广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26537号原告：**炜，男，1973年6月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：于菲菲，女，1987年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区,系广州市小适家居信息科技有限公司的员工。被告：邱丽清，女，1978年11月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：轩辕宇璐，广东悦理品真律师事务所律师。原告**炜诉被告邱丽清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告邱丽清在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告邱丽清对本案管辖权提出的异议。被告邱丽清对上述裁定不服提起上诉，广州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**炜的委托代理人于菲菲，被告邱丽清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告**炜诉称：2016年3月2日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定双方的租赁期限为一年。2017年3月2日，原告按照约定期限提前搬离被告的房屋，并与被告签订《退租/退场单元记录表》。原告在退场后即要求被告结算租赁期间的水、电、煤费用并退还押金共计28600元。2017年3月22日，被告将房屋出租给第三方。2017年9月6日，被告收到原告退回的押金14300元，尚欠14300元未退回，而被告未退回其余押金的理由是原告在退场时还有家具未搬走。原告认为，原告已按照约定期限，提前搬离被告的房屋，并在2017年3月2日与被告、物业管理处一起到该房屋检查退场情况，并现场签订了《退租/退场单元记录表》，被告并无证据证明原告仍有家具未搬走，且合同未有列明遗留物品需收取租金，因此，被告应按合同约定退回原告押金。另外，由于管理费押金是原告为被告自行垫付的费用，根据租赁房屋所在的物业管理部的要求，该笔费用需要被告持身份证原件至管理部办理，方可退回。原告就上述两笔费用多次与被告沟通，但被告不给予任何回应和配合。现合同期满已超1年半，被告仍单方面占据本该退还的房屋押金，无意退还，原告无奈之下，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告退还剩余租赁押金14300元；二、被告协助原告向物业管理公司申请退回原告缴交的管理费押金1222元；三、本案诉讼费及原告的律师费由被告承担。被告邱丽清辩称：2016年2月23日，被告与原告签订关于广州市天河区16号之二2906房的租赁合同，约定合同期为2016年3月1日至2017年2月28日；原告每月1日交纳租金14300元；租赁期内，原告每逾期一日，由被告按月租金金额的百分之二收取违约金（即286元/日）。原告在租赁期间多次逾期支付租金，其应向被告支付违约金。合同明确约定租赁期限于2017年2月28日期满，但原告于2017年3月2日才退出租赁房屋。根据租赁合同第十一条第五点约定，租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。因此，原告应向被告支付违约金3813.33元。根据广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23772号民事裁定可知，原告于2017年3月22日才把所有家具处理完毕，根据合同约定原告应支付房屋占用费9333元。另，原告拖欠水电费1677.82元、煤气费151.80元、2017年1月至2月的税金1852.83元、物业分摊费274.80元，共3957.25元。合同约定原告应缴交税金和水电煤气费，但原告不办理，被告不得不亲自处理，原告应赔偿被告的误工费交通费2000元。被告还应承担本案所有费用以及被告因处理本案的误工费和交通费。经审理查明：2016年2月23日，原告（承租人/乙方）、被告（出租人/甲方）及案外人￥（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河区16号之二2906房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用；甲乙双方议定上述房屋月租金为14300元，租赁期自2016年3月1日起至2017年2月28日止；乙方2016年3月1日前向甲方缴纳28600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金等。《租赁合同》签署后，原告向被告支付租赁押金28600元，被告将涉案房屋交付原告使用。2017年3月2日，原、被告双方签署《退租/退场单元记录表》，其中欠费情况一栏的“未缴纳费用”前有划“√”，其下手写有2017年1月1日至2017年3月2日期间公共电费分摊等欠费情况。同日，被告签署《同意搬迁通知书》。2017年5月26日，被告向原告返还租赁押金14000元。2017年9月6日，被告的丈夫以微信的方式向原告发出如下内容：你好，黄先生，我们之前是租赁关系，而你们一直拖着不把全部东西搬离，并多次催促阿菲处理，但是都一直拖着，而且你们楼下有办公室，旁边有商铺，我想都能放得下那些办公家具及杂物吧，而你作为租户到期及时清空退还给我是你们的责任，过期我们收取费用也是我们的权利，你也不能把你们的过失转嫁到我们身上。关于2906的结算清单如下：1、物业分摊费用274.80元。2、税金1852.84元。3、电费预支10000元后还欠1677.82元。4、煤气费151.80元。5、拖延22日退场费用为10633.33元。6、当月的物业管理费约800元。合计15390.59元。2017年9月10日，原告以微信的方式向被告的丈夫发出费用结算清单，载明：押金28600元，我方应缴费用包括水电费用1677.82元，煤气费用151.80元，2017年1月至2月租赁税费1852.83元，物业分摊费用274.80元，业主已退费用14300元，业主应协助未退的物业管理费押金1222元，结余业主应退回费用11564.75元。现原告向本院提起诉讼，要求被告退还剩余租赁押金14300元，并协助原告向物业管理公司申请退回原告缴交的管理费押金1222元等。