天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初6693号原告：才智超，男，1987年1月21日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：梁波，天津垚众律师事务所律师。被告：陈晶，女，1983年7月11日出生，汉族，住天津市河西区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区中粮广场23层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：李正双，女，该公司职员。原告才智超与被告陈晶、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告才智超与其委托诉讼代理人梁波，被告陈晶，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李正双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告才智超向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告配合原告办理退回购房首付款495000元手续；2.判令被告承担解约违约金165000元，同时承担不配合原告办理过户手续的延迟履行违约金100000元，两项合计265000元；3.请求依法判令被告赔偿原告因解约造成的律师费、保全费、通知费、担保函费等总计25340元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原、被告及第三人签订房屋交易合同，约定原告向被告购买其名下坐落于天津市河西区私产住房一套，成交价格为165000元。原告已将购房首付款495000元缴存于天津市房地产交易资金管理中心。截至目前，由于被告名下的交易房屋被法院查封，无法办理过户手续。原告多次通过第三人催告被告办理过户手续未果。2019年4月22日，原告通过邮局特快专递分别向被告及第三人发出书面解约的通知，要求解除三方签订的房屋交易合同。现原告提起诉讼，要求被告承担违约及赔偿责任。被告陈晶辩称，原、被告到房管部门办理房屋过户手续当日，发现交易房屋被法院查封。其他债权人同意配合原、被告之间交易对办理房屋的解封及过户。被告没有违约行为，目前仍同意将房屋出售给原告。原告一直拒绝与被告到法院协商办理解封及过户手续，导致合同不能继续履行。合同约定的违约金数额过高，应当予以调整。不同意原告的诉讼请求。第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，2018年12月14日，原、被告及第三人到房管部门办理房屋过户，发现房屋被法院查封，导致双方无法继续办理过户手续。三方一直协商如何办理解封事宜，但至今没有解决。服从法院判决。本院经审理认定事实如下：1.2018年7月4日，原、被告及第三人签订《房屋交易合同》。合同约定：原告购买被告名下坐落于天津市河西区房屋，总房款165万元；贷款余额90万元被告于2018年11月15日前还清；原告于合同签订当日给付被告定金100000元，如原告未能履行本合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权将房屋另行转让；如被告未能履行本合同条款导致合同终止、无法履行或解除，则应双倍返还定金给原告；定金在原、被告办理该房屋相关交易手续同时转为部分房款，并于原告按约定交付房款时，被告将该定金共同交付至资金监管公司，履行资金监管程序；原告以贷款方式支付房款；原、被告在2018年11月15日前签订《天津市存量房屋买卖协议》，原告将除定金外的首付款存入资金监管机构，被告将定金存入监管机构，原告在交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续；待原告申请贷款经银行审核通过后五个工作日内，原、被告在第三人陪同下到房屋所在地房管部门申请办理过户及抵押登记手续；被告应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺导致房屋不能办理产权转移登记从而使合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金。合同关于违约责任约定：原、被告均应按合同约定相互配合，到场办理清偿房屋抵押贷款、过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失；因违约方导致守约方为实现债权或物权而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。合同签订后，原、被告前期均如约履行合同义务，双方于2018年12月3日在房管部门签订了《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：32368-003580）并如约存入首付款495000元。原告贷款获得审批后，于2018年12月14日与被告及第三人到房管部门办理房屋过户手续，遂发现交易房屋被天津市河西区人民法院查封。此后，被告一直未解决查封事宜，原告于2019年4月22日向被告及第三人发出解除合同通知书，该通知书被退回未实际送达到被告。2.被告所有的天津市河西区查封，分别是天津市河西区人民法院于2018年12月5日、天津市津南区人民法院于2018年12月26日及天津市河西区人民法院于2018年12月28日所做。3.庭审中，原告提交律师收费发票，证明因本案支出律师费17000元。4.诉讼中，原告申请财产保全，本院以（2019）津0104民初6693号民事裁定书做出裁定：查封、冻结陈晶名下天津市河西区房屋所有权转移、变更、抵押手续，期限三年。保全费5000元由原告垫付。原告提供保险公司开具的保函作为保全担保，因此支出保全担保费3300元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋交易合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同签订前期，原、被告均履行了各自义务。目前因案涉房屋存在查封处于无法交易之状态，以致双方成讼。本案争议问题主要有：一、房屋交易合同应否解除；二、原告主张被告承担违约责任是否成立；三、原告主张的违约金是否过高、应予调整。关于争议问题一，目前案涉房屋上有多道法院查封，存在法定阻却过户的事由，原、被告签订的房屋交易合同已无法继续履行，原告购房合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋交易合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于争议问题二，被告作为出卖人以及房屋所有权人应保证房屋不存在抵押、查封等阻碍交易之情形，其违反作为出卖人的义务，出现案涉房屋在过户前被法院查封的情形，且截至目前查封问题仍未解决，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任。关于争议问题三，原告向被告主张了迟延履行违约金100000元及解约违约金165000元，总计265000元。关于迟延履行违约金一节，原告因被告的违约行为已选择与其解除合同，故被告应承担解除合同的违约责任。原告主张被告同时承担迟延履行违约责任给付违约金，没有依据，本院不予支持。关于解约违约金一节，合同约定被告违约导致合同解除应当双倍返还定金以及支付房屋成交价10%的违约金，原告选择依据合同约定向被告主张违约金，被告主张违约金过高，原告未能够提供证据证实其损失情况。且第三人当庭陈述，目前案涉房屋市场价格与原、被告成交时的价格基本上一致。根据法律规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。原告主张的金额过高，本院不予全部支持。综合考虑本案实际情况，本院酌情认定按照定金的标准支持原告的违约金主张。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋交易合同解除后，被告应配合原告到房管部门撤销网签手续，使原告可以取回被监管的资金。关于律师费及保函费的问题，原、被告在合同中已对此进行约定，被告应按照约定承担该两项费用。原告主张的通知费，未提交证据，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告才智超与被告陈晶、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2018年7月4日签订的《房屋交易合同》；二、本判决生效后十五日内，被告陈晶配合原告才智超撤销《天津市存量房屋买卖协议》在房管部门的备案，协助原告办理退回购房首付款的手续；三、本判决生效后十五日内，被告陈晶给付原告才智超违约金100000元；四、本判决生效后十五日内，被告陈晶给付原告才智超律师费、保函担保费20300元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，保全费5000元，原告才智超负担1472元，被告陈晶负担6353元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇一九年九月五日书记员  徐晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。