云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初9919号原告:陈梅生，男，1963年9月8日生，身份证住址：广东省吴川市。委托代理人：张小云，云南云誉（瑞丽）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南六城置业有限公司，住所：昆明经开区出口加工区产业大厦9楼911室。法定代表人：侯孝智。原告陈梅生诉被告云南六城置业有限公司（以下简称六城置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年3月26日公开开庭审理。原告陈梅生的委托代理人张小云到庭参加诉讼，被告六城置业经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈梅生向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋认购款本金80万元和2017年1月17日之前的利息合计93万元整；2.恳请法庭判令被告按照银行同期贷款利率支付自2017年7月1日至退还全部房屋认购款本金和利息之日止的逾期利息，其中2017年7月1日至2017年9月8日应当以103万为基准，计算利息为：9453元；2017年9月8日至还清购房款本金和利息之日应以93万为基准，暂时计算至2018年9月8日利息为46500元；3.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年7月30日，原告与被告经过协商签订了《房屋认购协议书》，由原告认购被告开发建设的位于昆明国家级经济技术开发区浦发路与长缘路交叉处的“鼎商国际”项目A5幢101号房。该房屋建筑面积为186.98平方米，双方约定该房屋单价为10696.4元／平方米，暂定总价为2000000元。依照该协议约定，在签订协议的当天,原告应当一次性向被告支付内部认购诚意金200000元。在签订《认购协议》后，原告按照双方的约定在2014年7月30日当天就向被告方缴纳200000元认购诚意金，在原告支付完双方约定的该笔认购金后，被告方向原告说如果购房诚意金能够支付到总购房款的一半就赠送给原告两个车位的使用权，原告同意，原告随即又分别于2014年11月4日向被告方缴纳了200000元认购金，2015年1月22日缴纳了600000元认购金，至此，原告方总计向被告方缴纳了1000000元认购金，达到双方约定总购房款的50%。双方于2015年1月22日签订补充办议，由被告方赠送两个地下车位给原告，原告享有20年使用权。2015年3月27日，被告方出具《承诺函》，向购买人承诺：鼎商国际产业园主体建设将于2015年7月完毕，预计购买方可于2015年7月31日前对房屋进行前期检验和装修设计。但在被告方出具《承诺函》后，该项目进展缓慢，到被告方承诺的交付时间后依然迟迟不能交房。在看到被告方交房无望后，经过协商，在2017年1月17日，原、被告双方经过协商，签订《解除协议》，约定：原告与被告之前所签订的认购协议书、补充协议解除，被告出具的承诺书失效;被告向原告退还原告已经支付的认购款1000000元，利息130000元；具体退还时间为（1）、签订合同之日当月内支付￥100000元；（2）、余款（包含利息及本金部分）于2017年4月-6月份内付完；双方还约定了协议履行过程中发生争议的，协商不成时在被告所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。在签订《解除协议》后，被告方在2017年1月19日向原告退还100000元认购金，一直拖到2017年9月8日，又才向原告退还了100000元认购金，之后就再也没有向原告方退还认购金和约定的利息了，据原告了解原告所认购的“鼎商国际”项目A5幢101号房早己经被被告再次转卖给了他人，但被告在收到购房款后也没有向原告退还任何认购金。被告六城置业缺席庭审，亦未向本院提交书面答辩意见。原告陈梅生针对其主张向本院提交以下证据：1.原告陈梅生身份证复印件，欲证明：原告的诉讼主体资格；2.被告六城置业的企业信用信息公司报告打印件，欲证明：一、被告六城置业的基本情况，具有诉讼主体资格；二、被告住所地为昆明经开区出口加工区产业大厦9楼911室；3.《房屋认购协议书》、《补充协议》、《承诺函》复印件，欲证明：一、2014年7月30日，原告与被告经过协商签订了《房屋认购协议书》，由原告认购被告方开发建设位于昆明国家级经济技术开发区浦发路与玉缘路交叉处的“鼎商国际”项目A5幢104号房屋；二、原告与被告2015年1月22日签订《补充协议》，被告同意赠送两个车位给原告；三、被告2015年3月27日出具的《承诺函》承诺购买方可于2015年7月31日前进行前期检验和装修设计。4.原告与被告2017年1月17日所签《解除协议》复印件，欲证明：一、被告需在2017年4月-6月份内向原告退还原告已经支付的全部认购款1000000元及利息130000元；二、双方此前所签订的《房屋认购协议书》《补充协议》解除，《承诺函》失效。5.被告六城置业所出具的收据复印件三张，欲证明：原告已经向被告支付认购款的事实。6.付款小票，证明支付款项是通过刷卡方式，收款是浦发银行商户的名称是云南六城置业有限公司。被告六城置业未出席庭审，亦未向本院提交证据及质证意见。本院认为，原告所提交证据符合证据法定形式要求，与本案有关联性，全部予以采信。根据庭审认证证据及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：2014年7月30日，原告陈梅生（乙方）与被告六城置业（甲方）签订《房屋认购协议书》，约定：乙方向甲方认购由甲方开发建设的“鼎尚国际”项目内A5幢104号房，房产的建筑面积为186.98平方米，单价为10696.4元/平方米，暂定总价为2000000元（大写人民币贰佰万元整）。