山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2644号上诉人（原审原告）：宋某，女，2009年1月19日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。法定代理人:郭某（宋某母亲），住址同上。委托诉讼代理人:栗春雷,北京盈科(太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:山西聚莘置业有限公司（以下简称聚莘公司），住所：山西省晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街555号。法定代表人:梁慧军，该公司董事长。委托诉讼代理人：任坚中，山西中都律师事务所律师。上诉人宋某因与被上诉人聚莘公司商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人宋某委托诉讼代理人的栗春雷、被上诉人聚莘公司的委托诉讼代理人任坚中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宋某上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.原审没有查明上诉人在与被上诉人签订《米加U天地X号楼延期交房补偿办法》（以下简称：《延期交房补偿办法》）时的受欺诈性、被迫性、显失公平性，属于事实不清，证据不足。1.1原审没有查明上诉人在与被上诉人签订《延期交房补偿办法》时的受欺诈性。上诉人购买的该套商品房，位于米加天地X号楼X层，而XX层都是带托管的房屋，上诉人在签订《延期交房补偿办法》的同时，与晋中市缤悦房产经纪有限责任公司（以下简称：缤悦公司）签订了《米加U天地X号精品公寓楼经营托管合同》（以下简称：《托管合同》），而该托管合同第六条第1项明确约定物业管理费及房屋内实际发生的水、电、暖等费用均由缤悦公司承担，上诉人不承担，因此，被上诉人与上诉人签订的《延期交房补偿办法》中关于免除的物业费、电梯费、采暖费等费用，事实上已由缤悦公司承担，上诉人实际上根本未享受到任何补偿利益，故被上诉人构成欺诈，而原审却遗漏了这一重要事实，属于事实认定不清。1.2原审没有查明上诉人在与被上诉人签订《延期交房补偿办法》时的被迫性。上诉人与被上诉人签订《延期交房补偿办法》,违背了上诉人真实意思表示。上诉人购买米加U天地X号楼房屋，并非居住使用，而是用于公寓对外出租，此举是一种投资行为，投资目的是获利。但是，当上诉人到被上诉人售楼部收房时，被上诉人却安排工作人员要求上诉人必须签订《延期交房补偿办法》，否则，不予交房。由于收房后能及早地将房屋交付托管公司对外出租从而收取租金收益，不收房只能导致房屋闲置造成资源浪费，上诉人为了防止损失扩大，迫于无奈，只好签订了此补偿办法，这是客观事实，上诉人在一审庭审前，已经向一审法院提交了能够全面反映收房时被迫签订补偿办法的录音光盘，然而一审法院却拒绝采纳，这是对上诉人被迫签订补偿办法这一客观事实的不尊重，原审不应单纯地以“维护交易行为的安全性与合同的稳定性”进行“一刀切”处理，从而把违背上诉人真实意思表示的补偿办法也作为判决依据。1.3原审没有认定上诉人在与被上诉人签订《延期交房补偿办法》时的显失公平性。根据相关法律规定，认定合同显失公平的标准包括两个，一个是主观要件，即合同的一方故意利用其优势或者利用对方轻率、没有经验，另一个是客观要件，即合同中双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。具体到本案，作为开发商的被上诉人相对于上诉人而言处于优势地位，其利用上诉人轻率、缺乏经验、急切收房的心理，与上诉人签订补偿办法，具备了显失公平的主观要件;被上诉人补偿办法中免除的1817.4元相对于逾期交房违约金和可得利益损失共计20626.4元，明显违反了公平、等价有偿原则，具备了显失公平的客观要件。2.原审没有查明《延期交房补偿办法》仅有上诉人与被上诉人签字盖章，却没有案外人物业公司盖章确认，被上诉人将本应由物业公司收取的物业、水电暖等费用予以免除的行为构成无权处分，属于事实认定不清。3.