山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2059号上诉人（原审原告）：张琦，男，1997年11月18日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：史建华，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路168号。负责人：刘学堂，总经理。委托诉讼代理人：尹燕博，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张晓燕，山东源诚律师事务所律师。原审第三人：邹城市发展投资控股有限公司，住所地山东省邹城市铁山路778号。法定代表人：殷宪鹏，执行董事兼总经理。上诉人张琦因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城山东分公司）、原审第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称邹城发展公司）案外人执行异议之诉一案，不服济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张琦上诉请求：1．依法撤销一审判决，并予以改判停止执行本案所涉房产以及确认张琦对本案所涉房产具有所有权或将本案发回重审；2．一审诉讼费、二审上诉费用由长城山东分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定张琦与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》骑缝章不完整，存在瑕疵，不能认为是合法有效的买卖合同，属于认定事实错误，依法应予以改判或发回重审。1．法律没有规定加盖骑缝章是合同生效的条件。张琦提供的《商品房买卖合同》原件系真实合法有效的合同，该合同内有邹城发展公司真实、完整的公章，且有购买人的签字以及手印，涉案合同自张琦与邹城发展公司签订之日已生效。2．一审法院对张琦在查封前已支付完毕本案全部购房款以及合法占有本案房产的事实已经查明并予以认定，而且对鑫苑国际城定购协议的真实性也予以了认可。3．本案合同系邹城发展公司作为房地产开发商提供的格式文本，合同内公章完整，合同双方均已签字按手印或盖公章，张琦没有理由更改内容或换页，况且合同已经实际履行完毕，开发商已经将本案房产交于张琦实际占有使用多年且从未有过任何异议，因此，合同骑缝章不完整并不是张琦的过错，也不影响合同的效力。二、一审法院认定本案房屋未办理过户系因张琦没有履行合理注意义务，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，属于认定事实错误，依法应予改判或发回重审。1．在签订本案书面合同之前，本案邹城发展公司已经取得涉案房屋的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并取得了商品房预售许可证。且长城山东分公司在一审答辩中也明确认可开发商没有对买受人明确告知本案房产存在抵押权的事实。因此，张琦作为普通消费者，购买本案房屋的行为已经尽到了合理注意义务。2．购买本案房屋之后，张琦多次催促邹城发展公司办理过户手续，但邹城发展公司均以各种理由拖延。三、张琦与邹城发展公司签订有合法有效的商品房买卖合同以及交付了全部房款并实际占有使用本案房产多年，因邹城发展公司过错至今未办理房屋过户手续，张琦根据民诉法解释第三百一十二条规定，向一审法院提出要求确认张琦对本案房屋具有所有权的请求完全符合法律规定。综上，张琦的诉请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认定事实错误，应依法予以改判或发回重审。长城山东分公司、邹城发展公司未作答辩。张琦向一审法院起诉请求：1．立即停止对邹城市鑫源国际城房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2．确认张琦对涉案房产的所有权。一审法院认定事实：邹城发展公司就涉案鑫源国际城8号住宅楼项目已经于2010年12月3日办理了商品房预售许可证，证号为：2010040。邹城发展公司与长城山东分公司先后于2013年9月13日、9月28日签订了编号为中长资（济）合字[2013]12-3号《抵押合同》、《〈抵押合同〉之补充协议》，邹城发展公司将包括涉案房产在内的房屋及占用土地使用权向长城山东分公司提供抵押担保，长城山东分公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。长城山东分公司与邹城发展公司、北京华泰金源投资有限公司、滕州市宏瀚工贸有限公司、殷宪平、姚善芝、殷宪金、卓德美、殷帅、殷跃、殷宪鹏、徐爱玲公证债权文书一案，山东省高级人民法院于2014年12月1日作出（2014）鲁执字第32号执行裁定书，将该案指定由一审法院执行。一审法院于2014年12月12日作出（2014）济铁中执37号执行裁定书，12月17日作出（2014）济铁中执37号协助执行通知书，并于12月18日送达邹城市房产管理局，查封了涉案房产。2016年12月12日，一审法院作出（2014）济铁中执37号协助执行通知书，并于12月13日送达邹城市不动产登记中心，对涉案房产进行了续封。2013年11月21日，张琦与邹城发展公司签订了《商品房买卖合同》，购买了邹城发展公司开发的位于鑫源国际城的房产一套，但一直未办理过户登记。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：一、涉案房产是否归张琦所有。二、张琦是否享有足以排除涉案房屋强制执行的实体权益。关于第一个焦点问题，涉案房屋是否归张琦所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述规定，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名，方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，涉案房屋登记中并未有关于张琦的信息记载，且已办理合法有效的抵押登记。张琦虽主张曾与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》、支付房屋对价并占有、使用涉案房屋，但并不等同于对涉案房屋享有所有权。在不动产登记没有发生变更的情况下，涉案物权并未进行变动，张琦不能成为物权法所指的房屋所有权人。故张琦要求确认涉案房屋为其所有的诉请于法无据，不予支持。关于第二个焦点问题，张琦是否享有排除涉案房屋强制执行的权利。张琦对涉案房屋不具有所有权，亦未提交证据证明其享有阻却涉案房屋执行的其他实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，张琦与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》存在瑕疵，不能认为是合法有效的买卖合同。其次，张琦购买涉案房屋时，涉案房屋已经设定有抵押权登记，张琦系因其自身原因没有履行合理的注意义务，不属于非因自身原因导致的不能过户。张琦的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的情形。由于张琦购买的是商铺而非用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除强制执行的情形。故，张琦关于停止对涉案房屋强制执行的诉讼主张不能成立。综上，张琦要求立即停止对涉案房产的强制执行，解除对涉案房产的查封，确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张琦的全部诉讼请求。本案案件受理费27728元由原告张琦负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、张琦主张对涉案房产享有所有权是否成立。二、张琦是否享有足以阻却涉案房屋强制执行的民事权益。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但本案中，根据法院查明的事实，涉案房屋登记中并未有关于张琦的信息记载，且已办理合法有效的抵押登记，故张琦虽与邹城发展公司签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋物权并未进行变动，张琦不能成为涉案房屋所有权人。故本院对其对涉案房产享有所有权的主张不予支持。关于焦点二，第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邹城发展公司销售给张琦的涉案房屋为商铺而非用于居住的房屋，故张琦的主张不符合上述法律规定。此种情形下，张琦与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》是否存在瑕疵并不影响其主张不成立的认定，且其提供的《商品房买卖合同》确实存在骑缝章瑕疵，一审法院认为不是合法有效的买卖合同亦无不当。第二，张琦在房屋买卖这样大宗交易中，对涉案房屋已经设定有抵押权登记未尽到合理的注意义务，因而不属于非因自身原因导致的不能过户，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的情形。综上，一审法院认定张琦并不享有足以阻却涉案房屋强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，张琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27728元，由上诉人张琦负担。本判决为终审判决。审判长  张金柱审判员  毕中兴审判员  尹哲璇二〇一九年九月二十三日法官助理卢伟书记员李亚宁