广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初31565号原告：李国雄，男，1951年10月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。被告：李明亮，男，1985年4月13日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。被告：吴嘉嘉，女，1987年3月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈蕊伶、汤颖怡，广东成说律师事务所律师。原告李国雄诉被告李明亮、吴嘉嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑勇，被告李明亮、吴嘉嘉以及被告吴嘉嘉的委托诉讼代理人陈蕊伶、汤颖怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李明亮于2013年5月6日及2014年3月17日分别签订的两份《广州市存量房买卖合同》；2.被告李明亮、吴嘉嘉将位于广州市越秀区达道路西元岗3号XX房的产权恢复过户登记至原告名下。事实与理由：2013年5月6日，原告与被告李明亮签订《广州市存量房买卖合同》，约定由原告将名下位于广州市越秀区西元岗3号XX房1%产权转让给被告李明亮，转让价格6000元，被告李明亮应于2013年5月7日前付清。2014年3月17日，原告与被告李明亮再次签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告将上述房产剩余99%产权转让给被告李明亮，转让价格为385684元，被告李明亮应于2014年3月22日支付给原告。合同签订后，原告依约将上述房屋的产权过户至被告李明亮名下。被告李明亮与吴嘉嘉为夫妻关系。2015年10月16日，两被告将上述房屋析产为夫妻共同所有并在房管部门办理了共有手续。被告李明亮在取得上述房屋产权后，却一直未能根据合同的约定支付房屋转让款给原告，鉴于原告与被告李明亮为父子关系，原告一直未向被告李明亮追讨房屋转让款。现由于被告李明亮严重违反约定，原告依法解除与被告李明亮的合同，被告吴嘉嘉作为析产后的房屋共有权人，有义务与被告李明亮共同将房屋产权返还给原告并协助原告办理过户手续。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告李明亮辩称：同意原告的全部诉讼请求。被告吴嘉嘉辩称：一、被告吴嘉嘉并非涉案房屋买卖合同的相对方，原告起诉被告吴嘉嘉并无事实及法律依据，应予驳回。二、原告提出解除涉案合同的行为已严重超出除斥期间，即使原告享有解除权，行使解除权的权利也已消灭，应予驳回。首先，合同解除权作为一种形成权，其行使期限应受到除斥期间的限制，且行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，若无限制会导致双方合同关系处于无限期的不确定状态。其次，根据合同约定，购房款的支付期限为2013年5月7日及2014年3月22日，该支付期限距原告起诉时已逾4至5年，原告此时才提出行使解除权已严重超过合理期间。再者，行使解除权的除斥期间并不受任何中止、中断或延长的行为影响，且原告在起诉状中也明确表示未向被告吴嘉嘉提出过任何催告行为。三、被告吴嘉嘉已经提供完整的缴费、缴税证明，涉案房屋已实际履行完毕支付义务，不存在合同解除的情形。首先，被告吴嘉嘉提交的证据显示，原告与被告李明亮在两次房屋交易时，均已办理完毕缴费、缴税及过户手续，且原告已根据涉案合同约定的购房款缴纳了个人所得税。其次，根据两份合同的约定，原告应在收取全部购房款后才为被告李明亮办理过户手续及缴纳个人所得税。再者，如原告所述被告并未支付任何房款，为何原告仍愿意与被告李明亮签订第二份合同并办理过户手续，这与常理不符。四、被告李明亮已依法取得涉案房屋，且与被告吴嘉嘉办理完毕夫妻析产手续，现涉案房屋是被告吴嘉嘉与被告李明亮的夫妻共有财产，原告无权撤销。五、原告在被告吴嘉嘉与被告李明亮离婚之际提出本案诉请，显属两人恶意串通，企图通过虚假诉讼损害被告吴嘉嘉的合法权益。经审理查明：坐落在本市达道路西元岗3号XX房的建筑面积为64.93平方米，房屋用途为住宅，该房屋的原权属人为原告。2013年5月6日，原告（甲方、卖方）与被告李明亮（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由原告将前址房屋中的0.649平方米出售给被告李明亮，总金额6000元；双方经协商选择自行交割房款，被告李明亮应于2013年5月7日前向原告支付购房款6000元；买卖双方应当于2013年5月10日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。