上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初12535号原告：刘宁，男，1968年10月16日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：朱明琪(系原告妻子)，女，1970年4月5日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：上海优帕克企业发展有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李静。原告刘宁与被告上海优帕克企业发展有限公司(以下简称优帕克公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告刘宁到庭参加诉讼。被告优帕克公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘宁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的续租协议；2.被告向原告支付2019年1月25日至2019年4月26日的租金44,466元；3.被告向原告支付解除合同违约金14,500元；4.被告支付2019年3月1日至4月26日水电煤气费用193元，2018年7月至2019年4月有线电视费用230元。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)出租被告。该合同到期后，原被告于2018年10月24日签订《续租协议》，续租协议自2018年10月25日起至2020年10月24日止，租金每三个月一付，应于每个付款月25日前支付；续租期间的租金为14,500元/月，续租期押金14,500元。按照续租协议，被告应于2019年1月25日前支付原告当期租金43,500元，然被告一直未付。原告于2019年2月25日向被告发出《解除合同通知书》，解除原被告之间的《续租协议》。2019年4月26日原告收回房屋。被告逾期未付租金，损害原告合法权益，故原告起诉至法院。优帕克公司未答辩。本院认定事实如下：原告刘宁系上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)共有产权人之一。2016年4月18日，刘宁(甲方)与上海优帕克投资管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方。租赁期限自2016年5月11日起至2018年11月10日止。月租金13,800元，付三押一，于每月10日前向甲方支付租金。租赁保证金13,800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视由乙方承担。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金。……6.乙方逾期不支付租金累计超过1个月的……补充条款：若是由乙方提前终止合同而造成违约的，则乙方负责赔偿甲方13,800元作为违约金，任何一方违约，违约方支付一个月的违约金。附件五乙方的联系人王丽。2018年10月24日，优帕克公司(甲方)与刘宁(乙方)签订《亚都7#701续租协议》，内容为：关于涉案房屋经甲乙双方友好协商，将原协议书做如下补充，一、原协议书合同租期从2016年5月11日至2018年10月24日到期后，从2018年10月25日开始延长租期至2020年10月24日为固定期。二、月租金为14,500元，租金中包含物业管理费，其他费用均由甲方承担。甲方在收到租客租金后再支付乙方租金，甲方需提前至当月的25日前支付乙方房屋租金。租金每三个月一付。三、甲方需在第一次租金中另外支付700元补齐押金至14,500元。如遇违约情况，违约金为相当于一个月的租金即14,500元。四、原合同至2018年10月24日终止。五、物业内的维修如正常损害由业主承担，人为损坏由租客自行承担。六、其它条款按原协议书不变。2018年11月16日，上海优帕克投资管理有限公司向刘宁支付33,412.79元，附言亚都7#701租金2018.10.25-2019.1.24。原告确认被告支付租金至2019年1月24日。后因被告逾期支付租金，原告经催讨未果，称其于2019年2月25日向被告发出解除合同通知，但未提供邮寄及送达凭证；于2019年3月12日向被告发出返还房屋通知，但未提供邮寄及送达凭证。原告称其于2019年4月26日自行收回涉案房屋。另查明，原告缴纳了涉案房屋2018年7月1日至2019年2月28日有线电视费184元、2019年4月燃气费201元。审理中，原告确认收到押金14,500元，同意押金抵扣租金及违约金，如有剩余予以返还。上述事实，除刘宁当庭陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、续租协议、公用事业费发票及收款凭证、银行流水等证据证明，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《续租协议》系双方在原告与上海优帕克投资管理有限公司就涉案房屋签订的租赁合同到期后，就续租事宜协商一致形成的协议。续租协议约定除该协议上明确约定的条款外，其他条款按原协议书执行。《续租协议》、《房屋租赁合同》系原被告双方真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。合同约定租金每三个月一付，故被告应于2019年1月25日支付下三个月的租金，但被告一直未支付，根据合同约定，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，违约金为一个月租金，故原告要求解除续租协议并支付一个月租金的违约金，具有合同依据，本院予以支持。因原告未提供证据证明其解除通知送达被告及相应送达时间，故被告应支付房租至2019年4月26日原告收回涉案房屋日，对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。合同约定租赁期间的水、电、煤、有线电视费用应由被告承担，原告代为垫付了涉案房屋的上述费用，被告理应支付给原告。现原告仅提供了其支付的2018年7月至2019年2月有线电视费凭据，故被告应支付原告至2019年2月的有线电视费，原告要求支付2019年3月-4月的有线电视费，缺乏依据，本院不予支持。原告代为垫付的涉案房屋2019年4月燃气费201元已超过193元，现原告仅主张193元，系原告自行处分的权利，本院予以准许。原告确认尚收到押金14,500元，同意抵扣被告应承担的相关费用，未免诉累，本院对此一并处理。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之的规定，判决如下：一、解除刘宁与上海优帕克企业发展有限公司2018年10月24日签订的关于上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《续租协议》；二、上海优帕克企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宁2019年1月25日至2019年4月26日租金44,466元；三、上海优帕克企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宁违约金14,500元；四、上海优帕克企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宁2019年3月至2019年4月26日水电煤气费用193元，2018年7月至2019年2月有线电视费用184元；五、刘宁于本判决生效之日起十日内返还上海优帕克企业发展有限公司押金14,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,284.73元，由上海优帕克企业发展有限公司负担1,283.74元，由刘宁负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄晨辰人民陪审员  施秋萍人民陪审员  陈 珊二〇一九年九月二十五日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。