湖南省冷水江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1381民初1609号 原告冷水江市住房和城乡建设局（人民防空办公室），住所地冷水江市金竹西路3号。 法定代表人：陈立，该局局长。（原法定代表人颜松柏，现已变更） 委托代理人廖承巍，该局职工。 委托代理人谢琳，冷水江市人民政府法制办主任，单位推荐代理。 被告冷水江市天宇房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都中路1号大桥北端。 法定代表人伍锡芬，该公司董事长。 委托代理人李洪，冷水江市正为法律服务所法律服务工作者。 被告王灿辉，男，1976年7月12日出生，汉族，住冷水江市冷水江街道办事处建新居委会11组。 委托代理人苏祥康，社区推荐代理。 被告黄强，男，1971年9月3日出生，汉族，住冷水江市中连乡青云村7组。 原告冷水江市住房和城乡建设局（以下直至判决主文前简称“住建局”）与被告冷水江市天宇房地产开发有限公司（以下直至判决主文前简称“天宇公司”）、王灿辉、黄强委托合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月20日在本院审判庭公开开庭进行了审理。原告住建局的委托代理人谢琳、廖承巍，被告天宇公司的委托代理人李洪，被告王灿辉及其委托代理人苏祥康、被告黄强均到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.解除原告与被告天宇公司于2009年3月26日签订的《委托经营合同》；2、判令被告天宇公司赔偿原告经济损失736800元及支付违约金50000元；3、确认被告天宇公司与被告王灿辉、黄强于2011年7月1日签订的《委托经营合同》无效；4、判令被告王灿辉、黄强向原告退还侵占的门面租金2492040元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告于2008年2月26日与被告天宇公司签订《租赁合同》，将冷水江市资江大桥下引桥两端的所有商业门面（含地下室）租赁给天宇公司改建停车场。后因情势变更，双方又经充分协商，于2009年3月26日解除了原租赁合同，另行签订了《委托经营合同》。《委托经营合同》中明确约定，原告决定将门面改建为市政停车场，在原告与各门面的承租人租赁期限届满后，由被告天宇公司承担具体改建工作，改建费用由双方共同承担，其中自2008年2月26日起原告向原承租人收取的租金由被告天宇公司收取，以此作为原告方承担的改建费用，不足部分由天宇公司承担。被告天宇公司在停车场改建完成后，原告委托天宇公司对停车场和其他未改建门面进行统一经营，经营期限从原告与原承租人租赁期限届满后起算共19年，即自2010年3月2日起至2029年3月1日止（含改建时间），经营费用共计88万元，从被告天宇公司在2008年向原告支付的租赁费用中抵付。另合同中对委托管理财产的保养与使用、违约责任等进行了约定。《委托经营合同》签订后，原告所出租门面的租赁费用全部由被告天宇公司收取，在原告与原承租人所有的租赁合同相继到期后，被告天宇公司违反合同约定，迟迟未对门面进行改造。且天宇公司未经原告同意，擅自将所有门面抵押给其债权人王灿辉、黄强两人，并将门面交由其经营管理使用，天宇公司与黄强、王灿辉还于2011年7月签订了《委托经营合同》。此后，被告王灿辉、黄强将所有门面对外出租，自行收取租赁费用。被告天宇公司未按合同约定全面履行义务，严重侵犯了原告的合法权益，被告黄强、王灿辉明知被告天宇公司不具有经营权的处分权，为达到其个人目的与天宇公司签订合同，又擅自将门面对外出租获取利益，亦严重侵犯了原告的财产权益。故诉至法院。 被告天宇公司辩称：1、被告与原告于2009年3月26日签订的《委托经营合同》合法有效，该合同无欺诈、胁迫及显失公平的行为和内容，没有违反国家法律、法规的强制性规定，被告亦不存在任何违反合同约定的行为，原告无权单方诉讼要求解除；2、原告并无经济损失且被告亦未违反合同约定，被告无需向原告赔偿经济损失736800元及支付违约金50000元；3、被告与王灿辉、黄强于2011年7月1日签订的《委托经营合同》并未实际履行，即使实际履行亦未违反被告与原告之间的《委托经营合同》，故原告请求确认被告与黄强、王灿辉于2011年7月1日签订的《委托经营合同》无效的诉讼请求不当，应予驳回。 被告王灿辉、黄强辩称：1、黄强、王灿辉不是原告与天宇公司之间签订的《委托经营合同》的合同当事人，不属于本案的适格被告；2、原告的诉讼请求已明显超过诉讼时效，原告的诉求不受法律保护；3、原告要求两被告退回门面租金2492040元的诉求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、原告住建局于2008年2月26日与被告天宇公司签订了《租赁合同》，将冷水江市资江大桥（又称“冷江大桥”）下引桥两端的所有商业门面（含地下室）租赁给天宇公司改建停车场，租赁期为20年（自2008年1月1日起至2027年12月31日止），租赁费用共计88万元。