广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8991号原告：余媛媛，女，1984年4月9日出生，汉族，住江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：阳振华，广东华大律师事务所律师。被告：王洪军，男，1974年8月19日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，委托诉讼代理人：姜顺玲，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所实习律师。原告与被告王洪军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告余媛媛的委托诉讼代理人阳振华，被告王洪军的委托诉讼代理人姜顺玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余媛媛向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2015年1月28日到2019年1月28日，占用房屋的使用费计人民币72000元（总计4年，按每月1500计算，合计72000元）。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月28日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告将位于广州市花都区一路新街大道72号8栋202房销售给被告，房屋面积106.76平方米，合同约定被告向原告支付定金200000元，违约金为房屋成交价的10%，房屋在递交过户资料后交付给被告。后被告向原告支付400000元（含定金），原告即将房屋交付给被告使用。由于原告曾向他人借款，因此，在原告签署合同准备过户过程中，该房屋因借款被人民法院查封,导致房屋最终无法办理过户。此后，原告虽然想协商办理过户，但终因经济能力有限，无法解决查封及偿还抵押等欠款问题，最终导致原告无法办理过户，导致该房屋被他人起诉并进入执行。2017年被告向花都区人民法院提起诉讼，要求原告返还购房款，支付违约金及其他损失等，花都区人民法院以（2017）粤0114民初7708号立案，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终3154号案终审，判决原告构成违约，返还被告购房款414000元，赔偿原告违约金188000元，赔偿中介代理费18800元，按揭代理费7100元，承担一审诉讼费3602.5元，二审诉讼费751.1元。此后，案件进入执行阶段，房屋最终于2019年被法院拍卖，第一次流拍，第二次拍卖后，被告的款项得到了执行。原告在2015年1月28将房屋交付被告，2017年被法院拍卖，但被告坚持住在房屋内，不配合法院拍卖，间接导致了原告的房屋在拍卖时延迟成交，由此导致原告承担了更多的判决利息，并导致房屋卖出价格远低于市场价。原告通过法院判决承担了违约责任，而被告基于合同占用原告的房屋长达4年，因此，应当依法向原告支付房屋占用期间的使用费。综合考虑上述因素后，原告参考花都区租房市场的价格，按1500元每月，从原告向被告实际交付房屋之日，计算到法院拍卖成交过户之日起的占用费合计72000元，请人民法院依法支持原告请求。被告余媛媛辩称，房屋买卖合同履行过程中被告是守约方，在合同最终解除后被告没有占有房屋、阻挠拍卖的行为，原告的起诉毫无事实和法律依据，且原告在恶意违约后到现在都没有偿还完毕判决书确定的义务，致使被告至今没有购买房屋，请法庭驳回余媛媛的全部诉讼请求。具体如下：原告和刘强（余媛媛丈夫）将涉案房屋出售给被告，刘强负责洽谈和收费，原告在二手房买卖合同上签字，在被告支付购房款40多万之后，房屋竟然被莫名其妙查封；另外，合同履行过程中被告得知原告除了将房屋卖给本人，还与他人签订了长达20年的租赁合同，一次性收取租金28万多，该债权也参与房款分配，导致被告债权没有足额得到受偿，故原告履行合同中存在欺诈行为。无奈，被告只能提起诉讼，最终广州市中级人民法院在2018年4月出具判决书，判决双方合同解除，但是没有支持被告主张的房屋涨价损失，其主要原因是被告居住在涉案房屋中，由此说明法院已经针对被告的占用行为做出处理（不支持房屋涨价损失），原告再次追偿于法无据。而被告在收到二审生效判决之后搬离了涉案房屋，该房产已经于2018年7月经花都区人民法院公开拍卖被他人竞买，房屋所有权已经非原告所有，因此原告主张2018年7月到2019年1月28日的占用费没有事实和法律依据。且原告实质主张的是租金，对于租金的主张原告应该最迟在买卖合同解除后一年内提出，即最迟2019年4月提出，原告起诉时已经是2019年7月，已经超过诉讼时效，请法庭驳回其请求。被告在居住期间经常受到原告和刘强的债主上门讨债，踢门恐吓，该房屋无法正常使用，被告也从来没有干预房屋拍卖，市场上根本没人考虑承租这样的房屋，因此无法参考1500元/月的租金标准。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新街大道72号8栋202房，原权属人为余媛媛。2015年1月28日，余媛媛（甲方）与王洪军（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积106.76平方米，该房屋存在抵押情形，交易方式为涂销抵押后按揭付款，房屋成交价为940000元，物业交付使用时间为该物业递件过户当天，乙方承担全部税费。