山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初5062号原告：游昌文，男，1970年3月18日生，汉族，居民，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：杜永峰，山东胶东律师事务所律师。被告：威海中天房地产有限公司，住所地文登区天福街道办事处米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司,该公司管理人。法定代表人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：侯登辉，山东利得清算事务有限公司职工。原告游昌文与被告威海中天房地产有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告游昌文及委托诉讼代理人杜永峰、被告威海中天房地产有限公司（以下简称“中天公司”）之委托诉讼代理人侯登辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。游昌文向本院提出诉讼请求：一、请求确认龙都丽景小区1号1单元701室、5号4单元309室、5号1单元2102室、8号1单元202室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1501室、1702室,9号2单元104室、103室、405室、905室,10号1单元203室、1101室17套房产不属中天公司的破产财产，并确认游昌文对该17套房产的业主权益；二、请求判令中天公司协助游昌文办理上述17套房产的过户手续；三、请求确认游昌文对中天公司拥有的货币债权额为2076808.89元(1248384元+542720元+130252.80元+112053.09元+43399元)。事实与理由：威海市文登区人民法院于2017年6月6日裁定受理中天公司重整案，并指定山东利得清算事务有限公司担任中天公司的管理人。在债权申报期内，游昌文向管理人申报了对中天公司开发的龙都丽景小区1号1单元701室、5号4单元309室、5号1单元2102室、8号1单元2302室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1501室、1702室,9号2单元1104室、103室、405室、905室,10号1单元203室、1101室17套房屋的业主权益，并要求中天公司继续履行协助办理过户手续的义务，以及确认对中天公司拥有的2033409.89元货币债权权益。2018年9月26日管理人向游昌文送达了债权编号为2-287号的《债权初步审核函》，对游昌文申报的该宗房产的业主权益不予确认，并遗漏了货币债权的审查意见。管理人不认定游昌文享有业主权益的理由为：法院的生效法律文书并不具备物权变动的法律效力，且该法律文书与裁判要求债务人履行金钱债务实质上并无不同，债务人履行交房义务，可能会构成个别清偿。管理人的审查意见没有事实根据和法律依据。本案的事实是，游昌文向中天公司购买的本案所涉17套房产，均已全额付清了购房款，文登区人民法院于2016年11月8日下达的(2016)鲁1003民初3246号民事判决书判令中天公司应向游昌文交付房屋。判决生效后，经与中天公司对判决执行问题进行沟通，中天公司指示物业公司向游昌文交付了全部房产。该宗房产只是由于中天公司未办理综合验收手续，致房产过户手续无法办理。因此，中天公司继续履行合同及生效法律文书的义务，只是协助办理过户手续。同时，判决所确认的中天公司应承担的交付房屋并协助过户的义务，与履行金钱债务有着根本性质的不同，并非“实质上并无不同”，依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第(5)项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”“不属于破产财产”的规定，该17套房产不属于中天公司破产财产范围。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，故，游昌文享有该17套房产的业主权益有充分的法律依据。《企业破产法》第十八条明确规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。该规定明确表明，一方当事人对合同义务已履行完毕，在合同具备履行条件的情况下，管理人无权决定解除合同或债务人不继续履行合同约定的义务，即，管理人对本案所涉合同不具有解除权，中天公司应继续展行本案所涉相关合同规定的义务，且按合同约定，中天公司应履行于2015年9月30日前向游昌文交付房屋的义务，中天公司继续履行该交付义务不根本损害其他债权人权益的问题，不构成个别清偿，更何况中天公司的交付义务已经完成，只是应履行协助游昌文办理过户手续的义务。