湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7372号原告：周攀，男，1992年9月13日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波，总经理。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告周攀与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周攀的委托诉讼代理人陈雷，被告橘郡公司的委托诉讼代理人陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周攀请求判令：一、橘郡公司以每日95元为标准，支付自2017年6月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止2019年5月1日为63650元）；二、本案全部诉讼费由橘郡公司承担。橘郡公司答辩要点：一、《长沙市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）补充协议明确约定在不解除合同的情况下，违约金标准的上限是总房款的2%，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应按约履行。二、即便认定逾期交房，按全部已付款万分之一每日的标准支付违约金标准过高，请求调整。三、涉案房屋早已竣工且达到验收标准，但因城市绿心问题致使无法交付房屋，依据《补充协议》第五条第三款，可以顺延交房时间。逾期交房应暂截止至2018年4月23日，待长沙县自然资源局等政府部门能够办理涉案房屋竣工验收、备案手续后再行起算。经审理查明：2015年8月8日，橘郡公司（出卖人）与周攀（买受人）签订买卖合同，主要约定：买受人购买橘郡礼顿项目小区C18栋6层608号房（以下简称608房），建筑面积共192.91平方米，总金额950000元，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款（含定金）290000元，剩余房款660000元向银行申请贷款。出卖人应当在2017年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日内，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。买受人收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已经交付。出卖人未依约交房，逾期超过360日，买受人不选择退房的，可与出卖人继续协商继续履行本合同，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第五条第9款约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，周攀缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。橘郡公司至今尚未交付608房。关于交房情况。橘郡公司提交1、《建设工程规划许可证》（以下简称规划许可证）、《建设工程施工许可证》（以下简称施工许可证），拟证明橘郡公司已于2013年3月1日按规定办理规划、建设手续。2、《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（（以下简称绿心保护条例）、《关于核查绿心违法违规用地行为的查处函》（以下简称查处函）、《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》（以下简称告知函），拟证明因实施城市绿心规划调整，橘郡公司暂不能办理涉案房屋的竣工验收手续无法如期交房、办证。3、《关于支持橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》（以下简称验收函）及复函，拟证明橘郡公司努力在处理绿心调规、逾期交房事宜。周攀对规划许可证、施工许可证无异议，对绿心保护条例、查处函、告知函证明目的有异议，被查处的违法行为发生在2018年4月，约定交房时间为2017年6月，该行为不能成为免责事由。对验收函证明目的有异议，约定的交房条件为五方验收，不包括政府部门的竣工验收备案。另查明，一、2011年8月8日，湖南省人民政府向省长株潭“两型社会”建设改革试验区领导协调委员会办公室（以下简称改革协调办公室）出具湘政函[2011]195号《关于《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的批复》，主要内容：改革协调办公室《关于批准《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》的请示（湘两型[2011]9号），经研究，同意《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030年）》，请有关地方和部门认真组织实施。二、2012年3月19日，长沙县城乡规划局开具编号为长建201203004号《建设工程规划许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，建设位置长沙县暮云镇芙蓉南路以东，建设项目名称橘郡住宅小区C2区C9-C12、12a、12b、15-19、18b、19、20a、20b、21、幼儿园、商业门面及地下室，设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，开工及完工时间2012年3月19日至2014年3月30日。三、2012年11月27日，长沙县住房和城乡建设局开具编号为430108201211270101《建筑工程施工许可证》，主要内容为：建设单位橘郡公司，工程名称长沙橘郡小区C2区C9-C12、C12a、C12b、C15-17及地下室，建设地址长沙县暮云镇，建设规模73650平方米，合同价格89560000元，建设单位湖南方圆建筑工程设计有限公司，施工单位湖南南托建筑股份有限公司，监理单位湖南中湘建设工程监理咨询有限公司，合同开工日期为2012年11月30日，合同竣工日期为2015年2月15日。四、2012年11月30日，湖南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》（以下简称《条例》），于2013年3月1日起实行。本条例所称长株潭城市群生态绿心地区（以下简称生态绿心地区），是指长沙、株洲、湘潭三市之间的城际生态隔离、保护区域。具体范围由《长株潭城市群生态绿心地区总体规划》确定。五、2014年6月24日，长沙县房屋产权管理局出具编号为长县房售许字2014字第0152号芙蓉南路四段59号橘郡礼顿小区C18栋商品房预售许可证。六、2018年4月23日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向天心区人民政府、市绿化联合执法队出具长两型交办[2018]1号《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》，主要内容：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位迅速组织人员前往实地核查，及时叫停并查处违法违规用地行为，并将相关处理意见在7日反聩至我办。七、2018年4月24日，长沙市林业局向市国土资源局、市规划局出具长林函[2018]12号《关于对长沙市生态绿心地区违法违规行为查处的函》，主要内容：市两型办于2018年4月23日来函交办天心区芙蓉路与万家丽路交汇处橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开发区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，要求查处。