海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初5771号原告：吉海彪，男，1973年9月18日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：王伟，北京盈科（海口）律师事务所律师。被告：海口绿地五源置业有限公司，住所地海南省海口巿秀华路2号秀英区政府三号楼606房，统一社会信用代码9146010009051037XM。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：林丽凤，公司员工。被告：李宏，男，1973年10月25日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：吴刚，海南中海律师事务所律师。被告：王丽惠，女，1966年3月3日出生，公民身份号码×××，汉族，住新疆维吾尔自治区和田市。原告吉海彪与被告海口绿地五源置业有限公司（下称绿地公司）、李宏、王丽惠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王伟、被告绿地公司委托诉讼代理人林丽凤、被告李宏委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。被告王丽惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吉海彪向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告交付位于海南省××区房屋；2.判令被告李宏向原告支付违约金560000元（以800000元为基数从2016年9月2日起按照每日千分之一的标准暂计算至2018年8月3日止）。事实和理由：2015年10月19日，原告与李宏签订了《房地产买卖契约》，约定：李宏将位于海南省海口市××区建筑面积为123.42平方米的房屋以80万元的价格出售给原告。该涉案房屋系李宏向开发商即绿地公司所购买，实际上系李宏以王丽惠名义购买，李宏尚未付清购房款。《房地产买卖契约》第四条约定：李宏负责按时向绿地公司付清全部购房款，绿地公司也同意李宏将涉案房屋出售给原告。2016年1月25日，李宏、王丽惠与原告共同在绿地公司处变更了房屋所有权的登记，涉案房屋已更名登记在原告名下。2016年6月24日，原告与李宏签订了《补充协议》，该协议第四条约定李宏负责与绿地公司协调，确保在2016年9月1日前把该房屋交付给原告。截止2016年6月24日，原告通过银行转账分三次向李宏支付了购房款共80万元，李宏也出具了《收条》。但李宏收到原告的购房款后，仅向绿地公司支付了20余万元购房款，尚有大部分房款未付，导致绿地公司迟迟未向原告交房，至今已逾期近两年。原告认为，原告与李宏签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系合法有效的。绿地公司同意李宏将债权转让给原告，理应承担由此产生的向原告交房的义务；李宏未向绿地公司支付完购房余款，导致绿地公司至今还未向原告交房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，李宏应当继续履行《房地产买卖契约》及《补充协议》，并向原告支付违约金560000元，且应当与王丽惠共同协助绿地公司立即向原告交付涉案房屋。望法院依法查清本案事实，判如所请，维护原告的合法权益。被告绿地公司辩称：一、绿地公司非适格被告。本案中存在两个相互完全独立的合同关系，根据合同相对性原则，原告不能根据其与李宏的合同关系直接向绿地公司主张权利。如按原告所述，其与李宏签订《房地产买卖契约》，约定李宏将海口市秀英区长流镇xxx房出售给原告。事实上，该套房屋为2014年由王丽惠所购买，王丽惠于2016年1月向绿地公司申请将该套房屋更名给原告，其后王丽惠与原告在绿地公司处完成更名手续，此时，绿地公司与王丽惠的合同关系中，王丽惠的权利义务被全部转让给原告，此属于合同主体变更。绿地公司与李宏间从未就此房屋有过任何合同关系，从未收到王丽惠关于其对房屋权益转让给李宏的通知，也不存在李宏对绿地公司所享有的债权，原告所称的“债权转让”于事实无据。更名完成后原告与绿地公司之间存在房屋买卖合同关系，而王丽惠已退出原合同关系。二、退一步讲，原告自身亦未完全履行其与绿地公司间《商品房买卖合同》中的义务，其向绿地公司主张权利存在障碍。如前所述，更名完成后，原告与绿地公司间存在房屋买卖合同关系，此时原告承担依约付清房款共计956071元的义务，并享有在付清全款的情况下收房的权利。而事实上，就该套房源，原告仅支付了小部分房款201126元。绿地公司曾多次电话、短信催告原告缴纳房款，但迄今为止尚有大部分房款754945元未支付，未达双方约定的收房条件，故其要求绿地公司向其交房的权利主张本身存在障碍。