贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初211号原告：卢海超，男，1986年9月8日生，汉族，住河北省承德市兴隆县。原告：王梅，女，1986年10月1日生，汉族，住贵州省修文县。二原告的共同委托诉讼代理人：赵玉倩，云南上首律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号，统一社会信用代码915200007143047004。法定代表人：李修平。被告：贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市百花新城2号楼7单元201室，统一社会信用代码91520181697533973C。负责人：赵建刚。原告卢海超、王梅与被告贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开）、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称利尔房开清镇分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢海超、王梅的共同委托诉讼代理人赵玉倩到庭参加诉讼，被告利尔房开、利尔房开清镇分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告卢海超、王梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金12522元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于清镇市城北新区，购房总价款为368288元。合同第二十二条第三款对转移登记约定为（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起120日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款368288元，被告却迟迟未给原告办理商品房转移登记的关键文书房产证，直至2018年11月31日才办理房产证，被告已违约680日，违约金为680日×368288元×0.005%＝12522元。原告与被告协商未果，故诉至法院，请求如前诉请。被告利尔房开未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。被告利尔房开清镇分公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告卢海超、王梅（买受人）与被告利尔房开清镇分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买利尔房开清镇分公司开发建设的坐落于贵州省清镇市城北新区西侧“西城大院”项目商品住房一套，该套商品房约定建筑面积115.09平方米，套内建筑面积100.38平方米，按照套内建筑面积每平方米3668.94元计算房屋总价款为368288元，付款方式为买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款74288元，余款294000元以银行按揭支付。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十五条对面积差异处理约定为“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人”。合同第二十二条对房屋登记约定为“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。（五）其他有关事项约定如下：因买受人原因导致出卖人无法在承诺时间内办理商品房转移登记，出卖人不承担任何违约责任”。合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等内容进行了约定。上述买卖合同已在清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记。合同签订后，原告按约向利尔房开清镇分公司交纳了购房款371424.02元。2018年6月29日，利尔房开清镇分公司向原告出具购房发票，发票显示原告所购房屋建购房款为371424.02元。2018年4月10日，被告利尔房开清镇分公司委托其工作人员黄祥会向清镇市不动产登记中心申请办理商品房初始登记，并提交了相关资料，2018年4月23日，清镇市不动产登记中心对利尔房开清镇分公司的初始登记申请予以受理，2018年6月7日，案涉商品房取得了初始登记。2018年6月20日，利尔房开清镇分公司在其开发的西城大院小区内张贴通知，通知内容为告知初始登记已全部办结，请业主按照交房时间顺序配合办理转移登记。2018年6月24日，利尔房开清镇分公司再次张贴通知，要求业主在以下时间内配合办理转移登记：2号楼、9号楼退契税时间为6月25日-29日，不动产证收件时间为6月25日-7月13日；1号楼、8号楼退契税时间为7月2日-6日，不动产证收件时间为7月16日-27日；3号楼、7号楼退契税时间为7月9日-13日，不动产证收件时间为7月30日-8月10日；4、5、6号楼不动产证收件时间为8月11日-24日。审理中，原告称对于交纳的购房款与购房发票上的金额不一致部分，已经与利尔房开清镇分公司据实结算，多退少补。原告申请诉前财产保全，交纳了保全费145元。上述事实，有原告的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房发票、维修基金收据、完税凭证、通知、民事裁定书及保全费收据、公告费发票，本院调取的不动产档案等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原告与被告利尔房开清镇分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同于2017年1月16日签订，但合同中约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，明显不符合常理，视为没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，违约金应从2017年4月16日开始计算。利尔房开清镇分公司虽未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但其于2018年6月20日张贴通知要求原告等提交相关资料为原告办理转移登记，因此其通知之日视为其履行了相应义务，故违约金应计算至2018年6月20日止，为431日。又因双方据实结算房价款为371424.02元，因此原告诉请的违约金应为371424.02元×431日×0.005%=8004.18元。另根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告利尔房开应对被告利尔房开清镇分公司的付款责任承担连带支付责任，因此对原告要求二被告支付违约金8004.18元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、限被告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起10日内连带支付原告卢海超、王梅违约金8004.18元；二、驳回原告卢海超、王梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，保全费145元，公告费240元，共计499元，由被告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司负担319元，由原告卢海超、王梅负担180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  高 毅人民陪审员  桑德志人民陪审员  颜杨贵二〇一九年九月二十三日书 记 员  吴 凡贵州省清镇市人民法院民事判决书(2019)黔0181民初211号原告：卢海超，男，1986年09月08日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县，居民身份证1308221986××××××××。原告：王梅，女，1986年10月01日出生，汉族，住贵州省修文县，居民身份证5201231986××××××××。被告：贵州利尔房地产开发有限公司，。被告：贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司，。。卢海超、王梅与贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司商品房预售合同纠纷一案。审判长高毅审判员审判员二〇一九年九月二十七日书记员吴凡