吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民终710号之一 上诉人（原审原告）：钱传统，男，1965年1月5日生，汉族，住吉林省梅河口市。 诉讼代理人：张伟男，辽宁紫剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜兴良，男，1968年10月25日生，汉族，住吉林省柳河县。 诉讼代理人：雷传义，吉林惠群律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：柳河金年轮房地产开发有限责任公司，住所：吉林省柳河县向阳镇向阳红小区89-6号。 法定代表人：崔承焕，经理。 诉讼代理人：罗焕文，男，1953年6月8日生，汉族，该公司副总经理，住吉林省梅河口市。 上诉人钱传统因与被上诉人姜兴良、柳河金年轮房地产开发有限责任公司（以下简称金年轮公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2019）吉0524民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 钱传统上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认位于柳河县柳河镇王船口河北新区建材城一区45栋A3号楼103门市房（面积116.3平方米、产权证号XXXXXX号）和104号门市房（面积116.3平方米、产权证号SSSSSS号）属钱传统所有；钱传统与金年轮公司之间商品房预售合同合法有效，立即停止对房屋的执行。由姜兴良承担一二审的诉讼费用。事实和理由，2013年钱传统为金年轮公司施工了基础工程，经决算工程款为3702800元。2013年12月31日，钱传统与金年轮公司法定代表人崔承浩口头商定金年轮公司以其开发的位于柳河县柳河镇王船口河北新区建材城一区45栋A3号楼103门市房和104门市房抵顶钱传统工程款2261680元。双方签订了抵顶协议，该抵顶协议是以收据形式签订的。该收据明确写明工程款为2261680元，系钱传统桩基础工程款顶账，A3-3号门市、4号门市，166.30x6800=1130840×2=2261680元，法定代表人崔承浩、钱传统和钱传统施工单位的工程师赵玉忠共同在该协议上签了字。同时钱传统与金年轮公司签订了河北新区综合市场购房订单，订单号A015和订单号A016两份，该订单明确记载钱传统一次性交纳购房款共计2261680元,该订单同时规定了由甲方既金年轮公司通知乙方既钱传统签订《商品房购销合同》，到甲方指定地点签订，但金年轮公司始终未通知钱传统。订单同时规定交付房屋时间为2014年1月10日起至同年2月10日止。该协议签订后，钱传统即时接管了所抵顶的两户门市房,但未办理入住手续（因工程尚未完工)，钱传统实际控管了两户门市房，张贴了出租出卖广告，更换了卷帘门。后期钱传统多次找金年轮公司办理产权过户手续，因法定代表人崔承浩病故，金年轮公司账目封存，加之金年轮公司欠税款诸多原因，导致无法办理产权过户、入住等手续。2014年5月28日，金年轮公司财务将抵顶给钱传统的两户门市房正式入账。综上，钱传统认为，原审判决认定事实错误，原审判决认定抵债双方未签订正式的抵债协议,且抵顶工程款的房款收据形成于法院查封涉案房屋之后,故不能认定抵债双方于法院查封涉案房屋前已完成债权债务清算,事实上钱传统和金年轮公司法定代表人崔承浩共同签署了以房抵顶收据就是双方以房抵顶工程款的抵顶协议，又可视为钱传统收到抵顶门市房的收据，同时也是法定代表人崔承浩给本公司财务下账的凭证,同时签订的购房订单是以房抵债法律手续上的保证和全额付款的凭证。2014年5月28日，金年轮公司财务正式计入公司账目。至此，足以证明钱传统与金年轮公司工程款单笔债权债务已清算；抵顶给钱传统的两处门市房系钱传统全额付款,抵顶后钱传统即时接收了两户门市房，并实际控管，应视为实际占有;未办理产权过户完全是金年轮公司造成的，在一审中金年轮公司未到庭，一审法院又未作调查，就认定存有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确规定了同时满足下列条件买受人主张的物权期待权方得成立，即:在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;人民法院查封前已经合法占有不动产;非因买受人自身原因未办理过户登记。钱传统根据这一法律规定，就所抵顶的两户门市房一是签订了合法有效的合同，二是全额付款，三是实际控管,四是未办理产权过户的过错原因是金年轮公司造成的。一审判决在认定事实错误;适用法律不当，请求依法撤销原判，予以改判。 姜兴良辩称，从程序上看，钱传统不具备诉讼主体资格。通过一审查明，吉林华煤建筑基础工程有限公司与通化市银河房地产有限责任公司签订《柳河县金达莱嘉园二期基础施工合同》，钱传统作为该项目负责人出面签订了以本案金年轮公司开发的建材城两个案涉门市房抵顶工程款2261680元为内容的预售房订单。通过上述事实可见，钱传统仅是吉林华煤建基础工程有限公司完成通化市银河房地产有限责任公司施工合同的负责人，签预售房订单行为也是行使职务行为或代理行为，产生的结果归于吉林华煤建筑基础工程有限公司，其本人与案涉房屋没有任何权利关系，无权以案外人身份提起案外人执行异议之诉，钱传统不具有本案诉讼主体资格。从事实来看，一审法院基于钱传统提供其与金年轮公司签订的(河北新区统合市场购房订单)和金年轮公司出据的2017年7月26日收据，认定其一审诉讼主张不足以排除对案涉房屋的强制执行，是有事实依据的，符合法律规定，判决判结果是客观公正的。综上所述，请求依法驳回钱传统的上诉请求。 金年轮公司答辩称，2013年钱传统为其公司金达莱住宅小区基础工程施工，金年轮公司欠钱传统工程款佰余万元，经原法定代表人崔承浩与钱传统协商同意金年轮公司以其开发的位于柳河县柳河镇王船口河北新区建材城完工的一区45栋A3号楼103门市房，面积116.3平方米；104号门市房，面积116.3平方米，两户门市抵顶欠钱传统的部分工程款2261680元，原法定代表人崔承浩于2013年12月23日签发了抵顶收据，同日金年轮公司开具了所抵顶门市房的购房订单，公司财务于2014年5月28日正式列入核算账单。