江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异60号 案外人江西省速好达物流有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区新里梵顿公馆商业区2酒店1004（第10层），统一社会信用代码：91360121MA35F1765E。 法定代表人黄永军，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人陈军、王学军，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 申请执行人江西湾里农村商业银行股份有限公司。住所地：江西省南昌市湾里区磨盘山北路18号，统一社会信用代码：91360100705618943M。 法定代表人闵艳群，该公司董事长。 被执行人江西省财丰经济文化有限公司。住所地：江西省南昌市东湖区省政府大院北二路109号气象大楼103号，统一社会信用代码：91360100794799650G。 法定代表人段黎明。 被执行人南昌市丰茂实业有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路599号丰源金润广场二期29-621，组织机构代码：69606024-6。 法定代表人李胜。 被执行人江西省从上实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙三路以东、富山一路以北，统一社会信用代码：91360100550861382J。 法定代表人彭亭亭。 被执行人江西省平彦实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道以南A#、B#、C#、D#地，组织机构代码：55062923-9。 法定代表人陈亮。 被执行人陈亮，男，汉族，1985年12月12日出生，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 被执行人彭亭亭，女，汉族，1984年6月7日出生，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 被执行人段黎明，男，汉族，1978年10月22日出生，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 被执行人陈婷，女，汉族，1983年1月19日出生，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 被执行人段晓明，男，汉族，1981年6月3日出生，住所地：江西省九江市浔阳区。 被执行人万筱芳，女，汉族，1983年10月9日出生，住所地：江西省九江市浔阳区。 被执行人李胜，男，汉族，1976年12月7日出生，住所地：江西省九江市共青城德安县。 被执行人李连平，女，汉族，1981年7月3日出生，住所地：江西省九江市共青城德安县。 本院在执行申请执行人江西湾里农村商业银行股份有限公司与被执行人江西省平彦实业有限公司（以下简称平彦公司）、江西省财丰经济文化有限公司、南昌市丰茂实业有限公司、江西省从上实业有限公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平借款合同纠纷一案中，案外人江西省速好达物流有限公司（以下简称速好达公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人速好达公司异议请求本院确认其与平彦公司关于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号11栋房产及南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南D#土地使用权（以下简称案涉财产）的租赁关系，并在拍卖公告中予以公示。事实和理由如下： 一、速好达公司的股东黄永军、钟亮（钟亮占股80%、黄永军占股20%）与平彦公司就案涉财产租赁合同的签订时间是2014年9月1日，早于本案申请执行人江西湾里农村商业银行股份有限公司的最高额抵押权的设立时间2014年9月28日之后，也早于本院的判决和强制执行时间。根据时间先后顺序，上述情形属于先租后抵。根据我国物权法第一百九十条、合同法第二百二十九条、最高院关于适用担保法的解释第六十五条的规定，先租后抵的关系不受抵押权的影响，抵押权实现后，在租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效。 二、根据黄永军、钟亮与平彦公司签订的租赁合同第三条（交验身份）、第六条（租金及租金的交付）、第十七条（补充条款）的规定，速好达公司的股东黄永军、钟亮在与平彦公司签订租赁合同时就已经预设了将来设立的公司及公司对该租赁权益的继受。又因黄永军、钟亮是速好达公司的股权，且黄永军、钟亮二人的持股比例之和为100%，黄永军、钟亮与速好达公司在权益上具有一致性，而速好达公司与平彦公司在2015年3月1日签订的租赁合同是依照原租赁合同的约定签订，所以速好达公司依法继受了黄永军、钟亮对平彦公司的租赁权益。 三、不能以以租抵债为理由在拍卖公告中不公示速好达公司租赁权益的存在。实践中，承租人支付租金的方式多种多样，以债低租是租金的常见支付方式之一，法院不宜以此为由否认租赁关系的存在。