江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0426民初521号原告：德安鑫山置业有限公司，住所地江西省九江市德安县。法定代表人：彭新辉，董事长。委托代理人：张绍荣，江西博阳律师事务所律师。被告：刘检，女，1982年7月16日出生，汉族，住江西省九江市德安县。委托代理人：张小燕，江西博阳律师事务所律师。原告德安鑫山置业有限公司（以下简称鑫山置业公司）与被告刘检房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日作出（2018）赣0426民初1086号民事判决。原、被告不服该判决，向江西省九江市中级人民法院提起上诉。江西省九江市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）赣04民终80号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张绍荣、被告刘检及其委托代理人张小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫山置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《德安县金带河综合大市场项目商铺合作经营协议书》（以下简称合作经营协议书）；2、或者按协议约定的50元/㎡支付后两年的商铺租金108432元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月15日原、被告补签《合作经营协议书》，该协议第二条约定该商铺位于德安县金带河综合大市场9#楼一层106、107号商铺，建筑面积为90.36㎡，被告使用该商铺的用途为经营卫浴；第三条约定原、被告约定合作经营期限自2015年9月1日起至2020年8月30日止；第四条规定原告将该商铺委托被告经营，被告在合作经营期内按照每月合作金50元/㎡的标准缴纳给原告，为了被告更好的经营商铺，原告同意减免36个月的合作金支持被告，减免合作金的起始日从市场开业当天开始计算，合作金减免期满，被告同意按以下方式向原告支付合作金：被告于2018年9月1日前一次性向原告支付6个月合作金共计27108元……。原告实际于2015年7月就将该两间商铺交由被告经营，但被告在三年减免租金期届满之际，突然不辞而别，另搬他处经营。特诉至法院。被告刘检辩称，原、被告签订的《合作经营协议书》已无履行可能，原告要求被告按50元/㎡支付两年的租金108432元没有依据，理由如下：1、原告利用其自身的条件和优势擅自置换被告原选定的商铺，致使被告无法经营下去，协议无法继续履行。原、被告签订了两份合作协议，第一份合作协议于2014年12月30日签订，被告选定的是9#楼一层16、17号商铺，并在该份协议签订当日向原告交纳保证金16000元，按该协议第七条约定，原告应在2015年6月1日前将16、17号商铺交付给被告，但到了商铺交付时间，原告一拖再拖（被告是依据第一份合作协议办理了营业执照）。直到2016年5月中旬，原告才告知被告，将16、17号商铺换成106、107号商铺，而16、17号商铺位处十字路口，106号、107号商铺位置较偏，被告坚持不同意，但被告在富阳春天的商铺租赁合同已到期，只得被迫同意置换。被告分别在2016年6月底开始使用106、107号商铺、2016年7月15日与原告签订第二份协议、2017年5月开始装修、7月中旬开始营业，经营到2018年8月，没有什么生意，亏损一年，还浪费装修费用近80000元，这是原告迫使被告置换商铺造成的。2、被告不同意按50元/㎡向原告支付两年租金。首先，原告利用自己的强势地位迫使被告置换商铺，因位置偏、顾客少、人气差导致被告无法经营，如果继续履行，将继续亏损；其次，原、被告签订的协议并未约定免租期满后被告必须继续租赁商铺并支付租金，被告已于2018年8月27日搬出商铺，不再租赁原告商铺，原告在2016年6月底将106、107号商铺交付被告使用，尚未满免租期三年被告就不再租用，被告不需向原告支付租金。3、被告已于2018年8月27日搬出商铺，原告实际已经知晓被告搬离商铺，请求确认双方租赁合同于2018年8月27日解除。经审理查明，原告鑫山置业公司开发建设了位于德安县金带河西侧、汽车站以南的金带河综合大市场1#、2#、9#楼，该项目商品房于2014年12月23日取得商品房预售许可证。