江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0703民初4197号 原告（反诉被告）：刘忠喜，男，汉族，江西省大余县人。 原告（反诉被告）：张财兰（原告刘忠喜之妻），女，汉族，赣州市南康区人。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：欧阳可明，赣州市南康区泰西法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：邱光彬，男，汉族，赣州市南康区人。 被告（反诉原告）：蓝祀莲（被告邱光彬之妻），女，1964年11月4日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：邱际平，江西南芳（南康）律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曾宪荣，江西南芳律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘忠喜、张财兰与被告（反诉原告）邱光彬、蓝祀莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人欧阳可明、被告（反诉原告）邱光彬及两被告（反诉原告）委托诉讼代理人曾宪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告所签订的房屋买卖（转让）合同；2、依法判决两被告返还购房款计人民币18万元整；3、依法判决两被告支付违约金计人民币23400元。事实和理由：原告刘忠喜于2018年6月16日与中介方钟东签订《购房定金》协议，原告当场将180000元购房款元付给中介方钟东，由钟东再转账给被告邱光彬。原、被告于2018年6月20日签订了房屋买卖（转让）合同，被告邱光彬于2018年6月21日向原告出具收据。在签合同的过程中，被告邱光彬提出要减去4平方米柴间，改为只有原告刘忠喜使用权，原告刘忠喜就提出了两套房屋之间的隔墙由被告负全责。原告并没有答应什么，合同上也只说原告负责该套房内隔墙。合同签订后，原告多次要求中介方以及被告邱光彬交钥匙和楼顶防水、隔墙。2019年2月20日到被告家拿钥匙，但双方发生争吵，被告未向原告交付钥匙，到2019年7月原告与被告邱光彬确认，分隔墙和积水没有做好。从2018年6月20日签订房屋（转让）合同至今，房屋钥匙仍在被告身上。综上，被告的行为很明确就是不愿交房给原告。被告上述行为已造成了违约的民事责任，且对原告造成了极大的心理伤害，故诉至本院要求处理。 二被告辩称，1、在原告多次实地看房、对案涉房屋充分了解的基础上，双方于2018年6月20日签订房屋买卖合同，该合同约定，甲方终身提供地下室斜坡下靠承重墙处贰辆摩托车车位使用权归两原告。案涉房屋的买卖并不涉及其他柴间等封闭式附属设施的买卖交付，且在房屋买卖合同签订后，答辩人已完成案涉摩托车车位的提供，原告合同签订后提出的封闭式柴间提供，超出合同约定，系无故延迟收房的托词，并构成事实违约。根据双方签订的合同约定，案涉房屋楼顶防水及三年内保修由答辩人负责，答辩人已聘请专人就案涉房屋的防水进行施工建设，并已达到合同约定的房屋交付标准，该合同还约定案涉房屋的套内隔墙由乙方负责施工砌墙，并做好装修防水。原告现以房屋防水未做好及要求答辩人进行隔墙建设，超出合同约定，系原告拒绝履行收房的合同义务，以事实行为表示违约。双方签订的《房屋买卖（转让）合同》合法有效，且答辩人已全面履行合同义务，原告主张解除房屋买卖合同无事实和法律依据。2、在双方签订合同后，答辩人已依约将案涉房屋的钥匙交付给中介钟东，但原告无故拒绝收房，作为违约方的原告不享有解除合同的法定解除权。答辩人已按合同约定交付案涉房屋，原告现无故延迟或拒绝收房，为履约过错方，应承担违约责任。综上，原告作为违约方主张解除合同并返还购房款18万元整并支付违约金23400元，无事实和法律依据。 二反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告继续履行双方签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、依法判令反诉被告支付剩余购房款2万元整；3、依法判令反诉被告支付违约金4万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告经居间人钟东认识，反诉被告经多次实地看房后，在完全清楚该房的实际情况后，于2018年6月20日与反诉原告签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定总房款为20万元，签订合同时反诉被告需一次性支付购房款18万元。合同签订后，反诉原告按双方约定，聘请专人做好案涉房屋楼顶防水工程等，在反诉原告完善相关建设后，案涉房屋及附属设施已完全达到合同约定交付条件。