吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终640号之一上诉人（原审被告）:辉南县星华房地产开发有限公司，住所，吉林省辉南县朝阳镇爱国街星华家园C2栋102室。法定代表人：唐利滨，董事长。委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付磊，住吉林省辉南县。委托诉讼代理人：张玉艳，辉南县法律援助中心律师。上诉人辉南县星华房地产开发有限公司（以下简称辉南星华公司）因与被上诉人付磊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2018）吉0523民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉南星华公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.原审判令该公司给付被上诉人安置房屋的实际价款117万余元没有法律依据。本案属于拆迁安置补偿合同纠纷,2012年8月3日，双方签订了星字第10.1.263《产权调换协议书》，该协议至今有效，被上诉人从未提出解除合同的要求,却直接诉请要求上诉人给付安置房屋的实际价款，而根据《合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。由此可见，在合同解除后，被上诉人才有权要求赔偿损失。而本案在双方签订的合同有效未被解除合同的前提下,被上诉人直接提出上诉人赔偿房屋实价款的诉讼请求，不具有请求权基础，不应得到法律的支持。2.原审认定上诉人根本违约，属认定事实错误。上诉人未在2013年12月31日前将产权调换房屋交付被上诉人不构成根本违约。双方签订了《产权调换协议书》后，上诉人已如期向被上诉人提供了产权调换房屋，该房屋位于星华家园D5栋,而被上诉人以安置房屋内柱子多、一楼设计不合理为由长年上访，经辉南县政府部门协调，双方重新签订了星字第10.1.054号《产权调换协议书》，上诉人为被上诉人重新提供产权调换房屋，新产权调换房屋位于星华家园C4#-2栋。在上诉人进行项目建设中,因辉南县政府将原辉南县康达医院所在区域纳入棚户区改造范围，同时对原康达医院所使用的土地以招拍挂的方式进行出让，后在2017年上诉人通过出让方式取得了该块土地使用权，并陆续取得了国土、规划设计、城乡建设等部门的审批手续,经政府部门批准后，棚改项目才正式进行开工建设，到2018年末，上诉人进行的棚改项目才完工。而在此期间，包括被上诉人在内的所有回迁户均了解这一客观事实情况，从未向上诉人主张交付产权调换房屋，因此，上诉人未按期向被上诉人交付产权调换房屋并非主观故意造成的，而是政府政策调整原因导致的，被上诉人知情且认可。原审认定上诉人未按期交付房屋构成根本违约，不符合客观事实。原审认定上诉人改变建筑规划，构成根本违约，属认定事实错误。2012年8月3日，双方签订的《产权调换协议书》约定:“甲方将座落在星华家园C4#-2栋西数第一户一连二门市，面积二层111平方米、一层51平方米的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房”，另约定“本协议中房屋为一连二门市，甲方保证一楼室内没有柱子，二楼按建筑规范要求设计”。事实上，本案上诉人安置给被上诉人的房屋就是“一连二门市”,完全符合合同约定。原审以案涉房屋所在建筑物层高为四层即改变了规划,构成根本违约不符合客观实际，没有事实依据。从双方合同约定来看,“一连二门市”之约定无法推断安置给被上诉人的门市房所在建筑物只能是两层建筑物，建筑物总层数高于两层就不是一连二门市的结论。另，在《产权调换协议书》中也不存在“房屋窗户”、“屋内没有柱子”的约定。因此，原审认定上诉人改变建筑规划，构成根本违约，属认定事实错误。其次，被上诉人提供的规划图复印件，既未经政府部门审批，也不属于双方签订的《产权调换协议书》的附件,也未经双方共同确认，因此，其不能证明上诉人改变了规划设计。而原审中，上诉人已经提供了经过辉南县规划设计部门的审批规划总平面图纸原件,足以证明，上诉人安置给被上诉人的房屋(位于C4-a栋商网）是经政府批准的，完全符合规划，不存在违法行为，也不存在违约行为。