云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初715号原告：赫永平，男，彝族，1962年12月17日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告：彭垭镕，女，汉族，1972年8月20日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：赫永平，男，汉族，1962年12月17日生，住址：云南省昆明市西山区，与彭垭镕系夫妻关系，特别授权代理。被告：周云香，女，汉族，1972年2月11日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。被告：杨兴禄，男，汉族，1965年12月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。被告：李莉，女，汉族，1980年12月27日生，住址：云南省昆明市西山区。被告：陈谊花，女，汉族，1974年11月20日生，住址：云南省昆明市西山区。被告：陶竞翔，男，汉族，1981年10月17日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，现住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陶保荣，男，汉族，1953年4月4日生，身份证登记地址：云南省昆明市西山区，现住址：云南省昆明市西山区。系陶竞翔父亲，特别授权代理。原告赫永平、彭垭镕诉被告周云香、杨兴禄、李莉、陈谊花、陶竞翔业主共有权纠纷一案，本院于2019年1月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告赫永平、被告周云香、杨兴禄、陶竞翔的委托诉讼代理人陶保荣到庭参加了诉讼，被告李莉、陈谊花经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告赫永平、彭垭镕向本院提出以下诉讼请求：1、五被告共同承担秋苑二期1组团28幢4单元七楼屋顶防水补漏维修费人民币6,805元，按各自平均分摊的部分人民币972.20元支付给原告，合计人民币4,861元；2、案件受理费由五被告承担。事实及理由：两原告系夫妻，是位于昆明市西山区秋苑二期1组团28幢4单元702室房屋的产权共有人；五被告与原告共同居住在同一单元内，也是其居住房屋的产权所有人，其中：被告一住602号、被告二住502号、被告三住302号、被告四住202号、被告五住102号，原、被告所住的昆明市西山区秋苑二期1组团是一个老旧小区，因历史原因，包括原、被告在内的全部小区业主均没有交纳过房屋维修基金。随时光流逝，房屋老化严重，特别是顶层防水开始出现漏水。原告住在七楼，凡是遇到下雨或者楼顶哪家的太阳能出现溢水等情况，家里必然遭受水患，甚至造成财产损失。2017年雨季过后，原告通过云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部与各被告联系共同出资维修房屋屋顶漏水事宜。为此，小区物管部于2017年11月、12月以张贴通知和到各被告家协商等方式让各被告到物管部缴纳做防水的费用。除了402号住户积极配合外，其余的五被告均不愿意承担责任缴纳维修费。原告不得已决定自己先出钱维修，原告于2018年1月22日与梁庆伟签订《防水工程施工合同》，合同总价24,130元，其中涉及本案28幢4单元七楼屋顶防水补漏维修费为6,805元。维修工程完工后，原告通过小区物管于2018年3月13日将做防水的相关维修费清单向五被告通告，至今没有一个被告愿意承担和支付维修费。原告认为，28幢4单元七楼屋顶局部属于原、被告业主共有，而且五被告的太阳能也安装在上面，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告周云香、杨兴禄、陶竞翔共同辩称：1、原告在起诉书中称“昆明市西山区秋苑二期1组团是一个老旧小区”，这是不负责任的说法。本小区建成于2004年，距今只有15个年头，在70年产权期中，被告无法理解原告的真实目的。2、从原告提供的证据《20幢4单元2号房防水施工协调记录》可以看出，没有任何一个被告明确提出不愿承担维修费用。开发商及物管公司应当承担相应的责任。3、小区的开发商为：昆明市西苑房地产开发经营有限公司，物业管理公司为：云南铭鼎（集团）物业管理有限公司。开发商在2003年销售本小区商品房时，无视国家已经生效法律法规，不承担房屋维修基金收取的责任，导致小区公共维修资金缺失，开发商负有不可推卸的责任。物管公司云南铭鼎（集团）物业管理有限公司占用小区业主共有场地经营停车，收取相应停车费多年，没有任何收益滚存住宅专项维修基金，也是导致小区专项维修缺失的原因。4、原告提供的合同是无效合同。