广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8248号上诉人（原审被告、反诉原告）：何缌，女，1991年8月14日出生，汉族，身份证住址广西容县，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：何礼俊，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张娇，女，1982年10月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：王来军（张娇丈夫），住广东省中山市东区。原审第三人：中山市君道置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路南弘业大厦203卡之一，统一社会信用代码91442000782981631Q。法定代表人：刘群，该公司经理。上诉人何缌因与被上诉人张娇、原审第三人中山市君道置业发展有限公司（以下简称君道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。何缌上诉请求：撤销一审判决并驳回张娇的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。关于何缌向张娇返还契税款18217.53元的认定，一审法院在判决书第12页第13行的陈述与何缌庭上陈述有出入，何缌在一审开庭时的陈述是，一审法院若认定合同无效，不支持张娇继续履行合同的诉求的情况下，何缌愿意向张娇返还契税款，否则不同意向张娇返还契税款。且一审判决第8页第8-13行，合同变更后加了“除外”两字，可见契税是不包含在74万中，不应由何缌承担。二、一审法院对本院作出的（2017）粤20民终5553号民事判决书理解有误。对（2017）粤20民终5553号民事判决中第14页本院认为部分的裁判逻辑进行分析。首先，第四行“何缌与张娇签订房屋买卖合同约定转让涉案房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系，该合同中双方之间有关房屋买卖部分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”，这句话意思是双方达成的房屋买卖的约定合法有效。进一步，倒数第四行“该合同中关于开发商协助更名的约定应属无效条款”，意思是双方约定的交易方式无效。最后，得出最终的结论，倒数第二行“对于合同不能继续履行的相关后果，张娇可另行主张权利”。得出最终结论的具体逻辑分析如下：原本双方达成的房屋买卖的约定合法有效，但由于双方约定的交易方式无效，且双方又没有约定当“更名”交易方式不成时，要改用其他方式继续交易，这必然导致该合同因没有具体的履行方法而无法继续履行，因此张娇只能另案主张合同无效后的相互返还权利及相关赔偿（这是张娇的救济途径）。相反，一审法院仅从字面意思理解，认为本院认定了合同有效，并据此判决双方改用擅自创设的“二手房买卖交易流程办理缴纳税费、变更登记过户手续”的方法继续履行合同，完全没有合同依据，超出了合同双方的意思表示。三、一审法院对法律的理解、判断及适用有误。1.对合同究竟是部分条款无效还是全部无效的问题，一审法院在判决书中没有进行详细的说理分析，何缌认为认定合同条款部分无效，要求该条款与该份合同有可分离性。（2017）粤20民终5553号民事判决中第14页中倒数第四行认定的是“该合同中关于开发商协助更名的约定应属无效条款”。首先，双方约定的“更名”交易方式在合同中的体现并不是在具体的某一条或某几条条款中，仔细阅读双方签订的《房屋转让协议书》不难发现，双方约定的“更名”方式几乎出现在合同的每一个条款中，已经嵌入和贯穿于整个合同，与整个合同具有不可分性，交易方式的无效必然导致整个合同无效。因为合同部分无效的前提是该无效部分具有独立性和可分性。2.“更名”交易方式是双方订立合同和履行合同的基础和前提。双方签订合同的真实意思表示就是通过“更名”方式交易，逃避国家二手房税费征收，从而降低双方的交易成本，所以，何缌才会同意以明显低于市场价的价格74万交易。现在张娇诉求的交易方式和双方约定的交易方式发生重大变化，若再以74万元的价格继续交易，这对于何缌来讲是显失公平的。首先，这种交易方式的变化是双方在订立合同时的条款没有涉及到的。其次，从双方2016年签订合同到现在，房价已经发生了重大变化。最后，假设现在通过正常的二手房交易方式缴纳税费，按照现行的评估价计税的纳税方式，因房屋评估价格的暴涨，导致缴纳的二手房税费将数倍增加，按现有房价及纳税方式估算，何缌需要缴纳十几万的税费。