广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9898号原告（反诉被告）：吴锦波，男，1946年10月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州市越秀区市场监督管理局，住所地广州市越秀区解放北路813号。法定代表人：谢文。委托诉讼代理人：陈秀芝、金慧，北京大成（广州）律师事务所律师。原告吴锦波与被告广州市越秀区市场监督管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴锦波，被告的委托诉讼代理人陈秀芝、金慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锦波向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还自2019年1月1日起多收的租金600元。事实和理由：我于1981年介绍越秀区工商局与私房业主李**、李**公私合建宿舍。该物业由花都工程队承建，现值1200万元。按政策规定我取得价值10%的中介权益即120万元，但我当时不懂产权概念，只要求永久居住使用权，也曾有过10多年的零月租。之后说过办物业产权，但最终不了了之。后来原告换了班子，其办公室和法制科约谈我，共同确认了根据相关法规我取得10%中介权益的法律依据成立，并约定按21平方米年租金990元支付原告至今。去年原告又换了班子，经查看房屋的存档文件，也确认我所拥有的该物业的中介权益。我要求恢复零月租，该办公室主任说暂时保持原状。2019年1月21日，我交年租金时发现竟然增加了18平方米的公摊面积，一梯二单元的楼梯面积不到20平方米，何来公摊面积18平方米于我，且也近等同我21平方米的居住面积，毫无我中介权益的体现，故起诉至法院。被告广州市越秀区市场监督管理局辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回，理由如下：1、根据原告持有的广州市越秀区解放中路象牙街51号**房的《房地产证》，证载涉案房屋的建筑面积为56.57平方米，其中备注已售17.637平方米，因此原告现住用涉案房屋的实际面积为38.933平方米。故被告按房屋的实际面积，即38.94平方米计算原告应缴纳的租金完全正确，原告的诉请没有事实及法律依据。2、原告与被告并未签订任何书面房屋租赁协议，亦未约定租金及租赁期限，根据《合同法》第六十二条第二款规定：“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”鉴于原告住用于涉案房屋现状以及涉案房屋的公房属性，被告在2018年度以及2019年1月初要求原告按照《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》（穗国房字【2001】**号）规定的公房租金标准，即每平方米平均月租金3.5元，要求原告缴纳租金具有充分的依据。原告提供与案外人李**等人于1981年8月18日签订的《合同》，当中约定涉案房屋以月租5元出租给原告，该份《合同》的真实性、关联性均无法确认，且被告并非该《合同》签约方，原告的诉请没有事实及法律依据。3、根据广州市住房和城乡建设局于2019年2月11日印发的《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》规定，自2019年2月11日起，关于公产类租金标准从每平方米平均月租金3.5元调整到4元，原告在2019年1月21日已缴纳的2019年全年租金的租金标准为每平方米平均月租金3.5元，故原告应当自2019年3月1日起按每平方米使用面积平均月租金4元的标准补缴其少缴的租金。被告广州市越秀区市场监督管理局提出反诉请求：判令原告根据广州市住房和城乡建设局于2019年2月11日印发的《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》规定的每平方米平均月租金4元的公房租金标准，补交2019年3月1日至2019年12月31日期间少交的租金，即（4-3.5）元×38.93平方米×10个月=194.65元。事实及理由同上述答辩意见。原告吴锦波对被告广州市越秀区市场监督管理局的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，坚持要求按照每月5元的标准收取租金。经审理查明：2015年8月25日，广州市越秀区人民政府办公室发出《关于印发广州市越秀区市场监督管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（越府办【2015】**号），载明设立广州市越秀区市场监督管理局，划入原广州市工商行政管理局越秀分局、原广州市越秀区质量技术监督局的职责。2016年5月3日，广州市越秀区机构编制委员会印发《关于调整区市场监督管理局机构名称的通知》（越编字【2016】**号），载明“广州市越秀区市场监督管理局（挂广州市越秀区工商行政管理局、广州市越秀区质量技术监督局牌子）”名称调整为“广州市越秀区市场和质量监督管理局（挂广州市越秀区工商行政管理局、广州市越秀区质量技术监督局牌子）”。2019年2月15日，中共广州市越秀区委、广州市越秀区人民政府发出《关于印发〈广州市越秀区机构改革方案〉的通知》，方案中载明组建区市场监督管理局，将区市场和质量监督管理局（区工商行政管理局、区质量技术监督局）的职责……整合，不再保留区市场和质量监督管理局。据《广州市公有房屋及用地登记申请书》显示，被告于1996年10月3日申请涉案房屋的权属登记，总建筑面积一栏填写45.5684平方米。据核准日期为1996年10月17日的穗房地证字第××号《广州市房地产证》显示，越秀区解放中路象牙街51号**房权属人为广州市工商行政管理局越秀区分局，权属来源为1986年与李**公私合建，用途住宅，总建筑面积56.57平方米，备注本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准。据查册时间为2019年5月10日的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀区解放中路象牙街51号**房建筑面积45.5684平方米，所有权人广州市工商行政管理局越秀区分局，所有权来历为1986年与李**公私合建，登记附注：本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准；2000年7月24日邓**办理**之1房房改过户（17.6371平方米）。原告为证明其作为中介促成合建后享有居住权益的事实向本院提交证据如下：1、落款人为钟**、落款日期为1983年6月30日的《关于象牙街51号宿舍建房的经过》，内容为在1981年6、7月间由原告介绍象牙街51号私房业主李宜生与工商局达成合建协议，共建五层，首层、二层归业主，包括安排旧住户和介绍人居住，第三层以上归工商局所有。