广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0118执异283号 案外人：黄国华，男，1968年7月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：王明晖，广东凡立律师事务所律师。 委托代理人：陈睿，广东凡立律师事务所实习律师。 申请执行人：李卫兵，男，1972年1月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 委托代理人：贺从华、李力维，广东来信律师事务所律师。 被执行人：黄明中，男，1965年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 被执行人：广州捷城房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路298号中区3711室。 法定代表人：黄明中。 被执行人：广州市黄金广场房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区府前路2号府前大厦第5层自编号505房。 法定代表人：黄明中。 本院在执行申请执行人李卫兵申请执行被执行人黄明中、广州捷城房地产开发有限公司（以下简称捷城公司）、广州市黄金广场房地产开发有限公司（以下简称黄金广场公司）民间借贷纠纷一案中，案外人黄国华向本院提出书面异议，请求撤销（2018）粤0118执4304号之二执行裁定书第十一项裁定，解除对广州市越秀区东××路××房的查封、拍卖等强制执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人黄国华称，广州市增城区人民法院作出(2018)粤0118执4304号之二执行裁定书，查封了捷城公司位于广州市越秀区东××路××房（以下简称案涉房屋）。异议申请人不服该执行行为，依法提出执行异议。事实、理由如下：2014年6月20日，异议申请人向捷城公司购买案涉房屋，双方签订了《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》。合同约定主要内容如下：1、总房价为人民币1344072元。2、购房款的支付方式为分期付款，第一期：在购房合同签订之日，支付全部房价款的60％，即人民币806443.2元；第二期：余款人民币537628.8元于捷城公司书面通知异议申请人办理房地产权证时，由异议申请人一次性付清。3、房屋交付时间：第一期房款交付之日。4、产权登记时间：购房合同签订之日起90日内，由异议申请人委托捷城公司办理。合同签订后，异议申请人于2014年6月20日委托唐文波向捷城公司汇款80万元，并且异议申请人以现金支付6443.2元，合计支付806443.2元，捷城公司确认收到了上述第一期购房款。2014年12月26日，异议申请人办理了收楼手续，对案涉房屋进行装修及购买家具并办理各项入住准备。之后，异议申请人支付了入住后的物业管理费，从2016年1月起入住并实际使用涉案房屋至今。在2014年异议申请人购买案涉房屋时，捷城公司称该房屋属于回迁安置房富余部分，待回迁房安置完毕后再办理网签备案手续，故而当时未网签备案。异议申请人从签订合同后，多次询问和要求捷城公司为异议申请人办理房产证。捷城公司先以回迁房还未安置完毕为由，要求异议申请人等待通知。之后直到2018年底，异议申请人得知案涉房屋被法院查封。异议申请人遂要求捷城公司立即解封和办证，捷城公司向异议申请人说明正在协商，很快就能解封，等解封后立即为异议申请人办证，但案涉房屋至今仍未解除查封措施。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”异议申请人认为：一、异议申请人于2014年6月20日向捷城公司购买涉案房屋并签订了购房合同，该合同合法有效。二、异议申请人己于2014年6月20日前付清了第一期购房款及包括管理费等各项异议申请人需承担的款项，履行了购房合同约定的全部义务。三、异议申请人于2014年12月26日收楼，并于2016年1月入住使用至今。四、涉案房屋是异议申请人唯一一套住房。五、购房合同的签订、购房款的支付、房屋的交付时间都在2014年12月26日之前，均早于2018年法院对案涉房屋采取查封措施的时间，而且异议申请人没有过错，因此涉案房屋依法应解除查封。综上事实及理由，为维护自己作为物权人的合法权益，异议申请人特向法院提出执行异议申请，请求法院依法撤销(2018)粤O118执4304号之二裁定第十一项裁定，解除对案涉房屋的查封、拍卖等强制执行措施。 黄国华向本院提交下列证据：1、(2018)粤0118执4304号之二执行裁定书；2、《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》原件一份；3、三方协议原件一份及捷城公司出具的收款收据、证明原件各一张（证明黄国华向捷城公司付款806443.2元的事实）；4、账户（或客户）名称为黄国华，地址为案涉房屋的委托银行代划电费合同和代扣管道燃气费授权书和代扣水费及污水处理费授权书原件各一份；高清互动终端套装及安装、材料费发票原件两张；以及黄国华的扣费银行账户明细清单；5、2016年1月至2019年3月期间缴纳（缴纳人均为黄国华）案涉房屋物业管理费的发票、收据原件共13张（证据3、4共同证据黄国华从2016年1月起入住案涉房屋的事实）；6、广州市房地产档案馆在2019年3月8日出具的黄国华《个人名下房地产登记情况查询证明》（内容显示黄国华名下查无房地产情况记录）原件一份。 经审查，黄国华上列举证的内容与其事实主张吻合，本院予以采纳。 申请执行人李卫兵未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司均未提出异议意见，亦没有提交任何证据。 本院查明，申请执行人李卫兵申请执行被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司民间借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初7157号民事判决。该案判决主文显示：“一、被告黄明中于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金400万元及利息（从2015年10月1日起按月利率2%计算利息至还清款日止）给原告李卫兵；二、被告广州捷城房地产开发有限公司、广州市黄金广场房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李卫兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53772元，由被告黄明中、广州捷城房地产开发有限公司、广州市黄金广场房地产开发有限公司负担44983.4元，由原告负担8788.6元。” 由于黄明中、捷城公司、黄金广场公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，李卫兵向法院申请强制执行。本院立案受理，案号为：（2018）粤0118执4304号。在该案执行过程中，本院于2018年10月25日作出（2018）粤0118执4304号之二《执行裁定书》，裁定查封包括案涉房屋在内登记在被执行人捷城公司名下的51项房产，其中第十一项裁决：查封被执行人广州捷城房地产开发有限公司名下位于越秀区东××路××房（房产证号：12××27）。黄国华不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，广州市不动产登记查册表显示：越秀区东沙角路33号在2011年6月21日办理不动产登记，不动产权属人为捷城公司，所有权来历为新建。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人黄明中、捷城公司、黄金广场公司逾期未履行生效的（2017）粤0183民初7157号民事判决确定的义务，本院在（2018）粤0118执4304号案件执行过程中，依法查封登记在捷城公司名下的案涉房屋，该执行行为符合上述法律规定。 黄国华对案涉房屋主张所有权，要求本院解除对该房屋的查封措施，终止对案涉房屋的强制执行，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于黄国华的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，捷城公司依照（2017）粤0183民初7157号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，首先本院在2018年10月25日查封了案涉房屋，捷城公司与黄国华在此之前的2014年6月20日签订了《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》。其次，根据黄国华举证的委托银行代划电费合同和代扣管道燃气费授权书、代扣水费及污水处理费授权书等证据的内容，按照常理分析可认定黄国华购买案涉房屋系用于居住。且广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示：截止至2019年3月8日，黄国华名下查无房地产情况记录，可认定黄国华名下无其他用于居住的房屋。最后，捷城公司与黄国华签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》约定双方买卖案涉房屋的总价款为1344072元，黄国华已依合同约定支付了首期款806443.2元，已超过双方签订房屋买卖合同约定总价款的百分之五十。根据以上查明事实，本院认为黄国华与捷城公司之间签订及履行《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》的行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故黄国华的异议理由成立。 综上所述，黄国华的异议理由成立，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的（2018）粤0118执4304号之二执行裁定书第十一项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  刘永浩 人民陪审员  王桃金 人民陪审员  杨秀珍 二〇一九年九月十九日 书 记 员  卢沛娴