上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初14301号原告：上海美兰湖商业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：彭心旷，总经理。委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，上海首伦律师事务所律师。被告：上海吉诺宾馆有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：宋长稷。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈康夫，上海金显律师事务所律师。原告上海美兰湖商业管理有限公司(以下简称美兰湖公司)与被告上海吉诺宾馆有限公司(以下简称吉诺宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美兰湖公司的委托诉讼代理人王慧、被告吉诺宾馆的委托诉讼代理人余学金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美兰湖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同关系；2、要求吉诺宾馆搬离上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX-XXX号房屋并将房屋返还给美兰湖公司；3、判令吉诺宾馆支付房屋租金及使用费(每月租金是21,389元，自2018年5月1日，到实际搬离之日)；4、吉诺宾馆已经支付的押金5万元用以抵扣所欠的上述费用。事实和理由：2011年12月26日，上海金罗店开发有限公司与吉诺宾馆法定代表人宋长稷签订《房屋租赁合同》，将位于宝山区罗芬路689弄罗店北欧新镇北欧风情街XXX-XXX号楼(C63-66)房屋(面积为879平方米)出租给其作为商业之用。合同约定，租期为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日止，租金每年递增，按半年度支付，先付后用。合同另约定，承租人逾期支付租金的按照未缴租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过十日，出租人有权单方面解除合同。宋长稷为吉诺宾馆发起人且为吉诺宾馆法定代表人，上海吉诺宾馆有限公司于2013年4月15日正式成立，并一直使用系争房屋，公司注册地址亦在该系争房屋内，故承租人即为吉诺宾馆。2015年8月7日系争房屋产权变更至美兰湖公司名下。租赁期限届满后未再签订书面租赁合同，故形成不定期租赁关系。吉诺宾馆支付租金至2018年4月，之后一直拖欠，故涉诉。被告吉诺宾馆辩称，要求中止本案的审理，吉诺宾馆法定代表人已经死亡，至今没有法定代表人，根据民法总则第61条，民诉法第48条、136条的规定，在法定代表人没有确认前本案应该中止审理。对于美兰湖公司的诉请，由吉诺宾馆作为被告的诉讼主体资格不合法，因为吉诺宾馆从未和美兰湖公司签订租赁合同，吉诺宾馆虽然作为实际使用人，但并非实际承租人，宋长稷是实际承租人，宋长稷的合同也是和金罗店公司签订的，还在2011年10月30日之前向金罗店公司另外支付了40万余元的租金。至于宋长稷和金罗店公司之间有什么法律关系，必须宋长稷到庭参加诉讼讲清楚。吉诺宾馆于2013年5月才成立，此时系争房屋转租给吉诺宾馆，金罗店公司对此是默认的，但也未就转租进行确认。因此，本案被告应该是宋长稷，吉诺宾馆只能作为第三人。事实上，租金的给付也不是吉诺宾馆直接支付的，有些是宋长稷支付的，有些是宋长稷指定的其他人支付的。宋长稷已经死亡，所以要求宋长稷的继承人参加诉讼查明事实。并且宋长稷在吉诺宾馆持有70%的股权，在他死亡的情况下，吉诺宾馆不具备适格的民事诉讼主体资格。本院经审理认定事实如下：2011年12月26日，上海金罗店开发有限公司与宋长稷签订房屋租赁合同一份，约定，金罗店公司将位于宝山区罗芬路XXX弄XXX-XXX号房屋出租给乙方商业使用。租赁用途为体检(养身、旅店、餐饮)生物能体检中心。合同约定的租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2013年4月15日，吉诺宾馆经核准登记成立，工商登记的住所地为罗芬路XXX弄XXX-XXX号，法定代表人为宋长稷，经营范围为宾馆。