2 贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0121民初1769号 原告卢远英，女，汉族，1969年1月17日生，贵州开阳人，住开阳县， 委托代理人卞海燕，贵州成城律师事务所律师（特别代理）。 委托代理人刘英东，贵州成城律师事务所律师（特别代理）。 被告贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号，统一社会信用代码91520115MA6DJT4F0H。 法定代表人边伟祥，系该公司执行董事。 委托代理人张昊，男，1992年1月29日出生，汉族，贵州安顺人，住贵州省安顺市西秀区，系该公司职工（特别代理）。 第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场，统一社会信用代码915201210856731151。 法定代表人赵雄，系该公司董事长。 委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师（特别代理）。 原告卢远英诉被告贵州宏俊资产管理有限公司、第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卢远英的委托代理人卞海燕、刘英东，被告贵州宏俊资产管理有限公司的委托代理人张昊，第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司的委托代理人李志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢远英诉称，原告与被告于2017年7月15日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵州省贵阳市××广场××号房屋出租给被告使用；租赁期限为自2017年11月22日—2027年11月21日；租金支付方式为按季支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经被告验收合格之日起7日内支付，其余各期租金被告于每个支付周期首月的十五个工作日内向原告支付作为当期租金，被告通过银行转帐的方式将租金支付给原告，如被告逾期支付租金达30日，经原告书面催告后，30个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋，合同还对违约责任承担、管辖等作了约定。 合同签订后，被告支付了两个季度的租金，之后未支付租金，按合同约定，被告至今欠付租金14850元。诉前，原告通过快递告知被告支付欠付租金，逾期不付将解除租赁合同并进行索赔。至今被告仍未表态，也不出面解决此事。 第三人在销售房屋时承诺售后包租，与本案有利害关系，被告使用租赁物应当按照合同约定方式及时间支付租金，其逾期支付的行为显属违约。请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月22日起至起诉之日止的欠付租金14850元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决被告支付原告违约金32400元；5、判决被告自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；6、判决被告支付2018年9月1日至2019年4月1日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；7、本案诉讼费用由被告承担。 被告贵州宏俊资产管理有限公司辩称，一、解除合同，鉴于无法继续履行，同意解除。二、同意交还房屋。三、不同意支付欠付租金，并以月租金1350元计算至起诉之日止。原告没有向被告交付房屋，原告至2017年7月15日止，不符合合同约定的符合安全消防标准。被告与开发商的努力，房屋性质变更为住房，导致被告无法办理及取得合法许可证。四、房屋没有验收合格。五、双方没有按照合同约定交付清单进行交付，附属设施没有达到标准，产生费用由甲方承担，此处甲方违约。六、没有向被告出具标准的合同。七、被告不具备向原告支付租金的合理条件，请求法院驳回。本案违约的不是被告，而是原告，原告未交付合格的房屋，导致被告一直无法经营，请求驳回原告对违约金的请求。我们曾经试营业，遭受处罚及取缔，因为原告没有提供合格的房屋，原告应当承担相应的法律责任。关于原告方诉请被告支付房屋占有使用费，被告可立即交还，并请原告立即收回，所以不存在占用费。关于物管费、水费、电费等，被告不是房屋的所有权人，也没有使用，不应承担该笔费用，被告与原告合同期间支付到了2018年9月1日至2019年4月9日的水电费，请求法院驳回该笔费用的诉请。关于诉讼费，我方不承担诉讼费。 第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司述称，一、同意原告的诉请。二、被告在答辩时混淆了房屋基本属性，开阳县住建部门明确了涉案房屋是公寓而非住宅。三、被告方应当依约承担租金的给付义务。四、第三人为被告垫付了四十余万元的款项。 经审理查明，原告与第三人签订《商品房买合同》，购买了第三人开发的开阳麒龙城市广场第10幢第21层21-07号建筑面积为33.84平方米，套内面积为25.38平方米的商业用房，价格为119147元，双方约定的交房时间为2016年12月30日前。 2017年7月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于贵州省开阳县城××广场××号建筑面积为33.84平方米的商业用房租赁给被告作为渡假式酒店出租经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括以下附属设施3.1.1电器类：电视机、机顶合、空调、热水器、电热水壶；3.1.2家具类：茶几、睡床、床垫、床头柜、窗帘、沙窗、贰套布草、巾类；3.2为了保证酒店管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类，须达到乙方标准；3.3前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或者盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是合同的组成部分。若交付时或在乙方使用过程中发现附属设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担。因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决；3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书》约定支付装修款。首期50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月15日，剩余50%装修款最迟支付时间不得晚于2017年7月31日，如甲方未按时履约，乙方有权顺延上述第4.1条中房屋起始租赁时间及租金支付时间直至甲方付清装修款。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且同（意）乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期是指乙方为此项目开业经营运行整理准备的时间。整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放，设施设备试用等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。甲乙双方应对房屋和设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在交割清单退房确认栏签字或者盖章。”。第5条约定“租金以及支付方式5.1租金标准按￥1350元/月（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（大写人民币壹仟叁佰伍拾元整）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转帐的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方税务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第6条约定“其他费用的承担方式6.1乙方承担的费用6.1.1水费6.1.2电费6.1.3燃气费6.1.4物业管理费6.1.5宽带使费……6.2甲方承担的费用6.2.1装修费用6.2.2营业税代开发票服务费6.2.3经营物业所需的基本配置费用包括贰套乙方标准的床品和巾类（费用已包含在装修方案中）6.2.4定制、安装指定床垫、门锁费（费用已亿含在装修方案中）……6.6甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品。”。第9条约定“装修为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。装修由甲方与乙方指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若因乙方指定装修单位导致甲方遭受损失的，乙方承担全部责任。”。第10条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第12条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第13条约定“违约责任13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。 