广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6678号原告：李成，男，1964年2月24日出生，汉族，住广东省信宜市。原告：梁日萍，女，1962年10月6日出生，汉族，住广东省信宜市。两原告共同委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。被告：广州绿港房地产开发有限公司，住所地广州市花都区花东镇九一村空港大道9号A4栋305，统一社会信用代码：91440114MA59CEJ76Q。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：张越，该公司职员。原告李成、梁日萍诉被告广州绿港房地产开发有限公司（以下简称绿港公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告李成、梁日萍的共同委托诉讼代理人郭辉及原告李成，被告绿港公司的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成、梁日萍向本院提出诉讼请求：1.被告排除妨害及消除危险，并将侵占原告房屋的排油烟废气管道拆除，将墙体恢复原状。2.被告赔偿因违法建设排油烟废气管道，导致原告无法进行装修及无法使用的损失，按同期同类同地段商铺租金标准计算损失，从2018年11月26日起计算至实际拆除管道为止，暂计至起诉之日止为276000元（150元/平方米×230平方米×8个月=276000元）。3.被告赔偿原告因主张权利所支付的律师费损失15000元。4.被告承担本案所涉的诉讼费用。事实与理由：原告与被告就位于广州市花都区迎宾大道以南绿地空港国际中心绿港二街1号之一幢1层101房商铺签订了《商品房预售合同》，在合同中，双方约定房屋交付的时间是2018年11月30日。在房屋交付之前，原告发现被告未经原告的同意将排油烟废气的管道从属于原告所有的房屋中间穿墙而过，直接侵占了属原告所有的产权面积及产权空间，原告对此提出异议，并要求被告予以拆除，但被告置之不理，并称如果不愿意就退商铺。2018年11月26日，被告通知原告，要求原告进行商铺交付验收，原告再就此提出异议，被告称可以按照《商品房预售合同》第十六条的约定办理，无奈之下，原告于当日先对商铺进行验收，并于当日以书面形式对排油烟的管道提出异议。但被告一直置之不理，被告所为显然严重违约，于情理不合，于法相悖。原告认为，原告所购买的商铺，属于原告所有，包括房屋的墙体及房屋内的空间均属原告自有部分，被告未经原告同意的情况下，将排油烟废气管道穿墙而过，破坏了墙体，占用了很大的空间，并且存在严重的安全隐患，盗、火及噪音都将可能发生，对原告所购买的商铺造成了实质性的妨害。原告收铺后一直无法装修及使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，完全属于原告自有的部分，应该排除妨害，恢复原状，请求人民法院在认真全面查清本案事实的基础上依法判决，并判准原告之诉讼请求。被告绿港公司辩称，排烟管道经过涉案单元符合设计规划要求，且未影响原告对房屋的使用，现涉案单元符合交付条件，原告已实际收楼，原告不存在房屋使用损失，请法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。一、根据报建图要求，涉案单元为具备餐饮功能的商铺，排烟管道需经过涉案单元，原告按照报建图纸进行施工建设。排烟管道符合规划设计要求，并非违法建设标的物。被告要求原告拆除，并将墙体恢复原状，缺乏事实和法律依据。《6#办公楼首层平面图》的内容经广州市城市规划勘测设计研究院、广州城市规划技术开发服务部确认，具有法律效力，被告亦根据该图进行施工。根据该图显示，涉案单元为具备餐饮功能的商铺，该排烟管道系用于排烟使用，原告如需经营餐饮的，可接入使用涉案排烟管进行排油烟。涉案物业所属楼栋已基本完成过户，根据物权法第76条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。如原告拟改建排烟管道的，应按法律规定的比例要求取得其它业主的同意。此外，排烟管道不存在拆除、改道的实际操作可能。原告要求被告拆除排烟管道不符合法律流程，也缺乏事实及法律依据。二、2017年12月29日，涉案单元取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，原告于2019年11月完成收楼手续，被告不存在逾期交付情形。涉案《广州市商品房买卖合同》补充协议第5条第1款约定房屋交付条件为取得竣工验收备案表。2017年12月29日，被告取得了竣工验收备案表，涉案单元符合交付条件。2019年11月，双方完成了房屋交付手续。被告不存在逾期交付情形。三、涉案单元建筑面积230㎡，而涉案排烟管所涉面积仅约3㎡。该排烟管不可能对房屋使用产生不利影响，原告认为涉案单元因此无法使用，显然缺乏事实及法律依据。四、本案中，被告不存在逾期交付情形，且房屋也未因排烟管道而产生任何损失。被告对本案的产生并无任何过错，本案律师费及诉讼费应由原告自行承担。