文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初1148号原告：梅州市壹江南商住小区业主委员会，住所梅州市梅江区梅水路20号。负责人：蓝莹，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码91441400053799311T，住所梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。原告梅州市壹江南商住小区业主委员会（以下简称“壹江南业主委员会”）与被告梅州嘉应新天地有限公司（以下简称“嘉应新天地”）车库纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，被告嘉应新天地于2018年4月10日提出管辖权异议申请，认为本案应移送梅州市中级人民法院处理；本院经审查认为，被告嘉应新天地提出的管辖异议，理由成立，并于2018年4月16日作出（2018）粤1402民初678号民事裁定书，裁定嘉应新天地对管辖权提出的异议成立，本案移送梅州市中级人民法院审理；梅州市中级人民法院经审查认为，本案应当由梅州市梅江区人民法院审理，并于2018年5月28日作出（2018）粤14民初42号民事裁定书，裁定本案移送梅州市梅江区人民法院处理。本院于2018年6月7日重新立案后，被告嘉应新天地向本院申请中止审理，本院于2018年8月8日作出（2018）粤1402民初1148号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，现本案已恢复审理。本案依法适用普通程序，于2019年8月9日组织原、被告进行了庭前证据交换并质证，并于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告壹江南业主委员会的委托诉讼代理人董亚民律师、蔡佳宏律师，被告嘉应新天地的委托诉讼代理人曾韵冰律师、袁宾律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认梅州市壹江南商住小区架空层车库按规定为公共区域的公共停车场；2.判令被告停止出售出租架空层车位，恢复架空层原状；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据梅州市规划局向被告出具关于壹江南商住小区架空层的《建设工程规划许可证》规定“一层架空层架空部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或者作为出售、出租等商业用途”，即架空层车库只能作为小区公共用途停车场地。因为被告一直违规销售架空层车位，严重侵害了原告的合法权益，所以原告需阻止被告继续违规出售出租架空层停车位。本案所纠纷的车库权属不存在争议，权属已有相关规划证件及政府部门认定。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据一、《建设工程规划许可证》,证明架空层部分为小区公共停车场，不得改变用途，不得出售、出租等商业用途。证据二、原《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕62号）、原《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕67号）,证明国土资源局曾发函认定架空层车位应属于小区全体业主所有。证据三、国土局出具的情况说明,梅州网上信访国土局答复,证明国土局认定架空层为公用建筑面积，不计容面积的公共场所。证据四、《梅州市住房和城乡建设局关于壹江南项目有关问题的复函》《梅州市房地产市场监督整改通知书》,证明被告违法销售、变相销售架空层车位，必须立刻无条件退回购车款。证据五、壹江南官方公众号销售架空层车位推广截图；证据六嘉应新天地有限公司发布的架空层车位销售宣传公告；证据五、六证明被告一直违法违规销售架空层车位的。证据七、中华人民共和国最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2817号，证明车位不能办理独立产权登记，不能成为专有部分的，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，权属应归全体业主所有。证据八、《梅州市住房和城乡建设局关于暂停壹江南项目车位销售的通知》,证明被告违法销售、变相销售架空层车位，必须立刻无条件退回购车款。证据九、国土局《信访事项处理意见书》（梅市国土资（信访）字【2018】1号）原件,证明市国土局认定架空层为公用建筑面积，不计容面积的公共场所，作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。证据十、车位出售认购书[（2017）粤1402民初1910号案被告提供的合同],证明被告一直对业主进行欺骗车位销售，并在后以欺骗的方式让原告补充签订《转让使用权合同》。证据十一、兴宁市人民法院行政庭信访回复,证明兴宁法院的行政判决只对复函这一文书存在程序瑕疵而判决撤销，并未对架空层权属作出判决，即未否定国土局权属的认定，亦即并非被告所说，认定架空层车位认定为业主共有的公共部分内容不当。证据十二、自然资源信访事项告知书{梅市自然资（信访）告知字[2019]38号},证明壹江南架空层车位不能办理不动产登记证与最高院的裁决认定一致。被告辩称，一、原告就架空层车位提起诉讼，属于有关共有和共同管理权力的重大事项，需经业主大会决议并特别授权。原告未经业主大会决议授权无权起诉本案，应当驳回原告的起诉。