广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17772号原告：温济和，男，1968年1月24日出生，汉族，住所地广东省紫金县，委托代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第一被告：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住所地广州市越秀区，第二被告：冯欢容（曾用名冯宽容），女，1949年12月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区，两被告共同委托代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。两被告共同委托代理人：冯卉琪，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告温济和诉第一被告吕景辉、第二被告冯欢容租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温济和及其委托代理人吴晓琳、两被告的共同委托代理人李丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月1日，广州市雅美芳服装有限公司的法定代表人即原告温济和以广州市雅美芳服装有限公司的名义，从第一被告、第二被告处租赁海珠区新滘中路东风村东胜新街南7巷4号二楼房600平方米左右，给原告温济和作厂房使用，租赁期从2017年4月1日到2020年3月31日。但是，第一被告、第二被告却中途毁约，采取种种刁难方法，造成原告温济和经营困难，客户订单下滑，员工流失，原告温济和不得不折卖机器设备。两被告不断骚扰原告温济和，将大量垃圾堆放在原告温济和厂房门口，从7、8月份以来，一直这样。原告温济和感到两被告在脚踏两只船，极端缺乏商业道德。2018年8月27日14：40，第一被告吕景辉一方面发微信给原告温济和，要求原告温济和支付7月水电费、8月租金，一方面又拒不理睬原告温济和的疑问。原告温济和质疑第一被告“厂房租用能确保经营到合同期满吗？”第一被告拒绝回答，以默认方式肯定了中途毁约。两被告以同样方式，采取各种刁难法子，逼走了刘安林、刘小娟、杨洋、唐灯进等租客，以上租客在9月20日之前，相继被逼迫走，另寻出路，造成各位租客重大损失，以上四位租客已经在海珠区法院起诉，法院定于11月7日开庭审理。原告温济和鉴于工作特别忙，未能跟以上四位租客同时起诉两被告，但是，慑于两被告无休无止的刁难，被迫在9月29日将厂房搬迁别处。但是，合同期限还有接近一年半时间，两被告突然毁约，造成原告温济和前期装修等损失。以下是详细列举：装修损失438000元，因为两被告刁难造成员工流失而不得不折卖机器设备，造成损失90000元。2018年9月12日两被告特别授权代理人李律师邀请包括原告在内的涉案租赁场地整栋楼的房客温济和、刘安林、刘小娟、杨洋、唐灯进到居委会，李律师代表两位被告明确表态要求包括原告在内的房客全部于9月上旬必须离开涉案租赁场地，理由是河涌整治政府行为，但是又没有接到政府的相关批文，实际上是变相逼走已经在涉案租赁场地投资了50多万元费用和租赁期限刚刚开始不久的还有长久的租赁期限的包括原告在内涉案场地这栋楼的所有房客。故原告起诉要求1、确认原告温济和、广州市雅美芳服装有限公司与两被告之间的《广州市房屋租赁合同》于2018年9月29日实际终止。2、两被告退还原告温济和涉案厂房保证金44866元。3、两被告支付给原告温济和直接违约损失总计543000元。4、本案诉讼费用由两被告承担。第一被告辩称，一、原告从2018年8月份起拖欠租金及水电费，按照《广州市房屋租赁合同》（下简称租赁合同）第六条第4点约定，第一被告有权单方解除租赁合同。原告自2018年8月份起已拖欠租金及水电费，根据租赁合同第六条第4点约定，原告拖欠租金半个月以上的，第一被告可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失。2018年9月14日．第一被告发函要求解除双方的租赁合同、原告结清各项费用及腾空交还房屋。律师函已于2018年9月15日送达原告。第一被告认为，双方的租赁合同已于2018年9月15日解除。二、第一被告依法将涉案房屋交付给原告使用，不存在任何违约行为，原告的所称损失与第一被告无关。第一被告与原告及广州市雅美芳服装有限公司签订租赁合同后，已依法交付涉案房屋并积极履行协助义务帮助原告办理了营业执照，此后从未干涉原告的任何商业经营行为。现因原告单方违约导致租赁合同解除。根据租赁合同第七条第1点的约定，租赁期内，原告提前退租的，其租赁保证金不予退回且原告应负责结清各项费用。第一被告自始至终无任何违约行为。不应赔偿原告所称的任何经济损失。原告要求退回租赁保证金及赔偿经济损失的诉讼请求没有任何事实与法律依据。三、合同解除后，原告一直末腾空交还涉案房屋，第一被告已另行起诉。原告在收到第一被告要求解除双方的租赁合同的律师函后，不仅仍未结清各项费用，且未将涉案房屋交还第一被告。第一被告已依法另行起诉，追究原告的违约责任。综上所述，原告要求第一被告退还保证金及支付经济损失的诉讼请求没有任何法律依据，请求人民法院依法予以驳回。