广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2444号原告：麦锦锋，男，1979年9月9日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。原告麦锦锋与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦锦锋的委托诉讼代理人毛敏、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦锦锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金17178元（违约金计算方式：318103元×0.01%×逾期天数540天，逾期天数计算方式：从2017年9月21日起至2019年3月15日，计算得逾期天数540天）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于广东省××县沙××镇月亮××房的房产。房产的建筑面积为46.86平方米，套内建筑面积为35.16平方米。房屋交易总价为318103元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款318103元，被告于2015年9月22日向原告出具购房款发票。被告于2015年9月30日为原告办理了交楼手续。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议附件四》第八条约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续，否则应当支付延期办理房地产权证的违约金。然而，截至目前，被告仍未为原告办理上述产权证，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、延期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日。根据购房合同补充协议的相关约定，被告在原告收楼后720日内与原告共同办理涉讼房屋的权属转移登记手续（俗称：面签手续），在该期限内被告不承担违约责任。二、被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。办理原告名下的房屋产权证书需要原告与被告共同办理，并非被告单方可以办理。被告致函原告，要求原告在收到收到该函后或收到该函之日起3日内共同办理面签手续。现被告同意原告收函后与被告共同办理面签手续的合理期限调整为10日，超过该10日合理期限视为被告已完成共同办证的义务。原告配合被告共同完成面签手续的时间由原告决定被告无法控制，且面签后政府相关机构在何时颁发原告名下产权证书属于依法行政的范畴，也并非被告所能控制。因此，被告认为，被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。在此之后再要求被告承担违约责任对被告显然是不公平的，也没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，原告麦锦锋以318103元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产属权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告按所购商品房的实际面积支付购房款318103元。2015年9月30日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，被告于2018年11月26日向原告邮寄《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，告知原告协助被告办理涉案房屋的产权转移登记手续，原告于2019年11月27日收到该函。原、被告双方已于2018年12月3日到阳西县不动产登记中心申请办理产权过户登记手续。阳西县不动产登记中心于2019年3月15日向原告颁发涉案房屋不动产登记证书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2015年9月30日将房屋交付给原告，故其应在2017年9月19日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。因此，本案违约金应从2017年9月20日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算，原告请求违约金从2017年9月21日起计算，属其处分权利，应予支持。原告于2018年11月27日收到被告邮寄的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，告知原告及时与被告联系共同办理涉案房屋的产权转移登记手续,原告在2018年12月3日与被告到相关部门申请办理产权转移登记手续，本案无证据证明原告存在其原因导致房地产权证书延期办理的情况。因此，本院认为违约金应按合同约定计算至涉案房屋房地产权属证书办至原告名下之日，即2019年3月15日为宜。据此,本案的逾期办证违约金应按房屋价款318103元为计算基数，按日万分之一从2017年9月21日计至2019年3月15日（540天），即318103元×0.01%×540天=17177.56元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起十五日内支付违约金17177.56元给原告麦锦锋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费115元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一九年九月三日书记员  罗璐瑶附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。