广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终878号 上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇悦港大道2号玫瑰御园，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曾献春，男，1979年6月19日出生，系该公司员工。 被上诉人（一审原告）：徐传兰，女，1963年12月5日出生，汉族，住合浦县。 上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）因与被上诉人徐传兰商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人徐传兰一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审认为兰庭公司违约错误，本案《商品房买卖合同》是合法有效的。该合同第十五条明确约定，兰庭公司履行合同办证义务的时间是交房并综合验收后90天内，上诉人建设的玫瑰御园综合验收时间是2018年3月12日，交房后未办证并不是合同约定义务。二、一审判令兰庭公司向被上诉人支付违约金是错误的，因为兰庭公司并没有违约。即使兰庭公司存在违约情形，支付违约金也不应以2017年11月24日作为兰庭公司履行合同的违约起算时间，也只能从2018年3月12日起90日后的第二天开始计算兰庭公司的违约时间，因为2018年3月12日是综合验收的最后时间，所以一审法院将2017年11月24日作为兰庭公司违约的起算时间没有事实和法律依据。三、一审法院认定上诉人存在违建行为错误。所谓的违建情形，缘于本地区的行政机关为招商引资，鼓励异地投资商参与本地区土地开发而实施的优惠政策，兰庭公司所投资开发的玫瑰御园项目在报建时被准报建6﹢1层、11﹢1层，并许可销售，这不是法律意义上的违建，而是本地区行政管理机关许可房地产开发商可为而且是普遍存在的现象，并非仅有兰庭公司。即使兰庭公司在玫瑰御园项目建设中存在违建情形，该情形也仅存在该项目的第一期，该期项目已于2017年11月24日通过竣工规划验收，而第四期工程于2017年8月21日才完成竣工规划验收，这间隔的三个月在实际的行政管理运作中无实际意义，因为合浦县住建局于2017年10月14日的玫瑰御园项目总竣工测量成果报告显示，综合验收所有的工作均是同时进行，即便项目1期存在违建情形，也不当然导致综合验收无法正常进行。综上，请求二审法院支持上诉人的请求，判如所求。 被上诉人徐传兰辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，兰庭公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。理由：一、合同涉及到综合验收的条款对双方均不产生拘束力，因为兰庭公司在签订合同时并没有提请被上诉人注意免除或者限制其责任的条款，现兰庭公司以“综合验收”未达成为借口，拒不给被上诉人办理房产证，其应承担违约责任。二、兰庭公司因一期工程存在违建而无法进行竣工验收，造成逾期办证，应承担违约责任。三、被上诉人买受的房屋虽己交付使用，但至一审开庭时未能取得房产证，期间被上诉人不能更名过户、不能自由买卖，同时还造成利息、通胀、交通费以及误工等损失。四、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，兰庭公司在未取得竣工验收合格证的情况下交付房屋，属于违法擅自交房行为，其应承担相应的违约责任。 徐传兰向一审法院起诉请求：一、判令兰庭公司向徐传兰支付逾期办证违约金37357元（按合同约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，从2013年8月30日至2018年8月30日止，共计1825天，违约金为：房价款204795元×0.0001×1825天=37357元，合同继续履行）；二、判令兰庭公司协助徐传兰办理好房产证。 一审法院审理查明：2012年9月6日，王强、徐传兰与兰庭公司签订了《商品房买卖合同》，约定王强、徐传兰购买兰庭公司开发的位于合浦县，该商品房建筑面积共92.25平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2220元，总金额为204795元。合同约定出卖人应当在2013年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同第九条处理。合同还对其他事项进行了约定。《合同补充协议》约定付款方式为银行按揭等事项。合同签订后，王强、徐传兰按时向兰庭公司交纳购房款204795元，2013年8月30日，兰庭公司将涉案房屋交由王强、徐传兰管理使用。2018年12月6日，兰庭公司向产权登记机关提交涉案商品房权属转移登记材料。另查明，兰庭公司开发的涉案房屋所在的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。再查明，徐传兰与王强是夫妻关系，共生育两个儿子王鸿耀、王鸿烈。王强于2015年10月6日死亡，其父亲王贤昌于2004年死亡。诉讼中，王鸿耀、王鸿烈、王强的母亲廖国梅自愿放弃继承王强涉案房产的份额。 