广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初16117号原告：林文军，男，1980年10月26日出生，汉族，住所地广东省南雄市，委托代理人：李耀恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：黎炽梅，女，1977年12月10日出生，汉族，住所地广州市黄埔区，委托代理人：林敏珊、张艳，均为广东金桥百信律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，营业场所广州市经济技术开发区科汇四街8号101、201、301、401、501、601、701房，统一社会信用代码91440101890506774K。负责人：张勇，该支行行长。原告林文军诉被告黎炽梅所有权确认纠纷一案，本院受理后依职权追加中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行作为第三人，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林文军及其委托代理人李耀恒，被告的委托代理人林敏珊到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2017年3月28日，原告与案外人罗晓芬、唐成凤、广州世通房地产咨询有限公司签订了《存量房买卖合同》，约定经中介方广州世通房地产咨询有限公司居间撮合，由罗晓芬、唐成凤把该二人名下的位于广州市海珠区睦邻街官洲北苑3号501房转让给原告，成交价为286万元，该购房款均由原告支付给罗晓芬、唐成凤。因原告当时不是广州市户口居民，而且不符合连续5年在广州市缴交社会保险的条件，原告不具备购房资格。2017年5月9日，原告与案外人罗晓芬、唐成凤签订了《补充协议》，约定以被告名义购买该房屋。2017年5月13日，原告与被告签订《协议》约定以被告名义购买上述房产，所有款项由原告支付，被告必须在该房产出证后2年六个月内做转名手续。原告在2018年发现案涉房屋被广州市黄埔区人民法院查封，经查询得知，被告在广州市黄埔区人民法院起诉他人并申请财产保全。被告在未经原告允许的情况下将房屋作为担保物。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告起诉请求：1.确认原告与被告签订的借名购房协议有效；2.确认位于广州海珠区睦邻街官洲北苑3号501房的所有权归原告所有；3.判令被告自2019年7月29日起将广州海珠区睦邻街官洲北苑3号501房过户给原告；4.判令被告赔偿原告供楼款10203.5元；5.判令被告赔偿原告诉讼财产保全的担保费7000元；6.判令被告承担本案的诉讼费用，包括但不限于受理费和诉讼保全费。被告黎炽梅辩称：请求驳回原告的诉讼请求。一、原告为规避限购政策而与被告签订借名购房协议，该行为违反了2017年3月17日广州市人民政府发布房屋限购政策，实际上是以合法形式掩盖非法目的，属于无效。二、不动产物权以公示公信为原则，登记权利人为房屋的所有权人，案涉房屋登记在被告名下，案涉房屋的不动产所有权为被告所有。本案中，原告早已预见借名购房协议无效，因此与被告签订借款协议，将房屋首付款130万元当作借款借给被告，并办理抵押登记。因此原告依法享有的是债权而不是物权，在还款期限2020年3月到期之后如被告不履行还款义务，原告可通过诉讼方式行使抵押权。三、被告无需将案涉房屋过户给原告，被告为案涉房屋的合法所有权人。退一步讲，即便借名购房协议有效，约定的过户期限也未到期，原告起诉被告履行未到期的债务本身就缺乏事实和法律依据，更不应当得到支持。四、对于诉讼保全担保费不是必然产生的费用，没有理由要求被告承担。第三人辩称：一、被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告与第三人之间成立合同关系，该合同签订后，第三人向被告发放贷款，第三人因此对被告享有债权。二、案涉房屋作为抵押物由被告向第三人提供抵押，被担保的贷款债权尚未结清。三、第三人对原被告所谓的“借名买房”行为完全不知情，该行为不对第三人产生法律效力，根据合同的相对性，第三人只与被告存在债权合同关系，根据物权公示制度，第三人享有对本案房产的抵押担保物权，第三人对借款人及借款发放有着严格的审批条件和程序，对借款人的还款能力、征信记录都有着很高的要求，且被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有任何关于债务转让的条款，根据该合同约定及第三人内部管理规定，均无法将应由被告履行的债务，转移给原告履行。因此，需在被告提前还清对第三人的全部贷款债务后，第三人才同意法院对本案房产的所有权归属进行处理。在被告提前清偿全部贷款前，对案涉房屋所有权归属进行处理将影响第三人的债权安全性及抵押权行为。