广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5119号原告：钟远杰，男，汉族，身份证住址江西省赣州市赣县。委托代理人：李久禄，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被告：漆玉霞，女，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：曹永康，广东润科律师事务所律师。第三人：仲恺农业工程学院，住所地广州市海珠区纺织路东沙街24号。法定代表人：程萍。委托代理人：胡东，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：李某雄，男，汉族，身份证住址广州市海珠区，系第三人职工。原告钟远杰与被告漆玉霞、第三人仲恺农业工程学院（以下简称仲恺学院）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李久禄、王媛，被告的委托代理人曹永康以及第三人仲恺农业工程学院的委托代理人胡东、李某雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟远杰诉称：原告出于经营需要，于2017年2月5日同被告签订分租合同，约定被告（合同甲方）将其所租赁的位于第三人仲恺学院白云校区宿舍二栋楼下的文印店约五分之二建筑面积分租给原告（合同乙方），合同约定租赁用途为休闲吧，租金每月人民币6200元，押金12400元，合同签订后原告当即支付押金并按期支付租金，分租合同自签订之日生效。原告在租赁期间依照分租合同的约定，依法从事奶茶和小食等休闲吧正常的经营项目，每月按期支付房屋租金和水电费，不存在违反法律法规和行政规章经营的行为。2018年4月中旬，原告在完全不知情的情况下，学校向被告发出整改通知，整改原因在于“私自改拆，擅自改变经营项目悬挂招牌”，整改措施为“拆除现有装修、招牌，按合同约定的经营范围进行经营”，被告据此要求原告停止经营。经原告再三质问被告发现，被告与第三人仲恺学院签订的租赁合同已经限定租赁用途和经营范围，且约定被告不得将租赁的店铺进行分租转租，而这些严重影响甚至阻碍原告经营休闲吧的因素，被告在签订分租合同时对原告进行隐瞒，没有如实向原告透露真实情况，且在分租合同签订前被告拒绝向原告出示租赁合同。在明知遭遇欺骗的情况下，被告寄希望继续经营，仍然配合被告的要求，在学校检查期间停止营业。2018年5月1日上午10点，被告在未与原告做任何沟通，亦未协商分租合同如何处理的情况下，擅自将原告经营设备和物料从租赁店铺搬离，原告要求被告立即停止搬离行为无果，遂委托店员进行报警求助，至此被告的行为已构成单方面严重违约，致使被告无法实现合同目的。被告擅自搬离原告经营设备和物料的行为阻碍原告正常的经营活动，而被告隐瞒不得分租和限定经营范围等足以阻碍原告经营活动的重大情况，致使原告蒙受数十万元的经济损失。除押金外，给原告带来包括加盟连锁投资损失、投资设备折旧损失、购进物料损失、装修损失、宣传损失、日常经营损失、店员酬劳、重新租赁房屋的差价等经济损失，以上合计人民币142868元。原告曾要求被告退还租赁押金并补偿原告因此遭受的损失，被告予以拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告立即退还原告租赁押金人民币12400元；二、被告赔偿因违法解除房屋租赁合同给原告造成的经济损失合计人民币160320.9元（含装修款37111元、加盟管理服务费17284元、开业宣传费7431元、仓库租赁损失费2500元、仓库物料损失费4000元、店铺物料损失费3000元、设备折旧款26271.4元、补发的工人工资14100元、停业损失12623.5元、进场费损失36000元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。被告漆玉霞辩称：原告的起诉没有事实和法律依据，请求予以驳回，但对于原告交纳的押金12400元，我方同意退还。第三人仲恺农业工程学院述称：我方不清楚分租的情况。我方的商铺是通过招投标的方式出租给广州市××印刷商务有限公司（以下简称××公司），双方签订租赁合同。我方没有将涉案商铺出租给本案的被告和原告，我方与原、被告之间没有直接的合同关系和法律关系，我方也是依法依合同管理和出租商铺。对于原、被告之间的纠纷以及原告的所谓损失，请法院依法处理。