上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19851号原告：上海上工物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梅喜连，执行董事。委托诉讼代理人：黄一，上海市新闵律师事务所律师。被告：李凤秀，女，1954年7月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沈亮，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海上工物业发展有限公司(以下简称上工物业)与被告李凤秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。上工物业的委托诉讼代理人黄一、被告李凤秀的委托诉讼代理人沈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上工物业向本院提出诉讼请求：判令李凤秀支付原告上海市徐汇区虹梅路XXX弄XXX号XXX室2017年5月至2018年12月物业服务费3,650.80元(其中2017年5月至12月是补差0.85元/月·每平方米)。事实与理由：李凤秀系上海市徐汇区虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一。2017年原告与徐汇区永兆豪庭业主大会订立《永兆豪庭物业服务合同》，2017年5月1日原告进驻永兆豪庭小区并提供物业服务，合同约定服务期限为2017年5月1日至2019年4月30日，收费标准住宅1.85元/月·每平方米；商铺3.00元/月·每平方米。但是被告拖欠2017年5月至2018年12月物业管理费。期间被告以种种理由拒绝按照1.85元/月·每平方米标准支付物业管理费，原告多次催讨未果。综上，原告认为被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故依法诉诸贵院，恳请支持原告诉请。补充说明2017年5月至12月是补交差额0.85元/月·每平方米。李凤秀答辩称：原告是在2017年5月进驻永兆豪庭小区的，早在原告没来之前，被告按照1.00元/月·每平方米标准已经支付了2017年全年物业费给“佳信物业”；对于2018年未付的，同意按照1.00元的标准支付物业费，但2017年5月至12月不同意补差价。根据动迁户的历史沿革，被告一直是按照1.00元标准支付物业费的，原告进驻小区，应该知晓小区分动迁房与商品房不同标准支付物业费，被告始终愿意按照1.00元标准支付物业费。上工物业出示了下列证据：1、《物业服务合同》，证明原告是物业服务企业，合同期限是2017年5月1日至2019年4月30日。2、房地产登记簿，证明被告是房屋产权人之一、房屋面积。李凤秀质证：证据1不予认可，业主从来没有看到过该合同。证据2无异议。李凤秀举证：1、《商品房认购协议》，2、《农村宅基地使用权证》，证明被告房屋系动迁房。3、物业费发票两张，证明被告一直以1.00元标准支付物业费，而且费用交到了2017年底。4、《关于永兆豪庭小区动迁居民物业管理矛盾协调意见》，证明被告支付标准是1.00元，0.85元由开发商补贴。5、小区选聘物业的表决公告，涉案业主根本不知道这个情况，向业委会要求了解选聘情况，证明选聘物业时未提供有效选票情况。6、关于永兆小区物业选聘一事反馈意见，动迁户反对物业公司1.85元的收费标准，此次选聘的物业是按1.85元收取，业主明确反对此次选聘物业。7、非动迁户物业收费收据，证明之前商品房物业一直是1.85元。上工物业质证：证据1、2真实性无异议，与本案无关。证据3无法确认，与本案无关。证据4无异议，说明被告知道对我司物业收费标准是了解的。证据5真实性无异议，反证说明选聘流程合法。证据6真实性无法确认，且与本案无关。证据7真实性无法确认，但是本小区收费标准是1.85元，所以被告的缴费标准也是相同的。李凤秀提供两位证人出庭作证。证人王某某陈述：证人是业委会付主任，上工物业进入小区前，知道商品房1.85元、动迁房1.00元标准，介绍人跟原告说过，口头是同意动迁房按1.00元收费的，原告口头说可以做得下来。签合同时证人不在，但是后来合同定下来是1.85元。证人凌某某陈述：证人是业委会成员，但是开会不叫我。证人要证明原告非法进驻小区。我们动迁户一直是按1.00元标准支付物业费，街道也承诺的。原告进驻小区，我们业委会跟物业经理说过，动迁户按1.00元标准收，商品房是1.85元收，原告物业经理答应的。他们开会不让我参加，我不知道他们按什么标准签订的合同。“街道”承诺的，如果要改变收费标准要协调的。对物业公司要求成承受动迁房是1.00元标准支付才能进小区提供服务。现在“街道”说开发商叫来的物业公司我们可以帮业主协调，你们业委会自己找来的物业公司，我们“街道”不管。上工物业质证：原告从来未承诺动迁户收费标准为1.00元。对证人1的证言是传闻证据，不是他本人亲耳听到的，相关言论是他听说的，证言没有证明力。证人1也证明合同是通过合法形式签订的，业主也收到过选票，但是自己放弃投票，证明小区物业合同是合法的。证人2与商品房和商铺业主代表有矛盾，也没有在履行业主代表的职责，证人2因为与商铺、商品房代表之间的利益关系，所以陈述是无效的，而且他也没有参与物业选聘工作，证言没有任何证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李凤秀系上海市徐汇区虹梅路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人之一。2017年上工物业与上海市徐汇区永兆豪庭业主大会签订《物业服务合同》一份，服务期限自2017年5月1日至2019年4月30日止。根据物业服务合同约定，该小区住宅按1.85元/月·每平方米的标准收取物业服务费。自2017年5月至2018年12月上工物业未收到李凤秀上述房屋物业服务费。李凤秀房屋建筑面积125.87平方米，按1.85元/月·每平方米的标准，每月应支付物业费232.85元。2017年1月至12月按1.00元标准已支付给上一家物业公司，2018年未支付物业费。审理中，上工物业撤回要求李凤秀支付违约金的诉讼请求。本院认为，上工物业与徐汇区永兆豪庭业主大会签订的《物业服务合同》，在未被法院或其他有权机构推翻或撤销之前是有效合同，效力及于全体相关业主等，双方应予履行。被告的举证及证人证言对本案没有关联或关联不大。合同明确住宅收费标准为1.85元/月·每平方米，并未区分动迁房与商品房。被告不能将上届物业收费标准强加到现在物业公司上，原告收费，被告付费一切应以合同为准。如果被告认为选聘物业公司、物业费定价等，程序不合法，可以通过其他合法途经解决，不是本案处理范围。上工物业要求李凤秀按合同1.85元/月·每平方米已付的补差价，未给付的支付全部欠费的诉讼请求，符合合同及法律规定，应予支持。上工物业撤回违约金的请求，与法不悖，可以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：李凤秀应于本判决生效之日起十日内给付上海上工物业发展有限公司上海市徐汇区虹梅路XXX弄XXX号XXX室2017年5月至2018年12月物业服务费3,650.80元(其中2017年5月至12月每月补差价106.98元计8个月)。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李凤秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高平二〇一九年九月二十五日书记员  周均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；......