广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2177号上诉人（原审被告）：何江妮，女，1992年5月29日出生，傣族，住云南省。委托诉讼代理人：黄雅程，广东广信君达（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王光林,男,1976年8月17日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所实习律师。原审被告：李朝明，男，1964年10月21日出生，汉族，住广东省连州市。原审第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地：清远市新城。法定代表人：罗灵聪。上诉人何江妮因与被上诉人王光林、原审被告李朝明、原审第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（以下简称天盛房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。何江妮上诉请求：1.撤销原审判决，改判继续履行合同；2.王光林承担案件所有诉讼费用。事实与理由：1.《房屋买卖合同》对于何江妮何时赎出房产证，及协助办理产权转移登记手续等时间均没有作出明确约定，事实上,交易一直处于持续。双方当事人在签订涉案合同时，并不清楚房产证具体能在何时办理好，开发商曾向何江妮透露，房产证大概在2018年6月至8月之间办好。因此，双方在合同中约定2018年8月30日前何江妮协助王光林办理房产证手续，该条款意思是在此之前王光林都不必向何江妮催告履行，该条款不是买卖双方完成交易过户的履行期限。另外，原审认定“经第三人多次书面函告以及原告的多次微信催告”不符合事实。王光林提交的快递证件都没有签收。何江妮添加王光林微信进行协商交易继续的时间是2018年12月份，当时王光林提出寻找垫资公司帮助何江妮赎证，并约定垫资的利息又买卖双方各付一半，但后因垫资公司的利息过高，王光林表示不愿承担垫资的利息。双方在这个问题上未能达成一致意见，又恰逢春节何江妮暂时离开清远返回老家，使交易暂时中止，我方没有表示不愿继续履行的意思表示。原审判决解除双方买卖合同不当，应予纠正。二、原审法院适用法律不当，原审判令何江妮赔偿经济损失房屋差价以及中介费和咨询费，办理按揭贷款费用、律师费，没有事实和法律依据。就本案而言，本案的纠纷与其他房屋买卖合同案件不同之处，在于出卖人没有为达到更高价格出售房屋获利而故意解除合同。何江妮自始至终都同意按照原定的合同价格出卖给王光林。如果法院支持王光林的主张赔偿差价损失的理由是王光林在相同地段以相同的价格已购买不到相同品质的房屋，需要何江妮额外支付457001元的理由不成立。完全可以判令王光林按照原来的价格购买涉案房屋。其次，造成今天的局面，是基于何江妮未能及时筹集一次性资金偿还银行贷款所致，也就是说，何江妮没有履行高额违约金的能力。在王光林已经进行了财产保全的情况下，涉案房屋不可能再另行出售，王光林评估的1200000元房产价值无法实现。综上，请求二审法院改判合同继续履行。王光林答辩称：1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回何江妮的全部上诉请求，维持原判。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，合同各方应当按照约定履行合同义务。王光林已经按照约定向何江妮支付购房定金30000元及部分楼款320000元，到银行办理贷款手续，并代何江妮缴清物业管理费3451.7元，不存在任何的违约行。而何江妮经王光林多次催促，均未按照合同约定在2018年8月30日前涂销抵押登记，将房屋过户到王光林名下，何江妮的行为已构成根本违约，导致王光林签订合同的目的不能实现。根据涉案合同第十一条、第十四条、第二十条约定，何江妮除应向王光林返还购房款定金30000元、购房款320000元、物业管理费3451.1元外，还应向王光林支付其已支出的25000元中介服务费、3000元办理按揭的费用以及赔偿王光林为维护合法权益造成的其他损失。另，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定，何江妮还应向王光林赔偿房屋差价450801元。李朝明述称：1.涉案房屋实际上是我方出资购买的，仅登记在何江妮名下，出售涉案房屋以及该房屋买卖交易全过程均是由我与王光林联系，何江妮对此不知情。2.出售涉案房屋时房价已经上涨，我仍以5000元/平方米出售给王光林，是基于我需要资金周转。3.双方当时约定，如果房屋交易取消，就双倍返还定金。至于房产证何时能够办好，李朝明也不清楚，所以才约定了2018年8月30日这个日期，但是涉案房屋在9月份才出证，所以9月李朝明配合办理过户。