湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初1926号原告：罗庭军，男，1963年11月18日生，汉族，住桂阳县。委托诉讼代理人：颜世兵，湖南志浩律师事务所律师，一般代理。被告：郴州市汇融房地产开发有限公司，住所地郴州市桂阳县龙潭街道龙潭路1号一幢门面。法定代表人：谭宜安，该公司总经理。第三人：李芳，男，1964年11月12日出生，汉族，住桂阳县。原告罗庭军诉被告郴州市汇融房地产开发有限公司及第三人李芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗庭军及其委托诉讼代理人颜世兵、被告郴州市汇融房地产开发有限公司的法定代表人谭宜安、第三人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗庭军向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516号房立即交付给原告，并履行供水、供电、供气入户和安装入户防火门义务；2.判令被告支付逾期交房违约金54355元给原告（暂从2017年6月20日起计算至2019年7月29日止，共769天，请求计算至实际交房之日）；3.判令被告为上述房屋足额开具完税凭证，并交付给原告；4.判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年至2014年，第三人累计到原告处借款本金60万元，月息1.5%。借款之初，第三人尚能付息，后因不能还本付息，经原告和第三人（作为甲方）及第三人的债务人谭宜安（系被告法定代表人，作为乙方），伍松、欧阳三波、封传瑞（系被告股东、作为丙方）商议达成一致，于2016年6月20日三方签订《以房抵债协议》：丙方以桂阳县建筑工人培训中心（即“米高国际”十五层的四套房清偿乙方所欠甲方的680000元债务。2016年7月6日，原、被告依据上述《以房抵债协议》签订《商品房买卖合同》，被告将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516号房卖给原告，其中1513、1514、1515号房房价均为176430元，1516号房房价为177540元。合同第十一条约定逾期交房的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告多次要求被告履行水、电、气入户和交房义务，但被告拒不履行。被告为维护合法权，特具状诉至贵院，望判如所请。为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据：证1，原告的身份证明；证2，被告的身份证明；证3，借条复印件，拟证明第三人借原告60万元人民币的事实，月息为1.5%；证4，《以房抵债协议》复印件，拟证明原告和第三人（作甲方）及第三人的债务人谭宜安（原被告的法定代表人作乙方）及伍松、欧阳三波、封传瑞（系被告股东为丙方）商议一致，于2016年6月20日签订《以房抵债协议》的事实；证5，《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告依据上述《以房抵债协议》签订《商品房买卖合同》的事实；证6，收款收据复印件，拟证明被告向原告出具四套房的收款收据；证7，维修基金收据复印件，拟证明原告所买房屋交纳了房屋维修基金；证8，银行流水，拟证明第三人向原告借款60万元本金的事实。被告郴州市汇融房地产开发有限公司辩称：我欠第三人的钱，不欠原告的钱，我只将房子抵押给了第三人。第三人李芳述称：我欠原告人民币60万元本金是事实，利息付至2016年1月，因被告谭宜安欠我超过70万元人民币，当时三方只是签了以房抵债协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的合法证据，本院予以确认。对有争议的证据均记录在卷。本院认证如下：证1、2、3、5、6、7、8可作定案依据。因证4，《以房抵债协议》未实施合法的登记，且谭宜安未在协议之后签名，该协议与法不符，该证据不作定案依据。根据当事人的陈述及本院的认证，本院认定事实如下：2013年至2014年间，第三人李芳累计到原告罗庭军处借款60万元，约定月息1.5%，双方认可利息付至2016年1月止，因被告郴州市汇融房地产开发有限公司的法定代表人谭宜安欠第三人李芳钱，故2016年6月20日，李芳、罗庭军（作甲方），谭宜安（作乙方），伍松、欧阳三波、封传瑞（作丙方）三方签订《以房抵债协议》将丙方提供的桂阳县建筑工人培训中心，建筑检测中心十五层的四套房屋作价68万元抵押与甲方，但未办理有效抵押登记。2016年7月6日，郴州市汇融房地产开发有限公司与原告罗庭军签订商品房买卖合同，被告将“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516号房卖给了原告，2016年7月10日，被告向原告出具上述四套房屋的价款收据（706830元）。合同约定于2017年6月20日前交房，违约交房承担每日全部房款的万分之一。2016年6月26日，原告交纳了上述四套房屋的物业专项维修资金，至2019年8月7日，被告未将涉案四套房屋交于原告。本院认为，一、涉案的《商品房买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第六十条规定：当事人应全面履行自己的义务。2016年7月6日，被告郴州市汇融房地产开发有限公司与原告罗庭军签订《商品房买卖合同》，2016年7月10日，被告向原告出示合同中所涉四套房屋的购房款706830元，该款系原、被告及第三人之间的债务抵扣或转换形成与法不相抵触，应视为原告已完成了四套房屋的交款义务，期间原告还交纳了物业专项维修资金，原告完全履行了《商品房买卖合同》的全部义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。二、被告是否构成违约及违约金的计算，依原、被告之间的《商品房买卖合同》第十二条：逾期交付的违约责任约定，出卖人违约，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同约定交房之日为2017年6月20日。至2019年7月31日，被告因未依合同约定交付涉案四套房屋与原告，被告应承担的违约金为54355元（769×1/10000×706830）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、限被告郴州市汇融房地产开发有限公司将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516房于本判决生效后十日内交付给原告，并履行供水、供电、供气入户和安装入户防火门的义务；二、限被告郴州市汇融房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告罗庭军支付违约金54355元（违约金已算至2019年7月31日止，此后违约金按标的706830元按每日万分之一计算违约金，从2019年8月1日始计算至实际交房之日止）；三、限被告郴州市汇融房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告开具完税凭证，并交付原告。案件受理费1319元，减半收取659.5元，由被告郴州市汇融房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 欧阳思俊二〇一九年九月十六日法官助理李沁书记员李闻娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。