甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初10706号原告肖飞委托诉讼代理人柴宗琴，甘肃中天律师事务所律师。被告：兰州明盛源物资有限公司，住所地兰州市城关区雁北街道雁西路1233号3层007。法定代表人：吴正东，该公司总经理。委托诉讼代理人陈飞，甘肃精佑铭律师事务所律师。第三人：甘肃乐商项目投资管理有限公司，住所地兰州市城关区段家滩路1159号1单元901室。法定代表人：潘从明，该公司总经理。原告肖飞与被告兰州明盛源物资有限公司（以下简称：明盛源公司）、甘肃乐商项目投资管理有限公司（以下简称：乐商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案。在本案审理过程中，原告申请将乐商公司变更为第三人，本院予以准许后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖飞及其委托诉讼代理人柴宗琴、被告明盛源公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。第三人乐商公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告肖飞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告明盛源公司、第三人乐商公司签订的《商铺认购合同》；2、判令被告明盛源公司返还原告已付购房款513626.6元，利息38607.6元（截止2018年11月8日），并赔偿原告已付购房款一倍的数额513626.6元；3、本案诉讼费由被告明盛源公司承担。事实与理由：2017年8月15日，原告与被告明盛源公司、及明盛源公司的销售代理人乐商公司签订了《商铺认购合同》，约定原告购买被告位于兰州市城关区整体中的002号、建筑面积为32.62㎡的铺位；商铺总价款为598041元，单价为18333.57元／㎡；商铺交付时间为2022年8月15日；原告应在2017年8月15日前支付被告购房款454511元；被告承诺本协议签订36个月之内为原告办理房屋权属登记。原告分别于2017年8月12日、8月15日通过ＰＯＳ机刷卡方式向被告明盛源公司交纳购房款共计454511元，被告明盛源公司向原告出具了收据。2018年10月，原告通过阿里拍卖网得知，被告明盛源公司所有的房屋（集体出租作为凤栖梧人文茶馆），已经抵押并被法院司法查封准备拍卖。原告认为，被告在向原告出售上述铺位时，故意隐瞒了该房屋抵押的事实，是原告基于错误判断下与之签订了合同，现合同目的无法实现。原告得知该情况后，多次要求被告返还购房款，被告拒绝。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告明盛源公司辩称，原、被告于2017年8月15日签订的《商铺认购合同》合法有效，被告不存在故意隐瞒房屋抵押的情形。在合同履行过程中，被告出现经营困难情况，故被告同意解除双方签订的《商铺认购合同》，也同意向原告返还原告已支付的购房款，但原告所主张的利息，在合同中并无约定，其主张的赔偿已付购房款一倍的赔偿金也无合同和法律依据，故被告不同意向原告支付利息与赔偿金。另外，合同约定交付房屋的时间为2022年，现交付房屋时间未到，故被告不存在违约行为。即使计算违约金，也应按照合同第六条约定，按已交房款的1%计算。综上，请求法院依法判决。第三人乐商公司未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2017年8月15日的《商铺认购合同》、五层平面图、浦发银行刷卡单据、2017年8月15日的收据、账户交易明细查询、借记卡账户历史明细清单、2017年8月15日的《委托经营管理协议》、不动产产权情况表、阿里巴巴拍卖网截图图片、房屋所有权证及兰州房产分层分户图，被告明盛源公司提交的2017年8月15日的《商铺认购合同》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，原告肖飞向被告明盛源公司交纳了商铺定金10000元，拟购买明盛源公司位于兰州市城关区雁北街道雁西路1233号鑫亿城第一栋5层002号、建筑面积为32.62平方米的铺位。2017年8月15日，原告肖飞作为认购人与出卖人即被告明盛源公司、以及明盛源公司的销售代理人乐商公司签订了《商铺认购合同》，双方约定：肖飞认购明盛源公司位于兰州市城关区雁北街道雁西路1233号鑫亿城第一栋5层002号、建筑面积为32.62平方米的铺位一间；商铺产权年限为40年，商铺交付时间为2022年8月15日；商铺单价每平方米为18333.57元，该商铺总价款为598041元；肖飞采用一次性付款方式，在2017年8月15日前向明盛源公司支付全额款项即454511元；明盛源公司承诺本协议签订后36个月之内为原告办理房屋权属登记；在合同约定期限到期时，若因明盛源公司原因导致房屋权属登记事宜无法办理，明盛源公司需在30个工作日之内退还肖飞已缴纳房款并支付肖飞违约金（违约金计算方式为肖飞已交房款总额的1%）；肖飞签订认购合同的同时，双方签订委托经营管理协议。该认购合同后附有双方认可的五层平面图。同日，双方签订了《委托经营管理协议》，肖飞委托明盛源公司经营管理上述商铺，委托经营期限为5年，即从2017年8月15日至2022年8月14日。同时，该协议约定肖飞的年固定收益为：第一年2017年8月15日至2018年8月14日的固定收益47843元，已从认购款中一次性扣除；第二年2018年8月15日至2019年8月14日的固定收益47843元，于2017年8月15日支付；第三年2019年8月15日至2020年8月14日的固定收益47843元，于2017年8月15日支付；第四年2020年8月15日至2021年8月14日的固定收益53824元，于2021年8月15日支付；第五年2021年8月15日至2022年8月14日的固定收益53824元，于2022年8月15日支付。双方还约定了其他事宜。当日，原告肖飞向被告支付房款444511元，被告向原告出具了号码为NO1499490的收据一份，被告确认收到原告支付的商铺款合计454511元。在合同履行过程中，原告在阿里巴巴网站发现涉案商铺所在的五层房屋有部分房屋正在被法院拍卖，原告遂诉至法院。