江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12148号原告：胡静，男，1982年6月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：史信方，男，1982年8月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告胡静与被告史信方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法由审判员孙学谦适用简易程序独任审理，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告胡静、被告史信方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付涉案房屋装修费用人民币80000元；2、请求判令被告向原告返还房屋租赁押金人民币4000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年6月6日签订《商铺出租合同》，约定被告将昆山市花桥镇XX路X室，即昆山市花桥镇XX广场X号商铺租赁给原告。当初约定原告承租用于经营早餐，后因为涉案房屋不能使用明火，导致原告经营计划被迫改变，只能考虑做不使用明火的咖啡厅。但因为经营咖啡厅需要大面积的经营场地和豪华装修，同时投资金额较大，原告必须寻找合伙人，同时需要把涉案商铺周边的第三人的商铺一起承租过来用于经营，导致最终装修启动于2014年的12月底才开始。涉案商铺被告经过豪华装修，装修费20多万元以上，原告仅使用至2016年7月份后不再使用，被告于2016年12月份开始占有并使用该商铺至今，原告此前的装修也随商铺一起被被告占有和使用。综上，为了维护当事人的合法权益，恳请人民法院能够充分考虑原告的以上观点，支持原告的全部诉讼请求。被告史信方辩称，一、2014年6月6日，被答辩人承租答辩人商铺，作为其位于商铺楼上的中环酒店前台，并非被答辩人所说的做早餐店，其合同中并未注明具体用途，详见答辩人提供的房屋租赁合同!二、被答辩人将答辩人商铺与第三方商铺打通用于开咖啡厅与其所说豪华装修，均为其个人经营规划，也主要为其个人经营盈利为目的。而且其后来将第三方商铺高于承租价转租与他人，而承租答辩人商铺却拖着一直不付租金，答辩人只能在合同到期后，上诉至法院讨要租金，昆山花桥法庭于2018.11.30判决合同截止日为2018年3月1日，判决生效十日内支付租金及其他费用，被答辩人至今仍未执行判决。详见江苏省昆山市人民法院民事判决书(2018)苏0583民初12220号。三、被答辩人诉说答辩人于2016年12占用并使用该商铺，与事实严重不符。实际上被答辩人一直占用该商铺，并且租金一直拖欠不付!在2018.3.20合同即将到期前，在答辩人再三要求下才于2018.3.1安排人将其所有物品搬走，在物品搬走前，虽出租合同第五条[如承租方不再使用出租方门市后，承租方不得破坏已装修部分及房子架构，但为避免以后出现其它纠纷，答辩人明确告知被答辩人在2018.3.20之前，被答辩人可以把其所有物品搬走以及拆除装修，详见答辩人提供电话录音。2018.3.20之后，在原合同已到期，答辩人才将商铺重新承租给其他人。花桥法庭在江苏省昆山市人民法院民事判决书(2018)苏0583民初12220号，判决中同样判定被答辩人使用商铺至2018.3.1物品搬走之日为合同截止日。被答辩人不服判决，上诉苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院民事判决书(2019)苏05民终3374号判决中，同样认定被答辩人使用商铺至2018.3.1物品搬走之日为合同截止日，并驳回上诉，维持原判!四.房屋租赁押金4000RMB，答辩人在之前上诉房屋租赁合同纠纷案中同意返还，并在江苏省昆山市人民法院民事判决书(2018)苏0583民初12220号判决中从已拖欠租金中扣除，并未有任何争议。综上所述，答辩人认为被答辩人的反诉不属实，同时缺乏法律依据，请求法院驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，史信方向本院另案起诉胡静，诉讼请求为：1、判令胡静支付拖欠房租租赁金58998元，延期付款滞纳金12000元（计算方式：详见证据三租金明细，合同条款第三条第三款。自愿调整为12000元），拖欠物业管理费5350元，合计76348元；2、诉讼费胡静承担。本院于2018年11月30日作出（2018）苏0583民初12220号民事判决书。该判决书认定如下事实：史信方（甲方）与胡静（乙方）于2014年6月6日签订《商铺出租合同》，第二条，租赁期限：租期四年自2014年6月20日起至2018年3月20日止。