重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0120民初5058号原告：重庆养天和昌野药房连锁有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号21-1号，统一社会信用代码91500108450391635Y。法定代表人：姚昌军，系公司总经理。委托诉讼代理人：龙卫星，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心，住所地重庆市璧山区璧城中山北路84号。法定代表人：丁中立，系管理中心主任。委托诉讼代理人：胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。被告：杨中跃，男，生于1959年2月21日，汉族，重庆市璧山区。被告：江安禄，男，生于1955年3月19日，汉族，住重庆市璧山区。被告：邱辉球，男，生于1974年10月27日，汉族，住重庆市璧山区。被告：唐园园，男，生于1982年6月30日，汉族，住重庆市璧山区。被告：赖上彬，男，生于1976年11月12日，汉族，住重庆市璧山区。被告：杨秀雲，女，生于1979年9月5日，汉族，住重庆市璧山区。被告：陶兴碧，女，生于1963年11月15日，汉族，住重庆市璧山区。被告：陶兴会，女，生于1966年3月9日，汉族，住重庆市璧山区。被告：陶时梅，女，生于1972年1月13日，汉族，住重庆市璧山区中山南路197号7-4，公民身份号码510232197201131626。被告：陈义蜀，男，生于1945年1月10日，汉族，住重庆市璧山区。被告：邹盛平，女，生于1965年11月28日，汉族，住重庆市璧山区。被告：夏瑞国，男，生于1964年2月23日，汉族，住重庆市渝中区。被告：彭静，女，生于1975年1月27日，汉族，住重庆市璧山区。被告：王长薇，女，生于1970年2月19日，汉族，住重庆市渝中区。被告：罗波，男，生于1973年9月6日，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：杨佳源，女，生于2001年2月2日，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告杨中跃、江安禄、邱辉球、唐园园、赖上彬、杨秀雲、陶兴碧、陶兴会、陶时梅、陈义蜀、邹盛平、夏瑞国、彭静、王长薇、罗波、杨佳源共16人委托诉讼代理人：党政，重庆盛世文辉律师事务所律师。上述16人共同委托诉讼代理人：刘文倩，重庆盛世文辉律师事务所律师。原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司与被告重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心、杨中跃、江安禄、邱辉球、唐园园、赖上彬、杨秀雲、陶兴碧、陶兴会、陶时梅、陈义蜀、邹盛平、夏瑞国、彭静、王长薇、罗波、杨佳源租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员罗诗忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司的委托诉讼代理人徐华、龙卫星，被告重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心的委托诉讼代理人胡文龙，被告杨中跃、江安禄等16人委托诉讼代理人党政、刘文倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、请求判决被告退还保证金30万元；3、本案诉讼费、公证费等（以实际发生为准）由各被告共同承担。事实及理由：2017年1月5日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定被告将由案外人罗祖梅承租的位于璧山区璧城街道沿河西路××号附×号、附×号、附×号建筑面积约592.29平方米的商铺（即案涉租赁物）租赁给原告，租赁期限自2017年1月6日起至2025年2月14日，租金按161.2元/平方米计算，之后每一年的租金在上一年的基础上增加4%，租赁保证金30万。合同还约定该保证金在双方终止租赁关系时无息退还给原告。原告于合同签订后入驻该租赁物，但自原告开业之日起一直处于严重亏损状态，且案涉租赁物的租金远远高于市场同地段商铺的租金，截止到2017年底原告已无力支付租金。