广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3313号原告：胡志中，男，1960年10月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：赖晓杰，广东杰信律师事务所律师。被告：增城市华侨房地产开发公司，住所地广东省广州市增城区荔城镇莲园路27号。法定代表人：黎霍钱。委托代理人：聂钜钊，该公司员工。原告胡志中诉被告增城市华侨房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡志中的委托代理人赖晓杰，被告增城市华侨房地产开发公司的委托代理人聂钜钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡志中向本院提起诉讼请求：一、原告与被告签订的增城区荔城街华侨小区D区3幢华苑楼311房的《商品房买卖合同》有效，被告履行合同义务，协助原告办理房产权属过户手续至原告名下；二、被告向原告开具销售发票，同时承担办理房产权属过户时双方所产生的所有税费、滞纳金。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2001年2月19日签署《协议书》约定被告将在华侨城华苑楼南面7号之一铺位一间作价126720元，另外水电报装费3500元/间，以及华苑楼311房间一间作价139440元，合计269660元转让给原告。以抵消被告尚欠原告在1995年5月4日、5月8日向被告购买华侨城315、314房五年还本共278880元。2001年2月23日，被告将其开发的位于原增城市荔城镇华侨城小区D区第3幢华苑楼311商品房转让给原告，并签订了《商品房买卖公约》。原告交清了全部购房款139440元整。之后被告将上述房屋交付原告使用。但至今未办理过户登记，为此，诉至法院，望判如所请。被告增城市华侨房地产开发公司辩称：首先，对原告第一项诉求基本上无异议，被告愿意协助过户房产手续，对于第二项诉求，原告说要被告承担过户费用和滞纳金有异议，根据国土部门规定，应该由被告缴纳的被告承担，应当由个人承担由个人承担，被告希望依法判决。房产至今没有过户主要原因是由于一些历史遗留问题，房产所在土地曾经被法院查封不能办理，也有很长时间可以办理，原告没有主动办理，被告认为诉讼费各人承担50%。经审理查明：1995年10月12日，被告向原告发出《通知》，载明“胡志中同志：你所认购的华荔楼商品房，总金额为人民币278880元，现经增城市房地产交易所和增城市房管局产权科委托，代收有关办理房屋产权证的费用如下：……收费总金额23621.1元……接通知后，请于三天内到增城市华侨房地产开发公司营销部办理缴费手续，逾期一切缴费变动的由认购者自负……”。2001年2月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，载明“由于甲方近年来深受房地产市场过热、销售市场疲弱等因素的影响，出现了经营困难严重资不抵债的境况，已无法用现金偿还乙方五年还本购房款。但甲方为履行原五年还本购房协议关于到期归还购房款规定，同意在华侨城将华苑楼铺位、房屋各一间转让给乙方，以作抵消五年还款购房款。……：一、乙方分别在1995年5月4日、5月8日向甲方购买了华侨城华荔楼315,314房（签订了五年还本购房协议书），截止2000年5月4日、5月8日为五年还本购房归还期限。现乙方同意，由甲方将在华侨城华苑楼南面7号之一铺位一间作价126720元(35.2平方米×3600元／平方米)，另外水电报装费3500元／间，及华苑楼311房一间作价139440元，合计269660元转让给乙方，以作抵消甲方尚欠乙方在1995年5月4日、5月8日向甲方购买华侨城华荔楼315,314房五年还本共278880元（双方同意补偿对方差额）。二、甲方保证所持有的华侨城华苑楼南面7号之一铺位、331房一间现有建筑物不存在抵押、质押等限制行使权利的瑕疵。三、在本协议签订后，乙方即取得该现有建筑物的一切权利，由乙方自由支配，甲方不得干涉。但乙方在使用时，必须遵守国家法律、法令和房管政策，以及华侨城的物业管理规定。四、该房屋需办理房产证、土地使用证等有关手续，费用由乙方自行负责，但甲方必须协助并提供相关资料。五、本协议经双方法定代表或其授权代表签订后即时生效。……”。2001年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合约》载明“工程编号叁号工程名称华苑311房，建筑面积83平方米……价格139440元。……附则：……2、水电安装：室外电源安装由承建单位负责到门口，电报装费由购房单位自行负责，电表由购房单位自备，室内供水……报装费及安装费由购房单位负责。……5、办契手续：由承建单位协办，契据手续费和交易费由购房单位负责支付。……”。为查明涉案房屋及商铺能否办理过户手续，本院向广州市规划和自然资源局发函了解。广州市规划和自然资源局向本院作出《广州市规划和自然资源局关于荔城镇华侨城小区D区第3幢华苑楼311房、首层南七号之一房权属登记情况的复函》，载明“荔城镇华侨城D区3号华苑楼是由增城市华侨房地产开发公司开发建设，并于1995年11月办理了商品房屋产权权属监证登记。上述房屋所在地块的用地单位为增城市华侨房地产开发公司。华苑楼311房至今未办理合同备案登记或预购商品房预告登记，亦未办理权属转移登记。目前上述房屋及其所在宗地无抵押、查封情况。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。华苑楼首层以一个单元办理房屋产权权属监证登记，建筑面积1331.64平方米，因而我局登记系统及档案材料无华苑楼首层南七号之一房屋的信息记录。如办理华苑楼首层南七号之一房屋的权属转移登记，需按规定先办理首层分割登记。专此函复。”。审理中，原告陈述以下事实，1、被告与原告签订《协议书》中约定的五年还本购房款，是指原告向被告购买314、315房，原告先买过来然后被告再买回去，但是上述房屋没有实际过户，原告没有取得314、315房。2、原告不清楚与被告之间达成的五年还本购房，是否实际上是用314、315房作为被告向原告借款的担保。被告陈述以下事实，1、被告与原告签订《协议书》中约定的五年还本购房款，是指原告一次性缴纳房款，取得房屋，五年后，被告将房款返还给原告，房屋也归原告所有，这是不公平的合同。2、现在314和315号房在被告名下。因为被告认为五年还本购房是无效合同，所以没有过户给原告。3、当时与原告签订五年购房还本合同，应当是被告缺乏资金。4、原告与被告之间达成的五年还本购房，不是用314、315房作为被告向原告借款的担保，而是满五年后被告将原告已付的房款还给原告，然后房屋也归属原告。本院认为：根据原告与被告之间的《协议书》可知，双方之前曾就华侨城华荔楼314、315房签订五年还本购房协议，被告因无法返还原告已付购房款而用本案诉争的花园楼铺位和311房抵偿上述债务。上述行为实际上是被告以房抵偿债务的行为，但是经庭审可知，现被告认为双方之间的五年购房还本协议为无效合同，那么双方之间的债务关系，即存在争议。因双方均未向法院提交相应的证据证明债务的真实存在性，被告的抗辩表明其否认债务存在、否认对债务进行结算，因此原告与被告之间并非是正常的房地产买卖关系，双方签订房屋买卖合同的前提是存在相应的债务纠纷。现涉案房屋没有过户到原告名下，因此，原告应先行处理与被告在先的法律关系，故原告直接要求被告予以配合过户并承担相应税费、滞纳金，条件暂不成就，本院不予支持。至于原告要求被告向其开具销售发票，其并非法院处理范围，本院在此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡志中的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告胡志中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年九月九日书记员 刘耀允