山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初980号原告：烟台龙湖置业有限公司，住所地烟台市牟平区。法定代表人：张童，总经理。委托诉讼代理人：黄连慧，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台富鑫供应链管理有限公司，住所地烟台市牟平区。法定代表人：曲选风，经理。被告：烟台富鑫皮革科技有限公司，住所地烟台市莱山区。法定代表人：于永明，经理。二被告委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王靖，山东绍元律师事务所律师。原告烟台龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告烟台富鑫供应链管理有限公司（以下简称富鑫供应链公司）、烟台富鑫皮革科技有限公司（以下简称富鑫皮革公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄连慧及二被告委托诉讼代理人周玉青、王靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2018年2月7日签订的协议书以及相关补充协议。2、判令被告富鑫供应链公司清偿原告借款本金480万元，其中借款本金2087720元的利息自2018年4月8日起按年利率4.9%计算至被告实际付清借款之日止；借款本金2712280元的利息自2018年6月19日起按按年利率4.9%计算至被告实际付清借款之日止。3、判令被告富鑫皮革公司对被告富鑫供应链公司前述债务承担连带保证责任。4、判决原告对涉案抵押物经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。5、本案一切诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2018年2月7日，原告与二被告签订协议书约定，被告富鑫供应链公司在龙湖葡醍商业街租赁商铺经营奥特莱斯折扣店，为支持被告富鑫供应链公司经营，原告将向被告富鑫供应链公司提供相应借款，被告富鑫供应链公司以设备作为抵押担保，同时被告富鑫皮革公司提供连带担保责任。若被告富鑫供应链公司违约或违反其与商铺业主签订的租赁合同，原告有权随时解除本协议、收回借款本息等。协议签订后，原告依约共向被告富鑫供应链公司提供借款480万元。但被告富鑫供应链公司违约，不仅未依约开业，而且严重违反其与租赁商铺业主签订的租赁合同。为维护原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告富鑫供应链公司、富鑫皮革公司辩称，不同意解除双方签订的协议书及补充协议，借款尚未到还款期限，要求依法驳回对被告的诉讼请求。原告第一次庭审向本院提交以下证据：1、2018年2月7日签订的协议书及附件（附件包括龙湖品牌授权使用协议、品牌授权书、富鑫供应链抵押物资清单、库存清单格式、品牌清单）。（1）协议第一条1.1、1.2，第二条2.2，第三条，第四条，第五条5.1证明龙湖公司为支持富鑫供应链公司经营与富鑫供应链公司、富鑫皮革公司签订了借款协议。龙湖公司提供借款前提是富鑫供应链公司不违反与业主签订商铺租赁合同及借款协议。若富鑫供应链公司违反与商铺业主签订的租赁合同或违反借款协议，龙湖公司有权解除借款协议，收回借款本息。（2）协议书第四条，4.1.1、4.2.1、4.1.5、4.1.6证明就借款协议所涉债务，富鑫供应链公司以设备提供抵押担保，富鑫皮革公司提供连带保证担保。结合证据2证明，借款协议项下设备非富鑫供应链公司所有，富鑫供应链公司违反承诺，致借款协议的抵押担保未成就。2、补充协议。其中第2条2.1、第3条，第6条证明龙湖公司依约向富鑫供应链公司提供借款。因富鑫供应链公司违反借款协议承诺、且并非抵押物所有权人。富鑫皮革公司除提供连带保证担保外，作为抵押物所有人为涉案借款提供抵押担保。富鑫供应链公司未按借款协议的完成相关动作，协议变更履约期限。3、动产抵押登记书、抵押物明细，证明2018年6月14日龙湖公司与富鑫皮革公司办理了抵押物的动产抵押登记，涉案抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权。4、工行业务回单。证明2018年4月8日原告汇付富鑫供应链公司借款2087720元；2018年6月19日汇付借款2712280元，以上原告共计向富鑫供应链公司提供借款480万元。由于富鑫供应链公司违反了其与商铺业主的租赁合同，相关业主已经解除了与其的租赁合同，并且相关业主就欠付的租金等已经在牟平法院提起诉讼。进一步证实富鑫供应链公司违反了涉案的借款协议及补充协议的约定，龙湖公司依约有权解除涉案协议，收回借款本息。针对原告提交的上述证据，二被告发表质证意见如下：对证据1即2018年2月7日协议书的真实性无异议。