鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0611民初2652号原告(反诉被告）:河南广益建筑工程有限公司，住所地林州市合涧昌平大道中段。法定代表人：王天祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：连江涛，河南豫龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹤壁市贞和源置业有限公司，住所地淇滨区延河路与泰山路交叉口向东200米路南。法定代表人：李秀贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金娥，河南大正永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明明，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告河南广益建筑工程有限公司（以下简称广益公司）与被告鹤壁市贞和源置业有限公司（以下简称贞和源公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广益公司委托诉讼代理人连江涛，被告贞和源公司委托诉讼代理人张金娥、张明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广益公司向本院提出诉讼请求：1、判令贞和源公司继续履行合同协议的全部内容，承担协议约定的交付施工材料（包括但不限于行政审批手续、票据、图纸文件等）、协助广益公司进场施工等义务；2、判令贞和源公司立刻停止违约行为，并支付违约金共计307万元；3、本案诉讼费用全部由贞和源公司承担。事实和理由：2013年2月1日，广益公司与贞和源公司签订了《合作协议》，约定广益公司向贞和源公司支付3000000元费用，贞和源公司将其贞和御景小区一期23#、25#住宅楼的开发建设、销售实务交付给广益公司，广益公司独自享有所涉全部收益，自协议签订后6个月内，贞和源公司完成地面附属物并具备广益公司进场施工的条件。协议签订后，广益公司足额支付了3070000元，贞和源公司却迟迟未按约向广益公司交付施工材料、提供施工条件，导致广益公司一直无法进场施工。后经广益公司多次催促，贞和源公司以各种理由推脱，致使广益公司所涉建设、销售等工作处于停滞状态，造成巨大经济损失。为维护广益公司合法权益，依法提起诉讼。贞和源公司辩称，1、广益公司从未按照合同约定向贞和源公司支付首付款300万元，广益公司向贞和源公司支付的307万元是其售卖的房款；2、因广益公司先违约未支付首付款的行为，致使贞和源公司与广益公司在《合作协议》的履行过程中，口头约定终止了该协议，由广益公司以贞和源公司的名义售卖房屋，广益公司还有11万元售房款未向贞和源公司支付。因此贞和源公司与广益公司2013年2月1日签订的《合作协议》已经终止，根本不存在继续履行的客观事实，贞和源公司并未违约。3、本案诉讼时效已经届满，广益公司的诉讼请求不应得到支持。贞和源公司向本院提出反诉请求，1、判令广益公司向贞和源公司返还房款110000元及给贞和源公司造成的经济损失10732元；2、判令广益公司向贞和源公司支付房款利息79.12万元；3、本案反诉费用由广益公司承担。事实与理由：贞和源公司与广益公司于2013年2月1日签订《合作协议》1份，协议约定：“贞和源公司将其开发的贞和御景园一期项目中的23#、25#住宅楼的开发权转让给广益公司，广益公司向贞和源公司支付楼位款610万元，广益公司1个月内（2013年2月1日至2013年2月28日）向贞和源公司支付首付款3000000元，剩余款施工进场前交齐后，方可对23#、25#楼开始承担独立的开发权与经营权，独立开展两楼的开发建设与营销工作，并享有两楼的全部收益。”协议签订后，广益公司违反协议约定，未按照协议约定的期限支付首付款。广益公司以贞和源公司的名义向外出售房屋收取房价款3680000元，广益公司仅向贞和源公司支付3070000元。广益公司退房6户，共计500000元，现尚欠贞和源公司110000元房款，并给贞和源公司造成经济损失10732元。因此，为维护贞和源公司合法权益，向本院提起反诉。广益公司针对反诉请求辩称，1、贞和源公司反诉的时间超出了法定期限，且不存在与本诉可以合并审理的法定事由；2、贞和源公司反诉不符合反诉的法定受理条件和与本诉合并审理的法律要求；3、贞和源公司反诉的内容与事实不符，广益公司不具有任何过错。