广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8586号原告：冼妙枝。被告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号，统一社会信用代码：91440600398012342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：孙翔宇、陈仪，均系广东广大律师事务所律师。原告冼妙枝诉被告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年5月23日、2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人孙翔宇、陈仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还2017年1月至2017年4月的物业管理费2025.60元。2.被告返还已扣收原告2017年5月至2018年7月的物业管理费违约金2533.17元。3.原告与被告签订的《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第一项约定显失公平，变更该项目为：“甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，并有权自向甲方发出限期改正通知书之日起至甲方改正之日止，不需缴交物业管理费，自整改完毕次日起恢复缴交物业管理费”。4.原告与被告签订的《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定无效，变更该项为：“三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照人民银行公布的同期贷款利率支付违约金，或采取相应催交措施”。删除关于律师费承担的表述。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.物业费的计费起始时间问题。原告于2016年4月向被告购买位于佛山市禅城区科润路10号涟岸花园2座2804的房产，被告通知原告2016年12月20日办理收楼手续，但因原告购买的房屋存在多处质量问题，原告分别于2016年12月20日、2017年2月12日、2017年3月10日、2017年4月9日检查房屋并填写《单元检查记录表》记录房屋存在问题后交开发商进行执修整改，直至2017年4月22日实在不想再遥遥无期地等待下去了，就签署了收楼书准备于5月份进行装修。因此，因开发商的原因导致原告迟迟不能收楼，2017年1月至4月在原告未收楼的情况下，被告向原告收取物业费没有合法依据。原告请求法院判令原告不需向被告交纳2017年1月至4月的物业管理费2025.60元，原告向被告交纳物业费从2017年5月开始计算。2.物业费的违约金问题。根据双方签订的《涟岸花园前期物业服务协议》，被告向原告收取的“违约金”实际上是物业费滞纳金。自被告在涟岸小区开展物业服务以来，因其收取高价物业费与低质量服务严重不匹配，存在诸如负一层垃圾堆积多日不运走、个别业主乱停车不制止、清洁阿姨上班高峰时间霸占电梯收集垃圾导致业主迟迟等不到电梯等，甚至出现了盗用业主房屋内家具电器的荒唐事件。广大业主怨声载道，纷纷以拒交或缓交物业费表达不满。小区业主通过多种方式试图与物业方进行沟通，但无奈被告只是一家分公司，总公司在广州，很多决定都要通过繁琐漫长的走流程才能得到反馈，而且物业方一直采取高高在上的姿态，根本不屑与业主进行面对面的沟通，导致这种对立的局面得不到根本性的改善。目前，被告收取服务费的形式是酬金制，小区物业费的资金是如何使用的，用到了哪些具体项目，小区业主都有知情权和监督权，但被告违反约定迟迟不公布财务收支情况，在广大业主的质疑和法院的督促下，才于2018年4月公布第一期财务收支情况，但只有几个大项，没有具体明细项目用途和金额，严重侵犯了业主对小区物业费具体用途的知情权，也使业主无从监督、存在黑箱作业、滥用物业费使己方利润最大化的嫌疑。被告面对上述种种问题，不是采取广听民意、改善服务，与业委会筹备组进行沟通协商的态度来共同解决问题，而是采取一些偏激的手段对个别欠费业主进行打击报复，如将欠费业主踢出物业群、选择性关闭电闸、装修不许使用电梯、不许开车进小区等，激化业主与物业方的矛盾，同时拒不参加居委组织的筹备组会议、拖延时间提供业主清册等，千方百计阻挠小区业委会的成立。因此，原告缓交物业费是有客观原因的，因为被告存在违约行为，提供的物业服务与收费价格存在质价不符、严重侵犯小区业主权益，原告才不得不采取缓交物业费的方式表达抗议。2018年8月，被告向一些欠费业主提起诉讼追讨物业费，禅城区人民法院南庄法庭经过审理做出了判决。法院认为业主不交纳物业费是不对的，但被告也存在过错，且收取的违约金过高，判决被告向欠费业主收取违约金的计算标准为中国人民银行同期贷款利率上浮50%。由于被告存在不按照约定和承诺履行物业服务费收支情况公示义务，且实质上其服务质量没有达到95%业主满意率，已构成对小区全体业主权益的侵犯，是严重的违约、侵权行为。鉴于本次诉讼的起因是被告存在重大过错引起，因此，原告向法院请求，本案违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算，而不是按照《协议》中日利率千分之一计算。