贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0121民初1774号原告张林英，女，1964年10月12日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。委托代理人卞海燕，贵州成城律师事务所律师（特别代理）。委托代理人刘英东，贵州成城律师事务所律师（特别代理）。被告贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号，统一社会信用代码91520115MA6DJT4F0H。法定代表人边伟祥，系该公司执行董事。委托代理人张昊，男，1992年1月29日出生，汉族，贵州安顺人，住贵州省安顺市西秀区，系该公司职工（特别代理）。第三人麒龙公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场，统一社会信用代码915201210856731151。法定代表人赵雄，系该公司董事长。委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师（特别代理）。原告张林英诉被告贵州宏俊资产管理有限公司（以下简称宏俊公司）、第三人麒龙公司（以下简称麒龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理，原告张林英的委托代理人卞海燕、刘英东，被告贵州宏俊资产管理有限公司的委托代理人张昊，第三人麒龙公司的委托代理人李志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张林英诉称，原告与被告于2017年6月24签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵州省开阳县××广场××号房屋出租给被告使用；租赁期限为2017年6月24—2027年6月24日。租金支付方式为按季度支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经被告验收合格之日起7日内支付，其余各期租金被告于每个支付周期首月的十五个工作日内向原告支付作为当期租金，被告通过银行转账的方式将租金支付给原告，如被告逾期支付租金达30日，经原告书面催告后，30个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋，合同还对违约责任承担、管辖等作了详细约定。合同签订后，被告支付了两个季度的租金，之后未支付租金，按照合同约定，被告至今欠付租金14,850元。诉前原告通过快递告知被告支付欠付租金，逾期不付将解除租赁合同并进行索赔。至今被告仍未表态，也不出面解决此事。第三人在销售房屋时承诺售后包租，与本案有利害关系，被告使用租赁物应当按照合同约定方式及时间支付租金，其逾期支付的行为显属违约。请求：1、判决解除双方签订的房屋租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月24日起至起诉之日止的欠付租金14,850元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决被告支付原告违约金1350×24=32,400元；5、判决被告自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；6、判决被告支付2018年9月1日至2019年4月9日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告宏俊公司辩称，一、对于原告诉请解除合同，鉴于无法继续履行，同意解除。二、同意交还房屋。三、关于原告诉请判决支付租金，原告一直没有向被告交付和提供符合约定条件的房屋，依法不存在支付的问题。至2018年10月22日，消防设施仍然不合格，导致被告无法办理及取得经营许可。四、房屋没有验收合格。五、双方没有按照合同约定交付清单进行交付，附属设施没有达到标准，产生费用由甲方承担。六、原告没有向被告出具合同约定的验房委托书。七、原告不具备向被告收取租金的合理资格，其租金请求无理，请求法院驳回。本案违约的不是被告，而是原告，原告未交付合格的房屋，导致被告一直无法经营许可，请求驳回原告对违约金的请求。被告曾经试营业，遭受处罚及取缔，因为原告没有提供合格的房屋，原告应当承担相应的法律责任。关于原告诉请被告支付房屋占有使用费，被告可立即交还，并请原告立即收回，所以不存在占用费。关于物管费、水费、电费等，被告不是房屋的所有权人，也没有正常使用，不应承担该笔费用，请求驳回原告该笔费用的诉请。关于诉讼费，本案系原告提供不符合双方合同规定或者未依照约定向被告交付房屋导致的诉讼，所产生的诉讼费由原告承担。第三人麒龙公司述称，一、同意原告的诉请。二、被告在答辩时混淆了房屋基本属性，开阳县住建局明确了案涉房屋是公寓而非住宅。三、被告应当依约承担租金的给付义务。四、第三人为被告垫付了四十余万元的款项。经审理查明，2017年6月24日，原告张林英与第三人麒龙公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了第三人开发的开阳麒龙城市广场第10幢21层21－29号商业用房，并进行了备案登记。双方约定的交房时间为2016年12月30日。2017年6月24日，原告（甲方）与被告宏俊公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，原告将其购买的开阳麒龙城市广场第10幢21层21－29号商业用房出租给被告作为渡假式酒店出租经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方（原告）交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修，并至少包括以下附属设施3.1.1电器类：电视机、机顶合、空调、热水器、电热水壶；3.1.2家具类：茶几、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、沙窗、贰套布草、巾类；3.2为了保证租赁物为不值得为酒店的后期经营，租赁房屋须由乙方指定的装修公司（即贵州欣凯建筑装饰工程有限公司）完成装修工程，甲方须与乙方指定的装修公司另行签署装修施工合同；3.3前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付租赁房屋时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签字或者盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是本合同的不可分割的组成部分。