云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0602民初1376号原告洪贤金，男，汉族，1988年2月17日生居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人杨丽娟，云南天外天（昭阳）律师事务所律师（特别授权）。被告昭通西苑房地产开发有限公司，统一社会信用代码915306007380949477。住所地昭通市昭阳区朱提大道与金鹰达到交汇处紫光大酒店旁。法定代表人王国友，该公司董事长。委托代理人陈光焕，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。原告洪贤金诉被告昭通西苑房地产开发有限公司（以下简称西苑公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨丽娟、被告委托代理人陈光焕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告洪贤金诉称，原、被告于2014年3月23日签订《商品房购销合同》，合同约定，原告向被告购买了昭通市昭阳区紫光小区一期4幢2单元第17层05号房屋一套，房屋面积为128.18平方米，总价款为412011.00元。原告于2014年12月入住该房屋，入住不久后房屋墙面、板多处出现开裂。原告多次与被告及昭通德和物业管理有限公司协商未果。经昭通市鼎安司法鉴定所鉴定，房屋危险程度为B级，房屋受损总价值为71185.72元。原告未按双方签订的《商品房购销合同》的约定向原告交付符合质量标准的房屋，已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1、被告赔偿原告房屋受损价值71185.72元；2、被告支付原告鉴定费6000.00元；3、本案诉讼费由被告承担。被告西苑公司辩称，原告作为索赔依据的司法鉴定书，不能作为处理纠纷的依据。原告的主张没有充分的事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、案涉房屋是否存在质量问题。2、鉴定意见书是否能作为本案的赔偿证据。3、原告的诉讼请求是否应该得到支持。原告洪贤金为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、身份证（复印件），拟证明原告的身份情况，系本案适格的主体；2、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》（均为复印件），拟证明原、被告于2014年3月23日签订《商品房购销合同》，合同约定，原告向被告购买昭通市昭阳区紫光小区一期4幢2单元第17层05号房屋，房屋面积为128.18平方米，总价款为412011.00元。该合同第十三条第一款约定“甲方（被告）应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任”；3、昭通市鼎安司法鉴定所（2016）昭鼎鉴字第08176号司法鉴定意见书，拟证明经该所现场勘验并分析“1.该房屋板B1裂缝，危险性构件点。减弱构件正常承载能力及构件整体性，按《危险房屋鉴定标准》评定为危险点；2.该房屋其余各部分墙面，但因其开裂现象轻微，未对房屋承重结构构件或结构整体造成损害，房屋现阶段处于安全状态；3.根据《危险房屋鉴定标准》的规定，综合判断鉴定标的房屋现状危险程度为B级，应对危险性构件点及裂缝等损伤进行加固补强，特别是B1墙体裂缝宽1mm_2mm;墙面Q2Q8Q9墙面垂直裂缝宽1_2mm，非危险构件，墙体局部裂缝，要作为重中之重加固补强对象，以保证满足安全使用要求”，鉴定意见为“1.原告的房屋危险程度综合判定B级；2.原告的房屋受损总价值为71185.72元”；4、鉴定费发票，拟证明原告支付给昭通市鼎安司法鉴定所鉴定费6000.00元；5、《紫光小区质量保证书》，拟证明被告承诺，案涉商品房自竣工验收合格交付买受人之日起，在正常使用和维护的情况下，对所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题由被告承担保修责任，其中墙体开裂（填充墙）保修期限为1年。