经审理查明：1.2017年3月28日，案外人罗晓芬、唐成凤作为甲方（卖方），林文军作为乙方（买方），广州世通房地产咨询有限公司作为丙方（中介方），共同签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于广州市海珠区睦邻街3号501房（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积为122.56平方米，按整套出售并计价，总房价为286万元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并以按揭付款方式按期付款；补充约定，买方于2017年4月30日前支付60万元，2017年5月30日前支付86万元，在2017年6月20日支付50万元，在2017年7月20日前支付50万元；卖家同意买家在2017年8月30日前搬离按揭及办理过户手续；买家有指定落户权，卖家需配合买家所指定落户人办理相关手续，包括重签合同和办理按揭及过户手续；若合同有冲突以备注栏为准；本次交易所产生的一切费用与甲方无关。2.2017年5月9日，林文军与罗晓芬、唐成凤签订《补充协议》，约定双方同意以黎炽梅的名义购买该房产，并同意首付为130万元，于2017年5月31日之前支付至卖方原供款账户用于赎该房产的欠款之用。卖方贷款金额改为人民币156万元。3.2017年5月13日，林文军（甲方）与黎炽梅（乙方）签订《协议》，约定：广州市海珠区睦邻街3号501房，是由甲方单独出资购买，为甲方单独所有的房产。但由于该房屋属广州市十区限购房产，甲乙双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就该房产甲方借用乙方购房名额，由乙方代为签署该房产买卖合同，代为办理该房产约5.5成总计156万元的按揭贷款，代为办理该房产物业服务协议；代为办理收楼手续；代为办理该房屋契税、房地产证，等；甲方借用乙方购房名额，甲方共支付乙方25000元，前期已支付15000元，待出房产证办理好全权委托等手续后，甲方再支付乙方余下10000元；甲方双方关于甲方借用乙方购房名额。除此之外，甲乙双方无任何其他债务关系和纠纷，乙方不能将该物业做其他贷款或其他抵押之用。乙方必须无条件配合甲方办理相关手续，不得以任何理由控制或处置该房产。如乙方违约，甲方有权提出诉讼获得该房屋所有权，给甲方造成的损失，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；甲方必须在该物业出证后满2年后六个月内做转名手续，若政策变动或个人原因未能达成过户的，甲方愿意支付每年10000元的名额占用费，不足一年按一年计算。4.2017年5月26日，黎炽梅与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定黎炽梅为向罗晓芬、唐成凤购买案涉房屋而向第三人贷款156万元，并提供案涉房屋作为抵押担保。贷款期限自2017年8月9日至2047年8月9日；自实际放款日起12个月内借款人不得提前还款；借款人申请提前偿还全部贷款的，应按提前偿还贷款本金的1%向贷款人支付违约金；等。5.案涉房屋于2017年7月29日取得不动产权证（粤（2017）广州市不动产权第03223387），权属人为黎炽梅，取得方式为购买。6.2017年7月31日，林文军与广州世通房地产咨询有限公司签订《服务收费确认书》，确认广州世通房地产咨询有限公司为案涉房屋交易促进签订合同，林文军支付中介服务费30000元。同日，广州世通房地产咨询有限公司出具《收款收据》，确认收到林文军支付的中介服务费30000元。7.根据2019年5月30日广州市不动产登记查册表，案涉房屋登记在黎炽梅名下，登记日期为2017年7月29日。附注：该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2017年7月29日起。他项权利摘要显示：权利人为第三人，登记日期为2017年7月29日，债权数额1560000；权利人为林文军，登记日期为2017年9月28日，债权数额1300000。来函摘要显示：2018年8月24日，广州市黄埔区人民法院以（2018）粤0112民初4177号协助执行通知书及民事裁定书查封；2018年9月20日，本院以（2018）0105执保1099号、（2018）粤0105民初16117号协助执行通知及民事裁定书轮候查封；2019年5月17日，广州市黄埔区人民法院以（2018）粤0112民初4177-3号协助执行通知书及民事裁定书解封；等等。8.林文军提交的购房资格证明，载明林文军具备本市住房限购区域内住房购买资格。在庭审中，双方当事人均确认：案涉房屋自购买以来，一直由林文军占有使用，黎炽梅未曾使用；首期房款130万元由林文军支付，贷款156万元全部由林文军每月偿还；黎炽梅收取了林文军支付的借名费25000元。林文军为证明其主张提供了支付购房款和每月供楼款的银行转账凭证。黎炽梅经质证确认其真实性。林文军陈述如法院支持原告案涉房屋过户至原告名下的主张，林文军同意提前还清案涉房屋所担保的建设银行的贷款。根据林文军的保全申请，本院于2018年9月18日作出（2018）粤0105民初16117号民事裁定书，并于2017年9月20日轮候查封了黎炽梅名下的案涉房屋，中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具了《保单保函》为上述财产保全提供了担保。