广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3758号原告：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地清远市新城八号区15号D楼首层。负责人：方漫梨。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。被告：游梓劲，男，1995年6月23日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市富麟房地产有限公司，住所地清远市清城区静福路6号维港半岛花园二十三号楼二楼205。法定代表人：梁焕南。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行（以下简称农行城南支行）与被告游梓劲、清远市富麟房地产有限公司（以下简称富麟房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行城南支行的委托诉讼代理人薛力韬，被告富麟房地产公司的委托诉讼代理人钟小敏到庭参加诉讼。被告游梓劲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行城南支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告游梓劲、富麟房地产公司于2017年4月26日签订的编号为44020120170098189的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告游梓劲立即归还借款本金人民币891251.67元及利息29945.24元（上述利息包括利息、复息、罚息，暂计至2019年5月15日，2019年5月16日起的利息、复息、罚息按合同约定的计算标准计付至本息还清为止）；三、判令确认原告对被告游梓劲提供抵押担保的位于清远市清城区××花园××楼××号[粤（2017）清远市不动产证明第0072712号]房屋的拍卖价款在第二项诉讼请求范围内享有优先受偿权；四、判令被告富麟房地产公司对原告的第二项诉讼请求承担连带清偿责任；五、判令本案的诉讼、保全等一切相关费用由被告承担。事实和理由：被告游梓劲以购买位于清远市清城区××花园××楼××号房屋为由向原告申请贷款，原告与被告游梓劲、富麟房地产公司于2017年4月26日签订的编号为44020120170098189的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币910000元；利率按浮动利率即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下浮10%；借款期限自2017年5月1日至2047年4月30日止（实际借款期限及具体起止时间以借款凭证记载为准）；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即合同所执行贷款利率水平上上浮50%）计收罚息，不能按时支付的利息，按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法；被告富麟房地产公司自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续（原告取得《房地产他项权证》）之日止，对本借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的一切费用承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起或贷款人确定的债务提前到期之日起两年；合同约定进行诉讼的由贷款人住所地人民法院管辖，合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述《个人购房担保借款合同》后，原告于2017年5月1日向被告游梓劲发放了贷款本金910000元，但被告游梓劲自2018年9月2日起开始拖欠还款，截止2019年5月15日拖欠到期的本金共11754.28元、利息（利息、罚息、复利）共29945.24元。《个人购房担保借款合同》第十二条第四款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成本合同项下的违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，提前收回借款，提前行驶担保权。被告富麟房地产公司至今未办妥抵押登记手续，根据《个人购房担保借款合同》第十条的约定，被告富麟房地产公司应对本案主合同项下的全部借款本息、罚息、复利等一切债务及贷款人为实现债权而支出的一切相关费用承担连带责任担保。贷款人已经取得了抵押房屋的抵押权预告登记证书，应对被告游梓劲提供抵押担保的位于清远市清城区××花园××楼××号[粤（2017）清远市不动产证明第0072712号]房屋的拍卖价款在借款合同下的全部债权债务范围内享有优先受偿权。被告游梓劲没有答辩。被告富麟房地产公司辩称，一、答辩人履行的是阶段性保证+抵押责任，答辩人己替原告借款办理预售商品房抵押权预告登记手续，答辩人保证责任己履行完毕。二、被告游梓劲不正当的阻止了担保条件的解除，依据合同法规定应当视为解除条件已成就，答辩人不再承担保证责任。根据《个人购房担保借款合同》第9.1.3条规定，保证期间为借款到期日起二年。同时，该合同第二部分特别条款第35条规定，答辩人提供的保证责任是阶段性保证+抵押，阶段性保证人自贷款人发放借款之日起至借款人取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担保证责任。该第35条规定明确说明，答辩人的保证责任在为被告游梓劲及原告办妥抵押权后，保证责任就履行完毕，因此该条款应属于保证合同所附的解除条件，而非合同约定的保证期间。