上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初14250号原告：彭承铖，男，1990年7月14日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市，现住上海市。被告：上海紫旦实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：潘海锋，执行董事。委托诉讼代理人：余翔，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁琪炜，上海市嘉华律师事务所律师。第三人：上海近承贸易有限公司，住所地上海市松江区成功经济小区(XX路XXX号14#XXX室)。法定代表人：史美耀，总经理。委托诉讼代理人：施兆荣，公司股东。原告彭承铖与被告上海紫旦实业有限公司、第三人上海近承贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭承铖，被告上海紫旦实业有限公司(以下简称紫旦公司)的委托诉讼代理人余翔，第三人上海近承贸易有限公司(以下简称近承公司)的法定代表人史美耀及委托诉讼代理人施兆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭承铖向本院提出诉讼请求：被告返还房屋押金18,000元、水电费押金2,000元；被告返还2019年4月14日至2019年5月3日期间的房租9,000元；被告返还店铺转让费69,980元。事实和理由：2018年10月19日，彭承铖与紫旦公司签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份，约定紫旦公司将上海市同心路XXX号门面房(以下简称系争房屋)出租给彭承铖用于经营宠物店，租期自2018年11月3日至2020年11月2日。合同履行期间，彭承铖按约支付了各项费用，事后得知紫旦公司系转租未征得房屋权利人近承公司同意。现近承公司已依法解除了其与紫旦公司之间的房屋租赁关系，彭承铖系在被紫旦公司欺骗的情况下签订了租赁合同，遭受巨大损失。因紫旦公司违约，彭承铖于2019年4月13日向紫旦公司法定代表人潘海锋发微信要求解除合同，并寄送了书面解除通知。事后与潘海锋沟通要求退还各项费用无果，故起诉至法院要求判如所请。紫旦公司辩称，不同意彭承铖的诉请。彭承铖要求返还的店铺转让费实为装修补偿款，并非转让费，彭承铖至今占据使用该房屋，店铺内的装修设施仍由其使用，故其要求返还装修补偿款于法无据。不认可收到水电费押金2,000元。彭承铖主张的其他费用，紫旦公司确认收到，但不同意返还。确认收到彭承铖邮寄的书面解除通知，认可双方的租赁合同于2019年4月13日解除，依据合同第9条约定，解除合同应提前2个月通知对方，否则视为违约，押金不应返还，彭承铖有权提出解除合同，但应承担违约责任。双方建立的是房屋租赁关系，也是实际履行，即使紫旦公司前手合同有瑕疵，但不导致租赁合同必然解除。紫旦公司在2019年4月中旬收到彭承铖支付的租金，最后一期租金支付到2019年5月3日。紫旦公司虽无近承公司关于转租的书面授权，但近承公司对于转租是默认同意的，近承公司也于2019年4月13日向紫旦公司寄送了书面解除通知，但紫旦公司保留和近承公司之间关于合同解除与否的诉权。近承公司述称，由法院依法处理。系争房屋由近承公司出租给紫旦公司，约定转租需征得近承公司同意，紫旦公司转租系争房屋未告知近承公司，近承公司知情后找到彭承铖要求其搬离。近承公司于2019年4月13日向紫旦公司发函解除了双方租赁关系。彭承铖于2019年4月15日起按每月13,000元的标准向近承公司支付租金，现认可系争房屋由彭承铖继续使用。经审理查明，系争房屋权利人为近承公司，近承公司于2012年开始将系争房屋出租给紫旦公司使用，2017年双方签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)约定租期至2022年1月15日止，紫旦公司转租房屋应征得近承公司书面同意。