吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初1700号 原告：宇雷，男，1991年7月4日出生，汉族，现住长春市南关区。 委托诉讼代理人：于天乐，吉林罡强律师事务所律师。 被告：吉林省宏佳房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区人民大街地下（南至铁北二路北至台北大街）。 法定代表人：任万军，总经理。 委托诉讼代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙庆欣，吉林盛冠律师事务所律师。 原告宇雷与被告吉林省宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年5月28日和2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告宇雷的委托诉讼代理人于天乐到庭参加诉讼，被告宏佳公司的委托诉讼代理人尚伟、张庆欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告购房款220万元及利息166329.17元（自2017年6月2日至2019年4月9日），按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止。事实和理由：经被告法定代表人任万军介绍，原告以190万元价格从案外人徐清义处购买了被告开发的位于长春市北人民大街的时代大道项目-1368号、1369号两处铺位，并依约于2017年6月2日转账支付135万元及现金支付55万元，向徐清义支付了全部购房价款。徐清义是被告开发的时代大道项目的电气工程承包人，上述两处铺位是被告用于抵顶拖欠徐清义工程款的，共计抵顶工程款220万元。原告、徐清义及被告三方商定，在原告向徐清义支付全部购房价款当日，由原告与被告直接签订合同，亦由被告开具收据，故于2017年6月2日在原告支付了全部购房价款时，原告与被告签订了0000015、0000016号两份《认购书协议》，并由被告开具两张收款收据，共计金额220万元。根据被告的销售宣传资料注明及被告承诺，两处商铺前五年统一经营，分别按照铺位总价款的5%、5%、6%、7%、8%给业主返租金，认购书中约定在签订《商品房买卖合同》时签订返租协议，但被告一直没有与原告签订《商品房买卖合同》，被告既没有按照承诺给原告返租金，更没有将两处商铺交付给原告。原告多次与被告协商解决，被告工作人员称抵账房屋为自营，不返还租金，但实际情况是自2017年被告已将购买的两处商铺出租。原告认为基于上述事实，原告与徐清义间的房屋买卖关系，已实际上依法转变为原告与被告间的房屋买卖关系，在原告全面履行了合同义务时，被告就应依《认购书协议》及其承诺履行，否则即为违约。至于案涉两铺位抵顶工程款220万元，后因徐清义急于变现，以190万元转卖给原告，是徐清义对原告的让利，与抵顶工程款价格无关，不然原告也不会购买案涉两铺位。综上所述，被告自愿签订《认购书协议》的行为，等于承认与原告之间房屋买卖关系的存在，《认购书协议》合法有效，原被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，被告应依其承诺履行。被告向原告开具收据的行为，证明原告已全面履行了合同义务，并承认购房款为220万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，在《认购书协议》和被告承诺有效的情况下，被告既不返还租金，又不将房屋交付给原告的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，构成根本违约，现原告请求解除《认购书协议》并由被告返还购房款220万元及利息。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告宏佳公司辩称：原告诉讼主体错误，被告主体不适格。答辩人从未与原告签订房屋买卖合同，原告在起诉状中明确写明是于2017年6月2日将合计190万支付给案外人徐清义，答辩人从始至终未收到190万元，正如原告诉状中所称，原告是购买了案外人徐清义的顶账房，也将钱交给了案外人徐清义，因此，答辩人仅是配合徐清义才与原告签订了认购书协议，而没有形成真正的买卖合同关系。所以，原告要求解除合同及返还购房款没有请求权基础。因此，原告应向案外人徐清义主张权利，而不是向答辩人主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第146条规定，答辩人与案外人徐清义是发承包关系，原告与案外人徐清义是买卖合同关系，答辩人只是配合与原告签订认购书协议，系虚假的意思表示是无效的。其中隐藏的真实意思表示是原告与案外人徐清义的买卖合同关系。因此，原告诉讼主体错误，原告应向案外人徐清义主张权利。 