因合同中第十条“乙方应该遵循安全生产的有关规定及甲方有关规定安全文明施工，乙方在施工中发生的一切安全事故均自行负责”。根据《合同法》第53条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤亡的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。原告2018年1月22日与梁庆伟签订《防水工程施工合同》，而原告自己提供的《防水工程施工合同》中发包方负责人签字为沈波翠，并非原告本人，合同中没有任何原告签字字样，发包方负责人沈波翠不具有本合同的处分权。5、根据国家GB50300《建筑工程施工质量验收统一标准》的相关内容要求，施工原始记录及书面形式的验收报告是验收必备条件，但是原告没有任何证据表明了乙方严格按照国家质量验收规范进行施工，没有任何施工原始记录及书面形式的验收报告，本次施工无法确定质量达到国家收标准要求。由于是个人承包工程，如果承包人在质保期失联，质保将无法得到保障。6、原告提供的付款凭证为白条，不能确定施工款项真实交接。7、被告要求通过询价，找到一家施工质量价格都合适的公司或个人来进行屋面防水施工。原告施工前没有进行必要的市场经济活动中最基本的“货比三家”这个最基本原则，导致施工款项高出市场价格太多。原告的不作为行为，严格损坏了被告的利益。8、合同中价格不公，没有任何规范的施工与报价，被告无法相信这是公平可信的事实。按照以上事实，原告的诉讼请求与事实部分不符，请贵院在事实及相关法律法规的基础上依法判决，维护被告的合法权益。被告李莉、陈谊花未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩状。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：一、1、原告身份证；2、《产权证》。证明：原告是适格的诉讼主体。二、《房屋信息查询摘抄表》（五份）。证明：被告是适格的诉讼主体。三、1、《通知》；2、《告知书》；3、《通告》；4、28幢四单元2号房屋面积防水层预算；5、28幢四单元2号房防水施工协调记录；6、28号四单元单元门照片。证明：原告通过物管以粘贴的方式将屋面防水施工的预算等告知被告。四、《防水工程施工合同》、《收款收据》。证明：工程施工人为小区业主梁庆伟，工程于2018年1月22日开工，2018年2月3日竣工，工期12天。工程价款6,805元，已经由原告垫付。平均每户应承担972.20元。五、照片。证明：28幢4单元2号房7楼共用屋顶漏水情况。被告周云香、杨兴禄、陶竞翔的质证意见为：对原告提交的证据一、二、三、五予以认可，对证据四不予认可。被告杨兴禄为证明其主张，向本院提交如下证据：一、28栋4单元502室之前户主的《商品房购销合同》，证明：涉案墙的面积与原告主张的面积不符。二、昆明市西山区人民法院（2016）民初8243号民事判决书，证明：原告的施工价格过高。三、从政府采购网下载的云南旅游职业学院职工住宅屋面防水修缮工程招标和中标公告，证明：原告价格过高。经质证，原告对被告杨兴禄提交的证据一的真实性认可，关联性不予认可，认为施工是实际发生的工程量，被告认为面积有误，应该申请司法鉴定；对证据二不予质证，认为被告可以申请鉴定；对证据三的真实性无法判断，对关联性、合法性不予认可，认为涉案工程只是局部工程，被告提交的招投标结果是属于整体工程。如果被告认为需要鉴定，原告同意。本院认为，1、原告提交的证据来源合法，具备真实性，证据间、证据与本案存在关联性，本院予以确认。2、被告杨兴禄提交的证据一、二组来源合法、真实本院予以确认，对于证据能否证明其主张，本院在说理部分予以综合阐述；证据三与本案不存在关联性，本院不予采纳。被告周云香、李莉、陈谊花、陶竞翔未向本院提交证据。经审理，本院认定本案事实如下：一、原告赫永平与彭垭镕系夫妻，系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元702室房屋的产权所有人。二、被告周云香系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元602室房屋的产权所有人；被告杨兴禄系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元502室房屋的产权所有人；被告李莉系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元302室房屋的产权所有人；被告陈谊花系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元202室房屋的产权所有人；被告陶竞翔系昆明市秋苑二期1组团28幢4单元102室房屋的产权所有人。三、昆明市秋苑二期1组团28幢4单元102号房屋建筑面积为104.81平方米、202号至702号房屋建筑面积均为102.52平方米。