广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4233号原告：李慧珊，女，1975年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：刘建南，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诚朝，广东穗卫律师事务所实习人员。被告：广州市白云区同和乐乐旅馆，住所地广州市白云区京溪街同和路梅园大厦204号。经营者：黄增贵。委托诉讼代理人：周新波，男，系该个体工商户的合伙人。第三人兼被告的委托诉讼代理人：寿明水，男，1966年12月17日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县。第三人：广州市升禾贸易有限公司，住所地广州市白云区广从五路190号。法定代表人：吴粤峰，董事长。委托诉讼代理人：王步林，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。原告李慧珊与被告广州市白云区同和乐乐旅馆（以下简称乐乐旅馆），第三人寿明水、广州市升禾贸易有限公司（以下简称升禾公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李慧珊的委托诉讼代理人刘建南，第三人兼被告乐乐旅馆的委托诉讼代理人寿明水、周新波，第三人升禾公司的委托诉讼代理人王步林、杨映峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李慧珊向本院提出诉讼请求：1.被告及两第三人将位于广州市白云区广州大道北1299号203房的北边飘楼腾空并返还给我；2.被告及两第三人拆除上述飘楼的新装大门、修建隔墙，恢复原状；3.被告及两第三人向我支付自2017年8月23日至实际交付上述飘楼之日止的使用费（参照广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，按每月每平方米117元标准计算）；4.本案诉讼费由被告及两第三人承担。事实与理由：位于广州市白云区广州大道北1299号203房系我名下物业，其中，北边飘楼长4.8米、宽3米，建筑面积为14.4平方米。现同层相邻物业204房由被告乐乐旅馆在实际经营使用，我发现后，要求被告腾退涉案飘楼并返还给我，拆除新装大门、修建隔墙、恢复原状，但被告均不予理睬，严重侵害了我的合法权益。另因第三人寿明水是乐乐旅馆的现实际经营者，升禾公司是上述相邻204房的业主，该两第三人亦与本案的纠纷有利害关系，亦应承担责任。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告乐乐旅馆辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.我方只是租户，原告不应对我提起诉讼。2.原告所诉的大门不是我方装的，我方承租时就已存在，而且原告主张飘楼有4.8平方米也不属实。第三人寿明水述称，之前原告曾就本案中的飘楼部分起诉我方要求搬走，现原告要求我拆除旁边修建的隔墙没有依据，隔墙不是我建的，是我以前承租时就已存在的。第三人升禾公司述称，我司与2005年就跟乐乐旅馆签订了租赁协议，我司认为原告主张的那块场地是消防通道，原告提交的证据也不能证明原告对该部分享有所有权。另原告主张的场地不属于我司出租给乐乐旅馆的范围，我司没有腾退义务。原告主张恢复原状的隔墙也不是我司所建，该隔墙在我司取得房屋时已经存在，故原告要求我司恢复原状亦缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区广州大道北1299号203房（原天河区旧广从公路梅花园梅园大厦203房，以下简称203房）是李慧珊于2017年8月23日通过司法拍卖取得的房产。升禾公司是天河区旧广从公路7号204商铺（以下简称204房）的登记产权登记，于2005年12月取得该房屋的房地产权证。203房与204房是相邻的两房屋。乐乐旅馆是现204房的使用人。根据李慧珊持有的房地产权证显示，203房的房屋建筑面积为519.67平方米。房产证附图显示，专有建筑面积440.9715平方米，分摊建筑面积78.6839平方米，建筑面积519.6554平方米。该房屋西面与204房相邻，房屋东面和北面靠204房处各有一个飘楼，其中东面飘楼的面积约83.37平方米，北面飘楼的面积14.4平方米。另查，2018年7月，李慧珊以乐乐旅馆、寿明水违法占用公共通道为由向本院提起诉讼，要求乐乐旅馆、寿明水停止占用203房北面与204房相邻的公共通道，拆除违建在上述公共通道的前台，移出摆放在公共通道的设施设备，清理门后楼梯间公共通道堆放的杂物，赔偿损失等。