福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初5628号 原告：陈珣，女，1981年7月27日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林圆圆，福建正廉律师事务所执业律师。 被告：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）6层605、606室，统一社会信用代码91350800087403426W。 法定代表人：赵世英，董事长。 委托诉讼代理人：张帆，北京中伦文德（厦门）律师事务所执业律师。 原告陈珣与被告龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈珣及其委托诉讼代理人林圆圆与被告紫金中航公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈珣向本院提出诉讼请求：1.判令紫金中航公司向陈珣支付以购房款1128000元为本金，自2018年12月31日起至实际交房之日止，按日万分之二计算的逾期交房违约金；2.判令讼争房屋实际交付陈珣之前所产生的物业费、水费、电费由紫金中航公司承担。诉讼过程中，陈珣放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2016年12月31日，陈珣与紫金中航公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：201617435，约定陈珣购买由紫金中航公司开发建设的“中航紫金•云熙”小区19幢4001号精装房一套，购房款共计1128000元。陈珣依约已于2017年3月将购房款付清给紫金中航公司。陈珣收到紫金中航公司通知后于2019年1月1日前往验房。在房屋验收过程中，陈珣发现房屋存在诸多质量问题需维修整改：1.楼梯平台边墙体开裂、发霉；2.楼梯边开裂；3.厨房门起皮；4.（1）楼踢脚线松动；5.（2）楼踢脚线松动；6.二楼卫生间镜子破损；7.厨房灶台打胶粗糙；8.楼梯踏步侧边泡水变色；9.二楼户内门边开裂、起皮；10.地漏下水道有水泥块。验房交接单上详细记录了前述质量问题，陈珣亦在交接单上明确提出“以业主接到通知后现场确定具备交付条件的时间为准，2019年1月1日暂不具备交房条件，暂不交房。”紫金中航公司承诺两天内处理完以上问题，并通知业主检查。之后陈珣多次联系落实维修情况，但紫金中航公司以种种理由拖延至2019年5月才进行维修，至今尚未交付。陈珣认为，紫金中航公司应当在2018年12月30日前向买受人交付房屋，但紫金中航公司拖延至今未交付，逾期超过90日，陈珣有权要求紫金中航公司立即交付房屋，并依约支付逾期交房违约金。另外，房屋交付之前所产生的物业费、水费、电费亦应由紫金中航公司承担。 紫金中航公司辩称：1.紫金中航公司如期向陈珣交付房产，不存在违约行为。双方合同约定案涉商品房于2018年12月30日前交付。陈珣已经于2019年1月1日应紫金中航公司的通知前来办理交房入住手续，说明紫金中航公司并未逾期交房；2.案涉房屋属于精装房交付，依双方合同及补充协议的约定，局部的装修瑕疵属于可以在交房后由紫金中航公司负责整改的事项，并非买受人可以拒绝收房的事由，陈珣不收房，属于违约行为，因此造成房屋延期交付的后果应当由陈珣承担。3.陈珣主张的装修瑕疵早已维修完毕，紫金中航公司多次催促其来收房，但陈珣本身就是炒房，其平时在厦门，购房并非要自住，其以要求减免物业费等诉求未得到公司的同意而至今不来收房，相应的后果因由其自行承担。综上，紫金中航公司认为，陈珣的诉求，没有合同依据及法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2016年12月31日，陈珣与紫金中航公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为201617435，约定陈珣购买由紫金中航公司开发建设的“中航紫金•云熙”小区19幢4001号精装房一套，购房款共计1128000元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）……；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、税费等风险即转由买受人承担。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条约定：对本合中未约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。合同附件十一补充协议第4条约定：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。鉴于此，双方均同意将合同第十一条第（三）款查验房屋第2项修改为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主题结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”合同签订合同后，陈珣依约于2017年3月将购房款付清给紫金中航公司。 2018年12月份，紫金中航公司通知陈珣于2018年1月1日办理交房手续。陈珣于2019年1月1日前往紫金中航公司办理交房手续。在房屋验收过程中，陈珣发现房屋需维修整改：1.楼梯平台边墙体开裂、发霉；2.楼梯边开裂；3.厨房门起皮；4.（1）楼踢脚线松动；5.（2）楼踢脚线松动；6.二楼卫生间镜子破损；7.厨房灶台打胶粗糙；8.楼梯踏步侧边泡水变色；9.二楼户内门边开裂、起皮；10.地漏下水道有水泥块。紫金中航公司工作人员在验房交接单记录了前述问题，陈珣在交接单上明确提出“以业主接到通知后现场确定具备交付条件的时间为准，2019年1月1日暂不具备交房条件，暂不交房。”紫金中航公司承诺两天内处理完以上问题，并通知业主检查。之后，紫金中航公司对案涉房屋进行了维修整改。2019年5月22日，陈珣通过微信与紫金中航公司委托的19#专属管家工作人员联系交房问题，紫金中航公司表示可以交房。2019年5月26日，陈珣前往案涉房屋进行验收，表示大部分问题已整改好，仍存在楼梯部分发黑及卫生打扫的问题，同时，陈珣向紫金中航公司提出延期交房的相应赔偿问题，后因紫金中航公司中午十二点下班，房屋未能交付。2019年6月10日，紫金中航公司向陈珣提出楼梯部分发黑已处理好，可以办理交接手续。2019年6月28日，紫金中航公司问陈珣什么时候过来办理交房手续，陈珣表示紫金中航公司应明确逾期交房的赔偿事宜，否则不办理交房手续。之后，陈珣未到紫金中航公司办理交房手续。2019年7月3日，陈珣诉至本院，请求判如所请。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈珣向紫金中航公司购买案涉房屋，已支付相应的购房款，履行了付款义务，紫金中航公司应依约及时向陈珣交付合格的房屋，履行合同约定的主要责任。双方在主合同约定买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，应由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但是，紫金中航公司又在补充协议约定在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。主合同约定的条款与补充协议条款均是格式条款且相互矛盾。交付合格的房屋系紫金中航公司履行合同的主给付责任，其通过补充协议方式减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的主要责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应属无效条款。且主合同第二十八亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。”因此，陈珣主张2019年1月1日因房屋需整改，并未完成交付手续，具有法律与合同依据，予以支持。且实际上，紫金中航公司亦未将房屋交付给陈珣，而是按主合同约定进行整改，因此，紫金中航公司辩解房屋已于2019年1月1日交付，没有事实依据，不予采纳。案涉房屋整改完成后，紫金中航公司于2019年6月28日通知陈珣交房，陈珣明确表示不去办理交房手续，明显存在过错，应按主合同第十一条的规定，视为紫金中航公司于2019年6月28日完成交付。陈珣提出紫金中航公司应先处理逾期交房违约责任，再办理交房手续，理由不充分，不予支持。合同约定，紫金中航公司应于2018年12月30日前向买受人交付该商品房，紫金中航公司于2019年6月28日完成交付，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金，因此，紫金中航公司应向陈珣支付逾期交房违约金为1128000元×180×0.0002=40608元。另外，案涉房屋尚未交付前（2019年6月28日之前）的物业费、水费、电费应由紫金中航公司负担，交付后（2019年6月28日之后）由陈珣负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条规定，判决如下： 一、龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈珣支付逾期交房违约金40608元； 二、驳回陈珣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费787元，减半收取计393.5元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 俞  志  银 二〇一九年九月十七日 书记员 许桂明（代） 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。