广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27088号原告：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥，总经理。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉玲，广东红棉律师事务所律师。原告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文，总经理。委托诉讼代理人：卢金瑞，男，1962年3月3日出生，汉族，该司员工。委托诉讼代理人：朱达金，男，1965年2月20日出生，汉族，该司员工。被告：刘秉忠，男，1932年4月23日出生，汉族，身份证住址山西省太原市迎泽区，被告：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，两被告共同委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李宛洁，广东广信君达律师事务所实习人员。原告广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）诉被告刘秉忠、刘钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏宪公司的委托诉讼代理人梁伟生、李婉玲，原告长城公司的委托诉讼代理人卢金瑞、朱达金，被告刘秉忠、刘钢的共同委托诉讼代理人杨恒勤、李宛洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏宪公司、长城公司向本院提出以下诉讼请求：1．请求依法判决确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司综合处房地产开发部签订的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除；2．请求依法判决解除原被告签订的《房屋合建合同》并判决被告依合同承担违约金37788元；3．判决被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：一、被告刘秉忠、刘钢严重违约，应按《房屋合建合同》的约定承担违约责任，并支付违约金37788元。1998年5月26日，宏宪公司、长城公司综合处房地产开发部与刘秉忠、刘钢签订《房屋合建合同》，约定刘秉忠、刘钢购买位于广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元的房屋，房屋价格共计人民币176909元。合同签订之日，乙方立即向甲方支付首期总房款的40%，即70764元，余下60%房款106145元分期支付，每期2406元（含息）。合同签订之后，刘秉忠、刘钢仅仅交付了首期房款70764元以及供了两个月的房款4812元，总共支付了75576元，之后再无支付房款，已严重违约。依据《房屋合建合同》第四条第2款e项及第六条第3款的约定，刘秉忠、刘钢的违约行为视为自动退房并应承担违约金37788元（己付房款的50%）。二、刘秉忠、刘钢的违约行为已达到合同约定的解除条件，合同应予解除，原告的诉请理据充分。刘秉忠及刘钢只支付两期的房款，便不再履行，即使加上首期款，两被告支付的款项也还不足总房款的一半。此种情况下，其应在合理的期限的一两年内支付剩余的款项，而不是拖了十几年都未支付。作为合同的相对方，根据上述《房屋合建合同》第四条第2款e项的约定，宏宪公司视两被告已自动退房并解除合同，据此，涉案合同已经达到解除的条件，原告的诉请理据充分。三、事实上，双方均以实际行动终止并解除了上述合同。一方面，被告连续多年拒绝支付剩余房款，自从交付第一笔房款至今，已连续十一年均拒付剩余房款，至起诉前，也不主张房产权利。另一方面，原告已将涉案房屋出卖给孔宪桥，并办理了产权过户手续，从2003年以后，一直由孔宪桥管用。据此，原合同已完全终止和解除。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法(2017)191号]第二十四条规定：“出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：（一）先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持”。根据《物权法》第九条第一款，以及上述法律的规定和房地产案件的审判实务，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，谁就取得了该房屋的所有权。据此，原告依据上述法律的规定，己对涉案房屋处置完毕（即已转售给孔宪桥）。与此相反，被告在近十年，既不支付尚余房款，也不主张管用上述房屋，可视为放弃相关的房屋权益，故被告对《房屋合建合同》享有债权。况且，在原告已出售涉案房屋并且已过户完毕的情况下，原《房屋合建合同》己事实上终止。据此，涉案合同已由原被告之间的实际行为终止和解除，涉案房屋已由原告出卖给孔宪桥，并且已经完成过户登记，被告没有主张房屋权利的条件。综上所述，因刘秉忠、刘钢严重违反合同约定，其应按合同约定支付违约金：并且涉案合同已经达到解除的条件，应予解除。被告刘秉忠、刘钢共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，按照法律规定，确认合同解除，必须有具体的时间点和具体的行为，但是本案中原告并没有在具体的时间点发出解除合同的通知，因此原告本案中并无原告诉讼请求中陈述的解除行为。