江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0981民初2090号原告：罗凯，男，1986年3月2日出生，汉族，住所地：江西省宜春市袁州区。原告：范译方，女，1988年11月17日出生，汉族，住所地：江西省丰城市袁州区。两原告共同委托诉讼代理人：范小平，男，1962年8月21日出生，汉族，住所地：江西省丰城市袁州区。系原告范译方父亲。两原告共同委托诉讼代理人：刘葵，江西同茂律师事务所律师，执业证号：13609201111631078。被告：张鑫琪，男，1988年9月9日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。委托诉讼代理人：程少华，江西锦成律师事务所律师，执业证号：1360120170012957。第三人：熊晨，男，1989年5月7日出生，汉族，住所地：江西省宜春市袁州区。第三人：陈瑶，女，1992年2月15日出生，汉族，住所地：江西省丰城市袁州区。原告罗凯、范译方与被告张鑫琪、第三人熊晨、陈瑶案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗凯及其与范译方的共同委托诉讼代理人范小平、刘葵，被告张鑫琪及其委托诉讼代理人程少华到庭参加诉讼，第三人熊晨、陈瑶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗凯、范译方向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对坐落于宜春市明月北路1009号宜阳小区55幢6层2单元601室房屋的执行，并解除查封；2、本案的诉讼费由被告承担。被告张鑫琪答辩要点：1、诉争房产登记在第三人熊晨、陈瑶名下，权利人为第三人；2、本案两原告与第三人的房屋买卖关系真实性存在重大缺陷，且两原告未实际占有诉争房产，未实际支付购房款，对未办理房产证存在过错。故此，请求法院驳回两原告诉讼请求。第三人熊晨、陈瑶既未提交书面陈述意见，也未到庭参加诉讼。本院经审理查明：2016年9月3日，原告作为购房方（乙方）与第三人熊晨、陈瑶夫妻作为出让方（甲方）签订《购房协议书》一份，主要约定：第三人将其两人所有的位于宜春市明月北路1009号宜阳小区第55幢2单元601室房屋（建筑面积约168.7平方米）及车位号为3-1405的车位、编号为30#（面积为6.06平方米）的柴棚间一间，以总价款895000元的价格出售给原告;甲方保证在2016年9月15日前将房屋交付乙方使用;协议签订之日乙方预付给甲方购房款95000元，9月15日前付房款700000元，余款100000元待办理好过户手续及房产证（不动产证）、土地证时一并付清;双方还约定了税费负担、违约责任及其他权利义务。在该协议的落款处，第三人熊晨的父亲熊渭林、母亲尹金秀作为联系人也进行了签名。协议签订当日，原告罗凯通过银行账户向熊晨母亲尹金秀的银行账户转款95000元。2016年9月10日，再次向尹金秀银行账户转账700000元，尹金秀于当日向两原告出具收条一张，内容载明“今收到宜阳小区55栋2单元601室购房款柒拾玖万伍仟元整（￥79.5万元），余款壹拾万元（￥10万元）在房屋办理过户手续时付清”。同时，尹金秀代表第三人与原告范译方签署了《宜阳小区55－2－601室物品及资料移交表》，将涉案房屋的买卖合同、相关票据、供水供电合同、钥匙等办理了移交。2017年3月16日，原告到物业办理了诉争房屋装修手续并开始装修。随后，两原告也交纳了该房的物业、水电、燃气等费用。2017年12月5日，原告范译方通过银行账户向尹金秀银行账户汇款30000元。2017年12月7日两原告向尹金秀支付现金20000元，至此，两原告已通过尹金秀向第三人熊晨、陈瑶支付了购房款845000元。2019年4月1日，两原告作为另案的协助执行义务人，应宜春市袁州区人民法院要求，主动将诉争房屋的剩余购房款50000元支付至该院银行账户。另已生效的袁州区人民法院（2019）赣0902民初680号民事判决确认以下事实：第三人熊晨称因其长期在外地，故购房事宜由其母亲尹金秀具体负责办理，包括代为收取购房款。宜阳小区建于2012年2月，属团购商品房小区，团购对象为核心区在编在岗在楼栋的公职人员。非直系亲属合同不允许主体变更，应办理完成不动产权证后办理二手房过户。宜阳小区因建筑面积大，验收项目较多，导致竣工验收备案表至2018年1月办理完成，项目只有竣工验收后才能办理不动产登记证。之后，宜阳小区的房屋开始陆续办理不动产登记手续，两原告催促第三人办理过户手续时，因宜阳小区房屋户数多，办理时间长，且因第三人与他人的经济纠纷，诉争房屋被法院查封，导致无法办理房屋不动产登记手续。现诉争房屋已于2019年2月28日办理了不动产登记证，登记在第三人熊晨、陈瑶名下。另查明，2017年8月7日，本院在审理被告张鑫琪与第三人熊晨、陈瑶民间借贷纠纷一案中，根据被告张鑫琪的诉讼保全申请，对第三人名下的诉争房屋进行了查封，并于2017年8月16日作出（2017）赣0981民初2141号民事调解书调解结案。该案调解生效后并过履行期后，被告张鑫琪于2018年1月2日向本院申请执行，本院立案执行后，因诉争房屋属轮候查封不能处置又未发现第三人有其他可供执行的财产，故于2018年4月10日终结了本次执行程序。2019年5月6日，因两原告对本院执行诉争房屋提出书面异议，故作出了（2019）赣0981执异9号执行裁定书驳回了其异议请求。两原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，被告虽对两原告与第三人熊晨、陈瑶签订的《购买协议书》的真实性存疑，却未能提供充分有效的证据证实且在申请鉴定后又主动放弃，应自担不利后果，故本院认为该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应严格按合同约定履行各自义务，两原告已将购房款895000元中的845000元支付给了第三人，剩余房款50000元也已支付至袁州区人民法院银行账户。现两原告已将诉争房屋装修并交纳了物业、水电、燃气等费用，应视为实际占有、使用了诉争房屋。现诉争房屋已于2019年2月28日办理了登记在第三人熊晨、陈瑶名下的不动产证，虽至今未办理过户登记至两原告名下，但原因是第三人与被告及他人之间的债务纠纷导致房屋被查封所致，过错不在原告。故两原告要求停止对诉争房屋的执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。故此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止对坐落于宜春市明月北路1009号宜阳小区第55幢2单元601室房屋的执行并解除查封。案件受理费12750元，由第三人熊晨、陈瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  甘万清人民陪审员  王林风人民陪审员  丁国平二〇一九年九月十六日书 记 员  熊卉中附：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。