云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1615号原告：赵跃，男，1965年12月29日出生，纳西族，居民，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：张昌瑜，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市金城房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区沧江路临都上城销售中心。法定代表人：刘波，该公司董事长。被告：临沧鑫鑫房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市临翔区扎路营建材市场。法定代表人：赵国庆，该公司董事长。被告：赵国庆，女，1969年9月28日出生，汉族，临沧市临翔区人，临沧鑫鑫房地产开发有限公司法定代表人，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：刘如良，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告赵跃与被告临沧市金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，被告金城公司以诉争费用实际收款人为临沧鑫鑫房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鑫公司）、赵国庆为由，申请追加鑫鑫公司、赵国庆为被告。本院经审查后，依法追加鑫鑫公司、赵国庆为本案被告参加诉讼。2019年8月23日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告赵跃的委托诉讼代理人张昌瑜,被告鑫鑫公司、赵国庆的共同委托诉讼代理人刘如良到庭参加诉讼。被告金城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告赵跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告住宅专项维修资金、契税等费用共计7725元及按年利率6%计算自2010年11月12日起至退清全部款项之日止的资金占用费；2.案件受理费、保全费等实际费用由被告承担。事实和理由：2010年11月11日，原告与被告金城公司签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告金城公司开发的位于临都上城11幢2单元第5层501号房。补充协议约定，原告除向被告金城公司交纳购房款外，还需向被告金城公司交纳住宅专项维修资金，交清以后被告金城公司才向原告交房。住宅专项维修资金由被告金城公司以房屋建筑面积每平方米30元计收。2010年11月11日，原告依约向被告金城公司支付购房款251080元、维修资金3766元、契税3779元、产权登记费80元、工本费100元，合计258805元。被告金城公司收到上述款项后，依约向原告交房，却迟迟未将住宅专项维修资金和契税等费用移交相关部门，直到现在也未移交，长期占用住宅专项维修资金、契税等费用。原告多次要求被告金城公司退还住宅专项维修资金、契税等费用，但屡遭被告金城公司推诿。被告金城公司长期占用住宅专项维修资金、契税等费用的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求解决。被告金城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未能当庭发表答辩意见，但在庭前向本院提交了书面答辩状，辩称：1.被告金城公司从未与原告订立过任何商品房购房协议，不是本案适格被告，案件遗漏了被告赵国庆、鑫鑫公司。原告诉争的房屋标的系赵国庆、鑫鑫公司私下出售，并未得到被告金城公司的批准和同意，其加盖的印章系私自刻用的，并非被告金城公司真实持有的公章，也并非公安机关备案的公章，赵国庆等趁被告金城公司的法定代表人刘波生病住院期间，擅自出售了属于被告金城公司的资产，并将资产占为己有，其行为已构成职务侵占，系典型的犯罪行为，故应当在本案中追加赵国庆、鑫鑫公司为被告，以查清事实。2.被告金城公司自始未与原告订立过任何协议，也未收取过原告的任何住宅专项维修基金和契税，也从未开具过任何发票。原告缴纳的款项系赵国庆、鑫鑫公司私自收取的，且收取之后未交至相关政府部门。被告金城公司不应当承担返还义务，应由赵国庆、鑫鑫公司自行承担返还义务。综上，赵国庆、鑫鑫公司私自与原告订立《商品房购销合同》，并私下收取购房款及维修基金、契税，且收取后未将款项交还被告金城公司及相关政府部门、税务部门的行为，民事上应当承担返还义务，且其行为还构成犯罪。后期，被告金城公司将以刑事手段及民事手段维护自己的合法权利。被告鑫鑫公司、赵国庆共同辩称：1.临都上城小区项目的开发主体在工商注册登记上注明的是被告金城公司。事实上云南开元房地产开发有限公司（法定代表人刘波，以下简称开元公司）将金城公司的该项目土地以股份转让的形式转让给了鑫鑫公司和赵国庆。为方便项目运营及管理，对外活动从项目审批立项开始至今，包括开工建设、工程承包、竣工结算、验收、对外销售、缴纳税收、融资、办理产权登记，一直都以金城公司的名义从事一切民事活动。鑫鑫公司持有的公章及刘波的法人章均是金城公司移交给的。