江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初1103号 原告：江苏博欧伦家纺有限公司，住所地常熟市梅李镇通港路工业园东区江夏北路。 法定代表人：徐阳，董事长。 委托诉讼代理人：邓克，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周倩，江苏少平律师事务所律师。 被告：沈菊萍，女，1971年11月27日生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：薛里忠，男，1975年10月24日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：赵濮帆，江苏福地律师事务所律师，代理上述两被告。 原告江苏博欧伦家纺有限公司（以下简称博欧伦公司）诉被告沈菊萍、薛里忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏博欧伦家纺有限公司的委托代理人周倩，被告薛里忠及委托诉讼代理人赵濮帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博欧伦公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2014年度欠付租金人民币72640元；2、判令两被告按每年272640元的标准，向原告支付自2015年2月19日起至2018年5月17日止共计三年零三个月的房屋租金人民币886080元；3、判令两被告因拒不支付租金导致原告的利息损失，以958720为基数，自2015年2月19日起至实际付清之日止，按照银行同期同类贷款利率计算；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年3月6日，被告一出面与原告签订《租房合同》一份，约定承租原告位于常熟市梅李镇华联路88号1幢房屋用于与被告二的共同生产经营。房屋面积共计2272平方米，期限自2014年2月19日至2015年2月18日，年租金为272640元。之后，两被告自2014年2月19日起至2018年5月17日一直使用该厂房。自《租房合同》签订以来，两被告除支付过20万元租金外，2014年度剩余租金便再未支付，2015年2月19日至2018年5月17日的房屋租金也分毫未付。故原告要求两被告支付各项欠付费用并承担相应的赔偿责任。 被告沈菊萍、薛里忠共同辩称，沈菊萍是帮薛里忠发货、记账的，签合同时因薛里忠在外地，沈菊萍帮其代签了合同。2014年的租赁合同已履行完毕，租金已付清。2016年6月经常熟市人民法院执行局通知，被告便于一周内搬离租赁地。被告实际使用租赁地至2016年6月止。2014年被告代原告搭建附房、彩钢棚等，垫付了搭建费约10万元。2014年及2015年被告为原告垫付了修路基费用7100元，上述费用原告在租金中抵扣，超过部分应予返还。被告已付清租金或使用费，故原告不存在利息损失，被告不予支付。最后，本案诉讼费由原告承担。审理中，被告还抗辩所付电费应当按照《三方协议》约定在租金中予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：位于常熟市梅李镇华联路88号1幢厂房（建筑面积28026.86平方米）原属博欧伦公司所有。后博欧伦公司于2013年将部分厂房出租给被告使用。2014年3月6日，甲方博欧伦公司与乙方沈菊萍签订《租房合同》一份，载明：“江苏博欧伦家纺有限公司将厂房面积2272平方米，按120元/平方米租以乙方，合计金额数272640元。租赁开始之时租金付讫一半，余下的到期前一个月付清。租赁时间于2014年2月19日至2015年2月18日。如在租赁期甲方需要使用，应提前二个月通知乙方解除合同。安全隐患由承租方负责”。签订租赁合同后，被告使用出租厂房，并向原告支付了20万元租金。上述《租房合同》到期后，被告继续使用原告厂房。庭审中原告对此予以认可，且双方表示合同到期后未约定租金支付时间。在被告租赁原告厂房期间，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司也承租了博欧伦公司的部分厂房。 2014年,甲方博欧伦公司(出租方)、乙方常熟市瑞益纺织装饰品有限公司(承担方)、丙方经编加工户沈菊萍(承担方)签订《三方协议》一份，载明：“因甲方生产经营己停滞下来，已不能持续经营下去，水电费已不能正常缴纳，不能按当初房屋租赁协议约定的保证乙方、丙方仓库、经编车间的正常运作，经三方友好协商，从2014年4月份开始的水费，2014年5月份开始的电费由乙方、丙方代为缴纳代缴的水电费(除乙方、丙方自己耗用的水电费外)从未付的租金中抵扣，协议有效期为原房屋租赁合同的租期。乙方、丙方自用的电费按1元/度计算承担，水费乙方、丙方按生活用水表读数承担”。 包括被告在内的租户结算电费时，均以博欧伦公司名义统一结算。2014年5月，总电量为21794度，电费金额为30741.57元；2014年6月，总电量为27006度，电费金额为34435.72元；2014年7月，总电量为28344度，电费金额为35607.53元；2014年8月，总电量为30298度，电费金额为30056.37元；2014年9月，总电量为36938度，电费金额为34659.72元；2014年10月，总电量为30698度，电费金额为30033.74元；2014年11月，总电量为31085度，电费金额为30424.04元；2014年12月，总电量为34172度，电费金额为32921.23元；2015年1月，总电量为6669度，电费金额为13121.81元；2015年2月，总电量为4151度，电费金额为11128.94元。