大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初876号原告：鞠岩，女，1987年5月27日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：鞠钰（系原告父亲），男，1958年2月8日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。被告：大连莱茵海岸度假村有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区大魏家镇前石村。法定代表人：牟云龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王皓璇，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李茂松，系辽宁恒信律师事务所实习律师。原告鞠岩与被告大连莱茵海岸度假村有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人鞠钰及被告委托诉讼代理人王皓璇、李茂松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2008年6月28日签订的商品房买卖合同；2、要求被告返还购房款人民币2118531元，及购房款法定孳息（从交款之日到款项全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、要求被告承担违约金794400元（从2008年12月31日至今止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）及办理贷款费用96000元；4、要求被告承担损害赔偿金200万；5、由被告承担诉讼费、诉前保全等相关费用、评估费、鉴定费、证人费。事实和理由：一、2008年6月28日，我与被告签定了《商品房买卖合同》一份，我购买被告开发的商品房一套，房屋座落于金州区，房号为金州区大魏家街道莱茵海岸蓝牌号2号B5栋3-3跃4二号房，面积为228.29平方米，价款为2118531元，建筑结构为“框剪”（框架加剪力墙结构），层高6米，建筑层数地上4层，合同附有图一张，标明有三折式楼梯（由三楼进入四楼），供暖采用壁挂式锅炉提供，对流辐射散热器可对各个房间分别调节温度，热水由煤气壁挂式锅炉提供，厨房、浴室及卫生间均预备出水接口，墙面、棚顶都为清水，阳台为不锈钢栏杆。2008年6月28日，被告销售人员方晓雪称，3跃4的客户虽然房款比1跃2高600元/平方米，还是顶层，但是被告承诺送车库一个，在B5-3-3跃4号房楼下，在使用中只能供B5-3-3跃4业主使用，由于该车库无产权，在销售中以口头协议为定。从安全角度考虑，鞠岩的妹妹鞠明买下了B5栋3-3跃4一号房，即只有鞠明、鞠岩姐妹俩可以进出B5栋3-3跃4，安全性很高相当于独栋别墅。被告于2008年10月16日在《大连日报》公开承诺：B4、B5三跃四的住户带电梯、入户车库（证据二十二），原设计电力系统图标明入户车库用电计费由3跃4住户给付（见证据二十三），原设计图纸设计每户一个入户车库（见证据二十四），以上内容均证明我购买的B5-3-3跃4（全球限量发售的优海墅共计24套）是自带电梯和入户车库。二、2010年9月10日收房时，1.被告不交付车库，之后被告看到方晓雪出具的“送车库”证明时，被告还是不交付车库，称车库30万元一个让我再花钱买，称“该车库是国有资产”至今未交。2.合同标明3跃4是有楼梯的，且为三折式，被告称合同上图纸标有二次装修应该由业主自己解决，可合同约定了不得自己改建，这可怎么办我也被搞糊涂了，被告至今未建楼梯。3.该房屋合同约定是清水房，交房时，被告为了掩盖墙体裂纹的事实，将墙体、天棚都刮上了大白，我们要求按合同约定除去大白，被告置之不理。护栏约定为不锈钢，被告用铁制品且锈迹斑斑。滴水槽不制作，伸缩缝没有，造成女儿墙开裂，应用铝板制作的墙护板用铁板代替，偷工减料，壁挂式锅炉至今无法使用且不能使各屋独立调节温度。三、被告变更设计内容如下：1.合同约定主体结构为“框剪”（框架加剪力墙结构），由2019年1月3日“政府信息公开告知书”得知B5-3-3跃4主体结构设计为“框架”结构，2019年1月14日从金普新区档案局查证，被告的“工程竣工验收报告”清楚标明为框架。2.合同约定，B5-3-3跃4层高6米，有三折式楼梯，2019年1月14日在金普新区档案局查证B5-3-3跃4层高3米，无楼梯。3.供暖方式合同约定B5-3-3跃4采用壁挂式锅炉提供，对流辐射散热器可对各个房间分别调节温度，热水由煤气壁挂式锅炉提供改为集中供暖，且壁挂式锅炉不能用。