内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终1154号上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司。法定代表人：崔某，公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古飞恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：杜某，内蒙古大法扬律师事务所律师。原审第三人：石某，住内蒙古自治区磴口县。原审第三人：王某1，住内蒙古自治区磴口县。原审第三人：贾某，住内蒙古自治区。原审第三人：赵某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）因与被上诉人李某及原审第三人石某、王某1、贾某、赵某债权转让合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2018）内0826民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万博公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人李某的委托诉讼代理人杜某，原审第三人石某、王某1、贾某、赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万博公司上诉请求：1.请求撤销原判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2.请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。首先，原审法院在事实认定部分认为“原告与被告所签两份认购书在成立时生效”明显属于事实认定错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中上诉人与被上诉人单独就认购书生效作出了约定，该约定不违反法律规定，属于有效条款。因此上诉人与被上诉人之间签订的认购书合同属双方真实的意思表示，属于附生效条件的合同，现合同的生效条件尚未达成，认购书不生效。其次，一审判决书证据认定部分认定1号证据第七项备注内容的约定不具有客观性而不予采纳，该点有违法律规定。民事法律行为采取意思自治原则，合同内容均是由合同各方真实意愿的表达。本案中认购书合同双方是共同签字认可而达成，法院以不具有客观性不予采信该证据，缺乏法律依据。二、原审法院法律适用错误。原审法院在一审判决书中以合同法第九十六条规定，认定涉案房屋1楼东户认购书自庭审之日原告变更诉讼请求要求判令解除该认购书时解除，属于法律适用错误。本案中，涉案房屋1楼东户认购书第七条约定等赵某将车上的一切相关手续变更后才生效，现该合同虽已成立但因所附条件并未成就而没有生效，上诉人对被上诉人并不负有合同义务，原审法院认定涉案房屋1楼东户认购书自庭审之日原告变更诉讼请求要求判令解除该认购书时解除，属于法律适用错误。为此，特向法院提起上诉，请求依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审，保护上诉人的合法权益。李某辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，同时，对上诉理由有所增加部分予以一起答辩：通过一审法院查明，本案涉案房屋一楼东户在被上诉人主张权利时已被其他案外人取得所有权，因此双方的合同目的已经无法实现，根据合同法的相关规定，上诉人已构成根本违约，因此行使解除权不应受到除斥期间限制。石某辩称，我认为应该向李某交付诉争的房屋。我和王某1欠李某钱，我要求公司把诉争的房屋签到李某名下。王某1辩称：同石某意见一致。贾某（贾勇）辩称，我欠王某1、石某工程款，我向赵某购买的房子，所以将这个房子顶给了王某1、石某。之后的事情我就不清楚了。赵某辩称，还款协议是假的，我不承认。诉争的房子是我拿车和法人换的，法人叫崔某，他把车多次转让，第一个受让人叫屠某，屠某把车转让给别人，我经崔某同意后，将车辆过户到一个叫王某2的人的名下，在公安局经侦大队办公室，形成了一个手写的欠条，不是上诉人在一审中提供的第三号证据。当时约定用拿车换的第三套房子出售后扣除十五万元，现在该房已经被崔某卖掉。我认可欠崔某十五万元。李某向一审法院起诉请求：1.要求确认李某与万博公司于2017年11月6日签订的两份《紫瑞家园房产认购书》合法有效；2.要求判令万博公司与李某就两份《紫瑞家园房产认购书》签订商品房买卖合同；3.要求法院判令万博公司向李某交付《紫瑞家园房产认购书》中位于××旗东户和西户楼房各一套，共价值879600元。庭审中，李某将诉讼请求变更为：1.要求确认李某与万博公司于2017年11月6日签订的两份《紫瑞家园房产认购书》合法有效；2.要求判令万博公司与李某签订紫瑞家园A楼3单元1楼西户商品房买卖合同；3.要求法院判令解除万博公司与李某签订的××园东户认购书，返还房款439800元，并从2017年11月10日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；4.要求法院判令万博公司向李某交付位于××旗西户楼房。