安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初1076号原告（反诉被告）：安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司，住所地：安徽省阜阳市开发区105国道汽贸物流园，统一社会信用代码：91341200698955238G。法定代表人：柳青春，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱经峰，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：**新，安徽淮都律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽百太星马国际商贸有限公司，住所地：安徽省太和县城关镇民安路与建设西路白马环球港11号楼2层，统一社会信用代码：91341222MA2NU7JQ8E。法定代表人：李富林委托诉讼代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。第三人：太和县白马环球港商业经营管理有限公司，住所地：太和县镜湖路与人民南路交叉口，统一社会信用代码：91341222MA2MQTCK11。法定代表人：汪登厚委托诉讼代理人：贾乃军，安徽皖太律师事务所律师。原告安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司与被告安徽百太星马国际商贸有限公司及第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司的委托诉讼代理人**新、被告安徽百太星马国际商贸有限公司及第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人贾乃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告于2017年12月29日订立的编号为201712260001的《商铺租赁经营管理合同》及补充协议已解除；2、依法判令被告立即返还原告已交付的租金人民币63万元，判令第三人负连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月21日，原告单位与第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司订立《商铺租赁经营管理合同》（合同编号201702210001〉及补充协议，约定将太和环球白马港商铺7号楼整栋商铺出租给原告单位用于商业经营，原告单位支付租金63万元给第三人，后因该商铺被第三人又私自出租给红星美凯龙，导致上述合同无法履行，经协商解除后，改为将1号楼1一2层出租给原告单位，由被告与原告单位订立《商铺租赁经营管理合同》（合同编号201712260001）和补充协议，订立时间为2017年12月29日，合同约定原告单位已支付给第三人的63万元租金也转为201712260001号《商铺租赁经营管理合同》的租金。合同订立后，被告一直未能交房，经多次催要也没有结果，租赁合同的目的已难以实现，原告已书面通知被告解除上述租赁合同，被告未提出异议，上述租赁合同己解除，被告应当将原告预付的63万元租金予以返还，但被告拒不返还，故具状诉讼，请求人民法院依法判决。被告安徽百太星马国际商贸有限公司辩称：1、原告要求解除合同违反法律规定；2、原告陈述与事实不符。第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司辩称同被告相一致。被告安徽百太星马国际商贸有限公司反诉请求：1、请求人民法院确认被反诉人发出的解除通知不发生法律效力。2、被反诉人支付反诉人房屋租金63万元（或者同等价值车辆）。3、被反诉人承担本诉和反诉的诉讼费用。事实和理由：2017年12月29日双方签订商铺租赁经营管理合同，合同签订后反诉人按照合同约定的时间取得房屋竣工验收报告和消防验收合格证明以及房屋产权证书。反诉人多次通知被反诉人接受房屋，因被反诉人单方原因拒不接受房屋。被反诉人按照合同约定每年应支付租金126万元，其中63万元现金支付剩余63万元用车辆抵付。经多次催要被反诉人不按照合同约定用车辆抵付剩余租金63万元。2018年8月13日，被反诉人以出租房屋不具备交付条件为由向反诉人发出解除合同通知书，要求解除双方签订的合同。反诉人和被反诉人之间签订的合同成立并生效，反诉人已经按照合同约定，全部履行自己的义务。被反诉人无正当理由拒不支付剩余租金，且要求解除合同理由不符合合同约定和法律规定。为了保护原告合法权益根据《中华人民共和国合同法》九十四、九十六条规定，特提起反诉请求判如所请。原告安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司辩称：1、被告反诉第一项已超过法律规定的期限。2、合同解除应自原告收到解除通知时合同解除。3、是被告违约导致合同解除，请求法院驳回被告的反诉请求。第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司未答辩。经审理查明：2017年2月21日，原告安徽阜阳恒大旭日汽车贸易有限公司（以下简称恒大旭日贸易公司）与第三人太和县白马环球港商业经营管理有限公司（以下简称白马环球港管理公司）订立《商铺租赁经营管理合同》及补充协议，该协议约定恒大旭日贸易公司租赁白马环球港7＃整栋商铺，双方约定了年租金及租赁期限。恒大旭日贸易公司依约支付租金400000元。2017年12月29日，安徽百太星马国际商贸有限公司（以下简称百太星马商贸公司）作为出租方与恒大旭日贸易公司作为承租方重新签订了《商铺租赁经营管理合同》（合同编号：201712260001号），合同约定：“1.1甲方同意将其位于安徽百太星马国际商铺1＃1层-2层商铺，（以下简称该商铺）租赁予乙方，该商铺总建筑面积约2698.1平方，该商铺租赁范围包括但不限于该商铺所应公摊部分以及相应辅助设施、设备。1.3租赁用途：商业经营及商务办公。2.1甲方将该商铺租赁给乙方进行经营管理，租赁期限为4年，自2018年5月1日开始计算。