广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终421号 上诉人（一审原告、反诉被告）：孙铭徽，女，1987年5月13日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告）：叶文庆，男，1978年12月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：刘桂春，女，1967年2月15日出生，汉族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：吴绍财，广西银正（柳江）律师事务所律师 被上诉人（一审第三人）：杨小辉，男，1977年9月9日出生，汉族，住四川省成都市。 上诉人孙铭徽、叶文庆因与被上诉人刘桂春、杨小辉租赁合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭于同年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人孙铭徽及其委托诉讼代理人梁志鹏，叶文庆及其委托诉讼代理人邓明武，被上诉人刘桂春及其委托代理人吴绍财到庭参加诉讼。被上诉人杨小辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 孙铭徽上诉请求：请求依法撤销（2018）桂0503民初182号民事判决第三、四、五、六、七项判决并依法改判。事实和理由：一、上诉人在租赁过程中不存在违约，一审法院认定事实有误。虽然上诉人在转租时没有书面通知被上诉人叶文庆，但叶文庆在知道时从未提出过任何异议，而只是一直催促上诉人支付租金；而在叶文庆将房屋出售给刘桂春之后，刘桂春对于上诉人的转租事实也是完全知晓的，但其仅催促上诉人或者第三人缴纳租金，并以欠租解除合同为由催促第三人缴纳租金。即是说，无论是原房主叶文庆还是后来的房主刘桂春，他们对于孙铭徽与杨小辉之间的转租事实一直是知晓的，但没有提出任何异议。孙铭徽与叶文庆、刘桂春不存在违约非法转租的情形，一审法院认定错误，应依法予以纠正。孙铭徽没有向叶文庆支付租金是由于叶文庆隐瞒了房屋已经被查封的事实欺诈签约，进而行使不安抗辩权中止支付租金，后面由于双方出现了诉讼纠纷进而继续中止支付租金。但上述中止支付租金的行为不属于违约，而是不安抗辩权的表现。一审法院认为叶文庆隐瞒进而欺诈签约的上述情形对孙铭徽不构成影响并认为叶文庆不存在过失，孙铭徽不存在不安抗辩权，明显有误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项，承租房屋被查封导致的最大后果就是房屋被解除租赁关系，孙铭徽无法继续使用承租房屋予以收益，更何况在执行异议阶段，孙铭徽以承租人身份所提起的执行异议也被法院予以一并驳回。叶文庆隐瞒的查封行为严重影响了孙铭徽对房屋的使用，也影响孙铭徽的租赁预期，更直接导致孙铭徽因此而涉入查封执行异议并承担损失。孙铭徽针对上述情况所可能引起的后果有权利提起不安抗辩权，并中止支付租金，不属于违约。同时，在叶文庆已经将房屋转让给刘桂春，权利义务发生转移的情况下，孙铭徽在即使要补交租金也是交给刘桂春而不是叶文庆。关于孙铭徽装修的问题，叶文庆作为收租方，是知道孙铭徽的装修状况的，双方在2014年1月份签订合同，约定2014年5月份才开始计算租金，也是约定了叶文庆给予孙铭徽四个月的装修期，叶文庆对于孙铭徽的装修也没有提出过任何异议。而一审法院认为上诉人的装修没有得到被上诉人的同意，有悖事实，明显错误。二、在租赁合同未解除的情况下，叶文庆单方解除合同违约并损毁拆除孙铭徽的装修及财物，应承担相应的违约责任。叶文庆已经在2017年6月2日将房屋过户给了刘桂春，涉案租赁合同的权利义务亦一并转移。而刘桂春在2018年4月至5月期间，私自拆除并毀损了孙铭徽在涉诉房屋中的全部租赁物，同时租赁给了他人。刘桂春的上述拆除毁损行为，已经构成了事实上的单方解除合同，已经构成违约。但一审法院在判决文书中对于此只字不提，更没有追究被上诉人的任何违约责任，无视了孙铭徽的合法权益。而且，孙铭徽主张的损失是违约损失，只是该损失金额是按照装修费用予以确定。一审法院以上诉人不得主张装修费为由驳回上诉人的违约损失诉求，明显是适用法律错误，事实认定错误。三、一审法院程序违法，既未依法依上诉人申请调取证据，也未依法对孙铭徽的鉴定申请予以回复。孙铭徽在一审庭审完后，由于公安机关在一审庭审后就被上诉人拆除毁损上诉人装修及房屋的行为作了相关询问，就申请一审法院调取上述询问笔录。但一审法院以超过举证期限为由，驳回了上诉人对上诉新证据的调取申请，明显程序违法。孙铭徽在庭审过程中，由于房屋的装修价值金额与违约金金额相关联，已经申请法庭就此予以司法鉴定，并在庭审笔录中予以记载。