阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3484号原告：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：阳江市江城区漠江路743号。负责人：赵晖，该行行长。委托诉讼代理人：杨仕广，广东众达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。被告：梁显星，男，1990年7月15日生，汉族，住阳江市江城区，被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建设银行阳江分行）诉被告梁显星、阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行阳江分行的委托诉讼代理人杨仕广到庭参加了诉讼；被告梁显星经公告送达开庭传票，被告京源公司经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行阳江分行向本院提起诉讼请求：一、请求法院判决解除原告与被告梁显星于2013年9月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-2012-20130499850）。二、请求法院判令被告梁显星立即偿还所欠原告的贷款本金443300.08元及利息26179.68元（暂计至2019年4月29日，从2019年4月30日起至被告梁显星全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合计469479.76元。三、请求被告梁显星支付本案原告支出的律师费20779元给原告。四、请求判决原告对上述第二、三项请求的金额就借款抵押物阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房的房屋折价或拍卖的价款优先受偿。五、请求判令被告京源公司对上述第二、三项请求的金额承担连带清偿责任。六、本案诉讼费用由被告梁显星、被告京源公司共同承担。事实与理由：被告梁显星因向被告京源公司购房，于2013年9月16日向原告借款473000元，期限为360个月，初始年利率为6.8775%，采用按月等额本息还款法，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-2012-20130499850）。2013年9月24日，原告划入473000元到被告梁显星指定的京源公司账户，该笔借款由被告梁显星自愿用坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房的房屋作抵押，并办理了房地产预告登记，房地产预告登记证明号为：粤房地预登阳预押字第0100029649号。被告京源公司作为保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-2012-20130499850）上签名盖章，为该笔借款提供连带责任保证。借款后，被告梁显星只按合同约定偿还部分贷款本金29699.92元及部分利息，已偿还期数为54期，从2018年4月24日起被告梁显星开始逾期。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十一条、第三十一条第二点之约定，截至2019年4月29日，被告梁显星拖欠到期贷款本金为9369.45元,利息为26179.68元（其中含罚息1399.79元）。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八点、第十六条、第十七条的约定以及《合同法》第九十四条之规定，被告梁显星经原告多次催收均没有按时足额偿还借款本息，已经构成违约，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-2012-20130499850），要求被告梁显星立即清偿所欠原告的全部借款本息及相关费用，并行使抵押权利，原告对上述贷款本息在抵押物阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房的房屋折价或拍卖的价款中优先受偿。被告梁显星没有按照合同约定偿还贷款本息，也尚未办妥抵押登记和抵押财产的他项权利证书等手续，被告京源公司应当对被告梁显星所欠原告的贷款本金及利息承担连带保证责任。原告与广东众达成律师事务所签订《委托合同》，委托广东众达成律师事务所处理本案的法律纠纷，因此产生律师费用20779元(基础费2000元加上标的金额的4%)，应当由被告梁显星承担，被告京源公司承担连带清偿责任，并在抵押物折价或拍卖的价款中优先受偿。综上所述，根据法律规定，特向法院提出如上诉请，请法院予以支持。被告京源公司于庭前提交答辩状，内容为：一、关于本案借款合同应否解除的问题。1、合同的解除通常是合同不能正常履行时，当事人不得不采取的一种做法，合同解除涉及合同制度的严肃性。因此，法律对解除合同应采取慎重态度，尽量让已经生效的合同履行下去，实现订立初期双方意图达到的财产收益目的。尤其是涉案个人住房贷款这种带有强烈政策性和显著民生色彩的所谓商业合同，在履行过程中，由于个人经济状况出现临时性的困难，导致短期无法按期还款，此类情况并不少见，应允许借款人适当的宽限期限。而借款合同本身应当给予一定的缓冲期限，不能一出现违约情形，就采用解除合同全部权利义务的方式。合同中应当明确合同情况下才能解除合同，不达到一定的严重程度，只能通过经济赔偿的角度追究借款人的违约责任，不能直接解除合同。本案《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定对于借款人来讲是不利的，人民法院应对本就倾斜的合同地位和权利义务进行平衡。2、从本案合同履行过程来看，借款人已经履行了54期还款，借款人欠付的贷款仅占全部借款合同金额的小部分，未构成根本违约，且可以要求借款人支付拖欠的贷款和利息、罚息等费用，就能够修补违约后果，所以本案合同不应解除。二、关于被告梁显星尚欠贷款本金、利息、罚息的问题。从原告提交的证据来看，无法充分证实被告梁显星起诉前后已偿还贷款及尚欠贷款本金及利息的具体金额，要求原告对梁显星偿还本息及拖欠本息的情况提供具体银行流水记录及计算方法。三、关于律师费问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定原告实现债权与担保权利而发生的律师费由被告梁显星承担，被告京源公司对此承担连带责任。但本案实际上，是由原告批量委托广东众达成律师事务所代理向债务人催收而提起诉讼案件，该类案件的借款事实明确，借贷关系清晰，结合代理人耗费的工作时间、案件的难易承担、可能承受的风险和责任等因素综合考虑，对原告主张的律师费应进行调整。四、关于京源公司承担连带保证责任的问题。本案约定以阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房作抵押担保，并已设立了抵押预告登记，原告对该房屋拍卖或变卖后所得款项依法享有优先受偿权，涉案抵押权已经获得保障，现请求京源公司承担连带责任的理由不成立。况且，在此基础上，即使京源公司应承担担保责任，其作为阶段性保证人，亦仅应对借款承担处置抵押物后仍不足清偿部分承担阶段性连带责任保证。原告就被告京源公司的答辩回应如下：借款合同是否解除的问题，被告京源公司的答辩是没有道理的，被告方确实存在违约行为，双方应该解除贷款合同，计算方法是经过银行系统计算出来的。本案的诉讼标的达到40多万元，已按照律师收费标准的7折左右计算，包括一审、二审、执行程序的代理，案情比较复杂，不存在律师费收费过高问题。法律很明确规定被告京源公司应当承担连带保证责任。