广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初3号 原告（反诉被告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。 法定代表人：冯绵忠，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：陈芳（反诉原告），女，1978年5月20日出生，彝族，户籍地四川省资阳市雁江区。住北海市海城区。 委托诉讼代理人：仝乐，北京市京师（郑州）律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市北部湾西路27号。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行员工。 原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司与被告（反诉原告）陈芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日作出（2018）桂0503民初53号民事判决，被告（反诉原告）陈芳不服向北海市中级人民法院提出上诉，北海市中级人民法院于2018年11月6日作出（2018）桂05民终809号民事裁定，撤销本院（2018）桂0503民初53号民事判决，发回重审。本院于2019年1月2日立案后，依法另行组成合议庭，依法通知第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）参加本案诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘贵达、张凡，被告（反诉原告）陈芳及其委托诉讼代理人仝乐、第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市逢时实业开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方分别于2016年11月27日、2016年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、归还原告因被告没有偿还银行按揭贷款而由原告垫付给原告的款项共计19863.2元及支付违约金约2500元共计22363.2元（违约金自2017年10月16日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；三、判令被告支付原告律师费用4300元；四、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201612230539）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；五、请求法院判令被告支付原告违约金124236元。事实和理由：2016年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东。该房总价为621181元。以贷款的方式支付：首付1万元、余款206181元于银行放款后10个月内付清。同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限进行约定，规定逾期付款的，应按未付房款的日万分之十支付违约金。双方还约定，若因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项；否则每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。合同签订后，原告于2016年12月23日办理了商品房买卖合同备案手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢1单元28层03号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告手续。由于被告方面的原因，被告没有按合同约定的期限向原告支付房款。至起诉之日，被告仅支付了原告1万元首付款及银行按揭款。2017年1月17日，银行向被告放款，现双方约定被告付清欠款的期限已经届满，但被告没有依约支付相应的款项，已构成严重违约。2017年10月至2017年11月，原告为被告因没有还银行按揭款而垫付了2325.58元。2016年12月23日，原告通过发催款函的方式要求被告支付尚欠的房款，但被告没有支付。被告又因违约，现第三人多次从原告的保证金帐户划扣了被告所欠银行按揭贷款，被告至今没有偿还原告。为此向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）陈芳辩称：不认可原告诉求，原告诉求一与事实不符，原告已经向被告支付足额首付款，并按照合同约定履行所有合同义务。双方签订的合同合法有效，经过房管局备案登记，双方应诚信履行。被告没有按照约定归还按揭贷款，是因为原告不按约定交付房屋给被告而引起，过错在于原告。综上请求法院驳回原告诉求。 第三人工行云南路支行述称：被告是通过第三人按揭买房，要解除备案登记首先要偿还我行的贷款，涉及争议焦点与第三人无关。 