湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初4400号原告：罗菲娥，女，汉族，1970年12月4日出生。委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），XX事务所律师。委托诉讼代理人：谢琼，湖南XX律师事务所律师。被告：怀化湘中房地产开发有限公司。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨斌刚，XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，XX律师事务所实习人员。原告罗菲娥与被告怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告罗菲娥及其委托诉讼代理人谢琼、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗菲娥向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失94，413元（以394，824元为基数，自2015年12月18日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；2、请求被告为原告办理房产证；3、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2015年7月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的四中新苑第2幢26楼2604号房，面积123.21平方米，总房价394，824元。合同约定被告于2015年12月30日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告于2015年7月9日缴纳首付款355，342元，又于2016年4月4日缴纳尾款39，482元。直到2015年9月18日，原告才能签订物业服务合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第18条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。按照格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，被告向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2015年12月18日起，被告应该按照原告的购房款总额394，824元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为394，824×4.75%×（1＋50%）×（1255÷365）=94，413元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。被告湘中房地产公司辩称：1、被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。双方也无补充协议对此进行补充约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。同时，从本楼盘大量业主出具承诺书要求自己办证则进一步印证了办证主体系业主的前述观点（也证明了我们积极履行了协助办证义务）。因此，业主要被告公司承担责任，则必须证明其曾明确要求被告公司协助其办证而被告公司拒不协助，否则被告公司不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。对此，怀化市鹤城区人民法院作出的生效（2018）湘1202民初2525号民事判决，驳回了此类情形下业主要求被告公司赔偿迟延办证损失的请求，支持了被告公司前述观点。其次，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告截至目前尚未交纳维修资金，即使被告公司协助也无法办理房产证。故不存在所谓的被告公司迟延办证的问题。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，但本案原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意，故不能以上述《通知》等来认定被告负有办证义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月9日，原告罗菲娥与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第2幢26楼2604号房，建筑面积123.21平方米，每平方米3，204.48元，总购房款394，824元，首付款355，342元于合同签订日支付，余款39，482元于交房时支付；被告应当在2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2015年7月9日和2016年4月4日付清了全部购房款，原告于2015年8月6日缴纳契税7，896.48元，于2017年10月27日缴纳了专项维修资金12，075元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为16，227.27元｛394，824×0.0001×411天（自2017年10月27日起至2018年12月12日止）｝。故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。原告于2019年7月20日提起诉讼，显然未超过时效，故被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告罗菲娥逾期办证损失16，227.27元；二、驳回原告罗菲娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，160元，减半收取1，080元，由原告罗菲娥负担864元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 陈  林二〇一九年九月三十日代理书记员 刘甜凯莉