广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9038号原告：吴婷婷，女，1982年6月21日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：刘骏晨，系湖北多能律师事务所律师。被告：广州帝拜办公设备有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：徐明军。委托诉讼代理人：徐城，系该司员工。原告吴婷婷诉被告广州帝拜办公设备有限公司（以下简称“帝拜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴婷婷及其委托诉讼代理人刘骏晨，被告帝拜公司的法定代表人徐明军及其委托诉讼代理人徐城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴婷婷诉称：2018年6月1日，原、被告签订《租赁合同》约定由被告承租由原告出租的位于广州市天河区xx路135号三层A区自编A区xxx商铺，双方对租金标准、逾期支付租金等违约责任进行了约定。双方签订合同后，被告于2018年11月无理由拒绝向原告支付租金，也拒绝与原告协商解决租金事宜，双方多次协商未果，原告于2019年1月18日向被告寄送解除合同及清场通知，被告已收到该通知。被告的行为已严重违反双方签订的合同，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付2018年11月1日至2019年1月21日期间的租金及占用费（均按照每月8254.4元的标准计算）、迟延支付租金的滞纳金3434.4元（以各月拖欠的租金为本金，按照每日千分之二的标准计算，自2018年11月1日起计至2019年1月21日）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告帝拜公司答辩称：1、原告是涉案商铺的转租人，因其严重违约造成出租人与其解除合同。2、原告作为转租人，自2018年8月开始拖欠出租方租金及物业管理公司管理费，从10月份开始出租方和物业管理公司在涉案商铺所在商场张贴通告等，干扰市场正常经营秩序，涉案商铺已无法正常经营，原告亦于2018年12月10日搬离其于涉案商铺所在商场内的办公场所。被告自与原告签订租赁合同以来，一直按照约定支付租金及管理费，并无任何违约行为，而原告自离开办公场所后一直无法联系上，也放弃了对于物业的管理，故被告未支付2018年11月及12月的租金并非其过错，且被告仍有履约保证金在原告处，原告要求被告支付租金及滞纳金缺乏依据。3、2018年12月11日，涉案商铺的业主广州市天科源实业发展有限公司负责人告知，包括涉案商铺在内的135号三楼A区并未与原告签订任何合同，原告并非物业的合法转租人，业主方仅与王吉楚签订《租赁合同》和《续租合同》，租期至2019年4月30日。且因王吉楚存在拖欠租金和管理费的违约行为，业主欲与其解除租赁合同及收回物业，并要求被告自2019年1月开始向业主方支付租金及管理费，被告于2019年1月18日、2019年3月5日及2019年4月19日向广州市天科源实业发展有限公司支付涉案商铺2019年1月至4月的租金和管理费，故原告要求被告支付租金及场地占用费缺乏事实依据。4、原告并非涉案商铺的合法有效转租人，被告已按照业主的要求每月支付租金及管理费，并被允许使用涉案商铺，故原告要求被告腾退及交还涉案商铺缺乏事实依据。经审理查明：2018年6月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定乙方租用位于广州市天河区xx路135号三层A区自编A区xxx商铺（以下简称“涉案商铺”）；租赁期限从2018年6月1日起至2019年5月31日止；租金8254.4元，履约保证金16508.8元；乙方必须在合同订立之日，将第一个月租金8254.4元及履约保证金16508.8元等费用一次性缴交甲方，以后每月5日前为当月以及上月水电费交费日期，不得逾期；如乙方逾期缴交租赁费用及上月水电费，则需承担违约责任，每逾期一天则按拖欠费用的千分之二加收滞纳金，若逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，不但可以没收乙方的履约保证金，收回铺位，同时乙方仍需结清所拖欠的租赁费用等。《租赁合同》签署后，涉案商铺一直由被告占有使用，被告依照合同约定向原告支付涉案商铺的租金至2018年10月31日，其后的租金未向原告支付。2019年1月18日，原告向被告发出《解除合同及清场通知》，通知被告即日起解除《租赁合同》及要求被告交还场地等。被告确认已收到该函件。现原告以被告未按照约定支付租金为由提起本案诉讼，要求被告支付拖欠的租金及迟延支付租金的违约金等。本案审理过程中，原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、显示由案外人广州市天科源实业发展有限公司（甲方，以下简称“天科源公司”）与案外人王吉楚（乙方）于2017年4月26日签订的《租赁合同》（原件，约定甲方将广州市五山路135号大三楼A区的场地出租给乙方使用，租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止等）及于2018年5月7日签订的《续租合同》（复印件，约定就广州市天河区xx路天立大厦135号三楼A区双方同意续租从2018年5月1日至2019年4月30日止等）；2、显示由王吉楚于2018年4月30日向吴婷婷出具的《授权委托书》（原件，内容为王吉楚委托吴婷婷作为其代理人，就其所承租的天河区五山路135号天立大厦三层A区的房屋租赁事宜，全权办理上述房屋的租赁合同的签署、租金代收等事项，授权期限自2018年5月1日至2019年4月30日等）。