广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初374号原告：范绍宝，男，1980年8月9日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：谢杰，男，户籍住址：阳春市，由阳春市春城街道龙脊社区居民委员会推荐。被告:茂名市城镇房地产开发总公司恒泰公司，住所地：茂名市迎宾路25号。法定代表人：陈纤儒，该公司总经理。被告：罗其光，男，1983年12月18日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。原告范绍宝与被告茂名市城镇房地产开发总公司恒泰公司（以下简称茂名恒泰公司）、罗其光商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2019年4月10日作出（2019）粤1781民初374号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告范绍宝的委托诉讼代理人谢杰到庭参加诉讼，被告茂名恒泰公司经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，被告罗其光经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范绍宝向本院提出诉讼请求：1.解除范绍宝与茂名恒泰公司于2017年8月10日签订的《商品房买卖合同》和于2017年8月17日签订的《商品房买卖合同》；2.茂名恒泰公司返还购房款125000元和支付违约金6250元、测绘费720元给范绍宝；3.罗其光对茂名恒泰公司应返还的购房款125000元和应支付的违约金6250元、测绘费720元承担连带责任；4.案件受理费由茂名恒泰公司、罗其光共同负担。事实和理由：茂名恒泰公司委托罗其光销售其位于阳春市春城街道红旗路129号所有的商品房，并委托罗其光代其收取购房款和为买受人办理商品房权属转移登记手续的事宜。2017年8月，范绍宝通过朋友介绍找到罗其光购买由茂名恒泰公司开发建设的位于阳春市春城街道红旗路129号D801号房（以下简称案涉商品房）。2017年8月10日，范绍宝与罗其光达成一致意见并签订《商品房买卖合同》，主要约定范绍宝以165000元的价款购买案涉商品房；范绍宝付清首期购房款85000元后，由罗其光办理案涉商品房的权属转移登记手续，剩余购房款待范绍宝取得案涉商品房的不动产权证后通过办理银行按揭贷款方式支付等内容条款。同日，范绍宝通过银行转账方式将购房款80000元汇至罗其光的银行账户和通过微信转账的方式将购房款5000元转至罗其光的微信账户，罗其光出具了《收据》给范绍宝执存，且该《收据》上加盖有茂名恒泰公司的公章。2017年8月17日，范绍宝考虑到车辆停放问题，又与罗其光签订《商品房买卖合同》，主要约定范绍宝以40000元的价款向罗其光购买由茂名恒泰公司开发建设的位于阳春市春城街道红旗路129号117号房（实际为车库；以下简称案涉车库）。同日，范绍宝通过交付现金方式支付了购房款25000元给罗其光，罗其光出具《收据》给范绍宝执存；同日，范绍宝又通过交付现金方式支付剩余的购房款15000元给罗其光，罗其光遂在双方签订的《商品房买卖合同》第六条中书写“已付房款肆万元整”的内容。签订两份《商品房买卖合同》后，罗其光至今未将案涉商品房和案涉车库交付给范绍宝使用，并一直以各种理由推托不办理案涉商品房和案涉车库的权属转移登记至范绍宝名下的手续。范绍宝为了办理案涉商品房和案涉车库的权属转移登记手续，自行委托阳春市房地产测绘所对案涉商品房和案涉车库的基本情况进行测量，并支付了测绘费共720元。按照两份《商品房买卖合同》第九条的约定，茂名恒泰公司逾期至今仍未将案涉商品房和案涉车库交付给范绍宝使用，范绍宝有权解除两份《商品房买卖合同》，茂名恒泰公司应返还购房款125000元和支付违约金6250元、测绘费720元给范绍宝。罗其光作为茂名恒泰公司的委托代理人，全权代理茂名恒泰公司销售商品房、签订购房合同、收取购房款、为买受人办理商品房的权属转移登记手续等，掌握了茂名恒泰公司销售商品房的整个过程，其怠于履行交付案涉商品房和案涉车库以及将案涉商品房和案涉车库权属转移登记的义务，导致两份《商品房买卖合同》解除，应对茂名恒泰公司应返还的购房款125000元和应支付的违约金6250元、测绘费720元承担连带责任。茂名恒泰公司、罗其光均未作答辩。范绍宝围绕诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.身份证复印件，拟证明范绍宝的身份情况。2.身份证复印件，拟证明茂名恒泰公司法定代表人陈仟儒的身份情况和罗其光的身份情况。3.《商品房买卖合同》，拟证明范绍宝以165000元的价款向茂名恒泰公司购买案涉商品房，并约定了双方的权利义务。4.《商品房买卖合同》，拟证明范绍宝以以40000元的价款向茂名恒泰公司购买案涉车库，并约定了双方的权利义务。5.