福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6367号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建仁文建设有限公司，住所地福州市鼓楼区梅亭路50号24＃楼一层。 法定代表人：李雄虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：余石文，男，1975年11月17日出生，汉族，住福建省罗源县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：葛琴，女，1970年7月27日出生，汉族，住浙江省安吉县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：翁智敏，福建融成律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈航，福建融成律师事务所律师。 上诉人福建仁文建设有限公司因与被上诉人余石文、葛琴房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建仁文建设有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持福建仁文建设有限公司的诉讼请求，并驳回余石文、葛琴的一审反诉请求。事实和理由：一、余石文、葛琴未依约支付购房款，福建仁文建设有限公司行使合同解除权有合同和法律依据。1．余石文、葛琴在2013年5月27日律师函中适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定要求福建仁文建设有限公司先行承担逾期交房违约责任后其再支付购房款余款，没有依据。根据交易习惯，在余石文、葛琴未付清购房款的情况下，福建仁文建设有限公司不负有交房的义务，更无需承担逾期交房违约责任。2．根据福建仁文建设有限公司提供的补充证明材料，即案涉房屋已封顶，公司有能力履行商品房买卖合同约定的义务，且福建仁文建设有限公司亦于2013年5月8日向余石文、葛琴发送《通知书》，通知余石文、葛琴于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续。2013年5月8日《通知书》到达余石文、葛琴时，余石文、葛琴行使不安抗辩权的条件也已经灭失，其在此之后仍拒绝交付购房款之行为属严重违约。3．余石文、葛琴未办理贷款的行为构成严重违约。2018年8月31日福建仁文建设有限公司又以律师函的形式告知余石文、葛琴按合同约定支付购房款，但余石文、葛琴均未按约定履行，其行为已构成逾期付款，导致福建仁文建设有限公司收取购房款的合同目的无法实现。4．余石文、葛琴以福建仁文建设有限公司“严重丧失商业信誉”为由行使不安抗辩权没有法律依据，故福建仁文建设有限公司无需以告知余石文、葛琴讼争房屋具备交付条件来终止余石文、葛琴抗辩权的行使。二、在余石文、葛琴未付清购房款项的情况下福建仁文建设有限公司不予交房，系福建仁文建设有限公司行使法定抗辩权，不构成违约。余石文、葛琴要求福建仁文建设有限公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。1．福建仁文建设有限公司交付房屋的前提应是余石文、葛琴完成支付全部购房款项，否则福建仁文建设有限公司有理由拒绝交房，不构成违约，无须向余石文、葛琴支付逾期交房违约金。2．在余石文、葛琴未完成付款义务的情况下，一审法院判决福建仁文建设有限公司继续履行《商品房买卖合同》且向余石文、葛琴支付逾期交房违约金，明显有违民事法律中的公平原则。3．余石文、葛琴至今未如约付清房款，依约应承担逾期付款的违约责任。 余石文、葛琴辩称，一、关于福建仁文建设有限公司提到的“余石文、葛琴未依约支付购房款构成违约，福建仁文建设有限公司行使合同解除权具有合同及法律依据”与“余石文、葛琴行使不安抗辩权无正当性”的观点无任何事实和法律依据。1．根据《商品房买卖合同》约定，2013年5月8日，福建仁文建设有限公司向余石文、葛琴发送《通知书》，要求办理按揭贷款手续，已超过合同约定的交房期限，且当时福建仁文建设有限公司经营状况严重恶化，福建仁文建设有限公司逾期交房已经构成违约，符合《合同法》第六十八条规定的情形。福建仁文建设有限公司明显存在不能对待给付的现实危险，而余石文、葛琴正确行使不安抗辩权，并履行了通知的义务，因此余石文、葛琴不存在违约行为。