吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初1063号 原告:张凤春，男，1973年1月25日出生，汉族，住所地辽源市龙山区东艺郦园15号楼。 原告:刘峰，男，1977年6月28日出生，汉族，住所地辽源市龙山区南康街。 原告:姜德男，男，1985年3月6日出生，朝鲜族，住所地辽源市山语城A区。 原告:王立鹏，男，1982年6月20日出生，汉族，住所地辽源市东艺郦园小区。 原告:韦宏，男，1967年2月23日出生，汉族，住所地辽源市电厂小区。 原告:孙大铁，男，1972年9月8日出生，汉族，住辽源市龙山区向阳街3委25组。 原告:娄大海，男，1970年6月13日出生，汉族，住所地辽源市龙山区安泰街18委30组。 原告:刘大海，男，1968年5月5日出生，汉族，住所地辽源市龙山区东吉街13委23组。 原告:王磊，男，1986年12月25日出生，汉族，住所地长春市朝阳区锦水路12号。 九原告诉讼代表人:张凤春，男，1973年1月25日出生，汉族，住所地辽源市龙山区东艺郦园15号楼。 九原告诉讼代表人:刘大海，男，1968年5月5日出生，汉族，住所地辽源市龙山区东吉街13委23组。 九原告委托诉讼代理人：杨瑞清，吉林恒太律师事务所律师。 九原告委托诉讼代理人：董轶民，吉林恒太律师事务所律师。 第三人：王丽娜，女，1977年7月29日出生，汉族，住所地辽源市龙山区福寿路中开小区9403号楼3单元207室。 第三人：钟辉，男，1973年12月31日出生，汉族，住所地辽源市龙山区福寿路中开小区9403号楼3单元207室。 第三人：王丽霞，女，1962年4月22日出生，汉族，住所地辽源市龙山区新兴街1委8组。 委托诉讼代理人：刘峰与王丽霞系叔嫂关系。 被告：辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司。 法定代表人：李敬东，董事长。 委托诉讼代理人：陶斌磊，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周殷霖，北京天达共和（上海）律师事务所律师。 原告张凤春、刘峰、姜德男、王立鹏、韦宏、孙大铁、娄大海、刘大海、王磊(以下简称张凤春等九原告)、第三人王丽娜、钟辉、王丽霞与被告辽源市蓝天城房地产置业有限公司（简称蓝天城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张凤春等九原告的二诉讼代表人、二诉讼代理人、第三人王丽娜、钟辉、王丽霞委托诉讼代理人及蓝天城公司二委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张凤春等九原告及第三人王丽娜、钟辉、王丽霞向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告按《认购意向书》约定的公摊率19.3%履行，不同意按增加公摊面积后公摊率为24%的标准履行;二、依法由被告承担因逾期交付房屋的经济损失（A户型按租金800/月x7个月合计5600元；B户型按租金600/月x7个月合计4200元）；三、依法认定被告作出的《关于解除认购意向书的通知》无效；四、判令被告与原告、第三人签订正式《商品房买卖合同》；五、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月20日，九原告参加了被告组织的商品房团购，购买了被告开发建设的"辽源蓝天城·蓝天公馆"商品房，2016年12月原、被告双方签订了《认购意向书》（编号:A20161201011，A20161202016,A20161202018，A20161202019,A20161205032,A20161205033,A20161202013,编号:B20161205033,B20161202015,B20161130007,B20161202020,B20161205032,)，根据意向书中的约定，原告购买蓝天公馆A户型或B户型，建筑面积129.8平米和94.20平米,团购均价3000/平方米，原告依据《认购意向书》的约定当场交付了首付款10万元。在签订意向书之前，被告向原告提供了《团购方案》、《签约方案》和户型平面图，户型指标表明确标注公摊率为19.3%。2017年9月21日原告依据《认购意向书》的约定向被告支付了第二笔购房款,达到双方《认购意向书》中约定的房屋总价款65%，2017年9月24日原、被告双方签订了《房号确认单》。2018年1月原告依据约定补齐购房款并正式签订《商品房买卖合同》时,被告提出该商品房增加了《认购意向书》约定之外的公摊面积，应由原告将商品房尾款和增加的公摊面积款全部交齐，否则不能签订《商品房买卖合同》的正式文本,对此,原告向被告提出了五条意见，要求被告严格履行《认购意向书》，不承担增加公摊面积的任何费用。被告给原告提供的购房宣传资料中载明该商品房的卖点为"极致公摊"并在户型平面图中明确注明该商品房的公摊率为19.3%，被告对增加公摊面积从来没有履行告知义务，且被告存在虚假宣传和欺诈行为，这是严重的违约行为。“综上所述,被告毫无契约精神,并依据自己的强势地位公然违约，为了维护原告合法权益,请求人民法院依法判令被告履行合同义务并承担合同违约责任。 蓝天城公司辩称：被告首先要提出的是本案的九原告是不适格的，是没有权利提起相关诉讼的。因此应当请求驳回相关原告的起诉。主要的理由就是被告和原告之间一共是签署了12份认购意向书，但其中3位原告已经将认购意向书中的权利义务概括转让给了案外人和本案另外一位原告。因此，本案的这些原告已经不再是适格的主体。具体的有原告刘峰一套、王立鹏两套、娄大海一套。因此以上原告不是本案的适格主体。针对原告的诉讼请求逐一答辩如下，一、针对原告要求支付违约金的诉讼请求，被告认为认购意向书已经非常明确地约定了原告支付房款的义务在先，被告交付房屋的义务在后，在原告没有履行其支付义务之前，被告没有义务交付房屋，因此应当驳回其诉讼请求。二、关于原告要求继续履行并签订商品房买卖合同的诉讼请求，合并答辩如下，被告认为因为原告的逾期支付行为，被告已经于2019年7月15日解除了原、被告之间签订的认购意向书，因此应当驳回原告的这两项诉讼请求。针对原告在增加诉讼请求中提出的要求确认解除通知无效的诉讼请求，被告认为被告有权解除，且在解除通知中已经明确表达了解除的意思。因此被告的解除通知在送达原告后，就已经产生了解除的效力。三、《认购意向书》性质属于预约，其目的是签订本约、是原告要获得被告的优惠，以备将来签订合同之用，因此，意向书不适用商品房买卖合同司法解释的规定。被告向原告提供的户型平面图（标注公摊率为19.3%），是被告的广告宣传行为，并且宣传广告上也明确说了，房屋面积以实测面积及政府部门审批备案的面积为准。本案也不存在公摊率这样一个概念，意向书和房屋确认单根本没有约定公摊率。综上所述，请求驳回原告第一项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年12月，原告张凤春等九名原告与被告蓝天城公司签订《辽源蓝天城-蓝天公馆认购意向书》共12份。意向书中的约定：九名原告购买蓝天公馆A户型或B户型，建筑面积分别为129.8平米和94.20平米,团购均价3000/平方米；首付款10万元在签订意向书后三个自然日内缴纳（原告已经缴纳），第二次付款补足至所选户型团购价格的65%，在公馆楼结构出正负零后15内缴纳，付款后，蓝天城将以摇号形式进行公开选号，确定所购户型房号，并根据摇号结果发放《房号确认单》，第三次付款补齐《房号确认单》所示房型的购房款，在结构封顶后15日内足额缴纳，并签订《商品房买卖合同》；《认购意向书》第五条第（一）项约定：蓝天城计划于2018年12月31日前交房，如果逾期交房按照国家相关规定赔偿。 