山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初10123号 原告：周建岗，男，1976年4月6日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：崔艳超，山东康元律师事务所律师。 被告：青岛永昌实业集团房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区城北二路443号，统一社会信用代码91370282713776175U。 法定代表人：李述昆，总经理。 委托诉讼代理人：单国飞，山东运策律师事务所律师。 原告周建岗与被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告周建岗及其委托诉讼代理人崔艳超、被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人单国飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告各项损失暂计10万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年8月1日签订青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告位于胶州市阁楼，房屋总价款955993元，被告定于2013年10月1日将房屋交付原告等内容。上述内容签订后，原告依约定时间交付房屋首付款，并按时办理了银行按揭贷款，2013年9月21日，原告对上述房屋接收，但接收房屋后不久，原告就发现该房屋阁楼存在严重漏水，致使原告无法正常居住，多次找开发商及物业协商处理都未解决，根据法律规定，被告应当对原告的房屋承担保修责任，并赔偿原告损失，故诉至法院。 被告质证称，原告所诉无事实和法律依据，已过诉讼时效，已超过相关法律对于防渗漏保修期的规定，因此原告诉讼请求应予驳回。 原告提交的证据和被告的质证意见： 证据一《商品房预售合同》及补充合同一份，证明1、原告购买被告开发的位于胶州市阁楼。2、双方在合同第二十三条明确约定了房屋的质量保修范围及期限参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》规定在本合同附件五中的约定。屋里防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质保期为5年，由房地产开发企业自房屋交接之日起承担质保责任。 证据二被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司工商登记信息一份，证明自2018年8月2日，青岛永昌实业集团房地产开发有限公司法定代表人由管敦家变更为李述昆。 证据三《业主入住合同》、房屋验收单各一份，证明青岛森源洁物业管理有限公司承接了涉案房屋的物业管理服务，且森源洁物业公司与原告就涉案房屋于2013年9月21日完成房屋验收交接手续。 证据四涉案房屋漏水位置照片及录像一份，证明原告接收涉案房屋后，其存在严重漏水，造成涉案房屋积水严重、墙体多处脱落的事实，导致原告长期无法正常居住。 证据五对话录音一份，证明原告曾多次就涉案房屋漏水的事实与森源洁物业公司沟通，要求森源洁物业公司通知被告进行修复，经物业通知但被告一直未派相关工作人员修复涉案房屋漏水问题的事实。 被告质证称对证据一的真实性没有异议，但如原告证明内容所述防渗漏的保修期是五年，参照的是《建筑工程质量管理条例》，而该条例第四十条第二款规定，建筑工程的保修期自竣工合格之日起算。对证据二的真实性没有异议。对证据三的真实性有异议不认可，且从证据中看出没有任何涉及被告的相关信息，而房屋的交付应当由房地产开发商与原告进行，因此对原告提交的证据，即使是真实的，也不能证明原告的证明内容，且与本案无关。对证据四的真实性不认可，该证据无法确认是涉案房屋存在漏水，也无法体现漏水的时间，且被告从未收到过原告任何要求维修的通知。对证据五的真实性不认可，该录音中可以看出没有任何与被告相关的信息，且该录音也无法体现原告所要证明的内容。另外该证据无法显示具体的时间地点及相关人员，与被告无关。 被告提交的证据和原告的质证意见： 青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证、胶房开发综验字××号，证明涉案房屋综合验收时间为2013年6月8日，根据原告也认可的建筑工程质量管理条例第四十条第二款的规定，建筑工程的保修期自竣工验收合格之日起算，因此，从涉案房屋综合验收之日起至原告起诉之日止，时间已超过相关法律规定的保修期限。 