济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4929号 原告：孙某甲，男，1982年出生，汉族，住淄博市 委托诉讼代理人：薛彦山，山东天矩律师事务所律师。 被告：陈某某，女，1960年出生，汉族，无业，住淄川区 委托诉讼代理人：牟玉峰，山东誉民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩晓龙，山东齐鲁律师事务所律师。 被告：卢某，女，汉族，1960年，户籍地山东省淄博市，身份证： 第三人：胡某某，男，1954年出生，汉族，住山东省淄博市。男，1956年出生，汉族，住山东省淄博市。本院于2019年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某甲及其委托诉讼代理人薛彦山，被告陈某某的委托诉讼代理人牟玉峰、韩晓龙，第三人胡某某、孙某乙均到庭参加了诉讼，被告卢某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某甲向本院提起如下诉讼请求：1.请求法院依法判令原告与被告陈某某、第三人胡某某、孙某乙2013年8月23日签定的房屋买卖协议书合法有效，确认位于济南市历下区经十路某某房屋归原告孙某甲所有；2.请求判令被告陈某某为原告协助履行房屋转移义务，将坐落于济南市历下区经十路某某号房屋过户到原告名下；3.请求依法确认被告陈某某将涉案房屋给被告卢某办理的抵押登记无效，判令被告陈某某和卢某解除于2018年11月15日办理的关于济南市历下区经十路某某房屋的抵押；4.请求法院判令被告陈某某自2018年11月15日办理该涉案房屋抵押登记之日起,截止2019年5月9日原告起诉被告之日止,因被告在协助原告办理房屋过户故意迟延造成的损失,须按涉案房屋现有市场总价的同期人民银行贷款利息的二倍支付原告迟延履行金；5.请求法院判令被告陈某某为原告协助履行房屋过户判决之日起,被告不能及时排除妨碍,而影响涉案房屋过户被告须以本涉案房屋现有市场总价的每日万分之三向原告支付迟延履行金。事实和理由：2011年5月，陈某某、胡某某、孙某乙三人出资以陈某某名义向翟某某出借款200万元，后经淄川区法院裁决将案涉房产抵顶给陈某某所有。鉴于该裁定申请执行人为陈某某一人，为明确该房产的三人共有关系，2013年8月23日三人签订《房屋处置协议》一份，明确了该房产的共有关系及各自所占的房产份额。同日三人又与原告订立了该房产的出售协议书一份，约定将该案涉房产以175万元的价格出售给原告，并将该房屋及相关房产手续交予原告。原告于2013年9月6日至2014年1月14日通过银行己将房款全部付清。按约定被告应将房屋过户到原告名下，此后在原告找被告协助过户时被告不予配合，为使被告按照购房协议将该房产登记移转到原告名下，现原告请求依法判令被告陈某某向原告协助履行房屋移转登记的过户义务。 陈某某辩称，根据原告提供的证据，原告仅支付被告及第三人房款共计1213000元，还有37000元未支付。因原告未付清购房余款，原告与被告的房屋买卖合同因原告的违约行为已不能实现合同目的，应认定为此买卖合同无效，原告对涉案房屋不享有所有权，因此被告也不应履行过户义务，针对原告的诉讼请求三，被告认为此房屋抵押是我方与卢某真实意思表示，且我方有权处分此房屋，我方对房屋的处分与本案无关，原告另案诉讼解决。针对原告的诉讼请求四、五，原告自称的损失是因为原告延期付款导致，原告对此有过错，无权要求被告进行赔偿，且计算方式无任何依据。 卢某未答辩，亦未向本院提交相关证据。 孙某乙述称，一、第三人与被告2013年8月23日签订房屋处置合同书一份，被告和第三人共同约定济南翟某某、程昆峰所欠被告三人债务，由陈某某一人代胡某某、孙某乙向法院起诉追要债务。之后淄川区法院裁定书(2012)川执字第2189-5号将该涉案住宅房屋以175万元价格裁定给陈某某抵顶债务。经被告三人共同确认，在陈某某名下的抵债房是被告三人共有财产，房屋所有权归被告和第三人所有。被告和第三人持有份额明确，即:被告陈某某占24.5％、胡某某占23.92％、孙某乙占22.05％、建行占29.53％，依据物权法第三人享有涉案房屋所有权。(见证据材料一)因被告和第三人急需资金，经被告和第三人协商一致同意将该抵债房出售变现，并约定抵债房转让后将该房过户到买房人名下。签订房屋处置合同是三方自愿、公平公正、合法有效。