广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4094号原告：肇庆市新龙城房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州七路36号705室，统一社会信用代码914412006886411396。法定代表人：李蕴瑶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁孟杰、郭洁，均是广东山丰律师事务所律师。被告：封伯军，男，1983年7月16日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：曾碧环，女，1989年4月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司诉被告封伯军、曾碧环商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭洁，被告封伯军、曾碧环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除：1、原、被告于2017年8月8日签订的肇庆市××州区××大道××湖山花××房的《商品房买卖合同》（编号2017081450）；2、原、被告于2017年8月8日签订的肇庆市××州区××大道××湖山花××地下室××号汽车位的《商品房买卖合同》（编号2017081453）。二、判令被告支付《商品房买卖合同》（编号2017081450）的违约金156000元；支付《商品房买卖合同》（编号2017081453）的违约金42000元。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号2017081450），约定被告购买原告位于肇庆市××州区××大道××湖山花××房，建筑面积116.81㎡，商品房价款按照建筑面积计算，单价为6763.12元/㎡，总价款79万元。被告以贷款方式付款，即被告应于2017年8月16日前交付首期房价款24万元，占全部房价款的30.37%，余款55万元向银行申请贷款支付。但合同签订后，被告仅在2017年7月24日签订认购书时支付3万元的定金给原告，之后并没有按照《商品房买卖合同》（编号2017081450）约定的2017年8月16日前交付首期房价款24万元，根据双方合同第八条逾期付款责任第（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。且双方于2017年8月8日所签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四、对《商品房买卖合同》第八条补充1、买受人同意，若买受人发生逾期付款的违约事实，出卖人无论是否催告，出卖人均有权在买受人逾期付款导致解除是由发生之日起2年内随时行使单方面解除《商品房买卖合同》的权利，出卖人单方解除《商品房买卖合同》时，按本合同地址以快递形式发出书面通知买受人后，无论买受人是否收到，均视买受人已收到通知书，《商品房买卖合同》即解除。鉴于原告已于2019年6月12日发《律师函》通知被告解除《商品房买卖合同》（编号2017081450）。另外，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条第2项约定“买受人……按总房款的20%向出卖人支付违约金”，因此原告有权要求被告按总房款79万元的20%支付违约金，即156000元。二、2017年8月8日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号2017081453），约定被告购买原告位于肇庆市××州区××大道××湖山花××地下室××号汽车位，按套出售，总价款为21万元，付款方式为签订本合同时一次性付清所有房款。但被告至今仍分文未付。因此根据双方签订的《商品房买卖合同》（编号2017081453）第七条买受人逾期付款的违约责任第2、逾期60天，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，买受人应向出卖人支付购房总额的20%作违约金，同时解除本合同。因此原告有权要求被告按购房款总额21万元的20%支付违约金，即42000元。为维护原告的合法权益，原告向贵院提起诉讼，请求法院判准所请。被告封伯军、曾碧环共同辩称，一、不同意解除《商品房买卖合同》（编号2017081450）和《商品房买卖合同》（编号2017081453）；二、不承认我方违约，不同意支付《商品房买卖合同》（编号2017081450）的违约金156000元和《商品房买卖合同》（编号2017081453）的违约金42000元。经审理查明：2017年7月24日，原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司与被告封伯军、曾碧环签订《商品房认购书》（NO.0020531），作为夫妻的两被告支付3万元定金给原告购买原告位于肇庆市××州区××大道××湖山花××房，同日原告加具原告公司财务专用章出具《收据》（No2157099）给被告收执。2017年8月8日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（预售）（编号2017081450），《商品房买卖合同》（预售）约定总购房款为79万元，合同第七条约定2017年8月16日前交付24万元首期款，余款55万元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。2017年8月8日，原告与两被告签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条第2项约定“买受人……按总房款的20%向出卖人支付违约金”。2017年8月11日，被告封伯军在原告公司壹品湖山财务室支付现金21万元首期款给原告的销售经理陈金英。2017年8月12日，陈金英加具原告公司财务专用章出具《收据》（No2156994）给被告封伯军收执。该《收据》记载：今收到封伯军、曾碧环交来壹品湖山15幢1803房房款21万元。2017年8月12日，陈金英加具原告公司财务专用章出具《收据》给被告封伯军收执。该《收据》记载：今收到封伯军、曾碧环交来壹品湖山15幢1803房办证费用500元，多除少补。2017年7月28日，原告与两被告签订《商品房认购书》（NO.0020530），两被告支付1万元定金给原告购买原告位于肇庆市××州区××大道××湖山花××地下室××号汽车位，合同约定总款21万元。2017年8月8日前支付首期款30%即7万元，余额14万元办理银行按揭。同日原告加具原告公司财务专用章出具《收据》（No2003827）给被告收执。2017年8月8日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》（编号2017081453）。