广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8062号原告：李云燕，女，1978年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：廖红楼，广东正觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。被告：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，原告李云燕与被告唐国冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云燕的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼，被告唐国冰下落不明，经本院公告送达后，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李云燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年5月4日签订的《出租合同》；2、判令被告双倍返还原告押金人民币共2万元；3、判令被告返还原告支付的入场费人民币2万元；4、判令被告向原告支付履行违约金3万元；5、判令被告向原告赔偿装修损失63000元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原告与被告订立出租合同，约定被告将白云区*镇*路82-86号二层部分铺面出租给原告使用，租赁期从2017年5月22日起至2020年5月21日止，月租金8000元，原告向被告支付1万元押金和2万元入场费。后原告依约向被告支付1万元押金和入场费2万元，并正常交租。原告接收承租楼面后进行装修，共花费126000元。至2018年4月，房屋所有权人广州市白云区供销总公司贴出告示，声称其与上一手的租赁合同到期，要求原告与其直接订立合同或清场离开。原告要求被告进行协调，但被告至今不知所踪。至此，涉案租赁合同尚有一年多租赁期未到，但却已无法继续履行。原告认为，被告作为转出租人，与原告订立租赁合同时应当在自身租赁期限内设立转租期限。现由于房屋所有权人异议导致租赁合同不能继续履行，不能实现合同目的，故原告要求解除与被告签署的《出租合同》。同时被告已经构成违约，被告应按违约条款约定承担向原告双倍返还押金2万元的违约责任，并支付3万元违约金。原告向被告支付的2万元入场费的性质实质上为确保租赁合同能顺利履行的保证金，现原告已无法继续租赁涉案房屋，故被告应当向原告返还2万元入场费，同时原告为经营目的对租赁房屋进行了装修，现因被告违约造成原告不能按合同约定继续使用租赁物，被告应当向原告赔偿相应的装修损失63000元。综上所述，请求法院支持原告诉讼请求。被告唐国冰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告交租到2019年1月，实际使用房屋到2019年2月底3月初。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《出租合同》、补充协议、转账详情单、收据、通知，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区*镇*路82、84、86号房屋的产权人是广州市白云区供销合作总社*供销社（以下简称*供销社）。2014年12月，*供销社授权广州市白云区供销总公司（以下简称白云供销总公司）经营管理上述房屋并有权以自己名义对外出租。2015年3月12日，白云供销总公司与案外人许振强、梁金铭、易炎棠签订《房屋租赁合同》，约定白云供销总公司将上述房屋出租给许振强、梁金铭、易炎棠，租赁期为自2015年1月1日起至2018年3月31日止。之后，许振强、梁金铭、易炎棠将上述房屋转租给被告唐国冰。2017年5月4日，原告李云燕（承租方、乙方）与被告唐国冰（出租方、甲方）签订《出租合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市白云区*镇*路86-90号房屋二楼部位（以下简称涉案房屋），租赁面积237平方米，租赁期从2017年5月22日起至2020年5月21日止，租金为8000元/月，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付按金1万元，租金由乙方于每月1日前交付甲方，甲方于本合同生效之日起即日将房屋交付乙方。等等。同日，双方签订补充协议，约定：1、甲方保证在合同期内有出租权并经房屋所有权人以及上一手出租人（如有）的同意转租给乙方；2、如果甲方在合同期间因没有及时向上一手出租人缴纳租金或与上一手出租人的租赁期超过其与乙方的租赁期等甲方原因导致乙方不能按照本协议的约定继续租赁本租赁物业的视为甲方构成违约，甲方除了向乙方双倍返还按金外，还应向乙方支付叁万元作为违约金；3、如是因为乙方的经营不善导致经营不下去，而不是被相关部门质疑资质停办的，则向甲方赔偿按金的双倍金额作违约金。合同签订后，被告唐国冰向原告李云燕交付涉案房屋。原告李云燕按合同约定向被告唐国冰支付1万元押金、2万元入场费，并对涉案房屋进行装修，用于开办幼儿园。2018年3月31日，白云供销总公司与许振强、梁金铭、易炎棠之间的租赁合同期满，未续约。之后，白云供销总公司要求收回上述房屋，并于2019年1月29日向本院起诉许振强、梁金铭、易炎棠，提出腾空交还房屋并支付占有使用费、水电费及违约金等诉讼请求。本院以（2019）粤0111民初4963号立案审理。原告李云燕作为第三人参加该案诉讼。2019年4月2日，原告李云燕提起本案诉讼。同年8月19日，被告唐国冰出现，到法院表达了相关意见。本院认为，原告李云燕与被告唐国冰于2017年5月4日签订的《出租合同》部分有效，部分无效。其中，2017年5月22日至2018年3月31日期间，合同有效；2018年4月1日至2020年5月21日期间，合同因超过上手租赁合同期限而无效。对于原告李云燕主张解除《出租合同》的诉讼请求，本院认为，首先，2017年5月22日至2018年3月31日期间的合同合法有效且已履行完毕，故原告主张解除该部分已履行完毕的合同没有事实、法律依据，本院不予支持；其次，2018年4月1日至2020年5月21日期间的合同无效，不存在解除的情形。综上，本院对上述诉讼请求不予支持。对于原告李云燕主张被告唐国冰双倍返还押金3万元及支付违约金的诉讼请求，本院认为，在原告李云燕起诉时，租赁合同处于无效期间。租赁合同无效，被告唐国冰应当将收取的押金返还给原告李云燕。同时，因租赁合同无效，相应的违约责任约定亦无效。因此，本院仅支持返还押金的诉讼请求，不支持双倍返还押金及支付违约金的诉讼请求。对于原告李云燕主张被告唐国冰返还入场费的诉讼请求，本院认为，入场费是被告唐国冰在租赁合同之外额外向原告李云燕收取的费用，与租赁期限相关。现原告李云燕在租赁期限过半时因被告唐国冰失去出租权而无法继续承租涉案房屋，故本院根据剩余租赁期限与租赁期限的比例，酌情确定被告唐国冰向原告李云燕返还40%的入场费即8000元。对于超出部分，本院不予支持。对于原告李云燕主张被告唐国冰赔偿装修损失的诉讼请求，本院认为，租赁合同无效，被告唐国冰应当根据其主要过错责任赔偿原告李云燕的装修损失。鉴于原告李云燕对于被告唐国冰的出租权未尽审查义务，应承担次要过错责任。本院酌情确定原告李云燕的过错比例为40%，被告唐国冰的过错比例为60%。对于装修损失，被告唐国冰应当按照装修现值的60%赔偿原告李云燕的装修损失。但是，原告李云燕提交的证据不足以证实其主张的126000元的装修费数额，又未申请评估，应当承担举证不能的不利后果。为避免诉累，本院综合原告李云燕提交的部分装修费支付凭证、租赁面积、用途，酌情确定被告唐国冰向原告李云燕赔偿装修损失3万元。对于超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条的规定，判决如下：一、被告唐国冰于本判决生效之日起五日内向原告李云燕返还押金1万元、入场费8000元，共计18000元；二、被告唐国冰于本判决生效之日起五日内向原告李云燕赔偿装修损失3万元；三、驳回原告李云燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，由被告唐国冰负担，并于本判决生效之日起五日内向原告李云燕支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 吴 晓人民陪审员 招敬南二〇一九年九月二十五日书 记 员 林嘉仪