福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6620号 原告:洪姗姗，女，1987年5月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所执业律师。 被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 法定代表人：黄保卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许金水，男，该公司工作人员。 被告：福建兰庭物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西环北路310号（金达花园）。 法定代表人：倪朝武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘扬波，男，该公司工作人员。 被告：福建兰庭物业管理有限公司南安分公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路。 负责人：刘扬波，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王和读，男，该公司工作人员。 原告洪姗姗与被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称“龙建房地产公司”）、福建兰庭物业管理有限公司（以下简称“兰庭物业公司”）、福建兰庭物业管理有限公司南安分公司（以下简称“兰庭物业公司南安分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪姗姗的委托诉讼代理人张金利，被告龙建房地产公司的委托诉讼代理人许金水，被告兰庭物业公司的委托诉讼代理人刘扬波，被告兰庭物业公司南安分公司的负责人刘扬波及其委托诉讼代理人王和读到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪姗姗向本院提出诉讼请求：1、龙建房地产公司、兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司立即按照相关法律法规及签订的《商品房买卖合同》的约定交付洪姗姗“滨江一号”2#1702商品房；2、依法判令龙建房地产公司、兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司承担非法占有洪姗姗物权的责任，即赔偿洪姗姗逾期交房的违约金，从2015年9月25日起至实际交房之日止，按日支付洪姗姗己交付房价款488986元万分之二的违约金，暂计至2019年7月1日为134960元；3、依法判令龙建房地产公司向洪姗姗支付逾期办理不动产权属登记的违约金，违约金自2016年7月3日起至2018年4月13日止，每日按已交付房价款488986元的0.02%计算，合计61740元；4、依法判令龙建房地产公司、兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月18日，洪姗姗与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定洪姗姗购买龙建房地产公司开发建设的滨江一号楼盘2#1702商品房，龙建房地产公司应于2014年12月31日前将符合相关规定及约定条件的商品房交付洪姗姗等。然龙建房地产却违约未能按时交付商品房，滨江一号直至2015年9月24日才消防验收合格。鉴于龙建房地产公司的违约行为，洪姗姗向南安市人民法院提起诉讼，要求龙建房地产公司承担逾期交房违约责任。2017年9月19日，南安市人民法院作出民事调解书，龙建房地产公司向洪姗姗支付2015年1月1日至2015年9月24日的逾期交房违约金2万元，但龙建房地产公司始终未将房屋交由洪姗姗占有、使用。2019年6月12日，洪姗姗到龙建房地产公司要求办理交房手续。龙建房地产公司声称交房须到兰庭物业公司南安分公司办理。兰庭物业公司南安分公司声称，要龙建房地产公司开具证明，并须缴纳从2015年1月1日之日起的物业管理费、公摊水电费等才可办理交房。洪姗姗再返回龙建房地产公司，而龙建房地产公司说证明己开具，不再重新开具，二公司相互推諉，不予洪姗姗办理交房手续。迫于无奈，2019年6月14日，洪姗姗委托福建求信事务所邮寄催促交房律师函，兰庭物业公司南安分公司不收取邮件。2019年6月20日，洪姗姗亲自将律师函书面材料送至龙建房地产公司、兰庭物业公司南安分公司。二公司仍以上述理由不办理交房，兰庭物业公司南安分公司承认交房是由他们办理，显然龙建房地产公司和兰庭物业公司南安分公司存在相关委托关系，兰庭物业公司南安分公司是兰庭物业公司下设分公司，兰庭物业公司依法应对兰庭物业公司南安分公司的行为所产生的法律后果承担连带责任。洪姗姗已依约全额支付龙建房地产公司房款，且缴纳了上述商品房的相关税与费，并办理了该房产的不动产权属证书，龙建房地产公司、兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司应该立即根据《商品买卖合同》和相关法律规定向洪姗姗办理交房手续，然兰庭物业公司南安分公司却强行要求洪姗姗要从2015年1月1日之日起开始支付相关物业费用、公摊水电费等，兰庭物业公司南安分公司的要求显然依法无据，且已变相非法阻挠洪姗姗使用自己的物业。洪姗姗多次电话或者短信催促龙建房地产公司要及时办理产权登记，也多次到龙建房地产公司售楼部催促其办理产权登记。龙建房地产公司却一拖而拖，直至2018年4月13日才办理不动产产权登记。根据《商品房买卖合同》第十二条“因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债券债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”、第十四条关于产权登记的约定“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，2015年9月24日滨江一号验收合格，已具备交付条件，故龙建房地产公司须于2015年12月24日前为洪姗姗办理房屋权属证书。 龙建房地产公司辩称，第一，龙建房地产公司已在洪姗姗办理不动产权属登记之前，按合同第十一条的约定为洪姗姗办理交房所需的《交房手续会签单》，并让洪姗姗持该单至物业公司办理交房。第二，龙建房地产公司与洪姗姗就该商品房已经南安市人民法院调解，赔偿洪姗姗20000元，洪姗姗并同意不得就该商品房再向龙建房地产公司主张逾期交房违约金。第三，他们公司已于2016年1月15日完成产权初始登记，并通知洪姗姗配合龙建房地产公司办理交房手续及办理房屋权属证书，按合同第十四条的约定，洪姗姗未及时到龙建房地产公司办理相关手续，并提供办理权属证书的相关资料，直至洪姗姗至龙建房地产公司办理交房手续并提供完整资料后，龙建房地产公司安排人员为其办理相关权属证书。 兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司共同辩称，第一，兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司无交付商品房的义务。其一，《商品房买卖合同》第十一条明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见商品房应由出卖人进行交付。其二，兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司与龙建房地产公司也未签订相关协议，约定交付商品房的事项委托二公司，兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司也无对商品房进行交付的权利。第二，兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司占有洪姗姗物权与事实相悖。二公司作为物业管理有限公司负责物业共同部分、共用设施设备、公共园林等日常维护和管理，力求为业主提供舒适、方便、安全的生活和工作环境，其无占有洪姗姗物权的目的，也无占有行为，洪姗姗的诉请无事实依据。 本院经审查认定事实如下：龙建房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发、销售、出租的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年4月18日，洪姗姗与龙建房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，洪姗姗购买龙建房地产公司开发的址在南安市顶居委会滨江一号第2幢1702号房，建筑面积共93.55平方米，单价为每平方米5227元，总金额488986元。第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、为配合政府的法规、规章、通知或市政规划、基础设施变更而引起的延误；遭遇大雨、暴雨及六级或六级大风、36℃以上高温等影响施工停止或进度缓慢的气象因素，遭遇重大××等突发事件的；遇有非出卖人过错的人为因素，如动乱、暴乱等其他法律法规规定应予延期的。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，洪姗姗支付了全部购房款488986元。本案工程于2015年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，于2015年9月28日经消防验收合格，于2015年11月26日经竣工验收备案。本案商品房至今未办理交付手续。洪姗姗于2017年3月2日向本院起诉要求龙建房地产公司支付其逾期交房违约金，双方达成一致调解意见，本院于2017年9月19日作出（2017）闽0583民初1751号民事调解书，调解协议内容如下：一、龙建房地产公司同意支付洪姗姗关于址在南安市顶居委会滨江一号第2幢17层1702号房的逾期交房违约金20000元，上述款项应于2017年10月20日前付清；二、若龙建房地产公司未按上述期限足额支付违约金，则洪姗姗有权按25000元立即向法院申请强制执行（但本调解协议签订后龙建房地产公司已支付的款项应予扣除）；三、洪姗姗自愿放弃本案其他诉讼请求，并不得就讼争商品房再向龙建房地产公司主张逾期交房违约金。洪姗姗于2018年4月13日取得本案商品房的不动产权属证书。目前滨江一号小区的物业管理公司为兰庭物业公司南安分公司，兰庭物业公司南安分公司是兰庭物业公司的分公司。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：龙建房地产公司提供的南安市申通快递有限公司出具的《声明》及《申通快递详情单编号明细表》，因龙建房地产公司未提供《声明》中所载明的《关于办理房屋所有权证相关手续的通知》及该邮件的快递详情单，故本院无法查明该邮件的送达地址、通知的具体内容，无法认定此次通知是否构成有效的办证通知，单凭该份证据不足以证明龙建房地产公司已履行完通知洪姗姗办证的义务。 本院认为，龙建房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，洪姗姗向龙建房地产公司购买址在南安市顶居委会滨江一号第2幢1702号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，洪姗姗与龙建房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，龙建房地产公司应当在2014年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付洪姗姗使用，但本案商品房至今未办理交付手续。现洪姗姗请求判令龙建房地产公司立即交付滨江一号2＃1702商品房，合理合法，予以支持。关于本案商品房的逾期交房违约金，因在（2017）闽0583民初1751号原告洪姗姗与被告龙建房地产公司商品房预售合同纠纷一案中，双方已对本案商品房的逾期交房违约金进行调解，并经生效调解书进行确认，调解书第三项约定洪姗姗自愿放弃该案其他诉讼请求，并不得就讼争商品房再向龙建房地产公司主张逾期交房违约金，故根据“一事不再理”的原则，现洪姗姗再次请求龙建房地产公司支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予支持。因兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司并非《商品房买卖合同》的相对方，根据合同约定，交付本案商品房的责任主体是龙建房地产公司，而非兰庭物业公司、兰庭物业公司南安分公司，故洪姗姗请求判令二公司交付本案商品房，并支付逾期交房违约金，缺乏法律依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”，龙建房地产公司承担逾期协助办证违约金的起算点应是商品房交付使用后90日，而本案商品房至今尚未办理交房手续，故洪姗姗无权请求龙建房地产公司支付逾期协助办证违约金，洪姗姗的该诉讼请求，不予支持。至于当事人之间争议的物业费问题，属于物业服务合同纠纷，可由四方另行处理，本案不予处理。 综上所述，本院对洪姗姗的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南安市龙建房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内将址在南安市顶居委会滨江一号第2幢1702号房交付洪姗姗使用； 二、驳回洪姗姗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8635元，减半收取计4318元，由福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一九年九月三十日 法官助理李晓琳 书记员黄晓玲 速录员陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。