上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30856号原告：上海瀛海三幸物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：杨嘉秀，上海申伦律师事务所律师。被告：张建伟，男，1959年4月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张一飞(系被告的父亲)，1935年3月28日出生，汉族，住同被告。第三人：上海嘉瀛物业管理有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇新农浦银路XXX号XXX幢105H。法定代表人：周剑平。原告上海瀛海三幸物业管理有限公司(以下简称瀛海三幸物业)与被告张建伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年2月19日依法追加第三人上海嘉瀛物业管理有限公司(以下简称嘉瀛物业)参加诉讼，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，瀛海三幸物业的委托诉讼代理人杨嘉秀、被告张建伟及其委托诉讼代理人张一飞到庭参加诉讼。嘉瀛物业除公告送达外无法送达。2019年4月19日本院向嘉瀛物业公告送达追加第三人通知书、起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，嘉瀛物业未到庭。本案现已审理终结。瀛海三幸物业提出诉讼请求：1、判令张建伟支付上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室自2016年1月至2017年12月止的物业服务费6,729.60元；2、判决张建伟支付滞纳金707元。事实与理由：张建伟系上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之一，房屋建筑面积为133.51平方米。原告与上海徐汇区同汇苑业主委员会(以下简称业委会)签订《物业服务合同》，后于2016年10月19日签订《物业托管协议》。原告自2016年1月1日进驻小区并提供服务。根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定及《物业托管协议》约定，小区物业费为每月每平米2.10元。至今，原告未收到被告2016年1月至2017年12月物业费，经原告多次催要，被告拒不支付，故诉至法院，请求法院判如所请。张建伟辩称：1、原告在诉状中说，多次催缴物业费，但是被告从来没有收到过。2、原告寄来的收费清单，被告看不懂，就找物业经理，还把2016年付给嘉瀛公司物业费的单据也给当时的物业经理。3、被告在小区居住十几年了，也从未拖欠过物业费。4、从某人当选为业委会主任后，已经改选了多家物业公司。5、原告进驻小区时，第三人的物业公司还在小区，而且原告与业委会的物业合同没有通过小区业主大会，后来原告起诉业委会，法院判决撤销了与原告签订的物业合同，原告也就无权向被告收费。补充1、被告跟原告没有法律关系，原告没有收费依据。2、当时嘉瀛公司有合法的物业合同，还没到期，原告为何要参与进来？法院判决原告与业委会的合同无效，原告为何还不离开小区。如果原告能拿出证据证明自己在小区提供物业服务是合理合法的，被告才支付。本身有合法的第三人在小区提供物业服务，原告与业委会的托管协议是托管什么？原告本身不是小区物业公司，也无权签订托管协议。上海市住宅管理规定第22条，要报区房管办，要请示街道，找另外的物业公司。瀛海三幸物业举证：1、《物业服务合同》，合同期限是2016年1月1日至2017年12月31日，高层住宅按2.10元/月/平方米，证明原告为小区物业服务企业。2、同汇苑物业工作沟通协调会《工作纪要》，因诉讼，业委会启动托管程序，自2016年1月1日起，证明原告一直向同汇苑提供事实服务。3、同汇苑业委会与原告签订的《物业托管协议》，期间原告一直提供物业服务。4、《情况说明》，同汇苑业委会出具，证明原告自2016年1月1日起为同汇苑提供物业管理服务。5、一些合同及付款凭证，证明原告为同汇苑提供服务期间，签订了各类服务合同也支付相应费用，实际提供了物业服务。6、照片，证明原告为同汇苑提供了物业服务。张建伟质证：证据1被法院一审判决撤销，二审也维持了，该物业服务合同是无效合同。证据2这个会议对业主没有公布，我们不知道这个会议。证据3是无效的，本身小区有合法的第三人在小区进行物业管理，为何要原告来托管。托管也没有公示，不符合托管程序。证据4不合法，已经法院判决原告的物业合同无效。证据5、6不予认可，没有法律依据。如果原告履行了之前法院的判决，离开小区就不会有后面这些费用的产生，而且原告签订的合同、支出的费用被告都不清楚，原告应该与谁签订的，找谁要钱。张建伟举证：法院的2份判决书，证明原告的物业合同被法院判无效了。嘉瀛物业收取被告2016年1月至12月凭证。瀛海三幸物业质证：证据真实性无异议，关联性不认同，我们是因为提供了事实服务向被告主张物业费。嘉瀛物业未举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，包括(2016)沪0104民初4192号、(2016)沪01民终7873号、(2016)沪0104民初4530号、(2017)沪01民终9880号判决书，本院认定事实如下：截止2018年11月12日张建伟为上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室业主之一，房屋建筑面积133.51平方米。2014年业委会与嘉瀛物业签订《物业服务合同》，约定嘉瀛物业提供物业服务，委托服务期限自2014年8月1日至2017年7月31日止，住宅按2.10元/月/平方米收取物业费,2015年9月27日业主大会、业委会发出《上海市徐汇区同汇苑小区关于是否同意终止嘉瀛物业的表决结果公告》，本小区将终止与嘉瀛物业的服务合同，同时开启选聘新物业的程序等等。