北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初40821号原告：刘文欣，男，1973年4月26日出生，汉族住北京市朝阳区安贞苑50号3号楼10门201号。委托诉讼代理人：朱晨明，女，1975年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王咏静，北京市道可特律师事务所律师。被告：北京鑫星置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼16层2单元121911。法定代表人：宋星星，总经理。委托诉讼代理人：周甲德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：解琳琳，北京市京师律师事务所律师。被告：宋星星，女，1986年5月13日出生，汉族住黑龙江省北安市建民社区第31居民楼5组1户。委托诉讼代理人：周甲德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：解琳琳，北京市京师律师事务所律师。原告刘文欣与被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫星房地产）、宋星星委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘文欣及其委托诉讼代理人朱晨明、王咏静，被告鑫星房地产及宋星星共同的委托诉讼代理人解琳琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘文欣向本院提出诉讼请求：1、判决鑫星房地产、宋星星连带向刘文欣支付违约赔偿金84万元；2、鑫星房地产、宋星星连带向刘文欣支付违约金230万元；3、鑫星房地产、宋星星连带向刘文欣支付利息21.19万元；4、诉讼费由鑫星房地产、宋星星承担。事实与理由：2016年5月20日刘文欣与鑫星房地产、宋星星共同签订《购房委托合同》，约定购房款为350万元，2016年11月17日之前完成购房所有手续，如未能完成购房手续的应向刘文欣支付购房总价款的24%作为赔偿金。按照约定，刘文欣于2016年5月20日支付购房款120万元。2017年3月3日，各方签订了《购房委托合同补充协议》，约定刘文欣以借款方式将115万元购房款提供给鑫星房地产，鑫星房地产承诺于2017年4月10日完成购房手续，否则支付该115万元款项的200%作为违约金。2017年3月3日，刘文欣支付房款115万元。2017年4月21日各方签署《购房委托合同补充协议二》，鑫星房地产将购房手续完成的时间调整为2017年6月20日前。2017年8月6日各方签署《购房委托合同补充协议三》，鑫星房地产将购房手续完成时间调整为2017年8月31日前。2017年12月3日各方签署《购房委托合同补充协议四》，鑫星房地产将购房手续完成的时间调整为2017年12月12日前。后，鑫星房地产反馈购房手续确实无法办理完成，于2017年12月11日退回刘文欣之前提供的所有购房款项235万元。故刘文欣诉至本院，要求判令鑫星房地产、宋星星连带承担违约责任支付赔偿金和违约金。鑫星房地产、宋星星答辩称，委托购房协议中的委托事项不能完成的原因并非是鑫星房地产原因导致，而是由于刘文欣自身夫妻名下有三套商品房，鑫星房地产不能违反国家政策为其办理购房手续，且鑫星房地产于2017年12月11日已全额退还刘文欣所支付的购房款，双方合同实际已经解除，刘文欣诉讼请求过分高于刘文欣实际造成的损失，同意按照刘文欣实际损失进行赔偿。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人当庭陈述，以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，刘文欣作为甲方与鑫星房地产作为乙方、宋星星作为丙方签订《购房委托合同》，约定：甲方委托乙方及丙方购买座落于芍药居北里xxx号楼两居室回迁房一套建筑面积为85-90平米，朝向为全南向，楼房层数为6-17（非底层非顶层）。乙方及丙方向甲方承诺代为购买的该房产销售单价为41000元每平米，不会因任何原因提高销售单价。该房产总价约为3500000元，其中甲方需要将部分房款约650000元交于该回迁房的开发商，剩余房款约为2850000元交于受托方。实际购房款总金额以实际所购房产面积计算。办理流程为乙方及丙方利用自身资源，在签定本协议两个月内将祈年大街拆迁平房一套过户给甲方，并办理过户及公证手续，之后上交审批材料至建委进行审批。三个月内到芍药居北里回迁房开发商处签购房合同，交纳开发商处购房款并领取钥匙。甲方向乙方及丙方支付委托购房款2850000元，但鉴于甲方的筹款能力，其中第一笔120万元于本合同签订三日内支付，第二笔为115万元于甲方与产权人过户拆迁平房手续公证后当日支付，第三笔为50万元与甲方办理完网签审批手续，即拿到正式审批下来的网签合同后当日支付。委托购房期限签约日起至2016年11月17日止，乙方及丙方承诺在此期限内完成购房所有手续，即甲方拿到所购芍药居北里回迁房钥匙为购房手续办理完毕。丙方作为乙方法定代表人为乙方有效履行本合同承担无限连带责任。乙方及丙方已知悉甲方夫妻名下现有三套商品房，并承诺可利用自身资源为甲方成功办理购买芍药居北里回迁房手续，不受国家限购政策限制，乙方及丙方承诺不会因为任何原因让甲方利用离婚及或更换购房人姓名的方式获得购房资格，乙方及丙方因此未能成功办理购买该房产手续则视为违约，违约责任按下款处理。如乙方及丙方未能完成为甲方办理购买芍药居北里回迁房事宜，则乙方与丙方需向甲方支付总购房款的24%作为赔偿金。2016年5月20日，刘文欣向支付购房款120万元，鑫星房地产作为收款单位盖章，宋星星作为收款人签字出具收据，且宋星星作为收款人出具收条。