对证据2补充协议上印章的真实性无异议。但时间2018年6月15日是原告后来填写的，并不是签订合同当时写的，因为原告立案时提交的证据复印件上没有时间。从两份协议内容上看完全是一个不合理、不公平的合同，被告富鑫供应链公司签订合同是系列合同，包括租赁合同、协议书、品牌使用协议等，富鑫供应链公司的目的是进行品牌经营，这两份合同原告享有全部的权利，并约定享有随时解除的权利，被告富鑫供应链公司承担是全部的义务，该合同是原告单方制作的不公平不合理，不能作为本案审判的依据。从协议内容本身，协议第3条约定合同签订15日内装修进场前付款比例是40%（时间应该是2018年2月22日前支付首笔借款），但原告提供的第一笔借款的时间是2018年4月8日，原告提供借款的目的是用于被告富鑫供应链公司经营奥特莱斯折扣店所需的装饰装修、软装、陈列及相关设备的采购与支出，因原告未按期提供借款，导致被告的相关装修工作无法进行。对证据3、4无异议，证实被告富鑫供应链公司和富鑫皮革按公司约定办理了动产抵押登记。业务回单证实原告没有按照约定按期付款。二被告向本院提交以下证据：1、两份租赁合同，证实被告富鑫供应链公司为了经营奥特莱斯折扣店履行双方签订的协议书，与原告签订了租赁合同，合同约定的租赁期限为2018年6月15日至2028年6月14日，合同约定的交房时间是2018年6月15日，装修完工时间是2018年7月28日，同时约定如非乙方（被告）原因导致迟延开业，开业时间相应顺延。协议书与这两份租赁合同的签订是基于原被告双方为了开发葡醍湾商业街，协议书约定的装修时间与租赁合同不一致，应以租赁合同的约定为准，相应的开业时间应当顺延，因原告至今未按合同约定将部分商铺交付给被告富鑫供应链公司导致装修至今没有完成，不存在被告违约情形。2、被告给原告的几份通知函。第一份2018年4月26日，通知原告因原告未按期提供借款，暂停奥特莱斯项目，通过该通知函也可以看出原被告双方签订补充协议的时间应当在2018年4月26日之前，从通知函可以看出原告应提供给富鑫供应链的借款是1200万，双方签订的协议书约定的借款是500万，而补充协议约定的借款是1200万，证实补充协议的时间是在2018年4月26日之前，原告添加的6月15日时间是原告为了诉讼单方添加的。第二、三个回复函时间是2018年8月9号，两个回复函针对的是原告给被告发送函件的回复，原告没有向被告提供相应的出租房屋，导致装修没有完成，给被告富鑫供应链公司造成巨大损失。第四份函是因为原告拆除了被告部分装修，给被告造成损失，要求追究原告责任。3、两份工程签证单。被告富鑫供应链公司承租了原告的商铺后委托烟台市美白建筑装饰有限公司进行装修，因相应的房屋没有提供，美白公司给被告提出要求工程延期，该证据可以证实原告没有按期交付承租的房屋。4、谈话录音两份。第一个录音2018年8月6日面对面的录音，原始载体是手机，在龙湖被告的办公室曲学斌、汲万龙与龙湖的吴冰的一个谈话录音，证实原告没有将相应的房屋交付给被告富鑫供应链公司，字里行间可以看出是原告不想继续该项目。第二个是2019年5月9日与龙湖公司招商电话录音，证实原告已经将出租给被告富鑫供应链公司的房屋对外招商，原告已明确违约了。5、现场照片一宗。证实原告将出租给被告的另行进行了租赁。针对二被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：一、关于对富鑫与龙湖签订的两份租赁合同（有原件，无落款时间）的质证意见。两份租赁合同均无落款时间。龙湖对合同的真实性无异议，但对其关联性及二被告证明目的有异议。（一）租赁合同通篇未约定其签订目的及租赁用途是为了奥特莱斯（简称奥莱）项目，或者与奥莱有关，因此该证据无法佐证二被告的主张。租赁合同及其内容包括租赁期、交房时间、装修时间等约定，与涉案借款合同及补充协议（统称借款协议，下同）无关，更不构成对涉案借款协议任何内容的修改。二被告主张“借款协议约定的装修时间与租赁合同不一致，应以租赁合同约定为准，相应的开业时间应顺延”等观点不成立。（二）二被告主张租赁合同签订目的是为了原被告双方开发葡醍商业街，为此双方签订涉案借款协议。该观点没有任何依据且与客观事实不符。理由1承前述，租赁合同通篇未体现与奥莱有关。理由2借款协议“鉴于”部分清晰说明，是富鑫供应链公司要在商业街开设奥莱折扣店，而非龙湖公司，也不是龙湖公司与富鑫供应链共同开设。所以不存在原告与二被告共同开发商业街一说。且，“鉴于”部分也明确地提出了借款协议签约目的是，龙湖公司为了支持富鑫供应链公司的经营。因此，不存在二被告主张的“是基于租赁合同所以签订了借款协议”。（三）关于租赁商铺交付，龙湖公司自始不存在违约、不交商铺等情形。理由1、租赁合同第三条第3.1款明确约定“甲乙双方已现场交接”。即签约时龙湖公司与富鑫供应链公司已就租赁商铺完成现场交付。2、根据二被告提交的两份租赁合同看，富鑫供应链公司租赁龙湖公司商铺共计43套。