福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初4536号 原告：方城，男，1993年8月30日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：余霖博，福建元一律师事务所执业律师。 被告：林瑞铭，男，1978年10月27日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：潘安娜，女，1982年4月4日出生，汉族，现住福建省福州市台江区。 原告方城与被告林瑞铭、潘安娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方城的委托诉讼代理人余霖博，被告林瑞铭到庭参加诉讼。被告潘安娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方城向本院提出诉讼请求：1.判令解除方城与林瑞铭、潘安娜之间签订的房屋转让协议；2.判令林瑞铭、潘安娜立即返还方城购房款780000元，并自2018年8月2日起以780000元购房款为基数按月利率1.5%支付利息至实际付清之日（暂计至起诉之日为126750元）；3.判令林瑞铭、潘安娜立即支付方城违约金100000元；4.由林瑞铭、潘安娜承担本案诉讼费用。 事实与理由：林瑞铭与潘安娜系夫妻关系。2018年6月左右，林瑞铭、潘安娜称其内购了位于闽侯县房屋，具有该房屋处置权，欲出售给方城。2018年7月30日，方城与林瑞铭、潘安娜签订房屋转让协议，约定：林瑞铭、潘安娜将位于闽侯县房屋（79平方米）以人民币828000元转让给方城；协议签订当日预付购房款180000元，协议签订之日起7日内付购房款600000元，剩余48000元待更名过户手续办理完成后再付款；若林瑞铭、潘安娜在开发商通知更名过户期间无法将房子更名过户给方城，或者该房屋存在经济纠纷而不能转让，林瑞铭、潘安娜应如数退还方城购房款780000元，并自方城付款之日起以该购房款金额为基数按月利率1.5%支付利息至实际付清之日，支付方城违约金100000元等。 上述房屋转让协议签订后，方城依照约定支付了780000元购房款。方城多次催促林瑞铭、潘安娜办理房屋更名转让手续，但林瑞铭、潘安娜均以各自理由推脱。后方城发现林瑞铭、潘安娜并未与上述房屋的开发商签订商品房预售合同，上述房屋并不属于林瑞铭、潘安娜所有，林瑞铭、潘安娜对上述房屋没有处置权。此外，方城还发现因该房屋开发商存在工程款纠纷，上述房屋在建工程一直处于停工状态，且处于被福建省最高人民法院查封状态，并不能进行交易。为此，方城多次要求林瑞铭、潘安娜退还购房款，但林瑞铭、潘安娜均予拒绝。 方城认为，林瑞铭、潘安娜未与开发商签订商品房预售合同并进行预告登记，不具备上述房屋的处置权，其与方城签订的房屋转让合同，合同目的已经无法实现；且上述房屋存在经济纠纷被法院查封，也不具备交易条件，双方约定的违约事由已经出现，方城有权要求林瑞铭、潘安娜按照约定退还购房款并支付利息及违约金。 林瑞铭辩称，方城是通过亲戚介绍购买案涉房屋，方城在购买案涉房屋之前已经充分了解房子的情况，方城主张没有预售合同，不能作为单方面解除合同的依据。方城要求林瑞铭退还购房款，林瑞铭并未拒绝，也同意返还购房款，但林瑞铭经济困难，一时没办法返还购房款。方城主张的违约金及利息并不符合双方约定。房屋是因为开发商的原因导致冻结，开发商没有通知过户更名，不是甲方原因导致房屋不能转让。林瑞铭同意解除房屋转让协议，但只同意返还购房款，且要求分期返还。双方在协商的过程中，方城也同意林瑞铭只返还购房款，但提出须尽快返还。 潘安娜未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，林瑞铭、潘安娜（甲方）与方城（乙方）签订《房屋转让协议》。协议约定，经甲乙双方协商一致，甲方将位于闽侯南通奥莱时代37号楼406室（79平方米）以人民币828000元转让给乙方，甲方负责乙方后续的更名过户等相关手续，乙方做好协助更名过户，日期以开发商通知甲方的时间为准，双方达成如下协议：1、以协议签订当日为准先预付房款180000元；2、协议签订之日起7天内再预付房款600000元。乙方预留房款48000元作为保证金（待甲方将更名过户手续办理完成后再予付款）。如果甲方在开发商通知更名过户期间无法将房子更名过户给乙方；或者甲方房屋存在经济纠纷而不能转让；甲方将如数退还预付房款780000元，并按照预付房款月息一分五计算，补偿给乙方，以到账之日起计算利息，并支付违约金100000元给乙方。协议签订后，方城向林瑞铭、潘安娜支付购房款780000元。庭审中，林瑞铭陈述其并未与开发商签订《商品房预售合同》，其系通过案外人购房诉争房屋，并向案外人支付购房款。林瑞铭确认现诉争房屋因开发商原因无法交付。 本院认为，潘安娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。林瑞铭、潘安娜并未提供证据证明其有权处分诉争房屋，现因林瑞铭、潘安娜未取得所有权或处分权致使诉争房屋所有权不能转移，方城要求解除《房屋转让协议》，并要求林瑞铭、潘安娜退还购房款780000元，本院予以支持。方城在购买诉争房屋前应充分了解房屋情况，其对合同解除亦具有过错，其主张林瑞铭、潘安娜支付违约金及利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除方城与林瑞铭、潘安娜签订的《房屋转让协议》； 二、林瑞铭、潘安娜应于本判决生效之日起三十日内返还方城购房款780000元； 三、驳回方城的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12080元，减半收取计6040元，由林瑞铭、潘安娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈彬 二〇一九年九月三十日 法官助理林颖 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。