广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1323民初580号 原告：武宣县瑞中新城小区业主管理委员会，住所地:广西武宣县武宣镇城东路瑞中新城小区内。 负责人：黄桂华，该业委会主任。 委托诉讼代理人：曾德行，广西桂中律师事务所律师。 被告：广西武宣冠和物业管理有限公司，住所地:广西武宣县武宣镇城东路瑞中新城小区内，统一社会信用代码：914513230988077173。 法定代表人：廖源。 委托诉讼代理人：廖锋波，广西桂宣律师事务所律师。 原告武宣县瑞中新城小区业主管理委员会（下称：瑞中新城业委会）与被告广西武宣冠和物业管理有限公司（下称：冠和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武宣县瑞中新城小区业主管理委员会的负责人黄桂华及其委托诉讼代理人曾德行，被告广西武宣冠和物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖锋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武宣县瑞中新城小区业主管理委员会向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即向原告移交相关物业档案材料；二、依法判决被告返还其在2014年6月1日起至2018年8月31日期间收取的电梯日常维护费、公共维修基金暂计30万元整，并以30万元为基数，按中国人民银行发布的同期存款利率计算，向原告支付自2014年6月1日起至返还该款项之日止的利息；三、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中，当庭提出变更诉讼请求为：一、依法判决被告立即向原告移交相关物业档案材料：1、建设项目的各种批准文件；2、房屋及建筑物面积清册或业主房屋所有权权属清册；3、业主名册；4、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（如：水电线路布置图、消防喷淋系统布置图、排水、排污系统布置图）；5、物业服务中形成的物业服务档案资料；6、物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；7、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；8、物业质量保修文件和物业使用说明文件；9、业主共有的房屋、场地、设施设备清单；10、其他相关文件资料。二、依法判决被告返还其在2014年6月1日起至2018年8月31日期间收取的电梯日常维护费、公共维修基金及预收的物业费、水电周转金等款项暂计30万元整，并以30万元为基数，按中国人民银行发布的同期存款利率计算向原告支付自2014年6月1日起至返还该款项之日止的利息；事实与理由：武宣县瑞中新城小区由广西武宣中兴房地产开发有限责任公司开发建设，于2014年6月开始交付使用，并选聘广西武宣冠和物业管理有限公司进行前期物业服务。在冠和物业公司对小区进行管理期间，截止2018年8月31日，冠和物业公司按照前期物业服务合同的约定向小区业主收取物业费等相关费用，包含按30元/户/月向业主收取电梯日常维护费（日常检查及小修）、维保费及年检费；按房屋建筑面积每月每平方米0.20元向业主收取房屋共用部位和设施维修基金等在内的相关费用。上述收取的费用，在冠和物业公司对小区进行管理期间，从未按照相关规定定期向业主公布收支情况。并且，在冠和物业公司对小区进行管理期间，从未按照《前期物业服务协议》的约定履行好合同义务，导致小区诸多问题发生。2018年6月19日，瑞中新城小区召开第一次业主大会依法成立瑞中新城小区业主管理委员会。此后，小区于8月21日发布《招标公告》，对选聘物业服务企业进行公开招投标。同日，亦向冠和物业公司发出《解聘通知函》;通知冠和物业公司解除《前期物业服务合同》，并限期要求办理交接手续。同年8月29日，冠和物业公司向瑞中新城业委会发出通知，通知小区其将于2018年8月31日撤离小区，要求小区业委会于该日期前到该公司办理移交等有关手续。此后，小区业委会在期限内到该公司办理移交手续，但该公司仍不予配合，导致交接事宜未能顺利办理。