四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)吉0303民初2188号 原告胡英贵，男，汉族，1970年5月20日生，个体，住吉林省四平市铁东区。 被告龙长林，男，汉族，1939年10月7日生，无职业，住吉林省四平市铁东区。 本院受理的原告胡英贵诉被告龙长林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理，于2019年9月25日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告胡英贵、被告龙长林到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 胡英贵诉称：原告胡英贵与被告龙长林于2013年5月21日签订房屋买卖协议，被告将位于四平市铁东区平东街胜平委31号楼三单元一楼103室回迁建筑面积29.29平方米以10万元价格，出售给原告。原告已支付全部价款，回迁后原告又支付77986元，增加了15.34平方米面积以每平方米5500元购买，于2015年11月9日在位于24号地24-2华亿C区103室房屋（面积51.34平方米）实际回迁。因被告与周铁军案件，原告向贵院提起执行异议诉讼，经过贵院审理，作出（2017）吉0303民初173号民事判决书，认定原被告签定的房屋买卖协议无效，作出驳回原告诉讼请求的判决，经过四平市中级人民法院二审审理，作出（2017）吉03民终877号民事判决书，维持原判。综上经过一审、二审人民法院审理，可以证实原被告签定的购买29.29平方米回迁面积的房屋买卖合同无效，依据法律规定，原告可以要求被告返还购房款10万元，及因该房屋支付的所有相关费用合计6万元（包括但不限于装修费、入住费等）。因该涉诉房屋回迁时原告增加了面积15.34平方米，并支付了价款77986元，即使法院判决认定原被告签定房屋买卖合同无效，也只是买卖合同中的29.29平方米无效，但依据《民法通则》等相关规定，回迁房屋因是原告购买，故对于该部分的回迁面积应认定为原告所有。诉讼请求：1、请求被告依法返还原告已经支付的购房款10万元;2、判令被告赔偿原告各项经济损失6万元;3、依法确认涉诉房屋中15.34平方米为原告所有或折价赔偿;4、本案诉讼费由被告承担。 龙长林辩称：1、需要原告提供收条，10万元不是卖房的全部款项，还有一部分没给足。收条是卖房款的一部分并不是全部，29.29平方米并不是10万元卖原告的，所以说10万元不是全部款。2、协议中的第二条一次性付清是错误的，手印是我自己按的。3、协议中的第三条更加错误，根本就没给我钱，怎么能说交清房钱了呢。根本就没有两次交房钱。4、怎么说我不协助办理过户手续和什么费用。5、这个房屋买卖协议本来就没有，我从来就没看见过这个协议，现在是第一次看到，另外证明人我也不知道是什么人，我怀疑协议是假的，我的签名是审判员仿的，这个事我一点都不清楚。 经本院审理查明：2017年5月11日四平市铁东区人民法院作出（2017）吉0303民初173号民事判决书，一审法院查明：龙长林、李秀琴离婚纠纷一案，本院于2011年12月1日作出(2011)东民一初字第368号民事判决(该判决后经四平市中级人民法院(2012)四民一终字第122号民事裁定书维持原判决、及吉林省高级人民法院(2013)吉民申字第2122号民事裁定书驳回申诉，龙长林对判决不服，提出上诉。在上诉期间，被告龙长林、周铁军于2011年12月25日签订一份《售房协议书》，龙长林将位于四平市铁东区盛平委4单元4楼左门（建筑面积57.81平方米，登记所有权人为李秀芹——与龙长林原系夫妻关系”）的房屋出卖给周铁军，房屋价款为14万元。后该协议经本院（2012）东民一初字第79号判决书宣告无效，并判令龙长林向周铁军返还购房款14万元。该判决书发生法律效力后，龙长林未按判决书确定的履行期限向周长林返还购房款，在周铁军申请法院强制执行期间，本院于2013年10月8日作出（2013）东民执字第191-1号民事裁定书，对龙长林所有的房屋进行了轮候查封，查封的起始日期为2013年10月18日。原告胡英贵、被告龙长林于2013年5月21日签订了一份《房屋买卖协议》，龙长林将其所有的坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室、建筑面积29.29平方米房屋出卖给胡英贵，价款10万元已经于签订合同当日全部付清，但未办理房屋产权过户登记。合同签订时，房屋一处于被查封状态，查封期限为2012年1月11日至2014年1月10日。在胡英贵与龙长林缔结房屋买卖合同当日，龙长林（作为“被拆迁人”）又与四平市华亿房地产集团有限公司（作为“拆迁人”，以下简称“华亿公司”）签订了一份《产权调换协议书（编号：347）》，双方约定龙长林将其所有的房屋交由华亿公司拆除，华亿公司在原区域为龙长林调换55平方米（龙长林享有回迁面积为36平方米，超出部分的房屋价款“按市场价计算”）商业用房一套。