贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初660号原告肖桂旺，男，1976年8月24日生，土家族，住贵州省。原告林春花，女，1977年10月21日生，布依族，住贵州省。二原告共同委托诉讼代理人罗飞，贵州富迪律师事务所律师。被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市红枫湖镇前进路54号。法定代表人黄卓，公司董事长。委托诉讼代理人杨欢、侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师。原告肖桂旺、林春花诉被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司(以下简称“鹿鸣房开”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告肖桂旺、林春花委托诉讼代理人罗飞，被告鹿鸣房开委托诉讼代理人杨欢、侯棋淞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖桂旺、林春花向本院提出诉讼请求：1、依法撤销《商品房买卖合同》中附件十二《补充协议》第2条2.1款（4）、（5）、（6）项及商品房买卖合同第十四条第四款第1款（5）、（6）项的合同约定；2、判令被告向原告返还已付的煤气开户费2400元、一户一表供电开户费520元、有限电视开户费265元，共计人民币3185元；3、依法将《商品房买卖合同》第二十三条第（二）款约定的物业服务收费价格1.6元/月平方米变更为1.2元/月平方米；4、依法判令被告从起诉之日起2年内协助办理不动产权证至原告名下，如不能按期办理，被告按照逾期每日原告已付房款总额的万分之一向原告承担责任；5、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金15170元；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月29日向被告缴纳三通设施安装费共计3185元。2016年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于贵阳清镇市品的商品房，商住楼（1）1单元9层2号，建筑面积117.03平方米，该商品房总价款为356104元。按照《商品房买卖合同》约定：本项目内相关设施、设备的交付时间和使用条件，包括水、电、气三通，未达到上述使用条件的，出卖人协助办理，不影响房屋交付，商品房价格已包括水、电等配套设施建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。但是《补充协议》又约定煤气开户费2400元、一户一表供电开户费520元、有限电视开户费265元由原告承担。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等法律法规，该项收费不符合规定，应当依法退款。《商品房买卖合同》约定的物业服务费用过高。请求依法变更调整。合同约定交房期限为2017年5月31日，直至2017年12月30日，被告向原告逾期交付房屋，应当承担逾期交房违约金。同时，《商品房买卖合同》约定：由买受人委托出卖人办理商品房产权登记，原告已将委托代办费交予被告，被告未按期向房屋登记机关办理房屋权属登记，原告有权申请被告按期办理并承担延期责任。但合同内容并没有相关约定产权办理时间及逾期办理责任，严重侵犯了原告的权益，依法应当予以明确。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提出如前诉请。被告鹿鸣房开辩称，一、原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效。原告的第1、2项诉讼请求已经超过诉讼时效。根据商品房买卖合同的第十四条第四款第一项的约定，原告是委托被告代为缴纳煤气开户费等费用，该费用由买受人承担，被告只是代为缴纳。供电的安装费用应该是由原告来承担。根据合同法第五十四规定，原被告签订的合同并不符合法律规定的撤销情形。二、对原告第3项诉请，原告起诉答辩人将物业服务收费价格变更为1.2元/月×平方米（建筑面积），答辩人作为被告的诉讼主体不适格，而且于法无据。本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，鹿鸣房开（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》约定:买受人购买出卖人位于清镇市，建筑面积为117.03平方米，套内建筑面积为91.89平方米；第七条计价方式与价款约定该商品房总价款为356104元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条交付时间和条件约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件，经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；第十四条交接手续第（四）双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳电开户费、有限电视开户费、燃气开户费；第十三条：逾期交房责任第1款第（2）项约定为：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条房屋登记约定为：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元由买受人承担；第二十三条前期物业管理约定出卖人依法选聘的物业服务企业为贵阳欣和逸居物业管理有限公司，物业服务费价格为1.6元／月平方米（建筑面积）。《补充协议》第2条2.1条约定以下费用由买受人承担（具体金额以实际收费标准为准），出卖人代为缴纳，买受人于买卖合同签订时支付给出卖人，其中（4）煤气开户费2400元，（5）一户一表供电户费520元，（6）有线电视开户费265元。