山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终3952号 上诉人（原审原告）：刘芳秀，女，1989年12月28日出生，汉族，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人：刘国建，山东诚功律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛龙嘉置业有限公司，住所地青岛市黄岛区临港六号路北、开拓路以东103室。 法定代表人：彭江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人刘芳秀因与被上诉人青岛龙嘉置业有限公司（以下简称“龙嘉置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘芳秀及委托诉讼代理人刘国建，被上诉人龙嘉置业公司的委托诉讼代理人宁亚南、曲颂菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人刘芳秀上诉请求：1.请求撤销（2018）鲁0211民初9128号民事判决，发回重审或依法改判：（1）判决确认上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同有效，判令被上诉人限期向上诉人履行交房义务并配合上诉人办理房产证；（2）被上诉人向上诉人承担逾期交房的违约责任，并按照合同约定向上诉人支付自2014年12月31日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、一、二审律师费、诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、对于涉案房屋的交付时间未作出明确认定，判定被上诉人不存在逾期交房无法律和事实依据，一审法院认定事实不清。作为商品房买卖，交房时间必须是明确的。上诉人与被上诉人之间的交房时间是确定的，理由如下：1、根据上诉人与被上诉人双方达成的合意，被上诉人应在办理房产证之前完成房屋交付，即最迟应于2014年12月31日之前向上诉人完成房屋交付义务，并于2014年12月31日之前由被上诉人申领房地产权证。即使根据合同约定无法明确涉案房屋的交付时间，依据《合同法》第六十一条的规定，对于合同内容没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯确定。而根据房地产买卖的交易习惯，即为第1条所述，应在办理产权证前，完成房屋的交付。另，根据被上诉人自认，上诉人与被上诉人合同签订时，涉案房屋已经具备交付条件，为现房。不论是基于双方合意还是根据交易习惯，涉案房屋的交付日期都是确定的。在上诉人完成全部付款义务后，被上诉人就应该及时履行交付房屋的义务，而不能无限期拖延。2、退一步讲，根据被上诉人举证且自认，交房时间为2015年3月13日，但实际上被上诉人未在上述时间向上诉人送达交房通知，故可以说明被上诉人自2015年3月13日起开始违约，逾期交房。3、再退一步讲，根据被上诉人自认且提供的证据三，在2016年12月25日被上诉人通知上诉人办理交房手续，上诉人同意在周六、周日前往办理收房手续。至此，上诉人与被上诉人双方对交房时间达成了明确的合意。二、上诉人不存在逾期收房、不收房的行为，一审法院认定事实错误。1、被上诉人举证2015年3月和2017年4月向上诉人邮寄过交房通知，依据合同补充条款第二十条第5款的规定，主张向上诉人发出文件后第7日即视为送达。该条款系被上诉人提供的格式条款，不符合送达的法定形式，系无效条款。《月结清单》证明不了邮寄地址和邮寄情况，只是结算；且对于邮寄的具体内容是否为交房通知也未能举证。一审法院据此认定上述证据可以证明被上诉人向上诉人积极履行了通知交房义务，系认定事实错误。2、上诉人在2016年12月25日收到被上诉人交房通知后，双方未能完成交房手续的责任在于被上诉人，而非上诉人不收房。龙湖物业于2016年10月19日向上诉人邮寄了一份《关于未接房业主物业欠费催缴函》，要求上诉人自2015年3月16日起开始计缴物业服务费等相关费用。故，在上诉人前往被上诉人处进行房屋交接时，被上诉人以未交纳自2015年3月16日起算的物业费为由拒绝向上诉人交付涉案房屋。上诉人已经履行了积极收房的义务，一审法院认定事实错误。三、一审法院认定《前期物业服务协议》有效，系认定事实错误；认定被上诉人以上诉人未付清住宅专项维修资金和物业费等为由，可以拒绝向上诉人交付涉案房屋，系认定事实错误，适用法律错误。