文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初2159号原告：邹绍英，女，1982年2月14日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：黎乃忠，上海段和段（重庆）律师事务所律师。原告：邱文睿，男，2003年4月9日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。法定代理人：邹绍英，系原告邱文睿母亲。委托诉讼代理人：黎乃忠，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被告：重庆怡置北郡房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区星光大道62号海王星科技大厦D区7楼，统一社会信用代码9150000058688181XM。法定代表人：凌常峰，经理。委托诉讼代理人：肖东，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶涵宇，中豪律师事务所律师。原告邹绍英、邱文睿与被告重庆怡置北郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹绍英及代理人黎乃忠，被告的委托诉讼代理人肖东、叶涵宇到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告邹绍英、邱文睿的诉讼请求为：1.请求判令被告因其违约行为使原告多支付的购房款216999元，及利息195299.1元（计算方式：以216999元为本金，按照与按揭银行签订住房按揭合同约定的利率在贷款期限内的利息即216999*15年*年利率6%）；2.判令被告赔偿原告多支付的契税损失25047.05元；3.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等全部费用。事实与理由：2015年4月21日，原被告双方签订了总价款2726499元，建筑面积405.41㎡，单价6725.29/㎡共两层（包括负一层234.73㎡和一层170.68㎡）的《重庆市商品房买卖合同》。合同签订后，原告以按揭方式支付了房款。贷款金额195万元，期限20年，贷款利率为5.9%。《重庆市商品房买卖合同》第三条（六）明确约定了本商品房用途为住宅，但在被告向原告交付房屋时，负一层从住宅变成了停车用房，仅一层170.68㎡可以作为住宅使用，而负一层的234.73㎡的规划中只有一个车位可以使用。且因房产证上负一层记载仅能作为停车用房使用，原告在对负一层进行住宅改造时，收到了消防部门的处罚通知书。这表明，负一层根本无法作为住宅使用。被告交付房屋的使用功能与《重庆市商品房买卖合同》约定的住宅不符，被告存在违反合同约定的违约行为，即被告把属于车库的房屋以住宅的价格买给原告，给原告造成的房屋价款损失，导致原告多支付了购房款834901.75元，并导致原告多支付以834901.75元为基数贷款期限内的银行利息，以及多支付了以834901.75元为基数的3%的契税25047.05元。原告的上述损失均因被告的违约行为导致，被告应当予以赔偿。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！被告重庆怡置北郡房地产开发有限公司辩称：1、原告的第一项诉讼请求缺乏事实法律依据，不应获得支持；2、原告对车库价值的计算缺乏事实和法律依据，同时，由于本案涉案房屋系对房屋成套住宅的整体出售，房屋的朝向、位置、赠送空间均对房屋的价格产生影响，故将成套住宅其中的一部分单独与车位价格进行对比是没有任何逻辑性与合理性的；3、涉案房屋销售价格具有合理性，原告的房屋价值并未发生任何贬损；4、涉案房屋原告已经接房，原告完全可以按照合同约定及个人喜好对房屋进行改造，被告并未对原告正常居住和使用涉案房屋造成任何不利影响；5、不同意原告的二、三项诉讼请求，其请求前提系依据第一项诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，第二项诉请并非原告收取，退一步讲，即使其诉求成立，也应当由原告向税务机关申请退税，与被告无关。经审理查明：2015年4月21日，二原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，甲方将位于重庆市北部新区××标准分区××号地块××幢××号房屋出售给乙方，甲方销售的商品房为预售商品房；该地块土地面积为95762平方米，用途为城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2062年3月30日止，非住宅用地使用年限至：2052年3月30日止；本商品房所在幢的楼层共计9层，所在楼层物理层为第2层，所在楼层名义层为第负1、1层；本商品房建筑面积：405.41平方米，其中，套内建筑面积354.13平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积51.28平方米用途为住宅，属于成套住宅；总成交金额为2726499元，建筑面积单价为6725.29元/平方米，套内建筑面积单价为7699.15元/平方米；付款方式为按揭付款；属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同附件一负一层平面图中显示有一个停车位；合同附件五补充协议约定，乙方所购商品房附带有不计入产权登记面积的庭院，其面积约为110平方米；合同附件六重要信息提示：制定上述房屋的房价时，开发商已充分考虑相关因素，并作了折价处理，特此提示。