广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初5513号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：陈晔，女，1965年4月17日出生，汉族，住广州市天河区，被告：林万丛，女，1996年2月6日出生，汉族，住广州市天河区，被告(兼被告陈晔、林万丛的委托诉讼代理人)：林福永，男，1960年9月13日出生，汉族，住广州市天河区，第三人：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017286110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，男，1988年5月30日出生，是该公司员工。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下称越秀物业南沙分公司）诉被告陈晔、林福永、林万丛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后追加广州城建开发南沙房地产有限公司（以下称城建南沙房地产公司）为本案第三人。因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日，被告陈晔、被告（兼被告陈晔、林万丛的委托诉讼代理人)林福永，第三人城建南沙房地产公司的委托诉讼代理人姚良兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理服务费52558.17元（按2.3元/平方米/月的标准计算，从2008年6月30日计至2017年12月31日止，共114个月）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金（违约金的计算方法：分别以每季度欠缴物业服务费1383.1元为本金，按每日万分之四的标准，从每季度首月的11日起计算至被告实际清偿之日止。违约金以欠缴的物业服务费为限）；3.本案的全部诉讼费用由陈晔、林福永、林万丛承担。事实和理由：被告为南沙区环市大道西海宁七街XX号房屋（以下统称涉案房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定物业管理服务费以三个自然月为缴纳周期，被告每周期应缴交的物业管理服务费为1383.1元，被告应在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，应按欠缴总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。被告陈晔、林福永、林万丛答辩称：1.开发商与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到使用条件后，开发商应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，开发商应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，开发商不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，被告有权拒绝收楼，由此产生的延期交房责任由开发商承担。开发商与被告至今没有签署房屋交接单，没有向被告出示《商品房买卖合同》第十一条规定的证明文件；2.被告因房屋质量问题至今尚未收楼；3.根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，由于施工工期延误需要向被告支付逾期交房违约金，违约金至今尚未支付；4.在房屋验收时，双方现场确认房屋需要整改的地方，包括墙体多处渗水、裂缝等，整改至今没有完成。房屋长时间没有交接，给被告造成了很大的精神损失和经济损失；5.至今被告没有接到任何通知告知被告去领取涉案房屋的钥匙；6.原告把被告收到《商品房交楼书》当作被告已经收楼，实际上被告只是领取了《商品房交楼书》，尚未收楼；7.被告收到2019年第一季度物业费通知单显示，该季度物业费为零，欠费为零，原告提出的三年以前的物业服务费已超过诉讼时效。第三人城建南沙房地产公司述称：本案处理的是原告与被告的物业服务费纠纷，与城建南沙房地产公司关系不大，应当根据双方签订的物业服务合同履行各自的义务。经审理查明：2006年11月8日，城建南沙房地产公司（出卖人）与陈晔、林福永、林万丛（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买涉案房屋，该商品房的用途为多联体别墅，建筑面积为200.45平方米。第八条交付期限，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、综合验收合格等条件的商品房交付买受人使用。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四，合同补充协议，四、买卖双方同意买卖合同第十一条最后划线部分补充条款为：3.由于该商品房的不动产性质，买受人须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该出卖人办事处或代理公司办理该商品房交楼手续，而无论是否收到出卖人发出的任何交楼通知书。4.非因出卖人责任而买受人逾期不办理交楼手续，视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用，买受人应当自买卖合同第八条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付及商品房灭失毁损的风险承担。此外，《商品房买卖合同》还就其他条款进行了约定。2008年6月2日，城建南沙公司向陈晔、林福永、林万丛发出交付使用通知书，该通知书其中载明领取《商品房交楼书》时间为2008年6月17日至6月20日，收楼时间为2008年6月27日。2008年6月20日，林福永签署了《商品房交楼书》，该交楼书载明“陈晔、林福永、林万丛购买的南沙区滨海花园三期C-36单元，现予交付使用。请前往该小区的服务中心（管理处）办理接收房屋的手续，同时交付三个月管理费1383元、装修保证金2000元。合同约定交房期限：2008年6月30日。注：1.请同时办理产权登记手续；2.若发展商提前交房的，按照购房人领取本《商品房交楼书》之日起计收”。陈晔、林福永提供住户房屋维修单、七街18号房屋维修单，证明其于2008年7月6日和2008年10月15日前往涉案房屋验收时，因房屋存在质量问题未收楼。2007年11月1日，城建南沙房地产公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（下称城建物业公司）（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。物业管理费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，别墅物业管理服务费为2.3元/月·平方米。业主应当自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2017年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止”。越秀物业南沙分公司陈述实际收费是以季度为周期，每季度首月10日前缴纳当期费用，陈晔、林福永、林万丛对此予以确认。陈晔、林福永、林万丛表示对逾期交纳物业服务费的违约金标准没有异议。2008年9月19日，城建南沙房地产公司取得涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表。