湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初4410号 原告：杨介军。 委托诉讼代理人：袁振，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：童晶。 委托诉讼代理人：高仕华，湖南博集律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨介军与被告童晶租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨介军及其委托诉讼代理人袁振、童晶及其委托诉讼代理人高仕华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨介军诉至法院，请求判令：1、请求法院依法判决被告立即给付原告租金、水电费、违约金共计人民币95.55万元；2、解除双方签订的《租赁合同》；3、要求被告承担本案的诉讼费用。 童晶答辩称：原、被告双方之间签订的合同无效，因为合同无效被告不需要支付违约金，原告应当返还被告支付的押金5万元，原告已经在微信中于2019.8.7向被告发出解除通知，因此原告增加的诉请要求解除合同是没有任何理由的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月2日，杨介军（出租方）（甲方）与童晶（承租方）（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将其位于滨湖路仙源社区旁的一幢临街房屋二、三楼整体（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用，合约面积为1257平方米（其中二、三楼各600㎡，一楼楼梯间门面57㎡）。合同租赁时间自2013年8月1日至2023年4月30日止，自合同生效期起的第一年至第五年，房屋租金为每年35万元；从第六年至合作终止日，乙方所承租的房屋租金每年递增5%，即（第六年36.75万元。第七年38.59万元。第八年40.52万元。第九年42.55万元。第十年（九个月）33.51万元）。乙方每年需提前一个月向甲方一次性交纳下一年全年的租金，如乙方未按时交纳租金，从逾期之日起，甲方有权每天按租金的3%向乙方收取违约金，逾期超过二十天后，甲方有权解除合同并无偿收回房屋，同时押金不予退还。房屋押金为伍万元整。 合同签订后，双方一直按合同约定履行。2019年7月，杨介军要求童晶支付下一年度租金，童晶未予支付。2019年8月7日，杨介军向童晶发出解除合同的通知，通知童晶双方签订的租赁合同解除，要求童晶支付租金、违约金并腾退房屋。童晶尚欠水电费7000元。童晶已经于庭审之日向杨介军交付了房屋门锁钥匙。 另查明，案涉房屋系杨介军从李玉德处承租，2013年4月29日，李玉德与杨介军签订了《租赁合同》，李玉德将其位于滨湖路仙源社区旁的一幢临街房屋整体出租给杨介军经营使用，合约面积为1680平方米。合同租赁期限自2013年5月1日至2023年5月1日止。 上述事实有原、被告身份信息、《租赁合同》、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，案涉房屋系杨介军从李玉德处承租而来，杨介军与李玉德签订的《租赁合同》中没有约定房屋由杨介军租赁后，不能转租他人的约定，且杨介军与童晶签订的《租赁合同》约定的租赁期限也在杨介军与李玉德约定的租赁期限内，在杨介军与童晶的租赁合同履行期间亦没有业主向童晶主张权利。故杨介军与童晶签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，也没有违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。童晶辩称租赁合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于合同解除的问题，本案中杨介军与童晶的《租赁合同》约定，童晶每年需提前一月月向杨介军一次性交纳下一年全年的租金，如童晶未按时交纳租金，从逾期之日起，杨介军有权每天按租金的3%向乙方收取违约金，逾期超过二十天后，杨介军有权解除合同并无偿收回房屋，同时押金不予退还。根据双方的租赁时间是2013年8月1日，即童晶应当在每年的7月1日向杨介军交纳下一年的租金，现童晶在2019年7月1日未向杨介军交纳2020年的租金，杨介军于2019年8月7日向童晶发出解除合同的通知，符合合同的约定。故杨介军要求解除合同是诉讼请求，本院予以支持，童晶应当向杨介军腾退房屋。 关于租金的支付问题，现在合同解除时间为2019年8月7日，童晶的租金支付至2019年7月31日，2019年8月1日至2019年8月7日的租金7400.82元（38.59万元÷365天×7天）、2019年7月31日水电费7000元未支付，童晶应当支付，并承担合同解除之日起至庭审之日止（9月19日）的房屋占有使用费。故，童晶应当支付杨介军租金7400.82元、水电费7000元及自2019年8月8日起至庭审之日止（9月19日）的房屋占有使用费44404.93元（38.59万元÷365天×42天），以上共计58805.75元。童晶交付的押金50000元是为履行合同的一种保证金，现童晶违约，押金应当予以抵扣，即童晶应当向杨介军支付租金、水电费、房屋占有使用费8805.75元，杨介军收取童晶的押金50000元不予退还。 关于违约金问题。按照合同规定逾期缴纳租金，杨介军有权每天按租金的3%的标准向童晶收取违约金。童晶应当在2019年7月1日前向杨介军支付租金，2019年8月7日，杨介军解除租赁合同，童晶应当支付2019年7月2日至2019年8月7日逾期支付租金的违约金416772元（38.59万元×3%×36天）。但原告杨介军仍可将违约损失降低到最小，即在童晶逾期二十天未交纳房租之日行使合同约定的解除权，解除双方的租赁合同。考虑将双方违约损失降低到最小，本院酌定计算逾期二十天的违约金即231540元（38.59万元×3%×20天）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中杨介军因童晶违约造成的损失就是案涉房屋的租金即385900元，本院计算的违约金231540元并未超过该损失，故关于被告童晶提出的违约金过高的辩称，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、杨介军与童晶签订的《租赁合同》已经于2019年8月7日解除，童晶应于本判决生效之日起十日内将承租房屋腾退返还给杨介军； 二、童晶自本判决生效之日起十日内向杨介军支付租金、房屋占有使用费、水电费共计8805.75元； 三、童晶自本判决生效之日起十日内向杨介军支付违约金231540元； 四、童晶缴纳的50000元押金归杨介军所有； 五、驳回杨介军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6677元（减半收取），由杨介军负担4667元，童晶负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，上诉于湖南省常德市中级人民法院，并按对方当事人的人数提供副本。 审 判 员 丁孟礼 二〇一九年九月二十六日 法官助理 贺 鸣 书 记 员 曾江燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。