山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初3904号原告:（反诉被告）张正义，男，1986年9月5日出生，汉族，住太原市。被告：(反诉原告)施月光，男，1987年10月21日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郑燕兴，山西晋瑞律师事务所律师。第三人：太原市迎泽区智汇金虎便利店，住所地太原市迎泽区起凤街19号1幢1层3号，统一社会信用代码×××。经营者：刘芳。原告（反诉被告）张正义与被告（反诉原告）施月光，第三人太原市迎泽区智汇金虎便利店房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张正义，被告（反诉原告）施月光及其委托诉讼代理人郑燕兴到庭参加了诉讼，第三人太原市迎泽区智汇金虎便利店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正义向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告办理物业交验及交房手续，履行合同的约定；2.判令被告向原告支付违约金13.5万元、中介服务佣金28687.5元以及从2019年5月23日起至实际交付商铺之日期间的违约金；3.判令被告向原告支付从2019年5月23日起至2019年12月31日的房租67203元（房租为11万元每年，共计223天）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年3月24日通过太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖契约》（以下简称合同），合同约定：原告通过太原我爱我家房地产经纪有限公司向被告购买位于太原市迎泽区起凤街19号1幢1层3号商铺一套，总价款为1350000元，原告已经履行完毕合同约定之义务，于2019年5月14日在太原市房地产局过户时共缴纳共计448025.4元以及商铺评估费5877.25元全部都是原告张正义交纳的，并于2019年5月21日依法办理了《不动产权证书》，但时至今日被告拒不向原告交付商铺并拒不向原告办理物业交验手续。现原告为了维护自身的合法权益，特依据相关法律规定诉至法院，望法院依法裁判。被告施月光辩称，1.被告同意继续协助原告办理房屋的验收手续，履行购房合同；2.被告并未违约，从购房合同签订以后，被告就一直配合原告进行物业以及租赁关系的交接，是物业和承租人不配合原告和被告，导致物业和租赁关系无法交接，并非原告的过错；3.根据补充协议第10条的约定，被告收到房款之日起的房租归原告所有，而本案房租并未向被告支付，房租应当由第三人向原告支付。反诉原告施月光向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付反诉原告房屋欠款80000元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在与反诉被告签订房屋买卖合同前，本已经和他人签订房屋买卖合同，因反诉被告执意要买该房屋，且同意替反诉原告向前买房人支付违约金和中介费共计80000元，后来反诉原告与前买房人解除了买房合同，并先行向前买房人支付了80150元违约金和中介费，在反诉原告与反诉被告于2019年3月24日签订房屋买卖合同时，双方本协商房屋价款为143万元（含80000元的违约金和中介费），后反诉被告不想额外多缴税，房屋买卖合同上房屋总价写为1350000元，另外向反诉原告出具欠条，欠反诉原告80000元，承诺在过户前支付给原告。而后，反诉原告配合反诉被告办理了过户手续，但反诉被告一直未支付这80000元欠款，以致反诉原告不给他交接房屋拖延至今。反诉原告认为反诉被告不配合房屋交接恶意拖延，拒不支付，现诉至法院。反诉被告张正义辩称，1.80000元不是欠款，而是违约金和中介费；2.房屋总价是1350000，当时房租还有半年，约定拿到房本之后进行抵扣，我本承诺在过户前将80000元交付反诉被告，我也不是拒不支付，当时我说我把80000元给反诉原告，让他把第三人叫过来，办理物业交验。第三人太原市迎泽区智汇金虎便利店未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的被告收到全部款项后拒绝与原告办理物业交验以及交房手续的聊天记录和电话录音，拟证明被告收到全部房款后拒绝与原告办理物业交验手续以及交房手续，守约方原告多次催告后仍不履行，逾期已经超过30日。被告施月光的质证意见为，对证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可。2.原告提交的其与承租人金虎便利店老板荣志辉的聊天记录以及通话记录，拟证明被告与承租人金虎便利的合约签订到2022年年底，房租交至2019年12月31日，租金为每年11万元。被告施月光的质证意见为对证据2的真实性、合法性和关联性不认可，时间大概认可，但该证据达不到原告的证明目的，是金虎便利不配合原告办理物业交验手续，且被告也催促过金虎便利配合原告进行办理。经本院审查及当事人的庭审陈述，原被告于2019年3月24日签订《房地产买卖契约》，但至今仍未办理物业交验手续，同时根据合同的相对性，本院对被告的质证意见不予采纳。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年3月24日，原告张正义作为买方（乙方）与被告施月光作为卖方（甲方）签订了《房地产买卖契约》，主要约定：1.甲方自愿将坐落在迎泽区起凤街19号楼1幢1层3号的房屋出售给乙方（该房产权属证号为：晋（2017）太原市不动产权第XXXX号，房屋建筑面积为44.58平方米）；2.甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币1350000元；3.合同签订后当日内，乙方支付甲方购房定金30000元；4.违约责任：乙方中途反悔，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途反悔，甲方应在反悔之日起三个工作日内将定金退还该乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之零点四的滞纳金；5.上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由乙方承担。同日被告施月光作为出卖人（甲方）与原告张正义作为买受人（乙方）、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》，主要约定：1.