江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0921民初5970号 原告：卢进，男，1988年2月15日生，汉族，居民，住江苏省响水县。 原告：林树飞，女，1985年2月21日生，汉族，居民，住山东省武城县城区。 两原告共同委托诉讼代理人：董雪中，响水县春秋法律服务所法律工作者。 被告：周健健，男，1989年5月10日生，汉族，居民，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：**，江苏海西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏素彤律师事务所律师。 第三人：周军，男，1978年7月1日生，汉族，居民，住江苏省响水县。 原告卢进、林树飞与被告周健健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，为查明案件事实，本院追加周军作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告卢进、林树飞及两原告共同委托诉讼代理人董雪中，被告周健健及其委托诉讼代理人江苏海西律师事务所律师**到庭参加诉讼；第二次庭审，原告卢进、林树飞及两原告共同委托诉讼代理人董雪中，被告周健健的委托诉讼代理人江苏素彤律师事务所律师**，第三人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢进、林树飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告在2017年3月24日签订的《二手房定金合同》，向原告交付其位于响水县城御景豪庭小区A07幢301室房屋，并协助原告办理该不动产转移登记手续；2.如果被告不愿意继续履行合同，原告要求被告承担139920元违约金；3.本案诉讼费、公告费、保全费、保全保险费由被告承担。在第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告双方签订的《二手房定金合同》；2.判令被告承担违约金139920元；3.诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。事实和理由：2017年3月24日，被告委托其父周军和原告签订《二手房定金合同》，约定被告将其所有的位于响水县御景豪庭小区A07幢301室133.04平方米的房屋以699600元出售给原告，并按约收取了原告定金1万元。2017年5月4日，原、被告双方在响水县房地产管理所就该房地产交易办理了网签登记手续。根据双方约定，被告应该在2017年5月30日将该房地产交付给原告，并办理权属变更登记手续，但被告在收取定金后以该房产价格上涨为由，拒绝向原告交付该房地产，现原告惊悉被告正以93.8万元将该房屋另售他人，原告多次与被告交涉，但被告态度蛮横拒绝和原告履行合同。原告认为，原、被告签订的《二手房定金合同》和《响水县存量房买卖合同》均合法有效，原告按约支付了定金1万元，被告应当按约将该房屋交付给原告并由原告支付尾欠房款，现被告不愿意继续履行合同，原告要求将合同约定的违约金调整为139920元，理由为：一是基于法律的规定，违约金的总额为合同的20%；二是原、被告约定的违约金明显过低，不能弥补因被告违约给原告造成的经济损失，事实依据为被告将房产以93.8万元价格在网上挂牌出售。 被告周健健辩称，被告没有和原告签订《二手房定金合同》，也没有收到定金1万元，周军与原告签订的《二手房定金合同》不在被告授权期间，对于该份合同被告不知情，也不予追认。周军与原告签订的《二手房定金合同》约定的定金为立约定金，立约定金常常与预约合同并存，在订立合同之前交付，目的在于保证正式订立合同。即使《二手房定金合同》对被告具有约束力，原告也只能主张退还定金，无权要求赔偿损失。 第三人周军陈述，第三人与原告签订的是定金合同，不是正式的房屋买卖合同或网签合同。卖方只收到买方定金1万元，原告主张的损失不成立。 原告卢进、林树飞围绕诉讼请求依法提交了：1.2017年3月10日的公证书，证明被告于2017年3月10日授权其父亲周军与案外人签订房屋合同，原、被告也适用这份委托书；2.《二手房定金合同》，证明被告委托周军与原告签订《二手房定金合同》；3.收条，证明周军代收原告定金1万元；4.响水县存量房买卖合同，证明双方的主体适格，该合同在房管所备案，被告没有回来签字；5.2017年3月10日-4月7日原告林树飞与被告的手机短信截屏，证明被告认可把房子卖给原告；6.保险费发票，证明原告为了保全缴纳1000元保险费；7.原告林树飞与周军的微信聊天记录，证明被告将自己的银行账户告知其父亲周军，然后周军告知原告林树飞；8.2017年2月20日-12月18日原告林树飞和被告的聊天记录，证明双方的交易是真实的，主体适格；9.