湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初1169号原告：株洲市大汉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区沿江中路8号。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，男，原告公司员工。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：谭卫，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：袁洁，女，1961年8月21日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区。原告株洲市大汉房地产开发有限公司（以下简称大汉公司）与被告袁洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告大汉公司的委托诉讼代理人陈勇、谭卫到庭参加诉讼，被告袁洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大汉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告代偿款178947.57元，利息自起诉之日起按照年利率6％计算至代偿款实际还清之日止；2.判令被告向原告支付房屋面积补差款14490元，利息自起诉之日起按照年利率6％计算至款项实际还清之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买原告开发的株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际731(4栋707）室房屋，并签订了《株洲市商品房预销售合同》。房屋总价款为人民币1479870元，被告已支付首付款449870元，因资金不足，向中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行贷款1030000元整，并与株洲市清水塘支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告作为担保方对被告向株洲市清水塘支行贷款的偿还承担连带担保责任。因被告未能履行归还银行月供款的义务，导致原告作为担保人承担担保责任，截至2018年12月止，原告代被告偿还贷款共计178947.57元。此外，根据原被告签订的《株洲市商品房预销售合同》第五条的约定，商品房交付时，该房屋的建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构实测面积为准，如原告的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2016年1月9日，株洲市房地产测绘队对被告购买的731(4栋707）房屋面积进行测量，根据测量结果，被告购买的房屋实际面积大于签订合同时预测的面积，按照约定被告应当支付原告731(4栋707）房屋面积补差款14490元。鉴于原告多次催缴被告支付上述款项无果，原告为了维护自身的合法权益，现向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告袁洁未提出答辩意见，未到庭质证，也未向法院提交证据。原告围绕其诉讼请求依法提交了原被告身份证明、商品房预销售合同、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记、个人一手住房贷款合同、贷款还款回单、银行扣划保证金的证明、银行扣划保证金贷款还款回单、株洲市房产测绘报告、律师函及快递单等证据。经本院审查，原告提交的证据，符合证据三性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，原告大汉公司（甲方）与被告袁洁（乙方）签订了一份《株洲市商品房预销售合同》。该合同约定：乙方向甲方购买芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际731（4栋707）室；据甲方预（实）测该房屋建筑面积为164.43平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币9000元，根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币1479870元；房屋交付时，该房屋的建筑面积以株洲市房地产权属与市场管理处认定的测绘机构的实测面积为准，如甲方的预测面积与该实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；签订合同之日付清首付款人民币449870元，办理银行按揭贷款1030000元。2015年1月6日，被告与中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行及原告签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定被告以原告作担保向中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行贷款1030000元。而贷款合同履行过程中，因被告逾期还款，中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行要求原告履行担保责任，至2018年12月31日止扣划原告保证金178947.57元，以偿还被告所欠借款。另查明，株洲市房地产测绘队对希尔顿国际的房屋面积进行测绘，并于2016年1月9日出具《株洲市房产测绘报告》确定被告购买的731（4栋707）室实际建筑面积为166.04平方米，比合同注明的房屋建筑面积多了1.61平方米。本院认为，原告与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，受法律保护。原被告均应当按照该合同的约定履行义务。根据该合同约定，房屋的预测面积与实测面积不一致的，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。根据查明的事实，被告向原告购买的房屋的实测建筑面积比合同预测的建筑面积多1.61平方米，按照合同约定的单价计算，被告应当支付房屋面积补差款14490元（1.61㎡×9000元／㎡）给原告。因此，对原告要求被告支付房屋面积补差款14490元的诉讼请求，本院予以支持。其次，原告作为被告向中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行贷款1030000元的担保人，因被告违约不予偿还贷款，原告以其保证金代偿被告应还贷款178947.57元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告在承担保证责任后有权向债务人袁洁追偿，故本院对原告要求被告偿还其代偿的银行贷款178947.57元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付房屋面积补差款的利息主张，本院认为，原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》对房屋面积补差款的支付期限和逾期付款所承担的利息均未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告起诉要求被告支付房屋面积补差款，应当给被告必要的准备时间，对此本院酌情确定以本案的开庭时间即2019年9月2日作为该款的支付期限。对于逾期支付该款应承担的利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告请求按照年利率6%计算逾期利息未超过上述规定，因此，被告应当于本案开庭之日起至该款实际还清之日止按年利率6%支付房屋面积补差款逾期利息。关于原告要求被告支付代偿款的利息主张，本院认为，因被告未按照合同约定及时偿还贷款，其违约行为致使作为担保人的原告在银行的保证金被扣缴，对由此给原告造成的资金占用期间的利息损失，被告应承担赔偿责任。原告主张被告从起诉之日起至代偿款实际还清之日止支付利息给原告的诉讼请求不违背法律规定，本院予以支持。但对于6%的利率标准，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告违约的损失赔偿额应当与给原告造成的损失相当，对此应当参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算利息损失与上述规定相吻合。对原告超过上述标准的利息请求，本院不予支持。被告袁洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其相关权利的放弃，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁洁于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市大汉房地产开发有限公司代偿款178947.57元及利息（利息从2019年4月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至代偿款实际还清之日止）；二、被告袁洁于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市大汉房地产开发有限公司房屋面积补差款14490元及利息（利息从2019年9月2日起按照年利率6%的标准计算至房屋面积补差款实际付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4168元，公告费560元，合计4728元，由被告袁洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  麦丽红人民陪审员  赵平和人民陪审员  胡菊香二〇一九年九月十日书 记 员  廖为为附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。