广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初2226号原告（反诉被告）：张顺滨，女，1984年8月16日出生，汉族，住广东省仁化县。委托诉讼代理人：叶永清，广东品高律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市梅溪置业有限公司，住所地珠海市香洲区梅界路。法定代表人：郭梓宁，董事长。委托诉讼代理人：廖丽娜，女，1991年1月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司员工。原告张顺滨与被告珠海市梅溪置业有限公司（以下简称为梅溪置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，被告提出了管辖异议，本院裁定驳回后被告提出上诉，二审维持一审裁定后被告提出了反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张顺滨的委托诉讼代理人叶永清、被告梅溪置业公司的委托诉讼代理人廖丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即双倍返还定金100000元、首期购房款161600元及其利息（从2016年9月10日起按年利率8%计算至全部返还本息日止，其中：2016年9月10日至2018年12月10日利息为＝161600元X8%X27/12＝29088元。）、赔偿律师费900元；2、请求法院判令被告向原告补偿房产增值价值200000元。3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年初被告现场大肆派发广告销售珠海奥园商业广场房产，在其销售人员大力推广下，原告于2016年7月31日在被告售楼部认购了所开发的珠海奥园商业广场X栋XXX单元，并付购房定金50000元，并签订被告提供的格式“认购书”（参见附件1“认购书”）。按与被告签订认购书约定，原告于2016年8月7日至珠海奥园商业广场销售中心签订合同，但被告工作人员告知原告所认购的X栋XXX单元暂不能在政府房管部门网站上进行签约,需等公司完善手续后才行。后续工作人员建议原告先行缴纳10%的房款并签订纸质合同，等公司完善手续后再正式网签，本人按照被告工作人员指引于2016年9月10日签订购房合同（所签合同全部被被告工作人员收走，没有返还给原告）并按要求交付了10%房款即161600元（参见附件2“购房发票”），还在被告聘请的律师---珠海莱特律师事务所见证下与被告签署了商品房买卖合同支付律师费900元（参见附件3“律师服务费收据。然后，被告工作人员要求原告回去等电话通知。过后每隔一段时间原告便会找被告工作人员咨询房子能否正式签约了，但均告知还不行。在原告认购该单元后被告工作人员频繁变动，导致本人无所适从，找售楼部工作人员均告知不知道事情原委无法处理或以“再等等”理由搪塞原告，导致一直购买此房无果，心力交瘁。后经网络找到被告集团总部投诉电话并将事情始末告知才接到了被告工作人员电话开始处理此事，但工作人员告知珠海市新出了房地产调控政策，按新政原告已无在珠海购房的资格，被告限定原告需在一个月内自行解决购房资格问题并签订正式商品房买卖合同，或一次性付清全款签订临时买卖合同，后续可在5年内自行解决购房资格问题。原告只是普通工薪阶层，2年前就是咬牙问亲友举债凑够首付向被告购买此套小户型，根本无力一次性付清房款，而一个月内解决购房资格签订正式买卖合同也不切实际。原告好不容易凑够资金购买了一套房子，以为从此便有了一个温暖的小窝，但因被告手续的问题导致该房子一直无法正式签订商品房买卖合同，一拖就是2年多，更致命的是因政策问题原告已无购买资格，近两年来房价上升很多，被告的行为同时也耽误了原告在此期间购买其他房子的时机，这个损失是被告造成的应当由被告承担。2018年3月份，被告开发的珠海奥园商业广场房产陆续交楼，但被告却将该房产另行销售，还发出“解除认购书通知书”（参见附件4）。针对被告上述行为，原告已向房管部门及工商行政管理局部门投诉，无奈，被告均不予理睬。无奈之下，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！补充如下：案涉房屋被告在销售该房屋的时候是没有取得预售许可证的，明显是欺骗消费者，在原告多次找被告履行合同过程中，经办人员经常更换，也没有告知原告房屋不准预售的事实，在2016年10月6日珠海市政府办公室有珠府办函2016（203）号文件是关于限购的文件，明确规定了如何是外地人不是本地户籍的，购房条件需要一年纳税或者社保证明，本来原告是具备购房条件，因为这个政策原告就不具备购房条件，这个政策原告当时并不清楚，被告也一直没有告诉原告，原告与被告买卖预售商品房的过程中，原告是属于被欺骗的状态，特别是在2018年10月29日被告发出解除认购书的通知书，原告才发现被告的欺骗行为，先与被告协商，被告置之不理，然后原告去工商部门请求帮助，工商局也无法处理，才到法院起诉。