云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0422民初580号原告：李震频，男，1974年8月15日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘正宇，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郭璇，云南民定律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李震频与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，因本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2017年8月14日裁定将本案中止诉讼。现另一案已审结，本案恢复诉讼后于2019年9月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李震频的委托诉讼代理人郭璇，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李震频向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金6922.15元（本判决所涉及的货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；2.判令被告向原告支付分红租金10000元；3.判令被告赔偿原告在2016年期间未能免费入住酒店的损失18000元；4.判令被告赔偿原告因其解除合同给原告造成的经济损失60426.9元；5.由被告承担本案全部诉讼费用。本案恢复诉讼后，原告书面变更诉讼请求，并将本案的全部诉讼请求固定为：1.判决被告支付原告自2016年7月1日起截止2019年6月27日的租金共计93426元；2.判决被告支付原告逾期支付租金的违约金22960.28元（计算至2019年7月10日）及自2019年7月11日起按15.36元/天支付违约金至租金实际支付之日（以应付的三年租金按年利率6%计算每天的违约金15.36元/天）；3.判决被告按合同的约定向原告提供酒店免费入住60天;庭审中，原告将该项诉讼请求变更为：要求被告赔偿不能提供免费入住的损失36000元（600元/天×60天）；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月13日，原、被告签订《湖畔圣水租赁合同》。合同约定：原告将其所有的位于湖畔圣水1幢第A座第4层03A18号的商品房出租给被告，租赁期限自2010年11月13日至2019年6月27日，被告每年度按照编号：湖畔圣水租贷2010-270号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向原告支付固定租金。租金支付方式为：第一次租金支付时间在本合同签订生效之日，被告向原告支付2010年11月13日至2010年12月31日的租金4181元，自2011年1月1日起，每年度上半年固定租金于当年度1月l日前10日内支付，每年度下半年固定租金于当年度7月1日前10日内支付，被告未按时支付租金的应当自应付而未付之日起按同期人民银行贷款利率向原告支付违约金，逾期支付超过60日的，还应当向原告支付当年度应得租金的20%作为违约金。合同签订后，被告多次延迟支付租金，且一直未向原告支付合同约定的分红租金，就连合同约定的免费入住酒店的权利也未让原告充分享有。经原告从湖畔圣水1幢其他业主处得知，被告已经向湖畔圣水1幢所有业主寄送了解约通知书，要求解除双方签订的租赁合同。原告认为，被告在合同履行过程中出现迟延支付租金、未按约分红、未按约安排免费入住酒店的违约行为，且要求单方面解除合同，已经严重侵犯了原告的合法权益。现特向人民法院提起诉讼，望判如所请。恢复诉讼后，原告认为，其变更诉讼请求是依据再审判决确定原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除，被告应按照合同的约定继续履行义务。原告起诉时是基于被告有单方违法解除合同的行为，而非原告认可解除合同，是否解除合同，双方没有达成合意。同时变更诉讼请求也是法律赋于原告的权利。庭审中，原告向本院明确表示，要求被告按《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向原告支付固定租金，所产生的税费由原告自行向税务部门缴纳。被告湖畔圣水公司辩称，一、2017年6月16日，原告起诉时自认《湖畔圣水租赁合同》已于2016年7月1日起解除，原告提出诉讼请求的基础都是认为合同解除后给原告造成的经济损失。然而在本案恢复诉讼后，原告依据再审判决变更其诉讼请求，要求被告按《湖畔圣水租赁合同》的约定继续向原告支付租金、违约金，并赔偿不能提供免费入住造成的损失。被告认为原告变更后的诉讼请求没有事实及法律依据，理由是原告背离基本诚信原则，原告在起诉时选择确认合同解除后提出违约索赔与恢复诉讼后要求被告继续履行合同的请求是相互矛盾的，原告起诉时已明确选择主张解除合同后给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，本案中，原告自认《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日已解除。合同解除后，被告未再使用涉诉房屋，抚仙湖悦椿度假酒店亦未再经营涉诉房屋，被告不应再向原告支付租金、违约金及提供免费入住。庭审中原告变更其请求，要求被告赔偿不能提供免费入住60天所造成的经济损失36000元（600元/天×60天）的诉讼请求，也不应得到支持；二、玉溪市中级人民法院作出类似案件的再审裁判结果不应作为本案审理、裁判的参考依据。首先，被告已就类似案件的再审判决提请玉溪市人民检察院抗诉，玉溪市人民检察院已经依法受理并启动审查工作。其次，再审裁判结果仅就2016年解约时点上被告是否享有单方解除权、租赁合同是否解除等作为焦点进行裁决，但并未就租赁合同在2016年7月1日起是否还能够履行进行正确审理或认定。最后，该租赁合同不适用于强制履行的法定情形，加之如果继续履行费用过高，耗资数亿元，足以将被告推入破产境地。