四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0304民初1382号 原告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市叙州区南岸蜀南大道西段34号。 负责人：杨端，行长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。 被告（案外人）：范智敏，男，1959年8月28日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市叙州区。 被告（案外人）：周小英，女，1981年4月18日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：范智敏（系被告周小英的配偶），住四川省宜宾市叙州区。 被告（被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。 法定代表人：冉寅吾。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。 被告（被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。 法定代表人：王又民。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司工作人员。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾县。 被告（被执行人）：冉恒川，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾县。 原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）与被告范智敏、周小英、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行宜宾分行的委托诉讼代理人黄俊杰、被告范智敏、被告周小英的委托诉讼代理人范智敏到庭参加诉讼。被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.判决对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢XXX号房屋（该房屋价值1938892元）继续执行；2.本案全部诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告与被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，经四川省高级人民法院（以下简称省高院）审理后，于2017年7月24日作出了（2017）川民初39号《民事调解书》，确认：“1.鼎城公司应于十日内偿还建行宜宾分行借款本金4.17亿元及相应的利息、罚息和复利；2.建行宜宾分行对鼎城公司开发的位于宜宾市南岸三江口片区‘龙湾壹号’的土地及房屋享有抵押权，并有权就处置抵押物所得价款优先受偿。”在该案诉讼过程中，省高院依法采取保全措施，查封了鼎城公司名下位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块的国有土地使用权以及其开发的“龙湾壹号”的2678套房屋。后被告范智敏、周小英就案涉房产提起执行异议，自贡市大安区人民法院作出（2019）川0304执异83号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。原告建行宜宾分行认为，被告范智敏、周小英对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房产应继续执行，理由如下：一是本案中省高院对案涉房产作出的查封系尚未生效的轮候查封，被告范智敏、周小英无权就未生效的轮候查封对案涉房产提起执行异议；二是原告建行宜宾分行对案涉房产享有抵押权；三是被告范智敏、周小英所提执行异议并未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的四个条件。综上所述，被告范智敏、周小英所提执行异议并不符合《执行异议规定》第二十七条、第二十八条的规定，不应得到法院支持。原告建行宜宾分行为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告范智敏、周小英辩称，本案所涉房产的查封是否为轮候查封，需要原告建行宜宾分行举示证据证实；即便是轮候查封，法律及司法解释并没有规定案外人不能对轮候查封提出异议；且省高院（2017）川财保4号民事裁定书对案涉房产系首轮查封，对案涉房产的物权期待权构成实质性影响，对执行标的提出书面异议，并无不当。原告建行宜宾分行办理的是在建工程抵押登记，不能自动转化成现房抵押登记。原告建行宜宾分行向宜宾市给房管局出具了同意预售抵押物的《证明》，并负责收回贷款，宜宾市房管局向鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第一款第三项的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭，故原告建行宜宾分行对案涉房产的抵押权已消灭。原告建行宜宾分行只能向鼎城公司等债务人主张权利，被告范智敏、周小英作为善意的买受人，支付了对价，被告鼎城公司未将购房款用于清偿原告债务，非买受人能控制，在宜宾市房管局向鼎城公司颁发了《商品房预售许可证》后原告建行宜宾分行未尽到监管责任，造成贷款不能收回，应对此承担相应的责任。因抵押权人已出具《证明》同意出售抵押物，被告范智敏、周小英与被告鼎城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已支付全部价款，在法院查封前已经合法占有涉案房屋，房屋不能办理产权登记不是被告范智敏、周小英过错，符合《执行异议规定》第二十八条的规定，被告范智敏、周小英对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院应驳回原告建行宜宾分行的诉讼请求，不得执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢XXX号的房屋。 被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未到庭答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 经审理，本院认定以下案件事实： 2016年5月16日，被告范智敏、周小英与被告鼎城公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：YW-QHL-XXX)，约定被告鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢XXX号房屋，以总价款1938892元出售给被告范智敏、周小英，该合同还载明了商品房的销售依据和基本情况、抵押情况等条款。 同日，被告范智敏通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市莱茵支行账户取现800000元，被告鼎城公司向被告范智敏、周小英出具收到购房款850000元的收款收据。 2016年8月18日，被告范智敏通过其在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市莱茵支行账户取现288892元，被告鼎城公司向被告范智敏、周小英出具收到补交购房款288892元的收款收据。 2016年5月11日，川消消防工程有限公司出具一份欠条，该欠条载明：“今欠鼎城置地有限责任公司龙湾一号项目7-XXX购房款800000元（捌拾万圆），以后在我公司龙湾壹号消防工程款中抵扣。” 