福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1596号 原告：陈秀明，女，1984年3月4日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何孟雄，福建诚全律师事务所实习律师。 被告：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城87-91号店面。 法定代表人：许舟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。 原告陈秀明与被告福建中节能泉城投资有限公司（以下简称“中节能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告中节能公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回中节能公司对本案管辖权提出的异议。中节能公司不服该裁定，上诉于泉州市中级人民法院，该院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。本院并于2019年7月12日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告陈秀明的委托诉讼代理人陈智勇，被告中节能公司的委托诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀明向本院提出诉讼请求：1.中节能公司支付陈秀明逾期交房违约金合计80733元，其中两间店面的违约金为21960.08元、房屋的违约金为58773元；2.中节能公司立即为陈秀明办理X号店、X号店以及第X号房的不动产权属证书；3.中节能公司支付逾期办证的违约金，其中两间店面逾期办证的违约金为店面买卖价款129.558万元的日万分之0.5从2017年3月15日计算至陈秀明取得权属证书之日，房屋逾期办证的违约金为房屋买卖价款286.56万元的日万分之0.5从2017年5月16日至陈秀明取得权属证书之日；4.诉讼费由中节能公司承担。事实和理由：2013年12月22日，陈秀明与中节能公司签订编号为XX453号《商品房买卖合同》，约定中节能公司将溪美彭美社区中节能·美景家园第X号房屋出卖给陈秀明，合同第四条约定房屋买卖价款286.56万元，合同第八条约定交房时间为2015年12月31日。合同第九条约定逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5计算。合同第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之0.5向买受人支付违约金。中节能公司迟至2017年2月15日才向陈秀明交付房屋，目前陈秀明尚未取得房屋权属证书，按合同约定计算，中节能公司逾期交房的违约金为58773元。按合同约定陈秀明应在2017年5月15日前取得房屋权属证书，但至今尚未取得，因此中节能公司逾期办证违约金应从2017年5月16日起至实际取得房屋权属证书之日按房屋价格的日万分之0.5计算，暂计算至2019年1月15日为87257.52元。另外，陈秀明与中节能公司于2015年11月6日又签订编号XX7739、XX7740号《商品房买卖合同》，两份合同分别约定中节能公司将址于溪美彭美社区中节能·美景家园第X号店、X号店出卖给陈秀明，买卖价款均为64.779万元。合同其他条款的约定与编号XX0453号《商品房买卖合同》相同。中节能公司迟至2016年12月5日才向陈秀明交付店面，至今尚未为陈秀明办理上述两店面的权属证书。根据上述合同约定，上述两店面中节能公司逾期交房的违约金为21960.08元。按合同约定中节能公司应在2017年3月5日前为陈秀明办理两店面的权属证书，但陈秀明至今尚未取得，根据合同约定，中节能公司逾期办证违约金应从2017年3月5日起至实际取得权属证书之日按房屋价款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年1月15日为42818.9元。综上，三份《商品房买卖合同》逾期交房的违约金为80733.08元，逾期办证的违约金暂计算至2019年1月15日为130076.02元。 中节能公司辩称，第一，中节能公司不存在逾期交付的情况，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第二条第三项的约定，因不可抗力、天气等各种非出卖人所能控制的原因导致工程无法正常施工，出卖人可以据此顺延交付时间共计440天，交付时间可以顺延至2017年2月15日。中节能公司实际通知交房时间是2016年12月份，陈秀明是在2017年2月15日办理房产的交房手续，在2016年12月5日办理两间店面的交房手续的。综上，中节能公司不存在逾期交房的违约行为。第二，中节能公司已经在2018年4月份可以办理房产登记手续，但当时国家已经将房产证、土地证二合一，导致实际初始登记办好是在2018年9月30日，中节能公司的办证义务应计算到其向办证部门提交申请书之日止。 本院经审查认定事实如下：中节能公司系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。陈秀明与中节能公司于2013年12月22日签订《商品房买卖合同》一份，于2015年11月6日签订《商品房买卖合同》两份。三份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容。三份合同分别约定，陈秀明购买中节能公司开发的址在南安市店，其中第X号房用途为住宅，建筑面积共204.56平方米，单价为每平方米14008.6元，总金额2865600元；第X号、X号店的用途均为店面，建筑面积均共49.83平方米，单价均为每平方米13000元，总金额均为647790元。三份合同第八条均约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条均约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。三份合同的附件六《合同补充协议》第二条第3款均约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）除水灾、火灾、飓风、地震等不可抗力的自然灾害，还包括：市政配套而引起的延误；为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；影响施工停止或进展缓慢的气象（累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级）原因；供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑问的买受人可在交房时间向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应该予以配合。合同签订后，陈秀明支付第X号房购房款2865600元、第X号店购房款647790元、第X号店购房款647790元，并于2019年4月23日缴纳第X房补面积差购房款21153元、第X号店补面积差购房款14950元、第X号店补面积差购房款14950元。此外，陈秀明并缴纳了公共维修基金、契税等。本案工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。陈秀明与中节能公司于2016年12月5日就第X号店、X号店办理了交付手续，于2017年2月15日就第X号房办理了交付手续。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，该中心出具《南安市房屋产权确认告知单》，确认本案建筑项目已建立楼盘表信息，房屋产权面积可用于不动产登记。中节能公司于2019年2月26日向陈秀明邮寄《办房产证通知书》三份，通知陈秀明自通知之日起至2019年5月31日前到中节能公司营销中心办理本案三处房产的产权相关手续，三份邮件均于2019年3月1日签收。审理中，双方共同确认中节能公司于2019年9月10日协助陈秀明办理本案三处房产的不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中节能公司提供的《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、[2013]31号、[2013]123号南安市人民政府专题会议纪要，用于证明中节能公司因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工应顺延交房时间，上述证据能否成为中节能公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。