江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 裁 定 书 (2019)苏0791行初168号 原告：阎某，男，1975年12月22日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 被告：连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人：李入洋，该局局长。 委托诉讼代理人：孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 第三人：徐勋，男，1975年6月15日出生，汉族，户籍地连云港市赣榆区。现住赣榆区。 第三人：李玉娟，女，1974年2月20日出生，汉族，户籍地连云港市赣榆区县。现住赣榆区。 原告阎某不服被告连云港市赣榆区自然资源和规划局（以下简称赣榆区资源局）不动产登记一案，于2019年3月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理，依法向被告以及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭审理了本案。原告阎某的委托诉讼代理人范懿杰、赣榆区资源局委托诉讼代理人孟庆阳到庭参加了诉讼。第三人徐勋、李玉娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2017年1月12日，原连云港市赣榆区房产管理处（现并入赣榆区资源局，下均称被告）根据连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）和徐勋、李玉娟的共同申请，将位于连云港市××××号，建筑面积153.72平方米的房屋（以下简称涉案8号房屋）转移登记在徐勋、李玉娟名下，并向其核发苏（2017）赣榆区不动产权第0000356号不动产权证书（以下简称涉案不动产权证书）。 原告阎某诉讼请求：依法撤销被告于2017年1月12日将涉案8号房屋转移登记至徐勋、李玉娟名下及核发涉案不动产权证书的行为，由被告承担诉讼费用。事实和理由：2006年4月8日，原告与强某公司签订经过预售登记的商品房买卖合同，购买强某公司开发建设的赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东第8号、第9号房屋（以下简称8号房屋和9号房屋）。2006年5月16日，原告与中国建设银行股份有限公司赣榆支行（以下简称建设银行赣榆支行）签订个人住房借款合同，继而签订房地产抵押合同（按揭），原告以所购买的8号房屋和9号房屋作为抵押物，向建设银行赣榆支行按揭贷款20万元用于支付购房款，此贷款于2018年5月15日偿还完毕。但是，原告持贷款偿还完毕的证明材料到被告处解除抵押登记时，却被告知涉案8号房屋早在2017年1月即由被告向第三人办理了房屋登记发证行为。2018年10月10日，原告向被告提出不动产登记异议，被告以未查询到8号房屋和9号房屋抵押登记的信息为由，于2018年11月7日告知不予受理原告提出的不动产登记异议申请，并告知原告不服可以向法院提起诉讼。经向办理房屋抵押登记的原房产管理处咨询，8号房屋和9号房屋的抵押登记信息尚在，被告完全可以查询到。故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了以下证据材料： 1、商品房买卖合同，在合同的第一页加盖的是赣榆县商品房预售登记专用章，证明上述合同经过预售登记备案。 2、房地产抵押合同，在最后一页有原告签字、抵押权人盖章、负责人签字、担保人强某公司，同时加盖原房产管理处抵押鉴证专用章，证明8号房屋和9号房屋经过抵押登记。 3、异议申请书，证明原告向被告申请撤销涉案8号房屋的不动产权登记。 4、不动产登记不予受理告知书，证明被告告知原告申请行为不予受理，同时证明原告是适格的诉讼主体。 5、建设银行赣榆支行出具的个人信贷资料及证明一份，证明原告于2018年5月15日结清了20万元贷款。 6、个人住房借款合同，证明原告与建设银行赣榆支行贷款的法律关系。 7、强某公司的企业档案查询信息，证明该公司于2007年12月23日营业期限已经终止，为第三人加盖公章进行售房以及相关的办证行为都是虚假的。 8、录音材料一份，证明原告经与原房产管理处工作人员电话沟通，该工作人员称原告购买的涉案8号房屋在行政登记系统中是存在的，被告称没有查询到抵押登记相关信息的辩解与事实不符。 被告赣榆区资源局答辩称：被告将涉案8号房屋转移登记为第三人徐勋、李玉娟共有，并向其核发涉案不动产权证书，事实清楚、程序合法、法律依据充分，原告要求撤销没有事实、法律依据。2017年1月5日，徐勋、李玉娟向被告申请办理房屋所有权转移登记，并按规定提交了身份证明材料、商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房地产分户平面图、房屋交易与产权管理告知单等相关材料。经核查，徐勋、李玉娟的申请登记材料齐全、符合法定形式，应当予以受理并核准登记发证，2017年1月12日徐勋领取了涉案不动产权证书。 被告向法庭提交了以下证据和法律法规依据： 1、不动产登记申请书，证明强某公司和第三人共同申请涉案8号房屋办理房屋所有权转移登记的事实。 2、第三人身份证、户口簿页、结婚证。 3、商品房买卖合同。 4、销售不动产统一发票。 5、契税发票。 6、房地产分户平面图。 7、强某公司工商登记信息表。 8、房屋交易与产权管理告知单（转让）。 证据2-8证明第三人向被告提交的申请登记材料齐全，符合法定形式，申请登记的不动产产权清晰，无权属争议。 9、收件单，证明被告收到第三人提交的申请登记相关材料，并受理登记。 10、不动产登记审批表，证明被告经审核准予登记。 11、发证记录，证明2017年1月12日徐勋领取了涉案8号房屋不动产权证书。 法律依据：《不动产登记暂行条例》。 第三人提交书面材料述称：1、原告所诉与事实不符，被告向第三人作出的登记发证行为符合法律规定。2006年1月22日，第三人与强某公司签订商品房买卖合同，第三人全额支付了购房款和房屋维修基金并占有该房屋，将房屋装修居住至今。2012年2月6日，第三人凭商品房买卖合同缴纳了契税、印花税等税费。于2017年1月12日依法办理了不动产登记，领取了涉案不动产权证书。2、原告所诉其与强某公司于2006年4月8日签订商品房买卖合同及所谓办理房屋抵押登记等事宜与第三人无关，且缺乏真实性。原告如果认为强某公司侵犯其合法权益，可以向强某公司主张。原告主张其商品房买卖合同已经预售登记、对涉案8号房屋办理了抵押登记无证据证实，与事实不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。 诉讼中，原告阎某向本院提出调取证据申请，请求本院到原房产管理处调取8号房屋和9号房屋抵押登记的档案信息。