房屋售完时起至2018年10月7日，2748735.40元×0.06元/年÷12月×35月），并要求被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2010年6月29日，杨五星（张霞的丈夫，是金宝公司实际控制人）将位于炉桥镇淮溪大道南段东西各25间门面房地点以210万元价格转让给叶林和郭树丰，是以叶林为代表与杨五星签订土地转让协议的。土地转让之后，郭树丰和叶林于2010年10月5日签订协议约定，叶林自建12间，归叶林所有，剩余38间归郭树丰自建所有，实际上只有33间。郭树丰和叶林在房地产开发时，是以金宝公司名义开发的。根据三方口头约定，金宝公司负责土地的出让、房屋的销售及房屋的办证等事务，在房屋销售之后，原告给被告房屋销售款1.2%的提成，剩余的房款被告应及时返还给原告。根据被告的销售明细，原告的房屋在2015年11月份之前已经销售完了，但是被告只给原告支取一部分，直到现在被告还有2373626元（审理中变更为2748735元）房款没有给原告。原告多次要求被告返还售房款，但被告都以账目未算清为由拖延不给，直到2017年谢传巧起诉被告要求办理房产证时，原告和被告才把分摊费用算清，但是被告至今还是没有把剩余的房款返还给原告。原告为了维护自身的合法权益，特起诉被告，请求依法支持原告的诉讼请求。被告金宝公司辩称：一、鉴于被告申请追加叶林作为共同原告，法庭征求原告本人意见，叶林不同意，法庭当庭不予准许追加，被告认为本案应当针对原告与叶林与被告之间的债权债务进行全案审查，我们仍然保留叶林作为本案的共同原告的意见；二、我们认为原告的诉请没有事实依据，经过被告核算原告与叶林实际上从公司多领取了647016元，具体我们要求法院驳回原告所有诉请。第三人叶林述称：实际的合作建房是原告和被告，叶林只是取得12间房屋的土地自行进行建设，而并不是合作进行开发，所以原告的诉讼请求与第三人无关。原告郭树丰为支持其诉讼请求所举证据及被告金宝公司、第三人叶林质证意见如下：证据一、郭树丰身份证，证明原告主体适格；证据二、2010年6月29杨五星、叶林协议书，证明杨五星将炉桥镇淮溪大道南段东西各贰拾伍间门面房地点以210万元的价格出售给叶林建房；证据三、2010年10月5日郭树丰、叶林协议书，证明炉桥镇淮溪大道南段东西各贰拾伍间门面房地点是郭树丰、叶林二人共同购买，以叶林名义与杨五星签订协议。上述地点由双方共同建房，所建房屋中G区G2幢、H区H1幢103号、104号、108号共计12间房屋归叶林所有，其余房屋归郭树丰所有；证据四、淮溪商业街G、H区销售明细表、金宝公司说明，证明淮溪商业街G、H区共计45间房屋已于2015年11月全部销售完毕。房屋销售价款为20177304元，扣除叶林12套房屋价款，原告33套房屋价款为15397304元；证据五、郭树丰、杨五星、谢传巧所签土地款、面积及相关费用分摊表，证明原告33间房屋应分摊的费用（税款除外）为4507999.89元；证据六、购土地款转账凭证及收条，证明原告分别于2010年8月17日、2012年1月6日支付购地款210万元，并于2014年1月15日、3月10日支付补交土地款300万元；证据七。2017年7月7日结算单，证明被告共计欠原告代付款（商砼、柴油）965600元，以及被告应支付给原告的费用67000元；证据八、被告2014年、2015年、2016年完税凭证，证明被告2014年度至2016年度税收完税情况。被告金宝公司质证意见如下：对证据一、身份证无异议。对证据二、真实性无异议，该协议同时证明如下两点：1、双方约定如遇政策调整，风险共同承担。涉案的地块，后来政府要求挂牌，挂牌的费用是780万元，应当由双方分担。2、双方预定房产办理证件费用由乙方叶林自理。对证据三、真实性无异议。该协议同样也是证明如下：1、原告与叶林之间是合伙关系。2、叶林与原告之间的约定对被告没有约束力，这只是他们二人的合伙约定。原告关于两人共同购买，这个不认可。对证据四、销售明细表有异议。涉案房屋销售价格是19929304元。数字包括叶林的爱人谢传巧的420万元，不包括孙青松、张连成另外一个H区2号楼106，这79.3万元。全部销售完毕也是不属实的。其中叶林12间房有9间是自己留的，有3间是销售出去的。该情况说明是原告与叶林之间在诉讼过程中两人算账的一个材料，是双方之间合伙计算的部分凭证。对证据五、费用分摊表真实性无异议。该表是谢传巧起诉被告公司在法官的主持下庭外计算的数字，真实性我们认可。但请法庭注意，分摊表不包括税费的。对证据六、210万的条据我们认可，但这210万之前应该是叶林交付的，但是他们怎么算的我不清楚。对2014年1月15、3月10日。300万元认可。