江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0105民初302号 原告（反诉被告）：余其湖，男，1981年2月16日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 原告（反诉被告）：黄爱华，女，1978年9月5日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：余其湖，系黄爱华之夫。 被告（反诉原告）：江西茂敏房地产开发有限公司，住所：江西省南昌市湾里区。 法定代表人：刘茂敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李波，江西哲远律师事务所律师。 原告余其湖、黄爱华与被告江西茂敏房地产开发有限公司（以下简称茂敏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告茂敏公司对原告余其湖、黄爱华提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）余其湖、黄爱华，被告（反诉原告）茂敏公司的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余其湖、黄爱华向本院提出诉讼请求：1．被告立即向两原告交房及承担逾期交房违约责任，向两原告支付违约金104,839.97元（依2008年央行一年期贷款利率7％计算；因被告违约交房从2008年6月1日起算，暂计至2019年4月30日止，共3985天，合10.91年，违约金104,839.97元，违约金计算至被告实际交房之日止）；2．被告立即向两原告交付敏龙大厦住宅607室的不动产权证书；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告于2008年1月5日与被告签订编号为1000100692《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《本合同》），约定：两原告购买被告开发位于南昌市湾里区幸福路372号敏龙大厦住宅607室，建筑面积55.31平方米，单价每平方米3,205.19元商品房一套。出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定该商品房经验收合格，商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。两原告于合同签订前后共支付购房款40,279元，后通过银行贷款支付购房款97,000元，共计支付房款：137,279元，但是被告迟迟未履行交房义务。两原告多次要求被告履行交付房屋及不动产权证书义务，但被告始终未向两原告交付。因被告严重违反合同行为，造成两原告购买的房屋无法居住使用长达十多年。对于被告的违约责任，《本合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任进行约定的违约金较低。原告就违约金请求人民法院根据法律相关规定及2008年央行一年期贷款利率予以增加。 茂敏公司辩称：两原告应该支付被告4万元购房款及逾期欠款利息，被告未向原告交付4万元购房款，被告有权将房产证、土地证保管，由于两原告违约在先，所以两原告诉请无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回两原告诉请。 茂敏公司向本院提出反诉请求：1．反诉被告立即支付所欠购房款4万元；2．反诉被告赔偿违约损失，即所欠购房款4万元利息67,057.26元（按照湾里区农商银行同期贷款利率以4万元为基数，从2008年6月17日计算至2019年4月30日止，其余利息算至还清欠款为止）；3．反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2008年1月5日签订了一份《本合同》，标的为南昌市湾里区幸福路372号敏龙大厦607室，面积55.31平方米，单价每平方米3,205.19元，房屋总价177,279元。反诉被告支付购房款40,279元，按揭支付97,000元，尚余4万元至今尚未支付。2008年6月17日，反诉被告承诺之后每半年支付购房款1万元，如按期还款，则不计利息；如不能按期还款，反诉人有权向法院起诉，且反诉被告自愿承担自签字之日起按照农村信用社（农商银行）贷款利息计算及起诉的一切费用。在欠款还清之前，反诉原告有权拒绝交付房屋，反诉被告自愿将房产证、土地证交由反诉原告保管。反诉被告违反合同及其承诺已构成违约事实，应当承担继续履行合同和支付违约金、赔偿损失的违约责任。 