承租人有下列情形之一的,出租人可以中止合同，收回房子：1、承租人擅自将房子转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的（并赔偿押金作为违约金）。合同期满后，如出租方仍继续出租房子，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。4、承租人在租赁期间，须配合小区的正常管理,不得在公共区域乱摆乱放、乱搭乱建等行为。第三条，租金和租金交纳期限:1、每年租金为人民24000元。2、从第二年起，租金每年比上一年度增加10%。3、乙方必须按照约定于每季1日向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第四条保证金乙方必须在本合同签署当日，向甲方交付保证金人民币4000元整。2、合同期满，乙方遵守合同之规定，交清租金及合同规定的其他费用并迁出时，甲方应于一个月内将保证金无息如数退还乙方。第五条，租赁期间房子修缮：出租方将房子交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房子架构。第六条，各项费用的缴纳。1、物业服务费:乙方自行向物业服务公司交纳；2、水电费:由乙方自行缴纳。3、维修费:租赁期间，由于乙方导致租赁房子的质量或房子的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、使用该房子进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。第七条，出租方与承租方的变更:1、如果出租方将房地产所有权转移给第三方时，合同对新的房地产所有者继续有效。2、租赁期间，乙方如欲将租赁房子转租给第三方使用,必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利,承担原乙方的义务。第八条，违约金和违约责任：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿三个月租金作为违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿三个月租金作为违约金。3、承租方违反合同，擅自将承租房子转给他人使用的,应支付三个月租金作为违约金。如因此造成承租房子损坏的，还应负责赔偿。第十二条，本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿两个月租金作为违约金。涉案房屋于2014年3月17日登记在史信方及其配偶袁萍名下。租金及押金交纳情况：原、被告一致明确被告已支付租金42000元以及4000元押金。原告明确其愿意退还该4000元给被告。2018年5月9日，昆山中恒物业管理有限公司XX广场物业服务处向史信方发出涉案X号商铺的催款通知书，催要2017年1月1日至2018年3月24日的物业费5350元。史信方提供了交费发票证明其已支付了该5349.31元。庭审中胡静陈述2017年1月其通知史信方“对合同不再履行了”，史信方不认可。史信方提供了微信截图证明胡静于2018年3月1日搬离，胡静陈述史信方于2017年1月至3月已张贴招租广告，实际系2018年3月1日搬走物品，此前有一段时间并未实际使用房屋。史信方陈述其2017年4月8日张贴了招租广告。该判决认定：史信方举证证明了2018年3月1日胡静实际将物品搬离涉案房屋，系双方以实际行为明确表示一致同意不再继续履行双方的租赁合同，故认定2018年3月1日双方的房屋租赁合同实际解除。2014年6月20日起至2018年3月1日期间的租金系胡静应付租金，双方明确约定年租金递增10%，虽胡静陈述一直以每月2000元支付租金，但未能举证证明双方达成一致约定明确租金以每月2000元支付，庭审中史信方仅认可2014年6月20日至2016年6月19日以每月2000元计算租金，故视为并未变更该租赁合同中租金的约定，2016年6月20日后仍应以年租金递增10%来计算。庭审中史信方也认可截至2016年6月19日以2000元每月计算，双方一致认可胡静已付42000元租金，故胡静应付的租金额为57134.6元。鉴于胡静已付押金4000元，史信方愿意退还，故胡静应付的剩余租金为53134.6元（2014年6月20日起至2018年3月1日期间按租金年递增10%计算减去胡静已付款）。关于滞纳金，双方租赁合同中约定，乙方必须按照约定于每季1日向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。该约定明显过高，故对此计算标准予以调整。