四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5698号 原告：曾令剑，男，1980年1月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：吴元静，女，1980年4月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾令剑，男，1980年1月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：四川婺商投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社。 法定代表人：何卿，董事长。 委托诉讼代理人：杨国传，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告曾令剑、吴元静与被告四川婺商投资有限公司（以下简称婺商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，曾令剑到庭参加诉讼，吴元静的委托诉讼代理人曾令剑到庭参加诉讼，婺商公司的委托诉讼代理人杨国传、宋戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾令剑、吴元静向本院提出诉讼请求：1.婺商公司向曾令剑、吴元静支付违约金79605.3元（从2015年12月29日至2019年5月27日共1245天），后续违约金按已付房款的日万分之二标准计算到婺商公司房屋实际交付日为止；2.婺商公司继续履行合同，尽快交付房屋；3.本案诉讼费由婺商公司承担。事实与理由：2013年12月8日双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》两份合同，曾令剑、吴元静在2013年12月8日付清了房屋首付款，并对该房屋进行了预售登记备案。后婺商公司通知曾令剑、吴元静到兴业银行（金牛支行）办理贷款，曾令剑、吴元静积极办理了相关手续，后因婺商公司原因导致贷款失败，具体原因不详。现在合同约定的交房时间已过，婺商公司未向曾令剑、吴元静按时交付房屋。曾令剑、吴元静多次催促，婺商公司也未有合理的答复。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》“第十条交付条件（一）出卖人在2015年12月28日前向买受人交付该商品房……”、“第十二条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十二条第（一）款约定时间向买卖人交付商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”及《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》“第七条有关《商品房买卖合同》第十二条补充约定……2、买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。……”的约定，婺商公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，婺商公司应及时交付房屋，同时应赔偿逾期交房违约金。 婺商公司辩称，1.案涉项目要引进四川省人民医院，目前在年内有复工、交房计划，要求的违约金过高，会影响引进投资人及相应的落实，如果引进，房价上涨可以对部分损失进行弥补；2.曾令剑、吴元静没有全额支付购房款，要求婺商公司支付逾期交房违约金与合同约定不符，于法于据不能成立。根据双方签订的《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》“第八条有关《商品房买卖合同》第十四条补充约定：……3、如买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任”的约定，婺商公司有权拒绝交付商品房而无需承担违约责任。综上，曾令剑、吴元静的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 经审理查明，2013年12月8日曾令剑、吴元静与婺商公司签订《商品房买卖合同》，约定曾令剑、吴元静购买婺商公司开发的××××广场××幢××单元××层××号房，总价款319703元，采用贷款方式付款，出卖人应当在2015年12月28日前向买受人交付案涉商品房。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、（1）除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他非出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付给买受人。（2）买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。（3）买受人退房时，应按照相关规定配合出卖人办理注销备案登记的手续，未办理完毕注销备案手续暂缓退款。”。 《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》中双方约定2013年12月8日支付首期房价款169703元，余款150000元“由买受人通过银行按揭贷款的方式支付，买受人应按银行及出卖人的要求与银行另行签订按揭贷款合同”，并约定“若因买受人原因，本商品房按揭贷款银行不同意放贷或不能按照买受人申请的额度放贷，其全部责任由买受人承担。买受人应在接到按揭银行或出卖人通知之日起七日内向出卖人补足购房款的差额，否则买受人应按《商品房买卖合同》第九条约定的方式向出卖人承担违约责任。”。 曾令剑、吴元静已依约支付了商品房首付款169703元，陈述按婺商公司要求提供了相应材料，并按婺商公司通知到数家银行办理贷款，仍未办理下贷款，认为有一部分已办理合同备案的客户仍未能办理贷款应是项目出现问题，银行加强管理，放贷出现障碍。经本院询问婺商公司代理人，婺商公司陈述曾令剑、吴元静确去办理过贷款，二人是第一批购房的，那时还能办理贷款，没有办理下贷款可能为曾令剑、吴元静自身原因；但婺商公司对未能办理贷款具体原因没有证据，亦无证据曾要求曾令剑、吴元静如何解决贷款问题或支付剩余款项。 以上事实有《商品房买卖合同》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，曾令剑、吴元静与婺商公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。曾令剑、吴元静已按约支付购房首付款，对于其余购房款，双方约定以银行贷款方式支付，并约定买受人按银行及出卖人要求签订贷款合同，曾令剑、吴元静已按婺商公司要求配合提供贷款所需资料，婺商公司认为可能系曾令剑、吴元静自身原因导致，但婺商公司未举证具体系何原因及要求曾令剑、吴元静相应处理，也未举证曾要求曾令剑、吴元静支付剩余款项，现案涉楼盘已长期处于烂尾状态，就案涉房屋已难以办理按揭贷款，故婺商公司在未证明系曾令剑、吴元静自身原因造成不能办理贷款情况下，应认定不能收到其余剩余购房款责任在于婺商公司，对此后果应由婺商公司承担。虽合同约定“买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任。”，但该格式条款在因出卖人原因造成不能办理贷款情况下免除自身责任，显示公平，此情况下该条款应为无效；《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”，婺商公司因为自身原因造成不能收取贷款支付的购房款，不应因此拒绝向购房人交房。在逾期交房到一定程度的情况下，购房人可根据现实情况考虑选择解除合同或继续履行合同，尤其是开发商债务较重，解除合同后返还购房款困难情况下，购房人可期待交房并主张逾期交房的违约责任。该违约责任应以已付购房款为基数进行计算，从而与实际付款情况相适应并符合合同约定。当然，在出卖人消除贷款障碍后，购房人也应及时办理贷款并支付购房款。 关于曾令剑、吴元静主张婺商公司支付从2015年12月29日至2019年5月27日共1245天违约金79605.3元及后续违约金按已付房款的日万分之二标准计算到婺商公司房屋实际交付日为止，婺商公司未予认可，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金基于实际损失而确定，在曾令剑、吴元静未就具体的损失举出证据情况下，综合相关因素，本院认为在长期逾期交房情况下违约金控制在已付房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现婺商公司逾期交房违约责任。曾令剑、吴元静主张计算违约金到实际交房之日，但将来房屋是否能满足交付不能确定，本院不予支持。截止到本案开庭审理之日按合同约定计算违约金超过已付房款的24%，故相应的违约金金额为已付房款24%，计40728.72元。 关于曾令剑、吴元静请求判令将案涉房屋交付的问题，因案涉楼盘尚未竣工验收，不具备法律所规定的交付条件，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川婺商投资有限公司于本判决生效之日起七日内向曾令剑、吴元静支付逾期交房违约金40728.72元； 二、驳回曾令剑、吴元静的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元（已因适用简易程序减半收取），由四川婺商投资有限公司负担458元，由曾令剑、吴元静负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年九月二十五日 书记员  叶秋萍