广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初3716号 原告：柳州市泓运物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳北区红碑路4号嘉和名庭小区1号门面，统一信用代码：914502057537028329。 法定代表人:游俊洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙阳，该公司物业项目质检经理。 委托诉讼代理人：李春玉，该公司物业项目客服。 被告：刘钟权，男，1974年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告柳州市泓运物业服务有限责任公司诉被告刘钟权物业服务合同纠纷一案与原告柳州市泓运物业服务有限责任公司诉被告韦利君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人孙阳、李春玉，被告刘钟权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 （2019）桂0205民初3716号案件中即本案纠纷，原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘钟权支付拖欠的2017年7月1日至2018年12月31日止的物业服务费889.20元（81.49㎡×0.6元×18个月）、2017年7月1日至2018年12月31日止的公摊电费54元（3元×18个月）及违约金760.11元（以拖欠的物业服务费为基数按照每日3‰为标准计算），共合计金额1703.31元（物业服务费欠费时间2017年7月1日起至2018年12月31日止）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是柳州市柳北区嘉和名庭小区2栋1单元101号房的业主（建筑面积为81.49平方米）。2005年3月20日，原、被告双方签订了《业主公约》、《住户手册》，原告提供了相关物业服务，但被告仅交纳了2017年6月30日之前的物业服务费，之后便开始拒交物业服务费，到2018年12月31日被告应向原告交纳物业服务费为889.20元、路灯公摊电费54元、合计费用943.20元。按《前期物业管理服务协议》的规定，被告应支付拖欠物业服务费滞纳金为1703.31元。期间，原告曾多次催被告缴纳物业服务费，且多次通知被告到原告办公室协商交费事宜，但被告一直拒不缴纳，其行为损害了原告的合法权益，经原告多次追索未果，故特诉至法院，请求法院支持原告以上诉请。 被告辩称：被告对原告的服务不是很满意，原告在我房间后面擅自设置垃圾堆放场所；单元门口的门禁原来是合格的，后来四五年就无法使用了，被告向原告反映过，但是原告说不关他们的事，被告认为不安全；原告只管收钱不提供服务，小区道路原来是没有设立停车位，现在都是在道路旁边都设立了停车位，还有羽毛球场和小广场等活动场所都被原告设立成了停车位；原告之后在被告家楼下设立一个抽水电机，一到下雨天就很吵；被告认为原告没有资格收取违约金。在原告服务的这么些年，原来被告开始交物业费到后面不愿意交，这跟原告的物业服务有关系，因为平时被告不太注意收集证据，原告就说被告空口无凭，停车问题不是原告默许的话其他业主也不会停放，是原告默许他们才停在这里，与原告划线不划线没有关系。在被告家楼下水泵噪音很大、楼后面设立垃圾堆放点，跟原告反映一直不理。原告光知道听取意见，从来不知道改正。人一定要讲诚信、讲良心、讲道德，原告做到哪一点？有价格就要有服务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下与本案有关的案件事实： 被告系柳州市柳北区嘉和名庭小区2栋1单元101号房的业主。被告签字的《嘉和名庭交楼书》显示被告于2005年3月20日接收了涉案房屋。《嘉和名庭业主装修申请表》载明的该房屋建筑面积为81.49平方米，被告系按该建筑面积81.49平方米乘以当月度的物业费收取标准向原告支付了2017年7月1日之前的物业费。2005年3月20日，原、被告签订了《业主公约》及《住户手册》。《业主公约》第三章“管理者的权利和义务”第二条“管理者的权利责任”处第4点“管理费用”约定：“（1）各业主需于每月的8日前预先交纳其单元应付的物业管理费用及其它应交费用。首期物业管理费于业主办理入伙手续时交纳（预交半年）以领钥匙为界。（2）管理者定期（半年）向业主或物业使用人公布管理收支账目。不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元业主须负责交纳管理费及其它该单元应付的费用给管理者。（3）管理费及其它费用的追收和欠款利息，业主欠交管理费或其它根据本公约的规定的任何费用时，管理者应向业主发出通知，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可采取法律行动向业主追讨欠款。A、收取未交付款项的滞纳金，按日（标准3‰）计算，从应付之日起至实际交纳之日止。B、管理者有权对欠款业主提出诉讼或做出其它追讨行动，管理者有权对本小区告示栏张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款。C、业主欠交管理费用或其他费用时，开发商或业主委员会有权自行或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款，剩余金额（除追讨的各项费用及开支后）交还该业主。D、管理者收取的附加费包括（但不限于）追讨欠款的行政及法律费用。”