被告辩称，一、关于答辩人是否应双倍返还定金及向被答辩人支付房产增值价值的问题。答辩人与被答辩人于2016年7月31日签订了《认购书》，《认购书》约定被答辩人应于2016年8月7日或之前到答辩人指定地点与答辩人签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期住宅专项维修资金及相关费用。若被答辩人未按照认购协议的约定与答辩人签署《商品房买卖合同》，并支付全部首付款，视为被答辩人违约，答辩人有权另行处置房屋且无须通知被答辩人，被答辩人已交纳的定金不予退还。答辩人与被答辩人在自愿平等的基础上签订《认购书》，该认购书是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性约定，答辩人与被答辩人应依约履行，但被答辩人未按《认购书》约定在约定时间内履行签约及付款义务，且在长达两年多的时间里，被答辩人也没有来签订正式合同，甚至也没有前来付清首付款及其他相关费用，被答辩人的行为已构成严重违约，被答辩人无权要求双倍返还定金，也无权要求答辩人支付房产增值价值。即便法院认定答辩人存在过错，应承担相应违约责任，但被答辩人已诉请要求答辩人双倍返还定金，答辩人认为双倍返还定金的违约责任已足以弥补被答辩人的损失，答辩人与被答辩人签订的《认购书》中也没有约定关于所谓房产增值价值赔偿问题，另一方面根据法律规定，双倍定金规则与赔偿责任是二选一，而非共存，被答辩人的要求也违法《合同法》的规定。因此，答辩人不应再另行支付其他赔偿。而且即便法院认为答辩人应就增值部分向被答辩人承担责任的，但被答辩人并未举证证明涉案房屋存在增值价值，而且在答辩人合计仅向被答辩人支付10%的购房款即161600元的情况下，被答辩人也仅需按该比例或以下的比例向答辩人支付增值补偿，而非承担全部房产价值的增值。二、关于已付房款是否应支付利息的问题。被答辩人未按《认购书》约定在约定时间内与答辩人签订《商品房买卖合同》及支付首期款，被答辩人的行为已构成根本违约，由此造成的一切损失均应由被答辩人自行承担，答辩人无须就被答辩人已付房款向被答辩人支付利息。另一方面，在答辩人提出解除合同后，答辩人已经通知被答辩人可以退回剩余款项，答辩人随时可以将剩余款项退还被答辩人，是被答辩人迟迟不来收款，由此造成了扩大损失也是应由被答辩人自行承担。答辩人认为，即便法院认定答辩人存在过错，应承担相应违约责任，但利息是属于法定孳息，利息给付并非合同签订的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，被答辩人要求答辩人承担双倍返还定金的违约责任已弥补其利息损失，被答辩人不应一并主张。即便法院认为双倍返还定金不足以弥补被答辩人损失，答辩人须向被答辩人支付利息损失的，但被答辩人按照年利率8%的标准计算利息损失明显高于被答辩人可能遭受的利息损失，应按银行同期贷款利率计算。三、关于是否应由被告退还律师费900元的问题。律师费是由珠海莱特律师事务所向被答辩人收取的，答辩人不了解律所具体的收费情况。另，答辩人非律师费的收取主体，不是律师费退还的适格被告，该费用不应由答辩人退还。四、关于被答辩人已付房款的退还问题。答辩人与被答辩人于2016年7月31日签订《认购书》，被答辩人于签订《认购书》当天委托第三方郑捷文向答辩人支付购房款161600元，该笔161600元购房款中已经含定金了5万元，被答辩人自始至终共支付了该笔161600元，再无向答辩人支付过其他购房款项。被答辩人称其于2016年7月31日支付定金50000元，同年9月10日支付购房款161600元的陈述与事实不符。答辩人认为，系被答辩人存在过错严重违约，导致《认购书》解除，答辩人有权没收被答辩人已付定金，答辩人有权在被答辩人已付款项161600元中扣除答辩人可没收的定金50000元，再将剩余款项人民币111600元无息退还给被答辩人。五、因珠海市房地产调控政策实施，导致合同无法继续履行的责任承担问题。答辩人认为，双方签订《认购书》后，因被答辩人拒不履行《认购书》义务，导致双方未签订《商品房买卖合同》，被答辩人已构成根本违约，后珠海市房地产调控政策实施，被答辩人已不符合珠海购房政策要求，《认购书》无法继续履行，该责任应由被答辩人承担，答辩人有权要求被答辩人赔偿损失。即便法院认为，被答辩人无迟延履行《认购书》约定的义务，但房地产调控政策属于不可归责于双方当事人的事由，不应由答辩人承担责任，被答辩人要求答辩人承担违约责任或者适用定金罚责，不应支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回被答辩人的所有诉讼请求。补充如下：被告在售楼处有公示3栋的预售证，其中预售证中也明确3栋204房是否可以预售的事实，原告是知悉的。刚原告诉称2018年双方才确认无法签订合同，但其在书面的诉状中称已在2016年与被告签订购房合同，原告的诉称与书面诉状不一致，存在多次欺骗行为。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除原告与被告于2016年7月31日签订的《认购书》。