1、《前期物业服务协议》虽然作为上诉人与被上诉人签订的《商品房出售》附件，但《前期物业服务协议》的甲方空白，未签字盖章。被上诉人青岛龙嘉置业有限公司并非物业公司，也不提供物业服务，故《前期物业服务协议》因缺少协议主体不生效。2、被上诉人并非住宅专项维修资金的收取主体，且在合同补充条款第十一条第1款中明确约定了住宅专项维修资金由上诉人根据政府规定自行向指定银行交纳，而非向被上诉人交纳。上诉人与被上诉人双方签订的《补充协议》第十条（对房屋交付的补充约定）第3款，虽然对住宅专项维修资金、契约、产权登记费等按时足额交纳作出了约定，但未对如何交纳等作出明确约定。由被上诉人提供的补充协议第十一条中对专项维修基金、契税的补充约定，进一步作出了补充约定予以特别解释说明。根据第十一条的具体约定：经出卖人要求，买受人未向出卖人交付专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋。若出卖人未要求买受人向出卖人预交专项维修资金的，买受人负责根据国家及地方有关规定自行交纳专项维修资金。由此可见，只有经出卖人要求，买受人未向出卖人交付住宅专项维修资金的，出卖人才有权拒绝向买受人交付房屋。而在本案中，被上诉人自始至终未向上诉人要求交付住宅专项维修资金，以此作为至今未向上诉人交付房屋的抗辩理由不成立。且，在上诉人多次请求（如，上诉人提交的证据二：2018年5月9日，上诉人再次前往被上诉人处要求交房时，被上诉人只是要求交纳从2015年3月起的物业费，就可以交房）被上诉人交房时，被上诉人未以此事主张拒绝交房，上诉人亦未曾表示拒绝交纳住宅专项维修资金，故不能证明被上诉人拒不交房系因上诉人未交纳住宅专项维修资金所造成的。直到本案诉讼过程中，上诉人才知道，在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之前，被上诉人就已经交纳了拟出售涉案房产的住宅专项维修资金。对于上诉人而言，在不知情的情况下，住宅专项维修资金已经由被上诉人代为完成交纳，一审法院认定事实错误。3、一审法院对于交房和交纳物业费的关系认定错误。在未对物业费的交纳起算时间作出认定的情况下，认定上诉人拒绝交纳物业费，系认定事实错误；认定交纳物业费和交房应同时进行，被上诉人为同时履行抗辩人，系适用法律错误。（1）上诉人不存在拖欠物业费的情形，即使《前期物业服务协议》缺少协议主体甲方，上诉人也没有表示拒绝履行《前期物业服务协议》。被上诉人及委托人龙湖物业要求上诉人交付物业费的起始时间为2015年3月16日。而在2015年3月16日之前，上诉人未收到被上诉人的交房通知，在被上诉人未完成交房义务之前的物业费，根据相关规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，即在涉案房屋交付之前的物业费应由被上诉人承担。（2）不论《前期物业服务协议》是否生效，上诉人并未否认协议中约定的物业费收取的先付、预付模式，上诉人与被上诉人双方自始至终都不存在先交房还是预付物业费的争议，上诉人同意向适格的物业公司预付物业费，但不同意交纳交房之前的物业费，争议的焦点应在于交纳的物业费的起算时间，而不是预付物业费的模式。上诉人在庭审中及庭审后提交的代理词中都已阐述明确。一审法院违背事实，枉法裁判，无中生有，在判决书第十二页将案件焦点问题带入了逻辑、理解错误，导致认定事实错误。（3）上诉人对于物业费的交纳与被上诉人交付涉案房屋的义务属于物业服务合同纠纷和房屋买卖合同纠纷两个不同的法律关系。在上诉人交付房款后，被上诉人有交房的义务。但上诉人并不欠被上诉人的物业费，两者不是同一双务合同且不是互负债务的情形，不符合同时履行抗辩权的规定，一审法院枉法裁判，适用法律错误。综上所述，房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而物业费以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，被上诉人用上诉人非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；且物业费以及住房维修基金的权利人并非被上诉人，被上诉人也不能用他人的权利来免除自己的义务，故被上诉人在本案中并不享有先履行抗辩权。在现今的社会背景下，房产是普通家庭最重要的财产。购买房产花费几百万元是普通家庭的巨额支出，且上诉人还要每月向银行还贷数万元。上诉人对于涉案房屋的居住、使用、收益具有现实的紧迫性，没有理由不收房。