安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初4012号 原告（反诉被告）：徐丹丹，女，汉族，1987年8月24日出生，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：唐卫华，安徽巢达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李龙胜，男，1973年4月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 被告（反诉原告）：李红，女，汉族，住安徽省巢湖市。 两被告共同委托诉讼代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王珊珊，安徽福达律师事务所律师。 原告徐丹丹与被告李龙胜、李红及反诉原告李龙胜、李红与反诉被告徐丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐丹丹及其委托诉讼代理人唐卫华，被告（反诉原告）李龙胜及其委托诉讼代理人张言达、被告（反诉原告）李红委托诉讼代理人张言达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐丹丹向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行与原告签订的巢湖市房屋买卖合同，在五日内向原告支付剩余房款196000元、承担律师费8000元及违约金（违约金按房款总价为本金的日万分之三从2019年6月1日起计算至两被告付清之日）；2、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2018年8月10日，原告经巢湖零五五一房产网络营销有限公司介绍，与被告签订了存量房买卖合同及合同补充协议，被告购买原告位于巢湖市房屋，房款426000元。合同签订后，被告向原告支付定金130000元，原告将该房钥匙给了被告，被告搬进该房屋。根据补充协议第9条第5项约定，如国家政策变动，乙方一次性支付甲方房款。2018年11月6日被告付原告房款5万元。由于被告迟迟不付剩余房款，原告找到巢湖零五五一房产网络营销有限公司反映，并与被告交涉，2018年11月14日，被告承诺在2018年11月30日前付清首付房款50000元，房屋余款196000元于2019年5月31日之前付清。2018年11月30付被告按照承诺书付给原告房款50000元，但是房屋余款196000元至今没有付清，致原告诉至法院。 被告李龙胜、李红辩称，事实无异议，但合同履行过程中由于国家政策变化导致合同无法履行，原告按合同第11条约定房价款应交由存量房托管中心进行托管，但原告未将已付房款交付托管中心，案涉房屋为酒店公寓不符合贷款条件，无法贷款支付剩余房款，被告愿意将房屋返还给原告，原告应返还房款。 反诉原告李龙胜、李红向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《商品房屋买卖合同》；2、判令被反诉人立即返还反诉人购房款230000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：1、反诉原告因无法办理商业贷款而导致购房合同无法继续履行；2、巢湖零五五一房产网络营销有限公司作为居间人存在过错。其作为居间人，隐瞒了案涉房屋不能办理商业银行贷款的事实，导致合同无法继续履行；3、本案存量房买卖合同应当自行解除，反诉被告应当返还反诉原告购房款230000元。根据反诉原告与居间人签订的《房地产经纪合同》约定：“因不可抗拒因素或政策调整，导致本合同无法正常履行，合同自行解除，各方互不追究责任。”反诉原告认为应当参照该条款，确认与反诉被告之间的合同因不可抗拒而无法继续履行，所以合同应当自行解除。 反诉被告徐丹丹辩称，1、反诉原告无事实法律依据，反诉原告依据理由是没有办理商业贷款，反诉被告认为与事实不符，原、被告签订合同时中介已经告知双方当事人，按规定，涉案房屋可以办理贷款，并在合同中约定，如果国家政策变动，需被告一次性支付房款，该合同有双方当事人签字确认；2、反诉原告在反诉中认为中介有过错，反诉被告认为没有任何证据证明中介有过错；3、房地产经纪合同与本案无关；综上，反诉被告认为反诉原告无反诉依据。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院查明以下案件事实：两被告系朋友关系。2018年8月10日，徐丹丹与李龙胜签订《存量房买卖合同》（合同编号：ＣＮＢＭＭ568）约定，徐丹丹出卖存量房位于巢湖市，权属证号为：0480427。建筑面积为43.81㎡。存量房转让价款为426000元。李龙胜未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过三十日的，李龙胜应按日向徐丹丹支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过三十日后，李龙胜未支付转让存量房价款给徐丹丹的，徐丹丹有权单方解除合同，李龙胜应按日向徐丹丹支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金。如果李龙胜愿意继续履行合同，经徐丹丹同意，合同继续履行。