广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27934号原告：蒋鑫，男，1996年12月20日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：郭小鲁、袁宇，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：陈炳杰，男，1962年5月22日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：崔勇刚，系广东导正律师事务所律师。原告蒋鑫与被告陈炳杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋鑫的委托诉讼代理人郭小鲁，被告陈炳杰的委托诉讼代理人崔勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋鑫向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《转租合同》于2018年11月21日解除。2.被告退还原告保证金3万元、入场费1.5万元。3.被告赔偿原告装修损失6.9万元。4.被告赔偿原告加盟费损失6万元。5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月份，原告为加盟经营“肚子里有料”餐饮，与乐肴居（深圳）商贸有限公司进行协商，分别于2018年8月9日和18日支付该公司共计6万元，其中加盟费5万元，保证金1万元。双方于2018年8月20日签订《肚子里有料（厦门）投资管理有限责任公司加盟经营合同书》。为经营上述餐饮业务，原告与被告协商租赁场地事宜，并于2018年8月12日，向被告支付100号铺押金3万元，入场费1.5万及首月租金9000元，入场费及首月租金合计2.4万元转入被告女儿陈婉薇账号。2018年8月15日，原告与被告签订了《转租合同》，约定被告将坐落在广州市天河区XX号XX栋（XX科技大楼）自编一层100号铺出租给原告做独立经营使用，租赁期限为一年，即2018年8月15日至2019年8月14日，每月租金9000元，租金按月结算，每月15日前按现金付款方式支付。原告依约支付了8月15日至11月15日的租金及水电费。原告分别于2018年8月12日、15日与广东联纵建设工程有限公司签订《肚子里有料装修报价单》和《广州肚子里有料装修安制合同书》，委托该公司对涉案商铺进行装修，并于2018年8月15日支付装修款69000元。2018年9月29日，广东华南师大资产经营管理有限公司向科技大楼各商户发布了《退场通知》，要求包括原告在内的租户于2018年12月31日前完成退场，将场地交回该公司。经与该公司沟通才知，该公司早于2017年4月20日就发出通知，要求将XX科技大楼场地统一收回，并于2017年6月30日前完成退场。但被告在签订《转租合同》时故意隐瞒该情况。因合同已无法继续履行，原告于2018年11月15日向被告及租赁地址管理处邮寄《有关解除终止合同及要求赔偿事宜的律师函》，要求解除合同。原告认为，被告故意隐瞒涉案场地已被产权人收回不能出租的事实，与原告签订转租合同，存在过错。现合同已无法继续履行，被告构成根本违约。被告的违约行为给原告造成了经济损失，应当承担相应违约责任。故原告诉至法院，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益。被告陈炳杰辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。一、被告认为原告在与被告签订转租合同时，被告已向原告明确告知了被告从华南师大资产经营管理有限公司承租的商铺的租赁期限，并向原告出示了商铺租赁合同，并交付该合同的复印件给原告。原告明知被告承租商铺的期限，且在转租合同上明确的注明了合同期以XX科技大楼物业管理处所约定的期限为准，双方签字并加盖手印，这足以说明双方在签订转租合同时是明知被告的承租期限。转租合同签订后，同年9月原被告双方均收到了华南师大资产经营管理有限公司的退场通知，原告并没有提出任何的异议，还于同年10月15日向被告支付了至11月14日的租金，这也说明原告对于退场通知是明知且没有任何异议的。后包括被告在内的承租人与华南师大经营管理有限公司进行了沟通及协商，该公司于同年12月下旬作出了延迟退场的通知，将租期延长至2020年6月30日，原告明知该情况，也不与被告协商，擅自于2018年11月15日搬离了涉案商铺并捏造事实向被告发出了律师函。被告认为该合同的解除责任在于原告，并非被告，故收到原告的起诉状后，也就该合同的履行事宜另案提起了诉讼，案号是（2018）粤0106民初29590号。二、原告与肚子里有料餐饮公司所签订的任何合同，被告均不确认，原告在与该餐饮公司签订合同时已明确以涉案商铺作为原告的经营场所，并将经营期限签至2021年8月19日，该情况被告均不知情，原告加盟经营的状况由其负责，与被告无关。