在去办理银行按揭时，王光林同意按揭贷款后再支付100000元。但王光林只能贷款300000元。后王光林同意再支付100000元，李朝明出资100000元，找垫资公司支付余款用于赎证。李朝明因为资金不够，所以称年后再去办理，王光林也同意。但是到了1月份，王光林就去法院起诉。李朝明从来没有说过不愿继续交易，只是因为资金问题，需要时间筹集资金赎证。天盛房当当公司经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面资料。王光林向原审法院起诉请求：1.请求判令解除王光林与何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令何江妮返还购房定金30000元；3.判令何江妮、李朝明返还购房款320000元、代缴物业管理费3451.70元；4.判令何江妮、李朝明赔偿王光林经济损失457001元（保单费2200元、评估费4000元，房屋差价450801元）；5.判令何江妮、李朝明向王光林支付25000元中介服务费及咨询费；6.判令何江妮、李朝明向王光林支付3000元办理按揭贷款费用；7.判令何江妮、李朝明向王光林支付律师费30000元；8.本案的诉讼费及保全费由何江妮、李朝明承担。原审法院认定事实：1.王光林为证明房屋差价损失，提供了一份由佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司于2019年1月8日出具的《房地产价格评估报告》，该公司认定涉案房屋在2019年1月7日的市场价值为1200801元。何江妮、李朝明对该评估报告认定的房屋市场价值不认可，认为是王光林单方委托评估，且该评估机构也不是进入法院鉴定评估名册的机构。对于该意见，原审法院认为该评估公司具有价格评估资质，评估人员也具有相关执业证书，何江妮、李朝明亦无提供证据证明评估存在程序违法的情形，因此，对王光林提供的该《房地产价格评估报告》予以采信，确认涉案房屋在2019年1月7日的市场价值为1200801元。2.王光林为证明其因办理房屋按揭贷款而支出了费用3000元，提供了由天盛房当当公司出具的一张金额为3000元的收据。何江妮、李朝明对此不予确认，认为收据没有写明费用的性质，不能证明是支付的按揭费用。由于该款项的收款人—天盛房当当公司陈述该费用确实为王光林申请按揭贷款时交纳的按揭服务费，其公司在收取后已支付给了其他中介，因此，对王光林主张该3000元的费用为按揭服务费的事实，予以确认。原审法院认为：王光林与何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。王光林已按合同约定向何江妮支付了定金30000元以及购房款320000元。按照合同的补充事项约定，何江妮应在2018年8月30日前出房产证再过户给王光林。对于该条款的理解，原审法院认为应指的是何江妮需在2018年8月30日前办出涉案房屋的房地产权证并涂销抵押登记从银行赎出房地产权证，即何江妮应在2018年8月30日前消除一切办理过户手续的障碍。何江妮在2018年5月22日将涉案房屋产权办理至其名下后一直未去办理房屋按揭贷款的提前还款手续以涂销抵押权赎出房地产权证，虽经天盛房当当公司多次书面函告以及王光林的多次微信催告，何江妮仍未办理房屋按揭贷款的提前还款手续，涉案房屋的抵押权尚未涂销。此外，虽然合同没有明确约定何江妮办理过户手续的时间及期限，但是依照天盛房当当公司陈述的当地存量房交易习惯，买家申请按揭贷款支付房款的，双方办理过户手续的时间为买家的房屋按揭贷款申请获得银行批准后。因此，双方对该期限没有明确约定的，可以当地的交易习惯来确定何江妮履行过户义务的时间。本案中，王光林的按揭贷款申请在2018年12月27日获得银行审批，王光林此后也将该信息告知了何江妮并催促尽快赎证及过户，但是何江妮经催告仍不去办理相关交易手续。显然，何江妮的行为已构成根本违约并导致王光林的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十七条的规定，王光林有权请求解除与何江妮签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，要求何江妮返还购房定金30000元、返还购房款320000元、返还代缴的物业管理费3451.70元。此外，根据合同第十四条、第二十条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，王光林还有权要求何江妮赔偿中介服务费损失25000元、律师费损失30000元、财产保全保险费2200元、房屋差价损失450801元（1200801元-750000元）、评估费损失4000元、按揭贷款服务费损失3000元。