广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19422号原告：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。负责人：尹里，分公司总经理。委托代理人：陈滨宏、梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告：李惠，男，1961年2月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区,被告：黄毅珍，女，1962年12月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区,原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司诉被告李惠、黄毅珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈滨宏,被告李惠、黄毅珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为提供物业管理服务的企业，按照物业服务的相关法规，为广州市海珠区工业大道北103号之住宅物业提供物业管理服务。被告作为广州市海珠区工业大道北103号701房物业的共同使用人，负有按时交付物业管理服务费的义务，但自2015年11月起至今，被告一直拖欠原告物业服务费未能支付，并且相关费用随着时间推移逐步增加。期间，原告多次向被告发送催缴欠费通知书或律师函，但被告拒绝履行相应的支付义务，其行为已严重损害原告的合法权益，故起诉要求：1、判决两被告支付自2015年11月1日至判决发生法律效力之日止的物业服务费，物业服务费按照每月79.81元（0.85元/平方米/月*93平方米）的标准计算，并从起诉之日起，以物业服务费作为基础按照银行同期贷款利率给付利息至实际付清之日止，暂计至2018年10月31日的物业服务费金额为3407.03元；要求两被告按照每月2元的标准支付自2015年11月1日至2018年10月31日的水泵维护费；要求两被告支付水泵电费共462元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李惠、黄毅珍共同辩称：一、基本情况。广州市海珠区工业大道北103号至111号，原为广州第十一橡胶厂的产权，于1984年建成使用。原为六层，缓解职工住房困难问题而建。上世纪九十年代，广州第十一厂党政领导班子研究决定、厂职工代表大会通过，采用“住改商”的“补偿机制”将广州市海珠区工业大道北103号至111号加建至九层，一楼住户搬至七楼居住；而一楼改为商铺，出租一楼商铺的收入给二至九楼全体住户一定的补贴。加层建设的资金是住户集资的，按650元／平方米集资，不足部分由承建商补足。商铺出租的前五年收入归承建商，作为其建设的回报。五年后商铺出租收入全部归广州第十一厂所有。所有改建后住户住房均为住户自己的持房产证物业。本户于1999年在现住房建成并交付使用之际即入住，一直延续至今。商铺出租满五年之际，广州第十一橡胶厂被广州市橡胶集团总公司（广州第十一橡胶厂的上级单位）“改革”成为广州广橡橡胶集团有限公司。2015年以前，工业大道北103号至111号住房均由广州第十一橡胶厂管理，管理费为0.4元人民币／平方米。2015年（具体时间不确定），在本住户毫不知情的情况下，负责广州市海珠区工业大道北103号至111号宿舍管理的广州第十一橡胶厂物业管理小组突然改为广州万力集团物业管理。2015年10月起，万力物管在未取得我户同意的情况擅自提高管理费，至今未向我户征求意见。我户于2015年11月行使合法权利，停止向万力物管交纳宿舍管理费，由于万力物管坚持要与管理费打包收取，水泵电费及水泵维护费也同时停交。二、我户与原告从未签订任何书面合同，也从未达成任何口头约定，故不存在任何合同关系，依照合同法也就无从谈起。原告称“兢兢业业”提供服务不属实。原告2015年收费标准由0.40元人民币／平方米改为0.85元人民币／平方米未经合法程序，已违反“广州市物业管理暂行办法”的规定，属违法行为。水泵电费及水泵维护费是由于万力物管不愿意独立，故我户无法缴交，责任同样在万力物管一方。本案诉讼费由我方承担，这种请求更是原告方一贯以来的世界唯我独尊的霸道习惯的真实写照，毫无道理。三、对原告方提出诉讼请求的几点疑惑。原告方自进驻我户所在居民区之日起，至今没有公示其营业执照、资质证书、负责人、联系方式、投诉电话等，也未与我们住户签订相关合同；原告方却无视住户利益，违反相关法律法规，在一楼招纳餐饮、动物医院等严重污染环境的商家，雨棚去年台风损坏至今未见修复。原告方未进行法定程序即擅自提高物业管理费标准。住户们要求原告整改侵害住户利益的做法，但至今渺无音讯。居委数次出面协调，均为万力集团拒拒绝。街道出面调解，原告敷衍了事；四、几点要求。我方自2015年11月1日起停止向原告方支付物业管理费为依法维护自身及全体住户合法权益的行为，合理合法，请求法院不支持原告方所有诉讼请求。原告方承担本案诉讼费。法院调解或判决原告方停止侵害住户利益，纠正错误做法。被告同意按照0.4元/平方米/月的标准支付物业服务费，对于水泵维护费的请求无异议。水泵电费的数额有异议，标准过高。经审理查明：位于广州市海珠区工业大道北103号701房屋，建筑面积93.89平方米；权属人为被告李惠。广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月28日向广州国际集团有限公司出具穗国资批[2009]108号《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，主要内容为经研究同意将权属人广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（其中住宅44091.63平方米、商铺18613.9平方米，厂房124612.27平方米、土地112065.52平方米）的房地产物业资产无偿划转至广州国际集团有限公司，等。据附件显示上述房地产物业资产包含广州橡胶企业集团有限公司在海珠区工业大道北路103号的物业。