第一方案将房子出售给济南孙恒明先生，出售房价125万元，欠济南建行房贷款等费用由孙恒明支付。已和孙恒明签订合同，但他不要。第二方案被告和第三人与买房人孙某甲签订出售抵债房转让合同。约定原告孙某甲支付被告和第三人125万元房款，其余欠济南建行房贷款及过户等费用由原告孙某甲支付，至此原告全部结清被告和第三人房款。同时约定将该涉案房屋所有权无条件过户到原告孙某甲名下。三、被告和第三人与原告签订涉案房屋买卖合同合法有效，受法律保护。原告全款付清被告三人房款，全面履行了合同义务，被告和第三人同时与原告办理了房屋交接和手续，原告已经实际占有入住至今，物业公司、煤气公司已将房主变更登记原告孙某甲名下，水电、物业、煤气等费用由原告孙某甲全部支付，原告是事实上的房主。并且原告以不同的方式将涉案房屋对外公示多年，事实证明原告已经取得了涉案房屋的全部份额，同时也取得了事实物权，并享有实际的权益。四、涉案房屋未能及时过户，第三人和原告无过错。一是原告和第三人多次要求被告办理房屋过户手续，被告提出房屋涨价，要求原告另外支付被告10万元才过户，按照合同约定原告已全部付清被告房款，被告应无条件配合原告将涉案房屋过户原告名下，故原告没有答应被告要求，被告主观恶意迟迟不办产权证。是被告在办理了涉案房屋产权证后，六天又抵押出去。致使原告无法过户。后期给被告打电话根本不接不配合，由被告承担全部责任。五、第三人要求被告继续履行与原告签订的住宅房屋买卖合同，房屋所有权孙某甲所有。要求被告排除妨碍，解除抵押，将该涉案房屋过户登记孙某甲名下。如迟延过户被告须承担违约责任。六、被告与抵押权人卢某签订抵押合同无效。事实与理由如下:1、被告涉嫌虛假债权债务，卢某不具有出借360万元资金能力。要求卢某和被告出示证据:签订合同时间、地点，借款合同是否合法有效、借款金额、借款用途、借款借条、说明资金来源、银行支付流水明细、借款资金去向、合同履行支付本金、利息明细凭据、借款交易是否有偿、违约责任追究、抵押房屋评估报告等，第三人认为被告与抵押权人不具有履行抵押合同能力，涉嫌虚假债权债务，损害原告和第三人合法权益，故被告与抵押权人签订涉案房屋抵押合同无效2、被告与卢某是邻居、发小、同学、干姊妹关系，也是要好的朋友和闺蜜，在明知住宅房屋已卖，原告已实际合法占有入住，且被告在取得产权证后六天就快速办理了抵押，显然是早有预谋、恶意串通，借以亲朋抵押借款之名，实为非法占有原告财产为目的，被告与抵押权人涉嫌借款资金来源和去向不明，未有账记载，借款用途使用不清，虚假债权债务等等抵押行为均不符合常理。实际未履行抵押借款合同。违反《合同法》第52条:恶意串通损害国家集体或第三人利益等规定。故被告与抵押权人卢某签订抵押合同无效3、被告抵押合同违反《物权法》第184条之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，原告已付被告和第三人售房全款、实际合法入住占有。物业公司、煤气公司已经将房主变更登记孙某甲名下，水电费、物业费、煤气费全部由原告支付。故原告孙某甲已经实际取得事实物权期待权并享有实际的权益。事实形成实际权属与登记权属不一致，属有争议财产，被告无权处分。被告不守诚信，损害他人合法权益。故应当认定抵押无效。4、该涉案房屋在出售之前，被告和第三人已经签订合同，早有约定，其房屋权属归被告和第三人共有，份额明确，被告在未经共有人同意的情况下，擅自将房屋共有财产抵押给抵押权人，违反物权法规定，被告不具有处分权，同样系有争议财产不得抵押。被告滥用民事权利，将涉案房屋共有人财产变更登记被告独有财产违法取得产权证，违背诚实信用原则，严重损害第三人合法权益，故被告签订抵押合同行为无效。5、抵押权人卢某出借巨额资金，违背交易习惯，应在签订抵押借款合同之前慎重、详细审查住宅房屋所有权状况和实际查询住宅房屋使用状况。对众所周知的客观事实，抵押权人卢某没有实地查看和了解住宅房屋现有使用状况，对被告房屋早已出售，原告实际合法占有入住该房至今，以及物业公司、煤气公司已经将房主变更登记孙某甲名下等应知而不知相关事实，抵押权人未尽到应有的审查义务，其抵押行为直接影响原告买卖合同的履行，负有重大不可推卸的重任，存在重大过失。违反侵权法、物权法等相关规定，抵押权入不应享有涉案屋的抵押权，故被告与抵押权人签订的涉案房屋抵押借款合同是无效合同，应予撤销。