2．余石文、葛琴至今未收到交房通知，即自《商品房买卖合同》约定的交房日期至今整整拖延了6年有余，并且2017年7月仅仅是通过消防条件，不是具备交房条件，2018年8月31日福建仁文建设有限公司再次发出的律师函也并未告知余石文、葛琴讼争房屋已具备交付条件，因此根本不存在不安抗辩权灭失的情形。3．余石文、葛琴于2013年5月27日向福建仁文建设有限公司发出的律师函已明确提出福建仁文建设有限公司违约，而福建仁文建设有限公司自收到后对此都未提出任何抗辩，也未提供担保等，反而向余石文、葛琴发出商品房延期交房通知书并认可了自身的违约行为，并同意支付违约金。可见福建仁文建设有限公司对自己已违约的事实以及余石文、葛琴行使不安抗辩权都是知晓的。4．福建仁文建设有限公司逾期交房属于单方违约行为，而《合同法》没有赋予违约方单方解除合同的权利，福建仁文建设有限公司解除合同的行为不符合相关的法律规定。二、关于福建仁文建设有限公司提起的“根据交易习惯，余石文、葛琴需先付清购房全款，福建仁文建设有限公司方可交房”与“福建仁文建设有限公司在余石文、葛琴未付清购房款项的情况下拒绝向其交付房屋，属于行使法定的先履行抗辩权，不构成违约”的观点与其在一审中提交的证据相互矛盾。1.2014年3月20日福建仁文建设有限公司出具的《商品房延期交付通知书》，可见公司已表明自身存在违约行为。2．福建仁文建设有限公司至今从未向余石文、葛琴发出任何书面通知告知余石文、葛琴讼争房屋已具备交付条件，房屋未具交付条件，更不存在所谓的交付房屋的问题。因此福建仁文建设有限公司提出的行使先履行抗辩权的观点无基础事实支撑。三、在福建仁文建设有限公司解除权并未成就的情况下，商品房买卖合同应当继续履行，若房屋符合交付条件，余石文、葛琴仍愿意支付购房余款。 福建仁文建设有限公司向一审法院起诉请求：1．依法确认2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201031600030）已于2018年9月9日解除；2．判令余石文、葛琴协助福建仁文建设有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；3．判令余石文、葛琴协助福建仁文建设有限公司办理福州市鼓楼区洪山镇国光路86号仁文大儒世家原厝南地块21#1504单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4．判令余石文、葛琴向福建仁文建设有限公司返还编号为00015298、00015385、00015684、00080507、00094223的销售不动产统一发票联及办证联；5．依法判令余石文、葛琴向福建仁文建设有限公司支付违约金6,568.1元（按累计应付款的1%计算，自2013年5月16日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6．判令福建仁文建设有限公司有权在余石文、葛琴已付的购房款中直接扣除第5项请求中的余石文、葛琴应承担的金额。 余石文、葛琴向一审法院提出反诉请求：1．判决福建仁文建设有限公司发出的《律师函》不发生解除合同的效力，福建仁文建设有限公司应继续履行《商品房买卖合同》；2．判决福建仁文建设有限公司向余石文、葛琴支付违约金共计178,185.02元（其中2010年12月25日交付的415,751元部分按日万分之一的标准计算自2012年12月31日起计至2013年7月2日为7,608.24元，后又交纳了42万元购房款，合计835,751元按日万分之一的标准计算自2013年7月2日起暂计至2019年2月1日为170,576.78元，请求计至实际交付房屋并办理完毕产权登记之日止）。 一审法院认定事实：2010年12月25日，福建仁文建设有限公司、余石文、葛琴签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201031600030）及其附件，约定余石文、葛琴购买福建仁文建设有限公司开发的坐落于福州市鼓楼区，建筑面积114.99平方米，每平方米12051.06元，总金额1385751元。余石文、葛琴于2010年9月18日、10月7日、11月11日、12月14日分别支付福建仁文建设有限公司购房款2万元、5万元、75751元、27万元，合计415751元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。 