北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初48018号原告（反诉被告）：南京吉隆光纤通信股份有限公司，住所地南京高新区丽景路20号研发2号楼A座210室。法定代表人：赵健，董事长。委托诉讼代理人：陈彦龙，北京市中洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄进，女，1972年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘涛，北京刘涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翠萍，北京刘涛律师事务所实习律师。南京吉隆光纤通信股份有限公司（以下简称南京吉隆公司）与黄进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。南京吉隆公司委托诉讼代理人陈彦龙，黄进及其委托诉讼代理人刘涛、刘翠萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南京吉隆公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令黄进向南京吉隆公司退还2018年5月1日至2019年2月28日房屋租金人民币147000元；2、请求判令黄进向南京吉隆公司退还保证金人民币10000元；3、黄进承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定黄进将位于北京市海淀区大钟寺东路太阳园3号楼1007室的房屋（以下简称“涉案房屋”）租赁给南京吉隆公司使用，月租金14700元，租金年付,保证金10000元。其中合同第十条约定了“租赁期内，乙方提前退租的，应提前30天书面通知甲方，并按月租金的100%支付违约金”。本合同签订后，南京吉隆公司依约向约定的黄进女士的账户缴纳了2018年3月1日至2019年2月28日一年的租金。2018年3月25日，南京吉隆公司向黄进短信通知退租事宜，告知其从2018年5月1日起退租并愿意按照合同约定承担一个月的违约金，期间配合黄进寻找下家承租方，减少黄进的租金损失。但是，原被告多次沟通未果，南京吉隆公司给黄进打电话被拒接。2018年7月25日下午，南京吉隆公司到黄进房屋所在地实地查看，得知黄进房屋正在装修。南京吉隆公司认为，黄进作为实际的出租方，在南京吉隆公司提出解除合同并同意按照合同约定解除条件承担责任的情况下，黄进应当退还剩余租金和保证金。黄进将房屋进行装修的行为，也使得合同目的不能实现。因此，南京吉隆公司诉至法院，请求法院支持南京吉隆公司的诉求。黄进辩称：不同意南京吉隆公司诉讼请求。1、南京吉隆公司诉称要求黄进退还2018年5月1日至2019年2月28日房屋租金147000元的诉讼请求无事实依据。首先，南京吉隆公司提交的四份房屋租赁合同中出租方处及合同内容修改处所有“黄进”的签名均不是黄进书写，四份合同黄进均未见过，对南京吉隆公司提交的四份合同的真实性黄进不予认可，涉案房屋的月租金不是南京吉隆公司提交租赁合同上记载的14700元。其次，黄进于2018年2月1日收到南京吉隆公司转账的176400元并不全是房屋租金，其中168000元系2018年的房租，剩余8400元是出租房屋应当缴纳的税费。因南京吉隆公司系法人，需要开具租房发票，故黄进于2018年2月21日将8400元税费及供暖费3343.2元返还给南京吉隆公司员工张洋用于开具发票和缴纳供暖费，双方约定的月租金实际是14000元。黄进陈述的上述事实与南京吉隆公司提交的证据三“发票和银行转账回单”及证据五第52页短信截屏所述事实一致。2、黄进对南京吉隆公司要求黄进退还2018年5月1日至2019年2月28日期间的房屋租金不予认可。首先，南京吉隆公司称其于2018年4月30日即搬离涉案房屋，但其并未提交相关证据证实其搬离时间。其次，南京吉隆公司提前退租，自始至终未通知黄进清点屋内设施，并始终未与黄进完成房屋交接手续，黄进直至2018年7月底去涉案房屋查看时，才发现南京吉隆公司已搬离，屋内墙面、地板及厨房、卫浴等设施毁损非常严重。因南京吉隆公司提前退租并将涉案房屋严重损坏，导致黄进必须重新装修、更换屋内设施后，涉案房屋才有可能再次出租。