内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终971号上诉人（原审被告）：刘某，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人（原审被告）：赵某某，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人（原审原告）：徐某，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。上诉人刘某、赵某某因与被上诉人徐某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某、赵某某，被上诉人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某、赵某某上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回徐某的诉讼请求；一、二审诉讼费由徐某承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。刘某与房屋出租人侯某于2018年9月15日签订的《商品房租赁合同》系有效合同，双方之间无合同纠纷。徐某在对房屋转租事实了解清楚后，刘某、赵某某经出租人同意，于2019年2月16日双方自愿签订转租协议，转租期在原租赁合同租期内，该转租协议符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条之规定，合法有效，且刘某、赵某某已将房屋交付给徐某。徐某作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，其在签订房屋转租协议前对房屋租赁情况进行了详细了解，对出租人同意转租的事实清楚，刘某、赵某某就房屋租赁到期后由出租人与徐某重新签订租赁合同做好协调后双方达成一致意思表示形成了转租关系。否则，徐某明明知道原租赁合同接近到期，不可能签订案涉转租协议。因此徐某在接收房屋后未能与出租人达成租赁协议，过错在于其自己，与刘某、赵某某无关。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当驳回徐某的诉讼请求。徐某辩称，刘某、赵某某隐瞒出租人不允许转租的事实，并保证出租人肯定能够继续租赁给徐某。徐某将房屋租金交付给刘某、赵某某后联系到出租人，出租人称继续租并表示应该由其装修的部分其负责装修。徐某以为出租人所称“继续租”是同意转租的意思，遂在转租协议上签字。次日，出租人打电话告知徐某不出租房屋了，并称其所说的“租给你”是指房屋租赁到期后与徐某签订合同，并不是由刘某、赵某某转租，刘某、赵某某没有权利转租房屋。以上事实说明出租人不同意，也不知道刘某、赵某某把房屋转租给徐某并收取租金的事实。徐某得知出租人不同意刘某、赵某某转租房屋后根本没有接收房屋，也没有与出租人达成租赁房屋的一致意思表示。以上事实有录音资料为证。根据《合同法》第二百二十四条的规定，未经出租人同意，擅自转租的，破坏出租人对承租人的信任，也损害出租人对租赁物的所有权或处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。请求驳回刘某、赵某某的上诉请求，维持一审判决。徐某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告房屋租金人民币10000元，承担10000元赔偿责任,合计20000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月15日，被告刘某与房屋所有人侯某签订商品房租赁合同，侯某将自有的坐落在扎兰屯市百兴东门对面的从北往南第五个，面积66平方米门市租赁给被告刘某，租期自2018年9月18日至2019年3月17日，租赁合同第6条约定，不得将房屋出售、抵押、转租给其他用户使用。2019年2月16日，原告徐某与被告刘某、赵某某签订一份房屋转租协议，协议约定：被告将该房屋转租给原告，房屋租金为10000元，2019年2月19日将房屋交付给原告，租期至2019年3月18日，如有反悔双倍赔偿。同时被告承诺帮原告与房屋所有人继续签订租赁合同，原告向被告支付10000元房屋租金后，房屋所有人侯某不同意与原告签订租房协议，已将房屋租赁给他人，原告向被告索要房屋租金未果，遂诉至法院。一审法院认为，由于被告刘某与房屋所有人侯某签订的租赁合同中明确约定，不得将该房屋出售、抵押、转租给其他人，故被告对该房屋无权转租，且房屋所有人已将房屋租赁给他人，原、被告之间的房屋转租合同目的无法实现。