西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民 事 判 决 书（2019）藏0402民初235号原告（反诉被告）：席彦军，男，1977年11月7日出生，汉族，户籍地西藏自治区林芝市，外来经商人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：冯西博，西藏方诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：高波，男，1992年12月15日出生，汉族，户籍地河南省淅川县，外来经商人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：罗征炬，西藏尼洋律师事务所律师。原告（反诉被告）席彦军与被告（反诉原告）高波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后,适用简易程序审理。被告于2019年7月4日提出反诉。因该案双方争议较大，本院于2019年8月16日转普通程序，依法公开开庭并合并进行了审理。原告（反诉被告）席彦军及其委托诉讼代理人冯西博，被告（反诉原告）高波的委托代理人罗征炬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）席彦军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金193778.93元；2.判令被告向原告支付占有使用费341883.00元（从2018年9月5日至2019年6月4日止），并判令支付占用使用费直至被告搬离之日止；3.请求法院判令被告支付水电费9720.00元；4.判令法院判令被告搬离涉案房屋并返还给原告该房屋；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，原被告双方签订租赁合同，原告将藏东南林芝商业城8号楼二楼右侧678.34平方米商业用房租赁给被告从事“优力克”（餐饮），租赁房屋面积为678.34平方米，合同约定：第一年租金每平方米价格为50.00元/月，月租金为33917.00元，第二年租金每平方米价格为53.00元/月，月租金为35952.00元；第三年租金每平方米价格为56.00元/月，月租金为37987.00元，租金缴纳方式为：2017年开始租金按照半年一次性缴纳（无论按月、季度、半年缴纳费均为使用前每月1-3日缴纳），超出规定缴纳期限20日，甲方有权收回该房屋终止合同并不赔偿乙方，不退还押金，如有违约，按本合同及合同法规定执行。另外，合同约定水电费由被告承担。该合同签订后，被告经常发生拖欠租金的违约行为，双方变更缴纳方式为按月缴纳。自2016年4月至2018年9月4日，被告无正当理由未支付租金，共欠193778.93元，拖欠水电费9720.00元。合同到期后，经营期间的家具、餐具设备等放在出租房内，至今仍不搬离，严重影响原告的正常经营。故诉至法院请求法院依法判决。被告（反诉原告）高波辩称：首先，需要原告提供与实际房屋所有权人签订的租赁合同，因为我们不知道原告有无权利转租该房屋。其次，原告于2018年9月将该涉案房屋锁闭，这个行为已经表示了合同已经终止。被告也无法处理房屋内的物品，所以原告无权要求被告支付房屋占用使用费。对于原告要求支付水电费9720.00元的请求，我们需要原告提交证据。被告（反诉原告）高波向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付经济损失70000.00元；2.反诉被告向反诉原告返还押金30000.00元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年4月19日，反诉原告与反诉被告双方签订了租赁合同，反诉被告将藏东南林芝商业城8号楼二楼右侧678.34平方米商业用房租赁给反诉原告从事“优力克”（餐饮），租赁房屋面积为678.34平方米，合同约定了租赁期限为2018年4月至2018年9月4日止，双方并约定了相关权利义务。合同签订后反诉原告向反诉被告支付押金30000.00元，但合同内并未约定押金，反诉被告收取押金的行为无法律依据，故应退还押金。合同期满后，反诉被告将涉案房屋强行锁闭，导致反诉人无法正常经营，且导致店内的肉类、冻货类等原材料全部损坏，经济损失约70000.00元，反诉人于次日向厦门广场警务站报警处理。按照双方合同约定，合同期限并未届满。反诉被告强行在合同期限内将反诉人承租的房屋强行锁闭，已经违反了合同的约定，给反诉人造成的损失应当有反诉被告承担。且反诉被告将门封锁后，其由自己在使用。