但法庭对于此没有任何回应，对于鉴定与否也没有任何答复，并在判决书中也不做任何提及。四、根据谁使用谁承担的原则，由于涉案的房屋在租赁关系存续期间，已经由孙铭徽转租给了被上诉人杨小辉，那么在转租期间所产生的水电费用亦应由杨小辉承担。因此叶文庆就杨小辉租赁期间垫付的水电费用亦应由杨小辉承担，与孙铭徽无关，一审法院认定有误。综上，一审法院事实不清，适用法律错误，程序不当，请求二审法院依法改判。 叶文庆答辩称：一、本案中，孙铭徽明显存在如下违约事实：1.孙铭徽拖欠租金108000元及水电费3869.03元。2.孙铭徽没有经叶文庆的书面同意擅自对涉案房屋进行装修和转租，且装修造成涉案房屋漏水的损坏。二、涉案房屋是否被法院依法查封根本没有影响孙铭徽承租使用，其以此不交租金是没有任何事实及法律依据的。三、叶文庆没有毁损涉案房屋中孙铭徽的装修及物品，孙铭徽亦未提供任何证据予以证实，孙铭徽对此亦未提出任何赔偿诉讼请求，与本案无关。四、因叶文庆与孙铭徽租赁合同未解除情况下，分别于2017年9月26日、10月23日缴纳涉案房屋水电费3869.03元，按合同第五条约定应由孙铭徽承担，一审法院判决孙铭徽承担该费用是正确的。综上所述，孙铭徽的上诉请求没有事实及法律依据，请法院依法判决驳回其诉讼请求。 刘桂春答辩称：一审事实清楚，请求驳回孙铭徽的上诉请求。 杨小辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证、答辩权利。 叶文庆上诉请求：依法撤销北海市银海区人民法院2018年12月5日作出的（2018)桂0503民初182号民事判决书第二、三、四、六、八项判决，依法改判：1.驳回孙铭徽一审时请求叶文庆退还其保证金10000元的诉讼请求；2.判决孙铭徽支付给叶文庆自2016年1月30日起至2017年10月30日的房屋租金108000元、违约金100000元、差旅费17341元。事实和理由：一、关于叶文庆是否要退还孙铭徽保证金问题。一审法院判决叶文庆退还孙铭徽保证金没有任何的事实及法律依据的，是错误的。依合同约定及孙铭徽的违约事实叶文庆无须退保证金。1.叶文庆与孙铭徽于2014年1月27日签订的《毛坯房租赁合同》第四条第2款“租赁期满或合同解除后，如乙方（孙铭徽）租赁期内没有造成房屋损坏、拖欠租金及其他费用，甲方（叶文庆）房屋租赁保证金无息退还乙方”，明确约定叶文庆退还房屋保证金须满足两个条件：一是孙铭徽没有造成房屋损坏；二是孙铭徽没有拖欠租金及其他费用。但在该案中，被上诉人存在如下严重违约事实：（1）违反合同约定未经上诉人的书面同意擅自装修，损坏房屋承重墙造成房屋漏水；（2）拖欠租金及水电费3869.03元。因此叶文庆无须退还孙铭徽保证金。2.叶文庆在2017年6月2日转让涉案房屋给第三人刘桂春时已明确告知刘桂春租赁情况并将保证金10000元支付给了刘桂春。且在2017年6月2日后孙铭徽仍继续按租赁合同占有使用涉案房屋，如果说权利义务转移给第三人刘桂春了，依法应由第三人刘桂春退还，而不是由叶文庆退还。二、孙铭徽应支付叶文庆自2016年1月30日起至2017年10月30日的房屋租金共108000元，一审法院只判决孙铭徽自2016年1月30日起至2017年6月2日的房屋租金是不正确的。1.2014年1月27日，叶文庆与孙铭徽签订《毛坯房租赁合同》约定租赁期自2014年5月1日至2019年4月30日止;租金从2014年5月1日起至2017年4月30日止每月5000元，从2017年5月1日起至2018年4月30日止每月5500元。自签订租赁合同后孙铭徽就占有使用房屋至2017年11月份，孙铭徽自2016年1月30日起就不交租金;叶文庆与刘桂春买卖约定收到房款之日，由刘桂春收取(也就在2017年6月5日叶文庆收到刘桂春的房款)，因为孙铭徽一占用房屋，所以当时叶文庆就代孙铭徽转交了3笔钱：(1)押金10000元；(2)租金从2017年6月5日至2017年7月30日，1月26天合计：10266.6元；(3)2017年7月30日至2017年10月30日止的租金16500元。2.涉案房屋虽被法院另案查封，但仍由叶文庆代为保管，查封根本不影响孙铭徽约合同对房屋的使用，且孙铭徽亦己实际使用2017年11月份，期间转租给第三人杨小辉获取高额差价，依法依约均应支付使用期间的租金；3.虽然涉案房屋于2016年6月2日转让第三人刘桂春，但因孙铭徽没有按合同约定向刘桂春支付租金，叶文庆己代孙铭徽暂付了租金给刘桂春，且叶文庆分别于2017年9月26日、10月23日缴纳涉案房屋的水费264元、电费3605.03元，实际叶文庆与孙铭徽双方仍按该合同履行，并且一审时刘桂春对叶文庆请求孙铭徽支付2016年6月2日起至2017年10月30日止房屋租金亦无异议。