广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8492号原告：文碧珊，女，1969年4月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：邹佳，国信信扬律师事务所律师。被告：陈雅娜，女，1991年10月30日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托代理人：谭勇兴，广东经纶律师事务所律师。原告文碧珊诉被告陈雅娜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文碧珊及其委托代理人邹佳、被告陈雅娜的委托代理人谭勇兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文碧珊诉称：2017年3月12日，原告与被告签订租赁合同，约定被告承租原告位于广州市天河区*2号2606号房产。当日，双方签署了确认家私电器清单。2018年3月13日，双方签署了《房屋租赁合同》，约定被告继续承租上述房产，租期为2018年3月13日至2019年2月12日；每月租金10000元，每月13日前结清本月租金，每逾期一天，应按欠款金额的1%支付违约金；租赁房屋的设施和装修存在损坏，原告可自行维修、换锁、处置房屋内的财物，并在保证金中扣除相应的维修费、物品处置等费用；原告净收租金，租赁房屋发生的一切费用（包括但不限于水电费、物业费、空调费、租赁税费、维修费）由被告承担；任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，原告提前收回房产的，需支付2个月的租金作违约金，被告提前退租的，原告有权没收全部保证金。2018年12月，被告口头告知要提前搬走，并在2018年12月21日告知已经搬走了，但被告并未支付最后一个月的租金。被告搬离后，原告到租赁房屋检查，发现大门被撬、门锁损坏，真皮沙发皮被撕裂，浴室瓷砖损坏，顶灯及旁边的天花板、煤气灶、微波炉均有不同的损坏。经维修公司报价，上述维修事项的市场报价为35183元。在租赁期间，被告还存在迟延支付租金、欠付水电费及最后一个月的租金等违约行为，应向原告支付所欠租金、水电费及违约金。被告单方面提前解除合同，还阻扰原告带新租客看房，根据合同约定，原告有权没收全部保证金。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付租金10000元及利息（以10000元为本金，自2019年1月14日起计至实际付清之日止，按照每日1%的标准计算）；二、被告支付损害赔偿金35183元；三、被告支付水电费、物业费合计1085元；四、被告支付逾期支付租金的违约金3700元。被告陈雅娜辩称：一、原告要求被告支付租金及利息的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。在法院受理的（2019）粤0106民初792号案中，双方当事人已确认租赁关系于2019年1月4日解除，原告无权要求被告支付2019年1月13日至2019年2月12日的租金及利息。二、原告要求被告支付损害赔偿金的诉讼请求没有事实依据，应适当予以调整。从原告提交的证据可以看出，被告造成租赁房屋的门锁附件划花以及洗手间瓷砖细微破损，原告要求被告支付赔偿金35183元没有相应的依据，原告提交的《工程预算表》为原告单方聘请的维修门店制作，被告对此不予认可。经被告了解，上述损坏问题的维修工程仅需2000元左右即可完成，请求法院适当予以调整。另外，顶灯、天花板、墙面、沙发、煤气灶、微波炉等维修的报价日期均在解除租赁关系之后，解除租赁关系后原告已与其他人另行建立了租赁关系，原告没有证据证明其所主张的损害是被告所致，依法应不予支持。三、原告要求被告支付水电费、物业费1085元的诉讼请求没有事实依据，应予以调整。原告主张的2018年9月1日至2018年10月29日的水费44.70元、2018年8月1日至2018年10月1日的电费235.45元、2018年8月3日至2018年10月1日的公摊电费129.70元，合计409.85元。被告已于2018年11月19日向原告转账支付了987元，在扣除前述款项后余577.15元，用于支付后面产生的2018年10月1日至2018年12月1日的电费169.56元、2018年11月1日至2018年12月31日的物业服务费786.80元，抵扣后被告仅需补交379.21元，原告的诉请金额应予以调整。四、原告要求被告承担违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。（一）原告在租赁期内未向被告尽到提醒义务，且在租赁期内未主张该违约金，被告在租赁期内缴纳每月租金的时间亦在合理范围内，原告无权要求被告承担违约金。（二）被告除向原告缴纳租金外，曾另行转账多笔款项共计5928元（包括2018年4月12日转账175元、6月14日转账980元、6月20日转账290元、8月10日转账247元、9月12日转账500元、9月13日转账2513元、10月17日转账236元、11月19日转账987元）。根据合同约定，原告“每月净收取租金”，即原告无权收取前述款项，而被告之所以进行上述转账，是因为原告以被告需支付水电费、管理费等名义要求被告转账，但原告从未提供相应缴费依据给被告。