二、原告第一项诉请中的“公共区域”至少有两层含义，一是隐含无权归属的公共所有区域，二是不涉及无权归属仅涉用途范围的公共适用区域，原告未说明“公共区域”的具体含义，属诉讼请求不具体，违反了《民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定，应当驳回原告的该项起诉。如原告的第一项诉请不涉及所有权的确认，则仅为架空层车位用途的确认。而确认物之用途不属于民事法律关系，则不属于民事诉讼受理范围，应当驳回原告的该项起诉。原告所说的公共区域既不涉及物的权属和使用，也不涉及平等民事主体之间人身、财产关系，因此第一项诉请不属于人民法院的审理范围，更重要的是原告无任何证据证明架空层车位是公共区域。三、原告称“车库权属不存在争议”，却不明确权属归谁，反而诉请架空层车位为更含糊不清的“公共区域的公共停车场”是恶意将架空层车位挂被告所有的事实复杂化，非法控制架空层车位和主张架空层车位的所有权。原告第二项诉请亦证明本案为车库确权之诉。若原告仅诉请确认架空层车位为公共用途停车位，依据公共用途不等于公共所有之常理，原告无权主张第二项诉请。四、根据梅州市不动产登记局出具的《新建商品房权属登记通知书》、梅州市国土局测绘院的《房产面积测绘成果报告书》、《建设工程规划条件核实合格通知书》等证据，架空层车位所有权已由职能部门确认归被告所有，依照《物权法》、《区分所有权纠纷的解释》等法律规定，架空层车位归被告所有。架空层车位符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的专有部分法定要件。五、依照《物权法》第三十九条，被告作为所有权人对架空层车位依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其中处分权包括了出售出租权。被告转让架空层车位使用权的程序合法，被告与业主架空层车位使用权转让是双方的真实意思表示，有偿转让架空层车位使用权的方式符合《物权法》第七十四条第一款、《区分所有权纠纷的解释》第五条规定，且未违反法律法规禁止性规定。因此，被告出租出售架空层车位符合法律规定。六、1.现无任何法律法规规定被告无权出售出租自有的架空层车位。2.《建设工程规划许可证》不能作为原告主张被告停止出售出租架空层车位及恢复车位原状的定案证据。3.原告提交的[2017]62号、67号《复函》第一点答复，已被（2017）粤1481行初145号、146号行政判决书撤销，且该判决明确认定《工程规划许可证》中的公共用途不等同于公共部分，该答复关于架空层等同于其他公共设施，为全体业主共有，只登簿不发证等内容，与《权属登记通知书》相互矛盾，该行政决定明显不当。梅州市国土局2017年11月12日《情况说明》，是在（2017）粤1481行初145号、146号案审理过程中向受理法院所出，2017年7月12日网上信访答复与上述[2017]62号复函同时做出，其内容与《复函》内容雷同，且均形成于上述判决书作出之前，同理亦为上述判决所否定。《整改通知书》已被（2017）粤1481行初157号行政判决书撤销，且该判决明确判定《整改通知书》关于被告擅自或者变相销售架空层车位违法并责令整改等内容明显不当，证据与法律依据不足。梅州市住建局《关于壹江南项目有关问题的复函》是对《暂停车位销售通知》的说明，《暂停车位销售通知》的事项已被《整改通知书》后续处理，同理亦为上述判决所否定。4.（2017）最高法民申2817号案民事裁定书于本案无任何参照作用。综上，请求人民法院驳回原告的起诉，并查明认定架空层车位所有权归属被告的事实，恢复壹江南商住小区的正常生态。被告为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据一、被告营业执照、法定代表人身份证书及身份证复印件,证明被告身份信息及诉讼主体资格合格。证据二、房地产开发资质证书,证明被告具备开发壹江南小区的法定资质。证据三、(2017)粤1481行初145号、146号《行政判决书》及生效证明，证明[2017]162号、67号《复函》己被生效判决撤销，且该判决确认了复函把架空层车位认定为业主共有的公共部分明显不当等内容。证据四、(2017)粤1481行初157号《行政判决书》及生效证明，证明《梅州市房地产市坊监管整改通知书》已被生效判决撤销，且该判决确认了该通知书证据和法律依据不足，内容明显不当等内容。证据五、国土证，证明架空层车位系被告利用合法取得建设用地所建。证据六、建设用地规划许可证、用地规划条件，证明架空层车位建设用地规划条件合法。证据七、市规委会2013年2月23日“会议纪要”证明架空层车位建设符台也是市规委会要求。证据八、建设工程规划许可证，证明架空层车位规划报建手续合法，系规划停车位。证据九、建设工程施工许可证，证明架空层车位建设施工手续合法。证据十、规划核实竣工测量成果表、《建设工程规划条件核实合格通知书》，证明架空层停车位，规划验收合格，并确认架空层车位共631个。证据十一、竣工验收备案表，证明架空层车位已竣工验收合格。证据十二、市住建局2017年6月5日答复，证明争议车位是规划停车位。证据五至证据十二证明架空层停车位是被告依法投资建设，计算建筑面积的建筑物车位和规划停车位。证据十三、市国土局2017年11月23日《情况说明》，证明架空层车位未计入分摊面积分摊销售给各业主。证据十四、商品房买卖合同，证明被告与业主于2015年后签订的商品房买卖合同均明确约定架空层车位归被告所有。证据十五、2017年6月15日《新建商品房权属登记通知书》，证明架空层车位已确权登记在被告名下，且并未列入只登簿不发证的业主共有物业范围。