综上，按张娇诉求的交易方式继续交易，对何缌来讲是显失公平的。3.一审法院的判决完全没有合同依据。首先，双方并没有达成一致的意思表示，当“更名”交易方式不成时，改为张娇诉求的方式继续进行交易。其次，对于张娇在本案中诉求的交易方式的交易价格、何缌办理不动产权属证书的时间、何缌办理不动产权属证书的税费承担、双方办理不动产移转登记手续的日期及办理不动产移转登记手续的税费承担等合同条款，双方在《房屋转让协议书》均未做出约定。尤其是，交易方式变更后的交易价格，是买卖合同的必要条款，双方未就该交易价格达成合意，该合同不可能成立并生效。综上，一审判决既无合同依据，也无事实法律依据，恳请二审法院严格依照法律规定，做出公正的判决。另，一审判决支持张娇请求的主要依据是（2017）粤20民终5553号民事判决中第14页第4-7行，但何缌在该判决生效后申请了再审申请，广东省高级人民法院也已经受理并正在审理中，案号是（2019）粤民申579号，鉴于本案的特殊性，何缌建议本案中止审理，等再审案件审结后再行恢复审理。张娇辩称，1.何缌的代理人认为本案的房屋买卖属于二手房买卖，（2017）粤20民终5553号案二审法院驳回了张娇的诉讼请求，张娇为了继续履行合同，代为支付了税款18217.53元，该部分税款是何缌应缴纳的，与本案的房屋买卖合同无关。2.合同订立时，双方的实际情况在（2017）粤20民终5553号案及本案一审时，双方已经提交了充分的材料予以证实，请二审法院予以审查。3.合同是否有效，不应以法院判决来认定，应以签订合同时是否有效为标准。张娇代何缌偿还了贷款，何缌获取了相关的收益。张娇是守约方。4.关于过户方式，第一次起诉时，何缌认为更名方式是有偷税嫌疑的，第二次起诉时，张娇是以正常的二手房买卖合同的方式主张权利的。税费的承担方式应以相关法律规定履行。张娇认为第一次庭审时双方陈述的内容是最真实的，应以该次陈述为准。原审第三人君道公司未作陈述。张娇向一审法院起诉请求：1.何缌继续履行房屋转让协议书中房屋买卖部分的相关条款，依法协助君道公司将中山市东区××花园××房的商品房所有权转移登记至何缌名下，再按照二手房买卖的相关规定，由何缌协助将该房屋所有权转移登记至张娇，房屋所有权转移登记需要交纳的税费及相关费用全部由何缌承担；2.何缌继续履行房屋转让协议书中房屋买卖部分的相关条款，协调君道公司将中山市东区××花园××房的商品房交付张娇使用；3.何缌返还张娇垫付何缌向君道公司购买房屋应缴纳的契税款18217.53元；4.何缌因未履行房屋转让协议房屋买卖部分的相关义务，赔偿张娇无法及时使用房屋的损失49888.84元以及张娇的律师费损失28000元。庭审中，张娇撤回诉求4中律师费损失28000元的支付请求。何缌向一审法院提出反诉请求：1.何缌与张娇签订的房屋转让协议书无效；2.张娇向何缌返还房屋登记备案表、商品房买卖合同。庭审中，何缌撤回第1项反诉请求。一审法院认定事实：2016年11月24日，何缌（甲方）与张娇（乙方）签订了房屋转让协议书，约定：甲方将自己所有的一套房屋转让给乙方，房屋位于中山市东区××花园××房，由君道公司（开发商）修建，目前未取得房产证，只有甲方与君道公司签订的购房协议（协议编号：1501100794）及备案表（备案表编号：HTN201510788），协议原件载明该房屋购买人为何缌，合同金额为607251元；转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费），不再收取任何费用；按照甲方与开发商签订的购房合同约定，甲方协调开发商在2016年12月31日前（具体以按揭贷款到账时间为准）将房屋交付给乙方使用，甲方配合开发商在2016年12月23日前为乙方办理好原房屋购买协议更名手续，并提供给乙方中山市商品房销售登记备案表；2016年11月28日，乙方向甲方支付定金550000元，其中450000元转入甲方指定的账户，用于开发商向银行赎楼；甲方协调开发商办理房屋更名手续和抵押贷款，剩余房款根据银行（或公积金中心）放款进度由开发商直接支付给甲方，乙方与开发商签订购房合同金额为740000元；乙方办理抵押贷款后，由开发商将除首期款（首期款金额根据银行或相关规定）以外的款项退回给乙方；因甲方或开发商原因导致该房屋产权无法转移至乙方的，由甲方按乙方已支出金额的2倍向乙方支付违约金；乙方未按时支付相应费用的，甲方有权另行处理该房屋，乙方已支付费用不予以退回。房屋转让协议书还约定了其他内容。房屋转让协议书签订后，张娇依约于2016年11月24日支付定金100000元给何缌，于2016年11月29日支付赎楼款450000元给君道公司。