湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4342号 原告：赵珩，男，汉族， 委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），系国浩律师（长沙）事务所律师。 被告：怀化湘中房地产开发有限公司，法定代表人：阳松亮。 委托诉讼代理人：杨斌刚，系湖南诚怀律师事务所律师， 原告赵珩诉被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告赵珩委托诉讼代理人邱昌茂、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵珩向本院提出诉讼请求：1．请求被告赔偿原告逾期交房的损失2304元（逾期32天）；2．请求被告赔偿逾期办理房产证的损失91265元（以359088元为基数，自2015年10月31日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月6日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第*幢*楼**号房，产权面积为120.58平方米，总房价359088元。原告于2015年7月22日缴纳全部房款359088元。合同约定被告于2015年6月29日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告忠实履行了合同规定的义务，但是被告却未按照合同约定的期限交房。直到2015年7月31日，原告才能签订物业服务合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。房子的交付使用较合同约定的期限逾期了32天，被告应该承担逾期交房的违约责任。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第18条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。按照格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告既未为原告办理房产证，亦未告知原告办理房产证所需资料和手续。原告只好自己于2015年7月22日缴纳了7181.76元契税，并于2016年6月30日缴纳了11817元专项维修资金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，被告向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2015年10月31日起，被告应该按照原告的购房款总额359088元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为359088×4.75%×（1＋50%）×（1302÷365）=91265元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。 被告湘中房地产公司辩称：一、关于延期交房问题。1、我公司不存在逾期交房和承担逾期交房责任问题。首先，虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年6月29日，但交房前提是原告需交清房款。在此之前，我公司享有先履行抗辩权。而从原告提交的房款发票和起诉状陈述可知，原告全部房款系在2015年7月22日才交纳的。故我公司在原告交齐房款的2015年7月22日之前未交房因享有先履行抗辩权而不构成违约。同时，从我公司提供的证据可知，我公司已通知业主在2015年7月9日收房，并同时在报刊上刊登了要求业主及时收房的公告。现之所以出现原告陈述的迟延交房，原因之一便是原告故意拖延拒不接收房屋。原告故意拖延行为显然违背了《商品房买卖合同》第十二条规定的买受人应及时接受房屋交付的义务。不能将原告故意拖延的时间算成我公司的违约期间。即迟延交房系原告等业主故意造成的，我公司没有违约，不存在承担迟延交房责任的问题。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”和第三十六条第一款“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”之规定，交纳维修资金是我公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），故鉴于原告直到2016年6月30日才交纳维修资金，我公司在此之前是没有交房义务的，故我公司在2015年7月31日交房不是逾期，而是提前交房，不承担逾期交房责任。退一步讲，即使认为我们存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能和权利已过诉讼时效，我公司也不存在承担迟延交房责任。一方面，原告提交的日0.6元每平方米的标准缺乏客观证据证明，不符合《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷俺家司法解释的理解与适用＞》第十七条第二项“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：．．．．．．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定的确定标准。另一方面，逾期交房损失实际就是租金损失，而租金损失的大小不仅涉及租金标准问题，更与出租率有关。即使租金标准确定，如果未出租出去也不会发生所谓的损失问题。故在此假设前提下，如果原告不能对租金标准和出租率充分举证，证明损失存在及其大小，则应承担举证不能的不利后果。最后，原告主张的逾期交房赔偿超过了我公司签订合同时可预见到的可能损失，根据《合同法》第一百一十三条规定也不应予以支持。同时该权利也已过诉讼时效。故我公司不承担赔偿责任。二、关于逾期办证问题。1、我公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款中对出卖人完成办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。附件四补充协议对此未进行补充约定，且该协议无双方签字。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定可知，法定办证主体系业主，我公司承担的仅系协助办证义务。