广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初24624号原告（反诉被告）：广州迈索尔文化艺术有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路1号3楼（部位：自编之六）。法定代表人：陈江，总经理。委托代理人：肖勇，该司职员。委托代理人：熊乐，广东文功律师事务所律师。被告（反诉原告）：侨鑫集团有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路62号4101自编之二。法定代表人：周泽荣，董事长。委托代理人：杜剑华、周欣颖，均系该司职员。被告（反诉第三人）：广州翱翔行物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道667号6-23层（15层除外）（部位：2002房自编105号）。法定代表人：汤敏儿。第三人（反诉第三人）：陈展飞，男，1985年10月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告（反诉被告）广州市迈索尔文化艺术有限公司（简称迈索尔公司）与被告（反诉原告）侨鑫集团有限公司（简称侨鑫公司）、被告（反诉第三人）广州翱翔行物业管理有限公司（简称翱翔公司）、第三人（反诉第三人）陈展飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。迈索尔公司的委托代理人熊乐，侨鑫公司的委托代理人杜剑华、周欣颖到庭参加诉讼；翱翔公司、陈展飞经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。迈索尔公司诉称：2016年7月，原告法定代表人陈江经陈展飞介绍，为迈索尔公司承租位于广州市天河区林和西路x楼的物业。该物业的出租人为侨鑫公司，陈展飞为该公司时任招商部经理。租赁合同订立之前，陈展飞要求陈江预先以转让费名义支付250000元作为订金，在正式租赁合同订立之后转为租赁保证金。2016年7月12日，陈江向陈展飞转账50000元，向陈展飞指定的翱翔公司转账200000元。2016年9月1日，原告与侨鑫公司订立《房屋租赁合同》，约定租赁保证金为两个月租金，但在该合同其它约定中陈展飞私自增加了一个月租金210602元作为保证金。2018年8月31日原告退租时，侨鑫公司发现按照《租赁合同》的其它约定原告尚有保证金210602元未付，要求原告补交。因侨鑫公司不认可陈展飞、翱翔公司收取的250000元为其收取的房屋租赁保证金，故原告特此请求判决侨鑫集团、翱翔公司分别返还上述款项。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、侨鑫公司返还原告50000元及利息（以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年7月12日起计至实际返还之日止）。2、翱翔公司返还原告200000元及利息（以200000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年7月12日起计至实际返还之日止）。3、侨鑫公司、翱翔公司承担本案诉讼费。侨鑫公司辩称：原告要求我司返还50000元没有依据，该款是陈展飞个人收取，与我司无关。侨鑫公司反诉称：我司于2016年7月15日与案外人朱移江签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定由朱移江向我司承租位于广州市天河区林和西路x楼自编之六的房屋，租期2016年8月1日至2022年7月31日。承租人须交纳保证金共631806元（其中210602元在2017年1月31日前支付，且在承租人无违约前提下可于2019年2月1日退还），承租人因自身原因提起终止租赁合同的，保证金不予退回，且需缴清所有相关费用才能办理撤场手续。