因此，王光林对何江妮提出的诉讼请求，依据充足，予以支持。因李朝明并非合同当事人，王光林要求李朝明与何江妮共同承担相应责任依据不足。此外，双方当事人在《补充协议》中最后一段文字内容可以表明李朝明仅是承担一般保证责任，其作为一般保证人享有先诉抗辩权。因此，对于王光林要求李朝明承担返还相关款项及赔偿相关损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年4月8日判决如下：一、解除王光林与何江妮于2017年4月19日所签订的《房屋买卖合同》及于2017年4月26日所签订的《补充协议》；二、何江妮于判决生效之日起10日内向王光林返还购房定金30000元、返还购房款320000元、返还代缴的物业管理费3451.70元；三、何江妮于判决生效之日起10日内向王光林赔偿中介服务费损失25000元、律师费损失30000元、财产保全保险费损失2200元、房屋差价损失450801元（1200801元-750000元）、评估费损失4000元、按揭贷款服务费损失3000元；四、驳回王光林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6242元、保全费4862元，共计11104元，由何江妮负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年4月19日，王光林与何江妮、中介天盛房当当公司签订《房屋买卖合同》，王光林购买何江妮位于清远市清城区广清大道12号东岸景轩一号楼13层01号房屋，总价款750000元，交易产生的税费由王光林承担。买方须向天盛房当当公司支付中介服务费及咨询费25000元。约定王光林在2017年4月26日前支付230000元给何江妮赎证，100000元在王光林申请银行按揭同意贷款后支付给何江妮赎证，余款420000元由银行直接支付何江妮，银行按揭赎证余款多出部分由何江妮自行支付，还约定违约责任：1.卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方的，则视为违约。卖方须退还收买方已付款外，并赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方损失，买方不得再为卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行合同。2.买方不依本合同履行，则视为买方违约。卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将物业售予任人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。3.若出现任何一方违约，违约方须向中介方支付50000元违约金，在执行本合同过程中产生纠纷引发诉讼的，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费。本院认为，结合何江妮的上诉请求与王光林的抗辩意见，李朝明的述称，归纳本案争议焦点：何江妮是否存在违约，应否承担溢价部分的损失。何江妮与王光林签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》属有效合同，本院予以认可。按照合同的约定，王光林应支付定金30000元及购房款320000元。何江妮应在收到上述款项时向银行涂销抵押登记，并协助王光林办理过户手续。但据查明的事实，何江妮收到王光林支付的上述款项后，并未履行涂销抵押登记的义务，使涉案房屋至今无法办理过户手续，因此原审判决认定其存在违约，符合合同的约定，本院亦予以认可。王光林主张解除双方签订的合同，并由何江妮承担违约责任符合法律规定和双方的约定。按照合同约定对卖方的违约责任，何江妮应返还收取全部款项外，还须赔偿与定金同等数目的金额给王光林，并承担保全费、诉讼费、律师代理费、中介服务费等。故，何江妮理应承担支付双倍定金30000元的违约责任，返还购房款320000元及代缴物业管理费3451.70元，及基于何江妮违约行为造成的直接损失，即中介服务费25000元、律师费30000元、财产保全保险费2200元、按揭贷款服务费3000元，符合双方约定，本院予以维持。对于何江妮应否承担溢价部分损失的问题。如上所述，何江妮未履行涂销银行抵押之义务，使王光林实现其合同目的，且王光林已举证证明其因此造成的损失。故，原审判决由何江妮承担溢价部分损失及评估费并无不当，本院予以维持。综上所述，何江妮的上诉理据不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12484元，由何江妮负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年九月三十日书记员  张 婧书记员  邓海欣