本院经审理作出（2018）粤0111民初9075号民事判决书，判决一、乐乐旅馆、寿明水将堆放在203房、204房后门楼梯间属的地板砖清理出楼梯间范围，二、驳回李慧珊的其他诉讼请求。后李慧珊不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终21566号民事判决书，判决维持（2018）粤0111民初9075号民事判决书第一项，撤销（2018）粤0111民初9075号民事判决书第二项，并判决乐乐旅馆、寿明水停止占用203房与204房之间的公共通道，拆除搭建在上述公共通道的前台，移除摆放在公共通道的设施设备，驳回李慧珊的其他诉讼请求。经核实，该判决生效后，李慧珊向本院申请了强制执行，且该执行案已执行完毕。本案诉讼中，李慧珊明确乐乐旅馆占用203房的位置位于203房与204房相邻处的北面飘楼部分。为证明乐乐旅馆占用的203房北面飘楼属于203房的专有面积，李慧珊提交广州市房地产测绘院出具的203房的《房屋建筑面积测绘成果报告书》一份，该报告书中的房屋实测各层单元面积表显示，203房的建筑主结构（A）343.2015平方米，飘楼97.77平方米，套内面积440.9715平方米，分摊面积78.6839平方米，总面积519.6554平方米，实用率84.8584平方米。乐乐旅馆和寿明水对上述证据无异议，升禾公司对该证据不予确认，认为李慧珊主张的该部分飘楼实际上是203房和204房的消防通道，不属于203房的专有部分面积。并提交广州市房地产测绘院于2019年8月19日出具的《测绘地理信息技术服务报告》一份，拟证明其上述意见。该报告中所附的查丈原图所示的平面图与李慧珊提交的房地产附图一致。李慧珊对该报告认为该报告与升禾公司想证明的事实无关联性。另升禾公司表示204房由其于2005年通过出租的方式交付给乐乐旅馆使用。寿明水表示其于2005年开始接手经营乐乐旅馆，现乐乐旅馆由其经营管理。乐乐旅馆和寿明水均表示李慧珊在本案中主张的其占用的讼争位置不属于其向升禾公司承租的场地范围内。本院于2019年3月14日组织各方当事人到203房和204房进行现场勘查，现场勘查了解到，讼争位置位于203房与204房相邻的北面14.4平方米飘楼处。203房的北面和204房的东面在该飘楼处各有一个门。飘楼中间南北方向有一堵水泥墙将飘楼间隔成了两部分；靠东面的面积约6.17平方米与该建筑物梯间相邻，该面积现为203房门口的未封闭空地，现场勘查时该空地上堆放有几件凌乱的杂物；靠西面的面积约8.23平方米，现该位置东西向有一堵水泥墙隔成一条通道（约3.78平方米）和一个靠窗户的小空间（约4.45平方米）两部分，该通道与204房在该飘楼的门口相通，可以从204房的该门口通过该通道到该飘楼处相邻的梯间，靠窗户的小空间由乐乐旅馆作小厨房使用，现场勘查时该小空间尚放置冲洗盆具。另因李慧珊在本案中主张场地使用费，且各方对场地使用费的标准无法达成一致意见，原告向本院申请委托评估机构对203房2017年8月23日至2019年6月27日期间的占用费标准进行评估，本院依该申请委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下代称评估公司）对该标的进行评估。评估公司于2019年8月22日出具报告书，该报告书显示，203房2017年8月23日至2017年12月31日期间的每月占用费单价为82元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日期间的每月占用费单价为78元/平方米，2019年1月1日至2019年6月27日期间的每月占用费单价为55元/平方米。李慧珊对该报告书认为评估公司选取的参照物与评估标的相差太远，该评估结果单价过低。乐乐旅馆和寿明水对该报告书不予认可，认为评估价格过高。升禾公司对该报告书不予认可，认为该评估价格不具有参考价值。经核，评估公司在出具报告书终稿前对各方提出的上述异议意见均作出了回复。李慧珊为上述评估预付评估费3450元。本院认为，李慧珊是203房的登记产权人，其对该房屋依法享有占有、使用的权利。现李慧珊主张乐乐旅馆占用203房与204房相邻处的北面飘楼部分，侵犯了其对203房的合法权益，升禾公司认为李慧珊主张的该部分飘楼不属于203房的专有面积，属于该楼宇公用的消防通道。对此，原告提交广州市房地产测绘院出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》拟证明其主张，虽升禾公司对该证据不予认可，但从该报告书中的房屋实测各层各单元面积表中显示的关于203房建筑主结构面积、飘楼面积及套内面积和分摊面积、总面积的数值与李慧珊持有的房地产证附图上所记载的各处面积相一致。