八、1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。十六、3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。附件为付款方式：涂销抵押后付款：1.定金200000元须在2015年1月28日前支付；2.出资赎契：甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲方双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。3.首期楼款：（不含定金）200000元乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由乙方付至甲方供楼账号内；4.楼价余款：乙方按揭付款的，乙方应于2015年1月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。8.出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当天，余媛媛将涉案房屋交付给王洪军使用，王洪军分期共向余媛媛支付购房款414000元，之后涉案房屋因余媛媛的其他债务被法院查封，王洪军遂于2017年9月12日向本院提起诉讼，要求解除与余媛媛签订的《广州市存量房买卖合同》、退还购房款、赔偿违约金及房屋涨价损失等。本院于2017年11月21日作出（2017）粤0114民初7708号民事判决：一、解除原告王洪军与被告余媛媛于2015年1月28日签订的《广州市存量房买卖合同》及附件；二、被告余媛媛在本判决生效之日起十日内向原告王洪军返还购房款合计400000元；三、被告余媛媛在本判决生效之日起十日内向原告王洪军支付定金差额损失188000元；四、驳回原告王洪军的其他诉讼请求。判决之后，王洪军不服该判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院认为鉴于王洪军存在止损责任且实际占有使用涉案房屋，综合考量后不予支持房屋溢价损失，并于2018年4月17日做出（2018）粤01民终3154号判决：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第一、三项；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第二项为余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军返还购房款合计414000元；三、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7708号民事判决第四项；四、余媛媛在本判决生效之日起十日内向王洪军赔偿中介代理费18800元、按揭代理费7100元；五、驳回王洪军的其他诉讼请求。该案已于2018年4月20日发生法律效力。另查，涉案房屋因余媛媛的另案债务被拍卖，买受人于2018年8月14日以1373613元的价格竟得涉案房屋。王洪军表示其在二审判决生效之后即已经搬离了涉案房屋，但由于无法联系余媛媛所以未交还钥匙，钥匙在2018年7、8月份交给了新的买受人。余媛媛同意以2018年8月14日作为房屋交付之日。诉讼中，双方均确认涉案房屋所在小区为豪郡名苑。经查，豪郡名苑2018年的租金参考价为23元每平方米每月。本院认为，本案争议的焦点为王洪军是否应该向余媛媛支付占有使用费，假如应该支付，应从何时开始计算？王洪军与余媛媛签订的合同合法有效，因余媛媛违约，该合同经过法院判决于2018年4月20日解除。在合同解除之前，王洪军依据合同约定占有房屋，属于合法占有，且二审生效判决在驳回王洪军的溢价损失请求时考虑了王洪军占用涉案房屋这一因素，因此，合同解除之前，王洪军属于合法占有不应支付占有使用费。但是合同解除之后，王洪军继续占有涉案房屋已丧失依据，因此其未及时交还涉案房屋给余媛媛造成了经济损失，应向余媛媛支付合同解除之后的占有使用费至交还房屋之日止。关于房屋交还之日，由于涉案房屋于2018年8月14日已经被案外人竞拍取得，王洪军表示其将涉案房屋的钥匙交付给了买受人，但是并未提交证据证明其交付的时间早于2018年8月14日，因此余媛媛主张2018年8月14日作为房屋交还之日并无不妥，故占有使用费应计算至2018年8月14日。关于占有使用费的标准，余媛媛要求按照每月1500元的标准计算，该标准并未超过2018年广州市居住用房房屋租金参考价中该地段的标准，故本院予以采纳。经核算，2018年4月21日至2018年8月14日的占有使用费为6227元（1500/30*21+1500*3+1500/31*14），王洪军应支付给余媛媛，对余媛媛该部分主张予以支持，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告王洪军在本判决生效之日起十日内向原告余媛媛支付房屋占用费6227元；二、驳回原告余媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告余媛媛负担731元，被告王洪军负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇一九年九月十七日书记员 刘雄燕方琢华