临夏市人民法院民事判决书（2019）甘2901民初1865号原告（反诉被告）：甘肃宇业置业投资有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：孟某，临夏华润律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹某，住临夏市。委托诉讼代理人：张某，甘肃曙明律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司与被告（反诉原告）尹某铺面租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司委托诉讼代理人孟某、被告（反诉原告）尹某及其委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的租赁费131596元，并支付拖欠期间按照银行贷款利率计算的利息；2.判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，由被告返还租用房屋。事实和理由：2016年7月4日，原、被告经自愿协商达成协议，原告将位于临夏市光华东路“临夏.义务国际商贸广场”23号楼负一层租赁给被告使用，面积共计410.66平方米，租期为三年，即2016年7月4日至2019年7月3日。租金一年一付，月租金为30元/平方米，每年减免三个半月月租金，因此每年全年租金为103486元，被告三年共计应交租金为310458元，截止起诉时，被告累计支付原告租金178862元，尚欠租金131596元。经原告多次催要，被告一直拒不支付拖欠租金。被告（反诉原告）尹某辩称，1.2016年8月29日，被告与临夏市义乌国际商业广场商管部签订了《租赁协议》，没有与原告签订任何租赁协议，现起诉被告支付房租，原告主体不适格。2.临夏义务国际商业广场商管部租赁给被告用于经营“临夏市迪克台球俱乐部”的地下室，属人防工程，无法办理消防许可证，属无效合同，要求原告承担被告交纳的消防罚款30000元，及因为防止公安消防大队例行检查而停业的损失144000元（880元/天）。3.被告与临夏义务国际商业广场商管部签订《租赁协议》后，被告进行了商铺内部装潢，安装布置了经营所需的设施，但在经营到第三个月时，发现楼顶大面积漏水，对正常经营造成损失。被告多次到义乌国际商业广场商管部反映情况要求商管部派人维修，但原告不予理睬，至今未做维修，给被告造成直接经济损失161700元。4.因原告以被告未交纳租赁费为由拒绝被告交纳电费，致使被告无法正常营业，造成被告经济损失18000元（600元/天）5.因临夏义务国际商业广场供暖部与被告相邻，冬季供暖噪音，致使被告每天营业额减少约100元，合计24000元（8个月*30天*100元）。综上，因原告违约行为，导致被告直接和间接经济损失377700元，因此要求驳回原告诉讼请求。反诉人尹某提出反诉请求：1.依法确认租赁合同无效；2.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失157043元；3.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由，被反诉人将人防工程出租给反诉人经营娱乐项目，属违法行为，双方签订的租赁合同系无效合同。反诉人承租被反诉人的地下室后，经营《临夏市迪克台球俱乐部》，在经营中办理消防许可证时，被告知人防工程，无法办理消防许可证。被临夏市公安局消防大队多次勒令停止营业，2016年8月29日，临夏市公安局消防大队行政处罚告知罚款30000元，给反诉人造成了巨大的经济损失。罚款之后的三个月，累计180天内，反诉人无法正常营业，期间的租赁费51743及工人工资21600元（180天*120元/人），合计73343元，反诉人营业损失108000元（600元/元），应由被反诉人承担。由于租赁的地下室屋顶大面积漏水，导致反诉人经营设施损坏，合计损失53700元。六张台球桌因漏水无法正常使用，导致的损失为108000元（450天*6张*40元）。因被反诉人以反诉人拖欠租赁费为由拒绝反诉人缴纳电费，致使反诉人因断电无法正常营业，造成经济损失预计为18000元（600元*30天）。由于反诉人经营的商铺与临夏义务国际商业广场供暖锅炉相邻，每年冬季四个月供暖期内，供暖锅炉产生的噪音致使客户无法忍受，导致反诉人每天的营业额损失约100元，合计24000元（8个月*30天*100元）。综上，由于被反诉人严重的违约行为，导致反诉人直接经济损失157043元、间接经济损失234000元。但反诉人要求被反诉人承担直接经济损失157043元，暂不要求承担间接经济损失。被反诉人甘肃宇业置业投资有限公司辩称，2016年7月4日，被反诉人与反诉人签订租赁合同后，反诉人实际使用租赁房屋，并交清了2018年5月11日之前的租赁费，期间没有提出租赁物漏水不能营业，也没有提出因消防许可证无法办理导致停业的问题，且反诉人未提供任何证据证明自己的主张，故反诉人的反诉请求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提供的证据：1.原告甘肃宇业置业投资有限公司营业执照、法人身份证复印件一份、法人身份证明、法人更换证明、委托书一份、甘肃宇业置业投资有限公司证明一份，欲证明原告主体适格。被告质证认为，临夏义务国际商业广场商管部不具有法人资格，与被告签订合同，故不认可原告主体资格。本院认为，临夏义务国际商业广场商管部作为原告成立的管理部门，商业广场成立初期，代表原告与被告签订了租赁合同，原告证明该合同责任由原告承担，且被告已向原告交纳前期租赁费，故原告证明目的本院予以确认；2.《租赁协议》复印件一份，欲证明原告诉讼请求成立。被告对该证据的真实性无异议，但质证认为，被告持有的《租赁协议》中，租赁面积及每年租赁费金额的大写没有书写完整，故对原告证明目的不予认可。本院认为，原、被告提供的《租赁协议》形式上有一定瑕疵，但主要内容一致，且该协议已履行完毕，故原告证明目的本院予以确认。被告（反诉原告）提供的证据：1.《租赁协议》证明一份，欲证明被告交付押金40000元的事实。原告质证认为，被告未提供交纳押金40000元的收据，故不认可被告证明目的。本院认为，被告未提供交纳押金40000元的收据，其中2016年5月4日交纳的现金50000元，注明暂收现金，被告不能证明该笔款项中的40000元为押金，故被告证明目的本院不予采信；2.建设工程消防设施审核意见书复印件一份，欲证明被告租赁的地下室不包括在建设工程消防设计中，不能办理消防许可证，被告（反诉原告）的反诉请求成立。