江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初1259号 原告（反诉被告）:无锡五洲龙盛商业有限公司，统一社会信用代码91320206572637226X，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。 法定代表人：张阿小，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡八佰伴商贸中心有限公司，统一社会信用代码91320200607914693A，住所地无锡市中山路168号。 法定代表人：宋涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程飞，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘彬，该公司职工。 原告（反诉被告）无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称龙盛公司）与被告（反诉原告）无锡八佰伴商贸中心有限公司（以下简称八佰伴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年4月8日公开开庭进行了审理，龙盛公司的委托代理人赵江锋，八佰伴公司的委托代理人陈飞、刘彬到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理，龙盛公司的委托代理人赵江锋，八佰伴公司的委托代理人陈飞、刘彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙盛公司提出诉讼请求：要求解除双方之间的物业租赁合同及补充协议；要被告立即支付租金2016921元、市场推广费934400元（暂计算至2018年12月31日，自2019年1月1日起按月租金233987元的标准支付占有使用费至迁出之日）；要被告支付违约金1000万元。事实和理由：2011年10月10日，双方签订“物业租赁合同”，约定被告租赁原告所有的位于无锡市惠山区合计约9030平方米的物业，其后又签订了补充协议。被告自2018年4月开始欠付租金，且发函给原告，告知将在2018年12月31日终止经营，并不承担租金及其他费用，其己构成违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）八佰伴公司辩称：八佰伴公司不存在未支付租金的违约行为；因龙盛公司未履行生效判决，惠山区法院向八佰伴公司门店发出协助执行通知书，要求八佰伴公司门店不得向龙盛公司支付租金；龙盛公司也未按约定先向八佰伴公司提供租金发票；在2018年5月1日租金优惠期到期后，龙盛公司恶意提高租金，导致双方无法就租金达成一致，因此八佰伴公司并未违约。双方无法合作系龙盛公司造成的，八佰伴公司不应承担责任；双方在2015年5月26日补充协议中约定优惠期满后租金由双方届时友好协商确定，但龙盛公司在优惠期满后违反该约定，恶意提高租金，导致无法继续合作，故同意解除合同，龙盛公司要求八佰伴公司支付违约金无事实和法律依据；双方己于2019年1月24日就租赁物业完成交接，龙盛公司扣留八佰伴公司电梯和扶梯不让拿回，请求驳回其诉请。由于龙盛公司扣留八佰伴公司自动扶梯2台和货梯2台，该财产购买时总价1258600元，龙盛公司使用不满5年，按一半折旧，反诉要求龙盛公司赔偿该损失62万元。 针对八佰伴公司的反诉，龙盛公司辩称：电梯及扶梯所有权属于八佰伴公司无异议，但龙盛公司扣留该财产的原因，仅是因为八佰伴公司欠付租金并违约解除合同，在八佰伴公司履行完合同约定的租金及违约责任后，龙盛公司同意其将电梯和扶梯拆除拿回。 