原告持有的《商品房购销合同》及主张的代收费用均是以金城公司作为主体收取，因此金城公司在本案中是适格的被告。2.鑫鑫公司在受让股权后，向金城公司及刘波全额支付了转让价款，承接了金城公司用项目土地在中国农业银行云南省分行进行抵押借款的还款义务，并全额还清了借款本息。但金城公司及刘波拒不履行股权转让合同义务，至今拒不办理工商股权变更登记。然而，不论工商登记是否变更，鑫鑫公司及赵国庆在主体上只是金城公司的股东，金城公司作为房地产开发商，对外只能由金城公司承担法律责任，至于鑫鑫公司和赵国庆只能在与开元公司的协议范围内在内部分担责任。3.项目建成后，金城公司的法定代表人刘波不知出于何种原因，完全否认所有自己与鑫鑫公司和赵国庆之间的股权交易行为，歪曲事实真相，颠倒黑白，到处告状，诋毁鑫鑫公司和赵国庆，恶意诬陷鑫鑫公司和赵国庆私自霸占、出售金城公司的财产。2018年1月，刘波就以鑫鑫公司和赵国庆通过诈骗占有其临都上城小区资产、镇康中缅商贸城项目资产为由举报至云南省公安厅，后经云南省公安厅及临沧市公安局经侦支队两级部门调查核实，刘波举报的内容与客观事实完全不符，公安机关对其举报的案件直接不予受理。但鑫鑫公司和赵国庆深明大义，从来没有追究金城公司及其法定代表人刘波的责任。在本案中，被告金城公司及其法定代表人刘波故伎重演，歪曲事实，再一次诬陷鑫鑫公司和赵国庆。鑫鑫公司和赵国庆认为金城公司及刘波个人的态度直接影响到整个小区的商品房销售行为以及《商品房购销合同》是否真实、是否合法的严重性问题，关系到所有业主的安身立命之所。综上，肯请法院在查清案件事实的基础上，公平作出裁决。综合原、被告诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.三被告主体是否适格；2.原告的诉讼请求是否应当得到支持，资金占用费应从何时开始起算，责任应当如何承担。原告赵跃为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件一份，用以证明原告的诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》及补充协议各一份，用以证明原告与被告金城公司之间存在房屋买卖事实，补充协议约定原告需在交房前向被告金城公司交纳住宅专项维修资金、税费、登记费，由被告金城公司代原告向相关部门办证缴费；3.收据一份，用以证明原告依据补充协议约定向被告金城公司缴纳了住宅专项维修资金、契税、登记费、工本费，但被告金城公司至今未按约定将上述费用交至相关部门并办理产权证书，一直恶意占用相关费用。经质证，被告鑫鑫公司和赵国庆对原告提交的三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对证明内容不予认可，认为不能证明被告恶意占用资金。被告金城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告提交的证据的质证意见欠缺。被告金城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但为证明自己的主张，在庭前向本院提交如下证据：1.《临沧市金城公司“金城花园”房地产项目承包合作协议》复印件一份，用以证明金城公司、鑫鑫公司、赵国庆三方签订关于临沧市金城公司“金城花园”房地产项目承包合作协议；2.审计业务约定书复印件一份，用以证明承包人赵国庆和金城公司法定代表人刘波签字同意就金城公司相关土地增值税等税种进行审计；3.2012年1月29日金城公司函复印件一份，用以证明金城公司函告鑫鑫公司和赵国庆认真履行对金城公司的所有承诺事项，特别是将自2012年初始涉及金城公司的一切契税缴清；4.2012年3月29日函告的邮寄快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司、赵国庆发函；5.2012年3月21日金城公司通知复印件一份，用以证明金城公司通知鑫鑫公司和赵国庆，在2012年4月15日前尽快将以前年度涉及主管项目（临都上城）的一切财务数据、财务资料、销售数据送达金城公司，以便金城公司2011年度财务汇算工作顺利开展，逾期未送达，造成的损失由鑫鑫公司和赵国庆承担；6.2012年3月21日通知的邮件快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆发出通知；7.2012年5月2日金城公司告知函复印件一份，用以证明金城公司再次函告鑫鑫公司和赵国庆要高度重视对金城公司的承诺事项，特别是税款上缴问题，如违反税收征管法，造成一切法律后果及损失由鑫鑫公司和赵国庆承担；8.2012年5月2日的告知函邮件快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆再次发函；9.2013年4月7日金城公司告知函复印件一份，用以证明金城公司再次函告鑫鑫公司和赵国庆要高度重视对金城公司的承诺事项，特别是不能违反税收征管法，否则造成一切法律后果由鑫鑫公司和赵国庆承担；10.2013年4月7日的告知函快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆再次发函；11.（2014）京中信内民证字13512号公证书复印件、北京德恒律师事务所德恒函(2014)第66号律师函复印件各一份，用以证明开元公司、金城公司、刘波委托律师函告鑫鑫公司和赵国庆就其承包合作开发的临沧市镇康县新县城商贸区-开元中缅商贸城和临沧市金城花园房地产项目存在的问题，要求鑫鑫公司和赵国庆谨慎并妥善处理有关事宜，依法履行有关义务，该律师函于2014年3月31日公证后送达；12.