广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初406号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜。委托代理人：梁飞雁、任雪菲，系该司员工。被告：顾浩巍,男，汉族，1963年3月17日生，住广东省珠海市香洲区。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告顾浩巍物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托代理人梁飞雁、任雪菲,被告顾浩巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币83603.92元（暂算至2019年1月11日）；二、判令被告向原告支付违约金83603.92元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为人民币313643.16元。按违约金不超过本金原则，暂算至2019年2月工资28日的违约金为83603.92元）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。事实和理由：被告与广州从化方圆房地产发展有限公司（以下简称：方圆地产公司）签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的从化区温泉镇明月山溪大道从化明月山溪三区3-8-7房（住宅面积292.83平方米，花园面积282.14平方米，以下简称：该物业）并约定于2012年5年31日前交付该物业。方圆地产公司在向被告销售该物业前已依法选聘了原告为该物业所属小区提供前期物业管理服务并签订了《前期物业服务合同》。约定由原告向该物为所属小区提供前期物业服务，同时，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，至今己拖欠物业管理费人民币￥83603.92元，违约金人民币￥83603.92元（违约金原应按合同约定日利率千分之三费率计。按违约金不超过本金的原则，暂算至2019年2月28日的违约金为￥83603.92元），共计￥167207.84元。现，特提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.变更登记；2.前期物业服务合同；3.前期物业服务合同备案回执；4.商品房买卖合同；5.欠费明细表。被告顾浩巍辩称：一、原告诉状主体不适格，被告与原告方没有建立过任何合同关系；二、原告诉状所涉物业并不在原告控制之下，诉讼请求依法不能成立；三、违约金计算方式没有依据；四、涉案物业是否交付，争议案件尚在贵院审理（案号：2019粤0117民初244、245号），因此，原告的诉讼主张没有法律依据和事实依据，诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告与原告没有建立过合同关系，涉案物业又不在被告控制之下。从法理上看，不符合“合同权利义务相对性”的原则；从情理上看，没有理由让被告支付别人掌控的物业的管理费；从事实上看，涉案物业由原告的合同相对方实际控制，因拒绝履行双方合同约定的交付义务还成讼（案号：2019粤0117民初245号)。因此，原告主张无事实和法律依据，诉求不能成立，请求法院公正裁判。经审理查明，2011年8月25日,原告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》,为该物业所属小区(方圆从化明月山溪花园)提供前期物业管理服务,该合同第六条约定:“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（原告）向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量……”。该合同第十条约定:“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（原告）按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，物业服务费由业主或非业主使用人按以下标准向乙方（原告）交纳。1……;别墅(一至三组团)管理服务费按[建筑面积]每月每平方米3.00元收取,……花园管理费[建筑面积]每月每平方米0.5元收取；……”。该合同第十八条其它约定:“1、业主应于甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)发出的收楼通知书注明的收楼日期起缴纳物业管理服务费;物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月10日前履行缴纳义务。……;3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。另查明，2011年7月14日,被告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订编号为201107142118的《广州市商品房买卖合同(预售)》，该合同第四条：“合同标的物基本情况，乙方（被告）所购商品房为本合同第二条约定的项目中的方圆明月山溪花园三组团第3区8幢1层107号房(下称该商品房)，房屋地址:从化市暂无明月山溪花园(3区8幢)107房。……该商品房合同约定建筑面积共292.83平方米,其中,套内建筑面积292.83平方米……”。该合同第五条：“物业服务，……甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3元，由乙方（被告）自收楼之日起按月按时交纳。……”。该合同第十三条：“甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)应当在2012年5月31日将作为合同的标的物的房屋交付乙方（被告）使用”。该合同附件五：“前期物业服务合同，甲方(广州从化方圆房地产发展有限公司)已在销售现场进行公示，乙方（被告）已详细了解并无任何异议”。另查,2017年11月28日,原告经工商部门核准“广州方圆物业管理有限公司“变更为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”。再查，本案涉案房屋在本院另案审理的（2019）粤0117民初245号案中，2012年5月21日，广州从化方圆房地产发展有限公司按照其与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交付条件向被告发出《商品房住宅交楼通知书》，该通知书安排被告于2012年5月31日到明月山溪现场售楼部办理有关收楼手续。本院认为，原告与被告存在物业管理服务合同关系，本案中的《前期物业服务合同》和《广州市商品房买卖合同(预售)》，均是当事人的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，为有效合法合同，对双方均具法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，要支付物业管理费给原告。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现原告要求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币83603.92元（暂算至2019年1月11日）；二、判令被告向原告支付违约金83603.92元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为人民币313643.16元。按违约金不超过本金原则，暂算至2019年2月工资28日的违约金为83603.92元）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。在本案中，房地产开发商依合同约定通知被告于2012年5月31日办理收楼手续，对此被告并无异议，故被告应依《广州市商品房买卖合同(预售)》的约定，按物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）3元的标准，由其收楼之日起，即2012年6月1日起按月按时交纳物管费。从上述两合同得知，被告所购住宅面积为292.83平方米,每月每平方米3.0元收取，即每月物业管理费为878.49元，从欠费日2012年6月1日至2019年1月（起诉日）计78个月，所欠物业管理费为68522.22元。至于原告请求计付别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取物业管理费，因《认购书协议》中没有标明具体面积，该项费用无法认定，本案不予审查，原告可另行其他途径解决。原告主张被告向其支付违约金，自应缴物业管理费之日起，直至被告实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金的问题，依照《明月山溪前期物业服务合同》第十八条约定其它约定:“……;3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。从2012年6月1日起至实际付清之日止向原告支付违约金。从合理公平原则，被告支付的违约金以每月不超过878.49元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:被告顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2012年6月至2019年1月物业管理费68522.22元给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司；被告顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金（违约金，从2012年6月起，以当月的物业管理费878.49元为本金，从当月的1日起，按照每日千分之三的标准计算至付清之日，且当月的物业管理费违约金以本金878.49元为限）给原告广州方圆现代生活服务股份有限公司；驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1822.1元，由广州方圆现代生活服务股份有限公司负担329元,被告顾浩巍负担1493.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  黄丽芳人民陪审员  何丽华二〇一九年九月四日书 记 员  邓嘉欣谢妍