但这300万元我们又将部分款项转给原告，具体的质证阐述。对证据七、前面的材料费965600元，我们认可。后来67000元，我们不清楚。我们认为原告提供证据加以证实。对证据八、税费我们认可。第三人叶林质证意见如下：对证据一、无异议。对证据二、真实性无异议，协议约定了土地的价款是210万元，该费用由原告和第三人支付给被告。对证据三、真实性无异议。对证据四、真实性无异议，但本案与第三人无关，是原告与被告之间牵扯的事。对证据五、真实性无异议，但对证明目的不予认可，谢传巧并不能代表叶林进行签字，其中有明显的分摊错误，在该表中土地面积叶林分摊1121.02，与实际出入巨大，第三人12间房屋的土地实际占用面积也在500左右，该分摊表土地价款与事实不符。对证据六、真实性无异议，同时也从该份证据可以看出，实际的开发者是原告和被告。对证据七、真实性不清楚，该费用结算单是由原告和被告之间形成，与第三人无关。对证据八、真实性无异议，但与第三人无关。被告金宝公司为支持其抗辩意见所举证据及原告郭树丰、第三人叶林质证意见如下：证据一、1.郭树丰出具的收条28张；2.转账单2张，证明郭树丰收到金宝公司代售房屋的购房款13740051元的事实；证据二、土地款、面积及相关费用分摊表，证明郭树丰和叶林分摊的相关房屋开发费用是5897703.18元的事实。上述费用不包括企业所得税和办理房产证费用；证据三、1.国有建设用地使用权出让合同。2.规划设计条件通知书。3.国土资源部关于规范土地登记的意见。4.成交确认书。5.缴款书6张。6.契税完税证明。7.国有土地使用证，证明被告支付土地出让金780万元的事实，证明被告支付契税312000元的事实；证据四、行政开支明细，证明被告为开发本案的房地产支付行政费用5963823元的事实；证据五、销售部开支明细，证明被告为销售本案的房地产支付2284656元的事实；证据六、1.销售代理合同书。2.销售佣金结算表。3.淮溪商业街议价表，证明被告为销售本案的房地产支付销售佣金145万元以及为原告支付溢价销售佣金185000元的事实；证据七、施工队材料款，证明被告为原告支付材料款、施工队款2314460元的事实；证据八、转账记录，证明被告转给原告郭树丰175万元的事实；证据九、1.商品房买卖合同。2.收据，证明被告为叶林代销部分房屋的事实；证据十、完税证明，证明被告为开发本案的房屋缴纳税收情况。原告郭树丰质证意见如下：对证据一、真实性无异议。在原告收条中有证据目录第2页第5笔，75万元收条、2012年4月9日200万元收条、2013年1月29日220万元、2015年11月3日，37.5万元，这四张收条空账，原告没有实际收到款项，2012年4月9日200万元收条、2013年1月29日220万元这420万元就是叶林9间房屋的房款。这个房款叶林没有交给公司，也没有交给原告。只是为了走账需要打的收条。对证据二、真实性无异议。被告将原告和叶林的费用混合在一起计算，我认可这是不恰当的，也与证据本身的记载不一致。我们认为公司当时计算450万元计算的时候混合了。属于重复收费，计算了33万售楼费用和24万的佣金。对证据三、无异议。对证据四、不认可，我们认可的费用按照证据二分摊表为准。对证据五、不认可，我们认可的费用按照证据二分摊表为准。对证据六、不认可。我们认可的费用按照证据二分摊表为准。对证据七、无异议。对证据八、无异议。对证据九、无异议。对证据十、无异议。第三人叶林质证意见如下：证据一、真实性不清楚，是由原告和被告之间结算的，同时也能证明原告是实际的开发者，实际操作过程中也是由原告和被告之间进行结算；证据二、真实性无异议，对证明目的不予认可，理由同原告举证该分摊表的意见，该分摊表明显错误；证据三、真实性无异议；证据四、真实性有异议，且与第三人无关，该费用是由原告和被告进行结算，实际产生多少，第三人不清楚；证据五、同证据四质证意见；证据六、同证据四质证意见；证据七、同证据四质证意见；证据八、真实性无异议，但该钱款是什么性质的钱是由原告和被告确立，与第三人无关；证据九、真实性无异议，但该房屋并不能说明第三人拥有的12间房屋是用于开发销售的，该房屋实际是用于宾馆经营，后来因为特殊原因，将几间房屋转让给亲戚；证据十、真实性无异议，实际应当由原告与被告进行结算，与第三人无关；第三人叶林为支持其述称意见所举证据及原告郭树丰、被告金宝公司质证意见如下：证据一、离婚证一份，证明谢传巧与叶林于2012年5月7日离婚；证据二、不动产权证四份（商铺101、102、103、108），证明101土地面积是52.98,102土地面积是50.71、103的土地面积是49.96,108土地面积是47.96，因为其他的房屋暂时没有办理房产证，从办理房产证的房屋可以看出，12间叶林自建的房屋分摊的土地面积大约在600平方左右，与原告和被告所举的土地款土地分摊表出入将近一半，该分摊表中叶林分摊的土地是1121.02；原告郭树丰质证意见如下：证据一、离婚证与本案没有直接的关系，同时需要说明的是，在2012年4月9日谢传巧与本案的被告签订了涉案叶林在本案当中的12间房屋当中的9间买卖合同；证据二、与本案无关，同时对于第三人的证明目的不能认可。