宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1440号 原告：宁波富港电商城有限公司。住所地:宁波市海曙区机场路5000号，统一社会信用代码：9133021230890433XG。 法定代表人：周三明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:吕钦，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱慧，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：宁波创有创业服务有限公司。住所地:宁波高新区剑兰路1377号030幢1楼1028室。统一社会信用代码：91330201MA282JM437。 法定代表人：鲍国明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙海明，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波富港电商城有限公司（以下简称富港电商城公司）为与被告宁波创有创业服务有限公司（以下简称创有创业服务公司）委托合同纠纷一案，于2019年6月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，由审判员夏洁适用简易程序进行审理，并于2019年7月9日公开开庭审理了本案。原告富港电商城公司的委托代理人朱慧、被告创有创业服务公司的委托诉讼代理人孙海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富港电商城公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还已收取的委托代理费272550元；2.被告赔偿原告租金损失285799元。事实和理由：2017年4月9日，原告就坐落于宁波市海曙区机场路5000号园区第20幢第2至6层的房屋委托被告招租事宜，与被告签订了一份《富港电商城“创有工场”孵化合作协议》，协议约定计租面积为2547平方米，交由被告装修并全权负责对外招租以及租赁合同的签订等事宜，合作期限为八年，前五年原告享有70%的房租分成，后三年享有80%的房租分成，其余分成作为委托代理费用归被告所有；协议同时约定，为便于计算分成，按照被告制定的出租价格相应的计算双方分成所得，并明确原告的70%分成不得低于按第1-3年内每平方米每天0.7元计算的最低所得，否则在被告30%的分成内进行扣除。如有承租客户未签合同或少租多用，少交租金应由被告全额支付原告。以上协议签订后，被告按约制定了各房屋的出租价格并向原告进行备案，双方确认以此作为租金分成的计算依据。协议履行过程中，原告基于对被告的信任，适时的根据租金收取情况向被告支付了相应租金分成，然被告在实际招租过程中并未妥善履行合同义务，导致园区招租和租金收取混乱、入驻率低下，且实际收益也远远低于协议约定的额原告预期利益和保底利益，无法完成委托代理事项，为此，原告根据法律规定于2019年6月1日依法解除了与被告签订的上述委托协议。同时，经统计，在上述委托协议解除之前，被告未能达到协议约定的原告最低收益差额已超出被告实际已收取的委托代理费用，因此，根据协议约定，被告除应退还已收取的代理费用外，还应赔偿原告剩余的保底租金差额损失。现鉴于被告明确表示不予积极处理，原告故诉至法院。 被告创有创业服务公司答辩称：1.合同并非包租协议，而是中介合同，被告分得30%的收益，退还委托代理费是不合理的，因为已经招租成功了；2.基于合同并非包租协议，根本不存在租金损失，也不能由我们承担。综上，驳回原告的诉请。 原告富港电商城公司为证明其所主张的事实，向本院提供如下证据： 1．《富港电商城“创有工场”孵化合作协议》一份，用以证明原告就案涉房屋全权委托被告招租事宜与被告存在委托合同法律关系，以及双方的权利义务约定情况的事实； 2．授权书一份，用以证明原告享有案涉房屋经营管理权的事实； 3．创有工场租金价格表一份，用以证明为明确协议约定的租金分成计算依据，被告制定了房屋出租价格的相关事实； 4．回复函（复印件）一份，用以证明被告未能妥善履行代理人义务的有关事实； 5．委托合同解除通知函、顺丰快递单各一份，用以证明原告已于2019年6月1日解除与被告之间的案涉协议的事实。 对上述原告提供的证据材料，被告质证意见及本院认证意见如下： 1.