证据十六、《房产面积测绘成果报告书》，证明空层车位有别于只登簿不发证的业主共有物业范围，被独立列为专有建筑及列明面积20851.76m2事实。证据十五、证据十六证明架空层车位所有权已由政府部门确认归被告所有事实。证据十七、市国土局[2016]12号信访事项处理意见书，证明市国土局确认不计容积率的架空层车位可登记为不计容积率地下车位事实。证据十八、市房协信访函，证明不动产登记部门长时间内暂停了地下室及架空层停车位产权登记业务事实。证据十九、市规划局2017年2月9日《关于壹江南项目架空层规划用途的答复》、梅市府[2015]21号文及市城乡规划局权责清单，证明市规划局无不动产确权和限制建筑物处分方式权职能，《规划许可证》不是架空层车位确权和限制作为车位出租出售的凭证。证据二十、《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93，证明商业用途是特定规划概念，由规划而不是由处分方式决定，将架空层车位仍作为停车位出租出售，并不会将停车场用途改变为商业用途。证据二十一、车位使用权转让合同、发票、车位交付使用手续，证明被告转让的是架空层车位使用权，转让行为合法有效。证据二十二、《业主规约》、《议事规则》，证明原告起诉本案应经业主大会决议授权。证据二十三、部分业主反对业委会越权违法起诉的联合声明，证明部分业主反对原告起诉本案，及原告起诉本案未经业主大会决议授权事实。证据二十四、(2017)粤1802民初507l号民事判决书，证明广东省相关司法实践亦支持架空层停车位产权、收益均归属开发商的事实。证据二十五、架空层首次确权登记书面档案复印件，证明：1.被告2017年2月21日申请架空层首次确权登记，市不动产登记局于3月24日完成首次确权登记。2.被告发现该首次确权登记错误将架空层车位登记为公共面积、公共设施后，依法于6月2日申请了更正登记。3.市不动产登记局6月14日会审同意更正，并于6月15日核发《新建商品房权属登记通知书》实施了更正登记行为。4.与证据二十六比较，可知更正登记档案中：(1)《权属登记通知书》将架空层车位单独列出在只登簿不发证的物业管理用房、楼梯等公共设施、公共面积之外；(2)《规划条件核实合格通知书》增加了“架空层停车位631个”内容：(3)《测绘成果报告书》将架空层车库20851.76m2单独列出在物业管理用房、楼梯等公共设施、公共面积之外。证据二十六、架空层首次确权登记数据信息档案复印件，证明：1.《权利人信息表》表述架空层为公共面积、公共设施，是错误的。市不动产登记局于2017年6月15日进行了更正并核发《权属登记通知书》，将架空层20851.76m2更正登记为车库，属被告专有物权，该《权属登记通知书》才能正确反映架空层权属。2.《信访事项告知书》依据错误的《权利人信息表》，将架空层车位定性为只登簿不发证范围，违背相关规划法规及《权属登记通知书》等事实。3.原告依据错误的《信访事项告知书》，主张架空层车位不能办证，是错误的：另其将架空层车位不能力证等同于不能确权登记，进而主张架空层车位不是被告的专有物业，违背架空层车位已确权登记在被告名下之事实，亦存在偷换概念的逻辑错误。本案在法庭审理中，原、被告就对方所举出的证据进行了质证。被告对原告举出的对证据一《建设工程规划许可证》，的真实性、合法性无异议，关联性有异议。1.该证没有任何字眼表述架空层车库属于“公共区域的”，不能证明架空层车库为“公共区域的”停车场。2.该证所载“不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”是指不得改变架空层的车库用途为商铺、商场、金融等商业用途及其它用途，而非禁止架空层仍作停车位用途出租出售。因为，第一，规划部门相关职权是规划建筑物的用途，其限制不得改作他用或改为商业用途，是且只是限制改变规划用途，例如把车库改成商铺等商业用途或其他用途，并非、也无权限制具体处分方式。第二，建筑物规划用途是特定法律概念，其分类由相关法规规定，与处分方式无关，如出售、出租住宅，不会改变其住宅用途为商业用途或其他用途，所以，出售、出租停车位，也不会改变停车位用途为商业用途或其他用途。3.相反，被告提供的该证所附审定设计图，以及规划核实竣工测量成果表、规划条件核实合格通知书等证据，足以证明架空层车位系归被告所有，被告有权出售、出租。证据二，梅州市国土资源局的[2017]62号和[2017]67号《关于申请政务信息公开的复函》真实性、合法性、关联性均不认可。两份《复函》的第一点关于架空层车位为公共部分归业主共有的答复内容，已被（2017）粤1481行初145号、146号《行政判决书》撤销，而且该判决明确认定，《工程规划许可证》中的公共用途不等同于公共部分，两份《复函》的第一点答复关于架空层只登簿不发证，等同于公共部分，为全体业主共有等内容明显不当，且与《权属登记通知书》关于架空层车位的定义及确权给被告的事实相互矛盾。因此该两份《复函》不能作为本案证据，更不能证明架空层车库属于全体业主共有或为“公共区域的”车位。证据三，国土局出具的《情况说明》、梅州网上信访国土局答复真实性、合法性、关联性均不认可。1.《情况说明》是市国土局在（2017）粤1481行初145号、146号案审理过程中向受理法院所作回复，其中关于架空层车位列入公用建筑面积为业主所共有的内容，已被（2017）粤1481行初145号、146号《行政判决书》所否定，故该说明不能作为本案证据，更不能证明架空层车库属于全体业主共有或为“公共区域的”车位。相反，该说明确认了架空层车位不属于公摊面积，并未分摊销售给业主，足以证明架空层车位归被告所有。2.