当时业主李宜生准备在刀柄形的二十平方二楼给介绍人吴锦波居住……对介绍人的住房问题上写道“由于刀柄形的二十平方不能建，业主与吴锦波的原协议不能履行，除业主在首层安排一个房约7平方米给介绍人居住外，另外由我局决定在四楼安排20平方米给介绍人居住解决”。2、落款为业主李**、李**，租住吴锦波，日期为1981年8月18日的《合同》，载明“兹有解放中路象牙街**号交由越秀区工商局征迁，建成楼房后刀形部分贰楼给贰拾伍平方米。本业主李**、李**同意以月租人民币五元整租给吴锦波居住”，合同上手写载明“钟**、蔡**在办公室作证”。被告对上述证据均不予确认，对证据1不确认签名人是被告的工作人员。原告为证明被告多收了租金向本院提交证据如下：1、《公有住宅房屋租赁合约》首页，载明：立约人：出租人（甲方）市工商局越秀区分局，承租人（乙方）吴锦波，甲方同意将解放中路象牙街51号**部位，租用面积21.45平方米租给乙方作住宅使用，上址房屋按95年住宅租金标准计算月租金为贰拾陆元贰角捌分，乙方应按评定月租金额于每月十日前付给甲方，逾期不交租的，每月应偿付月租金额2%的滞纳金，逾期天数从超过当月底之日起计；2、评租日期为1995年11月26日的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，载明房屋地址象牙街51号，租用部位**房，租户姓名吴锦波，计租面积21.45，实租面积24.79，评定月租26.28，起租日期95年7月1日，租户签章处有吴锦波的手写签名。3、缴款日期为2018年8月20日及2019年1月21日的广东省非税收入（电子）票据两张，显示缴款人吴锦波，执收单位广州市越秀区市场和质量监督管理局，收入项目名称租金收入分别为990.96元及1635.12元，备注分别为解放中路象牙街51号**房（2018.1.1-2018.12.31）及解放中路象牙街51号**房（2019.1.1-2019.12.31租金），在两张票据上均手写载明了公摊18平方米。4、原告自行制作的平面图及文字说明。被告对证据1、4均不予确认，认为被告并未与原告签订过租赁合同；对证据2真实性无法确认，虽然计租表记载了面积，但是1995年制作的，1996年时房管局重新颁发了房产证，载明房屋面积为56.57平方米；对证据3中非手写字体的内容确认，对票据复印件上的手写内容不予确认。被告为证明原告少交了租金向本院提交证据如下：1、《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》（穗国房字【2001】**号），载明公房租金每平方米使用面积平均月租金为3.5元。2、自2019年1月31日起施行的《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》（穗建规字【2019】**号），载明（一）公产类租金：承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金。从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元。对上述证据原告均无异议。审理过程中，双方共同确认被告已按照建筑面积38.93平方米，每月每平方米3.5元的标准收取原告了2019年整年的租金1635.12元。诉讼过程中，本院就涉讼**房在《房地产证》及查册表中所记载的面积不同的情况向广州市规划和自然资源局发函询问，广州市规划和自然资源局于2019年8月19日出具复函，载明：一、解放中路象牙街51号**原以统字5420**2号案办理产权登记在广州市工商行政管理局越秀区分局名下，册记“本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准”。经阅统字5420**号档案材料，**房总建筑面积为45.5684平方米，与查册表记载一致。二、2000年1月18日，工商局越秀分局将**房其中17.6371平方米房改出售给邓**，于2000年8月17日以荣字507**号案办理转移登记，登记地址为越秀区解放中路象牙街51号**之1房，档案中的房地产附图未显示**房余下部位的面积。三、鉴于**房的房地面积及界址是按自报核发，且部分已分割出售，最新的房屋现状，建议工商局越秀分局进行实测复核，并提供原房产证、测量成果报告书等资料办理变更登记。本院认为：被告系涉讼**房的产权人，其提供涉讼**房给原告居住至今，并自2018年起逐年一次性向原告收取租金，双方未约定租赁期限，虽然原、被告对于是否签订书面的租赁合同双方未达成一致意见，但原、被告实际已形成事实上的租赁合同关系。涉讼**房属公有产权房屋，应按照公房的租金标准收取和缴纳租金。本案争议的焦点为涉讼**房的建筑面积到底为多少的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。依据广州市规划和自然资源局出具的复函中已说明统字5420**号档案材料中的**房总建筑面积为45.5684平方米，与查册表一致。故原涉讼**房的建筑面积应以45.5684平方米为准。现涉讼**房的建筑面积应以45.5684平方米减去已经房改出售出去的17.6371平方米为准，即27.9313平方米。故被告以38.93平方米的房屋面积计算租金有误，原告要求被告退回多收的租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。至于按照何种租金标准进行计算，《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》第八条规定：“本通知下发前已签订租赁合同的，按原合同约定执行。租赁合同期满或因其他原因终止的，新签订的租赁合同按本通知标准执行。”双方未签订租赁合同，原告自2018年起逐年向被告缴纳租金，被告对此并未提出异议。在租金调整通知下发前，被告以3.5元每平方米每月的标准向原告收取了2019年整年的租金，可视为双方对3.5元/平方米为2019年整年租金标准已达成一致意见，现被告以调价为由要求原告补缴2019年3月1日至2019年12月31日期间少缴的租金的反诉请求，本院不予支持。综上被告应当向原告退回多收的租金（38.93-27.9313）平方米×3.5元/平方米/月×12个月即461.95元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，判决如下：一、被告广州市越秀区市场监督管理局应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2019年1月1日至2019年12月31日期间多收的租金461.95元支付给原告吴锦波；二、驳回原告吴锦波的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市越秀区市场监督管理局的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，由原告吴锦波负担23元，被告广州市越秀区市场监督管理局负担77元；反诉受理费25元，由被告广州市越秀区市场监督管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一九年九月二十五日书 记 员  徐浩龙朱慧