海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初575号原告：周承文，男，汉族，1951年4月27日出生，住重庆市大渡口区，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：王伟强，海南毓广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春晓，海南毓广律师事务所律师。被告：海南中发投资有限责任公司，统一社会信用代码：460000000239023，住所地：海南省海口市滨海大道南侧宝华酒店二期商业住宅综合楼2幢A1502房。法定代表人：王焕光，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈慧，海南昌宇律师事务所律师。原告周承文诉被告海南中发投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周承文委托诉讼代理人王伟强、王春晓到庭参加诉讼,被告海南中发投资有限责任公司委托诉讼代理人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周承文向本院提出诉讼请求：一、确定被告延迟交付房屋权属证书的行为构成违约,判决被告赔偿原告违约金9669.83元。二、被告承担本案的全部诉讼费、鉴定费、公告费等相关费用。事实与理由:2014年3月7日,原告与被告签订《临高县商品房买卖合同》(下称合同),约定:原告购买被告开发的、位于海南省××县东侧名称为中发·四季花园温泉度假小区的25#号住宅楼14层1405室住宅。合同第十五条约定:“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”,“如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房地产杈属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期30日以上的,买受人有权单方解除合同。”被告于2015年4月1日将房屋交付原告,但拖延至2018年9月7日才将房屋权属证书交付原告,自应当交付日2017年3月21日(2015年4月1日+720天)起算,共延迟534天交付。原告购买该房屋共计181083元,故,被告应该支付原告违约金9669.83元(181083元/10000×534天),特请法院判令告支付。被告海南中发投资有限责任公司辩称：一、原被告双方签订《临高县商品房买卖合同》所约定的办理涉案房屋的房屋所有权证,因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更,合同原来约定的办理房屋权属证书在法律上已无法实现,原告诉请要求被告支付延迟办理房屋权属证书的违约金没有法律依据。2015年3月1日,国务院发布的《不动产登记暂行条例》正式施行,确定国家实行不动产统一登记制度。2015年6月16日,海南省人民政府办公厅颁发《关于贯彻实施不动产登记暂行条例的通知》,推进海南省不动产统一登记工作。2016年4月22日,临高县政府办发布临府【2016】28号《临高县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》,通告内容为临高县根据上述国务院规定及省政府的通知要求,临高县将开展不动产统一登记,自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理;不动产登记业务统一由不动产登记机构办理,颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。因此,根据上述规定,原被告双方签订的《临高县商品房买卖合同》原约定办理涉案房屋的房屋所有权证,因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更,在法律上已无法实现,原告诉请要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金没有任何法律依据。二、房屋所有权证和不动产权证的办理部门、办理手续要求均存在巨大差异,新的登记制度增加了土地使用权分割分摊、土地合宗等事项。在国家及地方实行新的不动产统一登记制度后,双方未就涉案房屋的办理不动产权证补充约定,属于约定不明。在不动产统一登记之前,商品房销售所涉及的房产证办理,仅需向房管局提供与房产有关的资料,基本不涉及土地方面的资料,实行新的不动产登记制度后,首先涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作的衔接,耽误了正常的办证工作,其次,办理不动产权证前,需进行土地分割、地籍调查等,因此增加了房屋所占有的土地使用权分割分摊(包括地籍调查等事项)、土地合宗等事项。所需准备的资料及办理的事项与房产证的办理发生重大变化,相比房屋所有权证手续的办理,需要准备的资料更多,办理的事项更加复杂、耗时更长。而双方签订《临高县商品房买卖合同》,仅就房屋所有权属证书的办理进行约定,而在国家及地方实行不动产统一登记制度后,双方并未就涉案房屋所涉及的不动产登记事宜进行补充约定,如不动产权证的办理期限、双方各自需要履行的义务以及逾期不办理不动产产权证应承担的责任等等,属于约定不明。三、根据法律规定的关于合同约定不明的处理办法,被告并不存在违约办证行为。根据《合同法》第六十一条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。根据上述规定,在合同约定不明的情况下,可以采用补充约定按照合同有关条款或者交易习惯确定、随时要求对方履行,但应当给对方必要的准备时间等几个方面考虑。具体到本案,同样可以从这几个方面进行分析。