同时，本案中中天公司被申请进行破产重整而并非破产清算，中天公司具备履行协助游昌文将涉案房产过户的能力。为维护权利，故依法起诉。威海中天房地产有限公司辩称：游昌文所主张的该十七套房产虽然已经生效法律文书判决要求中天公司向游昌文交付，但该十七套房产游昌文仅办理了预售备案，在中天公司进入破产程序之时游昌文并未取得该十七套房产的不动产权登记证明。依据物权法的规定，物权的取得与变动以登记为准，因此在中天公司破产时游昌文并未取得该十七套房产的物权，该十七套房产仍属于中天公司的债务人财产。依据最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释，以及最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定，游昌文关于该十七套房产生效的法律文书并不具备产生物权变动的法律效力，因此对于游昌文与中天公司关于该十七套房产买卖合同应当根据中天公司在破产过程中债权的清偿顺序进行清偿，而依据破产法和相关司法解释的规定游昌文购买该十七套房产并不属于应当优先保护的消费性优先权的范围。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：游昌文与中天公司因民间借贷纠纷一案，于2016年8月22日向本院提起诉讼，本院经审理认定事实如下：2013年1月23日，中天公司向游昌文出具借条一份，内容为“威海中天房地产有限公司向游昌文先生借款人民币贰佰捌拾万元整（款项已收到）利息按年利率10%计。余至坚先生愿为该借款的偿还提供连带责任保证担保。担保期限为游昌文先生索要该借款之日起两年”。2014年12月24日，游昌文向中天公司的账户转账967032元。2015年1月26日，游昌文、中天公司签订资金拆借及房地产买卖合同，约定游昌文同意将2013年1月2日出借给中天公司的借款本息共计3360000元，再出借给中天公司使用；中天公司将本合同约定的位于龙都丽景居民小区的17套房产，以2500元/平方米的价格网签于游昌文名下后，当日向中天公司再出借款项7043200元（含已出借的967032元）；上述中天公司向游昌文的借款本金共计10403200元；上述借款自2015年1月26日起，按月息20‰计算借款利息；上述借款利息每半年支付一次，本金每半年支付借款本金总额的50%，即中天公司应于2015年7月26日前向游昌文支付已形成的利息，并偿还借款本金的50%。中天公司以2500元/平方米的网签预售房价格，以龙都丽景居民小区的17套房产提供借款担保，该17套房分别为龙都丽景居民小区5号4单元309室（157.43平方米）、5号1单元2102室（215.6平方米）、1号1单元701室（161.93平方米）、9号1单元1401室（188.97平方米）、9号1单元1501室（188.97平方米）、9号2单元1104室（100.11平方米）、8号1单元2302室（100.4平方米）、10号1单元203室（100.9平方米）、10号1单元1101室（168.39平方米）、8号1单元1201室（199.94平方米）、8号1单元1601室（199.94平方米）、9号2单元103室（98.96平方米）、9号2单元405室（141平方米）、9号2单元905室（141平方米）、9号1单元1702室（147.43+106.43平方米）、8号1单元1001室（199.94平方米）、8号1单元1101室（199.94平方米），如中天公司不能按本合同约定向游昌文支付借款利息，或不能按本合同约定偿还本金，则双方确定以上述房产按每平方米3500元的价格出售给游昌文，借款本息的一部分转为房款。中天公司不能按本合同偿付利息及本金，视为全部借款到期，双方以全部借款本息结清房款，计算剩余应归还的借款本息。2015年1月26日，中天公司为游昌文出具借条一份，内容为“今借到游昌文先生人民币壹仟零肆拾万零叁仟贰佰元整（10403200元），其中2013年借款贰佰捌拾万，利息伍拾陆万元，2014年12月24日借款玖拾陆万柒仟零叁拾贰元。现实收到陆佰零柒万陆仟壹佰陆拾捌元整。款指定收款人及账户为中国银行余至坚6217866000002196076”。2015年1月26日，游昌文将6076168元转账至余至坚的上述账户。