江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4450号原告：某小组。负责人：张某，该居民小组组长。委托诉讼代理人：阳某，某律师事务所律师。被告：姚某（系被告姚某的弟弟），男，1956年8月14日出生，汉族，湖北省石首市人，身份证住址：宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市袁州区锦绣大道116号（华泰花苑）16栋1单元502室。被告：姚某，男，1951年12月19日出生，汉族，湖北省石首市人，身份证住址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：宜春市袁州区锦绣大道116号（华泰花苑）16栋1单元501室。两被告共同的委托诉讼代理人：阮某，某律师事务所律师。原告某小组（以下简称张家居民小组）与被告姚某（以下简称姚某）、姚某（以下简称姚某）所有权确认纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，对姚某、姚某公告送达起诉状、开庭传票等应诉材料，并于2017年2月20日依法作出（2014）袁民一初字第1566号民事判决（缺席判决）。后姚某、姚某因不服本院（2014）袁民一初字第1566号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年9月10日作出（2018）赣0902民监3号民事裁定再审该案。2019年3月6日，本院依法作出（2018）赣0902民再10号民事判决。姚某、姚某因不服本院（2018）赣0902民再10号民事判决，上诉至江西省宜春市中级人民法院。2019年6月5日，江西省宜春市中级人民法院依法作出（2019）赣09民再20号民事裁定，认为本案原判决认定基本事实不清，适用法律错误，故撤销本院（2018）赣0902民再10号民事判决及（2014）袁民一初字第1566号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月3日立案受理本案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。张家居民小组的负责人张某及其委托诉讼代理人阳某、姚某、姚某及其委托诉讼代理人阮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家居民小组请求本院判令：1、确认坐落在宜春市袁山大道219号的三间店面归原告所有；2、两被告向原告赔偿店面过户费用20万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2003年4月15日，张家居民小组为甲方在宜春市个体街企业街购回被个体企业街征用的土地一块，姚某、姚某为乙方与张家居民小组签订《土地转让协议书》，约定姚某、姚某在袁山大道临街面可建六间店面，优惠给张家居民小组以每平方米260元购买3间店面，面积为105平方米，总金额为27300元整（该款在土地转让费中扣除），店面按指挥部要求装饰完整后交张家居民小组使用，店面的产权和使用权归张家居民小组长期所有。可在办理房屋产权时，姚某、姚某提出只能先办理到姚某、姚某的名下，等批下了再过户至张家居民小组名下，所以店面建好后，姚某、姚某就直接将店面交付给了张家居民小组管理至今，张家居民小组在接收店面第二年起，就开始找姚某、姚某，要求将店面过户到张家居民小组名下，一直到2000年，姚某、姚某都以各种理由推拖。2003年，姚某、姚某因欠中国工商银行宜春分行袁州支行借款未还，中国工商银行宜春分行袁州支行向法院申请执行，并查封了诉争店面，因张家居民小组提出执行异议后才裁定中止执行。综上所述，张家居民小组苦于找不到姚某、姚某，所以店面无法过户，张家居民小组为维护其合法权益，故诉至法院。姚某、姚某答辩要点：一、袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1566号民事判决程序严重违法。袁州区法院作出公告送达的决定是依据张家居民小组提供的一份由袁州区化成街道化成居民委员会2014年8月6日出具的《证明》，姚某、姚某认为该《证明》明显不具有法律效力。第一，《证明》出具的主体不符合法律规定，法院案卷材料中有两份《常住人口信息》，均显示姚某、姚某的住址为“新宛居委会”，该民委会至少在2006年就已经存在，化成居委会有什么权力对不是其辖区的居民出具所谓的证明。第二，《证明》内容违法，“下落不明”是一个法律概念，只有利害关系人才能向法院提出认定，事实上，姚某、姚某自从房屋建成后就一直都居住在家里，而姚某在2009年之后就未外出，也一直居住在该地点，特别是2014年张家居民小组起诉时，姚某的儿子和女儿都在该年定婚、结婚、宴请，也均是在该居住点办理，街坊邻居都能证明。第三，袁州区法院对姚某、姚某的送达违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，法律文书送达应当直接送达，不能直接送达的可以向其同住成年家属送达，当事人或者同住成年家属拒绝的，可以在有证人在场时留置送达。直接送达有困难的，可以委托、邮寄送达，只有在当事人下落不明，且上述方法不能送达的情况下，才允许公告送达，但是案卷材料反映，袁州区法院根本没有按照上述程序办理就直接进行了公告，显然是违反法定程序的。