广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初233号原告：广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子），住所广州市中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：蒋祖生，主任。委托诉讼代理人：乐昕，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓君，广东科德律师事务所实习律师。被告：陈海港，男，1974年11月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈彩焕，广东华科律师事务所律师。原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）与被告陈海港房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广州市城市更新项目建设管理办公室的委托诉讼代理人乐昕到庭参加了诉讼。被告陈海港经本院公告送达传票及起诉书副本，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告腾空交还广州市白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首层至三层房屋；2.判令被告向原告支付2018年9月至2019年2月期间的租金，以每月117042.2元计，共计702252元；3.判令被告支付从2019年4月1日起至实际腾退交还租赁涉案房屋之日止的占有使用费（参照租金收取）及被告向原告支付逾期交付租金的违约金702252元；4.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告系涉案房屋产权人，原被告于2014年3月1日订立租赁合同，将上述房屋租赁给被告使用，约定租期为2014年3月1日至2019年2月28日，同时约定逾期5天缴纳租金，原告有权终止合同并收回房屋，并有权追讨被告拖欠的租金和违约金。现被告欠缴2018年5月至2018年9月期间的租金，原告通知被告终止合同，但被告拒绝搬出腾退房屋，期间多次口头通知，被告置之不理。现原告作为上述房屋的所有人及管理人，依据相关法律法规，被告应当向原告交换房屋并支付房屋租金及违约金。根据租赁合同附页双方约定其他事项中的第九条“租金第三年调升10%”，可计算得月租为117042.2元。另，根据租赁合同第四条，被告应该依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日须按拖欠租金额的3%支付违约金。特向贵院提起本诉，希望判如所求。被告陈海港无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的名称变更材料、被告主体身份信息、租赁合同、房租租金催缴通知以及投递凭证、接管通知书、呈批表、会议纪要、交易明细、发票联等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月1日，广州市危房改造建设管理所（出租人，甲方）与被告陈海港（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：第一条甲方同意将坐落在白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首至三层部位的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作非住宅用途，建筑面积3940.8381平方米。第二条甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2014年3月1日至2019年2月28日，月租金为26487元（18号首至三层）；租赁期限2014年3月1日至2019年2月28日，月租金为79915元（22号首至三层）。租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。第三条租赁期内，甲方承担下列责任：2、交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。4、承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。第四条租赁期内，乙方承担责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期5天，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。第十四条乙方向甲方交纳人民币319205元押金。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。双方约定的其他事项：2.如乙方违反本合同，则乙方交纳的保证金抵偿欠交的租金、违约金等，债务抵偿若有余额，则余额退回乙方；保证金不足清偿债务的，甲方有权向乙方追偿。9.甲方将广花二路沙涌北东大街18、22号楼租给乙方，租赁期为五年，租金第三年调升10%；22号楼2959.8平方米自2014年3月1日起收租，租金按招标价27元㎡计租，18号楼首、二、三层物业981平方米自甲方整体现状移交乙方之日起收租，租金按招标价27元㎡计租。11.合同期满或终止时，甲方应给予乙方免租清退期31天，清退期内法律责任由乙方负责，乙方逾期未清退的，甲方有权处理房屋内任何物品。2015年2月4日，广州市危房改造建设管理所向被告发出《关于催缴房屋租金的通知》内容为：我所已于2014年11月25日将18号首至三层物业移交你户使用，你户须从2014年12月起缴纳18号首至三层物业的租金。经核查，你户至今未缴纳18号首至三层物业的租金，22号首至三层物业从2014年11月起已欠租，你户务于2015年2月16日前向我所缴纳拖欠的房屋租金，逾期未交我所将按合同约定计算你户滞纳金。2016年2月1日，广州市危房改造建设管理所再次向被告发出《关于催缴房屋租金的通知》，要求被告于2016年2月28日前向我所缴纳拖欠的房屋租金及滞纳金。