北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初31991号原告：金恒利，男，1948年3月7日出生，满族，住北京市崇文区。原告：金庆兰，女，1952年8月8日出生，满族，住北京市海淀区。原告：金宝深，男，1954年3月2日出生，满族，住北京市昌平区。原告：金恒瑞，男，1958年12月7日出生，满族，住北京市海淀区。原告：金庆芝，女，1963年4月5日出生，满族，住北京市海淀区。五原告委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。被告（兼被告王淑珍诉讼期间法定代理人）：金保林，男，1956年8月1日出生，满族，住北京市海淀区。被告：王淑珍，女，1925年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告委托诉讼代理人：王德本，海淀区上庄镇政府退休干部，住海淀区。被告：北京万方安和投资有限责任公司，住所地北京市海淀区万柳中路11号派顿大厦3层西南侧308室。法定代表人：王金才，董事长。委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。原告金恒利、金庆兰、金宝深、金恒瑞、金庆芝与被告北京万方安和投资有限责任公司（以下简称万方安和公司）、被告金保林、王淑珍确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金恒利、金庆兰、金宝深、金恒瑞、金庆芝及其委托诉讼代理人孙曼丽与被告万方安和公司委托诉讼代理人黄帅，被告（兼被告王淑珍诉讼期间法定代理人）金保林及其委托诉讼代理人王德本到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金恒利、金庆兰、金宝深、金恒瑞、金庆芝向本院提出如下诉讼请求:1、请求依法确认被告万方安和公司与被告金保林、被告王淑珍于2017年12月21日签订的《腾退补偿安置协议》无效。2、本案诉讼费由被告万方安和公司、金保林承担。事实与理由：金玉荣与王淑珍系夫妻关系，两人育有四子二女，分别是长子即金恒利、二子金宝深、三子金保林、四子金恒瑞、长女金庆兰、二女金庆芝。金玉荣于1990年7月7日死亡注销户口，王淑珍目前已有93岁高龄，神志欠佳，甚至经常连儿女都不认识或无法认清。位于北京市海淀区xxx房屋系金玉荣在世时于1981年3月23日从他人处购得，属于夫妻共同财产。金玉荣去世后，该房屋尚未进行继承分割，处于共同共有状态。2017年7月，涉案房屋所在地区纳入功德寺棚户区改造项目腾退范围之内。2017年12月21日，被告万方安和公司、被告金保林明知涉案房屋属于继承遗产，明知被告王淑珍年事已高，神志已不清醒，根本不可能向金保林出具授权的情况下，被告金保林代本人及母亲王淑珍与万方安和公司签订了《腾退补偿安置协议》，擅自处分涉案房屋，并将补偿款和安置房屋据为己有，剥夺了其他当事人与拆迁方协商补偿并订立《腾退补偿安置协议》的权利。而且，本案签订腾退协议的甲方主体为被告万方安和公司，而被告万方安和公司仅是实施单位而不是腾退人，该项目腾退人为青龙桥村村民委员会。不仅如此，被告也不具有棚户区改造的开发资质，该项目也没有依照法律规定取得房屋拆迁许可证等合法手续，因此，被告万方安和公司不具有签订《腾退补偿安置协议》的主体资格。根据《物权法》第九十五条、第九十七条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条之规定，本案中，被告万方安和公司、被告金保林擅自处分共有财产的行为应属无效，故特向法院提起诉讼。被告万方安和公司辩称：万方安和公司与王淑珍签订的腾退补偿安置协议合法有效，不存在合同法第52条规定的导致合同无效的情形。针对原告所主张的三点无效理由：一、万方安和公司认为王淑珍并不存在无权处分的行为，且无权处分也并非法律规定的合同无效的情形。二、王淑珍虽年龄大，但并没有任何法院认定其民事行为能力存在问题。三、本项目并不属于拆迁，为村民委员会自主腾退，腾退人为青龙桥村委会，我公司为接受青龙桥村委会委托的腾退实施人。被告（兼被告王淑珍诉讼期间法定代理人）金保林辩称：一、被告王淑珍签订协议时无精神不良的状况。二、万方安和公司依据腾退方案与金保林签订的腾退补偿安置协议内容合理、有效。三、涉案房屋是由金保林独立自费建立的，故与万方安和公司签订的协议，意思表示真实有效，其他人不得干涉。四、此次本地址被腾退房屋内实际居住有王淑珍、金保林、徐小舟、徐铭、徐梓笑共7人，均为该宅基地使用权人，被拆迁方认定为被安置人，协议有效。当事人围绕诉讼请求提交了证据：本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：金玉荣与王淑珍系夫妻关系，两人育有四子二女，分别是长子金恒利、二子金宝深、三子金保林、四子金恒瑞、长女金庆兰、二女金庆芝。金玉荣于1990年7月7日因死亡注销户口。涉案房屋北京市海淀区xxx是金玉荣在世时购得，属于夫妻共同财产，金玉荣去世后，并未对遗产进行分割，金保林与其母亲王淑珍共同生活。2011年5月，金保林自行出资拆除原有房屋，将房屋重建为二层楼房。