山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初1924号   原告：武金龙，男，1955年1月31日出生，汉族，长治市人，长治市国家储备粮食库退休职工，现住山西省长治市。   委托诉讼代理人：王宇飞，山西昌世律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田韶波，男，1975年3月6日出生，汉族，山西省壶关县人，晋城市泽州县妇幼保健院职工，现住山西省晋城市。系原告的女婿。   被告：长治市万吉广厦商贸有限公司，住所地：长治市莲花巷8号，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：林菁，职务：董事长。   委托诉讼代理人：张有声，男，1953年8月22日出生，汉族，长治市潞州区人，长治市万吉广厦商贸有限公司，身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。   被告：长治市万吉房地产开发有限公司，住所地：长治市莲花巷8号。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：林菁，职务：董事长。   委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。   原告武金龙诉被告长治市万吉广厦商贸有限公司（以下简称万吉商贸公司）、长治市万吉房地产开发有限公司（以下简称万吉房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告武金龙及特别授权代理人王宇飞、田韶波，被告万吉商贸公司的特别授权代理人张有声、贺惠龙，被告万吉房地产公司的特别授权代理人贺惠龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告的房屋租赁关系；2、二被告支付应付给原告的房租41625.5元；3、被告万吉商贸公司在2019年8月15日返还占有原告的万吉商厦的106号商位17.8257㎡的房屋；4、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告万吉房地产公司因修建万吉大厦项目，于2015年9月20日与原告达成《安置协议》，协议中第一条约定：万吉房地产公司在新建大厦（即万吉大厦）商业壹层室内回迁安置原告武金龙110平方米，该面积为商业面积，安置后产权归原告武金龙所有。2016年8月被告万吉房地产公司将万吉商厦107、108号商铺交付于原告，因106号商铺面积与107、108号合计超过被告万吉房地产公司应交付原告的110平方米，被告万吉房地产公司与原告达成合意，将106号商铺归属于原告的17.8257平方米面积交由被告万吉房地产公司出租，由被告长治市万吉广厦商贸有限公司付给原告租金，原被告三方达成合意后，被告万吉商贸公司在将该房屋出租已收的2年租金应付给武金龙的数额与武金龙应付给被告万吉房地产公司的配套费进行了相互抵账。至2018年8月15日，两年租期已到，但二被告未继续支付租金。原告多次找二被告催要，二被告称房屋面积发生变化，106号商铺17.8257平米面积现不属于原告。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条提起民事诉讼，请给予公正判决，判如所请。   被告万吉商贸公司、被告万吉房地产公司共同辩称，原告所述事实部分基本属实，但是有部分遗漏。原告的第一项诉讼请求是解除与二被告的房屋租赁合同，但在事实与理由部分又陈述委托万吉商贸公司经营，故其要求解除与万吉房地产公司的房屋租赁关系理由不成立。若二被告的反诉成立，原告要求支付租金的第二项诉讼请求则失去了法律依据。原告的第三项诉讼请求应当向被告万吉房地产公司主张，与被告万吉商贸公司无关。综上，原告诉请理由不成立，无事实及法律依据，请求依法驳回原告起诉。   被告万吉商贸公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人退还其向反诉人领取的万吉大厦106号铺位中17.8257㎡的两年租金83251元。2、判令由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月20日，万吉房地产公司因开发建设万吉大厦，与被反诉人就回迁安置商业面积签订了《安置协议》，按照协议约定，万吉房地产公司在其开发的万吉大厦一层室内，为被反诉人回迁安置建筑面积为110平米的商业面积，并在一层平面附图中确定了回迁商铺的具体位置。由于当时无法准确确定公摊面积，经万吉房地产公司初步估算后，暂时将编号为107、108号铺位以及106号铺位中的17.8257㎡（套内实测使用面积）归属于被反诉人，但双方在《安置协议》第六条中明确规定，安置给被反诉人的110㎡建筑面积，应以大厦竣工验收后，经相关部门最终测算的面积为准。大厦建成后，万吉房地产公司将整个大厦的包括物业管理在内的经营管理全部交由被反诉人管理，其中，106号铺位，也由反诉人统一出租经营，年租金为85000元；但回迁给被反诉人的107号与108号铺位，则由被反诉人自己经营。2016年8月26日，被反诉人向反诉人收取了106号铺位17.8257㎡所对应的两年租金83251元，并将此款直接抵顶了其应当缴纳的物业费、取暖费和配套费等。2017年，经长治市房地产勘察测绘中心测绘，大厦1层30号（即原106号）建筑面积为67㎡、1层32号（即原107号）建筑面积为67㎡、1层33号（即原108号）建筑面积为63.44㎡。根据上述测绘数据显示，仅被反诉人自行经营的107与108号铺位面积总和，就已超出其应得建筑面积（110㎡）20.44㎡，而106号铺位，显然全部应属于万吉房地产公司所有。在此情况下，被反诉人之前向反诉人收取的106号铺位中17.8257㎡所对应的两年租金83251元，自然就失去了依据，理应退还反诉人。基于以上事实与理由，反诉人依据《民事诉讼法》的相关规定，依法提起反诉，恳请法院查明事实后，依法支持反诉人的反诉请求。   