第二被告辩称，第二被告并非合同当事人，对本案不存在任何的责任。经审理查明，2017年3月30日，第一被告吕景辉（出租人、甲方）与广州市雅美芳服装有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，其中2017年4月1日至2018年3月31日每月租金为21500元，2018年4月1日至2020年3月31日每月租金为24300元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳44866元保证金；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；租用场地不准设宿舍、伙房等违法行为；大楼内的通道不准堆放杂物；。合同乙方签章处无广州市雅美芳服装有限公司的公章，法定代表人签名处有原告温济和的签名。诉讼过程中，原告温济和及两被告均表示签订合同时原告温济和及广州市雅美芳服装有限公司均为合同乙方，原告主张合同的甲方为两被告，对此两被告不予确认。原告表示2018年7月之前的租金已经缴纳，保证金也已经缴纳，自2018年8月份开始没有缴纳涉案场地的租金，原告在2018年9月29日当天搬离了涉案场地，第一被告指定第二被告收取租金和保证金，故原告将租金和保证金交付给了第二被告。两被告确认原告租金支付至2018年7月，从2018年8月1日开始没有支付租金，保证金及租金是第一被告委托第二被告收取，两被告表示原告至今未交还涉案房屋给第一被告，两被告主张2018年9月14日两被告向原告邮寄了解除合同的律师函，原告已于2018年9月15日签收，故《广州市房屋租赁合同》已于2018年9月15日解除，原告确认其收到了律师函。经查，广州市雅美芳服装有限公司为注册成立于2011年4月25日的有限责任公司，法定代表人为原告温济和，注册资本100万元，其中股东为温济和及温俊基，于2019年6月25日注销。诉讼过程中，原告温济和及两被告均表示同意温济和一人作为本案原告，两被告同意广州市雅美芳服装有限公司的权利由温济和一人行使。本院对广州市雅美芳服装有限公司的另一股东温俊基进行了询问，温俊基表示同意其作为广州市雅美芳服装有限公司股东应继受的该公司在本案中的权利由温济和享有，其不需要作为当事人参加诉讼。诉讼过程中，原告申请对涉案场地的装修市场价值进行鉴定，后未预交鉴定费用。本院已向原告送达通知书告知其逾期未缴纳鉴定费用的视为放弃鉴定，原告收到通知书后仍未在指定期限内缴费。原告表示其诉讼请求3中原告要求两被告赔偿原告违约损失543000元包括涉案房屋的装修损失429000元和另行租赁场地造成的损失114000元。原告为证明其主张主要提交了以下证据:证据1、广州市房屋租赁合同；证据2、押金收据两份；证据3-1，保安赤身睡在当道图片；证据3-2，涉案场地一楼天井脏乱照；证据3-3，涉案场地楼道脏乱照；证据3-4，涉案场地必经的一楼楼道脏乱差及被告安排其保安上班挡道照；证据3-5，原告温济和2018年7月6日发送给吕景辉脏乱差截图；证据3-6，原告温济和2018年7月6日发送给吕景辉脏乱差截图；证据3-7,2018年7月7日14:27温济和发给吕景辉脏乱差截图；证据3-8,2018年8月7日8月27日温济和发给吕景辉微信截图照；证据3-9，录像文字稿件及证明作用（第二、三、四个视频）；证据3-10，第五个视频文字稿（房东吕景辉赶走五楼租客）；证据3-11，第六、七个视频文字稿；证据4、2018年9月12日录音光盘，证明2018年9月12日两被告特别授权李律师提出包括原告在内的所有房客搬走；证据5、2018年10月18日办公室录像，证明本案的租赁违约损失，该损失没有发票证明，装修材料在工业大道沿线的装修店购买；证据6、原告及广州市雅美芳服装有限公司某部门办公图一；证据7、原告温济和及广州市雅美芳服装有限公司对（2018）粤0105民初19594号民事判决书的上诉状原件。两被告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，不能证明原告想要证明的事实。对证据2真实性、合法性、关联性予以确认。对证据证据3-1至3-8，真实性不予确认，对关联性有异议，不能证明原告想要证明的事实。本案所涉的租赁场地为一栋9户的工厂区，货道的货物均是租户放置，与被告无关。保安是在晚上休息时的照片并不影响原告正常经营。证据3-9至3-11，原告自行书写的文字稿件不能作为证据使用，是单方陈述，不能达到其证明目的。对证据4真实性予以确认，对关联性有异议，录音中所有人与原告无关，整个录音反映的内容在2分44秒、5分9秒、7分10秒、7分40秒、14分48秒，以上位置第一被告均主张按照合同走，全程仅要求过来的4位租户（不包括原告）支付租金及水电费，没有要求解除合同，而该次会谈是街道和居委会召集的，解决当时四位租户无证经营、无排污证经营的问题，并非第一被告要求租户过来的。对证据5对真实性、合法性、真实性均不予确认。录像内容为原告及其委托代理人的聊天，对双方聊天的真实性不予确认。原告承租的涉案场地两被告无法进入，无法核实相关情况。根据原告陈述，录像时间为2018年10月18日，由此可见，双方在2018年9月15日解除合同后，原告至今未将场地交回，我方已于2018年12月向贵院起诉要求支付租金、违约金、水电费等。