文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初2953号原告：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，董事长。委托诉讼代理人：周梅，女，1981年1月14日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：冉小红，女，1984年7月24日出生，汉族，该公司职工，住重庆市忠县。被告：谢刚，男，1975年1月9日出生，汉族，住重庆市合川区。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称“金科物业公司”）与被告谢刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托诉讼代理人周梅到庭参加诉讼，被告谢刚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年7月1日至2018年11月30日期间欠缴的物业服务费3900.80元、公摊水电费（含二次供水费）348元；2、判令被告立即向原告支付违约金（从违约之日起算至付清为止，每天应交费用的千分之三缴纳违约金，暂计算至2018年11月30日为5269.36元）；3.本案诉讼费、公告费等（均以实际产生为准）由被告承担。事实和理由：原告是金科合川世界城小区的物管公司，原告与重庆市合川区金科合竣置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中对物业费、公摊水电费等费用的支付方式、金额、计费标准和逾期支付的违约责任等均作了详细约定。原告自入驻该小区以来，一直按照合同约定提供物业管理服务，被告作为该小区业主应当按约向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用，但从2016年7月1日至2018年11月30日期间被告共欠原告物业服务费3900.80元、公摊水电费348元。原告经多次催缴无果，故提起诉讼，诉请如前。被告谢刚未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年6月2日，重庆市金科物业服务有限公司（乙方）与重庆合川区金科合竣置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，并已报重庆市合川区国土资源和房屋管理局及重庆市合川区发展和改革委员会进行了备案。该合同主要约定：甲方将位于重庆市合川区南津街街道希尔安大道东北的“金科·世界城”小区委托原告实行物业管理；乙方按照法律法规及《金科·世界城临时管理规约》和本合同的规定提供管理服务，并行使物业管理公司的职权和职责；委托管理期限自2012年6月15日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业管理合同生效时，本前期物业服务合同终止；本物业的管理服务费，自甲方正式通知业主接房之日开始计收，业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用……，高层住宅由业主按照房屋建筑面积每月每平方米1.80元（含电梯费）向乙方缴纳；……，公摊水电费由全体业主按户据实分摊方式向乙方缴纳，……；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按以下方式处理：1）从逾期之日起按每天应交费用的3‰交纳违约金，2）逾期不交纳物业服务费的业主和物业使用人应承担违约责任，乙方可停止服务及向人民法院提起诉讼。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告对该小区提供了物业服务，在提供物业服务中，原告实际是按每月收取的物业服务费，并且一直是按1.80元/每平方米/月（含电梯费）的标准收取。被告谢刚系重庆市合川区南津街街道办事处南津街1187号×房屋业主，其房屋建筑面积为74.75平方米，自2016年7月1日以来，被告未缴纳物业服务费等费，截止2018年11月30日，被告共欠物业服务费3901.95元（74.75平方米×1.80元/平方米/月×29个月）。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告自愿申请撤回了要求被告支付公摊水电费（含二次供水费）348元的诉讼请求。同时，原告自愿将违约金变更为以未缴纳物业服务费用按年利率24%的标准计算。另查明，重庆合川区金科合竣置业有限公司在销售“金科·世界城”物业前制定了《临时管理规约》，约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：高层住宅前期物业服务费1.80元/每平方米/月（含电梯费）......，上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况，自开放建设单位首次交房之日起三年期满时物业服务费收费标准应调整递增一次，递增比例不超过前述物业服务费收费标准的20%，以后物业服务费收费标准每2年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费收费标准的10%，如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收费标准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议标准执行；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，公摊水电费的部分向业主合理据实分摊计收；业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用（另有规定的按规定执行），物业的服务费用按月或按季交纳，各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务，按季交纳的，每季度物业服务费在该季度的第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月交纳的，每月物业服务费在该月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳；业主违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，每日应按应交费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金。同时，该规约还约定了物业的使用、维护、管理等其他事项。被告接房时承诺履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。再查明，重庆市金科物业服务有限公司于2015年7月8日变更名称为原告金科物业服务集团有限公司。“金科·世界城”小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告与重庆合川区金科合竣置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及重庆合川区金科合竣置业有限公司制定的《临时管理规约》，内容除违约金约定标准过高外不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，应受法律保护，对“金科·世界城”小区的所有业主或物业使用人均有约束力。原告举证证明了其为被告居住的“金科·世界城”小区提供了物业服务，而被告经公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书后，未到庭参加诉讼，未对原告主张的其拖欠2016年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费等费的事实进行辩解和举证反驳，因此，本院对原告要求被告支付2016年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费的诉讼请求予以支持，而被告应支付2016年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费为3901.95元（74.75平方米×1.80元/平方米/月×29个月），原告自愿请求被告支付该期间的物业服务费3900.80元，本院予以尊重。因被告未按《前期物业服务合同》的约定和《临时管理规约》的规定按时交纳物业服务费等费义务，已构成违约，应当承担支付违约金的责任；按照《临时管理规约》规定，按月交纳的，每月物业服务费在该月的15日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，业主违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，每日应按应交费用总额3‰的标准向物业服务企业支付违约金，但该违约金约定标准过高，在审理中，原告自愿将违约金标准变更为以未缴纳物业服务费用按年利率24%的标准计算，符合法律规定，故被告应支付自2016年7月1日至2018年11月30日止的违约金为1131.57元｛134.55元/月×〔（1+2+3+4+5+......+29）个月-14.50个月（每月前15日为合理交纳时间应扣除，共计14.50个月）〕×2%｝。审理中，原告自愿申请撤回了要求被告支付公摊水电费348元的诉讼请求，本院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告谢刚于本判决生效后十日内支付给原告金科物业服务集团有限公司物业服务费3900.80元；二、由被告谢刚于本判决生效后十日内支付给原告金科物业服务集团有限公司违约金1131.57元；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨文华人民陪审员  李茂荣人民陪审员  谭 亮二〇一九年九月二十九日法官 助理  杨 航书 记 员  王郁文