江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初3053号原告：王石。委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。被告：朱孝龙。被告：盛建梅。委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。原告王石与被告朱孝龙、盛建梅定金合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告王石及其委托诉讼代理人余瑞，被告朱孝龙，被告盛建梅及其委托诉讼代理人杨秀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王石向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的独家委托协议书；2.判令被告双倍返还定金70000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年9月7日，被告盛建梅持被告朱孝龙委托书到原告处，双方就盱眙县帝景国际小区26-1-402室房屋委托买卖达成协议，协议约定自2018年9月27日到2019年1月10日，在此期间如办理到房产证代理期满，原告没有出售，原告则交30%首付，直接过户至原告名下，原告为此交付盛建梅房屋买卖定金35000元，以及购房款4000元。2019年1月10日到期后，原告未能将该房屋出卖，按合同约定，被告应当将房屋以合同约定价格出卖给本案原告。然儿，原告此后多次联系被告，两被告均予以推诿，拒不履行合同义务。请求法院支持原告诉讼请求。被告朱孝龙辩称，不同意解除协议，不同意双倍返还定金。被告盛建梅辩称，1.按照协议约定，本案买卖协议履行期限已经届满，该协议当然终止，不存在解除合同的诉求；2.本案的房屋买卖协议，直接约束的是房屋所有权人，与第三人无关。据原告所称，被告盛建梅持被告朱孝龙的委托书到原告处，从这点可知，被告盛建梅已经披露了委托人朱孝龙，更不应列被告朱孝龙、盛建梅作为共同被告主张权利，因此被告盛建梅不是本案的适格主体；3.原告在9月7日已经作为潜在的客户订购了被告朱孝龙的房屋，并缴纳了定金35000元，其应当按照协议约定的期限履行30%的付款义务，逾期首付款及定金不退，这是协议明确约定的，故无论从定金罚则还是从协议约定，本案的定金均不予退还，更不应当双倍返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定案件事实如下：被告朱孝龙、盛建梅系亲戚关系。盱眙县帝景国际小区26-1-402室房屋系被告朱孝龙所有。2018年9月7日，被告盛建梅（甲方）与原告王石（乙方）签订《独家委托协议书》一份，约定甲方委托乙方独家代为出售前述房产。协议约定甲方支付房屋定金35000元，甲乙双方商定此房的委托代理销售总价为550000元。协议甲方签字处由被告盛建梅签朱孝龙名字，并注明盛建梅（代）。同日，被告盛建梅向原告王石出具了4000元的收条及35000元的定金收条。被告盛建梅提供了署期为2018年9月8日的被告朱孝龙委托书，内容为“由于本人长期在外地，委托盛建梅表妹将帝景国际26幢1单元402室租售负责”。前述《独家委托协议书》中原合同总价款为555000元，后改为550000元。原、被告确认系因为被告盛建梅购置了沙发放在房中，4000元系沙发的钱。诉讼中，被告盛建梅已将该4000元退还原告王石。2018年9月27日，被告盛建梅（甲方）又与原告王石（乙方）签订《独家委托协议书》一份，约定甲方委托乙方独家代为出售前述房产。协议第一条约定乙方向甲方支付房屋定金35000元。协议第四条约定甲乙双方商定此房的委托代基（理）销售总价为55万元，如乙方与客户议价达到或超过此价格时，乙方可直接代理甲方收取客户定金。协议第六条约定，双方约定代理期限为：即自2018年9月27日到2019年1月10日，在此期间如办理到房产证代理期满，乙方没有出售，乙方交30%首付，直接过户到乙方名下，如未办理到房屋产权证乙方交总房款的30%为首付，逾期交首付定金不退。同日，被告盛建梅又出具定金收条一份，内容为“今卖方代理人盛建梅收到王石购买位于淮安市盱眙县帝景国际26-1-402房产的定金人民币35000元整，该房产成交总价款人民币550000元整。