河南省卫辉市人民法院行 政 判 决 书（2019）豫0781行再1号再审申请人赵富芹（原审原告），女，1963年12月31日出生，回族，住新乡市。委托代理人刘学斌，男，1989年2月2日出生，回族，住新乡市。再审申请人王金海（原审原告），男，1972年11月24日出生，汉族，现住新乡市。被申请人新乡市不动产登记和交易中心（原审被告，原新乡市房产管理局），住所地新乡市健康路28号。法定代表人赵明，该中心主任。委托代理人魏家魁，新乡市房屋产权监理处工作人员。原审第三人新乡市晟源房地产开发有限公司，住所地新乡县七里营镇刘庄路109号。法定代表人贾庭林，该公司董事长。原审第三人新乡市明珠置业有限公司，住所地新乡市红旗区劳动南街108号。法定代表人贾继程，该公司董事长。原审第三人李任，男，1993年9月20日出生，汉族，现住新乡市。委托代理人李品勇，男，1967年6月7日出生，汉族，住址同上。原审原告王金海、赵富芹因要求确认原审被告同一套房屋登记备案两个《商品房买卖合同》行政行为违法，本院于2018年9月21日作出（2018）豫0781行初19号行政裁定，已经发生法律效力。原审原告王金海、赵富芹不服，向新乡市中级人民法院申请再审，该院于2019年5月10日作出（2019）豫07行申1号行政裁定书，裁定1、指令本院再审本案，2、再审期间，中止原裁定的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告赵富芹的委托代理人刘学斌、原审原告王金海、原审被告委托代理人魏家魁、原审第三人李任的委托代理人李品勇到庭参加诉讼。原审第三人新乡市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）、新乡市明珠置业有限公司（以下简称明珠公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本院原审查明，王金海、赵富芹认为原新乡市房产管理局同一套房屋登记备案两个《商品房买卖合同》行政行为违法，进而向法院提起行政诉讼，为支持其诉请，其在立案时向本院提交了盖有“本合同一式三份，此份仅供交易登记用”、“新乡市房地产交易中心收费专用章”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”的编号0711250《商品房买卖合同》影印件，证明其具有本案原告诉讼主体资格及该合同载明的房屋与明珠公司出售给李任的房屋系同一套，该影印件合同载明：“……第三条买受人所购商品房的基本情况……中原明珠花园清华园6#西【单元】二十一【层】A号房…。”，王金海在该影印件上面同时写明“复印于原件与原件相符，王金海，2017.11.6”。本院庭审中对该影印件的出处询问王金海、赵富芹，二人未明确说明，而是当庭向本院提供了盖有“本合同一式三份，此份仅供个人保存用”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”印鉴的编号0711250《商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条买受人所购商品房的基本情况……中原明珠花园清华园6#西【单元】二十六【层】A号房……”。庭后本院向新乡市不动产登记和交易中心调取王金海、赵富芹向本院提供的影印件原件未果，本院要求王金海、赵富芹履行协助调取义务，二人拒不协助，致该影印件不能与原件核对，由此产生的不利法律后果，应由该二人自行承担；王金海、赵富芹当庭提供的盖有“本合同一式三份，此份仅供个人保存用”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”编号0711250《商品房买卖合同》载明王金海、赵富芹所购房屋位置为中原明珠花园清华园6#西【单元】二十六【层】A号房。同时查明，2017年10月30日，晟源公司在红旗区注册新成立的明珠公司与李任签订合同编号2017-1030030《商品房买卖合同（预售）》，该合同载明李任所购商品房位置为中原明珠花园6号楼（清华园）2单元21层21207号房屋。本院（2018）豫0781行初19号行政裁定认为，新乡市不动产登记和交易中心为李任办理登记备案的合同编号2017-1030030《商品房买卖合同》所涉房屋位置为中原明珠花园D区6号楼（清华园）2单元21层21207号房屋，王金海、赵富芹立案时向本院提供的盖有“本合同一式三份，此份仅供交易登记用”、“新乡市房地产交易中心收费专用章”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”的编号0711250《商品房买卖合同》系影印件，该合同虽载明所售房屋具体位置为中原明珠花园清华园6#西【单元】二十一【层】A号房，但王金海、赵富芹当庭并未提供相照应原件供核对，且本院几经调取原件均未果，该影印件因无法与原件核对，本院对该影印件证明效力不予确认。