河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2079号原告颜平，女，1970年10月25日出生，汉族，住南阳市高新区。委托代理人李兴海，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。委托代理人田琼，河南大为律师事务所律师，特别授权。被告范军，男，1964年9月2日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人秦泰，河南达圣律师事务所律师，一般代理。被告王尚信，男，1955年3月8日出生，汉族，住南阳市。被告袁亚洲，男，1962年11月12日出生，汉族，住南阳市。被告王尚信、袁亚洲委托代理人冯铁柱，河南道睿律师事务所律师，特别授权。第三人，南阳中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号。统一社会信用代码：91411300711265937R。法定代表人张定有，任公司执行董事兼总经理。委托代理人刘付涛，系中达公司员工，特别授权。原告颜平与被告范军、王尚信、袁亚洲、第三人南阳中达置业集团有限公司（以下简称中达公司）确认协议无效一案，原告颜平于2019年3月15日向本院提起诉讼，本院于同日做出受理决定，在法律规定时间内向双方当事人送达了相关法律手续，并依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告颜平及委托代理人李兴海、田琼，被告范军的委托代理人秦泰、被告王尚信、袁亚洲及其委托代理人冯铁柱、第三人南阳中达置业集团有限公司委托代理人刘付涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颜平诉称，2014年5月22日，原告夫妇以丈夫范军名义与第三人南阳中达置业集团有限公司签订《中达白河首府认购协议》，约定购买第三人开发的位于南阳市迎宾大道中××首府××楼××单元××室（西户）的商品房一套，并于当天支付了全部购房款，但第三人因种种原因没有办理房屋所有权过户登记。2016年11月19日，原告夫妇以丈夫范军名义购买位于南阳市××路桂花城两个停车位。该房产和车位系原告和被告范军夫妻婚姻关系存续期间的共同财产。2017年4月25日，被告范军与王尚信、袁亚洲等人在原告不知情的情况下签订以房抵债《协议》，将原告夫妇共同共有的前述房产抵给三被告，后被告王尚信在原告丈夫签订的《中达白河首府认购协议》及《收款收据》上将范军签名划掉，重新签上王尚信并占有、使用案涉房屋和停车位。2018年9月上旬，原告得知该房屋能够签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，即持与第三人签订的《中达白河首府认购协议》原件等文件，前往第三人处办理网签备案登记手续，被告知该房屋已经抵账给了被告王尚信。原告对此提出异议，要求被告王尚信、袁亚洲返还房屋未果，请求：1、依法确认被告范军和王尚信、袁亚洲等人签订的房产抵债协议无效。2、依法确认被告王尚信和第三人签订的《中达白河首府认购协议》无效。3、依法判令被告王尚信、袁亚洲返还原告和被告范军夫妻共同共有的位于南阳市××大道的中达白河首府4号楼1单元601室西户的房屋。4、诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：第一组：原告身份证，结婚证各一份，证明原告的身份及原告与被告范军是合法夫妻；第二组：中达白河首府认购协议（范军）及收款收据（范军）各一份，用于证明该房产于2014年5月22日购买，房产是颜平和范军婚姻关系存续期间共同购买的；第三组：协议一份。用于证明被告范军处理房屋时未经原告授权，被告范军借款75万元是范军个人借款；第四组：中达白河首府认购协议（王尚信）及收款收据（王尚信）各一份，用于证明被告王尚信规避纳税义务，未支付对价取得涉案房屋，主观存在重大过错。被告范军答辩称，被答辩人向王尚信等借款75万元属实，不存在虚假借款的情形，范军与第三人签订的认购协议和交款收据在原告处保存，被告以原件丢失为由在报纸上发布遗失声明，后持遗失声明去第三人中达公司变更购房人名字。原告颜平不知情。被告王尚信、袁亚洲辩称，中达白河首府认购协议上只写了范军一个人的名字，借款是借给范军的，范军以自己所有的房屋抵债，该协议应该有效。并且已经登报公示过。第三人南阳中达置业集团有限公司称，办理手续符合公司规定，公司规定原始手续丢失的情况下，必须登报公示，公司见到公示后可办理手续。被告向本院提交以下证据：第一组：银行转款凭证2张、借条2张、借据、借款清单各一份，用于证明范军向王尚信、袁亚洲借款90万元，其中15万元是王尚信、袁亚洲向中达公司支付的范军所欠购房款15万元。第二组：中达白河首府认购协议，范军、王尚信各一份。用于证明范军与王尚信、袁亚洲借款75万元和直接向中达公司支付15万元，共计范军向王尚信、袁亚洲借款90万元。被告范军委托代理人对原告举证一、二、三、四真实性无异议，对证据四证明方向有异议，认为以债务抵销房款，不属于未支付合理对价。被告王尚信、袁亚洲对原告举证一、二、三、四真实性无异议，对证据三、四证明方向有异议，认为认购协议签的是范军个人名字，范军以房抵债，被告王尚信、袁亚洲主观上不存在过错，属于已经支付合理对价。第三人对办理的手续予以认可，其他与自己无关不予质证。原告对被告举证一真实性有异议，不能证明债务是夫妻债务，对证据二真实性无异议。第三人对证据不清楚不予质证。本院对原、被告双方无异议的证据的真实性予以认可，对双方存在异议及证明方向有异议的部分，在评析部分予以综合认证。通过原告举证、本院认证，结合庭审调查，本院确认以下事实：颜平与范军于2002年4月29日登记结婚，系夫妻关系。2014年5月22日，被告范军与第三人南阳中达置业集团有限公司签订《中达白河首府认购协议》，购买第三人开发的位于南阳市迎宾大道××楼××单元××室（西户）的商品房一套，房屋总价为920272元整，同日范军支付价款920272元。该房屋的认购协议和交款收据均由原告颜平保管，2017年4月25日范军与王尚信、袁亚洲、路青苗签订协议，范军将购买第三人的位于南阳市迎宾大道××楼××单元××室（××商品房××来××、××、路青苗的债务75万元，并以认购协议和交款收据丢失为由在报纸上发布遗失声明，然后持遗失声明去第三人中达公司变更购房人名字为王尚信，颜平对此不知情。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告颜平主张涉案以房抵债协议和王尚信与南阳市中达公司签订的《中达白河首府认购协议》无效，依据为“涉案房屋系夫妻共同财产,被告范军与被告王尚信、袁亚洲签订以房抵债协议未经原告同意”的事实。对此,首先,根据我国《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,可以看出在房屋买卖合同法律关系中,出卖人在缔约时对房屋没有所有权或处分权,并不影响房屋买卖合同的效力;其次,被告范军系涉案房屋的购买人,且被告范军在与被告王尚信、袁亚洲签订以房抵债协议时已向王尚信、袁亚洲出具购买人为范军的涉案房屋认购协议及交款收据，且该涉案房屋经过登报公示后在南阳中达公司办理了更名手续，原告有理由相信涉案房屋的权利人为被告范军,故本案被告范军并不构成无权处分。综上,原告以上述理由主张涉案以房抵债协议和王尚信与南阳市中达公司签订的《中达白河首府认购协议》无效并要求返还涉案房屋的诉请无事实及法律依据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,判决如下：驳回原告颜平的诉讼请求。案件受理费13003元，由原告颜平负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  秦 柯审 判 员  王永兴人民陪审员  惠大山二〇一九年九月十六日书 记 员  刘亚南