中华人民共和国广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初12191号原告：CHANGGUILING（中文名：常桂玲），女，1936年12月6日出生，加拿大居民，委托诉讼代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。被告：LINQIUCHAN（中文名：林秋婵），女，1964年9月23日出生，加拿大居民，委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。第三人：林爱群，女，1955年3月7日出生，汉族，住广州市花都区,第三人：林爱华，女，1958年8月1日出生，汉族，住广州市花都区,第三人：林小兰，女，1960年3月5日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，第三人：林美红，女，1972年3月25日出生，汉族，住广州市花都区,第三人：LINMINHONG（中文名：林敏红），女，1973年12月29日出生，加拿大居民，第三人：LINBITAO（中文名：林碧桃），女，1976年9月9日出生，加拿大居民，原告CHANGGUILING（中文名：常桂玲，下称常桂玲）诉被告LINQIUCHAN（中文名：林秋婵，下称林秋婵）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，经原告常桂玲申请，本院依法追加林爱群、林爱华、林小兰、林美红、LINMINHONG（中文名：林敏红，下称林敏红）、LINBITAO（中文名：林碧桃，下称林碧桃）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常桂玲及其委托诉讼代理人陈丹，被告林秋婵的委托诉讼代理人何群,第三人林敏红到庭参加诉讼,第三人林爱群、林爱华、林小兰、林美红、林碧桃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告常桂玲向本院提出诉讼请求：1.判令林秋婵与林金沛就位于广州市花都区XX房的转让无效；2.判令林秋婵立即将XX房转移登记至林金沛名下；3.本案受理费、诉讼保全费由林秋婵承担。诉讼中，常桂玲变更诉讼请求为：1.确认林秋婵与林金沛于2011年12月9日签订《广州市房地产买卖合同》无效。2.判令林秋婵将广州市花都区新华镇XX房转移登记至常桂玲名下。事实和理由：常桂玲与林金沛于1954年4月12日在广州市花都区登记结婚，婚后购买了位于广州市花都区XX房。林秋婵是常桂玲与林金沛的女儿。林金沛于2017年10月12日因病去世。在林金沛生病期间，常桂玲才知晓XX房在未经常桂玲同意的情况下，转移登记到了林秋婵名下，而在此之前，林秋婵曾提出将XX房转给她，但得到了常桂玲的反对，林秋婵便表示自己并不想要XX房。常桂玲对林秋婵的话信以为真，直至常桂玲得知XX房己转让到林秋婵名下，常桂玲立即要求林秋婵将房屋转回，并将XX房作为自己养老所用，但得到林秋婵的拒绝，此后，林秋婵对常桂玲不理不睬，断绝了与常桂玲的联系。常桂玲认为，XX房是常桂玲与林金沛的夫妻共同财产，其转让应征得常桂玲的同意，而林秋婵明知常桂玲是不同意其受让XX房的情况下，依然瞒着常桂玲与林金沛办理房屋转移登记，因此，林秋婵的行为并非善意，并且，林秋婵对常桂玲的不理不睬的态度也深深伤害了常桂玲的心。故为维护常桂玲的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖，特诉至法院。补充：常桂玲与林金沛于2001年11月19日在加拿大协议离婚，并就涉案房屋XX房的归属达成了一致，两人在《离婚房屋协议书》上签名确认XX房归常桂玲所有。当时，除常桂玲和林金沛外，林敏红、林秋婵以及林秋婵的男朋友林某也在场，林某是林秋婵的前男友，与林秋婵在一起十几年，当时林某在场也是因为林秋婵的原因。林敏红和林某在《离婚房屋协议书》上签名见证，林秋婵对此事一直都是知道的。常桂玲与林金沛于1954年4月12日登记结婚后，一共生育了8个女儿，还有一个女儿过继给亲戚抚养，常桂玲这一生，大部分生命都在生孩子与养孩子中，对林金沛的感情、对家庭的付出不言而喻。后因与林金沛的感情发生了变化，到最后两人无法继续生活在一起，只能离婚收场，对于常桂玲而言，离婚是一个不愿意触及的伤疤，也不愿意提起。