四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0114民初5762号 原告（执行案外人）：何格青，男，1968年2月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：唐妮妮，四川和奇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿西河支行，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇积善街2-14号。 负责人:李福元。 委托诉讼代理人：刘燕，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李召泉，男，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：雍鸿，男，1972年8月30日出生，汉族，住成都市高新西区。 第三人（被执行人）：雍小春，女，1978年6月26日出生，汉族，住成都市高新西区。 原告何格青与被告成都农村商业银行股份有限公司龙泉驿西河支行（以下简称成都农商银行龙泉驿西河支行），第三人雍鸿、雍小春案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何格青及其诉讼代理人唐妮妮，被告成都农商银行龙泉驿西河支行，第三人雍鸿、雍小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何格青向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于成都市青羊区房屋的执行，并解除查封；2.确认上述房屋归原告所有；3.第三人雍鸿和雍小春立即将上述房屋过户至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人雍鸿、雍小春于2007年购买了位于成都市青羊区房屋，并支付了首付款。原告何格青与第三人雍鸿、雍小春于2009年3月达成口头协议，约定将第三人雍鸿、雍小春购买的上述房屋以380000元的价格卖给原告，并由原告支付后续的按揭款。因双方系亲戚关系，原告何格青是第三人雍鸿的姐夫，两家的关系非常紧密，出于亲属间的信任，双方并未签订书面的买卖合同。双方达成协议后，原告于2009年7月25日办理了收房手续，并着手对该房屋进行了装修，随后入住至今已近十年。期间，原告按照与第三人的约定自2009年3月双方达成协议后以现金方式分次向第三人雍小春支付房款共计240000元，于2013年1月4日向雍春转账支付剩余140000元房款。此外，在2009年3月至2011年3月，原告每月向第三人雍小春名下卡号为62×××85的中国工商银行卡存入按揭款2200元，共计支付按揭款52800元。至此，原告已按照双方的约定完成案涉房屋的对价支付。原告与第三人达成房屋买卖协议后，曾多次要求第三人完成房屋变更登记手续，但第三人均以房屋已办理银行按揭抵押为由称无法办理过户登记，后又在原告不知情的情况下于2013年与被告办理了抵押担保手续，导致该房屋一直未能登记至原告名下。原告于2019年3月提出了案外人执行异议，并于2019年4月10日收到了（2019）川0114执异60号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，由此原告提起案外人执行异议之诉。 成都农商银行龙泉驿西河支行辩称，原告何格青提出的停止案涉房屋执行诉求是与第三人雍鸿、雍小春恶意串通、捏造虚假事实，恶意阻碍人民法院强制执行。首先，案涉房屋登记为第三人所有，人民法院对登记在第三人名下的房屋予以查封并无不当。其次，原告何格青在案涉房屋抵押登记给被告及人民法院查封前，没有与第三人签订有效的书面房屋买卖合同。原告提出其与第三人于2009年3月达成房屋买卖口头协议，并于2009年7月25日入住该房屋，但根据房管局登记信息显示，第三人是在2010年3月2日才取得上述房屋所有权，在第三人尚未取得房屋所有权时，就买入并实际入住有悖常理。原告提供的家具购买单据非正规发票，无供应商印章，不能证实原告已经实际占用房屋。原告声称于2009年3月向雍小春支付房款240000元，并替代雍小春归还按揭款52800元无任何证据，仅为个人陈述。原告提供的140000元转账记录卡号相互矛盾，无银行印章系伪造，且用途不能证明为房款，不能认定原告已支付房屋价款。