二被告提供的2018年8月6日录音，从谈话内容可见，是被告人员单方面提及“餐厅、菲卡”等，期间龙湖公司人员未确认“餐厅、菲卡”属龙湖公司出租范围，亦未认可龙湖公司违约、未交付出租商铺。被告主张的“餐厅”即原业主餐厅，该餐厅房号为10-8-106、107、10-8-136、137号（业主均为李莉），显然这并非租赁合同约定的龙湖公司出租范围。被告主张的“菲卡”是指FIKAFIKA(谐音“菲卡”)葡醍海湾咖啡所在商铺，商铺房号为10-10-102号（由北京家作科技有限公司租赁），也不属于租赁合同项下龙湖公司出租商铺的范围。因此，无论是菲卡还是餐厅都并非龙湖公司出租商铺范围，龙湖公司就菲卡、餐厅自始对富鑫供应链公司不负有交付义务，自然也不存在违约、不交付的情形。二、关于富鑫供应链公司2018年4月26日通知的质证意见。该通知系富鑫供应链公司单方函件，龙湖公司对此不予认可，对其客观真实性提出异议。该函无法证实其主张的补充协议签订时间在2018年4月26日。富鑫供应链公司以毫无合同依据的单方认识就决定暂停奥莱，本身就已构成违约。富鑫供应链公司未提交任何证据证明至2018年4月26日其租赁面积已达到1.2万平米。三、关于对富鑫供应链公司2018年8月9日不同意解除许可协议的《通知回复函》的质证意见。龙湖公司对富鑫供应链公司自认未按协议约定按期完成装修、试营业的事实予以确认。但对富鑫供应链公司延期理由不予认可，该理由系其单方主张，与客观事实不符，亦无证据佐证。承前述，龙湖公司与富鑫供应链公司签订的租赁合同项下龙湖公司并不存在迟延交付商铺的事实。所以，富鑫供应链公司主张龙湖公司违约理由不成立。四、关于对富鑫供应链公司2018年8月9日《回复函》的质证意见。龙湖公司对富鑫供应链公司自认未按协议约定按期完成装修、试营业的事实予以确认。但对富鑫供应链公司延期理由不予认可，该理由系富鑫供应链单方主张，与客观事实不符，亦无证据佐证。其一、关于迟延交付商铺。承前述，回复函中10-8-106、107、10-8-136、137号非龙湖公司出租商铺。而龙湖公司与富鑫供应链公司签订的租赁合同项下商铺，双方在签约时合同中已确认现场交付，因此龙湖公司不存在迟延交付商铺的事实。其二，关于商业街改造、仓库用房，系富鑫供应链公司单方要求与主张，龙湖公司对此并不负有任何合同或法律义务。五、关于对富鑫供应链公司2018年9月7日《函告》的质证意见。对该证据及函告内容的真实性、关联性有异议。该函系富鑫供应链公司单方制作，对其内容不予认可。龙湖公司未实施函件所提及的行为，富鑫供应链公司也无任何证据证明其设置了招贴、广告等设施。该函件所涉内容与本案无关。借款协议未约定富鑫供应链公司有权设置广告招贴及其他广告设施，租赁合同9.6款约定富鑫供应链公司未经龙湖公司同意不得在外墙面张贴字画、招牌、悬挂宣传品等。六、关于对两份工程签证单的质证意见。对该组证据客观真实性有异议，对二被告证明目的有异议。经核实，富鑫供应链系自装，并未委托任何装修公司。且签证单所载“葡醍餐厅”即前述业主李莉所有的10-8-106、107、10-8-136、137号商铺，并非龙湖公司出租范围。因此，该签证单内容虚假，与客观事实不符。龙湖物业公司的装修申请表及装修许可证等证明富鑫供应链公司系自装，其并未委托任何装修公司包括烟台市美白建筑装饰有限公司。七、关于2018年8月6日谈话录音的质证意见。对该谈话录音的真实性无异议，但对二被告证明目的有异议。因谈话所涉餐厅、菲卡不属龙湖公司依约应交付的商铺范围，谈话中龙湖人员亦没有肯定或确认龙湖公司对餐厅、菲卡负有交付义务。谈话主要涉及富鑫供应链公司奥莱经营授权问题，这属于富鑫供应链公司合同义务范围，非龙湖公司合同义务。谈话涉及餐厅、菲卡，实际上是因富鑫供应链公司未能与餐厅、菲卡的商铺业主达成租赁合同，所以富鑫供应链公司无法获取前述商铺的租赁经营权，这与龙湖公司无关。总之，该谈话录音无法佐证二被告的观点主张。八、关于2019年5月9日电话录音的质证意见。对该证据的真实性、关联性及二被告证明目的有异议。其一，该录音无法体现是与原告龙湖公司或龙湖公司员工的对话。其二，该录音未体现或指向具体商铺所属区域、项目、位置，无法证明该录音及内容与本案、与龙湖公司有关。其三，由于富鑫供应链公司违反其与龙湖公司以及相关商铺小业主分别签订的租赁合同约定，导致商铺小业主诉讼且法院已判决确认解约。基于前述小业主解约、收回商铺的事实，富鑫供应链公司根本不可能继续奥莱的经营，涉案借款协议根本已无法继续履行。另，由于富鑫供应链违约，龙湖公司于2019年1月16日书面函告富鑫供应链公司解除了与其签订的租赁合同。以上说明：是富鑫供应链公司违约，且由此导致富鑫供应链公司租赁商铺被业主收回，奥莱项目根本不可能继续，龙湖公司签署涉案借款协议目的已无法实现，依据借款协议约定，龙湖公司有权解除借款协议、收回借款。九、关于现场照片的质证意见。对该宗证据的客观真实性、关联性均提出异议。照片无法证明具体房屋位置，无法证明与涉案项目有关，无法佐证二被告的主张。