广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7024号原告：黄伟新，男，1980年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县c委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。被告：陈红兵，男，1971年8月8日出生，汉族，户籍住址广东省大埔县。被告：郭玉良，男，1981年3月20日出生，汉族，户籍住址广东省大埔县。原告黄伟新诉被告陈红兵、郭玉良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟新的委托诉讼代理人林泽斌到庭参加了诉讼，被告陈红兵、郭玉良经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄伟新诉称：请求判令：1.两被告立即返还我购房款320000元（其中包括20000元定金）及利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部还清为止）；2.两被告对还款义务互负连带偿还责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年11月1日，经人介绍，我向被告购买位于白云区××新村××幢（顺源雅苑小区）第四层402房。双方签订了协议，我在签约后向被告支付了购房款共计320000元。2018年5月，我准备收房时，发现所购买的房屋因属违章建筑已被白云区政府相关部门强拆了。尽管双方签订的是合资建房协议，但实质上是买卖合同的法律关系，因被告销售的小产权房属违章建筑，双方签订的合同无效，在合同无效的情况下，二被告应退还已收取的款项。我多次要求被告处理，但被告均以各种理由拒不与我协商解决。陈红兵是楼盘实际开发商，其委托郭玉良与我签订合同，签订合同过程中郭玉良隐瞒了涉案楼房违建的事实，故郭玉良应承担过错责任。被告陈红兵辩称：无答辩意见，未举证。被告郭玉良书面答辩称：我是受陈红兵的委托与原告签订《合资建房协议书》，原告在订立时知道我与陈红兵之间是代理关系，该合同直接约束委托人陈红兵和原告，因此我作为受托方无需承担因签订《合资建房协议书》而产生的任何责任；原告对于签订无效的《合资建房协议书》存在过错，其要求返还涉案购房款利息的主张不应支持。综上，请求驳回原告对我的全部诉请。经审理查明：2017年11月1日，黄伟新（乙方）与郭玉良（甲方）签订《合资建房协议书》，约定：甲乙双方经协商，在平等自愿、友好合作的前提下合作建房，双方均清楚了解合同下房屋的状况及土地的法律性质，完全自愿履行本合同条款所设定的权利及义务。本合同为内部共同合作建房合同；合作建房地点位于广州市白云区太和镇大源村五社（宅基地证号：云太字第NO.0013204号），合作新建顺源雅苑小区；甲方先行垫支部分启动资金，乙方同意参与合作建房时选自相应楼层的房屋后，需定期按照定价支付合作资金，由甲方统一管理直至竣工，房屋交付乙方验收；甲方为合作建房整体房产的合法所有权人，乙方签署本合同获得的房屋属于整体房产中的一部分，乙方享有该房屋的全部权利义务，甲方依据本合同和出资凭证确认乙方的合法权利，双方不再办理其他契证，乙方给予同意并确认；乙方确定选择房屋为A1幢第四层402房，总房款为500000元，签订合同时一次性付清（房款以甲方开具的收据为准，房款统一转入指定账户，户名：陈红兵）。合同甲方签章处有郭玉良签名，乙方签章处有黄伟新签名。合同签订后，黄伟新通过银行转账向陈红兵支付购房款300000元及定金，郭玉良出具《收据》确认收取购房总款320000元。诉讼中，黄伟新提交了一份《授权委托书》（复印件），该《授权委托书》内容为：“委托人陈红兵拥有（详见刘金华、卢冠云签订《合资建房协议书》）位于广州市白云区太和镇大源村五社（原白云益丰工艺厂）（宅基证号：云太字第NO.0013204号）原A、B两幢楼房（现改为顺源雅苑小区编号A1、A2两幢）及位于广州市白云区大源新村南街41号（详见刘春华、何月池签订《合资建房协议书》，宅基地证号：云太字第NO.0018599号，登记人：刘春华，0013952号，登记人：何月池）原A、B两幢楼房（现改为顺源雅苑小区编号B1、B2两幢）。委托人陈红兵特别授权委托代理人（受托人）郭玉良代理合作建房的全部活动，特别授权包括陈红兵名下合资所分得房产的租赁、转让、继承和签订合作建房协议书等相关证件”。黄伟新称该《授权委托书》为合同签订时，郭玉良向其提供。郭玉良在书面答辩状中亦确认是受陈红兵的委托与原告签订《合资建房协议书》。上述《授权委托书》虽为复印件，但陈红兵未到庭应诉答辩，亦未提供相反证据，且涉案的320000元购房款亦是直接转账支付给陈红兵，结合上述证据，本院对该《授权委托书》予以采信。另，黄伟新的身份证显示其住址为广东省，非涉案房屋所在地的村民。庭审中，黄伟新称涉案房屋没有取得报建手续，2018年已被政府相关部门拆除。黄伟新及陈红兵、郭玉良均未提供涉案房屋的合法产权登记资料或报建手续。上述事实，有《合资建房协议书》《授权委托书》、银行转账凭证、《收据》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中，黄伟新与郭玉良就涉案房屋所签订的《合资建房协议书》名为合资建房，实为房屋买卖合同。根据上述法律法规的规定，涉案房屋系农村宅基地房屋，黄伟新并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，陈红兵、郭玉良亦均未提交证据证实涉案房屋有合法产权登记或合法报建手续，《合资建房协议书》因违反法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现黄伟新要求返还涉案购房款的诉请符合法律规定，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。依涉案《授权委托书》所载内容可知，郭玉良与陈红兵之间系委托代理关系，陈红兵是委托人，郭玉良是受托人，郭玉良代理陈红兵与黄伟新签订的《合资建房协议书》及受陈红兵委托所作出的行为直接约束黄伟新和陈红兵，在该协议无效的情况下，陈红兵应依法向原告返还其收取的涉案购房款320000元。黄伟新要求郭玉良承担返还涉案购房款的责任于法无据，本院对此不予支持。黄伟新明知涉案房产为宅基地房产，而其自身并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，其应该清楚自己并不符合购买涉案宅基地房产的法定条件，在此情况下仍签订涉案《合资建房协议书》，其自身对该合同无效亦存在过错，故其要求返还涉案购房款利息的主张本院不予支持。郭玉良、陈红兵经本院合法传唤，无正当理由均未到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈红兵向原告黄伟新返还购房款320000元；二、驳回原告黄伟新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元，由被告陈红兵负担并于判决生效之日起五日内迳付原告黄伟新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  甄晓明人民陪审员  方绍波二〇一九年九月九日书 记 员  何丽欣