贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2589号原告:贵州润通投资有限公司（以下简称润通公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河锦江路5号创业中心大楼201室。法定代表人：陈江雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡文进，贵州鼎晋律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201010172683。被告：罗尚敏，男，1978年4月22日出生，汉族，住广西桂平市。原告润通公司与被告罗尚敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润通公司委托诉讼代理人胡文进到庭参加诉讼，被告罗尚敏经本院于2019年6月29在《民主与法制时报》公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年12月1日签订的《租赁合同》。2.判令被告向原告支付租金及物业费共计59136.04元（从2019年3月14日起的租金及物业费按810.08元／日计算至被告交还租赁物之日止）。3.判令被告向原告支付水电费6761.11元。4.判令被告向原告支付违约金30000元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月1日，被告因经营物流快递需要，向原告租用位于贵阳市经济技术开发区的房屋，双方就租赁事宜达成协议，并签订了《租赁合同》，合同约定：租赁费总面积1085平方米，其中厂房650平方米，办公楼四号楼435平方米（一楼200平方米，二楼235平方米），租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日至，共三年。租金标准为：厂房21.5元＋物业费1.5元／平方米／月，4号办公楼20元＋物业费1.5元／平方米／月，以上价格均为不含税价格，支付方式为季付，2018年12月1日前支付第一周期（2018年12月1日至2019年2月28日）租金及物业费72900元。此后，被告应提前10天支付下一周期租金和物业费，水电费由被告按国家相关部分收费标准据实支付原告。同时双方还约定，若因被告迟延履行支付租金超过15日的，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金30000元。协议签订后，原告按照约定将租赁物交付给被告使用，但被告仅支付了2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金和物业费（共计24300元）后拒绝支付租金和物业费，同时对于租赁期间产生的水电费共计6761.11元至今未付。原告曾多次向被告发函要求其支付拖欠的租金、物业费、水电费，但至今未果。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，诉请如前。审理中，原告明确诉请第二项的计算方式为：截至起诉之日2019年3月13日的部分：厂房租金及物业费（21.5＋1.5）／元／平方米／月，厂房租赁面积650平方米，厂房每月租金及物业费为14950元／月，每天为498.33元；4号办公楼租金及物业费（20＋1.5）／元／平方米／月，办公楼租赁面积435平方米，4号楼每月租金及物业费为9352.5元，每天为311.75元。自2018年12月1日至2019年3月13日共计103天，则租金及物业费为103天×498.33元／天＋103天×311.75元／天＝83440.99元，扣除原告已经支付的24300元，原告应付59140.24元，原告诉请为59136.04元。2019年3月14日之后的部分：厂房租赁面积650平方米中的324平方米已于2019年3月10日已经租赁他人，不存在继续计算问题，剩余326平方米的日租金249.93元（326平方米／月×23元÷30天／月）于2019年6月1日出租，则2019年3月14日至2019年6月1日期间共计79天的租金及物业费为249.93元／天×79天＝19744.47元。4号办公楼租赁面积435平方米，因被被告物品占用，租金及物业费应按合同约定以311.75元／天的标准自2019年3月14日起计算至房屋实际交还之日止。被告罗尚敏未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告润通公司成立于2011年6月9日，经营范围包括：非金融性项目投资；销售汽车零部件，机械设备、五金交电、建材、摩托车及配件、电动车；汽车租赁；汽车中介服务；汽车装饰装潢等。2019年5月10日，原告作为建设单位在经开区建设“商用车（东风）零部件配套生产项目一期工程”取得贵州省建设工程竣工规划许可证。2018年12月1日，原告汇通公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告罗尚敏签订《租赁合同》，主要内容约定：租赁物属政府规划工业用地，位于贵阳市经开区，总建筑面积1085平方米，其中标准厂房650平方米、办公楼（4号楼）435平方米（一楼200平方米、二楼235平方米）。