2013年5月8日，福建仁文建设有限公司以邮寄的方式通知余石文、葛琴于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续，并告知余石文、葛琴如未及时到银行签约而导致后期按揭办理逾期，福建仁文建设有限公司将依据《商品房买卖合同》附件六第二条第5项约定追究违约责任。 2013年5月27日，余石文、葛琴委托福建华忠盛律师事务所向福建仁文建设有限公司发出律师函，主要内容为：“一、……贵公司未依约于2012年12月31日前向买受人余石文、葛琴交房，构成违约。贵公司应依据《商品房买卖合同》第九条的约定，先行承担违约责任。二、贵公司于2013年5月8日向买受人余石文、葛琴发出《通知书》，要求于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续。但在目前条件下，贵公司要求买受人办理按揭贷款手续，没有事实和法律依据，买受人无法接受。主要理由如下：（1）根据《合同法》第六十七条规定……在贵公司未承担逾期交房违约责任的前提下，买受人有权拒绝办理按揭贷款手续；（2）另据买受人余石文、葛琴了解相邻业主，有相当部分是已经办理了按揭并开始还贷，但至今也尚未交房，贵公司再次违约，严重丧失商业信誉，不符合办理按揭贷款手续的条件。三、在贵公司先行承担逾期交房违约责任，并具备办理按揭贷款手续的相关条件时，买受人余石文、葛琴有权选择以办理按揭贷款或现金支付购房款余款。综上所述，本所认为，在贵公司先行承担逾期交房违约责任之后，并具备办理按揭贷款手续的相关条件时，再由双方另行协商购房余款的支付方式。” 2013年7月2日，余石文、葛琴又支付福建仁文建设有限公司购房款42万元。 2014年3月20日，福建仁文建设有限公司向余石文、葛琴发出《商品房延期交房通知书》，内容为：“抱歉地通知您，您所购买的大儒世家·滨江HOUSE（D+1地块）因统一验收需要，故延迟交房时间，具体交房时间我司将另行发出通知。因延迟交房给您带来的不便我司深表歉意，我司将按《商品房买卖合同》第九条的约定在您办理产权总登时支付延期交付违约金。” 2014年9月25日，福建仁文建设有限公司再次向余石文、葛琴发出《商品房延期交房通知书》，内容为：“抱歉地通知您，您所购买的大儒世家·天澜Ⅰ期（原厝南地块）因故需延迟交房，我司将在2015年6月30日前办理交房，届时将提前发出交房通知书，因延迟交房给您带来的不便深表歉意。” 2014年至2016年，多家媒体报道了福建仁文建设有限公司因资金问题，项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。从2012年起，项目整体停工近一年。不少业主考虑到福建仁文建设有限公司前途的不确定性，交首付后没有去办理按揭贷款。 2017年7月9日，讼争房产已通过消防验收合格。 2017年11月21日，《商品房买卖合同》所约定的余石文、葛琴联系地址罗源县因棚户区改造项目需要被拆迁。 2018年8月31日，福建仁文建设有限公司委托福建闽江律师事务所向余石文、葛琴发出律师函，通知余石文、葛琴在收到律师函之日起七日内按合同约定向福建仁文建设有限公司缴纳购房余款55万元及相应违约金，逾期未缴纳将视同拒绝履行合同，该律师函将自动转为解除合同的通知，福建仁文建设有限公司不再另行向余石文、葛琴发送解除合同通知函。该律师函是通过邮政特快专递邮寄到罗源县，但被退回，备注原因是已搬迁、电话无法联系。 一审法院认为，福建仁文建设有限公司和余石文、葛琴签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。福建仁文建设有限公司于2013年5月8日以发律师函方式通知余石文、葛琴于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续，但福建仁文建设有限公司自身未能依约于2012年12月31日前交房，已构成违约。余石文、葛琴以“福建仁文建设有限公司违约在先，且已办理按揭并开始还贷的业主也未能取得房屋，福建仁文建设有限公司严重丧失商业信誉”为由于2013年5月27日也向福建仁文建设有限公司发律师函提出抗辩，要求福建仁文建设有限公司先行承担违约责任，并待具备办理按揭贷款手续的相关条件时，再另行协商购房余款的支付方式。事实上，讼争房屋直至2017年7月份才具备交付条件。福建仁文建设有限公司迟迟未能交房足以造成余石文、葛琴心理不安，余石文、葛琴以福建仁文建设有限公司违约在先、严重丧失商业信誉提出抗辩，理由成立。