广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4119号原告：肇庆市星阳房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区伴月路15号201室。法定代表人：梁健国。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炳球，广东天重行律师事务所律师。被告：邓瑞文，男，1965年4月21日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：伍思扬，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雯雯，广东天量律师事务所律师。原告肇庆市星阳房地产开发有限公司（以下简称星阳公司）诉被告邓瑞文返还原物纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星阳公司的委托诉讼代理人温锡棋、李炳球、被告邓瑞文的委托诉讼代理人伍思扬、吕雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星阳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将非法占有、使用的广东省××州××路南侧（原金华楼）第8卡商铺返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：肇庆市房地产实业总公司（以下简称房实总公司）投资及开发的“东成花苑”工程项目，由于各种原因，1995年4月暂停施工烂尾至今。为盘活资产，2007年9月3日，房实总公司与肇庆市建设实业总公司（以下简称建实总公司）签订《肇庆市房地产实业总公司股份暨“东成花苑”工程项目转让协议书》，约定房实总公司将其投资及开发的“东成花苑”项目转让给建实总公司。2010年7月22日，肇庆市人民政府国有资产监督管理委员会同意建实总公司开发的“东成花苑”项目，重组划入建实总公司属下全资子公司星阳公司，并更名至星阳公司名下。2010年11月3日，星阳公司取得广东省××州××路南侧（原金华楼）及广东省××州××路南侧（原银华楼）的土地使用权，涉案商铺在广东省××州××路南侧（原金华楼）中。原告拟对“东成花苑”进行处理时，被告声称对广东省××州××路南侧（原金华楼）第8卡商铺拥有使用权。因“东成花苑”属于“未完工、未验收、未交付的不合格工程”，被认定为存在严重的安全隐患，须推倒重建。为了排除险情，原告申请对其拆除重建，肇庆市住房和城乡建设局回复同意对其进行拆除。在原告着手对“东成花苑”进行拆除工作前，再三通知非法占用该烂尾楼的用户及时腾退，但被告却置若罔闻，不顾安危，仍然占用着“东成花苑”烂尾楼，对原告造成严重损失。为了防止意外事故的发生，维护原告的合法权益，请求判如所请。邓瑞文辩称，一、星阳公司的诉讼主体不适格。案涉商铺是房实总公司投资及开发的，本案无证据显示案涉商铺登记在星阳公司名下，星阳公司不是案涉商铺的所有权人，对案涉商铺不拥有占有、使用、收益、处分的权利，同时星阳公司无充分的证据证明与邓瑞文有财产关系，星阳公司无权要求邓瑞文返还案涉商铺，应驳回其起诉。二、邓瑞文合法占有并使用案涉商铺，是案涉商铺的业主。邓瑞文于1994年与房实总公司签订了《商品房购销合同书》。合同签订后，邓瑞文依约支付了全部购房款，房实总公司亦把案涉商铺交付给邓瑞文使用，多年来一直由邓瑞文占有、使用案涉商铺至今，虽未办理所有权登记，但属于案涉商铺的业主，已实际享有房屋产权，有权对案涉商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，星阳公司诉称其非法占有、使用案涉商铺没有事实和法律依据。三、星阳公司不享有案涉商铺的所有权。纵观全案证据，星阳公司仅持有《土地使用权证》，并不是持有案涉商铺的产权证，故星阳公司对地上建筑物不享有所有权，其不是案涉商铺的物权人。综上所述，本案程序上星阳公司现时无充分证据证明与邓瑞文之间存在财产关系，依法应驳回起诉。实体上星阳公司没有充分证据证明是案涉商铺的所有权人，而邓瑞文有证据证明是案涉商铺合法的业主，星阳公司无权要求返还案涉商铺，依法应驳回其诉讼请求。