广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7481号原告：东莞市宝居乐家居股份有限公司，住所地东莞市石碣镇沙腰村刘沙北路宝居乐厂区1号楼，统一社会信用代码914419005764173439。法定代表人：黎进武。委托诉讼代理人：周清圆，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓明，广东莞信律师事务所律师。被告：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道中189号家博城C座九楼C9-102a号商铺，统一社会信用代码91440600680565194D。法定代表人：左鼎强。委托诉讼代理人：罗依楠，广东顺汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何颖康，广东顺汇律师事务所律师。原告东莞市宝居乐家居股份有限公司（下简称宝居乐公司）诉被告佛山（国际）家居博览城有限公司（下简称家博城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员邬青山担任审判长、与审判员**、人民陪审员鲁红霞组成合议庭进行审理，并于2017年6月30日进行证据交换。后因工作调整，本案合议庭成员变更为由审判员**担任审判长，与人民陪审员邓润弟、陈洁雯组成合议庭，并于2019年7月17日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的五份《商铺租赁合同》于2017年1月17日解除；2、被告返还原告承租保证金200万元；3、被告赔偿原告损失800万元（其中装修残值损失700万元、家居损失30万元、搬迁费用20万元、可得利益损失50万元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月至12月间，原、被告之间达成商铺租赁协议，约定由原告租赁被告位于佛山市禅城区澜石海滨东中5号佛山（国际）家居博览城内A1-203abc/206abc、A2-203abc、A3-203ab、A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd、A4-301abc/302abcd/304abcd五个租赁单元，之后，原告投入巨额资金对商铺进行装修，总费用超过2500万元。在商铺经营期间，原告也一直按照被告的要求支付商铺租金，无任何违约行为。不料被告于2017年1月9日向原告寄送《解除合同通知书》，要求解除全部五份商铺租赁合同，并于次日向法院提起诉讼，要求法院判决解除租赁合同，并提出要求原告支付租金5776万元、保证金193万元等诉求。原告多次与被告协商，被告均置之不理。起诉之后，被告一直强行阻止原告出货，致使原告无法继续经营，遭受重大经济损失。原告认为，被告单方解除合同的行为没有法律和合同依据，该行为给原告造成的巨额经营损失，被告应予赔偿，现根据相关法律的规定，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：1、生效判决已经认定涉案租赁合同于2017年3月13日解除，原告请求确认合同于2017年1月17日解除与事实不符；2、被告并未收取原告200万元保证金，原告要求退还保证金没有事实依据；3、生效判决认定合同因协商一致而解除，租赁合同明确约定提前解约的，对商铺内的装修损失不予赔偿，原告要求被告赔偿没有依据；4、鉴定意见书存在的鉴定机构无资质，基准日选择错误、鉴定方法不当、计算公式错误等问题，鉴定结论依法不应采纳；5、即使根据鉴定意见书核定装修残值，且不按租赁合同处理，因生效判决认定合同解除的原因并非是任何一方违约，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律问题的解释》第11条的约定，应根据公平原则分担。诉讼中，原告举证如下：1、商铺租赁合同5份、人民网报道《居然之家落户家博城》、解除合同通知书、民事起诉状、被告阻止原告出货的图片2张、被告闭馆装修的图片9张。证明原、被告双方房屋租赁关系存在及被告单方解除合同的事实。2012年11月至12月间，原被告双方签订《房屋租赁合同》5份；2016年12月，被告违约将租赁物所在的A座经营管理权移交给居然之家；2017年1月9日，被告发函单方解除租赁合同并于次日向法院提起诉讼；2017年1月开始，被告一直不让原告出货，致使原告无法继续经营；2017年5月15日开始，被告开始闭馆装修，整个商场未再继续营业。2、100万承租保证金收据、100万承租保证金银行转账记录。证明原告向被告支付100万承租保证金的事实，支付时间为2012年11月5日。3、装修支出明细表、送货单、收据及付款凭证、补充协议、商场装修合同书、报价单等。证明原告为装修涉案商铺支出23318876元的事实。4、光盘两张，内容为案涉商铺的装修图片及视频。