广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7493号原告：陈翔，女，1982年5月27日出生，汉族，住所地广西柳城县，经常居住地广州市海珠区彩枫街7号301。委托代理人：周东升，广东经国律师事务所律师。被告：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路二号601房自编6007-Y。统一社会信用代码91440101718102487B。法定代表人：张彩萍，董事长。委托代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告陈翔诉被告广州市溢晖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周东升、被告的委托代理人罗小珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年1月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），双方在该合同的第二十一条和第二十二条约定了产权登记和迟延办理产权登记的违约责任。合同签订后，原告已按约定支付了全部购房款2216750元，被告于2016年9月30日向原告交付了涉案房屋。被告依约应当在2017年8月8日前把涉案房屋的产权证交付给原告，但至今并未交付。故起诉要求：1、被告协助原告办理广州市海珠区叠景路160号1001房的产权登记手续，同时将前述房地产权证书交付给原告；2、被告向原告支付逾期办证的违约金（按照总房价2216750元为基数，以每日0.05%计算，从2017年8月9日起计至被告实际交付产权证之日止，暂计至2019年2月28日为629557元）；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称：涉案房屋迟延办证存在中建四局不可抗力、市工商局政府行为等原因，被告有权相应顺延办理房地产权证，并无违约。退一步来讲，即使原告认为被告存在违约，原告提出的办理房产权证期限及迟延办证违约金的起算日、迟延办证违约金的截止日及违约金的计算标准均没有法律依据。根据双方签订的补充协议第13条的约定，办理房产权证期限应从涉案房产交付之日2016年9月30日起算550日，即至2018年4月3日，而迟延办证的起算日应为2018年4月4日。根据双方签订的补充协议第16条的约定，迟延办证违约金的计算标准应为年利率1%。根据双方签订的补充协议第17条的约定，原告主张迟延办证违约金计至实际交付产权证之日应有限定条件，即违约金总额不得超过总房款的5%。目前被告已向有关部门申请办理合生广场南区的初始登记，但由于历史原因目前该初始登记未完成，原因是合生广场南区和北区的用地原由被告和溢晟公司共同持有，北区所建用地范围均在溢晟公司持有的用地红线内，北区建筑已于2014年完成产权登记，涉案房屋所在的南区建设用地覆盖了被告土地证红线和溢晟公司土地证红线范围，因被告营业执照于2019年5月重新核准，而相关主管部门于2018年11月30日发布新的不动产登记指导意见，根据指导意见广州市不动产登记中心要求被告办理合生广场南区初始登记需要先办理用地的宗地合一，但基于溢晟公司用地建筑部分已经出证，目前南区建筑用地无法办理宗地合一，无法满足不动产登记中心要求的条件。被告已将情况向广州市规划和自然资源局提交请示，被告与不动产登记中心正在沟通，争取特殊处理，为被告办理南区初始登记的手续。经审理查明：2014年11月25日，原告（甲方）与广东珠江建筑装饰工程有限公司（乙方，以下简称：珠江建筑公司）签订《室内装修协议》，约定：甲方于2014年11月25日与被告签订了《楼宇认购书》，由甲方购买合生广场项目B座1001号房；应甲方要求，在开发商取得该商品房建筑工程竣工验收备案表达到认购协议约定的交付条件后，由乙方与开发商办理该商品房的交付手续，由乙方对该商品房实施室内精装修，在达到本协议约定的精装修标准后，乙方将该商品房交付甲方；本合同价款……总价886700元；等。2015年1月4日，原告、林君正与被告、中国工商银行股份有限公司广州云山支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款660000元用于购买海珠区叠景路160号1001房；等。2015年1月13日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海珠区广州大道西侧、新厚德园艺公司对面4号地块合生广场（自编：南区）自编A、B、C栋海珠区叠景路160号10层1001号房，房屋地址海珠区叠景路160号1001房，总金额1330050元；（第二十一条）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同的附件六：装修、设备标准中列明了“1、外墙；2、首层住户大厅；3、住户层电梯厅；4、住户层公共走廊；5、电梯；6、楼梯……”等21项具体内容；附件七：本合同补充协议中的第1条约定：本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件；第10条约定：因不可抗力或乙方逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