广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初14894号原告：陈一铭（曾用名：陈彩明），女，1974年9月16日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：蒋田兵、高秋平，分别系广东瀛凯邦律师事务所律师、实习律师。被告：广州联森房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401013法定代表人：韩冬，董事长。委托诉讼代理人：张文维，系该司职员。原告陈一铭诉被告广州联森房地产有限公司（以下简称“联森公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈一铭及其委托诉讼代理人蒋田兵，被告联森公司的委托诉讼代理人张文维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈一铭诉称：2018年6月29日，原告与被告签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买招商雍华府二期8栋××房，总房款7093526元，付款方式为银行按揭贷款，在原告咨询被告销售人员后，确定了原告首付三成，银行按揭七成的的付款方式。原告依约定向银行办理按揭手续后，银行以本人“无房有贷款记录”，只能批准三成贷款。原告需要多交四成首付款280多万，原告未能支付多出的280多万。被告于2018年12月21日，以原告逾期付款为由，书面发出《解除合同通知函》给原告，通知解除了上述《广州市商品房买卖合同（预售）》，但要求原告承担逾期付款违约责任，支付总房款的10%即709353元的违约金。根据双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条“逾期付款的违约责任”第三条第四款之规定“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房价款退还给乙方”，鉴于被告于2018年12月21日将《解除合同通知函》给原告，故应在2018年12月31日将原告已支付的房款2133526元退回给原告，但被告却要将总房款的10%即709353元作为违约金予以扣减。原告认为被告依据合同附件七“补充协议”第8、9条及19条，要求原告承担违约责任，支付总房款的10%即709353元违约金，明显过高，且该条款属于加重了原告方责任的“格式条款”，依法应属于无效，具体表现为：1、如果原告逾期付款，被告书面通知解除合同后要求原告支付总房款的10%即709353元违约金，而如果被告延期交房（合同第十四条第2款）并没有违约金标准，对于这一“双重标准“显然不公平和对等，这种约定理应认定无效。2、被告提供的“加重了原告方责任”的格式条款并没有以明显的方式，诸如将有关条款以黑体字、要求原告手写确认等明示的方式告知原告。另外，之所以无法完成购房，也并不是原告的本意，只因银行贷款审批金额太少，超出了原告当初购房的预算太多，原告无力支付多余280多万首付，而且当初是咨询了销售人员，确认可以交三成首付才购买了的。为此，请求法院判令：1、被告将原告已支付的“招商雍华府二期8栋××房”房款709353元、专项维修基金16111元退回给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告联森公司答辩称：原告主张退还购房款709353元，无事实及法律依据，不应获得支持。被告与原告签署的《楼宇认购书》、《商品房预售合同（非网签）》及《商品房预售合同》已经双方签字盖章生效，为双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行。原告的按揭银行批准的按揭款少于原告申请的按揭款的，经被告通知原告一次性付清房款后，原告逾期付款的，视为原告违约，原告应承担相应的违约责任。被告已清楚告知原告相关政策要求，原告已充分理解并无异议，且对如银行批准的贷款额度低于原告申请的额度且原告无法按约定支付剩余房款应承担的法律责任均于双方签署的合同中进行了明确约定，此外，双方签署的合同均确认补充协议对双方权利义务的约定不存在不合理减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况。原告未按照合同约定向被告支付购房款，已构成严重违约，根据合同约定，应向被告支付违约金。根据买卖合同约定，原告退款条件尚未成就，被告暂无须退还款项，待原告具备退款条件后，被告无息退还原告已支付房款。截止至被告提交答辩状之日，原告不仅未向被告支付违约金也未配合被告到房管部门办妥买卖合同解除手续，因此，原告的退款条件尚未成就，被告暂无须退还原告已付购房款。原告诉称“付款方式为银行按揭，在原告咨询被告销售人员后，确定了原告首付三成，银行按揭七成的付款方式”及“而且当初是咨询了销售人员，确认可以交三成首付才购买的了”，被告认为采用何种付款方式系原被告双方共同协商的结果，并非被告单方确定，原告作为完全民事行为能力人，应当对银行未予贷款所应承担的责任有足够的风险预估，因此原告因自身原因未获银行足额贷款的违约责任，应当由原告自行承担，被告无任何过错。原告主张违约责任应单纯适用《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条第3条第四款约定，被告不予认可。原告主张涉案合同附件七“补充协议”第8、9条及19条系加重原告方责任的格式条款理由并不成立，被告不予认可。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年5月21日，联森公司（甲方，出售方）与陈一铭（乙方，认购方）签订《楼宇认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：乙方认购位于广州天河区悦景路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府-二期-雍华东四街5号（8栋高层）-1-××房；乙方认购房产标准售价为7238292元，乙方选择的付款方式为商业贷款，定金为100000元，成交楼价为7238292元；乙方选择银行按揭付款（商业贷款）的付款方式，首期楼款（含定金）5068292元，乙方须于（7天内）即2018年5月28日前向甲方支付，并签署商品房买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款2170000元，乙方须于（30天内）2018年6月20日前向甲方支付；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回等内容。