经审理查明：绿港公司是位于广州市花都区迎宾大道以南绿地空港国际中心的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2017年7月21日，李成、梁日萍（买方、乙方）与绿港公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买绿地空港国际中心绿港二街1号之一幢101房，用途为商业，层高4.5米，建筑面积共230.98平方米，套内面积222.36平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29859.33元，总房价6639521元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。该合同附件一为房地产平面层图。该平面图未显示排油烟管道的位置。合同附件七为本合同补充协议，第五条约定：原合同第十二条（交房条件）、第十三条（房屋交付）修改为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件。第八条对原合同第十三条、第十六条、第十七条的补充、修订：3.若乙方提出的异议属于合同约定的工程质量保修范围的，乙方先行收楼，然后甲方履行保修义务。若乙方提出的异议不属于不符合交房条件的，乙方不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收本商品房。2017年12月29日，涉案商铺取得了竣工验收备案表。合同签订后，李成、梁日萍依约向绿港公司支付购房款。2018年11月26日，绿港公司将涉案房屋交付李成、梁日萍使用。收楼当天，李成发现涉案房屋的东北角位置架设了一条排油烟废气管道，认为该管道侵害了其空间、破坏了墙体，并存在盗、火、噪音、油污等安全隐患，因此向绿港公司提出书面异议，要求绿港公司拆除该排烟管道，并将墙体恢复原状。绿港公司称该排油烟管道是101-106房的公共排烟管道，是按照规划设计图纸建造的，涉案房屋已经通过竣工验收合格，并不会产生李成、梁日萍所担心的情况。为此，提交了竣工验收备案表、首层平面图予以证明。首层平面图显示公共排油烟管道在室内，其中101房在东北角位置、102-106房在北面墙位置。李成、梁日萍认为该图纸与现场不符，涉案商铺北面墙有一个排油烟口，但是在图纸中并没有体现。对此，绿港公司称系因为报建图对细节进行了调整，规划部门也同意该调整，并最终通过了竣工验收。另查明，李成、梁日萍购房时，绿港公司未提供图纸及样板房供参考,未告知李成、梁日萍室内存在排油烟管道这一情况。诉讼中，本院组织双方进行现场勘察，勘察结果为：在涉案房屋的东北角位置有一条拐角形状的排油烟管道，该管道宽1.2米，其中东面墙的管道位置距地3.12米，北面墙的管道位置距地2.72米，管道占地投影面中长2.86米、宽2.2米。整个商铺楼高4.31米。在商铺北面墙中间位置有一个排油烟口。绿港公司称涉案商铺具备餐饮功能，东北角的排油烟管道是专供106商铺，由于东北角位置的排油烟管道不能同时满足两个商铺，所以才在北面墙位置增加了一个排烟口，如果东北角位置的排烟管做两个接口可以同时满足101、106商铺的排油烟负荷。本院认为：本案争议的焦点为：一、涉案商铺东北角位置的排烟管能否拆除？二、涉案排烟管是否给李成、梁日萍造成了经济损失，假如存在经济损失，该损失应该如何计算？关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”其应有之意为被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则无排除妨害请求权。由于涉案商铺已经通过竣工验收备案，说明东北角的排烟管道符合建筑规划设计要求，是合法建造的，又由于这一管道是106商铺的排油烟管道，涉及公共利益，因此李成、梁日萍对此负有容忍义务，故无权要求排除妨害、消除危险，对其该主张本院不予支持。关于争议焦点二，上述物权法第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”虽然涉案排油烟管道是合法建造的，但该管道是专为106商铺设计，根据现场勘察的结果，涉案商铺层高4.3米，涉案管道设置于距地面3米高左右，将导致管道上方的空间位置无法使用，对李成、梁日萍的专有建筑部分造成了侵害。另外，李成、梁日萍在购买涉案房屋时，绿港公司亦未将这一可能影响购房者选购房屋的重要因素告知李成、梁日萍，这一因素对于购房者是否选购房屋以及房屋价款的确定具有重要影响，对于日后出租的租金价格也可能遭受影响。因此绿港公司将106商铺的排油烟管道通过李成、梁日萍所有的房屋，给李成、梁日萍造成了损失，绿港公司应对其侵害行为承担赔偿责任。考虑双方之间的合同仍继续履行，本院结合李成、梁日萍购买时的单价（29859.33元/平方米）、涉排烟管道投影矩形面积（2.86米*2.2米=6.292平方米），酌情确定绿港公司向李成、梁日萍赔偿187874.90元（29859.33元/平方米×6.292平方米），对超出187874.90元部分的主张，本院不予支持。关于律师费，由于并非诉讼产生的必然损失，故李成、梁日萍要求绿港公司支付该费用没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州绿港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李成、梁日萍赔偿187874.90元；二、驳回原告李成、梁日萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由原告李成、梁日萍负担868元，被告广州绿港房地产开发有限公司负担1852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 何 丹二〇一九年九月九日书记员 刘雄燕方琢华