被上诉人如果认为上诉人不符合交房的条件，又为什么一再举证向上诉人通知交房，而上诉人多次与被上诉人进行交涉，要求交房，但被上诉人怠于履行自己的义务，以未交纳物业费为由拒绝交房，为向上诉人交房设置了不合法、不合理、错误的前置条件。被上诉人一方面认为上诉人符合交房条件，通知交房；另一方面因物业费的起算时间错误，导致自相矛盾，通知交房后又拒绝交房，这是本案房屋至今未能交付的最重要、最直接、最根本的原因，导致上诉人至今未能收到涉案房屋，严重影响了上诉人对于涉案房屋的居住和使用受益。 被上诉人龙嘉置业公司辩称，根据物业管理条例相关规定，前期物业协议的签订主体系开发商与物业公司，根据最高院关于审理物业合同纠纷司法解释第一条规定，前期物业协议适用于全体业主，且前期物业协议附在购房合同中，上诉人亦签字认可，视为上诉人也同意遵守前期物业协议的相关约定，对其有约束力。 刘芳秀向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘芳秀、龙嘉置业公司之间签订的房屋买卖合同有效，判令龙嘉置业公司限期向刘芳秀履行交房义务并配合刘芳秀办理房产证；2.龙嘉置业公司向刘芳秀承担逾期交房的违约责任，并按照合同约定向刘芳秀支付自2014年12月31日起至实际交付房屋之日起的逾期交房违约金（计算至2018年9月5日为1644000元）；3.诉讼费、律师费由龙嘉置业公司承担。 一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。2014年8月26日，乙方（买方）刘芳秀与甲方（卖方）龙嘉公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买黄岛区前湾港路889号《龙湖原山项目3号地块多层区（前湾港路889号1-4、6、7、10、11、14、17号楼）》14栋联排住宅1层104户，测绘机构测量该房屋建筑面积为228.11平方米，其中套内建筑面积211.21平方米、公用分摊建筑面积为16.87平方米。甲方投资建造的该商品房已竣工，并办理了房屋初始登记。乙方购买该房屋每平方米13151.55元，乙方购买该房屋的总价款为300万元。除不可抗力外，甲方如未在合同约定的期限内交付房屋的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。2014年12月31日前，由甲方向青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。第二十五条第二款规定：“本合同的补充条款、补充协议、变更协议均为本合同不可分割的一部分。本合同补充条款、补充协议、变更协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议、变更协议为准。” 2014年8月26日，刘芳秀、龙嘉置业公司双方签订《龙湖原山前期物业服务协议》中第四大项第8小项“特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始向甲方支付物业服务费等相关费用。”第3.1.2条规定：“物业服务费和电梯运行维护费应按季缴纳。乙方应在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费和电梯运行维护费，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。”第3.1.3条规定：“物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始向甲方支付物业服务费等相关费用。” 2014年8月26日，刘芳秀、龙嘉置业公司双方签订《补充协议》，第三条第2款约定买受人应于合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的30%作为首付款，即90万元，买受人应于本合同签订后30日内将贷款房款210万元支付至出卖人银行账户。买受人应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，出卖人在刘芳秀办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担万分之四的违约金。第十条第3款约定，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及利息（如有）、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按签署约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。