2018年11月7日，原告已缴交2017年5月至2018年12月共16期的物业费8115.20元，同时与物业管家沟通，并根据对方要求提交了《关于免交物业费滞纳金的申请》，管家口头答应在系统“挂起”滞纳金，但后来又出尔反尔，在其收费系统仍然显示原告需交纳日利率千分之一的滞纳金，且需从2017年1月1日开始交纳物业费，2019年3月5日，原告已缴交2019年1月月至3月的物业费1521.60元，但就物业费的计费起始日期与滞纳金问题仍然不能与原告达成一致（3月13日查询其公众号显示原告欠款4603.73元，违约金469.12元，但如果违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算，欠款应为0元，违约金203.41元）。综合上述，被告未能提供协议约定的物业服务，也不与业主或筹备组进行沟通，反而采取向缓交物业费的小区业主收取年利率达36.5%高额违约金的霸道行径，与党中央法治精神倡导的公平正义原则背道而驰。因此，原告请求法院判令对原告逾期缴交的物业费按日利率千分之一计算的违约金金额超出按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金金额的部分，原告不需支付。为落实执行，请法院判令被告将收费系统显示的原告的“欠款”由4603.73元修改为0元，将“支付违约金”由469.12元修改为203.41元。3.双方签订的《协议》第十一条“违约责任”扩大了甲方权利，减少了甲方的责任，对乙方不公平，应予纠正。《协议》第十一条第一项，约定甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期改正。但如果甲方完全无视乙方提出的合理要求，拒不改正，乙方除了提起诉讼外是完全没有任何办法可以使甲方改正的，而且没有约定甲方违约需承担相应的经济责任。但该条款第三项，如乙方违反本协议，需自逾期缴交物业费之日起按日利率千分之一向甲方交纳违约金。甲方违约，仅仅是表面上接收限期改正的通知；乙方违约，就需支付年利率达36.5%的违约金，因此该条款对乙方明显不公平。因此，原告请求法院变更该项为：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，并有权自向甲方发出限期改正通知书之日起至甲方改正之日止，不需缴交物业管理费，自整改完毕次日起恢复缴交物业管理费。另外，《协议》第十一条第三项约定的违约金明显过高和关于诉讼费用承担方式约定不公平，导致涉案小区业主产生被剥夺感，与被告之间的付费矛盾难以通过平等协商的方式解除，造成部分小区业主与被告之间的矛盾恶性循环，诉讼纠纷不断，严重损害小区业主的居住体验和生活幸福感，因此必须予以纠正。为维护原告合法财产权益，根据双方《涟岸花园前期物业服务协议》的约定和《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提出诉讼，请求依法判决。附原、被告物业管理费的计算方式。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告认为原告提出的均属于开发商履行保修义务的质量瑕疵，不影响原告居住使用，原告不应拒绝收楼，原告已收到《收楼通知书》，因此物业服务费应自《收楼通知书》确定的2017年1月1日起算；《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项已约定逾期交费违约金标准为每日千分之一，该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予执行即按每日千分之一标准支付逾期付款违约金。2.《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第一项约定为：“甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。”该约定没有显失公平，原告无权要求变更。3.《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定为:“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，没有显失公平或重大误解，原告无权要求变更。4、因为原告全部诉讼请求应予驳回，全部诉讼费用应由原告负担。确认已收取原告交付的2017年1月至4月的物业管理费2025.60元。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告营业执照。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《不动产权证书》。证明原告是涉案房屋的产权人。3.《涟岸花园前期物业服务协议》。证明原、被告存在物业服务合同法律关系。4.单元检查记录表复印件6张。证明原告认为涉案房屋存在质量问题，所以原告拒绝收楼。5.银行转账凭证5张。证明原告支付物业管理费的情况，原告没有欠付物业费。6.物业费计算明细表。证明原告支付的费用及应付的违约金。7.《关于免交物业费滞纳金的申请》、短信截图、照片。证明原告已经按照被告要求写免交物业费滞纳金的申请，但写了申请后被告仍然将原告交纳的物业费当做物业费滞纳金收取，原告认为原告支付的是物业费而不是物业费滞纳金。8.物业系统截图2张。证明原告支付的物业费被被告收取为物业费滞纳金。9.承诺书、涟岸花园服务标准（优质优价服务方案）2张。证明被告没有履行承诺书上记载的内容。10.