河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019）豫0403民初1210号原告：河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司，住所地河南省平顶山市建设路东段19号。诉讼代表人：李华强，河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：宁书鑫，河南金年华律师事务所律师。被告：史金汉，男，1965年6月14日出生，汉族，住河南省平顶山市。委托诉讼代理人：王进，河南星烁律师事务所律师。原告河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司（以下简称“九头崖集团平顶山公司”）诉被告史金汉与破产有关的纠纷一案，由平顶山市中级人民法院受理后，裁定移送至本院处理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁书鑫、被告史金汉及其委托诉讼代理人王进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告九头崖集团平顶山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预交的租金300万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月27日，原告与平项山市金昇昌商贸有限公司（以下简称“金昇昌公司”）签订《光明路粮店底商租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于光明路南××院××底商，租赁期限15年，自2014年1月27日至2020年1月26日止。合同签订后，原告预交了租金300万元。因金昇昌公司建筑消防手续一直没有办理，迟迟无法交房。原告多次要求金昇昌公司返还预交的租金，但拒不退还。原告曾于2016年向平顶山市湛河区人民法院起诉要求金昇昌公司返还租金，后原告因破产重整而申请撤诉。2016年11月23日，平顶山市中级人民法院作出(2016)豫04破申1号民事裁定书，裁定受理九头崖集团平顶山公司的重整申请。2016年12月1日，平顶山市中级人民法院作出（2016)豫04破1-1号民事决定书，决定了九头崖集团平顶山公司破产清算组的组成人员，并指定破产清算组为九头崖集团平顶山公司管理人。2017年8月28日，平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04破1-7号民事裁定书，裁定宣告九头崖集团平顶山公司破产。2017年2月8日，被告史金汉作为清算组成员，在没有通知原告的前提下，擅自将金昇昌公司注销，并办理了注销登记，导致原告无法收回预交的租金。根据《中华人民共和国公司法解释二》第十一条之规定，原告可以要求被告承担赔偿责任。现原告为维护自己的合法权益，特起诉至贵院，望依法裁判。被告史金汉辩称，金昇昌公司交付使用的租赁房屋符合法律规定的交付使用条件，其已经履行了交付租赁房屋的合同义务。原告以金昇昌公司未能提供《商场建筑消防审核意见书》为由，单方解除合同的行为没有法律效力。另其行为已经表明其不再继续履行租赁合同，构成了根本性违约，依法应当赔偿金昇昌公司因此所遭受的全部损失。故原告的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回其各项诉讼请求。九头崖集团平顶山公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、租赁合同一份，拟证明九头崖集团平顶山公司租赁金昇昌公司的房屋用于商业经营的事实；证据二、补充协议一份（2014年11月3日），拟证明在签订该补充协议时，案涉房屋的建筑消防手续仍然没有办下来；证据三、补充协议一份（2015年1月20日），拟证明金昇昌公司改变了建筑工程规划许可，导致其消防手续不可能完善，也办不下来；证据四、收据一份，拟证明金昇昌公司收到九头崖集团平顶山公司预交的租金300万元；证据五、《解除租赁合同通知书》一份，拟证明因案涉房屋的建筑没有消防手续，致使九头崖集团平顶山公司不能实现开业经营的合同目的，故其要求解除租赁合同，返还预交的租金；证据六企业注销信息和证据七备案通知书，拟证明史金汉作为金昇昌公司股东以及清算组负责人，于2017年2月8日将金昇昌公司予以注销；证据八、（2016）豫04破申1号，拟证明，平顶山市中级人民法院于2016年11月23日受理了九头崖集团平顶山公司的破产重整申请；证据九、(2016）豫04破1-1号民事决定书，拟证明2016年12月1日，平顶山市中级人民法院指定了九头崖集团平顶山公司的管理人；证据十、（2016）豫04破1-7号民事裁定书，拟证明平顶山市中级人民法院于2017年8月28日宣告九九头崖集团平顶山公司破产；证据十一、（2016）豫0411民初456号民事裁定书，拟证明九头崖集团平顶山公司就与金昇昌公司租赁合同纠纷一事曾向湛河区人民法院起诉，后因原告申请破产而撤诉。