广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9906号原告（反诉被告）：林某某，男，1964年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，委托代理人：胡先，系广东尚情律师事务所律师。被告（反诉原告）：付某，女，1978年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省增城市，委托代理人：梁东霞、梁菁，系广东华誉律师事务所律师。原告（反诉被告）林某某与被告（反诉原告）付某租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林某某的委托代理人胡先、被告（反诉原告）付某的委托代理人梁东霞及梁菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林某某向本院提出诉讼请求：1.判决付某自2018年7月开始按每月49295.4元的标准向林某某支付租金至2018年11月16日止共计223472.5元（49295.4×4+16÷30×49295.4）；2.付某向林某某支付2016年8月至2017年10月期间欠交的租金249963.8元；3.付某自2018年7月16日开始按所欠金额每日1%的标准向林某某支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计至2018年9月16日为44366元（49295.4×90天×1%），上述三项合计517802.3元；4.由付某承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月1日，林某某与付某签订一份《租赁合同》，约定林某某将位于广州市番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋首层出租给付某使用，月租金40740元，每两年递增10%，每月15日之前缴纳当月租金，拖欠租金及其他费用超过30天的，林某某可以终止合同并收回房屋，逾期交租，按欠款金额每日1%的标准支付违约金。合同签订后，林某某已依约将房屋交付付某使用。自2018年7月开始，付某开始拖欠租金，经多次催告，其以经济困难为由拒付，付某在2016年8月至2017年10月期间欠交租金共计249963.8元，截止2018年10月共拖欠租金197181.6元。现林某某特向法院起诉，同意将2018年11月16日作为涉案物业的交换时间，租金计算截止至2018年11月16日，请求法院依法判决。被告（反诉原告）付某辩称，（一）付某已于2018年8月30日将涉案房屋首层交付给林某某，因此林某某无权主张2018年9月至10月16日的租金。（二）补交租金统计表是错误的，错误在于林某某提交的表第15项2017年10月付某自认实付租金写成73577.6元，应当是85351元，因为在2016年7月1日至2017年6月30日，林某某同意减免付某部分租金，按照85351元的标准交付租金，因为当时的经济形势不好，根据付某交的补充证据《广州农村商业银行客户电子回单》显示，付某已经在2018年1月2日补交了2017年7月至10月的租金差额73577.6元，73577.6元按照实际缴纳金额和应交金额这四个月的差额计算，其余月份减免。林某某要求支付2016年8月至2017年9月的租金，已经超过诉讼时效。（三）涉案房屋未取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同是无效合同，合同有关违约金的约定是无效的，并且约定违约金的比例1%也过高。付某在2015年3月28日和2015年4月10日分三次各支付了5万元租金，这三笔款项合计15万元是多支付的租金，应当用于抵扣付某应向林某某支付的租金。被告（反诉原告）付某于庭审前向本院提出反诉请求：1.判令林某某退还付某8万元保证金；2.林某某退还付某多支付的租金51409.2元，上述两项合计131409.2元；3.反诉诉讼费用由林某某承担。事实与理由：付某与林某某于2015年1月1日签订的《租赁合同》无效，林某某应当退还付某支付的8万元保证金和多支付的51409.2元房屋租金。付某与林某某于2015年1月1日签订的《租赁合同》第三条约定：“双方确定履约保证金为八万元人民币，乙方（付某）在本合同签订之日起7天内交纳给甲方（林某某）”，付某已向林某某支付了8万元保证金。另，自签订《租赁合同》至今，付某一直按照合同约定每月按时支付租金，除争议的2018年7月至10月租金外，此前的房屋租金付某已经全部向林某某支付完毕，并且还多支付了l5万元租金，该笔租金是付某于2015年3月28日、2015年4月l0日分三次支付的，每次支付5万元，合计15万元，该15万元至今仍在林某某处，林某某可从该15万元中抵扣涉案房屋首层2018年7月、8月的租金使用费共98590.9元，剩余的51409.2元应归还付某。涉案房屋至今未取得主管部门批准建设，林某某与付某签订的租赁合同无效，对双方当事人没有法律约束力。因此，林某某占有付某支付的8万元保证金和多支付的51409.2元租金，没有法律依据，依法应当退还给付某。综上，请求法院依法判决。原告（反诉被告）林某某辩称，（一）付某反诉要求退还8万元保证金没有提供证据证明，该请求应当予以驳回。（二）付某反诉主张退还多付的租金51409.2元没有事实依据，其主张在2015年3月28日、2015年4月10日两天共支付15万元，应当是用于抵扣未支付的租金，该主张不符合常理，也不符合合同当中关于租金支付的约定，理由是涉案合同在2015年1月1日签订，该期间的租金每月是44814元，经核查付某向法院提交的该期间交纳租金统计表，2015年3月20日，付某支付了98628元，这是两个月的租金，2015年3月28日，付某又支付了5万元，2015年4月10日，共支付两次，每次5万元，合计15万元，2015年4月21日，又支付了49500元，2015年4月24日，支付了45000元，根据合同约定，租金支付日期是每月15日，付某在2015年签订合同之后，1月、2月、3月都有支付租金，说明在2015年3月28日和2015年4月10日支付的15万元并不是租金，该15万元是因林某某已经基本装修好涉案房屋首层，双方约定付某对林某某的装修补偿费，该15万元不是租金，不能进行抵扣，故付某主张15万元进行抵扣是不成立的。