叶文庆支付给刘桂春的租金应由刘桂春和孙铭徽返还给叶文庆。三、一审法院判决孙铭徽只支付给叶文庆违约金24110.1元太少，不符合法律的规定，应按合同的约定违约金为100000元。1.在本案中，孙铭徽存在拖欠租金及没经叶文庆书面同意转租、装修等违约事实，依法应当按双方的合同约定支付给叶文庆违约金100000元；2.双方对违约金的约定是平等的、对等的，且违约金本身就具有一定的惩罚性，惩罚违约一方，保证合同双方均遵守诚实信用基本原则，保证合同的全部履行，所以本案不存在违约金过高情形。3、根据法律规定，只有当事人主张约定的违约金过高请求适当减少，法院才能根据实际损失等综合因素予以衡量作出裁决，但一审时孙铭徽没有提出违约金过高请求适当减少的抗辩，一审法院不应主动裁决减少。四、孙铭徽不但存在违约拖欠租金等违约行为，且先起诉法院，致使叶文庆从福建往返北海参与诉讼，造成差旅费用损失，有叶文庆提供的差旅票据予以证据，依法孙铭徽应当赔付给叶文庆。综上所述，一审法院无论认定事实还是适用法律都存在不正确之处，请求法院依法改判。 孙铭徽辩称：孙铭徽不存在违约情形，一审法院认定叶文庆退还孙铭徽保证金有事实及法律依据，应予维持。 一审第三人刘桂春述称：一审事实清楚，证据充分，程序合法，驳回叶文庆的上诉请求维持原判。 一审第三人杨小辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证、答辩权利。 孙铭徽向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《毛坯房租赁合同》；2.判令被告和第三人刘桂春支付原告保证金10000元；3.判令被告和第三人刘桂春支付原告违约金758315元（其中，装修工程款526036元，酒店设施用品投资232279元，具体费用由评估为准）。 叶文庆向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《毛坯房租赁合同》；2.判令反诉被告孙铭徽返还反诉原告叶文庆（于2016年1月30日到2017年10月30日止）拖欠的租金108000元；3.判令反诉被告孙铭徽支付违约金100000元给反诉原告叶文庆；4.判令反诉被告承担反诉原告开庭4次所发生的差旅费共计17341元；5.判令反诉被告承担使用涉案房屋所欠的电费3605.03元，水费264元；6.因涉案房屋承重墙被反诉被告破坏，判令反诉原告无需退还房屋押金。 一审法院认定事实：2014年1月27日，叶文庆为甲方，孙铭徽为乙方，双方签订《毛坯房租赁合同》，约定甲方叶文庆将其位于北海市恒利旅游度假中心中心区房屋租赁给乙方孙铭徽，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日止，共5年。租金从2014年5月1日起至2017年4月30日止每月房屋租金5000元，该房屋自2017年5月1日起每年在原租赁费的基础上递增10%（即从2017年5月1日起至2018年4月30日止每月房屋租金5500元；从2018年5月1日起至2019年4月30日止每月房屋租金6050元），（租金甲方净收，若产生税费由乙方负责并支付）；租金支付方式为按季度（共15000元）一次性缴交，每季度提前15日交付下季度租金；乙方在租赁期内如需装修，装修方案应征得甲方书面同意，所产生的装修所有费用及煤气开通费由乙方承担，和甲方无关；乙方在征得甲方书面同意的情况下，乙方可转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同；如甲方把该房出售给第三者，在租赁期内新的产权人应承诺乙方，租赁期满后五年内新的产权人不得自己使用该房屋；甲乙双方应积极履行合同，未到租赁期限不得无故中止合同及违反上述条款，若甲方违约应按乙方初期全部装修费用（按市场评估价）赔付违约金，若乙方违约应承担并支付甲方10万元违约金；乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。自《毛坯房租赁合同》签订后，乙方通过支付宝向甲方支付保证金10000元和第一季度的租金15000元。2015年11月20日，孙铭徽与第三人杨小辉签订《协议书》，将位于广西北海银滩海泰别墅Ｍ区转租给第三人杨小辉，约定租金一年15万。2015年12月1日，第三人杨小辉向孙铭徽交付10万元押金，15万元租金，但因为房屋漏水，减扣了2万元，实际仅支付13万元租金。孙铭徽未将转租情况告知叶文庆。第三人杨小辉自2016年5月6日起至叶文庆在2017年9月份将其名下的南方电网账户注销为止，在广西北海银滩海泰别墅Ｍ区房屋正常开展经营活动。电网账户注销后，第三人杨小辉不再经营涉案酒店。自2016年1月30日起至2017年9月止，孙铭徽未向叶文庆缴纳涉案房屋的租金。 