福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1570号 原告：中国工商银行股份有限公司长乐支行，住所地福建省福州市长乐区吴航街道建设路、西洋路交叉路口，统一社会信用代码91350182854861699R。 主要负责人：叶琢成，行长。 委托诉讼代理人：陈苏，男，1982年4月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系该行工作人员。 被告：陈瑞香，女，1983年9月5日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：福州长营房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区营前街道营前村（营前镇企业办），统一社会信用代码913501825811214248。 法定代表人：陈忠云，执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司长乐支行(以下简称工行长乐支行)与被告陈瑞香、福州长营房地产开发有限公司（以下简称长营公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案，因无法向陈瑞香直接送到诉讼材料，本院采用公告送达方式。2019年8月22日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行长乐支行委托诉讼代理人陈苏、被告陈瑞香到庭参加诉讼，被告长营公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行长乐支行向本院提出诉讼请求：1.陈瑞香向工行长乐支行偿还借款本金856250.67元及利息（含罚息、复利，按合同约定计算至清偿全部借款本息之日，暂计至2019年3月26日为22420.53元）；2.工行长乐支行有权就案涉抵押物（即陈瑞香名下位于长乐市双江御景2幢15层1501单元房产及其占用范围内的土地使用权）折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿陈瑞香的上述债务；3.长营公司为陈瑞香的上述债务承担连带保证责任；4.陈瑞香、长营公司承担本案诉讼费、公告费300元。事实和理由：2016年5月24日，工行长乐支行与陈瑞香、长营公司签订（编号Ａ:［闽］字［营业部］行［长乐］支行［2016］年［一手贷ＳＪ306］号）《个人购房借款／担保合同》，合同约定，陈瑞香向工行长乐支行借款89万元，用于购置位于长乐市双江御景2幢15层1501单元房产，借款期限三十年，借款利率为基准利率下浮10%，陈瑞香采用等额本息还款法按月归还贷款，借款逾期的罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，陈瑞香以前述房产及其占用范围内的土地使用权为抵押物担保还款，长营公司为陈瑞香债务提供连带责任保证担保。合同第十一条约定，合同争议的解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同签订后，工行长乐支行依约履行了贷款发放义务，长乐市房地产交易管理部门对上述房屋进行了房屋预告登记（航房预ＣＬ押字第××号）。但是，陈瑞香未依约按合同规定的时间和金额还款，长营公司亦未履行其担保责任。截至2019年3月26日，陈瑞香共拖欠本金856250.67元及利息22420.53元。 陈瑞香承认工行长乐支行在本案中所主张的事实，表示同意还款，希望能与工行长乐支行达成和解。 长营公司未应诉答辩。 工行长乐支行围绕诉讼请求提交了以下证据： 陈瑞香身份证复印件，拟证明陈瑞香主体身份信息。 长营公司企业信息，拟证明长营公司主体信息。 《个人购房借款/担保合同》，拟证明陈瑞香向工行长乐支行借款89万元，以其房产抵押担保，保证人长营公司对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。 个人借款凭证，拟证明工行长乐支行已于2016年5月26日向陈瑞香发放借款89万元。 房屋预告登记证明，拟证明陈瑞香以长乐市双江御景2幢15层1501单元房产办理预购商品房抵押权预告登记。 自营利息明细列表，拟证明陈瑞香正常还款至2017年3月26日，之后未按约还款，仅于2017年6月12日归还本金1438.05元、利息3263.81元，后长营公司替陈瑞香共偿还本息71605.35元。 个贷逾期提前还款函、催收邮件详情单，拟证明工行长乐支行向陈瑞香、长营公司依法催收逾期借款本息，并依合同约定宣布贷款提前到期。 陈瑞香、长营公司未提交证据材料。 本院认为，因长营公司未到庭参加诉讼，也未提交相反证据予以反驳，视为自动放弃举证、质证的诉讼权利。陈瑞香对工行长乐支行提交的证据的真实性均无异议。本院经审查认为，工行长乐支行提交的证据，来源合法，客观真实，符合证据真实性、合法性、关联性的特征，本院均予以确认并在卷佐证。 根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2016年5月24日，工行长乐支行作为贷款人与借款人（抵押人）陈瑞香及长营公司（保证人）签订了编号为Ａ:［闽］字［营业部］行［长乐］支行［2016］年［一手贷ＳＪ306］号《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：借款金额89万元；借款用途为用于购置长乐市双江御景2幢15层1501单元房产；贷款期限30年（即从2016年5月24日起至2046年5月24日止），实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款发放至长营公司账户；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押人以《抵押物清单》所列之财产设定抵押（“抵押物清单”记载的抵押人为陈瑞香，房产权属证书为ＣＬ预售20162473号，地址为长乐市双江御景2幢15层1501单元）；抵押担保范围包括本合同全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 2016年5月26日，工行长乐支行向案涉《个人购房借款/担保合同》约定的收款人福建长营房地产开发有限公司账户发放贷款89万元。陈瑞香在个人借款凭证的“借款人”处签字，个人借款凭证载明：贷款期限360个月，贷款发放日2016年5月26日,贷款到期日2046年5月26日，基准年利率4.9％，浮动值-10，当期执行年利率4.41％，逾期年利率6.615％，还款方式为等额，本金与利息归还周期均为按月。 2016年7月8日，上述陈瑞香提供抵押的房产在长乐市房地产交易管理所办理了预购商品房抵押权预告登记，工行长乐支行取得“航房预ＣＬ押字第××号”《房屋预告登记证明》。该《房屋预告登记证明》记载：预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司长乐支行，预告登记义务人为陈瑞香，房屋坐落为长乐市双江御景2幢15层1501单元。 陈瑞香借款后按约还款至2017年3月26日，之后仅于2017年6月12日还本金1438.05元、利息3263.81元。