广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6625号原告：广州市花都区体育场馆管理中心，住所地广州市花都区新华街体育路18号，统一社会信用代码12440114581886216Y。法定代表人：江庆才。委托诉讼代理人：朱建成，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张纯，广东正善律师事务所实习人员。被告：苏梅娇，女，1984年10月10日出生，壮族，住广东省珠海市斗门区，原告广州市花都区体育场馆管理中心（以下简称体育场馆中心）与被告苏梅娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告体育场馆中心的委托诉讼代理人张纯、被告苏梅娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。体育场馆中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除2016年1月11日体育场馆中心与苏梅娇签订《花都区体育场商铺租赁合同》并将广州市花都区新华街体育路18号体育场XX号商铺返还给体育场馆中心；2、依法判决苏梅娇向体育场馆中心支付拖欠的租金25838.16元、电费7560.30元、水费541.62元以及卫生费270元；3、依法判决苏梅娇向体育场馆中心支付欠付租金利息暂计562.57元、欠付电费利息暂计190.87元、欠付水费利息11.94元、欠付卫生费利息暂计2.93元（利息分别以拖欠数额为本金，自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清欠付的租金、电费、水费、卫生费之日止）；4、本案诉讼费由苏梅娇承担。诉讼中，体育场馆中心变更了诉讼请求：1、判决解除体育场馆中心与苏梅娇2016年1月11日签订《花都区体育场商铺租赁合同》并将广州市花都区新华街体育路18号体育场XX号商铺返还给体育场馆中心；2、判决苏梅娇向体育场馆中心支付2019年7-8月的租金5834.42元和卫生费60元（暂计至2019年8月31日，实际应计算至商铺交还之日止）；3、判决苏梅娇向体育场馆中心支付欠付租金利息暂计586.79元、欠付电费利息暂计187.22元、欠付水费利息11.68元、欠付卫生费利息暂计6.23元（利息分别以拖欠数额为本金，自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清欠付的租金、电费、水费、卫生费之日止）；4、本案诉讼费由苏梅娇承担。事实和理由：2016年1月11日，体育场馆中心与苏梅娇签订《花都区体育场商铺租赁合同》，合同约定：体育场馆中心将位于广州市花都区新华街体育路18号体育场XX号商铺出租给苏梅娇，商铺面积为42平方米，租赁期限为5年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止，第一年租金为30240元，即月租金为2520元，每年年租金在上一年的基础上递增5%。水、电费按实际用量缴纳，卫生费每季度90元。租金、水电费和卫生费按季度缴纳，苏梅娇须在每季度末的30日前一次性缴清下一季度的租金，水电费在季度末抄表后5天内一次性缴清，如苏梅娇逾期缴纳租金超过15天的，体育场馆中心有权终止合同，及时收回商铺并且没收履约保证金。合同签订后，苏梅娇向体育场馆中心缴纳了履约保证金7560元，体育场馆中心将商铺交付给苏梅娇使用，并履行了合同约定的所有义务。然而，自2018年10月1日起，苏梅娇并未按照合同约定支付租金及卫生费，体育场馆中心多次催促苏梅娇缴纳，苏梅娇均不予配合，为此，体育场馆中心于2019年3月5日委托广东正善律师事务所律师向苏梅娇发出律师函以催促苏梅娇支付拖欠的费用，并通过手机彩信的方式将律师函发送给苏梅娇，但苏梅娇至今尚未依约向体育场馆中心支付拖欠的租金及卫生费。截至2019年6月30日止，苏梅娇拖欠费用明细如下：（1）2018年10月1日至2019年6月30日的租金总额为25838.16元，其中：2018年10-12月租金为2778.30元，2019年1-6月租金为2917.21元；（2）2018年7月1日至2019年3月31日的电费总额为7560.30元，其中：2018年7-9月的电费为4087.60元，2018年10-12月电费为2146.10元，2019年1-3月电费为1326.60元；（3）2018年7月1日至2019年3月31日的水费总额为7560.30元，其中：2018年7-9月的水费为183.60元，2018年10-12月水费为215.73元，2019年1-3月水费为142.29元；（4）2018年10月1日至2019年6月30日的卫生费270元，每季度90元；（5）租金利息暂计562.57元，利息自逾期之日起，以欠付租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止。