照片打印件，原告提出证据来源于响水网，证明涉案楼盘在2017年销售价格为5258.56元/平方米，2018年销售价格为7112元/平方米，2019年销售价格为8280元/平方米，原告要求被告承担总价款20%的违约金具有事实依据；10.原告林树飞与被告周健健的手机短信截屏，证明被告认可与原告签订房屋买卖合同；11.原告卢进与第三人周军短信截屏，证明2017年8月4日卢进发短信给周军，提出如果不卖房子就退还定金，周军没有退还定金。 质证时，被告周健健对原告证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，公证委托的出售对象是祁卫东、王海燕，不是本案原告；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告没有签字也没有委托周军签字。本合同是定金合同不是商品房买卖合同，不能达到原告的证明目的；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，收款人不是被告，与被告无关；对证据4三性均有异议，被告没有和原告签订房屋买卖合同，进行的房屋买卖备案是不合法的，合同中买房与卖方的电话号码一致，合同中也没有人签字；证据5短信记录不全，双方谈论的内容是围绕将房子卖给祁卫东、王海燕，不是卖给原告，原告只是中介；对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议；证据7是周军和原告的聊天记录，和被告无关；对证据8无异议，但不能证明被告委托周军将房子卖给原告；对证据9的真实性无法确认，且与本案没有关联，被告只是与原告签订意向性定金合同；对证据10的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原、被告之间具有事实合同关系；对证据11无异议。第三人周军对原告证据1的真实性无异议，该份公证书由第三人提供给原告，用于将房屋出售给祁卫东、王海燕，原告是中介。2017年4月25日，被告又出具一份公证书给第三人，这份公证书用于与原告订立房屋买卖合同；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4有异议，第三人没有看到过该合同，没有签字，也没有去过不动产登记中心；对证据5无异议；对证据6保全的情况不清楚；对证据7、8无异议；对证据9有异议，认为与本案无关联，本案只适用定金罚则，不适用买卖合同的违约责任；对证据10的真实性无异议，之前被告想要协调解决纠纷，该证据不能证明原、被告双方之间有房屋买卖合同关系；对证据11无异议。 被告周健健提交了2017年4月25日的公证书，证明被告委托第三人周军卖房子。 质证时，原告对被告证据予以认可；第三人对被告证据无异议，认可是为了与原告签订房屋买卖合同而办理的委托手续。 第三人周军提交了2017年2月17日卢进签名并加盖响水县中天房地产经纪有限公司印章的收条，证明原告在2017年2月收到了房产证，被告和第三人没有隐瞒购房不满两年的情况，祁卫东、王海燕不买房子不是被告的责任。 质证时，原告对收条的真实性无异议，但认为房子是否满两年以契税交纳时间为准，不以房产证为准。 本院认证意见如下：对原告证据1、2、3、5、6、7、8、10、11及被告证据予以认定。原告证据4系原告林树飞从房管部门领取，未经双方当事人签字，本院不予认定。原告证据9不能作为确定原告损失的依据，不具有证明效力，故本院不予认定。第三人证据与本案原、被告之间的合同无关，本院对该证据的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人周军系被告周健健父亲。2017年初，第三人周军通过原告卢进、林树飞经营的响水县中天房地产经纪有限公司（以下简称中天公司），对外出售被告周健健所有的响水县城御景豪庭小区A07幢301室房屋。2017年3月10日，被告周健健出具委托书，委托周军将案涉房屋出售给祁卫东、王海艳，被告周健健办理委托书的过程经四川省成都市蜀都公证处公证，委托事项包括：代为查询领取《房屋户籍关系核查情况》及房屋档案等；代为出售该房产，代为选择买方并签订居间协议、定金协议、意向书等，有权代收房款；代为办理不动产权转移登记事宜等七项。被告周健健将上述公证书寄给原告林树飞用以办理卖房手续。后祁卫东、王海艳放弃购置案涉房屋，两原告有意购买该房屋，两原告、第三人周军及祁卫东、王海燕三方就祁卫东、王海燕已交给周军的1万元定金达成协议：周军已收取的1万元不予退还，转归两原告，由两原告向祁卫东、王海艳退还1万元定金。2017年3月24日，第三人周军以被告周健健（甲方）的名义与原告卢进、林树飞（乙方）、中天房产（中介方）签订《二手房定金合同》，约定：1.