后因情势变更，双方又经充分协商，于2009年3月26日解除了原租赁合同，另行签订了《委托经营合同》。《委托经营合同》中约定，鉴于冷水江市资江大桥下面的门面严重影响市容市貌和车辆通行，市城管局、市公安局交警大队多次建议拆除门面，原告经集体研究，决定大桥下门面租赁合同期满后不再与租赁户续签，收回的门面改建为市政停车场和相关附属设施。原告收回门面建设为市政停车场后，愿意委托乙方对停车场及未改建门面统一经营管理。主要合同条款为：1、甲方（原告）标的物现为对外租赁的商业门面，在现租赁合同到期后，甲方决定拆除现有部分门面改建市政停车场，并委托乙方（被告天宇公司）在法律规定和城市规划要求范围内统一对停车场和未改建门面进行合法经营管理。2、委托期限自甲方原有租赁合同全部期满日起十九年，即自2010年3月2日起至2029年3月1日止（含改建时间）。3、乙方同意在甲方门面原有租赁合同全部期满后承担改建停车场的工作。改建费用由甲、乙双方按以下约定承担：甲方同意由乙方收取自甲乙双方原《租赁合同》签订之日起至甲方将委托标的交付乙方改建时应收的门面租金，作为部分改建费用，不足部分由乙方承担。4、停车场改建完成后，甲方委托乙方对停车场和未改建门面进行统一经营，乙方需向甲方支付十九年经营费用共计880000元。甲方同意乙方以原《租赁合同》已支付的租金抵付本合同约定的上交款。5、甲方自2010年3月2日前将全部门面交付乙方行使经营管理权。收取原租赁户的租赁押金由乙方出资，甲方负责返还。甲乙双方共同做好原承租人的相关工作，腾空门面，以便乙方改建经营。6、合同生效后，甲乙双方应当全面履行合同条款，未经对方同意，任何一方不得随意变更或解除合同，否则应当支付守约方违约金50000元。如约定的违约金不足以弥补守约方损失，违约方应当承担相应的赔偿责任。7、甲方将门面交付乙方后，对未包含在改建范围内的门面，在委托经营管理期间内，乙方有权决定自行经营或者对外出租，甲方不得干涉。8、乙方在受托经营期间，不得将受托经营资产用于抵押贷款或设立其他担保特权，否则，甲方有权终止合同，乙方原交费用不退，乙方在经营期间的投入，甲方概不负责。 从住建局与天宇公司双方签订租赁合同开始，至2011年7月1日止，通过住建局及天宇公司与门面承租户所签订的承租合同推算，天宇公司直接收取的大桥下门面租金共计438284元。 二、被告天宇公司于2011年4月5日向被告王灿辉、黄强借款2200000元，约定于2011年8月31日偿还。因天宇公司陷入资金困境，不能如期偿还本息。在未经住建局同意的情况下，天宇公司与王灿辉、黄强通过协商，将天宇公司与住建局通过签订《委托经营合同》取得的资江大桥两端引桥下全部门面未履行完毕的管理、经营、使用权抵押给王灿辉、黄强，作为借款偿还保证。2011年7月1日，天宇公司与王灿辉、黄强签订了《委托经营合同》，将资江大桥下门面转委托给王灿辉、黄强经营、管理并收取门面租金，委托期限从2012年1月1日至2029年3月1日。2012年2月8日，天宇公司与王灿辉、黄强分别向住建局出具书面报告，表明天宇公司将资江大桥下门面的经营、管理、使用权抵押给王灿辉、黄强作为还款保证及双方签订《委托经营合同》的情况，请求住建局批准。2012年2月20日，住建局书面答复天宇公司,内容为：1、天宇公司的委托属于违约行为；2、天宇公司的委托属于侵权行为；3、质疑天宇公司管理、经营、使用门面的能力。最后回复对天宇公司与王灿辉、黄强签订的《委托经营合同》住建局不予认可。在收到住建局的回复后，天宇公司与黄强、王灿辉又于2012年3月10日签订了《冷江大桥引桥下门面事务管理职责》（以下简称“《管理职责》”），该《管理职责》的条款主要如下：1、冷江大桥两端引桥下门面（含地下室部分）的自主经营权系天宇公司所有；天宇在王灿辉、黄强处有220万元的债务；2、为保障黄强、王灿辉借款本息的偿还，天宇公司聘请黄强、王灿辉主持门面出租的日常工作（包括：门面租赁事宜的协商、签订租赁合同、收取相关费用、处理矛盾等一切与门面租赁有关的相关事宜）；3、王灿辉、黄强在收取到相关费用后需及时、如数交给天宇公司；4、天宇公司收到费用后，按其公司实际经营情况按比例偿还王灿辉、黄强的借款，直至偿清为止；5、王灿辉、黄强主持门面租赁管理日常工作期间，天宇公司每月补偿王灿辉、黄强800元劳务费。 从天宇公司与黄强、王灿辉签订《委托经营合同》后，资江大桥引桥两端下门面的出租、管理的实际负责人及门面租金的实际收取、占有人为黄强、王灿辉。至起诉时止，被告黄强、王灿辉收取资江大桥下门面的租赁费用共计2378640元。 另查明，住建局与大桥下门面实际承租户所签订的租赁合同中的最后租赁到期时间为2015年2月29日。被告天宇公司及被告黄强、王灿辉与承租户所签订的租赁合同最后租赁到期时间为2025年8月9日。