重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初3069号 原告：赵昌忠，男，汉族，生于1966年1月25日，住重庆市开洲。 委托诉讼代理人：周辉，重庆周立太（万州）律师事务所律师，特别授权。 被告：伍先刚，男，汉族，生于1972年12月24日，住重庆市云阳县。 被告：包中元，女，汉族，1977年9月17日出生，住重庆市云阳县。 被告：朱晓琼，女，汉族，1976年12月19日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：金骅，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 被告：重庆市万州区立冠房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区北山大道917号，统一社会信用代码91500101060548246W。 法定代表人：冯毓超，系董事长。 第三人：张德国，男，汉族，1972年5月9日出生，住重庆市万州区。 原告赵昌忠与被告伍先刚、包中元、朱晓琼、重庆市万州区立冠房地产经纪有限公司（以下简称立冠公司）、第三人张德国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵昌忠的委托诉讼代理人周辉、被告朱晓琼的委托诉讼代理人金骅、第三人张德国到庭参加诉讼；被告伍先刚、包中元、立冠公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵昌忠向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付原告定金40000元、违约金54000元，共计94000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.请求判决四被告返还原告双倍定金80000元；2.由四被告承担连带责任；3.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年2月5日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告通过委托代理人将其所有的位于重庆市万州区火车站站前路×××号×××室房屋出售给原告，总价款540000元。付款方式为签订合同时支付40000元定金。但随后被告又将房屋卖给他人且过户。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告朱晓琼辩称，原、被告签订房屋买卖合同买卖诉争房屋是事实，总成交价58万元，原告支付定金4万元。合同签订后，事隔三个月之久才卖给了案外人陈俊杰。这三个月内中介人与原告多次沟通，给原告多次发了微信，但原告没有继续履行合同，原告的意思是不买这套房子了。原告主张双倍返还定金不符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张德国陈述称，诉争房屋是我通过中介公司找伍先刚买过来的，然后我又卖给了朱晓琼，均没有办理房屋产权过户登记。后来朱晓琼与原告签订合同买卖房屋，原告不买房屋后，朱晓琼又将房屋卖给了陈俊杰，现在已办理房地产权转移登记。 被告伍先刚、包中元、立冠公司未到庭应诉，未提供证据，无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告伍先刚、包中元是夫妻关系，共同拥有位于重庆市万州区火车站站前路×××号×××室房屋一套（产权证号：301房地证2011字第1×××号），建筑面积129.55平方米。 2017年12月5日，伍先刚、包中元与第三人张德国签订买卖合同，将房屋出卖给张德国，成交价格36万元。张德国购买该房屋后又将房屋出卖给被告朱晓琼，两次买卖均未办理产权转移登记。同时，伍先刚、包中元给张德国出具委托书，委托张德国将房屋产权转移登记给朱晓琼，并将该委托书在重庆市万州公证处予以公证。 2018年2月5日，朱晓琼以伍先刚代理人的身份，通过第三人立冠公司中介与原告赵昌忠及其妻子李启梅签订《买卖经纪成交合同》，主要约定“买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市万州区火车站站前路×××号×××室房屋一套（产权证号：301房地证2011字第11×××号），建筑面积129.55平方米。成交价58万元，由买方在答署合同时交纳定金4万元；其余购房款54万元，买方同意将首付款36万元于过户时存入经纪方银行监管账户，房产证过户手续办理完毕，由经纪方直接支付卖方；剩余18万元由银行审批放款，直接支付卖方。经纪服务佣金2.7万元，由卖方在签署本合同时支付（包括税费）。