四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0303民初1151号 原告：成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡马吃水盐都大道南侧盐都花园1号门。 法定代表人：张荣修，总经理。 委托诉讼代理人：张春，女，1967年2月28日出生，汉族，该公司职员，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：殷晓梅，女，1988年10月15日出生，汉族，该公司职员，住四川省自贡市自流井区。 被告：李华细，女，1975年9月27日出生，汉族，户籍地四川省自贡市贡井区，现住四川省自贡市贡井区. 原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司（以下简称仁邦物业）诉被告李华细物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁邦物业的委托诉讼代理人张春、殷晓梅、被告李华细到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁邦物业向本院提出诉讼请求1、判令被告向原告支付物业服务费4358.93元（该支付费用金额仅从2015年1月1日起计算至2019年6月30日）；判令被告向原告支付物业服务费滞纳金3642.37元（该支付费用金额仅从2015年2月1日起计算至2019年7月31日），合计金额8001.31元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告与贡院业主委员会签订了贡院项目的《贡院物业服务合同》，合同约定由原告为贡院的全体业主提供有偿物业服务。自2015年1月1日起，被告一直未交物业服务费。期间，原告通过口头或书面方式，多次催促被告交纳上述费用，但被告以各种理由拒绝交纳，被告的行为侵犯了原告的合法权益，根据法律法规规定，特向贵院起诉。 被告李华细辩称：交房时签订的是前期物业服务合同，并不是正式的物业服务合同，且前期物业服务合同条款明确约定，物业公司负责房屋共同部位的维护管理，包括内外承重墙体，房顶、走廊通道等部位，说明了物业公司有责任对上述部位进行修缮，而我居住的房屋走廊内的墙体开裂、吊顶漏水用塑料布处理、电梯广告乱贴、通讯箱立在那里像墓碑、门烂了门禁卡不能使用，小区管理混乱岗亭经常无人、清洁人员骂人等。存在这些问题，向原告反映，可原告以各种理由推脱责任。我并非不缴纳物业费，原告首先违反约定的义务，我也就没义务缴纳物业费。在此，我也说明一下，待原告方修缮完毕后我就开始履行缴纳物业费的义务。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、营业执照复印件及法人代表身份证明，证明原告方的主体资格情况；2、物业服务合同一份，3、物业委托合同一份，2-3组证据证明我们是为贡院提供物业服务的合法主体，4、商品房买卖合同一份，5、商品房买卖合同补充协议，4-5组证据证明被告是贡院的业主的事实，6、荣新贡院房屋使用说明书，7、荣新贡院住宅质量保证书，6-7组证据证明被告方房屋的实际面积，也即物业费的计算面积；8、缴纳物业费明细表，9、催费通知一份，8-9组证据证明被告方欠缴物业费的金额及期限的事实。 被告李华细对原告举示的证据，庭审中质证如下： 对于营业执照等原告方主体资格的证据无异议，对于前期物业服务合同有异议，不是我本人签署的，我的物业费每平方米应当是9毛而不是1元，我的平方面积是89.16，而不是原告方主张的面积，每月我的物业管理费是80多元，按照滞纳金千分之三计算，对方主张的滞纳金总额不准确，不予认可。其他证据无异议。 被告李华细为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、照片若干，证明我在答辩意见中陈述的事实属实，包括天花板漏水、走廊的外墙开裂，电梯广告乱贴乱划、吊顶渗水等等，证明原告方未尽到管理职责。2、前期物业服务合同，证明物业费每平方米应当是9毛而不是1元。3、房屋产权证，证明房屋的建筑面积是89.16平方米。 原告对被告李华细举示的证据，庭审中质证如下： 照片拍摄的位置不明，时间不明，我们无法核实属于贡院小区的具体情况，无从确认是否属于我们的责任。外墙开裂属于房屋质量问题，质保期内我们都向开发商进行了反馈，有书面的也有口头的，过了质保期我们都帮业主向业委会反映，被告是2014年的房子，从那时至今，反正我没接到过被告的反映。根据我的经验判断，被告所谓的墙体开裂属于走廊的抹灰层开裂，而不属于严重质量问题的墙体开裂，作为物业公司我们无法处理此事，即便要处理，要业委会主导此事进行。前期物业服务合同已经失效。房屋的建筑面积原告依据的是购房合同，被告提供了房产证，同意以房产证为准。 对原告提供的证据本院经审查，认为符合证据的真实性、合法性并与本案具有关联性，本院依法予以采信。对被告提供的证据本院经审查，认为符合证据的真实性，但不足以达到其证明目的。 经本院审理查明：被告李华细是四川省自贡市贡井区号业主。房屋面积89.16平方米。该小区业主委员会与原告于2013年10月1日签订了《物业服务合同》，2016年12月14日签订了《荣新.贡院物业委托合同》。两合同约定了原告为该小区提供二级物业服务的具体管理事项、管理期限、双方的权利义务、违约责任等；其中，原告提供服务的受益人为贡院的业主或物业使用人。物业服务费用的收费标准为住宅按0.9元／月.平方米缴纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠交总额的3‰每日向原告支付违约金；被告李华细自2015年1月1日起至2019年6月30日止，共计54个月未交纳物业服务费，每月物业服务费80.24元，共欠物业服务费4333.18元。前期物业服务合同已经失效。被告走廊墙壁开裂属抹灰层裂缝。被告认为原告未履行物业管理相关的职责而拒绝缴纳物业服务费。经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 另查明，贡院小区前期物业管理企业为自贡市盐都物业管理有限公司，2013年1月31日更名为成都仁邦物业服务有限公司自贡分公司，2015年5月29日更名为成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司。 本院认为，原告与贡院小区业主委员会签订的《物业服务合同》及续合同《荣新.贡院物业委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。小区业主委员会代表的是小区全部业主，该合同中约定原告为该小区提供物业服务；原告提供服务的受益人为该物业的全体业主或物业使用人，该物业的全体业主或物业使用人均须遵守、履行该合同，故该物业服务合同对被告李华细具有约束力。现原告提供了物业服务，被告李华细应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付自2015年1月1日起至2019年6月30日止，共计54个月未交纳的物业服务费4358.93元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合合同约定及法律规定，本院按查明的4333.18元予以支持。原告对业主反映的问题，在职责范围内的，应当及时提供服务；在职责范围外的，应当予以解释，让业主理解。本案中，原告提供的服务存在瑕疵，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告走廊墙壁抹灰层裂缝，应当在查明原因，评估危害，分清责任的前提下正确处理，但不能成为长期不交物业服务费的当然理由。被告认为原告提供服务中的瑕疵，应当通过向业主委员会等相关部门反映，以促进原告提高服务质量，但因此长期拒绝交纳物业服务费也不符合法律规定，而且可能损害已按约交费业主的利益。本案中，被告应当承担败诉责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告李华细于本判决生效之日起十日内支付原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司自2015年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费4333.18元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取25元，由被告李华细负担。因原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司已向本院预交，故由被告李华细于本判决生效之日起十日内直接支付给原告成都仁邦物业管理有限公司自贡分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  张利平 二〇一九年九月十六日 书记员  周 懋