贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民终87号 上诉人（原审被告）：贵州省松桃优腾房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇北路三完小旁。统一社会信用代码：91520628594188791H。 法定代表人：陈选平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张宏毅，贵州驰远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔德军，贵州驰远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告):松桃苗族自治县自然资源局（原松桃苗族自治县国土资源局），住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道公园路。统一社会信用代码：11522229MB1655519Q。 法定代表人：杨秀强，该局局长。 委托诉讼代理人：田家杰，松桃苗族自治县自然资源局公职律师。 上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司（以下简称“优腾公司”）因与被上诉人松桃苗族自治县自然资源局（以下简称“松桃县自然资源局”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人优腾公司上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初66号民事判决并依法改判。2.本案一审、二审案件受理费由上诉人和被上诉人合理分担。事实与理由：1.松桃公共资源交易中心未将优腾公司已经缴纳的1920万元竞买保证金转给松桃自然资源局，其责任不在优腾公司。1920万元保证金属于优腾公司向松桃公共资源中心的借款，该笔款项由交易中心按规定转为土地出让金。优腾公司与松桃自然资源局签订《建设用地出让合同》即表明优腾公司已经缴纳1920万元竞买保证金的事实并得到松桃自然资源局和松桃公共资源交易中心的认可，根据双方签订的土地出让合同第九条的约定，出让合同签订后，之前为摘牌缴纳的竞拍保证金自动转化为土地出让金。2.一审判决认为“松桃自然资源局依约将涉案地块交付给优图松桃分公司使用”、“优腾公司已实际取得土地并着手开发”系认定错误。首先，对于《建设用地出让合同》中“场地平整并未作出约定”的问题，优腾公司缴纳的3839万元土地出让价款包含了应完成场平施工费用。松桃自然资源局拟交付的地块未作场平，优腾公司拒绝继续缴纳剩余土地出让价款是正当的。其次，本案中的2014LG003即A3地块宗地面积共51183平方米，挂牌后国土局实际按合同交付土地面积仅为10914平方米，另外40269平方米土地面积由于电线杆占位未及时拆除、场地未平整完全、市政道路没修通等原因没达到“净地”条件，这部分土地国土局至今未交付。再者，本案系合同之诉，且《建设用地出让合同》系双务合同，松桃自然资源局享有按照出让合同约定收取土地价款的权利并附有按照合同约定交付土地的义务。最后，优腾公司延缓缴纳土地出让金是对后履行抗辩权的正当行使。优腾公司在缴纳1920万元（不含2017年6月23日的5万元）土地出让金后，松桃自然资源局未履行土地交付义务。优腾公司当然有权拒绝向松桃自然资源局履行剩余价值的支付义务。3.优腾公司提供的《北部新城开发项目合同》及补充合同，《关于对重庆有优投资有限公司松桃分公司申请返拨北部新城项目土地出让价款的建设意见》等证据可以证明优腾公司未缴纳全部土地出让价款系因为松桃县人民政府未履行上述合同义务，没有依约兑现投资返还部分，导致优腾公司开发资金短缺。原审判决机械套用出让合同中的违约条款判决优腾公司支付高达五千多万元的违约金不公平的。本案涉及《建设用地出让合同》约定的每日1‰的违约金计算标准，显然高于松桃自然资源局实际遭受的损失。其次，一审法院适用的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》属于规范性文件，其效力不能对抗法律及司法解释，双方并没有在合同中约定适用于该通知，因此不能作为计算滞纳金的法律依据，该通知关于违约金的计算标准，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定。所以在本案中，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应对违约金进行调整，该违约金也应该按照同期银行贷款利息进行计算。 被上诉人松桃自然资源局答辩称：1.