江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12728号原告：牛峻，男，1977年8月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：殷翠芳，女，1949年1月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李思呈、袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。代理上述两原告。被告：江苏五丰置业有限公司，住所地昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室，统一社会信用代码91320583569126177X。法定代表人：孙福东。诉讼代表人：江苏五丰置业有限公司清算组，该公司管理人。委托诉讼代理人：胡健、周小明，江苏立泰律师事务所律师。系五丰资产管理人。原告牛峻、殷翠芳与被告江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法由审判员王建勋独任审判。本案于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李思呈、袁霞霞、被告委托代理人周小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛峻、殷翠芳向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告继续履行原被告于2013年11月17日签订的昆山市商品房购销合同，交付并配合原告办理房屋产权登记手续；2、请求判令确认原告购买的XXX场项目第X幢XXX号房屋不属于破产财产；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月17日签订昆山市商品房购销合同，购买由被告开发的XXX场项目第X幢XXX号房屋，房屋总价款为117475元，原告已依约向被告支付购房款122284元，但被告违约，至今未履行房屋交付及办理房屋产权登记义务。2018年8月23日昆山市人民法院裁定受理被告破产清算一案，并于2018年8月29日指定江苏五丰置业有限公司清算组担任管理人。之后原告收到了管理人出具的解除合同通知书称原被告签订的昆山市商品房购销合同，于2018年12月1日起解除。但原告已依约履行了合同的全部义务，根据我国破产法第十八条之规定，对于一方已经履行完毕的合同，管理人无权解除合同。同时根据最高院的司法解释的相关规定，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。现原告情形与该规定完全符合，原告购买房屋不属于破产财产，管理人无权解除合同，该合同应当继续履行，管理人解除合同的通知与法不符。综上，管理人出具的解除合同通知书已严重损害原告利益，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求查明事实，作出公正判决。被告五丰公司辩称，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。一、被告江苏五丰置业有限公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，昆山市人民法院于2018年8月23日裁定受理江苏五丰置业有限公司破产清算案，并于2018年8月29日依法指定江苏五丰置业有限公司清算组担任管理人。二、五丰广场系五丰置业于2010年12月23日通过土地竞拍获得，于2013年5月正式开工建设。五丰广场一期规划建筑面积22.89万平方米，用地127.73亩，分两个标段建设。目前一期的6、7、8号楼仅完成主体工程建设工作，2号楼及规划中的华美达酒店大楼仅完成框架结构，外围土建、机电、水电、消防安装等工作均未完成。三、五丰广场一期共有可售商铺6948套，其中一标段4901套，二标段2047套。目前已售5700余套，已售总面积111813.64平方米，其中一标段4800余套，二标段900余套，共签订销售合同5600余份，涉及购房人4400余户，覆盖上海、江苏等30个省市，两个标段总销售额约15亿元。目前所有涉案商铺均没有取得建设局合法的交付备案证书，五丰置业也没有完成初始产权登记，导致多次逾期而无法交房。四、被告在客观事实上已履行不能，原被告之间签署的昆山市商品房购销合同应予解除。江苏五丰置业有限公司在被人民法院裁定受理破产时，已无工作人员，且已不能清偿到期债务，资产已不足清偿全部债务，现已没有人员、财力续建，完全失去继续履行能力。同时，根据破产法及江苏省高院的相关意见，管理人已经解除了原告与江苏五丰置业有限公司、昆山五丰商业广场管理有限公司签署的购房合同及相关的委托经营合同；根据破产法的有关规定，解除合同后给原购房人所造成的损失，购房人可以向管理人申报债权。五、五丰广场是一个投资性的商业综合体，规划为玩童城、名品城、华美达酒店、摩天轮花园、购物中心、不夜城、SOHO五丰等七大商业组团，但其数千套商铺是以售后包租形式对外单独出售的，这就决定了任何单独或部分个体根本无法单独经营，更无法对该商业综合体进行总体招商规划。截止2018年11月14日，除近300人之外，其他大多数购房人已经与管理人解除了购房合同，如果支持剩余的部分购房人继续履行合同的诉请，则必然恢导致因产权的不统一而无法整体规划招商，即便有个别经营也无法带动整体商业环境而导致无法持续，进而导致该商业广场沦为烂尾楼盘，不但造成个人财产空耗，也造成土地自愿浪费、巨额资产浪费、破坏城市形象，恶化投资环境等整体皆输的恶果。六、本案合同所涉房屋没有办理不动产登记手续，仍属于破产财产。首先，根据物权法第9条规定，我国对不动产采用登记生效主义，一半而言，购房者只有在办理不动产登记手续后，才享有物权。因此，江苏省高院特别在《破产案件审理指南（修订版）》第七章第2条“商品房买受人的权益，商品房的权属变动”中强调：物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系不动产买受人物权期待权的规定，并非不动产权属规定”。因此，原告所称根据最高院若干问题的规定第七十一条之规定，主张原告购买的房屋不属于破产财产，没有法律依据。