广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4291号原告：陈梓珊，女，1990年2月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕头市澄海区。原告：陈柯燊，男，1981年11月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。两原告共同委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区大鼎路10号肇庆锦绣山河花园二区18号楼15卡商铺，统一社会信用代码91441200699788574X。法定代表人：陈金标，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宁、黄珊，广东润广律师事务所律师。原告陈梓珊、陈柯燊与被告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告陈柯燊及两原告的共同委托诉讼代理人陈伟杰，被告的委托诉讼代理人赵宁、黄珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币79320.1元；2.判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：位于肇庆市××州区××新城××山河花园××区，推广名称是“江与城”楼盘为被告投资建设的。为销售该楼盘，被告陆续发布广告，宣传“江与城”楼盘项目配套的学校为“肇庆市第一中学实验学校”。被告在宣传中直接使用“公办一中实验学校优质教育配套”等广告标语，穷尽一切途径宣传涉案楼盘将享有优质学校配套的优势。原告在端州区长期生活居住，正是看中“江与城”楼盘声称的教学配套，遂与被告签订了《商品房预售合同》。合同约定，原告购买位于肇庆市××州区××南侧××山河花园××区（××）4号楼12层2单元1201房，房屋总价金为793201元人民币。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了首期房价款。后来经端州区教育部门出具情况说明才发现，被告所谓的“肇庆市第一中学实验学校”的招生范围根本不包括“江与城”。2019年4月29日，肇庆市××州区教育局对江与城业主反映端州区锦绣山河六区江与城小区学位分配不合理问题予以答复，肇庆市第一中学实验学校的地段划分中“龟顶新城锦绣山河小区”指的是锦绣山河已建成、预售或现售的一、二、三区。如将“江与城”也划入该校地段，学校将无法承载地段内的儿童。因此将锦绣山河花园六区（江与城）划入肇庆市第一中学实验学校地段范围并不合适。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告称“业主子女享有肇庆市第一中学实验学校学区配套”即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。又根据涉案合同附件十一的补充协议第十四条第四款约定，如买受人实际发生的直接损失，双方一致同意出卖人赔偿损失的上限为买受人已付房款的10%，被告应支付违约金（违约金按照买受人已付房款10%计算）。因原告购买涉案房产完全是基于小朋友入读学校的需要，现小朋友无法入读优质教育资源的学校而给原告带来的实际损害和经济损失大至无法估量，故原告要求参照合同的约定按照合同违约金标准的最高上限，要求被告承担违约责任。综上，基于被告上述违约行为，被告一直拒绝协商赔偿问题，无奈之下，原告只能根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判允原告上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称：一、被告对于涉案楼盘的宣传销售过程合理合法，不存在虚假宣传行为。1、被告发布的含有“肇庆市第一中学附属学校现正招生”“公办一中实验学校优质教育配套”“外临肇庆一中实验学校等丰富教育资源”等广告语是对肇庆锦绣山河六区（推广名为江与城）周边教育设施的客观陈述，并未包含升学事项的承诺。依据《中华人民共和国义务教育法》第十二条规定，“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童，少年在户籍所在地学校就近入学”。从地理位置看，涉案楼盘距离肇庆市第一中学实验学校的距离约800米，而学区划分坚持就近入学原则，被告宣传的事实并无虚假。