余其湖、黄爱华对茂敏公司反诉辩称：在买涉案房屋时，约定交付20％的首付款，其余的其银行按揭，两原告按约定交付4万余元首付款，这4万元预计是在银行可以贷款的，然后当时被告公司的会计告知两原告银行贷款批不下来，当时原告就不想买了，然后被告就说帮原告垫付4万余元，被告多次违约在先，承诺2008年12月份前交付房屋，被告却一直未交付，也就是说，被告违约在先，被告垫付的4万元应当在房屋交付后，反诉被告开始向反诉原告支付。 余其湖、黄爱华提供下列证据： 第一组证据：两原告《居民身份证》复印件；两原告的《结婚证》复印件；被告企业信息；证明：原、被告诉讼主体资格。第二组证据：编号1000100692《本合同》；加盖被告公司财务专用章的《收据》复印件四份；余其湖与中国建设银行新建支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（部分）。证明：1．原告与被告建立合法的商品房买卖法律关系。2．原告就购买该商品房支付相关房款、维修基金费用、房屋产权办理代理工本费等。3．原告向银行借款97,000元，并已支付。第三组证据：被告财务会计（吴某）出具的《交房承诺》；证明：被告不仅违反双方合同约定的时间交房，而且也未在后面承诺的时间节点交房；被告存在逾期交房违约事实。第四组证据：《南昌市不动产登记信息查询结果》；证明：两原告购买位于湾里区幸福路372号敏龙大厦住宅607室房产已经办理不动产权证，被告应立即将该房屋不动产权证交付两原告。 被告（反诉原告）茂敏公司对第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第二组、第四组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，对第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议。 茂敏公司提供下列证据： 第一组证据：《承诺书》，证明：2008年6月17日反诉被告承诺在之后的每半年支付购房款1万元，如按期还款，则不计利息；如不能按期还款，反诉原告有权向法院起诉，且反诉被告自愿承担自签字之日起按照农村信用社（农商银行）贷款利息计算及起诉的一切费用。在欠款还清之前，反诉原告有权拒绝交付房屋，反诉被告自愿将房产证、土地证交由反诉原告抵押保管。第二组证据：江西省农村信用社《借款凭证》9张，证明：2008年至2019年江西省农村信用社贷款执行利率（2009、2010、2011三年不详）及反诉原告计算利息67,057.26元的依据。 余其湖、黄爱华对第一组证据的真实性无异议，对合法性有异议，对第二组证据的关联性有异议。 本院经审理查明：2008年1月5日，原告（反诉被告）余其湖、黄爱华与被告（反诉原告）茂敏公司签订《本合同》，约定：余其湖、黄爱华购买茂敏公司的开发位于南昌市湾里区幸福路372号敏龙大厦住宅607室，建筑面积55.31平方米，单价每平方米3,205.19元，总价177,279元的商品房一套，付款方式：首期房款37,279元，于2018年1月5日前付清，余款14万元申请银行按揭，同时约定茂敏公司应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付余其湖、黄爱华使用。合同对出卖人逾期交房违约责任进行约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。还约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 2008年1月28日，余其湖、黄爱华支付首期购房款37,279元、契税和维修基金8,864元、工本费1,500元，2008年6月17日，支付购房款3,000元。余其湖、黄爱华在中国建设银行新建支行申请银行按揭贷款，因金融政策变化原因，余其湖、黄爱华获得银行按揭贷款97,000元额度，中国建设银行新建支行于2008年7月18日在南昌市房管部门办理他项权证（400008323号）。茂敏公司会计吴雪梅于2008年6月16日向余其湖、黄爱华出具《交房承诺》，载明：“在2008年12月份之前房屋交付（敏龙大厦6层607室）”。2008年6月17日，余其湖在茂敏公司事先打印的《承诺书》上签名，《承诺书》载明：本人余其湖购买茂敏公司开发的敏龙大厦第六层七室，欠购房款4万元，确保每半年还款1万元，如按期还款，则不付利息；如不能按期归还，茂敏公司有权向法院起诉，本人愿意承担自签字之日起按照农村信用社贷款利息计算及起诉的一切费用。在欠款还清之前，茂敏公司有权拒绝交付房屋，本人自愿将房产证、土地证交由茂敏公司抵押保管。