广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1622民初86号原告（反诉被告）：叶千苟，男，汉族，1953年4月6日出生，住龙川县。原告（反诉被告）：曾玉香，女，汉族，1957年7月14日出生，住龙川县。上列原告共同委托代理人：**，女，汉族，1979年7月12日出生，住龙川县。系原告之女。上列原告共同委托代理人：黄强平，男，汉族，1965年7月16日出生，住龙川县。被告（反诉原告）：叶进平，男，汉族，1987年5月6日出生，住龙川县。被告（反诉原告）：吴文晓，女，汉族，1986年12月5日出生，住龙川县。上列被告共同委托代理人：黄伟，男，汉族，1967年12月23日出生，住龙川县。原告叶千苟、曾玉香诉被告叶进平、吴文晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，被告叶进平、吴文晓在2019年3月12日提起反诉，本院依法对本诉与反诉进行合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人**、黄强平，被告叶进平、吴文晓及共同委托代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶千苟、曾玉香向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告订立的《房屋买卖契约》；2.被告将购买的房屋第二层返还给原告，原告将购房款58000元返还给被告；3.案件受理费双方各自承担50%。诉讼中，原告变更诉讼请求为:1.确认原、被告双方订立的《房屋买卖契约》无效;2.被告将购买的房屋第二层返还给原告，原告将购房款58000元返还给被告。3.被告按每月500元向原告支付6年的租金共计36000元。4.案件受理费双方各承担50%。事实与理由：原告与被告是同村邻居。2013年3月23日，原告与被告双方共同商量，原告自愿将坐落在老隆镇鬼叫岭老茶亭私有房屋(占地约第60平方米没有批建手续)的第二层以86000元价格出卖给被告，双方订立了《房屋买卖契约》，载明:兹有叶千苟夫妻及家人(甲方)等共同商议，一致通过愿意将坐落在鬼叫岭老茶亭私有房屋一座两层水泥结构、内外没有装修的第二层卖给叶进平、吴文晓夫妻(乙方)。上至第二层楼面、光窗、门户;下至地基，门路通行，门坪、余坪、共用，整栋第二层人民币捌万陆千元整。契约订立后，被告当时支付了购房款18000元给原告，余下的68000元被告写下欠条，并注明欠款在2013年至2017年还清。原告也将第二层房屋当即交付给被告使用至今(第一层房屋至今一直由原告自己使用)。2018年中秋节后，原告去向被告催问房屋欠款28000元时，双方因被告购买的是第二层还是一整栋等问题产生矛盾，双方各执一词，发生了重大误解。经过一年多时间的交涉，双方多次发生争执。现在原告考虑到自己年老体弱，双方对买卖契约产生了重大误解，原告不想再留下后患给子女。被告叶进平、吴文晓辩称，因原告与被告系亲属关系。2013年3月23日，原、被告签订了《房屋买卖契约》。《房屋买卖契约》约定原告将其修建的房屋第二层(面积约70平方米)出售给被告，原告已将该房屋的第二层交付给被告使用，根本不存在被告购买原告整栋房屋的意思。《房屋买卖契约》内容也写得非常清楚，根本不存在显失公平或重大误解，故不同意撤销《房屋买卖契约》。2016年被告对购买房屋进行装修，共用去装修款近7万元。因被告出入、上下楼梯问题，双方发生过矛盾。2015年，经原告同意，被告房屋外面做了一座楼梯上二楼，用去8000元。综上所述，原、被告签订《房屋买卖契约》是双方真实意思表示，且不存在显失公平或重大误解，根本不符撤销合同条件，故请求依法驳回其诉讼请求。被告叶进平、吴文晓向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告房屋装修费用(包防盗网)63600元；2.原告赔偿被告加建上第二层房屋的楼梯费用7753元。3.原告赔偿因房价上涨造成被告经济损失35000元。4.本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。诉讼中，被告变更第三项诉讼请求为原告赔偿因房价上涨造成被告经济损失49057元。被告并增加一项请求：鉴定费3000元由原告承担。事实与理由：原、被告在签订《房屋买卖契约》时，原告称是可以办理房屋产权证，同时原告还答应被告房款可以在办理好房产证时付清，故被告只支付了部分款项，并立下欠条。因被告原居住的房屋是砖瓦房且交通十分不便，也不方便照顾老人。2013年被告祖母就先住进该购买房屋(未装修)，被告祖母住进该房屋后却经常遭到刁难，有时锁好门不让被告祖母进出，有时赶被告祖母走。被告与原告多次协商退房，遭到原告拒绝。同时原告称不准被告从其屋内楼梯上下，要被告另做一座楼梯上去，逼于无奈，被告请人另外做了一座楼梯上第二楼，用去7753元。后来原告又同被告讲让被告做的这座楼梯给其用，原告另外做一座楼梯给被告上二楼。但原告至今未做，同时原告又将被告做的楼梯用砖墙围起来，占为己有。20l6年被告对购买房屋进行装修，原告却要求被告支付大部分购房款，故被告一共支付了购房款58000元，被告才得以装修房屋。被告装修房屋共用去63600元。被告居住后，原告仍经常对被告居住条件进行刁难限制，不让被告祖母进出，也造成诸多矛盾和摩擦，原告又未在房屋旁边加建楼梯给被告及被告祖母上第二楼，为此双方发生过争执。原告行为共造成被告经济损失71353元，原告应当赔偿。原告至今仍未办好房产证给被告，也没有土地证，纯属是欺骗被告。根据原、被告签订的《房屋买卖契约》约定，当时房价约为每平方米l433元。现在购买无房产权证的小产权房房价已经上升至2000多元，按目前小产权房价每平方米2000元计算，被告也遭受每平方米500多元差价损失，按被告购买房屋70平方米计算，原告行为也已造成被告房价上涨经济损失35000元，原告对该部分损失应予以赔偿。