广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初857号原告：广州市增城华祥粮油商店，住所地：广州市增城区荔城街湘江路32号。委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。被告：张岳康，男，1993年8月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智锟，广东德比律师事务所律师。被告：陈镜芬，女，1987年11月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：王胜云，男，1985年7月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市增城华祥粮油商店与被告张岳康、陈镜芬、王胜云申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城华祥粮油商店的委托诉讼代理人刘碧云、被告张岳康的委托诉讼代理人温建锋到庭参加诉讼，被告陈镜芬、王胜云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城华祥粮油商店向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）粤0118执异187号执行裁定书，继续对陈镜芬所有的位于广州市增城区××诗意花园画舫街××房（登记字号：18登记12552203）的查封措施。2.本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：2018年6月21日，原告依法向广州市增城区人民法院申请诉讼中保全，申请查封陈镜芬所有的位于广州市增城区××诗意花园画舫街××房（登记字号：12552203）。人民法院依法作出（2018）粤0118民初4243号之一民事裁定书并于2018年6月25日采取保全查封措施。2018年11月22日，张岳康对上述保全查封措施提出异议。2018年11月30日，人民法院作出判决，原告收到判决后，已依法提出上诉并缴纳了上诉费用，现广州市中级人民法院尚未安排庭审。2018年12月28日，人民法院作出（2018）粤0118执异187号执行裁定书，裁定撤销（2018）粤0118民初4243号之一民事裁定书，解除涉案房屋的查封。申请人认为，人民法院解除对涉案房屋，缺乏事实及法律依据。理由如下：一、关于《房屋买卖合同》的效力。本案中，根据张岳康陈述，其通过广州市万好房地产代理有限公司（简称万好公司）向陈镜芬、王胜云承购涉案房屋。但经查，张岳康系万好公司的员工。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”。故涉案《房屋买卖合同》，违反了法律、行政法规禁止性规定，应当认定合同无效。二、关于张岳康是否在查封前已占有涉案房屋。首先，本案中，被告张岳康提出执行异议时提供了卡片及钥匙的图片，主张其已占有涉案房屋。房屋的占有，以实际控制为准，即对房屋具有管理和支配权。根据《物权法》的有关规定，占有包括对物的使用、收益等。张岳康提供的卡片及钥匙图片均无显示涉案房屋及房屋产权人、及占有时间等信息，不能证明张岳康已经实际入住或控制支配涉案房屋，无论是直接占有还是间接占有都没有发生。再者，本案中，张岳康提出执行异议时，提交了其与陈镜芬、王胜云的仲裁申请书及仲裁调解书。但是，该仲裁程序是在法院查封后发生。同时，该仲裁调解书是中国广州仲裁委员会根据张岳康与陈镜芬、王胜云的申请将其自行达成的调解协议制作而成，仲裁委制作调解书仅对当事人自行达成的调解协议之内容是否合法进行形式审查，未对案件进行开庭审理查明案件事实，更未确认调解协议中其双方自行确认的调解内容是否已实质、真实发生。故张岳康对其在人民法院查封前已占有涉案房屋的主张，证据不足，其应当自行承担举证不能的责任。三、关于张岳康对涉案房屋主张所有权。首先，本案中，张岳康与陈镜芬、王胜云诺成《房屋买卖合同》，且未办理过户手续。其双方之间达成的《房屋买卖合同》属于设立债权的行为，而物权的所有权以办理产权登记或变动才发生效力。因此，涉案房屋所有权未发生变动，假如《房屋买卖合同》真实、合法、有效，张岳康依法只能向陈镜芬、王胜云行使违约赔偿或者损害赔偿的债权请求权。再者，本案中，根据张岳康提供其于2018年11月14日查询的涉案房屋产权情况可知，涉案房屋尚为合同预告登记阶段。张岳康可在与陈镜芬、王胜云签订《房屋买卖合同》后，向房屋管理部门申请不动产变更登记，将其对涉案房屋的债权行为及物权期待向社会公示。但据张岳康提交的证据及陈述可知，其在所谓的长达一年多之久的交易中多次纵容陈镜芬、王胜云违约，未到房屋管理部门办理变更登记，亦更一直未依照合同约定向陈镜芬、王胜云追究违约责任，明显与常理不符。故张岳康对涉案房屋主张所有权没有法律依据。综上所述，张岳康对涉案房屋主张所有权，要求排除执行保全查封，没有事实与法律依据，依法应予驳回。人民法院据此作出的执行裁定书，依法应予纠正。被告张岳康辩称：认为原告的请求应当予以驳回，理由如下，张岳康是合法购买涉案房屋且已支付了房款，未能办理过户的过错是原告，张岳康提供的证据能证明上述事实，符合相关规定，依法可排除该案件之诉。