广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13111号原告：广州联森房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401013209733629。委托诉讼代理人：张文维，系该司职员。被告：陈一铭（曾用名：陈彩明），女，1974年9月16日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：蒋田兵、高秋平，分别系广东瀛凯邦律师事务所律师、实习律师。原告广州联森房地产有限公司（以下简称“联森公司”）诉被告陈一铭商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联森公司的委托诉讼代理人张文维，被告陈一铭及其委托诉讼代理人蒋田兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联森公司诉称：2018年6月29日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201806321526），约定由被告以总价7093526元的价格购买原告位于天河区××街××（自××）1902房的预售商品房。买卖合同签订后，被告的按揭申请因其自身原因未获银行全额批复，基于此，依据补充协议第8条约定，被告应当在接到银行或原告通知后10日内将差额部分的购房款一次性支付给原告，否则，被告应承担相应的违约责任。原告多次通过口头、书面等方式敦促，要求被告按照买卖合同约定履行义务，支付差额部分房款及相应违约金，被告至今仍拒绝履行买卖合同义务。原告依据买卖合同相关约定于2018年12月21日向被告签发《解除合同通知函》，依约单方解除买卖合同，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金709353元；2、被告在判决生效之日起15日内配合原告到房管部门办理编号为201806321526《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续，逾期的，每日按房价款总额0.3‰（即2128.06元）计付违约金，直至办结前述解除手续之日止；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。被告陈一铭答辩称：2018年6月29日，原告与被告签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买招商雍华府二期8栋××房，总房款7093526元，付款方式为银行按揭贷款，在被告咨询原告销售人员后，确定了被告首付三成，银行按揭七成的的付款方式。被告依约定向银行办理按揭手续后，银行以本人“无房有贷款记录”，只能批准三成贷款。被告需要多交四成首付款280多万，被告未能支付多出的280多万。原告于2018年12月21日，以被告逾期付款为由，书面发出《解除合同通知函》给被告，通知解除了上述《广州市商品房买卖合同（预售）》，但要求被告承担逾期付款违约责任，支付总房款的10%即709353元的违约金。根据双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条“逾期付款的违约责任”第三条第四款之规定“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房价款退还给乙方”，鉴于原告于2018年12月21日将《解除合同通知函》给被告，故应在2018年12月31日将被告已支付的房款2133526元退回给被告，但原告却要将总房款的10%即709353元作为违约金予以扣减。被告认为原告依据合同附件七“补充协议”第8、9条及19条，要求被告承担违约责任，支付总房款的10%即709353元违约金，明显过高，且该条款属于加重了被告方责任的“格式条款”，依法应属于无效，具体表现为：1、如果被告逾期付款，原告书面通知解除合同后要求被告支付总房款的10%即709353元违约金，而如果原告延期交房（合同第十四条第2款）并没有违约金标准，对于这一“双重标准“显然不公平和对等，这种约定理应认定无效。2、原告提供的“加重了被告方责任”的格式条款并没有以明显的方式，诸如将有关条款以黑体字、要求被告手写确认等明示的方式告知被告。另外，之所以无法完成购房，也并不是被告的本意，只因银行贷款审批金额太少，超出了被告当初购房的预算太多，被告无力支付多余280多万首付，而且当初是咨询了销售人员，确认可以交三成首付才购买了的。另，联森公司主张的违约金标准明显过高。经审理查明：2018年5月21日，联森公司（甲方，出售方）与陈一铭（乙方，认购方）签订《楼宇认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：乙方认购位于广州天河区××路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府-二期-雍华东四街5号（8栋高层）-1-××房；乙方认购房产标准售价为7238292元，乙方选择的付款方式为商业贷款，定金为100000元，成交楼价为7238292元；乙方选择银行按揭付款（商业贷款）的付款方式，首期楼款（含定金）5068292元，乙方须于（7天内）即2018年5月28日前向甲方支付，并签署商品房买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款2170000元，乙方须于（30天内）2018年6月20日前向甲方支付；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回等内容。2018年5月28日，联森公司（甲方，卖方）与陈一铭（乙方，买方）签订《商品房预售合同（非网签合同）》（以下简称“《合同（非网签）》”），约定乙方向甲方购买天河区××街××（自××）××号房（以下简称“涉案房屋”），总金额为7093526元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付2133526元，除首期款外，剩余房款金额4960000元，须于2018年5月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方；（第十一条）双方同意按乙方委托甲方办理的方式办理预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；附件七为本合同补充协议，甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《合同（非网签）》的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准；（第8条付款方式对买卖合同第八条的补充及修订）乙方选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续……如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期支付的则视为乙方违约，乙方应按本补充协议第9条逾期付款违约责任的约定向甲方支付违约金；乙方确认在签订本买卖合同前已充分了解国家及广州市的购房政策、银行商业贷款政策，并明确知悉国家及广州市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整；（第9条买卖合同第十条逾期付款的违约责任按如下内容执行）逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；（第19条）若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用，无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额千分之0.3的违约金，乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金、被强制之款项及相关税费等内容。