江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初134号原告:黄其龙，男，1988年6月20日出生，汉族，住射阳县。原告：刘杰，女，1990年6月20日出生，汉族，住射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：张以亮，射阳县春晨法律服务所法律工作者。被告:射阳县儒风物业服务有限公司，住所地在射阳县合德镇龙翔阳光新城4号-6号楼商铺106。法定代表人：沈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒯大剑，该公司员工。委托诉讼代理人：陆建兵，该公司员工。被告：射阳县住房和城乡建设局，住所地在射阳县合德镇人民西路66号。法定代表人：陶晓林，该局局长。委托诉讼代理人：王明祥，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所实习律师。原告黄其龙、刘杰与被告射阳县儒风物业服务有限公司（以下简称儒风公司）、射阳县住房和城乡建设局（以下简称射阳住建局）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序审理，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告黄其龙、刘杰的委托诉讼代理人张以亮，被告儒风公司的委托诉讼代理人蒯大剑、陆建兵到庭参加诉讼，被告射阳住建局经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理；第二次开庭，原告黄其龙、刘杰的委托诉讼代理人张以亮，被告儒风公司的委托诉讼代理人蒯大剑、陆建兵，被告射阳住建局的委托诉讼代理人王明祥、蒋玉明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄其龙、刘杰向本院提出诉讼请求：要求儒风公司和射阳住建局连带赔偿因公共下水管道堵塞漫水造成的房屋装潢损失79700元。事实和理由：黄其龙、刘杰于2012年购买射阳县房屋。2018年7月18日上午，黄其龙的父母发现房屋中因公共下水管道堵塞而漫水，后来通知了儒风公司的人到场一起刮水。漫水造成了黄其龙、刘杰家中装潢损失。儒风公司作为物业公司没有尽到维修义务，致使公共下水管道堵塞漫水，射阳住建局作为维修资金的保管单位，应当出资给物业公司维修，但是射阳住建局没有出资，因此儒风公司和射阳住建局应当连带赔偿黄其龙、刘杰家中的装潢损失。现黄其龙、刘杰诉至法院，请求判如所请。儒风公司辩称:黄其龙、刘杰家中因下水管道漫水造成的地板、墙纸、家具等受损是事实。黄其龙、刘杰家中无人居住，还是我们物业发现漫水的情况，我们是在2018年7月17日通知他们的，但是到2018年7月18日上午，黄其龙的父母才到现场。漫水是因为黄其龙、刘杰家厨房排水管道堵塞造成的。我们物业公司只有保持窨井下面主管道畅通的义务，对业主家上下水管没有维护义务，如果业主反映家中水管堵塞，我们物业会第一时间帮助业主疏通。黄其龙、刘杰家里如果有人的话，一发现就联系我们，就不会有损失。因此我们物业公司没有过错，不承担赔偿责任。射阳住建局辩称：射阳住建局作为住宅专项维修资金的管理人，仅是负责发放住宅专项维修资金，与本案黄其龙、刘杰的房屋受损没有法律上的因果关系，黄其龙、刘杰的房屋损失也与物业维修资金没有关系。因此射阳住建局在本案中不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：儒风公司是阳光海岸小区的物业管理公司，盐城九九置业有限公司（以下简称九九公司）是阳光海岸小区的房地产开发企业。2018年3月28日，九九公司与儒风公司签订了《盐城市前期物业服务合同》，九九公司委托儒风公司对阳光海岸小区实行前期物业服务，合同期限自2017年10月31日起至业主大会（物业管理委员会）选聘物业服务企业止，儒风公司提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准四级，双方对物业共用部位和共用设施设备维护服务约定的主要内容是：建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级；单个业主可委托儒风公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。合同附件的《物业共用设施设备明细》中包括污水井528个，污水出水口4个，雨水井364个，雨水出水口4个，化粪池42个，地下车库排水沟6条，自动排水泵29台等共用设施。合同后附《小区临时管理规约》，主要内容是：1.开发建设单位与物业服务机构签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致；2.开发建设单位应当在销售物业前将本规约向物业买受人明示，并予以说明，物业第一买受人与出卖人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，由第一买受人对本规约的内容予以书面确认，其效力及于从后的物业买受人；3.物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任，因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任；4.本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备；5.本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。2012年，黄其龙、刘杰购买了位于射阳县的房屋，2013年办理了房屋所有权证书。黄其龙、刘杰未与儒风公司签订专门的物业服务合同。2018年7月17日下午，黄其龙、刘杰家中共用的公共下水管道堵塞，因一楼业主家的下水管道已经改道，故污水从黄其龙、刘杰家的厨房下水管道口处回流至屋内，致使黄其龙、刘杰家中的墙纸、木地板、门套、壁橱等家具受损。2018年7月18日上午，黄其龙、刘杰的父母接到通知后，回到黄其龙、刘杰的家中，将屋内污水排干，并由儒风物业疏通了堵塞的下水管道，在下水管道中掏出油泥、饭粒子等生活垃圾。