第二，我方在合同履行过程中，并不存在违约行为，我方暂不支付供楼款的行为是行使合同法所规定的后履行抗辩权和不安抗辩权，涉案房屋存在严重的质量问题，有大面积的漏水的情况，我方要求原告维修但双方产生重大争议，我方采取了行使合同法规定的抗辩权即暂不支付购房款。此外，我方在购房时是要购买商品房，但我方在缴纳部分房款后发现涉案房屋属于集资房，按照集资房的规定，五年内是不能入市交易，而合同约定我方缴纳办证费后两年办理产权证，因此涉案房屋是无法在合同约定的时间内办理产权证。这明显是原告方存在重大的违约行为。基于原告存在上述两点的违约行为，我方才采取了合同法所规定的抗辩权。第三，即便我方存在违约行为，但我方已经支付了大部分的房款，因此原告要求行使合同解除权的条件是不具备的。我方除支付75576元购房款外，还支付了办证费23094元。我方认为办证费本质上也属于房款的一部分，因此我方实际缴纳了98670元的购房款，即已经支付超过一半的购房款，因此原告称构成合同目的不能实现的主张不成立。四、即使原告有解除权，但解除权已经超过法定除斥期间，原告认为被告连续11年未支付房款，但其从没有发出过任何解除合同的通知，没有实施过法律所规定的解除行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的，对方当事人没有催告的情况下，解除权在发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。五、本案合同一直处于履行状态。我方自1998年原告交付房屋给我方之后一直对房屋进行控制和占有，在房屋内添置家具，我方现在持有房屋的钥匙，我方有水电费的收据，还有证人的证言都可以证明直到2016年我方都有进入房屋，因此原被告之间的合同一直在履行状态之中，不存在说合同早已解除的问题，如果合同早已解除，我方不可能还有这么长时间控制涉案房屋。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原、被告均提交的《房屋合建合同》（NO.001441）、买卖审批表、广州市房屋交易登记证明书、广州市房地产产权情况表；被告提交的《房屋合建合同》（NO.000955）、房款收据、办证费用收据、广州市不动产登记查册表、物业管理费收据、公摊费收据、水电费收据、安装防盗网收据、出入证费收据、(2019)粤0111民初6944号案件开庭笔录、照片予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元（以下简称涉案房屋）投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。F项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方支付全部或部分房款后终止履行本合同义务，只能取回已付给甲方总款项的50%，其余50%作为赔偿甲方经济损失。七、合同生效及其他。第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与涉案房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续。涉案房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房，房屋登记查册资料显示，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下，登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。为证明自宏宪公司和长城公司于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢后，该房屋一直由刘秉忠、刘钢实际占用，刘秉忠、刘钢向本院提交了以下证据：1.涉案房屋所在小区的物业公司广州市白云区友诚房地产物业公司（以下简称友诚物业公司）出具的物业费收据，显示刘钢于1998年5月和6月期间向友诚物业公司支付了涉案房屋的公共设施维修分摊、防盗门、对讲机、出入证工本费、防盗网预收款等费用，以及1998年7月至2006年3月的物业管理费。2.广州市自来水公司于2018年11月13日出具的自来水费和污水处理费发票，该发票显示计费时段为2014年4月29日至2014年6月27日，广州市自来水公司在上述发票上加盖“遗失补印，与原件相符”章。另查明，刘秉忠、刘钢曾于2019年3月11日以宏宪公司、长城公司、孔宪桥为被告，诉至本院，要求判令宏宪公司、长城公司、孔宪桥协助其办理涉案房屋的过户手续。该案案号为（2019）粤0111民初6944号。该案审理过程中，刘秉忠、刘钢申请了证人钱某到庭作证，证人陈述：“我是广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的业主，住在涉案房屋对面门，我是1997年居住进去801房，刘钢是1998年居住进涉案房屋。刘钢入住涉案房屋后，由于房屋出现质量问题，当时电视台和新闻都有报道过，我还带他们去楼顶看过漏水问题，后来原告一直跟开发商、物业公司协商，一直到现在。后来物业公司有叫保安上去赶原告离开，不清楚有无原告被人赶走而不在涉案房屋居住的情况，原告现在没有在涉案房屋居住，物业公司在2019年4月17日派人来焊死涉案房屋。原告一直都有钥匙进入涉案房屋，2016年我家里装修，我借过原告钥匙然后开门进去放东西，我放东西时涉案房屋内的家具是原告的。我从未见过孔宪桥进去涉案房屋内居住过”。刘秉忠、刘钢于2019年6月5日撤回该案起诉，本院于2019年6月6日裁定准许刘秉忠、刘钢撤回起诉。宏宪公司陈述其曾于2008年4月份将涉案房屋焊死，刘秉忠、刘钢对此予以否认。