成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4042号 原告（反诉被告）：马林，男，汉族，1973年1月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告（反诉被告）：刘贵琼，女，汉族，1977年2月18日出生，住四川省攀枝花市东区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：段炼，四川蜀中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都宜华置业有限公司，住所地成都市成华区跳蹬河南路102号附4号4楼。 法定代表人：张俊。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）马林、刘贵琼与被告（反诉原告）成都宜华置业有限公司（以下简称宜华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。刘贵琼及刘贵琼、马林的共同委托诉讼代理人段炼，宜华公司的委托诉讼代理人杨杰、周瑞君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马林、刘贵琼向本院提出诉讼请求：1．被告按合同约定拆除原告所购房屋主卧室内的卫生间及水管，并按约定将合格房屋交付给原告；2．被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金（即每逾期一天按购房总价款的万分之一计算违约金）直至被告将房屋实际交付给原告为止；3．被告向原告退回违法收取的款项25,000元。事实与理由：原告于2017年3月11日购买被告开发的宜华大东展（成华奥园广场）二期住房，房号为xxx2501号，并于当日签署《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称房屋买卖合同），房屋单价为每平方米16,537.64元，总价为1,115,629元。合同中约定的户型图表明主卧室内没有卫生间。但在2019年1月7日，原告到现场验收房屋时发现主卧室多了个卫生间，原告立即通知被告，并要求被告按合同约定恢复原状，拆除卫生间及其内部管道，填平卫生间内的坑洞及顶部多余的下沉式坑。2019年1月10日，被告方回复只能填坑，其他不能改动。2019年1月11日，原告到成华奥园售楼部提交正式的书面违约通知书，被告方由一“胡”女士接待，她承诺会向上级领导反应，但之后未作任何回复给原告。后原告与被告多次协商未果，被告于2019年4月2日致函原告要求解除房屋买卖合同，原告坚决不认可解除该房屋买卖合同。2017年3月11日被告方以四川链家房地产经纪有限公司的名义，向原告收取了25,000元所谓“购房服务费”。后经成都市城乡房产管理局认定，该款项属违法违规收取，应当退回原告。为维护原告合法权益，特诉至法院。 宜华公司答辩称，1．被告向原告交付的房屋符合合同约定条件，并无违约交付情形；2．原告所称主卧室多了卫生间与合同约定户型图不符的主张不成立，合同附图是对该房屋本身面积、尺寸、朝向、结构等所做的说明，并无每一个房间具体的功能描述，被告向所有购房者进行过明确说明该户型房屋主卧室将预留卫生间改造的可能，且该装修改造费用由被告全额予以支出；3．被告基于原告想法将该预留卫生间改造区域进行了相应处理，将管道予以包裹，同时将下沉进行了填平，通过该处理后，原告使用该房屋并无任何障碍；4．原告坚持的诉求不具备现实可能性，且将导致巨大的成本支出，双方签订的买卖合同无法继续履行，所以被告书面解除双方签订的买卖合同是依法行使解除权的表现，应当予以确认及得到法院支持。对于其提出所谓违法收取款项25,000元，被告认为该款项并非被告向原告收取，与被告无关，不应在本案处理。 宜华公司向本院提出诉讼请求：1．解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2．被反诉人在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起5日内与反诉人到房管部门办理完毕本案商品房的备案登记撤销、预告登记撤销、预抵押登记撤销手续。事实与理由：2017年3月11日，反诉人与被反诉人双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”），由被反诉人购买反诉人开发的位于成都市成华区住房房屋（以下简称“房屋”），房屋总价款为人民币1113986元。合同签订后，案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记等手续。2018年12月30日反诉人向被反诉人发出交付通知，被反诉人向反诉人提出了案涉房屋有个别问题需要整改并提出反诉人不整改将拒绝收房并无端前往政府各部门进行投诉，给反诉人的正常经营和公司形象造成了严重影响。