广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0222民初1052号原告：刘萍华，女，汉族，1970年8月16日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。被告：始兴县德丰房地产开发有限公司，住所地：始兴县城南镇河南路1号1栋101房。法定代表人：官锦雄。委托诉讼代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。原告刘萍华与被告始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序，后转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘萍华的委托诉讼代理人夏祥明，被告德丰公司的委托诉讼代理人裴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告与被告2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效；2、请求法院判决确认原告是始兴县山水名城第4幢42号、43号、4××号商铺的实际所有人。3、请求法院判决被告配合原告将坐落于始兴县山水名城第4幢42号、43号、4××号的房屋产权证明办理至原告名下。4、判令被告返还购房款26.35万元和利息给原告。5.本案诉讼费用、律师费和保全费由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，原告与被告法定代表人官锦雄商定，由原告意向购买被告开发的山水名城商铺（单价初定1万元/㎡），原告委托刘春香预付了147万元给官锦雄指定的账户（中国工商银行，户名：官锦雄。账户80×××00）。2015年4月15日，原告与被告于2015年4月15日签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003），合同约定原告购买被告开发的始兴县山水名城第4幢42号、43号、4××号商铺，建筑面积分别为44.64㎡、37.4㎡、38.61㎡，商铺价款分别为44.64万元、37.4万元、38.61万元，三间商铺总价款为120.65万元，被告应返还购房款26.35万元和利息给原告（147-120.65）。签订三份《商品房买卖合同》后，原告一直与始兴县德丰房地产开发有限公司法定代表人（实际老板）官锦雄联系，并催促其办理房产证，但官锦雄每次都说“在办”或“办理中”，最终未果。后来被告公司经营不善，因被告公司的债务，进入执行程序，法院查封了山水名城第4幢42号、43号、4××号商铺，查封以后，被告已不能办理网签手续和其他过户手段，特起诉到法院。被告德丰公司辩称，1、本案原告提交的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）是真实的，但该合同双方均没有履行，原告也没有向答辩人支付购房款，答辩人也没有向原告支付约定的涉案商铺。2、涉案房产所在的广东省始兴县河南路一号《山水名城》楼盘第4栋，属于该楼盘开发的第一期，预售证在签约时已过期，只能待我司大确权后作为现房出售过户，这一点原告在签约时就明知。但2015年5月14日该3间商铺被始兴县人民法院查封，该商铺至今无法办理大确权。所以，这三份合同事实上已经无法继续履行，已事实上解除。3、原告对于购房款支付过程的陈述是虚假的。原告或刘春香与答辩人的法定代表人官锦雄之间的债权债务关系我司不清楚，但我司从未有过任何替官锦雄先生还债的意思表示，更没有向原告做过任何受让或债务承担的意思表示。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。主要事实和理由：涉案房产所在的广东省始兴县河南路一号《山水名城》楼盘第4幢，属于该楼盘开发的第一期，2012年11月13日已取得《始兴县商品房预售许可证》（编号：1213），若原告声称的2012年12月25日以刘春香名义向官锦雄账户转入的1470000元是与官锦雄约定的购买涉案商铺的购房款，当其时已可以办理预售商品房认购手续，包括签订《商品房买卖合同》并办理房管部门的网签备案手续，原告为何待2015年4月15日才签约？且刘春香“付款”时涉案商铺已有公开的销售价格，刘春香或原告为何会多支付26.35万元？所以，不存在原告在2012年12月25日即与答辩人达成购买涉案商铺合意并已付款的事实。答辩人于2012年11月13日取得“山水名城”3、4栋共148套房屋的《始兴县商品房预售许可证》（编号：1213，含商业用房897.6平方米20套），有效期自2012年11月13日至2013年11月12日。该预售许可证在原告与答辩人签约时已过期，涉案《商品房买卖合同》只能待答辩人办理开发商大确权后作为现房办理出售过户手续，这一点原告在签约时就明知，也因此涉案三份《商品房买卖合同》未能办理销售合同网签备案。2015年5月14日，该3间商铺因答辩人涉讼被始兴县人民法院查封，答辩人也因此及其他方面的原因至今无法办理“山水名城”楼盘所有开发并竣工房屋的大确权手续。所以，这三份合同事实上已经无法继续履行，已解除。从原告的诉讼请求看，原告亦未要求继续履行涉案三份《商品房买卖合同》，而是直接跳过合同的履行要求确认其享有产权！即使不考虑涉案房产已被人民法院查封的事实，在涉案房产既未向原告交付，亦尚未办理开发商大确权的情况下，根本不具有小确权的办理条件，原告的诉讼请求已表明其放弃了要求答辩人履行合同约定的答辩人作为商品房开发商履行义务的权利。