福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初7184号 原告（反诉被告）：王亚金，男，1971年7月6日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄小霞，福建闽隆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈丹梅，女，1978年10月1×××日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：王新宏，福建罡言律师事务所律师。 原告（反诉被告）王亚金诉被告（反诉原告）沈丹梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王亚金及其委托诉讼代理人蔡云龙，被告（反诉原告）沈丹梅及其委托诉讼代理人王新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王亚金向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《漳州市房产买卖协议书》（以下简称“《协议书》”），被告（反诉原告）双倍返还定金共20万元；2、案件受理费由被告（反诉原告）负担。事实和理由：2018年2月，原告（反诉被告）为了购买住房，通过盈佳房产中介介绍，与被告（反诉原告）发布售房信息的锦庚房产中介接洽。经商谈，原、被告于2018年2月27日签订了《协议书》，约定被告（反诉原告）将龙文区天利仁和23幢170×××室房屋（面积约138.88平方米）以每平方米18500元价格转让给原告（反诉被告），当天原告（反诉被告）支付定金10万元，第一期转让款65万元于2018年×××月25日前经被告（反诉原告）通知到被告（反诉原告）按揭贷款银行替被告还清按揭余款，帮被告（反诉原告）解除按揭；第二期购房款双方约定采用二手房按揭方式，由按揭银行直接放款给被告（反诉原告）。2018年5月25日前双方办理相关交易手续，超期违约者按协议第九条处理。因被告（反诉原告）转让的房屋存在特殊性，一是仍处于按揭贷款期间，二是未能办理权属证书。原告（反诉被告）一再要求被告（反诉原告）确定前述约定期限的准确性，以免影响自己尽快购房尽快居住的计划。被告（反诉原告）及其中介一直承诺时间上绝对没有问题。但至×××月25日，被告（反诉原告）未能通知原告（反诉被告）帮忙偿还按揭贷款，更不能在5月25日与原告（反诉被告）办理交易手续。经原告（反诉被告）多次催促，被告（反诉原告）一直未能给原告（反诉被告）明确的期限。因被告（反诉原告）的逾期严重影响原告（反诉被告）尽快购房尽快居住的计划，原告（反诉被告）只好起诉法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）沈丹梅辩称，一、要求继续履行漳州市房屋买卖协议书，根据协议书的约定：未能按期办理解押登记手续，并不存在根本违约，根本不影响合同的继续履行，并且在2018年7月25号，被告（反诉原告）已经通知原告（反诉被告）可以办理房屋解押手续，根据房屋买卖协议书的补充条款，被告（反诉原告）在接到开发商通知后，通知原告（反诉被告）办理解押，原告（反诉被告）应在3日内向被告支付65万元，本案中首先违约的是本案的原告（反诉被告），因此本案的被告（反诉原告）要求继续履行房屋买卖合同；二、关于定金部分，由于本案中原告（反诉被告）未在合同约定的2018年×××月25号之前向被告（反诉原告）支付65万元的解押款办理解押，并且在补充条款中约定原告（反诉被告）在接到被告（反诉原告）可以办理解押手续后，应向被告（反诉原告）支付65万元的解押款，并一起到银行办理解押。但本案的原告（反诉被告）并未向被告（反诉原告）支付解押款，按照相关规定，10万元的定金应当归本案的被告（反诉原告）。 被告（反诉原告）沈丹梅向本院提出反诉请求：1、判决解除双方签订的《协议书》；2、判决定金10万元归被告（反诉原告）所有；3、反诉费用由原告（反诉被告）负担。事实和理由：2018年2月27日，被告（反诉原告）沈丹梅与反诉被告王亚金签订《协议书》，协议书约定，被告（反诉原告）自愿将坐落于漳州市龙文区天利仁和23幢170×××号的房产，建筑面积约138.88平方米，出售给原告（反诉被告）王亚金，协议约定，反诉被告应于2018年2月27日支付给被告（反诉原告）10万元作为定金。首期购房款117万元（含定金）于2018年×××月25日前到银行还清银行按揭余款，原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）。第二期购房款1×××0万元整于2018年8月25日前银行放款日支付给被告（反诉原告）沈丹梅。