综上所述，由于原告将没有任何证件(国土证、房产证)的房屋出售给被告，且至今没有办理国土证、房产证，原告行为违反了相关法律禁止性规定，造成《房屋买卖契约》无效，原告应当承担法律责任。请求法院依法判准被告的反诉请求。原告叶千苟、曾玉香辩称，一、原告将没有经过审批的违法建筑出卖给被告时，从来没有讲过可以办理房屋产权证。从房屋出卖的价格就可以看出。被告完全没有按照客观事实来反映问题的。二、原告从来没有不准被告从楼梯内上下通过，也没有将被告做的一座楼梯用砖墙围起来，占为已有。实际情况是被告擅自在原告厨房旁边挖了十几个台阶，原告知道后予以阻止，后来原告在厨房上面建了一个小阁楼，需要用到这个地方，原告就用砖墙围起来，重新做好一座楼梯通往阁楼。三、被告装修标准低，所用材料差，是极为普通的装修，价值不超过20000元。四、如果被告要求补回装修费用的话，原告要求被告按照出租屋的价格每月支付500元房租，被告使用房屋6年，房租共计36000元。本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，原、被告签订《房屋买卖契约》一份，约定原告将位于龙川县××隆镇鬼叫岭老茶亭边自家私有房屋一座两层楼房中的第二层房屋（内外没有装修，以下称涉案房屋）转让给被告。上至第二层楼面、窗户、门户，下至地基。门路通行，门坪、余坪共用。房屋价款为86000元。合同签订当日，被告向原告支付18000元，并立下一张欠原告叶千苟购房款68000元的欠条，约定该款于2013年至2017年付清。之后，被告陆续向原告支付购房款40000元，分别在2016年9月17日、2018年9月28日向原告支付购房款10000元、20000元，对于另外购房款10000元，原、被告均无法陈述支付的具体时间。被告向原告支付购房款共计58000元，尚有购房款28000元未支付给原告。原告在签订合同当天将涉案房屋交付给被告，被告接受涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修及安装一座楼梯后使用至今。诉讼中，本院根据被告的申请依法委托广东至衡工程管理有限公司、深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司分别对涉案房屋装修工程造价、房屋是否升值进行鉴定及评估。广东至衡工程管理有限公司于2019年7月18日作出编号为至衡造价[2019]HY512号的司法鉴定书。鉴定结论为龙川县××隆镇鬼叫岭老茶亭步梯第二层房屋装修工程建筑部分造价54638.1元，安装部分造价7314.69元，合计61952.79元。深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2019年7月1日作出关于《广东省龙川县人民法院评估委托书》（2019河龙法委字第33号回复函，载明“龙川县××隆镇鬼叫岭老茶亭步梯第二层房屋，未办理产权登记，无法出具评估对象的评估报告。该土地无任何报建手续，该土地为农村土地，故可视作该房屋为农民房（无法办出不动产权证书的楼房），经现场勘察及周边相关机构询问，龙川县城农民房步梯房（无法办出不动产权证书的楼房）现目前每平方价格在1600至2000居多。”为此，被告支付鉴定费2000元、评估费1000元。原、被告均为龙川县××隆镇联亨村委会水口经济合作社成员。涉案房屋附着土地属于龙川县××隆镇联亨村委会新龙经济合作社。原告在该土地兴建的房屋未经任何行政许可审批。涉案房屋建筑面积75.05平方米。以上事实有《房屋买卖契约》、收条、至衡造价[2019]HY512号司法鉴定书、关于《广东省龙川县人民法院评估委托书》（2019河龙法委字第33号回复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中，涉案房屋附着的土地属于龙川县××隆镇联亨村委会新龙经济合作社，系农村集体土地，仅可以在农村同一集体经济组织内部的成员之间进行流转，而原告与被告均不是涉案房屋附着土地所在集体经济组织的成员，双方签订《房屋买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当自始无效。故原告要求确认《房屋买卖契约》无效的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条：“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后，买受人应当将房屋返还给出卖人，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产，人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的，应当向被告释明反诉请求返还财产，避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。合同无效或者被撤销的，一方因房价波动受到损失，由当事人按照各自过错承担。合同解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。”的规定，故被告应将涉案房屋腾空并返还给原告，并支付房屋占有使用的费用。因原告于2013年3月23日向被告交付的是毛坯房，故本院酌情确定房屋占有使用的费用为每月250元。被告应自2013年3月23日起按每月250元向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋给原告之日止。