租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止，乙方承诺租赁物仅作为办公、生活、快递分拨使用。双方确认租金标准（标准厂房21.5元＋物业费1.5元）／平方米／月、（4号办公楼20元＋物业费1.5元）／平方米／月，以上价格均为不含税价格。双方确认租金及物业费优惠后总额为291600元，其中物业管理费19500元／年，支付方式为季付（每季度一付），2018年12月1日前乙方向甲方支付第一周期（2018年12月1日至2019年2月28日）租金及物业费72900元。此后乙方应提前半个月支付下一周期租金及物业费72900元，例：2019年1月15日前付2019年2月1日至2019年4月30日租金及物业费。乙方因营业执照办理周期需在2018年12月底完成，先以个人名义签订合同并交付2018年12月租金，乙方办理好营业执照后再与甲方签订公司租赁合同（同时解除个人合同），乙方需在201年12月30日前交付下一期（一季度）场地租金及保证金30000元至甲方，支付方式为：乙方付至甲方，甲方提供收据。租赁期间租赁物产生的水费、电费由乙方负担，水电费按照国家相关部门标准以水电表实际读数结算，支付方式：乙方付至甲方，甲方提供收据。合同项下租金、物业管理费、定金、押金等款项由乙方付至甲方指定的以下账户视为甲方收到：用户名：陈江雄，开户行：贵阳银行股份有限公司花溪支行，账号：62×××93。甲方同意在合同解除或终止时乙方以实际使用现状交还租赁物，甲方不得要求乙方恢复原状或赔偿。租赁期间，乙方迟延支付租金的，没迟延一日须向甲方支付拖欠租金万分之五的违约金；若乙方逾期支付超过15日的，则甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方应向甲方支付30000元的违约金，但甲方须退还未实际使用期间租金、物业管理费（按实际使用天数结算）。因履行本合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。合同还对其他权利义务进行了约定，原告润通公司在甲方处加盖了公章，法定代表人陈江雄签字确认，被告罗尚敏亦在乙方法定代表人处签字。2018年12月10日，被告罗尚敏向原告支付款项24300元。对此，原告认可被告已向其支付了第一季度（2018年12月1日至2019年2月28日）的部份租金及物业费24300元。原告还提交水电费明细表两张（2019年1月3日、2019年2月11日），拟证明：2019年1月3日前被告使用产生的水电费5253.38元，2019年1月3日至2019年2月11日被告使用产生的水电费1507.73元，合计6761.11元，其中“陈光友”即为被告经营的国通公司的员工，“李勇彬”系原告前员工，现已离职，“邓鹤林”系另一租赁原告场地的公司员工。在2019年1月3日的水电费明细表上，显示“李勇彬”在“水表2+4号楼2号+4号楼3号备注3=2174.50元”的核对人处签字、“陈光友”在“水表1+水表2+水表3+车间1+4号楼1号+4号楼4号+4号楼2号+备注3=5253.38元”的核对人处签字、“邓鹤林”在“车间2=1142.40元”的核对人处签字。2019年2月11日水电费明细表上，显示“水表1+水表2+水表3+车间1+4号楼1号+4号楼4号+4号楼2号+备注3=1507.73元”，但核对人处各方均无签字。就2019年2月11日水电费明细表上无“陈光友”签字的情况，原告提交了一份《情况说明》，拟证明陈光友系被告经营的国通公司员工，原告在被告严重违约的情况下于2019年3月1日要求被告清点物品搬离，但被告经营公司的员工陈光友拒绝清点物品。该《情况说明》中载明以下内容：原国通员工：陈光友，国通公司拖欠润通公司场地租金；润通公司要求清点国通物品，陈光友与国通公司有劳务，拒绝履行清单工作职责；现将国通所租场地钥匙交还房东润通公司。在该《情况说明》上还备注了陈光友的身份证号及联系方式，并附有陈光友身份证复印件。其后，被告未向原告支付相关费用。为此，原告通过短信、邮寄违约通知函等方式向被告催收，但被告仍未按合同履行义务。就上述情况，原告提交了邮寄单、《通知函》、短信聊天记录，拟证明原告通过短信、邮寄《通知函》等方式多次要求被告按约支付租金、物业、水电费，其中短信内容明确被告知悉原告催收情况，并要求原告给予时间予以处理。邮单及《通知函》显示：2019年3月1日，原告向被告邮寄《通知函》，其中2019年1月15日的通知函要求被告按照合同约定补足2018年12月水电费5253.38元；补足2019年1月1日至可解除合同后搬迁日止房租费、物业费缴纳（没有24300元计，产生水电费另算），并在2019年1月31日前缴清全部欠款，如不能及时付清，原告将按时2019年2月1日清理收回场地并依法保留诉讼权利。2019年2月25日的通知函要求被告按照合同约定补足2018年12月水电费5253.38元，2019年水电费1507.73元（其他产生水电费另算），补足2019年1月1日至可解除合同后搬迁日止的房租费、物业费（每月24300元计算），迟纳金及违约责任等缴纳，并在2019年3月10日前缴清全部欠款，如不能及时付清，原告将有权单方解除合同，保留即时清理收回场地并依法保留诉讼权利，上述费用迟延支付的，原告有权停止被告使用租赁区内的有关设施、水电，由此改造的一切损失由被告承担；逾期不履行，视为被告放弃所有权，原告有权以任何方式封存、拍卖物品及公司场地设施设备，包括但不限于扔弃、变卖或拍卖，由此产生的一切相关费用责任均由被告承担，原告不承担由此产生的毁损等责任。