广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4958号 原告：广西保利建材装饰家居市场有限公司，住所地南宁市友谊路西侧48-6号，统一社会信用代码9145010033072292XF(3-1)。 法定代表人：蒙家东，董事。 委托诉讼代理人：黄毅，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯雅文，广西广合律师事务所实习律师。 被告：蔡昭晓，男，1975年11月17日出生，汉族，户籍所在地广西合浦县，现住南宁市。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司与被告蔡昭晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告广西保利建材装饰家居市场有限公司的委托诉讼代理人黄毅、侯雅文，被告蔡昭晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的租赁合同已于2019年4月23日合法解除；2.请求判令被告支付原告2019年2月、2019年3月、2019年4月1日至4月23日租金25570元及其逾期支付违约金2218元；3.请求判令被告支付原告2019年4月24日至2019年6月10日（暂定）场地占用费18484元；4.请求判令被告支付原告2019年2月1日至2019年6月10日（暂定）物业费2912元、2019年1月至3月水费和电费公摊302.8元；5.请求判令被告将承租商铺恢复原状后交还原告；6.请求判令被告承担本案的诉讼费。后原告撤销第一项、第五项诉讼请求；变更第三项诉讼请求为：请求判令被告支付原告2019年4月24日至2019年5月10日场地占用费9242元；变更第四项诉讼请求为：请求判令被告支付原告2019年2月1日至2019年5月10日物业费2240元、2019年1月至3月水费和电费公摊302.8元。 事实与理由：2015年5月22日,原告和被告签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定由被告(合同乙方)承租原告(合同甲方)34栋一层113、113B、115A号商铺,面积168.04平方米,租赁期间为2016年12月28日至2019年12月27日,合同期内租金为9242元/月,物业费为672元/月,被告应于每月25日前支付下一月租金,于当月5日前向原告物业管理处支付物业费。合同履行过程中,经原告催缴,被告至今未支付2019年2月及往后的租金、物业费,严重违反双方《租赁合同》的约定。根据双方《租赁合同》第五十三条约定,租赁期间,被告有下列行为之一的,视为被告自动放弃承租权,原告有权单方解除本合同并没收租赁押金,租赁押金不足弥补原告损失的,原告有权向被告追偿:……53.7被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日。因此,原告和被告的《租赁合同》已于2019年4月23日解除合同通知送达被告时合法解除。《租赁合同》解除前被告拖欠原告2019年2月、2019年3月、2019年4月1日至4月23日的租金25570元仍应支付。根据《租赁合同》第五十条约定,被告未能按时支付租金,每逾期一日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金。因此,被告还须向原告支付2019年2月、2019年3月、2019年4月1日至4月23日租金逾期支付违约金2218元。根据《租赁合同》第六十二条约定,被告须于合同解除之日起3日内迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计。自2019年4月23日原告和被告《租赁合同》解除后,被告须于3日内迁出商铺,被告至今未迁出,一直占用原告商铺,原告同意按本合同当月租金标准的一倍要求被告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计,因此被告应支付原告2019年4月24日至2019年6月10日(暂定)场地占用费18484元。2019年4月23日原告和被告《租赁合同》解除后,被告一直占用原告商铺,原告实际一直在为被告提供物业管理服务。因此被告应支付原告2019年2月1日至2019年6月10日(暂定)物业费2912元。根据实际使用情况，被告还应支付原告拖欠的2019年1月至3月水费和电费公摊302.8元。根据《租赁合同》第六十一条约定,《租赁合同》解除后,被告应恢复商铺原有结构样貌,双方须共同检查和交接商铺。因此,被告应将承租商铺恢复原状后交还原告。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理并支持原告的全部诉讼请求。 被告蔡昭晓辩称：1.押金作为违约金，违约金过高，应做适当调整，押金抵扣原来拖欠的租金；2.已清空铺面，原告收取场地费不合理；3.愿意帮原告恢复场地原貌，但铺面已经出租给案外人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月22日,原告(甲方)和被告（乙方）签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，约定由被告承租原告34栋一层113、113B、115A号商铺,面积168.04平方米,租赁期自2016年12月28日至2019年12月27日止；免租期共18个月（自2016年12月28日至2019年12月27日），免租期内被告无须支付租金，但须承担该商铺经营产生的物业管理费、水电费等各项费用；自2016年12月28日起至2017年12月27日止，免租10个月；自2017年12月28日起至2018年12月27日止，免租6个月；自2018年12月28日起至2019年12月27日止，免租2个月；租金为9242元/月,物业费为672元/月，物业管理费按月支付，当月5日前向原告物业管理处缴纳；电费须被告自行支付，由原告代收代缴；从保利建材家居广场正式开业之日起，被告应于每月5日前向原告支付当月物业管理费、水电费，于每月25日前支付下一月租金；租赁押金为27726元；被告未能按时支付租金,每逾期一日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金；租赁期间，被告有下列行为之一，视为自动放弃承租权，原告有权单方解除合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补原告损失的，原告有权向被告追偿：……被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；租赁期满或提前解除/终止合同时，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺；被告须于合同解除之日起3日迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计。