吉吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终921号之一上诉人（原审原告）：全日峰，男，1973年11月10日出生，朝鲜族，农民，现住梅河口市福民街和盛村一组。委托诉讼代理人：高秀玉，吉林惠众律师事务所律师。上诉人（原审原告）：全日淑，男，1977年4月23日出生，朝鲜族，现住南京市鼓楼区云南路31-1号。委托诉讼代理人：高秀玉，吉林惠众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马永昌，男，汉族，个体，现住梅河口市新合镇得胜村三组。委托诉讼代理人：蔡仁鲁，吉林金梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵洪江，男，1977年4月20日出生，汉族，现住梅河口市河南街革新村五组。被上诉人（原审被告）：赵洪海，男，1971年10月10日出生，汉族，现住梅河口市河南街革新村五组。上诉人全日峰、全日淑因与被上诉人马永昌、赵洪江、赵洪海房屋买卖合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2019）吉0581民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人全日峰、全日淑的委托诉讼代理人高秀玉，被上诉人马永昌的委托诉讼代理人蔡仁鲁到庭参加诉讼，被上诉人赵洪江、赵洪海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全日峰、全日淑上诉请求：1、依法撤销(2019）吉0581民初431号民事判决，重新审理此案。2、判决全永吉与赵洪海之间的买卖合同以及马永昌与赵洪海、赵洪江之间的买卖合同无效。房屋位于福民街和盛村一组面积92.5平方米的房屋归原告所有。二审期间，变更上诉请求为要求拆迁补偿款及回迁房屋归上诉人所有。事实和理由：1、位于梅河口市和盛村一组面积92.5平方米的住宅房屋产权证的所有人是全永吉，但该房屋为家庭共有财产，是共同共有的房屋，所有权人为全永吉、金春花、全日峰、全日淑。金春花于2001年9月5日去世，该房屋为全永吉、全日峰、全日淑共同共有。不是全永吉个人财产，全永吉无权单独处分。2、诉争房屋位于和盛村一组，该房屋属于农村集体土地上的房屋,是农村宅基地上的房屋,被上诉人均不属于和盛村村民,无权在和盛村购买房屋,所签订的协议属于无效协议，这一事实法院没有给予认定。1993年城市规划虽然将和盛村划归城区，但是农村集体土地的性质并没有改变，涉案房屋的买卖不应适用城市房屋买卖的条件。3、原审诉讼中被上诉人一方提供的所有买卖合同文本内容是一致的,并且没有房屋买卖的交款收据和相关交款证据能够证明房屋买卖的交易情形。4、被上诉人提供的房屋买卖合同形成时间，上诉人的父亲全永吉不在国内，不可能签订买卖合同，根据书证效力大于证人证言，被上诉人方提供的买卖合同无法确定是全永吉本人签订的。综上所述，上诉人认为被上诉人提供的买卖合同是无效合同，违反法律强制性规定的同时，也侵犯了上诉人的合法权益。一审法院认定事实和适用法律错误，望二审法院依法重新审理此案,支持上诉人的上诉请求马永昌辩称，一、诉争的房屋是上诉人全日峰与被上诉人父亲金永吉早已处分的财产，上诉人无权再主张权利。二、本案在双方房屋买卖前，房屋所在地属于梅河口市城区范围，在双方争议时，土地早就属于国有，房屋已被征收拆除，买卖行为不存在法律禁止的情形。综上，涉案的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合同已经履行十年以上，房屋买卖行为不存在违反法律和行政法规情形，不侵害任何人的利益，是合法有效的。现上诉人见到房屋征收，将获得一笔高额房屋征收补偿款，受利益驱动，提出反悔，这是借无效之名，行违反诚信之实，目的是获得非法利益，对此法院是不应该支持的，故请求二审法院维持一审判决，依法驳回上诉。赵洪江、赵洪海未到庭，亦未提交书面答辩意见。全日峰、全日淑向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同无效（全永吉与赵洪海签订的房屋买卖合同以及马永昌与赵洪海、赵洪江签订的房屋买卖合同）2、马永昌返还房屋。（房屋位于福民街和盛村一组面积92.5平方米，房屋所有人姓名为全永吉）3、诉讼费用由马永昌承担。一审法院认定事实：2008年11月4日，全日峰、全日淑的父亲全永吉将位于梅河口市和盛村一组，房屋所有权人为全永吉，面积为92.5平方米房屋以6.45万元的价格出卖给赵洪海、赵洪江，同日形成两份房屋买卖合同，房屋所有权证及土地使用证由申龙浩交给赵洪海、赵洪江。2009年8月8日，赵洪海、赵洪江又将该房屋出卖给马永昌，并将房屋所有权证及土地使用证交与马永昌，同日签订房屋买卖合同。后全永吉与马永昌因过户费用问题未达成共识而未能办理房屋产权过户。马永昌购买该房屋居住使用至今，期间进行修缮和翻建。梅河口市人民政府于2018年开始对该房屋所在区域进行土地征收，马永昌作为被征收人于2019年2月23日与梅河口市房屋征收经办中心签订房屋征收产权调换协议书，梅河口市房屋征收经办中心补偿马永昌房屋拆迁安置补偿款37万元，马永昌已将涉案房屋交付给梅河口市房屋征收经办中心。另查明，全日峰、全日淑母亲金春花于2001年9月5日因病去世，父亲全永吉于2013年9月25日因病去世，涉案房屋所在区域于1993年划入梅河口市城区范围。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。