其中：2018年10-12月的租金利息以8334.90元为本金，自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为274.94元；2019年1-3月的租金利息以8751.63元为本金，自2018年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为191.40元；2019年4-6月的租金利息以8751.63元本金，自2019年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为96.23元；（6）电费利息暂计190.87元，利息自逾期之日起，以欠付电费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至电费付清之日止。其中：2018年7-9月电费利息以4087.60元为本金，自2018年10月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为131.87元；2018年10-12月电费利息以2146.10元为本金，自2019年1月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为45.38元；2019年1-3月电费利息以1326.60元为本金，自2019年4月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为13.62元；（7）水费利息暂计46.22元，利息自逾期之日起，以欠付水费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至水费付清之日止。其中：2018年7-9月水费利息以183.60元为本金，自2018年10月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为5.92元；2018年10-12月水费利息以215.73元为本金，自2019年1月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为4.56元；2019年1-3月水费利息以142.29元为本金，自2019年4月6日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为1.46元；（8）卫生费利息暂计2.93元，利息自逾期之日起，以欠付卫生费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至卫生费付清之日止）。其中：2018年10-12月卫生费利息以90元为本金，自2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为1.95元；2019年1-3月卫生费利息以90元为本金，自2019年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2019年6月30日，为0.98元；2019年4-6月卫生费利息以90元为本金，自2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂计算至实际付清卫生费之日止。以上苏梅娇拖欠的费用暂总计34978.39元，综上所述，苏梅娇的行为已违反合同第三条第四款、第四条的约定，严重侵害了体育场馆中心的合法权益。体育场馆中心有权依据合同第七条三款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定追究苏梅娇的违约责任，故体育场馆中心依法向法院提起诉讼，请求法院支持体育场馆中心的诉讼请求。苏梅娇辩称，我方于2014年便开始在体育路18号体育场内租用第XX、XX号商铺经营便利店。当时因想扩展经营，遂于2017年11月开始向花都区体育局场馆中心租用了第XX号商铺，一直都有正常缴纳租金。后因股东退股等原因，所以于2018年9月向花都区体育中心提出退还第XX号商铺，并申请将本人当时已缴纳的9000余元押金，以以押抵租的方式抵消第XX号商铺尚未缴清的7-9月租金，本人于2018年9月去到花都区体育局财务部门向相关人员提出了申请，得到同意，但需向场馆中心那边提交申请，本人当时便去到场馆中心了解情况，未找到相关负责人。后因10月1日国庆假期，该中心工作人员休假，国庆假期后本人即刻去寻找相关负责人，该中心的其他工作人员告知当时处于新旧领导交接，新负责人休假未归，所以当时未能第一时间找到相关负责人。后于2018年10月15日找到该中心的相关负责人并向其第一次提出退还第XX号商铺的书面申请并上交了第XX号商铺的钥匙，当时却被告知现在已是10月份，要我缴纳第XX号商铺第四季度10-12月的不合理租金才能退铺，本人一再尝试解释和沟通无果，最后迫于无奈之下，最终暂时同意日后补交第XX商铺10-11月的不合理租金，当天就在花都区体育局场馆中心办公室内按照场馆中心相关负责人员的指引下，第二次重写了关于退还XX号商铺的书面申请书，并交由当时在场的相关领导审阅，领导点头满意后本人方才离开。