江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初7603号 原告（反诉被告）：苏州市建筑材料有限责任公司，住所地苏州市姑苏区景德路110号。 法定代表人：张文德，董事长。 委托诉讼代理人：汤彪，江苏丰云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹越，江苏丰云律师事务所实习律师 被告（反诉原告）：徐宝园，男，1957年10月9日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：何媛媛，江苏新苏律师事务所律师。 原告苏州市建筑材料有限责任公司（以下简称建筑材料公司）与被告徐宝园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭审理。原告建筑材料公司的委托诉讼代理人汤彪、詹越，被告徐宝园及委托诉讼代理人何媛媛到庭参加庭审。后，徐宝园提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭审理。原告建筑材料公司的委托诉讼代理人汤彪、詹越，被告徐宝园及委托诉讼代理人何媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告建筑材料公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾让位于苏州市平江区的房屋；2、判令被告支付计算至2018年9月30日的租金19万元，并付清所欠水电费49247.95元；3、判令被告承担本次全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2011年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将苏州市姑苏区房屋租赁给被告使用，租赁期为2011年7月1日至2016年6月30日，共五年，年租金为80000元人民币；合同还就水电费用、续租、违约等条款作了明确约定。合同履行期间，被告就未能足额支付相应费用。合同到期后，双方未签续租合同，但被告依旧占用案涉房屋。2017年10月15日，原告发函通知被告，于2017年10月30日前付清2016年7月1日至2017年10月15日期间所欠房租和水电费，并重新签订《房屋租赁合同》。被告收到后于2017年11月1日向原告作出书面承诺，在2017年11月10日支付房租及水电费共计121311.2元，如不能兑现即协商归还房屋。由于被告一直未履约，原告于2018年10月12日向被告发出《告知书》，要求被告于2018年10月21日前归还房屋，并付清所欠相应房租及水电费用。截止诉前，被告依旧没有履行任何义务。 本诉被告徐宝园辩称，1、不同意腾让，2016年6月30日租期届满后，双方有协商续签事宜，并达成口头协议，续租5年，但未重新签订租赁合同，且被告具有优先承租权。该房屋被告进行了装修，该装修价值非常大且经过原告同意。双方在此期间也曾商议装修赔偿及续租事宜，但未签订书面协议。 反诉原告徐宝园提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿装修款150万元。2、判令反诉被告承担反诉诉讼费。审理过程中，反诉原告将反诉请求增加、变更为：1、判令反诉被告继续履行合同将房屋租赁给反诉原告；2、当房屋租赁合同期满时，根据房屋装修情况对反诉原告进行装修赔偿；3、反诉被告承担反诉诉讼费费用及评估费用。事实与理由：2011年6月16日，双方签订房屋租赁合同，租赁位于苏州市姑苏区的房屋（面积333.63平方米），租赁期限为2011年7月1日至2016年6月30日，年租金8万元。2011年7月1日双方重新签订房屋租赁合同，租期2011年7月1日至2012年6月30日，年租金3.5万元。2014年7月1日，双方重新签订房屋租赁合同，租期2014年7月1日至2016年6月30日，租金3.8万元。期间，经被反诉被告同意，反诉原告将房屋装修，反诉被告承诺长期租赁给反诉原告使用，租金以新签订的合同为准。2011年6月27日，反诉原告签订装修合同，委托第三方装修该房屋，总计花费275万元，同时注册姑苏区菁韵艺苑并经营至今。2017年10月，双方协商，反诉被告承诺对反诉原告作出赔偿150万元，并答应继续出租给反诉原告三年半左右的时间，反诉原告再一次性提前支付后三年半的房租。然而，反诉被告迟迟未兑现承诺，反而于2018年10月对反诉原告以未交房屋为由要求支付房租并收回房屋，反诉原告故提出反诉。 反诉被告建筑材料公司辩称，1、对一项诉请不认可，本诉中租赁合同已经合同期满，而本诉原告未在约定期限内续签，且长时间未续签，本诉原告的续签不是其真实意思表示，我方也不同意与其再签订新的租房合同。2、基于此，我方对反诉的第二项诉请也不予认可，希望在本诉中一次性解决。3、反诉诉讼费、评估费依照法律规定。 本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区的房屋归建筑材料公司所有。