君道公司于2016年12月27日收到前述赎楼款后向案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行支付涉案房屋贷款本息合共448976.52元，并代为注销涉案房屋的抵押登记。2017年3月27日，君道公司就涉案房屋所属上品花园5幢取得商品房产权权属证明书，涉案房屋已具备办理不动产权属证书的条件。张娇认为何缌未交付涉案房屋，亦未将涉案房屋所有权转移至其名下构成违约，遂于2018年6月7日诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼期间，张娇于2018年6月13日代何缌向中山市税务局缴纳了涉案房屋契税18217.53元。2018年6月15日，何缌向张娇寄送催告函，要求张娇退还涉案房屋备案登记表、购房合同、首付款收据等凭证。2018年6月18日，张娇回复函认为，涉案房屋买卖部分合法有效，要求何缌继续履行合同并协助办理过户手续。庭审中，张娇明确同意先行垫付何缌拖欠君道公司的房款，并提供了其名下银行账户的存款信息证明其具备一次性支付购房余款190000元的能力。另查，房屋转让协议书签订后，张娇认为何缌不协助办理涉案房屋备案登记更名手续，于2017年1月13日诉至一审法院，案号为（2017）粤2071民初1144号，诉请何缌配合办理更名手续、向张娇交付使用涉案房屋、赔偿张娇因逾期办理更名手续的损失、提供购房发票及相关完税凭证等资料。一审法院在该案审理中查明：何缌、张娇确认已就房屋转让协议书进行修改，将“转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费）”变更为“转让价格为740000元，该费用包括开发商协助办理房屋产权更名、抵押贷款手续等所有费用（房产证办理契税和购房合同律师见证费除外）”。一审法院于2017年8月21日作出（2017）粤2071民初1144号民事判决，认定房屋转让协议书合法有效，因更名手续、按揭贷款手续产生的费用均应由何缌负担，并判令：“一、何缌于本判决发生法律效力之日起七日内协助第三人中山市君道置业发展有限公司将位于中山市东区××花园××房的中山市商品房销售合同备案登记备案证明表中买方姓名变更为张娇，完成该变更手续后由中山市君道置业发展有限公司于七日内向张娇交付该房地产；二、何缌于本判决发生法律效力之日起七日向张娇支付经济损失（以550000元为基数，自2016年12月24日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至前述第一项确定的变更手续完成之日止）。”何缌不服一审法院作出的（2017）粤2071民初1144号民事判决提起上诉，本院审理后于2018年4月20日作出（2017）粤20民终5553号民事判决，撤销本院（2017）粤2071民初1144号民事判决，驳回张娇的全部诉讼请求。该二审判决认定：“何缌与张娇签订房屋买卖合同约定转让涉案房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系，该合同中双方之间有关房屋买卖部分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但同时双方当事人关于涉案房屋的过户问题约定了‘先由何缌与开发商解除房屋买卖合同，办理终止合同登记备案手续，再由张娇与开发商签订新的房屋买卖合同，办理合同登记备案手续’的‘更名’方式，本院认为，涉案房屋买卖合同内容实系何缌向张娇出售房屋并转让产权，开发商并非合同当事人，交易双方的真实意思表示实为二手房买卖交易，依法应按照二手房买卖交易流程相关规定办理缴纳税费、变更登记等手续，但交易双方及君道公司所实行的前述‘更名’方式将形成一项新的商品房预售交易，该交易形式主观上并非当事人真实意思表示，客观上规避了二手房买卖过程中应缴纳的相关税费，属于以合法形式掩盖非法目的，客观上侵害了国家税收利益……该合同中有关开发商协助更名的约定属于无效条款，张娇以该约定诉请何缌继续履行合同、协助办理更名手续的理据不足。”又查，中山市土地房产产权档案馆于2017年4月27日出具中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表，前述证明表显示：涉案房屋现登记买方姓名为何缌，登记备案日期为2015年11月2日，发展商为君道公司；涉案房屋于2015年11月27日抵押给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，已于2016年12月27日注销抵押登记。