广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初12154号原告:区志江，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：区盛洛，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。系原告的儿子。被告：莫小玲，女，壮族，住广西壮族自治区贺州市钟山县。原告区志江诉被告莫小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判。后因被告莫小玲下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员利绮霞、陈敏组成合议庭于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人区盛洛到庭参加诉讼，被告莫小玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.被告立即返还租赁房屋；3.被告向原告支付2019年1月-6月的租金3120元（暂计至2019年6月11日，实计至被告返还房屋日）；4.被告向原告支付水电费等其他费用599.10元；5.原告没收被告履约保证金520元；6.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求4为由于被告预交了2018年12月的部分水电费，扣除该部分预交的水电费，剩余的水电费被告至今还未交纳，因此要求被告支付2018年12月至2019年3月的水电费、电梯费合计599.10元。事实和理由：原告与被告于2018年4月12日签订了一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限从2018年4月12日起至2019年4月11日止，租金每月为520元，租金支付时间为每月的12号，履约保证金为520元，水电费等其他费用由原告代收，每月12号前向原告缴纳；原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，但被告并未能依约履行付款义务，自2018年12月12日，被告共拖欠原告租金3120元、水电费及其他费用共计559.10元。原告曾多次致电及微信发函向其催收欠款，但均无果。2019年4月19日凌晨，被告回到出租房并搬回一个保险箱，后来被告告知原告其在看守所被拘留了一个月，并表示在4月底缴清欠缴的费用，但被告一直没有支付。被告在2019年4月23日称派出所要她提供资料，要求原告让其进入出租房拿电脑，其时被告仍说要继续承租出租房，2019年5月，原告多次询问，被告还表示愿意继续承租出租房，但被告至今仍未缴清其所欠的租金。2019年5月20日左右，被告曾回出租房剪开原告的挂锁并取走自己的贵重物品，剩余一些垃圾没有搬走。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、水电费及其他费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益，故原告为维护自身权益，特诉至法院请求解决。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证、被告身份证复印件及居住证明。证明原、被告主体资格。2.集体土地建设用地使用证、户口簿、《情况说明》、《确认书》。证明原告有权向被告出租房屋。3.《住房租赁合同》。证明原、被告之间的租赁合同关系。4.收据1张（2018年4月12日）。证明原告收取被告交纳的按金520元。5.收据5张（2018年12月12日、2019年1月12日、2019年2月12日、2019年3月12日、2019年4月12日）。证明被告尚欠租金、水电费、电梯费的数额。6.微信聊天记录。证明原告向被告催收费用的事实。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的证据为原件或能提供手机载体予以核对，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、租赁方）签订《住房租赁合同》，约定甲方将座落在华远村铁岗路一巷1号房租赁给乙方居住，租赁时间由2018年4月12日起至2019年4月11日止。租金每月520元，另外乙方在签订合同时必须付给甲方一个月租金金额520元作为合同保证金。在合同期满后，甲方屋内设施无损坏的情况下，退房时甲方一次性退还乙方该保证金。租金不能迟交三天，否则屋主有权收回房屋。2018年4月12日，原告向被告出具《收据》，确认收取被告交纳的住房租金520元，按金520元，门禁、门匙、梯禁一套按金70元。2018年12月12日，原告向被告出具《收据》，上载：今收到702房房租520元，电2099度用96度，每度0.60元，综合管理费0.70元共124.80元。水147吨用4吨，每吨3.70元，综合管理费1.30元共20元。电梯费30元，共694.80元，欠94.80元。2018年12月13日，原告向被告发微信：“上次已收600欠94.8元。”2019年2月23日，原告向被告发微信：“你12月房租未交齐，然后1月2月房租未交，如果你再唔交我采取行动。”被告回复：“收到，缓我到3月11号一起交好吗？”2019年3月12日，原告向被告发微信：“四个月共2117.4元。”被告回复：“收到了，抱歉，明天下午一定转给你。”原告陈述，1、涉案房屋在2013年1月重新建成，但尚未取得房屋产权证。2、确认在2019年9月4日收回涉案房屋。3、《收据》中的“综合管理费”为水电费的公摊费用。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告确认房屋没有产权证，又未能提供涉案物业经主管部门批准建设的相关证据，故原告与被告于2018年4月12日签订的《住房租赁合同》应属无效。因本案合同自始无效，故原告诉请解除2018年4月12日签订的《住房租赁合同》没有依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《住房租赁合同》为无效合同，但被告仍应参照合同约定标准向原告缴纳占有使用费。本案中，原告陈述被告自2019年1月起拖欠租金，被告于2019年5月20日左右回到租赁房屋取走贵重的物品搬离，且原告确认自行持有房屋的备用钥匙，故涉案房屋实际在2019年5月20日后处于原告控制之下，故被告应参照双方约定的每月520元的标准向原告支付2019年1月至2019年5月20日的占有使用费。经计算，被告应付占有使用费总额为2415.48元（520元×4个月＋520元÷31日×20日）。关于原告诉请返还租赁物。因原告已实际接收涉案房屋，故对原告该项诉请本院不再处理。关于原告诉请被告支付水电费、电梯费。原告主张2018年12月至2019年3月的水电费、电梯费为599.10元，被告未到庭抗辩亦未提供有效证据予以反驳，且该费用属于合理范围，故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告诉请没收履约保证金。因涉案《住房租赁合同》无效，原告的没收履约保证金诉请无合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告区志江与被告莫小玲于2018年4月12日就佛山市禅城区华远村铁岗路一巷1号房签订的《住房租赁合同》无效；二、被告莫小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区志江支付2019年1月至2019年5月20日的占有使用费2415.48元；三、被告莫小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区志江支付2018年12月至2019年3月的水电费、电梯费合计599.10元；四、驳回原告区志江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费收取50元，由原告区志江负担10元，被告莫小玲负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  利绮霞人民陪审员  陈 敏二〇一九年九月二十九日书 记 员  梁丽仪附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。