广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初1478号 原告：肖晓艳（曾用名：王小艳），女，苗族，1984年11月15日出生，住广西灵川县。 委托代理人：吴金祏，广西鼎颂律师事务所律师。 委托代理人：唐鹏，广西利业律师事务所律师。 被告：熊翠文（曾用名：黎翠文），男，汉族，1994年4月28日出生，住广西桂林市七星区。 委托代理人：李炜，广西中心律师事务所律师。 原告肖晓艳诉被告熊翠文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用简易程序由审判员赵桂华审理本案，书记员毛玲担任记录。2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告肖晓艳及其委托代理人唐鹏、吴金祏，被告熊翠文的委托代理人李炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告2018年7月25日签订《借款协议》，约定原告以房屋过户形式向被告借款30万元（房屋地址：桂林），还款方式先息后本，借款期限2018年7月25日至2019年7月24日；若原告按时还款，被告不得出售或占用此房。协议签订后，为依照《借款协议》办理房屋过户手续，双方还于签订《借款协议》的当日签订了《不动产买卖合同》，原告承担税费将房屋过户到被告名下，履行了借款协议约定的义务。但被告却未履行《借款协议》约定的出借资金义务，己构成根本违约。买卖房屋及房屋过户不是原被告的真实意思表示，原被告之间的房屋买卖关系属无效民事行为，涉案房屋应恢复登记至原告名下。由于被告未履行《借款协议》约定的出借资金义务，被告依法应承担房屋由原告过户至被告名下，以及将房屋由被告名下恢复登记至原告名下的全部税费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判决确认原告与被告的房屋买卖关系无效；二、判令被告将桂林(不动产权证书号：灵川县房权证灵川镇第201302150号）的房屋从被告名下恢复登记至原告名下；三、判令被告承担涉案房屋由原告名下登记至被告名下及将房屋由被告名下恢复登记至原告名下的全部税费；四、被告承担本案全部诉讼费用。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、不动产买卖合同、不动产登记查询结果，证明：（1）原、被告2018年7月25日签订《不动产买卖合同》，约定成交价为30万元[当时的市场价(加装修）约48万左右，此价远低于市场价格],与借条上的借款数额一致，证实双方实为借贷关系，不是房屋买卖，房屋买卖不是双方的真实意思表示，仅是双方为了作为借款的一种担保形式；（2）涉案房屋已过户至被告名下，原告已经履行了借款协议中作为借款人的义务。2、借款协议，证明2018年7月25日原告与被告签订借款协议,约定原告因资金困难以房屋过户形式向被告借款30万元，双方实为借贷关系，并非房屋买卖关系，房屋买卖并非双方的真实意思表示。3、房屋所有权登记证书，证明涉案房屋已经过户到被告名下，在办理以房屋过户形式借款之前原告是桂林市八里街开发区“荣崎·三元极第”小区21栋5单元601号房产的所有权人。4、银行流水，证明原告承担了房屋过户的税费4661元，税费的票据在被告手中。补充证据1、房产被套走的经过。 被告辩称，一、涉案房屋买卖合同是有效的，是当时双方真实意思表示；二、房屋登记的全部税费应由原告承担，本案的诉讼费也应由原告承担，因为该涉案房屋合同是原、被告签署的借款合同中的担保条款，借款合同中约定被告应承担的出借义务被告已全部履行，被告对履行借款合同无过错，不应承担赔偿责任。 被告为其辩称在举证期限内提供的证据有：1、原告的资信证明复印件，证明原告资信非常低，存在12次银行逾期还款记录，证实原告在银行和信贷公司没有贷款的能力了；2、兴业银行流水、存折活期明细查询、微信转账记录打印件、农行回执单复印件，证明被告通过各种形式转账给原告一共255650元；3、微信聊天记录打印件，证明原告与被告之间的借款关系成立，还款及利息的支付都是约定好的。补充证据1、关于肖晓艳借款协议说明。 经过开庭质证，各方当事人的质证意见及本院认证意见如下： 一、对原告提供的证据质证、认证 被告的质证意见：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证明目的有异议，借款协议的时间与不动产买卖合同签订的时间是2018年7月25日，说明不动产买卖合同是借款协议的担保，房产证过户到被告名下是担保的一种方式，这种担保方式法律没有禁止，我方认为是合法、合理、有效的；借款协议约定了原告向被告借款是先息后本。对补充证据1中原告的说法不予认可，在原告口头认可，实际也收到由被告委托的三个人转款（共计256500元）的情况下，再加上经与原告协商且原告也认可的其他费用及还款首付款，原告实际上已收到被告的借款30万元，至于两次过房产生的费用，原、被告已约定好由原告承担，实际上原告已承担了第一次过房的费用，按约定第二次费用也应由原告承担。 