黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1774号本诉原告（反诉被告）:大庆市庆峰物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万宝一小区8栋商服7号。法定代表人：郭宏喜，总经理。委托代理人：翟巍，该公司经理。委托代理人：吴先奇，黑龙江天地人和律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：林清华女，汉族，1970年10月6日出生，住大庆市。委托代理人：赵天宇，北京岳成（大庆）律师事务所律师。原告大庆市庆峰物业管理有限公司（以下简称庆峰物业公司）与被告林清华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理，依法适用简易程序进行审理。于2019年8月8日公开开庭进行了审理，原告庆峰物业公司委托代理人翟巍、吴先奇、被告林清华委托代理人赵天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆峰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年物业服务费2193.80元；2.判令被告承担本案的案件受理费和送达费。事实与理由：2017年6月1日黑龙江省联力房地产开发有限公司与大庆市庆峰物业管理有限公司签订唯美康城前期物业服务合同，委托原告为唯美康城住宅小区提供物业管理服务，高层住宅每年每平方米物业服务费26.52元。物业费按年交纳，业主办理进户手续时一次性交清第一个物业服务年度的物业服务费，以后每一个物业服务年度的物业服务费由业主在上一个物业服务年度届满前30日付清。2015年11月10日被告接房，自2018年1月1日至2018年12月31日一直未交纳物业费，虽经原告多次催收，被告仍未交纳。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告林清华辩称：原告未达到管理服务质量标准，未尽到物业管理服务义务，已构成违约，原告无权要求物业服务费。因原告的违约行为给被告造成损失，被告已提起反诉，要求原告赔偿被告的损失。反诉原告林清华向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人墙体维修款及违约损失合计10000.00元。2.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年11月11日，反诉人与被反诉人签订了前期物业管理服务协议，双方约定：被反诉人对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护和管理。2017年4月，涉案房屋共用部位墙体多处出现裂缝，2017年4月16日，反诉人向被反诉人报修。事后反诉人多次与被反诉人联系要求被反诉人查看墙体裂缝部位并进行维修。但至今为止，被反诉人迟迟未进行查看维修，导致涉案房屋墙体裂缝处不断增大。被反诉人的拖延行为已构成违约，并给反诉人造成了损失。为维护反诉人的合法权益，请求法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告庆峰物业公司辩称：反诉人说的墙体是住宅内的，不属于公共部分，不应由被反诉人维修。对于墙体的开裂，应该追究其原因，是反诉人的装修导致的或是质量问题，由责任方承担，不应由物业公司负责。被反诉人已在反诉人提出墙体开裂维修的请求后，联系了建筑方进行维修，后因反诉人与建筑方未达成一致，使反诉人的墙体没有维修，系反诉人与建筑方两者之间的矛盾，与被反诉人无关。所以被反诉人不存在违约的事实及责任。原告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.物业服务合同1份，拟证明原告为大庆市唯美康城小区进行物业服务管理，有权利向该小区业主收取物业服务费。经质证，被告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为依据合同第二条约定，乙方提出的前期物业管理服务包括共用部位的维修、养护及管理，合同附件1中明确约定了共用部位包括房屋承重结构，因此对于被告家中承重墙体裂缝，原告负有维修义务。依据合同第二十条，因维修物业或者公共利益，甲方需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方同意。现小区花坛旁共用道路被挖掘维修已经一周，现在处于搁置状态，维修前未在小区告知公示，未征得业主同意。原告应该就该问题进行告知，已经构成违约。该合同第二十三条约定，物业管理用房属于全体业主所有，原告在本合同期限内无偿使用。既然明确物业管理用房属于全体业主所有，在未经全体业主同意情况下，黑龙江省联力房地产开发有限公司无权进行处分，该约定明显侵犯被告的合法权益，被告要求原告房屋使用费在物业费中予以扣除。根据附件4中关于日常管理与服务的标准，原告对于业主的投诉应在24小时内答复，针对被告要求维修墙体裂缝的投诉，自2017年4月16日至今，原告对于被告墙体裂缝一事一直在拖延，已经严重损害被告合法权益。对于公共区域清洁卫生服务标准、垃圾收集部分也没有达到约定的服务标准。本院认证认为，被告对该证据的真实性无异议，原告在该小区提供物业服务这一事实被告也未否认，该证据能证明原告主张成立，原告在物业服务中是否违约，不是该证据要证明的问题，对该证据本院予以采信。2.大庆市物价监督管理局批复2份，拟证明根据大庆市物价监督管理局对原告物业收费标准进行批复，即2017年12月31日前，高层按照每平方米2.21元/月的标准进行收费。在2018年1月22日至2019年1月21日，高层按照每平方米1.924元/月的标准进行收费。根据被告房屋的面积95.02平方米进行计算，得出被告拖欠2018年物业费为2193.80元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。针对批复中的物业服务价格，应在小区内进行公示，根据物业服务合同中原告与联力房地产公司达成的房屋无权处分内容，被告要求公开物业费批复价格审批的全部材料，确保审批的项目中不包含侵犯业主权益的内容。