《商品房买卖合同》（编号2017081453）第七条记载：逾期60天，出卖人有权将买受人所买的本单元另作处理，买受人应向出卖人支付购房总额的20%作违约金，同时解除本合同。2018年9月中上旬，原告告知被告封伯军，被告没有依约将首期购房款交付给原告公司，因此被告的住房按揭贷款也不能办理。2018年9月26日，被告封伯军支付21万元给陈金英，该款于同日转账入原告公司账户，陈金英于2018年9月26日在自己的身份证复印件下方签名写下借据交被告封伯军收执，借据记载：现借到封伯军现金210000元，为此为据。原告于2019年7月23日向本院提起诉讼。原告庭上确认，陈金英是原告的销售经理，现暂停职务。原告向本院提供如下证据：《商品房认购书》（NO.0020531）、《商品房买卖合同》（预售）（编号2017081450），《商品房认购书》（NO.0020530）、《商品房买卖合同》（编号2017081453），《收据》（No2157099），《律师函》、EMS快递单、EMS查询结果，《〈商品房买卖合〉同补充协议》。被告封伯军、曾碧环向本院提供如下证据：证据一：被告封伯军和陈金英的微信聊天记录、和南粤银行贷款业务经理邱经理的微信聊天记录、和伍冬雪的微信聊天记录，被告封伯军在工商银行提现21万的照片、在壹品湖山财务室交现金给原告陈金英的照片，《收据》（编号：2156994）、定金《收据》（2017年7月24日）、首期款《收据》（2017年9月15日）、定金手续费《收据》、办证费《收据》，车位定金《收据》、收据照片，工商银行取款单，21万元的转账记录（2018年9月26日），贷款发放查询详情。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司与被告封伯军、曾碧环签订《商品房认购书》（NO.0020531）、《商品房买卖合同》（预售）（编号2017081450），《商品房认购书》（NO.0020530）、《商品房买卖合同》（编号2017081453），《〈商品房买卖合〉同补充协议》系双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。本案争议焦点是被告是否依约在2017年8月16日前交付壹品湖山花苑14.15.16幢15-1803房24万元首期款。本院认为，2017年7月24日两被告给付3万元定金，2017年8月11日，被告封伯军又在原告公司财务室支付现金21万元给原告销售经理陈金英。2017年8月12日，陈金英加具原告原告公司财务专用章出具《收据》给被告封伯军收执。记载：今收到封伯军、曾碧环交来壹品湖山15幢1803房房款21万元。虽然被告不能提供2017年8月12日《收据》的原件，但被告提供其与被告销售经理陈金英的微信聊天记录，在工商银行提现21万的照片及2017年8月11日工商银行取款单，在壹品湖山财务室交现金给陈金英的照片，《收据》（No2156994）（编号：2156994）、2017年7月24日购买壹品湖山15幢1803房（交付定金的《收据》）的照片、首期款收据（2017年9月15日）为凭，被告提交的证据已经构成证据链，本院确认被告已经依约于2017年8月12日交付壹品湖山花苑14.15.16幢15-1803房首期购房款24万元给原告。陈金英是原告的销售经理，陈金英加具原告公司财务专用章出具《收据》给被告封伯军收执的行为属职务行为，期行为后果由原告公司承担。原告提出陈金英出具给被告的借据是被告第一次给陈金英的那笔21万元的款项，被告封伯军和陈金英构成民间借贷关系而不是被告交付本案的首期购房款的主张，与2018年9月26日，被告支付21万元给陈金英，该款于同日转账入原告公司账户的转账凭证事实不符，对原告该主张，本院不予支持。原告提出2018年9月26日才收到被告交付的首期购房款的主张，本院亦不予支持。被告依约交付壹品湖山花苑14.15.16幢15-1803房24万元首期款，因此被告没有违约。原告要求解除《商品房买卖合同》（预售）（编号2017081450）缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于按揭贷款55万元的违约金。因原告没有为被告办理按揭贷款，责任不在被告，故原告要求被告支付55万元按揭贷款违约金的主张，本院不予支持。被告没有依约交付壹品湖山花苑一期地下室Q249号汽车位首期购车位款7万元，属于违约，原告请求解除《商品房买卖合同》（编号2017081453）有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于《商品房买卖合同》（编号2017081453）的违约金问题，因被告没有依约交付首期款7万元，原告不能为被告办理按揭贷款14万元，责任不在原告。故原告要求按总款21万元计算违约金，本院予以支持，但因原告在本案中并没有提供证据证明其因被告迟延付款存在巨大损失的证据，《商品房买卖合同》（编号2017081453）约定的违约金按照总房款的20%计算过高，本院依法对违约金予以调整。按照法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本案的违约金计算标准调整为参照中国人民银行金融机构同期一年至五年(含五年)贷款基准利率的130%计算为宜。被告应付逾期付款违约金从2017年8月8日起按总房款21万元计算至法院生效判决确定之日止。综上，原告合理的请求，本院予以支持，被告合理的抗辩，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司与被告封伯军、曾碧环于2017年8月8日签订《商品房买卖合同》（编号2017081453）。二、被告封伯军、曾碧环在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期付款的违约金（以购房款21万元为基数按照中国人民银行同期一年至五年(含五年)贷款基准利率的130%从2017年8月8日起计算至法院生效判决确定之日止）给原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司。三、驳回原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6900元（原告已预交），由原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司负担6000元，被告封伯军、曾碧环负担900元（被告封伯军、曾碧环负担的受理费本判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给原告肇庆市新龙城房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  李光强二〇一九年九月十八日法官助理苏金妹书记员梁思颖