至于被上诉人提供的“土地存根”、“售楼宣传图”与本案无关，不具有证明力，不能证明上诉人根本违约。因此,原审认定上诉人改变规划构成根本违约，完全没有事实与法律依据，属于认定事实错误。3.原审中被上诉人申请的房屋价格与租金的评估鉴定与本案无关，不能据此认定被上诉人的实际损失。房屋价格评估报告与被上诉人申请的鉴定事项及法院委托的鉴定事项明显不一致，被上诉人申请评估的对象是辉南县星华家园C4#-2栋西数第一户一连二门市，是客观存在建筑物，而评估报告的估价对象却是拟建建筑物，是一个不存在的虚拟建筑物，这明显与申请、委托估价事项不符,其不能作为认定本案事实的证据使用。评估报告的估价依据是被上诉人提供的规划总平面图的复印件,该规划总平面图既未经政府规划设计部门的审批，也未经上诉人认可，且是复印件,因此,评估机构据此对拟建建筑物的估价不具有现实意义，评估报告明显与本案不具有关联性,不能作为认定本案事实的证据使用。租金价格评估报告也不能作为认定被上诉人实际损失的证据使用。在双方签订的《产权调换协议书》中并没有关于上诉人逾期交付产权调换房屋应支付房屋租金的违约责任约定;同时，在该协议书第七条违约责任中明确约定:“因甲方的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，甲方按照原标准支付乙方临时安置补助费，需要过冬的还应支付采暖补助费”。由此可见，既使上诉人违约，也应按该条承担违约责任,而原审判令上诉人给付被上诉人租金损失明显没有事实与法律依据。付磊辩称：1.上诉人主张“合同仍然有效未被解除被上诉人不具有直接主张赔偿损失请求权基础”的上诉理由不充分。双方于2012年签订《产权调换协议》后，至被上诉人在2018年9月29日起诉时止，该协议因上诉人违约一直没有履行，导致事实上合同已经解除，所以被上诉人有权直接主张货币补偿。2.原审认定上诉人改变计划存在根本违约事实清楚、证据充分。上诉人出示的文件，只能证明上诉人变更规划范围的合法性，不能证明变更规划设计的合法性。双方于2012年签订的《产权调换协议》所依据的房屋设计规划平面图，显示的设计楼层是2Ｆ，即两层建筑。这一事实已由被上诉人一审时出具的上诉人十年规划设计平面图及同一地段已交付使用的回迁房屋2Ｆ建筑房屋照片所证实。同时，上诉人出示的2017年设计图纸上明确载明制图原因为修改规划，说明上诉人修改设计规划事实存在，也证明了上诉人改变规划设计的违约事实存在。对于上述事实，上诉人没有证据证明其修改规划之前通知了被上诉人并依规定向社会公告。根据《商品房销售管理办法》24条2项规定，上诉人已构成根本违约。3.原审认定被上诉人损失范围和损失数额有事实和法律依据。上诉人未在约定的期限将调换的房屋交付被上诉人，上诉人违约之时，也给被上诉人造成一定经济损失。原审确定上诉人承担逾期之日至判决生效之日止的房屋租金损失，与被上诉人损失利益均衡。依据司法案例中索引的《拆迁补偿安置协议纠纷的裁判规则》中9“拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁补偿方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算，房屋单位应以起诉时同类型、同地段房屋的市场单价为准”之规定，司法鉴定报告结果可作为认定损失赔偿依据，且未超过上诉人应预见损失范围。由此，原审法院依据鉴定意见判令上诉人承担赔偿责任事实清楚，证据充分。综上，应驳回上诉，维持原判。付磊向一审法院起诉请求：1.依法判令辉南星华公司支付付磊安置房屋实际价款117.2,724万元；2.判令该公司按每月每平方米45.82元支付从2014年1月1日起至2018年9月25日止房屋租赁费。一审法院审理查明：2012年8月3日，辉南星华公司（甲方-拆迁人）与付磊、徐某（乙方-被拆迁人）签订辉南县房屋拆迁补偿安置协议一房屋拆迁产权调换协议（编号:101263）。