上述时段内总用电量为251155度，电费金额为283130.67元。2016年6月以后，用电量较同期有显著降低。 2016年6月15日，本院向被告等承租博欧伦公司厂房的租户发出通知，载明：“关于申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司申请执行被执行人江苏博欧伦家纺有限公司、常熟市众望经纬编织造有限公司、徐阳金融借款合同纠纷一案。本案在执行过程中，因被执行人江苏博欧伦家纺有限公司所有的位于常熟市梅李镇华联路88号1幢房屋【丘(地)号：×××-11】、土地使用权【证号：常国用(2013)第×××号】属于本案抵押物，且已被本院查封。现本院拟对上述财产采取处置措施。如上述财产有租赁等情形，请相应的承租户在本院张贴本通知之日起七日内带好本人身份证、营业执照等材料至常熟市人民法院执行局提供相应的租赁材料等，如逾期未提供，视为不存在租赁，由此产生的不利后果则由你们自行承担”。 2016年6月27日，薛里忠至常熟市人民法院执行局，向执行法官陈述：“江苏博欧伦家纺有限公司西面楼下的厂房由我在使用，我将里面的东西拿光后于2016年7月7日交付法院采取评估、拍卖措施，同时我也提供不出与江苏博欧伦家纺有限公司的租赁合同”。 2016年8月12日，本院执行人员在公证人员的鉴证下，对博欧伦公司厂房强行开锁，进行物品清点、评估工作。博欧伦公司未有人员到场。后苏州信谊行房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，该报告中载明：“厂区内部分装修及附着物由承租人出资建造，具体范围由承租人现场指认。应承办法官要求，本部分暂不作评估，故本次评估结果未包含由承租人出资建设的装修附着物价值”。后博欧伦公司的厂房、土地等财产于2018年5月18日拍卖成功。 2019年3月1日，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司出具《情况说明》一份，载明：“我司曾向江苏博欧伦家纺有限公司承租了房屋，2014年因博欧伦公司出现资金周转问题致生产经营停滞，我司、经编加工户沈菊萍与博欧伦公司签订了三方协议，由承租户我司及沈菊萍方代博欧伦预交水电费。我司于2014年4月至2016年5月代缴了电费，现将电费余额的权利全部转让给薛里忠(身份证号码)，我司今后不再向博欧伦公司主张该期间电费的任何权利”。 审理中，被告申请证人王某出庭作证，证人陈述：我有经编机放在薛里忠租的厂房里，他租的厂房就是博欧伦公司的厂房。我是帮他做加工的，租金是薛里忠付的，他是老板，他付我加工费。我是2016年6月20日搬走的，当时因为法院在门口贴了一张公告让我们搬走。我搬走后，薛里忠也不做了，跟我们一起搬走的，也在6月20日左右。沈菊萍也是老板，跟薛里忠合伙的。原告质证后认为证人系被告员工，所作证言的证明力大小存疑。 审理中，本院向常熟市瑞益纺织装饰品有限公司办公室主任徐某做了调查，其称薛里忠确实是租在博欧伦公司的厂房里，他是租在靠西一栋大楼的底楼一部分，我公司是租在靠东的一栋楼里。他是2016年6、7月份的时候搬走的，我公司比他晚搬走。对于《三方协议》和《情况说明》是属实的，《三方协议》是在2014年5月左右签订的。原告质证后认为被告薛里忠的搬离时间是不认可的，薛里忠并未与原告办理任何交接手续，对于三方协议的真实性不认可。被告质证后认为无异议。 审理中，被告提供了由徐建平签收的银行承兑汇票2份，金额共计20万元，签收日期为2014年1月12日，徐建平系原告法定代表人徐阳的父亲，证明被告向原告支付了租金20万元，并表示房屋2013年就租了，是原告让被告提前支付租金的。原告质证后认为：2份承兑汇票是付的上一阶段的租金，因被告薛里忠在2014年前就承租了原告的厂房，该20万元是付上一年度租金。 审理中，原告陈述博欧伦公司于2014年4月中旬停业，并对《三方协议》的真实性有异议，但经本院征求其意见，其对盖章的真伪不申请鉴定。 审理中，薛里忠表示如果沈菊萍需要承担责任，愿意与沈菊萍共同承担责任。 本院认为：关于租期，根据双方签订的书面租赁合同，租期于2015年2月18日到期，此后被告继续使用租赁厂房，原告对此也认可，双方未签订书面合同，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同。原告陈述博欧伦公司已于2014年4月中旬停业，从本院调取的执行案卷材料反映，清点评估现场博欧伦公司也未有人员到场，被告所述未能联系到原告人员而其未与原告办理交接手续具有一定的可信度，同时也从尊重客观事实角度考虑，本院认为被告实际搬离承租厂房可视为与原告解除租赁合同。根据本院向常熟市瑞益纺织装饰品有限公司办公室主任徐某所作调查笔录、证人证言，同时从用电量看，2016年6月以后的用电量也有显著降低，上述证据能够相互印证，故本院认为被告已于2016年7月搬离承租厂房具有高度可能性。因被告搬离后疏于告知本院，导致无法准确确定搬离时间，本院酌情确定租赁期限至2016年7月31日止。租期内，根据《租房合同》的租金标准，被告应支付的租金为：2014年2月19日至2015年2月18日272640元；2015年2月19日至2016年2月18日272640元；2016年2月19日至2016年7月31日122166.56元。 关于已支付租金的数额，原被告在签订本案的《租房合同》之前，被告已经承租了原告的厂房，原告认为在2014年2月19日之前的租金，被告已经结清。