重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019)渝0117民初1177号原告:谭晓兰，女，1964年7月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：陈力立，女，1985年9月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。二原告共同委托诉讼代理人：张中平，男，1974年10月26日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：重庆市鹏展物业管理有限公司，住所地重庆市合川区南办处希尔安大道369号9-3-2-2，统一社会信用代码91500117092413688Q。法定代表人：彭阳。被告：重庆南宝房地产销售有限公司，住所地重庆市合川工业园区草街拓展区拆迁还房13号楼第一层，统一社会信用代码91500117581469631G。法定代表人：杨长珍。被告：明中琴，女，1970年1月2日出生，汉族，住重庆市合川区。原告谭晓兰、陈力立与被告重庆市鹏展物业管理有限公司、重庆南宝房地产销售有限公司、明中琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭晓兰的委托诉讼代理人张中平、原告陈力立，被告明中琴到庭参加诉讼，被告重庆市鹏展物业管理有限公司、重庆南宝房地产销售有限公司经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告谭晓兰、陈力立向本院提出诉讼请求：1、解除与被告重庆市鹏展物业管理有限公司于2014年11月21日签订的商铺租赁合同。2、被告重庆市鹏展物业管理有限公司支付租金60243.00元(第二至五年租金)，并承担违约金:以应付款13369元(第二年租金)为基数按日利率万分之三计算自2016年1月24日起至实际付清日止;以应付款14439元(第三年租金)为基数按日利率万分之三计算自2017年1月24日起至实际付清日止;以应付款15594元(第四年租金)为基数按日利率万分之三计算自2018年1月24日起至实际付清日止;以应付款16841元(第五年租金)为基数按日利率万分之三计算自2018年1月24日起至实际付清日止。3、被告重庆南宝房地产销售有限公司对所有债务承担连带责任。4、被告明中琴腾退房屋，承担从解除合同之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费(按租赁合同同期标准计算为每日46元)。5、被告承担诉讼费。事实及理由：原告与被告于2014年11月21日签署商铺租赁合同，约定:“甲方(原告)将位于重庆市合川区草街街道通江路南宝商业广场×号楼×层×号商铺(面积23.99平方米)，租赁给乙方(被告重庆市鹏展物业管理有限公司)进行使用。租赁期限为自2015年1月24日至2020年1月23日止;租金及支付方式为:第一年租金为12379元，免租期3个月后为9284元；第二年租金为13369元;第三年租金为14439元;第四年租金为15594元;第五年租金为16841元。签订协议同时支付第一次租金，以后每半年支付一次。商铺租赁合同由丙方(被告重庆南宝房地产销售有限公司)为乙方提供担保，如因乙方未能按合同履行，丙方自愿为乙方担保向甲方支付租金本合同期内全部租金。乙方如逾期缴纳租金，逾期部分按日万分之三支付违约金，逾期不得超过三个月，逾期超过三个月甲方有权收回房屋并有权追收全额租金。合同签订后，原告依约将该商铺交给被告重庆市鹏展物业管理有限公司使用。被告重庆市鹏展物业管理有限公司将房屋交付给被告明中琴使用。但被告重庆市鹏展物业管理有限公司仅支付了第1年租金9284元，自2015年1月21日起至今的房租仍未支付。原告多次找被告催收，但被告至今不予理睬，去向不名。依据合同约定，被告已经严重违约应当按照合同承担责任。被告违约的行为已严重损害了原告的合法权益。被告重庆南宝房地产销售有限公司是被告重庆市鹏展物业管理有限公司的唯一股东，并在租赁合同中为被告重庆市鹏展物业管理有限公司担保。根据民事诉讼法、合同法、公司法等相关法律之规定，特向贵院起诉，请求依法处理。被告重庆市鹏展物业管理有限公司未作答辩。被告重庆南宝房地产销售有限公司未作答辩。被告明中琴辩称，我所有租金都支付给了被告重庆市鹏展物业管理有限公司的，我与该公司也有合同，不应支付租金给原告；不同意代被告支付租金和违约金。