经质证，被告对证据1的真实性无异议，但其与原告签订《租赁合同》时未见过上述材料；对证据2的真实性不予确认，表示原告未向其出示该证据，其一直认为涉案商铺的出租方为原告。原告表示其在与被告签订《租赁合同》过程中并未出示上述证据2，亦未告知被告其系接受王吉楚的委托签订合同。本案审理过程中，被告为证明其已向涉案商铺的业主方天科源公司支付自2019年1月1日开始的租金，向本院提交如下证据：1、房地产权证（复印件，载明天河区五山路135号A区301的权属人为天科源公司，登记时间为2007年7月10日）；2、显示由天科源公司出具的《收据》[载明收到K322款项7500元、被告补交1—3月所欠租金及管理费2263.2元、K322的2—3月租金15000元、被告支付4月租金（含管理费）8254.4元]。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但表示没有见过上述证据2，且被告不应向天科源公司支付租金，原、被告双方均确认涉案商铺位于证据1中载明地址“天河区五山路135号A区xxx”内。本院另查明，2019年，天科源公司向本院起诉王吉楚[案号（2019）粤0106民初5358号]，诉请要求确认天科源公司与王吉楚有关广州市天河区五山路135号三楼A区的《租赁合同》及《续租合同》于2019年1月21日解除等。该案审理过程中，天科源公司及王吉楚达成如下调解协议：一、确认原告广州市天科源实业发展有限公司与被告王吉楚就广州市天河区五山路135号A区301、302签订的《租赁合同》及《续租合同》于2019年1月21日解除；二、确认被告王吉楚已于2019年2月1日将广州市天河区五山路135号A区301、302交还给原告广州市天科源实业发展有限公司等。本院认为：虽原告系作为王吉楚的委托代理人办理包括涉案商铺在内的天河区五山路135号天立大厦三层A区的房屋租赁事宜，但其与被告签订《租赁合同》时并未出示相关的授权材料或披露其与案外人之间的委托代理关系，且被告表示其一直认为涉案商铺的出租方为原告，故原、被告双方签订的《租赁合同》应实际约束原、被告双方。结合已查明事实可知，原、被告签订的上述《租赁合同》约定的租赁期限部分超过王吉楚与天科源公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限，故原、被告签订的《租赁合同》中约定的超过王吉楚与天科源公司签订的《租赁合同》中约定租赁期限部分的应为无效，未超过上述租赁期限的部分为双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前支付当月租金，被告迟至原告提起本案诉讼仍未向原告支付涉案商铺2018年11月1日至2019年1月21日期间的租金显属违约，虽被告抗辩称因原告存在违约行为导致业主方与其解除租赁合同关系及原告方撤离涉案商铺所在商场后其无法正常交纳租金，但结合本院已查明事实可知，王吉楚及天科源公司已于另案中达成调解协议确认双方就包括涉案商铺在内场地所签订的《租赁合同》及《续租合同》于2019年1月21日解除，现原告诉请要求被告支付涉案商铺于2019年1月21日之前所产生的租金并无不当，本院予以支持，即被告应向原告支付2018年11月1日至2019年1月21日期间租金22100.49元[16508.8元（8254.4元/月×2个月）+5591.69元（8254.4元÷31日×21日）]。对于迟延支付上述期间租金的滞纳金，实质为迟延支付租金的违约金，根据《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付的应按照每日千分之二的标准支付违约金，现原告要求被告以各月拖欠的租金为本金，按照每日千分之二的标准计付违约金并未超过上述合同约定，本院予以照准，但迟延支付上述期间租金的违约金的起算日期均应为各月6日，结合原告的相关诉请，被告应向原告支付迟延支付2018年11月1日至2019年1月21日期间租金的违约金（其中迟延支付2018年11月1日至2018年12月31日期间租金的违约金均以各月欠付租金8254.4元为本金，迟延支付2019年1月1日至2019年1月21日期间租金的违约金以5591.69元为本金，均按照每日千分之二的标准自各月6日起计至2019年1月21日止，且违约金总额以不超过3434.4元为限），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州帝拜办公设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告吴婷婷支付广州市天河区五山路135号三层A区自编A区322商铺2018年11月1日至2019年1月21日期间租金22100.49元；二、被告广州帝拜办公设备有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告吴婷婷支付逾期支付上述租金的违约金（其中迟延支付2018年11月1日至2018年12月31日期间租金的违约金均以各月欠付租金8254.4元为本金，迟延支付2019年1月1日至2019年1月21日期间租金的违约金以5591.69元为本金，均按照每日千分之二的标准自各月6日起计至2019年1月21日止，且违约金总额以不超过3434.4元为限）；三、驳回原告吴婷婷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1520元，由原告吴婷婷负担50元，被告广州帝拜办公设备有限公司负担1470元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  康国安二〇一九年九月六日书 记 员  何靖文宋春艳