山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初3747号 原告：山东新兴元地产开发有限公司，住所地：泰安市岱岳区东岳大街261号。 法定代表人：王锡兴，董事长。 委托诉讼代理人：张涛，山东岳首律师事务所律师。 被告：泰安天元棉麻有限公司，住所地：泰安市泰山区科山路19号。 法定代表人：王兴峰，董事长。 委托诉讼代理人：张传旺，山东锦哲律师事务所律师。 原告山东新兴元地产开发有限公司（以下简称新兴元公司）与被告泰安天元棉麻有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告新兴元公司的委托诉讼代理人张涛，被告天元公司的委托诉讼代理人张传旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新兴元公司向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同协助义务：注销泰房权证泰字第××号和11××84号房产登记手续，注销泰房权证泰字第××号中第2幢的房产登记手续，办理泰房权证泰字第××号中第3幢房产的过户手续；2.被告向原告开具转让款为4400万元的发票；3.被告赔偿损失4175208.94元（暂计算至2019年9月29日，剩余损失要求计算至实际注销房产登记之日）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年12月22日，原被告签订房地产转让合同，约定被告将自己位于泰安市的泰土国用（2007）第0489号、0490号、0491号、0495号土地及房产以总价4600万元的价格转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定给付了转让款，双方办理了实物交接，原告清理地上附属物。 2019年3月24日，泰安市人民政府批复准许原告在涉案土地上开发住宅及商业用房。2019年原告办理规划许可证时，被告知需将涉案土地上的房产办理灭失登记手续，因房产登记在被告名下，原告多次找被告协商，被告拒不配合。原告于2019年5月16日向被告发出律师函，要求被告履行协助义务，被告仍予拒绝。被告拒不履行协助义务的行为，致使原告合同目的不能实现，给原告造成利息损失、土地使用税、企业管理费、安置过渡费等经济损失。另被告尚未对原告支付的房地产转让款开具正式发票，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所诉。 天元公司辩称，1.原告起诉依据的合同违反法律规定，自始无效，被告没有协助义务；2.双方之间的权利义务应按照双方于2009年1月10日签订的《房地产联合开发合同》进行处理，原告依据《房地产转让合同》主张权利，没有法律依据；3.国土部门审查备案中并未有原告起诉所依据的《房地产转让合同》，双方之间纠纷解决应按照《房地产联合开发合同》的约定处理；4.涉案土地未具备转让条件，转让合同无效，履行合同涉及到刑事风险，被告无法按照《房地产转让合同》履行协助义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年12月22日，原、被告签订《房地产转让合同》，约定：土地位置泰安市（泰土国用[2007]第0489号、0490号、0497号、0495号），附属物为楼房、仓库库房、营业房若干及其配套的变压器所有附属设备、设施；土地面积商服用地6666.7平方米，住宅用地6667.6平方米；该宗地现用途为商服和住宅用地；扣除已使用年限，土地使用期限商服用地39年，住宅用地69年；土地使用权类型为出让，已取得国有土地使用证；土地转让总价为2895.95万元；附属物补偿款852.43万元；拆迁补助费476.22万元；停业补助费375.4万元；上述款项中，土地款和其他补偿款被告必须给原告开具税务部门的正式发票；合同生效后2008年12月22日前，原告支付被告土地款和其他补偿款2000万元，2009年2月28日前支付2000万元；4000万元款项到位后，被告应提供办理过户手续所需要的材料，合同所指的土地、房产及附属物全部归原告实际所有；剩余款项600万元在过户手续完毕后5日内支付。合同还约定了双方之间的其他权利义务。 2009年1月10日，原、被告又签订《房地产联合开发合同》，约定双方合作开发涉案土地上的房地产项目，鉴于被告无开发资质等原因，被告同意将项目占用土地过户至原告名下，具体手续由双方共同办理。2009年1月18日，原、被告签订《补充合同》一份，约定2009年1月10日签订的《房地产联合开发合同》仅作为双方办理土地使用权过户之用；双方认可并执行2008年12月22日签订的《房地产转让合同》。 其后，原告多次向被告付款共计4400万元，被告向原告出具收款收据，但未出具正式发票。 上述合同签订后，双方又按照国土资源部门的要求签订了《国有土地使用权转让合同》用于备案，原泰土国用[2007]第0489号、0490号、0497号土地分别过户至原告名下，分别为泰土国用[2010]第T-0239号、0240号、0241号。