广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终9609号上诉人（原审被告）：张美玲，女，汉族，1984年6月6日出生，住湖南省城步苗族自治县。委托诉讼代理人：包俊伟，男，汉族，1982年3月26日出生，住广东省佛山市禅城区，系张美玲的丈夫。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人张美玲因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称家利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，于2019年6月5日作出判决：“一、被告张美玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付物业服务费12131.20元及违约金（违约金计算方式如下：2017年1月-2017年7月期间以505.24元/月为本金自欠费当月6日起算、2017年8月-2018年12月期间以505.56元/月为本金自欠费当月6日起算，均按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业服务费之日止）；二、被告张美玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取139元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担39元，被告张美玲负担100元”。张美玲不服一审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，驳回家利物业公司的一审诉讼请求；2.依法改判家利物业公司支付张美玲的一审律师费1300元；3.家利物业公司承担本案诉讼费；4.家利物业公司按照张美玲签字的赔偿申请所造成的损失予以赔偿；5.家利物业公司严重违反《前期物业服务协议》以及服务承诺与细则，应对过高的收费进行调整；6.要求家利物业公司向开发商追缴未售、未交付的房屋、车库等方面的物业管理费，并在每季度公布的收支报告中详细说明。事实和理由：一审判决认定事实有误。一、一审判决认定张美玲的案涉房屋不存在不符合交付标准而逾期交楼的情形，物业管理费需从2017年1月1日开始计收有误。实际上，案涉房屋存在严重质量问题，自2016年12月25日至2017年6月经过多次执修，张美玲多次同家利物业公司沟通要求尽快维修好再交楼，多次在物业办公室填写多份单元检查记录表，表明在该期间内并未收楼。家利物业公司通知张美玲于2017年7月4日验收案涉房屋，双方填写《收楼入伙手续进程确认表》，证明张美玲于2017年7月4日正式签收案涉房屋并领取房屋钥匙。张美玲要求从2017年7月4日开始计收物业服务费。二、一审判决认定每月的物业服务费为505.24元（2017年1月至7月）或505.56元（2017年7月以后）有误。家利物业公司通知张美玲首月物业服务费为442.09元，该通知盖有物业公司的公章，张美玲认为应从2017年7月4日开始计收每月物业服务费442.09元。三、一审判决认为张美玲应该以每月物业管理费505.24元、505.56元为本金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准分段累计支付违约金有误。张美玲自2017年7月4日正式签收案涉房屋并领取房屋钥匙后，多次同家利物业公司沟通，并且在家利物业公司亲笔签名的《关于交楼时间和物业费开始收费时间的说明》中明确要求从2017年7月1日开始缴纳物业费，取消违约金，但是均无回应。张美玲愿意按照《前期物业服务协议》的约定从实际收楼时按时足额缴纳物业管理费，家利物业公司置之不理，导致张美玲无法缴纳自2017年7月至今的物业管理费，故张美玲不应承担由此引发的违约金。四、一审判决没有支持张美玲在《关于要求赔偿的申请》提出的赔偿要求有误。实际上案涉房屋存在严重质量问题，特别是次卧的天花板及地面都有一条长达四米左右的贯穿性裂缝，楼上倾倒一百毫升水马上就会渗漏下来，结构安全性堪忧。佛山市住建局和佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年6月16日现场查看，严厉要求开发商按照施工工艺规范进行维修。《关于要求赔偿的申请》上有向家利物业公司和开发商负责人亲笔签名，张美玲要求按照《关于要求赔偿的申请》进行赔偿。五、一审判决认定家利物业公司不按约定公布详细的收支报告的违约行为轻微有误。实际上家利物业公司直到2018年4月24日才第一次简单对其收支情况进行公示，内容简略，没有具体的支出明细，损害了全体业主的知情权、监督权和异议权。家利物业公司严重违约，应按照约定及时公布详细的收支报告，接受全体业主严格的监督。