福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2710号 原告：苏德地，男，1970年11月10日出生，汉族，住尤溪县。 原告：苏文弟，女，1971年3月30日出生，汉族，住尤溪县。 以上二原告的委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。 被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室，统一社会信用代码：913504260543040856。 法定代表人：张初妙，该公司执行董事。 原告苏德地、苏文弟与被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称嘉洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏德地、苏文弟的委托诉讼代理人陈生江到庭参加诉讼，被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏德地、苏文弟向本院提出诉讼请求：1.由嘉洲公司支付违约金138,279元（其中逾期交房的违约金107,448元，逾期办证违约金30,831元）并继续支付逾期办理商品房权属登记违约金至嘉洲公司将需由苏德地、苏文弟提供的办理不动产登记资料报送不动产登记行政主管部门并告知苏德地、苏文弟之日；2.嘉洲公司履行合同约定，协助办理房屋产权证；3.本案的诉讼费用由嘉洲公司负担。事实和理由：2015年2月28日,苏德地、苏文弟与嘉洲公司签订一份《商品房买卖合同》,约定:1.苏德地、苏文弟向嘉洲公司购买其开发的嘉和花园11号楼301室商品房,房屋总价款766,944元；2.嘉洲公司应当在2016年12月31日前将该商品房交付苏德地、苏文弟使用,商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案等证明文件;3.嘉洲公司未按照约定时间将商品房交付给苏德地、苏文弟,苏德地、苏文弟要求继续履行合同的,自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止,嘉洲公司按日向苏德地、苏文弟支付已交付房款万分之三的违约金；4.因嘉洲公司原因,苏德地、苏文弟未能在该商品房交房之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的,每逾期一天嘉洲公司应向苏德地、苏文弟支付己交付房款万分之一的违约金。前述合同签订之后,苏德地、苏文弟依约向嘉洲公司支付了全部购房款,但嘉洲公司未能在合同约定的时间前将符合条件的商品房交付给苏德地、苏文弟。直至2018年4月13日,嘉洲公司才将商品房交付给苏德地、苏文弟,但至今未通知苏德地、苏文弟办理房屋产权登记。嘉洲公司的行为已构成违约,根据合同约定,嘉洲公司应向苏德地、苏文弟支付逾期交房违约金107,448元［房价766,944元*违约天数467天（2017.7.1-2018.4.13）*日万分之三=107,448元］,逾期办证违约金30,831元［房价766,944元*违约天数402天（2018.7.14-2019.8.20）*日万分之一=30,831元］,并依照合同约定协助苏德地、苏文弟办理房屋产权证。为此，苏德地、苏文弟提起诉讼。 嘉洲公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年2月28日，苏德地、苏文弟与嘉洲公司签订编号为201500669的《商品房买卖合同》，主要约定：（一）买受人苏德地、苏文弟购买由嘉洲公司投资建设的位于尤溪县商品房，房屋建筑面积为115.8平方米，单价每平米6623.01元，总价766944元。买受人于签订合同之日付清首期款236944元，剩余530000元向银行申请按揭贷款支付。（二）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，商品房交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。若逾期在90日之内，在规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；若逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（三）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。…… 2015年3月4日，苏德地、苏文弟向嘉洲公司交付完首付款；2015年3月19日，苏德地、苏文弟向嘉洲公司交付130,000元购房款。2015年6月11日，苏德地向中国工商银行借款400,000元购买住房。2018年4月13日，苏德地向平安物业集团股份有限公司交纳墙体修复费、装修押金、垃圾清运费、物业费等费用，苏德地、苏文弟自认嘉洲公司于2018年4月13日交付了商品房。截止法庭辩论结束，嘉洲公司未完成商品房初始登记（《不动产登记暂行条例》称首次登记）。以上事实有苏德地、苏文弟在法庭上的陈述及其提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人借款凭证、收款单据等证据证实，本院予以确认。 本院认为，苏德地、苏文弟与嘉洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。因嘉洲公司未能在《商品房买卖合同》约定的期限内向苏德地、苏文弟交付符合合同约定条件的商品房，苏德地、苏文弟有权拒绝接收商品房；但苏德地、苏文弟于2018年4月13日与嘉洲公司办理了交房手续，放弃了拒绝接受商品房权利，故嘉洲公司于2018年4月13日对苏德地、苏文弟完成了交接商品房的任务。因嘉洲公司逾期交房已超过90日，故应按照购房款766,944元日万分之二的标准计算违约金，违约金为71,633元［房价766,944元*违约天数467天（2017.1.1-2018.4.13）*日万分之二=71,633元］。苏德地、苏文弟主张按照购房款766,944元日万分之三的标准计算违约金，不符合买卖双方的约定，于法无据。嘉洲公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权首次登记。本案中，买卖双方约定买受人在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，故嘉洲公司应于2019年4月8日前办理商品房产权首次登记。但截止法庭辩论结束，嘉洲公司未完成商品房产权首次登记，嘉洲公司亦未提供证据证明不是其自身的原因而未完成商品房产权首次登记，故应承担相应的违约责任，因双方约定按已付款的日万分之一支付违约金，故本院确定苏德地、苏文弟主张的延期办理不动产权属证书的违约金从2019年4月8日起开始计算，算至嘉洲公司完成首次登记，由嘉洲公司按苏德地、苏文弟已付款766,944元的日万分之一向苏德地、苏文弟计付。嘉洲公司应按《商品房买卖合同》约定，制造条件，及时完成商品房产权首次登记。 综上所述，苏德地、苏文弟提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。嘉洲公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏德地、苏文弟支付逾期交房违约金71,633元； 二、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内向苏德地、苏文弟支付违约金（按照购房款766,944元的日万分之一从2019年4月8日起计算至办理商品房产权首次登记之日止）； 三、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内完成商品房首次登记； 四、驳回苏德地、苏文弟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3066元，减半收取计1533元，由苏德地、苏文弟负担607元，由福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担926元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈振武 二〇一九年九月二十七日 法官助理黄珑燕 书记员韩莉莉 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-