广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终994号 上诉人(一审原告)：郑珍，女，1985年8月18日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：北海市中安房地产开发有限公司，住所地广西北海市重庆路189号中安止泊园5幢1803号，统一社会信用代码：91450500619448271K。 法定代表人：张瑜，董事长。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 上诉人郑珍因与被上诉人北海市中安房地产开发有限公司（以下简称中安公司）一案，不服北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月20日以询问的方式审理了本案。上诉人郑珍及其委托诉讼代理人黄仕梅，被上诉人中安公司的委托诉讼代理人范豫衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑珍上诉请求：撤销原审第二项判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定涉案商品房于2015年4月13日取得测绘报告，于2016年5月18日取得建设工程竣工验收备案证明文件属错误。首先，中安公司于2015年4月13日取得的测绘报告是属于预测绘报告，而非《商品房买卖合同》第九条第2款及第十三条所指的房屋测绘报告。依《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应于商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。其次，中安公司无据证实其于2016年5月18日已经取得建设工程竣工验收备案证明文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的规定，中安公司在商品房达到交付使用条件后，应以书面方式通知买房人办理房屋交接手续，并在交接时出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等相应的证明文件。基于上述两点，2016年5月3日，在中安公司未取得建设工程竣工验收备案登记及实际测绘报告的情况下，郑珍拒绝收房有事实和法律依据。第二，一审法院认定郑珍提出的房屋质量问题并非房屋主体结构的质量问题，也未严重到影响正常居住使用的程度，没有任何事实依据。首先，郑珍所举证据已显示其自2016年至本案起诉时已多次要求中安公司对房屋进行修补，但至2017年9月12日止，房屋仍出现渗水的情况。郑珍于业主意见栏中提出“房屋整改后再通知其收房”，但中安公司之后未曾通知郑珍收房，对郑珍要求查验房屋之请求亦不予回应。郑珍于房屋未完全修复的情况下有权依约拒绝收房。其次，房屋于修补后仍然出现天花板、墙面、阳台渗水的情况，已构成对房屋本身使用特性的威胁，应属于影响正常使用居住的程度。若继续渗水势必造成房屋使用人财产损失。第三，郑珍依据涉案合同第十二条第一款第（2)项约定，要求被上诉人支付逾期交房违约金有事实和法律依据。逾期交房属于一种迟延履行行为，逾期交房违约金系为惩罚该迟延履行行为而予设定的，有惩罚性作用。因中安公司未能如期交付符合居住条件的房屋，致郑珍一直租房居住，产生不必要的经济损失，故依《合同法》第112条、第113条规定，中安公司应支付逾期交房违约金。综上，上诉人郑珍认为一审法院判决认定部分事实错误，请求二审法院依法查明事实，对本案依法改判。 被上诉人中安公司答辩称：郑珍的上诉请求和事实理由均无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、中安公司于2016年5月3日发出交房通知时，房屋已具备交房条件，一是北海市住建局于2016年5月18日收取材料即代表涉案房地产项目竣工验收合格，二是涉案房屋于交付前已取得2015年4月13日维源公司北海市房产测绘成果报告，符合《商品房销售管理办法》第三十四条规定。二、涉案房屋虽存在质量问题，但并不影响业主的正常使用或仅对业主的正常使用产生细微影响，且墙体渗水是在案涉房屋已具备约定交房条件，中安公司发出交房通知书后，郑珍无理由拒绝收房之后发生的，不能以此为由拒绝接受收房，更无权以此为由要求中安公司承担逾期交房的违约责任。 郑珍向一审法院起诉请求：1.中安公司维修好位于北海市，并履行于郑珍于2016年2月29日订立的《商品房买卖合同》（预售），将该房交予郑珍使用；2.中安公司支付逾期交房违约金47922元（违约金每日按购房款469825元的万分之二计，从2016年10月31日计算至2018年3月26日的违约金为47922元，以后另计）；3.赔偿郑珍因聘请律师支出的代理费21000元；4.