2015年9月28日业主大会、业委会向嘉瀛物业发出解除合同函件，通知嘉瀛物业《物业服务合同》于2015年12月31日终止等。嘉瀛物业确认于2015年9月29日收到。2015年11月11日业委会张贴《关于召开业主大会表决选聘物业服务企业的公告》，并发出是否同意聘请瀛海三幸物业为小区物业管理方的表决票。2015年12月13日，同汇苑业委会召开临时会议，根据投票后统计结果，会议形成决定：通过聘用瀛海三幸物业公司为小区物业管理方，从2016年1月1日起，为期两年。同日，业主大会、业委会张贴公告，根据表决结果，业主大会作出如下决议：本小区将自2016年1月1日起聘请瀛海三幸物业公司为小区物业管理方，签订合同期限为两年。2015年12月15日，业主大会与瀛海三幸物业签订《物业服务合同》，期限2016年1月1日至2017年12月31日。之后，张建伟起诉业委会、业主大会【(2016)沪0104民初4192号】，要求撤销本小区自2016年1月1日聘请瀛海三幸物业公司为小区物业管理方的决议。另外2016年2月同汇苑业委会起诉嘉瀛物业【(2016)沪0104民初4530号】，要求确认《物业服务合同》于2015年12月31日解除等等。2017年5月31日本院(2016)沪0104民初4530号判决：同汇苑业委会与嘉瀛物业于2014年8月签订的《物业服务合同》于2015年12月31日解除等。2017年9月26日二审(2017)沪01民终9880号判决维持原判。对于张建伟起诉业委会、业主大会，2016年6月17日本院(2016)沪0104民初4192号判决：撤销同汇苑业委会、业主大会于2015年12月13日作出的“通过聘用瀛海三幸物业公司为本小区的物业管理方，从2016年1月1日起，为期两年”的决定；2016年10月18日上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终7873号终审判决维持原判。2016年7月18日(一审判决后二审判决前)在徐家汇街道调解室召开同汇苑物业管理工作沟通协调会，参会人员有徐家汇街道社区管理办公室一人、街道房管办三人、嘉汇物业管理事务指导中心三人、同汇苑业委会三人。2016年10月19日(二审判决次日)同汇苑业委会与瀛海三幸物业签订《物业服务托管协议》，托管时间为2016年10月19日至新物业选聘产生为止；服务费按原2.10元/平方米·月标准收取，服务标准按照以往物业合同约定的三级标准执行等。2018年5月30日同汇苑业委会出具《情况说明》：“本小区于2015年9月27日通过业主大会表决决议提前于2015年12月31日解除与嘉瀛物业的《物业服务合同》，并得到徐汇区人民法院(2016)沪0104民初4530号和上海第一中级人民法院(2017)沪01民终9880号的(判决)支持。-----自2016年1月1日起至今本小区一直由瀛海三幸物业提供物业管理服务。”审理中，被告主张嘉瀛物业2016年7月后撤出，之前两家物业均提供服务；原告主张由其提供服务。另外被告除提供2016年1月至12月物业费交给嘉瀛物业收据及判决书外，对自己辩称中的主张未举证。本院认为，原告主张物业服务收费时间段可分二个阶段，即从2016年1月1日原告提供服务开始到二审2016年10月18日维持一审判决(撤销业委会决定)及二审判决后原告提供托管服务。双方争议焦点集中在被告认为上述时间段原告是非法服务、违法服务、无权收费等。但实际上一审判决后，由于业委会提起上诉，判决不生效，原告有权利不履行未生效的判决，因此不能谓之“非法服务、违法服务等”。“决定”被撤销，相关合同系非法也不存在了，上述时间段原告按事实服务收费具有合理性。法院判决撤销“决定”生效后，业委会与原告签订“物业服务托管协议”未违反相关法律规定。针对被告认为根据法院判决原告二年内不能在本小区从业。本院认为，法院判决撤销同汇苑业委会、业主大会于2015年12月13日作出的“通过聘用瀛海三幸物业公司为本小区的物业管理方，从2016年1月1日起，为期两年”的决定，并不是判决撤销原告二年的从业资格，法院只是撤销业委会2015年12月13日作出的决定(聘用原告二年服务期)。另外被告主张2016年原告及第三人均在小区提供服务，所以2016年服务费已交给第三人。本院认为，根据(2016)沪0104民初4192号、(2016)沪01民终7873号判决，嘉瀛物业与业主大会签订的《物业服务合同》于2015年12月31日终止，在本案审理中，经合法传唤第三人拒绝到庭，视为其放弃抗辩权利。本院对被告2016年已缴费给嘉瀛物业及原告在小区提供服务，予以认定。综上所述，原告主张被告支付物业费的请求，应予支持。关于滞纳金，原聘用决定被法院撤销，原合同系非法；托管协议对滞纳金没有约定，故对原告滞纳金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：一、张建伟应于本判决生效之日起十日内给付上海瀛海三幸物业管理有限公司上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室2017年1月至12月物业服务费3,364.20元；二、上海嘉瀛物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海瀛海三幸物业管理有限公司(张建伟支付的上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号XXX室2016年1月至12月物业服务费)3,364.40元；三、驳回上海瀛海三幸物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高 平人民陪审员  章霞珍人民陪审员  黄慧时二〇一九年九月二十五日书 记 员  周 均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。.......三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......