松桃自然资源局在与优腾公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，已依约将涉案地块土地交付给优腾公司使用，而优腾公司仅缴纳了5万元土地出让金，目前尚有3834万未缴清。2.根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，土地出让违约金的计算方式与合同法规定并不冲突。首先，优腾公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定是知道的，合同一旦签署，对双方当事人都具有约束力。其次，优腾公司作为专业的房地产开发公司，合同签订后是指导违约责任后果的，亦不存在其他不能预见的情形，涉案合同系双方真实意思表示。最后，优腾公司认为松桃自然资源局的损失只是体现银行利息的损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有合同依据。 松桃自然资源局向一审法院起诉请求：1.判令优腾公司支付土地出让价款3834万元，并按照《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《建设用地出让合同》）的约定支付违约金5230.772万元（从2018年6月16日起至本案终审判决生效之日期间的违约金以3834万元为基数，按照日千分之一计算）；2.诉讼费由优腾公司负担。 一审法院认定事实如下：2014年5月，松桃自然资源局挂牌出让松桃自治县2014LG003号国有土地使用权。2014年8月初，优图松桃分公司向松桃资源交易中心借款1920万元交纳竞买保证金。2014年8月19日，优图松桃分公司以3839万元竞得涉案地块。2014年8月26日，松桃自然资源局与优图松桃分公司签订《建设用地出让合同》（合同编号：522229-cr-2014-010，电子监管号：5222292014B00145），合同约定：“出让宗地编号2014LG003，宗地总面积51183m2，宗地出让总价款3839万元，出让人在2014年9月26日前将出让宗地交付给受让人，受让人分两期向出让人支付出让价款，第一期1920万元，付款时间为2014年9月22日前；第二期1919万元，付款时间为2015年8月23日前。受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”之后，松桃自然资源局依约将涉案地块交付给优图松桃分公司使用。松桃资源交易中心未将优图松桃分公司交纳的竞买保证金作为土地出让价款转缴给松桃自然资源局。2014年12月15日，松桃自然资源局与优腾公司签订《国有土地使用权出让——合同变更》，约定：“松桃自然资源局同意将原与优图松桃分公司签订的北部新城神奇苗乡城镇综合体汇龙国际建设项目国有建设用地使用权出让合同（电子监管号：5222292014B00145），受让人变更到优腾公司名下进行开发建设，出让时间从2014年8月26日算起。受让人必须按照原合同约定事项履行相关的权利义务。2017年6月23日，优腾公司缴纳土地出让价款5万元，尚欠3834万元未缴清。 一审法院认为，松桃自然资源局与优图松桃分公司于2014年8月26日签订的《建设用地出让合同》及松桃自然资源局与优腾公司于2014年12月15日签订的《国有土地使用权出让——合同变更》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同签订后，优腾公司于2017年6月23日缴纳土地出让价款5万元，尚欠3834万元未支付，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”优腾公司应当继续支付松桃自然资源局土地出让价款3834万元，并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的合同约定：“受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”优腾公司提出约定的违约金过分高于给松桃自然资源局造成的损失，请求法院依据法律规定适当减少的辩解意见。一审法院认为，土地出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本受相关法律、法规和规范性文件的约束。《国务院办公厅》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反该通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，优腾公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《建设用地出让合同》系双方真实意思表示，优腾公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，优腾公司应按照合同约定按每日迟延交付款项的1‰承担逾期交付土地出让价款的违约金责任。