广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初4655号原告（反诉被告）：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成，董事。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。被告（反诉原告）：顾野，女，1988年6月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。原告清远市广州后花园有限公司诉被告顾野房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清远市广州后花园有限公司的委托代理人曹金光，被告顾野的委托代理人杨创铄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市广州后花园有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议；2、判决被告向原告支付违约金365731.30元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2013年11月4日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013110447366732）及其补充协议，被告购买了由原告开发的位于清远市××线××邦迪湾纳××街××房。合同中对原、被告之间的权利义务做了详细的约定，房屋总金额为3657313元，其中总房款的70%，即2560000元办理银行按揭，但被告却阻止按揭银行放款，导致剩余尾款至今未能支付，属于根本违约。根据合同第七条及补充协议第二十五条、二十六条约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，被告按房屋总金额的10%向原告支付违约金（总金额3657313×10%=365731.30元整）。综上，为了维护原告的合法财产权益，特提起诉讼，请求依法予以支持。被告顾野辩称：不同意原告诉求。首先，被告不存在违约行为，原告不具有法定或约定解除合同的理由和依据。其次，由于被告不存在违约行为，无需承担违约金。原、被告于2013年11月4日签订书面合同，合同约定了由被告向原告购买涉案房屋，双方对房屋面积约定是套内面积302.20平方米，花园面积114.01平方米，涉案房屋建造过程中，被告发现原本原告所宣传的湖景、花溪等配套设施，已经用于建造其他项目的楼盘。而且原属于被告的花园也被占用了一部分，没有达到114平方米，被告多次找原告交涉，该房屋花园面积与原来不符问题。在2014年11月4日，原告销售经理和法务工作人员，给被告出具了书面交涉意见，约定将涉案房屋交由测绘部门测绘实际面积，出具协议后，被告一直没有收到相应报告和结果。所以2014年12月委托律师向原告出具律师函，对涉案房屋出具测绘，但原告一直不予回应。另外，双方在合同约定，被告需要在2013年9月24日前付清首期楼款，剩余房款办理银行按揭，银行按揭办理时间双方是没有约定的，本案房屋不能按合同约定进行交付的情况下，被告已经按照合同付清了首付款，被告不存在原告在诉求中所述违约行为，按揭是要原、被告一起到银行办理手续才可以的，涉案房屋出现不能按合同约定交付的情况，双方协商一致，要等测绘结果出来之后，再协商作进一步处理，所以双方在此情况下，均没有到银行要求放款，明显银行至今没有放款事实，不违反合同约定，也是出于涉案房屋存在不符合合同约定的客观情形而造成的。不属于被告违约行为，原告据此要求解除合同以及主张违约金的诉请没有事实依据，缺乏请求权基础，请求法庭对其依法予以驳回。被告顾野向本院提出反诉请求：1、解除《广东省商品房买卖合同》;2、判决被反诉人返还反诉人已支付的首期款(含定金)1097313元;3、判决被反诉人赔偿反诉人已支付契税、产权证办证费、合同公证费、抵押登记费及物业维修基金共计122055元;4、判决被反诉人赔偿反诉人已支付购房款的利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；5、请求被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月4日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，购置被反诉人“美林湖?国际社区”项目下位于清远市××线××邦迪湾纳××街××号的预售商品房。该《商品房买卖合同》中约定房屋包含面积为114.01平方米的花园，且被反诉人在“纳帕·花溪”户型分布图的宣传中描述到反诉人所购买的邦迪湾纳帕溪谷六路一街1号06号房紧靠“四季花溪”。反诉人正是由于该预售商品房“紧靠花溪”、“自带大花园”，最终决定购买该预售商品房。但反诉人验收该预售商品房时，发现花园实际面积远远小于合同约定，“四季花溪”亦被一条排放生活污水的臭水沟取而代之。反诉人曾于2014年11月14日向被反诉人反映案涉房产花园面积与合同约定不符的情况，并和被反诉人签订书面协议待测绘部门实测面积后再对照合同约定处理。但被反诉人一直没有申请测绘部门对房屋进行测绘。综上，被反诉人上述行为系属违约行为，致反诉人的合同目的不能实现。特提起反诉，请求作出公正审判。原告清远市广州后花园有限公司对被告顾野的反诉辩称：同意反诉原告解除《广东省商品房买卖合同》及补充协议。对于第2项诉求，答辩人同意在扣除违约金及其他费用情况，无息退还。对第3项诉求，契税办证费是答辩人代收代缴，未使用部分可以无息退还。契税已经交至税局，合同解除后反诉原告可以自己申请退税。合同公证费、抵押登记费等没有法律依据，不予退回；物业基金已经转至专项账户亦无法退回。对于第4项诉求，没有法律和合同的事实依据，反诉原告无权要求全额退款及支付利息，诉讼费由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月10日，以原告清远市广州后花园有限公司为甲方（出售方），被告顾野作为乙方（认购方），双方签订《[美林湖?国际社区]认购书》，约定被告认购原告位于清远市××线××邦迪湾纳××街××房屋，该物业套内面积308.22平方米，花园面积114.01平方米。2013年11月4日，原告清远市广州后花园有限公司（出卖人）与被告顾野（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告上述房屋，建筑面积308.22平方米（其中套内建筑面积308.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米），约定价款为3657313元，付款方式为：首期楼款总房价的30%即1097313元，须于2013年9月24日前付清（含定金），按揭款总房价的70%，即2560000元办理银行按揭。其中第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付首期款1097313元。2013年12月4日，原告收取被告产权证办证费3929元。在上述合同履行过程中，因被告对涉案房屋的花园面积以及其他配套设施存在异议，一直未支付剩余购房款，原告于2016年9月向被告发出催缴函，向被告催缴剩余购房款2560000元。在诉讼中，被告提供一份《交涉记录》，拟证明其于2014年11月4日向原告反映花园面积不符合合同约定的情况，双方协商一致由原告委托测绘部门实测后再处理。对此，原告提供一份权籍调查表，该表列明涉案房屋建筑面积308.22平方米（该单元独用土地使用权面积为226.53平方米）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订，是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据查明的事实，上述合同关于涉案房屋的花园面积相对于双方签订的《[美林湖?国际社区]认购书》约定含糊，并没有明确表达花园面积，即使原告提供了涉案房屋的权籍调查表，但亦无法证实涉案房屋的花园具体情况，鉴于房屋面积的分布对于购买房屋具有重要的影响，故此，对于被告据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，理据充分，且原告亦同意解除，故本院予以支持。同时，对于原告要求被告支付违约金365731.30元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。鉴于《商品房买卖合同》解除，对于被告要求原告返还首期款1097313元的诉讼请求，本院予以支持。至于利息，可自本案起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止。另外，对于办证费3929元，该费用确实由原告向被告收取，故此，原告应返还给被告；对于房屋税费，鉴于该费用涉及行政部门的管理范畴，并非由原告收取，故此，对于该部分费用本院不予处理。至于其他费用，被告没有提供相应票据予以佐证，故此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清远市广州后花园有限公司与被告顾野于2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》；二、限原告清远市广州后花园有限公司于本判决生效之日起10日内向被告顾野返还购房款1097313元及其利息（自2018年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；三、限原告清远市广州后花园有限公司于本判决生效之日起10日内向被告顾野返还办证费3929元；四、驳回原告清远市广州后花园有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告顾野的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3392元，由原告清远市广州后花园有限公司负担。反诉受理费15774元，由原告清远市广州后花园有限公司负担14246元，被告顾野负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  向金球人民陪审员  刘灿容二〇一九年九月二十日书 记 员  陈冠恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。