中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终842号 上诉人（原审原告、执行案外人）：闵小洋，男，1967年10月1日出生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。 委托诉讼代理人：熊正前，云南律道以和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何燕芳，云南律道以和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司经理。 原审被告（被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 上诉人闵小洋因与被上诉人王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）、原审被告云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闵小洋及委托诉讼代理人熊正前、何燕芳，被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加诉讼。被上诉人金福地公司，原审被告海运公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 闵小洋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.终止对案涉金福地花园******号房屋的执行，解除对该房产的查封，确认产权归属闵小洋所有；3.本案一审诉讼费和上诉费由王嘉庸、金福地公司承担。事实和理由：1.一审法院对以物抵债未予认定系事实认定错误。闵小洋提交的昆明承达混凝土有限公司对账单和进账单、记账凭证、云南远东水泥有限责任公司对账单、法人授权委托书、委托书、购房款收据、情况说明等证据已形成证据链，足以证明金福地公司认可闵小洋通过以物抵债的方式取得案涉房产。二、一审法院对购房费用计算单的合同性质未予认定系事实及证据认定不全。闵小洋确实于2011年12月4日，就案涉房产与金福地公司签订过商品房购销合同，只是合同被金福地公司拿去备案，直至一审庭审结束都未归还，故闵小洋在一审时根据现有证据主张：“购房费用计算单、购房款收据、接房交费表，能反映原告所购房屋的位置、房号、建筑面积、成交单价付款方式等，具备了买卖合同的基本要素，是具备实质意义的书面购房合同。”并非仅以购房费用计算单而主张其为购房合同。2019年4月，金福地公司法定代表人陈春蕊来到金福地小区，出面解决遗留问题，闵小洋找其要回了商品房购销合同，更加印证了闵小洋在法院查封之前就已经与金福地公司签订了商品房购销合同。故本案现有证据足以证明闵小洋的诉请完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律之规定，其诉讼请求应予支持。 王嘉庸辩称，闵小洋在提出执行异议时，没有提交《商品房购销合同》，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案涉房屋登记在金福地公司名下，闵小洋不具有所有权，也不享有物权期待权，不是权利人，不能排除执行。 金福地公司、海运公司辩称，与闵小洋之间签订的《商品房购销合同》确实是在2019年4月才找到的。系因金福地公司差欠昆明承达混凝土有限公司商混款，而昆明承达混凝土有限公司差欠云南远东水泥有限责任公司水泥款。后各方协商由闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》抵销三方债务。 闵小洋向一审法院起诉请求：1.停止对“金福地花园”******号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认“金福地花园”******号房屋为闵小洋所有；3.本案诉讼费用由王嘉庸、金福地公司、海运公司承担。 一审法院认定事实：2011年12月4日，金福地公司向闵小洋出具《购房费用计算单》，载明闵小洋所购物业为金福地花园*幢****号，户型A4，套内建筑面积62.11㎡，房款632886元。当天，金福地公司出具《收据》，载明收到闵小洋购房款632886元。2012年3月20日，金福地公司向闵小洋交付了涉案房屋，闵小洋同日缴纳了配套设施费、公共维修基金、契税、产权工本费等费用。此后，闵小洋对涉案房屋进行装修，使用至今。 王嘉庸诉陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了金福地公司开发的位于昆明市官渡区金福地花园的部分房产和部分土地使用权，其中包括涉案房屋。案件进入执行程序后，一审法院于2016年2月17日作出（2015）云高执字第18号执行裁定书，裁定拍卖包括金福地公司开发经营的位于昆明市官渡区广福路与昆洛路交叉口附近的金福地花园价值6863.41万元的房地产。案外人闵小洋以对执行标的享有合法权益为由向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年10月24日作出（2018）云执异157号裁定，驳回闵小洋的异议请求。 一审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，案件争议焦点为：闵小洋对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，首先，闵小洋主张其通过以物抵债的方式取得案涉房屋，但从闵小洋提交的有原件的证据，即《证明》《法人授权委托书》《云南远东水泥有限责任公司对账单》《委托书》来看，不能证明闵小洋与金福地公司之间形成了以物抵债的法律关系，故闵小洋的该项主张不成立，一审法院不予支持。对于闵小洋是否就案涉标的物具有排除强制执行的民事权益，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。闵小洋未能提交其与金福地公司签订的《商品房购销合同》，其主张《购房费用计算单》可作为《商品房购销合同》，一审法院认为《购房费用计算单》从名称及内容来看均不具备《商品房购销合同》的实质内容，且无金福地公司的签字盖章，形式上亦缺乏合同要件。