北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初56141号原告：北京润泽利投资有限公司，住所北京市朝阳区左家庄东里14号楼院三层。法定代表人：李松澜，执行董事。委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琤铮，北京市康达律师事务所律师。被告：北京汇丰福禄投资管理有限公司，住所北京市海淀区清河小营永泰庄北路甲6号3层317号。法定代表人：李青华，执行董事。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。被告：北京湄洲三苏大酒楼有限公司高原街分店，住所北京市朝阳区高原街11号。负责人：杨燕佳，经理。委托诉讼代理人：徐波萍，北京天驰君泰律师事务所律师。北京润泽利投资有限公司（以下简称润泽利公司）与北京汇丰福禄投资管理有限公司（以下简称汇丰福禄公司）、北京湄洲三苏大酒楼有限公司高原街分店（以下简称湄洲分店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。润泽利公司委托诉讼代理人孟丽娜，汇丰福禄公司委托诉讼代理人李帅，湄洲分店委托诉讼代理人徐波萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润泽利公司向本院提出诉讼请求：1、要求汇丰福禄公司腾退朝阳区高原街x号。2、要求汇丰福禄公司支付滞纳金764626.5元（暂计算至2019年5月10日，要求付至实际支付之日）。3、要求汇丰福禄公司支付自2019年5月15日至腾退之日止的房屋占用费。4、要求湄洲分店承担连带责任。事实与理由：2015年7月31日，润泽利公司与湄洲分店签订房屋租赁合同，约定由湄洲分店承租朝阳区高原街11号房屋，租赁期限自2015年8月1日至2020年1月31日。2016年12月7日，润泽利公司与汇丰福禄公司、湄洲分店签订补充协议，润泽利公司同意经营主体由湄洲分店变更为汇丰福禄公司，由汇丰福禄公司承担主体责任，湄洲分店承担连带责任。2019年5月5日，润泽利公司向汇丰福禄公司发送《关于支付欠款的公函》，通知汇丰福禄公司于收到公函之日起三日内支付欠付租金，否则将终止合同。2019年5月9日，汇丰福禄公司将欠付租金支付润泽利公司。2019年5月10日，润泽利公司向汇丰福禄公司发送《关于支付滞纳金的公函》，要求汇丰福禄公司支付滞纳金764626.5元，否则将终止合同。截止2019年5月14日，润泽利公司未收到汇丰福禄公司的滞纳金。合同履行期间，汇丰福禄公司多次未按约定时间支付租金，其行为已构成根本违约。因此，润泽利公司诉至法院，以维护合法权益。汇丰福禄公司辩称：润泽利公司出租给汇丰福禄公司的房屋未取得消防验收，其不能提供有效的房屋手续，导致汇丰福禄公司无法正常使用房屋，汇丰福禄公司有权延迟交付租金。另外，在合同履行期间，润泽利公司对汇丰福禄公司逾期支付租金并未提出异议，表明润泽利公司认可汇丰福禄公司延期支付租金。此外，滞纳金属于行政处罚范畴，润泽利公司无权收取。即使润泽利公司有权主张违约金，其要求的数额也过高，请法院依法处理。综上，汇丰福禄公司不同意润泽利公司的全部诉讼请求。湄洲分店辩称：一、润泽利公司要求湄洲分店承担保证责任的依据是补充协议约定的“乙方承担全部连带责任”，并未约定湄洲分店在汇丰福禄公司不履行债务时，应按照约定履行债务；且双方也没有约定被担保主债权的种类、金额、履行期限、保证担保范围等有关基本内容。补充协议中的描述根本不能被认定为合法有效的保证。二、根据担保法规定，企业法人的分支机构未经法人书面授权提供保证的，保证合同无效。湄洲分店作为分支机构，根本不具备担保的主体资格。三、汇丰福禄公司于2017年逾期交付租金超过20天时，租赁合同自行终止，即使湄洲分店的保证责任成立，也因超过保证期间而免除。四、租赁期间，汇丰福禄公司与润泽利公司通过实际行为对租赁合同的主要条款进行了变更，尤其是对租金支付方式的变更，增加了合同履行的风险，湄洲分店不再承担保证责任。五、滞纳金为行政处罚概念，并不适用于民事纠纷。即使认定滞纳金为违约金，按照每日千分之三的标准计算，年违约金数额远远高于24%的比例。综上，湄洲分店不同意润泽利公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：润泽利公司系朝阳区高原街x号房屋所有权人。2015年7月31日，润泽利公司作为甲方与乙方湄洲分店签订房屋租赁合同，约定由甲方将朝阳区高原街x号、建筑面积为937.8平方米的房屋出租给乙方，房屋用途为餐饮。租赁期限自2015年8月1日至2020年1月31日，其中2020年1月31日至2020年2月29日为装修免租期。甲方以房屋现状进行出租，乙方按房屋现状进行承租，租金标准2.63元/天/平方米，从第三年起房屋租金递增3%；2015年8月1日至2017年7月31日每年租金为90万元，2017年8月1日至2019年7月31日每年租金92.7万元，2019年8月1日至2020年1月31日租金463500元；乙方每年8月1日前、11月1日前、2月1日前、5月1日前预付3个月租金；签约5日内交付首笔租金22.5万元。租赁期内，乙方承担物业费、供暖费及使用的水电等费用。根据双方于2009年8月1日签订的租赁协议，乙方缴纳的3万元风险抵押金继续沿用至本合同，待合同到期，乙方结清各项相关费用后如数归还。乙方未按协议约定向甲方交付租金，每逾期一天按应付租金的0.3%向甲方支付滞纳金；逾期二十天，本协议自行终止。