广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7130号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司，住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林叶颜，女，1984年2月18日出生，汉族，系该司员工。被告：李善辉，男，1948年12月30日出生，壮族，户籍住址广东省广州市，被告：杨永勤，女，1952年1月22出生，汉族，户籍住址广东省广州市，被告：李琳，女，1980年9月30日出生，壮族，户籍住址广东省广州市，原告广州市白云区金满实业发展有限公司（以下简称“金满公司”）与被告李善辉、杨永勤、李琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金满公司的委托诉讼代理人林叶颜到庭参加了诉讼。被告李善辉、杨永勤、李琳因下落不明，经本院公告送达起诉状及证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告金满公司诉称：位于广州市白云区XXX的“XXX园”是原告与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“XXX园”的房屋作了充分了解后，于2001年6月10日向原告购买“XXX园”XXX房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用并对原告所居住的小区进行了物业管理。但被告分别自2005年8月开始拒交电费、水费，2004年7月开始拒缴管理费。除此之外，包括被告在内的小区业主自2005年8月起就开始拒交水电费用，截止至2007年2月期间，原告己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由原告先向供电部门支付，同时原告可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，原告也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故原告依法享有该损失追偿权。为此原告向法院提起诉讼，请求判决：一、被告立即付清原告垫付的电费4413.96元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；二、被告立即支付水费651.1元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；三、被告向原告支付物业管理费2089.3元及按照银行同期逾期贷款利率标准向原告支付自2007年5月10日的逾期付款利息（逾期付款利息计算至被告付清款项之日止，逾期利息最高以欠付本金为限）；四、诉讼费用由被告承担。三被告无答辩。经审理查明：根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是金满公司于1996年以“集资房”形式投资兴建，之后金满公司（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“XXX园”，丙方负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。2007年3月8日及同年8月14日，金满公司就“XXX园”、“XX苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费分别向广州市自来水公司荔湾供水管理所发及广州市白云供电局西郊供电所出具《要求停止供水申请》《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，金满公司与小区业主发生矛盾冲突，金满公司撤出了该小区的物业管理。金满公司垫付小区住户水费至2007年3月。2007年2月7日发的穗规[2007]188号《关于查处“XXX园”违法建设的通告》的文件中及2009年6月29日广州市城市规划局对苏叠华等12名XXX园、XX苑业主做出的《关于“XXX园”、“XX苑”集资房项目是否违法建设问题的复函》中均确认了“XXX园”集资房建设项目2幢9层（自编号A、B座和C、D、E座）、1幢10层（自编号K、F、G、H、J、M座）是违法建筑，广州市城市规划局于2005年7月19日依法以《关于撤销建设用地规划许可证的决定》（穗规[2005]868号）撤销了其《建设用地规划许可证》（穗规地集证字[2000]第22号），于2005年9月16日，白云区规划分局依法以《关于撤销建设工程规划许可证的决定》（穗云规[2005]167号）撤销了其《建设工程规划许可证》（[2000集]穗城规（云）建字第14号），于2007年2月6日，作出了《违法建设行政处罚决定书》（穗规决[2007]257号），对违法建设单位及施工单位金满公司处以罚款1553万元（金满公司已在法定期限内缴纳了全部罚款），金满公司不服行政处罚决定，在缴纳罚款后分别向越秀区法院、市中级人民法院提起行政诉讼，经上述两级人民法院一审、二审判决均驳回了金满公司的诉讼请求，维持了规划部门的处罚决定。目前，“XXX园”行政诉讼案已结案。上述行政处罚决定作出后，违法建筑物（2幢9层、1幢10层商住楼）保留使用，不影响“XXX园”各业主已依法取得的原房地产权，也不影响其正常使用。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告金满公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告金满公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上债务承担连带清偿责任。”原告称其已依据上述调解书于2011年11月8日前全部履行完毕调解书的付款义务。2001年6月10日，被告李善辉、杨永勤、李琳与案外人广州市石井建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李善辉、杨永勤、李琳向其购买广州市白云区XXX第XXX房（现在地址为广州市白云区XXX房，以下称涉案房屋），建筑面积为117.86平方米、套内建筑面积107.38平方米。