广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初1372号原告：罗永旷，男，汉族，1965年9月7日出生，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。被告：李群辉，男，汉族，1962年10月12日出生，住江西省吉安市。被告：鹤山市共和镇橡泰木业制品厂，住所地：鹤山市。经营者：李群辉。原告罗永旷与被告李群辉、鹤山市共和镇橡泰木业制品厂（以下简称“橡泰木业制品厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗永旷及其委托诉讼代理人邹华、被告李群辉及被告橡泰木业制品厂的经营者李群辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗永旷向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李群辉、鹤山市共和镇橡泰木业制品厂立即连带支付拖欠的租金共146204元及后续租金给原告罗永旷；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：在2016年3月1日，原告与被告李群辉签订了商铺租赁合同，约定原告将鹤山市共和镇良庚工业区内厂房、巷道出租给被告李群辉使用，租赁期限为8年，从2014年4月1日起至2024年3月31日止，出租厂房面积为5184平方米，每平方米每月7元，公共分摊面积为ll96平方米，每月每平方米租金为2元，履约保证金为l0万元。同时，还约定了2016年至2024年期间的每月租金。2019年1月份起，被告李群辉逾期至今未付租金，2019年1月份至3月份期间厂房仓库的租金为36288元×3=108864元和4月份的租金为38102.4元。同时，2019年1月份至3月份期间被告李群辉逾期未付的公共分摊面积租金为2392×3=7176元，以及4月份的分摊面积租金为2511.6元。综上所述，被告李群辉尚欠原告的租金合共156654元，被告李群辉在2019年1月份支付了部分租金10450元，被告李群辉尚欠剩余租金为146204元。被告李群辉利用承租的房屋开设了个体户鹤山市共和镇橡泰木业制品厂，因此实际经营方被告鹤山市共和镇橡泰木业制品厂应当对被告李群辉尚欠的租金承担连带责任。李群辉答辩称，1、我方认为原告诉讼请求中的租金146204元是不符合的，我方认为到2019年3月底欠原告租金为45879.8元，我方现提交书面的计算表；2、关于保证金10万元，我方要求用10万元保证金作为抵扣租金，但原告不同意，原告要求没收我的保证金10万元是不合理的，因为我方是受政府的文件告知我方不能在这个地方再继续经营这个行业；3、我方也曾于2019年2月26日与原告沟通协商，要求双方的租赁合同终止，我方把租赁的厂房返还给原告，因为市政府多次找我谈要求我方企业搬走，注销营业执照，所以在无奈的情况下，与原告协商，协商后，原告不同意，要求继续履行合同。我方于2018年7月已经停止生产，但是也一直交租到2019年3月，然后我方提出搬走。但是原告于2019年3月16日向我方发出《终止租赁合同协议书》，现在我方出示一下该份《终止租赁合同协议书》，原告又于2019年3月22日通过邮政快递的方式向我方发出一份《解除房屋通知书》，原告在发出通知的同时把租赁厂房上锁，然后我方就报警强制撬锁进厂。后来派出所到场后，我方到派出所做笔录。我方于2019年3月24日复函了原告，要求原告与我方协商，尽快把厂搬走，但是并没有结果，然后原告就采取了法律手段解决。橡泰木业制品厂答辩称，与被告李群辉的答辩意见一致。经审理查明：2016年3月1日，原告罗永旷与被告李群辉签订《租赁合同》，约定原告将良庚工业区内的厂房、巷道出租给被告李群辉使用。出租面积合共6380平方米。厂房仓库前3年的租金按每月每平方米7元计租；公共面积按每月每平方米2元计租，第4年起租金每年递增5%计租。租期为8年，租赁期限为2016年4月1日至2024年3月31日止。被告应在签订该合同的当日向原告支付10万元的保证金。租赁期内，被告未履行责任造成违约，原告有权解除合同，收回建筑物及配套设施，没收保证金。