广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9169号原告：广州市东瀚物业管理有限公司，住所广州市番禺区石基镇岐山南路10号首层102。法定代表人：屈颖华，职务经理。委托诉讼代理人：吴细娣，系广东华誉品智律师事务所律师。被告：李满潮,男,1969年8月1日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：李艺娟，系被告李满潮妻子。被告:李艺娟,女,1985年7月20日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。原告广州市东瀚物业管理有限公司（以下简称东瀚物管公司）与被告李满潮、李艺娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东瀚物管公司的委托诉讼代理人吴细娣、被告李艺娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东瀚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费及滞纳金，其中房屋物业管理费3654元，滞纳金1222.2元，自2017年10月1日起，暂计至2019年6月30日；2.判令被告向原告支付拖欠的水费844.39元，滞纳金133.61元自2018年6月1日至2019年5月30日。公共水电费分摊费413.72元，滞纳金128.33元，自2017年9月1日起，暂计至2019年5月30日；3.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，东瀚物管公司变更前述第1、2项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2017年10月1日至2019年6月30日的物业服务费及滞纳金，物业管理费按1.8元/平方米/月（每月174元）的标准支付，滞纳金按拖欠金额每日千分之一标准从2017年10月26日起计至实际付清之日止；2.判令被告向原告支付拖欠的2018年6月1日至2019年5月30日水费844.39元、2017年9月1日至2019年5月30日公共水电费分摊费413.72元，水费、公共水电费分摊费的滞纳金按每日的千分之一的标准计算，从2018年6月1日计至实际付清之日止。事实和理由：被告是广州市番禺区石楼镇鑫隆世家2座401业主。原告是该小区物管企业，负责该小区物业管理工作。被告与原告于2016年9月30日签署了《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，原告提供物业管理服务，代缴水电费，被告应按时交纳物业管理费及相关费用。被告自2017年10月起拖欠物业管理服务费，2017年9月起拖欠水电分摊费，2018年6月起拖欠水费。原告经催促未果，故依法提起诉讼。被告李满潮、李艺娟辩称，关于物业管理费，我方认为每月的计算标准和欠费的日期没有意见，但我不同意付物业管理费和滞纳金。公摊水电费和水费是一直由物业管理公司代缴的，对欠费时间段没有意见，不交物业管理费和滞纳金的理由是因为涉案房屋4楼公共通道、消防通道和门口卫生一直没有搞好，而且2019年8月改建公共天花时没有及时清理，把我的鞋柜也弄脏了。所在房屋的大堂经常有动物的排泄物，小区的公共卫生间也没有搞好卫生。负一层停车场有很多纸皮等杂物没有清理，是负责卫生管理人员把杂物放在那里，引起蟑螂等卫生问题。也存在其他业主不小心掉下的垃圾，我方与物业经理沟通过后,物业一直也没有做好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：东瀚物管公司是于2007年4月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有物业服务资质。2009年11月23日，广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）作为开发建设单位与东瀚物管公司作为物业管理单位签订《前期物业管理服务合同》，约定鑫隆房地产公司选聘东瀚物管公司为其开发的鑫隆世家项目提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业1.80元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月10日至25日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一的滞纳金。2010年1月15日，东瀚物管公司与李满潮、李艺娟就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定涉讼物业地址为石楼镇XXXX单元，李满潮、李艺娟须于发展商预约收楼日之下月1号起开始交纳物业管理服务费和公共能源分摊费，住宅每月物业管理服务费按建筑面积1.80元/平方米计算；物业管理费、物业单位的水电费及公共能源分摊费等其他应向东瀚物管公司缴交的费用于每月10日至25日交纳并按政府或相关管理部门规定进行调整，水电费由东瀚物管公司代收代付，代收代付服务待有关部门直接收费后终止；李满潮、李艺娟及其物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、公共能源分摊费、水电费和其他应向东瀚物管公司缴交之相关费用，东瀚物管公司有权加收滞纳金，滞纳金以应缴欠费金额按每日千分之一计算，逐日累计。