据工商登记显示：1996年8月15日，广州橡胶企业集团有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2002年8月29日,广州万力集团物业管理有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，原名称为广州国际集团物业管理有限公司，股东为广州国际集团有限公司，于2014年7月15日经工商部门核准变更名称为现名，变更股东为广州万力集团有限公司。原告为广州万力集团物业管理公司的分支机构。2014年5月21日，广州国际集团有限公司经工商部门核准变更名称为广州万力集团有限公司。据原告提供的《关于上调工业大道北103-111号（103号）小区物业管理费的通知》（2015年7月31日）照片，主要内容为原告自2010年接管103号小区物业管理的工作，由于管理费极低、人力资源成本等物价逐年升高等因素，经征询超过72户业主同意提升管理费至0.85元/平方米/月。原告已将征询结果在小区公示（公示期2个月），并定于2015年10月1日起上调物业管理费；等。该通知下方空白处有“原始记录稿要公示，否则假公示”、“还是公布各住户的意见出来，否则是假的数字”等手写字样。原告因向被告催收提价后的物业管理费未果，遂向本院提起诉讼，本院于2018年12月29日立案受理。诉讼中，原告表示涉案小区一共134户，原告从2015年6月开始通过物管员逐户派发投票表格的形式征集提价意见，结果为94户即72%的住户同意提价至0.85元的收费标准；原告认为在投票表格上签字的人员应该都是业主，但确实存在居住人可能与产权登记人不一致的地方，原告没有办法核实；原告现在保留有升价投票表格的有69户，其中四户是原告代管的物业，剩下65户，其中41户同意升价，另外24户没有表态，其他投票的表格现在已经遗失了；鉴于投票表格不完整，原告不提交投票表格作为证据。此外，原告表示仅向两被告主张权利，水泵电费系从2015年11月起至2018年10月期间按照被告每月使用水电每吨水计收0.6元的电费，共计462元。两被告表示涉案房屋由两被告一家居住，物业管理费由两被告承担；之前水泵电费系按照每吨水0.2元的标准计收，原告接手物业管理开始都是按照每吨水0.6元的标准计收，标准高。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告对涉案小区提供物业管理服务的事实，双方均无异议，故本院予以认定。现两被告表示两被告承担缴纳物业管理费责任，原告表示仅向两被告主张权利，是原告与两被告之间对物业管理费承担主体进行确认，并无不当，本院予以采纳。两被告同意向原告缴纳物业管理费，根据本案诉辩意见，本案争议焦点为物业管理费的缴纳标准。原告主张应按调价后的0.85元/月/平方米的标准缴纳，两被告主张原告的调价程序不合法，应按原标准0.4元/月/平方米的标准缴纳。对于物业管理费的收费标准的调整，属于物业管理的重大事项，应经法定的程序进行调整。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。原告对案涉小区进行物业管理费调整应当符合法定的条件和程序。原告采用书面征求意见的形式征求调整意见，符合法律规定，本院予以确认。从原告书面征求意见的形式来看，投票结果的统计工作由原告完成，没有证据证实其公示的投票统计结果与投票表格中的住户意见相互吻合。另从原告提交的调整物业费通知的照片内容来看，原告发出通知时就有人对投票结果提出异议，要求原告公布具体明细。诉讼中两被告抗辩称物业管理费调价程序不合法，原告应提交原始投票表格以审核调价程序是否符合法定条件和程序。经法庭释明举证责任，原告在举证期限内及法庭另行给予的期限内均未提交前述证据。根据民事诉讼谁主张谁举证的基本原则，原告应就此承担举证不能的不利后果。此外，小区业主的事后缴费行为不能等同于原告调整物业管理费的条件和程序符合法定规定。因此结合双方的举证、陈述，对原告提出调整物业管理费的条件和程序已符合法律规定的主张，本院不予采信。对两被告提出调整物业管理费的条件和程序不符合法律规定的主张，本院予以采信。故原告主张按0.85元/月/平方米计收物业管理费理据不足，本院不予支持。物业管理费应按照0.4元/月/平方米计收。原告诉请被告支付截止至判决发生法律效力之日止的物业服务费。物业管理服务是一个动态、综合的过程，判决书目前尚未发生法律效力，本案被告支付的物业服务费期间应截止至原告起诉当月，即2018年12月为宜。原被告双方对于计收水泵维护费并无争议，原告诉请被告支付2015年11月1日起至2018年10月31日期间的水泵维护费72[2×36]元，本院予以支持。按照双方在诉讼中的陈述，2015年10月前双方按照0.6元/吨水计收水泵电费。现原告按照该标准计收水泵电费462元，并无证据证明该标准欠妥，本院对原告该请求予以支持。因此，两被告应当按照37.2[0.4×93]元/月的标准向原告支付2015年11月1日起的物业服务费、水泵电费462元和水泵维护费72元给原告。两被告提出原告提供的物业管理服务质量不符合要求。由于物业管理服务是一个连续、动态、综合的过程，被告仅以《情况反映及要求》及照片主张原告提供的物业管理服务质量不符合要求依据不足，本院不予采信。本案系因原告调整物业管理费标准而起，双方对于物业管理费标准存在争议，未及时支付物业管理费、水泵电费和维护费的责任并不完全在于被告，故对原告诉请被告支付利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款，《物业管理条例》第十一条（七）项、第十二条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄毅珍、李惠在本判决生效之日起10日内按照37.2元/月的标准共同向原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司支付自2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费以及水泵电费462元、水泵维护费72元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担22元，被告黄毅珍、李惠共同负担28元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  茹锐红人民陪审员  李润娥人民陪审员  吴桂珍二〇一九年九月十九日书 记 员  李 晶林土春