山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2019）晋0121民初1100号   原告:清徐县集义乡西辽西村村民委员会,住所地山西省清徐县集义乡西辽西村。   法定代表人:李景琦,村委会主任。   委托诉讼代理人:甘国斌,山西真强律师事务所律师。   被告:白丽红,女,1967年2月2日出生,汉族,山西省清徐县集义乡西辽西村农民。   委托诉讼代理人:李美珍,女，清徐县东湖法律服务所法律工作者,住山西省清徐县,住山西省清徐县。   原告清徐县集义乡西辽西村村民委员会（以下简称西辽西村委会）与被告白丽红租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西辽西村委会的法定代表人李景琦及其委托诉讼代理人甘国斌、被告白丽红的委托诉讼代理人李美珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   西辽西村委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除西辽西村委会与白丽红签订的《合同协议书》；2.判令白丽红将占用西辽西村委会位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙,南到中学楼门庭南16.5米,西至(南北走向路)路东边,东至村民住房西墙范围18亩土地退还给西辽西村委会；3.判令白丽红自行拆除占用西辽西村委会位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙,南到中学楼门庭南16.5米,西至(南北走向路)路东边,东至村民住房西墙范围土地上白丽红所建房屋及设施;如白丽红不自行拆除,则由西辽西村委会组织拆除,拆除费用由白丽红承担。4.依法判令白丽红支付西辽西村委会自2011年1月1日起按照每年50000元向西辽西村委会支付土地占用费直至白丽红将占用西辽西村委会土地退还给西辽西村委会为止(计算到2019年4月1日为412500元)。事实与理由:2009年1月10日,西辽西村委会同白丽红签订《合同协议书》,约定西辽西村委会将位于清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙,南到中学楼门庭南16.5米,西至(南北走向路)路东边,东至村民住房西墙范围的18亩土地承包给白丽红,每年承包价为50000元,合同期限10年,白丽红首付一年50000元承包费,以后每年一月份向西辽西村委会支付下年承包费。合同签订后,白丽红于同日仅支付了2009年的承包费50000元,于2010年6月8日支付了2010年度承包费50000元。期间,西辽西村委会多次向白丽红催要,但白丽红一直拒不支付承包费。2016年4月4日、2018年1月30日,西辽西村委会再次以书面形式通知白丽红,要求其将所欠承包费交付给西辽西村委会,否则西辽西村委会解除双方的合同,但白丽红仍然置之不理，现合同约定的期限届满,而白丽红仍然不予腾退,返还所占用西辽西村委会土地。在多次协商未果的情况下,为了维护广大村民的利益,西辽西村委会被迫起诉到法院,请依法判决。   白丽红辩称，针对增加的解除合同请求,首先答辩人白丽红不同意，解除合同一种是法定解除，一种是约定解除。西辽西村委会、白丽红2009年签订的协议书合同履行期限暂定为10年,从2009年元月到2019年元月合同到期,此地方仍应以承包使用且租赁费价格在百分之二十左右,合同约定的期限没有到期,所以约定解除的条件没有成就，约定解除不能履行。法定解除的条件也不具备,西辽西村委会所说因为没有达到合同的目的白丽红没有交付租金,这个陈述不能成立。理由是2011年10月27日西辽西村委会向白丽红借用了现金300000元,借用的现金用于偿还西辽西村委会建造小区的施工款，西辽西村委会收到后,和白丽红又签订了合同,该合同约定租赁期限是40年,而且把300000元全部抵作了租金,尽管在2015年西辽西村委会提出诉讼,请求确认双方的合同无效。但合同无效之后,对于这笔借款,能否抵顶租金,偿还借款本金还是抵顶租赁双方一直在协商中,况且（2015）清民初字第613号民事判决，所涉及的租赁合同无效,主要的过错方是西辽西村委会,因为西辽西村委会在和白丽红签订合同没有经过法定的签订程序,而导致双方签订的合同无效,西辽西村委会是主要的过错方。