王金海、赵富芹当庭向本院提供的盖有“本合同一式三份，此份仅供个人保存用”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”印鉴的编号0711250《商品房买卖合同》载明的所售房屋具体地址为中原明珠花园清华园6#西【单元】二十六【层】A号房，该合同与影印件记载内容不相符，且与李任商品房买卖合同所涉房屋并不是同一套房屋，王金海、赵富芹认为其商品房买卖合同所涉房屋与李任商品房买卖合同所涉房屋系同一套房屋，并进而起诉请求确认被告同一套房屋登记备案两个《商品房买卖合同》行政行为违法，无事实根据，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖”规定的起诉条件。因此，王金海、赵富芹与本案被诉行政行为不存在利害关系，二人不具有本案原告诉讼主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项的规定，裁定驳回王金海、赵富芹的起诉。王金海、赵富芹收到本院作出的（2018）豫0781行初19号行政裁定书后未在法定期限内向新乡市中级人民法院提起上诉，二人在该裁定生效后向新乡市中级人民法院申请再审称，新乡市不动产登记和交易中心就同一套房进行两次备案登记行为违法，本案跟本院（2018）豫0781行初20号案案情基本一样，应该保持结果一致，原一审让当事人举证违反了证据规则，并且出现了新的证据，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十条的规定申请再审。新乡市不动产登记和交易中心答辩称，一、其经查询商品房买卖合同电子备案信息，不存在为王金海、赵富芹的商品房买卖合同登记备案信息，只有明珠公司和买受人李任签订的商品房买卖合同备案信息，其不存在两次商品房买卖合同登记备案的行为；二、本案应先行解决民事基础法律关系，明珠公司是由晟源公司变更而来，晟源公司因资金短缺借王金海、赵富芹钱款，并同时与王金海、赵富芹签订商品房买卖合同，用案涉房屋为借款提供担保，因借款合同中有借款到期不能还款案涉房屋归借款债权人的约定，该约定违反物权法流押条款的规定，合同无效，因此该商品房买卖合同不能进行登记备案，晟源公司名称变更为明珠公司后，明珠公司又和李任签订商品房买卖合同，李任支付房屋对价并实际占有，是房屋买卖双方真实意思表示，应当认定李任为真实善意买受人，依法应得到保护，案涉房屋存在两份商品房买卖合同，根据相关司法解释，应当依法起诉确定合同履行顺位，因房屋登记部门的行为被法律、法规认定为行政行为，无权对民事纠纷进行处理，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应当先行解决民事基础法律关系，再解决行政争议；三、王金海、赵富芹和本案没有利害关系，不具有诉讼主体资格，王金海、赵富芹以案涉房屋两次合同登记备案为由提起行政诉讼，根据《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售，开发商应当与承购人签订商品房预购合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，其实质是房地产管理部门的一种行政管理，不仅不影响合同的效力，也不需要行政机关的审核和批准，不影响备案人权利义务，应当属于行政指导性质的行为，不属于人民法院行政案件受案范围，王金海、赵富芹在“真借贷、假买卖”的借款合同中，也不是借贷法律关系的当事人，只是担保人，与合同登记备案不具有利害关系，二人不具有本案原告诉讼主体资格。四、行政诉讼法及其司法解释规定，行政机关及其工作人员的行政行为侵害公民、法人及其他组织的合法权益，公民、法人和其他组织应当在六个月内提起行政诉讼，自知道或者应当知道之日起一年内提起行政诉讼。具体到本案，王金海、赵富芹早在2017年1月，就知道明珠公司为李任办理商品房买卖合同备案手续，超过一年起诉期限。综上，请求依法驳回王金海、赵富芹的起诉。原审第三人李任陈述称，其和明珠公司存在真实的房屋买卖合同关系，要求对其购买房屋行为给予保护，请求依法驳回王金海和赵富芹的诉讼请求。