原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据： 1.认购书协议两份、收据两份，证明2017年6月2日，原告与被告签订认购书协议书两份，由原告全款认购被告开发的位于长春市北人民大街时代大道项目-1368和1369两个商铺，由被告出具收款收据两张，金额共计220万元。2.原告名下上海浦东发展银行股份有限公司长春南三环支行历史明细查询清单，证明2017年6月2日，原告向案外人徐清义转账支付135万元购房款。徐清义系被告的电气工程承包人，被告用涉案两个商铺向徐清义抵顶工程款220万元，案外人急于变现，以190万元的价格转让给原告，转款当日原告与被告签订了合同并出具了收款收据共计220万元。3.被告宣传彩页一份，证明被告对外销售房屋时承诺的所销售铺位前5年返租方案，原告有理由主张该权利，被告一直未履行该义务。经当庭质证，被告对证据1的认购书协议两份真实性有异议，买受人签字看不清楚，买受人处已基本没有签名的字迹了，即使认购协议书是真实的，被告仅仅配合案外人徐清义与原告签订认购协议书。收据两份的真实性有异议，仅仅是配合案外人徐清义与原告出具的，被告并未收到原告一分钱,系虚假的意思表示。另外，该《协议书》第4条3款，明确约定乙方未按时支付房款，本合同自动解除，视为乙方放弃该物业。因乙方确实未向被告交付购房款，所以原告已放弃该物业。对证据2的真实性没有异议，恰能证明原告向案外人徐清义支付了135万元，与被告无关，原告诉讼主体错误。对证据3的真实性有异议，因为是复印件，无法考量真实性。另外，是否返租在双方认购协议上没有约定，因此与本案无关。 被告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据： 1.商品房预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可。经当庭质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为该预售许可证已经过期，载明总套数为473套，是否包含涉案两套房屋不明确。 经审理查明，被告将位于长春市宽城区北人民大街时代大道项目-1368和-1369两个商铺顶账给案外人徐清义，后经被告法定代表人任万军介绍，原告从案外人徐清义处购买了涉案的-1368和-1369两个商铺。2017年6月2日，原告通过银行转账的方式向案外人徐清义转款人民币135万元。同日，原告与被告签订协议编号分别为0000015及0000016的《认购书协议》，出售方为宏佳公司，买受人为宇雷。单价为26190.48元，两个商铺总价款为220万元，由被告出具两张各110万元的收据，并加盖被告宏佳公司的财务专用章。 以上事实，有原告提供《认购书协议》、收据及个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单在卷佐证，足资认定属实。 本院认为，一、关于原告与被告签订的《认购书协议》的效力问题。庭审时，被告辩称原告是购买案外人徐清义的顶账房，并将购房款全部交给徐清义并未交给被告，其仅是配合徐清义与原告签订《认购书协议》，没有形成真正的买卖合同关系。但被告对《认购书协议》上加盖的公司公章予以认可，且被告承认其将涉案房屋顶账给徐清义，徐清义将房屋出卖给原告时被告也知情，在这种情况下被告仍与原告签订《认购书协议》，应认定为被告与原告签订《认购书协议》是其真实意思表示，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。该《认购书协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 二、关于原告与被告签订的《认购书协议》是否应当解除的问题。原告诉称被告既没有按照合同的约定交付房屋，也没有按照协议约定与原告签订返租协议返还租金，已构成违约，要求解除合同返还购房款。但在原告与被告签订的《认购书协议》中，就返租等相关事宜并未作出明确约定，双方亦未签订返租协议，故对原告以被告违反返租协议为由主张被告违约，本院不予支持。原告主张被告一直未向原告交付房屋，但双方签订的《认购书协议》并未约定交付房屋的时间，被告庭审时明确表示可以交付房屋并办理更名过户手续，原告亦未提交有效证据证明其向被告主张过交付房屋，故对原告的该项请求，本院不予支持。因此，原告的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除的条件，也不符合合同约定解除条件，故对原告要求解除合同返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宇雷的诉讼请求。 案件受理费25730元，由原告宇雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  颜美华 人民陪审员  金浩然 人民陪审员  白惠君 二〇一九年九月十日 书 记 员  李 莹