原告应将购房款58000元返还给被告，并按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息（利息计算为以18000元为基数，从2013年3月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至2016年9月17日；以28000元为基数，从2016年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至2018年9月28日；以58000元为基数，从2018年9月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至付清之日止）。被告接收涉案房屋后，对房屋进行了装修和安装一座楼梯。本院委托了广东至衡工程管理有限公司对涉案房屋装修工程造价进行鉴定，鉴定结论为涉案房屋装修工程建筑部分造价54638.1元，安装部分造价7314.69元，合计61952.79元。原、被告均对该鉴定无异议，本院予以认定。被告对涉案房屋装修部分及安装的楼梯已添附房屋上，涉案房屋返还给原告，该装修部分及安装的楼梯也归原告使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，故对被告要求原告赔偿装修费用及安装楼梯费用61952.79元，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司的回复函载明龙川县城农民房步梯房（无法办出不动产权证书的楼房）现目前每平方价格在1600元至2000元居多。本院酌定按每平方米1800元计算。原、被告签订《房屋买卖契约》约定房价款86000元，即是每平方米1146元（86000元÷75.05平方米），房屋每平方米差价为654元（1800元-1146元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上的房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益”的规定及上述所引第四十四条的规定，故对被告请求原告支付房屋价格上涨造成房屋差价损失，本院予以支持。因被告并未支付全部房款，因此其主张此部分的损失应按其支付的房款占总房款的比例保护为宜，经计算，被告的损失为32885.41元[654元×75.05平方米×（58000元÷86000元）]。该损失应由原、被告根据过错承担相应责任。本案中，原告作为出卖方，应当知晓其房屋附着土地属于新龙经济合作社，而出售方涉案房屋，违反法律禁止性规定，故原告应当对合同无效造成的后果承担主要责任。被告在购买该房屋时，对房屋和所属用地的性质，以及购买是否符合法律法规的相关规定等事项未尽必要的谨慎义务，对合同无效所造成的后果应当承担次要责任。综合考虑双方过错责任，确定原告对被告因房屋升值损失承担60%的赔偿责任即19731.25元（32885.41元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香与被告（反诉原告）叶进平、吴文晓于2013年3月23日签订了《房屋买卖契约》无效。二、被告（反诉原告）叶进平、吴文晓于本判决发生法律效力后二十日内向原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香返还位于龙川县老隆镇鬼叫岭老茶亭步梯第二层房屋，并从2013年3月23日起按每月250元向原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香支付房屋占有使用的费用至实际返还房屋给原告之日止。三、原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香于本判决发生法律效力后二十日内向被告（反诉原告）叶进平、吴文晓返还购房款58000元，并支付利息（利息计算为以18000元为基数，从2013年3月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至2016年9月17日。以28000元为基数，从2016年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至2018年9月28日。以58000元为基数，从2018年9月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率向被告支付利息至付清之日止）。四、原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香于本判决发生法律效力后二十日内向被告（反诉原告）叶进平、吴文晓赔偿房屋装修费及安装楼梯费用共计61952.79元，该房屋装修装饰物及安装的楼梯由原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香使用。五、原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香于本判决发生法律效力后二十日内向被告（反诉原告）叶进平、吴文晓支付因房屋升值造成房屋差价损失19731.25元。六、驳回原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）叶进平、吴文晓的其他反诉请求。本案受理费1950元，由原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香负担1170元，由被告（反诉原告）叶进平、吴文晓负担780元。反诉案件受理费1213.5元，由被告（反诉原告）叶进平、吴文晓负担485.5元，由原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香负担728元。鉴定费2000元、评估费1000元，共计3000元，由原告（反诉被告）叶千苟、曾玉香负担1800元，由被告（反诉原告）叶进平、吴文晓负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  原智朋人民陪审员  黄仕平人民陪审员  叶艺雄二〇一九年九月三日法官助理吴素花书记员吴志良