九名原告在签订《认购意向书》当日交付首付10万元；并依据《认购意向书》的约定向被告支付了第二笔购房款,达到双方《认购意向书》中约定的房屋总价款65%，2017年9月24日原、被告双方签订了《房号确认单》(确认的具体房号见判决主文)。2018年1月，被告通知九名原告补齐购房款，并正式签订《商品房买卖合同》时,原告欲交房款时，被告告知原告所购商品房增加了《认购意向书》约定之外的面积（增加部分面积均为公摊面积），原告应将商品房尾款和增加的面积款全部交齐，否则不能签订《商品房买卖合同》的正式文本，原告对增加的面积提出异议，与被告交涉未果，故未向被告缴纳第三次房款，双方也因此未能签订《商品房买卖合同》、房屋至今未能交付（其他购房人已于2019年3月31日入户）。 被告向原告发放的彩印宣传资料（内有户型平面图），载明：套型A，套内面积105平方米，公摊率19.3%，套型总建筑面积129.8平方米，套型B，套内面积76平方米，公摊率19.3%，套型总建筑面积94.20平方米，并印有“电梯入口、极致公摊”的内容。该资料以较小的字体在不被注意的位置注明：“本户型和相关数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准，本公司保留最终解释和更改的权利。” 辽源市房地产测绘中心提供的蓝天城11号住宅楼房屋分套建筑面积计算成果表载明：大户型（即套型A）建筑面积138.48平方米，套内面积105.02平方米，共用面积33.46平方米；小户型（即套型B）建筑面积99.26平方米，套内面积75.28平方米，共用面积23.98平方米。现查明，以此成果表载明的数据计算，公摊率为24.2%（公摊率=共用面积÷建筑面积×100%）。 另查明，原告刘峰将其认购的B户型（认购书编号B20161202015）转让给其亲属王丽霞；原告王立鹏将其认购的B户型（认购书编号B20161205032）、A户型（认购书编号A20161205032）转让给其亲属王丽娜、钟辉夫妻；原告娄大海将其认购的A户型（认购书编号A20161205033）转让给其同事王立鹏。转让后，刘峰尚有A户型一套（原认购A、B户型各一套）；娄大海尚有B户型一套（原认购A、B户型各一套）；王立鹏最终有A户型一套（认购书编号A20161205033）。上述三名出让人（原告）向被告提交更名申请，要求将出让的房屋所有权人更名为受让人。 本案受理后，被告于2019年7月15日以邮寄和短信的方式向九名原告和三名受让人（本案第三人）送达解除认购意向书的通知，但是王立鹏身份系娄大海转让房屋的受让人。解除理由为，经被告催告，九名原告和三名受让人未能按照意向书的约定向被告缴纳第三笔购房款。 上述事实，有《认购意向书》及房号确认单各12份、宣传资料一份、原告张凤春与被告销售经理的电话和现场录音（证明与被告就本案争议交涉的过程）、《关于解除认购意向书的通知》、辽源市房地产测绘中心提供的蓝天城11号住宅楼房屋分套建筑面积计算成果表、房屋转让更名申请书、短信通知解除认购意向书记录及邮件交寄单、庭审笔录在案证明。 本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订的《认购意向书》对房屋户型、面积、均价、付款方式、房屋交房时间等均作出约定，且被告已经按照约定收取首付和第二次房款，故应当认定该意向书为商品房买卖合同。关于被告向原告发放的彩印宣传资料，该资料对房屋的套内面积、公摊率19.3%、套型总建筑面积等所作的说明和允诺具体确定，并印有“电梯入口、极致公摊”的内容，应认定对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。虽然该资料注明“本户型和相关数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准，本公司保留最终解释和更改的权利。”但该资料关于公摊率的宣传明确具体，并将“极致公摊”作为房屋性价比的卖点进行宣传，被告现以“注明”内容（字体、位置不显著）作为抗辩理由，违反民事活动诚实信用原则，不能成立。综上所述，本案《认购意向书》和被告的宣传资料应当视为合同，对原、被告具有法律约束力。被告最终建成的房屋公摊率达到24.2%（公摊率=共用面积÷建筑面积×100%），明显超出宣传的公摊率19.3%，该公摊率的提高的实质是，建成房屋增加了建筑面积，而套内面积没有任何增加（A户型增加0.02平方米，予以忽略；B户型略有减少）。上述建筑面积的增加，违反了关于公摊率19.3%的约定，应当认定被告违约，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二）项的规定承担违约责任，即房屋建筑面积超出约定面积的误差比3%以内部分的价款由原告承担，房屋建筑面超出约定面积的误差比3%部分以外的价款由被告承担；二、关于原告及第三人逾期交房赔偿金的诉讼请求。本案《认购意向书》第五条第（一）项约定：“蓝天城计划于2018年12月31日前交房，如果逾期交房依照国家相关规定赔偿。”前文已经论述，该意向书具有房屋买卖合同的效力，参照被告于2019年3月31日向本案原告、第三人以外的购房人交房的时间，已经超出约定的交房时间，应认定对本案当事人构成违约。因系原、被告发生本案纠纷导致双方未能履行合同，故被告在2019年3月31日后未向原告及第三人交房的期间，不能认定为赔偿期间，被告承担逾期交房赔偿金的期间为2018年12月31日至2019年3月31日三个月（原告、第三人主张的赔偿期间为七个月），原告主张A户型赔偿标准为月租房费800元，B户型赔偿标准为月租房费600元，符合辽源市同地段同类房屋租金标准，可按此标准计算租房费赔偿金；三、关于被告向原告及第三人送达的《关于解除认购意向书的通知》的法律效力问题。被告作出该解除通知书的理由系原告及第三人未能在约定的（或通知的期限）期限缴纳第三次购房价款（尾款），因原告、第三人未交纳购房尾款存在与被告发生本案争议而未解决的原因，故不能认定原告及第三人迟延履行债务，进而认定被告无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，享有合同的法定解除权。因此，对原告及第三人请求认定被告作出的《关于解除认购意向书的通知》无效的诉讼请求，应予支持；四、商品房买卖合同是要式合同，也是当事人办理不动产证不可缺的要件，鉴于原告、第三人与被告房屋买卖合同法律关系依法成立，被告理应与原告、第三人签订正式的房屋买卖合同，故对原告、第三人要求被告继续履行并签订商品房买卖合同的诉讼请求应予支持；五、关于原告刘峰、王立鹏、娄大海将房屋买卖合同的权利义务转让的法律效力问题。该转让系出让方和受让方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，被告作为转让合同的对方当事人对以上概括转让无异议且已经实际接受，故对转让效力予以认定。据此，依照合同法相关规定，受让人即第三人王丽霞、王丽娜和钟辉、王立鹏享有与出让人（即原告）的合同权利、承担出让人的合同义务，故对本案第三人的诉讼请求亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第五条、第十四条第（二）项、第十七条第三款之规定，判决如下: 一、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司实际建成的蓝天城11号楼A户型和B户型楼房，超出约定面积的误差比在3%以内部分的房屋价款由原告及第三人承担，超出约定面积误差比在3%以外部分的房屋价款由被告负担，房屋所有权归原告及第三人，具体数据以本判决附表（一）为准； 二、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，分别赔付原告及第三人A户型2400元或B户型1800元逾期交房的赔偿金，各原告及第三人获赔的数额以本判决附表（二）为准； 三、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司向张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人达的《关于解除认购意向书的通知》无效； 四、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，与张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人签订、并履行正式的房屋买卖合同（以房号确认单确认的房号和价格为准）； 五、驳回原告张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司负担。 