广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初9979号原告（反诉被告）：罗建斌，男，1992年2月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112（自主申报）。法定代表人：朱宝婷，总经理。委托诉讼代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习人员。委托诉讼代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。罗建斌与广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称聚富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗建斌的委托诉讼代理人林燕凤、马转红，被告聚富公司的委托诉讼代理人李冰媛、陈伟杰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗建斌本诉称：2018年9月1日，聚富公司承诺只要我方承租聚富公司位于广州市白云区南岭村106国道地王广场二层2F-03商铺，则为我方包办商铺的营业执照。于是双方便签订《地王广场商铺租赁合同》，约定每月租金为16320元，租赁保证金为32640元，租赁期间为2018年9月1日至2021年8月30日。2018年9月2日，我方按约定向聚富公司支付了第一个月租金16320元、租赁押金32640元，装修补偿款16320元以及装修押金10000元。但因聚富公司迟迟不交付场地，以致原告在2018年12月才装修完毕，于2019年1月1日才正式试业。这期间，我方多次向聚富公司催办营业执照，但聚富公司均以各种理由延迟办理，严重影响我方的正常经营。最后才得知系因聚富公司无房屋产权证及房屋报建手续，无法为我方办理营业执照。我方因此于2019年4月1日被迫停业。随后聚富公司便以我方拖欠租金为由解除合同，通知我方清场。2019年4月3日，我方按约去清场，聚富公司又以各种理由拒不让清场，于是我方便报了警。我方于2019年4月18日对租赁房屋装修费进行了评估，聚富公司于2019年5月15日将店铺内的可移动物件返还给了我方。综上，为维护我方合法权益，依据法律相关规定，特向贵院依法提起诉讼。现我方诉请判令：1、确定双方签订的《地王广场商铺租赁合同》为无效合同，并判令聚富公司返还租赁保证金32640元、装修补偿费16320元；2、聚富公司赔偿装修款共计135643元；3、聚富公司支付评估费5000元（庭审时变更）；4、本案诉讼费由聚富公司承担。聚富公司对本诉答辩称：不同意罗建斌的诉请，我方认为罗建斌要求返还租金、赔偿装修款等缺乏法律及合同依据。罗建斌签订涉案的合同依法成立且生效，根据合同约定罗建斌拖欠我方租金视为违约。我方于2019年3月20日向罗建斌发出通知，于2019年4月3日发出违约收回铺位告知函，因罗建斌已经构成违约，其所主张的违约金没有事实和法律依据。其次，由广州市白云区太和镇南岭村村民委员会出具的产权具结书可知，位于广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号的房屋即地王广场的产权明晰，没有产权纠纷。我方拥有该物业使用权以及租赁权，地王广场的产权明确是由南岭村所有。涉案的建筑物业前身为润绍商贸城，作为一个商贸体，是白云区较为知名的商城，我方在承接商贸城后，花费了巨额的成本，在原基础上对商城的装饰设计进行了全面的提升和改造，吸引了更多人流。我方在刚接手后更名为地王广场，在初期的确存在工商部门的调控行为，当时工商部门对新开的餐饮店停止了办理营业执照，我方也尽最大努力多次跟工商部门协商，工商部门表示让我方等待进一步结果，由于这样造成了商城二楼新开的餐饮企业无法领取营业执照，但其他的企业是能领取营业执照的，在改造前已经营业的商铺的营业执照也不受影响。因为政府调控是针对新开的企业，我方认为该因素是不可抗力的，双方都不可预见，我方也努力把损失降到最低，已履行应尽的义务，我方跟工商部门交涉时，工商部门也是尽最大的努力给我方提供了意见，因为原来的润绍商贸城是有食品经营许可证的，如果在没有新的文件下来之前，可以以原来食品经营许可证进行经营，我方在知道该方案时也跟罗建斌进行协调，为罗建斌经营不受影响而提供该方案，但罗建斌拒绝协商，且恶意拖欠租金、水电费，强行要求解除合同，我方认为过错在于罗建斌。对于我方没有正式房产证的问题，在签订合同前已经告知了罗建斌，罗建斌对于该事实是清楚的，其自身也有能力去核实，不存在欺骗、隐瞒罗建斌的行为。在罗建斌签订案涉合同时，是可以办理营业执照的，由于其一直不配合上述方案的实施，没有及时处理办证事宜，在遇到情势变更的情况下导致其办理不了执照，也说明其怠于履行自己的义务，自身也应承担相应的责任。罗建斌用于经营所进行的装修是其自行经营需要，而且装修均无灭失和毁损，我方也不存在过错，因此其要求赔偿装修款没有事实和法律依据。