云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2748号原告：楚雄泰怡物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄高新区永安路法苑小区1幢1单元2-3层201室，统一社会信用代码：915323005848265347。法定代表人：唐建忠，职务：执行董事。委托诉讼代理人：高雨婷，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨瑀宇，男，1984年3月8日生，白族，云南省云龙县人，现住云南省昆明市盘龙区。原告楚雄泰怡物业服务有限公司（以下简称楚雄泰怡物业公司）与被告杨瑀宇物业服务纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行审理。原告楚雄泰怡物业公司的委托诉讼代理人高雨婷到庭参加诉讼，被告杨瑀宇经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚雄泰怡物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付2014年8月1日至2018年1月31日的物业服务管理费5445元，二次加压费525元，违约金3821元，合计9791元；2、请求人民法院判令被告自2019年6月19日起至上述款项清偿完毕之日止，每年按照所欠费用的24%向原告支付资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年5月与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》约定由原告对“源泰·瑞景家园”小区进行前期物业服务，双方约定权利义务，同时原告已将该小区的物业服务费用和维修费用等收取标准报楚雄市发展与改革局审核批准通过。被告系“源泰·瑞景家园”小区15幢3单元302室业主，原被告于2012年6月7日签订《瑞景家园前期物业服务协议》，约定由原告对被告的房屋（面积144.04平方米）进行物业管理。同时，明确约定物业服务费的收取标准；业主首次缴费时间（物业服务费起算时间）为楚雄源泰地产公司交房公告日期为准开始计算收取；业主违反本协议不按协议约定的收取标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求业主补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天乙方有权停止服务，并采取必要的措施。本案中，被告的房屋属于电梯小高层住宅，应按0.9元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费等，现被告已拖欠2014年8月1日至2018年1月31日的物业服务费、加压费共计5970元，经原告多次催缴被告至今仍未支付。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了原被告之间的《瑞景家园前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。被告杨瑀宇未到庭参加诉讼，其向本院提交了书面答辩状，辩称：原告的诉讼请求全部不成立，理由如下：一、原告与被告签订的《瑞景家园前期物业服务协议》和《物业管理条例》、《物业服务管理办法》中均未对交纳时间进行约定，所以被告并未逾期交纳物业费，从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金的诉讼请求不能成立；二、原告所称的多次催缴，无理无据，被告称自己确实接到过物业公司的电话催缴通知，但被告知已经换了新的物业服务管理公司，被告承诺物业费到入住小区或者出售物业时一并交清，并不存在原告所说多次催缴的情形；三、被告杨瑀宇在接房时建设方要求必须签订《瑞景家园物业服务协议》，否则不予交房，被告杨瑀宇迫于压力签订该协议，该服务协议的约定违反《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，请求人民法院撤销该协议；四、被告未入住小区，对原告的管理质量、服务水平是否符合相关要求一无所知，理应在入住评判之后再交纳全部物业费。原告楚雄泰怡物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1、被告身份证复印件，欲证明被告的身份信息和诉讼主体适格；2、《前期物业服务合同》三份、楚雄市发展和改革局文件：楚发改[2012]187号、《关于请物业公司办理项目交接事宜的通知》、楚雄市永安自来水厂（水费缴费清单）5张、云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局《发票》5张，欲证明原告对“源泰·瑞景家园”小区进行前期物业管理主体合法合规，收费标准经楚雄市发展和改革局批准，服务期限自2012年5月30日起至2017年12月31日止；3、接房确认书、业主入住登记表、原告与被告签订的《瑞景家园前期物业服务协议》，欲证明被告接房后与原告签订《瑞景家园前期物业服务协议》，约定双方权利义务，原告对该小区进行物业管理的义务和向业主收取物业服务费的权利；4、张片一张、催费通知单（存根联），欲证明原告已向被告催缴所拖欠的物业管理费，但被告至今仍未支付；5、商品房登记备案表（合同登记号CX2014021101497），欲证明被告房屋信息的事实；6、被告缴纳两年物管费的单据复印件，欲证明被告交纳物管费的情况。被告杨瑀宇未到庭参加诉讼，亦未向本院提交相关证据。