广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4776号上诉人（原审被告）：黄伟钊，男，1966年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市，现住广东省中山市南区。被上诉人（原审原告）：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗金沙新城金港路6号牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442000791209934Q。法定代表人：巫海东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，男，该公司员工。上诉人黄伟钊因与被上诉人中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄伟钊上诉请求：撤销原审判决，驳回金手指物业公司的诉讼请求，且要求物业公司赔偿小区物业管理不当，导致车辆被偷、环境恶劣、卫生乱象等的责任。事实和理由：一、金手指物业公司主张的物管费缺乏依据。1.黄伟钊与金手指物业公司不存在物业服务合同关系。中山市南区悦来花园业主委员会（以下简称悦来花园业委会）与金手指物业公司签订原物业服务合同的合同期限自2014年6月1日起至2016年12月30日止，该合同期满后既未自动续期，双方至今也未签订新的物业服务合同。2.期满后的原物业服务合同因大多数业主对其履行存在较大异议而不自动续期并已解除。根据合同约定，入驻小区2-3个月内完成合同承诺方案，在2014年12月1日，因物业公司承诺方案已过6个月未做兑现，也没有改善小区意愿。根据原《物业服务合同》第十三条第2款、第5款约定，原《物业服务合同》已依约解除。退一步而言，合约于2016年12月30日就已期满，金手指物业公司无权据此主张合同期满以后的权利。且业主们对原《物业服务合同》的履行存在较大异议，不同意金手指物业公司继续经营，并要求更换物管公司。因物管公司不作为，业主们多次投诉至南区街道办事处住建局和城南居委会，并与金手指物业公司进行协商，双方无法达成一致。3.金手指物业公司的所谓事实物业服务属违法的强行服务。原《物业服务合同》于2016年12月30日期满后，金手指物业公司拒绝退出悦来花园，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受不合理的物业费等费用，拒绝接受业主的监督，侵犯了业主自由选择其他物业公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，金手指物业公司以单方、强行提供的所谓事实物业服务为由起诉业主，法院应当予以驳回。双方达成合意是事实合同的基础，而事实上金手指物业公司所谓的事实物业服务自始至终未得到多数业主的同意。所以，金手指物业公司无权通过提供单方强行的所谓事实物业服务来要求业主缴纳物业管理费。二、金手指物业公司主张的物管费收取标准缺乏依据。1.黄伟钊与金手指物业公司未约定物业服务费收费标准。金手指物业公司以未履约的原《物业服务合同》确定收取标准违反《物业管理条例》第四十一条的规定。2.中山市物价局于2014年8月3日就悦来花园的物管费问题发出了一份整改通知书，要求“悦来花园住宅物业服务收费标准由南区物价局核定或由业主与物管公司在物业服务合同中约定”。悦来花园业委会与金手指物业公司自2014年9月1日始不存在物业服务合同关系，且双方一直无法达成一致意见，据此悦来花园的物业服务收费标准应由南区物价局核定，但金手指物业公司一直未办理核定、备案手续，也未提供相关证据证明其已履行。3.金手指物业公司的物管收费与服务水平不符合相适应的原则。金手指物业公司向业主主张超高标准的物管费，却未提供符合相应服务水平要求的物业服务。黄伟钊的房屋经常出现没有电和漏水等问题，向金手指物业公司反映，物业公司却称收费亏损也就没有服务，对业主的合理要求置之不理，侵犯了业主的合法权益。三、金手指物业公司主张的滞纳金缺乏依据。业主与金手指物业公司不存在物业服务合同关系，更没有约定滞纳金。且金手指物业公司主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。金手指物业公司关于滞纳金的主张缺乏合同和法律依据。四、黄伟钊实际上已按照较高标准缴纳了物业服务费。黄伟钊自2014年6月起至2014年12月止，每月按0.65元/平方米的较高标准（约政府指导价标准的2倍）向金手指物业公司支付物业服务费，金手指物业公司提交的欠费清单中未扣减黄伟钊2015年1月份之前已经缴纳的物业服务费，金手指物业公司诉讼请求的物管费金额存在计算错误。黄伟钊保留要求金手指物业公司返还已缴纳物管费的权利，金手指物业公司主张黄伟钊拖欠物管费缺乏依据。金手指物业公司辩称：一、金手指物业公司经过悦来花园业委会公开招标、中标，经过政府住建局备案批准，于2014年6月1日正式进驻悦来花园提供物业管理服务，黄伟钊主张双方不存在合同关系没有依据。二、黄伟钊主张悦来花园业委会的主任是金手指物业公司的法定代表人与实际控制人没有任何证据，金手指物业公司不予认可。金手指物业公司的实际控制人与法定代表人是巫海东。三、金手指物业公司自进驻以来始终依法依规，没有违约情况。四、按照合同，到期后在没有选聘新的物管公司之前，金手指物业公司与业主委员会、当地街道办进行了沟通，所以选举进行了延期。五、金手指物业公司是按照发改委的合同，与悦来花园业委会自行商定价格收取。金手指物业公司是依合同行事，没有违规。六、黄伟钊没有证据证明街道办事处针对金手指物业公司违规要求金手指物业公司退出。