黑龙江省逊克县人民法院 民 事 判 决 书 （2018)黑1123民初182号 原告：王少双，男，1961年7月21日出生，汉族，高中文化，无业，现住逊克县。 原告：付亚彬，女，1964年4月13日出生，达斡尔族，高中文化，个体，现住逊克县。 委托代理人：薛林亚，男，汉族，职业法律工作者。 被告：黑河市龙信房地产开发有限公司。 法定代表人：王宜圣，职务总经理。 委托代理人：卢兆有，男，汉族，职务经理。 被告：刘洪宇，男，1976年5月15日出生，汉族，高中文化，个体，现住逊克县。 委托代理人：周广果，男，黑龙江逊克至诚律师事务所律师。 第三人：高洪威，男，1969年12月16日出生，汉族，初中文化，农民，现住逊克县。 委托代理人：邹立广，男，1963年12月14让出生，达斡尔族，高中文化，个体，现住逊克县室。 原告王少双、付亚彬与被告黑河市龙信房地产开发有限公司、被告刘洪宇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行审理，并于2017年5月5日作出（2016）黑1123民初34号民事判决书，判后原告王少双、付亚彬与被告刘洪宇、第三人高洪威不服本判决，上诉于黑河市中级人民法院。黑河市中级人民法院经审理作出（2017）黑11民终722号民事裁定书，撤销逊克县人民法院（2016）黑1123民初34号民事判决书，发回逊克县人民法院重审。本院于2018年1月29日受理后，于2018年5月15日、2018年12月27日、2019男7月16日公开开庭进行审理，原告王少双、付亚彬及委托代理人薛林亚与被告黑河市龙信房地产开发有限公司委托代理人卢兆有、被告刘洪宇及委托代理人周广果、第三人高洪威及委托代理人邹立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王少双、付亚彬向本院提出诉讼请求：1、原告要求被告依法履行2012男10月20日所签订的房屋拆迁补偿合同中继续交付约142平方米的商服门市。2、要求被告依法支付逾期交付楼房两年的违约金600000.00元。3、由于被告加宽跨度，约定18米，实际建成18.5米，被告应增加面积9.25平方米，或承担违约责任。4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年10月20日原、被告之间签订了房屋拆迁补偿协议，双方约定被告需将建成的楼房回迁给原告商服门市房部分为717平方米及其他回迁的车库100平方米，还有住宅和部分现金。在2015年12月29日被告之交付面积约为574平方米的商服用房，尙缺约142平方米门市房（其他约定交付事项双方已经谈妥，住宅和现金及车库部分已实际交付）。就剩余的商服用房的交付，双方多次协商未果，第一被告同意将自西面向东北方向的第10户和11户作为回迁的商服门市房进行协商安置，但是第二被告不认可此方案，双方协商多次未达成共识。 另外被告已逾期两年交付应交付的房屋，按照约定，被告应向原告支付60万元的违约金（合同第七条明确约定）。由于被告在施工过程中，在未征得原告许可情况下，投机取巧，擅自施工打门市房隔层，隔层与规划备案的图纸不相符合，动机是想折算回迁面积，降低门市高度，违反了住房和城乡建设部颁发的建设行业设计规范，侵害了原告的经济利益，该损失部分原告将依据案件的实际情况结合被告增加楼房施工过程中宽度的增加的情况考虑到被告实际增加收益等情形主张了诉讼请求的第三项。在2018年12月27日庭审时原告变更诉讼请求为1、要求依法判决变更履行2012年10月20日签订的房屋拆迁补偿合同，给付原告王少双、付亚彬少交付商服面积150.39平方米，即金鼎交通名苑东厢房自南向北数第五户和第六户，现户号为000120、000121的两处房产。要求变更给付违约金600000.00元。 被告黑河市龙信房地产开发有限公司辩称：尊重法庭调解、判决。 被告刘洪宇辩称：刘洪宇与原告签订的房屋拆迁补偿合同，刘宏宇已经按照合同全面履行义务按照合同约定，所回迁的1楼面积717平方米。