经审理查明：2011年10月10日，双方签订“物业租赁合同”，约定龙盛公司（甲方）将位于无锡市惠山区建筑物约9030平方米出租给八佰伴公司（乙方）开设超市大卖场，在合同有效期内，乙方有权将部分租赁物业转租给他人，进行与大卖场业务相关的招商租赁，但转租面积不得超过租赁物业建筑面积的13%；租赁期限自2013年5月1日起至2033年4月30日止，共20年；租金及其它费用：第1-3年，年租金3114673元，年市场推广费1334860元，年支付金额4449533元；第4-6年，年租金3270407元，年市场推广费1401603元，年支付金额4672010元；第7-9年，年租金3433927元，年市场推广费1471683元，年支付金额4905610元；第10-12年，年租金3605624元，年市场推广费1545267元，年支付金额5150891元；第13-15年，年租金3785905元，年市场推广费1622531元，年支付金额5408436元；第16-18年，年租金3975201元，年市场推广费1703658元，年支付金额5678858元；第19-20年，年租金4173961元，年市场推广费1788840元，年支付金额5962801元；在本合同签订之日起15个工作日内，乙方向甲方支付人民币450万元，该笔款项拆分为物业租赁定金2165400元，首期一年租金及市场推广费2334600元，在乙方应支付第一年租金及市场推广费时直接用于抵扣，剩余部分的金额作为保证金；第一年租金于甲方向乙方交付租赁物业之日起15日内一次性支付，除第一年租金外，每半年支付一次租金，一次性支付半年租金，先付后用，支付日期为每支付租金周期的起租日前的30日之内5日前；甲方应在上述付款期限内确定的付款日之前10天内开具符合财税政策规定的发票给乙方，若甲方迟延开具发票，乙方亦相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金义务；在合同履行期间内，由甲方指定的经营管理公司负责市场推广，市场推广费亦相应支付给该经营管理公司，该经营管理公司应是甲方或甲方关联公司投资设立；甲乙双方与该经营管理公司签订补充协议，乙方市场推广费缴纳日以租金缴纳时间为准，与租金同期一次性支付；甲方应于2012年10月31日前向乙方交付租赁物业，甲方完工后，应书面通知乙方；甲方无任何违约，乙方逾期支付租金或市场推广费连续达30天以上，甲方有权选择提前终止本合同，甲方提前15天书面通知乙方，乙方己支付的租金及市场推广费全部归甲方所有，乙方应另行赔偿甲方不低于1000万元的损失，乙方认同上述赔偿标准的合理性并同意无条件按上述违约赔偿标准赔付；甲方出现合同约定的违约情形时，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿不低于1000万元的损失，甲方认同上述赔偿标准的合理性并同意无条件按上述违约赔偿标准赔付。本合同如提前终止、解除或届满时，乙方在合同终止、解除或届满之日起的30天内将租赁物业交还给甲方，乙方可拆除及取回乙方安装的可移动的设施、设备，但应注意保护甲方财产、设备等，该30天拆除期，甲方免收租金。合同中还详细约定了双方的其他权利义务。 2013年11月29日，双方签订“《物业租赁合同》补充协议”，约定租赁物业负二楼至负一楼公共通道两台自动人行道甲方委托乙方询价，甲方与供应方直接订阅采购合同并承担设备投入运行前后所涉及的所有费用；鉴于租赁物业延期交付给乙方的经营造成较大负面影响和损失，甲方同意在原合同约定的免租期基础上增加八个月的免租期作为补偿，即承租物业免租期截止日延至2015年2月6日，自次日起始计租。2014年3月17日，双方又签订“《物业租赁合同》补充协议”，约定免租期重新调整、确定为2015年5月1日，原《物业租赁合同》租赁期限相应顺延；计租后的每年年租金总额不变，缴纳期限相应顺延。2015年5月26日是，双方再次签订“物业租赁合同补充协议”，约定鉴于租赁物业周边商业竞争环境严峻及经济形势持续走低，双方同意调整租金计收标准，乙方自2015年5月1日起租至2018年4月31日止，甲方给予乙方三年优惠，按保底租金结合提成计算并支付租金，每年保底金额258万元人民币；2015年5月1日至2015年12月31日，乙方按月度支付调整后当月保底租金；2016年1月1日至2018年4月31日，乙方按主体合同约定提前15日交纳支付调整后当年保底租金。提成租金以乙方自身经营的营业额作为基数乘以3%，加上转租实收租金作为基数乘以50%的总和，保底租金及提成租金取其测算后高者计付。本条所述租金支付标准和方式至2018年4月31日止，2018年5月1日起的租金支付标准和方式，双方届时再做友好协商确认。之后，双方再次签订“租赁补充协议”，约定因甲方有资金流水需求，双方同意将2017年2月1日至2018年4月5日期间的租金总额调整为人民币258万元整（2017年2月1日之前的租金乙方己全部付清）；乙方应在2016年7月1日前将调整后的租金全额支付给甲方，甲方应提前向乙方开具发票，甲方延迟开票的，乙方支付义务相应顺延。