吉林省四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0303民初1458号 原告：贾忠芬，女，1961年12月17日出生，汉族，住四平市铁西区，公民身份证号码：×××。 被告：四平铁东德丰村镇银行股份有限公司，住所地四平市铁东区平东街平东大街1660号。 法定代表人：王志方，董事长。 委托代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。 委托代理人：郑方博，男，1988年7月31日生，汉族，四平铁东德丰村镇银行股份有限公司职员，住吉林省四平市铁西区，公民身份证号码：×××。 被告：四平市晟泰粮油批发市场有限公司，住所地四平市铁东区平东街平东大街1660号。 法定代表人：陶生，总经理。 原告贾忠芬与被告四平铁东德丰村镇银行股份有限公司、四平市晟泰粮油批发市场有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾忠芬，被告四平铁东德丰村镇银行股份有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，四平市晟泰粮油批发市场有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。 贾忠芬向本院提出诉讼请求：1、请求铁东区人民法院立即停止四平铁东德丰村镇银行股份有限公司对原告从四平市晟泰粮油批发市场有限公司处所购商铺所占土地的查封、拍卖等相关执行。2、请求确认位于四平市铁东区平东街平东大街1660号第10号、11号、12号、13号四处商网所对应分摊土地面积使用权归原告所有。3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由原告因贵院受理被告四平铁东德丰村镇银行股份有限公司申请执行四平市晟泰粮油批发市场有限公司、吉林省金泰农业高新技术开发有限公司、孟香平等17人金融借款合同纠纷一案时，对四平市铁东区平东街平东大街1660号面积为20940.2平方米土地进行评估、拍卖，而原告房屋坐落下的土地正在此地上。原告向贵院提出异议，贵院以（2019）吉0303执异34号执行裁定书驳回原告的异议申请。故原告提起诉讼。2015年2月4日，原告与被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司签订购房合同,购买其公司开发的位于四平市铁东区平东街平东大街1660号第10号、11号、12号、13号四处商网房屋，并经贵院判决给原告（买卖合同中表明四平市晟泰粮油批发市场有限公司已出让相应的土地使用权）。四平市晟泰粮油批发市场有限公司办理了产权证照（四平市房权证四字第XXXX号、281238号、281239号、281240号），证照上表明土地使用类型为有偿（出让）,证明该房屋所占土地系该公司有偿获得土地使用权，原告购买了房屋,其所占用的土地使用权自然归原告使用，被告无权再予另行处置。四平市晟泰粮油批发市场位于四平市铁东区平东街平东大街1660号,面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号:四国用（2013）第08-00018号,地号为8-48-8）抵押给四平市铁东区德丰村镇银行的日期是2017年9月份,原告购买房屋日期是2015年2月,原告买商网在先,是善意取得第三人,四平市晟泰粮油批发市场有限公司与四平市铁东区德丰村镇银行办理抵押登记严重侵害了第三人的合法利益,应当将该抵押依法解除。不得执行原告善意取得商网对应分摊的具体面积,其所占用的土地使用权自然归原告使用,被告无权再予另行处置。原告现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，现诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。四平市晟泰粮油批发市场有限公司将已经随房屋所有权转让的土地使用权再次进行抵押给四平铁东德丰村镇银行股份有限公司，明显是无效抵押行为，更是侵害原告合法权益的行为。 被告晟泰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但庭前提交答辩状辩称，原告要求确认分摊土地面积使用权归原告所有没有事实根据，晟泰公司虽与原告签订房屋买卖合同，但法院判决的也只是协助办理过户手续，并没有判决房屋所有权归原告所有，截止现在，该房屋并没有办理过户手续，房屋所有权依然为晟泰公司所有，原告以取得房屋所有权为由，主张分摊土地面积使用权归原告所有没有事实根据。 被告德丰银行辩称，原告要求停止对晟泰粮油的土地的 查封、拍卖停止执行，无事实根据和法律依据：1、原告只是从晟泰粮油购买的房屋，而答辩人执行的是晟泰粮油的土地，两者无关联；2、原告从晟泰粮油购买的房屋并没有办理产权过户手续，虽然法院判决晟泰粮油协助办理房屋产权过户手续，但因房屋事实上并没有办理产权过户手续，房屋所有权依法依然仍为晟泰粮油所有。原告与晟泰粮油之间的房屋买卖只是债权关系，而答辩人所执行的土地是晟泰粮油抵押给答辩人，属于物权关系，物权大于债权，因此原告无权要求对土地停止执行，更无权要求将土地确权分给原告；3、答辩人所执行的土地，于2014年即开始抵押给答辩人，一直抵押至今，而原告所购买的房屋是2015年购买，是在土地已抵押给答辩人之后，原告要求将已经抵押给答辩人的土地分割给原告，没有事实依据和法律依据；4、答辩人所执行的土地是工业用地，并不是商业用地，原告无权要求将工业用地分割给原告。 本案审理时，原告、被告为证明自己的主张，分别向法庭提供如下证据材料。 原告贾忠芬提供证据如下: 证据一：原告身份证复印件，证明：原告主体身份。 被告德丰银行质证认为，对该证据没有异议。 证据二：2份商品房买卖合同及2份房屋所有权证，证明：本案原告所购房屋来源合法，晟泰公司合法持有土地使用权和房屋所有权证。