河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2970号原告（反诉被告）：南阳市东鑫置业有限公司。住所地：南阳市宛城区汉冶路东信中央公园。统一社会信用代码：91411300789153759X。法定代表人：党东鑫，任公司执行董事。委托代理人李松花，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：金某某，男，汉族，出生于1991年5月20日，住南阳市宛城区。被告（反诉原告）：赵某某，女，出生于1995年3月12日，住址同上，系金某某妻子。被告金某某、赵某某委托代理人王熙，河南汉冶律师事务所，代理权限为特别授权。原告南阳市东鑫置业有限公司（以下简称：“东鑫公司”）（反诉被告，以下以本诉身份称原告）诉被告金某某、赵某某（反诉原告，以下以本诉身份称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东鑫公司的委托代理人李松花，被告金某某、赵某某及委托代理人王熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东鑫公司诉称：2018年8月5日，原告东鑫公司与被告金某某、赵某某签订1801010938号《商品房买卖合同》一份，其合同主要内容为:一、东鑫公司(出卖人)将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号商品房出卖给金某某、赵某某(××)，房屋建筑面积129.57平方米，价款47.339万元；二、合同约定2018年8月5日付款20.3339万元，剩余房款27万元，在本合同签订15个工作日内在中国建设银行股份有限公司办理完毕按揭贷款，如××因有不良信用记录等个人原因导致按揭贷款无法正常办理的，视为××逾期付款；三、××逾期付款，出卖人给予20日宽限期，如在宽限期内，××仍未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售，××应按已交房款的30％向出卖人支付违约金，合同终止。合同签订当日，被告金某某、赵某某支付房款20.3339万元；而剩余房款因被告具有个人不良信用记录，未能在合同约定的15个工作日内办妥银行按揭贷款手续，导致被告逾期付款，出现违约。2019年3月17日，东鑫公司短信通知金某某，在2019年3月20日前补齐剩余房款，否则解除《商品房买卖合同》，而金某某在2019年3月20日前未能补齐剩余房款。综上所述，被告金某某、赵某某未能在合同约定的期限内补齐剩余房款，解除《商品房买卖合同》的条件成就，且逾期付款，按照约定应当承担违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第93条及第96条等法律规定，请求：一、请求确认原告解除1801010938号《商品房买卖合同》有效。二、责令被告承担违约金61001.7元。三、责令被告承担本案诉讼费用。被告金某某、赵某某辩称：一、到今天为止原告没有给被告金某某发解除合同通知，其诉状中所述短信通知，仅是一个便函，从起形式到内容，都不是解除合同通知，“如逾期不办理我公司将单方面解除商品房买卖合同”这句话是一种不确定的语言，如果解除，还需要有正式解除合同通知，故原告主张确认其解除商品房买卖合同有效无从谈起。二、商品房买卖合同的××赵某某即被告到今天为止未接到原告的解除买卖合同通知。三、按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议2、××逾期付款认定及违约责任3）××逾期付款的，出卖人给予20日的宽限期。原告2019年3月17日的便函仅给了金某某3天时间，显然不符合合同约定也不符合法律规定。故原告与被告的商品房买卖合同不存在解除。请求依法驳回原告诉讼请求。为此，被告当庭提起反诉。原告东鑫置业有限公司针对反诉辩称：一、反诉人金某某、赵某某逾期付款，在宽限期内又不能付款，符合商品房买卖合同约定的解除条件，该合同已合法解除。该商品房买卖合同签订日期为2018年8月5日，根据合同约定，反诉人应在合同签订后15日内办理按揭手续，而反诉人在上述期限内未办按揭手续，属于逾期付款。逾期付款的，给予20日的宽限期，而开发商也就是本案的答辩人，给予反诉人7个月的宽限期，至2019年3月20日反诉人仍未交款，符合合同规定的解除合同条件，根据《合同法》第93条第2款之规定，该商品房买卖合同已合法解除。二、解除合同通知并没有规定是书面通知或短信通知，因此，短信通知不违反法律规定，应视为有效通知。