被告金宝公司质证意见如下：证据一、真实性没有异议，涉案的房屋在之前的诉讼中谢传巧已提供了9间房屋的买卖合同证明其本人与被告公司签订了房屋买卖合同，但是并未实际支付房款，同时根据叶林陈述其长期在上海，涉案的房屋宾馆经营长期由谢传巧使用，谢传巧是涉案房屋的实际所有人，其在相应的费用分摊表上的签字是经过叶林认可的，并且签字是经过法院调解签字的，相应的费用应当得到法院的认可；证据二、1、真实性没有异议，对其证明目的有异议，不动产权证上面注明的目的不能等同于第三人实际占用开发房屋的面积，第三人的12间房屋占用的面积是经过调解时对房屋面积和土地面积分别进行计算后得出的，具有真实性；2、这四份不动产权证能够证明第三人占有的部分房屋已经办证是由被告缴纳的相应费用，理应对相应的费用进行分担。本院对各方当事人所举证据认证意见如下：（一）对原告郭树丰所举证据的认证意见：对原告出示的八组证据的真实性予以确认。（二）对被告金宝公司所举证据的认证意见：因原告及第三人对被告所提交的证据一、二、三、八、九、十的真实性无异议，本院对被告所提交的证据一、二、三、八、九、十的真实性予以确认。因原告对证据七无异议，本院予以确认。关于证据四、五、六，本院将结合全案证据予以综合认定。（三）对第三人叶林所举证据的认证意见：对证据一的真实性予以确认，对其证明目的予以确认；因庭审中叶林陈述其名下的12间房中有9间在离婚时归于谢传巧名下，故谢传巧与郭树丰、杨五星所确认的《土地款、面积及相关费用》能够确认三方真实意思表示，且叶林以现已办理的房产证中确认的所占用的面积抗辩费用分摊表的效力，因房地产开发中所取得的土地使用面积并不必然就是实际所开发所占用的面积，其中包含公用设施、道路等所应分摊的面积，故对该组证据的证明目的不予确认。根据当事人举证、质证、本院认证及当事人当庭陈述，认定事实如下：2010年6月29日，金宝公司法定代表人张霞的丈夫杨五星（甲方）与叶林（乙方）签订《协议书》（以下简称6月29日协议）约定：一、经平等协商，甲方自愿将位于炉桥镇淮溪大道南段东西各贰拾伍间门面房地点以人民币贰佰壹拾万元（2100000元）的价格出售给乙方。每间价格肆万贰千元整，如遇政策调整，风险由甲乙双方共同承担。二、房产办理相关证件过程中，甲方有义务协助乙方办理手续，所产生的一切费用由乙方自理。三、协议一式三份，甲、乙双方以及中证人各执一份。四、本协议经甲、乙双方签字生效，如有一方违约，违约方必须承担违约而给对方带来的一切损失。上述协议签订后，杨五星于2010年8月17日出具收条载明：“收条今收到郭树丰转账人民币壹佰万元整，现金叁拾万元整，合计壹佰叁拾万元整（￥1300000元）2018年8月17日收款人：杨五星”；2012年1月6日，杨五星出具给郭树丰收条载明：“收条今收到土地款捌拾万元整（￥800000元）2012年1.6号杨五星”。上述210万元，由原告郭树丰借叶林160万元交付，另外50万元是叶林出资。被告金宝公司对杨五星的行为认可系代表公司。2010年10月5日，叶林（甲方）与郭树丰（乙方）签订《协议书》（以下简称10月5日协议）约定：甲方与乙方就合伙盖房，达成如下协议：一、2010年6月以甲方名字从杨五星手转让来淮溪大道南段50间房地，每间地价42000元，合计2100000元，甲方已经转帐给乙方支付给杨五星。二、南段北侧25间土地由甲乙双方建设。其中（淮溪大道商业街，G区G2幢，H区H1幢103号，H区H1幢104号，H区H1幢108号）12间房由甲方个人出资建设，利润归甲方所有。剩余13间土地由乙方个人出资建设，利润归乙方所有。三、剩余25间土地，是由甲方为乙方合同代签、土地款垫付。其为独立建设与甲方无关。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。上述协议签订后，实际履行时，由于政府对规划的修改，上述协议的土地最终只建成45间（均为三层）房屋，且均由原告郭树丰实际负责建设，叶林未有实际参与。该45间房建成后叶林分得其中的12间后，即转交其前妻谢传巧9间，3间卖于亲戚。郭树丰分得其中的33间，且均以金宝公司名义对外销售（其中叶林的12间从账面上看是以金宝公司销售，并由郭树丰领取，实际为走空账，即该12间既未销售、入账，也未领款），售房款扣除相关税费后由金宝公司支付部分给郭树丰。