全日峰、全日淑父亲全永吉通过申龙浩将自有房屋出卖给赵洪海、赵洪江，并将房屋相关产权证照交与买房人赵洪海、赵洪江，后赵洪海、赵洪江又将该房屋出卖给马永昌，并将房屋相关产权证照交与马永昌，马永昌自2009年8月购买后居住使用至2019年2月政府拆迁时止。虽然该房屋未进行所有权变更，但两次房屋买卖合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故房屋买卖合同有效。全日峰、全日淑诉请两次买卖房屋的合同均无效，理由是：1、房屋买卖合同上“全永吉”的名字不是全永吉本人书写，但全日峰、全日淑未提供充分证据证明其主张，本院对该说法不予认定；2、赵洪海、赵洪江、马永昌均不是房屋所在地的村民，买卖房屋违反集体经济组织购买房屋的规定，本院认为该房屋所在土地于1993年已经划入梅河口市城区范围之内，国家对此区域内的房屋买卖未作禁止性规定，故双方之间的买卖行为不违反法律强制性规定；该房屋由马永昌居住使用十年之久，全日峰、全日淑及全日峰、全日淑的父亲全永吉生前对该房屋已被马永昌占有使用的事实未提出异议，全日峰、全日淑在其父亲去世后对该房屋既未居住使用或进行管理，也不掌握房屋产权证照等相关手续，直至2019年该房屋被征收补偿时才发现该房屋被他人买卖，显然有悖常理。另，马永昌只是获得了涉案房屋的拆迁补偿，并未获得相关土地补偿，并未侵害全日峰、全日淑的合法利益。故全日峰、全日淑要求确认房屋买卖合同无效之诉求无事实依据及法律依据，本院不予支持。该房屋现已被政府房产征收部门征收，全日峰、全日淑要求返还该房屋之诉讼请求，本院亦不予支持。为此判决驳回全日峰、全日淑的诉讼请求。本院二审期间，全日峰、全日淑围绕上诉请求提交了梅河口市李炉乡房产执照存根、江苏省人民医院病例和农村合作医疗证，证明案涉房屋为家庭共有；金春花死亡时间为2001年9月5日，2008年全永吉本人无权处理案涉房屋；全永吉所在的和盛村，在2004年及以后仍然是农村集体组织，没有变更为城镇。本院组织当事人进行了证据交换和质证，马永昌质证认为1990年8月16日发证的李炉乡房产执照存根与本案无关，全永吉持有的2009年7月28日发证的房屋所有权证书上其是所有权人，没有共有人，因该房屋被征收，房产证原件被征收部门收回；对金春花死亡时间无异议，但是证明不了上诉人的证明目的；对农村合作医疗证无异议，但是该份证据不能证明案涉房屋项下的土地是集体所有。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对于“李炉乡房产执照存根”时间是1990年8月16日发证，而之后，梅河口市人民政府于1994年10月17日颁发给全永吉的《私有房屋所有权证》（吉房权梅字第梅权014355号）上仅标明“所有权姓名”为全永吉，该证“共有人数”处为空白，因此无法证明案涉房屋家庭共有财产。为此，上诉人提交的该份证据本院不予采信。2、对于“江苏省人民医院病例”，被上诉人马永昌无异议，可以确定金春花死亡时间为2001年9月5日。3、对于“农村合作医疗证”真实性，被上诉人马永昌无异议，但是上诉人拟证明的房屋项下土地为集体土地，因本案没有涉及集体土地征收补偿问题，故该份证据与本案没有关联性，本院亦不予采信。尽管上诉人对一审法院认定事实中2008年11月4日全永吉将房屋卖给赵洪江、赵洪海有异议以及全永吉因马永昌过户费用未达成产权过户事宜有异议。但是上诉人没有提供证据证明全永吉与赵洪海、赵洪江之间、马永昌与赵洪海、赵洪江之间在签订买卖合同时存在违反法律规定情形，故本院对于两份买卖合同予以采信。因上诉人对被上诉人主张因过户费用未达成产权过户事宜有异议，现因全永吉已经过世，无法核对，故本院对一审法院除该部分事实之外的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。根据本案查明的事实，全永吉持有的《私有房屋所有权证》可以证明案涉房屋所有权人仅为全永吉，故上诉人提出案涉房屋为家庭共同共有，全永吉无权单独处分的主张，本院不予采纳。退一步讲，即便是案涉房屋存在登记错误等情形，确实存在房屋共同共有的情况下，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人的该项主张也无法得到支持。同时，在全永吉将案涉房屋出售给赵洪海、赵洪江以及赵洪海、赵洪江又将案涉房屋出售给马永昌，全永吉不仅在《房屋买卖合同》上签字，而且将案涉房屋产权证也一并交给了马永昌，况且马永昌自2009年8月购买案涉房屋后一直居住使用至2019年2月政府拆迁时止。即便是从购买之日到全永吉2013年9月25日因病去世，也有四年多的时间，全永吉从未提出异议、主张权利。为此，一审法院认为“全日峰、全日淑在其父亲去世后对该房屋既未居住使用或进行管理，也不掌握房屋产权证照等相关手续，直至2019年该房屋被征收补偿时才发现该房屋被他人买卖，显然有悖常理。”进而驳回全日峰、全日淑诉讼请求并无不当。尽管上诉人对其父亲全永吉在《房屋买卖合同》上签字以及本案没有房屋买卖的交款收据等提出异议，但是上诉人在一审期间已经掌握全永吉寄信信封上有“全永吉”签字的情况，没有以此作为比对样本提出鉴定申请，视为对自己权利的放弃。并且上诉人也没有提供证据证明马永昌与赵洪海、赵洪江存在恶意串通、虚假买卖的情形。为此，对上诉人该两项上诉理由，本院也无法认可。综上所述，全日峰、全日淑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950.00元，由全日峰、全日淑负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年九月十六日书记员  张 航