贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初7405号原告：曾宏，女，汉族，1971年4月9日生，住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义市海利酒店投资管理有限公司，住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道三号小区七号楼B栋二号，统一社会信用代码：91520300584140030K。法定代表人：裴海利,总经理。委托诉讼代理人：王汝建、杨莉，公司员工。本院受理原告曾宏诉与被告遵义市海利酒店投资管理有限公司（以下简称“海利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案，依法由审判员罗静适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理，原告曾宏、被告海利公司的委托诉讼代理人王汝建到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告曾宏向本院提出诉讼，请求：1、判令解除原被告于2018年9月27日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告购房款共计136594元，违约金共计27159元，共计共163753元；3、被告支付诉讼期间的租金，暂计到起诉之日849元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月27日（实际购房时间2018年10月31日），原告与被告签订了房屋买卖合同，原告购买被告位于（遵义市红花岗区xx房，一间房面积共计44.67平方米，成交价：271594元；合同签订后，原告支付定金首付136594元；合同明确约定，甲方必须保证该房屋权属无争议，证件真实、有效、合法并承诺能全权代表其他房屋产权所有人处置该房屋，且须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续或发生与甲方有关的权属纠纷，债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果并承担房屋成交价的10%的违约金。合同签订后至今已9个多月，虽原告多次催促被告办理过户手续，但被告以各种理由拖延，经在房管部门查询，该房产已于原告购买前已被抵押，2018年10月被查封。故原告根据法律规定提起诉讼，请求支持诉请。庭审过程中，原告当庭将第三项诉讼请求变更为判决被告解除合同后按时履行还款义务，逾期要求被告按所欠原告购房款136594元为基数，月利率1%支付资金占用费，起始时间从法庭判决之日起算。被告海利公司辩称：1、原告陈述基本属实，请法庭依法查明事实；2、原告所提起的违约金的计算方式有误，因为原告只是缴纳首期购房款而并非全部购房款，违约金的计算只能以实际支付购房款136594元计算，根据合同计算即违约金只有13659.4元；3、违约金的计算和1%的资金占用费是不能同时计算的，我方认为应当把资金占用费的诉请予以驳回，原告从2019年7月9日提起诉讼说明所购房屋已存在事实上的争议，从这时起该房屋应该属于被告所有，因此被告从2019年7月9日起就不再进行返还租金；4、原告要求被告返还购房款和违约金，被告认为应当从被告支付给原告的返还租金中予以抵扣，具体数额以财务数据为准。经审理查明：2018年9月27日，原告曾宏（买方、乙方）委托其亲戚刘富强与被告海利公司（卖方、甲方）签订了《商品房买卖合同》（编号029），约定原告向被告购买位于贵州省遵义市红花岗区，建筑面积44.67平方米，房屋总价款为271594元，被告采取银行按揭方式付款，合同签订当日支付首期款136594元后，余款135000元向银行贷款后支付。合同第五条“交房标准”约定：“乙方自愿接受由甲方委托的经营证进行装修改造，根据甲乙双方签订的《xx公寓租赁合同》编号029，以租赁合同终止时经营者的装饰及附属物现状交付。”第六条“违约责任”约定：“1、甲方须保证该房屋权属无争议，证件真实、有效、合法并承诺能全权代表其他房屋产权所有人处置该房屋，且须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续或发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。…5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条上述违约责任，则守约方有权要求违约方支付本合同第三条第1款确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总价的，责任方应据实赔偿。”合同签订当日，原告向被告支付购房首付款136594元。之后，原告要求对剩余房款办理银行按揭贷款，发现涉案房屋已被抵押和查封，无法办理产权过户登记及按揭贷款，遂向本院提起诉讼。另查明：在签订购房合同当日，原告曾宏（出租方、甲方）委托其亲戚刘富强与被告海利公司（承租方，乙方）签订了《xx公寓租赁合同》（编号029），约定甲方将以上房屋出租给乙方，合同有效期自2018年9月27日始至2027年12月31日止。租金根据实际面积，以38元每平方米每月计算，每月结算一次，交纳方式根据甲、乙双方签订的《xx商品房买卖合同》编号：029，并交纳40%以上首付款（或全款）后次日起开始计算，未过户或未办理完按揭期间，乙方根据首付款比例计算相应租金返于甲方；完成过户支付尾款后或按揭手续办理完成后，乙方根据房管局测算的实际面积支付甲方租金。每月10日前支付上月租金（如遇节假日顺延至次日），不足1个月的按照天数比例计算。合同签订后，被告向原告支付了9个月的租金，每个月849元，共计7461元。再查明：被告所有的位于遵义市红花岗区xx商住楼xx单元xx楼xx号住房（整层）已经于2016年11月17日被遵义汇川黔兴村镇银行有限公司设立了最高额抵押，且于2019年6月开始，因四个案件被查封。此外，原告曾宏在本案立案前向本院提出诉前财产保全，本院依法作出保全裁定，原告据此缴纳了申请费1420元。上述事实，有当事人提交的商品房买卖合同、租赁合同、收款收据、银行流水、房产信息证明、诉讼费保全费收据等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告曾宏委托他人与被告海利公司之间于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条的规定，该合同合法有效，对合同双方具有法律约束力。原告根据该合同向被告支付购房款136594元，由于涉案房屋已被抵押和查封，无法办理产权手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，对原告曾宏要求解除合同并返还购房款136594元的诉讼请求，本院予以支持。原被告之间签订合同时，被告隐瞒了涉案房屋被抵押的情况，从而导致原告不能办理产权过户登记，根据双方《商品房买卖合同》的约定，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担违约责任，合同中约定了违约金是房屋实际成交价的10%，双方房屋实际成交价为271594元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本院对原告要求被告支付违约金27159.4元的诉讼请求，本院予以支持，被告辩称应当按照已付购房款的10%支付，并将已经支付的房屋租金折抵违约金与和合同约定不符，无事实和法律依据，本院不予认可。原告要求被告从判决之日起按照月利率1%支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曾宏与被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》；二、并由被告遵义市海利酒店投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款共计136594元及违约金27159.4元；三、驳回原告曾宏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1795元，保全申请费1420元，由被告遵义市海利酒店投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院或被执行人财产所在地的与本院同级的人民法院申请执行。审判员  罗静二〇一九年九月十二日法官助理马倢书记员杨斯琪