安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0181民初4945号原告：巢湖市绿岛物业有限公司，住所地安徽省巢湖市向阳苑B区5幢104室,统一社会信用代码91340181550188343K。法定代表人：高申孝,该公司经理。委托诉讼代理人：黄贤柏，安徽皖大律师事务所律师。被告：褚道收，男，汉族，1981年6月1日出生，住安徽省巢湖市。原告巢湖市绿岛物业有限公司（简称绿岛物业公司）诉被告褚道收物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿岛物业公司委托诉讼代理人黄贤柏、被告褚道收均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿岛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2314元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系从事物业服务经营的企业，被告是巢湖市徽商国际花城小区业主。自2014年7月15日起至2017年12月31日期间，原告一直在为巢湖市徽商国际花城小区提供物业服务，在原告提供物业服务期间，被告自2016年1月1日起即拖欠物业费，至2017年12月31日拖欠的款项已达2314元，遂成讼。被告褚道收辩称：被告对原告诉称的差欠物业费时间段及案涉房屋面积均无异议。被告未交物业费原因：1、房屋多处存在渗水现象（主卧、次卧、客厅）；2、厨房下水返水严重，造成被告地板受损，被告多次找物业，但物业一直未予解决。经审理查明：被告褚道收是巢湖市徽商国际花城小区25号楼302室房屋的业主,房屋建筑面积为113.42㎡，系高层。2014年7月12日，巢湖市徽商国际花城第二届业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，约定：由原告绿岛物业公司为巢湖市徽商国际花城小区业主提供物业管理服务，期限自2014年7月16日至2017年7月15日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅的收费标准为0.4元/月/㎡，高层住宅的收费标准为0.75元/月/㎡，物业服务费用由原告按年向业主收取，或者按双方约定的时间、地点由业主向原告交纳；在物业管理区域内，原告提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业公共部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。另约定单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。2017年7月15日，上述《物业服务合同》到期后，本案原告继续为该小区提供物业服务至2017年12月31日。另查明，2016年1月10日，巢湖市徽商国际花城第二届业主委员会进行公示，将物业管理费调整如下：多层0.4元/月/㎡调整为0.5元/月/㎡，高层0.75元/月/㎡调整为0.85元/月/㎡。被告自2016年1月1日起即未向原告绿岛物业公司交纳案涉房屋的物业服务费，被告拖欠的物业费数额为2308元[（0.5月×113.42㎡×0.75元/月/㎡）＋（23.5月×113.42㎡×0.85元/月/㎡）]。上述事实，有当事人陈述、书证等证据材料载卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：巢湖市徽商国际花城第二届业主委员会与原告绿岛物业公司签订的《物业服务合同》，对全体业主有效。2016年1月10日《公示》反映的内容经业主委员会盖章确认，应视为对物业服务合同内容中物业费收费标准的变更，对全体业主具有约定力。被告应按照《公示》所确定的新标准交纳物业服务费。本院近期审理了一批原告绿岛物业公司诉各业主物业服务合同纠纷案件。各被诉业主对于未按期交纳物业服务费的原因表述雷同，本院分析如下：1、对于2016年1月10日《公示》内容不知情。本院认为该收费标准的调整由该小区第二届业主委员会作出，对全体业主依法具有约束力，本院予以确认。各被诉业主是否对《公示》内容知情，并不影响该《公示》内容的效力。本院认定2016年元月份的物业费前半月按原标准计算，后半月按新标准计算。2、物业服务期间的问题。各被诉业主辩称物业服务合同约定的服务期间自2014年7月16日至2017年7月15日止，对原告主张2017年7月15日之后的物业服务费不予认可。巢湖市亚父街道洗耳池社区居民委员会出具证明反映合同到期后，原告绿岛物业公司仍实际对案涉小区提供物业管理服务，故本院对原告主张的物业服务期间予以认可。3、各被诉业主辩称案涉小区的物业服务管理不到位（公共设施年久失修，路灯、门禁、对讲机、监控、地灯损坏，砍伐树木，楼道内乱停乱放车辆及杂物，小区内道路破损严重，导致雨天路面积水较深影响通行等），各被诉业主就上述情况所提供的照片，不能全面反映原告提供物业管理服务的持续状况。即使原告在提供物业服务过程中存在一定的质量瑕疵，业主也应当以合理方式提出书面异议或通过合法方式更换物业公司，而不能以此为由拒交物业费，故被告的该辩称观点，本院不予采信。因公共资源有限，原告根据小区车辆管理的需要，对小区车位进行规划并收取看管等费用。各业主可根据自身需要决定是否交纳，被告对此有异议，本院不予采纳。4、侵权问题（房屋漏水、公共下水管理堵塞导致房屋积水、家中被盗、车辆及车辆电瓶被盗、车辆被划）。各被诉业主为证明其主张，向本院提交照片。照片上虽反映房屋有积水痕迹，但积水是否是因为原告未对公共部分进行及时维修所导致，从照片上不能看出。有的业主提供了财产被盗的报警记录，但未能证明财产被盗是由于原告的物业管理不当所致。更有部分被诉业主辩称原告与其达成协议，即免交物业管理服务费以抵偿业主的财产损失，但就该辩称各被诉业主也未向本院提交证据证明，故对被告的辩称，本院不予采信。5、各被诉业主辩称原告承诺申报的公共维修资金不是业主本人签字，且公共维修资金并未用到申报项目。该问题不属于本案的审理范围，本案不予处理。6、合理化建议：作为提供物业服务的原告，应全面履行物业服务义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为小区业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费不仅不是解决问题的方式方法，在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。综上，本院认为原告物业管理服务虽存在一定瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。故被诉业主认为原告的不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于原告在物业管理服务中存在瑕疵，客观上影响被诉业主按期交纳物业费的积极性，本院酌定各被诉业主按应交纳物业服务费的90%交纳物业服务费。综上，本院认为原告物业管理服务虽存在一定瑕疵，但物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响原告的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。故被诉业主林认为原告的不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于原告在物业管理服务中存在瑕疵，客观上影响被诉业主按期交纳物业费的积极性，本院酌定各被诉业主按应交纳物业服务费的90%交纳物业服务费。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告褚道收于本判决生效后三日内给付原告巢湖市绿岛物业有限公司物业服务费2077.2元(2308元×90%)；二、驳回原告巢湖市绿岛物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告褚道收负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 智二〇一九年九月二十三日书记员 贾慧娟附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。