合同签订后，我司于2016年8月2日办理了租赁房屋交付手续，朱移江支付了421204元保证金。其后，朱移江作为股东成立原告并以租赁房屋作为住所地。2016年9月28日，我司应朱移江要求与其签订《房屋租赁终止合同》，并与原告签订《房屋租赁合同》，由原告作为承租人继受原租赁合同项下权利义务。但原告未按约定在2017年1月31日前支付剩余210602元保证金。原告其后因自身原因于2018年8月向我司申请退租。我司要求原告支付相当于保证金金额的违约金631806元作为提前解约的赔偿，但原告仅同意以己支付保证金421204元作为违约金并提起诉讼。为维护我司合法权益，特提起反诉，请求判令：一、原告向我司支付违约金631806元（其中421204元以已付保证金抵扣，另再支付210602元）。二、原告向我司支付逾期支付保证金的违约金16334.64元（以210602元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年2月1日起计至2018年9月19日止）。三、原告承担反诉费。迈索尔公司针对侨鑫公司的反诉辩称：坚持我方诉状意见。另补充：除侨鑫公司自认收到的租赁保证金421204元外，我方还在2016年7月29日向侨鑫公司转帐支付了200000元。退一步说，即使侨鑫公司不认可陈展飞所收取的租赁保证金为其代收之外，其认为我方少支付租赁保证金210602元也与事实不符。翱翔公司未答辩。陈展飞未陈述。经审理查明：迈索尔公司原名称为广州麦索尔文化艺术有限公司，2017年8月22日经工商部门核准变更为现称,法定代表人陈江。案外人朱移江为迈索尔公司申请注册登记时的两个投资人之一（另一投资人为陈江）。侨鑫公司提供的房产证显示侨鑫公司为广州市天河区林和西路x层（使用性质商场、餐厅、厨房，建筑面积3251.72平方米，套内建筑面积1611.29平方米，简称“1号三层”）的登记产权人。2016年7月15日，侨鑫公司（甲方）、朱移江（乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将x号x层自编之六的房屋（建筑面积1337.4929平方米，简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途，租期自2016年8月1日起至2022年7月31日止，其中2016年8月1日至2016年12月31日期间每月租金86670元，2017年1月1日至2018年7月31日期间每月租金180562元。乙方在签署本合同前应向甲方支付相当于一个月租金180562元作为定金，同时甲方向乙方开具同等金额的收据。签署本租赁合同时，甲方向乙方收取两个月租金421204元作为保证金，同时甲方向乙方开具同等金额的保证金收据；以上保证金应在租赁期满时及乙方无违约情况下（乙方撤场，甲方验收通过后）凭保证金收据原件办理退回手续，二十个工作日内不计息退回乙方。乙方因自身原因需要而提前终止合同的，甲方有权终止合同，并收回以上租赁物业，乙方无条件搬出，甲方所收租赁保证金不予退回，保证金不能抵扣租金及其他费用，乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续等。同日，侨鑫公司（甲方）、朱移江（乙方）双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1、乙方于2017年1月31日前向甲方增加支付210602元作为新增的租赁保证金，甲方收款同时向乙方开具同等金额的保证金收据，因此原合同租赁保证金总额为631806元。2、当乙方承租期至2019年2月1日时，如乙方无提前终止合同等情况发生，则有权凭保证金收据原件办理增加部分保证金210602元的退回手续，甲方应于二十个工作日内不计息退回乙方；剩余保证金根据原合同约定办理退回手续。3、双方确认租赁保证金不能抵扣租金及其他费用等。2016年8月2日，侨鑫公司将涉案房屋交付朱移江，《写字楼/商场交接表》上载明业主方代表为“陈展飞”。