广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初919号原告：孔辛力，男，1978年11月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：谢传芳，广东法道行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家雄，广东法道行律师事务所律师。被告：周英，女，1982年7月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县，委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。被告：周虎，男，1979年12月25日出生，汉族，住湖南省湘阴县，原告孔辛力诉被告周英、周虎租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，被告周英提出管辖权异议，本院裁定驳回被告周英对本案管辖权提出的异议，被告周英不服，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔辛力及其委托诉讼代理人郑家雄、被告周英的委托诉讼代理人肖滨到庭参加诉讼，被告周虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔辛力向本院提出诉讼请求：1.二被告连带返还保证金及租金的本金和利息给原告，保证金和租赁金额为430592元，利息按同期银行贷款利率自2018年10月24日起计算至实际还款之日，起诉时暂计算到2019年3月24日，金额为7804元，合计金额为438396元；2.本案受理费、保全费、保全保险费由被告承担。庭审中原告明确，第一项诉讼请求中“同期银行贷款利率”是指“中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率”。事实和理由：2018年10月24日原告与被告周英签订《租赁合同》，合同约定被告周英将座落在佛山市高明区荷城街道宏基村经济合作社工业地厂房2租赁给原告，该厂房为工业用途，该厂房总建筑面积9056平方米（其中标准厂房面积6832平方米，宿舍面积784平方米），空地面积为1440平方米，租期9年，自2018年11月1日起至2027年10月31日为止，被告周英需在2018年11月1日前将该建筑物交付给原告使用，自2018年11月1日至2018年12月31日为免租装修期。自2018年11月1日到2021年10月31日的月租金为107648元/月，原告需在签订合同的当天向被告周英支付人民币322944元作为保证金，并在签订合同当天向被告周英预付第一个月的租金107648元，被告周英指定被告周虎作为收款人。在合同执行过程中发生的争议，若双方经过协商不能解决的，依法向出租建筑物所在地人民法院提出起诉。合同签订后，原告在签约当天即2018年10月24日向被告周虎支付了322944元保证金及107648元预付租金，被告周虎收取了原告支付的保证金和租金，并出具了收款收据给原告，但是2018年11月1日前两被告却未按照合同约定交付厂房给原告，两被告继续将厂房用于办公和堆放物料等用途，原告多次催促两被告交付厂房及办理交付手续，以便原告对厂房进行装修后办理分租，但两被告一直拒不办理。后原告到政府部门了解到两被告出租给原告的物业并未依法办理建设工程规划许可证，未办理产证文件，即两被告所出租的物业依法属于违法建筑，因此依照法律规定，原告与被告周英所签租赁合同依法属于无效合同，故原告依法诉至法院，恳请法院依法判如所请。被告周英辩称，原告在租赁被告厂房后，一直未缴纳租金，原告尚拖欠被告租金161472元，滞纳金3014.14元，从2019年2月4日起，按每日万分之七的标准，计算至2019年4月14日止。应由原告承担本案的诉讼费等费用。庭审中被告周英称被告周英已于2018年11月1日交付案涉厂房和宿舍给原告使用，即使原告认为合同无效，原告也应支付2018年11月1日至原告起诉之日的占用费，对其已交付的押金和租金进行抵扣后，尚欠被告周英占用费161472元，滞纳金3014.14元。被告周虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。被告周虎未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，案外人徐勇平与被告周英、周虎签订《土地转租合同》，徐勇平将其与佛山市高明区荷城街道照明社区居民委员会下宏基经济合作社（以下简称下宏基经济合作社）所签土地租赁合同项下的48.42亩土地转租给被告周英、周虎。2015年10月25日，下宏基经济合作社与案外人徐勇平、被告周英签订《土地租赁权转让协议》，约定案外人徐勇平将其承租的下宏基经济合作社48.42亩政府返还村集体工业用地租赁期内的全部权益及该承担的所有义务转让给被告周英。