合同签订后，原告（反诉被告）仅支付了定金10万元，后便无故拒绝履行合同。原告（反诉被告）应于2018年×××月25日还清银行按揭款的首期购房款人民币117万元及第二期购房款1×××0万元整，至今未向被告（反诉原告）支付。被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）的行为已经构成了违约，按照双方签订的漳州市房产买卖协议书第九条的约定，原告（反诉被告）中途违约，被告（反诉原告）收取的定金不予退还。 原告（反诉被告）王亚金辩称，一、认为被告（反诉原告）的反诉请求缺乏合同和法律依据，根据协议书第三条的约定：签定当天原告（反诉被告）缴纳了10万元的定金，第三条的第一项约定首期购房款在2018年×××月25号前经被告（反诉原告）通知到银行还清银行的按揭余款，根据该第一项的约定，还清按揭余款必须要被告（反诉原告）的通知；二、根据合同第三条第三项约定，2018年5月25号办理相关办理手续。该条款签定后没有任何修改，本案是被告（反诉原告）违反约定，是被告（反诉原告）要承担违约责任。 在审理本案过程中，原告（反诉被告）王亚金向本院提交如下证据：证据一、《协议书》，证明原、被告于2018年2月27日签订了《协议书》，约定被告将龙文区天利仁和23幢170×××室房屋（面积约138.88平方米）以每平方米18500元价格转让给原告，当天原告支付定金10万元，第一期转让款65万元于2018年×××月25日前经被告（反诉原告）通知到按揭贷款银行替被告（反诉原告）还清按揭余款，帮被告（反诉原告）解除按揭；第二期购房款双方约定采用二手房按揭方式，由按揭银行直接放款给被告（反诉原告）。2018年5月25日前双方办理相关交易手续，超期违约者按协议第九条处理；证据二、定金收条，证明被告（反诉原告）收取原告10万元定金事实；证据三、微信聊天记录，证明原告（反诉被告）委托的盈佳房产中介朱某与被告（反诉原告）委托杨某中介及杨某手下工作人员韩友明联系，催促对方按约定在2018年×××月25日前办理权属证书，以便原告（反诉被告）付款。杨某及韩友明答复无法按约定办理的事实。微信×××月6号晚上杨某答复朱某“下个星期应该可以办证”。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证认为，对证据一真实性、合法性无异议，但是提醒法庭注意，根据第三条约定首期购房款人民币约117万元，预先支付65万元于2018年×××月25号前到银行还清银行按揭，在这条约定中原告应当先行支付给被告65万元到银行还清借款，本案原告并未举证其有向被告（反诉原告）支付65万元先期解押款；对证据二真实性无异议；对证据三经与原告（反诉被告）王亚金提供原始的手机载体微信内容核对，真实性无异议。首先聊天记录并没有显示本案的涉案房产，聊天记录聊天双方的主体无法查清，而且并不能证明本案的原告（反诉被告）在2018年×××月25号前并未向被告（反诉原告）支付65万元解押款，也没有到银行办理解押手续。 被告（反诉原告）沈丹梅向本院提供如下证据：通知和快递单，证明被告沈丹梅曾给原告王亚金寄过书面材料。 原告（反诉被告）王亚金对被告（反诉原告）沈丹梅提供的证据质证认为，该证据超过举证期限，不属于新证据。附条件质证：1、真实性无异议，但被告严重超过协议书约定的2018年×××月25日、2018年5月25日交易约定；2、原告于2018年8月1日，因被告严重违约已向法院起诉立案，收到该通知属于法院受理后的事情，该通知不产生任何法律效力。 原告（反诉被告）王亚金申请证人朱某出庭作证。证人朱某证明：证人朱某为原告（反诉被告）王亚金的中介，其带的客户叫王亚金到房东沈丹梅那边，房东说在2018年×××月25号之前可以办证，但是证还是办不了，客户买的房子是着急要住。证人朱某与中介杨某、韩友明的微信聊天（原告王亚金提供的证据三）是真实的。《协议书》是被告沈丹梅的中介杨某写的，写的时候原、被告双方以及双方的中介都有在场。《协议书》第三条第一项约定于2018年×××月25日前到银行还清按揭余款，当时是房东有保证可以办证，买卖房屋一般是能办证才能去解押。《协议书》的补充条款备注约定，是因为房东确保2018年×××月25日之前能办证，但具体的时间还不确定，比如说房东接到开发商的通知，我们肯定要约定一个时间来解押。 原告（反诉被告）对证人朱某的证言质证认为，该证人证言是真实的。 被告（反诉原告）对证人朱某的证言质证认为，对证人朱某证言有异议，合同的本意是促成这个房产的买卖成交，并不是约定哪一天办理解押登记手续。被告现在这个房产能够办理解押登记手续，原告在合同未失效之前就起诉，被告认为原告构成违约。并不是说给买房一个准备的时间，后面的三天才是筹备的时间。该证言是前后矛盾。 被告（反诉原告）沈丹梅申请证人杨某出庭作证。证人杨某证明：《协议书》是证人杨某写的，包括备注的内容也是一起写的，双方都知道这个内容。