福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初6043号 原告：黄春山，男，1974年11月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告吴碧琴，女，1971年8月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：曹谋诚、林圆圆，福建正廉律师事务所执业律师。 被告：郑文忠，男，1967年10月7日出生，汉族，龙岩监狱干警，住龙岩市新罗区。 被告：郭小莲，女，1970年4月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告黄春山、吴碧琴与被告郑文忠、郭小莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春山、吴碧琴的共同委托诉讼代理人曹谋诚、林圆圆，被告郑文忠到庭参加诉讼。郭小莲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄春山、吴碧琴向本院提出诉讼请求：1、解除黄春山、吴碧琴与郑文忠、郭小莲于2012年11月22日签订的《限价商品房转让协议》及2015年10月25日签订的《转让补充协议》；2、郑文忠、郭小莲退还黄春山、吴碧琴案涉房屋购房款及转让费共602500元，并支付从起诉之日起至款清之日止，以602500元为本金，按年利率6%计算的资金占有使用费；3、郑文忠、郭小莲支付黄春山、吴碧琴违约金602500元；4、郑文忠、郭小莲支付黄春山、吴碧琴垫付的案涉房屋的相关费用5328.14元，并支付从起诉之日起至款清之日止，以5328.14元为本金、按年利率6%计算的资金占用费。事实和理由：黄春山、吴碧琴是夫妻，郑文忠、郭小莲是夫妻。郑文忠系龙岩监狱干警。2012年11月22日，郑文忠、郭小莲为甲方，黄春山、吴碧琴为乙方，双方签订《限价商品房转让协议》一份，主要约定：1、甲方同意将龙岩监狱景冠小区的限价商品房（建筑面积为136.5平方米）有偿转让给乙方，附属设施（如地下室、停车位、杂物间等）属于单位分配的乙方同样无偿享有；2、转让费为每平方米1000元，即136500元，分两次付清，第一笔10万元于签订协议时支付，第二笔3.65万元为工程开工后5天内支付；3、每次应交的建房款，由乙方提供资金以甲方的名义向建房机构交款，票据原件由乙方保存。甲方应主动向乙方提供建房进程的所有信息，双方应相互配合、沟通，以便不误正事；4、房屋未过户前所产生的一切费用由乙方承担。同时乙方在合法情况下可任意处置该房屋，甲方无权干涉，但不能用作涉及违法营利为目的行为；5、在房屋产权证、土地证办好未过户期间，在不影响甲方利益的情况下，乙方急需资金用以转让房屋抵押贷款时，甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件；6、甲方中途反悔或办理过户时不配合故意拖延视为违约，甲方应三倍返还乙方支付的建房费和转让费。因签订合同时无法确定最终房号，因此，双方约定具体房号待交房时再补充确认。协议签订当天，黄春山、吴碧琴支付郑文忠、郭小莲三笔钱，一笔7万元，一笔9万元，一笔4万元，共20万元。该20万元包括了郑文忠于签订合同之前的2012年2月22日缴交的建房款1万元，签订协议当天郑文忠缴交的建房款9万元以及按照协约定的第一笔转让费10万元。此后，郑文忠以需要向建房部门缴交购房款为由，要求黄春山、吴碧琴支付钱款，黄春山、吴碧琴均予以支付。在案涉楼盘开工后五日内，黄春山、吴碧琴按照约定向郑文忠支付了第二笔转让费36500元。经结算，黄春山、吴碧琴共支付郑文忠、郭小莲案涉房屋转让费136500元以及购房款466000元。郑文忠均向黄春山、吴碧琴出具收条。2015年6月左右，黄春山、吴碧琴得知案涉房屋所在的小区已与业主签订预售合同，黄春山、吴碧琴遂联系郑文忠、郭小莲要求按照约定将相关材料交给黄春山、吴碧琴。郑文忠、郭小莲各种拖延，直到2015年10月，才将《商品房买卖合同（预售）》拿给黄春山、吴碧琴，黄春山、吴碧琴通过该份合同得知房号已确定，系为景冠小区2号楼303室以及地下车位一个C213（以下简称案涉房屋及车位），单价为每平方米3391.76元，按照建筑面积计算后总价款469182元，车位12万元，即总价款为589182元。