吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初433号原告：珲春市兴发房地产开发有限公司，地址：珲春市新安街603地质队公寓2栋4单元108室。法定代表人：李树林，该公司经理。委托诉讼代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。被告：靳风君，男，汉族，无职业，住延吉市。被告：李英今，女，汉族，无职业，住延吉市。被告：徐东霞，女，汉族，住延吉市。委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。第三人：尹延恺，男，汉族，住延吉市。第三人：靳越华（系被告靳风君的儿子），男，汉族，住延吉市。原告珲春市兴发房地产开发有限公司（以下简称兴发公司）诉被告靳风君、李英今、徐东霞，第三人尹延恺、靳越华之间案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴发公司的法定代表人李树林和委托诉讼代理人刘建民，被告徐东霞和委托诉讼代理人王晶莹到庭参加诉讼。被告靳风君，第三人尹延恺、靳越华，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴发公司诉称：请求法院停止对位于珲春市××街（幢号/房号为14-1-75-103/203）、201600467号（幢号/房号为14-1-76-102/202）四套房屋的执行并解除查封,共计492万元;2，确认位于珲春市××街（幢号/房号为14-1-76-103/203）、201600467号（幢号/房号为14-1-76-102/202）4套房屋的所有权属原告所有;3，诉讼费由三被告承担。事实与理由：2014年4月21日，原告与被告靳风君、李英今签订了《商品房买卖合同》，约定二被告一次性付款（实际为工程款顶账）的方式购买原告开发的“东北亚新城续建项目”第76幢102/202、103/203号共四套房屋，签订合同并进行预告登记后，被告靳风君、李英今以房屋为抵押物向珲春农商银行股份有限公司申请贷款。后因被告靳风君、李英今无力偿还银行贷款，经与原告协商，原告与该二被告于2015年7月9日在珲春市公证处正式签订了关于解除上述《商品房买卖合同》的《协议书》，并经该单位出具了公证书予以确认。2018年2月6日，被告徐东霞以与靳风君、李英今发生借款纠纷为由，申请延吉市法院对上述房屋进行保全。2018年2月21日，延吉市法院查封了上述房屋时直如今，上述房屋在产权登记部门记载的状态为无预告登记状态。原告认为，解除《商品房买卖合同》系出于原告与被告靳风君、李英今的真实意思表示且不违犯法律规定，解除行为当然合法有效，自双方解除合同之日起，该房屋的权利人已不属于被告靳风君、李英今，原告系该房屋的所有权人。被告徐东霞因与靳风君、李英今之间存在纠纷而查封并执行属于原告的房屋明显不当。现原告诉至法院，请求法院依法裁决，以维护原告的合法权益。被告徐东霞辩称：首先，2015年7月9日兴发公司与靳风君、李英今签订的《协议书》并非是各方真实的意思表示，当事人均未按照此协议实际履行。兴发公司在签订《协议书》时的委托代理人靳越华系靳风君与李英今的儿子，靳越华从未在兴发公司担任过任何职务。协议当中以“现乙方（靳风君、李英今）因银行贷款问题，无力购买该房屋故与甲方（兴发公司）协商后，双方共同解除此合同”与事实不符。事实是：靳风君及尹延恺作为实际施工人给兴发公司进行了施工，2014年4月21日兴发公司与靳风君、李英今签订了《商品房买卖合同》，约定以一次性付款（实际为工程款顶账）的方式购买兴发公司开发的“东北亚新城续建项目”第76幢102/202、103/203号共四套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》并进行了预告登记，后因该房屋未能办理产权登记，在建工程抵押的抵押人只能是开发商，兴发公司为了协助靳风君、李英今办埋贷款，应靳风君、李英今的要求出具了2015年7月9日的《协议书》，但是在出具该协议时，靳风君和李英今已用工程款支付了房款，不存在无力购买该房屋的情形。房屋竣工后，兴发公司将诉争的4套房屋交付给靳风君、李英今，至今由其实际、管理、使用、收益。2016年9月9日靳风君及李英今作为借款人，兴发公司用四套房屋作为抵押物向珲春农商银行股份有限公司贷款300万元，2018年2月答辩人申请延吉市人民法院对诉争的四套房屋的产籍手续采取了冻结措施。