第十条第4款约定，在出卖人具备了合同约定的交付条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。第十条第7款约定，买受人逾期交房的，逾期收房超过30日的，则从第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权单方解除合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的10%的违约金。买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其它与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其它费用，也应由买受人承担。第十条第8款约定，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接于续。第十条第10款约定，买受人确认，在本协议签署前，买受人完全了解该房屋的现状，并已经对该房屋进行充分的勘查、检验，对该房屋及其附属的设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经充分知悉和了解，同意以现状为准。买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，且市政基础设施和其他设施均满足交付条件。第十一条第1款约定，买受人未向出卖人交付专项维修资金的，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并不因此向买受人承担违约责任。第十四条第2款约定，如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始起算。 对双方有争议的证据和质证意见如下： 一、刘芳秀提交的证据。 1、《关于未接房业主物业欠费催缴函》一份。2016年10月19日，龙湖物业服务集团有限公司黄岛分公司（以下简称龙湖物业公司）向刘芳秀邮寄了一份《关于未接房业主物业欠费催缴函》，载明：龙嘉公司已经按时竣工并于合同约定时间内进行了相应交付工作。提醒刘芳秀：1、应当在该函送达之日起10日内，尽快到龙湖物业公司办理房屋接收手续；2、应当自2015年3月16日起开始计缴物业服务费等相关费用。用以证明：1、龙嘉置业公司所出售的房屋已经进行了相应的交付工作，但逾期且拒绝向刘芳秀交付；2、龙嘉置业公司及其委托人龙湖物业公司未按照合同约定向刘芳秀及时交房，且要求刘芳秀自2015年3月16日起开始计缴物业服务费等相关费用。上述物业费的起算时间是错误的，涉案房屋交付给刘芳秀之前的物业费，不应由刘芳秀承担。龙嘉置业公司将向刘芳秀完成双方合同约定的交房义务，设立了不合法、不合理、错误的前置条件，导致刘芳秀至今未能收到涉案房屋。 龙嘉置业公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。通过该证据也能够证明龙嘉置业公司已经按照合同约定的时间向刘芳秀履行了交付房屋的合同义务，刘芳秀拒收房屋没有合理的理由。合同中已经约定在龙嘉置业公司向刘芳秀发出交房通知后刘芳秀应按照交房通知所规定的时间办理收房手续，否则视为刘芳秀已经收房同时应向龙嘉置业公司或指定的物业公司交付物业费。案外人龙湖物业公司向刘芳秀催交物业费符合涉案合同的约定，该通知系2016年10月19日邮寄发给刘芳秀的，刘芳秀届时也应该知道涉案房屋早已具备交付条件，刘芳秀拒绝办理收房手续系恶意拒付物业费，龙嘉置业公司不存在违约。 2、房屋交接录像视频及文字版一份。证据内容：2018年5月9日，刘芳秀前往龙嘉置业公司指定的交接人--龙湖物业处，办理房屋交接手续。龙湖物业明确向刘芳秀告知，在涉案房屋交接之前，需先交纳2015年3月份至2018年5月9日的物业费共计49557.09元。用以证明：1、刘芳秀积极行使收房权利，不存在逾期收房的违约行为；2、刘芳秀每次前往收房，都被龙嘉置业公司指定的房屋交接人--龙湖物业公司以未缴纳自2015年3月开始的物业服务费为由拒绝，龙嘉置业公司的行为严重影响了刘芳秀对于涉案房屋的居住使用，违约行为持续至今，龙嘉置业公司应依法承担逾期交房的违约责任。 龙嘉置业公司质证称，真实性需庭后核实，即便是真实的，该证据和证据1中刘芳秀的表述是自相矛盾的，刘芳秀并不是在2018年5月9日才第一次知道龙嘉置业公司人员为其打电话通知交房并到物业办理有关手续，刘芳秀向法庭提交的证据1能够明确否定对证据2的证明事项。