三、金某某、赵某某系夫妻关系，而且合同中被答辩人仅留存金某某一人电话，通知合同约定的××金某某，视为通知××赵某某。四、2018年8月5日签订该商品房买卖合同，反诉人应予15日内完成按揭手续，逾期视为逾期付款，逾期付款的，给予20日的宽限期。从金某某、赵某某未能办理按揭手续时，二人已经知道因其个人信用问题不能办理按揭，就应该一次性缴纳购房尾款，但金某某、赵某某却迟迟不予缴纳剩余购房款，而开发商从2018年8月20日至2019年3月20日给予反诉人7个月的宽限期，因此，宽限期符合合同约定。五、在本合同解除之前，反诉人未缴纳购房款，因此，其要求继续履行合同，承担违约金的请求不予支持。原被告为支持其相应主张，分别出示如下证据：原告东鑫公司出示的证据为：一、原告东鑫公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件。证明原告具备诉讼主体资格。二、金某某、赵某某身份证复印件、结婚证复印各一份。证明被告身份关系及诉讼主体资格。三、原告东鑫公司与被告金某某、赵某某签订的商品房买卖合同一份。证明二被告向东鑫公司购买商品房的事实、逾期付款应承担的违约责任及解除合同的条件。四、增值税发票一份。证据2018年8月5日被告金某某向原告东鑫置业缴纳203339元房屋预收款。五、个人信用报告一份。证明被告具有个人不良信用记录，未能在合同约定的期间内办妥银行按揭贷款手续，导致逾期付款，构成违约。六、短信通知一份。证明2019年3月17日东鑫置业向被告发短信，告知其应于2019年3月20日以前到东鑫公司补齐剩余房款，如逾期不办理东鑫公司将单方面解除商品房买卖合同。二被告对上述原告出示的证据，质证认为:对第一、二、三组证据没有异议，但是对第三组的证明方向有异议，我们认为根据商品房买卖合同附件4合同补充协议约定的出卖人未接触合同之前，××可一次缴纳房款，合同可继续履行，根据合同约定，我们在本合同未解除之前，我们可以一次性缴纳房款，原告并没有通知我解除合同，我们要求一次性付款，但对面拒绝接收。对第四组证据无异议，对第五组证据真实性有意义，被告金某某虽然有逾期付款的记录，但金额不大，次数没有十四次，不能证明金某某不符合贷款的条件，对第六组短信通知真实性没意义，但证明方向有异议，该短信通知从内容到形式都不是解除合同的通知，该通知也没有给予金某某二十天的宽限期，金某某在接到该通知以后积极协调，原告方工作人员给金某某回复的内容是给领导汇报，该短信仅是通知了金某某并没有通知赵某某，××赵某某对原告的通知不知情，该短信不符合解除合同的条件。原告东鑫置业公司对于被告的质证意见有补充说明：金某某所指的出卖人未解除合同之前，可以一次性缴纳购房款，而原告东鑫置业公司在2019年3月17日，已向被告金某某发短信，告知其应于2019年3月20日之前到东鑫公司补齐剩余购房款，明确告知其逾期不予缴纳购房款，将单方面解除商品房买卖合同，顾商品房买卖合同已于2019年3月20日已经合法解除，合同解除后的合同不存在继续履行。被告金某某已认可自己在银行有不良贷款记录，不良贷款记录并不是以逾期的数额为准，办理按揭手续时，银行统计金某某逾期高达十四次且对外有担保，信用较差所以不能办理按揭手续。合同法并没有明确规定解除合同的形式，只规定解除合同需通知对方，到达已生效，赵某某与金某某是夫妻关系，且金某某是主贷方，而且合同上只留了金某某一人的电话，所以东鑫置业有限公司通知了主贷方，即视为通知了××赵某某。二被告出示的证据为：一、金某某、赵某某（××）与南阳市东鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，金某某交纳房款、服务费及维修资金的收据。证明：原、被告之间商品房买卖关系，及《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定的2、××逾期付款认定及违约责任3）出卖人未解除合同之前，××可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按预期付款的天数、按未付部分的日万分之三支付预期付款违约金。8、本合同签订后，任何一方不得擅自单方终止合同。二、金某某与潘某某的微信聊天记录，内容包含潘某某与东鑫财务人员高某的聊天记录。证明：2019年3月19日金某某朋友潘某某给高某说，他（金某某）能保证银行放款（办理按揭贷款），不耽误（东鑫）公司回款，高某回复等回去问下。证明金某某一直在协调，等待东鑫公司回复，金某某不存在违约。