后龙盛公司于2016年6月28日开具发票，八佰伴公司于2016年7月7日支付了该258万元。 2017年10月16日，八佰伴公司向龙盛公司发出“降租沟通函”，称由于租赁物业所开设的超市盈利状况方面费用率高达45%，周边同业竞争激烈，整个商业体出租率不高，宣传营销氛围不好，物业管理支持不够、安保不到位等因素，希望龙盛公司将未来三年内租金（含物业费）降至160万元每年。龙盛公司于2018年1月11日回复，根据租赁合同约定，前3年费用为每年4449533元，后经友好协商，给予3年优惠，每年保底租金258万元；对于未来3年租金将按租赁合同约定以每年4672010元收取。2018年3月13日，龙盛公司再次向八佰伴公司发出“告知函”，称根据补充协议约定2018年5月1日之后的租金支付标准和方式，届时再友好协商，现约定的时间即将到期，经多次沟通对2018年5月1日之后的租金支付标准和方式仍未达成一致，故告知，如八佰伴公司2018年5月1日后继续租赁，则按租赁合同中约定的第4年租金标准收取租金，即2018年5月1日至2019年4月30日租金为4672010元。次日，八佰伴公司又向龙盛公司发出“沟通函”，回复称截止2017年12月底，八佰伴公司己累计亏损1840万元，根据2015年5月26日补充协议约定，2018年5月1日后的租金标准由双方友好协商，龙盛公司无权单方确定后续租金，在双方未对后续租金标准达成一致意见前，后续租金最多也不应超过补充协议约定的租金标准，且补充协议约定的该租金标准也己远远超过当地市场正常标准，八佰伴公司认为合理的租金标准应不超过120万元/年，要求龙盛公司尽快安排再次接洽的时间、地点。2018年4月9日，龙盛公司向八佰伴公司发出“催缴函”，称根据补充协议约定，2018年5月1日之后的租金支付标准和方式，双方友好协商，现经多次沟通洽谈，双方未能达成一致，故通知八佰伴公司，如2018年5月1日后继续租赁，则按4672010元/年的标准收取租金，并要求于2018年4月15日16时前将2018年5月1日至2019年4月30日的租金4672010元缴至龙盛公司财务部，如无意按上述条件继续承租该物业，请及时告知龙盛公司办理相关手续。八佰伴公司接函后于2018年4月13日回“沟通函”，称关于2018年5月1日之后的租金标准己在2018年3月14日函中说明，不再重复；龙盛公司催缴函中单方确定2018年5月1日之后的租金支付标准，是违约行为，八佰伴公司不认可更不接受；再次强调，如龙盛公司意欲终止合作，务必提前告知八佰伴公司，以便提前准备，防止损失扩大。2018年5月11日，本院执行局向八佰伴公司发出（2016）苏0206执2711号协助执行通知书，要求八佰伴公司在金额2000万元范围内停止向龙盛公司支付租金；查封期限两年。后双方对2018年5月1日之后的租金支付标准仍协商未果，八佰伴公司于2018年12月25日向龙盛公司发“沟通函”，称龙盛公司对包括承租区域在内的商业体整体运营不善造成商业体人气不足且持续恶化，同时物业服务、市场推广等均长期未按照合同约定提供或未完全提供，导致超市经营长期亏损，经多次沟通无效，致超市不得不终止运营；通知龙盛公司超市将于2018年12月31日终止经营，自超市停止经营后的租金以及其它相关费用不再承担。后八佰伴公司于2019年1月24日将租赁物业交还给龙盛公司。在八佰伴公司要拆除其购买安装的电梯及扶梯时，龙盛公司认为其未付清租金，要求八佰伴公司付清租金后再拆回电梯扶梯，故该电梯扶梯未能拆回。后龙盛公司于2019年3月4日诉至本院。审理中，八佰伴公司也提出反诉。 另查明：为了租赁物业中所开设超市的使用方便，八佰伴公司以在租赁物业中所开设的超市无锡大统华购物有限公司（以下简称大统华公司）的名义与江南嘉捷电梯股份有限公司（以下简称嘉捷公司）签订设备买卖合同及补充协议各一份，约定由嘉捷公司在大统华公司洛社店（即租赁物业超市）内安装无机房载货电梯两台和自动人行道（扶梯）两台，总价125.86万元，八佰伴公司己付清了货款，嘉捷公司也交货安装完毕。2019年1月八佰伴公司撤离租赁物业时要拆回该两台电梯和两台扶梯，龙盛公司以八佰伴公司未付清租金为由阻止八佰伴公司拆回该设备，现该两台电梯和两台扶梯仍在租赁物业中。 