2017年3月3日，各方签订了《购房委托合同补充协议》，约定：根据甲乙丙三方于2016年5月20日签订的《购房委托合同》的约定，第二笔购房款应于拆迁平房过户手续公证完毕后支付，现丙方告知甲方办理购房手续有变化，暂无法向甲方出示平房过户公证手续，但丙方又急需款项办理后续购房手续，现经三方友好协商，达成如下补充条款，丙方愿意以个人真实产权房作为抵押物，向甲方借款115万元，以用于购房手续办理。乙方及丙方承诺借款后于2017年4月10日前办理完所有购房手续即甲方拿到所购房的网签合同及钥匙为购房手续办理完毕。如因任何原因，包括由于甲方现有两套以上住房而超标导致不能通过网签，均视为丙方违约，丙方将向甲方支付总借款额的200%作为违约金等。其后，各方签署《购房委托合同补充协议二》、《购房委托合同补充协议三》、《购房委托合同补充协议四》，其中《购房委托合同补充协议四》于2017年12月3日签订，约定：因乙方办理购房手续中出现问题，导致甲方已在《选房确认单》中选定的房号被他人占用，致使甲方需要重新选定房号，现经三方协商，达成如下补充协议条款：由于乙方原因导致合同一再延期，不能按约定期限执行，由延期给甲方带来的损失，乙方和丙方表示同意承担，损失金额以甲方交付乙方总金额延期时间并年化利息10%方式计算，共计21.19万元，如购房手续未能办理，则此利息与违约金一并支付。乙方及丙方承诺于2017年12月8号前办理完网签手续，于2017年12月12日前办理完所有购房手续。由于乙方通知甲方的房源变更，总购房款比原合同购房款增加了188余万元，需要三方共同配合协调解决，经三方协商，解决方式如下：甲方将分两期将剩余资金筹措给乙方即每半年向乙方支付50万。刘文欣提交其与宋星星微信聊天截图，其中显示，2017年9月16日，宋星星通过微信向刘文欣发送落款日期为2016年12月17日、盖有“北京xxxx房地产开发经营有限责任公司”圆形印章的《选房确认单》照片，照片显示刘文欣选定芍药居北里xxx号贰居室一套；2017年11月28日，宋星星通过微信向刘文欣发送落款日期为2017年9月29日、盖有“北京市小区管理办公室”圆形印章的《专项维修资金交款通知》照片以及落款日期为2017年11月21日、盖有“北京市朝阳区地方税务局契税征收专用章”椭圆形印章的《契税核定通知书》照片，照片中显示房屋地址均为芍药居北里318号楼5单元1403室。同日，宋星星通过微信向刘文欣发送落款日期为2016年4月17日，刘文欣作为承租人在拆迁范围东城区祈年大街道路西侧内所有住宅房屋壹间，建筑面积13.33平方米的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。庭审中，刘文欣确认之前提供的所有购房款项235万元均已退还。鑫星房地产提交北京市住房和城乡建设委员会2017年4月3日《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》（京建发【2017】118）（以下简称118号文），用以证明按照该政策，刘文欣不具有平房购买资格，因而无法按照《委托购房合同》为刘文欣办理购买房屋的委托事项。118号文第二条规定，暂停向以下家庭出售住宅平房：1、已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。2、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。本院认为，刘文欣与鑫星房地产、宋星星签订《购房委托合同》，双方之间委托合同关系成立。现鑫星房地产主张委托事项不能完成的原因在于北京市出台了新的限购政策，其理由不能成立。首先，双方于2016年5月签订委托合同，约定3个月内完成委托事项，而鑫星房地产所称的限购政策出台于2017年4月3日；其次，鑫星房地产所称限购政策中限制出售住宅平房，而鑫星房地产为刘文欣办理的事项为将刘文欣变更为拆迁平房的承租人，而非购买人；最后，在鑫星房地产所称限购政策出台后的2017年4月21日、8月6日、12月3日，鑫星房地产、宋星星多次与刘文欣签订补充协议，约定延长办理委托购房的期限，而从未对刘文欣告知因其不符合新的限购政策不能完成委托事项。综上，本院认定委托事项不能完成的原因在于鑫星房地产迟延履约，鑫星房地产应依照《补充协议四》的相关约定承担违约责任，赔偿刘文欣的利息损失并支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整。宋星星作为保证人应当按照约定承担连带的还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告刘文欣利息损失21.19万元；二、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告刘文欣违约金84万元；三、被告宋星星对被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司的上述债务向原告刘文欣承担连带清偿责任；四、被告宋星星承担连带责任后，有权向被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司追偿。五、驳回原告刘文欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33616元，由原告刘文欣负担19349元（已交纳），被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司负担14267元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  闫伟伟人民陪审员  周学芳人民陪审员  李 欣二〇一九年九月十六日书 记 员  闻 静