2014年12月30日原告与被告刘检签订《合作经营协议书》，主要约定：原告将金带河综合大市场9#楼一层16、17号商铺交由被告使用，建筑面积为105.78㎡，被告使用该商铺的用途为经营卫浴；被告在实际经营活动中享有完全独立自主权、自负盈亏，原告无权参与投资和分红；合作经营期自2015年9月1日至2020年8月30日止；原告将该商铺委托被告经营，被告在合作经营期内按照每月合作金50元/㎡的标准缴纳给原告，为了被告更好的经营该商铺，原告同意减免36个月的合作金支持被告，减免合作金的起始日从市场开业当天开始计算；合作金减免期满，被告同意按以下方式向原告支付合作金：被告于2018年9月1日前一次性向原告支付6个月的合作金31740元，被告于2019年3月1日前、2019年9月1日前，2020年3月1日前一次性向原告分别支付6个月的合作金31740元，被告逾期支付则视为违约，原告有权收回该商铺并扣除合作经营保证金不予退还；为保证被告在合作经营期内能足期、合法经营该商铺，被告向原告支付合作经营保证金16000元，合作经营期满原告将该合作经营保证金一次性全额退还给被告；原告于2015年6月1日前将该商铺交付给被告，逾期超过30个工作日未能交付，被告有权解除本协议并足额获得所支付的费用和合理补偿，由于被告的原因导致未能交付或如期交付后被告未能按期进场装修、市场统一开业日未能达到开业条件的，原告有权收回该商铺并扣除被告合作经营保证金不予退还。2014年12月30日被告向原告支付了9#楼16、17号商铺合作经营保证金16000元。2016年7月15日，原、被告重新签订《德安县金带河综合大市场项目商铺合作经营协议书》（以下简称合作经营协议书），对2014年12月30日签订的《合作经营协议书》内容作了部分变更，变更内容：商铺由9#楼一层16、17号商铺变更为9#楼一层106、107号商铺，建筑面积为90.36㎡，被告分别于2018年9月1日前、2019年3月1日前、2019年9月1日前、2020年3月1日前一次性向原告分别支付6个月的合作金27108元。两份合作经营协议书的其余内容相同。2018年8月27日被告搬离106、107号商铺另觅商铺经营。本案庭审中，原告陈述其诉请要求继续履行合同，因此涉案商铺一直空置。另查，2016年6月15日和2016年6月29日，原告与案外人胡桂义分别签订《商品房买卖合同》共两份，原告将金带河综合大市场9幢1单元6号、7号店面（涉案106、107号商铺）出售给胡桂义。原告与胡桂义就上述两店面分别签订了《金带河综合大市场商铺租赁协议》共两份，约定：胡桂义将两店面交由原告统一招商管理使用、经营，原告在实际经营活动中享有完全独立自主权，胡桂义无权参与招商及管理；租期自2015年9月1日起至2020年8月31日止；原告按每月50元/㎡支付胡桂义租金，签订商品房买卖合同当天原告一次性支付胡桂义前三年租金，在房款里扣出，用于抵扣购房款，2018年9月1日、2019年3月1日、2019年9月1日、2020年3月1日分别缴纳两店面租金27108元。胡桂义于2017年6月办理金带河综合大市场缴费编号为198344的开通用水手续、7月产生水费，被告提供的水费台账载明2017年7月起107号商铺（用户编号为195344、用户名称为胡桂义）计收水费，被告于2017年4月13日办理金带河综合大市场缴费编号为0401827259的开通用电手续。被告经营的德安县富达装饰材料店于2016年7月7日在德安县市场和质量监督管理局注册登记，经营场所为德安县金带河综合大市场9#楼一层16、17号。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案，本院于2018年10月29日作出（2018）赣0426民初1086号民事判决。原、被告不服该判决，向江西省九江市中级人民法院提起上诉。江西省九江市中级人民法院于2019年2月22日作出（2019）赣04民终80号民事裁定，发回重审。本案于2019年5月29日立案。