对证据1，被告质证后对真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同是合作协议，也是中介协议，并不是委托合同。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，合同性质需另行认定。 2.对证据2,被告无异议，本院对该证据予以认定。 3.对证据3，被告质证后对真实性认可，但对证明目的有异议，该证据来源于被告，是被告制定好放在招租的办公室，招租时候介绍用的，这个单子是面对客户的，不可能完全按照这个价格来的，肯定有优惠什么的。本院认为，被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定，结合《富港电商城“创有工场”孵化合作协议》第一条约定“由乙方分隔装修并核定每间建筑面积，制定招租房号、平面图、租赁价格等招租方案，报甲方备案”，该证据仅能证明该租金价格表系招租方案（或公开招租价格），具体的金额应以实际签订的租赁合同为准。 4.对证据4，被告质证后对真实性认可，对证明目的不认可，该回复函是对原告的回应，该证据没办法体现被告未能妥善履行代理人义务。本院认为，被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定，被告是否尽到代理人义务需另行认定。 5.对证据5，被告质证后对真实性无异，并确认收到了解除通知函，已向海曙法院起诉，认为原告应该承担违约责任。结合被告质证意见，本院对该证据予以认定。 被告创有创业服务公司未向本院提供证据。 根据以上采信的证据并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2017年4月1日，宁波富田集团有限公司向原告富港电商城公司出具《授权书》，授权其享有宁波市海曙区机场路5000号园区第20幢房屋第2至第6层的独家经营管理权（期限为自2017年4月1日至2026年3月31日，提前解除授权的除外）。2017年4月9日，原告富港电商城公司（甲方）与被告创有创业公司（乙方）签订《富港电商城“创有工场”孵化合作协议》（以下简称《合作协议》），协议明确双方合作模式为“甲方为园区房东，将本合同约定的宁波海曙石碶街道机场路5000号内其中一栋的2-6层的白坯房全权交由乙方打造‘创有工场’孵化创业样板写字间，乙方投入分隔装修费用，出租成功后乙方取得30%的租金分成”，双方具体合作代理细则如下：1.甲方将拨付第一批房子建筑编号为1#（运行号为第20幢）楼2至6层，计租面积2547平方米，全权交由乙方分隔装修（费用由乙方承担）并核定每间建筑面积，制定招租房号、平面图、租赁价格等招租方案，报甲方备案。由乙方设立“创有工场”孵化创业使用。2.双方商定合作代理期为八年整，即2017年6月1日至2025年5月30日止。（前五年乙方取得30%的房租分成，后3年乙方取得20%的房租分成），代理期间乙方只负责办公招租及该楼装修等相关事务。3.乙方赚取的是因装修分隔办公室产生的增值部分价值，为了便于计算分成，故制定按照对外出租价格30%由乙方所得，70%由甲方所得原则，但甲方实际可以收到70%部分，不得低于以下甲方实际所得：第1至3年内每平方每天含税价位0.7元，以后每年递增底价为6%。“创有工场”为精装出租，免租时间最多补偿30天。如果市场租赁所得甲方70%所得高于最低价，甲方有权分享，如果市场租金所得甲方70%不能达到最低租金底线，则在乙方30%内扣除（上述房租客户一律打入甲方对公账户，甲方全额开具发票给予租户，30%乙方分成由乙方开具租赁代理或策划服务费普票给予甲方做账）。4.乙方每完成一户招租并按照甲方合同方式付款的，甲方三个工作日内给予乙方1.5个月中介费用，甲方承诺不会拖欠。5.房租的30%的乙方房租分成，即每期客户完成支付，三个工作日内甲方将该笔房租分成打入乙方对公账号。6.招商租赁合同押金交给乙方管理，负责用于每一单元房子退租后再招租的中介费奖励支出，甲方不再支付中介费，由乙方负责保证按合同规定退给客户，没收的押金也归乙方。7.甲方同意本大楼最高处可以设置乙方创有工场的品牌字牌，并使用乙方自带的带有创有创业有限公司为代理的合同范本，当然必须甲方审核加盖甲方公章有效。8.甲方如有违反中介费或房租30%分成拖欠不支付乙方的情况发生的，则特此申明可以由乙方公司自行收取房租后将30%留存后再行拨付甲方分成。凡入驻客户未签订合同或少租多用少交租金的均由乙方全额交租，甲方有权全程监督。