安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初1921号原告：朱友发，男。委托诉讼代理人：曾朝阳，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家顺，安徽苏滁律师事务所律师。被告：王海军，男。被告：曹明洲，男。原告朱友发与被告王海军、曹明洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日作出（2018）皖1126民初3645号之一民事裁定书。朱友发不服该裁定，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，安徽省滁州市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）皖11民终692号民事裁定，撤销本院（2018）皖1126民初3645号之一民事裁定，指定本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱友发及其委托诉讼代理人曾朝阳、被告王海军到庭参加诉讼，被告曹明洲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。朱友发向本院提出诉讼请求：1.请求判令王海军、曹明洲返还装潢及附属物损失、停产停业损失、搬迁费用等合计1500000元（清单中的7274元放弃）；2.本案诉讼费由王海军、曹明洲承担。事实和理由：2010年1月10日，朱友发与其合伙人葛多忠与王海军、曹明洲签订一份《房屋租赁协议》，王海军、曹明洲将位于凤阳县府城镇明陵路西侧的900多平方米的房屋（原凤阳县计生委办公楼群〉出租给朱友发作宾馆、KTV使用，租期为10年（自2010年4月1日至2020年4月1日）。房屋承租后，朱友发按合同约定将该房屋用于经营府城帝豪商务会所，主营业务为KTV。为此，朱友发投入大量费用装潢改造、购买设备，装修及购买设备共花费近伍佰万元。后朱友发的合伙人葛多忠退出，房屋租赁及全部经营均有朱友发负责并承担责任。朱友发一直按照合同约定及时足额支付房屋租金。2017年下半年凤阳县人民政府提出征收，朱友发经营受到严重影响，但是租金仍然支付到2018年3月。期间，房屋征收人在朱友发、王海军参与下，对房屋、附属物及装修部分进行了评估。经评估该房屋的装潢及附属物估价为1026613元。另，按照征收规定，征收人还要支付朱友发停业补助和两次搬迁费用。根据双方签订的《房屋租赁协议》当时的《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，朱友发能够从拆迁人处获得相应的补偿，故双方签订的《房屋租赁协议》第七条第一款约定“合同期内，如遇不可抗拒的原因（如政府拆迁）等造成合同无法履行，甲方不承担由此给乙方造成的任何损失，乙方的损失可向导致损失方索取”，但根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，相关费用由政府补偿给被征收人即王海军、曹明洲，《房屋租赁协议》约定的朱友发投入的临时建筑、装饰装修和停业、搬迁补偿等相关补偿费用王海军、曹明洲应当返还给朱友发。现政府拆迁的相应补偿己与王海军、曹明洲签订补偿协议，其中包含了朱友发投入的临时建筑、装饰装修和停业、搬迁补偿。朱友发为支持政府征收，帮助王海军、曹明洲获取提前搬迁奖励，向王海军、曹明洲提出将属于朱友发的补偿支付给朱友发并尽快完成搬迁，但王海军、曹明洲不同意将朱友发应得的补偿全部返还给朱友发。特提起诉讼。王海军辩称，其与朱友发于2010年1月10日签订的合同合法有效，双方应当履行协议第三条租金及时付款每年14万元，签订合同时一次性付清第一年的全部房租，以后每年房租租金的交付截止日为3月1日，以甲方出具的书面收条为准，逾期不付视为违约，甲方有权提前收回房屋，并追究相应的违约责任，合同生效，双方应当履行。