江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初1385号 原告：太仓市景苑物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇桃园新村2#楼，统一社会信用代码91320585753227867T。 法定代表人：张永兴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郇晓静，该公司职员。 被告：朱琦华，男，1988年3月23日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：浦兆明，太仓市浏河法律服务所法律工作者。 原告太仓市景苑物业管理有限公司与被告朱琦华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序于2019年4月9日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理。本院于2019年6月12日、2019年7月11日进行了证据交换，并于2019年8月16日公开开庭进行了审理。2019年4月9日开庭、2019年6月12日证据交换、2019年8月16日开庭，原告太仓市景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人郇晓静、被告朱琦华及其委托诉讼代理人浦兆明到庭参加诉讼；2019年7月11日证据交换，原告太仓市景苑物业管理有限公司的委托诉讼代理人郇晓静、被告朱琦华的委托诉讼代理人浦兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市景苑物业管理有限公司向本院明确的最终诉讼请求：1.被告朱琦华支付原告太仓市景苑物业管理有限公司物业服务费84735.95元（包含2018年度及此前所欠物业服务费）；2.被告朱琦华支付原告太仓市景苑物业管理有限公司因逾期支付前项物业服务费产生的违约金6718.30元〔按照单价1.5元/（月·平方米）计算确定的金额，实际计算金额大于主张金额，差额部分作实体权利放弃；若法院未采纳单价1.5元/（月·平方米）的标准，原告同意由法院按照单价比值乘以6718.30元确定相应的违约金〕。原告太仓市景苑物业管理有限公司围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2013年1月10日，原告太仓市景苑物业管理有限公司与浏河镇听海雅苑小区业主委员会签订《太仓市物业管理服务合同》，原告为浏河镇听海雅苑小区提供物业服务。双方约定：物业服务费标准为住宅0.8元/（月·平方米）、商业1.5元/（月·平方米）；业主每季度交纳物业服务费，若逾期交纳，原告可从逾期之日起每日按照应缴费用的千分之三加收滞纳金。双方口头约定物业服务质量按照《江苏省住宅物业管理服务标准》四级执行。听海雅苑小区西侧面向听海路有由南至北的一排沿街商铺，被告朱琦华所购商铺地址为听海路104号，建筑面积为1152.87平方米。原告按照合同约定提供物业服务，但被告却未按合同约定交纳物业服务费。基于以上事实主张，原告太仓市景苑物业管理有限公司认为：依据2013年与业委会所签物业服务合同约定的单价以及被告商铺的建筑面积，原告计算出2014年12月1日至2018年12月31日期间被告欠交物业服务费金额为84735.95元；在合同约定的逾期交纳物业服务费的滞纳金标准的基础上，原告调低违约金标准并简单测算后就低主张6718.30元。 被告朱琦华承认其购买了听海路104号的商铺，但提出：被告于2014年才购买商铺，对原告所称2013年与浏河镇听海雅苑小区业主委员会签订《太仓市物业管理服务合同》的情况并不清楚，而原告也未如其所述全面提供了物业服务。针对原告的诉讼请求，被告朱琦华认为：1.物业管理区域内的商铺直至2014年才出售给包括被告在内的其他业主，原告与业委会所订物业服务合同中就商铺物业服务费单价的约定不应当约束本案被告；原告并未如其所述向商铺提供了全面的物业服务，既没有对房屋有过外墙维护，也没有对商铺门前的车辆停放实施常规管理。综上所述，法院不应当支持原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，即使支持也应当大幅低于原告所主张的1.5元/（月·平方米）的标准。