广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤0308行初912号原告湖北省鄂康房地产开发总公司，住所地湖北省武汉市武昌洪山路62号，统一社会信用代码91420000177575328Y。法定代表人柯岚，该公司总经理。委托代理人刘萱，该公司员工。委托代理人**，该公司员工。被告深圳市不动产登记中心，住所地深圳市福田区华富街道彩田路7018号新浩壹（e）都B座裙楼四层，统一社会信用代码12440300455756031L。法定代表人陈海铭，该中心主任。委托代理人罗李明，该中心工作人员。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。第三人庄坤桐，男，汉族，1959年8月12日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人黄少明，广东蛇口律师事务所律师。第三人杨名雄，男，汉族，1964年1月19日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人陈露，广东蛇口律师事务所律师。原告湖北省鄂康房地产开发总公司不服被告深圳市不动产登记中心房屋登记行为，于2018年11月26日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭于2019年6月4日公开开庭审理了本案。原告委托代理人刘萱、**，被告委托代理人罗李明、林阳涛，第三人庄坤桐委托代理人黄少明，第三人杨名雄委托代理人陈露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年3月，湖北省国资委将鸿隆世纪广场（原名“艺丰广场“）C座13A、13B、13G、13H四套房屋划转至原告，原告依法取得上述房屋的所有权，并委托深圳艺丰物业管理有限公司将上述四套房产对外招租管理，正常收取房屋租金。因上述房屋出现他人申请房屋转移登记的情况，原告于2013年1月31日就13G、13H的转移登记提出异议并办理异议登记。为阻止上述房屋非法过户，原告于2013年2月17日赶赴河北省石家庄市西区人民法院说明涉案房屋涉嫌诈骗及虚假诉讼的情况，该法院遂撤销对13G、13H两套房屋的司法强制过户裁定。原告又及时向公安、检察院申请立案调查，深圳市公安局于2017年1月13日正式立案侦办胡宏亮诈骗案。原告分别于2013年1月31日、2014年1月2日，2017年3月14日、2018年7月20日，多次向被告发函主张上述四套房屋的所有权，通报刑事案件进展，对转移登记提出异议，请求被告停止办理四套房屋的转移登记。2018年7月25日，深圳市公安局经济犯罪侦查局也已经向被告去函，告知“已于2017年1月13日立案侦办胡宏亮诈骗案并网上追逃胡宏亮，经查，胡宏亮利用代为租赁原告房屋之机，将四套房屋私自转卖并将房款占为己有，四套房屋可能存在其他同伙共谋利益的情况。2018年8月23日，被告发函告知原告不予受理异议登记。综上所述，因被告审查疏忽，核准登记不当，导致13H已经于2013年4月8日由庄坤桐转移登记至杨名雄名下，给原告造成巨额损失。原告根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款、第六十一条“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”第七十六条“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条（三）“除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准登记的房地产或者以其他形式限制权利人的房地产权利：（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根椐案情需要查封房地产或者以其他形式限制房地产权利而作出决定的”；第五十一条“凡有下列情形之一的，登记机构可以决定撤销全部或者部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机构审查有疏忽，核准登记不当的。撤销核准登记的决定应当书面通知当事人。”等法律法规的规定，就13H首次转移登记行为及后续转移登记行为一并向法院提起行政诉讼，请求法院判决：1.撤销被告向第三人杨名雄颁发2000581505号不动产证的具体行政行为，并宣告该房屋登记行为无效；2.被告承担本案全部诉讼费用，包括案件受理费、评估费、鉴定费等。被告辩称，一、原告的起诉超过法定期限，依法应当驳回其起诉。本案登记、发证行为于2013年4月8日作出，2017年3月31日被告在收到原告邮寄的《关于深圳市罗湖区和平路鸿隆世纪广场（原艺丰广场）C座13楼A、B、G、H四套房屋登记的异议函（二）》（落款日期为2017年3月14日）后，于2017年4月14日作出《深圳市不动产登记中心关于要求停止办理鸿隆世纪广场C座13A、13B、13G、13H房产登记的复函》（深不动产登函[2017]214号），告知原告13H房产已办理多次转移登记，建议其通过法律途径解决，复函于2017年4月18日送达原告，说明原告最迟于2017年4月18日即知道本案登记、发证行为，其至2019年2月25日方提起本案诉讼，超过了《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定的起诉期限，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款的规定，应当驳回其起诉。