西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4825号 上诉人（原审被告）：卫淑红，女，1972年8月21日出生，汉族，西安市雁塔区居民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：蔡荣洁，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许璐鸣，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告） 李涛，：（系卫淑红丈夫），男，1978年11月15日出生，汉族，山西省侯马市居民，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：蔡荣洁，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许璐鸣，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张利波，男，1987年1月18日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人:陈康,陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋书宇,陕西瑞拓律师事务所律师。上诉人卫淑红、李涛与被上诉人张利波房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初15400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卫淑红、李涛上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判驳回张利波的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费保全费均由张利波承担。事实与理由：一、一审法院认定继续履行合同没有事实依据。双方2017年10月28日，在玛雅房屋中介就房屋交易达成初步协议意见，后张利波请求到其朋友解丽娜任职的宝莱地产签订《房屋买卖合同》。2017年10月30日，双方在签订合同，明确约定：“合同签订60内办理过户手续”，据此才能达到卫淑红、李涛短期快速获得房屋价款而另行购买其他房屋的合同目的。事实上，张利波及宝莱地产房屋中介机构在明知该房屋网签状态实际上根本无法作为二手房合法交易时，仍承诺可以通过“黑中介”的方式办理过户，张利波作为买受人也仍然签订合同，并于合同中明确约定60日内办理完过户手续。2017年11月3日，张利波、中介机构工作人员及卫淑红在二手房交易市场，张利波找“黑中介”以微信转账形式向对方支付了约18000元操作费，用于办理网签手续，但当时并未成功办理网签手续。事实上，该房屋因网签未满五年，不满足西安市当时的限购政策，无法作为二手房进行交易。事后，卫淑红、李涛多次催问张利波办理网签及过户事宜，但张利波也一直称很快办理，但种种证据证明张利波根本没有要完成合同的意向，而是要等到2019年3月18日即满足网签政策才去办理。截止李涛2018年6月8日向张利波提出解除合同，距离双方签署房屋买卖合同已经8个月，在此期间张利波仅向卫淑红、李涛支付了共计人民币288000元，并未取得贷款机构的贷款也未自筹资金向卫淑红、李涛支付剩余房屋尾款，也未办理过户事宜。截至案件一审，涉案房屋不能过户的原因是张利波及房屋中介机构的虚假承诺造成的，过错均系张利波本人造成，卫淑红、李涛也有理由认定张利波在合同签订之时已经知道房屋不能满足签订合同之时西安市二手房的上市交易政策，但以虚假承诺可以通过“黑中介”的方式与卫淑红、李涛磋商达成较低的房屋交易对价，导致未能履行过户的原因均系张利波的过错，而非卫淑红、李涛。同时，截至案件一审房屋未能完成过户系不满足当时限购政策，而非卫淑红、李涛不去履行。二、张利波对双方合同约定的交易日期相对顺延的认定存在错误。双方签订合同时，该合同就不符合当时西安市的限购政策，张利波在明知不能交易的情况下，还约定60日内完成过户明显不符合合同交易目的。双方签订的《房屋买卖合同》第九条第三款约定：“若非甲、乙双方中任何一方原因（如房屋管理部门、金融机构等原因）而导致的合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延。”张利波认为因不满足当时西安市二手房交易政策而未能办理过户系合同约定的“（如房屋管理部门、金融机构等原因）而导致的合同交易未能按期完成”，从而认为适用交易日期相对顺延的约定。