福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初1300号 原告：建瓯市企业服务中心，住所地建瓯市中山路434号商业城三楼，统一社会信用代码12350783157194392K。 法定代表人：李剑民，主任。 委托诉讼代理人：陈壮志、张祥雄，建瓯市建安法律服务所法律工作者。 被告：建瓯市德胜物业有限公司，住所地建瓯市中山路434号商业城四楼，统一社会信用代码91350783589558364R。 法定代表人：林国权，经理。 被告：林国权，男，1964年9月10日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，住建瓯市。 被告：蔡万宣，男，1974年4月12日出生，汉族，住中山路434号商业城四楼办公室。 委托诉讼代理人：徐巧英，福建韩思律师事务所律师。 被告：黄国彬，男，1975年9月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告建瓯市企业服务中心与被告建瓯市德胜物业有限公司（以下简称德胜公司）、林国权、蔡万宣、黄国彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建瓯市企业服务中心的委托诉讼代理人陈壮志，被告蔡万宣的委托诉讼代理人徐巧英及被告黄国彬到庭参加诉讼。被告德胜公司、林国权经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 建瓯市企业服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告德胜公司签订的《商场租赁及综合服务管理合同》于2018年2月15日解除。2、判令被告建瓯市德胜物业有限公司支付拖欠原告的租金合计人民币160000元（自2016年11月16日起至2018年2月15日期间的租金），并承担该款自2018年10月13日起至欠款还款之日止按年利率6%计算的违约金。3、判令被告林国权、蔡万宣、黄国彬对被告建瓯市德胜物业有限有限公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年11月16日，原告建瓯市企业服务中心（建瓯市商业城管理所）与被告建瓯市德胜物业有限公司经协商一致，订立《商场租赁及综合服务管理合同》一份，约定原告将其所有的南街头商业城一楼商场出租给被告经营，每年租金和综合管理费合计人民币110000元，如未按时支付租金和费用，原告有权终止合同，并要求赔偿损失；被告林国权、蔡万宣、黄国彬作为德胜公司股东在合同上以担保人的身份签名确认。被告德胜公司承租商场后，至今未支付任何费用。原告通过打电话、上门、约谈等多种方式催款均未奏效。2017年11月1日，原告向被告发出催款通知书，2018年10月13日，原告向被告发出解除合同通知书，并明确告知截止2018年2月15日被告共拖欠租金和费用合计160000元。但被告以经济困难为由拒不支付，已构成违约，依法应承担相应的法律责任。 蔡万宣、黄国彬共同辩称：1、原告向被告蔡万宣、黄国彬主张保证责任，已超过保证期限，蔡万宣、黄国彬不再承担保证责任。2、原告主张的违约金没有合同依据。 德胜公司、林国权未作答辩，亦未提供证据材料。 审理过程中，建瓯市企业服务中心就其主张提供如下证据材料：1、建瓯市编办（2017）5号批复。证明：建瓯市商业城管理所2017年3月3日，经批准并入建瓯市企业服务中心的事实。2、企业登记情况表。证明：被告公司股东是林国权、蔡万宣、黄国彬的事实。3、《商场租赁及综合服务管理合同》。证明：原告将南街头一楼商场出租给被告经营，约定经营期限，租金和综合服务费标准，缴费方式、违约、担保责任的事实。4、《催款通知书》。证明：原告于2017年11月1日向被告德胜公司发出催款通知书的事实。5、《解除合同通知书》。证明：原告于2018年10月13日向被告德胜公司发出催款通知即至2018年2月15日止累计拖欠款项160000元，并决定解除合同的事实。6、国内挂号信函收据。证明：原告于2018年10月13日向被告德胜公司发出解除合同通知书，是通过邮局挂号寄出，被告门卫签收的事实。7、房权证、不动产权证。证明：原告是出租434号商业城一楼店铺所有人和管理人的事实。 蔡万宣、黄国彬的共同质证意见：对证据材料的1-3的真实性没有异议。但是从证据3可以看出，双方租赁合同的约定的交款方式是先交款后使用。原告于2019年5月8日向法院起诉，超过担保法规定的六个月的保证期限。证据材料4-6的真实性，无法确认，蔡万宣、黄国彬没有收到，原告也从未向蔡万宣、黄国彬主张过保证责任。对证据材料7的真实性没有异议。 蔡万宣就其主张共同提供证据材料一份即：《商场租赁合同》一份。证明：2018年10月15日由原告与案外人签订一份租赁合同。约定租赁的标的就是本案租赁的标的。租金双方所约定的合同期限是2018年2月27日-2028年2月26日。 建瓯市企业服务中心的质证意见：对该份《商场租赁合同》的真实性没有异议。因为德胜公司未缴纳租金，按照合同的约定，原告有权终止合同，另租他人。