八、2018年4月27日，长沙市两型社会建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》，主要内容为：根据日常巡查及现场踏勘，我办发现天心区芙蓉路与万家丽路交汇处，橘郡礼顿山地产项目在绿心边界禁开区范围存在违规建设行为，违反《条例》有关规定，根据《长沙市生态绿心地区违法违规行为处理办法》第八条规定，请你单位立即停止施工。九、2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具《关于支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》，主要内容：由橘郡公司开发建设的橘郡礼顿山项目位于暮云街道芙蓉路与高云路交汇处东北角，其中项目C2区（C9-19#及1#地下室）总建筑面积77606平方米，共11栋，现已经全部建成。该项目C2区于2012年在原长沙县城乡规划建设局办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，于2013年3月至2014年6月在原长沙县房屋产权管理局分批次办理了商品房预售许可证。按照项目手续办理相关流程，橘郡礼顿山项目C2区需继续在长沙县相关职能部门办理竣工验收手续。目前，橘郡礼顿山项目C2区所有住宅已达到竣工验收标准，并全部售罄。但是因项目C2区北边为绿心禁止开发区域，长株潭城市生态绿心总体规划也暂未确定，现长沙县自然资源局已暂缓办理竣工验收手续，交房逾期。请长沙县自然资源局支持办理橘郡礼顿山C2区规划验收等手续，以确保橘郡礼顿山C2区尽快交付使用。请长沙县住房和城乡建设局支持办理橘郡礼顿山项目C2区竣工验收备案等手续，以确保橘郡礼顿山C2区尽快交付使用。十、2019年7月18日，长沙县住房和城乡建设局向长沙市天心区人民政府办公室出具《关于的复函》，主要内容为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第五条第三款规定：建设单位办理竣工验收备案应提交由规划部门出具的认可文件或准许使用文件。目前，橘郡礼顿山项目C2区北部为绿心禁止开发区域，长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续，而规划验收认可文件是办理项目竣工验收备案的必备资料，故长沙县住房和城乡建设局暂无法办理项目竣工验收备案手续。待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，长沙县住房和城乡建设局将依规即时办理竣工验收备案手续。十一、2019年7月22日，湖南省发展和改革委员会湖南省自然资源厅发出《《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告》，主要内容是：为深入推荐“两型社会”建设、强化绿心地区生态环境保护，根据《湖南省行政程序法》和《条例》等相关规定，拟于2019年8月初在长沙市举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会，广泛征求社会各界及有关方面的意见。现将有关事项公告如下：一、听证会时间：2019年8月6日（星期二），二、听证会地点：具体地点另行通知，三、听证会事项：绿心总规划方案。以上事实，有当事人提交的身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、收据、涉案房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《湖南省长株潭城市群生态绿心地区保护条例》、长沙市两型社会建设综合配套改革办公室《关于核查绿心违法违规用地行为的交办函》、长沙市林业局分别对市规划局、市国土资源局出具的《关于核查绿心违法违规用地行为的查处函》、长沙市两型社会建设综合配套改革办公室《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》、长沙市天心区人民政府办公室对长沙县住房和城乡建设局、长沙县自然资源局出具的《关于支持橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续的函》、长沙县住房和城乡建设局关于《关于支持橘郡礼顿山项目C2区竣工验收手续》的复函、湖南省发展和改革委员会、湖南省自然资源厅于2019年7月22日关于举行《长株潭城市群生态绿心地区总体规划（2010-2030）》修改方案听证会的公告、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，一、买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。周攀依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2017年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约责任，支付违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，本院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起算点。本案侵权属于一般侵权，上述违约金诉讼时效虽满《中华人民共和国民法通则》规定的两年，但适用于2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效三年的规定。故违约金起算时间为2017年6月30日。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C18栋位于C2区，该楼栋于2012年3月19日获得建设工程规划许可，于2012年11月27日获得建筑工程施工许可。《条例》于2012年12月30日颁布，确定生态绿心地区，于2013年3月1日开始实施。但是橘郡C2区楼栋建设工程规划许可，建筑工程施工许可均早于《条例》的实施。橘郡公司于2014年6月24日获得C18栋商品房预售许可，橘郡公司基于上述许可，对于政府具体行政行为信赖期待，设计、建设和预售房屋。现因核查绿心违法违规用地行为，长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室要求橘郡公司停止施工。长沙县自然资源局暂缓办理项目规划验收手续。长沙县住房和城乡建设局因橘郡公司无法提供项目规划验收手续暂无法办理项目竣工验收备案手续，需待长株潭绿心规划调整完成后，项目办理规划验收手续后，才可办理竣工验收备案手续。由此可见，需长株潭绿心规划调整完成，才可以确定橘郡公司是否可以继续履行相关的合同义务，如五方验收、资料备案、办理权证等。故违约金应计算至2018年4月27日止（即长沙市天心区“两型社会”建设综合配套改革办公室向橘郡公司出具《关于核查绿心违法违规用地行为的告知函》要求其停止施工之日止）。待长株潭绿心规划调整完成之日（以政府出具的生效文件为准）另行计算后期违约金。橘郡公司应向周攀支付违约金14297.5元（以已付购房款950000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2017年6月30日至2018年4月27日止）。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条以及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周攀支付逾期交付房屋的违约金14297.5元（以已付购房款950000元为基数、按万分之零点五每日标准暂计算自2017年6月30日至2018年4月27日止）；二、驳回原告周攀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇一九年九月二十日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。