广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23963号原告：刘秉忠，男，1932年4月23日出生，汉族，身份证住址山西省太原市迎泽区，原告：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，两原告共同委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李宛洁，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥。被告：孔宪桥，男，1966年5月29日出生，汉族，身份住址广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文，总经理。委托诉讼代理人：卢金瑞，男，1962年3月3日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：朱达金，男，1965年2月20日出生，汉族，该司员工。原告刘秉忠、刘钢诉被告广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、孔宪桥，第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秉忠、刘钢的共同委托诉讼代理人杨恒勤、李宛洁，被告宏宪公司、孔宪桥的共同委托诉讼代理人梁伟生、李婉玲，第三人长城公司的委托诉讼代理人卢金瑞、朱达金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘秉忠、刘钢向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告宏宪公司与被告孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2．请求判决两被告将广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801房产产权在房管局恢复登记到被告宏宪公司名下。事实与理由如下：1998年5月26日，原告购买了长城公司与宏宪公司开发的位于广州市黄石路榕溪花园的D座四梯八楼801房，房屋总价款为176909元，房款支付方式为原告于合同签订之曰支付首期总房款的40%即70764元，余下的房款带息分六十期供楼，每月一期，月供2406元。并约定原告入住后，缴付380元／平方米（住宅）的办证费，长城公司与宏宪公司自收到办证费次日起两年内负责为原告办妥该房屋的房产证手续。合同签订后，原告按约交付了首期房款并按月缴纳供楼款，并缴纳了办证费用。后原告发现涉案房屋建设销售并未取得当时法律法规规定的多项合法手续和证照，按当时的法律规定，无法办理产权证书，原告遂采取了一些控制风险措施。原告多次要求长城公司、宏宪公司提供建房所需的相关资料，长城公司与宏宪公司多次推诿并拒绝与原告沟通，且至今仍未为原告办理房屋产权证书。自1998年房屋交付后，原告一家一直居住在此。鉴于长城公司与两被告的行为严重侵犯原告的合法权益，原告曾于2019年3月11日向白云区人民法院起诉，请求判决长城公司、宏宪公司协助原告办理房屋过户手续，该案案号为(2019)粤0111民初6944号。在该案的审理过程中，经房管局查册发现宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日就涉案房屋签订了《房屋合建合同》并依据该合同将房屋产权变更登记到宏宪公司法定代表人孔宪桥名下。后在该案庭审过程中经法官释明，原告遂于2019年6月5日撤回该案起诉，决定另案起诉。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。孔宪桥为宏宪公司的法定代表人，明知原告已购买涉案房屋却仍与宏宪公司签订《房屋合建合同》并办理房屋过户手续，宏宪公司与孔宪桥的上述行为属于恶意串通，损害原告利益的行为，原告请求法院判决宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效，望法院判如所请。被告宏宪公司和被告孔宪桥共同辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、因原告严重违约，达到解除《房屋合建合同》的条件，作为守约方的宏宪公司有权选择继续履行合同或解除合同；但原告已失却了要求继续履行合同的权利，其仅享有债权。原告本应按每月2406元的标准支付楼款，但原告在1998年7月支付第二期楼款后，至今长达11年时间里，一直拒绝支付剩余楼款，根据双方《房屋合建合同》第四条第2款e项的规定、第六条第3款的约定，直至孔宪桥与宏宪公司签订合同时，原告连续长达32期未按约定支付楼款，严重违反了上述《房屋合建合同》的约定和上述法律规定，可视为原告的行为是自行“终止履行合同”和“作自动退房处理”。故原告的行为视为《房屋合建合同》已经终止和解除，宏宪公司据此另行将涉案房屋出售给孔宪桥，是合法处分涉案房屋的行为，不存在恶意串通。