文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初13523号原告：刘佑建，女，汉族，1974年8月3日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王世云，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金海，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：高静洁，女，汉族，1986年2月12日出生，住所地重庆市渝北区。被告：高诗伯，男，汉族，1946年9月4日出生，住重庆市渝北区。被告：周必信，女，汉族，1950年8月22日出生，住重庆市渝北区。原告刘佑建与被告高静洁、高诗伯、周必信房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘佑建及委托诉讼代理人王世云、金海，被告高静洁、高诗伯、周必信到庭参加了诉讼。原告刘佑建向本院提出诉讼请求为：1．请求判决解除原告刘佑建与被告高静洁于2018年6月27日签订的《购房协议》；2．请求判令解除原告刘佑建与被告高静洁于2019年2月26日签订的《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分；3．请求判决高静洁退还原告刘佑建购房款101万元；4．请求判决高静洁向原告刘佑建支付违约金32万元；5．请求判决被告高诗伯、周必信对上述第3、4项诉讼请求承担连带责任。诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：2018年6月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《购房协议》，约定：甲方将其名下位于重庆市渝北区X街道X路X号房屋出售给乙方，总价款120万元。房屋产权证办理于2017年9月27日以后，根据房管局相关规定，两年内不得交易，必须在两年后过户，乙方先行支付甲方70万元订金，待两年期满后立即过户，再由乙方支付50万元尾款，不计算任何利息。因房价涨价后跌价，双方约定的总房价不变，一方违约，需向另一方支付违约金20万元。后被告因与案外人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司民事纠纷，案涉房屋被人民法院强制执行。2019年2月26日，被告与原告再次签订《房屋买卖补充协议》，约定2019年2月26日乙方向甲方支付15万元，甲方应当在本协议签订之日要求重庆市两江新区长运小额贷款有限公司撤回对甲方案涉房屋的执行，甲方如违背本约定的，应支付违约金2万元。甲方自愿于2019年4月31日前还清案涉房屋的所有抵押房贷，将案涉房屋产权证取出和乙方一起去公证处做房屋买卖公证。公证后，未经乙方同意甲方不得再次转让、抵押房屋，若甲方违反本约定，应向乙方支付违约金5万元。甲方应于2020年4月31日前将该房屋过户给乙方，乙方在甲方将房屋过户给乙方当日付完合同尾款15万，若甲方违反本约定，应先乙方支付违约金5万元。甲方在本协议签订前已经违反购房协议中的义务，自本协议签订之日起甲方如果违反本协议任何一条约定，甲方自愿向乙方支付购房协议中约定的违约金20万元，同时向乙方支付本协议中每一条约定的相应违约金。担保人周必信、高诗伯自愿为本房屋买卖合同的担保人，若甲方违反购房协议和本协议中任何一条约定，则周必信、高诗伯与甲方对甲方的违约责任承担连带担保责任。周必信、高诗伯在保证人处按印。为促成交易，原告先后向被告支付房款105万元，但被告至今未还清案涉房屋所有抵押房贷，案外人也未撤回对案涉房屋的执行。被告高静洁辩称，不同意原告的诉讼请求。1．原被告约定的是房屋和门面合并一起卖，一共200万元，门面是能过户的，为了原告避税双方把门面的价格就写的很低，签订第一份协议时门面的价款并未付清，但原告现仅主张房屋为120万元不合理。2．同意解除双方签订的《购房协议》，但被告不应承担违约金。3．同意解除《房屋买卖补充协议》。4．就购房款101万元，原告支付了被告属实，同意退还，但需要原告解除查封被告的房屋，被告卖房才能还钱。5．不同意支付违约金，被告只能请求两江新区长运小额贷款公司撤回向法院强制执行，并无权要求其撤回，故被告不应支付违约金；补充协议第三条约定的时间未到，即被告在2020.4.30前将房屋过户给原告，过户期间未到期，不应支付违约金，合同第2、4条对违约金约定有重复；且违约金约定过高。被告高诗伯、周必信辩称，就担保，诉讼请求第五项不成立，因为：1．原被告买卖房屋，我不是房屋的产权人，无权干涉被告卖房，我不应为被告；2．买房时双方到家谈的，我在场，原被告谈好了房屋和门面一起的价格是200万元，不清楚双方怎么写的购房协议；3．