四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初1285号 原告：成都天赐伟业房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区东马道街19号1-1栋11楼3号。统一社会信用代码：915101056630141393。 法定代表人：马骏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭守龙，四川九朝律师事务所律师。 被告：四川云鼎置业有限公司，住所地：巴中市恩阳区登科街道办事处义阳大道159号。统一社会信用代码：9151190308338685XD。 法定代表人：杨国庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，该公司职工。 委托诉讼代理人：李晗，四川砝鼎律师事务所律师。 原告成都天赐伟业房地产经纪有限公司（以下简称天赐公司）与被告四川云鼎置业有限公司（以下简称云鼎公司）委托合同纠纷一案，于2019年8月13日起诉来院。本院受理后依法由审判员王显强独任审理，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告天赐公司法定代表人马骏及其委托诉讼代理人谭守龙，被告云鼎公司法定代表人杨国庆的委托诉讼代理人**、李晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天赐公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认双方就销售代理服务合同所签订的合同解除协议的法律效力；2、请求人民法院依法判令被告立即支付房屋销售代理佣金176352.26元；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2015年12月28日，原、被告双方就被告开发的位于巴中市恩阳区义阳大道159号“浙商•财富中心”项目签订销售代理服务合同，独家代理销售“浙商•财富中心”项目的所有房屋。2017年7月7日，双方就销售代理服务合同签订了合同解除协议书，并对原告履行合同情况进行了清算。其中，对佣金结算一项进行了两项约定：1、已网签销售金额全额结算支付；2、认购未网签未结算支付。现第一项已网签销售金额全额结算的佣金已结算支付完毕。2017年7月8日原告向被告提交了“浙商•财富中心”售楼部交接情况说明等相关资料，明确了已认购未网签房屋17套，因被告原因无法网签的情况及原告应领取的佣金应为176352.26元并要求结付，后经多次催促被告履行该佣金的支付义务，但被告至今分文未支付，故诉至法院。 被告云鼎公司辩称：一、天赐公司诉称不实。首先，云鼎公司与天赐公司于2017年7月7日签订《合同解除协议书》时便达成约定，对天赐公司已网签的房屋全额结算，对退场时认购未网签的合同不结算不支付。其次，不论是在《合同解除协议书》还是《浙商•财富中心独家销售代理结算书》中，双方均只对已网签的房屋按照《销售代理合同》的约定结算佣金，对合同解除天赐公司退场时已认购未网签的佣金不进行结算，也不支付任何费用。试想，2017年7月7日签订《合同解除协议书》时便是对《销售代理合同》的权利义务进行最终结算，怎可能会对已认购未网签的结算方式不做任何处理呢？况且天赐公司在《浙商•财富中心独家销售代理结算书》中明确认购未网签17套，认购金额16143487元的情况下，都未涉及对已认购未网签的佣金结算。明显是双方签订《合同解除协议书》时已对认购未网签达成不支付任何费用的一致意思表示才签订的《合同解除协议书》。第三，《合同解除协议书》第三条约定“本协议经甲乙双方签字后生效，签订本协议后，双方权利义务终止，并产生相应的法律效力”。本条款明确表示，自本协议签订后，双方的权利义务终止，自然包括对已认购未网签的合同不支付任何费用的意思表示，一切以本协议约定的结算金额为准。二、天赐公司诉请云鼎公司支付销售代理佣金176352.26元于法无据。首先，双方于2017年7月7日签订《合同解除协议书》时，已明确对认购未网签的合同不进行结算支付，且云鼎公司已按照《合同解除协议书》的内容向天赐公司支付了全部费用，《解除合同协议书》所约定的内容已全部履行完毕，自然不存在天赐公司再依据《解除合同协议书》的约定向云鼎公司主张任何权利。其次，云鼎公司与天赐公司于2015年12月28日签订的《销售代理合同》第五条“代理服务费”第二款约定代理服务费按《商品房买卖合同》成交金额的1.2%提取；第四款销售率的成交标准为客户已签订《商品房买卖合同》并已按约定将定金和首付款收缴到甲方账户。