金宝公司提供的销售明细中载明：所销售的房款45间，计15397304元【具体为：销售明细表中的总额20177304元（该总额不包括张中立房款545000元）加上张中立房款545000元扣除走空账5325000元】，而郭树丰从金宝公司领取款计13740051元，其中该明细中涉及2011年3月29日房款75万元、2012年4月9日房款200万元、2013年1月29日房款220万元、2015年11月3日房款37.50万元，计532.50万元（该款即为上述叶林的12间房走空账款额）系走空账，即郭树丰并未实际领取此532.50万元，实际领取的房款为8415051元（13740051元-532.50万元）。此外，因政策调整，郭树丰又向金宝公司补缴了6月29日协议土地转让款300万元，为被告垫付商砼、柴油、欠款等965600元；代为金宝公司支付军用光缆、消防、律师费计67000元，扣除郭树丰自行承担9681.50元后，实际代垫57318.50元（67000元-9681.50元）。杨五星、郭树丰、谢传巧对上述土地、房屋共同签署一份《土地款、面积及相关费用分摊》（不含税收分摊）载明：郭树丰的各项费用为4507999.89元、叶林各项费用1389703.29元。此外，金宝公司还为郭树丰垫付材料款2314460元、转给郭树丰1750000元、为郭树丰垫付的税款1623790.50元，即给（垫）付郭树丰各项款计10196250.39元（4507999.89元+2314460元+1750000元+1623790.50元）。另外，经金宝公司销售的房屋有79.30万元付款未予收回，该款含在郭树丰的33间之内。原告于2018年8月3日诉至本院。本院认为，涉案的6月29日协议、10月5日协议均是当事人真实意思表示，本院予以认定。由于对协议实际履行人系郭树丰，包括土地的转让、房屋的施工建设、与金宝公司的资金转入转出、售房款的收受等均由郭树丰操作完成，叶林并未实际参与，其只是与郭树丰达成协议并分得其中12间房屋，故对被告金宝公司辩称叶林应为本案原告不予采信。关于原告的诉讼请求，其33间房款的受益人为郭树丰，其中经金宝公司售出未收回的房款793000元，应由金宝公司向相对方（购房人）追偿后方可转给郭树丰，该款现不在金宝公司实际占有，不应计算在售房款15397304元之内，且原告撤回对该未收回的房款的主张，并保留诉权，系当事人处分行为，本院予以准许。即现有售房款为14604304元（15397304元-793000元）、已缴纳的土地转让款4600000元（郭树丰与叶林缴纳的2100000元土地款中郭树丰1600000元+后期郭树丰补缴的3000000元）、代金宝公司垫付的965600元、57318.50元，计20227222.50元；扣除已领取的房款8415051元、金宝公司为郭树丰垫付的分摊费用4507999.89元、分摊税收1623790.50元、分摊材料款2314460元、转给郭树丰1750000元，计18611301.39元（8415051元+4507999.89元+1623790.50元+2314460元+1750000元）。至此，金宝公司尚应支付给郭树丰1615921.11元（20227222.50元-18611301.39元）。至于郭树丰与叶林，叶林与金宝公司之间的债权债务系另一法律关系，在本案中不作处理。关于原告主张的损失，因其未举证证实房屋销售完毕的具体时间，故其要求自2015年11月7日起的利息诉求无事实依据，但可自起诉之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率诉请应予以支持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告定远县金宝房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告郭树丰1615921.11元及利息（利息以1615921.11元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年8月3日计算至2018年10月7日）；二、驳回原告郭树丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费32638元，由原告郭树丰负担16308元，被告定远县金宝房地产开发有限公司负担16330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  黄家河人民陪审员  傅延康人民陪审员  王立勇二〇一九年九月二十日法官助理张伟书记员季珊珊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。