广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7812号原告（反诉被告）：陈明，男，1984年10月22日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟伟荣，男，1966年2月16日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人:许彩儿、练秋婷,均为广东伟通律师事务所律师。原告陈明诉被告钟伟荣及被告钟伟荣反诉原告陈明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序进行审理。原告陈明的诉讼代理人王启星，被告钟伟荣的诉讼代理人许彩儿、练秋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还按金60000元以及利息（利息以60000元为本金基数，自2019年6月30日起，按照年利率6%，计算至付清为止）；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，陈明变更利息计算标准为中国人民银行发布的同期同类贷款利率。事实和理由：2017年4月1日，原被告签订《租赁合同》。该合同约定租赁商铺位于广州市花都区建设北路杨屋窝铺路段商铺3卡02、03、04号，面积为170平方，租赁期限从2017年4月1日起至2021年3月31日止，每年租金为36万元。在签订合同当日，原告向被告支付押金六万元。后由于平步大道的道路扩建，原告经营一直受阻，经原被告协商，原告在2019年6月底将场地交还给被告，被告同意且接受了涉案场地，放置其物品且进场改建。后被告对押金久托不退。无奈之下，原告特具此状诉至法院，望法院依法判决，判如所愿。被告钟伟荣答辩称，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：2017年3月20日原被告签订租赁合同，原告承租被告位于建设北路170平方米商铺，被告给予原告15天免租期，也已经将商铺交付原告使用，2019年3月底，原告应该缴纳4月1日至9月30日半年的租金，原告仅缴纳九万元，被告多次催促原告补齐剩余租金，但是原告均不补齐，原告未经被告同意在2019年7月2日搬走，未与被告结清拖欠的水电费以及租金，原告单方面解除合同的行为已经构成违约，按照合同约定被告可以没收原告支付的保证金，要求原告支付违约金及赔偿损失，因此对于原告的诉讼请求请法院予以驳回。被告钟伟荣向本院提出反诉请求：1、判令原告没收被告交纳的保证金60000元；2、判令被告因单方终止租赁合同，向原告支付违约金30000元；3、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年7月2日剩余租金9507.2元，支付2018年9月15日至2019年7月2日水电费8679元；4、被告赔偿原告因修复卷闸门及天花支出费用5168元；以上4项合计113354.2元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原被告签订《租赁合同》，由被告承租原告位于建设北路170平方米商铺，租赁期限自2017年4月1日至2021年3月31日，每年租金36万元，每一年递增4%，按半年收取一次，在半年前的5日前交本半年租金。合同签订后，原告给予被告15天装修免租期，将涉案商铺交付给原告使用，被告也已实际使用商铺。2019年3月底，被告应交纳4月1日至9月30日半年租金194688元，但被告仅向原告交纳90000元租金，原告多次催促被告补齐剩余租金，被告均不予补齐。7月2日，被告未经原告同意，擅自终止租赁合同，搬走涉案商铺物品，也未与原告结清租金及拖欠的水电费。被告单方终止租赁合同，且未就拖欠的租金、水电、损失与原告结算，被告上述行为已经构成违约，给原告造成严重的经济损失。按照合同约定，原告可以没收被告交纳的保证金，被告还应向原告支付违约金及赔偿损失，据此，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告陈明答辩称，原告不同意被告方的诉讼请求，我方不存在任何的违约，而且我方在2019年4月份的时候一次性缴纳了3个月的租金，这也是跟被告双方协商确认，在此期间，被告一直没有向原告提出异议，后2019年6月底，原告通知被告接收场地，被告也将其物品搬进涉案场地。在2019年6月28日左右，被告已经将自己的一些物品放进场地，后来我方因退回押金产生争议，我方在2019年6月30日已经将钥匙等物品交还被告，在此期间我方将属于原告的物品全部拉走，我方认为双方是经过友好协商而解除合同的，不存在违约，因此被告所提出的没收保证金等没有合理依据。按照双方合同约定，我方同意缴纳占有使用费7344元，水电费我方一直在村社核算，一年核算一次，所以我方对水电费不同意被告主张的8679元，我方认为水电费应为1750元，第四项卷闸天花修复也不同意支付，我方交付给被告的时候是完好的，且本来就是属于我方财产而且没有损坏，我方不同意支付卷闸门及天花修复费用。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区建设北路杨屋窝铺3卡02.03.04号商铺，面积约170平方米。2017年4月1日，钟伟荣（甲方）与陈明（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日至2021年3月31日止。合同第三条约定租金和租赁保证金的金额及交纳方式（一）租金1、租金额：年租金360000元。2、租金交纳方式和日期：租金实行按半年收取，在每半年前的5日前交本半年租金。3、租金每1年递增4%。4、承租方逾期交付租金的，除应及时补交租金外，还须每天按欠缴租金千分之二的滞销金缴给出租方。（二）租赁保证金1、本合同签订时，承租方需交六万元铺租押金，相当于二个月租金数额的租赁保证金给出租方。2、租赁期满，承租方交清租赁期的水、电等费用，且无发生违约责任的，出租方退回上述数额的租赁保证金（不计息）给承租方。第七条违约责任1、违反本合同条款的行为即为违约行为，任何一方违约，应支付违约金叁万元给守约方，若违约行为给守约方造成的损失超出违约金数额的，则违约方还须赔偿守约方合理损失。第十条其他约定事项2、租赁期间，该房屋所产生的水电、工商、清洁卫生、环保、治安、税收等一切费用由承租方负责。