吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初1152号 原告：刘兴元，男，1974年11月12日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：倪子钧，吉林金可律师事务所律师。 被告：吉林泰和房地产开发有限公司，住长春市二道区远达大街10委91组。 委托诉讼代理人：王艳，吉林钧诺律师事务所律师。 被告：于鸿伟，男，1963年4月3日出生，汉族，住吉林省九台市。 被告：林清文，男，1955年11月27日出生，汉族，住长春市宽城区。 原告刘兴元与被告吉林泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和地产）、于鸿伟、林清文合同纠纷一案，本院审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴元及委托诉讼代理人倪子钧，被告吉林泰和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王艳，被告于鸿伟、林清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兴元向本院提出诉讼请求：请求判令三被告为原告办理房屋交房手续。事实和理由：原告与被告于鸿伟、被告林清文于2015年1月5日签订《还款协议书》,约定于鸿伟于2015年1月5日向原告借款3,250,000元，于2016年1月5日一次性还清，如违约承担30%违约金，且展期后需按月二分利继续支付利息。于鸿伟将购买于被告吉林泰和房地产开发有限公司建筑面积298.34平方米门市房（座落于长春市二道区东逸美郡小区16栋东114号）抵押给原告，如逾期还款，该抵押房屋直接抵偿给原告，于鸿伟负责办理更名过户手续并承担费用。林清文为上述还款事项提供担保。上述还款日期到期后，于鸿伟未能按约还款，经双方协商后于鸿伟将约定房屋抵给原告，并由吉林泰和房地产开发有限公司与原告签订《职工福利房认购协议书》。因吉林泰和房地产开发有限公司迟迟未将房屋交付给原告，2019年2月22日于鸿伟向原告出具《承诺书》，承诺于2019年3月1日前协调吉林泰和房地产开发有限公司办理交房手续。但吉林泰和房地产开发有限公司至今也未为原告办理交房手续。原告认为，原告与吉林泰和房地产开发有限公司签订的《职工福利房认购协议书》系双方真实意思表示,合法有效，于鸿伟、林清文、吉林泰和房地产开发有限公司迟迟不为原告办理交房手续已构成违约，为此，原告特诉至贵院，请求判如所诉，以维护原告合法权益。 泰和地产辩称：一、本案的基础法律关系是刘兴元与于鸿伟、林清文之间的民间借贷关系，并不是刘兴元和泰和公司之间的房屋买卖关系，刘兴元应当向于鸿伟和林清文主张履行原来的债权债务合同，没有权利要求泰和房地产交房。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。本案中刘兴元和于鸿伟以物抵债协议达成后，尚未实际履行，刘兴元请求判决履行协议的，人民法院不应当支持。二、于鸿伟将东逸美郡小区16栋东114号门市房抵押给刘兴元借款，约定不还款以房抵债，属于流押行为，且抵押物没有办理抵押登记、不产生抵押效力。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”三、泰和房地产公司没有同意于鸿伟将房屋抵给刘兴元还债，对于于鸿伟擅自更名转让房屋一事泰和房地产公司不认可，泰和公司也没有和刘兴元签订过《职工福利房认购协议书》。合同具有相对性，泰和公司只和于鸿伟签订过《职工福利房认购协议书》，泰和公司没有和刘兴元签订过该协议书。泰和公司也没有授权于鸿伟或他人在协议书上涂改、增添刘兴元名字，也不同意于鸿伟将涉案房屋转卖，按照此协议第七条约定，于鸿伟在与泰和房地产签订《商品房买卖合同》之前不得将本认购协议书约定购买的房屋转售他人，否则甲方不予办理相关更名事宜，收回此房，如甲方同意更名，乙方应补交330元/平方米的更名费，但是无论于鸿伟还是刘兴元都没有缴纳过更名费。因此泰和房地产有权利不予办理更名手续，有权利不予交房。四、泰和公司保管的与于鸿伟之间的《职工福利房认购协议书》并没有更改为刘兴元，证明泰和公司没有和刘兴元签订过协议。五、泰和房地产公司的房屋、土地证件不齐全，且没有竣工验收，没有达到交付条件。与于鸿伟之间的协议无效，于鸿伟转让无效。六、泰和公司和于鸿伟等人在长春市中级人民法院发生了建筑施工合同纠纷，双方对工程款的数额有争议，已经进行鉴定。如泰和公司支付给于鸿伟的工程款超过实际数额，则于鸿伟应当返还，涉案房屋最终的权属并不能确定。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 于鸿伟辩称：我当时在原告处拿钱，钱我给不上，我把房子给原告了，房子是泰和地产给我开的房子，108套住宅，二套门市房，2014的年开工那年开的。原告要求我交付房屋我给他更名了，泰和地产的刘云来，也是股东给他更的，已经更到原告名下了。我的门市房是469万，我当时给不上，给顶的325万，我说我开盘再抽回来，现在没开盘也没抽。刘局也是一个股东，刘局叫刘云来。收据是一个叫大朋的财务给开的，盖章也是大朋盖的，手续是刘云来给写的，我们的手续是正常的，公章也是泰和的公章，给我的108套房屋都是这么顶的，我借钱还钱也是给房子，工人人工费给我干活的，也是给房子，都是这么个程序，这个房子合不合法我就不知道，给我顶的是工程款，楼是我们盖的，不给钱就得给楼，给楼不认账也不行，谁也不能白给泰和房地产干活。 林清文辩称：我担保期限已经失效，我现在不承担担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中查明，于鸿伟与泰和地产于2014年12月30日签订的职工福利房屋认购协议书中，泰和地产一方签名的刘云来系负责销售的经理，于鸿伟将该福利房认购协议项下的权利转让给刘兴元经刘云来盖章确认。庭审中本院向刘兴元释明：如果涉案的福利房认购协议符合商品房买卖合同的要件，而泰和地产在庭审辩论结束前未取得商品房预售许可证而确认合同无效，是否按合同无效主张相应的权利。刘兴元当庭表示：如果确认福利房认购协议无效，要求返还抵账工程款4654104元，并自法院确认合同无效之日起按月利2分赔偿经济损失。 本院认为，1.于鸿伟拖欠刘兴元借款及利息无力偿还，将泰和地产抵付其工程款的房屋转让给刘兴元，不违反法律规定，且不损害泰和地产的权益，应认定合法有效，刘兴元享有该职工福利房认购协议项下的权利；2.刘云来作为泰和地产福利房屋认购协议签订销售经理，为于鸿伟将涉案房屋转让给刘兴元更名构成表见代理，系履行公司职务行为，应认定合法有效；3.涉案职工福利房认购协议具备商品房预售合同的法律要件，应认定为商品房预售合同，由于泰和地产在庭审辩论结束前未取得涉案房屋的商品房预售许可证，应认定无效；4.由于涉案房屋预售合同无效，故刘兴元要求返还抵付购房款的工程款，符合法律规定，应予支持；刘兴元要求赔偿自本院确认合同无效之日起的经济损失，不违反法律规定，应予支持，但刘兴元按月利2分计算经济损失缺乏事实及法律依据，应按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下： 一、被告吉林泰和房地产开发有限公司返还原告刘兴元抵付购房款的工程款4654104元，并自本判决生效后按中国人民银行同期贷款利率支付利息； 二、驳回原告刘兴元其他诉讼请求。 上述款项与本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44000元，保全费5000元，由被告吉林泰和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李洪武 审 判 员  李 萌 人民陪审员  衣守红 二〇一九年九月五日 书 记 员  李 洋