其中黄强、王灿辉与曾小长签订的《门面租赁合同》的租赁起止时间为：2015年8月10日起至2025年8月9日止，店面名称为“锅帝”，年租金为168000元（14000元/月）；与罗昆签订的《门面租赁合同》的租赁起止时间为：2018年7月1日起至2020年7月1日止，店面名称为“慢时光咖啡馆”，门面的租金从2019年7月1日至2020年6月30日为39600元（3300元/月）；与陈煜签订的《门面租赁合同》的租赁起止时间为：2018年4月1日起至2020年3月31日止，店面名称分别为“金酷KTV”、“神秘园KTV”，其中“金酷KTV”门面的租金为31000元/年（3300元/月），“神秘园KTV”门面的租金为19200元/年（1600元/月），根据原告住建局提供的《门面租赁情况一览表》显示，上述两个店面陈煜缴纳的租金仅至2018年4月；与谢洪飞签订的《门面租赁合同》的租赁起止时间为：2018年4月1日起至2020年3月30日止，店面名称为“音乐不断”，门面的租金为26160元/年（2180元/月）。 上述事实，有原、被告提交的统一社会信用代码证及法定代表人身份信息、企业法人登记情况表、身份信息、租赁合同、委托经营合同、授权委托书、报告、回复、询问笔录、门面租赁合同（门面承租户）、管理职责、门面租赁一览表等证据及双方当事人的当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告住建局与被告天宇公司签订的《委托经营合同》中明确约定，住建局决定收回大桥下门面改建为市政停车场和相关附属设施…天宇公司同意在住建局门面原有租赁合同全部期满后承担改建停车场的工作…本合同签订后，住建局应当在2010年3月2日前将全部门面交付天宇公司行使经营管理权。从上述合同约定可以看出，住建局签订该《委托经营合同》的主要目的为改建停车场。根据原、被告双方提供的证据显示，住建局与大桥下承租户所签订的所有门面租赁合同中最后期满之日为2015年2月9日。因门面的经营管理权住建局已移交给天宇公司，故在住建局与承租户所签订的租赁合同全部期满之日起，住建局已实际履行收回门面之义务，从此日起，天宇公司即应承担起改建停车场的义务。但天宇公司将改建停车场的合同义务置之不顾，为偿还公司所欠债务，将大桥下门面的经营管理权又转委托给黄强、王灿辉二人，而黄强、王灿辉为个人经济利益，就大桥下门面与承租户签订了长期租赁合同（最长租赁期为10年，至2025年8月9日）。天宇公司及黄强、王灿辉的上述行为致使住建局收回门面后改建停车场的合同目的难以实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，住建局可以要求解除与天宇公司《委托经营合同》，天宇公司的行为违反合同约定，还应承担违约责任。对原告住建局要求解除与被告天宇公司之间签订的《委托经营合同》，并由被告天宇公司支付违约金50000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告天宇公司是否应当赔偿原告经济损失736800元的问题，因天宇公司虽有违约行为，但原告住建局未能提供证据证明因被告的违约行为给原告造成经济损失，故对住建局要求天宇公司赔偿其损失736800元的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告天宇公司与被告黄强、王灿辉签订的《委托经营合同》是否有效及黄强、王灿辉所收取的门面租金是否应当返还的问题，因该问题属于另一个法律关系，不宜在本案中作出处理，原告可另行主张权益。故对原告住建局要求判令被告天宇公司与被告黄强、王灿辉签订的《委托经营合同》无效、要求判令被告黄强、王灿辉返还侵权收取的门面租金2492040元诉讼请求，本院不予支持。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。因被告天宇公司将大桥下门面的经营管理权转委托给黄强、王灿辉的行为并不直接违反合同约定，双方解除合同及支付违约金的基础在于天宇公司是否承担起改建停车场的工作，且被告黄强、王灿辉并非本案适格被告，故本案并不涉及诉讼时效的问题。被告黄强、王灿辉以本案超过诉讼时效驳回原告的诉讼请求的要求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告冷水江市住房和城乡建设局和被告冷水江市天宇房地产开发有限公司于2009年3月26日签订的《委托经营合同》； 二、由被告冷水江市天宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告冷水江市住房和城乡建设局支付违约金50000元； 三、驳回原告冷水江市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 本案案件受理费33031元，由原告冷水江市住房和城乡建设局负担32631元，被告冷水江市天宇房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  肖若谷 人民陪审员  李尚泽 人民陪审员  刘瑞连 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  周仲芬