有鉴于此，反诉人向被反诉人发出了《解除合同通知函》，解除双方签订的合同并告知被反诉人前来办理合同解除手续及办理退费。根据房屋所在项目实际情况，若单独拆除被反诉人所购房屋主卧中的排水管，将导致该单元整栋的业主对房屋的使用遭受巨大影响，整体拆除费用极高且无必要，故被反诉人上述诉讼请求已不具备事实履行的可能性。 马林、刘贵琼辩称，1．原告与被告依法自愿签订的房屋买卖合同及其相关的附件和补充协议并且按照合同约定与银行签订借款协议，并按时还款，后该房屋已经通过房管局备案在原告名下，原告并无违约行为；2．被告擅自在主卧室修建卫生间与其违规收取的25,000元中间费的行为严重违反了合同约定，被告违约在先，没有达到合同约定的条件，违反合同约定的房屋结构和户型导致无法按期交付收取房屋，因此，不管从情理上还是法理上讲，被告均无权要求单方面解除合同，我方也坚决不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月11日，马林、刘贵琼作为买受人，宜华公司作为出卖人，签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》一份（合同自编号：YH2-1-1-2501）。合同第四条“商品房基本情况”约定：“该商品房所在建筑物的主体结构为剪力墙，建筑总层数为34层，该商品房层高为3米，有5个阳台，5个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准，该商品房的户型平面图，见附件一；该商品房的预测建筑面积共82.11平方米，其中套内建筑面积67.46平方米，分摊的共有建筑面积14.65平方米；装修水平是简装，装修标准是3,700元/平方米；该商品房共用部位、共用设施设备构成，见附件二。”合同第八条“计价方式与价款”约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币16,537.64元，总价款为人民币1,115,629元；买受人采取商业贷款方式付款，买受人于2017年3月11日前支付首期房价款515,629元，剩余600,000元向中信银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限20年。”合同第十二条“规划、设计变更”约定：“出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：若前述变更未导致买受人实际损失的，出卖人不承担赔偿责任，若前述变更导致买受人实际损失的，出卖人赔偿买受人有证据证明的实际损失部分（该损失总额不超过总房价款的3%），但若该变更是因买受人要求或改造而引起，则出卖人不承担责任。”合同第十八条“交付时间和手续”约定：“出卖人在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”合同第十九条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照补充协议第十三条的约定处理；由于买受人原因，导致该商品房未按时交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人逾期收房的，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，同时，买受人逾期收房（包括但不限于买受人未在通知时间或本合同补充协议约定时间前往指定地点收房，或买受人无合同约定或法律规定的理由而拒绝收房的）或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费以及其他费用）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。”补充协议第十三条约定：“出卖人逾期交付在60日内的，自本合同及本补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付该商品房价款总金额万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人按该商品房价款总金额的3%向买受人支付违约金，并无息退还买受人已付的房价款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同及本补充协议约定的最终交付期限届满之第二日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付该商品房价款总金额万分之一的违约金……”合同附件一《房屋平面图》约定：“买受人知悉：本示意图和户型平面图仅能显示房屋的基本平面空间情况，无法展示房屋的各具体细节，房屋门窗的位置、开启方式等可能因规划、设计等原因进行局部调整，买受人对前述事项已充分了解，并不持异议，同意出卖人以现状进行房屋交付。”