上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初7373号原告：董婷，女，1983年3月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王嘉怡，女，2011年7月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：董婷(系原告王嘉怡母亲)，住同原告王嘉怡。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈燕华，上海正策律师事务所律师。被告：谢世荣，男，1977年5月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：朱海红，女，1977年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告董婷、王嘉怡与被告谢世荣、朱海红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告董婷、王嘉怡的委托诉讼代理人陈燕华到庭参加诉讼。被告谢世荣、朱海红经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告董婷、王嘉怡向本院提出诉讼请求：1.两被告支付房屋转让个人所得税92,091.22元(人民币，下同)及自2017年7月8日起至被告实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2.两被告支付违约金36万元；3.本案诉讼费及公告费由两被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原、被告签订《居间协议》和《房地产买卖合同》。同年7月31日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及补充《协议书》，约定由两原告购买两被告名下位于上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)，房屋总价478万元。原告按照合同约定支付了定金60万元、房款323万元，但被告没有依据合同约定还清涉案房屋上的抵押贷款，导致银行无法涤除该房屋上的抵押权，原告无法进行过户。2017年3月1日，两原告向法院起诉。上海市浦东新区人民法院于2017年5月17日作出(2017)沪0115民初16520号民事判决，判令两被告于该判决生效后十日内结清银行贷款，并于银行涤除房屋抵押权后十日内协助两原告办理过户手续。因两被告未履行生效判决，原告代其结清了银行贷款，并于2017年7月24日凭法院生效判决文书办理了涉案房屋强制过户手续。在此期间，两被告一直处于失联状态。2018年5月28日，原告向周浦派出所申请将被告朱海红在涉案房屋内的户口迁出。由于两被告不配合办理房屋过户，导致原告已经申请的招商银行员工住房贷款无法正常放款，原告也无法申请其他银行的住房抵押贷款，原告不得不在短期内申请宁波通商银行个人最高额贷款来付清房款，造成原告贷款利息损失22.2万元(贷款100万元，招商银行员工住房贷款年利率为1.1%，而宁波通商银行贷款年利率为8.5%)。两被告在收到原告的房款后未按合同约定向银行还清房贷、不配合过户、延迟交房、延期迁出户口等恶意违约行为给原告造成很大的经济损失，应当承担相应的违约责任。被告谢世荣、朱海红未具答辩。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，原告董婷与两被告在案外人上海云房数据服务有限公司的居间下签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定原告董婷以478万元的价格购买两被告名下的涉案房屋。2016年7月31日，两原告作为买受人(乙方)与两被告作为卖售人(甲方)就涉案房屋的买卖签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋的合同价为300万元，双方应于2016年12月30日之前办理过户手续，甲方于2017年1月30日前腾出该房屋并通知乙方进行房屋交接。《上海市房地产买卖合同》第十条约定：“甲方未按合同约定期限交接房产的，则每逾期一日，甲方应按乙方已支付的房款价的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限之日起第二日至实际交房之日止。如该等逾期超过45日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金。”《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)约定：“A.在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，甲方应于2016年12月15日去相关抵押权人处还清所欠贷款余额并取得相关权证文书(包括但不限于该房屋之他项权证、还款凭证等)，同时，甲方还应在取得上述权证文书后，办理完结该房屋注销抵押登记事项。……C.在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，乙方应向银行申请贷款并办理完结包括提交贷款申请资料、签订借款抵押合同、支付相关费用等在内的一切与贷款申请有关的手续。在以乙方为抵押人的他项权证办出后，乙方应将该他项权证原件提交贷款银行，贷款银行在收到他项权证后将乙方所贷款项支付甲方。D.在该房屋抵押登记注销后，甲、乙双方共同赴浦东新区房地产交易中心办理该房屋产权过户手续。E.在以乙方为所有权人的房地产权证办出后，甲方向乙方办理该房屋验收交接手续，款清交房。……若该房屋内存有户口，甲方承诺自该房地产权利转移(即送件完成)十天内向该房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若甲、乙双方未在约定的期限内办理该标的房屋产权过户手续，则违约方应按总房价的万分之五/日支付违约金给守约方，如果该等逾期超过20日，则守约方有权单方面通知违约方解除本合同，双方应在解约后的七天内恢复至交易前状态，并有违约方向守约方支付房价款20%的违约金。”