云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5557号上诉人（原审原告）：昆明市丰和粮油食品有限公司。住所云南省昆明市西昌路762号，统一社会信用代码：91530100216588413A。法定代表人：张宝光，董事长。被上诉人（原审被告）:谢玲，女，1970年6月30日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：曾永红，男，汉族，系被上诉人谢玲丈夫，特别授权代理。原审第三人：卢逊，男，1975年2月7日生，汉族，住云南省昆明市晋宁县。上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司（以下简称“丰和公司”）因与被上诉人谢玲、原审第三人卢逊房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人丰和公司的法定代表人张宝光、被上诉人的谢玲的特别授权代理人曾永红、第三人卢逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丰和公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由谢玲承担。事实和理由：一、原审法院认定卢逊为本案涉诉房屋所有权人错误。本案已生效的《民事判决书》系就丰和公司与卢逊之间房屋买卖合同关系所确定的丰和公司与卢逊间的债权法律关系，并未涉及物权确认，更不产生物权变动效力；《执行裁定书》系法院依据生效的裁判文书所制作，其本身不具有产生、变更、消灭当事人权利、义务的法律效力，亦不具有物权变动的效力，故依照物权公示原则，在本案所涉房屋未登记变更的前提下，丰和公司仍是涉案房屋所有权人。二、原审法院认定谢玲已经履行了支付租金义务错误。丰和公司是本案诉争房屋的所有权人，卢逊与谢玲签订《房屋租赁合同》的行为系无权处分行为，且未取得丰和公司追认，该合同无效，谢玲仍应履行其与丰和公司签订的《房屋租赁合同》并依约向丰和公司支付租金。三、（2017）云01民终6157号民事判决书生效后，丰和公司积极配合办理案涉房屋过户手续并缴纳了相应税费，案涉房屋未能办理产权变更系卢逊不配合所致，且因未办理产权变更手续，卢逊至今未向丰和公司支付购房款，不能取得案涉房屋所有权。综上，一审判决认定事实和法律适用上存在错误，请二审法院依法改判支持丰和公司的上诉请求。谢玲答辩称：丰和公司的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。卢逊述称：本案实质是案涉房产的物权问题，而导致该问题的根源是丰和公司在前诉判决生效后怠于履行所确定的义务，以排他性的申缴交易税费资格设置障碍，顽固抵抗前诉生效判决的执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。丰和公司向一审法院起诉请求：1.由谢玲支付2018年11月14日至2019年5月14日租金17000元；2.谢玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年8月6日，丰和公司（甲方）与谢玲（乙方）签订了编号为2016-028号的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于昆明市江岸小区9幢底层A-E,7-10轴线的房屋（产权证号：昆明市房权证字第××号）（以下简称涉案房屋）租给乙方经营使用；租赁期间为3年（2016年8月15日至2019年8月14日）；甲、乙双方商定一年租金为34000元，半年一付，第一年租金于合同签订之日支付，第二年租金于第一年租期届满前一个月交付，依此类推，先付后用，三年内不增房租；签订合同时，乙方向甲方缴纳租房保证金3000元，本合同履行完毕，乙方无违约行为，保证金如数退还乙方，不计利息等内容。上述合同签订后，丰和公司、谢玲双方均按约履行了合同内容，谢玲将租金支付至2018年11月14日。2016年因涉案房屋的权属纠纷问题，卢逊将丰和公司诉至一审法院，一审法院审理后于2017年5月25日作出（2016）云0102民初3958号《民事判决书》，判决“被告昆明市丰和粮油食品有限公司于本判决生效后十日内协助原告卢逊办理昆明市江岸小区9幢底层A-E,7-10轴线房屋的过户手续”。丰和公司不服该判决，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2018年5月14日作出（2017）云01民终6157号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决已于2018年6月1日生效，但丰和公司未在判决确定的履行期内办理涉案房屋的过户手续，卢逊因此向一审法院申请执行，2018年9月13日，一审法院作出（2018）云0102执5095号《执行裁定书》，裁定“将所有权人昆明市丰和粮油食品有限公司名下位于昆明市江岸小区幢底层A-E,7-10轴线房屋（房产证号：20××15）的所有权变更为卢逊（身份证号：5301221975××××××××）所有，并依法办理上述房屋所有权证登记手续，注销上述房屋的原产权证”，并于当日向昆明市不动产登记中心发出（2018）云0102执5095号《协助执行通知书》，告知协助执行的内容。2018年10月27日，卢逊向谢玲提供了判决书、执行裁定书等房产证明材料后，谢玲与卢逊签订《房屋租赁合同》，约定：卢逊根据判决结果作为涉案房产权利人将房屋出租给谢玲使用，租赁期限为2018年11月15日至2019年8月14日，年租金为17000元，管理服务费为17000元，押金为3000元等内容。