该房屋座落响水县御景豪庭小区A07幢301室，建筑面积133.04平方米，不动产证编号2016-0003881，房屋成交价格为699600元。甲方收取乙方定金10000元；2.甲乙双方约定于2017年4月20日之前签订正式买卖合同并办理过户手续，签订地点在中天房产，甲乙双方如不按时签订正式买卖合同，则作违约处理；3.甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额50%的违约金，同时还需向中介方支付相当于定金金额50%的中介服务费。如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金，中介方向定金收取方收取违约金的50%作为中介服务费等内容。当日，第三人周军向两原告出具收条，载明收到原告卢进、林树飞购房定金1万元。 后原告多次联系被告周健健、第三人周军，敦促重新办理委托书及相关公证手续。2017年4月25日，被告周健健再次经四川省成都市蜀都公证处公证出具委托书，除购房人未予具体明确外，其他内容与2017年3月10日的委托书内容一致。但被告周健健、第三人周军未将2017年4月25日的委托书交给两原告。此后，两原告多次敦促被告周健健、第三人周军办理卖房手续，周军于2017年6月16日短信最后一次回复原告没有时间，后被告及第三人未与两原告签订房屋买卖合同，也没有退还定金。 在诉讼过程中，原告卢进、林树飞向本院申请保全案涉房屋，并在安邦财产保险股份有限公司江苏分公司投保诉讼财产保全责任保险作为担保，交纳诉讼财产保全责任保险费1001元。本院审查后作出(2018)苏0921民初5970号民事裁定书，裁定对案涉房屋予以保全。 本院认为，被告周健健系案涉房屋的所有权人，其两次出具委托书委托其父亲第三人周军出售房屋，第一份委托书虽然写明房屋出售给祁卫东、王海燕，但也明确了周军的代理权限包括选择买方、代收房款，周军以周健健的名义与原告签订《二手房定金合同》后，为办理售房手续，被告周健健重新出具委托书，出售对象变更为不特定出售对象，结合原告林树飞与被告周健健短信联系，敦促被告办理相关委托和过户手续的内容，以及庭审过程中被告、第三人认可房屋出售给谁由第三人决定，可以认定第三人周军有权代理被告周健健与原告签订《二手房定金合同》。《二手房定金合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，原、被告应当按照合同约定行使权利、履行义务。被告辩解其没有和原告签订《二手房定金合同》，也没有收到定金，本院不予采纳。原、被告在《二手房定金合同》中约定双方于2017年4月20日之前签订买卖合同，但经原告多次催促，被告未与原告订立房屋买卖合同，已构成根本违约，现原告请求解除《二手房定金合同》，符合合同法的规定，本院予以准许。 《二手房定金合同》主要内容为房屋基本情况、价款、特定时间内签订房屋买卖合同、购房定金及违约责任，未约定价款给付时间、房屋交付等内容，系预约合同。被告违反诚实信用原则，拒绝履行预约合同义务，应当承担缔约过失责任，对其违约导致原告的信赖利益损失承担民事责任。《二手房定金合同》既约定了定金1万元，又约定了违约金5000元，现原告选择违约金条款追究被告违约责任，并以房价上涨购买房屋要多支出价款为由，要求增加违约金，本院认为，原、被告在预约合同中约定2017年4月20日前签订房屋买卖合同，但此后原告多次联系，被告及第三人未就继续签订房屋买卖合同作出明确表示，直至2017年6月第三人最后一次回复以没有时间为由拒绝原告，至此原告应当知晓被告无意继续出售房屋，相应的信赖利益损失应当以2017年6月为时间点进行计算。约定的违约金低于损失的，守约方可以请求增加违约金，本案中，原告未能提供有效证据证明其在上述时间点的损失，故对其增加违约金的请求本院不予支持。原告要求被告承担其因保全支付的诉讼财产保全责任保险费1001元，该笔费用并非被告违约必然导致的损失，本院对原告该部分诉讼请求不予支持。另，原告诉讼请求未要求被告返还定金，本案对定金未作处理。 综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告卢进、林树飞与被告周健健签订的《二手房定金合同》； 二、被告周健健应于本判决生效之日起十日内向原告卢进、林树飞支付违约金5000元； 三、驳回原告卢进、林树飞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3298元（原告已预交4250元），保全费1220元，合计4518元，由两原告负担4358元，被告周健健负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。 审 判 长  岳慧娟 人民陪审员  韩品旭 人民陪审员  陈 静 二〇一九年九月三十日 书 记 员  卢 琴 张欢欢