广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2545号原告：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，营业场所广州市增城荔城街岗前西路17号。负责人：王志伟，该行行长。委托诉讼代理人：吴康概，广东乐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何倩文，广东乐信律师事务所实习律师。被告：王发乐，男，1990年9月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。被告：广州育丰房地产开发有限公司，住所广州市增城石滩镇麻车村、横岭村青年农场（办公楼）。法定代表人：谭浩成，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢敏珊，该公司员工。委托诉讼代理人：张光明，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行与被告王发乐、广州育丰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的委托诉讼代理人吴康概、被告广州育丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢敏珊到庭参加诉讼，被告王发乐经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王发乐向原告偿还借款本金533269.03元及至实际还清借款之日止的全部正常利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定计算至被告实际还款之日止）；2.判令被告广州育丰房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；3.判令原告有权以被告王发乐所有的位于广州市增城区××街××房的房产折价或拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；4.本案的受理费、诉保费由两被告承担。事实和理由：被告王发乐于2016年10月25日与原告签订《个人购房担保借款合同》，被告王发乐向原告借款55万元用于购房，原告于2016年10月27日向被告借出款项55万元。但是，自2018年8月28日起，截至2019年2月18日，被告王发乐已欠供六期的本金及利息合计16198.51元。被告王发乐没有按约定履行上述义务的行为，已构成违约。根据合同约定，被告王发乐未按约定按期足额偿还借款的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款等。被告王发乐以位于广州市增城区××街××房的房产为上述借款设定抵押，并未办理正式抵押登记，原告对该房产有优先受偿权。此外，被告广州育丰房地产开发有限公司在被告王发乐申请借款时，亦在《个人购房担保借款合同》保证人处盖章确认，为王发乐借款事宜的保证人，应对上述债务承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告广州育丰房地产开发有限公司辩称，根据我国相关法律法规，又有人保及物保的情况下，并且物保由债务人提供的，债权人应先处分由抵押人提供的物保，不足部分再由保证人承担保证责任，因此，原告应先对被告王发乐所有的涉案房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款清偿其所欠的贷款本息，不足部分再由我司承担。被告王发乐未作答辩。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《产权情况表》、《不动产登记证明》、还款明细表、欠供明细表。被告广州育丰房地产开发有限公司、王发乐未提交证据。本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。被告广州育丰房地产开发有限公司对原告提交的证据无异议，并认为原告已就涉案房产办理预抵押登记，原告对涉案房产享有抵押权。根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，王发乐（借款人、抵押人）与原告(贷款人、抵押权人）、广州育丰房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为55万元，借款用途为购买住房，房产位于增城区××街××房，借款期限360个月；借款利率采用基准利率,执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍后确定;借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息,直至本息清偿为止;对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利,借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起,按逾期借款利率计算复利,逾期借款的应付未付利息,按逾期借款利率计算复利;还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；抵押物为增城区××街××房,自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记,自合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书,自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人广州育丰房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保;保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利……等一切费用，保证期间为借款到期日起二年；合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权要求保证人承担担保责任等内容。2016年10月27日，原告按照《个人购房担保借款合同》的约定发放贷款550000元。2017年8月17日，原告与王发乐就案涉房产办理了抵押权预告登记，但至今未正式办理抵押权他项权证。根据原告的诉讼保全申请，本院于2019年3月7日作出（2019）粤0118民初2545号民事裁定书，查封了被告王发乐位于广州市增城区××街××房房地产。原告为此预交财产保全费3242.3元。根据原告提交的《欠供明细表》，截至2019年2月12日，王发乐连续6期欠供,逾期未还的贷款本金为533269.03元，利息为11062.05元，罚息为39.77元，复利为88.52元。庭审中，原告主张涉案房产至今未正式办理房地产权证和他项权证，被告广州育丰房地产开发有限公司认为涉案房产办理了抵押权预告登记，原告对涉案房产享有抵押权。本院认为,原告是具有贷款资格的金融机构，其与被告王发乐、广州育丰房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效，并对缔约各方产生约束力。原告已向被告发放贷款，被告王发乐未能按合同约定的期限及金额履行还本付息义务，已构成违约，原告请求被告王发乐按照《个人购房担保借款合同》约定偿还本金,支付利息、罚息及复利，理据充分，本院予以支持。被告王发乐自愿将位于增城区××街××房抵押给原告作为借款抵押担保，但涉案房产仅办理了房地产预抵押登记，至今未办理正式的抵押登记，原告未取得他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原告对涉案房产并不因办理房地产预抵押登记而取得抵押权，故原告起诉要求对涉案房产享有优先受偿权，缺乏理据，本院不予支持。原告可在办理抵押登记手续，取得正式的抵押登记证明之后，再行向抵押人主张担保权利。对于被告广州育丰房地产开发有限公司的责任问题，被告广州育丰房地产开发有限公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》上盖章确认，所约定的保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。由于涉案房产至今未办理抵押登记，原告未取得涉案房产的他项权证，在被告王发乐未向原告履行还本付息义务的情况下，原告起诉要求广州育丰房地产开发有限公司对王发乐的涉案债务承担连带担保责任，合理合法，本院予以支持。被告广州育丰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王发乐追偿。综上所述，原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。被告王发乐经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院根据已查明的事实，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王发乐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还借款533269.03元及支付利息、罚息、复利（暂计至2019年2月12日正常利息为11062.05元，罚息为39.77元，复利为88.52元；从2019年2月13日起至清偿之日止均按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计付利息、罚息及复利，罚息不计收复利）；二、被告广州育丰房地产开发有限公司对被告王发乐的上述债务承担连带担保责任，被告广州育丰房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告王发乐追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9244元，财产保全费3242.3元，均由被告王发乐、广州育丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。(此页无正文)审 判 长  王春融人民陪审员  刘敏倪人民陪审员  刘绍青二〇一九年九月二十七日书 记 员  谢柳雪附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。