如果该项目中包含物业使用房屋及水电等内容，该部分项目按照物业管理合同，应视为无效。被告对该证据真实性无异议，物业服务费的计算方式也无异议，该证据能证明原告主张，本院予以采信。被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：1.照片6张，拟证明原告对于垃圾清理问题未尽到服务义务。小区花坛常年没有喷泉。原告在小区公告栏张贴广告，未经业主同意，该部分收益应在物业费中扣除。经质证，原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为喷泉不是24小时开放，被告拍摄的时间不是喷泉开放的时间。被告拍摄的垃圾是装修垃圾，小区业主还有正在装修，原告不可能在业主装修时产生的每一笔垃圾进行清理，在建筑垃圾箱附近停放了铲车，在建筑垃圾达到一定存量时会清理。广告牌主体位置对外公示的是关系民生的收费项目及标准，且该广告牌拍摄不全面，在未拍摄的部分有小区物业收费的标准。原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。反诉原告林清华为证明其主张成立，向本院提供证据入下：1.前期物业服务合同1份，拟证明对于合同甲方的义务部分，明确约定：对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护管理。根据合同第二条物业管理服务内容部分明确约定：原告对于物业共用部位负有维修的义务，而物业共用部位是指房屋主体结构和房屋承重结构（包括基础、内外承重墙体等），因此对于被告承重墙体裂缝原告负有维修义务，应当承担赔偿责任。依据第八条违约责任，双方明确约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。依据上述物业服务合同以及原告对被告房屋承重墙体裂缝拖延至今，没有维修的情况，已经构成违约，原告应当承担违约责任。经质证，被反诉人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该合同的第一条第（二）项1的约定，物业公司只负责共用部位、共用设施设备的维护和管理，9中约定对于业主自用部位的设施提供有偿维修养护，反诉人的墙体属于自用部分，不属于服务范围。反诉人声称的承重墙进行维修维护也指的是共用部分的承重墙，而不是反诉人的自用部分，反诉人未区分出共用和自用。2.房屋平面图1份、照片9张，拟证明裂缝的墙体是承重墙体，依据物业服务合同的约定，承重墙体原告负有维修义务。经质证，反诉被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，认为该小区是框架结构楼房，没有承重墙。3.与庆峰物业公司客服人员通话录音5段，拟证明针对反诉人房屋承重墙体裂缝，反诉人多次要求被反诉人到现场查看，被反诉人一直未到现场查看，已构成违约。经质证，反诉被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，该组录音证据能证实物业公司已经向建筑方派单，由建筑方的李经理去过反诉人家中，反诉人声称其父母在家，这就证实了物业公司已尽到了沟通协调的义务，最终是反诉人与建筑方没有达成关于墙体裂缝最终处理意见。物业公司在进行沟通协调之后，也将建筑方的李经理电话告诉了反诉人，反诉人是认可墙体开裂的事情是建筑公司处理，物业公司只是进行协调。4.派工单复印件1份，拟证明反诉人在墙体裂缝后，向被反诉人报修，但是被反诉人一直未上门查看，也未维修。经质证，反诉被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。通过反诉人的录音可以体现，在被反诉人派单之后，建筑公司的李经理到反诉人家中勘察，后因反诉人与李经理产生矛盾。本院对反诉人提供的证据认证认为，被反诉人为物业服务企业，其提供的服务为日常的物业服务，并无资质和能力对房屋承重结构进行维修，房屋承重结构的问题应属房屋质量问题，应由相应的责任主体进行维修，被反诉人不是导致房屋质量问题的责任主体，反诉人提供的证据不能证明去主张成立，本院不予采信。经审理查明，本案事实如下：2015年6月1日，黑龙江省联力房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同，聘用原告对其开发的大庆市唯美康城住宅小区进行物业服务，大庆市物价监督管理局核准原告物业服务费收费标准为：2017年高层收费标准2.21元/月·平方米（建筑面价）；2018年高层收费标准1.924元/月·平方米（建筑面价）。被告系该小区业主，所属房产为5号楼3单元204室，建筑面积为95.02平方米。被告因房屋墙体裂缝未得到妥善解决，拖欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2193.82元未交纳，原告诉至法院要求被告交纳该费用。被告提起反诉，要求原告赔偿其墙体维修款及违约损失计10000.00元。本院认为，原告为被告所在的唯美康城居住小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成物业服务合同关系。被告已接受原告提供的服务，即有义务及时足额交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费未交纳，原告要求被告交纳物业费的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告若认为房屋有质量问题，可向相关责任主体主张权利，其争议的标的不属于本案审理范围。依据《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林清华于本判决生效之日起三日内支付原告大庆市庆峰物业管理有限公司2018年1月1日-2018年12月31日期间的物业服务费2193.82元。二、驳回反诉原告林清华诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元、反诉费25.00元，共计50.00元，由被告林清华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张孟义二〇一九年九月二十三日书记员  陈洪涛