徐丹丹购买该存量房时，向工商银行申请抵押贷款，贷款余额以银行余额为准。李龙胜同意在2018年11月1日将226000元存入房地产管理部门设立的资金托管账户；徐丹丹同意李龙胜向商业性银行申请抵押贷款。特别告知中约定：买受人需贷款的，应在签订本合同之前，先到银行或者住房公积金中心咨询贷款事宜。同日，双方又签订了《合同补充协议》约定，双方一致同意李龙胜以商业贷款方式支付徐丹丹房款，用首付款替徐丹丹偿还银行按揭，不足部分徐丹丹自行补齐。本协议签订后李龙胜应向徐丹丹支付定金130000元，定金冲抵房款。其他约定：1、双方定金自行交接；2、徐丹丹无偿转让公共维修资金给李龙胜；3、李龙胜承担过户中产生的所有税费（个税、契税等相关费用）；4、双方友好协商，李龙胜在支付徐丹丹定金130000元之日，徐丹丹将钥匙交接给李龙胜；5、双方在办理网签期间，以国家政策为准。如国家政策有变化，李龙胜一次性支付徐丹丹房款。当日，李龙胜委托李红支付徐丹丹130000元，徐丹丹将房屋钥匙交给李龙胜。2018年11月6日，李红支付给徐丹丹50000元。后因李龙胜未支付剩余房款，经徐丹丹多次催促，李龙胜于2018年11月14日书写《承诺书》注明：本人李龙胜承诺于2018年11月30日之前付清购房首付款50000元（巢湖市远洲公馆二单元506室），此房款余额196000元于2019年5月31日之前付清。2018年11月30日，李红支付徐丹丹50000元。2019年6月24日，徐丹丹因本案委托安徽巢达律师事务所律师唐卫华为委托诉讼代理人，律师费为8000元。 庭审中，李龙胜表示签订合同三个月左右知晓案涉房屋不能办理商业银行贷款。徐丹丹认可签合同时李红不在现场。 本院认为，徐丹丹与李龙胜签订《存量房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法、有效，双方之间形成房屋买卖合同关系。 一、本诉部分。依据合同约定，徐丹丹应在李龙胜支付定金130000元时交接钥匙，现徐丹丹已完成其交接钥匙及交付房屋的义务，李龙胜应当按约履行其义务。李龙胜于2018年11月14日所出具的承诺应当视为其对《存量房买卖合同》和《合同补充协议》的付款条件予以变更并重新约定，双方均认可该承诺，本院对该承诺予以认定，现李龙胜未按约支付剩余房款，原告徐丹丹要求其继续履行合同并支付剩余房款196000元，本院予以支持。李龙胜已按照约定支付房款230000元，余款196000元经双方认可偿还时间为2019年5月31日，现原告徐丹丹要求以房款总价为本金，按日万分之三从2019年6月1日起计算逾期利息本院不予支持，本院认可逾期利息应以196000元为计算本金，按月利率9‰自2019年6月1日开始计算逾期利息。原告要求被告承担其因追索房款所支付的律师费8000元，不违反法律规定，本院予以支持。该合同系徐丹丹与李龙胜所签订，徐丹丹亦认可签订合同时李红并不在现场，李红并非合同向对方，徐丹丹起诉李红无事实和法律依据。双方合同约定李龙胜在规定时间内将226000元（含定金）打入房地产管理部门设立的资金托管账户，后于《合同补充协议》中再次约定双方定金自行交接，现李龙胜自行将230000元打入徐丹丹账户，却又以徐丹丹未将226000元打入资金托管账户辩称徐丹丹违约，对其权利义务分辨不清，将自身义务加于他人，本院对该辩称不予采信。 二、反诉部分。李红并非《存量房买卖合同》、《合同补充协议》的相对方，其不具有诉讼主体资格。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，李龙胜在已知案涉房屋不能进行商业银行贷款的情况下，自愿出具《承诺书》，应视为对原合同中付款条件的重新约定，该承诺获得徐丹丹认可，李龙胜应按照该承诺履行义务，该情况不属于不可抗力，其以不可抗拒因素要求解除合同，本院不予支持。因该合同不符合解除条件，故对反诉原告要求反诉被告返还购房款230000元，本院不予支持。李龙胜与巢湖零五五一房产网络营销有限公司所签订的《房地产经纪合同》所约定的条款适用对象为李龙胜与巢湖零五五一房产网络营销有限公司，与本案无关联性，不能将《房地产经纪合同》所约定条款套用在本案中。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、原告徐丹丹与被告李龙胜继续履行双方于2018年8月10日所签订的《存量房买卖合同》和《合同补充协议》； 二、被告李龙胜于本判决生效之日起五日内给付原告徐丹丹剩余购房款196000元及利息（按月利率9‰自2019年6月1日起计算至款清之日止）； 三、被告李龙胜于本判决生效之日起五日内给付原告徐丹丹律师费8000元； 四、驳回原告徐丹丹其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李龙胜、李红的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4360元，本院减半收取2180元，由被告李龙胜负担。反诉案件受理费4750元，本院减半收取2375元，由反诉原告李龙胜负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 花 洁 二〇一九年九月二十九日 书记员 时含琪 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。