广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4386号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁麒麟新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小民，男，1988年10月26日出生，汉族，系原告职员。委托诉讼代理人：汤剑明，男，1995年8月6日日出生，汉族，系原告职员。被告：郭俏，女，1992年3月17日出生，汉族，住广州市天河区。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司诉被告郭俏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的诉讼代理人黄小民、汤剑明，被告郭俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司诉称：原告系南沙区中惠璧珑湾的物业管理服务企业，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司购买了位于南沙区中××房（房屋登记地址为南沙区××房，以下统称涉案房屋），房屋建筑面积39.03平方米。被告已办理涉案房屋的收楼手续，并与原告签订了《写字楼前期物业管理服务协议》。根据协议约定，原告为被告提供物业服务，被告应在每月5日前按涉案房屋建筑面积每月每平方米4元的标准支付物业服务费，每月物业服务费为156.12元，逾期支付则从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金直至费用付清之日止。协议签订后，原告依约提供了物业服务，但被告并未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费，被告的行为已经构成违约，故原告提起本案诉讼，要求被告支付2017年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费以及逾期支付费用的违约金。被告在案件受理后于2019年6月19日交纳了上述期间的物业服务费2966.28元，但未支付逾期付款违约金。现原告请求判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费违约金2554.73元，并承担本案的诉讼费用。原告在庭审中明确违约金的计算方法为：2017年11月1日至2019年5月31日，各以每月欠付的物业服务费156.12元为本金，按每日千分之三的标准，分别从每月的6日开始计算至2019年6月1日止。被告郭俏辩称：被告确认在2019年6月19日才交纳2017年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，但被告不同意支付违约金。具体理由如下：一、原告主张的违约金所依据的条款为霸王条款。原、被告双方签订的协议是未经协商的格式合同，原告的工作人员未就相关条款向被告进行解释说明，违反《合同法》第三十九条的规定，致使被告在重大误解的情况下签订协议。协议约定的违约金标准违反公平原则，该标准高于司法实践以及相关法律规定，被告认为应当予以调整，应参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算违约金。二、原告在履行协议过程中违约在先。原告没有依据约定定期向业主公布物业服务费收支项目，也从未向被告及其他业主公布经第三方审计的物业服务费收支情况和相关资料。原告未经被告及其他业主同意，占用涉案房屋所在楼宇的一楼大厅开展中介服务，在走廊楼道及电梯张贴广告，并且从未向被告及其他业主公布收益情况，也未告知收益是否主要用于补充专项维修资金，侵犯了业主的利益和知情权。原告为了垄断写字楼出租业务，百般刁难业主和其他中介机构以及租客，具体表现在：1、原告利用办理装修许可的便利，故意刁难被告已经联系好的租客，使涉案房屋至今都无法出租；2、原告的员工、保安百般阻拦其他中介人员带客看房；3、为了防止被告委托其他中介公司带客看房，原告至今未向被告发放门禁卡。被告在庭审中表示，因其从未收到被告发出的领取门禁卡通知，故未去物业管理处领取。经审理查明：涉案房屋系被告名下物业，于2018年6月28日登记至被告名下。根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋的建筑面积为39.0262平方米。涉案房屋的《不动产权证书》记载的建筑面积为39.03平方米。2017年1月1日，被告办理了涉案房屋的收楼手续，领取了涉案房屋钥匙。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为涉案房屋提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。甲方的权利义务有：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《临时管理规约》和《用户手册》、《装修手册》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业服务档案资料；4.制止违反本物业的物业服务制度和《用户手册》的行为；5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.根据本协议向乙方收取物业服务费、公共水电分摊费、电梯费、中央空调费等物业管理费用；7.编制物业服务及财务年度计划；8.定期向乙方公布物业服务费用收支项目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修施工管理协议书》；10.不得占用本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续须经业主委员会确认。甲方向乙方收取物业服务费，按乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付。产权登记面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自乙方向甲方提供相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。调整前乙方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方多退少补。物业服务费收费标准为每月每平方米6元。乙方在每月5日前交纳当月物业服务费用。乙方应自开发商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计付物业服务费。甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”上述协议还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告在庭审中确认：2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费按照每月每平米4元的标准计收，自2020年1月1日起物业服务费按每月每平方米6元的标准计收。被告对原告计算的物业服务费金额亦无异议。被告提供四张照片，拟证明原告存在占用公共区域进行经营活动以及张贴广告的情形。原告认为照片的拍摄时间和拍摄地点不明，不能证明原告存在上述行为。本院认为：原、被告签订的《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告已于2017年1月1日办理收楼手续，原告作为物业服务的提供方，已为涉案房屋提供物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费。原告主张按《不动产权证书》记载的建筑面积（39.03平方米）以及每月每平方米4元的标准计算物业服务费，属于合法处分自己的权利，被告对此亦无异议，本院予以照准。据此，涉案房屋每月物业服务费为156.12元（39.03平方米×4元）。被告自2017年11月1日起未按时缴交物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期交纳物业服务费违约金，合理有据，本院予以支持。被告主张各以每月欠付的物业服务费156.12元为本金，分别自当月6日起计算违约金至2019年6月1日，符合约定，本院予以支持，但每日3‰的违约金标准确实过高，且原告未能举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失达到上述标准计算出的金额，故本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，酌情将违约金标准调整为年利率6%，且欠付各月物业服务费产生的违约金应以当月欠付的物业服务费为限。依据上述计算方法，截至2019年6月1日，被告因欠付2017年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费合计产生违约金146.21元。关于被告就未按时交纳物业服务费提出的抗辩，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。被告未提供证据证明原告存在阻挠其出租涉案房屋的情形，原告也不存在故意拒绝向被告交付门禁卡的行为。被告提供的照片不足以证明原告占用公共区域进行经营活动，即便被告的陈述真实，也仅仅能说明原告某一时段或单一项服务不尽完善，不足以证明原告未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约，也不足以证明原告提供的物业服务瑕疵达到物业服务费减少甚至免除的后果。被告以此为由主张自己无需承担逾期交纳物业服务费的违约责任，依据不足。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现被告以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郭俏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付截至2019年6月1日止的逾期交纳物业服务费违约金146.21元；二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司负担23元，被告郭俏负担2元。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月九日本件与原本核对无记录员卢坤咏