上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初4803号原告：张月红，女，1978年11月14日生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。被告：上海金拱门食品有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张家茵(PHYLLISKAYAN)，董事长。委托诉讼代理人：刘云海，上海盛联律师事务所律师。第三人：叶东平，男，1978年10月30日生，汉族，住浙江省。第三人：吴春丽，女，1976年1月22日生，汉族，住浙江省。上述两第三人共同委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。原告张月红与被告上海金拱门食品有限公司及第三人叶东平、吴春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理。审理中，本院依法追加叶东平、吴春丽作为第三人参加诉讼。2018年9月20日，本院作出(2017)沪0117民初16731号之一民事裁定书，裁定驳回原告张月红的起诉。原告张月红对该裁定不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年2月26日作出(2019)沪01民终2081号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院审理。本院于2019年3月21日立案受理后依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序分别于2019年6月6日、2019年8月23日公开开庭进行审理。原告及两第三人的共同委托诉讼代理人周仕东、被告的委托诉讼代理人刘云海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月红向本院提出诉讼请求：1.解除被告与案外人尹某于2008年10月10日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX层以及沪亭北路XXX号XXX层房屋(以下简称“讼争房屋”)；3.判令被告向原告支付租金及房屋占有使用费(自2017年2月23日起至实际返还讼争房屋之日止，2017年2月23日至2018年2月23日期间，按照每月18,268.25元计算，2018年2月24日之后按照每月21,078.75元计算)；4.判令被告向原告支付解约违约金54,804.75元。审理中，原告明确第1项诉讼请求为：确认被告与案外人尹某于2008年10月10日签订的《租赁合同》于2017年7月8日解除。事实和理由：原告于2016年11月15日通过浙江省温州市中级人民法院司法拍卖竞拍获得讼争房屋的所有权，原告足额支付了拍卖款项，浙江省温州市中级人民法院于2016年11月28日出具拍卖成交确认书，于次日出具协助执行通知书，明确原告获得上述房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，被告应与原告继续履行房屋租赁合同。浙江省温州市中级人民法院出具协助执行通知书，要求被告自2017年2月23日起将租金支付给原告，然被告收到该协助执行通知书后，仍以各种借口搪塞原告，拒不支付租金。虽经原告多次催讨，被告仍然不履行支付租金义务。故原告于2017年6月9日向被告催讨租金，但被告在30天宽限期内仍未支付租金，且至今仍在非法占有使用租赁房屋，故原告诉至本院，望判如诉请。被告上海金拱门食品有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告主张的解除合同时间没有法律依据；第二，原告不享有合同解除权，虽然浙江省温州市中级人民法院确定原告自2017年2月23日起享有收取讼争房屋的权利，但该时间并非被告的支付租金期限。原告作为新的产权人应当承继原有租赁合同的所有权利义务。按照原有租赁合同的约定，原告应当先开具发票，被告在原告开具发票后15个工作日内支付租金，然原告并未向被告开具发票。第三，原有租赁合同签订后，讼争房屋的产权几经易手，之前均交接平稳。原告没有协助被告核实身份信息及产权信息。故被告延迟支付租金的后果应由原告承担。被告不存在违约，原告不享有合同解除权。第三人叶东平、吴春丽陈述称，两第三人按期收到被告支付的租金，因被告对原告违约就是违反整份合同的约定，故同意原告解除合同。本院经审理认定事实如下：2008年10月10日，被告(乙方)与案外人尹某(甲方)签订《租赁合同》一份，约定被告向案外人尹某承租坐落于上海市松江区沪亭北路XXX号、XXX号、XXX弄X号、XXX弄X号的一层房屋，实际使用面积为308平方米。其中案外人陈碎光、黄海云为坐落于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号及XXX号房屋的预购权利人，案外人项某某与殷凌凡为坐落于上海市松江区沪亭北路XXX弄XXX号及647号房屋的预购权利人。