综上所述，为维护程序公平和广益公司的合法权益，人民法院应驳回其反诉的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广益公司提交的2013年2月1日双方签订的合作协议1份，因贞和源公司对该份证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；编号为0024682、0024683、0024685的收据3张，关于立即停止施工的函及邮单1张、编号为410601201809060301的建筑工程许可证1份，来源形式合法，内容客观真实，本院予以采信并在卷佐证；承诺书1份，内容为“我公司（广益公司）承诺2013年2月28日前支付首付款300万，从2013年3月1日起，至甲方土地具备开工建设日止，期间按月息3分结算。鹤壁市贞和源置业有限公司2013年2月1日。”结合《合作协议》及其他证据材料，本院对该承诺书的真实性和证明目的予以确认并在卷佐证。贞和源公司向法院提交的收据64份、王某出具的收条1份，来源形式合法，内容客观真实，能够证明贞和源公司的主张，本院予以采信并在卷佐证；（2017）豫0611民初2374号民事调解书、执行和解协议、收据各1份，本院对该组证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年2月1日，广益公司与贞和源公司签订《合作协议》，贞和源公司同意将其贞和御景小区一期23#、25#住宅楼与广益公司合作开发，交付给广益公司23#、25#住宅楼共计约8700平方米的住址房屋开发权，广益公司交付贞和源公司楼位单价为700元/平方米，总价款约为6100000元。贞和源公司承诺自协议签订后6个月内，贞和源公司完成地面附属物并具备广益公司进场施工的条件。约定广益公司于2013年2月28日前向贞和源公司支付首付款3000000元，剩余款施工进场前交齐后，方可对23#、25#楼开始承担独立的开发权与经营权，独立开展两楼的开发建设与营销工作，并享有两楼的全部收益。广益公司员工王某在《合作协议》乙方处签字。同日，广益公司与贞和源公司签订承诺书1份，广益公司承诺2013年2月28日前向贞和源公司支付首付款3000000元，从2013年3月1日起，至贞和源公司土地具备开工建设日止，期间按月息3分结算，由贞和源公司向广益公司支付利息。协议签订后，广益公司授权代理人王某从贞和源公司领取加盖贞和源公司财务专用章的单据票本2本，编号分别为2341-2360,2301-2320，开始以贞和源公司名义对涉案贞和御景园23#、25#楼房屋进行预售并收取房屋定金、首付款，王某共计销售房屋39套、收取房款3680000元，后经王某手退房6套、退还房款500000元。广益公司分别于2013年3月2日、2013年3月7日、2013年3月19日向贞和源公司支付首付款1000000元、360000元、1710000元（其中包含王某售房款定金763000元），共计支付首付款3070000元。后贞和源公司的涉案贞和御景园23#、25#楼土地迟迟无法达到进场施工条件，广益公司一直无法进场施工。2017年6月6日，本院受理了案号为（2017）豫0611民初2592号广益公司诉贞和源公司合同纠纷一案，广益公司向本院提起诉讼请求：1、依法解除广益公司与贞和源公司之间的《合作协议》；2、依法判决贞和源公司返还合作建设款1920000元及利息（以1920000元为基数，按月息2分从2013年3月19日起至人民法院判决确认的还款日止，以1150000元为基数，按月息2分从2013年3月7日起至贞和源公司实际还款之日止）。该起诉状副本于2017年7月20日送达贞和源公司，后广益公司于2017年10月18日向本院申请撤诉。2018年1月，涉案贞和御景园23#、25#楼土地具备进场施工条件后，贞和源公司案外人河南宙宏建筑工程有限公司（以下简称宙宏公司）达成一致，涉案贞和御景园23#、25#楼土地由宙宏公司于2018年5月进场施工建设，以实际行为明确表示不再继续履行与广益公司之间的《合作协议》。广益公司于2018年8月13日向贞和源公司邮寄关于立即停止23#、25#住宅楼施工的函1份，该邮件于2018年8月14日由李某签收。双方协商未果，广益公司于2018年8月13日再次诉至法院。本院认为，关于本案中广益公司与贞和源公司签订的《合作协议》效力及是否有继续履行的可能性问题。双方签订合作协议时贞和源公司具有房地产开发经营资质，该合同双方真实意思表示，且与法律的强制性规定不悖，本院对该《合作协议》的效力予以确认。