二、被告向第三人杨名雄颁发深房地字第××号房地产证的行为，依据的申请资料齐全、权属清楚、程序合法、适用法律正确，该行为合法有效。1993年2月10日，原深圳市规划国土局与深圳市艺丰实业股份有限公司、深圳市华侨商品供应公司、深圳国际信托投资公司、深圳市儿童福利会等四家单位签订深地合字（92）272号《深圳经济特区土地使用合同书》，将位于深圳市××H06-5宗地土地使用权出让给上述四家单位，四家单位在该宗地建设“艺丰广场”（现名“鸿隆世纪广场”），后因开发商艺丰实业（集团）股份有限公司（即原深圳市艺丰实业股份有限公司）破产，根据深圳市中级人民法院作出（2001）深中法民二破产字第3号《协助执行通知书》要求，2008年6月2日，原深圳市国土资源和房产管理局与鸿隆地产（深圳）有限公司、艺丰实业（集团）股份有限公司破产清组、深圳市华侨商品供应有限公司、深圳国际信托投资有限责任公司、深圳市儿童福利会等五家单位签订了深地合字（1992）0272号《深圳经济特区土地使用合同书》第一补充协议，约定H206-0005宗地的土地使用权受让方变更为鸿隆地产（深圳）有限公司，由其继受原土地使用权人在该宗地的全部权利、责任和义务；已签订房地产买卖预售合同或办理房地产证的部分业主需由原开发商承担的全部责任和义务由鸿隆地产（深圳）有限公司继续承担并履行；不属于鸿隆地产（深圳）有限公司拍卖所得的房产，原开发商承担的全部责任和义务也由该公司继续承担并履行。2011年12月29日，鸿隆世纪广场办理了权利人为鸿隆地产集团有限公司【即原鸿隆地产（深圳）有限公司】的初始登记。2012年10月29日，太阳世纪地产集团有限公司【即原鸿隆地产集团有限公司、鸿隆地产（深圳）有限公司】作为转让方，与第三人庄坤桐（受让方）共同向被告申请办理鸿隆世纪广场C座13H房产的转移登记，被告受理后经审查认为该申请符合深地合字（1992）0272号《深圳经济特区土地使用合同书》第一补充协议以及当时施行的《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、第三十七条的规定，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十九条，于2012年11月1日核准房地产转移登记，向受让人庄坤桐颁发了深房地字第××号房地产证。2013年1月23日石家庄市桥西区人民法院向被告送达（2013）西振民一初字第00132号协助执行通知书，要求协助将该房屋强制过户予吴桂强。2013年2月4日被告收到原告邮寄的《关于深圳市罗湖区和平路艺丰广场C座13楼A、B、G、H四套房屋登记的异议函》（落款时间为2013年1月31日），函件内容以其为艺丰广场C座13楼A、B、G、H四套房屋权利人为由，对已经过户的艺丰广场C座13G、13H两套房屋的登记提出异议，同时要求暂停办理C座13A、13B两套房屋的登记及办证手续。被告收到上述函件后，于2013年2月5日、3月7日两次电话告知原告13H房屋由石家庄法院通知协助执行的情况，同时告知根据《房屋登记办法》第七十六条的规定，办理异议登记应当由利害关系人持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料进行申请，原告表示已知晓，无需书面复函，但此后原告并未持有相关材料到被告处办理异议登记。2013年3月29日，石家庄市桥西区人民法院向被告送达（2013）西振民一初字第00132-1号民事裁定书及协助执行通知书，通知撤销上述将13H房屋房屋强制过户予吴桂强的（2013）西振民一初字第00132号执行裁定书和协助执行通知书，终止执行。2013年3月29日，第三人庄坤桐（转让方）与第三人杨名雄（受让方）共同向被告申请办理鸿隆世纪广场C座13H房产的转移登记，提交了深圳市房地产转移登记申请表、转让及受让方身份证明、受让方家庭成员情况申报表、受让方户口本、结婚证和家庭成员身份证、契税减征申报表和存量房交易税款计征申明、深房地字第××号房地产证、深圳市二手房买卖合同等材料，被告进行询问后于当日受理，经审查后认为该申请符合当时施行的《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、第三十七条的规定，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十九条，于2013年4月8日核准房地产转移登记，向受让人杨名雄颁发了深房地字第××号房地产证。被告上述登记、发证行为，依据的申请资料齐全、权属清楚、程序合法、适用法律正确，行为合法有效，应予维持。三、原告主张撤销被告的发证行为并宣告行为无效没有事实和法律依据，不应支持。（一）原告邮寄的异议函不符合异议登记的受理条件，核准本案房地产转移登记时，涉案房产并不存在有效的异议登记。