福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初2395号 原告：覃少龙，男，1959年2月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张坤明，福建法益律师事务所执业律师。 被告：中国工商银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇云东路2号，统一社会信用代码91350622X11751213E。 法定代表人：陈锡海，任行长。 委托诉讼代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所执业律师。 原告覃少龙与被告中国工商银行股份有限公司云霄支行（以下简称“工行云霄支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃少龙及其委托诉讼代理人张坤明，被告工行云霄支行的委托诉讼代理人傅晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃少龙向本院提出诉讼请求：1.确认覃少龙和工行云霄支行发生址在云霄县房屋买卖合法有效；2.工行云霄支行应协助覃少龙办理上述房屋产权过户登记至覃少龙名下。事实及理由：址在云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，覃少龙原是云霄工商银行员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给覃少龙居住使用。因不属于房改房屋，2005年12月29日确定以市场价格拍卖给覃少龙。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过中介机构评估，按评估价出售给覃少龙。经厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋评估价格72269元。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给覃少龙，转让价格按评估价72269元转让，覃少龙应当缴交80%房屋评估价款即57808元，余款14452元约定在房屋产权过户时交清。当日覃少龙缴交转让价款57808元，后覃少龙多次要求工行云霄支行办理房屋产权过户给覃少龙，因各种原因，以致覃少龙购买上述房屋无法过户到覃少龙名下。 工行云霄支行辩称，1.覃少龙与工行云霄支行之间不存在房屋买卖合同关系，诉状所述与事实不符。工行云霄支行原计划的定向转让房产行为是工行云霄支行2006年计划实施的针对本单位职工的福利方案，但该处置方案仅仅停留在工行云霄支行内部计划阶段，虽提交工行云霄支行职工大会审议表决，但在提交工商银行省行审批时，因覃少龙99年已调离至漳州分行，享受漳州分行的房改政策，且省行认为定向转让方案未公开拍卖，其他职工不能平等竞争，最终省行未予批准该方案，工行云霄支行没有权限直接实行定向转让，因此该福利政策并没有实际执行，覃少龙与工行云霄支行就涉诉房产最终没有签订任何房屋买卖合同，且工行云霄支行已于2007年6月将覃少龙所预交的购房款全部退还至覃少龙名下账户。事实上，此后覃少龙就涉诉房产还与工行云霄支行签订有租赁合同。综上，覃少龙与工行云霄支行之间不存在房屋买卖关系这一基础，买卖合同尚未成立，覃少龙要求确认房屋买卖合同有效，缺乏事实和法律依据，应驳回诉请。同时，工行云霄支行暂保留向覃少龙主张缴纳租金的权利。2.假使认定房屋买卖合同成立，该转让合同亦属无效合同，覃少龙主张确认合同有效并要求协助过户，缺乏法律依据。首先，本案涉诉楼栋只办理整栋楼的土地使用权证，土地性质属于划拨。根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有审批权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”因此，假使合同成立，也因违反法律强制性规定而应当被认定为无效合同。其次，本案涉诉楼栋未办理房产证，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，假使认定双方存在合同关系，转让行为依法应当认定为无效。覃少龙主张缺乏法律依据。综上所述，本案双方房屋买卖合同尚未成立，假使认定合同成立，合同也是无效的，覃少龙的主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的证据和事实，本院认定如下： 1.覃少龙与工行云霄支行是否存在房屋买卖关系？围绕此争议焦点，工行云霄支行以其并未与覃少龙签订书面的房屋买卖合同、未经上级部门审批通过、已退还覃少龙购房款以及双方系存在房屋租赁关系等为由，抗辩其与覃少龙并未存在房屋买卖行为。对此本院经审查认为，虽然本案中覃少龙与工行云霄支行并未签订书面的房屋买卖合同，但是结合工行云霄支行内部决议同意将本案讼争房屋转让给覃少龙、收取覃少龙支付的大部分购房款并出具收款收据交由覃少龙收执、将本案讼争房屋交付给覃少龙占有使用，可以证实覃少龙与工行云霄支行之间就本案讼争房屋达成房屋买卖的意思表示，并就本案讼争房屋的具体位置、价款达成一致，是属于其他书面形式的房屋买卖合同。据此，可以认定覃少龙与工行云霄支行之间形成房屋买卖关系。而工行云霄支行辩称的理由，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。 2.覃少龙与工行云霄支行之间的房屋买卖行为是否合法有效？围绕此争议焦点，工行云霄支行以将土地性质为划拨的以及未依法领取权属登记证书的房屋转让给覃少龙，违反法律强制性规定为由，抗辩其与覃少龙之间的房屋买卖行为是无效行为。对此本院经审查认为，不得转让划拨土地性质以及未依法领取权属登记证书的房屋，是属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施的规范性规定，不属于法律的效力性强制性规定，因此覃少龙与工行云霄支行之间就房屋达成买卖关系，并不因为本案讼争房屋的土地性质为划拨以及目前未依法领取权属登记证书而影响合同的效力，双方之间的房屋买卖关系合法有效。 3.覃少龙主张工行云霄支行应协助覃少龙办理上述房屋产权过户登记至覃少龙名下是否合法有据？围绕此争议焦点，本院认为，由于覃少龙与工行云霄支行之间的房屋买卖行为合法有效，作为出卖方的工行云霄支行有义务协助买受方的覃少龙将本案讼争房屋的所有权转移登记至覃少龙名下。但由于本案讼争房屋的土地为划拨性质，土地权利方转让土地时，需补交相应的土地转让金，因此目前办理本案讼争房屋权属转移登记的条件尚未成就，覃少龙可待具备办证条件时另行主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址在云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，覃少龙原是云霄工商银行员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给覃少龙居住使用。因不属于房改房屋，工行云霄支行于2005年12月29日确定以市场价格拍卖给覃少龙。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋按评估价72269元出售给覃少龙。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给覃少龙，转让价格按评估价72269元转让，覃少龙应当缴交80%房屋评估价款即57808元，余款14452元约定在房屋产权过户时交清。覃少龙向工行云霄支行缴交转让价款57808元，工行云霄支行出具收款收据交给覃少龙收执。 另查明，本案讼争房屋的土地性质为划拨，目前尚未办理房屋权属登记。 本院认为，覃少龙与工行云霄支行之间就本案讼争房屋达成买卖意向，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。覃少龙依约已付相应的购房款，工行云霄支行将房屋交付给覃少龙，双方之间的房屋买卖合同也已实际履行。由于本案讼争房屋的土地性质为划拨，导致目前尚不具备办理本案讼争房屋权属证书的条件，覃少龙可在具备办证条件时另行主张。工行云霄支行辩称的理由，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。覃少龙主张的诉讼请求，部分支持部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决如下： 一、确认覃少龙与中国工商银行股份有限公司云霄支行就址在云霄县房屋达成的房屋买卖合同合法有效； 二、驳回覃少龙的其他诉讼请求。 案件受理费1731.7元，减半收取计865.85元，由中国工商银行股份有限公司云霄支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员  汤明智 二〇一九年九月三十日 法官助理  何阿彬 书 记 员  汤筱晴