2018年9月4日兴发公司偿还了靳风君、李英今在农商行的借款本息，涉案四套房屋的抵押权现已涤除。2015年的《协议书》签订后，兴发公司并未向靳风君、李英今退还购房款或是支付工程款，靳风君、李英今也未向兴发公司退还房屋，双方并未有解除《商品房买卖合同》，双方各自返还的意思表示。在靳越华作为兴发公司的委托代理人与靳风君、李英今签订《协议书》后，其于2016年8月4日作为房屋的权利人在102/202号房屋经营珲春市越都串城，2015年底103/203号房屋由靳风君出租给孙业宏经营珲春市宽窄成都老味火锅店，涉案的四套房屋继续由靳风君、李英今管理、使用、处分、收益，这不符合通常的交易习惯。同时徐东霞在采取保全措施之前与兴发公司的法定代表人李树林确定了涉案4套房屋的权利人为靳风君，因此《协议书》并非是各方的真实意思表示，各方均未按照此协议履行。2018年9月4日兴发公司与靳风君签订《协议书》时，第三条约定的内容为：丙方（兴发）公司代乙方（靳风君）按约定将甲方（农商行）的借款本息清偿完毕后，乙、丙双方之间同等额度的债权债务同时消灭。丙方对抵押房屋享有完整的所有权，乙方不得再向丙方主张权利，或对抵押房屋再行主张权利或设定其他物权。即在签订此协议时，靳风君享有对兴发公司的债权，兴发公司在未清偿对靳风君的债务时，其对抵押房屋没有完整的所有权，靳风君可继续向兴发公司主张权利，或是对涉争房屋享有设定其他物权的权利，进一步证明了2015年7月9日的《协议书》并未实际履行，双方履行的是最初签订的2014年的《商品房买卖合同》。其次，兴发公司在起诉状中自认就涉案四套房屋已于2014年以抵账方式处分给靳风君、李英今，并签订了《商品房买卖合同》同时办理了预告登记，其已丧失了对涉案四套房屋的财产权利。兴发公司在起诉状中自认：“2014年4月21日，原告与被告靳风君、李英今签订了《商品房买卖合同》，约定二被告以一次性付款（实际为工程款顶账）的房屋购买了原告开发的“东北亚新城续建项目”第76幢102/202、103/203号共四套房屋。合同签订并进行预告登记后………，”对于诉争房屋系靳风君及李英今通过工程款抵账房屋取得这一事实予以认可。原告主张的2015年《协议书》解除了《商品房买卖合同>后，在长达4年的时间里诉争房屋的电费、取暖费的用户名称仍登记为靳风君，且四套房屋至今一直由靳风君占有、管理、使用、收益。涉案房屋竣工后，即已交付给靳风君，其中的102/202号房屋于2016年8月4日由靳风君的儿子靳越华用于珲春市越都串城的营业场所，103/203号房屋于2015年12月7日由靳风君出租给孙业宏作为珲春市宽窄成都老味火锅店的营业场所，从房屋的使用情况不难看出，涉案房屋竣工后兴发公司履行的是2014年4月21日各方签订的《商品房买卖合同》中出卖人的义务，将房屋交付给靳风君和李英今，不论是在2015年的《协议书》签订前和签订后，靳风君一直实际占有涉案房屋，兴发公司已丧失了对涉案四套房屋的财产权利。最后，原告以在涉案房屋被冻结之前已解除了与买受人的商品房买卖合同，请求停止对涉案房屋的执行行为的诉讼请求不应得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，兴发公司于2014年4月21日将诉争四套房屋出售给靳风君和李英今，为了保障买受人将来实现物权，并办理了预告登记，后兴发公司主张其于2015年7月9日解除了原《商品房买卖合同>，即兴发公司作为买受人，靳风君作为出售人，将《商品房买卖合同》中权利义务概括转让给了兴发公司。兴发公司主张其继受取得诉争房屋权利的基础是2015年7月9日兴发公司与靳风君、李英今签订的《协议书》，该《协议书》各方意思表示并不真实，并未实际履行，并非是合法有效的协议；在人民法院查封之前，诉争房屋仍是由靳风君占有、管理、处分、收益，在查封之后，靳风君仍收取了2018年10月至2019年10月的租金，兴发公司至今仍未占用该不动产；2015年《协议书》签订后至人民法院查封诉争房屋之前，兴发公司未向靳风君退还购房款或是给付工程款，更未将房款交付给本案的执行法院；2015年《协议书》签订后至2016年诉争房屋设定抵押登记之前长达一年多的时间里，诉争房屋既未预告登记至兴发公司名下，也未登记至其他人名下，其对于未办理过户登记有过错。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告靳风君、尹延恺、靳越华未答辩。