河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初6387号原告：中国工商银行股份有限公司许昌分行。住所地：许昌市七一路42号。负责人：崔胜利，任行长。委托诉讼代理人：刘长德，男，汉族，1971年9月26日生，住河南省许昌县。该行员工。被告：葛莉芹，女，汉族，1986年9月17日生，住河南省鄢陵县。被告：王忠威，男，汉族，1985年12月25日生，住河南省鄢陵县。被告：河南同济置业有限公司。住所地：鄢陵县城开发区311国道北侧。法定代表人：代玉龙。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行因与被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2019年6月18日向本院提起诉讼。本院受理后，于当日将此案立为（2019）豫1002民调3394号，2019年8月19日转立（2019）豫1002民初6387号。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行的委托诉讼代理人刘长德到庭参加诉讼，被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告葛莉芹，王忠威偿还借款本金347021.09元及利息（利息截止到2019年5月5日积欠利息为14583.52元）、复息、罚息、和实现债权的费用；2.确认原告对鄢陵县预售商品房预登字第141155号登记证下抵押的房屋优先受偿权，拍卖变卖时优先受偿；3.依法判令河南同济置业有限公司对上述借款及利息、逾期罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用承担连带偿付责任；4.诉讼费等相关费用由三被告承担。事实和理由：被告葛莉芹，王忠威、河南同济置业有限公司于2014年8月与原告签订个人购房借款/担保合同，向原告借款39万元用以购个人一手住房贷款。约定年利率5.88%，借款期限20年，还有预期违约和罚息约定。被告葛莉芹，王忠威以所购个人一手房抵押，办理有预购商品房抵押权预告登记。河南同济置业有限公司对借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告按约定足额发放贷款。被告履行部分还款义务后，出现预期违约，现贷款已经到期，被告尚欠本金、利息、罚息、复利未归还，为保护原告的合法权益，特提起诉讼。被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，原告中国工商银行股份有限公司许昌分行与被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告葛莉芹、王忠威向原告借款人民币39万元用于购买河南同济置业有限公司开发的位于鄢陵县××小区××楼××单元××室，借款期限自2014年9月10日至2034年9月10日止，借款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮20%，罚息利率加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，还款方式为按月等额本息还款法。如借款人连续3个月未按时偿还本息，原告有权宣布本合同项下下余借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息、罚息等。被告葛莉芹、王忠威自愿以上述房产向原告提供抵押担保，并办理抵押权预告登记，原告取得了编号为FB00017217的鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明。河南同济置业有限公司对合同项下贷款本金、利息、罚息、复利承担阶段性连带保证责任；合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，原告根据约定向被告发放贷款39万元。借款发放后，被告按月支付借款本息至2018年4月10日，之后停止还款，截止2019年6月18日原告起诉之日，被告下欠借款本金347021.09元、利息18279.67元、罚息（以本金347021.09元为基数按年利率8.82%，自2019年6月19日计算至本金还清为止）、复利（以利息18279.67元为基数，自2019年6月19日按年利率8.82%计算至利息18279.67元还清为止）。另查明，被告河南同济置业有限公司已依法办理了位于鄢陵县××小区××楼××单元××室不动产产权证书（产权证号：豫（2019）鄢陵县不动产权第0001734号）。以上事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》、借据及支付协议、入账凭证和庭审笔录等在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。原告中国工商银行股份有限公司许昌分行与被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，且双方各项约定均符合法律规定，合同合法有效。被告葛莉芹取得借款后，未遵循诚实信用的原则按期及时履行还本付息义务显属违约，其应承担偿还原告借款本金及利息的违约责任。被告王忠威作为共同还款人，亦应当承担偿还原告借款本金及利息的责任。本案中，原告与被告葛莉芹签订的《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，合法有效，但是仅就拟押的房屋向登记机构申请预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，亦不享有优先受偿权。因此根据合同约定，在涉案房产未办理抵押权登记之前，被告河南同济置业有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带还款责任。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因此免除保证责任。本案中，被告河南同济置业有限公司依法办理了位于鄢陵县四季花城小区17号楼的不动产权证书，房产已完成初始登记，但购房人葛莉芹怠于办理抵押登记，故购房人葛莉芹负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务，河南同济置业有限公司应督促其办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告葛莉芹、王忠威于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司许昌分行借款本金347021.09元、利息18279.67元、罚息（以本金347021.09元为基数按年利率8.82%，自2019年6月19日计算至本金还清为止）、复利（以利息18279.67元为基数，自2019年6月19日按年利率8.82%计算至利息18279.67元还清为止）；二、被告葛莉芹应于本判决生效之日起30日内协助原告中国工商银行股份有限公司许昌分行办理位于鄢陵县四季花城小区17号楼3单元1层102室的抵押登记手续，河南同济置业有限公司应督促葛莉芹并配合其办理抵押登记；上述房产抵押登记办妥之日，被告河南同济置业有限公司保证责任终止，原告中国工商银行股份有限公司许昌分行对该已办理抵押登记的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告河南同济置业有限公司在上述房屋抵押登记办理之前对上述借款本金、利息、罚息及复利承担连带偿还责任。案件受理费6725元，减半收取3363元，由被告葛莉芹、王忠威、河南同济置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王琳二〇一九年九月十六日法官助理孔园园书记员吴晗