星阳公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、广东公安人口信息查询资料，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.《肇庆市建筑施工许可证》《肇庆市房地产实业总公司股份暨“东成花苑”工程项目转让协议书》《关于“东成花苑”项目土地权属更名的批复》《国有土地使用权证》《关于肇庆市星阳房地产开发有限公司名下两宗土地取得情况的说明》，拟证明原告取得“东成花苑”项目的事实；3.《不动产权属登记信息查询结果》《肇庆市住房和城乡建设局关于“东成花苑”烂尾工程拆除问题的复函》《施工安全监督告知书》《占用城市道路事项许可证》，拟证明“东成花苑”项目烂尾，存在重大安全隐患，经同意，需要被拆除的事实；4.《通知书》《搬迁通知书（第二次）》《通告》、照片，拟证明原告通知被告及时腾退，但被告仍然非法占用“东成花苑”的事实。对星阳公司提供的证据，邓瑞文提出如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的《肇庆市建筑施工许可证》的真实性不予认可，合法性予以认可；对《肇庆市房地产实业总公司股份暨“东成花苑”工程项目转让协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对《关于“东成花苑”项目土地权属更名的批复》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对《国有土地使用权证》的真实性、合法性不予认可；对《关于肇庆市星阳房地产开发有限公司名下两宗土地取得情况的说明》的真实性予以认可，对合法性不予认可；对证据3的《不动产权属登记信息查询结果》的真实性、合法性、关联性予以认可；对《肇庆市住房和城乡建设局关于“东成花苑”烂尾工程拆除问题的复函》的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对《施工安全监督告知书》的真实性、合法性、关联性不予认可；对《占用城市道路事项许可证》的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。邓瑞文为支持其主张，向本院提交如下证据：1.商品房购销合同书；2.发票；以上拟共同证明被告于1994年7月5日向房实总公司购买了案涉商铺，并已支付了全部购房款；3.通知，拟证明房实总公司开发的“东成花苑”金华楼商铺已竣工并交付使用；4.收据；5.水电费发票、污水处理费通用票据；以上拟共同证明房实总公司于1994年把案涉商铺交付给被告使用后，被告便开始支付案涉商铺的水电费及污水处理费至今，且被告从1994年起就一直合法占有、使用案涉商铺至今；6.民事裁定书，拟证明“东成花苑”首层部分商铺经肇庆市中级人民法院以生效裁定形式确认；商铺已移交物权人，是独立的物权，可用作抵债，原告没有商铺的所有权；7.肇庆市住房和城乡建设局关于“东成花苑”信访事项的答复，拟证明2018年10月10日市住建局对原告回复内容不是决定拆除烂尾楼批复性文件，拆除没有经相关行政部门批准。对邓瑞文提供的证据，星阳公司提出如下质证意见：对证据1、2的真实性不予确认，对合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4的真实性不予确认，对合法性、关联性无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据6、7的真实性、合法性、关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：1994年6月26日，房实总公司售房部发出通知，记载：“金华楼首层九、十卡业主：贵单位所购我总公司的东成花苑金华楼首层商铺现已落成交付使用，请贵业主在七月一号前，前来办理收铺的有关手续。致业主。”1994年7月5日，房实总公司与邓瑞文签订《商品房购销合同书》，约定邓瑞文购买座落在肇庆市××州××路东成花苑金华楼首层商场第8号，总价款为1124460元，预交订金在1993年11月16日前应付832500元，竣工结算尾数在1994年7月4日应付291960元。签订合同后，邓瑞文依约支付完毕所有购房款，房实总公司亦向邓瑞文出具相应收款发票。