四、2017年11月22日，案外人云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部（以下简称“物管部”）向业主发出通知，主要载明：28幢1单元、2单元、4单元（2号房）屋面防水出现严重漏水问题，7楼业主家中每逢下雨就漏水。雨季来临时就遭水灾。因屋面防水层保修期已过，小区又没有交过专项维修基金。屋面属全体业主的共有，太阳能设施、设备全部安放于屋顶，所以维修所产生的费用由本单元业主共同承担。根据《物权法》第六章第七十二条规定：业主对建筑专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。为解决屋面漏水问题，保护业主的私人财产不受损失，现物管处特此告知各位业主，请各位业主见到通知后尽快到物管处对接屋面维修事宜（附预算明细）。五、2017年12月18日，案外人云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部（以下简称“物管部”）向业主发出通知，主要载明：28幢1单元、2单元、4单元（2号房）屋面防水施工的走访、告知程序已经完成。大家都表示同意依据物权法规定愿意支付分摊的费用。物管部受7楼业主委托代收费用，现部分业主已进行交纳，请还未交费的业主见到通知后尽快交费，也好尽快对防水层进行施工。大家换位思考，多理解7楼的业主，在此也感谢大家的支持！六、2017年12月25日，案外人云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部（以下简称“物管部”）向秋苑二期28幢1单元、2单元、4单元（2号房）各位业主发出通知，根据《物权法》70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共同部分享有共有和共同管理的权利”。这是关于建筑物区分所有权的规定……建筑物包括两部分：1、专有部分，是指区分所有权依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分。2、共有部分，是指专有部分以外的建筑物的其他部分。又包括三部分（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙等；（2）共有部分，如楼梯、走廊、大门、消防设备等；（3）其他部分，如各楼层间的楼板（天花板、地板）、左右房屋之间的隔墙等。由此可见，顶屋是建筑物的共有部分，属整幢楼的业主共有。另第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。秋苑二期28幢该建筑物于2004年初交付使用，迄今为止已有13年，已远超商品房屋顶防水保证期5年期限的规定，关于2单元1、2号房屋屋顶漏水维修费用分摊事宜，小区物管与7楼业主于2017年11月22日起通过告示、入户、电话等方式通知到各位业主，现已有部分业主将分摊费用交于物管（代收），未交的业主请于2017年12月29日前交付（如有不便可联系上门收取），否则将视为不履行义务，我们将通过法律诉讼途径进行维权。七、2018年1月22日，发包方（甲方）秋苑二期28幢一单元701、702室、二单元701、702室、四单元702室以沈波翠名义与承包方（乙方）梁庆伟签订《防水工程施工合同》，约定：发包方将位于秋苑二期28幢一单元701、702室、二单元701、702室、四单元702室的屋面防水工程承包给梁庆伟施工，承包范围为包工、包料、包质量、包验收，开工日期为2018年1月22日，竣工日期为2018年2月3日，合同工期12天。工程质量标准为合格。合同价款：一单元101、201、301、401、501、601、701室合计人民币4,635元；102、202、302、402、502、602、702室合计人民币4,230元；二单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602、701、702室合计人民币8,460元；四单元102、202、302、402、502、602、702室合计人民币6,805元。合同总价款为人民币24，130元。乙方职责：乙方向甲方承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。工程质量：乙方严格按照国家质量验收规范进行施工，保证工程一次验收合格。付款方式：工程完工后，一次性付清工程款。工程保修：工程保修责任由乙方委托的经办人全权负责，经办人必须严格按照施工管理规范要求施工，确保工程质量，自工程竣工之日起伍年内免费维修；如因甲方建筑主体质量影响或人为破坏，甲方自行负责。