实际王海军与朱友发的合同在2016年3月1日失效，朱友发已经违约。合同第六条第二项乙方按时交纳房租，如逾期交付，则每租期一日由甲方按金额的3%收取违约金，乙方拖欠租金达30天，则视为乙方自动放弃租借房屋，构成严重违约造成的损失由乙方负责，合同五朱友发放弃承租房屋，根据第三条款王海军出具的书据为准，综上，朱友发的诉讼请求不但不能成立，且其没有按合同约定支付房租费，严重合同违约，为此提起反诉，请求判令原告支付拖欠租赁费7万元，违约金3万。涉案房屋租赁前装潢齐全，不存在重修装潢，合同约定原有装潢，如有损坏可以进行装修，但装修费用自理，退一步说，即使有部分装修，对原装潢部分进行整改，也应经王海军同意。因此不存在装修费，更不存在全部装修费为朱友发所有，王海军租房给朱友发时买的是凤阳县计生委办公大楼，面积1000平方左右，室内配套有一系列的装潢，所有的房屋有地板砖，屋顶有吊顶，共计32间，门窗齐全，配备有自来水，电，包括安全消防齐全，有卫生间两间，卫生间有装潢，院内有647.2平方的水泥地平，前面靠路有大铁门，这次拆迁赔偿只赔偿房屋不动产的钱，朱友发投入的其他不存在赔偿，朱友发起诉王海军装修费，无任何理由。政府赔偿的经营损失费包括房屋近十几年后的整体损失，而朱友发租赁期还有一年多就到期了，即使有损失只能占整体的小部分，何况合同明确约定政府拆迁王海军不存在赔偿任何损失，朱友发收取的经营损失县政府拆迁文件有规定，凡租借房屋不存在任何损失，经营损失是赔偿给可经营的房屋所有人，租借方不享受任何损失赔偿，所以经营损失与朱友发无任何关系。违建房屋当时搭建时是王海军和朱友发说好的，朱友发为了方便找王海军谈，说其给搭建起来，也不要加钱，用完十年到期，搭建房屋归王海军所有，但朱友发用期8年半，差一年半，也不是王海军违约，政府拆迁王海军也没办法，朱友发起诉王海军收取150万，无任何理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，王海军作为甲方（出租方）与乙方（承租方）朱友发、葛多忠签订《房屋租赁协议》一份。合同约定：甲方将位于凤阳县府城镇明陵路西侧的房屋，原凤阳县计生委办公楼群对外出租，建筑面积为900多平方米，出租给乙方作（宾馆、KTV）使用；租赁期限十年，自2010年4月1日起至2020年4月1日止；每年租金为14万元，双方在签订合同时，一次性付清第一年的全年房屋租金，以后每年租金的交付截止日期为每年3月1日（以甲方出具的书面收条为准），逾期不付视为违约，甲方有权提前收回房屋并追究相应违约责任；房屋装修及费用由乙方负责；合同期内，如遇不可抗拒的原因（如政府拆迁）等造成合同无法履行，甲方不承担由此给乙方造成的任何损失，乙方的损失可向导致损失方索取；合同期内甲方承诺不涨价；甲乙双方留西口两家走路，如乙方需要封闭院子，由乙方自已协商；乙方停租离店时不拆除或破坏正常经营时所投入的装修（可移动的设施及附属物除外）。王海军在甲方处签名、捺印，朱友发和葛多忠在乙方处签名、捺印。合同同时还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，朱友发和葛多忠使用租赁房屋经营KTV。2012年6月19日，张虹办理了个体工商户营业执照，名称为凤阳县府城帝豪商务会所，经营场所为凤阳县府城镇明陵路19号，组成形式为个人经营，经营范围为KTV，预包装食品兼散装食品零售。2017年，凤阳县人民政府决定对东长安街北侧地块棚户区进行改造。2018年8月7日，王海军与凤阳县房屋征收办公室签订《凤阳县国有土地上房屋征收与补偿安置协议书》。本院认为，案涉房屋租赁协议签订于2010年1月10日，协议第七条约定“合同期内，如遇不可抗拒的原因（如政府拆迁）等造成合同无法履行，甲方不承担由此给乙方造成的任何损失，乙方的损失可向导致损失方索取”。该约定背景符合当时的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。