上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14470号原告：上海巨端汽车配件制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴新新，执行董事。委托诉讼代理人：汤毅人，上海笑展律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆钟晖，上海笑展律师事务所律师。被告：上海万方金属物资回收有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：雷春节，总经理。委托诉讼代理人：丁玉胜，上海李东方律师事务所律师。原告上海巨端汽车配件制造有限公司(以下简称巨端公司)与被告上海万方金属物资回收有限公司(以下简称万方公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨端公司的委托诉讼代理人汤毅人、被告万方公司的委托诉讼代理人丁玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨端公司向本院提出诉讼请求，判令万方公司拆除位于上海市宝山区市台路XXX号内增设物(具体包括：1、办公楼的四楼加层；2、围墙和办公楼之间搭设的一层房屋；3、场地东北角搭建的两层建筑物；4、沿东边围墙搭建的一层房屋；5、在东边围墙搭建物的西侧搭建的钢结构大棚；6、在南侧围墙和厂房间搭建的一层建筑物)，将巨端公司出租的厂房恢复原状。事实和理由：巨端公司合法拥有位于上海市宝山区市台路XXX号内共5,996.55平方米的工业厂房，为互不相连的一栋3层办公楼及4栋厂房。2017年4月，巨端公司与万方公司签订租赁合同，约定，巨端公司将上述厂房出租给万方公司，租赁期限自2017年6月1日至2029年5月31日。协议签订后，巨端公司将厂房交付给万方公司，但此后发现万方公司擅自在厂房上进行搭建，将原有三层办公楼加建为四层，并在原有厂房间空地进行围搭。巨端公司多次与万方公司交涉，均被万方公司以各种理由推诿，故诉请如上。审理中，巨端公司自行撤回了要求拆除第4、5项增设物的诉讼请求，表示不要求在本案中处理，将另行主张。被告万方公司辩称，第一，巨端公司陈述的上述6项建筑物目前确实存在，但在万方公司租赁时，陈述的上述搭建即已客观存在，并非由万方公司原始增设。万方公司承租后，由于巨端公司的上述违法搭建存在严重安全隐患和质量缺陷，为了安全，经与巨端公司充分协商，并取得巨端公司同意后，万方公司投资近800万元在原有基础上进行了翻改建和加固。相关违章搭建如果被拆除，厂房的顶部将完全暴露，裂缝、漏雨严重，无法使用。第二，系争租赁合同签订前，巨端公司已将部分场地出租给了多家案外第三人，巨端公司与这些第三人签订的租赁合同中，租赁物中就包括了上述违建部分。万方公司与巨端公司成立租赁合同后，巨端公司与相关第三人的权利义务转移至万方公司处。如果拆除违建，将使租赁物的使用价值、租金受到很大减损。第三，如拆除违章建筑，院内企业将停产、搬出。第四，由于违章建筑系巨端公司自行搭建，故应当由巨端公司自行拆除，不应起诉万方公司。综上，不同意巨端公司的所有诉讼请求。如相关建筑物拆除，由此导致的租金损失、赔偿第三方的损失、拆除过程中的各项损失等，万方公司将另行主张，不要求在本案中处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巨端公司为上海市宝山区市台路XXX号房地产权利人，房屋建筑面积为5,996.55平方米，房地产权证附图中显示房屋包括五栋建筑物。2017年4月12日，巨端公司(出租人、甲方)与万方公司(承租人、乙方)签订租赁合同，其中约定，第一：出租厂房情况，甲方出租给乙方的厂房坐落于宝山区市台路XXX号，租赁物产证面积为5,996.55平方米，建有一幢3层的办公楼，4间标准厂房，厂房类型为钢混结构，出租方式为整租(不包含东南面未建设用地)。第二：租赁日期和期限，租赁自2017年6月1日至2029年5月31日止，租期为12年。第三：租金及保证金支付方式：1、甲乙双方约定该厂房年租金为110万元(含税)，乙方每年需额外支付给甲方150万元补偿款(不含税)，用于安置甲方员工(乙方与员工的解聘、工资发放、安全无关，均由甲方负责)，两项合计为260万元。2、甲乙双方约定支付方式为付六押一，先付后用。3、双方约定以260万为基数，每3年递增5%，直到租约到期为止。第五：厂房使用要求和维修责任：2、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应有甲方报请有关部门批准后方可进行。