广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5195号原告：广州市恒嘉物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街龙珠路19号3幢首层，统一社会信用代码9144010177332623XX。法定代表人：张钦朋。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：林丽，女，1986年4月16日出生，苗族，住湖南省绥宁县，原告广州市恒嘉物业管理有限公司(以下简称恒嘉公司)与被告林丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因案情需要本案转为普通程序于2019年9月2日组成合议庭进行审理。原告恒嘉公司的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼，被告林丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告恒嘉公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6057.10元、分摊费629元、滞纳金4560.21元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：于2014年8月27日原告与被告双方签署的《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），该协议约定由原告向位于广州市花都区秀全街学府路6号的尚品雅居小区提供物业管理服务。协议期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。按照协议约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业费用。根据协议的第四条约定：①每次交纳费用的计算期为一个月,即每月1日至当月月末之30日或31日；②住宅按建筑面积每月每平方米以下标准收取:1.物业费每月每平方米￥1.60元(大写壹元陆角整)；2.公共水电费(包括二次供水用电)每月按实际用量，由小区全体使用住户共同分摊;3.每月公示各住户公共水电费分摊情况；物业费用的缴费时间为每年每月的30日或31日之前。根据协议第十一条的相关约定：不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用或维修基金的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日千分之一的标准计算滞纳金。被告是尚品雅居一期领秀7栋2梯601房的业主，按约定应当向原告缴纳从2015年12月至2018年12月的物业管理费为6057.1元及分摊费629元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金4560.21元，上述费用共计11246.31元。协议履行至今，原告按协议约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告林丽没有到庭，亦没有提交书面的答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：2014年8月27日，林丽（乙方）与恒嘉公司（甲方）签订《尚品雅居前期物业管理服务协议》，约定：第一条、双方权利和义务。一、甲方的权利义务，1.有权制定、修改及替代本物业的物业管理规则、停车场规则及装修规则等。2.甲方应安装本合同的约定，履行其对本物业的管理和维护的职责，其中包括但不限于下列事项：1.房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…二、乙方的权利义务。2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议…第二条、物业管理服务内容：一、物业共用部位的维护和管理。二、物业共用设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生。四、保安。五、交通秩序与车辆停放等。第四条、物业管理服务费用。二、乙方每次交纳费用的计算期为一个月，即每月1日至当月月末之30日或31日。三、住宅按建筑面积每月每平方米以下标准收取：1.物业费每月每平方米1.6元；2.公共水电费（包括二次供水用电）每月按实际用量，由小区全体使用住户共同分摊…第十一条、违约责任。一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反合同，不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关费用或维修基金的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之一的标准计算滞纳金…合同还就其他权利义务进行了约定。恒嘉公司提交《尚品雅居公共水电费分摊办法》及分摊费明细表拟证明其分摊费用的计算方式，其中分摊费明细表载明2014年9月至2018年10月的分摊费包括楼梯电费及公共用水、电分摊费等合计539.04元，为此，恒嘉公司将第1项诉讼请求中的分摊费金额变更为539.04元。恒嘉公司在庭审中表示林丽于2015年12月前办理涉案房屋收楼手续。恒嘉公司表示林丽收楼后从2015年12月起未交纳物业服务费，之后恒嘉公司向林丽寄送律师函催收物业费，对此恒嘉公司未提交证据予以证明，之后林丽仍未支付物业服务费，因此恒嘉公司在2018年12月14日以及2019年1月10日发送短信给林丽催收物业费，对此提交短信记录予以佐证，发送的号码为137××××7161，内容：“…请未交清物业管理费的业主尽快到物业管理中心缴清费用，逾期未交费的业主将从2019年1月1日起开始收取滞纳金…”。恒嘉公司表示之后林丽仍未支付物业费，遂起诉至法院。恒嘉公司表示林丽至庭审辩论终结时仍未交纳契税亦未办理权属证书，但认为目前涉案房屋的权属人仍是林丽，为此提交商品房买卖合同（预售）予以佐证，面积为77.84平方米。本院认为：恒嘉公司与林丽签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案小区实际由恒嘉公司提供物业管理服务，因此恒嘉公司有权向被告主张物业服务费。经核算，林丽在2015年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为4608.13元（1.6元/月/平方米×77.84平方米×37个月），因此恒嘉公司要求林丽支付上述期间的物业服务费4608.13元，合理有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于分摊费，因恒嘉公司已提交分摊费计算办法及明细表予以佐证，因此恒嘉公司要求林丽支付2014年9月至2018年10月期间的分摊费合计539.04元，合理有据，本院予以支持。关于滞纳金，因恒嘉公司在协议中约定的违约金标准过高，恒嘉公司亦未能举证证明其实际损失，且恒嘉公司仅举证证明其在2019年1月10日发送短信催收物业费，故本院将恒嘉公司主张的滞纳金酌定为以拖欠的物业服务费4608.13元及分摊费539.04元的总额5147.17元为本金，从2019年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，超出部分，本院不予支持。林丽经本院合法传唤，不履行到庭义务，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林丽自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒嘉物业管理有限公司支付2015年12月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为4608.13元；二、被告林丽自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒嘉物业管理有限公司支付2014年9月至2018年10月期间的分摊费合计539.04元；三、被告林丽自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒嘉物业管理有限公司支付滞纳金（以拖欠的物业服务费4608.13元及分摊费539.04元的总额5147.17元为本金，从2019年1月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止，滞纳金总额不得超过拖欠的物业服务费及分摊费总额的本金）；四、驳回原告广州市恒嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由原告广州市恒嘉物业管理有限公司负担32元，由被告林丽负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  段纯惠人民陪审员  曾雪云二〇一九年九月十日书 记 员  邓国靖