合同无效后,西辽西村委会没有采取积极的态度,白丽红的借款是偿还而是抵顶呢,西辽西村委会采取回避的态度,白丽红的丈夫在2015年底2016年初一直和西辽西村委会的法定代表人李景琦(小名李虎儿)沟通,又打电话,又发信息要求针对合同无效进行处理,白丽红的另一合伙人白振东,也在和西辽西村委会积极的沟通,村委会拿了钱,没有积极的答复。在2019年4月份,西辽西村委会将白丽红诉到法院后,白丽红积极和西辽西村委会沟通,白振东也和西辽西村长景琦协商,由于时间关系,直到开庭前没有结果。从法理上,我们认为西辽西村委会和白丽红之间有互负的债务可以抵销,西辽西村委会借用了白丽红的300000元,从2011年10月到现在八九年的时间,西辽西村委会长期借用的个人资金和白丽红没有支付此后的租赁费有直接关系和因果关系,可以相互抵销,符合法定的四个条件，即抵销人与被抵销人互负债务、同类型债务、双方的债务均以到期、而且债务是可以抵销的,本案中,西辽西村委会与白丽红互负债务是可以抵销的,不存在西辽西村委会达不到合同目的,不存在法定解除。双方的合同,白丽红仍同意继续履行,理由：第一，合同第五条约定,合同到期后,下一期的合同应继续履行，租金价格在百分之二十以内；第二,西辽西村委会、白丽红在2011年11月27日签订过租赁协议和补充协议,这两个协议虽然被确认为无效,但是在2015年合同被确认无效之前,白丽红对所租赁的标的物作了长期的投资计划,这个投资在短短的10年之内是收不回的,如果10年内解除合同必定造成白丽红的损失,而签订的租赁协议和补充协议无效都是西辽西村委会主张,也是西辽西村委会的过错,所以白丽红认为合同不能解除,应当继续履行。至于西辽西村委会在起诉状中要求退回土地,拆除建筑物,支付租赁费三项请求不在范围内。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。   西辽西村委会提供的证据有：1.合同协议书,证明（1）2009年元月10日,合同甲方是西辽西村委会,乙方是白丽红,该合同约定了西辽西村委会将起诉状所称的18亩地方出租给白丽红,每年1月份向西辽西村委会支付租金50000元,合同约定暂定为10年,现在合同到期。合同到期后,未就后续的合同主要内容进行约定,因此,在2019年1月10日之后,双方的合同期限已经届满。虽然合同第五条,允许被告承包,双方没有约定期限,根据合同法232条的规定约定的期限不明,原告可以随时解除合同。（2）租赁费是每年1月预交下年度的租赁费,白丽红只交了2009-2010年的,2011年以后没有缴纳,损害西辽西村委会及广大群众的利益,那么西辽西村委会依据合同法94条和232条要求解除合同合理合法。   2.催缴承包费通知书两份,第一份是2016年4月1日以书面形式邮寄白丽红,第二份2018年1月15日催缴承包费通知书以书面形式邮寄给白丽红，白丽红拒绝缴费。   白丽红的质证意见：合同协议书无异议。两份催缴承包费通知书不知道谁收的,我们没见过，真实性和证明的内容都不认可。而且是快递单是复印件，无法辨认。   白丽红提供的证据有：1.合同协议书一份，与西辽西村委会提供的一致,证明本案所涉及的合同没有到期,合同第五条约定合同暂定十年。合同到期后,并不是解除,而是约定了下一期合同履行的内容,允许白丽红继续承包使用,时间没有到期。只是约定了承包费浮动20%。   2.(1)清徐县人民法院（2015）清民初字第613号民事判决,证明该份判决书的原告也是本案的原告,西辽西村委会请求确认自己与白丽红签订的两份协议书无效,该判决中提到“所借款项和两份协议书”,西辽西村委会和白丽红互负债务,两份协议被确认无效,西辽西村委会没有根据村民委员会组织法第24条规定,没有经过法定程序,是导致合同无效主要的过错方。白丽红因为有两份协议书而作了长期的巨大经营投资。(2)西辽西村委会2011年10月27日的收据一份,证明西辽西村委会借用白丽红现金300000元,当时西辽西村委会正处于危及的情况下,不能支付农民工工资,农民工一直到省市县上访,上级领导要求西辽西村委会必须解决这个问题,西辽西村委会在急需资金的情况下白丽红借给西辽西村委会。(3)两份被确认无效的协议,一份租赁协议,一份补充协议,证明因为西辽西村委会没有能力归还借款,所以就用本案所涉的学校的18亩土地的租赁费用于归还借款,延长租赁期。根据合同协议,白丽红在这块土地上作了大量的投资。   3.白丽红的另一合伙人白振东与西辽西村委会法定代表人的部分通话记录,说明合同继续履行情况,双方的债权债务正在协商之中。   