连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初2709号原告：左梅芳，女，1958年3月16日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：于兴平，男，1955年10月9日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：闫新富，男，1964年9月30日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈家港、陈玮，江苏云港律师事务所律师。被告：庄克萍，女，1977年4月25日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：程勇，男，1976年4月14日生，汉族，住连云港市海州区。原告左梅芳、于兴平与被告闫新富、庄克萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告左梅芳、原告于兴平、被告闫新富及其委托诉讼代理人陈家港、被告庄克萍的委托诉讼代理人程勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左梅芳、于兴平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同给付租金180023元（自2016年9月1日计算至腾空房屋为止，暂计算至2019年4月15日为180023元）及利息（至租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告闫新富返还租赁房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告左梅芳、于兴平与被告闫新富共同投资购买亚欧公司的位于连云港市新浦区房屋（以下简称涉案房屋），之后，该房屋由被告闫新富出租给被告庄克萍使用，因被告闫新富未给付应属于两原告的租金，两原告曾诉至本院主张租金，本院一审判决后，被告闫新富上诉至中院，二审判决被告闫新富给付原告2016年9月1日以前的租金，而在此以后的租金，被告闫新富仍拒不给付，故原告诉至法院，请求依法判决。被告闫新富辩称，原告并非本案诉争房屋的共有人，涉案房屋是闫新富个人全额出资从原亚欧公司处购买，之后原告诱骗被告出具《合股购房协议书》，凭借该说明书成为房屋共有人，但却未支付相应房款。被告已经向本院另行起诉要求解除双方签订的《合股购房协议书》，请求法庭中止本案审理。被告庄克萍辩称，房租一直是交给被告闫新富，被告闫新富也认可收到了房租，2018年1月18日，我已经将涉案房屋交还给闫新富并于2018年6月份与闫新富协议解除了租赁合同，请求驳回原告对我的起诉。本案原告围绕诉讼请求向法院提交了2018年7月15日停止经营广告、照片、中院庭审笔录、水电费票据、判决书三份、接处警工作登记表，被告闫新富提交了2018年2月8日协议、2018年2月8日证明、2018年6月15日证明、银行交款单两份、2018年4月发票两份、交通银行缴费记录两份，被告庄克萍提交了房租收条明细表、租金收条15张、2018年2月8日协议书、照片、2018年5月2日《房屋租赁合同》等证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院经审理查明：一、位于连云港市海州区房屋（以下简称涉案房屋）登记于亚欧公司名下。2004年12月31日，亚欧公司因向被告闫新富借款682000元未还，将涉案房屋抵押给闫新富，2005年1月15日，原告于兴平与被告闫新富签订《合股购房协议书》，约定亚欧公司将涉案房屋出卖给闫新富、于兴平，总价值为682000万元，每人各投资341000元，该房屋的所有收益权都由合股者二人共同协商处理，每人各占50%的红利进行分配，任何个人都不得私自处理或者转让股份。2005年7月3日，亚欧公司与被告闫新富签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，房屋产权证、土地证原件由被告闫新富保管，但双方至今未办理过户手续。2013年9月份左右，被告闫新富因原《借款协议书》、《房屋买卖合同》遗失，亚欧公司重新出具《借款协议书》、《房屋买卖合同》各一份，由亚欧公司在乙方处加盖公章，原告于兴平的妻子左梅芳在甲方处签字，又由被告闫新富在甲方处签字。二、2013年6月1日，被告闫新富与被告庄克萍签订《门面房租赁合同》一份，约定：被告闫新富将涉案房屋全部建筑租赁给被告庄克萍，租赁期限从2013年6月1日起至2018年6月1日，年租金为93000元，每季度交纳一次，每次缴纳23250元，从第二年起，租金每年在第一年租金基础上上浮10%，即第二年为102300元，第三年为112530元，第四年为123783元，第五年为136161元。期满后一方如需继续使用，合同顺延，按租金上浮递增标准执行。