2016年8月5日，侨鑫公司向朱移江出具《预收款收据》，确认收到部分保证金200000元。2016年8月29日，侨鑫公司向朱移江出具《预收款收据》，确认收到保证金221204元。2016年9月28日，侨鑫公司（甲方）、朱移江（乙方）双方签订《房屋租赁终止合同》，约定：双方自2016年8月31日前终止执行上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。乙方在撤离场地前必须结清所欠甲方的租金、管理费、水电费等费用，否则甲方有权根据《租赁合同》的约定追究乙方的责任。因乙方须变更租赁合同而提前终止合同，故在签订本终止合同的同时，乙方需配合甲方重新签订房屋租赁合同，否则视乙方违约，并根据《租赁合同》的约定承担违约责任。同日，侨鑫公司（甲方）、迈索尔公司（乙方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将1号三层自编之六的房屋（建筑面积1337.49平方米，简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途，租期自2016年9月1日起至2022年7月31日止，其中2016年8月1日至2016年12月31日期间每月租金86670元，2017年1月1日至2018年7月31日期间每月租金180562元。乙方在签署本合同前应向甲方支付相当于一个月租金180562元作为定金，同时甲方向乙方开具同等金额的收据。签署本租赁合同时，甲方向乙方收取两个月租金421204元作为保证金，同时甲方向乙方开具同等金额的保证金收据；以上保证金应在租赁期满时及乙方无违约情况下（乙方撤场，甲方验收通过后）凭保证金收据原件办理退回手续，二十个工作日内不计息退回乙方。乙方因自身原因需要而提前终止合同的，甲方有权终止合同，并收回以上租赁物业，乙方无条件搬出，甲方所收租赁保证金不予退回，保证金不能抵扣租金及其他费用，乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续。乙方于2017年1月31日前向甲方增加支付210602元作为新增的租赁保证金，甲方收款同时向乙方开具同等金额的保证金收据。当乙方承租期至2019年2月1日时，如乙方无提前终止合同等情况发生，则有权凭保证金收据原件办理增加部分保证金210602元的退回手续，甲方应于二十个工作日内不计息退回乙方；剩余保证金根据原合同约定办理退回手续。3、双方确认租赁保证金不能抵扣租金及其他费用等。合同履行过程中，迈索尔公司因己方原因向侨鑫公司申请提前退租，《退租申请》载明迈索尔公司保证缴清所有相关费用并办理好撤场手续，于2018年8月31日前搬离涉案房屋。2018年9月5日，侨鑫公司作出《催交款通知书》，称迈索尔公司仅缴交租赁保证金421204元，仍欠租赁保证金210602元，要求迈索尔公司在2018年9月7日前缴交。同日，迈索尔公司作出《复函》，称：我司已按贵司及贵司招商部负责人陈展飞指示，在租赁合同签订前向陈展飞支付50000元，向翱翔公司支付200000元，上述250000元已超出贵司要求的金额，且按约定的增加支付时间的截止期限2017年1月31日，贵司至今也未再催促我司交纳，说明贵司清楚认可上述事实。2018年9月12日，侨鑫公司向迈索尔公司邮寄发出《关于对的回复函》（该函于2018年9月13日妥投），函称：一、双方合同相关约定合法有效，贵司未按时缴交增加的租赁保证金并在2019年2月1日前发生了提前终止合同的情况，故贵司应依约缴交上述保证金，并由我司根据合同约定予以没收。二、关于贵司在《复函》中提及的在签订租赁合同前向陈展飞支付了50000元及向翱翔公司支付200000元合计250000元作为新增的租赁保证金问题，我司郑重声明陈展飞个人及翱翔公司并非我司委托的收款人，贵司向其支付款项的时间早于签订租赁合同的时间，所付金额也与新增保证金不符，支付凭证的摘要显示为“转让费”而非“保证金”，因此上述款项的支付不能视为我司收取保证金，我司对此不知情，贵司向其他个人或单位支付款项的行为与我司无关，请贵司自行与收款人联系处理。