江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初1551号原告：邓育龙，男，1978年9月13日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县。被告：高小林，男，1957年10月20日出生，汉族，江西省安福县人，退休职工，住安福县。委托诉讼代理人：曾峻，江西庐陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓颜欣，江西庐陵律师事务所律师。原告邓育龙与被告高小林合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理，依法由审判员邹光伟适用简易程序公开开庭审理了本案。原告邓育龙和被告的委托诉讼代理人曾峻、邓颜欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓育龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还款项45900元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4月8日，原告与被告等安福县国税局家属楼住户签订了一份《危旧房改造合作协议》，协议约定由原告承建安福县国税局家属楼拆除重建工程，内容为：一、由乙方（原告）负责承建按政府规划要求建设，价格按建筑楼房面积柴火间、一楼、二楼、三楼按1000/㎡收取付给乙方；……五、房屋竣工验收合格后，乙方交付甲方使用时，甲方需交付一切费用，如延期拒不缴纳，乙方有权不予交付房屋，并按每延期一天支付总房价5%滞纳金；付款方式为按工程进度分期付款。后又签订了《国税局家属楼改造补充协议》，约定：因房屋地势低，提高房屋水平高度，修建地下室一层，框架结构建筑，本层建筑面积按1300元/㎡收建房费用。被告的房位于二楼，共计104.69㎡，地下室和柴草间面积为84.5㎡。现房已建好，原告已全部履行自己的义务，且已交付使用，但被告尚欠45900元未给付。为此，原告诉至法院。被告高小林辩称，1.原告的违约行为，2015年4月8日经县房管局介绍被告及邻居与邓育龙签订了一份旧房改造合作协议，协议中约定被告搬离房屋的14个月之内建好房屋，同时双方也约定了相关事宜、价款、付款方式等，但是原告从动工开始便对工程马虎了事，不仅未按时交房，未按协议约定要求建房，而且还不注重房屋的质量问题，房屋至今都未进行质检验收，详细情况有：第一，在建房平地靠北向的河岸护坡时，未将河岸边的多棵梧桐树兜挖掉，直接将护坡的堤岸建在即将腐烂的梧桐树兜上，这导致堤岸随时会发生倒塌，严重威胁房屋安全，被告曾多次提出该问题，均未得到原告的答复和处理。第二，下水管道未埋置地下，而是直接裸露在外，而且还未与城内的公用排水管道连接，污水直接排放在房屋周边后，流入河边，不仅造成积水导致通行不便，而且还严重污染环境。第三，房屋的屋面防水没有做，房屋周边排水沟未达到排水的作用，属于没有达标的，从而雨水无法排出，导致雨水、污水都倒置流入屋内，造成屋内积水。第四，房屋的进出口道路未做水泥硬化处理，地下室未平整地面，主房的玻璃不合格，也未根据合同约定安装1000元的防盗门，楼梯未修建至楼顶，导致无法上至楼顶。2.原告在诉状中所称的房屋面积及价格计算方式存在错误。第一，正房的面积应当以房产证为准，原告多计算了，柴火间和正房都是1000元/㎡，第二，地下室是根据合同约定是1300元/㎡，第三，地下室的延伸部分的测算面积错误，应当是154.41㎡，第四，房屋设有8个车库和四个杂间，在分配的时候经被告以及所有的邻居一致协商，分到车库的人按照车库面积以700元/㎡补偿给分得杂间的住户。综上，被告认为原告对房屋安全不负责任以及拖延工期，房屋面积的计算价款计算错误，侵害了被告的合法权益，被告并不是不支付剩余的建房款，而是在行使不安抗辩权，被告希望在法院的组织下邓育龙可以将未完善的建设进行修复，若工程合格，被告不但不追究原告的违约行为，还会将剩余建房款支付给原告。经审理查明，2015年4月8日，因安福县国税局家属楼需拆旧建新，原告邓育龙（乙方）与被告高小林等安福县国税局家属楼住户（甲方）签订《危旧房改造合作协议》（以下简称协议）一份，协议约定：一、由乙方负责承建按政府规划要求建设，价格按建筑楼房面积柴火间、一楼、二楼、三楼按壹仟元每㎡收取计付给乙方，甲方不付办理手续任何费用，由乙方负责。二、乙方负责做好公共设施（如不锈钢楼梯扶手、窗户铝合金（含玻璃）、下水道、电子单元入户门、路面水泥硬化、围墙、水电安装到户门口）。