双方当事人对于购房款是否转为借款存在争议。黎炽梅主张双方原约定林文军借用黎炽梅名义购房，后商定当作黎炽梅购房并签订借款协议将林文军支付的130万购房款转为黎炽梅向林文军的借款，案涉房屋归黎炽梅所有。黎炽梅担心每月按揭供款，不同意，故林文军承诺继续由林文军供款，待林文军符合购买案涉房屋后黎炽梅再将房屋卖给林文军，已支付楼款冲抵。林文军确认其借黎炽梅名义购买案涉房屋，否认双方约定转为借贷关系，其陈述原、被告双方办理案涉房屋抵押借款登记主要是为防止黎炽梅将房屋私自转让。原告在法庭调查阶段申请撤回第4项诉讼请求，在法庭辩论终结后申请撤回第1项诉讼请求,本院予以准许。本院认为：本案争议焦点在于案涉房屋的实际购买人及出资人，黎炽梅应否协助林文军将案涉房屋过户至林文军名下。首先，为证明案涉房屋的购买情况，林文军提供了《存量房买卖合同》及《补充协议》、《服务收费确认书》、《广州市世通房地产咨询有限公司收款收据》用以证明林文军通过广州世通房地产咨询有限公司提供的居间服务与罗晓芬、唐成凤成立房屋买卖合同关系。林文军与黎炽梅于2017年5月13日签订的《协议书》中约定案涉房屋系林文军借黎炽梅的名义购买，林文军为案涉房屋的实际出资人及所有者，林文军仅借用黎炽梅的名义购买案涉房屋及办理按揭贷款。其次，关于案涉房屋购房款支付及房屋使用问题，林文军为其支付购房相关款项的主张提交的证据完整充分，足以证实涉讼房屋的购房首期款、银行贷款及中介费均是由林文军支付，且黎炽梅对此予以确认。林文军主张购房后一直由其居住使用，黎炽梅无异议。综上，从购房合同的签订，首期款、贷款以及中介费的支付，房屋使用等情况均可证实，案涉房屋的实际购买人及出资人应为林文军。现林文军已具备本市住房限购区域内购房资格，案涉房屋自取得不动产权证书起已满2年，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，本院予以支持。由于案涉房屋的购房贷款尚未还清、抵押登记尚未涂销，林文军同意向第三人提前还清案涉房屋抵押担保的贷款且不损害第三人的利益，按揭贷款及违约金由林文军承担。林文军要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求应当包含了协助办理涉讼房屋抵押涂销手续的请求，第三人与黎炽梅应当先行配合办理案涉房屋的提前还贷及抵押涂销手续。至于案涉房屋存在的另一权利人为原告的他项权利登记，林文军确认该权利登记仅为防止黎炽梅自行转移房屋权属而设立，双方并无真实借贷关系，原告明确由其自行涂销该权利登记，无需在本案中处理。被告黎炽梅主张双方由借名购房转为借贷关系，但未能提供相应的证据予以证明，原告林文军对此予以否认。虽然双方办理案涉房屋的抵押登记，但原告林文军陈述其为保障案涉房屋不被黎炽梅私自转让而采取的措施，双方不存在借贷关系。林文军对办理案涉房屋抵押登记手续解释合理，故对黎炽梅的主张，本院不予采信。关于林文军要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。由于林文军确认其因不符合限购政策而借黎炽梅的名义购房，根据《协议书》的约定，当时双方均同意案涉房屋登记至黎炽梅名下，因此，国土部门对于案涉房屋的产权登记不存在错误，亦与双方当事人当时的约定相符。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，房屋物权自登记起发生效力，现案涉房屋仍登记在黎炽梅名下，林文军要求在案涉房屋过户至其名下之前先行确认其对房屋的所有权，与上述法律规定不符，法院不予支持。关于林文军要求黎炽梅支付财产保全的担保费7000元。双方没有约定财产保全的担保费负担，且不属于必要的诉讼支出，故林文军该项诉求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，被告黎炽梅、第三人中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行协助原告林文军办理位于广州市海珠区睦邻街3号501房的提前还清贷款及涂销抵押手续，提前清偿的贷款及违约金由林文军负担；二、在广州市海珠区睦邻街3号501房抵押登记涂销之日起十日内，被告黎炽梅协助原告林文军办理将位于广州市海珠区睦邻街3号501房的过户至林文军名下的手续；三、驳回林文军的其他诉讼请求。本案受理费29817.6元、保全费5000元，由原告负担受理费72.6元，被告黎炽梅负担受理费29745元及保全费5000元。本案受理费、保全费已由原告预交，被告黎炽梅在本判决生效之日起十五日内将所负担的受理费29745元及保全费5000元直接支付给原告林文军。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  凌 川人民陪审员  黄美红二〇一九年九月二十四日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