福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初6039号 原告：漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司，住所地漳州市龙文区桂溪花园11幢一层，统一社会信用代码91350603766154476E。 法定代表人：林俊瑞，总经理。 委托诉讼代理人：郭巧玲，福建南州律师事务所律师。 被告：陈大梁，男，1975年5月10日出生，汉族，住漳州市芗城区，现住漳州市芗城区。 原告漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司（以下简称“桂溪物业”）与被告陈大梁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭巧玲与被告陈大梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂溪物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费6362元及公摊水电费1620元，并从起诉之日起至被告还清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系芗城区厦门路8号丽江明珠二单元1202房产的业主，与原告签订了物业服务协议，协议约定：物业服务收费选择以包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅1.3元/月/平方米；由被告按年交纳，被告应在每年应交纳费用之首月内履行交纳义务等。被告至今已累计拖欠应缴物业费6362元，水电公摊费用1620元。但经原告多次催促未果，原告于2018年12月再次向被告催缴物业费、公摊水电费，但被告仍未支付，因此，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈大梁辩称，请求驳回原告所有不合理不合法的诉讼请求。理由如下：第一、漳州市丽江明珠小区的前期物业服务企业应该是漳州市盛德行物业服务有限公司，而非是原告。原告提供的《前期物业服务合同》实属无效合同，对被告不产生法律效力，被告无需遵守。第二，原、被告签订的《物业服务协议》实为无效协议。《物业服务协议》未写明合同期限、服务事项、物业水电公摊费分摊方式、业主和物业服务企业的权利义务等。被告在收房时被漳州市银都房地产开发有限公司以欺瞒的手段强制要求在“空白”的《物业服务协议》上签字，被告不签字将无法收房。原、被告签订协议的时间为2013年6月21日，漳州市银都房地产开发有限公司和原告签订该份合同的时间为2013年7月1日，而在天眼查（××）网站上（《上诉人漳州市盛德行物业服务有限公司与被上诉人福建盛杰贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书》），原告实际接管丽江明珠小区物业的时间为2013年10月份。原告在未正式接管丽江明珠小区物业之前就与被告签订《物业服务协议》，实属无稽之谈。第三、目前为丽江明珠小区提供事实物业服务的并非是原告。被告自入住丽江明珠小区以来，未看见原告的相关人员对小区进行物业服务，也未在小区内看到关于原告的相关证件。2018年12月10日，被告收到原告物业费催缴通知单后，和其他业主与自称“丽江明珠物业服务企业的负责人”沟通，该负责人承认，原告并未为丽江明珠小区提供事实服务。第四，漳州市丽江明珠小区未得到物业真实有效管理。被告自2013年11月份房屋装修期间发现原规划空调外机位被其他业主占用，多次反映无果。保安岗位未设置24小时在岗制度，保安室经常处于无人值班或者无人在岗状态；小区大门从未关闭，外来人员没有登记，陌生人员进出小区；消控室无人值班，消防设备被人为停用，严重危害业主人身财产安全；电梯内未张贴电梯使用合格证及电梯年检单，电梯内的设施设备损坏也未修复；小区内的监控设备常年瘫痪，特别是电梯内监控设备，常年未投入使用，有突发情况时业主无法调看监控录像；绿化未养护，地面和楼道脏乱不堪；无人处理环卫保洁，高空抛物等行为也未阻止；电控安全门从被告入住之后，一直无法正常使用，导致小区盗窃事件频发；小区内未进行车辆停放管理，放任随意停放电动车、汽车等，车辆占用安全通道，存在安全隐患；个别业主改动楼房公用设施或房屋结构，无人制止或采取措施改正；小区的“最佳东方财富酒店”在外墙上任意开窗开门，在地下停车场加设锅炉，并绕小区外墙一周加设天然气管道，将天然气引到地下停车场内为锅炉加热，在顶楼加盖一层并将所违建的房屋作为其酒店员工宿舍等行为，物业没有阻止，也没向上级管理单位反馈，无视业主的生命安危；业主多次反馈违法、违规、不合理现象，要求整改，却没有任何回复。第五、即使原告为合法服务商，其主张的物业管理服务费存在虚高，与其备案的合同收费标准不符。原告未提供证据证明需要调整物业服务费标准，也未征得总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，就自行提高物业服务费。第六、“丽江明珠物业服务企业”未公平、公开、公正地公示相关物业服务内容。第七、“丽江明珠物业服务企业”将物业管理用房挪为它用，违法、违规占用小区绿化用地，加盖木屋为其物业管理用房，应予以改正。第八、“丽江明珠物业服务企业”未经小区业主同意，私自申请使用专项维修资金。第九、“丽江明珠物业服务企业”未公示小区公共收益所得，并将公共收益所得占为己有。“丽江明珠物业服务企业”未获得小区业主的同意，擅自出租电梯轿厢立面，外墙墙面、顶楼公摊用地给予他人作为盈利性广告展示架设大型广告牌，自行圈用小区内绿化和公摊用地，搭建收益性质的停车棚等。第十、原告的诉讼请求已超过民事诉讼时效。