济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初4972号原告：刘某某，女，1950年出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：杨海涛，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐进，山东圣义律师事务所律师。被告：济南某某物业服务有限公司，地址:济南市历下区。法定代表人：程某某，总经理。委托诉讼代理人：代峰，山东龙维律师事务所律师。原告刘某某与被告济南某某物业服务有限公司业主知情权纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人徐进及被告济南某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人代峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某某向本院提起如下诉讼请求：1.依法判决被告向原告公布27号楼2009—2017年维修资金使用情况明细及支出的相关凭证(合同、账目、凭证)；2.依法判决被告向原告公布27号楼业主维修基金缴纳明细和支出明细;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系开元山庄业主，被告济南某某物业有限公司系开元山庄物业管理企业。因被告在维修27号楼电梯中被告一直未向业主公布维修基金使用情况，包括原告等的业主多次要求被告公布以上情况未果，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。济南某某物业服务有限公司辩称，一、济南某某物业服务有限公司已经公布了维修资金使用情况，且已经将相关资料在街道办事处进行了备案，公布之时小区业主未提出任何异议，当时刘某某尚不是小区业主，不在本小区居住，因此济南某某物业服务有限公司无需再行公布。二、针对刘某某的第一项诉讼请求，济南某某物业服务有限公司认为1、刘某某的起诉超出了诉讼时效，我国《民法总则》规定的诉讼时效为3年，因此，刘某某起诉要求公布2009年至2017年的维修资金使用情况，其中自2009年起至2016年5月28日的部分已经超过了诉讼时效；2、刘某某所在的开元山庄27号楼自2016年起未使用过业主的住宅专项维修资金，因此，2016年之后的维修资金使用情况无需再进行专门公示；3、刘某某自2019年4月24日才购买二手房成为小区业主，自其取得房产登记之日起才享有相应的业主知情权，因此，对于2019年4月24日前的维修基金使用情况济南某某物业服务有限公司没有义务向其公布；4、根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十八条的规定“维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。”该条明确载明了住宅专项维修资金查询的范围，因此，业主可以查询的项目及范围应当限定该条的规定中，刘某某要求“相关凭证（合同、账目、凭证）”显然已经超出了法律法规规定的范围，不应予以支持。三、针对刘某某的第二项诉讼请求，济南某某物业服务有限公司认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》“第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县。”因此，业主是将住宅专项为维修资金缴存人民政府建设（房地产）主管部门支出，该项资金的缴纳和支出情况属于政府信息公示范围，济南某某物业服务有限公司并不知道该资金的缴纳情况。济南某某物业服务有限公司专门咨询了房地产主管部门，相关信息已经公布在政府网站上，刘某某完全可以通过政府网站查询到相关信息，没有必要起诉至法院，浪费国家司法资源，无故增加当事人的诉累。当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下：刘某某于2014年8月18日与济南融基置业有限公司签订《房屋买卖合同》购买了位于济南市房屋，其与2019年4月24日取得该房屋的不动产证书。济南某某物业服务有限公司对刘某某上述物业所在的涉案小区进行物业管理。本院认为，业主知情权指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，是业主对共有部分行使的管理权的必要组成部分。该权利基于建筑物专有部分所有权的取得而取得，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，业主知情权作为其对共有部分享有的共同管理的权利亦一并转让。当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，由于业主知情权系业主基于其所有权人地位所取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不应适用诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”，本案中，刘某某系通过二手房买卖取得涉案小区物业，对于发生二手房买卖的时候，如何认定业主身份的问题，本院认为参照上述法条第2款规定精神，可以认定买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记，该专有部分合法占有人为业主。即刘某某于2014年8月18日起具备涉案小区业主资格。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或业主委员会的决定及会议记录，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，建筑物区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，人民法院应予支持。《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十八条的规定，维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。《山东省住宅专项维修资金管理办法》第四十条规定，房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。本案中，刘某某作为涉案小区物业业主，享有要求维修基金管理主体公布维修基金收支账目的权利。济南某某物业服务有限公司辩称业主是将住宅专项为维修资金缴存人民政府建设（房地产）主管部门支出，但结合其“已经公布了维修资金使用情况，且已经将相关资料在街道办事处进行了备案”、“刘某某所在的开元山庄27号楼自2016年起未使用过业主的住宅专项维修资金，因此，2016年之后的维修资金使用情况无需再进行专门公示”等陈述及“同意在布告栏公示，公示法律规定范围内的维修基金的收支”的意见，在没有相反证据证明的情况下，宜认为济南某某物业服务有限公司实际代管涉案小区物业专项维修资金，其不能以《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定的“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县。”免除其作为资金管理人配合业主了解以往收支情况的义务。故对济南某某物业服务有限公司的主张，不予支持。虽济南某某物业服务有限公司称已经公布了维修资金使用情况，但未提供相关证据证明，本院不予采信。关于公布维修资金收支账目的时间范围，因刘某某于2014年8月18日取得涉案小区业主资格，因此本院确定该时间范围为2014年8月18日至2017年12月31日。关于公布方式，庭审中刘某某要求在小区内公告栏公示，济南某某物业服务有限公司同意在布告栏公示，公示法律规定范围内的维修基金的收支。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第十条，《山东省住宅专项维修资金管理办法》第三十八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告济南某某物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内公布2014年8月18日至2017年12月31日期间历下区环山路108号27号楼物业专项维修基金的财务账目，将上述账目张贴于历下区环山路108号小区内公告栏，公布时间不得少于30日；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告济南某某物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 耿 露人民陪审员 高 强人民陪审员 陈 骐二〇一九年九月十二日书 记 员 邓小磊