广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初2719号 原告：莫善菊，女，汉族，1963年9月1日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 被告：王小庆，女，汉族，1958年10月31日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：罗远球，男，汉族，1958年9月19日出生，住广西北海市海城区。 第三人：王先文，男，汉族，1973年12月3日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导（联合）律师事务所律师。 第三人：广西世华房地产代理有限公司，住所地：北海市北海大道72号东旭华庭0106号。统一社会信用代码吗：91450502585993545L。 法定代表人：黄颖。 第三人：广西世联华房地产代理有限公司，住所地：北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号。统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵。 委托诉讼代理人：张东方，男，汉族，1985年4月23日出生，户籍所在地河南省平顶山市卫东区，系该公司员工。 原告莫善菊诉被告王小庆、第三人王先文、广西世华房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）、广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“市联华公司”）债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法由审判员王警芳适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭审理。因案情复杂，本案转为普通程序，组成由审判员王警芳担任审判长，人民陪审员韦燕妮、杜有燕参加的合议庭，分别于2019年3月20日、2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告莫善菊及其委托诉讼代理人吴怡璇、被告王小庆及其委托诉讼代理人罗远球、第三人王先文及其委托诉讼代理人韦雄、第三人市联华公司的委托诉讼代理人张东方到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫善菊向本院提出诉讼请求：1、撤销被告王小庆将位于北海市海城区产转让给第三人王先文的房屋买卖合同；2、本案所有诉讼费用由被告王小庆承担。 事实和理由：2018年7月9日，原告莫善菊起诉要求被告罗远球、王小庆偿还借款本息，该民间借贷纠纷一案已在海城区法院立案受理【（2018）桂0502民初2455号】。立案后，原告向北海市不动产登记中心查询登记在被告王小庆名下位于广西北海市产，以便用于申请诉讼保全。经查询得知，被告王小庆已于2018年7月11日将上述房产转移至第三人王先文名下。被告王小庆为了逃避所欠原告的债务，以120万元的价格将唯一房产转让给第三人王先文，并将该房产办理了过户手续。被告王小庆与第三人王先文交易价格明显过低，具有明显逃避债务的行为。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第74条、75条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》关于撤销权的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第18、19条的规定，被告王小庆为逃避债务、恶意转让财产导致债权人的债权无法受偿，该行为已严重损害了原告的合法权益，特诉请法院依法撤销上述转让合同。 被告王小庆辩称：第一，答辩人因丈夫生意资金周转困难曾向银行贷款，后因拖欠银行贷款本息，银行准备向法院提起诉讼，经答辩人与银行协商后，答辩人自行出售讼争房产偿还银行逾期贷款本息。答辩人通过房产中介世华公司对外公告售房信息，第三人通过世华公司取得讼争房产的售房信息并向答辩人提出购买意向，此前答辩人与第三人王先文素未谋面，并不相识，双方不存在恶意串通；第二，第三人王先文表示购房意向后，答辩人向税务部门提交了房屋买卖转让材料，经税务部门评估，房产可按成交价120万元交纳税款。后经答辩人与买受人多次磋商，诉争房屋最终以290万元成交，双方于2018年5月24日签订房屋买卖合同，2018年7月11日买受人取得不动产登记证，2018年7月18日办理房屋交接事宜。双方交易的合同和相关资料均在世华公司进行了备案登记，由三方各持一份保存，交易真实合法；第三，诉讼房屋实际建筑面积300多平方米，房屋周边搭建的卫生间、厨房、杂物房等均不登记在不动产登记证书内。讼争房屋并非别墅地段，答辩人与第三人成交的价格290万元不属于法律规定的“明显不合理的低价”；第四，由于房屋已抵押给银行和其他二押、三押的债权人，所以成交后必须将购房款在不同的时间支付给银行和债权人，因此出现了不同时间里付款给借款人，然后解除抵押的情况。