故本院对上述房屋实测各层各单元面积表予以采信。通过该面积表的数额计算，涉案讼争飘楼的面积应属于203房套内面积的一部分，故李慧珊主张203房与204房相邻处的北面飘楼属于203房的套内专有面积的意见有据，本院予以采信。因讼争的203房与204房相邻处的北面飘楼属于203房的套内专有面积，故乐乐旅馆占用该部分的场地构成对李慧珊对203房所有权益的侵犯，现李慧珊与乐乐旅馆对占用场地的位置存在争议，本院结合现场勘查讼争飘楼的间隔情况及双方的举证和陈述认定如下：（1）对于飘楼靠东面约6.17平方米的位置，因该位置与公用梯间相邻，且属于未封闭的空地，现乐乐旅馆否认该处的物品由其放置，李慧珊亦未举证证明该物品属于乐乐旅馆放置，故李慧珊主张该部分的空地由乐乐旅馆占用的意见依据不足，本院不予采信。（2）对于飘楼靠西面的面积约8.23平方米位置，因现该位置东西向有一堵水泥墙隔成一条通道（约3.78平方米）和一个靠窗户的小空间（约4.45平方米），因从现场情况看，该位置为一封闭空间，虽该通道与小空间之间有一墙之隔，但乐乐旅馆对于靠窗户小空间的使用是必须通过通道的，故本院认定乐乐旅馆对讼争飘楼靠西面的面积约8.23平方米位置存在占用行为。乐乐旅馆占用上述位置的飘楼构成对李慧珊权益的侵犯，李慧珊现要求乐乐旅馆向其腾空返还占用上述位置的飘楼并要求支付占用对应面积的占用费有据，本院予以支持。对李慧珊主张乐乐旅馆腾空返还讼争飘楼其他位置并要求支付对应面积占用费的诉请本院予以驳回。根据前述认定，乐乐旅馆占用讼争飘楼的面积约为8.23平方米，评估公司对出具的评估报告确定的203房占用费2017年8月23日至2017年12月31日期间单价为82元/平方米/月，2018年1月1日至2018年12月31日期间单价为78元/平方米/月，2019年1月1日至2019年6月27日期间单价为55元/平方米/月标准本院予以采纳。李慧珊于2017年8月23日通过法院裁定取得203房，其主张占用费自2017年8月23日开始计算的意见合理合法，本院予以采纳。李慧珊主张占用费计至交还占用飘楼之日的意见合理，本院予以采纳。因评估公司评估的日期至2019年6月27日，对于2019年6月28日起的场地占用费，本院认定参照评估公司对2019年1月1日至2019年6月27日期间单价为55元/平方米标准计算。关于李慧珊要求乐乐旅馆拆除讼争飘楼新装大门、修建隔墙，恢复原状的问题。因乐乐旅馆和升禾公司一致抗辩飘楼中的隔墙和大门均非其添附，且现有证据确实无法证明隔墙和门是乐乐旅馆和升禾公司添附，故李慧珊要求乐乐旅馆拆除飘楼中隔墙及大门并恢复原状的诉请缺乏依据，本院不予支持。寿明水确认乐乐旅馆由其实际经营管理，故李慧珊要求寿明水与乐乐旅馆共同承担责任有据，本院予以支持。因乐乐旅馆和寿明水均确认乐乐旅馆占用的讼争飘楼位置不属于其向升禾公司承租的203房屋的范围，故李慧珊要求升禾公司对乐乐旅馆占用讼争飘楼的行为承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告广州市白云区同和乐乐旅馆和第三人寿明水向原告李慧珊腾空返还广州市白云区广州大道北1299号203房北面飘楼中靠西面约8.23平方米的场地；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区同和乐乐旅馆和第三人寿明水向原告李慧珊支付自2017年8月23日至实际返还上述第一项义务中的场地之日的占用费（占用费以8.23平方米为计算面积，其中2017年8月23日至2017年12月31日期间的占用费按82元/平方米/月计算，2018年1月1日至2018年12月31日期间的占用费按78元/平方米/月计算，2019年1月1日至实际返还之日期间的占用费按55元/平方米/月计算）；三、驳回原告李慧珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费848.8元，由原告李慧珊负担586.3元，被告广州市白云区同和乐乐旅馆和第三人寿明水共同负担262.5元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。评估费3450元，由被告广州市白云区同和乐乐旅馆和第三人寿明水共同负担，并于本判决生效之日起五日内向迳付原告李慧珊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  周雪连人民陪审员  聂清玉二〇一九年九月十八日书 记 员  陈玉梅