甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1206号上诉人(原审被告):贾鹏英，女，住甘肃省庆城县。委托诉讼代理人：孙浩，甘肃凌东律师事务所律师。被上诉人(原审原告):齐蕊，女，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：高洋，甘肃北斗律师事务所律师。原审第三人:庆阳陇上家和房产经纪有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人：魏靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王振阳，男，该公司区域业务总监。上诉人贾鹏英因与被上诉人齐蕊、庆阳陇上家和房产经纪有限公司（以下简称家和公司）买卖合同纠纷一案，不服甘肃省庆阳市西峰区人民法院（2018）甘1002民初6601号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾鹏英及其委托诉讼代理人孙浩、被上诉人齐蕊及其委托诉讼代理人高洋，原审第三人家和公司委托诉讼代理人王振阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾鹏英上诉请求：撤销一审判决第一、二项，并改判上诉人向被上诉人返还房屋定金15000元，不赔偿违约金177000元，不赔偿中介费7000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人将30000元定金交付给了原审被告，原审被告只向上诉人丈夫账户转账15000元。2、被上诉人并未按照合同约定于2018年10月10日前向上诉人支付首付款440000元，上诉人已经构成违约。二、一审判决适用法律错误。被上诉人没有按照合同约定将首付款如期交付上诉人，上诉人于2018年10月18日向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书，被上诉人收到通知书后未提出异议，依据法律规定，该通知到达被上诉人处后合同自行解除，不存在由一审法院判决双方合同解除。三、被上诉人违约且合同已解除，应当由被上诉人向上诉人支付违约金177000元。四、原审被告没有促成上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，应当向被上诉人退付中介费7000元。五、上诉人处分案涉房屋未经上诉人丈夫同意，并且期房买卖违反法律规定，案涉房屋买卖合同属于无效合同。齐蕊辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人称一审法院认定事实有误没有依据。二、一审判决适用法律正确，合同通知解除，必须符合法定或者约定解除条件，上诉人单方解除买卖合同不产生法律效力。三、合同签订后，答辩人严格按照合同约定履行义务，但上诉人因房屋涨价反悔，拒绝收取房款并交付房屋，其行为构成根本违约，理应承担合同约定的违约金，并退还答辩人购房定金和中介费。请求驳回上诉，维持原判。家和公司辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。齐蕊向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除其与贾鹏英于2018年5月24日签订的房屋买卖合同；2、判令贾鹏英支付其合同违约金183000元，赔偿其实际损失130000元；3、判令贾鹏英返还其购房定金30000元；4、判令贾鹏英承担其支付给第三人的中介费7000元；5、本案诉讼费用由贾鹏英承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，由第三人家和公司提供居间服务，贾鹏英（出卖人）与齐蕊（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售房屋坐落于庆阳市西峰区兰州东路33号****商住小区10幢3单元801室，建筑面积共136.51平方米；房屋成交价885000元；买受人向出卖人支付定金30000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。同日，贾鹏英（甲方，出卖方）、齐蕊（乙方，买受方）、家和公司（丙方，居间方）共同签订《补充协议》一份，约定：房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变；乙方于2018年5月23日向甲方支付定金30000元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方于2018年10月10日之前将首付款440000元（含前期交付的定金30000元）支付给甲方；经甲乙双方协商一致，在2018年10月10日之前甲乙双方共同前往东墅一品售楼部签署《商品房买卖合同》，甲方积极配合乙方将该房屋的《商品房买卖合同》中的买受人更改为乙方，房屋过户由丙方负责，过户中所产生的费用由乙方承担；剩余房款445000元乙方过户后当日支付给甲方；若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，齐蕊即向贾鹏英支付定金30000元，向家和公司支付中介费7000元。2018年9月2日、9月27日、10月10日，齐蕊委托家和公司员工李丞联系贾鹏英商讨缴纳房屋首付款事宜，贾鹏英明确表明拒绝继续履行房屋买卖合同。2018年10月18日，贾鹏英向齐蕊送达《解除合同通知书》一份，以齐蕊未缴纳房屋首付款为由，要求解除其与齐蕊双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。双方对于解除合同未达成合意，齐蕊起诉至本院。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案系谁违约？二、齐蕊诉求的各项赔偿数额是否合理。