而事实上刘洪宇已经向原告交付面积为1149.22平方米，已经多交付432.22平方米，对这部分刘洪宇保留诉权。所以不存在继续交付约142平方米门市的诉讼请求。违约交付房屋，违约在原告，双方在签订合同后，因原告与供销社职工关于房屋买卖纠纷（被动迁房屋）致使供销社职工集体上访，上访部门为逊克县信访局、逊克县公安局，导致房屋拆迁补偿合同无法正常进行，使得该楼4年时间，正常一年半就可以，由于原告方面问题给被告刘洪宇造成损失巨大，所以一审时也没有支持该项诉讼请求。原告这两项请求在原一审时，主要争议在如何计算门市房面积，一审中的认定完全抛弃了2层的部分，使得判决不公平，刘洪宇才上诉。本次审理我们认为争议的最主要是房屋面积如何计算，到底一楼的二层算不算面积，我们认为二层应该算面积。双方签订的房屋拆迁补偿合同是双方的真实意思表示，对房屋面积以什么标准为准，是以房产部门测量为准，我们按照房产部门委托的有资质的部门测量得出的面积，在现有交付的情况下，以远大于合同约定的面积，所以认为原告的诉讼请求不能成立，刘洪宇全面履行义务，没有给原告造成损失，望能驳回原告请求。 第三人高洪威辩称：第三人与刘洪宇2015年12月28日签订房产顶账协议有效，符合法律规定，房产来源合法，是开发商抵顶工人工资的工程款，是在逊克县劳动局的调解下双方达成的协议，不存在当事人为了逃避债务、虚构事实的情形，应当得到法律的保护。本案不是第三人与王少双之间对债权处置关系，不该将事实物权属于第三人的房产冻结，且刘洪宇给付第三人抵顶款项符合最高人民法院关于给付债权中工人工程款优先受偿的规定。1、2015年4月第三人与刘洪宇签订金鼎交通名苑综合楼建筑工程劳务合同，双方约定第三人负责建设五项工程，包括架子工、力瓦工、抹灰工、木工、钢筋工，刘洪宇应支付第三人工程工资款等费用840万元。因刘洪宇无力支付全部工程工资款，建筑工人到逊克县建委、逊克县劳动局维权，为了化解矛盾，劳动局出面协商解决工人工资问题，在劳动局的调解下，第三人与刘洪宇2015年12月28日自愿签订了用楼房顶抵工程款的合同。合同约定被告刘洪宇用金鼎交通名苑综合楼2号楼1单元一层121、122、106室，二层000215、000216室，三层、四层、五层、六层共计21户房屋抵顶给第三人，用以偿还工程工人劳务费用款。2、本案中双方在补偿合同第六条明确约定“甲方承诺回迁给乙方一楼商服面积717平方米，若回迁面积少于原定面积，甲方则按照房屋市场价格补回乙方缺少面积相对应的损失，一楼商服按照一平方米1万元计算”。根据合同自愿的原则本合同是双方自己真实意愿的表述，也不违反有关法律的强制性规定，且没有损害国家和集体以及他人的利益，是受法律保护的有效合同。既然双方在合同中对没有达到合同约定的条件作了明确约定，那么发生违约的问题后，就应当按照合同约定去履行，也就是说，甲方应当按照双方约定给付王少双每平方米1万元缺少平方米数的款项，如果不给付，守约方起诉法院要求按照合同约定履行责任。这和物权法有关系吗？明明是应当履行合同约定按照缺少的平方米给付每平方米给付金钱的合同纠纷，是受《合同法》规定调解的范畴。王少双与刘洪宇2012年10月20日签订的房屋拆迁补偿合同中没有约定121、122室是王少双的回迁房屋。刘洪宇把自己名下的不在回迁之内的房屋抵顶工人工程费用，双方签订的合同符合法律规定，而且也没有损害他人的利益，并且是在刘洪宇与王少双、付亚彬交付房屋产生争议之前完成的产权交付、占有、使用。交付前第三人已经当着刘洪宇的面向王少双询问了该抵偿房产是否在其回迁的安置房产之内，王少双明确答复不在。双方的合同目的在2015年12月28日已经实现，第三人得到了与工程价款相等的房产，第三人与刘洪宇也结清了所欠的工人工资。虽然还没有来得及办理产权过户手续，但是房屋产权的交付已完成。3、第三人提交的证据，足以证明其主张的事实物权的正确性，第三人为证明120、121室房屋应归其所有，提交了双方签订抵债协议书、工程价格说明书、工程承包合同、商品房买卖合同、收款收据以及劳动部门的调解证明等有力证据，刘洪宇对抵账的事实已予认可，并当庭表示本抵债协议书是双方真实意愿的表述，该合同已经履行完毕，对双方均发生法律效力。