经审理查明：2017年1月12日，第三人仲恺学院与案外人××公司签订了仲恺农业工程学院白云校区商铺租赁合同，商铺租赁合同约定，第三人仲恺学院将白云校区学生公寓第2栋北面（由东至西）1室建筑面积为48.96平方米的房屋出租给××公司作文印摄影店使用，租赁期限为三年，从2017年2月1日至2019年12月31日，每月租金9889.43元；××公司将房屋改变经营项目或者转租、转让、分租或者和他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事先征得第三人仲恺学院书面同意和订立书面协议，并按规定重新约定房租，否则第三人仲恺学院可以随时中止合同，收回房屋。商铺租赁合同签订后，××公司的法人代表胡某华将涉案商铺交给其配偶即被告经营。2017年2月5日，被告与原告签订了分租合同，分租合同约定，被告将涉案商铺2/5建筑面积分租给原告作休闲吧使用，租期从2017年3月1日起至2019年12月30日，每月租金6200元；分租合同生效后，原告应向被告交付两个月租金作为押金，共12400元；租赁期内，因学校原因要收回的，原告无条件退出并退回原告押金，被告不补偿原告的装修费用。分租合同签订后，原告向被告交纳了押金12400元，并对其所占用的商铺部分进行了装修用于经营奶茶店。2018年4月17日，第三人仲恺学院向××公司发出整改通知书，认为××公司私自改拆、转租并擅自改变经营项目，并要求××公司拆除现有装修、招牌，按合同约定的经营范围进行经营。2018年4月24日，被告要求原告暂停营业并搬走原材料和小的机器设备等一切可以拿走的物品，原告亦将部分财物搬走。2018年4月30日，被告要求原告撤场，但原告以未协商好赔偿金额为由予以拒绝。2018年5月1日，在第三人仲恺学院保安人员的见证和监督下，被告将原告商铺的财物（其中包括两台穗凌大冷柜、一台小冷柜、一台封口机、一台奶茶搅拌机、一台柜式冰柜、一个灯箱、两个保湿桶、一个电热桶、一台池水池、一台汇佳打蛋器、一台收银机）搬走并保管。后原告于2019年8月将上述设备取回。诉讼中，原告提交了装修施工及收款证明、营业统计表、物料统计明细予以证实其装修费、停业损失和物料损失，并主张装修费损失按总装修费66800元÷约定的租赁期共36个月×未履行的租赁期20个月计算，停业损失按2018年4月的总营业额43311.5÷当月实际经营24天×7天计算。被告对此均不予认可。以上事实，有分租合同、支付凭证、收据、视频图片、微信聊天记录、报警回执、设备统计清单、店员工资补贴、统计表、装修施工及收款证明、搬离物品清单及当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告与原告签订了分租合同，将涉案商铺分租给原告经营使用，但被告既未告知原告涉案商铺不得转租或分租的事实，该分租行为也未经出租方仲恺农业工程学院的同意，最后导致分租合同无法继续履行，被告对分租合同的解除负有过错，其应对原告所产生的损失承担赔偿责任。对于收取的押金12400元，被告同意退还，本院予以采纳。对于装修费，原告承租商铺后进行了装修，并提交了装修施工及收款证明予以证实，其主张装修费37111元合理，本院予以支持。虽然分租合同约定因学校原因收回商铺不予补偿装修费，但被告在未告知涉案商铺不得转租或分租的情况下将商铺分租给原告，最后导致原告损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，该免责条款应属无效。对于仓库物料损失费、店铺物料损失，奶茶店一般会备有部分物料用于经营，物料均有一定的保质期限且难以流转，原告主张合同解除后存在物料损失具有合理性，本院予以支持。因双方均无证据证实物料的数量和价值，故本院酌定物料损失为3000元。对于停业损失，原告主张12623.5元，考虑到原告另行寻找替代房屋的合理周转期间和租金标准，其主张停业损失12623.5元合理，本院亦予以支持。对于加盟管理服务费、开业宣传费、仓库租赁费、设备折旧款、补发的工人工资，因原告已实际开业经营一年有余，上述费用是原告经营所支出的成本，且原告可另寻场地进行经营，并不必然产生上述损失，故本院对上述费用均不予支持。对于进场费，原告无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告漆玉霞返还原告钟远杰押金12400元。二、自本判决生效之日起三日内，被告漆玉霞赔偿原告钟远杰装修费损失37111元。三、自本判决生效之日起三日内，被告漆玉霞赔偿原告钟远杰物料损失3000元。四、自本判决生效之日起三日内，被告漆玉霞赔偿原告钟远杰停业损失12623.5元。五、驳回原告钟远杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3754元，由原告钟远杰负担2338元，被告漆玉霞负担1416元（原告钟远杰预交的诉讼费本院不予退回，被告漆玉霞于本判决生效之日起三日内迳付原告钟远杰1416元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  杨春兰人民陪审员  刘 吉二〇一九年九月三十日书 记 员  麦逸纯