原审没有查明被上诉人是否具备交房条件，单纯地以被上诉人微信通知时间作为上诉人收房时间,属于事实认定不清,证据不足，被上诉人要求上诉人签订的《延期交房补偿办法》中关于免除物业、电梯、采暖等费用，本就不应由上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条约定，商品房交付时应当符合“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告”;第十二条第（二）款明确约定,“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，该合同条款是关于被上诉人交房条件的明确约定，系双方真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，为有效约定。然而，时至今日，被上诉人仍未向上诉人出示案涉房屋的竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，故被上诉人尚不具备交房条件，其要求上诉人签订《延期交房补偿办法》中关于免除物业、电梯、采暖等费用，本就不应由上诉人承担。被上诉人聚莘公司辩称：关于上诉人主张双方签订的《延期交房补偿办法》存在欺诈、被迫、显失公平情形，《延期交房补偿办法》应被撤销问题，这明显和上诉人一审的诉讼请求不同。上诉人要求撤销和要求赔偿违约金是两个不同的法律关系，不能在同一案中解决，不能既要求撤销协议又要求支付违约金。关于上诉人提到的无权处分问题，即便是物业公司没有签字，但答辩人实实在在给业主免除了费用，免除费用肯定是答辩人和业主商量的结果。关于上诉人提出的不具备交房条件问题，答辩人认为微信通知也可以算通知，也可以按微信通知认定交房时间。综上，上诉人的上诉主张没有任何事实和法律依据，依法应被驳回。宋某向一审法院起诉请求：撤销双方于2018年1月26日签订的《延期交房补偿办法》；判令聚莘公司向宋某支付因逾期交房产生的违约金11026.4元，并向宋某支付可得利益损失9600元。事实与理由：2017年4月8日，宋某与聚莘公司签订《商品房买卖合同》，约定宋某购买聚莘公司建设的位于晋中市××街××号房屋，房屋价款为244488元，房屋用途为公寓。合同约定了付款方式、交房时间及违约责任等内容。合同签订后，宋某全面履行了自己的义务。合同中约定，聚莘公司应当在2017年10月31日前向宋某交付房屋，且聚莘公司应当在交付届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达宋某。然而时至今日，宋某均没有收到聚莘公司的书面交房通知。2019年1月26日，聚莘公司要求宋某签订《延期交房补偿办法》，否则不予交房。宋某无奈签订了该补偿办法，但该补偿办法显失公平，损害了宋某的合法权益，故宋某提起诉讼。聚莘公司一审期间辩称：宋某要求撤销《延期交房补偿办法》和支付违约金、可得利益损失不是一个法律关系,应当是两个案由。《延期交房补偿办法》双方已经实际履行，如果宋某认为该协议可撤销，应当单独提出诉讼请求，就撤销的事由是否符合法律规定来确定合同是否可撤销，确定是否可撤销之后才涉及到违约金及可得利益损失的问题。案由不同不应该合并起诉以及合并审理。该补偿办法我方不同意撤销，因为已经实际履行完毕。聚莘公司逾期交房存在不可抗力的原因，不是因为聚莘公司的主观原因导致逾期交房，对宋某的其他诉讼请求不予认可。一审法院认定的事实：2017年4月8日，宋某与聚莘公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，宋某购买聚莘公司开发建设的位于晋中市XX街XXX号房屋，房屋价款为244488元。并约定，聚莘公司应当在2017年10月31日前向宋某交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，聚莘公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达宋某，宋某未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，逾期交付商品房在90日之内，从应当交付的日期起至实际交付之日，按日计算向宋某支付全部房价万分之一的违约金。