广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12825号原告：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，地址广州市天河区。主要负责人：陈立华，行长。委托诉讼代理人：闫阳、余悦，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：穆景红，女，1986年7月14日出生，汉族，身份证住址福建省永春县。被告：康锦民，男，1986年10月16日出生，汉族，身份证住址福建省永春县。被告：佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，住所地佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园恒大花园酒店负一层。法定代表人：梁金生。原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告穆景红、康锦民、佛山市南海盈裕房地产发展有限公司（以下简称盈裕公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫阳到庭参加诉讼，被告穆景红、康锦民及盈裕公司经本院合法传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月11日，原告与被告盈裕公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，合同约定原告向与被告签订购房合同的借款人发放贷款，被告盈裕公司在抵押房产未办妥抵押登记的期间对借款人的债务承担连带保证责任。2016年2月18日，原告与被告穆景红、康锦民签订借款合同，约定两被告向原告借款121万元。上述合同签订后，被告穆景红、康锦民未如期供款，经原告追讨未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令原告与被告穆景红、康锦民签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款提前到期；2、判令被告穆景红、康锦民向原告清偿借款本金1158645.28元及利息（含罚息、复利）（截止至2019年8月7日止的利息为46519.07元，罚息为637.58元，复利为1382.67元；自2019年8月8日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金1158645.28元为基数，复利以欠付利息46519.07元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款基准利率下浮13%再上浮50%计付）；3、判令原告对佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾3号楼5503室享有优先受偿权；4、判令被告盈裕公司对被告穆景红、康锦民的上述债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案诉讼费用。被告穆景红、康锦民、盈裕公司均未到庭应诉答辩。本院经审理查明：2012年6月11日，被告盈裕公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定如下主要内容：1、原告与被告盈裕公司依法开发建设并销售的坐落于佛山市南海区里水镇草场村的经批准命名为恒大金碧湾的商品楼宇进行抵押贷款合作。原告为被告上述项目的购房人提供相关的贷款业务；2、在本协议第二条所指楼宇销售期间，被告盈裕公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；3、保证期限在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，原告才向购房人发放贷款呢的倾向下，被告的保证期限自原告将贷款资金划入被告的银行账户之日起至被告办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止；4、保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复利、违约金等）；5、被告认可购房人将其与原告签订的商品房预购销合同项下之房产及有关权益抵押予原告以取得贷款；6、本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日其计算。合同期满后，被告依照本协议的约定对购房人在《借款合同》中的有关义务所承担的连带保证责任条款，均不受合作期限限制，继续有效等内容。上述《楼宇抵押贷款合作协议》履行期间，原告与被告穆景红签订编号为20160202024402号《商品房买卖合同》，约定被告穆景红向被告盈裕公司购买位于佛山市南海区里水镇草场区居委会白塔村白塔工业大道18号上建设的定名为恒大金碧湾的预售商品房3号楼5503号房。2016年2月18日，原告与被告穆景红、康锦民签订编号为440609411-2012-20161267881号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定如下主要条款：1、借款本金为121万元，借款期限为2016年2月19日至2046年2月19日；2、合同项下贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调13%，即年利率为4.263%，该利率自贷款之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；3、本合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中的逾期还款是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；4、本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；5、本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；6、抵押财产为房屋，处所为佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾3号楼5503室；7、被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，视为发生违约情形。对于被告未按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；8、被告出现违约情形，原告还有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用等内容。次日，原告向两被告发放贷款121万元。庭审中，原告表示两被告应自2016年3月起每月19日前供款，两被告自2018年8月19日出现逾期，于2018年12月15日还款644.54元后逾期至今。另，原告表示涉案房产未取得房产证，仅办理了预告登记手续。本院认为：原告与被告穆景红、康锦民的签订《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规的相关规定，故上述合同依法成立并合法有效，各方均应依约履行。上述合同签订后，原告已按约向被告穆景红、康锦民发放合同项下贷款，两被告得款后出现逾期供款情况，严重违反合同约定。现原告依据约定要求解除借款合同并要求两被告清偿借款本金1158645.28元及利息（含罚息、复利）（截止至2019年8月7日止的利息为46519.07元，罚息为637.58元，复利为1382.67元；自2019年8月8日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金1158645.28元为基数，复利以欠付利息46519.07元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款基准利率下浮13%再上浮50%计付），合法有理。另，依据相关法律规定，上述利息、罚息、复利的利率总额以不超出年利率24%的标准为限。关于被告盈裕公司承责的问题。本院认为，被告盈裕公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定对原告向购房人发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。该合作协议履行期间，原告向其中购房人即本案被告穆景红、康锦民发放贷款，且该两被告未如期供款的情况下，原告现诉请被告盈裕公司对被告穆景红、康锦民的上述债务承担连带清偿责任，并无不当，本院对此予以支持。关于优先受偿权的问题。《个人住房（商业用房）借款合同》虽然约定两被告提供佛山市南海区里水镇草场白塔村工业大道18号恒大金碧湾3号楼5503室为涉案贷款提供抵押，但原告在庭审中明确表示涉案房产未取得房产证。本院认为，涉案房产的所有权至今未转移至两被告名下，亦未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实际物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，据此原告对涉案房屋不具有优先受偿权。被告穆景红、康锦民、盈裕公司经本院合法传唤，期满无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行与被告穆景红、康锦民签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告穆景红、康锦民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行偿还借款本金1158645.28元及利息（含罚息、复利）（截止至2019年8月7日止的利息为46519.07元，罚息为637.58元，复利为1382.67元；自2019年8月8日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金1158645.28元为基数，复利以欠付利息46519.07元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款基准利率下浮13%再上浮50%计付利率总额以不超出年利率24%的标准为限）；三、被告佛山市南海盈裕房地产发展有限公司对被告穆景红、康锦民的上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向被告穆景红、康锦民追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15430元，由原告中国建设银行股份有限公司广州天河支行负担3080元，被告穆景红、康锦民、佛山市南海盈裕房地产发展有限公司共同负担12350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审 判 长  何晖辉人民陪审员  刘其勇人民陪审员  黄惠娟二〇一九年九月二十四日书 记 员  叶玉环何家杰