2019年4月17日，宏宪公司将涉案房屋铁门焊死，后刘秉忠、刘钢自行将房门打开。宏宪公司提交孔宪桥与案外人冯东明签订的《房屋租赁合同》，拟证明孔宪桥于2019年6月18日将涉案房屋出租给冯东明使用。孔宪桥在上述合同签订后，并未能将涉案房屋交付给冯东明。本案审理过程中，宏宪公司和长城公司主张，若法院经审查后认为双方合同尚未解除，则其在本案中要求解除其与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》。另查明，2019年7月2日，刘秉忠、刘钢以宏宪公司、孔宪桥为被告，诉至本院要求确认：1.确认宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2.请求判决宏宪公司与孔宪桥将涉案房屋产权在房管局恢复登记到宏宪公司名下。该案中刘秉忠、刘钢向本院申请查封涉案房屋，该案审理过程中，为防止双方在诉讼过程中冲突升级，并经各方当事人同意，本院采用在涉案房屋房门上张贴封条的方式对房屋进行查封。本院于2019年9月24日作出(2019)粤0111民初23963号民事判决书，判决：一、确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，宏宪公司与孔宪桥将涉案房屋在房管部门恢复登记至宏宪公司名下。本院认为：宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。上述合同签订后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将涉案房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。本案争议的焦点是上述《房屋合建合同》是否已于2000年12月31日解除。宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》中约定乙方（即刘秉忠、刘钢）“逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理”，由于该条款约定的解除条件涉及合同履行行为，故该条款的约定并不属于《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定的附解除条件合同，而是属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力”的规定，即使《房屋合建合同》中约定解除条件成就（即未征得甲方同意逾期支付房款）时视为即合同自动解除（即自动退房），合同也不能自动解除，解除权人还需要发出解除通知，合同在解除通知到达对方当事人时才能解除。本案中，并无证据证实宏宪公司、长城公司在2000年12月31日前（含当日）曾向刘秉忠、刘钢发出过解除合同的通知，故现有证据不足以证实双方合同已于2000年12月31日解除。对于宏宪公司、长城公司提出的涉案房屋自2003年以后由孔宪桥管用，刘秉忠、刘钢在2000年以后即已不再管用涉案房屋，可视为放弃相关的房屋权益，双方均以实际行动终止并解除《房屋合建合同》的主张，本院认为，刘秉忠、刘钢提交的物业费收据、水电费发票以及证人钱某的证言均可以证实涉案房屋自交付后一直由刘秉忠、刘钢实际控制，即使刘秉忠、刘钢曾有一段时间并未在涉案房屋内实际居住，亦不妨碍刘秉忠、刘钢对涉案房屋实际占用的事实，并无证据证实孔宪桥曾占用及控制过涉案房屋，因此宏宪公司、长城公司主张双方以实际行动终止并解除了双方之间的《房屋合建合同》依据不足，本院不予确认。至于宏宪公司、长城公司提出若法院不确认其与刘秉忠、刘钢的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除，则要求法院判决解除双方《房屋合同合同》，该诉求能否成立的问题，本院分析如下：其一，根据涉案房屋的查册资料显示，涉案房屋于2000年9月20日才办妥国有土地出让金补交手续，且自2001年5月1日以后才能进入二级市场交易，由此可知涉案房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件，刘秉忠、刘钢暂停支付购房款理据充分，并无证据证实宏宪公司、长城公司在涉案房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢，故刘秉忠、刘钢至今未付清购房款存在合理的抗辩理由。其二，即使刘秉忠、刘钢的行为不存在合理的抗辩理由，宏宪公司、长城公司行使合同解除权也已经超过解除权的除斥期间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，对方未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据《房屋合建合同》的约定，刘秉忠、刘钢应当2003年6月前付清购房款，即刘秉忠、刘钢违约的事实发生在2003年6月前，宏宪公司、长城公司直到现在才提出解除合同已经超过了解除权的行使期限。综上，宏宪公司、长城公司在本案中要求解除与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》依据不足，本院不予支持。宏宪公司、长城公司要求刘秉忠、刘钢支付已付房款50%的违约金，该违约金的约定属于解约违约金，由于双方合同并未解除，故宏宪公司、长城公司的该项诉讼请求依据不足，本院亦不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1919元，由原告广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年九月二十四日书记员  林嘉仪