另查明，北海市银海区人民法院在执行郑民、吴蔚艳与叶文庆房屋买卖合同纠纷一案过程中作出（2013）银民保字第8号民事裁定书，查封了叶文庆所有的坐落于北海市北海恒利旅游度假中心中心区房屋【房屋所有权证号：北房权证（2013）字第010007号、土地使用权证号：北国用（2013）第B42977号】，于2015年5月18日续封，2016年4月6日，北海市银海区法院执行法官通知孙铭徽上述房屋已查封并准备进行拍卖，要求孙铭徽于2016年5月6日前迁出上述房屋，孙铭徽不服提起执行异议,2016年11月15日，北海市海城区人民法院做出裁定驳回孙铭徽的异议请求。因被执行人叶文庆已全部履行法律文书确定的义务，于2017年4月18日对上述查封进行解除。 再查明，叶文庆已将涉案的位于北海市银滩恒利旅游度假中心中心区房屋转让给第三人刘桂春，并于2017年6月2日将涉案的房屋过户到第三人刘桂春名下。叶文庆于2017年6月6日向第三人刘桂春分别转账10000元和10266.66元。 一审法院认为，孙铭徽与叶文庆签订《毛坯房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，交由被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。本案涉案房屋，虽被查封，但仅作查封登记，查封后仍交由叶文庆使用，叶文庆将该房屋出租对房屋的价值无重大影响，故该租赁合同有效，双方应按合同履行义务。孙铭徽诉称叶文庆已将涉案房屋转让第三人刘桂香，租赁合同的权利义务也应一并转移，故叶文庆无权解除合同。孙铭徽该主张，一审法院予以采纳。现孙铭徽请求解除《毛坯房租赁合同》，第三人刘桂香亦无异议，一审法院予以支持。根据《毛坯房租赁合同》第四条房屋租赁保证金的约定，合同解除后，如孙铭徽租赁期内没有造成房屋损坏、拖欠租金及其他费用，叶文庆房屋租赁保证金无息退还孙铭徽，孙铭徽主张叶文庆返还10000元保证金，有事实与法律依据，一审法院予以支持。第三人并非保证金接受人，叶文庆主张第三人偿还保证金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。叶文庆辩称，孙铭徽未经同意擅自装修，损坏承重墙致房屋漏水，不应退还保证金，叶文庆该项主张，没有证据佐证，一审法院不予支持。根据《毛坯房租赁合同》约定，孙铭徽应征得叶文庆的书面同意方可对房屋进行装修与转租。孙铭徽对房屋进行装修，并转租于第三人杨小辉，该系列行为没有证据证明取得了叶文庆书面同意，孙铭徽该系列行为已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”的规定，本诉孙铭徽要求本诉叶文庆支付违约金758315元的诉讼请求，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于反诉，一审法院认为，北海市海城区人民法院在执行另案时查封了该涉案房屋，但该涉案房屋仍由叶文庆代为保管，且叶文庆在涉案房屋被查封后积极配合法院执行，与申请执行人达成和解，以其他方式履行了生效判决确定的义务，法院于2017年4月18日解除了对涉案房屋的查封，因此，查封并未影响孙铭徽对该涉案房屋的使用，孙铭徽以叶文庆在租赁期内无法保证其对租赁房屋的使用权为由拒绝支付自2016年1月30日起的房屋租金，理由不成立。《毛坯房租赁合同》约定，孙铭徽应征得叶文庆的书面同意方可对房屋进行转租。2015年11月20日，孙铭徽未经叶文庆书面同意将房屋转租给第三人杨小辉，并收取租金，该转租行为对叶文庆没有约束力。根据《毛坯房租赁合同》第三条约定，叶文庆请求孙铭徽支付2016年1月30日至2017年10月30日租金108000元，但叶文庆于2017年6月2日已将涉案的房屋转让给第三人刘桂春并过户到第三人刘桂春名下，《毛坯房租赁合同》中的权利义务已经转移，故对叶文庆主张的租金应支持自2016年1月30日至2017年6月2日的租金应为80866.67元，即（5000元×15个月+1个月5500元＋5500÷30天×2天=80866.67元），对超出的部分一审法院不予以支持；叶文庆要求孙铭徽支付违约金100000元，因其主张的实际损失已经得到弥补，并且违约金过分超过实际损失，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”故叶文庆主张违约金未超过实际损失30%的部分，一审法院予以支持，超过实际损失30%的部分，一审法院不予支持。孙铭徽应当支付叶文庆的违约金为24110.10元,超出的部份，一审法院不予支持。叶文庆分别于2017年9月26日及2017年10月23日缴纳涉案房屋的水费264元，电费3605.03元，该费用系孙铭徽租用涉案房屋期间产生的，应由孙铭徽支付，故叶文庆请求孙铭徽返还其垫交的涉房屋水电费，有事实与法律依据，一审法院予以支持。