广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初17768号原告：保利物业发展股份有限公司。法定代表人：黎家河，职务董事长。委托代理人：张梓湘、林壁，分别是北京市中伦（广州）律师事务所律师及实习律师。被告：陈智杰。原告保利物业发展股份有限公司诉被告陈智杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张梓湘、林壁，被告陈智杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系海珠区工业大道中400号保利花园37栋2梯xx房（以下简称案涉房屋，市政地址为广州市海珠区工业大道400号保利花园听雨街2号xx房）的业主。2003年3月，原告与案涉房屋的建设单位保利房地产（集团）股份有限公司签订《物业管理服务合同》，该合同第二十条第2点约定：2、物业管理费用:(3)小高层电梯住宅管理费按建筑面积为1.3元／月﹒㎡（不含公摊水电费）;该条第6点约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务（此类费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定。第二十七条约定：甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金……2005年11月27日，被告签署案涉房屋的《钥匙签收确认书》。2012年12月1日起，案涉房屋小区物业费标准由原1.3元／月﹒㎡（不含公摊水电费）调整为1.65元／月﹒㎡。被告自2008年1月起开始拖欠公摊电费，自2008年4月起开始拖欠物业服务费用、垃圾处理费及原告为其垫付的有线电视费。欠费期间，原告己多次向被告催缴物业服务费及相关费用，但被告拒不履行缴费义务。原告认为，被告至今未缴交物业服务费及相关费用的行为，已经严重损害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付2008年4月起至2018年6月30日止拖欠的物业管理服务费17347元（其中2008年4月起至2012年11月的物业管理服务费标准为1.3元/平方米/月，每月的物业管理服务费为123元；2012年12月1日起的物业管理服务费为1.65元/平方米/月，每月的物业服务费为156.1元，均按案涉房屋的建筑面积94.6317平方米计算），并支付因逾期支付物业管理费所产生的滞纳金（从欠款当季的第一个月的11日起计至被告缴清欠费之日止，每日按欠缴金额的1‰计算）；2、被告立即向原告支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元；3、被告立即向原告支付自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元；4、被告立即向原告支付自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：首先，被告于2005年11月27日由原告通知收楼并办理相关收楼及移交钥匙签收手续，从而确立双方在自然行为中的民事合同行为。被告搬入居住后，发现房屋卫生间屋顶漏污水，立即告知原告，原告于2006年6月进行维修，但漏水现象未得到改善。被告于2009年2月23日以书面形式向原告提交漏污水实情报告及提出诉求，得到原告签认，但原告随后依然不作为。原告的不作为行为应视为违反合同第十七条第2点所列的约定：不得只收费不服务或多收费少服务，原告违反合同事实在前。其次，根据民法总则及民法通则的规定，原告主张的权利应有时效。我确认在2008年4月起至2018年6月30日没有缴纳物业管理费，但是原告没有为我维修房屋，视为没有为我提供物业服务。原告主张的公摊电费、垃圾处理费和有线电视费我是同意支付的，但是我去物业处缴纳的时候，原告表示上述费用是与物业管理费捆绑在一起的，如果我不交物管费，也不收取我缴纳的公摊电费、垃圾处理费和有线电视费。经审理查明：2016年10月5日，经国家工商总局核准，保利物业管理有限公司名称变更为保利物业发展股份有限公司。被告是海珠区听雨街2号xx房的权属人，该房建筑面积为94.6317平方米。2003年3月6日，保利房地产（集团）股份有限公司（甲方、物业建设单位）和保利广州物业管理有限公司签订《保利花园物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对保利花园实施前期物业服务；物业类型为住宅小区，名称为保利花园，座落位置为广州市海珠区工业大道400号，多层栋数40栋；物业服务期限自2003年3月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止；房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、发电机、智能化设备等）和相关场地的维修、养护、运行管理服务；本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场、自行车房棚等）的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护与管理；公共区域（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”消杀、垃圾收集、清运；因甲方原因而发生上述各项之外的工