只有全部解除抵押后才能办理过户手续给买受人；第五，答辩人在取得购房款后已经偿还了银行贷款，并偿还了劳小宁、宋晓兰、唐家兴等债权人的抵押借款，解封了房产，答辩人出售房产是为了偿还到期债权而非为了逃避债务。 第三人王先文述称：第一，原告没有证据证实是本案适格主体；第二，双方的房屋交易成交价并非120万元，而是290万元，答辩人已经支付了购房款2466000元。该房屋的评估价格是2178720元，也就是说第三人不是以明显低价交易。原告的诉请不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人市联华公司述称：答辩人作为被告王小庆和第三人王先文的委托代理人，证实双方的买卖行为是合法有效的。双方的定金、首付款、尾款都是通过世联华账户支付，答辩人在本案中没有利害关系，原告也未向答辩人主张权利。 第三人世华公司未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：2018年5月24日，（卖方）被告王小庆、罗远球与（买方）第三人王先文通过经纪方第三人世联华公司签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于北海市房屋【房屋所有权证号：北房权证（2014）字第054632号、土地证号：北国用（2013）第B50603号】转让给买方，该房屋建筑面积为306平方米；双方同意该物业成交价为290万元，签订本合同时支付541000元作为定金，首期房款为1629000元，由买方在解押农行欠款之前支付，房价余款73万元以银行按揭付款方式支付等。第三人王先文于2018年5月23日通过POS机刷卡向第三人世华公司支付购房款520020元、50025元，向第三人市联华公司支付物业服务费29000元。2018年5月29日，第三人王先文通过POS机刷卡向第三人世华公司支付购房款200020元，代替被告王小庆向第三人市联华公司支付物业服务费51000元。2018年6月5日，第三人王先文通过中国银行向被告王小庆支付购房款113000元。当日，第三人王先文以现金方式支付购房定金15000元给被告王小庆，其配偶罗远球出具收据确认收到上述现金。2018年6月7日，第三人王先文通过中国农业银行向被告王小庆支付购房定金50万元，被告王小庆出具收据确认收到上述定金。2018年6月20日，第三人王先文通过中国农业银行向被告王小庆支付购房首付款80万元，被告王小庆出具收据确认收到上述首付款。2018年7月6日，第三人王先文以现金方式支付购房款3000元给被告王小庆，其配偶罗远球出具收据确认收到上述现金。2018年7月19日，第三人王先文通过中国农业银行向案外人唐家兴支付20万元。2018年8月23日，第三人王先文以现金方式支付购房尾款65000元给被告王小庆，王小庆出具收据确认收到上述现金。 另查明，2018年5月23日，被告王小庆与案外人劳小宁、唐家兴、宋晓兰分别签订《协议书》，确认分别拖欠上述债权人本息182875元、13万元、41万元。2018年5月25日，第三人世华公司的法定代表人黄颖向被告王小庆转账支付182875元（收据262875元＝物业服务费8万元＋182875元），转账用途德仁居小区18号代收款。当日，被告王小庆向劳小宁转账偿还借款本息182875元。被告王小庆述称，案外人劳小宁收到借款后，已申请法院解除对涉案房屋的查封。2018年6月1日，第三人世华公司的法定代表人黄颖向被告王小庆转账支付130000元，备注为贵州南路德仁居小区18号诚转定。当日，被告王小庆向唐家兴转账偿还借款本息129950元，备注为还抵押贷款。当日，双方向北海市房地产交易中心申请注销抵押登记。因涉案房屋尚有抵押未注销，不予退证。2018年6月5日，被告王小庆向宋晓兰转账偿还297000元。当日，双方向北海市房地产交易中心申请注销抵押登记。因涉案房屋尚有抵押未注销，不予退证。2018年6月20日，因涉案房屋已提前一次性偿还中国农业银行本息1169257.52元，涉案房屋注销全部抵押登记。2018年6月29日，被告王先文向北海市地方税务局直属第二税务分局交纳税款24714.16元。2018年7月11日，第三人王先文取得涉案房屋的不动产权证书【不动产权证号：桂（2018）北海市不动产权第0043828号】。2018年7月18日，被告王小庆与第三人王先文签订《房产交接协议》，同意王小庆暂住在此房产至2018年8月10日前搬离。至此，第三人王先文共计支付购房款2466065元（520020元＋50025元＋200020元＋113000元＋50万元＋80万元＋15000元＋3000元＋20万元＋65000元）给被告王小庆。原告莫善菊从北海市房地产交易中心复印提取的《北海市二手房买卖合同》显示，被告王小庆与第三人王先文进行的上述房屋转让总价款为120万元。庭审中，被告王小庆与第三人王先文确认，双方签订的《房屋买卖合同》成交价为290万元。