上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初28385号原告：顾玉新，男，1965年3月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：李亦凡，男，1990年7月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾玉新。被告：庞超，男，1993年7月16日出生，汉族，住山东省。原告顾玉新、李亦凡与被告庞超房某租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，由审判员沈晨玲、人民陪审员张月兰、张群兰组成合议庭，由审判员沈晨玲担任审判长，公开开庭进行了审理。原告顾玉新到庭参加诉讼。被告庞超经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾玉新、李亦凡向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告于2017年5月13日签订的房某租赁合同；2.判令被告支付所欠2019年2月1日至2019年3月19日的租金人民币7,513元(以下币种均为人民币)及解除合同违约金4,600元;3.判令被告支付所欠水电费共计1,117.74元；4.判令被告承担因使用洗衣机不当给邻居造成损失所应当支付的未付赔偿费6,000元，房某墙面修缮费用9,000元，共计15,000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，两原告将位于上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房某(以下简称：系争房某)出租给被告，租赁期限自2017年5月15日起至2020年7月14日止；每月租金4,600元；前两个月免租金，自2017年7月15日起以付三押一方式收取租金。合同签订后，两原告将系争房某交付被告。但被告自2019年2月1日起未再支付租金，且拖欠水电费。2018年2月5日，被告还因使用洗衣机不当，导致漏水，造成楼下居民家中严重受损，经上海市浦东新区周浦镇中市居委人民调解委员会调解，与楼下居民达成协议，由被告赔偿损失14,000元，但被告仅支付了8,000元，剩余6,000元系由原告垫付，另被告还需对该漏水房某进行修缮，经估价，修缮费用为9,000元。现两原告讨款无着起诉来院，要求判如诉请。被告庞超未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，两原告与被告签订《不动产租赁合同》约定：两原告将系争房某出租被告；租赁期限自2017年5月15日起至2020年7月14日止；每月租金4,600元，三个月支付一次，每次租金于到期日前10日支付，先付后租，免两个月租金，自2017年7月15日起算租金；保证金4,600元，被告有任何拖欠应付款项时，两原告有权从该保证金中先行偿付；水电煤等费用由被告承担；被告于合同签订后，未经两原告书面同意擅自提前解约或其它严重违约，致本合同无法履行，被告无权请求返还保证金，若给两原告造成损失的，被告还应负责赔偿。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告交付了系争房某，被告向两原告支付了保证金4,600元，起初被告正常付租，但之后出现拖欠租金的情况，2019年1月24日被告向原告顾玉新付款2,300元后，未再付款。2018年2月6日，经上海市浦东新区周浦镇中市居委人民调解委员会调解，被告与案外人徐某达成《人民调解协议书》，其中明确：因被告在使用系争房某过程中洗衣机水管漏水，致使楼下101室徐某房某渗水；经调解，被告与案外人达成调解协议如下：1.春节过后由被告对文馨苑XXX号XXX室房某进行装修并恢复原样，被告承担一切装修费用；2.2018年2月6日，被告先预付4,000元赔偿金给案外人，同年2月9日再支付1万元。2018年3月10日，被告出具《承诺书》承诺：将于2018年3月15日支付案外人徐某4,500元，4月15日再支付4,500元，5月15日支付4,000元，并于6月底前完成，否则愿承担一切处罚。2019年3月3日，被告再次出具《保证书》承诺：因房某漏水致楼下101室损失，协商赔偿14,000元，已付8,000元，双方协商尾款6,000元，分四笔付清，每月15日支付1,500元，3月15日至7月15日付清，然后于7月15日维修房某。2019年3月31日，原告顾玉新向案外人徐某转账付款6,000元，转款时明确系代被告支付房某损失费，案外人徐某收款后向原告顾玉新出具了收款收据。另查明，国网上海市电力公司电费账单显示，系争房某2019年1月至3月共产生电费392.77元；上海南汇自来水有限公司水费账单显示，系争房某2018年9月至2019年1月共产生水费818.90元；上述二款项已由两原告支付。审理中，两原告明确：被告2019年1月24日最后一次付租系用于支付2019年1月15日至1月31日的租金，就被告已付保证金同意冲抵被告应付租金；两原告因联系不上被告，为避免损失扩大，已于2019年3月20日将系争房某收回；就漏水一节，被告承诺的应付款14,000元系用于赔偿案外人徐某在维修房某期间另行租房所产生的损失，而就对案外人房某的修缮，该部分费用被告承诺另行承担，但因被告未兑现承诺，该义务需由两原告代行，但目前尚未进行修缮，两原告主张的修理费系预估。以上事实，由两原告提供并经庭审质证的《不动产租赁合同》、水电费单据、人民调解协议书、《保证书》、《承诺书》、转账凭证、收据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，两原告与被告签订的《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现被告拒不付租的行为显已违反合同约定，两原告有权要求解除合同。因相关诉状副本送达之日为2019年8月29日，故两原告与被告签订的《不动产租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告应结清欠付的2019年2月1日起至2019年3月19日的租金、水电费，并承担合同约定的因被告原因致合同解除的违约金4,600元，虽两原告提供的水电费账单金额共计为1,211.67元，但两原告仅主张1,117.74元，此举系对当事人自身权利的处分，本院应予准许，故本院对两原告要求被告支付租金、水电费、违约金的请求均予以支持，因合同中约定保证金可冲抵被告应付款，故被告已付保证金4,600元可冲抵被告部分应付款。就两原告所主张的被告因漏水对楼下居民应承担的赔偿责任，其中：被告承诺支付的14,000元，被告已付8,000元，剩余6,000元系由原告顾玉新垫付，原告顾玉新有权向被告追偿，至于剩余9,000元的修缮费用，该部分费用尚未发生，两原告的主张于法无据，本院不予支持。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法做出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、原告顾玉新、李亦凡与被告庞超于2017年5月13日签订的《不动产租赁合同》于2019年8月29日解除；二、被告庞超应于本判决生效之日起十日内支付原告顾玉新、李亦凡租金7,513元，违约金4,600元(被告已付保证金4,600元可冲抵部分)；三、被告庞超应于本判决生效之日起十日内支付原告顾玉新、李亦凡水电费1,117.74元；四、被告庞超应于本判决生效之日起十日内支付原告顾玉新漏水赔偿款6,000元；五、驳回原告顾玉新、李亦凡的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，由原告顾玉新、李亦凡负担50元，被告庞超负担523元；公告费560元，由被告庞超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈晨玲人民陪审员  张月兰人民陪审员  张群兰二〇一九年九月三十日书 记 员  邱静雅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。