关于争议焦点一：齐蕊、贾鹏英、家和公司签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。贾鹏英在合同履行过程中明确表明拒绝继续履行合同，拒绝接受齐蕊房屋首付款，违反合同约定，系违约行为。齐蕊现要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项之规定，依法予以支持。二、关于齐蕊诉求的各项赔偿：对于违约金183000元，根据双方签订的《补充协议》第三条第2项约定：若甲方违约，以相当于房屋总价款20%数额向乙方支付违约金。现被告违约，应依约向齐蕊支付违约金177000元（房屋总价款885000元×20%）。对于齐蕊诉求的实际损失130000元，因未提交证据证实，不予支持。对于齐蕊要求贾鹏英返还购房定金30000元的请求，因合同已解除，贾鹏英应当返还，该请求符合法律规定，予以支持。对于齐蕊要求家和公司返还中介费7000元的请求，根据双方合同约定，在贾鹏英违约时，齐蕊支出的中介费由贾鹏英直接赔付给齐蕊，故齐蕊该请求符合双方约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除齐蕊、贾鹏英与庆阳陇上家和房产经纪有限公司于2018年5月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、贾鹏英于本判决发生法律效力之日起十日内向齐蕊返还房屋定金30000元，支付违约金177000元，赔付中介费7000元；三、驳回齐蕊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6445元，由齐蕊负担21504元，由贾鹏英负担3941元。二审中上诉人贾鹏英提交的证据有：第一组证据：结婚证、购房合同复印件各一份。用以证实涉案房屋系上诉人婚后购买，属于上诉人和其丈夫的夫妻共同财产，上诉人与被上诉人签订房屋中介机构提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》时作为房屋共有人，即上诉人的丈夫未出具书面同意书，该份合同属于无效合同。第二组证据：1、微信转账记录打印件一份。用以证实上诉人实际收到房屋定金15000元定金。第三组证据：住建部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》打印件一份。用以证实建设部于2006年发文通知对于未取得房屋权属证明的房屋严禁买卖，房管部门对未取得房屋权属证明的房屋禁止办理过户登记。经质证，被上诉人齐蕊认为这上述证据不属于二审新证据。对结婚证的真实性、证明目的、关联性均有异议，认为该证据不能作为抵抗善意第三人的依据。购房合同恰恰证明案涉房屋登记在贾鹏英的名下。对微信转账记录的真实性无异议，对证明目的有异议。认为通知只是部门的管理性规定，案涉房屋买卖合同未违反合同法的相关规定。家和公司认为结婚证不知真假，购房合同在贾鹏英名下，对微信转账记录真实性无异议，对证明目的有异议，齐蕊向家和公司交纳了3万元定金，家和公司扣除15000元中介费后，给贾鹏英出具了收取中介费的收据并将剩余15000元交给了贾鹏英，贾鹏英认可后向齐蕊出具了30000元的定金收条。对网站截图通知不认可。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否合法有效；2、案涉房屋买卖合同是否已经自行解除及违约责任如何认定；3、案涉定金应按照15000元还是30000元认定；4、被上诉人交纳的中介费7000元应当由谁负担。关于焦点1、上诉人认为其处分案涉房屋未经其丈夫同意，并且期房买卖违反法律规定，案涉房屋买卖合同属于无效合同。上诉人主张其处分案涉房屋未经其丈夫同意，但其丈夫未出庭作证也未出具书面证明，现有证据不能证明其丈夫对处分案涉房屋持有异议。上诉人提交的住建部的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》属于部门管理性规定，并非效力性强制性规定，该证据不能否定案涉房屋买卖合同的效力。故上诉人的该上诉理由不能成立。关于焦点2、上诉人认为被上诉人未按期交纳首付款，已经构成违约，其将解除合同通知书送达被上诉人后合同自动解除。但根据现有证据，被上诉人在合同约定的首付款交纳期限内多次通过家和公司主张向上诉人交纳首付款，但被上诉人拒绝收取。该事实与上诉人主张的被上诉人未按期交纳首付款的事实不符。故一审判决认定案涉房屋买卖合同解除，并且由上诉人承担本案违约责任并无不当。对于违约金标准，案涉房屋买卖合同及补充协议有明确约定，一审判决按照合同约定认定违约金并无不当。上诉人认为违约金过高，但未提供证据证明其主张，应当承担举证不能的责任。关于焦点3、上诉人主张其只收到15000元定金。根据二审中各方当事人的陈述，被上诉人齐蕊向家和公司交纳了3万元定金，家和公司扣除15000元中介费后，给被上诉人贾鹏英出具了收取中介费的收据并将剩余15000元交给了贾鹏英，贾鹏英认可后向齐蕊出具了30000元的定金收条。从上诉人接收家和公司出具的15000元中介费收据并向被上诉人出具30000元定金收条可以认定，上诉人对被上诉支出30000元定金，家和公司将其中15000元作为上诉人应当交纳的中介费予以扣除是知晓并且认可的。故一审认定上诉人向被上诉人返还定金30000元并无不当。至于上诉人与家和公司之间关于该15000元中介费的问题，其可按双方居间合同约定处理。关于焦点4、上诉人主张被上诉人交纳的7000元中介费不应由其负担。根据各方当事人签订的补充协议约定，如果上诉人违约，家和公司收取被上诉人的所有费用不予退还，由上诉人直接赔付给被上诉人。该约定未违反法律规定，属于合法有效的合同条款，一审判决根据该项合同条款判决上诉人向被上诉人赔付其支付的中介费7000元并无不当。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6645元，由上诉人贾鹏英负担。本判决为终审判决。审判长  胡光远审判员  贾九龙审判员  吴容芳二〇一九年九月三十日书记员  郭馨阳