被告德丰银行质证认为，对房屋买卖的真实性无异议，但是房屋买卖的时间是在2015年，而本案德丰银行所执行的土地，自2014年开始即抵押给德丰银行。原告所称的一户房屋所有权，现依然是晟泰粮油所有，房屋所有权并不是原告，原告虽然与晟泰粮油签订房屋买卖合同，但无权处置已抵押给德丰银行的土地且也没有实际进行处置，原告无权要求停止对已抵押给德丰银行的房屋的执行。 证据三：民事判决书一份，证明：购房合同有效，要求将上述房屋更名至贾忠芬名下。被告德丰银行质证认为，对判决书的真实性无异议，但对证明问题有异议，法院判决的只是合同有效，判决晟泰粮油协助为原告办理过户手续，并没有确认该房屋的所有权为原告所有，这依然是一个债权行为，事实上晟泰粮油也没有将房屋登记过户给原告，依法房屋所有权依然为晟泰粮油所有。原告并没有取得房屋的所有权。 证据四：最高人民法院（2011）执复字第16号执行裁 定书，证明：本案适用物权法第一百四十六条。【法发（2004）5号】关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知、最高人民法院关于执行拍卖财产的规定第十条。被告德丰银行质证认为，对规定的真实性无异议，对证明问题有异议，在处理土地时要一并处理房屋，而本案德丰银行要求处理土地，并没有要求处理原告购买的房屋，是不违反法律的规定的。原告购买房屋并不必然要变卖土地。 被告德丰银行提供证据如下: 证据一：营业执照，证明：主体身份。原告贾忠芬质证 认为，对该证据没有异议。 证据二：（2019）吉0303执异34号执行裁定书、（2018） 吉0303民初37号民事调解书，证明：法院在执行该调解书时原告提出案外人异议被驳回。原告贾忠芬质证认为，对真实性无异议，1、本案正是由于对其持有异议，才提起诉讼；2、民事调解书的真实性无异议，没有通过诉讼的渠道解决问题，调解只是对债权进行调解，对抵押物有优先授偿权，并不是物权。 证据三：土地评估价格一览表，网拍时间告知书，证明： 法院已对抵押给德丰银行的土地进行评估拍卖。原告贾忠芬质证认为，土地评估一览表不能说明土地的完整的利用现状，违背最高人民法院关于拍卖的规定（2004）第5号文件。对网拍时间告知书真实性无异议，对程序有异议，网拍时没有告知土地和房屋的利用现状，没有说明有其他异议人提出异议，网拍公告无效。 证据四：国有土地使用权证一份，他项权利证四份，证 明：本案争议的执行土地所有权为晟泰粮油。用地类型为工业用地，于2014年该土地一直抵押给德丰银行至今。原告贾忠芬质证认为，没有原件的2014年开始的四份他项权利证与本案无关，当时是没有本案地上建筑物的，当时的抵押登记已经被注销，与本案不发生关联。最后一个他项权利证是2017年9月28日，办理抵押登记的时间晚于本案晟泰粮油取得的产权证（晟泰粮油取得房产证的时间是2016年12月16日）。根据物权法的规定，土地进行抵押的房屋一并进行抵押，也是商业银行贷款的合法准则，要求房地一体进行抵押，如果被告方放弃了房屋的抵押登记，视为放弃对相应土地的抵押登记。 经审理查明，原告因本院受理被告四平市铁东德丰村镇 银行股份有限公司申请执行四平市晟泰粮油批发市场有限公司、吉林省金泰农业高新技术开发有限公司、孟香平等17人金融借款合同纠纷【（2018）吉0303民初37号】一案时，对四平市铁东区平东街平东大街1660号面积20940.2平方米工业用地本院于2018年9月17日作出（2018）吉0303执70-2号执行裁定书，对该土地使用权予以评估、拍卖。2019年4月20日发布网上拍卖公告（第一次），2019年6月27日发布第二次网上拍卖公告。因此土地是原告商网坐落下的土地，原告向本院提出异议，本院于2019年7月12日作出（2019）吉0303执异34号执行裁定书驳回原告的异议申请，原告于2019年8月2日向本院提出执行异议之诉的告诉。另查，2015年2月4日,原告与被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司签订购房合同，购买其公司开发的位于四平市铁东区平东街平东大街1660号第110、111、112、113号商网房屋，2019年3月15日本院作出（2016）吉0303民初403号民事判决，判决被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司签订的于本判决发生法律效力后10日内协助原告贾忠芬办理房屋（房屋编号为ST201503、ST201504，房屋代码：110、111，四平市房权证四字第XXXX号、281238号）过户手续。四平市晟泰粮油批发市场位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号:四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】的抵押四平市铁东区德丰村镇银行的日期是2017年9月28日。再查，被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司开发建设的坐落于铁东区平东大街1660号（地址平东大街南侧、现状中业热工设备制造有限公司南侧、现状天龙机械制造有限公司北侧）粮油物流仓储中心综合楼已取得建设用地许可证（地字第l2014-015）和中华人民共和国建设工程施工许可证，总用地面积0.2858公顷。建设规模4947.75平方米。原告贾忠芬所购买的坐落于铁东区平东大街1660号两套房屋经四平国土调查规划设计有限公司房产测绘成果报告书（四国测2019土测字第003号），测绘原告贾忠芬所有的四栋房屋的面积为140.75平方米、140.75平方米、154.83平方米、154.83平方米，土地面积均为2858平方米，土地分摊面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米。 