录像中提及的杨洋等户的场地情况，该4租户与被告的诉讼正在进行，其开庭是承认涉案场地未交回，故该场地现状两被告无法确认。故原告的证明内容被告认为不能成立。对上诉状，客观性无异议，但这是原告的单方陈述，不能达到其证明目的，在19594号案中被告未收到原告提交的上诉状。第一被告为证明其主张主要提交了以下证据：1、广州市房屋租赁合同；2、农村（墟镇）宅基地使用证；3、情况说明；4、律师函；5、律师函邮寄凭证及签收凭证；6、律师函；7、律师函邮寄凭证及签收凭证。原告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，原告认为该证据证明2017年4月租赁期限开始，截止至2018年7、8月。两被告强行赶走原告。合同虽然有规定每月5日前将水电费转账给两被告，但就本案，第一被告于2018年8月27日给温济和发微信，可以允许他暂时不交租金。合同规定管理的义务和责任在于两被告，两被告雇佣了5、6个保安，但是根据本案原告所提交的证据3证明两被告就是通过让保安赤身裸体躺在楼道，让1-5层的垃圾无人管理堆放在楼道、停电来变相赶走租户。对证据2真实性予以确认，合法性不予确认，建筑面积载明是346.5平方米，但是每层都不止这个数，实际上每层有1000多平方米，共5层。被告存在带有欺诈性质，欺骗租户投资办厂，两被告无法办理合法经营许可证。关联性不予确认，地址与租赁合同一致，但看不出涉案房屋的具体面积。对证据3真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4真实性予以确认，已经收到该律师函。合法性、关联性有异议，在温济和收到第一被告8月27日微信后，第一被告允许温济和可以拖延。对证据5真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6真实性予以确认，已经收到该律师函。合法性、关联性有异议，具体意见与证据4一致。对证据7真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，广州市雅美芳服装有限公司已注销，该公司的另一股东温俊基已表示其作为该公司股东继受的该公司在本案中的权利由本案原告温济和享有，对此原、被告均无异议，本院予以确认，故第一被告吕景辉（出租人、甲方）与原告温济和代表广州市雅美芳服装有限公司（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》中乙方的权利由温济和享有，原告主张该合同的甲方还包括第二被告，对此原告未提交充分的证据证实，两被告也不确认，本院不予认定。原告要求确认上述合同已于2018年9月29日终止，对此本院认为，《广州市房屋租赁合同》中的乙方拖欠租金超过半个月，按照合同约定第一被告有权单方行使合同解除权解除合同，现无论合同的乙方是原告温济和或者是广州市雅美芳服装有限公司任意一方或双方，原告与两被告均确认乙方已拖欠租金超过半个月，虽然原告主张拖欠租金的原因在于第一被告中途毁约，变相逼走原告，但对此原告未提交充分的证据证实，本院不予认定。第一被告已于2018年9月14日邮寄了律师函行使了单方解除权解除了合同，原告也已于次日签收了该函件，故原告要求确认上述合同已于2018年9月29日终止缺乏依据，本院不予采纳。原告要求两被告退回租赁保证金，两被告抗辩称按照《广州市房屋租赁合同》中的约定，租赁期内乙方提前退租，其租赁保证金不予退回。本院认为乙方虽存在逾期支付租金的情形但两被告也确认上述合同是第一被告行使单方解除权解除，并非乙方提前退租，且第一被告已另案主张了租金及逾期支付租金的违约金，故第一被告不退回租赁保证金缺乏依据，本院不予采纳，故第一被告应退回租赁保证金44866元给原告。第二被告并非合同的当事人，其只是受第一被告的委托收取保证金，故原告要求第二被告退回保证金缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋的装修损失429000元，原告未提交证据证实涉案房屋的装修经过第一被告的书面同意，且由于原告对其所称投入的装修费用未提供相关的工程合同、结算凭据、购置材料发票收据等证据证明，其在诉讼中虽然申请对装修价值进行评估，但未在指定的期限内预付鉴定费用，应视为原告自行撤销其鉴定申请。鉴于原告未能对其主张的装修投入费用予以举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。对其主张不能采信。因此，原告要求被告赔偿所投入的装修费用损失，本院不予支持。关于原告主张的另行租赁场地造成的损失114000元，原告对该损失未提交充分的证据证实，且原告要求两被告赔偿该损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七的规定，判决如下：一、第一被告吕景辉自本判决生效之日起十日内向原告温济和退回租赁保证金44866元；二、驳回原告温济和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9678.7元，由原告负担8939.2元、第一被告负担739.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  麦俊华人民陪审员  曹勤勉二〇一九年九月二十四日书 记 员  马智妍钟燕琴