辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0302民初3072号原告（反诉被告）：鞍山新思维优培教育有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路28号。法定代表人：苏国玉，该公司经理。委托诉讼代理人：张春红，女，1972年6月4日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈军，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司，住所地鞍山市铁东区219路28号。负责人：田泽涛，该公司负责人。委托诉讼代理人：王玲，辽宁浩扬律师事务所执业律师。原告鞍山新思维优培教育有限公司（以下简称新思维公司）诉被告中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司（以下简称人保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，于2018年12月26日作出（2018）辽0302民初2865号民事判决。新思维公司提起上诉，鞍山市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）辽03民终2080号民事裁定，撤销原判并裁定发回本院重审。本院于2019年7月23日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。新思维公司的委托诉讼代理人张春红、陈军，人保公司的委托诉讼代理人王玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。新思维公司向本院提出诉讼请求，1、判决新思维公司人保公司解除房屋租赁合同；2、判决人保公司赔偿新思维公司装修费194，480元、违约金49167元、抵押金29500元，合计273，147元。事实与理由：2017年5月9日，新思维公司与人保公司签订房屋租赁合同，人保公司将自己所有的位于鞍山市铁东区，建筑面积730.56平米的房屋租给乙方办学。约定租金为每年29.5万元，押金2.95万元，租期5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止，新思维公司已支付一年租金及押金共计32.45万元。根据合同第9.1、9.5、11.1条约定，人保公司应当提供该房屋符合安全、防灾等工程建设强制性标准（消防合格），并完全符合消防部门的验收检查标准的证明，人保公司迟迟不予提供，该房屋存在严重的安全隐患，新思维公司无法办学，合同目的无法实现。故诉请判决解除双方签订的房屋租赁合同，人保公司赔偿新思维公司的全部损失并支付违约金，请求法院支付新思维公司的诉讼请求。人保公司辩称，新思维公司没有按照约定支付租金，属于违约在先，新思维公司要求支付违约金又要求按照实际损失赔偿不符合法律规定，损失和赔偿不能兼得，装修费应该以实际损失为准，新思维公司能够搬走的东西，不应该作为损失，新思维公司约定租期为5年，已经实际使用了1年多，实际的装修费应该按照比例扣除，我方认可2018年11月30日解除合同。人保公司向本院提出诉讼请求：要求新思维公司赔偿我公司2018年6月1日到2018年11月30日的租金损失147500元。事实与理由：我公司与新思维公司签订房屋租赁合同，按照合同约定，我公司将鞍山市铁东区写字楼二层全部出租给新思维公司办学使用，租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日，每年租金295000元。2018年6月，新思维公司单方面起诉我公司要求解除合同，租金缴纳到2018年5月31日，但实际使用我公司房屋至2018年8月31日，占用期间未缴纳租金73750元，同时，由于新思维公司在起诉时向法院提出鉴定申请，导致我公司不能将房屋正常使用，到2018年11月底新思维公司又提出不需要鉴定，但是已经造成在此期间的房屋租金损失73750元，共造成我公司房屋占用期间损失147500元，故我公司提出反诉申请，请求法院认定新思维公司违约解除合同，要求新思维公司赔偿我公司租金损失147500元。新思维公司辩称，新思维公司没有给人保公司造成任何损失，不同意赔偿，请求驳回新思维公司的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，新思维公司与人保公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：出租方（甲方）中国人保公司，承租方（乙方）新思维公司。1.1甲方出租给乙方的房屋位于鞍山市铁东区，写字楼第2层全部。该房建筑面积730.56平方米；2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办学使用；3.1甲乙双方约定，甲方于2017年6月1日前向乙方交付该房屋；3.2房屋租赁期自2017年6月1日起至2022年5月31日止；5.1甲乙双方约定，该房屋每年租金为295000元。5.3本合同签署当日，乙方向甲方交纳相当于年租金10%作为押金，共计29500元；5.4租赁关系终止时，如果乙方没有应缴的租金，甲方应在乙方将租赁房屋返还的同时将押金全额退还乙方；9.1甲方按本合同的约定将租赁房屋交付乙方使用，并保证在租赁房屋交付乙方时，其出租行为符合法律法规和有关政府主管部门的规定要求，其出租房屋符合安全、防灾等工程建设强制性标准（消防检查合同）；9.5甲方保证乙方所租赁的二楼整层的消防设施齐备、功能良好、消防通道畅通，完全符合消防部门的验收检查标准，不会影响乙方的日常教学顺利进行，否则，甲方应赔偿乙方因此遭受的全部经济损失并支付违约金。14.2有下列情形之一的，一方可书面通知违约方解除本合同，通知送达当日，本合同正式解除。违约一方应向另一方按每月租金的2倍支付违约金，违约方同时赔偿另一方全部经济损失：（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的（甲方还须退还乙方装修费用、押金、剩余期间的租金及费用）。