山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初2206号原告：山西中煤物业有限公司，住所地太原市并州北路35号。法定代表人：赵富平，经理。委托诉讼代理人：姜燕，女，该公司法务，住太原市许西村。被告：山西超体体育文化传播有限公司，住所地太原市迎泽区并州北路91号金港国际商务中心4幢4层。法定代表人：王飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭建辉，山西春溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧，山西春溪律师事务所律师。原告山西中煤物业有限公司与被告山西超体体育文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西中煤物业有限公司委托诉讼代理人姜燕，被告山西超体体育文化传播有限公司的法定代表人王飞及其委托诉讼代理人郭建辉、赵婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西中煤物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《场地（房屋）租赁合同》，被告返还房屋；2、判令被告向原告付清被告实际搬出该房屋前的拖欠租金，截止2019年3月31日共计欠付租金184万元（已扣除保证金）；3、判令被告向原告支付原告已垫付的水电费、物业费共计442317.23元；4、判令被告向原告支付违约金684695.17元[（184万元＋442317.23元）×30％]；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月29日，原、被告签订了《场地（房屋）租赁合同》,约定原告将位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层租赁给被告,房屋面积为3450㎡,租期自2016年3月5日至2021年7月4日止;租金为180万元/年,每半年支付;并约定被告如未依约交纳租金及费用,逾期一个月内每日向甲方支付迟延租金及费用10%的违约金，超过一个月每日应付3倍的违约金。合同签订后，原告如约交房,被告却自2017年12月5日起开始违约拖欠租金。经原告多次催要后,被告于2018年7月31日向原告出具《承诺书》,承诺于2018年8月1日前支付30万元，2018年11月1日前支付50万元，2018年12月31日支付50万元,并保证于2019年2月1日前补齐2018年剩余租金,2019年开始不再拖欠租金。被告出具《承诺书》后，于2018年8月12日、2018年12月12日分别向原告支付租金30万元、10万元,此后再未履行,截止到2019年3月31日,扣除保证金后共欠付原告租金184万元。综上所述，被告违背诚实信用原则,拖欠原告租金184万元,水电费315817.23元、物业费126500元，已构成严重违约。根据《场地(房屋）租赁合同》约定以及相关法律规定原告有权单方解除合同,要求被告返还租赁房屋,支付拖欠租金与违约金,故诉至法院。被告山西超体体育文化传播有限公司辩称，一、在被告正常经营期间，原告多次以法人代表王飞个人所涉纠纷为由，干扰、影响被告健身俱乐部正常经营，造成一定经济损失及不可挽回的社会影响。1、原告《起诉状》中所述:被告自2017年12月5日起开始违约拖欠租金。根据被告所提供的“截止2019年3月31日山西超体体育文化传播有限公司租赁情况表”来看，至2017年12月5日我公司共计交付房租230万，为2016年7月至2017年10月房租。事实是，我公司在2017年12月5日前准备交房租时，被原告告知:必须先交付法人代表王飞所涉(2019)晋0106民初2206号纠纷欠款，才可以继续交付现在(四楼)的房租租金，并出具一份虚假的《房屋退租协议》(三楼)，逼迫我方承认此协议并缴款75万。之后在协商未果的情況下，原告于2018年2月春节前强行采取停电梯和部分用电的方式，使我公司不得不关门歇业。后我公司陆续分3次在2018年5月前总共又交付39万元，补齐至2018年2月份关店以前全部房租共计269万元。至此，原告仍然采取强硬措施关停，导致俱乐部会员长期无法正常使用，并投诉至媒体及工商、公安、消防等多家行政部门，造成严重社会影响和大规模群体事件，也对我公司在商誉及经济上造成不可挽回的巨大损失，这些都有据可查。为了避免引发更大的社会问题，我公司采取多方举措安抚会员，不仅向会员退款近15万元，而且租用其它公司健身俱乐部场地为会员提供服务，总计费用25万元。这期间，我方积极与原告方沟通，但原告以签订《承诺书》为条件，才同意让我方营业。2、健身俱乐部属于预付费会员制的经营模式，无故关停后会涉及众多问题，甚至触犯法律，为了避免激化社会矛盾，让广大会员可以继续使用到期，2018年7月31日我方出于上述考虑签订《承诺书》后，于8月初重新营业，并于2018年12月12日之前分三次交付原告房租40万元。期间因物业要求重新整改浴区，12月份至2019年2月再次停业两个月。理由:我方主观上并无拖欠房租的意愿，是原告“拒收”在先，并因王飞为“超体体育文化有限公司”法人代表，多次以(2019)晋0106民初2206号中所涉纠纷为由，干扰、影响我方健身俱乐部正常经营，甚至强行关停引发一系列社会问题。关停期间房租物业等一系列费用，我方不应承担，且因关停造成的经济损失巨大，我公司保留诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月29日，原告（甲方）作为出租人与被告（乙方）作为承租人签订《场地（房屋)租赁合同》，约定：1、出租场地位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层，租赁面积共计3450平方米；2、乙方租赁该房屋的经营范围：健身；3、租期为5年,从2016年3月5日至2021年7月4日止(2016年3月5日至2016年7月4日为装修免租期);4、租金计算方式:180万元/年；交纳方式:租金按半年支付。乙方在合同签订当日内向甲方指定账户以现金或转账方式先缴纳租金人民币45万元整，装修免租期结束付租金人民币45万元整,以后租金均按半年支付一次,即每年6月5日、12月5日分别缴纳90万元；5、保证金支付:本合同签订之日乙方向甲方交付10万元作为房屋租赁保证金。保证金为乙方不损坏房屋结构设施、不拖欠水、电、燃气、物业费、有线电视等费用的保证。保证金不冲抵末期房租。同时甲方向乙方出具保证金收据。在合同履行期间，若乙方违约给甲方造成损失,甲方有权直接从保证金中扣除予以补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方的扣款通知后7日内将保证金补齐。合同期满,该房屋无任何损坏，结清全部费用双方办理移交手续后,甲方将所收保证金全部返还乙方;如有损坏，至将损坏场地或设备恢复原状之日保证金返还乙方或从保证金中扣除损失数额，将余额返还乙方；6、租金中不包含水、电、燃气、物业费、网费、有线电视等费用，物业费由乙方按照本小区物业收费标准每月5元/㎡向山西杰欣物业有限公司缴纳,物业费随每年房屋租金一次性缴纳；7、乙方有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，甲方有权解除合同,并有权采取停水、停电等措施；8、乙方未依约交纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期一个月内，应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用10%的违约金;超过一个月的,自超过之日起应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用3倍的违约金。