第二次庭审，原告向本院补充提交以下证据：1、李莉购房合同4份，证明2013年李莉自烟台龙湖购买了被告录音证据中所涉业主餐厅即10-8-106号、10-8-107号、10-8-136号、10-8-137号商铺4个。由此证实：龙湖公司与富鑫供应链公司签订的涉案租赁合同中不包括李莉的4个商铺，龙湖公司对富鑫供应链公司不存在迟延交房的情形，证实富鑫供应链公司提供的烟台市美白建筑装修公司的证明内容虚假，不能采信。2、菲卡咖啡租赁合同1份，证明被告录音证据所涉菲卡咖啡店的商铺在2016月5月1日至2019年11月1日间承租人系北京家作科技有限公司。由此证实：龙湖公司与富鑫供应链公司签订的涉案租赁合同中不包括前述商铺，龙湖公司不存在迟延交房情形。3、龙湖公司调取自烟台龙湖物业公司的富鑫供应链公司涉案商铺装修申请表1份、装修许可证9份，证明富鑫供应链公司涉案租赁的商铺装修系其自装，未委托任何装修公司包括烟台市美白建筑装饰有限公司。该公司的涉案证明内容虚假，不能采信。4、牟平法院民事判决书17份，证明因富鑫供应链公司违反其与租赁商铺业主签订的租赁合同，35套商铺（面积共计3721.4平方米）业主起诉解约，法院判决支持解除租赁合同、业主收回商铺。由此证实：富鑫供应链公司租赁商铺被业主收回，奥莱项目根本不可能继续，涉案《借款协议》约定的龙湖公司为支持富鑫供应链公司经营奥特莱斯提供借款的基础与前提已不存在，龙湖公司依约有权解除借款协议、收回借款。5、龙湖公司租赁合同解约函及邮寄证明4份，证明因富鑫供应链公司违反租赁合同，龙湖公司依约解除与富鑫供应链公司签订的两份租赁合同。由此证实：富鑫供应链公司违反租赁合同，龙湖公司依约解除合同，所涉租赁面积合计3483.37平方米。借款协议约定的龙湖公司为支持富鑫供应链公司经营奥特莱斯提供借款的基础与前提已不存在，龙湖公司依约有权解除借款协议、收回借款。综上可见，富鑫供应链公司关于龙湖公司违约的主张不成立，龙湖公司自始不存在违约行为。因富鑫供应链公司违约致其与相关出租人签订的租赁合同被解除、7204.77平方米商铺被收回，龙湖公司依约有权收回借款、解除涉案借款协议等。二被告发表质证意见如下：对补充证据1真实性无异议，但是不能证明原告的主张。上述已经讲过原告有协助义务，包括房屋租赁、房屋交付等协助义务。对补充证据2真实性被告无法确认，但是从合同本身看合同是原告与北京方签订的租赁合同，原告在将该房屋出租给北京方期间，又将该房屋出租给被告，一房两租，因为北京方原因该房屋一直没有交付导致被告装修无法进行，直至7月18日才交付，证实了原告的违约。对补充证据3的真实性不认可，系原告自行制作的，上面签字汲万光与本案被告无关，尽管写的是自装，也不能证实是他个人装修的。对补充证据4真实性无异议。正是因为原告方未按期支付借款，未按期交付房屋导致被告方未按时营业，进而导致与其他业主的违约，其责任在于原告。另外，在该批案件诉讼过程中，提供的租赁合同是统一版本的，大多数租赁期限都相同，也证实该批租赁也是原告方统一办理的。对补充证据5二被告没收到，从原告提交的证据也可以证实二被告没收到，从通知函本身内容看，与补充证据4案件中业主提供的通知函格式和邮寄方式是一致的，也证实所有的租赁、解除都是原告控制的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年2月7日，原告龙湖公司（甲方）与被告富鑫供应链公司（乙方）、被告富鑫皮革公司（丙方、保证人）签订《协议书》及附件（包括《品牌使用权许可协议》、《品牌授权书》），约定：“乙方自愿在甲方开发的龙湖葡醍海湾商业街租赁商铺开设国际名品奥特莱斯折扣店龙湖奥特莱斯。为此，乙方在龙湖葡醍商业街内（在甲方协助下）自行租赁相关业主的店铺，且商铺租赁总面积不低于5000平米作为经营场地，现为支持乙方的前述经营，协议各方经自愿平等协商，特订立本协议：一、甲方承诺：1.1在乙方不违反与商铺业主签订的《租赁合同》及本协议（包括本协议、附件，下同）约定的前提下，甲方同意在本协议签订后15日内按商铺建筑面积及每平米1000元的标准向乙方提供装修借款，借款金额预计总计【500万】元（以下简称“借款”），实际借款额以实际《租赁合同》的面积数*1000元/平为准。1.2在乙方全面履行其与商铺业主签订的《租赁合同》及本协议约定的前提下，甲方同意乙方使用龙湖品牌，就龙湖品牌授权使用事宜详见甲方与乙方签署的《龙湖品牌授权使用协议》，甲方同意在《品牌使用协议》签署后向乙方颁发《品牌授权书》。二、乙方承诺：…2.2借款仅限用于乙方在商铺内经营奥特莱斯折扣店所需的装饰、装修、软装、陈列及相关设备的采购与支出，且若乙方对商铺装修实际支出超过1000元/平米，超出的部分全部由乙方自行解决。若乙方违反其与商铺业主签订的《租赁合同》或/和本协议约定，甲方有权随时解除本合同或/和要求乙方立即返还全额借款本金及利息（注：即按本合同第5.1款约定计算方法所得利息，下同）。