海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初3009号原告：海南置优家房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市秀英区鑫汇大厦902号9层03号房，统一社会信用代码：91460100MA5T2LPN8K。法定代表人：辜亚壮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王圣辉，该公司员工。委托诉讼代理人：王季彪，海南唐海律师事务所律师。被告：荆志岗，男，1958年10月8日出生，公民身份号码×××，汉族，住山西省太原市。被告：张全起，男，1963年5月14日出生，公民身份号码×××，汉族，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：何某，住河北省石家庄市，与被告张全起系夫妻关系。原告海南置优家房地产经纪有限公司与被告荆志岗、张全起居间合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告海南置优家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王季彪、王圣辉、被告张全起及其委托诉讼代理人何某到庭参加了诉讼。被告荆志岗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海南置优家房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告荆志岗向原告支付其欠付原告的佣金50000元，并支付违约金138000元；2.判令被告张全起向原告支付其欠付原告的佣金50000元，并支付违约金138000元。事实和理由：2019年3月4日，经原告提供居间服务，原告与被告荆志岗、张全起签订《三方定金协议》，约定被告荆志岗将其位于海口市××道西海岸高尔夫温泉别墅xxx号的房产(产权证号：海房权证海房字第XXXX号、建筑面积：280.86平方米)出售给被告张全起。三方确认成交价格为4600000元。《三方定金协议》还对计价方式、付款方式、违约责任、税费承担、物业交割等进行了约定，其中：第二条四款约定居间服务费为100000元，被告荆志岗与被告张全起各支付50000元；第三条第二款约定被告荆志岗与被告张全起应于2019年3月15日前去原告处签订《房地产买卖合同》；第六条第一款约定被告荆志岗与被告张全起应于签订《房地产买卖合同》当日，各自向原告支付上述居间服务费；第五条第三款约定若被告荆志岗与被告张全起双方其中一方违约，违约方应支付原告房屋总价3%作为违约金。《三方定金协议》签订后，被告张全起依据该协议第三条第一款约定向被告荆志岗支付定金300000元，但两被告未按该协议约定在2019年3月15日前去原告处签订《房地产买卖合同》。虽经原告多次催告，两被告至今均拒绝来原告处办理手续，亦未支付佣金。综上所述，原告通过提供中介服务已经推荐被告荆志岗与被告张全起成功买卖海口市滨海大道xxx号的房产，两被告理应向原告支付佣金，两被告违反约定不到原告处签订《房地产买卖合同》构成违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，提供了如下证据：证据1、三方定金协议，证明原告与被告荆志岗、被告张全起签订协议，对房屋位置、面积、计价方式、付款方式、违约责任、佣金支付、物业交割等事项做了约定，两被告没有按照协议履行义务已经构成违约。证据2、不动产登记信息查询情况说明（2019年3月4日），证明被告荆志岗的房屋产权情况。证据3、微信聊天记录，证明经过原告提供的居间服务，被告荆志岗、被告张全起完成房屋买卖，被告张全起与其代理人系夫妻关系。证据4、荆志岗产权状况说明，证明被告荆志岗的产权状况，满足三方签订的协议约定要求。证据5、不动产登记信息查询说明（2019年3月14日），证明两被告符合目前海南省的交易条件，且两被告已经完成交易，房屋产权已经登记在被告张全起名下。被告荆志岗辩称：荆志岗不存在违约行为。在签订《三方定金协议》时，荆志岗再三要求确认张全起是否具有购房资格，而原告答复张全起具有购房资格，但在办理房屋过户过程中发现事实上张全起不具有购房资格。原告得知该情况后，认为该交易不可能完成，故不再提供任何中介服务。根据《三方定金协议》约定，2019年3月15日到原告公司签订购房合同，但原告始终没有给荆志岗打电话或者通过其他方式告知签订购房合同的具体时间和地点，至今荆志岗仍不知道原告公司的具体地址。签订《三方定金协议》后，在整个房屋交易过程中，原告只陪同荆志岗去过一次住房交易大厅办理房屋解押手续，之后再未提供任何中介服务。原告已先违约停止了中介服务。于是，荆志岗和张全起以及具有购房资格的何某于2019年3月16日另外和第三方秦某签订了房产交易服务协议，后期的交易过户均由秦某协助办理。综上，原告未如约提供中介服务，且违约在先，荆志岗不存在违约行为，请求法院查明事实依法判决。被告荆志岗未提交证据。被告张全起辩称：一、《三方定金协议》没有成立，因为卖方没有签字，卖房人也不认可该协议。二、依据该协议，原告主张的中介费和违约金时间条件未成就，依法应当驳回其诉讼请求。三、原告应当履行三方于2019年3月15日前签订房屋买卖合同的义务，原告并未履行，其未通知时间、地点，卖房人和买房人均没有接到原告要求到原告处签订合同的通知。四、原告在交易过程中存在欺诈行为，故意抬高房屋交易价格，以获得非法的服务费，依法应当不予支持。五、《三方定金协议》是代理人未经被告张全起本人同意与原告商谈的结果，张全起对该协议不予认可。