广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2564号原告：广州锦日物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇花园东路6号（办公楼）第四层。法定代表人：李云华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立成，该公司员工。被告：温国军，男，1962年1月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司诉被告温国军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司的委托诉讼代理人刘立成到庭参加诉讼，被告温国军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付自2016年5月至2019年2月的物业服务费3165.4元，城市生活垃圾处理费102元，2017年2月以及2017年6月的分摊电费16.2元以及物业服务费滞纳金（以每月欠付的物业费为本金，按日千分之一从次月1日起计至付清之日止，以起诉状上载明的1619.95元为限）；二、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告于2016年2月29日在广州市增城区依法注册成立，经营范围包括物业管理服务等。2016年5月6日，广州锦日物业服务有限公司与新塘新世界花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告自2016年5月6日起为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务。原告根据法律规定和《物业管理服务合同》约定，为新塘新世界花园住宅小区提供了物业管理服务，但被告自2016年5月起一直拖欠原告各项管理费用及代收代缴费用。被告的行为违反了法律和合同的约定，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院支持原告诉请。被告温国军未到庭，未答辩。经审理查明：2016年5月6日，新塘新世界花园业主委员会（甲方）与广州锦日物业服务有限公司（乙方）签订《新塘新世界花园物业管理服务合同》，约定“第一条：……由乙方通过设立于广州市增城区的广州锦日物业服务有限公司增城分公司为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务。……第二条：物业基本情况物业类型：住宅小区座落位置：广州增城区新塘镇花园东路6号……第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。……第十四条：负责向业主和物业使用人收取各项费用：1、物业管理服务费；2、有偿服务费用；3、市政代收代缴费用（如水费、电费、生活垃圾处理费等）。……第十七条：物业管理服务期限为10年，自2016年5月6日起至2026年5月5日24时止。……第二十二条：物业管理服务费1、本物业的管理服务费由乙方向业主或物业使用人收取，其中多层住宅（无电梯房）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，高层住宅（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.8元收取……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费和水电费的，从逾期之日起每天按累计欠交费用的千分之一交纳滞纳金。……第二十五条：其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：电费公摊：多层按照用电量的8%分摊；高层（电梯层）按照共用设施、设备实际用电量进行分摊（具体分摊方案详见合同附件——新塘新世界花园高层住宅公共用电电量分摊方案）……。水费公摊：多层和高层均按照用水量的10%分摊。以上公摊水电费由乙方向业主或物业使用人收取。……第三十四条：本合同之附件均为合同有效组成部分。……第四十条：本合同自双方盖章签字之日起生效。”合同的附件新塘新世界花园高层住宅公共用电电量分摊方案载明“……四、公共电费的具体分摊公式（一）、万象苑电梯电费分摊方法电梯分摊费用，由所在楼栋入伙业主（含空置房）分段按户进行分摊。具体操作方式及标准如下：（1）按公安部门确定的门牌号码，××层为第一段，系数为1，6-10层为第二段，系数为1.2，11-15层为第三段，系数为1.4，16-18层为第四段，系数为1.6，每段系数按0.2递增，即系数为1+（N-1）×0.2，首层不使用电梯的用户不用摊分。（2）基本电量=电梯电量/一段户数×1+二段户数×1.2+……+N段户数×[1+（n-1）×0.2]（3）每栋每户摊分电量=基本电量×[1+（n-1）×0.2]×入住率（按100%计）（二）楼内走廊灯、楼梯灯用电分摊（1）分摊方法：从每一栋楼宇使用梯灯的楼层开始，按每栋楼宇所有业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式：梯灯分摊电费=梯灯用电量÷使用梯灯的业主（用户）总数×电费单价（三）、加压水泵用电电费分摊（水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水）（1）、分摊方法：从使用加压水泵的4楼以上（包括4楼）楼层开始，按每栋4楼以上（包括4楼）业主（用户）总数平均分摊。（2）分摊公式：加压水泵分摊电费=水泵总用电量÷使用加压水泵的业主（用户）总数×电费单价（四）小区内路灯、园林灯分摊（庭院灯、草地灯、高杆灯等）（1）、分摊方法：万象苑路灯用电电费，由万象苑全体业主（用户）总数进行平均合理分摊。（2）、分摊方式：路灯分摊电费=万象苑路灯总用电量÷所有业主（用户）总数×电费单价。（五）小区化粪池设备用电：（1）、分摊方法：万象苑各化粪池设备用电电费，由各区域楼栋所有业主（用户）总数进行平均合理分摊。（2）、分摊公式：各个化粪池分摊电费=各个化粪池设备总用电量÷各区域业主（用户）总数×电费单价。（六）小区电梯排污泵设备用电：（1）、分摊方法：各个电梯排污泵设备用电电费，由各区域楼栋（2楼以上）所有业主/用户总数进行平均合理分摊。（2）、分摊公式：各个电梯排污泵分摊电费=各个电梯排污泵总用电量÷各区域业主/用户总数×电费单价。”。广州市增城区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》载明广州市增城区新塘镇花园东路新塘新世界花园嘉华苑7座4B室的房屋产权人是被告，房屋建筑面积77.58平方米。在本案审理过程中，原告主张以下：（一）原、被告未签署双方之间的物业服务合同；2016年5月由广州锦日物业服务有限公司与涉案楼盘成立的业主委员会签订了物业服务合同后原告开始提供物业服务。（二）物业服务费计费面积按不动产登记查册表的建筑面积计算，按每月每平方米1.2元收取。（三）关于分摊电费。涉案房属于多层住宅，电费分摊按合同第25条以住户自己的用电量的8%分摊。至于垃圾处理费，每户每月3元，每季度由原告向广州市增城区新塘镇城管中队缴纳，然后由该城管中队每季度向原告开具发票。为此，原告提供供电局电费发票以及卫生费发票。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，广州锦日物业服务有限公司与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，协议中属广州锦日物业服务有限公司应履行物业管理服务的义务及应享有的权利均由原告承担和享有。《物业管理服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对被告有约束力。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付自2016年5月至2019年2月的物业服务费，其行为已构成违约。为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，被告应支付的每月物业服务费为93.1元（1.2元/平方米/月×77.58平方米），被告应支付上述期间的物业服务费为3165.4元（93.1元/月×34个月）。原告要求被告支付上述期间的物业服务费3165.4元，未超出上述金额，本院予以支持。至于滞纳金的问题。《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按累计欠交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。现原告主张从次月1日起计算物业服务费的滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准，自次月1日起计算至付清款之日止，滞纳金总额以原告主张的1619.95元为限。至于原告主张被告应缴纳2017年2月、2017年6月的分摊电费16.2元以及2016年5月至2019年2月的城市生活垃圾处理费102元。原告为此提供了电费发票、卫生费发票为证，且结合合同对分摊电费、垃圾处理费的相关约定，可见原告依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述分摊电费、垃圾处理费，因此原告主张要求被告支付上述期间的分摊电费16.2元，城市生活垃圾处理费102元，理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告温国军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司支付自2016年5月至2019年2月的物业服务费3165.4元以及滞纳金（每月滞纳金从每月拖欠物业服务费的次月1日起以每月应缴的物业服务费为本金，按每日千分之一计算至付清款之日止，滞纳金的总额不得超过1619.95元）；二、被告温国军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司支付2017年2月、2017年6月的分摊电费16.2元，以及2016年5月至2019年2月的城市生活垃圾处理费102元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告温国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年九月十九日书 记 员  郭颖婕