综上所述，原告关于要求绿地交付房屋的诉请突破了合同相对性原则，原告未完全履行其对绿地公司的合同义务，绿地公司在原告与李宏的合同关系中不存在过错，该诉请没有事实和法律依据，请求依法判决驳回原告相关诉讼请求。被告李宏辩称：一、李宏愿意继续履行《房地产买卖契约》，但是双方约定的房屋的交付条件和交付时间在客观上并未达到，所以李宏暂时不能履行。双方交易涉案房屋的背景是李宏将工程抵款所认购的房屋出售给原告，双方在进行交易谈判时均将工程抵款作为双方约定的交易条件，虽然该条款未写入双方的正式合同文本中，但是属于双方要约和承诺内容，对双方均有约束力，也就是说原告向李宏付款以及李宏向原告交付房屋是附条件和期限的。根据工程的实际情况，李宏承包的工程因拆迁拖延等客观因素没有如期开工，直至2018年才开工，拖延至目前才办理结算，在结算完成后才能将工程款抵房款，所以双方约定的付款方式实际是工程抵款，不是由原告以现金方式支付给李宏，该事实可由原告办理更名手续时的绿地集团特定合同更名流转单予以确认。二、关于交付房屋的时间问题和主体责任问题。根据合同相对性原则，李宏与原告之间的房屋买卖合同关系并不能对第三方及绿地公司产生约束力，绿地公司不是本案的适格被告主体。本案存在两个法律关系，其一是李宏与原告的房屋买卖合同关系，其二是更名手续完成后原告与绿地公司之间的商品房买卖合同关系，两者虽然关联，但是是两个独立的法律关系。在李宏与原告之间的法律关系中，向绿地公司抵款的义务及交付房屋的义务在于李宏，但是在原告与绿地公司的合同关系中，付款义务在于原告，交付房屋的义务在于绿地公司。付清房款后绿地公司才有义务交付房屋，所以根据合同相对性原则，原告向绿地公司提出交房主张并不符合法律规定，李宏同意在工程抵款手续办理后协调绿地公司将房屋交付给原告。三、关于王丽惠的责任问题。王丽惠非合同当事人，只是李宏的房产代为持有人，其并未参与到双方的交易中，故原告起诉要求其履行交付义务没有事实和法律依据。四、双方合同约定的违约金并未发生，未达到支付违约金的条件。双方约定的房屋交付条件和时间并未达到，除非李宏在工程结算完成后故意拖延办理工程抵款手续，否则并不构成逾期交付房屋，违约金并未发生。五、关于违约金标准问题，双方约定的违约金标准过高，远远超过原告的损失，请求法院予以调整。根据合同法第114条和最高院适用合同法解释二第29条的规定，违约金过高造成损失的，当事人可以请求法院予以减少。当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中双方约定的逾期交付房屋的违约金是按照总房款每日千分之十的标准计算，虽然原告在诉状中减按每日千分之一的标准计算，但是以此标准计算得出的违约金高达56万元，而房屋总价仅为80万元。原告并未提供任何证据证明其实际损失达到了56万元，如对巨额违约金予以支持将违背我国民法所规定的公平原则和损失填平原则。鉴于此，李宏认为，假设发生违约金，那么可以参照最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第17条的规定，在没有其他证据证明的情况下原告的损失指的就是房屋的租金损失，该损失是可以评估的，且关于损失的举证责任在于原告，退一步讲假设原告不同意申请评估，也可以按照房款80万元同期银行一年期流动资金的基准利率计算。被告王丽惠未到庭参加诉讼亦未答辩。经审理查明：位于海南省海口市××区房的房产由绿地公司开发。2014年6月29日，绿地公司与王丽惠签订合同，将上述房屋折抵工程款出售给王丽惠。2015年10月19日，原告与李宏签订房地产买卖契约，约定：李宏自愿将座落在海南省海口市××区房的房地产（房屋建筑面积123.42平方米）出售给原告；双方议定的上述房地产成交价格为80万元，原告分二次付清上述房款给李宏，付款方式如下：第一次于签订本买卖契约并办理更名时原告向李宏支付购房定金50万元，第二次于以原告名义与绿地公司签订房屋销售合同时原告向李宏支付现金30万元；双方自签定买卖契约之日起30个工作日内办理该房产更名过户手续，双方同意于绿地公司更名过户之日起三日内由李宏将上述房地产正式交付原告；李宏保证上述房地产权属清楚，李宏欠付绿地公司的该房产房款由李宏负责按时向开发商支付。原告不能按期向李宏付清购房款，李宏不能按期向原告交付房地产或未能按期办理该房产签字过户手续，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产房款的千分之十的滞纳金；如有一方超过三日则视为违约，对方有权不再履行购买或出售义务。