上列证据经质证,被告质证意见为：证据1、2、5“三性”无异议；证据3不予认可，理由为该鉴定系原告单方面委托鉴定机构作出，被告已经提出异议，且双方在2016年12月16日签订了重新进行鉴定的委托书，但原告并未委托双方确定的司法鉴定机构对房屋进行鉴定，导致耽误至今，故对该鉴定意见书“三性”均不认可，不能作为原告索赔的依据；证据4，由于对鉴定意见书不认可，故鉴定费发票也不予认可。被告西苑公司未向本院提供证据证明其抗辩主张。诉讼过程中，本院依法指定云南鼎丰司法鉴定中心对案涉房屋“1.受损危险程度；2.受损原因及直接损失价值”进行重新鉴定，经该所鉴定，案涉房屋受损原因及受损危险程度为“紫光小区1期4栋2单元1705房屋出现质量问题的类型主要为楼板开裂渗水，墙体开裂渗水，均属于非荷载裂缝，混凝土结构构件裂缝宽度为0.1-0.35mm,砌体结构构件裂缝宽度为0.25-0.6mm。楼板有部分裂缝超过处理宽度限值0.2mm，应对其进行修复处理。砌体有部分裂缝超过0.3mm，应对其进行处理。楼板裂缝（①、③、⑤、⑦、⑨）中③、⑤、⑦裂缝宽度达到处理宽度限值，开裂原因为混凝土强度不足及配筋不足所造成，需进行加固处理，①、⑨未达到处理宽度限值，影响观瞻，不影响承载力，将其裂缝封闭，作局部处理。砌体裂缝（②、④、⑧、⑩、⑾、⑿、⒀），砌体上产生的裂缝为窗角斜向裂缝和构造裂缝。门窗洞口部位属于薄弱部位，容易受外部应力的影响产生变形，当构造做法存在缺陷时，或不均匀沉降产生时，较为容易产生，该裂缝影响观瞻，让人产生不安全感，不影响承载力，将其裂缝封闭，做局部处理。界面两侧材料差异（一侧为砖砌体，一侧为混凝土剪力墙），影响观瞻，不影响承载力，将其裂缝封闭，做局部处理。梁裂缝⑹卫生间的中部开裂，裂缝宽度为0.1mm，该裂缝为构造裂缝，温度收缩裂缝，基本不影响承载力，影响观瞻及耐久性，作局部处理”。鉴定意见为“1.昭阳区紫光小区1期4栋2单元1705住房楼板和墙体受损，受损原因与施工的质量有关；2.房屋危险性等级鉴定为B级，即个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；3.受损部分修复费用评估为26723.15元，该费用包含屋面防水费用7049.90元”。经质证，原告质证意见为：1、该房屋鉴定结论，应当将前期装修、装饰拆除后再进行鉴定；2、墙体应当进行加固，但未对加固费用进行评估；3、该鉴定意见书中确定的人工费为180.00元一天，与昭通的市场价格不符合，当地的人工费应为260.00元一天；4、对该房屋进行维护或维修，处理时间至少需要三个月，但该鉴定书并未对修理过程中原告的租房费用、交通费用进行评估；5、该鉴定书适用法律依据有问题，适用的是新标准，但是案涉房屋2014年就受损了，所以我方认为应该适用2004年的依据进行鉴定；6、屋面防水的维修费用7049.9元，是在房屋已经维修过的基础上得出来的结论，第二次鉴定的时候是已经修复过的房屋，是在修复过的基础上进行的鉴定。综上所述，不应该以该份鉴定意见书作为定案证据。被告质证意见为：本案纠纷的处理应该严格按照该份鉴定处理，鉴定结论已经明确，修复房屋的费用包括了屋面防水费用，根据鉴定结论，最后确定应该赔偿的费用为19720元，考虑到本案的实际情况，第二次鉴定费用由我方承担。本院认为，原告提交的证据1、2、5，被告无异议，本院予以采信；证据3，系原告单方面委托鉴定机构作出，被告并未参与，程序上存在瑕疵，被告的相关权益亦未得到保障，故对该司法鉴定意见书本院不予采信；证据4，系原告在纠纷发生后为维护其合法权益所支出的合理费用，本院予以采信。云南鼎丰司法鉴定中心司法鉴定意见书，系本院依照法定程序委托具有鉴定资质的鉴定机构作出，本院予以采信。根据原、被告的举证、质证，本院确认本案法律事实如下：原告洪贤金与被告西苑公司于2014年3月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买昭通市昭阳区紫光小区一期4幢2单元第17层05号房屋，房屋面积为128.18平方米，总价款为412011.00元。该合同第十三条第一款约定“甲方（被告）应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任”。