文书内容重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初4883号原告（反诉被告）：刘学明，男，1972年10月7日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，重庆达美律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：彭刚，男，1977年8月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。被告（反诉原告）：薛晖，女，1978年8月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。二被告共同委托诉讼代理人：程茂荣，重庆索达律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：余小虹，重庆索达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘学明与被告（反诉原告）彭刚、薛晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）刘学明的委托诉讼代理人郭琼莲，被告（反诉原告）彭刚、薛晖的委托诉讼代理人程茂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘学明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与二被告于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；2、请求判令二被告退还原告保证金41499元；3、请求二被告支付原告以41499元为基数，自2019年1月1日起至退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：刘学明与原业主唐小梅于2013年11月16日签订了《房屋租赁合同》，约定刘学明向唐小梅租赁位于重庆市北碚区×路×9号的商铺，租赁期共计五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告按约缴纳了一季度的租金41499元作为保证金，租赁期间均按期支付了房屋租金。2017年8月24日原业主将涉案房屋出售给了二被告，三方协商一致将本合同出租方变更为二被告，由二被告享有本合同的权利并承担相应义务。2019年1月1日，租赁期满，合同自行终止，原告也将涉案租赁物退还给了二被告。按合同第十条第10项的约定:合同终止后，二被告必须在7日内无息退还原告保证金41499元。经原告多次催要保证金无果，为此，原告根据相关法律法规之规定，特提起诉讼，请求贵院依法判决以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）彭刚、薛晖辩称并提出反诉请求，不同意退还刘学明保证金，因为刘学明存在违约行为，没有足额支付租金，并且装修过程中改变了房屋主体结构，现在都还未对房屋进行恢复。刘学明从2017年7月开始就不按照合同约定足额支付租金，截止2018年12月31日共欠付彭刚、薛晖租金67228.36元。刘学明在租赁期满后不对涉案商铺进行恢复，彭刚、薛晖多次要求其恢复，但至今仍未恢复，彭刚、薛晖无奈只得外聘人员对门面进行恢复了部分，产生了隔墙费用9372元，因刘学明至今未将门面进行恢复导致至今无法出租。故彭刚、薛晖提出反诉请求：1、请求刘学明支付欠付的房屋租金共计67228.36元；2、请求刘学明恢复涉案房屋原状（隔墙）的费用共计9372元；3、请求刘学明将涉案房屋恢复原状（恢复至清水房状态）；4、请求刘学明支付因恢复房屋原状期间的租金损失，以季度租金66398.40元为基数，计算6个月，共计132796.80元（2019年1月1日至2019年6月31日共六个月）。原告（反诉被告）刘学明反诉辩称，刘学明在租赁期间不存在欠租行为，房屋已于2019年1月1日退还彭刚、薛晖。彭刚、薛晖未自行出租的扩大损失不应由刘学明承担。刘学明将房屋退还反诉人时，彭刚、薛晖并没有提及涉案房屋不符合退租要求。本院经审理认定的事实：2013年11月16日，唐小梅（出租方、甲方）与刘学明（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市北碚区×路×9号，建筑面积138.33㎡房屋出租给乙方，期限为2014年1月1日至2018年12月31日，共计5年。合同第三条，租金、保证金及支付方式：1、保证金：保证金为一季度的租金，保证金为41499元；保证金与第一次缴纳房屋租金于合同签订后三日内打入甲方指定账户。2、租金的支付方式：乙方以转账方式按季度支付租金。乙方应提前15日缴纳下一季度租金。3、租金：从第2014年开始（即从2014年1月1日起），第一年租金为100元/月/㎡，第二年租金为120元/月/㎡，第三年开始每年在上年年租金的基础上上涨10%。