广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初262号原告：陈裕钿，男，汉族，1995年9月21日出生，住所地：广东省汕头市龙湖区，被告:林丽金，女，汉族，1990年2月18日出生，住所地：广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：黎水莹，男，1987年4月1日出生，汉族，系被告丈夫。原告陈裕钿诉被告林丽金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易转普通程序公开开庭进行了审理。原告陈裕钿、被告林丽金的委托诉讼代理人黎水莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求法院判令：1、被告按经营时间比例返还转让时入场费22444.45元；2、被告按经营时间比例返还转让时装修费17394.45元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月10日被告转让其位于湛江市××镇飞宏娱乐城的昧厨餐饮店给我，总价9万元（其中入场费4万、装修费3.1万、厨具与电器费用1万），租赁期限自2018年2月10日起至2019年5月31日。被告承诺入场费只需要缴纳一次，后期只要缴纳押金就可无限续租。我支付8000元定金(押金)给被告（支付宝4100元、现金3900元），后通过微信转账81370元（扣除上月水电费630元）。2019年3月21日，湛江市××镇飞宏娱乐城向我发出告知书，店铺租赁合同3年一签，续租需另行支付入场费4万元。因此，被告明知续签合同需要另行支付入场费，仍恶意欺骗我。我是基于缴纳一次入场费可永久不用再缴纳入场费的错误认识，才从被告手里转租案涉商铺。原租赁合同期限为36个月，我使用时间为15.8个月（2018年2月10日至2019年5月31日），被告使用时间为20.2个月（2016年6月1日至2018年2月9日）。由我承担入场费4万元不符合情理，且装修实际受益人系我和被告，双方应根据使用时间比例分摊。被告辩称，1、被告支付的9万元系商铺转让费，不包含入场费。商铺我投入十几万，只是因为妻子怀孕商铺地点和家庭距离远不便于照顾家庭才转让；2、与原告签订转租合同时，我并不知道湛江市××镇飞宏娱乐城会再次收取入场费的规定，不存在恶意欺诈，商场负责人梁杰栋先生也出具证明予以解释系对商场所有商家统一整改。我当时只是针对自己与湛江市××镇飞宏娱乐城之间合同的使用权时间所作的解释，我无权干涉湛江市××镇飞宏娱乐城以后的使用权。3、实际上，我在2018年2月10日下午五点左右就和湛江市××镇飞宏娱乐城解除了租赁合同，由原告与湛江市××镇飞宏娱乐城另行签订了租赁合同。我与原告约定商铺转让后一切与我无关。4、双方约定转让费95000元，因原告经济困难，我同意减少5000元，至今只收到89370元，尚欠630元，我保留追究原告的权利。移交商铺给原告时包含了电脑、收银机、桌椅、空调、厨具等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、合同签订过程。被告原租赁湛江市××镇飞宏娱乐城19和20号商铺，并向湛江市××镇飞宏娱乐城交纳商铺建设费即入场费40000元和押金9000元，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。经营期间，被告贴出转让公告，原告表示有承租的意愿。2018年1月19日至1月20日，原、被告通过微信软件对转租事宜进行沟通。原告咨询被告：老板不好意思没办法跟你转让了，装修和入场费太高了。转租期限届满后，我续租有什么要求，入场费是否要再交一次？被告答复：不需要，我已经支付过入场费，商铺就是你的，就像买房子一样。2018年2月10日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《协议》，约定：双方签订转让合同之日起商铺所有事宜与甲方无关，甲方无需承担与商铺所有事宜任何责任；双方协商商铺转让费为95000元，由于乙方转让资金不足，采取分期付款形式向甲方付清转让费：2018年2月10日付45000元、2018年3月10日付30000元、2018年3月25日付10000元、2018年4月1日付2000元、2018年5月1日付2000元、2018年6月1日付2000元、2018年7月1日付2000元，2018年8月1日付2000元。2018年2月10日，被告与湛江市××镇飞宏娱乐城解除租赁合同，被告自认收到湛江市××镇飞宏娱乐城退还的押金9000元。后原告与湛江市××镇飞宏娱乐城签订《飞宏商城租赁合同》，约定将案涉19和20号商铺共60平方米出租给原告，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。二、合同的履行。合同签订前，原告已支付被告定金8000元，2018年2月10日、2018年2月24日、2018年3月4日，原告依次通过微信转帐36370元、40000元、5000元给被告，加上原告代被告支付1月份水电费630元，原告合计支付被告90000元。经营过程中，原告主张经济压力大。被告同意减免5000元商铺转让金。因此，双方协商一致商铺转让金为90000元。三、合同履行期限届满。2019年3月21日，湛江市××镇飞宏娱乐城发出告知书：19和20号商铺合同于2019年5月31日止。如需重新签订3年合同需交40000元入场费，租金每年50000元，每年租金增幅不超过10%。合同期限届满后，原告与湛江市××镇飞宏娱乐城解除合同。湛江市××镇飞宏娱乐城退还10000元押金给原告。2019年4月1日，湛江市××镇飞宏娱乐城出具《说明》，表示其与被告签订租赁合同时未确定合同到期后是否需重新交建设费，告知书内容是2019年公司对续租或重新租赁所拟定的条款。本院认为，被告将其承租的商铺转租给原告，并签订《协议》，本案系租赁合同纠纷。争议焦点是：当事人微信聊天记录中关于建设费（入场费）的约定是否合法有效；被告是否应当按双方经营时间比例返还原告入场费和装修费。对第一个争议焦点：微信聊天内容是双方当事人为达成转租事宜所进行的记录。其中关于40000元建设费（入场费）是否需要另行收取，是双方转租合同是否成立的重要前提，正因被告向原告做出湛江市××镇飞宏娱乐城后续不会另行收取40000元即可无期限承租商铺的承诺，原告才同意受让案涉商铺。该承诺是被告真实意思表示，原告予以认可，应认定微信聊天内容关于被告作出40000元入场费（建设费）不另行收取的承诺系双方租赁合同的条款，合法有效。对第二个争议焦点：双方当事人对于租赁合同中的转让费90000元并未明确具体内容。原告主张包含40000元建设费、31000元装修费、10000元厨具电器费用和10000元押金，被告认为90000元仅指合同期内经营权和固定财物。对此，本院结合案件实际，认定90000元包含建设费（40000元）、装修费、物品费、缴纳给湛江市××镇飞宏娱乐城的押金（10000元）。因被告向原告承诺40000元建设费包含商铺无期限使用权（只需另行缴纳租金），但案涉商铺40000元建设费的实际有效使用权仅为3年，因此被告明显违约。对原告的损失，本院认定双方当事人应按使用时间（原告使用16个月，被告使用20个月）予以负担。即被告支付建设费22222元（40000元÷36个月×20个月）给原告。至于装修费，双方当事人均未能提供证据证明商铺移交被告使用时的具体情形和装修价值，本院酌情按20000元计算，即被告应支付装修费11111元（20000元÷36个月×20个月）给原告。对原告的诉讼请求，部分予以支持，超出部分予以驳回。被告辩称双方签订的《协议》约定商铺所有事宜与其无关，不需要承担返还义务。对此，《中华人民共和国合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。因此，该条款无效，对被告的抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、被告林丽金于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈裕钿建设费（入场费）22222元及装修费11111元；2、驳回原告陈裕钿其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795.97元，由原告陈裕钿负担162.97元，被告林丽金负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  王默朗审 判 员  黄耀进人民陪审员  曾永辉二〇一九年九月十日书 记 员  沈清霞附:相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。