购房者知悉并确认由于受条件限制开发商难以穷举本项目红线以外所有现状，购房人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定。合同签订后，原告支付了购房款，被告于2016年8月25日将取得竣工验收备案登记的涉案房屋交付原告，原告于2018年装修入住，负一层做客厅和停车使用。2016年8月8日，原告取得涉案房屋不动产权证，该证载明，权利人：邹绍英、邱文睿；用途：城镇住宅用地/成套住宅；使用期限：国有建设用地使用权2062年3月30日止；房屋建筑面积405.41平方米，套内面积354.13平方米；所在层（名义层）：负1、1层；其中负1层为停车用房，面积为234.73平方米。房屋产权证的附图与合同附图一致。原告还举示以下证据：1、国土房管局回复、杨小环商品房买卖合同，主要内容是说明第5、6幢房屋1-8层用途为成套住宅，土地用途为城镇住宅用地，土地终止日期为2062年3月30日，负1层房屋用途为停车用房，土地用途为其他商服用地，土地终止日期为2052年3月30日。证明国土房管局对杨小环购买的房屋回复称成套住宅不包括停车用房，1到8层的用房为成套住宅，负一层为停车用房。被告质证认可国土局回复的真实性，但与本案无关，涉及房屋系5、6栋，本案系3栋，且该回复并未明确表明案涉房屋不能含有停车用房，回复只是对房屋的属性进行了事实性描述；杨小环的合同与本案无关。2、市长信箱回复、国土、规划局回复、国家标准房产测量规范、合同范本、录音资料，证明成套住宅不包括停车用房；被告质证认为，上述证据与本案无关，回复并非本案原告向相关部门咨询的回复，录音只是一般性的咨询，并非针对本案。3、消防支队行政处罚决定书，载明邹绍英擅自拆除消防主管及消防喷淋，擅自拆除消防设施，作出罚款400元的处罚。证明原告在负一楼停车用房改造成住宅时，消防部门对原告进行了处罚，说明负一楼无法作为住宅使用。被告质证认为系原告违规装修。被告举示了三份商品房买卖合同，证明与原告同一车库的其他业主购买车位的套内单价为10613.21元/平方米，案涉房屋对应楼上二层套内单价为11716.13元/平方米，其三层套内单价为12000元/平方米。原告质证认为系被告与案外人的合同，与本案无关。审理中原告提出申请，请求鉴定涉案房屋作为房屋产权证载明成套住宅（房屋建筑面积为405.41平方米，其中1层为住宅，面积为170.68平方米；负一层为停车用房，面积为234.73平方米）在签订重庆市商品房买卖合同当日（即2015年4月21日）的市场价格。根据本院委托，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司作出评估报告，报告估价结果为涉案房屋在价值时点即2015年4月21日的评估价值为250.95万元。原告支付评估费8300元。上述事实，有双方当事人的陈述、买卖合同、发票、回复、合同范本、处罚决定书、备案登记证、两书、检查表、照片、录音资料、房地产权证、房地产评估报告等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的重庆市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同中对原告预购的商品房的位置、面积、单价、用途、户型等进行了约定，合同附图对房屋负一层有车位也进行了约定，即原告对其预购的商品房整体情况清楚，被告亦按上述约定交付了房屋。产权证明确负一楼为停车用房，而合同中未明确停车用房土地用途为非住宅用地，对此，是否给原告造成损失，本院评析如下：1、涉案房屋作为成套住宅，已取得不动产权证，其载明所在层为负1、1层，其中负1层为停车用房，说明成套住宅可以包含停车用房；2、消防处罚决定书是对原告违规拆除消防设施的处罚，并不能证明停车用房就只能停车使用，事实上原告已将其作为客厅和停车使用；3、从涉案房屋紧邻房屋的价格对比来看，被告是考虑了负一楼的具体情况，因此，价格相比较低；4、评估公司对涉案房屋在2015年4月21日即合同签订日市场价值做出评估，价值250.95万元。该评估报告并非是对违约损失具体金额的鉴定，商品房销售价格受商品房本身品质、赠送空间、供需市场等众多方面的影响，不能简单的推出实际销售价格与评估价格的差价即为损失这一结论；5、土地使用年限的不同，是否必然给原告造成损失尚不能确定。综上，原告的诉请，因证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邹绍英、邱文睿的诉讼请求。案件受理费9050元，因适用简易程序减半收取4525元，鉴定费8300元，由原告邹绍英、邱文睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年九月十一日书记员  马瑞