吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1410号上诉人（一审被告）：郝国金，男，1967年9月11日出生，汉族，无职业，现住吉林省敦化市。被上诉人（一审原告）：敦化市满沅星物业服务中心。住所地吉林省敦化市工农路736号。经营者：李凤山，男，1963年5月14日出生，汉族，敦化市满沅星物业服务中心经理，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：王永德，敦化市法律援助中心律师。上诉人郝国金因与被上诉人敦化市满沅星物业服务中心物业服务合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2019）吉2403民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝国金上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郝国金不承担物业服务费或者依法发回重审；2.一、二审案件受理费由满沅星物业承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。一审没有认真审查合同的有效性，仅适用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条来判定其为有效。业主委员会成立不合法，案涉物业服务合同缺少生效条件，为无效合同。一审法院没有对业主委员会选举违反法定程序的部分作出需要另行起诉的释明，而以“未出具充分证据”带过，存在法律审查及运用方面的错误。2.一审法院认定事实不清。满沅星物业提供各项服务质量一直不好，持续至今。一审法院应依据职权进行相应的调查后，再进行判定。3.一审法院未对满沅星物业的主体资格进行审查。依照《物业管理条例》第二条，满沅星物业不是法定的服务企业，不符合相关标准。4.应按照实际的服务水平来收取物业费用。满沅星物业辩称：请求驳回郝国金的上诉主张，维持一审判决。事实与理由：1.业主委员会成立不合法，无缔约资格、合同无效的观点无法律、事实依据。满沅星物业服务中心入住该小区时业主委员会已经成立，且未被告知其成立是否合法等相关情况，也无义务去核查相关情况。满沅星物业与业主委员会签订合同没有违反任何法律法规的强制性规定，意思表示真实。满沅星物业签订合同后，提供服务，并依据相关标准收取费用，符合法律规定。2.满沅星物业按照合同及相应标准提供了物业服务，不存在违约等情形。郝国金不能因满沅星物业服务瑕疵为由拒缴管理费用。依据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，即便满沅星物业存在不到位之处，也应由小区物业委员会全体业主、受到损害的相关业主另行主张。3.满沅星物业是经国家市场监督管理局核准登记的物业服务中心，主体虽是个体工商户，但依据合同法及其他法律规定，具备在经营范围内签订合同的资格。满沅星物业服务中心向一审法院起诉请求：判令郝国金一次性给付拖欠满沅星物业服务中心物业管理费1284元（2018年3月10日-2019年3月10日）并承担诉讼费。事实和理由：满沅星物业从2018年3月10日起为敦化市渤海街第壹街区提供物业服务，郝国金作为第壹街区的业主，居住楼房面积82.33平方米，物业合同约定每平方米收费标准1.30元/月，郝国金拖欠满沅星物业从2018年3月10日至2019年3月10日的物业管理费1284元，满沅星物业多次索要无果。郝国金辩称：请求依法驳回满沅星物业服务中心诉讼请求，郝国金不承担给付满沅星物业物业费的义务，理由如下:一、物业合同无效。业主委员会成立不合法。一是筹备小组公告是走形式，没召开业主大会。二是候选人员都不认识。三是候选人计票无根据，没有召开业主大会现场投票的字样，业主没有人知道发出和收回票，没人知道如何选出，违反国务院《物业管理条例》第六条第四项和第十一条、第十二条的规定，致使违法成立的业主委员会与原告签订的物业合同无效。二、物业合同本身无效。物业合同中凡是应当满沅星物业服务中心承担义务的服务条款全是空白，凡是收取款项的都注明准确详细，因此，空白的条款可以不提供服务，收取物业费的条款必须缴纳，权利与义务不对等。满沅星物业服务中心享有权利未尽义务，故此，该合同无效。三、满沅星物业服务中心服务态度恶劣。一是垃圾遍地无人清理，二是封闭防火通道，导致救护、消防车辆不能进入，落实《物业管理条例》第三十五条的规定，侵害业主的人身、财产安全。三是辱骂业主，引起二百多户业主联名上访告状。四是反客为主，满沅星物业服务中心将业主的住房、车库、园区土地当成满沅星物业的所有，威胁业主搬出，多收费、乱收费，园区设施不及时维修（有证据)，五是设障碍禁止业主出入。不断变换门卡，不交物业费进不了园区，不从自身找问题，专“卡”业主。六是封闭小区变成了四通八达，治安得不到保障，24小时没人值班，仅聘用一人打更人员。