2015年8月7日，经核准登记，系争房屋的房地产权利人变更为美兰湖公司。2018年7月3日，美兰湖公司向吉诺宾馆(宋长稷)发函，载明，公司已经在3月22日通知贵方进行搬离并归还，现再次通知贵方，2018年8月5日前搬离并交还所使用的房屋，结清所有款项。另查明，宋长稷于2017年8月28日死亡。本案审理中，美兰湖公司表示，不同意追加宋长稷的继承人作为被告参加诉讼，按照民法通则第43条，公司法司法解释三的第二条规定，吉诺宾馆作为房屋的实际使用人及合同义务的履行方，应该由其承担租赁合同义务，吉诺宾馆是直接的承租人，前期宋长稷与金罗店公司签约是作为吉诺宾馆发起人所签，该合同应由吉诺宾馆承受合同权利、义务。同时，吉诺宾馆的法定代表人宋长稷死亡并不影响本案的审理，吉诺宾馆的诉讼主体资格并未消灭。美兰湖公司提供了租金支付凭证，租金台账，发票，可证明付款单位是吉诺宾馆。吉诺宾馆表示，租金实际是宋长稷支付或者指定其他人支付的，发票抬头为吉诺宾馆不能证明承租人就是吉诺宾馆。吉诺宾馆为此也提供了两份发票、押金收据，证明是宋长稷交给金罗店公司的，说明宋长稷和金罗店公司之间在签订书面租赁合同之前事实上就有了租赁关系、贷记凭证证明在吉诺宾馆成立后代宋长稷支付租金的行为。美兰湖公司表示，付款人也写明了吉诺宾馆，付款人和合同相对方都是吉诺宾馆，发票上的金额是宋长稷代之前的承租人所支付的租金，双方签订过一份债权转让协议。本院认为，宋长稷与金罗店公司就系争房屋签订的租赁合同真实、有效。2013年4月15日，吉诺宾馆经核准登记成立，其工商注册登记的住所地为罗芬路XXX弄XXX-XXX号，即合同约定的承租地址，法定代表人为宋长稷，经营范围为宾馆。同时根据实际经营过程中吉诺宾馆均以自己的名义向美兰湖公司给付租金。上述行为可以认定，宋长稷作为吉诺宾馆发起人，此前先以个人名义对外签订合同，在公司成立后以实际行为对系争租赁合同予以确认，并事实上享有了合同权利也履行了合同义务，现合同相对人请求公司承担合同义务，具有事实和法律依据，本院予以准许。同时，本次诉讼前宋长稷已经死亡，但鉴于本案中诉讼相对方为吉诺宾馆，该主体并未灭失，仍然具备民事诉讼主体资格。故本案中吉诺宾馆系适格的被告，美兰湖公司向其主张权利于法有据。经查明，在租赁期间房屋产权人已变更为美兰湖公司，根据法律规定，该变动并不影响租赁合同的效力。故美兰湖公司作为新的产权人应一并承受金罗店公司在合同项下的权利以及义务。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在双方的租赁合同到期后，美兰湖公司在2018年7月发出通知，提前告知各承租人需收回房屋并给予承租人一定期限以准备搬迁工作。据此，美兰湖公司所行使的随时解除权符合法律规定，故其起诉要求解除双方的租赁合同并要求吉诺宾馆迁出房屋的要求，于法不悖，本院予以准许。鉴于吉诺宾馆仍实际占用系争房屋，故美兰湖公司要求比照租金标准由吉诺宾馆支付返还日前的租金及使用费的主张，亦合法有据，本院一并支持。美兰湖公司要求所收取的押金一并抵扣欠付的租金、使用费，于法不悖，本院一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、二百三十二条、二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，判决如下：一、解除原告上海美兰湖商业管理有限公司与被告上海吉诺宾馆有限公司就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX-XXX号房屋订立的租赁合同；二、被告上海吉诺宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述房屋中清空、搬离；三、被告上海吉诺宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海美兰湖商业管理有限公司支付租金及使用费(每月21,389元，自2018年5月1日到实际搬离之日)；四、被告上海吉诺宾馆有限公司已付的押金5万元，用以抵扣所欠的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,841元，由被告上海吉诺宾馆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年九月二十五日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。