上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51230号原告：上海禹洲商业投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金港路XXX号XXX室。法定代表人：林宇华，助理总裁。委托诉讼代理人：赵轶民，男。委托诉讼代理人：尹思丞，女。被告：上海引领餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金沪路XXX号XXX室。法定代表人：邵彬，执行董事。委托诉讼代理人：李冰，上海市君志律师事务所律师。原告上海禹洲商业投资管理有限公司诉被告上海引领餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告上海禹洲商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人赵轶民、被告上海引领餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海禹洲商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2.判令被告恢复租赁房屋原状(清空房屋内物品、拆除装修)，并将房屋返还原告；3.判令被告支付原告2019年3月、4月租金人民币(以下币种同)276,583.44元，并自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照逾期应付租金的千分之三计算违约金；4.判令被告支付原告2019年3月、4月的物业管理费67,734.72元，并自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业管理费的千分之三计算违约金；5.判令被告支付原告2016年7月1日至2017年3月31日的租金优惠(经营免租期)1,244,625.48元，并自2019年4月30日的第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付款项的千分之三计算违约金；6.判令被告支付原告2018年5月1日至2018年8月31日的租金优惠158,047.68元，并自2019年4月30日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付款项的千分之三计算违约金；7.判令被告支付原告违约金414,875.16元，自2019年4月30日起第二日至实际支付之日止每日按照上述金额的千分之三计算违约金；8.判令被告已经支付的房屋租赁保证金235,496元不予返还。事实与理由：2015年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市浦东新区沪南公路XXX号禹洲商业广场项目3楼9936弄58号-3、9936弄10号313、9936弄10号314店面(以下简称系争房屋)，并约定了租期、免租期、保证金、违约责任等事宜。上述合同签订后，原、被告又签订了《面积变更补充协议》，约定增加租赁面积，同时原告给予被告租金优惠。签约后，原告依约履行各项义务，但被告于2018年11月23日以无力经营为由向原告提出撤场申请，并于2019年2月28日擅自停止了经营。根据合同相关约定，原告有权解除合同、主张违约金及要求被告恢复房屋原状，但被告未按照原告要求履行上述义务。被告的行为已构成严重违约，造成原告重大损失，故原告起诉来院，望判如所请。被告上海引领餐饮管理有限公司辩称：不同意原告的所有诉讼请求。1.双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年2月28日解除，根据合同习惯做法以及原告自身要求，被告无需恢复房屋原状。2.被告已清空系争房屋内物品，于2019年3月1日起房屋由原告实际管控。3.被告应原告要求支付所有款项至2019月2月28日。4.被告提前退租是经过原告同意的。5.原告诉请中关于违约金的计算无合同依据。6.原告对于违约金还计算逾期违约金属重复计算。7.保证金应当返还被告。本院经审理确认如下事实：2015年11月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。该合同第二条(房屋基本状况)约定，甲方将系争房屋出租给乙方，套内建筑面积2403.02平方米。第三条(租赁期限)约定，1.租期为12年，自2016年7月1日(租赁期限起始日)起至2028年6月30日。2.装修免租期为6个月，自2016年1月1日起至2016年6月30日止。3.经营免租期为9个月，具体详见本合同第五条约定。4.租约年系指自开业日起连续的十二个月。第五条(租金及其他)约定，1.租金标准，租金自免租期届满次日开始计缴。装修免租期内，乙方无需支付租金及物管费，但应承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期内乙方无需支付租金，但需支付物管费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期共计9个月，具体为2016年7月1日起至2017年3月31日止。2016年7月1日至2019年6月30日(即第一年至第三年，含经营免租期9个月)的月租金为117,748元……2.租金付款期限：⑴租金按每两个月付款，首期租金交至2017年5月31日，于2016年1月1日前交清；此后每期租金乙方应于上一期(自2017年4月1日起每满两个月为一期)届满前5个工作日内缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。⑵乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免租期等)则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。3.履约保证金：⑴乙方应在签订本合同当日向甲方交付履约保证金235,496元……⑶若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额履约保证金。4.费用：⑴在承租期间(装修免租期除外)，乙方自行承担所应交纳的物管费12元/月/㎡。