六、一审判决认定家利物业公司提供的物业服务不存在严重瑕疵有误。家利物业公司并未按照承诺进行每半年一次的物业服务满意度调查且全体业主满意率必须达到95%以上。长期不清理小区内的负一楼生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行双方约定的每日两次的保洁义务和除四害义务，严重违约。基础设施配置不足。法院应结合客观事实，判定家利物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，对收费标准参考周边同类物业服务价格予以适当调整。七、一审判决没有要求对家利物业公司应向开发商的未售及未交付的房屋、车库及其他方面追缴物业服务费，并在每季度公布的收支报告中详细说明。实际上开发商还未将案涉小区地下车库的产权移交给家利物业公司，开发商还有部分房屋没有售出。在酬金制的制度下，此费用应属于全体业主所有，家利物业公司应该及时追缴相关费用并在每季度的收支报告中详细单列公布。八、一审判决没有参考南庄法庭作出的生效判决。2018年7月，家利物业公司起诉了20户业主，南庄法庭作出判决认为所有存在质量问题或未有效送达交楼通知的业主均无需按照家利物业公司的请求在2017年1月1日交纳物业服务费，而是按照实际收楼时间支付物业服务费。针对张美玲的上诉，家利物业公司辩称，一、张美玲错误认识了责任主体，如因为房屋质量问题导致迟延收楼，张美玲可另向开发商主张违约责任，但并不能免除张美玲缴纳物业费的责任。二、按照酬金制的模式，无论一平方米3元还是4元，物业费都属于全体业主所有，家利物业公司的服务质量及收取管理酬金都与业主是否按照约定足额缴纳物业费息息相关。三、一审法院已对家利物业公司提供物业服务的质量及是否履行了公示义务、业主满意度调查等均到现场进行过调查，也对物业服务质量作出了认定，张美玲不应以某些片面问题即认定家利物业公司没有履行物业服务。四、家利物业公司虽然不认可一审法院将其主张的律师费从2400元调整为1600元，因为业主没有缴纳物业费存在过错，应严格按照合同约定承担律师费，但是并未对律师费提出上诉，也服从一审判决。二审期间，张美玲向本院提交以下证据：1.《前期物业服务协议》及优质优价服务承诺与细则，拟证明协议约定物业维修期为14天，这属于酬金制的内容；2.单元检查登记表若干份，拟证明从2017年开始案涉房屋存在严重的质量问题，特别是房屋的天花板有长达四米裂缝，经过专家检测显示存在结构隐患，家利物业公司总是简单处理，比如涂一层白灰，后来佛山市质监局等单位联合家利物业公司去现场查看，认为这种贯穿式裂缝必须经过高压灌浆处理，家利物业公司处理完毕后，张美玲于2017年7月4日签字确认；3.收楼入伙手续进程确认表，拟证明张美玲签字日期是2017年7月4日；4.佛山市禅城区国土城建和水务局关于和记黄埔××花园问题的复函，拟证明该文明确提到张美玲的房屋存在质量问题，经过现场查看还存在质量问题，双方商定解决办法；5.业主入伙付款通知，拟证明家利物业公司通知张美玲案涉房屋每个月的物业费是442.09元，该文件盖了家利物业公司公章，张美玲对该数额认可；6.用水清单，拟证明2018年2月案涉房屋的用水户名上从开发商更改为张美玲；7.用电清单，拟证明用电户主名字从开发商更改为张美玲；8.（2018）粤0604民初15198号民事判决，拟证明楼上邻居5座2802房经广州市××建筑设计有限公司检测建议对此裂缝进行高压灌浆法处理，张美玲的房屋情况也应当这样处理；9.关于交楼时间和物业费开始收费时间的说明，拟证明张美玲于2017年9月提交了这份说明，张美玲几次缴纳物业费，家利物业公司都要求从2017年1月开始缴纳，张美玲要求修好房屋质量问题，从2017年7月后开始缴纳物业费，这份文件有家利物业公司签名，但是家利物业公司迟迟没有回复，导致了滞纳金；10.关于要求赔偿的申请，拟证明张美玲要求对案涉房屋质量问题进行赔偿；11.对物业服务不满意签名表，拟证明业主对物业公司提供服务的意见；12.禅城区涟岸花园业主请愿书，拟证明业主对物业公司提供服务的意见；13.2017年2月3月与××地产有限公司负责人麦某的邮件沟通；14.2017年6月与住建局沟通，就现存问题进行现场查看，提出专业的处理办法；15.小区安保照片；16.业主对2019年上半年满意度调查质疑的音频；17.视频；18.视频；19.视频；20.视频；以上证据共同证明小区物业服务情况以及业主的意见；21.受理告知书；22.佛山市禅城区发展和改革局关于方涌河信访问题的答复；拟证明政府相关部门对业主的回复；23.物业服务收费之酬金制与包干制的对比通告；24.关于2019年上半年涟岸花园住宅小区开展物业服务满意度调查结果的公示；25.关于开展涟岸花园住宅小区物业服务满意度测评情况搜集的公告；26.视频及照片，拟证明小区物业服务情况以及案涉房屋的质量问题。二审期间，家利物业公司未向本院提交新证据。本院出示了（2019）粤06民终8315号民事判决书。