三、证人证明：金某某一直在托人协调，东鑫公司未解除合同，金某某不存在违约。金某证明：金某某一直在托人协调，东鑫公司未解除合同，金某某不存在违约。的证言。证明：金某某一直在托人协调，东鑫公司未解除合同，金某某不存在违约。四、金某某的银行卡记录。证明：金某某今天仍愿意将合同尾款及逾期付款违约金交给东鑫置业。五、赵某某、金某某的信用报告。证明：被告人赵某某无不良记录可以贷款，金某某所有逾期，但不能证明其不符合贷款条件。原告对被告所提供的证据，质证意见为：对合同真实性无异议，但对证明方向有异议，金某某已经违约未将剩余购房款交清，合同并在宽限期未缴纳，该商品房买卖合同已于2019年3月20日合法解除，所以不适用一次性缴纳购房款的条件，另外本合同签订后原告方并不是无故单反终止该合同，是在被告人金某某、赵某某逾期后及符合合同解除条件下才解除该合同。对被告金某某缴纳的203339元首付款数额无异议，对缴纳的978元（注明相关费用条）无异议，对手续服务费、维修基金这两张收费不是东鑫置业有限公司所出具的，真实性无法核实。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该聊天记录并不能证明是潘某某和高某，身份无法核实，并且该聊天记录上显示的时间为3月19日20点06分并未显示年份。对第三组证据，真实性、合法性均有异议，根据证据规则之规定，证人应当出庭作证，在证人未出庭作证的情况下，该证言真实性无法核实，另外金某的证言是机打并不是手写的，是不是金某本人的真实意思表达也无法核实，所以不能作为证据使用。对第四证据真实性无异议，证明方向有异议，直至今日金某某已经违约合同已经解除，银行记录不能证明金某某缴纳的是购房款。第五组证据真实性无异议，根据金某某的信用记录更加证明，金某某无法办理银行按揭是因为金某某银行信用记录较差，所以不能办理按揭手续。被告对于东鑫公司的质证意见补充说明：第一组同原来的证明方向，原告未正式通知，不存在合同解除，因为金某某在后期都是找的和东鑫公司有关系的人，所以都是朋友，不便于来出庭作证，高某是东鑫公司销售总监，在东鑫公司人员都叫他高总，潘某某和高某是朋友，当时和东鑫公司的老板说了，这会也无法来。微信上提交的这会可以通过我手机核实时间，是2019年3月19日潘某某和高某联系的聊天记录，说明金某某一直在协调，潘某某在东鑫公司工作，不便出庭作证。金某和东鑫公司的党总、张总是关系，也不便出庭作证。综合庭审活动，本院审理查明：2018年8月5日，原告东鑫公司与被告金某某签订1801010938号《商品房买卖合同》一份，被告赵某某为××，东鑫公司将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼1单元18层1801号商品房出卖给金某某、赵某某，房屋建筑面积129.57平方米，价款47.339万元。合同约定：2018年8月5日付款现金20.3339万元，缴纳比例42.96%；剩余房款27万元，采用商业银行贷款。合同附件四：合同补充协议第2条约定“按揭贷款应在合同签订15个工作日内携带办理银行按揭贷款所需的资料到出卖人指定的银行办理完成按揭手续。若××因个人原因导致按揭贷款无法正常办理的，视为××逾期付款；××逾期付款，出卖人给予20日宽限期，如在宽限期内，××仍未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售，××应按已交房款的30％向出卖人支付违约金，合同终止。出卖人未解除合同之前，××可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按逾期付款的天数，按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款”。2018年8月5日签订合同当日，被告金某某、赵某某支付房款20.3339万元，2018年9月18日交存维修基金10041.70元。剩余房款未能成功办理按揭贷款手续。2019年3月17日，原告东鑫公司向手机号为135××××2229的移动号码发送短信通知，要求金某某于2019年3月20日前补齐剩余房款，逾期不办理公司将单方面解除《商品房买卖合同》。被告金某某确认该手机号为本人手机号。另查明，被告金某某个人信用报告显示，本人贷记卡逾期账户为3。逾期次数14次，单月最高逾期总额1035元。对外担保1笔，担保金额为25万元。对于本案参加质证当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院分析，认定如下：1、被告金某某、赵某某对原告东鑫公司提交的商品房买卖合同的真实性无异议，但对其证明方向有异议。