如未能按本判决规定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  孙锡伟 人民陪审员  温 艳 人民陪审员  丰炳海 二〇一九年九月五日 书 记 员  顾 湘 辽源市龙山区人民法院 （2019）吉0402民初1063号民事判决书附表（一）                                                  姓名                       认购             意向书             编号                       房号确认单确认的房间号码                       单价                       原告承担             （误差比3%以内）                       被告承担             （误差比3%以外）                               面积                       价款                       面积                       价款                               1                       原告             刘峰                       A20161202016                       11号1单1001室                       3180元/㎡                       3.894㎡                       12382.92元                       4.786㎡                       15219.48元                               2                       原告             王立鹏                       A20161205033                       11号1单0901室                       3130元/㎡                       3.894㎡                       12188.22元                       4.786㎡                       14980.18元                               3                       原告             娄大海                       B20161205033                       11号1单0902室                       3100元/㎡                       2.826㎡                       8760.60元                       2.234㎡                       6925.40元                               4                       原告             孙大铁                       A20161202013                       11号1单0801室                       3080元/㎡                       3.894㎡                       11993.52元                       4.786㎡                       14740.88元                               5                       原告             姜德男                       A20161202018                       11号1单0701室                       3050元/㎡                       3.894㎡                       11876.70元                       4.786㎡                       14597.30元                               6                       原告             韦宏                       A20161202019                       11号1单0501室                       2950元/㎡                       3.894㎡                       11487.30元                       4.786㎡                       14118.70元                               7                       原告             张凤春                       A20161201011                       11号2单0902室                       3070元/㎡                       3.894㎡                       11954.58元                       4.786㎡                       14693.02元                               8                       原告             刘大海                       B20161130007                       11号2单1001室                       3100元/㎡                       2.826㎡                       8760.60元                       2.234㎡                       6925.40元                               9                       原告             王磊                       B20161202020                       11号2单1101室                       