证明原告为装修案涉商铺投资巨大，被告的单方解约行为对原告造成巨大损失。5、通知函、居然之家佛山店对外工作联系函。证明被告单方解除合同并强行要求退还租赁物的事实。6、（2017）粤0604民初1438号民事判决书、（2017）粤06民终10065号判决书。证明在原告没有任何违约情形的前提下，被告在2017年1月9日向原告发出解除合同通知，单方解除涉案商铺租赁合同，属于根本违约，至少应该认定为因出租人原因导致的合同解除，被告应当赔偿原告的全部损失。在被告起诉原告的案件的庭审中，原告表明本案合同解除的原因是被告严重违约导致合同无法履行，原告并未放弃向被告索赔的权利；2017年7月被告强行拆除涉案商铺1-3楼的装饰装修及原告已经在2017年11月17日向被告返还租赁物的事实；被告收取原告100万元的承租保证金。诉讼中，被告举证如下：1、收款收据5份。证明原告按租赁合同的约定仅支付了部分商铺的首月租金及承租保证金，该部分款项即是原告所主张的2012年11月5号支付的100万元的具体明细，原告提供的100万元承租保证金收据已经被替换为该组证据中的收据以及支付物管费和装修保证金等费用的收据。2、租金统计表。证明该表是被告统计的数据，被告在本案之前已经将统计的数额起诉至法院，在该案中原告对已付租金一栏的交租情况是确认的，证明原告在租赁期间仅缴纳了少量租金，仍拖欠巨额租金至今未付，构成违约，根据租赁合同的约定，被告有权解除合同，原告要求被告退还承租保证金及赔偿损失没有事实与法律依据。3、（2017）粤06民终10065号判决书。证明生效判决认定涉案租赁合同于2017年3月13日因协商一致解除，租赁合同明确约定提前解约的，对商铺内装修及附属设施不予补偿，原告请求赔偿没有依据，原告于2017年11月17日搬离商铺，应以该日期为基准日鉴定装修残值。为查明案件事实，本院调取（2017）粤0604民初1438号案件2017年6月20日制作的现场勘查笔录一份及照片八张。诉讼中，原告申请对涉案商铺的装修残值进行鉴定，本院经摇珠选定了广东飞腾工程造价咨询有限公司（下简称飞腾公司）作为鉴定机构，该机构于2019年6月21日出具《工程造价鉴定意见书》。经质证，本院认证如下：原告提交的证据1中的商铺租赁合同、解除合同通知书、起诉状及被告闭馆装修的九张图片，被告对其真实性无异议，本院对上述材料的真实性予以确认；本院经审查对人民网报道《居然之家落户家博城》的真实性予以确认；原告提交的被告阻挠原告出货的图片，无法看出拍摄的时间、地点，且相关人员的身份无法确认，本院不予采信。原告提交的证据2、4、6，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据3为原告主张的为涉案商铺装修所支出的费用，本院对该部分费用的组成及剩余价值以鉴定机构出具的鉴定意见为准。本院经审查对证据5的真实性予以确认。被告提交的证据1、3有原件核对，本院对真实性予以确认；证据2为被告单方制作，本院不予采信。（2017）粤0604民初1438号案件中2017年6月20日制作的现场勘查笔录一份及照片八张系本院工作人员依法制作及拍摄，本院予以采信。飞腾公司出具的《工程造价鉴定意见书》系本院依法委托的有资质的机构作出，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年11月1日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签署了合同编号为A2-203ab的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，约定的主要内容如下：第一条、租赁标的物。1、因乙方经营需要，甲方同意将位于佛山市禅城区澜石海滨东路5号的家博城A座二楼A2-203ab号商铺租赁给乙方；……2、乙方承租商铺面积为1035.28平方米……第三条、租赁期限：1、本合同项下承租商铺租赁期限为五年，即自2012年12月01日起至2017年11月30日止，其中2012年12月01日至2013年02月28日为免租期……第四条、租金。1、甲乙双方议定本合同项下租金自2013年03月01日起计收……。本合同项下租金情况如下：2013年03月01日至2013年11月30日42520元/月，2013年12月01日至2014年11月30日51335元/月，2014年12月01日至2015年11月30日60150元/月，2015年12月01日至2016年11月30日、2016年12月01日-2017年11月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金10%的范围内，由甲方确定后通知乙方……2、本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方预缴首月租金42520元……第五条、保证金。1、本合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金的承租保证金120300元（不计息）。