2018年3月，原告与被告签订《补充协议》，协议约定租金自2018年2月15日起由原来的递增式租金变更为年固定租金122万元。之后，原告的经营状态并未好转确已无力支付租金，为了减少双方的损失，原告多次与被告协商解约事宜，由被告将房屋另租，但被告基于再租的租金将低于原告现在的租金为由拒绝解约。2019年1月30日，原告因经营不善已停业关门，并于同日搬离租赁物，将租赁物交付给被告。现原告为了解决纠纷，减少双方的损失特诉至贵院，请法院依法裁判。被告重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心辩称：本案是原告违约，请求法院驳回原告的诉讼请求，并且原告应该按照合同约定履行缴纳租金和承担违约责任的义务。被告杨中跃、江安禄等16人辩称：一、原被告间的租赁合同尚未解除，原告应当继续履行租赁合同。1、原告要求解除合同违背双方签订合同的初衷，会导致被告签订合同的主要目的落空。2014年11月25日，被告将涉案房屋出租给罗祖梅，租期从2015年2月14日至2025年2月14日。原告因经营需要，经多方考察比较，向罗祖梅转租了涉案房屋，并同意原租赁合同的全部条款。原告经营一年后，提出了降低租金的无理要求，经多次协商达成一致，双方于2018年3月9日签订《补充协议》，被告减少租金87万多元，同意2018年缓交租金20%，2019年度缓交租金10%……已给原告做出最大限度的让步。2、原告有履行合同的能力。原告注册资本3,000万元人民币，拥有上千家连锁门店，有履行合同能力，涉案租赁合同并非客观上无继续履行的可能。如果原告出于经营战略考虑确需关闭门店，《租赁合同》第九条第5款已经给予原告转租权，原告可以转租。3、本案涉案房屋及钥匙、所有设施设备现均由原告保管，原告仍实际占有和保管涉案房屋，应继续履行租赁合同。二、原告违约，被告有权要求原告承担继续履行等违约责任。根据合同法107条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。被告作为守约方，有权选择追究原告的违约责任的方式，包括但不限于要求其继续履行、支付租金及违约金。根据《补充协议》的规定，在租赁期内，若原告擅自终止合同，被告不予退还保证金，还有权要求原告按时支付2019年2月14日至2025年2月14日的租金，并要求原告支付逾期付款违约金。三、原告因证明自己证据的效力所支出的公证费，应由原告自行承担。综上所述，请求依法驳回原告全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了自己营业执照、名称变更登记通知书、租赁合同、补充协议、璧山广场店财务报表、网上照片、5305号《公证书》、0332EMS邮寄单及回执、5304号《公证书》、9432EMS邮寄单及回执、5045号《公证书》、注销《药品经营许可证》决定书、保证金收据等证据，被告杨中跃、江安禄等共16人提供了租赁合同及补充协议、解约函、回复函及快递单等证据，并经庭审质证属实，本院予以采信。本院对本案事实认定如下：2017年1月5日，重庆昌野药房连锁有限公司（乙方，承租人）与被告杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心（甲方，房主）签订了《租赁合同》。合同约定被告将由案外人罗祖梅承租的位于璧山区璧城街道沿河西路××号附×号、附×号、附×号建筑面积592.29平方米的商铺（即案涉租赁物）租赁给原告，租赁期限自2017年1月6日起至2025年2月14日。其中第二条约定：租期从2015年2月14日至2025年2月14日（从2017年1月6日起至2025年2月14日止承租人由罗祖梅变更为重庆昌野药房连锁有限公司）。第三条约定：租金按161.2元/㎡.月计算，壹年缴纳一次（分别为），第二年年租金在第一年年租金基础上递增4%，第三年年租金在第二年年租金基础上增加4%，以后逐年以此类推，租金每年缴纳一次，每次提前三个月支付（详细情况见下表），其中2017年1月6日-2018年2月14日租金总价为1,269,845元，于2016年10月30日前缴纳；2018年2月14日至2019年2月14日租金总价为1,191,554.8元，于2017年10月30日前缴纳；2019年2月14日至2020年2月14日租金总额为1,239,217元，于2018年10月30日前缴纳……。