原告向被告主张的租金也只是2018年2月15之前的租金。 黄国彬对蔡万宣提供的证据材料没有异议。 本院的认证意见：对于建瓯市企业服务中心提供的证据材料1、2、3、7及蔡万宣提供的《商场租赁合同》，当事人对其真实性、合法性均无异议，这些证据材料与本案具有关联性，本院予以采信。对于建瓯市企业服务中心提供的证据材料4-6，建瓯市企业服务中心的证明对象只是证明向德胜公司催款和寄送《解除合同通知书》及通知的内容，因德胜公司经传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼请求，对该三份证据材料予以采信。 根据所采信的证据结合当事人陈述，查明本案事实如下： 坐落于建瓯市头商业城一楼商场原为建瓯市商业城管理所的产业。2017年间，因政府机构改革，建瓯市商业城管理所并入建瓯市企业服务中心，在建瓯市企业服务中心中加挂商业城管理所牌子。 2016年11月16日，建瓯市商业城管理所与德胜公司订立了一份《商场租赁及综合服务管理合同》。合同约定，建瓯市商业城管理所将上述商场出租给德胜公司承租经营；租赁期限从2016年11月16日至2020年2月9日；每年租金和综合管理费合计人民币110000元；租金每年按季分四次向原告支付，当年租金第一次即2016年11月16日签约时支付50000元（含签订合同前实际使用费用20000元），第二次2017年3月31日前支付30000元，第三次2017年6月30日前支付30000元，第四次2017年9月30日前支付20000元，此后每年租金的缴纳以此类推至合同期满；如承租方未按约定缴纳租金，出租方有权终止合同，并有权将商场另租他人；公司股东林国权、蔡万宣、黄国彬作为担保人在合同上签名，但未约定保证方式和保证期间；合同无违约金条款。 合同订立后，建瓯市商业城管理所向德胜公司交付了出租的商场，但德胜公司自始即未依约缴纳租金。 2018年2月15日，建瓯市商业城管理所将商场另行出租给案外人使用。 2018年10月13日，建瓯市商业城管理所制作了《关于解除合同的通知》，通知德胜公司、林国权、蔡万宣、黄国彬，因违约未缴纳租金而解除合同，并要求继续缴纳2018年2月15日前的租金160000元。该通知以挂号信的方式向德胜公司寄送。 2018年10月15日，建瓯市商业城管理所与案外人补充订立了《商场租赁合同》，租赁期限自2018年2月27日至2028年2月26日。 本院认为，建瓯市商业城管理所与德胜公司、林国权、蔡万宣、黄国彬订立的《商场租赁及综合服务管理合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规效力性的强制性规定，为有效合同，双方应当恪守合同约定，履行各自义务。建瓯市商业城管理所在机构改革后为建瓯市企业服务中心的内设部门，其改制后的行为也已得到建瓯市企业服务中心认可，故建瓯市企业服务中心可以作为涉案租赁合同的当事人。德胜公司在承租商场后，未依约缴纳租金，构成违约，且符合合同约定的解除条件。建瓯市企业服务中心根据合同的约定，在德胜公司长期未缴纳租金后，于2018年2月27日将商场另租他人，涉案《商场租赁及综合服务管理合同》事实上已终止履行。建瓯市企业服务中心诉请本院确认该合同已于2018年2月15日解除，本院予以支持。由于租赁合同系连续性履行的合同，合同解除后，德胜公司所欠的租金应继续履行，并承担相应的违约责任。租金应按年租金标准及实际租赁的期间计算，加上签约前实际使用费20000元，为157500元【11+(11/12)*3+2】，超出部分不予支持。合同未约定保证方式与保证期间，依法应视为连带责任保证，保证期间为六个月。建瓯市企业服务中心未提供充分的证据证明其在债务履行期限届满后六个月内向保证人主张保证责任（其所提供的证据材料《关于解除合同的通知》的证明对象仅是证明德胜公司收到该通知），根据担保法的规定，保证人免除保证责任。建瓯市企业服务中心要求林国权、蔡万宣、黄国彬对租金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决如下： 确认建瓯市商业城管理所与建瓯市德胜物业有限公司于2016年11月16日订立的《商场租赁及综合服务管理合同》于2018年2月15日解除。 建瓯市德胜物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向建瓯市企业服务中心支付拖欠的租金人民币157500元，并按每年6%的标准赔偿所欠租金从2018年10月13日起至还款之日的利息损失。 三、驳回建瓯市企业服务中心对林国权、蔡万宣、黄国彬的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3776元，由建瓯市德胜物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  徐云龙 人民陪审员  吴伟荣 人民陪审员  张 妮 二〇一九年九月十一日 书 记 员  潘丽娟 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。