中安公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2016年2月29日，郑珍（买受人）与中安公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于重庆路189号中安止泊园X幢X单元X层X号房，建筑面积共计87.49平方米。单价为每平方米5370.04元，总价款为469825元。买受人应当于2016年2月29日前支付首期房价款249825元，余款220000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验房屋：l、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自出卖人出公告或书面通知次日起，如买受人不再指定期限内按指定程序办理交房手续方，则视为通知截止日出卖人已交付房屋且买受人已接收房屋，由此产生的一切后果由买受人自行承担；（2）买、卖双方在办理房屋交付手续时，对于出卖方具备该商品房验收而合格的，交房时间可在第十一条第（一）款交付时间之前将房屋交接给买受人，买受人应予以验收并签署房屋交接单，不得以任何理由拒收。如有拒不需要整改和修缮的，买卖双方办理交接手续后，双方约定整改时间和整改方法，出卖人负责修缮完整，直到符合双方约定的标准。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起l5日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，由出卖人负责修缮完整，直到符合标准。 2016年3月3日，中安公司向郑珍出具了销售不动产统一发票，发票金额为249825元，内容为中安止泊园X幢X单元X号购房款。 2016年4月5日，郑珍与中安止泊园、案外人中国银行股份有限公司北海分行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定郑珍向中国银行股份有限公司北海分行申请贷款220000元，用于购买北海市重庆路189号中安止泊园X幢X单元X号房。2016年4月14日，中国银行股份有限公司北海分行将贷款220000元发放至合同约定的中安公司的账户。中安公司于2016年4月24日向郑珍出具销售不动产统一发票，发票金额为220000元，内容为中安止泊园X幢X单元X号房款。 2016年5月3日，中安止泊园向郑珍发出了《中安止泊园二期商品房收楼通知书》，要求郑珍于2016年5月3日至2016年5月9日按照《收楼须知》的要求前来办理商品房交付手续，如无法在2016年5月9日前办理商品房交付手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第3点第（1）条约定办理。郑珍于2016年5月3日签收了上述《中安止泊园二期商品房收楼通知书》。 2017年9月12日，郑珍到中安公司处进行商品房验收，当场在《中安止泊园商品房验收交接单》上注明：验收项目按《商品房买卖合同》附件三及《补充协议》附件的交房标准执行，双方在查验房屋过程中，房屋存在如下问题：客厅：入户门门边有破损，墙面、空调孔有渗水，门窗关闭不了（已整改）。卫生间：无防水，墙面有渗水，天花有渗水。厨房：无防水。阳台：墙面渗水，地面积水，天花有别家外挂空调，有渗水（已整改），地漏闭塞（已整改过）。卧室：墙面有渗水（已整改过）。业主意见一栏备注：房子有需要整改的地方，整改好后再通知收房，房屋仅做表面验收，实际的质量问题无法查明。业主收房不代表对房屋质量的认可，具体以实际情况为准。现需要整改的地方：门边破损，客厅墙面渗水，卫生间天花、墙面渗水。已整改过的地方：客厅门窗关闭问题，卫生间渗水问题，阳台渗水问题，卧室渗水问题。郑珍因上述商品房质量问题，明确表示拒绝收楼。 一审另查明：2015年4月13日，中安公司委托北海维源测绘有限公司对重庆路189号中安止泊园X幢进行测绘。北海维源测绘有限公司于同日作出北海维源（2015）C2-1号《北海市房产测绘成果报告书》。 2016年3月7日，案涉止泊园二期X楼工程已完成竣工验收，该工程的竣工验收备案文件已于2016年5月18日收讫，文件齐全。 郑珍于2018年10月19日向一审法院提交了司法鉴定申请书一份，申请对位于北海市重庆路189号中安止泊园X幢X单元X号房屋的客厅、阳台、卫生间墙体开裂、渗水等问题的维修费用进行评估鉴定，一审法院依法委托首选委托机构广西国泰房地产评估有限公司进行评估鉴定，该机构于2018年11月30日作出不受理退案处理。一审法院又于2018年12月12日委托备选机构广西三赢房地产评估有限公司北海分公司进行评估鉴定，该机构以2019年1月10日现场勘验未发现明显渗水痕迹、且现场内外墙有明显修补痕迹，根据相关当事人说明，渗水现象是存在过，已多次对墙体修复，现在修复处无渗水现象，计价已失去对象及依据为由通知一审法院撤回评估委托，一审法院依法撤回了该项委托，终结了郑珍的司法鉴定事项。 