违约处理：任何一方未能按照合同履行义务，均视为违约，并承担违约责任：违约方需向守约方支付房屋总价款10％的违约金；若买方或卖方违约给经纪方造成损失的，应支付经纪方的费用并赔偿相关损失；若买方违约，无权要求卖方返还定金；若卖方违约，应双倍返还买方的定金”等内容。合同签订后，原告交付定金4万元给朱晓琼，朱晓琼出具收条。 合同签订后，因赵昌忠未及时履行合同约定的付款义务，2018年2月27日，第三人立冠公司的工作人员刘菊通过手机向赵昌忠发微信，称“赵昌忠老师，我是立冠的刘菊。从合同签订之日起，卖方和我们的资料已完善了，一直积极联系你来完善面签过户手续，你一直推脱，卖方也催了很多次。现在卖方给你最终期限是本周之类（内）、3月4号之前配合完善面签过户手续。如你不履行，视为放弃购买此房，属于违约行为。”赵昌忠未回信作出意思表示。2018年4月6日，刘菊再次通过手机向赵昌忠发微信，称“赵老师，业主今天来店里了，业主说定金不会退的，说您把他拖了这么久。如果在期限内您不来完善手续，房子就卖给别人了，定金也不会退，希望您好好考虑，早点把这个问题处理了。”赵昌忠回刘菊微信，称“好的”。 赵昌忠虽然回了微信，但一直未到第三人立冠公司与被告方完善房屋产权转移登记手续，未按约定履行合同。2018年5月4日，朱晓琼以伍先刚代理人的身份，与陈俊杰签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出卖给案外人陈俊杰，成交价54.2万元，该合同已履行。 诉讼中，原告及被告朱晓琼均认可所签订的购买位于重庆市万州区火车站站前路×××号×××室房屋一套的《买卖经纪成交合同》已终止履行。原告之妻李启梅虽然在合同上签名，但书面表示不主张合同权利。 被告是否有违约行为、应当双倍返还定金本案争议的焦点。结合双方当事人的举证、质证意见、当庭陈述及证人证言，本院综合评析如下： 本院认为，被告伍先刚、包中元将位于重庆市万州区火车站站前路×××号×××室房屋一套出卖给张德国，张德国又出卖给朱晓琼；同时，伍先刚、包中元给张德国出具委托书，委托张德国将房屋产权转移登记给朱晓琼，并将该委托书予以公证，朱晓琼已事实上购买并占有房屋。被告朱晓琼以伍先刚代理人的身份，通过第三人立冠公司中介与原告赵昌忠及其妻子李启梅签订《买卖经纪成交合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应依约全面履行义务。朱晓琼未取得伍先刚的授权，而以伍先刚代理人的身份签订合同，是因为前两次房屋交易均未办理产权转移登记，为了在本次交易中直接以伍先刚的名义办理房屋产权转移登记而为，朱晓琼是事实上的合同签订人，未取得伍先刚的授权不影响合同效力；即使朱晓琼对所出卖的房屋无所有权，亦不影响买卖合同的效力。 双方约定买卖现房，对价款支付期限及办理房屋产权转移登记的期限约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“当事人可以协议补充；达不补充协议的，按照合同有关条款和交易习惯确定。”第六十二条规定“…债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，应当给对方必要的准备时间。”既然双方交易的是现房，房屋产权在签订合同时就已具备办理转移登记条件，双方对付款期限约定不明确，又未达成补充协议，按照合同有关条款和交易习惯，原告应在交付定金后的合理期间支付约定价款，并完善产权转移登记。双方在2018年2月5日签订合同，第三人立冠公司的工作人员刘菊在2018年2月27日、2018年4月6日通过手机向原告赵昌忠发微信，明确要求原告履行合同义务，并告知不履行合同的后果，原告也回信称“好的”，证明被告立冠公司已履行通知义务，原告对应当履行合同及不履行合同的后果是明知的。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。双方对合同均明确表示已终止履行，是当事人对民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”同时，双方亦约定“任何一方未能按照合同履行义务，均视为违约，并承担违约责任：…若买方违约，无权要求卖方返还定金；若卖方违约，应双倍返还买方的定金。”原告给付定金后，未按约定履行合同，且导致合同未能履行，属于根本性违约，无权要求返还定金。原告请求被告双倍返还定金不符合双方的约定及法律规定，本院不予支持；被告朱晓琼的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告赵昌忠的诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告赵昌忠承担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  程地华 人民陪审员  张永慧 人民陪审员  毛开春 二〇一九年九月十七日 书 记 员  戴 婧