原告要求确认宏宪公司与孔宪桥之间的《房屋合建合同》无效的主张，理据不足。即使宏宪公司、长城公司先后出售给多个买受人，也仅仅是一房多卖。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的规定，在房屋存在数个买受人的情况下，谁办理了商品房过户登记手续，谁就取得了该房屋的所有权。据此，被告依据上述法律的规定，已对涉案房屋处置完毕（即已转售给孔宪桥）。与此相反，原告在近十年，既不支付尚余房款，也不主张管用上述房屋，可视为放弃相关的房屋权益，故原告对《房屋合建合同》享有债权。二、宏宪公司与原告以各自的实际行动终止和解除了《房屋合建合同》。原告在1998年7月支付第二期楼款后，至今一直拒绝支付楼款，且原告的诉状及其提交的管用凭据可以证明，原告认为涉案房屋建设销售时并未取得法律法规规定的多项合法手续和证照，且涉案房屋存在质量问题，于是自行弃供、弃用。在其连续32期不支付近60%楼款，按照合同约定，可视原告的行为是自行“终止履行合同”和“作自动退房处理”，宏宪公司将涉案房屋出卖给孔宪桥，以回笼资金，减少债务压力。三、原告过了21年才主张按原房价履行合同，期间房价涨了十多倍，而币值也贬值了十多倍，原告的诉请显失公平，应予驳回。四、宏宪公司诉请确认其与原告签订的《房屋合建合同》事实上已经解除和终止，本案应待上述诉讼审结生效后再提起。第三人长城公司述称：我司同意宏宪公司和孔宪桥的意见。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原、被告均提交的《房屋合建合同》（NO.001441）、买卖审批表、广州市房屋交易登记证明书、广州市房地产产权情况表；原告提交的《房屋合建合同》（NO.000955）、房款收据、办证费用收据、广州市不动产登记查册表、物业管理费收据、公摊费收据、水电费收据、安装防盗网收据、出入证费收据、(2019)粤0111民初6944号民事裁定书；被告提交的契税完税证明、统一收据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元（以下简称涉案房屋）投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。F项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方支付全部或部分房款后终止履行本合同义务，只能取回已付给甲方总款项的50%，其余50%作为赔偿甲方经济损失。七、合同生效及其他。第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与涉案房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续，根据本院在房管部门调取的上述房屋交易的档案显示，宏宪公司向孔宪桥出具收据，确认于2002年11月8日收取了孔宪桥的购房款142359元。涉案房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房，房屋登记查册资料显示，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下，登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。为证明自宏宪公司和长城公司于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢后，该房屋一直由刘秉忠、刘钢实际占用，刘秉忠、刘钢向本院提交了以下证据：1.涉案房屋所在小区的物业公司广州市白云区友诚房地产物业公司（以下简称友诚物业公司）出具的物业费收据，显示刘钢于1998年5月和6月期间向友诚物业公司支付了涉案房屋的公共设施维修分摊、防盗门、对讲机、出入证工本费、防盗网预收款等费用，以及1998年7月至2006年3月的物业管理费。2.广州市自来水公司于2018年11月13日出具的自来水费和污水处理费发票，该发票显示计费时段为2014年4月29日至2014年6月27日，广州市自来水公司在上述发票上加盖“遗失补印，与原件相符”章。另查明，刘秉忠、刘钢曾于2019年3月11日以宏宪公司、长城公司、孔宪桥为被告，诉至本院，要求判令宏宪公司、长城公司、孔宪桥协助其办理涉案房屋的过户手续。该案案号为（2019）粤0111民初6944号。该案审理过程中，刘秉忠、刘钢申请了证人钱某到庭作证，证人陈述：“我是广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的业主，住在涉案房屋对面门，我是1997年居住进去801房，原告刘钢是1998年居住进涉案房屋。原告刘钢入住涉案房屋后，由于房屋出现质量问题，当时电视台和新闻都有报道过，我还带他们去楼顶看过漏水问题，后来原告一直跟开发商、物业公司协商，一直到现在。