我方已经履行涉案合同全部应尽义务。聚富公司反诉称：双方于2018年9月签订案涉租赁合同，由罗建斌承租广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号（地王广场）二楼2F-03号商铺的物业场地。按照合同约定，罗建斌应每月5日前向我方缴交当月租金和物业管理费，但罗建斌在2019年2月至2019年5月欠缴租金81600元，欠缴电费3011元、欠缴水费348元。由于罗建斌一直欠付费用，按照租赁合同约定，逾期滞纳金按照每天5%计算。截止至2019年8月，按月利率2%计息，上述费用及滞纳金计算共96853.26元。综上，所有物业场地内的租户均能正常办理营业执照，故罗建斌的本诉没有事实和法律依据，应当驳回。现我方反诉请求：1、罗建斌支付租金81600元（当庭变更为97920元，并明确是2019年3月至2019年8月租金）；2、罗建斌支付水费、电费共计3359元；3、罗建斌按欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，暂计11894.26元；4、罗建斌承担全部诉讼费用。罗建斌对反诉答辩称：我方尚欠2019年3月租金及水电费，但对于2019年2月及2019年4月起算的租金，我方认为无事实和法律依据。2019年2月中旬，双方合意2019年2月的租金我方按80%支付，且其中一部分租金以我方交纳的押金10000元抵扣，后我方将剩余的租金及2019年1月的水电费通过微信转给了聚富公司。我方在2019年3月31日因聚富公司无房屋产权证及该租赁房屋的报建手续，无法为我方办理营业执照而停止经营，并于2019年4月1日通知聚富公司解除合同，因此自2019年4月开始我方并无实际经营并使用租赁房屋，聚富公司主张此后的租金无事实及法律依据。我方逾期缴纳房租是聚富公司违法扣押我方物品所致，2019年3月底我方被迫停业后，聚富公司以我方拖欠房租为由想要解除合同并通知我清场，但当我方按约定清场时，聚富公司扣押我方店内物品不让清场，我方为了拿到店内物品而没有按时缴纳租金，且在此期间我方主动向聚富公司缴纳尚欠的水电费，但聚富公司却拒收。因此，我方逾期缴纳租金是聚富公司的行为所致，我方不应承担相应后果。经审理查明：2018年9月2日，聚富公司（甲方）与罗建斌（乙方）签订《地王广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区龙归南岭村106国道地王广场二层2F-03铺出租给乙方使用；乙方租用该商铺仅限于经营一碌木寿司使用；签订合同日起，甲方同意给乙方60天免租装修期；租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日；月租金16320元，租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者，每天加收应缴款项5%的滞纳金；铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨；乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金32640元及第一个月租金16320元；租赁期满或双方不续约，乙方必须在租赁期满当天内搬出所租赁的商铺，铺内原有设备及一切镶嵌在建筑物机构之内的附属设施由甲方无偿收回，在乙方于合同期内没有违反合同约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方退还乙方保证金（不计利息）；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，视为违约；如甲方违约则甲方双倍退还乙方所交的保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交的保证金不予退还；乙方拖欠甲方租金视为违约，拖欠时间超过20天，甲方有权终止合同，乙方保证金不予退还，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；凡因乙方违约造成甲方单方面终止合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同无法履行，乙方必须按照甲方的通知或者其他方式指定的时间搬出商铺，逾期不搬出的，视为乙方放弃商铺内财物，乙方所交的一切款项不予退还。合同签订当日，罗建斌即向聚富公司交纳了租赁押金32640元、装修补偿款16320元、装修押金10000元及一个月租金16320元。另查，案涉租赁商铺为广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号2楼2F-03号商铺。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该南岭龙岗南路1号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续。