后续一直未收到场馆中心方面不同意退租的书面回复，本人便单方面的以为该铺子已经退还给了花都区体育局场馆中心。期间本人也曾数次接到过场馆中心催缴租金的电话和信息，但由于合伙人叶先生母亲去世和生意伙伴抽调走部分资金等各方面原因，资金出现周转困难，也有在电话里多次和场馆中心负责人尝试沟通，春节临近，希望能宽限一些筹集资金的时间。2019年春节假期过后，2019年3月12日，本人拿着多方筹借到的资金准备缴纳第XX、XX号商铺以及第XX号商铺那不合理的两个月租金时，却被告知第XX号商铺其实并未办理退租手续，租金已经叠加到18000余元，本人深感不惑，所以当时就没有现场缴纳租金，而是去找到场馆中心负责人询问情况，本人己于2018年10月15日提交了第XX号商铺的退租申请书并移交了店铺钥匙，为何还在一直计算租金，该领导人以没有同意为由一直坚持本人并未办理退租手续，还威胁说他们已经向法院提起诉讼，要告我违约。并于2019年2-3月期间对正常经营的第18、19号商铺多次实施强制停水停电，甚至在2019年4月3日强制切断了第XX、XX号商铺的正常电力供应，至今一直没有恢复，从而导致在第XX、XX号商铺的便利店从2019年4月停业至今，本人家中还有老人小孩需要供养，对方从4月起切断了本人唯一的经济收入来源，造成了非常严重的后果。出于无奈本人再次经多方借贷，于2019年6月26日向该场馆中心一次性缴纳了人民币58106.28元，并多次尝试沟通请求撤诉，恳请尽快恢复电力供应，却遭到工作人员以诉讼期间不给营业为由，再三拒绝。本人抱着实事求是的想法，于是就决定交由人民法院来公平审理。既然交由法院审理，本人的贷款又每天都在计算利息，所以本人多次向对方递交书面申请提出先退回预缴的58106.28元用于还贷，待法院依法判决后，本人再来依法缴纳所有应缴的欠款，仍然遭到该中心负责人的多次拒绝，该场馆中心的做法实在让人无法理解。综合以上所述，本人恳请广州市花都区人民法院驳回起诉，不予受理，并请求广州市花都区人民法院本着实事求是，为老百姓着想的精神，依法判决本人已经按照合约将第XX号商铺交回了花都区体育局场馆中心，其对第XX号商铺要求追缴的无理租金无效。本人之前因心急误缴多缴的58106.28元扣除第XX、XX号商铺应缴的1-3月份水电租金后给予退还，并归还第XX、XX号商铺给本人继续经营，至于由于体育场馆中心无理强制停电而导致4月份至8月份对第XX、XX号商铺便利店造成停业和客户流失的损失，看看能否合理依规的给予一定的相应免租补偿或经济补偿。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物是位于广州市花都区新华街体育路18号体育场内的XX号商铺，广州市花都区体育场的建设取得了《建设工程规划许可证》。2016年1月11日，体育场馆中心（甲方、出租人）与苏梅娇（乙方、承租人）签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区新华街体育路18号体育场内的XX号商铺租给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。商铺租金、履约保证金及支付方式。租金：2017年1月1日-12月31日，月租金为2646元；2018年1月1日-12月31日，月租金为2778.30元；2019年1月1日-12月31日，月租金为2917.21元；2020年1月1日-12月31日，月租金为3063.07元。乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳相当于首年三个月租金的履约保证金合计人民币7560元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。遵循先交租金后使用原则，每季度一交，乙方每季度末的30日前一次性缴清下一季度的租金给甲方，否则甲方有权按逾期天数每日加计相当于应缴租金额5%的滞纳金。水、电费每季度末在抄表后五天内乙方向甲方一次性缴清。如不按时交纳，按超过之日起，每天按应交金额3%收取滞纳金。（卫生费每季度收取90元，作为体育场环保费用）。合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。甲、乙双方在本合同履约期间，一方向另一方提出终止合同，双方不能达成一致意见时，提出方需向对方支付相当于乙方需缴交的叁个月租金的违约金，方可办理终止合同。乙方未按本合同规定期限内向甲方交纳租金，逾期15天以上的，甲方有权终止本合同，及时回收乙方所承租的场地，没收合同履约保证金，若履约保证金不足以补偿甲方实际损失的，乙方须按甲方实际损失给予赔偿。合同并对其他权利义务进行了约定。2016年1月1日，体育场馆中心将涉案商铺交付苏梅娇使用。2016年1月11日，苏梅娇向体育场馆中心支付了履约保证金7560元。后因苏梅娇拖欠租金，体育场馆中心委托广东正善律师事务所以快递的形式于2019年3月7日向苏梅娇发律师函，该律师函被拒收退回，体育场馆中心在2019年3月14日以彩信方式向苏梅娇手机189××××4145号码发送律师函。