四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3540号 原告：易建平，男，1971年12月26日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：殷永芝，女，1976年12月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二原告委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被告：四川锦地房地产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。统一社会信用代码：91511422793969275K。 法定代表人：熊剑，总经理。 第三人:中国农业银行股份有限公司威远县支行。住所地：威远县严陵镇。 负责人:叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，该单位员工。 原告易建平、殷永芝与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地房产公司）、第三人乐山市商业银行股份有限公司井研支行、中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称：农业银行威远县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，二原告申请撤销对第三人乐山市商业银行股份有限公司井研支行的全部诉请，本院予以准许并宣布其退出诉讼。原告殷永芝及委托诉讼代理人张军成，第三人农业银行威远县支行的委托诉讼代理人钟军到庭参加诉讼，被告锦地房产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易建平、殷永芝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.请求判令被告在原告实际取得不动产权证书起15日内向原告支付逾期办证违约金(计算方式：从2016年6月30日起到取得不动产权证书止，每日按照100元计算)；3.请求判令被告承担逾期交房违约金(从2015年1月1日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算)；以上二、三项请求的违约金暂计算至2019年7月1日，共暂计为164200元；4.请求判令第三人协助被告为原告办理不动产权证书；5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年5月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于眉山市东坡区锦地上城37栋3单元2层1号的商品房，房屋总价款为人民币360000元。合同第十条约定了交付商品房时间为2015年1月1日，但至今原告未收到被告提供的竣工验收合格证，虽被告现已将未竣工验收合格房屋交付给了原告，但被告该行为违反法律强制性规定，已构成逾期交房，应从取得竣工验收合格证起才视为交房，所以被告已严重违约，应当承担逾期交房的违约责任，即根据合同第十二条约定支付违约金。合同第十九条、《补充协议》第九条第十项对办理产权登记及违约金作了约定，但在被告已向原告代收房屋契税、维修基金等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理不动产权证书。原告多次敦促被告履行义务，被告却以种种原因拖延推诱，给原告造成了损失，已严重违约，被告应按照合同和补充协议约定向原告承担违约责任。被告于2013年12月13日将案涉房屋土地抵押给第三人农业银行威远县支行贷款，并办理了土地抵押登记。虽然被告将土地抵押给第三人，但第三人只是拥有一个合法的债权，而原告请求办理不动产权证书属于居住权，是人权范畴，人权高于一切权力，故第三人应当协助被告为原告办理产权证。原告认为，被告违反《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规规定，已经严重侵犯了其合法权益，被告理应向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。第三人应当协助被告为原告办理不动产权证书，以实现原告的居住权。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，诉请至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告锦地房产公司未答辩，也未提供证据。但其于2019年9月20日提交书面代理词，1.迄今为止，案涉房屋的产权证书仍然没有办理，依据原、被告之间的合同约定，原告要求被告支付违约金的前提条件尚不存在。2.涉案房屋没有产权证书属实，但被告并无主观故意拖延办证时间，逾期办证的真正原因在于涉案房屋所属土地已被银行办理了抵押登记。根据房管部门的规定，客观上至今仍然无法为原告办理产权证。3.原告要求被告承担逾期交房违约金这一诉讼请求与事实不符，且约定违约金明显过高，被告已按约交付了房屋，而且涉案房屋早就取得了竣工验收合格证，考虑被告公司目前对外负债较多，恳请法庭依法予以调整为日万分之0.5。 第三人农业银行威远县支行辩称，1.从法律上说，第三人没有协助原告办理不动产权证书的义务，从事实上说，原告与第三人没有签订任何合同，原告不应将该行列为第三人。2.请求法院宣布原、被告签订的商品房买卖合同无效。3.请求法院判决原告协助第三人处置抵押房产。4.请求法院判决原告承担第三人因本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用。 原告易建平、殷永芝围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.二原告身份证复印件、被告及第三人企业信息网上打印件；2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据四张。被告未对上述证据未发表质证意见。第三人对1组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第2组证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为是在侵犯第三人抵押权的基础上形成。本院依法对二原告举证的第1组证据予以采信；第三人对第2组证据的真实性、关联性均未持异议，本院予以确认，关于合法性问题，该组证据中的《商品房买卖合同》在眉山市房管局备案登记，且第三人仅对未修建房屋的空地享有抵押权，其上修建的房屋并未抵押，故本院对第三人关于该组证据不具有合法性的质证意见不予采信。 被告锦地房产公司未提交证据。 第三农业银行威远县支行依法提交了如下证据：1.他项权证复印件；2.威远县人民法院（2017）川1024执474号受理案件通知书。原告对第1组证据的真实性、合法性关联性不持异议，对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能看出申请执行内容，与本案无关。被告未对上述证据发表质证意见。本院依法对第三人举证第1组证据予以采信；对第2组证据，因内容上无法反映与本案存在关联性，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月21日，原告易建平、殷永芝（买受人）与被告锦地房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由原告购买被告开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”37幢3单元2楼1号房屋，建筑面积105.91㎡，总房款360000元，买受人采取一次性付款方式。第十条约定出卖人应当在2015年1月1日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第九条第十款约定：如因甲方（出卖人）的责任，乙方（买受人）未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：乙方不退房，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付￥100元（大写人民币一百元整）的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。签订合同当日，原告易建平、殷永芝向被告锦地房产公司交纳购房款360000元。2015年1月2日，被告将案涉房屋交付给二原告，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。被告至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，二原告至今亦未实际取得房屋所有权证书。 另查明，被告将案涉房屋土地（未修建房屋之前的空地）抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，被告应当在2015年1月1日前向二原告交付该商品房，被告是2015年1月2日将案涉房屋交付给二原告，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵。但二原告已经收房，应视为被告已交房。对逾期交房违约金，因被告提出合同约定违约金明显过高，被告公司目前对外负债较多，本院酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。被告交房逾期1日，应承担按二原告已交付房价款360000元的日万分之一的违约金，即36元。关于合同约定被告应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，二原告应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。被告未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为二原告办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故二原告诉讼请求被告立即为其办理不动产权证书，本院不予支持。关于二原告请求判令被告在其取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金，《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款约定为“……并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现被告尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，二原告也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在条件成就后被告是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故二原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于二原告请求判令第三人协助被告为其办理不动产权证书，因第三人相对于被告是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对二原告设定办证障碍，不应当承担协助二原告办证义务。第三人关于请求法院宣布原、被告签订的商品房买卖合同无效的辩称意见，于法无据，本院不予采信；第三人关于判决二原告协助其处置抵押房产并承担第三人因本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用的抗辩主张，不属于本案审理范围，本案不作处理，第三人可另行主张权利。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告易建平、殷永芝逾期交房违约金36元； 二、驳回原告易建平、殷永芝的其他诉讼请求。 案件受理费3584元，减半收取1792元，由原告易建平、殷永芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈曼 二〇一九年九月三十日 书记员  杨云