上述预购权利人均授权尹某向被告出租房屋。租赁期限为20年，自起租日开始计算。合同第2.2条约定，……第7年至第9年的租金标准为3.9元/平方米/天，年租金为438,438元。第10年至第12年租金标准为4.5元/平方米/天，年租金为505,890元……；合同第2.3条约定，租金支付方式为按月支付，每月支付年固定租金的1/12。甲方应在每月15日前向乙方提供下月应收租金相应项目的合法租赁发票，乙方在收到该发票后十五个工作日内以转账方式向甲方指定的账户支付下月的租金；合同第2.5条约定，乙方向甲方交付的所有款项(包括但不限于租金及公用事业费用)结算应以税务局制定的相应项目发票为收款依据。甲方应于收款同时开具合法的租赁发票。在下次支付租金时，甲方仍未开具发票给乙方时，乙方有权延缓支付租金，直到收到发票为止；合同第13.2条约定，乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方无正当理由未支付或者延迟支付租金，并在收到甲方的催付通知十个工作日内仍未支付的，则应向甲方支付按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算的滞纳金；若逾期支付租金长达三个月，并经甲方书面催告后三十天内仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金(按终止日前十二个月的平均租金计算)的违约金。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2011年4月13日，案外人林某某、黄某某与被告及案外人尹某签订《三方协议》一份，约定因案外人林某某、黄某某分别取得了此前租赁标的物的产权，故原《租赁合同》的出租方由案外人尹某变更为案外人林某某、黄某某。2014年4月4日，第三人叶东平、吴春丽取得坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号(649号)房屋及沪亭北路XXX弄XXX号(637弄4号)房屋的所有权。2016年11月28日，浙江省温州市中级人民法院出具拍卖成交确认书一份，载明张月红以最高价竞得拍卖标的物，即上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号1-3层、647号1-3层的房地产，……，该房屋1层与旁边房屋打通合并使用，出租用于麦当劳餐厅……。同日，浙江省温州市中级人民法院出具(2014)浙温执民字第137-2号执行裁定书，裁定内容为：一、原登记在被执行人林某某、陈泰臻名下的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号1-3层以及沪亭北路XXX号XXX-XXX层的房地产归买受人张月红所有。上述财产权自本裁定书送达买受人张月红时起转移……。2016年11月29日，浙江省温州市中级人民法院向上海市松江区房地产交易中心出具(2014)浙温执民字第137号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：一、解除被执行人林某某、陈泰臻所有的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号1-3层以及沪亭北路XXX号XXX-XXX层的房地产的所有查封；二、原登记在被执行人林某某、陈泰臻名下的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号1-3层以及沪亭北路XXX号XXX-XXX层的房地产归买受人张月红所有，其相应的土地使用权归买受人张月红享有……。2017年3月3日，浙江省温州市中级人民法院向被告发出协助执行通知书，载明：“本院已经司法拍卖了被执行人林某某、陈泰臻、陈超宙共有的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号1-3层的房地产(房地产权证号：沪房地松字2010第016418号。建筑面积188.22平方米)以及沪亭北路XXX号XXX-XXX层的房地产(房地产权证号：沪房地松字2010第016419号。建筑面积328.77平方米)，并于2016年12月8日将(2014)浙温执民字第137-2号执行裁定书送达给买受人张月红，于2017年2月23日交付给买受人张月红使用。因本院之前已经通知贵公司协助扣留沪亭北路XXX弄XXX号1-3层一楼的租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助以下执行事项：一、提取合同约定你方租用沪亭北路XXX弄XXX号1-3层一楼(2015年1月1日起至2017年2月22日止)的租金，必要费用(如物业服务费等)可在扣留的租金中优先支付，按实结算。