福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初1970号 原告：戴荣成，男，1974年2月4日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：戴秉志、张婧，福建古进律师事务所律师。 被告：傅荣生，男，1969年8月1日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：朱小红，女，1987年11月19日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告戴荣成与被告傅荣生、朱小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴荣成及其委托诉讼代理人戴秉志、张婧，被告傅荣生、朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴荣成向本院提出诉讼请求：1、依法确认戴荣成与傅荣生、朱小红签订的《房屋抵债协议书》合法有效；2、依法判令傅荣生、朱小红继续履行合同，协助办理长汀县中云·丽景城30楼2702号房屋过户手续；3、本案诉讼费用由傅荣生、朱小红承担。事实和理由：2015年1月至2015年7月，傅荣生多次向戴荣成借款共计人民币1,700,000元。2017年1月23日双方进行协商，傅荣生、朱小红同意将位于长汀县中云·丽景城30楼2702号房屋直接抵付傅荣生欠戴荣成的借款636,865元，并约定由傅荣生、朱小红于2017年10月30日前将房屋贷款还清，同时将房屋的相关材料交给戴荣成，并协助办理房屋过户手续。现戴荣成提出办理房屋过户手续，但傅荣生、朱小红不予协助。 傅荣生答辩称：1、借款170万元系戴荣成在其公司刷卡套现后借给其，期间已陆续归还部分欠款，2017年1月23日与戴荣成所签的以房抵债协议，仅抵扣债务636,865元，但只是为了让戴荣成放心，而非真实地将房屋抵转给戴荣成，其愿意继续偿还欠款，但目前没有履行能力；2、协议签订后的还款5万元是针对整笔欠款，而非归还抵房后剩余的欠款；3、案涉协议签订一两个月后，因戴荣成要看房，其便将把钥匙交予对方，并告知房屋过户后才可使用，过户前不可使用。 朱小红答辩称：1、其对傅荣生与戴荣成之间的借款不清楚，以房抵债协议书虽是其本人签字，但并未看过其中内容；2、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，其与戴荣成所签的房屋抵债协议书并未通知银行，故转让行为无效。 本院经审理认定事实如下：戴荣成与傅荣生系朋友关系，双方因经营需要有多次经济往来。傅荣生与朱小红原系夫妻关系（2017年1月5日办理离婚登记手续）。2015年3月30日，戴荣成与傅荣生经结算，确认傅荣生尚欠戴荣成借款170万元，傅荣生于当日向戴荣成出具了内容为“今欠戴荣成人民币壹佰柒拾万元正”的《欠条》。此后，傅荣生陆续归还了部分借款，并由其本人记载于《欠条》之上：2015年8月31日还款20万元，余欠150万元；2015年10月21日已还20万元，余欠130万元；于2016年7月6日还30万元，余欠100万元；于2016年8月13日还10万元，余欠90万元；于2016年8月25日还现金5万元，余欠85万元；于2017年1月23日用中原地产30号楼2702号房抵款636865元，此款房屋过户后有效；于2017年4月1日还现金5万元。期间，戴荣成与傅荣生、朱小红于2017年1月23日签订《房屋抵债协议书》，约定“鉴于乙方（傅荣生）资金周转困难，故丙方（朱小红）自愿将其合法拥有的位于中原地产30楼2702号房屋（总建筑面积92.41m2）转让给甲方（戴荣成），所得资金用于乙方归还甲方的欠款。该房屋单价6700元/m2，合计619147元，已交费用17718元，以上二笔直接抵付乙方欠甲方的借款636865元；乙方、丙方同意于2017年10月30日前将前述房产贷款还清，同时将购房合同、原始票据交与甲方，并协助甲方办理房屋过户等相关手续。办理房屋所有权证及过户的各种税费由戴荣成负担”。协议签订后，傅荣生、朱小红将《税收完税证明》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《电费收缴记录卡》、《房产/土地使用权权属转移涉税证明》、《中云·丽景城交房通知书》、《面积差异补充协议》、《收据》、《个人购房抵押（保证）借款合同》及房门钥匙交予戴荣成。2019年五六月间，戴荣成安排工人进场装修案涉房屋时被朱小红阻止，双方发生争执后经报警处理未果而致讼。 另查明，朱小红为案涉房产于2015年10月27日向兴业银行股份有限公司龙岩长汀支行办理了借款金额为37万元、借款期限为240个月的“个人购房抵押（保证）借款合同”，该房按揭贷款现未还清。 审理过程中，本院于2019年7月30日根据原告戴荣成的申请对案涉房屋采取保全措施，案涉房屋无其他查封。 上述事实，有戴荣成提供的招商银行股份有限公司北京分行出具的《账户历史交易明细表》《欠条》《房屋抵债协议书》，中原地产30楼2702号房屋《税收完税证明》《福建省新建商品住宅使用说明书》《福建省新建商品住宅质量保证书》《电费收缴记录卡》《房产/土地使用权权属转移涉税证明》《中云·丽景城交房通知书》《面积差异补充协议》《收据》，朱小红提供的《个人购房抵押（保证）借款合同》，本院（2019）闽0821民初1970号《民事裁定书》以及到庭当事人的陈述予以证实。 本院归纳本案的争议焦点如下： 争议焦点一：案涉“以房抵债”协议的效力 本院认为，“以房抵债”是指债务人难以清偿到期的金钱债务而与债权人达成的代物清偿行为，是对原债务履行方式的根本变更，需要当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即当事人之间达成了以他种给付代替原有给付的合意。