这里特别说明一个问题,基于原告提交了不动产权证书作为证据,视为原告是认可新的不动产登记制度后办理的是不动产登记证而非房屋权属证书,既然认可新的不动产登记制度,对于新增的办证事项也必然应当是认可的,如原告坚持认为应当办理的是房屋权属证书,因国家政策的改变,该证书已经无法办理,被告有权以本案作为证据另案要求解除双方之间的《临高县商品房买卖合同》1、合同条款方面:因新的不动产登记政策加入了土地证的办证程序,根据双方《买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第一款:“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在180日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。”的约定,被告自2015年11月13日向原告交付房屋,《买卖合同》约定的申请办理产权证的时间还应加上申请办理土地证的时间,即720日+180日=900日。即按《买卖合同》约定的向有关部门申请办理权属证的时间应当变更计算至2018年5月1日前提交申请,这里应当注意的是原约定的180日提交办理土地证的申请,并非办结土地证的约定,因为根据原《土地登记办法》第四十条的规定:“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的,当事人应当提供有批准权人民政府的批准文件。”办理土地证的前提是小业主的房地产权证办理完成后申请办理土地证。根据当时的办证流程。办理完成房产证后办理完成土地证的期限基本上是需要一年半甚至更长的时间。原合同约定的180日的时间仅仅是申请办理土地证的时间,并非办理完成土地证的时间。2、办证机构的调整,耽误了办证时间:现实行新的不动产登记制度,临高县对办理房屋产权证的相关机构作了调整,涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作的衔接,耽误了正常的办证工作,临高县不动产登记中心成立前,临高县房管局和国土局均已停止受理不动产登记业务,因为办证的相关机构部门变更及调整,耽误了办证期限各、3、新的不动产登记政策增加的办证事项,需要准备的资料更多,1的事项更加复杂、耗时更长第增加了土地合宗:根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条:“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成,一宗地或者宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”因被告整个项目涉及两宗土地,因此根据不动产中心的要求必须将两宗土地进行合宗,被告于2017年4月6日与临高县国土资源局签订四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同,办理了土地合宗；第二、增加了权籍调查和土地分割转让审批规定:根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条:“不动产登记机构受理不动产登记申请后,还应当对下列内容进行查验:“(一)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致:(二)权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致:(三)不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备,权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；”以及第三十六条:“办理房屋所有权首次登记时,申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的,其对共有部分享有的权利依法一并转让。”等规定,被告依法向不动产登记中心申请权籍调查,但调查员直至2017年6月22日以及2017年2月15日才完成调查2017年11月20日被告向临高县房管局申请房屋权属申请审核,在得到房管局确认权属以及办理合宗后的新的土地证后,被告于2018年4月17日(期间还遇到春节法定节假日)又立即向临高县国土资源局申请国有土地使用权分割分摊方案,在2018年5月7日得到分割方案审批通过,可以说所有手续,被告均是马不停蹄在办理,没有任何拖延第三、增加了不动产授权委托的规定:根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条:“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。”之规定,代办不动产登记的必须提供授权委托书,原告直至2018年7月5日才将授权被告全权办理不动产登记业务的授权委托书签字并交给被告。四、因原告逾期提交办理不动产登记证资料造成的逾期办证责任由原告自行承担。前文已经陈述了,因为新的不动产登记政策的变化,双方原签订的《买卖合同》时预估的办证所需要的材料以及办证的程序都因为新的政策而改变。为此,既然原告已经认可办理的是不动产登记证,那么应当按照办理不动产登记证的要求提供相应的办证资料,被告通过各种方式通知各个买受人,需要根据办证新要求提交办证所需资料,但是很多买受人并不理解,包含本案原告在内,因为本案项目的购买人基本都是外地候鸟,提供材料多有不便,原告直至2018年7月5日才将授权被告全权办理不动产登记业务的授权委托书签字并交给被告,被告于2018年8月26日向不动产登记中心提交了办理不动产登记申请,未存在任何延期行为,根据双方《临高县商品房买卖合同》附件七的补充协议第一条第3:“由于买受人提供办证资料和支付办证费用不及时而造成的延误,办证期限顺延”之规定,因原告逾期提交办理不动产登记证资料造成的逾期办证责任由原告自行承担。五、因新的不动产登记政策的改变导致房屋权属证书已经无法办理,因此依据双方《买卖合同》约定的逾期办理房屋权属证书的违约责任条款自然也无法适用。根据双方签订的《买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第四款:“如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期30日以上的,买受人有权单方解除合同。