福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3554号 原告（反诉被告）：陈联跃，男，1964年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：洪国元，福建凯捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈世峰，男，1994年1月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告（反诉被告）陈联跃与被告（反诉原告）陈世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈联跃及其委托诉讼代理人洪国元，被告（反诉原告）陈世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈联跃向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（建筑面积88平方米）的合同关系解除，被告立即腾空租赁物并归还给原告；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金40000元及违约金（以40000元为基数，以月利率2%计算，暂从2018年10月25日计算至2019年6月24日为6400元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月25日，陈联跃与陈世峰签订了《房屋租赁合同》，该合同内约定，陈世峰作为承租人租用位于集美区石鼓路3号之三的房屋（建筑面积88平方米）以作商业用房使用，出租人为陈联跃。同时约定租期三年，自2016年10月25日至2019年10月24日止，年租金为60000元，每年一付，陈世峰应于每年10月25日之前支付整年的租金给陈联跃；同时该房屋租赁合同内还约定了双方的具体权利和义务。该房屋租赁合同生效之后，陈联跃按照约定将案涉租赁物交付给陈世峰使用，陈世峰也依约支付了相应的租金，双方之间应按照该房屋租赁合同的约定履行各自的义务。但是本该于2018年10月25日之前支付的2018年10月25日至2019年10月24日的整年租金60000元，经陈联跃多次催讨，陈世峰至今未支付任何的租金；根据《房屋租赁合同》第六条：“房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：…2.乙方应按合同规定期限内交纳租金。违约除补交租除外，每逾期一日按月租金的千分之二向甲方交违约金；逾期超过30天的，甲方有权采取强制措施限期搬出，并由乙方承担相应的责任和费用。”在《房屋租赁合同》未解除并且陈世峰仍然使用租赁物进行经营的情况下，无故拖欠租金已达7个多月，经过陈联跃多次催讨，陈世峰仍然拒不支付相应的租金，因此陈联跃有权按照合同的约定，要求陈世峰支付拖欠的租金并承担违约责任。陈联跃认为陈世峰无故拖欠租金已经违反了《房屋租赁合同》的约定，并且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”因此陈联跃要求陈世峰补缴拖欠的租金并要求其承担相应的违约责任具有事实和法律依据，现陈世峰的违约行为致使陈联跃的损失仍在扩大，陈联跃特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及司法解释向法院提出以上诉讼请求，望法院支持为盼。 陈世峰辩称，陈世峰同意解除与陈联跃的合同关系。对于立即腾空返还租赁物陈世峰是不认同的。对于违约金陈世峰也不认同。根据生效的（2017）闽0211民初3786号与（2018）闽02民终3470号两份判决书中的判决，确认石鼓路3号之0、3号之0、3号之1、3号之2四间店面是集美大学财产，陈联跃与集美大学合同于2018年3月15日已经解除，致使陈世峰与陈联跃签订的租赁合同失去了履行的基础，并且集美大学要求陈世峰承担返还房屋义务，依照判决结果集美大学依法向陈世峰征收房屋占用使用费，陈世峰于2018年6月22日至2019年1月4日分三次向集美大学共计缴纳39900元房屋占用使用费，并向集美大学履行了腾退义务，有新的承租人进场，导致陈世峰产生巨大损失。作为次承租人，2016年签订的合同以及补充协议陈世峰已经履行了付款义务，陈联跃未能在2018年3月15日后提供适租房屋，陈联跃先严重违约。要求陈世峰腾空租赁物归还给陈联跃且赔偿拖欠房租及违约金无事实依据也无法律依据。 陈世峰向本院提出诉讼请求：1.解除陈世峰与陈联跃签订的《房屋租赁合同》（房屋合同面积88平方米）；2.陈联跃返还陈世峰未使用的已付租金32730.59元（自出租人与承租人合同解除之日2018年3月15日起至已付租金期限2018年10月24日止计224天，已付全年租金为53333.33元）；3.陈联跃承担案件诉讼费用。事实和理由：陈世峰作为次承租人，与承租人陈联跃分别于2016年7月、10月签订两份《房屋租赁合同》，约定将出租人集美大学出租给陈联跃的厦门市集美区石鼓路3号门面三间转租给陈世峰使用，租期均为自2016年10月25日至2019年10月24日，租金合计每年18万元，按年支付。此后，陈世峰根据合同约定及双方特殊约定，分两次缴付自2017年10月25日至2018年10月24日的房屋租金16万元。另，出租人集美大学于2017年9月27日对陈联跃提起诉讼，根据厦门市集美区人民法院作出的（2017）闽0211民初3786号、厦门市中院作出的（2018）闽02民终3470号生效判决确认出租人集美大学与承租人陈联跃属于不定期租赁关系，双方租赁关系于2018年3月15日起解除且次承租人陈世峰需承担腾退返还义务。