原泰土国用[2007]第0495号土地，原告提起诉讼，本院作出（2010）泰山民初字第1289号民事判决书，判决该土地及地上附属物归原告所有。该宗土地已过户至原告名下，对应证号为泰土国用[2010]第T-0221号。至此，《房地产转让合同》约定的四块土地全部过户至原告名下。但涉案土地之上的房屋，除（2010）泰山民初字第1289号民事判决书确认归原告所有的房屋之外，其余房产并未全部办理过户登记手续，部分仍登记在被告名下。 2019年经泰安市政府批准，同意原告对上述土地进行商业开发。但部分房屋现登记在被告名下，因被告未注销上述房产证，原告无法办理新不动产证，无法办理规划手续，故此成诉。泰房权证泰字第××号、11××84号房产证登记的房产位于原泰土国用[2007]第0489号、0490号土地之上，现已拆除。泰房权证泰字第××号房产证登记的房产位于原泰土国用[2007]第0497号土地之上，其中第2幢房产已拆除，第3幢房产现正常使用。 原告称2019年3月29日与被告协商注销事宜，但双方协商未果，原告遂于2019年5月16日向被告邮寄律师函，被告于2019年5月17日签收，但被告称未收到律师函。原告称因被告未注销房产证的行为，给原告造成经济损失，原告主张损失的起算点为2019年3月29日，计算6个月，分别为：1.利息损失，以4400万元为计息基数，按照年利率6%计算，为132万元；2.土地使用税65455.04元；3.工资和五险一金的管理费2369177.9元；4.安置费420576元。 另查明，（2010）泰山民初字第1289号民事判决书认定《房地产转让合同》为有效合同。 本院认为，根据（2010）泰山民初字第1289号民事判决书的认定，以及原、被告之间签订的《补充合同》，可以确定原、被告之间的权利义务应按照《房地产转让合同》进行调整。被告辩称《房地产转让合同》无效以及应以《房地产联合开发合同》确定双方权利义务的陈述，本院不予采信。《房地产转让合同》虽未约定被告注销房产证的义务，但原告的合同目的是购买土地用于开发建设，被告未注销房产证的行为，导致原告无法办理规划手续，严重影响原告实现合同目的。故原告要求被告积极协助办理注销登记以及过户登记的诉讼请求，本院予以支持。 根据《房地产转让合同》的约定，被告在收到原告付款后，负有开具正式发票的义务，原告要求被告开具4400万元正式发票的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告的损失，被告在接到原告通知后未在合理期间内注销房产证，如给原告造成经济损失，被告应依照其过错程度承担相应的责任。本案中，原告提交的律师函、公证书、邮寄函及回执可以证实，被告于2019年5月17日收到原告发出的要求被告履行注销房产证义务的律师函，根据实际情况，为被告预留10天的履行期限，可以以2019年5月28日作为原告损失的起算点，原告主张按照年利率6%计算利息损失，不违背相关法律规定，本院予以支持。 关于原告的其他损失，土地使用税、管理费、安置费等，原告未能证明此类损失与被告违约行为之间的必然性，即被告未注销房产证的行为，并不必然造成原告遭受此类损失的后果。原告未能举证证实该必然性，应承担举证不能的法律后果。对原告要求土地使用税、管理费、安置费损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告泰安天元棉麻有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告山东新兴元地产开发有限公司办理泰房权证泰字第××号和11××84号房产的注销登记手续； 二、被告泰安天元棉麻有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告山东新兴元地产开发有限公司办理泰房权证泰字第××号中第2幢房产的注销登记手续； 三、被告泰安天元棉麻有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告山东新兴元地产开发有限公司办理泰房权证泰字第××号中第3幢房产的过户登记手续； 四、被告泰安天元棉麻有限公司于本判决生效之日起五日内向原告山东新兴元地产开发有限公司开具土地转让费4400万元的正式发票； 五、被告泰安天元棉麻有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告山东新兴元地产开发有限公司利息损失（以4400万元为计息基数，自2019年5月28日起按照年利率6%计算至被告协助办理房产证注销登记手续之日止）； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费20100.84元，保全费5000元，共计25100.84元，由原告负担17155.84元，被告负担7945元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  王晓东 二〇一九年九月十六日 法官助理张振锋 书记员黄媚