重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初5032号原告：章如伟，男，1975年2月10日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：洪川江，男，1987年11月8日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告章如伟与被告洪川江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章如伟、被告洪川江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章如伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月6日签订的《门面房租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2019年4月10日至2019年7月9日期间的租金6793元；3.判令被告向原告支付违约金10800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月6日，我与被告签订了《门面房租赁合同》，约定将我所有的位于重庆市长寿区金科世界城348号附30号的门面出租给被告，用于做门窗安装生意，租期三年，租金半年一付，下一期租金提前一个月支付，未按期支付租金超过半个月以上的原告有权解除合同，违约按三年租金总额的20%计付违约金。合同签订后，我依约将房屋交给被告使用，但被告未依约于2019年3月10日前支付2019年4月10日至10月9日期间的租金、以及其使用租赁房屋期间的水费至今，其行为已构成违约，我请求法院解除双方签订的合同，并判令被告承担违约责任。被告洪川江辩称，租房属实，我认可欠付2019年4月10日至2019年6月15日期间的房租，但不认可违约金。未按合同约定交纳房租，是原告同意我延时交纳的，同时，我与原告已于2019年6月15日协商解除了租赁合同，当天也搬离了租赁房屋，故我没有违约行为，不应当支付违约金。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：《门面房租赁合同》、《不动产权证书》、重庆渝长燃气自来水有限责任公司水气费专用收据、照片各1份。被告围绕其答辩意见，提供了证人杨艳倪的证人证言。本院组织当事人进行了证据质证。被告表示对原告提交的《不动产权证书》真实性不清楚，对其余证据未发表意见，但认可欠付水费，租赁房屋下水道由原告自行修缮，该多少钱由被告负担。原告对证人杨艳倪的证人证言无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方有争议的证据，本院认证如下：《门面房租赁合同》、《不动产权证书》系原件，对其真实性本院予以确认。重庆渝长燃气自来水有限责任公司水气费专用收据、照片，与本案的关联性需其他证据佐证，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月6日，原告章如伟（甲方、出租方）与被告洪川江（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将其所有的门面房屋出租给乙方使用，第一条，1.1，坐落于金科世界城348号附30号，面积75.48㎡；第二条，1.商业房屋使用；第三条，租期3年即从2018年4月10日至2021年4月10日止；第四条，1.第一年租金为1500元/月，第二年租金为30元/㎡；第三年租金为30元/㎡。按半年以现金支付，下一半年度租金应提前一个月支付。2.租期内，水、电、卫生费由乙方承担；第七条合同的变更和解除，1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过半个月以上的。第八条，4.在合同期内，如有一方违约，将按照三年租金总额的20%赔付给对方。合同签订后，原告章如伟将位于重庆市长寿区xxxx的房屋交由被告洪川江使用。被告洪川江未按合同约定支付自2019年4月10日起的房屋租金。原、被告均同意《门面房租赁合同》于本案起诉之日（即2019年6月28日）解除。本案审理过程中，被告洪川江申请证人杨艳倪出庭，证人杨艳倪证实：“被告以前在我店面对面做门窗生意。被告搬走后，将钥匙放在我店里，被告说房东（原告）要来拿，大概过了两三天，房东就来拿钥匙了，我就给他了。原告来时，说来拿钥匙，我把钥匙给他，他就走了。他没有问什么，我也没说什么”。同时查明，重庆市长寿区xxxx的房屋为原告章如伟与案外人阳晓莉的共同共有，房屋建筑面积72.48㎡。审理中，案外人阳晓莉到庭接受本院询问，阳晓莉表示其与原告章如伟系夫妻关系，对原告章如伟将房屋出租给被告洪川江无异议，不愿意参加本案诉讼。本院认为，原告章如伟与被告洪川江签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。一、对于合同的解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在租赁合同中约定“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过半个月以上的”，被告洪川江逾期不支付租金超过半个月以上，已达到合同约定的解除条件，原告章如伟有权解除合同。审理中，双方均同意本案起诉之日，即2019年6月28日解除《门面房租赁合同》，系对其自身权利的处分，本院予以认可，故依法认定租赁合同于2019年6月28日解除。二、对于原告要求被告支付自2019年4月10日至2019年7月9日期间的租金6793元的问题。被告洪川江对欠付租金无异议，但认为其已于2019年6月15日口头通知了原告解除《门面房租赁合同》，2019年6月16日搬离了租赁房屋，故仅应支付2019年4月10日至2019年6月15日的租金。原告章如伟对其搬离租赁房屋的事实无异议，但称并未同意解除《门面房租赁合同》。本院认为，即便被告洪川江于2019年6月15日口头通知了原告解除《门面房租赁合同》，但应其不具有约定或法定的单方解除合同理由，不享有法定的解除权，故不能发生单方解除合同的效力。在双方的租赁合同在被撤销或者解除之前，出租人原告章如伟按照合同约定要求承租人被告洪川江支付房屋租金，理由正当，应予以支持。对于原告章如伟要求被告洪川江支付合同解除后的房屋租金，缺乏法律依据，本院不予支持。被告洪川江自2019年4月10日起未交纳租金，双方签订的《门面房租赁合同》于2019年6月28日解除，应按照第二年租金标准即30元/㎡/月计算原告房屋租金，故被告洪川江应支付原告章如伟租金为30元/月/㎡×72.48㎡×2个月+30元/月/㎡×72.48㎡÷30天×19天=5725.92元。三、对于原告要求被告支付违约金10800元的问题。被告洪川江违反合同约定，未按时足额向原告章如伟支付房屋租金，其行为已构成违约，因该违约行为致使双方的租赁合同被提前解除，现原告章如伟根据合同“如有一方违约，将按照三年租金总额的20%赔付给对方”的约定主张违约金10800元，被告洪川江请求下调标准，在原告章如伟未举证证明其实际损失的情况下，本院综合考虑双方合同履行情况、被告违约程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，酌情主张违约金6523.2元（30元/月/㎡×72.48㎡×3个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告章如伟与被告洪川江签订的《门面房租赁合同》于2019年6月28日解除；二、被告洪川江于本判决生效后五日内向原告章如伟支付2019年4月10日至2019年6月28日的租金5725.92元；三、被告洪川江于本判决生效后五日内向原告章如伟支付违约金6523.2元；四、驳回原告章如伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由被告洪川江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓爽二〇一九年九月十九日书记员  葛颖