广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0111民初5887号 原告：李博，男，1991年12月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区， 委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖红楼，广东正觉律师事务所律师。 被告：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区， 被告：王华芳，女，1975年9月15日出生，汉族，住湖北省潜江市， 原告李博与被告唐国冰、王华芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李博的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼，被告唐国冰、王华芳下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李博向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告唐国冰于2016年9月20日签订的《出租合同》；2、判令被告唐国冰返还原告支付的押金人民币3万元及利息（从原告起诉时即2019年2月25日起计至实际支付时止，按中国人民银行同期贷款利率计）；3、判令被告王华芳返还原告支付的保证金人民币8万元及利息（从原告起诉时即2019年2月25日起算至实际支付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令两被告分别对前述金额相互承担连带清偿责任；5、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原告与被告唐国冰订立《出租合同》，约定被告唐国冰将白云区*镇*路82—86号一层临街店铺出租给原告使用，月租金15000元。此后，被告唐国冰告知原告，该处店铺系被告唐国冰与被告王华芳共同从上一手房东处租赁得来，并声称被告王华芳与被告唐国冰系夫妻关系，要求原告向被告王华芳支付转让费8万元。经原告观察，两被告确实与父母、子女共同生活在涉案店铺二楼，故于2016年10月22日与被告王华芳订立《张村*路86号二楼协议》，目的为确保涉案租赁合同不受影响，并约定由原告向被告王华芳支付8万元转让费。该转让费的性质实质上为确保本案涉案租赁合同不存在纠纷的保证金。租赁合同订立后，原告向被告支付了押金3万元并一直正常交租；《二楼协议》订立后，原告分别与两被告支付转让费共8万元，两被告一直未提出异议。至2018年4月，房屋所有权人广州市白云区供销总公司贴出告示，声称其与上一手房东的租赁合同到期，要求原告与其直接订立合同或者清场离开。原告要求被告唐国冰进行协调，但至今被告唐国冰不知所踪。至此，本案涉案租赁合同尚有一年期限未到期但已无法继续履行。原告认为，被告唐国冰作为转出租人，与原告订立租赁合同时应当在自身租赁期限内设立转租期限。现由于房屋所有权人异议导致租赁合同不能继续履行，不能实现合同目的，故原告要求解除与被告唐国冰签署的《出租合同》。被告唐国冰已构成违约，违约责任应由被告唐国冰承担，故被告唐国冰除应的承担返还押金3万元的责任外，还应承担押金利息。被告王华芳与原告订立协议，本应确保涉案租赁合同不存在相关纠纷，但纠纷已事实发生，被告王华芳未能履行协议约定的义务。另两被告是共同将涉案店铺出租给原告（否则被告王华芳没有任何理由收取8万元），8万元保证金也是两被告共同收取的，足见两被告为同一利益实体，故应当对前述金额相互承担连带清偿责任。综上所述，请法院支持原告诉讼请求。 被告唐国冰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是在合同期未满时自己退租的。原告交租至2018年9月。2018年10月起，原告未按合同约定的租金标准足额交纳租金，应补齐租金。原告于2019年6月退出房屋。 被告王华芳无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《出租合同》、《张村*路86号楼协议》、转账详情单、收款收据、微信聊天记录、通知，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于广州市白云区*镇*路82、84、86号房屋的产权人是广州市白云区供销合作总社*供销社（以下简称*供销社）。 2014年12月，*供销社授权广州市白云区供销总公司（以下简称白云供销总公司）经营管理上述房屋并有权以自对外出租。 