法院的认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4及补充证据1的真实性予以采信，对其证明效力本院将结合案情综合认定。 二、对被告提供的证据质证、认证 原告的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据为复印件，不符合证据法定要件的要求，也与本案无关；对证据2的明细查询不能证实收付款方，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，其中的陈沿均是何人我方不清楚；兴业银行流水的户名是熊翠君，对该证据的真实性认可，但对其关联性不予认可，转账时间是发生在借款协议之前的2018年6月11日，借款协议签订的时间是2018年7月25日，在原、被告借款合意未达成之前熊翠君不可能代原告出借，该证据恰证实被告没有履行借款协议出借资金的义务；微信转账记录打印件、农行回执单复印件均为复印件，对其真实性、合法性、关联性不予认可，从这些复印件可以看出没有任何一笔款项是被告向原告支付的，是发生在熊翠君与田春玉之间的资金往来，与本案没有关系，综合以上证据可以确认，原告没有收到被告任何一分出借的资金，被告根本没有履行借款协议所约定的出借资金的义务；因证据3均为复印件，对其真实性、合法性、关联性不予认可，从这些复印件来看均是发生在与熊翠君之间的交流，与本案无关。对补充证据1有异议，该材料中所写并非事实。 法院的认证意见：对被告提供的证据1、2、3及补充证据1的真实性予以采信，对其证明效力本院将结合案情综合认定。 综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年6月，因原告肖晓艳急需用钱，但原告已用其所有的座落于桂林作抵押向银行贷款，已不能再向银行贷款。案外人熊翠君知道后向原告表示：如原告能先还清银行贷款，并用座落于桂林作抵押，案外人熊翠君所在的工作单位尚扬金服小贷公司可借给原告30万元。因原告还清银行贷款本息还差11.3万元，原告没钱还清贷款。案外人熊翠君表示其可以帮原告向其他人借钱先还清银行的贷款，待公司贷款30万元给原告后，原告再还给出借人本和息。原告考虑到小贷公司可贷款30万元给原告，还清银行贷款后剩余的钱可作他用，于是，采纳了案外人熊翠君的建议。之后，案外人熊翠君、田春玉通过微信转账借钱给原告，原告还清了银行贷款，原告所有的座落在桂林也办理了解押手续。但尚扬金服小贷公司并没有贷款给原告。因原告肖晓艳急需用钱，案外人古咏通过微信转账借钱给原告10万元。在此情况下，案外人熊翠君建议：将原告所有的座落于桂林屋过户到熊翠文名下，由熊翠文出借30万元原告。原告同意后，于2018年7月25日，以原告肖晓艳作为乙方（出借人），被告熊翠文作为甲方（借款人），双方签订了一份《借款协议》，协议约定：乙方因资金周转问题以房屋过户形式向甲方借款30万元整，（房屋地址：桂林八里街开发区“荣崎·三元极第”小区21幢5单元6层601）还款方式先息后本，借款期限2018年7月25日至2019年7月24日。1.如乙方按时还款，（还款日为放款日前一天）包括利息及本金，甲方不得在此期间出售或占用此房。2.当乙方未按时足额偿还借款本金、支付利息或存在其他违约情形的，甲方有权收回此房。3.贷款发放形式：现金。4.此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，乙方不得违约，否则违约方自愿赔偿对方。5.此合同经双方签字生效，签订日期：2018年7月25日。同日，肖晓艳向熊翠文出具《收条》，载明：今收到熊翠文人民币叁拾万元整（300000.00），此据！ 同日，原告肖晓艳作为甲方（卖方），被告熊翠文作为乙方（买方）双方还签订了一份《不动产买卖合同》，合同约定（节录）：一、甲方自愿将座落在桂林八里街开发区“荣崎·三元极第”小区21幢5单元6层601号的不动产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，该不动产的基本情况见本合同附件。二、甲乙双方议定的上述不动产成交价格为人民币（大写）叁拾万元（￥300000），其中乙方已向甲方支付定金元。按下列第1种方式付款：1、一次性付清给甲方。三、双方同意于2018年7月26日前由甲方将上述不动产正式交付给乙方。五、双方有义务共同配合办理不动产权属转移登记手续。六、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起当日内将定金1倍返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之3的滞纳金。八、上述不动产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担或自行约定。 