广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初989号原告：茹团喜，男，1974年10月7日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：陈文胜，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：叶虾，男，1967年8月15日出生，汉族，住广东省遂溪县。被告：黄小丽，女，1972年6月14日出生，汉族，住广东省遂溪县，原告茹团喜与被告叶虾、黄小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行审理。原告茹团喜的委托诉讼代理人陈文胜到庭参加诉讼，被告叶虾、黄小丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茹团喜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《二手房屋买卖协议》；2.二被告共同退还已收取的200000元购房款，并向原告支付购房违约金200000元；3.二被告共同向原告支付律师费20000元；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：二被告为夫妻关系，共同持有位于广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街14号11栋x房的物业（2016年6月22日己向建行白云支行做出借款440000元抵押）。2018年6月18日，二被告与原告共同签订《二手房屋买卖协议》，约定将上述房屋以一套500000元的固定价格转让给原告，上述协议签订并移交买卖房产时，原告支付200000元，剩余300000元在被告将房产过户给原告时一次性付清。被告除了将房产交付原告，还应继续履行与建行白云支行签订的（争讼房屋）抵押借款合同义务直至清偿，在具备办理产权登记的情况下还应无条件配合原告进行产权变更。上述协议签订后，原告分别于2018年6月18日、6月21日分两笔共计200000元款项通过转账方式交付给被告黄小丽，黄小丽于2018年6月24日将房屋交付原告使用。原告于2018年11月发现，二被告存在严重违约行为将严重导致上述协议无法继续履行：其一，二被告自上述协议签订后未能够按照约定事项履行向建行白云支行按期偿还抵押借款的义务，经银行通知己存在多期借款逾期未偿还的情况；其二，经与建行白云支行确认，二被告在该行所借款项共计为610000元，并非协议所描述的440000元，二被告存在严重欺诈行为；其三，二被告自2018年10月18日起多次被告知可领取争讼房屋产权登记证明，但均拒绝领取且不配合原告办理产权变更登记。原告认为，被告逾期拒不偿还银行借款、隐瞒银行实际借款金额、拒不配合领取产权登记证明的行为都已严重影响到原告取得争讼房屋合法产权。按照《二手房屋买卖协议》第五条约定，二被告已构成根本违约，原告有权解除该协议，要求二被告退还原告己支付款项200000元，还可要求二被告按照原告己支付金额的l倍支付违约金。另外，因原告追偿损失所产生的律师费应由二被告共同承担。被告叶虾、黄小丽未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月18日，茹团喜作为买方、乙方，叶虾、黄小丽作为卖方、甲方签订《二手房屋买卖协议》，约定：1、甲方叶虾、黄小丽为夫妻关系，于2015年4月29日共同以639789元的价格向广州东湛房地产开发有限公司购买了广州市花都区颐和盛世花园颐和盛世五街14号11栋x房（建筑面积100.95平方米，商品房预售合同编号：201504223701）一套。甲方于2015年6月8日支付购房预付款199789元，2016年6月22日通过建行白云支行贷款支付了剩余购房款440000元。2、2015年6月10日，甲方与建行白云支行签订了借款抵押合同以及授权委托书，并进行了公证。3、该房产已于2015年8月30日交房，但没有取得房产证，目前由甲方实际居住使用。甲方因资金周转需要，拟将上述购买房屋转让给乙方，现经协商达成如下协议：第一条买卖标的……第二条价款以及支付：1、甲方按照一套50万元的固定价格转让上述房产给乙方；甲方收款账号为……2、本合同签订并移交上述买卖房产时支付20万元，余款30万元在甲方将上述房产的产权过户到乙方名下时一次性付清。