租赁期内，承租保证金由甲方保管；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方……第七条、租赁物的装修、使用及收回。6、合同期满或提前解约的，乙方应于期满前2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿。……第十三条、违约责任。1、乙方应依约按时向甲方缴纳租金、物业管理服务费及相关费用，否则每逾期一日，按应付未付金额日百分之一计付违约金，直至付清之日止。2、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场；若承租保证金不足以抵偿甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的损失与承租保证金间的差额部分：（1）逾期十日未交纳租金，经甲方催收后三天内仍不支付的或逾期交纳租金超过30天的；（2）未依约向甲方交纳商铺承租保证金，经甲方催收后超过五天仍未支付的……。3、本合同签订后，甲、乙双方不具有法定或约定事由均不得提前解除本合同，否则，甲方违约，双倍返还承租保证金；乙方违约，不得要求甲方退还承租保证金。同日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订了合同编号分别为A3-203ab、A4-301abc/302abcd/304abcd、A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》三份，分别约定原告同意将位于佛山市禅城区澜石海滨东路5号的家博城A座三楼A3-203ab号商铺、四楼A4-301abc/302abcd/304abcd和四楼A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd商铺租赁给被告，承租商铺面积分别为1037.08平方米、4277.42平方米和14558.08平方米。其中A3-203ab号商铺合同约定租金为2013年03月01日至2013年11月30日60046元/月，2013年12月01日至2014年11月30日68846元/月，2014年12月01日至2015年11月30日77646元/月，预缴首月租金为60046元，承租保证金为155292元；A4-301abc/302abcd/304abcd号商铺合同约定租金为2013年03月01日至2013年11月30日193553元/月，2013年12月01日至2014年11月30日229911元/月，2014年12月01日至2015年11月30日266269元/月，预缴首月租金为193553元，承租保证金为532538元；A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd号商铺合同项下租金情况为2013年03月01日至2013年11月30日596881元/月，2013年12月01日至2014年11月30日720624元/月，2014年12月01日至2015年11月30日844368元/月，预缴首月租金为596881元，承租保证金为1688736元。上述三合同的其他约定与前述编号为A2-203ab租赁合同内容一致。2012年12月28日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签署了编号为“A座一楼普通位置”的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，主要约定:第一条、1、因乙方经营需要，甲方同意将位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城A座一楼蓝色铺位商铺租赁给乙方……2、乙方承租商铺计租面积为2054.32平方米……第二条、租赁物用途。乙方承租商铺仅限于展示和经营宝居乐品牌……第三条、租赁期限。1、本合同项下承租商铺租赁期限为五年，即自2013年03月17日至2018年03月16日止，其中2013年03月17日至2013年06月16日为免租期。……第四条、租金。1、2013年06月17日至2014年03月16日119150元，2014年03月17日至2015年03月16日136612元，2015年03月17日至2016年03月16日154074元，2016年03月17日至2017年03月16日、2017年03月17日至2018年03月16日的租金增幅在不超过上一计租时段租金10%的范围内，由甲方确定后通知乙方。2、乙方应向甲方预缴首月租金119150元……第五条、保证金。