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为，被告（反诉原告）未提供证据证明该地下室为人防工程，故不认可证明目的。本院认为，被告（反诉原告）未提供证据证明其租赁的地下室为人防工程，且该租赁协议已履行完毕，故对被告（反诉原告）的证明目的不予采信；3.行政处罚告知笔录一份、非税收入交款书一份，欲证明因原告出租给被告的地下室为人防工程，不能办理消防许可证，被告被罚款30000元，该罚款应由原告承担。原告对该证据的真实性无异议，但质证认为，行政处罚告知笔录明确载明处罚原因：未经消防安全检查、擅自投入使用、营业，故该罚款应由被告承担。本院认为，被告未提供行政处罚决定书，且不能证明因租赁的地下室为人防工程，不能办理消防许可证，故被告（反诉原告）证明目的本院不予采信；4.临夏市迪克台球俱乐部停业整改报告一份，欲证明因原告出租给被告的地下室为人防工程，不能办理消防许可证，于2018年1月5日被责令停业，造成的损失应由原告承担。原告质证认为，该停业整改报告是由被告自己出具的，故对该证据的真实性及证明目的均不认可。本院认为，被告（反诉原告）未提供证据证明公安消防大队于2018年1月5日要求其停业整改，故对该证据的真实性及证明目的本院不予采信；5.临夏市迪克台球俱乐部营业执照复印件、申汉地板购销及安装合同、俱乐部欠费原因说明书各一份、照片四张、工资证明一份，欲证明被告（反诉原告）营业期间，因地面漏水，原告停电，导致被告停业，反诉人反诉请求成立。原告质证认为，工资证明为被告（反诉原告）自己出具，不具有证明效力；地板购销合同只能证明被告（反诉原告）购买过该地板，在营业期间被告没有告知过原告因漏水更换地板一事；2019年6月4日，租赁协议快到期时，被告自己书写俱乐部欠费原因说明一份，该说明书不具有证明效力；照片证明一楼漏水，被告（反诉原告）应与一楼房屋所有人进行主张损失，与原告没有关联性，故对该组证据的真实性及证明目的均不认可。本院认为，被告（反诉原告）在庭审中表示，租赁的地下室从2016年10月开始漏水，但没有及时主张自己的权益，租赁协议已于2019年7月3日到期，租赁合同已自行终止，故本院对被告（反诉原告）的证明目的不予采信。依据当事人的陈述及确认的证据，本院认定的案件事实如下：2016年7月4日，原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司商管部与被告（反诉原告）尹某经自愿协商，签订了《租赁协议》一份。协议约定，原告（反诉被告）将位于临夏市光华东路“临夏.义务国际商贸广场”23幢负一层租赁给被告（反诉原告）使用，面积共计410.66平方米，租期为三年，即2016年7月4日至2019年7月3日。租赁费一年一付，月租赁费为30元/平方米，每年减免三个半月月租赁费，即44351元，因此每年租赁费为103486元。被告（反诉原告）三年共计应交租赁费为310458元，被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）交纳租赁费198860元，尚欠租赁费111598元，2017年7月3日，租赁期届满。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《租赁协议》，是双方真实意思的表示，不违犯法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，双方均应依约履行。本案中，被告（反诉原告）未全额交付租赁费，该行为违反合同约定，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，合理部分本院予以支持。原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）签订的《租赁协议》，因双方签订的租期已满，故本院予以支持。因双方签订的租赁期限已届满，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租赁房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）尹某反诉称，因原告（反诉被告）租赁给其的地下室属人防工程，不能办理消防许可证，导致被告（反诉原告）停业180天，罚款30000元，且租赁房屋因漏水，给被告（反诉原告）造成直接经济损失157043元、间接经济损失234000元，暂要求原告（反诉被告）承担直接经济损失157043元的主张，因被告（反诉原告）未提供证据证明租赁的地下室为人防工程，不能办理消防许可证，因此被行政罚款30000元、要求停业整顿180天，且被告（反诉原告）在租赁期内没有提出，故被告（反诉原告）的反诉请求不成立，本院不予采信。综上所述，原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司要求被告（反诉原告）尹某支付拖欠租赁费的诉讼请求成立，本院予以支持。原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）签订的《租赁协议》及返还租赁房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉被告）要求原告（反诉被告）承担直接经济损失157043元的主张，本院不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司与被告（反诉原告）尹某签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）尹某于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司交付租赁的房屋；三、被告（反诉原告）尹某于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司支付拖欠的租赁费111598元；四、驳回原告（反诉被告）甘肃宇业置业投资有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）尹某反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2530元、反诉费3440元，由被告（反诉原告）尹某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长 何世菊审 判 员 宋丽萍人民陪审员 常甜甜 二〇一九年九月二十七日书 记 员 马亚运