上述合同签订当日，陈一铭向联森公司支付涉案房屋首期款2133526元。2018年6月29日，联森公司（甲方/卖方）与陈一铭（乙方/买方）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201806321526）（以下简称“《合同（预售）》”），约定：甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为7093526元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额2133526元，除首期款外，剩余房款金额4960000元，须于2018年6月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行等内容。2018年7月12日，联森公司向陈一铭发出《催补首期函》，内容为经银行查核，因陈一铭自身原因，导致其向银行申请的按揭贷款不予全额批复，需向联森公司补缴首期房款2840000元，就此联森公司工作人员已于2018年7月3日告知陈一铭补缴首付款事宜，但陈一铭至今未补缴，现要求陈一铭按合同约定于2018年7月13日前向联森公司一次性支付未获银行批复的按揭房款等。陈一铭对该函件的真实性予以确认。2018年10月24日，联森公司向陈一铭发出《房款催收函》，要求陈一铭支付首期款2840000元及相应的拖欠房款逾期付款违约金等。陈一铭对该函件的真实性予以确认。2018年12月21日，联森公司向陈一铭发出《解除合同通知函》，内容为：因陈一铭个人原因导致银行对按揭贷款不予全额批复，陈一铭另需向联森公司补缴首期房款2840000元，为此联森公司已分别于2018年7月12日及2018年10月24日致函陈一铭要求发函10日内向联森公司一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款2840000元，但截至目前为止陈一铭仍没有补缴此笔首期房款。陈一铭的行为已严重违反了买卖合同之约定，现根据买卖合同附件七第8、9条及第19条约定，联森公司要求解除买卖合同（《广州市商品房买卖合同》，合同编号为201806321526），陈一铭应支付违约金709353元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除，陈一铭应自买卖合同解除之日起15日内与联森公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，陈一铭应支付房价款总额千分之0.3的违约金，在办妥买卖合同解除手续后联森公司将陈一铭已支付购房款（扣除违约金及相关费用）不计息退还陈一铭等。陈一铭确认已收到该函件。现联森公司以陈一铭未按照约定支付差额部分房款及违约金等为由提起本案诉讼，要求陈一铭支付违约金及配合办理网签合同的解除手续等。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1、联森公司表示涉案合同解除应归责于陈一铭，因陈一铭不符合银行贷款政策导致银行无法贷款的，其应在接到联森公司通知后及时支付相应的购房款，但陈一铭并未按照合同约定履行，因此联森公司根据合同约定发出解除合同通知函。2、陈一铭表示因其名下之前在银行有贷款记录，所以根据现行贷款政策其只能获得三成的按揭贷款。而涉案合同在联森公司向其发出相应通知后就已经解除，因此并非其违约行为导致，而是银行未能批准其贷款，导致其无法以全款的方式向联森公司付清房款。本案在审理过程中，联森公司及陈一铭均确认双方就涉案房屋签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》已解除。本院认为：联森公司与陈一铭签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原、被告双方于本案审理过程中均确认《合同（预售）》、《合同（非网签）》已解除，故双方就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系已解除。关于双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属问题。陈一铭作为买卖合同关系的买方，负有支付购房款的义务，而陈一铭至今未能提交证据证明其已依合同约定办理完毕银行按揭手续或按照联森公司的指示支付差额部分购房款，陈一铭亦自述系因其名下有其他贷款记录因而不符合银行贷款政策导致其贷款未能获得银行全额批复，即陈一铭因不符合按揭政策原因导致不能依约履行合同义务的责任应归属于自身，故双方房屋买卖合同关系解除的责任应归属于陈一铭。关于联森公司主张陈一铭支付违约金709353元的诉讼请求。如前所述，双方房屋买卖合同关系解除的责任在于陈一铭，依据《合同（非网签）》、《合同（预售）》的约定，“若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金”，陈一铭抗辩该违约金标准过高，鉴于双方当事人均未举证证明联森公司的实际损失，结合本案案情，根据公平合理原则，本院酌情将上述违约金调整为300000元。关于联森公司要求陈一铭在判决生效之日起15日内配合联森公司到房管部门办理编号为201806321526《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续，逾期的，每日按房价款总额0.03‰（即1246.51元）计付违约金，直至办结前述解除手续之日止的诉请，依据《合同（非网签）》、《合同（预售）》的相关约定，及双方于本案审理过程中均确认上述合同已实际解除，联森公司诉请要求陈一铭于判决生效之日起15日内配合联森公司到房管部门办理编号为201806321526《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续并未超出合同约定，亦具有事实依据，本院予以照准。至于迟延办理上述手续的违约金问题，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈一铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州联森房地产有限公司支付违约金300000元；二、被告陈一铭于本判决发生法律效力之日起十五日内，配合原告广州联森房地产有限公司到房管部门办理编号为201806321526《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续；三、驳回原告广州联森房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10890元，由原告广州联森房地产有限公司负担6285元，由被告陈一铭负担4605元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  尹丽艳二〇一九年九月十九日书 记 员  邱莉晶宋春艳