1、本合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳承租保证书（一个月租金）和质保金（一个月租金）（均按首年租金优惠后标准计算），共计238300元……租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方交清租金、物业管理服务费后，甲方于乙方撤场后36天内将承租保证金（一个月租金）无息退还乙方。质保金（一个月租金）在乙方撤场后3个月内，无息归还乙方。其他约定与前述四份租赁合同内容一致。2012年11月5日，原告向被告交纳承租保证金100万元，被告向原告开具收据一份，上载明“今收到宝居乐公司A4全层交来家博城公司承租保证金1000000元”。2017年1月9日，被告向原告发出了解除合同通知书，内容如下：被告与原告分别于2012年11月1日、12月28日签订《商铺租赁合同》共五份，约定原告租赁被告位于佛山市禅城区澜石海滨东路5号佛山（国际）家居博览城内A2-203ab、A3-203ab、A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd、A4-301abc/302abcd/304abcd、A1-203abc、A1-206bc等商铺。合同签订后，被告已按合同约定将上述商铺交付给原告使用，但原告仅支付了部分商铺的首月租金及承租保证金，余款至今未付。租赁期间，原告更是长期拖欠租金，严重违约，给被告带来了巨额经济损失。因此，被告根据《商铺租赁合同》的约定，特向原告通知如下：一、解除被告与原告于2012年11月1日、12月28日签订《商铺租赁合同》五份，自被告收到本通知书之日起生效；二、请原告于收到本通知书之日起3天内向被告交还上述商铺并办理退场手续；三、请原告于收到本通知书之日起3天内到被告财务处缴纳拖欠的相关费用（包括但不限于拖欠的租金、承租保证金、水电费等）。原告于2017年1月17日签收上述通知。2017年6月20日，本院对涉案租赁商铺进行现场查看拍照，经查，涉案商铺被停电，店铺内销售经理孙巧兰陈述如下:“2017年6月19日下午三点，居然之家的两个工作人员过来停电，他们说接到上级领导指示停电，没有说什么原因，也没有说什么时候会恢复用电。”本院于2017年1月17日立案受理家博城公司诉宝居乐公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0604民初1438号，该案经审理于2017年7月25日判决如下：“一、原告家博城公司与被告宝居乐公司于2012年11月1日签订的四份《商铺租赁合同》以及2012年12月28日签订的《商铺租赁合同》已于2017年3月13日解除；二、被告宝居乐公司于本判决发生法律效力之日起九十日内，将佛山市禅城区佛山大道中189号家博城A座一楼普通位置的商铺、二楼A2-203ab号商铺、三楼A3-203ab号商铺、四楼A4-301abc/302abcd/304abcd和四楼A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd商铺返还给家博城公司；三、被告宝居乐公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家博城公司支付租金3526936.10元；四、被告宝居乐公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告家博城公司支付占有使用费4460877.09元；五、驳回原告家博城公司的其他诉讼请求。”后，家博城公司与宝居乐公司均不服上述判决，并向佛山市中级人民法院（下简称佛山中院）提起上诉，该案件二审案号为（2017）粤06民终10065号，佛山中院经审查后于2018年4月18日作出判决如下：维持（2017）粤0604民初1438号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；并以宝居乐公司已于2017年11月17日完全搬离涉案商铺为由，撤销（2017）粤0604民初1438号民事判决第二项。该判决已于2018年4月25日生效。佛山中院在（2017）粤06民终10065号民事判决第45页就宝居乐公司在履行合同过程中是否构成根本违约认定如下：“涉案五份《商铺租赁合同》虽约定了租金缴纳标准，但如本院上述论析，家博城公司期间存在调整租金的事实，宝居乐公司从2014年11月至家博城公司送达《解约合同通知书》前，基本按照缴费通知确定的金额支付租金，而2016年1月至3月期间，也按照泰汇公司于2015年12月30日出具的《通知》交纳租金。家博城公司后重新发出《缴费通知》，重新订立新的租金标准，未向宝居乐公司明确，宝居乐公司按照先前的《通知》交纳租金不构成根本违约，家博城公司由此主张宝居乐公司逾期未足额缴纳租金，构成根本违约缺乏理据，本院不予支持。”佛山中院在（2017）粤06民终10065号民事判决第46页就涉案五份《商铺租赁合同》解除时点认定如下：“宝居乐公司履约过程中，部分月份虽存在迟延交租的情形，但家博城公司期间亦未提出异议，并在宝居乐公司持续交租后开具发票，可见双方以实际行动表明继续履约的合意。