合同还约定了双方的责任及权利等其他事项。另查明：被告橡泰木业制品厂于2016年3月30日注册，类型为个体工商户，组成形式是个人经营，经营者为被告李群辉。上述合同签订后，被告李群辉经营的被告橡泰木业制品厂在该合同项下的场地内，从事木制品的加工及销售。2018年7月9日，鹤山市共和镇人民政府向被告橡泰木业制品厂发出《告知书》，载：“…根据《鹤山市‘小散乱污’企业专项整治工作方案》的文件规定，经核查，你企业被界定为‘小散乱污’企业，即指生产规模小，且不符合产业政策，不符合当地产业布局规划，未办理工信、发改、土地、规划、环保、工伤、质监、安监、电力等相关报批手续，不能稳定达标排放的企业。按照相关文件要求，我镇政府之前已经对你企业下达了限期搬离的通知，你企业也承诺于规定时间前搬离。现已过规定时间，你企业仍未履行承诺完成搬迁，我镇政府依法对你企业进行断电查封处理，……。”2019年3月22日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，载：“致李群辉先生：您于2016年3月17日与我签订《房屋租赁合同》，……从2019年1月1日起欠租金、水费人民币大写贰万捌仟捌佰贰拾伍元肆角（小写：￥28825.4元），2019年2月份欠租金、水费人民币大写：叁万捌仟玖佰陆拾玖元整（小写：￥38969.00元），2019年3月份欠租金人民币大写：叁万捌仟玖佰陆拾贰元整（小写：￥38962.00元），……您无正当理由拒不支付房屋租金、水费106756.4元，……现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在2019年3月31日12时前）搬出位于鹤山市共和镇良庚工业区22号的1号房屋厂房内的一切生产设备、成品和半成品及办法设备等物品。……”，被告收到上述通知，直至2019年4月30日搬离涉案的厂房。2019年3月23日，被告李群辉从租赁厂房搬离设备时与原告发生纠纷，被告李群辉先后向鹤山市共和镇派出所报案，称原告发函令其搬厂却又以锁门等行为阻止其搬迁，该派出所对此制作了相应的询问笔录。再查明：就本案纠纷，原、被告均确认以下款项支付情况：被告先后向原告支付10万元（2万元+8万元）履约保证金，被告又分别于2017年3月28日、2017年4月16日、2018年3月16日向原告支付10万元、20万元、30万元款项，合共预付款60万元,租金及水电费每月从预付款60万元中扣减。经庭审，原、被告又确认至2018年12月31日被告共拖欠租金金额为20375.3元。2019年1月，被告支付了5万元租金。现原告认为被告仍拖欠其至2019年4月30日的租金共计146204元未付，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案厂房已取得临时建设工程规划许可证而建设，原告罗永旷与被告李群辉签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应按照约定履行各自的合同义务。因被告未及时支付租金，原告于2019年3月22日向其发出《解除房屋租赁合同的通知》要求解除《租赁合同》，符合《租赁合同》约定的原告单方解除合同的情形，该等通知自到达被告之日起发生解除的效力，被告对此亦无异议，故上述《租赁合同》已于被告李群辉收到通知之日即2019年3月22日解除。至于被告辩称因被告橡泰木业制品厂的经营不符合政府政策，其搬离厂房是政府原因导致，但该等原因并不能构成被告不支付租金的免责事由，被告仍应对其拖欠租金的行为承担相应违约责任。关于被告尚欠租金金额的问题。原告诉称租金应支付至被告实际搬离厂房之日即2019年4月30日，被告则辩称因搬厂受到原告阻拦，租金仅应支付至2019年3月31日。双方对租金计算期间存在争议。根据被告李群辉报警后公安机关制作的询问笔录显示，被告李群辉曾多次报警反映原告阻止其搬厂的情况，又，结合原告于庭审中认为对被告存放在厂房内的设备享有留置权的陈述及本院依原告申请对该等设备实施财产保全的事实，可知被告李群辉在收到原告发出的解除合同及要求搬离厂房的通知后即具有搬离厂房的意愿，而被告未能在原告要求的最迟2019年3月31日前搬离厂房是由原告主张留置权、设备被本院依法查封的不可归责于被告的原因所致，故超过上述期限搬离厂房所产生的租金或占用费不应由被告承担，原告请求的租金应计付至2019年3月31日，而不是2019年4月30日,本院对原告的诉称过高部分不予支持。