另查，被告明盛源公司就位于兰州市城关区雁北街道雁西路1233号鑫亿城第一栋5层房屋先后取得了6个房屋所有权证，分别为：兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为1166.02平方米，该房屋于2018年8月29日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2018年8月27日至2021年8月26日；兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为40.90平方米，该房屋于2015年7月29日设定抵押，抵押期限自2015年7月27日至2015年8月26日，于2019年2月27日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2019年2月21日至2022年2月20日；兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为447.88平方米，该房屋于2018年12月17日设定抵押，抵押期限自2018年12月20日至2019年6月19日，于2019年2月27日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2019年2月21日至2022年2月20日；兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为144.15平方米，该房屋于2015年6月25日设定抵押，抵押期限自2015年6月24日至2016年6月24日，于2018年8月29日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2018年8月24日至2021年8月23日；兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为414.08平方米，该房屋于2016年12月21日设定抵押，抵押期限自2016年12月16日至2017年4月15日，于2019年2月27日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2019年2月21日至2022年2月20日；兰房权证（城关区）字第××号，证载房屋坐落兰州市城关区建筑面积为119.01平方米，该房屋于2015年6月25日设定抵押，抵押期限自2015年6月24日至2016年6月24日，于2018年8月29日被兰州市中级人民法院查封，查封期限自2018年8月24日至2021年8月23日。从上述产权证的面积看，上述产权证中载明的003室、004室、005室、006室、007室的建筑面积之和刚好为002室的建筑面积，而且从上述产权证上的兰州房产分层分户图来看，003室、004室、005室、006室、007室均被包含在002室内。被告明盛源公司在购买上述房屋后，将其划分为若干间铺位，从上述产权证的兰州房产分层分户图来看，原告购买的建筑面积为32.62平方米的铺位位于兰房权证（城关区）字第××号产权证之内，即包含在兰州市城关区建筑面积为447.88平方米的房屋内。再查，被告庭审中表示同意解除《商铺认购合同》，且双方均同意解除《委托经营管理协议》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据《商铺认购合同》的内容以及被告明盛源公司的陈述，可知第三人乐商公司仅为被告的销售代理人，故该合同的主体为原告肖飞与被告明盛源公司。而双方于2017年8月15日签订的《商铺认购合同》，意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人应全面、适当履行合同义务。原告现提出解除该合同，被告在审理中亦表示同意解除，故对原告要求解除双方签订的《商铺认购合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在双方均同意解除《商铺认购合同》的情况下，被告应将其收取的房款返还给原告。对于返还房款的数额，《商铺认购合同》约定商铺总价款为598041元，肖飞采用一次性付款方式，即在2017年8月15日前向明盛源公司支付全额款项454511元。同时，《委托经营管理协议》约定第一年2017年8月15日至2018年8月14日的固定收益47843元，已从认购款中一次性扣除；第二年2018年8月15日至2019年8月14日的固定收益47843元，于2017年8月15日支付；第三年2019年8月15日至2020年8月14日的固定收益47843元，于2017年8月15日支付。从上述两项约定内容可以看出，实际上双方是用被告应向原告支付的前三年的商铺固定收益抵扣了原告应支付的房款143530元（598041元-454511元）。因此，结合原告将固定收益计算至起诉时即2018年11月8日的陈述，原告主张被告返还已付购房款513626.6元[454511元+47843元+11272.6元(47843元÷365天×86天)=513626.6元]，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告在合同履行过程中是否构成违约的问题。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然原告购买的商铺存在抵押与查封，但《商铺认购合同》约定的商铺交付时间2022年8月15日、办理房屋权属登记时间2020年8月15日还未到期，原告即已向本院提起诉讼，虽被告存在预期违约的高度盖然性，但当下仍不能排除买卖合同目的实现的可能性，故原告认为被告违约依据不足。而涉案合同的解除实际上属于双方协商一致解除，且被告明盛源公司并非房地产开发企业，双方之间的房屋买卖合同关系实为二手房买卖合同关系，因此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向被告主张赔偿利息以及已付购房款一倍的数额，无事实和法律依据。故对原告要求被告赔偿利息38607.6元，并赔偿已付购房款一倍的数额513626.6元的请求，本院不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告肖飞与被告兰州明盛源物资有限公司于2017年8月15日签订的《商铺认购合同》；二、被告兰州明盛源物资有限公司于本判决生效后十日内向原告肖飞返还购房款513626.6元；三、驳回原告肖飞的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14392元，原告肖飞承担4392元，被告兰州明盛源物资有限公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  王 冰人民陪审员  魏孔亮二〇一九年九月二十日书 记 员  王淑娟