网上信访答复的内容与[2017]62号《复函》内相同，是对同一问题所作相同答复的不同表现形式，与[2017]62号《复函》一样，也已被（2017）粤1481行初145号、146号《行政判决书》所否定，故该网上信访答复也不能作为本案证据，更不能证明架空层车库属于全体业主共有或为“公共区域的”车位。证据四，梅州市住建局《关于壹江南项目有关问题的复函》、《整改通知书》和证据八，《关于暂停壹江南项目车位销售的通知》，对该两组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。1.《整改通知书》已被（2017）粤1481行初157号《行政判决书》撤销，且该判决明确认定《整改通知书》关于被告擅自或变相销售架空层车位违法并责令整改等内容明显不当，证据和法律依据不足。而市住建局《关于壹江南项目有关问题的复函》是对《关于暂停壹江南项目车位销售的通知》的说明，该通知所述事项已被《整改通知书》后续处理，同理亦为上述判决所否定。故该两组证据均不能作为本案证据，更不能证明被告销售架空层车位违法和被告应退还购车款。2.相反，上述《关于暂停壹江南项目车位销售的通知》《关于壹江南项目有关问题的复函》均明确了被告取得架空层车位的《新建商品房权属登记通知书》后，即可办理现房销售手续并可网签销售，而被告已于2017年6月15日取得《新建商品房权属登记通知书》并已交给市住建局备案，足以证明被告销售架空层车位合法。证据五、证据六，对该两组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该证据不能证明被告销售架空层车位违法。相反，被告证据足以证明架空层车归属被告所有，且实际也已由《新建商品房权属登记通知书》确权给被告，所以被告销售架空层车位合法。证据七，最高院《民事裁定书》，对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该案所涉停车位是占用道路等场地划出的、不计建筑面积的非建筑物停车位，是不能取得产权登记（而非不能办证）的停车位。而架空层停车位是经施工建设的、计算建筑面积的建筑停车位，并已确权登记在被告名下和颁发《新建商品房权属登记通知书》，且该通知书未将架空层车位列入只登簿不发证的物业范围。该两类车位有本质区别，因此该裁定书对本案无任何参照作用。证据九，国土局[2018]1号《信访事项处理意见书》的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。该证据第一条与本案争议事实无关，第二条解释《新建商品房权属登记通知书》“间（位）数”为“1”指同一使用性质，与规划核实车位“631个”属不同概念，即上述“1”与“631”是对架空层车位类型与数量的描述，前者并不否定后者，而后者充分说明架空层车位“具有构造上的独立性且能够明确区分”，满足专有物业的法定要件；第三条引用第13029号《建设工程规划许可证》第五点，质证意见与对该证的一致，不再赘述；但应强调，该证据无任何文字表述架空层车位为“公用建筑面积”或“公共区域”，不能证明原告关于架空层车位为“公共区域”及不得出售、出租的主张。证据十，车位出售认购书的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该证据不能证明被告对业主进行了欺骗车位销售。第一，先签认购书，后签正式买卖合同是房地产市场的正常习惯做法，且后者是正式签约，而非补签；第二，双方签订的《车位使用权转让合同》，白纸黑字约定了被告只转让架空层车位使用权，和不给买方办理车位产权证，买方自愿签订，显然认购书、转让合同均是双方真实意思表示，未违反禁止性法律规定，无任何欺骗或强迫交易情形，且无任何有效法律文书确认被告转让自有车位使用权涉嫌欺诈。证据十一，兴宁法院行政庭信访回复的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该回复不能证明原告主张。第一，该回复仅表述第145、146号判决书已撤销了第62、63号复函第一点，而无任何内容表述撤销理由仅限于该复函程序违法。相反，该判决书不仅认定了该复函程序违法，也明确认定了该复函把架空层车位认定为业主共有公共部分明显不当等实体违法情形（详见两判决书“本院认为”第三、四条）。第二，被告仅以该判决证明该复函认定架空层车位归业主共有是违法错误的，从未认为该判决书是确权判决。证据十二，[2019]38号信访事项告知书，对其出自市自然资源局无异议，但对其内容的真实性、合法性、关联性均有异议。1.被告认同该书第一条解释，架空层车位产权登记结果应以不动产登记簿为准。根据该法定原则，结合被告补充提交的架空层车位确权登记档案，可知架空层在2017年3月24日首次确权登记后，又据实依法进行了首次确权更正登记，并于2017年6月15日核发了《新建商品房权属登记通知书》。确权更正登记档案明确了架空层车位是被告的专有规划停车位，而非公共面积和公共设施：（1）《新建商品房权属登记通知书》将架空层车位单独列出在只登簿不发证的物业管理用房、楼梯等公共设施、公共面积之外；（2）《测绘成果报告书》将架空层车库20851.76㎡单独列出在物业管理用房、楼梯等公共设施、公共面积之外；（3）《规划条件核实合格通知书》增加了“架空层停车位631个”内容。应特别强调的是，不论更正前，或是更正后的架空层确权登记档案，都将架空层车位确权登记在被告名下，与小区业主无关。2.该证据的第二条，仅说明更正前的2017年3月24日首次确权登记信息，但未如实表述更正登记后的真实确权登记信息，这可从该条提及的《权利人信息》内容与制成时间为2017年3月24日的《不动产登记卡》内容完全相同印证（详见被告补充证据）。因此，第一，该告知书事实依据错误，违反了架空层车位是归被告所有的规划车位的事实。