2、中节能公司提供的《天气资料分析报告》，系由气象部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明第X号房从2013年12月22日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24MM或6级以上含6级大风天气共36天，即中节能公司交付第X号房的时间可以顺延到2016年2月5日，而在这期间又遭遇上述原因3天，故可以再顺延到2016年2月8日交房；第X号店、X号店从2015年11月6日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24MM或6级以上含6级大风天气共1天，即中节能公司交付第X号店、X号店的时间可以顺延到2016年1月1日。3、中节能公司提供的《南安市建设工程档案审核意见书》、不动产权属证书，系有关部门出具的材料、证书，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明中节能公司于2018年4月27日符合南安市建设工程档案归档要求，南安市住房和城乡建设局同意其报备，中节能公司于2018年9月30日取得本案建筑项目的不动产权属证书。 本院认为，中节能公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈秀明向中节能公司购买址在南安市店，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈秀明与中节能公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。陈秀明按合同约定支付购房款，其享有请求中节能公司依照合同约定时间交付商品房的权利。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中节能公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的三处房产交付陈秀明使用，如遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气可以延期；其中第X号房从2013年12月22日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气共36天，即中节能公司交付第X号房的时间可以顺延到2016年2月5日，而在这期间又遭遇上述原因3天，故可以再顺延到2016年2月8日交房；第X号店、X号店从2015年11月6日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气共1天，即中节能公司交付第X号店、X号店的时间可以顺延到2016年1月1日。本案工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。陈秀明与中节能公司于2016年12月5日就第X号店、X号店办理了交付手续，于2017年2月15日就第X号房办理了交付手续，中节能公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，中节能公司应支付陈秀明如下违约金：1、自逾期之日即2016年2月9日起至2017年2月15日止（共373日），每日按陈秀明已付第X号房购房款2865600元的0.005％计算的逾期交房违约金53443.44元；2、自逾期之日即2016年1月2日起至2016年12月5日止（共339日），每日按陈秀明已付第X店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金10980.04元；3、自逾期之日即2016年1月2日起至2016年12月5日止（共339日），每日按陈秀明已付第X号店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金10980.04元；综上，中节能公司应支付陈秀明本案三处房产的逾期交房违约金共计75403.52元，陈秀明诉讼请求中超出此部分的，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”的约定，中节能公司应于2017年5月16日（2017年2月15日实际交付后90日）前协助陈秀明办理第X号房的不动产权属登记，于2017年3月5日（2016年12月5日实际交付后90日）前协助陈秀明办理第X号店、第X号店的不动产权属登记。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，于2018年9月30日取得本案建筑项目的不动产权属证书，并于2019年2月26日向陈秀明邮寄《办房产证通知书》三份，通知陈秀明自通知之日起至2019年5月31日到中节能公司营销中心办理本案三处房产的产权相关手续，三份邮件均于2019年3月1日签收。因中节能公司已于2019年9月10日协助陈秀明办理不动产权属登记，现陈秀明再次请求中节能公司办理本案三处房产的不动产权属证书，不予支持。中节能公司虽已履行协助办证的义务，但中节能公司仍构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而陈秀明在收到通知之后未及时办理的责任应由陈秀明自行承担，故中节能公司应支付如下违约金：1、自逾期之日即2017年5月17日起至2019年3月1日止（共654日），每日按陈秀明已付第X号房购房款2865600元的0.005％计算的逾期协助办证违约金93705.12元；2、自2017年3月15日（逾期之日为2017年3月6日，但陈秀明自愿请求自2017年3月15日开始计算）起至2019年3月1日止（共717日），每日按陈秀明已付第X号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金23223.27元；3、自2017年3月15日（逾期之日为2017年3月6日，但陈秀明自愿请求自2017年3月15日开始计算）起至2019年3月1日止（共726日），每日按陈秀明已付第X号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金23223.27元；综上，中节能公司应支付陈秀明本案三处房产的逾期协助办证违约金共计140151.66元，陈秀明诉讼请求中超出此部分的，不予支持。中节能公司辩称，本案建筑项目因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工，一直到2014年4月15日才解决，应顺延交房时间380天，并提供《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、［2013］31号、［2013］123号南安市人民政府专题会议纪要欲证明其主张；本院认为，安息堂的拆迁问题在双方2013年12月22日签订《商品房买卖合同》时就已存在，在双方2015年11月6日签订另外两份《商品房买卖合同》前该问题已经解决，中节能公司应当预见安息堂的拆迁问题对于施工时间的影响，其仍同意签订本案三份《商品房买卖合同》，合同中关于交房时间的约定是双方的真实意思表示，双方应受该约定约束，现中节能公司再以此作为顺延交房的理由不能成立，故中节能公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。中节能公司又辩称，根据合同第八条约定，中节能公司仅需支付违约金1000元，但这违约金1000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建中节能泉城投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付陈秀明逾期交付第X号房、第XX号店、第X号店的违约金共计75403.52元； 二、福建中节能泉城投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付陈秀明逾期协助办理第X房、第X店、第X号店的不动产权属登记的违约金共计140151.66元； 三、驳回陈秀明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4462元，减半收取计2231元，由陈秀明负担63元，由福建中节能泉城投资有限公司负担2168元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王毅刚 二〇一九年九月二十日 书记员  李晓琳 书记员  杨玲娥 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -2- -3-