2015年7月26日，游昌文与中天公司签订房屋买卖合同一份，约定中天公司将开发的龙都丽景居民小区的17套房产出售给游昌文，该宗房产的位置及面积如下：即龙都丽景居民小区5号4单元309室（157.43平方米）、5号1单元2102室（215.6平方米）、1号1单元701室（161.93平方米）、9号1单元1401室（188.97平方米）、9号1单元1501室（188.97平方米）、9号2单元1104室（100.11平方米）、8号1单元2302室（100.4平方米）、10号1单元203室（100.9平方米）、10号1单元1101室（168.39平方米）、8号1单元1201室（199.94平方米）、8号1单元1601室（199.94平方米）、9号2单元103室（98.96平方米）、9号2单元405室（141平方米）、9号2单元905室（141平方米）、9号1单元1702室（147.43+106.43平方米）、8号1单元1001室（199.94平方米）、8号1单元1101室（199.94平方米）。上述房产总面积为2817.28平方米。出售房屋单价为每平方米3500元，总面积为2817.28平方米，总价款为9860480元。游昌文于2013年向中天公司出借款2800000元及至2015年1月26日利息560000元，共计3360000元，转作房款一部分；游昌文于2014年12月21日向中天公司出借款967032元转作房款一部分；游昌文于2015年1月26日向中天公司出借款6076168元中的5533448元，转作房款的一部分；中天公司于2015年9月30日前向游昌文交付房屋使用，并于2016年5月1日前协助中天公司办理上述房产的过户手续。2015年7月26日，中天公司为游昌文出具收取房款收据一份，内容为“今收到游昌文先生文登龙都丽景小区购房款17套房产共计玖佰捌拾陆零肆佰捌拾元整（小写：9860480元）。（注：我公司向游昌文借款金额相应减少9860480元）”。本院根据查明事实认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案游昌文与中天公司签订了资金拆借及房地产买卖合同，中天公司为游昌文出具了借条，中天公司应当按照合同的约定向游昌文偿还借款。双方约定每半年支付借款本金总额的50%，中天公司应于2015年7月26日前向游昌文支付已形成的利息，并偿还借款本金的50%，中天公司不能按合同偿付利息及本金，视为全部借款到期。2015年7月26日，在中天公司未偿还借款本息的情况下，游昌文、中天公司重新签订了房屋买卖合同，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付等做出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期中天公司难以清偿债务时，通过将中天公司所有的商品房出售给债权人游昌文的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，对该变更行为本院应予认定。中天公司共向游昌文借款10403200元，扣除游昌文已经支付的房款9860480元，中天公司尚欠借款本金542720元未付。中天公司共向游昌文借款10403200元，双方约定月利率为20‰，自2015年1月26日至2015年7月26日，利息为10403200元×20‰×6个月=1248384元。因中天公司未按资金拆借合同的约定偿还借款及利息，应视为全部借款到期，借款本金10403200元中的9860480元转为购房款，剩余借款本金542720元应视为在2015年7月26日到期。游昌文要求以剩余本金542720元加上前期利息1248384元即1791104元为借款本金，支付自2015年7月26日起至中天公司实际履行付款义务之日止的利息，因双方并未就前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金进行约定，对游昌文的该项主张，本院不予支持。应以542720元为借款本金，逾期利率比照借款期限内月利率20‰（即年利率24%）计算。自2015年7月27日至2016年7月26日利息应为542720元×24%=130252.80元。综上所述，游昌文要求中天公司交付17套房屋并协助办理过户，本院予以支持。游昌文要求中天公司偿还剩余借款本金542720元本院予以支持。游昌文要求中天公司支付以10403200元为借款本金，自2015年1月26日至2015年7月26日期间的利息1248384元，本院予以支持。游昌文要求将前期利息1248384元计算后期借款本金计算利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、威海中天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将龙都丽景居民小区5号4单元309室、5号1单元2102室、1号1单元701室、9号1单元1401室、9号1单元1501室、9号2单元1104室、8号1单元2302室、10号1单元203室、10号1单元1101室、8号1单元1201室、8号1单元1601室、9号2单元103室、9号2单元405室、9号2单元905室、9号1单元1702室、8号1单元1001