虽合同中明确约定了滞纳金的计算时间为每季第11天开始计算，但史信方、胡静此前一直在协商处理房屋租赁问题，且史信方并未举证证明其实际损失，史信方以诉讼形式催款，胡静仍未支付，系胡静违约，故调整为以53134.6元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2018年6月20日（本案立案日）起计算至实际支付之日止。关于物业费，鉴于合同约定应由承租方支付，史信方已垫付了2017年1月1日至2018年3月24日的物业费5349.31元，双方均认可月物业费为360元每月，故胡静应承担的物业费为2017年1月1日至2018年3月1日的5061.31元。遂作出判决如下：一、胡静于本判决生效后十日内向史信方支付房屋租金53134.6元及滞纳金（计算方式为：以53134.6元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2018年6月20日计算至实际支付之日止）；二、胡静于本判决生效后十日内向史信方支付物业费5061.31元。上述判决作出后，胡静不服该判决，上诉至江苏省苏州市中级人民法院。该院于2019年6月20日作出（2019）苏05民终3374号民事判决书。该判决还查明如下事实：胡静称，史信方2017年4月已经在物业那边换锁了，我进不去，之前我跟史信方讲不租了，他换了锁，钥匙也没给我，我就认为租赁已经结束了。史信方称，我没有换锁，他的钥匙一直在物业。本院要求胡静就其认为的史信方更换钥匙致胡静无法进入商铺的主张举证。胡静此后提供其本人说明材料，内容为：“1、2017年1月15日，房东约我聊房租事宜，我主张从2016年3月20日付到2016年9月20日，共计15000元，房东主张付到2017年3月份，并且一直要付下去，合同没有终结，以此不欢而散。我支付了2016年12月31日之前的所有物业费，房东支付了2017年1月1日之后的所有物业费，物业公司总经理盛某可以证明。附件含物业费电脑查询记录。2017年1月15日房东约我去中寰广场谈X号商铺事宜，有XX号商铺当时的承租人为证。2、2017年4月8日中寰广场有事，看到X号商铺贴的出租单。3、2017年5月10日，房东打电话和发短信(短信保留着)让我去开门，我让他联系物业，后来他告诉我钥匙放物业，之后一段时间再没联系。附件含物业公司总经理盛某签字材料，因公章在总公司，而他本人不太清楚确定日期，因此无法盖章。4、2018年3月1日，帮房东付清洁费50元”。胡静认为可以向涉案商铺物业管理公司工作人员盛某求证明史信方于2017年5月至9月将钥匙托管至物业管理处。该判决认定：史信方（甲方）与胡静（乙方）2014年6月6日签订的《商铺出租合同》约定租期四年，自2014年6月20日起至2018年3月20日止。涉案《商铺出租合同》约定，“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿三个月租金作为违约金”是对违约责任的约定，并非赋予违约方单方解除合同的权利。因此违约方不享有单方解除合同的权利。胡静经营不善并非房屋租赁合同不能继续履行的理由。根据史信方、胡静的陈述，双方并未就合同解除达成合意。史信方张贴招租广告，并非实际接受涉案房屋，解除合同的行为。胡静称史信方2017年4月换锁致其无法进入，但未提供依据。根据胡静自述，“2017年5月10日，房东打电话和发短信让我去开门，我让他联系物业，后来他告诉我钥匙放物业”，表明史信方并未阻却胡静使用涉案房屋。胡静称其曾告知史信方，租赁期间涉案房屋内其留有的物品放弃所有权，由史信方自行处置，但未提供依据。直至2018年3月1日，胡静才作出处分租赁期间涉案房屋内其所有的物品的行为。史信方并未在合同约定的租赁期间内，将房屋交由他人使用。胡静主张涉案合同2017年1月1日解除的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决涉案合同于2018年3月1日实际解除，并无不当。涉案合同约定，每年租金为人民24000元。从第二年起，租金每年比上一年度增加10%。胡静主张按照每月租金固定标准人民币2000元计算，胡静对此未提供依据。涉案合同约定，乙方必须按照约定于每季1日向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期。胡静主张史信方同意胡静迟延支付相应的租金，实际支付的时间也没有明确约定，胡静对此未提供依据。因此，胡静应支付租赁期间合同约定的租金、物业费，并按银行同期贷款利率给付未付租金的滞纳金。胡静就此所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。遂判决：驳回上诉，维持原判。现前述两份民事判决书均已发生法律效力。另查明：2018年2月26日，史信方打电话给胡静，二人就涉案商铺的租金支付及室内装饰装修物的处理问题进行了协商，部分对话内容如下：史信方：“现在是你房租18号到期了，你东西现在怎么处理?