故此，家博城公司于2017年1月17日再以宝居乐公司违约为由，向宝居乐公司送达《解约合同通知书》，提前解除合同，不符合涉案《商铺租赁合同》约定的单方行使解除权的要件规定，不产生解约的效力。而作为承租方，宝居乐公司在收到《解约合同通知书》后，未按通知书要求及时搬离涉案商铺，仍在涉案商铺内继续经营，现主张案涉《商铺租赁合同》已于2017年1月17日解除缺乏理据，本院不予采纳。家博城公司提起本案诉讼，要求解除案涉《商铺租赁合同》，宝居乐公司于2017年3月13日提交的答辩意见中，明确表明同意解除合同，依据上述法律规定，一审法院确认涉案五份《商铺租赁合同》于2017年3月13日解除合法有据，家博城公司、宝居乐公司上诉主张涉案五份《商铺租赁合同》解除时间点为2017年1月17日均缺乏理据，本院不予支持。”另，佛山中院在（2017）粤06民终10065号民事判决第47页就宝居乐公司应支付的租金认定如下：“根据一审法院的现场调查，可反映涉案商铺于2017年6月19日后无法正常经营，而家博城公司二审提交的证据不足以证实停电事由消失后，宝居乐公司仍正常经营涉案商铺，故此，对于一审法院关于宝居乐公司应向家博城公司支付的租金及占用费计至2017年6月18日的认定，本院亦予维持，家博城公司上诉主张涉案商铺租金应计至实际搬离之日止依据不足，本院不予支持。”此外，本院作出的（2017）粤0604民初1438号民事判决第25页就该案中家博城公司要求没收宝居乐公司已付保证金的主张认定如下：宝居乐公司并未构成违约，故家博城公司主张没收保证金无事实和法律依据。飞腾公司于2019年6月21日出具《工程造价鉴定意见书》，该鉴定意见书第四点载明鉴定结论意见为：1、确定涉案工程装修原值造价情况如下：A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd/A4-301abc/302abcd/304abcd商铺总面积10559平方米，平均单方造价1263.47元，总价13340998.25元；A2-203ab、A3-203ab商铺总面积1247平方米，平均单方造价1263.47元，总价1575547.09元；A1-203abc、A1-206abc商铺总面积1248平方米，平均单方造价1263.47元，总价1576810.56元。2、涉案工程装修残值计算方式及结论：①根据原被告双方签订的租赁合同，二楼、三楼及四楼商铺的合同租赁期为2012年12月1日至2017年11月30日，租期为5年（共1825天），一楼商铺的合同租赁期限为2013年3月17日至2018年3月16日，涉案工程的有效使用期限为5年（共1825天）；依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，在双方无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕。②涉案工程于2017年1月17日被家博城强行单方解除租赁合同，按法院委托书要求以2017年6月20日为基准日，则工程装修残值的计算期限如下：四楼、三楼、二楼涉案商铺工程装修残值的计算期限应为2012年12月1日至2017年6月20日（共1662天），一楼涉案商铺工程装修残值的计算期限应为2013年3月17日至2017年6月20日（共1556天）。具体残值为：A4-101ab/102/103ab/104abc/105ab/106abc/201ab/202ab/203abc/204ab/205abc/303abcdefg/305abcd/301abc/302abcd/304abcd装修残值1191552.17元，具体计算过程为：13340998.25元÷1825天×（1825天-1662天）。A2-203ab、A3-203ab装修残值140720.10元，具体计算过程为：1575547.09元÷1825天×（1825天-1662天）。A1-203abc、A1-206abc装修残值232417.56元，具体计算过程为：1576810.56元÷1825天×（1825天-1556天）。该鉴定意见书第五点对鉴定过程中有关问题的处理及说明如下：1、因提供的电气安装图纸中，部分图纸没有具体的线路布置图，管线安装工程根据经验值估算，按照装修平面面积乘以60元/平方米计算，管线安装工程只包含线管、电线的安装，并未包含灯具、开关、插座等，开关、插座、雷士T5灯管、筒灯、射灯等已单独列清单计算。2、因A2-203ab、A3-203ab、A1-203abc、A1-206abc已经被拆除或者围蔽拆除中，现场已无法勘察及测量，现参考四层装修单方造价进行估算，按照装修平面面积乘以1263.47元/平方米计算。另，该鉴定意见书明确本报告可确定的鉴定范围只包括四楼商铺的装修造价。庭审中，原、被告一致确认：1、被告向原告交付涉案商铺时，涉案商铺处于毛坯状态。2、原告已于2017年11月17日搬离涉案商铺。