江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏0691行初362号 原告如东县XX院有限公司，住所地如东县掘港镇通洋南路188号。 法定代表人陈XX，职务总经理。 委托代理人徐X，如东县XX院有限公司职员。 被告如东县住房和城乡建设局，住所地如东县掘港镇泰山路东侧长江路北侧建设大厦。 法定代表人沈XX，职务局长。 应诉负责人陈X，职务副局长。 委托代理人王XX，如东县住房和城乡建设局房地产市场监管科科长。 委托代理人袁XX，江苏琴海律师事务所律师。 第三人南通市XX房地产开发有限公司，住所地如东县掘港镇XX华城运营处。 法定代表人陆XX，职务董事长。 委托代理人张XX，南通市XX房地产开发有限公司股东。 原告如东县XX院有限公司（以下简称如东XX公司）诉被告如东县住房和城乡建设局（以下简称如东住建局）行政许可一案，原告于2019年3月9日向本院邮寄起诉材料提起行政诉讼。本院于3月13日立案后，于3月15日向被告邮寄送达起诉状副本及应诉通知书。因南通市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）与本案的处理存在利害关系，本院依法通知该公司作为本案第三人参加诉讼，并于3月18日向其邮寄送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告如东XX公司法定代表人陈XX及委托代理人徐X，被告如东住建局副局长陈X及委托代理人袁XX，第三人XX公司法定代表人陆XX及委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告如东XX公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告颁发给XX公司的《商品房预售许可证》[如房售证字2018(18)号]，2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系XX华城小区被拆迁户。2019年1月23日，原告通过政府信息公开从被告处获得被告于2018年8月7日颁发给XX公司的《预售许可证》，而XX华城小区竣工验收为2012年。该许可证载明的项目名称为XX华城（7号地上车库，1、2、3号地下室中的车位及车库）车位及车库面积29948平方米。原告查明，案涉小区7号楼地上车位系业主共有，且地上不存在车库之类的构造物。1、2、3号地下室中的车位及车库总占地面积为25132.71平方米，人防面积13321.13平方米，7号地下面积536.64平方米，合计地下总面积38990.48平方米。根据被告颁发的《开发意见书》第二条第6条款第①条规定，地下规划非机动车（自行车、摩托车）停车位指标4490个，按每个车位2.5平方米计算，地下非机动占地面积为11225平方米，两者合计50215.48平方米，与被告（2019)6号答复书中载明地下建筑面积43870.87平方米不相符。显然，案涉小区现状不符合《开发意见书》中的技术指标，违反了规划配套规定，侵害了原告非机动车地下停车泊位的使用权。另，案涉预售许可证系2018年8月7日颁发，而XX华城小区从2012年10月份开始售房，期间历经六年后被告又发预售许可证显然违反了《物权法》等相关法律法规，属典型的程序违法，理应予以撤销。 原告如东XX公司向本院提交了以下证据： 1.东发改投（2009）48号批复（附纪要）；2.主要经济技术指标；3.开发意见书；4.东建依复（2019）4号、3号、6号答复书；5.如东县人民政府2009年34号批复；证明被告颁发给第三人商品房预售许可证违背事实、程序违法。 被告如东住建局辩称，一、原告诉称被告于2018年8月7日颁发XX华城小区预售许可证，系原告误读。被告发放给XX公司XX华城项目的是《商品房销售许可证》，系对案涉小区车位、车库现售的许可，符合法律法规规定，程序合法。二、被告已对申请人XX公司提交的申报材料依法进行了审核，作出的案涉许可决定符合法律、法规规定。2018年6月14日，建设单位XX公司在XX华城项目部分车位、车库具备现售条件的基础上，向被告申请现售许可，并提交了《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证、拆迁安置情况说明等材料，被告收到申请及材料后，依据《商品房销售管理办法》第七条的规定，认为XX公司的申请符合法律规定，于8月7日核发了案涉《商品房销售许可证》。被告的行政许可是依法依规作出的，并未侵害原告的合法权益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告如东住建局向本院提交了以下证据、依据： 1.如东县商品房现售审批表； 2.南通市XX房地产开发有限公司营业执照（副本）和南通市XX房地产开发有限公司暂定资质证书； 3.《国有土地使用权证》编号分别为：东国用（2008）第100242号及其附图复印件，东国用（2011）第100072号； 4.《建设工程规划许可证》编号分别为：建字第320623200900058号和建字第320623201122234号； 5.