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张娇于另案[（2017）粤2071民初1144号]诉请通过商品房预售合同备案登记的“更名”方式继续履行房屋转让协议书，在本案则是诉请何缌在领取涉案房屋不动产权属证书后过户至其名下。两个案件尽管当事人、诉讼标的相同，但诉讼请求不同，且张娇与本案的诉讼请求也不存在否定另案裁判结果的情形，故张娇提起本案诉讼不存在重复起诉。已发生法律效力的（2017）粤20民终5553号民事判决已认定，何缌与张娇之间房屋买卖合同关系成立，尽管该判决认定房屋转让协议书关于以办理合同登记备案“更名”方式作为房屋过户方式的条款属于无效条款，但亦明确该协议书有关房屋买卖部分的约定合法有效，即该生效民事判决虽认定房屋转让协议书有关“更名”方式过户的条款无效，但确认了该协议书其他条款系合法有效，张娇要求何缌继续履行房屋转让协议书中有关房屋买卖部分的约定，一审法院予以支持。相应地，对何缌有关房屋转让协议书属于无效合同的辩解意见，一审法院不予采纳。虽然房屋买卖协议约定的“更名”方式存在法律上的履行障碍，但前述（2017）粤20民终5553号民事判决已认定双方真实意思表示实为二手房买卖交易，应依法按照二手房买卖交易流程办理缴纳税费、变更登记的手续，现君道公司确认涉案房屋已符合交楼条件且同意在何缌缴纳拖欠的购房款本息后为其办理涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋也不存在查封情形而导致继续交易不能，故涉案房屋仍可按照二手房买卖交易的一般流程完成交易及过户手续。因此，基于诚实信用原则和公平原则，张娇有关君道公司协助办理涉案房屋不动产权属证书至何缌名下后，再由何缌将涉案房屋过户至张娇名下的诉求，理据充分。根据权利义务对等原则，君道公司、何缌协助办理有关不动产权属证书手续的同时，张娇亦应履行支付购房余款190000元（740000元-550000元）的义务。由于何缌尚欠君道公司购房款61125元及利息未付清，现君道公司明确需付清何缌拖欠的购房款本息后协助办理过户手续，张娇亦同意代何缌先行垫付该拖欠的购房款本息，故张娇在代为向君道公司清偿拖欠的购房款本息后七日内向何缌支付剩余购房款（尚未支付的购房款190000元扣除代何缌向君道公司支付的欠款本金、利息）。君道公司、何缌作为款项接收方，均需配合张娇收取相关款项。因涉案房屋未办证至何缌名下，故应先由君道公司协助办理涉案房屋不动产权证书至何缌名下，再由何缌将涉案房屋办理不动产权证书至张娇名下，并将涉案房屋交付张娇使用。由于涉案房屋登记备案表、商品房买卖合同属于办理不动产权属证书及过户手续必须具备的资料，故何缌有关返还前述资料的反诉诉求，一审法院不予支持。对于在交易中产生的税费问题，房屋转让协议书约定交易过程中产生的税费、手续费均应由何缌负担，该约定提及的税费及手续费均是指通过办理合同登记备案“更名”方式而产生的税费及手续费，因前已陈述涉案房屋现应按照二手房买卖交易的一般流程完成交易及过户手续，而张娇、何缌对于按照二手房买卖交易的一般流程交易过户时产生的税费及手续费均未进行约定，交易及过户中产生的各项税费及相关费用理应依据相关税收法规由张娇与何缌各自承担，故一审法院对于张娇主张涉案房屋所有权转移登记需要缴纳的税费及相关费用全部由何缌承担的诉求，一审法院不予支持。诉讼中，张娇主张其已代何缌缴纳契税款18217.53元，何缌对此同意向张娇返还，故一审法院对张娇返还契税款的诉讼请求予以支持。对于张娇主张赔偿损失的诉求，因双方在房屋转让协议书中一致确认的以“更名”方式变更权属登记不能系法律上的履行障碍，而协议书中约定的交房时间是依据前述“更名”方式而定，现张娇主张以何缌没有履行交付及过户手续为由以已付购房款按年利率6%计算主张经济损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和共合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定，判决：一、张娇与何缌继续履行于2016年11月24日就中山市东区××花园××房的房地产签订的房屋转让协议书中有关房屋买卖部分的约定；二、张娇于判决发生法律效力之日起七日内代何缌向君道公司清偿上述房地产拖欠的购房款本金、利息（拖欠的购房款本金及利息以清偿之日确定的实际数额为准）；在此同时，君道公司协助何缌将上述房地产办理过户登记至何缌名下；三、何缌于上述房地产办理过户登记至其名下之日起七日内协助张娇将上述房地产过户登记至张娇名下并将上述房地产交付张娇使用，张娇应于办理涉案房产递件过户手续并领取回执当日向何缌支付剩余房款（具体金额为190000元减去张娇代何缌向