二、从2017年2月23日起，将租金支付给买受人张月红”。2017年3月20日，浙江省温州市中级人民法院向被告发出(2014)浙温执民字第137号通知，载明现经结算，再次通知被告：“一、提取按合同约定你方租用沪亭北路XXX弄XXX号1-3层一楼(2015年1月1日起至2017年2月22日止)扣除物业服务费、税费、变电箱检测费等费用的租金123,987.38元。二、将上述租金汇至本院指定账户……。三、从2017年2月23日起，将租金支付给买受人张月红。”2017年4月10日，原告分别向上海市福佑路XXX号埃力生国际大厦11层以及上海市陕西北路XXX号科思国际中心6层地址给被告发送原告身份证及银行卡复印件，要求被告将租金支付至原告的银行卡内。2017年4月23日，原告再次向上海市宜山路1009创新大楼1501.16层给被告发送材料。被告于次日签收。2017年6月9日，原告向被告(地址为上海市宜山路1009创新大楼1501.16层)发送函件，载明“我于2016年11月28日拍卖取得本市沪亭北路XXX弄XXX号1-3层及647号1-3层房地产并已知会贵司，贵司已逾期支付上述物业租金超三个月以上，现再次催告讨债租金，逾期三十天，我将不再继承前任房东履行与贵司协议”。被告于次日签收。2017年7月9日，原告按上述宜山路地址向被告发送《告知函》，载明“……2017年6月21日我方前往你司办公地点(宜山路XXX号创新大厦第16层)并极力希望尽快与你司完成对接手续，但你司工作人员均避而不谈，我方在万般无奈的情况下拨打110报警，出警人员告知我方‘此事项只能通过诉讼方式解决，不属于公安机关处理矛盾范畴’。2017年6月30日，你司工作人员李经理出面与我方对接此事，但你司工作人员对我方所提出的合理主张均未给予正面回复。现我方正式发函告知你司如下：一、你司应在三个工作日内提供租赁合同原件，并释明租赁合同的真实性与合法性，对租赁合同中出租方‘尹某’签订合同的权利来源与合法性作出书面解释；二、你司对租赁合同中‘第2页第1条中本合同租赁物业预购小业主陈碎光、黄海云、项某某、殷凌凡’的权利来源作书面说明，对租赁物业预购小业主出租房屋合法性作出解释；三、鉴于你司现持续使用我方物业，在上述两项异议你司未作出合理解释前，你司应支付我方租约保证金以维续该物业的承租关系。否则，我方将保留追究你司一切法律后果的权利。望你司在合理期限内对我方主张给予回复”。2017年8月1日，被告向原告发函，载明：“……我司分别于2017年2月16日、2月19日、2月28日收到来自自称是新产权人张月红的委托人——韩阳先生通过微信方式提供的房屋拍卖成交确认书，张月红的银行账号信息(非银行卡照片)以及身份证照片，我司于3月1日约见了韩阳先生，同时提出需要相关产权证，身份证原件及银行信息进行核对，贵方告知无法提供，以微信提供为准。我司于2017年3月3日以及3月20日分别收到来自浙江省温州市中级人民法院《协助执行通知书》以及浙江省温州市中级人民法院《通知》，确定新老产权人收取租金的时间节点。同时我司也协助温州市中级人民法院完成租金的提取工作。于此同时，我们多次尝试拍卖确认书上产权人张月红的联系方式以及韩阳先生的联系方式，均未能联系上。直至2017年4月21日韩阳先生通过微信联系我司人员要求提供我司办公地址。随后我司一直处于无法联系到产权人及韩阳先生的状态(5月4日微信联系也无果)。期间我们也求助于温州中级人民法院的林彩霞法官，希望借助法院与产权人取得联系。直至2017年5月19日我司人员电话联系上了韩阳先生，电话中告知由于产权人无法提供有效的产权证，我司需要签署一份补充协议，确认双方租金支付的账号信息等权利义务，在电话中韩阳先生予以拒绝。直至2017年6月28日韩阳先生致电约见我司就签署协议一事面谈。在2017年6月30日会面过程中韩阳先生提出需要我司提供法院协助执行通知书以及我司最早签署租赁合同时小业主委托的材料等。我司也分别按照韩阳先生的要求提供相关材料。截止2017年7月18日韩阳先生一直要求我司提供材料来确认之前的房产买卖信息，我司多次要求尽快完成协议的签署确保租金的支付，韩阳先生一直拒绝完成补充协议的签署。现我司愿秉承守约原则，将位于沪亭北路XXX弄XXX号一层52平方米及647号一层102平方米，自2017年2月23日至7月31日租金总计95,495.4元(人民币玖万伍仟肆佰玖拾伍圆肆角整)付至韩阳先生所提供的您的以上账户(除产权人另行通知以外，租期内的其余租金也将支付到下述账户)，如您对该账户有任何异议，请在收到此函后7天内提出。逾期不提出，我司将视为您确认该账户信息为您收取上述租金的账户，由此产生的法律后果与我司无关”。原告于次日签收。2017年8月6日，原告向被告回函，载明“……四、……在我方于2016年11月28日成为新的产权人，告知贵司并督促贵司继续履行《租赁合同》的情况下，时隔半年之久，贵司要求秉承守约，合同的缔约精神已因贵司的违约行为而荡然无存。