经审理查明：2014年4月21日，原告兴发公司与被告靳风君、李英今签订四份《商品房买卖合同》，约定二被告以一次性付款（实际为工程款抵账）的方式购买了原告开发的“东北亚新城续建项目”，现该房屋的不动产证明号为201600466号(幢号/房号为14-1-75-102及14-1-75-202)共四套房屋，合同签订并进行预告登记后，原告于2015年6月30日前将诉争房屋交付给被告靳风君及李英今。2015年5月18日被告靳风君与孙业宏签订了《房屋租赁合同》将103及203号房租租赁给孙业宏经营珲春宽窄成都老味火锅店，租期为6年，租金从19万元递增至22万元，被告靳风君已按合同约定每年收取租金至2019年10月1日。102及202号房屋于2016年8月由本案的第三人靳越华（靳风君之子）用于经营珲春市越都串城。2015年7月9日双方在珲春市公证处签订了《协议书》，解除了上述四份《商品房买卖合同》。协议书约定甲方（兴发公司委托代理人为靳越华）、乙方（靳风君）双方于2014年4月21日签订了商品房买卖合同，并在珲春市房屋产权管理中心办理了房屋预售备案，双方在该合同中约定：乙方购买了由甲方建设的房屋，现乙方因银行贷款问题，无力购买该房屋，故与甲方协商后，双方共同解除此合同。2016年9月9日原告兴发公司用诉争房屋作为抵押物，被告靳风君及李英今作为借款人向吉林珲春农村商业银行股份有限公司借款人民币300万元。2018年2月3日被告徐东霞的委托诉讼代理人通过打电话的方式与原告的法定代表人李树林确认了102及202号房屋的权利人为靳风君，现该房屋装修成串店，原告认可对房屋已无处分权。2018年2月6日在被告徐东霞与被告靳风君、第三人尹延恺、靳越华与被告徐东霞之间民间借贷纠纷一案，经被告徐东霞申请，在诉讼中，冻结了涉案四套房屋的产籍手续。2018年9月4日因被告靳风君及李英今未能偿还2016年9月9日从珲春农商行的借款，珲春农商行向珲春市人民法院申请强制执行，在执行过程中，本案的原告兴发公司代靳风君按约定将珲春农商行的借款本息清偿完毕后，原告兴发公司与被告靳风君之间同等额度的债权债务同时消灭。执行局于当日给原告兴发公司及被告靳风君制作了《执行笔录》。2018年9月6日延吉市人民法院作出（2018）吉2401民初985号及986号民事判决书，确认了被告徐东霞与被告靳风君及第三人尹延恺、靳越华之间的债权债务关系。判决生效后，被告徐东霞向延吉市人民法院申请强制执行，兴发公司提出执行异议，本院作出（2018）吉2401执异288号执行裁定书，驳回了案外人兴发公司的异议，兴发公司不服该裁定，向延吉市人民法院提起了案外人执行异议之诉。认定上述事实的证据有：原告提供的协议书、公证书复印件四份，珲春农村商业银行股份有限公司个人借款经营合同、抵押合同、贷款凭证、执行证书及协议书、贷款还款凭证复印件各一份，本院（2018）吉2401执异288号执行裁定书，供热费收据复印件6份、停止供热合同复印件2份、房屋租赁补充协议书复印件1份；被告徐东霞提供的房产抵押信息查询情况说明4份，个体工商户登记审核表及靳越华与兴发公司签订的商品房买卖合同，珲春市宽窄成都老火锅店营业执照及靳风君与兴发公司的房屋买卖合同复印件，珲春火锅店交纳房屋租赁费明细10份，2018年2月3日与兴发公司法定代表人李松林的通话录音一份，电力客户缴费凭证一份，供热公司取暖费交纳图纸一份，（2018）吉2401民初985号民事裁定书一份，2018年9月4日协议书一份，以及当事人陈述予以证明，本院予以确认。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，主要在于审查兴发公司对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民高法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案应由兴发公司承担举证责任。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。虽然涉案房屋现仍登记在兴发公司名下，但被执行人靳风君系该房屋《商品房买卖合同》中的买受人。本案的特殊性在于，案涉房屋被冻结时，仍登记在原告名下，但被告靳风君已按合同约定支付了购房款，并实际占用了房屋，只是因为兴发公司的原因，涉案房屋尚未办理权属登记。