山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0881民初781号原告：孔明，男，汉族，1986年2月15日出生，住曲阜市。原告：高晓娟，女，1987年5月15日出生，汉族，居民，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：王超，山东曲圣地律师事务所律师，特别授权。被告：曲阜市金泰华房地产开发有限公司，住所地曲阜市大成路阙里社区居委会办公楼（城区），统一社会信用代码：913708815845130445。法定代表人：高侦晴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳梅，山东鲁都律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：闫建军，济宁任城新宇法律服务所法律工作者，特别授权。原告孔明、高晓娟与被告曲阜市金泰华房地产开发有限公司（以下简称金泰华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔明、高晓娟的委托诉讼代理人王超，被告金泰华公司的委托诉讼代理人王艳梅、闫建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔明、高晓娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金19607.84元（以594117元为基数，按照日万分之一计算，自2016年4月1日计算至2017年2月25日）；2、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月22日，我们与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告开发的房屋，并就商品房买卖事宜作出约定。其中合同第九条约定商品房交付的条件是：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十一条约定了商品房交付的时间是2016年3月31日前向。合同签订后，我依约支付了全部房款594117元，履行了合同义务，但被告未在约定的日期交付合格房屋。被告的行为侵犯了我的合法权益。请求依法调解或判决。被告金泰华公司辩称，一、因原告未按合同约定交存住宅专项维修资金，原告无权要求交付房屋，因此我公司不予承担逾期交房的违约责任。原告与我公司双方于2015年10月22日签订《商品房买卖合同》，其中第十一条第（三）项约定，“买受人应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存的，出卖人不得将商品房交付给买受人”。本案原告未按合同约定，在交房前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，其行为违反合同约定及《住宅专项维修资金管理办法》业主应当交存的强制性规定，原告无权要求交付房屋。故我公司不应承担逾期交房的违约责任。二、原告诉请向其支付逾期违约金的计算期间远超过《商品房买卖合同》的约定；且违约金约定过高，应当依法予以减少。本案除因原告原因导致交房迟延外，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按期向买受人交付房屋时，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当返还房款并支付利息。依据上述合同约定，我公司仅在逾期交房日起90日内支付逾期交房违约金，原告诉请的逾期交房违约金超过其合同约定。另双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金（800元每月）标准确定”的规定，违约金应当按照房租损失上浮30%为标准予以减少。三、本案发生不可抗力事件，我公司享有逾期交房免责权。2014-2015年涉案商品房建设期间，因曲阜市及济宁市“建设扬尘治理百日行动”及曲阜市创卫活动等活动期间，禁止建筑渣土运输，导致我公司长时间停工无法建设，创卫成功能够证实上述活动真实存在，上述事件我公司不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力事件，应当免责。且双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任，明确约定不可抗力除外。四、原告未在我公司通知后未及时收房并办理交房手续，其自身存在过错。我公司工作人员曾在2016年6月份根据合同约定以电话通知的形式通知原告办理交房手续，原告未在通知的时间内办理交房手续存在过错，因其过错造成的延期交房应自行承担责任。五、原告应当向我公司支付房屋看管费11950元及物业费1154元。原告未在我公司通知的交房时间内办理交房手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的规定，买受人买受人须在出卖人通知的交房日期内办理商品房交接手续（包括付清购房款、暖气初装费、燃气初装费、首年物业费用等相关费用及其它有关手续），买受人逾期交接的，应自出卖人通知前往办理交房手续时间（届满次日起每日按50元向出卖人交付房屋看管费合计11950元（16.7.1-17.2.25=239天）及物业费用1154元（8个月×1.2元/㎡×120.23㎡）。