广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1988号原告：广州兆霖房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区丰乐北路泰景中街85号之1房。法定代表人：罗俊强，该公司经理。委托诉讼代理人：郭敏，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡柳，广东广悦律师事务所律师。被告：钱有永，男，1970年11月13日出生，汉族，住江西省乐平市。第三人：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，住所地广州市黄埔区丰乐北路138号。负责人：胡显勇，该行行长。委托诉讼代理人：王一峰，该行职员。原告广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖公司”）与被告钱有永、第三人广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称“农商黄埔支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兆霖公司的委托诉讼代理人郭敏、胡柳，第三人农商黄埔支行的委托诉讼代理人王一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆霖公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年5月15日签订的《广州市商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金114008.6元（以总房价款1140086元的10%计算），并在被告已支付的房款中抵扣；3.判令被告协助原告配合办理注销合同备案和预告抵押涂销手续；4.判令被告向原告支付违约金24795元（以570000元为本金，按每日0.005%的标准，从2018年12月1日暂计至2019年2月25日，该项金额最终计算至被告协助原告配合办理注销合同备案和预告抵押涂销手续为止），并在被告已支付的房款中抵扣；5.判令被告向原告支付按揭贷款代偿款534599.37元，并在被告已支付的房款中抵扣；6.判令被告向原告支付违约金14986.6元（以534599.37元为本金，按同期贷款利率4倍的标准，从原告支付代偿款之日2018年12月29日次日起暂计至2019年2月25日，该项金额最终计算至被告实际付清之日），并在被告已支付的房款中抵扣；7.判令被告支付律师费60000元，并在被告已支付的房款中抵扣；8.本案受理费、担保费等费用由被告承担。庭审中，兆霖公司变更第三项诉讼请求为“判令被告协助原告配合办理注销合同备案”，明确第八项诉讼请求中的担保费为2245.17元。事实和理由：原告与第三人在2016年10月13日签订了《楼宇按揭合作协议》，双方就原告开发建设的位于黄埔区××北路××、××、××、××号中鼎名汇商品楼宇进行按揭合作，约定原告有权推荐购房人向第三人申请借款，……；如第三人对购房人采取快速放款方式贷款，在本合同约定的保证期限内，如借款人不按期偿还贷款……原告愿意履行连带保证责任。原告对每笔借款的保证期间为自第三人向每个购房人发放的贷款到期日(包括分期到期及第三人宣布贷款提前到期日)起两年……原告的保证范围包括第三人向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等)；在原告承担连带保证责任后清偿购房人全部债务后，……代偿购房人所欠贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用。原告与被告于2017年5月15日签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号：201705164753)，约定被告向原告购买位于中鼎名汇丰乐北路76号自编GB-3栋13层1306房，总房价款为1140086元，根据合同附件七约定，被告未能按照抵押贷款合同约定支付按揭款而导致原告需对按揭银行履行担保责任的，视同被告逾期付款原告有权要求被告每日按按揭付款总金额的0.5‰支付违约金，逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，原告还有权解除合同，原告解除合同的，有权要求被告按每日按揭付款总额的0.5‰支付违约金，直至被告协助原告到房地产交易中心办妥退房手续为止，被告还应按总房款的10％向原告支付违约金。合同另约定，因被告不按期足额偿还银行按揭款，银行要求原告承担担保责任的，原告有权向被告追偿代为偿还的银行贷款，并要求被告承担原告代被告偿还了该期银行贷款额后次日起按同期贷款利率4倍计算的违约金及原告因履行担保责任所支付的全部额外费用(包括但不限于诉讼费，符合广东律师服务指导价格的律师费等)。合同签订后，被告向原告支付首期款570086元，剩余房款以按揭方式支付，根据被告与第三人另行签订的《楼宇按揭合同》，第三人2017年6月27日向被告提供了金额为570000元人民币的贷款，贷款到期日为2027年6月27日。由于被告未按时足额归还贷款，第三人于2018年12月29日向原告出具《担保责任通知书》要求原告履行担保责任，于2018年12月29日前将款项534599.37元人民币(剩余借款本金、所欠利息、罚息和相关费用合计)划汇到第三人指定账户。原告在收到《担保责任通知书》后已按照相关约定，于2018年12月29日履行了担保责任。原告履行担保责任后，向被告寄送律师函，要求被告返还原告代偿款项并承担违约责任，被告均予以拒绝。综上，被告逾期支付按揭贷款的行为已经构成违约，原告有权要求被告偿还原告代偿的按揭贷款，并要求被告承担违约责任及解除合同。为维护原告的合法权益，根据《合同法》《担保法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告钱有永未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人农商黄埔支行述称，没有意见。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，农商黄埔支行与兆霖公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定双方就兆霖公司开发建设并依法销售的中鼎名汇商品楼宇进行按揭合作，兆霖公司有权推荐购房人向农商黄埔支行申请借款，对符合条件的购房人，农商黄埔支行与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向兆霖公司支付的部分房价款；农商黄埔支行采取快速放款方式向购房人发放贷款，兆霖公司同意为购房人偿还农商黄埔支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续；兆霖公司对每笔借款的保证期间为自农商黄埔支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及农商黄埔支行宣布贷款提前到期日）起两年，但在兆霖公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商黄埔支行作为抵押权人的他项权证之日，兆霖公司就该购房人对农商黄埔支行负有的保证义务即解除；兆霖公司的保证范围包括农商黄埔支行向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。