山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初4036号原告：刘光学，男，1987年1月13日出生，汉族，济南东和文化科技有限公司员工，住山东省商河县，委托诉讼代理人：刘增江，山东苏润律师事务所律师。被告：王海珍，女，1943年10月1日出生，汉族，济南重型机械厂退休职工，户籍地济南市市中区，现住济南市，委托诉讼代理人：李锐（系王海珍之子），住济南市市中区。委托诉讼代理人：张俊玲，山东博翰源律师事务所律师。原告刘光学与被告王海珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘光学的委托诉讼代理人刘增江，被告王海珍的委托诉讼代理人李锐、张俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光学向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋买卖合同》，双倍返还定金2万元。2.判令被告赔偿原告因解除《房屋买卖合同》后原告再次购买房屋的差价450400元。事实和理由：2016年9月4日，原、被告经中介机构居间达成一份《房屋买卖合同》，被告之子李锐在现场以委托代理人的身份在该合同上签字。后因被告不协助中介机构办理过户登记手续，其他共有人也不再同意出售，被告严重违反合同约定的义务，致使原告为结婚而购买房屋的目的无法实现，故诉请解除双方签订的《房屋买卖合同》。因房屋价格上涨，原告再次购买房屋时，必然会支付比原《房屋买卖合同》约定的房屋价款较高的款项，给原告造成不应有的损失，为此原告诉至法院。王海珍辩称，1.涉案合同已经生效的法律文书确认无法履行，原告于2017年4月7日起诉要求继续履行合同，且不谈2016年12月底被告就曾电话告知房屋无法出卖的情况，在案件审理过程中被告告知其他继承人不同意卖房时，原告对合同无法履行是清楚的。济南市市中区人民法院（以下简称市中法院）（2017）鲁0103民初3172号民事判决于2017年12月4日生效，自该日起涉案合同只能终止，原告无须再诉解除合同，否则必然造成合同终止日出现矛盾，因此不应对原告诉请解除合同进行实体判项。2.涉案合同为中介结构提供的格式合同，对于大部分条款，特别是违约责任条款未给一个七十三岁高龄的被告特别提示，中介机构对涉案房屋情况是明知的，却不能充分告知双方其中的规则和风险，根据我国合同法相关规定，关于违约责任的条款应为无效，被告不应承担不可预见的损失。3.原告具有一定的过错。涉案房屋在被告配偶李自有名下且其已去世，原告是清楚的，也应明白该房屋继承分割存在着不确定因素。为涉案合同，原告仅支付了定金1万元，且没有足额首付款的能力，其通过诉讼获取高额回报，其行为及请求不应得到支持。4.原告在明知涉案房屋因共有人异议无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大。市中法院（2017）鲁0103民初3172号案件审理过程中，被告已告知原告因其他继承人不同意出卖房屋，原告应对诉讼结果具有合理的预期，在法院多次明示原告评估基准日选择的风险时，仍坚持以起诉日2018年1月23日为评估基准日，应承担选择不当的法律责任。5.原告诉请双倍返还定金及全额的房屋差价款，根据最高院关于买卖合同纠纷案件的司法解释第二十八条规定，不应得到支持。退一步讲，涉案合同约定的违约责任过高，被告申请法院予以调减；另外，鉴于被告年龄较大，且多次住院治疗身体不佳的客观事实，请求法院综合考虑双方的责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、李自有与王海珍系夫妻关系，婚后生育三名子女，分别是儿子李锐、女儿李莉、李岩，李自有因病于2001年5月24日去世。位于济南市市中区××中街××楼××号房屋的登记所有权人为李自有，房产证号为：济房权证中字第××号，该房屋系李自有与王海珍房改购房取得产权。二、2016年9月4日，刘光学（乙方、买受人）与王海珍（甲方、出卖人）在山东中住地产经纪有限公司居间下签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定为王海珍将上述涉案房屋出售给刘光学，总价款为78万元；刘光学在合同签订时支付定金1万元，刘光学于房产过户前支付首付款48万元，余款30万元刘光学申请商业贷款支付；双方应于合同签订之日起10日内委托并协助中介方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）……”。在上述合同的落款甲方处由王海珍签字并捺印，甲方委托代理人处由李锐签字并捺印。合同签订当日，刘光学向王海珍支付购房定金1万元。三、2017年4月4日，王海珍之子李锐向刘光学之父刘秀军（手机号码136××××7733）发送短信，内容为“刘老师你好！