山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0403民初3504号原告：王金琳，男，1978年9月19日出生，汉族，住薛城区。被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：薛城区太行山路东侧240号。统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：公维安，职务：总经理。委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奎，该公司员工。原告王金琳与被告枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称“德圣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金琳，被告德圣公司的委托诉讼代理人田淑始、宋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年9月6日至2018年11月21日止的逾期交房的违约金25,772.1元；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年11月15日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发销售的新大都花园3幢1单元12层01号住房一套，该住房总价款583,079元，原告已经交清全部购房款。商品房买卖合同约定被告应于2013年5月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、房屋验收合格证明的商品房交付原告使用，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；同时，合同约定逾期交房的，被告应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。自商品房买卖约定的房屋交付时间至今，被告仍未能将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告。为维护其合法权益，现提起诉讼，请法院依法判决。德圣公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。二、原告已是第三次起诉，违反一事不再理的原则，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2012年11月4日，原告王金琳与被告德圣公司双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的新大都花园3号楼1单元12层01室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为143.94平方米，单价为每平方米3,958元，总金额569,715元整；原告首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，于2012年12月4日将余款39万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2013年5月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2013年5月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。该合同签订前，原告已向被告交付房款179,715元。2013年1月15日，原、被告与中国银行股份有限公司枣庄薛城支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定，原告贷款金额为39万元，贷款期限30年，贷款仅用于原告支付购买涉案房屋的购房款，全部贷款将直接划至被告的专用账户，原告用涉案房屋提供抵押担保，被告提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，中国银行股份有限公司枣庄薛城支行于2013年1月21日将上述款项划入被告账户。2013年5月29日，被告向原告出具金额为39万元的收据一张，并在之后向原告出具金额为569,715元的预收款收据一张。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园3号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为147.55平方米。2013年8月31日前被告在新大都花园小区张贴上房通知告知原告在内的新大都花园购房人房屋将于2013年8月31日集中上房。后原告因被告未取得消防验收报告及具备商品房竣工验收报告，原告至今拒绝接收房屋。至法庭辩论终结，被告尚未对涉案楼房办理竣工验收备案。2013年9月5日，被告在新大都花园小区张贴告住户书，该告知书载明：开发公司让利业主，委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算（此测绘面积基础上阳台面积减半）；业主需把封闭阳台的铝合金窗成本费用（280元/平方米）交开发公司；继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，作为延迟交房的违约赔偿。2014年5月17日，原告向被告转账支付924元。另认定，原告曾于2015年起诉被告，要求支付自2013年5月31日起至2015年5月31日止逾期交房违约金及自2015年6月1日起至2015年10月1日止未交付房屋竣工证明相关手续的违约金，本院于2016年4月14日作出（2015）薛民初字第1028号民事判决书，判决：被告德圣公司支付原告王金琳逾期交房违约金41,589.195元等。原告王金琳于2017年11月22日再次起诉被告，要求被告支付自2015年6月1日起至2017年9月5日止逾期交房违约金等，本院于2018年3月6日依法作出（2017）鲁0403民初3433号民事判决书，判令被告德圣公司支付逾期交房违约金46,906.53元。再认定，在上述案件生效后，本院在执行被告德圣公司给付原告违约金过程中，于2016年6月16日扣减原告应支付被告面积差款13,364元。上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据及本院依法作出的（2015）鲁0403民初10287号、（2017）鲁0403民初3433号民事判决书等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告在本案中再次起诉要求被告支付逾期交房违约金及基础设施是否违反一事不再理的诉讼原则；二、原告诉请的逾期交房违约金能否予以支持。关于争议焦点一，本院认为，原告曾于2015年、2017年11月份起诉被告要求支付的逾期交房违约金为2013年5月31日起至2015年5月31日止、自2015年6月1日起至2017年9月5日止期间的违约金，而本案原告诉请被告支付的系2017年9月6日起至2018年11月21日期间的逾期交房违约金，原告三起案件诉请标的及违约金期限均不同，不违反民事案件一事不再理的诉讼原则。关于争议焦点二，本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2013年5月31日前交房，并且被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点等，在交房时被告应当向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任应被告承担，被告并应承担违约责任。现由于涉案楼房至今尚未取得竣工综合验收备案证明，不符合原、被告之间合同约定的交付条件，被告的上述行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。被告关于原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，因原告在诉讼时效内未间断向被告依法主张，故被告的该项主张依法不能成立。综上，原告请求被告支付逾期交房违约金的请求，合理有据，本院依法支持。原告主张的违约金应为25,772.1元（以房价款569,715元+面积差款13,364元为基数，自2017年9月6日起按照日万分之一计算至2018年11月21日止，共计442天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王金琳逾期交房违约金25,772.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444.3元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  殷延增审 判 员  张 琪人民陪审员  袁传文二〇一九年九月二日书 记 员  杨 静