次日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，载明前述房屋的房地产权属人为原告及被告李明亮，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为按份共有，其中原告的份额为99%，被告李明亮的份额为1%。2014年3月17日，原告与被告李明亮再次签订《广州市存量房买卖合同》，约定由被告李明亮向原告购买前址房屋中的64.2798平方米，售价总计385684元；被告李明亮应于2014年3月22日前一次性向原告支付购房款；双方应于2014年3月22日前向房地产登记机构申请办理产权移转登记；被告未能按合同约定支付房款的，逾期超过7日，原告有权解除合同等。次日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，载明前述房屋的权属人为被告李明亮，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有等。2015年10月16日，被告李明亮与吴嘉嘉签订《夫妻财产约定书》，写明：李明亮与吴嘉嘉是夫妻关系，座落在广州市越秀区达道路西元岗3号XX的房屋是以李明亮个人名义登记的财产，上述房产经我们双方确认为婚姻关系存续期间的共同共有财产。同日，两被告经房地产管理部门核准办理前址房屋的不动产权属变更登记，现该房屋的产权由两被告共同共有。另查明：两被告因离婚纠纷，被告吴嘉嘉于2018年9月3日向本院提起诉讼，诉请要求判决原、被告离婚，婚生女儿由原告抚养以及依法分割夫妻共有财产等。本院以（2018）粤0104民初35531号案立案受理，并于同年12月5日判决不准予离婚。此后，被告吴嘉嘉再次向本院提起离婚诉讼，并由本院以（2019）粤0104民初XX号案立案受理。此外，被告吴嘉嘉为证明被告李明亮已就涉案房屋的两次交易支付了对应的购房款，向本院提交了如下两组证据：第一组证据包括有：《土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明》、《契税完税证》、房屋登记费、证书工本费发票、购房款发票以及《税收通用完税证》。第二组证据包括有：房屋登记费发票、购房款发票、《税收缴款书（税务收现专用）》（个人所得税及契税）。对于上述证据，原告质证认为：证据的真实性没有异议，但对其证明内容不予确认。因原告和被告李明亮是父子关系，确实有很大的利害关系，所以本次房屋交易不能与普通人之间的交易进行比较，具有特殊性。原告对涉案房屋并非赠予给被告李明亮，双方是有约定交易价款的。但是由于父子关系，原告在收取购房款方面，并没有按照合同的约定执行，但原告一直向被告李明亮追讨相应的购房款，被告李明亮则以经济困难为由要求延期，原告也体谅被告的经济困难将期限拖延，但绝非被告吴嘉嘉所说的款项已全部付清。被告李明亮则质证认为对于前述证据的证明内容有异议，同意原告的质证意见。本院认为：原告与被告李明亮就买卖涉案房屋先后订立的两份《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据该两份合同的约定，原告将其所有的涉案房屋分两次出售予被告李明亮，并已依约办理了不动产权属移转登记手续，前述两份合同业已履行完毕。根据被告吴嘉嘉提交的涉案房屋交易登记过程中的相关税费票据可见，原告已出具购房款发票予被告李明亮。考虑到原告与被告李明亮的身份关系，现原告与被告李明亮均否认依约支付购房款，但原告并未提供任何证据证明其在本案诉前曾向被告李明亮催讨过相关款项。此外，前述交易在2014年3月18日即已履行完毕，如被告李明亮确未支付购房款的，原告迟至本案中方提出解除合同的诉请，也已早已超过合理的期限。比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，除前述合同约定被告李明亮逾期超过七日未付购房款的，原告有权解除合同外，原告于本案中行使的合同解除权亦已超过了法定的除斥期间。综上，原告现以被告李明亮未依约支付购房款为由，诉请要求解除前述合同并恢复涉案房屋的不动产权属登记的，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定，判决如下：驳回原告李国雄的全部诉讼请求。本案受理费7175.30元由原告李国雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  伍颖妍人民陪审员  李妙燕人民陪审员  苏锦桃二〇一九年九月二日书 记 员  黄金铭