一审法院认定事实：2017年11月6日，李某、万博公司签订《紫瑞家园房产认购书》两份，协议约定，李某认购万博公司所有的的位××旗东户和西户楼房各一套，两套房屋面积均为146.6平方米，价格均为439800元，两份认购书第7项均备注：“此套房赵某以车抵顶置换，等赵某将车上的一切相关手续变更后，此认购书生效。”认购书中所述房屋是由第三人石某、王某1以债权转让的形式转让给李某的。之前，在2015年6月23日，第三人石某、王某1分别与万博公司签订上述两套房屋的认购书。万博公司在与李某签订《紫瑞家园房产认购书》后，第三人石某、王某1分别与万博公司签订的上述两套房屋的认购书已被万博公司收回作废。案涉两套房屋包括紫瑞家园A楼1单元1楼东户共三套房屋，最初系由第三人赵某用车牌号为×××丰田霸道570越野车一辆价值约100万元与万博公司置换而来。万博公司于2013年6月8日与第三人赵某就上述三套房屋分别签订了《紫瑞家园房产认购书》。之后，第三人贾勇从第三人赵某手中购买了涉案两套房屋，贾勇转手将该两套房屋抵顶了欠第三人石某、王某1的工程款，第三人石某、王某1于2015年6月23日，分别与万博公司签订了上述认购书。同时查明，2017年11月6日，在李某与万博公司签订房屋认购书前，涉案车辆已由给万博公司做装修工程的案外人屠某进行了抵押贷款，且车辆已在第三人赵某协助下过户至案外人王某2的名下。事后，万博公司法定代表人崔某、屠某和赵某三方于2017年8月30日签订《还款协议》。协议载明：“经甲方崔某，乙方屠某，丙方赵某共同协议，现乙方屠某欠甲方现金叁拾伍万元整（350000元）。丙方赵某欠甲方现金壹拾伍万元整（150000元）。经三方协商于2017年10月20日之前向甲方还清欠款，甲方负责在还清欠款同时给石某开房两套，杭后紫瑞家园约285平米，如有违约方向甲方承担本小区的三套房屋的购房金额（以售楼部房价计算）。此协议签字生效。甲方：崔某，乙方：屠某，丙方：赵某，证明人：石某。2017年8月30日”。另查明，涉案紫瑞家园A楼3单元102号房屋已于2017年11月10日，被万博公司网签至案外人王某3名下。紫瑞家园项目已办理商品房预销售许可证，但未办理竣工验收备案手续。一审法院认为，本案争议焦点为“李某与万博公司就涉案两套房屋所签订的认购书，在涉案车辆未过户至万博公司名下之前，该认购书是否生效的问题”。根据查明的事实，万博公司法定代表人崔某，案外人屠某，第三人赵某在涉案两套房屋与李某签订认购书前，就已经对车辆由屠某出卖给案外人王某2，并在赵某协助下过户到王某4下一事的解决办法达成《还款协议》。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《还款协议》的签订，可视为万博公司对屠某卖车给王某2的行为，以及车在赵某协助下过户到王某4下行为的追认，即可视为：赵某已向万博公司履行了交付车辆并过户的义务，即万博公司与李某所签两份认购书所附生效条件已经成就。根据《合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”因此，李某与万博公司所签两份认购书在成立时生效。万博公司关于认购书所附条件未成就，因而不生效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。万博公司与李某所签房屋认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。李某要求确认与万博公司所签订的两份认购书合法有效的诉讼请求成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，李某虽未直接向万博公司交付涉案两套房屋的购房款，但李某通过与第三人石某和王某1债权转让的方式从万博公司处取得债权，并与万博公司签订房屋认购书，且认购书中明确约定“乙方（原告）认购的总价为人民币肆拾叁万玖仟捌佰元”，该约定视为万博公司已收受了李某的购房款，李某、万博公司双方签订的两份《紫瑞家园房产认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该两份认购书应认定为商品房买卖合同，无须另行签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”李某、万博公司双方签订认购书后，万博公司在未经李某同意的情况下，擅自将其中一套房屋出卖并网签到案外人王某3的名下，违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，属违约行为，该违约行为导致李某的期待利益即房屋价款和购房目的不能实现。故李某要求判令解除1楼东户认购书、退还认购书中载明的房款439800元，并从2017年11月10日（出卖给第三人之日）起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担利息的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，涉案房屋1楼东户认购书自庭审之日李某变更诉讼请求要求判令解除该认购书时解除。因万博公司将涉案房屋1楼东户出售他人并已办理网签手续，导致不能向李某履行涉及该房屋的认购书，符合法定解除条件，应予解除。李某与万博公司于2017年11月6日签订认购书，同年11月10日将涉案房屋1楼东户网签到案外人王某3名下，李某起诉之日距万博公司将涉案房屋1楼东户网签到案外人王某3名下不满一年。