云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2521号原告：杨秀武，男，1983年11月23日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鑫倩，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：李月高，男，1960年5月21日出生，白族，住大理市。第三人：董全秀，女，1943年8月10日出生，白族，住大理市。第三人：李德胜，女，1961年8月15日出生，白族，住大理市。李德胜、董全秀共同委托诉讼代理人：王凌、康妮（实习），云南星震律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李月菲,女，1972年4月16日出生，白族，住大理市。第三人：李东，男，1988年12月22日出生，白族，住大理市。第三人：线东霞（曾用名：妹道），女，1987年11月16日出生，傣族，住大理市。原告杨秀武与被告李月高农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，2019年1月15日作出（2018）云2901民初2371号民事判决书，宣判后，被告对判决不服，上诉至大理白族自治州中级人民法院，二审发回本院重审。本院依法追加董全秀、李德胜、李月菲、李东、线东霞为第三人参加诉讼。另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨秀武及其委托诉讼代理人虞怀兴、被告李月高、第三人李德胜及委托诉讼代理人王凌、康妮、第三人李月菲到庭参加诉讼，第三人李东、线东霞经传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨秀武向本院提出诉讼请求：1、判决位于云南省大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社宅基地使用权证号为No.0081543、土地面积为253.64平方米的房屋一院归原告所有，由被告在判决生效之日起十日内将该房屋及宅基地使用权证交付原告；2、判令被告赔偿原告违约金250,000元；3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告均为大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社的村民，2018年7月5日，原、被告达成协议，并写下《归约文书》，约定被告将该户位于云南省大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社宅基地使用权证号为No.0081543、土地面积为253.64平方米的房屋一院作价250,000元归并给原告所有。若一方违约需向另一方赔偿人民币250,000元。协议还对双方其他权利、义务作了约定。协议签订后，原告依约向被告付清了250,000元价款，被告亦出具了收条。后被告以其母亲不同意房屋归并为由拒不向原告交付房屋。被告李月高辩称，被告之子李东常年沉迷于赌博，并欠原告巨额赌债。被告系在其子李东的胁迫及原告与李东的恶意串通下在《归约文书》上签字，签署《归约文书》并非被告真实意思表示。被告并非本案诉争宅基地使用权以及房屋的唯一使用权人，其私自处分行为系无权处分，且交易价明显与市场价严重不符。综上，该《归约文书》应为无效合同，合同无效自始不发生法律效力，原告全部诉讼请求无事实及法律依据，请依法予以驳回。第三人董全秀、李德胜述称，一、本案诉争的房产系被告及第三人的家庭共有财产，被告出售该房产给原告并未取得其他共有权人的同意，第三人对此毫不知情，该房屋买卖合同应属无效合同。经原审法庭审理查明，本案诉争的NO.0081543号宅基地使用证上登记的人口数为七人，宅基地上建盖的房屋系被告李月高户家庭共同共有的房产。按照《物权法》第九十七条的规定，如果出售共有房产，未经按份共有的三分之二以上共有人同意，或者未经全部共同共有人同意，买卖合同应是无效的，除非共有人另有约定。因此，共同共有财产的处分应由全体共有人共同处分。若部分共有人擅自处分该财产，构成无权处分。本案中，被告李月高未经其它共有人同意而擅自将该房屋卖给原告，被告的行为应为无权处分。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，各名第三人对原被告之间的房屋买卖行为毫不知情，也没有在事后予以追认，更不可能同意将全家老小七口人的唯一住房卖给原告，故原被告双方所签订的房屋买卖协议应为无效合同。二、原告杨秀武与被告李月高之子李东二人恶意串通，损害其他房屋共有人的利益，原告与被告所签订的农村房屋买卖合同应为无效合同。