福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2755号 原告：罗永楠，男，1988年10月29日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：吴丽鲜，女，1987年11月8日出生，汉族，住福建省尤溪县。 以上二原告委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 以上二原告委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。 被告：福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县西城镇七口北街285号3号楼202、203室，统一社会信用代码：913504260543040856。 法定代表人：张初妙，该公司执行董事。 原告罗永楠、吴丽鲜与被告福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司（以下简称“嘉洲公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗永楠、吴丽鲜的共同委托诉讼代理人陈生江到庭参加诉讼，被告嘉洲公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 罗永楠、吴丽鲜向本院提出诉讼请求：1.嘉洲公司支付违约金63,954元；2.嘉洲公司履行合同约定，协助罗永楠、吴丽鲜办理房屋产权证；3.本案诉讼费用由嘉洲公司承担。事实与理由：2015年3月7日，罗永楠、吴丽鲜与嘉洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.罗永楠、吴丽鲜向嘉洲公司购买其开发的嘉和花园18号楼1203室商品房，房屋总价款510,000元；2.嘉洲公司应当在2016年12月31日前将该商品房交付罗永楠、吴丽鲜使用，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案等证明文件；3.嘉洲公司未按照约定时间将商品房交付给罗永楠、吴丽鲜，逾期超过90日后，罗永楠、吴丽鲜要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，嘉洲公司按日向罗永楠、吴丽鲜支付已交付房款万分之二的违约金。前述合同签订之后，罗永楠、吴丽鲜依约向嘉洲公司支付了全部购房款，但嘉洲公司未能在合同约定的时间前将符合条件的商品房交付给罗永楠、吴丽鲜，直至2018年9月20日，嘉洲公司才将商品房交付给罗永楠、吴丽鲜，至今未通知罗永楠、吴丽鲜办理房屋产权登记。嘉洲公司的行为已构成违约，根据合同约定，嘉洲公司应向罗永楠、吴丽鲜支付逾期交房违约金63,954元，并依照合同约定协助办理房屋产权证。为此，罗永楠、吴丽鲜为维护自身合法权益，诉至本院，要求判决。 嘉洲公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年3月7日，罗永楠、吴丽鲜作为买受人，嘉洲公司作为出卖人，双方签订编号为201500729的《商品房买卖合同》（预售）一份，主要约定：（一）罗永楠、吴丽鲜购买嘉洲公司开发建设的“嘉和花园”即尤溪县西城镇七口北街285号第18幢12层1203室的商品房一套，预测建筑面积74.82平方米，单价每平方米6816.36元，总价款510,000元，买受人于2015年3月7日前支付200,000元作为首期款，余款310,000元买受人向银行申请贷款支付。（二）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房应当符合的交付条件为：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告。供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。交付时纳入城市供电网络并正式供电。交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。交付时电话通信线路敷设到户。交付时有线电视线路敷设到户。交付时宽带网络线路敷设到户。小区内绿地率、非市政道路、物业服务用房于2016年12月31日达到规划标准。出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足约定交付条件的证明文件，不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按逾期交付责任的约定处理。（三）关于逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未在2016年12月31日将商品房交付买受人的，按以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自2016年12月31日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（四）关于房屋产权登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任等。2015年3月19日，罗永楠、吴丽鲜向嘉洲公司支付首付款200,000元。罗永楠、吴丽鲜将案涉商品房以按揭贷款的方式向中国农业银行股份有限公司借款310,000元，该款于2015年6月12日转入嘉洲公司。2018年9月20日，罗永楠、吴丽鲜向案涉商品房所属的物业公司领取房屋钥匙，并交纳水电周转金、墙体修复费、物业费等费用。另查明，案涉商品房至今未满足《商品房买卖合同》约定的交房条件，亦未办理产权登记。 本院认为，罗永楠、吴丽鲜与嘉洲公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。罗永楠、吴丽鲜付清购房款后，嘉洲公司应在2016年12月31日前将符合《商品房买卖合同》约定的交房条件的商品房交付给罗永楠、吴丽鲜。嘉洲公司未按约交房，又未向本院举证具有《商品房买卖合同》中约定的特殊原因导致延期交房的事由出现，其已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。在本案中，买受人自行以领取商品房钥匙之日作为嘉洲公司实际交付使用商品房的时间即逾期交房违约金计算的截止时间，未违反法律规定，予以支持。因此，罗永楠、吴丽鲜按照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，以已付款510,000元的日万分之二的计算标准（逾期超过90日）从约定交房时间2016年12月31日的第二天即2017年1月1日起算，算至罗永楠、吴丽鲜领取案涉商品房钥匙之日即2018年9月20日止，计63,954元，符合合同约定标准，本院予以支持。嘉洲公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权首次登记。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内完成该商品房产权登记，即双方约定办理产权登记的到期时间为买受人自认的商品房实际交付使用之日（2018年9月20日）之后的第360日（2019年9月14日），即嘉洲公司应于2019年9月14日前办理商品房产权首次登记，嘉洲公司至本案法庭辩论终结前，未履行办理商品房产权首次登记的义务，已构成违约，应当承担违约责任，故对罗永楠、吴丽鲜要求嘉洲公司履行合同约定，协助办理案涉商品房产权首次登记的诉讼请求，予以支持，结合本案的实际情况，本院酌定嘉洲公司在50天内完成案涉商品房产权的首次登记。 综上所述，对罗永楠、吴丽鲜提出的诉讼请求，本院予以支持。嘉洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提出答辩并提交证据，视为放弃对罗永楠、吴丽鲜主张的抗辩权，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内支付给罗永楠、吴丽鲜逾期交房违约金63,954元； 二、福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五十日内完成商品房首次登记。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1399元，减半收取计699.5元，由福建尤溪嘉洲房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林春国 二〇一九年九月三十日 书记员  罗玉琼 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-