2016年12月14日，川消消防工程有限公司向被告鼎城公司出具工程款抵房委托，该委托载明：“请将由我公司承建的龙湾一号消防工程的工程款项中800000元（捌拾万元整）用于抵扣7号楼XXX范智敏部分房款，剩余房款由范智敏缴纳现金补足。特此委托。同意抵购。冉恒川2017.1.22”。 2017年1月23日，被告鼎城公司向被告范智敏、周小英出具收到购房款800000元的收款收据，该收据上载明：“由川消消防公司龙湾壹号消防工程款抵购”。 2016年8月18日，被告范智敏、周小英与成都合智商务服务有限公司签订《前期物业服务合同》，并于同日预付了2016年8月13日至2016年11月12日的物业服务费、于2017年12月15日缴纳了2017年8月13日至2018年8月12日的物业服务费和2016年4月14日至2017年12月10日的水费、于2019年7月15日交纳了2018年9月10日至2019年7月10日的水费。 建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高级人民法院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块、权证号为宜市翠国用（2012）第03377号的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高级人民法院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高级人民法院申请强制执行。四川省高级人民法院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由四川省自贡市中级人民法院执行。四川省自贡市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。 2019年7月17日，被告范智敏、周小英向本院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢XXX号房屋主张排除执行。同年7月24日，本院作出（2019）川0304执异83号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号7幢XXX号房屋的执行。原告建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢XXX号房屋于2017年3月20日被四川省高级人民法院予以查封，为首轮查封。 以上事实有原告建行宜宾分行提供的原告营业执照复印件、金融许可证复印件、被告营业执照复印件、身份证复印件、（2017）川民初39号《民事调解书》及他项权证复印件、（2017）川财保4号《民事裁定书》复印件、大安区法院执行异议裁定书复印件、《商品房买卖合同》复印件，被告范智敏、周小英提供的身份证复印件、《商品房预售许可证》复印件、《证明》复印件、《欠条》复印件、《工程款抵房委托》复印件、收款收据复印件、《前期物业服务合同》复印件、物业服务费和水电费收据复印件、房屋登记簿复印件，以及到庭当事人的当庭陈述附卷佐证。 被告鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未提供证据。 另查明，四川省自贡市中级人民法院作出（2019）川03民终602号民事判决书，已发生法律效力，该判决书认定以下事实： 建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号;2014年9月12日，办理了被告鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块7#、8#、9#楼地上、7-10#楼和幼儿园下地下室的在建工程（编号：在建-97号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000017号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾一号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2014年7月22日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号三期商住7#楼、8#楼小区商品房，并负责收回贷款”。 宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2015年7月22日，向鼎城公司颁发了（2014）房预售证第15号、16号、22号《商品房预售许可证》，预售对象分别为“龙湾一号（第7幢住房、商业，第8幢住房）”、“龙湾一号（C幢商业，D幢商业，E、F幢商业）”、“龙湾一号地下室（商业、仓库、车库）。 本院认为，本案的争议焦点为被告范智敏、周小英就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 （一）关于被告范智敏、周小英是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，被告范智敏、周小英在法院查封前与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告范智敏、周小英买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前被告鼎城公司已将案涉房产交付被告范智敏、周小英占有使用，被告范智敏、周小英交纳了水费、物业服务费，显示其已实际占有使用案涉房产。综上，应当认定被告范智敏、周小英在人民法院查封之前已与被告鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产。 （二）关于被告范智敏、周小英是否已经支付价款的问题。根据被告范智敏、周小英与被告鼎城公司签订的《商品房买卖合同》，约定案涉房产的总价款为1938892元。首先，被告范智敏在银行分别取现800000元、288892元后，按照合同约定向被告鼎城公司支付购房款，被告鼎城公司同日分别出具了850000元、288892元的收款收据；其次，川消消防工程有限公司向被告鼎城公司出具欠条和工程款抵房委托，将其承建的龙湾一号消防工程的工程款项800000元用于抵扣被告范智敏部分房款，被告鼎城公司同意抵扣并向被告范智敏、周小英出具收到购房款800000元并以川消消防公司龙湾一号消防工程款抵购的收款收据。综上，应当认定被告范智敏、周小英已经按照合同约定支付全部购房款。 （三）关于是否因被告范智敏、周小英自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但原告建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，被告范智敏、周小英作为买受人基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因被告范智敏、周小英自身原因。 因此，被告范智敏、周小英所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号7幢XXX号房产不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。 案件受理费22250元，由原告中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  肖翔月 人民陪审员  张秀梅 人民陪审员  杨淑琴 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  莫 敏 书 记 员  罗 丽