合同签订后，原告已支付完购房款。2015年12月29日，鹿鸣公司向原告出具收据载明收到水、电、气费用3185元。2017年12月29日，原告肖桂旺与贵阳欣和逸居物业管理有限公司签订了《承诺书》约定：确认已详细阅读贵阳欣和逸居物业管理有限公司制定的“金盆一品物业管理服务手册”，原告肖桂旺同意签署本手册中的《前期物业管理服务协议》。庭审中，原告陈述被告于2017年12月30日交付房屋。庭审中，原告增加要求撤销《商品房买卖合同》中第十四条第4项第一款的（5）、（6）（电开户费、燃气费），并撤回第3项诉请。上述事实,有原、被告的陈述，原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据、金盆一品收费通知书及函、清镇市发展和改革局通知等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,关于原告诉请依法撤销《商品房买卖合同》中附件十二《补充协议》第2条2.1款（4）、（5）、（6）项的合同约定。本院认为，依据法律规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案中，原告于2015年12月29日向被告缴纳三通费3185元，其中煤气开户费2400元，一户一表供电户费520元，有线电视开户费265元。原告缴纳三通费后于2016年1月18日与被告签订了《商品房买卖合同》。根据上述合同的约定，案涉商品房的价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用。因此，原告在合同签订后，应当知道自己权利受到侵犯，而原告于2019年1月才向法院提起诉讼，已超出法律规定行使撤销权的一年除斥期间，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请三通费的请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定，电、燃气、有限电视设施等系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，除合同约定的商品房价款外，被告不应再向原告收取其他费用。且贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中亦明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的电、燃气、有线电视开通费缺乏合法有效依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，被告应予退还原告三通费3185元。对原告自愿撤回依法将《商品房买卖合同》第二十三条第（二）款约定的物业服务收费价格1.6元/月平方米变更为1.2元/月平方米的请求，系原告对其诉讼权利的处分，该处分不违反相关法律法规的规定，本院予以准予。关于原告诉请被告从起诉之日即2019年1月10日起2年内协助办理不动产权证至原告名下，如不能按期办理，被告按照逾期每日原告已付房款总额的万分之一向原告承担责任请求。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》对办理不动产权证的时间及违约金计算方法没有约定，但原、被告从2016年1月签订的商品房买卖合同至今已三年之久，如被告长期不向原告办理房产转移登记，必将损害原告权益。原告该请求合理，应予支持，被告应在2021年1月10日内，协助原告办理案涉房屋不动产权证至原告的名下，如被告未按上述时间协助原告办理房屋产权证，被告应以购房款356104元为基数，从2021年1月11日起按每日0.01%计算逾期办证违约金至办理完毕不动产转移登记之日止。对于原告诉请逾期交房违约金，双方合同约定被告应于2017年5月31日交房，至2017年12月30日实际交房，已逾期213天，以购房款356104元为基数，按双方合同约定的日万分之二计15170元。故对于原告逾期交房违约金15170元的诉请，本院予以支持。被告关于诉讼时效的辩称，被告向原告收取案涉水、电、气费用时，《商品房买卖合同》与相关法规虽已规定商品房价格应当包括水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，但被告系代收的名义向原告收取案涉费用，故原告在交纳案涉费用时并不知道或者应当知道被告无权收取的事实，被告认为原告在缴纳案涉费用时即应当知道权利受到损害的理由不能成立。原告于2019年1月10日提起本案诉讼并未超过法律规定的诉讼时效，对该辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告肖桂旺、林春花三通费3185元；二、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于2021年1月10日前向原告肖桂旺、林春花交付办理清镇市商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明。有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；如不能按时办理，被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司从2021年1月11日起按日以购房款356104元的0.01%支付原告肖桂旺、林春花逾期办理商品房转移登记有关文书违约金至办理完毕转移登记之日止；三、被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告肖桂旺、林春花逾期交房违约金15170元；四、驳回原告肖桂旺、林春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取129元，由被告贵州鹿鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈军二〇一九年九月十六日法官助理粟李书记员杨泽群