（三）原告主张的2018年3月13日至2018年4月12日期间的租金付款时间为2018年3月19日而非25日，仅超过支付租金期限5日。即使法院认定被告须支付违约金，被告认为前述款项中已全额包含违约费用，被告无需另行支付，故原告要求被告支付违约金3700元没有法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2017年3月12日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将天河区*2号2606房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租期从2017年3月13日至2018年2月12日止；租金为10500元/每月，租金按月结算，乙方应在每月的第12日前结清本月租金等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《家私电器清单》，确认涉案房屋内的物品有客厅空调1台、房间空调1台等。2017年3月12日，原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的租赁押金21000元。2018年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；租期从2018年3月13日至2019年2月12日止；租金为10000元/每月，租金按月结算，乙方应在每月的第13日前结清本月租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；鉴于甲乙双方在2017年3月签订租赁合同时，甲方已经收取了乙方保证金21000元，该保证金转为本合同的保证金；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；如租赁房屋的设施、内部结构和装修存在损坏或乙方拒不交付租赁房屋，甲方可自行维修、换锁、处置房屋内的财物，并在保证金中扣除相应的维修费、物品处置费等费用，如存在欠付水电费、物业费、空调费、租赁税费等费用的情况，乙方同意甲方在保证金中扣除相应金额；甲方提供家私电器（详见家私电器清单）予乙方于租赁期间使用；甲方每月净收取租金；租赁期间，租赁房屋所发生的一切费用（包括但不限于水电费、物业费、空调费、租赁税费、维修费）由乙方承担；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理：甲方提前收回房产的，需支付2个月的租金作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金等。后被告要求提前解除合同，并于2018年12月21日以微信方式向原告表示“我已经搬走了”。2018年12月25日，原告以及被告委托的人员到涉案房屋进行检查交接。原告认为涉案房屋及物品存在多处损坏，要求被告予以赔偿；被告不同意，并以微信方式向原告表示“麻烦把钥匙和合同全部给我的人，我回广州和你交接，我不退了，按照以前的继续租下去”“今天开始你别带人看我房间了，我有什么坏了我不认哦，我住惯了，我这套我还要继续住，wifi什么我都没退”。2019年1月4日，原告自行更换了涉案房屋的门锁，收回了涉案房屋。现原告以被告提前解除合同、损坏了涉案房屋及物品为由，向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原、被告双方均确认被告已向原告支付了直至2019年1月12日的租金。原、被告均确认被告于2018年3月25日才支付2018年3月13日至2018年4月12日期间的租金、迟延支付12天，于2018年4月15日才支付2018年4月13日至2018年5月12日期间的租金、迟延支付2天，于2018年7月1日才支付2018年6月13日至2018年7月12日期间的租金、迟延支付18天，于2018年10月17日才支付2018年10月13日至2018年11月12日期间的租金、迟延支付4天，于2018年12月14日才支付2018年12月13日至2019年1月12日期间的租金、迟延支付1天。原告主张被告尚欠2018年10月30日至2019年1月4日期间的水费45元、2018年10月1日至2018年12月1日期间的电费169.56元、2018年12月2日至2019年1月4日期间的电费85元、2018年10月2日至2019年1月4日期间的公摊电费195元、2019年1月1日至2019年2月12日期间的物业服务费590元。被告对于上述水费、电费、分摊电费的金额均予以确认，并确认每月的物业服务费金额为393.40元，但其认为该费用应计至2019年1月4日。原告确认每月的物业服务费为393.40元，但认为由于被告的原因导致合同解除，故物业服务费应计至合同期满即2019年2月12日。原告主张被告在租赁涉案房屋期间，损坏了涉案房屋的大门、天花板、沙发、大理石墙面、顶灯、煤气灶、微波炉，其已对微波炉、灯、煤气灶进行了维修并支付了维修费715元，被告应赔偿35183元（包括原告已支付的维修费715元）。