房屋平面图载明，案涉房屋楼号为1栋，户型为C1，房号xxx2501号。该平面图上有马林、刘贵琼签名。 合同签订当日，马林、刘贵琼向宜华公司支付了购房定金20000元、购房首付款315629元，马林、刘贵琼于2017年3月18日向宜华公司支付购房首付款180000元。2017年6月26日，马林、刘贵琼与中信银行股份有限公司成都分行签订《中信银行个人借款合同》，马林、刘贵琼贷款600000元用以购买位于成华区房屋。 另查明，2017年3月11日，马林、刘贵琼向四川链家房地产经纪有限公司支付款项25,000元，四川链家房地产经纪有限公司向马林、刘贵琼出具《收款收据》一张，载明合同编号为4131309。 还查明，2018年10月31日，宜华公司案涉房屋项目经竣工验收合格，达到交付条件。2019年1月10日，马林与另一购房业主熊康一起向宜华公司发出《关于成华奥园广场（二期）xxx2501号、2708号房屋交付与相关房屋买卖合同出现严重违法违约情况的函》，载明：“根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》附件及补充协议（合同编号：YH2-1-1-2501、2708）约定，你方应于2018年12月30日前交付我方购买的商品房，在接到收房通知后，我方及时地配合了你方对照合同约定进行了房屋查验，发现拟交付我方的商品房xxx2501号、2708号房屋，与合同约定存在显著不符：合同约定的户型图中主卧室无卫生间，且总承包方交付建设行政主管部门备案的竣工图中，主卧室也未设计有卫生间，但我方验房时发现，实体房屋已留设了下沉式卫生间，并已完成排水管及排气管道安装。针对验房时出现上述情况，我方1xxx2501、2708号业主拒绝收房，卖方宜华公司已违约，2019年1月1日期承担违约责任。鉴于以上情况，我方于2019年1月7日到销售处反馈这个情况，要求提供解决方案无果，现郑重致函你方：对上述违法违约问题引起高度重视，要本着事实、守信的原则，采取得力措施，消除该商品房造成的重大使用功能质量缺陷，承担违约责任并赔偿损失，于2019年1月15日解决，同时，我方为有效防止我方合法权利受到侵害，将保留取消合同，并进一步法律措施的权利。” 2019年2月25日，熊康、马林就购买房屋增加卫生间一事向房屋管理部门投诉，《投诉接待登记表》投诉情况载明：“投诉人2017年3月在奥园广场购买1-2501、2708号房屋，在业主收房时发现主卧室内比合同约定增加1个卫生间，投诉开发商违约。”协调情况载明：“2019年2月15日上午10时，开发企业李某与业主在我局经协商达成如下意见：由于室内主卧增加卫生间，与原合同户型图及约定不符，业主要求对卫生间建筑面积进行赔偿，并要求开发商补偿业主因此事往返协调产生的交通费及机会成本损失；李某表示，增加卫生间与合同约定不符情况属实，将向公司汇报业主诉求，并于2019年2月20日前给予答复。”《投诉接待登记表》有熊康、马林、李某签名。 再查明，2019年4月2日，宜华公司向马林、刘贵琼发出《解除合同通知书》，载明：“宜华公司与您签订的商品房买卖合同及补充协议约定由您购买成华奥园广场项目二期xxx2501号物业并支付相应款项。根据买卖合同及补充协议，本公司已于2018年12月30日前取得贵方所购买房屋的面积实测报告及竣工验收合格的备案证明文件，达到约定的交付条件并已向贵方发出交付通知。贵方收到本公司发出的交付通知后，在交付验收时提出所购房屋有个别需整改之处，本公司已按双方本已达成一致意见的方案完成整改，但贵方验看后直接反悔表示不予认可，并无端前往政府各部门投诉，您的行为对本公司的正常经营和商业形象造成了极其恶劣的影响。同时鉴于您已以您的行为表示不予继续履行双方签订的买卖合同及补充协议。因此本公司郑重函告如下：一、自本通知函发出之日起，我司与您签订的买卖合同及补充协议予以解除。二、合同解除后，请您根据我司要求前来本公司办理合同解除手续、撤销备案手续及退费事宜。” 庭审中，马林、刘贵琼提供设计施工图纸一张，成都房协网页截图一份，拟证明宜华公司向建设部门备案的案涉房屋户型图中显示主卧并无卫生间，而宜华公司在修建时自行在主卧室修建了卫生间，属违约行为，应当将该增加的卫生间拆除，并按合同约定的标准交付房屋；宜华公司因违规收取服务费25000元被通报，该费用应予退还。宜华公司表示，图纸显示主卧室无卫生间属实，宜华公司修建的案涉房屋的主卧室中也并未有卫生间，只是修建了结构板下沉、铺设了管道，为主卧室预留了修建卫生间的可能性，且销售该房屋时就已经告知购房人房屋存在改造的可能预留，改造也无需购房人承担费用。马林、刘贵琼提出修复请求后，宜华公司已经对管道进行了包裹，对结构板下沉部分进行了填平，不影响马林、刘贵琼对案涉房屋的使用，但马林、刘贵琼不接受该整改，要求将房屋修复至主卧室没有下水管道存在的状态，该要求不具有现实可能性，会影响整栋楼业主房屋的使用且成本巨大，故要求解除合同。