1994年8月1日，肇庆市建设委员会向房实总公司颁发肇建施许字（94）161号《肇庆市建筑施工许可证》，该许可证记载，工程项目名称为商住楼A#，建设单位为房实总公司，结构及层数为框剪三十二层，工程建设地点为端州三路口，施工单位为肇庆市建公司，计划竣工日期为96年6月30日等。另查明，2007年9月3日，房实总公司（甲方）与建实总公司（乙方）签订《肇庆市房地产实业总公司股份暨“东成花苑”工程项目转让协议书》，其中约定：甲方将其公司股权和其投资及开发的“东成花苑”项目【该项目位于端州××与××处，原规划二幢32层连体结构建筑，土地证面积为6792.5平方米（合10.2亩），建筑占地面积为5158平方米，原规划许可证总建筑面积是40000平方米，两幢楼地桩基础已完成，A幢已建至框架九层，完成建筑面积为10747平方米，该工程由于各种原因，1995年4月暂停施工至今】所拥有的全部权益一并转让给乙方，乙方出资2100万元人民币包干给甲方，用于清偿除肇庆市联合担保有限公司的债务外的全部债务；乙方以该条件作为对价，接受甲方转让甲方公司100%股权及“东成花苑”工程项目的全部物业、土地、及相关附属设施和权利，由乙方进入重组并重新投入开发经营等。甲方承诺：1、除甲方向乙方包干2100万元所指的债务（详见“债务表”）及肇庆市联合担保有限公司的债务外，甲方再无其他债务；2、在本协议书签订时，甲方对已经履行、正在履行或未履行的合同债权债务以及担保债务已自行清理或已转化为“债务表”内的债项；3、甲方拥有对“东成花苑”商住楼项目的处置权。在乙方按本协议书约定出资给甲方偿还全部债务后，甲方确保与各债权人或受案法院办理抵押物的解除抵押登记及解除查封等手续，使本协议书中房地产项目再无担保抵押或被查封等权利限制，将其拥有“东成花苑”商住楼项目连同公司股权一起转让给乙方，由乙方在不更改甲方公司名称（即房实总公司）的情况下进行投资开发。甲方责任：1、甲方按国有资产产权转让改革有关政策，制订工作程序、工作计划及进度时间表，经双方同意通过由专责小组实施执行；按时保质地确保完成财务审计、资产评估、债务偿还款确认等各项工作；草拟转让合作协议并报上级主管部门批准；签订协议及办理承接等有关手续，直至甲方公司股权和“东成花苑”工程项目整体全部转让给乙方；……乙方责任：1、在甲方与全部债权人（肇庆市联合担保有限公司除外）签订金额不超出2100万元的“债务偿还协议”后，乙方按本协议书的约定出资2100万元并按甲方签订的“债务偿还协议”代甲方偿还其所欠债务，上述债务包括工人工资（含社保费）、职工遣散补偿款、欠税款、银行贷款、个人集资款、工程欠款、预售房款、欠土地出让金及其他赔偿款等（附详细债务表）；2、乙方单列自行处理与肇庆市联合担保有限公司的债务，与甲方无关。3、乙方承担甲方公司股权及“东成花苑”工程项目移交后的所有经济和法律责任。双方还约定了合作过程的其他问题。2010年7月22日，肇庆市人民政府国有资产监督管理委员会作出肇国资产权[2010]17号《关于东成花苑项目土地权属更名的批复》，记载：“肇庆市城建投资开发集团有限公司：报来《关于‘东成花苑’项目土地权属更名的请示》（肇城投请字[2010]16号）收悉。根据市委、市府关于盘活、清理烂尾楼、增进社会和谐的相关政策，为整合资源盘活资产，解决历史遗留问题，经研究，批复如下：一、同意市物资集团总公司属下市房地产实业总公司开发的‘东成花苑’项目6792.5平方米土地资产，属国有出让土地（土地使用证号码：肇府国有（1993）字第特0005号，面积：4030平方米；肇府国用（1993）字第特0006号，面积：2762.5平方米），重组划入市建设实业总公司属下全资子公司市星阳房地产开发有限公司，并直接更名至‘肇庆市星阳房地产开发有限公司’。二、请市建设实业总公司、市星阳房地产开发有限公司妥善处理好相关债权债务关系，确保各方权益。三、请抓紧衔接市国土资源局办理土地产权变更登记手续，换发土地使用证，完成后将执行情况报我委备案。”2010年11月3日，肇庆市国土资源局向星阳公司颁发肇国用（2010）第00934号、第00935号《国有土地使用证》，该两证书记载：座落广东省××州××路南侧（原金华楼）、（原银华楼）的土地使用权人为星阳公司。2018年3月29日，肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权属登记信息查询结果》记载：“经查阅我局（肇庆市不动产登记中心）有关端州区房地产权登记材料数据库有关房地产权登记资料，到目前为止暂无肇庆市星阳房地产开发有限公司名下的位于肇庆市××州××南侧（××、××州××路南侧（原金华楼）的房产登记信息资料记录。