佛山涟岸花园物业服务资金收支情况公示5页。证明被告没有按季度公布资金收支情况，被告是迫于法院的压力才公示了一期，剥夺了原告的知情权和监督权。11.《保证书》。证明被告强迫其他业主签订了装修不使用电梯的保证书。12.业主群聊天截图。证明被告对涉案小区服务不到位，业主对被告的服务不满意。13.（2018）粤0604民初15198号民事判决书、（2018）粤06民终10701号民事判决书。证明原告按照法院同类判决支付物业管理费滞纳金，但被告仍然按合同约定收取原告高额物业管理费滞纳金。14.进行满意度调查的业主证词复印件。证明被告在满意度调查中作假。15.群聊记录三张。证明被告的物管人员上班睡觉，物业管理不到位。16.微信截图一份。证明被告计算原告物业费滞纳金数额8115元是原告欠被告物业费本金。诉讼中，被告提交以下证据：1.《佛山涟岸花园物业服务资金收支情况公示》、照片。证明被告履行公示义务。2.《佛山涟岸花园2017年度物业管理服务调查问卷统计分析报告》（节选）、《佛山涟岸花园2018年度物业管理服务调查问卷统计分析报告》（节选）、张贴照片。证明被告进行满意度调查。3.照片及视频光盘。证明被告服务质优。4.《关于涟岸花园小区未能开通天燃气事宜》《关于涟岸花园小区未能开通天然气事宜的复函》《关于禅城区禅秀路何时通车的函》《关于咨询禅城区禅秀路何时通车的复函》《关于增加公交线路、增设公交站点的申请》。证明被告积极处理小区业主反映的各种问题。5.《绿化保养工作计划及验收表》。证明被告提供日常绿化保养服务。6.《保洁工作计划及验收表》。证明被告提供日常保洁服务。7.《涟岸花园生活垃圾清运及清洁用房消毒记录表》。证明被告提供垃圾清运及清洁、消毒服务。8.《会所入场登记表》《会所使用管理流程》《会所游泳池使用管理流程》。证明被告提供会所维护服务。9.《巡检管理系统信息一览表》。证明被告对小区公共区域实行24小时值班巡逻。10.《消防监控报警/确警情况记录表》（节选）。证明被告落实防火措施，防止火灾发生。11.《监控中心每日事件记录簿》（节选）、《装修单元三组联合巡查记录表》（节选）、《领班工作日汇表表格》（节选）、《来访人员出入登记表》（节选）、《联排住宅巡查记录表》（节选）、《岗位值班记录本》（节选）。证明被告提供秩序维护服务。12.《佛山市前期物业服务委托合同》。证明被告接受开发商委托，为小区提供物业管理服务，该合同业经备案。13.《佛山涟岸花园物业服务资金收支情况公示2019年度第一季度》。证明被告家利公司佛山分公司已公示2019年第一季度物业服务费收支情况。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、5、9、10，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4为复印件，被告有异议，本院不予采纳；证据6，为原告单方制作的表格，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论证；证据7，能反映原告向被告提交申请书，被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据8，仅反映2018年4月至7月被告收取物业管理费的情况，与原告主张2017年1月至4月的物业管理费没有关联性，本院不予采纳；证据11，为其他业主的承诺，与本案不具关联性，本院不予采纳；证据12、14、15、16，因与原告诉请不具关联性，本院不予采纳；证据13为生效裁判文书，本院对真实性予以确认。被告的证据1、2、12，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，反映小区部分情况，其证明内容能否成立，本院将综合全案证据以及当事人陈述待后论证；证据4-11，为原件或与原件核对无异的复印件，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认;证据13，有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年8月27日，案外人佛山和记黄埔公司与案外人家利物业管理（广州）有限公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定由案外人佛山和记黄埔公司委托案外人家利物业管理（广州）有限公司为涉案涟岸花园小区提供前期物业管理服务，物业服务计费标准为多层住宅、高层住宅4元/月/平方米，商业物业8元/月/平方米。案外人家利物业管理（广州）有限公司每月按物业管理实际支出的10%提取酬金，并应每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。2015年4月29日，被告向佛山市禅城区发展规划和统计局作出《承诺书》，承诺对涟岸花园小区提供“优质优价”服务，含综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43项服务内容，其中在综合管理服务方面承诺物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上。2016年4月3日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《涟岸花园前期物业服务协议》，乙方所购物业为：佛山市禅城区南庄镇科润路10号2座28层2804单元，房屋建筑面积为126.60平方米。