一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷案件。郑珍、中安公司之间签订的《商品房买卖合同》系郑珍、中安公司双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体及第三人的合法利益，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，郑珍已依约向中安公司履行了支付全部购房款的义务，中安公司亦应依约向郑珍履行交付房屋的义务，但中安公司至今未向郑珍交付，现郑珍在庭审中同意按照房屋现状进行收房，故对于郑珍诉请要求中安公司将案涉房屋交付给郑珍使用的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。 关于郑珍诉请要求中安公司维修好位于北海市屋的诉讼请求，根据广西三赢房地产评估有限公司于2019年1月10日现场勘察发现案涉房屋已无明显渗水痕迹、且现场内外墙有明显修补痕迹及现修复处无渗水现象、计价已失去对象及依据而出具的《不能进行评估的说明》可知，中安公司已对案涉房屋履行了保修义务，郑珍提出的渗水等质量问题已得到了实际解决。如郑珍对中安公司的维修质量仍有异议，可依据合同约定或相关法律规定提请相应机构进行验收或检测后再向中安公司进行主张。 关于中安公司应否向郑珍支付逾期交房违约金的问题。郑珍与中安公司之间签订的《商品房买卖合同》对涉案房屋的交付时间和条件作出了明确约定，即中安公司应在2016年10月30日前将取得工程竣工验收合格证明文件及房屋测绘报告的房屋交付予郑珍，交付时应提供以上材料。中安公司于2015年4月13日已取得了测绘报告，于2016年3月7日完成了竣工验收，并于2016年5月18日取得了建设工程竣工验收备案证明文件。因此，中安公司于2016年5月3日向郑珍发出《中安止泊园二期商品房收楼通知书》之时已具备涉案《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。 郑珍以涉案房屋存在渗水等质量问题为由拒绝收房，一审法院认为：房屋质量问题根据其严重程度应区分为房屋主体结构质量不合格和房屋质量瑕疵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"及第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。"可知，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的前提下，买受人才有权拒绝收房。本案双方签订的《房屋买卖合同》亦约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”及“发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，由出卖人负责修缮完整，直到符合标准”，涉案房屋已于2016年5月18日取得建设工程竣工验收备案证明文件，该证明文件显示止泊园二期19#楼已经取得工程竣工验收，即涉案房屋已经专业部门整体验收合格。郑珍提出的诸如门边破损、客厅、卫生间、阳台、卧室渗水等房屋质量问题，并非房屋主体结构的质量问题，也未严重到影响正常居住使用的程度，仅属于质量瑕疵，郑珍有权依据涉案《房屋买卖合同》的约定，解除合同或是要求中安公司承担保修义务。郑珍选择要求中安公司进行修复，但中安公司维修后郑珍仍以未全部修复为由拒不收房，过错在于郑珍。因此，郑珍诉请要求中安公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于郑珍诉请要求中安公司支付律师代理费21000元的诉讼请求，因案涉《商品房买卖合同》对该费用并没有进行明确约定，郑珍亦无证据证实案涉房屋至今没有交付的过错在于中安公司，故对于郑珍的该项诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、中安公司在判决生效之日起十日内将位于北海市屋交付给郑珍使用；二、驳回郑珍的其他诉讼请求。 二审中，上诉人郑珍提交以下新证据：1.房产测绘成果报告书、北海市人民政府门户网信件答复，拟证明被上诉人于2017年6月5日才获得房屋测绘报告，其存在违约交房的事实；2.房产档案查询、房屋租赁合同、收据，拟证明上诉人名下没有房产、一直租房居住，被上诉人的违约交房直接导致上诉人的经济损失。被上诉人中安公司提交以下新证据：第一组北海市房产测绘成果报告书（北海维元【2015】B10-5号），拟证明案涉房屋测绘情况；第二组证据商品房预售许可证核发、房屋权属登记测绘报告，拟证明商品房预售许可证核发及房屋所有权证书办理所需的材料、办理流程；第三组证据绿化工程竣工验收单、建设工程消防验收意见书（北共消验字【2016】第0007号、）北国土验字（2016）第5号建设项目用地核验合格单、建设工程放线验查、竣工验收合格单（450501200900188）、（2016）规管验市政字第6号市政配套工程放线验查、竣工验收合格单、建设工程质量竣工验收意见书，拟证明案涉房屋已经完成各项验收工作。 