吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初1708号 原告：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：运秀英，董事长。 委托代理人：李敏，员工。 被告：闫文成，男，1947年7月24日生，汉族，工人，住吉林市。 原告吉林市瀚居物业服务有限公司与被告闫文成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市瀚居物业服务有限公司委托诉讼代理人李敏，被告闫文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市瀚居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、一、判令被告给付原告物业管理费3536元，纳金3873元，合计7409元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年原告与吉林恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为位于吉林市昌邑区的XXXX小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，高层住宅1.4元/月·平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费，未按时交纳的，按每日千分之三标准支付违约金。被告于2013年7月20日办理入住，房屋面积为70.16平方米，被告至今拖欠2017年1月至2019年12月物业费3536元，滞纳金3873元，合计7409元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 闫文成辩称：一、原告以与吉林恒隆建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》为由，提出诉讼合同约定物业服务费标准为，高层居宅1.4元/月平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年的物业费，未按时交纳业主按每日千分之三支付违约金，缺乏法律依据。请原告出示原始件。事实是所谓《前期物业服务合同》实质是出自原告自编通潭富苑业主手册，所有强制性条款出自于属虚假冒强制性单方合同。根据《物权法》第五十二条《合同法》中明确规定，下列五种情况之一合同失效(包括前期物业服务合同)。原告最少占据其中三条，因此合同为无效合同。二、原告无视国家法律和政府规定等强制性规定，国家《物业管理条例》第四十条，《物权法》物业服务管理收费办法中第三条，第五——八条规定物业服务收费标准依据和标准收费，供参照。原告自定价格，抬高物价，扰乱市场秩序侵犯业主和被告的合法权益和经济利益。原告1.4元/月平方米，出自XXXX业主手册，按二级物业服务收取物业服务费。国家规定二级小区服务收费标准0.75元/月平方米。省政府指导价格为0.7元—1元/月平方米。原告属超标准违法无理收费。三、原告不认真执行《前期物业合同》中内容之一前期物业承接查验内容，在物业承接查验时明知自来水管线(主要管线)铺设不合格，吉林水务集团没验收，原告与开发商是怎样签合同的，侵犯业主和被告的切身利益，因停水(主管线跑漏水，二次供水拖欠电业部门二次供水用电电费，停电停水)业主和被告为生活生存上街拦路，造成三位业主入狱。给当事人造成政治影响精神创伤和经济损失。当事人至今不愿提起往事。二号楼二单元十层左门。三人之一女士。拿业主充当枪手。电力部门维修停电、原告接到通知，不及时启动备用发电设备，电梯停止运行，造成电梯内困人，后果难以想象，原告从入住小区发电设施从未启用，消防设施、设备、报警装置无专人管理，维护查验楼内消防管线内无水，逃生通道室内门紧锁，逃生出入口无照明，室外消防通道堵塞(小汽车)大门上锁。如遇火情必出大事！另本小区为封闭小区，总长200余米，宽度10余米，没设主门没有值班岗室，只有石礅，铁桩站岗执勤，没有小区名称标识，区域内无有绿地、绿化、活动场地、活动馆所。没有路灯，只最近新添置的几件体育器材、座椅，上述足以说明一切，不一一例举。事实为依据，法律为准绳。综上所诉：实事求是，本小区没成立业主委员会，被告合法权益得不到伸张和维护，据理同小区物业管理处负责人崔女士商洽，请求出示收费依据有知情权、公示服务管理项目，因收费标准不成比例。对方百般狡辩，强词夺理而终。因此被告找社区、街道、区物业办，均以成立业主委员会维权告终；无奈拒交物业费，甘愿屈居被告，为维权，求得法院公正、公平裁判决，惩恶扬善！补充答辩：一、原告不依照国家法律法规制定收取物业管理费。依据约定高层1.4元/月平方米超省政府规定，按二级物业管理服务收费标准0.7-1元，将超出部分返还被告，被告2013年7月入住，本小区物业费从入住，开始交纳至2016年12月31日，计三年半，被告居住面积70.16平方米，每年交费为1179，合计为4126.5元。按省政府指导价2级物业服务收费标准0.7—1元/月平方米，按二级计算(不够二级标准)0.7元/每平方米，每月49.1元，每年589元，2013年7月至2016年12月31日，合计2061.5元。合计应退还被告2061元。加电子扣305元，总计2366元。