3、南京吉隆公司诉称要求黄进退还保证金10000元的请求无事实依据。南京吉隆公司承租涉案房屋长达数十年，当初因南京吉隆公司向黄进承诺其将长期租赁涉案房屋，故双方未对支付保证金事宜作出约定，黄进未收过南京吉隆公司诉称的保证金，且南京吉隆公司也未提交证据证实其曾向黄进支付10000元保证金的事实。恳请法院依法驳回南京吉隆公司全部诉讼请求。黄进向本院提出反诉请求：1、请求判令南京吉隆公司承担违约金14000元；2、请求判令吉隆公司返还黄进供暖费3343.2元(及承担水费700元)；3、请求判令南京吉隆公司赔偿黄进修复房屋及屋内各项设施的费用共计30493元；4、反诉费由被吉隆公司承担。事实与理由：南京吉隆公司承租黄进所有、位于海淀区大钟寺东路太阳园3号楼1007室房屋（以下称“涉案房屋”），双方约定的房屋租赁期限自2020年2月28日届满，2018年的月租金为14000元。因南京吉隆公司在双方约定的租赁期限尚未届满时提前退租，且自始至终未通知黄进清点屋内设施并完成房屋交接手续，已属违约。南京吉隆公司应当承担提前退租的违约责任，并按照双方约定向黄进支付一个月的房租作为违约金。黄进于2018年2月1日收到南京吉隆公司转账的176400元后，于2018年2月21日将8400元税费及2018年度的供暖费3343.2元返还给南京吉隆公司公司员工张洋用于开票并缴纳供暖费，但南京吉隆公司收取供暖费3343.2元后并未向供热公司缴费，2018年的供暖费实际是黄进于2018年11月19日通过手机在网上缴纳的，故南京吉隆公司应当将供暖费3343.2元返还给黄进。黄进直至2018年7月底前往涉案房屋查看时，才发现南京吉隆公司已搬离且涉案房屋墙面、地面及厨卫设施损坏严重，根本无法再次出租。为了减轻黄进的损失，黄进找到装饰有限公司将房屋装修，共计支出装修款29000元；维修空调并加氟支出550元；因三间卧室门锁更换门锁支出699元；2018年3-6月份的上网费共计244元，以上各项费用合计：30493元。故提出反诉请求，恳请法院判如所请。南京吉隆公司对黄进的反诉辩称：同意支付违约金14000元，供暖费需要有相应的发票，其余反诉请求不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证，结合当事人陈述，认定事实如下：黄进将海淀区大钟寺东路太阳园3号楼1007室房屋（以下称“涉案房屋”）出租给南京吉隆公司，双方之间的租赁关系自2008年左右即已开始形成，但就南京吉隆公司提交的租赁合同，黄进均未予认可，黄进称：自己持有的之前的合同都没有了，此次诉争的合同因为给南京吉隆公司去盖章，南京吉隆公司并未向自己返还合同。对于合同中签字的真伪，南京吉隆公司在诉讼中不申请鉴定。对于租赁合同中提前解除合同违约责任的约定，南京吉隆公司称是承担一个月租金的违约金，南京吉隆公司同意扣除一个月租金后返还。庭审中，双方均认可合同事实上已经解除，房屋已交还。交还时间在2018年7月底。本次诉讼中，南京吉隆公司称其支付的租金为2018年3月1日至2019年2月28日一年的租金。黄进于2018年2月1日收到南京吉隆公司转账的176400元后，于2018年2月21日将8400元税费及2018年度的供暖费3343.2元返还给南京吉隆公司员工张洋，用于开发票并缴纳供暖费，但南京吉隆公司收取供暖费3343.2元后并未向供热公司缴费，2018年的供暖费黄进于2018年11月19日自行缴纳。南京吉隆公司认为年租金为176400元，即月租金为14700元；黄进认为年租金为176400元扣除8400元税费，月租金应为14000元。黄进解释为：因为自己是个人开不了发票，所以将税钱转给南京吉隆公司，由南京吉隆公司自己来开发票。南京吉隆公司称：税费由黄进承担，由黄进找公司开发票。依据黄进与张洋的的微信记录，表述的上述款项为2018年的房租，在此微信记录中，张洋要求黄进将税8400元、供暖费3343.2元给其转过去。但在承租过程中，南京吉隆公司在2018年3月25日向黄进发出短信，告知其从2018年5月1日起退租并愿意承担一个月的违约金。后因双方就合同解除未达成一致，南京吉隆公司于2018年5月1日自行搬离，南京吉隆公司称其当时通知黄进来交接，因黄进不来，南京吉隆公司就在承租房屋上贴了通知，短信告知后自行搬离，未与黄进交接。