合同签订后，聚富公司于2019年9月28日将涉案商铺交付给罗建斌使用。庭审中，罗建斌称使用涉案商铺正常营业至2019年3月31日，之后就将场地交还给了聚富公司。聚富公司则表示，罗建斌承租案涉商铺正常经营至2019年4月2日，且罗建斌的物品一直没有清走并占用着场地，并否认其公司已经收回了商铺。但根据聚富公司所提交的证据显示：2019年3月20日，聚富公司向罗建斌发出通知，称因罗建斌未缴交2019年3月租金及相关费用，其公司将于2019年3月23日正式收回涉案铺位，并要求罗建斌自行清理铺位内相关物品；2019年4月3日，聚富公司向罗建斌发出“违约收回铺位告知函”，称罗建斌2019年3月合计欠款45616.6元，且从2019年4月1日开始擅自停业，故告知罗建斌在2019年4月6日18:00时前办理违约手续，否则其公司将收回铺位并视为罗建斌自动放弃铺位内一切物品。而罗建斌于2019年4月3日前往涉案商铺拟将铺内物品迁走，但聚富公司则要求罗建斌先按照手续办理撤场事宜，并因此不同意罗建斌迁走商铺内的物品，双方因此发生争议而引发罗建斌报警。另查，罗建斌尚未向聚富公司支付2019年3月租金16320元、水费186元及电费1605元。但罗建斌曾于2019年4月15日微信转账支付水电费1605元，而聚富公司并未领取该微信转账款项导致过期退还。2019年2月，涉案商铺的水费为162元、电费为1406元，罗建斌称其已向聚富公司支付，但其所主张的支付的金额1547元系2019年1月的水电费金额，而对于2019年2月的水电费交纳情况，罗建斌未能提交凭证予以证实，聚富公司亦否认收到了该月份的水电费。诉讼中，罗建斌要求聚富公司赔偿其装修款损失135643元，并当庭提交了广东信亚价格评估有限公司于2019年4月22日出具的价格评估结论书，拟证实其为经营案涉租赁商铺，对商铺进行了装修和经营设施设备购置，其装修装饰以及所购置的经营设备估值为135643元，罗建斌为此支付了评估鉴定费5000元。但罗建斌并未提交装修合同及买卖合同等证实其具体的装修项目、购置的设施设备明细及金额。聚富公司则当庭表示，该评估结论书系罗建斌早已取得的证据，故对其超过举证期限提交该证据的行为不予认可，不同意对该证据进行质证，但其亦当庭确认罗建斌在使用涉案商铺后确有进行内部装潢类的装饰装修，且明确表示对于形成附着部分的装修物不同意进行利用。同时，根据上述评估结论书显示，其所附的“固定装修部分值价格评估明细表”中，除地面找平、铺设木地板、砌筑砖墙、木饰板墙裙、地面垫高、天花吊顶等项目外，还有大门广告招牌、广告宣传布、艺术吊灯、天花筒灯、应急灯、摄像头、排气扇、吸油烟机等可拆卸和移动的项目。聚富公司也当庭表示，该评估结论书中显示的应急灯、摄像头、吸油烟机等均已被罗建斌拆走，对此罗建斌亦无异议。罗建斌与聚富公司均确认，罗建斌系于2019年5月将涉案商铺内可移动的财产清理出场。庭审中，经本院释明合同效力后，聚富公司表示将租金的反诉请求变更为占用使用费诉请，其余反诉请求不予变更。同时，聚富公司明确表示，其所主张的占用使用费系指2019年3月至2019年8月期间的费用，合计为97920元。而水电费的反诉请求，聚富公司明确系指2019年2月、3月的费用，欠缴电费3011元、欠缴水费348元，合计3359元。对于反诉请求中的滞纳金，聚富公司当庭表示以拖欠的场地使用费、水电费款项为基数，按月利率2%自2019年3月1日起算。再查，罗建斌签订合同时向聚富公司所交纳的装修押金10000元，双方已经合意用于抵扣了2019年2月按八折计算的租金，该租金已经付清且装修押金也无剩余。上述事实，有《地王广场租赁合同》、微信聊天记录、报警回执、收据、通知、违约收回铺位告知函及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉《地王广场租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，聚富公司确认案涉商铺所在的广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号建筑物，至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，即无证据证实涉案商铺系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1、关于罗建斌的本诉诉请问题。聚富公司基于案涉无效租赁合同而向罗建斌收取了租赁押金32640元、装修押金10000元、装修补偿费16320元，在合同被依法认定无效的情况下，聚富公司应当向罗建斌予以返还。由于罗建斌和聚富公司均确认，装修押金10000元全额用于抵扣了涉案商铺2019年2月的租金，故该押金已无需退还，因此，聚富公司尚应向罗建斌退还租赁押金32640元、装修补偿费16320元，合计48960元。关于罗建斌所主张装修款损失135643元。