二、袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1566号民事判决认定事实和适用法律都是错误的。第一，《土地转让协议》是因胁迫而签下的。姚某早在1994年就已经建成并办理了诉争房屋的权属证书。土地使用权证书记载的用地方式为：划拨征用。法律上该土地及房屋与张家居民小组已经没有任何关系了。但由于房屋坐落在张家居民小组所属地盘，张家居民小组向姚某、姚某提出要三间店铺的使用权，当时谈定期限为三十年，签订过协议。之后张家居民小组反悔，要求永久无偿使用，姚某、姚某未答应，双方一直僵持。2003年，张家居民小组纠集大量村民至姚某、姚某店铺及家里闹事，为保全一家老小及店铺租赁户的安全，姚某及姚某的妻子徐某被迫在张家居民小组拟定并打印好的《土地转让协议》上签字。根据法律规定，受胁迫签订的协议无效。第二，《土地转让协议》即使不是胁迫，也不能作为定案的依据。根据土地管理及房产部门的《用地申请表》《不动产产权情况表》显示，争议店铺属于姚某所有，与姚某没有关系，其签字无效，而徐某不是合同当事人，其签字不符合合同相对性原则，亦未得到权利人的追认，徐某签字亦无效。第三，退一步而言，《土地转让协议》也不能认定为合作开发协议。早在1994年元月，姚某就该争议房产坐落的土地与宜春市人民政府征地办公室签订过《袁山大道经济开发区土地使用合同》，该合同明确了土地是有偿划拨，用于兴办企业，缴纳了5394元地价。除此之外，姚某、姚某还向张家居民小组支付了112元/平方米的土地使用权转让款。土地使用权不论是政府直接划拨给姚某、姚某，还是政府征收后再返还给张家居民小组，再由张家居民小组转让给姚某、姚某，土地使用权的流转均不违反法律规定，在办理了土地使用权证后，转让行为已经完成。所谓合作开发，必定是一方出地一方出钱，事实上土地使用权及出资均由姚某、姚某一方完成，《土地转让协议》中没有一个合作的文字，何来合作一说，原审判决书中认定为合作关系没有事实依据。第四，再退一步说，《土地转让协议书》中关于三间店铺的问题应当属于买卖关系，而该买卖因违反法律禁止性规定，是无效的。《土地转让协议书》实际上有两层关系，一是土地使用权的转让，姚某、姚某支付约定的对价。另一层关系是，张家居民小组以每平方米260元的价格购买三间店面，价款从土地使用权转让款中扣除。由于该土地使用权在姚某名下，张家居民小组既不具有房地产开发的资格，更不具有商品房销售的资格。该土地使用权性质是划拨，用途是办企业，不是出让用地，更不是商业用地性质，在该土地上建设的房产不能作为商品房交易流通。该协议中的买卖条款违反了法律禁止性规定，是无效的。原审判决违背事实与法律规定，强行将登记在姚某名下的房产权属确认给张家居民小组是错误的。本案不应定性为确权纠纷，而应当定性为买卖合同纠纷。此外，土地上的房屋产权发生了两次变更，一次是在2000年的时候姚某、姚某对房屋产权进行了分割，第二次是在原宜春市撤市变区的时候，现在姚某、姚某提供的最后一次的登记记录显示在整个期间张家居民小组都没有主张要求过办证的问题。本案的主要争议焦点是：1.原审送达程序是否符合法律规定？2.诉争店面买卖合同是否合法有效？3.诉争店面归谁所有？事实和证据的分析认定原审中，张家居民小组为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证一、《土地转让协议书》（复印件）；证明张家居民小组与姚某、姚某于2003年4月15日签订《土地转让协议书》，约定张家居民小组出让土地给姚某、姚某，张家居民小组优惠购买店面面积为150平方米共三个店面，260元每平方米，款项是从土地款中扣除，土地是张家居民小组所有，这个房子就是张家居民小组的，姚某、姚某说要先把房产办到他的名下，验收后再转到张家居民小组，但是验收竣工后，张家居民小组多次找到姚某、姚某要求把店面过回来，但是找不到人转不了。证二、2003年4月14日张家居民小组的控告状（复印件）；证明化成居委会找不到姚某、姚某后曾向公安局报案，要求追回三间店面即袁山大道西路215-217号店面，但是公安局也找不到人，因此处理不了。证三、宜春市袁州区人民法院（2003）袁法执字第133号民事裁定书（复印件）；证明中国工商银行宜春地区分行袁州支行要求执行姚某的本案诉称的三间店面，但是经查明，这215-217三间店面并不是姚某与姚某所有、219号的三间店面登记在姚某名下，且张家居民小组对其提出异议，故法院裁定中止执行。证四、宜春市袁州区化成街道办事处和宜春市袁州区化成街道化成社区居民委员会出具的《证明》（均系复印件）；证明坐落在宜春市袁州区袁山西路219号的三间店面产权登记在姚某名下，但该店面一直由张家居民小组使用管理。再审中，张家居民小组为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证一、2003年4月15日双方签订的《土地转让协议书》及同日姚某出具的《证明》（均系复印件）；证明张家居民小组将自己的土地交于姚某、姚某建房，姚某、姚某同意由张家居民小组将其中三间店面以260元每平方米的价格回购，该份协议书签订真实合法。证二、1993年4月4日姚某、姚某向张家居民小组交纳土地转让费的收据（复印件）；证明姚某、姚某向张家居民小组交纳了土地转让费105237.58元，该款已扣除了三间店面的购房款27300元，诉争三间店面属张家居民小组出资购买所有。