广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3916号原告：清远市新干新房地产代理有限公司，住所地清远市广清大道八十八号云山诗意花园诗意公馆首层商铺22、23号。法定代表人：李中，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。被告：白杰文，男，1972年5月23日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：房永锋，广东法行律师事务所实习律师。原告清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新公司）与被告白杰文居间合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新干新公司的委托诉讼代理人苏群英，被告白杰文的委托诉讼代理人罗健章、房永锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新干新公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付中介服务费22,000元，并支付违约金（违约金按照年利率24%的标准，自2018年4月28日计算至全部款项付清之日止，暂计算至2019年5月31日为5720元）;2.判决被告向原告赔偿原告因主张债权所产生的律师费损失5000元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，被告在原告的居间服务下与案外人曾海辉、彭林英签订一份《买卖合同》，合同约定由被告购买案外人名下位清远市××人民××路××花园××号号房屋。其中合同第九条约定，买方应在合同生效当日向原告支付中介费22,000元，逾期付款的，应承担违约责任。《买卖合同》签订后，原告积极配合买卖双方办理交易的相关手续，协助被告向银行申请按揭贷款。但由于被告个人原因，被告迟迟未能获得银行的同意贷款。后买卖双方签订一份补充协议，约定如被告仍未在补充协议签订后一个月内获得同贷，则被告一次性付款给买方。补充协议签订后，被告仍未如期获得银行同贷。2018年12月，原告向被告发出书面通知，要求被告尽快履行付款义务，但未果。截至今日，被告未向原告支付分文的中介费，虽经原告多次催告，被告均以各种理由拒绝支付。根据《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现原告已经向被告提供了居间服务，促成被告与案外人签订合同，被告应按约定支付中介费。因此，为维护原告的合法权益，原告特向提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告白杰文辩称，一、答辩人并非《买卖合同》的违约方，无需向原告支付中介服务费，原告主张中介服务费的诉求依法应予驳回。本案中，答辩人为购买案外人曾海辉、彭林英名下位于清远市××人民××路××花园××号房屋，而与案外人及原告于2018年4月26日签订《买卖合同》，合同约定答辩人以银行按揭付款的方式购买案外人的房屋。合同签订后，因各种原因导致答辩人未能获得银行同贷，因此答辩人与案外人及原告于2018年7月12日签订了《补充协议》，该协议第二条约定:“鉴于当初乙方(答辩人)自行找银行办理房屋贷款手续，卖方(案外人)及中介方易(亦)无条件配合办理，但现己申请之今(至今)己超过两个月，银行还没有同贷，从即日起乙方承诺在一个月内获得银行同贷，否则一次性付款支付给甲方(案外人)。”但该协议签订后，案外人收取了相关购房款，却一直不配合答辩人办理相关的买卖手续，导致答辩人一直未能买入涉案的清远市××人民××路××花园××号房屋。直至现在，己过整整一年时间。根据《买卖合同》第十条的约定:“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用……”因此，案外人己经严重违反《买卖合同》的约定，属于严重的违约行为。根据《买卖合同》第九条的约定:“……如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违纪方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费……”因此，本案是案外人违约，原告应向案外人主张中介服务费。二、退一步讲，即使答辩人需向原告支付中介服务费，原告诉请要求支付全部中介服务费也没有事实及法律依据，不应得到支持。原告作为中介方，其提供的服务不单单仅限于促成买卖合同成立这一居间服务，还应包括协助办理银行贷款、协助办理房屋过户手续、协助办理房屋交接手续、协助交纳相应税费等服务。现原告仅提供了其中的一部分服务，仅履行了部分的合同义务，却要求答辩人支付全部的中介服务费，其提供的服务与其诉请的报酬不对等，明显不合理。并且原告在案外人长期不履行合同，不配合答辩人办理相关手续的情况下，却不协助答辩人督促案外人履行合同，原告作为居间方存在一定的过错。因此，原告诉请要求支付全部中介服务费没有事实及法律依据。三、因案外人对答辩人存在违约情形，答辩人保留追究案外人的违约责任。综上所述，本案因卖方即案外人违约，故答辩人无需向原告支付相关的中介服务费。而原告在本案中仅提供了部分服务，因此要求支付全部中介服务费没有事实及法律依据。因案外人违约导致答辩人的损失，答辩人保留追究案外人的违约责任。因此，原告的诉请无事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回其诉讼请求，作出公正判决。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，被告陈述案外人曾海辉、彭林英为违约方，原告诉请的中介服务费应向违约方主张，原告则陈述违约的是被告，且无论谁是违约方，其均有权按照《买卖合同》的约定要求买受人即本案被告支付中介服务费。对于该争议事实，被告白杰文（乙方）与案外人曾海辉、彭林英（甲方）在2018年7月12日签订的《补充协议书》第二条写明“鉴于当初乙方自行找银行办理房屋贷款手续，卖方及中介方易无条件配合办理，但现已申请之今已超两个月，银行还没有同贷，从即日起乙方承诺在一个月内获得银行同贷，否则一次性付款支付给甲方。”被告在本案中既无提供证据证明其在双方签订《补充协议书》后的一个月内获得了银行同贷，也没有证据证明其已向出卖人一次性付款。显然，被告无提供任何证据可以证明出卖人违反了《买卖合同》的约定。因此，对于被告抗辩主张出卖人为违约方的事实本院不予采信，对于其提出的追加出卖人曾海辉、彭林英为第三人的申请不予准许。本院认为，原告作为居间方，向被告以及案外人曾海辉、彭林英报告订立合同的机会并提供中介服务，最终促成了买卖双方的房屋交易，三方共同签订《买卖合同》。该合同是签订各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应严格履行各自的合同义务。被告作为委托人，应该按照《买卖合同》约定的标准在合同签订生效之日—2018年4月26日支付中介服务费22,000元给原告。至于被告抗辩认为根据合同约定原告应向合同的违约方即曾海辉、彭林英主张中介服务费的意见，因被告未提供可以证明出卖人违约的证据，本院对该抗辩意见不予采纳。因此，原告要求被告立即支付中介服务费22,000元的诉讼请求依据充足，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付中介服务费的违约金，《买卖合同》第九条约定了逾期支付中介服务费的，每逾期一天，按应付中介服务费的1%支付违约金。被告逾期支付中介服务费造成原告的损失主要为其未按预期时间收到中介服务费所产生的利息损失，显然，合同约定的违约金过分高于原告的实际损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院调整该违约金为以被告应支付的中介服务费22,000元为基数，按照年利率24%的标准自逾期之日--2018年4月27日起计算至被告实际支付该中介服务费之日止，原告主张自2018年4月28日起计算违约金，本院予以支持。对于律师费损失，三方在《买卖合同》第十五条约定了合同履行过程中出现争议而起诉到法院的，由败诉方承担胜诉方的律师费。原告因本案纠纷委托了律师事务所处理法律事务，签订了委托代理合同并实际支付了合同约定的5000元律师费。因此，原告请求被告赔偿律师费损失5000元依据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告白杰文于本判决生效之日起10日内向原告清远市新干新房地产代理有限公司支付中介服务费22,000元及违约金，违约金以该22,000元中介服务费为基数，按照年利率24%的标准自2018年4月28日起计算至被告实际支付该中介服务费之日止；二、被告白杰文于本判决生效之日起10日内向原告清远市新干新房地产代理有限公司赔偿律师费损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，减半收取计309元，由被告白杰文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年九月四日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。