江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初2844号 原告(反诉被告)：乔善义，男，1939年6月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：翟成楠，江苏大名大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓光，江苏大名大律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：金建国，男，1980年3月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。 被告：金菊林，男，1954年12月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。 原告乔善义与被告金建国、金菊林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，被告金建国向本院提起反诉，本院审查后决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乔善义及其委托诉讼代理人翟成楠、刘晓光，被告（反诉原告）金建国、被告金菊林及其共同的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔善义向本院提出诉讼请求：1．确认乔善义与金菊林签订的《在建房转让协议书》无效；2．双方返还原物，金建国、金菊林立即腾出并归还乔善义苏州市虎丘镇苏站村X组的房屋(所有权证号为苏房权证市区字第××号)，乔善义向金菊林退还购房款30万元；3．金菊林赔偿乔善义自2002年2月8日起至实际返还房屋之日止的租金损失(按照月租金5000元暂计至2019年4月7日为103万元，最终租金标准以司法评估为准)；4、本案诉讼费由金建国、金菊林承担。事实和理由：乔善义、金建国、金菊林原系苏州市虎丘镇村民,金菊林与金建国系父子关系，金建国、金菊林于1994年5月17日转为城镇户口。2002年2月7日，金菊林代金建国与乔善义签订《在建房转让协议》一份，约定乔善义将位于苏州市虎丘镇苏站村X组的宅基地上房屋(以下简称“涉案房屋”)转让给金建国，转让款30万元。协议约定由金建国自行向办理相关手续并支付费用，与乔善义无关，协议见证人邹荣生。协议签订后，金菊林即于当日向乔善义交付了转让款30万元，乔善义也于当日将涉案房屋及相应建房手续交付。金建国、金菊林接收房屋后一直用于出租经营，目前仍出租于他人。2017年4月，乔善义因购买第三套商品房，被相关部门告知涉案房屋仍登记在其名下，乔善义无法购买第三套房。此时乔善义才得知金建国、金菊林并未按照协议约定去办理房屋转让的相关手续。后经乔善义多次查证，金菊林、金建国其实早已于1993年4月转为城镇户口，但仍居住在，并不具备购买乔善义宅基地房屋的资格，无法办理宅基地房屋变更手续。之后乔善义多次联系被告，要求被告履行过户义务或者返还房屋，但被告均置之不理，故乔善义向法院提起诉讼，提出如上诉讼请求。 金建国、金菊林辩称，我方认为双方签订的转让合同有效。两被告当时属于村民，是符合过户条件的。该房屋于2002年购买后，于2002年7月11日取得房产证，且房产证在我方处，可以变更登记，但乔善义不配合过户登记。案涉房屋自购买后，进行了装修并重新建造了一部分，和当时交付的房屋已经不一样了。 金建国向本院提出反诉请求：1．确认在建房房屋转让协议有效；2．判令乔善义继续履行在建房房屋转让协议书，协助完成房屋过户手续；3．乔善义承担本案诉讼费。事实和理由：乔善义根据《在建房转让协议》的约定将涉案房屋交付给金建国，金建国对房屋进行修缮装修，但当时该房屋没有取得房产证，无法进行变更登记。2002年7月11日，该房屋取得房产证，可以变更登记，但乔善义一直不予配合进行过户登记。