广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初8315号原告（反诉被告）：广州市本丰二手车贸易有限公司，住所广州市白云区云城街萧岗荔园路15号。法定代表人：郑锡昌，经理。被告（反诉原告）：吴清泉，男，1983年9月10日出生，汉族，身份证住址福建省政和县，委托诉讼代理人：聂永超，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂伟新，广东格方律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市本丰二手车贸易有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）吴清泉（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市本丰二手车贸易有限公司的法定代表人郑锡昌，被告（反诉原告）吴清泉及其委托诉讼代理人聂永超、聂伟新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市本丰二手车贸易有限公司诉称：2017年9月1日，原告的法定代表人郑锡昌与被告签订《场地租赁合同》，约定：将云城东路8号本丰二手车交易中心的商铺A6、自编A5卡位转租给被告，租期自2017年9月1日至2019年8月31日。在租期内如建设需要征用，原被告双方均需无条件服从。从征用之日起立即搬迁，本合同同时终止，甲方退还乙方租赁保证金，不向乙方做任何补偿。原告已将涉案商铺租赁交付给被告使用至今。2018年12月5日、2019年2月15日，广州市白云区云城街道办事处发出通知，合同所涉商铺亦在征地范围内，拟定2019年2月底对征地范围全面实施断水断电，进行清场。原告遂告知被告，自2019年2月28日起解除合同。要求被告依约定按期搬迁，但被告拒绝搬迁，并拒绝支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金及3月1日至今的场地占用费，严重侵害原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院判令：1、确认解除双方签订的《场地租赁合同》并将位于广州市白云区云城东路8号本丰二手车交易中心的商铺A6、自编A5卡位返还给原告；2、判令被告支付原告2019年1-2月的租金合计61400元及滞纳金（按每日千分之五的标准暂计至2019年3月31日）；3、判令被告向原告支付2019年3月1日至4月1日的场地占用费29800元及滞纳金（按每日千分之五计至被告实际付清之日止）；4、被告承担本案诉讼费。针对吴清泉的反诉，广州市本丰二手车贸易有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。一是原告现在也未收到政府的补偿款；二是被告拖欠原告租金等费用未支付，待被告支付完拖欠的租金等费用后，原告同意按政策补偿给被告。被告（反诉原告）吴清泉提起反诉称：2017年9月1日，原被告签订《场地租赁合同》。合同签订后，被告对办公室进行装修，投入装修成本。2018年年底，白云区云城街道办事处开展了白云新城5-8期征地工作，政府部门对出租的地块进行征地，2019年1月1日起，租赁场地已归政府所有。原被告之间的租赁合同因市政规划解除。截至2019年1月1日，原被告租赁合同因不可抗力无法继续履行，租赁保证金84000元应当在合同解除时返还给原告。因原被告合同存续仅4个月，剩余20个月的办公室建设费即入场费原告应当返还。根据《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》的规定，被告作为征地范围内的租户，有权获得停业停产损失费92000元【（294+166）㎡×200】、搬迁费23000元【（294+166）㎡×50】及装修损失补偿15000元【（25+25）㎡×300】。根据《云城街关于本丰二手市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》显示，2019年1月1日起，租赁场地归政府所有，自2019年1月1日起原告不能收取租户租金且必须全额退还租户所缴纳的保证金，原告需按照50元每平方米的标准计算搬迁费支付给租户。白云区街道办事处已准备按照《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》的标准将之前补偿费发放给原告，再由原告将属于租户的拆迁补偿支付给被告，但原告拒不支付其应得的拆迁补偿。