关于租赁关系的真实性合法性应在审判程序中作出实体判决，若在执行程序中直接否认该租赁合同的存在，不仅剥夺了当事人的实体权益，而且也违反了法定程序，超出了执行程序的职权。根据黄永军、钟亮与平彦公司签订的租赁合同，17年的租期当中只有最初的2年是以租抵债的方式支付租金，其余15年都是用现金方式支付，且自2016年至2021年这5年的租金已经用现金支付完毕。因此，该合同应属租赁关系，而非使用权转让关系。 四、本院之前在其他案件中已就平彦公司的另一财产确认了速好达公司对该财产的租赁关系。 本院查明，江西湾里农村商业银行股份有限公司与江西省财丰经济文化有限公司、南昌市丰茂实业有限公司、江西省从上实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月27日作出（2017）赣01民初120号民事判决书，判令：一、被告江西省财丰经济文化有限公司应于本判决生效之日起十日内向江西湾里农村商业银行股份有限公司偿还垫款本金3993232.48元及利息（利息至2017年1月19日为405313.05元；自起2017年1月20日，利息按每日万分之五计算至应付款项实际付清之日止）；二、被告南昌市丰茂实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西湾里农村商业银行股份有限公司偿还垫款本金2994464.19元及利息（利息至2017年1月19日为303938.05元；自起2017年1月20日，利息按每日万分之五计算至应付款项实际付清之日止）；三、被告江西省从上实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西湾里农村商业银行股份有限公司偿还垫款本金2993066.88元及利息（利息至2017年1月19日为303796.16元；自起2017年1月20日，利息按每日万分之五计算至应付款项实际付清之日止）；四、被告江西省财丰经济文化有限公司、南昌市丰茂实业有限公司、江西省从上实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江西湾里农村商业银行股份有限公司偿还律师费5万元；五、被告南昌市丰茂实业有限公司、江西省从上实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平对被告江西省财丰经济文化有限公司在本判决第一、四项中的应付款项承担连带清偿责任，被告南昌市丰茂实业有限公司、江西省从上实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平承担连带清偿责任后，有权向被告江西省财丰经济文化有限公司追偿；六、被告江西省财丰经济文化有限公司、江西省从上实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平对被告南昌市丰茂实业有限公司在本判决第二、四项中的应付款项承担连带清偿责任，被告江西省财丰经济文化有限公司、江西省从上实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平承担连带清偿责任后，有权向被告南昌市丰茂实业有限公司追偿；七、被告江西省财丰经济文化有限公司、南昌市丰茂实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平对被告江西省从上实业有限公司在本判决第三、四项中的应付款项承担连带清偿责任，被告江西省财丰经济文化有限公司、南昌市丰茂实业有限公司、平彦公司、陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、段晓明、万筱芳、李胜、李连平承担连带清偿责任后，有权向被告江西省从上实业有限公司追偿；八、原告江西湾里农村商业银行股份有限公司就本判决第一、四项的债权对被告平彦公司用作抵押的财产折价、拍卖、变卖所得的价款在400万元范围内享有优先受偿权，原告江西湾里农村商业银行股份有限公司实现优先受偿权后，被告平彦公司有权向被告江西省财丰经济文化有限公司追偿；原告江西湾里农村商业银行股份有限公司就本判决第二、四项的债权对被告平彦公司用作抵押的财产折价、拍卖、变卖所得的价款在300万元范围内享有优先受偿权，原告江西湾里农村商业银行股份有限公司实现优先受偿权后，被告平彦公司有权向被告南昌市丰茂实业有限公司追偿；原告江西湾里农村商业银行股份有限公司就本判决第三、四项的债权对被告平彦公司用作抵押的财产折价、拍卖、变卖所得的价款在300万元范围内享有优先受偿权，原告江西湾里农村商业银行股份有限公司实现优先受偿权后，被告平彦公司有权向被告江西省从上实业有限公司追偿【南房他证莲塘镇字第××号、南他项（x）第x号】；九、驳回原告的其他诉讼请求。 另查明，根据江西湾里农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2018年9月28日立案执行上述案件，执行案号为（2018）赣01执487号。执行过程中，本院于2019年1月3日作出（2018）赣01执487号之一执行裁定书，拍卖案涉财产。 再查明，案涉财产的抵押权登记时间为2014年9月29日，抵押权人为江西湾里农村商业银行股份有限公司。 还查明，速好达公司提交的证据目录中的证据二租赁合同约定，出租方为平彦公司（甲方），承租方为黄永军、钟亮（乙方），合同签订日期为2014年9月1日。