广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8660号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：杨崇，男，1986年5月2日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）：张思婷，女，1989年4月12日出生，汉族，广州市番禺区。委托诉讼代理人：杨崇，系张思婷的配偶。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）杨崇、张思婷物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、杨崇同时作为张思婷的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费9656.22元及违约金（物业服务费从2016年10月1日至2019年4月30日止，按每月313.05元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）。2.判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费1.56元及经济损失（公摊水费从2016年7月1日至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）。3.判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1190.21元及经济损失（公摊电费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）。4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉10座6层606单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。两被告于2016年7月8日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2016年7月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但两被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，两被告仍未清偿欠费。两被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告杨崇、张思婷答辩称，2016年6月26日，反诉原告被告知须与利合物业签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》（以下简称“该协议”）方可办理收楼手续。为顺利完成收楼，反诉原告只能与利合物业签订该协议。但该协议签订后，利合物业并没有按照该协议第二章第二条约定的物业管理服务内容及标准提供服务，经反诉原告及众多小区业主多次投诉、建议均没有改善服务。利合物业提供着五级的物业服务内容及标准，却以一级的服务内容及标准计收物业管理费，因此，小区众多业主怨声载道，纷纷通过向利合物业、12345政府热线、消防部门等相关部门进行投诉，要求处理利合物业的不履行、瑕疵履行合同义务的违约行为，但均无果。后发现利合物业与亚运城天誉开发商签订《广州亚运城前期物业服务合同》时，仅具有二级物管资质，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，仅可以承接30万平方米以下的住宅项目，而亚运城天誉小区总建筑面积将近300万平方米，即利合物业与开发商签订的合同因违反法律法规强制性规定而无效。即利合物业不符合与小区业主（包括反诉原告）签订该协议的条件，因此也应是无效合同。综上所述，直至提起反诉之日，小区的物业管理问题始终无法得到解决。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，恳请依法判决支持反诉原告之诉求。反诉原告杨崇、张思婷同时以上述答辩意见作为自己的反诉事实和理由，并提出以下反诉诉讼请求：1.请求判令确认反诉原告与利合物管签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》为无效合同；2.请求判令反诉被告千分之五的违约金无效；3.请求判令反诉被告以五级服务的费用标准（即合共0.9元每平方米）计收物业管理费；4.本案的反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。前期物业协议是双方自愿签订的，该协议是根据政府相关部分的版本，我方是通过招投标的方法入场的，是合法有效的，被告曾按照该标准交过物业服务费。对于违约金的标准是根据前期物业服务合同约定的，符合合同法的规定。和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任。对于5‰的违约金是双方的意思自治，根据我方提交的2份判决书中得到法院的支持，本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的，业主应当承担违约责任。根据税价2013232政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元每月每平方。双方前期物业服务约定的第四条2.8元是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业费是2.8元的标准。因此这个2.8元的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的，而且我方也提供相应的服务管理了。所以业主的反诉请求是没有法律依据的，反诉费用应该有被告承担。恳请支持我方的诉讼请求，驳回被告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2013年12月4日，原告中标为案外人广州利合房地产开发有限公司开发的广州亚运城铁中路3号第三团组提供前期物业管理服务。2015年4月14日，杨崇、张思婷与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区XX房，成为该物业的业主，房屋约定建筑面积为111.1636平方米，实测面积111.8045平方米。2016年6月26日，杨崇、张思婷与利合物业签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为杨崇、张思婷提供物业管理服务，杨崇、张思婷应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,约定的建筑面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。利合物业在不影响杨崇、张思婷及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。利合物业以杨崇、张思婷在本园区内的居住地址为送达地址向其送达一切文件。2016年7月8日，杨崇收楼。2018年12月15日，利合物业向杨崇、张思婷物业地址邮寄律师函，催收拖欠的物业服务费及公摊水电费。杨崇、张思婷庭审中确认拖欠利合物业2016年10月1日至2019年4月30日的物业服务费，但对物业服务费收费标准及违约金标准不予认可。另查明，目前利合物业的物业服务资质等级为一级。本院认为，利合物业与杨崇、张思婷签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方应当按照合同约定履行相关义务，利合物业是具有物业服务资质的合法企业，其资质等级问题不涉及法律的效力强制性规定，不影响双方合同的效力。关于利合物业的服务质量。杨崇、张思婷提交了投诉截图、小区卫生脏乱照片说明利合物业提供的服务不达标。利合物业则提供日常服务照片、示范小区奖牌等证明自己提供了符合约定标准的服务。实际上该物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。杨崇、张思婷在本案中提供的证据未能充分证明利合物业不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，其已享受了物业服务，应当按照2.8元/平方米/月的标准向利合物业支付相应的物业服务费，原告对2018年12月以前的物业服务费按约定建筑面积111.1636平方米计算，2019年1月起的物业服务费按实测面积111.8045平方米计算，本院予以支持。利合物业的服务质量需进一步改进和提高，此情况亦是杨崇、张思婷未及时支付物业服务费的主要原因，本院在相关违约金的调整中予以考量。杨崇、张思婷提出利合物业未按约定标准提供物业服务而因应按住宅物业五级服务收费标准计收物业服务费的诉请，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。杨崇、张思婷拖欠物业服务费的行为构成违约，应当向利合物业支付违约金，但双方约定的每日5‰的标准过高，利合物业亦未证明自身损失如此之大，本院调整违约金以每月拖欠费用为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。关于公摊水、电费的收取。杨崇、张思婷认为利合物业财务管理混乱，对利合物业主张的水、电费不予认可。而利合物业提交了该物业详细的公摊水、电费欠费明细，以及其已经代为交纳该费用的水、电费发票，本院对利合物业主张的公摊水费1.56元、公摊电费1190.21元予以确认。上述费用应当由杨崇、张思婷负担，并向利合物业支付，现杨崇、张思婷拖欠公摊水、电费的行为给利合物业造成了经济损失，应当进行赔偿。但利合物业主张的经济损失计算标准过高，本院同样调整为以拖欠金额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告主张的金额确定之日起计算至实际付清之日止，经济损失总额以所欠费用总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨崇、张思婷应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年4月30日的物业服务费9656.22元及违约金[每月物业服务费的违约金以当月物业服务费为本金（其中2016年10月至2018年12月每月物业服务费为311.26元，2019年1月起每月物业服务费为313.05元），分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金以当月物业服务费为限]；二、杨崇、张思婷应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年7月1日至2019年1月31日的公摊水费1.56元、公摊电费1190.21元及相应的经济损失（公摊水费经济损失以1.56元为本金，公摊电费经济损失以1190.21元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年2月1日起计算至实际付清之日止，经济损失均以本金为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回杨崇、张思婷的全部反诉诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费36元、反诉受理费25元（均按减半收取计），由广州利合物业管理有限公司负担1元，由杨崇、张思婷负担60元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年九月三十日书记员  黄淑仪