内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初1915号原告贾某，公民身份号码×××，现住陕西省。委托代理人乔某，陕西秦北律师事务所律师。委托代理人薛某，陕西秦北律师事务所律师。被告王某，公民身份号码×××，公务员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告达拉特旗领秀恒源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91150621699498745Y。法定代表人赵某,董事长。原告贾某诉被告王某、达拉特旗领秀恒源房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾某及其委托代理人乔某、薛某；被告王某到庭参加了诉讼，被告达拉特旗领秀恒源房地产开发有限公司（以下简称“领秀房地产公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告贾某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销达旗人民法院（2019）内0621执异34号执行裁定书，继续对位于××旗房产的执行；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告贾某与被告达旗领秀房地产公司房产买卖合同纠纷一案，经达旗人民法院审理作出（2015）达民初字第3400号民事判决书，在该案审理中原告提出民事保全申请，达旗法院作出（2015）达法保字第104号保全裁定书，对被告达旗领秀房地产公司所有的包括涉案房产在内的五套房产予以查封。在执行过程中，达旗人民法院于2017年1月17日作出（2016）内0621执1203号执行裁定，对涉案房产予以续查封，并于2018年9月25日作出（2018）内0621执1203号执行裁定，裁定对涉案房产予以拍卖。2019年4月2日，被告王某向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年4月10日作出（2019）内0621执异34号民事裁定书，以王某的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定情形为由，裁定中止对涉案房产的执行。原告认为，被告王某所主张权利并不能排除对涉案房产的执行。具体理由如下：一、王某和达旗领秀房地产公司2012年6月29日所签订《领秀商城认购协议书》区别于正式的《商品房买卖合同》，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定第一款合法有效的书面买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。再者，从二被告签署的《领秀尚城认购书》可以看出，王某签署时间为2012年12月16日，而王某所提供的收款收据记载时间却为2012年6月29日。交款时间远远超出签署认购书的时间近半年。双方签署的认购书中记载认购单价为3728元，而王某所提交的收款收据记载单价为3928元。如果以单价3928元计算双方确定房产总价款，则该房产总价应为581030元，而不是王某在执行异议申请书中自认购房价为551446元，所以王某所交付288237元并未超出房产总价50%。二、被告王某在执行异议申请阶段所提交的收款收据2支无法证明其确已向领秀房地产公司支付对应首付款，对主张已支付的价款超过约定总价款的百分之五十，不应予以支持。三、被告王某在执行异议申请阶段所提交《达拉特旗住宅类不动产登记信息查询结果证明》证明涉案房产系其名下唯一住房，不应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定第二款规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产。而王某所提交《达拉特旗住宅类不动产登记信息查询结果证明》仅可证明其在达拉特旗无不动产登记，但正如涉案房产一样，其是否仍有其他房产登记在开发商名下，尚未做变更登记，或是否有其他可用于居住的尚无产权的房产可用于居住，或在除达拉特旗以外的其他地区购有房产，所以涉案房产究竟是否为被告王某的唯一住房尚不可知。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。房产所有权的取得需以登记为要件，该房产并未登记在被告王某名下，其依法不能以此主张房产所有权。综上，原告认为，被告王某所主张其对涉案房产享有的权利并不足以排除强制执行，贵院作出的（2019）内0621执异34号执行裁定错误，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，望予以公正裁决。原告提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：达拉特旗人民法院（2014）达民初字第3400号民事判决书、（2015）达法保字第104号民事裁定书、（2016）内0621执1203号执行裁定书、（2019）内0621执异34号执行裁定书、法院专递邮寄详情单复印件，以上证据拟证明原告主体合格，原告在收到执行异议裁定书15日内向达旗人民法院提起了诉讼。被告质证意见：对证据真实性及证明问题均认可。被告王某辩称，2011年我向达旗领秀房地产公司购买了涉案房产，当时交了288237元的房款，因开发商未按时交工存在违法情形，房产单价每平方米少了200元。在我交付房款后，达旗领秀房地产公司和达旗房管局不知道出于什么原因，办理不成网签，所以我只能等着。