《房屋登记办法》第七十六条规定“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。现行《不动产登记暂行条例》第十五条第一款也规定“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书……”。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致……”。第八十二条第二款规定”利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料……”。2013年2月4日被告收到原告邮寄的《关于深圳市罗湖区和平路艺丰广场C座13楼A、B、G、H四套房屋登记的异议函》（落款时间为2013年1月31日），原告以邮寄方式向被告提交异议函，并未到被告的办公场所申请，也未提交相关身份证明、证实其对登记的不动产权利有利害关系和不动产登记簿记载的事项错误的材料，被告无法直接凭邮寄的异议函查验申请人的身份，也不能直接判断原告对登记的不动产权利有利害关系和不动产登记簿记载的事项错误，故原告邮寄异议函的方式不符合上述规定的异议登记申请条件。而被告收到上述函件后，于2013年2月5日、3月7日两次电话告知原告根据《房屋登记办法》第七十六条的规定，办理异议登记应当由利害关系人持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料进行申请，原告表示已知晓，无需书面复函，但此后原告并未持有相关材料到被告处办理异议登记，因此，在2013年3月29日受理第三人转移登记申请至2013年4月8日核准转移登记、发证期间，涉案房产并不存在有效的异议登记。（二）即使认定原告对鸿隆世纪广场C座13H房产申请了异议登记，异议登记也已经失效。《中华人民共和国物权法》第十九条规定“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十三条也规定“异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理”。第八十四条规定“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。即使原告对鸿隆世纪广场C座13H房产申请异议登记，因原告一直未提交提起诉讼、申请仲裁的材料，根据上述规定异议登记已经失效。（三）原告主张被告审查疏忽导致房产错误登记至第三人杨名雄名下不成立。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款规定：除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利：（一）登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的；（二）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根椐案情需要查封房地产或以其他形式限制房地产权利而作出决定的；（四）市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制房地产权利决定的；（五）法律、法规规定的其他情形。两名第三人向被告申请办理鸿隆世纪广场C座13H房产转移登记至核准登记期间，该房产不存在上述规定限制转移登记的情形，也不存在任何有效的异议登记，原权利人庄坤桐有权处分该房产，被告核准登记、发证依据的申请资料齐全、权属清楚、程序合法、适用法律正确，已尽到审慎职责，原告主张被告审查疏忽没有事实和法律依据。四、本案实质是因房屋多重买卖产生的数份买卖合同效力和房屋归属的民事争议，原告应当通过民事途径解决。因开发商艺丰实业（集团）股份有限公司破产清算，根据深地合字（1992）0272号《深圳经济特区土地使用合同书》第一补充协议，太阳世纪地产集团有限公司继受了H206-0005宗地原开发商对已签订房地产买卖预售合同或办理房地产证的部分业主需承担的全部责任和义务。即使同一房屋存在多重买卖关系，太阳世纪地产集团有限公司选择对买受人庄坤桐履行合同而申请办理房地产转移登记时，房产并无其他预售权利人的记录，被告没有注意到原告可能为预售权利人的义务。在房产权利未受限制，且无任何有效异议登记的情况下，被告无权限制权利人申请转移登记，更没有干涉太阳世纪地产集团有限公司向哪一个买受人履行买卖合同的职责，因此被告依申请核准房产转移登记到庄坤桐名下，以及后续核准转移登记至杨名雄下，均符合法律规定，原告主张被告登记不当不成立。太阳世纪地产集团有限公司继受了H206-0005宗地原开发商艺丰实业（集团）股份有限公司对购房者的全部责任和义务，如原告与原开发商订立了房屋买卖合同，则实质上是因房屋多重买卖，原告与太阳世纪地产集团有限公司、庄坤桐之间对数份买卖合同效力和房屋归属产生争议，原告应当通过民事途径解决争议，如存在犯罪行为则应当通过刑事途径解决，直接要求撤销本案登记行为没有法律依据。五、原告怠于行使权利，应自行承担相应的法律后果。