二、原告以不正当手段强买强卖电子控门，控梯工具，电子扣，电子扣每枚30元，市场价5元，超出市场价6倍，电子扣是被告回家必用工具，确成为原告侵权逼迫被告交纳物业的武器，否则，电子扣失控，被告不能回家(捆绑物业费的工具)被告据理力争，在社区协调下每一、二个月升级一次至今受限。原告不顾被告户籍人口和实际人口合理发放，而是根据住户发放每户2枚，如需要按30元一枚计算。丢失、损坏，照价购买。依据《物权法》《物价法》判令原告用不正当手段，强买强卖，伪劣假冒，抬高物价获取暴利，侵犯消费者的切身利益，请求多收部分25元，以不正当手段，获取暴利以假一赔十，偿还当事人，按每枚30元计算原告应退还被告300元，合计:305元。三、原告为谋取经济利益，不择手段，目空一切，以身试法，自作主张电梯间张贴商业广告，三十二层楼顶设通讯天线。被告拒理请原告(本小区物业管理处负责人崔女士)撤掉天线和广告，美其名曰，取之于民用之于民，试问，被告及业主缴纳的物业费中包含物业设施、设备等维修、维护保养费用，此项收入用于何处?被告请求公开、公示，经济所得实际收入，并由专人负责或交社区保管，不得乱用，时至今日未见公示。再：《前期物业服务合同》属过度合同，业主以全部入住，并领到产权证(2016年中旬)合同失效，原告理应与业主重新签定新合同。没成立业主委员会应由社区、街道领导参与业主派代表同原告重新签定新合同，保障被告和业主的合法权益。因受压抑，找到诉说的机会，人民法院法庭，人民法官予以谅解，谢谢，致以老兵的礼仪！原告主体不适格，没有法律依据。前期物业合同不约束我，侵犯我的利益，请求基础不成立。补充：依据《合同法》52条、58条，前期物业合同中应该具备五条中的一条，合同无效。 本院经审理认定事实如下：原告吉林市瀚居物业服务有限公司是吉林市昌邑区的XXXX小区的物业单位，2011年12月1日至今提供物业服务。被告闫文成是该小区2-2-1505号业主，其住宅为高层住宅，该房屋建筑面积为70.16平方米。原告吉林市瀚居物业服务有限公司与吉林恒隆建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》该协议约定高层住宅物业服务费收费标准为1.4元/月·平方米。第九条物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前缴纳下一年度的物业费。被告闫文成自2017年1月1日至今未缴纳物业费，截止到合同约定的本年度年末前共个36月欠缴物业费3536元。原告吉林市瀚居物业服务有限公司向闫文成下达过催缴通知书，闫文成仍未缴纳物业费。 认定上述事实的证据有：当事人陈述、物业服务协议、缴费通知单、张贴物业费缴费通知单照片、物业费本金、违约金计算表等，上述证据经当事人质证，本院认证，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。在业主手册中也附有前期物业管理服务协议，被告以未知抗辩事由无法成立。合同《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中，原告吉林市瀚居物业服务有限公司是被告闫文成所在小区物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行物业服务义务，业主也已经接受服务。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、安全防范等项目。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。《前期物业服务合同》合同期限自2011年12月31日起至2014年12月31日止，同时第三十一条约定可延期，被告在本小区提供服务已在实际履行合同义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。原告吉林市瀚居物业服务有限公司已经按约定履行了物业服务义务，被告闫文成作为小区业主享受物业提供的服应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担违约责任。 被告拒绝缴纳物业费，提供的证据及提出的事由非不缴纳物业费的法定事由。就缴纳时间和标准未提供有效的证据予以抗辩。原告吉林市瀚居物业服务有限公司现主张被告闫文成应缴纳的物业费3536元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告吉林市瀚居物业服务有限公司要求被告闫文成支付违约金的请求，本院认为过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。闫文成应给付的物业费是3536元，根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持原告吉林市瀚居物业服务有限公司违约金707元（3836元×20%＝707.2元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下： 一、被告闫文成于本判决生效后三日内给付原告吉林市瀚居物业服务有限公司2017年1月1日-2019年12月30日期间的物业费3536元； 二、被告闫文成于本判决生效后三日内给付原告吉林市瀚居物业服务有限公司上述欠付物业费的违约金707.2元； 三、驳回原告吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告闫文成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  赵莉莉 二〇一九年九月二十日 书记员  林湘焱