反诉原告陈芳向本院提出反诉请求：一、确认反诉被告于2017年1月12日代反诉原告所签订的《商品房买卖合同》（预售）和《商品房买卖合同补充协议》合法有效（除合同中第二十条的第三项以及《补充协议》中的第三条外）；二、判令反诉被告继续履行上述合同，向反诉原告交付位于广东，并按合同约定协助反诉原告办理不动产权登记证；三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金28109元（以604505元为基数，按日万分之一计算，从2016年12月31日起算，暂计至2018年4月10日，以后另计至反诉被告交付房屋之日止）。事实和理由：2016年12月23日，反诉被告将案涉房屋的《商品房买卖合同（预售）》交到北海市房地产交易中心，为案涉房屋办理备案登记手续。合同上的签字虽非反诉原告所签，但经反诉原告追认后，此合同为双方签订的合法有效的合同。根据该合同的约定，反诉原告已向反诉被告支付了首付款199505元，余款向银行申请按揭贷款。双方还约定反诉被告应在2016年12月30日前向反诉原告交付房屋，并为反诉原告办理不动产权证。然而，反诉原告支付了首付款并成功办理银行按揭手续后，反诉被告以反诉原告未支付首付款为由，拒绝向反诉原告交房。反诉原告认为，反诉被告的行为已经构成违约，严重侵害反诉原告的合法权益，请求法院支付反诉原告的反诉请求。 反诉被告北海市逢时实业开发有限公司辩称：1、对合同的有效无异议；2、要求继续履行合同及要求支付办证没有任何事实法律依据；3、要求支付违约金没有事实依据；4、要求原告承担诉讼费用无事实法律依据。本案被告没有按双方约定期限交付房款，多次违约，被告反诉无事实法律依据，依法应予以驳回。 原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司为其主张及辩解提供的证据有： 证据一：2016年11月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告之间存在合同关系的事实； 证据二：《收款收据》，证明被告向原告交纳房款的情况； 证据三：《个人借款凭证》、银行回单，证明被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款的情况； 证据四：《催款通知》、EMS回单，证明原告发律师函向被告催收购房余款206181元的情况； 证据五：《委托代理合同》、发票，证明原告因诉讼支出律师费的情况； 证据六：《借款合同书》，证明被告因买房需要向原告借款；双方约定被告还款的金额、时间与原告提交的《商品房买卖合同（预售）》的金额、时间一致的事实； 证据七：《购房情况说明》，证明被告仍余两期购房首付款没有支付。 证据八：商品房买卖合同（预售），证明双方签订备案合同的情况； 证据九：预售合同登记备案证明，证明交易的房屋已进行预售登记的事实； 证据十：银行凭证，证明原告为被告垫付银行按揭还款的情况； 证据十一：不动产登记证明，证明涉案房屋办理抵押、买卖预告登记的情况。 被告（反诉原告）陈芳为其辩解及反诉提供的证据有： 证据1：2016年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》,证明反诉被告代反诉原告签订了该合同，反诉原告已追认，该合同合法有效且已在北海市房地产交易中心备案； 证据2：《收款收据》、中国工商银行刷卡存根，证明反诉原告按约向反诉被告支付购房首付款199505元的事实； 证据3：《房屋租赁合同》、《现金收入证明单》，证明反诉原告因反诉被告未按约交房而另租房屋所造成的损失共计20000元，但反诉原告只要求赔偿16000元； 证据4：《民事判决书》（2017）桂05民终1281号，证明北海市中级人民法院在同类案件中认可在北海市房地产交易中心备案的《商品房买卖合同（预售）》的事实。 第三人工行云南路支行对其陈述未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年11月27日，原、被告双方签订了一份（合同编号：2-1-2803）《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人（被告）向出卖人（原告）购买位于广东，该房屋建筑面积83.38平方米，房屋单价为7450元/㎡，总价款621181元；被告以贷款方式付款，应于X年X月X日前支付首期房价款1万元、余款206181元于银行放款后10个月内付清，余款405000元向贷款机构申请贷款支付；被告逾期付款的，逾期超过10日原告有权解除合同；原告不解除合同的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之一违约金；原告应当在2016年12月30日前向被告交付符合交付条件并经验收合格的该商品房，逾期交付超过180日后，被告有权解除合同，被告继续履行合同的，原告按日计算向被告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一：《商品房买卖合同补充协议》补充约定：被告在签订合同的当日，一次性付清该商品房的首付款10000元，余款206181元于放款后10个月内付清，其余房款405000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项，否则自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。