6、第三人主张签订合同时间在先，权利在先，合同有效优先，合同先履行的优于后履行的基本法治原则和有关法律规定，原告签订合同在前，被告签订抵押借款合同在后，被告主观故意有违诚信，滥用民事权利，涉嫌虚假债权务，恶意串通，扰乱社会经济秩序，违背正常的市场交易习惯，违背公序良俗，假借以合法形式掩盖非法目的，违反国家法律强制性规定有争议的贴产不得抵押，严重损害了原告和第三人的合法权益。抵押权人出借巨额资金，违背正常交易习惯，未尽到应有的审查义务，其行为直接影响原告买卖合同的履行，存在重大过错和重大过失，不应享有抵押权。故请求人民法院依法判令被告与抵押权人抵押借款合同无效，请求依法判令被告与抵押权人抵押涉案房屋行为无效，并予以撤销同时解除涉案房屋抵押。 胡某某述称，房子是我们三人共同所有，房子是以陈某某个人名义执行而来，后来三人达成了协议约定了份额，后来和原告签订了合同，原告按照合同约定的价格418000元左右全额支付了购房款。 当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下： 济南市历下区经十路某某号（不动产权证书：鲁（2018）济南市不动产权第xxxxx号）房屋权利人系陈某某。 2013年8月23日，陈某某、胡某某、孙某乙（甲方）与孙某甲（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方在济南历下区经十路某某有房屋一套，该房系被淄川区人民法院依法以物抵债裁定给甲方陈某某（应为甲方三人共有财产），……因甲方三人急需资金经三人协商同意将该抵债房出售转让，乙方孙某甲同意自愿出资175万元人民币购买此房。乙方孙某甲购买该房待法院下发以物抵债裁定书后，同意支付甲方125万元人民币购房款（分别支付甲方三人是：陈某某41万元、胡某某40万元、孙某乙37万元，余7万元待法院扣除执行费用后，甲方再分配）至此乙方全部付清甲方购房款。同时该房在济南建行在房产上的抵押债权和其他费用由乙方另行支付。……乙方购买甲方房屋后，甲方必须积极支持乙方工作，开展好业务，在适当时候乙方将该购买房甲方房主陈某某名字转移至孙某甲名下，甲方应无条件配合乙方办好手续，所产生的费用由乙方孙某甲全部承担。…… 2013年8月23日，陈某某（甲方）、胡某某（乙方）、孙某乙（丙方）签订《房屋处置协议书》，约定：……因甲、乙、丙三方急需资金，同意变现，……三方一致确认出售转让价为175万元，……出售转让所得房款三方协商一致同意按下列支付顺序：首先支付执行费用和该房在济南建行房产上的抵押债权，然后支付三方投资款项，即陈某某41万元、胡某某40万元、孙某乙37万元，最后支付其他有关费用。…… 孙某乙认可孙某甲于2013年9月13日向其支付的购买涉案房屋的125万元，其于2014年4月18日收到孙某甲支付购买涉案房款50万元。孙某甲举证主张其分别于2013年9月4日给孙某乙转账50万元，于2013年9月5日给孙某乙转账48.2万元，于2013年9月13日给孙某乙转账262835元，于2014年1月9日给孙某乙转账413000元、于2014年4月18日给孙某乙转账8万元，其余用现金向孙某乙支付12165元。孙某乙对此无异议。 孙某乙于2014年1月14日向陈某某转账108550元，于2013年12月9日向陈某某转账10万元，于2013年9月6日向陈某某转账20万元，以上合计408550元。孙某乙持有陈某某出具借条一份，载明：今借到现金肆万肆仟捌佰柒拾元（44870）陈某某2012.2.19。 孙某乙于2014年4月23日向胡某某转账10万元，于2013年11月5日向胡某某转账20万元。孙某乙于2014年3月4日给胡某某儿子胡允庆转账10万元，胡某某认可其于2014年7月10日收到孙某甲购房款18550元，以上合计418550元。 孙某甲持有中国建设银行个人贷款还款凭证一份，证明2013年8月27日借款人翟某某还款金额406272.61元。 根据孙某甲提交的打印时间为2019年5月7日的房屋权属状况信息载明：抵押情况债权人：卢某抵押金额：360000.00债务履行期限：2018年11月15日起至2021年11月14日止。 关于2013年8月23日《协议书》的履行过程，孙某甲称已向孙某乙支付175万元，全部履行完毕。陈某某称其实际收到408550元，根据陈某某收到的408550元加上支付胡某某418550元加上原告支付孙某乙385900元（根据原告提交的证据）得出1213000元，孙某甲尚有37000元未付给胡某某、孙某乙、陈某某。