四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初4984号 原告：四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店，住所地：南充市顺庆区北湖公园景区购物中心B-10号。 负责人：任其胜。 委托诉讼代理人：杨园园，四川建投律师事务所律师。 被告：徐智敏，女，1963年1月月16日生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈跃，男，1960年3月17日生，汉族，系被告徐智敏之夫，住成都市成华区。 原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店（简称川北凉粉北湖店）与被告徐智敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序并于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告川北凉粉北湖店委托诉讼代理人杨园园，被告徐智敏委托诉讼代理人陈跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川北凉粉北湖店向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还未租期间的租金49,731.11元及保证金5000元；2、判令被告支付搬迁费1,400元、空调移机费400元；3、判令被告支付停产停业损失106,000元及其他经济损失90,000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告自2005年起租用被告所有的房屋。2018年7月21日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，约定租期为五年。合同签订后，原告已向被告支付了一年的租金。2019年2月12日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部发出《封园告知书》，表示自2019年2月20日起将对北湖公园实行封闭施工，因此原告在2019年2月20日停止经营，将承租房屋交给了房屋征收指挥部。由于被告出租给原告的房屋被拆除，导致原告无法继续经营，遭受巨大经济损失，原告依法要求被告赔偿因此给原告造成的全部损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼请求支持原告诉请。 被告徐智敏辩称：1、双方合同第6条载明了因城市建设需要拆迁的本合同终止，双方互不承担违约责任，其余租金退还；2、装修部分无偿归我方所有；3、其他补偿是对房东的损失补偿，与租赁户无关，原告主张的停产停业损失及其他损失理由不成立，恳请驳回原告诉请。 经审理认定本案基本事实如下： 2018年7月21日，被告徐智敏与原告川北凉粉北湖店以甲、乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定将被告所有的位于顺庆区房屋出租给原告使用，双方书面合同约定的租期为5年，即从2018年7月10日起至2023年7月9日止，第一年租金为128800元，第二年租金为141680元，第三年租金为155848元，第四年租金为171433元，第五年租金为188576元，以前乙方所交的保证金5000元转为本合同的保证金，各年租金在每年6月10日前付清。合同第6.4条约定，因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的及因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，甲方应根据乙方实际使用天数收取租金，其余租金退还乙方。合同第八条还约定，因不可抗力导致房屋毁损的，造成的损失由甲乙双方各自承担。双方还对续租、违约责任及双方其他权利义务等进行了约定。原告租赁上述门面房后，用于其开办的的餐饮店经营。2018年7月23日，原告向被告支付了该租赁年限的租金128800元。2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出了房屋征收决定书及征收公告，将原告承租的门面划入北湖公园综合提升改造工程征收范围，要求划入征收范围内的房屋产权人自房屋征收评估报告公示期满20日内与中城街道办事处签订征收补偿安置协议。2019年2月20日，征收单位对划入征收范围内的区域封园并停水、停电，原、被告租赁合同因此实际终止。2019年4月17日，被告与顺庆区人民政府中城街道办事处签订了《房屋征收货币补偿安置协议》，确定被告被征收房屋面积为22.95㎡，由征收单位给予被告房屋价值补偿1749937.5元、搬迁费补偿1377元、停产停业损失补偿104996.25元及其他搬迁奖励补偿等，该协议未明确装饰装修补偿项目及计算标准，征收单位已按协议履行完其支付义务。 庭审中原告提交了该店2014年至2015年期间的部分装修票据和其自制的近三年营业收入及利润表。 上述事实，有原告提交的原被告身份信息资料、《房屋租赁合同》、租金支付凭据、房屋征收决定及公告、部分装修票据，被告提交的《房屋征收货币补偿安置协议》、银行交易纪录等证据及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告川北凉粉北湖店与被告徐智敏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。原、被告在履行租赁合同约定租期时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，对此双方均不存在违约情形。但合同解除后，客观上给原告造成了损失，被告亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故原告可以依据双方的房屋租赁合同，要求被告对合同解除后给原告造成的损失进行一定补偿。由于原、被告双方在房屋租赁协议中，未对因政府征收导致合同解除后，对上述损失如何承担进行约定，本院根据公平原则，原告实际产生损失项目的客观情况，并适当参照《房屋征收货币补偿安置协议》中相关标准予以确定。第一、关于原告要求被告退还未租期间房屋租金49,731.11元的请求，在双方租赁合同实际终止后，被告再收取原告的房屋租金已失去客观基础，故对原告要求被告退还2019年2月20日至2019年7月9日止的房屋租金予以支持，该部分租金计算为49402.74元（年租金128800元÷365天/年×140天），被告应予退还。至于原告主张的退还保证金5,000元，双方租赁合同对保证金金额和给付情况均作了明确约定，对此项请求予以支持。第二，原告请求搬迁费1,400元，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的设施进行腾空，结合被告已领取搬迁费金额，确认由被告支付原告1,377元搬迁费为宜。原告主张的空调移机费缺乏安装空调的依据，对此不予支持。第三，原告请求停产停业损失费106,000元及其他经济损失90,000元，按照房屋征收补偿方案之规定，停产停业损失的补偿主体应为房屋所有权人，但是这并不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业相关损失，因房屋的征收与评估发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁终止，确实给原告造成了实际的停产停业损失，故出租人应给予承租人相应的补偿，本案承租人尚未履行的租赁期限较长，本院根据公平原则进行处理，确认补偿安置协议中停产停业损失费用104996.25元的一半即52,498元由被告支付给原告；原告主张的其他经济损失主要表现为装修费，其提供的装修票据显示装修时间在2014年至2015年期间，根据原告实际经营情况，本院酌定该项损失为10,000元。原告其他请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐智敏于本判决生效之日起十日内，退还原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店租金49402.74元、保证金5000元； 二、被告徐智敏于本判决生效之日起十日内，给付四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店搬迁费1,377元； 三、被告徐智敏于本判决生效之日起十日内，给付四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店停产停业损失52,498元、其他经济损失（装饰装修）10,000元； 四、驳回原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,128元、保全费1,070元，合计金额3,198元，由原告川北凉粉北湖店负担866元，被告徐智敏负担2,332元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 吴 豪 二〇一九年九月二十七日 书记员 任思颖