2001年11月27日，原告和被告杨永勤签订《XXX园收楼书》，确认原告于2001年10月27日将涉案房屋交付给被告使用，同时该物业管理费由2001年11月1日起计算（预交一年）按时交给物业部。合同签订后，原告将房屋交付给三被告并对原告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。三被告按照0.65元/度和1.68元/吨的标准向原告交纳了2004年9月至2005年7月的水电费；按照58.93元/月的标准交纳了2004年1月至2004年6月的物业管理费。本案中，原告主张2005年8月至2007年12月代缴的电费，每度电0.61元，其中2005年8月到2007年4月用电度数按照实际抄表度数计算，2007年5月到2007年12月用电度数根据2006年5月到2007年4月的平均数估算；主张2005年8月到2007年3月的水费，每月用水量根据前一年的平均数估算，其中2005年8月至2005年12月期间每吨水（包括污水处理费）按1.6元计算，2006年1月至2007年3月期间每吨水（包括污水处理费）按2.02元计算；主张2004年7月到2007年4月的物业管理费，按照每月61.45元（122.9平方米×0.5元/平方米）计算。庭审中，原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。另原告自2009年、2011年、2015年、2017年各向三被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书。另，根据原告提交的涉案房屋查册表显示，涉案房屋登记建筑面积为122.9865平方米，套内面积为105.63平方米，现在产权人人为周翠红和黄伟雄，两人于2018年购买。原告称涉案房屋产权人一直是李善辉、杨永勤、李琳，于2018年5月转售他人，在2011年11月之前一直有三被告居住。以上事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、民事调解书、不动产查册表、收据、发票、费用计算明细表、原告自行记录的电费、水费用量明细、快递单及投递情况及双方当事人的陈述等证据证明。本院认为：“XXX园”虽然系违法建设，但相关部门已确认该违法建设行为不影响“XXX园”业主的依法取得的原房地产权，不影响其正常使用，李善辉、杨永勤、李琳理应交纳相应水电费及物业费。根据金满公司提交的水、电费发票及已生效的民事调解书，金满公司确缴纳了“XXX园”2005年8月至2007年12月的电费及2005年8月至2007年3月的水费，李善辉、杨永勤、李琳应对金满公司垫付的水、电费如数清偿。金满公司提交了其自行记录的用水用电记录拟证实李善辉、杨永勤、李琳的用水用电量，在李善辉、杨永勤、李琳无提供证据证明实际用水用电量或者实际发生用水用电量低于金满公司主张的情况下，考虑涉案小区实际情况，金满公司主张用水量按其按2004年8月至2005年7月的平均数估算，本院予以采纳，故2005年8月至2007年3月，李善辉、杨永勤、李琳应支付水费合计651.1元；金满公司主张用电量自2005年8月至2007年4月按其实际抄表度数计算，2007年5月至2007年12月按2006年5月至2007年4月一年平均数即每月258度计算合理，本院予以采纳，故李善辉、杨永勤、李琳应支付电费合计4413.96元。另，李善辉、杨永勤、李琳未到庭提供证据证实其有缴纳2004年7月至2007年4月期间的物业管理费，故应承担向原告缴纳该期间物业管理费2089.3元的责任。关于水电费及物业管理费的逾期付款利息、本院认为，该利息属于金满公司的损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，金满公司主张按中国人民银行同期贷款利率计算合法合理。金满公司称其依照（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书内容于2011年11月8日前全部履行完毕付款义务，故逾期支付电费的利息起算时间自2011年11月9日起算，金满公司于2007年5月9日撤出“金满家园”小区，故逾期支付水费、物业管理费的利息从2007年5月10日起算。本院认为上述主张合理，本院予以采纳。被告李善辉、杨永勤、李琳因下落不明，经本院公告送达起诉状及证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李善辉、杨永勤、李琳于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年12月的电费4413.96元及逾期利息（利息以4413.96元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2011年11月9日起计算至付清之日止，支付利息金额以4413.96元为限）；二、被告李善辉、杨永勤、李琳于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年8月至2007年3月的水费651.1元及逾期利息（利息以651.1元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，支付利息金额以651.1元为限）；三、被告李善辉、杨永勤、李琳于本判决生效之日起五日内，向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2004年7月至2007年4月的物业管理费2089.3元及逾期利息（利息以2089.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2007年5月10日起计算至付清之日止，支付利息金额以2089.3元为限）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李善辉、杨永勤、李琳负担，并由被告李善辉、杨永勤、李琳于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区金满实业发展有限公司直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  付银霞人民陪审员  钟钜仪二〇一九年九月三日书 记 员  陈月明