广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1365号原告（反诉被告）：黄桂萍，女，1977年7月2日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊孝日，男，1968年11月20日出生，汉族，住湖南省资兴市，委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。原告黄桂萍与被告樊孝日房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月16日立案后，被告樊孝日在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告，以下统称原告）的委托诉讼代理人柯漫，被告樊孝日及其委托诉讼代理人何华江到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请两个月的调解期，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告黄桂萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的租赁合同关系，被告将涉案租赁物交还给原告；2.被告向原告支付拖欠的2017年9月至2018年12月的租金113920元，并按照月租金7120元的标准自2019年1月支付租金至被告交还房屋为止；3.被告向原告支付违约金25632元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，黄桂萍变更第2项诉讼请求为：2.被告向原告支付拖欠的2017年9月至2018年12月的租金113920元。其他诉请不变。事实和理由：原告与被告于2015年3月31日签订《房屋租赁合同》，原告出租位于广州市花都建设路云如街11号首层以及二层合计面积380平方米给被告，约定租期自2015年4月1日至2018年8月31日。2015年4月1日至2016年8月31日月租金6240元；2016年9月1日至2018年8月31日月租金7120元。约定每月5日前交租，合同约定逾期5天未交款，视为乙方违约。第十七条约定违约方按照当年租金总额30%计算违约金。自2017年9月被告拒交租金，原告多次联系被告，被告拒不归还。无奈之下，诉至法院，望公正处理。被告樊孝日辩称，一、原告起诉被告提出的解除租赁合同关系、支付租金和违约金的诉讼请求，均是不存在的事实了。l、原、被告之间的房屋租赁合同关系自2017年8月14日就终止解除了。因为被告租赁原告的房屋在2017年8月14日被广州市花都区人民政府征收了，这事实有广州市花都区人民政府作出的花府（2017）12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》证明。2、退一步来讲，即使不以2017年8月14日广州市花都区人民政府关作出《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》的时间作为原、被告解除房屋租赁合同的时间，那么原、被告房屋租赁合同关系就在政府征收之前，在2017年8月5日就终止解除了，因为原告在2017年8月5日向被告下发了终止合同通知，被告对终止通知没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。因此，现在原告向法院起诉与被告解除租赁合同关系，已经是不存在解除租赁合同关系的事实了。3、基于原、被告之间的房屋租赁关系在2017年8月14日终止解除了，被告就不存在从2017年9月份还支付房屋租金给原告。没有支付租金的事实，被告更不存在支付违约金事实，因此，被告不需支付租金和违约金给原告。二、即使被告要支付租金，原告也无权向被告收取，不具备向被告收取租金的资格。1、2017年8月14日，广州市花都区政府发布征收决定，原告在发布征收决定之前，2017年8月5日就向被告下达了终止合同通知，租赁合同于2017年8月5日即行终止。广州北站扩建属于国家城市规划建设需要，属于《房屋租赁合同》第十六条约定终止合同的情形，终止合同后，双方不再存在租赁关系，政府对业主和经营者作出相应补偿（拆迁人与被拆迁人已签意向书），该涉案商铺处分权和使用权、出租权属政府所有，原告无权再对涉案商铺行使出租权，也就无权向被告主张收取租金。2、原告从2017年9月以前每月按时向被告收取租金，而从2017年9月至2018年12月份，时隔1年多原告都没有向被告收取租金，这是事实也充分证明原告认可了无权向被告收取租金。3、如果政府征收后的房屋，原告还无时间限制的收取房屋租金，这将严重影响政府征收房屋，会促使其他出租房屋人都效仿，导致该政府征收的都不能够实现。4、被告没有离开原租赁的房屋，是因为政府对被告提起解除房屋租赁合同，对被告的装修等费用没有交付造成的。即使涉及到被告没有离开房屋要支付的费用也是房屋占有使用费，并非房租，而且也是政府收取。《征收补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，被告从2017年8月开始从房屋租赁人变成房屋财产看守人，等待政府对被告财产的评估和相关拆迁补偿到位，随时准备搬离，但原告故意拖延阻碍被告的评估和相关补偿给被告，被告的装修、设施评估报告在2017年10月18日就已出结果，被告向原告多次追讨，于2018年11月才将评估报告交给被告。被告对装修资产价格不服，要求重新评估，原告也不予支持配合，直至今日都未协助支持将政府补偿的相关补偿款支付给被告，被告到花都区政府上访要求尽快落实让被告早点搬离，答复要被告与原告协商解决或法律程序解决，但原告拖时间，并得寸进尺，无法协商，导致被告至今还守着财产无法搬离，无法回家，被告现在完全是无辜的受害者，原告造成答辩人的所有损失应承担赔偿责任，政府如要收取房屋占用使用费也应当由原告支付给政府。