2015年3月12日，白云供销总公司与案外人许振强、梁金铭、易炎棠签订《房屋租赁合同》，约定白云供销总公司将上述房屋出租给许振强、梁金铭、易炎棠，租赁期为自2015年1月1日起至2018年3月31日止。之后，许振强、梁金铭、易炎棠将上述房屋转租给被告唐国冰。 2016年9月20日，原告李博（承租方、乙方）与被告唐国冰（出租方、甲方）签订《出租合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市白云区*镇*路86-90号房屋用开办手机专柜，租赁期从2016年10月1日起至2019年10月1日止，租金为15000元/月，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付按金3万元，租金由乙方于每月1日前交付甲方，甲方于本合同生效之日起即日将房屋交付乙方。等等。 同日，被告唐国冰将广州市白云区*镇*路82、84、86号一楼部分场地（以下简称涉案房屋）交付给原告李博经营手机店。 同年10月22日，为保证上述《出租合同》的履行，原告李博（甲方）与被告王华芳（乙方）签订《张村*路86号二楼协议》，约定在协议期内，*路82、84、86号二楼不得以任何形式转让或者撤走，否则退回甲方一楼临街商铺转让费8万元，二楼后期转让需要经甲方同意方可转让，未获得允许自转让需给予甲方8万元，协议日期2016年10月1日至2019年10月1日。 原告李博依约向两被告支付了《出租合同》押金3万元、《张村*路86号二楼协议》转让费8万元。 2018年3月31日，白云供销总公司与许振强、梁金铭、易炎棠之间的租赁合同期满，未续约。之后，白云供销总公司要求收回上述房屋，并于2019年1月29日向本院起诉许振强、梁金铭、易炎棠，提出腾空交还房屋并支付占有使用费、水电费及违约金等诉讼请求。本院以（2019）粤0111民初4963号立案审理。原告李博作为第三人参加该案诉讼。 2019年2月25日，原告李博提起本案诉讼。 同年6月，原告李博腾空搬离涉案房屋。 原告李博称其向被告唐国冰交纳租金至2019年6月；其中至2018年9月的租金均按合同约定租金标准交纳；2018年10月至2019年6月的租金按12000元/月的标准交纳。 同年8月19日，被告唐国冰出现，到法院表达了相关意见。 本院认为，原告李博与被告唐国冰于2016年9月20日签订的《出租合同》部分有效，部分无效。其中，2016年10月1日至2018年3月31日期间，合同有效；2018年4月1日至2019年10月1日期间，合同因超过上手租赁合同期限而无效。 对于原告李博主张解除《出租合同》的诉讼请求，本院认为，首先，2016年10月1日至2018年3月31日期间的合同合法有效且已履行完毕，故原告主张解除该部分已履行完毕的合同没有事实、法律依据，本院不予支持；其次，2018年4月1日至2019年10月1日期间的合同无效，不存在解除的情形。综上，本院对上述诉讼请求不予支持。 对于原告李博主张被告唐国冰退还押金3万元的诉讼请求，本院认为，在原告李博起诉时，租赁合同处于无效期间。租赁合同无效，被告唐国冰应当将收取的押金返还给原告李博。因此，上述诉讼请求合理合法，本院予以支持。 原告李博与被告王华芳签订的《张村*路86号二楼协议》合法有效，双方应当恪守履行。 对于原告李博主张被告王华芳退还转让费（保证金）8万元的诉讼请求，因被告王华芳未能保证原告李博的承租权，故应当退还上述转让费。上述诉讼请求合理合法，本院予以支持。 对于原告李博主张二被告对对方债务互负连带责任的诉讼请求，经查，二被告共同收取了原告李博交纳的押金和转让费，且被告王华芳还对原告李博的承租权提供了保证，故原告李博主张二人对债务承担连带责任合理合法，本院予以支持。 对于原告李博主张二被告支付押金、转让费利息的诉讼请求，本院认为，原告李博对被告唐国冰承租权的期限未尽到合理注意义务，存在一定过错，故应当自行承担相应利息损失。因此，本院对上述诉讼请求不予支持。 被告王华芳下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 一、被告唐国冰、王华芳于本判决生效之日起五日内向原告李博共同返还押金3万元； 二、被告唐国冰、王华芳于本判决生效之日起五日内向原告李博共同返还保证金8万元； 三、驳回原告李博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，由被告唐国冰、王华芳负担，并于本判决生效之日起五日内向原告李博支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长 刘 军 人民陪审员 吴 晓 人民陪审员 招敬南 二〇一九年九月二十五日 书 记 员 林嘉仪