2018年12月初，聚莘公司以微信的方式通知宋某收房，并于2019年1月26日，与宋某签订《延期交房补偿办法》，该补偿办法约定，由于在建设期间因国家环保治理的原因，使一些给公司提供建筑材料的供应商不能及时供料投入使用，造成米加U天地X号楼工期延误。目前X号楼已经具备交房条件，定于2018年12月开始进行交房工作。在本次交房中进行延期交房的一次性补偿办法如下，1、免除2018年12月至2019年12月的物业费，每月每平方米1.5元;2、免除2018年12月至2019年12月的电梯费，每月每平方米0.35元;免除2018年冬季采暖费，每月每平方米4元。以上免除的各项费用共计1817.4元。宋某在该补偿办法业主确认一栏签字捺印，聚莘公司在开发商确认一栏盖章。2019年1月26日，宋某与缤悦公司签订《托管合同》，约定宋某将所购买聚莘公司的以上房屋委托该公司租赁经营，该公司每月支付宋某房租1200元。宋某依据以上托管合同计算8个月房租的可得利益损失。宋某因认为与聚莘公司签订的以上《延期交房补偿办法》显失公平而提起本案诉讼。庭审中宋某提出，宋某计算的逾期交房的违约金为11026.4元，可得利益损失为9600元，两项之和为20626.4元,而聚莘公司仅补偿1817.4元，两相比较该补偿数字显失公平，故应当撤销该补偿办法。聚莘公司则认为，从房屋买卖合同约定的违约金以及补偿协议约定的免除费用的比较上看，确实存在一定的差距。但并不存在显失公平，补偿协议是双方真实意思表示，签订房屋买卖合同及补偿办法有先后顺序，在签订商品房买卖合同一年多后才签订的补偿协议，说明签订补偿协议时候，业主完全明白数字之间的差距。签订该补偿办法应是宋某的真实意思表示，事实上宋某对该补偿办法的内容是认可的。故从维护交易安全性和合同稳定性的角度出发，不应该随意更改及撤销合同内容。庭审中双方当事人各执己见，协议不成。上述事实，有宋某提供的商品房买卖合同、经营托管合同，聚莘公司提供的微信截屏、逾期交房补偿办法以及宋某、聚莘公司当庭陈述等证据在卷为凭,以上证据经当庭质证和该院审查，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。宋某与聚莘公司签订的《商品房买卖合同》，应系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，为有效合同。聚莘公司未能按照合同约定的日期交付房屋，应当承担合同约定的违约责任。但宋某在交付房屋时与聚莘公司签订了《延期交房补偿办法》，应系宋某、聚莘公司双方对延期交房违约责任的重新约定。该约定虽然从违约责任的承担数字上较双方在房屋买卖合同中约定的数字有较大数额的减少，但宋某在与聚莘公司签订该补偿办法时就应当知道以上数字上的差距，宋某仍然与聚莘公司签订以上补偿办法应视为宋某对聚莘公司变更违约责任承担方式与数额的认可，不应认定为存在显失公平的情形。为维护交易行为的安全性与合同的稳定性，宋某、聚莘公司之间签订的《延期交房补偿办法》不应予以撤销，宋某相应的要求聚莘公司承担《商品房买卖合同》约定的违约责任以及要求聚莘公司赔偿可得利益损失的诉讼请求,均因该补偿办法的不予撤销而丧失相应的事实依据。一审法院判决：驳回宋某的全部诉讼请求。二审经审理查明，一审期间宋某主张的逾期交房违约金计算方法为：244488元×451天（2017年11月1日起至2019年1月26日止）×日万分之一；宋某主张的逾期交房可得利益损失计算方法为：1200元/月×8个月（2018年5月1日起至2019年1月26日止）。以上事实有一审卷内宋某的起诉状予以证实。其余事实与一审查明相同。本院认为，二审期间本案争议的焦点为双方签订的《延期交房补偿办法》应否被撤销。宋某上诉称案涉房屋为带托管房屋，根据其与缤悦公司签订的《托管合同》约定，案涉房屋水、电、暖等实际发生的费用由缤悦公司承担，因此，聚莘公司要求其签订的《延期交房补偿办法》中聚莘公司给其免除的物业费、电梯费、采暖费，实际上其并未享受到补偿利益，聚莘公司属以欺诈手段使其签订的《延期交房补偿办法》，依法该《延期交房补偿办法》应被撤销。