四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初4657号 原告（反诉被告）：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王韬，男，汉族，1983年6月4日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：王俊文，男，汉族，1947年9月9日生，系王韬之父。 原告成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇公司）与被告王韬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案；其后，被告王韬于2019年8月10日提出反诉，本院同日依法受理。本案依法由审判员钟海英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告明宇公司的诉讼代理人廖茂元、被告王韬的诉讼代理人王俊文到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。 原告明宇公司提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费、生活垃圾处置费共计7846.54元，并自2012年1月1日起按每日3‰支付违约金至实际付清之日止；2.由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告系顺庆区文峰街二段87号明宇·帝壹家小区24幢2单元2层1号业主，其房屋系多层住宅，面积139.11㎡，其自2012年1月1日起至2019年6月30日止未按合同约定交纳物业管理服务费7261.54元（0.58元/㎡/月）、生活垃圾处置费585元（6.5元/月）。依据前期物业服务协议约定，被告逾期未交纳物业管理费的，应按每日3‰支付违约金。原告多次催收，被告一直未履行给付义务。 被告王韬辩称，没有缴纳物业管理服务费是事实，被告2009年入住小区进行装修，花3000元做了防护栏，原告不让安装，也未赔偿；后来，家里被盗，被告要求物业公司赔偿，物业公司一直未回复，因此才没有缴纳物业服务费，请求驳回原告的违约金请求。 被告反诉提出如下请求：1.判令反诉被告明宇公司赔偿反诉原告被盗所受财产损失54000元（被盗金耳环一对、金项链一条、铂金戒指一枚、水晶石一块、银项链一条）；2.判令反诉被告与反诉原告签订物业管理合同；3.判令反诉被告赔偿反诉原告防护栏安装损失3000元；4.判令反诉被告维修小区内所有健身器材；5.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年10月，反诉原告购买了案涉房屋，后于次年5月接房后进行了装修；因考虑房屋处于二层易被盗，遂制作安装防护栏，但当对制作的防护栏进行安装时，反诉被告工作人员禁止反诉原告安装，造成反诉原告人工费、材料费损失3000元。反诉原告入住后，2012年8月12日10时，反诉原告家中被盗，当即通知了反诉被告，反诉被告派2名员工察看了现场，告知反诉原告报案处理，反诉原告报案后，公安机关勘验了现场，对被盗物品进行了验证，被盗物品价值54000元；小区同时还有三户被盗。嗣后，反诉原告多次找反诉被告协商赔偿事宜，反诉被告先同意赔偿，后又以待公安机关抓到小偷后再处理为由拒赔，多次协商无果，反诉原告才未再支付物业管理费。反诉被告拒不提供其工商执照及物管资格证书，也不与全体业主签订物业管理合同，造成责、权、利缺失，管理混乱，业主人身及财产安全得不到保障，请求判令反诉被告与业主签订《物业管理合同》。 反诉被告明宇公司辩称，反诉原告主张的是侵权之诉，而原告主张的给付之诉，两诉不是同一法律关系，诉请之间也不具有因果关系，本诉与反诉请求没有事实关联，应驳回反诉。反诉原告的请求没有法律依据，且反诉原告已向公安机关报案，被盗案属刑事案件处理范围，反诉原告主张的丢失财物及价值无法确定，即便被盗属实，也应向违法人追偿，而非由物业公司承担责任，物管公司对反诉原告的财物没有保管义务；反诉原告安装防护栏是自身行为，反诉被告没有阻止反诉原告安装防护栏，原告已经与业主签订了前期物业服务协议，小区业主委员会尚未成立，不应再签订合同，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告明宇公司提交了以下证据：1.原告的营业执照、准予变更通知书及被告身份信息；2.物业服务协议；3.照片2张。 被告王韬提交了接处警登记表一份。 经双方当事人当庭质证，本院对双方无异议的营业执照、身份信息、照片及接处警登记表予以认定并在卷佐证。至于被告提出异议的物业服务协议，被告虽对真实性不认可，但并未提交证据予以反驳，本院对其提出的异议不予采纳，对物业服务协议予以认定。 根据当事双方的当庭陈述及认定的前述证据，本院确认如下事实： 被告王韬确认其系顺庆区文峰街二段87号“明宇·帝壹家”24幢2单元2层1号业主，其房屋系多层住宅，面积为139.8㎡。 2009年3月5日，南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）作为乙方与被告王韬（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议载明物业服务内容包括以下“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序的管理；6.公共秩序的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料的管理；9.其它法律法规规定的事项”，其中关于公共秩序项目具体约定为“1.小区值勤；2.