该房屋认购的最终总价款以产权登记面积和本协议约定的单价进行确定。在本协议签订当天，乙方向甲方一次性支付内部认购诚意金￥200000元（大写：人民币贰拾万元整）。履行中发生纠纷的，双方无法协商解决纠纷的，由该房屋所在地人民法院诉讼解决。当日，陈梅生分别通过622845XXXXXXXXXX4867、622208XXXXXXXXX2359、622848XXXXXXXXX4969的账户向被告六城置业汇款50000元、100000元、50000元，六城置业出具《收据》载明：兹收到陈梅生交来下列款项，摘要：A5幢104号房屋认购金￥200000元，计人民币（大写）贰拾万元整。2014年11月4日，六城置业出具《收据》（NO.3200225），载明：兹收到陈梅生交来下列款项，摘要：A5幢104号房屋认购金￥200000元，计人民币（大写贰拾万元整）。2015年1月22日，原被告签订《补充协议》，载明：为了能更好的明确甲乙双方的权利义务关系，解决乙方最为关心的问题，现作以下说明：甲方同意赠送乙方地下车位两个。享有贰拾年使用权。当日，陈梅生分别通过账号为46×××02、62×××64、46×××36、62×××65的账号向六城置业汇款100000元、150000元、100000元、250000元，六城置业向陈梅生出具《收据》（NO.3200233），载明：兹收到陈梅生交来下列款项，摘要A5-104号房认购金￥600000元，计人民币（大写）陆拾万元整。2015年3月27日，六城置业出具《承诺函》，载明：关于鼎商国际产业园交房准备事宜承诺如下：鼎商国际产业园主体建设将于2015年7月基本建设完成（达到墙面水泥砂浆粉刷，顶面及地面现浇混泥土，门窗安装完毕）。预计购买方可于2015年7月31日前对房屋进行前期检验和装修设计，以便购买方可根据自己需求和房屋涉及使用及物业要求对房屋进行使用……六城置业。2017年1月17日，原告陈梅生与被告六城置业签订《解除协议》，约定：1、自本协议签订之日起，甲方与乙方之间的认购协议书、补充协议解除，甲方向乙方出具的承诺书失效，甲、乙双方在认购协议书、补充协议及承诺书中的权利义务同时终止，双方互不承担任何责任；2、乙方在认购该房屋过程中的投入及损失等，甲方不承担赔偿责任；3、甲方向乙方退还乙方支付的认购款￥1000000元（大写：人民币壹佰万元整）、利息￥130000元（大写：人民币壹拾叁万元整），除外除此之外，乙方不得要求甲方退还或支付其他任何款项。具体退还时间和数额如下：（1）、签订合同之日当月内支付￥100000（大写：壹拾万元整）；（2）、余款（包含利息及本金部分）于2017年4月-6月份内付完。庭审中，原告自认被告分别于2017年1月19日、2017年9月8日各退还原告100000元，共计已向其退还200000元。此后，被告六城置业再未按照《解除协议》约定退还原告陈梅生剩余认购款及利息。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《房屋认购协议书》、《补充协议》、《解除协议》系双方协商一致达成的真实意思表示，以上协议依法成立，应予保护，双方应当按照协议履行各自义务。《房屋认购协议书》签订后，陈梅生按照约定分数次共向被告六城置业支付房屋认购金1000000元，2017年1月17日，双方协商解除合同，被告应按照《解除协议》的约定向原告退还房屋认购金及约定利息。现原告自认被告于2017年1月19日、2017年9月8日分两次各退还原告100000元，截止起诉时被告尚欠原告本息93万，本院认为原告诉请被告还款93万于法有据，本院予以支持。至于原告主张延期还款的利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，至于其起算基数及起算时间点，根据被告分两次还款应分别计算。首先应区分已还款项的性质是本金还是利息，本案没有约定，被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身权利。本院按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。故本院认为被告所还款项性质按上述法律规定其清偿顺序应“先息后本”，故2017年1月19日被告还款的10万元应先冲抵利息，截止约定还款期2017年7月1日，被告尚欠原告认购金100万元及利息3万元，按中国人民银行同期贷款利率计算至第二次还款之日2017年9月8日；2017年9月8日，被告还款10万元，先冲抵剩余利息3万元后其余冲抵认购金7万，故从2017年9月9日起，应以930000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南六城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈梅生房屋认购金及利息共计930000元；二、被告云南六城置业有限公司于本判决生效之日起十日内以1030000元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年7月1日至2017年9月8日的利息；三、被告云南六城置业有限公司于本判决生效之日起十日内以930000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年9月9日至上述款项实际清偿之日止的利息。案件受理费13660元，由被告云南六城置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙华人民陪审员  杨萍人民陪审员  黄文二〇一九年九月八日书 记 员  付吕