孙铭徽辩称第三人杨小辉为实际使用者，应由第三人杨小辉负担。因孙铭徽未经叶文庆同意擅自转租涉案房屋，故一审法院对孙铭徽该项主张不予支持。叶文庆主张其在签订该租赁合同前已告知孙铭徽该房屋已经被查封，但其除陈述外无其他证据予以佐证，故对该主张一审法院不予采纳。一审法院认为，叶文庆没有履行先合同义务，违反诚实信用原则，应承担相应责任，故叶文庆因本案诉讼产生的差旅费自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、孙铭徽与叶文庆签订的《毛坯房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、叶文庆在本判决生效后十日内退还孙铭徽保证金10000元；三、孙铭徽向叶文庆支付自2016年1月30日起至2017年6月2日的房屋租金80866.67元；四、孙铭徽向叶文庆支付违约金24110.10元；五、孙铭徽返还叶文庆垫付的电费3605.03元及水费264元，合计3869.03元；六、上述第二、三、四、五项相互抵消后，孙铭徽需向叶文庆支付98845.80元。七、驳回孙铭徽的其他诉讼请求；八、驳回叶文庆的其他诉讼请求。 二审中，上诉人孙铭徽向本院提交如下证据。证据1《立案督查申请书》及北银检控申控复字（2019）4号《答复函》，拟证明检察机关已对刘桂春等人违法转租涉案租赁房屋，并毁损原告的装修设施等刑事犯罪行为的公安侦查措施进行侦查监督的事实。证据2《立案告知书》，拟证明公安机关已就孙铭徽在涉案出租房屋被盗窃破坏一事立案侦查的事实。证据3《询问笔录》，拟证明孙铭徽因涉案房屋被查封拍卖而收到法院限期迁出的通知。证据4《关于租赁财物被损害盗窃的报告》，拟证明孙铭徽已就涉案房屋财物被损害盗窃的情况做出书面报告。证据5手机短信记录截屏，拟证明孙铭徽曾多次与公安机关进行沟通。叶文庆质证认为：对证据1的关联性有异议，检察院的审查不能证明其证明目的，与本案无关。对证据2的关联性有异议，与本案没有关联性。对证据3合法性及关联性有异议。在合法性方面，该证据在一审法院2018年1月24日受理该案（重审）时孙铭徽已取得保存，但一直没向法院提交，依法不属于新证据。在关联性方面，涉案房屋虽然被查封，但仅作查封信息登记，未禁止使用，且后来叶文庆亦与申请执行人达成了和解支付了执行款项，涉案房屋已于2017年4月18日解除查封，未影响孙铭徽对涉案房屋的占有使用。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，该证据仅为孙铭徽单方陈述，不具有真实性，无法证实其租赁财物被损害盗窃的情况，与本案无关。对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，无法核实短信双方当事人是谁，且没有手机载体核实，不具有真实性，与本案无关。刘桂春质证认为：对证据1、2的关联性有异议，与本案无关。对证据3的三性无异议，对其证明目的有异议。对证据4的三性有异议，该证据仅能证孙铭徽到过派出所报案，该案涉及民事纠纷，不予立案。对证据5的三性有异议，该证据证明本案存在民事纠纷，不能作为证据使用。本院认证认为：证据1与本案无关联性，对该证据不予采纳。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明公安机关已立案侦查涉案房屋内物品被盗的问题。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，证明孙铭徽在租赁房屋期间曾接到法院通知，要求其腾退涉案房屋。对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予认可，亦不能实现孙铭徽的证明目的。 叶文庆向本院提交的证据如下：证据《火车票》及《航空运输电子客票行程单》。孙铭徽质证认为，对该证据的关联性有异议，交通费不属于租赁合同的范畴，与本案无关。刘桂春质证认为，对该证据的三性无异议。本院认证认为，上述证据与本案无关联性，本院不予采纳。 本院查明，1.孙铭徽就涉案房屋内的酒店物品被盗问题已经向北海市银海区公安分局报案，并收到北海市公安局银海分局于2019年5月25日出具的《立案告知书》，现处于立案侦查阶段。2.叶文庆于2017年7月31日向一审第三人刘桂春转账16500元。3.杨小辉自2017年9月撤离涉案租赁房屋后，孙铭徽未曾接管涉案租赁房屋，截至2017年12月15日涉案租赁房屋一直处于无人看管的失控状态。刘桂春于2017年12月11日在涉案房屋张贴通知叶文庆、孙铭徽解除租赁合同的书面通知，同日经手机短信通知孙铭徽。刘桂春于2017年12月15日占有接管涉案房屋。