五、按照交易惯例，承租房屋的，承租方应‘先付后租’，然而贵司却是‘先租后不付’，按照合同约定，贵司的行为已经破坏了租赁合同基本契约原则，构成了根本违约。你司的违约行为均符合《合同法》规定的法定解除与约定解除条件，我方可单方行使合同解除权，并根据合同约定要求你司承担相应责任。基于贵司目前仍在我处物业生产经营，我方本着贵司生产经营稳定性考虑，愿意将本处物业重新出租贵司，但需签订新的租赁合同，贵司应本着平等、公平、互利的原则与我方商谈租赁事宜，任何不诚意、不公平、违约的行为均为业主所不能容忍与承担的。如贵司欲承租我处物业，贵司应在接到本函7个工作日内与我方商谈并重新签订租赁合同事宜”。被告于次日签收。2017年8月10日，被告向原告支付租金2017年2月23日至2017年7月31日期间的95,255.88元。2017年8月17日，原告向被告复函，称因被告根本违约，原告已解除合同，故要求被告搬离讼争房屋。被告于次日签收该函。2017年8月17日，被告向原告发函，要求原告尽早提供2017年2月23日至2017年9月30日期间的两笔租金发票。原告于次日签收该函。2017年8月21日，被告向原告支付2017年8月、9月期间的租金36,536.5元。2017年8月24日，被告向原告发函，要求原告尽快提供以下材料：1.业主/产权人(张月红)的身份证复印件；2.租金收款人银行账户信息复印件(账户所有人签名)；3.租赁场地权属证明文件(如上海市不动产权证)复印件；4.授权委托书(若有代理人的话)。另，被告还要求原告开具被告已付租金的发票。原告于次日签收该函。2017年8月27日，原告向被告发函，称因被告违约原告行使单方解除权，故原《租赁合同》已解除。基于被告仍然拖延返还房屋，继续非法使用原告物业，原告已于2017年8月25日提起诉讼。被告于次日签收该函。嗣后，被告逐月向原告支付后续租金，原告曾将所收款项退还给被告，被告再将款项汇至原告账户。审理中，被告明确其收到原告寄送的第一份函件即落款日期为2017年6月9日的函件。上述事实，有《租赁合同》、拍卖成交确认书、协助执行书、函件、快递凭证、支付结算查询报表及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，租赁房屋在租赁期限发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应予支持。本案中，原告通过司法拍卖取得讼争房屋所有权，其有权要求被告继续履行原租赁合同向原告支付相应租金。本案的主要争议在于，被告是否存在逾期支付租金的违约行为而导致合同解除？浙江省温州市中级人民法院分别于2017年3月3日以及2017年3月20日向被告出具协助执行通知书，要求被告将2017年2月23日之后的租金支付给原告。但该协助执行通知书中并未载明原告的收款账号和联系方式，故被告未能及时向原告支付相应后续租金尚属具有正当理由。虽然，原告张月红于2017年4月10日向前述陕西北路地址寄送了身份证及银行卡复印件，但并未提供该次邮寄的签收记录，且该地址与后续函件往来时被告宜山路地址并不一致，故本院难以认定被告实际收到该函件。结合被告在2017年8月1日函件中确认的，原告委托代理人韩阳先生于2017年4月21日通过微信联系被告工作人员要求提供被告办公地址之事实，本院确认原告于2017年4月23日按照被告提供的地址即宜山路地址再次向被告寄送原告身份证及银行卡复印件，被告于次日签收。故本院认定被告于2017年4月24日已知晓原告的收款账户，应及时履行支付租金义务。虽然，原告并未向被告开具租金发票，但按照合同第2.5条约定，被告在原告未开具租金发票的情况下，仅有权延缓支付下期租金，而非本期租金。按照合同第13.2条的约定，若被告逾期支付租金长达三个月，并经原告催告后三十天内仍未支付的，原告方有权解除合同。虽然，原告于2017年6月9日向被告发出书面催告，然此时距离被告应支付租金之时间即2017年4月24日尚不足三个月，故即便被告在2017年7月8日之前仍未向原告支付租金，原告仍然不能据此享有合同解除权。且，原告在落款日期为2017年7月9日的《告知函》中仍然要求被告按约向原告支付租金，此意思表示应为继续履行合同而非解除合同。原告明确解除合同的意思表示系在(2017)沪0117民初16731号案件中以起诉方式主张解除合同，而此时被告已于2017年8月10日向原告支付了2017年2月23日至2017年7月31日期间的租金，且后续均按约向原告支付了租金。故虽然被告确实存在逾期支付2017年2月23日至2017年7月31日期间租金的违约行为，但原告据此并不享有合同解除权。故对于原告的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告张月红的诉讼请求。案件受理费8,829元，由原告张月红负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年九月二十日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。