的约定,即在出卖人造成逾期办理房屋权属证书的情况下,出卖人才应当承担法律责任,现因法律法规发生重大变更目前己经不存在房地产权属证书。因此该条规定对原被告双方不具有任何约束力,被告不可能再构成违约办理房屋所有权证,原告仍然以该约定主张被告逾期办理房屋所有权证构成违约而要求被告支付违约金没有任何依据。即使将该条参照适用办理不动产登记证,而根据该条款的约定,适用的是过错责任,排除了无过错责任,即在出卖人造成逾期办理权属证书的情况下,出卖人才应当承担法律责任,纵观本案案涉房屋不动产登记的过程中,中发公司不存在任何过错,不应承担逾期办理权属证书的违约责任。综上所述,在国家及地方实行不同产统一登记制度后,双方就涉案房屋的不动产登记事宜并未补充明确,被告不可能存在构成逾期办理涉案房屋的不动产权证,恰恰相反,被告还积极、全面地办理不动产权证登记手续,尽管相比办理房屋所有权证的手续更加复杂、需要准备的资料更多、更繁杂。被告完全履行了作为开发商、出卖人应尽的义务,不存在任何违约行为。本案原告作为购房人,不顾国家法律法规的重大变化,不顾事实起诉本案,是滥用诉权的表现,给被告声誉造成极其恶劣的影响,涉案项目是临高县具有较高知名度的重点项目,被告自开发至今,始终依法、依约全面履行义务,不存在任何违约行为,恳请人民法院查明事实,驳回原告的全部诉讼请求。原告周承文为支持其诉讼请求提供证据如下：一、临高县商品房买卖合同，二、中发四季花园面积误差补充协议，证据一、二共同证明:2014年3月7日，原告周承文购买由被告海南中发投资有限责任公司开发建设的的位××县#住宅楼（幢）14（层）1405（室）（建筑面积为48平方米），已付清全部房价款为181083元，并约定被告应道自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，逾期办证的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金的事实。三、海南省地方税务局通用机打发票发票联，证明：原告向海南高经物业酒店管理有限公司临高分公司缴纳自2015年4月1日至2016年4月30日物业管理费，原告与被告办理完毕房屋交付手续的事实。四、中华人民共和国不动产权证书，证明：2018年9月7日，原告从被告处力道案涉房屋的琼（2018）临高县不动产权第0001407号《不动产权证书》，被告对原告逾期办理房屋权属证书共计534日的事实。被告海南中发投资有限责任公司质证意见如下：认可商品房买卖合同、购房发票、面积误差补偿协议、不动产权证书的真实性，不认可其证明目的；根据商品房买卖合同的约定，只有出卖人的原因造成的逾期办证责任，出卖人才应当承担违约责任，我方已经提交一系列证据证明了因新的不动产政策的实施造成了办证政策的变化不应当归责于被告，除此之外还有原告逾期按照新的不动产办证政策提交资料造成的逾期办证的责任应由原告自行承担。证据3收款收据因没有原件，对其真实性不予认可，且我方已提交证据证明了实际的交房时间为2015年11月13日。以上证据均经庭审质证，原告周承文提交的证据一、二系原、被告双方签订的购房合同及相关协议，被告对其真实性没有异议，本院予以确认；证据三与本案无关，不予采信；证据五系有权机关颁发的不动产权证书，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被告海南中发投资有限责任公司为支持其辩称提供证据如下：一、海南省人民政府办公厅颁发《关于贯彻事实不动产登记暂行条例的通知》，证明：海南省根据国务院建立不动产统一登记制度的要求，推进海南省不动产统一登记工作。二、临高县人民政府关于实施不动产统一登记的通告，证明:临高县根据国务院规定及省政府的通知要求，开展不动产统一登记，自2016年4月20日起停止原土地、房屋部门登记业务受理；不动产登记业务同意由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。三、资料物品移交清单，证明：原告诉称的部分事实有误，实际交房时间为2015年11月13日。四、办理契税所需资料原件及复印件，五、2017年12月13日签订面积误差补充协议，六、2017年8月28日开具补开差异面积发票，证据四至六共同证明：因实测面积与合同存在差异，需要原告补缴房款，凭借完整的购房发票、面积差补充协议才能在税务局完税，员工直至2017年8月24日才缴纳面积差异房款并签订面积误差补充协议。七、房屋权属申请审核表，证明：被告自2017年11月17日申请房屋权属调查。八、四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，证明：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条及不动产中心的要求被告于2017年4月6日与临高县国土资源局签订四季花园项目二宗地《国有建设用地使用权出让合同》补充合同，办理了土地合宗。九、中发四季花园土地使用权分割分摊方案、国有土地使用权分割转让审批表，证明：根据新的不动产登记政策，办理土地分割分摊事项。十、不动产权籍调查表，证明：根据新的不动产登记政策，办理不动产证新增办理不动产地籍调查事项，调查员在2017年6月22日以及2017年12月15日才完成调查。十一、业主群群主及业主的微信聊天记录、书面办证材料通知；十二、授权委托书。证据十至十二共同证明：被告通过各种方式通知各个买受人，需要根据办证新要求提交办证所需资料，但是很多买受人并不理解，因为本案项目的购买人基本都是外地候鸟，提供材料多有不便，原告直至2018年7月5日才将授权被告全权办理不动产登记业务的授权委托书签字并交给被告。十三、不动产登记受理凭证，证明：2018年8月31日不动产登记中心受理原告的办证资料。