为予证明，原告提交了房屋损坏的照片、工程预算表[显示由广州市海珠区星晨工程服务部（下简称星辰服务部）作出，防火子母大门更换的工程报价合计20068元]、顶灯及墙面损坏的照片、报价单（分别显示由星晨服务部作出，天花维修工程的工程造价为1200元、墙身大理石维修的报价为8400元；由广州市老皮匠家具制作有限公司作出，三人沙发更换头层牛皮海绵木架加固的报价为4800元）及报价单位的企业信用信息、灯管等的维修单及收据（4张，金额分别为45元、470元、100元、100元）等证据。被告对上述证据的真实性不予确认，并认为上述照片不能显示拍摄时间，也不能显示损坏由谁造成。对此，原告出示了上述照片的手机原始载体，显示上述照片的拍摄时间为2019年1月28日。被告对此予以确认，但又认为原告已于2019年1月4日更换了涉案房屋的门锁，涉案房屋已由原告控制，故2019年1月28日拍摄的照片无法证明被告搬离时的房屋状态。庭审后，原告又提交了房屋损坏的照片（显示拍摄时间为2019年1月2日）作为证据。被告对该证据的真实性不予确认。另，在本院审理的（2019）粤0106民初792号案（下简称792号案）中，原、被告双方均确认《合同》于2018年12月25日解除。本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。原告作为出租人，应将涉案房屋及合同约定的屋内物品提供给被告使用；被告作为承租人，应向原告支付租金等费用，并合理使用涉案房屋及物品。《合同》约定的租赁期限为2018年3月13日至2019年2月12日，而根据已查明的事实可知，被告要求提前解除《合同》并于2018年12月21日向原告表示已搬离涉案房屋，而双方当事人还于2018年12月25日到涉案房屋进行检查交接，只是由于双方当事人对于涉案房屋及物品的损害赔偿等问题未能协商一致而产生本案纠纷。现双方当事人均确认《合同》于2018年12月25日解除，本院对此予以确认。根据已查明的事实可知，被告已向原告支付了直至2019年1月12日的租金，而原告又自认于2019年1月4日自行收回涉案房屋，因此，其要求被告支付租金10000元及利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。另，双方当事人均确认被告各月租金的逾期支付情况，本院对此予以确认。而根据《合同》约定，被告逾期支付租金每日应按欠款金额的百分之一支付违约金，因此，现原告要求被告支付逾期支付租金的违约金3700元的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。对于原告所主张的涉案房屋所欠的水费、电费金额问题，被告予以确认，故原告要求被告支付拖欠的2018年10月30日至2019年1月4日期间的水电费494.56元（45元+169.56元+85元+195元）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。而对于物业服务费，原告要求该费用计至《合同》约定的租赁期限届满日，该主张显然缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩称该费用应计至原告自行收回涉案房屋的时间即2019年1月4日，该抗辩合法有理，本院予以采纳。综上，由于双方当事人均确认涉案房屋每月的物业服务费金额为393.40元，因此，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年1月4日期间的物业服务费50.76元（393.40元÷31×4），对于原告主张超过该金额的诉讼请求部分，本院不予支持。对于原告主张的涉案房屋的大门门锁附件划花以及洗手间瓷砖破损的事实，被告予以确认，本院依法确认该事实。对于原告主张的顶灯、天花板、墙面、沙发、煤气灶、微波炉等损坏，虽然被告不予确认，但其应对交回给原告的涉案房屋的情况承担举证责任，而在本案中，被告对此未提供证据予以证明，故其应依法承担举证不能的法律责任。相反，原告已提交了拍摄时间在收回涉案房屋前后不久的相关照片予以证明，并提交了相关维修单据等作证。综上，本院综合本案案情，认为原告的主张符合日常生活常理，本院予以采信。对于原告已自行进行维修的费用715元，被告应赔偿给原告。而对于剩余的损坏部分，虽然原告提交了相关单据证明相关维修的造价，但本院考虑到原告将涉案房屋及物品出租给被告进行收益，应允许房屋及物品合理范围内的自然损耗，故根据公平原则酌情判令被告向原告赔偿15000元。综上，被告应向原告赔偿15715元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈雅娜向原告文碧珊支付拖欠的水电费494.56元、物业服务费50.76元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈雅娜向原告文碧珊支付逾期支付租金的违约金3700元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈雅娜向原告文碧珊赔偿15715元；四、驳回原告文碧珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1170元，由原告文碧珊负担500元、被告陈雅娜负担670元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李小伍人民陪审员  张丹丹二〇一九年九月二十日书 记 员  邱莉晶黄谱兰