安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初6144号本诉原告（反诉被告）：张学仁，男，1975年8月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：王建军，王明明（实习），安徽永恒律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码91341621MA2MQT7F9F。法定代表人：余全，总经理。委托诉讼代理人：徐力，安徽皖师律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆坤，安徽皖杰律师事务所律师。原告（反诉被告）（以下简称原告）张学仁诉被告（反诉原告）（以下简称被告）中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张学仁及委托诉讼代理人王建军，被告的委托诉讼代理人荆坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张学仁向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，支付逾期交房违约金71490.24元（自2017年7月31日至2018年12月31日止共计515天）2、要求被告支付自2019年1月1日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金。3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年1月25日，原告与被告签订“商品房买卖合同”，原告购买了被告开发建设位于涡阳县铺号房，合同约定建筑面积90.26平方，该商品房的单价为每平方5126.52元，总金额为462720元。根据合同第八条约定，被告于2017年7月31日该商品房经验收合格交房。第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。合同签订后原告依约支付了购房款，但是被告却未在约定的时间内将商品房依法验收合格，该商品房在达不到交房条件的情况下，而欺骗原告交房，显然系无效交房行为，被告房屋依法未经验收合格，现逾期交房至今，逾期交房违约金算至2018年12月31日为71490.24元，下余未交房违约金算至实际交房之日止。综上，被告违约逾期交付房屋，其行为损害了原告的合法权益，为此诉至法院，请求依法判决。被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，被答辩人主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，不应支持。双方约定房屋交付时间为2017年7月31日前，答辩人于2017年7月20日通过邮寄书面收房通知书通知被答辩人于2017年7月31日前收房，被答辩人收到书面收房通知后，已经于2017年7月28日前来收房并办理了入户手续，所以被答辩人已经正式收房，答辩人不存在逾期交房的违约责任。二、案涉房屋于2017年7月18日已经符合交付条件。2017年8月5日答辩人作为案涉工程的建设单位已经组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格，涉案房屋已符合商品房合同约定的交房条件。三、被答辩人的购房款支付情况应由被答辩人举证证明。四、被答辩人需进一步对办理产权证的材料及税费是否依约向答辩人提供、缴纳进行举证。因为如果被答辩人没有向答辩人依约缴纳办理产权证所需的材料及全部费用的，答辩人就没有义务配合被答辩人办理产权证。五、案涉房屋产权登记面积高于合同约定面积，答辩人已提起反诉。反诉原告中农批（亳州）市场建设开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款39218元（计算方式按涉商品房单价5126.52元/㎡×7.65㎡=39218元）；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人诉反诉人房屋买卖合同纠纷一案，贵院立案受理。根据反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房合同约定建筑面积共90.26平方米，合约约定建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定该商品房单价为每平方米5126.52元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补”。涉案商品房现今已办理的产权证，登记面积为97.91㎡，产权登记面积比商品房买卖合同约定面积多了7.65㎡。所以被反诉人应按照5126.52元/㎡的单价，向反诉人支付7.65㎡的房屋价款，共计39218元。综上所述，现反诉人依据民事诉讼法等相关规定，依法向贵院提出反诉，请贵院依法支持反诉人的全部诉请。反诉被告张学仁辩称，被告要求支付价款差额不应支持。合同已明确约定价款和平方数，原告只购买两层房屋，第三层是楼梯帽，没有使用用途，不是原告购买，是被告置业人员在推销时说楼梯帽为赠送，在购买后又不说赠送的事，强加到房产证面积内。出卖人早已按图纸预测了出卖房屋的面积，所多出平方是楼梯帽，出卖人定为第三层，买受人按约定只买两层，与设计面积相符，违反了自愿原则、诚实信用原则、公平原则。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县铺号房，合同约定建筑面积90.26平方米，该商品房单价为每平方米5126.52元，总金额462720元。原告已支付全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。本案房屋产权登记面积为97.91平方米。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，支付逾期交房违约金71490.24元（自2017年7月31日至2018年12月31日止共计515天），要求被告支付自2019年1月1日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金，并要求本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令原告向被告支付房屋价款39218元（计算方式按涉商品房单价5126.52元／㎡×7.65㎡＝39218元），并要求本案诉讼费由被反诉人承担。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，原告交付房款462720元，被告逾期515日，万分之三违约金计71490.24元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应按超出面积（7.65㎡平方米）补交房款，计39218元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学仁逾期交房违约金71490.24元；二、原告张学仁于本判决生效之日起十日内支付被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款39218元；三、驳回原告张学仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1587元，减半收取793.5元，由被告负担；反诉案件受理费390元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  范勇二〇一九年九月十七日书记员  张伟