其次，根据最高院关于适用破产法若干问题的规定第二条规定，下列财产不应认定为债务人财产：一、债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；二、债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；三、所有权专属于国家且不得转让的财产；四、其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。本案案涉房屋并不符合该条规定之情形，故该房屋属于破产法所规定的破产财产。再次，根据江苏省高院《破产案件审理指南（修订）》第二章第六条第2款：未履行完毕合同的处。破产申请受理前债务人订立的合同，应区分情况处理：一是债务人已履行完毕而相对方尚未履行完毕的合同，管理人无权一早企业破产法的规定解除，债务人享有的债权属于债务人财产。二是相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同，但继续履行不构成个别违法清偿的除外。三是债务人和相对方均未履行完毕的合同，管理人有权依照企业破产法第十八条第一款的规定选择解除或继续履行。管理人决定继续履行合同的，相对方有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。原告在诉状中也承认其与被告签订的购房合同属于相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，根据上述规定，继续履行将构成对个别债权人的违法清偿。管理人通知原告解除合同并无不当。综上所述，涉案商铺房屋没有办理产权变更登记，属于破产法所规定的破产财产，原被告签订的购房合同属于相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，由于继续履行将构成对个别债权人的违法清偿，根据破产法相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据质证意见，并经审核，对原被告双方均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。经审理查明：2013年11月17日，原告与被告五丰公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告五丰公司开发的位于昆山市南侧（地块编号为320583XXXXXX）XXX场第X幢4层XXX号房屋，合同约定房屋总价款为117475元。合同第六条约定的付款方式为银行按揭方式：买受人于本合同签订当日支付首付款计人民币90475元，余款27000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。补充条款附件四第三条对该付款方式作了补充约定：如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人的，买受人应于本合同签订之日起35日内将余款全额付清，逾期按本合同第七条规定处理；如买受人未按照本合同第六条规定付清所有款项，则出卖人可不交付房屋，不办理房产证。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金等内容。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件四《合同补充协议》第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束”。2013年11月17日，原告支付购房款90475元。另查明，2017年12月19日，被告因其各项债务集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因向昆山市人民法院提出破产申请。2018年8月23日，昆山市人民法院裁定受理了被告的破产申请,并依法指定江苏五丰置业有限公司清算组作为管理人。再查明，2018年11月27日，江苏五丰置业有限公司管理人向所有购房人发出解除合同通知书，通知购房人五丰公司和商管公司与购房人的购房合同和商管合同于2018年12月1日解除。并通知购房人在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。以上事实由原告提供的商品房购销合同一份、购房发票、民事裁定书、解除合同通知书以及当事人庭审中的陈述为证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告牛峻、殷翠芳与被告五丰公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。针对原告要求被告继续履行合同及办理权属登记并确认涉案房屋不属于破产财产的诉请，本院认为：首先，从涉案房屋目前的状态，涉案商铺之建设工程并未完全施工完毕，亦未办理竣工备案手续，且被告已向本院递交破产申请并裁定予以受理，已不存在被告继续施工直至完成竣工备案的可能性，故该房屋目前的状态不符合双方合同约定的交付条件。其次，从涉案房屋的规划性质，五丰广场作为投资性的商业综合体的性质和定位决定了任何个体和部分均无法单独经营，必须进行统一的规划和招商才能带动整体商业环境的形成，且被告已处于无人经营的状态，事实上已不可能进行招租为原告带来收益，故本案原告要求交付房屋的诉请与大部分业主选择解除购房合同的意愿相悖，原告购房的目的已无法实现。最后，被告因集中违约、不能清偿到期债务、长期总体资不抵债的原因而向本院申请破产，本院已裁定受理并确定由五丰公司清算组作为管理人，在大部分业主均已与被告解除商品房购销合同的情况下，原告要求被告交付房屋，势必造成对原告的个别违法清偿，直接影响其他债权人的切身利益。综上，本院认为原告诉请不满足事实条件且没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条之规定，判决如下:驳回原告牛峻、殷翠芳的全部诉讼请求。案件受理费2650元，减半收取1325元，由原告牛峻、殷翠芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇一九年九月三日书记员  邵振华