2016年9月30日，李满潮、李艺娟接收涉讼房屋。2016年，涉讼房屋进行了房地产登记，李满潮、李艺娟是房地产权属人，登记建筑面积96.6651平方米，为住宅商品房。上述合同签订后，东瀚物管公司开始为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，李满潮、李艺娟依约向东瀚物管公司交纳物业管理服务费等相关费用。自2017年10月起，李满潮、李艺娟未向东瀚物管公司缴交物业管理服务费。东瀚物管公司经催收，未果，遂提起本案诉讼。本案庭审中，东瀚物管公司及李满潮、李艺娟确认，涉讼房屋的物业管理服务费以1.8元/平方米的标准，按照房屋建筑面积96.6651平方米计算。李满潮、李艺娟称由于东瀚物管公司没有尽到物业管理责任，一直没有搞好涉讼房屋4楼公共通道、消防通道、门口卫生，在大堂、卫生间、停车场等存在公共卫生问题，其才停止缴交物业管理服务费。李满潮、李艺娟提交照片，用于证明涉讼楼栋的安全、消防、清洁状况，同时提出东瀚物管公司就涉案小区的公共区域使用及收益未向业主公示。东瀚物管公司对此不予确认，并认为使用收益公共区域与本案无关。本院认为，鑫隆房地产公司与东瀚物管公司签订的《前期物业管理服务合同》、东瀚物管公司与李满潮、李艺娟签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。李满潮、李艺娟作为涉讼房屋的业主，依约应向东瀚物管公司交纳物业管理服务费。双方当事人对李满潮、李艺娟欠缴物业管理服务费时间及物业管理服务费计算标准无争议，计算标准亦符合合同约定且未超过政府指导价规定的标准，本院予以确认。因此，涉讼房屋2017年10月1日至2019年6月30日的物业管理服务费应为3654元（1.8元/平方米/月×96.6651平方米×21个月）。东瀚物管公司诉请李满潮、李艺娟支付前述期间物业管理服务费3654元，本院予以支持。东瀚物管公司服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。李满潮、李艺娟以涉讼房屋的公共区域安全、卫生等管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，其在本案中提供的证据亦未能充分证明东瀚物管公司不履行双方涉讼物业服务合同的主要义务，这并不影响李满潮、李艺娟在本案合同纠纷中因合同义务所承担的民事责任，故本院对李满潮、李艺娟不支付物业管理服务费的抗辩主张不予采纳。另外，李满潮、李艺娟质疑东瀚物管公司就涉讼小区公共区域使用及收益情况，属于业主和物业公司关于知情权的另一权利义务关系，可另案主张权利。关于水费、公共水电分摊费及滞纳金。东瀚物管公司要求李满潮、李艺娟支付2018年6月1日至2019年5月30日水费844.39元、2017年9月1日至2019年5月30日公共水电费分摊费413.72元，上述水费已由东瀚物管公司代缴，公摊水电费在东瀚物管公司的物业服务过程中已经实际发生，且东瀚物管公司也提供相应的计算依据并予以说明，李满潮、李艺娟在本院指定的期限内未举证予以反驳，故本院予以支持。双方在《前期物业服务协议》中已明确约定滞纳金为每日千分之一，但该约定滞纳金的标准过高，且原告也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的具体情况，酌定对原告所主张的逾期付款滞纳金予以调整，以年利率24%的标准计付为宜。故每月物业管理费滞纳金以174元为本金，从拖欠当月的26日起，按年利率24%的标准至实际付清之日止；水费及公共水电分摊费的滞纳金以上述欠费总额确定的第二天即2019年6月1日起按年利率24%的标准至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告李满潮、李艺娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付2017年10月1日至2019年6月30日的物业管理服务费3654元及滞纳金（每月物业服务费的滞纳金的计算方式为以174元为本金，分别从拖欠当月的26日起，按照年利率24%计算至实际付清之日止，每月物业服务费的滞纳金的总额以当月本金为限）；二、被告李满潮、李艺娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付2018年6月1日至2019年5月30日的水费844.39元及滞纳金（水费的滞纳金计算方式为以844.39元为本金，按照年利率24%，从2019年6月1日计算至实际清偿之日止，总额以844.39元为限）；三、被告李满潮、李艺娟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付2017年9月1日至2019年5月30日的公共水电费分摊费413.72元及滞纳金（公共水电费分摊费的滞纳金计算方式为以413.72元为本金，按照年利率24%，从2019年6月1日计算至实际清偿之日止，总额以413.72元为限）；四、驳回原告广州市东瀚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市东瀚物业管理有限公司负担5元，被告李满潮、李艺娟负担20元。本判决为终审判决。审判员  林志强二〇一九年九月二十三日书记员  陈露丝