被告认为，涉案的租赁合同第八条为无效的格式条款，原告依据该条款拒不支付被告拆迁补偿款于法无据，原告应将属于被告的拆迁补偿款支付给被告。为维护被告的合法权益，提起反诉，请求法院判令：一、确认双方签订的租赁合同于2019年1月1日解除；二、判令原告返还被告租赁保证金84000元及利息（利息以84000元为本金，按同期贷款利率自2019年1月1日起计至还清之日止）；三、判令原告返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）及利息（利息以4166.7元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率，自2019年1月1日起计至清偿之日止）；四、判令原告支付被告搬迁费23000【（294+166）㎡×50】元，停产停业损失费92000【（294+166）㎡×200】；五、判令原告支付被告装修损失补偿15000元【（25+25）㎡×300】；六、判令原告承担本案的反诉费用。针对广州市本丰二手车贸易有限公司的本诉，吴清泉辩称，一、涉案商铺已于2019年1月1日起属于政府，原告要求被告支付2019年1月-2月租金无法律依据。2018年12月，广州市白云区云城街道办事处发出通知，2019年1月1日起，原告所经营的本丰二手车市场所有物业及场地属于政府，原告不能收取2019年1月1日以后的租金，必须全部退回租户所缴纳的保证金。二、原告要求被告支付2019年3月1日至4月1日场地占用费、滞纳金没有事实和法律依据。被告之所以未搬离涉案场地是因为原告拒绝对被告返还租赁保证金、支付搬迁补偿费、停业停产损失费及房屋装修损失补偿费的义务。原告将本属于被告的权益占为已有，被告被迫才拒绝搬迁。且自征地活动开展以来，涉案场地已被全面封路、断水断电，被告不能在涉案场地进行正常经营，故被告不需向原告支付该期间的任何费用。三、原被告签订的《租赁合同》第八条格式条款无效。根据第八条约定：在租赁期间，如建设需要征用，甲乙双方都应无条件服从。从征用之日起立即搬迁，本合同同时终止，甲方退还乙方租赁保证金，甲方不向乙方作任何补偿。该条款违反公平原则。根据法律规定，该条款属于无效条款。请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《场地租赁合同》、通知、公告、复函、《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》、《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告的法定代表人郑锡昌（甲方）与吴浩杰（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在云城东路8号的商铺A6档卡位（以下简称涉案物业）租给乙方作为经营场地使用。经营场地面积约294方左右。租期自2017年9月1日至2019年8月31日，租期2年。租金第一年18000元/月，管理费882元/月。从第二年起，每年租金在上一年租金按10%递增。乙方在第一年交给甲方租金共18000元/月。乙方每月五日前到甲方财务缴纳当月的租金、管理费，如拖欠租金按应交款计，每拖欠一天加滞纳金10%，如拖欠一个月，甲方终止合同并将乙方的物资或设备拍卖抵押以清算所欠甲方的租金。乙方在本合同签字后即交给甲方54000元租赁保证金。保证金在合同期满后，乙方在无违约无欠租金及损坏甲方财产时甲方应无息退还保证金。每月所有水电费由乙方支付。水费按每方8元收取，电费按每度2元收取，垃圾费按每月118元收取。一次性收入场费15000元（合同到期没得退）等。2018年11月20日，经原被告及吴浩杰三方协商一致，上述租赁合同由吴浩杰转让给被告吴清泉，吴浩杰与原告不存在租赁合同关系。同日，原告收取被告支付A6档保证金54000元。2018年8月28日，原告的法定代表人郑锡昌（甲方）与被告吴清泉（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在云城东路8号的商铺自编A5档卡位（以下简称涉案物业）租给乙方作为经营场地使用。经营场地面积约方左右。租期自2018年9月1日至2020年8月31日，租期2年。租金第一年10000元/月，管理费200元/月。从第二年起，每年租金在上一年租金按10%递增。乙方在第一年交给甲方租金共10200元/月。乙方每月五日前到甲方财务缴纳当月的租金、管理费，如拖欠租金按应交款计，每拖欠一天加滞纳金10%，如拖欠一个月，甲方终止合同并将乙方的物资或设备拍卖抵押以清算所欠甲方的租金。乙方在本合同签字后即交给甲方30000元租赁保证金。保证金在合同期满后，乙方在无违约无欠租金及损坏甲方财产时甲方应无息退还保证金。