合同签订当日，被告陈芳向原告支付1万元定金即合同首付款，原告出具《收款收据》。 2016年11月27日，原告出具了一份《购房情况说明》，载明：陈芳业主，您购买的逢时海景广场2栋1单2803号房为毛坯房，总房款621181元，该房为银行按揭贷款，首付款216181元整，银行按揭405000元整，现已付款10000元整，余首付款分10个月内付清，具体为银行放款当日起算，6个月内买受人付清房款人民币98090元，银行放款当日起算，10个月内买受人付清房款人民币108091元；业主付清全部房款办理产权证；双方以签订的《商品房买卖合同》条款以及开发商出具的收款收据和发票为准；除此《商品房买卖合同》条款以外开发商无任何返现、反利、返租等活动；以上情况业主已知属实等内容。被告陈芳在《购房情况说明》签名并捺手印。同日，原、被告双方还签订了一份《借款合同书》，主要内容：被告购买位于广东；该商品房单价为7450元/㎡，总价款621181元；原告于2016年11月27日借款206181元给被告，被告应于银行放款当日起算，6个月内付清房款98090元，10个月内付清房款108091元。2016年11月29日、11月30日，原、被告双方以“走账”方式，即原告用自己的钱打进被告的银行账户，再以被告名义支付给原告，由此完成被告支付199505元购房首付款的流程，原告于当日分别出具《收款收据》，确认收到被告房款50000元和149505元。 2016年12月23日，为办理按揭贷款及合同备案需要，原告代被告以双方各自名义签订了一份（合同编号：YS00045866）《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一），该份合同及附件十一，除了商品房单价由7450元/㎡改为7250元/㎡，总价款621181元变为604505元，首付款由216181元变为199505元，第一份合同首付款分期支付，第二份合同首付款一次付清外，其余内容基本相同。庭审时，被告当庭追认该份备案合同，并要求继续履行该合同。 2016年12月24日，原、被告双方办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00045866，登记编号：201612230639]，《北海市商品房预售合同登记备案证明》载明房屋坐落广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢1单元2803号，建筑面积83.38平方米，总价604505元，合同签订日期2016年12月23日11时16分。 2017年1月17日，被告取得了中国工商银行北海市云南路支行的按揭贷款405000元，银行根据约定将该款项付至原告账户。之后，截止2017年11月24日，被告没有按时分期偿还银行贷款，为此，原告作为担保人代被告偿还银行的贷款项共计2325.58元。 2017年11月29日，原告通过快递向被告发出了《催款通知》，催促被告在收到通知之日后7日内付清余房款206181元，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，将被告购买的商品房另行出售给他人，并按合同约定追究被告的违约责任。 2017年12月11日，原告（反诉被告）（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达、李昌林（实习人员）律师为本案的第一审代理人；同日，京园（北海）律师事务所向原告（反诉被告）出具上述律师代理费4300元的《广西增值税普通发票》。 另查明，2016年3月25日，陈芳与案外人杨宏全签订了一份《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为2016年3月25日至2018年3月25日止，房屋每月租金1000元。 本院认为，结合诉辩双方的意见，争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效,双方实际履行的是哪一份合同;二、被告（反诉原告）是否支付完首付款，原告（反诉被告）请求解除合同的条件是否成就。 一、涉案《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效,双方实际履行的是哪一份合同的问题。本院认为，原告与被告于2016年11月27日签订《商品房买卖合同（预售）》、于2016年12月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，其中第二份合同系为原告为了前往不动产登记部门办理网签手续而签订。该两份合同虽然存在上述不同价款和付款方式的约定，但结合原告提交的借款证据，双方订立的真实意思的合同是首付款先交10000元，其余首付款待银行按揭贷款放款后再按约定支付。这种被称为“万元首付购房”的行为，违反了国家关于房地产市场调控政策的相关规定，具有较大的风险性，极易造成房产交易上的不稳定性和诉讼风险。本院并不鼓励购房者采取该形式与开发商签订购房协议，但从维护购房交易的稳定性出发，在本案中不宜轻易认定合同无效。据此，本院认定第一份合同是双方当事人的真实意思表示。