另外证据2内容即便真实，也明确论证了刘芳秀在物业中心录制视频之后仍没有按照合同约定向龙嘉置业公司或者龙嘉置业公司指定的物业公司缴纳物业费，此种情形下龙嘉置业公司即便没有向刘芳秀发送过任何的书面或者电话通知也有权拒绝交房。该录音中也说明刘芳秀认可涉案房屋所在的小区居住，刘芳秀知晓涉案房屋在2015年3月份已经具备交付条件，刘芳秀未履行收房义务是其自身的原因造成的。 二、龙嘉置业公司提交的证据。 1、《青岛市建设工程竣工验收备案证》一份。用以证明：涉案房屋已经于2013年12月17日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，并具备交付条件。在刘芳秀、龙嘉置业公司签订《青岛市商品房出售合同》时，也载明涉案房屋为现房，签约时就具备交付条件。 刘芳秀质证称，对该证据真实性无异议，龙嘉置业公司主张涉案房屋在合同签订时已经具备交付条件为现房，正好证明在刘芳秀完成付款义务后，龙嘉置业公司应及时交付涉案房屋，履行合同主要义务，而不应恶意拖延交付。 2、《2015年3月客户月结清单》、《入住通知书》打印件各一份。用以证明：龙嘉置业公司于2015年3月13日委托青岛顺丰速运有限公司向刘芳秀刘芳秀邮寄《入住通知书》，根据合同约定，龙嘉置业公司向刘芳秀发出文件后第7日即视为送达，送达后刘芳秀就应及时办理收房手续，即龙嘉置业公司已经按照合同约定履行了房屋交付的通知义务。 刘芳秀质证称，对客户月结清单真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。入住通知书打印件系刘芳秀单方制作无法确认形成时间，其真实性不认可。补充条款第20条第5款（即龙嘉置业公司向刘芳秀发出文件后第7日即视为送达）系龙嘉置业公司提供的格式条款不符合法定送达的形式，应属无效条款。2015年3月结清单与本案龙嘉置业公司给刘芳秀的送达无关联性，只能证明龙嘉置业公司与顺丰公司有过财务结算，不能证明向刘芳秀有过邮寄，也不能证明龙嘉置业公司完成交房的通知义务，退一步讲即使2015年3月13日龙嘉置业公司委托顺丰公司向刘芳秀有过邮寄，但对邮寄内容、顺丰公司是否投递、是否签收无法确认，而且事实刘芳秀也未收到该邮寄材料。 3、通话录音一份，提交刻录光盘及书面《录音文字整理》一份。用以证明：龙嘉置业公司工作人员李泽东于2016年12月25日拨打刘芳秀电话（号码为136××××1264），再次通知刘芳秀尽快办理交房手续。刘芳秀同意在周六、周日前往办理收房手续。 刘芳秀质证称，对真实性无异议，对身份有异议。与刘芳秀通话的李泽东是管家，属于龙湖物业公司的工作人员，而非龙嘉置业公司的工作人员，在接到物业管家的通知后刘芳秀前往进行涉案房屋交付时，被龙湖物业公司以未缴纳物业费为由拒绝交付房屋。 4、《顺丰速运邮寄单》（单号为613342188643）、《2017年4月客户月结清单》、《交房通知书》打印件各一份。用以证明：龙嘉置业公司于2017年4月委托青岛顺丰速运有限公司再次向刘芳秀在《青岛市商品房出售合同》中所预留的地址“青岛市黄岛区贵府花园10号楼1201户”邮寄《交房通知书》，再次通知刘芳秀前来办理收房手续。《2017年4月客户月结清单》记载该邮寄单已经于2017年4月17日发出。根据合同约定，文件发出后第7日即视为送达，送达后刘芳秀就应及时办理收房手续，即龙嘉置业公司已经按照合同约定再次通知刘芳秀收房。 刘芳秀质证称，对邮寄单和客户月结清单真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。入住通知系单方制作无法确定形成时间，对其真实性不认可。其他同证据2意见。 5、《告知函》、顺丰速运邮寄单（单号为617024044921）各一份。用以证明：龙嘉置业公司于2017年10月12日按照《青岛市商品房出售合同》中所预留的地址“青岛市黄岛区贵府花园10号楼1201户”向刘芳秀邮寄了《告知函》，通知刘芳秀于2017年10月25日前到龙嘉置业公司处办理产权登记事宜。刘芳秀于2017年10月15日收到该函件。 刘芳秀质证称，对证据真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关联性。刘芳秀在收到《告知函》后及时到龙嘉置业公司处要求办理产权登记，但龙嘉置业公司以未缴纳物业费为由拒绝交房，导致无法办理，且上述证据足以证明龙嘉置业公司通知刘芳秀办理时间为2017年12月12日，刘芳秀、龙嘉置业公司合同约定时间为2014年12月31日前，龙嘉置业公司恶意拖延，未及时履行交付义务，而后以不合法方式设立交房前置条件拒绝交付，导致房屋交付和办理登记时间均违反合同约定，应当承担逾期交房责任。 