常桂玲己80多岁，在常桂玲的观念中，XX房一直是常桂玲百年之后的归宿，尽管几个女儿（除了林秋婵）都很有孝心，面对生命的流逝，爱人的离开，常桂玲总是想抓住一些可以抓住的东西，这种心情，可能只有年老之人才能理解。常桂玲此前没有提及离婚一事，只是不愿意旧事重提，触及伤疤，常桂玲本还奢望林秋婵有一点良心和孝心，林秋婵对常桂玲已经不理不睬多年，林秋婵的赌博恶习让林秋婵没工作没经济来源，多年来都靠常桂玲的养老金过生活。现如今，已至此，常桂玲认为没有必要再隐瞒，XX房在常桂玲和林金沛离婚时，已经分给了常桂玲，而林金沛分得了另外一间房屋，XX房本就是常桂玲所有，林秋婵明知这一情况还瞒常桂玲与林金沛办理买卖房屋的手续，林秋婵也根本没有能力支付12.7万的购房款。被告林秋婵辩称，常桂玲诉请缺乏事实依据和法律依据，请驳回其全部诉请。理由如下：一、涉案房屋系林金沛个人名下财产，其对该房屋有完全的处分权。涉案房屋登记在林金沛个人名下，林金沛与常桂玲于2001年在加拿大离婚，林秋婵对此是知情的。为保住该套房屋不落入林金沛的女友手中，林秋婵才在常桂玲的鼓动、劝说下出面将其从林金沛手里买过来。若房屋归属常桂玲，常桂玲为何又一再怂恿、鼓动林秋婵与之一同回国处理，由林秋婵出面购买该房屋，直接过户到常桂玲名下不就可以了吗？如该房屋归属常桂玲，为何长达近二十年时间不予过户？在涉案房屋过户给林秋婵后长达近十年的时间没有提出任何异议？常桂玲所称，该房屋由林秋婵从林金沛手中购买而来其完全不知情的说法根本是谎言：常桂玲有包括林秋婵在内共八个女儿，大女儿林爱群就在花都，且一直在管理涉案房屋的出租并收取租金交给常桂玲，现在常桂玲竟然说对该房屋由林金沛卖给林秋婵一事并不知情！这样的说辞既与逻辑相悖，更有违常理！故，林秋婵认为，涉案房屋为林金沛个人所有，其对该房屋有完全的处分权，将该房屋出卖给林秋婵根本无须常桂玲同意。二、涉案房屋买卖合同合法有效，不存在任何无效的法定情形。涉案房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，林秋婵亦支付了对价，缴纳法定税费，办理过户各项手续，其系善意、合法取得；常桂玲对该房屋由其已故前夫林金沛转让给林秋婵不仅知情，且是同意的。正是因为担心该房屋落入他人之手，常桂玲才一再鼓动林秋婵并与之一同回国处理，由林秋婵出面从林金沛手中买过来的。三、常桂玲为达其完全占有涉案房屋的目的，补充提交的证据《离婚房产协议书》，其真实性、合法性存疑，林秋婵均不认可，该证据并不能证明涉案房屋归常桂玲所有。第一、林秋婵从未见过该协议，也从没有听父亲或其他姐妹提起过。该协议上“林金沛”的两处签名明显不一致，2011年12月9日的签名也有明显差异，其真实性存疑。第二、该协议并未作为附件归入加拿大安大略省高等法院离婚判决书，亦未有其任何印章，且在域外形成，根据民事诉讼法有关规定，不应作为证据采信，其合法性存疑。故，该证据并不能证明涉案房屋归常桂玲所有。另，常桂玲所称，林秋婵对其不孝顺，与之长期没有来往，没有能力支付12.7万元的购房款等等陈述，均为谎言。每年节日，林秋婵都给常桂玲数量不等的金钱，母亲节更是给500加元孝敬常桂玲；直到2018年，因为林秋婵与最小的妹妹林碧桃存在经济纠纷打官司，而常桂玲不顾事实，受林碧桃要挟，站在林碧桃一方，林秋婵才中断了与常桂玲的来往，而之前一直与常桂玲有来往，2016年陪其到美国××、××、中国××等地旅游；2017年林秋婵从温哥华飞到多伦多（常桂玲住在那里）陪其看瀑布、旅游；林秋婵移民加拿大后，设法出资帮助常桂玲、林金沛、林秋婵另外两个姐妹移民加拿大，根据有关规定，是要申报林秋婵的财产、纳税记录的，如果林秋婵一直没有财产、没有收入，根本不可能有税务申报记录！也没有经济能力出资帮助常桂玲等人移民！如果林秋婵是靠常桂玲的养老金维持生活，林秋婵四个孩子（均接受过高等教育，现都已成家立业）怎么可能长大成人！综上，常桂玲诉请缺乏事实依据和法律依据，请予全部驳回。第三人林美红庭前提交意见述称，一、林美红同意常桂玲的诉讼请求，并且对常桂玲提交的证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可。二、对于本案的事实部分，林美红有以下意见：l、涉案房屋是林美红的爸爸林金沛与妈妈常桂玲在婚后购买的，是二人的夫妻共同财产。2、既然父母己于2001年11月19日在加拿大协议离婚，离婚时对涉案房屋的分割达成一致，涉案房屋归妈妈常桂玲所有，协议书上见证人林某是林秋婵当时的男朋友，其认为林秋婵也是知道此事的。3、据林美红所知，林秋婵根本没有能力支付房款，之前林秋婵因为缺钱，还找我们几姐妹借钱，当时我们凑钱一起借给她。