本院经审理另查明，王金海、赵富芹在本案再审过程中当庭提供了与原审立案时向本院提交的盖有“本合同一式三份，此份仅供交易登记用”、“新乡市房地产交易中心收费专用章”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”的编号0711250《商品房买卖合同》影印件内容一致的原件，该合同载明：“……出卖人：晟源公司……买受人：赵富芹、王金海……第三条买受人所购商品房的基本情况……中原明珠花园清华园6#西【单元】二十一【层】A号房…。”，证明其具有本案原告诉讼主体资格及该合同载明的房屋与明珠公司出售给李任的房屋系同一套，二人在原审庭审中向本院提供的盖有“本合同一式三份，此份仅供个人保存用”、“新乡市房地产交易中心合同备案专用章”印鉴的编号0711250《商品房买卖合同》载明：“……出卖人：晟源公司……买受人：赵富芹、王金海……第三条买受人所购商品房的基本情况……中原明珠花园清华园6#西【单元】二十六【层】A号房……”，看似两合同所涉房屋不是同一套商品房，但结合王金海、赵富芹在原审时向法院提供的2009年7月6日显示交款单位赵富芹、王金海、交款事由为清华园6#楼西单元二十一层A户、228.84平方米的收据判断，本院认定原新乡市房产管理局2009年为王金海、赵富芹和晟源公司进行手工登记备案的编号0711250《商品房买卖合同》所涉商品房位于中原明珠花园清华园6#西【单元】二十一【层】A号房。新乡市不动产登记和交易中心2017年10月30日为明珠公司和李任签订的合同编号2017-1030030《商品房买卖合同（预售）》进行登记备案，2017年11月，王金海、赵富芹知悉新乡市不动产登记和交易中心为明珠公司和李任签订的该商品房买卖合同办理了登记备案，并于2018年6月1日向本院提起要求确认新乡市不动产登记和交易中心同一套房屋登记备案两个《商品房买卖合同》行政行为违法的行政诉讼，不超过《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为之日起最长不得超过一年”规定的起诉期限，亦不超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年……”规定的不动产最长保护期限。本院认为，城市商品房预售登记备案系国家房地产行政管理部门为规范市场秩序，防止开发企业一房二卖进行的一项行政管理措施。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，新乡市不动产登记和交易中心作为房产管理部门，负有对辖区房地产开发企业的商品房交易进行监督和管理的职权。2009年，原新乡市房产管理局对晟源公司与王金海、赵富芹签订的、所涉位于中原明珠花园清华园6#西单元二十一层A号房屋的编号0711250《商品房买卖合同》进行登记备案，2017年10月30日，新乡市不动产登记和交易中心对明珠公司和李任签订的、所涉位于中原明珠花园D区6#西单元二十一层A户房屋的合同编号2017-1030030《商品房买卖合同（预售）》进行登记备案，原告于2018年6月1日向本院提起行政诉讼，请求确认被告同一套商品房登记备案两个《商品房买卖合同》行政行为违法，王金海、赵富芹与本案被诉行政行为有利害关系，具有原告诉讼主体资格，且不超过法定起诉期限。本案两商品房买卖合同所涉房屋系同一套房屋，被告未履行审慎审查职责，致同一套商品房的两个商品房买卖合同，先后均进行登记备案，违反法律设立商品房买卖合同登记备案初衷，其行政行为应确认违法。原审裁定认定事实不清，本院予以纠正，王金海、赵富芹再审请求应予支持，原审（2018）豫0781行初19号裁定应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项和《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条的规定，判决如下：一、撤销本院2018年9月21日（2018）豫0781行初19号行政裁定书；二、确认被申请人新乡市不动产登记和交易中心对同一套商品房所涉的两个合同，即合同编号0711250《商品房买卖合同》和合同编号2017-1030030《商品房买卖合同（预售）》进行登记备案行政行为违法。原审案件受理费50元，由被申请人新乡市不动产登记和交易中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘玮娜人民陪审员  邬晓川人民陪审员  武洪飞二〇一九年九月二十五日书 记 员  赵晓晨