原告质证称对真实性没有异议，对证明内容有异议，根据原、被告的商品房预售合同第二十三条及建设工程质量管理条例第四十条第二款规定，房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任，从房屋交付之日起承担，原告购买涉案房屋存在漏水问题，自其接收后就出现，一直未予解决，且原告多次向被告提出修复请求，并在法定期间内向法院提起诉讼，因此被告应当对涉案房屋承担保修责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月1日，原、被告签订了青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的胶州市扬州东路8号凯旋花园小区2号楼1单元1203号1303号的房屋，总价款955993元。 合同第十一条约定被告于2013年10月1日前交付原告房屋。 合同第二十三条约定自房屋验收交接之日起，被告对房屋负责保修。保修范围和保修期是由原被告双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》规定在本合同附件五中约定。 附件五为房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。 凯旋花园小区2号楼于2013年6月8日进行了综合验收。 原告提交了其与青岛森源洁物业管理服务有限公司签订的业主入住合同、房屋验收单，称其于2013年9月21日接收了房屋。 原告提交录音中的对方人员称就原告房屋维修的事联系过开发商。被告对该录音的真实性不认可。 原告确认本案涉及房屋的保修期是五年，自房屋交付之日起起算。被告确认本案涉及房屋的保修期是五年，自房屋竣工验收合格之日起算。 房屋现在由原告使用。 庭审中原告申请了鉴定，经本院委托，青岛市建筑设计研究院集团有限公司作出鉴定意见：五、鉴定意见及处理建议:5.1鉴定意见:1)涉案工程1203及1303室外平台细石混凝土保护层爆皮，不符合《屋面工程质量验收规范》“6.1.10细石混凝土防水层应表面平整、压实抹光，不得有裂缝、起壳、起砂等缺陷。”。2)1203顶棚在地暖使用时存在渗漏现象，影响建筑使用要求。3)1303屋面、墙体及踢脚线位置存在渗漏痕迹，影响建筑使用要求。4)1203窗口存在渗漏痕迹，影响使用要求。5.2处理建议:1)拆除现有1203、1303室外细石混凝土，重新浇筑C25细石混凝土(内配Φ6mm＠100m居中设置，随打随抹压光处理。)，并按照2X2米进行设置35mm宽分隔缝(采用油丝麻膏密封);2)拆除1303室内地暖，重新施工地面及地面;3)拆除1303屋面及西侧存在渗漏墙体保温层，按照原设计重新施工处理，恢复现状;4)将1203户存在渗漏痕迹的窗口四周清理干净，并将其抹灰清除，重新将窗口发泡密封，再采用1:2.5聚合物水泥砂浆抹灰处理(注意:室外窗口顶部及底部应墙面位置低，窗户位置高。)，最后窗口四周采用耐候胶做密封处理。5)将室内存在渗漏痕迹的装饰，清理干净按现状恢复。原告支出鉴定费15000元。 誉光评估工程咨询（青岛）有限公司作出鉴定意见：涉案房屋的修复费用为78953.72元。原告支出鉴定费2000元。 原告于2018年9月21日提起本案诉讼。 本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。 依合同第二十三条“自房屋验收交接之日起，被告对房屋负责保修。”的约定，被告对原告购买的位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区2号楼1单元1203号1303号的房屋自房屋验收交接之日起五年内负有保修责任，即保修期是自2013年9月21日至2018年9月20日。原告提交的录音被告不认可，且录音也不能证明其向被告提出了房屋存在质量问题需进行维修的请求。原告于2018年9月21日提起本案诉讼，因此不能认定原告在房屋保修期内向被告提出了房屋维修的请求。 同时原告在诉状中自述2013年9月21日接收房屋后不久，就发现该房屋阁楼存在严重漏水问题，而原告在2018年9月21日才提起本案诉讼，原告提交的录音也不能证明其在房屋保修期内向被告提出了房屋维修的请求，因此原告请求被告承担房屋保修期内的维修责任主张已超过法律规定的诉讼时效。 综上，原告请求被告承担保修期内的房屋维修责任，不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告周建岗的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告周建岗承担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  陈 敏 审判员  孙 超 二〇一九年九月五日 书记员  迟 佳