此后，被告仍未履行义务，原告为减少损失，于2019年3月10日将一号车间324平方米、4号楼一楼办公室26平方米的场地租赁给贵州耀煋科技有限公司用作生产使用；于2019年6月1日将一号车间面积975平方米的场地租赁给贵州兴龙盛汽车贸易有限公司用作知名品牌的汽车办公、汽车维修使用。对于转租场地，原告陈述被告原承租的厂房650平方米部分已经全部租赁他人，其中324平方米系于2019年3月10日租赁给贵州耀煋科技有限公司，剩余326平方米系于2019年6月1日租赁给贵州兴龙盛汽车贸易有限公司，但被告承租的4号楼因其原用于办公，故原告保持原样未作处理。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、贵阳市自然资源和规划局工民建筑建设工程竣工规划认可证建设规模详表、建设工程竣工规划认可证、建筑工程施工许可证附件、建筑工程施工许可证、消防监督结果公开查询打印页、租赁合同、EMS邮单、短信记录截图、通知函、水电费明细表爱、转款汇款凭证、情况说明等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告润通公司与被告罗尚敏签订《租赁合同》，将位于贵阳市经开区的标准厂房650平方米、办公楼（4号楼）435平方米（一楼200平方米、二楼235平方米）出租给被告罗尚敏使用，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《租赁合同》对解除合同的条件进行了明确约定，即被告违反合同约定逾期超过十五日支付租金，原告有权解除合同。根据庭审查明的事实，被告罗尚敏确存在未按合同约定按期支付房屋租金的违约行为，并超过十五日以上，故本院对原告诉请解除合同的诉讼请求依法予以支持。对于原告诉请被告支付自租金及物业费，应按照合同约定进行计算，根据庭审查明情况，应分为厂房和4号楼两个部分，并结合两个时间节点即2019年3月10日、2019年6月1日，具体支持如下：1、厂房部分：截至2019年3月10日前厂房650平方米面积部分：2018年12月1日至2019年3月9日共计99天为：650平方米×（21.5+1.5）元/平方米/月÷30天/月×98天=48836.67元；2019年3月10日至2019年5月31日涉及厂房326平方米租赁部分：326平方米×（21.5+1.5）元/平方米/月÷30天/月×82天=20494.53元。2、4号办公楼部分：2018年12月1日至2019年5月31日为：435平方米×（20+1.5）元/平方米/月÷30天/月×181天=56426.75元；2019年6月1日起的租金及物业费因按（20+1.5）元/平方米/月的标准计算至被告实际交还房屋之日止。综上所述，被告应向原告支付截至2019年5月31日的租金及物业费125757.95元（48836.67元+20494.53元+56426.75元），2019年5月31日之后的租金及物业费以435平方米按照（20+1.5）元/平方米/月的标准计算至被告实际交还房屋之日止，超出部分本院不予支持。对于原告诉请的水电费，根据原告提交的水电费明细表及情况说明，本院仅对经核对签字确认的5253.38元予以支持。对于原告诉请的违约金，按照《租赁合同》第十条：“租金期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该租赁物。乙方应向甲方支付叁万元的违约金……（4）乙方迟延支付租金的，则每迟延一日须向甲方支付拖欠租金的万分之五的违约金；若乙方逾期支付超过15日的，则甲方有权解除本合同”之约定，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州润通投资有限公司与被告罗尚敏于2018年12月1日签订的《租赁合同》；二、被告罗尚敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州润通投资有限公司截至2019年5月31日的租金及物业费共计人民币125757.95元，2019年5月31日之后的租金及物业费以435平方米按照（20+1.5）元/平方米/月的标准计算至被告实际交还房屋之日止；三、被告罗尚敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州润通投资有限公司水电费人民币5253.38元；四、被告罗尚敏于本判决生效之日起十日内支付原告贵州润通投资有限公司违约金人民币30000元；五、驳回原告贵州润通投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2198元及公告费，由被告罗尚敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏 丽人民陪审员  杨明伟人民陪审员  宋升光二〇一九年九月十七日书 记 员  舒 飘