四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初2614号 原告：彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会，住所地彭州市天彭镇牡丹北路259号。 负责人：曹宇波。 委托诉讼代理人：胡德瑶，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游学良，四川英贤律师事务所律师。 被告：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地成都市青白江区政府南路10号。 法定代表人：赖筱蓉，职务不详。 委托诉讼代理人：刘颖，四川法典（彭州）律师事务所律师。 原告彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会（以下简称鸿运星城业委会）与被告四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称圣爱公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿运星城业委会的负责人曹宇波及其委托诉讼代理人胡德瑶，被告圣爱公司的委托诉讼代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鸿运星城业委会向本院提出诉求：1、请求判令圣爱公司立即返还鸿运星城业委会鸿运星城的公共收益及垫支的电费128886.77元；2、请求判令圣爱公司立即提供2018年10月1日至2018年10月31日的公共收益财务报表；3、请求判令圣爱公司支付违约金25777.35元。事实和理由：圣爱公司于2013年4月1日正式为鸿运星城小区提供前期物业服务，案涉小区第一届业主委员会于2015年9月23日成立，就小区公共收益返还与圣爱公司达成一致，自2016年1月1日起，公共收益由圣爱公司与业主按40%、60%的比例分配。2008年5月起，圣爱公司以收费困难为由拒绝返还小区公共收益并支付公共区域电费，鸿运星城业委会多次与圣爱公司协商无果。 圣爱公司辩称，鸿运星城业委会不是适格的诉讼主体。在《前期物业服务合同》中，公共区域的收益应该用于弥补物业公司收取物业费用的不足，公共区域的电费应该由业主分摊，圣爱公司迫于无奈垫付过此项费用，现在圣爱公司无力垫付，鸿运星城业委会要求圣爱公司支付违约金没有法律依据，请求驳回鸿运星城业委会的全部诉讼请求。至于2018年10月1日至2018年10月31日的公共收益财务报表，如果圣爱公司持有，圣爱公司愿意提供。 经审理查明：2013年3月30日，四川长丰投资有限公司与圣爱公司签订《前期物业服务合同》，约定由圣爱公司为位于彭州市西侧鸿运星城小区提供物业服务。圣爱公司根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，多层住宅每月0.8元/平方米，高层住宅每月1.3元/平方米，其中均包括物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用。依法属于全体业主共有的露天停车位，车位使用人应按露天机动车车位60元/个·月的标准向圣爱公司交纳费用，以上费用用于弥补物业费的不足。合同签订后，圣爱公司在鸿运星城小区提供物业服务。2017年1月22日至2018年5月20日，圣爱公司将鸿运星城小区露天车位场地占用费按实收费用金额60%的比例支付鸿运星城业委会。2018年9月28日，鸿运星城业委会垫付鸿运星城小区公共区域电费37867.56元。圣爱公司的工作人员雷刚向鸿运星城业委会出具鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细，确认圣爱公司在2018年5月-9月应向鸿运星城业委会支付露天车位场地占用费共计90998.20元，鸿运星城业委会垫付电费37867.56元。 上述事实，有鸿运星城业委会提供的《前期物业服务合同》1份、电费发票6份、情况说明1份、票据4份、鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细1份、露天车位场地占用费统计汇总16份及当事人当庭一致陈述在卷予以佐证。以上证据经庭审举证，本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。 本案系物业服务合同纠纷，现就鸿运星城业委会是否是适格的诉讼主体；圣爱公司是否应该返还鸿运星城业委会垫付的电费并按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费；圣爱公司是否应该向鸿运星城业委会提供公共收益财务报表；圣爱公司是否应该向鸿运星城业委会支付违约金四个问题进行分析评判。 一、鸿运星城业委会是否是适格的诉讼主体的问题。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”的规定，鸿运星城业委会符合“其他组织”条件，业主委员会是业主大会的执行机构，依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。圣爱公司的该项辩称意见不成立，本院不予采信。鸿运星城业委会具有适格的诉讼主体资格。 二、圣爱公司是否应该返还鸿运星城业委会垫付的电费并按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费的问题。 四川长丰投资有限公司与圣爱公司签订《前期物业服务合同》约定物业费中包括物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用，圣爱公司的工作人员在鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细中也予以确认鸿运星城业委会垫付电费，故鸿运星城业委会要求圣爱公司返还垫付的电费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。圣爱公司辩称电费应由业主分摊的意见不成立，本院不予采信。 圣爱公司是否应该按实收费用金额60%的比例向鸿运星城业委会支付小区露天车位场地占用费的问题，虽然四川长丰投资有限公司与圣爱公司签订《前期物业服务合同》约定露天车位场地占用费用弥补物业费的不足，但是圣爱公司在2017年1月至2018年4月将收取的露天车位场地占用费均按60%的比例支付鸿运星城业委会，结合圣爱公司的工作人员出具的鸿运星城小区公共收益提成5-9月明细可以看出，双方以实际履行的方式变更了该项约定。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”、《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，露天车位场地占用费收益属于全体业主，鸿运星城业委会有权要求圣爱公司按约定比例返还露天车位场地占用费，鸿运星城业委会的该项诉讼请求成立，本院予以支持。圣爱公司辩称公共区域的收益应该用于弥补物业公司收取物业费用的不足的辩称意见不成立，本院不予采信。 三、圣爱公司是否应该向鸿运星城业委会提供公共收益财务报表的问题。 圣爱公司辩称，如果圣爱公司持有2018年10月1日至2018年10月31日的公共收益财务报表，圣爱公司愿意提供。圣爱公司作为鸿运星城小区2018年10月1日至2018年10月31日期间的物业服务公司，应该当然持有该小区公共收益财务报表，故鸿运星城业委会的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 四、圣爱公司是否应该向鸿运星城业委会支付违约金的问题。 鸿运星城业委会在案件审理过程中未提供与圣爱公司就何种情形属于违约及违约责任如何追究的证据，故鸿运星城业委会的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。圣爱公司辩称其要求圣爱公司支付违约金没有法律依据的辩称意见成立，本院予以采信。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、四川圣爱融创资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内向彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会支付2018年5月至2018年9月的露天车位场地占用费90998.20元并返还垫付电费37867.56元，合计128865.76元； 二、四川圣爱融创资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内向彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会提供鸿运星城小区2018年10月1日至2018年10月31日期间公共收益财务报表； 三、驳回彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1697元，由彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会负担258元，由四川圣爱融创资产管理有限公司负担1439元（此款已由彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会垫付，四川圣爱融创资产管理有限公司履行第一项给付义务时一并支付给彭州市天彭镇鸿运星城小区第一届业主委员会）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文光辉 二〇一九年九月五日 书记员  席鉴书 不履行生效裁判司法风险告知书 当事人应当自觉履行生效判决、裁定、调解书。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一方未自觉履行的，另一方可申请人民法院强制执行。 一方当事人申请人民法院强制执行后，被执行人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，报告当前以及收到通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可对被执行人或其法定代表人、法定代理人予以罚款、拘留。 被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。 根据《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》，被执行人为自然人的，不得（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）其它非生活和工作必需的高消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述行为。 被执行人属于《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》中第一条所列六种情形的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，并将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对其进行信用惩戒。 四、被执行人对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，人民法院可予以罚款、拘留，情节严重构成犯罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位构成前述犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前述规定处罚。