第二，该条关于架空层车位“不属于单独核发不动产权证书的范围”的结论，无任何法律依据，相反违反了被告证据17市国土局[2016]2号《信访事项处理意见书》关于不计容架空层车位可核发附注有“不计容积率地下车位”证书的实体规定；第三，上述结论，是涉及确权的行政许可事项，自然资源局却以信访答复方式作出；且该结又涉及被告重大利益事项，自然资源局却在作出结论前未告知被告，更未通知陈述、申辩和提起行政复议或诉讼等权利，明显程序违法。3.假设架空层车位确实不能发证，但可以且实际已确权登记在被告名下，是连该告知书都已确认的事实，而能否核发产权证书与能否取得产权登记，是明显不同的概念，原告将该告书错误认定架空层车位不能办证，等同于不能取得产权登记，从而将架空层车位等同于最高法（2017）第2817号案不能取得产权登记的非建筑车位，进而否定其归被告所有，违背架空层车位已确权登记在被告名下之事实，亦存在偷换概念的逻辑错误。原告对被告举出的证据对证据一、证据二的三性没有异议。证据三、证据四的关联性有异议，该判决只是由于相关行政机关发出文书存在程序瑕疵而被撤销，并未对实体内容进行否定，被告断章取义，偷换概念，该事实由原告提供兴宁法院的信访回复为证。证据五至证据十二的关联性有异议，该系列证据证明，特别是规划许可证中明确规定架空层车位属于规划内的公共配套设施，作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途的小区公共停车场。证据十三的关联性有异议，证明架空层不计算容积率，不用公摊的原因是，市国土局认定架空层因其规划设定为公共用途，所以列入公用建筑面积，而公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即架空层作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，权属归全体业主所有，这正符合(2017)最高法民申2817号的最高人民法院的裁定指导意见：即使“支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。”更何况国土局已在行政诉讼庭上一再申明，被告并未支付相关土地出让金及税费，被告何来的合法权益。证据十四的关联性有异议，梅江区法院审理壹江南小区的约100宗逾期办证案件中的多份《商品房买卖合同》，均能证明被告与业主并未约定车位权属。而被告仅向法院提供了少数的所谓“有约定”的《商品房买卖合同》格式合同中，以未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照业主的要求，对该条款予以说明的格式条款来约定车位归属，根据《合同法》第三十九、第四十、第四十一条关于格式合同的规定，该条款无效。因此，该格式合同无论是否有约定，均不能作为规划车位权属的依据，故规划车位权属约定依据不足。证据十五、证据十六的关联性有异议，《新建商品房权属登记通知书》仅是通知书，并非权属登记证书，并不能证明已确权至被告名下，不动产权属以不动产登记证为准。关于通知书里涉及很多关于公共区域、公共部分的登记内容，该内容涉及全体业主的重大利益，行政部门同样没有通知全体业主，听取全体业主的申辩作出的通知书，按被告的逻辑这份通知书也是违法、无效的。原告保留对该份通知书的诉讼权利。证据十七的关联性有异议，证明不计容积率的架空层，被告并未依法缴纳土地出让金及相关税费。不动产登记部门需要依据规划部门确定车位（库）是否已计算容积率，并确认是否超过整个建设项目所设定的容积率。如果核实已计算容积率的建筑物予以办理产权登记，并计算土地分摊面积。而不计算容积率的架空层车位，“不分摊土地面积，宗地面积共用”，土地性质、土地用途、土地适用权年限等按原宗地取得方式处理。而涉案规划土地用途为小区公共停车场，且为不计容积共用的土地，所以应归全体业主共有。被告断章取义，曲解法律法规及行政单位的原意。证据十八的关联性有异议，根据被告提交的证据十七证明目前架空层车位不能办理不动产登记证，更不可能分割为每一个单独有权属的车位。因架空层车位不计算容积率，“不分摊土地面积，宗地面积共用”属公用建筑面积，不能作出专属产权登记。证据十九的关联性有异议，一切房地产权属及建设规定，均以规划为准，该事实由国土部门及住建部门的复函、情况说明多次确认。证据二十的关联性有异议，被告断章取义，歪曲规划许可证中的规定，出租出售本就已是商业用途。证据二十一的关联性有异议，该合同偷换概念，以“转让使用权”代替“出售”，按规划该架空层为不能出租出售的公共停车场，该转让出租行为无效，且属于侵害全体业主的合法权益。且车库、车位作为不动产，依法建设单位只有取得车位、车库权属登记之后（即获得不动产登记证）才能进行出售，所以其行为为非法销售车位。证据二十二的关联性有异议，依据《壹江南小区业主管理规约》第三十七条，明确赋予了业主委员会有权依法对物业管理区域内公共部分以及共同生活秩序进行维护管理的职能与权限，有权依法提起诉讼及时阻止侵害业主合法权益的行为（例如本案被告侵害业主合法权益的行为）。而并未明确约定业委会依法阻止侵权，需要业主大会决议授权，该授权已于第一次业主大会依法依规囊括授权。证据二十三的三性均有异议，该部分业主未能提供足够证实身份的证据。原告起诉被告阻止被告侵害业主权益，属于依法依规履行法定义务，保护业主的合法权益，并未侵害业主的实体利益，该证据中所谓的业主提出的反对，违反常理，不予肯定。证据二十四的关联性有异议，该判决只是地区基层法院的判决，且以2015年的判决作为依据的，涉案的架空层同样为不计容积，没有计入建筑面积和公摊面积，而同一情况于2017年，最高人民法院已作出最新的判例(2017)最高法民申2817号裁定：“案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”，作为最高级别法院的判例，无论从时效性和指导性，最高院的(2017)最高法民申2817号裁定无疑更具参考价值。