及甲方不可避免或者不可克服的异常地质状况，甲方有权不通知乙方即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证；如发生下列特殊原因导致合同项下商品房逾期交付和延期办理《房地产权证》的，应视为发生不可抗力的依据：A、执行法律、法规和政府规章、政策、技术性规范、标准等……D、政府规划变更、征收、征用等行政强制行为、相关主管部门、公用事业企业单位原因导致的延误、误差等……F、其他非甲方所能预见、控制并避免的事件；如在合同履行期间发生上述事件，甲方应当及时通知乙方，以减轻可能给乙方造成的损失，除双方协商同意变更或解除合同外，甲方可据实予以延期；第13条约定：双方同意对合同第二十一条第2种方式（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第16条约定：双方同意对合同第二十二条“乙方委托甲方办理产权登记”而迟延办理产权登记的违约责任调整为：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；第17条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本合同补充协议另有约定的除外；等。2014年11月-12月间，被告向原告出具了共计670050元的购房款发票。2014年11月-2015年3月间，珠江建筑公司向原告出具了共计886700元的收据。原告于2016年9月30日接收了涉案房屋。诉讼中，被告表示对原告主张的购房款总额为2216750元予以认可；涉案房屋所在楼宇并未办理初始登记。经本院释明，原告表示其不变更第1项诉讼请求。另外，原告提出补充协议第13条、第16条、第17条是格式条款，应为无效。另查，被告因工商登记纠纷于2018年向广州铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销广州市工商行政管理局于2018年7月6日作出的穗工商注撤字（2018）第3号《撤销变更登记通知书》、广州市工商行政管理局赔偿融资成本损失和迟延办证损失。广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初5033号行政判决书，判决：一、撤销广州市工商行政管理局于2018年7月6日作出的穗工商注撤字（2018）第3号《撤销变更登记通知书》。二、驳回广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称：溢晖公司）的赔偿请求。溢晖公司不服，提起上诉。广州铁路运输中级法院于2019年4月5日作出（2019）粤71行终91号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2019）粤71行终91号案经审理认为：溢晖公司于2015年12月22日经营期限届满，2016年11月9日其营业期限延期获广州市越秀区商务局备案。溢晖公司随后于同年11月即向市工商局提出变更登记申请，该局于2017年6月20日作出不予受理通知。溢晖公司对此不服，提起诉讼，在诉讼过程中，溢晖公司于2018年6月13日再次提出申请，市工商局即予许可，溢晖公司随后撤诉。溢晖公司提出其于2015年上半年即向审批机关广州市越秀区商务局提出申请，但该局未及时作出批准。现虽无证据显示溢晖公司在2015年12月22日经营期限届满前，有无按当时规定在期限内向审查批准机关提出延期批准申请，但该行为涉及的是审查批准机关作出批准行为的合法性问题，根据职权法定原则，即便是审查批准机关对逾期申请予以受理并作出延期经营批准，亦属于审查批准机关作出的审批行为是否正确的问题，在审批机关批准作为工商变更登记前置条件的情况下，市工商局不能以溢晖公司逾期向审批机关申请审批作为溢晖公司向市工商局逾期提出变更申请的事实根据；等。被告就其提抗辩，提交了以下证据：1、监理工程师通知单。2、照片。3、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》。4、（2018）粤7101行初5033号判决书、（2019）粤71行终91号判决书。5、营业执照（营业期限至2033年6月13日）、营业执照作废公告。6、国家企业信用信息公示系统及市工商局网站查询被告信息公示表。7、《广州市国土资源和规划委员会立案申请回执》。8、广州市国土资源和规划委员会关于精简政务服务事项申报资料的通告。9、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》。10、关于给予办理合生广场（南区）首次登记的请示。11、广州市规划和自然资源局信访收件回执。12、受理告知书（穗登记业务函［2019］01744号）。原告质证意见：对证据1-3的真实性、合法性无法确认，关联性不予确认。对证据4的真实性合法性确认，关联性不确认，法院查明2018年7月6日才做出撤销变更申请书，按照合同的约定被告应该最迟在2017年8月9日给原告办理产权证并交付给原告，如果被告按合同来履行这个障碍不会导致对原告的违约，即使按照被告在答辩中说的550天，但是其也应该在这个日期之前办理产权证，所以是被告自己的违约行为导致自己的损失，而且工商局与被告之间的纠纷也不是不可抗力，被告不能以工商局的决定作为免责事由。