文书内容江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0403民初1749号原告：中国工商银行股份有限公司九江浔中支行，住所地九江市浔阳路85号，统一社会信用代码91360400859321181H。负责人：陈瑞浔，行长。委托诉讼代理人：张锦，九江分行浔中支行职员。委托诉讼代理人：陈章杰，九江分行浔中支行职员。被告：九江市君悦娱乐有限公司，住所地九江市浔阳区滨江路520号浔阳江畔20号楼，统一社会信用代码91360403067477022K。法定代表人：叶琨，执行董事兼总经理。被告：叶琨，男，1971年10月10日出生，汉族，住九江市浔阳区。两被告共同委托诉讼代理人：吕承政，江西准星律师事务所律师，执业证号13604201810039711。原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行（以下简称工行浔中支行）诉被告九江市君悦娱乐有限公司（以下简称君悦公司）、叶琨租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告工行浔中支行的委托诉讼代理人张锦、陈章杰、被告君悦公司、叶琨的共同委托诉讼代理人吕承政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行浔中支行向本院提出诉讼请求：判令两被告一次性给付原告截止2019年3月20日止的房屋租金1588363.2元及违约金；2、判令解除原、被告的租赁合同，同时对被告在原告房屋内的财产进行清场；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月7日，被告君悦公司实际控制人兼法定代表人被告叶琨与九江市凯达钢铁物资有限公司签订《租赁合同》，合同约定叶琨承租位于滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼部分店面及三楼整层（除保留出租方现有办公室），总面积3309.09平方米，用于经营被告君悦公司。后因九江市凯达钢铁物资有限公司欠我行贷款无法清偿，将该房产作为抵押物抵债给我行用于归还欠款，我行在2014年3月13日办理完所有权过户手续。2016年1月25日，九江市中级人民法院判决我行与被告君悦公司继续履行租赁合同。根据合同约定，租金一年一付，次年租金在第一年租金到期的前一个月缴纳。按照约定，两被告应自2014年8月16日起每年的8月16日向我行支付下一年度租金，但至原告起诉是两被告未缴纳租金，经多次催讨无果，故诉至法院。原告工行浔中支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告营业执照复印件、被告企业基本信息打印件，以证明原、被告诉讼主体适格；二、（2014）浔民二初字第209号民事判决书一份、2011年8月15日，叶琨与九江市凯旭钢铁物资有限公司签订的租赁合同一份，以证明双方存在实际的租赁关系；三、（2015）九中民一终字第342号民事判决书复印件，以进一步证明双方之间的租赁关系；四、租金催收函，以证明被告从使用原告的房产至今未向原告支付任何的房屋租金；五、产权证复印件两张，证明原告对租赁物的所有权。以上证据经庭审质证，被告君悦公司、叶琨认为证据一均无异议。证据二无异议。证据三无异议，该份判决书里已说明原出租人不是凯达公司。证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据均为复印件，催收并不能显示是向两被告进行了催收，该催收是在2017年11月15日的，在2017年11月15日前的部分租金已经过了诉讼时效。证据五无异议。被告君悦公司、叶琨辩称：1、本案2015年3月20日至2018年8月16日的房屋租金已过诉讼时效；2、被告承租的房屋存在漏水情况，原告一直未予以维修，被告未支付租金属依法行使抗辩权；3、原告曾于2014年至2016年1月25日对案涉房屋张贴封条，导致近2年时间内被告未产生效益。被告君悦公司、叶琨为采纳其答辩意见，向本院提交以下证据：一、浔阳区法院调取收据复印件一份，以证明叶琨已向原出租人缴纳了2015年3月20日至2015年8月16日的租金。二、租赁物漏水的照片16张，以证明房屋存在质量问题，被告延付租金属于行使抗辩权。原告主张的逾期违约金不应得到支持。三、房屋他项权证复印件一份，证明租赁物的原房屋所有权人是九江市凯旭钢铁物资有限公司，原告所提供的租赁合同不是实际履行的合同。以上证据经庭审质证，原告工行浔中支行认为：证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，证据一为复印件，收据上并没有写明是这段时间的租金，在2013年8月30日缴纳2015年3月20日至2015年8月16日的租金与所签订的合同约定交付租金的时间不一致。证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，自从我行取得该房产的产权手续之后，我行虽有经常去该房屋催收租金，但并未去内部查看相关情况，且每次去催收被告也不让我们进去，我们每次只有在门外张贴租金催收函同时进行拍照。