四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1321民初5713号 原告：南部县德润房地产开发有限公司,住所地：南部县南隆镇北环路。 法定代表人：郑小平。 委托诉讼代理人：李沁浓，四川建春律师事务所律师。 被告：冯锐，男，1978年3月19日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：毛菊霞，女，1978年9月7日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：中国工商银行股份有限公司南部支行,住所地：南部县南隆镇桂月路华府东苑一幢一、二楼。 负责人：李波。 原告南部县德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司）与被告冯锐、被告毛菊霞、第三人中国工商银行股份有限公司南部支行（以下简称南部工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德润公司的委托诉讼代理人李沁浓到庭参加诉讼，被告冯锐、毛菊霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人南部工行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德润公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告为其垫付的银行按揭贷款112753.84元（金额截止时间为2019年8月29日，具体金额以第三人扣款为准）及违约金；2.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；3.解除原告与第三人就被告购买的南部县北环路德润欧郡2幢3单元第3层2-3-3号房屋的担保关系；4.诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2011年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告以银行按揭贷款方式在原告处购买了原告开发的南部县北环路德润欧郡2幢2单元第3层2-3-3号房屋一套，原告为被告提供了偿还银行贷款本息的保证。但被告自2015年9月30日起断供，截止2019年8月29日止，原告已经为被告承担了保证责任的金额为112753.84元。原告认为，被告已经无力偿还银行贷款，合同目的不能实现，请求法院依法判决。 被告冯锐未到庭，亦未提交证据。 被告毛菊未到庭，亦未提交证据。 第三人南部工行未到庭，亦未提交证据。 经本院庭审审查，原告所举《身份信息》、《婚姻登记档案》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《按揭贷款业务合作协议》、《南部县工商银行扣款凭证》、《（2018）川1321财保76号民事裁定书》、《保全费票据》、《房屋信息查询情况表》、《业主交房会签表》、《个人购房借款/担保合同》及原告的陈述均能反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告冯锐与被告毛菊霞于2004年12月26日在南部县民政局办理结婚登记，2016年9月5日在南部县民政局办理离婚登记，二被告购买案涉房屋时系夫妻关系。2011年12月8日，原告德润公司就其开发建设的位于南部县南隆镇北环路“德润欧郡”2号楼2-3-3号商品房与被告冯锐签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定该商品房为预售商品房，预测建筑面积114.68平方米，其中套内建筑面积93.22平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积21.46平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3390元，总价款388765元；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测技术报告书；买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行南部支行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同补充协议》约定买受人采取银行抵押方式购房，应于2011年12月8日前支付118765元，其余价款27万元于2011年12月18日前向中国工商银行南部支行申请10年抵押贷款，因买受人不履行与银行签订的按揭贷款合同或其他原因，导致出卖人承担了保证责任的，买受人应赔偿出卖人因此而受到的全部损失。当出卖人的资金被银行扣除，买受人应当按照被扣资金的日百分之一向出卖人支付违约金，期限从出卖人的资金被银行扣除的第二日起计算至买受人归还出卖人被扣资金之日止。原告德润公司，被告冯锐、毛菊霞及第三人南部工行并于2013年1月4日签订了《个人购房借款／担保合同》，合同中约定，第三人南部工行向被告冯锐、毛菊霞发放27万元贷款，贷款期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，借款全部直接划入原告账户；还款方式为等额本息还款法，由阶段性保证人原告承担连带保证责任（保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、及第三人南部工行实现债权的费用，借款人以所购房产为抵押物担保还款，自本合同签订之日起30日内办妥抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书后，保证人对之后到期的借款人债务免除保证责任。