三、原告未返还被告的定金14361元已构成严重违约。根据双方签订《房屋租赁合同》第十六条约定：因政府行为导致合同终止，双方互不追究违约责任。被告于2015年3月31日向原告支付的14361元定金，2017年8月政府征收和原告下达合同终止通知时，原告应当即时返还给被告，但是原告至今未返还，已经严重违约。综上所述，被告认为原告所诉的请求和事实理由既无事实依据，也无法律依据，请求法院采纳被告的答辩意见，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告樊孝日提出反诉请求：1.黄桂萍返还樊孝日定金14361元；2.本案受理费全部由黄桂萍承担。事实和理由：2015年3月31日，樊孝日与黄桂萍签订《房屋租赁合同》。樊孝日根据《房屋租赁合同》第七条的约定，在签订合同后向黄桂萍支付租赁房屋定金l4361元。2017年8月份，广州市花都区政府对黄桂萍出租的房屋发布征收决定，黄桂萍于2017年8月5日下发终止房屋租赁通知给樊孝日，樊孝日认可黄桂萍提出的终止房屋租赁关系，因此，双方的房屋租赁合同关系在2017年8月份终止。根据法律规定，黄桂萍应当在与樊孝日终止租赁合同后及时将樊孝日支付的定金予以返还，而黄桂萍认为与樊孝日之间还存在租赁关系而不予返还，并向法院提起诉讼。现在樊孝日根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向法院提起反诉，请求法院依法判决黄桂萍返还樊孝日定金14361元，并驳回黄桂萍本诉的全部诉讼请求。黄桂萍针对樊孝日的反诉辩称，被告违约事实清晰，拖欠原告的租金，已经构成违约，原告要求返还房屋理应得到法院支持。被告提出的返还定金的要求，我方同意返还，但我方要求被告承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，黄桂萍作为甲方与樊孝日作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都新华街建设路云如街11号南之4-5号首、二层商铺出租给乙方作旅业使用，使用面积首层60平方米，二层320平方米。租赁期限自2015年4月1日起至2018年8月31日止，每月租金6240元，2016年9月1日至2018年8月31日每月租金7120元。乙方逾期5天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。五、租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建，如确需拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。七、在签订合同当天，乙方向甲方交付定金14361元。八、乙方租赁该屋无正当理由30天不按合同规定用途使用，经甲方通知仍不开展或恢复经营和缴交租金的，甲方有权解除合同，并采取必要的措施，由此造成的一切后果由乙方自行负责。十一、非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。十四、一方需要变更合同的条款时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。十六、由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租房屋时，乙方应在接到通知天内交回房屋，并终止合同，其善后工作由双方协商处理，甲乙两方均不承担违约责任。十七、违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足弥补对方损失时，还应赔偿损失。上述合同签订后，黄桂萍将租赁物交付樊孝日使用，樊孝日向黄桂萍支付定金14361元，支付租金至2017年8月。黄桂萍认为2017年8月的租金樊孝日仅支付了4500元，尚欠2620元。樊孝日认为双方于2017年6月协商一致变更租金标准，2017年6月的租金是按5000元标准支付，7-8月的租金是按4500元标准支付，但7月的租金收据载明是4800元。对此，樊孝日提供两张租金收据予以证明，其中2017年6月的收据载明所收租金为5000元，2017年7月的收据载明所收租金为4800元。黄桂萍对两张收据的真实性无异议，但认为当时口头协议的内容是若樊孝日按时交租，则按4500元/月标准交纳，若未按时交租，则按照合同约定标准收取。另外，双方均确认樊孝日所交定金为履约保证金。涉案租赁合同期限届满后，黄桂萍与樊孝日未续签合同，黄桂萍认为双方之间的租赁关系转为不定期租赁。樊孝日认为涉案租赁合同已于2017年8月5日解除，对此，樊孝日提交一份《通知》予以证明，《通知》内容为：“因政府部门城市规划建设需要，致使我方不能出租商铺。经上级部门一致决定，所有合约到期的租户我方将不再续约，未到期租户将终止合同。请所有租户在接到通知30天内搬离所有物品、退回店铺。”该《通知》为打印件，落款处未签字或盖章，日期为2017年8月5日。樊孝日认为该《通知》是黄桂萍向其发出的，黄桂萍质证对该份《通知》的真实性、合法性和关联性均不予确认。2017年8月14日，广州市花都人民政府作出花府[2017]12号《广州市花都人民政府关于征收广州市花都广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，内容为因建设广州北站综合交通枢纽配套基础设施的需要决定征收广州北站周边地块（铁路以东）的国有土地上房屋。涉案租赁物属于征收范围内。黄桂萍于2018年12月18日向樊孝日发出《催交租金通知》，内容为“阁下已经欠新华街建设路云如街12号首二层，2017年9月至2018年12月的租金、水电费共113920元，根据《房屋租赁合同》约定，本人有权终止本合同，现郑重通知阁下，自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止，本人并依约追究阁下的违约责任。”