河南省永城市人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫1481民初4501号原告：刘潇阳，男，1987年12月21日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：刘永斌，男，1955年9月9日出生，汉族，住河南省永城市。原告：巩献杰，男，1973年1月4日出生，汉族，住河南省永城市。原告：张伟，男，1972年6月20日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：周兴国，男，1983年10月29日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：练柱才，河南旺达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：夏伟，男，1975年5月1日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李可飞，河南泽重律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：焦慧君，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国与被告夏伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国的委托诉讼代理人练柱才、被告夏伟及其委托诉讼代理人李可飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国向本院提出诉讼请求：请法院依法判令被告将贰号苑小区临永兴街一、二层门面交付给原告（面积1887.6平方米，价值约670万元），并协助原告办理房产登记手续。事实与理由：2010年10月26日，原、被告签订了一份联合建房协议，协议约定：甲方提供土地，乙方负责投资开发并负责办理相关手续，永兴街门面置换相对应的一层、二层门面（按每间3.3米×13米×2），共应置换面积1887.6平方米，乙方保证在2012年5月31日前交房，协议签订后，原告如约将土地交给被告开发，但被告至今没有交房已构成违约，多次协商未果，后诉至法院，法院已判决确认双方签订的合同合法有效，现房已建好，被告拒绝交付房屋，为此，原告诉至法院。被告夏伟辩称，一、夏伟在2010年与屠春雷为代表的土地方签订了《联合建房协议》。后来在夏伟要求办理手续时才得知原告等人并没有取得土地的合法手续，只是在2004年与河南路桥建设股份有限公司之间私下签订了一份协议书（路桥公司于2006年才取得土地使用权），向路桥公司支付了部分定金，夏伟和原告等人签订的协议没法履行。为了促成此笔生意，获得该宗土地资源，同时鉴于屠春雷与路桥公司的关系，夏伟与屠春雷达成口头约定，由夏伟付给屠春雷人民币200万元，以补偿屠春雷先期预付给路桥公司的土地定金，以及付给屠春雷的利润。屠春雷又提出，他已经将土地以整化零卖给了其他三十多人，如果和夏伟的协议没法履行，他没法收场。为了解决屠春雷的这个后顾之忧，夏伟又向屠春雷承诺，如果事情办成，夏伟以建筑成本价960元/平方米的价格向屠春雷提供部分房源，由屠春雷自行处理，以解决屠春雷的问题。随后通过屠春雷的介绍，夏伟与路桥公司签订正式合同,互相配合，通过合法程序获取了此宗土地并开发建设。夏伟取得土地使用权的程序合法，手续齐全，税款已全部如数交纳，项目开发建设过程中的所有投入均由夏伟承担。2012年项目开工后，屠春雷向夏伟索要房源指标，夏伟按照当时的承诺，由屠春雷挑选了部分房源，并由屠春雷向刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国等三十余人进行分配，由此产生了《房源分配确认单》。但此后随着项目建设的进展，夏伟的建设资金极度短缺，为了筹集项目建设资金，夏伟就催促屠春雷尽快向夏伟支付其所选的团购房相应的价款，但屠春雷一直推脱，要么说他在新疆开矿回不来，要么说他在郑州搞开发没时间。2016年3月，在多次催促无果的情况下，夏伟给屠春雷以挂号信的形式邮寄了催告通知，被退回后夏伟又于2016年4月5号在河南商报以登报的形式告知屠春雷尽快到项目办理团购事宜，逾期作废。但屠春雷却始终没有出现，至今也没有向夏伟支付分文购房款。为了满足项目建设资金需求，在屠春雷经多次催告一直不联系，也不支付任何款项的情况下，夏伟将原本给屠春雷的房源指标另行出售。