对重点区域、重点部位巡查，并实施监控；……对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理”，保洁服务项目具体约定为“1.设置垃圾桶……小区道路、广场、停车场、绿地等及时清扫，……”，绿化养护管理项目具体内容为“绿化养护日常管理、草坪生长良好、补栽补种……施肥、松土，喷洒药物，预防病虫害”。协议约定物业服务费用收费标准为：多层住宅0.60元/㎡/月；约定物业服务费按半年一次交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前5日内履行交纳义务。 2012年8月12日晚19时零分至21时30分期间，被告王韬家中被盗，公安机关接处警登记表中载明被盗物品有：金耳环一对、金项链一条、铂金戒指一枚、水晶石一块、银项链一条。被告家中被盗后，遂与宇豪公司协商赔偿事宜，因双方协商无果，被告遂未再交纳当期及之后物业管理服务费。本院在审理原告与补凤梅物业服务合同纠纷一案时，查明原告在物业服务过程中，对案涉小区道路上落叶未及时清扫，绿化中的花草未及时修剪，绿地中杂草较多，台阶破损未维修。 2013年8月16日，宇豪公司名称变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司。2015年8月25日，成都明宇豪雅物业服务有限公司名称又变更为成都明宇环球商业管理有限公司（即明宇公司）。2015年4月1日，成都明宇豪雅物业服务有限公司向被告王韬发出了催缴物业服务费的缴费通知书；2017年3月20日和2018年10月15日，明宇公司两次向被告发出催缴物业服务费的缴费通知书。 还查明，案涉小区至今未成立业主委员会。 本院认为，被告王韬提出的反诉请求虽是要求反诉被告明宇公司赔偿被盗所致财产损失，但其请求实是基于物业服务协议而提出，其所诉属于合同之诉，并非侵权之诉，本诉与反诉属于同一法律关系，被告王韬提出的反诉目的在于吞并原告的本诉，其反诉符合受理条件，原告提出的反诉不应受理的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。 宇豪公司仅是将名称变更为了明宇公司，宇豪公司的权利义务由明宇公司继受，该变更并不影响明宇公司继续履行物业服务协议；被告王韬作为“明宇·帝壹家”小区的业主，与宇豪公司签订了物业服务协议，接受了原告明宇公司提供的物业服务，即应当支付物业服务费用；原告要求被告缴纳物业服务费的请求符合法律规定，本院对此请求予以支持；被告虽对前期物业服务协议不予认可，但被告事实上也接受了原告提供的物业管理服务，基于此事实，被告也应支付相应的物业服务费。被告王韬对原告明宇提出反诉要求赔偿，其实质就是对原告明宇公司提出了原告履行物业服务义务不到位的抗辩；在双方签订的物业服务协议中，约定的原告合同义务包括“小区值勤，对重点区域、重点部位巡查并实施监控”等，但2012年8月12日晚，被告家中被盗，并因此遭受了财产损失，该事件表明原告履行公共秩序管理不到位，服务存在瑕疵，应相应减少物业服务费用；综合原告提供的保洁服务、绿化养护管理服务中存在的服务瑕疵等情况考虑，本院认为物业服务费用减少20%较为适宜。至于原告主张的逾期交费违约金，由于原告本身履行合同义务不完全符合合同约定，服务存在瑕疵，导致被告逾期交纳物业服务费用，其责任在于原告，故本院对原告主张的逾期缴费违约金不予支持。被告王韬自2012年1月1日起即未缴纳物业服务费用，根据约定缴费标准及被告房屋面积，被告每月应缴纳物业服务费为83.88元，原告按139.11㎡和0.58元/㎡/月主张该费用，本院予以准许，截止原告主张的2019年6月30日止，被告未缴费期间共计90个月，被告未缴纳费用为7261.20元，减少费用后，被告应缴纳物业服务费为5808.96元（7261.20元×20％）。至于原告主张的生活垃圾处理费585元，因该项费用系经物价部门核准的由环卫部门收取的生活垃圾处理费用，原告仅系代收，该项费用并不属于物业服务费，因此该项费用不予减少；被告应缴纳该项费用为585元（6.5元/户/月×90个月）。 至于反诉原告王韬提出的反诉请求，本院认为反诉被告明宇公司虽对小区公共秩序具有管理责任，但其安全防护方面的责任是有限度的，而非无限的，故反诉原告家中被盗的责任不能全部归责于反诉被告，反诉被告只承担与其权利相应的义务；反诉原告家中被盗虽属实，但接处警登记表中仅载明了被盗物品，无法确定其价值，反诉原告也未提交其他证据证明其价值，其主张的赔偿金额缺乏事实依据；故本院对反诉原告提出的赔偿被盗物品损失54000元的请求不予支持。至于反诉原告提出的赔偿防护栏损失3000元，反诉原告既未提交证明其存在该项损失，也未提交证据证明其损失系反诉被告所致，其该项请求没有事实依据，本院不予支持。至于反诉原告提出的由反诉被告维修小区内所有健身器材的请求，反诉原告也未举证证明小区内存有何种健身器材，也未证明是否存在损坏，其该请求没有事实依据，本院不予支持。至于反诉原告提出的要求反诉被告与小区业主委员会签订物业管理合同的请求，由于该小区至今未能成立业主委员会，而签订合同是双方行为，仅有反诉被告一方是无法完成合同签订的，反诉原告的该请求事实上无法完成，故本院对其该请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告王韬于本判决生效之日起十五日支付原告成都明宇环球商业管理有限公司物业服务费5808.96元、生活垃圾处置费585元； 二、驳回反诉原告王韬的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元由原告成都明宇环球商业管理有限公司负担、反诉案件受理费612.50元由被告王韬负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇一九年九月五日 书记员  徐紫薇