同时，黄春山、吴碧琴通过这份预售合同发现郑文忠、郭小莲用该套房屋向银行以公积金贷款方式贷款47万元。郑文忠、郭小莲一再向黄春山、吴碧琴承诺在过户前将公积金贷款47万元及相关费用结清，不会影响过户。2015年10月25日，黄春山（乙方）与郑文忠（甲方）签订《转让补充协议》一份，主要约定：甲方在该商品房办理房屋产权证、土地证过户之日前，必须结清甲方公积金贷款以及和该商品房相关的按揭款，不得影响房产过户。2017年3月9日，郑文忠告知黄春山、吴碧琴当日验收房屋，黄春山、吴碧琴去验收后拿到房屋钥匙。2019年7月2日，发现案涉房屋门口张贴了新罗区人民法院的《公告》一份以及《限期履行通知书》一份，这才得知郑文忠、郭小莲因与中信银行股份有限公司龙岩分行金融借款合同纠纷一案，未履行生效判决，中信银行已向法院申请强制执行。在执行过程中，案涉房屋以及车位被要求腾房，即将进入评估、拍卖阶段。案涉房屋及车位进行拍卖形式不可逆转，黄春山、吴碧琴的权益已被严重侵害。此外，根据协议，黄春山、吴碧琴还缴交了案涉房屋及车位的相关费用，分别是2017年3月9日的装修清运费414.54元、公共水电周转金100元、2017年5月30日的公共水电周转金269.34元、物业费3902.96元，停车费577.7元、电梯维保金63.6元，以上共计5328.14元。黄春山、吴碧琴与郑文忠、郭小莲签订的《限价商品房转让协议》及《转让补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。郑文忠、郭小莲的行为致使黄春山、吴碧琴购买案涉房屋及车位用以居住使用的目的无法实现，黄春山、吴碧琴有权解除双方签订的《限价商品房转让协议》及《转让补充协议》，由郑文忠、郭小莲退还全部房价款466000元及转让费136500元；黄春山、吴碧琴缴交的案涉房屋的费用5328.14元应当由郑文忠、郭小莲负担，故黄春山、吴碧琴诉至法院。 郑文忠辩称，郑文忠确有收到黄春山、吴碧琴支付的购房款及转让款602500元，对黄春山、吴碧琴缴纳的装修清运费、公共水电周转金、物业费，停车费、电梯维保金共计5328.14元亦无异议，但因为房屋钥匙已交给黄春山、吴碧琴快二年，都是黄春山、吴碧琴在使用，故前述费用应由黄春山、吴碧琴承担。郑文忠是因为欠银行借款，银行向法院起诉后申请执行，案涉房屋被法院查封执行，导致房屋无法办理过户手续。故黄春山、吴碧琴主张的资金占用费及违约金不同意支付。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年11月22日，郑文忠、郭小莲（甲方）与黄春山、吴碧琴（乙方）签订《限价商品房转让协议》一份，主要约定：1、甲方同意将龙岩监狱景冠小区的限价商品房（建筑面积为136.5平方米）有偿转让给乙方，附属设施（如地下室、停车位、杂物间等）属于单位分配的乙方同样无偿享有；2、转让费为每平方米1000元，即136500元，分两次付清，第一笔10万元于签订协议时支付，第二笔3.65万元为工程开工后5天内支付；3、每次应交的建房款，由乙方提供资金以甲方的名义向建房机构交款，票据原件由乙方保存。甲方应主动向乙方提供建房进程的所有信息，双方应相互配合、沟通，以便不误正事；4、房屋未过户前所产生的一切费用由乙方承担。同时乙方在合法情况下可任意处置该房屋，甲方无权干涉，但不能用作涉及违法营利为目的行为；5、在房屋产权证、土地证办好未过户期间，在不影响甲方利益的情况下，乙方急需资金用以转让房屋抵押贷款时，甲方应积极协助乙方到金融部门办理相关手续，并按乙方授意签署相关文件；6、甲方中途反悔或办理过户时不配合故意拖延视为违约，甲方应三倍返还乙方支付的建房费和转让费。因签订合同时无法确定最终房号，因此，双方约定具体房号待交房时再补充确认。协议签订当天，黄春山、吴碧琴支付郑文忠、郭小莲三笔钱共20万元，前述款项包括郑文忠于签订合同之前的2012年2月22日缴交的建房款1万元，签订协议当天缴交的建房款9万元以及按照协议约定的第一笔转让费10万元。此后，黄春山、吴碧琴陆续支付郑文忠建房所需钱款,并支付第二笔转让费36500元。经结算，黄春山、吴碧琴共支付郑文忠、郭小莲案涉房屋转让费136500元以及购房款466000元。郑文忠均向黄春山、吴碧琴出具收条。