查阅人：时蕾。”2018年9月5日，肇庆市国土资源局出具《关于肇庆市星阳房地产开发有限公司名下两宗土地取得情况的说明》，记载：“肇庆市星阳房地产开发有限公司：位于端州××与××处的‘东成花苑’项目，原是国资委属下企业“肇庆市房地产实业总公司”（即肇庆市物资房地产总公司）投资开发的项目。该地块于1993年9月8日在我局办理了协议出让手续，缴纳了土地出让金。1995年4月项目停工，形成烂尾工程。2010年11月，经肇庆市国有资产管理委员会批准同意（肇国资产权【2010】17号），项目地块划入肇庆市建设实业总公司属下全资子公司肇庆市星阳房地产开发有限公司名下，颁发了土地证号为肇国用（2010）第00934号/30000335，土地面积为4030平方米和土地证号为肇国用（2010）第00935号/30003065，土地面积为2762.5平方米《国有土地使用证》。该地块的中小学校、社区公共用房配套设施费以规划部门按照市政府相关文件界定核算为准。”2018年10月10日，肇庆市住房和城乡建设局作出《肇庆市住房和城乡建设局关于“东成花苑”烂尾工程拆除问题的复函》，记载：“肇庆市星阳房地产开发有限公司：你司《关于‘东成花苑’烂尾工程存在重大安全隐患的报告》收悉。经研究，函复如下：一、你司就东城花苑烂尾楼及其附属旧房拆除已向肇庆市建设工程施工安全监督站申办了施工安全监督备案手续，监督登记号为2018036。二、工程拆除前，要消除安全隐患。提前做好相关管线的迁移，迁出建筑物内一切人员，断水、断电，做好施工现场围蔽，防止无关人员进入。并由市施工安全监督站进行拆除前的安全技术交底及现场复查后，方可进行拆除。三、拆除工程须由有相应资质的施工单位负责，并制定工程拆除施工组织方案，按照市施工安全监督站于2018年6月15日发给你司的《施工安全监督告知书》要求，做好相关施工安全工作。施工过程做好防尘措施，防止扬尘产生。此复”2019年9月2日，肇庆市住房和城乡建设局作出肇建信函﹝2019﹞186号《肇庆市住房和城乡建设局关于“东成花苑”信访事项的复函》，记载：“梁剑秋、邓瑞文、郭启明：我局于2019年9月2日收到你们反映关于‘东成花苑’烂尾工程问题的复函不满意，要求监督开发商处理好原购房人权益才能拆除问题，现函复如下：一、关于我局‘东成花苑’烂尾工程拆除问题复函的内容。‘东成花苑’原为市物资集团公司开发，后因烂尾转由肇庆市星阳房地产开发有限公司接手开发建设。2018年9月25日星阳公司向我局报告认为烂尾工程存在重大安全隐患，决定对烂尾楼进行围挡和拆除。我局2018年10月10日对星阳公司做出回复，该回复内容不是决定拆除烂尾楼的批复性文件，是针对烂尾楼拆除需落实施工安全措施的工作要求。二、关于原购房人权益保障问题。该项目工程烂尾引致原购房人权益保障问题，在开发过程中由现开发单位与原购房人协商解决，以保障原购房人合法权益。无法协商解决的，可通过司法途径解决。”再查明，位于肇庆市××州××南侧（××、××州××路南侧（原金华楼）的地上建筑物（含案涉商铺）尚未竣工验收，亦未办理相关权属证书。本院认为，本案系返还原物纠纷。结合原、被告诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1.被告是否取得案涉商铺产权；2.被告是否需要返还案涉商铺。关于被告是否取得案涉商铺产权问题，根据1989年4月1日施行的《中华人民共和国标准化法》第二条“对下列需要统一的技术要求，应当制定标准：……（四）建设工程的设计、施工方法和安全要求。……”、第七条“国家标准、行业标准分为强制标准和推荐性标准。保障人体健康，人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制标准，其他标准是推荐性标准。省、自治区、直辖市标准化行政主管部门制定的工业产品的安全、卫生要求的地方标准，在本行政区域内是强制性标准”、第十四条“强制性标准，必须执行。不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和进口。