因此，根据庭审事实以及第三人提交的证据足以证明第三人是真实的事实物权人，应给予法律层面的保护。 原告王少双、付亚彬为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 黑河市龙信房地产开发有限公司介绍信、房屋预售登记书，证明同样一个房屋登记证，在原告处是164.38平方米，卖给陈桂霞的时候是82.19平方米。商品房121室是原告财产保全的房屋，也是在回迁合同之内确定给原告的房屋。120室面积是79.9平方米。回迁给原告是159.8平方米，也同样是回迁给原告的； 2、商品房买卖合同一份，出处是黑河市中级人民法院卷宗，是被告在二审中向二审法院提供的证据。证明同样是商服一楼层高5.4米，出售给黑龙江省黑河市电信分公司的时候是按单层面积出售，而且层高均为5.4,米，这个房屋就没有打夹层，而回迁给原告的所有房屋全部打夹层，而且打夹层未与原告协商，是被告擅自添加的，对原告不具约束力； 3、房屋拆迁补偿协议一份、原告与被告共同写给房产处的证明一份、金鼎交通名苑综合楼2号楼销售一览表、规划部门的证明一份、被告向法院出具13、14号介绍信及相对应的收据、发改委文件2014108号、建设规划许可证，证明原告回迁二号商服一楼的面积717平方米，没有约定可以打夹层，回迁面积竣工后以房产部门测量为准，竣工日期为2014年1月30日;原、被告共同写给房产处的在证明，证明原告回迁商服717平方米从2号楼相邻美好家园一侧数起，此证明房产备案；销售一览表，证明表中有“付”字的为回迁给原告的门市，共计9个，表是被告交到房产处，已经交付7个；规划部门的证明，证明该建筑规划设计时一楼的限高5.4米；13、14号介绍信及相对应的收据证明同是一项建筑，同是打夹层的房屋面积计算方式不一样按一个投影面积计算，回迁给原告的按两个投影面积计算，发改委文件2014108号，证明金鼎交通名苑一号和二号综合楼审批面积19861.76平方米。逊克县房屋面积测算书中对于二号楼测算的面积18266.7平方米，还不包括一号楼，明显计算是有误的。和审批文件不符；建设规划许可证证明一、而号综合楼规划审批总建筑面积19861.7平方米，被告实际施工面积未按规划进行施工； 4、黑龙江众鼎测绘有限公司营业执照和开户许可，证明测绘公司是有资质的； 5、黑龙江众鼎测绘有限公司对金鼎交通名苑小区的测绘报告，证明原面积和现在差150.39平方米； 6、逊克县城乡和建设局14号、17号证明房屋测绘与实际不符；关于撤销逊克县金鼎交通名苑有关房屋测绘报告情况说明，这个测绘报告不是龙信公司委托的；黑河市龙信房地产开发有限公司给逊克县住建局的证明，证明龙信公司不承担以前测绘结果，也不是龙信公司委托，龙信公司委托住建局，住建局委托黑龙江众鼎测绘公司对金鼎交通名苑小区的测绘的行为龙信公司同意对成果认可；逊克县金鼎交通名苑规划书，证明商服一楼规划审批的是5.4米高，审批中间没有夹层。 被告黑河市龙信房地产开发有限公司提交证据如下： 营业执照、承包工程协议复印件，证明规定法定代表人变更为王宜圣，刘洪宇和我公司签订了承包协议，建设和销售都签订在这一份协议中。 被告刘洪宇为证明其诉讼主张，提交了一下证据： 1、2012年10月20日房屋拆迁补偿合同，证明合同中已经更改房屋外墙跨度为18.5米，约定回迁一楼面积为717平方米，以竣工后房产部门测量为准； 房屋分户面积汇总表一份，证明交付给原告一楼门市共计七个，按照房产的编号是000124和000130，这七户门市房房产测绘面积合起来为1149.22平方米，这也是将要办理房照时所体现的建筑面积，在该表中所体现的房号为000120和000121是原告提出财产保全的房屋，面积分别为159.80平方米和164.38平方米的建筑面积。 设计图纸，证明我们是按照图纸进行减值的没有变更。 逊克县房屋面积测算报告书，证明回迁的合同不是一层是一楼面积，一楼就是两层，是复式楼。这个面积测算是被告龙信房地产开发有限公司委托有资质的逊克县建成房产测绘有限公司做出的专业报告书。