以上事实，有物业租赁合同、补充协议、双方往来函件、租金发票及支付凭证、本院民事裁定书及协助执行通知书、电梯购买合同及付款凭证以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：双方所签订的物业租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效。由于市场不景气因素，双方在2015年5月26日补充协议中对原合同中的租金标准进行了变更，明确了2015年5月1日至2018年4月30日的租金标准为每年258万元保底租金，2018年5月1日后的租金标准届时再由双方友好协商确定；其后又以补充协议的方式约定2017年2月1日至2018年4月5日的租金总额为258万元（八佰伴公司己支付完毕）。这些都是对原合同中关于租金标准这一重要条款的重大变更，其后双方针对2018年5月1日后的租金标准进行了多次协商，均未能达成一致意见，龙盛公司要求八佰伴公司按原合同约定每年4672010元的标准支付，八佰伴公司认为太高，于2018年12月25日发函通知龙盛公司到2018年12月31日终止经营，即解除了合同，因此，应认定双方合同于2018年12月31日解除；因合同约定合同解除后有30天的拆除期免收租金，故八佰伴公司于2019年1月24日将租赁物业交还给龙盛公司，在约定的30天拆除免租期限内，故租金应计算至2018年12月31日。2018年4月6日至同年4月30日按约定的年租金258万元的标准支付，为169643.84元。2018年5月1日至同年12月31日的租金标准如何计算，是本案的一个重要争议焦点。双方在2015年5月26日补充协议中约定了2018年5月1日之后的租金标准届时再友好协商，但双方多次协商未能达成一致意见，考虑到当时给予三年优惠期的原因为市场不景气，在此期间市场并未有明显好转，因此，这期间的租金应延续此前保底租金的标准，即以每年258万元的标准计算，为1731780.82元，故应付的租金总额为1901424.66元。 关于八佰伴公司是否违约，应否承担1000万元违约金的问题：龙盛公司认为八佰伴公司违约的理由是八佰伴公司从2018年4月开始欠付租金，并在2018年12月25日发函解除了合同。本案中八佰伴公司租金早己付至2018年4月5日，同年4月6日至4月30日的租金龙盛公司也一直未开票提示付款，2018年5月1日之后的租金一直在协商之中；本院执行局又于2018年5月11日向八佰伴公司发出了协助执行通知书，要求暂停支付；其后，由于双方对该期间的租金支付标准未能达成一致意见，导致八佰伴公司解除合同，因此，八佰伴公司不存在逾期支付租金的违约行为。因此，龙盛公司要求八佰伴公司支付违约金1000万元，无正当理由，不予支持。 对于八佰伴公司的反诉请求，因龙盛公司认可八佰伴公司对电梯、扶梯的所有权，其称扣留该设备是因八佰伴公司欠付租金，如付清租金，其是同意八佰伴公司拿回这此设备的；合同中也约定了合同解除后八佰伴公司可拆除取回其安装的可移动的设施、设备，因此，该电梯、扶梯设备应由八佰伴公司自行拆除取回。因在这一点上，龙盛公司并未有违约行为，故八佰伴公司要求龙盛公司赔偿该设备损失62万元，则无正当理由，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，判决如下： 一、双方的租赁合同己于2018年12月31日解除。 二、无锡八佰伴商贸中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付无锡五洲龙盛商业有限公司租金1901424.66元。 三、驳回无锡五洲龙盛商业有限公司要无锡八佰伴商贸中心有限公司支付违约金1000万元的诉讼请求。 四、驳回无锡五洲龙盛商业有限公司的其他本诉诉讼请求。 五、无锡八佰伴商贸中心有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆除取回在租赁物业中的电梯、扶梯；驳回其要求无锡五洲龙盛商业有限公司赔偿损失62万元的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费99508元，由龙盛公司负担84899元，八佰伴公司负担14609元。反诉案件受理费减半收取5000元，由八佰伴公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王志斌 人民陪审员  吴 星 人民陪审员  高红艳 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  杨雪霞