根据《合同法》第四十五条第一款规定:当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条第二款规定:当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。答辩人开发的商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房者办理房屋产权登记手续，答辩人已经履行全部合同义务，答辩人阶段性保证担保转化为房屋抵押担保的条件己成就，答辩人与银行间保证合同解除条件己成就，但由于被告游梓劲不缴纳契税且失去联系不予配合办理房产证，导致解除条件最终不能成就，属于被告游梓劲为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为保证合同解除条件己成就，答辩人不应再承担保证责任。此外，合同第35条作为保证合同所附的解除条件，是由原告、被告游梓劲及答辩人三方当事人约定的，并且作为合同的一个条款列入合同中，经三方签字或盖章，对各方均有约束力。同时，根据民法总则第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中原告、被告游梓劲及答辩人应合理确定各方的权利义务，不应格外加重责任于其中一方。在答辩人己履行合同义务的情况下，忽视其他两方的相关责任与相应的风险承担，仅以未取得房地产权属证、未办妥抵押登记手续的客观事实就将全部责任归咎于答辩人，由答辩人承担全部风险，这对于答辩人来说是不公平的，不利于答辩人作为民营企业的健康发展。三、原告的债权应当在《个人购房担保借款合同》中设定的抵押物的拍卖款中优先予以偿还。《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持:符合物权登记条件，受让人提出停止处分异议的，应予支持”。从上述规定可知，经过预告登记后，预告登记的权利人对预告登记的不动产享有排他权，客观上己应作为预告登记人的财产。涉案的不动产虽然未办理房地产权属证书，但办理了抵押权预告登记，己产生排他效力，而且被告游梓劲为自己利益不正当阻止条件成就，根据相关民事法律的规定应当视为办理抵押权的条件己成就。据此，原告在取得涉案房屋的抵押预告登记且具备办理抵押登记的条件情况下，对涉案的房屋的拍卖款应享有优先受偿权。抵押权预告登记虽然并非正式抵押登记，但与正式抵押登记一样己在房管部门登记记录，对外已经达到了公示的目的。答辩人认为房屋买受人怠于办理房地产权属证书，从而损害房屋出卖人及贷款出借人银行的合法利益的行为，应当综合案件的情况在本案的特定情况下支持预告抵押权对抵押物享有优先受偿权。综上所述，综合案件事实以及依据民事相关法律规定以及公平、公正的法律原则，答辩人在本案中不应当再承担阶段性的责任的抗辩理由充分、合理。恳请法院采纳答辩人的答辩意见并依法判决并驳回原告对答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋于2017年8月18日办理了预售商品房抵押预告登记，登记权利人为原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告游梓劲、富麟房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。原告已依约向被告游梓劲发放了贷款，但被告游梓劲未按期归还借款本息，其行为已经构成违约，导致合同目的无法实现，故原告要求解除与被告游梓劲、富麟房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，并提前收回贷款本金891251.67元及利息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其中截至2019年5月15日拖欠的利息、罚息、复利为29945.24元，2019年5月16日起的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计至付清之日止。此外，《个人购房担保借款合同》中约定，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止该期间内，被告富麟房地产公司应就涉案借款本息对原告承担连带保证担保责任，现被告富麟房地产公司没有提供证据证明已办妥正式《房地产权证》及《房地产他项权证》，涉案借款仍在被告富麟房地产公司承诺的保证期限内，故被告富麟房地产公司应当依约对借款本息承担连带保证责任。关于原告主张对位于清远市清城区××花园××楼××号房屋的拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，因合同签订后没有办理抵押登记，而抵押权自登记时设立，因此对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告游梓劲、清远市富麟房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告游梓劲于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行偿还借款本金891251.67元及利息（截至2019年5月15日拖欠的利息、罚息、复利共29945.24元，从2019年5月16日起的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计至付清之日止）；三、被告清远市富麟房地产有限公司对上述判决第二项所确定的欠款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6506元，财产保全费5000元，合共11506元，由被告游梓劲、清远市富麟房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年九月二日书记员  黄昭瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。