综上，原告诉求无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同一份，证明双方存在商品房买卖合同的事实，合同第11条约定交付时间为2016年3月31日前，同时第9条约定了该商品房的交付条件，第12条约定逾期交房应按照已付房款的日万分之一支付违约金，第11条约定具备交付条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，并同时提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。二、购房发票及物业费及相关上房费用收据，证明原告已履行付款义务，案涉房屋交付时间为2017年2月25日，自2016年4月1日起被告延期交房330天，按万分之一计算违约金为19607.84元。三、曲阜市住建局对涉案房屋竣工备案时间的答复，证明该涉案房屋2018年5月18日完成备案，按合同约定商品房交付必须取得建设工程竣工验收备案证明文件，而被告完成备案在2018年5月18日，原告按照实际交付时间已减轻了被告的违约责任。经被告质证，对证据一的真实性无异议，但对证明观点提出异议，该合同第11条约定的买受人应当在办理入住手续前，将住宅专项维修资金存入专户，未缴存的出卖人不得将商品房交付，买受人需在出卖人通知的交房日期内办理交接手续。原告未按约定缴存专项维修基金，未在通知的时间内接受房屋，存在违约行为，其无权在约定的交房日期内要求被告交付房屋；合同第12条约定不可抗力可以免除逾期交房责任，同时该条规定，逾期交房90日内万支付违约金，逾期超过90日的，买受人仅有权解除合同，未约定违约金，原告无权主张超过90日的违约金。该合同约定的日万分之一违约金明显过高，应当依法予以减少。对证据二真实性无异议，但认为同时可证明被告通知于2016年6月28日至30日办理房屋交接手续，办理手续期间呃逆拒收房屋，至2016年7月1日起至实际收房之日，原告应当向被告支付房屋看管费及物业费。对证据三真实性及证明观点均有异议，认为根据合同约定，交房条件是商品房经验收合格，而非竣工备案。被告金泰华公司向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同一份，该合同第十一条第（三）项约定，“买受人应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存的，出卖人不得将商品房交付给买受人。买受人须在出卖人通知的交房日期内办理商品房交接手续，包括交清购房款等手续。因买受人逾期交接的，应自出卖人通知前往办理交房手续时间届满次日起每日按50元向出卖人交付房屋看管费。”第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按期向买受人交付房屋时，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当返还房款并支付利息。被告对延期交房存在免责情形。另原告未在办理入住手续前缴存首期住宅维修资金违反合同约定及《住宅专项维修资金管理办法》强制性规定，被告不承担逾期交房违约责任，原告应支付被告房屋看管费11950元及物业费用1154元。证据二、竣工工程质量验收报告、曲阜市房屋面积测绘报告。证明：2016年6月22日涉案3住宅楼经过勘察、设计、施工、监理、建设五单位联合验收合格，且经测绘公司测绘并出具房屋面积测绘报告，涉案房屋具备于2016年6月份已具备合同约定的交房条件。三、监理工程师通知单两份、关于保障“两大活动”的通知一份、关于召开全市建设扬尘治理百日行动动员大会的通知一份。证明：2014年7月因济宁市住建委“扬尘治理百日行动”工地被迫停工三个月，曲阜市创卫活动14年10月-12月造成工期延误，监理公司向被告下发合同工期顺延的通知，该情况是政策变动属于不可抗力，按商品房买卖合同的约定，交房时间相应顺延、被告不承担责任。四、业主登记信息表一份，证明2017年2月25日双方已经办理房屋交接手续，原告已经使用房屋两年，视为对房屋及附属设施的认可。经原告质证，对证据一真实性无异议，但对其证明观点不予认可，双方合同第9条约定了四项交付条件，同时第11条还约定被告必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则原告有权拒绝交接，需要说明的是第11条约定被告必须以书面方式通知原告办理交付手续。对证据二真实性无异议，但认为竣工合格并不代表房屋具备交付条件，被告也没有书面通知原告办理商品房交接手续。房屋交付条件应以合同第9条约定为准。对证据三中的济宁市建委“关于建设扬尘治理百日行动动员大会的通知”不予认可，其他真实性予以认可，但认为两份监理通知时间分别为2014年7月29日和2014年9月26日，而双方签订合同的时间为2015年10月22日，双方签订合同时该治理活动早已结束，不应作为延期的理由；曲阜市建筑垃圾办公室文件只是要求停止建筑渣土的运输，对工地施工没有要求停止施工，不能作为影响工期的理由，更不能作为延期交房的理由。对证据四的真实性无异议，但不认可证明观点，认为该证据应当认定为合同第11条约定的被告此时以书面形式通知员工办理交房手续。