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、被告湖畔圣水公司的营业执照、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》及《湖畔圣水租赁合同》、（2017）云04民终147号民事判决书、（2016）云0422民初527号民事判决书、租金支付明细、一期业主入住点卡明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的上述证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2010年10月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的湖畔圣水1幢第A座第4层03A18号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为38.6平方米，房屋总价款为457975元。合同签订后，原告分2次向被告支付了全部购房款。2010年11月13日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》，合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第4层03A18号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2010年11月13日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.在租赁期间，乙方每年度按照编号：湖畔圣水租贷2010-270号的《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担）。在每次租金支付前，乙方应置备关于甲方应得租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。甲方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其它税款或收费等，乙方有权代扣代缴。乙方代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2010年11月13日至2010年12月31日的租金4181元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于当年度1月1日前10日内支付给甲方，每年度下半年固定租金，乙方应当于当年度的7月1日前10日内支付给甲方。乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。业主免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿。甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》《悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求。因乙方或酒店管理方原因，导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金……十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.……,本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。在房屋租赁期间，被告按合同约定向原告支付了合同签订之日至2016年6月30日的租金，并提供了使用截止日期为2016年6月30日的免费入住点卡。2016年3月21日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，被告在《云南信息报》上公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但原告未到被告处办理上述手续。2015年8月7日、2016年7月5日，原告分两次收到被告支付2015年7月1日至2016年6月30日的税后租金各14792.45元。另查明，原告于2017年6月16日向本院起诉后，因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，2017年8月14日，本院裁定将本案中止诉讼。本院对另一案作出一审判决后，另一案的原、被告对一审判决不服，均向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院对另一案作出终审判决。判决生效后，被告对终审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院对再审案件作出判决。再审判决生效后，本案恢复诉讼。本案争议的焦点问题为：一、原告在民事起诉状中自认《湖畔圣水租赁合同》已解除，恢复诉讼后要求继续履行合同，原告变更其诉讼请求是否符合法律规定；二、原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；三、被告是否应向原告支付2016年至2019年6月27日的租金及违约金？如应支付，租金及违约金的金额如何确定；四、被告是否应向原告赔偿不能提供免费入住造成的经济损失，如应赔偿，损失如何认定。对于上述争议的焦点问题，本院逐一评述如下：关于争议的焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，原告于2017年6月16日向本院提起诉讼，本院于2017年8月14日将本案裁定中止诉讼。2019年6月14日，再审案件判决生效，2019年6月20日，原告向本院书面申请变更诉讼请求。经本院审查，原告在举证期限内及法庭辩论结束前变更诉讼请求，符合上述司法解释的规定，对原告变更诉讼请求的申请，本院予以准许。关于争议的焦点二，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的《湖畔圣水租赁合同》第十一条第2款约定：“本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前3个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任。”被告依据该条的约定提出因公司在合同履行过程中连年亏损，属巨大商业风险，解除合同条件已成就。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。经审查，被告主张抚仙湖悦椿度假酒店自开业后每年都是亏损，但并没有提供证据证明在合同履行过程中实际发生了什么商业风险，故本案现有证据不能认定被告主张符合双方合同约定的出现巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营的情形，故被告主张出现巨大商业风险的依据不充分，被告行使单方解除权的条件并未成就。