本案中，原、被告三人签订的《以房抵债协议书》不仅约定以朱小红所有的案涉房产为傅荣生抵偿所欠戴荣成款项636,865元，还明确约定由傅荣生、朱小红于约定的期日之前偿还按揭款项后协助办理过户手续，三人之间已达成“以房抵债”的明确合意。关于傅荣生提出“协议并无抵转房产之意，仅是让戴荣成放心”的辩解，本院认为，该辩解自相矛盾，一则，当事人之间签订无实际履行意愿的合同，对当事人而言毫无意义。尤其是债务人向债权人表示其有可履行债务的财产，但又同时表示将来并不能作为可供履行债务的来源的情形，更是明显不合逻辑与情理；二则，在协议签订后，傅荣生、朱小红已将案涉房产的相关文件资料交予戴荣成，并承诺在指定期间内清偿银行贷款和协助办理过户手续，上述行为佐证三人之间形成了以房抵债的真实意思，傅荣生、朱小红并知晓签订协议将可能发生产权转移的法律后果，故对该项辩解，本院不予采纳。关于朱小红所作“协议虽本人所签，但不清楚合同内容，本人与案涉借款无关”的辩解，本院认为，朱小红系完全民事行为能力人，签订协议时具有完全的辨识断事能力，对协议内容及后果应有完整的认知与判断，其以不知晓协议内容为免责由事，既不符合情理亦不存在法律所规定的存在重大误解或欺诈等情形，故本院不予采纳。基于此，本院认为，案涉“以房抵债”协议，系双方真实意思表示。 关于“以房抵债”协议签订后的还款行为对案涉抵债协议性质的影响问题。戴荣成与傅荣生在庭审中一致确认案涉房产仅抵偿协议签订时850,000元债款中的636,865元，尚有20余万元现金债务。协议签订后，傅荣生现金还款五万元，戴荣成主张系对余欠款项的清偿，而傅荣生辩称是针对整笔欠款。本院认为，三方既已达成以案涉房产抵偿部分债务的合意，在当事人无解除或者变更“以房抵债”协议的共同明示行为，且傅荣生所还金额并未超出现金债务的情况下，其后续还款行为应认定为对尚欠现金债务的偿还，并未改变“以房抵债”协议的性质与内容。 关于抵押期间未通知抵押权人对案涉“以房抵债”协议效力的影响问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即不动产所有权变动能否成就，并不是转让不动产物权合同生效的必要条件。而《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”等相关法律条文的立法目的是保障抵押权人的利益不受侵害,能够援引《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款来主张转让行为无效的，只能是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，而不是不履行通知、告知义务的抵押人；上述法条中的“转让行为”、“不得转让”是指物权变动的结果，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，而是指未经抵押权人同意不能过户。具体到本案中，原、被告三人签订“以房抵债”协议是案涉房产转让的原因行为，尚未完成权属变更的登记手续，并未实际损害抵押权人的利益，故该协议的效力不受案涉房屋设有抵押的影响，傅荣生、朱小红本应依约提前清偿所转让房产的按揭贷款，确实履行消除转让物权利瑕疵的合同义务，但朱小红作为抵押人却以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由主张案涉“以房抵债”合同无效，不合情理，亦于法相悖，本院不予支持。 争议焦点二：原告请求判令两被告协助办理过户登记手续的诉讼请求能否得到支持。 本院认为，房地产转让的合同目的能否实现，即受让人能否取得出卖房地产的所有权，不仅取决于出让人有否协助受让人办理转移登记手续，还取决于转让房屋是否存在物权消灭、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转移登记等情形。原、被告三人签订的《以房抵债协议书》虽然约定傅荣生、朱小红负有提前还贷后协助办理将房屋过户给戴荣成的合同义务，但因该协议签订于房屋抵押期间，戴荣成明知案涉房屋存在按揭贷款，而傅荣生、朱小红又未按照约定期限清偿按揭贷款，致案涉房屋仍然存在阻碍物权转移登记的抵押权。故戴荣成在案涉房屋的抵押登记尚未涂销时，要求傅荣生、朱小红协助办理过户手续以实现物权变动结果的诉讼请求，不能支持。 综上所述，案涉“以房抵债”的代物清偿协议，系原、被告三人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，戴荣成请求确认案涉《以房抵债协议书》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；但戴荣成要求傅荣生、朱小红协助办理过户登记的诉讼请求，因案涉房屋的抵押登记未涂销，尚未满足物权有效变动的条件，故不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款规定，判决如下： 一、戴荣成与傅荣生、朱小红签订的《以房抵债协议书》合法有效。 二、驳回戴荣成的其他诉讼请求。 案件受理费10,168.6元，减半收取计5,084.3元，由戴荣成负担2,542.15元，由傅荣生、朱小红共同负担2,542.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邹凯 二〇一九年九月二十九日 法官助理李丽红 书记员刘连香 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。