对证据二十五的关联性有异议，该证据不能证明被告拥有架空层的专属所有权，反而证明架空层需要按规划证的公共性质使用。证据二十五的第13页测绘成果明细表中也载明即使是工具房、机房、配电房等法定公共区域所公共分摊面积所占比例也是非常低的，同理，架空层车库与该公共区域性质一样，不以是否存在公共分摊面积来认定是否属于公共区域。另外第17页，核实合格通知书，规划核实意见里说架空层的总面积是29370.35平米，其中计容面积是7041.27平米，绿地面积是15989.05平米。验收：建筑面积29344.45平米，其中计容建筑面积6762.1平米，绿地面积23066.3平米可知架空层车位占用的是不计容的建筑面积。第20页该通知书备注明确指示该架空层所要登记的是总确权登记，并非单独专属产权登记，里面也明确规定了架空层车位需要按照规划许可证办理登记，依照原告提供的信访函资源局作出了解读证明架空层不能单独办理权属登记证，只能由其他公共区域办理总登记。对证据二十六的关联性有异议，权属登记书并没有证明被告可单独办理权属登记，且原告并没有说架空层不能办证。架空层的登记与其他公共区域一致只能办理总登记，不核发单独的权属登记证书。这与最高法的判例认定一致。审理过程中，依法出示了本院于2019年8月16日到梅州市壹江南商住小区所作的现场勘验笔录及现场勘验照片。原告表示无异议。被告认为从架空层面积总共28004.5平米，建筑面积是23066.3平米，计容是6762.10平米，建筑面积里有六千多是计容面积，是商铺，其余的建筑面积是架空层车位的面积也即是不计容部分。绿地面积是另一部分，非建筑面积，绿地上无任何规划的建筑物。对原、被告所举的证据，经双方质证无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：被告嘉应新天地是有限责任公司（法人独资），经营范围为文化产业项目投资及管理；房地产开发及经营等，具有房地产开发企业资质证书。梅州市江南梅水路20号壹江南商住小区是由被告嘉应新天地投资建设、销售的房地产项目。涉案车位位于壹江南商住小区壹层架空层。2012年12月29日，被告取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用地单位梅州嘉应新天地有限公司，用地项目名称嘉应歌剧院文化综合体商住小区，用地位置梅龙东路以南、梅水路以西，用地性质商住用地，用地面积45683平方米。2013年1月14日取得《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用权人梅州嘉应新天地有限公司，地类商服用地；住宅用地，使用权类型出让，使用权面积合计45684平方米。2013年9月29日，被告取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，用地单位梅州嘉应新天地有限公司，建设项目名称嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层（含商业），建设位置梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路交汇处，建设规模1层建筑占地：10433.45m2；建筑面积：29370.35m2附图及附件名称一、规划层数：1层；二、计容面积：7041.27m2；其中商业面积：4891.78m2；三、内地台标高：77.700m（黄海高程）；四、规划红线图13038号及审定设计图；五、一层架空层架空部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。2013年10月22日，被告取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。2016年3月4日，梅州市梅江区嘉应歌剧院文化综合体商住小区1#～8#楼已竣工验收备案。2016年10月28日，梅州市梅江区嘉应歌剧院文化综合体商住小区9#～13#楼（含商业、架空层、地下室）已竣工验收备案。2016年8月23日，梅州市城乡规划局向被告发出《建设工程规划条件核实合格通知书》，通知书内容为“建设单位梅州嘉应新天地有限公司建设地址梅江区江南办梅龙东路、梅水路文汇处建设项目嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层（含商业）许可证号报建规模建设层数：1层建筑基底面积：10433.45m2建筑面积：29370.35m2，其中计容建筑面积7041.27m2实施规模建设层数：1层建筑基底面积：10468.97m2建筑面积：29344.45m2，其中计容建筑面积6762.10m2。规划核实意见该项目嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层（含商业），规划许可：建筑面积29370.35m2，其中计容建筑面积7041.27m2；整个小区机动停车位1397个，绿地面积15989.05m2。验收：建筑面积19344.45m2（1层），其中计容建筑面积6762.10m2；整个小区机动停车位1418个（其中架空层停车位631个），绿地面积23066.30m2。符合《建设工程规划许可证》（建字第13209号）及其附图、建筑设计图的要求，予以规划条传核实合格”。