合同签订后，被告西苑公司向原告出具了《紫光小区质量保证书》，承诺案涉商品房自竣工验收合格交付买受人之日起，在正常使用和维护的情况下，对所列部位或部件在保修期限内出现的质量问题由被告承担保修责任，其中墙体开裂（填充墙）保修期限为1年。原告于2014年12月入住案涉房屋，入住不久房屋墙面、板多处出现开裂。2015年8月1日，原告向被告西苑公司提出案涉房屋有渗水的情况，要求被告西苑公司修复。2015年8月6日，被告对案涉房屋进行了防水修复处理，后因原告阻止未继续进行修复。2016年6月18日，原告委托昭通市鼎安司法鉴定所对案涉房屋的危险程度及直接损失价值进行鉴定，经鉴定，案涉房屋受损危险程度为B级，受损总价值为71185.00元。诉讼过程中，被告申请对案涉房屋受损危险程度、受损原因及直接损失价值进行重新鉴定，本院依法指定云南鼎丰司法鉴定中心进行重新鉴定，经鉴定“案涉房屋出现质量问题的类型主要为楼板及墙体开裂渗水，开裂原因为混凝土强度不足及配筋不足所造成，需进行加固处理”。鉴定意见为“1.昭阳区紫光小区1期4栋2单元1705住房楼板和墙体受损，受损原因与施工的质量有关；2.房屋危险性等级鉴定为B级，即个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；3.受损部分修复费用评估为26723.15元，该费用包含屋面防水费用7049.90元”。因原、被告双方对房屋损失协商未果，原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。被告所交付的案涉房屋虽经竣工验收合格，但案涉房屋在正常使用情况下出现了楼板及墙体开裂渗水的情况，已影响到原告对房屋的使用及室内美观。经本院委托鉴定机构鉴定，案涉房屋出现质量问题的类型主要为楼板及墙体开裂渗水，开裂原因为混凝土强度不足及配筋不足所造成，需进行加固处理，受损原因与施工的质量有关。因此，案涉房屋应属于存在质量瑕疵。被告西苑公司作为出卖人，应当保证出卖的房屋符合法律规定及合同约定的质量，现其交付给原告的房屋出现质量问题，对此，被告西苑公司应当承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，被告交付给原告的房屋因出现质量问题而影响居住、使用，原告选择要求被告承担赔偿损失的民事责任，依法应予支持。原告主张被告赔偿房屋受损价值71185.72元，其依据为昭通市鼎安司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，但该次鉴定系原告单方面委托鉴定机构作出，被告并未参与，程序上存在瑕疵，被告的相关权益亦未得到保障，故对该司法鉴定意见书本院不予采信，对原告的该项诉讼主张，本院亦不予支持。本院依法指定云南鼎丰司法鉴定中心进行重新鉴定，经重新鉴定，案涉房屋受损部分修复费用评估为26723.15元，该费用包含屋面防水费用7049.90元。故被告应赔偿给原告的损失为26723.15元，扣除被告之前修复时产生的费用7049.90元，被告还应赔偿原告19673.25元。原告支付的鉴定费6000.00元，系原告为主张权利，请求赔偿支出的合理费用，应由被告承担。重新鉴定鉴定费，被告自愿承担，是对其诉权的处分，本院准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告昭通西苑房地产开发有限公司于本判决书发生效力之日起十日内赔偿原告洪贤金房屋修复费19682.25元、鉴定费6000元，合计25682.25元；二、重新鉴定费用12000.00元由被告昭通西苑房地产开发有限公司自行承担；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730.00元，由被告昭通西苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  胡 兵审 判 员  汪万平人民陪审员  杨燕玲二〇一九年九月一日书 记 员  胡 磊附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。