三、乙方装修开业进度及借款支付乙方承诺装修开业进度如下，同时甲方将按乙方进度向乙方提供相应比例的借款：合同签订15日内、装修进场前、付款40%；2018年5月12日装修完成、付款40%，2018年5月20日货品到位、付款10%，2018年5月27日试营业、付款10%。若乙方在前述期限内未完成相应节点动作或义务，应向甲方支付违约金【5万】元，且甲方有权迟延或拒绝向乙方提供借款，直至付款条件得到全面满足。同时，甲方也有权解除本合同，乙方应立即向甲方付清未清偿的全部借款本金及利息。三、乙方承诺：3.1奥特莱斯在2018年6月15日依法对外营业。…3.5乙方承诺按如下方式向甲方清偿借款：2020年12月10日前归还借款额的30%。2011年12月10日前归还借款额的30%。2022年12月10日前归还借款额的40%。如乙方任意一期付款逾期，乙方应按照借款总额的0.05%/日向甲方支付违约金，且甲方有权按照未清偿借款金额扣压乙方双倍价值的货物（扣押货物以对方境外采购价为准），并有权要求乙方立即付清未偿还的全部借款本金及利息。乙方需每季度向甲方提供一次库存清单，库存清单详见附件2。四、借款担保4.1抵押4.1.1乙方自愿以如下自有设备向甲方提供抵押担保：【详见附件4】。4.1.5乙方保证于【2018年3月10日】前到相关工商管理部门办妥抵押物登记手续，由此产生的税费由乙方自行承担。4.1.6如乙方拒绝、拖延办理抵押登记或者非甲方原因致使本合同不能生效、抵押权不能有效设立的，甲方有权随时解除本合同、收回全部未偿还的借款本金及利息。4.1.7乙方应妥善保管，合理使用抵押物，且保证不得将抵押物搬离高青技术经济开发区德元制革羊皮三厂，在借款清偿完毕前，若抵押物有损毁的，丙方应及时通知甲方，甲方有权要求丙方更换等额抵押物或提前收回全部未偿还的借款本金及利息。4.2保证4.2.1丙方自愿向甲方提供无限连带责任保证担保，以担保乙方按时足额清偿其在本协议项下的全部债务。当乙方不能按照本协议约定履行还款义务时，甲方有权直接向丙方追偿，丙方应立即全额清偿被担保的债权，不得提出任何抵销主张，亦不得附带任何条件。五、违约责任5.1若乙方违反本协议任意一款约定或/和违反其和商铺业主签订的《租赁合同》约定，除本协议另有约定外，乙方需按【五年期中国人民贷款基准利率】向甲方支付自收到甲方借款之日起至款项付清之日止的利息，同时甲方有权随时解除本合同，要求乙方立即付清未偿还的借款本金、利息及相应违约金等。…”该协议书附件中提供抵押担保的设备并非富鑫供应链公司所有，而是属于富鑫皮革公司所有。被告富鑫供应链公司并未按协议书约定于2018年3月10日前到相关工商管理部门办妥抵押登记手续。2、2018年4月8日原告向被告富鑫供应链公司汇付借款2087720元。3、2018年4月26日，被告富鑫供应链公司向原告发出《关于奥特莱斯项目暂停的通知函》，载明：“我公司在龙湖葡醍商业街开发龙湖奥特莱斯，为促进项目顺利达成，我公司与贵公司于2018年2月7日签订协议，贵公司按照商铺建筑面积及每平米1000元提供装修借款。我公司按照合同约定积极进行筹建工作，至2018年4月25日，已确定租赁面积12000平方米。根据协议，贵公司应向我公司提供借款1200万元。贵公司没有按照合同约定按时付款，也没有与我公司进行协商，延迟至2018年4月8日支付208.77万元。现贵公司单方面要求我公司追加房产抵押等保证措施，违反了我公司与贵公司签署定的协议。…由于贵公司违反约定，无视双方已签署的协议，致使本项目无法继续推进。请贵公司考虑是否继续履行双方原协议，并请两日内回复我司，否则为了避免造成进一步的损失，我公司将暂停本项目。…”4、2018年6月14日，被告富鑫皮革公司以自有设备（详见富鑫皮革公司固定资产抵押清单，共114项，位于高青工厂）到工商管理部门办理了动产抵押登记，动产抵押登记书编号：烟莱市监抵登字（2018）第0011号。被担保债权种类借款，数额1200万元，担保的范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、诉讼费用、律师费用、公证费用、评估及拍卖费用。5、原告（甲方）与被告富鑫供应链公司（乙方）、被告富鑫皮革公司（抵押人、保证人）签订一份《补充协议》，约定：“鉴于：乙方自愿在甲方开发的龙湖葡醍海湾商业街租赁商铺开设国际名品奥特莱斯折扣店“龙湖奥特莱斯”。为此，甲方、乙方、丙方于2018年2月7日签订了关于甲方提供装修借款给乙方的《协议书》（下称主合同）。截止本协议订立之日，甲方依约已向乙方提供装修借款合计2087720元人民币。现本协议各方根据主合同履行情况，本着自愿、公平原则就如下事宜达成本补充协议，以资共同遵守。1.在乙方不违反与业主签订的《租赁合同》及主合同、本协议（包括本协议、附件，下同）约定的前提下，甲方同意按乙方奥特莱斯项目租赁商铺的建筑面积及每平方米1000元的标准向乙方提供装修借款，实际借款额以实际《租赁合同》的面积*1000元为准。但甲方提供的借款总计金额以不超过人民币1200万为上限，也即本协议签订后，若乙方承租面积增加且超过12000平方米，甲方提供的前述借款总额不变。