被告万吉房地产公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认万吉大厦106号铺位的面积（即测绘报告中1层30铺）全部属于反诉人所有；2、请求判令被反诉人向反诉人退还其多占的20.44㎡商铺；即退还107和108号商铺（测绘报告中的1层32铺和33铺）中，超过110㎡的部分；3、请求判令被反诉人比照106铺位的租金标准，向反诉人支付其多占20.44㎡的三年经营收入77794元（85000元/年×3年÷67㎡×20.44㎡）；4、请求判令由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年9月20日，反诉人因开发建设万吉大厦，与被反诉人就回迁安置商业面积签订了《安置协议》，按照协议约定，反诉人在其开发的万吉大厦一层室内，为被反诉人回迁安置建筑面积为110平米的商业面积，并在一层平面附图中确定了回迁商铺的具体位置。由于当时无法准确确定公摊面积，进而无法确定建筑面积，故经初步估算后，暂时将编号为107、108号铺位以及106号铺位中的17.8257㎡（套内实测使用面积）归属于被反诉人，但双方在《安置协议》第六条中明确规定，安置给被反诉人的110㎡建筑面积，应以大厦竣工验收后，经相关部门最终测算的面积为准。大厦建成后，反诉人将107与108号铺位交给被反诉人自己经营，而106号铺位，则由反诉人委托万吉商贸公司出租经营。2016年8月26日，被反诉人向万吉商贸公司收取了106号铺位17.8257㎡所对应的两年租金83251元，并直接抵顶了其应当缴纳的物业费、取暖费和配套费等。2017年，经长治市房地产勘察测绘中心测绘后，出具了《房产测绘成果报告》。该报告显示，1层30号（即原106号）建筑面积为67㎡、1层32号（即原107号）建筑面积为67㎡、1层33号（即原108号）建筑面积为63.44㎡。根据测绘报告的数据显示，仅被反诉人自行经营的107与108号铺位面积总和，就已超出其应得建筑面积（110㎡）20.44㎡，而106号铺位中，当然就不会有被反诉人的面积。如此，反诉人不但不应该向被反诉人支付租金，反而，被反诉人还应当向反诉人退出其多占的20.44㎡，并比照106号的租金标准,向反诉人支付20.44㎡三年来的经营收入。基于以上事实与理由，反诉人依据《民事诉讼法》的相关规定，依法提起反诉，恳请法院查明事实后，依法支持反诉人的反诉请求。   原告武金龙答辩称，二被告的反诉诉请与事实不符，应当予以驳回。被告万吉房地产公司在拆迁安置时与原告签订了安置协议，其中约定的110㎡为实际使用面积。在签订协议时，被告万吉房地产公司承诺住宅和商铺共同回迁、使用面积改为建筑面积、公摊面积不超出20%，原告才同意与被告签订了安置协议。被告所述的交由其租赁的17.8257平方米不属于原告所有，而107、108房屋公摊面积达到85%，而签订协议时约定公摊面积不超20%，故二反诉人的主张与事实不符。原、被告的租赁合同关系，事实为房屋转移占有，房屋产权是否存在争议，与被告万吉商贸公司无关。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：拆迁补偿协议书、安置协议、长治市房地产勘察测绘中心长房测字（2016）第021号房屋面积测绘报告等，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月17日，万吉房地产公司（甲方）与武金龙（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，主要约定：甲方在万吉大厦项目建成后，将该商场地面一层铺面110平方米对乙方原有门面房进行补偿。甲方补偿乙方回迁住房五套，其中一套由甲方向乙方以货币方式支付补偿款七十万元。2015年9月20日，万吉房地产公司（甲方）与武金龙（乙方）签订《安置协议》，主要约定：甲方按照双方原拆迁安置补偿协议，应在新建大厦商业壹层室内回迁安置乙方建筑面积110平方米，该面积为商业面积，安置后产权归乙方所有。按照甲方新建大厦现经营格局划设，甲方安置给乙方的110平方米商业面积（格子间），位于甲方新建大厦商业壹层室内西大门南侧步行楼梯南侧。返迁安置给乙方的现商业110平方米建筑面积（格子间），应以甲方新建大厦竣工验收后，经相关部门的最终测算面积为准。2016年8月，万吉房地产公司将万吉大厦107、108号商铺交付原告使用；同时将106号商铺中17.8257平方米的二年租金83251元折抵了武金龙应付万吉房地产公司配套费和物业费。2017年4月5日，经万吉房地产公司委托，长治市房地产勘察测绘中心对长治市英雄中路莲花巷8号万吉大厦进行测绘后，出具了长房测字（2016）第021号房屋面积测绘报告。该报告显示，1层30号（指涉案商铺106号）建筑面积为67㎡、1层32号（指涉案商铺107号）建筑面积为67㎡、1层33号（指涉案商铺108号）建筑面积为63.44㎡。   本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。本案中，双方在安置协议中约定安置商铺面积110平方米，万吉房地产公司也以万吉大厦106号17.8257平方米的商铺、107号商铺、108号商铺进行了相应安置，但这只是双方按安置协议进行初步安置的结果；而在安置协议中双方明确约定安置面积最终以相关部门测算为准，现涉案商铺虽经长治市房地产勘察测绘中心进行了面积测绘，但尚未经产权部门确认，未发生设立、变更效力，故原告武金龙基于安置协议主张对诉争房屋享有所有权，诉讼要求解除与二被告的租赁关系、由二被告支付租金并返还占有房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。涉案商铺面积的测绘、确认、登记属于国家有关行政机关的职权范围，在国家有关行政机关未对涉案商铺面积进行测绘确认之前，被告万吉房地产公司反诉要求确认106号商铺、107、108号商铺中超出110平方米部分属于其所有，该反诉请求不属于人民法院民事受理范围。与此同时，未经产权部门确认之前，二被告反诉请求支付和返还超出安置面积部分商铺的租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）武金龙的诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）长治市万吉广厦商贸有限公司、长治市万吉房地产开发有限公司的反诉请求。   案件受理费420元，由原告武金龙承担；反诉费3726元，减半收取1863元，由被告长治市万吉广厦商贸有限公司承担941元，长治市万吉房地产开发有限公司承担922元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 韦庆彪     二○一九年九月七日   书记员 郭晨阳