同时，从本楼盘大量业主出具承诺书要求自己办证则进一步印证了办证主体系业主的前述观点（也证明了我们积极履行了协助办证义务）。因此，业主要我公司承担责任，则必须证明其曾明确要求我公司协助其办证而我公司拒不协助，否则我公司不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。对此，怀化市鹤城区人民法院作出的生效（2018）湘1202民初2525号民事判决，驳回了此类情形下业主要求我公司赔偿迟延办证损失的请求，支持了我公司前述观点。现原告并未提交证据证明曾要求我们协助办证，举证不能。其次，一方面，如前所述，交纳维修资金是我公司协助原告办证的前提，而原告直到2016年6月30日才交纳维修资金，我公司在此之前是没有交房（办证）义务的，且即使我公司协助也无法办理房产证。故在2016年6月30日之前不存在所谓的我公司迟延办证的问题。另一方面，如前所述，没有证据证明原告曾要求过我公司协助办证，故2016年6月30日后也没有证据认定我公司迟延办证。相反，从我公司提供的证据可知，我公司已通知业主在2015年7月8日和2016年7月22日收房和交资料，并同时在报刊上刊登了公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主交资料，但业主一直不积极主动要求协助和提交资料。可见业主本身具有重大过错，系其自身故意拖延，我公司无责。综上，基于以上两点，我公司不存在承担逾期办证责任。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。 首先，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任限定在实际损失范围内，且不能超过合同签订时预见到的可能损失。就本案而言，而对于实际损失的认定，每个地区的经济发展情况不同，其标准自然不一。《关于审理商品房买卖合同司法解释》规定的赔偿标准仅仅只是参照，并不必须适用，各地可以根据实际经济情况确定。从司法实务来看，怀化市中级人民法院根据本地实际经济情况确定的全市范围内的房屋买卖逾期办证赔偿标准为日息万分之一，故原告主张的标准明显过高。同时，从原告的诉讼请求来看，其要求的逾期违约金已超过购房款的四分之一，显然超过了被告签订合同时所能预见的违约损失。故应在前述日息万分之一标准基础上还需进一步降低才合理。因此，对于原告的违约金请求应当不予支持。其次，本案所涉前述逾期违约金属于继续性债务，其也早已经过了诉讼时效，也应不予保护。即此种情况下被告也无需支付所谓的逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，但本案原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意，故不能以上述《通知》等来认定被告负有办证义务。 经审理查明：2015年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告购买被告开发的怀化市鹤城区四中新苑第*幢*楼***号房屋，建筑面积为120.58平方米，总房价359088元；签订合同时买受人付首付款（含定金）323180元，剩余房款35908元于交房时支付；被告于2015年6月29日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第项处理”。 合同签订后，原告于合同签订后于2015年7月22日缴纳全部房款359088元，并于2015年7月31日收房，于2015年7月22日缴纳7181.76元契税，于2016年6月30日缴纳了11817元专项维修资金。 另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成了案涉房屋初始登记。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2015年6月29日之前交房，但原告于2015年7月22日交清购房款后，被告未能依约交房，原告自行于2015年7月31日收房，被告本应以原告已交购房款359088元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2015年6月29日至2015年7月31日期间共计日逾期交房的损失1149.08元（45.6493×32）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间2016年7月20日之前，故本院对原告要求支付逾期交房的诉讼请求不予支持。 关于原告逾期要求被告支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证损失，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。而交纳契税和专项维修资金在实际收房日之前，鉴于逾期交房已计算了损失，故逾期办证损失从实际收房之日计算至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为32138.38元｛359088元×0.0001×895天（自2016年6月30日起至2018年12月12日止）｝，但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间的为2016年7月20日至2018年12月12日（875天）期间的损失部分，即31420.2元（359088×0.0001×875），故逾期办证损失应为2016年7月20日起至2018年12月12日，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告赵珩2016年7月20日起至2018年12月12日止逾期办证损失31420.2元； 二、驳回原告赵珩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2139元，减半收取1069.5元，由原告赵珩负担705元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担364.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一九年九月二十六日 代理书记员  明鸿安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。