广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10419号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托诉讼代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：胡飞飞，男，1981年9月22日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：唐萍、贺俊，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告胡飞飞租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托诉讼代理人林栩，被告胡飞飞的委托诉讼代理人唐萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年3月24日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼第富一层B54号商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺。但自2016年3月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳管理服务费以及自2017年1月起至今的商铺使用费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1.解除原被告双方签订的《物业使用合同》；2.被告向原告支付自2017年1月起计至2018年10月期间的商铺使用费98560元及其滞纳金（滞纳金以本金4480元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月止）共计121228.8元；3.被告向原告支付自2016年3月起暂计至2018年10月商铺管理费14400元及其滞纳金（滞纳金均以本金450元基数，按月利率2%的标准计算至2018年10月），共计19152元；4.原告按合同约定没收被告支付的租房保证金10000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告胡飞飞辩称：首先，被告不同意大利公司的全部诉讼请求，具体发表如下具体答辩意见：一、被告本为购买涉案商铺而向广州皮鞋厂及大利公司预订商铺，而非租赁使用，但在广州皮鞋厂及大利公司的欺诈和威胁下，违背被告真实意思的情况下才签订涉案《物业使用合同》，且为减少损失，收回预付的诚意金，被告向广州市天河法院提起诉讼【案号：（2018）粤0106民初3503号】。被告从第三人得知，广州皮鞋厂所建的位于广州市天河区XX路正以优惠价对外发售，但因商铺还未建成，暂无法签订买卖合同，故广州皮鞋厂称如想认购商铺，可先选定商铺，预先支付诚意金，建成后即可签订买卖合同。因此，出于对广州皮鞋厂的信任，被告共向其指定账户支付了66万元诚意金，预定“大利广场”负一层B54号商铺，广州皮鞋厂向被告出具《商铺预定书》，而被告发现该份《商铺预定书》内容与之前协商内容完全不一致，商铺买卖变为商铺租赁，而且该份预定书中所有内容，包括签名均已填写，而且大利公司所出具的也为租赁使用合同，并非之前所述的买卖合同，在被告提出质疑后，广州皮鞋厂及大利公司均称其只是作为收取诚意金的证明，商铺建成后，会与被告签订正式的商铺买卖合同。但商铺建成后，被告去现场查看商铺时，发现商铺面积严重减少，而且被告认为租赁商铺与被告预订商铺严重不符，且被告主要目的为购买商铺而非租赁，广州皮鞋厂及大利公司之前也承诺为商铺出售而非商铺租赁，因此，被告是在广州皮鞋厂及大利公司的欺骗下才被迫与大利公司签订的《物业使用合同》，该物业使用合同并被告真实意思表示。被告不但未如期买到商铺，反而向第三方支付了66万元诚意金，而且其后广州皮鞋厂及大利公司均否认授权他人收取诚意金的行为，被告为减少损失，向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求第三方返还66万元诚意金，案号为（2018）粤0106民初3503号。二、即使《物业使用合同》是双方真实意思表示，但该大利公司并非涉诉商铺的产权人，其并非是收取租金的主体，故无权收取租金。根据大利公司所提交的证据材料，显示涉案商铺的产权人为广州皮鞋厂，真正的收取租金的权利人为广州皮鞋厂，虽大利公司向法院提交了《授权委托书》，但大利公司在此之前并末向被告出具，而且该授权委托书也仅表示大利公司受委托全面负责管理、签订物业使用合同，但真正的收取租金的权利人仍为广州皮鞋厂。另，根据《物业使用合同》第5.3条约定：“乙方须以现金或甲方认可的付款方式向甲方支付标的使用费，甲方开具产权人的收款依据给乙方……”，第8.3条约定“甲方有权利按本合同约定按时收取乙方须付的各项费用并按时缴纳代收费用……”由此可见，大利公司实际仅是代为收取租金，其无权要求被告支付租金，并非为收取租金的主体。三、退一步而言，即便涉案《物业使用合同》是双方真实意思表示，但大利公司从未向被告通知涉案商铺交接事宜，且大利公司根本未向被告交付涉案商铺，被告也未接收和使用涉案商铺，且大利公司于2017年6月已封锁商场，根本无法进入，被告不可能接收和使用商铺，故被告无需支付任何费用。根据《物业使用合同》第8.1条约定，“本合同签订生效，标的物业完善交接备案手续之日起，如乙方须装修……”而实际合同签订后，大利公司并未通知被告接收商铺，更未向被告交接场地，更未完成合同约定的交接备案手续，而且商铺建成后，被告去现场查看商铺时，发现商铺面积严重减少（当时约定的面积为13平方米，但实际也仅6平方米左右），与被告预订的商标严重不符，根本无法正常经营使用，被告不可能接收涉案商铺进行使用。另，在2017年6月，因多名业主因铺位严重“缩水”向媒体、公安投诉大利公司的欺诈行为，大利公司封锁商场商铺，且雇请大量保安看守，根本不允许进入，被告更不可能会接收商铺进行经营了。三、再退一步而言，即便涉案《物业使用合同》是双方真实意思表示且被告接收商铺，但根据《物业使用合同》第5.1条中明确约定：“‘标的’使用费及管理服务费按月按‘标的’物业的建筑面积计……”而现实际的商铺的面积远远少于合同约定时双方约定的使用面积，甚至十几平方米变成几平方米（根据另案肖飞在其案件中所提交的“地址一层平面图显示：B54面积就为13平方米，但实际仅为6平方米左右），严重不符，而大利公司所诉请的月使用费及管理服务费的金额并未根据实际面积进行调整，完全与事实不符，且大利公司在无任何证据证明其损失的情况下，其所主张的违约金过高。另，因大利公司所实际交付的租赁面积远远少于预订时所承诺及约定的面积，故大利公司违约在先，由此所造成的后果均应由大利公司自行承担。大利公司所主张的商铺使用费实质为租金，其诉讼时效仅为一年，大利公司诉请部分的租金也超过诉讼时效。经审理查明：广州市天河区XX路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂XX路6号XX大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年3月24日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》及《关于“物业使用合同”的修正条款》（以下简称修正条款），《物业使用合同》约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼（以下简称大利广场）第富一层B54号商铺（以下简称涉案商铺）作商业用途使用；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为4480元/月，管理费服务费为450元/月；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金；其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；等内容。修正条款约定：本合同“标的”使用期双方约定自2016年3月1日起至2024年2月底为八年。本合同签订起至2016年12月31日止的期限内，本合同“标的”使用费甲方给予乙方优惠免收，甲方在此期限内仅收取乙方的月管理服务费。每个月的23日至25日为甲方收取次月“标的”月使用费（甲方认可期限免收月使用费的除外）及管理服务费、其他应收费用的期限。原告提交收据拟证明被告缴纳了保证金，被告对上述证据不予认可。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但双方并未签署书面的交接手续。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1、广州皮鞋厂XX路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2、天河区XX路拆迁补偿补充协议（天拆XX协字【2004】13号）及XX路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由XX路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂XX路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。经质证，被告对上述证据均不予认可，辩称上述票据载明的用电量、用水量金额过低，仅够公共部位用水用电情况，证明被告没有使用涉案商铺。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案商铺所在的XX路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》及修正条款应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案商铺的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案商铺给被告使用。原告作为交付涉讼商铺的义务人，其应对涉案商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案商铺的情况下，其要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3310元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶王嘉蔚