安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初11439号原告：合肥华兴物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市明光路42号，统一社会信用代码91340100734964116P。法定代表人：毛学斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚军，该公司员工。被告:王月恒，男，1985年12月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥华兴物业管理有限公司（以下简称“华兴物业公司”）与被告王月恒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托诉讼代理人姚军、被告王月恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王月恒立即支付2016年8月1日至2018年11月30日期间的物业费5367元；2、判令王月恒承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年，原告与锦绣淮苑的开发商中水淮河安徽通润置业有限公司签订的《物业服务合同》，就物业服务期限、服务内容、服务费用及违约责任等内容进行了约定。在原告如约提供物业管理服务下，被告拒不履行锦绣淮苑2幢501室缴费义务，欠费金额为5367元，经多次催缴未果。被告这种违约行为严重侵害了广大积极履行缴费业主的合法权益，也对我物业公司的服务造成了恶劣的影响。为了维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，恳请判如所请。王月恒辩称，第一，原告仅提出“2011年与锦绣淮苑开发商中水淮河安徽通润置业有限公司签订《前期物业管理合同》，并就物业服务期限、服务内容、服务费用及违约责任等内容进行了约定”，但从其提供的《前期物业管理合同》及《锦绣淮苑物业服务管理合同》的合同委托管理期限等内容来看，不能证明合同的合法性及其收取物业管理费用的合法性；第二，原告仅提出“如约提供物业管理服务”陈述，并未履行相应举证义务，且其提出的“如约提供物业管理服务”的陈述与事实不符；第三，原告在民事起诉状中提到了“广大积极履行缴费（义务）业主的合法权益被严重侵害”的事实，也恰恰证明了原告拒不履行物业管理合同中约定的义务，导致广大积极履行缴费义务业主的合法权益被严重侵害；第四，根据原告履约情况，我认为原告长期占用的属于本人小区广告收入已经能够抵扣其应得的物业管理费。综上，本人请求法院要求原告公开合同存续期间小区收支明细，驳回原告诉请，同时由原告承担本案全部诉讼费用及证人出庭作证产生误工费、交通费、生活费等费用。本院经审理认定事实如下：华兴物业公司于2002年1月29日登记成立，营业期限至2022年1月18日，经营范围包括物业管理等内容；其物业服务企业资质等级壹级。2011年3月7日，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）通过超投标签订一份《前期物业管理服务合同》，对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、服务内容与质量、物业管理服务费用、物业的承接验收及违约责任等进行了约定；合同期限自2011年3月8日至2012年3月7日止，如业主委员会未成立，经甲乙双方同意合同可顺延。2017年7月左右，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）续签了一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为淮委合肥水利科研基地居住区锦绣淮苑提供物业管理服务；合同期限自2017年8月1日至2018年7月31日止；居住区物业费根据《合肥市住宅小区物业服务收费实施细则》是高层住宅暂为1.10元/月·平方米；物业管理费实行预收制，乙方向业主预收的物业服务费不得超过6个月；物业服务费首次缴纳日期以建设单位所发出的交房通知书通知领房之日为准，因业主未能按时办理领房手续的其物业服务费亦以发出领房通知书通知领房之日起计收；业主房屋连续六个月或六个月以上未入住的空置物业，及入住后长期未使用的空置物业（同时满足用水量不超过1吨和用电量不超过2度），须向物业公司进行书面备案，按照80%收取空置期间的物业服务费；乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付，乙方应向接受服务的业主或物业使用人事先告知收费标准。合同还对物业基本情况、委托管理事项、履约保证金、双方权利义务、服务内容与标准及违约责任等进行了约定。2018年9月左右，中水淮河安徽通润置业有限公司（甲方）与华兴物业公司（乙方）续签了一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》，约定合同期限自2017年8月1日至2018年11月30日止，合同内容与上一份《锦绣淮苑物业管理服务合同》内容一致。