8月31日，小区通过招投标程序依法确定的广西平胜物业服务有限公司为中标企业，但当日，冠和物业公司在没有办理交接事宜并移交相关财物情况下，擅自撤离小区，停止对小区进行物业服务，导致小区管理陷入瘫痪。在同年9月2日，小区业委会向冠和物业公司发出《关于移交瑞中新城小区物业档案及公共维修基金的通知》，通知该公司配合办理移交手续，并同时抄报政府部门要求责令冠和物业公司限期办理交接工作。同年9月30日，武宣县住房和城乡建设局向冠和物业公司发出《关于要求做好武宣县瑞中新城小区物业事项移交工作的通知》，要求该公司自通知下发10个工作日内与小区业委会办理交接工作。但截止目前，该公司仍拒不配合，导致交接事宜迟迟未能顺利办理。因冠和物业公司不及时办理交接事宜并移交相关财物，小区管理及维护因无相关物业档案材料和维护经费，造成小区管理混乱不堪，小区电梯及消防等设施设备存在重大安全隐患。加上中兴房开公司未按合同约定把规划建设的停车位交付业主使用，严重影响瑞中新城小区业主正常的生产生活秩序。原告认为，原告作为小区治理的自治组织，依法行使法律赋予的职责，根据法律规定及前期物业服务协议的约定，请求被告办理交接事宜并移交相关财物符合法律规定。但目前冠和物业公司在己经撤离的情况下，经原告多次催促及行政主管部门提出整改后仍拒不予配合，严重损害了瑞中新城小区广大业主的合法权益。为维护小区广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 广西武宣冠和物业管理有限公司辩称，1、要求被告返还30万元的电梯维护费等，被告一直在亏损营业，从原告提供的证据看，票据统计数额只是5万多元，从3月-9月光是电梯维护费就已经达到56310元；2、被告是与各个业主签订前期物业服务协议的，根据合同收取的款项，这些款项应是业主的不是业委会的，被告得到通知后已在小区公布，要求业主到物业领取预交的款项；3、被告目前没有物业管理的上述要求移交的档案材料，收到解聘函后员工没有心情上班，根据合同法规定，解除合同通知送达后解除生效，没有工作，职工无心情上班，为了维护小区业主的利益，物业要员工上班至30日，要求业委会在此日期前来办理移交手续，但是业委会并没有前来办理移交手续，故被告搬了办公用品，9月上旬，业委会强行破门进入物业，物业档案材料是否已经被销毁被告物业不知情。水电周转金每户200元已经退还给业主了。关于预收物业费，得到解聘通知后，已经通知业主来办理退款手续，电梯维护费、预收物业费、水电周转金也不应该退还给原告，水电周转金及物业费并不是原告的，是各个业主的。原告要求移交30万元的款项和移交档案材料是没有事实及法律依据的。 原告为了证明事实，向本院提交了如下证据： 1、武宣县武宣镇人民政府公告，证明原告主体资格； 武宣县瑞中新城小区第一届业委会候选人投票结果汇总表，证明瑞中新城小区召开业主大会成立业主委员会符合法定程序； 关于瑞中新城小区业主管理委员会委员调整通告，证明瑞中新城小区业委会已调整黄桂华为主任； 身份证复印件，证明瑞中新城小区业委会主任黄桂华的身份基本信息； 前期物业服务协议，证明瑞中新城小区的前期物业服务企业为冠和物业公司，其与业主签订了物业服务协议对各方权利义务进行了约定； 钥匙、资料收取确认单，证明瑞中新城小区于2014年6月1日开始交付使用； 招标公告，证明瑞中新城小区于8月21日发布《招标公告》，对选聘物业服务企业进行公开招投标； 解聘通知函、文件送达回执单，证明瑞中新城小区向冠和物业公司发出《解聘通知函》，通知冠和物业公司解除《前期物业服务合同》，并限期要求办理交接手续、冠和物业已收到通知函的事实； 通知，证明冠和物业公司单方撤离小区的通知； 关于预交物业费、电梯维护费、公共维修基金等退款的通知，证明冠和物业公司向业主收取物业费、电梯维护费、公共维修基金等相关费用的事实； 关于移交瑞中新城小区物业管理档案及公共维修基金的通知，证明瑞中新城小区业委会督促冠和物业公司办理工作交接的相关事实； 武宣县住房和城乡监事局关于要求做好武宣县瑞中新城小区物业事项移交工作的通知，证明行政部门督促冠和物业公司办理工作交接的相关事实； 工作联系函；14、关于小区购买及维修设施设备的请款函，证明应冠和物业公司前期物业服务不到位，并且在撤离后不及时办理交接事宜并移交相关财物，造成小区管理混乱不堪，小区电梯及消防等设施设备存在重大安全隐患； 15、武宣县住房和城乡建设局、武宣县财政局关于印发《武宣县住宅专项维修资金管理实施细则》的通知，证明该实施细则于2018年3月1日起施行、冠和物业公司收取业主相关费用并不适用该实施细则的规定； 16、收款收据（部分），证明冠和物业公司向业主收取物业费、电梯维护费、公共维修基金及水电周转金等相关费用的事实。 