四、被告对以上设计变更，故意隐瞒事实真相，诱导我与被告签了《商品房买卖合同》，且付了全部价款，这样的品质不是我的合同目的，被告是欺诈行为，属根本违约应承担违约责任。1.依据合同约定第十条，被告至今从没书面通知我，更没有十日内对设计变更的内容书面通知我，我于2019年1月14日从金普新区档案局查证，被告变更的设计内容与我的合同约定不符，我才知道我的合法权益被被告侵害，我有权解除合同。关于补充协议第六条，为格式条款，我的诉讼请求已写明，事实与理由在后面的第九条《格式条款》中已做了详细说明，请人民法院确认该条款无效。至于合同中第十条，抹去“空间尺寸”及退房后给付利息的两条，我也在诉讼请求中已写明，事实与理由在后面的第九条《格式条款》中已做了详细说明，请人民法院确认该两条款无效。2.依据《最高人民法院-关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第十二条内容如下：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”3.依据《商品房销售管理办法》（2001年4月4日中华人民共和国建设部令第88号发布自2001年6月1日施行）第三十五条：“商品房交付使用后。买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”被告竣工验收的B5-3-3跃4主体结构，按合同约定不合格，以次充好(“框剪结构”在海啸或地震发生时，抗水平应力性能优于“框架结构”钢筋混凝土浇铸的墙面，安全性能远高于空心砖作填充），且被告故意隐瞒实为“框架”结构、层高三米的事实，在合同中写道：主体结构是目前最安全的“框剪”结构，优海墅（B5-3-3跃4）层高六米，使原告做出了错误的判断签订的《商品房买卖合同》，现如今交付的房屋主体结构、层高与合同约定不符，也不是我选择的标准，被告剥夺了我的知情权和选择权，因此不能交付使用，我有权解除合同。4.依据合同法，被告交付的房屋主体结构，空间尺寸，楼梯，车库等都属于B5-3-3跃4房屋（优海墅）的品质，其中主体结构、空间尺寸是合同的主要要素，即合同的主给付义务，是主要债务，主要债务不能履行，致使合同目的不能实现，是根本违约，应解除合同。5.房屋质量瑕疵严重影响居住使用。(1).被告2009年2月27日的“致广大业主一封信”的承诺及广告宣传及原始规划的内容均为合同内容，被告改掉大型旅游设施，新增住户3000户，容积率由0.68改为3.91。(2).房屋3跃4没有楼梯，墙体裂纹用刮大白掩饰，壁挂式锅炉不能用，无滴水槽，女儿墙无伸缩缝开裂，铝板改铁板等。(3).不交付车库，而B4，B5的全体业主都无偿交付了车库。（属于我的车库，见证据七、二十二、二十三、二十四）。以上各种瑕疵使我花了大型旅游项目配套公寓的钱（容积率为0.68），花了全球发售的“优海墅”的钱，却得到的是所有大型旅游设施不建，且容积率为3.91的普通住宅小区的服务。这种与房屋价值极不当的使用条件，我认为严重影响居住使用，那么被告交付的房屋质量就存在严重瑕疵，就严重影响了我居住使用，据此我要求解除合同。6.我无法取得“框剪”结构的房照（见证据二十一，政府信息告知书），只有侵害我这样一个消费者的知情权和选择权，才可以取得房照，致使我购房的目的无法实现，显然违法，显失公平，更是被告违约，应解除合同。五、2008年12月31日，是被告交房的约定时间，可开发商却人走楼空，我和部分业主联合起来打听开发商的下落，终于时代万恒站出来说，他们接手了莱茵海岸项目，他们有权处理大连项目的所有问题，据此，我们与经理史艳华开始交涉交房一事。1.为什么你们停工跑路。2.据传言你们要以改掉旅游设施为条件，才愿意接手该项目（跟政府谈判条件）。3.我们房屋质量是否有保障。4.如果真的像传言所说，我们只有退房了。（因为我们不仅是买一套房的事，我们多花了那么一大笔钱的主要目的是旅游项目的建设，看好的是旅游地产的升值空间和娱乐居住的环境等，本来我有房住，且每人137平方米，房屋的主体结构是最安全的“框剪结构”，在金州主城区最好的地段“碧海尚城”同期价格也只有4500元/平方米，由此可以证明我选择B5-3-3跃4的真正目的，如果不建，我们买的房子就没有意义了，我一定要退房），史艳华答应与董事长研究一下给我们答复。大约两周左右史艳华没有给出明确答复，于是我于2009年3月8日向被告寄出鞠明的退房申请，被告在寄回的退房申请中写到“基于寄出了“致广大业主一封信”（090227）的内容我们不能同意”,被告称他已经给我寄出了一封“致广大业主一封信”,回答了我所关心的特殊问题，此次寄回退房申请同时又给我寄回了一封“致广大业主一封信”,再次就我之前特别关心的“大型旅游设施”能否建成，什么时间建成，房屋质量等作出特殊承诺，所以被告称不能同意我退房。