河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18318号上诉人（原审被告）：王光辉，男，1986年6月24日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：金晓丽，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志锋，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南绿东置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：谢元修，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人王光辉因与被上诉人河南绿东置业有限公司（以下简称绿东置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初12248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王光辉的委托诉讼代理人金晓丽，被上诉人河南绿东置业有限公司的委托诉讼代理人谢元修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王光辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回绿东置业的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费由绿东置业承担。事实和理由：一、一审法院认定“被告在向原告支付完上述购房款后，剩余购房款被告未按照合同约定向原告支付”，属于认定事实错误。因为王光辉已经通过银行按揭的方式向绿东置业支付了全部的房款，购房合同已经履行完毕，合同已经履行完毕不存在解除的前提。王光辉与绿东置业双方共签订了12套房产的《商品房买卖合同》，在合同签订后，王光辉按合同约定向绿东置业支付了12套房产的首付款13181046元，剩余房款王光辉采用银行按揭的方式支付，银行已经将剩余的房款全部支付给了绿东置业。王光辉从2014年的6月份开始向银行分期偿还按揭贷款。双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，不存在解除的前提。合同的解除无论是法定的解除还是约定的解除，必须是以合同没有履行完毕为前提的。双方在合同中约定，××逾期付款超过六十日后，出卖人可也解除合同，但本案中不存在迟延履行的问题。在补充协议中约定如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起本合同及附件自动解除。这样的约定违反了法律规定，合同已经履行完毕，不存在解除问题，因此该约定无效。虽然没有办理房产证，只是说物权行为还未完成，但是作为买卖合同的债权行为已经履行完毕，物权行为未完成并不影响债权行为的效力。二、一审法院认定首付款被办案机关追缴，且绿东置业对银行贷款承担了担保责任，认定王光辉对涉案房产已经不存在任何交款，构成根本违约，属于适用法律错误。首先办案机关查封的是涉案的12套房产，并且嵩县办案机关连续三年都在收着12套房产的租金。在后期协助执行时执行首付款是错误的，绿东置业完全可以以善意第三人的身份提起执行异议。其次绿东置业承担担保责后可以行使追偿权，是另外一个法律关系。因为绿东置业代偿的款项，不属于赃款，不应收缴，可以在房产拍卖后得到受偿。三、一审判决依据的嵩县人民法院的（2018）豫0325执恢101号协助执行通知书违反相关法律规定，属于执行对象错误，同时也损害了多数王保垒非法吸收公众存款受害人的权益，王堡垒已经提起了执行异议。《最高院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》的相关规定。该规定第十一条第二款第三人善意取得涉案财物的，执行程序中不予追缴。作为原所有人的被害人对该涉案财物主张权利的，人民法院应当告知其通过诉讼程序处理。从上述规定可以得知，对于第三人通过善意方式获得涉案财物的，执行程序中不予追缴。本案中，涉案人王保垒以其儿子王光辉名义用部分赃款与第三人河南绿东置业有限公司签订房屋买卖合同，并与银行签订抵押贷款合同，属于正常的市场交易，第三人河南绿东置业有限公司在交易过程中并不知道房款的性质和来源，不存在恶意。购房合同已经生效并已经实际履行完毕，房屋的全部购房款包括首付款和银行贷款已经全部支付河南绿东置业有限公司，交易已经完成。王保垒借王光辉之名已经取得了涉案房屋的所有权。全部房款已经转化为绿东置业的财产，绿东置业对上述房款享有所有权。因此，嵩县法院在执行中对于首付款的执行，没有事实和法律依据。绿东置业公司完全可以向嵩县人民法院提出执行异议，来保护自己的合法权益。（2018）豫0325执恢101号协助执行通知书错误地将追缴的范围限定在首付款中，不仅是执行对象错误，同时也缩小了执行范围，该行为的直接结果就是损害了王保垒非法吸收公众存款广大受害人的利益。希望法院能够统筹考虑，最大限度地保障王保垒非法吸收公众存款广大受害人的权益，使得广大受害人最大限度的补偿。一审判令上诉人承担10000元的违约责任属于适用法律错误，同时，一审程序违法，缺席判决属于程序错误。绿东置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请驳回上诉，维持原判。一、王光辉购买绿东置业房产，所付首付款被法院追缴，剩余按揭贷款被银行追回，实际上等于未向绿东置业支付购房款，现王光辉已经无法再继续履行合同，构成根本违约。本案12份《商品房买卖合同》均判决解除，其中（2019）豫0191民初11998号判决书（2101号房）为终审判决，王光辉无权提起上诉。2013年7月29日，王光辉购买绿东置业开发的涉案12套房屋，双方共签订了12份《商品房买卖合同》，合同约定12套房屋总房款为26181046元，王光辉共支付涉案房屋首付款项13181046元，余款1300万元向银行贷款方式支付。上述12套房因为首付款13181046元因为涉嫌非法集资犯罪赃款，全部被嵩县人民法院追缴。其间，王光辉未按约偿还银行贷款被诉，经过法院判决上述12套房按揭贷款共计1000余万元，全部由绿东置业代偿，王光辉未按照合同约定归还绿东置业。王光辉购买绿东置业房屋，实际上未付购房款，已构成根本违约，符合法定解除合同条件，一审判决解除合同正确。