综上所述，原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日并未解除。关于争议的焦点三，（一）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面适当地履行合同义务。依据合同约定，被告应在约定的期限内向原告支付租金。对于原告主张被告向其支付自2016年7月1日起至2019年6月27日止的租金共计93426元（457975元×6.8%×3年）的诉讼请求，本院予以支持；（二）对于原告主张的违约金，根据双方合同约定，2015年7月1日至2015年12月31日的租金15571.15元（457975元×6.8%÷2）被告应于2015年7月1日前10日内支付，2016年1月1日至2016年6月30日的租金15571.15元应于2016年1月1日前10日内支付，而被告分别于2015年8月7日、2016年7月5日才向原告支付了上述两期的税后租金共计29584.9元，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付违约金的义务。至于违约金的计算方式，原告主张逾期超过60天的违约金应按当年度应得租金的20%乘以违约期数或年数，因双方约定的字面表述为“逾期支付超过60日时，湖畔圣水公司还应向李震频支付当年度应得租金的20%作为违约金”，本案中，被告于2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金时，逾期已远远超过60日，对该违约行为，除应承担逾期付款利息外，还应支付当年租金的20%作为违约金，而原告每年应得租金是固定的，故对被告逾期支付租金超过60日的行为，应承担的违约责任是一年租金的20%，而不应以违约期数为单位计算，故对原告按违约期数计算违约金的主张，不予支持。违约金分两部分计算，第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算，第二部分以当年度应得租金的20%计算。其中第一部分自逾期之日起按银行同期贷款利率计算：2015年8月7日支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金，逾期天数为37天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.25%计算为82.87元（15571.15元×5.25%÷365天×37天）；2016年7月5日支付2016年1月1日至2016年6月30日的租金，逾期天数为186天，违约金按违约时中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率4.75%计算为376.91元（15571.15元×4.75%÷365天×186天）；以上分段计算的违约金共计459.78元（82.87元＋376.91元）。第二部分按原告当年应得租金的20%计算违约金，该部分违约金为6228.46元（457975元×6.8%×20%）。以上两部分违约金合计6688.24元（459.78元＋6228.46元）；（三）对于原告向被告主张自2016年7月1日起至2019年6月27日期间逾期支付租金产生违约金及2019年6月27日之后的违约金的诉讼请求，因原、被告双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，被告是否要继续向原告支付租金尚不确定，在此情况下，被告没有故意拖欠原告租金的恶意，所以对原告的该部分请求，本院不予支持。关于双方争议的焦点四，本院认为，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：被告每个公历年度向原告免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），原告在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。本案中，根据被告提交的截止至2016年6月30日向原告提供的免费入住点卡充值情况，可确认被告已按合同约定向原告提供相应期间免费入住权，原告未在一个公历年度使用完则不再享有，故对原告要求被告赔偿2016年6月30日前未享有或未入住造成的损失,本院不予支持。对于原告应享有2016年7月1日至2019年6月27日免费使用相同档次共90天的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且被告已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，原告也不能向被告申请延期，原告已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，被告应承担由此给原告造成的损失。对于免费入住的天数，原告主张60天，本院以原告主张的为准。参照相同地段相同档次酒店客房的价格，本院酌情确定的标准为150元/天，60天的损失共计9000元（150元/天×60天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，判决如下：一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告李震频支付2016年7月1日至2019年6月27日期间的租金共计93426元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告李震频支付违约金6688.24元；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司赔偿原告李震频不能免费入住酒店造成的经济损失9000元；（判决主文一、二、三项共计109114.24元，限本判决生效之日起二十日内支付）。四、驳回原告李震频的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3347元（原告李震频已预交），由原告李震频负担937元，被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担2410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审 判 长  溥喜燕人民陪审员  杨 焦人民陪审员  陈丽姣二〇一九年九月十九日书 记 员  吴明伟