广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2195号原告：张少琼，女，1970年7月5日出生，汉族，住肇庆市高要区，委托代理人：梁孟杰、郭洁，广东山丰律师事务所律师。被告：肇庆市高要区金利镇西围社区伍江一经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇西围社区伍江一，组织机构代码77508955-7。负责人：伍柳方。原告张少琼诉被告肇庆市高要区金利镇西围社区伍江一经济合作社（下简称伍江一经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告张少琼的委托代理人郭洁到庭参加了诉讼，被告伍江一经济社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张少琼向本院提出诉讼请求：⒈解除张少琼与伍江一经济社之间的合同或租赁关系；⒉伍江一经济社立即向张少琼返还租赁按金（保证金）40万元及其利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；⒊伍江一经济社承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年4月，伍江一经济社就其集体所有的多块土地公开对外招标出租，张少琼顺利竞拍到长冲地段3号地、6号地共二处土地，后分别向该社支付了按金共40万元。但是，张少琼竞得上述土地后至今，该社仍未将上述土地交付给张少琼使用。另查实，根据当地相关部门的政策，可以证实该社所出租的上述地块的规划是不允许建造房屋的，导致张少琼的目的完全无法实现。据此，张少琼请求解除与该社的合同或租赁关系。理由如下：第一，经二审法院（2018）粤12民终684号一案查明，伍江一经济社在诉讼过程中擅自将土地重新出租第三方并已进行了开发建设项目，这导致了张少琼无法实现合同目的，该社构成根本违约并应承担违约责任；事实上，在一审法院尚未作出生效判决前，该社单方擅自将案涉租赁土地租给他人，亦未以其他方式告知张少琼；张少琼作为案涉土地的中标竞得者已缴纳押金，双方虽未签订书面的租赁合同，但存在事实租赁关系，在未经依法解除的情况下，该社未表明意见就与张少琼解除合同，导致张少琼无法获得该土地。第二，在确认合同无效一案[（2017）粤1204民初1067号、（2018）粤12民终684号]中，伍江一经济社提出的公告内容对张少琼不产生法律效力，该社未提供证据证明其发送公告给张少琼，公告中“中标人”一栏并无张少琼签字。故《公告》第5点规定没收保证金条款并不对张少琼产生法律效力，张少琼不构成违约。第三，伍江一经济社从来没有向张少琼提供合同版本，该社的过错导致双方无法签订合同；在中标时，该社的集体用地尚未办理土地证，也不具备签订合同的法律强制性规定条件，张少琼因该社自身重大过错、违反相关法律强制性规定，而未能与该社签订租赁合同的行为不构成违约，该社没收张少琼40万元保证金是没有事实和法律依据的。第四，退一万步说，即使张少琼违约，伍江一经济社亦不能证明其实际遭受的损失，其没有张少琼40万元保证金明显超过其自身所遭受到的损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。故提起本案诉讼，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平诚实信用原则衡量，作出公平公正的裁决。伍江一经济社未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人争议的部分，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：就案涉土地租赁产生的纠纷，张少琼已于2017年5月26日以其投得伍江一经济社的长冲地段3号地、6号地共二处土地后，该社一直未予交付使用，且该二处地块规划不允许建造房屋，导致其目的完全无法实现为诉至本院，要求该社解除租赁关系及退还押金本息，后在该案诉讼过程中将第1项诉请变更为确认该社的出租行为无效。