诉讼过程中，原、被告双方就相关事实发表如下意见：1、原、被告双方均确认原告尚欠付涉案房屋的水电费用1677.82元、煤气费151.80元，2017年1月至2月的租赁税费1852.83元、物业分摊费用274.80元；2、被告称双方于2017年3月2日到涉案房屋抄水电表时发现原告还有部分家具遗留在涉案房屋内，原告亦未向其交还停车卡，也未到出租屋管理中心办理搬离的备案登记手续，原告于2017年3月22日自行取回涉案房屋内的家具时被告才实际收回涉案房屋；原告则表示记不清取回涉案房屋内遗留物品的时间，但认为其于2017年3月20日左右将停车卡交还给被告，并确认于2017年3月22日已办理完全部交接手续。被告主张根据合同约定，原告迟延支付租金应按照每天286元的标准支付违约金，而原告在租赁期间迟延支付租金的情况如下：原告于2016年3月2日才支付2016年3月租金（迟延支付1天），于2016年4月5日才支付2016年4月租金12700元（迟延支付4天且尚欠1600元未支付），于2016年5月3日才支付2016年5月租金（迟延支付2天），于2016年6月2日才支付2016年6月租金（迟延支付1天），于2016年7月4日才支付2016年7月租金（迟延支付3天），于2016年8月3日才支付2016年8月租金（迟延支付2天），于2016年9月5日才支付2016年9月租金（迟延支付4天），于2016年10月10日才支付2016年10月租金（迟延支付9天），于2016年11月1日支付2016年11月租金13360元（尚欠940元未支付），于2017年1月3日才支付2017年1月租金（迟延支付2天），于2017年1月20日支付2017年2月租金14200元（尚欠100元未支付）。针对被告的上述主张，原告提交了相关租金的支付凭证予以反驳。上述支付凭证除了显示2016年10月份租金的支付情况与被告主张的不同（原告于2016年10月8日支付了2300元、于2016年10月10日支付了12000元）外，其余各月份租金支付情况与被告主张的情况一致。原告主张其通过电话方式与被告的丈夫协商后，对方同意抵扣分摊空调维修的费用，故其在2016年11月份租金中扣除了940元，其提供的上述银行凭证中已有显示（2016年11月1日向被告支付的1360元中，摘要/附言为“11月租减修空调940”）。原告又主张租赁押金为28600元，但其于2016年3月2日向被告转账时手误而支付了30750元（多支付了2150元），故其在2016年4月5日支付2016年4月份租金时少交了1600元；在2017年1月20日支付2017年2月份租金时，被告想起上述多交的款项余款可抵扣，故少支付了100元。另，原告主张在签订租赁合同时，其向被告询问迟延几天支付租金是否需要支付违约金，当时被告表示迟延几天是允许的，不会要求支付违约金，由于租赁合同是中介公司提供的格式合同，不方便修改，故原告也没有要求修改合同内容。原告主张其已根据涉案房屋所在的物业管理公司的要求，以被告的名义支付了管理费押金1222元，需要被告协助到物业管理公司退还该押金。为予证明，原告提交了管理费押金发票[付款方为被告，收款方为广州天力物业发展有限公司（下简称天力物业公司），金额为1222元]作为证据。被告确认该证据的真实性，但认为原告没有向其支付所欠的款项，故其未与原告共同到物业管理公司办理退还管理费押金的手续；若原告向其支付所欠款项，其可以与原告共同到物业管理公司办理退还管理费押金手续。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据《租赁合同》的约定，原告所支付的租赁押金28600元应于租赁期满且原告缴清租赁涉案房屋期间所产生的一切费用后再由被告予以无息返还。现被告在退还租赁押金14000元后，双方当事人对原告欠付涉案房屋的租金等各项费用存在争议，被告尚余14600元未退还。对于原告所欠的各项费用，本院作如下分析：一、原告主张其已于2017年3月2日搬离涉案房屋，但其并未将全部家具搬离涉案房屋，亦未将相关的停车卡退还给被告。根据双方当事人确认的事实可知，双方当事人直至2017年3月22日才完成涉案房屋的交接手续，而原告向被告支付了至2017年2月28日止的租金，因此，原告应向被告支付2017年3月1日至2017年3月22日期间的租金10148.39元（14300÷31×22）。二、根据已查明的事实可知，双方当事人对于原告尚欠涉案房屋的水电费用1677.82元、煤气费151.80元、2017年1月至2月的租赁税费1852.83元、物业分摊费用274.80元的事实均予以确认，本院对此予以确认，原告应向被告支付上述款项。三、对于被告表示原告存在拖欠2016年4月租金1600元、2016年11月租金940元、2017年2月租金100元的主张，原告已提供了反驳证据并作出合理说明。结合被告在租赁期间未对此提出异议，以及租赁期满后被告的丈夫与原告的微信聊天内容中并未要求原告支付拖欠租赁期间的租金等事实，本院对被告的主张不予采信。四、对于被告要求原告支付迟延支付租金的违约金的主张，根据已查明的事实可知，原告迟延支付租金的时间均为短暂几天，有个别月份还提前支付租金，而被告在租赁期间并未对此提出异议。而且，租赁期满后被告的丈夫与原告的微信聊天内容中亦未要求被告支付违约金，故本院对被告的此主张不予支持。综上，原告尚欠租金10148.39元、水电费用1677.82元、煤气费151.80元、2017年1月至2月的租赁税费1852.83元、物业分摊费用274.80元，共计14105.64元。在扣除上述费用后，被告应将剩余租赁押金494.36元（14600-14105.64）退还给原告。对于原告主张超过上述金额的诉讼请求部分，本院不予支持。另，本案为租赁合同纠纷，而管理费押金1222元的收款人为案外人天力物业公司，与本案分属不同的法律关系，且该款项是否符合退款条件尚不明确。因此，原告要求被告协助其向物业管理公司申请退回管理费押金1222元的诉讼请求本院不予审处，原告可另循法律途径解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邱丽清向原告**炜退还租赁押金494.36元；二、驳回原告**炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190元，由原告**炜165元、被告邱丽清负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈 娟人民陪审员  李小伍二〇一九年九月九日书 记 员  何靖文黄谱兰