长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1104号 原告：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，住所地长春市高新区超凡大街以东宜居路349号御翠湾22号楼101室。 负责人：吴平岩，该公司助理总经理。 委托代理人：耿文辉，该公司职员。 委托代理人：于明磊，吉林创一律师事务所律师。 被告：刘剑，男，汉族，1974年6月18日出生，住长春市南关区。 原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称“家利物业长春分公司”）与被告刘剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人耿文辉、于明磊，被告刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家利物业长春分公司诉称：家利物业长春分公司具有物业服务企业资质，与和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称“和黄地产公司”）签订了御翠园•长春《前期物业服务合同》，约定家利物业长春分公司自2007年6月20日起为御翠园•长春提供物业服务，物业服务费标准是人民币（以下币种同）4.80元/月/平方米。刘剑系御翠园•长春B1-6’幢商品房（以下简称“案涉房屋”）业主，其房屋建筑面积为381.41平方米。和黄地产公司、家利物业长春分公司于2012年4月24日向刘剑发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知刘剑在2012年4月29日前收房，物业服务费从2012年6月1日开始计收。但刘剑直至2018年10月16日才办理收房手续，拖欠2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费118999.92元。家利物业长春分公司已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，刘剑应支付物业服务费，并按约定支付违约金。经多种方式催收无果，家利物业长春分公司诉至本院，请求判令：1、刘剑支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费118999.92元及违约金128043.92元，合计247043.84元；2、本案诉讼费由刘剑承担。 被告刘剑辩称：1、物业管理条例第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。刘剑所购房屋为独栋别墅，没有竣工验收证明，经与开发商和黄地产公司协商，刘剑在2018年10月16日才接收案涉房屋，此前和黄地产公司和家利物业长春分公司均未向刘剑交付房屋钥匙，刘剑也未享受到物业服务，故2018年10月16日之前的物业服务费应由和黄地产公司承担，刘剑作为被告主体不适格。2、案涉房屋没有达到入住条件，刘剑曾经同和黄地产公司去看房，发现存在漏雨、墙壁开裂、前后阳台开裂和长绿苔、阳台地面沙化、雨排常年被堵、前后花园垃圾遍地、树木枯死等问题，刘剑曾要求和黄地产公司和家利物业长春分公司维修，但两者均未履行维修维护义务，导致刘剑至今未能入住；3、案涉房屋四周私搭滥建严重，居住环境已经被改变，尤其是前面的业主私自搭建三层小楼，导致案涉房屋通透性不好，家利物业长春分公司未尽管理和服务的义务，服务水平极差，引起广大业主不满进而被换掉，刘剑不同意支付物业服务费；4、家利物业长春分公司没有催缴过物业服务费，刘剑曾与和黄地产公司、家利物业长春分公司约定维修好以后再通知验房，但刘剑一直未收到交付使用通知书、收费通知书；5、家利物业长春分公司主张的物业服务费已经过了诉讼时效，其举证的快递单在网上已查询不到物流信息，无法验证快递时间。 经审理查明：2010年9月15日，刘剑与案外人和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘剑购买建筑面积为381.41平方米的案涉房屋，和黄地产公司应于2011年11月30日前将完成竣工验收备案手续的商品房交付使用，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米，依据合同发出的通知应采取书面形式，按双方列明的通讯地址及联系电话发出，刘剑的通讯地址是长春市南关区东岭北街碧泉山庄27栋3门605室，联系电话是×××。 和黄地产公司于2012年4月24日向刘剑邮寄送达《交付使用通知书》，其中载明案涉房屋具备交付条件，可于2012年4月28日交付使用，要求刘剑在2012年4月29日前办理入伙手续，物业服务费自2012年6月1日起算。刘剑以案涉房屋存在缺陷为由未收房。 2018年10月16日，经与和黄地产公司协商，刘剑办理入住手续。 在本院审理的（2019）吉0194民初936号案件中，刘剑与和黄地产公司确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，已逾期交房150天。 另查明：案外人和黄地产公司是御翠园·长春小区的开发商，家利物业长春分公司与和黄地产公司签订《御翠园·长春前期物业服务合同》，约定：和黄地产公司聘请家利物业长春分公司对御翠园·长春小区进行前期物业管理服务；服务期限自2007年6月20日起至首届业主大会成立，且业主大会选举产生的业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费自物业交付日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米。 因刘剑一直未支付物业服务费，家利物业长春分公司分别于2013年10月24日、2014年3月18日、2015年12月18日、2016年3月28日、2016年12月16日向刘剑邮寄送达催缴函，要求其支付物业服务费。 家利物业长春分公司于2017年10月31日停止物业服务。 上述事实，有原告当庭提交的营业执照副本、收费标准备案表、承诺书、商品房买卖合同及补充协议、御翠园•长春前期物业服务合同、临时管理规约、公证书、催缴函及快递单、照片，被告当庭提交的地面花园规范使用承诺书、收楼入伙手续进程确认表、移交清单、网页新闻、照片、短信记录、验房记录单，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人和黄地产公司与原告家利物业长春分公司签订的《御翠园·长春前期物业服务合同》，对刘剑具有约束力。刘剑与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已经生效判决确认为合法有效合同，则《商品房买卖合同》及补充协议对刘剑亦有约束力。《御翠园·长春前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》的补充协议均明确载明物业服务费标准是4.80元/月/平方米，则刘剑应按照约定标准向家利物业长春分公司支付物业费。根据家利物业长春分公司主张的期间，物业服务费应是118999.92元（4.80元/月/平方米×65个月×381.41平方米）。家利物业长春分公司根据刘剑预留的通讯地址及联系方式向刘剑送达关于物业服务费的催缴函，时间连续，则诉讼时效因家利物业长春分公司提起主张而中断，对刘剑提出的时效经过的抗辩意见不予采纳。刘剑以案涉房屋存在诸多问题为由拒绝收房，并要求和黄地产公司、家利物业长春分公司进行维修，根据另案庭审笔录中和黄地产公司的陈述，刘剑与和黄地产公司直至2018年10月16日才协商一致，刘剑才正式接收房屋，案涉房屋存在问题至今仍未全部解决，刘剑尚未入住，根据上述情况，对家利物业长春分公司主张的违约金不予支持，对物业服务费酌情支持77350元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告刘剑自本判决生效之日起十日内给付原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费77350元； 二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5006元，减半收取2503元，由被告刘剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  苗秀秀 二〇一九年九月十七日 书记员  金秋月