广益公司于2017年6月6日向本院起诉要求解除《合作协议》,该起诉状副本于2017年7月20日送达贞和源公司，根据《中华人民共和国合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自送达对方时解除。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”故2017年7月20日，《合作协议》已解除。对广益公司要求贞和源公司继续履行《合作协议》的诉讼请求，本院不予支持。关于双方谁违约并应承担违约责任以及违约责任如何承担的问题。广益公司未于2013年2月28日前按约定向贞和源公司支付首付款3000000元，存在违约情形。且协议明确约定剩余款施工进场前交齐后，方可对23号楼和25号楼开始承担独立的开发权与经营权。独立开展两楼的开发建设与营销工作，并享有两楼的全部收益。广益公司于签订协议后即开始销售房屋亦存在违约。王某在贞和源公司处领取了加盖贞和源公司财务专用章的票本，以贞和源公司名义对外预售房屋，并且贞和源公司分别于2013年3月2日、2013年3月7日、2013年3月19日收取广益公司授权代理人王某缴纳的首付款共计3070000元（包含预售房屋定金7630000元），从出票行为上看贞和源公司对广益公司支付的3070000元已认可转为楼位费。但贞和源公司迟迟未依约达到进场施工条件，后又明确表示不再履行《合作协议》，构成了违约，应承担违约责任。由于本案中广益公司与贞和源公司均存在违约情形，关于合同解除后的违约责任，合同中对此部分并无约定。具体到本案广益公司的损失实际为贞和源公司占用其资金期间的利息。本院认为应以承诺书确定的利息计算标准为宜。广益公司与贞和源公司签订的承诺书记载的内容虽有瑕疵，但结合其他证据佐证，可以探明双方的真实意思表示为若贞和源公司迟迟达不到开工条件，则广益公司先期支付的300万元应按照月息3分计息至具备开工条件之日止，本院对该承诺书的效力予以确认，亦应按照此承诺书的内容确认双方的权利义务关系。关于广益公司要求贞和源公司向其支付违约金3070000元的诉讼请求，本院认为，应以合同约定的3000000元为基数，自2013年3月19日起至贞和源公司实际给付之日止，按照年利率24%计息为宜。广益公司的诉讼请求应予支持不超过上述规定，应予支持。关于贞和源公司反诉判令广益公司返还房款110000元的诉请，本院认为，王某是广益公司员工，并作为广益公司授权代理人在《合作协议》乙方处签字，其预售涉案土地房屋的行为应视为履行职务的行为，广益公司应予返还其收取的涉案房屋定金、首付款。广益公司实际共占有购房款110000元（3680000元-3070000元-500000元=110000元），应予返还，故本院对贞和源公司诉请广益公司返还房款110000元的诉请予以支持。关于贞和源公司诉请广益公司赔偿经济损失10732元的诉讼请求，无事实及法律依据，且与本案无关联性，本院不予支持。关于贞和源公司诉请广益公司支付房款利息791200元的诉讼请求，因双方并未针对购房款约定利息，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、鹤壁市贞和源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南广益建筑工程有限公司违约金3070000元；二、河南广益建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告鹤壁市贞和源置业有限公司购房款110000元；三、上述第一、二项经折抵，本诉被告鹤壁市贞和源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告河南广益建筑工程有限公司违约金2960000元（3070000元-110000元=2960000元）；四、驳回河南广益建筑工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回鹤壁市贞和源置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31360元，由鹤壁市贞和源置业有限公司。反诉案件受理费6460元，由鹤壁市贞和源置业有限公司负担5681元，由河南广益建筑工程有限公司负担779元。保全费5000元，由鹤壁市贞和源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  霍璐婷审 判 员  郝付勇人民陪审员  程梅月二〇一九年九月二十六日书 记 员  辛红娟