史金汉对以上证据的真实性均无异议，但认为租赁合同无法继续履行的责任在九头崖集团平顶山公司，其单方解除合同的行为没有法律和事实依据，并对其提交的证据5《解除租赁合同通知书》的法律效力不予承认。史金汉向本院提交如下证据：证据一、《光明路粮店底商租赁合同》一份，拟证明九头崖集团平顶山公司和金昇昌公司协议约定，金昇昌公司将案涉房屋出租给九头崖集团平顶山公司的事实。证据二、涉案房屋的平城规建字第410400(2010）0201号《建设工程规划许可证》《工程质量竣工验收记录》《竣工验收备案表》各一份，拟证明涉案房屋已经竣工验收且验收合格，符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定的可以交付使用的条件。证据三、2014年11月3日签订的《补充协议》一份、2015年1月20日签订的《补充协议》一份、2014年8月14日史金汉为了配合河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司办理消防手续转给河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司工作人员10万元费用的《银行交易明细清单》一份，拟证明即便按照法律规定经营商场所需的消防手续应当由经营者即九头崖集团平顶山公司办理，但金昇昌公司仍然同意协助和积极配合其办理和完善消防手续，甚至出钱帮助九头崖集团平顶山公司办理消防手续，由此可见，本案租赁合同无法继续履行的责任在九头崖集团平顶山公司。证据四、九头崖集团平顶山公司在涉案房屋上的招商广告照片和因保管电梯占用消防通道的照片一组、2016年3月16日在湛河法院的庭审笔录一份，拟证明双方自租赁合同签订后，金昇昌公司就已经将房屋交付给了九头崖集团平顶山公司占有、管理和使用。九头崖集团平顶山公司不仅在涉案房屋墙壁上进行招商广告宜传，并且后续又将大型电梯设备拉进租赁房屋内备用，直至2016年3月16日双方在湛河法院开庭时大型电梯仍存放在租赁房屋的消防通道上，致使租赁房屋无法配套正常使用。证据五、《河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司解除租赁合同通知书》一份，拟证明九头崖集团平顶山公司明确表明其今后将不再履行双方所签订的房屋租赁合同，其单方解除租赁合同的行为，没有事实与法律依据，属于单方违约行为。证据六、《委托拍卖合同》一份、《拍卖公告》一份、刊登有《拍卖公告》的报纸一份、平顶山市金博商贸有限公司与平顶山市大德源实业有限公司《关于催促拉走电梯的函》以及顺丰快递邮寄单一份、2015年9月-11月关于电梯与九头崖谢晓液经理的短信记录信息一份，拟证明为了降低因九头崖集团平顶山公司的违约行为造成的损失，金昇昌公司的实际控制人平顶山市金博商贸有限公司不得不在2015年8月6日对涉案房屋进行委托拍卖，流拍后又不得不降价于2015年10月20日将涉案房屋租赁给了平顶山市大德源实业有限公司。为了履行与平顶山市大德源实业有限公司的房屋租赁合同，金昇昌公司的法定代表人史金汉多次通过电话、发函的方式催促九头崖集团平顶山公司将电梯拉走，然而在其谢晓霞经理承诺会及时拉走电梯的情况下，却迟迟不予拉走电梯，导致金昇昌公司无法履行由其实际控制人与平顶山市大德源实业有限公司代签的房屋租赁合同，致使租金损失进一步扩大。证据七、《平顶山市社会保险事业局》出具养老保险欠费证明一份、《平顶山市社会医疗保险中心》出具的欠费证明一份，拟证明因九头崖集团平顶山公司的单方违约行为导致案涉房屋无法正常使用，直接导致金昇昌公司的实际控制人平顶山市金博商贸有限公司经营困难，造成经济损失1976134元。证据八、平顶山市大德源实业有限公司经营的光明路店商场照片一组、大德源光明路店装修工程消防设计备案受理凭证一份、平煤集团飞行化工公司光明路粮店住宅楼工程消防设计备案受理凭证一份，拟证明根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，涉案房屋的建设工程和装修工程均系备案登记即可，且涉案房屋工程未被确定为抽查对象，并不影响正常使用，大德源超市也已经实际经营两年多了。故九头崖集团平顶山公司单方解除合同的真实原因是当时其资金链断裂导致无力投资继续装修和经营，便找借口解除租赁合同。