故被告应将收取原告的10000元房屋转租费退还给原告，关于原、被告在转租协议中约定的“如有反悔双倍赔偿”，违反法律规定，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告刘某、赵某某返还原告徐某房屋租金10000元，于本判决生效后七日内付清。案件受理费150元，由原告徐某负担75元，被告刘某、赵某某负担75元，于本判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据，对一审法院认定的证据本院予以确认。根据双方当事人陈述及其他证据，本院经审理查明，2018年9月15日，刘某与案涉房屋出租人侯某签订《商品房租赁合同》，侯某将坐落在扎兰屯市百兴东门对面的从北往南第五个，面积66平方米门市租赁给刘某，租期自2018年9月18日至2019年3月17日。在租赁期间内，刘某、赵某某欲将案涉房屋予以出兑，徐某联系刘某、赵某某并自行查看了案涉房屋状况，刘某、赵某某向徐某承诺出租人侯某肯定继续出租案涉房屋，遂于2019年2月16日徐某与刘某、赵某某签订了房屋转租协议，协议约定：刘某、赵某某将案涉房屋转租给徐某，房屋租金为10000元，2019年2月19日将房屋交付给徐某，租期至2019年3月18日，如有反悔双倍赔偿。徐某于签订合同当日先向刘某、赵某某支付房屋租金5000元后与出租人侯某取得联系，经询问是否继续出租及是否负责装修等问题后再向刘某、赵某某支付了剩余房屋租金5000元。之后徐某因未能与出租人侯某达成继续租赁案涉房屋协议，要求刘某、赵某某返还租金，刘某、赵某某未同意，并于转租协议约定期限内搬离案涉房屋，在向徐某交付房屋钥匙时徐某未接收。故徐某因向刘某、赵某某索要房租租金10000元未果诉至法院。本院认为，2019年2月16日刘某、赵某某与徐某签订的房屋转租协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当如约履行合同义务，不得擅自主张解除合同。徐某因未能与出租人就案涉房屋继续达成租赁协议而要求刘某、赵某某返还租金并给予赔偿的诉请，没有事实和法律依据，本院不予维护。理由如下：第一，关于徐某所持刘某与出租人侯某之间签订的《商品房租赁合同》中约定刘某不得转租，且刘某、赵某某亦未经出租人同意即转租的事实主张，对案涉转租协议的效力及协议的履行是否有影响的问题。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，承租人未经出租人同意转租的情况下，赋予出租人解除与承租人之间租赁合同的权利。当出租人行使该合同解除权时，可能导致承租人不能向第三人履行转租合同义务的违约情形。反之，即使存在承租人未经出租人同意而转租的情形，如果出租人不行使合同解除权，就不会影响承租人向第三人履行转租合同义务。因此，刘某与出租人侯某之间签订的《商品房租赁合同》中约定不得转租及刘某、赵某某是否经出租人同意，均不影响刘某、赵某某与徐某签订的转租协议依法成立并有效。第二，关于转租协议的履行情况。如上所述，徐某以刘某、赵某某无权转租亦未经出租人同意为由要求刘某、赵某某返还租金，但其未提供证据证实存在因出租人侯某不同意转租而导致刘某、赵某某不能向徐某交付租赁房屋或者徐某无法正常使用案涉房屋的根本违约行为。事实上，徐某自称其在签订转租协议当日与出租人取得联系，出租人表示继续出租，且一审中徐某提供录音证据证明出租人一开始同意将案涉房屋租给徐某的事实，足以说明刘某、赵某某向徐某保证出租人继续出租房屋的承诺已经兑现。同时，徐某认可刘某、赵某某已在转租协议约定期限内搬离案涉房屋，并向徐某交付过房屋钥匙的事实，因此徐某虽未接收房屋钥匙，亦应视为刘某、赵某某已向徐某履行完毕交付房屋的合同义务。据此，刘某、赵某某已经完全履行完毕转租合同义务，并无任何违约行为。第三，徐某与出租人就案涉房屋最终能不能达成继续租赁案涉房屋的协议，完全取决于双方的自愿协商，徐某所持刘某、赵某某负有保证出租人与其签订租赁协议的合同义务的主张，既无合同约定，又不符合生活常理，该主张不能成立。徐某作为完全民事行为能力人，应当预见与出租人协商案涉房屋租赁事宜过程中有可能出现双方协商不成的情形，徐某未能与出租人达成继续租赁案涉房屋协议的后果应由其自行承担。综上所述，上诉人刘某、赵某某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初633号民事判决；二、驳回被上诉人徐某的诉讼请求。一审案件受理费150元，由被上诉人徐某负担，二审案件受理费50元，由被上诉人徐某负担。本判决为终审判决。审判长  李美荣审判员  张赫男审判员  高 菲二〇一九年九月十七日书记员  赵 斐附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；