（但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金）。3.1商铺年租金计算标准（以2018年5月1日起计算租期及租金，未办理房屋交付手续的除外）：楼层1F-2F：10.甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。第十一条违约责任在符合本合同约定条件和未出现法定解除合同情形时，任何一方不得单方解除合同，否则视为违约，违约者应向守约者承担下列违责任。11.1乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一，以天数计算向甲方支付违约金。11.2如甲方单方终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金向乙方支付违约金，并按照年租金三倍的标准承担乙方对该商铺的装修之费用，赔偿乙方全部损失（此损失包括由此引起的需向第三人支付的费用）。11.3如乙方单方终止合同，未征得甲方书面同意，乙方应承担违约责任，按当年的12个月租金向甲方支付违约金。”双方还约定其他租赁事宜。同日，双方还签订了《商铺租赁经营管理合同》补充协议，该协议“第七条甲方须在完成竣工验收报告手续通过后，将房屋交予乙方装修，乙方在装修和经营该商铺期间，涉及政府相关单位的事务或扰乱装修和经营的行为，甲方协助处理。第八条三楼、四楼的通道必须留出，期限四年。2018年5月1日前把租赁房屋西侧主干道通往建设西路的路口开通，租金从2018年5月1日开始算起。（第一年以竣工验收报告时间为准）。第九条每年租金5月1日前一次付清。”其中对恒大旭日贸易公司已付租金作了备注“备注：乙方2017年2月21日支付太和县合肥博天化工有限公司（太和县白马环球港商业经营管理有限公司）白马环球港7号楼商铺租金预付款肆拾万元正（400000）转为1号楼1层、2层租金。”原告又将230000元租金转给了被告。被告实收原告租金630000元。2017年5月28日对1＃楼进行竣工验收。2018年1月12日太和县公安消防大队为太和白马环球港1＃楼进行建设工程竣工验收消防备案。2018年6月22日太和县城乡规划局为被告所有的太和白马环球港1＃楼、4＃楼颁发“建设工程规划核实合格证。”双方在履行合同交付房屋时发生争议。被告于2018年8月7日函告原告，要求原告于2018年8月15日前付清款项并开始进场，原告认为被告承诺的：打通通往建设西路路口、消防验收通过、竣工验收报告通过等符合装饰条件的条件未达到，且租赁场地幕墙玻璃未到货、水电未通、手续不完善等，于2018年8月7日回函，要求解除租赁合同并返回已交租金63万元。又于2018年8月13日向被告发出“解除合同通知书”。该通知书载明：合同订立后，至今已过去近八个月的时间，贵方一直未予交房，且该房也不具备交付使用条件，租赁合同的目的已难以实现，现依据《合同法》规定解除贵我单位于2017年12月29日订立的编号为201712260001号的《商铺租赁经营管理合同》。本通知到达贵单位时，上述合同即告结束。请贵单位在收到本通知后五日内返还我单位已经支付的租金63万元整。被告于2018年8月15日收到该通知。原被告双方后经多次协商无果，原告诉讼来院。另查明，太和县白马环球港1＃楼系太和县合肥博天化工有限公司所有，其将该楼房交被告于第三人出租和运营。本院认为，原、被告双方于2017年12月29日签订的《商铺租赁经营管理合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同严格履行。双方在履行合同时发生争议，原告于2018年8月7日发出“回函”，并于2018年8月13日发出解除“合同通知书”，被告收到回函和通知后三个月内未予答复，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，该合同已经解除。原告要求法院确认《商铺租赁经营管理合同》及补充协议已解除的请求，本院予以支持。依照该法第二百三十条的规定精神，解除租赁合同，酌定给与租赁方三个月的另租他人期间，故对该出租房空出期间的租金损失应自2018年5月1日算至2018年11月15日，按租金每年126万元计算，租金损失共计819000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，被告应对出租屋交付给原告承担举证责任，被告在本案中未向本院提交已交付租赁房的证据（该出租房始终空置未使用），依法应承担对其不利的法律后果。原告明知按照该《商铺租赁经营管理合同》和补充协议的约定，应于2018年5月1日开始计算房租，却不积极主张自己的权利，致使该租赁物空置未使用，应承担一定的责任。根据公平原则，本院酌定由原告对租赁物空置造成的租金损失承担30%的责任，即承担245700元。被告对出租物的空置未采取积极的方式进行补救，应承担自2018年11月16日以后租金损失的全部责任。第三人已将原告交付的租金400000元转交给被告，故被告应退还原告租金384300元，第三人不承担退还租金的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百一十九条、二百一十六条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原、被告双方2017年12月29日订立的201712260001号《商铺租赁经营管理合同》及补充协议解除生效；二、被告于本判决生效之日十五日前返还原告租金384300元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10100元，保全费3670元，反诉费10100元，保全费3670元，合计27540元，原告负担17700元，被告负担9840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李善亚人民陪审员  李 英人民陪审员  朱晓玲二〇一九年九月十七日书 记 员  陈 莉附本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。