《建筑工程施工许可证》编号分别为32062320091030 00001A、3206232010040900002A、3206232010040900003A、3206232010040900004A、3206232010041200001A、 3206232010102800001A； 6.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一套； 7.如东县房地产开发项目竣工综合验收意见书一套； 8.拆迁安置情况说明； 9.项目配套基础设施具备交付的证明材料，含：XX华城给水工程交付证明、XX华城雨污水接入证明、XX华城供电工程交付运用证明、燃气设施建筑工程竣工验收报告、XX华城移动工程交付运用证明、XX华城电信工程交付运用证明、XX华城有线电视工程交付运用证明、XX华城市政设施配套单项验收审核表、XX华城路灯及亮化工程审核表、项目竣工综合验收并联审批表、社区配套用房移交协议； 10.2017年7月19日的物业管理服务协议； 11.《商品房销售许可证》所涉XX华城地上车库及地下车库汇总表及分户面积明细表一套； 12.《建设工程竣工规划核实合格证》编号：2012077； 13.XX华城人防与非人防分割协议； 14.《商品房销售许可证》编号：如房售证字2018（18）号； 证据1-14证明被告经审查认为第三人提供的材料符合《商品房销售管理办法》第七条之规定，依法向第三人颁发销售许可证。 法律法规依据： 《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号发布） 第三人述称，XX公司依法办事，对被告颁发的销售许可证没有异议。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证认为：对证据1真实性无异议，对合法性和关联性不认可，审批表中销售数据不准确、领导审批签字未注明时间，该证据不能达到被告的证明目的；对证据2的真实性无异议，但营业执照、资质证书均已过期，被告向第三人颁发的许可证属于程序违法；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4真实性无异议，但不具有合法性，建设规划许可证中的建设面积与如东县人民政府2009年34号批复、48号批复核准本项目的建筑面积不一致；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，但缺少绿化验收和消防验收的材料；对证据8的真实性、合法性不予认可；对证据9的真实性无异议，但认为案涉项目配套用房（含物业用房）比照江苏省的规定，相差300平方米左右，且XX华城小区目前消防存在严重的问题；对证据10的真实性不予认可；对证据11不予认可，许可证中数据有误；对证据12真实性无异议，不认可合法性；对证据13的合法性不予认可，侵害了他人财产权及国家利益；对证据14的真实性无异议，但缺乏合法性。 第三人对被告提供的证据没有异议。 被告、第三人对原告提供的证据质证认为：证据1-4与本案均无关联性，其中发改委的批复和技术指标在规划许可时已经根据实际情况进行了调整，以规划许可为准，证据４说明颁发销售许可是合法的，案涉项目的总面积远不止销售许可的两万多平方米，本案许可针对车位及车库；对证据5的关联性不予认可。 本院对双方不持异议的证据依法确认其效力。对原告提供的证据的真实性予以认定，但与本案被诉行政许可行为之间不存在关联性。对被告提供的证据的真实性予以认定，可以证实其核发案涉许可证的依据、程序。 经审理查明，2007年因如东县掘港镇一号街区三号地块旧城改造及如泰运河北侧部分绿化景观带项目工程需要对相关区域实施拆迁，如东XX公司位于掘港镇青园北路3号的房屋在拆迁范围内。2009年4月23日，如东XX公司与XX公司、南通市XX拆迁有限公司签订《如东县城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，双方就拆迁安置相关事宜达成协议。后如东XX公司与XX公司订了补充协议约定将该原告安置在XX华城小区19号楼。 第三人XX公司开发的XX华城项目于2010年开工，于2012年11月竣工验收，并经验收备案。该项目建设过程中，XX公司向如东住建局申请住宅楼的预售许可并实际获得预售许可证。由于XX公司获得的商品房预售许可证中不包含车库、车位，业主无法购买车库车位并进行产权登记。2018年6月14日，XX公司针对XX华城项目7号地上车库、1、2、3号地下室中的车位及车库向被告申请商品房现售许可，并按规定提供了相关材料。被告经审核第三人提交的材料后，于2018年8月7日向第三人核发《商品房销售许可证》，该许可证的所用制式许可证为《商品房预售许可证》，由被告将“预”划去，书写“销”，并在更改处加盖被告公章。 本院认为，根据当事人诉辩意见，本案的争议焦点为被告如东住建局向第三人XX公司作出的案涉行政许可行为是否存在违法情形。 第一，关于案涉许可证为“预售许可”还是“销售许可”的问题。房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人的情形才需申请商品房预售许可。