为方便收费，被告同意原告按“四舍五入”的原则，采用金额的末尾数保留至元位的个位数方法计收各项费用。 自2019年2月1日起，被告开始拖欠原告房屋租金，被告的物业管理费交至2019年1月。2019年4月23日，原告单方解除了与被告签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，并将相关告示发布至《南国早报》2019年4月23日版，告示正式通知被告：双方签订的《商铺租赁合同》即日起正式解除；原告保留追究被告违约责任的权利。合同解除后，被告未与原告交接租赁房屋，原告已于2019年5月10日将涉案房屋出租给案外人。 另查明，原告承诺给被告免租的期间为2017年3月至12月；2018年2月、4月、6月、8月、10月、12月；2019年6月、11月。2019年4月23日，解除合同后不存在免租情况。 本院认为，原、被告双方签订了《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立。合同约定被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，原告有权单方解除合同。被告未按约定向原告支付2019年2月、2019年3月、2019年4月1日至4月23日的租金，已构成违约，原告依照合同约定解除租赁合同，并要求被告支付租金，承担违约责任，并无不当，本院予以支持。 关于被告拖欠的租金问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定租金为9242元/月，被告未支付2019年2月、2019年3月、2019年4月1日至4月23日的租金。现原告主张被告支付拖欠租金25570元，于法有据，本院予以支持。 关于场地占用费问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定租赁期满或提前解除/终止合同时，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺；被告须于合同解除之日起3日内迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计，本案被告未将租赁房屋交接给原告。现原告主张被告支付2019年4月24日至2019年5月10日的场地占用费9242元，系在法律规定的范围内行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。 关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定，被告应于每月25日前支付下一月租金，未能按时支付租金,每逾期一日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金；原告有权单方解除合同并没收租赁押金；租赁押金为27726元，原告主张没收租金押金27726元并要求被告按拖欠金额每日的万分之八支付违约金，被告主张该违约金约定过高，应做适当调整。综合案件事实、证据及原告的损失情况，本院依法调整违约金为按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%计算。经核算，依据上述标准，被告拖欠的租金截至2019年9月28日，产生的违约金为：（1）2019年2月租金为9242元，违约金为309.17元；（2）2019年3月租金为9242元，违约金为265.62元；（3）2019年4月1日至4月23日租金为7086元，违约金为170.25元；上述违约金共计745.04元。 关于物业费问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定物业费为672元/月。被告未将租赁房屋交接给原告，其占有场地期间应继续缴纳物业管理费。故原告要求被告支付从拖欠之日至涉案商铺重新出租给他人之日即从2019年2月1日至2019年5月10日的物业费2240元，于法有据，本院予以支持。 关于水费和电费公摊问题，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》约定电费被告自行支付，由原告代收代缴，原告根据被告实际使用情况要求被告支付2019年1月至3月的水费和电费公摊302.8元，且举证有《缴费通知单》予以证明，故本院对原告该主张予以支持。 被告拖欠原告上述的款项为：租金25570元、场地占用费9242元、违约金745.04元、物业费2240元、水费和电费公摊302.8元。被告交付的押金27726元抵扣被告拖欠的租金及部分场地占用费后，被告还需支付场地占用费为7086元、物业费2240元、水费和电费公摊302.8元。 原告提出变更第三项诉讼请求为“请求判令被告支付原告2019年4月24日至2019年5月10日场地占用费9242元”；变更第四项诉讼请求为“请求判令被告支付原告2019年2月1日至2019年5月10日物业费2240元、2019年1月至3月电费公摊302.8元”。原告变更上述诉讼请求系原告在法律规定的范围内行使自己诉讼权利的民事法律行为，应予准许。因原告提出减少诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费按照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”之规定，原告减少后的诉讼请求标的额为39572.8元，应交纳的案件受理费共计395元，因原告已预交案件受理费519元，则多余的案件受理费124元，应退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡昭晓向原告广西保利建材装饰家居市场有限公司支付场地占用费7086元； 二、被告蔡昭晓向原告广西保利建材装饰家居市场有限公司支付违约金745.04元； 三、被告蔡昭晓向原告广西保利建材装饰家居市场有限公司支付物业费2240元； 四、被告蔡昭晓向原告广西保利建材装饰家居市场有限公司支付水费和电费公摊302.8元； 五、驳回原告广西保利建材装饰家居市场有限公司其余诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费395元，由被告蔡昭晓负担104元，由原告广西保利建材装饰家居市场有限公司负担291元；余额124元，退还给原告广西保利建材装饰家居市场有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年九月二十八日 书记员  黄 玲 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。