据此我出于对被告的理解和信任，我决定继续履行合同，等待陆续建成的大型旅游设施竣工。六、2009年9月30日，被告在交房时间上再次违约，（因为交房时间不是我特别关心，特别要求的内容），我还是同意继续履行合同。我买房的目的有两个：1.2008年全世界都在发生金融危机，房价处在最低谷，购买大型旅游项目配套公寓升值空间特别大，把钱投在国际水准的旅游度假名胜区，投资回报一定很高，因为该项目是向全球发布的，世界各国的游客在此消费（有欧洲名品一条街等大型旅游设施），同时金州区房价也只有市内6成左右，低于开发区和旅顺（见证据14C,D,E共三张、大连日报）金州的房价有大幅提升的空间。2.我买的大连公寓，是大型旅游项目的配套公寓，容积率只有0.68，我在此度假或居住都是非常舒适的，随时可以度假，购买欧洲名品，从事大型的室内嬉水、游泳、激流运动，在这个东北首个大型室内滑雪场一年四季可以从事滑雪、溜冰运动，国际游艇码头建有世界级的游艇俱乐部，可随时驾驶爱艇在渤海上壮行，五星级酒店可完成健身、桑拿、网球运动。七、2008年6月28日前，被告在大连日报和售楼处关于旅游项目的广告宣传应视为要约，尽管没有写在合同内，应视为合同内容。被告“致广大业主的一封信”内容也应视为合同内容。1.由证据3可以证明旅游设施均在规划红线内，且大型旅游设施的说明和允诺具体确定，由证据13和证据14可以证明我同期在金州主城区最好的地段，“框剪”结构的房子也只有4500元/平方米，如果没有大型旅游设施，我买的B5-3跃4坐落在后石村的一个山沟里应不超过二十里堡、三十里堡城区的房价（因为大魏家镇，二十里堡镇，三十里堡镇同属于金州主城区周边乡镇），房价应在3000元/平方米左右，金州主城区2008年的房屋均价为4500元/平方米，现如今2018年7月B4-3跃4在金州区房价上涨40%左右的情况下，（由于被告改掉了旅游项目，提高容积率）也只能卖到5300元/平方米还送车库（这旅游设施对我购买的房子的房价有重大影响。我买的房子是9180元/平方米）。2.被告于2009年2月27日对我特别关心的旅游设施建设一次再一次的明确承诺（证据五）确保陆续全部实施建设，被告的“致广大业主的一封信”也应视为合同内容，我一直相信被告的承诺，耐心等待合同的全部履行。八、被告变更规划内容如下1.2018年12月20日由政府信息公开告知书我才得知，被告于2010年7月16日已将原始规划更改，2019年1月14日于金普新区档案局查实，我才知道我的合法权益受到侵害，2019年3月18日政府信息公开告知书，2008年10月20日该项目就已经进行了修改修建型详规，即修改修建性详规是两次，被告故意隐瞒更改规划、旅游设施不建、新增住户3000户、容积率提升5倍的事实，没按合同的约定，违反了商品房销售管理办法的规定，从未书面通知我更改规划、不建大型旅游项目、大幅提升容积率新增住户3000户的事实。2.我购买的房屋是大型旅游项目的配套公寓，在购房合同中，旅游设施建设交付，虽没有合同中主给付义务重要，但旅游配套项目、小区容积率，对于我购买房子“目的”的实现是不可缺少的，况且在这个旅游项目配套公寓上我多花了两倍的钱，现如今“旅游地产”的没了“大型旅游项目”，而建成了一个高容积率住宅小区，是谈不上合同的圆满履行，况且我的公寓是大型旅游项目的“配套公寓”，被告不能履行主要债务，致使我的合同目的不能实现，是根本违约，故请求人民法院依法解除合同。格式条款九，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条：“经营者在经营活动中使用格式条款的,应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容,并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。第二十六条经营者在经营活动中使用格式条款的,应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容,并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。”《商品房买卖合同》补充协议为格式条款，其中第3、4、6、7、8、10、12、13、18各条款，被告没有用显著方式提醒我注意，也没有予以说明各条款中对被告免除和限制其责任的内容，没有采取足以使我注意的文字、符号、字体等特别标识，并未对格式条款尽说明义务，即未“采取合理方式”进一步明确，违背了诚实守信原则，单方面制定了以上对我明显不利的条款。