六、根据《三方定金协议》的约定，原告应当履行办理过户、纳税等相关手续的义务，但是原告并未按照定金协议履行自己的义务。七、《三方定金协议》中约定付中介费的时间是被告荆志岗与被告张全起签订房屋买卖合同当日，被告荆志岗与被告张全起各向原告支付居间信息服务费5万元，原告所出具的房地产买卖合同并未签订，因此不具备支付中介费的时间条件。被告张全起为证明其主张的事实，提供了如下证据：证据1、三方定金协议，证明该协议没有卖方签名，是无效协议，对张全起没有约束力，即使该协议成立，原告也未按照约定履行义务，该协议无法促成购房完成。证据2、购房补充协议，证明张全起不具有购房资格，导致买卖双方无法进行交易，增加何某作为购房者，张全起作为共有人才能购房，且签订的是存量房买卖合同，该协议重新约定荆志岗、张全起、案外人秦某三方的权利义务，三方也不是定金协议中的三方，所以原告主张的诉讼请求不能成立，原告未提供买卖房屋的中介服务，且荆志岗、张全起及原告三方并未签订房屋买卖合同，所以应当驳回原告的诉讼请求。证据3、聊天记录，证明秦某于2019年3月15日与张全起联系才促成交易完成，此后原告并未与张全起有任何联系，之后四方签订购房协议，房屋的交易成功与原告无关。原告与被告提供的上述证据经过庭审质证，对原告提供的证据1，被告张全起对其真实性有异议，认为张全起本人并未在《三方定金协议》上签名；对证据2-5，被告张全起对其真实性、合法性及关联性均无异议，但对证明内容有异议。原告对被告张全起提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议；对证据3的真实性无异议，但对合法性和证明内容有异议。根据当事人的质证意见，本院认证如下：1、原告提供的证据1-5，来源、形式合法，内容客观真实，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。2、被告张全起提供证据1-3，来源、形式合法，内容客观真实，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张全起委托王继安代理其与荆志岗签订买卖房屋定金合同。后原告、荆志岗、张全起的代理人王继安签订《三方定金协议》，约定：荆志岗通过原告居间介绍，荆志岗自愿将座落在海口市××道西海岸高尔夫温泉别墅xxx号房的房产（建筑面积为280.86㎡，不动产权证号为HXXXX号）出售给张全起；三方协商确定该房的成交价格为460万元；荆志岗和张全起达成一致意见，本次交易的居间信息服务费为10万元，由双方各支付5万元；三方约定于2019年3月15日前来原告处签订《房地产买卖合同》；鉴于原告已提供的居间信息服务，若荆志岗、张全起双方其中一方违约，违约方应支付原告房屋总价3%作为违约金；荆志岗、张全起双方签订《房地产买卖合同》当日，双方各自支付原告居间信息服务费5万元，共计10万元；买卖双方交易所需的过户、纳税等相关手续由原告代为办理，荆志岗、张全起双方给以配合。但原告未通知荆志岗和张全起到原告处签订《房地产买卖合同》。2019年3月16日，荆志岗、张全起、案外人何某（张全起之妻）、案外人秦某签订《购房补充协议》，约定张全起和何某以460万元的价格向荆志岗购买上述房屋。本院认为，本案的争议焦点是：一、《三方定金协议》是否成立生效；二、荆志岗和张全起是否应当承担违约责任。1关于《三方定金协议》是否成立生效的问题。在《三方定金协议》上签名的王继安系张全起的委托代理人，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，其在代理权限内以被代理人张全起的名义实施的民事法律行为，对被代理人张全起发生效力。原告、荆志岗和张全起均为完全民事行为能力人，其三人签订的《三方定金协议》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定。原告提交的《三方定金协议》有三人签名，该协议即成立生效。张全起称其提供的《三方定金协议》无荆志岗签名而不成立的抗辩，本院不予采信。根据《三方定金协议》的约定，原告、荆志岗和张全起应于2019年3月15日前到原告处签订《房地产买卖合同》，且于签订《房地产买卖合同》当日，荆志岗和张全起应各向原告支付居间信息服务费5万元。因荆志岗和张全起未在原告居间下签订《房地产买卖合同》，《三方定金协议》中约定的支付居间信息服务费的条件并未成就，故对原告要求的支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。2关于荆志岗和张全起是否应当承担违约责任的问题。根据《三方定金协议》的约定，原告、荆志岗和张全起应于2019年3月15日前到原告处签订《房地产买卖合同》，如荆志岗或者张全起其中一方违约，违约方应向原告支付房屋总价3%作为违约金。虽然其三方确未于2019年3月15日前在原告处签订《房地产买卖合同》，但该结果系因原告未向荆志岗和张全起通知签订时间和地点所致，并非荆志岗和张全起违约所致。因此，不应由荆志岗和张全起承担违约责任。原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告海南置优家房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费6940元，由原告海南置优家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 陈成军人民陪审员 李建武人民陪审员 高燕劝 二〇一九年九月二十日法官 助理 郑 羽书 记 员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年9月23日印制（共印9份）