同年6月23日、8月19日、9月29日及12月29日，广州市危房改造建设管理所向被告发出《关于催缴房屋租金的通知》，经核实，18首至三层房屋从2016年5月起欠租，22号首至三层房屋从2016年3月起欠租；且你户尚未缴清租赁保证金，尚欠106402元。请于2016年7月15日前向我所缴纳上述拖欠的房屋租金及租赁保证金，逾期未交我所将按合同该约定计算违约金，并有权终止合同收回房屋。后广州市机构编制委员会出具《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，同意广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建造管理所牌子）即本案原告。2018年5月8日及6月6日，原告广州市城市更新项目建设管理办公室向被告再次发出《房屋租金催缴通知书》，要求被告于6月15日前支付18号物业拖欠的2018年1-6月及22号物业拖欠的2017年11月-2018年6月期间的租金。被告于2018年6月6日签收上述通知书。另查，根据《接管通知书》的内容显示，广州市危房改造建设管理所通过划拨方式于2004年9月1日接管涉案房屋，接管房产别：公产，备注：根据《广州市改造危房工程实施方案》接管，上述房屋用于补偿危房改造工程产权人及安置危房改造工程住户。庭后，被告提交：1、《发票联》，显示被告已缴纳18号物业1-3层租赁保证金52974元，22号物业首至三层租赁保证金159830元，共计212804元；2、维修单据、关于房屋维修减免租金申请、联系函等，拟证实涉案房屋存在质量问题，导致被告无法使用，应减免相应的租金；3、交易明细，证实被告分别于2019年3月11日、3月31日按117042.2元/月的租金标准向原告支付涉案房屋2019年1月及2月的租金，2019年6月12日支付18号房屋2018年9月-10月租金58271.4元，2019年8月19日支付18号房屋2018年11月-12月租金58271.4元。涉案房屋目前仍由被告占有使用。本院认为，广州市危房改造建设管理所与被告于2014年3月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应严格遵照履行。根据该合同第二条约定，双方租期届满时间为2019年2月28日，现合同租赁期限已届满，双方并未签订续租合同继续承租涉案房屋，原告作为涉案房屋的接管单位即实际承租人，要求收回涉案房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付2018年9月至2019年2月期间拖欠的租金，根据被告提交的交易明细显示，其已按117042.2元/月的租金标准向原告支付2019年1月及2月的租金，并支付18号房屋2018年9月至2019年2月期间的全部租金，尚欠原告22号房屋2018年9月至12月期间的租金未支付即351626元（87906.5元×4个月）。又根据合同约定，如乙方违反本合同，则乙方交纳的保证金抵偿欠交的租金、违约金等，债务抵偿若有余额，则余额退回乙方；保证金不足清偿债务的，甲方有权向乙方追偿。扣除被告已向原告支付保证金212804元，被告还需向原告支付租金138822元（351626元-212804元）。对于被告抗辩称，因涉案房屋存在严重质量问题，导致涉案房屋多次维修，被告无法正常经营，应减免相应租金的抗辩理由，本院认为，涉案房屋虽然存在诸多质量问题，但根据被告提交的证据可知，原告已对存在的大部分质量问题进行了维修及处置，已基本尽到了对租赁物业的维修义务，且涉案房屋属于楼龄较长的老旧房屋，被告承租时应对租赁物的现状进行过较为深入的了解，熟悉物业情况，应预见日后可能出现的质量问题，被告在主观上亦存在相应的过错，故被告以此抗辩要求减免相应租金的理由，本院不予采纳。关于原告要求被告支付自2019年4月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费及逾期支付占有使用费违约金的诉请，被告应向原告支付自2019年4月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费，占有使用费的标准参照合同约定的117042.2元/月计付。关于违约金，合同约定每逾期一日支付租金，按拖欠租金额的百分之三支付违约金。鉴于涉案房屋确实存在诸多质量问题，对被告的经营造成一定的影响，原告作为出租人未提供质量完好的租赁物供承租人使用，本身亦存在过错，且被告通过抗辩形式请求调整违约金，本院酌情将违约金调整为：以当月租金即117042.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月11日起计至被告实际支付之日止。被告陈海港经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起六十日内，被告陈海港向原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）腾空并交还位于广州市白云区广花二路街沙涌北东大街18、22号首层至三层的房屋；二、被告陈海港在本判决发生法律效力之日起三日内，向原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）支付拖欠的租金138822元；三、被告陈海港在本判决发生法律效力之日起三日内，向原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）参照117042.2元/月的租金标准，支付自2019年4月1日起至被告陈海港实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（违约金以当月租金117042.2元/月为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月11日起计至被告陈海港实际支付之日止）；四、驳回原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18355.6元，由原告广州市城市更新项目建设管理办公室（挂广州市危房改造建设管理所牌子）负担16536.88元，由被告陈海港负担1818.72元并于本判决生效之日起三日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  蒋文会人民陪审员  刘秀娟二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈春燕