广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初182号原告：罗兰珍，女，1971年1月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：万军、朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。被告：许凤平，男，1985年11月4日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：李亚女，女，1983年11月6日出生，汉族，住广东省吴川市。第三人：广州市海丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇海关大道2号锦绣银苑首层138号。法定代表人：朱日胜。原告罗兰珍诉被告许凤平、李亚女，第三人广州市海丰房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗兰珍及其委托诉讼代理人万军，被告李亚女到庭参加诉讼。被告许凤平、第三人广州市海丰房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗兰珍向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告及第三方签订的《房地产买卖合同》；二、两被告返还定金100000元；三、两被告支付违约金125000元；四、两被告赔偿原告中介费损失15000元；五、两被告以上述应支付款项总额240000元为本金，从起诉之日起按照月息2%支付利息直至清偿之日止；六、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年3月4日，原告、被告、第三人签订《房地产买卖合同》，合同约定两被告将位于新塘镇海关大道××房出售给原告，总价为1250000元，并约定违约方逾期超过20天仍未履行合同义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。原告作为买方应当向第三人支付中介费15000元。同时，合同附件约定了原、被告双方履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付定金100000元，被告许凤平出具了《证明收据》；此外原告还依约向光大银行申请办理按揭贷款，于2017年6月1日取得《按揭贷款承诺书》，但两被告未能依约向按揭银行提前还贷及办理涂销抵押手续，以致双方合同无法继续履行，原告多次催促被告履行合同义务，但被告均未按约履行，原告特向人民法院起诉。被告许凤平未答辩。被告李亚女辩称：被告许凤平和原告签订《房地产买卖合同》后，三月十几日便向银行申请提前还款，但3月28日被告许凤平被抓后，被告李亚女咨询了公证可不可以办理公证，但房管所答复无法办理过户。是因为被告许凤平被抓导致合同无法继续履行，被告不构成违约。第三人广州市海丰房地产代理有限公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明：2017年3月4日，两被告（卖方）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于新塘镇海关大道××房的所有买卖条件达成一致意见，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币1250000元。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……七、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……九、……买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费15000元……。”附件“……（二）卖方出资赎契涂销抵押付款：1、定金：100000元买方须在2017年3月4日支付给卖方；2、……卖方应在签订本合同后17天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起5天内还清贷款。……买方须在合同签订后7天到银行办理按揭贷款申请。……3、首期楼款（不含定金）330000元买方应于递件成功当天付卖方。……4、楼价余款：……（2）按揭付款：贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并交付给卖方。……6、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。……”。同日，原告向第三人出具了《承诺书（买）》，载明“……中介代理费及咨询费：本人同意向海丰地产支付中介代理费及咨询费15000元。二、在签订本承诺书时，本人同意向海丰地产支付伍仟元作为购买该物业之诚意金。……”。同日，被告许凤平出具《证明收据》，载明“本人许凤平是位于新塘镇海关大道××房物业的合法产权人，……现收到罗兰珍……交来承购上述物业的定金款项共计壹拾万元整。……注：该笔款项通过手机银行转帐，以实际到帐生效。”。2017年3月4日的《收款收据》，载明“客户名称：罗兰珍；物业地址：锦绣银苑1梯402房；款项内容：诚意金；收款金额：5000元；收款人：朱日胜。”。2019年7月16日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具涉案房屋的《不动产登记查册表》，载明“产权人：许凤平、李亚女，共同共有”。审理中，一、原告陈述以下内容：1、原告第一项诉讼请求是解除《房地产买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖法律关系。2、签订完《房地产买卖合同》后即将按揭资料提交给按揭公司，同贷书原件在按揭公司处，但现在没有原件了。3、原告取得同贷书后催促被告办理还贷未果，后得知被告许凤平被关押。4、中介费5000元的收款收据是中介的业务员朱日胜开具的。二、被告李亚女陈述以下内容：1、被告许凤平2017年3月28日因贩卖伪劣产品被抓。2、被告许凤平在3月十几日就申请了提前还贷，银行打印了贷款余额的信息给被告许凤平。由于是被告许凤平办理的，不清楚银行为何没有盖章。3、由于贷款是以被告许凤平的名义办理的，因被告许凤平被关押无法以被告李亚女的名义办理提前还贷。4、被告许凤平被关押后有告知中介，但没有通知原告。5、有收到原告的10万元定金。另查明，一、原告向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）粤0118财保393号民事裁定书；二、被告许凤平、李亚女于2012年9月24日登记结婚。三、2019年1月3日，原告向本院提起本案诉讼。本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据原告提供证据显示，原告于签订合同当日向被告许凤平支付了100000元定金，被告许凤平也出具了收据。原告已经依约履行交付定金的义务。根据合同约定，由卖方出资赎契。被告李亚女述称被告许凤平2017年3月28日被关押，在此之前被告许凤平已向按揭银行申请了提前还贷。但被告李亚女并无证据证明被告许凤平按合同约定申请了提前还贷，现因被告许凤平被限制人身自由，无法在合同约定的期限内履行提前还款涂销抵押的义务。且被告李亚女亦表示无法以其名义办理提前还款手续，合同无法继续履行，故两被告的行为已经构成违约。被告李亚女辩称被告许凤平因刑事案件被关押导致涉案《房地产买卖合同》无法继续履行不构成违约，没有依据，本院不予采纳。现原告请求解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系，本院予以支持。对于原告请求被告返还定金、利息及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于定金的利息，原告主张从起诉之日起计算，本院予以支持。利息应以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。关于违约金的计算，根据《房地产买卖合同》第六条第2点“逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，违约金的金额为125000元（1250000元×10%）。对于原告请求被告赔偿中介费15000元的诉讼请求。根据《承诺书》中“本人同意向海丰地产支付中介代理费及咨询费15000元。在签订本承诺书时，本人同意向海丰地产支付伍仟元作为购买该物业之诚意金”的约定，结合《收款收据》中所载5000元为诚意金。现原告并无证据证明已实际支付了5000元中介费，故对原告请求被告赔偿中介费15000元，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金及中介费的利息的问题，理据不足，本院不予支持。综上所述，被告许凤平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告罗兰珍与被告许凤平、李亚女于2017年3月4日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、被告许凤平、李亚女在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗兰珍购房定金100000元及利息（利息从2019年1月3日起，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；三、被告许凤平、李亚女在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗兰珍支付违约金125000元；四、驳回原告罗兰珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16185元，由原告罗兰珍负担192元，被告许凤平、李亚女负担15993元；诉讼保全费1720元，由被告许凤平、李亚女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年九月三日书 记 员  赵志琳