后经双方结算后，由龙长林向华亿公司支付差价款77986元，华亿公司将位于棚户区（24-2）地华亿紫金城C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（回迁户型面积为51.34平方米）交付被告龙长林。在本院查封时，本院已一并将《产权调换协议书（编号：347）》中龙长林享有的回迁权利予以保全。回迁后的商业用房由原告胡英贵占有。 本院查封本案诉争房屋后，原告胡英贵将龙长林、周铁军诉至本院，请求本院依法判令：1、判决立即停止对原告位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告胡英贵与被告龙长林所签《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋归原告所有。该案经本院审理，于2017年5月11日作出（2017）吉0303民初173号民事判决书，认定原告胡英贵与被告龙长林就本案诉争房屋的买卖关系无效，并判决“驳回原告胡英贵的诉讼请求。”原告胡英贵不服上诉后，四平市中级人民法院于2019年9月13日作出（2017）吉03民终877号民事判决书，四平市中级人民法院审理查明：胡英贵依此向四平市铁东区人民法院提出异议，四平市铁东区人民法院以《房屋买卖协议》涉及效力认定问题，对该项权利的合法性与真实性执行程序无法认定，可通过民事诉讼程序审理确认为由，驳回了胡英贵的异议申请。胡英贵提起案外人执行异议之诉。四平市房屋产权管理中心产籍科于2013年11月1日出具的查档证明显示，登记在龙长林名下的位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼1层103室29.29平方米房屋，四平市铁东区人民法院于2012年1月10日以（2012）东民一初字第29号民事裁定书（原告李秀芹与被告龙长林房屋买卖合同纠纷案）予以查封，查封起止日期为2012年1月11日至2014年1月10日;四平市铁东区人民法院于2013年10月8日以（2013）东民执字第191号—1执行裁定书（即周铁军与龙长林房屋买卖合同纠纷案）对该房屋进行轮候查封。二审法院认为：胡英贵与龙长林签订的房屋买卖协议的时间为2013年5月21日，是在四平市铁东区人民法院在审理李秀芹与龙长林房屋买卖合同案件查封期间，在周铁军案作出执行裁定查封之前，但亦是对法院已查封财产的处分。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力;未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于物权公示效力，作为买受人的胡英贵，应在房屋买卖合同签订时，对出卖人龙长林是否享有处分权以及买受的房屋能否办理过户登记应予以核实，其未经核实与龙长林签订了房屋买卖合同，亦未办理过户登记，物权尚未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断.....”。第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡英贵虽已支付全部价款且实际占有案涉房屋，但其系在人民法院查封后签订的房屋买卖合同,胡英贵不享有足以排除强制执行民事权益。综上，胡英贵的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，程序合法。在适用法律上虽有瑕疵，未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但不影响判决结果，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。 本院审理查明的事实与一审法院和二审法院查明的事实基一致。 另查明，2018年8月15日，经申请执行人周铁军的申请，四平市铁东区人民法院作出（2018）吉0303执恢60-6号执行裁定书，本院于2018年10月15日作出（2018）吉0303执恢60-6号执行裁定书，内容为：关于申请执行人周铁军申请执行被执行人龙长林房屋买卖合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的（2018）吉0303执恢60-4号执行裁定书，于2018年9月17日在淘宝网司法拍卖网络平台上开始拍卖被执行人龙长林名下位于四平市铁东区华亿紫金城小区C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（51.34平方米）。第二次拍卖中，买受人冯爽以24万元的最高价竟得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：“一、被执行人龙长林名下位于四平市铁东区华亿紫金城小区C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（51.34平方米）归买受人冯爽所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人冯爽时起转移。” 