山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0126民初2597号 原告：济南三发置业有限公司商河分公司，住所地山东省济南市商河县。 法定代表人：张恩峻，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙杰，女，1989年12月26日出生，汉族，该公司员工，住山东省济南市， 被告：郭玉峰，男，1987年5月20日出生，汉族，住山东省商河县， 被告：李桂梅，女，1987年4月20日出生，汉族，住山东省商河县， 原告济南三发置业有限公司商河分公司（以下简称“三发置业商河分公司”）与被告郭玉峰、李桂梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三发置业商河分公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加了诉讼，被告郭玉峰、李桂梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三发置业商河分公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》已解除；2.依法判令郭玉峰、李桂梅腾退三发·尚河名郡8号楼2单元1103室房屋及4-15号储藏室；3.判令郭玉峰、李桂梅向三发置业商河分公司支付因承担连带保证责任被银行扣划的21194.51元；4.依法判决郭玉峰、李桂梅向三发置业商河分公司支付违约金73378.2元；5.涉诉费用由郭玉峰、李桂梅承担。诉讼过程中，三发置业商河分公司撤销第三项诉讼请求。事实和理由：2015年2月12日，三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅签订《济南市商品房买卖合同》，约定郭玉峰、李桂梅购买三发置业商河分公司开发的三发·尚河名郡小区8号楼2单元1103室及4-15号储藏室，房款共计366891元，其中向三发置业商河分公司交首付款110891元，按揭贷款256000元，三发置业商河分公司对郭玉峰、李桂梅贷款承担连带保证责任。按揭款项放款后，三发置业商河分公司依约向郭玉峰、李桂梅交付了房屋。然而郭玉峰、李桂梅多次未归还贷款，经银行及三发置业商河分公司催收、告知，依然拒不还款，造成三发置业商河分公司截止2019年6月因承担连带保证责任被银行扣除保证金达21194.51元。三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅签订的《济南市商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，第一条第四款约定：“若在甲方为乙方的阶段性担保期内，乙方未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向甲方发出催款通知要求甲方承担担保责任时，经甲方书面告知，乙方应按甲方向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息。如果乙方未在上述日期偿还，导致甲方按照按揭贷款银行的要求承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付总购房款20%的违约金。甲方选择解除合同的，在退还房款时，有权扣除其代乙方向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金及其他费用”。为维护三发置业商河分公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，请求依法支持三发置业商河分公司诉讼请求。 郭玉峰、李桂梅未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：2015年2月12日，三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：2015-032）一份。《济南市商品房买卖合同》与本案相关的约定如下：第一、三、四条约定：郭玉峰、李桂梅购买三发置业商河分公司开发的位于商河县文昌路以南、滨河路以西三发·尚河明郡小区8号楼2单元1103室房屋一套及4-15#储藏室一个，房屋建筑面积为99.53平方米，每平方米3380元，储藏室10.16平方米，每平方米3000元，房屋总价款为366891元。第六条约定郭玉峰、李桂梅于2015年4月30日前付清首付款110891元，剩余房款256000元办理银行按揭贷款。第八条约定：三发置业商河公司应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设五方责任主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四《合同补充协议》第一条第4款约定：甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保的，即甲方在乙方依据《买卖合同》所购商品房的他项权利证办妥并送达按揭贷款银行前为其房款贷款提供担保。若在甲方为乙方的阶段性担保期内，乙方未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向甲方发出催款通知要求甲方承担担保责任时，经甲方书面告知，乙方应按甲方向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息。如果乙方未在上述日期偿还，导致甲方按照按揭贷款银行的要求承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付总购房款20％的违约金。甲方选择解除合同的，在退还房款时，有权扣除其代乙方向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金等其他费用。 