根据法律相关规定，反诉被告的行为给反诉人造成了严重的经济损失。故为维护自身权益，反诉人提起反诉，希望法院公正审理。原告（反诉被告）席彦军辩称：合同到期后反诉人即未交付房租也未续租合同，故被反诉人锁门是正常行为，不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本诉中原告（反诉被告）席彦军提交证据：1.《房屋租赁合同》一份，欲证实原、被告双方签订房屋租赁合同并约定相关权利义务的事实。本院认为，原告提交的该份证据真实、合法有效，本院予以采信；2.《通知》三份，欲证实原告（反诉被告）分别于2018年8月1日、2018年9月3日、2018年12月10日向被告下发通知，要求被告支付房屋租金及要求被告将屋内设备搬离。本院认为，2018年9月3日下发的通知及2018年12月10日下发的通知均能证实原告向被告高波书面通知的事实。故本院对2018年9月3日、2018年12月10日下发的通知内容予以采信；3.微信及短信聊天记录、光盘一份（原被告通话记录），欲证实原告催缴房屋租金及原、被告双方针对该租赁物是否续签等相关事宜进行协商的事实。本院认为，原告提交的该组证据真实、合法有效，本院予以采信；4.收款收据一份及证明一份，欲证实被告经营的“优力克”（餐饮）2018年7月26日至2018年9月25日产生电费4950.00元，水费720.00元；2018年9月25日至2019年5月10日产生电费4530.00元，费用均由原告代缴的事实。本院认为，原告提交的该组证据真实、合法有效，本院予以采信；5.照片一组（涉案房屋），欲证实2019年9月11日前该涉案房屋的现状图及2019年9月11日后该涉案房屋的现状图，本院认为，该组证据真实、合法有效，本院予以采信；6.原告提交报警记录一份，欲证实双方因欠付租金一事发生争执，请求警方处理的事实。本院对该份证据证明的目的本院予以采信。反诉中（反诉原告）高波提交证据：视频资料（光盘）一份，欲证实该涉案房屋实际是由反诉被告控制且屋内存放着反诉被告物品的事实。本院认为，该份证据真实、合法有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年4月19日，原、被告双方签订租赁合同，原告将藏东南林芝商业城8号楼二楼右侧678.34平方米商业用房租赁给被告从事“优力克”（餐饮），租赁房屋面积为678.34平方米，合同约定：租期时间为2016年4月19日至2018年9月4日。第一年租金每平方米价格为50.00元/月，月租金为33917.00元，第二年租金每平方米价格为53.00元/月，月租金为35952.00元；第三年租金每平方米价格为56.00元/月，月租金为37987.00元，租金缴纳方式为：2017年开始租金按照半年一次性缴纳（无论按月、季度、半年缴纳费均为使用前每月1-3日缴纳），超出规定缴纳期限20日，原告（反诉被告）有权收回该房屋终止合同并不赔偿乙方，不退还押金等相关权利义务。合同签订后，被告于2016年7月26日向原告交付押金30000.00元。后被告一直未向原告支付自2018年4月至2018年9月4日期间的房屋租金，即193778.93元。期间，被告因未按期支付租金，2018年9月3日、2018年12月10日向被告下发通知，要求被告支付房屋租金及要求被告将屋内设备搬离等其他相关事宜。但被告至今未支付欠付的租金。故原告诉至法院。另查明，原、被告双方因涉案租赁物纠纷发生争执，原告于2018年9月3日报案，林芝市厦门广场警务站出警调解未果。本院认为，本诉部分双方当事人争议焦点为：一、原告是否有权出租该涉案房屋的问题；二、被告是否应当向原告支付193778.93元及支付占有使用费341883.00元（自2018年9月5日至2019年6月4日止）并支付占用使用费直至被告搬离之日止的问题；三、被告是否应当向原告支付水电费9720.00元的问题；四、是否应当让被告返还该涉案租赁物的问题。一、关于原告席彦军是否有权出租该涉案房屋的问题，本院认为，被告高波在承租该门面期间，实际房屋所有权人并未对该转租行为作出反对意思表示，故本院认为应视为已经取得了实际出租人的同意，故该房屋转租合同有效。二、关于被告高波是否应当向原告席彦军支付租金193778.93元问题及关于被告是否应当向原告支付占有使用费按照每月37987.00元的标准计算至被告实际搬离之日止的问题。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。本案中原告将房屋交付于被告使用、收益，被告应当按照合同约定的内容支付租金，但被告未按合同约定支付租金。