中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终691号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘蜀义，女，1968年11月10日出生，汉族，住云南省昆明市富民县。 委托诉讼代理人：何燕芳，云南律道以和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊正前，云南律道以和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司经理。 上诉人刘蜀义因与被上诉人王嘉庸、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘蜀义及其委托诉讼代理人何燕芳、熊正前，被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。被上诉人金福地公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘蜀义上诉请求：1.撤销一审判决，改判终止对案涉金福地花园****号房屋的执行，解除查封措施并确认产权属刘蜀义所有；2.一、二审诉讼费由王嘉庸、金福地公司负担。事实和理由：刘蜀义与金福地公司于2013年2月27日签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，但金福地公司以办理房屋备案为由未将合同返还给刘蜀义。虽然刘蜀义在一审中未能提交书面合同，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，刘蜀义提交的购房收据载明了买卖双方的名称、房屋坐落、价格等具体内容，是一份具备房屋买卖合同基本要件的法律性文件，是合同法意义上的合同。刘蜀义提交的购房费用计算单、购房款收据应认定为书面房屋买卖合同。且《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”刘蜀义于2013年2月27日就已经向金福地公司支付了全部购房款，2013年9月15日开发商就将案涉房屋交付给了刘蜀义，且一直居住使用至今。表明双方之间的房屋买卖合同关系已经成立并实际履行，且均在法院查封之前。对此一审法院应予认定双方存在真实的房屋买卖合同关系，不能机械地以不能提交合同而不予认定。现二审中刘蜀义提交了书面合同，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的要件，请求二审法院依法改判支持刘蜀义的诉讼请求。 王嘉庸辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案涉房屋的所有权目前还登记在金福地公司的名下，刘蜀义不享有权利，不能排除执行。从物权期待权角度出发，刘蜀义未能在一审中提交其与开发商签订的房屋买卖合同，故不能排除执行。虽刘蜀义在二审中提交了书面合同，但该合同因无法查证真伪，故应不予认可。 金福地公司辩称，其与刘蜀义之间确实签订过《商品房购销合同》，2019年4月，刘蜀义向公司法定代表人陈春蕊反映情况后，经核查，找到了原来已经签订的合同并交付给刘蜀义，该合同并非倒签。因项目至今未经竣工验收，尚不具备办证条件。 刘蜀义向一审法院起诉请求：1.停止对金福地花园****号房屋的执行，并解除查封措施；2.确认金福地花园****号房屋为刘蜀义所有；3.诉讼费由王嘉庸、金福地公司负担。 一审法院认定事实：2013年2月27日，刘蜀义通过银行向金福地公司支付了购房款（房屋编号1-3004）合计449900元，当日金福地公司向刘蜀义开具了上述款项的收据。2013年9月15日,金福地公司向刘蜀义开具配套设施费收据（金额8500元）、代收房屋维修基金收据（金额为7362元）、门禁卡收据（金额为150元）、代收契税工本费及印花税收据（金额合计14052元）。同日，刘蜀义与金福地公司办理了案涉****号房屋的接房手续，刘蜀义后经装修并入住该房屋。2015年4月8日，金福地公司向刘蜀义开具了名目为销售不动产的发票，金额为449900元。 关于王嘉庸与陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷限额价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了金福地公司位于昆明市官渡区交叉口附近“金福地花园”的部分房屋和部分土地使用权，其中包括案涉房屋。2016年2月17日，一审法院作出了（2015）云高执字第18号执行裁定，拍卖金福地公司位于昆明市官渡区万元的房地产。案外人刘蜀义以其对执行标的享有合法权益为由向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年9月19日作出（2018）云执异152号执行裁定，驳回刘蜀义的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.刘蜀义对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.刘蜀义是否享有对案涉房屋的所有权。 一审法院认为，案涉房屋其性质为不动产，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，判断刘蜀义对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。