每月所有水电费由乙方支付。水费按每方8元收取，电费按每度2元收取，垃圾费按每月100元收取。办公室费5000元，入场费一次性收20000元（办公室费、入场费合同到期没得退）等。同日，原告收取被告支付A5档保证金30000元，A5档办公室建设费5000元。2018年12月5日，广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《通知》，内容为：根据市区政府关于白云新城规划建设要求，白云新城5-8期（萧岗村）地块现已启动征地范围内所有土地和建筑物的征收补偿工作，请各商户于2019年2月28日前搬迁完毕。若未能按时搬迁，我单位将按照工作程序启动强制措施。2019年2月15日，广州市白云区人民政府云城街道办事处出具《公告》，内容为：根据白云新城5-8期征地工作计划，我街已完成与各相关经济社征地补偿协议签订，现已启动退场物业的清拆工作。根据2018年12月5日通知要求，拟定于2019年2月底对征地范围内全面实施断水断电。请各相关租户积极配合，按时做好撤场工作。2019年3月15日，原告向被告发出《律师函》，截止本律师函发出之日，被告拖欠合同所涉商铺租金61400元，水电管理费4446元。1、根据合同中关于征用的约定，结合所涉地块的实际情况，本律师函发出当日即刻解除双方签订的《场地租赁合同》。2、被告应于收到本律师函后三日内向原告全额缴交所拖欠之租金及水电管理费，并按照街道有关规定进行搬迁。2019年4月4日，广州市白云区人民政府云城街道办事处向原告发出《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》，内容为：为妥善解决广州市本丰二手车贸易有限公司（简称本丰二手车市场）与农高达等19名租户关于拆迁补偿的纠纷，确保白云新城5-8期征地工作顺利推进，经我街征地办分别与你及农高达等19名租户双方多次协调，拟按下列原则处理：一、2019年1月1日起，拟所经营的本丰二手车市场所有物业及场地属于政府，你不能收取租户2019年1月1日以后的租金，必须全额退还租户所缴纳的保证金。二、农高达等19名租户根据所租赁建构筑物实测面积，按照50元每平方米的标准计算搬迁费支付给租户。三、暂不退还你交给萧岗第四经济社的租用该场地的保证金。四、请你于4月8日上午10时前妥善解决以上事宜。如你不能在上述时间内妥善解决上述事宜，云城街征地办将向租户代为支付前述款项，该款项应由你承担并从本丰二手车市场的拆迁补偿款中扣除。五、你所提出的其他诉求，可通过司法渠道进行裁决，关于本丰二手车市场的相关拆迁补偿待司法判决后再行结算支付。庭审中，被告提供《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》，证实房屋装修损失补偿标准：豪华装修补偿标准900元/平方米，精装修补偿标准600元/平方米，普通装修补偿标准300元/平方米，简单装修（含毛坯）补偿标准0元/平方米；停产停业损失补偿标准：停产停业损失补偿的计算以A、B、C结构的实测建筑面积为准按200元/平方米计算。考虑到地块的实际经营情况，简易结构（D、E结构）可参照A、B、C结构的补偿标准进行评估补偿；设备搬迁和安装调试等补偿标准：非住宅补偿标准可按50元/平方米进行补偿。该办法第十条：本办法自街道办事处批准之日起实施，并由街道办事处负责解释。原被告称涉案物业无规划报建手续。法庭向原被告释明，因涉案物业未取得合法报建手续，属于违法建筑，双方签订的《场地租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉请为确认合同无效。原被告坚持要求解除合同。本院曾发函向广州市白云区云城街道办事处询问拆迁补偿事宜，2019年7月5日，广州市白云区云城街道办事处复函本院称，一、《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》（云城街【2018】50号）已于2018年12月26日正式实施。二、我街已于2019年7月2日向本丰二手车贸易有限公司负责人郑锡昌拨付装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿款100万元整，补偿款尚有约107万元暂未支付。三、我街已于2019年4月21日至2019年4月23日先后向包括庞贤友、农高达等人在内的18户本丰二手车市场租户垫付保证金（押金）共计717680元。庭审中，被告称对涉案物业中的25平方米办公室进行过普通装修，原告应补偿该部分装修损失。