广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1102号原告：卿楚，男，1995年1月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳达聪，广东威法律师事务所实习律师。被告：沈湖深，男，1980年3月11日出生，汉族，住广州市增城区。被告：蒋柳霞，女，1981年11月30日出生，汉族，住广州市增城区。原告卿楚与被告沈湖深、蒋柳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告卿楚的委托诉讼代理人刘雪到庭参加诉讼，被告沈湖深、蒋柳霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卿楚向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年12月25日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还定金人民币20万元；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币40万元；4、请求判令被告向原告支付中介服务费2万元和按揭手续费1万元；5、请求判令被告赔偿原告应得利益损失暂计人民币400000元（具体以评估房屋增值差价减去上述违约金、中介费服务费、按揭手续费之后的金额为准）；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼和保全费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月25日签订《房屋买卖买卖合同》（合同编号为Y20161AS，以下简称合同），合同约定被告将位于增城区新塘镇永和誉山国际心怡五街10号房屋（房地产权证号码：穗字第××和1220337785，建筑面积248.4平方米），以420万元出卖给原告，也就双方违约、中介费承担等进行了约定。因签订合同时，被告房屋处于查封状态，双方在合同第十七条专门约定，被告要承担解封和过户责任等。签订合同后，原告在被告房屋解封后，于2017年1月18日向被告支付了定金人民币20万元。为房屋交易顺利进行，原告向中介方广州市创未华陆房地产代理有限公司支付2万元中介费，向按揭贷款代理商广州汇泽按揭代理有限公司支付按揭手续费人民币1万元。原告积极履行合同义务，委托按揭代理公司办理按揭贷款，但是被告不予积极配合，也迟迟未按约定办理涂销手续等，甚至怠于支付涉案房屋银行贷款，导致涉案房屋被银行申请诉前财产保全而再次查封。因房屋再次被查封，无法进行按揭贷款和交易，原告多次通过多种途径要求被告解决，被告虽数次承诺解决，但直至今日，依然未能解决。后来原告在网络查询得知涉案房屋已经进入司法拍卖程序，原告希望彻底破灭，遭受巨大的物质和精神损失。被告无故拒绝履行合同，是根本违约行为，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿原告的一切损失，包括但不限于：合同签订至解除期间房价上涨的损失；预先支付被告购房款未归还；合同约定的违约金；第三方费用如按揭费；交通费、误工费、律师费、租房费用等。根据合同法第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加至实际损失，根据相关中介评估，该房产增值已经不低于150万。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决如所请。审理中，原告撤回第五项诉讼请求。被告沈湖深、蒋柳霞未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，沈湖深、蒋柳霞（卖方）、卿楚（买方）和广州市创未华陆房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》约定：第一条房屋地址为原增城市新塘镇永和誉山国际心怡五街10号，建筑面积为248.4平方米。第三条该物业按套销售，成交价为420万元……第九条2.买方或卖方逾期支付咨询中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付逾期付款违约金。若买方或卖方违约，导致本合同无效或不能履行或解除的，则非违约方有权就其已向经纪方支付的咨询及中介服务费（包括逾期付款违约金）向违约方进行追讨；则经纪方有权就非违约方及违约方未支付之约定咨询及中介服务费（包括逾期付款违约金）向违约方进行追付。第十条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业定金的2倍作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……第十七条三方约定的其他事项：1.因该物业为房管局查封物业，若因查封原因无法在规定时间内正常完成按揭过户交易时，卖方承担全部的违约责任。2.因该物业为房管局查封物业，买卖双方同意将定金20万委托支付给经纪方。待该物业解封后通知买方，由经纪方协助买方在1日内将所收定金转给卖方。因法定节假日、银行系统原因晚到账的则三方无责任。3.因此笔交易在春节国家法定节假日内，故春节后履约时间顺延七个工作日……。附件：5.涂销抵押后按揭付款。