证三、张家居民小组的控告状及宜春市袁州区人民法院（2003）袁法执字第133号民事裁定书（均系复印件）；证明当时因姚某欠中国工商银行货款未还，法院对该三间店面予以执行，经张家居民小组向有关部门反映和提出执行异议，经法院查明，该三间店面属于张家居民小组所有，于是法院作出裁定终止了对该三间店面的执行。证四、张家居民小组就诉争三间店面与曾德良签订的《店面承租协议》、与晏小梅签订的《店面租赁合同》及收租赁费的凭证（均系复印件）；证明该三间店面自建成后至今为止长达24年之久，一直由张家居民小组所有并出租。重审中，张家居民小组为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证一、宜春市袁州区人民法院（2004）袁执字第033-1号执行裁定书、（2003）袁法民初字第3号民事判决书（均系复印件）；证明姚某不仅对中国工商银行负有债务，而且对张礼兵也负有债务，且在再审笔录第11页里，姚某也陈述2003年袁州区法院执行时他不在家，案涉店面未能登记在张家居民小组名下，张家居民小组并无过错，姚某、姚某躲避债务，张家居民小组找不到人，无法办理产权登记。证二、房屋所有权人为宜春市建工建材检测中心、坐落于袁山大道西215-217号房屋的产权信息情况（含房地产平面图）复印件；证明房屋所有权人为宜春市建工建材检测中心、坐落于袁山大道西215-217号房屋的产权信息情况。说明一点，平面图上未显示阴影部分的房屋就是所有权人为宜春市建工建材检测中心的房屋。原审中，姚某、姚某未提供任何证据。再审中，姚某、姚某为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证一、姚某、姚某的身份证（复印件）；证明姚某、姚某的身份信息。证二、《袁山大道经济开发区土地使用合同书》（复印件）；证明姚某于1994年1月13日与宜春市人民政府签订合同书，政府将位于袁山大道编号为南01-01号土地269.72平方米以行政划拨的方式交给姚某、姚某使用，用途为兴办企业，该合同书第六条明确约定，不得改变土地使用权用途，不得转让或者以建筑物出卖而发生的土地使用权转移，只有经政府出让后，方可向政府部门办理变更登记手续。证三、《私人建房用地申报表》（复印件）；证明政府及土管部门同意行政划拨269.72平方米土地使用权。证四、《江西省建设用地许可证》（复印件）；证明姚某、姚某在划拨土地上建房办理了许可手续。证五、《宅基地转让审批表》《宜春市土地管理局私房登记处理卡》（均系复印件）；证明2000年1月6日，除去原先行政划拨的土地外，就剩余452平方米土地办理了转让手续并交纳了土地出让金。证六、《宗地图》《土地权属界址调查表》（均系复印件）；证明姚某、姚某就已经取得的土地使用权进行了分割，姚某526.9平方米、姚某464.8平方米，从宗地图上看，靠南边通道两车土地使用权归姚某，其余靠北面的归姚某。证七、《土地登记申请表》《土地登记审批表》（均系复印件）；证明姚某申请土地登记，土地管理局于2000年1月7日同意将526.5平方米划拨征用的土地使用权发证给姚某。证八、《不动产登记情况表》（复印件）；证明目前包括本案诉争的不动产依然登记在姚某名下。证九、证人徐某的证言（复印件）；证明《土地转让协议书》是受胁迫签订的。重审中，姚某、姚某未提供证据。重审中，本院依法调查取证的证据为：证一、原审一审[即（2014）袁民一初字第1566号案件]的立案审批表、公告送达所依据的《证明》及公告送达应诉材料的公告、开庭笔录、民事判决书及向当事人送达民事判决书等相关卷宗材料（均系复印件）；证明原审一审卷宗除原告举证证据外剩余相关卷宗材料的情况。证二、再审一审[即（2018）赣09民再10号案件]的立案审批表、再审申请、开庭笔录、民事判决书及向当事人送达民事判决书等相关卷宗材料（均系复印件）；证明再审一审卷宗除当事人举证证据外剩余相关卷宗材料的情况。证三、2019年8月22日上午11：50左右法院在包括诉争店面在内的临街店面现场拍照的照片，以及凤岚商贸行的营业执照、食品经营许可证，晏梅批发超市的营业执照（均系打印件）；证明法院去现场看相关店面并查看相关店面营业执照及食品经营许可证的相关情况。证四、本院从原审一审卷宗中复印的姚某、姚某常住人口信息复印件一份；证明姚某、姚某的常住人口信息情况。证五、本院（2003）袁法执字第133号案件卷宗材料（复印件）；证明本院（2003）袁法执字第133号案件卷宗的相关情况。证六、房管部门对相关房屋进行产权登记的相关材料；证明房管部门对相关房屋进行产权登记的相关情况。重审中，经质证，各方当事人的质证意见如下：1.对张家居民小组在原审中提供的证据：姚某、姚某对证一中《土地转让协议书》的关联性无异议，对合法性和真实性有异议，认为《土地转让协议书》是受胁迫而签订的，不是双方当事人真实意思表示，且该协议书违反了法律禁止性规定，是无效的；对证二、三的三性有异议，关联性方面与本案无关，真实性和合法性方面因为姚某、姚某没看到证据原件，无法确认，认为姚某、姚某拿这三间店面去贷款，就说明这三间店面是姚某、姚某的，也说明到法院来执行为止，姚某、姚某也没有把店面卖给张家居民小组，至少在2003年4月9日前张家居民小组没有认为房子是张家居民小组的；对证四的真实性无异议，对关联性有异议，认为就是基于法院要对房屋进行执行的时候，会影响张家居民小组的使用，故而张家居民小组纠集多人于2003年4月15日冲到被告家里强行要求姚某以及姚某的妻子签署张家居民小组早已打印好的土地转让协议，以此对抗人民法院的执行。