《协议书》在2018年8月25日前还没有失效，买方在《协议书》还没失效就起诉我们客户是违约的，买方在之前有协商过，就有违约的意向，所以后面才有这些事情。中介朱某与证人杨某、中介韩友明的微信聊天（原告王亚金提供的证据三）是真实的。《协议书》第三条约定于2018年×××月25日前到银行还清按揭余款，如果超过2018年×××月25日付款，就按备注的内容规定来行使，卖方就不存在违约这个问题。合同都会大概约定个时间，备注是因为万一开发商证还不能办，我们就会按后面的补充条款来履行。 原告（反诉被告）对证人杨某的证言质证认为，对该证人的微信陈述没有意见，对合同的备注有意见，超出了合同的本意，对交易的时间有一个特别的约定，只是对×××月25日这个日期有个准备时间。合同的备注只是一个补充，不是更改，对于日期的陈述显然是错误的。 被告（反诉原告）对证人杨某的证言质证认为，证人证言是真实的，才是补充条款的真实意思。 本院认为，被告（反诉原告）沈丹梅对原告（反诉被告）提供的证据一、证据二、证据三以及原告（反诉被告）被告（反诉原告）提供的证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。《协议书》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于证人朱某、杨某的证言，真实性予以确认。 通过庭审举证、质证及本院的认证，查明如下事实： 一、2018年2月27日，原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅签订《协议书》。《协议书》约定，被告（反诉原告）沈丹梅自愿将坐落于漳州市龙文区天利仁和23幢170×××号的房产，建筑面积约138.88平方米，出售给原告（反诉被告）王亚金，原告（反诉被告）应于2018年2月27日支付给被告（反诉原告）10万元作为定金。首期购房款117万元（含定金），预先支付65万元于2018年×××月25日前到银行还清银行按揭余款，原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）。第二期购房款1×××0万元整于2018年8月25日前银行放款日支付给被告（反诉原告）沈丹梅。2018年5月25日前双方办理相关交易手续，超期违约者按《协议书》第九条处理。《协议书》补充条款注明：甲方在接到开发商通知办理不动产证时必需在五天内和乙方到银行还清按揭余款。甲方银行按揭余款人民币约70万元由乙方代为解压，乙方在接到甲方通知还款时需在三天内代还人民币65万元整。乙方替甲方解压银行贷款由丙方担保（甲方为沈丹梅，乙方为王亚金）。 二、《协议书》签订后，原告（反诉被告）王亚金支付了被告（反诉原告）定金10万元。 三、证人朱某为原告（反诉被告）王亚金的中介，韩友明、证人杨某为被告（反诉原告）沈丹梅的中介。《协议书》签订时，原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅以及双方的中介均在场。原告（反诉被告）的中介朱某与被告（反诉原告）的中介杨某、韩友明通过微信聊天，催促被告（反诉原告）办理权属证书，杨某及韩友明答复无法按约定办理。 四、2018年8月1日，被告（反诉原告）沈丹梅邮寄原告（反诉被告）王亚金一份通知。通知载明：本人于2018年8月1日通过漳州市国土资源局网站查询后知悉，漳州市不动产登记中心于2018年7月2×××日发布《漳州天利仁和房地产发展有限公司“天利仁和—和风苑22、23、29、30幢”不动产登记公告》。根据该公告，本人转让给您的位于漳州市龙文区天利仁和23幢170×××号房产已经可以办理不动权证书。请您自接到本通知之日起三天内与本人共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续，以便于尽快办理产权过户手续，同时请您按照《漳州市房产买卖协议书》约定履行付款义务。 五、原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅双方同意解除《协议书》。 本院认为，《协议书》系原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅双方同意解除《协议书》，本院予以确认。 关于定金问题。 关于本诉部分，原告（反诉被告）王亚金主张，被告（反诉原告）沈丹梅在履行中违约未能在《协议书》第三条约定2018年×××月25日通知原告（反诉被告）王亚金付款帮助解除银行抵押，未能在2018年5月25日与原告（反诉被告）王亚金办理交易过户手续，被告（反诉原告）存在严重违约，导致影响原告（反诉被告）尽快购房尽快居住的合同目的，故被告（反诉原告）应双倍返还定金合计20万元。