尽管如此，余石文、葛琴于2013年7月2日又支付福建仁文建设有限公司购房款42万元。由此可见，余石文、葛琴有诚意履行合同，只因福建仁文建设有限公司交房一再拖延，导致余石文、葛琴不敢去办理按揭贷款手续支付购房余款，其责任在于福建仁文建设有限公司，福建仁文建设有限公司在《商品房延期交房通知书》中也表示将按《商品房买卖合同》第九条约定支付延期交付违约金，这说明福建仁文建设有限公司已意识到自己的行为已构成违约。2018年8月31日，福建仁文建设有限公司再次发律师函通知余石文、葛琴缴纳购房余款及违约金，但福建仁文建设有限公司并未告知余石文、葛琴讼争房屋已具备交付条件，故余石文、葛琴仍处于有正当理由的抗辩状态，该通知对余石文、葛琴不发生法律效力。因此，福建仁文建设有限公司的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持；余石文、葛琴的反诉请求理由成立，予以支持，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，逾期交房违约金应从2016年2月12日起计算，之前逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求；二、福建仁文建设有限公司应继续履行与余石文、葛琴于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内支付余石文、葛琴逾期交房违约金（以已付购房款835,751元为基数，从2016年2月12日起至讼争房屋实际交付之日止按日万分之一计算）；三、驳回余石文、葛琴的其他反诉请求。本诉案件受理费17,271元，由福建仁文建设有限公司负担；反诉案件受理费1,931元，由余石文、葛琴负担992元，福建仁文建设有限公司负担939元。 本院二审期间，福建仁文建设有限公司围绕上诉请求提交：证据1．原厝南21号楼业主付款及交房时间；证据2．中国人民银行支付系统专用凭证；证据3．验收通知（魏勤）；证据4．进账单；证据5．验收通知（俞运富）；证据6．入账通知书；证据7．验收通知（黄元财），证明福建仁文建设有限公司与买受人之间的交易习惯，均是买受人付清购房款后，福建仁文建设有限公司才交付房屋，这也是商品房买卖领域的交易习惯。余石文、葛琴对福建仁文建设有限公司提供的证据三性均有异议，不予认可。本院经审查认为，以上证据和本案没有关联性，不能作为定案依据。根据在案证据，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行相应义务，存在违约行为的应承担相应的违约责任。 根据合同约定，福建仁文建设有限公司应于2012年12月31日前将符合条件的房屋交付给余石文、葛琴，但至今未履行交房义务，构成违约。一审法院认定逾期交房违约金从2016年2月12日起计算，余石文、葛琴对逾期交房违约金起算时间未提起上诉，对该项判决，予以维持。 福建仁文建设有限公司2013年5月8日以发律师函方式通知余石文、葛琴于2013年5月15日前到相关银行办理按揭贷款手续，但余石文、葛琴未予办理，亦已构成违约，亦应承担相应的违约责任。一审法院认定余石文、葛琴未办理按揭贷款手续支付购房余款的责任在于福建仁文建设有限公司，适用法律有误，予以纠正。 2017年11月21日，《商品房买卖合同》约定的余石文、葛琴联系地址罗源县因棚户区改造项目需要被拆迁。福建仁文建设有限公司因自身原因从2012年起逾期交房，2018年8月31日委托福建闽江律师事务所向余石文、葛琴发出的催缴购房余款及违约金的律师函，因邮政投递地址已搬迁、电话无法联系等原因被退回。余石文、葛琴并未收到律师函，非自身过错，一审认定该解除合同通知余石文、葛琴不发生法律效力，符合案涉合同履行的实际情况。福建仁文建设有限公司上诉认为有权行使合同解除权，要求解除案涉合同，不符合法律规定，不予支持。 结合以上分析，福建仁文建设有限公司不享有案涉合同的解除权，基于解除案涉合同提出的各项诉讼请求，不符合法律规定，一审法院驳回其诉请并无不当，予以维持。 综上所述，福建仁文建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律部分有误，但判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费17,271元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年九月十七日 法官助理蔡娟 书记员王惠