西辽西村委会的质证意见：1.证据1真实性无异议,对证明的内容不认可。合同第五条只是约定了暂定十年,十年以后的租赁期限、价格、履行的方式等等都没有进行约定,属于不定期租赁。第五条也没有对十年以后的实质性内容进行约定。因此,合同第五条不能够推断2019年元月以后达成新的协议。   2.对证据2（1）判决书无异议,对证明内容有异议。第一，该判决书的被告是太原邦侬农业发展有限公司,不是白丽红,该判决确认西辽西村委会与案外人太原邦侬农业发展有限公司所签订的两份协议书无效。第二,西辽西村委会与白丽红是在2009年元月签订的合同，期限为十年,白丽红应当清楚,投资在十年以内应该进行合理的安排,因此,白丽红主张其进行的大量投资在十年之后应该自行处理,自行拆除。（2）收据是复印件对真实性不认可。2015年西辽西村委会查账时,包括集义乡经管站没有见到300000元入账。这个收据是借款,与本案的租赁费是不同的法律关系,不存在抵销的问题。白丽红也没有通知西辽西村委会以300000元进行抵销。（3）租赁协议,协议签订一方是案外人太原邦侬农业发展有限公司,与本案无关，并且该两份协议已被确认无效。   3.证据3通话记录真实性不认可,无法证明白振东与西辽西村委会的法定代表人通话,通话也不能说明白丽红的主张,西辽西村委会现在的主张是开庭所述的诉讼请求。   对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。   本院认定事实如下：2009年1月10日，西辽西村委会作为甲方，白丽红作为乙方签订《合同协议书》，约定：“一、乙方承包甲方西辽西学校原址建农产品加工厂。西至为:西由道路,东到村民住房西墙止,北起小学教室后墙止,南到中学楼往南米止(幼儿园也在内),地方约合18余亩。二、双方商妥上述18余亩地方,承包价每年人民币伍万元。三、乙方对甲方地皮上楼房建筑只有维修权和使用权,不得拆除。四、甲方向乙方提供建厂时用水、用电,但电费由乙方承担。五、双方议定乙方承包甲方地皮暂定十年,合同到期,此地方仍允许乙方继续承包使用且商妥价格上下浮动,在20%以内。六、双方签字后合同生效,乙方首付甲方一年伍万元承包费,以后每年一月份乙方向甲方支付下年承包费”。合同签订当日，白丽红支付西辽西村委会2009年度租赁费50000元。2010年6月8日，白丽红支付西辽西村委会2010年度租赁费50000元。白丽红庭审中陈述，西辽西村委会在2011年10月27日向其借款300000元，交付蔡俊杰用于垫付工人工资，并提供收据复印件一份。   白丽红和白振东在2007年8月27日，成立太原市邦侬农业发展有限公司（以下简称邦侬公司），2015年时法定代表人是白振东，现在法定代表人是白丽红。   2011年11月29日，西辽西村委会作为甲方，邦侬公司作为乙方签订租赁协议。内容为：“经甲乙双方协商一致同意,为明确甲乙双方的权利和义务,达成以下条款:一、租赁范围和用途1、甲方将原村学校旧址约17亩土地,包括原有地面(可用)建筑物，出租给乙方用与生产经营使用。乙方根据自身生产经营需要，自行改建或拆除原甲方地面建筑物（互不补偿)。不再另行协商。2、租地界址:北起小学教室后墙至,南到中学楼门庭南16.5米，西至(南北走向道路)路东边,东至村民住房西墙,南至公路留出口宽10.5米走道(东西宽)。二、租赁期限、租赁金额及支付办法:1、租赁期限为40年从2011年10月1日至2051年10月1日。2、租用该地的面积大约为17余亩,年租金:50000元。3、付款方式:租金的缴纳采取按年支付的方式，由乙方于每年12月29日前缴付甲方。三、甲方权利义务:1、甲方有权按照本协议约定向乙方收取租金。2、租赁期限内,甲方不得将该土地再次出租给第三方使用。3、如因乙方在正常生产经营而引发的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。4、如果乙方在生产经营中需办理各类相关手续,甲方需积极配合(出面)协助办理,费用由乙方承担。四、乙方权利义务:1、乙方应按照本协议约定按时向甲方缴纳租金。2、乙方在承租期间,拥有该地的使用权,甲方不得干涉乙方生产经营。3、乙方在承租期间,可同他人联营,转租他人经营,但租赁期不超过协议期限。4、甲方不得向乙方收取约定租金以外的其它费用,乙方有权拒付。5、承租期满乙方有意续租,在同等条件下乙方享有优先权。五、违约责任1、乙方应按照约定时间向甲方缴纳租金。