3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限4.1房屋租赁期拾年，自2017年6月24日至2027年6月24日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且同（意）乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照本合同第4.2条约定交房之日起160日为此项目的整备期（整备期是指甲方所有物业自合作后所需完成装修的时间及乙方为此项目开业经营进行准备的期间，整理准备工作包括但不限于房屋装修、营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放，设施设备试用等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。甲乙双方应对房屋和设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在房屋交割清单退房确认栏签字或者盖章。”。第5条约定“租金以及支付方式5.1租金标准按￥1350元/月（大写：人民币壹仟叁佰伍拾元整）（税后）（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（租金不含每户需承担60元/月的营业税代开票费用），乙方按季度支付。首期租金在本合同第4.4条约定的整备期结束后7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转帐的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，”。第6条约定“其他费用的承担方式6.1乙方承担的费用6.1.1水费6.1.2电费6.1.3物业管理费6.1.5因租赁产生的税费由乙方承担，甲方不承担任何租赁税费。……6.2甲方承担的费用6.2.1装修费用6.2.2物业管理费6.2.3有线电视首年收视费6.2.4宽带首年使用费6.2.5物业等政府税费及滞纳金、罚款6.2.6其他非因本租赁合作产生的费用……6.3上述费用双方另有约定的，双方按约承担。”。第9条约定“装修--为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定装修单位完成装修。装修由甲方与乙方指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若因乙方指定装修单位导致甲方遭受损失的，乙方承担连带责任。”。第10条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方征得甲方同意逾期支付……。”。第12条约定“合同解除……12.5.1逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的……”。第13条约定“违约责任13.1甲方有第12.4条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12.5条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。2017年6月24日，原告按照约定，与贵州欣凯建筑装饰工程有限公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，约定原告将其购买的开阳麒龙城市广场商业用房交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，工程造价为52,000元人民币，其中10000元人民币是麒龙公司为了提高广大业主的投资回报率赠送原告，原告实际支付工程款总计42,000元人民币，2017年8月22日完工。合同签订后，原告将其购买的房屋按合同约定交给贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，且已装修验收完毕。2017年12月23日，原告收到了被告第一次支付的租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用），2018年4月28日，原告收到了被告第二次支付的案涉房屋租金3870元（已扣除每月60元代开发票费用）。被告支付了六个月的租金，其租金的计算期限已计至2018年7月30日。此后，被告未再向原告支付租金。自2018年7月31日起至2019年5月7日止（原告起诉之日），共计9个月8天，被告尚欠原告租金（1350×9+1350÷30×8）12,510元和2019年5月8日以后的租金未支付。同时查明，第三人开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人于2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明中说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。2017年12月8日，贵州省贵阳市公安消防支队作出说明10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、租赁合同、商品房备案登记表、商品房买卖合同、贵州省不动产登记受理单、麒龙公司商业广告、开阳酒店公寓装修合同、借记卡账户历史明细、物业欠缴明细、开阳县绮户酒店封条及走廊现状图片；有被告提交的营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、关于案涉房屋性质的验收报告、微信截图二份、致各业主的通知、二次消防的工作联系函、关于麒龙公司垫付租金的工作函、证明、收条、行政处罚决定书、开阳县绮户酒店企业信用信息公示报告、关于2019年1月20日起业主租金问题的联系函、麒龙公寓租赁催款函、回函、水电费、物管费发票；有第三人提交的开阳县住建局颁发的建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、贵阳市公安消防支队的说明和各方当事人的陈述在卷，上列证据，来源合法，与案件事实相关联，能够证明案件的事实，本院予以采信。本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违返法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、案涉租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；二、案涉租赁合同是否应当解除；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。