甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初1693号原告：陈某，男，1969年6月8日出生，汉族，农民，住临泽县，电话180XXXXXXXX。委托诉讼代理人：丁某1，临泽县东关街法律服务所法律工作者。被告：丁某2，男，1981年7月25日出生，汉族，农民，户籍地临泽县，现在甘肃省酒泉监狱服刑。被告：王某，男，1962年11月23日出生，汉族，临泽县交通局职工，住临泽县，电话139XXXXXXXX。原告陈某与被告丁某2、王某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序于2019年7月巡回在酒泉监狱公开开庭进行了审理，原告陈某及其委托诉讼代理人丁某1和被告丁某2、王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈某向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决撤销二被告之间的房屋买卖合同后当庭变更诉讼请求为确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：2012年6月15日，原告订购临泽县沙河镇西关村开发建设的公寓楼楼房一套，原告按照西关村的要求预付了3万元的房款。原告预定的楼房价款为181089.92元，储藏室为2041.6元，合计193605.92元。该房屋于2014年4月竣工，同年10月验收。房屋具体位置为××楼，后西关村村委会一直没有向原告交房。2018年5月，西关村将原告起诉至临泽县人民法院，要求偿付房款，法院最终判决由原告给西关村偿付房款163605.92元，承担诉讼费5461.5元。此时原告才得知二被告未经原告同意，私下将原属于原告的房屋进行了再次交易。因原告对自己购买的房屋都没有实际取得，而二被告在未经原告同意的情况下私自签订房屋买卖协议并实际占有原告的房屋，严重侵犯了原告的合法财产权利。被告丁某2辩称，原告从西关村订购本案涉案的楼房后，当时尚未修建，原告和被告丁某2经口头协商达成一致，原告将订购的该楼房卖给了被告丁某2，被告丁某2给原告支付了5万元定金。因被告丁某2听说其岳父顾生贵的朋友被告王某急需一套房子，被告丁某2通过西关村委会了解到原告有一套房子说要加价出售，被告丁某2和王某经协商达成一致，被告王某同意在原房价的基础上加价2万元购买该楼房，被告丁某2就给原告先付款5万元。被告之间订立的合同是合法有效的。被告王某辩称，被告王某和原告本就不认识，被告王某购买的是被告丁某2的房子，双方签订的合同是有效的。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据。原告向法庭提交了本院（2018）甘0723民初676号民事判决书和张掖市中级人民法院（2018）甘07民终771号民事判决书各一份，试以证明原告与村委会就涉诉房屋形成买卖法律关系，原告系房屋的实际买受人，但被告丁某2既未征得西关村村委会的同意，又在原告并不知情的情况下收取了被告王某支付的购房款226729元后再次转卖的行为系无权处分的无效行为。对原告提交的上述判决书，二被告均无异议，但二被告认为双方订立的合同是合法有效的合同。被告王某为证明其取得该房屋系合法取得，提交被告丁某2出具的收条四张、房屋转让合同一份、身份证复印件一份，试以证明其与被告丁某2订立的合同有效。被告丁某2质证无异议。原告质证对收条无异议，对转让合同有异议，被告丁某2并不是房屋所有。法庭认为，原被告提交的上述证据拟证明的相关案件事实已经由张掖市中级人民法院已经生效的（2018）甘07民终771号民事判决查明的事实予以印证，至于被告王某究竟是以何种方式取得楼房钥匙，生效法律文书没有认定，但并不影响本案对合同效力的确认。根据双方当事人的陈述和所提交的证据，本院审理后认定事实如下：2012年临泽县沙河镇西关村村民委员会决定修建西关村农民公寓楼。2012年6月15日，原告陈某向临泽县沙河镇西关村村民委员会预交公寓楼首付款3万元，预订五楼100平方米楼房一套。后经协商，双方将预订的楼房调整为××楼。该套楼房面积为88.7平方米，楼房总价款181089.92元；该套楼房附带面积为10.43平方米储藏室一间，储藏室总价款12516元。原告所预订的住宅房屋的公寓楼于2014年4月竣工，于同年10月验收。2015年4月，原告和被告丁某2经口头协商达成一致，原告将其从沙河镇西关村村民委员会预订未曾入住使用的该套楼房加价2万元转让给了被告丁某2，双方达成口头协议，协议的内容为被告丁某2除给原告陈某支付原告已给临泽县沙河镇西关村村民委员会支付的预交款3万元外，另外给原告支付2万元的加价款，原告给沙河镇西关村村民委员会应交的该楼房房款及储藏室款由被告丁某2负责交纳。口头协议达成后，被告丁某2给原告支付了5万元。2015年4月14日，被告丁某2与被告王某就签订房屋转让合同，约定被告丁某2将原告订购转卖给其的该套楼房及储藏室以226728元的价款再次转让给被告王某，被告王某于2015年4月14日付给被告丁某2购房款16万元，于2015年4月25日、5月10日、5月20日分三次付给被告丁某2购房款3.5万元、1万元和2万元。2015年7月7日，被告丁某2向被告王某收取房屋尾款1728元、押金1000元、电费200元、公共电费及水费250元。被告王某取得该楼房钥匙后于2015年7月份装修该房屋，2016年元旦前入住该楼房至今。2016年1月30日，临泽县沙河镇西关村村民委员会向原告索要楼房款，原告告知该楼房被原告出售给了被告丁某2。后还得知该楼房又被被告丁某2转卖给了被告王某。2018年7月，临泽县沙河镇西关村村民委员会将原告诉至本院要求原告支付下欠的购房款，经本院审理作出了（2018）甘0723民初676号民事判决，判决驳回了临泽县沙河镇西关村村民委员会的诉讼请求，临泽县沙河镇西关村村民委员会不服该判决予以上诉，张掖市中级人民法院经审理于2018年10月12日作出（2018）甘07民终771号终审民事判决，判决由原告支付临泽县沙河镇西关村村民委员会购房款163605.92元。2019年5月，被告丁某2因信用卡诈骗罪被本院判处有期徒刑一年六个月。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。《合同法》第五十二条规定“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。根据该条规定，合同无效的情形均涉及国家利益与社会公共利益。合同效力是国家意志对私人自治的认可，除了侵害到国家与社会公共利益的情形外，不宜认定为合同无效。而《合同法》第132条第1款还规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，但因该规定并非效力性强制性规定，而是无强制性的倡导性规定，即使当事人违反此规范不必然导致合同无效，而合同是否能够履行的风险由合同当事人自行承担。本案中，原告将预购的西关村村民委员会的其既未占有也未办理房屋所有权证书的楼房再次转让给被告丁某2的行为，与被告丁某2又将其既未占有也未办理房屋所有权证书的该楼房再次转让的行为性质相同，是对同一套房屋的两次出售的买卖行为，该两次转卖行为均是当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，均为有效。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，依据该规定，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应认定合同有效。本案中，二被告订立的房屋转让合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。被告王某履行了将购房款给被告丁某2支付的义务，被告王某也将该涉案楼房钥匙取得，被告王某将该楼房装饰装修后其子王伟也已入住使用数年，虽然该楼房尚未办理房屋所有权证书，但不影响被告王某对该房屋行使相关权利。原告以其购买的楼房并未实际占有取得，二被告私下将原属于原告的楼房再次转让，主张二被告订立的房屋转让合同无效的理由，缺乏法律依据，不予支持。故原告请求撤销或者确认二被告订立的房屋转让合同无效的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。综上所述，依法订立的合同，受法律保护，二被告之间订立的合同不存在无效的法定情形，不能确认该合同无效，应驳回原告的诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二Ο一九年九月二十日书记员 李雅娜附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。