依据本院（2017）粤1204民初1067号、肇庆市中级人民法院（2018）粤12民终684号对上述案件的两审终审判决，查明：2014年4月上旬，伍江一经济社以“招标方”的名义向社会公开发出了一份《关于高要市金利西围伍江村一经济合作社部分集体用地招租的投票公告》，后于同年4月18日对其36843平方米集体土地使用权分八份地块进行公开招租；过程中，张少琼中标投得3号（实为5号）、6号（实为8号）二处地块的租赁权并按每地块20万元的标准向该社支付了租赁保证金共40万元；但此后直到该案诉讼过程中，该社鉴于张少琼一直未按上述公告约定的期限与该社签订书面租赁合同，不得已找第三方承租处于第三方实际经营状态。认定：双方之间上述要约和承诺合法有效，其租赁合同据以成立；张少琼在其向伍江一经济社招标、参与投标案涉土地时，理应知晓该社向社会公开发出的上述公告，对张少琼认为从未购过该公告的上诉主张不予采信；根据该公告记载的“中标者必须在中标后立即与出租方所提供（租赁合同）版本签订合约，中标者如逾期10天未能签订上述合同，出租单位有权取消其中标资格，没收其已交的全部费用，包括投标的保证金人民币贰拾万元正，对该土地租赁权重新招标。”等具体内容，已明确中标者在中标后未能与出租方签订租赁合同的后果：没有收其已交的全部费用，包括投标的保证金，对该土地租赁权重新招标。判决：驳回张少琼的全部诉讼请求。另查明，张少琼和伍江一经济社已于2018年6月20日收到肇庆市中级人民法院（2018）粤12民终684号民事判决书，上述两审终审判决据以发生法律效力。此后，双方就其之间上述确已成立的租赁合同关系是否继续履行或予以解除的问题，至今未予协商解决。张少琼遂于2019年8月6日，以两审终审判决认定双方之间租赁合同成立，但在该合同未被依法解除之前，伍江一经济社对案涉二地块就单方擅自重新出租给第三方为由，再次诉至本院。本院认为：本案系租赁合同纠纷。争议焦点为：一、伍江一经济社与张少琼之间有租赁合同关系是否解除；二、伍江一经济社应否退还张少琼已向该社交纳的租赁保证金并支付相应的利息。结合本院（2017）粤1204民初1067号、肇庆市中级人民法院（2018）粤12民终684号对双方之间就案涉土地租赁产生的纠纷作出两审终审判决查明的事实、本院当事人举证质证情况及本案查明的事实，分析如下：关于焦点一：本院（2017）粤1204民初1067号、肇庆市中级人民法院（2018）粤12民终684号对双方之间就案涉土地租赁产生的纠纷作出两审终审判决，查明并认定伍江一经济社与张少琼之间有租赁合同关系成立。在上述两审终审判决发生法律效力之后，双方因其上述确已成立的租赁合同关系是否继续履行或予以解除的问题至今未予协商解决，而再次引致本案纠纷。但是，鉴于张少琼在中标后逾期至上述案件起诉时，仍未依伍江一经济社向社会公开发出《关于高要市金利西围伍江村一经济合作社部分集体用地招租的投票公告》记载的期限与该社签订书面租赁合同，依该公告约定的“中标者必须在中标后立即与出租方所提供（租赁合同）版本签订合约，中标者如逾期10天未能签订上述合同，出租单位有权取消其中标资格，没收其已交的全部费用，包括投标的保证金人民币贰拾万元正，对该土地租赁权重新招标。”的条款，该社对案涉二块土地的租赁权有权重新招标。结合张少琼未举证证实在上述案件两审终审后伍江一经济社存在有违约情形、该社重新出租的具体时间，以及终审判决查明的事实、双方收到终审判决的时间，本院依法确认双方之间的租赁合同关系已于2018年6月20日予以解除，双方之间的权利义务也据以终止。关于焦点二：张少琼在本案中要求伍江一经济社立即向张少琼返还租赁按金（保证金）40万元及其利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）的诉请，与其在本院（2017）粤1204民初1067号一案中提出的相同诉请，已由该案两案审终判决作出认定并判决予以驳回。在张少琼没有新证据予以推翻的情形下，本案对其该项诉请依法予以驳回；张少琼如坚持其该项诉请，则可待持有充足有效的证据后通过申诉的途径解决。对于双方当事人没有提出主张和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第七十五条，并参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、确认原告张少琼与被告肇庆市高要区金利镇西围社区伍江一经济合作社之间于2014年4月18日成立的租赁合同关系，于2018年6月20日解除；二、驳回原告张少琼的其他诉讼请求。案件受理费4455元（原告张少琼已按简易程序预交），由原告张少琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵凡宜二〇一九年九月二十九日书记员  黄绮妮