谢玲据此未向丰和公司继续支付2018年11月15日起的租金，丰和公司认为谢玲的行为违反了合同约定，侵犯了其合法权益，故诉至一审法院。一审法院认为，对于涉案房屋的权属问题，已经生效的（2016）云0102民初3958号《民事判决书》、（2017）云01民终6157号《民事判决书》确认系本案卢逊所有，丰和公司有义务于判决书生效后十日的履行期内（即2018年6月11日前）配合卢逊办理过户手续，丰和公司至今未履行该义务不影响生效判决对房屋所有权人的认定，故原审法院确定涉案房屋的所有权人自2018年6月1日起为本案卢逊。对于丰和公司提出涉案房屋已于2018年11月27日被原审法院查封，其客观上无法履行协助过户义务的主张，原审法院认为自判决生效之日（2018年6月1日）起至查封之日（2018年11月27日）5个多月的时间内，丰和公司均怠于履行协助义务，其不能以此为由主张履行不能，何况，查封并不影响涉案房屋的权属，故对丰和公司提出的主张依法不予支持。对于丰和公司主张的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，产权变动之后，即使谢玲与卢逊不另行签订租赁合同，原租赁合同中出租人即丰和公司的权利义务应当由卢逊承继，何况，在本案中，谢玲与第原审三人已于2018年10月27日另行签订了《房屋租赁合同》，合同相对方系卢逊与谢玲，谢玲依此向卢逊支付2018年11月15日以后的租金符合法律规定，其已履行了支付租金义务。丰和公司已经不具备涉案房屋权利人资格，无权向谢玲主张2018年11月14日之后的租金，故对丰和公司诉请谢玲支付2018年11月14日至2019年5月14日的租金17000元的主张，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告昆明市丰和粮油食品有限公司的全部诉讼请求。”案件受理费225元，减半收取为112.5元，由丰和公司负担。二审中，丰和公司补充提交了2组证据：1、中国工商银行业务回单一组；2、税收完税证明一组，欲共同证明丰和公司已经履行了房屋过户前需要交纳税费的工作，经质证，谢玲对上述2组证据的三性予以认可；卢逊对第1组证据的三性不认可；对第2组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，丰和公司之所以交税系因今年8月卢逊向法院起诉主张丰和公司违约后丰和公司才缴纳的，反证明了申缴税款可以由丰和公司单方完成。本院认为，上述2组证据因与本案诉请无关，本院不予评判。卢逊补充提交了3组证据：1、名称为“卢逊与张宝光电话通话录音文字记录”整理稿5份；2、（2018）云0102民初14478、14480号案的民事起诉状、传票及（2018）云0102民初14478、14480号民事裁定书；3、纳税申报表及税收缴款书4份，欲共同证明丰和公司不积极履行生效判决确定的义务，以各种理由阻碍判决执行并恶意提起诉讼，意图推翻生效判决。经质证，丰和公司、谢玲对上述证据的三性均不予认可。本院认为，上述3组证据因与本案诉请无关，本院不予评判。二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是:谢玲是否应当向丰和公司支付2018年11月14日至2019年5月14日的租金？本院认为，其一，关于案涉房屋的权属问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽然案涉房屋的登记所有权人为丰和公司，但根据已查明事实，本院作出的（2017）云01民终6157号《民事判决书》中已判决确认了卢逊对案涉房屋享有所有权，该判决已于2018年6月1日生效，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本案中，卢逊于（2017）云01民终6157号《民事判决书》生效之日即取得本案诉争房屋的所有权，卢逊对案涉房屋行使所有权亦符合前述《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定的除外情形。虽然至今案涉房屋的产权变更登记尚未完成，但并不影响卢逊对案涉房屋行使所有权，本院对丰和公司关于案涉房屋因尚未变更登记丰和公司仍是所有权人的上诉主张不予支持。其二，关于丰和公司是否有权收取2018年11月14日至2019年5月14日租金的问题。本院认为，2016年8月6日丰和公司与谢玲双方之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应遵循诚实守信的原则履行。如上所述，案涉房屋于2018年6月1日因生效判决发生了所有权变动，卢逊取得该房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故设定在案涉房屋上的租赁合同仍然有效，但卢逊成为新的出租人，承继原出租人即丰和公司的权利和义务，在房屋现所有权人卢逊未授权被丰和公司收取房屋所有权变更后的相应租金的情况下，丰和公司要求谢玲支付自2018年11月14日至2019年5月14日租金的主张已失去了法律依据，一审对此认定并无不当，本院予以维持。至于丰和公司关于案涉房屋未能办理产权变更系卢逊不配合所致以及卢逊至今未向丰和公司支付购房款的上诉主张，因属于另外的法律关系，与本案诉争租金无关，本院不予评判。综上所述，上诉人丰和公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人昆明市丰和粮油食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月二十九日法官助理仝倩华书记员杨雅婷