成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3260号 原告：华润置地（成都）成华有限公司，住所地四川省成都市成华区昭觉寺横路19号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：黄莎，女，公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：米骥，男，公司员工，一般授权。 被告：成都弘城园林绿化有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天韵路186号2栋1单元2层202号。 法定代表人：熊晓荣，执行董事。 委托诉讼代理人：姜瑶，四川发现律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：李嘉冀，四川发现律师事务所律师，一般授权。 原告华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）与被告成都弘城园林绿化有限公司（以下简称弘城园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告华润公司的委托诉讼代理人黄莎、被告弘城园林公司的委托诉讼代理人姜瑶、李嘉冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润公司向本院提起诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方就被告购买华润.翠林华庭1幢-1层2247号房屋签署的《商品房买卖合同》、附件及补充协议；2.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币386788.5元，由原告在被告已支付的首期房款中直接扣除。诉讼过程中，华润公司明确补充协议有两份，《商品房买卖合同附件及补充协议》与《华润翠林华庭商品房买卖合同补充协议二》。事实与理由：弘城园林公司原名成都弘城商贸有限公司，于2017年4月11日工商更名为成都弘城园林有限公司，双方于2016年8月20日就弘城园林公司购买华润.翠林华庭1幢-1层2247号房屋签署了《商品房买卖合同》、附件及补充协议等文件，房屋总价合计2578590元，约定房款采用分期付款，共计分两期支付，合同签署后，弘城园林公司按约在2016年8月20日向华润公司支付了首期房款773577元，但余款1805013元却迟迟未付，虽经华润公司多次催告，弘城园林公司仍拒绝支付，华润公司于2017年11月30日向弘城园林公司送达书面催款函，但弘城园林公司仍未在指定期限内支付房款余款，无奈之下华润公司于2018年5月28日向弘城园林公司邮寄送达了《解除合同通知书》，该通知于2018年5月29日送达至弘城园林公司。根据相关法律规定及双方签署的合同、补充协议之约定，弘城园林公司逾期付款的行为已严重违约，给华润公司造成重大损失，华润公司有权解除合同，且弘城园林公司应承担房屋总额15%的违约金，华润公司有权直接从弘城园林公司已支付的首期款中予以扣除。综上，弘城园林公司的行为已严重损害了华润公司的合法权益，故华润公司诉至法院。 弘城园林公司辩称，1.双方签订的系列《商品房买卖合同》、附件及补充协议，虽然明确了房屋价款总额以及房屋价款分两期支付，但未约定房屋价款的支付时间，弘城园林公司支付房屋价款的条件未成就，弘城园林公司不存在违约情形，华润公司无权解除《商品房买卖合同》、附件及补充协议且无权要求被告支付违约金；2.弘城园林公司未支付剩余购房款不仅因付款条件未成就，也因华润公司在销售案涉房屋时就案涉房屋所在地（即华润熙悦广场负一层）将与地铁3号线动物园站A出口相连通的相关说明允诺未实现，华润公司的前述违约情形造成弘城园林公司所购案涉的批量房屋全部遭遇价值减损，如弘城园林公司仍按原合同约定支付购房款显然显失公平且会造成华润公司后续采取救济措施难度增大，基于此，弘城园林公司暂未支付剩余购房款系因华润公司违约且弘城园林公司为维护自身合法权益采取的措施，弘城园林公司的行为不构成违约，原告无权解除《商品房买卖合同》、附件及补充协议；3.弘城园林公司未支付购房款系因华润公司违约弘城园林公司为维护自身权益而采取的措施，且华润公司并未因此遭受任何损失，反而因此受益，弘城园林公司所购买的房屋至今仍由华润公司收取租金收益，故华润公司无权要求弘城园林公司支付违约金。综上，请求法院依法判决驳回华润公司全部诉讼请求。 经审理查明，华润公司与弘城园林公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定弘城园林公司购买华润公司开发的位于成华区房屋，该房屋所占用土地规划用途为商业，该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件、备案号，该房屋所在建筑物的主体结构为框架结构，房屋实测建筑面积共613.95平方米，其中套内建筑面积448.01平方米，分摊共有建筑面积165.94平方米，层高3.8-5.5米，装修水平清水，该商品房出租，租赁期间从2015年10月31日至2035年10月31日；该商品房价格按照套内建筑面积计算，单价为每平方米5755.65元，总价款为2578590元，弘城园林公司采取分期付款方式付款，分两期支付该商品房全部价款，首期房价款773577元于2016年8月20日前支付，第二期房价款1805013元；逾期付款责任详见本合同附件五；合同中关于第二期房价款支付时间及房屋交付时间未予约定。 