《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部2001年4月4日发布，自2001年6月1日起施行)第二十三条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”被告违反《国家商品房销售管理办法》第二十三条之规定，没有在合同签订前向原告明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》及《商品房预售管理办法》，没有尽到应尽义务，违反了国家相关的法律法规，剥夺了原告的知情权和选择权，从而导致原告在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时国家规定的原告的合法权益，原告完全不知情，如《商品房买卖合同示范文本》明确写道：“第六章规划设计变更中，第十五条，设计变更：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；3.；4.；5。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：……。”由于被告并未告知原告国家的相关规定及原告的合法权益，被告事先将补充协议的各项条款打印、装订在合同内。原告只有签字的权利，没有否定的权利。《商品房买卖合同示范文本》第二十八条有关补充协议做了明确规定，内容如下：“第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”被告为了达到不可告人的目的，自行编写了补充协议，致使原告合法权益受到侵害。《补充协议》第3、4、6、7、8、10、12、13、18条，《商品房买卖合同示范文本》中已明确规定，应以《商品房买卖合同》为准。原告与被告所签署的《补充协议》中的第3、4、6、7、8、10、12、13、18条应无效。4.《商品房买卖合同》补充协议为格式条款。其中第3、4、6、7、8、10、12、13、18各条款，被告没有用显著方式提醒我注意，也没有说明各条款中对被告免除和限制其责任的内容，没有采取足以使我注意的文字、符号、字体等特别标识，并未对格式条款尽说明义务，即未“采取合理方式”进一步明确，违背了诚实守信原则，单方面制定了以上对我明显不利的条款。第三条：“如违约不足以赔偿买受人已付税费，贷款利息，保险费及其他办理产权的相关手续费用的损失，则以违约造成的直接损失确定违约金金额”这段中的“直接损失”一词在承担违约责任上，被告是为了减轻其违约责任，因为被告还可能应该承担间接损失的责任。这段格式条款还减轻和限制了违约责任的范围，明显对我不公平、不合理、不合法。第四条：“买受人有权解除合同”与“解除权发生”是偷换概念，有权解除合同是有法定时限的，被告违反了相关法律规定，剥夺了原告的法定权限“其中15日内”等是加重了消费者的维权责任，减轻了经营者的责任，限制了消费者的合法权益，如送达时找不到当事人，当事人采用各种手段拒收，消费者因为特殊情况不能及时送达，同时违反了合同法等相关法律规定，此条违法，显失公平，不合理，且不合法（国家相关的法律规定）。第六条：违反了《商品房销售管理办法》更改的是二十四条，二十四条内容如下：“第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”因为二十四条的内容和《商品房买卖合同》第十条的内容完全一致，是由国家工商局监制。被告的目的是想通过限定在“平面结构”的范围内，免除被告自己更改主体结构和空间尺寸、无楼梯等违约责任，被告企图通过该条免除被告应尽的通知义务及违约责任，见《商品房买卖合同示范文本》“第十五条设计变更（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。”而我的《商品房买卖合同》中第十条，被告违约仅付活期利息，此条款违规，原告被骗后，被告仅付活期利息，显失公平，如果被告出示了《商品房买卖合同示范文本》，我不可能同意签字活期利息的内容。第六条明显不公平，不合理，侵害了消费者应有的权利。第七条：“该项目红线以外规划的以政府相关部分批复为准，出卖人对红线以外的规划变动不承担任何责任。被告承担责任的范围应是开发规划范围内”（见法释7号第三条）。被告是通过减小范围，以此减轻和免除责任，显然不合理，违背了诚实守信的原则。第八条：此条为格式条款，剥夺了原告验收的合法权利，强迫业主领取钥匙，此款应无效。第十条：加重消费者的责任（无论什么情况下逾期领取钥匙都是承担责任。显然不公平，不合理，再者承担物业费等内容不属于被告的权利，也写进条款内，不合法）。第十二条：如房屋交付后因房屋严重质量问题不能居住，或因质量问题造成人身伤害或生命危险，业主还得向被告承担房租、自拆装修的责任，明显不公平，被告是在加重消费者责任，免除被告责任。