因樊孝日未支付款项，黄桂萍诉至本院成讼。截至法庭辩论终结前，双方未办理场地交接手续。黄桂萍认为场地仍由樊孝日占有使用，要求樊孝日立即交还；樊孝日认为其于2017年8月5日收到原告发出的《通知》后就没有使用房屋了，房屋已经交还给原告，原告可自行处置场地，但因其财物无法搬走，其仍需要看守财物，不能由原告处置。经本院多次释明双方尽快办理场地交接手续，双方仍坚持上述意见。另外，樊孝日提交三张评估明细表以及律师事务所发给承租户的律师函，拟证明评估公司已对商铺内装修、设备等进行评估，但金额需由原告确认；新华街道办应当在2018年8月13日之前对征收房屋的设施设备装修补偿到位。黄桂萍对评估明细表不予认可，认为只是复印件，没有相关单位盖章，无法确认真实；对律师函的真实性、合法性确认，但认为与本案无关。诉讼中，经樊孝日申请，本院就拆迁补偿事项相关问题向广州市花都区人民政府新华街道办事处发函调查，该单位复函表示：一、关于广州市花都建设路云如街11号首层及二层的物业，以及云如街8号1、2、3、4号商铺是否签订拆迁补偿协议、是否发放补偿款、产权证是否已注销的问题。我单位仍在与上述物业的产权人广州市花都新华街五华村经济发展公司（以下简称五华村经济发展公司），以及该物业的总承租租户黄桂萍进行分别洽谈。前述物业的停产停业损失、搬迁费用的补偿等，黄桂萍已签署补偿协议，但该协议尚待我单位完成政府审批流程后才能正式生效，因此相关拆迁补偿款并未发放，上述物业产权证尚未注销，场地亦未移交我单位。二、关于上述物业移交问题。按照补偿协议中的约定，黄桂萍应当承担场地移交我单位的责任，否则我单位有权不支付剩余款项。由于该物业的实际使用人并不是补偿协议的合同方，故未对其移交房屋的责任进行约定，但黄桂萍由义务督促实际使用人完成清偿，并履行向我单位移交场地的义务。三、关于拆迁补偿协议签订后租金收取问题。在我单位与黄桂萍签订的拆迁补偿协议生效前，上述物业的租金仍由黄桂萍根据其转租合同的约定向物业实际使用人收取，并向物业权属人五华村公司支付。相关拆迁协议中并未就协议签订后租金的收取及交付作出约定，我单位理解在补偿协议签订后，黄桂萍即负有与物业上实际经营户解除租约进行清场及向我单位移交场地的责任。因此，在补偿协议签订之后，不应当还存在收取租金的事宜。另查，涉案商铺权属人为广州市花都新华街五华村经济发展公司，房地产权证号为粤房地证字第××号。黄桂萍向五华村经济发展公司承租后，经五华村经济发展公司同意，转租给樊孝日。黄桂萍向五华村经济发展公司支付租金至2018年12月。本院认为，樊孝日与黄桂萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。樊孝日认为黄桂萍于2017年8月5日向其发出解除合同的《通知》，合同于该日解除，但其提交的证据不足以证明该《通知》是由黄桂萍发出，黄桂萍对此亦不予确认，故对樊孝日的该项抗辩本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年8月31日，租赁期限届满后，因双方均未对合同的继续履行提出异议，亦未办理场地交接手续，双方之间构成不定期租赁关系，任何一方可随时解除合同。黄桂萍于2018年12月18日向樊孝日发出《催交租金通知》，要求“自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止”，应视为黄桂萍依约行使合同解除权，双方之间的租赁合同关系应于该日解除。因合同已经解除，黄桂萍再次要求解除双方的租赁合同关系本院不予支持。合同关系已解除，黄桂萍要求樊孝日将涉案租赁物交还给其合法有据，本院予以支持。涉案房屋由樊孝日占有使用，黄桂萍要求樊孝日支付2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费合理合法。关于租金或占有使用费标准问题，根据樊孝日的举证以及双方的陈述，双方对于租金标准确实进行了变更，另外，综合考虑征收拆迁的事实对于商铺的经营存在一定影响的因素，本院采纳樊孝日关于租金变更为4500元/月的主张。经计算，樊孝日应向黄桂萍支付租金或占有使用费4500元/月×16个月=72000元。黄桂萍超额主张的部分本院不予支持。樊孝日要求黄桂萍退还其定金14361元，黄桂萍同意退还，故对樊孝日的该项诉请本院予以支持。对于黄桂萍主张的违约责任，因涉案合同已于2018年8月31日届满终止，之后双方构成不定期租赁关系，黄桂萍依据该份合同主张违约金依据不足，另综合考虑涉案商铺被依法征收的事实，故对于黄桂萍主张的违约金本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告樊孝日于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区新华街建设路云如街11号南之4-5号首、二层商铺交还给原告黄桂萍；二、被告樊孝日于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄桂萍支付上述商铺自2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费72000元；三、原告黄桂萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告樊孝日返还定金14361元；四、驳回原告黄桂萍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3092元，由原告黄桂萍负担1497元，被告樊孝日负担1595元；反诉案件受理费79.5元，由原告黄桂萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  朱小玲人民陪审员  谭洁明二〇一九年九月二日书 记 员  王 呈方琢华