被告梁显星没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：2013年9月16日，原告建设银行阳江分行（贷款人）与被告梁显星（借款人、抵押人）、被告京源公司（保证人）签订了合同编号为440750700-2012-20130499850的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金为人民币肆拾柒万叁仟元整；借款期限叁佰陆拾个月（2013年9月16日起至2043年9月16日）；本合同项下的贷款用于购买阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房；贷款利率为年利率，即在基准利率水平上上浮5%，即年利率为6.8775%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3108.06元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费……律师费等）均由借款人承担；合同还约定了其他内容。2013年9月24日，原告向被告梁显星发放贷款473000元，并出具《个人贷款支付凭证》。发放贷款后，被告梁显星只按合同约定偿还部分贷款本金和利息，截至2019年4月29日，被告梁显星尚欠原告贷款本金443300.08元、利息24779.89元、罚息1399.79元，共469479.76元。另查明，原告与被告梁显星于2014年1月14日就坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城21幢1单元801房房产办理了预告登记手续（登记证号：粤房地预登阳预押字第0100029649号），预告登记权利人原告建设银行阳江分行，预告登记义务人梁显星，预告登记依据合同号440750700-2012-20130499850。由于被告梁显星没有如期支付借款本息，原告于2019年5月5日委托广东众达成律师事务所律师向本院提起诉讼，并与该律师事务所签订了《委托合同》，约定法律服务费为20779元。2019年9月2日，广东众达成律师事务所出具20779元的法律服务费发票给原告。以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、房地产预告登记证明、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、委托合同、身份证、户口簿、结婚状况声明、发票等证据及庭审笔录证实，上述证据来源合法，被告梁显星、京源公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论权利，本院对上述证据予以采纳。本院认为：原告建设银行阳江分行与被告梁显星、京源公司签订编号为440750700-2012-20130499850的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效，原告与被告梁显星之间形成了借款合同关系和抵押担保合同关系，与被告京源公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告梁显星多期未按时足额偿还借款本息，截至2019年4月29日，被告梁显星尚欠原告贷款本金443300.08元、利息24779.89元、罚息1399.79元，共469479.76元，其行为已构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，现原告请求解除与被告梁显星、京源公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告梁显星提前清偿借款本金443300.08元、利息24779.89元、罚息1399.79元，共469479.76元（利息、罚息计至2019年4月29日止，此后至清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算），合法合理，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定了贷款人为实现债权发生的律师费由借款人承担，原告委托律师作为诉讼代理人，双方签订有委托代理合同及开具了律师费发票，代理律师也实际出庭参加诉讼等进行了诉讼代理活动，故原告请求被告梁显星赔偿律师费20779元理据充足，且该数额没有超出法律规定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》，被告京源公司与原告建设银行阳江分行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，由此，被告京源公司为本案借款提供的是阶段性保证担保，涉案房产至今尚未办理正式抵押登记手续，被告京源公司应按约定在保证担保范围内对借款人梁显星的债务承担连带保证责任。京源公司承担保证责任后，有权向梁显星追偿。被告京源公司辩称其应对处置涉案抵押物后仍不足清偿部分承担连带责任保证，理据不足，本院不予采纳。关于原告对被告梁显星提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。建设银行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告梁显星就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告梁显星并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告梁显星、京源公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行与被告梁显星、阳江市京源实业发展有限公司签订的合同编号为440750700-2012-20130499850号的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告梁显星在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金443300.08元、利息24779.89元、罚息1399.79元，共469479.76元（上述款项计至2019年4月29日止，此后至清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行；三、限被告梁显星在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费20779元给原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行；四、被告阳江市京源实业发展有限公司对上述判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市京源实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告梁显星追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8654元（原告已预交），由被告梁显星负担，被告阳江市京源实业发展有限公司连带负担（支付后可向被告梁显星追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  陈龙高人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  黄秀炯二〇一九年九月二十四日书 记 员  黄 婷书 记 员  徐志权附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。