2018年5月28日，联森公司（甲方，卖方）与陈一铭（乙方，买方）签订《商品房预售合同（非网签合同）》（以下简称“《合同（非网签）》”），约定乙方向甲方购买天河区雍华东四街5号（自编8栋）1902号房（以下简称“涉案房屋”），总金额为7093526元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付2133526元，除首期款外，剩余房款金额4960000元，须于2018年5月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方；（第十一条）双方同意按乙方委托甲方办理的方式办理预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；附件七为本合同补充协议，甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《合同（非网签）》的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准；（第8条付款方式对买卖合同第八条的补充及修订）乙方选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续……如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期支付的则视为乙方违约，乙方应按本补充协议第9条逾期付款违约责任的约定向甲方支付违约金；乙方确认在签订本买卖合同前已充分了解国家及广州市的购房政策、银行商业贷款政策，并明确知悉国家及广州市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整；（第9条买卖合同第十条逾期付款的违约责任按如下内容执行）逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；（第19条）若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用，无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额千分之0.3的违约金，乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金、被强制之款项及相关税费等内容。上述合同签订当日，陈一铭向联森公司支付涉案房屋首期款2133526元。2018年6月29日，联森公司（甲方/卖方）与陈一铭（乙方/买方）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201806321526）（以下简称“《合同（预售）》”），约定：甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为7093526元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额2133526元，除首期款外，剩余房款金额4960000元，须于2018年6月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行等内容。2018年7月12日，联森公司向陈一铭发出《催补首期函》，内容为经银行查核，因陈一铭自身原因，导致其向银行申请的按揭贷款不予全额批复，需向联森公司补缴首期房款2840000元，就此联森公司工作人员已于2018年7月3日告知陈一铭补缴首付款事宜，但陈一铭至今未补缴，现要求陈一铭按合同约定于2018年7月13日前向联森公司一次性支付未获银行批复的按揭房款等。陈一铭对该函件的真实性予以确认。2018年10月24日，联森公司向陈一铭发出《房款催收函》，要求陈一铭支付首期款2840000元及相应的拖欠房款逾期付款违约金等。陈一铭对该函件的真实性予以确认。2018年12月21日，联森公司向陈一铭发出《解除合同通知函》，内容为：因陈一铭个人原因导致银行对按揭贷款不予全额批复，陈一铭另需向联森公司补缴首期房款2840000元，为此联森公司已分别于2018年7月12日及2018年10月24日致函陈一铭要求发函10日内向联森公司一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款2840000元，但截至目前为止陈一铭仍没有补缴此笔首期房款。陈一铭的行为已严重违反了买卖合同之约定，现根据买卖合同附件七第8、9条及第19条约定，联森公司要求解除买卖合同（《广州市商品房买卖合同》，合同编号为201806321526），陈一铭应支付违约金709353元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除，陈一铭应自买卖合同解除之日起15日内与联森公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，陈一铭应支付房价款总额千分之0.3的违约金，在办妥买卖合同解除手续后联森公司将陈一铭已支付购房款（扣除违约金及相关费用）不计息退还陈一铭等。陈一铭确认已收到该函件。本院另查明，2018年5月28日，陈一铭向联森公司支付涉案房屋专项维修基金16111元，联森公司开具相应收据。本案在审理过程中，陈一铭及联森公司均确认双方就涉案房屋签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》已解除。本院认为：陈一铭与联森公司签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原、被告双方于本案审理过程中均确认《合同（预售）》、《合同（非网签）》已解除，故双方就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，现陈一铭诉请联森公司退还已支付的房款709353元，未超出其已实际向联森公司支付的购房款，对于其该项诉请，本院予以支持，至于其余部分购房款，陈一铭可另循法律途径解决。同理，对于联森公司已收取的专项维修基金16111元同样应予以返还。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州联森房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈一铭返还房款709353元；二、被告广州联森房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈一铭返还专项维修基金16111元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11093元，由被告广州联森房地产有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  尹丽艳二〇一九年九月十九日书 记 员  邱莉晶宋春艳