该房屋为一座2层的建筑，建筑面积338.63平方米，土地使用权面积330.6平方米。 2011年6月16日，建筑材料公司（甲方、出租方）与徐宝园（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定，由甲方将神道街2-1号房屋（面积338.63平方米）出租给乙方，租期五年，自2011年7月1日至2016年6月30日，年租金8万元，年付，先付后租，每年6月30日为租金交付日，第一年度免收三个月的装修期租金。租赁期间产生的水、电等费用由乙方承担。租赁期内，房屋的维修保养由乙方负责，甲方第一年度免收租金1万元，第2年度免收租金5000元。合同期满，乙方享有优先续租权，双方就新的租赁合同另行协商。如协商不成，不再签订新合同，由双方认可的评估机构对乙方投入的装饰装修进行评估，甲方按评估值50%对乙方予以补偿。 上述合同签订后，建筑材料公司向徐宝园交付了房屋，徐宝园重新装修后承租使用，用于经营姑苏区菁韵艺苑（原苏州市平江区菁韵艺苑）。 租赁期满后，双方就续租问题未达成一致，未再签订租赁合同。2017年10月15日，建筑材料公司向徐宝园发送《催缴租金函》，称：2011年6月16日，本公司与你签订《房屋租赁合同》，合同约定租期5年。合同期满，如公司继续出租，你享有优先续租权，但需重新签订《房屋租赁合同》。截止发函前，虽经我公司多次催讨，你尚有合同期内的租金（水电费）未付，2016年7月1日起的租金（水电费）也未支付，新的《房屋租赁合同》也尚未签订。今特致函，通知你于2017年10月30日前付清所有欠租（水电费）并重新签订《房屋租赁合同》。如逾期，本公司将采取法律措施，维护自身合法权益。徐宝园于当日签收该函件。 2017年11月1日，徐宝园向建筑材料公司出具《承诺》一份，称：本人徐宝园向建筑材料公司承诺，本人所欠建筑材料公司房屋121311.2元在2017年11月10日支付。如本人不能兑现，再与建筑材料公司协商（或通过法律诉讼）归还神道街2-1号房屋事宜。 此后，因徐宝园未足额交纳上述欠租，也未向建筑材料公司归还房屋，建筑材料公司遂提起本次诉讼。案件审理过程中，建筑材料公司自认徐宝园自2011年6月至2017年8月期间共计支付了租金297500元。建筑材料公司另称，根据2011年6月16日的租赁合同计算至2018年9月30日，扣除已付租金后，徐宝园尚欠租金19万元、水电费49247.95元。徐宝园对于已付租金297500元无异议，但认为前述金额中包含欠付的水电费49247.95元。 案件审理过程中，徐宝园提交了：1、其参与并与建筑材料公司另行签订的《房屋租赁合同》两份。2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》一份表明：出租方（建筑材料公司）向承租方（苏州市平江区菁韵艺苑）出租神道街2-1号，建筑面积为250平方米的房屋，租赁期间自2011年7月1日至2012年6月30日，租金总额为3.5万元。2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》表明：出租方（建筑材料公司）向承租方（苏州市平江区菁韵艺苑）出租神道街2-1号，建筑面积为338.63平方米的房屋，租赁期间自2014年7月1日至2016年6月30日，租金总额为3.8万元。2、苏州市平江区菁韵艺苑于2011年7月1日至2012年6月30日房租3.5万元的发票一份。2012年7月1日至2013年6月30日房租3.5万元的发票两份。以上两组证据用于证明房租金额为3.5万元/年。建筑材料公司对以上证据的真实性无异议，但认为该两份合同为徐宝园设立苏州市平江区菁韵艺苑并为了避税需要而将租赁金额调低，该两份合同仅用于前述用途。 因徐宝园提出反诉要求赔偿装修损失150万元并向本院申请评估，建筑材料公司遂向本院提交了：1、建筑材料公司、徐宝园于2017年12月27日共同与江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司（以下简称国众联评估公司）签订的《评估委托合同》；2、江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年1月5日对神道街2-1号房屋室内装修、室外附着物及翻建房屋价值进行的评估报告。本院遂委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司（以下简称明诚评估公司）对前述评估报告的漏项进行补充评估。明诚评估公司于2019年8月9日作出评估报告。期间，徐宝园对国众联评估公司的评估报告提出异议并申请重新评估。 第二次开庭时，徐宝园将赔偿损失150万元的反诉诉讼请求增加、变更为：1、判令反诉被告继续履行合同将房屋租赁给反诉原告；2、当房屋租赁合同期满时，根据房屋装修情况对反诉原告进行装修赔偿。因第一项请求为继续履行合同，第二项请求的内容则涉及合同履行完毕后的损失赔偿，无法一并主张，本院遂当庭向徐宝园释明，要求徐宝园择一主张。