原告谭晓兰、陈力立围绕其诉讼请求当庭举示了《重庆市商品房买卖合同》、购房款收据、《南宝商业广场交房流程表》、《商铺租赁合同》；被告明中琴围绕其答辩意见举示了《商铺租赁经营管理合同》、收条；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年11月23日，原告谭晓兰、陈力立与重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了该公司所开发的重庆市合川区草街街道三江路“南宝商业广场”×幢负×商×号商铺一间，合同约定商铺建筑面积为×㎡，交付期限为2015年1月24日前。合同签订后，原告方按照约定向重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司支付购房款。根据双方相关约定，由重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司作为担保方，原告谭晓兰、陈力立与被告重庆市鹏展物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告重庆市鹏展物业管理有限公司自二原告与担保方即重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司之间《重庆市商品房买卖合同》所约定的商铺交付期限届满之日即2015年1月24日起至2020年1月23日止，其中免租期为3个月，承租二原告所购买的前述商铺作为经营使用并有权转租。根据该《商铺租赁合同》的约定，商铺计租面积为×㎡；租金标准每月43元/平方，第二年在上一年租金的基础上每年递增8%，以此类推：第一年全额租金为12379元，免租三个月后为9284元，第二年13369元，第三年14439元，第四年15594元，第五年16841元。该《商铺租赁合同》第七条约定：“本商铺租赁合同由丙方（被告重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司）为乙方（被告重庆市鹏展物业管理有限公司）提供担保，如因乙方未能按本合同履行，丙方自愿为乙方担保向甲方（原告谭晓兰、陈力立）支付本合同期内全部租金。”第八条第3项约定：“乙方如逾期缴纳租金，逾期部分按日万分之三支付违约金，逾期不得超过三个月，若超过三个月甲方有权收回房屋并追收全额租金”。合同签订后，被告重庆市鹏展物业管理有限公司已支付原告第1年租金即9284元，后未向原告支付租金。2015年5月10日，被告重庆市鹏展物业管理有限公司与被告明中琴签订《商铺租赁经营管理合同》，将从二原告处承租的前述商铺转租给被告明中琴用以经营干洗店，租期自2015年1月24日起至2020年1月23日止。现被告明中琴占有使用该房屋。另查明，被告重庆市鹏展物业管理有限公司系重庆市合川区南宝房地产开发有限责任公司全资子公司，2017年1月18日，重庆市合川区南宝房地产开发责任有限公司经工商登记变更企业名称为被告重庆南宝房地产销售有限公司。法庭审理过程中，被告明中琴当庭表示拒绝代被告重庆市鹏展物业管理有限公司、重庆南宝房地产销售有限公司支付所欠二原告商铺租金及违约金。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当依照约定全面、按时并诚实信用地履行所负合同义务。原告谭晓兰、陈力立与被告重庆市鹏展物业管理有限公司、重庆南宝房地产销售有限公司签订《商铺租赁合同》，将其从被告重庆南宝房地产销售有限公司所购买的涉案商铺出租给被告重庆市鹏展物业管理有限公司用于经营或转租，并由被告重庆南宝房地产销售有限公司就承租方租金支付义务向出租方承担保证责任。原、被告双方据此形成房屋租赁的主合同关系和租金保证的从合同关系。上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告谭晓兰、陈力立按照合同约定方式履行了向被告重庆市鹏展物业管理有限公司交付承租商铺的合同义务，被告重庆市鹏展物业管理有限公司即负有按照合同约定期限和金额向原告方支付商铺租金的合同义务，并由被告重庆南宝房地产销售有限公司承担保证责任。被告明中琴作为涉案商铺的次承租人，享有代承租方即被告重庆市鹏展物业管理有限公司向出租方即原告谭晓兰、陈力立支付所欠商铺租金和违约金以抗辩原告方合同解除权的权利，并有权就所代为支付的款项向被告重庆市鹏展物业管理有限公司追偿。但法庭审理过程中，被告明中琴当庭明确表示拒绝代被告重庆市鹏展物业管理有限公司支付所欠原告方商铺租金及违约金，故原告方请求解除涉案《商铺租赁合同》理由成立，本院予以支持。关于解除合同之日，本院认为，原告约定解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除合同，因诉前原告未通知被告解除合同，本院视起诉状副本送达被告之日即2019年5月21日为原告解除合同的意思表示告知被告之日为合同解除之日，合同解除后，被告明中琴应当腾退房屋给出租人。