山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初631号 原告：滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会。住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南渤海十九路以西领域尚城小区。 业委会主任：张福岭，业委会主任。 委托诉讼代理人：张廷波，山东友让律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：滨州市金河物业管理有限公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河五路以南渤海十九路以西，统一社会信用代码：91371600684827120U。 法定代表人：戴林光，经理。 委托诉讼代理人：牟玉峰，山东誉民律师事务所律师（特别授权代理）。 原告滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会（以下简称领域尚城业委会）与被告滨州市金河物业管理有限公司（以下简称金河物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告领域尚城业委会的法定代表人张福岭及其委托诉讼代理人张廷波，被告金河物业公司的委托诉讼代理人牟玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告领域尚城业委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的物业服务合同关系；2.判令被告于判决生效之日起10日内退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求第二项为被告对办公室、地下管网图纸、业主名册、收费电脑及收费软件进行移交。事实和理由：滨州经济技术开发区领域尚城小区位于，该小区的物业服务由被告提供。被告在服务过程中，服务质量差、服务不到位，在维修资金、小区公共广告费、捆绑收费等方面屡屡侵犯小区业主合法权益。2017年，原告经过长期筹备、申请，依法成立，并于2017年8月14日在滨州经济技术开发区规划建设局备案。2017年9月13日，原告与滨州市佳昊物业服务有限公司签订物业管理承包合同，约定由滨州市佳昊物业服务有限公司承包领域尚城物业服务工作，期限三年，合同还约定了其他权利义务。2017年9月22日，上述合同经杜店办事处滨海社区、杜店办事处、开发区规划局同意并在规划建设部门备案。根据物业管理条例及最高人民法院司法解释的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。合同生效后，业委会要求被告退出物业服务区域、移交相关设施及必要资料，均遭到拒绝，期间被告组织黑恶势力人员威胁、恐吓业委会工作人员和业主代表，险些酿成群体事件和公共事件，后派出所出警才暂时平息，但问题并没有解决，被告至今拒不解除双方物业服务关系，拒不交接，严重损害了原告及广大业主的合法权益。 被告金河物业公司答辩称，一、滨州市金河房地产开发有限公司与金河物业公司于2011年6月6日签订了为期十年的物业管理合同，此合同是双方当事人真实意思的表示，内容也不违法，依法受法律保护，并且到滨州市房管部门予以备案。自签订合同起，金河物业公司认真履行职责，并非像原告诉状中所说的那样，原告诉状中所述与事实不符。被告在整个物业服务中没有过错，不应予以解除。二、按照物权法第七十六条、物业管理条例第十一条、第十二条的规定，解聘物业服务公司有严格的程序规定，必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，同时具备这两个条件才可以解除。庭前也没有看到原告的证据是否具备上述条件。如果不具备，则不能予以解除。 本院经审理查明，2011年，被告金河物业公司（乙方）与滨州市金河房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理服务协议一份，约定甲方将领域尚城委托给乙方施行物业管理，并对双方的权利义务进行了约定。2011年8月8日取得领域尚城小区一期前期物业管理备案证明，2014年11月3日取得领域尚城小区二期前期物业管理备案证明。 2017年8月14日，原告在滨州经济技术开发区规划建设局备案。2017年9月13日，原告（甲方）与滨州市佳昊物业服务有限公司（乙方）签订领域尚城物业管理承包合同，约定甲方把领域尚城的物业管理承包给乙方。合同约定接管工作自2017年9月13日起正式生效（交接期为9月13日），乙方自即日起接替甲方在领域尚城的物业管理工作，期限为三年，自2017年9月13日起至2020年12月31日止。双方还对其他事项进行了约定。2017年9月22日，滨州市佳昊物业服务有限公司申请物业服务合同备案，滨州经济开发区杜店街道办事处滨海社区、滨州市滨城区杜店街道办事处、滨州经济技术开发区规划建设局分别盖章确认。2017年9月25日，滨州经济技术开发区规划建设局出具物业管理备案证明。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据本院查明的事实，被告金河物业公司系依据其与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议提供物业服务，现业主委员会已经依法成立并依法完成备案，业主委员会与新的物业服务企业于2017年9月13日签订物业服务合同且已依法备案。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，鉴于并无证据证明原告与滨州市佳昊物业服务有限公司之间的物业管理承包合同存在影响合同生效的事由存在，应认定原告与滨州市佳昊物业服务有限公司之间的物业管理承包合同自2017年9月13日生效。根据《物业管理条例》的上述规定，应认定被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议自2017年9月13日依法终止。因此，在被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议依法终止的情况下，鉴于原告与被告之间并未签订物业服务合同，解除合同的标的并不存在，原告请求解除其与被告之间的物业服务合同既无现实必要，亦无事实和法律依据，不予支持。 同时，《物业管理条例》第二十九条、第三十八条的规定，前期物业服务合同终止，物业服务企业应当将物业服务用房和相关资料移交给业主委员会。鉴于本案中被告与滨州市金河房地产开发有限公司之间的前期物业管理服务协议已经依法终止，被告应当按照法律规定向原告移交物业服务用房及相关资料。对于原告诉讼请求第二项，原告请求被告移交办公室、地下管网图纸、业主名册、收费电脑及收费软件，其中办公室属于物业管理用房，依法应向原告移交；被告庭后提交书面说明，称物业公司仅有三间办公室、地下管网图纸（室外给水管网平面图）一份，原告对此无异议，因此地下管网图纸应向原告移交；业主名册虽非《物业管理条例》明确列明的应当移交的资料，但业主名册应认定为物业管理所必需的资料，被告应依法向原告移交。因此，对原告请求的移交办公室、地下管网图纸、业主名册，依法予以支持。至于原告请求的收费电脑和收费软件，原告并未提交证据证明收费电脑和收费软件应当归属于业主所有或属于建设单位所有，且也并非《物业管理条例》明确列明的应当移交的内容，不予支持。 综上，原告领域尚城业委会的诉讼请求部分成立，对其成立部分依法予以支持。被告金河物业公司的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州市金河物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会移交办公室、地下管网图纸（室外给水管网平面图）、业主名册； 二、驳回原告滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告滨州市金河物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  唐贵学 二〇一九年九月五日 书记员  孙文杰