虽罗建斌提交了由有资质的评估公司出具的装修现价值价格评估报告书，但其并未能提交装饰装修施工合同及发票等予以佐证具体施工项目，也未提交买卖合同等证实其购置的设施设备明细及金额，故仅凭其单方进行的价格评估并不足以证实罗建斌的实际装修项目及费用投入。而且，案涉的评估结论书中所列明的评估项目中，存在大量可拆卸和移动的项目，且其中诸如应急灯、摄像头、吸油烟机等均已由罗建斌自行迁走，故该评估结论书的评估金额并不能作为认定罗建斌实际装修损失的直接依据。但鉴于聚富公司确认罗建斌在承租案涉商铺后进行了内部装饰装修，且其对于与建筑物形成附合部分的装修明确表示不同意继续利用，故本院对罗建斌存在该装饰装修损失的事实予以确认。由于罗建斌在签订案涉无效合同时，未能对案涉商铺的合法性和产权情况尽到合理的审查义务，对于案涉合同的无效自身存在过错，而聚富公司将该涉嫌违法建设的商铺出租给罗建斌使用的行为亦构成合同无效的过错，因此，在罗建斌确有装修损失的情况下，本院结合双方的过错程度，酌情参考案涉评估结论书中的可能形成附着部分的项目，酌情支持该损失以20000元为宜。对于罗建斌所主张的评估鉴定费5000元，该费用属于原告应当自行承担的费用支出，其要求聚富公司予以赔付，缺乏事实依据，本院不予支持。2、关于聚富公司的反诉请求。关于占有使用费，聚富公司明确是指2019年3月至2019年8月期间的费用。虽然涉案租赁合同无效，但鉴于罗建斌有实际占有使用涉案租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。罗建斌主张其于2019年3月31日正常经营结束之后就将场地交还给聚富公司，虽聚富公司对此不予认可，但根据聚富公司自行提交的2019年3月20日回收商铺的通知，证实其已通知罗建斌其公司拟于2019年3月23日收回案涉商铺，而根据聚富公司于2019年4月3日所发的“违约收回铺位告知函”，更确认了罗建斌于2019年4月1日停业并要求罗建斌在2019年4月6日18时前到其公司处理相关事宜。而罗建斌已于2019年4月3日做出了清场的决定，但聚富公司却以罗建斌未按手续办理撤场事宜为由，拒绝罗建斌将商铺内的物品清出迁走，罗建斌因此还报警处理。本院认为，在案涉合同无效的情况下，罗建斌已经停止营业并要求撤出商铺内的物品，聚富公司应当予以配合，即使罗建斌拖欠其公司相关款项，但罗建斌已交纳了保证金，故聚富公司亦可另循合法途径予以追索，而非采用拒绝清场的方式。因此，本院以罗建斌要求迁走商铺内物品未果之日作为其实际占用案涉商铺的截止之日，即罗建斌应向聚富公司支付截止至2019年4月3日的商铺占有使用费。由于罗建斌确认其尚未支付2019年3月的商铺占有使用费，故其应向聚富公司支付的商铺占有使用费金额合计为17952元（16320元+16320元/月÷30天×3天）。关于聚富公司反诉主张的水电费。聚富公司主张罗建斌欠付2019年2月份水费162元、电费1406元，3月份水费186元、电费1605元。罗建斌主张其已经支付了2019年2月的水、电费，但未能提交证据予以证实，故本院对其主张不予采信。而罗建斌确认2019年3月的水、电费尚未实际交纳，故本院确认罗建斌需向聚富公司支付2019年2月份、3月份的水、电费合计3359元（162元+1406元+186元+1605元）。由于案涉合同无效，故聚富公司主张根据合同约定的逾期支付费用的违约条款，要求罗建斌支付拖欠款项的逾期滞纳金，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认广州市聚富商业经营管理有限公司与罗建斌于2018年9月2日签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向罗建斌退还保证金32640元、装修补偿费16320元，合计48960元；三、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向罗建斌赔偿装修损失20000元；四、于本判决生效之日起三日内，罗建斌向广州市聚富商业经营管理有限公司支付商铺占有使用费17952元；五、于本判决生效之日起三日内，罗建斌向广州市聚富商业经营管理有限公司支付2019年2月及3月水、电费合计3359元；六、驳回罗建斌的其他本诉请求；七、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3392.1元，由罗建斌负担2159.1元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担1233元；本案反诉受理费1110.8元，由罗建斌负担244元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担866.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 亮人民陪审员  方绍波人民陪审员  刘少珍二〇一九年九月六日书 记 员  陈芷清