约定由被告为涉案物业提供前期物业管理服务，协议主要内容为：“第一条双方的权利和义务甲方的权利义务：1.对本物业共用部位、共用设施设备、市政共用设施、附属配套建筑设施、环境卫生、绿化、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……6.依据本协议向乙方收取物业服务费用，并按本协议及《临时管理规约》的相关规定，对拖交、欠交行为，采取相应催交措施。7.编制物业管理服务计划及财务年度计划。8.按本物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费用中收取）。9.每年不少于一次向乙方公布物业服务费用收支项账目……乙方的权利义务：……2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向甲方提出意见和建议……4.依据本协议向甲方交纳物业服务费用……第四条物业服务费用（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）……二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳、商业单元按建筑面积每月每平方米8元缴纳，地下停车场车位按建筑面积每月每平方米4元缴纳，以上均不含依法应由全体业主分摊的水费和电费……第十一条违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2018年11月7日，原告向被告转账支付8115.20元，载明：2座2804房交清2017年及2018年物管费。2019年3月5日，原告向被告转账支付1521.60元，载明：2座2804房2019年1至3月物业费。根据《不动产权证书》记载，原告系佛山市禅城区科润路10号二座2804房产权人，房屋建筑面积为126.80平方米，于2017年8月29日办理产权登记。原告陈述：原告交纳的8115.20元、1521.60元为2017年9月至2019年3月的物业管理费，被告不应作为物业管理费违约金收取。被告陈述，原告提交的违约金计算表格，经被告核实，确认被告按照计算表中“被告处计算方法”收取相应的物业管理费及逾期交纳违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《佛山市前期物业服务委托合同》《涟岸花园前期物业服务协议》均系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应严格依约履行。关于原告主张被告返还2017年1月至4月的物业管理费的诉请。根据查明的事实，被告已为包括原告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，根据合同约定，被告有权向原告收取物业管理费。至于原告认为因房屋质量问题导致其于2017年4月22日才收楼，因此2017年1月至4月的物业管理费不应当计付的意见。因原告并未就涉案房屋的质量导致其无法接收房屋提供充分证据予以证实，故原告应当承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告返还2017年1月至4月的物业管理费的诉请不予支持。关于原告诉请被告返还已作为违约金的物业管理费。根据采信的两份转账记录，原告向被告转账的数额为整数月份的物业管理费，且原告在转账备注栏已载明其交纳的为物业管理费，被告将原告交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取无事实和法律依据，因原告并未再另行交纳2017年9月至2019年3月的物业管理费，故本院确认原告交纳的8115.20元以及1521.60元为2017年9月至2019年3月的物业管理费，原告诉请返还，本院不予支持。如被告认为原告因拖欠物业管理费而产生违约金，可另行向原告主张。关于原告以显失公平为由诉请变更《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第一项的约定。上述协议第十一条第一项约定：“甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正”，该条款约定甲方限期改正的内容为其管理服务质量未达到约定标准，并未有单方免除被告责任的情形，《中华人民共和国合同法》已规定违约责任相关条款，如被告存在违约，原告仍可依法向被告主张承担相应违约责任。故原告以上述条款显失公平主张变更没有事实依据，本院不予支持。关于原告诉请确认《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定无效，要求变更。第十一条第三项是对原告拖欠物业服务费情形下其所应承担违约责任的具体约定。原告未有证据证明上述条款存在无效的情形，故原告主张该约定无效没有事实和法律依据。且原告也没有证据证明该条款存重大误解、显失公平等法定事由，故原告诉请变更没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告冼妙枝的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告冼妙枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年九月二十七日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。