华润公司与弘城园林公司签订了《商品房买卖合同附件及补充协议》，附件五“付款方式及期限的约定”（2）中约定采取分期付款方式的，买受人须于：1、＿年＿月＿日前支付总房款的30%即773577元；2、＿年＿月＿日前支付总房款的70%即1805013元；非贷款方式付款的，买受人未按照约定的时间付款的，根据逾期时间，分别按照下列方式处理：1、逾期在20（含第20）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、逾期付款超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）。该补充协议约定若该商品房已租赁给第三方的，出卖人与买受人经协商一致，自买受人付清合同及补充协议约定的所有款项（含违约金）之日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有；约定买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定买受人应在付清合同约定的购房全款后7日内自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知；任何一方以邮寄方式通知对方的，合同中列明的各方通讯地址或身份证地址（单位注册地址）为送达地址，通知方以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日(外省)视为送达，如一方拒收或者因地址不明确或者合同上载明的联系电话有误导致邮件被退回的，亦视为送达；任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息。 华润公司与弘城园林公司签订了《[华润·翠林华庭]商品房买卖合同补充协议（二）》，约定合同项下商品房已经由出卖人出租给四川华润万家生活超市有限公司，用于经营零售业务，具体详见《租赁合同》为本补充协议附件，买受人已经阅读并认可该《租赁合同》全部内容，该《租赁合同》的权利义务自房屋交付之日起由买受人承继；本协议签订时，买受人已对所购商品房的现状和相应的设施设备、承租人经营业态、装饰装修现状等进行了实地踏勘且清楚无异议。 2016年6月23日，华润公司与弘城园林公司签订了《关于付款方式的补充约定》，约定鉴于买受人购买华润公司开发的华润翠林华庭地下商业2212-2249共25间商铺，13栋101、102、115共3套商铺，双方同意买受人选择分期付款方式，首付款不低于房屋总价的30%，于签约当日付清，余款于该房屋所在楼栋取得权属证明（即该楼栋的大产权）次日付清，权属证明取得后，买受人未按照约定的时间付款的，根据逾期时间，分别按照下列方式处理：1、逾期在20（含第20）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、逾期付款超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）。 2011年11月30日，华润公司与华润万家有限公司签订《租赁合同》，约定租金标准为按保底租金与抽成租金两种形式取其高者的方式计算，并对保底租金和抽成租金的具体计算方式进行了约定。另，华润公司与华润万家有限公司、四川华润万家生活超市有限公司签订《补充协议》两份。 弘城园林公司已支付了案涉商品房的首付款，案涉房屋所在楼栋已于2017年5月12日取得不动产权登记。弘城园林公司的名称于2017年4月11日由成都弘城商贸有限公司变更为成都弘城园林绿化有限公司。 庭审中，华润公司提交了催款函、解除函及邮寄单据和妥投记录，拟证明弘城园林公司逾期付款已构成违约，华润公司在口头催款、邮寄书面催款函无果后按约行使了合同解除权，弘城园林公司主张该组证据无法确认寄出的文件内容，也无法确认收件的具体主体。 弘城园林公司提交了案涉房屋所在商业体百度百科介绍、安居客网页介绍、成都商报、成都晚报、华西新闻的相关报道以及照片，拟证明华润公司对外的各项宣传资料均载明案涉房屋所在地与地铁3号线动物园站无缝接驳，案涉房屋所在地与地铁动物园站直接相连，但案涉房屋所在的负一层至今未与地铁动物园站连通，华润公司已经构成违约，华润公司针对该组证据主张双方未就地铁接驳的相关内容达成协议，且案涉房屋为现房出售，签署合同前弘城园林公司已实地考察。 诉讼过程中，本案工作人员至华润熙悦广场进行了现场勘查，勘查情况为从3号线地铁动物园站A口步出后即到达华润熙悦广场地面一层，同时工作人员与原被告代表一同就华润熙悦广场负一层的25间商铺及地上3间商铺的地段位置进行了现场一一确认并初步核实了商铺的面积及与地铁口的距离，并在双方代表的共同见证下就双方争议的负一层商铺无法直通地铁入口的问题进行了现场拍照及确认。双方对此勘查情况无异议，并一致认可案涉房屋现已出租，且由华润公司收取租金。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：《商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《[华润·翠林华庭]商品房买卖合同补充协议（二）》《关于付款方式的补充约定》、POS单据、收款收据、不动产权证书、房屋信息摘要３、租赁合同、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，第一，被告是否存在逾期支付房款的违约情形。