同时，在《承诺书》打印文字第一行的上方，茂敏公司经办人吴雪梅手写注明：“2008年12月份之前房屋交付，期限按交付之日起计算。” 另查明，茂敏公司已办理涉案商品房办理《不动产权证书》（证号：洪房权证湾字第××号、洪房权证湾字第××号）；余其湖、黄爱华已向茂敏公司支付涉案商品房购房款137,279元，未付购房款4万元；茂敏公司未将涉案商品房以及《不动产权证书》交付余其湖、黄爱华。 本院认为： 关于《承诺书》对《本合同》的相关条款变更效力问题。《本合同》的签订和履行，包括购房款与契税的收取、银行按揭手续办理等活动，系被告茂敏公司会计吴雪梅代表茂敏公司办理，吴雪梅身份及其行为足以让原告相信其有权代表茂敏公司，茂敏公司提出吴雪梅在《承诺书》上手写部分没有茂敏公司盖章授权，该意见难以否定吴雪梅表见代理行为的效力。《承诺书》打印文字主要内容为余其湖先付款，茂敏公司后交房；《承诺书》手写文字主要内容为茂敏公司先交房，余其湖后付款。两者之间意思表示相互冲突，由于《承诺书》先打印后手写，且格式合同签订中书写条款效力一般高于打印条款，应认定《承诺书》上手写内容为双方当事人协商一致的最后意见，即：2008年12月前交付房屋，每半年付款1万元，按交房之日起计算。这也与吴雪梅于2008年6月16日出具的《交房承诺》意思表示相一致，应确定对《本合同》相关条款具有变更效力。茂敏公司未在2008年12月前向余其湖、黄爱华交付房屋，余其湖、黄爱华就购房款4万元支付享有先履行抗辩权，余其湖、黄爱华要求茂敏公司交付房屋以及《不动产权证书》的诉讼请求，本院予以支持。对于茂敏公司提出余其湖、黄爱华支付购房款4万元的反诉请求，余其湖、黄爱华应当在茂敏公司将房屋和《不动产权证书》交付之后予以支付。 关于违约责任问题。茂敏公司未按变更后约定于2008年12月前将房屋交付余其湖、黄爱华，应当承担不利后果，故对余其湖、黄爱华要求茂敏公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院予以支持；对茂敏公司要求余其湖、黄爱华赔偿损失的反诉请求，因茂敏公司违约在先，余其湖、黄爱华享有先履行抗辩权，本院不予支持。茂敏公司逾期交房起始之日确定为2009年1月1日。双方在《本合同》第九条约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人以已交付房款按日万分之0.2向买受人支付违约金。余其湖、黄爱华以约定的违约金较低，请求增加，按照年利率7%计算，但未举证证明其实际损失，结合双方当事人对逾期交房违约金的约定水平，本院调整为按日万分之0.5计算。 除上述涉及的《本合同》相关约定条款当事人进行变更或本院予以调整之外，《本合同》的其余条款合法有效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、江西茂敏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内与余其湖、黄爱华办理南昌市湾里区幸福路372号敏龙大厦住宅607室房产交接手续； 二、江西茂敏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将南昌市湾里区幸福路372号敏龙大厦住宅607室《不动产权证书》交付余其湖、黄爱华（《不动产权证书》证号：洪房权证湾字第××号、洪房权证湾字第××号）； 三、江西茂敏房地产开发有限公司向余其湖、黄爱华支付逾期交房违约金（以137,279元为基数，按照日万分之0.5计算，自2009年1月1日起至交房之日止）； 四、余其湖、黄爱华向江西茂敏房地产开发有限公司支付购房款4万元； 五、驳回余其湖、黄爱华其他诉讼请求； 六、驳回江西茂敏房地产开发有限公司其他反诉请求。 上述第三判项与第四判项相折抵，余其湖、黄爱华尚欠江西茂敏房地产开发有限公司购房款余款，限余其湖、黄爱华在江西茂敏房地产开发有限公司履行上述第一判项债务完毕后五日内支付江西茂敏房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,398元，由江西茂敏房地产开发有限公司承担447元，余其湖、黄爱华承担1,951元；反诉费2,441元，由江西茂敏房地产开发有限公司承担820.5元，退回1,220.5元，余其湖、黄爱华承担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  李智辉 人民陪审员  杨光礼 人民陪审员  符开用 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  罗松瑞 书 记 员  熊 建