君道公司清偿拖欠的购房款本金及利息）；四、何缌于判决发生法律效力之日起七日内向张娇返还契税款18217.53元,上述房地产交易及过户中产生的各项税费及相关费用由张娇与何缌依据相关税收法规各自承担；五、驳回张娇的其他诉讼请求；六、驳回何缌的反诉请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11881元，减半收取为5941（张娇已预交），由张娇负担367元，何缌负担5574元（何缌负担部分于判决生效之日起七日内迳付张娇）；反诉案件受理费50元（何缌已预交），由何缌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明:何缌一审时于2018年8月29日庭审中答辩：“3.对于原告的诉求三，被告是同意返还契税款。”本院再查明：二审期间，何缌称已就（2017）粤20民终5553号民事判决向广东省高级人民法院申请再审，该院已经受理并正在审理中，案号为（2019）粤民申579号，但没有相应的书面资料，只是电话询问得知的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案是否应中止审理；2.何缌是否需向张娇返还契税款18217.53元；3.“更名”方式被认定无效后案涉房屋买卖交易能否直接适用二手房买卖交易流程办理缴纳税费及变更登记手续。关于焦点1，何缌上诉称一审法院支持张娇请求的主要依据是已生效的（2017）粤20民终5553号民事判决，其对该生效判决已经申请再审，而本案的审理结果与（2017）粤20民终5553号民事判决能否再审相关联，即本案必须以另一案的审理结果为依据，故应中止本案的审理。对此，本院认为，何缌确认其关于（2017）粤20民终5553号民事判决的再审申请仅已立案未有审查结果，即目前（2017）粤20民终5553号民事判决仍然是生效的民事判决，该案并未进入再审，故其主张本案的审理结果须以另案的审理结果为依据没有事实依据，对于其关于中止审理的意见，本院依法不予采纳。关于焦点2，本院认为，向税务机关缴纳税费是公民的法定义务，现张娇代何缌向中山市税务局缴纳涉案房屋契税18217.53元，并在一审诉讼中向何缌主张返还上述费用，一审法院经审查并在何缌明确同意返还的情况下对张娇该请求予以支持并无不当。何缌二审中主张，一审法院在判决书第12页第13行的陈述与何缌庭上陈述有出入，何缌在一审开庭时的陈述是，一审法院若认定合同无效，不支持张娇继续履行合同的诉求的情况下，何缌愿意向张娇返还契税款，否则不同意向张娇返还契税款。但本院经核查一审笔录，何缌一审时于2018年8月29日庭审中答辩：“3.对于原告的诉求三，被告是同意返还契税款。”该笔录下方有何缌及其委托诉讼代理人签名确认。可见，何缌一审庭审中确实同意返还契税款，且无附加条件，该笔录内容与一审判决认定一致。因此，对何缌的上述主张，本院不予支持。关于焦点3，已经生效的（2017）粤20民终5553号民事判决认定，“何缌与张娇签订房屋买卖合同约定转让涉案房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系，该合同中双方之间有关房屋买卖部分的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”、“涉案房屋买卖合同内容实系何缌向张娇出售房屋并转让产权，开发商并非合同当事人，交易双方的真实意思表示实为二手房买卖交易，依法应按照二手房买卖交易流程相关规定办理缴纳税费、变更登记等手续”。可见，该生效判决中已经认定，在案涉房屋买卖交易中的关于开发商协助更名的约定属无效条款后，交易双方依法应按照二手房买卖交易流程相关规定办理缴纳税费、变更登记等手续，一审法院据此作出判决并无不当，本院予以维持。且该合同中关于开发商协助更名的约定是双方出于避税目的而达成的合意，现该条款被认定无效的后果应由双方共同承担。“更名”条款被认定无效后导致税费增加，在对增加部分的税费负担当事人不能协商一致的的情况下，一审法院认定由双方依据相关税收法规各自承担并无不当，何缌提出的一审法院超出合同双方意思表示擅自创设合同条款的主张并无事实和法律依据，本院不予支持。对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，何缌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11881元（何缌已预交），由何缌负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月二十五日书记员  谭俏芬