广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1221号 原告：广西景和项目投资有限公司，住所地南宁市良庆区金沙大道14号。 法定代表人：潘超文，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 被告：刘瑞强，男，1975年5月26日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：吴朝霞，女，1976年9月22日出生，汉族，住福建省福安市。 原告广西景和项目投资有限公司与被告刘瑞强、吴朝霞商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告广西景和项目投资有限公司的委托诉讼代理人覃晓梅到庭参加诉讼。被告刘瑞强、吴朝霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西景和项目投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告刘瑞强于2011年11月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》，位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房予以解除，并判令被告将该涉案房屋移交给原告收回（原告已经为被告代偿贷款及相关费用630227.3元）；2.判令被告刘瑞强协助原告办理位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》撤销手续；3.判令被告刘瑞强协助原告办理位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房《预购商品房抵押权预告登记》撤销手续；4.判令被告刘瑞强、吴朝霞共同向原告支付违约金112088.7元（747258×15%）；5.判令被告刘瑞强、吴朝霞共同赔偿原告律师费损失13000元；6.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年11月23日，原告与被告刘瑞强签订《南宁市商品房买卖合同》并约定，被告购买原告开发的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房，建筑面积为118.34平方米，总价为747258元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3款约定：在签订合同时被告应当支付合同总价款的30.01%（计224258元）作为首期付款，其余69.99%的合同价款（计523000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2011年11月23日支付了首付款224258元。被告支付了首付款后，在中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部办理了按揭贷款523000元[备注：被告实际向原告支付总购房款合计为747258元（含按揭贷款）]。由于被告在银行贷款发放后不按时偿还贷款，按揭银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款，导致原告于2017年7月因承担连带清偿保证责任而向银行代偿贷款本息等相关费用合计630227.3元，为此，原告多次向被告追索代偿款项，并要求其支付违约金等损失，而被告对此均置之不理。另外，由于被告未能按时还款给银行，原告替被告偿还了六次款项，该款项合计为71181.28元。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六的第一条第11、12款约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金112088.7元（747258×15%）和律师费损失13000元；为此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提出前列之诉讼请求，请法院判如所请。 被告刘瑞强、吴朝霞未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2011年11月23日，原告与被告刘瑞强签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告刘瑞强向原告购买位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房屋，房屋建筑面积118.34平方米，其中套内建筑面积93.4平方米，分摊的共有共用建筑面积24.94平方米。该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米8000.62元，总金额747258元。被告刘瑞强选择银行按揭贷款方式支付房款，被告刘瑞强在签订合同之日向原告支付合同总价的30.01%作为首期款计224258元；其余69.99%合同价款，计523000元由被告刘瑞强向银行办理按揭贷款。买受人（被告刘瑞强）未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人（原告）承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息等）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。同时买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（出卖人为追索代偿款项而支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）。原告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。 2012年4月12日，被告刘瑞强作为借款人，原告作为保证人，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部作为贷款人，三方签订编号为45020120120025520《个人购房担保借款合同》，约定借款本金523000元，期限为240个月。借款人的还款方法为：采用等额本息还款法。 2012年5月30日，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部向被告刘瑞强发放贷款523000元。被告刘瑞强获得贷款后，未按合同约定履行还本付息义务，截至2015年5月21日止，合同项下贷款已逾期13期。2016年1月20日，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部以刘瑞强、吴朝霞、广西景和项目投资有限公司为被告，向南宁市青秀区人民法院起诉，要求：1.被告刘瑞强、吴朝霞归还借款本金498954.52元，支付各项利息36032.29元，共计534986.81元。被告广西景和项目投资有限公司对此承担连带保证责任；2.被告刘瑞强、吴朝霞承担本案一审律师服务费24399元，被告广西景和项目投资有限公司对此承担连带责任；3.原告有权对抵押物进行折价或者拍卖、变更之价款优先受偿；4.被告刘瑞强、吴朝霞承担本案的一切诉讼费用，被告广西景和项目投资有限公司对此承担连带责任。南宁市青秀区人民法院经审理后，作出（2016）桂0103民初1015号民事判决书，判决：一、被告刘瑞强、吴朝霞共同偿还中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金498954.52元；二、被告刘瑞强、吴朝霞共同给付中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款利息、罚息、复利（计算方法：至2015年5月21日止，利息为34884.77元。