对此，本院认为，宋某是在与聚莘公司签订《延期交房补偿办法》后，与缤悦公司签订《托管合同》，因此，宋某在与缤悦公司签订《托管合同》时明确知晓聚莘公司已为其减免了物业费等费用，在此情况下，其与缤悦公司签订合同约定该费用如何负担，属其对自己享有权利的处分，与聚莘公司没有关系，聚莘公司在物业费等费用减免方面不存在欺诈情形，宋某所持上述《延期交房补偿办法》应被撤销的上诉理由不能成立，本院不予支持。宋某上诉称聚莘公司交房时提出若宋某不签订《延期交房补偿办法》，其则不交房，为了早日拿到房屋出租受益，宋某被迫无奈签订了《延期交房补偿办法》，因此，聚莘公司在签订《延期交房补偿办法》时存在胁迫行为，该《延期交房补偿办法》应被撤销。对此，本院认为，根据一审期间宋某提供的录音资料，聚莘公司交房时确表达过若业主不签署《延期交房补偿办法》其则不交房的意思，但宋某作为完全民事行为能力人，应该知道即使其不签署《延期交房补偿办法》，聚莘公司对由此引发的法律后果也并无决定权，宋某完全可以自主选择签订《延期交房补偿办法》接收房屋或选择通过其他途径依法维权，其最终选择签订《延期交房补偿办法》，应属其对权利实现的各种方法、后果等权衡利弊后选择的结果，不宜认定为受胁迫签订，故其所持上述《延期交房补偿办法》应被撤销的上诉理由也不能成立，本院也不予支持。宋某上诉称聚莘公司对《延期交房补偿办法》中约定免除的物业费等费用没有收取权，故聚莘公司对该费用的免除构成无权处分，该《延期交房补偿办法》因此应被撤销。对此，本院认为，根据合同法关于合同可撤销事由的规定，无权处分不属于合同可撤销的事由，故宋某该上诉主张于法无据，本院不予支持。宋某上诉称《延期交房补偿办法》约定的免除费用金额远远低于房屋买卖协议约定的违约金、可得利益损失，因此该《延期交房补偿办法》显失公平，应被撤销。对此，本院认为，仅以《商品房买卖合同》约定计算的逾期交房违约金数额与《延期交房补偿办法》约定的免除费用数额比较，两费用数额差距已经较大，对购房业主实体权利影响也较大，因此，应认定《延期交房补偿办法》在订立时存在显失公平情形，宋某以此为由要求撤销该《延期交房补偿办法》的上诉主张成立，应予支持。根据合同法规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。聚莘公司未按照合同约定时间交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。至于宋某要求聚莘公司赔偿其逾期交房违约金、逾期交房造成的可得利益损失的主张能否成立问题，第一，宋某要求聚莘公司支付其房屋买卖合同约定的交房日的次日起至2018年4月30日止的逾期交房违约金的请求，符合合同约定，应被支持。该违约金金额根据合同计算为4425元（计算方法：244488元×181天×日万分之一）；第二，对2018年5月1日之后聚莘公司的违约责任，宋某要求聚莘公司既支付逾期交房违约金、又赔偿逾期交房造成的可得利益损失，依法宋某该请求属于要求聚莘公司增加违约金，根据合同法相关司法解释的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此规定，2018年5月1日后、宋某实际收房日前，宋某因聚莘公司逾期交房造成的可得利益损失主要为可以预见到的租金损失，该租金损失数额大于其主张的违约金，故本院对其可得利益损失的合理部分9600元（计算时间：宋某主张按8个月计算，由于该时间在其应获赔偿时间内，故予以认定；租金标准：按宋某与缤悦公司签订的《托管合同》约定的1200元/月计算）依法予以支持，对宋某同时主张的违约金依法不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1900号民事判决；二、撤销宋某、山西聚莘置业有限公司于2019年1月26日签订的《米加U天地X号楼延期交房补偿办法》；三、山西聚莘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付宋某各项违约赔偿款14025元；四、驳回宋某的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费316元，减半收取158元，二审案件受理费316元，合计474元，由宋某负担152元，由山西聚莘置业有限公司负担322元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年九月二十七日书记员  刘 娜