徐宝园坚持同时主张两项诉讼请求。在本院明确询问徐宝园是否将明诚公司的评估报告作为证据使用时，徐宝园亦未提交该证据，建筑材料公司故未举证国众联评估公司的评估报告，国众联评估公司已到庭拟出庭对徐宝园提出的异议进行当庭答复的评估师亦未出庭。建筑材料公司在答辩、辩论时提及愿意对装修部分按照合同约定进行赔偿。 另查明：案件审理过程中，徐宝园陈述，案涉房屋目前空关，徐宝园的物品还存放在案涉房屋内，徐宝园负责看门。 以上事实，由原告提交的房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁合同、催缴租金函、承诺、评估委托合同、国众联评估公司的评估报告，徐宝园提交的营业执照、房屋租赁合同两份、发票三张、重新评估鉴定申请书、关于会所装修价格评估问题及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，任何一方不履行合同或履行合同不符合约定的，守约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施或赔偿损失。 本案中，建筑材料公司与徐宝园、原苏州市平江区菁韵艺苑签订了三份《房屋租赁合同》，对于本案所涉纠纷应适用那一份合同为依据进行裁判的问题，本院经审查后认为：1、建筑材料公司于2011年6月11日与徐宝园签订了年租金8万元的租赁合同后，在没有特殊事由时，没有必要再于7月11日与原苏州市平江区菁韵艺苑就250平方米的房屋签订年租金3.5万元的租赁合同，亦更不可能于2014年7月1日与原苏州市平江区菁韵艺苑就338.63平方米的房屋签订三年总租金共计3.8万元的租赁合同。2、如适用建筑材料公司与原苏州市平江区菁韵艺苑签订的两份租赁合同，徐宝园并不结欠租金。基于此，徐宝园亦无必要于2017年11月1日承诺于2017年11月10日前支付欠租121311.2元。综上，应适用2011年6月11日的租赁合同来判断双方在本案中的权利义务，建筑材料公司与原苏州市平江区菁韵艺苑签订的租赁合同应为计税所用。 对于双方是否在合同期满后达成了新的租赁合意，因无证据证明新租赁合意的达成，故本院对徐宝园提出的该项抗辩意见不予采纳。 因双方租赁合同约定的租赁期间已经届满，故建筑材料公司要求徐宝园腾空租赁房屋后并进行返还并无不当，本院予以支持。 因徐宝园欠付合同期内的租金及合同期满后的房屋占有使用费，故徐宝园对于前述欠付应予支付。因建筑材料公司陈述2017年11月1日承诺中的121311.2元包含了计算至2017年9月的水电费，故建筑材料公司还应向徐宝园支付2017年11月2日至2018年9月30日期间的房屋占有使用费73111.11元（按8万元/年计算）及2017年11月至2018年9月的水电费17879.48元。以上合计212301.79元。因建筑材料公司于2017年10月15日向徐宝园催缴租金时主张的租金为8万元/年，虽然双方在协商后，徐宝园在出具承诺函时，建筑材料公司同意将部分租金调整为按照6万元/年计算，但因徐宝园未按承诺函履行付款义务，亦无证据证明建筑材料公司亦同意此后的租金或房屋占有使用费按6万元/年计算，故2017年11月2日开始计算的房屋占有使用费仍应按照建筑材料公司主张的8万元/年计算。 因徐宝园既主张继续履行合同又要求建筑材料公司赔偿装饰损失，在本院明确释明释明后，徐宝园仍同时坚持该两项请求且未将评估报告作为证据提交，故在徐宝园要求继续履行合同的前提下，徐宝园要求建筑材料公司赔偿装饰损失、评估费损失无合同依据，本院对徐宝园的该项请求不予支持。因双方的合同已履行完毕，故徐宝园要求继续履行租赁合同无法律依据，本院对徐宝园的该项损失亦不予支持。如徐宝园在交付房屋及支付了欠付的费用后，认为建筑材料公司应向其赔偿装修损失的，可依据两份评估报告另案主张。 另，建筑材料公司在法庭辩论时提及愿意对徐宝园进行装修赔偿，对于建筑材料公司的该意愿，建筑材料公司可自行对徐宝园履行，本案不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告徐宝园于本判决生效之日起十日内将位于苏州市姑苏区的房屋腾空并归还给本诉原告苏州市建筑材料有限责任公司。 二、本诉被告徐宝园于本判决生效之日起十日内向本诉原告苏州市建筑材料有限责任公司支付计算至2018年9月30日的房租或房屋占有使用费（含计算至2018年9月的水电费）212301.79元。 三、驳回反诉原告徐宝园的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4889元，由本诉原告苏州市建筑材料有限责任公司承担923元，本诉被告徐宝园承担3966元。本诉被告承担部分于生效判决之日起十日内直接向本诉原告履行。反诉案件受理费减半后收取9150元，由反诉原告徐宝园承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  俞静玲 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  李艳婷