罚息为361.68元，复利为785.84元，此后至实际清偿之日止，以本金498954.52元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告刘瑞强、吴朝霞共同赔偿中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费24399元；四、为实现上述债权，中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告刘瑞强的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告广西景和项目投资有限公司对被告刘瑞强、吴朝霞的上述债务承担连带清偿责任，被告广西景和项目投资有限公司承担保证责任后，有权向被告刘瑞强、吴朝霞追偿。案件受理费9394元，公告费260元，两项合计9654元，由被告刘瑞强、吴朝霞共同负担，被告广西景和项目投资有限公司对上述费用承担连带偿付责任。南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1015号民事判决书生效后，被告刘瑞强、吴朝霞并未按判决的规定履行义务。广西景和项目投资有限公司按生效判决，履行了包括借款本金、利息及诉讼费等各项费用559046.02元。 另查明：被告未按与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订的贷款合同履行还款义务，原告广西景和项目投资有限公司分别于2014年8月31日，代被告偿还贷款16002.92元，2014年11月30日代被告偿还贷款7995.04元，2015年3月31日代被告偿还贷款12146.08元，2015年6月30日代被告偿还贷款20059.39元，2015年9月30日代被告偿还贷款7488.50元，2015年11月30日代被告偿还贷款7489.35元。南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房于2012年6月7日在南宁市不动产登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记；于2011年12月20日在南宁市房产管理局办理合同登记备案，合同备案编号为YS00222020；2011年12月29日，该房亦办理了预购商品房预告登记，登记编号邕房预字第1231644号。 又查明：原告已按合同约定向被告刘瑞强交付涉案房屋。 还查明：南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1015号民事判决书认定被告刘瑞强与被告吴朝霞是夫妻关系，二人于2008年4月2日登记结婚。 本院认为：被告刘瑞强、吴朝霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告刘瑞强签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，被告刘瑞强购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告刘瑞强除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订的贷款合同约定的义务。而被告刘瑞强既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订的《个人购房担保借款合同》约定的义务，导致原告被起诉并履行了作为贷款保证人代替被告刘瑞强向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付了被告刘瑞强所欠的全部剩余贷款本息。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除与被告刘瑞强签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，因被告的上述违约行为，导致原告承担了担保责任的，被告刘瑞强应向原告支付商品房总价款15%的违约金，故原告要求被告刘瑞强承担解除合同违约金的诉请，依据充分，本院予以支持，违约金为747258×15%=112088.7元。合同解除后，被告刘瑞强应将房屋清理并将房屋返还给原告。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告刘瑞强配合原告办理注销位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记是被告应履行的义务，原告要求被告刘瑞强配合原告办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，理据充分，本院予以支持。 双方约定因处理纠纷产生的费用由违约方承担，本案因被告刘瑞强未履行合同约定义务引起，故原告要求被告刘瑞强承担律师费，本院予以支持。关于律师费的标准，本案原告的诉讼请求包括涉及财产和不涉及财产两部分请求，其中第一、二、三项诉讼请求要求解除合同、办理注销登记等，不属财产争议，不应按房屋价格计收律师费，宜按件收费；另几项诉讼请求属财产争议，可按争议标的计费。按照现行《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，律师不涉及财产的收费标准为每件1000元至10000元，涉及财产部分按比例收费，其中10万至50万元的按4.5%的标准收费。故本案原告主张的律师费13000元较合理，本院予以支持。 被告吴朝霞与被告刘瑞强系夫妻关系已为生效法律文书确认，并无证据证明两被告已解除婚姻关系，原告主张的违约金及赔偿律师费损失，应属夫妻共同债务，故原告主张两被告共同承担违约责任及赔偿原告律师费损失，依据充分，本院予以支持。 被告刘瑞强已向原告支付的首付款等费用，由被告刘瑞强自行与原告协商处理或另案起诉，本院不宜在本案中一并处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西景和项目投资有限公司与被告刘瑞强于2011年11月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告刘瑞强于本判决生效后15日内将南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房清理并将房屋返还给原告广西景和项目投资有限公司； 二、被告刘瑞强配合原告广西景和项目投资有限公司办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1705号房的预购商品房抵押权预告登记、商品房买卖合同登记备案（登记编号：YS00222020）和预购商品房预告登记（登记编号：邕房预字第1231644号）手续； 三、被告刘瑞强、吴朝霞向原告广西景和项目投资有限公司支付违约金112088.7元； 四、被告刘瑞强、吴朝霞赔偿原告广西景和项目投资有限公司律师费损失13000元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11353元，财产保全费4256元，公告费780元，共计16389元，由被告刘瑞强、吴朝霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  黄爱娥 人民陪审员  滕美琼 二〇一九年九月十八日 书 记 员  何 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国婚姻法》 第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。