云南省施甸县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0521民初448号 原告（反诉被告）：保山永铭商业运营管理有限公司,住所地云南省保山市施甸县甸阳镇文化路朝阳城步行街17—1号。 法定代表人：陶海敏,公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶晓佳，浙江汉博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：红河亿丰市场开发有限公司,住所地云南省红河州个旧市红河大道1188号。 法定代表人：周德来，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱谨，浙江金品律师事务所律师。 原告（反诉被告）保山永铭商业运营管理有限公司（以下简称永铭公司）与被告（反诉原告）红河亿丰市场开发有限公司（以下简称亿丰公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永铭公司法定代表人陶海敏、委托诉讼代理人陶晓佳，被告亿丰公司委托诉讼代理人朱谨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永铭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付招商佣金647,173.60元；2.判令被告支付逾期付款滞纳金1,009,529元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系东盟（红河）义乌商品博览城项目（以下简称“本项目”）的开发商。2018年4月14日，原告与被告签订《“东盟义乌商品博览城”项目招商代理合同》，第四条约定：被告委托原告为本项目提供招商代理及后期运营管理服务，委托范围为本项目14#-28#楼部分商业（约6万㎡）；第五条约定：招商代理期限截止至2019年1月1日；第八条第8款约定：招商考核标准为开业前（2018年10月1日）完成总招商面积的70%；第九条第3款约定：原告有权要求被告按合同规定支付月度服务费用；第十三条约定：被告按实际签约租赁面积向原告支付佣金，原告所招商户签订正式合同并缴纳第一笔合同款，被告应在次月5日前支付原告上个月的招商佣金；第十六条第2款约定：若被告未按时支付招商佣金，被告每天应按当期未付费用的5%作为逾期滞纳金补偿给原告，逾期付款达到60天以上的，原告有权提前终止合同，被告应承担100万元的违约金并赔偿原告一切损失；第十六条第4款约定：若原告连续两个月未能完成约定招商任务，被告有权单方终止合同，并按完成招商率支付招商佣金；第十七条约定：合同执行过程中发生争议无法协商解决，可向原告住所地法院起诉。合同签订后，原告本着诚实信用的原则，积极开展各项招商工作。原告在代理期限内累计招商成功24户，累计签约租赁面积9519.76㎡。按照合同第十三条之约定，被告应当按照110元/㎡的标准向原告支付招商佣金人民币1,047,173.60元。被告仅在2018年7月11日和8月15日向原告支付招商佣金40万元，便以招商未达标为由拒绝支付剩余647,173.60元招商佣金。现被告拒不支付剩余招商佣金的行为已严重违反合同约定及相关法律法规之规定，原告有权要求被告支付剩余招商佣金并承担逾期付款的违约责任。特此，原告依法具状起诉，恳请法院查明事实、公正判决，支持原告的诉请。 被告亿丰公司辩称，1.被告不应支付原告佣金647,173.60元。因合同约定，按原告所招商户与被告签订正式合同缴纳第一笔合同款（租金）次月支付原告每平方米110元，至今原告只招到24家商户，其中6家商户支付了第一笔合同款，其余18家商户签订了正式合同，但只支付了定金，没有支付第一笔合同款（租金），支付佣金的条件尚未成就，故被告支付了400,000元。所以原告应返还被告多付的142,559.30元。2.被告没有违约，原告严重违约。按委托合同约定，开业（2019年1月1日）前三个月（即2018年9月30日）招商面积70%（42000平方米）原告只招商到9519.76平方米，占总招商面积15.87%，给被告造成严重的经济损失，原告理应赔偿被告经济损失。3.原告至今未提交过工作计划，按合同约定原告应每天支付被告1000元，至今未付。原告未提供过招商方案，也未提交过书面报告及相关报表。综上所述，原告根本性严重违约，被告没有违约，请驳回原告的诉讼请求。 被告亿丰公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还招商佣金142,559.30元；并支付反诉原告违约金255,000元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月14日签订了招商代理合同。合同约定反诉原告委托反诉被告招商6万平方米。