2018年10月19日，彭承铖作为乙方，紫旦公司作为甲方就系争房屋出租事宜签订租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营宠物店；租期自2018年11月3日至2020年11月2日;2018年11月3日至2019年11月2日租金支付方式为付二押一，每月租金18,000元；2018年10月19日支付租金36,000元，押金18,000元，租金支付时间为2018年12月20日，2019年2月16日，……签订合同之日起收取第一笔租金54,000元；甲方应在乙方支付租金后于2018年11月3日将房屋钥匙交付乙方；乙方承租时交纳甲方水电费押金2,000元。同日，彭承铖向紫旦公司支付租金36,000元。同日，彭承铖向潘海锋账户转账69,980元，附言载明为“同心路XXX号装修补偿款”。同日，彭承铖出具书面材料一份，载明彭承铖同意店铺装修补偿款69,980元于2018年10月19日支付，指定收款账户户名为潘海锋。嗣后，紫旦公司向彭承铖交付了系争房屋。彭承铖分别于2018年12月21日及2019年2月18日向紫旦公司支付租金共计72,000元。彭承铖在承租系争房屋期间，近承公司因紫旦公司转租房屋未经其同意，于2019年4月13日向紫旦公司发出解除房屋租赁合同通知，表示于发函之日解除近承公司与紫旦公司的租赁合同，并要求紫旦公司在收函后2日内，最迟于2019年4月15日前搬离系争房屋。同日，彭承铖向紫旦公司发出解除房屋租赁合同通知书，表示因紫旦公司将系争房屋转租未获房屋权利人同意，且未告知彭承铖，现房屋权利人解除了其与紫旦公司之间的房屋租赁合同，彭承铖有权解除与紫旦公司之间的租赁合同，故通知紫旦公司于发函之日解除双方的租赁合同，并要求紫旦公司在收函后2日内，最迟于2019年4月15日前返还房屋押金18,000元、水电费押金2,000元及房屋转让费69,980元。2019年4月15日起，彭承铖按每月13,000元的标准向近承公司支付系争房屋租金，系争房屋继续由彭承铖使用。审理中，紫旦公司表示，如法院确认紫旦公司与彭承铖的租赁合同解除，不要求彭承铖向紫旦公司返还系争房屋。上述事实，由房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书及快递存根、手机银行转账记录、上海市房地产权证、收条、微信聊天记录、案件接报回执单、关于同意支付装修补偿款的书面说明，以及各方当事人的陈述等证据为证。本院认为，本案中，近承公司为系争房屋的出租人，紫旦公司为承租人，彭承铖为次承租人。根据合同法的相关规定及近承公司与紫旦公司间租赁合同的约定，紫旦公司未经近承公司同意将系争房屋转租，近承公司可以解除租赁合同，现近承公司以此为由书面通知解除其与紫旦公司之间的租赁合同，并要求紫旦公司返还房屋，且已实际向彭承铖收取房租，应视为房屋已由近承公司收回，紫旦公司与彭承铖之间的租赁合同实际已无法继续履行，故彭承铖有权解除其与紫旦公司之间的租赁合同，现紫旦公司亦同意于2019年4月13日解除双方租赁关系，于法不悖，本院予以确认。现因紫旦公司导致其与彭承铖的租赁合同解除，彭承铖要求返还押金18,000元及合同解除后已支付的租金9,000元，于法有据，本院予以支持。关于彭承铖支付的69,980元，根据转账记录及彭承铖出具的书面说明，本院采信紫旦公司的意见，认定为装修补偿款。彭承铖与紫旦公司的租赁合同解除后彭承铖虽继续使用系争房屋，但其得以使用房屋系基于近承公司的同意，与紫旦公司无涉，鉴于彭承铖与紫旦公司的租赁合同已履行一段期间，本院结合租期和合同履行情况酌情认定由紫旦公司返还装修补偿款55,000元。因彭承铖未提供证据证明其支付了水电费押金，紫旦公司亦不认可，故对彭承铖要求返还该押金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百二十四条之规定,判决如下：一、上海紫旦实业有限公司应于本判决生效之日起7日内向彭承铖返还房屋押金18,000元；二、上海紫旦实业有限公司应于本判决生效之日起7日内向彭承铖返还房屋租金9,000元；三、上海紫旦实业有限公司应于本判决生效之日起7日内向彭承铖返还装修补偿款55,000元；四、对彭承铖的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,049.50元，减半收取1,024.75元，由彭承铖负担99.75元，由上海紫旦实业有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇一九年九月二十九日书记员  周 梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同