2018年8月14日，肖晓艳名下的位于桂林屋变更至熊翠文名下，肖晓艳为此支出房屋过户税费4661元。 之后，原告陆续向案外人熊翠君支付本金和利息。 现原告肖晓艳认为，其按照合同约定为涉案房屋履行了过户手续，将涉案房屋过户至熊翠文名下，但被告熊翠文却未履行《借款协议》约定的出借资金义务，己构成根本违约。买卖房屋及房屋过户不是原、被告的真实意思表示，原、被告之间的房屋买卖关系属无效民事行为，涉案房屋应恢复登记至原告名下。遂原告向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点有:一、原告与被告于2018年7月25日签订的《不动产买卖合同》是否有效？二、被告是否应将桂林的房屋从被告名下变更登记至原告名下？被告是否应承担涉案房屋由原告名下登记至被告名下及从被告名下变更登记至原告名下的两次税费？ 1原告与被告于2018年7月25日签订的《不动产买卖合同》是否有效？ 本案原告因急需用钱，向被告借款30万元时，被告要求原告以原告所有的座落于桂林屋变更至被告名下作担保，才同意借给原告30万元。原告同意后，原、被告双方签订了《借款协议》，协议约定：原告因资金周转问题以房屋过户形式向被告借款30万元整，（房屋地址：桂林八里街开发区“荣崎·三元极第”小区21幢5单元6层601）还款方式先息后本，借款期限2018年7月25日至2019年7月24日。1.如原告按时还款，（还款日为放款日前一天）包括利息及本金，被告不得在此期间出售或占用此房。2.当原告未按时足额偿还借款本金、支付利息或存在其他违约情形的，被告有权收回此房。原、被告双方签订了《借款协议》后，接着双方又签订了《不动产买卖合同》，并依约定到不动产管理局将涉案房屋从原告名下变更登记至被告名下。由此可见，原、被告达成的“当原告未按时足额偿还借款本金、支付利息或存在其他违约情形的，被告有权收回此房”的意思是真实的，但是原、被告就达成涉案房屋买卖合同的意思不是真实的。从涉案房屋买卖合同双方来看，原告的真实意思是“如不能按期偿还本息，则把房屋抵债给被告”，并不是卖给被告；被告的真实意思是“以房屋抵充其借款”，而非支付房屋价款向原告购买。因此，原、被告签订的《不动产买卖合同》违背了当事人的真实意思，应属无效。 原、被告约定：原告因资金周转问题以房屋过户形式向被告借款30万元整，（房屋地址：桂林八里街开发区“荣崎三元极第”小区21幢5单元6层601）还款方式先息后本，借款期限2018年7月25日至2019年7月24日。1.如原告按时还款，（还款日为放款日前一天）包括利息及本金，被告不得在此期间出售或占用此房。2、当原告未按时足额偿还借款本金、支付利息或存在其他违约情形的，被告有权收回此房。该以房屋过户形式作担保，其实质为“流担保”。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”之规定，我国法律明确禁止“流担保”，因此依附在“流担保”形式上的《不动产买卖合同》因“流担保”的无效而无效。 二、被告是否应将桂林八里街开发区“荣崎三元及第”小区21栋5单元601室的房屋从被告名下变更登记至原告名下？被告是否应承担涉案房屋由原告名下登记至被告名下及从被告名下变更登记至原告名下的两次税费？ 《不动产买卖合同》因流担保的无效而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应当依法将位于桂林的房屋返还给原告，即被告应将位于桂林房屋从被告名下变更登记至原告名下。 因原、被告对《不动产买卖合同》无效均有过错，两次变更登记所产生的费用税费，原、被告各承担50%。原告已经承担了第一次房屋变更登记所产生的税费，则被告应承担将桂林房从被告名下变更登记至原告名下所产生的税费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）、第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告肖晓艳与被告熊翠文于2018年7月25日签订的《不动产买卖合同》无效； 二、被告熊翠文协助原告肖晓艳将位于桂林的权利人熊翠文变更登记为肖晓艳； 三、被告熊翠文承担将位于桂林八里街开发区“荣崎·三元极第”小区21栋5单元601号房权利人熊翠文变更登记为肖晓艳所产生的税费； 四、驳回原告肖晓艳的其他诉讼请求。 案件受理费5900元，减半收取2950元，由原告肖晓艳负担1475元，由被告熊翠文负担1475元。 上述应履行义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，如逾期，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5900元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 赵桂华 二〇一九年九月二十五日 法官助理 夏 萍 书 记 员 毛 玲