四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初3149号 原告（反诉被告）：欧明玉，男，1962年5月27日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 原告（反诉被告）：何孝英，女，1960年1月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都天智影院管理有限公司，住所地：成都市郫都区箐蓉镇创客公园。 法定代表人：张涛。 委托诉讼代理人（特别授权）冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。 原告欧明玉、何孝英、诉被告成都天智影院管理有限公司（简称成都天智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告成都天智公司在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用普通程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理，上列原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧明玉、何孝英向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失729,421.2元，并从即日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月4日签订《房屋租赁合同》，2017年10月10日签订《补充协议》，约定原告将“华府丽都”二楼1,350.78平方米房屋出租给被告用于开办电影院，从2018年1月1日起计算装修期，免租期从被告开始装修时起6个月，第一、二、三年每月租金45元/平方米。到装修期后，原告多次催促被告进场装修，被告置之不理并于2018年5月28日向原告发出终止合同的复函。从约定装修之日至今已逾一年，原告房屋尚未租出去、也未完成销售，已损失六个月租金364,710.6元。原告最终将房屋出租给第三人，也必然给予6个月的装修免租期，又产生租金损失364,710.6元。为此，原告要求被告赔偿12个月的租金损失共计729,421.6元及相应利息符合客观实际。为维护原告合法权益，特诉至贵院望依法裁判。 被告成都天智公司答辩并反诉称，原告未向被告履行交付租赁房屋的义务，交付义务是被告的法定义务，原告提供的房屋必须经过住建部门竣工验收备案，原告没有将合格的租赁房屋交付被告，已经严重违约，被告未能按期开业，继续履行合同将不能实现合同目的，因此被告有权解除双方签署的租赁合同及补充协议。原告要求被告赔偿损失没有合同依据，也无因果关系，不应得到支持。主合同签署后，被告按约向原告交付定金50,000元，二原告迟迟未向原告交付合格的租赁物，被告一直未控制、占有租赁物，为此被告于2018年5月28日向二原告发出解除合同通知，原告应当双倍返还定金100,000元，但至今拒不返还。二原告的严重违约行为造成被告较大经济损失，为维护被告合法权益，依法提起反诉请求：1、判令反诉被告双倍返还定金100,000元；2、反诉被告承担本案诉讼费。 经审理确认本案基本事实如下： 2017年6月4日，原告欧明玉、何孝英与被告成都天智公司以甲乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定：二原告将其位于顺庆区华府丽都二楼约1323.06平方米的房屋出租给被告用于开办电影院（天智国际影城师大店），甲方取得本建筑工程消防验收合格意见书（过一消）后十日内甲方交付乙方开始装修，交付时需双方签署书面交接手续。合同约定从乙方开始装修时六个月为免租金期，免租金期满后开始计算租赁期限，租赁期限为十年。合同还约定租金单价，其中第一年每月每平米40元，租赁费用每6个月支付一次，每次提前一个月支付。乙方在合同签订后30个工作日内，向甲方支付人民币50000元作为合同定金，甲方须同时提供相应收据，如甲方未按期取得建筑工程消防验收合格意见书，不按约履行本合同，则双倍返还定金；乙方擅自解除本合同，或者未按约定支付租金时，甲方不予退还定金。合同第十六条还约定，乙方有逾期两个月未支付租金等情形的，甲方可以解除协议，乙方还应赔偿甲方所遭受的损失（包括等待再次出租的闲置费等）。违约责任条款约定，甲乙双方违反本合同约定的义务，除本合同已对违约责任作出明确约定外，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的经济损失，该损失无法计算的以届时两个月租赁费用金额为标准。合同签订后被告成都天智公司分别于2017年7月11、7月13日向二原告合计转款50000元作为合同定金。2017年10月10日，原、被告签订《补充协议》一份，补充约定内容包括：第一、二、三年租金每平方米变更为45元；二楼外墙面积由乙方使用；现以实测面积1350.78㎡为准；从2018年1月1日起计算装修期。2018年5月3日，二原告向被告发出《关于催收房租的通知》，称“经我们多次催促，贵公司至今未进场装修也未缴纳租金。今天，我们再次以短信和特快方式通知贵公司和张涛总经理，请贵公司和张总尽快缴纳租金和进场装修，以免给我们造成更大损失！”