上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初48321号原告(反诉被告)：上海繁锦律师事务所，住所地上海市浦东新区。负责人：沈亮，主任。委托诉讼代理人：许先丽，女，上海繁锦律师事务所工作。委托诉讼代理人：何宏勇，上海繁锦律师事务所律师。被告(反诉原告)：福建省闽北地质大队，住所地福建省邵武市。法定代表人：陈国建，大队长。委托诉讼代理人：李辉，上海市诚至信律师事务所律师。原告(反诉被告)上海繁锦律师事务所与被告(反诉原告)福建省闽北地质大队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告福建省闽北地质大队提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海繁锦律师事务所委托诉讼代理人许先丽、何宏勇，被告(反诉原告)福建省闽北地质大队委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海繁锦律师事务所向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；2.判令被告返还原告已支付的2018年10月1日至2018年10月31日期间租金人民币22,900.87元(以下币种均为人民币)；3.判令被告返还原告已支付的保证金(押金)21,604.59元;4.判令被告向原告支付提前收回房屋的违约金147,481.04元(第二年总租金10%即27,481.04元与折旧后房屋装修款12万元);5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原、被告就位于上海市浦东新区金新路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称：系争房屋)签订了《上海市房屋租赁合同》，租赁期自2017年7月31日起至2019年7月31日止。因系争房屋出租需要进场交易，2018年7月19日，被告通知原告可提前解除合同，并承诺按照合同约定处理后续事宜，原告遂同意解除合同，于同年9月12日将系争房屋清空，并于同年9月30日将系争房屋返还被告。2018年12月17日，被告将系争房屋进场交易，由案外人鼎泰隆企业发展(上海)有限公司竞价取得系争房屋承租权。现原告以被告因自身原因提前收回系争房屋起诉来院，要求判如所请。被告(反诉原告)福建省闽北地质大队反诉并辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：原告要求提前退租构成违约，导致涉案租赁合同无法履行，原告的行为给被告造成了损失；被告从未向原告提出过可以提前解除合同，也没有承诺如果原告擅自退租，被告就后续事宜进行处理；被告一直明确向原告表示，即使被告要挂牌交易，也要继续出租给原告，如果被告挂牌交易后没有由原告承租的话，被告才同意按租赁合同的约定承担相关义务；对于原告所述的清空房屋的情况，因无被告人员在场，故被告无法确认；因原告一再要求与被告要退租，并要求被告接收系争房屋钥匙，我方于2018年9月30日被动接收了钥匙，但并不表示被告接受原告的解除行为；被告于2018年12月17日发布了招租公告，但此举系为止损，被告在2019年3月14日才与案外人鼎泰隆企业发展(上海)有限公司重新签订了租赁协议，故原告还应赔偿被告2018年10月1日至2019年3月14日期间的损失。据此，被告提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告2018年9月30日单方违约退租所造成的损失156,166元，包括单方退租违约金27,481元，违约金不足弥补的空关损失128,685元(以月租22,900.87元为基数，从2018年10月1日计算至2019年3月13日，以及此期间物业管理费32,058元，扣减掉本条约定的违约金27,481元)；2.诉讼费用由反诉被告承担。原告(反诉被告)上海繁锦律师事务所针对反诉辩称，系争房屋系由被告委托案外人上海爱拼建设工程有限公司招标出租，原告与案外人约定涉案房屋租赁合同到期后，被告应与原告续签租赁合同，并保证续租不少于3年，故原、被告签订的租赁合同实际租赁期限是五年，在租赁合同剩余期限还有四年的情况下，被告因自身原因需要将房屋进行市场竞价租赁，原告系根据被告人员林旭的通知而解除涉案租赁合同，并与被告办理了房屋移交手续，涉案租赁合同的解除系因被告原因所致，原告对此并无过错；租赁合同解除后，系争房屋的租金损失以及物业管理费是被告因自身行为所造成的法律和经营后果，与反诉被告无关，被告的反诉请求于法无据，故不同意被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，原告就招租人为案外人上海爱拼建设工程有限公司、租赁物为上海市浦东新区金新路XXX号XXX-XXX室的房屋(即系争房屋)签署《房屋租赁招标书/投标书》，明确原告以20,575.80元每月租金标准租赁该招租房。同年7月31日，原告与案外人签订《补充协议》约定，案外人受被告委托，就系争房屋出租作如下补充：原告承租系争房屋二年合同到期后，在原告无违约行为的情况下，被告应与原告续签租赁合同，合同期限每二年签订一次，并保证原告继续租用不少于三年，即2017年7月31日至2022年7月30日共五年。该《补充协议》上双方还就续租租金标准进行了约定。