江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初13407号 原告（反诉被告）：叶超，男，1989年12月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：陈以浦，江苏衡上律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。 法定代表人：昌万顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。 原告叶超与被告江苏沭阳南部新城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶超及其委托诉讼代理人陈以浦、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司委托诉讼代理人贾爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶超向本院提出诉讼请求：1、判决被告于2018年6月寄出的《慧居城交房通知书》无效；2、被告向原告支付逾期交房违约金8873元；3、被告向原告支付逾期办证违约金517元。事实和理由：事实和理由：2016年7月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的惠居城第11幢704室房，价款为518894元。合同约定被告应于2018年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告使用，否则按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告在未通过竣工验收的情况下，于2018年6月18日通过快递寄出《慧居城交房通知书》，且被告未能在约定时间内向原告交付经验收合格的商品房，没有按照约定时间办理房屋权属登记证书，依法构成违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告沭阳南部新城置业有限公司辩称：被告发通知书内容不违法，不存在无效的情形。原告提出的支付逾期交房违约金的截止日期应当是实际收房之日即2018年7月15日，而不是竣工验收备案表的日期。另案涉房屋现在不具备办证条件。 被告沭阳南部新城置业有限公司反诉：判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金410元。事实和理由：2016年7月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被反诉人购买反诉人开发的慧居城第11幢704室房。合同第六条、第七条、附件四补充第7条对付款方式、期限及逾期付款责任均作了明确约定，被反诉人应当于签订合同后60日内支付尾款（银行贷款）410000元，即应在2016年9月13日前支付尾款。合同签订后，被反诉人直至2016年9月23日才支付房屋尾款，违反合同约定。为维护自身合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 针对被告的反诉，原告辩称：1、对放款逾期天数没有异议，但是反诉被告不应承担违约责任，因为案涉贷款的房款时间是银行决定的，而银行又是反诉原告选择的；2、反诉被告的义务就是保证个人征信没有问题，向银行递交办理贷款的手续，而这两个条件反诉被告都做到了，综上，反诉被告不应承担逾期付款责任。 本案经审理查明事实如下：2016年7月15日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买慧居城第11幢704号房屋，建筑面积133.80平方米，其中套内面积105.20平方米，单价为3824.25元，总金额517001元。合同第五条约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%的），据实结算房价款…第六条第3款约定：付款方式为公积金贷款410000元，首付：107001元，贷款410000元。第七条约定：买受人如未按本合同规定的期限付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第八条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四第7条约定：乙方（买受人）至签合同之日起60天内支付剩余款项（按揭贷款：详细金额见合同正文第六条3条）。如按揭贷款未能按时到达出卖人指定账户，买受人应采用其他付款方式按本条约定日期付清购房款项……因面积差异，原告实际交付购房款518894元。2016年8月3日，被告开发的案涉房屋符合办理公积金贷款条件，2016年9月23日，被告收到原告申请的贷款410000元。2018年12月18日，沭阳县住建局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2018年12月17日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2018年6月18日，被告通过快递向原告邮寄《慧居城交房通知书》。2018年7月15日，原告接收案涉房屋。现原、被告双方因案涉房屋逾期交付和逾期办证产生纠纷，原告诉至本院，请求处理。 以上事实，由原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、发票、工程竣工验收备案文件、房屋备案查询信息等证据予以证实。 本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告向被告购买涉案房屋，且已向被告支付了全部购房款，履行主要合同义务，被告作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付原告使用。出卖人交付的商品房不符合合同约定的交付条件，买受人可以拒收，故2018年6月18日，被告通过快递向原告邮寄的《慧居城交房通知书》无效。 现被告未在约定时间内将符合约定条件的房屋交付原告，构成违约，原告要求江苏沭阳南部新城置业有限公司向其支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，应获支持。因买受人明知或应知出卖人交付的商品房不符合合同约定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担延迟交付责任的，不予支持。对原告于2018年7月15日接收案涉房屋的行为，原告作为买受人，在接收房屋前应对房屋的状况进行全面了解，特别是关于房屋的验收情况，其收房的行为亦是接受了房屋现状，况且其并无其他证据证明收房行为对其造成了经济损失，其辩解被告存在欺诈理由不成立，原告主张交房之后的违约金更无依据，本院不予支持。被告向原告支付2018年7月1日至2018年7月15日期间逾期交房违约金726元，另因案涉房屋至今不具备办证条件，原告要求被告向其支付逾期办证违约金517元的诉讼请求，本院予以支持。 对于被告反诉要求原告向其支付410元的诉讼请求，原、被告签订的合同约定被告以公积金贷款方式购买案涉房屋。因案涉房屋是否具备办理公积金贷款的条件以及何时能够办理公积金贷款的手续均取决于被告。案涉合同在签订时并不具备办理公积金贷款的条件，直至2016年8月3日方可办理，原告作为购房方并不能了解、控制这一时间，故一般情况下，只有在被告及时通知后，原告才能提交办理贷款需由其提交的材料，而本案被告并未举证证明其何时明确告知原告提交办理贷款材料的时间。从合同实际履行情况看，2016年9月23日，被告已收到原告公积金贷款。并不存在怠于履行付款义务的行为。至于贷款的放款时间，也不是原告可控范围，被告要求原告于一定期限内贷款必须到账的约定并不具备可操作性，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于2018年6月18日向原告叶超邮寄的《慧居城交房通知书》无效； 二、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶超支付逾期交房违约金726元； 三、被告江苏沭阳南部新城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶超支付逾期办证违约金517元； 四、驳回原告叶超其他诉讼请求； 五、驳回被告江苏沭阳南部新城置业有限公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236元，减半收取计118元，反诉费118元，合计236元。由原告叶超负担110元，被告江苏沭阳南部新城置业有限公司负担126元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费236元、118元。 审 判 员 于在会 二〇一九年九月二十七日 法官助理 胡潇潇 书 记 员 孙千千 书 记 员 孙嘉璐 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。