福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2705号 原告：于启进，男，1982年2月15日出生，汉族，住尤溪县。 原告：詹桂红，女，1985年12月20日出生，汉族，住尤溪县。 以上二原告的委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。 被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室，统一社会信用代码：913504260543040856。 法定代表人：张初妙，该公司执行董事。 原告于启进、詹桂红与被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称嘉洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于启进、詹桂红的委托诉讼代理人陈生江到庭参加诉讼，被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 于启进、詹桂红向本院提出诉讼请求：1.由嘉洲公司支付违约金107,192元（其中逾期交房的违约金82,768元，逾期办证违约金24,424元）并继续支付逾期办理商品房权属登记违约金至嘉洲公司将需由于启进、詹桂红提供的办理不动产登记资料报送不动产登记行政主管部门并告知于启进、詹桂红之日；2.嘉洲公司履行合同约定，协助办理房屋产权证；3.本案的诉讼费用由嘉洲公司负担。事实和理由：2013年12月26日,于启进、詹桂红与嘉洲公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:1.于启进、詹桂红向嘉洲公司购买其开发的嘉和花园15号楼801室商品房,房屋总价款597,177元；2.嘉洲公司应当在2016年12月31日前将该商品房交付于启进、詹桂红使用,商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案等证明文件;3.嘉洲公司未按照约定时间将商品房交付给于启进、詹桂红,于启进、詹桂红要求继续履行合同的,自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止,嘉洲公司按日向于启进、詹桂红支付已交付房款万分之三的违约金；4.因嘉洲公司原因,于启进、詹桂红未能在该商品房交房之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,每逾期一天嘉洲公司应向于启进、詹桂红支付己交付房款万分之一的违约金。前述合同签订之后,于启进、詹桂红依约向嘉洲公司支付了全部购房款,但嘉洲公司未能在合同约定的时间前将符合条件的商品房交付给于启进、詹桂红。直至2018年4月6日,嘉洲公司才将商品房交付给于启进、詹桂红,但至今未通知于启进、詹桂红办理房屋产权登记。嘉洲公司的行为已构成违约,根据合同约定,嘉洲公司应向于启进、詹桂红支付逾期交房违约金82,768元［房价597,177元*违约天数462天（2017.1.1-2018.4.6）*日万分之三=82,768元］,逾期办证违约金24,424元［房价597,177元*违约天数409天（2018.7.7-2019.8.20）*日万分之一=24,424元］,并依照合同约定协助于启进、詹桂红办理房屋产权证。为此，于启进、詹桂红提起诉讼。 嘉洲公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，于启进、詹桂红与嘉洲公司签订编号为201308375的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人于启进、詹桂红购买由嘉洲公司投资建设的位于尤溪县商品房，房屋建筑面积为99.1平方米，单价每平米6026元，总价597177元。买受人于签订合同之日付清首期款327177元，剩余270000元向银行申请按揭贷款支付。（二）出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件;3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任处理。若逾期交房不超过90日，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之二计算的违约金，合同继续履行。若逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以买受人已付款按日万分之三计算的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的交付条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在买受人未付清全额购房款（含按揭贷款未由按揭银行实际付至出卖人账户）或在买受人未按规定付清专项维修资金之前，出卖人有权拒绝交房，而不构成违约。《商品房买卖合同》附件六第二条约定：买卖双方同意本合同第十四条变更为，受买受人委托，出卖人应在商品房交付使用后360日内完成该商品房产权初始登记。若由于政府政策、法律法规变化，或由于政府主管部门，测量机构的缘故，或由于市政配套安装延误、有关部门延迟验收、经权威部门认定影响施工停止或进展缓慢气象原因等，非出卖人可预见控制的原因，导致出卖人无法如期完成商品房产权初始登记，出卖人不承担相关责任。买卖人须在出卖人发出的办理房产权属登记书面通知中规定的期限内提供完整、真实、有效的办理房产权属登记所需的相关证件、资料，并配合出卖人办理相关产权手续，否则买卖人须自上述规定期限第二日起，按日向出卖人支付本合同总价款万分之三的违约金。…… 2013年12月27日，于启进、詹桂红向嘉洲公司交付完首付款。2014年5月4日，于启进向中国工商银行借款270,000元购买住房。2018年4月6日，于启进向平安物业集团股份公司交纳物业费、垃圾清运费、墙体修复费等费用，于启进、詹桂红自认嘉洲公司于2018年4月6日交付了商品房。截止法庭辩论结束，嘉洲公司未完成商品房初始登记（《不动产登记暂行条例》称首次登记）。以上事实有于启进、詹桂红在法庭上的陈述及其提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人借款凭证、个人购房借款/担保合同、缴纳凭证等证据证实，本院予以确认。 本院认为，于启进、詹桂红与嘉洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。因嘉洲公司未能在《商品房买卖合同》约定的期限内向于启进、詹桂红交付符合合同约定条件的商品房，于启进、詹桂红有权拒绝接收商品房；但于启进、詹桂红于2018年4月6日与嘉洲公司办理了交房手续，放弃了拒绝接受商品房权利，故嘉洲公司于2018年4月6日对于启进、詹桂红完成了交接商品房的任务。因嘉洲公司逾期交房已超过90日，故应按照购房款597,177元日万分之三的标准计算违约金，违约金为82,410元［房价597,177元*违约天数460天（2017.1.1-2018.4.6）*日万分之三=82,410元］。嘉洲公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权首次登记。本案中，买卖双方均同意出卖人办理首次登记为自商品房交付使用后90天内变更为360日内，故嘉洲公司应于2019年4月1日前办理商品房产权首次登记。但截止法庭辩论结束，嘉洲公司未完成商品房产权首次登记，嘉洲公司亦未提供证据证明不是其自身的原因而未完成商品房产权首次登记，故应承担相应的违约责任，于启进、詹桂红主张嘉洲公司按已付款的日万分之一支付违约金，不超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。故本院确定于启进、詹桂红主张的延期办理不动产权属证书的违约金从2019年4月1日起开始计算，算至嘉洲公司完成首次登记，由嘉洲公司按于启进、詹桂红已付款597,177元的日万分之一向于启进、詹桂红计付。嘉洲公司应按《商品房买卖合同》约定，制造条件，及时完成商品房产权首次登记。 综上所述，于启进、詹桂红提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。嘉洲公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向于启进、詹桂红支付逾期交房违约金82,410元； 二、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内向于启进、詹桂红支付违约金（按照购房款597,177元的日万分之一从2019年4月1日起计算至办理商品房产权首次登记之日止）； 三、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十内完成商品房首次登记； 四、驳回于启进、詹桂红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2444元，减半收取计1222元，由于启进、詹桂红负担106元，由福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担1116元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈振武 二〇一九年九月二十七日 法官助理黄珑燕 书记员韩莉莉 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-