重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初2287号原告:徐承翠,女,1962年11月25日出生,汉族,无固定职业，现住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：何贵红（特别授权），重庆岱林律师事务所律师。被告:邵军,男,1963年3月17日出生,汉族,无固定职业，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：李开鑫（特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告:钱正华,男,1961年4月19日出生,汉族,住重庆市巫山县。第三人:陈军,男,1963年9月24日出生,汉族,住重庆市巫山县。第三人:陈孝军,1970年8月6日出生,男,汉族,无固定职业，住重庆市巫山县。第三人：朱元军,男,1974年10月15日出生,汉族,无固定职业，住重庆市巫山县。原告徐承翠与被告邵军、钱正华，第三人陈军、陈孝军、朱元军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于201９年6月4日受理后，发现不适适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于201９年9月11日公开开庭进行了审理，原告徐承翠及诉讼代理人何贵红，被告邵军的诉讼代理人李开鑫，被告钱正华，第三人陈军到庭参加诉讼，第三人陈孝军、朱元军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐承翠向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X号房屋的强制执行,并解除查封。审理过程中，原告将第1项变更为：请求立即停止对位于巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X号房屋的强制执行。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由:2012年9月11日,原告徐承翠与被告钱正华通过巫山县嘉和中介有限责任公司签订了购买位于巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X号房屋的买卖合同,原告按约定支付了全部房款44.8万元,2012年9月11日，被告钱正华将诉争房屋交付给原告全家入住使用至今。在签订房屋买卖合同时,原告与被告钱正华均清楚该物业暂时还未(无法)办理产权证,但双方在合同的第十一(二)约定“该房屋所在大楼中有其他业主取得房地产权证书时,甲方应主动及时将该房屋房地产权证取得后交给乙方,并协助乙方办理权属转移登记手续。”原告对该套房屋的产权证何时能办理完毕并不知情,直到2019年4月，原告无意间从本楼其他业主处打听到该房屋的产权证已经办理下来了。于是原告就打电话给被告钱正华要求其配合完成过户手续。2019年4月22日，双方约定到房地产登记中心办理过户登记手续时，房地产登记中心的工作人员告知该房屋不能办理过户转移登记,原因是该房屋于2016年5月11日被巫山县人民法院查封了,2019年5月20日被继续查封。被告邵军系执行案件的申请人,被告钱正华系执行案件的被申请人,被告邵军因民间借贷纠纷案件于2016年5月10日申请对原告已购买的被告钱正华名下的前述房屋予以了财产保全,巫山县人民法院以(2016)渝0237民初1488号民事裁定书既(2017)渝0237执313号执行裁定查封了该套房屋。在执行程序中被告邵军作为申请人向巫山县人民法院申请强制执行,原告作为案外人对贵院的执行提出案外人执行异议,贵院于2019年5月27日作出(2019)渝0237执异4号执行裁定书,裁定驳回原告的执行异议申请,原告于2019年6月3日收到该裁定。原告认为，根据相关规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据此,原告购买房屋的时间为2012年9月11日,且自购买之日起原告全家就居住至今并没有人阻止其居住。由此可见其购买、合法占有房屋时间明显早于(2016)渝0237民初1488号民事裁定书及(2017)渝0237执313号执行裁定书下发的时间,且原告已付清全部购房款,未及时过户是因为被告钱正华隐瞒事实真相而没有及时过户,原告本身并无过错。综上,原告因不服贵院于2019年5月27日作出(2019)渝0237执异4号执行裁定书,故根据《民事诉讼法》第227条之规定特向人民法院提起如前诉请,请求依法支持原告的诉讼请求。被告邵军辩称，法院依法对钱正华名下位于重庆市巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X号房屋采取查封措施，并无不当，请求依法驳回案外人徐承翠的异议请求。具体理由为：根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，徐承翠未依法去办理房地产权过户登记手续，不动产登记资料的登记情况载明仍未完成权利变更登记手续，对外公示的产权人仍为被执行人钱正华。在案外人徐承翠未办理房产变更手续过程中而房管部门未做房产权利登记变更的情况下，应视为涉案房产未发生物权变动的法律效力。因此，法院依法对钱正华名下的房屋采取查封措施，并无不当，对案外人徐承翠的异议请求应当依法驳回。根据物权法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。