综上，请贵司在接函后5日内向我司一次性支付210602元的租赁保证金，否则我司将通过法律途径解决。2018年9月13日，迈索尔公司提起本案诉讼。2018年9月19日，迈索尔公司、侨鑫公司双方签署《退场交接表》。侨鑫公司对其主张的收取租赁保证金421204元的事实提供如下证据：1、2016年7月29日工商银行广州中石化大厦支行《业务回单》一份。该回单载明：该日陈江向侨鑫公司转账支付200000元，摘要“租金押金”。2、2016年8月29日侨鑫公司出具的《预收款收据》一份。该收据载明：收到朱移江保证金221204元。迈索尔公司确认上述证据真实性。迈索尔公司对其主张的50000元、200000元的支付情况提供如下证据：1、盖有中国农业银行回单专用章的《网上银行电子回单》一份。该回单载明：2016年7月12日陈江向陈展飞转账50000元，交易摘要“转让费”，交易用途“转让费”。2、盖有中国农业银行回单专用章的《网上银行电子回单》一份。该回单载明：2016年7月12日陈江向翱翔公司转账200000元，交易摘要“转让费”，交易用途“转让费”。等等。侨鑫公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。迈索尔公司庭审时当庭提供盖有农业银行印章的《回单补制》（载明付款方陈江，付款方账号尾数1071，收款方侨鑫公司，收款方账号尾数9871，金额200000元，交易日期2016年7月29日，附言租金押金），拟证实除侨鑫公司自认收到的租赁保证金421204元外，其还在2016年7月29日向侨鑫公司转帐支付了200000元。对此，侨鑫公司表示：对该证据真实性、合法性、关联性不予确认；仅从“记账信息”简单分辨，该款与我司提供的《业务回单》上载明的200000元应为同一款项。迈索尔公司、侨鑫公司共同确认：1、迈索尔公司撤场时间2018年8月31日。2、双方未签署终止合同协议。迈索尔公司确认本案为其与侨鑫公司之间的房屋租赁合同纠纷。关于陈展飞、翱翔公司在本案租赁合同中的身份，庭审中迈索尔公司表示：陈展飞是侨鑫公司的招商经理，前期是陈展飞与我方谈判、签订合同，且陈展飞在租赁合同中作为甲方代理人签名；查档资料显示陈展飞是翱翔公司股东，我方与翱翔公司没有业务往来，当时我方根据陈展飞要求将款项转账至翱翔公司。侨鑫公司表示：陈展飞是我司属下侨鑫物业公司租赁部普通员工，负责物业租赁招商，于2016年12月底离职；我司不清楚翱翔公司，与我方无关；我方推断迈索尔公司之所以付款给陈展飞、翱翔公司，很有可能是陈展飞输送了利益给迈索尔公司，可能减少了租金标准而给予陈展飞回扣；我司收取款项均会开具收据，迈索尔公司主张的250000元没有我司开具的收据，故该250000元不是我司收取。关于为何在转账支付50000元、200000元时标注“转让款”的问题，迈索尔公司表示：这是转给个人的款项，故当时作了备注；陈展飞并非上一手租户，其是侨鑫公司员工及代理人，不存在员工向租户收取转让费的问题。侨鑫公司表示：陈展飞并非我司员工，是我司下属企业侨鑫物业公司员工；我司没有向迈索尔公司提出收取转让费，也未实际收取，我司不清楚迈索尔公司以何名目向陈展飞、翱翔公司付款。关于租赁保证金，迈索尔公司表示：当时双方约定我方支付的租赁保证金作为提前解约的条件不予退还，但后来侨鑫公司又发函追讨所谓的一个月租赁保证金；当时双方口头协商一致，我方提前撤场，侨鑫公司没收租赁保证金，我方才出具退租申请。侨鑫公司则表示：当时约定由我方没收租赁保证金，但没收租赁保证金的金额双方没有达成共识；当时办理退场手续的是物业公司，但物业公司不知道迈索尔公司未交齐租赁保证金。迈索尔公司庭后提交其法定代表人陈江的《情况说明》，内容如下：2016年6月，我与朱移江在广州市天河区找场地做瑜伽会所，联系到侨鑫公司招商部经理陈展飞准备承租广州国茂大厦三楼场地。为了表示承租场地的诚意，陈展飞要我先转25万元给他，而且他还承诺帮我们做到侨鑫公司只收取2个月租金作为租赁押金。