吉林省松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0702民初5015号原告:松原某物业管理有限公司，住所地松原市宁江区。组织机构代码67734158-7法定代表人：邹海军，经理。委托代理人：吴琼，女，1991年12月14日生，蒙古族。被告：杨新宇，女，1971年6月7日生，汉族，教师。原告松原某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告杨新宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，开庭审理前依法向被告送达小额诉讼告知书，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴琼、被告杨新宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中奥公司诉称：2016年4月19日，被告购买了松原奥林匹克花园小区,16-012室，于2016年4月19日与中奥公司签订了《松原奥林匹克花园物业前期物业服务协议》，约定由中奥公司为被告提供物业服务。物业协议签订后，中奥公司积极履行相关义务，为业主提供了优质的物业服务，但杨新宇却未按协议约定支付物业服务费用，根据物业协议第四条第4.2项，“……通知交房时之当月起，即视为乙方入伙（即业主）；乙方需预交纳12个月的物业管理服务费；以后每一年交纳一次，缴费时间为每年第一个月31日前，”但被告一直未支付自2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业费，共计8535元，原告多次催要未给付，故诉至法院，要求判令杨新宇给付物业费8535元，并承担诉讼费用。杨新宇辩称，一、我是2016年4月19日购买的商企，当时与奥林匹克签订了服务协议，约定原告为被告提供物业服务，在之后的时间里原告所说的为业主提供优质的服务没有履行，在我看来就是没有服务。二、原告所说的多次催缴，被告没有缴纳，我没有接到通知。三、对拖欠的物业费8535元有异议，希望原告拿出一个详细的明细。四、房子一直在漏水,从2016年一直漏水到现在,我找物业维修,物业一直没有维修,今年简单处理了。经审理查明：松原某置业有限公司（以下简称置业公司）与中奥物业公司于2010年签订前期物业服务合同，约定将奥林匹克花园小区物业委托中奥物业公司管理，由该公司提供物业服务。该合同第二章“委托管理事项”约定，中奥物业公司提供以下物业管理服务：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）；共用设施设备的维修、养护、运行和管理（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施）；附属物建筑、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）；共用绿地、花木的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护（商业网点、文化体育娱乐场所）；公共环境卫生（公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清运）；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序（安全监控、巡视、门岗执勤）；管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，物业公司原则上应接受委托，具体收费事宜应按物业公司制订并公布的收费标准由当事人双方另行协商；对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或《前期物业服务协议》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；其他委托事项（置业公司未售空置房源的维护、置业公司使用房屋的养护维护、房屋质量问题导致的维修维护）。该合同第三章“委托管理服务期限”主要内容约定，物业管理委托期限暂定为10年，自本合同生效之日起至2018年12月31日止。……本合同届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年7月1日，松原某置业有限公司（以下简称置业公司）与中奥物业公司再次签订前期物业服务合同，约定“委托管理服务期限”至2026年7月1日。第四章“双方的权利和义务”中约定，对在保修责任内存在质量问题，由物业公司返修，由置业公司支出全部费用。其它内容详见合同。第五章“物业管理服务质量标准”约定,房屋外观:完好整洁……；设备运行：电梯按规定时间运行，……房屋及设施设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏七日修好；公共环境：道路平整……；清洁卫生：公共场地每天标准清扫一次，电梯卫生每天清扫、保洁二次，定期组织实施化粪池清掏（费用由业主承担），绿化——绿地完好率达到95%以上，交通秩序——室内（外）停车场一天24小时保管，保安——实行24小时保安制度……，急修——停水不超过12小时、停电不超过12小时、下水道及沙井堵塞不超过48小时内开工、小修在报修1小时内开工，业主和物业使用人对物业公司满意率达到95%。第六章“物业管理服务费用”主要约定，商业用房由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元缴纳。物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为1月1日。房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由置业公司承担；不属于保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或物业公司承担；保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。本合同其它内容略（详见合同书）。中奥物业公司提供的松原奥林匹克花园业主资料卡显示，杨新宇于2016年4月19日购买了松原奥林匹克花园小区14幢111号商企，建筑面积为283.73平方米，入住时与中奥物业公司签订了《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》。该协议中关于中奥物业公司的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等方面所作约定与置业公司委托合同基本一致（略）。该合同第四条“物业管理服务费用”约定：本条所称物业管理服务费用仅指中奥物业公司对本物业公共事务的物业管理服务费用，不包含业主房屋自用部位、自用设施设备的维修费用和小区道路路灯、各单元电控门、楼道及门厅走廊照明、本物业智能化系统、消费系统等的公共水/电费分摊费；本物业房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用也不包含（此类费用从维修基金中列支）。本条4.2-4.4条主要约定：物业管理服务费每年交纳一次，每次交费时间为每年第一个月10日之前。业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业管理企业备案说明，经物业管理企业认可后，物业服务费由业主按不低于规定标准的70%交纳；物业服务协议或买卖（租赁）合同中已约定起始交付时间，因业主原因未按时办理入住手续，期间的物业服务费用由业主按规定的70%交纳。业主将物业出租给他人使用，并于物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的约定，业主应及时书面告知甲方。业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。物业服务费标准为：1.5元/月/平方米。协议其它内容略（详见协议书）。“业主临时公约”内容略。另查明,杨新宇应交纳物业服务费期间为2018年5月1日至2019年12月31日。以上事实，有中奥物业公司陈述，中奥物业公司提供的前期物业服务合同、物业管理前期服务协议、准予入住通知书、业主资料卡等复印件在卷文凭，经法庭举证，质证，本院予以确认。本院认为：松原某置业有限公司与中奥物业公司签订的前期物业服务合同、中奥物业公司与杨新宇签订的《松原奥林匹克花园物业管理前期物业服务协议》，是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。中奥物业公司按合同约定为该小区提供了物业服务，杨新宇系该小区业主，中奥物业公司与杨新宇之间形成了物业服务合同关系，杨新宇应当按约定交纳物业服务费。但是，中奥物业公司在管理该小区期间，由于奥林匹克花园小区存在业主房屋窗户漏水的共性问题(属工程质量问题)，此问题虽经中奥物业公司多次与置业公司协商维修，但仍有部分业主房屋窗户漏水问题尚未彻底解决，对此，中奥物业公司应负有一定责任，所以根据物业服务合同的性质、特点，杨新宇可以适当少交物业费，以承担年物业费80%为宜。据此，杨新宇应向中奥物业公司交纳拖欠的2018年5月1日至2019年12月31日期间物业费为6809元（283.73平方米×1.5元/月/平方米×20个月×80%）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百七四条第（八）项之规定，适用简易程序审理的事实清楚、权利义务关系明确，标的额为省上一年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行小额诉讼一审终审，本案属于上述规定范围，应一审终审。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十五条、第四十二条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百七四条第（八）项之规定，判决如下：被告杨新宇于本判决生效之日立即给付原告松原某物业管理有限公司物业费6809元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告承担。本判决为终审判决。审判员  张晓明二〇一九年九月二十日书记员  王婷婷