如逾期缴纳租金五年以上,乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付违约金每年2500元。2、甲方不得擅自解除合同或以任何理由影响该协议的执行。否则,乙方有权拒付租金并不承担违约责任。由此给乙方造成的一切损失,由甲方承担赔偿。3、乙方在生产经营过程中引起的村民纠纷和相邻权等问题由甲方负责解决。在问题解决前,乙方有权延付租金并且不承担违约责任,如果因此导致合同不能履行,乙方有权解除合同,并且不承担违约责任。由此给乙方造成的一切经济损失,由甲方承担赔偿责任。六,承租期满若不再续租或(其它原因)双方协商一致解除合同时，乙方在该土地上投入的固定资产(不动产)属乙方所有，甲乙方协商解决，协商不成由双方认可的第三方评估或按国家法律处理。同时不在缴纳租金。七、双方协商一致可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。八、本协议在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,双方均可向有管辖权的人民法院起诉。九、本合同一式二份,双方各执一份，具有同等法律效力。十、本合同自双方签字(或)盖章之日起生效。”同日，西辽西村委会和邦侬公司签订如下补充协议：因村委会盖村民小区,村委会于2011年10月27日向太原邦侬农业发展有限公司借叁拾万元整,垫付小区施工队工程费用,因村委会无力偿还,经双方协商同意。顶太原邦侬农业发展有限公司,租赁西辽西旧学校租金,顶付期为四十年整。顶付期限:2011年10月1日至2051年10月1日。其它按原合同执行”。   2015年，西辽西村委会将邦侬公司诉至本院，请求1.依法确认西辽西村委会与邦侬公司签订的《租赁协议》和《补充协议》无效;2.依法判决邦侬公司将占用西辽西村委会位于西辽西村北起原村小学后墙、南到中学楼门庭南16.5米、西至(南北走向路)路东边、东至村民住房西墙范围内土地退还西辽西村委会;3.依法判令邦侬公司自行拆除占用西辽西村委会位于西辽西村北起原村小学后墙、南到中学楼门庭南16.5米、西至(南北走向路)路东边、东至村民住房西墙范围内土地上被告所建房屋及设施,如邦侬公司不自行拆除,则由西辽西村委会组织拆除,拆除费用由邦侬公司负担;4.依法判令邦侬公司支付西辽西村委会自2011年10月1日至起诉日土地占用费366667元,此后占用费按照每月83333元计算至被告将占用原告土地退还原告为止。本院于2015年8月4日作出（2015）清民初字第613号民事判决，认为“村民委员会组织法规定土地承包经营方案、村集体经济项目的立项、承包方案、以借贷、租赁或者其他方式处分村集体资产等，须经村民会议讨论决定方可办理;村民会议可以授权村民代表会议讨论决定须经村民会议讨论决定的事项。本案中原被告签订的租赁协议及补充协议,属上述需村民会议或村民会议授权的村民代表会议讨论决定的事项，而二份协议违反上述规定,故原告要求确认上述协议无效的请求,本院予以支持;原告要求被告退还租赁土地及自行拆除被告所建房屋及设施的请求,因租赁土地及租赁后所建房屋、设施涉及案外人白丽红，故对该请求本院不予支持;原告要求被告支付自2011年10月1日至起诉日土地占用费的请求，因该请求亦涉及案外人白丽红与原告签订的合同协议书,对该项请求本院亦不予支持”。判决：一、西辽西村委会与邦侬公司于2011年11月29日签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、驳回西辽西村委会的其他诉讼请求。该判决经审理查明载明：“诉讼中邦侬公司提供2011年10月27日西辽西村委会出具的收据一份，内容为‘今借到白丽红现金30万元（交付蔡俊杰用于垫付工人工资）’，另邦侬公司提供交款人蔡俊杰、时间为2011年10月27日的收据复印件一份，内容为‘今收到西辽西交来工资叁拾万元整’。”   2016年4月1日，西辽西村委会给白丽红特快专递了催缴承包费通知书，内容为：“你承包我村委‘西辽西学校原址’，至今没有向村委支付承包费累计达30万元。经村委多次催要，你至今未予交付。现再次去函,请在2016年4月10日前将你拖欠我村委的承包费30万元交付给村委会。逾期未付的，我村委会将解除与你签署的承包合同,并依法向你主张承包费及其他损失”。2018年1月15日，西辽西村委会再次向白丽红发出催缴承包费通知书，内容为“截至2018年1月1日，你没有向村委会支付承包费达40万元。