其中第四条约定：商铺保证金30万元，签订合同时，乙方付甲方定金人民币10万元整；甲方正式交商铺钥匙给乙方时，定金转为保证金，乙方当即再交人民币20万元整。在租赁期满或终止本合同时，甲方须退还乙方保证金（不计息）。其中第五条约定：1-6（略）、7、租赁期间。乙方不得将商铺作为抵押或经济担保，且不得未经甲方许可整体转租他人。如需整体转租需书面通知甲方，并征得甲方同意后，整体转租后整体的商铺租金仍由乙方代收后支付给甲方。其中第七条约定：1、在租赁期内，若甲方擅自终止合同，甲方应向乙方支付30万元违约金和赔偿乙方因此造成的一切损失。2、在租赁期内，若乙方擅自终止合同，则甲方不予退还已收到的当期租金和保证金。原告于合同签订后入驻该租赁物。并按合同约定交纳了保证金30万元。2018年3月9日，鉴于甲乙双方于2017年1月5日签订《租赁合同》（以下简称原合同），乙方按照原合同的约定已支付2017年1月6日至2018年2月14日的租金。甲乙双方在平等、自愿的基础上经过充分协商，对原合同约定的租金标准及支付约定等事宜做出相应调整，达成《补充协议》如下：一、甲乙双方同意：2018年2月15日至2025年2月14日共七年内，每年租金的均价为人民币122万元，第一年缓交20%，第二年缓交10%，具体为：2018年2月15日至2019年2月14日租金总额为97.6万元，在2018年4月30日前交纳；2019年2月15日至2020年2月14日租金总价为109.8万元，在2018年12月30日前交纳；2020年2月15日至2021年2月14日租金总价为122万元，在2019年12月30日交纳……。二、乙方应按本协议约定按时足额交纳租金，如乙方未按时足额交纳租金，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金按年度租金×30%计算。三、在租赁期内，如乙方提出解除租赁合同，甲方同意解除的，可以解除。如乙方提出解除租赁合同，甲方不同意解除的，租赁合同不得解除。则甲方不退还保证金，还有权要求乙方按时支付租赁期内的所有租金。对于租赁房屋的装饰装修，在租赁届满或者合同解除后七日内，如乙方未及时搬离或拆除，则视为乙方放弃对装饰装修的相关权益并同意由甲方自行处置租赁房屋的装饰装修。四、本协议是原合同的有效组成部分，对甲乙双方具有法律约束力。如与原合同有抵触部分以本协议为准，本协议未约定事宜参照原合同执行。同时查明，2018年12月27日，重庆昌野药房连锁有限公司更名为重庆养天和昌野药房连锁有限公司。2019年2月18日，重庆养天和昌野药房连锁有限公司给被告重庆市璧山区公共租赁住房管理中心、杨中跃等17位出租方邮寄了《解约函》。其主要内容为：“我司自2017年1月6日起承租贵方所有的位于重庆市璧山区璧城街道沿河西路北段××号附×号、附×号、附×号的商铺，房屋产权证为璧山县璧城街道沿河西路北段××号×层（以下简称“租赁物”），租赁期间由于贵司所收租金172元/月/㎡远高于附近的商铺租金，我司开业期间亏损严重已无力继续经营更无力向贵方支付后续的租金，在贵方不同意降租的情况下为了减少贵我双方的损失，并方便贵方尽快将房屋另行出租以达到减损的目的，我司特发函告知如下事项：1、双方于2017年1月5日签订的《租赁合同》及2018年3月9日签订的《补充协议》于2019年2月14日起解除，我司将不再继续承租贵方的租赁物。2、该店现已关闭，我司亦已于2019年1月30日从租赁物中搬离，由于贵方少数房东的阻挠，部分物品未能搬离，我司放弃对上述未搬离物品的所有权，贵方可自行处理上述物品。目前租赁物已恢复至我司接房时的状态。贵方随时可以将房屋另行出租，我司也希望贵方在收到本函后尽快将租赁物出租以免空置期过久给贵方造成损失。若因贵方原因怠于出租租赁物导致贵方损失扩大的部分我司不承担赔偿或补偿责任。3、我司现将当初贵方交付我司的租赁物的钥匙连同本函一并邮寄给贵方，望贵方收到后妥善处理。”《解约函》注明原告方公司电话：023-6283×××7，联系人为胡龙（1398326×××2）、王信（1532050×××3）。并对邮寄有解约函复印件与原件内容是否一致、寄送《解约函》原件16份及遥控钥匙五把、对其承租上述商铺的内部现状分别办理了保全证据公证三份。原告现未在上述房屋内营业。收到《解约函》后，被告方代表杨中跃于2019年2月20日给原告邮寄了《回复函》。