二、涉案12套房产的所有权人系绿东置业。本案《商品房买卖合同》办理网签以及预告登记，目的是防止一房二卖，但买方并不当然取得房产物权。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案《商品房买卖合同》第17条约定，预告登记有效期为：自预告登记之日起至甲方（绿东置业）办理初始登记3个月内。2017年12月18日，绿东置业已经办理了涉案12套房产的初始登记（不动产权证），预告登记已经失效。事实上，王光辉已不可能再继续履行合同取得房产物权。三、王光辉一审经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审也未提起反诉，其上诉认为应该将其归还的部分按揭款退还或者交给嵩县人民法院抵扣王堡垒的非法集资款，缺乏依据，也不属于本案审理范围。其上诉增加了诉累，也浪费了司法资源。绿东置业二审提交的房屋买卖合同补充协议第二条第六项明确约定，在××未协助办理合同备案注销手续。房产另行出售之前，出卖人有权先不予退还，扣除各项违约金后的剩余房款。四、王光辉的违约造成绿东置业巨大损失，绿东置业考虑到王光辉没有履行能力，只请求承担赔偿1万元损失的违约责任，一审判决支持符合合同约定和法律规定。王光辉在上诉补充意见中称12套房产被嵩县人民法院查封，让绿东置业提起执行异议，让绿东置业行使追偿权。实际上绿东置业已经向嵩县人民法院提起了执行异议，理由是涉案的12套房产的权利人是绿东置业，刑事判决书认定的是首付款是非法集资款，是赃款，那么房产是绿东置业的合法财产，不能全部认定为赃款赃物了。绿东置业提出了执行异议以后，嵩县人民法院刑事审判庭作出补正裁定，认定了首付款属于赃款。后嵩县人民法院向绿东置业发出了协助执行通知书，对首付款予以追缴请求绿东置业予以协助。现正在履行的过程中，该款会全部被嵩县法院追缴。因此王光辉称本案合同已经履行完毕，购房款应由绿东置业行使追偿权的说法是不正确的。综上所述，请依法驳回王光辉的上诉请求，维持原判。绿东置业向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为D130××××4844）及补充协议；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号为D130××××4844）注销备案登记信息手续；3、判令被告向原告返还郑东新区东风南路东、金水东路北2幢1单元21层2105号房屋；4、被告向原告支付违约金10000元；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月29日原告河南绿东置业有限公司与被告王光辉签订编号为D130××××4844号的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告郑东新区东风南路东、金水东路北2幢1单元21层2105号房，房屋总价款为2886950元，约定于合同签订当日支付首付款1446950元，于2013年10月29日付余款1440000元。××逾期付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同落款出卖人处有原告河南绿东置业有限公司签章、××处有被告王光辉签字摁印予以确认。另，编号为D130××××4844号的《商品房买卖合同》已经在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了合同信息备案。（2017）豫0191民初16417号民事判决书及偿债证明书显示，因被告王光辉未按时足额偿还涉案房屋银行贷款，原告作为保证人共向中信银行股份有限公司郑州分公司偿还涉案房产贷款本息及案件受理费共计1179980.06元。河南省嵩县人民法院2019年7月1日做出的（2016）豫0325刑初第144-1号刑事裁定书载明：“本案已经查封的郑州市郑东新区东风南路东、金水东路北二号楼一单元21层12套房产（2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112）以非法吸收资金13181046元对应的份额及其收益予以追缴，依法清退给集资参与人。”同日，河南省嵩县人民法院向原告河南绿东置业有限公司下发河南省嵩县人民法院（2018）豫0325执恢101号协助执行通知书一份，载明：“对该院查封的位于郑州市郑东新区东风南路东、金水东路北二号楼一单元21层12套房产（2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112）中王光辉缴纳的首付款13181046元予以追缴。”一审法院另查明，2013年7月29日，被告购买原告开发的位于郑东新区××、××北××单元××号××套房屋，双方共签订12份经备案的《商品房买卖合同》，上述12套房产《商品房买卖合同》约定的房屋总价为26181046元，被告按比例向原告支付了每套房屋的首付款共计13181046元，被告向原告支付完上述购房款后，剩余购房款被告未按照合同约定向原告支付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。涉案合同第七条明确约定了被告逾期支付购房款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人承担违约金。被告向原告支付完涉案房屋首付款后，未再向原告支付任何购房款项，构成根本性违约。附件四《补充协议》第二条第五款约定如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告购买原告开发的位于郑东新区××、××北××单元××号××套房屋，双方共签订12份经备案的《商品房买卖合同》，上述12套房产《商品房买卖合同》约定的房屋总价为26181046元，被告按比例向原告支付了每套房屋的首付款共计13181046元，河南省嵩县人民法院以购房款涉及非法吸收公众存款案件予以追缴。原、被告签订的《商品房买卖合同》履行不能，且涉案房产抵押贷款已由原告代为清偿，在上述首付款已被公安机关追缴后，被告对涉案房产已不存在任何缴款，已构成根本违约。故对于原告诉请解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为D130××××4844）及补充协议，合法有据，该院予以支持。