《民法总则》第154条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案被告之子李东常年有赌博的恶习，欠下原告巨额赌债无力清偿，原告杨秀武遂教唆李东以其一家人仅有的唯一宅基地及住房抵偿赌债。为了达到目的，李东不惜以死逼迫自己的父亲与杨秀武签订所谓的《归约文书》，以250,000元的低价将涉案房屋卖给原告杨秀武。因此，《归约文书》的签订，是原告杨秀武为了追讨巨额赌债，与李东恶意串通，逼迫、胁迫李月高的结果。杨秀武作为与李月高户同居一村的村民，同时也是李月高儿子李东的朋友，不可能不知道本案诉争的房屋及宅基地系被告李月高户七人共同所有，但杨秀武却仍在未取得李月高户其他共有人同意，也无其他共有人签字的情况下，与李月高订立《归约文书》买卖涉案房屋，由此可见，杨秀武并非出于善意。该《归约文书》的内容严重损害了李月高户其他共有人合法财产权、居住权，根据《民法总则》第154条之规定，该买卖合同应为无效合同。三、本案诉争的房屋是李月高户全家七口人的唯一住房，《归约文书》中所约定的房屋转让价格与市场行情价格严重相背离，显失公平。宅基地使用面积为235.64平方米，宅基地上建盖有高两层，每层三间的房屋，且该房屋的地理位置较好，正常的市场价格至少也在1,000,000元，250,000元甚至连建盖房屋本身的成本都不够，明显有失公平。且该房屋系李月高户一家老小的唯一宅基地和唯一住房，李月高户也长期在生活。《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。因此，将全家老小七口人唯一的住房以250,000元的低价出售给原告，明显不可能是被告及各名第三人的真实意思表示。综上所述，本案中《归约文书》应为无效合同，自始不发生法律效力，请求驳回原告的全部诉讼请求，保障第三人合法的财产权、居住权。第三人李月菲述称，我是案涉宅基地证上记载的使用人李香的三女儿，我姐夫（被告）无权将案涉房屋出售给原告，对其出售房屋的事宜我不知情，而且售价仅为250,000元，价格不合理。第三人李东、线东霞经本院合法传唤未到庭应诉。原告为证明其诉讼主张，向本院了提交下列证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份和户籍情况；2、《归约文书》原件一份，证明原、被告及家庭成员充分协商，被告将房屋及宅基地归并给原告；3、收条原件一份，被告收到原告支付的购房款250,000元（现金20,000元、转账230,000元）；4、大理市农村商业银行龙山支行手续费回单、客户取款回单、客户存款回单各1份，证明原告的妻子取钱后将购房款存到李东的账户上。经当庭质证，被告对证据1无意见；对证据2的真实性认可，确实写过《归约文书》，也是本人签字，但是对该证据有意见，认为是经原告和李东一起逼迫书写的；证据3是被告本人写的，但被告并没有收到原告支付的250,000元购房款，李东是否收款也不清楚。对证据4不认可，不清楚原告支付给李东的钱是否为李东与原告之间的其他债务往来，本人没有收到原告支付的房款。第三人董全秀、李德胜、李月菲对证据1三性无异议；证据2真实性、合法性不认可，签订该文书时，第三人均不在场，也不知情，案涉房屋以及宅基地是家庭共有财产，被告无权处分；对证据3真实性、合法性不认可，出具收条时第三人均不在场，未收到转让价款，原告未附转账凭证，实际转账收款人以及转账金额存疑。对证据4真实性、合法性认可，对关联性以及证明方向不认可，《归约文书》双方是原告和被告，但是转账证据是在李仕莲以及李东之间，原告无证据证明原告与李仕莲之间的关系；《归约文书》签订于2018年7月5日，回单等材料的时间是2018年7月9日，时间矛盾；合同双方并非原告提交转账证据的双方，原告与李东之间还存在其他债权债务关系，是否是债务往来付款无法查明。被告提交祖遗房屋的照片一张，证明被告户仅有案涉的这一块宅基地。原告质证对照片的三性不认可，认为照片拍摄时间、地点、来源不明，无法证实就是被告的老房子。第三人董全秀、李德胜、李月菲对被告提交的照片三性无异议。本院组织到庭各方当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的四组证据，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的照片来源不明，形式不合法，不能证明与本案有关联，不予确认。根据到庭各方当事人一致的陈述和经审查确认证据的证实，本院认定本案法律事实如下：原被告、第三人均为大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社的农村居民。