吉林省松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初2733号 原告：中国建设银行股份有限公司松原分行，住所地宁江区文化街819号，统一社会信用代码912207029450612247。 负责人：薄海，行长。 委托代理人：崔克新，系中国建设银行股份有限公司松原分行职员。 被告：倪博文，男，1995年9月21日生，汉族，现住松原市经济技术开发区。 被告：吉林省滨海房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区滨海新天地万福花园。统一社会信用代码91220701550499854Y。 法定代表人：朱海宽，经理。 委托代理人：常静，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司松原分行（以下简称建行松原分行）诉被告倪博文、松原市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔克新，被告滨海房地产公司委托代理人常静均到庭参加诉讼。被告倪博文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已依法缺席审理终结。 建行松原分行诉称，2015年5月5日，本行与倪博文签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定倪博文向本行借款77万元。借款限期120月，从2015年5月5日起至2025年5月5日。同时，倪博文用位于经济技术开发区新天地万福花园333幢109号、面积为193.55平方米的房屋设定抵押，并办理了抵押登记。被告滨海房地产公司与本行签订最高额保证合同，约定滨海房地产公司为借款人倪博文提供连带责任保证。倪博文收到贷款后未按约定偿还贷款本息，保证人也未履行保证义务，故提起诉讼，要求解除合同，被告倪博文给付借款本金536211.08及利息，依法处置抵押物，折价清偿贷款本息及相应费用，滨海房地产公司承担连带清偿责任。 滨海房地产公司辩称，我公司应在原告依法处置抵押物之后不足部分承担连带责任，应在起诉之前不应扣划我们保证金账户。 倪博文未出庭、未答辩。 经审理查明，2015年4月22日，建行松原分行与倪博文签订编号为220080101-0014-201501270号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定倪博文向建行松原分行借款77万元用于购置由滨海房地产公司开发的位于松原经济技术开发区新天地万福花园333幢109号商品住宅房，建筑面积为193.55平方米，借款期限自2015年4月22日至2025年4月22日（借款期限起始日与贷款支付凭证起始日不一致的，以贷款支付凭证所载实际放款日为准），贷款利率为：在基准利率水平上上浮20%（基准利率随人民银行利率调整而调整），即贷款执行年利率为7.375‰，逾期罚息利率按执行利率上浮50%。还款方法：等额本息还款法，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为9089.88元。同时，倪博文以其所购买的位于松原经济技术开发区新天地万福花园333幢109号商品住宅房，为上述借款设定抵押担保，并办理了产权预告登记，预告证号为松房预宁字第201504684号。抵押财产的担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2014年7月16日，滨海房地产公司与建行松原分行签订编号为2014-004号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：滨海房地产公司对建行松原分行在2014年7月16日至2017年7月16日期间发放的债务人：因购置坐落于松原经济技术开发区镜湖区项目所属之住房或商业用房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行松原分行发生借贷关系的全部债务人。担保债权为自2014年7月16日至2017年7月16日期间因建行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。保证方式为连带责任保证。倪博文与滨海房地产公司于签订商品房买卖合同，购买了松原经济技术开发区新天地万福花园333幢109号商品住宅房。建行松原分行按约定于2015年5月5日向倪博文发放借款77万元。起诉前至2019年7月一直再扣滨海房地产的保证金账户，2019年7月31日，正常偿还最后一笔借款本息。尚欠本金506468.3元及利息至今未付，故而成讼。 上述事实，有建行松原分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款凭证、个人借款支用单、中国建设银行个人贷款对账单、商品房预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同等书面证据及双方当事人在庭审笔录中的确认陈述在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。被告倪博文未出庭视为放弃举证、质证的权利。 本院认为，建行松原分行与倪博文之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与滨海房地产公司之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，是双方真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。建行松原分行按合同约定向倪博文履行了发放借款义务，倪博文却未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，按照双方所签借款合同违约条款的约定，其违约行为已具备合同的法定解除条件，故建行松原分行要求提前解除合同，要求倪博文偿还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持。倪博文以其购买的房产为其借款设定抵押担保，建行松原分行在到期债权不能得到清偿时有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权，建行松原分行请求合理合法，故对其要求以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权的请求，予以支持。因滨海房地产公司对倪博文的借款在与建行松原分行之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中约定承担连带责任保证，故滨海房地产公司在本案中承担物的担保以外的连带给付责任。滨海房地产公司在承担相应的民事责任后，可向债务人倪博文行使追偿权。庭审前，原告撤回对松原市利民担保有限公司的起诉，经审查，符合法律规定，应予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司松原分行与被告倪博文之间《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同中抵押条款除外。 二、被告倪博文于判决生效后立即给付原告中国建设银行股份有限公司松原分行借款本金506468.3元，并自2019年7月31日起至给付之日止按年利率7.375%计算支付利息。 三、被告倪博文不履行本判决第二项确认的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司松原分行对被告倪博文设定的抵押物（松房预宁字第201504684号商业用房）依法进行拍卖、变卖，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告倪博文所有，不足部分由被告倪博文继续清偿。 四、上述抵押权实现后，不足以清偿债务时，被告吉林省滨海房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4581元，由被告承担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  祝相秋 二〇一九年九月二十一日 书记员  贾 冰