2017年7月31日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》约定，由原告承租系争房屋，建筑面积为313.11平方米；租赁期限自2017年7月31日起至2019年7月31日止；第一年每月租金21,604.59元，第二年每月租金22,900.87元，合同签订后原告预付1.5个月租金，随后第二季度前按三个月预先支付；押金21,604.59元，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定的由原告承担的费用外，在原告将房屋及其附属物品完好地向被告交割迁出后，剩余部分被告应在原告向被告交付钥匙十日内无息归还原告；被告违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同约定的第二年总租金10%和原告对该租赁房屋的装修款总额15万元(第二年扣除折旧后的装修款总额为12万元，装修款折旧率在上一年度装修费用总额的基础上递减20%为计算依据)向原告支付违约金；租赁期内，原告未经被告同意，中途擅自退租的，原告应按合同年总租金10%的额度向被告支付违约金，若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应承担赔偿责任。双方还就其它权利义务进行了具体约定。该合同落款处留有原、被告的联系方式，其中原告方的电子邮箱为wbq1651@163.com，被告方电子邮箱为XXXXXXXXX@qq.com。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，原告按约承租系争房屋，并向被告支付了押金21,604.59元及至2018年10月31日止的租金。2018年7月19日，被告工作人员林旭向原告发送微信，明确：“银桥的事要告知租户了：1.房产属于事业单位，要求进场交易，但相关正式通知谁也不知道何时来；2.即使进场交易，各租户也是可以继续租，但要按要求配合进行相关流程；3.如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约；4.电话主要目的，提前告知有这个情况”，林旭并表示该条微信“是我们领导发微信通知你们的内容”。当日，被告工作人员林旭还在电话中告知原告：被告是今年年底进场交易，这个进场交易是必须的，因为涉及到国资这一块，是需要进场交易的。2018年8月27日，原告通过电子邮件向被告发函明确：鉴于被告因房屋租金进入市场竞价租赁(进场交易)，并于2018年7月19日通知原告可提前解除合同，承诺按照租赁合同约定支付违约金；经原告研究，原告同意与被告于2018年10月31日解除租赁合同，根据被告负责人林旭微信通知第三条“如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约”，要求被告按照租赁合同约定于收到该函件后五个工作日支付合同约定的第二年总租金10%及原告对该租赁房屋的装修款总额12万元，共计147,481.04元、退还押金21,604.59元，并要求与被告联系协商该租赁房屋具体交接人及交接时间等。该电子邮件系发送至涉案《上海市房屋租赁合同》落款处确定的被告方电子邮箱XXXXXXXXX@qq.com。2018年9月12日，原告自系争房屋内搬离并在门外张贴了《迁址告知》。同年9月30日，原告向被告返还了系争房屋钥匙。2018年12月17日，福建省产权交易中心就系争房屋的出租事宜进行挂牌公告，公告中明确：租赁期限为5年，第一年月租金挂牌价为17,049元，自第二年起每年递增3%，竞价方式为网络动态报价。最终系争房屋作为租赁标的由被告与案外人鼎泰隆企业发展(上海)有限公司与于2019年3月14日交易成功。另查明，2017年8月8日，原告与案外人上海鼎置室内装潢有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》约定，原告委托案外人对系争房屋进行改造装潢；工期自2017年8月12日至2017年9月5日；工程价款为145,000元，原告应于合同签订后五个工作日内支付72,500元，隐蔽工程完成后支付58,000元，竣工验收通过后七日内支付14,500元。双方还就其它权利义务进行了约定。该合同签订后，原告于2017年8月10日、8月21日、10月1日分别向案外人通过银行转账支付29,500元、26,550元、8,600元，共计64,650元。2017年10月22日，案外人向原告开具了金额分别为9万元、55,000元增值税普通发票。审理中，被告认可原告对系争房屋进行过简易装修，但认为扣除折旧后原告的实际装修残值不足12万元；原告则表示就装修付款145,000元，除银行转账外，剩余款项为现金支付，上海鼎置室内装潢有限公司曾出具过收条，但收条已在开票时由上海鼎置室内装潢有限公司收回，此外为购买办公家具原告还花费20,680元。以上事实，有原告提供并经庭审质证的原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》、与案外人上海爱拼建设工程有限公司签订的《补充协议》、中国农业银行账户交易明细回单、收款收据、电话录音、微信截图、电子邮件函件截图、福建省产权交易中心公告及网页公告、国有资产进场交易成交确认书、迁址告知图片及业主入住验房表、《建筑装饰工程施工合同》及上海市增值税普通发票、客户收付款入账通知及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告作为出租人应按照合同约定在租赁期限内向原告交付租赁物，原告则应按约支付租金，而租赁合同的解除应具有合法依据。