这个面积是产权证中体现的建筑面积。 第三人高洪威为证明其诉讼主张提交证据如下： 1、被告刘洪宇与第三人签订的建筑工程劳务合同，证明第三人是实际建筑者，有权作为第三人参加诉讼，合同中约定工程款劳务费给付方式是以楼房抵账，其中就有诉争的房产在签订的合同之内； 2、金鼎交通名苑五项人工费建筑面积总汇，证明被告的金鼎交通名苑五项是由第三人承建的，欠款事实成立； 3、被告刘洪宇与第三人签订的抵账明细单，证明第三人参加诉讼的目的所诉争房产是在抵账之内； 4、2017年4月14日逊克县劳动局劳动保障监察局出具的证明，证明这个抵账协议是在工人集体上访时由建设局局长督促被告刘洪宇和高洪威一起在劳动局解决的工人人工费问题，二人在许可开心劳动监察局签订上述协议，解决工人上访问题； 5、抵账结束后将诉争房产及钥匙和使用权交给第三人，并出具买卖合同及收据。 经庭审质证，本院对原、被告及第三人提交的证据认证如下： 原告提交的黑河市龙信房地产开发有限公司介绍信、房 屋预售登记书，在庭审质证时，被告黑河市龙信房地产开发有限公司未提出异议；被告刘洪宇提出异议，复印件的真实性不能确定，原告提供原件或证明出处，第三人对真实性未异议，对证明的问题钥匙异议，因该证据系原告在法院卷宗中复印，故对证据的真实性予以采信，并在卷佐证； 2、原告提交的商品房买卖合同一份，出处是黑河市中级人民法院卷宗，是被告在二审中向二审法院提供的证据。在庭审质证时被告黑河市龙信房地产开发有限公司不清楚，被告刘洪宇无异议，第三人对真实性未提出异议，对证据的关联性提出异议，不能证明诉争房屋在回迁合同之内，故本院对真实性予以采信，并在卷佐证； 3、原告提交的房屋拆迁补偿协议一份、原告与被告共同写给房产处的证明一份、金鼎交通名苑综合楼2号楼销售一览表、规划部门的证明一份、被告向法院出具13、14号介绍信及相对应的收据，发改委文件2014108号、建设规划许可证，在庭审质证时，被告黑河市龙信房地产开发有限公司无异议，被告刘洪宇及第三人对以上证据的真实性未提出异议，对原告证明的问题有异议，故本院对以上证据的真实性予以采信，并在卷佐证； 4、原告提交的黑龙江众鼎测绘有限公司营业执照和开户许可，在庭审质证时，被告及第三人均无异议，本院予以采信并在卷佐证； 5、原告提交的黑龙江众鼎测绘有限公司对金鼎交通名苑小区的测绘报告，在庭审质证时，被告黑河市龙信房地产开发有限公司无异议，被告刘洪宇提出异议，第三人不认可，被告刘洪宇提出重新鉴定，因被告刘洪宇在重新鉴定时未能提供由图审中心评审的原始图纸，导致无法鉴定,被告刘洪宇应承担不能鉴定的法律后果，且该测绘报告系由逊克县住房和城乡建设局委托测绘机构作出的，故本院予以采信，并在卷佐证； 6、原告提交的逊克县城乡和建设局14号、17号、关于撤销逊克县金鼎交通名苑有关房屋测绘报告情况说明、黑河市龙信房地产开发有限公司给逊克县住建局的证明、逊克县金鼎交通名苑规划书，在庭审质证时，被告黑河市龙信房地产开发有限公司无异议，被告刘洪宇及第三人对真实性提出异议，因以上证据中黑河市龙信房地产开发有限公司给逊克县住建局的证明，在质证时黑河市龙信房地产开发有限公司予以认可无异议，其他证据系由相关职能部门出具的，故本院对以上证据予以采信，并在卷佐证； 7、被告黑河市龙信房地产开发有限公司提交营业执照、承包工程协议复印件，在庭审质证时，原告与被告刘洪宇及第三人对真实性均无异议，故本院对以上证据予以采信，并在卷佐证； 8、被告刘洪宇提交的2012年10月20日房屋拆迁补偿合同，在庭审质证时，原告与被告黑河市龙信房地产开发有限公司及第三人对真实性无异议，故本院予以采信，并在卷佐证； 9、被告刘洪宇提交的房屋分户面积汇总表一份、逊克县房屋面积测算报告书，在庭审质证时，原告提出异议没有公章，面积记载不真实，被告黑河市龙信房地产开发有限公司及第三人无异议，因此份证据不是最终测绘面积，故本院对证据的真实性予以采信，对证据的关联性不予采信；逊克县房屋面积测算报告书原告提出异议，且该测算报告已被逊克县房产处撤销，并重新测绘，故本院对此份测算报告不予采信； 