另查，涉案物业目前已被拆除，对于原被告于2018年8月28日签订的《场地租赁合同》中未约定具体的租赁面积问题，经办人向原告询问具体的租赁面积，原告称大概一百多平方米，被告称因双方未写明具体的租赁面积，根据被告交纳租金的情况，计算得出租赁面积为166平方米。结合原被告的陈述，本院采信被告主张的租赁面积166平方米。本院认为，因涉案物业未取得合法报建手续，属于违法建筑，原被告就涉案物业所签订的《场地租赁合同》为无效合同。现原被告要求解除原告与被告签订的《场地租赁合同》的诉请于法无据，本院不予支持。根据合同无效后的互相返还原则，被告应将涉案物业返还给原告。因涉案物业目前已被拆除，无法返还，故原告诉请要求被告返还涉案物业已客观不能，该诉请本院不予支持。被告反诉要求原告返还保证金84000元的诉请，鉴于广州市白云区云城街道办事处已代原告向被告垫付了84000元保证金，被告再向原告主张返还该保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于利息部分，因被告承租的涉案物业属于违法建筑，自身未尽到审查房屋合法性来源的义务与，主观存在过错，其主张支付利息的诉请本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年1-4月份租金的诉请，根据2019年4月4日广州市白云区人民政府云城街道办事处向原告发出的《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》内容可知，原告无权收取涉案物业自2019年1月1日以后的租金，且根据广州市白云区人民政府云城街道办事处发出的《通知》及《公告》内容显示，各租户应于2019年2月28日前搬迁完毕，拟于2019年2月底断水断电，此期间被告已无法使用涉案商铺正常经营，现原告主张被告支付2019年1月-4月份占有使用费的诉请本院不予支持。关于被告主张原告支付搬迁费23000【（294+166）㎡×50】元、停产停业损失费92000【（294+166）㎡×200】、装修损失补偿15000元【（25+25）㎡×300】及返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）的反诉请求，《白云新城5-8期（萧岗村）建（构）筑物装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿办法》（云城街【2018】50号）已于2018年12月26日正式实施，广州市白云区人民政府云城街道办事处已于2019年7月2日向原告的法定代表人郑锡昌支付装修损失、停产停业损失、设备搬迁和安装调试补偿款100万元整，补偿款尚有约107万元暂未支付。鉴于被告未提供证据证实其从原告承租涉案物业后对涉案物业进行过装修，故被告主张该装修补偿款部分本院不予支持。对于搬迁费及停产停业损失，被告承租涉案物业后一直在经营，现因涉案物业被政府征收拆除，被告无法继续经营，导致利益受损，原告作为一手承租人，因涉案物业被拆除，产生租金损失，本院酌情将停产停业损失中【（294+166）㎡×200】的50%即46000元支付给被告。因被告需另寻其他场地继续经营，由此产生搬迁费，且根据2019年4月4日广州市白云区人民政府云城街道办事处向原告发出《云城街关于本丰二手车市场租户拆迁补偿纠纷协调的通知》，称农高达等19名租户根据所租赁建构筑物实测面积，按照50元每平方米的标准计算搬迁费支付给租户，故原告应将搬迁费23000【（294+166）㎡×50】支付给被告。对于被告主张原告返还办公室建设费4166.7元（5000÷24×20）的反诉请求，原告收取被告办公室建设费5000元，租期为2年，自2019年1月1日起涉案物业属于政府所有，被告等租户应于2019年2月底搬迁完毕，现被告主张原告返还2019年1月1日以后的办公室建设费合情合理，本院予以支持，故原告应向被告返还办公室建设费4166.7元（5000元÷24个月×20个月）。对于被告主张超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州市本丰二手车贸易有限公司向吴清泉支付搬迁费23000元、停产停业损失46000元、办公室建设费4166.7元，共计73166.7元；二、驳回广州市本丰二手车贸易有限公司的诉讼请求；三、驳回吴清泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1304元，由广州市本丰二手车贸易有限公司负担。本案反诉费2286元，由吴清泉负担1519.34元，由广州市本丰二手车贸易有限公司承担766.66元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年九月二日书记员  陈春燕