买房违约定金不退，其中50%作为中介服务费。卖方违约双倍赔偿定金，其中50%作为中介服务费。”协议签订后，被告将商品房买卖合同等资料交于被告。后被告又将前述合同等资料取回，并于2018年10月10日办理了不动产权证书。至2019年1月10日，上述房屋仍未售出。2019年1月10日中午，被告盛建梅与原告王石的同事“小孟”微信联系，并表示“房东说，给你们今天一天时间”。“小孟”回复，晚上会给你们回复。次日，“小孟”表示“你讲现在过户，在（再）卖，又要加几万；不过户，叔叔就要压2万尾款；就要给50几万；老板在忙，说在（再）考虑一下，第二种给50几万不现实的，第一种过户来，至少要卖62左右才够本”。原告王石称，1月13日、14日其给被告朱孝龙打电话，说首付款准备好了，要求他回来过户，朱孝龙要求由“小孟”联系他，让其不要联系他；被告朱孝龙和其老板联系，意思是月底时把钱退给被告盛建梅，但一直联系不上盛建梅。被告朱孝龙否认原告王石向其提及过户的事，并表示后期王石没有跟其联系过；后来春节时，由原告公司领导跟其联系，问房子能否再卖，其说不可能的，代理期已经届满了。原告王石提供了“公司领导”与被告朱孝龙的通话录音，录音中与朱孝龙通话者称“而且房子到期时候，你们不来一谈的吗，我们做了最坏的打算，最多把你房子买下来，有一次电话里也和你提到的，要么首付办贷款我来买，要么我们重新谈个思路，交多少钱给你，不过户，都是你讲房子这块都不考虑了，卖不卖的，我也不好讲太多。朱老板，你看怎么弄，实在不行就上法院了。”原告王石称，其与被告朱孝龙通话后，早晨让“小孟”与朱孝龙进行了联系。被告朱孝龙称“小孟”打电话给他问他在哪里，能否回来谈谈，其说现在没有时间。被告朱孝龙称，房子已于2019年1月20日左右卖掉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告盛建梅在本案中系代理被告朱孝龙出售房屋的身份，对此被告朱孝龙也予认可，故本案的《独家委托协议书》约束原告王石和被告朱孝龙。《独家委托协议书》实际上体现了两种法律关系，一为房屋买卖居间服务合同关系，一为房屋买卖合同关系。就房屋买卖合同关系而言，协议明确约定了履行的前提条件，即“在此期间如办理到房产证代理期满，乙方没有出售，乙方交30%首付，直接过户到乙方名下”。而代理期限届满为2019年1月10日，在此之后，双方应按房屋买卖合同关系履行各自义务，故被告主张该合同已经届满没有事实依据。现被告朱孝龙表示房屋已经出售于他人，故房屋买卖合同关系已履行不能，原告王石要求解除《独家委托协议书》符合合同法定解除的条件，本院予以支持。对原告王石主张双倍返还定金的诉讼请求。本院认为，原告王石交付了定金35000元，并明确“卖方违约双倍赔偿定金”，可见该35000元系违约定金的性质。双方明确了房屋的总价款及过户给原告王石的前提条件。从双方的商谈过程来看，被告盛建梅在与“小孟”的微信聊天中在代理期限未届满时就表示“房东说，给你们今天一天时间”，被告朱孝龙在此后原告方与其的沟通中也强调原告违约，或表示没有时间，只字不提合同履行的事宜，违约行为明显。虽然协议就30%首付款的给付时间等等未作明确约定，但根据《合同法》第六十二条第（四）项的规定，被告朱孝龙可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。但被告朱孝龙此后从未向原告表达过催要房款，履行合同的意思。被告朱孝龙否认原告王石和其提及过户的事宜，本院认为，被告盛建梅提供的微信聊天记录和原告王石提供的录音能够相互印证，证实原告王石为履行合同积极与被告沟通，并作积极努力。而被告朱孝龙却在2019年1月20日左右即将房屋出售，使协议履行的可能彻底丧失，过错明显。综上，原告王石要求双倍返还定金的请求应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《独家委托协议书》；二、被告朱孝龙于本判决生效后十日内双倍返还原告王石定金共70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，减半收取计825元，由被告朱孝龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  周天保二〇一九年九月十六日书记员  王 龙附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。