广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13112号原告：广州联森房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：韩冬，董事长。委托诉讼代理人：张文维，系该司职员。被告：周启帮，男，1992年8月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：林秋娴、曾宪辉，均系广东启源律师事务所律师。原告广州联森房地产有限公司（以下简称“联森公司”）诉被告周启帮商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联森公司的委托诉讼代理人张文维，被告周启帮的委托诉讼代理人林秋娴、曾宪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联森公司诉称：2017年9月16日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201709185564），约定由被告以总价4155021元的价格购买原告位于天河区××街××（自××）304房的预售商品房。买卖合同签订后，被告的按揭申请因其自身原因未获银行接纳，基于此，依据补充协议第8条约定，被告应当在接到银行或原告通知后10日内一次性支付全额房款，否则，被告应承担相应的违约责任。原告多次通过口头、书面等方式敦促，要求被告按照买卖合同约定履行义务，一次性支付房款及相应违约金，被告至今仍拒绝履行买卖合同义务。原告依据买卖合同相关约定于2018年10月15日向被告签发《解除合同通知函》，依约单方解除买卖合同，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金415502元；2、被告在判决生效之日起15日内配合原告到房管部门办理编号为201709185564《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续，逾期的，每日按房价款总额0.03%（即1246.51元）计付违约金，直至办结前述解除手续之日止；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。被告周启帮答辩称：2017年6月初，被告经原告销售人员介绍，拟购买被原告出售的广州市天河区××路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府二期××街2号（11栋高层）1-××房。2017年6月5日，被告向原告提交了拟认购涉案房屋的相关资料及身份证信息，经原告确认被告名下“无住房、无逾期”，符合以按揭付款方式认购涉案房屋。2017年6月6日，原、被告双方签订《楼宇认购书》，约定总价4155021元，按照银行按揭的方式认购涉案房屋。当天，被告向原告支付了定金5万元。2017年7月20日，应原告的通知，同时基于对原告专业反馈可以办理按揭的信赖（被告在此前已将个人的有关征信情况全部告知原告），被告向原告缴纳了如下购房款项：首期余款1205021元、滞纳金22293元，专项维修基金10863元，以上金额连同定金合计1288177元。同日，被告按照原告的指引和要求签署了有关购房按揭贷款的全部手续，并提交了全部的相关资料。2017年9月16日，原告未经被告同意，明知涉案的按揭贷款可能存在不获批之风险，却罔顾被告反复强调的，如不能顺利申请贷款则要求退房的意愿，擅自单方面在广州市房屋管理系统网上签订《广州市商品房买卖合同》。2017年9月18日，原告并未告知被告已单方网签了《广州市商品房买卖合同》，当日也没有安排被告签署合同，相反却要求被告将事前已明确告知过的个人征信情况书面写下来，向其提供书面的《信用卡逾期说明》。2018年7月10日，原告在单方擅自网签合同将近一年后，在被告反复明确告知无法一次性支付房款的情况下，利用被告焦虑的心态，以再次帮助被告申请贷款，但银行审批发放按揭贷款需要购房合同原件为由，将原告已盖章的壹份纸质合同交给被告带离购房现场，事后通过电话联络诱导被告在网签合同的纸质版本上签名，且反复向被告施加压力，要求签订时间的位置留空，签署之后尽快寄回原告用于银行审批发放贷款。2018年10月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，单方陈述因被告申请的银行按揭贷款不予批复，要求解除买卖合同，并要求被告承担总房价10%的违约金。因被告事实上不存在任何的违约行为，而且目前涉案房屋价值已涨价约80万元，被告不同意承担违约金及其他费用。被告于2018年12月17日向原告回复《关于退回购房款项的函》，同意解除双方的买卖合同，要求原告退回已收取的房屋款项合计1288177元。此后，被告提出了多种解决方案，并多次与原告就退房退款事项进行沟通，但原告一直扣押被告的购房款项不予退还，导致被告的购房资金被恶意占用，错失了再次购房的机会。被告并不存在任何违约行为，不应承担房屋总价10%的违约金。具体理由如下：1、被告从未收到任何银行不同意发放贷款的通知。退一步讲，被告事前根据原告及其合作银行的要求提供了所有的相关资料并如实告知了个人征信情况，即便银行未及时向原告账号划转贷款，亦属于银行的金融放贷政策收紧所致，不能完全归咎于被告一方的责任。2、关于涉案合同无法继续履行原告存在一定过错。被告在涉案房屋的购买过程中，积极配合原告的全部流程和手续，原告在缔约合同时也明确知晓被告的购房资格、个人征信等相关情况，并根据其专业判断单方签署了涉案的网签合同，因此，合同无法继续履行原告也存在一定的过错责任。涉案合同违背被告的真实意愿，原告作为行业内具备影响力的开发商，相对从来没有任何购房经验的被告，其自身具备专业优势。在上述购房过程中，原告数次误导被告一步步草率补签了壹份违背真实意愿的购房合同。该合同的签署有别于正常的购房合同，签署该合同的用意为申请按揭贷款，因此涉案合同仅签署了壹份，而非正常购房情况下应当签署的一式五份。4、涉案合同的违约条款属于格式条款，原告通过格式文本约定的违约金标准明显高于其实际损失。目前涉案房屋的价值已涨价约80万元，原告并不存在实际的经济损失，相反，被告因被误导，已错失其他购房机会，因此受到的房屋差价损失约80万元。