被告经质证对原告1、2、3、4、5、6、8、9、10、12、16无异议；对证据7招标公告，与本案无关联；对证据11被告认为其8月31日已经撤离，该份通知没有签收单，被告是没有收到该通知的，对该份通知的真实性是有异议的；对证据13、14被告无法核实；对证据15的关联性有异议；对被告无异议的证据本院予以认定。对有异议的证据7，本院认为与本案无关。对证据11本院认为是真实的，原告在送给被告的同时，还送给了有关部门。对13、14是原告与新的物业公司之间管理工作的联系文书，与本案无关。 被告为了证明自己主张，向本院提交了如下证据： 1、回复函，证明冠和物业将收取的专项维修基金退还业主；2、名单，证明冠和物业将收取的专项维修基金退还业主；3、联络函，证明冠和物业退出小区后告知业委会新旧物业未完成交接手续，也送达了城东社区，不能强行使用； 4、部分电梯年检、维护发票，证明2018年3月至9月电梯维护保养费用56310元，证实这些费用不是光收取没有支出的。 原告经质证对被告证据1、4无异议；对证据2不认可，认为该证据是手写统计的数字，没有证明效力；对证据3原告没有收到，不予认可；对原告无异议的证据1、4本院予以认定。对有异议的证据3，本院予以认可被告确实退回了部分业主的费用。对证据3，原、被告双方确实未曾办理交接手续，本院对此证据予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广西武宣中兴房地产开发有限责任公司开发建设的武宣县瑞中新城小区，于2014年6月开始交付使用，并选聘广西武宣冠和物业管理有限公司（下称：冠和物业公司）进行前期物业服务。冠和物业公司进驻小区对小区进行管理期间，按照前期物业服务合同的约定向小区业主预收物业费、水电周转金、电梯日常维护费（日常检查及小修）、维保费及年检费、按房屋建筑面积每月每平方米0.20元向业主收取房屋共用部位和设施维修基金等相关费用。冠和物业公司进驻小区后，一直对小区进行日常管理。在冠和物业公司对小区进行管理期间，原告认为被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行好合同义务，导致小区诸多问题发生。2018年6月19日，瑞中新城小区召开第一次业主大会依法成立瑞中新城小区业主管理委员会（下称：瑞中新城业委会）。此后，小区于8月21日发布《招标公告》，对选聘物业服务企业进行公开招投标。同日，亦向冠和物业公司发出《解聘通知函》，通知与冠和物业公司解除《前期物业服务合同》，并限期要求办理交接手续。被告同意解除合同并于同年8月29日，被告冠和物业公司向原告瑞中新城业委会发出通知，通知其将于2018年8月31日撤离小区，要求小区业委会于该日期前到该公司办理相关移交手续。此后，原告在此期间曾到被告公司办理移交手续，但因双方有其他问题不能达成一致，导致交接事宜未能顺利办理。2018年8月31日被告在没有办理双方交接事宜并移交相关档案材料及财物情况下，撤离小区，停止对小区进行物业服务。当天，原告通过招投标程序依法确定的广西平胜物业服务有限公司为中标企业，聘请该物业公司进驻小区管理。第二天，原告向被告冠和物业公司发出《关于移交瑞中新城小区物业档案及公共维修基金的通知》，通知该公司配合办理移交手续，并同时抄报政府主管部门要求责令冠和物业公司限期办理交接工作。但双方一直没有办理交接手续。2018年9月30日，武宣县住房和城乡建设局向冠和物业公司发出《关于要求做好武宣县瑞中新城小区物业事项移交工作的通知》，要求该公司自通知下发10个工作日内与小区业委会办理交接工作。政府主管部门向被告下发通知至今，被告仍未按照通知要求办理移交手续。因新旧物业未进行交接，导致新入驻的物业公司无法更好的管理小区，影响瑞中新城小区业主正常的生产生活秩序。 另查明，武宣县瑞中新城自2014年6月建成交付使用后，至今共有四百多户户主入住，被告自小区交付使用后即入驻小区进行物业管理至2018年8月31日撤出。