济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初3734号 原告：济南某物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码。 法定代表人：刘临临，执行董事。 委托诉讼代理人：吴帅，山东博睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。 被告：房某某，男，1978年出生，汉族，现住济南市历下区 原告济南某物业管理有限公司与被告房某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南某物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴帅，被告房某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 济南某物业管理有限公司向本院提起如下诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告物业服务管理费及代收代缴的水费共计3144元；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金104.44元（以1582.44元为基数，按照月利率2%，自2019年1月1日暂计算至2019年4月10日，最终以实际支付日为准）、9.37元（以1561.5元为基数，按照月利率2%，自2019年4月1日暂计算至2019年4月10日，最终以实际支付日为准）；3.本案诉讼费由被告承担。因被告立案后已将水费结清，当庭变更诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告物业服务管理费3030.6元；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金，以1515.3元为基数，按照月利率2%，自2019年1月1日暂计算至实际支付日；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月7日，作为济南市大舜天城小区（以下简称“本小区”）物业服务提供者的原告与本小区的业主被告签订《前期物业管理协议》。在该协议中，原、被告约定物业管理服务费用标准按政府调节价格调整，被告支付物业管理服务费的时间为每季度10日之前，并约定了逾期交纳产生的违约金。同日，原、被告签订《业主公约》。在该公约中，双方约定本小区内物业服务收费采取包干制方式，业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。截至原告起诉之日，被告并未按照以上协议、公约约定的内容及时履行业主交费的义务，致使原告的权利受损。现原告诉至贵院，望查清事实，判如所请。 房某某辩称，一、某物业管理处收费主体资格存有重大瑕疵。某首届业主大会于2019年1月5、6两日召开。1月8日，经过公开唱票，文化东路办事处委派的山大路居委会孟玉梅书记宣布产生了小区首届业主委员会。1月10日，经过投票，房某某当选为业委会主任。在接下来业委会向历下区住房和城市建设局报备的过程中，受到某物业管理处（下简称物业）的重重阻挠，最终于2月18日报备成功。随之，业委会代表小区全体业主多次要求物业终止与开发商（山东某置业有限公司）签订的前期物业合同，改由与某业主委员会签订物业服务合同，但均被以各种理由拖延拒绝，业主委员会被迫于3月13日向物业公司送达《关于与某物业管理处签订物业合同的函》，并在小区公告栏中进行张贴公示。但截至目前，物业一直拒绝与业主委员会签订物业合同。业主委员会作为业主大会的执行机构，其成立后，物业服务合同的签订主体不再是开发商，而是业主委员会。在业主委员会多次催告的前提下，物业一直拖延、推诿，导致新的物业服务合同不能如期签订，其违法行为严重侵犯了小区全体业主的合法利益，在物业收费主体资格上已存有重大瑕疵；二、物业冒用本人签名盗用维修资金。2017年3月1日，物业向济南市住房和城市建设局申领使用更换小区监控设施的维修资金时（项目编号：38155646934745411352），冒用本人名义，签字同意申领维修资金。物业的违法行为被本人发现后，本人多次要求其作出说明解释，但物业态度傲慢，无视自身违法犯罪行为，对业主的合法权益进行公然挑衅，物业作为盗用小区维修资金的违法犯罪的主体，已不具备从事合法经营的主体资格，无权收取物业费；三、某物业管理处不具备主体资格。2016年1月7日，本人与某物业管理处签订《前期物业管理协议》，甲方盖章处为某物业管理处，本人从未与某物业管理有限公司签订过物业服务合同，原告起诉主体资格不合法。