2012年3月8日至2017年7月31日期间，案涉小区并未成立业主委员会，华兴物业公司应中水淮河安徽通润置业有限公司要求按照《前期物业管理服务合同》约定继续为锦绣淮苑小区提供物业服务。2018年11月30日，华兴物业公司从锦绣淮苑小区撤场。华兴物业公司在锦绣淮苑小区从事物业管理服务工作的期间为2011年3月8日至2018年11月30日。王月恒系锦绣淮苑小区2栋楼501室业主，住宅建筑面积174.26平方米，欠付2015年8月1日至2018年11月30日期间的物业服务费计6330元。2019年1月30日，华兴物业公司在锦绣淮苑小区张贴通知催收欠费。第一次庭审中，王月恒向法庭提交了消防设施月检记录与电梯维护、运行制度牌及电梯日常巡查记录及一组照片，旨在证明案涉小区的物业公司拒不履行合同约定义务、为获取不当利益接受广告、为他人从事经营活动提供便利等行为。华兴公司质证认为记录表及签到表的拍摄时间不明确，空白处可能是交班期间拍摄，小区电梯是承包给第三方公司以便24小时随时检修，不能证明物业公司拒不履行合同约定义务；小区所有广告都是签过合同的且有部分是公益广告；为便于管理将关闭北门，且小区已经开通三个大门供业主通行，并非为他人从事经营活动提供便利。本院经审查认为，物业服务具有连续性，不能依据证据中反映的某一时间点的情况断然否定物业服务的实际履行，且其反映的情况不是拒交物业费的合法抗辩事由，依法对该组证据的证明效力不予确认。第二次庭审中，王月恒对于华兴物业公司举证的《保安派遣服务合同》、《安徽省电梯维保合同（示范文本）》质证称，该组证据不属于新证据，不能认定其效力，且要求华兴物业公司对其二次出庭增加的伙食费、交通费、误工费进行赔偿。本院经审查认为，该组证据系本院针对王月恒抗辩的华兴物业公司未对锦绣淮苑小区提供物业管理服务而要求华兴物业公司补充提供的能够证明其在该小区从事物业管理工作的相关证据，与本案基本事实有关，不属于华兴物业公司因故意或者重大过失逾期提供的证据，对该组证据的证明效力予以确认。另双方均申请证人出庭作证，原告的证人杨某系原告员工，于2016年2月至2018年7月31日在锦绣淮苑担任物业管理项目经理；被告的证人陈某、李某、黄某系被告同事，且均为案涉小区业主，其中陈某、李某尚欠物业费，黄某因拖欠原告物业费曾被诉至法院。故双方证人均与本案有利害关系，本院对其证人证言的效力均不予确认。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及华兴物业公司提交的营业执照、资质证书、《前期物业管理服务合同》、《锦绣淮苑物业管理服务合同》、通知、《保安派遣服务合同》、《安徽省电梯维保合同（示范文本）》等证据佐证，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。本院认为，案涉《前期物业管理服务合同》及两份《锦绣淮苑物业管理服务合同》均合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，华兴物业公司在物业服务合同期间依约为锦绣淮苑小区提供了物业服务并有权收取相应物业服务等费用；2012年3月8日至2017年7月31日期间，案涉小区并未成立业主委员会，华兴物业应中水淮河安徽通润置业有限公司要求按照《前期物业管理服务合同》约定继续为锦绣淮苑小区实际提供了物业服务，有权收取相应物业服务等费用。王月恒作为案涉小区业主，在接受和享有了物业服务内容后，应当依照合同约定和法律规定及时、足额交纳物业管理服务费用；其主张华兴物业公司在履行物业服务管理过程中存在不作为、占用小区广告收入等问题，可通过与华兴物业公司沟通协商或另行诉讼等方式解决，不应据此为由拒交物业管理服务费用，且该行为对其他已经交纳物业管理服务费用的案涉小区业主亦不公平，影响了整个小区物业服务关系的良性循环，故此抗辩理由本院亦不予采信；另其主张原告承担其申请的两位证人出庭产生的误工费、交通费、生活费及其二次出庭增加的伙食费、交通费、误工费，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：被告王月恒于本判决生效之日起五日内向原告合肥华兴物业管理有限公司支付物业服务费5367元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王月恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  程珧二〇一九年九月二十六日法官助理周月书记员张玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条人民法院根据当事人的主张和案件审理情况确定当事人应当提供的证据及其期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定事实的依据。（一）未成年人所作的与其智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。