2.若法院支持原告的物业服务费请求，物业服务费应当从2014年3月起算；若适用1.5元/（月·平方米）的标准，被告对原告所计算的违约金金额不持异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 一、与物业服务合同订立相关的基本事实。本院依据原告提交的《苏州市前期物业管理委托合同》（2010年5月）及该份合同的报送表、《太仓市物业管理服务合同》（2011年与2013年各1份）、业主委员会成立备案表、“听海雅苑”物业服务收费标准备案报告、太仓市物业服务收费管理实施细则、听海雅苑宗地图，并结合双方当事人陈述查明：2010年5月，苏州市政综合开发有限公司与原告太仓市景苑物业管理有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，原告为“听海雅苑”提供物业服务。“听海雅苑”物业的四至范围为西至B路（现路名为听海路）、南至白沿路、北至钱泾河、东至新闸村，总建筑面积约5.4万平方米，包含居住和商业物业。2011年1月，浏河镇听海雅苑小区业主委员会成立，该业主委员会成立备案表中填写的物业管理区域范围与前述“听海雅苑”物业的四至范围一致。该业主委员会成立之后即与原告太仓市景苑物业管理有限公司签订《太仓市物业管理服务合同》。2012年双方协商确定：“听海雅苑”的物业服务标准适用《江苏省住宅物业管理服务标准》四级，收费标准为多层住宅0.8元/（月·平方米）、叠加别墅（复式房）1.2元/（月·平方米）、联体别墅1.7元/（月·平方米）、商铺1.5元/（月·平方米）。该收费标准在小区内公示后报太仓市物价局备案。2013年，浏河镇听海雅苑小区业主委员会与原告太仓市景苑物业管理有限公司签订的《太仓市物业管理服务合同》沿用了上述收费标准，并且约定：业主于每年3月、6月、9月、12月的30日前交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。此后双方未调整过收费标准，原告向“听海雅苑”提供物业服务至今。 二、被告购置“听海雅苑”物业的相关事实。本院依据被告提交的房屋所有权证、商品房买卖合同、原告提交的已售商铺面积明细表（2014年）、进户移交书和前期物业管理协议（2007年仇永新户，听海路162号）、协议书（2013年苏州市政综合开发有限公司与原告就包括商铺在内的空置房达成的收费协议），并结合双方当事人陈述查明：“听海雅苑”西侧沿听海路由北往南的商用房屋共有3幢，商用房屋在开发完成后陆续出售，原告太仓市景苑物业管理有限公司承接“听海雅苑”物业服务时，大部分商用房屋尚未出售。被告朱琦华于2014年10月向苏州市政综合开发有限公司购买3幢商用房屋中靠南一幢的中段位置商铺，建筑层数为4层，建筑面积为1152.87平方米。双方签订《商品房买卖合同》时未同时签订物业服务合同。该商铺于2015年2月12日登记至被告名下，登记地址为“浏河镇听海路104号”。苏州市政综合开发有限公司于2014年底将包括被告所购商铺在内的当年出售商铺按照《协议书》约定报原告备案。被告于2015年起使用该商铺从事家具销售；原告于2016年起向被告催要物业服务费，但遭到被告拒绝。 三、原告履行物业服务合同的相关事实。围绕物业服务质量，双方当事人进行了相应举证。原告向法庭提交：1.报修记录（A4纸装订本和练习簿），记录内容为2015年至2019年期间原告登记的业主报修和处置情况；2.整改通知2份，反映2015年和2016年原告督促业主整改的情况；3.工作联系函2份（附业主报修明细），反映原告针对业主上报的房屋质量问题，自行组织维修或者通知开发商予以维修；4.房屋修理记录表2份以及典型案例整改记录，反映原告修理服务的实施情况；5.值班记录4本（2015年至2018年期间的部分记录），反映原告物业服务的日常情况，服务对象涵盖包括商铺在内的所有业主。被告向法庭提交：1.证人证言（2名证人）。证人李某和证人张明方作证时均陈述：物业公司未安排员工在商铺门前打扫卫生，也无人巡逻管理商铺门前的汽车停放。2.照片打印件两组（第一组8页16张照片，第二组6页11张照片），用以反映房屋漏水、违章搭建、商铺前和小区内乱停车、小区地面脏乱、地面木条损坏未维修等现象。针对被告提出的物业服务质量差，原告结合双方当事人所提交的证据进行了说明。