湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初2090号 原告：欧政芳，女，1971年11月9日出生，汉族，住珠晖区。 原告：王令，男，1996年5月18日出生，汉族，住珠晖区。 二原告共同委托诉讼代理人：王华，男，1971年8月17日出生，住珠晖区，系欧政芳丈夫，王令父亲。 被告：衡阳大唐物业管理有限公司，住所地：衡阳市石鼓区。 法定代表人：颜若男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓延锋，湖南追正律师事务所律师。 原告欧政芳、王令与被告衡阳大唐物业管理有限公司（以下简称大唐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧政芳、王令的委托诉讼代理人王华、被告大唐物业的委托诉讼代理人邓延锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧政芳、王令诉讼请求：1、判令被告让原告查阅共有部分的使用和收益情况；2、判令被告出示物业管理费物价局批复文件，并按文件收取相关费用，返还实际收取费用与文件批复的差价；3、判令被告返还原告停车费510元，后期停车费算至被告实际收取为准；4、判令被告返还2014年8月至2017年1月收取的宜居公司物业管理费3504元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告大唐公司辩称，1、查阅共有部分的使用和收益情况的权利在业主委员会，原告无权查阅；2、原告对第二项诉请也没有起诉资格，诉权也在业主委员会；3、在前期物业合同中对停车费做了约定，后被告也对停车场与停车坪也做了完善，被告收取停车费是合理合法的；4、原告收房后应当缴纳物业管理费，前一任的前期物业管理公司已将债权转移给被告，被告有权收取原告欠缴的物业管理费。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2011年9月15日，原告与衡阳鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）签订《商品房买卖合同》，购买鸿业公司开发的衡阳市珠晖区湘江东路湘江名苑2栋XXXX室，建筑面积86.32平方米。2013年10月10日，原告收房后与鸿业公司签订《前期物业管理合同》的衡阳市宜居物业管理有限责任公司（以下简称宜居公司）签订《前期物业服务协议》，并按协议约定按每月1.5元/平方米的价格缴纳了自2013年8月27日至2014年8月26日期间的物业服务费1554元、装修押金2000元、装修服务费234元、装修垃圾清运费216元、装修工人出入证工本费20元、预存水电费428元，共计4452元。该协议还约定“本物业管理区域内属于全体业主的停车场、会所及其他物业共用部分、共用设备设施统一委托乙方（即宜居公司）经营，用于弥补物业管理服务费收入不足、纳入物业管理费开支”、“本协议终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料”。2017年1月15日，宜居公司因故退出湘江名苑的前期物业管理，鸿业公司同日与大唐公司签订《前期物业管理合同》，合同约定物业管理费按每月1.5元/平方米收取，公共场地小车临时停车白天5元/日、过夜10元/夜。2017年1月17日，宜居公司与大唐公司签订《物业资产转让协议》，就转让湘江名苑前期物业管理权及相关债权、债务及固定资产作出约定，宜居公司自2013年7月28日起至2017年1月未收取的物业管理费归大唐公司所有，预收的物业费、水费及未退还业主的装修押金归大唐公司承担。签订协议后，大唐公司即接管湘江名苑的物业管理服务，并在小区发布物业服务标准、收费标准公示，收费标准为从2017年1月以后住宅物业管理服务费每月1.4元/平方米（2017年1月以前按每月1.5元/平方米），地面停车服务费100元/月。2017年2月3日，原告按上述标准向大唐公司缴纳了自2014年8月26日至2017年12月31日的物业管理费4830元，并退还装修押金2000元。2018年3月，大唐公司湘江名苑项目被衡阳市物业管理协会评为三星级物业服务项目。2018年10月6日，原告按每月1.4元/平方米的标准向大唐公司缴纳2018年的物业管理费1450元，2019年1月交纳1月份物业管理费120元。2018年11月12日，衡阳市珠晖区广东路街道办事处同意湘江名苑小区业主代表大会的选举结果，湘江名苑小区业主委员会成立。2019年1、2、3、4、6、7、8月，原告按每月100元的标准向大唐公司缴纳车位管理费共计700元，另单次支付车辆管理费10元。 本院认为，原告与宜居公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示,内容符合法律规定,本院就其法律效力依法予以确认。在宜居公司因故不再履行与鸿业公司签订的《湘江名苑前期物业管理合同》、及与原告签订的《前期物业服务协议》后，基于保障全体业主的权利，在湘江名苑小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，鸿业公司另行选聘大唐公司作为前期物业服务企业，虽不符合《物业管理条例》第二十一条、《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过招标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力”的规定，但大唐公司接管湘江名苑的物业管理服务并在小区发布物业服务收费公示后，原告根据物业服务收费公示的内容向大唐物业分多次缴纳了物业服务费、车位管理费并退还了宜居公司原收取的装修保证金，大唐公司亦实际提供了物业服务，可以认定大唐公司与原告之间成立事实上的物业服务合同关系，亦可以认定原告收到了宜居公司将债权转让给大唐公司的通知并同意宜居公司将债务转让给大唐公司。因此，原告基于其与大唐公司未签订前期物业服务合同而要求大唐公司返还物业管理费的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《衡阳市物业管理条例实施细则》第三条“住宅（含别墅）的公共性服务、车辆停放服务（不含车辆特约保管服务）和装修服务收费，实行政府指导价”的规定，大唐公司收取原告2018年物业管理费系按照每月1.4元/平方米的标准收取，未超出政府指导价的范围也未超出原告与宜居公司签订的《前期物业服务协议》约定的每月1.5元/平方米的标准；另湘江名苑小区业主大会尚未决定另行聘用物业服务企业，也未就物业服务事项、服务质量及服务费用等物业服务的重大事项表决通过或授权业主委员会决定，本院结合该地段其他小区物业服务质量及物业服务费收取标准,认定该小区物业服务费按照每月1.4元/平方米计收、车位管理费按100元/月、10元/夜计收符合市场价格,属于合理收费。因此，原告“要求大唐公司出示物业管理费物价局批复文件，并按文件收取相关费用，返还实际收取费用与文件批复的差价；要求返还停车费710元”的诉讼请求，本院不予支持。鉴于湘江名苑小区业主大会已召开、业主委员会已成立，对于全体业主共有部分的使用、收益的知情权，由业主大会表决通过或授权业主委员会决定行使更具正当合理性，因此，对原告要求查阅共有部分的使用和收益情况的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《物业管理条例》第七条、第八条之规定，判决如下： 驳回原告欧政芳、王令的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告欧政芳、王令负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 邓勇 二〇一九年九月二十四日 法官助理 龙敏 书 记 员 颜甜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。