原告方称金保林重建房屋未经其同意，但称重建后知道此事。2017年，青龙桥村委会公布《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方案》，其中规定：第三条：本方案中所称腾退人是指青龙桥村村民委员会，实施单位为万方安和公司。本方案中所称被腾退人是指腾退范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。第八条：在腾退范围内，非集体经济组织成员合法取得的房屋依据其权属证明文件、规划行政主管部门批准建房文件予以认定。第十条：对于被腾退人无法提供有效腾退面积证明材料的，需由青龙桥村村民委员会予以认定。第十一条：安置人口的认定。本方案所称的安置人口，是指在腾退公告发布时，在被腾退地址有本市常住户口宅基地使用权人或房屋产权人及其户口所在本址的共居直系亲属。经认定的安置人口，应在腾退补偿安置协议中予以登记，同一人作为安置人口只能认定一次，在腾退公告发布前身故但未注销户口的不予认定。2017年12月20日王淑珍与金保林签订授权委托书，写明因王淑珍年事已高行动不便，故将海淀区xxx腾退补偿事宜的洽谈、协议的签署、交房等事宜，委托其子金保林全权代理。全权代理事项如下：1、代理腾退补偿与置换安置的协商；2、代理除本人签字之外的一切于腾退相关的事宜；3、代理腾空房屋，办理交房等手续。委托人及受委托人需保证授权委托书的真实、有效性，同时对于受托人在代理权限范围内代理的相关事宜，委托人全部予以认可。如因此发生的任何经济或法律纠纷由委托人负全责，与本次腾退人无关。2017年12月21日金保林代王淑珍签订《具结承诺书》，具结人承诺如下：1、本人确该房屋产权人；2、该房屋无第三人主张任何物权、债权；3、本人同意按照《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方案》中有关政策进行安置补偿；4、《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》生效后，因具结人虚报产权所致第三人（方）向该房屋主张的任何物权、债权及其他纠纷，或因该房屋而引发的任何争议（包括但不仅限于：共有权纠纷、房屋买卖纠纷、居住权纠纷、置换纠纷、婚姻财产纠纷、遗产继承纠纷、租赁纠纷等）均与腾退人无关，一切法律责任均由具结人承担。后被告金保林代被告王淑珍与万方安和公司签订《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》，腾退人为万方安和公司，被腾退人为王淑珍。协议的主要内容为：双方确认：乙方（王淑珍）在海淀区xxx，合法有效的腾退面积44.16平方米；安置人口7人，分别为：产权人王淑珍，之子金保林、之儿媳石金如、之孙女金彦杰、之孙女婿徐小舟、之重孙徐铭、之重孙女徐梓笑。安置房地址为北京市海淀区xxx。诉讼过程中，经当面询问王淑珍，其已不能听懂问话，不能回答问题，丧失民事行为能力。经其子女当庭同意，本院指定金保林作为王淑珍在诉讼中的法定代理人代为参加诉讼。另查，金保林一直与母亲王淑珍共同生活，原告金恒瑞户口与王淑珍在同一户中。万方安和公司称房屋未交付，补偿款已汇入王淑珍存折。本院认为：本案中，原告主张涉案《腾退补偿安置协议》无效的主要理由有三：第一，被告王淑珍年事已高，神志已不清醒，为无民事行为能力人，故被告王淑珍与被告金保林于2017年12月7日所签订的关于涉案房屋的委托书无效，被告金保林不具有代理资格，故协议无效。对此，本院认为，就原告主张被告王淑珍在给被告金保林签订授权委托书和腾退协议时无行为能力，现原告并未能提交证据证明，故对此，本院不予认定。第二，原告认为本案签订腾退协议的甲方主体为被告万方安和公司，其仅是实施单位而不是腾退人，该项目腾退人为青龙桥村村民委员会，并且该项目也没有依法取得房屋拆迁许可证等合法手续。对此，本院认为：依据《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方法》第三条，本方案中所称腾退人是指青龙桥村村民委员会，实施单位为北京万方安和投资有限公司。且本次为村民自主腾退，故原告此项主张本院不予支持。第三，关于原告主张房屋为共同共有的问题，本院认为：房屋在金玉荣去世后，在房屋未继承分割的情况下，权利人对该房屋形成共同共有关系。原告是金玉荣的继承人，亦是被腾退房屋的共同共有人。根据物权法的规定，对被腾退房屋的处分应经全体共同共有人同意，现被告签订《腾退补偿安置协议》的行为未征得全部共同共有人的同意和追认，协议无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：被告王淑珍与被告北京万方安和投资有限责任公司签订的《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》无效案件受理费70元（原告已预交），由被告王淑珍与被告北京万方安和投资有限责任公司各负担35元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  马仲兰人民陪审员  胡宝兰二〇一九年九月二日书 记 员  朱炳豫