首先，关于房款支付时间的约定，华润公司与弘城园林公司达成了购买意向，于2016年6月23日签订了《关于付款方式的补充约定》，该约定中双方同意买受人选择分期付款方式，首付款不低于房屋总价的30%，于签约当日付清，余款于该房屋所在楼栋取得权属证明（即该楼栋的大产权）次日付清，此后双方所签订的《商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《[华润·翠林华庭]商品房买卖合同补充协议（二）》未约定第二期款项支付的具体时间，故本院对被告主张此后签订的合同对房款支付时间的进行了变更的意见不予采纳，本案房款支付的时间应以《关于付款方式的补充约定》的约定为准；其次，案涉房屋所在楼栋产权办理之后，华润公司于2017年11月30日向弘城园林公司邮寄了《催款函》，载明请弘城园林公司于本函发出之日起二十日内按照合同约定支付应付未付房款，如在本函发出之日起二十日内仍未付清全部购房款，则华润公司可单方解除上述合同及补充协议，并按相关约定追究违约责任，又于2018年5月28日向弘城园林公司邮寄了《解除合同通知书》，载明自通知书发出之日起，华润公司解除与弘城园林公司签订的合同，弘城园林公司应当按照约定另行支付总购房款15%的违约金，《催款函》及《解除合同通知书》均是向弘城园林公司在《商品房买卖合同（现售）》中载明的地址进行邮寄，根据合同约定应当视为已经送达至弘城园林公司，故本院认定弘城园林公司未按照合同约定的时间支付剩余房款；再次，弘城园林公司主张其未支付剩余房款的另一原因系华润公司在销售案涉房屋时就案涉房屋所在地（即华润熙悦广场负一层）将与地铁3号线动物园站A出口相连通的相关说明允诺未实现，关于地铁，弘城园林公司在庭审中提交的证据中显示的为“与地铁3号线动物园站无缝接驳”“步出动物园站即抵达熙悦广场”“华润熙悦广场与3号线出口直接相连”，经本院工作人员实地勘察，案涉房屋所在系华润熙悦广场，从地铁3号线动物园出口步出即可达到华润熙悦广场地面一层，关于地铁是否与负一层无缝接驳，既无合同约定，弘城园林公司提交的证据中亦无具体说明允诺，且弘城园林公司并未举证证明其有就该事宜与华润公司进行协商的行为，故弘城园林公司以此主张并未违约支付房款的意见本院不予采纳;最后，关于弘城园林公司主张房屋实际面积与合同约定面积不一致的情形，弘城园林公司此前未对房屋面积提出过异议，故不应作为其不按照合同约定的时间支付剩余房款的理由。综上，在案涉房屋所在楼栋产权已经办理，合同约定的第二期房款支付条件已经成就的情形下，弘城园林公司于华润公司向其邮寄送达《催款函》后仍未支付房款，已经构成逾期支付房款的违约情形，根据合同约定，华润公司有权解除合同，故本院对华润公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《[华润·翠林华庭]商品房买卖合同补充协议（二）》的诉讼请求予以支持，关于弘城园林公司提出的司法测绘申请，本院不予准许。 第二，被告是否应当按照合同约定向原告支付违约金。根据合同约定，华润公司解除合同的，弘城园林公司应按该商品房总价款的15%向华润公司支付违约金。本案中，案涉房屋系商业性质，且案涉房屋已出租给案外人，并由华润公司收取房租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案具体情况，本院酌定将违约金调整至商品房总价款的5%。 另，合同解除后，双方因合同取得的财产应当返还，故关于返还首付款在本案合同解除后一并处理。华润公司在诉讼请求中要求按照合同约定将违约金从已支付的首期房款中直接扣除，但首付款与违约金系不同性质的款项，应分别向对方支付。故对原告请求的将违约金从已支付的首期房款中直接扣除的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告华润置地（成都）成华有限公司与被告成都弘城园林绿化有限公司签订的关于位于成华区房屋的《商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《［华润·翠林华庭］商品房买卖合同补充协议（二）》； 二、被告成都弘城园林绿化有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告华润置地（成都）成华有限公司支付违约金128929.5元； 三、原告华润置地（成都）成华有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告成都弘城园林绿化有限公司返还购房款773577元； 四、驳回原告华润置地（成都）成华有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7102元，由被告成都弘城园林绿化有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 东 审 判 员  范 灵 人民陪审员  吴琪玲 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  梁 晨