海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初1974号原告：常利成，男，1974年10月27日出生，汉族，住河南省郑州市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：常明，男，1949年4月5日出生，汉族，住河南省郑州市，系常利成父亲。被告：海南天泓基业实业有限公司，住所地海口市庆龄大道南侧西海岸高尔夫温泉别墅天龙苑2幢8单元802房。统一社会信用代码：91460000698906655Q。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：严伟艳，女，1986年11月27日出生，汉族，系该公司员工。原告常利成诉被告海南天泓基业实业有限公司（以下简称“天泓公司”）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常利成的委托诉讼代理人常明、被告天泓实业公司的委托诉讼代理人严伟艳出庭参加诉讼。本案现已审理终结。常利成向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担原告位于海口市××区房（不动产权证号：（2018）海口市不动产权第0006921）2014年10月1日至2018年12月31日物业费20606.3元及滞纳金16687元；2、判令被告赔偿原告损失3000元，装修损失费10000元；3、诉讼费由被告承担；4、判令被告对本案所涉房屋地下室墙体漏水保修期间从2019年1月1日开始计算。事实和理由：2014年4月1日，原被告签订《海口商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××区房，交付时间为2014年9月30日。2014年10月，被告通知原告收房，原告验房时发现房屋地下室多处漏水，房屋墙体存在严重质量问题，达不到装修入住条件。原告发现问题后即向物业反映，要求维修整改，物业签字向开发商（被告）反映进行维修。在2014年10月至2018年的四年中，原告每年都来查看（先后从郑州来海南四次）发现虽有修复，但漏水仍很严重，无法验收装修，同时原告于2014年12月为了装修先后与捷成装饰签订了装修合同并支付定金一万元。与美陶瓷砖下了瓷砖定单并支付定金1000元，直到2017年11月捷成装饰通知原告，如再不开始装修装修合同作废，一万元定金不予返还。原告无奈于2017年11月再次来验房，发现地下室仍存在多处漏水，被迫无奈，原告只有边装修边催维修。现住大部分漏水暂时不漏，但有一处仍有漏水现象。同时原告与捷成于2017年11月重新签订装修合同，合同金额从16万元升到20多万元，仅人工费就增加整整一万元。因被告出售的房屋存在质量问题，造成原告迟迟不能收房，故自被告通知交房至原告实际收房之间的物业费应由被告承担。因房屋存在质量问题不能收房装修，造成原告多次从郑州往返海口收房差旅费损失、装修费损失，也应由被告予以赔偿。请求法院判如所请。天泓公司辩称：一、原告的诉讼请求没有事实根据，亦无合同及法律依据。（一）涉案房屋在合同约定的交付期限2014年9月30日已达到交房条件，物业费应在合同约定交付次日即2014年10月1日起由买受人承担，涉案房屋的保修期限自合同约定交付次日即2014年10月1日起计算。1、根据被告与原告于2014年4月1日签订的《海口市商品房买卖合同》（以下简称合同）第八条交付期限条款约定，“出卖人应当在2014年9月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，经具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。”涉案房屋所属的海长流一期工程于2014年6月20日通过海口市建设工程质量安全监督站验收，并取得验收文件，并于2014年9月25日通过政府部门联合验收。据此，该房屋于2014年9月30日前已达到合同第八条关于交付条件、交付期限的约定。2、根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：即附件七补充条款第三条约定：买受人如存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房催告函》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房。如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任、物业服务费、水电费转由买受人承担，且开始计算房屋其相关设备设施的保修期。3、收房时，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。2014年9月15日，被告向原告发出《交付通知书》，通知原告于2014年9月30日办理房屋交接手续及应当携带的证明文件。由于原告未按时收房，被告于2017年7月10日再次催告原告办理房屋交接手续，接到房屋催告函后原告于2017年10月16日办理了收房手续。因此，被告已尽到通知交房的义务，该商品房具备约定的交房条件且不存在主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题，即使若存在一般质量问题不影响房屋的交房，何况原告不能证明房屋存在不能交付的质量问题，故原告迟延收房没有依据，物业费应自合同约定交付之次日即2014年10月1日起由原告承担，房屋保修期亦自合同约定交付之次日即2014年10月1日起起算。3、收取物业费的主体为小区物业管理公司，缴纳物业费的义务人为原告，原告无权要求被告向其支付物业费和滞纳金。