如下表所示：            付款时间              增涨（%）              单价（元）              月租金（元）              季租金（元）                  2014年1月1日至2014年12月31日                            100                            41499                  2015年1月1日至2015年12月31日                            120                            49798.8                  2016年1月1日至2016年12月31日              10              132                            54778.68                  2017年1月1日至2017年12月31日              10              145                            60173.55                  2018年1月1日至2018年12月31日              10              160                            66398.4      合同第四条，租赁物交付及相关事项：……3、乙方需对租赁物进行装修，甲方给予乙方装修免租期限为1.5月，即2013年11月16日至2013年12月31日，此装修期限内免除乙方房租，此期限不纳入租赁期限内。合同第六条，乙方权利及义务：1、若需对租赁物进行装修，乙方不得损害租赁物的主体结构，装修需符合国家相关要求。……5、乙方应按合同约定如期缴纳租金，无故逾期交付租金超过30日，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金。合同第十条第10款，合同终止后，甲方必须在7天内无息退还乙方保证金41499元。该合同尾部备注手写内容载明：“1、由原业主唐小梅将此合同门面已正式卖给现业主彭刚、薛晖。情况属实唐小梅2017年8月24日。2、租金从2017年10月1日起打到现业主卡上。户名：薛辉；卡号：……”庭审中，刘学明及彭刚、薛晖均认可彭刚、薛晖于2017年8月24日在出租方处签字。2013年12月8日，唐小梅向刘学明出具《收条》，载明收到刘学明交来北碚区×路×9号门房租保证金41499元。2017年8月14日，唐小梅与彭刚、薛晖签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定唐小梅将北碚区×街道×路×9号，建筑面积138.33㎡出卖给彭刚、薛晖。2017年8月15日，彭刚、薛晖取得了该房屋的不动产权证书。2018年9月29日，彭刚、薛晖向原告出具了《收条》，载明今收到北碚区×餐馆支付的位于重庆市北碚区×路×9号×城南店，2018年10月1日至2018年12月31日的全部租金54778.68元。庭审中，刘学明陈述其承租了北碚区×路×7号、×3号、×1号、×9号四个门面。×9号与×7号共用一堵墙，×9号与×3号共用一堵墙，这两堵墙均在装修时拆除。合同期满后，刘学明并将两堵墙恢复原状。彭刚、薛晖举示了《门市做隔墙包工包料承包协议》及《做隔墙结账说明》、《收条》。《门市做隔墙包工包料承包协议》载明：发包方（甲方）：北碚×路×7号、×3号业主彭红艳；北碚×路×1号业主李秀玲；北碚×路×9号业主彭刚。承包方（乙方）：王成才。约定北碚×路甲方业主3人的门市隔墙工程发包给乙方。合同第五条约定工程造价共计39950元。等等。合同尾部甲方处有“彭艳、李秀玲、彭刚”的签字字样及捺印，乙方处有“王成才”的签字字样及捺印。时间落款均为2019年2月27日。《做隔墙结账说明》载明199号房屋分摊费用共计9372元。有“王成才2019.3.14”的签字字样及“彭刚2019.3.15”的签字字样。《收条》载明：今收到199号彭刚付做中间隔墙费用9372元正，收现金。收款人处有“王成才2019.3.15”的签字字样。上述证据拟证明刘学明将北碚区×路×7号、×3号、×1号、×9号四个门面打通后，彭刚、薛晖未和其余三个门面区分开所有权，四家门面共同委托了第三人进行隔断，共花去费用39950元，其中彭刚、薛晖花费9372元。刘学明对上述证据真实性无法确认，并且协议是与第三人有关，对协议的内容及款项支付是否真实无法核实，不能达到彭刚、薛晖的证明目的。彭刚、薛晖表示2017年7月至9月应收租金为60173.55元，实收租金49798.80元，应补租金10374.75元；2017年10月至12月应收租金为60173.55元，实收租金49798.80元，应补租金10374.75元；2018年1月至12月应收租金265593.60元，实收租金219114.74元，应补租金46478.86元。故刘学明尚欠2017年7月至2018年12月租金共计10374.75元+10374.75元+46478.86元=67228.36元，对于该租金差额部分刘学明未按期足额支付。刘学明表示最后一季度租金标准是按54778.68元支付，自2017年7月以后未按照合同约定年限对应的租金标准进行支付，是因为双方已达成了口头的变更协议，刘学明不存在欠缴租金的情况。关于保证金，彭刚、薛晖陈述唐小梅将保证金转给了彭刚、薛晖。庭审中，彭刚、薛晖明确其主张的恢复原状是指附合的装饰装修物。另，刘学明与彭刚、薛晖明均确认北碚区×路×7号、×3号、×1号、×9号四个门面的共墙已做隔墙处理。