并且，在爸爸去世前，我问过爸爸，林秋婵有没有把买房的钱给过他，爸爸当时回答：“一分钱都没有给过，我不给她钱就已经很好了！”因此，林美红认为，林秋婵在明知爸爸妈妈离婚，并且对涉案房屋的分割达成一致的情况下，依然与父亲去办理过户手续，是恶意的，故林美红同意原告的全部诉讼请求，希望法院依法判决。第三人林敏红述称，林秋婵的陈述都是谎言，不是事实，林秋婵赌博，常年跟我们姐妹们要钱，林秋婵从未给过常桂玲钱。我同意常桂玲的全部诉讼请求。第三人林碧桃庭前提交意见述称，一、对于常桂玲的诉讼请求和提交的证据材料，林碧桃均无异议。二、对于本案的事实部分，林碧桃有以下意见：l、涉案房屋本就是林碧桃的父亲林金沛与母亲常桂玲在婚后购买的，属于二人的夫妻共同财产。2、林碧桃的父母于2001年11月19日在加拿大协议离婚，离婚时已经对涉案房屋的权属达成一致，涉案房屋归母亲常桂玲所有，协议书上见证人林某是林秋婵的男朋友，第三人认为林秋婵也是知道此事的。3、据林碧桃了解，林秋婵并没有能力支付购房款人民币127000元，林秋婵于2005年在加拿大申请了破产，2006年判决接受其破产申请，林秋婵长期以来没有稳定工作，也没有稳定的经济来源，例如其在2015年的年收入是7061加币，127000元人民币的购房款远远超出其经济能力，林秋婵根本没有能力支付购房款。此外，林秋婵说本人有拖欠她的借款都是杜撰，与事实不符。因此，林碧桃认为，林秋婵在明知父母离婚并且对涉案房屋的归属达成一致的情况下，依然与父亲去办理过户手续，应属于恶意，故林碧桃同意原告的全部诉讼请求，希望法院依法判决。第三人林爱群、林爱华、林小兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区XX房，原登记的权属人为案外人林金沛，于1988年11月26日登记至林金沛名下，权属来源为向容德林购买。涉案房屋的不动产登记查册表显示，涉案房屋的权属于2017年12月23日登记至林秋婵名下，为遗失补发，权属来源说明：向林金沛购买。常桂玲与林金沛于1954年4月12日登记结婚，育有子女：林秋婵、林爱群、林爱华、林小兰（原名：林春兰）、林美红、林敏红、林碧桃。2001年10月19日加拿大安大略省高级法院作出第01-FP-269237号判决，判决：林金沛和常桂玲于1954年4月12日在中国广东缔结的婚姻关系解除，此离婚生效日期为2001年11月19日。2011年12月9日，林金沛（卖方）与林秋婵（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定，林金沛将涉案房屋出售给林秋婵，房屋结构混合6层，建筑面积76平方米，交易价为12.7万元，签订本合同时，买方已按房地产交易价1万元作为定金支付给卖方，余额11.7万元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。合同还对其他内容进行了约定。林秋婵陈述，大概在2012年1月19日过户至林秋婵名下，现在的不动产登记查册表显示的登记时间为遗失补发的时间。2017年10月12日，林金沛死亡，林金沛的继承人为林秋婵、林爱群、林爱华、林小兰（原名：林春兰）、林美红、林敏红、林碧桃。常桂玲、林秋婵、林敏红诉讼中一致确认林金沛生前常住广州市花都区。诉讼中，各方关于常桂玲与林金沛离婚时对涉案房屋有无作出处理各执一词。常桂玲陈述，离婚时，其与林金沛口头约定涉案房屋归其所有，后在离婚判决生效之日签订了《离婚房屋协议书》约定涉案房屋归常桂玲所有，因双方很少有同时回国的情况，且双方已经就涉案房屋进行了分割，双方均认为涉案房屋不会出现其他变动，所以没有约定时间回国来办理过户手续。涉案房屋一直由林爱群负责打理，林爱群收租后再交给常桂玲，所以常桂玲一直不知道涉案房屋的产权过户给了林秋婵。在林金沛去世前段时间，常桂玲找林金沛要求过户涉案房屋至常桂玲名下，才知道涉案房屋过户给了林秋婵。常桂玲提交《离婚房屋协议书》拟证明其上述陈述，该协议书载明“甲方：林金沛，乙方：常桂玲，林金沛与常桂玲于2001年11月19日正式离婚，经双方同意协议离婚，房屋如下分配：位于中国广州市花都区XX房屋权归常桂玲所拥有的，位于中国广州市花都区新华镇桂花巷18号房屋归林金沛先生所有……落款甲方处有林金沛签名，乙方处有常桂玲签名，林敏红、林某作为见证人签名，2001年11月19日”。常桂玲称林某为林秋婵的前男友。