上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初6012号原告：上海钟表有限公司手表二厂，营业场所上海市静安区。负责人：郝乐，副总经理。委托诉讼代理人：李向农，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿劼，上海普世律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司，营业场所中国(上海)自由贸易试验区世纪大道1200号26层。负责人：杨昌陶，总经理。委托诉讼代理人：沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋濂溥，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：王宜林，董事长。委托诉讼代理人：孔祥桥。委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富诚律师事务所律师。第三人：中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司延平路加油站，营业场所上海市静安区胶州路XXX号。负责人：曲亮。委托诉讼代理人：范国正。原告上海钟表有限公司手表二厂(以下简称“钟表二厂”)与被告中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司(以下简称“中石油上海分公司”)、被告中国石油天然气股份有限公司(以下简称“中石油公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告中石油上海分公司向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理，后其又当庭撤回反诉，本院依法予以准许；中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司延平路加油站(以下简称延平路加油站)因与本案有法律上的利害关系申请作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2019年3月6日、4月23日、6月11日、8月29日分四次公开开庭进行了审理。原告钟表二厂的委托诉讼代理人李向农、李睿劼(参加了第一至三次庭审)，被告中石油公司的委托诉讼代理人李梓、孔祥桥(参加了第一至三次庭审)，被告中石油上海分公司的委托诉讼代理人李梓(参加了第一至三次庭审)、孔祥桥(参加了第一至三次庭审)、沈浓(参加了第四次庭审)、宋濂溥(参加了第四次庭审)，第三人延平路加油站的委托诉讼代理人范国正(参加了第四次庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟表二厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告中石油上海分公司和第三人延平路加油站共同返还上海市静安区胶州路XXX号一楼部分(非门面房)房屋(建筑面积为60平方米，以下简称系争房屋)；2.判令两被告共同支付房屋占有使用费(按照每月9,490元标准计算自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止)；3.判令两被告共同支付违约金22,776元。事实和理由：2017年4月17日，钟表二厂与中石油上海分公司签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋租赁给中石油上海分公司使用，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租金为每月9,490元。合同另约定，任何一方违约，应向守约方支付违约金，金额为当年年租金的20%。合同签订后，钟表二厂依约交付了系争房屋，中石油上海分公司亦按约支付租金。但合同到期后，中石油上海分公司占有使用系争房屋至今。钟表二厂经与两被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告中石油上海分公司和被告中石油公司共同辩称，不同意原告提出返还系争房屋和支付违约金的诉讼请求，同意原告提出的按合同约定租金标准支付房屋占有使用费的第二项诉讼请求。理由：对中石油公司和中石油上海分公司承担共同责任没有意见，但认为钟表二厂就上海市胶州路XXX号土地租赁事宜已向上海仲裁委员会提起仲裁，房屋和土地具有附随性，分开主张不具有可执行性。根据法律规定，房屋占有使用费仅为参照租金标准，但钟表二厂在租赁期间张贴不再续租的通知，对被告方的经营造成影响，故房屋占有使用费应作相应调整。双方合同期间已届满亦未签订新的合同，故不应适用合同约定的违约条款。即便被告应承担违约责任，然合同约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整。目前，双方正就续租事宜进行积极磋商。加油站系特殊用途并具有相关规划，被告作为原承租人在同等条件下有优先承租权，原告现收回系争房屋自用有违规划用途。第三人延平路加油站述称，不同意原告的诉讼请求。理由：营业用房和加油站是配套使用的，加油站的停业将带来社会资源的损失，希望与原告继续协商续租事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中石油公司与中石油上海分公司系总公司与分公司的关系。上海市静安区胶州路XXX号(含1、5-7、9-17幢号)房屋权利人为上海手表二厂，其中7幢号钢混结构，五层，23间，建筑面积1135平方米。2003年6月19日，上海轻工控股(集团)公司出具沪轻控资【2003】65号《上海轻工控股(集团)公司关于同意上海钟表有限公司兼并上海手表二厂等企业的批复》，同意上海钟表有限公司(本部)兼并已成“空壳”的上海手表二厂等6家国有企业，并承担被兼并企业所涉及的人财物(包括债权债务)的统一管理和处置。1998年8月起，中石油上海分公司承租系争房屋，并对系争房屋进行了装修和改造。2016年12月，钟表二厂(甲方)和中石油上海分公司(乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止；月租金9,490元，合计年租金为113,880元，租金按年支付，乙方于每年4月以支票形式支付；任何一方违约，应向守约方支付违约金，违约金金额为当年年租金的20%。合同另对其他内容进行了约定。2018年5月，钟表二厂函告中石油上海分公司称：租约届满后不再将系争房屋出租给中石油上海分公司，望按约办理房屋交还手续等。2018年8月，被告中石油上海分公司向原告钟表二厂支付2018年8月至2019年8月土地租赁费共计1,039,980元，后被原告钟表二厂退还。以上事实，有当事人的陈述；钟表二厂提交的房屋所有权证、《上海轻工控股(集团)公司关于同意上海钟表有限公司兼并上海手表二厂等企业的批复》、《房屋租赁合同》、告知及挂号信查询单、转账凭证；中石油上海分公司提交的《装修施工合同》、《竣工决算审核报告》、收据、发票、转账凭证等证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，钟表二厂和中石油上海分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。中石油上海分公司辩称，系争房屋没有明确的权属证明，缺乏事实依据和法律依据，本院难以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。(1)关于返还系争房屋，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的《房屋租赁合同》明确租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，且钟表二厂于2018年5月即通知中石油上海分公司租约届满不再出租系争房屋，故至2018年12月31日租赁期限届满之次日，中石油上海分公司即应返还系争房屋，现延平路加油站实际使用系争房屋，故应由其承担共同返还之责。(2)关于支付占有使用费，合同终止后，中石油上海分公司仍继续占有使用系争房屋，故原告要求被告自2018年4月1日起参照合同约定支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。(3)关于违约金，合同到期后承租人应当返还租赁物，然被告和第三人现仍占有使用系争房屋，显属违约，应承担违约责任。钟表二厂按照合同约定主张按年租金的20%计算违约金，具有合同依据且金额尚属合理，本院予以支持。(4)关于责任承担，根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。考虑到中石油上海分公司实际签约、实际使用系争房屋等情节，本院允准钟表二厂请求由两被告共同承担责任。综上所述，支持原告(反诉被告)钟表二厂的本诉诉请，被告(反诉原告)中石油上海分公司的反诉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司、第三人中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司延平路加油站应于本判决生效之日起十五日内返还原告上海钟表有限公司手表二厂上海市胶州路XXX号一楼部分(非门面房)房屋(具体位置见附件)；二、被告中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司、被告中国石油天然气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海钟表有限公司手表二厂房屋占有使用费(按照每月9,490元标准支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止)；三、被告中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司、被告中国石油天然气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钟表有限公司手表二厂违约金22,776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费607元，减半收取计303.50元，由被告(反诉原告)中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司、被告中国石油天然气股份有限公司共同负担；反诉案件受理费1,650元，由被告(反诉原告)中国石油天然气股份有限公司上海销售分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇一九年九月六日书记员 潘思羽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。