但是，《房屋买卖合同》第九条第三款仅仅只应是对房屋办理过户前置手续中，房屋管理部门、金融机构等的程序性延误，而不能肆意扩大解释为政府的房屋限购政策也适用该约定的情形，而相应顺延交易日。故，张利波将因政策原因无法办理过户手续，认定为双方合同约定的交易日相对顺延的情形，属于明显认识错误。反之，如涉案合同因第九条第三款进行交易日期顺延，即限购政策原因未能办理过户也适用交易日期相应顺延约定的话，则如2018年6月西安市未出台限购新政策《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发[2018]61号）的情形下，本案涉案房屋按照合同签订时的政策将于2019年3月才能办理过户，则合同将从签订之时就会长期顺延下去且只对卫淑红、李涛有限制性的约束，而对张利波没有风险和不利后果，显然违背正常的交易习惯和卫淑红、李涛签订合同时短期内急需资金的合同目的。三、张利波对卫淑红、李涛将房屋交付其居住的法律性质认定存在错误。双方2017年10月30日签订房屋买卖合同后，卫淑红、李涛也于2017年11月3日将房屋交付张利波。但是，此时的交付是基于双方之间重新建立起租赁法律关系，并非张利波所认为的基于房屋买卖关系的交付使用，这也与张利波按月向卫淑红、李涛支付租金的事实互相印证。至于张利波提出的占有房屋期间由其本人缴纳物业费、水电费的事实，并不能证明就是卫淑红、李涛将房屋基于房屋买卖关系交付使用的证据，租赁法律关系中，承租人也需缴纳物业费、水电费等房屋使用相关费用。故，卫淑红、李涛将房屋交付张利波使用期间，双方仅是形成了区别于本案房屋买卖合同之外的租赁法律关系，并非张李波认定的基于房屋买卖关系的交付使用。四、涉案合同继续履行的政策及条件发生重大情势变更，一审法院判决继续履行对于卫淑红、李涛而言显失公平。鉴于本案合同签订日期2017年10月30日。截至上诉之日已经过去一年多的时间，双方当事人签订合同时的房屋政策及交易条件已经发生重大变更，虽然按照西安市就二手房买卖于2018年6月24出台的《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发[2018]61号），本案涉案房屋按照最新的政策可以办理过户手续。但是，卫淑红、李涛2017年10月30日系在当时短期内急需资金另行购买其他房屋的情形下才与张利波达成涉案房屋的买卖交易，如按照张利波诉请中要求的继续履行合同并办理房屋过户手续，则就是按照合同签订时的政策和条件来处分卫淑红、李涛的财产，将会导致合同签订之时的最初目的无法达到，这对于出卖方卫淑红、李涛显然极为不公平。故，合同继续履行的政策及条件发生重大变更，如按照原合同继续履行将导致合同长期无法履行的后果及全部损失由卫淑红、李涛承担，张利波作为过错方反倒以合同签订时较低的价款取得房屋所有权，导致案件结果显失公平，严重损害卫淑红、李涛的合法权益。同时，卫淑红、李涛认为，房地产市场需要一个健康平稳的发展环境，这才是出台限购政策的出发点和落脚点，倘若对不符合限购政策却通过“黑中介”达成的交易予以保护，无疑将会严重破坏了房屋交易市场秩序和交易政策，导致限购政策流于形式，不利于法律保护合法交易的主旨。况且，无过错方却因对方的过错而受到了损失，这于法、于理、于情均不能成立。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决错误。请求二审法院依法撤销原判决并改判支持卫淑红、李涛的上诉请求，主持公道，以维护法律尊严，维护卫淑红、李涛合法权益。张利波辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回卫淑红、李涛的上诉请求，维持原判。第一，双方是在平等自愿协商一致基础上共同委托中介公司陕西宝徕房地产经纪有限公司提供居间服务，并在其见证下签订《房屋买卖合同》。双方系等价有偿交易，公平公正。第二，卫淑红、李涛一方系出卖人，出卖人应该对其所出卖标的物的性质、权利、质量、交易条件等事项尽到瑕疵担保义务。本案双方当事人签订房屋买卖合同时，双方均对房屋交易政策确已知悉，且出卖人对涉案房屋办理产权登记手续，所存在的权利瑕疵更是清楚。无论出卖人如何巧言令色，也难以掩盖其作为出卖人的事实，更无法回避其因房屋市场价格上涨，意图毁约的事实。二、房屋市场价格上涨或下跌，属于交易双方在交易时均能够预料到且伴随着商业交易行为而应该承担的必要商业风险。因此本案不存在“情势变更”的情形，更不存在“显失公平”的客观事实。第一，张利波需要强调的是，西安市房屋限购政策在双方签订房屋买卖合同之前早已出台，而非之后突然出台。