三、因被告闫新富未给付原告房租收益，原告左梅芳曾于2014年12月26日起诉至本院要求被告闫新富给付涉案房屋的租金，该案经过了一审、二审、再审的审理。其中，一、二审法院认为：“虽然闫新富于2005年1月15日与亚欧公司签订《借款协议书》，于2005年7月3日与亚欧公司签订《房屋买卖合同》，亚欧公司于2005年5月19日向闫新富出具收据，注明收到闫新富借款，但是于兴平与闫新富于2005年1月15日签订的《合股购房协议书》证明于兴平、闫新富就共同购买亚欧公司的连云港市新浦区解放路57号（后改为107号）经营用房达成协议，双方各投资一半。后左梅芳、闫新富于2013年9月份左右与亚欧公司重新签订的《借款协议书》、《房屋买卖合同》表明闫新富再次确认了左梅芳、于兴平系诉争房屋的共同购买人身份。闫新富没有证据能够证明在签订《合股购房协议书》及重新签订的《借款协议书》、《房屋买卖合同》过程中，左梅芳、于兴平存在以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形，或者闫新富存在重大误解、显失公平等情形，闫新富也没有向法院提起诉讼，主张该协议书无效，或者要求解除该协议书。该协议书系双方真实的意思表示，合法有效。……闫新富将涉案房屋出租后，应当将收取的租金按协议约定的份额比例给付左梅芳、于兴平。”二审判决被告闫新富给付原告在扣除相关支出后截至到2016年9月1日的租金及利息。被告闫新富不服二审判决，向江苏省连云港市中级人民法院提起再审，请求撤销一、二审判决，改判驳回原告的诉讼请求，再审法院认为：“闫新富与于兴平于2005年1月15日签订《合股购房协议书》，左梅芳、闫新富与连云港市亚欧工贸集团公司签订落款时间为2004年12月31日的《借款协议书》及落款时间为2005年7月5日《房屋买卖合同》，根据契约自由原则，该三份协议（合同）系双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效的协议，在本案审查过程中，闫新富仍未提供充分的证据证明上述三份协议存在合同无效或可撤销的法定情形，故原审判决认定该三份协议合法有效，并无不当。……2005年1月15日的《合股购房协议书》以及2005年7月5日的《房屋买卖合同》确认了于兴平、左梅芳共同购房人的身份，闫新富应当将涉案房屋出租后的租金收益按照双方协议约定的份额比例给付于兴平、左梅芳。”故裁定驳回闫新富的再审申请。四、庭审中，两被告称，双方于2013年6月1日签订的涉案《门面房租赁合同》已于2018年1月8日协议解除，并出具2018年2月8日闫新富（甲方）与庄克萍的丈夫程勇（乙方）所签的《协议》：“因乙方工作需要，无法经营，解除之前的租房协议，乙方愿将解放东路107号四盘大饭店内设备全部赠送甲方，之前剩余两月房租甲方同意免除，乙方之前饭店经济事宜也与乙方无关，电表14176.95元，到此为止，水表甲方不用查看，结算完毕，移交完毕。”同日，程勇向被告闫新富出具手写证明：“因为门前道路施工、城市内涝、房屋漏雨等因素，原合同有特殊情况双方友好协商减免租金的约定，因此甲方（房东闫新富）陆续减免房屋租金肆万壹仟元整。”落款处有程勇签名并附有“此证明为闫新富法院需要所用。”两被告称，上述协议解除后，闫新富（甲方、出租方）与程勇（乙方、承租方）又于2018年5月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年5月18日起，租期三年；月租金6000元，从2018年5月18日起计算，预交一个月租金加2000元押金，合同还约定了其他内容。因原告左梅芳、于兴平带人锁门导致被告庄克萍无法经营，故双方于2018年6月15日解除了该合同，被告闫新富退还了第一个月租金6000元、预交租金6000元及押金2000元，共计退还14000元。诉讼中，被告庄克萍提供收条及房租收条明细证明其已实际缴纳2016年9月份-2017年11月份的房屋租金，共计145000元，且与被告闫新富已结算完毕，不欠付任何费用。对于上述证据原告不予认可，其认为第一，两被告的租赁合同并未提前解除，涉案房屋一直由被告庄克萍持续承租到2018年7月15日，原告因为租金问题曾于2018年7月10日在被告庄克萍承租的涉案房屋内与其发生纠纷，并提供照片、报警记录予以证明，其中照片显示：“因房东产权纠纷饭店暂停营业，特此公告。对各位顾客街坊亲友多年关心支持铭记感谢！2018.7.15”。对于两被告关于减收租金的约定，原告也不予认可，认为被告闫新富作为房屋共有人之一，在未经其他共有人即原告的同意，无权单方减收租金。另查明，被告闫新富于2019年3月18日向本院起诉，请求解除与左梅芳、于兴平于2005年1月15日签订的《合股购房协议书》，该案件案号为（2019）苏0706民初2366号，目前在审理中，闫新富主张因本案的处理结果将取决于2366号案件的结果，请求本案中止审理。本案争议焦点：1、本案是否符合中止审理的情形；2、被告闫新富支付原告租金的期限及数额如何计算；3、被告庄克萍是否承担给付租金责任。