被告为大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社843号的农村居民户的户主，该户于1989年1月10日以李香为使用权人领取证号为No.0081543的《云南省大理市宅基地使用证》，证上载明使用土地面积为空地253.64平方米，人口为七人。同年，该户在该宅基地上建盖坐西向东的土木结构主房二层六间、漏阁二层四间。该户的原家庭成员为：李香和董全秀为夫妻，二人生育有三个女儿，即李德胜、李月仙、李月菲，李德胜招赘李月高，二人生育子女李丽、李东。李月仙、李月菲、李丽因婚嫁先后迁出该居民户，李香于2018年4月22日去世。现该户的家庭成员为：董全秀、李月高、李德胜、李东、线东霞（李东的妻子）、李鸿慧（李东和线东霞的女儿）。2018年7月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《归约文书》，约定：第一条：甲方同意将坐落在小成村的住房（云南省宅基地使用权证No.0081543）土地面积为253.64平方米以及房屋等建筑物全部归给乙方。乙方对甲方归并的宅基地面积已充分了解。愿意接受上述宅基地面积以及房屋等建筑。第二条：甲乙双方同意上述宅基地以及建筑物成交价为人民币250,000元（大写贰拾伍万元），本归约签订之日乙方向甲方支付人民币250,000元（大写贰拾伍万元）一次性付清。第三条：甲方应将宅基地证及所有权交付乙方。第四条：甲方保证上述房屋权属清楚，自本归约生效之日起若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。第五条：该归约文书双方自愿没有逼迫之意，若一方违约向另一方赔偿人民币250,000元（大写贰拾伍万元）双方空口无凭，立此文约以免反悔。第六条：本归约经甲乙双方签章后生效。第七条：本文约生效后，甲方有配合乙方办理相关产权证转交义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交与乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。第八条：本归约一式二份，甲乙双方各执一份。原、被告在该文书上签名捺手印，由村民七人及被告之子李东作为见证人，八人均在见证人一栏的签名上捺手印。协议签订后，原告即支付李东20,000元。2018年7月9日，原告通过银行转账方式将230,000元支付给李东。被告出具一份收条给原告，载明：“小成九社李月高向本社社员杨秀武房屋及地基转让费人民币转账230,000元，现金20,000元，总人民币250,000元整。”本院认为，宅基地是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。本案中，被告户以李香为使用权人于1989年1月10日领取了No.0081543的《云南省大理市宅基地使用证》，该证载明的人口为七人，即颁证时该宅基地确定给以李香为户主的农村居民户使用，后该户的家庭成员有变动，户主也变更为被告李月高，但该宅基地仍是该农村居民户使用。该户于1989年时即在宅基地上建盖了房屋，该房屋是家庭共同建盖、共同居住使用，房屋的性质属家庭共有财产，对于共有物的占有、使用、收益、处分等权利的行使，应当得到全体共有人的同意。被告在仅有其本人和第三人李东参与、未征得其他家庭成员同意的情况下，与原告签订《归约文书》，将土地和房屋出售给原告，被告个人擅自处分家庭共有房屋及宅基地属于无权处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，物权行为独立于债权行为而存在。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案原被告系同一集体经济组织成员，双方就案涉房屋、宅基地的转让事宜签订的《归约文书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，应属有效合同，被告和第三人主张合同无效不成立。但被告未经共有人同意处分共有财产，现第三人李德胜等财产共有人不同意出售宅基地和房屋，该房屋由被告户居住，该合同的标的物无法履行交付，故本院对原告主张房屋和宅基地归其所有及由被告交付宅基地使用权证的诉讼请求不予支持。原告明知被告户还有其他共同居住的家庭成员，以及标的房屋系家庭唯一居所的情况下，仍与被告签订《归约文书》，对合同不能履行的后果亦应承担责任，故对其主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告杨秀武的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，由原告杨秀武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长 马 泽审判员 张汝爱审判员 赵建城二〇一九年九月二十六日书记员 张晓丹