2．对张家居民小组在再审中提供的证据：姚某、姚某对证一的关联性无异议，对合法性和真实性提出异议，认为《土地转让协议书》是受胁迫签订的，不是双方真实意思表示，且该协议书违反了法律禁止性规定，是无效的，对姚某出具的《证明》认为是与《土地转让协议书》同天形成的，正好说明张家居民小组对《土地转让协议书》的合法性有疑虑，否则为什么要姚某来证明其真实性；对证二的三性无异议，但是可以证明姚某、姚某向张家居民小组支付的10多万元是属于土地征收补偿款，面积是1187.4平方米，而本案所争议的三间店面是位于该土地的临街部分，所占面积是269平方米，该269平方米政府已经明确是划拨的，因此，划拨土地的房屋是不允许进行市场流通的；对证三的三性有异议，关联性方面与本案无关，真实性和合法性方面因为姚某、姚某没看到证据原件，无法确认，认为姚某、姚某拿这三间店面去贷款，就说明这三间店面是姚某、姚某的，也说明到法院来执行为止，姚某、姚某也没有把店面卖给张家居民小组，至少在2003年4月9日前张家居民小组没有认为房子是张家居民小组的；对证四的关联性有异议，姚某、姚某是同意将店面交张家居民小组使用20年或30年，因此张家居民小组将店面出租或者使用是事实，但和本案没有关联，姚某、姚某没有说把所有权给张家居民小组。3．对张家居民小组在重审中提供的证据：对证一，姚某、姚某对真实性无异议，认为该份判决书所反映的内容是宜春市九州商贸公司欠张礼兵的拆迁款，判决书判决姚某与单位负连带清偿责任是没有依据的，姚某是职务行为，在执行的过程中法院对姚某个人名下的本案诉争商铺进行查封，姚某、姚某认为是有欠妥当的，张家小组为保全店面的使用迫使姚某及姚某的妻子签署土地转让协议，致使执行不能继续，本身就是有违法律规定，姚某出具的材料也非其真实意思表示。对证二，姚某、姚某认为，平面图上显示没有画阴影部分的房屋是姚某卖给质检站的，至于质检站怎么把姚某卖给质检站的这些房屋的建筑面积从原来1200多平方米的总面积中分割出去的姚某不清楚。4.对姚某、姚某在再审中提供的证据：（1）张家居民小组在再审质证时对证一无异议；对证二、三、四、五、六、七的三性无异议，对证明目的有异议，认为六组证据与事实不符，事实上土地并不是政府的划拨土地，而是政府征收了张家居民小组的土地后，张家居民小组以要求自建房屋为由，以政府收购价格将该土地收回自用，之后，张家居民小组将该土地交于姚某、姚某自建房，为使土地合法化，由姚某、姚某向政府部门办理了土地使用合同书及其他证件；对证八的三性无异议，对证明目的有异议，认为虽然诉争店面登记在姚某名下，但实际产权人是张家居民小组，本案争议诉讼的目的也是为了要解决改变登记所有权；对证九有异议，证人的证言与事实不符，实际上是他们自愿签订的协议书。（2）在重审质证时，张家居民小组对证一、九的质证意见与其在再审期间的质证意见一致；对证二至证八真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为上述证据未能反映案涉土地使用权的来龙去脉，该土地原本不是划拨土地，而是政府征收张家居民小组所有的土地之后，张家居民小组以自建房屋为由，又从政府以原先的收购价格购回土地，张家居民小组将该土地使用权转让给姚某、姚某建房，为使土地权利合法化，在转让土地使用权时约定由姚某、姚某与政府部门签订土地使用合同书并办理其他证件，因此案涉店面不动产虽然登记在姚某名下，但实际产权人是张家居民小组。5.对本院在重审中调查取证的证据：对证一、二，双方当事人均无异议。对证三，双方当事人对现场看房屋的图片均无异议，此外，姚某、姚某还认为，显示为晏梅批发超市的三个店面就是其给张家居民小组使用的店面，也是本案诉争的三个店面，凤岚商贸行显示的三个店面就是另外三个店面，是姚某、姚某卖给质检站的三个店面，中国工商银行显示的这一个店面就是原来东边和西边各三个店面中间的通道；对显示为凤岚商贸行显示的营业执照和食品经营许可证，张家居民小组无异议，姚某、姚某对显示为凤岚商贸行显示的营业执照和食品经营许可证无异议，对显示为晏梅批发超市显示的营业执照中经营场所有异议，认为实为袁山西路217号。对证四，张家居民小组认为姚某、姚某常住人口信息显示虽不在化成社区居委会，但显示的新苑社区居委会同属于化成街道，而在原审一审证明内容中显示姚某、姚某下落不明，不但有化成社区居委会予以证实，同时还有化成街道党政办公室也予以证实；姚某、姚某无异议。对证五，张家居民小组认为姚某将案涉三间店面登记在自己名下之后又向银行办理抵押贷款，是对张家居民小组三间店面物权的侵权行为，针对该行为张家居民小组2003年4月14日向公安机关提出过控告，针对执行询问笔录中姚某陈述案涉三间店面是姚某只交给张家居民小组长期使用这一内容，张家居民小组对其三性提出异议，不符合客观事实，因为张家居民小组在转让土地使用权时就与姚某、姚某约定要将案涉三间店面购回，姚某在支付土地转让费时就已将张家居民小组的购房款进行了抵扣，说明张家居民小组在转让土地使用权时就已购得案涉三间店面并对其拥有所有权；姚某对案卷材料无异议，对张家居民小组的观点认为是不对的，物权以国家登记为准，土地的性质仍让属于划拨土地；姚某对此表示不清楚且有异议。对证六，张家居民小组对三性无异议，说明姚某将房屋转让给案外人宜春市建工建材检测中心后，又配合其办理房屋产权手续，说明即使是国有划拨出让土地也同样可以出让，只要转让方配合办理相应的审批手续，产权最后还是可以办至受让方名下；姚某认为门牌号××、217重叠，记载的也是住宅不是店面，不是临街的那栋楼，没有具体竣工时间；姚某认为姚某跟姚某的产权在1994年就分开来了，姚某对姚某的产权情况不清楚。