优腾公司应支付的违约金为：1、5万元逾期1005天，违约金为50000×1‰×1005=50250元；2、欠付3834万元，逾期时间计算至起诉之日2018年6月15日，其中1915万元逾期1362天，违约金为19150000×1‰×1362=26082300，1919万元逾期1027天，违约金为19190000×1‰×1027=19708130元；3、欠付3834万元，逾期时间从2018年6月16日起按日1‰计算违约金至判决生效之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款规定，判决如下：一、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局土地出让价款38340000元；二、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局违约金45840680元；三、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局违约金，以38340000元为基数，从2018年6月16日起按日1‰计算至判决生效之日止；四、驳回松桃苗族自治县国土资源局的其他诉讼请求。以上有支付内容的判项限本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费495039元，由松桃苗族自治县国土资源局负担65039元，贵州省松桃优腾房地产开发有限公司负担430000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下： 优腾公司提交第一组新证据：《关于》（松发改投资[2013]501号）、《松桃北部新城北一路、北二路道路工程施工合同》、九龙北一路道路工程施工图、开工报告、松桃北部新城凯旋路、新城路、公园北路道路工程（施工合同、预算编制报告、开工报告、施工照片）、九龙大道BT合同、停工报告、2018年九龙大道复工（会议纪要、恢复施工报告、承诺书、沥青采购合同、施工路灯采购合同、验收会议纪要）、《松桃苗族自治县人民政府关于城乡项目建设专题会议纪要：关于凯旋路、公园北路启动会议纪要》（松府专议[2017]25号）。证明：松桃自然资源局未交付案涉地块，且该地块也不符合净地条件，A3地块时周边道路之一的北一路才开始规划，土地交付并未满足合同的“通路”要件。 松桃自然资源局质证：该组证据达不到证明目的，与一审质证意见一致。该地块已经开发且合同中约定的交付条件是宗地红线外达到“四通”，而红线内并没有作出具体的约定。 本院认为，该组证据是松桃九龙北一路、北二路的建设施工情况，与本案案涉工程无关联，且从施工图纸上看，围绕案涉土地的道路有湘渝大道、新城路、花鼓大道及九龙大道。即使九龙北一路的施工存在问题，并不能必然得出案涉土地不满足“通路”要求，对该组证据不予采信。 优腾公司提交第二组新证据：《松桃北部新城A3、A4地块土石方平场工程施工合同》《关于高压电线铁塔和高压电线杆拆除的函》《现场签证单》《开工报告》《单位工程质量竣工验收记录》《会议纪要》《工程结算》《情况说明》、电力线路迁移施工图纸、工程开工令及照片。证明：在A3地块的红线宗地内外，松桃自然资源局交付的A3地块并没有达到合同所约定的“四通”的交地条件。 松桃自然资源局质证：真实性、合法性无异议，关联性有异议，达不到证明目的。 本院认为，关于北部新城电力线路拆迁工程资料与本案无关联，不予采信。对于A3、A4地块的土石方施工资料与本案存在关联，予以采信。对于A2地块的土石方施工资料与本案无关，不予采信。对于优腾公司提交的《关于北部新称号电力线路拆迁问题的请示》《关于实际凯旋及宝润国际金街项目输配电线路迁改报告》等一审已经提交的证据，不是二审的新证据，不再另行组织质证。 松桃自然资源局提交：《优图优腾公司建设情况图》、A3地块施工图片。证明：涉案地块已交付且已实际施工。 优腾公司质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。不确定图片形成时间难以证明土地开发情况。该图片仅是土地的一小部分，不能证明被上诉人的证明目的。 本院认为，该证据不能证明案涉工程真实情况，且优腾公司不予认可，不予采信。 二审查明案件事实与一审查明事实基本一致，予以确认。 另查明，松桃苗族自治县国土资源局，因机构改革，于2019年2月18日更名为松桃苗族自治县自然资源局。涉案A3地块，地块编号为：2014LG003，属于松桃北部新城的地块之一。 