我二人在2019.2.26补充协议签字是为了证明高静洁把房子卖给原告的事情。我二人对补充协议的内容不知道，不了解其中情况。担保人和我二人的名字都是打印上去的，我们确实在补充协议上捺指印，但没有看清内容，是晚上签的字，高诗伯是白内障看不到，是原告和高静洁骗我捺印的，2019.6月我收到法院传票，我才找高静洁了解的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证及被告质证情况如下：证据1．购房协议，证明原告于2018年6月27日签订了购房协议，约定房屋总价120万元，原告先支付70万元，余款50万元过户后再支付。证据2．中国光大银行回单2张、重庆农村商业银行汇款凭证、中国光大银行客户凭条4张、中国建设银行客户回单、房屋产权证、收条；证明：1.2018年6月27日取出现金61084.89元全部交给被告，被告在取款单上签字表示已收款。2018年7月20日，原告通过农村商业银行转账给被告468000元；同日原告取出现金2万元交给被告。2018年7月23日，原告通过中国建设银行转给被告94000元，同日原告又通过中国光大银行转给被告35000元。2.2018年7月23日，原告取得面门产权证，该门面7月至12月期间的租金应归属原告，却被被告高静洁的姐姐高玲收取，经协商高静洁同意将高玲收取的租金21800元从本案购房款中扣除，视为前期购房款70万元支付完毕。证据3．微信聊天记录，收条、中国建设银行客户回单、重庆农村商业银行业务凭条，证明2018年8月23日被告收取原告购房款16万元，高静洁为原告减免4万元，视为原告已付款达90万元，剩余30万元。证据4．房屋买卖补充协议，证明被告未在2018年11月前还请房屋抵押，导致抵押权人请求拍卖案涉房屋，双方再次签署房屋买卖协议，约定原告再支付15万元，剩余15万元房屋过户后支付，并约定了被告的违约责任，高诗伯、周必信自愿为购房协议及本协议中的违约责任提供担保。该证据说明订立本协议时原告已支付购房款达到90万元，高静洁承担违约责任，高诗伯、周必信承担连带责任。证据5．重庆农村商业银行个人汇款凭证，收条，证明补偿协议签订后，原告再次支付购房款15万元。证据6房屋产权信息表，证明案涉房屋被第三人申请法院查封，导致合同目的无法实现。证据7不动产登记信息查询结果、房屋产权信息表，证明高诗伯伪造证据材料，欺诈原告，在双方签订补偿协议时高诗伯提供给原告不动产信息查询结果，即高诗伯所有的X房屋的产权信息无抵押查封，但实际该房屋在2018年4月就已经被法院查封，该查询结果是虚假的。证据8保全费收据，证据原告为保全支付5000元保全费。证据9渝北区人民法院公告，证明案涉房屋因高静洁未还清抵押款被法院网上拍卖。被告高静洁质证认为，证据1、证据2无异议，对其中高玲的收条有异议，被告没有收到该租金，原告买门面被告过户给原告时已经扣除该租金的钱。证据3认可，但不认可收到租金21800元。证据4至证据9，对真实性无异议。被告高诗伯、周必信质证认为，对所有证据都不知情。被告高静洁举示了谈话录音，证明门面和房屋总价为200万元，因税费较高，被告承诺给原告少钱，双方成交价少于市场价。原告质证认为，这个录音形成于原告起诉之后，双方是说过房屋和门面总价是200万元，确实减少了2万元。因为被告是赠与取得的，税费较高，原告不能接受，所以在原告买之前被告主动给原告少了10万元购房款，是从80万元的门面款中的少10万元。本院认为，双方举示的证据经质证，具有真实性，且与本案事实具有关联性，具有证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原告刘佑建为乙方、被告高静洁为甲方签订《购房协议》，约定甲方将自己名下位于渝北区X街道X路X号房屋出售给乙方，总价款为120万元。乙方先支付甲方70万元，待两年期满立即过户，再由乙方支付50万元，尾款不计算利息。如因房屋涨价或者跌价，约定总房价不变。如因任何一方违约，则需向另一方支付违约金20万元。购房协议订立后，2018年6月27日，原告通过中国光大银行向被告高静洁转账61084.89元；2018年7月20日，原告通过重庆农村商业银行向被告高静洁转账468000元，同日，原告在中国光大银行取出现金2万元交给被告高静洁；2018年7月23日，原告通过中国建设银行向被告高静洁汇款94000元，同日，原告通过中国光大银行向被告汇款35000元。因需用钱，被告高静洁要求原告再行支付一部分购房，并指示将其中的6万元打入案外人庞某银行账户，其中的10万元打入高诗伯银行账户。被告高静洁为原告减免4万元，于2018年8月23日向原告出具了收到原告20万元购房款的收条。收条中同时明确剩余30万元于2018年11月做完房屋抵押、2020年4月做完房屋过户后一次性付清。