本院对上述证据综合认证如下：1.对张家居民小组在原审中提供的证一（即《土地转让协议书》）、在再审中提供证一中的《土地转让协议书》以及在再审中提供的证二（即姚某交纳土地转让费的收据），姚某、姚某对证二无异议，收据上明确记载，扣除店面款27300元，姚某于1993年4月4日向张家居民小组交纳土地转让费105237.58元，该内容与证一记载的土地转让费及店面款内容一致，能相互印证，故对上述两份证据的证据效力依法予以确认。2.对张家居民小组在原审中提供的证二与证三，以及在再审中提供的证三[即控告状及本院（2003）袁法执字第133号民事裁定书]，两份证据内容能相互印证，依法予以确认。3.对张家居民小组在原审中提供的证四（即宜春市袁州区化成街道办事处和宜春市袁州区化成街道化成社区居民委员会出具的《证明》），能够证明诉争店面登记在姚某名下，此外，诉争店面一直系由张家居民小组使用管理，对此予以确认。4.对张家居民小组在再审中提供的证一中由姚某出具的《证明》，能够证明姚某曾于2000年3月4日出具《证明》，证明1993年4月2日土地转让协议书属实，对此予以确认。5.对张家居民小组在再审中提供的证四（即张家居民小组就诉争三间店面与曾德良签订的《店面承租协议》、与晏小梅签订的《店面租赁合同》及收租赁费的凭证），能证明张家居民小组将诉争店面出租给他人的相关情况，对此予以确认。6．对张家居民小组在重审中提供的证一[即宜春市袁州区人民法院（2004）袁执字第033-1号执行裁定书、（2003）袁法民初字第3号民事判决书]，仅证明本院于2003年3月27日作出（2003）袁法民初字第3号民事判决书，由宜春市九州商贸有限公司自判决生效后十日内偿付张礼兵海鲜款、建海鲜池款52939.8元，姚某承担连带清偿责任，后本院于2013年9月2日作出（2004）袁执字第033-1号执行裁定书，查封姚某所有的坐落于宜春市三阳镇袁山大道219号1层空-2号店面，对此予以确认。7．对张家居民小组在重审中提供的证二，能证明房屋所有权人为宜春市建工建材检测中心、坐落于袁山大道西215-217号房屋的产权信息情况，本院予以确认。8.对姚某、姚某在再审中提供的证一（即姚某、姚某的身份证复印件），张家居民小组无异议，依法予以确认。9.对姚某、姚某在再审中提供的证二、三、四、五、六、七、八，因系从政府相关部门复印的材料，依法予以确认。10.对姚某、姚某在再审中提供的证九，因无其他证据予以佐证，不予认定。11.对本院调查取证的证一、证二（即原审一审除原告举证证据外剩余的相关卷宗材料、再审除当事人举证证据外剩余的相关卷宗材料），双方当事人均无异议，能证明原审一审、再审一审案件的相关卷宗情况，故予以确认。12.对本院调查取证的证三，双方当事人对诉争店面现场看房情况无异议，能反映在到现场看房确定诉争店面实际位置的情况，此外，两家经营店面的营业执照能初步反映相关店面办理营业执照的相关情况，故均予以确认。13.对本院调查取证的证四，能反映姚某、姚某的常住人口信息情况，予以确认。14.对本院调查取证的证五，能反映本院（2003）袁法执字第133号案件的相关卷宗情况，予以确认。15.对本院调查取证的证六，能反映房管部门对相关房屋进行产权登记的相关情况，予以确认。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院确认如下事实：1993年，原宜春市政府开发建设个体街，张家居民小组在个体街所属范围内的集体所有土地被征收。经原宜春市政府同意，张家居民小组将位于袁山大道西路215-217号的土地按原价回购用于自建房屋。同年4月，张家居民小组与姚某、姚某达成口头协议，张家居民小组按每平方米111.62元的价格向姚某、姚某转让袁山大道土地1187.4平方米，土地转让费共计132537.58元，姚某、姚某以每平方米260元的优惠价格卖给张家居民小组在上述土地上所建的三间店面，面积共105平方米,店面价格共计27300元，该款在土地转让费中抵扣。1993年4月4日，姚某按约向张家居民小组交纳了土地转让费105237.58元，为此张家居民小组向姚某出具了一张金额为105237.58元、内容为袁山大道土地转让费的收据，并载明“已扣除店面款27300元”。1994年元月13日，为办理上述土地及房屋的登记手续，姚某、姚某与政府相关部门填报了申请资料，其中姚某（乙方）与宜春市人民政府征地办公室（甲方）签订的《袁山大道经济开发区土地使用合同书》载明:宜春市人民政府征地办公室将位于袁山大道个体企业街土地编号为南01-01的土地269.72平方米按照行政有偿划拨的方式给姚某、姚某使用，取得土地使用权，每平方米补差价20元，乙方同意以伍仟叁佰玖拾肆元肆角成交上述土地的地价。该269.72平方米的土地含诉争店面所涉及的土地。1994年元月13日，姚某办理了《江西省建设用地许可证》，建设地点为袁山大道西段，面积为269.72平方米；1999年12月18日的宗地图上显示，使用户名为姚某，地号位于化成乡（街道）袁山大道西217号，面积为991.3平方米，其中，姚某464.8平方米、姚某526.5平方米；2000年元月6日，姚某、姚某补办了宅基地转让审批手续（面积为452平方米），并在宜春市土地管理局办理了私房登记处理卡（面积为452平方米、通道除外）。