主要内容是:第一条拆迁房屋依据甲方因棚户区改造项目建设需要，根据建设项目批准文件，建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等，经审查批准，领取了（辉动）拆许字（2009）第4号《房屋拆迁许可证》，在站前路以东，爱国路以西规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的被拆迁范围。第二条乙方房屋和产权调换房屋情况乙方服从城市建设需要，同意将坐落在爱国街一委三组的房屋，《房屋所有权证》编号:0020696、0020700，建筑面积61.30平方米、43.05平方米，房屋所有权证所标明的房屋用途为住宅，交给甲方拆除。第三条产权调换房屋甲方将坐落在星华家园C4#-2栋西数第一户一连二门市，面积一层51平方米、二层111平方米的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。第六条被拆迁人搬迁及产权调换房屋交付时间，甲方保证在2013年12月31日前将产权调换房屋交付给乙方。第七条违约责任如乙方未能在协议签订的期限内将被拆迁房屋交给甲方拆除，甲方有权单方终止协议,协议作废。因甲方的责任延长过渡期限的，自逾期之日起，甲方按照原标准支付给乙方临时安置补助费，需要过冬的还应支付采暖补助费。同日双方签订补充协议:因星字第10.1.054号协议中房屋柱子多，一楼设计不合理，造成付磊上访。经政府各部门协调，甲乙双方协商达成本协议，原协议中存在的各种问题在签订本协议后一并解决完毕，所有补偿全部结清，日期至2013年12月31日止。本协议中签订的房屋跨度不大于15米，一楼南北墙体宽度一致。本协议中房屋为一连二门市，甲方保证一楼室内没有柱子，二楼按建筑规范要求设计。另查,2010年5月20日,辉南星华公司(甲方-拆迁人）与付磊、徐某（乙方-被拆迁人）签订辉南县房屋拆迁补偿安置协议一房屋拆迁产权调换协议（编号:10.1.054)，该协议在签订编号为101263号协议时双方协商作废。上述协议甲方盖章签字，乙方签字按手印系付磊，徐某名字系付磊所签。协议第二条坐落在爱国街一委三组的房屋，《房屋所有权证》编号:0020696、0020700，建筑面积61.30平方米、43.05平方米，该房屋原产权人系徐某,徐某于1992年4月22日将上述房屋出售给付磊，双方未办理房屋过户。徐某在庭审中明确表示，房屋拆迁后所应享有的权利属于付磊。再查，辉南星华公司至今未向付磊交付协议约定的房屋，该公司拟向付磊交付的房屋由原规划设计的一连二门市（二层）变更为一连二门市（四层)。2018年10月9日，付磊向该院提出鉴定申请，请求对坐落于星华家园地段，房屋C4#--2栋西数第一户一连二门市(一层51平方米;二层110平方米)每平方米的价值予以鉴定;11月20日，付磊又向该院提出鉴定申请，请求对涉案房屋的租赁费予以鉴定，即从2014年1月1日起至2018年9月25日止涉案房屋租赁费价格。2019年1月8日，吉林中天金诺房地产估价事务有限公司作出中天金诺司法鉴字[2018]第48号、(2018)吉0503委鉴68号房地产价值司法鉴定报告。估价结果确定在价值时点2018年11月15日可能实现的市场价值为117.2,724万元，单价7,284元/平方米。同日该鉴定机构又作出司法鉴字[2018]第48-1号、(2018)吉0503委鉴68号之一房地产价值司法鉴定报告。估价结果确定在价值时点2014年01月0l日可能实现的市场价值为:租期:57个月(从2014年01月01日至2018年09月25日);评估结果为42.432万元;单价45.82元/m.月。一审法院认为：1.关于付磊起诉是否遗漏了应当共同参加诉讼的徐某问题。徐某早在1992年就将案涉的被拆迁房屋出售给付磊，尽管双方未办理房屋过户，但付磊仍然是被拆迁房屋的实际所有人。况且徐某在庭审中明确表示，案涉房屋拆迁后所应享有的权利属于付磊，因此本案不存在遗漏当事人的问题。2.双方在签订房屋拆迁产权调换协议后，双方均应按照该协议履行义务。付磊已按协议约定向辉南星华公司交付了被拆迁房屋，但该公司却未按协议约定的时间，即在2013年12月31日前将产权调换房屋交给付磊，且至今也未交付。另外，该公司还存在改变规划设计的问题。因此，该公司的行为已构成根本违约，导致不能实现合同目的。