对于争议焦点1，本院认为，第一，根据民事诉讼法规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，符合案件中止审理的情形。本案中，原告基于同样的事实曾起诉被告返还涉案房屋的租金，一审、二审及再审案件均认为原告与被告闫新富所签订的《合股购房协议书》合法有效，确认了左梅芳、于兴平系诉争房屋的共同共有人，被告闫新富将涉案房屋出租后，应当将收取的租金给付原告左梅芳、于兴平相应的份额，现原告起诉主张被告闫新富给付租金系基于以上经过法院所确认的事实，本案诉讼结果也是以该事实为依据；第二，即使《合股购房协议书》被解除，也并不能产生溯及既往的法律效力，即协议解除之前，原告仍为涉案房屋的共有人，享有取得房屋租金收益的权利，故本案不存在中止的情形。对争议焦点2，本院认为，根据《物权法》规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。涉案房屋系原告与被告闫新富共同共有，被告闫新富将涉案房屋出租后，应当按照双方约定将收取租金的50%给付左梅芳、于兴平。对于房屋租赁期限，被告闫新富主张其与被告庄克萍的租赁关系已于2018年2月8日解除，庄克萍已于2018年1月8日腾退房屋，虽然两被告又于2018年5月2日重新签订《房屋租赁合同》，但因为原告的原因，涉案房屋未实际取得租金收益。原告主张自2016年9月至今，涉案房屋一直由被告闫新富出租给被告庄克萍使用，并提供了被告庄某停止营业的照片、水电费收据等证据予以证明。本院认为，被告主张自2018年2月8日双方即解除合同，但其又主张2018年3月份的水电费等费用是自己为庄某垫付的，被告的陈述自相矛盾，故对被告的抗辩本院不予采信。原告左梅芳虽主张自2016年9月至今涉案房屋一直由庄某使用，但其提供的证据仅能够证明，截止到2018年7月15日之前，涉案房屋系由被告庄某租赁使用，在此时间之后涉案房屋是否取得了租金收益，原告未提供相应证据证明，故本院根据原、被告所提供的证据及庭审查明的事实，认为涉案房屋租金应计算至2018年7月15日。对于2016年9月1日至2018年7月15日的租金数额，被告闫新富称其仅收取租金至2017年11月份，因城市内涝等原因，减免了部分租金。本院认为，涉案房屋系原告与被告闫新富共同共有，被告闫新富对外作为房屋出租人，对承租人庄某减免租金的行为是其处分自己权利的行为，应为合法有效；但对内，闫新富未经其他共有人即原告的同意，擅自放弃共有房屋的部分租金收益，对原告不发生法律效力，故被告闫新富应当按照《门面房租赁合同》的约定向原告支付房屋的租金收益。2016年9月1日至2017年5月31日的租金为92837元（123783÷12个月×9个月），2017年6月1日至2018年5月31日的租金为136161元，对于2018年6月1日至2018年7月15日的租金，根据《门面房租赁合同》的约定：“期满后一方如需继续使用，合同顺延，按租金上浮递增标准执行”，故2018至2019年度的租金应为149777元（136161元×110%），2018年6月1日至2018年7月15日的租金为18722元（149777÷12个月×1.5个月），以上租金共计247720元，被告闫新富应当向原告支付上述租金的50%即123860元。原告并主张上述款项的利息，因原告与被告闫新富并未对支付租金的时间进行约定，故利息自原告起诉之日起计算至实际支付之日止。对争议焦点3，原告与庄克萍之间并无租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权直接向庄克萍主张房屋租金，其只能基于共有关系向被告闫新富主张共有房屋的租金收益，故对原告的该项主张，本院不予支持。对原告主张被告闫新富返还共有房屋的诉讼请求，本院认为，涉案房屋系原告与闫新富共同共有，双方对共有房屋均享有所有权，即双方对涉案房屋均享有占有、使用、收益等的权利，故对原告的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条之规定，判决如下：一、被告闫新富于本判决生效之日起十日内给付原告左梅芳、于兴平租金123860元及利息（以123860元为基数，自原告起诉之日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率6%计算）。二、驳回原告左梅芳、于兴平的其它诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用2723元（原告左梅芳、于兴平已预交）,由原告左梅芳、于兴平负担823元，被告闫新富负担1900元，被告闫新富负担的部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 员  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一九年九月十八日法官 助理  王肖琳书 记 员  韦 玲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行