广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9158号原告：广州市东瀚物业管理有限公司，住所广州市番禺区石基镇岐山南路10号首层102。法定代表人：屈颖华，职务经理。委托诉讼代理人：吴细娣，广东华誉品智律师事务所律师。被告：杨波，男，1979年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。原告广州市东瀚物业管理有限公司（以下简称东瀚物管公司）与被告杨波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东瀚物管公司的委托诉讼代理人吴细娣、被告杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东瀚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费及滞纳金，其中房屋物业管理费5035.5元，滞纳金649.1元，自2017年9月26日起，暂计至2019年6月30日,合计5684.64元;2.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，东瀚物管公司变更前述第1项诉讼请求为：判令被告按物业服务费拖欠金额日千分之一的标准从2017年9月26日起支付滞纳金至清偿之日，其余诉讼请求不变。事实和理由：原告是广州市番禺区石楼镇鑫隆世家小区物业管理人，被告是该小区业主。被告与原告于2012年9月7日就被告房屋物业管理事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据协议约定，原告提供物业管理服务，被告应按时交纳物业管理费。被告自2017年9月起拖欠物业管理服务费，原告经追讨未果，故依法提起诉讼。被告杨波辩称，关于物业费，我方认为每月的计算标准和欠费的日期没有意见，但我不同意支付物业费和滞纳金，理由是原告的管理的服务存在重大的瑕疵，表现在原告对我楼下的邻居的违建没有进行协商管理，导致楼下的邻居业主屡次违建，去年我上一次物业费的纠纷判决后楼下邻居继续加建并扩大了违建面积。违建发生后我把该违建现场的照片发给原告负责人，但原告没有及时制止和处理。违建所占用的地块不是该业主的范围，其占用了四五十平方米公共绿化的区域作为生活使用区，对我的生活、安全、消防、卫生造成恶劣影响和隐患，具体表现如下：1、安全隐患：从地面经过前厅阳台、客厅窗户进入室内非常简单容易；2、消防隐患：1楼违规建材料为易燃物质，该空间长期堆放闲置床垫、棉絮、公仔、家具等生活物品以及电动车等易造成火灾隐患生活物品；3、卫生问题：楼上高空垃圾楼前、楼后堆积、腐烂，积水蚊虫滋生，长期无人清理打扫，当下雨天时就会形成积水，蚊虫的滋生；4、违规搭建排水处理不当，对建筑存在渗水影响，造成墙体开裂掉皮；5、邻里关系：违建的上面总共十七层入户花园、厨房的小阳台、洗手间窗台、客厅的窗台等，楼上经常有宠物、扫把、洗发水、锅、儿童滑板车等生活用品掉落，造成巨响，给平静生活造成影响，砸穿雨棚，一楼业主会对楼上住户无目标的谩骂、辱骂、大声叫嚣，造成楼上楼下相互猜忌、邻里关系不和谐；5、一楼业主经常用梯子爬到2楼，对雨棚进行非专业的高危修补操作，对生活造成滋扰，非常尴尬；7、本小区其他类似情况差别：（1）不存在钢筋混凝土违建；（2）其他类似违建雨棚面积比较小，且不存在同时前后生活阳台、入户花园同时被违建封阻的情况；（3）其他类似违建存在坡度，方便泄水和垃圾自动下滑；或者雨棚搭建的位置不是在楼上阳台、客厅窗户、洗手间、入户花园、厨房阳台等生活垃圾及易凋落位置。（4）不存在以上1到6点的问题、隐患。8、物业负责人经理语言、态度恶劣，至今未形成有效调解，语言偏向起诉、投诉等处理方式引导。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：东瀚物管公司是于2007年4月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有物业服务资质。2009年11月23日，广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）作为开发建设单位与东瀚物管公司作为物业管理单位签订《前期物业管理服务合同》，约定鑫隆房地产公司选聘东瀚物管公司为其开发的鑫隆世家项目提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业1.80元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月10日?25日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一的滞纳金。2012年9月7日，东瀚物管公司与杨波就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定杨波须于发展商预约收楼日之下月1号起开始交纳物业管理服务费和公共能源分摊费，住宅每月物业管理服务费按建筑面积1.80元/平方米计算，杨波及其物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、公共能源分摊费、水电费和其他应向东瀚物管公司缴交之相关费用，东瀚物管公司有权加收滞纳金，滞纳金以应缴欠费金额按每日千分之一计算，逐日累计。2012年11月10日，杨波接收涉讼房屋。2014年1月10日，涉讼房屋进行了房地产登记，杨波是房地产权属人，登记建筑面积132.16平方米，为住宅商品房。上述合同签订后，东瀚物管公司开始为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，杨波依约向东瀚物管公司交纳物业管理服务费等相关费用。2017年7月28日，原告以被告自2015年1月1日起拖欠物业服务费等相关费用为由诉至本院，本院经审理后于2017年10月26日以（2017）粤0113民初6240号民事判决书，判令被告向原告支付涉讼房屋2015年1月1日起至2017年9月25日的物业管理费7334.70元。自2017年9月26日起，杨波未向东瀚物管公司缴交物业管理服务费。东瀚物管公司经催收，未果，遂提起本案诉讼。本案庭审中，东瀚物管公司、杨波确认，涉讼房屋的物业管理服务费以1.8元/平方米的标准，按照房屋建筑面积132.16平方米计算。杨波称由于经其多次反映，东瀚物管公司未对搭建建筑物进行处理，没有尽到物业管理责任，其才停止缴交物业管理服务费。杨波提交照片，用于证明搭建的违建物状况。东瀚物管公司确认存在杨波所称的搭建建筑，但称其曾协同杨波和涉讼房屋楼下业主进行协调处理，未能达成一致意见，原告无法对杨波所称的公共区域内搭建水泥平台的行为人进行制止，目前违建问题尚未解决。本院认为，鑫隆房地产公司与东瀚物管公司签订的《前期物业管理服务合同》、东瀚物管公司与杨波签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。杨波作为涉讼房屋的业主，依约应向东瀚物管公司交纳物业管理服务费。双方当事人对杨波欠缴物业管理服务费时间及物业管理服务费计算标准无争议，计算标准亦符合合同约定且未超过政府指导价规定的标准，本院予以确认。因此，涉讼房屋2017年9月26日至2019年6月30日的物业管理服务费应为5035.3元（1.8元/平方米/月×132.16平方米×21个月+1.8元/平方米/月×132.16平方米÷30日×5日）。东瀚物管公司诉请杨波支付前述期间物业管理服务费5035.5元计算有误，本院予以调整，即杨波应向东瀚物管公司支付2017年9月26日至2019年6月30日物业管理服务费5035.3元。杨波主张涉讼房屋的楼下房屋和公共区域搭建建筑物，对其造成侵害，涉及到相邻权或侵权纠纷，杨波可另循途径处理，但这并不影响杨波在本案合同纠纷中因合同义务所承担的民事责任，故本院对杨波不支付物业管理服务费的抗辩主张不予采纳。但是，根据杨波提交的证据，反映出东瀚物管公司在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对东瀚物管公司要求杨波支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告杨波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付番禺区石楼镇东环路123号8座206房自2017年9月26日起至2019年6月30日止的物业管理服务费5035.3元；二、驳回原告广州市东瀚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市东瀚物业管理有限公司负担5元，被告杨波负担20元。本判决为终审判决。审判员  林志强二〇一九年九月二十三日书记员  陈露丝