孙某乙称，已经收到孙某甲支付的175万元，我向陈某某转账408550元。陈某某另外欠我44870元，我们商量将其中的21000元抵账，所以我共向陈某某支付429550元。我向胡某某支付了418550元，我应得385900元。7万元实际上扣除了执行费17000元（无法提供证据），还剩53000元，根据三人的2013.8.23日处置协议书中三人的抵押份额陈某某35万元，胡某某35万元，孙某乙30万元，确定份额比例计算陈某某应得35%即18550元，胡某某应得35%即18550元，孙某乙应得30%即15900元。实际支付给陈某某的是18550元。合同约定购房款41万元，所以应该支付给陈某某的为428550元。 本院认为，案涉《协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院对其效力予以认可，各方均应当按照合同约定履行各自义务。对该《协议书》的履行，陈某某称其实际收到408550元，胡某某认可收到了418550元，孙某乙认可收到了孙某甲支付的175万元。因《协议书》约定的“陈某某41万元、胡某某40万元、孙某乙37万元，余7万元待法院扣除执行费用后，甲方再分配”，因该《协议书》未约定该7万元的分配比例，孙某乙称按照《房屋处置协议书》中三人在案涉房产中的抵押份额计算，并未得其他二人同意，本院不予采信。在各方均未提供证据证明该7万元的分配方式的情况下，本院酌定依据“陈某某41万元、胡某某40万元、孙某乙37万元”的约定，按照陈某某：胡某某：孙某乙41：40：37确定为陈某某24322元、胡某某23729元、孙某乙21949元。孙某乙称“7万元实际上扣除了执行费17000元，还剩53000元”，但称无法提供证据证明，本院不予采信，关于执行费用的承担，其可待证据充分后另行向义务主体主张。关于孙某乙提供借条证明陈某某另欠其借款44870元，并主张双方协商一致以其中的21000元抵案涉房屋购房款，因该借条属于民间借贷法律关系，本案中不宜处理，对该主张在未得陈某某认可的情况下，本院不予采信。综上，陈某某应得购房款434322元、胡某某应得购房款423729元、孙某乙应得购房款391949元，结合陈某某实际收到408550元及胡某某收到了418550元的陈述，孙某甲依约应向陈某某另行支付25772元、应向胡某某另行支付5179元。因孙某乙称收到孙某甲应支付给三人及偿还案涉房屋贷款的款项共计175万元，结合案涉房屋贷款偿还金额406272.61元，故其应向孙某甲偿还1750000元-406272.61元-408550元-418550元-391949元=124678.39元。 因案涉《协议书》未约定购房款支付时间和房产过户期限，本院依公平效率的原则，酌定孙某乙于本判决生效之日起十日内向孙某甲偿还124678.39元，孙某甲于本判决生效之日起十日内向陈某某另支付剩余购房款25772元、向胡某某另行支付剩余购房款5179元，陈某某于本判决生效之日起三十日内协助孙某甲办理房产过户手续。 关于孙某甲诉求确认被告陈某某将涉案房屋给被告卢某办理的抵押登记无效，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理。但陈某某有义务在案涉房产过户给孙某甲之前解除设立在案涉房产上的抵押权,如陈某某怠于履行该义务，孙某甲可就此产生的损失另行起诉要求处理。据此，依照《中某人民共和国合同法》第六十条，《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈某某于本判决生效之日起三十日内解除设立在济南市历下区经十路某某号房产的抵押权，被告陈某某于上述抵押权解除后十日内协助原告孙某甲办理济南市历下区经十路某某号房产过户手续； 二、第三人孙某乙于本判决生效之日起十日内向原告孙某甲偿还124678.39元； 三、原告孙某甲于本判决生效之日起十日内向被告陈某某支付剩余购房款25772元； 四、原告孙某甲于本判决生效之日起十日内向被告胡某某支付剩余购房款5179元； 五、驳回原告孙某甲的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告孙某甲负担。保全费5000元，由被告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  耿 露 人民陪审员  时文萍 人民陪审员  赵德荣 二〇一九年九月十七日 书 记 员  刘允赫