签订本合同时支付定金20万元，买方须在2016年12月25日前交付给卖方；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；首期楼款40万元买方应在房管局出具成功受理本次交易的递件回执当天交付给卖方；卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担还贷前所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管局部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，买方在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天（唯因卖方原因未能领取除外），将首期楼款（不含定金）交付给卖方，楼价余款380万元在交易过户后及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。若银行同贷书低于380万则过户当天补齐剩余楼款差价。2017年1月18日，被告出具《收据》载明收到卿楚购买涉案房屋定金20万元（转账截图记载账号62×××72于2017年1月18日分四次向蒋柳霞转账，每次转账5万元），广州市创未华陆房地产代理有限公司出具《收据》载明收到卿楚购买涉案房屋中介服务费2万元，广州汇泽按揭代理有限公司出具《收款收据》载明收到卿楚购买涉案房屋按揭手续费1万元。另查，涉案房屋属两被告共同共有。涉案房屋于2017年1月11日查册显示处于查封和抵押状态，查封期间为2016年10月21日至2019年10月20日，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押权登记日期2014年8月1日；于2018年12月27日查册显示处于查封和抵押状态，查封期间为2017年4月18日至2020年4月17日，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行，抵押权登记日期为2014年8月1日。审理中，原告陈述以下情况：《房屋买卖合同》是原告的真实意思表示；实际签订房屋买卖合同的时间是2017年1月18日，房屋买卖合同上的时间是倒签的；被告确定能解决查封问题才签订合同及支付定金；20万定金实际由蒋柳霞收取，房屋买卖合同中约定由经纪方代收定金的方案由于原告没同意，所以并没有实际履行；在2017年1月18日去查册时涉案房屋未处于查封状态；原告没有其他证据证明原告是在确定了涉案房屋已解封了才同意购买涉案房屋；按揭公司于2017年5月初告知原告涉案房屋被查封了，无法提供贷款；直至2018年底才向两被告提出解除合同；涉案房屋被拍卖，合同已无法履行。本院认为，在两被告未提供相反证据推翻原告所主张事实的情况下，本院认定《房屋买卖合同》及附件是两被告与原告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《房屋买卖合同》约定“卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起30日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担还贷前所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管局部门办理涂销抵押及归档手续”，而两被告直至2018年12月27日仍未涂销银行抵押，构成违约，应承担相应的违约责任。关于解除《房屋买卖合同》的问题。因原告述称涉案房屋因另案现处于查封拍卖状态，合同的继续履行确实存在阻碍，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金和返还定金的问题。本院认为，根据《房屋买卖合同》第十条“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业定金的2倍作为违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。”的约定，两被告因违约无法出售涉案房屋，应向原告支付双倍定金作为违约金，并退还原告已付的费用，故原告主张两被告返还定金20万元和支付违约金40万元，于法有据，本院予以支持。关于中介服务费的问题，因原告已向广州市创未华陆房地产代理有限公司支付中介服务费2万元，现原告依据《房屋买卖合同》第九条“若买方或卖方违约，导致本合同无效或不能履行或解除的，则非违约方有权就其已向经纪方支付的咨询及中介服务费（包括逾期付款违约金）向违约方进行追讨”的约定向两被告主张中介服务费2万元，于法有据，本院予以支持。至于按揭手续费的问题，原告虽已支付按揭手续费1万元，但因《房屋买卖合同》未约定此项费用的承担，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，被告沈湖深、蒋柳霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告卿楚与被告沈湖深、蒋柳霞于2016年12月25日签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖关系；二、被告沈湖深、蒋柳霞于本判决生效之日起十日内向原告卿楚返还定金20万元；三、被告沈湖深、蒋柳霞于本判决生效之日起十日内向原告卿楚支付违约金40万元；四、被告沈湖深、蒋柳霞于本判决生效之日起十日内向原告卿楚支付中介服务费2万元；五、驳回原告卿楚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45440元，由原告卿楚负担50元，被告沈湖深、蒋柳霞负担45390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  毛美清人民陪审员  陈丽华二〇一九年九月三十日书 记 员  陈雪冰