该房屋在办理交易相关手续及产权转移登记时所需缴纳的全部税、费，由乙方承担；2.乙方知晓本合同签订时该房产存在租赁关系，甲方已通知承租人，并确认其放弃优先购买权，因该房屋租赁合同尚未到期，甲乙双方约定，甲方收到购房款之日前房租归甲方所有，收到购房款之日后房租归乙方所有。（如果此期间房租甲方已先行收取，剩余租金由甲方支付乙方，届时双方另行签订协议），甲方收到全部购房款后，办理物业交验及交房手续，上述手续办理完毕后，乙方与承租人另行签订租赁协议；2.物业交验与房屋交付：甲方收到乙方全部购房款（不含户口保证金及其他保证金款项）当日将房屋交付给乙方，房屋交付当日，办理物业交验手续，交付之日（含交付日）前费用由甲方承担，交付之后费用由乙方承担。2019年3月24日原告张正义向太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付服务佣金8687.5元、意向金20000元，共计28687.5元。2019年3月26日，原告张正义（乙方）、被告施月光（甲方）、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）与中国光大银行（丁方）签订中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书，载明：“托管资金入账约定，托管账户名张谨韬，开户行光大银行，托管账号×××，申请托管资金总计300000元，并有张谨韬（施月光委托代理人）、张正义签字及捺印，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司与中国光大银行盖章。2019年3月24日原告张正义通过广大银行向太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司转账30000元，2019年3月29日，李利波通过光大银行太原开化寺支行向张谨韬转账300000元，2019年5月13日，张正义通过光大银行向太原市房地产交易服务中心客户交易结算资金账户内转账1020000元。2019年5月14日，原告张正义共缴纳增值税67545元、个人所得税254171.71元、城市维护建设税2364.07元、教育费附加1013.17元、地方教育附加675.45元、土地增值税67545元、契税54036元、印花税337.5元，以上共计447687.9元，并向山西智渊房地产评估有限公司支付评估费共计5877.25元。根据不动产权证书显示，上述房屋现权利人为原告张正义。原告张正义向被告施月光出具欠条一份，载明：“本人张正义欠施月光80000元，借款人：张正义。2019年6月12日，被告施月光的委托诉讼代理人郑燕兴以邮寄形式向第三人太原市迎泽区智汇金虎便利店发出律师函。本院认为，原告张正义与被告施月光签订的《房地产买卖契约》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方都应按照合同的约定履行自己的义务。原告张正义已经按照契约的约定支付了全部购房款，被告施月光也应按照约定履行自己的义务，故本院对张正义请求判令被告协助原告办理物业交验手续及交房手续的诉讼请求予以支持。根据《补充协议》第十二条的约定，被告施月光若拖延办理相关手续，经守约方催告后仍无履约行为，逾期超过30日的，应向原告张正义支付房屋成交价款10%的违约金及承担本次交易服务费，原告张正义提交的证据无法确定具体的催告时间,且2019年6月12日被告施月光的委托诉讼代理人郑燕兴以邮寄形式向第三人太原市迎泽区智汇金虎便利店发出律师函,催告其协助办理物业交验等手续,并非无履约行为,故本院对原告张正义请求判令被告施月光支付违约金13.5万元的诉讼及中介服务佣金28687.5元的诉讼请求不予支持。根据双方签订的《房地产买卖契约》第八条及《补充协议》第十一条的约定，被告应当在2019年5月23日当日将房屋交付给原告，但被告至今仍未交付，应承担相应的违约责任，故对原告请求判令支付从2019年5月23日起至实际交付商铺之日止的违约金的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见?第一百一十九条第二款的规定，原租赁合同对承租人太原市迎泽区智汇金虎便利店和新房主施月光继续有效，原租赁合同继续有效，故对原告请求判令被告向其支付从2019年5月23日起至实际交付房屋之日止房屋租金的诉讼请求予以支持。对于反诉原告施月光请求反诉被告张正义向其支付房屋欠款80000元的诉讼请求，经本院审理查明，上述80000元并非反诉被告张正义欠付反诉原告施月光购房款，而是反诉被告张正义同意替反诉原告施月光向案外人支付的违约金及中介费，反诉被告向反诉原告出具的欠条系其真实意思表示，故本院对反诉原告施月光请求反诉被告张正义向其支付80000元的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见?》第一百一十九条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）施月光于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）张正义办理物业交验及交房手续；二、被告（反诉原告）施月光于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张正义支付房屋租金元,从2019年5月23日起至实际交付房屋之日止，每日按301.37元计算；三、被告（反诉原告）施月光于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张正义支付违约金，从2019年5月23日起至实际交付房屋之日止，每日按照房地产价款1350000元的0.4‰计算；四、驳回原告（反诉被告）张正义的其他诉讼请求。五、原告（反诉被告）张正义于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）施月光违约金及中介费80000元。六、驳回被告（反诉原告）施月光的其他诉讼请求。案件受理费2536元由被告（反诉原告）施月光负担，反诉费元2536元由原告（反诉被告）负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长  郝志亮二〇一九年九月二十三日书记员  牛婷婷附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十九条第二款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。