公证书发票复印件一份，用以证明金城公司支付公证费情况；13.邮寄公证书快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆送达公证书和律师函；14.（2016）京方正内经证字第02911号公证书复印件、北京德恒律师事务所德恒函(2016)第6号律师函复印件各一份，用以证明开元公司、金城公司、刘波委托律师函告鑫鑫公司和赵国庆就其承包合作开发的临沧市镇康县新县城商贸区-开元中缅商贸城和临沧市金城花园房地产项目存在的问题，要求鑫鑫公司和赵国庆谨慎并妥善处理有关事宜，依法履行有关义务，该律师函于2016年3月14日公证后送达；15.公证书发票复印件一份，用以证明金城公司支付公证费情况；16.邮寄公证书快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆送达公证书和律师函；17.（2018）京中信内经证字42862号公证书复印件、北京德恒律师事务所德恒函（2018）第24号律师函复印件各一份，用以证明开元公司、金城公司、刘波委托律师函告鑫鑫公司和赵国庆就其承包合作开发的临沧市镇康县新县城商贸区-开元中缅商贸城和临沧市金城花园房地产项目存在的问题，要求鑫鑫公司和赵国庆谨慎并妥善处理有关事宜，依法履行有关义务，该律师函于2018年6月8日公证后送达；18.公证书发票复印件一份，用以证明金城公司支付公证费情况；19.邮寄公证书快递单复印件一份，用以证明金城公司通过快递方式向鑫鑫公司和赵国庆送达公证书和律师函；20.函复印件一份，用以证明金城公司函告赵国庆如实向金城公司申报涉及该公司的一切税收，并向主管税务部门及时缴纳；21.告知函复印件一份，用以证明赵国庆已经签收对承包经营项目期间金城公司财务发出的告知函；22.承诺书复印件一份，用以证明鑫鑫公司和赵国庆于2008年底对金城公司的“临都上城”项目进行合作承包，承诺如果没有依法纳税及缴清相关费用，愿意承担一切责任，同意用合作承包的“临都上城”项目经营所得利润及未收款担保及承担；23.金城公司通知复印件一份，用以证明金城公司通知鑫鑫公司和赵国庆积极配合审计，审计的账目为2009年1月1日到2010年11月30日；24.关于不能提供核实金城二期开发项目成本费用和税收完成情况工作小组所需部分资料的原因说明复印件一份，用以证明鑫鑫公司和赵国庆向审计工作小组说明不能提供《房屋销售合同》及其台账明细表等资料的原因是涉及商业机密；25.工作汇报复印件一份，用以证明审计工作小组提出存在的问题是项目在承包期间，承包人未提供按照《会计法》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》等相关规定，建立健全账目；26.询问记录复印件一份，用以证明审计工作小组向临沧地税局及城建局的询问情况，相关部门要求临都上城开发项目实际经营负责人依法建立账目，承包人和公司的关系尽快理顺；27.情况说明复印件一份，用以证明鑫鑫公司和赵国庆在审计期间对赵国庆在2009年到2010年主持经营期间的情况说明；28.通知复印件一份，用以证明根据审计意见，金城公司通知承包人鑫鑫公司和赵国庆未按照要求提供项目审计需要的资料，由此产生的法律后果由鑫鑫公司和赵国庆承担；29.函复印件一份，用以证明金城公司函告鑫鑫公司和赵国庆配合临沧市住建局年检工作；30.临沧市地方税务局（稽查局）临地税稽通[2011]21号税务事项通知书复印件一份，用以证明地税局要求开元公司提供该公司及关联公司金城公司与鑫鑫公司和赵国庆签署的临都上城承包协议等资料；31.协议复印件一份，用以证明鑫鑫公司与金城公司委托云南鼎丰司法鉴定中心对2009年1月至2010年12月期间涉及到临都上城开发项目的财务状况、相关会计凭据进行司法会计鉴定；32.临沧市金城房地产开发有限公司章样6枚，用以证明金城公司和法定代表人刘波章样情况。经质证，原告赵跃对被告金城公司提交的三十二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容不予认可，认为该证据正好证明了金城公司和鑫鑫公司存在项目上的合作关系，应该共同承担向原告返还住宅专项维修资金、契税等费用的义务。被告鑫鑫公司、赵国庆对被告金城公司提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为协议上有明显的涂改痕迹,刘波擅自篡改了协议内容和条款；对第2组证据因为是复印件，对真实性不发表意见；对第3至21组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第22至32组证据认为如有原件进行核实则对真实性予以认可，对证明内容均不予认可，认为相反能证明金城公司是本案的适格主体。被告鑫鑫公司、赵国庆为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.股权转让合作协议书复印件一份，用以证明鑫鑫公司只是作为金城公司的股东，因为金城公司违约，导致检审不过，所以临都上城小区的房屋办不到房产证；2.授权委托书复印件两份，用以证明金城公司及其法定代表人刘波授权鑫鑫公司和赵国庆对金城公司临都上城项目土地进行合作开发及办理涉及金城公司的所有税务、税金问题，故鑫鑫公司对外均是以金城公司名义进行活动；3.