广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11680号原告：中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林，职务总经理。委托诉讼代理人:乔雷、严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。被告：韩力人，男，1962年2月9日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告中航物业管理有限公司诉被告韩力人物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔雷、严阵容到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付广东国际大厦B附楼8xx室自2017年4月起至2018年12月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×61.1948平方米=909元计），并以拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款项清偿之日的逾期付款违约金给原告。事实和理由：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘原告为物业服务公司，原告自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，原告从尽责维护业主权利的角度出发，一直按照原物业服务合同的约定，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，“物业服务期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”故原告作为广东国际大厦唯一合法的物业管理公司，自物业服务期限届满后已自动按原合同履行物业服务，期间还征询了辖区内街道、房管部门的意见，原告作为涉案大厦物业管理公司继续履行的事实已有多份在先判决予以确认，该事实状态至今没有变化。基于以上事实，根据《物业服务合同》的约定，被告应按每月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费。因被告未按时支付涉案房屋的物业管理费，原告曾多次起诉被告，被告非常清楚其应履行管理费的缴纳义务及应承担的逾期付款的违约责任。现被告仍未履行付款义务，因此原告提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明：被告是广州市越秀区环市东路xx号（广东国际大厦）B附楼8xx房的产权人，房屋建筑面积61.1948平方米。简某年、邓某、乐某龙、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某年、邓某、乐某龙、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路xx号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月.平方米、A附楼写字楼29.8元/月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第xx号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，原被告之间没有重新签订物业服务合同。此外，因广东国际大厦B附楼部分业主对原告按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，故向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，本院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。另查明,因被告未支付广东国际大厦B附楼8xx房2010年10月至2013年7月的物业管理费，原告于2013年8月23日向本院提起诉讼。本院依法作出（2013）穗越法民三初字第xx号民事判决书，判令被告在该判决生效之日起十日内，向原告支付涉案8F房2010年10月至2013年7月的物业管理费（每月按照14.85元/平方米×61.19平方米=909元计付）。2015年，原告因欠费问题再次提起诉讼，本院作出（2015）穗越法民三初字第xx号民事判决书，判决被告在该判决生效之日起七日内，向原告支付上述8F房自2013年8月起至2015年5月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×61.19平方米计付）及逾期支付上述物业管理费的违约金等。该判决已发生法律效力。原告称，被告自2017年4月开始再次欠付物业管理费。本院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第xx号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准，原《物业服务合同》对此已有明确约定，原被告之间的两次诉讼也有相应生效判决认定，现被告未举证证明其已向原告支付涉案房屋2017年4月至2018年12月的物业管理费，故原告要求被告继续按照每月14.85元/平方米的标准上述时段物业管理费于法有据,本院予以支持。此外，（2013）穗越法民三初字第xx号及（2015）穗越法民三初字第xx号生效民事判决均判令被告按照《物业服务合同》约定的14.85元/平方米的标准向原告支付涉案房屋物业管理费，被告在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额履行付款义务，已构成违约。原告要求自起诉之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付逾期付款违约金合法合理，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告韩力人在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路xx号（广东国际大厦）B附楼8xx房2017年4月起至2018年12月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×61.1948平方米计付）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2019年3月12日起，以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费277元，由被告韩力人负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  严雪颜人民陪审员  吴国斌二〇一九年九月十日书 记 员  梁 涛