河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0403民初2391号原告：申家仁，男，1945年11月6日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：赵卿，北京华贸硅谷（邯郸）律师事务所律师。被告：高洁，男，1986年11月20日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：王藉一，邯郸市和平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王博，邯郸市和平法律服务所法律工作者。第三人：李芬云，女，1959年3月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：王藉一，邯郸市和平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王博，邯郸市和平法律服务所法律工作者。原告申家仁与被告高洁、第三人李芬云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告申家仁及其委托诉讼代理人赵卿、被告高洁及其委托诉讼代理人王藉一、王博、第三人李芬云及其委托诉讼代理人王藉一、王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申家仁向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告2015年5月7日签订的《邯郸市存量房买卖合同》，被告将丛台区××后街××天××号房屋返还原告，并将该房屋变更过户至原告名下；2、依法判令被告返还原告垫付的房屋过渡费23343.90元；3、依法判令被告支付原告房屋占用费72000元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2015年5月7日签订了《邯郸市存量房买卖合同》，原告将其所有的丛台区××后街××天××号房屋以65万元出售给被告。合同签订后，原告积极配合被告办理房屋过户手续，但被告至今未支付原告购房款。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉求。申家仁为支持自己的主张提交以下证据：1、邯郸市存量房屋买卖合同。证明2015年5月7日，原告与被告高洁签订《邯郸市存量房买卖合同》，该合同约定：购房款为65万元，原告所售房屋为丛台区××后街××天××号，被告应当于2015年5月7日前将购房款30万元打入房管部门资金监管账户，逾期超过3天后，原告有权解除合同。2、邯郸市存量房资金交易结算资金监管凭证、邯郸银行零售业务凭证、土地证、被告答辩状。证明2015年5月18日，被告才将30万元首付款支付，但是当天原告又将30万元转给被告。转回的原因为：被告对原告称30万元借的高利贷，对方要求被告立即还款，故被告请求原告先把钱退给被告，资金到位后再给付原告，基于双方亲戚关系的信任，而且还有合同的约束、保障，所以又转给被告30万元，但是原告保留了该房产土地证未过户给被告，待其支付购房款后再过户给被告。同时被告答辩状也自认被告没有通过转账的或者现金的方式支付购房款。3、结婚证和视频光盘。证明因被告迟迟不给付购房款，原告妻子侯青霞于2017年4月25日到高洁家通知高洁解除双方于2015年5月7日签订的《邯郸市存量房买卖合同》，高洁未在期限内提出异议，该买卖合同已经依法解除。4、银行转账流水共5页。证明原告于2015年1月20日转给第三人153000元和10000元、2015年2月15日转给第三人30000元、2015年1月22日转给第三人女儿高飞20000元、2015年4月30日转给第三人女儿高飞20000元，以上共计转款23.3万元（偿还借款）。原告根本不欠第三人65万元，第三人陈述以房抵债无事实及法律依据。5、民事起诉状、传票、民事裁定书。证明第三人李芬云于2017年10月29日向邯郸县人民法院起诉原告，要求偿还借款本金及利息988880元，以上证明第三人所述以房抵债不属实。6、申家仁农业银行流水。证明房屋过户费23343.90元由原告垫付。7、录像资料。高洁辩称，针对原告的起诉，根据本案事实和相关法律规定，答辩人高洁提出答辩意见如下：一、请依法驳回被答辩人申家仁的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被答辩人申家仁承担。事实与理由：一、原、被告签订的房屋买卖并将房屋过户给被告高洁的行为，是李芬云将申家仁以房抵债的权利转让给高洁，双方已履行完毕，原告不具备解除合同的条件。原告申家仁曾多次向第三人李芬云（系：被告高洁母亲）借累计共658880元，因申家仁无力清偿李芬云的债务，而后他们双方在一起约定：申家仁以自己所有在丛台区××后街××天××号房屋来抵欠李芬云的借款债务，并且我母亲李芬云还通知了申家仁将此房屋抵债的权利转让给高洁，将房屋过户到高洁名下原告同意了。并于2015年5月7日原、被告为了办理房产过户方便通过中介的一名工作人员帮忙，在邯郸市房管局签了一份房屋买卖格式合同，缴纳了相关税费，原、被告于5月18日办理了过户手续，被告取得房屋产权证。依据《中华人民共和国合同法》债的代物清偿之理论，申家仁以房屋过户给高洁的给付代替原来欠李芬云借款的给付，并且高洁以房屋过户现实受领了这种给付行为。申家仁过户房屋给高洁的行为属于履行申家仁与第三人李芬云之间还款合同的一种方式。债权人李芬云以约定的方式通知了债务人申家仁，将受领房屋抵债的权利转让给了高洁。