重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16175号原告：张庆华，男，1977年10月17日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：胡祥玲，女，1983年11月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：胡祥玲，女，1983年11月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆麒川房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇正街90号，统一社会信用代码915001070682602551。法定代表人：刘德东。委托代理人：钟贵兵，男，1973年6月25日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告张庆华、胡祥玲诉被告重庆麒川房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员蒋陆军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡祥玲（胡祥玲同时系原告张庆华委托代理人）、被告重庆麒川房地产开发有限公司委托代理人钟贵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆华、胡祥玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告延期交房违约金62033元，并从起诉之日起以本金62033元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本金还完为止，利随本清；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将上述违约金本金及利息计算基数变更为30646.16元。事实与理由：原告于2015年5月10日与被告签订商品房买卖合同，约定被告于2016年6月30日前将购买的一套房屋交付给原告，但被告在2019年1月9日才通知正式接房，迟延交房921天，按合同约定被告按日向原告支付万分之一的违约金，总房款为673542元。被告通知原告2019年1月9日接房但被告出示的证明文件不齐全，根据合同约定，原告有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由被告承担。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告重庆麒川房地产开发有限公司辩称：不同意支付逾期交房违约金及利息，双方已经签订《车位意向协议》，逾期交房违约金已经冲抵车位款。本院经审理认定如下事实：2015年5月10日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告预售一套房屋，房屋总成交金额673542元；被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，被告还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；被告应在2016年6月30日前，依照国家有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一向原告支付违约金，原告要求继续合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。2016年11月29日，被告出具《承诺函》，该《承诺函》载明“1、正式交房时间：2017年4月30日前，2、违约金计算方式：按照签订的《重庆市商品房买卖合同》执行，3、违约金支付时间：交房时，办理相关赔偿手续，4、我司于2016年12月31日前业主可预接房，业主可根据需要进行装修，5、预接房后因装修产生的水费、电费及物业管理费由我司承担，仅限房屋装修使用，若用作他用我司按照所产生的费用收取，在装修过程中若发现业主有浪费情况，所产生的费用由业主自行承担，在正式接房后所发生的水费、电费、物业费由业主自行承担，6、若2017年4月30日前无法正式接房，超过2017年4月30日的时间，每延迟一个月，除按照合同约定赔偿外我司再赔偿一个月的物业管理费，不满15天，按半个月计算，超过15天，不满一个月，按一个月计算”。2017年10月10日，原告胡祥玲出具《接房承诺书》，认可于2017年10月10日接房，承诺从接房之日开始，不再计算延期接房违约金，并按照业主规约相关事宜进行装修房屋，在接房时所产生的正式用电、用水以及装修时产生的建筑垃圾等费用由业主本人承担。2018年2月11日，原告胡祥玲与被告签订《地下车位意向协议》，主要约定：被告将位于重庆市九龙坡区白市驿镇麒川时代广场小区地下268号车位以75000元出售给原告，车位价款允许业主抵扣延期交房违约金31000元（违约金所属期间从2016年7月1日至2017年10月10日）。庭审中，原被告认可原告已将车位款余款支付给被告。2018年12月28日，涉案商品房取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告通知未接房业主2019年1月10日办理接房，因原告已经接房，故被告未通知原告接房。庭审中，原告称2017年10月10日接房系预接房，双方签订《地下车位意向协议》将逾期交房违约金冲抵至2017年10月10日，现起诉要求被告支付2017年10月11日起至2019年1月9日期间的逾期交房违约金34534元，被告认为原告逾期交房违约金计算至2017年6月30日，且已经抵扣车位款，不应再支付2017年10月10日以后的违约金。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《接房承诺书》、《地下车位意向协议》等证据在卷为凭并经当庭质证，结合双方当事人陈述，足以认定。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。本案争议焦点是：原告主张2017年10月10日以后逾期交房违约金及其利息有无依据。本院对此评析如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，本案中，原告出具《接房承诺书》，认可于2017年10月10日接房，故应认定于此时涉案商品房完成了转移占有，房屋的交付使用时间应认定为2017年10月10日，违约金理应计算至2017年10月10日。原告称2017年10月10日只是预接房，并未举示充足有效证据予以证明，也未举示相反证据证明存在上述司法解释规定的除外情形，即双方特别约定2017年10月10日涉案商品房不转移占有，故应承担不利法律后果，涉案商品房交付时间以《接房承诺书》中的2017年10月10日接房时间为准。第二，原告在《接房承诺书》中，承诺从接房之日（2017年10月10日）开始不再计算逾期接房违约金，故逾期交房违约金也应计算至2017年10月10日。在《地下车位意向协议》中，原告应享有的截止2017年10月10日的逾期交房违约金，双方已经抵扣车位款；原告主张2017年10月11日以后逾期交房违约金及其利息无事实及法律依据，本院不予支持。关于《承诺函》，系被告逾期交房后作出，承诺交房时间为2017年4月30日前，系被告对交房时间单方变更，在未得到原告追认之前，不发生法律效力，交房时间应以合同约定时间为准；被告承诺的承担装修水电费及赔偿物业管理费，与本案原告主张逾期交房违约金系不同诉请，本案中的逾期交房违约金应以双方签订的商品房买卖合同为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告张庆华、胡祥玲全部诉讼请求。本案受理费减半收取676元，由原告张庆华、胡祥玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蒋陆军二〇一九年九月三十日法官助理 刘章平书 记 员 杨小梅