针对商品房如此大宗资产，原告仅以口头方式受让，未与第三人签订书面合同，在案涉房屋多次被查封、续封未提出异议，明显虚假。不签订书面合同房管局亦无法办理过户，这与原告声称多次要求第三人过户明显相悖。因此，原告无有效的书面买卖合同、无法证明实际合法占有争议房屋、无法证明支付了价款，不符合法律规定对善意买受人的保护情形。第三，原告在执行异议程序中，提出上述房屋是由于2012年3月1日第三人雍鸿、雍小春在其处借款370000元，后无力归还便以上述房屋抵债，并向法庭提供了由雍小春本人出具的借条。在本案中，原告又称上述房屋是与第三人达成口头协议购买得来。在执行异议程序中，原告称未办理过户的原因是第三人工作繁忙。本案中，原告又称是因第三人已办理按揭抵押、过户抵押等手续不能过户。两次庭审原告的陈述大相径庭，证据错乱，由此也可证明原告与第三人恶意串通阻碍人民法院强制执行。第四，四川赛煌商贸有限公司的法定代表人雍鸿在向被告申请贷款时，第三人向被告出具了《同意抵押意见书》、国土证，被告在第三人申贷时还对案涉房屋作出现场调查，被告有合理充分的理由相信案涉房屋为第三人所有。被告在与四川赛煌商贸有限公司及第三人签订《流动资金借款合同》和《抵押合同》后，并于2013年7月29日在成都市房管局办理了抵押登记。被告对案涉房屋已经尽到了合同注意义务，也获取了法律认可的抵押权。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 雍鸿、雍小春述称，第三人雍鸿、雍小春为夫妻关系，二人拥有第二套房屋。案涉房屋是原告与第三人在2009年春节后口头约定卖给原告，本案并非虚假诉讼。2009年7、8月，原告对案涉房屋进行装修，在物管和派出所均有登记，原告居住在案涉房屋将近10年。2013年，因第三人欠缺资金，房屋又登记在第三人名下，第三人便直接和银行协商办理抵押担保，抵押之后第三人才告之原告。原告多次要求第三人办理过户，也多次支付购买房屋的款项，但由于房屋已经抵押第三人无法给原告办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 何格青与雍鸿、雍小春为亲属关系。《房屋信息查询记录》显示，位于成都市青羊区房屋为雍鸿、雍小春共同共有，取得时间为2010年3月2日，2013年7月29日设立了以成都农商银行龙泉驿西河支行为抵押权人、四川赛煌商贸有限公司为债务人的抵押信息，2013年9月30日、2013年10月15日、2013年12月25日、2015年2月13日存在房屋查封登记。2013年7月9日，雍鸿、雍小春委托成都佳和房地产咨询评估有限公司对成都市青羊区房屋的抵押价值进行评估。2013年7月13日，雍鸿、雍小春向成都农商银行龙泉驿西河支行出具《同意抵押意见书（个人住房）》，同意将雍鸿、雍小春共有的位于成都市青羊区的个人住房，用于为四川赛煌商贸有限公司向成都农商银行龙泉驿西河支行申请的3800000元借款作抵押担保。2016年7月14日，本院依据成都市中级人民法院已经发生法律效力的（2014）成民初字第2341号民事判决书，立案执行成都农商银行龙泉驿西河支行与四川赛煌商贸有限公司、四川汇磊房地产开发有限公司、四川汇磊建筑工程有限公司、雍鸿、雍小春、周定真、万成香、辜敏金融借款合同纠纷一案，执行案号（2016）川0114执1252号。执行过程中，双方当事人达成和解，本院裁定终结（2014）成民初字第2341号民事判决书的本次执行程序。2018年7月1日，成都农商银行龙泉驿西河支行向本院申请恢复强制执行，本院作出（2016）川0114执1252号之一执行裁定书，将被执行人雍鸿、雍小春所有的位于成都市青羊区房屋予以续查封，续查封期限三年。经成都农商银行龙泉驿西河支行申请，本院委托四川协和房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了评估。 2019年1月23日，何格青向本院提交《执行异议申请书》，请求本院停止对位于成都市青羊区房屋的评估、拍卖，申请书“事实与理由”部分载明：“2012年3月1日，雍小春向申请人借款370000元，并出具借条。后因雍小春无法归还借款，雍小春及其丈夫达成协议，以雍鸿、雍小春共同所有的位于成都市青羊区房屋抵偿给申请人还债，在此之前早已将前述房屋交付给申请人使用，暂未办理房屋过户登记。”何格青因此举出2012年3月1日，雍小春作为借款人出具的借条，借条载明：“今借到何格青人民币小写：370000元，大写：叁拾柒万元正。”