本院认为，原告楚雄泰怡物业公司提交的证据1能够实被告主体适格，本院予以采信；证据2能够证实楚雄源泰房地产开发有限公司与原告楚雄泰怡物业公司签订《瑞景家园前期物业服务协议》，原告楚雄泰怡物业公司对“源泰·瑞景家园”小区的管理合法合规，并在2018年2月1日前撤离“源泰·瑞景家园”小区的事实，本院予以采信，因《水费缴费清单》和鹿城供电局《发票》与本案不存在关联性，在本案中本院不予采信；证据3能够证明被告接房后与原告签订《瑞景家园前期物业服务协议》，约定双方权利义务等的事实，本院予以采信；证据4能够证实原告楚雄泰怡物业公司单方面向被告杨瑀宇催收拖欠的物业服务费，但被告杨瑀宇并未签字，不能证明原告楚雄泰怡物业公司已经尽到告知义务，本院不予采信；证据5、6能够证实被告房屋信息的事实和被告交纳2012年6月7日至2014年7月31日两年物管费的事实，本院予以采信。根据原告提交的证据以及庭审调查确认的事实，本案综合认定本案的法律事实如下：2012年5月24日，楚雄源泰房地产开发有限公司与原告楚雄泰怡物业公司签订《前期物业服务合同》，委托原告楚雄泰怡物业公司对“源泰·瑞景家园”小区进行前期物业服务，合同约定：委托管理期限为2012年5月30日至2017年12月31日；电梯小高层住宅物业管理服务费按每平方米0.9元/月收取，小高层二次加压费用每户150元/每年；经催收后业主逾期不交纳物业服务费，向业主加收应交纳费用3‰的滞纳金，业主和物业使用人负连带责任。被告杨瑀宇在2012年5月接房后，于2012年6月7日与原告楚雄泰怡物业公司签订《瑞景家园前期物业服务协议》，合同约定：电梯小高层住宅物业管理服务费按每平方米0.9元/月收取；电梯小高层住宅A-1至A-15幢二次加压费每户12.5元；业主首次缴费时间（物业服务费起算时间）为楚雄源泰地产公司交房公告日期为准开始计算收取；业主违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求业主交纳相关费用并从逾期之日起每年按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天起原告有权停止服务，并采取必要的催缴措施。2012年6月7日，被告杨瑀宇交纳了2012年6月7日至2013年7月31日的物管费1706元，2013年8月16日交纳了2013年8月1日至2014年7月31日的物业管理费1706元。2017年11月10日，原告楚雄泰怡物业公司向被告杨瑀宇发出交纳物业服务费催收通知，但被告杨瑀宇没有签字。2014年8月1日起，被告杨瑀宇未再交纳过物业服务费，截止到2018年1月31日止共欠物业服务费5445元，二次加压费525元。2018年2月1日，原告楚雄泰怡物业公司撤出“源泰·瑞景家园”小区的物业管理，于2019年7月4日以被告杨瑀宇拖欠物业服务费向本院提起诉讼。被告杨瑀宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，应承担由此产生的法律后果。本院认为，《瑞景家园前期物业服务协议》是原、被告在平等、自愿的基础上对“源泰·瑞景家园”小区物业维修、养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的约定，对原被告具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告楚雄泰怡物业公司按照《瑞景家园前期物业服务合同》的约定提供物业服务，被告杨瑀宇应按照合同约定支付物业服务费，该合同约定：业主首次缴费时间（物业服务费起算时间）为楚雄源泰地产公司交房公告日期为准开始计算收取，被告于2012年6月7日签署《业主入住登记表》，并缴纳过2012年6月7日至2014年7月31日两年的物管费，说明其对合同中约定的条款和物业公司的服务是认可的，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者以未接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”所以原告以未入住而不予交纳物业服务费用的抗辩理由不能成立。原告楚雄泰怡物业公司提供的证据能够证实被告杨瑀宇自2014年8月1日起至2018年1月31日止未交纳物业服务费共计5445元、二次加压费525元。故对原告楚雄泰怡物业公司要求被告杨瑀宇支付其自2014年8月1日起至2018年1月31日止的物业服务费5445元、二次加压费525元，共计5970元的诉请，本院予以支持；《前期物业服务合同》中约定：“经催告后业主逾期不交物业服务费，向业主日加收应纳费用3‰的滞纳金”，《瑞景家园前期物业服务合同》中约定：“业主违反本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金”，原告楚雄泰怡物业公司对被告杨瑀宇拖欠自2014年8月1日起至2018年1月31日止的物业服务费的行为仅有一份2017年11月10日的催款通知单（存根联），并没有被告杨瑀宇的签字确认，不能证明其尽到催缴义务，并且合同中对交纳物业服务费的时间没有明确约定，无法界定被告杨瑀宇实际履行付款义务的期限，故对原告主张的违约金的诉请，本院不予支持；《前期物业服务合同》、《瑞景家园小区物业服务合同》中关于资金占用利息没有作出明确约定，故对原告要求被告支付自2019年6月19日至欠款全部清偿之日止，每年按照所拖欠费用的24%向原告支付资金占用利息的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告杨瑀宇于本判决生效后十日内支付原告楚雄泰怡物业服务有限公司自2014年8月1日起至2018年1月31日期间的物业服务费5445元，二次加压费525元，合计5970元（款交本院）；二、驳回原告楚雄泰怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄泰怡物业服务有限公司负担10元（已交），由被告杨瑀宇负担15元（未交，限于本判决生效后十日内交款，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  朱毅二〇一九年九月二十六日书记员  王宇