室、8号1单元1101室交付给游昌文并协助游昌文办理过户手续；二、威海中天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付游昌文利息1248384元；三、威海中天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还游昌文借款本金542720元，利息130252.80元，并以542720元为借款本金支付自2016年7月27日至实际付款日止按照年利率24%计算的利息；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43399元，由威海中天房地产有限公司负担。本判决于2017年1月23日公告送达于中天公司经营场所，应于2017年3月30日生效。因案涉十七套房屋未经竣工验收，中天公司未为游昌文办理产权登记手续。2017年6月6日，中天公司司被本院裁定受理重整，游昌文申报债权，管理人于2018年9月26日出具《债权初步审核函》，对游昌文申报的债权不予确认。在破产重整程序中，经管理人审核确认，案涉十七套房屋中，文登区龙都丽景小区1号1单元701室、5号1单元2102室、9号1单元1501室,9号2单元1104室、10号1单元203室已被原中天公司股东二卖并占有使用房屋，管理人确认上述业主享有消费性购房优先购房权；5号4单元309室因威海沁和实业有限公司占有且经诉讼本院（2015）威文民一初字第831号判决其房屋买卖合同有效，该案有关利害关系人已提起再审。另9号1单元1401室、10号1单元1101室因所付房款未达50%，管理人未确认其消费性购房优先权。根据本院(2016)鲁1003民初3246号民事判决书确认的其它债权：判决第二项为利息1248384元，第三项借款本金542720元，利息130252.80元，并以542720元为借款本金支付自2016年7月27日至实际付款日止（计算至破产受理前一日2017年6月5日）按照年利率24%计算的利息，延期加倍付款利息判决生效后十日为自2017年4月10日至2017年6月5日按游昌文计算为112053.09元计算，诉讼费43399元，以上共计2076808.89元。本院认为，关于涉案房产的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故涉案房产虽与买受人游昌文签订买卖合同或为第三人占有，但仍属于债务人威海中天房地产有限公司财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条规定，已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认。管理人认为债权人据以申报债权的生效法律文书确定的债权错误，或者有证据证明债权人与债务人恶意通过诉讼、仲裁或者公证机关赋予强制执行力公证文书的形式虚构债权债务的，应当依法通过审判监督程序向作出该判决、裁定、调解书的人民法院或者上一级人民法院申请撤销生效法律文书，或者向受理破产申请的人民法院申请撤销或者不予执行仲裁裁决、不予执行公证债权文书后，重新确定债权。案涉十七套房产经本院生效法律文书确认，中天公司应于2016年4月9日向游昌文交付案涉房产，管理人不予确认债权，与本院生效法律文书不符，故自本院判决确认的交付之日起，该房屋之上的风险责任已经转移，双方交易已经完成，合同目的已经实现，因此，游昌文对涉案房屋享有物权期待权，应予依法保护。因案涉十七套房屋中，文登区龙都丽景小区1号1单元701室、5号1单元2102室、9号1单元1501室、9号2单元1104室、10号1单元203室已被管理人确认为消费性购房，5号楼4单元309室涉案正在再审程序中，游昌文认可另案处理。其它房屋可以确认向游昌文交付。根据本院(2016)鲁1003民初3246号民事判决书确认的其它债权共计2076808.89元，可以确认为普通债权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条规定，判决如下:一、涉案十七套房屋属于债务人威海中天房地产有限公司财产；威海中天房地产有限公司在威海市文登龙都丽景居民小区8号1单元2302室、1201室、1601室、1001室、1101室,9号1单元1401室、1702室,9号103室、405室、905室,10号1单元1101室11套房屋具备所有权登记条件一个月内，协助游昌文办理房屋所有权登记手续。二、确认游昌文对威海市中天房地产有限公司享有普通债权2076808.89元。案件受理费100元，由威海市中天房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李永亮人民陪审员  徐承龙人民陪审员  孙德仁二〇一九年九月二十三日书 记 员  毕秀萍