林秋婵对《离婚房屋协议书》的真实性、合法性不予确认，认为可能系常桂玲伪造，协议书上林金沛的2个签名笔迹不一致，与房屋买卖合同上林金沛的签名也不同，见证人林敏红为常桂玲与林金沛的女儿，与涉案房屋有利害关系，不适合作为见证人签名，林秋婵不认识另一位见证人林某，亦对父母分割房屋的情况不知情。林敏红陈述，离婚房屋协议书是真的，2001年11月19日在林秋婵的加拿大家里签订，其作为见证人签名，林秋婵及其前男友林某均在场，林秋婵称找外人签名见证比较好，所以要求其前男友林某签名见证，林秋婵本人没有签名；关于林秋婵称林金沛签名不同的问题，因为林金沛的身体健康原因，前后健康变化才导致其签名不同。常桂玲与林秋婵对林秋婵有无向林金沛支付12.7万元的购房款各执一词。常桂玲认为，林秋婵没有能力支付12.7万元购房款。林秋婵陈述，合同签订后，其分三次向林金沛支付了购房款，第一次是在2012年1月12日，其在林金沛居住的汽车站的桂花巷支付了8万元现金；第二次是在2016年10月份，在林金沛居住的汽车站的桂花巷支付了3万元现金；第三次是在2017年9月份，在林小兰家里支付了现金2万多元，当时林小兰不在场，只有林金沛自己居住，此时其已经支付完毕了所有的购房款，常桂玲对林金沛将涉案房产卖给其的情况是知情的，且第三人也全部清楚，常桂玲于2011年12月底回国协助其办理了过户，其于2012年1月取得了产权证。诉讼中，常桂玲、林秋婵、林敏红陈述本案关于涉案房屋的处理选择适用中华人民共和国法律。本院依法行使释明权，如果涉案合同有效，常桂玲是否变更诉讼请求，常桂玲陈述如果涉案合同有效，其不变更本案的诉讼请求。诉讼中，常桂玲向本院申请财产保全，本院于2018年12月4日作出（2018）粤0114民初12191号民事裁定书，裁定：查封被申请人LINQIUCHAN（中文名：林秋婵）名下位于广州市花都区XX房。之后本院对涉案房屋采取了查封措施。本院认为,常桂玲与林秋婵均为加拿大居民，本案属于涉外案件，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于我国境内，故涉案房屋权属的取得、变更、转让等应适用我国法律。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。常桂玲与林金沛的婚姻缔结地在我国广东省，林金沛的经常居住地在我国，常桂玲亦表示适用中华人民共和国法律处理本案纠纷，故应当适用中华人民共和国法律作为常桂玲与林金沛夫妻财产关系的准据法。涉案房屋于1988年登记至林金沛名下，涉案房屋的取得发生在常桂玲与林金沛的婚姻关系存续期间，依照《中华人民共和国婚姻法》的规定应属于夫妻共同财产。本案中常桂玲主张依照其与林金沛的离婚协议，涉案房屋归其所有，但双方离婚后并未办理权属转移登记将涉案房屋的权属转移登记至常桂玲名下，故涉案房屋转让时仍属于常桂玲与林金沛的共有财产，林金沛作为出卖人处分其与常桂玲的共有财产，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。林秋婵作为常桂玲与林金沛的女儿，理应知晓涉案房屋属于常桂玲与林金沛的共有财产，在没有证据证明常桂玲同意转让房屋情况下受让涉案房屋，林秋婵并不属于善意取得，故常桂玲有权追回涉案房屋属于其的份额。常桂玲提交的离婚协议书，林秋婵虽不予确认但并未提交相反证据予以反驳，故本院对林秋婵的陈述不予确认，常桂玲的陈述及举证比较具有证据优势，故本院对常桂玲提交的离婚协议书予以采纳。离婚协议书是常桂玲与林金沛的真实意思表示，双方均应恪守约定，林金沛应当依约协助常桂玲办理涉案房屋的过户手续，现林金沛已死亡，其继承人负有协助履行的义务，为减轻当事人讼累，常桂玲请求林秋婵将涉案房屋转移登记至其名下，本院予以支持。出卖人无处分权并不影响房屋买卖合同的效力，因此常桂玲请求确认房屋买卖合同无效，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告LINQIUCHAN（中文名：林秋婵）于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区XX房转移登记至原告CHANGGUILING（中文名：常桂玲）名下。二、驳回原告CHANGGUILING（中文名：常桂玲）的其他诉讼请求。案件受理费10800元、财产保全费4020元，均由被告LINQIUCHAN（中文名：林秋婵）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆审 判 员  廖静文人民陪审员  李汉清二〇一九年九月三十日书 记 员  王 呈张丽彬