地是夏伟从路桥公司处转让取得，与国土局签订合同并支付土地出让金，税费是夏伟一分不少的交纳，项目开发过程中的所有费用也是由夏伟承担；原告等人始终没有取得土地的使用权，《联合建房协议》签订后也始终没有履行，所以项目与原告等人没有任何关系，原告等人无权向夏伟索要任何房子。虽然夏伟向屠春雷提供了房源指标，但在夏伟多次催促后，屠春雷始终没有向夏伟支付分文购房款项，原告等人也没有向夏伟支付过任何款项，夏伟没有义务、也不可能一直保留其房源不动。屠春雷将未取得使用权的土地以整化零出售给刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国等人，收取了刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国等人的巨额购地款；同时又从夏伟这里获取200万元的款项，再和刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国等人一起将未取得使用权的土地转让给夏伟，虽然他们转让给夏伟的目的没有实现，但他们的行为已经涉嫌非法转让、倒卖土地使用权，构成刑事犯罪，应当追究他们的刑事责任。请求法院履行作为司法机关的职责，将他们的违法犯罪线索移交给公安机关进行查处。如果法院认可他们的转让行为，无疑是在帮助他们非法转让、倒卖土地使用权，协同帮助他们完成犯罪行为，并以判决的形式将非法转让、倒卖土地使用权的行为合法化。如果法院不移送公安查处，夏伟将逐级向各级部门反映此事。二、《联合建房协议》实质为土地使用权转让协议，这一点已为生效判决文书所确认，也即原告等人将土地使用权转让于夏伟，夏伟按照约定以房屋作价向原告等人支付土地使用权转让款项。现原告要求夏伟交付房屋，也即支付土地使用权转让款项，双方之间属于债权法律关系，应当适用诉讼时效的相关规定。《联合建房协议》签订于2010年，应适用《民法通则》关于时效的规定，诉讼时效为2年，自知道或应当知道权利被侵害时起算。根据《联合建房协议》第四条之约定，房屋应于2012年5月31日前按时交房；房源分配确认单出具于2012年2月24日。那么截止2012年5月31日，原告就应该知道其权利被侵害，但却迟迟没有向原告主张权利，一直到2016年9月9日才向法院提起了确认合同效力之诉。原告本次诉求要求交付房屋的给付之诉，已经超过诉讼时效，其诉求不应再受法律保护。三、原告的诉求没有事实依据，《联合建房协议》并未实际履行，0755号土地是由夏伟从河南路桥建设股份有限公司处取得，原告等人根据《联合建房协议》所应履行的土地使用权转让的义务并未履行。1、0755号土地使用权是由夏伟通过合法程序从原土地使用权人河南路桥建设股份有限公司（以下简称路桥公司）和永城市人民政府处取得，并直接由路桥公司变更到夏伟名下。夏伟为取得土地使用权，不仅向屠春雷支付200万元、按照与路桥公司的约定向路桥公司交纳809200元的转让款，更是交纳土地出让金、税费等各项费用共计2635913.13元，支付农民征地款623000元，及地上附属物补偿款30余万元，取得土地使用权过程中所有环节的费用全部是由夏伟支付和承担。原告等人始终未取得0755号土地的使用权，无法履行转让土地使用权的义务，因此该协议根本就没有履行的可能。2、土地使用权是不动产，不动产的交付以登记为生效要件，也即登记才产生物权变动的效力；在土地交易过程中，除非经有批准权的政府部门批准，否则不存在、也不允许在未取得土地使用权登记的情况下就转让土地使用权的情况。本案中，首先，土地使用权作为不动产物权，原告在其没有取得土地使用权登记的情况下，无权处分、转让争议土地的使用权。其次，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，原告在未取得土地使用权登记的情况下，可以转让该土地使用权的前提是取得有批准权的政府部门的批准。但原告等人始终未取得该批准，因此其处分行为无效。再次，路桥公司虽然出具证明认可就争议土地与屠春雷等人发生过交易，但即便属实也只能说明双方的交易并未履行完毕。且从夏伟取得土地的过程可以看出，路桥公司的证明与事实严重相悖，不具有真实性；更何况法律并未授权原土地使用权人可以追认。故此原告的诉求没有事实和法律依据，《联合建房协议》所约定的原告等人转让土地使用权的义务并未实际履行。四、如果原告坚持认为其已经履行了交付并转让土地使用权义务，那么请法院依法中止本案的审理，并将本案中查明的涉嫌刑事犯罪的线索移交公安机关进行查处。《刑法》第228条之规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，构成非法转让、倒卖土地使用权罪。