吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0581民初1675号 原告：姚丽芬，女，1960年7月6日出生，汉族，无职业，住吉林省梅河口市。 被告：长春欧亚集团通化欧亚置业有限公司，住所:吉林省梅河口市。 法定代表人：刘军，董事长。 委托诉讼代理人：吴宏波，吉林泰坤律师事务所律师。 代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：张宏玉，吉林泰坤律师事务所律师。 代理权限：一般代理。 原告姚丽芬与被告长春欧亚集团通化欧亚置业有限公司（以下简称欧亚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告姚丽芬，被告欧亚置业有限公司的委托诉讼代理人吴宏波、张宏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚丽芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据合同约定协助原告办理位于梅河口市人民大街与建国路交会处梅河钻石名城第9幢1单元502号房屋国有土地使用权证；2.判令被告向原告支付逾期办理国有土地使用权证违约金101158元（自起诉之日起倒推计算三年），并支付自起诉之日第二天起至原告实际取得国有土地使用权证之日止的违约金；3.承担本案诉讼费、财产保全费和律师代理费。事实及理由：2012年12月26日，原、被告双方签订商品房买卖合同》，原告购买被告预售的位于梅河口市人民大街与建国路交会处梅河钻石名城第9幢1单元502号商品住宅，建筑面积63.27平方米，总价款234162元。合同签订后原告依约向被告付清全部购房款。该商品房验收合格交付使用时间为2013年1月7日，原告2015年5月11日取得房产证。合同第十五条约定:出卖人应在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。本案合同第十五条对于因出卖人违约，买受人选择不退房时，出卖人的责任承担没有约定。本案合同有关条款均由被告预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在订立合同时就该条款进行过协商,应认定该条款为格式条款，且被告未采取合理的方式提醒原告注意。被告作为涉案商品房的出卖人，负有协助原告办理房屋、土地权属登记的法定及约定义务，被告应在2014年1月2日前履行完成合同第十五条的约定，其未在合同约定期限内履行完成该项义务，致使原告至今仅办理了房屋所有权证，未能办理土地使用权证,被告的行为已构成违约，且违约行为延续至今尚未终止。合同第七条约定原告逾期付款的违约责任:（1）逾期在60日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆（该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。遵循合同双方权利义务对等的原则,被告逾期办理房屋权属登记的违约金支付标准应该与原告逾期付款的违约金支付标准一致。由于被告的原因，原告一直未能办理涉案房屋国有土地使用权证，所有者权益受到侵害长达5年以上，为了维护原告的合法权益,根据上述有关法律规定和司法解释，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 欧亚置业公司辩称，我公司已协助原告办理了权属证书，且现已换发了不动产权证书，原告要求支付违约金无任何依据，合同中未约定土地使用权证办理的时间及违约责任，双方买卖合同中约定的办理权属证书是指关于房屋所有权证书的办理。另如果原告认为合同中约定的权属证书包括土地使用权证，本案也超过诉讼时效，我公司于2013年1月7日交付房屋，按照合同约定应于2014年1月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则2014年1月3日起原告即已知晓自身权利受到侵害，故本案诉讼时效已于2016年1月2日届满，应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月6日，姚丽芬与欧亚置业公司签订商品房买卖合同，姚丽芬购买了位于梅河口市河南街欧亚钻石名城9幢1单元502室商品房，面积63.27平方米，总价款234162元。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。”合同签订当日，姚丽芬依照双方约定支付了全部购房款。2012年12月6日，欧亚置业公司出具了同等金额的销售不动产统一发票。2013年1月7日，欧亚置业公司交付了房屋，姚丽芬在业主接管验收记录单上签字。姚丽芬于2015年5月11日取得房屋产权证，至今未办理土地使用权证。 另查明，2018年7月4日，姚丽芬向本院提起诉讼要求欧亚置业公司支付逾期办理权属证书的违约金，本院于2018年8月30日作出（2018）吉0581民初1522号民事判决书，认为姚丽芬的请求超过诉讼时效，判决依法驳回了姚丽芬的诉讼请求。姚丽芬不服提起上诉，通化市中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）吉05民终1028号民事判决书，依法维持原判。现姚丽芬提起诉讼，要求欧亚置业公司依法办理土地使用权证并支付违约金。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告应否配合原告办理土地使用权证。二、被告应否支付向原告支付逾期办证违约金。 一、关于被告应否配合原告办理土地使用权证。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已足额缴纳了购房款，被告在交付房屋之后，应当按照合同约定及时将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，房地产权属证书应包括房屋所有权证书及土地使用权证书，被告辩称的其已协助原告换发不动产权证书但未向本院提供证据证明，本院不予采信。原告要求被告配合办理土地使用权证理由充分，本院予以支持。 二、关于被告应否向原告支付逾期办证违约金。原告与被告签订的房屋买卖合同未约定逾期办证违约金，原告可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定向被告主张逾期办证违约金。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。当事人可以对债权请求权提出诉讼时效的抗辩。诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。欧亚置业公司辩称本案中，欧亚置业公司于2013年1月7日交付房屋，按照合同约定其应于2014年1月2日前即应将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，届时姚丽芬即已经知道自身权利被侵害，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2014年1月3日开始计算。原告于2018年7月4日已就逾期办理权属证书的违约金向被告提起诉讼，已被生效民事判决书以超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，虽该案未向被告主张支付逾期办理土地使用权证书违约金的诉讼请求，但本案又无其他中止、中断情形，故诉讼时效从2014年1月3日开始起算至2019年7月16日，已超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原告要求支付逾期办证违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下： 一、长春欧亚集团通化欧亚置业有限公司于本判决生效后立即协助姚丽芬办理国有土地使用权证书； 二、驳回姚丽芬其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行其义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费1161.5元(已减半)，由原告负担911.5元，由被告负担250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  田伟 二〇一九年九月十六日 书记员  李薇