其主要内容为：1、我方不同意解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求贵司严格按照约定继续履行合同义务；2、请贵司妥善保管租赁物及所有设备设施，否则，因贵司保管不善所造成的全部损失均由贵司承担，我方还有权追究贵司相应的违约责任；3、提请贵司在收到本回复函后三日内，将拖欠的租金以及因贵方违约应赔偿的违约金一并支付到我方账上。否则，我方将采取包括但不限于诉讼在内的法律允许的一切手段以维护其合法权益，届时，贵司将承担支付资金占用利息、诉讼费、保全费、执行费等额外费用，如贵司不及时履行生效判决，还将被列入失信名单，留下不良的征信记录，给贵司的未来生产经营带来相当的不便。4、我方将贵司退还的钥匙连同本函一并邮寄给贵司，恳请贵司本着诚信、守法、慎思并积极配合、妥善处理的原则，充分考虑法律后果，以免徒增诉累。被告代理人杨中跃将《回复函》及钥匙寄给了胡龙（1398326×××2）。2019年5月27日，经原告申请，重庆市璧山区市场监督管理局做出决定书，注销了原告在璧山区沿河西路药店的《药品经营许可证》，并告知该药店在收到决定书之日起，不能有经营药品的行为。在2019年9月20日的庭审中，原告自己认为合同解除为2019年1月30日（其搬离租赁物时）；而被告重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心认为在法院判决生效后解除；而杨中跃等16人认为应以判决生效的时间作为解除时间，但本案其认为不应该解除合同。原告认可案涉租赁物钥匙现仍由其保管。因双方协商未果，原告特起诉至本院，希判如所请。另查明，本院于2019年7月4日、10日等时间向被告邮寄了诉状副本等法律文书，被告重庆市璧山区公共租赁房屋管理中心于2019年7月16日收到；被告杨中跃等15人于2019年7月8日收到，被告杨佳源于2019年7月30日收到。本院认为，重庆昌野药房连锁有限公司与被告杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心先后签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。因重庆昌野药房连锁有限公司现已更名为重庆养天和昌野药房连锁有限公司，故《租赁合同》、《补充协议》对原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司也具有约束力。本案所涉《租赁合同》、《补充协议》，约定的租赁期限为8年左右，在租赁期尚未过半，被告未有违约情形，也不符合双方约定解除条件的情况下，原告要求解除合同，本不应予以支持；但考虑原告已向被告发出解约函、注销了《药品经营许可证》、且又不实际经营案涉药房的情形，其要求解除合同的意愿强烈，强行要求原告继续履行合同，对双方均无好处，且对今后商铺的管理、维护、租金的收取均会带来不利；也不能达到物尽其用的目的；故对原告解除《租赁合同》、《补充协议》的请求予以准许，对被告要求继续履行合同的辩称意见不予支持。对于合同解除时间，因本案不符合《合同法》第九十四条关于合同法定解除的条件，双方又不能协议解除合同，而本案应判决解除合同，故可以最后一个被告收到诉状副本的时间作为《租赁合同》、《补充协议》解除的时间，故解除时间为2019年7月30日。由于被告在本案中无违约行为，坚持要求原告继续履行合同，本案中未就合同解除的后果主张相应权利，被告可根据《租赁合同》、《补充协议》的约定另行向重庆养天和昌野药房连锁有限公司主张解除合同后的相应权利（如要求支付拖欠的租金、承担违约责任等）。对于原告要求被告返还保证金30万元的诉讼请求，该请求不符合《租赁合同》第四条的约定条件，也不符合《补充协议》第三条的条件，故本院对这一诉讼请求不予支持。其可在本案生效后双方协商、被告向原告另案主张权利（如违约责任）时一并抵扣处理。对于原告要求被告承担公证费的诉讼请求，因为证明原告自己证据效力而产生，被告又不认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、重庆昌野药房连锁有限公司与被告杨中跃、江安禄等16人及重庆市璧山区公共租赁住房管理中心于2017年1月5日签订的《租赁合同》、2018年3月9日签订的《补充协议》于2019年7月30日解除；二、驳回原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2,900元，由原告重庆养天和昌野药房连锁有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  罗诗忠二〇一九年九月二十三日书记员  王秋霞