广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初405号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托代理人：梁飞雁、任雪菲，系该司员工。被告：顾浩巍,男，汉族，1963年3月17日出生，住广东省珠海市香洲区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告顾浩巍物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托代理人梁飞雁、任雪菲,被告顾浩巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币39950.66元（暂算至2019年1月31日）；二、判令被告向原告支付违约金47294.63元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为人民币47294.63元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实和理由：被告与广州从化方圆房地产发展有限公司（以下简称：方圆地产公司）签订了编号为20170331102202的《认购书协议》，向其认购了位于从化××岛××街××单元的物业（以下简称：该物业）。2017年2月，被告接收了该物业并在自行装修后开始居住。方圆地产公司在向被告销售该物业前已依法选聘了原告为该物业所属小区提供前期物业管理服务并签订了《前期物业服务协议》。协议签订后，原告便开始了对该物业所属小区的前期物业服务。协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，至今己拖欠物业管理费人民币￥39，950.66元，违约金人民币￥47，294.63元（违约金原应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计￥87,245.28元。现，特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.变更登记；2.前期物业服务合同；3.前期物业服务合同备案回执；4.泉溪月岛商品房认购协议书；5.入住照片及视频；6.欠费明细表。被告顾浩巍辩称：一、原告诉状主体不适格，被告与原告方没有建立过合同关系；二、原告诉状所涉物业并不是诉状所云“2017年2月，被告接收了该物业”，也不是“原告即对该物业进行了管理”；三、涉案物业2017年1月13日破桩立模开建，同年开发商于4月27日下发《顾宅装修和园林造价》，2017年5月4日再发封堵围墙方案，2017年5月26日，被告被迫开始地下室装修，因整个项目不具备装修条件，所以项目部只允许三个人进场施工。2017年7月18日，园林进场同步施工，断断续续直到本月二十三日才算完工。时至今日，开发商尚未接管该物业：室内装修设计、施工单位和园林设计、施工单位均多次向开发商移交图纸和，开发商拒绝接收和确认。因此，该物业一直由被告人代管；四、因土建和外装修的原因所造成的漏水、排水不能、地暖不工作等问题还有待开发商解决。综上所述，原告的诉讼主张没有法律和事实依据，诉讼理由与客观事实不符，诉讼请求依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。我方与原告方没有建立过合同关系，涉案物业暂由我方代管。从法理上看，不符合“合同权利义务相对性”的原则；从情理上来看，没有理由让我方支付尚未正式签订《商品房买卖合同》的房屋所产生的管理费。从事实来看，涉案物业己于2019年元月23日完工，开发商尚未接受，现暂由我方代管，因开发商拒绝履行双方合同约定的义务还成讼。（案号：2019粤0117民初244号)。因此，原告主张既没有事实依据，也没有法律依据；诉求依法不能成立，请求法院公正裁判。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.邮件截图；2.照片。经审理查明，2015年8月31日,原告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《前期物业服务协议》,为该物业所属小区(方圆泉溪月岛花园)提供前期物业管理服务,该协议第六条约定:“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（原告）向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量……”。该协议第十条约定:“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（原告）按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。……1、别墅[建筑面积]每月每平方米3.5元收取,2、别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取；……”。该协议第十二条约定:“违约1、甲方逾期缴纳物业服务项目费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。原告提交的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实，上述小区于2017年12月20日物业工程竣工验收交付使用,从而推断原告于2017年12月21日进驻小区进行物业管理。另查明，被告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订《认购书协议》，由被告向上述开发商认购位于广州市从化畔岛五街-13单位的物业,该物业的建筑面积为293.48平方米,该物业的用途为住宅。该物业交付使用日期为2017年12月30日。该《认购书协议》没有签名落款时间，原告无法确认具体日期，被告在庭审自述为2017年1月10左右。《认购书协议》中第七条约定：“业主委员会成立前，乙方（被告）同意由甲方（广州从化方圆房地产发展有限公司）委托的物业管理公司统一管理，在签署《商品房买卖合同》的同时，同意签订并遵守甲方已在销售现场所提供并公示的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》”。再查,2017年11月28日,原告经工商部门核准“广州方圆物业管理有限公司“变更为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”。本院认为，原告与被告存在物业管理服务合同关系，本案中的《前期物业服务协议》和《认购书协议》，均是当事人的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，为有效合法合同，对双方均具法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，应支付物业管理费给原告。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现原告要求：一、被告支付尚欠的物业管理费人民币39950.66元（暂算至2019年1月31日）；二、判令被告向原告支付违约金47294.63元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为人民币47294.63元。本案中，上述小区于2017年12月20日物业工程竣工验收交付使用，原告于2017年12月20日后对小区进行物业管理，故被告应从2017年1月21日起按约定向原告支付物业管理费。从上述两合同可得知，被告所购住宅为别墅，面积为293.48平方米,每月每平方米3.5元收取，即每月物业管理费为1027.18元，从欠费日2017年12月至2019年1月计14个月，所欠物业管理费为14380.52元。至于原告请求计付别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取物业管理费，因《认购书协议》中没有标明具体面积，该项费用无法认定，本案不予审查，原告可另行其他途径解决。原告主张被告向其支付违约金，自应缴物业管理费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金的问题，依照《前期物业服务协议》第十二条约定“违约1、甲方逾期缴纳物业服务项目费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。被告应以每月所欠管理费为本金按照每日千分之三的标准，从2018年1月21日起至实际付清之日止向原告支付违约金。从合理公平原则，被告支付的违约金以每月不超过1027.18元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:被告顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2017年12月至2019年1月的物业管理费14380.52元给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司；被告顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金（违约金，从2017年12月起，以当月的物业管理费1027.18元为本金，从当月的21日起，按照每日千分之三的标准计算至付清之日，且当月的物业管理费违约金以本金1027.18元为限）给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司；驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费990.6元，由广州方圆现代生活服务股份有限公司负担687.4元,被告顾浩巍负担303.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审审 判 长  徐志成人民陪审员  黄丽芳人民陪审员  李金宜二〇一九年九月四日书 记 员  邓嘉欣谢妍