四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初1043号 原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，营业场所四川省宜宾市叙州区南岸蜀南大道西段34号。 负责人：杨端，行长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 被告（案外人）：魏祖洪，男，汉族，2000年11月14日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：魏跃强，男，汉族，1975年11月18日出生，住四川省宜宾市翠屏区。系被告魏祖洪父亲。 委托诉讼代理人：**俊，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。 法定代表人：冉寅吾。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。系该公司员工。 被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。系该公司员工。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 被告（被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾县。 原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）与被告魏祖洪、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称宜宾鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称宜宾寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称宜宾寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰，被告魏祖洪的委托诉讼代理人魏跃强、**俊到庭参加诉讼，被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令对位于四川省宜宾市翠屏区地产（该房产价值212467元）继续执行（以下简称“案涉房产”）；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。事实和理由:原告建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院经审理后于2017年7月24日作出了（2017）川民初39号《民事调解书》，调解书确认：“1.宜宾鼎城公司应于十日内偿还建行宜宾分行借款本金4.17亿及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对宜宾鼎城公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区’的土地及房产享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿”。在该案诉讼中，四川省高级人民法院采取保全措施，查封了宜宾鼎城公司名下位于四川省宜宾市翠屏区岸三江口片区Ｂ2地块的国有土地使用权以及其开发的“龙湾一号”的2678套房产。后魏祖洪就案涉房产提起执行异议，自贡市大安区人民法院作出了（2019）川0304执异57号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。原告认为，魏祖洪对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：1.本案中四川省高级人民法院对案涉房产作出的查封系尚未生效的轮候查封，魏祖洪无权就未生效的轮候查封对案涉房产提起执行异议。2.建行宜宾分行对案涉房产享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，法院对魏祖洪提出的执行异议应当不予支持。3.本案中魏祖洪所提执行异议并未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件，法院对其执行异议应当不予支持。4.案涉房产为登记在开发商名下的商品房，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为本案审理依据，同时魏祖洪所提执行异议亦未满足该规定第二十九条所规定的三个条件，法院对其执行异议应当不予支持。 被告魏祖洪辩称，1.无论是首轮查封还是轮候查封，均对执行标的物的物权期待权构成实质性影响，故魏祖洪提起执行异议并无不当。2.本案在建工程抵押不能自动转为现房抵押。原告对被告所购买的房屋的物上抵押权已经丧失。原告只能向宜宾鼎城公司等债务人主张权利。3.魏祖洪与宜宾鼎城公司签订的《商品房买卖合同》是有效的，法院的裁定书已确认魏祖洪支付了全部价款，且在查封前已经合法占有案涉房屋。魏祖洪购买经原告同意转让的抵押物没有过错。4.本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定。综上所述，请求驳回原告诉讼请求，不得执行案涉房屋。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未到庭答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 经审理，本院认定以下案件事实： 2015年8月19日，被告魏祖洪与被告宜宾鼎城公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＷ-ＧＹ-1617），约定被告魏祖洪向被告宜宾鼎城公司购买位于宜宾市翠屏区房屋，合同载明了房屋位置、价款、抵押情况等条款。同日，被告宜宾鼎城公司向被告魏祖洪出具收到购房款212467元的收款收据。被告魏祖洪自2016年8月13日起向物业公司交纳了物业服务费，并于2016年8月15日向被告宜宾鼎城公司交纳了案涉房屋的契税、维修基金、办证费等费用。 关于建行宜宾分行与宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对宜宾鼎城公司位于宜宾市翠屏区中尚未出售的房产予以查封［宜市翠国用（2012）第03377号］。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执105号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。 2019年6月4日，被告魏祖洪对执行宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋提出书面异议。2019年6月14日，本院作出（2019）川0304执异57号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本案所涉宜宾市南岸三江口片区B2地块龙湾一号7幢1单元11层2号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。 以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照及金融许可证复印件、宜宾鼎城公司营业执照复印件、宜宾寅吾房产公司营业执照复印件、宜宾寅吾投资公司营业执照复印件、冉寅吾身份证复印件、冉恒川身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》复印件及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、自贡市大安区法院（2019）川0304执异57号执行裁定书复印件、《商品房买卖合同》复印件，被告魏祖洪提供的商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、专用收据复印件、房屋登记簿复印件、客户银行交易明细复印件，以及到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。 被告宜宾鼎城公司、宜宾寅吾房产公司、宜宾寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未提供证据，也未到庭质证。 另，2019年5月31日，四川省自贡市中级人民法院作出（2019）川03民终602号民事判决书，现已发生法律效力。该判决书认定了以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号;2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第××号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7＃楼、8＃楼小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（Ｃ幢商业，Ｄ幢商业，Ｅ、Ｆ幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）。 本院认为，本案的争议焦点为：被告魏祖洪就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于被告魏祖洪是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告魏祖洪在法院查封之前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告魏祖洪买受案涉房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，被告魏祖洪交纳了物业费等费用，显示其已实际占有使用案涉房屋。因此，在法院查封之前，案涉房屋已交付给被告魏祖洪。故应当认定被告魏祖洪在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。 （二）关于被告魏祖洪是否已经支付价款的问题。根据被告魏祖洪与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房屋的总价款为212467元，鼎城公司也出具了收据予以认可。故应当认定被告魏祖洪已经支付价款。 （三）关于是否因被告魏祖洪自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房屋上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人魏祖洪基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故，案涉房屋未办理过户登记并非因被告魏祖洪自身原因。 因此，被告魏祖洪所购案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。 本案受理费4487元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  周振宇 人民陪审员  游凤仙 人民陪审员  刘 安 二〇一九年九月十九日 法官 助理  牟艳丽 书 记 员  黄耀萱