尽管被告追认了第二份合同，但第二份合同是为了办理网签及后续的银行贷款所代签，是否构成行政管理上的违规网签以及对商业银行的不诚信贷款申请，不属于本案审查的范围，应交由相关的不动产登记部门和银行认定，并由相关人员承担因此产生的法律责任。故本院确认第一份合同为双方当事人真实意思表示，并以第一份合同为本案实体裁判的依据。 二、被告（反诉原告）是否支付完首付款，原告（反诉被告）请求解除合同的条件是否成就的问题。根据双方当事人提供的证据显示，被告分别向原告支付10000元、50000元、149505元，原告均于汇款日向被告出具了相应的《收款收据》。对于上述付款，原告主张被告实际只支付首付款10000元和贷款405000元，收到的50000元及149505元是为办理贷款进行的银行流水走账，被告没有实际支付该笔款给原告，并提交了借款合同书一份。本院认为，本案中，案涉款项进入到被告银行账户立即转给原告银行账户的行为，因无证据表明资金来源具有非法性，按照金钱属于种类物的特性，无论该款项是原告主张的依照《借款合同书》所约定的借款还是被告主张的自筹资金，被告所转出的资金已与第一份合同约定的首付款余款接近，并与第二份合同约定的首付款一致。且本案的案由为商品房预售合同纠纷，本案审理的法律关系是商品房买卖关系，借款法律关系并不是本案的审理范围，原告如认为被告未按《借款合同书》支付除10000元以外的其余首付款，应另行协商或另案诉讼解决，不宜在商品房买卖合同法律关系中同时解决借款纠纷。根据原告2016年12月23日代签的《商品房买卖合同（预售）》记载，案涉商品房的首付款为199505元，被告已提交证据证明其已向原告支付上述约定的首付款，已具备办理后续手续的条件。被告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付首付款，即便出现已付款项与第一份合同约定的金额不一致，而与第二份合同约定的首付款一致的情况，但对于该两份合同的首付款资金差额，双方当事人均有过错，且不属于被告根本违约的情形，故原告起诉解除《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据，本院不予支持。其余诉讼请求因不存在被告根本违约的情形，原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》、预售合同登记备案手续、预售商品房买卖预告登记手续没有事实依据，本院不予支持。 被告与第三人工行云南路支行签订的《借款合同》并未被解除，原告只是作为担保人代被告偿还银行的贷款项共计2325.58元。根据合同约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，应承担原告因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。被告抗辩称原告未按合同约定时间交付涉案商品房违约在先，才导致被告不按合同约定归还按揭贷款本息，本院不予采信，原告请求被告返还被第三人扣划的按揭贷款、违约金及支付律师费，符合法律规定，本院予以支持。由于被告与第三人工行云南路支行签订的按揭贷款合同尚未解除或终止，原告请求被告协助撤销商品房抵押预登记手续，没有法律依据，本院不予支持。 反诉原告（被告）已经按照买卖合同约定付清购房款，反诉被告（原告）亦应当依照合同约定向反诉原告（被告）交付房屋，并协助其办理不动产登记手续，故反诉原告反诉请求反诉被告继续履行合同、交付房屋、协助办理不动产登记证书，有事实和法律依据，本院予以支持。 由于原、被告在商品房买卖合同中，对首付款的给付问题发生争议，且双方均有过错，反诉原告请求反诉被告支付违约金，本院不予支持。 由于第三人工行云南路支行没有提起独立请求，本院只对商品房买卖合同进行处理，被告与第三人之间的抵押借款合同，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告陈芳在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司返还代付的按揭贷款2325.58元；； 二、被告陈芳在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师费4300元； 三、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告北海市逢时实业开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告陈芳交付位于广东，并按合同约定协助反诉原告陈芳办理不动产权登记证； 五、驳回反诉原告陈芳的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费10128元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担9000元，被告陈芳负担1128元；反诉案件受理费5146元，由反诉原告陈芳负担546元，由反诉被告北海市逢时实业开发有限公司负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判长  韦振静 审判员  杨 明 审判员  庞林海 二〇一九年九月二十日 书记员  谭斯匀 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。