江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2988号原告：上海帝标房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号D1-9829室，统一社会信用代码91310230MA1JYN32XG。法定代表人：周高灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，江苏鹿鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧红，江苏鹿鼎律师事务所律师。被告：昆山市水灵房屋开发有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇陆溪路79号，统一社会信用代码91320583746201490A。法定代表人：顾凤弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯雨，江苏丰田律师事务所律师。原告上海帝标房地产经纪有限公司（下称帝标公司）与被告昆山市水灵房屋开发有限公司（以下简称水灵公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因被告水灵公司无法送达，本院依法对被告适用公告送达，并依法组成合议庭，于2019年8月7日、9月16日对本案公开开庭进行了审理。原告帝标公司的委托诉讼代理人郭志刚到庭参加诉讼，被告水灵公司经本院公告送达后，委托诉讼代理人冯雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝标公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失200万元；2、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告明确主张的200万元损失是指，被告未能按照2018年11月30日的《解除协议》履行付款义务，根据备注部分约定，如到期未付款，原告有权根据《包销合同》第9.3条主张被告赔偿200万元经济损失。事实和理由：2018年4月10日，原被告就太仓鹿河农贸市场商办公寓项目商品房(简称该项目)包销事宜签订《包销合同》一份，合同约定：被告指定原告帝标公司为鹿河农贸市场商住公寓项目商品房的包销商；包销期限为自取得预售许可证并正式开始预售之日起一年；任何一方违约解除协议的，须向另一方赔偿200万元损失；合同还还约定了包销费用及保证金支付等其他事项。后原告帝标公司按照合同约定支付了首期包销保证金30万元。因项目建设等迟迟没有进展，2018年7月30日，双方又签订《补充协议》一份，补充协议约定了开建时间、代理销售的最晚时间及损失赔偿等事项。2018年11月30日，双方再次签订《解除协议》一份，该《解除协议》特别备注：如到期未付余款，原告帝标公司有权按照《包销合同》主张权利。后被告仅退还30万元包销保证金，损失补偿未能支付。鉴于被告并未全面履行《解除协议》中的义务，原告有权按照《包销合同》的约定主张损失赔偿。为此，特诉至贵院，恳请依法判如所请。被告水灵公司辩称：原告不存在实际损失，请求驳回原告全部诉请。如法院判决被告赔偿原告损失，原告诉请200万元也过高，请求法院依据原告的实际损失对原告的诉请进行调整。如进行调整，调整后的金额，原告也应当按此金额向被告开具发票，被告才能向原告支付相应款项，请求法院将原告开具发票作为判决被告向原告支付款项的条件。原被告双方已于2018年11月31日协商解除原合同关系，并非被告存在违约行为，故不存在被告赔偿原告损失。双方之间的原合同关系已经依据解除协议进行了解除，因此原合同关系中的权利义务已对双方无约束力。《解除协议》中约定的补偿80000元，被告事后认为原告不存在实际损失，被原告所欺骗，且被告为了履行合同，还花费数万元对售楼处进行装修，双方协商一致解除原合同，被告也是存在损失的，故在《解除协议》签订之后，原告没有及时向被告提供实际损失清单，被告对《解除协议》中的80000元补偿也不应支付。该80000元也远远超过了原告的实际损失，即使法院判决支持，也应当根据原告的实际损失进行调整。原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2018年4月10日原告帝标公司（乙方）与被告水灵公司（甲方）签订《鹿河农贸市场商办公寓项目包销合同》一份，约定：甲、乙双方经过友好协商，就乙方项目包销事宜，在平等互利、充分协商的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条合作方式和范围。甲方指定乙方为昆山水灵房产太仓璜泾分公司鹿河农贸市场商住公寓项目商品房(共房屋140套，建筑面积共计约8700平方米）的包销商，销售甲方在兴建的项目，该项目系期房，用途为商办公寓。本协议约定之包销，是指甲乙双方签订包销协议，在约定的期限内承包销售甲乙双方的商品房，按约获取服务费。第二条合作期限。本协议约定的包销期限为自预售许可证拿到之日起一年内。1.除非甲乙双方严重违约，双方均不得单方面终止本协议。2.在本协议有效期内，甲方不得另行指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。第三条费用负担。