本案中，第三人XX公司向被告申请行政许可时，XX华城项目7号地上车库、1、2、3号地下室中的车位及车库均已经竣工验收备案完毕，符合现售条件。事实上，XX公司向被告提交的审批表也为商品房现售审批表，所提交的材料均按照《商品房销售管理办法》第七条关于商品房现售的要求而提交。被告如东住建局亦陈述其向第三人发放的系商品房销售许可，因无制式销售许可证，故对制式的预售许可进行了修改。故本院认定案涉行政许可为商品房销售许可，原告认为被告颁发预售许可属程序违法的主张本院不予支持。 第二，关于被告作出案涉行政许可的合法性问题。《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售应当符合的七项条件。第一项“应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书”，XX公司申请许可时提交了其单位的营业执照以及房地产开发企业暂定资质证书，其中营业执照的营业期限为1999年5月26日至2019年5月25日，案涉许可核发时在营业期限范围之内。资质证书的有效期载明至2013年10月10日，原告对此持有异议，但案涉项目于2010年开工建设、于2012年11月竣工验收，XX公司开发建设XX华城项目时具备相应的房地产开发资质，XX公司的资质证书现在省住建厅办理延期手续过程中，被告结合上述事实认定符合第一项条件并无不当；第二项“取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件”，XX公司提供了其持有的《国有土地使用权证》，符合规定；第三项“持有建设工程规划许可证和施工许可证”，XX公司提交了其获得的“一号街区地块旧城改造项目（XX华城）”以及“地下车库”的建设工程规划许可证、案涉项目的六份建设工程施工许可证。原告现对规划许可证持有异议，认为规划许可证核准的建筑面积、人防面积与如东县人民政府的相关批复存在差异。如东县人民政府针对案涉工程的相关批复属于指导性意见，规划部门在实际核准规划时会依据项目实际情况进行调整，XX公司获得的规划许可在未经法定程序撤销或者变更之前应为合法，故XX公司提供的规划许可、施工许可符合规定；第四项“已通过竣工验收”，XX公司提供了XX华城项目的竣工验收备案表以及竣工综合验收意见书，足以证明该项目已经竣工验收完毕；第五项“拆迁安置已经落实”，XX公司向被告提供了如东县房屋征收管理办公室出具的《拆迁安置情况说明》，证明XX华城的拆迁安置工作已经完成。原告认为该情况说明与事实不符，原告作为被拆迁户，至今尚未安置。但事实上原告已经与XX公司签订了补充协议，约定原告安置在XX华城19号楼。被告在审核发放销售许可时，采信如东县房屋征收管理办公室出具的情况说明并无不当；第六项“配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公告设施具备交付使用或者已确定施工进度和交付日期”，XX公司向被告提供了供水、供电、燃气、通讯等部门的证明，市政设施、亮化工程等验收审核表以及配套用房的移交协议符合规定；第七项“物业管理方案已经落实”，XX公司向被告提交了其与江苏辰星物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》，亦符合规定。原告对该协议持有异议，并认为江苏辰星物业管理有限公司与XX华城业主委员会签订了协议，但两份协议约定的物业管理服务的范围不同，两份协议并不矛盾。XX公司另向被告提供了车库汇总表、车库车位的分户面积明细表、人防与非人防分割协议等材料。因此，XX公司申请案涉销售许可时向被告提交的材料符合规定，被告经审核发放销售许可证并无不当。 第三，关于原告提出的如东县发展和改革委员会出具的《县发改委关于核准南通市XX房地产开发有限公司建设县城XX华城项目初步设计的批复》核准的建筑面积、公共设施等面积，仅是对该项目初步设计文本、资料进行的审查意见，具有指导作用，建设单位需根据该批复完善设计内容和相关项目手续，具体的规划、设计等仍需以后续实际实施情况以及行政机关审核批准的规划许可、施工许可为准。关于原告提出的原如东建设局制作的《如东县城旧城一号街区三号地块开发建设意见书》，该意见书系项目招标之前制作，作为招商的具体条件，在后续建设中，该开发建设意见可作为建设单位的参考，但对建设单位并不具有强制性。被告如东住建局核发案涉销售许可也无需考量上述批复及建设意见书。 综上，被告如东住建局向第三人XX公司核发商品房销售许可证的行为并无不当，原告主张撤销，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告如东县XX院有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告如东县XX院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张 燕 审 判 员  于 佳 人民陪审员  周袁芳 二〇一九年九月十六日 书 记 员  陆星奕 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。