第七：其他条款，8，在厂区东南边有未建设土地1,800平方米左右，在东南边的物流场地租金每年50万元先由乙方代为收取(该金额包含在260万之内)，到建房为止(具体以图纸为准)，该土地优先用于甲乙双方开发建造，费用以及建成的收益甲乙双方另行协定。如果乙方不愿意参与开发建造的，则甲方自行开发建造，乙方不得以任何理由阻拦，建成后与乙方无关。9，本合同签订生效后，乙方即可进场进行管理和交接，甲方需要提供与原租户的合同原件，甲方应配合乙方进行交接。审理中，为证明巨端公司此前即有相关搭建，提供巨端公司此前与各承租人签订的租赁合同：1、巨端公司(甲方)与精显公司(乙方)签订的厂房租赁合同及相关照片，合同约定，甲方出租给乙方的厂房座落在市台路XXX号东边楼三层(部位)，租赁期限自2017年4月21日至2023年4月20日，厂房外由乙方出资搭建通往三楼员工宿舍的楼梯，证明原告诉请中第1项即四楼加层此前即存在。2、巨端公司法定代表人的父亲吴龙福(甲方)与杨为民(乙方)签订的合作协议及相关照片，合同约定，甲方提供给乙方储藏仓库坐落在市台路XXX号厂内2号厂房的中间搭建房，建筑面积621平方米，钢结构，储藏时间自2016年10月15日起至2019年10月14日止。相关租赁物虽不在原告诉请的建筑物范围内，但可以证明系争厂区内此前存在多项违章搭建。3、吴龙福(甲方)与杨传保(乙方)签订的厂房租赁合同，合同约定，甲方出租给乙方的厂房仓库坐落在市台路XXX号3号厂房，建筑面积为1,000平方米，租赁期限自2013年3月20日至2018年3月19日止。相关租赁物虽不在原告诉请的建筑物范围内，但可以证明系争厂区内此前存在多项违章搭建。4、巨端公司(出租方、甲方)与倪永(承租方、乙方)签订的标准厂房(临时)租赁合同及照片，合同约定，甲方出租给乙方的厂房仓库坐落在市台路XXX号，建筑面积为780平方米，租赁期限自2016年1月20日至2020年1月20日止。相关租赁物虽不在原告诉请的建筑物范围内，但可以证明系争厂区内此前存在多项违章搭建。巨端公司表示，对证据1合同真实性无异议，对照片不予确认，合同无法反映存在四楼搭建物。证据2、3、4，因未提供协议及合同原件，真实性不予认可，且与本案无关。本院对上述证据认为，对于证据1，合同无法反映办公楼此前存在四楼加层。照片并无拍摄日期显示，亦无法反映办公楼此前存在四楼加层。对于证据2、3、4，因巨端公司未提供证据原件，真实性无法确认；但即使属实，因该几份合同租赁标的物与本案争议建筑物无关，故无法佐证万方公司的主张。审理中，万方公司表示，其无法提供证据证明上述搭建系经过巨端公司同意后改建的。本院认为，原被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同法的相关规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；但承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。现本案的争议焦点在于，原告诉请中所列举的第1、2、3、6四项搭建物，是否为万方公司擅自增设，巨端公司是否有权要求万方公司拆除并恢复原状。根据系争租赁合同的约定，第一条载明了出租厂房的情况，即出租厂房包括一幢3层办公楼，4间标准厂房。根据巨端公司和万方公司的陈述，现办公楼有四楼加层(即诉请中第1项搭建)，此外还有合同约定的4间标准厂房之外的搭建物(即诉请中第2、3、6项搭建)，万方公司提供的证据并不足以证明相关搭建为系争租赁合同签订前即存在的搭建，亦无法提供证据证明相关搭建为其改建、且改建获得了巨端公司的同意，其应当承担举证不能的法律后果。由此，巨端公司现要求万方公司拆除相关搭建、将租赁标的物恢复原状的诉讼请求，合法有据，当予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告上海万方金属物资回收有限公司于本判决生效之日起三十日内，拆除位于上海市宝山区市台路XXX号内增设物(具体包括：1、办公楼的四楼加层；2、围墙和办公楼间搭设的一层房屋；3、场地东北角搭建的两层建筑物；4、在南侧围墙和厂房间搭建的一层建筑物)，将租赁房屋恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为40元，由被告上海万方金属物资回收有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一九年九月十八日书记员  曹 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。