同时，根据原告与餐饮公司所签订的加盟协议，其中明确约定了装修装潢由餐饮公司负责，而原告所提供的装修合同及支付凭证明显属于伪造，与加盟合同所约定的内容严重不符，也与商铺的装修现状严重不符。综上，被告认为原告是自己在明知租赁期限的过程中故意违反合同约定已构成严重违约，所导致的所有后果应当由原告承担，与被告无关。经审理查明：2018年8月15日，陈炳杰（出租人/甲方）与蒋鑫（承租人/乙方）签订《转租合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区XX号XX栋（XX科技大楼）自编一层100号商铺出租给乙方作独立经营使用。租赁期限为一年，自2018年8月15日至2019年8月14日止，租金按月结算，由乙方每月的15号前按现金付款方式缴付租金及水、电费给甲方。乙方向甲方交纳3万保证金，甲方在租赁期满解除合同之日验收合格，将保证金无息退回乙方等。另，原、被告在合同尾部手写“注：合同期以XX科技大楼管理处所签时间为准。”陈炳杰、蒋鑫在上述手写内容上盖有指模。2018年9月29日，广东华南师大资产经营管理有限公司发布《退场通知》，载明：科技大楼各商户……要求我司所管理使用的华南师范大学科技大楼物业（合同于2018年12月31日到期的物业）于2018年12月31日做好合同终止及相关事项。现我司要求你于2018年12月31日前完成退场，缴清应缴租金以及水电费用，并将场地交回我司。蒋鑫主张租金以现金形式支付，根据租赁潜规则，入场费不出具收据，其提交收据、银行回单等证据拟证明其已按合同约定向陈炳杰支付了保证金、入场费及租金等，其中银行回单显示支付给被告女儿陈婉薇的24000元包含入场费1.5万元及2018年8月15日至2018年9月14日期间租金9000元。收据（8757261）显示：2018年8月12日，蒋鑫向陈炳杰支付了押金30000元；银行回单显示：2018年8月12日，熊艳玉向陈婉薇转账24000元；收据（8757262）显示：2018年8月15日，蒋鑫支付租金9000元；收据（8757263）显示：2018年9月15日，蒋鑫支付租金9000元，电费2124元；收据（8757264）显示：2018年10月15日，蒋鑫支付租金9000元，电费1941元。被告对上述证据的真实性予以认可，但辩称不希望原告转账，故在合同中特别要求原告现金支付，现金支付后已及时出具了收据，原告转账给其女儿的24000元系保证金，另外6000元保证金系通过现金支付，原告在关联案件中亦有陈述该24000元系保证金，被告未收取入场费。原告主张在（2018）粤0106民初29590号关联案的庭审中陈述该24000元为保证金系口误，以本次庭审陈述为准。原告提交加盟经营合同书（2018年8月20日签订）、银行回单、收据拟证明其已与乐肴居（深圳）商贸有限公司签订加盟经营合同书，并支付保证金及加盟费。被告对银行回单及收据的真实性予以认可，对合同书不予认可，因其非签订方。原告提交装修报价单（2018年8月12日签订）、装饰安制合同书（2018年8月15日签订）、营业执照、收款收据（金额69000元，2018年8月15日出具）拟证明其委托广东联纵建设工程有限公司对案涉商铺进行装修并支付了装修款。被告对上述证据的真实性不予认可，认为在加盟合同签订之前就签订装修合同，在签订装修合同之日即支付全部装修款，完全不符合常理，案涉店铺的建筑面积仅为12.6平方米，据现场观察，装修价值仅需几千元，不可能达到69000元。原告提交通知、短信截图、律师函、快递单等证据拟证明因被告未向其告知广东华南师大资产经营管理有限公司已于2017年4月20日发通知要求收回场地的事实，其已向被告发函解除租赁合同。被告对短信截图、律师函、快递单的真实性予以认可。被告辩称原告要求解除合同系因其经营生意不好，原告对租期届满后可延期的情况知情。被告提交服务承包合同、延迟退场通知拟证明虽合同约定租期为2018年1月1日至2018年12月31日，经与案涉商铺产权人协商，承租期已延至2020年6月30日。原告对上述证据不予认可。《服务项目承包合同》载明：广东华南师大资产经营管理有限公司（甲方）将坐落在广州市天河区XX号XX8栋（XX科技大楼）自编一层100号（建筑面积约12.6平方米）场所用作零售、日用百货、文具、水果、国内版图书、报纸、期刊、卷烟、雪茄烟、酒类（散装酒除外）、预包装食品（含酒精饮料）、散装食品（含现场制售）、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）服务项目的经营，由陈炳杰（乙方）对该项目进行承包经营，并由乙方自行承担经营风险及相关服务责任。承包期限为2018年1月1日至2018年12月31日。未经甲方同意，不得以合作或转让等名义引进其他经营者，否则甲方有权提前终止合同。承包期内若因政府或华南师大有新规划或其他原因需收回该场所，甲方提前3个月书面通知乙方，乙方需在甲方规定时间内无条件清空经营场所，并将经营场所交还甲方，甲方不作任何赔偿或补偿。合同落款日期为2018年1月18日。