原、被告间《商品房买卖合同》解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务，被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案登记信息注销手续，故对于原告请求被告配合其办理《商品房买卖合同》信息备案登记注销手续的诉请，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还涉案房屋，该院予以支持。被告未按约定按时向原告支付房款，已构成违约，依照《商品房买卖合同》第七条约定，原告向被告主张10000元违约金，未超过合同约定的违约金标准，该院予以支持。被告王光辉经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告河南绿东置业有限公司与被告王光辉之间签订的《商品房买卖合同》（编号为D130××××4844）及补充协议；二、被告王光辉于本判决生效之日起十日内协助原告河南绿东置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为D130××××4844）注销备案登记信息手续；三、被告王光辉于本判决生效后十日内返还郑东新区东风南路东、金水东路北2幢1单元21层2105号房屋；四、被告王光辉于本判决生效后十日内向原告河南绿东置业有限公司支付违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国国事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王光辉负担。本院二审期间，上诉人王光辉提交下列证据：王光辉还房贷的银行转账流水，时间是从2014年4月到2016年2月。证明目的：王光辉与绿东置业之间签订的购房协议已经成立并生效且已经履行完毕。不存在解除的前提。被上诉人绿东置业质证称，对该证据的真实性无异议但不能证明王光辉的证明目的。根据合同约定，绿东置业承担了阶段性担保责任以后，王光辉应当及时的归还绿东置业代偿的银行贷款等费用，但王光辉一直没有按照约定偿还，绿东置业有权解除合同。被上诉人绿东置业提交下列证据：购房合同补充协议一份，证明目的：1.在××未按约定支付完购房款，出卖人有权解除合同。2.购房合同补充协议第二条第六项明确约定，出卖人解除合同后，××须在出卖人的要求下配合出卖人前往房产登记部门办理商品房买卖合同备案注销手续。在备案注销手续办理完毕，出卖人可以另行出售前，出卖人有权不予退还，在扣除各项违约金后××的剩余购房款。本条款单独有效，不因商品房买卖合同的解除而受任何影响。上诉人王光辉质证称，对证据的真实性无异议。补充协议之中约定，如果××未能按照合同约定按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，自出卖人代××向银行偿还所有贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，该违反了法律规定。无论是法定解除，还是约定解除，前提都必须是合同未履行完毕，而本案中在银行按揭贷款到达绿东置业账户时，购房合同作为债权行为已经履行完毕，因此不存在解除的问题。补充协议中的约定因为违反法律规定是无效的。因此本案不存在解除合同的前提。本院经审查认为，对双方当事人在二审期间提交的证据的真实性予以认定。本院二审经审理查明的事实除同一审外，另查明，王光辉曾向中信银行偿还部分个人贷款。本院认为，上诉人王光辉（××）与被上诉人绿东置业（出卖人）签订的《商品房买卖合同》及补充协议,系双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同依法成立并发生法律效力，各方均应按照合同约定履行自己的权利义务。中信银行股份有限公司郑州分行发放贷款后，王光辉未按时足额履行还款义务，中信银行股份有限公司郑州分行向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求王光辉偿还贷款本金及利息罚息，绿东置业承担连带清偿责任等，绿东置业根据判决已承担了连带保证责任，将王光辉未偿还的贷款本息全部代偿完毕。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中,双方签订的合同明确约定了“如果××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。”因绿东置业已承担保证责任，合同约定的解除条件已经成就，所以，绿东置业诉请解除合同,应予支持。另外，商品房买卖合同中出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案绿东置业在承担还贷保证责任后,获取房产对价的合同目的落空，王光辉的违约行为亦构成根本违约，案涉房屋买卖合同应予解除。一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同符合合同约定及法律规定。关于王光辉认为合同已经履行完毕依法不能解除，补充协议中合同解除约定无效的理由，法律依据不足，本院不予采纳。案涉房屋首付款的查封和执行不影响商品房买卖合同当事人行使解除权。合同解除后，王光辉应当返还案涉房屋，并配合绿东置业办理撤销商品房买卖合同备案的相关手续。关于王光辉向绿东置业支付的首付款，已经河南省嵩县人民法院刑事裁定查封追缴，一审法院未予处理并无不当。王光辉二审中举证其所偿还的贷款部分，一审中王光辉未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃，且案涉房屋被河南省嵩县人民法院查封，关于该已付贷款部分一审法院未予直接处理并无不当，双方当事人可另行解决。由于王光辉未按约定按时向绿东置业支付房款，已构成违约，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，王光辉应向绿东置业支付违约金，因此，一审判决王光辉向绿东置业支付10000元的违约金亦无不当。一审法院审理中，王光辉经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故一审法院缺席审理符合法律规定，程序合法。综上所述，王光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王光辉负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年九月二十七日书记员 田宇恒