2018年1月18日，原告向被告出具一份《租金催缴通知书》，载明被告与原告在2016年02月29日签订了关于金港国际商务中心A座四层整层的《场地（房屋）租赁合同》，现已累计拖欠房租131万元，已经对原告造成了特别巨大的经济损失，严重影响了原告正常经营及正常工作的开展。请被告务必最迟于2018年1月22日16:00前缴清所欠被告房屋租金,否则，原告将依据《场地房屋租赁合同》第六条约定，对被告采取停水,停电等措施。另外，原告将保留通过法律途径追究被告违约责任的权利,由此造成的一切法律责任与经济损失由被告全权承担。所欠房屋租金如下:2017年07月05日-2018年O1月04日41万元；2017年01月05日-2018年07月04日90万元；合计:131万元。2018年7月31日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺：1、2018年8月1日前交付原告房租30万元，恳请原告能让被告先投入正常营业（包括电梯等正常使用）；2、2018年11月1日前交付原告房租50万元；3、2018年12月31日前再交付房租50万元；4、被告保证在2019年2月1日（春节前）把2018年剩余房租费用全部补齐。2019年开始之后的所有房租，被告承诺严格按照季度交纳，绝不拖欠。庭审中，原告陈述其主张的租金为2017年12月5日至2019年3月31日期间，租金共计223万元，被告尚欠184万元。被告陈述2018年5月把欠的租金已经补齐，2018年4月30日前的租金就不欠了。2016年9月18日被告向原告转账32万元是付的4层2017年1月5日到2017年7月4日的租金，原告计算租金未扣减该部分数额。原告陈述其主张的水电费及物业费为2016年10月至2018年8月12日，已扣除2018年3月1日至2018年7月31日停业期间的。原告于2019年3月18日向山西杰欣物业有限公司交纳了上述水电费315817.23元及物业费126500元。庭审中被告陈述实际营业至2019年4月30日，原告陈述于2019年5月初锁了租赁房屋。本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年8月29日查封了被告在租赁场地内的健身器材。本案审理过程中，被告提出原告主张的违约金超过实际损失，申请予以减免或减少。证实上述事实的证据有，《场地（房屋)租赁合同》、《租金催缴通知书》、《承诺书》、收据等书证，及当事人当庭陈述等。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁合同关系，双方签订的《场地（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，不违背公共秩序和善良风俗，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中被告陈述实际营业至2019年4月30日，原告陈述于2019年5月初锁了租赁房屋，因此租期应酌情计算至2019年4月30日。经核算，2017年12月5日至2019年3月31日的租金共计222.5万元，原告计算为223万元有误，原告当庭陈述被告尚欠184万元，亦应予以核减，金额应为1835000元。被告对此不予认可，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，被告应对其履行了租金交付义务承担举证的责任。但被告未提供证据证实其支付了原告诉讼请求范围内的租金，因此被告的辩解意见本院不予采信，原告相应的诉讼请求本院予以支持。故截止2019年4月30日，被告应向原告支付租金1985000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中原、被告双方约定被告有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，原告有权解除合同,现被告逾期支付房租超过一个月以上，原告有权解除合同，原告相应的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此被告应当将租赁房屋腾退给原告。原告相关诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的为被告垫付的水电费、物业费，《场地（房屋)租赁合同》明确约定上述费用应由被告承担，原告代被告支付了水电费及物业费，被告应当向原告支付原告代为支付的上述费用，故原告相应的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告未能按期支付房租，已构成违约，应当承担违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金酌定以被告所欠房租1985000元按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算一年，计86347.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、原告山西中煤物业有限公司与被告山西超体体育文化传播有限公司2016年2月29日签订的《场地（房屋)租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西中煤物业有限公司自2017年12月5日至2019年4月30日尚欠租金1985000元；三、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西中煤物业有限公司水电费315817.23元、物业费126500元，共计442317.23元；四、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西中煤物业有限公司违约金86347.5元；五、被告山西超体体育文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内将位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座四层整层的房屋腾退，交付原告山西中煤物业有限公司管理使用；六、驳回原告山西中煤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30536元、保全费5000元，共计35536元，由原告山西中煤物业有限公司负担4736元，由被告山西超体体育文化传播有限公司承担30800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  张盈敏人民陪审员  段长明人民陪审员  冯清莲二〇一九年九月二十七日书 记 员  侯文燕相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。