10、被告刘洪宇提交的设计图纸，在庭审质证时，原告对真实性无异议但提出签订合同时原、被告双方没有约定是一户按二层计算面积，被告黑河市龙信房地产开发有限公司与第三人无异议，故本院对真实性予以采信； 11、第三人高洪威提交的被告刘洪宇与第三人签订的建筑工程劳务合同、金鼎交通名苑五项人工费建筑面积总汇、被告刘洪宇与第三人签订的抵账明细单、2017年4月14日逊克县劳动局劳动保障监察局出具的证明、抵账结束后将诉争房产及钥匙和使用权交给第三人，并出具买卖合同及收据在庭审质证时原告提出异议，被告黑河市龙信房地产开发有限公司、被告刘洪宇无异议，因以上证据系第三人与被告刘洪宇之间存在劳务关系及劳务费结算情况与本案不是统一法律关系，故本院对第三人提交的以上证据的关联性不予采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定法律事实如下： 2012年被告刘洪宇挂靠被告黑河市龙信房地产开发有限公司，开发建设金鼎交通名苑综合楼。2012年10月20日被告黑河市龙信房地产开发有限公司、被告刘洪宇与原告王少双、付亚彬签订房屋拆迁补偿合同，合同约定乙方将位于奇克镇九委原边疆供销社的所有房产与甲方新建楼房调换，动迁原址房屋，被拆迁房屋总面积共960.87平方米，盖成后回迁商服一楼面积717平方米，按每平方米回迁1.5平方米计算。回迁后的一楼商服东厢房面积为411平方米，南正房306平方米。每间房屋外墙跨度为18米。乙方附属大仓库面积为140平方米，回迁房为中间住宅楼一层车库，总面积100平方米，四个车库，位置为西栋口西侧朝南两个，朝北两个。乙方的锅炉房面积为36平方米，办公室面积为25平方米，警卫室面积为25平方米，一并准还商服二楼面积为100平方米，位置为南邻广南路一侧，紧挨南侧楼梯口。乙方的库房256平方米，甲方须补偿乙方人民币950000.00元，并回迁院内中间的小高层住宅楼西侧栋口10楼东侧一户，约面积为98平方米。因甲方施工造成乙方损失的房租63000.00元，由甲方承担。甲方承诺回迁给乙方上述所说一楼商服面积717平方米，二楼面积为100平方米，住宅楼一层车库面积为100平方米，住宅楼10楼面积98平方米，若实际回迁面积超出原定上述面积，乙方则按甲方本体造价（商服3000.00元每平方米，二楼、住宅和一楼2100.00元每平方米）支付给甲方超出面积的费用；若回迁面积少于原定上述面积，甲方则按该房屋市场价格补回乙方缺失面积相对应的损失（商服按10000.00元每平方米，住宅楼及二楼商服按4000.00元每平方米计算，车库按10000.00元每平方米计算）。竣工后房屋面积以房产部门测量为准（交工后实际面积与上述合同所定总面积相差不得超出3平方米，3平方米以内执行上述标准；若超出3平方米，甲方则按缺少的面积乘以实际售房价格所得的金额赔偿给乙方）。竣工时间为2014年11月30日前，如超出此时间交工，则按每超出一年甲方赔偿乙方300000.00元计算（不满一年按一年计算）。在盖楼期间，乙方有权监督施工过程，若甲方未能按照事先的图纸规划盖楼，乙方有权过问并共同协商。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法法》第六十条、第十六条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘洪宇于判决生效后十日内补足原告王少双、付亚彬回迁面积150.39平方米； 二、被告黑河市龙信房地产开发有限公司承担连带责任； 三、驳回原告王少双、付亚彬的其他诉讼请求； 四、驳回第三人高洪威的诉讼请求。 案件受理费9,800.00元，由被告刘洪宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。 审 判 长  王双亭 人民陪审员  岳大勇 人民陪审员  孔祥秋 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  洪爱冰