2018年5月28日，被告成都天智公司在收到原告前述通知后向二原告《复函》，称“因我公司现有投资机构入股，经对与您们在华府丽都二楼的合作项目的市场情况、相关合同条款等进行数据评估及测算，正如我公司人员与您沟通的：如果关于房屋租金的商务条款不做调整的的话，此项目无投资价值。因此，经集团公司股东会会议讨论决定：经市场调查及数据分析预测，此项目不具备投资条件。特告知您们，我司自发函之日起正式放弃华府丽都二楼影院建设项目，同时终止2017年6月4日与您们签订《房屋租赁合同》及2017年10月10日签订的《补充协议》。”2018年8月7日，被告再向二原告发出《关于华府丽都二楼电影院项目合同终止的函》，称根据原告就终止合同所提出的条件（要求），回复如下：1、双方代表通过协商达成一致意见，同意终止南充市华府丽都二楼电影院项目合同。2、你方代表提出终止合同的要求，即要求我方赔付一年的租金方可同意终止合同，我方不同意你方要求。嗣后，被告未进场装修也未向原告缴纳租金，案涉房屋迄今未租予他人。 另查明，本案租赁房屋系由南充市永和房地产开发有限公司开发建设，该公司在原、被告订立租赁合同期间向被告出具《关于华府丽都二楼产权情况的说明》一份，载明“成都天智影院管理有限公司：我公司开发的华府丽都项目，实际控制人为欧明玉、何孝英二位女士。贵公司拟承租的该项目二楼，产权人、控制人、处分权人均为欧明玉、何孝英二人，我公司将在近期为该二位女士办理产权登记。特此说明。2017年6月4日”，诉讼中该公司又向本院出具《说明》一份，称案涉房屋产权属于何孝英、欧明玉共有，她们享有该房屋的所有权，有权占有、使用、收益、处分该房屋。2017年6月22日，南充市公安消防支队向案涉房屋开发商南充市永和房地产开发有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，就其申报的华府丽都工程综合评定消防竣工验收合格。 庭审中被告提交了其公司自制的《财务报表》、《天智创客影院南充师大店项目研究报告》、《资不抵偿的情况说明》，内容主要载明：案涉租赁房屋周围商业环境已发生巨大变化，本项目没有投资价值，继续履行合同将使被告长期严重亏损。 以上事实，有原、被告提供的双方身份信息、《房屋租赁合同》及《补充协议》、南充市永和房地产开发有限公司出具的《情况说明》案涉房屋《建设工程消防验收意见书》、定金转账凭据、原告《关于催收房租的通知》及原、被告相互函件等证据及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。该合同自双方当事人签订后即生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告欧明玉、何孝英提交的证据表明其对本案租赁房屋享有出租的权利，且经消防部门评定消防竣工验收合格，符合双方合同约定的交付被告装修条件，同时根据双方签订的《补充协议》内容，明确了从2018年1月1日起计算装修期，表明交付条件已经成就，因此被告提出的关于原告未向其履行交付租赁房屋的主张不能成立，同时依据原、被告双方相互发出的函件内容，表明二原告在向被告催收房租的事实，而被告回函称系自身商业原因要求降低房租或解除合同，未提及原告有未履行交付义务的情形，因此被告在本案中的抗辩理由不能成立，被告未按合同约定履行给付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任并赔偿原告相应损失，双方合同也约定了违约方应当赔偿给守约方造成的相应经济损失。租赁合同约定的租金给付方式为每6个月支付一次，又依据《补充协议》约定的租金计算标准，6个月房屋租金应为364,710.6元，该损失依法应当由被告承担。超过6个月后的扩大租金损失，因原告已明知被告不再履行合同，可另行出租其房屋，对原告主张的该部分损失不再支持。关于原告主张的损失利息，未超过法律规定标准，对此予以支持，即以确定的损失364,710.6元为基数从本院受理原告起诉之日（2019年4月12日）起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至付清时止。被告反诉请求与其抗辩主张同理，缺乏依据，故对其反诉双方返还定金的请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、成都天智影院管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告欧明玉、何孝英违约损失364,710.6元，并自2019年4月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付该款利息至付清时止； 二、驳回原告欧明玉、何孝英的其他讼请求； 三、驳回反诉原告成都天智公司对反诉被告欧明玉、何孝英的反诉请求。 本案本诉案件受理费11,094元，由原告欧明玉、何孝英负担5,547元，被告成都天智影院管理有限公司负担5,547元；反诉案件受理费2,300元，由被告成都天智影院管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  吴 豪 人民陪审员  吉效民 人民陪审员  明国强 二〇一九年九月三日 书 记 员  任思颖