第十三条：被告违反了《商品房销售管理办法》（见第十三条）本应在签定合同时就首先由业主与物业鉴定管理协议，明确双方的义务和责任，有关费用与服务对价并不涉及被告与原告之前的买卖合同。被告因业主未提前交物业费而拒绝交房是违规违约行为，是为了免除被告的责任，不公平不合理不合法。第十八条：被告做出了排除、限制消费者的权利，减轻免除被告应承担的责任（如：口头协议，书面协议，同意，承诺，允许和说明却都无约束力。那以上内容是什么，包括该广告宣传，楼书，在条件成就时，法定可以成为要约（合同内容），被告也一并不承担责任，还有虚假广告的直接违法行为等。被告目的就是为了免除自己所有应承担的责任。以上共计9条请人民法院依法确认无效。十、《商品房买卖合同》第十条（规划变更，设计变更）该条中抹掉“空间尺寸”，更改了《商品房销售管理办法》第二十四条，其目的为了免除被告更改空间尺寸的违约责任，是违规行为，且不公平不合理，违反了诚实守信的原则，而且该条款是在我们签定合同之前就已经被抹掉，大家都一样，不是我的真实意思，该条中有关退房利息的约定“给付同期银行活期利息”，由于被告未给我们签定“商品房买卖预售合同”，从而使我们不知道“预售示范文本”已明规定“不低于同期银行贷款利率”，被告有意减轻因退房而应承担的责任，不公平不合理，违背了诚实守信的原则，请人民法院确认以上两条无效。十一，确认《商品房买卖合同补充协议二》中格式条款第一，二，三条无效。《商品房买卖合同补充协议二》1,2,3条均为格式条款，被告均没有用显著方式提醒我注意，也没有予以说明各条款中对被告免除和限制其责任的内容，没有采取足以使我注意的文字、符号、字体等特别标识，并未对格式条款尽说明文务，即末“采取合理方式”作进一步明确，违背了诚实守信原则。理由如下:（1）.交付时间我们合同有约定，违约责任也约定的很清楚，第一次我们合同约定，2008年12月31日前交付房屋，被告违约后，在致广大业主一封信中，单方面承诺交房时间为2009年9月30日前交付房屋，2009年9月30日被告再一次违约不能交房。2010年8月12日被告电话通知我收房，同日我到办公楼领取了“入住交房通知书”，之后被告要求我按入住通知书中“入住需要携带的证件及资料”一款规定（被告自己编写的，有特殊目的），必须签定商品房买卖合同补充协议二，才能继续按被告自己编写的（非示范文本）入住流程汇签单进行验房、收房。而被告编写的入住流程汇签单，也必须是签了补充协议二才能从窗口1转为窗口2，继续以后的流程。因此签定《商品房买卖合同补充协议二》不是我的真实意思，是被告强行要求，不签不行。于是我无耐收了入住通知书，再签了补充协议二后进入了验房流程。被告称收房人较多，把我安排在2010年9月10日验收。可被告又利用了业主入住流程单，强行把“验房时间”（事先印在流程单中）改为“入住时间”，房都没验收，何谈入住，其目的在于剥夺我的合法权益（也就是补充协议二的目的）（2）.被告故意隐瞒2010年7月16日和2008年10月20日两次“修改修建性详细规划”，规划已更改，将大型旅游设施全部改掉，改为高容积率住宅小区的事实，从未书面告知我，若按约定告知我，我特别关心的旅游设施不建，又改建成高容积率的住宅小区，我是一定会退房的，不可能与被告签定补充协议二（因为我为了原规划旅游设施，和低容积率多花了2倍多的房屋价款，我的购房目的完全落空了）。（3）.《商品房买卖合同补充协议二》第一条，房屋交付时间不需要补充协议，之前2009年9月30日前交房被告发的书面通知我们收到了，2010年8月12日我们也收到了通知，被告之所以要补充，其目的是免除被告多次逾期交房的违约责任，不公平、不合理，违背了诚实守信的原则，应无效。（4）.《商品房买卖合同补充协议二》第二条是被告为了减轻被告通知义务的责任，剥夺消费者验收的权利，用“交接”改掉“验收”，强迫业主没办交接手续就视为出卖人履行了“交付义务”。其实“验收”改为“交接手续”已经违规违法了，在这种情况下，被告称已履行了“交付义务”，这样的条款，太不公平，不合理，应无效。（5）.《商品房买卖合同补充协议二》第三条本来按照合同约定被告违约，首先应交合同总价款的百分之一违约金，还应交付违约期间按日万分之一的违约金，而被告通过第三条把自己装扮成慈家，违约金改成了补偿款，且并没标明金额，即被告想补偿多少就补偿多少，以此达到侵害消费者的权利，免除被告违约责任的目的，不公平，不合理，违背了诚实守信的原则。《商品房买卖合同补充协议二》还成了威胁消费者收房的工具，如不签我就不能收房（见证据八）。另外，我与物业公司并没有签定任何协议，被告越权违规（物业提供什么样的服务，应收多少物业费，这是我与物业公司之间的问题，被告在不经我同意的情况下行使我的权利），被告属于侵权，显失公平，故该条款应认定无效。