甲方不付任何费用。……九、房屋竣工验收合格后，乙方交付甲方使用时，甲方需交付一切费用，如延期拒不缴纳，乙方有权不予交付房屋，并按每延期一天支付总房价5%滞纳金。同日，双方还签订了《国税局家属楼改造补充的协议》（以下简称补充协议），约定：鉴于本房屋地势低，提高房屋水平高度，修建地下室一层，框架结构建筑，本层建筑面积按壹仟叁佰元每㎡收建房费用……。2015年7月7日，原、被告又签订《国税局家属楼改造补充协议2》（以下简称补充协议2），协议约定：“……2、付款方式：乙方带资打好基脚后，甲方付本套房款的20%给乙方，建好柴草间付房款的30%，建好第三层封顶后付30%房款，验收合格，公共设施完成合格，并办好每户房产证后再付总房款的20%给乙方。……4、住户要求楼梯间的电子门改为每户安装防盗门，价为1000元。……”协议签订后，被告共向原告支付建房预付款17万元，分别2016年3月31日支付40000元，2016年7月5日支付65000元，于2016年9月26日支付65000元。原告交房后，被告于2017年3月对案涉房屋进行装修，于同年9月28日入住。因双方对房屋价款存在争议，且原告未对房屋排水、护墙、地面平整硬化等公共设施进行完善，被告拒不支付余款，原告遂诉至法院。庭审中，原告陈述房屋剩余价款的计算方式为：1000元/平方米×房屋面积104.69平方米（已加阳台面积3平方米）+1300元/平方米×84.5平方米+办证费、测量费1360元=219500元-被告已交170000元=49500元。另查明，原告交房后，已为被告办理案涉房屋的不动产产权证，证号为：赣（2019）安福县不动产权第0002386号，权利人：高小林、王小芹，坐落：安福县平都镇王家巷73号2单元201室，房屋建筑面积101.68㎡。经原告与被告庭后再次确认柴草间、地下室及公摊部分面积为84.5㎡，其中柴草间面积为60㎡（含公摊），地下室面积为24.5㎡（含公摊）。上述事实有原、被告的陈述及原告提供的危旧房改造合同协议、国税局家属楼改造补充协议、国税局家属楼改造补充协议2、杂物间分配图、收款收据3张，被告提供的危旧房改造合同协议、国税局家属楼改造补充协议、照片21张、视频7段、交款收据3份、不动产权登记证等证据材料在卷佐证，本院予以确认。原告提供的安福县供电家属楼改造补充协议、危旧房改造合同协议、补充协议、杂物间分配方案、收条5张，被告提供的收条2张、通告，与本案无关，不予认定。被告提供的国税局王家巷房屋扫尾纪要复印件、房产结账单、江西省佳辰测绘地理信息有限公司出具的地下室延伸面积超出面积的依据，达不到其证明目的，本院不予确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。综合诉、辩双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：被告是否应向原告支付购房余款？首先，关于房屋面积，原告主张加阳台面积3平方米，与案涉房屋的产权登记面积不符，超出部分不应确认；其次，关于柴草间的价格，合同中已明确约定，现原告主张按1300元/㎡计算，缺乏充足理据，应按约定的1000元/㎡计算；最后，原告主张的办证费、测量费1360元，未提供相关依据，被告亦不予认可，故不应确认。综上，依照原告的计算方式，剩余的房屋价款应为：1000元/平方米×房屋面积101.68平方米+1300元/平方米×24.5平方米+1000元/平方米×60平方米=193530元-被告已交170000元=23530元。（占房屋总价款的12.15%）。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原、被告在协议2中约定，公共设施完成并验收合格后，被告再向原告支付20%的余款。从被告举证情况可以看出，案涉房屋的地面平整硬化等公共设施尚未完成，原告作为先履行债务的一方，未提供公共设施验收合格的依据，被告作为后履行一方，已支付房屋总价款的80%以上，故有权拒绝原告要求支付房屋余款的履行要求，对原告的诉请，本院不予支持。原告只有完成综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告邓育龙的诉讼请求。案件受理费948元，减半收取474元，由原告邓育龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邹光伟二〇一九年九月二十六日书记员  周露婷附本案适用的法律：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。