8.乙方招租流程：如有签约客户，由乙方出面签署租赁格式合同时最起码先让客户支付壹个月押金至乙方账号，并开具收款收据给予租户，然后上交合同至甲方指定部门审核，加盖公章后，客户一联交还乙方保存，即刻通知客户对公打入甲方账户，等待客户合同约定时间内打入后，将合同客户联交由租户，并同时将本大楼注册文件资料交付客户，同时3天内，甲方将30%分成及中介费打入乙方账户。协议签订后，被告制作了创有工场租金价格表，并获得原告认可，被告以此为基础对外招租。2019年5月31日，原告向被告发出《委托合同解除通知函》，以未达到预期利益为由解除了《富港电商城“创有工场”孵化合作协议》，被告于次日收到。截至起诉前，原告共向被告支付中介费119657.14元、代理费（合作分成）272550.64元。 本院认为，原被告对双方存在合作的事实并无异议，主要争议在于：（一）本案合同的性质是否为委托合同；（二）本案合同是否为包租协议。 关于争议焦点一，原告主张系委托合同，被告在代理意见中主张系联营合同。本院认为，双方所签订的《合作协议》是一份包含委托合同与居间合同内容的复合型合同，因原告的诉请并未及于中介费，故本案仅涉及委托合同部分，主要理由：1.合同显示双方合作的性质符合委托代理的特征。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《合作协议》多次出现“合作代理”、“代理期间”、“租赁代理”字样，第九条约定对外使用合同范本时须明示被告为“代理”，招租流程约定合同须加盖原告公章，因此双方不仅在内部明确其合作性质为委托代理，也强调对外明示被告的代理性质，即，被告以原告名义对外招租，招租成功签合同要盖原告公章，并接受管理与监督。被告除基于居间合同获取中介费，还基于委托合同获取招租代理费，其中中介费是固定的，招租代理费支付的前提要求是“市场租金所得甲方70%所得高于最低价”。为此，在正常中介费以外，被告为获取高额租金分成，对相应房屋进行房屋装修，也是符合委托代理合同目的的，不能以被告存在装修投入就认定这是联营。2.双方约定的代理权限并未赋予被告独立性，不符合被告所主张的松散型联营合同的特征。被告主张根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十三条规定，“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任”，双方合同是此种类型的联营合同。但是，《合作协议》约定代理权限为“代理期间乙方只负责办公招租及该楼装修等相关事务”、“乙方招租流程：如有签约客户，由乙方出面签署租赁格式合同……然后上交合同至甲方指定部门审核，加盖公章后，客户一联交还乙方保存”，可见，被告在招租代理期间并无联营合同意义上的独立性，其招租过程仍受委托人的影响，招租合同签订主体为原告，根据合同相对性，对外也由原告承担相应合同项下的民事责任，不符合《民法通则》第五十三条“独立经营”、“各自承担民事责任”的定义，故本案《合作协议》显然不是联营合同。 关于争议焦点二，原告主张存在包租条款，保底租金是总建筑面积按照最低租金底线计算的70%，被告主张并非包租协议，而是存在一个保底承诺，对所有出租的房屋愿按每平方每天0.7元的最低租金标准承诺，而非承诺所有房屋必须出租。本院经审查合同条款后认为，相应合同条款存在保底性质，但双方仅约定了“如果市场租赁所得甲方70%所得高于最低价，甲方有权分享，如果市场租金所得甲方70%不能达到最低租金底线，则在乙方30%内扣除”，并对最低租金标准有约定，但并未明确约定保底出租率，故原告以房屋整体面积乘以最低租金标准来理解70%并不符合合同文义，而且合同其他条款亦明确约定，原告收到租金后三个工作日内将房租分成交付被告，若按原告理解，原告完全可以未达到房租代理分成条件为由拒绝支付，相反，原告基本按约支付了相应房租分成，故本院采信被告的主张，原告要求被告退还已收取的委托代理费及赔偿原告租金损失的诉请，均于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三百九十六条之规定，判决如下： 驳回原告宁波富港电商城有限公司的诉讼请求。 案件受理费9383元，减半收取计4691.5元，由原告宁波富港电商城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审判员  夏洁 二〇一九年九月二十六日 法官助理乐嘉波 书记员张铭