山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初4882号原告:贾夕朗，男，1965年12月8日生，住文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被告：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区天福街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司,该公司管理人。法定代表人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：侯登辉，山东利得清算事务有限公司职工。原告贾夕朗与被告威海中天房地产有限公司（以下简称中天公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告贾夕朗之委托诉讼代理人张芙蓉，被告中天公司之委托诉讼代理人侯登辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。贾夕朗向本院提出诉讼请求：一、请求确认贾夕朗与中天公司签订的威海市文登区龙都丽景小区10号楼一单元801号楼房及123号附房、龙都丽景小区8号楼一单元1403号楼房及125号附房两份房屋买卖合同合法有效，贾夕朗对两套房产及附房享有业主债权；二、判令中天公司在具备办理不动产登记手续时为原告办理上述两套房产及附房的产权证书；三、案件受理费由中天公司承担。事实与理由：中天公司系文登区龙都丽景居民小区的建设单位。2012年，中天公司与贾夕朗签订《龙都丽景一期排水、排污、景观及零星工程施工合同》，约定中天公司将龙都丽景小区5#-10#号楼间雨、污排水、场区土方回填、路面硬化、景观、车库坡道、附属零星工程发包给贾夕朗。由贾夕朗以包工包料的方式进行施工，合同价款为120万元，具体结算金额以工程竣工结算审计报告为准。贾夕朗施工完成后，2015年1月14日经中天公司审核确定，贾夕朗施工的工程结算金额为1042476.64元，并向贾夕朗出具结算书等材料。贾夕朗又为小区其他工程进行施工，共计194201.91元。后中天公司与原告协商，以中天公司开发的龙都丽景小区房产抵顶原告的工程款，因此贾夕朗与中天公司于2015年7月30日签订认购书，约定贾夕朗购买中天公司开发的文登区龙都丽景居民小区10号楼一单元801室房产及123号附房、龙都丽景居民小区8号楼一单元1403室房产及125号附房。签订认购书后，贾夕朗交纳了两套房屋的维修基金、装修押金后中天公司为贾夕朗办理购买房屋的各种手续，并将房屋交付给原告使用。2017年6月6日，威海市文登区人民法院受理中天公司破产重整一案，贾夕朗依法申报债权，管理人对贾夕朗申报的业主债权不予确认。贾夕朗认为其购买的两套房屋手续齐全，已经支付了1236678.55元购房款，已经实际居住，并已经提交书面证据予以证实。虽贾夕朗购买的两套房产总房款为1654992元，但贾夕朗已经支付的房款已经超过总房款的50%。且可以将余款继续支付，应当认定贾夕朗的业主债权，故提起诉讼。中天公司辩称：根据贾夕朗的主张，其所主张的两套房产系其为中天公司所做工程的工程款抵顶，但贾夕朗该主张并无书面的抵顶协议，贾夕朗与中天公司之间也未就工程款和房款进行相互结算，并互开工程款收据和房款收据，因此贾夕朗与中天公司抵顶合同关系即使成立，但该抵顶合同关系并未履行完毕，其和中天公司之间的房屋买卖合同关系并未实际履行完付款义务，依据破产法和相关司法解释的规定精神，贾夕朗就其所主张的房产不符合消费性优先受偿权的范围，不应作为购房消费者予以优先保护。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：中天公司系文登区龙都丽景居民小区开发商，贾夕朗为其部分项目施工。后中天公司出具有储昭尧签字的工程审核结算单、张艳芳签字的工程项目结算书，确认贾夕朗为龙都丽景一期附属零星工程核定金额为1042476.64元。2015年12月17日，贾夕朗与文登龙都物业服务有限公司签订文登龙都丽景居民小区10号楼一单元801室、8号楼一单元1403室的前期物业服务合同，并签订了装修保证书。同日，贾夕朗向物业公司交纳电梯费、物业费4146.2元及装修押金2000元。贾夕朗并向中天公司交纳维修基金25317元。另贾夕朗提交多份水电费等收据，该项收据均为2017年6月6日本院受理破产案件之后。贾夕朗现以与其子贾鸿浩分别居住而实际占有该两套房产。2017年6月6日，中天公司进入破产重整程序，贾夕朗向管理人申报债权，要求中天公司向其优先交付文登区龙都丽景居民小区10号楼一单元801室房产及123号附房、龙都丽景居民小区8号楼一单元1403室房产及125号附房，管理人经核查认为贾夕朗并未实际支付所主张房产的购房款，故不予确认其优先权利，贾夕朗不服该认定，诉至本院。另查，文登区龙都丽景居民小区10号楼一单元801室房产早于2013年3月22日为中国银行深圳东门支行办理在建工程抵押登记，于2014年9月11日为厦门银行漳州分行办理次在建工程抵押登记。龙都丽景居民小区8号楼一单元1403室房产先于贾夕朗以买卖合同网签备案于案外人孙曙光名下。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、贾夕朗提交《龙都丽景一期排水、排污、景观及零星工程施工合同》一份，因该合同仅有贾夕朗个人签名、签章，无中天公司签章，管理人不予认可。故对其证明力，本案中不予认定。2、贾夕朗提交龙都丽景西大门北附属工程“施工图预（结）算书”，以证明其施工其它工程，工程造价194202.01元，该预（结）算书无中天公司确认，贾夕朗提交“证明”一份，证明其对该工程的施工及工程款的情况，该证明由署名为“储昭尧”的签字，结论为“以上情况基本属实”。因该证据为证人证言，署名人未出庭作证，故对该部分款项，在本案中暂不予认定。3、贾夕朗提交“认购书”两份，主要内容为贾夕朗向中天公司认购文登区龙都丽景小区10号楼一单元801号楼房及123号附房、龙都丽景小区8号楼一单元1403号楼房及125号附房，并其它价款等合同事项。因该两份“认购书”系复印件，管理人对该证据否认。贾夕朗另提交署名为“余志坚”签字的“证明”一份，欲证实其施工工程款情况及以工程款抵顶房款的主张。同样因该证据为证人证言，署名人未出庭作证，故对“认购书”及“证明”的效力，不予认定。本院认为，关于案涉争议房产的性质问题。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故贾夕朗占有房屋并不能改变房产权的性质，案涉房产仍属债务人中天公司财产。关于贾夕朗主张以房抵顶工程款的主张，因贾夕朗未提供有关“顶房协议”或相互开具房款和工程款抵顶的证明，不能认定其双方之间形成了以工程款抵订房款的合意，且双方之间亦未签订合法有效的房屋买卖合同。故贾夕朗要求确认与中天公司签订有威海市文登区龙都丽景小区10号楼一单元801号楼房及123号附房、龙都丽景小区8号楼一单元1403号楼房及125号附房两份房屋买卖合同并合法有效的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于贾夕朗对争议房屋是否享有优先权的问题。据贾夕朗主张，其系以工程款抵顶房款而取得房屋，从该主张看系以消灭建设工程施工合同关系产生的金钱债务为目的，并不属于以购买房屋为目的的房屋买卖合同。贾夕朗以物抵债的主张，与基于买卖而产生的物权期待权具有实质性的区别，其权利属性仍为债权，不能形成优先于一般债权的利益。而且争议房屋早于此前已办理在建工程抵押登记或网签于他人名下。贾夕朗主张对涉案房屋享有优先权的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业合同法》第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，判决如下:驳回贾夕朗的全部诉讼请求。案件受理费100元，由贾夕朗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李永亮人民陪审员  徐承龙人民陪审员  孙德仁二〇一九年九月十日书 记 员  毕秀萍