广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初979号原告:东莞市裕安房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市。法定代表人：谭艳玲。委托诉讼代理人：刘思宇、陈文芳，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：丁月双，男，汉族，1965年7月28日出生，身份证住址为辽宁省本溪满族自治县，被告：谢凤如，女，汉族，1982年8月5日出生，身份证住址为广东省东莞市莞城区，原告东莞市裕安房地产经纪有限公司诉被告丁月双、谢凤如居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告东莞市裕安房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘思宇，被告谢凤如到庭参加诉讼，被告丁月双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市裕安房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房佣金20000元及违约金（以20000元为本金，自2017年12月29日起，按照每日0.5%的标准计算至实际付清之日止，暂计至2018年9月29日为27500元）；2.被告向原告支付律师费5000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与周鑫及原告于2017年4月20日签署了《房地产买卖合同》，被告将位于东莞市樟木头镇××花园××、××座××单元××室（以下简称“该房产”）出卖于买方周鑫，原告在上述交易中为被告与买方提供了居间服务。买卖合同约定，逾期支付居间服务费的，被告应自签订本合同之日起每日按照佣金总金额的千分之五支付违约金，直至支付完毕之日正。同时，合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按照前述条款承担违约金外，还应承担守约方为维权而产生的费用，包括但不限于律师费、担保费、保全费等。在签署买卖合同当天，被告在《裕安地产居间服务费支付承诺书》中确认，同意在房屋过户当天或收齐全款当天向原告支付佣金20000元。买卖合同签订后，原告已协助被告与买方办理完房屋过户手续，买方也己将剩余房款全部支付给被告。但截止至本函发出之日止，被告仍未按照约定向原告支付佣金20000元，严重违反了合同约定。为维护合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。原告提交的证据有：公证书、房地产买卖合同、收款收据、支付承诺书、房地产买卖合同、催促函、律师函、快递单及快递记录、委托代理合同及发票。被告谢凤如辩称，原告诉请承诺书佣金20000元及违约金，无依据且存在违法行为，应当依法驳回原告全部诉讼请求。谢凤如与买房人周鑫于2017年4月20日就案涉房产签署了《房地产买卖合同》，负责本房产交易的原告员工张振月并没有提出需本人支付任何居间费用，表示全由买方周鑫支付佣金15000元整，《房地产买卖合同》第二页第七条注明显示本人放盘委托原告交易价格为1000000元，当本人和买方周鑫签署合同后，该房产成交价为1020000元，原告员工张振月表示收取20000元的差价为佣金，本人当场拒绝并提出质疑，如本人不支付20000元将如何处理，原告员工张振月表示该房产相关证件资料，提出将不配合做最后过户。鉴于当时情况，本人并非本人意愿下签署了居间服务费支付承诺书，且该签署的是在买方不知情的情况下签署的。根据丁月双与谢凤如签订的公证书，谢凤如仅为该房产的合法代理人，不是该房产的产权人和拥有者，公证书委托内容并无签订代理人谢凤如有签订承诺该房产的居间费权利。故谢凤如只是代理人，无需支付该居间费，即使赔偿也是业主丁月双赔偿。根据合同第七条约定，该房产的佣金只由买方周鑫支付15000元，卖方无需支付佣金，且不存在违约金的说法。居间服务费支付承诺只是单方承诺，买方不知情，不具有变更买卖合同约定的效力。谢凤如是丁月双的合法代理人，不是该房产的持有人，不能代表丁月双签署居间服务费承诺书，本人在公证书上是受托人，代办的事项不包括签署房屋居间服务费，因此本承诺书不具备法律效用。承诺书是该房产代理人谢凤如单方签订，业主丁月双从未授权，也不知悉承诺书中的佣金事宜，谢凤如签订承诺书超出代理权限，签署的承诺书对业主没有约束力。本案中居间费承诺书的20000元实为中介要吃差价，以中介费合法形式掩盖非法吃差价的事实，根据合同法第五十二条以合法形式掩盖非法目的的，该承诺书无效。其次，中介威胁不签承诺书就不归还发票，代理人谢凤如无奈之下才签订承诺书，业主从来不知道谢凤如私下签署了承诺书，业主对承诺书不予承诺。买卖合同已完成履行，且承诺书对存在纠纷情况无约定律师费和诉讼费的承担责任，故原告诉请律师费、诉讼费没有依据。综上，原告诉请没有依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告谢凤如未提交证据。