2013年1月31日原告向被告邮寄《关于深圳市罗湖区和平路艺丰广场C座13楼A、B、G、H四套房屋登记的异议函》后，被告即电话告知原告办理异议登记依法应当由利害关系人持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料进行申请，但原告并未依法提出申请，导致涉案房屋未存在有效的异议登记。另外原告早已知道涉案房屋存在多重买卖合同关系、太阳世纪地产集团有限公司与庄坤桐申请办理房地产转移登记的事实，其如认为房屋不应归庄坤桐所有，则应当提起诉讼，解决与太阳世纪地产集团有限公司和庄坤桐之间各房屋买卖合同效力和房屋权属的争议，以保全房产、限制庄坤桐再次转让，被告也多次复函告知原告应当通过法律途径解决该争议，但原告自2013年以来长期未提起诉讼限制房屋转让，怠于行使权利导致房屋再次转移登记，相应的法律后果应由原告自行承担。综上，被告的登记、发证行为合法有效，原告的诉讼请求没有依据，其起诉不符合受理条件，请法院依法裁判。第三人庄坤桐与杨名雄均陈述称，原告已经超过起诉期限。第三人皆是善意取得涉案房屋，若存在民事争议，原告应另循民事途径解决。经审理查明，2007年3月，湖北省人民政府国有资产监督管理委员会向原告及湖北省国际信托投资公司作出鄂国资产权〔2007〕46号《省国资委关于无偿划转省国际信托投资有限公司部分国有资产的通知》将原艺丰广场（现为鸿隆世纪广场）四套约400平方米的房产划转原告经营管理。2007年3月12日，湖北省国际信托投资公司与原告就该四套房等资产的划转达成《资产划转协议》。原告主张该四套房产具体为鸿隆世纪广场C座13A、13B、13G、13H。鸿隆世纪广场于2011年12月29日办理初始登记，权利人为鸿隆地产集团有限公司（已于2012年5月8日更名为太阳世纪地产集团有限公司）。2012年10月29日，案外人太阳世纪地产集团有限公司作为转让方，与第三人庄坤桐（受让方）共同向被告申请办理鸿隆世纪广场C座13H房产的转移登记。被告经审查后于2012年11月1日核准房地产转移登记，向受让人庄坤桐颁发了深房地字第××号房地产证。2013年3月29日，庄坤桐与杨名雄共同向被告申请办理鸿隆世纪广场C座13H房产的转移登记，提交了深圳市房地产转移登记申请表、转让及受让方身份证明、受让方家庭成员情况申报表、受让方户口本、结婚证和家庭成员身份证、契税减征申报表和存量房交易税款计征申明、深房地字第××号房地产证、深圳市二手房买卖合同等材料，被告经审查后认为该申请符合当时施行的《深圳经济特区房地产登记条例》的相关规定，于2013年4月8日予以核准，向受让人杨名雄颁发了深房地字第××号房地产证。该房又于2015年11月24日自杨名雄转移登记至案外人朱楚娇名下，并于2015年11月30日办理了抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳深东支行的抵押登记。原告对涉案房产由太阳世纪地产集团有限公司2012年11月1日转移至庄坤桐、2015年11月24日再转移至朱楚娇的登记行为以及2015年11月30日抵押登记行为均向本院提起行政诉讼，案件依次为（2019）粤0308行初132号、913号、134号。其中对于2012年11月1日房地产转移登记行为，本院于2019年8月26日作出（2019）粤0308行初132号《行政裁定书》，以原告超过法定起诉期限且无法定理由为由驳回其起诉。以上事实有鄂国资产权〔2007〕46号《省国资委关于无偿划转省国际信托投资有限公司部分国有资产的通知》《资产划转协议》、不动产权资料电脑查询结果表（初始登记）、深房地字第××号房地产证、深房地字第××号房地产证、深圳市房地产登记申请表、转让及受让方身份证明、受让方家庭成员情况申报表、受让方户口本、结婚证和家庭成员身份证、契税减征申报表和存量房交易税款计征申明、粤（2015）深圳市不动产权第0041592号不动产权属证书、不动产抵押登记查询表等证据以及庭审笔录在卷资政。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第二款规定“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”本案中，原告已经对其认为鸿隆世纪广场C座13H房产首次出现错误的转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼，而经本院审理，对于该房首次转移登记行为，本院已经作出（2019）粤0308行初132号《行政裁定书》驳回其起诉，本案被诉房地产转移登记行为系后续登记行为之一，原告就该行为提起的诉讼依法应当一并予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第十项之规定，裁定如下：驳回原告湖北省鄂康房地产开发总公司的起诉。本案不收取案件受理费，原告湖北省鄂康房地产开发总公司已预交的案件受理费人民币50元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  庆  平人民陪审员 董  黎  敏人民陪审员 何  少  虹二〇一九年九月二日书 记 员 林思敏（兼）附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。