上次给你打电话你没接，不知为啥？我妈的房子因她身体原因的确卖不了了，她从去年9月份吐血到做大手术把脾切掉，先后两次吐血，四次住院（有齐鲁医院病历和交费发票）。到现在生活不能自理。因我妈身体原因导致你们没买成，耽误你们用房，我深表歉意，再次给你说声对不起。我愿在我能力范围之内给你们一定的补偿。如你们愿按中介说的走法院，我们也只能被动的应着，因主动权在你们那里，我家的现实情况是我妈身体这样法院也不能把她抬出来，你们只能赢了官司还是住不到房子，即使钱的赔偿我妈每月退休工资两千多还得看病（肝硬化腹水晚期），我是下岗工人，没有固定工作，我对象每月退休金一千八，我妈这四次住院花了不少钱，积蓄也不多，也会面临赢了官司拿不到钱还伤了和气的局面。我想我们双方商量一下这事咋解决，因为总得有个结果。中介的建议还得认真考虑，权衡利弊，毕竟人家挣中介费即可，事是咱双方的。等你消息。再次说声对不起，抱歉。”四、2017年4月7日刘光学提起诉讼，要求王海珍继续履行合同，将涉案房屋过户至刘光学名下；支付违约金，自2016年9月15日起至涉案房屋过户至刘光学名下之日止，以总价款78万元为基数，按照千分之三标准计算；赔偿律师费损失39000元及因财产保全购买诉讼财产保全保险支出的费用1800元。本院于2017年11月15日作出（2017）鲁0103民初3172号民事判决，认定：刘光学、王海珍签订的《房屋买卖合同》，……合法有效。本案中，虽然刘光学主张在涉案合同签订时王海珍的代理人李锐曾电话询问过其两个妹妹的意见，两人均同意以合同约定价格出售涉案房屋，但刘光学对此并未提供证据予以证实，且王海珍对此不予认可，故根据现有证据既无法证实在李自有去世后其继承人已对涉案房屋进行继承分割，也无法证实涉案房屋的各共有人对于房屋的买卖均知情并同意，故刘光学的上述主张，证据不足，对刘光学要求继续履行合同办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。……本院认为，虽然王海珍主张一直积极履行合同义务不存在违约，但王海珍并未举证证实已按约在合同签订之日起十日内委托中介方办理过户等手续，且根据前述分析认定及庭审查明的事实可知，合同未能继续履行系因王海珍单方原因所导致，刘光学对此并无过错，根据合同第七条、第十二条的约定，王海珍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，……判决：王海珍于判决生效之日起十日内赔偿刘光学律师费39000元，驳回刘光学的其他诉讼请求。上述判决刘光学、王海珍均签收未上诉，该判决于2017年12月4日已生效。五、2018年2月6日，刘光学申请对涉案房屋（坐落于济南市市中区××中街××楼××单元××室，济房权证中字第××号）2018年1月23日（本案起诉之日）的房屋市场价值进行鉴定。2018年5月2日山东中旭土地房地产评估咨询有限公司作出鲁中旭估（鉴）字2018第18号房地产估价报告，估价结果为涉案房屋建筑面积87.10平方米，单位价值14126元/平方米，总价123.04万元。刘光学预付评估费12000元。六、2018年3月5日，本院对刘光学、王海珍之子李锐的质证笔录，载有：“……审：原、被告双方于2016年9月4日签订房屋买卖合同，根据合同第七条约定，……原、被告双方陈述违约的时间？原：违约时间为2016年9月14日开始违约。被代：无异议。审：被告何时明确告知原告不再出卖涉案房屋，有何证据证实？被代：在2016年12月份给原告的父亲打过电话，告知原告涉案房屋无法出售，2017年3、4月份给原告父亲发短信告知涉案房屋不再出售，短信在另外一部手机上（庭后提交手机短信内容）。原：2017年4月4日，被告的委托代理人李锐向我父亲发短信，主要内容‘刘老师您好，上次给您打电话你没有接，不知为啥？我妈的房子因她身体原因的确卖不了了……’被代：是我发的短信，无异议。审：2017年4月4日被告向原告发短信明确告知不出卖涉案房屋，原告对该日期为合同解除日期有无异议？原：没有异议。被代：短信的确是这天发出的，但2016年12月份给原告打电话说了涉案房屋不能卖了，没有证据提交。……”同年4月2日，本院对刘光学的询问笔录，载有：“……？于2018年3月5日的质证笔录，本院要求你明确鉴定房屋价值的时间，……今天需要你进一步明确一下鉴定房屋价值的时间。：坚持从起诉之日（2018年1月23日）起为鉴定房屋价值的时间。？如果你要求鉴定房屋价值的时间与本院最终认定的应赔偿价款的房屋价值起点不一致，会存在危险，是否坚持按上述主张鉴定。：坚持按上述主张鉴定。……”同年8月2日，本院对刘光学之父刘秀军的询问笔录，载有：“？你是否知道刘光学与王海珍之间签订房屋买卖合同：知道，我和刘光学、刘光学的母亲都在签订合同现场。？买卖合同履行过程中是否与王海珍的委托代理人李锐联系过。