对于2014年2月19日开始发生的租金，被告认为已支付40万元，原告对其中20万元予以认可，但对于被告提供的2份金额合计20万元的承兑汇票认为系付上一年度租金。本院认为该2份承兑汇票签收日期为2014年1月12日，而原告提供的《租房合同》签订日期为2014年3月6日，约定租期为2014年2月19日至2015年2月18日。租金支付方式为：租赁开始之时租金付一半，余下的到期前一个月付清。因上述20万元的支付时间在合同签订日期和租期之前，认定为支付上一年度租金更为合理，被告认为系原告让其提前支付，未提供证据证明，本院不予采信。基于上述分析，本院认定2014年2月19日至2015年2月18日的租金272640元，被告已经支付200000元，故被告还需支付72640元。 关于被告抗辩的电费抵扣问题，被告对《三方协议》的真实性有异议，但其对盖章的真伪不申请鉴定，且常熟市瑞益纺织装饰品有限公司对该协议也无异议，本院认为《三方协议》的效力应予确认，但协议的内容应当理解为按每度1元计算的用电费用与实际支出电费的差额部分抵扣租金，协议中约定有效期为原房屋租赁合同的租期，常熟市瑞益纺织装饰品有限公司出具《情况说明》中将相应的权利让与被告，故本院确定自2014年5月起至2015年2月的电费差额部分31975.67元（283130.67-251155）抵扣2014年2月19日至2015年2月18日的租金72640元，抵扣后被告应支付的租金为40664.33元。 关于被告抗辩代原告搭建附房、彩钢棚等垫付的搭建费约10万元及为原告垫付的修路基费用7100元要求在租金中予以抵扣，本院认为承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因被告未能提供证据证明上述搭建等行为经原告同意，现原告不予认可，被告的上述抗辩本院不予支持。 关于原告主张的逾期付款利息，被告未能及时支付租金，应当向原告赔偿由此造成的损失。本院认为2014年2月19日至2015年2月18日的租金，逾期付款利息的起算点按原告主张自2015年2月19日起算，并无不当。之后的逾期付款利息，因双方未约定租金支付时间，本院确定自每届满一年为支付时间，未满一年的，在租期届满时支付。故自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金，逾期利息起算点为2016年2月19日，自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金，逾期利息起算点为2016年8月1日。原告主张起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止，并无不当，本院予以支持。 关于两被告是否需要共同担责，根据被告方的证人陈述，薛里忠与沈菊萍系合伙经营，同时薛里忠也表示如果沈菊萍需要承担责任，愿意与沈菊萍共同承担责任，故本院认为上述债务应由薛里忠与沈菊萍共同承担。 综上，被告沈菊萍、薛里忠应当支付原告博欧伦公司自2014年2月19日至2015年2月18日的租金40664.33元，逾期利息自2015年2月19日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止；支付自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金272640元，逾期利息自2016年2月19日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止；支付自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金122166.56元，逾期利息自2016年8月1日起按照银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告沈菊萍、薛里忠支付原告江苏博欧伦家纺有限公司自2014年2月19日至2015年2月18日的租金人民币40664.33元及利息（以40664.33元为基数，自2015年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止）；支付自2015年2月19日起至2016年2月18日的租金人民币272640元及利息（以272640元为基数，自2016年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止）；支付自2016年2月19日起至2016年7月31日的租金人民币122166.56元及利息（以122166.56元为基数，自2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付日止），上述款项由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接履行。 二、驳回原告江苏博欧伦家纺有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取人民币14700元、保全费5000元，合计19700元，由原告江苏博欧伦家纺有限公司负担8068元，被告沈菊萍、薛里忠负担11632元，原告预交诉讼费用由本院退回，被告应负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  李 远 人民陪审员  杨建军 人民陪审员  徐雪英 二〇一九年九月九日 法官 助理  陶敬渊 书 记 员  周志洁