《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，如果按照原告的说法，原告已经履行了交地的义务，那么原告等人于2004年与路桥公司签订《土地转让协议》后，既未办理土地使用权过户登记、缴纳出让金，也未取得土地使用权证书，更未进行投资开发。也即原告将土地空地转让，且原告等人的行为不仅从中直接获利（夏伟向屠春雷支付200万元），还有按原告等人在本次系列诉讼中所诉求的价值2400余万元的房屋，更是从节省过户环节中逃避国家税收500余万元。原告等人的情节特别严重，已经涉嫌非法倒卖土地使用权罪，应予追究刑事责任。如果人民法院支持原告的诉请，不仅是帮助原告完成了犯罪行为，更是变相的允许、甚至是鼓励非法转让、倒卖土地使用权的行为，将非法行为合法化。同时，根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十、第十一条之规定，人民法院在审理案件过程中发现涉嫌违法犯罪的，有义务将犯罪线索移交公安进行查处。又依据《民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定，在刑事案件审结前，本案应中止审理。故此贵院应当中止本案的审理，并将相关犯罪线索移交公安机关进行查处。五、《联合建房协议》系答辩人与原告等37人所签，在《联合建房协议》及《补充协议》中并未明确仅原告等人有权索要商铺。也即依据《联合建房协议》有权索要商铺的为签订协议的包含原告在内的37人，而非原告等数人。原告等数人在没有依据、没有授权的情况下提起本次诉讼，将其他人员排除在原告主体之外，侵犯了他人合法权益。六、退一步讲，即便原告等人所主张的土地已经如原告所诉转让给了夏伟，即便夏伟应该按照协议约定向原告等人交付房屋，原告等人的诉求也远超出实际应得范围。《联合建房协议》第三条第1项之约定，原告等人提供土地合理评估作价置换本项目的等额房产物业，并在随后的条款中约定了住宅、商铺等的置换价格。首先，原告等人至今未对所交付的土地当时的价格进行评估，无法说明土地评估作价金额；其次，夏伟在2010年11月24日就0755号土地缴纳的契税时，土地管理部门曾对0755号土地进行价值评估，以计算税收金额。契税完税凭证中显示的计税金额为9443100元，也即土地部门评估截止2010年11月24日时土地价值为9443100元。按照《联合开发协议》第三条第1项之约定，住宅折算价格为2200元/平方米；原告等人按照土地评估作价全部折算为住宅后所应分得的面积为9443100除以2200，也即为4292.3平方米。本次系列诉讼中，原告等人所诉求的住宅面积合计达到5300余平方米，已远远超出按照土地评估作价及约定的内部价格所应分得的面积，且原告等人始终未就超出部门的面积向夏伟交付任何款项。再次，根据《联合建房协议》，原告等人负有转让土地的义务，应提供款项已经结清的、无争议的土地。但协议签订时，本应由原告等人承担的0755号土地的农民征地款并未支付。夏伟为顺利开发，在多次催告原告无果的情况下，不得已自行向村民支付征地款623000元。也即评估价为9443100元的土地系夏伟与原告等人共同出资获取，原告等人只能按其出资在拿地成本中所占的比例来置换房屋。所以即便原告履行了转让土地的义务，也并未履行完整，原告等人本次诉求也明显过高。七、原告诉请房屋已经合法销售与他人，原告要求交付房屋的诉求已经无法履行。原告选定团购房源后，经夏伟多次催促，一直未到项目部办理手续，缴纳购房款项。为满足项目建设资金需求，夏伟在无奈之下只好将房屋另行处理，房屋已由他人实际装修入住，因此房屋已无继续向原告交付的可能。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）……；”。本案中，原告所举证的永国用（土籍）第0755号土地原设计图，本院无法核实制作人，不能证明刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国与本案有直接利害关系，刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国作为本案原告，诉讼主体不适格。综上，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，裁定如下：驳回原告刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国的起诉。案件受理费29350元，退回原告刘潇阳、刘永斌、巩献杰、张伟、周兴国。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  靳剑锋审判员  宋 倩二〇一九年九月十二日书记员  洪亚春