推荐性标准，国家鼓励企业自愿采用”，1990年4月6日施行的《中华人民共和国标准化法实施条例》第二条“对下列需要统一的技术要求，应当制定标准：……（四）建设工程的勘察、设计、施工、验收的技术要求和方法；……”、第十一条“对需要在全国范围内统一的下列技术要求，应当制定国家标准（含标准样品的制作）：……（二）保障人体健康和人身、财产安全的技术要求；……（七）工程建设的重要技术要求；……”、第十八条“国家标准、行业标准分为强制性标准和推荐性标准。下列标准属于强制性标准：……（三）工程建设的质量、安全、卫生标准及国家需要控制的其他工程建设标准；……省、自治区、直辖市人民政府标准化行政主管部门制定的工业产品的安全、卫生要求的地方标准，在本行政区域内是强制性标准”、第二十三条“从事科研、生产、经营的单位和个人，必须严格执行强制性标准。不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和进口”，1980年1月3日颁布的《工程建设标准规范管理办法》第十八条“标准一经审批颁发，就是技术法规。一切工程建设的勘察、设计和施工及验收，都必须按照现行的标准进行，凡不符合现行标准的勘察、测量报告，不得报出；凡不符合现行标准的设计文件，不得审批；凡不符合现行标准的原材料、半成品、成品和设备或工程质量，均不得使用和安装或验收”的规定以及本院查明事实，本案中，房实总公司开发的“东成花苑”项目即包含位于肇庆市××州××南侧（××、××州××路南侧（原金华楼）的地上建筑物（含案涉商铺）尚未竣工验收。房实总公司将尚未竣工验收的案涉商铺销售并交付被告使用的事实发生在1994年，根据当年颁发施行的上述有关法律法规规定，建设工程的设计、施工方法和安全要求应当制定标准。保障人体健康，人身、财产安全的标准和法律、行政法规规定强制执行的标准是强制标准，工程建设涉及人身、财产等安全标准，故其属于强制性标准。强制性标准，必须执行。不符合强制性标准的产品，禁止生产、销售和进口。房实总公司投资开发的“东成花苑”项目尚未竣工验收，属于不符合安全标准的工程质量，不得使用和安装，亦禁止销售，而房实总公司对“东成花苑”项目未按照当年通行的标准进行竣工验收，即与被告签订《商品房购销合同书》并擅自将该项目的商铺销售、交付给被告使用，违反法律法规的强制性规定，应予纠正，被告辩称其是合法占有、使用案涉商铺，其即是案涉商铺的业主的理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告是否需要返还案涉商铺的问题，根据1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”、第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”规定，本案中，“东成花苑”项目自1995年4月暂停施工至今，该项目的地上建筑物现状亦延续至今。现该项目的土地使用权权属于2010年11月3日登记在星阳公司名下。如前所述，被告不是案涉商铺的物权所有人，故无权享有该商铺使用范围内的土地使用权，且案涉商铺也非作为动产转让，故案涉土地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施也应一并处分。因星阳公司是案涉土地的使用权人，其主张被告返还案涉商铺也即将地上建筑物一并处分的理由符合上述法律规定，本院予以支持，被告应返还案涉商铺，被告辩称原告不是适格主体的理由缺乏依据，本院不予采纳。被告返还案涉商铺后如认为侵害其利益的，可向有关责任主体另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国标准化法》第二条第（四）项、第七条、第十四条，《中华人民共和国标准化法实施条例》第二条第（四）项、第十一条第（二）、（七）项、第十八条第（三）项、第二十三条，《工程建设标准规范管理办法》第十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告邓瑞文应于本判决生效之日起十日内向原告肇庆市星阳房地产开发有限公司返还位于广东省肇庆市端州二路南侧（原金华楼）第八卡商铺。案件受理费100元（原告已预交），由被告邓瑞文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判长  蒙婉珊审判员  陈晓文审判员  覃丽珍二〇一九年九月三十日法官助理聂钰湘书记员杜爱怡