上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5024号原告(反诉被告)：上海市虹口区住房保障中心，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐栋，主任。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。被告(反诉原告)：王家骏，男，1961年4月25日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘娟民。第三人：刘东霞，女，1963年6月15日生，汉族，现住上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室。第三人：曾正高，男，1960年11月18日生，汉族，现住上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室。第三人：曾芳，女，1988年3月10日生，汉族，户籍地上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)上海市虹口区住房保障中心(以下简称住房保障中心)与被告(反诉原告)王家骏、第三人刘东霞、曾正高、曾芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。住房保障中心的委托诉讼代理人蔡亚云，被告王家骏及其委托诉讼代理人刘娟民，第三人刘东霞、曾正高到庭参加诉讼。第三人曾芳经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告(反诉被告)住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、判令王家骏支付租金5,085元(按照339元/月的标准，自2018年1月1日计算至2019年3月31日止)；2、判令王家骏支付欠付租金的违约金(按照应付租金日0.3%的标准，自2019年3月5日计算至实际付清之日止)。审理中，住房保障中心表示王家骏已于2019年4月10日付清租金，故关于租金的诉讼请求不再主张。事实和理由：2014年12月，原、被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定：被告承租原告位于上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；月租金1,714元，被告每月自付339元，应于每月5日前支付当月租金，每逾期一日，按应付租金的0.3%支付违约金。合同签订后，自2018年1月起，被告一直拖延租金，原告多次催讨未果，故提出诉请如上。被告(反诉原告)王家骏反诉并辩称，租金5,085元已于2019年4月10日付清，王家骏在2019年4月8日曾与物业公司沟通过，对方同意4月10日交租金，故违约金不同意支付。王家骏之前拖延交纳租金是由于系争房屋存在马桶堵塞、墙体脱落、门损坏等问题，住房保障中心一直未修复，且马桶堵塞已有一年多时间，对王家骏一家生活造成极大不便，故反诉要求：1、判令住房保障中心修复系争房屋马桶堵塞、墙体脱落、防盗门损坏问题；2、判令住房保障中心赔偿王家骏因房屋问题造成的损失5,000元。原告(反诉被告)住房保障中心针对反诉辩称，同意上门修复墙体脱落、门损坏问题，维修人员曾多次上门准备维修，但王家骏不予配合。关于马桶堵塞问题，认可系争房屋的马桶确实堵塞，据维修人员排查，马桶堵塞是第三人侵权造成，因系争房屋卫生间渗水至楼下第三人的卫生间中，第三人将系争房屋的马桶管道堵住了，如果要修理马桶堵塞问题，需要到第三人家中卫生间检修，因王家骏不同意修理卫生间渗水问题，第三人也不配合修理马桶堵塞问题。关于因房屋问题造成的损失5,000元，王家骏主张缺乏依据，住房保障中心不同意赔偿。如果王家骏愿意协商处理，住房保障中心同意补偿王家骏修理马桶堵塞等问题期间在外居住三天的费用，标准是每天在250元范围内实报实销。第三人刘东霞、曾正高述称，第三人从未故意堵过马桶，因为系争房屋卫生间一直漏水至第三人房屋屋顶，第三人曾多次向物业等部门报修但一直未修复。现第三人同意配合修复系争房屋马桶堵塞问题，但不能对第三人房屋造成损坏，且希望把漏水问题一并修复。第三人曾芳未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，住房保障中心(甲方)与王家骏(乙方)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积73.9平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，甲、乙双方约定：在上述租赁期内，该房屋每月租金为1,714元，其中乙方自付租金为339元，政府补贴租金为1,375元。乙方应于每月05日前向甲方支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付。合同另约定，租赁期间，甲方应保证房屋内由甲方提供的装修及设备设施处于可正常使用状态，乙方应合理使用该住房及其附属设备设施，发现该住房及其附属设备设施有损坏或故障时，应及时告知甲方查勘。因正常使用损坏，由甲方负责修复。第三人刘东霞等人系上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。审理中，住房保障中心在2019年3月28日庭审时当庭表示如果王家骏能在10日内支付拖欠租金，住房保障中心愿意放弃违约金的主张。王家骏实际于2019年4月10日付清租金5,085元。审理中，王家骏表示第三人刘东霞等人提出的房屋漏水问题与本案无关，本案仅同意解决马桶堵塞问题。另，关于墙体脱落，主要是客厅天花板处墙皮脱落以及两卧室墙面墙皮脱落。本院认为，住房保障中心、王家骏就系争房屋签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于违约金，虽然王家骏辩称其延付租金是由于住房保障中心未及时修复马桶堵塞等问题，但本院认为该原因并不能排除王家骏按时支付租金的义务。现住房保障中心按应付租金日0.3%的标准主张违约金，本院认为该标准过高，考虑到王家骏在2019年4月10日已经主动履行了支付租金的义务，本院酌情支持违约金100元。关于王家骏反诉主张要求修复马桶堵塞、墙面脱落、防盗门损坏问题，现住房保障中心并无证据证明马桶堵塞系刘东霞等人造成，其作为出租人，应承担修复义务，实际修理过程中，王家骏及刘东霞等人应予以配合。关于王家骏反诉主张因房屋问题造成的损失5,000元，该主张缺乏依据，本院不予支持。至于刘东霞等人提出房屋渗水问题，可另案予以主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王家骏于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海市虹口区住房保障中心违约金100元；二、原告(反诉被告)上海市虹口区住房保障中心于本判决生效之日起十日内，修复上海市韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋内马桶堵塞、墙面脱落及防盗门损坏问题，被告(反诉原告)王家骏及第三人刘东霞、曾正高、曾芳予以配合；三、驳回被告(反诉原告)王家骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取25元，由被告(反诉原告)王家骏负担；反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)上海市虹口区住房保障中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩亮二〇一九年九月九日书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。