山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁民终1830号 上诉人（原审原告）：济南域潇集团有限公司，住所地济南市市中区经二纬四路52号。 法定代表人：吴涛，董事长。 委托诉讼代理人：于江萍，女，1978年7月21日出生，汉族，该公司员工，住山东省潍坊市奎文区。 被上诉人（原审被告）：王蕴，女，1964年10月27日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：王成宝，山东天宝兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵喆，山东天宝兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东省济南交电家电总公司，住所地济南市经二路149号。 法定代表人：宋爱祥，总经理。 被上诉人（原审被告）：山东省济南交电家电总公司红波分公司，住所地济南市经二路149号。 负责人：杜军，总经理。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：孟金海，北京市齐致（济南）律师事务所律师。 上诉人济南域潇集团有限公司（以下简称济南域潇公司）因与被上诉人王蕴、山东省济南交电家电总公司（以下简称济南交电总公司）、山东省济南交电家电总公司红波分公司（以下简称济南交电红波分公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济南域潇公司上诉请求：1．撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2749号民事判决，依法改判支持济南域潇公司一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由王蕴、济南交电总公司、济南交电红波分公司承担。事实和理由：1.虽然山东省济南交电采购供应站红波经营部（以下简称红波经营部）已于1993年2月变更为济南交电红波分公司，并于2004年12月30日被吊销营业执照，但根据最高人民法院法经［2000］24号答复“企业法人被吊销营业执照后被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。”济南交电红波分公司被吊销营业执照后并不影响其民事主体资格，其对外从事的民事行为依然有效，2008年其与李铁签订的租赁合同是有效的，一审以签订租赁合同的主体红波经营部此时已经不存在为由，认定以该主体签订的房屋租赁合同不具有合法性错误。2.红波经营部虽然于1993年2月变更为济南交电红波分公司，但涉案房产在2008年办证时依然登记在红波经营部名下，且根据济南域潇公司在2009年3月23日向一审法院提交的调取自济南市房管局（房屋档案馆）的办理房产证材料可以看出，济南交电红波分公司办理房产证时使用的公章与租赁合同中加盖的公章是一致的，均为红波经营部，足以证明济南交电红波分公司以红波经营部的名义签订租赁合同具有合法性。3.2019年1月22日庭审笔录第6页明确记载了济南域潇公司在庭审质证环节提交了李铁与红波经营部签订的租赁合同原件，但一审法院却以李铁、济南域潇公司未提供该租赁合同的原件为由，对该租赁合同的真实性不予确认，并进而否认转租合同的效力错误。4.红波经营部与李铁签订的租赁合同第七条笫2款约定，李铁有权将房屋的全部或一部分转租给笫三方；且济南域潇公司与李铁签订的转租合同具备民法总则第143条规定的合同生效要件。根据合同法第242条的规定，经出租人同意转租的，租赁合同与转租合同均有效，因此，本案中的转租合同是有效的。一审法院认定因无法确认李铁具有合法有效的承租权，进而否认了转租合同的效力，但一审法院并未明确认定租赁合同为无效合同，那么租赁合同就是有效的。退一步讲，即使租赁合同是无效的，李铁不具有合法有效的承租权，但因济南域潇公司在签订转租合同时是善意的，且查看了租赁合同及转租条款、房产证的原件并留存了复印件，也支付了租赁期间的合理租金，并实际占有使用涉案房屋至今，因此是善意第三人，参照物权法第106条的规定，济南域潇公司的合法承租权（至2028年9月2日）应当受到保护。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查清事实后予以改判，支持济南域潇公司的一审诉讼请求。 王蕴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。济南域潇公司的上诉理由不成立，依法应予驳回。理由如下：1.一审法院认定的是红波经营部和李铁之间的租赁合同不具有合法性，济南交电红波分公司并不是合同主体。且济南交电红波分公司被吊销营业执照后，只能参与诉讼，不能从事生产经营、对外签订合同，更不能从事诉讼外的一切民事行为。