因原告与被告对小区架空层车位权属存在争议，原告遂于2017年6月27日向梅州市国土资源局申请信息公开，梅州市国土资源局受理后，在2017年7月13日作出62号《复函》，答复内容为：“一、建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，依据规划该小区架空层架空部分（不计容面积）属小区公共用途停车场地，梅州嘉应新天地有限公司于2017年6月向我局申请不动产确权登记，因该小区架空层属公共部分，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，所以架空层建筑面积只记载在不动产登记簿，不核发权属证书（确权登记资料见附件）。二、《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”中心绿化带因不计算建筑面积，不属房屋确权的范畴。三、我局暂未收到该小区会所的申请确权资料，无法向你委申请提供信息公开的内容。”。被告收到62号《复函》后认为，该复函公开信息较为模糊且容易引起歧义，为了进一步明确架空层车位权属的相关问题，于2017年7月20日又向梅州市国土资源局申请信息公开，梅州市国土资源局受理后，在2017年8月7日作出67号《复函》，答复内容为：“一、我局就架空层车位确权问题已于上次你委申请政府信息公开时已明确答复。依据《物权法》）相关规定，建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，你小区架空层车位属公共部分，与公共门厅、配电房等共同设施的房屋性质相同，属于房屋总确权范围，为全体业主共同所有，故只记载在不动产登记簿上，不核发权利证书。二、确权的相关材料已于你委上次申请政府信息公开时已提供，不再提供。”。被告不服梅州市国土资源局在在2017年7月13日作出的梅市国土资公开(2017)62号《关于申请政务信息公开的复函》，于2017年10月16日向广东省兴宁市人民法院提起行政诉讼，兴宁市人民法院作出（2017）粤1481行初146号行政判决书，判决撤销梅州市国土资源局在在2017年7月13日作出的梅市国土资公开(2017)62号《关于申请政务信息公开的复函》的第一点答复。（2017）粤1481行初146号行政判决书，已于2018年2月23日生效。被告不服梅州市国土资源局在在2017年8月7日作出的梅市国土资公开(2017)67号《关于申请政务信息公开的复函》，于2017年10月16日向广东省兴宁市人民法院提起行政诉讼，兴宁市人民法院作出（2017）粤1481行初145号行政判决书，判决撤销梅州市国土资源局在在2017年8月7日作出的梅市国土资公开(2017)67号《关于申请政务信息公开的复函》的第一点答复。（2017）粤1481行初145号行政判决书，已于2018年2月23日生效。梅州市住房和城乡建设局于2017年8月11日向被告发出《梅州市房地产市场监管整改通知书》，通知书内容为：“经查，你司开发的“壹江南”项目的架空层车位权属存在争议且未办理现房销售手续，存在擅自销售或变相销售行为，现责令你司按下列要求进行全面整改：一、立即停止该项目架空层车位的销售或变相销售行为，营销活动中不得引导或误导业主购买上述车位；二、对已卖出的架空层车位，要立即在售楼部醒目位置明确公示退款并无条件办理退款手续，不得另外要求买受人签订与所购架空层车位和法律文书；三、要本着实事求是的原则，将上述架空层车位的权属状况形成书面说明后在售楼部公示；四、要主动与该小区业主委员会沟通，解释该项目架空层车位目前的权属状况，全力化解矛盾和争议”。被告不服梅州市住房和城乡建设局在2017年8月11日向其作出的《梅州市房地产市场监管整改通知书》，于2017年1月6日向广东省兴宁市人民法院提起行政诉讼，兴宁市人民法院作出（2017）粤1481行初157号行政判决书，判决撤销梅州市住房和城乡建设局在2017年8月11日向其作出的《梅州市房地产市场监管整改通知书》。（2017）粤1481行初157号行政判决书，已于2018年5月8日生效。2017年2月9日，梅州市城乡规划局向被告作出《关于壹江南项目架空层规划用途问题的答复》，答复内容为：“根据我局审定的XG2013-026-1号修建性详细规划图中标示‘架空层车库’，壹江南项目架空层规划用途为车库。‘架空层是否属于公摊面积’的有关权属问题，请到相关职能部门咨询”。2017年6月5日，梅州市住房和城乡建设局向被告作出《关于壹江南项目一层架空层用途的答复》，答复内容为：“我局根据市规划部门核发的建设工程规划许可证（建字第13209号）和相关会议纪要及贵公司提供的规划核实通知等材料，认为该项目一层架空层架空部分为停车位。”。2017年11月23日，梅州市国土资源局作出《情况说明》，内容为：“壹江南商住小区架空层因其规划设定为公共用途，所以列入公用建筑面积。公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括共有建筑面积和公用分摊面积。该架空层建筑面积不计算容积率，属非公摊范围，未计入每套（单元）商品分摊的公用面积。2017年5月31日，梅州市国土资源测绘院作出《房产面积测绘成果报告书》，内容主要为：“房屋坐落梅州市江南××水路××商铺、工具房，套内建筑面积291.88，共有分摊面积0.86，房屋建筑面积292.74；架空层车库套内建筑面积20790.65，共有分摊面积61.11，房屋建筑面积20851.76；机房套内建筑面积322.28，共有分摊面积0.95，房屋建筑面积323.23；楼梯套内建筑面积78.33，共有分摊面积0.23，房屋建筑面积78.56；内公共面积套内建筑面积410.24，共有分摊面积1.21，房屋建筑面积411.45；配电室套内建筑面积876.60，共有分摊面积2.58，房屋建筑面积879.18”。