广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4926号原告（反诉被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：苏文卿、黄秋敏，广东济方律师事务所律师。被告（反诉原告）：满保凤，女，1960年6月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王帅，广东冠杰律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）满保凤合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人苏文卿以及被告（反诉原告）满保凤的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东凌公司向本院提出诉讼请求：一、满保凤支付涉案房屋的购房款余款340532元；二、满保凤支付逾期付款违约金（以未付款项为本金按日万分之五从2018年11月12日计至付清之日止）；三、满保凤承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月24日，东凌公司与满保凤签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由满保凤购买东凌公司开发的广州市增城区永宁街香景二街7号1201房，并委托东凌公司对该商品房进行装修，双方就装修事宜签订《委托装修协议》，约定装修总价款为486475元。合同第一条第三款约定满保凤应付款项的时间和金额，合同第四条第一款约定“如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金。”。《委托装修协议》是双方真实意思表示，应严格履行。满保凤拒不支付《委托装修协议》约定的装修款，已违反合同约定。为此东凌公司诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）满保凤辩称：东凌公司所称《委托装修协议》是《广州市商品房买卖合同（预售）》中的一部分，属于购房款，满保凤不予认可。《广州市商品房买卖合同（预售）》均明确标明每平方的价格，且符合房管局的备案价格，《委托装修协议》是独立于广《广州市商品房买卖合同（预售）》中的购房款，不能认定二者为同一法律关系，且《委托装修协议》中已明确约定装修款及装修价格，但只表明东凌公司的权利，未载明东凌公司的义务，也未充分约定包括建材、人工、品牌等装修内容，此《委托装修协议》存在很多不平等条款，请求法院驳回东凌公司的诉讼请求。被告（反诉原告）满保凤向本院提出反诉请求：一、解除东凌公司和满保凤签订的《委托装修协议》；二、东凌公司向满保凤返还款项145943元；三、案件诉讼费用由东凌公司负担。事实和理由：2017年12月24日，东凌公司与满保凤签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由满保凤购买东凌公司开发的广州市增城区永宁街香景二街7号1201房，并委托东凌公司对该商品房进行装修，双方就装修事宜签订《委托装修协议》，约定装修总价款为486475元。满保凤依约支付了《委托装修协议》约定的第一期装修款，但东凌公司只列明了装修项目，未就具体的项目造型、价格、品牌等详细说明，满保凤要求其出具装修明细，但东凌公司置之不理。《委托装修协议》主要合同条款过于简单，约定不明，致使合同目的无法实现。为此，满保凤提起反诉，请求判令所请。原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司辩称：一、《委托装修协议》中约定的装修款与《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的价款共同构成涉案房屋的总价款，双方达成将购房款分为装修款及买卖合同价款之约定，是双方的真实意思表示，而且是符合市场情况的，这两份合同所约定的购房款、装修款之和与认购书约定的成交总价款是一致的。《委托装修协议》并非独立的装修合同，而是买卖双方对购房款的真实意思表示。双方对装修款系购房款一部分的约定是双方真实意思表示，且并无无效及可撤销事由，对双方均有法律效力，满保凤应当按照约定全面履行。二、满保凤依约应当按期足额支付剩余款项，其拒不支付的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。三、满保凤依法并不享有解除权。满保凤不能只解除委托装修协议，而维持《广州市商品房买卖合同（预售）》。四、东凌公司无须返还《委托装修协议》约定的首期装修款。满保凤在签订装修协议后有按期支付首期款项的行为，表明满保凤对款项之性质是知情且认可的。经审理查明：2017年11月11日，东凌公司（甲方、出售方）和满保凤（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“1、乙方认购甲方楼宇位置广州市增城区永宁街永和新新五路金地香山湖花园香景二街7号1201房……2.1乙方认购该物业……成交总楼价款为1674004元（其中含装修款486475元，乙方应另行签署委托装修协议），其交付标准为标准装修……”。2017年12月24日，东凌公司（甲方、卖方）与满保凤（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区永宁街香景二街7号1201房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1187529元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。同日，满保凤（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币486475元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即145943元；甲方在2018年11月11日前支付装修款总额的70%，即340532元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2019年11月30日。……。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。协议后附《装修标准》。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已经支付完毕，《委托装修协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项未支付；涉案房屋尚未交付给满保凤使用。二、东凌公司陈述以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》约定的款项加起来是对应《认购书》所载明的总楼价款，即《委托装修协议》约定的装修款实际是购房款的一部分。三、满保凤陈述以下，（一）《委托装修协议》约定的款项是装修款，并非购房款的一部分；东凌公司口头承诺房屋装修能达到《委托装修协议》约定的装修款的价格标准。（二）其提出解除《委托装修协议》的依据是，东凌公司在明知满保凤要求明确装修标准时拒不明确装修标准，且据满保凤了解，涉案楼盘的其他业主表示，东凌公司装修的状况和业主支付的款项相差甚远。东凌公司的装修价值仅是简单普通的标准装修。本院认为：东凌公司与满保凤就涉案房屋于2017年12月24日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。同日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由东凌公司提供给满保凤签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，东凌公司和满保凤签订的《委托装修协议》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。因此满保凤主张要求解除《委托装修协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，满保凤负有支付义务。至于满保凤支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，本院应予以参考上述双方约定的付款日期，即满保凤应在2018年11月11日前支付340532元给东凌公司，现满保凤未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张要求满保凤支付款项340532元以及违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该340532元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金应以340532元为本金，按日万分之二从2018年11月12日起计至付清之日止，违约金以340532元为上限。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，本院予以纠正。满保凤主张要求返还已付的款项145943元，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）满保凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司支付款项340532元；二、被告（反诉原告）满保凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以340532元为本金，按日万分之二从2018年11月12日起计至实际付清之日止，违约金的总额以340532元为限）；三、驳回原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）满保凤的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6808元，被告（反诉原告）满保凤负担。反诉受理费4299元，由被告（反诉原告）满保凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年九月三日书 记 员  王燕芳郭颖婕