1.本项目的营销推广费用包括报纸广告、印制宣传材料、具体销售工作人员的开支由乙方自行承担。2.本项目售楼处及样板房由甲方负责搭建。第五条包销保证金及支付。1.双方同意按下列方式支付包销保证金：(1)在本合同签订后，乙方向甲方支付项目包销保证金200万元。保证金分两期支付，首期保证金30万元在本合同签订后立即支付，首期保证金支付之日起本合同方生效；甲方取得商品房预售许可证后，乙方支付剩余170万元保证金。第六条甲方的责任。第七条乙方的责任1.在合同期内，乙方应做以下工作：(1)制定销售计划，安排时间表；(2)按照甲、乙双方议定的条件，在包销期内，进行广告宣传、策划；(3)派送宣传资料、售楼书；(4)利用各种形式开展多渠道销售活动；(5)代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款；(6)乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺；(7)乙方负责向买受方收集办理产权和银行按揭所需的资料。2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销。不得夸大、隐瞒或过度承诺。第八条合同的终止和变更。1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济、财务等事宜。2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第九条违约责任。1.如乙方在收到购房款后未能如约将应付款移交甲方，甲方可按应付款万分之五/日的标准向乙方收取逾期付款违约金；甲方在收到购房款超出基数的部分应付款移交乙方。如未及时移交的部分，每日按万分之五的标准支付给乙方违约金。2.甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或委托他人销售房屋的，按下列办法处理(两者一并执行)：(1)自销房屋或委托他人销售房屋全部列入乙方已经完成的包销任务，溢价部分收益归乙方所有。(2)按实际销售面积3000元/平方米的价格向乙方支付违约金。3.任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿200万元用于预期经济利益损失的赔偿。合同签订当天，原告按约支付被告水灵公司包销保证金300000元。2018年7月30日，原被告签订《关于鹿河农贸市场商办公寓包销合同补充协议》一份，约定：鉴于原合同指定乙方帝标公司为水灵公司鹿河农贸市场商住公寓项目为独家销售的包销商，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上补充合同条款部分内容，订立以下补充协议。协议内容：1、甲乙双方约定，在2018年8月10日之前，甲方必须完成项目承建方全面进场展开建造工作。2、甲方在2018年8月10日内提供售楼处，乙方将配备销售人员进驻该项目售楼处进行项目全面销售工作，且甲方保证乙方能够正常开展代理销售工作的最晚时间为2018年8月10日。3、若甲方在约定的时间内未能完成以上两点约定，乙方有权解除与甲方之间的合同，甲方在3日内退还乙方所有已支付的保证金及赔偿合同违约金。如双方因此发生诉讼，甲方须赔偿乙方的诉讼费，保全费、律师费等损失。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2018年11月30日，原告帝标公司（乙方）与被告水灵公司（甲方）签订《解除协议》一份，约定：甲乙双方于2018年4月签订《鹿河农贸市场商办公寓包销合同》一份，后又签订《鹿河农贸市场商办公寓包销合同补充协议》，甲方指定乙方为昆山水灵房产太仓璜泾分公司鹿河农贸市场项目的包销商。现经甲乙双方友好协商，双方均一致同意解除双方合同关系：1、自2018年11月28日起，甲乙双方合同关系解除。2、本合同签订后7个工作日内，甲方返还乙方已支付的30万元，另补偿乙方8万元，于2018年11月30日己付30万元，剩余8万于7天内(2018年12月7日)前付清。3、双方今后无涉，就本合同纠纷全部解决，任何一方不得以任何理由追究对方责任。4、本协议一式两份，甲乙双方盖章(签字)后生效。该协议底部由原被告盖章签字确认。协议第4条下面有一行手写字内容为“备注，如未到期未付余款，我们乙方有权索要包销合同权益，顾凤弟”。对于该份《解除协议》，被告认可公章及顾凤弟签字的真实性，但认为被告签字盖章的时候并没有手写备注的那一行字，该手写备注部分系原告事后私自添加的，当时顾凤弟在合同上签字，后原告认为顾凤弟签错了地方，应当签到甲方那边，所以造成了有两个顾凤弟的签名，顾凤弟文化程度并不高，认为盖了公章就可以，签不签字无所谓，正因为顾凤弟签了两个名字，并不代表其认可备注的手写部分，被告自身留存的《解除协议》顾凤弟就没有签字，也没有手写的内容，应当以被告提供的《解除协议》为准，另，按照常规，合同如有手写部分，双方应当在手写部分盖章按手印，且合同是一式两份的，被告持有的合同也应当出现上述手写文字。对此，原告解释称，《解除协议》上的手写备注部分，是原被告双方盖章之后，由原告工作人员王金玉手写的，并由被告法人顾凤弟进行签字确认，并非原告伪造。被告水灵公司就其上述陈述亦提供《解除协议》一份，该份解除协议与原告提供的相比，无手写的备注部分及被告法人签字，其他内容一致。