中安公司对郑珍提交的证据1的测绘报告、住建局答复的合法性、关联性和真实性无异议，但对证明目的有异议，首先，合同约定取得房屋测绘报告即符合交房条件，其次，北海目前现行管理规定应在办理预售及房屋权属证书之前进行测绘，开发商无法逾越该规定，最后，住建局的答复并未表达未取得测绘报告即不符合交房条件的意思，且该答复只是行政机关的解释，司法审查应不受此约束；对证据2中的档案查询证明三性无异议，但对证明目的有异议，对租赁合同及收据的三性及证明目的均有异议，据郑珍提交的材料，其在北海市区有居所，无另租房屋之必要，且租赁合同未反映租赁房屋的面积，租金表示不符合市场价格，出租人亦未到庭接受质询。 郑珍对中安公司提交的对证据1的三性均无异议，认为恰证实了中安公司系于2017年的6月5日方获得测绘报告；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的均有异议；对证据3的前六份证据的真实合法性无异议，对第7份证据的三性均有异议，该证据证实建设工程竣工验收时间为2016年3月7日，而在其提交的第一份证据中涉案房屋竣工时间是2016年5月18日，故第三组证据恰证明其未获得建设工程竣工验收的备案验收材料。 本院认证意见为：对双方均无异议的证据，本院予以确认；对双方存有异议的证据，因对方无证据推翻上述证据的真实性、合法性及关联性，本院亦作为认定本案事实的参考依据。 本院二审查明，本案双方于《商品房买卖合同（预售）》约定若中安公司逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，“合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。 本院另查明，2017年6月5日，北海维源测绘有限公司依中安公司之委托，对重庆路189号中安止泊园23幢进行测绘，并于同日作出[2015]B10-5号《北海市房产测绘成果报告书》，该报告书中“二、验收书”部分载明“经检验，委托方同意将此测绘成果提交房屋权属登记主管部门办理房屋登记相关手续”。而北海北海维源测绘有限公司于2015年4月13日出具的[2015]C2-1号《北海市房产测绘成果报告书》中“二、验收书”部分则载明“经检验，委托方同意将此测绘成果提交房屋权属登记主管部门办理预售相关手续”。 本院再查明，郑珍与中安公司签订的《商品房买卖奶合同（预售）》为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。2019年7月1日，应北海市自然资源局建议，郑珍通过政务邮件向北海市住房和城乡建设局提问：对2015年北海启用的商品房买卖合同（预售）所提到的收房条件中的“已取得房屋测绘报告”，所指的是房屋预测会报告还是房屋时测绘报告。2019年7月14日,北海市住房和城乡建设局对此答复：根据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”的规定，商品房交付使用前，房地产开发企业会委托具有测绘资格的单位对测绘对象进行实地测算，测算完成后形成《房地产测绘成果报告书》，该《房地产测绘成果报告书》经房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：中安公司是否存在逾期交房行为，若存在，如何确定其因此应承担之违约责任。 本院认为，就郑珍与中安公司达成的《商品房买卖合同（预售）》之有效性，一审法院已作确认，因双方均未提出异议，本院在此不予赘述。据合同约定，中安公司应于2016年10月30日前向郑珍交付商品房，而实际履行中，中安公司于2016年5月3日即以书面形式通知郑珍前往收房，显未迟于约定的交房时间。现郑珍提出因中安公司于交房时未依约取得测绘报告、竣工验收备案证明文件，且所交商品房存在影响其正常居住适用的质量问题，其有权拒收房屋，中安公司应承担逾期交房之违约责任。由此可知，判断中安公司有无逾期交房行为，关键在于郑珍的以上拒收理由是否成立，对此，分析如下： 首先，涉案《商品房买卖合同（预售）》确已明定中安公司交付商品房时需已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”，关于郑珍以中安公司交房行为未符合该两项交付条件为由拒收房屋，是否合理有据的问题，本院认为，第一，中安公司向法院举示的《竣工验收备案表》表明其已于2016年5月18日将涉案工程的竣工验收备案文件交齐至住建部门，并获住建部门于“备案意见”处盖章确认，中安公司持有该表之事实即足以证实其已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”。