因原、被告双方确认截至2018年12月份被告尚欠租金为20375.3元及2019年1月租金为38993.5元；2019年2月至3月的租金，因被告对“饭堂空地”租金等不再予以确认，原告未提供充分证明该等费用确已发生且应由被告承担，故以上期间租金应按合同约定标准计算，得出77360元[（36288元/月+2392元/月）×2个月]，故被告应付原告的租金合共为136728.8元（20375.3元+38993.5元+77360元）。扣减双方确认的已支付的50000元，被告仍拖欠原告租金86728.8元（136728.8元-50000元）未支付。至于原告于庭后提交书面意见计得被告拖欠租金金额为147666.5元（租金178209.9元+其他厂房占用费5412.9元+电缆货款14037.6元-已支付的5万元），因超过本院核定的上述86728.8元的部分，原告未能提供充分证据证明，且被告不予认可，故本院不予采信。关于被告已支付的保证金10万元如何处理的问题。考虑到原被告双方的《租赁合同》已经解除，双方合同权利义务终止，且被告同意以保证金抵扣租金，故为减少当事人诉累，本院在本案一并审查上述保证金问题。原告认为该10万元保证金应予没收；被告则辩称没收10万元保证金金额过高，只同意没收1万元，其余9万元冲抵租金，请求予以调整。根据《租赁合同》第七条的约定，被告未按合同约定履行责任造成违约，原告有权解除本合同，收回建筑物及配套设施，没收保证金。本案被告橡泰木业制品厂由于不符合产业政策需要搬离，被告并已经就此多次与原告协商搬厂事宜。原告认为被告自己没有及时办理相关证照是导致其搬厂的原因，要求没收押金10万元，而被告认为搬厂是政府行为，要求用10万元押金冲抵租金，双方对10万元押金处理意见不同而无法达成一致，双方为此争执而产生本次诉讼。被告主观认为用10万元押金足可以冲抵几个月的租金造成拖欠租金的事实，事实上，被告确是拖欠了上述所计算的租金总额86728.8元。综合上述，根据双方过错程度，原告请求没收押金10万元标准过高，应予以调整，结合被告拖欠租金金额及原告实际损失情况，原告没收保证金以3万元为限较适宜，超出部分本院不予认定，余下7万元保证金用于抵扣租金。综上，关于原告要求被告支付租金146204元的诉讼请求。原告请求被告橡泰木业制品厂承担连带责任，虽然涉案的租赁场地由被告橡泰木业制品厂实际使用，但合同签订的双方只是原告罗永旷与被告李群辉，且由于被告橡泰木业制品厂由被告李群辉个人经营，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”规定，故本案由被告李群辉承担债务即可，原告要求被告橡泰木业制品厂承担连带责任的请求不予支持。如前，被告尚欠原告租金86728.8元（136728.8元-50000元）未支付，又因被告7万元保证金应用于抵扣租金，故两者抵扣之后，被告李群辉仍应向原告支付剩余租金16728.8元（86728.8元-70000元）。原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十六条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李群辉应于本判决生效之日起十日内向原告罗永旷支付租金16728.8元。二、驳回原告罗永旷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3224.08元，保全费1251.02元，合共诉讼费4475.1元（原告已预交），由被告李群辉负担512元，原告罗永旷负担3963.1元。原告多交的诉讼费512元，由本院予以退回；被告李群辉应向本院补缴一审案件诉讼费512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李国华人民陪审员  殷伟忠人民陪审员  林倩仪二〇一九年九月十九日法官助理王青书记员李敏静