2013年1月7日，被告冯锐与第三人南部工行就涉案商品房在南部县房地产管理局办理了抵押权预告登记（登记号：南房预监字第××号），但至今未取得他项权利证书。2013年1月8日，第三人南部工行将贷款27万元转入了《个人购房借款／担保合同》中约定的指定账户，即原告在南部工行的账户内。被告冯锐、毛菊霞贷款后，自2013年2月8日起陆续向第三人南部工行还本付息，截止2016年8月21日，共计返还贷款本金73528.49元、支付利息52768.02元，合计126296.51元。2016年8月21日之后，被告冯锐、毛菊霞未再向第三人南部工行偿还按揭贷款本息，原告应第三人南部工行要求承担保证责任，代替被告偿还第三人南部工行本息，具体为：2015年9月30日偿还3018.31元，2016年9月22日偿还5917.02元，2016年12月13日偿还8887.21元，2017年5月31日偿还14964.08元，2017年6月30日偿还2953.95元，2017年9月26日偿还8913.23元，2017年10月31日偿还2954.57元，2017年11月27日偿还2952.05元，2018年3月23日偿还11910.47元，2018年6月26日偿还8912.56元，2018年7月28日偿还2952.69元，2018年8月28日偿还2952.67元，2018年9月27日偿还2952.04元，2018年11月22日偿还5917.37元，2018年12月21日偿还2948.26元，2019年2月22日偿还5917.36元，2019年3月27日偿还2952.04元，2019年5月28日偿还5924.34元，2019年6月18日偿还2946.36元，2019年7月30日偿还2953.95元，2019年8月29日偿还2953.31元，合计112753.84元。至2019年8月29日，被告冯锐、毛菊霞尚欠第三人南部工行贷款本金为110325.48元。 另查明，被告冯锐、毛菊霞在《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，已按约支付了118765元购房首付款。案涉房屋至今未装修入住。 本院认为，第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；...”规定，被告冯锐、毛菊霞自2015年9月29日起未再按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行偿还贷款本息的义务，《商品房买卖合同》及其补充协议的合同目的已无法实现，故对原告德润公司要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”规定，在原告德润公司与被告冯锐之间《商品房买卖合同》及其补充协议解除的情况下，被告冯锐、毛菊霞从第三人南部工行贷款用以支付案涉房屋购房款的目的已经无法实现，故原、被告及第三人南部工行之间签订的《个人购房借款/担保合同》亦应一并解除。 第二，2015年9月30日至2019年8月29日期间德润公司代冯锐、毛菊霞向南部工行偿还贷款本金及利息合计112753.84元，德润公司请求判决冯锐、毛菊霞向其返还代偿款。前述本院已确认《商品房买卖合同》及补充协议和《个人购房借款/担保合同》应予解除，上述合同解除后冯锐、毛菊霞确定无法取得案涉房屋所有权，冯锐、毛菊霞无需再就房屋价款支付费用，已支付的房屋价款费用也应退还，故对德润公司主张返还112753.84元代偿款的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，被告冯锐、毛菊霞应将案涉房屋返还给原告德润公司。同时根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，因被告冯锐、毛菊霞未履行向第三人南部工行按时还款的义务，导致原告德润公司承担了保证责任，被告冯锐、毛菊霞还应向原告德润公司支付违约金，但《商品房买卖合同补充协议》中对违约金的约定“当出卖人的资金被银行扣除，买受人应当按照被扣资金的日百分之一向出卖人支付违约金，期限从出卖人的资金被银行扣除的第二日起计算至买受人归还出卖人被扣资金之日止。”明显过高，被告冯锐、毛菊霞的违约行为虽致使德润公司的合同目的未能实现，但作为同地段的商业用房价格环比上涨，其解除合同的同时，德润公司获取了房屋涨幅的利润。据此，本院依法调整为被告冯锐、毛菊霞按照年利率6%标准向原告支付违约金，故被告冯锐、毛菊霞应承担的违约金为：以3018.31元为基数，自2015年9月30日起；以5917.02元为基数，自2016年9月22日起；以8887.21元为基数，自2016年12月13日起；以14964.08元为基数，自2017年5月31日起；以2953.95元为基数，自2017年6月30日起；以8913.23元为基数，自2017年9月26日起；以2954.57元为基数，自2017年10月31日起；以2952.05元为基数，自2017年11月27日起；以11910.47元为基数，自2018年3月23日起；以8912.56元为基数，自2018年6月26日起；以2952.69元为基数，自2018年7月28日起；以2952.67元为基数，自2018年8月28日起；以2952.04元为基数，自2018年9月27日起；以5917.37元为基数，自2018年11月22日起；以2948.26元为基数，自2018年12月21日起；以5917.36元为基数，自2019年2月22日起；以2952.04元为基数，自2019年3月27日起；以5924.34元为基数，自2019年5月28日起；以2946.36元为基数，自2019年6月18日起；以2953.95元为基数，自2019年7月30日起；以2953.31元为基数，自2019年8月29日起。