被告丁月双未答辩，未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：一、签订合同情况1.2016年11月25日，丁月双通过公证方式，委托谢凤如处理位于东莞市樟木头镇××花园××、××座××单元××室的房屋，（以下简称案涉房屋）相关事宜，《公证书》编号（2016）粤莞东部第037245号，委托事项包含：一、全权办理提前还清案涉房屋按揭贷款，……；三、全权办理转让上述房产有关手续，代为签署转让合同；四、办理房屋转让过户手续，并代为接受房管部门的询问，签署《房地产买卖合同》等相关文件，……；八、缴交上述房屋交易的有关税费及签署相关文件，……；代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切相关文件及支付、收取的相关费用，我均予承认。代理期限自本委托书签署之日起至上述事项办妥之日止。2.2017年4月20日，丁月双（谢凤如代理）与案外人周鑫签订《房地产买卖合同》一份，合同填写的卖方为丁月双，委托代理人谢凤如，卖方签名处为谢凤如签名。该合同约定：买卖双方就案涉房屋买卖达成一致意见，案涉房屋已办理抵押登记，目前抵押在东莞银行黄江支行，尚有约530000元贷款未偿还，实际提前还款金额以银行通知为准；总楼价1020000元；买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方佣金，其中卖方应向经纪方支付佣金×元，买方应向经纪方支付佣金15000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按佣金金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；买方知悉案涉房屋产权人为丁月双，现业权人委托谢凤如作为代理人代为出售该物业，签订本合同；合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、律师费……等费用全部由违约方承担；本合同发生争议，三方应尽可能的协商解决，无法协商解决的，三方同意向上述物业所在地法院提起诉讼。合同还约定了其他内容。3.谢凤如出具《收款收据》，载明：本人丁月双是案涉房屋的所有权人，现收到买家周鑫、黄某某交来承购案涉房屋首期楼款的款项280000元。同日，谢凤如签名捺印出具《裕安地产居间服务费支付承诺书》一份，载明：本人委托原告出售案涉房屋，因成功促成买方与本人达成交易，鉴于过程中该地产公司为本人提供了详尽的房地产咨询服务，并在进行中多次磋商，本人同意支付居间服务费共计20000元，该居间服务费将于房产过户当天或收齐全款当天支付，本人同意就本承诺书产生的任何纠纷按照《房地产买卖合同》约定的争议处理方式处理。该承诺书落款时间为“2019.4.20”，庭审中双方均确认该承诺书的实际签订时间为2017年4月20日。二、履行情况1.庭审中，双方确认案涉房屋交易已经完成。2.2018年6月24日，原告向谢凤如发出《催促函》，催促谢凤如支付中介费20000元，但被告称未收到该《催促函》。原告另向两被告邮寄律师函，但显示邮件均未妥投。三、其他1.原告主张因本案纠纷支出律师费5000元，并提交《民事委托代理合同》、发票（律师费）拟以证实，发票金额为5000元。本院认为，本案为居间合同纠纷，被告丁月双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及抗辩的权利。丁月双作为案涉房屋权利人，公证委托谢凤如处理案涉房屋交易事宜，谢凤如代理丁月双与案外人周鑫及原告签订的《房地产买卖合同》，属合法有效的合同，各方应当诚信履约。丁月双委托谢凤如处理案涉房屋的交易事宜，谢凤如出具《裕安地产居间服务费支付承诺书》，涉及案涉房屋交易过程中产生的居间服务费处理，属于公证委托书的委托事项范围，其行为的权利、义务应由丁月双承担。谢凤如答辩中，明确表示丁月双对《裕安地产居间服务费支付承诺书》并不知情，但此为谢凤如与丁月双之间代理关系，谢凤如以此抗辩称承诺书不具有约束力，于法无据，本院不予采信。综上，原告诉请被告丁月双支付居间服务费20000元，合法有据，本院予以支持。谢凤如作为丁月双的代理人，不应承担支付居间服务费的义务。至于违约金、律师费，原告依据《房地产买卖合同》诉请违约金、律师费，但《裕安地产居间服务费支付承诺书》改变了《房地产买卖合同》中关于卖方居间服务费的约定，且明确约定“任何纠纷按照《房地产买卖合同》约定的争议处理方式处理”，而并未约定适用《房地产买卖合同》的违约条款，在承诺书明确改变了《房地产买卖合同》约定内容，并列明继续适用内容的情况下，不宜认定《房地产买卖合同》的违约条款当然适用承诺书的承诺内容，故原告诉请违约金、律师费，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告丁月双在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市裕安房地产经纪有限公司支付居间服务费20000元；二、驳回原告东莞市裕安房地产经纪有限公司对被告谢凤如的全部诉讼请求；三、驳回原告东莞市裕安房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1113元（原告已预交），由被告丁月双承担424元，原告东莞市裕安房地产经纪有限公司承担689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  罗广杰审判员  崔丽君审判员  官 燕二〇一九年九月二日书记员  王雅仪附判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。