第二，房屋测绘是指由具备相关资质的机构，按照国家测量规范形成的房屋测绘成果，其中，预测绘成果主要用于办理商品房预售合同备案、预告登记等，实测绘成果主要是在房屋竣工验收后，为首次登记提供物理数据。对应到本案，北海维源测绘有限公司于2015年4月13日出具的[2015]C2-1号《北海市房产测绘成果报告书》即为预测报告，于2017年6月5日出具的[2015]B10-5号《北海市房产测绘成果报告书》则为实测报告，现双方对合同约定的“房屋测绘报告”具体系指预测报告抑或实测报告，并未能明确。对此，本院认为，一方面，依《商品房销售管理办法》第三十四条之规定及住建部门的答复意见可知，按行政主管部门之要求，开发商于交付商品房前应取得房屋实测成果；另一方面，涉案合同关于“商品房交付条件”的约定系属格式条款，在合同双方对该条款解释存有争议的情况下，依法应采不利于条款提供者即中安公司之解释。鉴于以上两方面因素的考量，此处“房屋测绘报告”解释为房屋实测报告，更为合理妥适。据查明，中安公司直至2017年6月5日方取得实测报告，由此表明，该司于交房时确未满足“取得房屋测绘报告”之约定条件。故据以上分析，中安公司于交房时虽已取得“建设工程竣工验收备案证明文件”，但未取得“房屋测绘报告”，买受人郑珍在此基础上拒收房屋，于法有据，本院予以确认。 其次，关于郑珍以商品房存在质量问题而拒绝接受，是否合理有据的问题，本院认为，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵事所难免，若不区分质量瑕疵之轻重，买受人皆可凭此拒绝收房甚至解除合同，显致开发商负担过重，亦不利于交易秩序之稳定。又根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格，或房屋质量问题严重影响正常居住使用，致房屋买卖合同目的无法实现的，买受人可以拒绝接受房屋或解除合同。以上法条作进一步解释亦表明，在交付房屋不存在影响合同目的实现的质量瑕疵的情形下，买受人不得拒绝受领或要求解除合同。换言之，买受人在质量瑕疵尚未影响其正常居住的情况下，可请求开发商承担瑕疵担保责任，但不能仅以此为由径行拒收房屋。具体到本案，依《商品房验收交接单》所载及中安公司庭审认可，涉案房屋于2016年9月12日即郑珍现场验收时确实存在门边破损、局部渗水等问题，但该问题仍处于可予修复完善之范围内，一审法院委托的评估鉴定机构经现场勘验，亦反馈修复处已无渗水现象，故本院认为，以上质量问题尚未至影响房屋买卖合同目的实现之严重程度，系为质量瑕疵，郑珍据此可要求中安公司承担修复等违约责任，但以之为由而拒收房屋，诚非妥适，本院不予支持。 基于前述分析，中安公司于交房时未取得房屋测绘报告，即未实现约定的交房条件，郑珍据此拒收房屋并无不当，中安公司因此构成逾期交房，理应承担相应的违约责任。关于此时违约责任如何确定的问题，依合同约定，中安公司应向郑珍以每日按全部房款万分之二的标准支付违约金，至于该违约金的具体计算时限，因无据表明中安公司在取得实测报告后即及时通知郑珍，故本院以郑珍签收《商品房验收交接单》的时间即2017年9月12日作为中安公司于满足约定交房条件后通知郑珍交房的具体时间，故逾期时间应为自逾期之日即2016年10月31日起至通知交房之日即2017年9月12日止，共计316天，依此，中安公司应承担的违约金金额为29693元（469825元×0.02%×316天）。至于郑珍上诉要求中安公司承担其因租房产生之经济损失，一则其于一审并未提起该项诉请，二则其亦未能举证证实违约金赔偿尚不足以涵盖该项损失，故本院对此不予支持。郑珍同时要求中安公司承担其因本案诉讼产生的律师费21000元，本院认为，因双方并未就中安公司应承担该项损失达成特别约定，且该笔支出亦不具必要性，故亦对此不予支持。 综据上述，上诉人郑珍关于中安公司逾期未取得房屋测绘报告致其逾期交房的上诉理由成立，中安公司因此应向其承担逾期交房违约金29693元。上诉人郑珍的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1011号民事判决第一项； 二、撤销北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1011号民事判决第二项； 三、被上诉人北海市中安房地产开发有限公司向上诉人郑珍支付逾期交房违约金29693元； 四、驳回上诉人郑珍的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费2284.58元，由上诉人郑珍负担984元，被上诉人北海市中安房地产开发有限公司负担1300.58元（上诉人已预交一、二审案件受理费，被上诉人应负担的部分即元，在其履行本案债务时一并结清给上诉人）。 上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年九月××日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