2.丙方抵押担保2.1因主合同及本协议所涉抵押物所有权人为丙方，丙方自愿以附件所涉自有设备为主合同及本协议项下乙方付款义务向甲方提供抵押担保。2.2丙方抵押物品具体详见附件4。2.3抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附属物、加工物、孳息。2.4抵押担保的主债权为本合同项下借款。2.5抵押担保的范围为借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、评估及拍卖费用等。2.6丙方保证在2018年6月15日前到相关工商管理部门办妥抵押登记手续，由此产生的税费由丙方自行承担。2.7如丙方拒绝拖延办理抵押登记或者非甲方原因致使本合同不能生效。抵押权不能有效设立的，甲方有权随时解除本合同，收回全部未偿还的借款本金及利息。2.8丙方应妥善保管，合理使用抵押物，且保证不得将抵押物搬离高青技术经济开发区德元制革羊皮三厂，在借款清偿完毕前，若抵押物有损毁的，丙方应及时通知甲方，甲方有权要求丙方更换等额抵押物或提前收回全部未偿还的借款本金及利息。3.乙方承诺装修开业进度如下：2018年6月15日精装进场、付款比例40%，2018年7月20日装修完成、付款比例40%，2018年7月10日至2018年7月21日货品到位、付款比例10%，2018年7月28日试营业、付款比例10%。以上付款比例所涉的付款基数，以每个付款时间节点时，乙方实际租赁面积×1000元/平方米标准核算的借款数额为准。以上第一笔40%付款中包含甲方本协议签订前已向乙方提供的2087720元装修借款。若乙方在前述期限内未完成相应节点动作或义务，应向甲方支付违约金【5万】元，且甲方有权迟延或拒绝向乙方提供借款，直至付款条件得到全面满足。同时甲方也有权解除本合同，乙方应立即向甲方付清未清偿的全部借款本金及利息。4.关于主合同3.5条所述货物的约定…5.主合同增加5.3条款如下，5.3若甲方违反本协议任一款项约定，乙方有权停止奥特莱斯项目，甲方应承担乙方因停止奥特莱斯项目所造成的所有实际损失。6.丙方完全认可本协议约定，除抵押担保外，同意为主合同及本协议项下乙方义务（包括但不限于付款义务）向甲方提供连带担保责任，担保期限自主合同及本协议项下乙方义务履行期限届满之日起两年。该补充协议无签署时间。原告主张签订时间为2018年6月15日，被告认为2018年6月15日是原告后来填写的，并不是签订合同当时写的，因为原告立案时提交的证据复印件上没有时间。6、被告富鑫供应链公司（承租人、乙方）与原告（出租人、甲方）签订两份龙湖葡醍海湾商铺租赁合同，约定：“第一条租赁标的物1.2甲方将龙湖葡醍商业街项目商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用。第三条商铺的交付时间、开业时间及营业时间3.1乙方必须于2018年6月15日前自行到甲方办理该商铺交接手续。乙方在本合同签署前已实地考察该商铺以及周边情况，商铺交接条件以该商铺现状为准，甲、乙双方已现场交接。3.3乙方必须于2018年7月28日前完成装修工程并开业。乙方迟延开业的，除应继续承担本合同项下乙方各项义务外，且每延迟一日，乙方应向甲方支付违约金人民币【1000】元，迟延达【10】日以上的，甲方有权解除本合同。如非乙方原因导致迟延开业的除外，则乙方开业时间相应顺延，除此之外，甲方无须承担其他任何责任及赔偿等。两份租赁合同均无落款时间。原告对合同的真实性无异议。根据两份租赁合同的约定，原告的出租范围为：龙湖商业街项目10－3－101、102、113、115、116；10－7－102、107、209；10－8－109、115、203、206、207、208、209、210、213、216、236、237、238、239、213、216、139；10－10－103、107、109、110、113、115、116、202、206、213；10－11－105、110、111、201、203、205、206、211、212、217。合计租赁面积为392.59+1649.86+3090.78＝5133.23平方米。其中10－8－139、10－10－109、110、113、116五套商铺系业主购买后返租给原告的，其余为原告所有空置未售出的商铺。两份租赁合同均无签署时间。7、2018年6月19日原告向被告富鑫供应链公司汇付借款2712280元，加上2018年4月8日汇付的借款2087720元，合计4800000元。8、2018年8月9日，被告富鑫供应链公司向原告发出《通知回复函》，回复如下：我司不同意解除许可协议。理由是虽然我司未按照与贵司的协议书按期完成装修、试营业等义务，但延期的主要原因在于贵司未能依照贵我双方租赁合同的约定，将相关租赁铺面及时交付我司所致，故延期的责任完全在于贵司。贵司不能因延期的原因与我司解除许可协议。