招商代理期限为2018年4月14日至2019年1月1日止。招商运营考核标准为：按开业前三个月完成总招商面积的70%，招商佣金支付方式按反诉被告所招商户与反诉原告签订正式合同并缴纳第一笔合同款。次月反诉原告按110元每平方支付反诉被告招商佣金，次月整体招商率达到50%及以上按130元每平方米支付佣金，招商率达到70%及以上按150元每平方米，合同签订至今反诉被告只招商到24户，面积9519.76平方米。招商率为15.87%，按合同约定反诉被告所招商客户与反诉原告签订正式合同并缴纳第一笔合同款次月支付佣金，反诉被告所招24户与反诉原告签订正式合同，只有6户缴纳了第一笔合同款租金，其余18户只交纳了履约保证金并未交纳第一笔合同款（租金），应支付反诉被告佣金为2340.37平方米乘以每平方米110元为257,440.70元。反诉原告已支付反诉被告400,000元，应返还多付佣金142,559.30元。反诉被告至今未按反诉原告的要求提交工作计划及其他工作事项，按照合同约定，反诉被告应付每天1000元给反诉原告，作为逾期违约金。故反诉被告应以合同签订之日至开业之日止（2019年1月1日）支付违约金255,000元。按照合同约定开业前三个月完成总招商面积的70%，但反诉被告只招到15.87%，有32480.24㎡未招到客户，给反诉原告造成实际损失4,200,000元（三个月租金），反诉原告保留起诉反诉被告赔偿该款项的权利。综上所述，反诉原告认为，合同约定反诉被告所招商客户签订正式合同并缴纳第一笔合同款次月支付佣金。缴纳第一笔合同款显然是指第一期租金，履行保证金是为了履行合同所缴纳的保证金，具有保证责任，履行合同后要退回给商户的，显然并不是第一笔合同款，未缴纳第一笔款（租金）的18户商户具有不确定性，有3户已退租，大部分商户至今未进场，现未能统计出能支付第一笔合同款的商户，存在许多变数。故其余18户未缴纳第一笔合同款（租金）显然支付佣金的条件尚未成就。所以反诉被告理应返还反诉原告多付的招商佣金。反诉被告未提交工作计划按合同约定应支付违约金。根据有关规定提起反诉，望贵院及时裁决。 原告永铭公司对被告亿丰公司的反诉辩称，一、反诉原告要求反诉被告返还多付佣金142,559,30元没有事实和法律依据。1.根据《“东盟义乌商品博览城”项目招商代理合同》第十三条：“……按实际签约租赁面积支付乙方佣金,按乙方所招商户签订正式合同并缴纳第一笔合同款,次月甲方按110元/平米支付乙方招商佣金”等约定,案涉合同约定的佣金付款条件为“缴纳第一笔合同款”,并非是“缴纳第一笔租金”。截止2019年1月1日(招商代理期限截止日),反诉被告所招的24个商户,6个已经缴纳首笔租金、合同保证金、商品质量保证金和保险费,剩余18个已经缴纳合同保证金、商品质量保证金和保险费,案涉合同约定的佣金付款条件已经成就。此外,上述18个商户在2019年1月1日以后是否支付过租金,反诉被告对此并不知情,不排除有支付的可能。2.根据反诉原告与商户所签订的《东盟(红河)义鸟商品博览城商位租赁合同》第五条第5.1、5.2、5.3款及第十二条第2款等约定,合同保证金的保证范围及于租金,若商户违约则可直接抵扣租金或违约金。因此,该合同保证金能够保障反诉原告获取租金收益的权利,客观上可以有效制约商户。综上所述,反诉原告将“缴纳第一笔合同款”等同于“缴纳第一笔租金”,属于擅自扩大合同解释,偷换概念,依法不应获得法律支持。鉴于合同约定的佣金付款条件已经成就,反诉原告理应按照约定支付招商佣金并承担违约责任。二、项目招商未能完成的责任不应归责于反诉被告,反诉原告不得以此为由拒绝支付招商佣金。1.合同约定,反诉原告应当在2018年7月5日前向反诉被告支付6月份的招商佣金288,742.30元,2018年8月5日前支付7月份的招商佣金366,495.80元,但反诉原告仅在2018年7月11日和8月15日支付招商佣金400,000元。由此可知,反诉原告从合同履行之初便已经违约,反诉原告的行为直接导致反诉被告对其履约能力产生怀疑。2.案涉合同签订后,反诉被告本着诚实信用的原则,积极开展各项招商工作。合同约定反诉原告应当切实履行以下义务:提供一切图文资料及准确数据、提交项目批准证照、提交项目图纸及技术资料，共同研究认定招商计划，2018年10月1日前完成所有商业工程施工及配套附属设施，组织召开每周工作例会。对于上述义务,反诉原告均未切实履行,导致反诉被告无法正常开展招商工作,更遑论提交工作计划。综上所述,反诉原告的违约行为导致涉案项目的招商严重困难,反诉原告对于招商未能完成具有不可推卸的责任。因此,项目招商未能完成的责任不应归责于反诉被告,反诉原告要求反诉被告承担未提交工作计划的违约责任也没有任何事实和法律依据。 为证明诉讼主张和反诉答辩主张，原告向本院提交如下证据：1.《东盟义乌商品博览城项目招商代理合同》，欲证明2018年4月14日双方签订案涉合同，被告委托原告为本项目提供招商代理及后期运营管理服务，并约定了招商代理期限、佣金结算标准、违约责任等内容；2.