2015年4月9日，郑文忠与涉案小区的开发单位龙岩宝晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》郑文忠的房产为景冠小区2号楼303室以及地下车位一个C213（以下简称案涉房屋及车位），单价为每平方米3391.76元，按照建筑面积计算后总价款469182元，车位12万元，即总价款为589182元。2015年10月25日，黄春山（乙方）与郑文忠（甲方）签订《转让补充协议》一份，主要约定：甲方在该商品房办理房屋产权证、土地证过户之日前，必须结清甲方公积金贷款以及和该商品房相关的按揭款，不得影响房产过户。黄春山、吴碧琴缴交了前述房屋及车位的相关费用，分别是2017年3月9日的装修清运费414.54元、公共水电周转金100元、2017年5月30日的公共水电周转金269.34元、物业费3902.96元，停车费577.7元、电梯维保金63.6元，以上共计5328.14元。2016年1月，郑文忠向中信银行股份有限公司龙岩分行贷款209900元。此后，郑文忠未依约归还前述贷款。2018年8月，中信银行股份有限公司龙岩分行向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，本院判决郑文忠、郭小莲限期偿还贷款本金199157.27元及相应罚息和复利。此外，郑文忠还因信用卡透支未还涉诉。中信银行等金融机构已向法院申请强制执行。在执行过程中，案涉房屋以及车位被法院查封，即将进入评估、拍卖程序。黄春山、吴碧琴要求郑文忠、郭小莲退还全部房价款466000元及转让费136500元、案涉房屋的费用5328.14元未果，故诉至法院。 以上事实，有黄春山、吴碧琴提供结婚证复印件、限价商品房转让协议、两被告的身份证复印件、转让补充协议、收条、收款收据、商品房买卖合同（预售）、公告、限期履行通知书等证据及双方当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，郑文忠、郭小莲与黄春山、吴碧琴签订的《限价商品房转让协议》，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应遵守，全面履行。黄春山、吴碧琴根据约定，履行了支付购房款及相关费用的约定，郑文忠、郭小莲应履行向黄春山、吴碧琴交付涉案房屋及车位，并协助将涉案房屋及车位登记至黄春山、吴碧琴名下的义务。但因郑文忠、郭小莲对外负债，导致涉案房屋及车位被法院查封，致将涉案房屋及车位的所有权登记至黄春山、吴碧琴名下的合同目的无法实现。郑文忠、郭小莲属根本违约，黄春山、吴碧琴有权解除双方签订的《限价商品房转让协议》及《转让补充协议》,并要求郑文忠、郭小莲退还购房款及转让费共602500元及因购房支出的其他费用5328.14元，并支付从起诉之日起至款清之日止，按年利率6%计算的资金占用费。黄春山、吴碧琴要求郑文忠、郭小莲支付违约金602500元，该主张过高于黄春山、吴碧琴的损失，本院酌定按已付款项的20%即120500元计算违约金。郭小莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除黄春山、吴碧琴与郑文忠、郭小莲于2012年11月22日签订的《限价商品房转让协议》及2015年10月25日签订的《转让补充协议》； 二、郑文忠、郭小莲应于本判决生效之日起十日内退还黄春山、吴碧琴购房款及转让费共602500元，支付从2019年7月12日起至款清之日止，以602500元为本金，按年利率6%计算的利息； 三、郑文忠、郭小莲应于本判决生效之日起十日内支付黄春山、吴碧琴违约金120500元； 四、郑文忠、郭小莲应于本判决生效之日起十日内支付黄春山、吴碧琴5328.14元，并支付从2019年7月12日起至款清之日止，以5328.14元为本金、按年利率6%计算的利息； 五、驳回黄春山、吴碧琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9878元，减半收取计4939元，由黄春山、吴碧琴负担939元，由郑文忠、郭小莲负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郑  冬  伟 二〇一九年九月二十七日 书记员 卢晓青（代） 书记员 邱瑜 （ 代） 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331