2015年7月9日签订《协议书》时，靳风君并未将房屋退换给原告，原告也未将房款返还给被告靳风君，而是用上述房屋作为抵押物，被告靳风君和李英今作为借款人向珲春农商行申请了贷款，同时涉案房屋一直由被告靳风君占有、使用、管理。因涉案房屋属于商品房，而原告系从事房地产开发经营企业，其系通过销售商品房获取利润，其在房屋竣工后即将诉争房屋交付给被告使用时，系履行《商品房买卖合同》中出卖人交付房屋的义务，对于诉争房屋的财产性权利已转移至被告靳风君。《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。只要被执行人合法占有，即支付对价但尚未过户，可以认定被执行人对该财产拥有了实体权利，人民法院可以查封，也就是说是否已经转移登记不能成为可以执行或阻碍执行的原因，关键是看当事人是否对诉争的财产拥有实体权利。作为本案被告靳风君占有、使用长达四年的不动产，其因买卖取得了对本案诉争财产的实体权利，如直接认定为仍然属于出卖方的财产，就有悖于该司法解释的规定。所以，本案诉争的四个房屋，因被告靳风君对其拥有实体权利，法院可以强制执行。诉争的四套的房屋的买卖的合同已于2014年4月21日办理了预告登记，原告与被告靳风君、李英今之间形成事实上的商品房买卖合同关系且合同已经成立生效。虽然2015年7月9日双方签订了《协议书》解除了上述四份合同，但是其对于解除合同后，双方如何返还并未进行约定，事实上双方也未予以返还，即被告靳风君及李英今至今仍未将诉争的四套房屋交付给原告，原告也未向被告靳风君及李英今给付工程款或是售房款。同时原告在起诉状中自认被告靳风君取得房屋系为工程款顶账，不存在协议书中“因银行贷款问题，无力购买该房屋”的情形。本案中，双方的真实意思是“被告靳风君和李英今以诉争的四套房屋作为抵押物向银行申请贷款”，双方明知该房屋已用工程款抵顶了购房款，并不是“无力购买该房屋”的意思表示，其并无追求解除《商品房买卖合同》兴发公司向被告支付工程款或是购房款，被告靳风君、李英今向原告兴发公司返还房屋的法律效果的真意。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，除法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，原告对本案诉争四套房屋的权利在被告靳风君及李英今交付之时起已经转移。结合本案各方当事人的履行情况可以充分证明，原告的全部利益均已实现，其基于商品房买卖合同把房屋出售给被告靳风君，用工程款充抵了应收取的房款，其财产价值已经完全实现，所有权虽然没有过户给被告靳风君和李英今，但这种情形原告兴发公司的所有权仅仅是名义上的，不是真正的所有权，名义所有权人没有实际的利益。名义所有权人，对于该房屋已经不享有占有、使用、收益和处分的全能，不享有返还请求权。对于涉案的四套房屋已经不再享有包括返还请求权在内的任何权利，相反还负有向被告靳风君转移所有权的义务，即涉案四套房屋的财产性权利属于被告靳风君，而并非是本案的原告。符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之“一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前以合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求交付执行”的情形，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求停止对位于珲春市××街（幢号/房号为14-1-75-103/203）、201600467号（幢号/房号为14-1-76-102/202）四套房屋的执行并解除查封,确认位于珲春市××街（幢号/房号为14-1-76-103/203）、201600467号（幢号/房号为14-1-76-102/202）4套房屋的所有权属于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告珲春市兴发房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费46,160元（原告已预交），由原告珲春市兴发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 边万龙人民陪审员 刘延荣人民陪审员 李占江 二〇一九年九月九日书 记 员 刘 帅