广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0114民初3231号 原告：代强，男，1988年11月16日出生，汉族，住河北省张家口市宜化县, 委托诉讼代理人：吴国财，广东聚方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所实习人员。 被告：高德雯，女，1984年4月13日出生，汉族，住广州市花都区, 委托诉讼代理人：高冠东、汤俊斌，广东政邦律师事务所律师。 原告代强与被告高德雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年9月4日公开开庭审理了本案。原告代强的委托诉讼代理人吴国财，被告高德雯的委托诉讼代理人高冠东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2018年12月1日至2019年2月15日的租金48000元及滞纳金，滞纳金以48000元为基数，按年利率24%标准自2019年2月16日起计至付清日止，暂计1000元；2.判令被告立即支付违约金19000元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2018年5月25日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告坐落于广州市花都区三东大道北自编13号之十六第一层面积为320平方米的商铺一间，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月30日，月租金为每月19000元，免租期2个月。被告支付租金至2018年11月后即不再支付，在原告多次催促下，被告仍未支付租金，且把该商铺关闭。至2019年2月16日，被告清空该商铺并交还商铺，但仍拒绝支付拖欠的租金，为此，原告认为被告的违约行为严重侵犯原告利益，故提起诉讼，望判如所请。 被告高德雯辩称，一、我方对该建筑物的合法性存疑，原告没有提供该建筑物的土地使用证以及规划证件，应属于无效合同，且原告取得的来源也没有表明。二、我方与原告已于2018年12月达成一致意见，将涉案房屋交还给原告，原告已另行出租。原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，代强（出租人、甲方）与高德雯（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区三东大道北自编13号之十六第一层，面积320平方米的房屋出租给乙方作餐饮用途使用。租期自2018年6月1日至2026年5月31日止，免租期为2018年6月1日至2018年7月31日。月租金19000元，每三年租赁期满递增10%，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金，上述租金不包含租赁税收其他税费，如遇相关职能部门收取的一切税费均由乙方承担。每月5号前付清当月费用，逾期未付每天按千分之五收取滞纳金。甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给乙方。第七条甲方对房屋产权的承诺：1、甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明。在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第十条房屋押金：甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方二押一租的款项（相当于三个月房租的金额）作为押金。第十二条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同还约定了其他内容。 合同签订后，高德雯向代强支付押金38000元，支付租金至2018年11月30日，之后的租金未付。代强认为双方于2019年2月16日协商一致解除合同并办理了商铺交接手续，对此，代强提交一份于2019年1月10日以广州粤伴湾假日酒店管理公司名义向万奢海鲜酒家发出的《催款通知》以及广州粤伴湾假日酒店管理公司于2019年2月16日盖章出具的《餐厅物品清空证明》予以证明，代强表示广州粤伴湾假日酒店管理公司是其入股的涉案物业大厦的物业管理公司，万奢海鲜酒家是高德雯在涉案场地经营的店铺。高德雯对上述证据均不予认可，认为其经营的商铺是向好餐饮，并非万奢海鲜酒家，高德雯认为双方已于2018年12月底协商一致解除合同并办理了交接，对此，高德雯提交一份2019年1月24日其与“王辉”的微信聊天记录、场地照片予以证明，其中场地照片显示招租信息和电话，高德雯认为“王辉”是其员工，该份聊天记录以及照片可证明代强已于该日收回商铺并重新出租。代强对该份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为招租信息和电话均非其发布。 关于押金，高德雯表示若法院认定其需要支付费用，其要求将押金进行抵扣。代强认为，根据合同约定，高德雯违约，应向其支付三个月的租金作为违约金，考虑到高德雯已支付两个月的租金作为押金，故要求将该押金抵扣两个月的租金违约金，其再主张一个月的租金作为违约金。高德雯认为合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。 代强表示涉案商铺的土地是属于广州市花都区花山镇新和村的集体土地，商铺未办理不动产权证，商铺是其与案外人代辉共同向卢健迅、梁继宁承租后再转租给高德雯。对此，代强提交一份经公证的《物业租赁合同》、《建设用地规划许可证》、花都市国土房产管理局于1998年12月15日发出的《关于花都市花山镇新和村南兴经济社（12队）申请使用本社土地作商业、住宅建设用地的批复》，《建设用地批准书》、《集体土地使用证》予以证明。为查明涉案商铺办理规划报建手续的情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：根据贵院提供的大概位置及需了解的相关土地权属报建情况，该位置已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]910号）建设规模：商业楼，1幢，地上9层；建筑面积1672.24平方米，地下1层：建筑面积601.36平方米。经查登记簿系统，未查询到该宗地的土地及房产登记信息。本院要求双方当事人提供涉案商铺的坐标地图后，再次发函询问涉案商铺是否与上述函件中载明的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]910号）所指地址为同一地址或在其范围内。该局再次复函表示：该地块取得的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]910号）与附件地图所指地址一致。 本院认为，根据双方提交的证据，经本院向相关部门发函调查，显示涉案商铺已取得建设工程规划许可证，故代强与高德雯于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》为合法有效合同，双方当事人应依约履行合同义务。本案中，代强已依约将涉案商铺交付高德雯使用，高德雯拖欠租金未付，已构成违约，因双方已协商一致解除合同，代强要求高德雯向其支付拖欠的租金合法有据，本案争议的焦点为租金计付的截止时间。高德雯认为双方已于2018年12月底解除合同并办理了场地交接手续，但其提交的微信聊天记录及照片不足以证明其主张的上述事实，对此，应由高德雯承担举证不能的法律后果。本院采纳代强关于2019年2月15日解除合同及收回场地的主张。经核算，2018年12月1日至2019年2月15日的租金为19000元/月×2.54个月=48260元，代强要求高德雯向其支付租金48000元未超出上述金额，本院予以支持。 关于代强主张的滞纳金及违约金，因高德雯已向代强支付两个月的租金38000元作为押金，该押金由代强用于抵扣违约金，代强亦未提交证据证明其实际损失大于押金金额，本院认为押金已足以弥补其损失，故对于代强主张的滞纳金及违约金均不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告高德雯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告代强支付自2018年12月1日至2019年2月15日的租金48000元； 二、驳回原告代强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，由原告代强负担427元，被告高德雯负担1073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  江维玲 人民陪审员  许凤群 二〇一九年九月五日 书 记 员  刘 赟 方琢华 王呈