该案中，刘蜀义截至一审法庭辩论终结时无法提交其与金福地公司签订的商品房买卖合同，仅主张合同被开发商拿走用于备案未归还。一审法院亦另行指定时间请刘蜀义提交上述合同，但其在指定的期间内仍未提交，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定承担举证不能的法律后果。在刘蜀义无法提交其与金福地公司签订的房屋买卖合同之前提下，刘蜀义提出其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对此一审法院依法不予支持。同理，对于刘蜀义是否享有对案涉房屋的所有权的问题，一审法院亦依法不予支持。 综上，一审法院认为，刘蜀义的诉讼请求不成立，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回刘蜀义的诉讼请求。一审案件受理费8049元，由刘蜀义负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘蜀义提交了其与金福地公司于2013年2月27日签订的《商品房购销合同》原件，意在证明其与金福地公司在案涉房屋被查封之前已经签订了商品房买卖合同。对此，刘蜀义陈述称，一审法院责令其提交合同，但因合同在金福地公司处，故未能提交。2019年4月，金福地公司的法定代表人陈春蕊出面解决案涉小区办证事宜时，陈春蕊才将合同找到并交给了刘蜀义。整个小区有一百多户都没有拿到合同，都是金福地公司以办理备案为由没有给买受人合同。对于该证据，王嘉庸质证认为，刘蜀义未在一审指定时间内提交合同，却在二审中提交，不能排除合同倒签的可能性；另外，金福地公司的印章已在2015年左右就被监管了，合同上的印章是否是金福地公司的印章无法核实。故对其真实性、合法性与关联性均不予认可。 对此，本院认为，该份《商品房购销合同》系原件，加盖有金福地公司公章，虽王嘉庸不予认可且提出异议，但其并未提供相应证据加以证明，故本院对该份《商品房购销合同》的真实性予以确认。 本院二审认定事实：2013年2月27日，刘蜀义与金福地公司签订《商品房购销合同》，约定：刘蜀义购买金福地花园****号房，套内面积为62.11平方米，总金额449900元，刘蜀义于2013年2月27日一次性付清总房款。金福地公司加盖了印章，陈春蕊在法定代表人处签章，刘蜀义签名并捺印。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、刘蜀义对案涉房屋是否享有所有权；二、刘蜀义是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于刘蜀义对案涉房屋是否享有所有权的问题 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到刘蜀义名下，故刘蜀义主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于刘蜀义是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件审理的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，对于刘蜀义就案涉房屋排除强制执行的请求能否成立，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定加以评判。 首先，虽然刘蜀义虽未能在本案一审中提交其与金福地公司之间签订的书面买卖合同，但刘蜀义于本院二审庭审中提交了其与金福地公司于2013年2月27日签订的《商品房购销合同》原件，并对此作出了合理解释。虽然王嘉庸不予认可且提出异议，但其对此并未提供证据加以证明，故应当承担相应的不利后果。同时，考虑到刘蜀义已经向金福地公司支付了全部购房款的事实，如其系在没有签订书面合同情况下支付，则明显有违生活常识和交易习惯。因此，应当认定刘蜀义于2013年2月27日即在案涉房屋被查封之前已与金福地公司签订了《商品房购销合同》的事实具有高度可能性。 其次，刘蜀义于2013年9月15日与金福地公司办理了房屋交接手续，于当日接收了案涉房屋并随后装修入住，故应认定其在案涉房屋被查封之前已合法占有了该房屋。 再次，刘蜀义已于2013年2月27日向金福地公司支付了全部购房款449900元。 最后，刘蜀义已经履行了买卖合同项下的全部义务，金福地公司应当协助为其办理房屋产权转移登记手续，而案涉房屋未能办理产权登记手续系因案涉项目尚未竣工验收故不具备登记条件，并非刘蜀义自身原因导致。 综上所述，刘蜀义就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 此外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，案外人执行异议之诉案件的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故刘蜀义有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。 综上，刘蜀义的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初19号民事判决； 二、不得执行金福地花园****号房屋； 三、驳回刘蜀义的其他诉讼请求。 一审案件受理费8049元，二审案件受理费8049元，均由王嘉庸负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月八日 法官助理唐部 书记员罗映秋