因此，万博公司关于李某解除权的行使已经过除斥期间的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”等法律法规的规定，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。涉案房屋所在的紫瑞家园项目未办理竣工验收备案手续，尚不具备交付使用的条件，酌定万博公司自该项目竣工验收合格后30日内向李某交付紫瑞家园A楼3单元101号房屋。综上所述，李某的诉讼请求，符合法律规定部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第五十一条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、李某与巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司所签订的的位××旗、102号《紫瑞家园房产认购书》有效；二、解除李某与巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司签订的杭锦后旗陕坝镇紫瑞家园A楼3单元102号《紫瑞家园房产认购书》，自2019年1月10日起解除；三、巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，退还李某杭锦后旗陕坝镇紫瑞家园A楼3单元102号房款439800元及利息（从2017年11月10日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司于竣工验收合格后30日内向李某交付杭锦后旗陕坝镇紫瑞家园A楼3单元101号房屋；五、第三人赵某、石某、王某1、贾勇不承担民事责任；六、驳回李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12596元，由巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司负担。二审中各方当事人均未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉杭锦后旗陕坝镇思源路紫瑞家园小区A楼3单元一楼东户和西户房屋，由万博公司开发，先后与赵某、石某、王某1签订《紫瑞家园房产认购书》,2017年11月6日万博公司与李某签订两份认购书。万博公司在出具该两份认购书后主张认购书为附条件合同，所附条件并未成就，认购书不生效。关于认购书所附条件是否成就的问题。2013年6月8日万博公司与赵某签订两份《紫瑞家园房认购书》，在一审中万博公司所出示的《紫瑞家园房认购书》一份标注“作废”，一份紫瑞家园A楼一单元一楼号房东户认购书备注部分载明“待赵某将丰田车上的一切相关手续变更给巴市万博房地产开发有限公司后，此认购书生效”，该份认购书与赵某持有的认购书内容并不一致，赵某所持认购书中并无上述内容，因对该部分手写内容无双方确认的标记，且万博公司并未提交原件，不能认定该内容对赵某具有约束力。同时，一审向案外人王某2所作的调查笔录中王某2陈述了车辆已过户至其名下的过程，万博公司法定代表人崔某、案外人屠某，第三人赵某在2017年8月30日就车辆由屠某出卖给案外人王某2，并在赵某协助下过户到王某4下一事的解决办法达成《还款协议》，该协议证明了赵某已交付车辆并过户的事实，故即使赵某存在为万博公司办理车辆过户手续的义务，该义务也已履行，认购书所附生效条件已经成就。在万博公司与赵某、屠某所签订的《还款协议》中虽约定了“经三方协商于2017年10月20日之前向甲方（崔某）还清欠款，甲方负责在还清欠款同时给石某开房两套”，但万博公司在《还款协议》签订之后，于2017年11月6日与李某签订了两份《紫瑞家园房产认购书》，视为万博公司变更了签订认购书的条件，至于赵某、案外人屠某与万博公司崔某之间的债务关系，不属本案调整范围。在李某与万博公司所签订的两份《紫瑞家园房产认购书》中所标注的“此套房以赵某丰田车抵顶置换，待赵某将车上的一切相关手续变更后，此认购书生效。”的内容属于为第三方赵某设定义务，未经赵某同意，且与赵某所持的认购书不符，即使该义务存在，赵某向万博公司交付车辆及变更手续的义务，也以事实上将车辆过户至案外人王某4下，万博公司崔某、屠某、赵某三方签订还款协议的方式进行了履行，故李某与万博公司所签订的《紫瑞家园房产认购书》合法有效。因该两份认购书符合商品房买卖合同的要件，应认定为商品房买卖合同，万博公司应在符合交付条件时履行交付的合同义务。现案涉房屋紫瑞家园A楼三单元102号已出售他人，李某无法实现合同目的，一审法院判决万博公司按合同价款予以退还该套房屋购房款及利息公平合理，认定李某行使解除权未过除斥期间亦具有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12596元，由上诉人巴彦淖尔市万博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡 勇审判员 海 波审判员 李智平二〇一九年九月十日书记员 陈 元附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；