同日，被告富鑫供应链公司向原告发出另外一份《回复函》，回复如下：虽然我司未按照与贵司的协议书按期完成装修、试营业等义务，但延期的主要原因在于以下三方面：1、贵司未依照贵我双方租赁合同的约定，将相关租赁商铺及时交付我司，故延期的责任完全在于贵司。贵司在此次发函之前也从未提示或催告我司，相反，我司却多次催促贵司履行租赁合同的约定，及时交付租赁商铺。贵司一直到2018年7月18日才交付我司租赁的10-10-202号商铺，截至今日仍未交付我司租赁的10-10-115号商铺，另外贵司承诺协助我司租赁的10-8-106、10-8-107、10-8-136、10-8-137商铺截至今日仍未交付；2、贵司承诺于2018年7月15日前完成商业街改造，但是时至今日仍未完成；3、贵司承诺为我司提供仓库用房，但是截至今日仍未提供。…。2018年9月7日，被告富鑫供应链公司向原告发出《函告》，内容如下：我公司在牟平区滨海东路653号10-7#楼、10-8#楼、10-10#楼、10-11#楼商铺门窗玻璃上的广告招贴及其他广告设施均被贵公司拆除或毁损，请贵公司自即日起5日之内全部恢复上述广告招贴及其他广告设施，我司保留对已经发生的损失及后续损失追究贵司责任的权利。另，被告主张为其装修的烟台市美百建筑装潢有限公司分别于2018年6月18日、2018年7月16日向被告富鑫供应链公司发出工程签证单，工程名称烟台龙湖奥特莱斯商场装修工程，内容：1、“由于我方进场施工准备已经齐备，甲方提供的施工面不到位，葡醍餐厅等数个房间没倒出来，严重耽误我方进场条件，现出此单，我方工期顺延，兹提出该部分工程签证单。2018年6月15号仍未腾出”。2、“我方已经等待一个月，甲方提供的施工面仍然不到位，葡醍餐厅等数个房间仍没倒出来，严重耽误我方进场条件，现我方先要求做退场准备，损失甲方补足，我方工期顺延，兹提出该部分工程签证单。2018年7月15号仍未腾出”。被告的项目经理汲万龙在两份工程签证单上签字确认。9、二被告主张的原告迟延交付的菲卡所在10-10-102号和业主餐厅所在的10-8-106、107、10-8-136、137号均不在两份租赁合同约定的出租范围内。2013年3月31日李莉（买方）与原告（卖方）签订一份《商品房买卖合同》，约定买方购买滨海东路653号10-8#商业第1层137号房；2013年5月29日李莉（买方）与原告（卖方）签订三份《商品房买卖合同》，约定买方购买滨海东路653号10-8#商业第1层106号房、107号房、136号房。10-10-102商铺属原告所有，但承租人北京家作科技有限公司与原告签订《龙湖葡醍海湾10-10-102二层房屋租赁合同》，开设菲卡咖啡店，租赁期限自2016年5月1日至2019年11月1日。10、2018年2月至6月间，被告富鑫供应链公司先后与刘西曼等17位龙湖业主签订《房屋租赁合同》，约定富鑫供应链公司承租17位业主所有的35套商铺（面积3721.4平方米），并约定了支付首期租金的期限，若富鑫供应链公司超过60日未支付到期租金，17位业主有权解除合同、收回房屋。后富鑫供应链公司违约，17位业主分别将其起诉至牟平区人民法院，请求确认《房屋租赁合同》解除、富鑫供应链公司付清所欠的房屋租金及违约金。牟平区人民法院经审理，认定涉案房屋租赁合同合法有效，富鑫供应链公司超过60日未支付到期租金，构成违约，判决自2019年4月23日起解除各原告与被告富鑫供应链公司的《房屋租赁合同》，同时判决被告富鑫供应链公司支付到期租金及违约金。11、原告主张2018年4月29日，申请人汲万龙向烟台龙湖物业服务有限公司提出装修申请，申请内容室内装修、改水电、拆改墙体，装修公司自装，装修期限2018年4月28日－2018年7月31日。烟台龙湖物业服务有限公司发放装修许可证，装修范围为10-7-106、112、208、215、216；10－8－241；10－10－203、208。装修公司均为自装，装修负责人汲万光133××××3901。二被告不予认可，主张并非自装，汲万光与二被告无关。经查，上述商铺均为原告已售与业主所有，被告与相关业主签订了租赁合同，并已在上述案件中判决解除合同。12、2019年1月16日，原告向被告富鑫供应链公司发出两份《通知》，因被告富鑫供应链公司未依约履行保证金缴纳义务、未依约履行租金、物业管理服务费和其他费用缴纳义务等违约行为，原告函告被告富鑫供应链公司自2019年1月24日起解除租赁合同，要求富鑫供应链公司于2019年2月1日前将商铺按交付时原状交还给原告，并付清租赁合同项下所有应付而未付款项及相应违约金。该两份通知均向二被告工商登记地址和实际办公地址邮寄，但无人接收退回。13、另，中国人民银行公布的现行五年期贷款基准利率为年年率4.75%。本院认为，原告龙湖公司与二被告签订的《协议书》及之后签订的《补充协议》、原告龙湖公司与被告富鑫供应链公司签订的两份《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定履行各自的义务。