但该条例已于2011年1月21日废止。故处理本案争议应适用现行相关法律法规。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。本案中，关于朱友发主张的经营损失补助356875元。朱友发与王海军的租赁协议中就征收人给予的停产停业损失归属未进行约定。凤阳县房屋征收办公室2018年8月6日出具的关于给予被征收户王海军经营损失补偿的意见记载：“该户是中医院周边地块拆迁户，从事商务会所的经营项目，拆迁时正在经营，按照有关规定应给予经营损失补偿，根据其房屋属性及工作组意见视同办公、仓储用途给予补偿……一次性给予6个月补偿的标准计算，991.32㎡×60元×6个月=356875.20元”。可以看出，涉案房屋属性并未被有关机关认定为商业用房，征收人是基于拆迁时被拆迁房屋正在经营而给予的经营损失补偿。朱友发的妻子张虹以案涉租赁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此与朱友发共同实际经营，租赁合同在履行过程中遇政府征收提前终止，朱友发由此受到损失。另考虑案涉租赁期限十年，拆迁时还有一年多即将届满，故本案征收人支付的356875元经营损失补偿应根据公平原则和“经营”一词的概念，由拆迁前合法占有、使用租赁物实际经营的朱友发分得321187.5元，其余35687.5元归王海军享有。关于朱友发主张的搬迁费12265元，其与王海军的租赁协议对此亦未约定，综合考虑该搬迁发生在租赁期内，主要实施者是朱友发，王海军另行获得按期交房奖励10000元，租赁期还剩一年多届满，本院根据公平原则，由朱友发分得11038.5元，王海军分得1226.5元。关于朱友发主张的被征收房屋补偿（违建部分）104247元（从111521元中放弃7274元）。庭审中，王海军辩称违建部分盖时征得其同意，约定十年内不得收取朱友发违章建筑的任何费用，朱友发使用十年之后，违章建筑产权归王海军所有。朱友发陈述当时经过王海军同意，按照KTV的需要进行改造，合同约定装修由乙方负责，对王海军陈述的违建十年内不收费十年后归其所有不清楚。可以看出关于违建部分拆迁款归属，双方未进行明确约定。参照双方租赁协议约定房屋装修及费用由乙方负责，乙方停租离店时不拆除或破坏正常经营时所投入的装修（可移动的设施及附属物除外），并考虑剩余租赁期限和全部租期情况，本院根据公平原则，认定违建部分由朱友发分得11152.1元，王海军分得100368.9元。关于朱友发主张的装潢及附属物补偿1026613元，庭审中，王海军陈述其从计生委买过来时是装修好办公的，后来朱友发租赁过不合用的部分他都给砸掉重新装修了。另从案涉国有土地上房屋征收补偿价格初步评估结果一览表内容看，基本都是商务会所用途的装修，参照双方租赁协议约定乙方停租离店时不拆除或破坏正常经营时所投入的装修，并考虑剩余租赁期限和全部租期情况，本院根据公平原则，认定装潢及附属物补偿部分由朱友发分得102661.3元，王海军分得923951.7元。综上合计，由王海军给付朱友发446039.4元。关于朱友发要求曹明洲返还款项一节，因曹明州未在房屋租赁协议、征收与补偿安置协议中签字，故对其该节请求，本院不予支持。关于王海军答辩中提到的反诉，其未向本院提交反诉状，故本案不予合并审理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王海军于本判决生效之日起十日内给付原告朱友发446039.4元；二、驳回原告朱友发的其他诉讼请求。案件受理费18300元，保全费5000元，由原告朱友发负担16372元，被告王海军负担6928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  王绘宇人民陪审员  尹协荣人民陪审员  徐伯发二〇一九年九月二十九日书 记 员  黄晶晶附1：本案证据目录一、朱友发提交的证据和证明目的如下：1.