合同签订后，新思维公司按约定向人保公司支付了一年的房租295000元及押金29500元，并于2017年5月对租赁房屋进行了装修，支付了装修费用243100元。另查，2018年7月30日，新思维公司申请对装修费进行评估，本院先后委托辽宁嘉信工程造价咨询有限公司及中国建设银行股份有限公司鞍山分行进行鉴定，均被退回鉴定。再查，2018年8月31日，新思维公司与人保公司进行了涉案租赁房屋交接，并在《交接单》上盖章确认。后因新思维公司主张对涉诉房屋进行司法鉴定，人保公司为配合鉴定，在2018年9月1日至11月30日未出租房屋。还查，新思维公司降低诉讼请求，因其装修涉诉房屋共计支出243100元，按照5年使用计算，其已经使用1年，按照比例被告应当向其赔偿剩余部分的装修价值共计194480元。本院认为，本案争议焦点为：1、本案的违约方及违约责任如何确定。2、人保公司是否应赔偿新思维公司押金、违约金、装修费及具体数额。新思维公司与人保公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，双方产生纠纷，关于本案的租赁合同解除违约方及违约责任如何确定。新思维公司认为是因为人保公司未能提供消防验收的检验报告导致新思维公司不能办理办学资质手续；人保公司认为系因为新思维公司未按时缴纳租金导致。根据现已查明的事实，前者的理由更充分。理由是：就本案而言，双方合同约定租赁用途为办学，租赁期限内，未经人保公司同意，新思维公司不得擅自改变承租房屋用途，新思维公司为实现租赁房屋合法经营的目的，办理办学资质过程中，须向教育机关提供经营场所的有关证明，如房屋租赁合同、房屋产权证明、消防安全证明等。对此，人保公司负有协助提供有关房屋权属或房屋消防验收合格相关材料的义务。从本案事实来看，人保公司向新思维公司提供了房产证明，但未提供给新思维公司消防验收合格的报告证明所租赁的房屋已经消防验收合格，由于人保公司没能提供足以证明涉案房屋消防验收合格的相关文件，使新思维公司不能完成教育机关要求，无法取得办学资质进行合法经营，人保公司未能履行协助义务，构成违约。在本案审理过程中，双方当事人均同意解除合同，但是对解除日期无法达成一致，鉴于双方于2018年8月31日正式交接房屋，故认定双方合同于2018年8月31日正式解除为宜。关于新思维公司要求人保公司赔偿装修费194480元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因人保公司的违约行为，致使新思维公司无法取得办学资质进行合法经营，故在解除双方合同的同时，人保公司应依法赔偿新思维公司的实际损失。现新思维公司因经营办学，对所租赁的房屋进行了装修，并实际支付装修费用243100元，该装修费用系新思维公司的实际损失，原告自行扣除其使用年限部分，人保公司作为违约方应向新思维公司支付上述装修费用。关于新思维公司要求人保公司退还29500元押金的主张，根据《房屋租赁合同》约定的内容，甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的（甲方还须退还乙方装修费用、押金、剩余期间的租金及费用）。根据本案查明的事实，新思维公司向人保公司支付29500元押金。故对新思维公司主张人保公司退还其保证金29500元的请求予以支持。关于新思维公司要求人保公司支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，租赁合同约定了违约金的计算方式，即违约一方应向另一方按每月租金的2倍支付违约金，故人保公司应当依据合同内容执行，新思维公司主张人保公司支付违约金49167元的请求予以支持。（295000元/年÷12月×2）。关于人保公司主张新思维公司支付其2018年6月1日到11月30日的租金损失147500元。因新思维公司仅向人保公司支付了2017年6月1日至2018年5月31日期间的房屋租金，而新思维公司正式向人保公司交接退房时间为2018年8月31日，且因新思维公司于2018年7月30日，申请对装修费进行评估，先后经历两家鉴定机构均未能成功鉴定，被退回鉴定。人保公司为配合鉴定，在2018年9月1日至11月30日未出租房屋，但是新思维公司并未成功完成鉴定。自2018年6月1日至11月30日期间共计6个月，人保公司因新思维公司原因，未能取得出租房屋的收益，故新思维公司应结合双方之前签订合同中的租金标准，向人保公司支付6个月的房屋租金，即147500元（295000元/年÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、鞍山新思维优培教育有限公司与中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内退还鞍山新思维优培教育有限公司保证金29500元；三、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内支付鞍山新思维优培教育有限公司违约金49167元；四、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司于判决生效之日起十日内赔偿鞍山新思维优培教育有限公司装修费用194，480元；五、鞍山新思维优培教育有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司房屋租金147500元。如果鞍山新思维优培教育有限公司、中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6217元（鞍山新思维优培教育有限公司已预交），由中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司负担，反诉受理费1625元（中国人民财产保险股份有限公司鞍山市分公司已垫付），由鞍山新思维优培教育有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  王纳新人民陪审员  李 丹二〇一九年九月十七日代理书记员  牟新宇