2019年4月24日，何格青向本院提交的《执行异议之诉起诉状》载明“原告何格青与第三人雍鸿、雍小春于2009年3月达成口头协议，约定将第三人雍鸿、雍小春购买的上述房屋以380000元的价格卖给原告，并由原告支付后续的按揭款，因双方系亲戚关系，原告何格青是第三人雍鸿的姐夫，两家的关系非常紧密，出于亲属间的信任，双方并未签订书面的买卖合同。双方达成协议后，原告于2009年7月25日办理了收房手续，并着手对该房屋进行了装修，随后入住至今已近十年。期间，原告按照与第三人的约定自2009年3月双方达成协议后以现金方式分次向第三人雍小春支付房款共计240000元，于2013年1月4日向雍小春转账支付剩余140000元房款。此外，在2009年3月至2011年3月，原告每月向第三人雍春名下卡号为62×××85的中国工商银行卡存入按揭款2200元，共计52800元。至此，原告已按照双方的约定完成案涉房屋的对价支付。”由此，何格青举出其对案涉房屋添置家具的购买单据以及使用案涉房屋缴纳物业费的证明、居住在案涉房屋的居住证明，拟证明其于2009年就已在案涉房屋居住、合法占有房屋。何格青另举出《个人活期明细信息—新一代》，银行流水明细显示2013年1月4日何格青向雍小春的银行账户转账支付140000元，何格青称该证据证明其已经支付购房款140000元。 审理中，针对2012年3月1日雍小春作为借款人向何格青出具370000元的借条，何格青称该借条的实际意思是何格青出借给雍鸿370000元，雍鸿称该借条的实际意思是雍鸿收到何格青37×××××元。关于借款是否实际发生，雍鸿当庭陈述“借了一部分，抵扣了一部分”，“（借了多少）时间太久记不清楚了。没有还过（借款）。”而何格青则陈述，“借条是真是的，我陆续借了钱给雍鸿，最后做了一个总账写的借条。”根据何格青、雍鸿以上陈述，法庭询问为何雍鸿在2012年3月已经收到何格青37×××××元，何格青在2013年还要支付雍鸿140000元。雍鸿称，何格青在其公司里做采购，何格青的工资和挖掘机也作为了购买房屋的资金。何格青称，因为第三人工程上需要资金，何格青便把钱借给第三人使用。 本院认为，本案的争议焦点为何格青是否享有足以排除强制执行的民事权益。 何格青在执行异议程序中称案涉房屋系以房抵债成为其个人的财产，在本案诉讼中何格青又称案涉房屋系其支付了购房款购买得来。何格青对案涉房屋主张权利的事实与理由陈述前后不一，而以房抵债与房屋买卖二者具有显著差异。首先，对于370000元借条的形成，雍鸿、何格青无法作出合理的说明，且二人陈述也存在矛盾。即便不论借款本身是否真实发生，如雍小春已经取得370000借款，雍小春、雍鸿以案涉房屋用于抵销所欠何格青的债务，那么何格青无必要因案涉房屋在其后又向雍小春转账支付140000元。何格青、雍小春、雍鸿的陈述矛盾重重，双方也未能作出合理的解释说明。 本次诉讼中，何格青称案涉房屋系其与雍鸿、雍小春协商购买取得。首先，何格青未举证证明其与雍鸿、雍小春之间成立了有效的买卖合同关系。其次，关于购买房款及按揭款的支付，何格青称双方约定购房款380000元，由何格青支付后续的按揭款，为此其支付了240000元的现金、140000元的转账支付款及52800元的按揭款。何格青并未就其主张的以240000元现金支付购房款的事实予以举证，其举出的140000元转账记录不能体现转款用途，其也未举证证明支付了按揭款，故不能认定何格青支付了购房款。最后，如何格青认为其为案涉房屋的所有权人，在案涉房屋长时间登记在雍鸿、雍小春名下未进行过户登记，雍鸿、雍小春处分房屋用于借款抵押担保，何格青未举证证明其存在多次要求办理过户登记，对于房屋未办理过户登记不能体现其不存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”不动产买受人的民事权益需符合该条规定的要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，即便何格青以房屋买受人提出案外人执行异议之诉，也不满足上述规定的阻却执行的条件。因此，对于何格青请求确认房屋归其所有，立即停止执行案涉房屋的诉请不予支持。何格青关于请求过户的诉请不属于执行异议之诉的审理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回何格青的诉讼请求。 案件受理费9400元，由何格青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  叶春梅 人民陪审员  曾 涛 人民陪审员  朱兆群 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  陈珊珊