因出租人行使合同解除权导致承租人向次承租人违约，故陈世峰与陈联跃签订的《房屋租赁合同》合同目的已无法实现。陈世峰因陈联跃的违约行为产生了巨大损失。陈世峰为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特此向法院提起诉讼，望判如所请。 陈联跃辩称，首先，陈世峰无权要求解除与陈联跃于2016年10月25日签订的房屋租赁合同，因为陈世峰自2018年9月25日至今已达到了10个月月租尚未支付，已严重构成违约，合同解除权应在陈联跃这一方。其次，陈世峰要求陈联跃返还已付租金32730.59元没有事实和法律的依据。根据合同的相对性原则，陈世峰与陈联跃于2016年10月25日签订的房屋租赁合同的期限尚未到期，陈世峰理应向出租人即陈联跃支付租金。陈世峰与陈联跃于2016年10月25日签订的房屋租赁合同（面积88平方米），该房屋并非属于集美大学所有，从陈联跃补充提交的情况说明可以得知，该合同约定租赁物完全属于陈联跃，陈联跃与集美大学的房屋租赁合同纠纷中并没有对此房屋进行审理，集美大学也没有进行主张，这一点还可以从陈联跃与集美大学的房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书汇总案涉房屋是指：“石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间”，这从（2017）闽0211民初3786号集美区人民法院民事判决书的判决结果的第一条、第二条可以得知。所以说，本案中陈联跃与陈世峰的案涉房屋（建筑面积88平方米）并不是指石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间的其中任何一间房屋，可以说陈联跃与陈世峰签订的房屋租赁与集美大学与陈联跃的案涉房屋并不是一回事，也没有任何关系。陈世峰以此来进行抗辩完全没有事实与法律依据。虽然陈联跃与集美大学房屋租赁合同纠纷一案，陈联跃败诉但不影响陈联跃与陈世峰合同的履行，陈联跃认为之前与陈世峰签订的合同应继续履行，陈世峰不能以此作为不付租金义务的抗辩理由，甚至还要求陈联跃返还已支付的租金，更是于法无据。最后，陈联跃认为陈世峰拿了一个与本案案涉房屋无关的判决来说事，完全没有事实和法律的依据。根据陈联跃与陈世峰签订的房屋租赁合同，陈世峰于2018年9月25日起至今就再未支付过租金，已构成违约。再说，房屋租赁合同第九条：“禁止转租条款”约定乙方在租赁期间不得转租，若乙方需要转租或与他人合资、合作经营的，必须事先报甲方书面同意，并另行签订合同，租金由甲方与乙方另行商定。若未经甲方同意，乙方私自转租的，按乙方违约论处，甲方有权立即终止合同，并追究乙方违约责任。显然，陈世峰目前的情况又对案涉房屋进行了私自更改房间结构并进行了转租，并未经陈联跃书面同意，已构成违约。综上所述，陈世峰已严重构成违约，陈联跃有权解除合同并要求其支付尚欠的租金，请法庭驳回陈世峰的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有陈联跃提供的《房屋租赁合同》，陈世峰提供的《房屋租赁合同》二份、《补充协议》、《收据与扣款协议》、转账记录、（2017）闽0211民初3786号民事判决书、（2018）闽02民终3470号民事判决书等证据，双方均作了当庭陈述，对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月12日，陈联跃（甲方）与陈世峰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿意将坐落在集美区石鼓路3号之三的房屋（建筑面积316.78平方米）出租给乙方作为商业用房使用；租期三年，期限从2016年10月25日至2019年10月24日止；月租金10000元，每年一付，于每年的10月25日前支付完毕。2016年10月25日，陈联跃（甲方）与陈世峰（乙方）另签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿意将坐落在集美区石鼓路3号之三的房屋（建筑面积88平方米）出租给乙方作为商业用房使用；租期三年，期限从2016年10月25日至2019年10月24日止；年租金60000元，每年一付，于每年的10月25日前支付完毕。两份合同均约定：甲方保证其有权出租上述店面，如因甲方无权出租或者出租权被回收，应当赔偿乙方因此造成的损失，包括但不限于租金及店面装饰装修费用。此外，如因甲方原因导致场所无法继续供乙方正常进行商业经营（如停水停电或无法开店等），应按无法正常进行营业的天数向乙方退还租金；乙方应按合同规定期限内交纳租金。违约除补交租除外，每逾期一日按月租金的千分之二向甲方交违约金。合同签订后，陈联跃将案涉房屋交付给陈世峰使用。 2017年8月26日，陈联跃向陈世峰出具《收据与扣款协议》一份，确认石鼓路三号店铺2017年10月25日至2018年10月25日房租应为180000元，扣除停电补偿35000元及提前缴纳房租优惠20000元，实际收取房租125000元；已收到100000元，剩余25000元于2017年10月25日缴纳完毕。陈世峰于2017年10月25日分两笔转账支付25000元至协议指定账户。庭审中，双方共同确认陈世峰支付租金至2018年10月24日。因此，陈世峰就其与陈联跃所签两份合同已向陈联跃实际缴纳2017年10月25日至2018年10月24日的房租应为160000元。 