针对焦点一：案涉租赁合同约定，原告按合同约定将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的贵州欣凯建筑装饰工程有限公司装修，并按照《开阳酒店公寓装修合同书》约定支付装修款，租赁物业的交付以原告与被告指定的装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准。租赁合同还约定，为保证装修品质及租赁经营需求，原告同意所购合作物业由被告指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收，装修由原告与被告指定的装修单位另行签署《装修工程合同书》，若被告指定装修单位导致原告遭受损失的，被告承担连带责任。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告方，已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司交付案涉房屋并支付装修款，依约履行了合同义务。虽然租赁合同中没有写明具体交付装修的时间，但根据双方签订合同时间和同样条件及其他业主交房时间并结合庭审笔录认定原告将房屋交付装修的时间为2017年7月15日前；且因涉案租赁合同系格式合同，对于因装修造成原告损失，虽合同中写明为被告承担连带责任，该约定不明，应认为由被告承担全部责任。至于租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因案涉租赁合同系被告方提供的格式合同，该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。被告称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，本院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度。故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，本院不予采纳。本案中，案涉租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年6月24日至2027年6月24日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务后，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付六个月的租金7740元外，未向原告支付其余租金。综上，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告构成违约。针对焦点二：本院认为，原告请求解除合同，被告同意解除合同，结合被告承租后酒店经营的现状以及其余50余户业主均起诉主张解除房屋租赁合同等实际，案涉租赁合同的合同目的已无法实现，签订的租赁合同应依法解除。针对焦点三和焦点五，本案中，案涉租赁合同约定，房屋租赁期10年，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人，理应依约向原告支付租金。被告在合同解除前已实际占用案涉租赁房屋，根据合同性质，原告作为出租人，有权要求承租人给付占用期间的租金损失。根据庭审中原告陈述，租赁合同的整备期应自装修合同结束之日起计算，本案整备期为160日，则租金计算开始日期应为2018年1月31日，被告除已向原告支付六个月的租金外，未向原告支付其余租金。原告自2018年1月31起至起诉之日（2019年5月7日）止，原告请求支付租金14,850元，数额过高，原告实际应得的租金为12,510元；对其请求自2019年5月8日之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止，同时请求支付自判决生效之次日起至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。针对焦点四，原告主张违约金32,400元的数额，与合同约定不符，双方在《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定，被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16,200（计算方式为12×1350=16,200）元，原告主张32,400元，本院支持16,200元，超出部份不予支持。原告请求被告支付截止2019年4月9日被告欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元。根据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费、电费由被告承担。合同中第6条原、被告双方应承担的费用里虽都包含了物业管理费，但根据房屋租赁行业使用规则、庭审笔录和同样条件及其他业主的合同约定，应认定为涉案租赁房屋的物业管理费由被告方承担；原告提交的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司开阳麒龙城市广场事务部出具的水费、电费、物业费明细，说明被告欠缴租赁期间物业管理费、水费、电费的事实，该明细载明被告欠缴物业管理费、水费、电费金额大于原告主张金额。故对原告的主张，本院予以支持。对被告提出的除同意解除租赁合同以外的主张，因原告并无违约情形，故对被告的主张，本院不予支持。对被告提出的原告的房屋至2018年10月22日止，不符合合同约定的安全消防标准的主张，本院认为，如前所述，租赁合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、解除原告张林英与被告贵州宏俊资产管理有限公司于2017年6月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张林英位于开阳麒龙城市广场第10幢21层21－29号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张林英自2018年5月24起至2019年5月7日止的租金12,510元，自2019年5月8日起以月租金1350元的标准计算至案涉房屋实际腾退之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张林英违约金16,200元；五、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张林英2018年9月1日至2019年4月9日欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；六、驳回原告张林英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费499元（已减半），由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 秦 勇二〇一九年九月二十七日书记员 舒精灵