本院于2017年6月30日组织双方就原告申请的装修残值制作鉴定笔录，在该次笔录中，原告陈述：“被告方已经发出通知强烈要求原告交还租赁物，否则将会在近期对原告进行的装修进行拆除，所以本次鉴定具有急迫性，请法院尽快进行鉴定。”本院于2017年7月28日组织双方就鉴定事宜制作鉴定笔录时，明确告知双方必须保持鉴定标的物原状至鉴定机构进场完毕。原告在本院2017年9月1日组织双方制作鉴定笔录的过程中陈述：涉案商铺1-3楼的装饰装修物由被告于2017年8月18日下午组织50多名工作人员进行强拆，原告阻止未果。被告陈述第一层的涉案商铺只拆除了一部分装饰装修物，且该拆除行为经过了原告同意；二楼、三楼的涉案商铺装修装修物确已拆除，但并非被告拆除，具体由谁拆除，被告正在核实中。本院于2017年10月12日组织原、被告及飞腾公司对涉案商铺进行现场勘查，经现场勘查：1、A1-203a区部分商铺已出租案外人重新装修使用，A1-203剩余商铺处于围蔽状态，部分装饰装修物已拆除，但尚未出租案外人使用；A1-206abc已出租案外人使用，原装饰装修物已经全部拆除；2、A2-203ab原装饰装修物已经全部拆除，并已经出租给案外人使用；3、A3-203b处于围蔽状态，大部分装饰装修物已经拆除，仅剩余地面及门为原状；A3-203a部分已经出租案外人使用，原装饰装修物已经拆除，处于重新装修中；4、A4涉案商铺的装饰装修物尚未破坏，仍处于原状。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的五份《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告主张被告赔偿装修残值是否有事实及法律依据？涉案商铺装修残值的具体金额？关于原告要求被告赔偿装修残值的主张，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十一条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中，涉案《商铺租赁合同》系由出租方也即被告提供的格式合同，《商铺租赁合同》第七条第6项“合同期满或提前解约的，该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿。”中的“提前解约”应当遵循公平原则理解，如将该约定中的“提前解约”扩大为任何提前解约的情形，则在涉案合同因出租方违约导致提前解约的情形下免除了承租方要求出租方赔偿装修残值的权利，显然不公。因此，本院确定该条款所约定的“提前解约”应特指因承租方违约所导致的提前解约的情形，如涉案《商铺租赁合同》系因出租方也即被告违约而提前解约，则不适用该条约定。其次，关于涉案《商铺租赁合同》提前解约的原因，本院分析如下：1、根据本院作出的（2017）粤0604民初1438号民事判决及佛山中院作出的（2017）粤06民终10065号民事判决的认定可知，原告宝居乐公司在涉案《商铺租赁合同》履行期间未构成违约，正是基于此基础事实，本院及佛山中院在判决中均未采纳家博城公司所主张的宝居乐公司迟延缴纳租金、管理费构成违约的主张，且本院作出的（2017）粤0604民初1438号民事判决明确以宝居乐公司未构成违约为由对家博城公司主张的没收租赁保证金的主张不予支持。由此可见，宝居乐公司在涉案《商铺租赁合同》履行期间未构成违约已经生效判决认定，本院予以确认。2、被告家博城公司作为出租方在原告不构成违约的情形下，于2017年1月9日单方发出《解除合同通知书》，并要求原告办理涉案商铺的退场手续，构成违约，应承担违约责任。3、原告宝居乐公司在收到（2017）粤0604民初1438号案件中家博城公司起诉要求解除合同的通知后，在该案件中以《答辩状》的形式表示同意解除合同，本院在（2017）粤0604民初1438号案件中基于此认定双方签订的《商铺租赁合同》于宝居乐公司同意解除合同之日也即2017年3月13日解除。虽原、被告对解除合同达成了一致意思表示，但双方对合同解除后违约责任并未协商一致，现原告作为守约方主张被告承担因解除合同而产生的涉案商铺装修残值损失，合法依据，本院予以支持。关于涉案商铺装修残值的具体金额，本院分析如下：首先，关于装修原值。根据飞腾公司2019年6月21日出具的《工程造价鉴定意见书》可知，涉案四楼商铺的装修原值是根据现场的装修原状确定的，本院对飞腾公司就四楼商铺所确定的装修原值予以确认。至于一楼、二楼及三楼商铺的装修原值，因飞腾公司入场勘察时，涉案的商铺已经被拆除或者处于围蔽拆除中，故无法勘察及测量，故此飞腾公司参考四层装修单方造价估算一楼、二楼及三楼商铺的装修原值。原告认为涉案商铺四楼的主要用途为办公，采用的是普通装修，1-3楼为展厅，采用的奢华装修，并据此主张1-3楼的装修原值为四楼装修原值的三倍。对于涉案商铺1-3楼的装修原值，本院分析如下：1、原告为涉案商铺装修残值的鉴定申请方，涉案商铺1-3楼的装饰装修于本案鉴定机构进场前拆除，显然与原告的诉求相悖，因此，被告抗辩装饰装修物的拆除征得了原告同意，缺乏证据佐证且与常理不符，本院对其抗辩意见不予采纳。