2005年3月8日金建国向有关部门提交《房产过户申请报告》，并得到原苏州市平江区城北街道苏站村村民委员会及原苏州市平江区人民政府城北街道办事处建设管理办公室的盖章许可，但仍需乔善义本人配合或者办理公证才能进行过户登记。然乔善义仍不配合，后来即失去联系，导致涉案房屋至今未能过户至金建国名下。故金建国提出以上反诉请求。 乔善义就反诉辩称：1．签订协议时，金建国已经为城镇居民，按照法律规定其无权购置农村住宅。2．涉案房屋至今仍登记在乔善义名下的原因，是该房屋对应的土地仍为集体用地，不能转让与金建国。3．乔善义从1993年至2006年一直住在，金建国随时可以联系到并找到乔善义办理相关的过户手续。其主张乔善义拒不配合，且失去联系，与事实不符。 金菊林述称，乔善义也不是的村民，乔善义取得涉案宅基地也是与现行法律有出入的，这也是当时村里认可和同意双方宅基地转让的原因之一。协议经邹荣生见证，邹荣生曾是的村支书，转让由邹荣生牵线介绍。乔善义在2005年前居住在，但其不愿意配合过户，后来就没有办法联系了。 经审理查明：坐落于苏州市虎丘镇苏站村X组涉案房屋所在的土地所有者系民委员会，土地使用者系乔善义，土地使用面积为162.4平方米，乔善义于2002年3月15日取得该土地使用权。涉案房屋建筑面积为256.91平方米，乔善义于2002年7月11日取得该房屋的所有权。 2002年2月7日，乔善义（甲方）与金建国（乙方、由金菊林代表）签订在建房转让协议书，约定：甲方乔善义因故自愿将X组村民住宅小区在建楼房壹幢按原合同转让给乙方金建国，经甲乙双方协商达成协议：一、甲方将原在建房、建造人合同转让给乙方，今后住房的安全保证由建房方：苏州城北建筑工程队负责，与甲方无关，房屋建成设施均到目前为止；二、建筑用地等手续也由甲方移交给乙方，由乙方直接向办理手续，今后与该住房发生费用由乙方直接支付；三、本协议住房转让金额30万元，驳岸费另行支付，一次付款成交；四、牵涉到本合同有税金及今后房地产权等手续均由乙方直接向主管部门办理，与甲方无关；五、本协议双方签字付款成交，双方均不反悔，今后该住房与甲方不发生任何关系。乔善义在甲方处签字，金菊林代金建国在乙方处签字，另见证人处有邹荣生的签字。协议签订后，乔善义收到了现金30万元及驳岸费1万元。金菊林、金建国居住使用涉案房屋至今。 另查明：金建国、金菊林及其妻子吴仁媛的户籍因征土于1994年5月17日由15队迁入海涌居委会南河头Y号。2010年5月27日，金建国、金菊林又将户籍迁至苏州市姑苏区苏站别苑Z号。乔善义、金建国、金菊林均确认苏州市姑苏区苏站别苑Z号即本案虎丘镇涉案房屋。 庭审中乔善义陈述，我在建厂，村里给我批了块宅基地，位置在。涉案房屋是统一设计的，房屋的建设是我自己找人施工的，建设方当时挂靠在苏州城北建筑工程队。曾担任过村支书的邹荣生知道我想卖房子，就在我和金菊林之间协调房屋价格，协调的差不多了我就直接和金菊林见面谈。当时我不知道宅基地转让的要求，也没有看两被告的户口记录。金菊林不肯用自己的名字签订协议，要用其儿子金建国的名字。协议签订后，金菊林支付了现金30万元和驳岸费1万元给我，我直接交给他钥匙。当时涉案房屋的产证统一由申请，但还没有下来，故没有直接过户。村子知道我把涉案房屋卖掉了，所以土地证、房产证下来后没有通知过我，两证都在两被告处。我从未见过金建国，两被告从未找过我要求配合过户。 金建国、金菊林陈述，房款是交给村委会的，签订协议后，村里通知我们接管了房屋。我们拿到房屋后建了围墙并装了门，内部也进行了装修，在前后院子中加盖了房屋和景观。2002年因为没有两证，所以没有过户。2004年村里发给我们两证，金菊林要找乔善义办理过户，但联系不到，后通过邹荣生联系乔善义，乔善义始终不配合过户。1994年，因苏站大队被整个划为城区，土地被征用，我们就变为城镇户口。我们的房屋拆迁后，政府安置了我们新天地家园的房屋，是造在的宅基地上的。关于迁户口的问题，因为村里认可涉案房屋是我们的，故户口就迁入涉案房屋内了。