四、某物业管理处严重违约在先。本人与物业签订《前期物业管理协议》（下简称《协议》）后，即使在物业方严重违约、严重侵犯本人业主合法权益的前提下，一直按时交纳物业费。但物业多年只负责收费，却从未对小区进行维护维修，已构成重大违约：1.严重侵犯业主的知情权。（1）从未履行《协议》第一条第8项“每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目”；（2）由于物业与开发商（某置业有限公司）只是表象上的两家单位，其实是一套班子的利益共同体。虽然《某商品房买卖合同》第20条明确规定“甲方对1#楼会所、2#楼架空层和酒吧、网球场、游泳池及所属用地拥有产权，并按建筑面积分摊相应的物业管理费用”，但多年来，业主对开发商所持物业是否交纳物业费一直存有疑义，业主个人及业主委员会多次要求物业公示开发商自持物业房产交纳物业费的情况，但物业方一直拒绝公示。2.严重侵犯业主公共资源收益。《协议》第一条第10项规定“甲方不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”。但事实是，会所早就被开发商改成商铺出租，酒吧根本不知道在哪里，网球场、游泳池等公建部分也早就被开发商出租营利；小区的速递柜、楼宇广告、饮水机等公共资源收益也不知去向；1号楼大堂被隔离起来供开发商办公。物业从未就这些公共资源的收益及支出情况进行公示，其违法行为不仅侵犯了业主的知情权，而且严重侵犯了业主的财产利益。山东电视台《民生直通车》栏目于2019年1月5日，以《公共收益之争：济南一小区公共收益过百万去哪了？》进行了电视报道。齐鲁网闪电新闻也在《今日头条》进行了报道。业主委员会在多次要求物业公示公共资源收益，物业均不予答复的前提下，被迫于3月13日向物业送达《关于要求某物业管理处移交小区公共收益明细的函》。按照法律规定，这些公共资源的收益归全体业主所有。截至今日，物业既不公示公共资源收益，也从未向广大业主对这些公共资源收益进行分红和返还，严重侵犯了业主公共资源收益权。3.冒用业主签名，盗用小区维修资金。物业在向济南市申领维修资金时，对开发商自持物业1号楼1－3层，找大量的非业主冒充业主签名，以1户当36户，来提高业主同意率。此外，物业还大量伪造小区合法业主的签名，以达到2/3以上业主同意申领维修资金的要求。维修资金是小区的养老钱，物业盗用维修资金的行为，涉嫌严重违法犯罪，严重侵犯了小区业主的合法利益。4.物业服务综合管理严重失职。（1）环境卫生严重不达标，严重违反《协议》第二条第三项“确保清洁保洁率达98%，绿化完整率达99%”。小区大面积的绿地枯死，土地裸露；（2）道路破损严重，严重违反《协议》第三条第三项“道路完好率98%”；（3）井盖毁损严重，严重违反《协议》第三条第三项“化粪池、雨水井、污水井完好率98%”；（4）大量的楼体外立面墙体脱落，院墙坍塌严重，既不美观，同时存在重大安全隐患，对业主的多次报修置之不理，严重违反《协议》第三条第一项“外墙装饰无破损或污迹”；（5）小区路灯大量损坏，业主多次提议改善，物业均以线路坏损无法修复为由拒绝维修，严重违反了《协议》第三条第一项“路灯完好率99%”；（6）对业主公共设施维修的要求，物业能拖就拖，能糊弄就糊弄，关不上的电梯门用硬纸板塞上，损坏的门廊灯、大堂射灯、消防通道灯长年得不到修复。小区喷水景观停喷多年，物业对业主的维修要求和呼声置若罔闻，根本不予维修，态度傲慢无理，严重违反了《协议》第三条第四项“接到报修电话后，维修人员半小时内到现场”、“接到电话后，维修人员15分钟赶到现场”、“急修及时率100%，急修质量合格率99%”；（7）小区地下车库里，摩托车乱放、外来车辆乱停现象严重，业主们多次要求治理，物业均不予处理，严重违反了《协议》第二条第五项“机动车和非机动车分类停放，无乱停乱放现象”；（8）地下车库中的消防通道被物业改建成仓库出租，存在重大消防隐患，严重违反了《协议》第二条第五项“无占用消防通道现象”。综上，本人从未与某物业管理有限公司签订物业服务合同，本案原告不具备诉讼主体资格。在某业主委员会成立后，某物业管理处没有合法理由拒绝签订新的物业合同，拖延新的物业合同签订，是导致本人物业费不能如期交纳的根本原因，物业方应不能让本人承担暂时未交纳物业费的责任。某物业管理处在履行与本人签订的物业《协议》过程中，存在重大违约，是本人不能依法履行《协议》的主要原因，物业方应承担重大违约责任。综观本案，小区物业方——某物业管理有限公司和开发商——某置业有限公司是假借诉讼之名，对小区业主大会的召开、业主委员会的成立行打击报复之实。