北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28228号原告（反诉被告）：冉晓霏，女，1986年1月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：韩长勇，北京安迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：于晓云，女，1982年2月1日出生，汉族，住北京市西城区。原告冉晓霏与被告于晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉晓霏的委托诉讼代理人韩长勇、被告于晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉晓霏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金1.6万元；2.判令被告支付原告购买木地板费用14243元；3.判令被告支付原告为清理房间人工费及乳胶漆等费用1648元；4.判令被告支付由于被告违约导致房屋的空置费9600元。共计41491元。事实和理由：冉晓霏与于晓云于2018年2月2日签订房屋租赁合同，将位于北京市西城区马甸南村X号楼X门X层XXX号房屋租给于晓云至2019年4月2日，月租金是8000元。2019年4月1日，德胜街道办事处给冉晓霏母亲打电话告知马甸南村家里跑水已经流到二楼赶快回家处理，冉晓霏的母亲得知后赶紧给于晓云打电话，告知其承租的房屋跑水。4月2日，冉晓霏从外地出差赶回来，发现木地板已经被浸泡毁坏，不能继续使用，后于晓云自行将被泡的木地板拆除，双方多次协商，但均不能就木地板的安装及赔偿事宜达成一致。于晓云辩称，我是依照合同约定履行相应的义务，我们在2019年4月2日合同到期之前，双方已经确认了不再续租，然后2019年的4月1号我就已经通知房东来收房，但是当时房东说在外地不能过来收房，同意于4月2日晚上过来收房。当时我知道泡水事件后，及时跟冉晓霏沟通协商补救的事宜，也同意对于被泡的木地板进行拆除，并且同意安装同等规格的木地板。2019年4月4日，我请假前往十里河去挑选购买木地板，当时是邀请冉晓霏一起去，但是她说没有时间。然后我就再一次邀请她到这个十里河来一同选购，但她均推脱。她自己说地板是纯水曲柳实木地板，我去十里河建材城也经过多方的了解，市场均价是200左右，她自己更换的单价是429元每平方米，比她被泡的木地板高出一倍多，并且被泡的木地板已经使用了多年，应该考虑一定的折损情况。另外，她收取了我的8000元的押金，没有退还，所以我愿意从押金当中去扣除余款2400元，希望她退还给我。冉晓霏已经在2019年4月4日带人看房，并且签订了一个收据重新租给了他人。我不同意她的诉讼请求。于晓云向本院提出反诉请求：判令冉晓霏返还押金8000元。事实和理由：我们双方于2018年2月2日签订《北京市房屋租赁合同》，由于晓云承租冉晓霏西城区马甸南村X号楼X层X门XXX号房屋，期限到2019年4月2日，共计一年两个月，租金为每月8000元。合同签订后，于晓云依照合同约定条款履行相应义务。2019年4月2日合同到期后，于晓云将涉案房屋返还给了冉晓霏，且冉晓霏于2019年4月4日将涉案房屋又出租给了他人，但冉晓霏收取的押金8000元，至今没有退还。冉晓霏针对于晓云的反诉答辩称，押金可以返还，但她违约要支付违约金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月2日，出租方（甲方）冉晓霏与承租方（乙方）于晓云经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定冉晓霏将其位于北京市西城区马甸南村X号楼X层X门XXX房屋（以下简称涉案房屋）出租给于晓云使用，月租金为8000元，押金为8000元，租赁期限自2018年2月3日起至2019年4月2日止。该《北京市房屋租赁合同》内容有：“第七条房屋维护及维修，（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十条合同解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十一条违约责任，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。”2018年2月2日，冉晓霏将涉案房屋交付于晓云并收到4万元（四个月租金及押金），该款支付方式为于晓云转账支付，收款人为冉晓霏的母亲马艳芳。2019年4月1日，涉案房屋地板被水浸泡，冉晓霏与于晓云就地板恢复事宜协商未果。冉晓霏收到于晓云支付的租赁期间的全部租金，2019年4月2日，租赁期限届满，于晓云与马艳芳经经纪公司人员在场办理涉案房屋交接，此时，涉案房屋内已无于晓云物品。马艳芳因地板浸泡问题未解决，拒绝接收房屋钥匙，后经于晓云、马艳芳同意将涉案房屋钥匙留在经纪公司继续找租客看房。冉晓霏于2019年4月17日支出14243元购买地板并于次日安装完毕，此间，有租客看房。2019年4月17日，马艳芳代冉晓霏与于晓云签订《变更协议书》。2019年4月27日，冉晓霏与案外人经经纪公司居间就涉案房屋租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定的租赁期限自2019年4月30日起。2019年4月30日，马艳芳代冉晓霏与于晓云签署涉案房屋的《物业查验交接单》。诉讼中，于晓云同意赔偿冉晓霏地板费用14243元，并同意以冉晓霏未退还的押金8000元进行抵销后，补足剩余部分。冉晓霏亦同意以押金抵销部分地板费用。于晓云遂撤回反诉。本院认为，冉晓霏与于晓云签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。冉晓霏收到了租赁期间的全部租金，双方于租赁期限届满时有交接房屋的行为，冉晓霏亦未主张解除合同，故该合同非提前解除，属到期终止。基于马艳芳与冉晓霏的母女关系及马艳芳代收租金、押金等，于晓云有理由相信马艳芳为于晓云处理《北京市房屋租赁合同》相关事宜有代理权。2019年4月2日，双方进行房屋交接时，虽对地板修复问题未达成一致，但马艳芳以此拒绝接收钥匙的处理方式不妥，后马艳芳同意由经纪公司保留钥匙继续找租客，故本院认定于晓云于2019年4月2日履行了交还租赁物的义务。涉案房屋地板被水浸泡发生于租赁期间，于晓云未出示其可以免责的证据，故致损原因应认定为于晓云使用不当造成，于晓云应赔偿损失，并按合同约定支付违约金。诉讼中，于晓云同意按照冉晓霏实际支出地板费用赔偿，双方就地板费用与押金进行抵销，并无不当，本院准许。冉晓霏以两个月租金标准主张违约金没有依据，本院不予确认，违约金数额应为合同约定的月租金100％即8000元。违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，该违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，根据合同法的相关规定，于晓云只能承担违约金或赔偿空置损失责任中的一种，冉晓霏要求于晓云同时承担两种责任，于法无据，对冉晓霏要求于晓云支付房屋空置费的诉讼请求，本院不予支持。安装新地板前需拆除原有地板，会产生冉晓霏主张的清理等费用，故冉晓霏支付此项费用属合理性支出，因冉晓霏未出示费用支出的合法单据，故对该费用本院酌定300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，于晓云偿付冉晓霏违约金八千元；二、于晓云给付冉晓霏地板费用一万四千二百四十三元与冉晓霏收取于晓云的押金八千元抵销后，于晓云本判决生效之日起五日内给付冉晓霏地板费用六千二百四十三元；三、本判决生效之日起五日内，于晓云给付冉晓霏清理等费用三百元；四、驳回冉晓霏的其他诉讼请求。如果于晓云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百一十九元，冉晓霏负担一百八十二元（已交纳）；由于晓云负担二百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年九月十九日法官助理  刘伟光书 记 员  苏晓明