贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初2739号原告（反诉被告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼，统一社会信用代码91440300715257416P。法定代表人：李东升，男，汉族，1960年4月12日生，住广东省深圳市福田区，职务董事长。委托诉讼代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201610334357，特别代理。委托诉讼代理人：贾明，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201200110326559，特别代理。被告（反诉原告）：胡德才，男，汉族，1956年10月6日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告（反诉原告）：龙剑，男，汉族，1975年3月2日生，住贵州省纳雍县。被告（反诉原告）：陈洁，女，汉族，1972年12月19日生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：胡德才，男，汉族，1956年10月6日生，住贵州省贵阳市观山湖区，特别代理。原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称：深圳物业）与被告胡德才、龙剑、陈洁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序于2018年8月7日与本院受理的（2018）黔0115民初2733号、2734号、2735号、2736号、2737号、2738号、2740号案合并公开开庭进行了审理。后经原告申请依法追加被告龙剑、陈洁，被告胡德才、龙剑、陈洁在法定期限内提起反诉，本院经审查决定受理，并依法适用普通程序，于2019年2月19日与（2018）黔0115民初2737、2738、2740号案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳物业的委托诉讼代理人杨昇、贾明到庭参加诉讼，被告（反诉原告）胡德才、龙剑到庭参加诉讼，被告（反诉原告）陈洁的委托诉讼代理人胡德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）深圳物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费共计人民币243927.39元（按4.9／㎡／月标准，面积1157.7㎡，计算2013年11月1日至2016年6月30日，2017年7月1日至2018年5月31日），违约金482465.69元；2．判令诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告（反诉被告）深圳物业诉讼请求变更为：1、判令三被告向原告支付物业费共计人民币243927.39元，违约金482465.69元；2．判令诉讼费由三被告负担。事实和理由：原告是绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称：绿地集团）作为房地产开发企业选定的作为绿地联盛国际项目的前期物业管理公司，为绿地联盛国际项目提供物业管理服务，并与绿地集团于2013年3月19日签订了《前期物业管理合同》约定了服务费用办公楼、商业4.9元／每月每平方米，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金，并于2013年4月1日进驻绿地联盛国际项目。被告于2013年8月3日与绿地集团签订了《商品房买卖合同》，由被告购买了绿地集团位于观山湖区绿地联盛国际1号楼-1-144号商业住宅，面积为1157.7平方米，并约定了原告为其物业管理公司，但自2013年11月1日至2016年6月30日、2017年7月1日至今，被告一直未完全向原告缴纳前述住宅的物业管理费，原告多次上门催收未果。综上，被告拖欠原告的物业管理费，但至今原告从未停止过物业服务，原告多次向被告催收，被告均未回复，因此，原告特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁辩称，原告起诉的金额的起止时间是2013年8月3日，也就是签订房屋买卖合同的时候，但是这个楼是2016年6月15日交付的，也就是原告与我们签订的物业服务合同是2016年6月15日，服务的内容是楼的总面积4186.44，物业服务费是每月每平方米三元，在本合同的第2条第4项规定，前期管理费用由开发商进行承担。也就是我承担的费用是2016年6月15日之后的，之前的我是不承担的。计算物业费的时间应该从2016年7月1日开始计算，每平方米三元；并向本院提出反诉请求：1、请求法院判决被反诉人赔偿反诉人因其怠于物业服务而造成反诉人的损失共计1.5万元；2、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人所购的房屋在购房合同上约定的前期物业服务公司是北京科瑞物业公司，在反诉人不知情的情况下莫名变成了深圳市住宅物业管理有限公司，对此反诉人认为被反诉人在未取得反诉人同意的情况下而单方作为反诉人的物业服务公司是违反有关法律规定的。