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定：法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。因此原告申家仁不具有解除房屋买卖合同的权利，原告申家仁与被告高洁之间房屋买卖并过户给高洁的行为是李芬云与申家仁达成的代物清偿协议，并且李芬云将此权利转让给高洁，并已履行完毕，合同的权利义务终止。二、原告申家仁无权要求被告高洁返还房屋过户费23343.9元以及房屋占用费72000元。申家仁按照与债权人李芬云之间达成的代物清偿协议，于2015年5月18日，将丛台区××后街××天××号房屋所有权证书登记过户到高洁名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。所有人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告申家仁无权要求被告高洁返还房屋过户费23343.90元以及房屋占用费72000元。综上所述，高洁与申家仁之间房屋买卖其实是第三人李芬云受领原告申家仁房屋过户给付还款义务的行为，并且李芬云将此权利转让给高洁。因此申家仁与高洁签订房屋买卖合同，并将房屋过户登记在高洁名下，是履行还款义务且已履行完毕，合同的权利义务终止。故恳请法院依据事实和法律依法驳回原告申家仁的诉讼请求。第三人李芬云述称，因被答辩人申家仁诉高洁房屋买卖纠纷一案，法院己追加答辩人李芬云为第三人参加诉讼，现提出答辩意见如下：一、依法驳回被答辩人申家仁的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被答辩人申家仁承担。事实与理由：一、原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，将房屋过户给被告高洁的行为是申家仁欠李芬云借款的抵债行为，原告与第三人已履行完毕还款义务，原告不具备解除合同的条件。原告申家仁曾多次向第三人李芬云（系：被告高洁母亲）借款累计共658880元，因申家仁无力清偿李芬云的债务，而后我们双方在一起口头约定：申家仁以自己所有在丛台区××后街××天××号房屋来抵欠李芬云的借款债务，并且还约定申家仁将房屋过户到李芬云儿子高洁名下，原告同意了，原告与被告在邯郸市房管局签订房屋买卖格式合同，并于2015年5月7日办理过户手续，为了方便快捷还找了个中介的一名工作人员帮忙办理了过户手续，在邯郸市房管局签了一份房屋买卖格式合同，缴纳了相关税费，原、被告于5月18日办理了过户手续，被告取得房屋产权证。依据《中华人民共和国合同法》债的代物清偿之理论，申家仁的房屋过户给高洁的行为属于申家仁履行与第三人李芬云之间还款合同的一种方式。债权人李芬云与债务人申家仁之间以口头协商方式约定了申家仁以自己所有房屋抵债，并且债权人李芬云以约定的方式通知了债务人申家仁，将受领房屋抵债的权利转让给了高洁，原告也履行了将房屋过户给被告高洁的义务。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项之规定：法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。因此原告申家仁不具有解除房屋买卖合同的权利，原告申家仁与被告高洁之间房屋买卖并过户给高洁的行为是李芬云和申家仁达成的代物清偿协议，并已履行完毕，合同的权利义务终止。二、原告申家仁无权要求被告高洁返还房屋过户费23343.90元以及房屋占用费72000元。申家仁与第三人李芬云之间口头约定以房屋抵债，并也知道李芬云将此债权转让给了高洁。于是2015年5月18日，申家仁将丛台区××后街××天××号房屋所有权证书登记过户到高洁名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定：不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。所有人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告申家仁无权要求被告高洁返还房屋过户费23343.90元以及房屋占用费72000元。综上所述，第三人李芬云受领原告申家仁房屋过户给付已代原还款义务的给付，而使债权债务关系消灭，并且李芬云已通知申家仁将此债权转让给了高洁。因此申家仁与高洁签订房屋买卖合同，并将房屋过户登记在高洁名下，且已履行完毕，合同的权利义务终止。故恳请法院依据事实和法律依法驳回原告申家仁的诉讼请求。高洁与第三人李芬云为支持自己的主张共同提交以下证据：1、户口登记卡、户口页、身份证复印件。证明李芬云与高洁系母子关系，主体资格。2、借款条。证明申家仁曾多次向第三人李芬云借款累计共658880元，因申家仁无力清偿李芬云的债务，申家仁与第三人李芬云口头约定，申家仁用房屋过户给高洁，以房抵债的事实（以他种给付代替原告借款给付）。3、高洁银行卡交易明细清单。证明2015年5月7日高洁将30万元存入房管局监管账户，2015年5月18日申家仁将此30万元退给被告高洁。4、申家仁与高洁的房屋买卖监管档案。证明2015年5月7日双方签订的邯郸市存量房买卖合同，被告高洁依照本合同第三条第二项约定，于2015年5月7日将购房首付款30万元存入了监管账户，被告没有违约，也没有逾期付款。并且依照双方签订有先后履行顺序的，本合同第四条第一项、第七条第一项、第九条约定：甲方申家仁收到房款后，甲乙双方应到房管部门办理转移登记手续。