合同解除后，被告重庆市鹏展物业管理有限公司应就未腾退原告房屋向原告支付房屋占用损失，该损失参照租金标准。被告明中琴作为次承租人，可就其剩余转租期限内因无法继续占有使用涉案商铺所产生的损失，依据其与被告重庆市鹏展物业管理有限公司之间《商铺租赁经营管理合同》的约定，另案请求被告重庆市鹏展物业管理有限公司依法承担相应的违约责任。因被告方未在合同约定的期限内支付，构成违约，应当承担违约责任，合同亦约定违约金的计算标准。因此，被告除支付租金外还应当向原告支付违约金；按照《商铺租赁合同》的约定，2015年1月24日至2016年1月23日的年租金为9284元，2016年1月24日至2017年1月23日的年租金为13369元，2017年1月24日至2018年1月23日年租金为14439元，2018年1月24日至2019年1月23日年租金为15594元，2019年1月24日至2020年1月23日年租金为16841元。被告重庆市鹏展物业管理有限公司已支付9284元，2019年1月24日至2019年5月21日的房屋租金为5382元（16841元÷365天×117天），故被告重庆市鹏展物业管理有限公司应支付原告2016年1月24日至2019年5月21日的租金为48784元及2019年5月22日起至房屋腾退之日的房屋占用损失（参照第五年租金16841元÷365天≈46元/天计算）。原告请求支付的拖欠租金的违约金分别以当年应缴纳的租金为基数按日万分之三的标准计算，本院认为其违约金的标准符合法律规定，应予支持。《商铺租赁合同》约定的租金支付方式为：除第一笔租金后的租金每半年支付一次。但未明确约定支付的日期，本院以每笔租金到期后的次日开始计算违约金，故违约金的计算方式为：以6684.5元为基数按日万分之三计算自2016年7月25日起至付清之日止；以6684.5元为基数按日万分之三计算自2017年1月24日起至付清之日止;以7219.5元为基数按日万分之三计算自2017年7月25日起至付清之日止；以7219.5元为基数按日万分之三计算自2018年1月24日起至付清之日止；以7797元为基数按日万分之三计算自2018年7月25日起至付清之日止;以7797元为基数按日万分之三计算自2019年1月24日起至付清之日止；以5382元为基数按日万分之三计算自2019年5月22日起至付清之日止。被告重庆南宝房地产销售有限公司作为担保人应对被告重庆市鹏展物业管理有限公司的上述款项承担连带支付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告谭晓兰、陈力立与被告重庆市鹏展物业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年5月21日解除；被告明中琴于本判决生效之日起十日内腾退房屋给原告谭晓兰、陈力立；三、被告重庆市鹏展物业管理有限公司与被告重庆南宝房地产销售有限公司于判决生效后十日内共同支付原告谭晓兰、陈力立所欠2016年1月24日至2019年5月21日租金为48784元；四、被告重庆市鹏展物业管理有限公司与被告重庆南宝房地产销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭晓兰、陈力立房屋占用损失（自2019年5月22日按46元/日计算至房屋实际腾退之日止）；五、被告重庆市鹏展物业管理有限公司与被告重庆南宝房地产销售有限公司于判决生效后十日内共同支付原告谭晓兰、陈力立违约金（以6684.5元为基数按日万分之三计算自2016年7月25日起至付清之日止；以6684.5元为基数按日万分之三计算自2017年1月24日起至付清之日止;以7219.5元为基数按日万分之三计算自2017年7月25日起至付清之日止；以7219.5元为基数按日万分之三计算自2018年1月24日起至付清之日止；以7797元为基数按日万分之三计算自2018年7月25日起至付清之日止;以7797元为基数按日万分之三计算自2019年1月24日起至付清之日止；以5382元为基数按日万分之三计算自2019年5月22日起至付清之日止）;六、驳回原告谭晓兰、陈力立其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1306.08元，由被告重庆南宝房地产销售有限公司、重庆市鹏展物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 瑶人民陪审员  张志勇人民陪审员  刘克勤二〇一九年九月五日法官 助理  明 鹭书 记 员  柳云浩