《招商统计表》、《商户合同款交纳统计表》、《商户租赁合同》《收据》，欲证明原告在招商代理期限内累计招商成功24户，累计签约租赁面积9519.76平方米。3.《交易明细》复印件一份，欲证明被告在2018年7月11日和8月15日分两次累计向原告支付招商佣金400,000元。 经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为第一笔合同款应该是租金而不是保证金；证据2，招商24户无异议，认为现在有8户已退出，实际只有6户人家支付了租金，对24户支付的保证金等款项无异议；对证据3无异议。 为证明答辩主张和反诉主张，被告向本院提交如下证据：1.《招商代理合同》，欲证明被告委托原告完成6万平方米商铺的招商，2019年1月1日开业，开业前三个月招商率要达到70%；原告应提交工作计划及其他工作事项，未提交按每天1000元支付给被告违约金等各方的权利义务。2.《收据》复印件6份，欲证实24户中只有6户交纳了第一笔合同款（租金）。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为签订正式合同后收到第一笔合同款，不单是租金还有保证金，商户8家退出，6家缴纳租金与原告没有关系，原告已完成招商24户；根据合同约定，被告应该向原告提交相关材料、组织召开例会，但被告从未履行，导致了招商困难，被告的观点没有依据；证据2真实性性无异议，关联、合法性及证明目的有异议，认为24户里6户交纳了租金，保证金等款项是被告直接和商户收取的，被告收到的款项与原告的佣金无关系。 对各方提交的证据，本院认定如下：双方提交的证据1为同一份合同；原告提交的证据2包含了被告提交的证据2；原告提交的证据3，被告无异议；各方对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“东盟义乌商品博览城”项目招商代理合同》(以下简称代理合同),代理合同第四条合作方式和范围：1.甲方委托乙方为本项目提供商业策划方案、招商、招商推广、后期执行方案，4.委托范围为本项目14#-28#楼部分商业（约6万㎡）；第五条合作期限：1.本合同招商代理期限为自本合同双方签字或盖章生效之日起至项目整体开业时止（项目整体试营业时间2018年10月，正式开业日期为2019年1月1日）；第六条甲方责任：1.提供与本项目有关的一切图文资料及准确数据，并在条件许可的前提下，组织乙方与甲方协作单位进行研讨，以便于乙方充分了解本项目的实质内涵，有利于乙方更好的进行项目的策划；第八条乙方的责任：1.乙方应分阶段、分主题向甲方提供相应的招商策划、招商、运营等实际操作报告（包括市场分析、客户定位、主题提炼、活动组织、媒体整合等等），8.招商营运考核标准为按开业前三个月完成总招商面积的70%；第九条乙方的权利：3.乙方有权要求甲方按时按本合同的规定支付月度服务费用；第十三条费用、标准及其支付方式：招商佣金，甲方给予乙方150元/㎡的费用作为招商佣金费用，正式招商启动后，按实际签约租赁面积支付乙方佣金，具体比例如下：按乙方所招商户签订正式合同并缴纳第一笔合同款，次月甲方按110元/平米支付乙方招商佣金；项目整体招商率达到50%及其以上甲方按130元/平米支付乙方招商租金；项目整体招商率达到70%及其以上甲方按150元/平米支付乙方招商租金……在每月初第一至第三个工作日内，甲乙双方共同确认上个月的招商完成量和应支付乙方代理佣金，每月5日前汇入乙方指定账户；第十五条沟通方式：1.每周由甲方安排召开工作例会，乙方应按甲方通知的时间、地点准时参加，另负责通知相关的合作单位准时参加，每周例会应形成会议纪要，并由参加各方签字确认；第十六条违约责任：1.任何一方违反本合同的约定，而给对方造成重大经济损失或名誉损失（如无理由、无知会单方擅自终止执行本合同，不按本合同规定支付相应费用、损害项目形象、谋取不正当利益），守约方除保留要求对方继续履行本合同的权利外，并有权要求违约方承担违约责任和赔偿责任，2.若甲方未按合同规定按时支付招商代理费（招商佣金），甲方每天应按当期应付未付费用的5%作为逾期滞纳金补偿给乙方，逾期付款达到60天以上的，乙方有权提前终止本合同，甲方并应承担100万元的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切损失，3.若乙方未能按照甲方的要求提交工作计划及其他工作事项，乙方应付每天1000元给予甲方作为逾期违约金，逾期达到30天以上的，甲方有权提前终止合同，并赔偿由此给甲方造成的一切损失，4.乙方需提供本项目委托部分前期招商方案、招商工作时间进度表，经甲方确认后执行，若连续两个月未能完成约定招商任务，甲方有权单方面终止合同，并按完成招商率支付招商佣金等内容。