广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0117民初2610号原告：李志华，男，汉族，1983年9月19日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李耀冬，男，1963年12月16日出生，住广州市。被告：罗志萍，女，汉族，1973年11月4日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：聂春梅、郑雅心，广东鹏讯律师事务所律师、实习律师。原告李志华诉被告罗志萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志华及其委托代理人李耀冬，被告罗志萍及其委托代理人聂春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李志华向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同并由被告赔偿损失。二、判令被告退还定金余款43000元给原告。三、判令被告支付定额损害赔偿金总房价170万元×20%=340000元给原告。四、判令被告支付催告函公证服务费800元、仲裁费2677元、诉讼财产保全责任保险费3000元、财产诉讼保全受理费2435元等一共8912元给原告。五、判令被告从判决生效之日起7天后仍未履行支付金钱债务的应按中国人民银行同期同类贷款利率或年利率6%计算利息给原告并按法律规定加倍支付延迟利息至结清债务为止。六、本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年12月6日原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，被告要将自己名下位于广州市从化区街口街新城东路80号1306房的商品房（房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋建筑面积为160.41平方米，证号粤广州市不动产权第09218889号)以总价170万元售卖给原告。是日，原告按合同约定以手机银行转账方式分4笔，每笔5万元，共20万元支付给被告并由其本人书写收到卖房定金20万元的《收条》。事隔1个多月后，被告主动打电话给原告沟通协商要求暂不出售该房产，说她家事有变，希望原告同情她，好人有福报，讲了一大堆“佛说”之理，并愿意给原告作出补偿。因此，原告同意了她的要求并由双方于2019年1月15日补充了一份《房屋买卖违约说明》，说明被告是单方面违约责任方。但被告在约定的2019年3月30日前未能全额退回原告己付的购房定金20万元及卖房违约酌情补偿费5万元给原告。至今为此，被告只退回157000元给原告，造成原告买房计划落空，经济损失约50万元左右。因此，依据《房屋买卖违约说明》第4点“本人承诺必须在双方约定时间内退回和支付相应款项，如果超过期限未向买方李志华支付，买方可按原双方签定的《房屋买卖合同》追讨相应的定金和违约金。”和第5点“如上述约定本人未能做到或有违约，一切按双方签定的《房屋买卖合同》约定履行。”以及《房屋买卖合同》第八条“乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当按购房价20%的违约金支付给乙方，并退回乙方定金，乙方悔约定金不予返还。”的约定，原告向被告追讨财产损失。原告多次打电话找被告，但被告不理睬，再通过公证渠道催告被告履行义务，但被告仍不理采，解决未果，遂向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请程序。后因被告反悔不同意仲裁申请提出管辖权异议，所以原告撤回。现原告依法向广州市从化区人民法院提起诉讼，望如诉请。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、身份证及户口簿。2、不动产权证。3、2018年11月1日查询的不动产登记查册表。4、2018年12月6日查询的不动产登记查册表。5、营业执照。6、房屋买卖合同。7、收条。8、购房定金支付凭证。9、网签合同生成电脑显示。10、广州市存量房买卖合同。11、房屋买卖违约说明。12、房屋买卖催告函公证书。13、国内标准快递单。14、受理仲裁申请通知书。15、受理案件通知书。16、民事裁定书。17、管辖异议申请书。18、中国广州仲裁委员会中止通知。19、撤回仲裁申请书。20、决定书。21、房屋买卖催告函公证费及快递费发票。22、实收仲裁案件受理费、处理票据。23、诉讼财产保全责任保险发票。