贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7140号原告：何昌伟，男，汉族，1988年12月8日出生，住贵州省大方县。原告：吴显琴，女，汉族，1991年6月2日出生，住贵州省大方县。二原告共同委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201010233990。二原告共同委托诉讼代理人：王劲松（一般代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟影（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201511616943。委托诉讼代理人：赵霞林（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。原告何昌伟、吴显琴与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人胡义荣、王劲松，被告瑞丰公司委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理并交付毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城1幢B单元22层5号商品房转移登记的有关文书及产权证；2、判令被告以原告已付购房款285,441元为基数按日千分之一的标准向原告支付逾期办理不动产登记证的违约金，从2017年5月31日起计算至实际履行转移登记完毕之日止，暂计104,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告与被告于2015年5月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的毕节市七星关区碧阳大道瑞丰铭城1幢B单元22层5号商品房以总价款285,441元售予原告。合同签订后，原告向被告交付首期房款225,441元，余款60,000元通过银行按揭方式支付给被告。之后，被告为原告出具了收据，写明被告共收到原告全部购房款285,441元。原告一直按照合同要求积极履行合同义务，并配合被告促使合同目的得以实现，但至今，被告从未向原告办理交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。经原告多次催促，至今被告仍未为原告办理不动产转移登记。被告的行为已然违反了合同中转移登记的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。为此，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，恳请人民法院判决支持，保护原告合法权利。被告瑞丰公司口头辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，即2015年3月1日不动产登记暂行条例的实施致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更。该国家政策的出台是含被告在内的房地产开发企业不能避免、预见和克服的客观情况，属于不可抗力。被告享有法定免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设置是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其损失存在为逻辑前提。若该前提不成立，则被告无支付义务；3、双方订立的商品房买卖合同关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，本案违约金的计算也仅应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分所产生的案件受理费应当由原告自行承担，法院对此应当精确计算。原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、契税收据、“瑞丰铭城”商品房认购书、瑞丰铭城商品房买卖计税（费）清单。被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《商品房买卖合同》、毕节日报一页。经组织质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年5月6日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00776）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程的第1幢B单元22层5号房，房号为1-B22-5；该商品房总价款285,441元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款225,441元，余款60,000元以银行按揭支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告于2013年12月20日向被告交付购房款225,441元。2018年5月29日，原告交付被告60,000元，被告向原告出具收据，确认收到原告涉案房屋购房款285,441元。现涉案房屋已交付原告使用，但尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未为原告办理不动产转移登记，已构成违约，故以前述诉请诉至本院。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告提出原告未按照合同约定的期限支付全部购房款，违约在先，无权要求款项未付清之前的违约金的抗辩主张。原告支付了首付款后，未办理按揭贷款，原、被告双方均不能证明未能办理按揭贷款是何方原因导致。按合同约定，原告作为买受人应先履行付款义务，在原告未履行完毕付款义务时，被告对于交付转移登记有关文书的合同义务享有抗辩权。但2018年5月29日，原告支付完毕全部合同价款，履行完毕付款义务，被告即应交付转移登记有关文书，而被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付违约金，违约金从2018年5月29日（原告付清合同价款之日）起计付。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准的问题，原告主张按合同约定标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，原、被告均无实际损失的依据，而原告所主张的按日万分之十的标准计算违约金，明显过高，故本院综合本案合同履行情况、预期利益等，根据公平、诚实信用原则，对原告诉请的违约金酌情调整为以原告已付购房款285,441元为基数，按日万分之三的标准计算。则原告诉请的违约金，以原告已付购房款285,441元为基数，按日万分之三的标准，从2018年5月29日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的不能如期办理产权登记是政策因素导致，属于不可抗力的抗辩主张，被告所举证据不能证明其主张成立，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何昌伟、吴显琴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款285,441元为基数，按日万分之三的标准，从2018年5月29日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告何昌伟、吴显琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,190元（已减半收取），由原告何昌伟、吴显琴负担774元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年九月二十三日书记员  张婵婵