经本院到原房产管理处查询，原房产管理处保存有阎某和建设银行赣榆支行申请房屋抵押登记的申请材料，包括：房屋他项权登记申请书、房产管理处物管科向抵押科出具的物业维修基金缴纳情况告知单、阎某与强某公司签订的商品房买卖合同、阎某和刘某的身份证及户口簿、阎某和刘某与建设银行赣榆支行签订的房地产抵押合同。其中，登记申请书无审核意见、无复核意见、也无审批意见。在原房产管理处房屋登记系统中，未查询到涉案8号房屋和9号房屋曾经办理过抵押登记的记载。 经审理查明：2017年1月5日，强某公司与第三人徐勋、李玉娟共同向被告提出房屋所有权转移登记申请，要求将强某公司开发建设的涉案8号房屋转移登记在徐勋、李玉娟名下，双方提交了徐勋和李玉娟签名的加盖强某公司公章及其法定代表人李某私人印章的申请书、徐勋、李玉娟的身份证、户口簿及结婚证、双方于2006年1月22日签订的商品房买卖合同、房地产分户平面图、2012年2月6日开具的销售不动产统一发票（办证用）和契税发票。被告受理申请人提交的上述申请材料后，经审查认为，申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2017年1月12日作出房屋权属登记，将涉案8号房屋转移登记在第三人徐勋、李玉娟名下，并核发了涉案不动产权证书，第三人徐勋于2017年1月12日领取涉案不动产权证书。 另查明：2006年4月8日，原告阎某与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎某购买强某公司开发建设的8号房屋和9号房屋，房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎某、刘某作为借款人，与建设银行赣榆支行签订了个人住房借款合同，合同约定阎某、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎某、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某在抵押合同上盖章，原房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎某结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，原告阎某向被告出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，被告将8号房屋和9号房屋分别登记在徐勋、李玉娟和嵇某胜名下的行为违反法律规定，要求被告依法撤销该登记行为及房屋所有权证。2018年11月7日，被告以未查询到原告主张的抵押登记信息、被告办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理原告的申请。原告不服，提起诉讼。 本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《审理房屋案件规定》）第四条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。本案中，原告阎某主张其与强某公司签订的商品房买卖合同已经由原房产管理处办理了预售登记，8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记。但经本院根据原告的申请调取的证据，在原房屋管理处房屋登记系统中，并未查询到原告阎某对8号房屋和9号房屋已经办理预告登记和抵押登记的信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）第四十四条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。上述规定表明，预告登记和合同备案是两种不同的法律制度，产生的法律效果也不相同。预告登记是物权法确定的一种物权登记制度，以保障将来发生不动产物权变动为目的预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该项不动产不发生物权变动的效力。而合同登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一种行政管理手段，虽然也具有一定的公示性，但法律并未规定登记备案的合同具有优先于其他未经登记备案的合同效力或者具有限制物权变动的效力，合同登记备案不产生预告登记的法律效果。因此，虽然原告阎某与强某公司签订的商品房买卖合同已经登记备案，但8号房屋和9号房屋未依法进行预告登记，原告阎某提起诉讼不符合《审理房屋案件规定》第四条第（一）项的规定。 《城市房地产抵押登记管理办法》（2001年修订版）第三十四条第二款规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。原告阎某与建设银行赣榆支行在签订抵押合同后虽然曾经提出对8号房屋和9号房屋办理抵押登记申请，但该抵押登记申请并无审批机关准予抵押登记的审批意见。虽然原房产管理处地抵押合同上加盖有抵押鉴证专用章，但在该预售商品房竣工后，原告未依照上述规定先领取房地产权属证书，重新办理抵押登记。故原告阎某主张涉案8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记无事实和法律根据。况且，即使8号房屋和9号房屋已经办理了抵押登记，作为债权人的抵押权人是建设银行赣榆支行而不是原告阎某。因此，原告以8号房屋和9号房屋已经办理抵押登记提起诉讼，既无事实根据，也不符合《审理房屋案件规定》第四条第（二）项的规定。 此外，原告也无证据证明被告在作出8号房屋和9号房屋的转移登记行为过程中，存在《审理房屋案件规定》第四条第（三）项、第（四）项“人民法院依法采取强制执行措施、登记机关与第三人恶意串通”的情形。 综上，阎某对涉案8号房屋的转移登记行为提起的诉讼，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条的规定，对其起诉依法应当不予受理，因本案已经立案，依法应当驳回其起诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项、第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告阎某的起诉。 案件受理费50元（原告已预交），退还原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 长  刘佃红 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇一九年九月十八日 书 记 员  王静雯 法律条文 [一]、《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。 第一百零一条裁定适用于下列范围： （一）不予立案； （二）驳回起诉；