福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初3915号 原告：柯金莺，男，1979年11月4日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：郑进禄，福建闽汀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，福建闽汀律师事务所律师。 被告：柯木菊，男，1949年3月25日出生，汉族，住住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：刘与日，福建闽航律师事务所律师。 被告：黄美莺，女，1958年6月10日出生，汉族，住住福建省福州市长乐区。 原告柯金莺与被告柯木菊、黄美莺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯金莺及其委托诉讼代理人郑进禄、王丽丽，被告柯木菊的委托诉讼代理人刘与日到庭参加诉讼，被告黄美莺经本院传票传唤，期限届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯金莺向本院提出诉讼请求：1.确认柯金莺与柯木菊、黄美莺的房屋买卖协议合法有效；2.判令柯木菊、黄美莺继续履行房屋买卖协议，协助柯金莺办理集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第015999号）及房所有权证（航房权证Ｈ字第××号）变更手续。事实与理由：柯金莺与柯木菊系远房亲戚。2009年2月至5月左右，柯金莺与柯木菊、黄美莺达成房屋买卖口头协议。双方约定：柯木菊、黄美莺将位于福州市长乐区两层砖木结构的房屋以27000元的价格卖断给柯金莺，并协助柯金莺办理过户手续。柯金莺因腿脚不便，故委托堂哥柯某1寿（也系柯木菊堂兄弟）亲手将27000元现金在柯木菊在场的情况下交付给了黄美莺。随后柯木菊、黄美莺将房屋所有权证及集体土地使用权证原件移交给了柯金莺，并承诺今后会协助柯金莺办理过户手续。柯金莺在接收房屋后花费了十几万元对房屋重新进行了装修，2010年搬入居住至今。10年来，柯金莺不断催促柯木菊、黄美莺协助办理房屋过户手续，但柯木菊、黄美莺均以各种理由拖延，致使柯金莺至今无法办理集体土地建设使用权证及房屋所有权证变更手续。综上，柯木菊、黄美莺不履行双方达成的房屋买卖协议，致使柯金莺无法取得房屋所有权，侵犯了柯金莺的合法权益，遂提起诉讼。 柯木菊辩称，柯金莺与柯木菊存在亲属关系，但柯木菊本人并未和柯金莺签订书面房屋买卖合同，也没有口头约定，柯金莺的陈述和事实不符。若黄美莺有和柯金莺达成口头约定，也是不成立的，因为土地证、房产证的所有人都是柯木菊，黄美莺的行为不能代表柯木菊，也未得到柯木菊的认可。柯木菊此前并不知道柯金莺的居住情况，后续知道后，有和柯金莺进行调解和磋商。综上，柯木菊和柯金莺没有签订买卖合同，不产生合同的约束力，是无效的买卖。 黄美莺未做答辩。 柯金莺围绕诉讼请求依法提交了身份证、录音光盘、电费缴纳凭证、集体土地使用权证、房屋所有权证、村委会证明等书面证据以及6位出庭证人的证人证言。本院组织柯金莺和柯木菊进行了证据质证，因黄美莺未到庭应诉，亦未在本院限定的期限内提供的相反证据予以反驳，视为自愿放弃举证、质证权利。柯金莺提交的书面证据具有证据的真实性、合法性和关联性，柯木菊对其真实性亦未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对柯木菊有异议的证据，本院认定如下：证人柯某1寿、柯某1用、柯某2、柯某1安、柯某3、柯某1付的证人证言具有证据的真实性、合法性、关联性，且互相印证，证实2009年4月份左右，柯木菊、黄美莺确将房屋出卖给了柯金莺及柯金莺装修案涉房屋后搬入居住至今的事实，依法予以采纳。 根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柯金莺与柯木菊系远房族亲，柯木菊与黄美莺系夫妻关系，案涉房屋系柯木菊、黄美莺的夫妻共同财产。2009年4月份，柯金莺经柯某1寿介绍向柯木菊、黄美莺购买其位于福州市长乐区两层砖木结构的房屋。柯金莺将购房款27000元交由柯某1寿代为交付，柯某1寿将上述款项亲自交付给了柯木菊、黄美莺（当时黄美莺接的钱）。柯木菊、黄美莺收到购房款后，当场将房屋的钥匙、土地使用权证、房屋所有权证交付给了柯某1寿；其后柯某1寿转交给了柯金莺。当时，双方未就房屋买卖签订书面合同。随后，柯金莺装修了案涉房屋，并搬入居住至今。截至目前为止，双方未对案涉房屋的集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第015999号）及房所有权证（航房权证Ｈ字第××号）进行变更。 本院认为，柯金莺与柯木菊、黄美莺之间口头约定的房屋买卖合同，双方当事人的主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效。柯木菊抗辩其并未参与房屋买卖事宜，且对房屋买卖事宜并不知情，但并未提供证据予以证明。根据证人证言及双方当事人的庭审陈述，可认定如下事实：1.柯金莺持有案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证十余年；2.柯金莺在案涉房屋已居住十余年，柯木菊知晓柯金莺居住在案涉房屋的事实，却未向柯金莺收取房屋或主张过权利；3.证人柯某1寿所述柯木菊、黄美莺皆同意卖房，在其代为交付购房款时，柯木菊、黄美莺均在场；证人柯某1安所述其前去调解双方之间的纠纷时，柯木菊表明其当时并未接钱，接钱的是黄美莺；柯某1安询问黄美莺此事时，黄美莺表示“人都有错”；两证人证言能互相印证，证实柯某1寿交付购房款时，柯木菊在场。综上，可认定柯木菊知晓房屋买卖的事宜，且同意并参与了房屋买卖。故对柯木菊抗辩房屋买卖未经其同意，系无效买卖，依法不予支持。柯金莺已履行了支付购房款的义务，柯木菊和黄美莺事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，依照约定协助柯金莺变更集体土地使用权证和房屋所有权证。 黄美莺经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释(?http:?/??/?140.0.1.219:8088?/?FullText?/?javascript:SLC(242703,0)?)》第九十条(?http:?/??/?140.0.1.219:8088?/?FullText?/?javascript:SLC(242703,90)?)、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，判决如下： 一、柯金莺与柯木菊、黄美莺的房屋买卖协议合法有效； 二、柯木菊、黄美莺应于本判决生效之日起十日内协助柯金莺办理集体土地建设使用权（土地使用权证：长漳集建91字第015999号）及房屋所有权证（航房权证Ｈ字第××号）的变更手续。 案件受理费475元，减半收取237.5元，由柯木菊、黄美莺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林祖华 二〇一九年九月二十三日 书记员  陈月琴 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -6- -5-