3100元/㎡                       2.826㎡                       8760.60元                       2.234㎡                       6925.40元                               10                       第三人             王丽霞                       B20161202015                       11号1单1002室                       3100元/㎡                       2.826㎡                       8760.60元                       2.234㎡                       6925.40元                               11                       第三人             王丽娜             钟辉                       A20161205032                       11号1单1201室                       3230元/㎡                       3.894㎡                       12577.62元                       4.786㎡                       15458.78元                               12                       第三人             王丽娜             钟辉                       B20161205032                       11号1单1202室                       3200元/㎡                       2.826㎡                       9043.20元                       2.234㎡                       7148.80元                二〇一九年九月五日 辽源市龙山区人民法院 （2019）吉0402民初1063号民事判决书附表（二）                                                  姓 名                       认购意向书编号                       房号确认单             确认的房间号码                       被告赔付的             逾期交房赔偿金                                       1                       原告             刘峰                       A20161202016                       11号1单1001室                       2400元                               2                       原告             王立鹏                       A20161205033                       11号1单0901室                       2400元                               3                       原告             娄大海                       B20161205033                       11号1单0902室                       1800元                               4                       原告             孙大铁                       A20161202013                       11号1单0801室                       2400元                               5                       原告             姜德男                       A20161202018                       11号1单0701室                       2400元                               6                       原告             韦宏                       A20161202019                       11号1单0501室                       2400元                               7                       原告             张凤春                       A20161201011                       11号2单0902室                       2400元                               8                       原告             刘大海                       B20161130007                       11号2单1001室                       1800元                               9                       原告             王磊                       B20161202020                       11号2单1101室                       1800元                               10                       第三人             王丽霞                       B20161202015                       11号1单1002室                       1800元                               11                       第三人             王丽娜、钟辉                       A20161205032                       11号1单1201室                       2400元                               12                       第三人             王丽娜、钟辉                       B20161205032                       11号1单1202室                       1800元                二〇一九年九月五日