安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初2387号原告：张何何，男，1981年5月20日出生，回族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。委托代理人：范锐，安徽知秋律师事务所实习律师。被告：李云飞，男，1963年1月10日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区。被告：庄瑞芳，女，1964年3月10日出生，汉族，户籍地广东省深圳市南山区。两被告共同委托代理人：吴成功，滁州市南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。被告：张红梅，女，1974年12月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。第三人：相自力，男，1972年12月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师。第三人：黄爱东，女，1963年8月21日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：徐超，滁州市南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。原告张何何与被告李云飞、被告庄瑞芳、被告张红梅（工商登记并无滁州市南谯区壹陆捌房产中介所字号，原被告以及第三人均同意其替换滁州市南谯区壹陆捌房产中介所参加诉讼）以及第三人相自力房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）皖1103民初3758号民事判决书，判决:1、第三人相自力于判决生效后十日内返还原告张何何定金88000元；2、被告168中介所经营者张红梅于判决生效后十日内返还原告张何何12000元；3、驳回原告张何何的其他诉讼请求。第三人相自力不服该判决提起上诉，滁州市中级人民法院作出（2019）皖11民终507号民事裁定书，以为进一步查明相自力是否系接受他人委托办理案涉房屋买卖事实，需追加黄爱东参加诉讼为由，撤销本院（2018）皖1103民初3758号民事判决，发回重审。本院于2019年5月5日立案后，另行组成合议庭，依法通知黄爱东作为第三人参加诉讼，并且公开开庭进行了审理。原告张何何委托诉讼代理人耿晓兵，被告李云飞、庄瑞芳共同委托诉讼代理人吴成功，被告张红梅，第三人相自力及其委托诉讼代理人张军，第三人黄爱东委托诉讼代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张何何向本院提出诉讼请求：1、被告李云飞、庄瑞芳双倍返还定金10万元；2、被告张红梅承担连带赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求要求三被告及第三人向原告支付10万元，自2017年7月5日起按照年利率6%向原告支付5万元利息至清偿之日止。事实与理由：2018年7月5日，张何何通过168中介所，与被告李云飞、庄瑞芳代理人相自力签订《房屋买卖合同》，合同约定：张何何以100万元购买李云飞、庄瑞芳位于滁州市安康苑房产，7月5日支付定金5万元，余款95万元于2018年8月20日之前一次性付清。张何何按约定支付给相自力定金5万元，并将自有房屋委托中介出售、多方筹措房款。为方便支付剩余房款，张何何要求李云飞、庄瑞芳的代理人相自力提供收取房款银行账户，但相自力拒绝见面，张何何通过168中介所找到对方后，对方回复不愿意出售房屋。张何何7月9日委托律师就此纠纷制作律师函，通过中介向其送达，要求尽快提供账户履行合同。7月10日，张何何又通过手机短信方式督促被告及时提供账户履行合同，次日，被告称房屋不卖了。李云飞、庄瑞芳辩称：被告一、二和被告三以及第三人相互不认识，更不认识原告，被告一、二未见过房屋买卖合同，没有授权给第三人，也没有收取原告所谓定金；原告没有任何证据证明被告一、二签订合同和收取定金事实。其认为该合同是无效合同，请求驳回原告对其诉求。张红梅辩称：其认为相自力具有出售案涉房屋代理权限，相自力陈述其是受领导委托代为处置房屋。定金由其支付给相自力了。第三人相自力对于原告陈述基本无异议，但是其辩称：1、其收到中介转账3.8万元。即便合同成立，原告无权获得双倍定金；原告称其要求相自力提供收取房款账户不属实。