2、判令被告没收原告交纳的定金50000元。3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年7月31日,反诉人与被反诉人签订了《认购书》，《认购书》约定被反诉人认购反诉人开发的珠海奥园商业广场X栋XXX单位，建筑面积为73.68平方米,总价为1615323元，《认购书》签订当天，被反诉人通过郑捷文向反诉人支合计支付购房款人民币161600元（含定金50000元）。根据《认购书》第四条约定，被反诉人须于2016年8月7日之前与被反诉人签订《商品房买卖合同》并交纳首期房款。但经反诉人多次电话催告，被反诉人拒不办理上述事宜。被反诉人的行为，已严重违法《认购书》的约定，反诉人有权根据《认购书》第四条、第五条的约定，解除与被反诉人签订的《认购书》，没收被反诉人已支付的定金50000元。综上，反诉人为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起反诉，恳请人民法院判如所请。原告对被告的反诉辩称，我方认为被告的反诉没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回。原告向本院提交证据如下：1、认购书；2、购房发票，原告向被告支付的购房发票；3、律师服务费收据；4、解除认购书通知书；5、广东省珠海市商品房预售许可证、珠府办函（2016）203号文件。被告向本院提交证据如下：1、认购书；2、收款收据；3、银联支付POS签购单；4、《商品房产权权属证明书》；5、EMS快递回单；6、解除《认购书》的通知；7、补充提交《珠海市国有建设用地使用权补充协议书》、门牌编制表等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2016年初被告现场大肆派发广告销售珠海奥园商业广场房产，在其销售人员大力推广下，原告于2016年7月31日在被告售楼部认购了被告开发的珠海奥园商业广场X栋XXX单位，支付了购房定金50000元，原告（认购方）与被告（出售方）于当日签订了《认购书》。《认购书》约定：原告认购被告开发的珠海市香洲区梅界路珠海奥园商业广场X栋XXX单位，建筑面积为73.68平方米；该物业原价1817330元，优惠折扣一口价为1615323元；认购方须于签订认购书时付清定金50000元；于2016年8月7日前付清首期楼款325323元（包含定金）；按揭楼款129万元即成交价的80%，由认购方选择中国银行按揭方式支付；认购方须于2016年8月7日或之前，携带本认购书、定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等。本合同约定房屋交楼日期为2018年5月1日，等等。《认购书》签订后，原告于2016年7月31日向被告支付购房款161600元（含定金5万元，通过郑捷文代付款，郑捷文是被告的销售人员，付款分两部分，一笔是31600元，一笔是13万元），被告于2016年9月10日向原告开具了面额为161600元的增值税发票。原告自述于2016年9月10日按照被告工作人员的指引到售楼部签订了《商品房销售合同》，由原告签字后合同及附件全部被被告工作人员收走，没有返还给原告，被告对此不予认可。原告为此按被告的要求向广东莱特律师事务所支付了900元的综合律师服务费，该律师所亦向原告出具了收据。以后，原告多次联系被告售楼部工作人员询问了解进展情况，均被告知不知道事情原委无法处理或以“再等等”理由搪塞。2018年10月29日，被告向原告邮寄一份《解除认购书通知书》。内容为：“你于2016年7月31日认购了我司位于珠海市香洲区金桔路8号奥园商业广场的3栋204房，并与我司签订了《认购书》，依据认购书之约定，你应于2016年8月7日之前至我司签订《商品房买卖合同》并缴付首期房款，但经过多次催告，你至今仍未办理上述事宜。故我司根据认购书的相关约定，作出如下处理：一、解除与你所签订的认购书；二、你已交纳的定金不予退还；三、我司将对《认购书》项下房产即珠海市香洲区金桔路X号奥园商业广场的X栋XXX房另行出售”。原告收到《解除认购书通知书》后便向珠海市房管部门及工商行政管理局部门投诉，被告均不予理睬。原告无奈之下提出本案诉讼。另查明，被告开发销售的珠海奥园商业广场X栋XXX单位即金桔路X号XXX房从2018年8月13日取得包括该房在内的《权属证明书》，此前官方网站公布204房为禁止售卖房屋。庭审中，被告亦陈述该204房直至2018年8月13日开始才可以对外出售。珠海市人民政府于2016年10月6日公布对房地产实行限购政策。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告是案涉房产的开发销售商，双方买卖的XXX房虽然在签订《认购书》时并未取得预售许可证或权属证书，但至本案庭审前被告已经取得了XXX房的权属证书，已许可销售。因此，双方签订的《认购书》可以认定为有效。