铜仁市万山区天元建筑工程有限责任公司与优图松桃分公司签订《松桃北部新城A3、A4地块土石方平场工程施工合同》，2013年1月15日，铜仁市万山区天元建筑工程有限责任公司向优图松桃分公司报送《A3、A4地块土石方平场工程竣工验收申请》，载明：“根据我公司与贵公司签订的《松桃北部新城A3、A4地块土石方平场工程施工合同》，A3已按合同约定完成全部工程内容，A4合同约定内容基本完成。”2014年11月25日，铜仁市万山区天元建筑工程有限责任公司向优图送到分公司报送《完成A4地块甩项土石方的挖运的回复》。我司于2014年10月27日收到贵司签发《完成A4甩项土石方挖运的通知》后，于2014年11月2日开始对甩项土石方组织施工，2014年11月25日挖填工作全部完成至设计标高。 2014年2月20日，遵义市金恒信不动产评估有限公司铜仁分公司出具《土地估价报告》，载明：“宗地基础设施开发程度为宗地红线外达到“四通”（即场地外通路、通电、通上水、通电讯）和宗地红线外场地平整条件下的土地使用权现时价格。” 2014年5月13日，松桃苗族自治县国土资源局发布《供地方案》载明：“竞得人交纳的竞买保证金，挂牌成交后转作受让地块的定金。” 又查明，2014年7月28日，优腾公司向松桃苗族自治县人民政府递交《关于借用公共资源交易中心资金的申请》，载明：“根据（松交易告字[2014]3号）国有建设用地使用权公告通知，北部新城项目内有宗土地将以挂牌方式出让。地块编号：2014LG003，现该宗地块的出让价格为人民币3839万元，竞买保证金为人民币1920万元，由于目前我公司所开发的项目相关手续没有完善，未能实现正常的销售收入，导致大量资金无法收回，同时工程方面尚有大量的工程款未给予支付，所以目前公司资金缺口巨大。因此，为了确保该宗土地能顺利挂牌出让，我公司申请从县公共资源交易中心借款1920万元用于该宗土地的竞买保证金，待揭牌工作完成后，该款直接留存于县公共资源交易中心。”松桃苗族自治县人民政府在该申请盖章确认。2014年7月30日，重庆优图投资有限公司松桃分公司出具《借条》，载明：“今借到松桃公共资源交易中心人民币1920万元用于2014LG003号地块的挂牌交易，待我公司揭牌后，该款全款一次性归还松桃公共资源交易中心。” 2014年11月17日，松桃县人民政府组织重庆优图投资有限公司、松桃国土资源局等部门召开会议，形成《专题会议纪要》。载明：“关于重庆优图投资有限公司开发主体变更有关事宜。（一）原则同意重庆优图投资有限公司的全资子公司贵州省松桃优腾房地产开发有限公司，全权负责松桃大市场项目开发，并享有相应的权利和履行相关的义务，由相关部门予以办理相关手续。（二）涉及原优图公司已挂牌的土地76.77亩，由县国土资源局、住建局办理相关的变更手续。” 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:1.优腾公司是否已缴纳1920万土地出让金；2.案涉土地是否已交付及交付是否符合合同约定；3.优腾公司未足额缴纳土地出让款是否具有法定或者合同约定的抗辩理由；4.一审法院认定违约金标准是否正确。 一、关于优腾公司是否已缴纳1920万土地出让金的问题 优腾公司认为优图松桃分公司已向松桃苗族自治县公共资源交易中心交纳的1920万元竞买保证金。根据《供地方案》约定：“竞得人交纳的竞买保证金挂牌成交后转做受让地块的定金。”《国有建设用地使用权出让合同》约定：“定金抵作土地出让价款。”可以认定优腾公司已实际交纳1920万元土地出让金。本院认为，优腾公司并未履行缴纳1920万土地出让金的义务。理由如下：第一，优图松桃分公司与松桃公共资源交易中心并没有将竞买保证金转为土地出让金的意思表示。优图松桃分公司与松桃自然资源局约定本案土地出让金的缴纳方式，是由第三人松桃公共资源交易中心将优图公司存放于该中心的竞买保证金转为土地出让金，是由第三人向债权人履行债务的约定。但优图松桃分公司与松桃公共资源交易中心的约定与上述约定并不一致，从优图松桃分公司出具的《关于借用公共资源交易中心资金的申请》《借条》，以及优图松桃分公司向松桃公共资源交易中心多笔转账银行流水备注归还借款，均可以证实优图松桃分公司是在揭牌工作完成后，将款项留存或全款一次性归还松桃公共资源交易中心，并不存在将竞买保证金转为土地出让金的意思表示。第二，竞买保证金事实上也未转为土地出让金。2014年8月26日，松桃国土资源局向松桃公共资源交易中心发送的《关于蓼皋镇2014LG003号地块土地成交价款缴库的函》，要求将土地竞买保证金缴入松桃自然资源局账户，但松桃公共资源交易中心并未将该保证金缴入该局账户，并表示1920万元是借给优图松桃分公司过账使用，该笔资金的所有权××县公共资源交易中心，留存后并不能转为定金，事实是优图松桃分公司归还的借款。