被告陈镜芬、王胜云未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月20日，中国广州仲裁委员会出具（2018）穗仲案字第25892号《调解书》载明“一、张岳康与陈镜芬、王胜云继续履行于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》（NO.0000041）及2018年5月18日签订的《房屋买卖合同补充协议》……。”2018年12月28日，本案作出（2018）粤0118执异187号《执行裁定书》载明“本院查明，本院执行申请执行人华祥商店申请执行被执行人陈镜芬、王胜云买卖合同纠纷一案，执行依据为本院作出已经发生法律效力的(2018)粤0118民初4243号民事判决。该案判决王胜云、陈镜芬向华祥商店支付货款77137.3元及利息，并承担该案的诉讼受理费及诉讼保全费。在诉讼中，本院根据华祥商店的申请于2018年6月22日作出(2018)粤0118民初4243号之一民事裁定书，裁定：“查封被告陈镜芬所有的位于广州市增城区××诗意花园画舫街××房（登记字号：18登记12552203）。查封期限为三年，自二0一八年六月二十五日起至二0二一年六月二十四日止。”张岳康不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。另查明，（2018）穗仲案字第25892号《调解书》载明调解协议内容如下：“(一)双方确认张岳康与陈镜芬、王胜云继续履行于2017年8月22日签订的《房屋买卖合同》(N0.0000041)及2018年5月l8日签订的《房屋买卖合同补充协议》；(二)陈镜芬、王胜云确认于2018年5月18日已经收到张岳康向其支付的全部房款1448000元，并确认陈镜芬、王胜云在收齐上述款项当日将涉案房屋交付给张岳康；(三)陈镜芬、王胜云应于2018年10月27日前还清抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州秀北支行的抵押贷款，并协助张岳康办理涉案房屋的涂销抵押登记手续；(四)陈镜芬、王胜云在办理完涂销抵押登记手续之日起五日内协助张岳康办理涉案房屋过户至张岳康名下的过户登记手续；(五)本案仲裁费27030元，由张岳康自行承担。”（2018）穗仲案字第25892号调解书在2018年9月20日送达张岳康和陈镜芬、王胜云签收，并于该日起发生法律效力。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”为保证生效判决的执行，本院在诉讼过程中于2018年6月22日根据申请人华祥商店的申请作出(2018)粤0118民初4243号之一民事裁定书，保全查封登记在被申请人陈镜芬名下的涉案房屋。本院在执行保全中查封涉案房屋的行为符合上述法律规定。张岳康对涉案房屋主张所有权，要求本院撤销对涉案房屋执行保全的查封行为，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。对于张岳康的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈镜芬、王胜云依照(2018)粤0118民初4243号判决应履行金钱偿付的义务。从（2018）穗仲案字第25892号《调解书》内容可知：１、张岳康与陈镜芬、王胜云分别在2017年8月22日、2018年5月l8日签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，该合同（协议）经签订即成立生效，并由仲裁委员会调解确认其效力并协议继续履行。本院在2018年6月25日查封了涉案房屋，因此本院认定张岳康与陈镜芬、王胜云签订合法有效的房屋买卖书面合同的时间在本院实施查封行为之前。仲裁调解书还确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收齐张岳康支付的全部房款后于当日将涉案房屋交付给张岳康，故本院对张岳康主张涉案房屋交接的时间及事实予以采信，认定陈镜芬、王胜云于2018年5月18日将涉案房屋交付了张岳康，张岳康从该日起已合法占有使用涉案房屋，显然亦在本院于2018年6月22日查封之前。２、另外，仲裁调解书确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收到张岳康支付的全部房款1448000元，陈镜芬、王胜云明确表示已收齐全部的购房款，该款与房屋买卖合同、补充协议的约定购房款金额一致，因此本院认定张岳康履行了全部房屋价款的给付义务。（2018）穗仲案字第25892号调解书已发生法律效力，无证据显示该调解书依法被撤销，故本院对其调解确认的事实予以采信。华祥商店主张陈镜芬、王胜云在仲裁调解中关于房屋占有时间的确认，只是双方之间为达成调解协议的让步。对此华祥商店未提出任何证据证明或反驳，故本院不予采信。3、按常理分析，张岳康作为买受人，理应希望尽快将涉案房屋的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据显示张岳康要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于张岳康自身原因致使涉案房屋未办理过户登记，也不能因此认定张岳康存在过错。而且从2018年5月18日张岳康支付完全部购房款及陈镜芬、王胜云将涉案房屋交付给张岳康占有使用，到本院于2018年6月25日查封涉案房屋仅一个月多的时间（在此期间陈镜芬、王胜云需办理还贷及涂销抵押手续），之后涉案房屋就因法院的查封行为而不能办理过户登记手续，故张岳康主张其对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错，符合情理及法律规定，本院予以采信。