协议书和补充协议对双方的权利义务均做了明确约定，尤其是补充协议专门增加了原告违约应承担损失条款，被告主张协议书及补充协议内容均系龙湖公司单方制作，不公平不合理，不应作为裁判依据，不符合事实，本院不予支持。根据协议书和补充协议的约定可见，原告提供借款的前提是被告租赁好商铺，且为开业经营所进行装饰装修，原告根据时间节点来付款，最高不超过每平方米1000元，最高标准不超过1200万元。借款用途仅限用于在商铺内经营奥特莱斯折扣店所需的装饰、装修、软装、陈列及相关设备的采购与支出，原告提供的是部分款项，而非负责提供全部装修款项甚至租赁商铺等费用。在履行协议书过程中，原告于2018年4月8日向被告富鑫供应链公司提供第一笔借款2087720元。由于抵押物属于被告富鑫皮革公司，致使富鑫供应链公司约定提供的抵押登记无法实现。因此双方又签订了补充协议，由被告富鑫皮革公司提供抵押担保外，同时承担连带担保责任。另约定了“2018年6月15日精装进场、付款比例40%，2018年7月20日装修完成、付款比例40%，2018年7月10日至2018年7月21日货品到位、付款比例10%，2018年7月28日试营业、付款比例10%”的时间节点。明确以上第一笔40%付款中包含此前已向乙方提供的2087720元装修借款。此协议签订后，原告于2018年6月19日向被告富鑫供应链公司汇付第二笔借款2712280元，两笔款项合计480万元，达到了补充协议约定的最高额1200万元的40%，即原告龙湖公司履行了自己的合同义务。但此后被告未按补充协议约定的时间节点完成装修和开业，原告龙湖公司未继续支付借款。关于被告不能履行装修开业义务的原因，二被告主张系原告违约不如期交付租赁房屋，导致不能进场装修。根据原告与被告富鑫供应链公司签订的两份租赁合同可以看出，原告出租的商铺分为两部分，即未售出自持的商铺和已售出但向业主返租的商铺，均为原告可以自主支配的商铺。合同中明确被告在合同签署前已实地考察商铺及周边情况，商铺交接条件以现状为准，双方已现场交接。被告需于2018年6月15日前自行到原告处办理交接。至于被告需要租赁的其他商铺，由于已出售给业主，需由被告与业主单独签订租赁合同。实践中，被告也的确与部分业主签订了租赁合同，只是由于违约没有支付租金，导致业主起诉解除租赁合同。至于被告主张原告负有协助义务，本院认为，合同约定在原告协助下租赁房屋，原告由于对已售商铺无支配权，该协助义务应理解为提供业主信息、协助被告与业主沟通，至于能否与业主达成租赁协议及何时交付商铺，原告并不负有责任。故不应将被告与业主无法达成租赁合同的责任归于原告。10-10-115号商铺和10-10-202号商铺属于原告自持，被告主张的原告未交付和迟延交付，与签订的租赁合同约定不符。被告主张原告承诺协助租赁的10-8-106、10-8-107、10-8-136、10-8-137商铺未交付、于2018年7月15日前完成商业街改造未完成、提供仓库用房未提供等理由，无合同依据，本院不予支持。综上，根据合同约定，原告向被告提供借款是以被告按补充协议约定的时间节点完成装修和开业为前提条件的，否则原告有权迟延或拒绝向被告提供借款，也有权解除本合同。被告违约未按时间节点完成装修和开业，且事实上由于部分业主与被告依法解除租赁合同，装修和开业已不可能。故原告要求解除双方签订的协议书和补充协议，要求被告富鑫供应链公司立即向原告付清未清偿的全部借款本金及按照中国人民银行五年期贷款基准年利率支付利息的诉讼请求，以及要求被告富鑫皮革公司履行担保责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但原告主张的年利率为4.9%不当，应以年利率4.75%计算利息。二被告关于合同尚未到期不应当解除，应驳回原告诉请的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：一、解除原告烟台龙湖置业有限公司与被告烟台富鑫供应链管理有限公司、被告烟台富鑫皮革科技有限公司于2018年2月7日签订的协议书及后续的补充协议。二、被告烟台富鑫供应链管理有限公司于本判决生效后十日内付给原告烟台龙湖置业有限公司借款本金480万元，并支付相应的借款利息（其中借款本金2087720元的利息自2018年4月8日起、借款本金2712280元的利息自2018年6月19日起均按年利率4.75%计算至被告实际付清借款之日止）。三、被告烟台富鑫皮革科技有限公司对被告烟台富鑫供应链管理有限公司前述债务承担连带保证责任。四、原告烟台龙湖置业有限公司对烟莱市监抵登字（2018）第0011号《动产抵押登记书》项下被告烟台富鑫皮革科技有限公司提供的抵押物（详见所附抵押清单）经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45200元减半收取22600元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙艺忠二〇一九年九月二十九日书记员  王鲁宁