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、《补充协议》中的条款各项约定没有加重原告的责任，也没有免除被告的义务，是对于案涉《商品房买卖合同》中约定的细化和明确，补充条款的约定均符合《合同法》的规定，是当事人双方真实的意思表示，因此不应确认为无效条款。《补充协议二》是在当事人双方均有选择权的情况下，平等的签订的，不存在原告所述的强制签订，因此不应确认为无效合同。第二、原告的诉讼请求不明确，原告要求解除合同，需要有法定或约定的事由，原告在起诉状中没有明确解除合同的原因；原告要求被告承担违约金，在起诉状中没有明确承担违约金的原因和违约金的计算方式；原告要求损害赔偿，在起诉状中没有明确损害赔偿金的产生和计算方式。第三、原告无权要求解除合同，解除合同须要有法定和约定的事由，而被告在履行合同的过程中不存在根本违约的行为，原告行使解除权也不符合任何一条合同条款的约定，因此原告不享有合同解除权，即便原告享有合同解除权，根据法律的规定和合同的约定，也已经超出了解除权行使的期限，并且，根据合同法解除合同应当通知合同向对方的规定，原告从未向被告发出过解除合同的通知，因此缺乏解除合同的程序要件。第四、被告在履行合同的过程中并不存在违约行为，且原告主张违约金和损害赔偿金应当提供相应的证据予以证明，原告的主张缺乏事实依据。最后，原告要求解除合同、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求均已经经过了诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》签订于2008年，原告于2019年提起诉讼，已经经过了11年，连签订时间最晚的补充协议二也是2010年签订的距今已经9年，在上述期间内，原告从未向被告提出过解除合同或承担违约金、赔偿损失的请求，根据法律的规定，原告上述请求的诉讼时效已经超过，应当依法予以驳回。经审理查明：原告鞠岩与被告大连莱茵海岸度假村有限公司于2008年6月28日签订《商品房买卖合同》和《补充协议（住宅）》（以下简称《补充协议一》），《商品房买卖合同》约定被告将房号为金州区大魏家街道莱茵海岸蓝牌号2第B-5栋3-3跃4二号房屋出卖给原告，面积228.29平方米，价款2,118,531元。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋结构为“框剪”结构，并对案涉房屋的内部装修及配套设施进行了约定。合同签订后，根据《商品房买卖合同》第六条约定：“首付款638,531元于2008年6月28日付清，余款1,480,000元商贷，于合同备案后，15日内办理完毕”，原告按约定支付了首付并办理了按揭贷款。案涉项目建设阶段经过大连金州新区规划局金州规划局审批调整了规划。规划调整之初，被告于2010年8月5日在《半岛晨报》上刊登《关于签署或退房的确定函》，告知规划调整事宜，并组织业主进行了意见反馈，原告代理人鞠钰填写了《业主对规划调整的反馈意见表》，表示“……有关政府已经批准变更的规划我接受。”原告于2010年8月12日与被告签订《补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），其中第二条约定“……买受人应按照书面通知和报纸公告的日期自行到公告指定的地点办理房屋交接手续，领取房屋钥匙。买受人未在书面通知或报纸公告指定的日期内办理房屋交接手续的，视为出卖人已经履行了交付义务。”被告于2010年8月12日向原告发出《入住交房通知书》，与原告约定2010年9月10日办理交房手续。同时，被告于2010年8月18日在《半岛晨报》上刊登《关于大连莱茵海岸度假村有限公司一期房屋交房的公告》，面向所有业主对交房事宜进行了公告。2010年9月10日交房时，原告以案涉房屋的内部装修等与《商品房买卖合同》的约定不符为由，拒绝接收房屋。2010年9月17日，案涉房屋通过竣工验收合格获得《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》中显示案涉房屋为“框架”结构。原告在庭审过程中提出7项鉴定申请：1、从2008年12月31日至2019年1月18日间同地段同类房屋的平均租金进行评估；2、从2008年6月28日至2019年1月18日，同地段同类房屋的涨价幅度进行评估（本项目除外）；3、从2008年6月28日至2019年1月18日金州区房价的平均涨幅进行评估；4、2008年6月28日同地段同类房屋的当日价格和金州区当日平均房价进行评估（本项目除外）；5、2019年1月18日同地段同类房屋的当天价格和金州区当日平均房价进行评估（本项目除外）6、对案涉房屋按“框剪”结构标准鉴定被告交付的房屋是“框架”结构是否合格。