综合双方举证、质证意见，本院认为，对原、被告就对方提交的证据真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交曲阜市住建局对涉案房屋竣工备案时间的答复，被告的异议不能成立，本院予以确认。对于被告提交证据三，双方签订的时间为2015年10月22日，而济宁市通知开展的大气环境综合整治活动时间为2015年8月23日至9月4日。能够说明被告证明的活动结束后原、被告双方才签订的商品房买卖合同，故被告该证据与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月22日，原告孔明、高晓娟与被告金泰华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的曲阜市房屋，建筑面积为120.23㎡，合同总价款为594177元；房屋交付期限为2016年3月31日前。合同第十二条逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]；（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定交纳了购房款648406元，但被告未按合同约定于2016年3月31日交房。2017年2月25日，原、被告之间办理交房手续。原告被告支付逾期交房违约金，双方协商未果，遂诉至本院，要求被告向原告支付逾期交房的违约金19607.84元（以594117元为基数，按照日万分之一计算，自2016年4月1日计算至2017年2月25日）本案审理中，原、被告同意采用本院2018鲁0881民初2701号原告孔德新、陈景秋与曲阜市金泰华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中山东金信价格事务所有限公司对涉案房屋所在同地段同类型房屋月租金价格进行的评估结论和补充报告（鲁金价评字2016J11-23号），结论为2016年月租金为860.65元，2017年月租金为918.03元，2018年月租金为1004.51元。本院认为，本案争议的焦点问题为被告未按合同约定时间向原告交付涉案房屋是否构成违约。原告已全额支付了购房款，被告未在合同的2016年3月31日前交付原告案涉商品房而于2017年3月19日实际交房，事实清楚。被告抗辩认为合同约定在被告交房前原告应将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，其行为违反合同约定及《住宅专项维修资金管理办法》业主应当交存的强制性规定，原告无权要求被告交付房屋，不构成违约。住宅专项维修资金的收缴是一项政策性规定，由有关的行政管理部门收缴和管理，被告并非具有住宅专项维修资金收缴与管理权限的权利义务主体。虽然双方将原告缴纳住宅专项维修资金作为合同条款，但约定属于被告提供的格式化合同中的内容。本案双方签订的是商品房买卖合同，根据相关法律规定，该类合同原告缴纳了合同约定的全部房款后就应视为履行了合同义务，而被告的合同义务就是在原告付款后将合同约定的标的物，也就是涉案房屋在合同约定的期限内交付给原告。故该约定依法应认定无效，被告不能以原告未缴纳首期住宅专项维修资金为由而进行抗辩，拒绝交付涉案房屋。因此，被告未按合同约定的期限交付房屋的行为构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告的行为虽不能依法认定为违约，但仍应积极缴纳住宅专项维修资金。关于被告主张因济宁市于2015年8月23日至9月4日开展“扬尘治理百日行动”，工地被迫停工三个月，以及曲阜市创卫活动于2014年10月-12月造成工期延误的抗辩意见，因两项活动结束时，原、被告双方尚未签订商品房买卖合同，故与本案无关，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。关于被告主张的要求原告支付房屋看管费和物业费，因被告并未确定提出反诉，本院不予审理。关于违约金的计算方式，应分时间段适用不同的标准计算：1、逾期90日之内的违约金，依据合同第十二条约定，应自交付期限届满次日即2016年4月1日起至2016年6月30日止，按全部购房款的日万分之一计算，即5347.05元（594117元×90天×0.0001元/天）；2、自2016年7月1日起至2016年12月31日止，按月租金860.65元计算，即5163.90元（860.65元/月×6个月）；3、自2017年1月1日起至2017年2月25日止，按月租金918.03元计算，即1652.45元（918.03元/月×1.8个月）。以上合计为12163.40元。综上，原告举证确实，要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告曲阜市金泰华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孔明、高晓娟逾期交房违约金12163.40元。二、驳回原告孔明、高晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987.28元，由原告负担41元，被告负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张昭强人民陪审员  顾 伟人民陪审员  魏修华二〇一九年九月二十九日书 记 员  吴 迪