2017年4月12日始兴县人民法院以（2017）粤0222执13号和13-1号执行裁定书再次查封包括3套涉案商铺在内的答辩人所有房产；2018年6月21日、7月9日广东省第五建筑工程有限公司向始兴县人民法院申请拍卖这些房产，原告作为案外人以其中的第4幢42号、43号、4××号商铺是其购买，提出执行异议，请求解封及停止拍卖这三套商品房【案号：（2018）粤0222执异22号】。2018年11月16日，始兴县人民法院以原告提交的付款证据个人业务凭证不能证实原告已支付清商铺价款为由，驳回了原告的异议请求。本案，原告以同样的付款证据要求确认其为涉案商铺实际所有人的诉讼请求也是没有事实和法律依据的；涉案商铺尚在人民法院查封状态，答辩人没有义务也不可能为原告办理任何以原告为产权人的房屋产权证明，返还26.35万元购房款和利息的诉讼请求更是无稽之谈。诉讼费应由原告承担，律师费的负担没有合同依据，也应予驳回。本院经审理查明以下事实：2012年2月1日，原告刘萍华向被告德丰公司的法定代表人官锦雄的个人账户转入147万元购房款，2015年4月15日，原告刘萍华与被告德丰公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003），合同约定原告购买被告开发的始兴县山水名城第4幢42号、43号、4××号商铺，建筑面积分别为44.64㎡、37.4㎡、38.61㎡，商铺价款分别为44.64万元、37.4万元、38.61万元，三间商铺总价款为120.65万元。双方签订该三份《商品房买卖合同》后未到房屋登记部门进行网签、预登记，也未将该合同约定的商铺交付给原告使用，2015年5月14日，德丰公司因与广东省第五建筑工程有限公司发生建设工程施工合同纠纷，广东省第五建筑工程有限公司申请本院查封德丰公司的房屋、商铺，包含原、被告签订合同约定的42号、4××号商铺亦被查封，为此，刘萍华向本院提出执行异议，本院于2018年11月16日作出（2018）粤0222执异22号执行裁定书，裁定驳回刘萍华的异议请求，刘萍华于2019年3月12日向本院提起案外人执行异议之诉[案号为：（2019）粤0222民初304号]。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，请求查封案涉的43号商铺，本院于2019年1月23日作出（2019）粤0222民初1052号民事裁定书，裁定查封该商铺。本院认为，原、被告于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，是三份合法有效的合同，原告请求确认原告与被告2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效，本院予以支持，被告应当将案涉43号商铺交付原告使用并办理至原告名下。原告于2012年2月1日向被告的法定代表人官锦雄的个人账户支付了147万元购房款，在原告没有证据证明该款系购买被告公司房屋的购房款的情况下，该款系原告与官锦雄个人之间的债权债务关系，但官锦雄作为德丰公司的法定代表人，其完全有权利用其公司房屋抵销原告的部分债权，故应当认定原告已向被告支付清涉案三间商铺的购房款合计120.65万元，剩余26.35万元系原告与官锦雄个人之间的债权债务关系，故原告请求被告返还该款及利息的诉讼请求，本院不予支持。由于被告与广东省第五建筑工程有限公司另有建设工程施工合同纠纷引致诉讼，广东省第五建筑工程有限公司以债权人身份向法院申请对上述虽已约定售予原告、但权属仍在被告名下的涉案42号、4××号商铺进行了查封保全，导致原、被告无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，责任应由被告负担。本案购房人尚未取得可以对抗第三人的物权，其在购房合同中的权利仍属债权性质，而鉴于我国现行法律、法规也无规定购房人在取得产权登记之前享有优于卖房人的其他债权人的“先取特权”，因此，本案原告要求判令办理产权过户的诉讼请求，只有在出现标的物被解除查封的情况下才有可能支持。如标的物不能解封并最终被另案依法作拍卖等处分，则原、被告的合同客观上不能履行，应予解除，原告在本案之诉请只能驳回，原告可就合同解除的后果另行与被告协商解决办法或另行提起诉讼。考虑到本案涉讼的标的物目前的查封属暂时限制转让的法律措施，最终是解封还是被处分难以预料，最终可以实现产权过户或不能实现产权过户两种可能性都存在，故本案既不能现在就驳回原告的诉请，也不能判决原、被告现在就办理产权过户，只能判决被告在解封情形出现时才为原告办理产权转移手续。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘萍华与被告始兴县德丰房地产开发有限公司于2015年4月15日签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003）合法有效。二、原告刘萍华为始兴县山水名城第4幢43号商铺的实际所有人，被告应在本判决生效之日起十五日将该商铺办理至原告名下。三、在原告刘萍华请求之下，被告始兴县德丰房地产开发有限公司应在始兴县山水名城第4幢42号、4××号商铺被依法解除查封、产权过户的法律障碍消除之日起十日内会同原告到房地产登记机关办理房地产确权手续。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费5252元，财产保全费2390元，合计7642元，由原告负担1000元，由被告始兴县德丰房地产开发有限公司负担6642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  李春兰人民陪审员  王 琴二〇一九年九月五日书 记 员  黄 云