吉林省松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初2736号 原告：中国建设银行股份有限公司松原分行，住所地宁江区文化街819号，统一社会信用代码912207029450612247。 负责人：薄海，行长。 委托代理人：崔克新，系中国建设银行股份有限公司松原分行职员。 被告：于春艳，男，1974年1月14日生，汉族，现住松原市经济技术开发区新天地万福小区。 被告：张利娜，女，1976年5月19日生，汉族，现住松原市经济技术开发区新天地万福小区。 被告：吉林省滨海房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区滨海新天地万福花园。统一社会信用代码91220701550499854Y。 法定代表人：朱海宽，经理。 委托代理人：常静，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司松原分行（以下简称建行松原分行）诉被告于春艳、张利娜、松原市滨海房地产开发有限责任公司（以下简称滨海房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔克新，被告张利娜、被告滨海房地产公司委托代理人常静均到庭参加诉讼。被告于春艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已依法缺席审理终结。 建行松原分行诉称，2013年5月2日，本行与于春艳、张利娜签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定于春艳、张利娜向本行借款66万元。借款限期120月，从2013年5月2日起至2023年5月2日。同时，于春艳、张利娜用位于经济技术开发区新天地万福花园G2-102号、面积为186.12平方米的房屋设定抵押，并办理了抵押登记。被告滨海房地产公司与本行签订最高额保证合同，约定滨海房地产公司为借款人于春艳、张利娜提供连带责任保证。于春艳、张利娜收到贷款后未按约定偿还贷款本息，保证人也未履行保证义务，故提起诉讼，要求解除合同，被告于春艳、张利娜给付借款本金368372.54及利息，依法处置抵押物，折价清偿贷款本息及相应费用，滨海房地产公司承担连带清偿责任。 滨海房地产公司辩称，我公司应在原告依法处置抵押物之后不足部分承担连带责任，应在起诉之前不应扣划我们保证金账户。 张利娜辩称，借款事实存在，现在没有经济能力偿还，房子现在我住着，一二楼租出去了，没有能力偿还借款。 于春艳未出庭、未答辩。 经审理查明，2013年4月16日，建行松原分行与于春艳、张利娜签订编号为220080101-014-201301022号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定于春艳、张利娜向建行松原分行借款66万元用于购置由滨海房地产公司开发的位于松原经济技术开发区新天地万福花园G2-102号商品住宅房，建筑面积为186.12平方米，借款期限自2013年4月16日至2023年4月16日（借款期限起始日与贷款支付凭证起始日不一致的，以贷款支付凭证所载实际放款日为准），贷款利率为：在基准利率水平上上浮20%（基准利率随人民银行利率调整而调整），即贷款执行年利率为8.8425%，逾期罚息利率按执行利率上浮50%。还款方法：等额本息还款法，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为8304.45元。同时，于春艳、张利娜以其所购买的位于松原经济技术开发区新天地万福花园G2-102号商品住宅房，为上述借款设定抵押担保，并办理了产权预告登记，预告证号为松房预宁字第201304340号。抵押财产的担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2012年7月18日，滨海房地产公司与建行松原分行签订编号为2012-003号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：滨海房地产公司对建行松原分行在2012年7月16日至2014年7月16日期间发放的债务人：因购置坐落于松原经济技术开发区镜湖区（新天地-万福花园小区二期）项目所属之住房或商业用房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行松原分行发生借贷关系的全部债务人。担保债权为自2012年7月16日至2014年7月16日期间因建行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。保证方式为连带责任保证。于春艳、张利娜与滨海房地产公司于签订商品房买卖合同，购买了松原经济技术开发区新天地万福花园G2-102号商品住宅房。建行松原分行按约定于2013年5月2日向于春艳、张利娜发放借款66万元。起诉前至2019年7月一直再扣滨海房地产的保证金账户，2019年7月31日，正常偿还最后一笔借款本息。尚欠本金311755.12元及利息至今未付，故而成讼。 上述事实，有建行松原分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款凭证、个人借款支用单、中国建设银行个人贷款对账单、商品房预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同等书面证据及双方当事人在庭审笔录中的确认陈述在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。被告于春艳未出庭视为放弃举证、质证的权利。 本院认为，建行松原分行与于春艳、张利娜之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与滨海房地产公司之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，是双方真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。建行松原分行按合同约定向于春艳、张利娜履行了发放借款义务，于春艳、张利娜却未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，按照双方所签借款合同违约条款的约定，其违约行为已具备合同的法定解除条件，故建行松原分行要求提前解除合同，要求于春艳、张利娜偿还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持。于春艳、张利娜以其购买的房产为其借款设定抵押担保，建行松原分行在到期债权不能得到清偿时有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权，建行松原分行请求合理合法，故对其要求以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权的请求，予以支持。因滨海房地产公司对于春艳、张利娜的借款在与建行松原分行之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中约定承担连带责任保证，故滨海房地产公司在本案中承担物的担保以外的连带给付责任。滨海房地产公司在承担相应的民事责任后，可向债务人于春艳、张利娜行使追偿权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司松原分行与被告于春艳、张利娜之间《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同中抵押条款除外。 二、被告于春艳、张利娜于判决生效后立即给付原告中国建设银行股份有限公司松原分行借款本金311755.12元，并自2019年7月31日起至给付之日止按年利率8.8425%计算支付利息。 三、被告于春艳、张利娜不履行本判决第二项确认的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司松原分行对被告于春艳、张利娜设定的抵押物（松房预宁字第201304340号商业用房）依法进行拍卖、变卖，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告于春艳、张利娜所有，不足部分由被告于春艳、张利娜继续清偿。 四、上述抵押权实现后，不足以清偿债务时，被告吉林省滨海房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3413元，由被告承担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  祝相秋 二〇一九年九月二十一日 书记员  贾 冰