本院认为，刘学明与彭刚、薛晖于2017年8月24日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定，租赁期限届满至2018年12月31日，故双方租赁合同于2018年12月31日终止。一、关于刘学明是否欠付租金问题。彭刚、薛晖表示刘学明2017年租金是按2015年标准缴纳，2018年租金是按2016年标准缴纳，并未按照合同约定的对应当年租金标准缴纳，故要求补足租金差额。本院认为，首先，虽刘学明并未按合同约定对应年限的租金标准缴纳，但彭刚、薛晖在收取租金后长达一年多的时间未提出异议，按一般生活常理分析，可理解为彭刚、薛晖默认并同意刘学明按2015年租金标准缴纳2017年租金，按2016年租金标准缴纳2018年租金。再结合彭刚、薛晖2018年9月29日出具的《收条》内容，彭刚、薛晖确认收到2018年最后一季度全部租金为54778.68元，该标准正好也为2016年季度租金标准。故，本院可以认定双方实际对租金标准进行了调整，对于彭刚、薛晖现要求刘学明补足租金差额，无事实依据，不予支持。二、关于退还保证金问题。合同第十条第10款约定，甲方必须在7天内无息退还乙方保证金41499元。因双方合同于2018年12月31日期满终止，且彭刚、薛晖当庭陈述唐小梅将保证金转给了彭刚、薛晖，故刘学明要求退还保证金41499元，予以支持。彭刚、薛晖虽抗辩租金差额部分刘学明未按期足额支付，据此可不退还保证金，首先彭刚、薛晖未举证证明刘学明存在欠付租金事实，其次，根据合同第六条第5款约定，即使存在逾期支付租金的情况，退还保证金的前提为提出解除合同，彭刚、薛晖并未提出解除合同，故本院对其抗辩意见不采纳。彭刚、薛晖还应以41499元为基数，自2019年1月8日起至退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算支付刘学明资金占用损失。二、关于彭刚、薛晖要求刘学明恢复原状（清水房状态）及支付恢复隔墙费用。根据合同第四条约定，可以确定刘学明对涉案房屋装修是经过了出租人的同意，故对于彭刚、薛晖在合同终止后要求刘学明对附合的装饰装修恢复原状的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案，刘学明在承租涉案房屋后将该房屋与另两个相邻门面的共墙进行了拆除，因共墙系房屋建筑主体结构，在租赁合同终止后，刘学明理应将共墙恢复原状。因刘学明未对共墙进行恢复原状，根据彭刚、薛晖举示的《门市做隔墙包工包料承包协议》及《做隔墙结账说明》、《收条》，对于彭刚、薛晖主张的另行找人恢复隔墙产生的费用9372元，予以支持。关于租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。彭刚、薛晖有义务在合同终止后给予刘学明合理期限内对共墙进行恢复，超出合理期限外造成的损失，系扩大损失，不予支持。故刘学明应承担在合理期限及共墙恢复施工期间给彭刚、薛晖造成的租金损失。结合门市做隔墙包工包料承包协议及结账说明，本院酌情确定合理期限及施工期间共计1个月。参照双方2018年租金标准即54778.68元/季度，刘学明应支付彭刚、薛晖租金损失54778.68元/季度÷3个月=18259.56元。综上，彭刚、薛晖与刘学明签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止。彭刚、薛晖应退还保证金41499元及支付资金占用损失（以41499元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日止）。刘学明应支付彭刚、薛晖恢复隔墙费用9372元、租金损失18259.56元，共计27631.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘学明与被告（反诉原告）彭刚、薛晖签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告（反诉原告）彭刚、薛晖于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）刘学明保证金41499元及支付资金占用损失（以41499元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还之日止）；三、原告（反诉被告）刘学明于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）彭刚、薛晖恢复隔墙费用、租金损失，共计27631.56元；四、驳回原告（反诉被告）刘学明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）彭刚、薛晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费838元，减半收取419元，由被告（反诉原告）彭刚、薛晖负担；反诉案件受理费2220元，由原告（反诉被告）刘学明负担293元，由被告（反诉原告）彭刚、薛晖负担负担1927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 杨 敏二〇一九年九月十二日书记员 池巧巧