《延迟退场通知》载明：科技街一楼物业租期于2018年12月31日到期的，如租户确有困难申请延期的，可延长过渡至2020年6月30日…落款为科技大楼管理处，并加盖有广东华南师大资产经营管理有限公司XX科技大楼管理办公室公章，日期为2018年12月19日。经本院询问，原告主张其于2018年11月14日搬离案涉商铺并已通过短信告知被告，被告辩称原告搬走后管理处告知其原告系2018年11月14、15日左右搬离。被告述称广东华南师大资产经营管理有限公司与转租合同中备注部分的XX科技大楼管理处并非同一单位，案涉大楼所有租户均称出租方为科技大楼管理处，且该管理处直接归属于广东华南师大资产经营管理有限公司，管理处知道并默认被告的转租行为。原、被告均确认原告只是将原材料（产品）加热后再进行销售。在本院限定期限内，原告未就案涉商铺的装修损失向本院申请评估鉴定。另查明，陈炳杰于2018年12月25日向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初29590号]，请求判令其与蒋鑫签订的《转租合同》于2018年12月31日解除、没收蒋鑫保证金、蒋鑫支付2018年11月15日至2018年12月31日租金及电费等。该案正在审理过程中。该案庭审中，蒋鑫称前述24000元转账款属30000元押金的一部分。陈炳杰确认收到蒋鑫缴纳的押金30000元。蒋鑫、陈炳杰确认蒋鑫于2018年11月15日搬离案涉商铺，蒋鑫缴纳租金至2018年11月14日。本院认为：原、被告签订的《转租合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于租赁合同的解除。原、被告虽通过《转租合同》约定案涉商铺的租赁期限为2018年8月15日至2019年8月14日，但双方同时约定“合同期以XX科技大楼管理处所签期限为准”，结合原告与案外人广东华南师大资产经营管理有限公司签订《服务项目承包合同》来看，原告的出租权来源于广东华南师大资产经营管理有限公司，该公司于2018年9月29日出具《退场通知》，要求包括原告在内的商户于2018年12月31日前完成退场，故原告在预期承租不能的情况下于2018年11月15日搬离涉案场地并无不当。被告虽提交《延迟退场通知》拟证明案涉商铺承租期已延至2020年6月30日，但未举证证明其已将上述内容告知原告，且该通知载明的日期晚于原告搬离案涉商铺的日期，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳，并认定双方的租赁关系于2018年11月15日实际解除。关于加盟费损失。《转租合同》已明确特别约定“合同期以XX科技大楼管理处所签期限为准”，但原告主张其对被告与案外人就案涉商铺约定的租赁期限于2018年12月31日届满不知情，与常理不符，故本院对原告该项主张不予采纳并推定其已知悉被告承租案涉商铺的期限，在此情况下，原告仍与案外人签订加盟经营合同并支付加盟费用，相关风险及损失均应由其自行承担，故原告诉请被告赔偿其加盟费损失缺乏理据，本院不予支持。关于保证金。《转租合同》并未就被告没收原告保证金作出明确约定，原告基于广东华南师大资产经营管理有限公司出具的《退场通知》在合理期限内腾退场地，并无不当，故原告诉请要求被告返还保证金符合理据，本院予以支持。关于退还入场费。《转租合同》并未约定原告应向被告支付入场费，原告于本案庭审中主张银行转账24000元系入场费15000元加首月租金9000元，与其在关联案件庭审中主张该24000元系保证金相悖，有违诚信，且原告未提交收据等其他证据佐证其已向被告实际缴纳入场费，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于装修损失。首先，根据查明事实可推知，被告作为转租人已将租赁期限的相关情况及风险告知原告，故其对合同的解除不存在过错。而原告在明知租期存在不确定的风险的情况下，仍然和被告签订租赁合同，并进行装修，应视其接受该风险，因此产生的相关损失应由其自行承担。其次，原告所举相关证据存在矛盾以及不合常理之处，且未提交转账凭证等支付凭证证明其已实际支付装修费，故其证据不足以证明装修产生的支出。而在本院限定的时间内，原告亦未就案涉商铺的装修残值损失向本院申请评估鉴定，故原告应承担举证不能的相关责任。鉴上，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告蒋鑫与被告陈炳杰于2018年8月15日签订的《转租合同》于2018年11月15日解除；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告陈炳杰向原告蒋鑫退还保证金3万元；三、驳回原告蒋鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3880元，由原告蒋鑫负担3210元，被告陈炳杰负担670元。本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  康国安人民陪审员  张耿军二〇一九年九月二日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