广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13300号原告：梁学强，男，汉族，1942年1月6日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋梓健，广东恩慈律师事务所律师。被告：郑金勇，男，汉族，1976年6月16日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴涛，广东明境律师事务所律师。原告梁学强诉被告郑金勇物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁学强及其委托诉讼代理人宋梓健，被告郑金勇及其委托诉讼代理人吴涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年6月26日，原告收到广州XXXX置业服务有限公司向原告发放的《XX经济适用住房购房通知书》，原告于2006年12月31日与广州XXXX置业服务有限公司签订《广州XX（集团）公司经济适用住房认购协议》，购买广州市越秀区共和西路x号BXXXX房（现为广州市越秀区中山一路xx号XXXX房），房屋总价款为375519元。原告因当时资金周转有困难，遂向被告借款370000元用以支付涉讼房屋的购房款。涉讼房屋交付后，因原告资金周转仍然困难，双方为此产生不可调和的矛盾，被告擅自入住涉讼房屋。期间，原告要求被告返还涉讼房屋，被告一直不予理睬。2018年6月25日，涉讼房屋办理了不动产权证书，权利人为原告，房屋的权利性质为经济适用房。涉讼房屋的所有权人为原告，被告无权占有使用。为维护自身的合法权益，诉请法院判令：1、被告腾空并返还位于广州市越秀区中山一路xx号XXXX房房屋；2、被告支付原告房屋占用费（2007年1月1日起计算至2019年5月31日，按同期同地段同类住宅房屋的租金参考价计算）。被告辩称：涉讼房屋已经出售给被告，并实际交付被告居住，原告的起诉纯属恶意之诉，没有事实和法律依据。原告提起本案诉讼是十分明显地违背了诚信诉讼原则，原告本人明知房屋已经通过协议出售给被告，且已经足额收到了相应的房款，并对产权进行充分明确的声明，明确表示涉讼房屋的产权已经出售给被告，并且归被告所有，但是原告隐瞒了该事实。针对原告的基本证据租赁协议，涉讼房屋在2006年11月已经出售给被告，但是当时这套房屋属于XX经济适用房，尚不具备过户条件，在双方签订买卖协议后，被告将所有房款已经支付给原告的单位羊城XX公司，并将剩余房款按照协议约定要求足额支付给原告，房屋总价58万元，加上相关税费、手续费，被告实际付出60万元，这个房价与当时市场价完全吻合，但是因为这是经济适用房，被告买了房屋之后考虑到原告年龄大、办理产权证的不确定性，就与原告沟通如何保障房屋的买卖行为，当时原告就与被告商量，除了买卖协议双方可以签订租赁协议，来个双保险，所以双方签订了租赁协议，租赁期限是30年，租金约定为30万元，但是租金30万元根本没有支付，该份租赁协议也没有实际履行。从原告增加的诉请增加占用费可以看出这点，除此之外，确保房屋买卖的可操作性，在2017年1月份原告去到公证处作出了《公证书》，内容为原告没有子女，也没有婚姻，因为当时产权证还没出来，未防止不确定因素，公证将涉讼房屋在原告出现百年之后，房产证未过户情况下，房屋全部遗赠给被告，确保产权归被告所有。综上，请求法院驳回原告的所有诉请。经审理查明：2006年6月26日，广州XXXX置业服务有限公司向原告发出的《XX经济适用住房购房通知书》，同意将共和西路xx座住宅楼xxxx房分配给原告。2006年11月8日，原告（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）签订《协议书》。其中内容为：一、买卖双方经协商须以下列条款出售及购入广州市越秀区共和西路x号B座住宅楼XXXX号房之物业。二、该物业建筑面积96平方米，楼价为580000元，卖方实收价，买卖双方的各种纳税费用和房产证过户费用全部由乙方支付。三、付款方式：乙方首先于2006年11月8日支付给甲方380000元，这个钱是由乙方直接交于广州XXXX置业服务有限公司账号，即甲方分房单位。2007年3月25日乙方支付甲方50000元，2007年12月25日乙方支付给甲方50000元，2008年5月25日乙方支付给甲方70000元，剩下30000元待甲方拿到房产证过户给乙方后，乙方需付清余额30000元给甲方。四、乙方支付首笔款给甲方后，该物业的使用权就归乙方所有。……五、因该物业为甲方单位分配给甲方的经济适用房，房产证需要1-5年时间内才能办理好，如在此时间内，甲乙双方如有任何意外，不能办理此手续，甲乙双方将委托受委托人代为办理。甲方必须在2011年11月25日前办理完房产证过户手续，直到合同条款履行完毕。六、本合同都是双方自愿、平等的条件下签订，不管今后楼价是升是降，或者其他原因，双方都不能反悔，如甲方违反合同，不履行以上合约，则应双倍赔偿房款给乙方，即1160000元。如乙方违反合同，不履行以上合约，则应退还该物业给甲方，所付款也不能退回。七、合约取代任何过往之双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议。2006年12月28日，原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：租赁物业广州市越秀区共和西路x号B座住宅楼XXXX房，租金每年10000元，租期2006年12月30日至2036年12月30日，乙方一次性交租300000元等。2006年12月31日，原告与广州XXXX置业服务有限公司签订《广州XX（集团）公司经济适用住房认购协议》，购买广州市越秀区共和西路x号BXXXX房，建筑面积96.864平方米，总价款为375519元。2008年6月29日，原告、被告出具声明，内容为：今收到郑金勇交来广州市越秀区共和西路x号楼B座XXXX房的所有购房款，还有三万元过户款未付，在今后此房过户给郑金勇以后，再付三万元给梁学强。2018年6月25日，广州市国土资源和规划委员会核发了上述房屋的不动产权证。其中载明：越秀区中山一路xx号XXXX房，住宅，建筑面积103.06平方米，权利人为梁学强，所有权取得方式购买；附记，土地未办有偿使用手续，经济适用房。本案诉讼中，原告称：原、被告之间的买卖合同违反了国家法律行政法规的强制性规定，原告对涉讼房屋拥有了有限产权，就是转让方面有一定限制，因为涉讼房屋是经济适用房，根据经济适用房相关规定，经济适用房购房人拥有有限产权，购买产权未满五年不能擅自交易。房屋转让涉及土地转让事宜，涉讼房屋权利性质为划拨土地，转让房地产时应获得人民政府批准，但是涉讼房屋转让时未经过有批准的人民政府审批，且土地至今未办有偿使用手续，实际上违反了房地产管理法第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时要获得有批准权的人民政府批准，根据最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方转让划拨土地使用权的应认定合同无效。涉讼房屋是经济适用房，是面向低收入、住房困难的家庭，具有保障性质，涉及社会公共利益，该合同实际上损害了其他困难家庭申购经适房的权利。根据合同法52条规定，该合同是无效合同。被告就其主张还提交了房款支付的收据、银行凭证，入住缴费收据，原告于2006年11月22日书写的《产权书》，原告于2006年12月31日所作的遗嘱公证等证据予以证明。本院认为：被告对涉讼房屋的占有、使用，是基于其与原告之间的房屋买卖合同而取得的，非原告所主张的擅自入住涉讼房屋。在该房屋买卖合同被认定无效或解除之前，原告以其为涉讼房屋的所有权人，要求被告返还房屋、支付占用费，理据不足，本院不予支持。如原告对与被告签订的房屋买卖合同有争议，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：驳回原告梁学强的诉讼请求。本案受理费9810元，由原告梁学强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  麦章成人民陪审员  丁乃娟二〇一九年九月十七日书 记 员  黄 冰