2018年10月24日原告与被告周英签订《租赁合同》，合同约定被告周英将座落于下宏基经济合作社富湾工业区工业地厂房2出租给原告使用，该厂房为工业用途，该厂房总建筑面积为9056平方米（其中标准厂房面积6832平方米，宿舍面积784平方米），空地面积为1440平方米。原告租用该建筑物，原告需付租金给被告周英。合同约定租期9年，自2018年11月1日起至2027年10月31日为止，自2018年11月1日至2018年12月31日为免租装修期，自2018年11月1日到2021年10月31日的月租金为107648元/月。被告周英需在2018年11月1日前将该建筑物交付给原告使用，原告需在签订合同的当天向被告周英支付保证金322944元和第一个月的租金107648元，被告周英的“租金收款人：周虎收款账号62×××79，开户行：佛山市南海区九江支行”。合同约定在本合同执行过程中发生的争议，双方经过协商不能解决的，依法向出租建筑物所在地人民法院提出起诉。2018年10月21日和2018年10月24日原告共向合同约定的被告周虎的账户支付了100000元定金及330592元押金和租金，被告周虎出具收款收据确认收到原告支付的房租押金322944元和2019年1月份房租107648元。被告周虎和周英是兄妹关系，被告周英确认以上款项通过周虎的账户交给了被告周英。案涉厂房未取得建设工程规划许可证。被告周英提交的微信聊天记录中自称“徐生”的人与被告周英一方管理案涉厂房的沈经理2018年11月1日的微信聊天记录显示，徐生问厂房和宿舍什么时候交付，沈经理称：“今天就可以”，“你们有人要进来就搬就是了”，双方约好徐生当天去拿钥匙。原告确认在2018年11月1日拿到了一间宿舍的钥匙。被告周英称案涉厂房没有钥匙，每间宿舍都有锁，其他的宿舍都要经过原告承认已移交的那间宿舍，没有移交清单。被告周英于2019年2月28日提出解除租赁合同，要求原告“当日搬东西离开甲方物业宿舍及办公地点”。原告已于2019年3月1日将宿舍钥匙交还给被告周英的员工。关于原告承认已移交的这间宿舍，被告周英称面积大概30多平方米，原告表示愿意按照40平方米计算，支付2018年11月1日至2019年3月1日期间该间宿舍的占用费。原告和被告周英均确认案涉厂房已经出租给第三方使用，被告周英称出租时间是2019年5月后。对当事人有争议的事实，本院认定如下：原告提交的证据5《关于回复广东广和（广州）律师事务所咨询佛山市高明区荷城街道照明社区居民委员会下宏基经济合作社富湾工业区工业地厂房2（佛山市高明区樱之花装饰建材有限公司厂地）项目报建情况的函》，虽然被告周英表示真实性无法确认，但其在庭审中确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证，与原告该份证据记载的内容相吻合，本院对该份证据予以采信；对于原告提交的证据6中的微信聊天记录，虽然被告周英对真实性有异议，但其确认是原告与被告周英一方管理案涉厂房的沈经理的微信聊天记录截图，但其称这份聊天记录与其提交的微信聊天记录内容不一致，经本院审查，两份聊天记录中与沈经理聊天的不是同一人，原告称被告周英提交的聊天记录中与沈经理聊天的是原告的搭档徐生，被告周英未提交证据证明两份聊天记录中与沈经理聊天的是同一人，因此本院视为被告周英未提供有效证据反驳原告提交的微信聊天记录，本院对该微信聊天记录予以采信；对于原告提交的证据6中的照片，被告周英表示对其真实性、合法性和关联性无法确认，由于从照片中看不出来堆放的物品属于谁，而原告和被告周英确认案涉厂房已经出租给第三方，状况已经发生改变，无法核实照片是否拍摄于案涉厂房内以及照片内容的真实性，因此本院对这些照片不予采信；对于原告提交的证据8律师函、国内标准快递单、中国邮政速递物流查询打印件，被告周英表示对其真实性、合法性和关联性不予确认，且中国邮政速递物流查询打印件显示快递为“他人收”，因此本院对该份证据不予采信。对被告周英提交的光盘，原告对其存储的视频的真实性、合法性和关联性不予确认，由于视频图像模糊，且没有声音，无法辨认人物身份，只能看到一些人从一个门口进出，且被告周英承认视频资料拍摄地点是案涉厂房所在工业园区门口，工业园区里大概有4至5个厂房，因此本院认为不能确认视频里出现的人物身份，也不能确认人物的活动目的，本院对该份证据不予采信。关于案涉厂房（包括宿舍）是否实际交付的问题，被告周英虽主张已于2018年11月1日交付案涉厂房和宿舍给原告使用，但未提交相应的证据证明，被告周英提交的微信聊天记录只能证明原告方与被告周英一方的沈经理约好了取钥匙，厂房原告方“有人要进来就搬就是了”，被告周英称厂房没有钥匙，但上述聊天记录不能证明最终原告是否拿了钥匙、拿了哪些钥匙，以及厂房是否清空并交付给原告，原告只确认被告周英实际移交了一间宿舍的钥匙给原告。原告提交的微信聊天记录显示，2018年12月5日上午9点17分沈经理发语音说“今天我就安排人清那个厂房的”，因此可以判断截至2018年12月5日被告周英仍未将案涉厂房移交给原告使用，而2019年2月28日被告周英发出的物业租赁合同违约通知函中也是让原告搬东西离开被告周英的“物业宿舍及办公地点”，而没有提到厂房。综上，本院认定被告周英只实际移交了一间宿舍给原告占有使用。