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院归纳本案的争议焦点为：1.《毛坯房租赁合同》是否有效；2.《毛坯房租赁合同》能否解除；3.涉案合同履行中谁违约；4.保证金、租金、水电费、差旅费应由谁负担；5.合同解除后的损失及如何承担。 关于《毛坯房租赁合同》是否有效的问题，本院认为，上诉人孙铭徽与上诉人叶文庆签订《毛坯房租赁合同》，虽然涉案房屋在租赁前的2013年5月27日被银海区人民法院在执行另案时以（2013）银民保字第8号民事裁定查封，载明未经该院许可，任何人不得转移、隐匿、毁损、变卖、租赁、抵押、典当、赠与被查封的财产。但该院并未自行保管查封物，采取的查封措施为活查封措施，视为不改变查封房屋的原保管使用状态，仍由该案被申请人（被执行人）叶文庆保管使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定，交由被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。故前述查封对涉案租赁合同效力并不产生否定性评价，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，一审法院相关认定并无不当，本院予以维持。 关于《毛坯房租赁合同》能否解除的问题，本院认为，涉案房屋在租赁期间，叶文庆已将涉案房屋转让给一审第三人刘桂春，并于2017年6月2日将房屋产权登记于刘桂春名下，租赁合同的权利义务也应一并转移给刘桂春，故叶文庆自2017年6月2日以后已无权解除合同。刘桂春通知孙铭徽支付自2017年6月2日起的租金，但孙铭徽拒不向刘桂春支付租金。因一审第三人杨小辉于2017年9月撤离涉案房屋后，孙铭徽亦不接收管理使用，涉案房屋长期处于失管状态，涉案《毛坯房租赁合同》目的不能实现，刘桂春于2017年12月11日在涉案房屋张贴通知叶文庆、孙铭徽解除租赁合同的书面通知，同日经手机短信通知孙铭徽。根据刘桂春自认的事实，其于2017年12月15日占有接管涉案房屋，后续其又将该房屋出租给他人并由该承租人重新装修使用。前述孙铭徽拒不支付租金的行为符合合同第九条第三款第一项“孙铭徽不支付或不按照约定支付租金达10日的，出租方（刘桂春）有权单方解除合同，收回房屋”的约定，刘桂春有权通知孙铭徽解除合同，且相关通知已于2017年12月11日到达孙铭徽，结合孙铭徽解除合同的诉求，视为孙铭徽对解除合同通知并无异议，同时刘桂春在庭审中对孙铭徽解除合同诉求亦表示同意，故本院确认涉案合同解除的时间应为2017年12月11日。一审法院判决解除合同并无不当，本院予以维持。但认定合同解除时间不当，本院予以纠正。 关于涉案合同履行中谁违约的问题，本院认为，第一，孙铭徽对涉案房屋的装修行为并不构成违约。虽孙铭徽未将装修方案按照合同约定书面征求叶文庆同意的意见，但《毛坯房租赁合同》的签订日为2014年1月27日至起租日为2014年5月1日，是双方认可的前期装修等租赁准备期间，同时合同第九条中也有“初期装修费用”等表述，孙铭徽在租赁准备期间对租赁毛坯房进行装修投入经营使用为合理实现租赁目的所必要且必须，此期间叶文庆亦未提出相应异议，其又向孙铭徽实际收取保证金、后续房屋租金，且在本案诉讼期间还不断向孙铭徽要求继续履行合同收取后续房屋租金的情况下，视为叶文庆对孙铭徽对涉案房屋的装修行为的同意和认可，且叶文庆主张孙铭徽的装修行为损坏承重墙使房屋漏水并无证据佐证，故孙铭徽的该装修行为并不构成违约。第二，孙铭徽拖欠租金、转租等行为是否违约？本院认为，银海区人民法院在执行另案时于2013年5月27日查封了该涉案房屋，银海区人民法院的相关执行法官于2016年4月16日才通知孙铭徽搬离租赁房屋，但孙铭徽向叶文庆支付租金仅至2016年1月30后不再支付。自2016年1月31日至同年4月15日期间，孙铭徽对银海区人民法院的查封并不知情，其应当继续向叶文庆支付租金，孙铭徽拒不支付该期间的租金的行为构成违约。涉案房屋另案查封期间仍由叶文庆代为保管，虽叶文庆在房屋被查封后与另案申请执行人达成和解并实际履行，执行法院于2017年4月18日对涉案房屋解除查封。但自2016年4月16日至2017年4月18日期间，因涉案租赁合同签订时间在执行法院另案查封时间之后，孙铭徽的承租权无法对抗该案强制执行，且执行法院已经通知孙铭徽限期搬离并裁定拍卖，孙铭徽亦提出案外人执行异议被执行法院依法驳回，查封物明显处于执行法院的强制执行过程中，涉案房屋一旦经执行法院司法处置，《毛坯房租赁合同》的目的必将落空，孙铭徽主张该期间产生不安抗辩权的理由成立，本院予以支持。孙铭徽可以在前述期间中止支付租金，前述期间孙铭徽不向叶文庆支付租金的行为并不构成违约。