后原、被告签订《协议书》，就系争房屋总价及付款方式达成补充协议，协议约定涉案房屋实际成交价为478万元，两原告应于2016年7月31日前支付被告装修补偿款178万元，于2016年7月31日前支付购房款2万元，于2016年12月1日前支付203万元，两原告向银行申请贷款90万元，并委托银行于收到他项权利证明后将审批通过的贷款直接汇入甲方账户，于交房当日支付5万元。为购买涉案房屋，两原告于2016年7月6日支付定金5万元，于2016年7月12日支付定金55万元，于2016年8月3日支付房款120万元，于2016年9月13日支付房款30万元，于2016年10月16日支付房款173万元，合计支付房款共383万元。涉案房屋设立了抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司上海南西支行，实际贷款金额为165万元，债权发生期间为2014年7月24日至2024年7月24日，债务人为两被告。两被告收到两原告支付的房款后，始终未涤除上述抵押权，两原告故诉至本院要求两被告涤除抵押权并配合办理过户。2017年5月17日，本院作出(2017)沪0115民初16520号民事判决：“一、被告谢世荣、朱海红于本判决生效之日起十日内结清第三人招商银行股份有限公司上海南西支行的银行贷款(具体金额以第三人结算为准)；第三人招商银行股份有限公司上海南西支行应于被告谢世荣、朱海红结清银行贷款之日起十日内涤除设定于上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告谢世荣、朱海红应于招商银行股份有限公司上海南西支行涤除上述房屋抵押权后的十日内协助原告董婷、王嘉怡办理将上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告董婷、王嘉怡名下的手续，由此产生的费用由原告董婷、王嘉怡负担。”该判决于2017年6月12日生效。原告董婷于2017年6月13日向招商银行股份有限公司上海南西支行转账95万元，又于2017年6月29日转账309,151.21元。2017年6月29日，招商银行股份有限公司上海南西支行出具结清证明。2017年7月24日，涉案房屋产权登记至两原告名下。2018年5月28日，原告董婷向公安机关申请将户口迁入涉案房屋，后被告朱海红将其户口迁出。2017年11月1日，两原告诉至本院要求两被告归还由两原告为涤除涉案房屋抵押权而垫付的款项309,151.21元并支付同期银行贷款利息。2018年6月22日，本院作出(2017)沪0115民初83777号民事判决：“一、被告谢世荣、朱海红于本判决生效之日起十日内归还原告董婷、王嘉怡为涤除位于上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权而垫付的款项309,151.21元；二、被告谢世荣、朱海红于本判决生效之日起十日内给付原告董婷、王嘉怡以309,151.21元为基数、按银行同期贷款利率计算的自2017年6月30日起至实际清偿日止的利息。”该判决已生效。原告董婷系招商银行股份有限公司信用卡中心员工。《招商银行行员住房贷款管理规定(第二版)》规定，员工购买本人名下的住房可申请使用行员住房贷款，行员住房贷款依照国家及行内关于商业住房贷款的规定确定贷款期限，按照监督机构要求执行市场利率，依据借款合同确定还款金额；其中，员工承担部分参照中国人民银行公布的三个月整存整取定期存款利率计算。2016年10月11日，原告董婷、王明明(借款人)、原告董婷、王嘉怡(抵押人)与招商银行股份有限公司上海分行(贷款人、抵押权人)签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人从被告谢世荣、朱海红处购买涉案房屋，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，贷款金额90万元，贷款期限360个月。因两被告未按约履行涤除涉案房屋抵押及办理过户，上述购房借款合同未能实际履行。2017年6月7日，原告董婷(借款人)与宁波通商银行股份有限公司上海分行(贷款人)签订《个人最高额贷款合同》，约定最高贷款限额为100万元，贷款期限为5年，年利率为8.5%。该贷款合同已实际履行。上述事实，由原告的陈述、《居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、不动产权证、(2017)沪0115民初16520号民事判决书、(2017)沪0115民初83777号民事判决书、被告户籍信息、户口类审批受理回执单、《招商银行员工劳动合同》、《招商银行行员住房贷款管理规定》、《个人购房借款及担保合同》、《个人最高额贷款合同》等经庭审质证的证据予以证明。审理中，两原告向上海市税务局申请退回房屋转让个人所得税(目前退税尚未拿到)，故申请撤回第一项诉讼请求。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的买卖合同及协议书系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。两被告未按合同约定办理过户手续，未按约交付涉案房屋，亦未按约将户口迁出，应当承担合同约定的违约责任。两原告主张的违约金数额并无不当，本院予以支持。两原告申请撤回第一项诉讼请求，并无不当，本院予以准许。被告谢世荣、朱海红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此可能产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告谢世荣、朱海红于本判决生效之日起十日内支付原告董婷、王嘉怡违约金36万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元、公告费560元，合计7,260元(原告董婷、王嘉怡已预交)，由被告谢世荣、朱海红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴海燕人民陪审员  朱龙芳人民陪审员  傅建英二〇一九年九月二十日书 记 员  倪 熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。