常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初1669号原告：尤留坤，男，1966年3月12日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：蔡丽燕，江苏益同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰，江苏益同盛律师事务所律师。被告：陈小惠，男，1983年5月18日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：段李莉，江苏常江律师事务所律师。原告尤留坤与被告陈小惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，本院依法适用简易程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告尤留坤及其委托诉讼代理人蔡丽燕到庭参加诉讼，后依法组成合议庭，适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告尤留坤及其委托诉讼代理人蔡丽燕、被告委托诉讼代理人段李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还剩余租金、押金及承担原告相关费用共计113816元；2、被告承担诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判决被告立即向原告退还已付租金66000元，押金20000元，共计86000元；3、请求判决被告立即向原告支付违约金16500元；4、请求判决被告立即赔偿原告直接财产损失41211元；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告租用被告榨树沟办公楼二楼700平米的房屋用于民工住宿，租期一年（2018年10月1日至2019年10月1日），租金60000元/年，押金20000元，并于2018年9月3日签订了合同。在2018年10月5日凌晨该房屋发生了火灾，导致房屋无法使用，故诉至法院。被告陈小惠辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。根据火灾事故认定书来看，不能证明发生火灾的原因是被告造成的，因此根据双方合同约定，我方认为属于合同第十条中约定的因不可抗力的原因导致房屋损毁而造成损失，双方互负责任。被告也是受害方，要求租赁合同继续履行。经审理查明，2018年9月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的坐落于榨树沟办公楼二楼700平米的房屋，用途为工人住宿，租赁期限自2018年10月1日至2019年10月1日。年租金为66000元。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。另原告在租期间必须缴纳20000元作为押金。签订租赁合同后，原告向被告缴纳了66000元租金及20000元押金。2018年10月5日，涉案房屋发生火灾。常州市公安消防支队钟楼区大队于2018年11月1日出具常钟公消火认字[2018]第0008号火灾事故认定书。载明：“2018年10月5日0时3分，常州市消防支队指挥中心接到报警称常州市钟楼区新闸榨树沟173号仓库发生火灾……火灾未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：经调查询问、现场勘查，认定该起火灾的起火部位位于建筑一层东北角，起火原因系不排除电气线路故障引起的火灾”。审理中，本院到现场进行勘验，涉案房屋为二层建筑，西北边有一条混凝土小路，小路与涉案房屋之间的入口可上二楼，但现已被封。涉案房屋一楼、二楼均被烧毁，二层楼板有向下凹陷的情况。东南边有一楼梯、西边有一入口可上二楼，通过东南边楼梯上二楼，但二楼被烧毁的杂物堆积，且建筑物存在安全隐患，无法深入查看。从一楼看，二楼西边第二间有部分高低床架。庭审中，原告陈述火灾当日原告有16名工人入住。其主张的财产损失包括：上下床12000元、大板450元、木方450元、工人个人衣物16000元、当日住宾馆住宿费1600元、误工费2日按同行业房屋建筑业在岗职工平均工资计算为5211元、混凝土小路费用5500元。为证明其主张，原告提供送货单9张（时间均在2018年10月5日之后）、收款收据一张（金额12000元，时间为2018年5月12日）及混凝土结算清单。被告对上述证据不予认可，认为该证据不能说明在事故发生前物品就在房间内，且送货单中有些时间都是在火灾发生之后，对于建筑物西北边的混凝土小路认可是原告所铺造，但并非被告要求原告所造。另外工人住宿的环境比较拥挤，也会导致火灾可能会更严重，不利于快速扑灭减少损失，原告自身也应该承担相应责任。上述事实由原告提供的房屋租赁合同、火灾认定书、照片、本院制作的现场勘验笔录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告出示了涉案房屋的合法产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告主张确认租赁合同无效，但该合同的订立未违反效力性强制性规定，且原告未提供充分的证据证明合同存在其他无效的情形，对该诉讼请求本院不予支持。在租赁期间第五天涉案房屋即发生火灾，经消防部门认定起火部位位于建筑一层东北角，起火原因系不排除电气线路故障引起的火灾。因火灾致使原告无法继续承租房屋，合同目的无法实现，被告应当承担相应的违约责任。被告辩称该事故属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案涉及的火灾发生于被告所有的建筑物范围内，通过提高消防意识、定时检查电气线路及增加消防设备等措施均可有效预防火灾的发生，故本案火灾不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，对被告该抗辩主张本院不予采纳。被告又抗辩租赁合同可继续履行，但经本院现场勘查，涉案房屋经火灾后损毁比较严重，不适宜继续使用，双方也未就租赁事宜采取补救措施，本院认定租赁合同已无法继续履行。故原告要求被告返还已经支付的租金及押金，本院在扣除5天租期对应的租金后予以支持。关于原告主张的违约金及财产损失，依据《中华人民共和国合同法》：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方合同约定违约金为三个月租金，计16500元，该约定是双方真实意思表示，对该诉讼请求本院予以支持。关于其他财产损失，原告提供的证据不足以证明其损失数额。但考虑到火灾当天租赁房屋的使用情况，确会给原告产生较大损失，双方约定的违约金尚不足以涵盖原告全部损失。因损失数额无法精确核定，本院酌定由被告额外承担原告财产损失5000元，用以违约金无法弥补原告全部损失的补足，同时以期被告提高消防意识杜绝类似事故的发生。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、一百一十三及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈小惠于本判决生效之日起十日内返还原告尤留坤租金65083.33元、押金20000元，合计85083.33元；二、被告陈小惠于本判决生效之日起十日内支付原告尤留坤违约金及财产损失共计21500元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元（原告已预交），由原告负担800元、被告负担2375元（原告同意由被告向其直接支付，本院不再退还，并于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在收到本判决书第二日起十五日内，通过本院或者直接向江苏省常州市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应提交上诉状正本一份，副本两份。同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  诸天舒人民陪审员  过家华人民陪审员  金霞娟二〇一九年九月二十四日法官 助理  丁 民书 记 员  杨汶旭