八、2018年2月9日，承包人梁庆伟出具《收款收据》，载明：客户秋苑二期28-1-701、28-1-702、28-2-701、28-2-702、28-4-702屋面防水工程款，一单元101、201、301、401、501、601、701室合计人民币4,635元；102、202、302、402、502、602、702室合计人民币4,230元；二单元101、201、301、401、501、601、701室合计人民币4,230元；102、202、302、402、502、602、702室合计人民币4,230元；四单元102、202、302、402、502、602、702室合计人民币6,805元，以上金额合计人民币24,130元。九、2018年3月13日，案外人云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部（以下简称“物管部”）向业主发出通告，载明：现28栋1、2、4单元顶层屋顶防水工程已完工，依据物权法有关法规，请相关各位业主见到通告后，到物管部缴纳因做防水的相关费用。如有疑问到物管和相关法律部门咨询。（附施工协议和收据）28幢4单元2号房屋面防水层预算：1、屋面防水单价：45元/平方米（含人工费）；2、隔断槽单价：100元/米（含人工费）；3、女儿墙面积：34平方米；4、屋面面积：95平方米；5、总施工面积：129平方米，129平方米×45=5,805元；6、开沟做隔断槽10米×100=1,000元，合计费用：6,805元；每户需承担费用：972元。十、原告已垫付修缮费用人民币6,805元，其中28幢四单元402号业主已将属于自己的费用交到物管处。十一、沈波翠为涉案楼宇28幢业主之一。本案争议的焦点为：五被告应否承担涉案屋顶的修缮费用？本院认为：一、《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让享有共有权的业主应对共有部分的维修费共同进行负担”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”。本案中，昆明市秋苑二期1组团28幢4单元702号户型对应屋顶，依法应为该单元1至7层2号住户的共有部分，即昆明市秋苑二期1组团28幢4单元1至7层2号业主对28幢4单元2号户型对应的屋顶享有共同管理的权利，也应承担相应的义务。二、不论该房屋是否属于新房或旧房，屋顶漏水是客观存在的事实。昆明市秋苑二期的物业管理公司--云南铭鼎（集团）物业管理有限公司秋苑二期物管部（以下简称“物管部”）已在屋顶修缮前履行了向各被告发出维修等问题的通知、公告的管理义务，审理中，被告周云香、杨兴禄、陶竞翔虽辩称涉案原告不是合同相对人、合同无效、维修价格过高、工程未提交施工明细进行检验等主张，但三被告均没有向法庭举证证明其已依据物管部的通知，积极履行了相应的参与义务，仍存在原告及物管部擅自维修的情形，而被告提交的（2016）民初8243号民事判决书及云南旅游职业学院职工住宅屋面防水修缮工程招标和中标公告，与本案无关联性，也不具有指导性。故，三被告的辩解并不客观。首先，原告作为顶楼住户，是屋顶漏水的直接受损害人，如维修问题须等待其楼下所有住户统一意见方可实施，有失公允；其次，除本案28幢4单元2号屋顶外，还有28幢其他单元的屋顶也存在维修问题，因此，沈波翠作为相关业主代表与施工人签订案涉合同并无不妥；第三，不论案涉合同是否有效，28幢4单元2号屋顶确已由施工人梁庆伟完成施工，并产生了相应费用，原告也已完全垫付；第四、开发商在开发涉案楼盘是否存在过错、物管公司收费是否用于业主，不是本案应审理的范围，且，即使开发商和物管公司存在被告主张的问题，也不能免除被告应当对共有部分承担的义务。因此，本院对三被告的辩称不予采纳。原告要求各被告平均分担维修费人民币972.20元的主张，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。综上，被告李莉、陈谊花经本院合法传唤未到庭应诉，本院可依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周云香于本判决生效之日起十日内支付原告赫永平、彭垭镕屋顶维修费人民币972.20元；二、被告杨兴禄于本判决生效之日起十日内支付原告赫永平、彭垭镕屋顶维修费人民币972.20元；三、被告李莉于本判决生效之日起十日内支付原告赫永平、彭垭镕屋顶维修费人民币972.20元；四、被告陈谊花于本判决生效之日起十日内支付原告赫永平、彭垭镕屋顶维修费人民币972.20元；五、被告陶竞翔于本判决生效之日起十日内支付原告赫永平、彭垭镕屋顶维修费人民币972.20元。如果五被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告周云香、杨兴禄、李莉、陈谊花、陶竞翔各负担人民币10元（此款于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  马 惠人民陪审员  杨淑芬人民陪审员  董 玉二〇一九年九月二十三日书 记 员  鲁 丹