本案在审理过程中，经黄其龙、刘杰申请，本院依法委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司对黄其龙、刘杰家中受损的装潢损失进行评估，该公司于2019年6月14日出具（江苏）东诚亿（2019）（估）咨字第056号估价报告书，对黄其龙、刘杰家中因漫水导致的卧室、客厅、餐厅、厨房中的墙纸、壁橱、门套、木地板、木床、鞋柜、茶几、地柜等家具损失进行评估后，认定修复费用为35757元。黄其龙、刘杰、儒风公司以及射阳住建局对此鉴定意见均未提出异议。黄其龙、刘杰为此鉴定花去鉴定费用1750元。经本院与黄其龙、刘杰谈话，黄其龙、刘杰认可其家中漫水时间发生在2018年7月17日，在邻居和物业先后打电话给黄其龙和刘杰后，黄其龙和刘杰于2018年7月18日上午到家并开始排水。黄其龙和刘杰明确表示基于物业服务合同向儒风公司和射阳住建局主张权利，黄其龙、刘杰未向射阳住建局直接申请支出住宅专项维修基金。经本院与儒风公司谈话，儒风公司陈述黄其龙、刘杰家中漫水是因为上下楼的主管道堵塞，主管道疏通了，水就畅通了，黄其龙和刘杰的家里就不漫水了，主管道属于排污用水管道，物业有义务保持下水管道畅通，阳光海岸小区未成立业主委员会，儒风公司提供的是物业服务四星标准，黄其龙、刘杰未通过儒风公司向射阳住建局申请支出住宅专项维修基金。黄其龙、刘杰家楼下一楼以前经常漫水，后来一楼业主自己改下水管道了，就到黄其龙、刘杰他们二楼家漫水了。另查明，射阳住建局与射阳县物价局于2016年11月10日共同印发《射阳县普通住宅物业服务等级标准》的通知，该通知对物业服务等级及相应的物业服务标准作了明确具体的规定，在四级服务的标准中，对房屋及公用设施设备维修养护的主要内容有：1.房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，其具体范围、服务项目价格等，通过物业委托合同约定，其中急修（如自来水跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水，电源线路和照明设备故障等项目）服务40分钟内到位，12小时修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做合理解释，做出限时承诺，小修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修和回访记录；2.房屋外观完好，屋面每年能检修1次，破损屋面能及时修复，公用排污、落水管道排水畅通，损坏及时修复；3.井（池）盖板、管道损坏及时修换。以上事实有当事人的陈述、提交的书面证据等附卷予以证实。本院认为：一、关于儒风公司应否承担赔偿责任的问题。1.九九公司与儒风公司签订的《盐城市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《盐城市前期物业服务合同》的约定，《盐城市前期物业服务合同》及合同后附的《小区临时管理规约》作为物业买卖合同的附件，在业主大会或者物业管理委员会选聘物业服务企业前，效力及于物业买受人。阳光海岸小区尚未成立业主大会，选聘新的物业服务公司，故案涉的《盐城市前期物业服务合同》及《小区临时管理规约》对儒风公司、黄其龙、刘杰均产生法律效力。2.根据《盐城市前期物业服务合同》及《小区临时管理规约》的约定，儒风公司提供的物业服务标准为四级标准，根据《射阳县普通住宅物业服务等级标准》的规定，儒风公司提供的四级服务标准包含应当保持公用排污、落水管道排水畅通的义务，因此儒风公司负有对公用排污管道进行疏通、维修、养护的义务，保障公用排污管道排水畅通，且儒风公司在明知案涉公用排污管道经常堵塞的情况下，应当加大对公用排污管道的日常管理力度，防止因公用管道堵塞漫水造成业主的损失。根据审理查明的事实，黄其龙、刘杰家中漫水并由此造成的装修损失，是因黄其龙、刘杰家上下楼的主管道堵塞导致污水回流所致，上下楼的主管道属于公共排水用水管道，对此事实儒风公司予以认可，因此儒风公司应当承担相应的管理责任，现黄其龙、刘杰基于物业服务合同向儒风公司主张赔偿责任，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。3.黄其龙、刘杰家中漫水时间发生在2018年7月17日，在邻居和儒风公司电话联系后，黄其龙和刘杰于2018年7月18日上午才返回家中并开始排水，故黄其龙、刘杰应当对未及时回家排水而由此产生的扩大损失自行承担责任。4.江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司对黄其龙、刘杰家中受损的装潢损失作出的鉴定意见，事实清楚，程序合法，认定恰当，黄其龙、刘杰、儒风公司以及射阳住建局均未提出异议，故本院依法予以采信。综上，儒风公司应当对因公共下水管道堵塞漫水造成的黄其龙、刘杰家中装潢损失承担赔偿责任，综合双方责任，本院依法酌定儒风公司承担40%的赔偿责任即14302.8元（35757*40%）。二、关于射阳住建局应否承担责任的问题。黄其龙、刘杰基于物业服务合同向射阳住建局主张权利，但射阳住建局未与黄其龙、刘杰签订案涉物业服务合同，且在阳光海岸小区业主大会成立前，射阳住建局系阳光海岸小区住宅专项维修资金的代管人，根据审理查明的事实，黄其龙、刘杰并未直接或者通过儒风公司向射阳住建局申请住宅专项维修资金，黄其龙、刘杰亦未提交证据证明射阳住建局拒绝发放住宅专项维修资金，故黄其龙、刘杰主张要求射阳住建局承担连带赔偿责任，不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，黄其龙、刘杰的诉讼请求中，具有事实和法律依据的部分，本院依法予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告射阳县儒风物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告黄其龙、刘杰房屋装潢损失14302.8元；二、驳回原告黄其龙、刘杰的其余诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。案件受理费1793元，鉴定费1750元，合计3543元，由原告黄其龙、刘杰负担2907元，由被告射阳县儒风物业服务有限公司负担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 霞人民陪审员  朱永生人民陪审员  程新涛二〇一九年九月四日法官 助理  赵 伟书 记 员  陈建峰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。