贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7509号原告：黄中福，男，1963年10月15日出生，汉族，江西省上饶县人，贵州盘江煤电集团有限责任公司员工，住贵州省盘县，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张梅香，女，1968年1月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系原告黄中福之妻，特别代理。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201310336984。原告黄中福与被告一鸣房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄中福委托诉讼代理人张梅香，被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄中福向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金人民币6192元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告在建中的位于贵阳市花溪区鸣宽城国际第3-6栋负三层167号车位一套，建筑面积40.59㎡，购房金额人民币60000元。合同签订后，原告如约向被告支付全部购车位款，被告于合同约定时间向原告交付了该车位。但由于被告原因，迟迟未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，直至2017年5月10日被告张贴《关于办理车位不动产权证的通知》，通知业主于2017年5月11日至6月12日换取车位发票，领取核对不动产信息。原告接到通知后，于2017年6月10日在原告售楼处领取到了车位转移登记文书和房屋买卖增值税普通发票。根据双方签订的合同第二十二条第三款之规定，被告未能于2016年6月30日前向原告交付商品房转移登记文书的行为致使原告不能办理不动产权证，被告违约并延迟交付时间为344日，被告应承担违约金支付责任。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告一鸣房开公司辩称，第一，原告诉请的违约金不应当得到支持，本案逾期交付办理产权相关文书的责任不在被告，而是由于政府的相关政策调整所致，被告对逾期无任何过错。第二，合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整减少。第三，原告诉请的时间存在部分已过诉讼时效的情况，即使被告应当承担违约责任，已经超过诉讼时效的部分不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵阳市花溪区鸣宽城国际3-6幢负3层167号房出售给原告，总价款人民币60000元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部价款人民币60000元。原告因被告未能按照上述合同的约定取得办理转移登记有关文书，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告陈述：被告在2017年5月10日以张贴通知的形式通知业主办理车位不动产权证，原告于2017年6月10日从被告处领取到购车位发票等办理转移登记的有关文书。因此原告以2017年6月10日作为计算转移登记违约金的截止时间。另查，被告于2017年5月10日在《贵阳晚报》上刊登了“关于办理车位不动产权证通知”的公告，通知包括原告在内的3-13号楼购车位的业主，在2017年5月11日至6月12日期间携相关材料到被告处换领办理车位不动产登记所需的有关文书后自行办理车位不动产权证书。原告向本院提起诉讼的时间为2019年8月9日。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《关于办理车位不动产权证书的通知》、《贵阳晚报》等与本案有关的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告主张的政府的相关政策调整等并不构成法律规定的不可抗力的免责情形，故对其辩称，本院不予支持。关于本案违约金的计算方式，原告主张违约金计算的截止时间为2017年6月10日，根据庭审查明的事实，被告在2017年5月10日以刊登公告的方式通知包括原告在内的购买车位方领取办理转移登记的有关文书，即被告已于该日完成了《商品房买卖合同》所约定的“将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的义务，故本院认定违约金计算的截止时间应为2017年5月10日。被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其调整违约金的请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效问题，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，被告应承担2016年6月30日至2017年5月10日期间的违约金。原告于2019年8月9日向本院提起诉讼，故原告的权利保护范围应为2016年8月9日至2017年5月10日，即本案计算违约金的起止时间为2016年8月9日至2017年5月10日（274天），故被告应向原告支付逾期交付办理转移登记有关文书的违约金人民币4932元（60000元×0.0003×274天=4932元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄中福支付逾期交付转移登记文书违约金人民币4932元；二、驳回原告黄中福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（减半收取），由原告黄中福负担人民币5元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年九月三十日书记员  舒飘