涉案房屋于2017年4月18日解封之后，孙铭徽主张不安抗辩权的事由消灭，孙铭徽应立即向叶文庆补充支付前期拖欠租金，并在至2017年6月2日的后续期间严格按照《毛坯房租赁合同》约定向叶文庆支付后续租金，但孙铭徽在2017年4月18日之后依然拒不支付房屋租金的行为构成违约。自2017年6月3日起，因合同的出租人权利义务已经概括性转移给刘桂春，孙铭徽应向刘桂春继续履行支付租金的义务，但孙铭徽依然拒不履行，亦构成违约。另外，《毛坯房租赁合同》约定，孙铭徽应征得叶文庆的书面同意方可对房屋进行转租。2015年11月20日，孙铭徽未经叶文庆书面同意将房屋转租给第三人杨小辉并收取租金，该转租行为构成违约。第三，叶文庆是否存在违约行为？叶文庆明知涉案房屋已于2013年5月27日被银海区人民法院查封，但其故意隐瞒该查封事实，于2014年1月27日与孙铭徽签订《毛坯房租赁合同》，虽然该租赁合同在不影响另案申请执行人权益的情况下依然有效，但另案申请执行人随时有权主张解除承租人对查封物的占有或执行法院随时有权去除该租赁关系，如承租人因此而致租赁物被解除占有、租赁合同不能继续履行而产生损失，孙铭徽可以依法追究出租方叶文庆的违约责任。故出租方叶文庆隐瞒该查封事实的行为极不诚信，应属缔约过失行为。涉案《毛坯房租赁合同》中出租方的权利义务概括性转移给刘桂春后，叶文庆应当妥善与刘桂春、孙铭徽就房屋租赁事宜进行交接处理，而非在租赁合同并未解除的情况下于2017年9月未经协商单方面擅自将其名下的南方电网账户注销，叶文庆该行为属于合同出租方（甲方）行为的延续，直接导致涉案租赁合同的履行缺乏最基本的保障条件，应属违约行为，造成损失应当由叶文庆承担。第四，刘桂春是否存在违约行为?刘桂春向叶文庆支付房屋对价受让涉案房屋并于2017年6月2日完成过户登记，从而经概括性转移取得涉案租赁合同项下出租人的权利义务，孙铭徽应当向刘桂春支付自2017年6月2日起的房屋租金，经刘桂春向孙铭徽持续催缴，但孙铭徽拒不支付。一审第三人杨小辉撤离涉案租赁房屋后，孙铭徽又不接管涉案租赁房屋，使涉案租赁房屋自2017年9月至12月15日期间处于无人看管的失控状态，刘桂春对无人管理且孙铭徽拒不支付租金的房屋在通知孙铭徽解除合同的情况下并按照合同约定于2017年12月15日收回房屋的行为并不违约。刘桂春已按照房屋现状向叶文庆支付了房屋对价，对房屋的原有装修价值也视为支付了对价，刘桂春对原有装修的拆除行为是对其财产的处分，并不损害孙铭徽的合法权益。涉案房屋装修剩余价值视为合同解除后的合理损失及承担问题，本院在后详细分析。 关于保证金、租金、水电费、差旅费问题。本院认为，根据《毛坯房租赁合同》第三条约定，叶文庆请求孙铭徽支付2016年1月30日至2017年10月30日租金108000元，但《毛坯房租赁合同》中的权利义务于2017年6月2日已经转移给刘桂春，自2016年1月30日至2017年6月2日的租金应为80866.67元（即5000元×15个月+1个月5500元＋5500÷30天×2天=80866.67元）。叶文庆于2017年6月6日向一审第三人刘桂春分别转账10000元、10266.66元，于2017年7月31日转账16500元，刘桂春予以认可。叶文庆则主张是涉案房屋保证金10000元、自2017年6月5日至同年7月30日共1月26天的租金10266.66元、自2017年7月30日至同年10月30日的租金16500元。刘桂春抗辩为前述三笔款项是因叶文庆迟延交房的补偿金。本院认为，《毛坯房租赁合同》中的权利义务于2017年6月2日已经转移给刘桂春，涉案房屋已经转移占有，并不存在叶文庆向刘桂春交付房屋的义务，刘桂春可以向孙铭徽主张支付租金。故刘桂春的抗辩主张，本院不予采纳。叶文庆的相应上诉理由成立，本院予以支持。本院认定前述转账款为房屋保证金10000元、自2017年6月5日至同年7月30日共1月26天的租金10266.66元及自2017年7月30日至同年10月30日的租金16500元。根据《毛坯房租赁合同》第四条房屋租赁保证金的约定，合同解除后，如孙铭徽租赁期内没有造成房屋损坏、拖欠租金及其他费用，房屋租赁保证金无息退还孙铭徽，一审第三人刘桂春是保证金接受人，但孙铭徽亦拖欠刘桂春2017年6月3日、4日、10月31日至12月11日共计44天的租金计44×183.33=8066.67元，该10000元保证金经扣除8066.67元后尚余1933.33元应予退还，本院予以支持。孙铭徽主张的其余部分，本院不予支持。对一审法院相关认定处理，本院予以纠正。叶文庆主张孙铭徽返还垫付租金有事实和法律依据，本院予以支持。另，一审法院认定叶文庆分别于2017年9月26日及2017年10月23日缴纳涉案房屋的水费264元，电费3605.03元属于代孙铭徽垫付资金并无不当，本院予以确认。