2017年8月21日，工行长乐支行通过邮政特快专递分别向陈瑞香、长营公司送达《提前还款通知书》，以借款人未偿还到期本息构成违约为由，宣布合同项下未到期的借款提前到期，并要求借款人立即偿还债务本息，要求保证人长营公司履行连带保证责任。 长营公司于2017年9月29日替陈瑞香偿还本金6042.64元、利息16325.09元，于2017年12月7日偿还本金2531.22元、利息6414.16元，于2017年12月26日偿还本金1272.59元、利息22.25元、3189.44元；于2018年3月29日偿还本金3845.91元、利息9619.1元；于2018年4月27日偿还本金1291.4元、利息3171.45元；于2018年6月22日偿还本金1296.15元、利息3188.02元；于2018年6月29日偿还本金1300.91元、利息3163.58元；于2018年7月31日偿还本金1305.69元、利息3160.44元；于2018年8月30日偿还本金1310.49元、利息3154.82元。长营公司共替陈瑞香偿还本息71605.35元，之后不再还本付息。截至2019年3月26日，陈瑞香尚欠借款本金856250.67元、利息（含罚息、复利）22420.53元。 本院认为，工行长乐支行与陈瑞香及长营公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行各自的义务。合同签订后，工行长乐支行已按约发放贷款，履行了贷款人的义务。陈瑞香作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同的约定提前收回借款。原告主张要求陈瑞香偿还尚欠的借款本金并按约支付利息（含罚息、复利）之诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 陈瑞香以其预购的房产对本案借款设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告诉请要求以该抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈瑞香至今未完成抵押登记，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，长营公司应督促并配合其办理。本院限定陈瑞香应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行长乐支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人原因而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈瑞香尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈瑞香的财产，客观上应作为陈瑞香的责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却至今未办理，已违反合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房的消费者，其对所购房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权。最高人民法院相关司法解释确立了房屋消费者物权期待权应优先保护的规则。与之类似，房屋抵押权预告登记权利人基于抵押权预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法亦应予以保护。现案涉抵押权预告登记的房屋已具备物权登记条件，只是由于购房人怠于办理所有权登记手续而导致本登记尚未办理，抵押权预告登记权利人对所涉房屋优先受偿的期待利益亦非处于不确定状态，相关当事人可通过促成物权登记或者诉讼方式促使权利人对案涉房屋行使优先权的条件得到实现，故工行长乐支行基于该物权期待权提出在案涉房产处置价款中应优先受偿其贷款债权，亦具有合理依据。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行长乐支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 长营公司为陈瑞香预购商品房贷款提供阶段性连带责任保证担保，根据案涉《个人购房借款/担保合同》关于“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”的约定，当本案抵押权因抵押登记手续办妥而成立或因本院限定的三十日期限届满而成立，长营公司的保证责任终止，长营公司对于抵押权成立之后新产生的到期债务不再承担保证责任，而对于抵押权成立之前已产生的到期债务以及逾期罚息等，仍应当继续承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，长营公司在承担保证责任后，有权向债务人陈瑞香追偿。长营公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈瑞香于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司长乐支行借款本金856250.67元及利息（利息含罚息、复利，暂计至2019年3月26日为22420.53元，之后按案涉《个人购房借款/担保合同》及《个人借款凭证》约定计付至还清借款之日止）； 二、陈瑞香应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司长乐支行办理不动产［长乐市双江御景2幢15层1501单元（房屋预告登记证明：航房预ＣＬ押字第××号）］抵押登记手续，福州长营房地产开发有限公司应督促陈瑞香并配合其办理抵押登记； 三、长乐市双江御景2幢15层1501单元房产抵押登记办妥后，或陈瑞香逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司长乐支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，优先受偿本判决第一项确定的债务； 四、福州长营房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，依法有权向陈瑞香追偿，但自上述房产抵押登记办妥之日起，或因陈瑞香原因未办理抵押登记，但中国工商银行股份有限公司长乐支行根据本判决第二、三项对前述房产享有优先受偿权之日起，对案涉《个人购房借款/担保合同》项下新产生的到期债务不再承担保证责任； 五、驳回中国工商银行股份有限公司长乐支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12586.7元，公告费300元，共计12886.7元，由陈瑞香、福州长营房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  蔡秀泉 人民陪审员  郑 棋 人民陪审员  胡 娟 二〇一九年九月二十日 法官助理王美美 书记员郑宇丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。