重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初15959号原告：罗玉红，女，1971年6月26日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆麒川房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇正街90号，统一社会信用代码915001070682602551。法定代表人：刘德东。委托代理人：李帅，男，1991年2月17日生，汉族，住重庆市渝北区。原告罗玉红诉被告重庆麒川房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员蒋陆军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗玉红、被告重庆麒川房地产开发有限公司委托代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玉红向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延期交房违约金40916元，并从起诉之日起以本金40916元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本金还完为止，利随本清；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年9月22日与被告签订商品房买卖合同，约定被告于2016年6月30日前将购买的一套房屋交付给原告，但被告在2019年1月9日才通知正式接房，迟延交房921天，按合同约定被告按日向原告支付万分之一的违约金，总房款为444263元。被告通知原告2019年1月9日接房但被告出示的证明文件不齐全，根据合同约定，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告重庆麒川房地产开发有限公司辩称：不认可欠原告逾期交房违约金40916元，原告实际接房时间为2017年8月15日，同意违约金计算至此时，不同意支付利息，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2014年9月22日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告预售一套房屋，房屋总成交金额为444263元；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；被告应在2016年6月30日前，依照国家有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金，原告要求继续合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。2016年11月29日，被告出具《承诺函》，该《承诺函》载明“1、正式交房时间：2017年4月30日前，2、违约金计算方式：按照签订的《重庆市商品房买卖合同》执行，3、违约金支付时间：交房时，办理相关赔偿手续，4、我司于2016年12月31日前业主可预接房，业主可根据需要进行装修，5、预接房后因装修产生的水费、电费及物业管理费由我司承担，仅限房屋装修使用，若用作他用我司按照所产生的费用收取，在装修过程中若发现业主有浪费情况，所产生的费用由业主自行承担，在正式接房后所发生的水费、电费、物业费由业主自行承担，6、若2017年4月30日前无法正式接房，超过2017年4月30日的时间，每延迟一个月，除按照合同约定赔偿外我司再赔偿一个月的物业管理费，不满15天，按半个月计算，超过15天，不满一个月，按一个月计算”。2017年8月15日，原告出具《接房承诺书》，认可于2017年8月15日接房，承诺从接房之日开始，不再计算延期接房违约金，并按照业主规约相关事宜进行装修房屋，在接房时所产生的正式用电、用水以及装修时产生的建筑垃圾等费用由业主本人承担。2018年12月28日，涉案商品房取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告通知未接房业主2019年1月10日办理接房，因原告已经接房，故被告未通知原告接房。庭审中，原告称2017年8月15日接房系预接房，违约金应计算至2019年1月9日被告具备完整交房材料时止；被告认为原告已经于2017年8月15日办理接房，并承诺接房后不再计算违约金，逾期交房违约金应计算至2017年8月15日，不应计算至2019年1月9日。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《接房承诺书》等证据在卷为凭并经当庭质证，结合双方当事人陈述，足以认定。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。本案争议焦点是逾期交房违约金计算的截至时间。对此，本院评析如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，本案中，原告出具《接房承诺书》，认可于2017年8月15日接房，故应认定此时涉案商品房完成了转移占有，房屋的交付使用时间应认定为2017年8月15日，违约金理应计算至2017年8月15日。原告称2017年8月15日只是预接房，并未举示充足有效证据予以证明，也未举示相反证据证明存在上述司法解释规定的除外情形，即双方特别约定2017年8月15日涉案商品房不转移占有，故应承担不利法律后果，涉案商品房交付时间以《接房承诺书》中的2017年8月15日接房时间为准，逾期交房违约金应计算至2017年8月15日。第二，原告在《接房承诺书》中，也自愿承诺从接房之日（2017年8月15日）开始不再计算逾期接房违约金，故逾期交房违约金亦应计算至2017年8月15日。综上，被告未能按照合同于2016年6月30日前将房屋交付给原告，构成违约，应当承担相应违约责任，故应以已付房款为基数，从2016年6月30日起，按日万分之一主张至2017年8月15日，金额为18214.78元。原告诉请计算至2019年1月9日，无事实及法律依据，本院不予支持。另，原被告约定被告逾期交房支付违约金时，应当在商品房实际交付之日起30日内支付该违约金，涉案商品房于2017年8月15日交付，故被告应于2017年9月14日前支付上述违约金。现被告至今未支付，原告自愿从起诉之日（2019年7月10日）起，按中国人民银行同期贷款基准利率主张该违约金利息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于《承诺函》，系被告逾期交房后作出，承诺交房时间为2017年4月30日前，系被告对交房时间单方变更，在未得到原告追认之前，不发生法律效力，交房时间应以合同约定时间为准；被告承诺的承担装修水电费及赔偿物业管理费，与本案原告主张逾期交房违约金系不同诉请，本案中的逾期交房违约金应以双方签订的商品房买卖合同为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告重庆麒川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗玉红逾期交房违约金18214.78元；并以18214.78元为基数，从2019年7月10日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日止；二、驳回原告罗玉红其他诉讼请求。本案受理费减半收取412元，由原告罗玉红负担284元，由重庆麒川房地产开发有限公司负担128元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 蒋陆军二〇一九年九月三十日法官助理 刘章平书 记 员 杨小梅