2、根据合同第3条，乙方于2018年7月5日支付给甲方定金5万元，甲方代理人没有在当日收到5万元，原告支付定金行为不符合约定，不成立定金性质，只能是预付款。3、根据合同第11条，主合同生效条件需要甲方本人签字确认，本案主合同是效力待定合同，根据担保法从合同应当属于无效合同，原告无权主张双倍定金。4、书面委托合同应当载明代理权限和期限，委托关系是非要式法律关系，是否存在书面委托不影响委托代理关系存在，根据书面委托代理所列明内容来看，非书面委托关系应该是概括性代理，相自力不存在无权或越权代理情况。5、如果黄爱东未经出售人同意或追认，根据法律规定，黄爱东对相自力的行为承担责任。6、如果定金合同成立，原告有未审慎了解标的物情况过错，张红梅有隐瞒事实过错，原告和张红梅应该承担责任。第三人黄爱东辩称：1、其不是合同主体，也不是房屋所有人，不应当追加其为当事人。2、原告无证据证明其曾委托相自力将他人房产进行买卖，其不应当对于房屋买卖合同承担责任。3、中介所明知相自力无代理资格，其应当承担相应责任。原告疏于审查相自力代理权，其有过失。原告针对其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原告张何何身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。证据二、房屋买卖合同一份（背面附收条），证明2018年7月5日，原告与庄瑞芳代理人相自力经被告壹陆捌中介介绍，签订房屋买卖合同，购买被告一、二位于滁州市安康苑房产，并按合同约定支付定金5万元。证据三、相自力身份证复印件及收条（复印件），证明庄瑞芳代理人相自力身份信息及代为收取定金的事实。证据四、张红梅身份证复印件及书面说明一份，证明合同签订、定金收取后，中介通知房东毁约房子不卖了，后经中介了解，是因庄瑞芳认为地铁开通房产可能增值，故意毁约。被告李云飞，庄瑞芳质证意见：证据一、被告一、二根本没有见过原告，证明目的不认可。证据二、该份合同其从未见过，更没有被告二庄瑞芳签字，也没有委托相自力签字，其证明目的不认可。证据三、被告一、二对该证据不知情，对其证明目的不认可。证据四、对该证据不知情，证明目的不认可。被告张红梅质证意见：证据一、真实性无异议。证据二、真实性无异议。证据三、真实性无异议，但该定金原告给付中介5万元，房屋价格100万，房主净得98.8万元，1.2万元作为中介费。证据四、真实性无异议。第三人相自力质证意见：证据一、真实性无异议。证据二、买卖合同真实性认可，庄瑞芳和相自力签名均认可，收取定金的收条无法确认，根据合同第四条的规定，中介方的代理费买方、卖方各是1万元，并在买方在支付首付款时向中介支付，根据合同第十条，原告无权要求双倍返还定金。证据三、收条真实，但收条表明其从中介手中收到3.8万元。证据四、张红梅身份证复印件认可，书面说明同答辩意见。第三人黄爱东代理人质证意见：收条、合同不清楚，身份证无异议，说明属实。张红梅针对其主张，提交相自力出具的收条一份，证明相自力收到定金5万元，1.2万元作为中介费已收取。原告质证意见：真实性及证明目的均无异议。被告一、二质证意见：真实性不清楚，与被告一、二无关，证明目的不认可。第三人相自力质证意见：真实性无异议，收到3.8万元，但是属于房款，且该条据是张红梅本人写好后注明房款由相自力签名。第三人黄爱东质证意见：不清楚。第三人相自力对其主张，提交：证据一、2018年6月8日至7月16日微信截屏12份，证明相自力是经黄爱东委托（黄爱东是经庄瑞芳委托）出售安康苑20号楼2201室房屋，机主是相自力，对话人是黄爱东，证明相自力是有权代理。证据二、手机通话录音9段，是相自力与黄爱东关于卖房的对话，证明黄爱东转委托相自力出售房屋的事实。原告质证意见：1、对该组证据的真实性无异议，但是原告在签订合同时，相自力自称有房东庄瑞芳的授权，而且中介机构也确认这一事实，所以对于相自力在签订合同时有代理权限原告是认可的，具体什么情况请法院查明。2、录音真实性无异议，其他由法院审查。被告李云飞，庄瑞芳质证意见：1、对第三人的证据真实性不清楚，对其证明目的不认可，也从未授权给谁，更没有授权给相自力。对7月2日庄瑞芳出示的所谓的房屋转让协议与原告所诉该房屋买卖无关。2、是否合法不认可，对证明目的，其没有授权给黄爱东、相自力。被告张红梅质证意见：1、无异议。2、认可，无异议。第三人黄爱东代理人质证：不清楚，回去核实；合法性不认可。第三人黄爱东对其主张，提交：1、安康置业证明，证明涉案房屋房主是庄瑞芳的。2、安康物业证明,证明相自力私自隐藏涉案房屋钥匙。