按每两个月付清，首期费用自装修免租期届满次日起至2016年8月31日，于2016年1月1日前缴清；其余每月费用应于上一期届满前5个工作日内缴清。第十条(房屋的交还)约定，1.本合同终止或解除的，乙方向甲方交还该物业时该物业要恢复原状，若该物业在交还时的建筑结构状况与甲方或商业管理公司交付时的结构状况不同的，乙方应负责恢复原状，并承担所有相关的费用。2.本合同终止或解除的，乙方应在合同终止或解除当日迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品、附着物等予以清理，办理交还物业的手续……3.乙方交还承租物业时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿；一切安装在该物业内部固定的设备和装修物，乙方均不得拆除，且甲方不予补偿。第十四条(违约责任)约定，1.乙方逾期支付本合同约定履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。第十五条(合同的解除)约定，1.本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金(以擅自解约时月租金标准计算)的违约金；2.有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金(以解约时月租金标准计算)的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失……⑵乙方在合同期限内无故歇业或停业超过十五天或擅自撤场……上述合同签订后，原、被告又签订《面积变更补充协议》，约定，乙方因改善厨房环境，提升经营品质需要，申请主合同的相关内容进行调整。经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方增加租赁建筑面积约419.26平方米，就需进行调整的相关事宜，达成补充协议：一、主合同第二条约定建筑面积约2403.02平方米变更为建筑面积约2822.28平方米；二、主合同第5.1条约定租金标准变更为：2018年5月1日至2018年8月31日租金单价为35元/月/平方米(租金优惠)，月租金为98,779.8元；2018年9月1日至2019年6月30日期间的租金单价为49元/月/平方米，月租金总额为138,291.72元……2018年11月23日，被告向原告提交《撤场申请书》，载明其“因经营不善原因，无力经营位于贵司上海市浦东新区沪南公路XXX号上海禹洲商业广场三楼306-313商铺(品牌名称：乡村大院)，现申请于2019年2月28日将该商铺退回贵公司。并承诺：1.商铺由贵公司收回另行出租；2.退还本人已交租金、物业费及租赁保证金、物业保证金等费用；3.我方保证不损坏所租铺面的结构、外观、设备、设施；4.于退还之日前一个月内完成办理注销营业执照、环评等证照及燃气等以承租人名义单独开立账户(如有)的注销手续，如未能及时办理注销而造成贵司的损失由我方支付；5.于退还之日起15日内搬离店内所有物品，若逾期未搬离由贵公司全权处理。”2019年1月22日，原告向被告发送《租费欠缴通知书》，催缴2019年1月1日至2019年2月28日的租金276,583.44元、2018年11月23日至2019年1月22日的物业费33,867.36元、2019年1月23日至2019年3月22日的物业管理费67,734.72元、2019年1月1日至2019年6月30日的垃圾清运费25,200元，以及上述欠费的违约金。2019年1月30日，原告向被告支付了上述租金276,583.44元。2019年2月21日，原告再次向被告发送《租费欠缴通知书》，催缴2019年3月1日至2019年4月30日的租金276,583.44元、2018年11月23日至2019年1月22日的物业管理费33,867.36元、2019年1月23日至2019年3月22日的物业管理费67,734.72元、2019年1月1日至2019年6月30日的垃圾清运费25,200元。2019年2月27日，原告工作人员通过微信向被告工作人员发送欠费计算表，要求被告支付2018年11月23日至2019年2月28日的物业管理费74,508.19元、2018年12月26日至2019年2月28日的水费5,272.04元、2018年1月1日至2019年2月28日的广告位能源费9,800元、2018年1月1日至2019年2月28日的垃圾清运费8,400元，并表示“这个费用都是算到2019年2月28日截止”2019年2月28日16时52分，原告工作人员又通过微信发送关于催缴水电费通知，更正水费欠费为2018年12月25日至2019年2月27日期间的7,109.3元。2019年2月28日，被告分两笔刷卡付清了上述费用(于14时02分支付92,708.19元、17时17分支付7,109.30元)，原告开具了发票。根据被告提供的拍摄于2019年7月13日的系争房屋外观照片，房屋大门上有一把锁，门口墙上载有大幅教育机构的广告。原告认可该现状，但在2019年8月12日的谈话中表示目前仍未招租。审理中，经本院释明合同解除后的法律后果，原告除诉请事项外，另要求被告支付自2019年5月1日起至被告返还系争房屋之日止按每月138,291.72元计算的房屋使用费及按每月33,867.36元计算的物业管理费。被告则对此不予同意。原、被告一致确认，增加的租赁面积419.26平方米是厨房部位，无门牌号；被告向原告支付过保证金235,496元，已支付租金及物业管理费至2019年2月28日。系争房屋位于商场内，原告系产权人及商场整体经营管理者。原告称，原、被告未达成过提前解约合意。被告在2019年2月28日之前搬过东西，但不知是否已搬空。2018年5月，被告撤出他处租赁房屋时，原告应被告要求提供了撤场申请模板，这与系争房屋租赁事宜无关，亦不代表原告同意被告的撤场申请。被告称，双方于2019年2月28日进行了交接，该日被告已搬空系争房屋，被告方的颜云飞与原告方的诸燕红检查了系争房屋现场，诸燕红带颜云飞到财务刷POS机及开发票。《撤场申请书》版本是原告起草后交由被告盖章的，故原告知晓并同意被告于2019年2月28日退还系争房屋。2019年3月初，系争门头已被原告拆除，门口有招商广告，但当时所拍照片原件已删除，故只能提供复印件。