山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0303民初9266号 原告：惠淑芹，女，1972年5月16日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：姜松，山东柳泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚安纲，山东柳泉律师事务所律师。 被告：唐世伟，男，1979年7月1日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：宗雷，山东法来律师事务所律师。 原告惠淑芹与被告唐世伟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，先后适用简易程序和普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠淑芹的委托诉讼代理人姜松、姚安纲，被告唐世伟及委托诉讼代理人宗雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠淑芹向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年9月14日签订的《房地产买卖居间协议》无效；2.张店区东城华府45号楼1单元3层西户归原告所有；3.诉讼费保全费及担保费由被告承担。事实与理由：2016年9月，原告急需用钱欲向被告借款60万元，但被告要求必须就张店区东城华府45号楼1单元3层西户签订《房地产买卖居间协议》并办理过户手续。原告无奈之下，于2016年9月14日签订《房地产买卖居间协议》。2016年9月16日，被告打给原告38万元，由原告向中国银行偿还房屋贷款并办理解押。2016年9月20日至22日将房产过户到被告名下，过户费2万元由原告承担。被告又陆续支付其他3笔款项，原告共收到被告打款576359元。2016年9月14日，原被告另行签订《补充协议》约定一年赎回期，原告每月向被告支付9000元作为赎回房屋的保证金，同日被告就该房屋与原告签订《房屋租赁协议》，约定原告每月向被告支付租金1000元。自2016年9月14日至起诉之日，原告已经向被告支付共计416000元。现被告以到期未赎回为由，欲将原告一家赶出。原告认为，原被告双方没有买卖房产的真实意愿，双方签订的《房地产买卖居间协议》属于借款合同的非典型担保方式，在债权债务履行期限届满前办理房屋所有权转移，违反了《担保法》、《物权法》禁止流押的强制性规定，属于无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。 被告唐世伟辩称，1.原被告不存在民间借贷关系，所签署的《房地产买卖居间协议》不是担保行为；2.双方的真实意思是签订房屋买卖合同，从合同签订到款项支付及后期协议的履行均为双方真实的意思表示，原告主张没有事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《房屋租赁协议》、农业银行交易明细清单、农村信用社手机银行业务回单，被告提交《房地产买卖居间协议》、中国银行业务凭条、进账单、收到条、办证费用单证、《山东省二手房买卖合同》、不动产登记证书、《补充协议》、《房屋租赁协议》、《协议书》，上述证据当事人对真实性均无异议，其中《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、《房屋租赁协议》为原被告所举一式两份同样内容的证据，本院对上述证据真实性依法确认并在卷为证。 本院经审理认定如下事实：2016年9月14日，原告惠淑芹与被告唐世伟签订《房地产买卖居间协议》，约定被告唐世伟购买张店区东城华府45号楼1单元3层西户房产，房产面积130.71平方米，价款60万元。协议确认房屋已经设定抵押，在中国银行贷款余额约38万元，约定惠淑芹应于合同签订后7个工作日或于抵押权人许可的最短期限内办理抵押注销手续，唐世伟应于2016年9月19日前将除尾款以外全部房款支付给惠淑芹，并办理过户手续，过户费用由惠淑芹承担。2016年9月14日，原告惠淑芹与被告唐世伟签订《房屋租赁协议》，约定惠淑芹租赁案涉房屋，租期自2016年9月19日至2017年9月19日，每月租金1000元。2016年9月14日，原告惠淑芹与被告唐世伟签订《补充协议》，约定惠淑芹对案涉房产有赎回的权利，惠淑芹应于2017年9月14日前赎回，赎回价格为60万元，每月惠淑芹向唐世伟指定账户汇入9000元，作为房屋赎回的保证金，保证金不退还，也不累加计入最后房屋的赎回款中。