6、《入账单》、《业务回单》、《关于尽快缴纳购房款的敦促函》、《邮寄单》及签收单、《律师函》及《邮寄单》各一份。用以证明：《青岛市商品房出售合同》所约定的按揭房款支付时间为2014年8月21日，补充条款约定付款时间为合同签订之日起30日内。刘芳秀直至2015年3月7日才支付完毕全部款项，迟延付款达162天。根据合同约定，刘芳秀逾期付款应按照未付款的日万分之四承担违约金，在刘芳秀未付清违约金的情形下，龙嘉置业公司有权拒绝交房，且无须承担任何责任（合同补充条款第十条第3款）。因刘芳秀迟延付款，龙嘉置业公司于2014年11月10日、2015年2月3日多次向刘芳秀催收付款以及与逾期付款违约金，刘芳秀均已收到上述函件。 刘芳秀质证称，对真实性无异议，证明事项有异议，双方签订合同后，刘芳秀按约支付首付款，及时向银行办理房贷手续，何时审批放贷不是刘芳秀能控制的，且龙嘉置业公司没有提交证据证明是因刘芳秀原因导致。 7、《住宅专项维修资金专用票据》一份。用以证明：刘芳秀至今未向龙嘉置业公司交付涉案房屋的住宅专项维修资金11633.61元，根据合同约定，该款项应在合同签订时就应交付龙嘉置业公司，因刘芳秀未予交付该款项，龙嘉置业公司有权拒绝交付房屋。 刘芳秀质证称，对其真实性无异议，该费用龙嘉置业公司没有向我方主张过，我方不应该缴纳。 8、《钥匙留用确认书》、《住户信息登记表》、《青岛市商品房出售合同》各一份。龙嘉置业公司用以证明：刘芳秀与其配偶谭忠祥在涉案龙湖原山小区另购置住宅一处，位于涉案小区高层92号楼302室，该房屋由刘芳秀于2015年1月7日收房并入住，故刘芳秀清楚涉案房屋早已具备交付条件，但始终拒绝履行收房义务，应承担逾期收房的违约责任、按约定支付欠付物业费，且无权向龙嘉置业公司主张任何违约责任。 刘芳秀质证称，对其真实性无异议，证明事项有异议，与本案无关，在刘芳秀完成付款义务后，交房应属于龙嘉置业公司积极履行的义务，而龙嘉置业公司从未向刘芳秀通知过。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。刘芳秀、龙嘉置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款均系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点：一是刘芳秀要求龙嘉置业公司承担逾期交房违约金应否支持，二是应否判令龙嘉置业公司限期向刘芳秀交房并办理产权转移登记，三是刘芳秀主张的律师费应否支持。 一、关于刘芳秀要求龙嘉置业公司承担逾期交房违约金问题。第一，涉案房屋于2013年12月17日取得竣工验收备案证，双方合同约定为现房销售，合同补充协议第十条第10款约定，签订该补充协议时双方即确认具备合同约定的交付条件，结合刘芳秀在同一小区买房居住的事实，可以认定刘芳秀对案涉房屋自2014年8月26日签订合同时即具备交付条件的事实是明知的。龙嘉置业公司在刘芳秀按约付清全部购房款后即负有按约向刘芳秀交房义务，合同补充协议第十条第4款约定，龙嘉公司书面通知规定的交付时间为交付时间；第二十条第5款约定，龙嘉公司的书面通知以邮寄方式送达的，信件发出后第7日视为送达日。本案中，龙嘉置业公司主张其于2015年3月13日通过顺丰快递书面通知刘芳秀于2015年3月20日前办理入住手续，于2016年12月25日再次电话告知刘芳秀交房（当庭播放了电话录音），于2017年4月17日再次通过顺丰快递书面通知刘芳秀交房。一审法院认为，上述证据可以证明龙嘉置业公司向刘芳秀积极履行了通知交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，在具备交房条件的情况下，接收房屋即是买房人的权利，也是买房人的义务，刘芳秀在接到通知后则负有积极收房的权利义务。 第二，双方签订的《前期物业服务协议》约定：物业服务费和电梯运行维护费应按季缴纳，在每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费和电梯运行维护费，物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始支付物业服务费等相关费用。刘芳秀认可其向龙嘉置业公司办理交接房屋时，物业公司要求其补交物业费，庭审中刘芳秀表示交房与交物业费无关，开发商与物业公司是两个不同公司，应先交房后交物业费。对此，一审法院认为，双方当事人在签订商品房买卖合同时，已经将《前期物业服务协议》作为主合同附件内容加以约定，是刘芳秀、龙嘉置业公司签订《商品房出售合同》的一部分，具有同等效力，对双方均有约束力。