四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初5329号 原告：南充市环宇物业管理有限公司，住所地南充市顺庆区玉带中路一段20号新华园4幢1层6、7、8号。 法定代表人：何忠强，董事长。 委托诉讼代理人：张婷，女，汉族，1992年8月12日生，住四川省旺苍县，公司员工。 委托诉讼代理人：蒲春林，男，汉族，1961年4月22日生，住南充市顺庆区，公司员工。 被告：郭小菲，女，汉族，1983年6月10日出生，住南充市顺庆区。 原告南充市环宇物业管理有限公司（以下简称环宇物业）与被告郭小菲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的环宇物业委托诉讼代理人张婷、蒲春林、被告郭小菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告环宇物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭小菲向原告支付物业费5439元、生活垃圾处置费221元、违约金283元；2.判令被告郭小菲承担2015年4月1日起至2019年1月31日逾期缴纳物业服务费的滞纳金；3.由被告郭小菲承担本案诉讼费用。事实和理由：被告郭小菲系位于南充市顺庆区房屋（建筑面积84.47平方米）业主。根据原、被告签订的物业管理服务协议，原告依法依约对被告居住小区事实规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2015年4月1日起无故拖欠物业管理费、生活垃圾处置费，截止2019年1月31日合计5660元，相应违约金283元。我方以多种形式将被告催收，被告不予理睬。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告郭小菲辩称:原告未公示小区资金收支情况，原告向法院诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，原告未认真履行物业服务职责，对公共部位未进行清理、修补、维护，环境卫生不好，小区存在违章搭建行为，公共设施未更换，单元门锁损坏未及时维修，电梯故障率高，业主电动车、家中财物被盗，时有发生，车辆乱停乱放、绿化未及时维护、门岗形同虚设，原告收取物管费未开具发票，原告与业主未进行有效沟通，导致业主与物业公司矛盾激化。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月6日，南充强晟房地产开发有限公司与原告环宇物业签订《前期物业管理服务合同》，约定南充强晟房地产开发有限公司委托环宇物业对其开发的金色愿景•东苑小区进行物业管理服务，委托管理期限暂定为三年（2014年3月1日至2017年3月1日）期满或业主委员会成立与业主大会所聘请的物业管理公司签订物业管理服务合同时，本合同自然终止。该合同于2012年3月22日在南充市房地产管理局备案。被告郭小菲系金色愿景东苑16栋1单元20楼4号房屋（建筑面积84.47平方米）业主，其作为乙方于2014年3月28日与原告环宇物业（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，其中“乙方缴费标准及时间”约定“当月30日前（办理入住手续时一次性交纳一年物业管理费，以后可按季度或年度交纳），高层住宅按建筑面积每月每平方米1.4元收取”，在违约责任部分约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，或追究乙方违约责任，并承担应缴费用5%的违约金”。生活垃圾处置费按6.5元每月每户交纳。原告环宇物业在《前期物业管理服务合同》到期后，继续为金色愿景•东苑小区提供物业管理服务至2019年1月底。被告郭小菲未缴2015年4月1日至2019年1月30日期间的物业服务费、垃圾处置费。原告环宇物业通过张贴催款通知单、发律师函等方式向被告催收无果，遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 另查明，原告在金色愿景东苑小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护、车辆管理等方面存在瑕疵，与业主多次发生纠纷。在南充市房管局顺庆办事处、顺庆区舞凤街道办事处及清泉寺社区协调下，2019年1月30日环宇物业、永红物业达成协议，协议约定环宇物业于2019年1月30日12时撤出金色愿景•东苑小区物业服务管理，由永红物业进行物业服务管理，2019年1月30日前业主所欠物业费由环宇物业收取。 上述事实有原告提交的营业执照、《前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》、入住通知、《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》、欠交费用计算单、服务记录、照片、协议、张贴催费通知书照片、物业服务费收据、律师函、邮寄回执、被告提交的公函、通知、致歉信、小区环境、门岗、收据、车辆乱停乱放系列照片、新闻截图等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因原、被告签订的《前期物业服务协议》约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，故本案建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同期满后，因小区业主委员会一直未与其他物业企业签订《物业管理合同》，故2017年3月1日至2019年1月底期间，原告继续为小区业主提供物业管理服务，被告接受了原告提供的物业管理服务，故双方仍构成物业服务合同关系。因此被告对原告环宇物业离场前提供的物业服务应支付相应的物业服务费，即物业服务费应计算至2019年1月30日。同时原告作为物业公司，应按物业服务合同履行义务，想业主之所想、急业主之所急，解业主之所困，把业主的合理需求放在心上，加强业主与物业公司的沟通交流，努力提高物业服务质量，给业主创建一个美好、和谐的幸福家园，根据被告提供的证据及陈述，原告在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理、与业主沟通方面确实存在瑕疵，原告环宇物业与业主多次发生冲突，业主多次报警，相关媒体也有报道，本院据此酌定被告按90%交纳物业管理服务费，并对原告主张的违约金、滞纳金等诉讼请求不予支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，原告要求被告支付该项费用本院予以支持。 被告郭小菲自2015年4月1日起至2019年1月30日欠费共计46个月，物业费应为84.47平方米×1.4元/月/平方米×46月=7467元，按90%计算还应支付原告环宇物业5439元。垃圾处置费应为6.5元/月×46月=299元，原告实际主张垃圾清运费221元，以原告主张为准，以上两项合计5660元。原告主张被告郭小菲自2015年4月1日起共欠原告环宇物业服务费物业费、生活垃圾处置费共5660元，对超过部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郭小菲于本判决生效后十日内支付原告南充市环宇物业管理有限公司物业管理费、生活垃圾处置费合计5660元； 二、驳回原告南充市环宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告郭小菲负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王伟林 二〇一九年九月二十五日 书记员  江 岚