本院于2018年10月17日作出（2018）吉0303执恢60号结案通知书，内容为：被执行人龙长林位于四平市铁东区华亿紫金城小区C区5号楼1单元1层3门103室商业用房进行评估、拍卖，在第二次拍卖过程中，一买受人以最高价人民币24万元竞买成功。现已强制执行到位197590元，其中,本金140000元,迟延履行利息52490元，评估费2000元，案件受理费3100元。本院已于2018年10月17日将该款转付给申请执行人周铁军。扣除执行费2075元后，尚剩余88335元，被执行人龙长林可到四平市铁东区人民法院领取。 认定上述事实的证据有：四平市铁东区人民法院作出（2017）吉0303民初173号民事判决书、四平市中级人民法院作出（2017）吉03民终877号民事判决书、收据、房屋买卖协议、中国农业银行交易明细清单一份、产权调换协议书、中国建行交易流水、2015.11.7（24-2）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、棚户区（24-2）地回迁安置费用结算清单各一份，办理入住收取费用收据2张,四平市铁东区人民法院作出（2018）吉0303执恢60-6号执行裁定书,2018年10月17日四平市铁东区人民法院作出的（2018）吉0303执恢60号结案通知书等予以证明。 本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否合理？是否应予以保护？ 本院认为：一、依据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中原、被告签订的房屋买卖合同，于2017年9月13日被四平市中级人民法院作出（2017）吉03民终877号民事终审判决书认定为无效，因此被告龙长林对于已收取原告胡英贵的10万元购房款款没有合法根据,理应返还。故对于原告胡英贵要求被告龙长林返还10万元购房款的诉讼请求本院予以支持。被告龙长林辩称，没有签订过房屋买卖协议、庭审时是第一次见到该协议，没有签字的答辩意见，因本院在审理（2017）吉0303民初173号案件时，该协议已经质证，被告龙长林质证认为无异议，且已经本院及四平市中级人民法院审理认定，故对于被告龙长林的此项答辩意见，本院不予采信。被告龙长林在庭审中承认收到原告胡英贵购房款十万元，故对于胡英贵的此项诉讼请求，本院予以支持。 二、对于胡英贵诉请要求被告龙长林给付增加面积款77986元。被告龙长林称此款是用其过渡费、搬家费、仓房钱买的。但原告胡英贵提供证据证明被告龙长林的房屋的过渡费、搬家费、仓房钱为6384元。本案诉争房屋增加15.34平方米×5500元/㎡=增加面积总价款84370元，84370元-6384元（过渡费、搬家费、仓房钱）=77986元。被告龙长林虽对此有异议，但并未提供证据证明本案诉争房屋增加面积款并非6384元，故对于被告龙长林的此项答辩意见，本院不予采信。 本院在执行申请执行人周铁军申请执行被执行人龙长林房屋买卖合同纠纷一案中，将本案诉争房屋进行评估、拍卖后，由第三人冯爽竞买成功。因本案诉争房屋原拆迁面积为36平方米，拍卖时面积为51.34平方米，增加面积款77986元由原告胡英贵实际支付。现原告胡英贵与被告龙长林之间的房屋买卖协议被生效法律文书认定无效，被告龙长林理应向原告胡英贵给付增加面积款及房屋购房款，但本案诉争房屋已经被本院拍卖，并用拍卖款偿还被告龙长林欠周铁军欠款197590元，因此被告龙长林理应继续返还原告胡英贵增加面积款77986元。故对于原告的此项诉讼请求，本院予以保护。 三、对于原告胡英贵诉请要求被告龙长林支付房屋装修款6万元。对于原告胡英贵的此项诉讼请求，本院依法委托四平市中级人民法院司法辅助办公室评估、鉴定，四平市中级人民法院司法辅助办公室答复，现做不了以前的装修鉴定，只能按照现在的市场价格做鉴定，并且不能做出折旧。原告胡英贵亦不能像本院提供证据证明其实际装修费用，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 被告龙长林应于本判决发生法律效力后十五日内一次性返还给原告胡英贵购房款费100000元。 被告龙长林于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付原告胡英贵增加面积款77986元。 驳回原告胡英贵其他的诉讼请求。 案件受理费3500元、保全费1720元，由被告龙长林负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四平市中级人民法院。 审 判 长  于春颖 审 判 员  周明博 人民陪审员  徐桂芳 二〇一九年九月三十日 书 记 员  张冬雪