违约金按年利率6%计算至付清之日止。 第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”规定，当《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房借款/担保合同》被解除后，出卖人德润公司应向买受人冯锐、毛菊霞返还购房首付款118765元、已还的贷款本金73528.49元、利息52768.02元，应向担保权人南部工行返还剩余的本金110325.48元及利息(按合同约定的利率计算利息)，但《个人购房借款/担保合同》解除后并不影响该合同中的结算和清理条款的效力以及合同解除所产生的法律效力，冯锐、毛菊霞系《个人购房借款/担保合同》的借款人，且该合同已实际履行，南部工行向德润公司发放贷款，为冯锐、毛菊霞履行《商品房买卖合同》及其补充协议提供了条件，冯锐、毛菊霞享有了《个人购房借款/担保合同》的权利，亦应承担《个人购房借款/担保合同》的还款义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。故被告冯锐、毛菊霞应当对《个人购房借款/担保合同》剩余贷款本金110325.48元及利息承担连带清偿责任。被告承担连带责任后，有权向原告追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告南部县德润房地产开发有限公司与被告冯锐于2011年12月8日签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议； 二、解除原告南部县德润房地产开发有限公司、被告冯锐、被告毛菊霞与第三人中国工商银行股份有限公司南部支行于2013年1月4日签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告冯锐、毛菊霞于本判决生效后十日内向原告南部县德润房地产开发有限公司退还位于南部县南隆镇北环路“德润欧郡”2号楼2-3-3号商品房； 四、原告南部县德润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告冯锐、毛菊霞支付的购房款118765元及被告冯锐、毛菊霞已向第三人中国工商银行股份有限公司南部支行归还的按揭贷款本金及利息126296.51元； 五、被告冯锐、毛菊霞于本判决生效之日起十日内向原告南部县德润房地产开发有限公司支付违约金（具体计算方法：以3018.31元为基数，自2015年9月30日起；以5917.02元为基数，自2016年9月22日起；以8887.21元为基数，自2016年12月13日起；以14964.08元为基数，自2017年5月31日起；以2953.95元为基数，自2017年6月30日起；以8913.23元为基数，自2017年9月26日起；以2954.57元为基数，自2017年10月31日起；以2952.05元为基数，自2017年11月27日起；以11910.47元为基数，自2018年3月23日起；以8912.56元为基数，自2018年6月26日起；以2952.69元为基数，自2018年7月28日起；以2952.67元为基数，自2018年8月28日起；以2952.04元为基数，自2018年9月27日起；以5917.37元为基数，自2018年11月22日起；以2948.26元为基数，自2018年12月21日起；以5917.36元为基数，自2019年2月22日起；以2952.04元为基数，自2019年3月27日起；以5924.34元为基数，自2019年5月28日起；以2946.36元为基数，自2019年6月18日起；以2953.95元为基数，自2019年7月30日起；以2953.31元为基数，自2019年8月29日起。违约金按年利率6%利率计算至付清之日止。）； 六、原告四川南部县德润房地产开发有限公司、被告冯锐、毛菊霞于本判决生效后十日内连带向第三人中国工商银行股份有限公司南部支行返还贷款本金110325.48元及利息(利息计算方法：以还款时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定。）； 七、第三人中国工商银行股份有限公司南部支行于贷款本息收回后十日内与被告冯锐、毛菊霞配合原告南部县德润房地产开发有限公司到南部县房地产管理局办理位于南部县南隆镇北环路“德润欧郡”2号楼2-3-3号商品房的撤销备案登记和抵押预告登记手续； 八、原告南部县德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将判项第四项应退还被告冯锐、毛菊霞的款项优先用于支付第三人中国工商银行股份有限公司南部支行剩余的贷款本金及利息； 九、驳回原告南部县德润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7131元，保全费2464元，由被告冯锐、毛菊霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  邓尧文 人民陪审员  王正明 人民陪审员  杨文斌 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  张松仁