金手指物业公司于2017年已退场。金手指物业公司于2019年1月18日向一审法院提出诉讼请求：1.黄伟钊支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的物业管理费2756.50元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费74.50元为基数，分别从欠费当月/次月20日起按千分之3利率计算至清偿之日止，暂计至2017年6月30日为7370元）；2.黄伟钊支付2014年6月至2017年6月期间共37个月的梯灯费74.50元。一审法院认定事实：2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山××××号的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山××××号的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.6年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。合同还约定了其他事项。合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年6月30日。黄伟钊办理涉案物业收楼手续后，自2014年6月至2017年6月期间共拖欠37个月物业服务费，且经金手指物业公司催讨仍不支付，金手指物业公司遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，黄伟钊系悦乐街4号8幢502房的产权人；该物业建筑面积为128.09平方米，按合同约定，每月物业服务费为76.85元（128.09平方米×0.60元/平方米），金手指物业公司与黄伟钊同意按72.50元/月计付物业服务费。就金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同约定的问题，金手指物业公司向一审法院提交了车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录簿、情况反映处理、保洁员上班记录及图片作证，但黄伟钊不同意对该些证据发表意见，且辩称金手指物业公司未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，业主有权且曾申请解除物业服务合同，但黄伟钊就其主张的申请解除物业服务合同未提交证据予以佐证，且其确认该物业服务合同最终未解除。又查：一审法院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。再查:黄伟钊提供黄德的存折拟证明涉案8栋的电表是以个人名义开通及缴纳电费，金手指物业公司不能提供由其方开通8栋电表并已代缴电费的证据。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：一.悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；二.金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；三.物业服务费计收标准；四.违约金计收依据及标准。关于焦点一：悦来花园业委会成立后已经中山市房地产行业协会备案，黄伟钊虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。虽然黄伟钊辩称因金手指物业公司未严格按照物业服务合同约定提供物业服务，未在三个月内完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的内容，全体业主曾向金手指物业公司提出解除物业服务合同，但其同时亦确认，合同最终未实际解除，故其关于悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对其方没有约束力且该合同已经解除的抗辩缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务，而黄伟钊并无举证证明在合同期满后，悦来花园业委会或业主请求金手指物业公司退出小区管理、移交相关设施及资料，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，黄伟钊应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求黄伟钊按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其已全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，金手指物业公司向法庭提交的证据均不能反映其方提供的物业服务达到物业服务合同约定的服务质量标准，且不能提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账等证据证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求黄伟钊按合同约定全额支付物业服务费理据不足，一审法院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，一审法院认定金手指物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%。一审法院结合物业服务合同约定，核定黄伟钊应支付金手指物业公司物业管理费共计为1877.75元（72.50元/月×37个月×70%）。