2019年2月26日，原告（乙方）与被告高静洁（甲方）达成《房屋买卖补充协议》，主要约定：1、2019年2月26号乙方向甲方通过银行卡转账15万元，但甲方应当在本协议签订之日要求重庆市两江新区长远小额贷款有限公司撤回对甲方提起的因位于重庆市渝北区X街道X路X号房屋的公证债权文书一案的执行，如果甲方违反本协议第一条约定，则甲方自应当向乙方支付违约金2万元。2、甲方承诺自愿于2019年4月31日前还清房屋的所有抵押房贷，将于重庆市渝北区X街道X路X号房屋的房产证取出来和乙方一起去公证处做房屋买卖公证。公证后，未经乙方同意，甲方不得再次转让、抵押该房屋，若甲方违反本协议第二条约定，则甲方应当向乙方支付违约金5万元。3、甲方应当在2020年4月31号前将该房屋过户给乙方，乙方在甲方将该房屋过户给乙方后当日付完本房屋买卖合同的尾款15万，若甲方违反本协议第三条约定，则甲方应当向乙方支付违约金5万元。4、甲方在本协议签订前已经违反了购房协议中的义务，自本协议签订之日起甲方如果违反了本协议任何一条约定，甲方自愿向乙方支付购房协议中约定的违约金20万元同时向乙方支付本补充协议中每一条约定的相应的违约金。5、担保人周必信（身份证号码：X）、高诗伯（身份证号码：X）自愿作为本房屋买卖合同的担保人，若甲方违反购房协议和本协议中的任何一条的约定，则担保人周必信、高诗伯与甲方对甲方的违约责任承担连带担保责任。担保人名下享有房屋位置：渝北区X街道X路X号2幢1-1-3。原告、被告高静洁在《房屋买卖补充协议》上签名捺印，被告高诗伯、周必信在《房屋买卖补充协议》第5条担保人名字上捺印。《房屋买卖补充协议》订立的当日，原告通过重庆农村商业银行向被告周必信银行账户账款15万元，被告高静洁向原告出具了收条。后因被告高静洁未向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司还清贷款，也未能要求重庆市两江新区长运小额贷款有限公司撤回对案涉房屋的执行。另查明，被告高静洁向重庆市两江新区长运小额贷款有限公司借款以案涉房屋作抵押，因高静洁未还清借款，重庆市两江新区长运小额贷款有限公司依据公证债权文书向法院申请拍卖，目前已进入拍卖程序。庭审中，原告陈述主张违约金是指被告高静洁违反了《房屋买卖补充协议》第1条和第2至4条应承担的违约责任。本案的违约金并不高，原告在原谅了被告的违约行为之后超额付款，被告仍未拿原告的付款归还抵押款，主观存在恶意。本院认为，签订《购房协议》、和《房屋买卖补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效。原告请求解除2018年6月27日签订的《购房协议》和2019年2月26日签订的《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分，被告高静洁同意解除，本院予以支持。就购房款，被告高静洁认可原告已支付101万元并同意退还，本院予以支持。关于违约金。双方在《购房协议》中约定，如一方违约，需支付另一方违约金20万元，包含一方不能将房屋交易给对方的违约情形。双方又在之后订立的《房屋买卖补充协议》约定了多个违约金，其中约定“如甲方违反了本协议任何一条约定，甲方自愿向乙方支付《购房协议》中约定的违约金20万元同时向乙方支付本协议中每一条约定的相应的违约金”。经查明案涉房屋已经被拍卖无法再行交易，上述协议约定的违约事实均成立。但考虑到订立《房屋买卖补充协议》的目的是保障房屋的顺利交易，该协议设定的各种违约金，其主要目的不是惩罚，而是督促双方积极履行义务以促成《购房协议》的履行，而在本案中原告要求解除《购房协议》，房屋买卖这一基本法律关系已解除的情况下，其中《房屋买卖补充协议》中各种为促成《购房协议》履行设定的违约金不应再行支付，按照《购房协议》解除被告高静洁构成根本违约确定违约金为宜，结合本案案情和被告高静洁的违约程度，调整违约金为20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘佑建与被告高静洁签订的《购房协议》和《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖部分；二、被告高静洁于本判决生效后十日向原告刘佑建返还购房款101万元；三、被告高静洁于本判决生效后十日内向原告刘佑建支付违约金20万元；四、被告周必信、高诗伯对违约金承担连带支付责任；五、驳回原告刘佑建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理17130元，按规定减半收取8565元，保全费5000元，以上费用由被告高静洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张晓星二〇一九年九月十二日书记员  李婧姣