1994年，姚某、姚某在上述土地上建房，建好房后，姚某、姚某将约定的诉争三间店面交付张家居民小组使用和管理，但诉争三间店面所有权系登记在姚某名下。后张家居民小组将诉争店面陆续出租给他人，其中，2012年1月1日至2015年1月1日出租给曾德良、2015年1月1日至2020年12月31日出租给晏小梅，目前晏小梅经营诉争店面的名称为袁州区城北晏梅批发超市，该店面在2018年1月4日换发的营业执照上显示经营场所为宜春市袁州区袁山西路219号。2003年，因姚某欠原中国工商银行宜春地区分行袁州支行货款未能偿清，该行向本院申请对姚某强制执行。本院于2003年10月14日作出（2003）袁法执字第133号民事裁定书，该裁定书载明：“本院依据已发生法律效力的（2003）宜证字第174号执行公证书，于2003年4月4日向被执行人姚某送达了执行通知书，但被执行人未在规定的期限内履行法律文书所确定的付款义务。申请执行人向本院提供了被执行人在借款时的抵押财产凭证，即座落在宜春市袁山大道西路215-217号店面三间。本院在执行过程中，查明被执行人所抵押的袁山大道215-217号三间店面系宜春市建材检测中心所有，有房屋产权证为凭。而被执行人房产证上所标图的三间店面为袁山大道219号，不是袁山大道215-217号。案外人化成居委会张家居民小组又对此提出异议，称219号三间店面是被执行人姚某在建房时，以地换房的方式，于1993年4月3日将219号三间店面出让给了化成居委会张家居民小组，张家居民小组将这三间店面出租他人经营，并收取租赁费至今，且提供了相关证据。因而被执行人所提供的抵押凭证有误，致使该案无法执行。”据此，本院裁定：宜春市公证处（2003）宜证字第174号执行公证书中止执行。此后，为能顺利办理店面的产权过户手续，张家居民小组找到姚某及姚某妻子徐某，以张家居民小组为甲方、姚某与姚某为乙方，于2003年4月15日补充签订了一份日期为1993年4月2日的《土地转让协议书》，协议书约定：“一、被转让土地位置及面积：被转让土地位于袁山大道西端南侧（市个体企业街范围内），东至宜春市体委游泳馆西边四米处起向西顺延二十五米宽，北至袁山大道临街起向南顺延五十四米，其中8米宽环形路除外，总面积1187.4m2，折合1.781亩，乙方应按宜春市个体企业街规划使用。二、转让价格：经双方协商一致同意，转让价格按每平方米111.62元计算，总金额为132537.58元整，乙方另同意按每亩1000元付给甲方居委会为管理费。三、付款方法：双方一致同意在本协议签字后五天内乙方一次性全部付清土地转让费132537.58元，同时甲方将店面款（105m2×260元）=27300元在转让费中抵付，乙方实付105237.58元给甲方，如乙方不能按期付清款项，本协议自行失效。四、其他方面：被转让土地除上述费用外，乙方不再承付其他征地费用，但考虑到甲方转让条件和价格问题，现在不便直接向有关部门办理正式转让手续，为此，甲方应以居委会居民姚某、姚某的名义，直接办理用地建房和营业执照等手续。五、被转让土地现在要办理的一切手续及建房规划要求，由乙方提出，甲方出面办理，但甲方不承担费用。六、优惠办法：乙方在袁山大道临街面可建店面六间，优惠给甲方为每平方米260元购买三间，面积105m2，总金额为27300元正（该款在土地转让费中扣除），店面按指挥部要求装饰完整，交付甲方使用后，甲方店面产权和使用权归甲方长期所有。如甲方店面转让（除转让给本队社员外）乙方应按每平方米260元收回，如乙方房屋转让时应优先转让给甲方。七、乙方办企业需招收用工时，同意优先安排甲方人员。乙方所接收的员工，一律按企业用工制度对待，并同等地享受企业规定的福利待遇。八、本协议自双方签字盖章和付清款后，立即生效，被转让土地的所有权属国有，使用权归乙方所有。九、本协议一式三份，甲乙双方、化成街道办事处各一份，都有同等法律效力。”同日，姚某出具了一份手写的《证明》，内容为：“1993年4月2号土地转让协议书是实。”2014年12月20日，化成社区居委会出具一份《证明》，内容为：“兹证明座落于宜春市袁州区袁山西路219号三间店面产权登记人为姚某，属实（但该店一直是张家居民小组使用管理）”。3月22日，宜春市袁州区化成街道办事处在该《证明》上加盖公章并署明“属实”。上述协议签订后，张家居民小组多次找姚某、姚某要求协助办理诉争店面的产权过户手续未果，故张家居民小组于2014年将姚某、姚某诉至本院，本院于2014年9月17日立案受理，案号为（2014）袁民一初字第1566号。在向姚某、姚某送达应诉材料时，因张家居民小组向本院提供了一份由化成社区居委会与宜春市袁州区化成街道党政办公室共同出具的《证明》，内容为“姚某、姚某是亲兄弟，原同住宜春市袁州区袁山大道西路南街2号，该兄弟俩人从2004年春节后至今从未回过家，如今下落不明。特此证明。”，故本院以公告送达方式向姚某、姚某送达了该案的起诉状、开庭传票等应诉材料，该公告于2014年10月18日刊登在人民法院报上。后本院对姚某、姚某按缺席处理，并于2017年2月20日作出（2014）袁民一初字第1566号民事判决，判决：一、坐落于宜春市袁州区袁山大道219号的店面三间归某小组所有；二、驳回某小组的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由某小组负担。其后，本院以公告送达方式向姚某、姚某送达（2014）袁民一初字第1566号民事判决书，该公告系于2017年3月1日刊登在人民法院报上。