以上事实有：1、原、被告的陈述，2、原告提供的原告营业执照，商品房预售许可证，2016年7月15日《合作经营协议书》，《商品房买卖合同》两份、《金带河综合大市场商铺租赁协议》两份，3、被告提供的德安县富达装饰材料店营业执照，2014年12月30日《合作经营协议书》，2014年12月30日原告出具的16000元收款收据一张，对金带河大市场所拍照片一张，国网江西省电力有限公司德安县供电分公司郊区供电所出具的证明、缴纳电费明细，江西省德安润泉供水有限公司出具的证明、抄表计费台账、水费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告鑫山置业公司与被告刘检签订的虽为《合伙经营协议书》，但双方约定被告在实际经营活动中享有完全独立自主权、自负盈亏，原告无权参与投资和分红以及被告在合作经营期内按照每月合作金50元/㎡的标准缴纳给原告等，双方形成的实为房屋租赁合同。原、被告签订了两份《合作经营协议书》，两份《合作经营协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告辩称原告利用自身的优势和地位置换商铺，未提供证据证实，签订协议是双方的自愿行为，被告对自己签订的协议应依法享有权利、承担义务，该辩称意见，本院不予采纳。原、被告在履行合同过程中，被告实际租赁的为德安县金带河大市场9#楼一层106、107号商铺，而未租赁16、17号商铺，故双方实际履行的为2016年7月15日《合作经营协议书》，2014年12月30日《合作经营协议书》实际并未履行。2014年12月30日被告向原告缴纳合作经营保证金16000元，该款本为2014年12月30日《合作经营协议书》约定的合作经营保证金，因该协议未实际履行，而被告未再另行缴纳合作经营保证金，故该款应转为2016年7月15日《合作经营协议书》约定的合作经营保证金。关于商铺交付的时间问题。2016年7月15日《合作经营协议书》约定2015年6月1日前将商铺交付给被告，被告辩称2016年5月原告才告知被告将16、17号商铺置换成106、107号商铺，2016年6月底被告开始使用106、107号商铺，本院认为，该《合作经营协议书》签订时间为2016年7月15日，约定租期从2015年9月1日起开始计算，商铺交付时间应在租期起算日前，该协议应为补签，如按被告所述，不符合常理。根据原、被告签订的2016年7月15日《合作经营协议书》，租期为2015年9月1日至2020年8月30日，前三年免租金，后两年租金分别在2018年9月1日、2019年3月1日、2019年9月1日、2020年3月1日均支付半年租金27108元，被告一直未向原告支付租金，构成违约，原告没有违约行为。因合同的解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的违约解除权，是指守约方对违约方的解除权，原告没有违约行为，被告不享有违约解除权。2018年8月27日被告搬离涉案106、107号商铺，其搬离商铺并不代表其与原告已解除合同，其要求确认原、被告租赁合同于2018年8月27日解除的意见，本院不予采纳。综上，原、被告应继续履行2016年7月15日《合作经营协议书》，被告应按约支付租金，同时被告在租期内有权继续使用涉案106、107号商铺，被告应支付2018年9月1日、2019年3月1日、2019年9月1日应付的租金共计81324元（27108元×3）。被告于2020年3月1日应支付的租金27108元，尚未到支付时间，本院不予支持。关于合作经营保证金16000元，2016年7月15日《合作经营协议书》约定，被告逾期支付租金则视为违约，原告有权收回该商铺并扣除合作经营保证金不予退还以及合作经营期满原告将该合作经营保证金一次性全额退还给被告，原告并未主张收回商铺，租期也未届满，在原、被告继续履行合同的情况下，对于合作经营保证金16000元，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：、一、原告德安鑫山置业有限公司与被告刘检继续履行2016年7月15日签订的《德安县金带河综合大市场项目商铺合作经营协议书》。二、被告刘检于本判决生效之日起三日内向原告德安鑫山置业有限公司支付租金81324元。三、驳回原告德安鑫山置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468.64元（原告已付），由原告承担635.54元，被告承担1833.1元，被告承担部分于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周 宇人民陪审员  殷志军人民陪审员  郝能荣二〇一九年九月二日书 记 员  余 阳