第三条甲方的承诺和保证：1、甲方保证上述买卖房屋购房款已经付清，所有权为其享有，除已经向乙方披露的建行白云支行的本金44万元抵押贷款外，甲方拥有合法、完全的处分权，保证没有其他第三人向乙方主张权利而影响乙方对上述买卖房屋的所有权、使用权。2、甲方保证其陈述的内容以及提供的合同附件客观真实，没有任何虚假。3、甲方保证继续履行与建行白云支行签订的抵押借款合同，按时支付月供款直至还清。4、甲方不得反悔，并保证在具备办理产权登记的情况下（即甲方取得或者可以取得不动产产权登记时），立即无条件配合乙方将上述房产变更过户到乙方名下。第四条相关费用的承担：买卖上述房产所产生的一切费用，由甲乙双方各自承担一半。第五条违约责任：1、甲方有以下行为则视为根本违约，乙方有权解除合同，除要求甲方全额退还乙方已支付款项，还可要求甲方按照乙方已支付金额的1倍支付违约金。如果乙方的实际损失大于违约金，甲方应当按照乙方的实际损失赔偿。A单方解除合同；B未向乙方交付房屋；C违反本合同第三条的约定；E因甲方原因导致乙方无法对房屋进行占有、使用、收益的其他行为。本款乙方的实际损失是指，甲方违约时乙方拥有的房产所有权以及土地使用权总的市场评估价值。2、违约损失包括但不限于：追索损失产生的诉讼费、保全费、律师费、评估鉴定费等。合同还约定了其他内容。合同落款甲方签名处由“叶虾、黄小丽、叶素君、叶素杏”签名捺印。茹团喜分别于2018年6月18日、6月21日向黄小丽名下银行账户转账支付购房款30000元、170000元。2018年6月24日，茹团喜与黄小丽办理了房屋交付手续，并签订《移交清单》。另查，涉案房屋于2018年10月22日办理了不动产权证，叶虾与黄小丽按份共有，各享有二分之一的产权份额。他项权利人是中国建设银行股份有限公司广州白云支行，债权数额为440000元。茹团喜催促叶虾、黄小丽协助其办理过户手续未果后，诉至本院成讼。诉讼中，茹团喜向本院提交一份《民事委托代理合同》及发票，拟证明其聘请律师代理本案诉讼，支付律师费20000元。本院认为，茹团喜与叶虾、黄小丽签订的《二手房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据合同约定，在出卖方取得或可以取得不动产产权登记时，出卖方应立即配合买受人办理权属变更登记手续。现涉案房屋已经办理不动产权证至叶虾、黄小丽名下，但经茹团喜催促，叶虾、黄小丽至今未将涉案房屋涂销抵押以及协助办理过户手续，已构成违约，茹团喜要求解除双方签订的《二手房买卖协议》合法有据。因叶虾、黄小丽下落不明，本院于2019年3月19日以公告方式向其送达起诉状副本及诉讼材料，自公告之日起经过六十日，即视为送达，故涉案《二手房买卖协议》应于2019年5月19日解除。茹团喜要求叶虾、黄小丽返还购房款200000元及支付违约金合法有据。关于违约金金额，综合考虑到合同约定的成交价较低、茹团喜支付购房款的金额、房价涨跌情况以及涉案房屋已交付茹团喜使用的事实，本院酌情调整为100000元。根据合同约定，因违约造成的损失包括追索损失产生的律师费等，茹团喜已提交《民事委托代理合同》及发票证明其实际支付情况，其要求叶虾、黄小丽赔偿其律师代理费20000元符合合同约定，本院予以支持。被告叶虾、黄小丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告茹团喜与被告叶虾、黄小丽于2018年6月18日签订的《二手房买卖协议》于2019年5月19日解除；二、被告叶虾、黄小丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告茹团喜返还购房款200000元；三、被告叶虾、黄小丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告茹团喜支付违约金100000元；四、被告叶虾、黄小丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告茹团喜赔偿律师代理费20000元；五、驳回原告茹团喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告茹团喜负担1810元，被告叶虾、黄小丽负担5790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  段纯惠人民陪审员  李汉清二〇一九年九月四日书 记 员  刘 赟