贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初2965号原告：朱世均，男，1969年1月5日出生，汉族，小学文化，住六盘水高新技术开发区。被告：六盘水来新居房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山经济开发区红桥新区，统一社会信用代码：91520200577106512U。法定代表人：苟向义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410456179。委托权限：特别授权。原告朱世均与被告六盘水来新居房地产开发有限公司（以下简称“来新居房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱世均，被告六盘水来新居房地产开发有限公司特别授权委托诉讼代理人周克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱世均向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告十日内为原告办理房屋权属转移登记；2、请求判令被告向原告支付逾期未敷设有线电视的违约金5955元（自2016年3月31日起至2019年7月5日止共计1191天）；3、判令被告向原告支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金34840.7元（自2017年3月31日起至2019年7月5日止共计826天），以上共计40795.7元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1512020003），约定以421800元购买被告开发建设的来新居山语城一期A区17栋1单元202房屋一套，被告于2016年3月30日交付商品房。《商品房买卖合同》第十二条第一款第六项约定：有线电视交付时线路敷设到户，同时该条约定：第六项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元违约金之规定，截止至本案起诉时按日应当赔偿原告5955元违约金。同时，该合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，并在第四项约定出卖人代买受人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部房款421800元，但是被告直至起诉时，原告一再要求被告办理房屋产权转移登记，被告未给予任何答复，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担房屋权属转移登记违约金34840.7元。来新居房开公司辩称，一是原告要求被告在十日内为原告办理房屋权属转移登记无任何依据。原被告签订的《房屋买卖合同》第22条第三款第四项约定，出卖人与买受人同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方约定买房人同意委托卖房人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并未有期限的限制，因此，原告要求被告十日内为原告办理房屋权属转移登记无任何依据。二是关于原告要求支付逾期未敷设有线电视的问题。首先，合同第11条第一款约定出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。第12条第一款第6项约定有线电视是交付时线路敷设到户。同时约定，第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。第14条第一款交接手续条款中约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第11条及第12条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第11条及第12条约定条件的，买受人有权拒绝接收。在本案中原告于2016年3月30日前就已经接收该房屋，根据合同的约定，买受人接收了房屋，应视为出卖人已经满足了合同第11条及第12条的约定条件；其次，即使被告没有满足有线电视交付时线路敷设到户的约定，原告主张的逾期违约金也因过了诉讼时效不应得到支持。双方在合同中约定，被告应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。约定有线电视是交付时线路敷设到户。未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。也就是说，如果被告的条件未满足，那么原告从接收房屋时就已经知道其权利受到损害，根据民法的规定，原告应于2018年3月30日前主张其权利，而原告2019年才提出主张，明显已经超过诉讼时效，该项诉求不应得到支持。三是原告要求被告承担支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金主张缺乏事实依据。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定出卖人于2017年3月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在第一项约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定承担违约责任。第一，合同并未约定有办证事宜。既然未约定得有办证事宜，何来逾期？何来违约？第二，按照原告的提法，认为办证即是办理商品房转移登记的有关文书，那么，就有必要弄清楚办理商品房转移登记的有关文书是指什么，根据办理商品房房屋转移登记的有关文书包含：1、不动产登记申请审批表；2、申请人身份证明；3、购房合同；4、商品房买卖合同备案登记表；5、商品房销售现房证明书或商品房注册证；6、购房发票；7、房屋分层分户平面图；8、移交证书；9、代办需提供购房人出具的委托书及委托人身份证。由此可以得出办理商品房转移登记的有关文书与办证不是一码事；第三，双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的时间，《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第一项约定：“出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权的初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，被告承诺的是2017年3月30日前向原告交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的房屋所有权证书。因合同约定由被告代理原告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故办理商品房转移登记的有关文书无需交付给原告，而由被告基于代理权而直接持有（委托条款详见《商品房买卖合同》第22条第三款第四项）。因此，向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和房屋所有权证，并非被告的合同义务。