综上，优腾公司作为优图松桃分公司案涉土地权利义务的受让方，并未实际缴纳1920万元土地出让金，其主张的竞买保证金已转让为土地出让金的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于案涉土地是否已交付及交付是否符合合同约定的问题 本院认为，第一，双方当事人约定在2014年9月26日前交付案涉土地。松桃自然资源局虽未能提供土地交付的手续，但根据优腾公司提供的《松桃北部新城A3、A4地块土石方平场工程施工合同》及2013年1月15日的《A3、A4地块土石方平场工程竣工验收申请》，2014年11月25日的《完成A4地块甩项土石方的挖运的回复》，可以证实案涉A3地块在在2013年1月15日到2014年11月25日已进行施工建设，其主张松桃国土局未交付案涉土地的理由不能成立，本院不予支持。第二，根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条：“出让人同意在2014年9月26日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地是该宗地应达到宗地红线外“四通”（通路、通电、通水、通电讯）的土地条件。”合同是双方真实意思表示，是确立权利、义务关系的协议，应当以其约定内容为准。根据合同约定，土地交付应当达到“四通”，对场地平整并未作约定，优腾公司要求土地场平于理无据。另一方面，《土地估价报告》中，已表明待估宗地开发程度已达到“四通”和宗地红线内“场地平整”，而优腾公司提供的2018年仍存在电力路线迁移的问题并未达到交付条件，但优腾公司并未举证证明在电力线路迁移是影响土地交付合同约定的“四通”要求，对于优腾公司的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。至于优腾公司提出交付土地面积仅为10914平方米，另外40269平方米土地未达到净地条件，至今未交付的抗辩未能提供证据证明，本院不予支持。综上，本院认定案涉土地已经交付，且符合合同约定的宗地红线外“四通”要求。 三、关于优腾公司未足额缴纳土地出让款是否具有法定或者合同约定的抗辩理由的问题 优腾公司认为无需支付剩余土地出让款抗辩理由主要有：1.交付的地块未做场平工程，《土地评估报告》出让单价包含了场地平整费用。2.松桃县人民政府未履行《北部新城开发项目合同》及《补充合同》，未依约兑现投资返还部分，导致优腾公司开发资金困难。3.已按照合同支付部分土地出让金，松桃自然资源局未履行土地交付义务，拒绝支付剩余土地出让金是基于双务合同的后履行抗辩的正当行使。本院认为，优腾公司的抗辩理由均不能成立，其未按合同约定足额缴纳土地出让款构成违约，依法应承担违约责任。理由如下：首先，《国有建设用地使用权出让合同》并未约定交付土地时需做场平工程，即使《土地评估报告》列明了场地平整费用，并不当然得出交付土地前必须做好场平工程。优腾公司以双方未做约定的交付条件抗辩不支付剩余土地出让款的理由显然不能成立。其次，案涉A3地块虽属于北部新城项目的组成部分，但A3地块涉及的国有土地使用权出让合同与北部新城开发项目合同分属于两个不同的法律关系且签订的合同主体也不相同，根据优腾公司提供的《北部新城开发项目补充合同》相关事项第一条：“。超出部分由甲方返还乙方用于该项目的公益、市政基础设施建设。”松桃县人民政府依约应当兑现投资返还部分具有明确的用途要求,并不包含支付剩余土地出让款。松桃县人民政府未兑现投资返还部分不能构成优腾公司不支付土地出让款的理由。最后，根据本院查明的事实，松桃自然资源局已将土地交付，优腾公司应当按合同约定支付土地出让金，现优腾公司仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。 四、关于一审法院认定违约金标准是否正确的问题 本院认为，第一，双方已于《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：“受让人不能按时交付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”，该约定符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”之规定。第二，优腾公司以日1‰计算所得违约金显然高于松桃自然资源局实际遭受损失，要求适用《最高人民法院关于适用若干问题司法解释（二）》第二十九条，予以调整的理由,优腾公司对于该主张并未提供相应证据予以证明，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费430000元，由上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈荣 审判员  雷苑 审判员  杨锐 二〇一九年九月六日 法官助理龙龑 书记员沈颢桢