郭玉峰、李桂梅于2015年4月30日前付清了房屋首付款110891元，剩余房款256000元郭玉峰、李桂梅于2015年3月20日在中国农业银行股份有限公司商河县支行办理了按揭贷款，三发置业商河分公司系郭玉峰、李桂梅该笔借款的保证人。2017年7月31日，三发置业商河分公司依约将涉案房屋交付郭玉峰、李桂梅。后因郭玉峰、李桂梅多次未能及时归还银行按揭贷款，截止2019年6月，中国农业银行股份有限公司商河县支行共计扣划三发置业商河分公司保证金21194.51元。三发置业商河分公司于2019年6月8日向郭玉峰、李桂梅送达书面通知函，通知郭玉峰、李桂梅于3日内向三发置业商河分公司偿还银行已扣划的保证金21194.51元。郭玉峰、李桂梅未在规定期限内偿还上述款项。2019年6月18日，三发置业商河分公司向郭玉峰、李桂梅送达书面解除函。郭玉峰、李桂梅至今仍占用涉案房屋。 本院认为，本案的焦点问题是：一、三发置业商河分公司要求确认双方于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》已解除以及要求郭玉峰、李桂梅腾退涉案房屋、储藏室的诉讼请求是否应当支持；二、三发置业商河分公司要求郭玉峰、李桂梅支付违约金73378.2元是否应当支持。 关于焦点问题一，本院认为，郭玉峰、李桂梅为购买涉案楼房及储藏室与三发置业商河分公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反相关法律规定，应认定为有效合同。在合同签订后，双方均应按照该合同的约定，全面履行合同义务。三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅签订的《济南市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第4款约定：甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保的，即甲方在乙方依据《买卖合同》所购商品房的他项权利证办妥并送达按揭贷款银行前为其房款贷款提供担保。若在甲方为乙方的阶段性担保期内，乙方未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向甲方发出催款通知要求甲方承担担保责任时，经甲方书面告知，乙方应按甲方向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息。如果乙方未在上述日期偿还，导致甲方按照按揭贷款银行的要求承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付总购房款20％的违约金。甲方选择解除合同的，在退还房款时，有权扣除其代乙方向按揭贷款银行支付的全部款项、违约金等其他费用。因郭玉峰、李桂梅未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致截止2019年6月，中国农业银行股份有限公司商河县支行在三发置业商河分公司的保证金账户扣款21194.51元。且三发置业商河分公司分别于2019年6月8日、2019年6月17日向郭玉峰、李桂梅书面送达了通知函及解除函，行使了合同约定的解除权，现三发置业商河分公司请求确认其与郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》已解除，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。另因该合同已解除，郭玉峰、李桂梅应将三发置业商河分公司已交付的涉案房屋腾空并返还三发置业商河分公司，故三发置业商河分公司要求郭玉峰、李桂梅腾退涉案房屋及储藏室的诉讼请求符合法律规定，本院亦予以支持。 关于焦点问题二，本院认为，因三发置业商河分公司与郭玉峰、李桂梅签订的《济南市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第4款第（2）项约定：若在甲方为乙方的阶段性担保期内，乙方未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，按揭贷款银行向甲方发出催缴通知要求甲方承担担保责任时，经甲方书面告知，乙方应按甲方向其发出的告知函上的日期偿还贷款本息。如果乙方未在上述日期偿还，导致甲方按照按揭贷款银行的要求承担担保责任的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付总购房款20％的违约金。现因郭玉峰、李桂梅违反上述合同约定，导致三发置业商河分公司行使合同约定解除权，解除《济南市商品房买卖合同》，合同虽已解除，但并不影响此违约金条款的法律效力，郭玉峰、李桂梅应按照上述约定向三发置业商河分公司支付违约金。故本院对三发置业商河分公司要求郭玉峰、李桂梅支付违约金73378.2元（总房款（366891元乘以20%）的请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告济南三发置业有限公司商河分公司与被告郭玉峰、李桂梅于2015年2月12日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：2015-032）已解除。 二、被告郭玉峰、李桂梅于判决生效之日起二十日内腾退三发·尚河名郡小区8号楼2单元1103室及4-15号储藏室。 三、被告郭玉峰、李桂梅于判决生效之日起十日内支付原告济南三发置业有限公司商河分公司违约金73378.2元。 案件受理费1634.46元，减半收取817.23元，由被告郭玉峰、李桂梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  孙海霞 二〇一九年九月二十七日 本件与原件核对无异 书记员  吕永波