付磊的请求合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，遂判决：1.辉南星华公司于本判决生效后十日内给付付磊安置房屋实际价款117.2,724万元；2.辉南星华公司于本判决生效后十日内给付付磊自2014年1月1日起至本判决生效之日止按162平方米每月每平方米45.82元计算的房屋租赁费；案件受理费19,630元，由辉南星华公司负担。二审查明事实与一审基本一致。另查明：2010年5月20日，辉南星华公司与付磊、徐某签订《产权调换协议书》（2012年8月3日，该协议作废），约定临时安置补助费每月150元，越冬费500元。2012年双方重新签订《产权调换协议书》后，付磊因重新安置的门市房逾期过渡期临时安置补助费标准问题上访，2014年3月29日，经上级主管部门协调，拆迁人支付2.7万元给付磊，双方有关2014年度C4-2门市房逾期过渡期临时安置补助费及其它方面任何诉求全部解决，付磊签字认可。本院认为，本案为拆迁安置补偿合同纠纷,双方于2012年8月3日签订的《产权调换协议书》是双方当事真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。（辉南星华公司认可至2018年末才达到交付条件）辉南星华公司未能按约定在2013年12月31日前将产权调换的门市房交给付磊，致使付磊不能实现合同目的；付磊提供的证据亦能证明该公司在与付磊签订产权调换协议后改变了设计，且未与付磊重新达成协议，该公司已构成根本违约。付磊一审时已明确表示，因辉南星华公司违约，继续履行合同已不可能，二审时亦表示，要求辉南星华公司给付安置房屋实际价款117.2,724万元，正是以解除双方的合同为前提。一审判决辉南星华公司给付付磊该房屋实际价款117.2,724万元正确。关于付磊主张的租金损失问题。辉南星华公司认为即使认定该公司违约，也应按合同约定承担违约责任,而原审判令上诉人给付被上诉人租金损失明显没有事实与法律依据。双方在《产权调换协议书》约定，因辉南星华公司的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，该公司按照原标准支付给付磊临时安置补助费，需要过冬的，还应支付采暖补助费。原协议约定临时安置补助费每月为150元，越冬费500元。而付磊已因该标准过低进行上访，双方已确定2014年逾期交付房屋的损失标准为每年2.7万元，故辉南星华公司要求按原约定支付逾期交房的损失，依据不足。因双方已对逾期交付房屋的损失在2014年进行了变更，但并未约定2015年以后的损失如何计算，故付磊要求按回迁的门市房租金损失计算并无不当。双方已将2014年的损失履行完毕，故应从2015年1月1日起计算逾期交付房屋的损失。付磊起诉要求该损失计算至2018年9月25日，本院予以支持。综上所述，一审认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持吉林省辉南县人民法院（2018）吉0523民初880号民事判决第一项，即“被告辉南县星华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告付磊安置房屋实际价款1172,724元”；二、撤销吉林省辉南县人民法院（2018）吉0523民初880号民事判决第二项，即“被告辉南县星华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告付磊自2014年1月1日起至本判决生效之日止按162平方米每月每平方米45.82元计算的房屋租赁费”；三、上诉人辉南县星华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人付磊自2015年1月1日起至2018年9月25日止的租金损失332,790.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费34,960元，由辉南县星华房地产开发有限公司负担33560，付磊负担1,400元。本判决为终审判决。审判长 刘 凤审判员 崔红霞审判员 范立华二〇一九年九月二十七日书记员 单铄然