身份证一份。证明朱友发的主体资格及身份信息。2.朱友发和王海军签订的《房屋租赁协议》复印件一份。证明朱友发和王海军签订了房屋租赁协议，约定了双方的权利义务。其中对政府拆迁等造成合同无法履行，朱友发的损失可向导致损失方索取。实际上就是约定了朱友发投入的临时建筑、装饰装修和停业、搬迁补偿等由朱友发享有。3.个体户营业执照副本、帝豪商务会所房屋施工合同、施工协议、装修工程合同、装修结算单各一份，设备清单两张。证明朱友发从事经营，投入了大量装饰装修。4.张虹与葛多忠签订的协议书一份。证明朱友发的妻子张虹与合伙人葛多忠签订了协议，葛多忠退出，租赁权利义务均由原朱友发享有和承担。5.征收公告（网上打印）一份。证明凤阳县政府于2017年5月发布征收公告，包括对位于中医院地块的租赁房屋进行征收。合同不能继续履行是双方合同约定的政府拆迁导致，按照合同约定，因此获得的补偿应该属于朱友发所有。6.网上下载的凤阳县有关中医院周边地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案一份。证明因为政府征收，需要对房屋所有权人进行补偿，包括附属物、装饰装修及停业补助、搬迁费用等。法律规定：国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》和最高人民法院关于租赁合同司法解释相关内容。证明签订租赁合同时补偿政策与本次征收时的政策有所不同。按照签订合同当时的法律规定，使用人的损失由拆迁人直接补偿给使用人，现在的法律规定是全部支付给产权人。而法律和司法解释均规定，房屋租赁合同有约定的按照约定处理附属物及装饰装修等归属。7.凤阳县城市规划区内国有土地被征收户综合信息表、房地产估价分户报告复印件各一份。证明被征收的房产中的砖混结构59.25㎡、简易237.47㎡为朱友发所建，房屋的评估价为111521元（四处违建的总额）。8.国有土地上房屋征收补偿价格初步评估结果一览表复印件一份。证明朱友发投入的临时建筑、装饰装修经过评估价值为人民币1026613元。9.关于给予被征收户王海军经营损失补偿的意见一份。证明因房屋征收造成府城帝豪商务会所经营损失，经征收部门认定为356875元。10.凤阳县国有土地上房屋征收与安置协议书一份。证明王海军与征收部门对包括上述内容的各项补充数额进行了确认；为配合本次征收，朱友发对经营中的会所进行了搬迁，搬迁费12265元应归朱友发。二、王海军提交的证据和证明目的如下：1.拍卖公告、成交确认书、收据打印件一组。证明案涉房屋归王海军所有，这房屋一直没有办理产权证。2.房屋租赁协议一份。证明协议中规定：乙方租离店时不得拆迁或破坏正常经营时所投入的装修（可移动的设施及附属物除外）。即在租赁期内，只要朱友发不再经营租赁房屋时，朱友发所有的装修，除可移动的设施外，其他装修都归王海军所有。合同第七条也规定：合同期内，如遇不可抗拒的原因（如政府拆迁）等造成合同无法履行，甲方不承担由此给乙方造成的任何损失。乙方的损失可向导致损失方索取；合同期内，甲方承诺不涨价。证明王海军与朱友发明确约定在遇到政府拆迁时，不能拆除的所有装潢都归王海军所有，可移动的装修物，政府没有赔偿。所以本案中政府赔偿款归王海军所有，朱友发可以向政府索取其合理损失。3.房屋征收补偿方案一份。证明拆迁办征收出租方出借的住宅或非住宅用房对承租使用人不予停产停业进行补偿。4.银行流水一份。证明2016年3月1日朱友发没有如期交钱，到2016年5月5日给王海军汇了14万元，到2017年4月9日转了7万元，后来朱友发不愿意交钱，王海军再三催要，2018年1月又转了7万，从2018年3月1日起到王海军签拆迁补偿协议期间朱友发一直欠房租。合同从2016年3月份已经失效。5.凤阳县人民政府发布的凤政[2017]26号征收文件一份，证明涉案房屋的征收补偿方案。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。