惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1324号原告：惠州大亚湾天拓物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路2号菩提园1、2、3栋1号商场。法定代表人：刘秀英。委托代理人：赵沭翔，系该公司职员。被告：刘*纯，女，汉族，1973年6月27日出生，住广东省深圳市，原告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司（以下简称天拓物业公司）诉被告刘*纯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告天拓物业公司的委托代理人赵沭翔到庭参加诉讼，被告刘静纯经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告天拓物业公司向本院提出诉讼请求为：一、依法判决被告支付原告2008年1月1日至2019年2月28日的物业管理费33732.17元，违约金10119.65元，合计金额43851.82元；二、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于大亚湾××××房的房产（预售建筑面积153.28平方米，实际建筑面积154.15平方米），开发商于2007年9月30日前书面通知被告收楼，但被告经催收后至今未验收交接，也拒不履行缴纳物业管理费的义务。根据《商品房买卖合同》第十一条交接规定，由于买受人原因，未能按期交付的，补交自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止的物业管理费及滞纳金。2011年之前，该房产物业管理费按每平方米1.2元计收，每月7日前交清当月费用。2011年至今，该房产物业管理费按每平方米1.8元计收，每月7日前交清当月费用。2015年5月1日起以实际建筑面积收取物业管理费。实际上，原告从2008年1月1日才开始计收该房产的物业管理费，其中2008年1月1日至2010年12月31日每月物业管理费为183.94元（153.28平方米×1.2元/平方米），2011年1月1日至2015年4月30日每月物业管理费为275.9元（153.28平方米×1.8元/平方米）,2015年5月1日至2019年2月28日每月物业管理费为275.9元153.28平方米×1.8元/平方米）。经原告多次催缴被告仍未缴纳物业管理费，自2008年1月1日至2019年2月28日总共欠费33732.17元。根据原告与其他菩提园业主签订的《前期物业管理服务协议》规定，逾期交纳费用的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，故被告需支付违约金119785.44元。但根据相关法律规定，该违约金过分高于造成的损失。原告本着公平原则经过衡量后，违约金调整为实际损失的30%，即10119.65元。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的的主张。原告依法向本院提交了下列证据：被告身份证、《商品房买卖合同》、前期物业管理服务合同、关于菩提园物业服务收费标准的批复、欠费清单等，拟证明其诉称的事实。被告刘*纯未到庭，未向法庭提交书面的答辩状及证据副本。本院经审理认定事实如下:原告天拓物业公司登记成立于2009年2月16日，经营范围为物业管理、家政服务、房屋租赁服务、园林维护、游泳池经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2009年2月18日，原告天拓物业公司作为乙方与作为甲方的案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司（以下简称天拓房地产公司）签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定原告为惠州大亚湾菩提园项目提供前期物业管理服务。2006年11月1日，被告刘静纯购买了由案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司开发的大亚湾菩提园第3幢11D号房屋，建筑面积为153.28平方米，交付期限为2007年9月30日前。2008年3月12日，案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司开发的大亚湾菩提园项目完成竣工验收备案登记。庭审中，原告陈述案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司于2008年8月15日前向被告邮寄了《入伙通知书》、《收楼须知》等，但被告至今尚未办理涉案房屋的收楼手续，原告未能提供相应证据证实，但原告提交了同一项目其他业主的《入伙通知书》、《收楼须知》等材料佐证该陈述。因被告至今未办理收楼手续，原告提供其作为甲方、大亚湾菩提园项目的业主作为乙方签订的《前期物业管理服务协议》，欲证明被告应向其缴纳物业服务费的标准，上述协议约定的主要内容如下：一、物业管理服务费用（不包括房屋共享部位共享设施设备大中修、更新、改造的费用）：1、乙方交纳费用时间，每月7日前交清当月物业管理服务费用；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；商业物业每月每平方米2.5元，停车位物业60元每月每个（各单元面积最终以国土部门竣工有关资料为准）；3、大楼内走廊、楼梯及电梯、增压水泵、中央空调等公共设备设施的公用水、电费用，由本楼主按实分摊；4、物业管理区域内的路灯用电费用，由物业管理区域内的所有业主按实分摊。5、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；6、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；7、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主委员会意见调整。二、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方承担相应法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，乙方无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可采取强制措施催缴或通过法律途径追收。《前期物业管理服务协议》还就双方的其他权利义务进行了约定。另查，2009年10月15日，惠州市大亚湾物价局向原告发出《关于菩提园物业服务收费标准的批复》：同意菩提园物业服务标准为1.8元/平方米/月，不得上浮，允许下浮，具体收费标准由你司于业主协商确定；物业服务费标准从2009年11月1日起执行。上述事实，有原告的庭审陈述，原告提交的被告身份证、《商品房买卖合同》、前期物业管理服务合同、关于菩提园物业服务收费标准的批复、欠费清单等证据，经庭审核实，足以认定。本院认为：原告天拓物业公司与案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司于2009年2月18日签订了《前期物业管理服务合同》，因此取得了对涉案房屋所在的菩提园项目的前期物业管理资格。被告虽至今尚未前往上述案外人处办理收楼手续，但被告购买的房屋已经于2018年3月完成了竣工验收备案登记，案外人已经将菩提园项目移交原告进行物业管理，原告已经按照上述合同的约定为被告所有的大亚湾菩提园3幢11D号房屋提供了物业管理服务，故被告应当向原告支付物业管理费。被告虽未与原告签订相应的物业管理服务协议，但本院参照原告与其他菩提园项目业主签订的《前期物业管理服务协议》的相应约定，确定被告应缴纳的物业管理费标准。原告诉请从2008年8月15日起计算物业费，但原告与案外人惠州大亚湾天拓房地产开发有限公司于2009年2月18日始签订《前期物业管理服务合同》，故被告应从2009年2月18日起向原告缴纳物业服务费，2009年2月18日至2019年2月的物业管理费合计31177.15元（2009年2月18日-2010年12月：1.2元/月×22.5个月×153.28平方米；2011年1月-2015年4月：1.8元/月×52个月×153.28平方米；2015年5月-2019年2月：1.8元/月×46个月×153.28平方米）。关于违约金的计算问题。被告未依约向原告支付物业服务费用，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。《前期物业管理服务协议》约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。现原告主张按实际拖欠的物业服务费总额的30%计算违约金，本院予以支持，依次标准违约金计算为9353.15元（31177.15元×30%）。被告未到庭，视为放弃相关权利并承担不利后果，且不影响本案的审理，本院依法可缺席判决。若被告有证据证实已经付清全部或部分物业服务费的，可另循法律途径处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘*纯自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司支付物业管理费31177.15元及违约金9353.15元。二、驳回原告惠州大亚湾天拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，由被告刘*负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 徐 黎审判员 邓赛花审判员 曾日华二〇一九年九月二十日法官助理钟宇蓝书记员邹晓婷