故闵小洋主张《购房费用计算单》可作为《商品房购销合同》的主张不成立，一审法院不予支持。据此，闵小洋对涉案房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权，其对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益。同理，对于闵小洋要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张亦无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决：驳回闵小洋的诉讼请求。一审案件受理费10129元，由闵小洋负担。 本院二审期间，闵小洋提交了其与金福地公司于2011年12月4日签订的《商品房购销合同》原件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闵小洋陈述称，2019年4月，金福地公司的法定代表人陈春蕊出面解决案涉小区办证事宜时，陈春蕊才将合同找到并交给了闵小洋。整个小区有一百多户都没有拿到合同，都是金福地公司以办理备案为由暂存合同。对于该证据，王嘉庸质证认为，闵小洋未在一审指定时间提交合同，却在二审中提交，不能排除合同倒签的可能性。另金福地公司的印章已在2015年左右就被监管了，合同上的印章是否是金福地公司的印章无法核实。故对于该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 对于该证据，本院认为，《商品房购销合同》系原件，王嘉庸虽然提出了合同可能倒签、印章真实性存疑等异议，但并无证据加以证实，故本院对《商品房购销合同》的真实性予以确认。 本院二审认定事实：2011年12月4日，闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定：闵小洋购买金福地花园******号房，套内面积为62.11平方米，总金额632886元，闵小洋于2011年12月4日一次性付清总房款。金福地公司加盖了印章，陈春蕊在法定代表人处签章，闵小洋签名并捺印。 闵小洋系云南远东水泥有限责任公司（以下简称远东水泥公司）代理销售商，其向昆明承达混凝土有限公司（以下简称承达公司）供应水泥，承达公司向金福地公司供应商品混凝土，由此形成三方债权债务关系。后经三方协商，由金福地公司以房屋抵顶三方债务。2011年10月25日，闵小洋最终确定以金福地公司开发的“金福地花园”5幢******号房屋及车位一个分别作价632886元和133000元抵顶货款。2011年11月11日，闵小洋代表远东水泥公司与承达公司形成对账单，表明承达公司尚欠水泥款4354338.65元。承达公司备注：以上金额未扣除正在办理抵房房价部分款项，海运花园金福地。2011年12月4日，闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定闵小洋以总价632886元购买金福地公司“金福地花园”5栋******号房屋一套。同日，金福地公司向闵小洋出具632886元的收款收据。2011年12月10日，金福地公司与承达公司签订《材料款抵房协议》，明确金福地公司尚欠商混款747054元，以“金福地花园”5幢******号房屋及车位一个分别作价632886元和133000元抵偿上述货款。差价款18832元由承达公司一次性补差。承达公司指定远东水泥公司代理商闵小洋作为上述房屋的产权人。金福地公司保证抵偿房屋和车位为未售房源，且未抵押、未被查封。闵小洋对上述事实在上诉状中予以自认，且在本院二审庭审中亦不否认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、闵小洋对案涉房屋是否享有所有权；二、闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于闵小洋对案涉房屋是否享有所有权的问题 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋并未登记在闵小洋名下，闵小洋主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于闵小洋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的买受人基于买卖合同的履行而期待取得不动产的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债协议即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因此产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行达成了真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，从闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认，实质上是冲抵远东水泥公司与承达公司，以及承达公司与金福地公司之间的三角债关系。也就是说，双方的真实意思表示为抵销三方债务，即闵小洋签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现三方债务的清偿。基于债的平等性原则，闵小洋对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为闵小洋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，案涉《商品房购销合同》载明的签订时间为2011年12月，该日期距离2014年4月案涉房屋被查封尚有两年多时间，但双方当事人并未进行合同备案登记从而避免被查封的风险，闵小洋也没有证据证明其及时向金福地公司提出过相应主张。 综上，闵小洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10129元，由闵小洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月八日 法官助理唐部 书记员罗映秋