河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初7247号原告：张治国，男，1970年10月22日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：付冬芹，河南天基律师事务所律师。被告：刘珅宏，女，1987年1月23日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王海军，新郑市新村法律服务所法律工作者。第三人：新郑市小时代房地产营销策划有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇双湖大道南泰山路西正力龙湖御景40幢2单元1层104房，统一社会信用代码91410184MA3X69TM43。法定代表人：孙保钊。委托诉讼代理人：赵亚莉，女，1987年4月12日出生，系第三人的员工。原告张治国与被告刘珅宏、第三人新郑市小时代房地产营销策划有限公司（以下简称小时代房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张治国的委托诉讼代理人付冬芹，被告刘珅宏及其委托诉讼代理人王海军到庭参加诉讼，第三人小时代房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张治国向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告向原告支付违约金108800元;3、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。事实和理由：原告于2019年3月13日与被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，约定原告自愿将拥有的位于龙湖镇学府路南侧KA10幢1单元102室的房屋出售给被告，第三人提供居间服务，房屋价款为1088000元。根据《房屋买卖合同》约定，被告应在原告预约还款日当天向原告支付首付款408000元。原告预约还款日为2019年4月25日，原告于2019年4月15日提前完成还款，并多次要求被告履行付款义务，但被告均拒不履行。后原告通过第三人向被告发出催告履行合同通知，被告也拒绝履行合同。原告无奈于2019年7月1日委托律师向被告发送《律师函》，催告履行合同否则解除合同，但被告至今仍未按照合同约定履行付款义务。被告严重迟延履行合同的违约行为已经构成根本违约，给原告造成了较大损失，符合合同解除条件，且《房屋买卖合同》中明确约定一方拒绝履行合同的，应承担合同房屋成交价的10％作为违约金。被告刘珅宏辩称，原、被告订立合同时原告所有的房屋处于抵押状态，应当属于效力待定，且该房屋当时没有房屋所有权证，不具备交易条件，而且该合同是格式条款，很多条款实际操作当中与现行房产交易政策相违背，不利于交易安全。在合同履行中，小时代房产公司并未通知被告去办理房产贷款手续。被告在合同履行中并无过错，原告诉请没有事实和依据，请求依法驳回。第三人小时代房产公司在庭审后向本院提交书面情况说明，辩称合同签订时，原告持有购房合同，后期办理手续期间，原告从开发商处取得了房产证，因被告一直无法支付首付款给原告，导致合同无法进行。原告提交的证据均真实，第三人对此无异议。被告支付第三人佣金10000元，支付原告定金共计30000元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，张治国（出卖方、甲方）、刘珅宏（买受方、乙方）与小时代房产公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其拥有的位于龙湖镇学府路南侧KA10幢1单元102室的房屋出售给乙方，房屋价款为1088000元；甲乙双方协商后约定在贷款银行办理相关按揭贷款手续当日支付首付款（含定金）408000元，剩余房款680000元由乙方向银行贷款后银行发放贷款直接转入甲方银行账户；甲方有义务配合乙方的贷款手续，以使乙方贷款手续的顺利办理；如甲乙双方任何一方拒绝履行合同，或有合同约定的违约情形的，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；补充约定签订本合同当天，乙方向甲方支付购房定金10000元；甲方预约还款日当天，乙方向其支付首付款等。上述合同约定的房屋为新郑市龙湖镇祥安路南侧21世纪国际城KA区10号楼1单元102室。合同签订时，该房屋有房屋贷款未结清，办理有抵押登记。张治国于2019年3月19日向银行申请提前还款，约定还款日为2019年4月25日，但张治国实际于2019年4月15日将剩余房屋贷款152368.78元结清，后办理了房屋解押手续。2019年6月18日，张治国、王艳妮取得该房屋的不动产权证书。合同签订当天，刘珅宏支付张治国购房定金10000元，后支付张治国购房款20000元，共计30000元。因刘珅宏未在张治国预约还款日当天即2019年4月25日向张治国支付首付款共计408000元（含已支付的30000元），张治国多次通过小时代房产公司向刘珅宏主张支付下余首付款未果。2019年7月1日，张治国委托律师向刘珅宏发送《律师函》，告知刘珅宏在收到律师函后立即向张治国支付首付款408000元并协商支付违约金，如三日内未收到回复，合同自动解除等。另查明，张治国、王艳妮系夫妻。上述事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同》，不动产权证书，提前还款预约单，贷款还款回单，微信聊天记录，视听资料，收据等证据予以证明。本院认为，张治国、刘珅宏、小时代房产公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，该合同依法成立且有效。出卖人张治国在合同签订后，按照合同约定向银行预约提前还款，并于预约还款日之前将剩余房屋贷款152368.78元全部结清，积极履行了合同义务，而刘珅宏未按照合同约定在张治国预约还款日当天将合同约定的首付款408000元支付给张治国，仅支付了购房款30000元，且后经张治国、小时代房产公司多次催要，均未再履行合同义务，已构成违约。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。张治国以《律师函》形式催告刘珅宏履行合同义务，并告知刘珅宏如不履行则解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定。刘珅宏未在张治国催告的期限内履行合同，张治国请求确认其与张治国、小时代房产公司签订的《房屋买卖合同》已解除，本院予以支持。刘珅宏辩称订立合同时交易的房屋处于抵押状态，张治国未取得房屋所有权证，不具有交易条件，小时代房产公司未有通知其去办理房产贷款手续，但在张治国主张解除房屋买卖合同之前，张治国已为交易房屋办理了解押手续并取得了不动产权证，合同具备履行条件，刘珅宏并未提交相关证据支持其辩称，本院对其上述辩称不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张治国、刘珅宏在房屋买卖合同中约定有违约金，现因刘珅宏违约造成合同解除，张治国请求刘珅宏支付违约金符合合同约定和法律规定。张治国请求刘珅宏按照合同约定支付“房屋成交价的10%”的违约金即108800元，结合刘珅宏的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，该违约金明显过高，依据公平原则及刘珅宏的损失情形，本院对违约金酌情调整为40000元。张治国已收取刘珅宏的30000元，无须退还，折抵为违约金后，刘珅宏需再支付张治国违约金10000元。本案系刘珅宏违约造成的合同解除，张治国对合同解除并无过错，且张治国系因合同约定主张的违约金数额，故本案案件受理费应由刘珅宏负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告张治国、被告刘珅宏及第三人新郑市小时代房地产营销策划有限公司于2019年3月13日签订的《房屋买卖合同》已予解除。被告刘珅宏应支付原告张治国违约金10000元，于本判决生效之日起十日内付清。驳回原告张治国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2476元，减半收取计1238元，由被告张治国负担。此款原告已预交，不再退还，待被告向原告支付违约金时一并予以付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇一九年九月三十日书记员  张佩丽