《收据》，拟证明范绍宝支付了案涉商品房的首期购房款85000元和案涉车库的价款25000元，茂名恒泰公司出具了《收据》给范绍宝执存。6.发票，拟证明范绍宝自行委托阳春市房地产测绘所分别对案涉商品房和案涉车库进行测量，并支付了测绘费共720元。7.《中国农业银行银行卡交易明细清单》，拟证明范绍宝在2017年8月10日通过银行转账汇款至罗其光银行账户的方式支付了购房款80000元。8.微信聊天内容截图，拟证明范绍宝在2017年8月10日通过微信转账至罗其光的微信账户方式支付了案涉商品房的首期购房款5000元；罗其光确认收到范绍宝支付案涉商品房的首期购房款共85000元。茂名恒泰公司、罗其光均没有到庭对范绍宝提交的证据发表质证意见，也没有向本院提交任何证据。根据当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：茂名恒泰公司是于1993年4月14日成立的内资企业法人，经营范围为房地产业务、建筑安装、室内外装修建筑材料等；2002年11月26日，茂名恒泰公司因逾期不年检被工商行政管理部门吊销营业执照。2017年8月10日，范绍宝作为买受人与茂名恒泰公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定范绍宝向茂名恒泰公司购买案涉商品房（建筑面积为106.38平方米）；总价款为165000元；首期购房款为85000元，余下购房款待办理产权证后通过银行按揭贷款方式支付；茂名恒泰公司应当在2017年10月1日前将案涉商品房交付给范绍宝使用；逾期交房超过60日后，范绍宝有权解除合同，范绍宝解除合同的，茂名恒泰公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向范绍宝支付违约金等内容条款。罗其光作为茂名恒泰公司的委托代理人在该《商品房买卖合同》上签名，且该《商品房买卖合同》上加盖了茂名恒泰公司的公章。2017年8月10日，范绍宝通过银行转账汇款至罗其光银行账户的方式支付了案涉商品房的首期购房款80000元。同日，范绍宝通过微信转账至罗其光微信账户的方式支付案涉商品房的首期购房款5000元，并由罗其光出具《收据》（编号：1185710）给范绍宝执存。该《收据》载明罗其光收到富基大厦D801房范绍宝支付的85000元，且加盖有茂名恒泰公司的公章。2017年8月17日，范绍宝、钟蕙作为买受人与茂名恒泰公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定范绍宝、钟蕙向茂名恒泰公司购买案涉车库（建筑面积为10.88平方米）；总价款为40000元；付款方式为一次性付款，已付房款40000元整；茂名恒泰公司应当在2017年10月1日前将案涉车库交付给范绍宝使用；逾期交房超过60日后，范绍宝有权解除合同，范绍宝解除合同的，茂名恒泰公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向范绍宝支付违约金等内容条款。罗其光作为茂名恒泰公司的委托代理人在该《商品房买卖合同》上签名，且该《商品房买卖合同》上加盖了茂名恒泰公司的公章。庭审中，范绍宝主张其与茂名恒泰公司签订《商品房买卖合同》当日通过交付现金方式分两笔支付了购买案涉车库的价款共40000元给罗其光，罗其光出具了《收据》给范绍宝执存，并在《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”中书写“已付房款肆万元整”的内容。范绍宝对其主张的事实提交了《商品房买卖合同》和《收据》（编号：1185711）到庭拟加以证明。该《商品房买卖合同》第六条中载明“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款。1、一次性付款，已付房款肆万元整。”该《收据》主要载明罗其光收到富基大厦范绍宝117房楼款25000元（现金），但没有加盖茂名恒泰公司的公章。庭审中，范绍宝主张其为办理案涉商品房和案涉车库的权属转移登记手续，委托阳春市房地产测绘所对案涉商品房和案涉车库进行了测量，并支出了测绘费共720元（其中案涉商品房的测绘费为400元，案涉车库的测绘费为320元）。范绍宝对其主张的事实提交了由阳春市房地产测绘所出具的2张《发票》到庭拟加以证明。该2张《发票》载明范绍宝分别支付了房地产测绘费400元、320元。庭审中，范绍宝还主张其与茂名恒泰公司签订两份《商品房买卖合同》后，茂名恒泰公司一直没有通知其接收案涉商品房和案涉车库，至今仍没有将案涉商品房和案涉车库交付给其使用，且案涉商品房和案涉车库的权属至今仍未转移登记至其名下。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。范绍宝与茂名恒泰公司自愿于2017年8月10日签订《商品房买卖合同》和于2017年8月17日签订《商品房买卖合同》，主要约定茂名恒泰公司以165000元的价款将案涉商品房和以40000元的价款将案涉车库分别销售给范绍宝等。