作，经甲乙双方协商同意后可由乙方代为开展，所发生的费用在甲方认可的预算范围内由甲方支付；甲方权利义务：按照《住宅质量保证书》的要求，移交乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求，如存在质量问题，甲方应负责按国家相关规范实行保修，直至达到国家验收标准和本物业规划设计要求止；委托乙方对违反物业管理法规政策及本物业《业主临时公约》（临时管理规约）等各项管理规定的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施，直至通过法律途径解决；乙方权利义务：有权依照法规政策、本合同和《业主临时公约》（临时管理规约）的规定对违反《业主临时公约》（临时管理规约）和物业管理法规政策的行为进行处理；物业管理费用：⑶小高层电梯住宅管理费按建筑面积为1.3元/月﹒㎡（不含公摊水电费）；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务（此类费用不属物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；住宅、商用物业管理服务费自入住通知书约定的入住时间开始收取（未按约定时间入住的费用计收时间不变），会所、停车场等配套设施自交付使用之日起收取，其他有偿服务按实际提供情况计收；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可申请仲裁或向法院提起诉讼；等。2005年1月13日，被告和保利房地产股份有限公司签订《保利花园认购书》，约定认购物业为广州市海珠区工业大道中400号【保利花园】，37栋B梯xx单元，该套物业建筑面积为94.677平方米。2005年11月27日，被告在《收楼记录表》上签名确认。原告于2018年12月18日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告的房屋所在楼宇为小高层。原告表示：涉案小区的物业管理费每季度缴纳一次，被告表示其是银行扣款的，扣款的周期显示也是一季度扣一次。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、《业主临时公约》，内容为：业主应当于每季第一个月十日前交纳本月/季物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费；业主应当于每季第一个月十日前交纳上一计费周期的水费、电费、煤气费、有线电视收视费；业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，按欠缴金额每日收取1‰的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业公司可以采取限期缴纳等措施进行催缴；逾期仍未交纳的，由物业公司依法向人民法院起诉等；2、催缴证明材料，2008年4月11日至2018年4月11日的《保利花园的缴费通知书》；3、调升物业服务费业主意见汇总文件（业权人地址为听雨街4号、2号），其中被告的签约信息为未表态或无法送达；4、保利花园调升物业服务费报告，其中原告于2012年11月1日作出《关于保利花园调升物业服务收费标准意见征询结果的公示》，内容为：就提升物业服务费标准事宜，保利花园物业服务中心按照法定程序，于6月26日至7月15日向全体业主公示了《关于拟调升保利花园物业服务费标准的意见征询函》、《保利花园财务审计报告》与《关于调整保利花园物业服务费收费标准意见征询表》等资料；于7月16日至10月15日期间以书面征询形式对小区共5008户业主进行了上门意见征询工作；于10月30日上午9点在保利花园会议室举行了《关于调整保利花园物业服务费收费标准意见征询表》的唱票与统计工作，与会人员有保利花园业主代表、保利居委会主任、南石头街派出所专区民警、保利物业管理有限公司领导及保利花园物业服务中心人员……我司将自2012年12月1日起执行保利花园物业服务费收费新标准，即2、11层（含）以下带电梯小高层，二楼（含）以上：1.65元/平方米·月等。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，但是我方没有违反临时公约的内容；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，原告的管理员并无亲自将《缴费通知书》给我，我仅在房屋的门缝里看到过，这十年期间原告的物管员都是这样将通知书塞到门缝里面的；证据3-4的真实性由法院依法审查，原告调价的事情从证据上显示我是没有表态的，这也是事实，但是我家长期有老人家在家，原告为何会送达失败我也不知道。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、被告于2009年2月23日向原告物管处所做的《报告》，主要内容为：本户自2005年11月入住三年以来，洗手间房顶一直未停止过漏污水的现象，物管处于06年6月及07年10月曾二次派施工队进行维修，但漏污水的现象非但没有得到解决而且更显严重。为申诉我们所受的委曲，只好在上季度开始停交物业管理费，要求尽快对房顶进行彻底的维修并希望年内完成；免收本户自停缴物管费起至完全维修完毕的物管费，并减免维修好后一年的物管费，以作为三年以来我们所受的负担和一点补偿，“阮保军”在上面签名。