后姚某、姚某得知（2014）袁民一初字第1566号民事判决内容，于2018年8月12日向本院申请再审，要求撤销本院（2014）袁民一初字第1566号民事判决，依法对该案进行再审并依法判决驳回张家居民小组的原诉讼请求。2018年9月10日，本院依法作出（2018）赣0902民监3号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。2018年9月18日，本院立案受理了该再审案件，案号为（2018）赣0902民再10号，在另行组成合议庭公开开庭审理该案后，于2019年3月6日作出（2018）赣0902民再10号民事判决，维持本院（2014）袁民一初字第1566号民事判决。后姚某、姚某对（2018）赣0902民再10号民事判决不服，上诉至江西省宜春市中级人民法院。2019年6月5日，江西省宜春市中级人民法院依法作出（2019）赣09民再20号民事裁定，认为该案原判决认定基本事实不清，适用法律错误，故撤销本院（2018）赣0902民再10号民事判决及（2014）袁民一初字第1566号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月3日立案受理了本案，案号为（2019）赣0902民初4450号，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。另查明：1.根据宜春市公安局秀江派出所受理时间分别为2008年9月9日、2007年7月24日的常住人口信息显示，姚某及姚某的住址派出所均系秀江派出所、住址居委会均系新苑居委会。2.本院于2003年3月27日作出（2003）袁法民初字第3号民事判决书，由宜春市九州商贸有限公司自判决生效后十日内偿付张礼兵海鲜款、建海鲜池款52939.8元，姚某承担连带清偿责任，后本院于2013年9月2日作出（2004）袁执字第033-1号执行裁定书，查封姚某所有的坐落于宜春市三阳镇袁山大道219号1层空-2号店面。3.关于诉争店面的坐落位置及编号。（1）经本院调取（2003）袁法执字第133号案件卷宗发现，在本院（2003）袁法执字第133号案件中，对215-217号房屋提出执行异议的单位名称为宜春市建工建材检测中心，其提供的房屋产权证显示的房屋坐落于袁山大道西215-217号1-4层，所有权人为宜春市建工建材检测中心，建筑面积为1081.35平方米，设计用途为住宅，发证时间为2001年8月17日；姚某在向原中国工商银行宜春地区分行袁州支行借款时所提供的抵押财产系坐落于宜春市袁山大道215-217号1层房屋，房权证号为2-××2，建筑面积为120.24平方米，设计用途为店面，发证时间为2001年8月22日。根据姚某提供抵押的该房产证上所附的房地产平面图显示，姚某抵押给银行、所有权人为姚某的该房屋系坐落于袁山大道215-217号第1层面向街道西边的三间店面（建筑面积为120.24平方米），坐落于袁山大道215-217号1-4层房屋中第1层面向街道东边的三间店面及第2至4层房屋所有权人为宜春市建工建材检测中心。（2）据姚某、姚某2019年2月20日在宜春市不动产登记中心查询的内容显示：坐落于袁山大道215-217号1-4层房屋的所有权人为姚某，产权证号为无-302638，登记时间为2004年9月3日，建筑面积为1201.59平方米；坐落于三阳镇袁山大道219号1层空-2室房屋的所有权人为姚某，产权证号为2-××2，登记时间为2005年1月27日，建筑面积为120.24平方米。据姚某、姚某反映，房管部门对坐落于三阳镇袁山大道219号1层空-2室、产权证号为2-××2房屋的房产信息不予认可。据悉，袁山大道并不属于三阳镇管辖范围。此外，据本院向房管部门调查得知，不存在袁山大道219号、袁山大道219号第1层或袁山大道219号1层空-2室房屋的相关房屋产权登记信息。（3）坐落于袁山大道215-217号1-4层房屋系临街房屋，其第1层房屋目前共计7间店面，包括面对街道靠西边的三间店面（即诉争店面）、中间的一间店面以及面对街道靠东边的三间店面。经本院及张家居民小组与姚某、姚某到现场查看，张家居民小组与姚某、姚某双方一致确认，位于袁山大道215-217号1-4层房屋中第1层面对街道靠西边的三间店面（现由晏小梅租赁经营、营业场所名称为晏梅批发超市）系姚某、姚某给张家居民小组使用的诉争店面，第1层中间的一间店面原系西边诉争店面与东边三间店面之间的通道、现系由中国工商银行经营，第1层面对街道靠东边的三间店面系诉争店面之外的店面（现由高丽经营、营业场所名称为凤岚商贸行）。（4）张家居民小组表示，对于其要求确权的诉争店面之具体位置及编号，以袁山大道219号为准，但是，若袁山大道219号店面的信息在房管部门确实不存在，则以袁山大道215-217号1-4层房屋中第1层面对街道靠西边的三间店面为准。判决的理由与结果一、关于原审送达程序是否符合法律规定的问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达程序的规定，法律文书送达应当直接送达，不能直接送达的可以向其同住成年亲属送达，当事人或者同住成年亲属拒绝的，可以在有证人在场时留置送达，直接送达有困难的，可以委托、邮寄送达，只有在当事人下落不明，或上述方法不能送达的情况下，才允许公告送达。