山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初4268号原告（申请执行人）：薄某，男，1944年4月6日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：王某，山西雁北律师事务所律师。被告（被执行人):大同市亿安房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区大庆路文化街5号楼6单元2号商铺。法定代表人：孙某，职务：总经理。委托诉讼代理人：费某，公司员工。被告（案外人)：宋某，女，汉族，1972年3月20日出生,汉族，住大同市。委托诉讼代理人：袁某，大同市真诚法律服务所法律工作者。原告薄某与被告宋某、大同市亿安房地产开发有限责任公司（简称亿安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薄某的委托诉讼代理人王某，被告宋某的委托诉讼代理人袁某，被告大同市亿安房地产开发有限责任公司的委托代理人费某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告薄某向本院提出诉讼请求：一、请求撤销大同市平城区人民法院（2019）晋0213执异78号执行裁定书,判令由大同市平城区人民法院继续执行位于大同市平城区阳光花庭小区3号楼1号商铺；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:一、原告依据生效判决书申请执行符合法律规定。2015年5月25日,被告亿安公司向原告借款人民币1000000元,双方签订了借款合同。亿安公司在借款合同中约定把前进苑3号楼1号商铺作为向原告借款的抵押担保物，并为原告办理商品房买卖合同及网签备案登记手续。亿安公司承诺若借款到期不还，自愿把房屋作为抵押物赔偿，同时承诺在未还清欠款前不会把房屋卖给其他人。2016年8月，大同市城区人民法院作出财产保全裁定，对讼争商铺办理了查封。亿安公司在法院查封时及法庭审理、执行阶段从未提出过讼争商铺有出卖或转让给第三人的情况；二、被告宋某提起执行异议提供的证据是不真实的，二被告之间显然存在恶意串通的行为。执行局未依法认真审查案件，作出了错误的裁定。2019年5月9日，被告宋某提出执行异议，并未陈述自己购买商铺的事实。但从被告宋某提供的证据来看，被告购买商铺没有真实性，更不存在使用的合法性。执行局没有认真审查执行异议，也没有对被告宋某购房事实、购房手续及入住情况进行认真调查核实，就仅以被告宋某提供的证据认定了其购买商铺并作出了认定，该认定显然是错误的,作出的裁定也是错误的。综上所述，原告申请执行合法。本案讼争商铺已经为原告做了抵押担保，且处于法院查封状态，亿安公司无权处分讼争房屋。被告宋某提供的购房手续没有真实性，二被告之间更存在相互恶意串通的违法行为。原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求依法判令继续执行。被告亿安公司辩称，本案诉争房屋已经在2014年3月9日出售给案外人宋某。大同市平城区人民法院所查封的诉争房屋不属于答辩人所有，答辩人与薄某所签订的《商品房买卖合同》不是真实的买卖关系，且薄某也没有向答辩人支付过任何对价，其不具物权效力。按照原告的陈述也可以证明与薄某的商品房买卖合同不是真实的买卖关系，法院对诉争房屋的查封在宋某购买房屋之后，原告不享有强制执行的权利，人民法院应当驳回其诉讼请求，判决该房屋归宋某所有。对于答辩人拖欠原告的款项，答辩人再次表示歉意，在力所能及的情况下依法予以解决。被告宋某辩称，我方于2014年3月9日购买房屋，购买关系真实有效，因当时亿安房地产手续不全，所以无法办理网签合同手续，所以房屋是宋某所有，与亿安公司无关，薄某应该执行亿安的财产，我方要求解除大同市平城区阳光花庭小区3号楼1号商铺的查封。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日,被告亿安公司向原告薄某借款人民币1000000元,双方签订了借款合同。亿安公司在借款合同中约定把前进苑3号楼1号商铺作为向原告借款的抵押担保物，并为原告办理商品房买卖合同及网签备案登记手续。亿安公司承诺若借款到期不还，自愿把房屋作为抵押物赔偿，同时承诺在未还清欠款前不会把房屋卖给其他人。2017年3月10日，原告薄某向本院起诉，要求被告亿安公司、郝士勇偿还借款1000000元。2017年9月19日，本院作出(2017)晋0202民初873号民事判决书，判决被告大同市亿安房地产开发有限责任公司支付原告薄某借款1000000元、利息480000元及2017年5月26日后的约定利息。判决生效后，原告申请本院执行，本院于2019年5月10日查封了大同市亿安房地产开发有限责任公司名下位于大同市平城区前进街南侧前进苑3号楼1号商铺。2014年3月9日，被告宋某与大同市亿安房地产开发有限责任公司签订了《阳光花庭内部认购协议》，约定宋某购买该公司开发的阳光花庭小区商铺一号，总价2231000元，大同市亿安房地产开发有限责任公司出具了收款收据，同日，宋某向郝士智账户转账2231000元。2019年4月23日，被告宋某以其2014年3月9日签订了《阳光花庭内部认购协议》，并支付了购房款，且以实际居住为由提出执行异议，并提交了入住通知、收款收据、银行业务回单、管理费、采暖费等证据，请求解除对该房屋的查封并终止执行。我院于2019年7月12日作出（2019）晋0213执异78号执行裁定书，裁定中止对位于大同市前进街南侧阳光花庭小区3号楼1号商铺的执行。薄某不服裁定，依法向本院提起执行异议之诉。上述事实，有原、被告提交的(2017)晋0202民初873号民事判决书、（2019）晋0213执异第78号执行裁定书、《阳光花庭内部认购协议》、收款收据、银行业务回单、采暖费收据、电费收据等以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案案由为申请执行人执行异议之诉。根据原、被告各方诉辩意见，本案的争议焦点为：案外人宋某对本案诉争的执行标的是否享有排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案应由案外人提供证据证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中所规定的四种情形。本案中，虽然案外人宋某与亿安公司签订《阳光花庭内部认购协议》的时间早于人民法院的查封时间，但案外人宋某提供的银行卡取款业务回单只能证实其将款打到了郝士智的账户，并不能证实其将房款交到了亿安公司，故对于是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题，案外人提供的证据并不足以证明其主张，不能认定其在本院查封案涉房屋之前已缴纳房款并已合法占有该不动产，故其应当自行承担举证不能的法律后果。综上，鉴于案外人的物权期待权必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形方能排除法院的执行，而案外人宋某未提交充分的证据证明其享有足以排除查封案涉房屋的权利，故其根据上述法律规定主张排除执行，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行大同市平城区阳光花庭小区3号楼1号商铺。案件受理费100元，由被告宋某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 仝彩虹人民陪审员 刘 涛人民陪审员 张国华 二〇一九年九月十九日书 记 员 尚思敏