根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第20条、第33条，最高人民法院［2000］24号答复，《中华人民共和国民法通则》第40条、第46条，最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第二条第三款等规定，济南交电红波分公司被吊销营业执照后，公章应收缴，再使用就不合法了。何况在租赁合同上加盖的并不是济南交电红波分公司公章，而是因变更名称已被注销的红波经营部的公章，且该枚红波经营部的公章与原红波经营部备案的公章、工商登记的名称并不相符。因此，租赁合同上加盖的红波经营部公章是伪造的，本案已经涉嫌合同诈骗或伪造企业、事业单位印章犯罪。2.根据公司法的相关规定，公司以登记的名称为准，既然1993年2月红波经营部已变更为济南交电红波分公司，再用不存在的名称对外签订合同显然是违法的、无效的。3.济南域潇公司始终未向一审法院提供红波经营部与李铁签订的租赁合同原件，连李铁本人也称原件找不到了。4.济南域潇公司取得租赁物的使用权所依据的是其与李铁之间的转租合同，并非是物权，而是债权，其应当向李铁主张权利，根据前述可知该债权并不合法。而李铁取得租赁物的使用权依据的是2008年9月1日其和红波经营部签订的租赁合同，作为合同相对人的李铁有义务审查出租方公司名称的真实性，通过前述可知，该租赁合同的签订主体并不合法，应为无效合同。在济南交电红波分公司、济南交电总公司对租赁合同的真实性及对济南域潇公司占有使用涉案房屋的合法性均不予认可、李铁本人对自己所签订合同的真实性、合法性都无法解释的情况下，李铁持有的租赁合同就是虚假的，那么济南域潇公司基于和李铁的转租合同占有使用租赁物就更不真实、不具有合法性。且从合同履行情况来看，2008年9月1日济南域潇公司与李铁签订转租合同，2012年11月7日才付租金50万元，且汇款人并不是济南域潇公司，而是经过了两个人，用途是“汇款”而非“租金”，附言是“网银转账支取”，显然是虚假的、硬拼凑出来的。另外，济南域潇公司主张自己是善意第三人，但从2002年8月，其与济南交电总公司签订租赁合同这一事实可知，其已经知道红波经营部变更为济南交电红波分公司，在2004年12月30日济南交电红波分公司被吊销执照后，只能由其上级济南交电总公司对外签订涉案房屋的租赁合同。在李铁与其签订转租合同时，其应对红波经营部与李铁之间的租赁合同产生合理怀疑，并向济南交电总公司求证，而济南域潇公司仍然采取相信的态度，置自己利益于不顾，理应承担相应的后果。 济南交电总公司、济南交电红波分公司共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回济南域潇公司的上诉，维持原判。具体理由同王蕴的答辩意见。 济南域潇公司向一审法院起诉请求：1.撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01执异467号裁定书；2.确认济南域潇公司对济南市××××房产的租赁权至2028年9月2日；3.停止对济南市中级人民法院（2016）鲁01执恢211号裁定书的强制执行，停止对上述房产执行腾空措施；4.本案的诉讼费用由王蕴、济南交电总公司、济南交电红波分公司承担。 一审法院认定事实：中国建设银行股份有限公司济南铁道支行与济南交电总公司、济南交电红波分公司借款合同纠纷一案，一审法院于2001年7月16日作出（2001）济中经初字第96号民事判决书，判决的主要内容为，济南交电总公司偿还中国建设银行股份有限公司济南铁道支行借款本金219万元、利息503,422.15元，并赔偿经济损失2.15万元，济南交电红波分公司对欠款承担连带保证责任。一审法院于2013年9月4日作出（2002）济中法执字第44号协助执行通知书，查封济南交电红波分公司（原红波经营部）位于济南市××××、建筑面积为432.66平方米的房产，查封期限自2013年9月4日至2015年9月3日。2013年11月22日，一审法院作出（2002）济中法执字第44-1号执行裁定书，变更王蕴为本案的申请执行人。2015年11月17日，一审法院作出（2015）济中法执恢字第23-6号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本案于2016年9月27日恢复执行。2016年12月1日，一审法院作出（2016）鲁01执恢211-1号执行裁定书，裁定按原用途拍卖被执行人济南交电红波分公司（原红波经营部）位于济南市××××号（产权证号为中150485、中150486号）房产所有权及土地使用权（地号为020109014）196平方米。