汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书       (2019)陕0702民初1874号     原告汉中市鑫泰物业有限责任公司   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX46XG   住所地：汉中市汉台区XXXXXXX1号楼402室   法定代表人张权宝，公司执行董事   委托诉讼代理人马鑫，陕西锐博律师事务所律师。   被告王某，女，汉族，住汉中市汉台区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中市鑫泰物业有限责任公司诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2014年1月5日原告与汉中市明珠小区业主委员会签订了《明珠小区(一至四期)物业管理服务合同》,合同约定从2014年1月1日始至20l6年l2月30日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定:(1)小区七层以下住宅(不计柴房)的物业收费标准为 0. 30元/平方米/月；(2)垃圾清运费收费标准为5元/户/月, (3)高层电梯、二次供水等产生的费用，由高层业主分摊； (4)其他代收代繳费用按实际发生额据时实收取，乙方不得从中牟利。2016年12月31日原告与汉中市明珠小区业主委员会签订了《明珠小区物业服务合同》,合同约定从2017年1月1日始至2017年12 月31日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定:物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳,具体费用标准为: (l)小区多层住宅的物业收费标准为0.35元/平方米/月；垃圾处理费收费标准为5元/ 户/月;电梯运行费按物价、住管局文件规定执行; (2)物业服务费和电梯送行费按每季度交纳一次,缴费时间应在上季度的最后10日内预交下季度的费用,以后每季度的缴费时间以此类推; (3)甲方(业主和物业使用人)不按期缴纳费用的, 从逾期之日起每天按应交费用的千分之五向乙方交纳违约金等内容。服务期间,原告已妥善履行己方义务,但被告经原告多次派人催收,均一直拒绝交纳,使原告的合法权益受到侵害，原告为了实现自己的合同权利,现起诉，要求：1 、判令被告支付拖欠原告的 2015 年 7 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日的物业管理费、垃圾费、电梯费等费用共计 1458.6 元； 2 、判令被告向原告支付违约金 1453.8 元，要求被告至实际付清之日据实支付违约金； 3 、本案诉讼费由被告承担。   被告辩称，在2015年6月前我没有拖欠过原告费用，我没有交物业费是因为我电动车在家门口丢了，我找原告要求查看相应的监控设施，但他们拒不协助，不作为，让有事到派出所报案，因此我后来就拒绝缴纳物业费。我家漏水，我到物业办去要楼上业主电话号码，他们拒绝提供，原因是因为我没有缴纳物业费。2015年底过年期间垃圾没有人清理，我在一楼住对我的影响比较大。垃圾日产日清，没有做到，治安不好，出入小区没有登记，想进就进想出就出。   经审理查明，被告王某系汉中市汉台区XX小区XX号楼2-104的业主（住房面积121.46㎡）。该小区业主委员会于2014年元月5日与原告签订《明珠小区（一至四期）物业管理服务合同》，约定：“第一条、合同期限。本合同期限三年，自2014年元月一日至合同生效之日计算，至二0一六年十二月三十日。有效到期本合同自然失效。第三条、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用的设施设备的维修、养护和管理。3、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。5、公共环境、道路、绿地、广场、楼道的清洁、垃圾的收集和清运。6、小区内车辆行驶、停放管理，保证道路畅通事项。7、小区内公共秩序维护，协助公安机关预防、处置小区内安全防范等事项。8、利用业主共有资产和公用部位、营业性收入，委托收费事项和业主共有车位出租收入委托收费事项。9、物业管理资料，档案的续建及保管。10、国家法规、政策规定由乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）负责的其他社会职责。第六条物业服务收费标准：1、七层以下住宅，（不计柴房）每月每平方米0.30元。4、垃圾清运费每户每月5元。5、高层电梯，二次供水产生的费用，由高层业主分摊。并对合同测评考核分值标准进行了约定，原告以此合同履行该小区物业服务管理至2016年12月31日，同日，该小区业主委员会与原告签订《明珠小区物业服务合同》，约定：“在物业管理区域内，乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。6、车辆停放管理服务。7、房屋装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。费用标准：1、物业服务费：按业主拥有物业的建筑面积交纳。住宅：多层0.35元/月平方米；高层：0.6元/月平方米；营业房1元/月平方米。垃圾处理费5元/户/月；2、电梯运行费：按物价、主管局文件规定执行。3、装饰装修管理服务费及装修垃圾特约清运费，按政府相关规定执行。物业服务期限为壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。若双方不再续签合同是，本合同自动解除之日起二十日内，甲（即小区业主委员会）、乙双方按规定办理交接手续。乙方给业主委员会移交上届物业移交的相关资料和财务。甲方不按期缴纳乙方的费用，从逾期之日起每天按应交费用的5‰向乙方交纳违约金，乙方保留不限于采取法律手段追究甲方欠缴的物业管理服务费违约金及滞纳金的权益。”原告此后履行物业管理服务合同义务至2017年12月31日。被告向原告交费至2015年6月，因其电动车在小区内丢失，与原告工作人员产生矛盾，此后未再向原告缴纳物业费及垃圾清运费，原告遂诉至本院。   另查明，原告于2018年3月31日退出该小区，2019年3月19日明珠小区业主委员会向业主发出通告“原汉中鑫泰物业公司在明珠小区物业公服务期限截至2017年12月31日，之后原汉中鑫泰物业公司并无与业主委员会续签任何物业服务合同，以及任何物业服务承诺”。   上述事实，有以下证据：1、双方当事人陈述一致的部分；2、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、被告身份证复印件； 4、物业服务合同两份；5、业主委员会通告；6、欠费清单。经质证予以认定。    本院认为，合同自成立时生效。明珠小区业主委员会与原告鑫泰物业公司2014年1月5日及2016年12月31日签订的两份物业管理服务合同，意思表示真实，内容合法，为有效合同，该合同中“费用标准”对小区全体业主具有约束力，原告在合同期限内履行了物业管理服务的合同义务，业主应按合同约定支付相关费用。被告以原告的物业服务质量问题提出抗辩，未提供相应证据，不予认定。被告在该小区居住生活，享有了原告的物业管理服务，欠缴部分物业费、垃圾清运费，应承担相应民事责任，原告以其实际提供了小区2018年元月至3月的物业服务，而要求被告支付期间的物业费、垃圾清运费，因双方未有合同到期后，继续委托原告进行物业管理服务的约定，原告亦未提出其提供了物业管理服务的证据，原告该主张不予支持。本案2016年12月3日的物业服务合同中关于违约金及滞纳金的约定，明确义务人为“甲方”即合同中的业主委员会，原告以此约定向业主主张权利，不予支持。被告财产在小区内丢失，说证明原告的安全防范、管理服务上存在一定的瑕疵，对被告应交之物业费酌情按90%缴纳，即2015年7月1日至2017年12月31日，应交物业费为1166×90%=1049.4元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：   一、被告王某支付原告汉中鑫泰物业有限责任公司2015年7月1日至2017年12月31日物业费1049.4元，垃圾清运费150元，合计1199.4元；（判决生效立即执行）          二、驳回原告其他诉讼请求。   本案受理费50元，减半收取25元，原告负担10元，被告负担15元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。       审判员  马杰         二〇一九年八月二十日                               书  记  员  张雪        1