合同签订后直至2014年12月31日止,原告系按照0.4元/平方米/月收取物业管理费，从2009年之后原告系按照3元/户/月的标准收取公摊电费。 2014年下半年，原告在经过关于嘉和名庭物业费上调的征询调查工作及公示，并于2014年12月向柳州市柳北区住房和城乡建设局、柳州市物价局进行备案。2014年12月22日备案编号为物业备案[2014]T010号的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》显示嘉和名庭小区每月物业服务费收费标准的执行价为0.6元/平方米/月。在进行上述调查工作及公示，备案后，原告于2014年12月24日在嘉和名庭小区公示了从2015年1月1日起实行0.6元/平方米/月的物业服务收费标准。 2018年9月30日，原告（乙方）与嘉和名庭小区业主委员会（甲方）签订了《嘉和名庭物业服务合同》。该份《嘉和名庭物业服务合同》第十七条约定：“物业服务费实行服务项目包干制。乙方按照本合同附件二约定的物业服务标准：普通住宅小区物业管理服务等级标准二级一类标准，向业主提供物业服务，并按照该附件内每一项服务内容对应的费用标准，向业主收取物业服务费。物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅按建筑面积：0.6元/平方米/月；商铺按建筑面积：1.5元/平方米/月；公摊电费：3元/户/月；露天汽车停车费：120元/辆/月；路面电动车：不收费；地库电动车停车费：25元/辆/月，充电费：25元/辆/月。”该份合同第十八条约定：“本小区按月交纳物业管理费包括物业费、水电公摊费、路灯费等，业主应于每月10日前向乙方缴纳本月的物业服务等相关费用。” 原告于2019年5月22日在被告家门口张贴了《通知》，要求被告交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业费和公摊电费。 被告未向原告交纳2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公摊电费。原告催收上述费用无果诉至法院，提出如上诉请。 此外，留存在（2019）桂0205民初3717号案件即原告柳州市泓运物业服务有限责任公司诉被告韦利君物业服务合同纠纷案号中的该案的当事人韦利君于庭审中提交的2007年至2013年的原告的物业收费标准照片显示：原告于2009年起，系按照3元/户/月的标准收取公摊电费。该案案卷中留存的路灯照片、小区5栋门前的照片、小区6栋西头的消防通道的照片、小区停车的照片6张，显示出该小区存在车辆乱停乱放的问题，还存在小区路灯杆存在安全隐患原告未及时采取足以避免对小区业主人身安全产生安全隐患的加固措施。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向业主、物业使用人收取一定费用的活动。原、被告签订的《业主公约》、《住户手册》，以及原告与嘉和名庭小区业主委员会签订的《嘉和名庭物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，原告与嘉和名庭小区业主委员会签订的《嘉和名庭物业服务合同》对业主具有约束力，原告、业主均应按合同约定履行义务。原告在本案中诉请的系物业费上调之后的被告拖欠的2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公摊电费，经庭审对原告提交的一系列关于嘉和名庭物业费上调的证据进行质证，本院认为原告从2015年1月1日起实行0.6元/平方米/月的物业服务收费标准程序合法。 由于该期间段原告提供的物业服务有瑕疵，故对于2017年7月1日起至2018年12月31日期间的物业费，本院酌情予以支持90%，被告应付给原告2017年7月1日起至2018年12月31日期间的物业费的数额为792元（81.49㎡×0.6元×18个月×0.9）。此外，由于原告所提供的服务有瑕疵，故对于原告在本案中诉请的违约金本院不予支持。待原告改善其物业服务瑕疵后被告理应按照0.6元/平方米/月的标准向原告支付后续的物业费，同时，若原告改善其物业服务瑕疵后，如被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告支付逾期交纳物业费所导致的原告合理限度范围内的利息损失。对于原告诉请的2017年7月至2018年12月的期间的公摊电费，本院予以支持，故被告应向原告交纳2017年7月至2018年12月的期间的公摊电费54元（3元×18个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，对于（2019）桂0205民初3716号案件的判决如下： 一、被告刘钟权于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市泓运物业服务有限责任公司柳州市柳北区嘉和名庭小区2栋1单元101号房屋2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费792元，2017年7月1日至2018年12月31日期间的公摊电费54元，合计846元； 二、驳回原告柳州市泓运物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（原告已预交、已减半收取），由被告刘钟权负担12元（此款于本判决生效之日起十日内直接给付原告），由原告柳州市泓运物业服务有限责任公司负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黎 鹂 二〇一九年九月二十九日 法官助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”