2016年6月24日，原告与李宏签订补充协议，约定：原告同意将剩余购房款30万元在签订本协议三日内支付给李宏，自此李宏已将购房款全部支付给李宏，李宏应向原告出具收款收据；李宏尚未交付给绿地公司的购房余款应于2016年12月15日前结清，并提供原告名下的全额购房发票；李宏负责协调开发商，确保在2016年9月1日前该房产顺利交付给原告装修入住；李宏保证所转让的该房产没有设定抵押担保或其他债务纠纷、产权纠纷，否则视为李宏违约；如李宏（此处补充协议为“原告”，应系笔误）违反本协议条款，以及原告无法取得该房产的产权及发票，则视为李宏违约；如李宏违约导致绿地公司要求原告承担赔偿责任，应由李宏承担原告由此所造成的全部损失；如李宏违约，应退还原告全部购房款项，并按原告付款之日起至退还之日止按每月2%计算利息，如原告已装修该房的费用及其他合理费用，由李宏全部承担。原告分别于2015年9月30日、10月10日、2016年6月24日向李宏支付40万元、10万元、30万元，合计80万元。2016年1月25日，在绿地公司处，涉案房屋原买受人王丽惠将买受人更名为原告。2018年8月6日，绿地公司补开更名收据，表明原告已支付涉案房屋购房款201126元。以上事实，有《房地产买卖契约》、《补充协议》、收条、中国工商银行电子银行回单、收据、聊天记录、绿地集团特定合同更名流转单、照片、更名申请表、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，涉案房屋开发商为绿地公司，原买受人为王丽惠，原告与李宏签订房地产买卖契约及补充协议时虽无证据证明李宏有权将涉案房屋买受人更名为原告，但后来王丽惠同意在绿地公司处将买受人变更为原告的行为，可视为王丽惠对李宏上述行为的追认，故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，原告与李宏签订的房地产买卖契约及补充协议有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，仅对缔约合同的当事人具有法律效力，而不能约束第三人。即原告与李宏之间签订的房地产买卖契约及补充协议仅能约束原告和李宏二人，而不能约束绿地公司和王丽惠。原告要求绿地公司和王丽惠向其交付涉案房屋，但并未予以举证，故本院对该诉讼请求，不予支持。至于原告要求李宏交付涉案房屋的诉讼请求，虽有合同约定，但因李宏至今未取得涉案房屋所有权，其不具有向原告交付涉案房屋的履行能力，故本院对该诉讼请求亦不予支持。原告与李宏所签订的房屋买卖契约及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依合同约定履行合同义务并享受合同权利。原告已向李宏支付80万元购房款，李宏理应履行相应合同义务，但其一直未予履行，故依照房屋买卖契约及补充协议的约定，其应当承担相应的违约责任。原告与李宏签订的房屋买卖契约及补充协议中均对李宏交付涉案房屋的时间点和违约责任有所约定，因补充协议签订于房屋买卖契约之后，应视为合同的变更，故本院采纳补充协议中的约定。依照补充协议的约定，李宏应当负责协调开发商，确保在2016年9月1日前将涉案房屋顺利交付给原告装修入住，如李宏违约，则应退还原告全部购房款项，并自原告付款之日起以原告所付款项为基数、按月利率2%计算利息至退还之日止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。李宏请求本院对利息计算标准予以调整，而原告未申请鉴定逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准，故本院酌定按照日利率万分之三计算利息。原告主张的利息起算时间为2016年9月2日，该时间点晚于合同约定的时间点，本院予以照准。因原告仅主张2016年9月2日起至2018年8月3日的利息，故本院仅对此期间利息予以处理。原告未主张的期间的利息，可于另案起诉。自2016年9月2日至2018年8月3日，被告应当向原告支付利息168000元（80万元×0.03%×700天）。原告主张的超过本院认定利息的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决被告李宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吉海彪支付自2016年9月2日至2018年8月3日期间的利息168000元；二、驳回原告吉海彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由原告吉海彪负担6650元，由被告李宏负担2850元。公告费800元，由被告李宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 陈成军人民陪审员 陈玉旭人民陪审员 何 丹 二〇一九年九月十一日法官 助理 郑 羽书 记 员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年9月12日印制（共印8份）