山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1388号上诉人（原审原告）：王连军，男，1968年3月6日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，该公司管理人工作人员。上诉人王连军因与被上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王连军上诉请求：一、撤销一审判决第二项，确认涉案预售合同的标的为消费用房；二、判令广信公司继续履行涉案《商品房买卖合同》，履行涉案商品房的交付义务；三、本案诉讼费用由广信公司承担。事实和理由：一、因广信公司欠王连军100万元，故王连军于2015年12月7日用50万元借款债权抵顶了50万元购房款债务。广信公司于2018年9月6日才不认可该抵销行为，超过了法律规定的异议时效。即便抵销无效，亦不能支持。一审法院不认可王连军以抵销方式支付的50万元购房款错误。二、王连军购买涉案房屋是用来居住的，是为使用房屋而购买。用房是目的，房款的支付方式是履行合同的手段，不能以支付方式确定房屋用途。因此，涉案商品房是消费用房。王连军已支付了全部的购房款，依法对涉案房屋享有优先受偿权。三、涉案商品房有确定的小区、楼号、楼层和面积，是与其他房屋相区别的特定物。根据《最高人民法院关于审理破产案件规定》第七十一条第五项规定，特定物不是破产财产。既然不是破产财产，广信公司就无权收回，其应履行涉案商品房的交付义务。四、王连军已支付了涉案房屋的全部款项，办理了预告登记手续，履行完毕了应有义务，本案不应适用《中华人民共和国破产法》第十八条第一款之规定解除合同。五、本案的买卖协议合法有效，未被合法解除，权利人王连军未放弃债权，预告登记效力已然存在，一审法院不应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定排除涉案商品房预告登记物权的效力。被上诉人辩称，本案系以涉案房屋抵顶广信公司欠付的款项，双方的真实意思表示意在消灭债务，且付款金额不符合审核规则，因此，破产管理人依照重整计划草案收回王连军所购房屋。王连军向一审法院起诉请求：1.王连军与广信公司就威海市百度城-1C-1316号房屋签订的商品房买卖合同有效；2.王连军在广信公司的破产重整案件中系消费性购房人，上述商品房买卖合同不得解除，应继续履行。一审法院认定事实：2013年10月17日，王连军与广信公司签订《民间借款合同》，约定广信公司向王连军借款200万元，借款期限为6个月，自2013年10月17日始至2014年4月16日止。2015年12月7日，王连军向广信公司账户转款35万元，附言及用途一栏填写为“房款”。同日，广信公司向王连军出具收款收据两份，金额分别为50万元、35万元，收款事由记载为“百度城二期房款（1C-1316）”。2015年12月8日，王连军与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王连军购买百度城-1C-1316号，房屋建筑面积135.66平方米，商品房单价6265.66元，总价款为85万元。其后，双方就涉案《商品房买卖合同》办理了网签备案，并于2016年5月16日办理了预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定受理广信公司破产重整申请。2016年7月27日，王连军向广信公司管理人申报债权74万元，债权计算清单一栏记载本金50万元，利息24万元，合计74万元；债权发生情况一栏记载为：2013年借200万元，已还100万元（2014.4.18），剩下100万元用50万元抵顶百度城-1C-1316号，个人交35万元解除查封，办理备案登记，广信公司还欠50万元。2018年9月6日，广信公司管理人向王连军发送《关于补充申报债权的通知》，通知王连军百度城1C-1316号房屋预售合同不再履行，并通知王连军重新申报债权。另查明，广信公司主张王连军所转账汇入的35万元为支付涉案房产的解押资金，王连军主张该款为购房款，是广信公司要求其支付该款用以解除抵押。一审法院认为，王连军与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故王连军请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。王连军与广信公司间存在民间借贷关系，在广信公司未偿还借款的情况下，王连军与广信公司达成以物抵债的合意并签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，以涉案房产抵顶广信公司尚欠王连军的借款，双方的真实意思仍为消灭债务，确保王连军债权获得清偿，故王连军仅为解除抵押之需要而支付款项35万元，余款并未实际履行。涉案房产在广信公司破产申请受理时未竣工不具备交付条件，广信公司交付房产的义务亦未履行。依据企业破产法第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故广信公司管理人以《通知书》的方式通知王连军解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，王连军办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》已依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其债权优先于建设工程价款优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王连军所支付的款项不足百分之五十，不足以认定其为已产生物权期待权的消费性买受人，因此王连军要求继续履行合同、交付房屋的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，一审法院判决：一、确认王连军与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回王连军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由王连军负担。二审中当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定一致。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案商品房买卖合同应否继续履行。首先，关于涉案商品房买卖合同是否属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，或者说，管理人是否有权依据该条规定解除涉案商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，王连军作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，而其与广信公司签订商品房买卖合同时已经形成了将50万元借款本金转为购房价款的合意，并另行交付了35万元购房款，且在对账以后由广信公司为其重新开具了收到购房价款的收据。如前所述，作为实现双方权利义务平衡的一种交易安排，人民法院在认定其合法有效的情况下，应当得出王连军已经实际履行了支付购房款的合同义务，不宜要求王连军另行向广信公司重新支付购房款。因此，涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人也没有权利据此行使合同解除权。其次，关于涉案商品房买卖合同应否继续履行的问题，或者说，广信公司及其管理人应否继续交付涉案房产并办理过户登记的问题。对此，本院认为，第一，王连军的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第一条规定，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。据此，公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，王连军起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，显然属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。第二，王连军就涉案房产不享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王连军基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合王连军的资金出借人身份，本院认为王连军并不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，王连军和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是，王连军并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。一审法院驳回其关于广信公司继续交付涉案房产的诉讼请求，并无不当。再次，关于王连军的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，王连军作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。最后，关于涉案商品房的预告登记问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，王连军需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上，王连军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王连军负担。审判长 张 亮审判员 马 红审判员 张秀梅二〇一九年九月十六日书记员 朱 桦