2018年1月25日，一审法院作出（2016）鲁01执恢211号之一执行裁定书，裁定被执行人济南交电红波分公司名下位于济南市××××号（产权证号为中150485、中150486号）房产所有权归买受人杨树玲所有，以上房产所有权自裁定送达买受人杨树玲时起转移，买受人杨树玲可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。一审法院于2018年8月3日发布公告，内容如下：“济南市中级人民法院在执行王蕴与山东省济南交电家电总公司、山东省济南交电家电总公司红波分公司借款合同纠纷一案中，依法拍卖了被执行人山东省济南交电家电总公司红波分公司名下位于济南市××××房产（产权证号为中150485、中150486号），竞买人杨树玲成功竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人山东省济南交电家电总公司红波分公司、占有使用人均在2018年8月18日前将以上房产腾空交付给买受人杨树玲，逾期济南市中级人民法院将依法强制执行。”济南域潇公司向一审法院提交书面异议，请求停止强制执行。一审法院于2018年12月4日作出（2018）鲁01执异467号裁定书，驳回了济南域潇公司的异议申清。济南域潇公司对该裁定不服，提起本案诉讼。 另查明，红波经营部成立于1991年7月，住所地为济南市××号，经济性质为全民所有制。1993年2月，红波经营部变更为济南交电红波分公司，系济南交电总公司下属业务机构。2004年12月30日，济南交电红波分公司因不接受年度检验，被吊销营业执照。 2002年8月，济南交电总公司与济南域潇房地产开发有限公司（后变更为济南域潇集团有限公司）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落在济南市××××号，租赁期限从2002年8月1日至2005年8月1日，年租金10,000元。现部分涉案房屋由济南域潇公司占有使用。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。即：承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。因此，本案争议的焦点为济南域潇公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产，继而确定能否排除执行。关于李铁与济南交电红波分公司之间的《租赁合同》，首先，从合同主体上看，红波经营部已于1993年2月变更为济南交电红波分公司，并于2004年12月30日被吊销营业执照，2008年与李铁签订合同的主体红波经营部此时已不存在，以该主体签订的房屋租赁合同不具有合法性。其次，从合同签订的原因看，现有证据不足以证实济南交电红波分公司因公房改制从李铁处借款50万元。因此，在李铁与济南交电红波分公司是否存有债权债务关系尚不能确认的情况下，更无法确认双方之间以房屋租金抵扣借款的租赁关系。再次，李铁、济南域潇公司至今均未能提供该《租赁合同》的原件，亦无法确认租赁合同的真实性。因此，现有证据尚不能证实李铁与济南交电红波分公司具有合法有效的租赁关系。进而，在无法确认李铁具有合法有效承租权的情况下，其与济南域潇公司之间的转租合同，亦无法确认为合法有效。另外，济南域潇公司自2002年8月起即与济南交电总公司签订房屋租赁合同，使用涉案房产，合同到期后，济南域潇公司主张与济南交电总公司达成口头协议，继续履行原《房屋租赁合同》，合同期限改为不定期租赁，但却不能提供交纳租金等相关证据予以证实，且济南交电总公司对此不予认可，济南域潇公司该项主张亦不能成立。同时，即便如济南域潇公司所述继续承租涉案房产，却在2008年不与实际出租人济南交电总公司签订租赁合同，却与李铁签订转租合同，与常理不符。 综上，济南域潇公司不能举证证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，一审法院判决：驳回济南域潇集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由济南域潇集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院认定如下：1.济南域潇公司提交红波经营部与李铁于2008年9月1日签订的租赁合同原件，主张该租赁合同的原件系在法院要求其腾房、其找李铁要求退回租金、李铁不同意并表示愿意配合其提起相关诉讼的情况下，于起诉（2018年12月10日）之前从李铁处取得，且其在一审庭审质证时已经提交过租赁合同原件，一审判决载明李铁、济南域潇公司均未提供该租赁合同的原件，对该租赁合同的真实性不予确认并进而否认李铁与济南域潇公司签订的租赁合同的效力错误。王蕴、济南交电总公司、济南交电红波分公司均对该证据的合法来源提出质疑，对真实性及证明目的均不予认可。本院认为，一审法院2019年1月22日庭审笔录载明济南域潇公司提交质证的红波经营部与李铁于2008年9月1日签订的租赁合同为原件，对此本院予以确认；对其证明效力，本院将结合本案的其他证据进行评判。