在业委会成立过程中，热心业主被以非法集资举报到中纪委、公安部纪委；山大路居委会孟玉梅书记被以指导业委会成立过程中有重大违法行为举报至历下区纪委；业委会成立后，文化东路办事处被某置业有限公司以指导小区业委会成立违法为由状告到历下区法院；本人作为业委会主任被以拖欠物业费为由状告到历下区法院。小区开发商和物业贪图一己私利，企图长期霸占小区物业的管理权，继续侵吞小区的公共资源收益，置小区民主、文明进程于不顾，无视广大业主的合法权益，谁维权就对谁进行打击报复。在扫黑除恶、努力推进民主、文明进程的党中央号召和倡议下，开发商和物业这一螳臂挡车的行为必然为历史所不耻，为法制所不容。 当事人为支持其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据本院认定事实如下： 济南某物业管理处于2016年1月7日与房某某签订《业主公约》，其中载明：“……第三条……物业名称济南某物业管理有限公司；……第二十四条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。单个业主不得以不满意物业管理服务为由拒交物业服务费用（物业服务资金）。因物业管理企业不履行职责造成单个业主损失的，业主可以个人身份要求物业管理企业赔偿。……”济南某物业管理处于2016年1月7日与房某某签订《前期物业管理协议》，其中载明“……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅座落位置：山大路236号建筑面积229.57元……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：每季度10日之前；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.87元；……四、二次加压电费每月每平方米0.15元；电梯运行电费每月每平方米0.18元；……”。房某某对此真实性无异议，但是对公章合法性有异议。 济南某物业管理有限公司称某物业管理处虽然不是具有独立法人资格的组织，但是其在对外与业主签订业主公约及前期物业管理协议时使用该印章，该印章代表的即是济南某物业管理有限公司。 房某某于2018年10月9日向原告交纳了2018年7月至2018年12月份的物业费3253.20元，济南某物业管理有限公司向房某某开具了发票。 关于房某某向济南某物业管理有限公司交纳物业费的最后时间。原、被告均称截止2018年12月31日的物业管理费房某某已向济南某物业管理有限公司结清。 房某某称因为成立业委会学习了相关法律知识进行合理维权，要求物业对服务不达标的进行整改，同时签订新的物业合同。物业一直拒绝签订，导致无法按时缴纳物业管理费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，济南某物业管理有限公司提交的《前期物业管理协议》、《业主公约》均有房某某的签字，且房某某对此真实性认可，应认定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院依法予以采信。房某某与济南某物业管理有限公司的《前期物业管理协议》真实有效。虽然房某某辩称对《前期物业管理协议》及《业主公约》上的公章合法性有异议，但其仍在上述协议上签字，并按时交纳截止到2018年12月31日的物业管理费的行为，即应视为对协议内容的认可。房某某辩称不满意济南某物业管理有限公司的物业管理服务，但根据前期物业管理协议的规定：“单个业主不得以不满意物业管理服务为由拒交物业服务费用（物业服务资金）”，故对其上述辩驳不予认可。综上，在房某某未提交相应证据证明其主张的情况下，本院对其辩驳不予认可。济南某物业管理有限公司要求房某某支付其物业服务管理费3030.6元，经本院核算，符合法律规定，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，本院认为，鉴于济南某物业管理有限公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，是造成房某某未及时交纳物业服务费的主要原因，对此，济南某物业管理有限公司也有一定责任，故对其主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告房某某于本判决生效之日起十日内支付原告济南某物业管理有限公司的物业服务费3030.6元； 二、驳回原告济南某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告房某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  耿 露 人民陪审员  王力平 人民陪审员  陈 骐 二〇一九年九月三十日 书 记 员  亓 瑞