7、申请对方晓雪的字迹进行鉴定，鉴定“车库证明”是方晓雪本人所书写与商品房买卖合同中的手写部分均出自方晓雪同一人。本院所确认的上述事实，有原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议（住宅）》、《补充协议（二）》、《业主对规划调整的反馈意见表》、《政府信息公开告知书》、《关于签署或退房的确定函》、《关于大连莱茵海岸度假村有限公司一期房屋交房的公告》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》等及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案合同是否应当解除，关键在于是否达到商品房买卖合同的法定解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款已明确规定商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用。被告于2010年9月17日已经取得了房屋建筑工程竣工验收备案表，证明了案涉房屋主体结构质量合格。原告主张合同约定的房屋结构为“框剪”而实际为“框架”、案涉项目规划变更、案涉房屋的内部装修及配套设施不符合合同约定等均不能证明房屋的主体结构存在不能交付的质量问题或严重影响正常居住使用的情形，故原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求事实与法律依据不足，本院不予支持，其相应的要求被告返还购房款及利息等损失的诉讼请求，本院亦不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议是否具有格式条款无效的情形。意思自治原则是民法的基本原则之一，也是合同法的一项基本原则，在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同能完全体现当事人自己的意志，任何单位和个人不得非法干涉。住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治，若当事人之间有新的合意，以合意为准。原告与被告基于意思自治对《商品房买卖合同》的格式内容有所选择和修改，受法律保护。原、被告其后签订的《补充协议一》《补充协议（二）》系进一步明确权利义务关系，是对《商品房买卖合同》的补充，和《商品房买卖合同》具有同等效力，是双方基于各自利益最大化的选择，受法律保护。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议一》《补充协议（二）》不属于《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，原告主张的《商品房买卖合同》及补充协议有关格式条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告承担违约金及损害赔偿金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应对承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为被告存在房屋结构变更、开发项目规划变更、房屋内部装修及配套设施不符合合同约定等违约行为，可以按照法律规定及合同约定要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告并未要求被告因违约行为而应承担相应的违约责任，而是主张解除《商品房买卖合同》，因未达到商品房买卖合同的法定解除条件，因而其相应的要求被告承担违约金及损害赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告申请鉴定问题。因原告申请七项鉴定的事项与本案待证事实无关联性或者对证明待证事实无意义，为防止浪费司法资源，减少当事人诉讼负累，根据民事诉讼法司法解释的规定，故对原告的申请鉴定，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告鞠岩的诉讼请求。案件受理费23780元、保全费5000元，合计28780元（原告已预交），由原告鞠岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  秦绪义二〇一九年九月五日书记员  刘 杨