证据九、《国务院办公厅关于调整城镇国有粮油零售网点房产经营管理权的通知》国务院办公厅文件国办发[1995]47号文件一份、《关于核准平煤集团飞行化工公司职工集资底商住宅楼项目的通知》平顶山市发展和改革委员会文件平发改审服[2008]7号文件一份、《平顶山市光明粮油贸易公司与平煤集团飞行化工有限责任公司协商建底商住宅楼的协议书》一份、《产权转让协议》一份、《产权交易成交鉴证书》平拍产交鉴[2010]01号文件一份、《平顶山市金昇昌商贸有限公司股东合资、合作协议》一份，拟证明金昇昌公司有权与九头崖集团平顶山公司签订《光明路粮店底商租赁合同》。涉案房屋原系平煤集团飞行化工有限责任公司为改善职工住房条件，由住户集资和市光明路粮油贸易公司共同投资建设，并约定底商部分和住宅部分的70%产权归平顶山市光明粮油贸易公司所有。后平顶山市光明粮油贸易公司进行改制，将100%的产权全部转让给了平顶山市金博商贸有限责任公司。2013年平顶山市金博商贸有限责任公司作出了以光明路粮店新建底商住宅楼的底商部分以实物形式参股平顶山市金异昌商贸有限公司，自此涉案房屋一直由金昇昌公司占有和管理使用。证据十、2014年11月8日签订的《土建工程承包协议》一份、2014年12月19日的工程费用发票一张，拟证明金昇昌公司在与九头崖集团平顶山公司于2014年11月3日签订《补充协议》后，应九头崖集团平顶山公司的要求对出租房屋进行部分施工，费用共计14.98万元。九头崖集团平顶山公司对第一组证据真实性没有异议，但是该合同由于史金汉的原因迟迟无法履行，其不能收取九头崖集团平顶山公司租金。对第二组证据，对证明目的有异议，涉案房屋没有按照规划许可施工，致使消防手续无法办理，双方在2014年签订的补充协议中也已经提到消防手续不完善导致无法经营。该证据不能证明该房屋符合使用条件。对第三组证据中的银行交易明细清单，杨英是否是九头崖集团平顶山公司工作人员需要核实，即使杨英是其工作人员，收到十万元也无法证明租赁房屋的消防手续是应该原告来办理的。对第四组证据真实性无异议，但是双方签订租赁合同后，在租赁房屋处放了一部电梯，由于消防手续一直没有办理，电梯一直就放在那，没办法实际使用。对第五组证据真实性无异议，意见同九头崖集团平顶山公司证据目录中的证明目的。对第六组证据中的《关于催促拉走电梯的函》，九头崖集团平顶山公司没收到，也无法向谢晓霞核实，短信记录证据内容缺乏载体无法核实。对第七组证据，与九头崖集团平顶山公司无关。对第八组证据，不能证明租赁房屋符合使用条件。对第九组证据，九头崖集团平顶山公司签订租赁合同时不知道房屋是登记在平顶山市金波商贸有限公司名下，如果房屋已参股应当变更登记。对第十组证据，费用产生与九头崖集团平顶山公司无关。本院经审查对以上证据的真实性均予确认，但对这些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，九头崖集团平顶山公司与金昇昌公司签订了《光明路粮店底商租赁合同》一份，合同约定，金昇昌公司向九头崖集团平顶山公司出租位于光明路南××院××路粮店新建小高层地上地下一层、地上第一层和地上第二层的房屋用于商业经营，租赁期为15年，自2014年1月27日至2029年1月26日，年租金为210万元，且九头崖集团平顶山公司于本合同签订3日内向金昇昌公司预交租金300万元。合同还约定，金昇昌公司给九头崖集团平顶山公司五个月的装修期，装修期不计租金，装修期满即开始计租；金昇昌公司在交房时需提供商场建筑消防审核意见书（按照商场要求做消防设施）、合法营业执照、房屋长期合法使用证明、房屋应达到毛墙、毛地面、门前广场硬化（广场由乙方使用管理）。2014年1月29日，金昇昌公司收到九头崖集团平顶山公司预交的租金300万元。2014年11月3日，因案涉房屋的建筑消防手续未办理完毕，九头崖集团平顶山公司还未能进场进行装修，故双方协商后，签订了一份《补充协议》，约定“2、凡因消防手续及消防合格证而给乙方（九头崖集团平顶山公司）造成的损失有甲方（金昇昌公司）承担；……6、自本协议签订之日起40日内进场装修，从12月15日开始计算装修期”。2015年1月20日，双方就住户乘梯问题签订了另一份《补充协议》，约定“在合同正常履行期内甲方（金昇昌公司）同意年优惠24万元。此款项在乙方（九头崖集团平顶山公司）正式缴纳租金时按月扣减。”2015年5月21日，九头崖集团平顶山公司向金昇昌公司发出了《解除租赁合同通知书》，内容如下“平项山市金昇昌商贸有限公司：根据2014年1月27日你公司与我公司签订的《光明路粮店底商租赁合同》及补充协议的约定，你公司作为出租方有义务向我公司提供商场建筑消防审核意见书，然而，你公司至今无法提供商场建筑消防审核意见书，致使我公司无法进场进行装修，迄今为止仍不能实现我公司开业经营的合同目的，合同无法继续履行，我公司损失严重。现正式函告你公司如下事项：1、本通知送达之日，2014年1月27日《光明路粮店底商租赁合同》及全部补充协议解除。2.本通知送达后5日内，你公司应返还我公司预交的租金300万元。