而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金一审法院不予以支持。另，由于金手指物业公司不能提供证据证明涉案8栋电表是由其方开通并已代缴电费的依据，故其主张的梯灯费缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄伟钊于一审判决发生法律效力之日起七日内向金手指物业公司支付2014年6月至2017年6月期间的物业服务费1877.75元；二、驳回金手指物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取计27元（金手指物业公司已预交），由金手指物业公司负担22元，黄伟钊负担5元（黄伟钊负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付金手指物业公司）。二审中，上诉人黄伟钊未向本院提交新证据。被上诉人金手指物业公司提交了以下新证据：1.8张现场拍摄的照片，拟证明围墙是因政府组织人员进行拆除，不是金手指物业公司原因；2.中山市发展和改革局文件（中发改价控[2015]410号），拟证明金手指物业公司的收费是合法的，是依照文件收费。上诉人黄伟钊质证认为，对照片、文件的真实性均不确认。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审中，黄伟钊确认其没有按照每月每平方米0.65元的标准向金手指物业公司交纳过2014年6月至2014年12月期间的物业管理费，因为上诉状是使用其他业主上诉状的版本。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审并无判决黄伟钊向金手指物业公司支付物业服务费的违约金，金手指物业公司对此也没有提出上诉，本院对黄伟钊认为金手指物业公司主张的滞纳金缺乏依据及计算标准过高的上诉理由在二审中依法不予审查处理。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、金手指物业公司是否有权向黄伟钊收取物业服务费；二、案涉小区物业服务费的收费标准如何确定。关于焦点一，即金手指物业公司是否有权向黄伟钊收取物业服务费的问题。金手指物业公司与悦来花园业委会于2014年4月30日签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄伟钊作为案涉悦来花园小区的业主，虽其未直接与金手指物业公司签订物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。根据本院查明的事实可知，金手指物业公司自从与悦来花园业委会签订案涉物业服务合同后，开始进驻案涉小区提供物业服务，故黄伟钊作为案涉小区业主，理应按照物业服务合同的约定向金手指物业公司交纳物业服务费。黄伟钊主张案涉物业服务合同于2016年12月30日到期，故其不应交纳合同到期后的物业服务费。对此，本院认为，虽然悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同于2016年12月30日到期，但合同到期后，悦来花园小区业主委员会并未立即选聘另外的物业服务公司接手管理案涉小区，也未要求金手指物业公司立即撤出小区。事实上金手指物业公司在合同到期后仍为案涉小区提供物业服务直至2017年6月30日。即黄伟钊作为案涉小区的业主，客观上亦享受了金手指物业公司为案涉小区提供的物业服务直至2017年6月30日，一审据此认定金手指物业公司与案涉小区业主在上述期限内形成事实上的物业服务合同关系并无不妥。故金手指物业公司于本案中主张黄伟钊交纳2014年6月至2017年6月期间的物业服务费，理据充分，本院应予以支持。另，黄伟钊二审上诉主张悦来花园业委会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）主任廖伟强与金手指物业公司存在利害关系、悦来花园业主委员会于2014年的选举无效等问题，因其未提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张均不予采纳。关于焦点二，即案涉小区物业服务费的收费标准如何确定的问题。经查，案涉物业服务合同约定，物业服务费收取标准为住宅每月每平方米0.6元、梯灯费每月每户2元。金手指物业公司虽然自2014年始已进驻案涉小区提供物业服务，但案涉小区业主对其提供的物业服务质量存在诸多争议，且案涉小区存在群体性拒交物业服务费的情况。金手指物业公司于本案中主张案涉小区业主应按照案涉物业服务合同约定的物业服务费收费标准交付物业服务费，但却未能充分举证证明其已经全面履行案涉物业服务合同所约定的义务，为此，金手指物业公司应承担举证不能的不利后果。一审据此认定金手指物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并根据物业服务收费标准应与其提供的物业服务水平相一致的原则，结合本案实际情况酌定对物业服务费予以减免30%，该处理并无明显不妥，本院予以维持。黄伟钊已确认其没有按0.65元/平方米/月的标准交纳2014年6月至2014年12月期间的物业服务费，本院对其主张应予扣减2015年1月份前已交纳的物业费不予支持。综上所述，上诉人黄伟钊的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人黄伟钊已预交），由诉人黄伟钊负担。本判决为终审判决。审判长 牛   庆   利审判员 吴碧英审判员马燕清二〇一九年九月五日书记员 练   慧   琳