：因为被告一直不给办理过户手续，总是说在住院，李锐与刘光学产生了争执，李锐就与联系，与我联系也是说其母亲病危，无法办理继承公证，我于2017年4月4日收到李锐短信的晚上与李锐联系过，因我们一直还是想购买涉案房屋，让其履行买卖合同。？向其出示被告提交的短信，是否与你收到的短信一致。：一致。……”七、王海珍提交了一份2016年9月26日山东大学齐鲁医院（以下简称齐鲁医院）患者病危通知，载有“兹有你处王海珍同志患呕血肝硬化自免肝病，住我院消内科病室现病情危重，除积极救治外。特此通知。”王海珍于2016年9月26日至10月18日在齐鲁医院住院22天，于10月8日行脾切除＋贲门胃底周围血管离断术＋肝活检术，在该医院于2016年12月31日入院治疗、2017年1月31日至2月13日住院13天、4月29日至5月11日住院12天、6月6日至22日住院16天、7月22日至8月2日住院11天、9月12日至24日住院12天。本案的主要争议焦点是：涉案合同解除的违约责任承担及原告诉请是否得当问题。刘光学主张造成合同解除主要原因在于王海珍有的子女不同意出售房屋所致，王海珍理应承担违约责任；合同解除之日应为2018年1月23日，刘光学以此日为评估的基准日，要求王海珍双倍返还定金2万元，赔偿购买房屋差价损失450400元。王海珍对此不予认可，称合同解除是多方面原因，主要是王海珍身体状况恶化不好，及办理房屋过户手续需要公证，王海珍准备了材料，因李自有曾用名和单位档案丢失造成无法办理公证；合同解除之日应为（2017）鲁0103民初3172号案件开庭时间，因其他继承人表示不同意出售房屋，合同无法履行自然应当终止；刘光学要求定金双倍返还及赔偿损失的诉请，王海珍认为应当结合最高院关于买卖合同纠纷案件的司法解释第二十八条至第三十一条规定由法院综合认定签约各方的责任；另外涉案合同约定的违约责任过高，申请予以调减。以上事实，有房屋买卖合同、定金收条、市中法院（2017）鲁0103民初3172号民事判决、房地产估价报告、发票，短信记录、房屋所有权证、病历材料、市中法院（2018）鲁0103民初803号卷宗材料等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”刘光学、王海珍双方签订的《房屋买卖合同》，在本院已生效的（2017）鲁0103民初3172号民事判决中，已做出相应的认定，即涉案合同合法有效，合同未能继续履行系王海珍单方面原因所导致，刘光学对此并无过错，根据合同约定，王海珍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。该民事判决刘光学、王海珍均未上诉，并于2017年12月4日已生效。刘光学于2018年1月23日再行诉讼明确请求解除涉案合同，本院于2018年3月5日将起诉状、应诉材料等送达给王海珍，该日期应作为涉案合同解除之日。刘光学以起诉之日即2018年1月23日作为房屋价值评估节点，主张购买房屋差价损失，虽然此日期与本院所确认的合同解除之日存在着一定差异，但差异时间间隔较短，房屋价格并不会有明显的较大波动，故其主张的房屋价值评估节点，本院予以采信。因此，刘光学诉请王海珍返还定金1万元及赔偿购买房屋差价损失450400元，基于前述的认定，本院予以支持。刘光学超出部分的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院于2018年3月5日询问合同解除之日时，刘光学对确定2017年4月4日为合同解除之日曾表示过没有异议，但王海珍之子李锐于2017年4月4日发出短信表明房屋无法出售后，刘光学于2017年4月7日提起（2017）鲁0103民初3172号案件诉讼时，仍要求继续履行合同，并无解除合同的意思表示，直至该案判决生效后，刘光学再提起诉讼，明确请求解除涉案合同。因王海珍已经明示其不再履行合同主要义务，刘光学作为守约方依法享有解除权，王海珍作为违约一方并不具有合同解除权，故该日期即2017年4月4日不应认定为合同解除之日。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘光学、被告王海珍于2016年9月4日在山东中住地产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖合同》于2018年3月5日予以解除。二、被告王海珍于本判决生效之日起十日内返还原告刘光学定金1万元。三、被告王海珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘光学购买房屋差价损失450400元。四、驳回原告刘光学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元、鉴定费12000元，由被告王海珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  唐绪康人民陪审员  乔永欣人民陪审员  马 鑫二〇一九年九月二十五日书 记 员  苏 冉