2019年4月份开始，体育场馆中心对涉案租赁物停水停电，至本案法庭辩论终结，涉案租赁物仍处于停水停电状态。苏梅娇拖欠各项费用的情况如下：拖欠2018年10月份至2018年12月份的租金8334.90元、2019年1月份至2019年3月份的租金8751.63元、2019件4月份至2019年6月份的租金8751.63元、2018年7月份至2018年9月份的电费4087.60元、2018年10月份至2018年12月份的电费2146.10元、2019年1月份至2019年3月份的电费1326.60元、2018年7月份至2018年9月份的水费183.60元、2018年10月份至2018年12月份的水费215.73元、2019年1月份至2019年3月份的水费142.29元、2018年10月份至2019年6月份的卫生费270元。苏梅娇于2019年6月26日付清了上述费用。苏梅娇认为，其并非恶意拖欠租金，位于体育场内的XX号商铺与邻近的XX号、XX号商铺虽由不同的人租赁，但都是交由XX号商铺的承租人叶穗海统一经营便利店，由于XX号商铺无法继续经营向体育场馆中心提出了XX号商铺的退租事宜，体育场馆中心口头答应了，我方就要求XX号、XX号商铺暂缓交租，后体育场馆中心突然于2019年4月份开始对涉案商铺停水停电导致我方无法正常经营。体育场馆中心对此回应称，苏梅娇于2018年11月第一次提出退XX号商铺，我方当时拒绝了，我方认为依照合同约定苏梅娇需要向我方支付三个月的违约金我方才同意退租，因苏梅娇不同意支付违约金，所以我方不同意其退铺申请。2018年10月开始苏梅娇就停止经营了，我方为了安全考虑进行了停水停电。另查明，苏梅娇于2019年7月30日签收了本案的起诉状副本。本院认为，体育场馆中心与苏梅娇之间就涉案租赁物签订了《花都区体育场商铺租赁合同》，上述合同是双方的真实意思表示，双方应当恪守履行。依照双方签订的合同约定，苏梅娇逾期交租15日以上的，体育场馆中心有权解除合同，苏梅娇认为其并非恶意拖欠租金，其与体育场馆中心就XX号商铺的退租事宜以及XX号、XX号商铺的暂缓交租达成一致，但体育场馆中心对此不予确认，苏梅娇亦未提交充分证据予以证明，故本院对苏梅娇的上述陈述不予采纳。苏梅娇存在逾期交租15日以上的违约行为，体育场馆中心有权解除合同，故体育场馆中心请求解除合同，合理有据，本院予以支持，合同应于本案起诉状副本送达至苏梅娇之日解除，故本院确认涉案《花都体育场商铺租赁合同》于2019年7月30日解除。依照合同解除的法律后果，苏梅娇应当将涉案商铺返还给体育场馆中心，故体育场馆中心请求苏梅娇向其返还涉案商铺，理据充分，本院予以支持。关于2019年7月份、8月份的租金及卫生费，苏梅娇承租涉案商铺用于经营便利店，体育场馆中心于2019年4月份开始对涉案商铺停水停电导致苏梅娇无法正常使用租赁房屋，苏梅娇抗辩不支付停水停电期间的费用，理据充分，本院予以采纳，故体育场馆中心请求苏梅娇支付涉案商铺2019年7月份、8月份的租金及卫生费，本院不予支持。苏梅娇逾期支付租金、水电费、卫生费，应当向体育场馆中心支付逾期支付的利息，利息应当以拖欠费用为本金，从逾期之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年6月26日止，但从2019年4月份开始，由于体育场馆中心的停水停电行为导致苏梅娇无法正常使用租赁物，故从2019年4月份开始上述费用的利息本院不予支持，经核算，苏梅娇逾期支付2018年10月份-2019年3月份租金的利息为451.09元，逾期支付2018年7月份至2019年3月份电费的利息为187.22元，逾期支付2018年7月份至2019年3月份水费的利息为11.68元，逾期支付2018年10月份至2019年3月份的卫生费的利息为4.83元，故体育场馆中心诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，体育场馆中心诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州市花都区体育场馆管理中心与被告苏梅娇签订的《花都区体育场商铺租赁合同》于2019年7月30日解除；二、被告苏梅娇于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市花都区体育场馆管理中心返还位于广州市花都区新华街体育路18号体育场内的XX号商铺；三、被告苏梅娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区体育场馆管理中心支付欠付租金的利息451.09元、欠付电费的利息187.22元、欠付水费的利息11.68元、欠付卫生费的利息4.83元；四、驳回原告广州市花都区体育场馆管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1177.80元，由被告苏梅娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年九月九日书记员  孙诗韵