24、广州市从化区人民法院财产诉讼保全受理费发票。被告辩称：一、原告诉称的不是事实。2018年12月，因资金周转需要，被告经朋友介绍认识了来自广州崇高按揭服务有限公司的原告，原告来到从化下户考察，自称是以贷款赚取利息，可以帮助解决短期急需资金。原告当时提出两个方案，一个是让我把房子抵押到他们的合作机构，保价189万元，原告公司收取中间费用十几万元；另一个方案是以假办房屋买卖形式先办网签，原告借20万元给我应急，我支付利息。最后以网签形式借款20万元，实际上双方不存在房屋买卖的事实。在从化房管机器上锁了网签后原告放款20万元，但商谈放款后必须收取15%的手续费并另外按月计算利息，于是原告让我当天提取现金3万元给他，并且不同意把合同给我或拍照。2018年12月底，我托朋友成功办理了银行抵押贷款并准备于2019年1月14日办入押手续。后得知必须解除网签才可以入押，于是我就联系原告见面，说明因资金跟不上，可否先解除网签，放款后再回款给他，但原告拒绝。后来我筹钱只能筹到15万元，再次与原告商谈，提出先付15万元，另外5万元写借条，可算利息，原告答应了。2019年1月16日，我与原告及代理银行入押人员一起到从化国土局，我转账15万元给原告后，原告解除了网签合同，银行代理人员在柜台马上入押了房子。次日，原告要求我写欠款的借条，但要求写7万元，每月支付八分息，即每月5600元。我在2月份分三次支付了5600元利息，当月原告也去我办公室催收利息。后来我觉得不妥，与原告商谈能否降低利息及延迟支付，但原告不同意。原告于3月申请仲裁。之后我一直尝试与原告联系，后于2019年5月13日经过当时推荐认识的人才联系上原告见面，当时是我与朋友两人，原告与一个朋友，四人见面，但原告非常警惕，不承认借款事实，谈不到两分钟就走了。二、双方之间签订的合同无效，被告无需承担违约责任。三、即使合同有效，原告请求的违约金明显过高，应调整为按逾期付款的43000元及逾期贷款利率6%计算原告的利益损失。四、合同约定的违约方需承担的是诉讼所产生的费用，原告提起仲裁产生的费用是其错误提起仲裁产生的费用，应由原告自己承担；公证费等其他费用无法证明与本案有关，应予驳回。被告为证明其主张，提交了以下证据：1、中国邮政储蓄银行的小额贷款额度借款合同及放款凭证。2、银行流水。3、微信支付交易凭证。4、原告身份证和名片复印件。5、劳炳坚、冼健的证人证言（出庭作证）。经审理查明：2018年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于广州市从化区街口街新城东路80号1306房的房屋，建筑面积为160.41平方米，价格为1700000元。合同第四条约定：乙方应在签订本合同之日起5日内，向甲方支付定金20万元，在签订本合同之日起90日内，甲方必须配合乙方申请银行按揭贷款并将上述房屋过户至乙方或乙方指定的人名下，办理完权属过户登记手续后，乙方全额支付剩余购房款150万元。第五条约定：在乙方支付了定金之日起90日内，甲方将上述房屋过户至乙方或乙方指定的人名下。第八条约定：乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当按购房价格百分之二十的违约金支付给乙方，并退回乙方定金；乙方悔约定金不予返还。第九条约定：因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成的，双方交由合同签订地人民法院管辖。如甲、乙双方任一方违约导致本合同需要诉讼解决，则违约方需负担解决诉讼的所有费用（例如：法院受理费、查封保全费、差旅费及律师代理费）等。第十条约定：1、甲方双方通过协商如本合同发生争议，交由广州仲裁委员会受理。2、甲方收到乙方定金后应配合乙方办理存量房网签合同和配合乙方办理银行按揭贷款申请。同日，原告通过手机银行向被告转账200000元；被告向原告出具《收条》，载明被告收到《房屋买卖合同》项下发放的购房款人民币贰拾万元整。其后，原告与被告在广州市存量房屋网上交易管理系统签订存量房网签合同。原告与被告于2019年1月15日签订《房屋买卖违约说明》，内容为：本人罗志萍经过考虑对上述房产暂不出售并愿意承担相应的违约责任。本人与买方李志华经过商议并作以下约定：1、本人承诺在2019年3月30日前全额退回买方李志华已付的购房定金人民币贰拾万元整。2、本人承诺在2019年3月30日前向买方李志华支付人民币伍万元整作购房违约金。3、本人承诺在未向买方李志华全额退回购房定金及支付违约款合共人民币贰拾伍万元整时，不得出售上述房产及与他人签订相关的房屋买卖合同和租赁合同等相关影响房产处置和会使房屋产生争议的合同及文件。