广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6689号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，系该公司员工。委托诉讼代理人：彭绮晴，女，系该公司职员。被告：林江辉，男，1965年9月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：梁碧玉，女，1968年6月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告林江辉、梁碧玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司委托诉讼代理人刘禄华及被告林江辉、梁碧玉到庭参加诉讼。现已审理终结。原告广州市领荟翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付从2016年11月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币2054.16元，及从2016年11月2日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币2054.16元），暂总计为人民币4108.32元；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区二幢之九101房业主，该小区自2005年9月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2016年11月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告林江辉、梁碧玉辩称：起诉状所述“被告于2016年11月1日起至2018年4月30日止所拖欠物业费人民币2054.16元”是因为原告未按合同约定履约及未按合同条款提供服务，己构成违约责任。1、原告疏于管理，没有履行相应责任，减少工作人员和安保巡逻人员的投入，任由个别业主在屋顶、外墙面进行搭建棚屋和改建外墙面，造成小区外墙面和层顶混乱，从而降低小区楼盘综合素质，使小区楼盘二手房成交价跟不上同区域楼盘成交单价，出现倒挂现象，极大损害了被告和广大业主的根本权利；2、原告为了节省开支，安全监控缺少维护和管理、减少巡视保安人员的投入，造成小区于2013年至2017年近四年时间，持续有业主家里遭到入室偷盗，入室盗窃成灾，被告同样遭遇入室被盗损失近两万元人民币，严重影响被告和广大业主居住和生活质量；3、原告私自将本该属于全体业主共有的公告栏、走廊等共公位置放置商业广告牌收益和停车位收入费用，并没有向业主公布其收入的流向。而广告牌和停车位收益本该属于全体业主共有。原告的行为严重侵占和侵害全体业主的权利；4、鉴于物业管理不善，原告没有按物业合同条款履约和《物权法》约定，严重损害了广大业主的合法权利。恳请法庭从保护广大业主的权利出发，不予支持原告追缴全部数额物业费的主张；5、依据诉讼时效，原告起诉状日期为2019年5月27日，恳请法官裁决原告2017年5月27日以前的债权不符合诉讼时效；6、由于原告不严格履行合同约定，降低物业管理质量和服务范围，恳请法庭减免或按物业服务质量投入比例裁定被告支付诉讼时效期内所欠的物业费用。本院经审查双方提交证据，并结合质证及庭审陈述，认定事实如下：原告广州市领荟翔物业管理有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区2幢之九101房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为95.1平方米，业主为被告林江辉、梁碧玉，其于2008年7月取得上述地址房屋的产权证书。2005年9月1日，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区B区（以下简称涉案小区）区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月/平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。原告诉称广州市洛城物业管理有限公司多次向被告追缴物业管理费。原告提供证据显示，2017年10月20日，广州市洛城物业管理有限公司委托律师向被告寄送律师函，追讨物业管理费用。邮件因无人签收而退回。被告否认有收到律师函催收物业管理费用。被告抗辩称广州市洛城物业管理有限公司服务质量低下，导致小区脏乱差，屋顶、外墙面进行搭建棚屋和改建外墙面，楼盘整体混乱，盗窃事件频发等事由存在。被告提供多张照片对上述抗辩予以证实。原告对此予以否认。2018年6月26日，广州市洛城物业管理有限公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将广州市洛城物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年1月13日，原告向被告寄送《债权转让通知书》，被告确认已收取债权转让通知书。本院认为，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告林江辉、梁碧玉接受了广州市洛城物业管理有限公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。关于被告林江辉、梁碧玉抗辩的诉讼时效问题。2017年10月1日民法总则实施后，适用普通诉讼时效3年的规定，原告于2019年5月27日向本院提起诉讼，则2016年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费追讨权，均未过诉讼时效，该时间段的物业管理费，被告应当向广州市洛城物业管理有限公司支付。涉案房屋建筑面积为95.10平方米，每月应交纳物业费为114.12元（95.1×1.2）。自2016年11月1日至2018年4月30日，共计18个月，共计应交纳物业费2054.16元。被告应向广州市洛城物业管理有限公司支付上述拖欠物业管理费2054.16元。关于物业服务费的滞纳金问题。前期物业服务合同约定逾期缴纳物业服务费的滞纳金按每日千分之一计算，该标准过分高于银行同期贷款利率，且上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。结合本案实际情况，被告基于对广州市洛城物业管理有限公司提供的物业服务不满意，从而未交纳一段时期的物管费，并非恶意拖欠。因此，对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。原告广州市领荟翔物业管理有限公司与广州市洛城物业管理有限公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，且通知了被告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。故被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林江辉、梁碧玉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付自2016年11月1日至2018年4月30日的物业管理费2054.16元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林江辉、梁碧玉共同负担。本判决为终审判决。审判员    审判员 陈 忠二〇一九年九月二十七日书记员 李颖瑶