广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4428号原告:张志针，男，1972年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：广东粤联企业管理有限公司，住所地广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号301房。法定代表人：高国河。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。原告张志针诉被告广东粤联企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟钦才、钟旭杰，被告委托代理人曾旭山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志针向本院提出诉讼请求：1、判决自2018年11月22日起原被告双方于2018年5月18日签订的合同编号：A1-5《商铺租赁协议》解除；2、判令被告立即向原告双倍返还履约保证金人民币36600元整；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年5月18日被告与原告签订了合同编号：A1-5《商铺租赁合同》，被告将广州市荔湾区穗盐路5号XXXX铺位出租给原告使用，租赁期限为2018年5月18日起至2021年5月17日。根据《商铺租赁合同》第6条约定，原告向被告缴纳履约保证金人民币18300元。该租赁合同第17条第4项：“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”。由于被告长期拖欠场地所有人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬联社〉租金。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，调解书明确约定如被告不履行调解书约定的义务，葵蓬联社可立即申请强制执行收回场地的经营管理权。被告违反调解书约定的义务，葵蓬联社申请强制执行。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，并且于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还给葵蓬联社。综上所述，被告是因长期拖欠葵蓬联社租金而被法院强制执行收回经营场地的，被告已无权再将场地再出租给原告，被告对提供场地给原告使用的行为已构成法律上的履行不能，被告的行为已构成根本性违约。原告有权依法解除合同，并按照被告与原告签订的《商铺租赁合同》第17条第4项的约定，被告应双倍返还履约保证金人民币36600元给原告。原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条，诉至法院。请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告广东粤联企业管理有限公司答辩：我方不同意原告的全部诉请。我方已向荔湾区法院提起执行异议，在荔湾区法院作出（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，我方又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中级人民法院申请复议。因此我方认为（2018）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地的经营权仍属于我方，并不构成根本违约的行为，双方签订的《物业租赁合同》仍然有效。经审理查明：2018年5月18日，广东粤联企业管理有限公司与张志针签订《商铺租赁合同》，约定张志针租赁广州市荔湾区穗盐路5号A1-5号铺，租赁期限为2018年5月18日起至2021年5月17日，从2018年6月20日起租；需支付18300元（相当于第一个租约年的3个月租金及水电周转金0元）作为履约保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时无息退还；因张志针违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司有权没收合同项下之履约保证金；因广东粤联企业管理有限公司违约而提前终止合同的，广东粤联企业管理有限公司应无息双倍返还履约保证金。庭审时，诉讼双方确认张志针已于2018年5月18日支付18300元，且广东粤联企业管理有限公司也开具了相应的收据，但张志针认为其所交的该18300元就是合同所约定的履约保证金，而广东粤联企业管理有限公司则认为该18300元应按收据上所写明的内容来确认，是“租赁保证金”，而非“履约保证金”，两者并不相同，“租赁保证金”实际上是水电周转金。据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在2019年8月15日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号，穗盐路7号未办房产证；A栋的西南面阳台靠穗盐路一侧超出产权面积加建了一层混合结构的建筑物(具体包含穗盐路5号A1-1至6号铺位），张志针涉案的“穗盐路5号A1-5号铺位”在该加建的建筑物范围内，属于无产权的建筑。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查[2017]254号函复广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。庭审时，法庭释明涉案的A栋A1-5号铺位实际上属于穗盐路5号A栋产权面积外加建的混合建筑，没有产权证明，该租赁合同可能会依法被认定为无效，征询张志针是否考虑调整诉讼方向及变更诉讼请求。张志针仍坚持要求解除租赁合同，称就租赁物已与经济联合社重新签订新的租赁合同，在本案中不需要返还租赁物给广东粤联企业管理有限公司。2018年11月22日，本院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，广东粤联企业管理有限公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向广东粤联企业管理有限公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。广东粤联企业管理有限公司到会并签名。本院认为：涉案租赁物广州市荔湾区穗盐路穗盐路5号A1-5号铺是加建建筑物，没有履行规划报建手续，没有取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故广东粤联企业管理有限公司应将已收取的租赁保证金即履约保证金18300元返还给张志针。广东粤联企业管理有限公司辩称“租赁保证金”实际上是水电周转金，明显与合同约定不符，本院不予采纳。因合同无效，张志针要求广东粤联企业管理有限公司双倍返还履约保证金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条的规定，判决如下：一、确认被告广东粤联企业管理有限公司与原告张志针于2018年5月18日签订的广州市荔湾区穗盐路5号A1-5号铺的《商铺租赁合同》无效。二、在判决发生法律效力之日起十天内，被告广东粤联企业管理有限公司返还履约保证金18300元给原告张志针。三、驳回原告张志针的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费716元，由原告张志针负担459元，被告广东粤联企业管理有限公司负担257元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  巫仕平人民陪审员  黄 镭人民陪审员  李玉兰二〇一九年九月二日书 记 员  陈展鹏陈隽