黄进称：因南京吉隆公司未交接房屋，自己直至2018年7月25日往涉案房屋查看时，才发现南京吉隆公司已搬离且涉案房屋墙面、地面及厨卫设施损坏严重，根本无法再次出租。黄进提供了照片等证明相关装修及物品损坏。黄进提交了装修合同及证明，证明其为装修支付29000元、维修空调并加氟支出550元、维修卧室门锁均支出699元、涉案房屋租赁期间欠付2018年3-6月份的上网费共计244元。黄进称其自2018年7月开始装修。南京吉隆公司对装修及维修费用的证明目的均不予认可，其对上网费244元认可并同意支付。对于南京吉隆公司主张的保证金，黄进称记不清是否收到此款项，南京吉隆公司未能提交证据。庭审中，南京吉隆公司提供了其公司行政部主管范勇玲的短信记录，以证明其于2018年3月25日即通知黄进不再租赁房屋，并主动寻找第三方承租，明确告知黄进自2018年5月1日起退租。在此短信中，并没有黄进同意解除合同的意思表示。对于与黄进进行微信沟通的员工张洋，南京吉隆公司认可其为北京办事处员工，但现已离职，无法确认真实性。本院认为：对于本案中，虽黄进对于南京吉隆公司提交的书面租赁合同不予认可，但依据双方庭审中陈述及相关微信记录、转帐记录等可以认定，南京吉隆公司承租此房屋已近十年，且双方一直签订有书面租赁合同，故双方之间存在租赁合同关系，对于合同的租金标准及违约责任，本院依据庭审中陈述及证据认定。对于2018年3月1日至2019年2月28日的租金标准，南京吉隆公司向黄进支付了176400元，依据黄进与张洋微信记录显示，此为租金标准，此租金中包含了由黄进开具发票的要求，且供暖费由黄进承担，故可以认定房屋年租金为176400元。对于违约责任，本院认为，双方的租期未满，南京吉隆公司无权要求解除合同，其要求解除合同没有法律依据，其亦无权在通知黄进后自行搬离房屋。因承租房屋后由黄进自行收回，房屋的交付时间本院以黄进实际接收房屋时间确定，即2018年7月25日，房屋租金及相关费用应计算至此期限。在黄进接收房屋后，双方的合同已实际解除，故此后的房屋租金黄进应予退还。对于南京吉隆公司认可其违约，同意支付一个月租金14000元作为违约金，本院不持异议。对于南京吉隆公司要求黄进退还10000元保证金，因其并未提交证据，黄进亦未确认，故此项请求，本院不予支持。因南京吉隆公司未与黄进办理房屋交接手续，该屋内物品是否自然损耗无法确认，故南京吉隆公司应当承担相应损失。但考虑到南京吉隆公司已承租房屋近十年的实际情况，具体损失本院依据黄进装修的证据，酌情判定为15000元。对于2018年度的供暖费3343.2元，南京吉隆公司在收取后并未代交，故其应予退还。对于涉案房屋租赁期间欠付2018年3-6月份的上网费共计244元，南京吉隆公司同意支付，本院不持异议。对于黄进维修空调并加氟支出及维修卧室门锁支出，均不能证明系人为损坏所致，故此两项请求，本院不予支持。对于176400元年租金对应的税费，黄进已支付，此部分应从退款中扣除相应部分税费后退还。诉讼费用本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、黄进于本判决生效后七日内退还南京吉隆光纤通信股份有限公司房屋租金105350元；二、南京吉隆光纤通信股份有限公司于本判决生效后七日内向黄进支付提前解除合同违约金14000元、上网费244元，退还多收取的代缴税款5017元、供暖费3343.2元，赔偿物品损失15000元；上述两项款项折抵后，黄进应退还南京吉隆光纤通信股份有限公司67745.8元。三、驳回南京吉隆光纤通信股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回黄进其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3440元，由南京吉隆光纤通信股份有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费507元（黄进已交纳），由南京吉隆光纤通信股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  华 静人民陪审员  李金凤二〇一九年九月二十三日书 记 员  朱炳豫