《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方签订的《认购书》明确约定了原告认购被告开发的珠海市香洲区梅界路珠海奥园商业广场X栋XXX单位，建筑面积为73.68平方米；该物业原价1817330元，优惠折扣一口价为1615323元；认购方须于签订认购书时付清定金50000元；于2016年8月7日前付清首期楼款325323元（包含定金）；按揭楼款129万元即成交价的80%，由认购方选择中国银行按揭方式支付；认购方须于2016年8月7日或之前，携带本认购书、定金及票据、身份证明文件等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等。本合同约定房屋交楼日期为2018年5月1日，等等。《认购书》的内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，因此，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。本案中，被告作为案涉房产的开发销售单位，在双方签订的《认购书》约定于2016年8月7日之前签订《商品房买卖合同》时，被告向原告出售的案涉XXX房产尚不具备预售或出售条件，还未取得预售许可或确权。庭审中,被告亦承认直至2018年8月13日取得《权属证明书》时开始才可以出售，结合双方签订《认购书》的时间是2016年7月31日，珠海市出台限购政策的时间是2016年10月6日，因此，导致原、被告不能及时继续履行《认购书》的直接原因应当归责于被告，被告应依法对原告承担相应的责任。关于原告与被告的诉讼请求。《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，被告在2018年8月13日才取得案涉XXX房的《权属证明书》，之前并不具备销售条件，而且被告亦没有证据证明原告事前或在签订《认购书》时已知晓或认可案涉XXX房暂不具备出售条件的事实，因此，可以认定被告存在故意隐瞒案涉XXX房没有取得商品房预售许可证明的事实。被告在2018年8月13日取得《权属证明书》之后于2018年10月29日向原告寄送了《解除认购书通知书》，原告在庭审中亦表示于次日收到并同意解除《认购书》。因此被告反诉请求解除原告与被告于2016年7月31日签订的《认购书》，本院予以照准。基于前述由于被告的原因导致《认购书》无法及时继续履行，错过了原告在珠海市公布限购政策前的购房资格，导致《认购书》后期亦无法履行。因此，被告反诉请求没收原告交纳的定金50000元理据不足，本院不予支持。根据上述《解释》的规定及双方履行合同的情况，原告向被告支付的50000元定金已转化为购房款，因此，原告请求被告立即双倍返还定金100000元法律依据不足，本院不予支持。同理，原告请求被告退还首期购房款161600元及其利息（从2016年9月10日起至还清本日止），本院予以支持，但其请求按年利率8%计算依据不足，应按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算。原告为此次购房按被告要求向律师所支付的900元的律师综合服务费，现因被告的过错导致合同解除，根据上述《解释》第九条的规定，被告还应赔偿原告的律师费损失900元。关于原告请求被告补偿房产增值价值200000元问题。上述《解释》第九条规定：“……赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，本院根据被告过错程度，考虑本市近年的房地产市场波动情况，结合原告的实际损失考量，酌情认定被告应赔偿原告已付购房款的50%即161600元x50%=80800元较为适宜，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：—、解除原告（反诉被告）张顺滨与被告（反诉原告）珠海市梅溪置业有限公司签订的《认购书》；二、被告珠海市梅溪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张顺滨退还购房款161600元及利息，利息以161600元为基数，从2016年9月10日起至还清之日止，按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算；三、被告珠海市梅溪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张顺滨赔偿律师费900元；四、被告珠海市梅溪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张顺滨赔偿损失80800元；五、驳回原告张顺滨的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告珠海市梅溪置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8674元、反诉费9894元，由被告珠海市梅溪置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  李月英人民陪审员  刘浩楠二〇一九年九月十日书 记 员  刘嘉茵何倩