孙铭徽称一审第三人杨小辉为实际使用者，应由一审第三人杨小辉负担。因合同相对性原则，本院对孙铭徽相关主张不予支持。涉案租赁合同并未约定差旅费等费用的负担问题，且叶文庆、孙铭徽双方均有违约行为，叶文庆主张相应差旅费由孙铭徽负担没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于合同解除后的损失及如何承担问题。本院认为，根据《中华人民共和国》合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，当事人可以要求赔偿损失。本案中，涉案房屋装修损失的确定问题，因涉案房屋已由刘桂春接管占有并出租他人使用，各方当事人当庭确认并无鉴定条件，本院结合孙铭徽举证的《觅思唯装饰设计有限公司装修工程预算书》及觅思唯装饰设计有限公司出具的三张收据（NO126030、126023、126018）确定的装修款526000元予以酌定，涉案房屋租期自2014年5月1日至2019年4月30日共1825天。截至合同解除时间即2017年12月11日，实际租赁期间为1320天，计算未租赁期间为1825-1320=505天，由此计算装修损失即剩余价值=526000×505÷1825=145551元。关于房屋内酒店物品投资损失问题，一是因杨小辉于2017年9月撤离租赁房屋后，孙铭徽应当及时接管但其并未接管涉案房屋，至2017年12月15日期间，涉案房屋实际处于无人管理状态。二是孙铭徽就涉案房屋内的酒店物品问题已经向北海市银海区公安分局报案且已经立案侦查。三是孙铭徽并无证据证实是叶文庆或刘桂春擅自处置涉案房屋内的酒店物品。故，对孙铭徽主张的酒店物品投资损失问题，本院不予支持。因孙铭徽、叶文庆在合同履行中均存在违约行为，一审法院仅认定孙铭徽违约并恪以其单独承担违约责任以及不认定涉案房屋装修损失确有不当，本院予以纠正。对孙铭徽的相关的上诉请求，本院予以部分支持。关于损失如何承担的问题，因刘桂春并不存在违约行为，且叶文庆通过隐瞒出租情况转让涉案房屋已获取的对价必然包括房屋出租期间添附产生的装修剩余价值，再结合叶文庆、孙铭徽在涉案租赁合同履行中违约的严重程度予以酌定。本案中，叶文庆在合同签订前隐瞒涉案房屋查封现状等确不诚信行为且在孙铭徽不安抗辩期间继续追收租金及后续单方面注销用电账户等行为是租赁合同引发纠纷及导致合同解除的次要原因，孙铭徽虽部分期间有不安抗辩权，但其在没有不安抗辩权的期间依然不支付租金，导致出租人叶文庆以及房屋受让人刘桂春的出租目的落空，是租赁合同引发纠纷及导致合同解除的主要原因。据此，酌定按照由叶文庆承担30%责任即145551×30%=43665.3元，应由其向孙铭徽予以赔偿，孙铭徽自行承担70%的责任即145551×70%=101885.7元。 综上所述，上诉人孙铭徽、上诉人叶文庆的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理稍有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初182号判决第一、二、三、四、六、七、八项； 二、维持北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初182号判决第五项即上诉人孙铭徽返还上诉人叶文庆垫付的电费3605.03元及水费264元，合计3869.03元； 三、上诉人孙铭徽与上诉人叶文庆签订的《毛坯房租赁合同》于2017年12月11日解除； 四、一审第三人刘桂春退还上诉人孙铭徽保证金1933.33元； 五、上诉人孙铭徽向上诉人叶文庆支付自2016年1月30日起至2017年6月2日的房屋租金80866.67元、自2017年6月5日至7月30日的垫付租金10266.66元、自2017年7月30日至10月30日的垫付租金16500元共计107633.33元； 六、上诉人叶文庆向上诉人孙铭徽赔偿房屋装修损失43665.3元； 七、上述第二、五、六项相互抵消后，上诉人孙铭徽需向上诉人叶文庆支付67837.06元； 八、驳回上诉人孙铭徽的其他诉讼请求； 九、驳回上诉人叶文庆的其他诉讼请求。 一审本诉受理费11483元（孙铭徽已预交），一审反诉受理费5742元（叶文庆已预交），孙铭徽上诉二审案件受理费11483元（孙铭徽已预交），叶文庆上诉二审案件受理费2907元（叶文庆已预交），共计31615元，由上诉人孙铭徽负担25793元，由上诉人叶文庆负担5822元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限的最后一日起二年内向有管辖权的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年九月二日 法官助理 梁津源 书 记 员 周振霞