2.王蕴提交2018年8月8日李铁向济南市中级人民法院提交的执行异议书（原件）、2018年8月31日济南市中级人民法院调查笔录（复印件）、2018年9月17日李铁撤回异议申请（原件）、2018年9月17日济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01执异260号执行裁定书（原件）、2019年3月19日济南市中级人民法院对李铁做的调查笔录（复印件），证明李铁曾于2018年8月8日向济南市中级人民法院提出执行异议，基于王蕴对其租赁事实的真实性提出了异议，后又撤回了异议；李铁对与红波经营部于2008年9月1日签订的租赁合同的签名、履行的过程等情况均不清楚，连合同原件也称找不到了，证明该租赁合同的签订、履行不真实，且复印件不能当作证据使用，进而证明济南域潇公司依据2008年9月1日签订的租赁合同占有使用涉案房产不合法。济南域潇公司认为上述证据与本案无关，且不是新证据，不能作为定案的依据；济南交电总公司、济南交电红波分公司对上述证据未提异议。本院认为，2018年9月17日济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01执异260号执行裁定书及2019年3月19日济南市中级人民法院对李铁做的调查笔录，系一审卷宗材料，不属于新证据；2018年8月8日李铁向济南市中级人民法院提交的执行异议书、2018年8月31日济南市中级人民法院调查笔录、2018年9月17日李铁撤回异议申请，均系一审庭审结束之前就已经存在的证据，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款所规定的新证据范畴，本院不予审查。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：红波经营部与李铁签订的租赁合同以及李铁与济南域潇公司签订的租赁合同是否有效，济南域潇公司能否排除本案的执行。 首先，关于红波经营部与李铁于2008年9月1日签订的租赁合同效力问题。一审法院于2019年3月19日依职权对李铁进行了调查并将调查笔录交由各方当事人进行了质证，各方当事人均同意不再追加李铁为第三人。从该调查笔录载明的内容看，李铁对该租赁合同上红波经营部的印章由谁加盖、合同上的签字是否由其本人所签、陈世标系个人借款还是单位借款均不清楚，对租赁合同的原件也称“搬过几次家，找不到了”；而租赁合同却载明，李铁是基于红波经营部负责人陈世标为了筹措资金办理涉案房产的产权证书向其借款50万元未还而获取的涉案房屋租赁权。在李铁没有证据证明其与济南交电红波分公司存在真实的50万元债权债务关系的情况下，不能认定双方之间存在真实的以房屋租金抵扣借款的租赁关系。何况，红波经营部已于1993年2月变更为济南交电红波分公司，济南交电红波分公司也于2004年12月30日被吊销营业执照，且租赁合同上加盖的“济南交电采购供应站红波经营部”印章与工商登记备案印章也不一致，即使济南交电红波分公司存在违法使用印章对外从事民事行为的情形，也因从事民事行为的主体不合法而归于无效。因此，2008年9月1日以红波经营部为主体与李铁签订的租赁合同不具有合法性。 其次，关于李铁与济南域潇公司签订的租赁合同效力问题。基于前述，因李铁与红波经营部签订的租赁合同不具有合法性，因此，李铁与济南域潇公司签订的转租合同就没有了基础，在济南交电总公司、济南交电红波分公司不予认可的情况下，转租合同无效。 再次，济南域潇公司自2002年8月起即与济南交电总公司签订房屋租赁合同，使用涉案房产，其对涉案房屋的产权状况非常清楚。该租赁合同于2005年8月到期后，双方未再续签合同，而济南域潇公司却一直占有使用涉案房屋，虽然其主张与济南交电总公司达成口头协议继续履行原房屋租赁合同，合同期限改为不定期租赁，但却不能提供交纳租金等相关证据予以证实，且济南交电总公司对此不予认可。对此，只能说明济南域潇公司占用涉案房屋，而不是承租涉案房屋。济南域潇公司主张其于2008年9月1日与李铁签订转租合同，该合同约定租金为50万元（20年），一次性支付，而济南域潇公司提供的证据显示，其系在四年之后的2012年11月7日才支付给李铁50万元，这明显与常理不符。因此，济南域潇公司关于其为善意第三人、其合法租赁权应受保护的主张不能成立，本院不予支持。 综上，济南域潇公司不能举证证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对部分事实认定有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由济南域潇集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 勇 审判员 李守军 审判员 陈 浩 二〇一九年九月二十六日 法官助理 刘小玉  书记员郭玉淼