合同约定出卖人未解除合同之前，××可一次缴纳房款，合同可继续履行，被告有意愿一次性缴纳房款。本院对该证据的真实性予以认定，对被告质证意见将在评理部分具体阐述。2、被告金某某、赵某某对原告东鑫公司提交的金某某的个人信用报告的真实性无异议，但认为该证据不能证明金某某不符合贷款的条件。但被告金某某、赵某某承认其未能顺利办理按揭贷款手续，又未提供其他证据予以抗辩，本院对该证据予以采信。3、被告金某某、赵某某对原告东鑫公司提交的短信通知的真实性无异议，但认为该通知从内容到形式都不是解除合同的通知，该通知也没有给予金某某二十天的宽限期，且该通知没有通知赵某某，该短信不符合解除合同的条件。本院对该证据真实性予以采信，对其证明方向将在评理部分具体阐述。4、原告东鑫公司对被告金某某、赵某某提交的微信聊天记录、金某的证言的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其真实性无法核实，因原告东鑫公司未能提交其他相反证据反驳，两份证据内容能与被告金某某、赵某某所陈述内容相互印证，本院对该组证据予以采信。本院认为，商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应受生效合同的约束。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，当事人一方要解除合同，需履行必要的催告程序，催告后的履行期间当事人可以约定。本案中，原、被告双方签订的1801010938号号《商品房买卖合同》附件四的补充协议中“××逾期付款的，出卖人给予20日的宽限期。如在宽限期内，××未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售”的约定条款，系催告条款期间约定，并非解除权的成就条件。故原告东鑫公司单方发送的短信解除通知中限定宽限期为3日，不论是否认定原告向被告做出了催告行为，因该催告不符合前述催告条款约定期间，故该催告3日的履行期间，对被告不产生催告效果。即便原告的前述催告行为成立，原告请求本院确认在提起本案诉讼之前已向被告行使了合同解除权，但并未举证证明原告自2019年3月17日起至本案诉讼之前已向被告行使了合同解除权的具体行为，故本院不能确认原告在此期间已向被告行使了合同解除权。同时，在诉讼期间，被告仍坚持维持合同效力，积极补足购房款，并愿意承担因逾期付款应承担的合同责任。依据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《合同法》第九十六条：“当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，依据原、被告双方签订的1801010938号《商品房买卖合同》附件四的补充协议，“出卖人未解除合同之前××人可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按照逾期付款的天数、按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金”，本案合同双方签订的商品房买卖合同及补充协议应继续履行。故其要求确认合同于2019年3月20日解除并要求被告承担61001.7元违约金的诉讼请求，不应获得支持。被告金某某、赵某某的反诉请求成立。被告应按未付部分的日万分之三向原告支付其一次性将剩余房款支付完毕前的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，九十六条、、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告金某某、赵某某应于本判决生效之日起三十日内一次性向原告南阳市东鑫置业有限公司支付全部房款。二、被告金某某、赵某某应于本判决生效之日起至全款房款付清之日止按照未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金。三、驳回原告南阳市东鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662.51元，反诉费100元，合计762.51元，由原告南阳市东鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  杜玉明审判员  叶俊凡审判员  张治菊二〇一九年九月二十日书记员  许 博