代理合同签订后，2018年6月30日至10月28日，原告招商24户，累计签约租赁面积9519.76㎡；24户与被告签订了《东盟（红河）义乌商品博览城商位租赁合同》，其中18户支付了履行保证金等款项，6户支付了商铺租金及履行保证金等款项，合计交付795,484元。2018年7月11日和8月15日被告各向原告支付招商佣金200,000元，合计400,000元。原告认为被告未按代理合同约定的招商面积支付佣金，提起诉讼。被告认为招商成功应当按照商户签订租赁合同并支付租金的面积计算，按该标准，被告应当支付原告招商佣金257,440.70元，已支付400,000元，多支付了142,559.30元。原告未按照约定在开业前三个月完成总招商面积的70%的招商任务，且至今未按约定提交工作计划，应承担约定的违约责任，提起反诉。 本院认为，原被告自愿签订的代理合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。虽然代理合同约定第八条约定原告应当在“开业前三个月完成总招商面积的70%”，但未约定未完成如何计算佣金，且代理合同第十三条明确为“费用、标准及其支付方式”条款，因此双方支付、收取佣金的依据是代理合同第十三条“甲方给予乙方150元/㎡的费用作为招商佣金费用。正式招商启动后，按实际签约租赁面积支付乙方佣金，具体比例如下：按乙方所招商户签订正式合同并缴纳第一笔合同款，次月甲方按110元/平米支付乙方招商佣金；项目整体招商率达到50%及其以上甲方按130元/平米支付乙方招商佣金；项目整体招商率达到70%及其以上甲方按150元/平米支付乙方招商佣金”；对“实际签约租赁面积”“第一笔合同款”，是指商户与被告签订租赁合同约定的租赁面积，还是商户与被告签订租赁合同并交付租金的租赁面积问题，根据2018年7月11日前原告招到商户3户，签约租赁面积2624.83平方米，均未支付租金，被告支付佣金200,000元给原告的履行情况，以及被告与24户签订的租赁合同约定的商户需支付一定期限内的租金作为保证金，如商户违约保证金抵扣应付款项，和租赁合同补充协议约定的免除商户若干个月的租金的情况，在承租商户仅支付保证金等款项，或者免除租金期间，以签约并支付租金的面积作为支付佣金的标准，不符合常理，因此，“实际签约租赁面积”应当是指租赁合同约定的租赁面积，“第一笔合同款”，应当是指签订租赁合同后商户支付的包含保证金在内的款项，而不是仅指支付的租金。代理合同签订后，原告招到商户24户，签约租赁面积面积9519.76平方米，占总招商面积（6万㎡）的15.87%，根据代理合同第十三条的约定，被告应支付原告招商佣金为9519.76㎡×110元/㎡=1047173.6元，已支付400,000元，还应支付647173.6元。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，被告应当支付剩余招商佣金给原告。代理合同履行过程中，原告未履行提交工作计划及其他工作事项等约定义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告未能提交证据证明未履行提交工作计划及其他工作事项系被告行为导致，依据代理合同第十六条的约定，应承担相应违约责任；被告未按每月5日前支付招商佣金的约定履行支付义务，依据代理合同第十六条的约定，也应承担相应违约责任；双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告判令被告支付逾期付款滞纳金1,009,529元的诉讼请求，被告判令原告支付违约金255,000元的反诉请求，本院均不予支持。被告应支付给原告的佣金尚未完全支付，其判令原告返还招商佣金142,559.30元的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）红河亿丰市场开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）保山永铭商业运营管理有限公司招商佣金647,173.60元； 二、驳回原告（反诉被告）保山永铭商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）红河亿丰市场开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19710元。由原告（反诉被告）保山永铭商业运营管理有限公司负担12000元，被告（反诉原告）红河亿丰市场开发有限公司负担7710元。反诉案件受理费7218元，由被告（反诉原告）红河亿丰市场开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的或代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审 判 长  李 树 审 判 员  杨 钒 人民陪审员  王会芹 二〇一九年九月十一日 书 记 员  洪艺鸣