被告提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：提供商品房认购书一份，交款收据2支、OPS机刷卡4支小票（翟瑞芳是王某的前妻、王小文是王某的父亲），拟证明王某与领秀房地产公司签订商品房认购书并交纳了部分房款，付款方式为现金和刷卡。原告质证意见：对以上证据的真实性和证明问题均不认可。理由是第一，该认购书中登记房产的房号为××栋，而本案涉案房产房号为20栋3单元605号。第二，该认购书签订时间存在涂改痕迹，涂改后的痕迹2012年6月16日与其庭审过程中所述2011年签署及收款收据的时间互相矛盾的。第三，该认购书的房产单价显示的是3728元，与其收款收据房产单价3928元互相矛盾。第四，该认购书第4条明确约定若被告王某选择一次性付款，需在15日内付清并签订正式的商品房买卖合同；若是按揭贷款，则在30日内签订正式的商品房买卖合同，该认购书不是正式的商品房买卖合同，属于预约合同。收款收据的单价与认购书的不符且该收款收据并非专业发票，存在虚假的可能。OPS机刷卡4支小票模糊不清，无法辨认交款人银行账户、交款时间及是哪个银行。第二组证据：提供自建款收据3支合款48000元，拟证明领秀房地产公司迟迟未交工，业主自筹资金建设小区。被告质证意见：真实性不清楚，以法庭核实为准，对证明问题不认可。被告达旗领秀房地产公司未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，2014年11月21日本院立案受理了原告贾某诉被告达旗领秀房地产公司房产买卖合同纠纷一案，原告贾某提出诉讼保全申请，本院于2015年1月10日作出（2015）达法保字第104号民事裁定书，查封了领秀房地产所有的的位××旗、20号楼2单元903室、11号楼1单元102室、9号楼1单元101室、20号楼3单元605室五套房产。于2015年5月6日作出（2014）达民初字第3400号民事判决书，结论为一、原告贾某与被告达旗领秀房地产公司于2012年3月6日签订的六份《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告达旗领秀房地产公司于判决生效之日起十日内返还贾某购房款4919544元；案件受理费23079元，保全费5000元由被告达旗领秀房地产公司负担。该文书生效后，达旗领秀房地产责任公司未主动履行还款义务，经贾某申请，该案进入执行程序。在执行过程中，我院于2017年1月17日作出（2016）内0621执1203号执行裁定书，对上述五套房产予以续行查封。于2018年9月25日作出（2016）内0621执1203号执行裁定书，对上述五套房产予以拍卖。在拍卖过程中，本案被告王某就本案被查封的××楼房产向本院提出书面异议。我院于2019年4月10日作出（2019）内0621执异34执行裁定书，中止对涉案房产的执行。本案原告贾某不服，提起本案诉讼。另查明，2011年8月21日王某与达旗领秀房地产公司签订了《商品房认购书》，约定购买位于领秀房地产公司开发的××旗房产一套，当时约定单价款是4578元，王某首付了房款288237元。后领秀尚城小区21号2单元503室房产施工期间着火，王某向领秀房地产公司提出置换房产，并于2012年12月16日重新与领秀房地产公司签订了编号为0000047号《领秀尚城认购书》，将原先购买的21号××元房产变更为本案涉案房产20号3单元605室，总房价551446元，单价款变更为3728元，已付288237元，剩余房款按揭贷款，同时将原先的购房认购书及交款条据收回，重新办理了购房认购书及收款收据。后王某未与领秀房地产公司签订商品房买卖合同，未到房管部门办理网签手续，领秀房地产公司也未将该房产交付王某。2016年5月18日王某与妻子翟瑞芳协议离婚，婚后共同购买的涉案房产归翟瑞芳所有。2018年8月9日、2018年11月6日、2019年5月24日翟瑞芳以王某的名义向达拉特旗住房和城乡规划建设局交纳了自筹建房集资款共计48800元。又查明，涉案房产登记在领秀房地产公司名下。本院认为，本案被告王某与妻子翟瑞芳协议离婚，并约定涉案房产归妻子翟瑞芳所有，该离婚协议只约束双方，对外无约束力。根据合同相对性原则，合同关系发生在特定的合同主体之间，约束合同双方当事人，对合同外第三人没有约定力，王某基于与达旗领秀房地产公司签订的商品房认购书提起的案外人异议，主体适格。本案争议的焦点是王某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然王某与达旗领秀房地产公司在××院房产之前就与领秀房地产公司签订了《商品房认购意向书》，但其只支付了288237元房款，且并没有依法办理相关产权登记手续，亦没有实际占有使用该房产，涉案房产的所有权未发生转移仍属于领秀房地产公司。本院（2016）内0621执1203号执行裁定书依法续查封该房产并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告王某与领秀房地产公司的房产买卖关系成立，但是该合同成立、有效并不能排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告贾某提出的异议符合上述规定。故对其要求继续执行涉案房产的请求予以支持。本案被告达旗领秀房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：继续执行位于××旗房产。案件受理费5800元，由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判长  高白玲审判员  史瑞峰审判员  薛 芸二〇一九年九月二十八日书记员  郝 婷附：法条链接《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的足以享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。