因惠淑芹逾期无力赎回房屋，2017年9月12日，原被告再次签订《补充协议》，约定赎回期限延长一年，惠淑芹于2018年9月14日前有权赎回房屋，赎回价格仍然是60万元。4份协议还约定了收款账户等其他内容。 2016年9月20日，原被告签订《山东省二手房买卖合同》，惠淑芹将案涉房产以458000元价格转让给唐世伟。2016年11月25日，案涉房产登记在唐世伟名下，办证费用12970.78元由唐世伟支付。2018年12月12日原被告达成协议，惠淑芹应于2018年12月16日将案涉房屋交付唐世伟，并将物品清空。 另查明，被告唐世伟共向原告惠淑芹支付576359元，其中2016年9月19日支付38万元，2016年9月20日支付7万元，2016年9月23日支付126359元。惠淑芹在本案起诉前，向唐世伟支付保证金和租金共计41.6万元。 当事人对以下证据有异议： 1.被告唐世伟提交录音1件，以证实双方签订房屋买卖合同真实自愿，惠淑芹同意在补充协议到期后交付房屋，双方不存在民间借贷关系，惠淑芹交付的也不是利息。原告质证认为，该录音录制的时间是2017年5月17日，在此之后的2017年9月12日双方签订的《补充协议》中，双方重新确定了赎回期限，更加证明原告只是急需用钱，被告也只是以买卖合同作为担保。 2.被告唐世伟申请证人杜某到庭作证，以证实介绍原被告认识，办理卖房还贷的经过。被告认可证人证言，认为可以证实原告出售房产。原告质证认为，证人恰恰证实原告当时在证人所在银行贷款逾期，急需资金，证人为确保收回贷款给双方介绍过桥资金，从而签订了名为买卖实为借贷担保的协议。 本院认为，《房地产买卖居间协议》虽然在形式上有第三方淄博展业房地产服务有限公司作为居间方，但协议只是借用了该公司事先拟好的格式合同，淄博展业房地产服务有限公司并未签名或盖章，因此协议虽然名为居间协议，但实际是原告惠淑芹与被告唐世伟之间的买卖合同。本案争议的焦点是，《房地产买卖居间协议》是否有效。首先，原告惠淑芹与被告唐世伟于2016年9月14日签订《房地产买卖居间协议》，同日签订约定房产赎回的补充协议，可见，被告唐世伟对房产的所有权并无需求。案涉房屋赎回的价格60万元与出售价格相同，甚至在2017年9月12日，双方约定赎回期限延长一年，确认赎回价格仍然是60万元，与买入卖出赚取差价的通常做法也不相符。其次，根据租赁协议和两份补充协议的约定，原告惠淑芹每月应支付租金1000元、保证金9000元，保证金不退还，也不累加计入最后房屋赎回款中，如果原告惠淑芹按照约定如期赎回案涉房屋，被告唐世伟并不能从房屋差价中获利，获利只能是保证金和租金，而保证金的金额远超租金的金额，足以保障购房款的收益。从保证金的约定来看，原告惠淑芹按月等额缴纳不予退还的保证金，且保证金不抵作房屋的赎回款，保证金与赎回款的功能性质区别明显而确定，事实上等同于借款的利息和本金，可见，保证金仅仅是购房款的孳息，被告唐世伟目的并非购买案涉房产，而是通过房屋产权过户，获得所谓购房款的利息，并保障支付给惠淑芹的购房款本金不受损失。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，有效的民事法律行为应当意思表示真实。第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房地产买卖居间协议》所涉及的基础法律关系表面为买卖合同，实质上是民间借贷关系的担保合同，《房地产买卖居间协议》应当依法认定为无效，隐藏的担保行为是否有效，不属于本案审理范围。民事法律行为无效的法律后果，是行为人返还因该行为取得的财产，不能返还或没有必要返还的应折价赔偿，过错方赔偿对方损失，况且案涉房产在过户到被告唐世伟之前的权利人是谁双方均未举证，因此原告要求确认张店区东城华府45号楼1单元3层西户归其所有的诉讼请求不符合法律规定。原告要求被告承担担保费约1600元数额不明确，也没有提供证据证实，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款、第一百五十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告惠淑芹与被告唐世伟2016年9月14日签订的《房地产买卖居间协议》无效； 二、驳回原告惠淑芹其他诉讼请求。 案件受理费100元、保全费3520元，由被告唐世伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李功成 人民陪审员  周维娟 人民陪审员  田学锋 二〇一九年九月三日 书 记 员  王润琪