后来物业公司有叫保安上去赶原告离开，不清楚有无原告被人赶走而不在涉案房屋居住的情况，原告现在没有在涉案房屋居住，物业公司在2019年4月17日派人来焊死涉案房屋。原告一直都有钥匙进入涉案房屋，2016年我家里装修，我借过原告钥匙然后开门进去放东西，我放东西时涉案房屋内的家具是原告的。我从未见过孔宪桥进去涉案房屋内居住过”。刘秉忠、刘钢于2019年6月5日撤回该案起诉，本院于2019年6月6日裁定准许刘秉忠、刘钢撤回起诉。宏宪公司陈述其曾于2008年4月份将涉案房屋焊死，刘秉忠、刘钢对此予以否认。2019年4月17日，宏宪公司将涉案房屋铁门焊死，后刘秉忠、刘钢自行将房门打开。宏宪公司提交孔宪桥与案外人冯东明签订的《房屋租赁合同》，拟证明孔宪桥于2019年6月18日将涉案房屋出租给冯东明使用。孔宪桥在上述合同签订后，并未能将涉案房屋交付给冯东明。2019年7月3日，刘秉忠、刘钢向本院申请财产保全，要求对孔宪桥名下的涉案房屋进行查封，担保人广东合润融资担保有限公司提供担保金额为80万元的连带责任保证担保。本院于2019年7月5日作出（2019）粤0111民初23963号之一民事裁定书，裁定查封被告孔宪桥名下涉案房屋。刘秉忠、刘钢预交财保费4520元。本案审理过程中，为防止双方在诉讼过程中冲突升级，并经原、被告双方同意，本院采用在涉案房屋房门上张贴封条的方式对房屋进行查封。还查明，2019年7月19日，宏宪公司、长城公司以刘钢、刘秉忠为被告诉至本院，诉讼请求为：1.确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司签订的《房屋合建合同》已于2000年12月31日解除；2.判决刘秉忠、刘钢承担违约金37788元；3.判决刘秉忠、刘钢承担本案诉讼费。本院于2019年9月24日作出（2019）粤011民初27088号民事判决书判决驳回了宏宪公司、长城公司的全部诉讼请求。本院认为：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。上述合同签订后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用，刘秉忠、刘钢提交的物业费收据、水电费发票以及证人钱某的证言均可以证实涉案房屋自交付后一直由刘秉忠、刘钢实际控制，即使刘秉忠、刘钢曾有一段时间并未在涉案房屋内实际居住，亦不妨碍刘秉忠、刘钢对涉案房屋实际占用的事实，并无证据证实孔宪桥曾占用及控制过涉案房屋，宏宪公司、长城公司主张双方合同已于2000年12月31日解除本院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。宏宪公司在其与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》尚未解除、且涉案房屋仍由刘秉忠、刘钢实际控制和占用的情况下，于2001年4月18日与孔宪桥签订了《房屋合建合同》，约定将涉案房屋出售给孔宪桥。由于孔宪桥是宏宪公司的法定代表人，其对于宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢之间于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》尚在履行期内，以及涉案房屋一直由刘秉忠、刘钢实际控制和占用亦应当清楚。另从购房款支付的角度来看，虽然宏宪公司向孔宪桥出具了《收款收据》确认其已向孔宪桥收取了购房款142359元，但孔宪桥并未提供银行凭证及款项来源的证据证明上述款项已实际支付，宏宪公司也未能提供证据证明其收取上述款项的去向。而孔宪桥在涉案房屋登记至其名下后十多年的时间内从未占用及实际控制过涉案房屋。由此可合理地推定孔宪桥利用其法定代表人的身份和便利条件，对涉案房屋产权的归属进行操纵。据此，刘秉忠、刘钢主张宏宪公司与孔宪桥双方恶意串通，损害了其合法权益为由，要求确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订了《房屋合建合同》无效的诉讼请求本院予以支持。上述合同《房屋合建合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘秉忠、刘钢要求宏宪公司和孔宪桥将涉案房屋恢复登记宏宪公司名下的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认被告广州市宏宪房地产开发有限公司与被告孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，被告广州市宏宪房地产开发有限公司与被告孔宪桥将广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房在房管部门恢复登记至广州市宏宪房地产开发有限公司名下。本案受理费1919元和财产保全费4520元，由被告广州市宏宪房地产开发有限公司和被告孔宪桥司共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年九月二十四日书记员  林嘉仪