合同第一页中段表述为：“鉴于2014年1月10日和2014年1月14日甲方为黄永军、钟亮担保借款出现未还款情况，同时双方协商乙方暂不起诉查封甲方公司资产达成以租赁方式偿还该借款。现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理”。合同第一条表述为：“甲方出租给乙方的房屋坐落于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号平彦厂区11栋建筑及场地（具体明细：厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4计7栋，原料库1栋、A宿舍、B宿舍计2栋；办公楼1栋，共计11栋建筑。其中厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4合计总面积50179.78平方米，宿舍楼面积共4368.3平方米，办公楼面积共2815.78平方米，原料库面积共1646.32平方米，11栋建筑总面积为59010.18平方米，场地占地75亩”。合同第三条交验身份表述为：“甲方应向乙方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明。乙方应向甲方出示身份证，乙方需在2015年2月30日前注册______公司后提供营业执照及组织机构代码等有效补充证件”。合同第五条表述为：“房屋租赁期自2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年”。合同第六条表述为：“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息……甲方同意合同期内自2016年8月1日起双方约定租金按单价3元每平方米每月计费，每月租金共计人民币177030元，全年租金合计人民币2124360元……”。 速好达公司提交的证据目录中的证据五租赁合同约定，出租方为平彦公司（甲方），承租方为速好达公司（乙方），合同签订日期为2015年3月1日。合同约定的内容与证据二的合同约定的内容基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为速好达公司是否有权继续占有、使用案涉财产。结合案外人的陈述及案涉财产的抵押权设立时间，以2014年9月29日这个时间截点进行分段评析。 首先，从案外人主张的与平彦公司签订“租赁合同”的时间2014年9月1日至2014年9月29日案涉财产抵押权设立期间，速好达公司与平彦公司签订的“租赁合同”能否对抗本院的无权利负担执行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该法律规定，租赁合同是指出租人将租赁物提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将租赁物归还给出租人的协议。故承租人缔约合同的目的是取得租赁物的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，速好达公司提交的2014年9月1日黄永军、钟亮与平彦公司签订的“租赁合同”其中第一页中段表述为：“鉴于2014年1月10日和2014年1月14日甲方为黄永军、钟亮担保借款出现未还款情况，同时双方协商乙方暂不起诉查封甲方公司资产达成以租赁方式偿还该借款。现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理”，合同第六条表述为：“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息……。从该约定来看，黄永军、钟亮为了使自己的债权得到清偿，同意平彦公司至少以2014年9月1日至2016年8月31日就案涉财产的使用权充抵借款本金及利息。由此可见，平彦公司与速好达公司自2014年9月1日至2016年8月31日之间的“租赁合同”实为将案涉财产的使用权转让给黄永军、钟亮，以此履行借款合同中平彦公司的还款义务，实质上不同于法律规定的出租人与承租人之间签订的租赁合同关系。故速好达公司请求确认其与平彦公司在2014年9月1日签订的“租赁合同”为真实有效的租赁关系，并在拍卖公告中予以公示，无事实和法律依据，本院不予支持。 其次，从2014年9月29日案涉财产抵押权设立至案外人主张的与平彦公司签订“租赁合同”的截止时间2031年8月31日期间，速好达公司与平彦公司签订的“租赁合同”是否能够对抗本院的无权利负担执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。基于案涉财产在2014年9月29日抵押权设立前的“租赁合同”关系本院不予认可，即使速好达公司与平彦公司在抵押权设立之后签订的“租赁合同”是真正有效的租赁合同，但根据上述法律规定，该租赁合同成立时间在抵押权设立之后，仍不得对抗已登记的抵押权，不适用买卖不破租赁原则。 综上所述，速好达公司请求本院确认其与平彦公司的租赁关系，并在拍卖公告中予以公示，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人江西省速好达物流有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 李国兴 审判员 郭小玲 二〇一九年九月十二日 书记员 蔡雅欢