你是把它搬走，还是说你把它恢复原状也行，反正18号之前你处理掉就好了。”胡静：“恢复原状，恢复原状我跟你讲，那里面就是毛坯呀。”史信方：“我知道，我是不需要你恢复原状，你要花钱去搞。”胡静：“那边那个地砖都铺好了，我去砸掉它干什么?我说，为什么，为什么我那些钱不付了，就是因为我也不转让，我也不收人家转让费，给房东你了。”史信方：“我不需要!要不你把它转让出去，没关系，你收别人十万八万转让费，都没问题的。你要是不转让的话，就在我们合同到期之前你该怎么处理怎么处理?”胡静：“合同到期呀，合同随时可以到期，你随时都可以租掉，之前也可以租掉，现在也可以租掉，18号也未必能租掉，这个意思。”史信方：“我租，租不掉我知道，暂时租不掉，但你这些东西该怎么处理，把它处理掉，你要是说你要把它敲掉干嘛的也行，你能够把它恢复原状也可以!”庭审中，胡静陈述因被告坚持让其去涉案商铺内搬东西，其没空，2018年3月1日，物业找来搬运工，让其付了50元的搬运费，搬的人问其怎么搬，其说直接扔掉就行，里面的货不值钱，能搬走的其都搬走了，留下了一些不好拆的东西，比如地砖、马桶、洗手池，这些都属于硬装，家电就只剩下新风系统，其认为被告可能有用，就没拆，而且拆除也要花钱，本案中主张的装修费用8万元对应的就是当时没有拆除的硬装修和新风系统的残值，其现在的要求是将这些没有拆除的硬装和新风系统全部拆除，不要求史信方支付一分钱，恢复至毛坯状态。对此，史信方陈述胡静2018年3月1日搬离后，涉案商铺内的地砖是有的，卫生间是封起来的，里面没有马桶，新风系统其也不清楚，不知道是什么，能看到的是有一个大管子吊在房顶，在合同到期前其明确对胡静说过他可以拆，但在合同到期后其已经将涉案商铺租给别人了，现在不同意胡静拆除，如果现在的租客到期后不租了，其可以同意胡静再次承租一段时间后再拆。现因原告胡静要求被告史信方对涉案商铺内其进行的装修进行补偿，被告则予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有《商铺出租合同》、房屋所有权证、（2018）苏0583民初12220号民事判决书、（2019）苏05民终3374号民事判决书、通话录音及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。已生效的（2018）苏0583民初12220号民事判决书、（2019）苏05民终3374号民事判决书认定：原告在2018年3月1日将物品搬离涉案商铺，以实际行为表明不再继续履行《商铺出租合同》，故该份合同实际已于2018年3月1日解除。本案中，原告明确其主张被告支付的装修费用8万元对应的即是2018年3月1日搬迁时未拆除的硬装修和新风系统的残值。对此，本院认为，《商铺出租合同》虽约定如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房子架构。但被告在2018年2月26日仍明确告知原告可以将涉案商铺内的物品搬走或恢复原状。原告对此则表示商铺本就是毛坯，也不同意将地砖砸掉，就给被告了，钱也不付了。被告予以拒绝并再次要求原告在合同到期前处理掉。由此可见，被告积极履行了告知义务，并未阻止原告拆除和搬离其添附的装饰装修物。后原告于2018年3月1日让搬运工至涉案商铺内搬迁。原告自认当时搬运工问其怎么搬，其说直接扔掉就行，里面的货不值钱，将能搬走的都搬走了，留下的是一些不好拆的东西，比如地砖、马桶、洗手池，家电就只剩下新风系统，其认为被告可能有用，就没拆，而且拆除也要花钱。在前案审理过程中，原告亦曾自认其曾告知被告，租赁期间涉案房屋内其留有的物品放弃所有权，由被告自行处置。据此，本院能够认定原告已对涉案商铺内的包括其承租期间在涉案商铺内添附的装饰装修物在内的物品进行了处分，即便原告在搬离时仍留有部分装饰装修物未搬离，也是原告怠于行使权利所致，被告并无阻止其行使合法权利的不当情形。合同无法继续履行的原因在于原告自身，被告已在合同解除后将涉案商铺另行出租，在此情形下，原告仍然主张被告对其添附的装饰装修物的残值进行赔偿或由其进行拆除，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。至于原告主张被告返还的租赁押金4000元，已在前案中进行了处理，生效判决认定的原告应付被告的租金中已经扣除了该笔押金，故本案对此不予理涉。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告胡静的全部诉讼请求。案件受理费1900元，减半收取950元，由原告胡静承担承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年九月十日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。