对房屋内部漏水情况不知情。同时被告一直承租原告的房屋，但也未曾通过口头或者书面形式向原告说明房屋存在漏水的情况。证据三的真实性无异议，对其证明目的有异议，我行在立案时曾提交2015年我行与叶琨的租赁合同纠纷终审判决书，判决书中明确我行与叶琨继续履行租赁关系，这一事实法院已经查明。经审理查明，2011年8月15日，被告叶琨与案外人九江市凯旭钢铁物资有限公司（以下简称凯旭公司）签订租赁合同，约定叶琨承租凯旭公司位于滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼部分店面及三楼整层（保留凯旭公司现有办公室），叶琨可作为股东之一以被告君悦公司名义经营，或以其他名义经营，总面积3309.09平方米。租赁期自2011年8月17日至2031年8月16日止，年租金397090.8元，第一年至第四年为两年一付，第一、二年度租金在合同签订后一个月内支付，第三、四年度在第三年度前一个月支付，第五年起每年一付，在每一租赁年度前一个月内支付。被告叶琨应依约支付租金，若逾期支付，则每日按应付租金的千分之二缴纳违约金。逾期超过30日，凯旭公司有权终止合同，叶琨应赔偿一年租金作为违约金。后因凯达公司欠原告贷款无法清偿，将案涉房产作为抵押物抵债给原告用于归还欠款，原告在2014年3月13日办理完所有权过户手续，之后原告诉至法院要求被告君悦公司搬离，并支付2014年3月13日至6月12日的租金。此案经一审、二审，九江市中级人民法院于2016年1月25日作出终审判决，维持一审判决，原告与被告君悦公司继续履行上述租赁合同。之后被告君悦公司占用租赁物至今，且未再支付过租金。故原告诉至法院。另查明，被告君悦公司成立于2013年5月8日，成立后一直在案涉房屋内经营。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十一条第(一)项规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。结合本案，原告与被告君悦公司之间的租赁合同关系经生效裁判文书确认，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，被告叶琨与被告君悦公司应共同承担合同义务。根据租赁合同的约定，被告君悦公司支付2017年租金的时间应为2016年8月16日，原告最迟应于被告君悦公司逾期支付租金后一年内，即2017年8月16日前就该租金损失向被告君悦公司主张权利。本案原告向本院提起诉讼的时间为2019年4月11日，且原告提供的证据无法证实本案有诉讼时效中断的事由发生，故原告要求被告君悦公司支付2017年8月17日之前的租金的诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权，应依法驳回该部分的诉讼请求。鉴于被告叶琨、被告君悦公司长期拖欠原告租金，根据合同约定，原告有权解除租赁合同并主张2017年8月17日至2019年3月20日的租金（计算方法附表）。鉴于原告未明确违约金金额及计算依据，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、第九十一条第(一)项，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行与被告九江市君悦娱乐有限公司之间的租赁合同关系；二、被告九江市君悦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行自2017年8月17日起至2019年3月20日止的房屋使用费630994元；三、被告叶琨对第（二）判项承担连带清偿责任；四、被告九江市君悦娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内搬离九江市滨江路250号浔阳江畔20号楼一楼及三楼；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19095元，由原告中国工商银行股份有限公司九江浔中支行负担11510元，由被告九江市君悦娱乐有限公司、被告叶琨共同负担7585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周 培人民陪审员  付经平人民陪审员  周 媛二〇一九年九月九日书 记 员  杨涵智            起算时间              结算时间              天数              年租金              折算日租金              共欠租金                  2017年8月17日              2019年3月20日              580               397090.8               1087.92               630994