经审理查明：2017年6月6日，联森公司（甲方，出售方）与周启帮（乙方，认购方）签订《楼宇认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：乙方认购位于广州市天河区××路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府二期××街2号（11栋高层）1-××房（以下简称“涉案房屋”）；乙方认购房产标准售价为4196991元，乙方选择的付款方式为商业贷款，享受（总价优惠41970元/99折优惠），定金为50000元，成交楼价为4155021元；乙方选择银行按揭付款（商业贷款）的付款方式，首期楼款（含定金）2915021元，乙方须于（7天内）即2017年6月13日前向甲方支付，并签署商品房买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款1240000元，乙方须于（30天内）2017年7月6日前向甲方支付；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回等内容。同日，周启帮向联森公司支付涉案房屋定金50000元。2017年7月20日，联森公司（甲方，卖方）与周启帮（乙方，买方）签订《商品房预售合同（非网签）》（以下简称“《合同（非网签）》”），约定甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为4155021元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.2%，金额1255021元，除首期款外，剩余房款金额2900000元，须于2017年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方；（第十一条）双方同意按乙方委托甲方办理的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；附件七为本合同补充协议，甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《合同（非网签）》的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准；（第8条付款方式对买卖合同第八条的补充及修订）乙方选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续……如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期支付的则视为乙方违约，乙方应按本补充协议第9条逾期付款违约责任的约定向甲方支付违约金；乙方确认在签订本买卖合同前已充分了解国家及广州市的购房政策、银行商业贷款政策，并明确知悉国家及广州市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整；（第9条买卖合同第十条逾期付款的违约责任按如下内容执行）逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；（第19条）若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用，无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金，乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金、被强制之款项及相关税费等内容。同日，周启帮向案外人郑欣健、余玉翠、欧路斯出具《委托书》，委托上述人员为合法代理人，全权代表周启帮办理涉案房屋的下列各委托事项：在委托人已签名确认的《合同（非网签）》及相应附件内容不变的情况下，代表委托人与发展商就上述房屋签订网签版本的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应附件。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，周启帮均予以承认，每个受托人均可单独处理和执行上述事项。此委托书自委托人签署之日起生效，有效期至上述房屋网签版本的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应附件正式签署之日止。上述合同签订当日，周启帮向联森公司支付滞纳金22293元、专项维修基金10863元、首期余款1205021元。之后，联森公司（甲方/卖方）与周启帮（乙方/买方）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201709185564）（以下简称“《合同（预售）》”），约定：甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为4155021元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.2%，金额1255021元，除首期款外，剩余房款金额2900000元，须于2017年9月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国银行股份有限公司广州番禺支行等。周启帮表示该合同是联森公司在明知客观情况已发生重大变化的情况下单方擅自进行的网签，事后要求周启帮补签用于贷款审批。2018年4月13日，联森公司向周启帮发出《一次性支付剩余房款函》，内容为根据买卖合同第八条约定，周启帮应于2017年9月16日前申请办理银行按揭手续……现经银行核查，因周启帮自身原因导致银行对按揭贷款申请不予批复，请周启帮在本通知书发出之日起十日内一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款等。周启帮确认已收到该函件。2018年10月15日，联森公司向周启帮发出《解除合同通知函》，内容为因周启帮个人原因导致银行对按揭贷款不予批复，周启帮亦未能一次性支付剩余房款，现根据买卖合同附件七第9条及第19条约定，联森公司要求解除买卖合同（《广州市商品房买卖合同》，合同编号为201709185564），周启帮应支付违约金415502元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除，周启帮应自买卖合同解除之日起15日内与联森公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，周启帮应支付房价款总额千分之0.3的违约金，在办妥买卖合同解除手续后联森公司将周启帮已支付购房款（扣除违约金及相关费用）不计息退还周启帮等。