原告指出：房屋严重漏水属于开发商所交付房屋的质量问题，并非物业公司未提供物业服务，原告提交的报修记录、值班记录都反映原告向包括沿街商铺在内的业主提供了物业修理服务；针对违章搭建，原告及时进行了劝阻，这从原告提交的整改通知中可以得到印证；关于商铺前和小区内的停车问题，因商铺门前车位有限，商家同意顾客在通道上临时停车，物业公司保安在接到商铺通知后会派人到现场处理停车问题，因业主意见不统一原告未能在小区地面上划设停车位，原告对小区内的停车实施日常管理确保道路通畅，这从被告举证照片上可以得到印证；关于小区地面脏乱问题，原告按约提供了包括商铺门前区域在内的物业管理区域内的保洁服务，但地面清洁状况是一个动态过程，被告照片拍摄的仅是某个时刻某一地点的个别情况，垃圾桶边上的垃圾是业主倾倒垃圾时散落，很难完全杜绝；关于地面木条等公共设施损坏，需要申请维修基金后原告再进行维修。综合双方当事人提交的证据和庭审意见，本院认为：本案审理中法庭已提示当事人围绕合同约定标准（《江苏省住宅物业管理服务标准》四级）进行相应举证，但双方当事人并未直接针对该标准进行举证；原告针对被告提出的大部分异议提供了合理的说明和解释；被告拍摄的照片在整体观感上并未体现出原告存在显著的违反物业服务合同的行为，以致业主生活和工作受到普遍影响；被告申请出庭的证人的作证内容过于笼统，本院难以采信原告未提供保洁服务的事实，事实上被告也曾承认原告提供了保洁服务。据此，本院得出原告履行物业服务合同状况的基本判断：原告向“听海雅苑”提供的物业服务总体上能够维持管理区域内物业的正常运转使用。 本院认为：原告太仓市景苑物业管理有限公司与被告朱琦华虽未直接签订物业服务合同，但原告太仓市景苑物业管理有限公司自2011年起已与浏河镇听海雅苑小区业主委员会签订了物业服务合同，双方此后明确了物业服务的标准和价格；业主委员会代表全体业主的合同行为对“听海雅苑”的全体业主个体有约束力，被告朱琦华应当按照业主委员会与原告约定的合同价格支付物业服务费；被告以其本人未签订过物业服务合同而拒交物业服务费的理由不能成立。原告在物业服务方面虽然存在对商铺门前车辆停放缺乏有效跟踪管理等服务缺陷，但相较于目前商业用房物业服务费的正常市场价格，本院未见到原告的物业服务水准与现有合同价格明显不相称，故本院对被告提出的要求调低物业服务费单价的意见不予采纳。本院按照1.5元/（月·平方米）的单价和1152.87平方米的建筑面积，并根据双方庭审中一致确认的2015年3月的起算月份，计算确定2015年3月至2018年12月（共计46个月）被告拖欠的物业服务费金额为79548.03元。原告所计算的违约金金额不仅明显低于合同约定的滞纳金计算标准，且其在逾期滞纳金标准的基础上又作了部分实体权利的处分；其权利处分后所主张金额对被告有利，被告对此亦不持异议，本院对原告主张的违约金金额6718.30元予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十五条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告朱琦华支付原告太仓市景苑物业管理有限公司物业服务费79548.03元； 二、被告朱琦华支付原告太仓市景苑物业管理有限公司因逾期支付前项物业服务费所产生的违约金6718.30元； 上述款项均于本判决生效之日起十日内支付至原告太仓市景苑物业管理有限公司的银行账户（户名：太仓市景苑物业管理有限公司，开户行：太仓农村商业银行，账号：7066401001120100091330）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2086元，由原告太仓市景苑物业管理有限公司负担118元，被告朱琦华负担1968元。原告同意其预交案件受理费中的剩余部分1968元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  朱旖雯 人民陪审员  周秀芬 二〇一九年九月二日                                                             法官助理  李牧男                                                          书记员  冯启帆