辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初1647号 原告：邹春颖，女，1981年3月13日出生，，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：杨明，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被告：丹东鑫泰房地产开发有限公司。住所地：丹东市振兴区。 法定代表人：年志尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲婧颖，辽宁天晓律师事务所律师。 第三人：姜中山，男，1977年11月8日出生，满族，丹东市第二中学教师，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：蒋光福，辽宁凡响律师事务所律师。 原告邹春颖与被告丹东鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“丹东鑫泰房地产”）、第三人姜中山合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹春颖的委托诉讼代理人杨明，被告丹东鑫泰房地产的委托诉讼代理人曲婧颖、李伯特，第三人的委托诉讼代理人蒋光福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹春颖向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效（坐落于**大街***号*单元****室房屋）；2、判令被告立即为原告开具涉案房屋的销售不动产统一发票；3、判令被告以购房款55万为基数，按年利率6%赔偿原告损失94570元（自2016年10月1日起至2019年8月12日）。诉讼中，原告将三项诉讼请求变更为一项：要求被告协助原告为丹东市元宝区**大街***号*单元****室房屋办理不动产权登记手续。事实与理由：原告于2016年7月26日经第三人介绍，购买被告开发的坐落于丹东市**大街***号*单元****室房屋，并交付给第三人55.5万元房款。第三人承诺在20个工作日内为原告办理该房屋的房屋买卖合同备案。2016年7月29日，原告与被告签订了该房屋的《商品房买卖合同（现售）》，被告于2016年8月1日将房屋交付给原告，于2016年8月10日为原告出具了55万元的购房款收款收据。按《商品房买卖合同》第17条、第20条约定，被告应于2016年10月1日前为原告开具发票并办理房屋权属证书，但被告至今未按合同履行上述义务，故原告诉至法院。 被告丹东鑫泰房地产辩称，被告与原告没有房屋买卖合同法律关系，不同意原告的诉讼请求。原告庭审出示的《商品房买卖合同（现售）》、《住房分配通知书》、《收款收据》等证据，被告对真实性无异议。但是上述证据都是被告和第三人为借款办理的，用途是抵押，被告没有和原告协商过房屋买卖事宜，涉案房屋不是被告出售给原告的，被告也没有收取过原告的房款，所以被告不同意协助原告办理房屋登记手续，由人民法院依法判决。因涉案房屋是第三人出售给原告，所以房款应当抵顶第三人的借款。被告向第三人借款本金300余万元，经被告计算，第三人从被告处拿走的房屋及其他财产总计已经达到1500余万元，被告和第三人的纠纷将通过另案诉讼解决，在本案中被告不就此提供证据。涉案房屋已经被第三人出售给原告，相应房屋价款应该抵顶第三人的相应借款。 第三人姜中山陈述，事实和原告在起诉状中阐述的事实和理由是一致的。被告将房屋抵顶给了第三人，第三人将房屋卖给了原告，原告交款，被告给原告出具了收款收据，并为原告出具了住房分配通知书。 经审理查明：2016年7月26日，第三人姜中山为原告出具《收条》1张，内容为：“今收到某某小区7#1***房款伍拾伍万伍仟圆[应为“元”]整。（555.000.00）房款已一次性付清。姜中山承诺在20工作日内办理合同备案，否则全额退还房款。收款人：姜中山2016.7.26”。 2016年7月29日，原告邹春颖与被告签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定原告购买被告开发的**大街***号*单元**层****号商品房住宅，实测建筑面积132.59平方米，总价款为55万元，买受人采取一次性付款，买受人应当在2016年7月29日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2016年8月1日前向买受人交付该商品房。双方约定：“第十七条房屋登记(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”。 2016年8月1日，被告为原告出具《住房分配通知书》，将某某某某小区*号楼****号房屋分配给原告居住。同日，丹东市某某物业服务有限公司向原告收取电梯运料垃圾费、物业费、有线、电费、垃圾清运及装修保证金，并为原告出具《领取钥匙通知单》、《装饰装修施工许可证》、《进户装修须知》、3张《收款收据》、1张《专用收款收据》。原、被告一致确认“某某某某小区*号楼****号”与“某某大街***号*单元**层****号”系同一房屋。 2016年8月10日，被告为原告出具《收款收据》，载明付款单位（交款人）邹春颖，收款事由“3**#2-15**”，交款金额为55万元。 2016年9月2日，原告向丹东市燃气管道工程有限责任公司交纳燃气管道改装费280元，取得该公司出具《收据》1张。 2017年2月10日、2018年3月20日，原告与案外人丹东某某物业服务有限公司签订《路面车位使用协议》各1份，载明原告住址*号楼****室，2017年2月10日至2018年2月9日、2018年2月9日至2019年2月8日期间租用车位，年使用费2500元。2018年3月20日丹东某某物业服务有限公司为原告出具2018年2月9日至2019年2月8日某某小区路面车位租金《收据》1张。 2017年1月8日，原告交纳*号楼****室2017年物业费及垃圾费，取得丹东某某物业服务有限公司开具《收款收据》2张。 丹东市今天楼道灯安装管理服务有限公司为原告出具《辽宁省今天楼道灯费专用用户联》载明自2016年1月起按月抵扣某某小区*栋*单元****室应缴楼道灯费，原告为预付150元。 本院所确认的上述事实，有原告提供的2016年7月26日第三人姜中山出具《收条》1张，2016年7月29日原告邹春颖与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、2016年8月1日被告为原告出具的《住房分配通知书》、2016年8月10日被告为原告出具的《收款收据》，丹东市某某物业服务有限公司为原告出具的《领取钥匙通知单》、《装饰装修施工许可证》、《进户装修须知》、2016年8月1日《收款收据》3张、《专用收款收据》1张、《路面车位使用协议》2张、车位租金《收据》1张、2017年1月8日物业费及垃圾费《收款收据》各1张，《辽宁省今天楼道灯费专用用户联》1张、2016年9月2日丹东市燃气管道工程有限责任公司出具《收据》1张以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，虽然原告提供了《商品房买卖合同（现售）》、《住房分配通知书》、《收款收据》，但原告在庭审中明确自认涉案房屋实际是其购买的抵债房，被告无需再举证证明。 关于以房抵债协议在审判实践中的问题，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三方并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三方，第三方又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三方虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。本案中，开发商被告在与原告签订《商品房买卖合同（现售）》时，承诺向原告交付房屋，并在合同第十七条“房屋登记”一项中与原告约定“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。”上述行为应视为被告自愿代第三人向原告履行房屋出卖人义务，系被告对自己权利的处分。“双方协商解决”属于当事人有特殊约定。但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益。现被告已履行房屋交付义务，原告入住涉案房屋多年，在合理的宽限期内原、被告就逾期转移登记的处理无法协商解决，原告依据其与被告之间的合同约定起诉要求被告协助原告为丹东市元宝区房屋办理不动产权登记手续，有合同依据。本院酌情判令被告自本判决生效之日起十五日内协助原告办理丹东市元宝区房屋不动产产权转移登记手续。 关于被告辩解称，被告系向第三人出具房屋买卖手续作为向第三人提供的债务担保的问题。因原告提供证据足以证实原告已经占有使用涉案房屋多年，而被告未提供证据证明其主张，故对被告该项辩解本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 被告丹东鑫泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告邹春颖办理丹东市元宝区房屋不动产产权转移登记手续。 案件受理费11756元，减半收取5878元，由被告丹东鑫泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  于巍巍 二〇一九年九月二十六日 书记员  夏慧恬