2017年6月15日，梅州市国土资源局向被告发出《新建商品房权属登记通知书》，内容主要为：“产权人梅州嘉应新天地有限公司房屋坐落地址梅州市江南××水路××商业××、××、4(原嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层)总建筑面积28004.52平方米，门店4790.11平方米、车库20851.76平方米、公共设施2362.65平方米。房屋权属来源：自建，江南梅水路壹江南商业2、3、4（商住小区架空层）总确权登记。建设工程规划许可证：建字第l3209号。原国有土地使用证：梅州市国用（2013)第00017、00018、00019号。注：工具房、机房、楼梯、配电房、社区服务中心、物业管理用房、消防控制中心为只登簿不发证。架空层车位（不计容面积）按市城乡规划局《建设工程规划许可证》建字第13209号的规定使用”。2016年8月11日，梅州市国土资源局作出梅市国土资（信访）复字【2016】2号《信访事项处理意见书》，内容主要为：“新申请办理的车位（库）首次登记，应依据规划部门确定车位（库）是否已计算容积率，并确认是否超过整个建设项目所设定的容积率。规划中已计算容积率的建筑物予以办理产权登记，并计算土地分摊面积；不计算容积率的地下车位、架空层车位按延续登记的原则，不分摊土地面积，宗地面积共用，其土地性质、用途、土地使用年限等按原宗地取得方式处理，办理登记时在证书的附记栏标注：“不计算容积率地下车位”。”另查，被告在商品房买卖合同中约定涉案车位权属归被告，被告将部分涉案车位进行销售或变相销售、出租行为。原告认为涉案车位应按《建设工程规划许可证》（建字第13209号）的规定为公共区域的公共停车场，被告上述行为损害了其利益故向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。本院认为,本案属于车位纠纷。一、关于原告诉讼主体资格的问题。原告为对壹江南商住小区进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告的起诉涉及全体业主共同利益，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的其他组织，因此，原告具有诉讼主体资格。二、关于涉案车位权属的问题。原告依据《建设工程规划许可证》（建字第13209号）中将涉案车位规划为小区公共用途停车场地主张涉案车位为全体业主共有的公共区域的公共停车场，梅州市城乡规划局是规划部门，只是对涉案车位场地用途进行规划，对涉案车位场地权属无权进行确认，公共用途是规划概念，并不等同于业主共有。该涉案车位场地规划为车位。原告依据原《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕62号）、原《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕67号）主张涉案车位属于小区全体业主所有，但上述证据已被广东省兴宁市人民法院依法作出的生效行政判决予以撤销，原告应对其主张承担举证责任，但原告未对其主张再提供证据予以证实。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。从上述条文可以看出，规划车位、车库的所有权由当事人进行约定，没有约定的,只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”涉案车位场地四周及顶部均有界墙将其与其他部分隔开，每个车位均可划线隔开，空间界线清晰明显，具有构造上的独立性；被告提供的《建设工程规划许可证》、《规划合格通知书》、《权属登记通知书》规定涉案车位应作为停车场地使用，均足以证明涉案车位具有利用上的独立性，可以排他使用；被告提供的梅州市国土资源局作出梅市国土资（信访）复字【2016】2号《信访事项处理意见书》可以证实涉案车位可以登记为“不计算容积率地下车位”，能够登记成为特定业主所有权的客体，因此，涉案车位应为专有部分,不属于共有部分。被告提供的《建设工程规划许可证》（建字第13209号），（2013）第00017、00018、00019号国土证，地字第2012-021号建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，规划核实竣工测量成果表、梅规核字2016-071号《建设工程规划条件核实合格通知书》、竣工验收备案表等证据证实涉案车位是由被告投资建设，且未计入分摊面积，被告作为架空层的建设投资者，对该架空层的停车位享有投资收益的权利。综上，原告主张涉案车位为公共区域的公共停车场，原告主张证据不足，缺乏法律依据，本院依法不予支持。三、关于涉案车位使用的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，被告在满足业主需要的情况下，可以对涉案车位进行使用。因此，原告主张被告停止出售出租架空层车位，恢复架空层原状，本院依法不予支持。案经调解未果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告梅州市壹江南商住小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费依法收取为100元（此款已由原告预交），依法由原告梅州市壹江南商住小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黎伟平审判员  肖俊峰审判员  陈晓军二〇一九年九月二日书记员  廖紫娟