同时被反诉人在莫名承担物业服务期间严重不负责任，环境脏乱差。被反诉人对其应该提供服务的化粪池、下水道维修等工作不管不问，反诉人为了有个好的生活、工作环境自己支付了本栋楼宇的化粪池、下水道维修费用等共计6万余元。为了维护反诉人的合法权益，根据法律的相关规定特提起反诉，请人民法院判如所请。原告（反诉被告）深圳物业对反诉辩称，1、反诉人说的与事实不符。反诉人在诉状中写在反诉人不知情的情况下莫名变成了我公司，但是反诉人在答辩中又自认与我公司签订物业合同，反诉人前后自相矛盾；2、反诉人所购买的一号楼原属于绿地联盛国际售楼部，后绿地集团出售给反诉人，因售楼部的下水不能满足反诉人做餐饮行业的需求，反诉人才重新更改、修建化粪池及管道。由此满足反诉人的使用价值，但被反诉人作为涉案楼盘的物业管理公司，并不应该承担反诉人更改绿地集团设计而由此产生的费用。综上，反诉人的反诉没有事实依据，恳请贵院查明事实，驳回反诉人的反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，原告（反诉被告）深圳物业（作为乙方）与案外人绿地集团（作为甲方）签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，该合同主要约定：物业类型：公寓式办公楼、办公楼、商场；座落位置：贵阳市金阳新区；占地建筑面积：70334.4㎡，总建筑面积：345000㎡。办公楼：4.9元/月·平方米；公寓式办公楼：1.98元/月·平方米；商业：4.9元/月·平方米；公寓式办公楼裙房商铺：3.9元/月·平方米；业主应于接到开发商证实书面通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方交纳；物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2013年4月1日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年8月3日，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与案外人绿地集团签订《商品房买卖合同》（合同编号-1号楼-1-144），该合同主要约定：胡德才与龙剑、陈洁作为买受人以按份共有方式向绿地集团购买了位于观山湖区绿地联盛国际第1,2号楼1层144号房，该商品房的规划用途为商业，建筑面积1157.7平方米，套内建筑面积992.24平方米；合同第二十三条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为：深圳市住宅物业管理有限公司，资质证号为1040106。2016年6月15日，被告（反诉原告）胡德才（作为甲方）与原告（反诉被告）深圳物业（作为乙方）签订《物业服务合同》，该合同主要约定：由深圳物业为绿地联盛国际1号楼提供物业服务；按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积3元收取,每年7月1日前按年一次性缴清；乙方在接管本物业中发生的前期管理费用元，由开发商（绿地集团（贵阳）置业有限公司）按空置房物业费进行承担。委托管理期限为5年，自2016年7月1日起到2021年6月30日止。2016年7月11日，被告向原告缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费。同日原告之分公司即深圳住宅物业管理有限公司（贵州分公司）出具一份《收款收据》，载明：今收到1号楼1层、2层、3层交来物业费（2016.7.1-2017.6.30）3211.38×3×12=11560，金额（大写）壹拾壹万伍仟陆佰零玖元陆角捌分，￥115609.68。2016年8月25日，被告（反诉原告）胡德才与案外人叶江签订了一份《协议书》，该协议书主要约定：胡德才出资六万，由叶江对绿地联盛国际1号楼排污设施进行维修、改造。2017年1月1日，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与案外人贵州正通和投资集团有限公司签订一份《门面租赁合同》，该合同主要约定：胡德才、龙剑、陈洁将其位于绿地联盛国际1,2号楼房共计4层加楼顶花园(改造中)租赁给贵州正通和投资集团有限公司，租赁期限从2016年1月1日至2035年12月31日止。2018年4月13日，观山湖区城建委城市管理执委会下发了观城管执委通字[2018]20号整改通知要求新世界社区服务中心对绿地联盛违规户外广告牌、占道经营情况进行整改。2018年5月23日，贵阳市观山湖区新世界社区服务中心下发了观新服发[2018]26号关于绿地联盛环境卫生问题的通知，要求深圳物业对存在的环境卫生问题进行整改。证人李某陈述2018年1月份，胡德才请我到一号楼打扫卫生，扫广场和通道，是否同时还有其他人打扫不清楚；证人汪某陈述2016年11月1日受被告雇佣上班，负责维修水电、绿化，电梯坏了我负责联系维修，联系化粪池的清理，一号楼地砖坏了负责维护，在我提供服务的同时看见过别人也在提供服务。庭审中，被告胡德才陈述本案涉案房屋系2016年6月15日交付；原告深圳物业陈述房屋系被告购买一号楼合同签订的时间，绿地集团房屋就已建好，签订合同的时候就已经交付。