2010年5月31日，涉案房屋登记至陈晔、林福永、林万丛名下，登记建筑面积为204.41平方米。陈晔、林福永、林万丛就城建南沙房地产公司逾期交付涉案房屋向本院起诉，本院于2018年11月12日立案受理，案号为（2018）粤0115民初6442号，于2019年7月31日作出民事判决书，认定涉案房屋于2008年9月19日取得竣工验收备案表后，才具备合同约定交付条件，城建南沙房地产公司虽然主张此后三次通知陈晔、林福永、林万丛收楼，但其未提供温馨提示送达给陈晔、林福永、林万丛的证据，不予采信，而陈晔、林福永、林万丛于2010年5月知晓涉案房屋的房产证已经出具，应当知道涉案房屋已经具备交付条件。另查明，2008年6月19日，陈晔、林福永、林万丛向城建物业公司预交2008年7月1日至2008年9月30日的物业服务费1383.12元，当事人在庭审中同意可在陈晔、林福永、林万丛应缴物业服务费中等额扣除。城建物业公司于2017年6月22日将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）。越秀物业南沙分公司向本院提交了由越秀物业公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载明：“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。2018年8月23日，越秀物业南沙分公司向本院起诉，要求陈晔、林福永、林万丛支付从2008年6月30日至2017年12月31日的物业服务费52558.17元及相应的违约金，本院于该日立案受理，案号为（2018）粤0115民初5023号，因越秀物业南沙分公司未预交案件受理费，本院于2018年8月28日口头裁定该案按越秀物业南沙分公司撤诉处理。林福永陈述越秀物业南沙分公司自2008年起每年都在涉案房屋张贴业户缴费通知单，但每张缴费通知单都显示管理费单价为2.3元，管理费金额为0，欠费为0。越秀物业南沙分公司则陈述由于陈晔、林福永、林万丛没有到其处签署物业服务合同，其没有在系统中录入登记对应的面积信息，导致所有缴费通知单都显示应缴管理费的金额为0，拖欠金额为0。本院认为：陈晔、林福永、林万丛虽然未与越秀物业南沙分公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，城建南沙公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于陈晔、林福永、林万丛，对其三人具有约束力。城建物业公司依法更名为越秀物业公司，根据越秀物业公司出具的《声明书》，涉案小区实际由越秀物业南沙分公司负责管理，在越秀物业公司确认相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司作为越秀物业公司的分支机构，有权依据上述《前期物业服务合同》向陈晔、林福永、林万丛主张相应的债权。关于陈晔、林福永、林万丛应缴交物业服务费的起算时间。涉案房屋于2008年9月19日取得竣工验收备案表后，才具备合同约定交付条件，越秀物业南沙分公司、城建南沙房地产公司未提供证据证明城建南沙房地产公司在此后通知陈晔、林福永、林万丛收楼，但涉案房屋于2010年5月31日登记在陈晔、林福永、林万丛名下，陈晔、林福永、林万丛最迟于该日知道涉案房屋已经符合交付条件，理应及时办理收楼手续。陈晔、林福永、林万丛理应从2010年5月31日起交纳物业服务费，越秀物业南沙分公司主张陈晔、林福永、林万丛从2008年6月30日起支付物业服务费的依据不足，本院不予支持，陈晔、林福永、林万丛以其未收楼为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，本院亦不予支持。至于陈晔、林福永、林万丛主张的涉案房屋质量问题，与本案物业服务合同属不同法律关系，且已另案起诉，本案对此不予调处。陈晔、林福永、林万丛预缴的物业服务费1383.12元，应抵扣自2010年5月31日起的物业服务费。关于物业服务费违约金的问题，《前期物业服务合同》中约定“应缴纳的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的万分之四的标准向乙方支付违约金”，当事人确认实际上是每季度首月10日前缴纳当期费用，陈晔、林福永、林万丛对违约金标准没有异议，故越秀物业南沙分公司主张以当季度欠缴的物业服务费为本金，按每日万分之四的标准，分别从各季度首月11日起计收违约金，合理有据，本院予以支持。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁……。”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”越秀物业南沙分公司曾于2018年8月23日就涉案物业服务费向本院提起诉讼，诉讼时效中断。陈晔、林福永、林万丛虽确认越秀物业南沙分公司一直有向其发出业户缴费通知单，但每张缴费通知单都显示管理费金额为0，欠费为0，该通知单不能产生向陈晔、林福永、林万丛催缴物业服务费的法律效果。陈晔、林福永、林万丛不确认越秀物业南沙分公司以其他方式催缴物业服务费，越秀物业南沙分公司又未提供其他证据予以证明。故越秀物业南沙分公司主张一直向陈晔、林福永、林万丛催缴物业服务费，构成诉讼时效中断，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，2015年9月30日前（含当日）的物业服务费及违约金在《中华人民共和国民法总则》施行时已超过两年的诉讼时效，故本院对越秀物业南沙分公司主张2015年9月30日前（含当日）的物业服务费及违约金不予支持。《广州市不动产权证》登记涉案房屋的建筑面积为204.41平方米，现越秀物业南沙分公司以《商品房买卖合同》约定的建筑面积200.45平方米计收物业服务费，即每月物业服务费为461.03元，每季度物业服务费为1383.1元，是越秀物业南沙分公司对其自身权利的处分，应予准许。据此，陈晔、林福永、林万丛应向越秀物业南沙分公司缴纳2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费12447.8元（461.03元/月×27个月）及相应的违约金（违约金的计算方法：各以每季度欠缴的物业服务费1383.1元为本金，按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至付清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、被告陈晔、林福永、林万丛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付自2015年10月1日至2017年12月31日的物业服务费12447.8元及违约金（违约金的计算方法：2015年10月1日至2017年12月31日，各以每季度欠缴的物业服务费1383.1元为本金，按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至被告陈晔、林福永、林万丛付清之日止，每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1482.2元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担1131.2元，被告陈晔、林福永、林万丛负担351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审审判长 王 健审判员 张大会审判员 老善涵二〇一九年九月二十日书记员 谢芝华