原告申家仁与被告高洁之间签订的房屋买卖合同已经履行完毕，合同的权利义务终止。房屋所有权转移登记申请书及房管局工作人员询问笔录（受理编号01549374），时间为2015年5月18日。询问笔录中第一项申请转移登记事项，申家仁认定申请转移登记事项为本人真实意思表示，申请转移登记的房产不存在其他争议。如果买卖双方有纠纷，申家仁不会在询问笔录中陈述没有纠纷，不会将房屋过户。5、房屋所有权证书。高洁为房屋所有权人，双方合同依约定履行完毕。证明原被告签订的房屋买卖合同其实是第三人李芬云和原告申家仁达成的代物清偿协议，并将此权利转让给高洁，且已经履行完毕，原告不具备解除房屋买卖合同的条件。6、（2017）冀0403民初1608号河北省邯郸市丛台区人民法院民事判决书、（2017）冀04民终6135号邯郸市中级人民法院民事判决书，撤销一审判决，发还重审、（2018）冀0403民初2391号。经审理查明,2015年5月7日，申家仁（甲方）与高洁（乙方）签订了一份《邯郸市存量房买卖合同》，其主要内容为：经甲乙双方协商，达成如下购房协议：1、甲方所售房屋坐落为丛台区××后街××天××号；2、建筑总层数为8层，所在层次为8层；3、建筑面积104.97平方米；4、该房屋所有权证证号为0101298248；5、经甲乙双方协商一致，同意该房屋成交价格为人民币65万元，乙方于2015年5月7日前将购房首付款人民币30万元存入监管账户；6、甲方在取得房款1日内结清与该房产相关的费用，交付房屋；7、逾期付款责任：逾期超过3日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的1%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；8、办理转移登记应当缴纳的税费由乙方完全承担。合同签订后，2015年5月18日，申家仁收到高洁支付的购房款30万元。当日，申家仁又将30万元转给高洁。2015年5月18日，将涉案房屋所有权证书登记过户到高洁名下，现该房屋由高洁居住。原告缴纳各项税费共计23348.90元。另查明，2014年9月8日，申家仁给李芬云出具了一份《借条》，其内容为：今借到李芬云现金26万元整，月息3分。该内容的旁边写着“三单合计658880元”。2014年9月28日，申家仁给李芬云出具了一份《借条》，其内容为：今借到李芬云现金8万元整，月息3分。以上两份《借条》的原件现在第三人处。申家仁于2015年1月20日通过银行转账付给李芬云153000元；于2015年2月15日通过银行转账付给李芬云30000元；2015年1月20日通过银行转账付给李芬云10000元；2015年1月22日和2015年4月20日分两次通过银行转账付给李芬云女儿高飞共4万元，以上共计23.3万元。申家仁于2015年5月18日收到30万元后，申家仁在当天又将这30万元转给高洁。申家仁称，被告说这30万元是借的高利贷，请求我将这30万元先还给被告，等过几天钱到位后，再将全部购房款付给我。并不是第三人所说的存在债务抵顶，而返还30万元，且根据该银行流水显示，被告实际是从高飞处取得30万元，却向原告称借的高利贷，存在欺骗行为。被告及第三人对此不予认可。本院认为，申家仁与高洁签订的《邯郸市存量房买卖合同》，系双方真实的意思表示，又不违反法律行政法规的规定，该合同合法有效。上述合同签订后，申家仁按约定将房屋交付给高洁并配合其办理了产权过户登记，而高洁至今未按合同约定履行支付购房款的义务，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同：……（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；申家仁请求解除合同、返还丛台区××后街××天××号房屋、并将该房屋变更过户至原告名下，本院予以支持。申家仁请求高洁返还代高洁交纳的税费的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于申家仁主张的房屋占用费的问题，因合同中约定有违约金及违约金的计算方法，申家仁主张房屋占用费，不符合合同约定，对该请求，本院不予支持。关于高洁、李芬云所称的申家仁、高洁签订的房屋买卖并将房屋过户给高洁的行为，是李芬云将申家仁以房抵债的权利转让给高洁，系债权转让构成代物清偿。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本院认为，申家仁与李芬云未签订债权转让协议，且申家仁不予认可存在债权转让的事实，而李芬云、高洁提交的相关证据不足以证明上述事实，故对于高洁、李芬云关于案涉房屋系债权转让构成代物清偿的辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条第（四）项第九十七条之规定，判决如下：一、解除申家仁与高洁于2015年5月7日签订的《邯郸市存量房买卖合同》；二、高洁在本判决生效之日起十日内将位于丛台区展后街7号天兆华庭4-1-29号房屋返还给申家仁并协助申家仁办理该房屋的所有权登记过户手续；三、高洁在本判决生效之日起十日内向申家仁返还其代缴纳相关税费23348.90元；四、驳回申家仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11132元、诉讼保全费3770元，共计14902元，由高洁承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  周长代审 判 员  王晓君人民陪审员  冀 红二〇一九年九月二日书 记 员  李 冰