另查明，2018年9月27日，案外人贵阳市绿地联盛国际小区业主委员会（作为甲方）与案外人贵阳欣和逸居物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业服务合同》。本院于2018年10月15日立案受理了绿地联盛国际小区业主委员会与深圳市住宅物业管理有限公司、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司物业服务合同纠纷一案。本院认为，本案争议的焦点有：一、被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁向原告（反诉被告）深圳物业缴纳物业费的起算时间以及物业费收取的标准是按原告与案外人绿地集团签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》中约定的每月4.9元/平米计算，还是按照深圳物业与胡德才签订的《物业服务合同》中约定每月每平方米建筑面积3元的标准收取；二、胡德才、龙剑、陈洁是否应向深圳物业支付违约金以及深圳物业是否有怠于履行物业服务应当赔偿胡德才、龙剑、陈洁的损失。对于焦点一，本院意见如下：根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁应从房屋实际交付之日起开始缴纳物业费。本案中，胡德才陈述房屋交付时间为2016年6月15日，并在同一天签订了与物业公司签订了《物业服务合同》；深圳物业陈述本案被告涉案房屋系绿地集团交付的，系2013年签订合同时已交付，但深圳物业未提供相关证据予以证实，故本院按被告（反诉原告）胡德才自认的2016年6月15日认定为房屋实际交付日，故胡德才、龙剑、陈洁应从2016年6月15日起开始向深圳物业缴纳物业费。关于缴纳物业费的标准问题。虽然被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁与绿地集团签订《商品房买卖合同》时约定绿地集团选聘的物业服务企业为深圳物业，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，深圳物业与绿地集团签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》对业主胡德才、龙剑、陈洁具有约束力，但2016年6月15日胡德才与深圳物业重新签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有约束力，故胡德才、龙剑、陈洁应按《物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准缴纳物业费。综上，胡德才、龙剑、陈洁应按照从每月每平方米3元的标准向深圳物业缴纳2016年6月15日至2016年6月30日、2017年7月1日至2018年5月31日的物业费，即3元/㎡/月×1,157.7㎡×0.5个月=1,736.55元、3元/㎡/月×1,157.7㎡×11个月=38,204.1元，共计39,940.65元。关于焦点二，本院意见如下：胡德才、龙剑、陈洁提交贵阳市观山湖区新世界社区服务中心下发了观新服发[2018]26号关于绿地联盛环境卫生问题的通知等证据能证实深圳物业在服务过程中存在服务瑕疵，但胡德才、龙剑、陈洁提供的证据不能证明因深圳物业服务的瑕疵造成其实际损失为15,000元，故对胡德才、龙剑、陈洁主张原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司因其怠于物业服务而造成反诉人的损失共计1.5万元的诉请不予支持。至于深圳物业主张违约金的问题，因深圳物业的服务存在瑕疵，且从督促深圳物业进一步提升自身服务意识、水平以及利于双方和谐相处的角度考虑，对原告（反诉被告）深圳物业主张的有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”、《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”之规定,判决如下:一、被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁于本判决生效的五日内支付原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司物业服务费用人民币39,940.65元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡德才、龙剑、陈洁的诉讼请求。若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）11,063元，由深圳市住宅物业管理有限公司负担10,455元，胡德才、龙剑、陈洁负担608元；案件受理费（反诉）87元，由胡德才、龙剑、陈洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  惠艳琳人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇一九年九月二十七日书 记 员  迟莹莹