该协议约定物业服务费收取起始时间以交房日期为准，并在每季度最后一个月25日前缴纳下个季度的。该约定采取的是先付、预交模式，在通知交房之日，龙嘉置业公司有交房义务，刘芳秀有交纳物业费义务，双方应同时履行，并没有法律规定必须先由开发商交付房屋，然后再由购房人交纳物业费的先后顺序，刘芳秀在交房之日没有根据合同约定交付物业费导致双方对涉案房屋未能验收交接。作为同时履行抗辩人，刘芳秀在未按约定履行自己义务的情况下，即主张龙嘉置业公司未按约定履行交房义务构成违约并应承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，刘芳秀要求龙嘉置业公司承担逾期交房违约金的请求不应支持。 二、关于应否判令龙嘉置业公司限期向刘芳秀交房并办理产权转移登记问题。根据合同约定，2014年12月31日前，由龙嘉公司向青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报及过户申请手续，申领房产证。根据合同补充条款第十四条第2款约定，如刘芳秀未付清住宅专项维修资金等，龙嘉公司有权拒绝按本合同约定的时间为刘芳秀办理权属登记等，且无需承担任何责任。本案中，刘芳秀至今未交纳住宅专项维修资金，刘芳秀虽抗辩称龙嘉置业公司从未向其主张过该费用，但该费用按照现行《住宅专项维修资金管理办法》规定，属于业主应交纳的费用，是业主应主动交纳的法定义务。刘芳秀抗辩称龙嘉置业公司从未向其主张过，刘芳秀并未提交其主动向龙嘉置业公司问询、支付该款证据，不能证明刘芳秀按协议约定积极履行了交纳义务，而龙嘉置业公司为刘芳秀垫付款项后又不向刘芳秀主张支付，也不合常理，故刘芳秀该抗辩理由不成立。刘芳秀在履行交纳住宅专项维修资金之法定和约定义务前，龙嘉置业公司依约有权拒绝向刘芳秀交房和办理产权转移登记。同时，刘芳秀至今未交纳物业费，根据上述分析，这也是龙嘉置业公司依约可以不向刘芳秀交房的理由。故，刘芳秀要求判令龙嘉置业公司限期向其交房并办理产权转移登记的请求在刘芳秀未履行按约交纳物业费、住宅专项维修资金等义务前暂不应支持。 第三，刘芳秀为本案支出的律师费应否由龙嘉置业公司负担问题。刘芳秀该项请求无法律依据，不应支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回刘芳秀的全部诉讼请求。案件受理费44032元，由刘芳秀负担。 二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，第一，涉案房屋于2013年12月17日取得竣工验收备案证，双方签订的《青岛市商品房出售合同》第一条约定商品房已竣工，为现房销售。《补充条款》第十条第4款约定，“在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第十条第10款约定，“买受人确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件，且市政基础设施和其他设施均满足交付条件”。龙嘉置业公司主张其于2015年3月13日通过顺丰快递书面通知刘芳秀于2015年3月20日前办理入住手续，于2016年12月25日再次电话告知刘芳秀交房（一审当庭播放了电话录音），于2017年4月17日再次通过顺丰快递书面通知刘芳秀交房。龙嘉置业公司向刘芳秀积极履行了通知交房义务。 第二，《补充条款》第十四条第2款约定，如买受人未付清住宅专项维修资金等，出卖人有权拒绝按本合同约定的时间为买受人办理权属登记等，且无需承担任何责任。刘芳秀在一审结案时未交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金按照现行《住宅专项维修资金管理办法》规定，属于业主应交纳的费用，是业主的法定义务，业主应主动交纳。刘芳秀抗辩称龙嘉置业公司从未向其主张过，刘芳秀并未提交其主动向龙嘉置业公司问询、支付该款证据，不能证明刘芳秀按协议约定积极履行了交纳义务。故一审法院判决驳回刘芳秀的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘芳秀的上诉理由依法不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费44032元，由上诉人刘芳秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐明光 审判员  龙 骞 审判员  潘红燕 二〇一九年九月二十九日 书记员  姚 莉