该两份《商品房买卖合同》均是范绍宝与茂名恒泰公司的真实意思表示，内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本院依法认定范绍宝与茂名恒泰公司签订的两份《商品房买卖合同》均成立有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。范绍宝请求判令解除其与茂名恒泰公司于2017年8月10日签订的《商品房买卖合同》和于2017年8月17日签订的《商品房买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，范绍宝与茂名恒泰公司在两份《商品房买卖合同》中均约定，茂名恒泰公司应在2017年10月1日前将案涉商品房和案涉车库交付给范绍宝使用，如逾期交付超过60日的，范绍宝有权解除合同。但茂名恒泰公司在与范绍宝签订两份《商品房买卖合同》后，逾期至今仍没有将案涉商品房和案涉车库交付给范绍宝使用，双方约定的解除合同的条件已经成就，范绍宝有权解除合同。现范绍宝请求判令解除其与茂名恒泰公司签订的两份《商品房买卖合同》，符合双方的约定，理据充分，本院依法予以支持。范绍宝请求判令茂名恒泰公司返还购房款125000元和支付违约金6250元、测绘费720元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，范绍宝主张其与茂名恒泰公司签订两份《商品房买卖合同》后，支付了案涉商品房的首期购房款85000元和案涉车库的价款40000元，合共125000元给茂名恒泰公司的委托代理人罗其光，并为办理权属转移登记手续委托阳春市房地产测绘所对案涉商品房和案涉车库进行了测量而支出了测绘费共720元。范绍宝对其主张的事实提交了2张《收据》《中国农业银行银行卡交易明细清单》、微信转账记录、签订日期为2017年8月17日的《商品房买卖合同》和阳春市房地产测绘所出具的2张《发票》等证据到庭加以证明。茂名恒泰公司、罗其光对范绍宝主张的事实既没有提出反驳，也没有提交证据推翻范绍宝所提交的《收据》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《商品房买卖合同》、微信转账记录和阳春市房地产测绘所出具的2张《发票》等的真实性、合法性和关联性，应承担举证不能的不利后果。本院依法认定范绍宝已支付了案涉商品房的首期购房款85000元和案涉车库的价款40000元，合共125000元给茂名恒泰公司，并为办理权属转移登记手续委托阳春市房地产测绘所对案涉商品房和案涉车库进行测量而支出了测绘费共720元。按照范绍宝与茂名恒泰公司在两份《商品房买卖合同》第九条中“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，茂名恒泰公司应返还购房款125000元和支付违约金6250元（125000元×5%）、测绘费720元给范绍宝。范绍宝请求判令茂名恒泰公司返还购房款125000元和支付违约金6250元、测绘费720元，理据充分，本院依法予以支持。范绍宝还请求判令罗其光对茂名恒泰公司应返还的购房款125000元和应支付的违约金6250元、测绘费720元承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，范绍宝是与茂名恒泰公司签订两份《商品房买卖合同》，罗其光仅是作为茂名恒泰公司的委托代理人在两份《商品房买卖合同》上签名，其并不是合同一方当事人，两份《商品房买卖合同》对罗其光不具有法律约束力。同时，罗其光是以茂名恒泰公司委托代理人的身份收取范绍宝所支付案涉商品房的购房款和案涉车库的价款，该行为的后果应由茂名恒泰公司承担。故范绍宝请求判令罗其光对茂名恒泰公司应返还的购房款125000元和应支付的违约金6250元、测绘费720元承担连带责任，没有法律依据，本院依法不予支持。茂名恒泰公司、罗其光经本院送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩状和向本院提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告范绍宝与被告茂名市城镇房地产开发总公司恒泰公司于2017年8月10日签订的《商品房买卖合同》和于2017年8月17日签订的《商品房买卖合同》；二、被告茂名市城镇房地产开发总公司恒泰公司在本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款125000元和支付违约金6250元、测绘费720元给原告范绍宝；三、驳回原告范绍宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由被告茂名市城镇房地产开发总公司恒泰公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一九年九月十二日书记员  罗 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。