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百二十六条的规定，本院认为，原告要求被告支付2018年4月1日至2018年9月4日期间租金193778.93元的主张，于法有据，本院予以支持。关于被告是否应当向原告支付占有使用费按照每月37987.00元的标准计算至被告搬离之日止的租金问题。本院认为，首先，双方约定的租期届满后，被告未履行合同义务。按照合同约定原告有权收回房屋，并且合同已经到期。其次，涉案房屋内的物品被告于2019年9月初才陆续搬离。被告称因原告的锁门行为致使其无法搬离物品，但在庭审中被告未向法庭出示任何证据证明其主张。故原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但本院认为，1.原告主张的占有使用费参照租金标准37987.00元/月过高，双方合同到期后，原告可以通过诉讼等其他途径要求承租人腾退房屋、支付租金。但本案中原告也未及时依法妥善解决纠纷，导致损失扩大，自身也存在一定的过错。2.本案合同到期后原告已经将该房屋收回，被告也未实际经营该涉案房屋并获得利润，被告提交的视频资料也证明该涉案房屋原告实际在使用。故本院认为，占有使用费应适当减少。可以酌情参照月租金37987.00元/月的20%承担(自2018年9月5日至2019年9月5日)即91168.00元。三、被告高波是否应当向原告席彦军支付水电费9720.00元的问题本院认为，被告虽然未实际经营该涉案店面，但被告一直未将店内冰柜里存放的冻货、鲜肉等餐饮食材进行处理，每天必然产生电费。故根据原告提交的收款收据、林芝林升物业管理有限公司出具的证明证实水电费共计10200.00元，但原告主张9720.00元。被告认为水电费过高，但未向本院提交任何证据予以证实其主张。故对原告的该项诉讼主张本院予以支持。四、是否应当让被告搬离涉案房屋并返还原告该房屋的问题。本院认为，该涉案房屋于2019年9月初已经搬离，该涉案房屋钥匙在原告席彦军处，故对原告席彦军的该项诉讼主张，本院不予支持。反诉部分双方当事人争议焦点为：一、反诉被告席彦军是否应当向反诉原告高波支付经济损失70000.00元；二、反诉被告席彦军是否应向反诉原告高波返还押金30000.00元的问题。一、反诉被告席彦军是否应当向反诉原告高波支付经济损失70000.00元的问题本院认为，反诉原告在租赁期满后，未将店内物品搬离该涉案房屋，属于放任自己的财产脱离掌控，且反诉原告高波也未向法庭出示造成损失的相关证据。故对反诉原告高波的该项诉讼主张本院不予支持。二、反诉被告席彦军是否应向反诉原告高波返还押金30000.00元的问题。本院认为，对于是否返还押金问题，原、被告双方合同内有明确约定，一方违约不予退还押金，本案中反诉原告高波未按约支付租金，已构成违约。故对反诉原告高波主张返还押金30000.00元的主张，本院不予支持。综上，本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行自己的义务。当事人对自己提出的主张应当提交证据加以证明，如果未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百一十六条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）高波于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）席彦军支付自2018年4月1日至2018年9月4日房屋租金193778.93元；二、被告（反诉原告）高波于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）席彦军支付房屋占有使用费自2018年9月5日至2019年9月5日止，即91168.00元；三、被告（反诉原告）高波于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）席彦军支付欠付的水电费9720.00元；四、驳回原告（反诉被告）席彦军的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高波的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9253.00元，由原告（反诉被告）席彦军负担3533.00元，由被告（反诉原告）高波负担5720.00元；反诉案件受理费1150.00元，由被告（反诉原告）高波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长 索朗巴吉审 判 员 姜  玲人民陪审员 旺  前二〇一九年九月二十四日法官 助理 杨 惠 雁书 记 员 旦增罗布