云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4256号原告马慧兰，女，回族，1977年10月10日生，云南省大理白族自治州人，住云南省大理白族自治州弥勒县。原告穆学福，男，汉族，1977年10月20日，云南省大理白族自治州人，住云南省大理白族自治州弥勒县。委托代理人许定虎、张立勇（实习），云南众选律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人李静，系公司董事长兼总经理。委托代理人陈权，男，汉族，1964年11月16日出生，大学文化，系该公司员工，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。原告马慧兰、穆学福诉被告昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告的委托代理人许定虎、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的委托代理人陈权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马慧兰、穆学福诉称，2016年3月14日，原告和被告签订《商品房购销合同》，合同约定，原告购买被告开发的温泉静园小区5幢1单元1201号房，面积为120.04M2，总价为380047元。被告应于2016年9月30日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，如逾期，被告按每天50元向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告已为原告办理了合同登记备案手续，但被告至今一直未将符合合同约定的房屋交付给原告，被告的行为已经构成违约。2019年4月22日，因原告向昭通仲裁委员会申请仲裁，被告向原告发送《关于解除商品房购销合同的通知》，拟与原告解除合同。为维护原告合法权益，特依法诉求人民法院处理，请求判令1、依法判决确认被告送达给原告的《关于解除商品房购销合同的通知》不发生法律效力；2、依法判决被告履行《商品房购销合同》，立即向原告交付房屋；3、依法判决被告支付原告截至2019年5月31日的逾期交房违约金48650元；4、依法判决被告支付原告自2019年6月1日起至实际交房之日止按每天50元计算的逾期交房违约金；5、判决被告承担本案诉讼费。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司辩称，法庭可以在酌情判决被告送达给原告解除合同通知没有法律效力的情况下，根据情势变更原则和公平交易原则判决鸿卓公司补偿原告2000元的补偿。本案在审理过程中，原告马慧兰、穆学福针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：一、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；二、商品房购销合同一份，证明1、原告向被告购买温泉静园小区5幢1单元1201号房，面积为120.04平方，总价380047元；2、被告应于2016年9月30日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同的该商品房交付给原告；3、如逾期，被告按每天50元向原告支付违约金；六、收款收据、中国工商银行个人借款凭证各一份，证明原告向被告支付全部购房款；四、商品房买卖合同登记备案表一份，证明1、原告以按揭方式向被告支付全部购房款；2、被告已为原告办理了合同登记本案手续；五、关于解除商品房购销合同的通知，证明被告拟与原告解除商品房购销合同。经质证，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司对原告向本院提交的所有证据三性都没有意见。本院认为，原告提交的其他证据，被告无异议，符合真实性、关联性、合法性原则，能够证实原告主张，本院予以采信。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、释明一份，证明我们在发出解除合同通知以后就发出了释明，解除合同并非被告公司的本意，如果业主不要求我们支付违约金，我们就补偿原告2000元，合同也可以继续履行，因此，解除合同具有针对性。经质证，原告认为该组证据不能作为证据，是被告公司解除合同的说明，不是证据之一，能够说明被告公司有条件的解除合同，是胁迫业主放弃权利的证明书。本院认为，被告提交的《释明》一份是被告单方行为，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告于2016年3月14日向被告购买了位于昭阳区，房屋面积为120.04平方米，总价款为380047元。双方于2016年3月14日签订了《商品房购销合同》，合同约定：甲方（被告）于2016年9月30日前交付房屋，如未按约定交房，甲方（被告）按每天50元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。如果因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”。原告向被告缴纳购房款380047。原告至今未办理接房手续。2019年4月22日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司通过彩信、微信的方式向原告送达《解除商品房购销合同的通知》。现原告为维护自己合法权益，特依法诉求人民法院处理，请求判令1、依法判决确认被告送达给原告的《关于解除商品房购销合同的通知》不发生法律效力；2、依法判决被告履行《商品房购销合同》，立即向原告交付房屋；3、依法判决被告支付原告截至2019年5月31日的逾期交房违约金48650元；4、依法判决被告支付原告自2019年6月1日起至实际交房之日止按每天50元计算的逾期交房违约金；5、判决被告承担本案诉讼费。本院认为，根据《中华人民共和国合同》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提起诉讼的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，本案被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2019年4月22日向原告送达《解除商品房购销合同通知》，原告收到该通知后已于三个月内，向本院提起诉讼；被告也无证据证实解除《商品房购销合同》的法定理由，故原、被告之间《关于解除商品房购销合同的通知》不发生法律效力，对原告的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，且原告已按合同约定交付房款，该合同依法成立并生效。合同中约定交房时间为2016年9月30日前，现被告超过约定期限交房已构成违约，被告应当按照双方约定的标准每天50元，向原告支付违约金至交房之日止。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予支持。现被告已与购买温泉静园800多户办理了房屋交接手续，可见被告已具备交房能力，原告要求被告交房的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于2019年4月22日向原告送达的《关于解除商品房购销合同的通知》不发生法律效力；二、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司在本判决生效后七日内按原、被告双方签订的《商品房购销合同》的约定内容，将温泉静园小区5幢1单元1201号商品房交付原告马慧兰、穆学福；三、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告马慧兰、穆学福支付自2016年10月1日起至实际交房之日止的违约金（计算标准，按双方签订的合同约定，即每天50元）;四、驳回原告马慧兰、穆学福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费1016元,由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方绍玮审 判 员  官先哲人民陪审员  黄先群二〇一九年九月二十七日书 记 员  赛梦曦