2、涉案楼盘肇庆锦绣山河花园六区销售时，教育部门尚未公布2019年学位划分情况，但其施工许可证，商品房预售许可证，商品房买卖合同等的名称均为“肇庆锦绣山河花园六区”，而根据肇庆市××州区教育局公布的2017年与2018年的小学一年级公办学校报名地段划分表，肇庆市第一中学实验学校的招生范围是包括肇庆锦绣山河小区。被告对涉案楼盘的宣传来源于义务教育法的学区划分信息而做出的对涉案楼盘周边学校情况介绍的广告宣传，并不存在恶意欺骗购房者的情形。故，被告在宣传销售过程中并未违反《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》等的相关法律规定，不存在虚假宣传的行为。二、被告的宣传广告内容属于要约邀请，不构成要约，原告的诉讼请求没有事实与法律上的依据。1、被告在宣传过程中己经特别声明宣传广告内容均为要约邀请，具体的权利义务内容以双方签订的商品房买卖合同约定为准。2、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。但肇庆市第一中学实验学校不属于被告开发规划范围内的房屋及相关设施，不同于被告在商品房买卖合同中对车库、电梯、装饰装修标准等所做的说明和允诺。被告与原告签订合同时，原告已完全知悉该商品房项目的规划图以及项目开发规划范围内内容，明确知道其红线图并未包括该学校的规划。同时双方签订的商品房买卖合同也明确约定案涉楼盘不赠送学位，在售楼现场亦有明确不赠送学位的风险提示。被告发布的广告内容仅仅构成要约邀请，不构成要约，双方在合同中亦无约定。原告诉求依据的法律及合同违约条款均不适用于被告，故，原告的诉讼请求没有事实与法律上的依据。三、原告购买涉案楼盘的行为并未造成其实际经济损失。众所周知,学区房不同于学位房，学位房是购房者购买了该楼盘的房子就能享受公立学位，而学区房却不一定，学区房是由政府的相关部门在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，存在一定的不确定性。而适龄儿童的入学还需要符合相关的条件才能申请就读公办学校，例如户籍需在肇庆市××州区，儿童父母需在端州区有稳定职业、稳定居住至少半年等硬性条件。据被告所知，原告的孩子要到2020年才能够达到就读小学的年龄，而原告是在2018年签订的合同，之间相隔两年的时间，加上每学年学区划分的不确定性，购买案涉楼盘均不能确定是否能上肇庆市第一中学实验学校。而且原告也未提供相关证据证明因购房而造成了经济上的损失。综上所述，被告在案涉楼盘销售宣传时合理合法，且其广告宣传内容不构成要约，双方在合同亦无约定，被告并未造成原告经济损失。故，原告的诉讼请求无事实及法律上的依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事如下：2018年10月13日，两原告与被告签订了一份合同编号为2018102421的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××南侧／××山河花园××区（××）4号楼12层2单元1201房，总价款为人民币793201元，原告于2018年10月13日前支付首期房价款243201元，余款550000元向中国工商银行肇庆端州支行申请贷款支付。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同附件十中约定，本项目不赠送学位，买受人在认购前已明确知晓并已详细了解相关情况……口头传递信息的提示：本项目要求工作人员热情、详尽地向买受人介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，买卖双方的权利义务以买卖合同及当事人签署的相关约定为准……出卖人对本项目红线外情况作如下告知：1.本项目周边有肇庆一中学实验学校一所和家和幼儿园一所，距离项目六区东方约800米……合同附件十一第一条约定，本项目在政府管理部门名称是“肇庆锦绣山河花园六区（八期）”，推广名称是“江与城”。第十四条第2项约定，该商品房项目所发布、出具、陈列的售楼广告、售楼书、售楼模型、装修样板房售资料、宣传资料以及双方在交易过程中口头表示的意向、信息等，均不构成合同内容，对双方不具有约束力。第十四条第4项约定，本合同所述的“含已付贷款部分”均指买受人已偿还的贷款本金部分，不包含利息；“买受人全部损失”均指买受人实际发生的直接损失，双方一致同意出卖人赔偿该损失的上限为买受人已付房款的10%。合同签订后，两原告如约向被告支付了首期房款243201元。