但原审送达法律文书并未按照上述程序送达，而是依据张家居民小组提供的由袁州区化成街道化居委会出具的《证明》，证实姚某、姚某下落不明，而直接采用公告程序送达。但是，从姚某、姚某的《常住人口信息》反映，姚某、姚某并不居住在袁州区化成街道化居委会辖区，故袁州区化成街道化居委会出具的《证明》不能证实姚某、姚某下落不明，原审据此作出公告送达决定违反法律规定，送达程序违法。二、关于诉争店面买卖合同效力问题1993年4月4日，姚某向张家居民小组交纳土地转让费105237.58元，该费用已经扣除诉争三间店面的购房款27300元，这表明张家居民小组在1993年4月4日向姚某、姚某出让土地的同时，姚某、姚某就将诉争三间店面出卖给张家居民小组。姚某、姚某提供的《袁山大道经济开发区土地使用合同书》系于1994年元月13日所签订，仅证明在1994年元月13日之后，诉争店面的土地为国有划拨土地，而在1993年4月4日，张家居民小组及姚某、姚某进行土地转让和店面买卖时，该土地的性质并非国有土地而应为张家居民小组所有的集体土地，故姚某、姚某辩称诉争店面土地性质为国家划拨土地，不能买卖，买卖合同无效的辩称与事实不符，主张诉争店面买卖合同系张家居民小组胁迫其所签订，证据不足，不予采信。姚某、姚某在向张家居民小组支付土地转让费时，已扣除诉争店面的购房款27300元，后张家居民小组与姚某、姚某补签了《土地转让协议书》，此时该土地性质已经转化为国有划拨土地，该转让不但是双方真实意思表示，且不违反我国相关法律规定。可见，张家居民小组与姚某、姚某之间就诉争店面形成了房屋买卖合同关系，其中，张家居民小组为买受人，姚某、姚某系出卖人，该合同系双方当事人的真实意思表示，其合法、有效，予以确认。三、关于诉争店面坐落位置问题张家居民小组主张诉争的三间店面为袁山大道219号，经本院到房管部门核查，不存在袁山大道219号、袁山大道219号第1层或袁山大道219号1层空-2室房屋的相关房屋产权登记信息。经现场核实，双方当事人一致确认，诉争三间店面的实际位置系坐落于宜春市袁山大道215-217号所在临街该栋房屋的第1层面对街道靠西边的三间店面。经法院释明，要求张家居民小组进一步明确诉争店面的具体房屋信息，张家居民小组表示，若其主张的袁山大道219号店面信息在房管部门不存在，则要求确认坐落于宜春市袁山大道215-217号第1层面对街道靠西边的三间店面归其所有。故本院确认，诉争店面系坐落于宜春市袁山大道215-217号第1层面对街道靠西边的三间店面。四、关于诉争店面所有权的问题《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条第一款规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”；第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中：1.张家居民小组与姚某、姚某对诉争店面进行买卖的时间是在1993年4月4日，当时诉争店面所涉及的土地性质为集体所有土地而非国有土地。2.《土地转让协议书》是张家居民小组发现诉争店面因姚某欠款而进入执行查封时，为保障张家居民小组的权利而要求姚某、姚某补充签订的，虽然该《土地转让协议书》形式上存在瑕疵，系由姚某的妻子徐某与姚某所签的字，没有姚某的签字，但结合该《土地转让协议书》、姚某与姚某于1993年4月4日向张家居民小组交纳土地转让费的收据以及庭审查明的事实能够综合证明，张家居民小组通过抵扣土地转让费的形式已实际向姚某、姚某交付诉争三间店面的购房款27300元。3.房屋建成后，姚某、姚某已将诉争三间店面交付张家居民小组使用至今，张家居民小组目前对诉争店面系合法占有。4.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在签订《土地转让协议书》时，诉争店面所涉及土地的性质系国有土地，虽然依法不能自行流转，若以划拨的方式予以流转，则应由姚某、姚某向有批准权的人民政府报批，并在姚某、姚某的配合下，由受让方张家居民小组办理诉争店面的土地使用权出让手续且依法缴纳诉争店面的相关土地使用权出让金，但是，姚某、姚某在经划拨方式取得包括诉争店面在内的土地使用权后，并未按照《土地转让协议书》约定的内容履行自己的合同义务，既未报有批准权的人民政府审批，也未配合张家居民小组办理诉争店面土地使用权的任何相关出让手续，导致诉争店面所有权至今仍登记在姚某名下，无法缴纳相关土地使用权出让金。可见，对于诉争店面所有权未登记在张家居民小组名下，张家居民小组并无过错。综上，张家居民小组主张确认诉争店面归其所有，理由充分，予以支持。张家居民小组主张姚某、姚某赔偿店面过户费用20万元，未提供任何证据，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条第一款、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、坐落于宜春市袁山大道215-217号第1层面对街道靠西边的三间店面归原告某小组所有；二、驳回原告某小组的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告某小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛 涛人民陪审员  周如秀人民陪审员  姜 敏二〇一九年九月十日代书 记员  易心雨