综上事实，本院认为张岳康与陈镜芬、王胜云之间买卖涉案房屋的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故张岳康的异议理由成立，对其解除对涉案房屋查封措施的请求，本院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：撤销广东省广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118民初4243号之一《民事裁定书》，解除对陈镜芬所有的位于广州市增城区××诗意花园画舫街××房（登记字号：18登记12552203）的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起上诉。”另查，陈镜芬、王胜云分别于2017年8月22日、2017年8月31日出具《收款收据》载明收到张岳康交来位于增城区××诗意花园画舫街××房购房定金2万元、20万元，但张岳康述称分别于2017年8月22日和2017年8月31日分别支付了定金2万元和18万元。《借记卡账户历史明细清单》记载“张岳康通过其卡号62×××67于2018年5月18日向陈*芬转账625000元、625000元”，张岳康述称其中有2000元是家电家私费用。虽然原告在庭审时不确认张岳康已付清购房款，但未提供证据予以反驳。又查，《店铺个人信息》显示张岳康是广州市万好地产有限公司的经纪人。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院认为，本案属申请执行人执行异议之诉，需要审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应考虑四个因素：一是在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，二是在法院查封之前是否已合法占有该不动产，三是是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，第一，涉案房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院于2018年6月25日查封了涉案房屋，张岳康与陈镜芬、王胜云分别于2017年8月22日、2018年5月l8日签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，上述两份合同是其真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效。第二，张岳康在法院查封之前已合法占有涉案房屋。仲裁调解书确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收齐张岳康支付的全部房款后于当日将涉案房屋交付给张岳康，故本院认定陈镜芬、王胜云于2018年5月18日将涉案房屋交付了张岳康，张岳康从该日起已合法占有使用涉案房屋，显然亦在本院于2018年6月22日查封之前。原告认为张岳康未在查封前占有使用涉案房屋，但未提供证据予以证明，故本院不予采纳。第三，张岳康已支付全部购房款。仲裁调解书确认陈镜芬、王胜云于2018年5月18日收齐张岳康支付的全部房款，本院予以确认。原告认为未支付对价，本院认为，虽然《借记卡账户历史明细清单》对张岳康向陈镜芬的转账未备注用途，但结合本案的证据以及当事人的陈述，本院确认该两笔金额为625000元的款项的用途为购房涉案房屋的购房款，故本院不予采纳原告的该项主张。第四，非因张岳康自身原因未办理过户登记。按常理分析，张岳康作为买受人，理应希望尽快将涉案房屋的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。因此在没证据显示张岳康要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于张岳康自身原因致使涉案房屋未办理过户登记，也不能因此认定张岳康存在过错。而且从2018年5月18日张岳康支付完全部购房款及陈镜芬、王胜云将涉案房屋交付给张岳康占有使用，到本院于2018年6月25日查封涉案房屋仅一个月多的时间（在此期间陈镜芬、王胜云需办理还贷及涂销抵押手续），之后涉案房屋就因法院的查封行为而不能办理过户登记手续，故张岳康对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。另外，原告仅提供《店铺个人信息》证明张岳康是广州市万好地产有限公司的员工，认为涉案房屋的买卖并非真实的房屋买卖，本院不予采信。综上所述，被告陈镜芬、王胜云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证以及抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告广州市增城华祥粮油商店的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告广州市增城华祥粮油商店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年九月十一日书 记 员  陈雪冰