本院认为，《协议书》签订时，原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅以及双方的中介均在场，原告（反诉被告）亦明知涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，《协议书》补充条款注明的内容“甲方在接到开发商通知办理不动产证时必需在五天内和乙方到银行还清按揭余款”可以明确。原告（反诉被告）起诉时并未收到被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续通知，该事实得到原告（反诉被告）庭审中陈述“有收到被告发来的书面通知，但是当时已经在诉讼中我们就没有理会了”的内容予以明确。《协议书》签订时涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，何时还清按揭余款，解除银行抵押，补充条款对双方均具有合同约束力，故《协议书》权利义务的履行，应按照补充条款的约定。被告（反诉原告）在知悉涉案房屋具备办理不动产权证时，及时邮寄通知书告知原告（反诉被告）履行相关《协议书》，故被告（反诉原告）并未存在违约行为。因此，原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）双倍返还定金合计20万元，缺乏依据，本院不予支持。 关于反诉部分，被告（反诉原告）主张，原告（反诉被告）应于2018年×××月25日还清银行按揭款的首期购房款117万元及第二期购房款1×××0万元整，至今未向被告（反诉原告）支付，原告（反诉被告）的行为已经构成了违约，按照双方签订的《协议书》第九条的约定，原告（反诉被告）中途违约，根据补充条款约定，原告（反诉被告）先行违约，被告（反诉原告）收取的定金不予退还，归被告（反诉原告）所有。本院认为，从双方中介的微信聊天记录以及庭审证人证言的内容来看，被告（反诉原告）并未在2018年×××月25日以及2018年5月25日期间通知原告（反诉被告）还清银行按揭余款办理解压手续以及办理交易过户手续。被告（反诉原告）亦于2018年8月1日通过漳州市国土资源局网站查询后才知悉涉案房屋具备办理不动产权证，并通过邮寄通知的方式告知原告（反诉被告），要求原告（反诉被告）与被告（反诉原告）共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续以及尽快办理产权过户手续，故原告（反诉被告）并未存在《协议书》履行中途违约的情形。被告（反诉原告）在本案诉讼中通过邮寄通知的方式要求原告（反诉被告）履行合同，该通知已经超过双方《协议书》约定的于2019年5月25日前办理相关交易过户手续时间，鉴于《协议书》补充条款仅对双方何时办理银行解压及贷款事宜进行约定，并未对办理交易过户手续时间进一步明确，合同履行重大事项发生变更，在原告（反诉被告）不愿继续履行《协议书》、被告（反诉原告）亦在诉讼阶段自愿要求解除《协议书》不再要求原告（反诉被告）继续履行《协议书》的情形下，不应认定原告（反诉被告）违约，故原告（反诉被告）不存在接到被告（反诉原告）通知后违约的情形。综上，被告（反诉原告）主张收取的定金不予退还，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅双方同意解除《协议书》，本院予以确认。原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅双方同意解除《协议书》，《协议书》解除后，被告（反诉原告）应将定金10万元返还原告（反诉被告）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅签订的《漳州市房产买卖协议书》予以解除； 二、被告（反诉原告）沈丹梅应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王亚金定金人民币10万元； 三、驳回原告（反诉被告）王亚金的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）沈丹梅的其他诉讼请求。 若上述被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币2200元，由原告（反诉被告）王亚金负担1100元，由被告（反诉原告）沈丹梅负担1100元。本案反诉受理费人民币1150元，由被告（反诉原告）沈丹梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄建武 人民陪审员  李炎海 人民陪审员  王海龙 二〇一九年九月二十二日 书 记 员  黄晓娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。