因王先文原因无法贷款，双方同意将涉案房屋内的家具家电返还被告王小庆，冲抵剩余未付购房款，房屋买卖合同最终成交价为2466065元。 2015年7月13日，被告王小庆为了申请银行贷款，委托广西开宗房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行评估。评估结果显示，德仁居小区18号房地产的外部评估价值为2157300元，该贷前价值评估确认单存档于中国农业银行股份有限公司北海城郊支行内。 还查明，第三人市联华公司与世华公司系两个独立的法人。第三人市联华公司到庭自认第三人世华公司系市联华公司的前身，两家公司目前是合作关系。2018年5月23日，市联华公司向世华公司出具《授权委托书》，载明：我单位因工作需要，现委托世华公司作为我单位的合法委托代理单位，授权其代为办理北海市物业的交易手续，代为收取买方王先文的77万元购房款（520020元＋50025元＋200020元）并转交给卖方罗远球、王小庆。 2018年7月9日，原告莫善菊及陈家伟以被告王小庆及罗远球拖欠借款本息为由，分两案起诉至法院。2018年10月23日，（2018）桂0502民初2454号民事判决书判决：被告罗远球、王小庆偿还借款本金252000元及支付利息（利息计算：以本金252000元为基数，按年利率6%计算，从2015年3月1日起计至借款付清之日止）给原告陈家伟、莫善菊。（2018）桂0502民初2455号民事判决书判决：被告罗远球、王小庆偿还借款本金35万元及支付利息（利息计算：利息按以下时间及标准分别计算后合计：以10万元为基数，按月利率1%，从2012年7月16日起计至还清款项时止；以15万元为基数，按月利率1%，从2012年8月1日起计至还清款项时止；以10万元为基数，按月利率1%，从2012年10月23日起计至还清款项时止。利息结算时，扣除被告已支付的129000元）给原告莫善菊。被告王小庆不服一审判决上诉至北海市中级人民法院。2019年6月26日，北海市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判【（2019）桂05民终689号、（2019）桂05民终690号】。现原告莫善菊以被告王小庆以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害为由诉至法院，请求撤销被告王小庆与第三人王先文签订的《房屋买卖合同》。 再查明，2018年7月30日，原告莫善菊向本院申请查封涉案房屋，查封限额为40万元。2018年8月7日，本院依法裁定查封第三人王先文名下位于北海市海城区产【不动产权证号：桂（2018）北海市不动产权第0043828号】，查封限额40万元，查封期限为三年。原告垫付了诉讼保全费2520元。 本案的争议焦点：被告王小庆是否存在以明显不合理低价、恶意转移财产逃避债务的行为？原告莫善菊主张撤销被告王小庆与第三人王先文签订的《房屋买卖合同》有无事实和法律依据？ 本院认为：本案系原告莫善菊以被告王小庆与第三人王先文之间以明显不合理的低价转让讼争房屋，对其造成损害，而向法院申请撤销上述转让合同的撤销之诉，原告莫善菊所行使的系撤销权。撤销权是指债权人在债务人放弃对第三人的债权、无偿或以明显低价处分其财产而有害于债权人的债权时，可以申请法院撤销的权利。撤销权的行使应具备主客观两方面的条件。客观方面包括债务人有使自己的责任财产减少或负担增加的行为，债务人的行为发生在债权成立之后，并已经发生法律效力，同时债务人的行为危害债权。主观方面是受让人知道该情形。综观本案，首先广西开宗房地产评估咨询有限公司2015年对涉案房屋的价值进行评估，评估价值为2157300元。被告王小庆于2018年将其名下的房屋以最终成交价2466065元转让给第三人王先文，并不构成明显不合理的低价，而是房地产市场的正常价格，转让行为不会使被告王小庆的责任财产减少；其次，转让行为虽然发生在原告莫善菊与被告王小庆的债权成立之后，但是其双方的债权是于2019年6月26日才经终审判决确认，而被告王小庆与第三人王先文的转让行为发生于2018年5月；最后，被告王小庆与第三人王先文事前并不认识，双方均是通过经纪方世华公司、市联华公司处理房屋转让事宜，原告没有证据证实第三人王先文知道被告王小庆与原告莫善菊之间的债权事实，更没有证据证实第三人王先文与被告王小庆存在恶意串通，第三人王先文不存在主观上的恶意。在此情形下，受让人王先文在支付完全部购房款后办理房屋过户登记手续，《房屋买卖合同》合法并生效。原告莫善菊主张撤销被告王小庆与第三人王先文签订的《房屋买卖合同》没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下： 驳回原告莫善菊的全部诉讼请求。 案件受理费50元，诉讼保全费2520元，两项合计2570元，由原告莫善菊全部负担。（该费用原告已向本院预交） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  韦燕妮 人民陪审员  杜有燕 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  余丽婷