2017年9月22日，集美大学以陈联跃、陈世峰为被告，以房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令：1.陈联跃、陈世峰共同支付集美大学房屋占用使用费（2009年1月至2011年12月期间，按每月1000元/间计算；2012年1月至今，按每月1400元/间计算，应计至实际腾退房屋之日止）；2.陈联跃、陈世峰立即腾退石鼓路3#之0两套和3#之1、3#之2，将店面返还原状并交还原告；3.诉讼费用由陈联跃、陈世峰承担。2018年4月18日，本院作出（2017）闽0211民初3786号民事判决书。该判决查明：集美大学诉求中集美区石鼓路3#之0两间、3#之1、3#之2共计四间与龙舟池3#、3#之1、2、3系对案涉4间房屋的不同表述。案涉房屋中3#之0两间、3#之1共三间房屋现由陈世峰向陈联跃承租并使用。该判决判令：一、被告陈联跃应于本判决生效之日起十日内向原告集美大学支付石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间房屋的租金和占有使用费（2009年至2011年为144000元；2012之后，按每月1400元/间计算，从2012年1月起，计至其实际腾退返还房屋之日止）；二、被告陈世峰应就陈联跃支付上述石鼓路3#之0两间、之1共计3间房屋的占有使用费承担相应期间（从2018年3月15日起，计算至陈世峰实际腾退返还房屋之日止）的共同偿付责任；三、被告陈联跃、陈世峰应于本判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市集美区石鼓路3#之0两间和之1共计3间房屋腾退并交还给原告集美大学，被告陈联跃还应于本判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市集美区石鼓路3#之2房屋腾退并交还给原告集美大学；四、驳回原告集美大学的其他诉讼请求。陈联跃不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2018年12月15日作出（2018）闽02民终3470号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。业已生效的（2017）闽0211民初3786号民事判决和（2018）闽02民终3470号民事判决已作出明确认定，集美大学在其与陈联跃房屋租赁合同纠纷一案的诉求中所称集美区石鼓路3#之0两间、3#之1、3#之2与龙舟池3#、3#之1、2、3系对该案所涉4间店面的不同表述，案涉4间店面由集美大学为出租人，陈联跃为承租人，以不定期的方式租赁并于2018年3月15日租赁终止。其中3#之0两间、3#之1共三间店面则由陈世峰作为次承租人，通过2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）、2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（面积88平方米）向陈联跃承租并使用。上述生效判决还认定集美大学与陈联跃有关案涉租赁合同关系已于2018年3月15日解除，陈联跃作为店面承租人、陈世峰作为店面的次承租人及实际使用人亦应腾退案涉店面并交还给集美大学，表明陈联跃此刻已丧失涉案房屋的出租权，亦即陈联跃与陈世峰之间的前述两份租赁合同事实上已无法继续履行，故应认定前述两份租赁合同已于2018年3月15日解除，庭审中双方亦表示对解除合同均无异议。故陈联跃主张解除合同及陈世峰应腾空租赁房屋交还并支付剩余租赁期限的租金，缺乏事实法律依据，应予驳回。陈世峰主张双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。讼争合同约定的转租期限超出陈联跃租赁期限，陈世峰根据其与陈联跃于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）、2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（面积88平方米）共向陈联跃支付2017年10月25日至2018年10月24日的租金160000元，超出租赁期限224天，该部分租金共为98191.78元（160000元÷365天×224天）。根据两份合同约定的租金比例，双方于2016年10月25日签订《房屋租赁合同》（面积88平方米）超出部分租金应为32730.59元（98191.78元×1/3），故陈世峰请求陈联跃向其返还多支付部分的租金32730.59元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告（反诉被告）陈联跃与被告（反诉原告）陈世峰于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除； 原告（反诉被告）陈联跃应于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）陈世峰已付租金32730.59元； 驳回原告（反诉被告）陈联跃的诉讼请求。 本诉案件受理费960元，减半收取计480元，由原告（反诉被告）陈联跃负担。反诉案件受理费619元，减半收取计310元，由原告（反诉被告）陈联跃负担。原告（反诉被告）应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 苏敏昌 二〇一九年九月四日 法官助理罗玉洁 代书记员 李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”