况且至今原告尚未向物业公司支付物业费和滞纳金，原告尚未发生物业费支出损失，故原告向被告主张支付物业费及滞纳金无依据。（二）被告交付的房屋符合合同约定，因原告迟延收房造成的损失应由原告自行承担。原告提出的损失3000元及装修损失费10000元与被告无直接、必然的关系，且原告不能证明该损失已实际发生、且必然发生。综上所述，被告不存在逾期交房和逾期修复的违约行为，原告的诉讼请求与事实不符，无合同及法律依据。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。常利成围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、《海口市商品房买卖合同》；证据二、《海长流一期3-102房地下室渗水情况说明》、《关于新房地下室漏水问题的报告》、《维修工作通知单》、房屋漏水现场照片；证据三、《家庭居室装修工程施工合同（2014版）》、《家庭居室装修工程施工合同（2017版）》、《收据》；证据四、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《住宅质量保证书》；证据五、机票行程单；证据六、证人证言。经天泓公司质证，对以证据一、证据三、证据四、证据五的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。常利成提交的证据二，经天泓公司质证对其真实性不予认可，因常利成未提供该份证据的原件，本院对该份证据不予采纳。常利成提交的证据六，因证人未出庭作证，本院对该份证据不予采纳。天泓公司向本院提交了如下证据：《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》、《海口市建设工程质量安全监督站关于海长流一期工程施工质量监督的意见》、《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》、《交房通知书》、《交房催告函》、邮政快递单。经原告质证对以上证据的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性均予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，原被告双方签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告投资开发的位于海口市××区房，房屋建筑面积为141.77㎡，套内建筑面积单价为12464.29元/㎡，总价为1473902元。2017年10月16日，常利成与上海盛高物业服务有限公司海口分公司签订《前期物业管理服务协议》。2017年10月16日，被告向原告发放《住宅质量保证书》，约定有防水要求的卫生间、房间地下室的防渗漏保修期为5年，最低保修期为3年。2014年12月19日、2017年11月15日，常明与海南捷诚装饰工程有限公司分别签订《家庭居室装修工程施工合同（2014版）》、《家庭居室装修工程施工合同（2017版）》，约定由海南捷诚装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，工程造价分别为164800元、201800元。原告当庭自认未缴纳物业费及滞纳金。原告称其在2014年10月至2018年多次向被告反映地下室、房屋墙体存在漏水等严重质量问题，被告均未有效处理，遂成诉。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的应承担不利后果。本案中，原告要求被告承担涉案房屋2014年10月1日至2018年12月31日的物业费及滞纳金，但该笔费用原告并未支付，亦无法确认该笔费用的实际发生数额，故原告主张被告应承担2014年10月1日至2018年12月31日的物业费20606.3元及滞纳金16687元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告提交行程单证明其支付了机票费用，但该行程单并不能证明原告是因被告的原因而支付机票费用，亦没有提交其他证据证明其产生了3000元的损失，故原告主张被告向其赔偿损失3000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告提交两份《家庭居室装修工程施工合同》拟证明装修费用上涨，但原告提交的《维修工作通知单》没有原件，《收据》和海口美陶瓷砖的供货单不是正规发票，且其提交的《海长流一期3-102房地下室渗水情况说明》、《关于新房地下室漏水问题的报告》、房屋漏水现场照片、证人证言等证据均系其单方作出，没有得到被告的认可，不能证明原告是因被告的原因而推迟装修并产生了装修损失费10000元，故原告主张被告向其支付装修损失费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。2017年10月16日，被告向原告发放《住宅质量保证书》，约定有防水要求的卫生间、房间地下室的防渗漏保修期为5年，最低保修期为3年。原告没有提供证据证明地下室墙体漏水保修期间可重新计算，原告主张地下室墙体漏水保修期从2019年1月1日开始计算，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告常利成的全部诉讼请求。案件受理费1057元，由原告常利成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 杨 衢人民陪审员 陈允清人民陪审员 陈华京 二〇一九年九月九日法官 助理 陈节节书 记 员 田 苗 印刷：李彬彬海南省海口市秀英区人民法院2019年9月9日印制