原告质证后，对其真实性认可，当时确实是一式两份，原告手里的这份加了备注，并由顾凤弟签字确认，没有在被告持有的《解除协议》中进行备注签名，这也映证了原告的说法，即顾凤弟的签字是追认了备注的内容。关于解除合同的原因，原告陈述，由于工程尚未开建，地基都没挖。被告则陈述，被告确实没拿到商品房预售许可证，解除的原因是原告没有合适的销售渠道，原告的经营范围也没有商品房代理销售，鉴于多方面的原因原被告经协商一致解除，被告并不存在违约。《解除协议》签订当日，被告水灵公司退还原告保证金300000元，但未能支付协议约定的补偿金80000元。被告陈述，未能按约支付80000元补偿金的原因系被告要求原告把80000元的损失清单拿出来，且让原告开票，但原告未能提供清单，且不肯开票，双方没有谈拢。原告对被告上述陈述不予认可。后原被告双方对剩余款项的支付及违约事宜未能协商一致，故原告诉至本院。上述事实，有《包销合同》、解除协议、转账凭证等以及当事人陈述所证实。本院认为：原、被告双方签订的《包销合同》系双方真实意思，合法有效。关于原告要求被告赔偿原告损失200万元的主张，原告明确，双方已协商解除包销合同，并在2018年11月30日的解除协议中备注“如到期未付余款，乙方有权索要合同权益”，被告法定代表人顾凤弟亦对该句话签字予以认可，现被告违约导致合同解除，故原告有权根据原被告双方签订的《包销合同》第九条违约责任第3款约定“任何一方违约解除本协议的，除向对方赔偿实际经济损失外，守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币200万元用于预期经济利益损失的赔偿”及《补充协议》第3款约定“甲方未能完成以上两点，乙方有权解除与甲方之间的合同，甲方在3日内退还乙方已支付的保证金及赔偿合同违约金，如发生诉讼，甲方需要赔偿诉讼费、保全费、律师费等”，向被告主张赔偿损失200万元。被告水灵公司对此认为，原被告双方基于多种原因协商一致解除包销合同，原告所持有的《解除协议》中的手写内容“如到期未付余款，乙方有权索要合同权益”系原告自行添加，且被告已按约返还原告保证金300000元，剩余补偿的80000元未支付的原因系原告未能把80000元的明细拿出来及未能开票，故被告无须再赔偿原告损失。本院认为，原被告双方在签订《包销合同》并由原告按约支付保证金后，又协商一致解除包销合同，并约定由被告在签订《解除协议》以后7个工作日内返还原告已支付的保证金30万元及另外补偿原告8万元，还明确保证金已返还，80000元于2018年12月7日前付清，同时明确双方今后无涉，就本合同纠纷全部解决，综上，可以认定原被告之间的《包销合同》已经由双方协商解除，各方均应按照《解除协议》的约定履行。现被告未能按约支付原告补偿款80000元，构成违约，应予以支付。关于原告要求被告赔偿损失200万元的主张，原告明确依据的是《解除协议》的手写内容“如到期未付余款，乙方有权索要合同权益”及《包销合同》和《补充协议》约定的违约责任，对此，本院认为，虽该手写内容下方有被告法定代表人顾凤弟的签字，但该手写内容仅在原告持有的《解除协议》上出现，且仅有被告法定代表人一人签字，并无原告签字，也无双方盖章确认，结合《解除协议》第4条约定“本协议一式两份，甲乙双方盖章(签字)后生效”，同时结合被告关于该手写内容系原告自行添加的意见，本院认为，原告提供的证据不足以证实双方已就该手写内容达成一致意见，本院对该手写内容的效力依法不予认定。因被告未能按照《解除协议》约定履行80000元补偿款项的支付义务，原告也未能证实其对该款项存在贷款利息损失以外的其他损失，故本院依法认定原告的损失为，以80000元为基数，自2018年12月8日开始计算，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算至实际支付之日止。关于被告认为支付给原告的80000元补偿过高，要求调低的意见，本院认为，双方系协商一致解除原包销合同，双方就解除签订的协议系双方关于合同解除后果达成的一致意见，双方均应依协议履行，故被告该意见缺乏依据，本院依法不予采信。关于被告要求将原告开具发票作为被告向原告付款条件的意见，因发票开具事宜不属本院民事案件处理范畴，本院依法不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、昆山市水灵房屋开发有限公司支付原告上海帝标房地产经纪有限公司80000元并支付利息损失（以80000元为基数，自2018年12月8日开始计算，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算至实际支付之日止）。二、驳回原告原告上海帝标房地产经纪有限公司其他诉讼请求。案件受理费22800元，保全费5000元，上述两项合计27800元，由原告上海帝标房地产经纪有限公司负担20750元，由被告昆山市水灵房屋开发有限公司负担7050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《人民法院诉讼费交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇一九年九月二十九日书 记 员  陆敏强〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。