广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1191号原告：唐文浩，男，1986年7月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告：曾海波，女，1986年10月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，以上两原告委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：姚翔，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：张裕，男，1983年11月23日出生，汉族，住广东省乐昌市，原告唐文浩、曾海波诉被告张裕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐文浩及原告唐文浩、曾海波的共同委托诉讼代理人刘勇、姚翔、被告张裕到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告唐文浩、曾海波共同诉称：2015年6月25日，原、被告通过满堂红（中国）置业有限公司中介签订《广州市存量房买卖合同》（网签），合同约定原告购买被告位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区18幢之五?201的房产，被告收取原告定金50000元，合同还约定了房屋金额1400000元以及支付方式（按揭）、房屋交付、违约金等。原告依约支付定金及向银行申请按揭贷款，被告交付房屋给原告使用。但在银行同贷之时，被告却因债务被诉讼，导致本案房屋被查封，双方房屋买卖合同无法继续履行。2017年9月7日，原告诉至番禺法院（2017）粤0113民初7584号案，要求解除合同及被告损失等。后因被告涉嫌刑事犯罪被羁押，原告办理撤诉。2019年1月4日，原告参加天河区法院房屋执行拍卖，取得番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区18幢之五201的房产，拍卖成交价1784695元，相比之前1400000元的购房价，原告为此多支付384695元。被告违约致原告损失惨重，现得知被告已获自由，特再次诉诸贵院，请依法判决如下：1、被告退回已支付定金50000元及赔偿中介费3000元；2、被告支付违约金140000元；3、被告支付原告重新购房的房价差额384695元；4、本案诉讼费由被告承担。被告张裕辩称：原告的诉讼请求，我均不同意。原告只支付了5万元定金，按照合同第四条的规定，需要结清全部房款才能交付。我们办理网签合同之后，涉案房屋因为其他的原因被查封，而不是我方主观上不想履行原、被告之间的《广州市存量房买卖合同》，原告仅仅支付了5万元定金后就入住涉案房屋三年多，原告从未向我方支付过租金或者占有使用费，当然我也没有向原告主张过租金及占有使用费。关于原告主张的重新购房的房价差额384695元，我对于拍卖完全不知情，我是在拍卖完成之后才知道原告拍得涉案房产，我也有积极配合原告办理过户手续，故我方认为至始至终只收到原告5万元定金，原告要求我赔偿这么多钱不合理。原告唐文浩、曾海波对被告张裕的答辩回应称：被告的《承诺书》第六行开始，原告已经按照约定支付定金5万元，但由于被告的个人原因，突然之间涉案房屋被查封，故被告在此情况下向原告出具《承诺书》，表示会尽快解决，且被告愿意承担全部责任，并愿意赔偿原告因此而蒙受的全部损失。原告入住涉案房屋也与被告办理了移交手续，故我方的主张的损失均是实际发生的。本院经审理查明：原告唐文浩、曾海波与被告张裕均是完全民事行为能力人，位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区18幢之五?201原属于张裕名下的房产，该房产建筑面积为90.9平方米。2015年6月25日，原、被告通过满堂红（中国）置业有限公司中介签订《广州市存量房买卖合同》（网签）一份，该合同约定由两原告以总房价1400000元的价格购买被告位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区18幢之五?201的房产，两原告在签订合同时即应当支付定金50000元给被告，该合同还约定了房款支付方式（按揭）、房屋交付、违约金等。上述《广州市存量房买卖合同》签订后，原告依约支付50000元定金给被告，两原告并向银行申请按揭贷款，被告也在2015年7月19日即将涉案房屋交付给原告使用。两原告后在办理银行按揭贷款过程中，被告却因债务被诉讼，导致涉案房屋被查封，双方房屋买卖合同无法继续履行。2017年9月7日，两原告曾将被告诉至本院，要求解除合同及赔偿损失等，在本院所立案号为（2017）粤0113民初7584号。后因被告涉嫌刑事犯罪被羁押，原告向本院申请撤诉。2019年1月4日，原告参加广州市天河区人民法院房屋执行拍卖，取得广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区18幢之五201即本案诉争房产，拍卖成交价为1784695元。2019年1月15日，两原告再次将被告张裕诉至本院，要求解除合同，并由被告退回定金50000元、支付违约金140000元、赔偿中介费3000元及重新购房差额384695元。被告张裕到庭应诉，被告张裕不同意两原告的全部诉讼请求。另查明：2017年4月23日，被告张裕曾向两原告出具《承诺书》一份，被告张裕在该《承诺书》中承诺：“合同签订后，买受人唐文浩和曾海波依约履行了付款义务，但由于本人与他人的债务纠纷致上述房屋被多次查封，因而一直未能办理交易过户手续，造成上诉情况的责任完全在本人，本人愿意承担全部责任并愿意赔偿买受人因此而蒙受的全部损失。”两原告在本案中提供了《广州市存量房买卖合同》、《承诺书》等证据，被告张裕提供证据的真实性均没有意见，也确认两原告陈述的事情经过，被告张裕在本案中未提供证据。在本案审理过程中，两原告变更其诉讼请求不在本案中主张解除《广州市存量房买卖合同》，两原告及被告在本案庭审均表示《广州市存量房买卖合同》已经解除或无法继续履行。被告张裕并在本案庭审中表示，其在只收到两原告提供的50000元定金的情况下就将涉案房屋交付给两原告使用，而未向两原告收取租金等任何费用。被告张裕在法庭调解阶段表示同意调解，但不同意向原告支付重新购房的房价差额384695元。以上事实有两原告提供的证据及庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原、被告签订的《广州市存量房买卖合同》、《承诺书》不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现因被告原因，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，显属被告违约，被告应当承担相应的违约责任。被告曾向两原告出具《承诺书》表示“责任完全在本人，本人愿意承担全部责任并愿意赔偿买受人因此而蒙受的全部损失。”，故两原告在本案中的主张本应当予以全部支持。但被告张裕到庭应诉后表示不同意两原告的全部诉求，其还表示在只收到两原告交付的50000元定金的情况下即将涉案房屋交付给两原告使用多年，本院认为由被告支付违约金既有惩罚性，也有补偿性，原告的相关损失可在违约金中得到相应补偿。本院综合全案事实，根据公平合理等原则予以考量，酌情确定在由被告承担全案受理费、财产保全费、退回定金并赔偿中介费的情况下，再由被告支付合同总价款20%的违约金即280000元，两原告主张的超出部分，本院则不予以支持。综上所述，原告唐文浩、曾海波的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告张裕应当于本判决发生法律效力之日起七日内退回定金50000元及赔偿中介费3000元给原告唐文浩、曾海波；二、被告张裕应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金280000元给原告唐文浩、曾海波；三、驳回原告唐文浩、曾海波的其他诉讼请求。本案受理费17400元、财产保全费3158元，均由被告张裕负担。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  黄福泉二〇一九年九月二日书 记 员  王雅佩