山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再775号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张晓光，男，1984年11月17日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：宋永丽，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李楠，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东瑞境置业有限公司，住所地山东省济南市高新区龙奥北路1577号龙奥天街三号楼2402室。法定代表人：刘幼华，董事长。委托诉讼代理人：张兰英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋成海，男，该公司员工。再审申请人张晓光因与被申请人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4401号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月10日作出（2019）鲁民申2995号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张晓光委托诉讼代理人宋永丽、李楠，被申请人瑞境公司委托诉讼代理人张兰英、宋成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓光申请再审称，请求：1.撤销一、二判决；2.判令瑞境公司协助张晓光办理“瑞境·皇冠水岸”六区4-12-101房地产权属证书；3.判令瑞境公司支付违约金3300元；4.诉讼费用由瑞境公司承担。事实和理由：原判决将瑞境公司将案涉房屋登记在自身名下认定为瑞境公司为张晓光办理权属登记需要向房屋产权登记机构提交备案材料，认定事实错误。瑞境公司辩称，张晓光本人从未与我公司联系过办理权属登记事宜，且该房产早在2013年即由张晓光之母宋永丽接房并装修入住。在一审时，我公司即告知对方可以办理权属登记，需张晓光本人到我公司，我公司会协助其办理有关手续，但其一直未与我公司联系。现在因涉及其他纠纷，案涉房产已经被查封，不再具备办证条件，只能待查封解除之后办理。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张晓光再审请求。张晓光向山东省济南高新技术产业开发区人民法院起诉请求：1.判令瑞境公司为张晓光办理“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房地产权属证书；2.判令瑞境公司向张晓光支付违约金人民币3300元；3.本案诉讼费用由瑞境公司承担。一审法院认定事实：2009年7月17日，瑞境公司（甲方）与张晓光（乙方）签订了《“瑞境?皇冠水岸”认购书》一份。认购书约定：乙方认购甲方楼宇位置为瑞境公司开发的位于章丘枣园大站水库（明水湖）东岸的“瑞境?皇冠水岸”四区3-05#西户(属于期房)，层数为三层，四室四厅，建筑面积为300平方米（以房管局测绘中心实际测量为准）。乙方认购该房屋总价为130万元。2009年5月31日，张晓光向瑞境公司工作人员刘宏伟账户43×××20存款8万元；2009年6月1日，张晓光通过其母亲宋永丽向刘宏伟账户转账支付42万元；2009年6月8日，张晓光通过其母亲宋永丽向刘宏伟账户转账支付32万元；2009年6月16日，张晓光向刘宏伟账户转账支付48万元；2011年10月22日，张晓光向瑞境公司交付购房款22万元；2011年11月5日，张晓光向瑞境公司支付购房款13万元，以上共计支付购房款165万元。后经双方协商，张晓光购买的房屋变更为“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房屋。2013年3月3日，瑞境公司将“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房屋交付张晓光使用。2014年1月24日，瑞境公司将其开发的“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房屋抵押给了案外第三方，并办理了抵押登记。2014年3月2日，瑞境公司（出卖人）与张晓光（买受人）签订了《商品房买卖合同》。买受人购买的商品房为“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房屋，建筑面积为410.35平方米，该房屋总价为165万元。该合同第六条写明付款方式为一次性付款：已于2011年11月5日前付清全款，已于2013年3月3日交房。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（自交房之日起540个工作日内）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2和3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、若因政府相关部门原因未能办妥的可予以延期。另查明，2017年9月11日，山东省济南市章丘区不动产登记中心出具房地产权登记信息一份，载明瑞境?皇冠水岸六区4-12号楼101、201、301房屋所有权人为瑞境公司，登记类型为首次登记，不动产权证书号为双14000006，登记时间为2014年1月23日。该房地产权登记信息上未载明存在抵押登记。诉讼中，经一审法院询问，瑞境公司的工作人员宋成海称涉案房屋已解除抵押。一审法院判决：驳回张晓光的诉讼请求。案件受理费50元，由张晓光负担。张晓光不服一审判决，向山东省济南市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.依法判决瑞境公司协助张晓光办理“瑞境·皇冠水岸”六区4-12-101房地产权属证书；3.依法判令瑞境公司向张晓光支付违约金人民币3300元；4.一、二审诉讼费用由瑞境公司承担。二审法院认定事实：二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞境公司在二审中提交济南市章丘区不动产登记中心于2018年8月27日查询结果证明一份，证明瑞境·皇冠水岸六区4－12号楼101、201、301已被法院在2018年1月份查封，现无法办理过户。经质证，张晓光对该证据的真实性无异议。以上事实由瑞境公司在二审中提交的上述证据及二审调查笔录等在案为凭。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，张晓光与瑞境公司于2014年3月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。经审查，涉案房屋已于2014年1月23日进行了首次登记，房屋所有权人系瑞境公司，而双方合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，双方在签订商品房买卖合同时涉案房屋已经办理了初始登记，张晓光再以此要求瑞境公司办理房屋产权初始登记并支付逾期违约金没有事实依据，一审法院未予支持，并无不当。因涉案房屋于2018年1月被人民法院以另案纠纷予以查封，关于涉案房屋的过户问题，张晓光可等条件成就后另行主张权利。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张晓光负担。本院再审查明事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，张晓光与瑞境公司于2014年3月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”合同解释应从文义解释入手，结合内容、双方经济往来的全过程，对双方订立合同的真实意思表示作出判断，且应遵循诚实信用原则。张晓光自瑞境公司购买涉案房产，根据合同目的，“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应理解为瑞境公司将为张晓光办理权属登记需要由瑞境公司提供的双方买卖涉案房产的相关资料报产权登记机关备案，而非为瑞境公司将涉案房产登记在自己名下，而瑞境公司未依约履行该义务。张晓光关于瑞境公司应当支付其违约金的主张，符合双方合同约定，应予支持。原判决以“涉案房屋已于2014年1月23日进行了首次登记，房屋所有权人系瑞境公司，而双方在签订商品房买卖合同时涉案房屋已经办理了初始登记，张晓光再以此要求瑞境公司办理房屋产权初始登记并支付逾期违约金没有事实依据”为由，驳回张晓光要求瑞境公司协助张晓光办理权属证书、支付逾期办理权属证书违约金的诉讼请求欠妥，应予纠正。综上所述，张晓光的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终4401号及山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初2341号民事判决；二、山东瑞境置业有限公司协助张晓光办理“瑞境?皇冠水岸”六区4-12-101房地产权属证书；三、限山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张晓光逾期办理权属证书违约金3300元。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由山东瑞境置业有限公司负担。审判长  王永起审判员  程 林审判员  杜 磊二〇一九年九月三十日法官助理肖俊书记员王福梅