期间被告均与大多户主签订《前期物业服务合同》。合同约定了双方的权利义务、物业管理服务内容，物业管理服务费用、代收代缴费服务，违约责任等条款。 本院认为，规范物业管理，有利于维护业主和物业服务企业的合法权益，是改善人民群众的生活和工作环境的重要保证。武宣县瑞中新城小区，于2014年6月开始交付使用后，在没有成立业主委员会前选聘被告冠和物业公司进行前期物业服务，被告冠和物业公司进驻小区对小区进行管理没有违反法律规定，期间，按照前期物业服务合同的约定向小区业主预收物业费、水电周转金、电梯日常维护费（日常检查及小修）、维保费及年检费、按房屋建筑面积每月每平方米0.20元向业主收取房屋共用部位和设施维修基金等相关费用，是用于小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动管理的必要费用。2018年6月19日，瑞中新城小区召开第一次业主大会依法成立瑞中新城小区业主管理委员会后，同年8月21日通过公开、公平、公正的市场机制选择了新物业服务企业广西平胜物业服务有限公司为中标企业，对小区进行管理，符合《物业条例》的规定，是业主的权利。原告选定新的物业服务企事业后，已向被告冠和物业公司发出《解聘通知函》，双方已同意解除《前期物业服务合同》，并要求办理交接手续。合同解除后，被告应向原告移交相关档案材料系其法定义务，但被告经原告多次要求，且在物业服务企业主管部门已下文明确要求办理好移交手续的情况下，至今仍未向原告办理移交手续，被告存在明显过错，应该依法依规和原告办理移交手续，将有关的物业管理材料移交给原告。对于原告要求判决被告向原告移交相关物业档案材料的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于被告应否返还所收取的电梯日常维护费、公共维修基金及预收的物业费、水电周转金等款项300000元，并支付利息给原告的问题。原告在庭审中，已明确表示预收的物业费、水电周转金同意退回给业主，不再诉请，这是其对自己民事权利的处分，本院予以允许。对于被告在物业服务期间所收取的电梯日常维护费、公共维修基金，在其管理期间，均需要对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生等必要费用开支。所收取的电梯日常维护费，被告在对小区进行物业服务期间，需对电梯保持正常运行进行日常维护、年检及损坏修理的费用开支。对于被告所收取的上述费用，原告既未向本院提供所收取的费用数额，也未向本院提供结余数额，对此，原告应该自行承担举证不能的后果，对此项请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二九条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西武宣冠和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武宣县瑞中新城小区业主管理委员会移交1、建设项目的各种批准文件；2、房屋及建筑物面积清册或业主房屋所有权权属清册；3、业主名册；4、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（如：水电线路布置图、消防喷淋系统布置图、排水、排污系统布置图）；5、物业服务中形成的物业服务档案资料；6、物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；7、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；8、物业质量保修文件和物业使用说明文件；9、业主共有的房屋、场地、设施设备清单；10、其他相关文件资料； 二、驳回原告武宣县瑞中新城小区业主管理委员会其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由被告广西武宣冠和物业管理有限公司负担2900元，原告武宣县瑞中新城小区业主管理委员会负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  余东明 审 判 员  卓义林 人民陪审员  覃善果 二〇一九年九月三日 法官 助理  黄 吉 书 记 员  陆 清