通报系网页打印件，不能证明其真实性，即使真实，通报中也未说明25000元费用系宜华公司收取，至于其他公司是否收取该费用与本案无关。宜华公司为证明自己的主张，向本院提交了案涉房屋照片两张、并申请证人李某、陈某出庭作证。马林、刘贵琼表示，认可宜华公司对案涉房屋的下水管道进行了包裹、对下沉进行了填平，但认为因为下沉导致层高降低了，且排水管噪音很大且有爆裂的风险存在，会影响案涉房屋的实际使用，如果宜华公司不能进一步改造，应当对影响使用的面积进行补偿并对噪音进行隔音或加固处理，但不同意解除合同。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、中信银行个人借款合同与银行按揭还款记录流水、《关于（成华奥园广场二期）房屋出现违约违法的函》、投诉接待登记表、《成都房管局对于关于宜华大东展中心房屋的通报》、户型图、《解除合同通知函》、照片、证人证言以及原、被告当庭陈述。 本院认为，马林、刘贵琼与宜华公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。合同明确约定出卖人不擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更在变更确立之日起10日内书面通知买受人。本案中，宜华公司对案涉房屋的主卧室建设进行了变更，修建了下沉坑和铺设了下水管道，但未在确定变更后通知马林、刘贵琼，直至交房时才被马林、刘贵琼发现。宜华公司该行为属违约行为，应当承担相应违约责任。根据合同约定，若马林、刘贵琼不主张解除合同，变更未导致买受人实际损失的，出卖人不承担赔偿责任，若变更导致买受人实际损失的，出卖人赔偿买受人有证据证明的实际损失部分（该损失总额不超过总房价款的3%）。马林、刘贵琼主张因宜华公司的变更修建导致其承受了损失，其可以向宜华公司主张损失赔偿。本案中，马林、刘贵琼主张宜华公司对主卧室内的卫生间及水管进行拆除，因马林、刘贵琼所购买房屋位于25层，下水管道连接整栋楼房，拆除案涉房屋下水管道不具有履行可能性，且宜华公司已经对下沉及管道进行了修复，不影响马林、刘贵琼对案涉房屋的正常使用，故对于马林、刘贵琼的该项诉讼请求本院不予支持。 对于马林、刘贵琼主张的逾期交房违约金问题。宜华公司已于合同约定的交房日期2018年12月30日前通知马林、刘贵琼收房，马林、刘贵琼系在验房过程中发现房屋主卧室内存在多修的下沉坑及下水管道故而拒绝收房，根据双方签订的合同约定的房屋交付的条件，主卧室内多出卫生间可能并不是影响房屋交付条件的因素，且合同对规划、设计变更的后果及责任承担已经进行了明确的约定，故马林、刘贵琼应当按照合同约定行使自己的合法权益、履行自己的义务。故对于马林、刘贵琼因房屋主卧室多出卫生间故而拒绝收房的理由，本院不予采信，对其要求宜华公司支付逾期交房违约金的主张本院不予支持。 对于马林、刘贵琼主张宜华公司退还收取的25,000元问题。根据马林、刘贵琼举出的《收款收据》显示，向马林、刘贵琼出具该收据的单位并不是宜华公司，且马林、刘贵琼并未进一步举证证明系宜华公司收取该笔费用且属违法收取，故对其该项主张，本院不予支持。 对于宜华公司主张解除合同并配合办理备案登记撤销、预告登记撤销、预抵押登记撤销手续问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，宜华公司认为马林、刘贵琼已经以自己的行为表示不继续履行合同，故要求解除合同，但案件审理过程中，马林、刘贵琼明确表示继续履行合同，不同意解除合同，故宜华公司的主张理由不能成立；另，宜华公司表示因马林、刘贵琼主张案涉房屋恢复到合同状态不具有现实可能性且成本过高，故可以解除合同，本院认为，双方签订的合同对于规划、设计变更造成损失的后果已经进行了明确约定，双方可以按照约定解决该问题，不构成宜华公司解除合同的理由；且合同履行过程中，也并未出现导致合同目的不能实现的不可抗力、马林、刘贵琼也无违约行为存在，故宜华公司不符合解除合同的法定条件，对于宜华公司的解除合同及配合办理备案登记撤销、预告登记撤销、预抵押登记撤销手续的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回马林、刘贵琼的全部诉讼请求； 二、驳回成都宜华置业有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费760元，减半收取380元，由马林、刘贵琼负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由成都宜华置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年九月十五日 书记员  尹曾