（三）付某主张的上述15万元应当抵扣租金的请求超过了诉讼时效，因为发生在2015年3月28日和2015年4月10日。综上，付某的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据材料，本院认定事实如下：1.2015年1月1日，林某某与付某签订租赁合同，约定林某某将位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的首层（面积约543.2平方米）出租给付某使用，出租方应于2015年1月1日起将房屋交付给承租方，租赁期至2019年11月30日止，租金每2年递增10%，其中2014年12月1日至2016年12月1日租金44814元，2016年12月1日至2018年12月1日租金49295.4元，2018年12月1日至2019年12月1日租金54224.9元，每月租金15日前支付，保证金8万元人民币在签订合同之日起7天内交给。承租方如拖欠租金及其它费用超过30天的、逾期交的租金（或其它费用），按所欠金额每日1%标准向出租方支付违约金。2.2018年9月11日，林某某向付某发出律师函，称对方拖欠2018年7月至9月共3个月的租金，要求其3日内付清。付某陈述其于2018年8月30日委托员工电话通知林某某退租，于2018年9月30日向林某某的亲属林永钜发出书面退租通知书，而涉诉房屋在对方起诉时已张贴出“本楼一三层招租”的告示，付某提交通知书、照片等材料予以证实。林某某认为其起诉本案后，为减少损失进行招租亦属正常。3.另，林某某与付某曾于2012年9月10日签订租赁合同，约定林某某将位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的二、三层（面积约1076平方米）出租给付某使用，合同期限为7年，从2012年12月1日起至2019年11月30日止，租金每2年递增10%，其中2014年12月1日至2016年12月1日的二层租金27500元、三层租金22000元，2016年12月1日至2018年12月1日的二层租金30250元、三层租金24200元，2018年12月1日至2019年11月30日的二层租金33275元、三层租金26620元，每月租金15日前支付。综上，付某从2015年1月1日至2018年6月按约定需交纳涉诉房屋第一、二、三层的租金合共4140384.6元[44814元×23个月+49295.4元×19个月+（27500元+22000元）×23个月+（30250元+24200元）×19个月=4140384.6元]，其实际已经向林某某支付4169303.8元。4.付某对于支付保证金8万元的主张没有提交相关的付款凭据，林某某否认收取该保证金。另，付某举证证实其在2015年3月28日、2015年4月10日支付3笔合共150000元的款项，陈述是多交的款项，林某某认为已过诉讼时效。5.双方确认，涉诉物业未取得相关的房地产权属证书，在本案法庭辩论结束前，亦未能办理出租物业的建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案涉诉房屋没有办理权属登记，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，林某某和付某于2012年9月10日签订的租赁合同应属无效，但林某某请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。林某某在起诉本案后已对涉诉房屋的首层进行招租，根据付某提交的照片材料，首层确已清空，结合其退租通知书，本院对付某已于2018年9月30日书面去函告知退租的主张予以采信，对林某某请求计算租金至2018年11月26日不予支持，付某未能提交证据证实上述期间的占用费已经支付，付某应向林某某支付2018年7月至9月的涉诉房屋首层占有使用费49295.4元×3个月=147886.2元。此外，付某举证证实其在2015年3月28日、2015年4月10日支付3笔合共150000元的款项，林某某认为已过诉讼时效，上述款项是付某作为租金支付给林某某，可视为预付款项，双方当时并无争议，故不能认定超过诉讼时效。经统计，付某按约定应向林某某支付2015年1月至2018年6月涉诉房屋首层、二层、三层的占有使用费4140384.6元，其实际已经支付4169303.8元，多付28919.2元，扣除多付部分外，付某还应向林某某支付首层占用费118967元（147886.2元-28919.2元）。付某主张林某某从2016年7月至2017年6月同意减免租金一年，并无举证，本院不予支持。因原、被告签订的租赁合同无效，原告存在有过错，对其要求违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付某应自本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）林某某支付首层占有使用费118967元。二、驳回原告（反诉被告）林某某的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）付某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8978元、反诉受理费1464元，原告（反诉被告）林某某负担5981.5元，被告（反诉原告）付某负担4460.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎焕萍人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  何梓莹二〇一九年九月二十四日书 记 员  孟婉莹