四面通透的小区还需要物业服务吗?综上，因为这些问题不仅郝国金表示不交物业费，我小区二百多户业主明确表示不交物业费，少部分已交物业费的业主也是不满意满沅星物业服务中心提供的服务，相信其他人遇到该情况也不会缴纳物业费，因此，满沅星物业服务中心的恶劣行为、霸道作风、恶势力的管理方法、只收钱不服务的行为，郝国金有权按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年10月1日施行，第五条规定拒交物业费。郝国金的拒绝行为同时符合《合同法》第67条关于有先后履行顺序的，先履行一方未履行或履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行的规定。因此，郝国金有权拒绝支付物业费。一审法院认定：2018年3月10日，敦化市第壹街区业主委员会与满沅星物业签订了《物业服务合同》，服务期限为2018年3月10日至2023年3月9日，服务期限为5年。收费标准为住宅每月按1.3元/平方米，非住宅每月为0.8元/平方米，高层电梯住宅每月1.5元/平方米。2018年3月10日至2019年3月9日，敦化市第壹街区由满沅星物业提供物业服务。郝国金为敦化市第壹街区7号楼2单元101室的业主，房屋面积为82.33平方米，其物业费应按照住宅标准即1.30元/平方米计算，金额应为1284元（82.33平方米×1.30元/平方米×12个月），此款郝国金至今没有交纳。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，满沅星物业与敦化市第壹街区业主委员会签订的物业服务合同，且满沅星物业确为郝国金所在小区提供了物业服务，故满沅星物业与郝国金之间存在物业服务合同关系，该合同依法成立并有效，郝国金作为敦化市第壹街区业主，应当交纳相应的物业服务费用。关于郝国金提出业主委员会选举不合法定程序等理由，故物业服务合同应无效的抗辩主张，因其并未提供确实充分的证据予以证实，且郝国金在规定的期限内没有另案主张物业服务合同无效，故对其抗辩主张不予支持。关于郝国金提出的对物业服务不满意、物业服务存在诸多问题等抗辩主张，其提供的证据并不能证明满沅星物业在履行合同中存在重大违约行为，且郝国金所主张的“物业服务瑕疵”不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，满沅星物业对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高其物业服务水平，而业主亦有义务及时向满沅星物业交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护，故郝国金所述的物业服务等问题不足以构成拒不交纳物业费的理由，本院不予支持。郝国金应当给付满沅星物业公司从2018年3月10日至2019年3月9日的物业服务费1284元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：郝国金于本判决生效之日起立即给付敦化市满沅星物业服务中心2018年3月10日至2019年3月9日的物业服务费1284元。二审中双方均未提交新证据本院认定事实与一审判决查明事实一致。本院认为：关于满沅星物业是否具备资质的问题。虽然《物业管理条例》中规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，但本案系物业服务合同纠纷，满沅星物业已与敦化市第壹街区业主委员会签订物业服务合同，并提供物业服务，郝国金作为第壹街区业主，应按照该物业服务合同约定交纳物业费用。满沅星物业是否具备相应资质的问题，应向当地行政主管部门反映，本院不予评议。关于业主委员会成立及案涉物业服务合同是否合法的问题，不属于本案审理范围，本院不予评议，其应另行主张权利。关于郝国金主张物业管理服务存在瑕疵的问题。物业服务具有持续性、整体性的特点，判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定。根据郝国金提供的证据，无法认定满沅星物业根本不履行或者不完全履行物业服务的情形，故本院对郝国金的上诉主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，郝国金作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。满沅星物业亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，不断提高物业管理服务水平。综上所述，郝国金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝国金负担。本判决为终审判决。审判长 金 花审判员 刘晓娟审判员 申爱顺二〇一九年九月二十三日书记员 孙 健