福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初1854号 原告:金管家﹙莆田﹚物业管理有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海居委会荔梅小区1幢202室。统一社会信用代码：91350304699037092D。 法定代表人:傅晶莹，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文，男，1992年3月4日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市荔城区。 被告:兰金灿，男，1965年9月15日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区，现居住地莆田市城厢区霞林街道荔华东大道2255号祥和山庄2幢1梯2602室。 原告金管家﹙莆田﹚物业管理有限公司﹙以下简称“金管家物业公司”﹚诉被告兰金灿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金管家物业公司的委托诉讼代理人郭少文到庭参加诉讼；被告兰金灿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令兰金灿向金管家物业公司支付拖欠的自2016年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费共计人民币7177.2元【134.91㎡*1.4元/月/平方米*38个月】及滞纳金7177.2元﹙违约金﹚；二、本案的诉讼费用、财产保全申请费用由兰金灿负担；三、依法判令兰金灿向金管家物业公司支付自起诉之日起至还清之日止拖欠的物业服务费按日千分之三的利息。庭审中，金管家物业公司向本院提出申请撤回上述第三点的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。 事实与理由：兰金灿是莆田市城厢区霞林街道荔华东大道2255号祥和山庄2幢1梯2602室房产物业的业主，该房产建筑面积为134.91㎡。2014年11月16日，莆田市祥和房地产开发有限公司与金管家物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，内容包括兰金灿在内的总建筑面积为137865.25平方米的房产物业委托金管家物业公司实行物业管理。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅每月1.4元/平方米，物业共用部位及共用设施、设备用水用电费用按建筑面积分摊后由兰金灿另行交纳，兰金灿应于每季度付清一次本期的物业服务费，逾期付款的需按逾期款项总额的日千分之三标准向金管家物业公司支付滞纳金﹙违约金﹚。合同生效后，金管家物业公司一直履行合同义务，认真完成物业管理服务工作。但是，兰金灿却拒不按约定支付物业服务费等，故截止2019年2月28日，兰金灿累计拖欠物业服务费7177.2元，金管家物业公司委托律师于2018年2月14日向兰金灿发律师函催收物业服务费等，但兰金灿至今仍未支付上述费用。 鉴于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，兰金灿的行为行为已构成违约，侵犯了金管家物业公司的合法权益。望法院判如所请。 根据上述认定的有效证据，并结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 兰金灿系莆田市城厢区霞林街道荔华东大道2255号祥和山庄2幢1梯2602室房产的业主，该房产建筑面积为134.91㎡﹙于2014年12月29日交房﹚。2014年11月16日，莆田市祥和房地产开发有限公司﹙法定代表人：俞国荣﹚与金管家物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，内容包括兰金灿在内的总建筑面积为137865.25平方米的房产物业委托金管家物业公司实行物业管理；合同约定：收费标准：物业服务费按建筑面积计算﹙本收费不含地下室、多层自建车库﹚，按照市场调节价制定物业服务收费标准。高层住宅每年每月1.4元/平方米；收费起始时间：物业服务费于交房时首次收取物业费时按年收取，后续物业服务费按每季度收取一次，业主自愿预缴的除外；逾期违约责任：若业主未能按时足额支付物业服务费，逾期付款的需按逾期款项金额的月千分之三支付滞纳金。金管家物业公司与兰金灿签订的《前期物业管理服务协议》第二十八条1⑴也约定：高层住宅房屋标准：1.40元/月/平方米，多层住宅﹙别墅﹚：2.50元/月/平方米；第二十九条还约定：业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理服务费的，金管家物业公司有权要求兰金灿补交并从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金等等。合同签订后，金管家物业公司即开始按约对该小区进行物业管理、提供物业服务至今。但兰金灿自2016年1月1日始拒付物业服务费等。截止2019年2月28日，兰金灿累计拖欠金管家物业公司物业服务费合计7177.2元【134.91㎡*1.4元/月/平方米*38个月】。金管家物业公司曾于2018年2月14日向兰金灿发出《律师函》【福业律函字﹙2019﹚第27号】，也以手机短信的方式向兰金灿催收物业服务费等，但兰金灿至今仍未支付上述费用。金管家物业公司即于2019年3月18日向本院提起诉讼。 本院认为，和谐的物业关系和良好的小区环境需要物业服务单位和小区业主的共同努力，物业服务单位应当为业主着想，不断改善自身的服务，业主也应当自觉遵守物业管理规定。金管家物业公司与莆田市祥和房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律效力性、强制性规定，合法有效。因兰金灿所在的小区尚未成立小区业主委员会，莆田市祥和房地产开发有限公司作为建设单位，其与金管家物业公司签订的合同内容对包括兰金灿在内的全体业主均有约束力。且金管家物业公司亦另外与兰金灿签订《前期物业管理服务协议》，双方对有关物业管理服务的权利义务均作了详尽的约定。自2014年11月始，金管家物业公司即开始按约对祥和山庄小区进行物业管理并提供物业管理服务至今，其与小区业主的物业服务关系依法成立并已实际履行，兰金灿作为小区业主应当依约向金管家物业公司支付物业服务费用。金管家物业公司要求兰金灿支付自2016年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费人民币7177.2元【134.91㎡*1.4元/月/平方米*38个月】，于法有据，本院予以支持。金管家物业公司另按照《福建省前期物业服务合同》第十四条第二款的规定：若业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三标准向金管家物业公司支付滞纳金，该有关滞纳金的约定明显过高，但金管家物业公司据此要求兰金灿应支付给金管家物业公司逾期付款滞纳金﹙违约金﹚7177.2元（物业服务费用的一倍），于法有据，本院予以支持。兰金灿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 兰金灿应在本判决生效之日起十日内支付金管家﹙莆田﹚物业管理有限公司拖欠的物业服务费人民币7177.2元及逾期缴纳物业管理费用的违约金人民币7177.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币159元，由兰金灿负担。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  阮志娟 人民陪审员  林文彬 人民陪审员  陈 琴 二〇一九年九月十八日 书 记 员  胡绍圆 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。