继而反诉原告依约将案涉房屋的钥匙交付给居间人钟东，并多次通知反诉被告领取房屋钥匙，办理收房手续并支付剩余房款2万元，但反诉被告均以种种理由无故拖延，提出各类超出合同约定之要求，并拒绝履行支付剩余房款及收房义务，给反诉原告造成重大的经济损失。按照双方签订的合同第五条约定，反诉被告应赔偿反诉原告房款2倍违约金，按反诉被告逾期支付房款2万元计算，违约金为4万元整。反诉原告认为，合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。反诉原告已全面履行合同义务，但反诉被告拒不履行合同义务，给反诉原告造成巨大的经济损失，故提起反诉，望依法裁判。 二反诉被告辩称，1、反诉原告反诉的事实和理由不是事实，因为反诉原告并没有将案涉房屋的钥匙交给居间人，而是在其本人身上，反诉原告也从来没有通知过答辩人领取钥匙；反诉原告邱光彬虽然聘请专人作了案涉房屋楼顶防水，但是楼顶南面没有做好积水多，最深的有3-4公分，有5-6平方大小的面积。2、双方所签订的合同部分条款无效，其中“买方进场装修前再一次性付清购房款贰万元后方可装修”是一条霸王条款，是不公平的，但购房人付了18万元人民币后应将案涉房屋钥匙及时交给答辩人，案涉房屋钥匙最迟不得超过3个月。反诉原告应将两套房中间的隔墙砌好，而不是答辩人承担的责任，两套房屋中间的隔墙由反诉原告负责，答辩人负责该套内隔墙及房屋装修，反诉原告完全没有达到房屋交付的条件。综上，反诉原告的诉请完全不符合事实，反诉原告至今没有给案涉房屋的钥匙交给答辩人，已经违约，应承担违约责任。恳请法院驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2018年6月20日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定：被告同意将坐落在南康区光明安置点A期第一例邱光彬安置地皮栋房西边第九层边套（面积约为132㎡）的产权（转让）出售给原告，原告已到实地看房，对被告房产充分了解自愿购买。房产出售总价为20万元，签订合同时原告一次性支付给被告购房款18万元（包括定金2万元原告刘忠喜已于2018年6月16日支付给案外人即中介钟东代收），原告进场装修前再一次性付清购房余款2万元后方可装修。被告地下室正常使用时终身提供斜坡下靠承重墙处停放：贰辆摩托车位置使用权。被告承诺同意做好楼顶防水，防水做好三年后由各九楼住户负责（三年内由被告负责），允许原告装修时安装吊机搬运材料，原告自行负责该房套内隔墙并做好装修防水。成交后双方不能以任何理由违约，否则违约方应赔偿对方违约金按房款贰倍赔偿。次日，原告刘忠喜向被告邱光彬支付购房款18万元。后原告多次要求中介人及被告交付案涉房屋钥匙，被告至今未向原告交付钥匙。现案涉房屋与另外一套房屋之间的隔墙未砌好，楼顶存在积水问题。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告未提供充分证据证明双方约定由原告负责砌墙将案涉房屋与另一套房屋分隔，故作为出卖人的被告应负有砌好隔墙的义务。现被告至今未砌好该墙，楼顶积水问题未解决，也未向原告交付房屋钥匙，其行为构成根本违约，导致原告合同目的不能实现，故原告主张解除双方签订的《房屋买卖（转让）合同》并返还购房款180000元于法有据，本院予以支持。原告已支付180000元购房款，在被告存在违约行为的情形下未支付剩余20000元购房款，并无不当，不存在违约行为。原告主张按每月1800元计算13个月的违约金共计23400元，其计算标准过高，本院酌情违约金为15000元。反诉原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘忠喜、张财兰与被告（反诉原告）邱光彬、蓝祀莲2018年6月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》； 二、由被告（反诉原告）邱光彬、蓝祀莲于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘忠喜、张财兰返还购房款180000元； 三、由被告（反诉原告）邱光彬、蓝祀莲于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘忠喜、张财兰支付违约金15000元； 四、驳回被告（反诉原告）邱光彬、蓝祀莲的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5651元，减半收取2825.50元，由原告（反诉被告）负担325.50元，由被告（反诉原告）负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。 审 判 员  谈学海 二〇一九年九月二十三日 法官助理  袁丽 代理书记员  王 金