原告周承文质证意见如下：对证据一的三性没有异议，对其证明目的没有异议，但是条例的实施并没有延长办证的时间；对证据二的三性以及证明目的没有异议，但是我方认为政府停止办证只有七天时间，原被告在合同中约定的办证时间为720天，所以政府暂停办证与被告是否逾期没有关系；对证据三的三性没有异议；对证据四-六的三性及其证明目的均无异议，但是我方认为逾期是由于被告的原因所造成的；对证据七的三性及证明目的均无异议，但是我方认为该证据证实逾期办证是由于被告的原因所造成的；对证据八-九的四季花园项目二宗地国有建设用地使用权出让合同补充合同及中发四季花园土地使用权分割分摊方案以及国有土地使用权分割转让审批表的三性均没有异议，对其证明目的有异议，该证据不能证实实施条例细则第六条不能要求被告办理土地合宗；对证据十不动产权籍调查表中清晰的一份的三性没有异议，对其证明内容有异议，因为不能证实根据新的不动产登记政策办理不动产需要新增办理不动产地籍调查事项内容，原来办理房产证、土地证都需要地籍调查，对模糊的另一份的三性有异议，因为其看不清内容；对证据十一业主群及业主的微信聊天记录、书面办证材料通知的三性均无异议，对其证明目的有异议，因为该证据不能证实原告在2018年7月5日授权被告办理不动产的相关事宜，同时该证据证实本案出现的逾期办证情况是因为被告通知延误所导致的；对证据十二授权委托书的真实性有异议，因为该证据不是原告签署的，而是被告已经逾期后被告替代原告在授权委托书上签字，之后去办理不动产权登记，因此逾期办证的责任在于被告，不在于原告；对证据十三不动产登记受理凭证的三性及其证明目的均无异议，但是需要说明的是去办理不动产登记的人是被告而不是原告，因此逾期办证的责任应由被告承担。经审查，被告海南中发投资有限责任公司提供的证据一至十三，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。经审理查明：2014年3月7日，原告周承文与被告海南中发公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的的位××县房，房屋建筑面积47.81平方米，套内建筑面积38.8平方米，按建筑面积计价，每平方米3772.56元，总房价180366元。同时约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后180日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付完全额购房款。2015年11月13日，被告将涉案房屋交付给原告使用。《不动产登记暂行条例》施行后，临高县人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及海南省人民政府办公厅《关于贯彻实施的通知》要求，于2016年4月22日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，主要内容为：自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理；2016年4月20日至2016年4月24日，进行登记系统切换、调试和内部业务调整；自2016年4月25日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年4月28日起，在临高县辖区内正式实施不动产统一登记发证工作；明确将土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记的职责整合到临高县国土资源局，在临高县国土资源局设立不动产登记局，成立临高县不动产登记中心，负责具体办理临高县不动产登记工作。2018年11月3日，被告海南中发公司向不动产登记部门申请办理涉案房屋的所有权转移登记，临高县国土资源局于2018年9月7日颁发琼（2018）临高县不动产权第0001407号《不动产权证书》。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据、庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：本案争议的焦点是被告应否承担逾期办证的违约责任。原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的强制性规定，由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告于2015年4月8日将涉案房屋交付给原告使用，按照双方的合同约定，被告须在商品房交付之日起720日内（即2015年11月8日至2017年10月26日期间）为原告办理房屋权属证书。在原告取得该房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。2016年4月22日，临高县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月20日起停止原土地、房屋、林业、海洋部门登记业务受理，自2016年4月25日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。自此，被告无法办理房屋所有权证、土地使用权证，双方在合同中关于产权登记的约定已不能实现。由于政府通知不再办理房屋所有权证、土地使用权证，被告只能按照办理不动产权证书的程序和要求，重新组织材料向政府相关部门申请办理。因此，双方在政策调整之前关于办理房屋权属证书、土地使用权证的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因此，原告提出确定被告延迟交付房屋权属证书的行为构成违约，判决被告赔偿原告违约金9669.83元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周承文的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周承文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。书记员陈晨附适用相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。审核：周小丽撰稿：周小丽校对：陈晨印刷：韩雪影海南省临高县人民法院2019年9月10日印制（共印10份） {文书日期}书记员 陈晨附适用相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。