山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初6325号 原告：中国建设银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市银雀山路58-1号，统一社会信用代码9137130086825729X6。 主要负责人：刘月余，行长。 委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。 被告：朱甲昊，男，1986年3月13日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。 被告：付文花，女，1986年10月8日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被告：临沂骅东汇仁置业有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路454号嘉锐大厦15楼，统一社会信用代码913713006722299599。 法定代表人：吴晓东，董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司临沂分行（以下简称建行临沂分行）与被告朱甲昊、付文花、临沂骅东汇仁置业有限公司（以下简称骅东置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚小伟到庭参加诉讼；被告朱甲昊、付文花、骅东置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行临沂分行向本院提出诉讼请求：1.调解或判令三被告偿还借款464248.58元及利息、罚息；2.对被告在原告处抵押的房产行使抵押权；3.诉讼费等程序性费用由被告承担。事实及理由：被告朱甲昊、付文花为购买××区××号楼-237、1-2502商品房，于2013年10月22日与原告签订《中国建设银行股份有限公司个人住房借款合同》一份。合同约定，被告朱甲昊向原告借款55万元，借款期限为240个月，自2013年10月22日起至2033年10月22日止，借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上不上浮不下调。逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上浮50％，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，并以被告所购住房作为偿还贷款的抵押。2012年7月24日,被告骅东置业公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》,对上述借款承担连带保证责任。2014年1月2日,原告向被告发放贷款55万元。2019年1月14日至今,被告未能按照合同约定履行还款义务。为维护原告的合法权益，特依法起诉。 朱甲昊、付文花、骅东置业公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月24日，原告建行临沂分行下属建行市中支行（债权人、乙方）与被告骅东置业公司（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称保证合同）。《保证合同》约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置坐落于兰山区八一路项目所属之江南映象房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年7月24日至2017年7月24日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；担保责任的最高限额为2亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等。 2013年10月22日，原告建行临沂分行（贷款人）与朱甲昊（借款人、抵押人）、付文花（借款人、抵押人）签订编号为370828601-2012-20130574701号《个人住房借款合同》。合同约定，借款用途为购买骅东置业公司出售的××号楼××住房；借款本金为55万元；借款期限为240个月，即2013年10月22日至2033年10月22日；贷款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上不上浮不下调；每年1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入指定账户；还款日为放款日后每月的对应日，当月无放款对应日的，以当月最后一日为约定还款日；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加最高额保证；抵押财产为朱甲昊所购的房产，房屋预售合同编号YS308287等；抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等。 2013年10月31日，原告建行临沂分行与被告朱甲昊就抵押的房产（房屋坐落：××区××号楼－237，1－2505）在临沂市房产登记交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证号为临房预兰山区字第25×××94号。 《个人住房借款合同》签订后，原告建行临沂分行依约于2014年1月2日发放借款55万元。被告朱甲昊、付文花在个人贷款支付凭证上签字确认。借款借出后，被告未按约定履行还款义务，引起诉讼。 另查明，截至2019年1月14日，被告尚欠本金464248.58元、利息1895.68元、罚息7.41元。 诉讼过程中，原告建行临沂分行出具证明一份，载明建行市中支行属于其下属分支机构，建行市中支行与被告骅东置业公司签订的《保证合同》，由其行使合同权利和义务。 本院认为，原告建行临沂分行与被告朱甲昊、付文花签订的《个人住房借款合同》，及其下设建行市中支行与被告骅东置业公司签订的《保证合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款55万元。《个人住房借款合同》约定，出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，被告朱甲昊、付文花未按约定履行还款义务，系违约行为，应当承担违约责任。被告朱甲昊以其房产设定抵押，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告建行临沂分行据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。建行市中支行作为原告建行临沂分行的下设机构，其签订的涉案《保证合同》中的权利义务可由原告享有。被告骅东置业公司作为借款人朱甲昊、付文花的保证人，为案涉贷款提供连带责任保证担保，虽然本案中同时存在主债务人自己提供的抵押担保，但双方已约定“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任”，故被告骅东置业公司应依约承担保证责任，并在承担相应的责任后，有权向借款人朱甲昊、付文花追偿。被告朱甲昊、付文花、骅东置业公司未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱甲昊、付文花于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂分行剩余借款本金464248.58元，并支付利息、罚息（截至2019年1月14日，利息1895.68元、罚息7.41元；自2019年1月15日起至实际给付之日止，按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准执行）； 二、被告朱甲昊、付文花如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂分行有权对被告朱甲昊抵押的位于兰山区江南映象3号楼－237、1－2502的不动产（抵押权预告登记编号为临房预兰山区字第259694号）在不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该不动产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权； 三、被告临沂骅东汇仁置业有限公司对本判决第一项所确定的给付义务及案件受理费的负担承担连带清偿责任； 四、被告临沂骅东汇仁置业有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告朱甲昊、付文花追偿的权利。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8263元，由被告朱甲昊、付文花共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  李新广 人民陪审员  解成军 人民陪审员  杨 晓 二〇一九年九月三十日 书 记 员  刘 迪