贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6528号上诉人（原审被告）：赵祖凤，女，1971年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律工作者，执业证号：32401011100302。被上诉人（原审原告）：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层1号。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，1977年5月3日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人赵祖凤与被上诉人贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称：中天创新公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人赵祖凤的委托诉讼代理人吴如新，被上诉人中天创新公司的委托诉讼代理人魏玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵祖凤的上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，也没有证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理义务，应承担相应的赔偿责任。且其为业主提供物业管理服务是被上诉人应履行的义务，收取物管费是其应行使的权利，不能把怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。本案遗漏必要诉讼参与人贵州嘉友房地产开发有限责任公司，依法应当裁定发回重审，根据嘉友公司与上诉人签订的《购房合同附件》的约定，上诉人房屋系拆迁安置房，嘉友公司与贵阳市乌当区快速铁路建设指挥部协商免除上诉人房屋2017年5月16日到2019年11月16日的物业管理费，该期间的物业费应当由嘉友公司与被上诉人两者之间协商，一审法院认为嘉友公司承诺免除物业费为抗辩理由，因嘉友公司不能代表被上诉人作出承诺，上诉人认为是缺乏法律依据及事实基础的。被上诉人中天创新公司辩称，一审案件认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。中天创新公司向一审法院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告物业服务费5,528.27元及滞纳金2,722.2元；2．案件受理费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：绿湾国际业委会于2016年3月18日成立，2016年4月29日该业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定绿湾国际业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取，商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。另查明，绿湾国际业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，从同年5月1日起为小区提供物业服务至今。还查明，绿湾国际小区D1栋1单元1801号房屋，建筑面积为152.5平方米，被告赵祖凤于2017年5月17日接房。另查明，贵州嘉友房地产开发有限公司2017年5月16日承诺对涉案房屋免收2017年5月17日至2019年11月16日期间的物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2017年5月16日起至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为152.5㎡×1.25元/㎡·月×16.5个月=3,145.4元。再查明，2017年3月25日，绿湾国际业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示7天，征询全体业主意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，绿湾国际业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，照片，电梯定期检验报告，社区灯箱及单元门合作协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。绿湾国际业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与绿湾国际业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及绿湾国际业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。一审法院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当向原告交纳物业服务费，但其从2017年5月17日至2018年9月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付该期间的物业服务费有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案中，原告按照《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定履行了主要的物业服务义务，作为小区业主，被告有义务按照合同约定向原告交纳物业服务费。被告以房开公司承诺免收物业服务费为抗辩理由，因房开公司不能代表原告作此承诺，房开公司对被告的承诺与本案是不同的法律关系，故被告的该辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。被告拒绝支付物业服务费的行为已经影响了原告的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，根据公平、合理原则，其应向原告支付物业服务费，故一审法院对被告关于不同意交纳物业服务费的抗辩意见不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，该请求实质是被告拒绝交纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期交纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，一审法院不予支持。对于被告在庭审中的其他抗辩意见，因其他辩解理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：被告赵祖凤于本判决生效之日起三日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2019年5月17日至2018年9月30日期间的物业服务费3,145.4元。案件受理费人民币25元，由原告贵州中天创新物业管理有限公司负担15元，由被告赵祖凤负担10元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行上述支付义务时一并支付给原告）。二审中，当事人双方没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审一致，本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原业委会与中天创新公司签订的合同是否无效；2、签订合同的业主委员会的成立是否合法，被上诉人是否有服务不到位，损害公共设施财产的行为；3、如存在是否可以作为拒缴物业费的理由；4、物业费的缴纳标准是什么。首先，上诉人认为业委会成立违法，与物业公司签订的物业服务合同无效。本院认为，业委会已经经过相关部门备案，物业公司有理由相信业委会有权与其签订物业服务合同，双方签订的合同也无违反法律、法规效力性、禁止性规定的情形，故一审认定并无不当，本院予以支持，上诉人认为该合同违反法律、法规，对上诉人没有约束力的主张，本院不予支持。其次，关于中天创新公司的服务是否存在瑕疵，能否以此拒缴物业费的问题。上诉人主张中天创新公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱、故意破坏小区设施等问题。本院认为，上诉人举证的证据证明了被上诉人存在拖欠公共区域电费、电梯维修不及时等行为，且在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，其并不能因此作为少交或拒交物业服务费的理由。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。最后，关于物业费缴纳标准的问题，本院认为，结合双方签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》及物业服务的一般市场价格，合同中约定的按季度支付，应是指支付物业费的时间为每个季度，而非指计费标准系以每季度每平方米计算。物业管理费应当按每平方米1.25元每月计算，每季度在15日前缴纳。若以每季度为标准，则每月每平方米的物业服务费将低至约0.42元每月每平方米，明显低于正常的市场价格。故上诉人的该条上诉理由违反常理，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人赵祖凤负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年九月二十日书记员  李敏