云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终244号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，系该公司总经理。委托代诉讼理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈德荣，男，汉族，1962年5月2日出生，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：包昌翠，女，汉族，1961年9月8日出生，住昆明市盘龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李莹，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）与被上诉人陈德荣、包昌翠商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本案现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决第一项“由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内以购房款438101元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告陈德荣、包昌翠支付自2016年11月30日至2017年12月5日的逾期办证违约金”，依法改判。二、本案的诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期交办证资料的违约行为的事实存在错误：1、因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。2、对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，与被上诉人所述的2016年12月13日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当，一审法院以“合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任”判决上诉人承担违约责任。并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定判决上诉人承担违约金。前述已及，契税新政策的实施、不动产新政的实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致，上诉人不应为此承担违约责任。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任，被上诉人的诉请无任何事实及法律依据。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人陈德荣、包昌翠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告陈德荣、包昌翠向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理位于金盾俊园A2－6－1－1201号房屋所有权证的违约金人民币27438元；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月18日，被告向原告收取了房屋认购资格金人民币200000元。2013年11月9日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于昆明市呈贡区金盾俊园A2－6－1－1201号房屋，建筑面积117.82平方米，房款总价为人民币438101元。双方在合同第十二条约定：“原告在向被告交清全部款项及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日内将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。”后原告向被告缴清了房款438101元。2015年12月13日，原告办理了接房手续，并缴纳了契税、办理产权证工本费及办证所需的相应材料。此后，按合同约定，被告应于240个工作日即2016年11月29日将原告办理不动产权证的所有资料提交产权办证机关，但被告于2017年12月5日才将原告办理房屋产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：原、被告双方于2013年11月9日签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方在合同十二条约定了被告协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关所需满足的条件，原告在满足了该条件后，被告未按约定的时间将原告办证所需材料提交办证机关，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方在合同中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对原告主张的逾期办证违约金，一审法院根据上述司法解释的规定，结合国家产权办理政策调整及被告无故意违约的实际，违约金以购房款438101元为基数，自2016年11月30日至被告递交资料之日即2017年12月5日共计370天，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。被告认为未能按合同约定的期间提交办证资料，系客观原因所致，被告不存在过错的答辩观点，一审法院不予采信。被告认为原告主张的违约金过高的答辩观点，一审法院结合本案实际，予以采信，并予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款438101元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告陈德荣、包昌翠支付自2016年11月30日至2017年12月5日的逾期办证违约金。二、驳回原告陈德荣、包昌翠的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。审理中，上诉人俊发公司提交如下证据：《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人陈德荣、包昌翠质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与陈德荣、包昌翠已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经陈德荣、包昌翠质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，陈德荣、包昌翠在2015年12月13日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内协助陈德荣、包昌翠递交办证资料。但俊发公司直至2017年12月5日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。俊发公司虽抗辩认为未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及陈德荣、包昌翠未及时提交房屋产权登记查询情况，无法向税务部门缴税所致。但购房人在接房时已缴纳相关费用并提供了首套房证明，俊发公司如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由。且俊发公司亦未提供证据证实其通知了购房人重新提交新政所需的资料。此外俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的客观影响，故其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，其仍应依约承担合同义务，故本院对其此项主张不予支持。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项为本金按照年利率6%的标准自2016年11月30日计算至俊发公司递交资料之日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人陈德荣、包昌翠并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向陈德荣、包昌翠支付违约金4000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2733号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人陈德荣、包昌翠支付逾期办证违约金4000元；三、驳回被上诉人陈德荣、包昌翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费486元，减半收取243元；二审案件受理费486元，共计729元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  何海燕审判员  姚 丹二〇一九年九月二十七日书记员  李艾佳