因此，卫淑红、李涛称其对该政策不了解，与事实不符。第二，双方签订房屋买卖合同时，具已知悉，卫淑红、李涛房屋按照限购政策规定，无法立即实现过户完成产权移转登记。第三，限购政策仅导致房屋所有权人无法依据《物权法>相关规定立即办理产权变更登记手续，但并不影响合同债权债务关系的建立，也不影响房屋的交付使用。第四，张利波自签订房屋买卖合同之日起对房屋所有权享有期待权，房屋所有权的实现仅是时间问题，并不等于合同目彻底无法实现。第五，房屋买卖行为属于商业行为，其价格波动受市场经济调整，双方在交易时对未来房屋价格涨跌问题均无法知悉，因此双方均公平的承担上涨或下跌的商业风险，按照商业风险自担原则，双方对此应于接受。第六，依据民法诚实信用原则，在房屋已达到能够过户条件的情况下，卫淑红、李涛应当依据合同约定继续履行合同义务，配合张利波积极办理过户手续完成交易。第七，根据合同法鼓励交易的立法目的，双方不存在解除合同的合法理由，故双方均应积极履行合同义务，继续交易。第八，双方合同约定，张利波以公积金贷款的方式支付剩余房款，现张利波愿一次性支付剩余房款，系张利波为促成合同正常、及时履行所做的积极努力。反观卫淑红、李涛，总以种种理由不断推脱，拒不配合履行合同义务。根本原因是其因房屋价格上涨而“反悔”，不愿继续履行其所负出卖义务。三、卫淑红、李涛配合张利波办理过户手续积极履行合同义务才是对诚实信用原则最好的遵守，对法院裁判最大的尊重，对法律威严最高的敬畏，对双方矛盾最妥善的化解。自2018年6月涉案房屋能够办理过户开始，因为卫淑红、李涛的毁约行为，在张利波妻子即将临产的情况下，张利波夫妻二人被卫淑红、李涛不断逼迫，无奈之下不得不从涉案房屋中搬离。张利波就涉案房屋原本打算作为夫妻二人婚房使用，因此自2017年11月卫淑红、李涛向张利波交付房屋后，张利波对该房屋做了精心修缮并添置定做家具，夫妻二人对生活环境充满着向往。然而，天不遂人愿，截止今日张利波仍要在这里，据理力争，争取自己的婚房。张利波已为该房屋付出了太多太多，不仅有30多万的定金、中介佣金、垫付卫淑红、李涛银行房贷、律师费、诉讼费、保全费等经济成本，更多的还有妻子临产之际被卫淑红、李涛逼迫搬离涉案房屋的屈辱、不断诉讼的负担、生活和工作环境在该纠纷影响下的不断恶化等各项心理负担。现如今，是非对错，张利波已无心力再谈。万望卫淑红、李涛能遵守最低的XX道XX线，履行合同，配合张利波办理过户手续。同时，恳请法庭，尽快查明事实，依法裁判，还张利波以公平和正义。张利波向一审法院起诉请求：1、卫淑红、李涛配合张利波办理西安市雁塔区建工 路 38 号 和 园 小 区 3 幢 3 单 元 3303 室 产 权 证 号 为 1175106011-18-3-33303 房屋网签及产权变更登记在张利波名下； 2、保全费、诉讼保全担保费、律师费、诉讼费由卫淑红、李涛承担。一审法院认定事实：2017 年 10 月 30 日，张利波（乙方、买 受人）、卫淑红、李涛（甲方、出卖方）、陕西宝徕房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称“宝徕地产公司”）签订 《房屋买卖合同》，约定甲方出售坐落于西安市雁塔区建工路 38 号和园小区 3 栋 3 单元 3303 室，建筑面积 94.61 ㎡（具体面积以该房地产产权证为准）；房产成交价为 750000 元；合同第三条第（三）款 B 项约定乙方应于本协议签订肆拾日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币贰拾伍万整存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，乙方领取房屋产权证后，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到甲方账户；第五条约定，双方约定甲方名义之税、费乙方自愿代替甲方支付；乙方名义之税、费乙方自行支付；如遇政府及相关部门调整税费，对增加部分，按政府及相关部门规定各自支付；第六条第 3 款约定，甲、乙双方签订本合同当日起陆拾日到房屋管理部门现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权登记给买方或买方书面指定的任何第三方；第九条第 5 款约定若非甲、乙双方中任何一方原因（如房屋管理部门、金融机构等原因）而导致合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延；第十三条第 3 款约定，业主尾款为商业贷款，由买方先行垫付偿还。