最早以朱移江名义签订的合同就是2个月租金作为押金。但是，侨鑫公司后来补了书面协议，还是把租赁押金增加为3个月租金，我们也不清楚是什么原因。陈展飞告诉我其会将我转给他的25万元交给侨鑫公司作为押金，剩下事情我们不用管，我们以为这个事情就过去了。公司成立后，我们又换成以公司名义签订合同，具体条款我们也没看，就是信任陈展飞就直接签了。直到2018年8月底我们退租之后，侨鑫公司说我们差一个月租赁押金，我们才知道有这回事。于是，我们给侨鑫公司写了回函，告诉其我们的钱交足了，且多交了，但侨鑫公司不认可，我们迫不得已诉至法院。本院认为：关于涉案房屋租赁事宜，原由案外人朱移江与侨鑫公司于2016年7月15日签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，朱移江向侨鑫公司承租涉案房屋。《房屋租赁合同》约定租赁保证金421204元；《房屋租赁合同补充协议》约定朱移江在2017年1月31日前向侨鑫公司增加支付210602元作为新增租赁保证金，租赁保证金总额631806元，同时约定如朱移江承租至2019年2月1日时无提前终止合同等情况发生，则有权凭保证金收据原件办理增加部分保证金210602元的退回手续。按查明的事实，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》签订后，朱移江实际支付了租赁保证金421204元，无证据显示朱移江向侨鑫公司依约支付了新增保证金210602元。2016年9月28日侨鑫公司、朱移江双方签订《房屋租赁终止合同》，同日迈索尔公司、侨鑫公司双方签订《房屋租赁合同》，迈索尔公司承接朱移江的租赁合同权利义务，该《房屋租赁合同》约定内容与侨鑫公司、朱移江双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》基本一致（包括上述新增租赁保证金210602元的有关约定），但事实上迈索尔公司亦未依约向侨鑫公司支付上述新增租赁保证金210602元。承租期间迈索尔公司申请提前退租并于2018年8月31日撤场，迈索尔公司、侨鑫公司双方就合同终止问题（包括结算事宜）并无签订书面协议。2018年9月9日侨鑫公司发函催收上述租赁保证金210602元；迈索尔公司回函提出异议，称其此前已向陈展飞、翱翔公司分别支付50000元、200000元，合计250000元等；侨鑫公司针对上述复函回函称上述250000元与其无关。其后迈索尔公司提起本案诉讼，侨鑫公司即提起反诉。迈索尔公司、侨鑫公司双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。迈索尔公司因己方原因申请提前解除合同，已于2018年8月31日撤场，对此侨鑫公司知情并同意，双方合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于迈索尔公司的本诉诉请。本案为迈索尔公司与侨鑫公司之间的房屋租赁合同纠纷，本案围绕该法律关系进行审理。根据查明的事实，迈索尔公司向陈展飞、翱翔公司分别支付的50000元、200000元不能视为侨鑫公司收取的款项。首先，没有证据表明当时侨鑫公司授权陈展飞、翱翔公司收取相关租赁款项，也无证据表明侨鑫公司事后追认，迈索尔公司认为陈展飞有权代表侨鑫公司收取相关款项，理据不足，本院不予采信。其次，迈索尔公司法定代表人陈江转账支付上述两笔款项时备注为“转让款”，且在前后两份租赁合同中对上述两笔款项均未作任何提及，该事实与迈索尔公司诉称的上述两笔款项在正式租赁合同签订后转为“租赁保证金”的陈述显然不合，也与交易常理不符。再者，上述250000元的付款时间在2016年7月12日，均在案外人朱移江与侨鑫公司签订租赁合同及补充协议之前，但补充协议仍约定朱移江应在2017年1月31日前向侨鑫公司缴纳新增的租赁保证金210602元，由此亦表明上述250000元与涉案房屋的租赁保证金无关，否则双方完全没必要特别约定新增保证金210602元并明确付款时间。