盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1104民初842号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地辽宁省盘锦市大洼区。负责人：王昌宁，该支行行长。委托诉讼代理人：李阔，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。委托诉讼代理人：张军，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。被告：谷洪，男，1973年11月5日出生，汉族，辽宁徐建机械工程技术有限公司职员，住辽宁省盘锦市大洼区。被告：盘锦兴华房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：王志国，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告谷洪、盘锦兴华房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人李阔、张军到庭参加诉讼，被告谷洪、盘锦兴华房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除《个人住房（商业作房）借款合同》；2、判令被告谷洪清偿截至2018年12月29日欠我行贷款本金109,426.28元、利息4566.15元、罚息495.09元，共计114,487.52元人民币以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息（具体数额以原告个人信贷系统中产生的数额为准）；3、判令我行对位于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区xxxxxxx-xx-x-xxx室抵押物优先受偿。4、判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：原告与被告谷洪于2015年8月4日签订10年期个人住房（商业用房）借款合同，以被告所购买盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区xxxxxxx-xx-x-xxx室，面积86.67平方米的住房作抵押，向原告申请个人住房贷款136,500.00元。原告于2015年8月10日向被告发放贷款136,500.00元。被告偿还部分贷款后，从2018年2月10日起连续拖欠11期，未按月偿还贷款本息，至今尚欠本金及利息114,487.52元（截止到2018年12月28日结息）。原告与被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司于2012年12月3日签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，根据合同第七条对保证责任的约定：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证贵任，甲方不提出任何异议。同时根据物权法第一百七十六的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现物权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告谷洪的债权提供连带责任保证。因此，原告依法向盘锦市大洼区人民法院提起诉讼，要求判令被告偿还原告借款本金、利息及罚息114，487.52元(截止到2018年12月28日结息)，解除借款合同，并承担因诉讼而发生的一切费用及诉讼请求中借款本金利息偿清前所发生的利息。谷洪未作答辩。盘锦兴华房地产开发有限责任公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，原告与被告谷洪签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2107xxxx8-20xx-20150xxxx2，约定被告谷洪向原告借款136,500.00元，用于购买被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司开发的，坐落于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区xxxxxxx-xx-x-xxx室房屋，面积86.67平方米，总价款195,008.00元。借款期限为120个月（即2015年8月4日至2025年8月4日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即现执行基准利率水平；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人首付款金额为58，508.00元。发放贷款的其他前提条件为借款人应按照《房屋登记办法》的规定预购商品房预告登记，取得预购商品房预告登记证明。借款人（或其委托代理人）与贷款人共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，取得预购商品房抵押权预告登记证明，交由贷款人收妥。贷款人将款项一次性划入盘锦兴华房地产开发有限责任公司账号为21×××38的账户中。借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款账户为62×××86。借款人的还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1474.63元。本合同项下担保方式为抵押担保、最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下的抵押财产为坐落于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区xxxxxxx-xx-x-xxx室房屋。抵押担保范围包括本合同所列本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。借款人违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金（违约金的计收方法为：违约金=违约金额*违约金率）；……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。后二被告在大洼县房产管理中心以抵押房屋为原告办理了预售商品房抵押权登记手续。2015年8月10日，原告将136,500.00元贷款发放至被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司账户中。被告谷洪自2018年2月10日起未能按照约定偿还贷款本息。截止2018年12月29日，被告谷洪尚欠原告贷款本金、利息、罚息合计114,487.52元。以上款项经原告催收，被告谷洪未予偿还。故原告起诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告谷洪签订的《个人住房（商业作房）借款合同》；2、判令被告谷洪清偿截至2018年12月29日欠原告贷款本金109,426.28元、利息4566.15元、罚息495.09元，共计114,487.52元人民币以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息（具体数额以原告个人信贷系统中产生的数额为准）；3、判令原告对位于盘锦市大洼区西安镇禾泰嘉园小区xxxxxxx-xx-x-xxx室抵押物优先受偿。4、判令被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任。另查明，原告(乙方)与被告盘锦兴华房地产公司（甲方）于2012年12月3日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：R21110xxxxxxxx#00xxx-x），约定最高额保证所担保的债权是指为自2012年12月3日至2018年12月3日（即债权确定期间）；保证方式为连带责任保证；担保责任的最高限额为45,000,000.00元；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证责任为：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。其他约定甲方、乙方就合同涉及各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文件送达时的送达地址，甲方为大洼镇兴盛街，乙方为大洼区中心路；上述送达地址适用包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审、和执行程序。上述事实，有原告陈述、《个人住房（商业作房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、不动产登记证明、贷款支付凭证在卷佐证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告谷洪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。因借款合同中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。被告谷洪自2018年2月10日起未偿还贷款本息，已构成违约，故对原告要求解除与被告谷洪忠签订的借款合同并要求其偿还截至2018年12月28日欠贷款本金109,426.28元、利息4566.15元、罚息495.09元，共计114,487.52元人民币以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息的诉讼请求，予以支持。关于原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，借款合同中约定了被告谷洪用自己购买的坐落于盘锦市大洼区西安镇xxxxxxx-xx-x-xxx号房屋一处作抵押，系被告谷洪以该房产作为抵押物为借款合同项下的贷款本息等所提供担保的意思表示，但因该房屋抵押系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故对原告要求行使抵押物优先受偿权的诉讼，不予支持。关于原告要求被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对被告谷洪的债务承担连带责任的诉讼请求，因被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司与中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务，故对于原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告谷洪于2015年8月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为21073xxxx-20xx-20150xxxx2）。二、被告谷洪于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金109,426.28元及利息、罚息(截止2018年12月29日，应收利息4566.15元、罚息495.09元，自2018年12月30日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算)。三、被告盘锦兴华房地产开发有限责任公司对于被告谷洪的上款给付义务承担连带责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元（中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行已预交），由谷洪负担，盘锦兴华房地产开发有限责任公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  杨凤林审 判 员  盖宏菊人民陪审员  王 克二〇一九年九月二十七日书 记 员  孙宏友附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人于债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭地，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。