同日，买卖双方另签《补充协议》，约定卖方无法偿还所剩尾款，故经买卖双方协商，买方先行垫付偿还房屋尾款贰拾贰万元整；在提供资金监管账户时，收款账户为买方和卖方的联名账户，放款后买方提取当时垫付偿还金额 220000 元，卖方提取剩余尾款 530000 元。同日，张利波向卫淑红、李涛支付房屋定金 68000 元。2017 年 10 月 31 日，卫淑红向按揭银行结清房屋贷款， 其中张利波垫付贷款 220000 元。 另，卫淑红名下涉案房屋，其与开发商网签备案时间为 2014 年 3 月 18 日。根据张利波提交的《西安市不动产登记簿》（查询时间 2018 年 12 月 11 日），涉案房屋不动产权证号： 1175106011-18-1-3-33303～1，无抵押权。卫淑红、李涛对该证据予以认可。 经询，张利波称，根据《房屋买卖合同》第六条第 3 款约定， 双方前往房管部门，但房屋不符合当时的交易政策，无法办理网签，根据合同第九条第 5 款约定，交易日期应相应顺延。卫淑红、李涛称，张利波未按合同第三条第（三）款 B 项约定将首付款付至资金监管账户；合同第九条第 5 款不包含房屋交易政策的原因。 庭审中，张利波主张卫淑红、李涛将涉案房屋过户至其名下，其于过户当日将剩余房款 530000 元一次性向卫淑红、李涛支付。 张利波称，其诉前申请财产保全，购买诉讼财产保全责任保险， 支付费用 5000 元，其未提交相应票据。关于律师费，张利波未提交证据。一审法院认为，张利波、卫淑红、李涛签订《房屋买卖合同》、《补充协议》， 系各方当事人真实意思表示，各方应按合同履行己方义务。合同签订时，涉案房屋不符合当时房屋交易政策，张利波、卫淑红、李涛作为买卖双方应对当时房屋交易政策知悉。故无法按合同约定 60 日内办理房屋产权过户以及将购房首付款付至房管局的资金监管账户。 卫淑红、李涛称，张利波未按合同第三条第（三）款 B 项约定将首付款付至资金监管账户，以及继续履行合同显示公平，本院依法不予采信。合同签订后，张利波向卫淑红、李涛支付定金 68000 元；并按照《补充协议》约定，张利波垫付卫淑红、李涛贷款 220000 元。涉案房屋现已 符合交易条件，根据合同第九条第 5 款，张利波诉请主张将涉案房屋过户至张利波名下，剩余房款 530000 元，其于过户当日向卫淑红、李涛支付，本院依法予以支持。关于张利波诉请主张其诉讼保险担保费，其未提交相应票据，该项诉请无事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定， 判决如下： 一、被告卫淑红、李涛于本判决生效之日起一个月内配合原 告张利波办理房屋所有权转移登记，将涉案房屋（坐落于西安市 雁塔区建工路南侧 38 号 3 幢 3 单元 33303 室，不动产权证号： 1175106011-18-1-3-33303～1）变更登记至张利波名下；原告张利波于过户当日向被告卫淑红、李涛支付剩余房款 530000 元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 本案案件受理费 100 元，保全费 5000 元；均由被告卫淑红、 李涛共同承担。由于原告已经预交，故被告在判决生效之日起十 日内向原告支付。  本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，卫淑红、李涛与张利波订立涉案房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，符合意思自治原则，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行中，因西安市房屋买卖限购政策的原因，出现履行障碍，但双方合同中约定“若非甲、乙双方中任何一方原因（如房屋管理部门、金融机构等原因）而导致合同交易未能按期完成，则甲、乙双方均同意有关交易日期相对顺延”，现涉案房屋交易与西安市房屋买卖限购政策不冲突，可以继续履行。故张利波主张继续履行，依法予以支持。据此，卫淑红、李涛上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，卫淑红、李涛的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由11300元，卫淑红、李涛已预交，由卫淑红、李涛负担。本判决为终审判决。      审判长  王  宏    审判员  张  伟    审判员  侯新省二〇一九年八月二十一日                           （院 印）书记员 宁  越  1