尽管该买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，但在房屋过户登记之前，房产买卖合同虽然成立，但并未产生不动产所有权转移之法律效力。所以，未办理产权登记变更手续的，该房产实未发生物权变动，依然属于钱正华个人的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案房产未依法办理产权变更登记，则该房产权属不发生变更的法律效力。案外人徐承翠对该处房产并不享有物权，法院对房产采取强制执行措施符合法律规定。支持案外人的异议，意味着案外人对涉案财产具有物权。案外人异议程序的设置主要保护那些因为已经签订房屋买卖合同，并已经支付全部价款、因各种原因未进行物权登记的案外人的合法权益。法院对终止涉案财产的强制执行，并不当然的得出案外人对涉案财产具有相应物权的结论。案外人只有到物权登记部门依法登记后才具有房屋的物权。是否获得物权，应根据物权登记部门登记公示结果为准，而不是以法院是否支持案外人的异议请求为准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，已登记的不动产，按照不动产登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。因异议人（案外人）徐承翠不是查封房屋登记薄上的权利人，其理由依法不应采信。综上，恳请法院依法驳回案外人徐承翠对该执行标的的异议请求。被告钱正华辩称，在2012年的时候，我就把房子挂出去卖，是挂在嘉和公司卖的。徐承翠买后将购房款是付齐了的。当时房子的情况是，还没有办到房产证，隔了几年才办房产证，房管所不让直接过户到原告的头上，所以才办到我的头上，隔了很久了，我才去拿房产证，我当时给原告打了电话的，但是原告没接，后来我一直没有管。邵军申请把房子查封了，当时我就说了这个房子在2012年卖的。被告陈军述称，我给邵军担保是事实，没得其他的答辩意见。被告陈孝军、朱元军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为放弃诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月11日，以出卖人钱正华（甲方），购买人徐承翠（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市巫山县巫峡镇净坛一路XXX号X单元XX室，建筑面积约100平方米住宅一套，作价438000元卖给乙方，房屋交付时间为2012年9月11日，约定分三期付款，签订合同后，钱正华按约定将房屋交付给徐承翠占有、管理、使用，徐承翠按约定付清房款。2014年4月21日，陈孝军在邵军处借款136万元，钱正华、陈军、朱元军为陈孝军的借款担保，约定的还款日期到期后，陈孝军未按期偿还借款。2016年5月5日，邵军向本院起诉，要求陈孝军、钱正华、陈军、朱元军偿还借款本息，在诉讼过程中，邵军申请对登记在钱正华名下的本案涉案房屋进行查封，本院于同年5月10日对本案涉案房屋进行了查封，2016年8月8日，本院作出（2016）渝0237民初1488号民事判决书，判决由陈孝军偿还邵军借款本金1204420元及利息，由朱元军、钱正华、陈军承担连带保证责任，案件生效后，邵军向本院申请强制执行，在执行过程中，于2019年5月20日本院该房屋进行了继续查封。2019年5月2日，徐承翠向本院书面提出执行异议，本院作出（2019）渝0237执异第4号执行裁定书，驳回案外人徐承翠的执行异议申请。钱正华卖给徐承翠的房屋于2016年1月27日办理不动产权证，登记权利人钱正华，房屋坐落于重庆市巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X—X—X，建筑面积103.3平方米。本案在庭审过程中，原告称不知道该房屋办理了产权证，现在经过查询才知道。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2012年9月11日，出卖人钱正华将其所有的本案涉案房屋卖给购买人徐承翠，双方签订《重庆市房屋买卖合同》，钱正华将房屋交付给徐承翠占有、管理、使用，徐承翠按约定给付了价款，系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。2014年4月21日，陈孝军在邵军处借款，钱正华、陈军、朱元军担保，2016年5月10日本院对涉案房屋的查封及2019年5月20日本院该房屋的继续查封，按时间顺序均发生在钱正华与徐承翠对涉案房屋的买卖之后，2016年1月26日，钱正华取得该房屋不动产权证后，钱正华没有通知徐承翠办理过户登记，不属于徐承翠的原因没有办理物权过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故原告要求请求立即停止对位于巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X号房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。被告邵军，第三人陈军、陈孝军、朱元军在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：停止对登记在被告钱正华名下，坐落于巫山县高唐街道净坛一路XXX号X幢X-X-X房屋的执行。案件受理费8020元，由被告钱正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  丁发鑫人民陪审员  向久春人民陪审员  何红练二〇一九年九月十一日书 记 员  黄周琼