中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申3723号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：佘继先，男，1976年12月16日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：张绍明，贵州贵遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州湄潭农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省湄潭县湄江镇天文大道。 法定代表人：朱克治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱柯，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王化洋，贵州新瑞林阳律师事务所律师。 一审第三人：湄潭县华夏大东海浴业有限公司，住所地贵州省遵义市湄潭县湄江镇塔坪路依江园。 法定代表人：周春华，该公司经理。 一审第三人：周春华，男，1968年2月10日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 一审第三人：罗永琴，女，1964年10月30日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 再审申请人佘继先因与被申请人贵州湄潭农村商业银行股份有限公司（以下简称湄潭农商行）、一审第三人湄潭县华夏大东海浴业有限公司（以下简称大东海浴业公司）、周春华、罗永琴案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2018）黔民终1011号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 佘继先申请再审称，（一）二审判决认定事实错误，证据不足。1.湄潭农商行对案涉房屋不享有抵押权。虽然湄潭农商行与大东海浴业公司、周春华、罗永琴签订《抵押借款合同》，约定周春华、罗永琴以二人共有的案涉房屋等3处商业用房为湄潭农商行贷给大东海浴业公司的860万元贷款作抵押担保，但根据《湄潭县房屋抵押权登记审批表》记载，案涉房屋的抵押人和债务人均为湄潭全兴房地产开发有限责任公司、周春华、罗永琴，并非大东海浴业公司，湄潭农商行不能以大东海浴业公司未能履行债务为由对抵押标的物主张抵押权。2.案涉房屋的共有人为湄潭全兴房地产开发有限责任公司、周春华、罗永琴，而非二审判决认定的周春华、罗永琴。3.案涉房屋的抵押虽经登记，但不产生法律效力。案涉房屋为湄潭全兴房地产开发有限责任公司、周春华、罗永琴共有，但并无湄潭全兴房地产开发有限责任公司同意抵押的证据，相关登记材料也无湄潭全兴房地产开发有限责任公司的签章认可。4.即使认定大东海浴业公司的抵押权，因已过担保期间，大东海浴业公司不能再享有优先受偿权。5.抵押担保的债权数额仅限本金860万元，不包含利息、违约金、赔偿金等费用。虽然《抵押借款合同》约定的担保范围为本金860万元及其利息、违约金、赔偿金及实现担保债权的一切费用(包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等)，但《抵押他项权证》《湄潭县房屋抵押权登记审批表》等记载的担保债权数额仅为860万元，应以抵押登记记载为准。6.湄潭农商行怠于行使权力，导致利息、罚息等扩大，扩大部分应由其自行承担责任，不属于抵押担保范围。7.二审判决未考虑佘继先对案涉房屋的装修等投入，以及房屋升值情况。8.佘继先购买案涉房屋时已尽合理审查义务。其在购买前查看过《房屋所有权证》，根据该证记载，案涉房屋虽有一次抵押登记，但该登记已注销。（二）二审判决适用法律错误。佘继先购买案涉房屋时已尽合理审查义务，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利能够排除执行。（三）有新证据足以推翻二审判决。湄潭县人民法院制作的《执行笔录》证明，湄潭农商行通过申请执行被抵押的其他两处房产，已经实现了860万元担保债权，不应再执行案涉房屋。（四）原审遗漏第三人。湄潭全兴房地产开发有限责任公司作为案涉房屋的共同所有权人，应当追加为第三人。综上，佘继先根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。 本院经审查认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而佘继先虽与周春华签订了《房屋买卖合同》，缴纳了部分房款并实际占有使用，但案涉房屋并未完成所有权转移登记，佘继先主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据。湄潭农商行就案涉房屋已办理抵押登记，故其享有抵押权。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定贯彻了物权优先于债权的基本原则，进一步明确了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一方面，根据已经生效的（2015）遵市法民初字第147号民事判决认定，佘继先购买案涉房屋前，周春华、罗永琴已将房屋作为抵押物向湄潭农商行进行贷款，并办理了抵押登记，故湄潭农商行依法享有涉案房屋的抵押优先受偿权。另一方面，从案涉《房屋所有权证》记载来看，案涉房屋坐落于湄江镇广场大厦，设计用途为商用；佘继先占有后用于经营诊所，故其在本案中属于商事主体，显然应当负有相较于一般以居住为目的的房屋买受人更高的注意义务。并且，《房屋所有权证》记载有案涉房屋曾被抵押并于4个多月后被注销抵押的情况，其上记载的案涉房屋所有权人除周春华、罗永琴外，还有湄潭全兴房地产开发有限责任公司，这些都足以引起佘继先对该房屋权属状态的注意，其可以通过到不动产登记机构查阅不动产登记材料等方式核实案涉房屋的实际权利状况。在这种情况下，佘继先仅仅查看了《房屋所有权证》就购买了案涉房屋，并未尽到合理的注意义务，案涉房屋未能办理所有权转移登记存在可归责于其本人的原因。因此，佘继先就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。 再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第二项、第三百一十一条之规定，案外人执行异议之诉中，人民法院的审查范围为在案外人的诉讼请求与原判决、裁定无关的情况下，案外人对执行标的物所享有的民事权益能否排除人民法院基于执行依据所为的强制执行。佘继先在再审申请书中提出的湄潭农商行对案涉房屋不享有抵押权，抵押登记不产生法律效力，湄潭农商行未在担保期限内主张权利，担保债权数额仅限本金，且已通过司法拍卖变卖等途径实现，湄潭农商行怠于行使权利导致损失扩大等诉讼理由，均与（2015）遵市法民初字第147号民事判决认定的事实和判决结果有关，因此不属于执行异议之诉的审查范围。至于佘继先对案涉房屋的装修投入、案涉房屋的升值情况，以及是否应追加湄潭全兴房地产开发有限责任公司参加诉讼等问题，并不影响人民法院对佘继先所享有的民事权益能否排除强制执行的判断，故亦不属于本案的审查范围。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回佘继先的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月十六日 书记员 罗映秋