2、广东中星检测鉴定有限公司受被告委托于2019年7月13日所出具的《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：本次检查时该房屋卫生间顶板未有明显的渗水情况出现，出现发黄痕迹不排除是以下原因所致：该卫生间通风不畅、室内湿度较大、顶板表面粉刷层吸收空气中的水份所致；该卫生间顶板面曾发生轻微的渗漏，但水渗出后己干燥而留下的发黄痕迹，或因建筑材料的微细缝隙遇水发生物理和化学反应而自行堵漏后留下的发黄痕迹。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予确认，该份证据无原告的盖章，也无法确认“阮保军”是原告的员工，无证据证明被告向原告反映该问题，原告也没针对该问题作出承诺；对证据2的真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，该鉴定报告不能证明该房屋所谓的渗水痕迹与原告的物业管理有关，即使鉴定结论可采信，该结论也是表明了楼上住户卫生间产生过渗漏，与我方无关，不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由。本院就原告提升物业管理的情况还向广州市海珠区南石头街道办事处发函调查，该处函复本院，主要内容为：一、保利社区居委会于2012年11月30日向南石头街道办事处提交《关于保利花园调升物业服务费的证明》，证明内容为：4、根据保利花园物业服务中心提供的资料显示，本次调升管理费得到住户户数和住户居住面积的“双过半”支持，符合相关法律条文规定。三、南石头街道办事处于2012年12月收到保利物业管理有限公司发出的《关于保利花园调升物业服务费标准的报告》。原告表示对上述复函的真实性、合法性和关联性没有异议。被告表示：对上述复函的真实性、合法性和关联性没有异议，当时物业费的升价应该是没有问题的，若不是其房屋存在问题，其也会去交纳的。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告所有的房屋属于上述合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，被告也实际接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。原告主张被告没有缴纳从2008年4月至2018年6月30日的物业管理费，被告对此予以确认，故对原告主张的上述事实，本院予以确认。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告提交了催缴证明材料，而被告自认其欠费的十年期间原告的物管员均是将通知书塞到其房屋的门缝里，即被告对于原告的催缴行为是知悉的，原告的权利因其定期提出要求而产生诉讼时效中断，故被告抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告要求被告支付2008年4月至2018年6月30日的物业管理费，合理有据，本院予以支持。被告抗辩原告的服务存有瑕疵，故其有权不支付物业管理费。但诉讼中，被告提交的鉴定报告显示其房屋卫生间顶板未有明显的水渗出，且被告也自认其反映房屋漏水问题后原告也进行了两次维修，故被告辩称其房屋卫生间存在渗漏问题被告至今未根本修复的意见，依据不足，本院不予采纳，被告无法充分证明原告在提供服务时存在重大瑕疵，提交的证据也不能证明原告与其达成免除物业管理费的合意，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。根据原、被告的陈述和提交的材料显示物业管理费周期是每季度支付一次，被告从2008年4月起没有支付物业管理费的行为已构成违约，故原告依照合同约定要求被告支付拖欠物业管理费的滞纳金的请求，本院予以支持，但违约金总额以被告欠付的物业管理费为限。本案中被告同意支付原告主张的公摊电费、垃圾处理费和有线电视费，该意见并无不当，本院予以采纳。原告要求被告支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元、自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元和自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈智杰在本判决生效之日起15日内向原告保利物业发展股份有限公司支付2008年4月至2018年6月30日的物业管理费（其中2008年4月起至2012年11月止的物业管理服务费标准为1.3元/平方米/月，每月的物业管理服务费为123元；2012年12月1日起的物业管理服务费为1.65元/平方米/月，每月的物业服务费为156.1元）及滞纳金（以所欠的每季度的物业管理费为本金，从欠款当季的第一个月的11日起计至被告清偿当季的物业管理费之日止，每日按欠款本金的1‰计算，滞纳金以本金为限）。二、被告在本判决生效之日起15日内向原告支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元、自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元和自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1006.9元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  黄碧茹二〇一九年九月××日书 记 员  招佐文冯琬晴