4、本人承诺必须在双方约定时间内退回和支付相应款项，如果超过期限未向买方李志华支付，买方可按原双方签订的房屋买卖合同追讨相应的定金和违约金。5、如上述约定本人未能做到或有违约，一切按双方签订的房屋买卖合同约定履行。其后，原告与被告解除了网签。被告于2019年1月16日通过网上银行转账150000元给原告。后通过微信分别于2019年2月22日转账2000元、于2月24日转账2000元、于2月25日转账1000元给原告。原告于2019年3月25日在广州市南沙公证处公证员及工作人员监督下以快递方式向被告寄送《房屋买卖催告函》。原告为此支付公证费800元。原告于2019年4月11日向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，该委员会于当日立案受理。被告于2019年5月8日向中国广州仲裁委员会提出管辖异议申请，该委员会于2019年5月14日作出《中止通知》，原告于次日撤回仲裁申请，该委员会作出《决定书》，同意原告撤回仲裁申请，原告为此支付仲裁费用2677元。原告于2019年4月12日向本院申请仲裁程序中的财产保全，申请查封权属被告的涉案房产及被告名下银行存款，并提供华安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险作为担保。原告为此交纳保全费2435元，支付保险费3000元。另查明，查询日期为2018年11月1日的不动产登记查册表中载明，被告的涉案房屋在2018年1月15日办理抵押，债权数额为900000元。被告于2018年12月25日与中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行签订《小额贷款额度借款合同》，后该银行于2019年1月30日发放贷款120万元。审理过程中，经本院释明，原告坚持按房屋买卖合同关系主张被告承担违约责任，拒绝变更诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案争议的焦点为本案属于买卖合同纠纷还是民间借贷合同纠纷，分析如下：一、原、被告签订的房屋买卖合同约定房价是10598元/㎡，明显低于同时段同地段同类型房屋的市场价格。二、房屋买卖合同中，付款方式等条款是非常重要的内容，但双方的买卖合同中对于首付款、如何办理按揭、契税负担等均无约定。原告在庭审中对于首付款的问题有不同的陈述，一种陈述是在2018年12月6日的买卖合同中未约定，但在《存量房买卖合同》有约定，另一种陈述是因为可能会由其他人接手房屋，接手人的购房条件不确定，首付款不确定，所以未约定首付款。这种两说法相互矛盾，且均与一般的交易习惯不符，亦不符合常理。两者，双方明知被告的房屋已设有抵押，债权数额是90万元，但房屋买卖合同中并无关于房屋抵押情况、涂销抵押出资方式、时间的约定，不符合一般的交易习惯；而且在房屋存在抵押而且需协助买方办理按揭贷款手续情况下，达成房屋过户条件的时间是不确定的，但合同直接约定被告须在原告支付定金后90日内将房屋过户到原告或其指定的人名下，这样的约定对于房屋出售方显然有很大的违约风险。对于违约责任，买方的违约责任是“乙方悔约定金不予返还”，而卖方的违约责任是“按购房价格百分之二十的违约金支付给乙方，并退回乙方定金。”合同双方的违约责任显然是不对等的。上述约定与一般正常的房屋买卖交易习惯不相符。三、关于签订房屋买卖合同的过程。被告的说法是向原告借款，双方签订房屋买卖合同并进行网签，作为原告的债权的保障。原告的说法是被告要出售的房屋有抵押及网签，很难找到人购买，因此才找到原告接手房屋；原告向被告支付了定金20万元解除了原来的网签，然后再由被告自己偿还90万元贷款并涂销抵押。被告否认之前与他人进行过网签。结合实际情况，被告卖给原告的房屋价格并未比市场价格高，反而是低于一般市场价格，如被告在前已与他人签订房屋买卖合同，被告却要解除原来的买卖合同并以低价卖与原告，且要自行偿还贷款，不符合一般情理。而且如被告能够自行偿还贷款、涂销房屋抵押，完全可以涂销抵押后再与他人正常交易。原告的说法缺乏合理性。综合上述情况，本院认为双方不存在真正的房屋买卖合同关系，而是如被告所述因借款才签订涉案的买卖合同以作为向原告借款的担保，原告请求被告承担房屋买卖合同的违约责任无事实依据，原告经法院释明后仍坚持其诉讼请求，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告李志华的起诉。本案受理费10050元（原告已预交）由本院退回给原告李志华。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（此页无正文）审判员 欧阳燕桃二〇一九年九月二十三日书记员 范 金 辉