2017年5月15日，兆霖公司（甲方）与钱有永（乙方）签订了编号为201705164753的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房预售合同》”）及附件，钱有永购买兆霖公司开发的广州市黄埔区丰乐北路76号1306房（以下简称“案涉房屋”），该房屋的用途为办公，以套出售，按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积为33.17平方米，单价为34371元，总价为1140086元，首期款570086元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，除首期款外的剩余房款570000元须于2017年5月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋交付时间为2018年12月31日。合同附件七第一条约定“双方应确保在本合同填写的通讯地址及联系电话正确无误。通知送达方式：按乙方提供合同地址以挂号信或快递形式送达，市内以邮戳时间其3天内，省内以邮戳时间起5天内，省外以邮戳时间起7天内，视为乙方接受送达。如一方记载的通讯地址变更，应立即以挂号信或快递知会对方，否则因此引起的后果及责任，概由变更方负责”。第二条第二款第4点约定，因乙方未能按照抵押贷款合同约定支付按揭款，而导致甲方需对按揭银行履行担保责任的，视同乙方逾期付款，甲方有权要求乙方每日按按揭付款总额的0.5‰支付违约金；逾期30日仍未办理或支付有关款项及违约金的，甲方还有权解除合同；甲方解除合同的，甲方有权要求乙方每日按按揭付款总额的0.5‰支付违约金，直至乙方协助甲方到房地产交易中心办妥退房手续为止，乙方还应按总房款的10％向甲方支付违约金。第二条第四款约定，因乙方不按揭足额偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权向乙方追偿代为偿还的银行贷款，并要求乙方承担甲方代乙方偿还了该期银行贷款额后次日起按同期贷款利率4倍计算的违约金及甲方因履行担保责任所支付的全部额外费用（包括但不限于诉讼费、符合广东律师服务指导价格的律师费等）；因乙方逾期还贷违约情形严重导致贷款合同解除，银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，自乙方收到银行通知之日起7日内，乙方无条件将其贷款抵押房产交付给甲方处置（包括但不限于注销不动产登记、抵押登记、办理房产过户手续等），处置收益归甲方所有，该收益用以支付甲方偿还银行的贷款、利息及罚息等；乙方应当无条件予以配合办理相关手续，乙方迟延办理的，甲方有权要求乙方按每日按商品房总价款的0.5‰支付违约金，直至办妥为止；如该房产处置收益不足以弥补甲方需支付的上述费用，甲方有权向乙方追偿。2017年4月28日，钱有永与农商黄埔支行签订（以下简称“借款合同”），主要内容为钱有永向农商黄埔支行借款570000元，用于购买涉案房屋，借款期限为10年。2017年6月27日，农商黄埔支行将570000元贷款直接支付给兆霖公司。2017年8月、9月，钱有永仅向农商黄埔支行部分还款，之后再未还款，截至2017年12月已逾5期。2018年12月29日，农商黄埔支行向兆霖公司发出《担保责任通知书》，表示因钱有永未能按时足额归还贷款，要求兆霖公司履行担保责任，在2018年12月29日前将款项534599.37元（剩余借款本金、所欠利息、罚息及相关费用合计）划汇至其指定账户。同日，兆霖公司向农商黄埔支行支付了534599.37元。因钱有永未按时足额归还贷款，兆霖公司尚未交付涉案房屋给钱有永。2019年1月11日，广东广悦律师事务所接受兆霖公司的委托向钱有永在《商品房预售合同》上填写的通讯地址邮寄律师函，通知钱有永在律师函寄送之日起十日内立即向兆霖公司支付代偿款项534599.37元、违约金14785.68元（暂计至律师函出具之日，仍需继续计算至实际付清之日）。该律师函于2019年1月15日被妥投。2019年3月13日，兆霖公司与广东广悦律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所处理本案一审、二审及调解、庭外和解、执行阶段的事务，该所指派马晓艳、郭敏律师作为委托代理人，双方约定律师费共60000元，分两期支付。兆霖公司已向广东广悦律师事务所支付了第一期律师费50000元，广东广悦律师事务所于2019年3月7日向兆霖公司出具了金额为50000元的发票。兆霖公司因申请财产保全需要，向中国平安财产保险股份有限公司投保平安诉讼财产保全责任险，并为此支付保费2245.17元。另查明，江西省乐平市人民法院于2018年6月20日依据（2018）赣0281民初1793号民事裁定书及协助执行通知书对涉案房屋进行了查封。上述事实，有《楼宇按揭合作协议》《商品房预售合同》及附件、《楼宇按揭合同（一手楼适用）》《担保责任通知书》、支付凭证、律师函、快递单、妥投证明、《民事委托代理合同》、发票、投保单、保单凭证、保单保函及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过法庭查验及质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，钱有永经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。兆霖公司与钱有永自愿签署《商品房预售合同》及附件，上述合同文件反映双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行合同义务。本案争议焦点在于兆霖公司是否享有对《商品房预售合同》及附件的合法解除权。首先，钱有永已根据上述合同约定向兆霖公司支付了购房首期款570086元，另向农商黄埔支行申请贷款570000元，该行已审核通过并发放了贷款，故此钱有永就涉案房屋价款的支付义务已经履行完毕。其次，在兆霖公司就本案起诉前，江西省乐平市人民法院已经依据生效文书对涉案房屋进行了查封，兆霖公司基于《商品房预售合同》及附件享有的权利亦受到限制，故其请求行使合同约定解除权，本院不予支持。兆霖公司主张钱有永协助办理注销合同备案、支付违约金、代偿债务、赔偿律师费及担保费等诉讼请求，均系《商品房预售合同》及附件在合法解除后产生的后果，本院亦不予支持。兆霖公司根据《担保责任通知书》支付的款项，可根据相关合同约定，另行向钱永远追偿。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州兆霖房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11284元、保全费4261.95元，由原告广州兆霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  丁树祥二〇一九年九月四日书 记 员  陈佩雯