金建国、金菊林为证明金建国于2005年3月8日曾向城北街道办事处申请房屋过户，提交了房卡过户申请报告一份，主要内容：兹有村民金建国于2002年2月购买本村十组村民乔善义楼房一幢，由于当时房卡上的名字为乔善义，因有关原因未及时过户，现该房户主金建国根据与乔善义的协议向上级有关部申请将房卡过户到自己名下，望有关部门给予方便为感！该申请左下方于2005年3月11日注明：情况属实，按规定办理相关手续，并盖有苏州市平江区城北街道村民委员会的公章；另注明情况属实，并盖有苏州市平江区人民政府城北街道办事处建设管理办公室的公章。金建国、金菊林为证明2005年后实行股份分离制度，村民转变为股民，金菊林是股民，提交了2019年4月12日苏站股份经济合作社出具的情况说明一份，载明原在2005年实行股社分离，金菊林现为苏站股份经济合作社股民，其子没有满足成为股民条件，不是本社股民。对此，乔善义表示房卡过户申请报告是金建国自己的申请，村委会及建设管理办公室只是确认房屋买卖情况属实，能否过户并没有作出明确的表示；情况说明仅能证明金菊林是合作社股民，并没有明确金菊林在签订房屋买卖合同时是村民。 以上事实，由苏州市不动产权属登记簿、集体土地使用证、在建房转让协议书、户表、常住人口登记卡、房卡过户申请报告、情况说明及当事人的陈述在案证实。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农民个人无权私自买卖宅基地,受让方取得宅基地使用权需经相关政府部门批准。本案中，根据乔善义提交的户表信息能够证明金建国、金菊林的户籍因征土而从苏站15队迁入海涌居委会南河头Y号，且金建国、金菊林亦认可因1994年征地以后其二人变为城镇户口，其已得到了相应的房屋安置，故金建国、金菊林在签订在建房转让协议时已非村民。乔善义与金建国于2002年2月7日签订的在建房转让协议书注明的买方系金建国，金菊林代其签字的行为应认为是代理行为，该合同在乔善义与金建国之间成立。虽然该协议是双方当事人真实意思表示，但因涉及宅基地的转让，违反了法律禁止性规定，应认定为无效。故乔善义要求确认在建房转让协议无效，应予以支持，金建国反诉要求确认协议有效并继续履行在建房转让协议书，要求乔善义协助完成房屋过户手续，本院不予支持。 本案中，乔善义交付房屋已逾十七年，且其出售房屋时未尽到审慎的审查义务，具有一定过错。现金建国虽不能取得宅基地使用权，但通过支付价款的方式已取得了房屋的使用权，并对房屋进行了改造、装修、添附，与购入时相比，房屋价值大幅增加，如若此时相互返还对金建国及其家庭人员在经济上非常不公平，势必对金建国的生活造成较大的影响。因此，保持现状，房屋不予返还，更符合双方买卖房屋的真实目的，也能彰显法律规定的公平和诚信原则。故该房屋买卖虽属无效，但属于返还不能或不必的情形，故对乔善义主张相互返还的诉讼请求，本院不予支持。乔善义在出售房屋时已取得了房屋的合理对价，且双方对本案所涉房屋买卖合同的无效均存在过错，金建国占有使用涉案房屋具有合理的理由，金菊林与金建国系父子关系，乔善义向金菊林主张房屋租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中国人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条之规定，判决如下： 一、乔善义与金建国于2002年2月7日签订的在建房转让协议书无效。 二、驳回乔善义的其他诉讼请求。 三、驳回金建国的全部反诉请求。 本诉案件受理费16770元，由乔善义负担16730元，由金建国负担40元。反诉案件受理费2900元，由金建国负担。上述费用已经预交，本院不予退还，双方于本判决生效之日起10日内自行结算。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；账号：55×××99。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  朱琴芳 人民陪审员  顾桂玲 法官 助理  任 彦 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  闫高阳