这两个门市房完全归钱传统所有。因金年轮公司欠税和原法定代表人崔承浩死亡、账目封存，钱传统没有办理产权过户手续。 钱传统向一审法院起诉请求：依法确认位于柳河县柳河镇王船口河北新区建材城一区45栋A3号楼103门市房（面积116.3平方米、产权证号XXXXXX号）和104号门市房（面积116.3平方米，产权证号SSSSSS号）两座门市房属钱传统所有；钱传统与金年轮公司间商品房预售合同合法有效，立即停止柳河县人民法院（2015）吉0524执635号执行裁定书的执行。 一审法院认定事实：姜兴良因与金年轮公司民间借贷纠纷向该院提起诉讼，2015年12月22日，该院作出（2015）柳民中初字第892号民事调解书，确认金年轮公司偿还姜兴良借款本金96万元及利息。逾期，金年轮公司未按约定履行调解书确认的还款义务，姜兴良申请强制执行。该院于2017年4月7日作出（2016）吉0524执635号执行裁定，查封了金年轮公司名下位于柳河县柳河镇王船口一区45栋A3号楼103号门市房屋（建筑面积166.31平方米，产权证号XXXXXX号）和104门市房屋（建筑面积166.31平方米，产权证号SSSSSS号）两处房屋。执行过程中，钱传统以案外人身份提出执行异议。主张在法院查封前其已经获得被执行房屋所有权，已经通过顶账方式支付了房屋全款并实际占有该房屋，因金年轮公司的原因，不能及时办理过户手续，受让人对此没有过错，要求排除对该房屋的执行。该院于2019年3月25日作出（2017）吉0524执异63号执行裁定，驳回了钱传统的异议请求。钱传统不服，遂于收到裁定书十五日内提出执行异议之诉，即本案诉讼。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，该项诉讼的主要目的在于通过诉讼排除对涉案执行标的的强制执行，案外人（原告）应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的权益承担举证责任。本案钱传统主张通过顶账方式获得涉案房屋（系继受取得），但目前涉案房屋产权登记所有人仍为金年轮公司，故其尚未取得房屋所有权，不能据此排除执行。钱传统在本案起诉时同时提出其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的民事权利。其所主张的该权利的理论基础是不动产买受人物权期待权保护，根据最高人民法院的相关司法解释的规定，在金钱债权的执行中，同时满足下列条件买受人主张的物权期待权方得成立，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；人民法院查封前已经合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。依据双方提供的证据，该院综合全案案情分析：（一）钱传统主张通过挂靠资质的方式承揽金年轮公司关联企业的建设工程，获得工程款债权，并以此债权抵顶涉案房屋，其形式上具备本案诉讼主体资格；（二）抵债双方并未签订正式的抵债协议，只是签订两份购房订单，且抵顶工程款的房款收据（非正式不动产销售发票）形成于该院查封涉案房屋之后（2017年7月26日），故上述证据不能认定抵债双方于该院查封案涉房屋前已经完成债权债务关系清算，签订合法有效的买卖合同；（三）关于涉案房屋目前的占有状态，钱传统未提供证据证明，现房屋属于空置状态，无法认定其在该院查封涉案房屋时已经合法占有该房屋；（四）关于未办理过户的原因，钱传统主张系金年轮公司原因未及时办理。但钱传统在本案庭审中自认，当时准备将房子卖了，还有一些工程款没有算完，所以没有着急办手续，故此，不能排除受让人钱传统的过错，该院无法认定其主张。依据上述分析，该院认为，钱传统所主张的案件事实疑点较多，其提供的证据无法形成完整的证据链条，不足以达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定的“高度可能性”证明标准，无法证明其享有能够排除对涉案房屋强制执行的权益，其提出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，遂判决：驳回钱传统的诉讼请求。案件受理费13400元，由钱传统负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案系钱传统提出的案外人执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人对其主张负有举证证明责任。现钱传统主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其主张，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，予以认定。本案中，钱传统主张因实际施工，后以房抵债取得案涉房屋的所有权，请求确认合同有效及房屋归其所有。但钱传统是否为实际施工人及其与金年轮公司之间的合同效力不属于执行异议之诉审查范围，对此本院不做评判。即使存在以房抵债的合同关系，房屋未办理产权过户，现仅提供收据及购房订单亦不能证明双方之间以房抵债协议已经履行完毕，钱传统上诉主张房屋归其所有，依据不足，本院不予支持。案涉房屋为门市房，未交付，在人民法院查封前亦未签订合法有效的书面合同，钱传统未提供证据证明在人民法院查封前已合法占有该房屋，要求停止执行，不符合司法解释规定情形，本院亦不予支持。 综上所述，钱传统的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由钱传统负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴兴彦 审判员  崔红霞 审判员  范立华 二〇一九年九月十日 书记员  于小桐