广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初7337号原告：陈建灿，男，1988年8月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：蒙传春，广东方普律师事务所律师。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所地广州市增城区新塘镇石下村（土名茅山）。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司增城支行，住所地广州市增城区荔城街府佑路88号之十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、广州市增城区荔城街合汇广场钻石街55号201房、202房、210房、211房。负责人：麦愈强。委托诉讼代理人：姚文广，该支行员工。原告陈建灿诉被告增城市利发实业服装有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建灿及其委托诉讼代理人蒙传春，被告增城市利发实业服装有限公司的委托诉讼代理人姜平，第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行的委托诉讼代理人姚文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建灿向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、认购书；二、解除原告与被告及第三人于2017年3月20日签订的《楼宇按揭合同》；三、被告返还原告已付房款266,987元及利息，利息从付款的次日起参照民间借贷利率即年利率6%计算至实际还款之日止（20000元从2016年12月10日起计，30000元从2016年12月18日起计，216987元从2017年1月21日起计）；四、被告返还原告自2017年4月18日（发放贷款之日）起至判决生效之日止原告向农村商业银行归还的贷款本金及利息（以农村商业银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，暂计至2019年5月1日已还贷款本金及利息合计为66852.67元）；五、被告返还原告电商费20000元、按揭手续费2100元、专项维修资金5829.60元和办理网签与不动产权手续费2100元；六、被告向农村商业银行偿还自判决生效之日起《楼宇按揭合同》项下剩余的贷款本金和利息；七、撤销《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条逾期交房违约责任约定第2种方式的格式条款约定；八、被告向原告按房价总额的10%支付违约金，计人民币51698.70元；九、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月就增城市新塘镇新沙大道北78号1幢809号房屋签订了商品房预售合同及相关协议。原告按约支付了首期房款266987元并及时办理了银行按揭手续支付剩余房价款250000元，但被告一直未按照合同第十三条的约定于2017年11月30日前交付房屋给原告，原告委托律师于2018年6月5日向被告发律师函，被告无任何回应。由于被告未按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定履行合同且不能提供房屋竣工验收的具体时间表，造成原告至今仍未能使用该房屋，造成较大的损失及影响，已造成原告合同目的不能实现，且被告提供的格式合同中第十四条逾期交房违约责任约定“乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房价款的3%”，该约定减轻开发商的法律责任，同时却限制购房人应当享有退房的合法权利，且该条款约定未采取合理方式提请原告注意免除或者限制其责任，根据相关规定该条款应确定为无效条款；根据相关解释规定请求法院判决解除原被告签订的《合同》、《楼宇按揭合同》及相关协议，并参照合同第十九条甲方违约乙方退房的违约责任，即“退还乙方已支付房款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失额，甲方应补偿其差额。”。为此，原告诉至法院，请求判令所请。被告增城市利发实业服装有限公司辩称：不同意陈建灿的全部诉求。理由如下：一、双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条已明确约定被告迟延交付房屋的违约责任，原告主张解除该合同不符合法律规定和合同约定；二、被告已取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并向原告邮寄送达收楼通知书，涉案房屋在2019年1月18日取得竣工合格证，房屋已经可以交付使用，商品房买卖合同目的已经实现，原告在起诉状中所称的“合同目的不能实现”没有事实上的依据，更不能以此主张解除合同和退还房款。另外，本案延期交楼原因是因为总承包方违约造成，被告与总承包方关于逾期竣工追讨违约金的纠纷已经开庭审理，还没有作出判决。第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行述称：对原告的起诉无意见。经审理查明：2016年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《大东会广场认购书》，约定“……认购物业：广州市增城区新塘镇新沙大道北78号B栋8层09房。……并于付款当日到甲方销售中心签定《商品房买卖合同》，……上述房价计算如有误或付款有调整，以正式签定的《商品房买卖合同》所列为准……”。2017年2月19日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北78号1幢809房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）516987元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。……附件七：本合同补充协议……第十七条乙方特别声明和确认本合同及附件约定的内容是双方在平等、自愿协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定的内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理的提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定的内容。……”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2017年3月20日，原告和第三人就涉案房屋签订一份《楼宇按揭合同》。2019年2月15日，被告取得涉案房屋所在小区工程的竣工验收备案表。庭审中，一、原、被告均确认如下事实：双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议中没有变更关于延期交房的违约责任。二、原告陈述以下：1、原告第一项诉讼请求中的相关合同具体是指《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议及认购书。2、《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条系格式条款，应为无效条款。3、被告在收到原告发出的律师函后未回复，视为接受原告解除合同、退房请求。4、原告第八项诉讼请求被告按房价总额10%支付违约金是参照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十九条被告违约、原告解除合同的违约责任主张。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。涉案房屋所在小区截至2019年2月15日才取得工程的竣工验收备案表，因此被告确实未按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付房屋。现本案的争议焦点为原告以被告延迟交房为由主张解除合同是否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。”，从上述合同条款来看，双方对于延期交房已经作出了明确的约定即买方同意继续履行合同，由卖方支付延期交房违约金。因此，原告要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求解除《认购书》的诉讼请求。根据认购书的内容可知，订立认购书后还需签订《商品房买卖合同》，且原、被告双方业已签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告要求解除《认购书》，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条系格式条款，应为无效条款，请求予以撤销的诉讼请求。该条款系合同双方对于延期交房的违约责任的具体约定，不存在加重原告的责任或降低被告的责任的情形，亦未免除被告的责任，原告要求撤销第十四条的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告的第二至第六项及第八项诉讼请求，均是基于其主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》所提出的，因此在其第一项诉讼请求未得到支持的情况下，其第二至第六项及第八项诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈建灿的全部诉讼请求。案件受理费11335.20元，由原告陈建灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年九月十二日书 记 员  赖蓝婷