中国农业银行云南省分行关于金城公司股权变更的批复复印件一份，用以证明鑫鑫公司只是金城公司的股东；4.（2016）云0902民初52号判决书复印件一份，用以证明鑫鑫公司和赵国庆提交的上述几组证据是真实有效的。经质证，原告赵跃对被告鑫鑫公司和赵国庆提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第2、3、4组证据的证明内容不予认可，认为委托书恰好可以证明临都上城小区是金城公司和鑫鑫公司共同开发，相关债务应共同承担。被告金城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，对被告鑫鑫公司、赵国庆提交的证据的质证意见欠缺。通过双方的举证、质证，本院认为原告赵跃提交的三组证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以采信；被告金城公司、鑫鑫公司、赵国庆提交的证据，因均为复印件，三被告未提供原件以供核对，本院均不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年11月11日，原告赵跃与被告金城公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买由被告金城公司开发的临都上城小区11幢2单元第5层501号房，被告金城公司应于2012年3月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告金城公司除收取购房款以外，还向原告代收税费3779元、住宅专项维修资金3766元、登记费80元、工本费100元，上述费用按国家标准及地方标准收取，最后多退少补，其中住宅专项维修资金按房屋建筑面积每平方米30元计收；原告应当在签订《商品房购销合同》同时向被告金城公司支付该房屋的住宅专项维修资金，否则被告金城公司有权不向原告交房等。协议签订后，原告于当天向被告金城公司足额交纳上述费用合计7725元，被告金城公司向原告出具了加盖公司财务专用章的收据。被告金城公司收取税费、住宅专项维修资金、登记费、工本费后，已将临都上城小区11幢2单元第5层501号房交付给原告，但未将相关费用移交相关职能部门，也未为原告代办房屋权属证书。原告要求被告金城公司退还上述费用未果，特诉至本院。诉讼过程中，被告金城公司以诉争费用实际收款人为鑫鑫公司、赵国庆为由，申请追加鑫鑫公司、赵国庆为被告。本院经审查后，依法追加鑫鑫公司、赵国庆为本案被告参加诉讼。庭审中，被告鑫鑫公司、赵国庆自认诉争费用系由鑫鑫公司和金城公司共同以金城公司的名义收取，鑫鑫公司实际使用其中一部分费用。本院认为，商品房买卖合同是指房地产企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告金城公司签订《商品房购销合同》及补充协议，其收取了原告的房款并将房屋交付原告使用，双方合同成立并生效。被告金城公司依据双方协议约定代收原告税费、住宅专项维修资金、登记费、工本费，并向原告出具加盖公司印章的收据，被告金城公司收取费用后未及时将相关费用移交相关职能部门，也未代为原告办理不动产权证。根据合同相对性，被告金城公司应当予以返还原告该笔费用。故原告要求被告金城公司退还住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费合计7725元的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。被告金城公司主张其并非涉案费用实际收款人和使用人，不是本案适格被告的答辩意见，与法律规定不符，本院不予采纳。关于原告诉请的资金占用费问题，双方在协议中对资金占用费未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日……”的规定，原告与被告在《商品房购销合同》中约定的交房时间为2012年3月30日前，故被告金城公司应向原告支付自2012年3月30日起九十日后即2012年7月1日起至实际款项退还之日止，以尚未退清款项金额为基数、按年利率6%计算的资金占用费。被告鑫鑫公司自认诉争费用系由鑫鑫公司和金城公司共同以金城公司名义收取，鑫鑫公司实际使用其中一部分费用，其与被告金城公司共同参与了收取款项的行为，并享受了该款项带来的利益，其应与被告金城公司共同承担返还款项及支付资金占用费的责任。被告赵国庆虽系被告鑫鑫公司的法定代表人，但被告鑫鑫公司向原告收取款项的行为是公司行为，也没有证据证实被告赵国庆使用过该笔费用，故其在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告临沧市金城房地产开发有限公司、临沧鑫鑫房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内，一次性退还原告赵跃住宅专项维修资金、税费、登记费、工本费各项合计7725元，并承担自2012年7月1日起至款项退清之日止，以尚未退清款项金额为基数及按年利率6%计算的资金占用费；二、驳回原告赵跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由被告临沧市金城房地产开发有限公司、临沧鑫鑫房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  石兆钟审 判 员  李 悦人民陪审员  莫尔鲜二〇一九年九月二十一日书 记 员  牟嘉琳