被告为涉案商铺的管理方及出租方，原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告为涉案商铺的实际控制人，如被告认为相关装饰装修物非其拆除，应承担举证责任，显然本案中被告对此并未进行举证。因此，本院认定涉案商铺1-3楼的装修原值无法按照原状鉴定的不利法律后果由被告承担。2、根据原告提交的光盘中所拍摄的涉案商铺1-4楼的装修情况可知，原告承租涉案商铺主要用于展示、销售家具，因原告经营的家具主要为欧式风格，故相对应的装饰装修均较为奢华，其中1-3楼的涉案商铺均用于展厅，较四楼商铺的装修更为奢华；且按照商业惯例，商场楼层所处的位置与人流量、商铺租金具有较大联系，商家对低楼层装修较高楼层的装修一般会投入更多的金钱。基于以上两点分析，本院在飞腾公司出具的鉴定意见的基础上，认定原告承租的一楼涉案商铺的装修单方造价为四楼商铺装修单方造价的三倍，原告承租的二楼、三楼涉案商铺的装修单方造价为四楼商铺装修单方造价的两倍，据此核算一楼涉案商铺的装修原值为4730431.68元（1248平方米×3790.41元/平方米）；二楼、三楼涉案商铺的装修原值为3151094.18元（1247平方米×2526.94元/平方米）。其次，关于装修残值的评估基准日。本院在出具鉴定委托书时，因双方对评估基准日无法达成一致意见，故先行以（2017）粤0604民初1438号案件2017年6月20日制作现场勘查笔录确定涉案商铺停电的日期作为评估基准日移送飞腾公司。根据本院作出的（2017）粤0604民初1438号民事判决及佛山中院作出的（2017）粤06民终10065号民事判决的认定可知，涉案商铺的停电时间为2017年6月19日，并据此认定此后原告无法正常经营，故仅支持家博城公司计算占有使用费至2017年6月18日。根据前述生效判决的认定可知，原告自2017年6月19日起因停电而无法继续使用涉案商铺进行正常经营，故涉案商铺的装饰装修已自此对原告失去价值，据此本院更正装修残值评估基准日为2017年6月18日。本院在飞腾公司出具的鉴定意见的基础上，调整2-4楼涉案商铺的装修残值计算期限为165天（1825天-1660天）；1楼涉案商铺的装修残值计算期限为271天（1825天-1554天）。综上，结合本院前文对1-3楼涉案商铺装修原值的调整，本院根据飞腾公司确定的工程装修残值计算公式确定涉案商铺的装修残值合计为2193504.47元，具体计算过程如下：1楼涉案商铺装修残值为702437.42元（4730431.68元÷1825天×271天）；2楼、3楼涉案商铺的装修残值为284893.95元（3151094.18元÷1825天×165天）；4楼涉案商铺的装修残值为1206173.10元（13340998.25元÷1825天×165天）。原告主张超出部分，缺乏证据予以佐证，本院不予支持。关于原告主张的双倍返还承租保证金，本院认为：1、关于原告支付的承租保证金的具体金额，原告主张为100万元，并提供被告出具的收款收据及付款凭证予以佐证，本院予以确认。被告抗辩其中有部分款项用于支付首月租金，但未提供证据予以佐证，且根据本院作出的（2017）粤0604民初1438号民事判决附表2所载的租金明细表格，原告已付的首月租金的收款方为案外人佛山市泰汇物业发展有限公司，亦与被告的抗辩意见不符。2、如前文所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》因被告违约而解除，根据《商铺租赁合同》第十三条第3点的约定，原告要求被告双倍返还承租保证金合法有据，本院予以支持。关于原告主张的其他损失，缺乏证据佐证，且本院支持的双倍返还承租保证金已足以弥补其实际损失，故本院对原告主张的其他损失不予支持。另，原告主张解除双方签订的五份《商铺租赁合同》，因生效判决已经作出认定，本院不再重复处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告东莞市宝居乐家居股份有限公司支付装修残值2193504.47元；二、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告东莞市宝居乐家居股份有限公司返还承租保证金2000000元；三、驳回原告东莞市宝居乐家居股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费81800元，财产保全费5000元，合计86800元，由原告东莞市宝居乐家居股份有限公司负担46800元，被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担40000元。本案鉴定费140733.49元，由被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  邓润弟人民陪审员  陈洁雯二〇一九年九月二十九日书 记 员  孙 通书 记 员  余柔敏