一审法院认为，徐传兰、王强与兰庭公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，徐传兰、王强已按照合同约定将购房款及办证费用支付给兰庭公司，兰庭公司亦交付房屋给徐传兰、王强使用，并且涉案小区商品房已竣工验收合格，办证条件已成就，但兰庭公司未按约定将办理权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案，已构成违约。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，徐传兰要求兰庭公司协助其办理涉案房屋的产权证的诉讼请求，理由成立，予以支持。关于徐传兰请求兰庭公司支付逾期办证违约金的问题。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条约中的行政审批项目“综合验收”虽于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。本案中，涉案房屋属于兰庭公司开发玫瑰御园第一期工程，于2017年11月24日建设工程竣工规划验收合格，依合同的约定，兰庭公司应于2017年11月25日至2018年2月22日内向登记机关提交办理权属登记材料，但兰庭公司于2018年12月6日才履行上述约定的义务，致使徐传兰不能在规定期限内取得涉案商品房权属证书，已构成违约，应承担相应违约责任。依合同的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。根据徐传兰的主张，违约金由兰庭公司每日按徐传兰已支付的房价款即204795元的万分之一从商品房综合验收合格使用90日后即从2018年2月23日起至2018年8月30日止（189天）违约金为204795元×0.01%×189天=3870.6元。另，由于兰庭公司第一期工程的违建行为导致竣工验收无法正常进行，为此应承担相应的违约责任。根据合浦县住建局的《复函》及查明的事实，因违建致拖延竣工验收期间应为2013年12月至2017年6月，该期间兰 庭公司应向徐传兰、王强支付的违约金为204795元×0.01%×30天×43个月=26418.5元。综上所述，两项违约金为3870.6元+26418.5元=30289.1元。由于涉案房屋系徐传兰、王强夫妻共同财产，王强已死亡，其名下份额应由其法定继承人依法继承，故徐传兰主张逾期办证违约金符合法律规定，应予准许；但徐传兰主张违约金37357元，超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第五条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，一审法院判决：一、兰庭公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助徐传兰将位于合浦县廉州镇泮塘大转盘南侧玫瑰御园第4幢301号商品房的不动产权证办理到徐传兰的名下；二、兰庭公司应支付徐传兰逾期办理商品房权属证书的违约金人民币30289.1元；三、驳回徐传兰的其他诉讼请求。案件受理费765元，适用简易程序减半收取382.5元，由徐传兰负担72.5元，兰庭公司负担310元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人兰庭公司与被上诉人徐传兰签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。被上诉人在合同签订后依约向兰庭公司支付相应购房款项，完成付款义务，随后兰庭公司虽已将案涉房屋交与被上诉人使用，但玫瑰御园一期、二期、三期、四期的房屋在完成竣工验收后兰庭公司仍未能在90日内办理产权证照，故上诉人兰庭公司已构成违约，应承担相应的违约责任。 兰庭公司主张违约金的起算时间应从2018年3月12日起90日后的第二天开始计算违约金，被上诉人主张应从交付房屋之日起90日后的第二天开始计算违约金，本院认为，建设工程需办理竣工验收后才可交付使用，案涉房屋于2017年11月24日竣工验收合格，违约金的计算应从2017年11月24日起90日后的第二天开始计算，故一审判决从2018年2月23日开始计算违约金并无不当，上诉人主张从2018年3月12日起90日后第二天开始计算并无充分的证据予以证实，其主张本院不予支持。 本案被上诉人所购房屋系玫瑰御园项目第一期工程，虽然有关行政管理部门已对案涉房屋进行竣工验收，但合浦县住建局出具的《复函》载明案涉房屋因违建导致拖延竣工验收期间为2013年12月至2017年6月，证实兰庭公司的违建行为确实存在，同时相关行政管理部门也对兰庭公司的违建行为进行了处罚，故一审认定兰庭公司因违建行为拖延竣工验收导致被上诉人房屋延期办证，需向被上诉人支付违约金并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人兰庭公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费765元，由上诉人北海兰庭房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年九月三日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