四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5370号 原告：吴太忠，男，1989年4月7日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：寇翼，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余清清，北京盈科（成都）律师事务所实习律师。 被告：彭红，女，1976年6月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告吴太忠与被告彭红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴太忠的委托诉讼代理人寇翼、余清清到庭参加诉讼，被告彭红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 原告吴太忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭红向原告支付所欠租金共计179200元（自2018年4月至2018年6月及2018年12月23日至2019年3月1日）；2、判令被告彭红向原告承担违约金107520元（年租金的20％）；3、本案诉讼费用（包括但不限于财产保全费、案件受理费）由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月11日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告出租位于四川省成都市锦江区的房屋，产权证号为1651545，房屋面积共计560平方米，每月租金为44800元。房屋租金支付时间为租金按先付款后使用的原则，第一年每一季度结算一次，每一季度最后一个月20号前按时一次性支付下一季度的全部租金134400元，年租金537600元，以后每年按半年支付一次。同时，合同还明确约定在租赁期内，被告提前退租的，应提前一个月通知原告，经原告同意后解除合同，并结清所有费用，原告所收的租赁保证金不予退还。如被告未经甲方同意，中途擅自退租的，原告所收的租赁保证金不予退还外，乙方应该按当年合同总租金20％的额度向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同，按约向被告提供符合要求的房屋供被告使用，被告在租赁6个月后，因自身原因单方强制解约，并于2018年12月23日向原告单方面发出《解除合同函》。因被告的单方违约行为，导致原告房屋从2018年12月23日至2019年3月1日一直处于空置状态。同时，双方因合同期约定长达5年（自2018年6月16日至2023年6月16日）才给于被告两个月的免租期，故实际租赁时间应从2018年4月11日起计算，现被告违约行为有违诚实信用原则，被告应将2018年4月至2018年6月租金共计89600元支付给原告；同时被告应于2018年12月20日前交纳下一季度的租金，因被告的擅自解约行为，导致原告房屋造成89600元的租金损失（2018年12月23日至2019年3月1日），两项费用合计179200元。原告经数次催告无果，特诉至贵院，请求贵院依法支付原告诉请 被告彭红未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告吴太忠系位于锦江区河滨路5、7、9、11号1层商业用房（权1651545）的产权人。2018年4月11日，原告吴太忠（甲方、出租方）与被告彭红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；甲方出租给乙方的房屋位于四川省成都市锦江区，产权证号为:1651545，房屋面积共计560平方米；出租房屋一套，该房屋用途为商用；该房屋租赁期5年，自2018年6月16日起至2023年6月16日止（装修时间为2018年4月11日到2018年6月16日）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为企业生产经营使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋及由甲方所配置的中央空调一套，乙方应如期完好交还，正常折旧除外；该房屋每月租金为4.48万元；租金按先付款后使用的原则，第一年每一季度（三个月）结算一次，每一季度最后一个月20号前按时一次性支付下一季度的全部租金13.44万元，年租金为53.76万元，以后每年按半年支付一次;房屋租金支付方式:乙以银行转账的形式支付房屋租金，甲方指定的银行收款帐号为：户名：贾玲，帐号：43×××19，开户银行：建设银行成都第五支行，甲方收取房屋租金及房屋租赁保证金后应向乙方提供有效的收款凭证;乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币5万元整，在租赁期限内，若出现租赁保证金不足的情况，乙方应在租赁保证金不足情形出现后的10日内向甲方补齐；甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同（1）未按约定时间交付房屋超过10日的，（2）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响生产经营；在租赁期内，乙方提前退租的，应提前1个月通知甲方，经甲方同意后解除合同，并结清所有费用，甲方所收的租赁保证金不予退还。如乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方所收的租赁保证金不予退还外，乙方应该按当年合同总租金20％的额度向甲方支付违约金。 2018年12月23日，彭红向吴太忠出具《解除合同函》，内容如下“你我双方在签订房屋租赁合同的过程中，鉴于你方承诺房屋中央空调完好且可使用，我方才以高于市场价近一半的租金与你方于2018年4月11日签订了该房屋租赁合同。但在后期空调使用之中，空调一直无法使用，我方三番五次与你进行交涉无果，自行请师傳进行空调维修后依旧无法满足我方营运过程中客户的需求。另外，你方提供的房屋外墙体老化脱落。在我方营业过程中，墙体脱落砸坏客户车辆，还差点砸伤客，针对于此我方多次与你方交涉依旧不理不睬。你方行为以严重影响我方生产经营，依据合同第十条第二款第二项，特向你方通知解除租赁合同。我方业已腾退完毕!”，并交还吴太忠铺面钥匙两把。 庭审中，原告吴太忠表示于2019年3月1日将案涉房屋再次出租，其提供的与案外人王军（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定房屋租期8年，自2019年3月1日起至2027年4月10日止，2019年3月1日至2019年4月10日为装修期，甲方不收取租金。 上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：原、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、房屋产权证及土地证、《解约合同函》、原告与新承租人于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，原告吴太忠作为锦江区河滨路5、7、9、11号1层商业用房所有权人，将案涉房屋租给被告彭红，双方签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。合同约定租期至2023年6月16日，彭红于2018年12月23日向吴太忠出具《解除合同函》，表示因空调无法使用及墙体脱落严重影响生产经营而通知吴太忠解除租赁合同，已腾退完毕，并交还案涉房屋钥匙。本院认为，彭红未提供证据证明案涉房屋空调及墙体存在故障影响正常经营，故彭红没有单方提出解除合同的权利，彭红在租赁期限内提前解除合同，构成违约，因承担相应的违约责任。 按合同约定“如乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方所收的租赁保证金不予退还外，乙方应该按当年合同总租金20％的额度向甲方支付违约金”，该约定已明确约定未经吴太忠同意彭红擅自退租应承担的违约责任，故原告主张违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定,本院予以支持。原告吴太忠主张的2018年4月至2018年6月期间租金系双方签订租赁合同约定的装修期产生的免租期损失，原告吴太忠主张的2018年12月23日至2019年3月1日的租金系被告彭红搬离后至房屋再次出租期间的空置期损失。合同对保证金及违约金的约定，以及原告主张的免租期损失、空置期损失均系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因被告违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的五年租赁期限不能实现。吴太忠收回涉案商铺后，需要对租赁物进行再次出租，故原告对租赁场地的使用存在空置期和免租期，该期间会给吴太忠造成损失。本院综合考虑被告擅自退租的违约程度，并结合原告需要寻找新的承租人并重新给予免租期的实际情况，合同约定的违约责任,酌情确认将被告按三个月租金标准134400(44800元/月×3月)作为违约金（包括免租期及空置期损失）支付原告,抵扣原告已支付的保证金50000元后,被告还应支付原告违约金84400元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴太忠支付租金及违约金共计134400元，此款与彭红向吴太忠交纳的保证金50000元品迭后，被告彭红还应给付原告吴太忠的款项为84400元； 二、驳回原告吴太忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5601元由原告吴太忠承担2000元，被告彭红承担3601元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 范 薇 人民陪审员 陈 德 人民陪审员 雷 莉 二〇一九年九月六日 书 记 员 邹聪颖