此后，两原告得知其所购的肇庆锦绣山河花园六区商品房未划入肇庆市第一中学实验学校地段，认为被告违约遂诉至本院。诉讼中，两原告对其主张被告在销售期间进行虚假宣传提供了“江与城”宣传海报、被告微信公众号截图、肇庆西江网截图、肇房网截图等作为证据，其中，1.“江与城”宣传海报载明“读名校品文化”“肇庆市第一中学附属学校现正招生”同时海报又载明“法律声明：本广告仅为要约邀请，不作为合同的组成部分，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”2.被告微信公众号截图中有广告语“外临名门学府，肇庆市第一中学实验学校，享受菁英式教育”“该项目拥有3+9全龄段教育资源。除了片区已经投入使用的肇庆市第一中学实验学校以及家禾幼儿园等教育配套外……”。3.肇庆西江网截图有广告语“拥有完善的教育配套……除了片区已经投入使用的肇庆市第一中学实验学校以及家禾幼儿园等教育配套外……”4.肇房网截图中有“江与城”宣传广告，有广告语“公办一中实验学校优质教育配套”。原告认为上述宣传语、广告语是被告在宣传海报、微信公众号、肇庆西江网、肇房网对业主发出的承诺，被告无法履行业主子女享有肇庆市第一中学实验学校配套的承诺，已构成违约。被告则认为上述宣传资料只是要约邀请，不是要约，被告不存在违约行为。又查明：1.端州区教育局在2017年发布的《端州区2017公办小学一年级入学须知》中的小学一年级2017年公办学校报名地段划分表载明肇庆市第一中学实验学校的报名地段范围是龟顶新城、锦绣山河小区。2.端州区教育局在2018年发布的《端州区2018公办小学一年级入学须知》中的小学一年级2018年公办学校报名地段划分表载明肇庆市第一中学实验学校的报名地段范围是龟顶新城锦绣山河小区；三村社区（上黄岗、卫村、坑边龙塘经济合作社）的端州户籍村民子弟。3.端州区教育局在2019年发布的《端州区2019公办小学一年级入学须知》中的小学一年级2019年公办学校报名地段划分表载明肇庆市第一中学实验学校的报名地段范围是锦绣山河一、二、三区；三村社区（上黄岗、卫村、坑边龙塘经济合作社）的端州户籍村民子弟。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告于2018年10月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。本案中，两原告以被告无法履行业主子女享有肇庆市第一中学实验学校配套的承诺为由，依照合同附件十一第十四条第4项约定向被告主张违约金79321.1元。首先，违约金是承担违约责任的一种方式，应以当事人约定为前提。合同附件十中约定，本项目不赠送学位，买受人在认购前已明确知晓并已详细了解相关情况。因此两原告要求被告提供肇庆市第一中学实验学校学位没有合同依据。而两原告主张违约金依据的合同附件十一第十四条第4项“赔偿该损失的上限为买受人已付房款的10%”所约定的是逾期付款责任。其次，根据合同附件十一第十四条第2项约定，该商品房项目所发布、出具、陈列的售楼广告、售楼书、售楼模型、装修样板房售资料、宣传资料以及双方在交易过程中口头表示的意向、信息等，均不构成合同内容，对双方不具有约束力。又根据“江与城”宣传海报载明的法律声明：“本广告仅为要约邀请，不作为合同的组成部分，买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。”原告举证之“江与城”宣传海报、被告微信公众号截图、肇庆西江网截图、肇房网截图等证据所载的“读名校品文化”“肇庆市第一中学附属学校现正招生”“外临名门学府，肇庆市第一中学实验学校，享受菁英式教育”“该项目拥有3+9全龄段教育资源。除了片区已经投入使用的肇庆市第一中学实验学校以及家禾幼儿园等教育配套外……”等广告语是要约邀请而非要约，不能视为被告对业主的承诺。最后，学区划分是教育行政部门的职能，非开发商可预计和控制，根据端州区教育局在2017年、2018年发布的端州区公办小学一年级入学须知，锦绣山河小区属肇庆市第一中学实验学校的报名地段范围，被告在2018年销售涉案商品房时所作的广告语如“公办一中实验学校优质教育配套”等不构成虚假宣传。综上所述，两原告向被告主张违约金依据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈梓珊、陈柯燊的诉讼请求。本案受理费892元，由原告陈梓珊、陈柯燊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二０一九年九月二十九日书记员  唐宝怡书记员  梁思颖