逾期不还，则自预交之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息至租金全部返还之日止。特此通知。河南九头崖集固平顶山商业连锁有限公司2015年5月21日”。九头崖集团平顶山公司诉金昇昌公司房屋租赁合同纠纷一案，曾于2016年3月16日在平顶山市湛河区人民法院进行了开庭审理，后九头崖集团平顶山公司因故撤回起诉。根据开庭笔录的记载，庭审中，九头崖集团平顶山公司认可其于2014年11月10日左右将电梯放入案涉房屋内，并打出招商广告，但未对案涉房屋进行装修，且到庭审时，电梯还未拉走。金昇昌公司在庭审中认可，案涉房屋变更装修后新的规划许可证在办理中，且案涉房屋没有消防验收合格意见书。另其认可收到了九头崖集团平顶山公司于2015年5月21日发出的解除合同通知书，当时也认为解除了合同，但后续九头崖集团平顶山公司又与其商量相关事宜，直至2015年10月份才彻底解除的。2015年10月20日，平顶山市金博商贸有限公司于平顶山市大德源实业有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，平顶山市金博商贸有限公司将案涉房屋出租给平顶山市大德源实业有限公司用于商用，租赁期为10年，租金自约定的房屋交付之日过完免租期起计算，即2016年4月1日起计算，2015年10月30日至2018年10月30日期间月租金为108600元，之后每年递增2%。合同还约定，涉及乙方（平顶山市大德源实业有限公司）商场的消防手续由乙方（平顶山市大德源实业有限公司）负费协调办理，甲方（平顶山市金博商贸有限公司）初期一次性消防未完成之前，消防问题导致乙方（平顶山市大德源实业有限公司）不能营业的，由甲方（平顶山市金博商贸有限公司）协调解决。甲方（平顶山市金博商贸有限公司）自乙方（平顶山市大德源实业有限公司）不能营业并被强制关门的可暂时免缴月租，并每月赔偿乙方（平顶山市大德源实业有限公司）损失50万（伍拾万整）。另查明，2007年7月9日，平顶山市光明路粮油贸易公司与平煤集团飞行化工有限责任公司签订了《协商建底商住宅楼的协议书》，双方协议案涉房屋的产权归平顶山市光明路粮油贸易公司所有。2010年4月2日，平顶山市粮食局与平顶山市金博商贸有限公司签订了《产权转让协议》一份，平顶山市粮食局将其所持有的平顶山市光明路粮油贸易公司100%的国有产权转移至平顶山市金博商贸有限公司。2013年2月10日，平顶山市金博商贸有限公司与张永超签订了《平顶山市金昇昌商贸有限公司股东合资、合作协议》，约定平顶山市金博商贸有限公司以其所有的案涉房屋入股金昇昌公司。再查明，史金汉持有金昇昌公司100%股权。后金昇昌公司于2017年2月8日注销，该公司的清算组成员为史金汉、闫燕鹤，负责人为史金汉。又查明,九头崖集团平顶山公司于2017年8月24日被河南省平顶山市中级人民法院宣告破产。本院认为，九头崖集团平顶山公司与金昇昌公司签订的《光明路粮店底商租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。原告于2015年5月21日向金昇昌公司发出了解除租赁合同通知书，金昇昌公司也认可其收到了该通知书，因被告未提交证据证明金昇昌公司当时对该解除租赁合同通知书存有异议，故本院认定案涉租赁合同及其补充合同于2015年5月21日均已解除。合同解除后的法律后果包括财产返还和损失赔偿。本案中，双方约定年租金210万元，装修期为五个月，且装修期内免租金，从2014年12月15日开始计算装修期。经计算，应从2015年5月15日开始收取租金。因此，在租赁合同解除后，金昇昌公司应当返还九头崖集团平顶山公司预交的300万元租金，九头崖集团平顶山公司应当向金昇昌公司支付2015年5月15日至2015年5月21日的租金4万元（210万元÷365天×7天=4万元）。经债务抵消，金昇昌公司还应返还九头崖集团平顶山公司296万元的预交租金。现金昇昌公司已注销，史金汉作为金昇昌公司的股东，九头崖集团平顶山公司可以向史金汉提起诉讼进行维权。关于被告庭审前提出的反诉，因未交反诉费，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告史金汉于本判决生效后十日内返还原告河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司租金296万元。驳回原告河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告史金汉承担30000元，原告河南九头崖集团平顶山商业连锁有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  徐 奕审 判 员  董亚楠人民陪审员  陈晓林二〇一九年九月二十四日书 记 员  魏延东