综上，迈索尔公司要求侨鑫公司返还上述50000元并支付资金占用期间利息，无事实及法律依据，本院不予支持。迈索尔公司要求翱翔公司返还其上述200000元并支付资金占用期间利息，属另案法律关系，本案不予调处，对迈索尔公司该项诉请本院亦不予支持。迈索尔公司据其提供的《回单补制》（载明付款方陈江，付款方账号尾数1071，收款方侨鑫公司，收款方账号尾数9871，金额200000元，交易日期2016年7月29日，附言租金押金），拟证实除侨鑫公司自认收到的租赁保证金421204元外，其还在2016年7月29日向侨鑫公司转帐支付了200000元。对此，上述证据反映的付款时间、金额、用途均与侨鑫公司提供的《业务回单》所载明的付款时间、金额、用途一致，迈索尔公司称该款为另一款项，即同日两次支付同等金额的两笔租赁保证金，不合常理。迈索尔公司在其提起本案诉讼前的双方文件往来中从未提及该事实，诉状中也未提及该事实，更何况迈索尔公司、侨鑫公司双方租赁合同明确约定除保证金421204元外，迈索尔公司还需增加支付保证金210602元。因此，迈索尔公司上述主张显然无理，也有违诚信，本院不予采信。关于侨鑫公司的反诉请求。合同约定“乙方因自身原因需要而提前终止合同的，甲方有权终止合同，并收回以上租赁物业，乙方无条件搬出，甲方所收租赁保证金不予退回，保证金不能抵扣租金及其他费用，乙方还应缴清所有相关费用才能办理撤场手续。”由此，在合同因迈索尔公司一方原因提前解除的情况下，侨鑫公司有权以没收保证金的方式要求迈索尔公司承担违约责任，该保证金性质由履约担保金转为违约金。本案中，迈索尔公司对侨鑫公司有权没收其已付租赁保证金421204元不持异议。侨鑫公司反诉要求迈索尔公司支付相当于租赁保证金的违约金631806元（已付的421204元保证金予以抵扣，迈索尔公司须另付210602元）。对此，第一，从双方合同约定情况看。迈索尔公司承租的涉案房屋位于广州市天河北商圈，约定租赁面积达1337.49平方米，租期6年，自2016年8月1日至2022年7月31日，2017年1月1日起每月租金近200000元，租赁面积大、租期较长、租金金额较大，客观上对迈索尔公司的履约能力提出了较高要求，对此双方在合同的租赁保证金及违约责任等方面进行了约定。在合同约定迈索尔公司向侨鑫公司支付相当于两个月租金的租赁保证金421204元的基础上，又特别约定迈索尔公司在2017年1月31日前增加支付210602元作为新增租赁保证金，同时约定如迈索尔公司在2019年2月1日前无提前解除合同等情形时，该款无息退还。租赁保证金为履约担保金，以上约定清晰表明，双方约定增加上述210602元租赁保证金目的在于进一步增强迈索尔公司履约担保能力，提升侨鑫公司对迈索尔公司正常履约的信心，但事实上迈索尔公司不但未依约支付该款，反而在合同仅履行约三分之一期限时便申请提前解除合同并撤场，侨鑫公司依约可收取的违约金（在此情况下租赁保证金转为违约金）客观上因迈索尔公司未付上述210602元而减少。综合本案案情，侨鑫公司要求迈索尔公司支付上述违约金210602元，有事实及法律依据，本院予以支持。侨鑫公司要求迈索尔公司支付上述210602元的逾期付款违约金，缺乏理据，本院不予支持。翱翔公司、陈展飞经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市迈索尔文化艺术有限公司支付侨鑫集团有限公司提前解约违约金631806元（广州市迈索尔文化艺术有限公司已付租赁保证金421204元予以抵扣，广州市迈索尔文化艺术有限公司实际应付210602元）。二、驳回广州市迈索尔文化艺术有限公司全部本诉诉讼请求。三、驳回侨鑫集团有限公司其他反诉请求。本诉受理费5050元，由广州市迈索尔文化艺术有限公司负担。反诉受理费5145元，由广州市迈索尔文化艺术有限公司负担5060元，侨鑫集团有限公司负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  梁淑妍人民陪审员  杨巧云二〇一九年九月十八日书 记 员  何靖文秦爽陈世彬