综上，原告要求被告承担支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金主张缺乏事实依据；第四，原告诉被告要求承担支付商品房逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）已超过三年诉讼时效，法院依法应当予以驳回。被告与原告于2015年11月26日所签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2017年3月30日前取得涉案商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的依照其规定，原告于2019年7月才向水城县人民法院提起诉讼，其诉请已超过3年的诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。朱世均向本院提交如下证据：第一组：原告身份证复印件，用于证明原告的诉讼主体资格；第二组：商品房买卖合同，用于证明原告与被告签订的商品房买卖合同符合法律规定，且双方约定了违约责任。来新居房开公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称：“三性”）无异议，但对第二组证据的证明目的有异议，合同的第十一、十二、十四条约定买受人接受房屋时，如果认为不能满足第十一条及第十二条的约定条件，买受人有权拒绝接受，而本案的原告都已接收了房屋，应视为对合同的第十一、十二条的满足，交房时间以合同为准，且本案已过诉讼时效。合同第二十二条第三款第一项约定是出卖人承诺于合同约定的时间前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，第二款约定出卖人不能在前款约定的期限内，交付办理商品房登记的有关文书承担有关违约责任，第四款约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，说明合同约定并未约定办证事宜，而是约定的交付办理商品房转移的有关文书，同时买受人委托出卖人来为其办理房屋权属转移登记，委托办理房屋权属登记并未有期限限制也未有违约责任。来新居房开公司向本院提交如下证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用于证明被告的诉讼主体资格；第二组：商品房买卖合同，用于证明合同约定交房时间及办理商品房转移登记给买受人的时间，原告委托被告办理房屋权属转移登记，同时没有期限的限制，也没有约定违约责任，没有办证的约定合同中有分户图；第三组：商品房预售许可证、购房发票、商品房预售登记备案证明、资料移交清单，用于证明被告履行了合同义务，办理了商品房转移登记的有关文书。原告对来新居房开公司提交的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据三性无异议，但对第二组证据证明目的有异议，在商品房买卖合同摘要第二款第二条非常明确注明房屋用途是住宅，不是商业用房，所谓住宅就是用于居住生活的房屋，被告未按约定办理相应的产权证书，明显构成违约；对第三组证据三性无异议，但对被告的证明目的有异议，商品房转移登记的有关文书，应当包含商品房产权证书，并不是被告提出所谓的登记备案证明材料移交清单，这些与原告关联性不大的有关文书。对朱世均向本院提交的第一组证据及来新居房开公司提交的第一组证据，因双方当事人无异议，本院予以确认。对朱世均向本院提交的第二、三组证据及来新居房开公司提交的第二、三组证据，因双方对其三性无异议，其合同约定内容符合法律规定，故本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年，来新居房开公司取得来新居·山语城一期A区1-19栋商品房屋预售许可证。朱世均与来新居房开公司于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1512020003），2015年10月16日进行备案初始登记。双方合同约定原告以421800元购买被告开发建设的来新居山语城一期A区17栋1单元202房屋一套，被告已按期向原告交付了商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定：“有线电视交付时线路敷设到户，未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元违约金”。第十四条的交接手续中约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，第十三条约定了逾期交房的责任。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记及出卖人代买受人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”办理房屋产权证书资料已移送办证部门进行办理。本院认为，朱世均与来新居房开公司于2015年11月26日签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。一、关于原告要求被告十日内为原告办理房屋权属转移登记的问题。在庭审中，双方认可商品房所有权的初始登记已领取，办理房屋产权证书是房屋产权登记部门的职能，被告向原告转让房屋所有权，被告单方不能独立完成，而是需要原被告双方配合，共同完成。原告未举证证明未办证是由于被告的原因造成，且双方在《商品房买卖合同》未明确约定办理房屋产权证事宜，故对原告的请求本院不予支持。二、关于被告向原告支付逾期未敷设有线电视的违约金的问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“有线电视交付时线路敷设到户，未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付5元违约金”及第十四条的交接手续中约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”，原告未提交双方当事人进行房屋交接时未敷设有线电视的证据，本院不予采信。其次，被告辩称原告的主张已超过诉讼时效，原告认可被告已按约定交付了房屋，交付房屋的时间为2016年3月30日前，即原告从2016年3月30日前就知道自己的权利受到侵害，原告起诉时，超过诉讼时效，故其请求本院不予支持。三、关于被告向原告支付商品房逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。2015年10月16日该房屋取得初始登记，原告认为“商品房转移登记的有关文书”指的是房屋产权证书，《商品房买卖合同》中的“商品房转移登记的有关文书”并非房屋产权证书，双方也未在合同的其他条款或签订补充合同进行明确约定，原告对被告提交的商品房预售许可证、购房发票、商品房预售登记备案证明、资料移交清单三性无异议，说明“商品房转移登记的有关文书”原告已按时领取，被告不存在违约。办理房屋产权证书是原被告双方的责任，双方在合同中无约定，就不存在其主张是否超过诉讼时效的问题。且办理房屋产权证书是房屋产权登记部门的职能，被告不具有办证能力，故对原告的请求本院不予支持。综上所述，朱世均未提交充分证据证实被告违反双方签订的《商品房买卖合同》的约定，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱世均的诉讼请求。案件受理费820元，因适用简易程序减半收取计410元，由原告朱世均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。审判员  王明付二〇一九年九月二日书记员  程晶晶