证据5，其营业执照显示营业时间是2033年，显示被告可以正常办理相关业务。证据6-8无原件，真实性、合法性、关联性均不认可，不可以作为免责事由。对证据9的真实性、合法性确认，但指导意见出台的目的是为了加快处理不动产登记存在的历史遗留问题，指导意见对被告实际是利好的政策，而不是被告主张的出了指导意见对办证造成障碍。对证据10的真实性无法确认，但内容可看出办证延迟并非由于被告陈述的营业执照问题，而是自身开发进度和文件准备不足造成的。对证据11、12的真实性、合法性、关联性不予认可。本案审理期间，本院向广州市规划和自然资源局了解被告所开发的合生广场（自编：南区）自编A、B、C栋项目的初始登记等情况，该局于2019年6月4日作出复函，内容为：二、2018年12月18日，溢晖公司申请办理海珠区叠景路156号-170号即合生广场（自编：南区A、B、C栋）房屋的首次登记，我局下设市不动产登记中心（下称登记中心）以2018登记1779870-1782169号受理立案。经审查，该项目地下一层至地下三层部位车位实测报告与竣工图不符，已超出2007国用1100079号《国有土地使用证》的用地范围，需该公司提交超出部分的土地来源文件和规划批准文件；如该项目属溢晖公司与广州市溢晟房地产开发有限公司（下称溢晟公司）合建，需补充分成协议及溢晟公司法人委托资料及申请表。因此同年12月26日，登记中心向溢晖公司发出《补正资料通知书》，该公司到目前为止尚未补充上述资料，案件未审结。三、实务中，若公司未注销，且未被列入“信用广州”黑名单范围，公司可以协助购房人申请办理不动产登记手续。信息核查时间为2019年5月8日。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。合同约定“本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，被告已提示原告详细阅读说明及条款，并作合理解释，原告在清楚理解的基础上与被告签订本合同及附件”，故原告主张合同中补充协议的第13条、第16条、第17条是格式条款，应为无效条款的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房预售合同》中已约定涉案房屋装修交付，可见装修的义务主体应为被告，原告无需再与他人就涉案房屋签订装修合同。再结合被告在本案中对原告要求以两份合同金额的总和作为计算逾期办证违约金的基数即购房款总额予以确认，可见，原告与珠江建筑公司签订的《室内装修协议》是被告主导原告与珠江建筑公司签订的，实际将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款。上述装修款项应认定为《商品房预售合同》中的涉案房屋的房款的一部分。违约责任问题。合同附件七第13条、第16条、第17条约定，被告应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记；迟延办理产权登记，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款1%向原告支付违约金；双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本合同补充协议另有约定的除外。被告未按合同约定在2018年4月3日前履行办证义务，已构成违约，应承担违约的责任。鉴于涉案房屋所在楼宇并未办理初始登记，故对原告要求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续和交付房地产权证书的请求，本院不予采纳，原告可待条件成就后另循法律途径解决。因合同约定“每满一年被告按已付购房款1%向原告支付违约金”，故被告应按已付购房款1%的标准向原告支付2018年4月4日起至2019年4月3日止的违约金。鉴于2019年4月4日起的违约金，未满一年，故本案不作调处，原告可待条件成就后另循法律途径解决。原告要求被告以每日0.05%的标准计算从2017年8月9日起至被告实际交付产权证之日止的违约金，缺乏依据，本院不予采纳。免责问题。被告与中建四局之间关于违约致被告项目竣工、规划验收迟延的问题不能对抗被告履行协助原告办证的合同义务。被告提出市工商局违法行为导致其无法办理涉案房产的产权登记等相关申请，但根据广州市规划和自然资源局的复函，若公司未注销，且未被列入“信用广州”黑名单范围，公司可以协助购房人申请办理不动产登记手续。因此，被告要求免责，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市溢晖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈翔支付从2018年4月4日起至2019年4月3日止的迟延办证违约金（按总房价2216750元×1%的标准计算，违约金总额以不超过总房款的5%为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10096元，由原告负担9741元，被告负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  钟永华人民陪审员  彭容爱二〇一九年九月三日书 记 员  郑碧凤