由此可见，天赐公司的佣金是依据按照购房户与云鼎公司签订《网签买卖合同》的金额计算，并非按照客户签订的认购协议的金额进行结算。需同时满足签订《商品房买卖合同》，收取认购合同的定金，收取首付款才能按照合同约定计算佣金，怎可能只签订认购协议，就按照认购金额进行佣金结算呢？况且，双方签订《销售代理合同》的最根本目的就是天赐公司负责客户与云鼎公司签订《商品房买卖合同》，云鼎公司向天赐公司支付相应佣金。天赐公司主张按照认购协议金额，按照1.2%标准计算佣金，与双方签订合同的目的，合同约定及行业交易习惯明显不符。故，天赐公司的佣金有且只能按照以签订《商品房买卖合同》的成交金额结算，不可能也不应该按照认购的金额进行结算佣金。第三，认购协议属于预约合同，无法强制履行，无法强制客户签订《商品房买卖合同》。天赐公司签订《合同解除协议书》后，对认购未网签的17套房屋便未再履行相应代理服务，后续的客户维护，办理手续等均由云鼎公司其他人员负责，云鼎公司也向其他工作人员支付了相应的费用。后续由云鼎公司工作人员负责并签订《商品房买卖合同》的劳动成果不归属于天赐公司，天赐公司自然不可能据此主张给付佣金，也不可能将云鼎公司工作人员的劳动成果归属于天赐公司。且在天赐公司退场后，一部分客户退回了认购款，未签订认购协议所约定的《商品房买卖合同》，自然也就不存在支付佣金的基础。对于天赐公司提交的《认购未网签交接明细表》载明的未网签的原因并非云鼎公司的过错，系天赐公司在签订《合同解除协议书》时仍未促成客户与云鼎公司签订合同，其相应损失应由天赐公司自行承担，与云鼎公司无关。第四，不论是《销售代理合同》还是《合同解除协议书》都只对网签的合同佣金计算方式进行了约定，并未对已认购未网签的合同结算方式做任何约定。在合同未约定，云鼎公司不予认可的情况下，天赐公司主张认购未网签的佣金按照已网签的标准计算佣金明显于法无据，人民法院也不应当支持其诉讼请求，否则便会造成权利义务明显不对等。综上，天赐公司诉称不实，诉请无据，应驳回其诉讼请求。 经审理查明，2015年12月28日，以云鼎公司为甲方，天赐公司为乙方，双方签订《销售代理服务合同》，载明：甲方确定乙方为其投资开发的“浙商•财富中心”项目唯一合法的销售代理服务商，乙方为甲方全面提供项目的销售代理服务。代理服务费：按《商品房买卖合同》成交金额的1.2%提取。销售代理服务费的提取：甲乙双方每月结算，销售服务费结算日为每月31日前，乙方应在结算日的次日以书面形式向甲方提交《销售代理服务费结算申请表》，结算的公式为《商品房买卖合同》成交额×1.2%，以人民币为计价单位，由乙方开具员工工资表向甲方请款，甲方应于乙方开具工资表后10日内向向乙方一次性支付。甲方以现金或转账的方式支付至乙方指定账户（乙方应结佣金可用工资表或相应票据抵减，不足部分由乙方开具发票）等内容。 2017年7月7日，以云鼎公司为甲方，天赐公司为乙方，双方签订《合同解除协议书》，载明：甲、乙双方经友好协商，现就双方于2015年12月28日签订的巴中恩阳《浙商•财富中心》独家代理销售合同解除事宜达成如下协议：一、经双方友好协商，双方自愿解除该项目代理合作协议，互不追究违约责任。二、经双方协商确定佣金结算按甲、乙双方签订的《浙商•财富中心》独家销售代理合同约定，按销售成交总额的1.2%提取；已网签销售金额全额结算支付，已认购未网签未结算支付。1、网签销售人民币90072280.68元，应结佣金人民币1080867.37元，所涉税款由乙方自付，凭增值税发票到甲方结算。2、结算支付金额以双方财务对账为准，详见《浙商•财富中心》佣金结算书。3、根据甲、乙双方友好协商确定，甲方销售人员销售佣金结算由甲方代扣、代发佣金，具体金额详见乙方提供的甲方销售人员佣金发放明细表。乙方销售人员销售提成由乙方负责结算支付，与甲方无关。4、双方在本协议签订后，甲方在3日内全额一次性付清乙方本协议第1条约定金额，甲方无任何理由缓付或拒付，否则乙方有权追究甲方责任，乙方并同时解除该代理项目的责任和义务等内容。 2017年7月7日，以云鼎公司为甲方，天赐公司为乙方，双方签订《浙商•财富中心独家销售代理结算书》，载明：《浙商•财富中心》项目。兹由甲方开发，乙方独家代理销售，经过双方一年五个月的合作，取得项目一批次销售过亿且超额完成阶段销售任务的骄人成绩（网签118套，网签金额90072280.68元；认购未网签17套，认购金额16143487元），双方合作总体愉快，由于其他原因，经过友好协商，甲乙双方同意解除该项目独家销售代理合同。现就一批次销售结算达成如下协议：一、甲方应向乙方结算支付已销售网签金额佣金…以上结算条款详见如下附件：1、《浙商•财富中心》项目网签销售结算明细表；2、《浙商•财富中心》甲方销售人员提成抵减乙方佣金明细表；3、《浙商•财富中心》甲方代垫乙方基本工作明细表；4、党彬文销售提成明细表；5、认购未网签明细表。 