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，张美玲提交的证据1.2.3.4.5.6.7.8，家利物业公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；张美玲提交的证据9.10，其已经在一审中提交，不属于二审期间的新证据，本院不作审查；张美玲提交的证据11、12系证人证言，证人并未到庭作证，本院对此不作审查及认定；张美玲提交的证据21.22.25，系相关单位作出，本院对真实性予以确认；张美玲提交的视频、音频和照片，与案涉小区相关联，本院予以采信；张美玲提交的其他证据，家利物业公司虽有异议，但是并未予以反驳，故本院对真实性予以确认。本院作出的（2019）粤06民终8315号民事判决书，与案涉小区相关联，本院予以采信。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于张美玲上诉主张因案涉房屋存在质量问题需要维修导致其于2017年7月4日正式签收案涉房屋并领取房屋钥匙，故物业服务费应从2017年7月4日起算的问题。经审查，张美玲于2017年7月3日收到案外人（开发商）佛山市××地产有限公司发出的交楼通知书以及全部附件，回执上载明“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收”，张美玲于2017年7月4日在回执上签名确认。张美玲在回执上签名时清楚知悉案涉房屋物业服务费的起算时间是2017年1月1日，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年1月1日起计收。张美玲上诉主张物业服务费应从2017年7月4日起算，理由不成立，本院不予支持。若张美玲认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其于2017年7月4日收楼并领取房屋钥匙，其不应承担此前的物业服务费，则其在本案中承担的2017年7月4日之前的物业服务费属于因此造成的损失，张美玲可另行解决。张美玲上诉主张其无需承担违约金。因张美玲在回执上签名确认案涉房屋的物业服务费从2017年1月1日开始起算，其自2017年1月停交物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决张美玲承担违约金并无不当，本院依法予以维持。张美玲的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于每月物业服务费的数额问题。家利物业公司发函要求张美玲按照房屋（建筑）面积126.31平方米支付首月物业服务费442.09元，张美玲并未支付，家利物业公司遂通过诉讼方式主张物业服务费。其在本案诉讼中要求张美玲按照自2017年1月至2017年8月、每月物业服务费126.31平方米×4元=505.24元，2017年9月起每月物业服务费126.39平方米×4元=505.56元的标准支付。该标准符合《前期物业服务协议》约定的每月物业服务费计算标准，一审法院予以采信，处理适当。张美玲上诉主张每月物业服务费应按照442.09元计算，理由不成立，本院不予支持。张美玲上诉主张其不应承担家利物业公司支出的律师费1600元，因双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第三项约定“……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方（业主）而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担”，故一审判决张美玲向家利物业公司支付律师费1600元合法有据。张美玲上诉主张《前期物业服务协议》第十一条第三项约定无效。经审查，双方在平等一致的基础上签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，协议第十一条第三项并不违反法律强制性规定，没有免除家利物业公司责任、加重业主的责任、排除业主的主要权利，合法有效。张美玲主张该条款无效理据不足，本院不予支持。张美玲上诉主张家利物业公司按照张美玲签字的赔偿申请所造成的损失予以赔偿，应对家利物业公司过高的收费进行调整，家利物业公司向开发商追缴未售、未交付的房屋、车库等方面的物业管理费并在每季度公布的收支报告中详细说明，属于二审期间新增加的诉讼请求，本院对此不予审查及处理。综上所述，张美玲的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张美玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 陈星星审 判 员 禤敏婷二〇一九年九月十九日法官助理 金玲子书 记 员 李雅倩