原告质证意见：证据一真实性无异议，安康物业的证明真实性不认可，相自力自称是受黄爱东、庄瑞芳的委托去看房的。被一、二质证意见：同意黄爱东代理人意见。被张红梅质证质证意见：1、无异议；2、不认可。第三人相自力代理人：1、认可。2、合法性不认可，不符合法律规定，真实性不认可。相自力涉足房屋买卖是黄爱东委托，钥匙是安康物业代表人黄爱东，要求相自力向王海红索要，后来由黄爱东直接交付给相自力的。从各方所举证据分析，各方提供的证据除了第三人黄爱东提供的证据二，不具有证据真实性、合法性和关联性，因而不予认定之外，其他证据具备证据的真实性、合法性和关联性，应当予以认定。本院经审理查明的事实：2018年7月5日，相自力以庄瑞芳代理人名义与张何何签订《房屋买卖合同》，约定甲方庄瑞芳将坐落于安康苑20幢2201室房屋出售给张何何，双方议定房屋出售价为100万元，张何何于2018年7月5日支付定金5万元，余款95万元于2018年8月20日前一次性付清。相自力作为代理人在甲方处签字“甲方庄瑞芳、代理人相自力2018.7.5”，张何何在乙方处签字，“168中介所”张红梅作为丙方（中介方）在合同中签字并加盖“滁州市南谯区壹陆捌房产中介所”印章。同日，张红梅出具收条一份，载明“今收到张何何购买安康苑20幢1单元2201室购房定金伍万元整（￥50000）”。相自力出具收条一份，载明“今收到168房产中介（张何何）购买安康苑20幢2201房购房定金伍万元整（￥50000），壹万贰仟元整（￥12000，作为中介费，中介已收，相自力实收人民币叁万捌仟元整），备注：安康苑20幢2201室房东净得款玖拾捌万捌仟元整（￥98.8万）”。之后相自力通知张何何及张红梅，告知安康苑20幢2201室房屋不再出售。另查明：安康苑20幢2201室房屋系李云飞、庄瑞芳购买，庄瑞芳已支付滁州市安康置业有限公司购房款50.6433万元。综合原被告以及第三人之间诉辩意见，本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否有效；2、原被告以及第三人是否承担责任。本院认为：一、案涉房屋买卖合同为效力待定合同根据原告、相自力提供证据和张红梅陈述，能够证明房屋权益人虽有通过第三人黄爱东委托相自力出卖房屋意思，但是原告不能举证证明相自力享有签订房屋买卖合同权利，权益人又不追认，因此根据民法总则、合同法规定，案涉合同应为效力待定合同，不能发生有效合同具有的法律效力。二、原被告以及第三人是否承担责任、如何承担责任1、担保法规定，定金为五种担保方式之一，担保合同是主合同从合同，主合同无效，从合同无效，因此本案只存在返还财产等问题，原告主张相对方双倍返还定金诉请，本院不予支持。2、根据张红梅和相自力对于签订案涉《房屋买卖合同》情景的描述，张红梅、相自力当时没有尊重房屋权益人意见，急功近利，原告对此应当知情，三者草率签订《房屋买卖合同》，均有过错，相应的法律后果应当由行为人承担，因此，相自力所收3.8万元、张红梅所收1.2万元中介费应当返还，并且两人应当支付相应款项利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）。3、被告李云飞、被告庄瑞芳和第三人黄爱东对于签订《房屋买卖合同》无过错，也未收取费用，因此原告要求其承担责任诉请，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条、第一百七十一条、《中华人民共和国担保法》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人相自力于判决生效后十日内返还原告张何何定金38000元及其利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）；二、被告张红梅于判决生效后十日内返还原告张何何12000元及其利息（自2017年7月5日起按照年利率6%至清偿之日止）；三、驳回原告张何何的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告张何何负担1250元，被告张红梅负担300元，由第三人相自力负担750元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  **信人民陪审员  张本文人民陪审员  周玉双二〇一九年九月二十六日书 记 员  王晓雪附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。