本院认为，关于案涉租赁合同的效力问题，原告与被告周英2018年10月24日签订的《租赁合同》虽为双方真实的意思表示，但案涉厂房至开庭之日仍未取得建设工程规划许可证，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《租赁合同》无效。关于被告周英应支付的款项问题，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，由于合同无效，原告实际占有使用的一间宿舍应当返还给被告周英，被告周英从原告处取得的款项430592元扣除该间宿舍的占有使用费外，应当返还给原告。原告已于2019年3月1日履行了交还该宿舍给被告周英的义务，该间宿舍的占有使用费应当计算到2019年3月1日。被告周英主张占有使用费计算到原告起诉之日即2019年3月5日没有事实和法律依据。按照原告和被告周英的陈述，该间宿舍的面积按照40平方米计算，占有使用时间为2018年11月1日至2019年3月1日，即4个月，参照合同约定的租金标准计算，占有使用费为40÷9056×107648×4=1901.9元，扣除以上占有使用费，被告周英应当向原告返还428690.1元（430592-1901.9）。被告周英提出原告应当支付占有使用费的滞纳金，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对于合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案租赁合同无效的过错在于被告周英，而不在于原告，因此被告周英主张原告支付占有使用费滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告周英支付已付款项的利息符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，被告周英应当从收到原告款项的第二日开始向原告支付利息，原告2018年10月21日支付了100000元，2018年10月24日支付了330592元，原告主张自2018年10月24日起计算利息到实际清偿之日止，那么100000元的利息应当从2018年10月24日起计算到实际清偿之日止，330592元扣除占用费1901.9元还剩下328690.1元的利息应当从2018年10月25日起计算到实际清偿之日止。原告主张按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息合理，本院予以支持。关于原告申请财产保全所产生的诉讼财产保全责任保险费，是原告为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而购买财产保全责任保险，支付了保险费用，该费用不属于合同无效所必然发生的损失，因此，原告提出由两被告承担财产保全保险费用的请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告周虎是否应当承担连带责任的问题，本案原告的款项虽然是向被告周虎的账户支付的，被告周虎也出具了收款收据，但被告周虎并不是本案租赁合同的签订主体，原告和被告周英在合同中约定将被告周虎的账户作为收取租金的账户，且被告周英也承认通过被告周虎的账户收取了原告的款项。原告虽称案涉厂房是被告周虎出资建设的，但并未提交证据予以证明。下宏基经济合作社与案外人徐勇平、被告周英签订的土地租赁权转让协议上土地的实际承租人是周英，案外人徐勇平与被告周英、周虎签订的土地转租合同并未得到土地出租人下宏基经济合作社的同意，属无效转租，不能证明被告周虎是该地块的承租人之一。因此，原告主张被告周虎连带返还保证金及租金的本金和利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，判决如下：一、被告周英于本判决生效之日起十日内向原告孔辛力返还保证金和租金共计428690.1元及利息（以100000元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2018年10月24日起计至实际清偿之日止；以328690.1元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2018年10月25日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告孔辛力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7876元，减半收取3938元，保全费2712元，共计6650元（原告已预交），由原告孔辛力负担50元、被告周英负担6600元。原告孔辛力多预交的受理费和保全费6600元，由原告孔辛力在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告周英负担的受理费和保全费6600元，由被告周英在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汪玲霞二〇一九年九月五日书记员  梁 涛