2017年7月8日，云鼎公司出具“浙商•财富中心售楼部交接情况说明”，载明：成都天赐伟业房地产经纪有限公司，于2015年12月28日与四川云鼎置业有限公司签订《浙商•财富中心》项目独家代理销售合同，经双方协商，2017年7月7日签订该项目《合同解除协议书》。售楼部所涉及的相关资料及物料已交接清楚。经办人签署“交接合同签约情况及未网签情况**2017.7.10”。附有：《浙商•财富中心》项目销售（认购暂未网签）交接明细表（共17套住宅或商铺，其中有四套住宅备注系未取得预售许可证客户可立即签约，一套备注在义阳府第做装修工程等结算网签，一套备注外地公积金未转回随后网签，十一套备注初始网签系统未完善无法网签客户现在外）和《浙商•财富中心》项目销售已网签交接明细表。 2018年1月23日，原告得知认购未网签部分已基本完成网签后，向被告主张结算支付，因被告未予答复，原告起诉来院。 庭审中，被告出具的证据显示：认购人施晓青（认购住宅，金额463899元，）、杨兵（认购商用房，金额2261923元）已解除认购合同，云鼎公司已将预交的认购款全额退还。认购人刘春才至今未网签买卖合同。蒋秀华认购的商铺一间、苟冬梅认购的住宅二套、韩秀明认购的商铺一间、袁泽贵认购的住房一间、王丽蓉认购的住宅三间在办理网签商品房买卖合同时买受人姓名有变动。 上述事实，有原、被告陈述，营业执照，销售代理服务合同，合同解除，独家销售代理结算书，补充结算说明，商铺认购协议书，交接情况说明，交接明细表手机短信，商品房预售许可证，收据，商品房买卖合同等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原、被告于2015年12月28日签订的《销售代理服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，系合法有效合同。合同履行中，双方于2017年7月7日签订的《合同解除协议书》、《浙商•财富中心独家销售代理结算书》，双方就提前解除合同并对已销售网签金额佣金结算达成一致协议，原告退出被告的售楼部，将相关资料和物料交接给被告，被告依据解除合同的约定将已销售网签金额佣金结算给原告，该协议、行为同样符合法律规定，本院予以确认。原、被告双方已于两年前就解除合同达成协议，并已实际履行，就合同解除协议的法律效力，不再单独确认其效力。 《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。原、被告就已网签销售金额全额结算支付佣金，现就已认购未网签是否应结算支付佣金发生争议，根据涉案代理服务合同约定，代理服务费按《商品房买卖合同》成交金额的1.2%提取；销售率的成交标准为客户已签订《商品房买卖合同》并已按约将定金和首付款收缴到甲方银行账户。从原、被告提供的已认购未网签交接明细表看，未网签既有被告未取得预售许可证的原因，又有网签系统未完善、公积金未转回、等待工程款结算等原因，原、被告解除合同时，在解除协议上明确写明：已认购未网签未结算支付；销售代理结算书中也仅就已网签金额进行了结算，双方没有书面依据标明已认购未网签的不结算，现被告已将网签备案手续完善，原告要求被告支付该部分佣金，符合法律规定，本院予以支持。但因网签商品房买卖合同的完成，既有原告的工作成果，又有被告的工作成果，基于已查明的事实，对原告可得的必要费用参照双方代理合同中约定的佣金比例的50%予以酌情认定。鉴于施晓青、杨兵已于被告解除认购合同，刘春才至今未与被告完善手续，该三人的认购金额应从总金额中扣减，即成功销售商品房签约价款12957998元（16143487-3155489）的1.2%的佣金金额155496元，原告可得的必要费用认定为77748元。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、限被告四川云鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都天赐伟业房地产经纪有限公司支付人民币77748元； 二、驳回原告成都天赐伟业房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3827元，简易程序结案减半收取1913.5元，由原告成都天赐伟业房地产经纪有限公司和被告四川云鼎置业有限公司各负担一半。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇一九年九月二十五日 书记员  黎秋钰