原告在系争房屋大门上加了锁，被告经营期间是从屋内锁门、后门出入的。逾期付款违约金及解约违约金标准均过高，若被告构成违约，则请求调整。原告要求被告支付租金优惠金额的诉请无充分合同依据，且本案合同已履行了20个月，取消全部租金优惠不公平。以上事实，由《房屋租赁合同》《面积变更补充协议》《撤场申请书》、微信记录、催款通知、银联POS签购单、发票等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，《房屋租赁合同》《面积变更补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，原、被告均应遵照履行。对于原告要求确认《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除的诉讼请求。审理中，被告认可合同提前解除，但认为解除时间为2019年2月28日。对此，本院注意到，一、原告在诉状中称被告于2019年2月28日停止了营业、在庭审中认可被告在该日之前有搬离行为；二、原告于2019年1月22日、2019年2月21日向被告催讨的物业管理费均截至2019年3月22日、垃圾清运费均截至2019年6月30日，但之后原告在2019年2月27日的微信中明确载明物业管理费、垃圾清运费等所有费用均结算至2019年2月28日。此外，原告于2019年2月21日还曾向被告主张2019年3月1日至2019年4月30日的租金，但在2019年2月27日催款时并未提及2019年3月1日之后的租金；三、原、被告在2019年2月28日当日完成了租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费的结算、付款及开票事务，所有款项均结算至2019年2月28日。综上，本院认为有理由相信双方就合同于2019年2月28日提前解除达成了一致意见，本院对被告的主张予以采信，对于原告要求确认租赁合同于2019年4月30日解除的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还系争房屋并恢复原状的诉讼请求。虽被告未能提供关于房屋已返还原告的直接证据，但鉴于：一、双方于2019年2月28日合同解除当天结算并付清了至2019年2月底的所有费用。按常理，双方应当会在结清费用之前对租赁物状况进行确认，但无证据证明当时原告对租赁物状况持有异议。二、系争房屋位于商场内，原告系商场整体经营管理者，系争房屋在其直接管控之下，即便被告未办理书面交接手续，原告也完全具备及时收回以防止产生损失的能力。三、被告虽未提供关于2019年3月系争房屋门口已有招商广告的照片原件，但结合前述情况以及2019年7月系争门口已载有大幅广告的事实，也足以说明原告早已就系争房屋另行招租。综上，本院认定原告已在租赁合同解除时按现状控制了房屋，且现有证据不足以证明房屋建筑结构状况与交付时不同，需要由被告恢复原状，故对于原告要求被告返还系争房屋及恢复原状的诉讼请求均不予支持。对于原告要求被告支付2019年3月1日之后的租金、使用费、物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，亦均不予支持。租赁合同虽已提前解除，但并无证据证明原、被告就合同解除后的违约责任事宜达成过一致处理意见。本案合同确因被告原因而提前解除，根据合同约定，被告应承担相当于解约时月租金三倍的违约金，原告的该项诉请具有合同依据，本院予以支持。被告认为违约金标准过高并请求调整，无事实依据，本院不予采纳。对于保证金，合同并未明确约定被告提前解约时，其所负违约责任同时包括相当于三个月租金的违约金和没收保证金。“有权不予退还”的含义也可以是保证金抵付违约金，不予退还。原告在主张三个月租金的违约金之外，再行要求没收保证金，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，被告支付的保证金可用于抵充其应付费用，不再由原告返还。对于经营免租期租金及租金优惠款项。合同明确约定，被告未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠(如免租期等)则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。现合同因被告原因而提前解除，被告应按约定金额补缴经营免租期租金及租金优惠款项，其主张合同已部分履行，全部取消优惠不公平，无事实依据，本院不予采纳。但经营免租期发生于双方增加租赁面积之前，原告按增加面积后的租金计算无依据。对于免租期租金、租金优惠款项及违约金，原告再行要求计算逾期付款违约金，无任何依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海禹洲商业投资管理有限公司与被告上海引领餐饮管理有限公司就上海市浦东新区沪南公路XXX号禹洲商业广场项目3楼9936弄58号-3、9936弄10号313、9936弄10号314店面签订的《房屋租赁合同》《面积变更补充协议》于2019年2月28日解除；二、被告上海引领餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司违约金414,875.16元(扣除已付保证金235,496元，被告上海引领餐饮管理有限公司还应支付原告上海禹洲商业投资有限公司179,379.16元)；三、被告上海引领餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司经营免租期租金1,059,732元；四、被告上海引领餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海禹洲商业投资管理有限公司租金优惠158,047.68元；五、驳回原告原告上海禹洲商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,530元，减半收取计13,265元，由原告上海禹洲商业投资管理有限公司负担3,518元、被告上海引领餐饮管理有限公司负担9,747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年九月九日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。