以上事实，有两份商品房买卖合同及两份房屋所有权证、（2019）吉0303民初403号民事判决书一份、建设用地许可证、中华人民共和国建设工程施工许可证、房产测绘成果报告书、（2019）吉0303执异34号执行裁定书、（2018）吉0303民初37号民事调解书、土地评估价格一览表，网拍时间告知书、国有土地使用权证一份，他项权利证四份等证据材料予以证实，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告贾忠芬在被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司于2017年9月28日抵押给四平市铁东区德丰村镇银行位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号:四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】之前即2015年2月4日已于被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司签订了商品房买卖合同，并以实际占有使用，其已支付了合同约定的购房款，且已经本院确认房屋买卖合同有效。应认定房屋实际所有人为原告贾忠芬。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的未抵押的财产视为一并抵押。本案中，被告四平市晟泰粮油批发市场有限公司在2016年12月16日就已经取得出售给原告贾忠芬房屋的所有权证，即被告德丰银行于2017年9月28日办理土地抵押登记时，该抵押土地上建筑物已经办理了四平市晟泰粮油批发市场有限公司的产权证了，且与土地使用权证一致，被告德丰银行没有要求抵押人（四平市晟泰粮油批发市场有限公司）将该抵押土地上的房屋一并办理抵押登记，不符合担保法和物权法的规定。被告未按照《物权法》及不动产抵押登记的相关法律的规定，应承担相应的过错，其过错行为不能及于本案原告。被告晟泰公司于2015年4月23日已取得建设用地规划许可证，已将工业用地0.2858公顷转为建设用地，并于2016年12月16日就已经取得房屋的所有权证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”原告于2015年2月4日所购买的房屋，房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此原告拥有的房屋所占用范围内的土地使用权符合法律规定，能够对抗被告德丰银行未办理抵押登记房屋所占土地面积，被告德丰银行不能视为将原告房屋所占用土地一并抵押。《中国人民银行贷款规则》第二十七条贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。被告晟泰公司于2017年9月28日向被告德丰银行办理土地抵押登记时，被告晟泰公司就已在抵押登记的土地上建设了房屋，并取得了该房屋所有权证，被告德丰银行违规操作，未对抵押物进行调查，没有核实其抵押物的土地上建筑物已获得产权证的情况，违反担保法和物权法关于房地一并抵押法律规定，也违反了《中国人民银行贷款规则》的规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产的调查笔录或者收集其他有关资料。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案本院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。综上，原告贾忠芬取得的房屋属于合法建筑，该房屋所占用的土地附着于土地上的建筑物，使用权应属于原告，故原告请求依法判令不得执行四平市晟泰粮油批发市场有限公司抵押给四平市铁东区德丰村镇银行的位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号:四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】中贾忠芬所有的四平市房权证四字第XXXX号、281238号、331263号、331261号商网房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中每户商网所分摊土地的面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米，符合法律规定，本院应予支持。关于原告请求确认位于四平市铁东区平东街平东大街1660号的四户商网：四平市房权证四字第XXXX号、281238号、331263号、331261号商网所对应分摊土地的面积82.51、82.51、90.77、90.77平方米所有权更名至贾忠芬名下，没有法律依据，本院不予支持。 基此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条、第一百八十二条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十三条（一）款之规定，判决如下： 一、不得执行四平市晟泰粮油批发市场有限公司抵押给四平铁东德丰村镇银行股份有限公司位于四平市铁东区平东街平东大街1660号，面积为20940.2平方米的工业用地【土地证号:四国用（2013）第08-00018号，地号为8-48-8】中贾忠芬所有的四平市房权证四字第XXXX号（110号商铺），四平市房权证四字第XXXX号（111号商铺）、四平市房权证四字第XXXX号（113号商铺）、四平市房权证四字第XXXX号（112号商铺），以上商网每套房屋在整栋商网房屋所占2858平方米土地中商网所分摊土地的面积为82.51、82.51、90.77、90.77平方米。 二、驳回原告贾忠芬的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告四平铁东德丰村镇银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 国伟审判员于剑英人民陪审员王晓东 二〇一九年九月二十一日 书记员 蒋       登       辉