审理中，原告主张系根据被告的“如果不租，我们也会按合同，该支付违约的支付违约”通知而选择解除合同，而被告则认为并未同意原告可根据被告的通知立即解除合同，故原告的解约行为系构成违约。对此本院认为，根据审理已查明的事实，系争房屋在涉案房屋租赁合同的履行过程中，被告因系争房屋属于国有资产而需将该房屋最迟于2018年年底前通过产权交易中心进行租赁交易，该行为实质是将系争房屋通过市场化行为对外进行招租。根据《福建省人民政府国有资产监督管理委员会所出资企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引》：企业租赁行为应当遵循等价有偿和公开、公平、公正、诚信的原则；进入产权交易机构交易的租赁项目，产权交易机构可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁标的现场等对外公开租赁信息；产生多个符合条件的意向承租方的，按照披露的竞价方式组织竞价，竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价及其他竞价方式；故系争房屋进场交易后，需要通过各公开渠道发布招租信息，且在出现多个意向承租方的情况下，进行竞价交易。本院认为，在被告通过进场交易的方式就系争房屋对外招租过程中，即便原告按照被告要求配合办理参与竞价的相关手续，在纷繁复杂的市场环境中，原告并不必然是该房屋的唯一意向承租方，其所需面对的是广大市场中对承租系争房屋存在不同意向的其它承租方，而根据公开、公平、公正、诚信的竞价原则，在出现其它意向承租方的情况下，被告亦不能保证原告能够按照涉案租赁合同约定的条件继续承租系争房屋，故可以预见，一旦启动进场交易，被告极有可能无法再继续履行合同。本院亦注意到，被告2018年7月19日的微信通知确实为原告提供了解决关于系争房屋进场交易后的涉案房屋租赁合同的两种路径，其一为原告配合参与进场交易，其二为原告选择不租，该支付违约的支付违约(根据被告的解释，实际意思是应由违约的一方承担违约责任，并非原告所理解的因系争房屋需要进场交易故被告自愿承担违约责任)，其可能结果有二，其一为：原告配合参与进场交易，但需要承担交易风险，不当然能够竞得承租系争房屋，一旦其它竞价者因价高竞得，原告还需根据被告的安排进行解约，其二为：原告选择不租，由原告承担擅自解约的违约责任；无论哪种结果，其实质系出租人在对自身出租利益充分保证的前提下，将因自身原因所产生的不能继续履行合同的风险转嫁给承租人，并没有消除因被告自身原因对涉案房屋租赁合同履行不能的可能。故本院认为，在此情况下，原告作为理性承租人，已无法继续期待在系争房屋进场交易后仍由被告按照涉案房屋租赁合同继续履行，现原告据此解除合同，符合法律规定，本院应予支持，虽原告发送给被告的解除通知中所明确的解除时间为2018年10月31日，但原、被告实际于2018年9月30日完成了系争房屋的返还工作，故该合同解除时间应为2018年9月30日。租赁合同解除后，被告应向原告返还押金及多支付的租金，并承担相应的违约责任，故本院对原告主张的要求被告退还押金、返还2018年10月1日至10月31日的租金的请求均予支持。就被告应承担的违约责任，涉案房屋租赁合同约定：被告应按照第二年总租金10%和第二年扣除折旧后装修款总额12万元向原告支付违约金，故该部分款项实际由固定金额的违约金及折旧后的装修款所构成，双方关于被告应承担第二年总租金10%的违约金的约定，不违反法律规定，本院应予支持；就折旧后的装修款，审理中原告主张就系争房屋的装修支出了145,000元，并提供了装修合同、付款凭证、发票等材料用以证明装修费用，虽原告就所主张现金支付的款项未能提供证据，但原告亦进行了合理解释，故本院对原告主张的就装修支出145,000元的事实予以采信，但原告所主张的购买办公家具费用20,680元并不属于装修支出，应予以扣除，故根据双方合同约定，第二年折旧后装修款应为116,000元，结合第二年总租金的10%，故被告应付违约金共计143,481.04元。就被告反诉要求原告承担擅自解约的违约责任并赔偿损失的请求，因合同解除的原因在于被告，故被告的反诉请求并无法律依据，本院均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海繁锦律师事务所与被告福建省闽北地质大队2017年7月31日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月30日解除；二、被告福建省闽北地质大队应于本判决生效之日起十日内返还原告上海繁锦律师事务所租金22,900.87元；三、被告福建省闽北地质大队应于本判决生效之日起十日内返还原告上海繁锦律师事务所押金21,604.59元；四、被告福建省闽北地质大队应于本判决生效之日起十日内支付原告上海繁锦律师事务所违约金143,481.04元；五、驳回反诉原告福建省闽北地质大队的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4,139元，减半收取计2,069.50元；反诉受理费2,873元，减半收取计1,436.50元，均由被告福建省闽北地质大队负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一九年九月十八日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。