山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0403民初1086号原告：邢玉会，男，1983年4月17日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：李征（特别授权），山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：于保静（特别授权），山东薛国律师事务所律师。被告：路中华，男，1982年4月17日出生，汉族，住枣庄市薛城区（二）单元6层西户。委托诉讼代理人：程留宝（特别授权），山东康桥（枣庄）律师事务所律师。原告邢玉会诉被告路中华商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢玉会及其委托诉讼代理人李征、于保静与被告路中华及其委托诉讼代理人程留宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢玉会向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款150,000元并支付利息（自2016年10月24日起至所有款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率）；二、判令被告赔偿原告各项损失211,108.15元（购房损失200,000元、中介费3,800元、律师费3,000元、契税4,308.15元）；三、诉讼费、保全费、保险费500元由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原告通过家盛房屋中介同被告签订《房屋买卖居间》一份，约定原告购买被告位于薛城区长江花园小区6号楼东一（二）单元6层西户房屋一套，合同价款380,000元。原告按照合同的约定向被告支付了定金及首批购房款150,000元，但被告以种种理由拒不履行合同义务，致使合同目的无法实现，严重损害了原告的利益。综上，原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告路中华辩称，一、被告不存在违约问题。二、原告部分诉讼请求应依法驳回。理由如下：原告在诉状中诉称不履行合同，该陈述不属实。根据合同约定，被告的义务也就两项，第一项配合办理过户手续，第二项是将房屋交付给原告。被告已配合原告办理了房屋过户手续，至于为什么没有过户，那是因薛城区政府文件的问题，与被告没有关系，期间被告没有违约行为及过错，不应赔偿。因为合同第四条约定，原告交其全款后，被告才交付房屋。原告诉称被告不履行合同义务，不是事实。根据法律规定变更或解除需要双方合意，在双方没有达成合意的情况下，被告没有去不动产办理过户手续，被告不存在违约行为。故被告认为第二项诉讼请求应驳回。150,000元的购房款被告一直要求原告拿走，故原告起诉返还购房款的利息不成立，被告只同意返还150,000元。经审理本院认定法律事实如下：2016年9月19日，甲方（出售方）路中华、乙方（买房）邢玉会、丙方（中介方）家盛房产共同签署房屋买卖居间合同一份。该合同主要约定：甲方将其位于薛城区长江花园小区6号楼东一（二）单元6层西户房屋一套出售给乙方，合同价款为380,000元。合同签订后乙方支付给甲方购房定金20,000元。甲方同意乙方申请办理二手房按揭商业贷款。甲方收到乙方购房定金后，甲、乙、丙在7日内去银行核实乙方是否符合贷款条件。乙方如符合条件，乙方在过户当日把购房首付款130,000元（含定金）付给甲方，剩余购房款250,000元办理银行贷款发放后一次性付清给甲方。违约方应承担另外两方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用。甲、乙、丙各方均在该合同上签名或盖章。2016年9月19日，原告邢玉会向被告路中华交付购房定金20,000元，同时原告邢玉会支付中介服务费3800元。同年10月21日，原告邢玉会缴纳契税4308.15元。同年10月24日，又向被告路中华交付首付款130,000元。被告向原告支付150,000元后，原、被告到薛城区不动产登记中心办理过户手续，薛城区不动产登记工作领导小组下发通知暂时无法办理过户手续。2019年4月8日，原告邢玉会向其委托的律师事务所支付律师代理费3,000元。2019年6月22日，原告邢玉会向本院提出申请，要求对涉案房产的市场价值进行鉴定。2019年7月26日，山东中盛土地房地产评估测绘有限公司出具房地产估价报告书，该报告书载明，以2018年4月1日为基准日涉案房产的评估总价为501,168元。本次评估，原告邢玉会支出评估费5,000元。另认定，2018年3月26日，原告邢玉会与被告路中华电话沟通，在沟通的过程中，被告路中华明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，并表示退还150,000元购房款。2018年3月27日邢玉会以路中华拒不履行房屋买卖合同约定的交付房屋义务为由，起诉原告要求解除原被告之间的房屋买卖合同，并赔偿损失、退还购房款150,000元及利息、双倍返还定金40,000元。2017年6月20日，被告路中华之妻被确诊患有癌症。同年9月7日，被告路中华购买斯柯达牌小型汽车一辆。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告路中华于2018年3月26日明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，原告邢玉会亦于2018年3月28日通过起诉的方式要求与被告路中华解除双方签订的房屋买卖居间合同，2018年4月2日，被告路中华收到起诉状副本及开庭传票，故原、被告双方之间的房屋买卖居间合同于2018年4月2日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告邢玉会有权利要求被告路中华返还已付购房款150,000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，2018年3月26日，被告路中华明确表示不再出售给原告邢玉会涉案房屋，该行为导致原告邢玉会不能按照约定的价格购买涉案房屋，故原告邢玉会有权要求被告路中华赔偿损失。对于赔偿的范围，应当包括直接损失和预期利益损失，故原告主张的利息损失、中介费损失属于直接损失，被告路中华应当予以赔偿。对于原告主张的律师费，因当事人在合同中明确约定由违约方负担，故本案律师费3,000元亦应由被告路中华负担。对于原告主张的购房损失200,000元，本院认为，评估机构按照本院的委托以2018年4月1日为基准日作出的评估报告，基准日的选择与双方解除合同的时间基本吻合且评估程序合法，故其结论可以作为定案的依据。原告认为应当按照2019年3月27日为基准点没有法律依据，本院对该意见不予采信。被告认为应当以2017年12月为基准点且评估方法不当的意见亦无法律依据，本院对该意见亦不予采信。参照该评估报告，房屋买卖合同解除时涉案房屋的增值额为121,168元（501,168元-380,000元），该数额应属于原告邢玉会可得利益损失，被告路中华应承担赔偿责任。原告主张的契税4,308.15元，按照税收法律制度的规定，在房屋买卖合同解除后，属于可以退税的范畴，故在本案中对原告的该项请求不予支持。关于被告路中华在庭审中辩称的因其妻患病急需用钱需改变付款方式的意见，本院认为，经审理查明，其妻确诊后，被告仍购买斯柯达小轿车一辆，故本院对被告路中华的辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零一条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告路中华于本判决生效后十日内返还原告邢玉会购房款150,000元及利息（自合同解除之日2018年4月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止）；二、被告路中华于本判决生效之日起十日内赔偿原告邢玉会中介费3,800元、律师费3,000元、购房可得利益损失121,168元，合计127,968元；三、驳回原告邢玉会其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计3,358.31元、保全费2,320元、财产保全保险费500元、评估费5,000元，合计11,178.31元，由被告路中华负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  陈磊光二〇一九年九月三十日书记员  魏 维