周启帮确认已收到该函件。2018年12月17日，周启帮向联森公司发出《关于退回购房款项的函》，表示同意联森公司于《解除合同通知函》中提出的解除双方买卖合同的要求，但不同意承担违约金及其他费用，并要求联森公司于收到函件后五日内向其退回已支付的全部款项1288177元等。联森公司确认已收到该函件。现联森公司以周启帮未按照约定支付全部房价款及违约金等为由提起本案诉讼，要求周启帮支付违约金及配合办理网签合同的解除手续等。本案审理过程中，联森公司为证明其相关主张向本院提交如下证据：1、显示由周启帮于2017年6月5日向中国银行股份有限公司出具的《个人信用信息查询报送授权书》（内容为授权该行按照国家相关规定采集并向金融信用信息基础数据库及其他依法成立的征信机构提供本人个人信息和包括借贷信息在内的信用信息等）、周启帮身份证复印件、微信聊天记录（在“雍华府中行业务群中”联森公司工作人员发送了周启帮《个人信用信息查询报送授权书》及身份证复印件，并表示“麻烦查下征信”，得到回复“周启帮无住房，无逾期”）。经质证，周启帮对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，表示周启帮是根据联森公司的要求将其身份信息提供给了联森公司的工作人员及销售，并非是向中国银行提供。另，周启帮为证明其相关辩称，向本院提交如下证据：1、微信聊天记录（聊天双方为周启帮与“招商雍华府～周橘子”之间，对方向周启帮发送图片，图片为抬头为征信登记本的表格壹份，该表格手写如下内容“姓名为周启帮，核查银行为中行，征信结果为无住房无逾期”）；2、显示由周启帮于2017年9月18日向中国银行出具的《信用卡逾期说明》（内容为对其名下信用卡曾存在逾期情况进行说明）。经质证，联森公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，表示征信结果是周启帮向驻场银行提交了查询申请，联森公司销售只是将查询结果代为转达；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，表示是周启帮向银行单方申请的一个说明，与联森公司无关，同时也证实在网签版合同签署后，周启帮仍在办理网贷业务，不存在联森公司明知贷款不获批而引导周启帮继续履行的情形。本案在审理过程中，周启帮及联森公司均确认双方就涉案房屋签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》已解除。本院认为：周启帮与联森公司签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原、被告双方于本案审理过程中均确认《合同（预售）》、《合同（非网签）》已解除，故双方就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系已解除。关于双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属问题。周启帮作为买卖合同关系的买方，负有支付购房款的义务，而周启帮至今未能提交证据证明其已依合同约定办理完毕银行按揭手续或按照联森公司的指示一次性支付剩余购房款。周启帮称其是在联森公司明确告知其征信没有问题的情况下才签订《合同（非网签）》，后因联森公司拒绝其向非合作银行申请按揭贷款，导致其未能办妥按揭贷款。征信是否有问题及能否办理按揭贷款属于银行的审查事项，周启帮对于该常识性的事项应该明晰，并且周启帮未能提供证据证明系因联森公司拒绝其向非合作银行办理按揭贷款导致其最终未能办妥按揭贷款手续，联森公司亦表示是代为转达中国银行申请的调查记录，且没有限制周启帮向其他银行申请贷款，综上所述，周启帮因其自身问题未能依约履行合同义务，故双方房屋买卖合同关系解除的责任应归属于周启帮。关于联森公司主张周启帮支付违约金415502元的诉讼请求。如前所述，双方房屋买卖合同关系解除的责任在于周启帮，依据《合同（非网签）》、《合同（预售）》的约定，“若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金”，周启帮对此存在异议，鉴于双方当事人均未举证证明联森公司的实际损失，结合本案案情，根据公平合理原则，本院酌情将上述违约金调整为200000元。关于联森公司要求周启帮在判决生效之日起15日内配合联森公司到房管部门办理编号为201709185564《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续，逾期的，每日按房价款总额0.03%（即1246.51元）计付违约金，直至办结前述解除手续之日止的诉请，依据《合同（非网签）》、《合同（预售）》的相关约定，及双方于本案审理过程中均确认上述合同已实际解除，联森公司诉请要求周启帮于判决生效之日起15日内配合联森公司到房管部门办理编号为201709185564《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续并未超出合同约定，亦具有事实依据，本院予以照准。至于迟延办理上述手续的违约金问题，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周启帮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州联森房地产有限公司支付违约金200000元；二、被告周启帮于本判决发生法律效力之日起十五日内，配合原告广州联森房地产有限公司到房管部门办理编号为201709185564《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除手续；三、驳回原告广州联森房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7530元，由原告广州联森房地产有限公司负担3905元，由被告周启帮负担3625元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  廖雅婧人民陪审员  曹 霞二〇一九年九月十九日书 记 员  邱莉晶宋春艳