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订前，钟伟荣已将涉案商铺交付给陈明使用。陈明承租涉案商铺用于经营启辰汽车4S店。合同签订后，陈明向钟伟荣支付了押金6万元。陈明分别于2019年4月6日、4月15日、4月16日向钟伟荣转账支付2019年4月至6月的租金，共计支付租金9万元。陈明主张其向钟伟荣支付租金至2019年6月30日，因平步大道改建，影响其经营，故其与钟伟荣协商3个月租金付9万元，钟伟荣是同意收取9万元的。钟伟荣对此予以否认，主张陈明拖欠了一部分租金。陈明于2019年6月30日开始搬离涉案商铺，当时钟伟荣在场。关于搬离时间，钟伟荣主张陈明于2019年7月2日彻底搬离涉案商铺，还遗留部分不值钱的垃圾在涉案商铺内，陈明搬走时，没有锁门，陈明至今未将钥匙交还给其。钟伟荣为此提交了报警回执拟证实其主张。陈明对于报警回执的真实性、合法性无异议，但认为钟伟荣报警是因为钟伟荣怕其保管不好陈明遗留在涉案商铺的物品，陈明已向钟伟荣明确剩下的物品不要。陈明主张其在2019年6月30日搬离涉案商铺时，已与钟伟荣进行交接。陈明与钟伟荣均确认，涉案商铺的水电费是一年缴纳一次。陈明主张其拖欠2019年4月至6月的水电费，但未提交证据证实其主张。钟伟荣主张陈明拖欠2018年9月16日至2019年6月30日的水电费8679元，并提交了收据、水费收据、微信交费截图、南方电网交费短信截图等证据拟证实其主张。陈明对于上述证据不予认可，但认为钟伟荣提交的收据恰好证明双方于2019年6月30日进行了交接。钟伟荣主张陈明承租涉案商铺期间2017年8月15日至2018年9月15日的水电费为12772元，并提交了收据及中国民生银行电子回单拟证实其主张。中国民生银行电子回单中载明，陈明于2018年11月14日向钟伟荣转账支付19972元，并备注水电费及递增。钟伟荣主张陈明搬离涉案商铺时，损坏了卷闸门及天花。钟伟荣为修复卷闸门支出了4500元，但未提交证据证实其主张。钟伟荣提交图片、收款收据及微信截图拟证实其修复天花支出了668元。陈明对于该证据不予认可，并否认其损坏了卷闸门和天花。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。该局回复，未查询到涉案商铺办理《建设工程规划许可证》的记录。各方对该函无异议，本院向原、被告释明若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。陈明表示，若涉案合同无效，不变更诉讼请求。钟伟荣表示，若涉案合同无效，则将租金变更为占有使用费，其余诉求不变。另查明，陈明主张其于2019年6月30日曾当面向钟伟荣主张退还押金，但未提交证据证实其主张。钟伟荣对此予以否认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故陈明与钟伟荣签订的《租赁合同》无效。钟伟荣要求按照合同约定，没收陈明支付的保证金6万元及要求陈明支付违约金3万元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”陈明已向钟伟荣支付保证金6万元，钟伟荣应予返还。陈明要求钟伟荣退还保证金6万元，本院予以支持。至于利息，陈明未提交证据证实其曾于起诉之日前向钟伟荣主张要求退还保证金，故钟伟荣应自起诉之日起支付利息。对于超出部分，本院不予支持。关于占有使用费，陈明未能提交证据证实双方已就减免占有使用费达成一致，且钟伟荣对此予以否认，故陈明仍需按照合同约定的标准向钟伟荣支付占有使用费。陈明主张双方已于2019年6月30日交接，但根据双方陈述，结合双方提交的证据，证明陈明在2019年7月2日仍在涉案商铺内遗留有物品。钟伟荣要求陈明支付占有使用费至2019年7月2日，合法有据，本院予以支持。陈明需向钟伟荣支付涉案商铺2019年4月1日至7月2日的占有使用费为99437.42元，陈明已支付9万元，还需支付9437.42元。钟伟荣要求陈明支付占有使用费9437.42元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。关于水电费，首先，陈明与钟伟荣均确认，水电费一年交一次。陈明未提交证据证实其已向钟伟荣支付2018年9月16日至2019年3月的水电费，对于钟伟荣关于陈明拖欠2018年9月16日至2019年6月30日水电费的陈述，本院予以采信。陈明应向钟伟荣支付其拖欠的水电费。其次，钟伟荣提交的中国民生银行电子回单与其提交的水电费收据相互印证，足以证实陈明承租涉案商铺期间2017年8月15日至2018年9月15日的水电费为12772元。且陈明承租涉案商铺系用于经营启辰汽车4S店，必然会产生水电费用。钟伟荣主张陈明拖欠的水电费为8679元，结合其提交的收据、水费收据、微信交费截图、南方电网交费短信截图证据，且该笔费用并未超过涉案商铺上一年度的水电费范围。故本院对于钟伟荣关于陈明拖欠水电费8679元的陈述及相关证据予以采信。钟伟荣要求陈明支付拖欠的水电费8679元，本院予以支持。关于修复费用，钟伟荣提交的证据无法证实陈明损坏了涉案商铺的卷闸门及天花，且钟伟荣未提交证据证实其支付了修复卷闸门费用4500元。钟伟荣要求陈明支付修复卷闸门及天花费用5168元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告钟伟荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明返还押金60000元；二、被告钟伟荣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈明支付利息（利息以60000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年7月8日起计至付清之日止）；三、原告陈明自本判决发生法律效力之日起十日内向被告钟伟荣支付占有使用费9437.42元；四、原告陈明自本判决发生法律效力之日起十日内向被告钟伟荣支付水电费8679元；五、驳回原告陈明的其他诉讼请求；六、驳回被告钟伟荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，由被告钟伟荣负担；反诉案件受理费1283.5元，由原告陈明负担126.5元，由被告钟伟荣负担1157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二○一九年九月二十七书记员  利文智