2016年12月7日，润泽利公司作为甲方与乙方湄洲分店、丙方汇丰福禄公司签订补充协议。主要内容是，经三方协商，甲方同意乙方变更经营主体为丙方，故本补充协议签订之日起，乙方承租房屋的全部权利义务及责任均由丙方承担，并且丙方按照2015年7月31日签订的房屋租赁合同之条款，履行合同至租期结束。自本协议签订之日起，丙方承担房屋物业管理、经营管理及安全管理，并且应按照房屋租赁合同约定的时间及金额向甲方缴纳房屋租金。在合同履行期间，若出现对房屋租赁合同及本协议发生异议，由丙方承担主体责任，乙方承担全部连带责任。补充协议签订后，汇丰福禄公司未严格按照约定的期限及数额向润泽利公司支付租金。2019年5月5日，润泽利公司致函汇丰福禄公司，要求汇丰福禄公司在收到公函之日起三日内一次性支付2019年2月1日至2019年5月1日期间租金463500元，否则将终止合同。2019年5月9日，汇丰福禄公司将2019年2月1日至2019年4月30日租金463500元汇付润泽利公司，同时将2019年5月1日至2019年7月31日租金支付润泽利公司。2019年5月10日，润泽利公司再次致函汇丰福禄公司，要求汇丰福禄公司在三日内支付滞纳金764626.5元，否则将终止合同，收回房屋。汇丰福禄公司未向润泽利公司支付滞纳金。庭审结束后，本院于2019年8月13日与双方谈话，希望双方协商解决。润泽利公司指出，根据合同约定，汇丰福禄公司应于2019年8月1日支付下期租金，但汇丰福禄公司并未支付，认为汇丰福禄公司没有继续履约诚意，要求解除房屋租赁合同。汇丰福禄公司确认未于2019年8月1日向润泽利公司支付后续租金。本院认为：润泽利公司与湄洲分店签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润泽利公司与湄洲分店、汇丰福禄公司签订的补充协议虽约定“乙方承租房屋的全部权利义务及责任均由丙方承担”，但同时约定“若出现对房屋租赁合同及本协议发生异议，由丙方承担主体责任，乙方承担全部连带责任”，汇丰福禄公司作为丙方之主体责任以及湄洲分店作为乙方之全部连带责任，由各方当事人协商约定，亦属合法有效。湄洲分店对汇丰福禄公司应履行之义务应依约承担连带责任。补充协议签订后，汇丰福禄公司虽然未严格按照约定的期限和数额向润泽利公司支付租金，但润泽利公司并未及时向汇丰福禄公司提出要求，且润泽利公司于2019年5月5日致函要求汇丰福禄公司支付欠付租金时，亦未提出解除合同。汇丰福禄公司收到润泽利公司函件后，及时将催收租金全额支付润泽利公司，并主动将2019年5月1日至2019年7月31日的租金支付润泽利公司，事实表明汇丰福禄公司愿意继续履行合同。汇丰福禄公司未在约定的2019年8月1日向润泽利公司支付后续租金，源于双方协商之中。基于上述事实，本院确定汇丰福禄公司在收到本判决书之日起十日内将2019年8月1日应付租金全额支付润泽利公司，并按照合同约定于2019年11月1日前将应付租金全额支付润泽利公司，如汇丰福禄公司按期将各期租金全额支付润泽利公司，双方继续履行房屋租赁合同；如汇丰福禄公司未按期将各期租金全额支付润泽利公司，双方所签房屋租赁合同予以解除，汇丰福禄公司除应将房屋腾退给润泽利公司外，还应按照双方约定的租金标准向润泽利公司支付2019年8月1日至腾退房屋之日止的租金。润泽利公司主张的滞纳金，属于违约金范畴，汇丰福禄公司未严格依约向润泽利公司支付租金的行为构成违约，应向润泽利公司承担相应的违约责任。但因润泽公司未及时主张权利，导致违约金不断积累扩大、数额明显过高，故本院酌定由汇丰福禄公司向润泽利公司支付违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、北京汇丰福禄投资管理有限公司于收到本判决书之日起十日内将二〇一九年八月一日至二〇一九年十月三十一日期间租金二十三万一千七百五十元支付北京润泽利投资有限公司，并于二〇一九年十一月一日前将二〇一九年十一月一日至二〇二〇年一月三十一日期间租金二十三万一千七百五十元支付北京润泽利投资有限公司。如北京汇丰福禄投资管理有限公司在上述期限内将各期租金全额支付北京润泽利投资有限公司，房屋租赁合同继续履行。如北京汇丰福禄投资管理有限公司未在上述期限内将各期租金全额支付北京润泽利投资有限公司，房屋租赁合同予以解除，北京汇丰福禄投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将朝阳区高原街x号腾退给北京润泽利投资有限公司，并按照上述租金标准向北京润泽利投资有限公司支付自二〇一九年八月一日至实际腾退房屋之日止的租金（北京汇丰福禄投资管理有限公司受让的三万元押金折抵相应租金）。二、北京汇丰福禄投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京润泽利投资有限公司支付违约金二十万元。三、北京湄洲三苏大酒楼有限公司高原街分店对上述第一项和第二项北京汇丰福禄投资管理有限公司应付款项向北京润泽利投资有限公司承担连带责任。四、驳回北京润泽利投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千七百二十三元，北京润泽利投资有限公司负担三千五百七十元（已交纳），北京汇丰福禄投资管理有限公司负担二千一百五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇一九年九月二十六日书记员  许少华