2017年7月15日，原告按照约定，与贵州欣凯建筑装饰工程有限公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，将其购买的位于开阳县城关镇××广场××号的商业用房交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，工程造价为52000元人民币，其中10000元人民币是贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司为了提高广大业主的投资回报率赠送给业主，业主实际支付工程款总计42000元人民币。合同签订后，原告按照约定支付了贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修工程款41160元,余款840元作为装修质量保证金未支付。 合同签定后，原告将其购买的房屋按合同约定交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，且已装修验收完毕。 2017年12月，原告收到了被告第一次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用），2018年5月7日，原告收到了被告第二次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用）。被告支付了六个月的租金，其租金的计算期限应计算至2017年5月21日。此后，被告未再向原告支付租金。自2018年5月22日起至2019年5月7日止（原告起诉之日），被告尚欠原告租金14850元及2019年5月6日以后的租金未支付。 同时查明，原告所有的开阳麒龙城市广场第10幢第21层07号房截止2019年4月9日，实际欠缴水费12元，电费238元、物业管理费378元。 同时还查明，第三人开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明中说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。2017年12月8日，贵阳市消防支队作出说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。 2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。 上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、租赁合同、商品房备案登记表、商品房买卖合同、不动产登记受理单、贵州麒龙（开阳）置业有限公司商业广告、开阳酒店公寓装修合同、借记卡账户历史明细、物业欠缴明细、开阳县绮户酒店封条及走廊现状图片、麒龙公寓业主水费、电费、物业管理费明细；有被告提交的营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、关于涉案房屋性质的验收报告、微信截图、致各业主的通知、二次消防的工作联系函、关于麒龙集团垫付租金的工作函、证明、收条、行政处罚决定书、开阳县绮户酒店企业信用信息公示报告、关于2019年1月20日起业主租金问题的联系函、麒龙公寓租赁催款函、回函、水电费、物管费发票；有第三人提交的开阳县住建局颁发的建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、贵阳市消防公安支队的说明和各方当事人的陈述在卷，上列证据，来源合法，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；二、涉案租赁合同是否应当解除；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。 针对焦点一：涉案租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，并按照《开阳酒店公寓装修合同书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担全部责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付涉案房屋并支付装修款，依约履行了合同义务。至于租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。被告称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，本院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实（即走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成）主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度。故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，本院不予采纳。本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元（一个月租金本应为1350元，依约应由原告承担税费60元，故为7740元。）外，未向原告支付其余租金。综上，本案中，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告已构成违约。 针对焦点二：本案中，被告并无合同解除权。庭审中被告称酒店已无法经营，不能实现合同目的，同意解除合同。原告请求解除合同，被告同意解除合同，结合被告承租后酒店经营的现状以及其余50余户业主均起诉主张解除房屋租赁合同等实际，涉案租赁合同的合同目的已无法实现，租赁合同应依法解除。 针对焦点三和焦点五，本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。被告在合同解除并实际占用涉案租赁房屋，根据合同性质，原告作为出租人，有权要求承租人给付占用期间的租金损失。被告除已向原告支付2017年11月22日至2018年5月21日六个月的租金7740元外，未向原告支付其余租金。原告自2018年5月22起至起诉之日（2019年5月7日）止，应得的租金为14850元，原告的请求应予支持；对其请求自2019年5月7日之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止，同时请求支付自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 针对焦点四，原告主张违约金32400元的数额，与合同约定不符，双方在《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16200（计算方式为12×1350=16200）元，原告主张32400元，本院支持16200元，超出部份不予支持。 对原告请求支付欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元，因原告提交的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司开阳麒龙城市广场事务部出具的水费、电费、物业费表格，说明50余户业主每户分摊物业管理费378元、水费12元、电费238元，被告尚未交纳，应依法交纳上述管理费、水费、电费。对原告的主张，本院予以支持。 对被告提出的除同意解除租赁合同以外的主张，即同意支付欠付租金，并以月租金350元计算至起诉之日止；原告没有向被告交付房屋；房屋没有验收合格；双方没有按照合同约定交付清单进行交付，附属设施没有达到标准，产生费用由甲方承担；没有向被告出具标准的合同；被告不具备向原告支付租金的合理条件；本案违约的不是被告，而是原告，原告未交付合格的房屋，导致被告一直无法经营，请求驳回原告对违约金的请求；原告方诉请被告支付房屋占有使用费，被告可立即交还，并请原告立即收回，所以不存在占用费的主张，因原告并无违约情形，本院不予支持。 对被告提出的原告的房屋至2017年7月15日止，不符合合同约定的符合安全消防标准的主张，本院认为，如前所述，租赁合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。在合同履行过程中，关于一消是否确实存的问题，不能申报二消究竟是被告及酒店经营主体自身的责任还是第三人的责任，不属于原告与被告之间的纠纷，即便被告主张的前述主要原因成立，其也不能以此为由主张拖欠租金对合同相对方即原告不构成违约，并不能以此为由抗辩原告对其提出的违约责任之主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下： 一、解除原告卢远英与被告贵州宏俊资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告卢远英位于开阳麒龙城市广场第10幢第21层07号的商业用房； 三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢远英自2018年5月22起至2019年5月7日止的欠付租金14850元，自2019年5月8日起以月租金1350元的标准计算至实际腾退之日止； 四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢远英违约金16200元； 五、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢远英欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元； 六、驳回原告卢远英的其他诉讼请求； 本诉案件受理费998元，减半收取499元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行腾退房屋和给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王祝久 二〇一九年九月一日 书记员  杨 莉