被告于2018年12月16日才收到原告所寄的《物业费催缴通知单》，原告主张的大部分物业费已过诉讼时效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2010年10月26日，被告购买漳州市芗城区厦门路8号丽江明珠二单元1202房屋，房屋建筑面积为90.64平方米。同日，被告签署附件内容，附件约定被告已经阅读和理解漳州市银都房地产开发有限公司于2010年9月20日与漳州市盛德物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》的全部内容。2013年6月21日，被告收房，同日，被告交纳物业费1414元。 2、2013年7月1日，漳州市银都房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定（摘要）：本物业首期交房时间为2013年7月，合同期限自签订之日起至2014年7月1日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅0.99元/月/平方米；业主应于每月10日前向物业支付物业服务费。 3、2013年6月21日，原、被告签订《物业服务协议》，协议约定（摘要）：高层住宅费用为1.3元/月/平方米，商业住宅费用为1.5元/月/平方米；自2013年6月21日起，由业主按年交纳，业主应在每年交纳费用之首月内履行交纳义务，业主未按时足额交纳物业服务费用的，物业除要求足额交纳外，有权追缴滞纳金；合同约定自2013年6月21日起，未约定合同终止期，合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 4、2018年12月13日，原告通过EMS快递向被告寄送《物业费催缴通知单》，催缴2014年6月21日至2018年12月31日的管理费6362元，公摊水电费1620元，2018年12月16日，被告签收该通知单；2019年1月16日，原告向被告寄送《催缴物业费等的律师函》，2019年1月18日，由他人代签收该律师函。2019年1月16日，原告在物业通知栏等黏贴《公告》，通知被告交纳物业费及公摊水电费。原告陈述公摊水电费按楼层系数及面积计算，被告居住楼层公摊水电费每月30元。 本院认为，前期物业合同不同于一般的服务合同，物业服务合同签订主体与权利义务承受主体具有明显的不一致性，业主不是形式意义上的签订者，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。前期物业合同，除对缔约主体具有约束力，还对全体业主同样具有法律效力，故被告提出前期物业合同无效等问题，本院不予支持。被告主张其与原告签订的《物业服务协议》是无效的，因其未提供相应的证据予以佐证，故本院不予支持。被告主张目前为丽江明珠小区提供物业服务的并非原告，被告提供的录音资料无法辨别具体人员的身份，故被告提供的证据无法证明其主张，被告该主张证据不足，本院不予支持。被告主张原告存在将管理用房挪为他用、违规占用小区绿化私自申请使用专项维修资金等，被告未提供相关证据佐证，故被告提出的上述主张，证据不足，本院不予支持。物业费的交纳与物业费收支情况公开之间不存在对价关系，业主认为物业服务企业未公开收支的行为侵犯其知情权，可另行主张权利，但不能以此为由拒交物业费。被告提出物业费虚高的问题，因被告提供的证据收款收据表明其2013年6月21日已经按照1.3元/月/平方米的标准交纳2013年6月至2014年5月的物业费1414元，故被告提出物业费标准过高的问题，本院不予支持。原告作为丽江明珠的前期物业公司，应按《前期物业服务合同》规定，履行相关合同义务，为业主提供管理服务。被告作为丽江明珠小区的业主（住户），则应遵守小区所有的物业管理规定，并作为丽江明珠的业主享受原告物业提供的服务，按规定履行相应的交费义务。原告要求被告支付物业费及公摊水电费，合法有据，本院予以支持；被告辩称原告主张的诉讼请求已经超过民事诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故对于2018年12月16日之前三年的期间（即自2015年12月17日起至2018年12月31日止），属于诉讼时效期间，本院予以保护支持，对于2015年12月17日之前的物业服务费，因已超出诉讼时效期间，本院不予保护支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题，其有权拒绝支付物业服务费；根据原、被告在庭审过程中的陈述及被告提供的照片等证据，原告提供的物业服务确实存在缺陷，未完全符合合同约定,虽原告提供的物业服务存在缺陷，但被告以此为由拒绝缴纳物业服务费于法无据，本院依据公平原则对被告陈大梁应承担的物业服务费酌情予以减少；故被告应向原告补缴自2015年12月17日至2018年12月31日的物业费3870.78元（90.64平方米×1.3元/月/平方米×36.5个月×0.9），水电公摊费1095元(30元/月×36.5个月)。因原告在提供物业服务上存有瑕疵，故原告提出被告应支付违约金的诉求，本院不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈大梁应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司支付2015年12月17日至2018年12月31日的物业费3870.78元及公摊水电费1095元。 二、驳回原告漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈大梁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯 二〇一九年九月二十三日 书记员  冯惠霞 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。