湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4549号原告范小健，男，1982年3月27日生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。委托代理人颜晓华，湖南尚友律师事务所律师。被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司，住所地郴州市北湖区同心路89号华泰城1栋，统一社会信用代码：914310020854237816。法定代表人何德赞，系该公司董事长。委托代理人曹汉逸，湖南星河律师事务所律师。委托代理人许幻，湖南星河律师事务所律师。原告范小健与被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜晓华，被告委托诉讼代理人曹汉逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范小健向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为2016XXXXXXXX、2016XXXXXXXX；2、判令被告返还已付购房款413,486元和中介费40,000元、办证费600元、利息5,676元（以453,486元为基数，按年利率6%，自2019年5月29日起至2019年8月16日止，后段利息另计）；3、判令被告向原告支付413,486元的赔偿款；4、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、保全担保保险费。被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司答辩要点：我公司在房屋销售时在销售大厅张贴了公告，告知购房户销售的房屋办理了在建工程抵押手续，同时涉案房产手续齐全，达到销售要求，属于合法房产，可以合法自由交易。综上，我公司没有向原告隐瞒房屋已抵押的事实，同时也无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2018年12月31日，原告范小健与被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司签订两份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：2016XXXXXXXX、2016XXXXXXXX），双方约定：1、原告购买被告开发的华泰城郴州高壁综合大市场一期项目的购物中心西栋X层XXXX、XXXX号房，房屋建筑面积均为51.88平方米，每平方为3,985.02元，房屋总价值为413,486元；2、2019年5月29日支付全部房款；3、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或者其他登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。二、双方签订合同后，原告按照约定支付全部购房款413,486元，并交纳600元办证费。原告在购买涉案房屋时向常德市房信网络科技有限公司交纳40,000元房屋中介费。三、被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司在将XXXX、XXXX号房屋出售给原告之前已经办理了在建工程抵押，至今抵押权仍然存在。判决的理由与结果本院认为：本案应为商品房销售合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下：一、原、被告签订《郴州市商品房买卖合同》的效力。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，涉案房屋虽办理了抵押登记，且被告未提交证据证实转让抵押房屋经过抵押权人的同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》并不必然无效，故本院认定双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。二、被告是否隐瞒涉案房屋系抵押房屋。本案中，被告仅提交照片复印件予以证实公司在房屋销售处将涉案房屋已经抵押的事实进行了公示，但该照片并未载明照片形成时间，本院无法确认被告是否及何时将房屋抵押的事实进行公示，同时该证据系复印件，原告对此予以否认。综上，被告辩称原告在购买房屋时明知房屋存在抵押的理由不能成立。三、原告的诉讼请求是否支持。1、解除合同问题。在本案中，被告隐瞒涉案房屋已经办理在建工程抵押的事实，被告的行为构成欺诈，同时被告至今未消除涉案房屋的抵押权，致使房屋无法交付并办理房屋预售登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，原告要求解除与被告签订的两份《郴州市商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。2、返还购房款及赔偿413,486元并支付利息5,676元问题。本案中，被告故意隐瞒所售房屋已经办理抵押的事实，根据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告要求被告退还购房款413,486元及600元办证费，并按年利率6%支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于赔偿损失，本院认为原告主张过高，应适当予以调整，赔偿金额以购房款总金额的60%为宜，故赔偿损失为413486×60%=248,091.6元。3、中介费40,000元问题。在本案中，原告并未提交证据证实该项费用系被告收取，且、也未提交证据证实常德市房信网络科技有限公司与被告存在关联，故原告要求被告返还40,000元缺乏事实依据，本院不予支持。4、财产保全保险费问题。该项费用不是当事人申请财产保全必然发生的费用，当事人可提供其他财产作为担保，故原告要求被告支付该项费用缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告范小健与被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司于2018年12月31日签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为2016XXXXXXXX、2016XXXXXXXX）；二、被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司返还原告范小健已付购房款413,486元和办证费600元、利息5,168.5元（以413,486元为基数，按年利率6%，自2019年5月29日起至2019年8月16日止，之后利息以未返还购房款为基数另计），合计419,254.5元；三、被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司向原告范小健支付赔偿款248,091.6元；四、以上合计667,346.1元，此款限被告于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告范小健其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,266元，财产保全费4,970元，合计11,236元，由被告湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 黎 建二〇一九年九月二十六日书记员 王黎惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。