经多次催要,你至今未交。现再次去函,请在2018年2月14日前将你拖欠我村委会的承包费40万元交付给村委会。逾期未付的,我村委会将解除与你签署的承包合同,并依法向你主张承包费及其他损失。”   白丽红陈述，签订合同协议书后在租赁的土地上前期投资450000元修了围墙、前大门、后大门、杂物房、锅炉房、门房、车库、前后厕所，120000元打井和配套设施，300000元安装变压器，340000元拉土回填前后院、硬化路、绿化、上下水道，水池沉垫池，60000元修建豆芽车间，260000元修建豆制品车间，450000元修建一楼、二楼，800000元修建1500平米的车间等。   本院认为，西辽西村委会与白丽红2009年1月10日签订的合同协议书，为租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案是西辽西村委会针对合同的解除、租赁费给付等提起的诉讼，案由应定为租赁合同纠纷，而不是排除妨害纠纷。西辽西村委会要求解除与白丽红签订的《合同协议书》，该合同第五条约定“白丽红承包西辽西村委会地皮暂定10年，合同到期，此地方仍允许白丽红继续承包使用且商妥价格上下浮动，在20%以内”，至2019年1月9日，十年租赁期已届满，合同期满后西辽西村委会没有与白丽红续订合同，说明从2019年1月10日起白丽红占用西辽西村委会所有的学校原址土地是不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，西辽西村委会要求解除与白丽红合同协议书的请求符合法律规定，本院予以支持。西辽西村委会要求白丽红拆除所建房屋及设施，合同协议书已履行十年，白丽红在租赁的土地上为其经营的邦侬公司进行了投资，而西辽西村委会和白丽红之间的合同协议对合同到期后对白丽红的投资如何处理未作约定，为使损失减少到最低程度，应由双方对白丽红的投资另行协商或诉讼处理，本案不能处理，对西辽西村委会的该请求无法支持。合同协议书解除后，合同的权利义务终止，白丽红作为承租人，应当返还西辽西村委会租赁物，西辽西村委会要求白丽红退还土地请求，因白丽红在承租土地上的投资本案不能处理，白丽红应当停止使用承租的西辽西村委会土地。合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。西辽西村委会要求支付白丽红2011年1月1日起至2019年4月1日的租赁费及至退还土地为止的费用，白丽红未按照合同约定每年1月份支付当年租赁费，从2011年1月1日起至2019年4月1日所欠的412500元租赁费白丽红应当支付西辽西村委会；白丽红辩称西辽西村委会2011年10月27日向其借款300000元（交付蔡俊杰用于垫付工人工资），西辽西村委会以集义乡经管站没有300000元入账为由予以否认，是否入账不是白丽红所能控制，而由西辽西村委会决定，虽然白丽红提供的是借条复印件，但本院（2015）清民初字第613号民事判决查明西辽西村委会2011年10月27日向白丽红借款300000元，蔡俊杰同日也出具收到西辽西交来的工资300000元的收条，可以认定西辽西村委会向白丽红借款300000元，该借款可以和白丽红所欠的租赁费相抵销，二者相抵销后，白丽红尚欠西辽西村会委的租赁费112500元应当向西辽西村委会支付。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：   一、解除清徐县集义乡西辽西村村民委员会与白丽红签订的合同协议书；   二、白丽红于本判决生效后十日内停止使用租赁清徐县集义乡西辽西村村民委员会的清徐县集义乡西辽西村北起原村小学教室后墙,南到中学楼门庭南16.5米,西至(南北走向路)路东边,东至村民住房西墙范围18亩土地；   三、白丽红于本判决生效后十日内支付清徐县集义乡西辽西村村民委会租赁费112500元及从2019年4月2日起至停止使用土地为止的租赁费（按每年50000元计算）；   四、驳回清徐县集义乡西辽西村村民委员会的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7488元，由清徐县集义乡西辽西村村民委员会负担3744元，白丽红负担3744元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 长 赵启珺   人民陪审员 李翠萍   人民陪审员 郑晋华     二〇一九年九月二十七日   书 记 员 郝俊荣