广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4346号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（原广州城建开发物业有限公司南沙分公司），住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：杜伟华、陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：李季春，男，1985年3月16日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉被告李季春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的诉讼代理人杜伟华、被告李季春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉称：被告系南沙区××栋××房（登记地址为南沙区××号××房，以下统称涉案房屋）的业主。依据双方签订的物业管理服务合同，原告为涉案小区提供物业管理服务，被告应当按照涉案房屋建筑面积（123.77平方米）每月每平方米2.1元的标准，以三个自然月为缴纳周期，于每个周期首月10日前向原告支付物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应按欠缴总额的1‰交纳滞纳金。合同履行过程中，被告一直欠付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，经原告多次催收仍拒绝交纳。被告的行为违反合同约定，现原告为维护自身合法权益，起诉要求判令：被告向原告支付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费7797.6元及违约金（违约金的计算方法：分别以当季度欠缴的物业服务费779.76元为本金，按每日千分之一的标准，分别从当季度首月11日起计算至被告实际缴清之日止）。原告在庭审中确认违约金总额以被告欠付的物业服务费为限。被告李季春辩称：一、原告未与被告签订物业服务合同，故原告不是适格主体。二、物业服务费应当按照合同约定的建筑面积123.36平方米计算。三、被告在2014年5月1日前往收楼时发现涉案房屋漏水，开发商打掉了阳台在做防水，并未于该日将房屋交付被告。被告于2014年9月18日再次前往收楼时发现书房和客厅仍存在漏水情况，但被告在开发商的劝说下，先签订了《商品房交付书》，但当时并未实际收楼，而是直至2015年1月左右才办理收楼手续。涉案房屋的漏水问题经反复维修，至今也没有解决，但开发商却从2018年起不再帮被告维修。四、开发商在2015年期间曾让被告书面申请减免五年的物业服务费作为赔偿，之后又不回应被告的要求。原告曾就本案纠纷提起（2018）粤0115民初1133号民事诉讼，原告在该案审理期间，提出免除被告六个月物业服务费的和解方案，但被告没有同意。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，于2014年10月24日登记至被告名下，登记建筑面积123.7661平方米。2014年9月17日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方、现广州越秀物业发展有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：“乙方自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止为涉案房屋提供物业管理服务。涉案房屋建筑面积123.36平方米。乙方物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共绿化的养护和管理、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业服务收费采取包干制，物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），由乙方按住宅2.1元/平方米·月收费标准向甲方或物业使用人收取。业主或物业使用人应缴纳的物业服务费应以三个自然月为缴纳周期，并于每个周期首月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方或物业使用人需在本合同规定期限内支付每期的物业服务费，若逾期支付，每逾期一日，按日缴纳欠费总额的1‰交纳滞纳金。”《前期物业服务合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年9月18日，被告签署了《商品房交付书》，该文件载明：涉案房屋已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2014年5月4日。本交付书领取日期为2014年9月18日。原告主张被告在2014年5月4日已收楼，被告主张实际收楼时间为2014年9月18日。原、被告双方在庭审中确认被告已交纳2015年4月1日前（不含当日）的物业服务费。被告称因越秀公司承诺免除其五年物业服务费，故自2015年4月1日起未再交纳物业服务费，但被告没有提供相关证据。原告分别于2016年11月20日以及2017年7月30日向被告寄送物业服务费催缴通知。邮件寄送地址为广州市海珠区艺苑南路23号大院，收件人电话为159××××8697。被告确认上述地址为其曾用通讯地址，电话为其本人电话，但表示从未收到过催缴通知。原告曾就本案纠纷提起（2018）粤0115民初1133号民事诉讼。该案审理过程中，原告员工梁燕芬向被告发送短信，表示开发商同意减免六个月管理费，请被告尽快进行确认。被告认为双方争议尚在诉讼阶段，没有接纳上述和解方案。之后，原告撤回了对被告的起诉。另查明，2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。2018年4月2日，广州越秀物业发展有限公司作出《声明书》，确认由原告实际负责涉案小区的物业管理，并确认涉案小区2010年1月1日起至2018年12月31日的物业管理费及相应的违约金债权均归原告所有。本院认为：被告与广州越秀物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据广州越秀物业发展有限公司出具的《声明书》，涉案小区的物业实际由原告负责管理，在广州越秀物业发展有限公司确认相关债权归原告享有的情况下，原告作为广州越秀物业发展有限公司的分支机构，有权依据上述《前期物业服务合同》向被告主张相应债权。虽然原、被告双方对实际收楼时间存在争议，但根据《商品房交付书》，被告最迟于2014年9月18日已确认知晓涉案房屋具备交付条件，可办理收楼手续。涉案房屋已于2014年10月24日登记至被告名下，即被告已享有占有、使用、处分涉案房屋等权利，根据权利义务对等原则，原告主张2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，合理有据，本院予以支持。被告未提供证据证明原告或广州越秀物业发展有限公司同意免除其五年的物业服务费，故其拒绝交纳上述期间的物业服务费，于法无据。房屋的质量问题系被告与开发商因商品房买卖合同产生的法律关系，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围。若被告认为涉案房屋存在质量问题或开发商怠于履行维修义务给其造成损失，可另循途径向开发商主张权利，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。《前期物业服务合同》约定物业服务费按房屋买卖合同中注明的建筑面积交纳，故被告辩称应按123.36平方米计算物业服务费，符合合同约定，本院采纳该答辩意见。现按照物业服务费每月每平方米2.1元的标准，计算出2015年4月1日至2017年9月30日期间，涉案房屋每月物业服务费为259.06元，每季度物业服务费为777.18元，被告合计应向原告支付物业服务费7771.8元（259.06元×30个月）。被告逾期未交纳物业服务费已经构成违约，现原告主张各以当季度欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，分别从各季度首月11日起计收违约金，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李季春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2015年4月1日至2017年9月30日期间的物业服务费7771.8元及违约金（违约金的计算方法：2015年4月1日至2017年9月30日，各以当季度欠缴的物业服务费777.18元为本金，按每日千分之一的标准，分别从当季度首月11日起计算至被告实际支付之日止；违约金应以被告欠付的物业服务费为限）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告李季春负担。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月四日记 录 员  卢坤咏