上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初28407号原告(反诉被告)：浦海琼，女，1981年7月29日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：刘耀中，上海思济律师事务所律师。委托诉讼代理人：何泯萱，上海思济律师事务所律师。被告(反诉原告)：李建平，男，1962年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。原告浦海琼与被告李建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案，依法适用简易程序。2019年5月9日，被告李建平提起反诉。2019年7月18日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)浦海琼的委托诉讼代理人何泯萱、被告(反诉原告)李建平及其委托诉讼代理人邬叶弟到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告(反诉被告)浦海琼向本院提出诉讼请求：1、确认合同无效；2、李建平支付违章拆除赔偿款人民币(以下币种同)60万元(1.5万/间×40间)；3、李建平支付装修赔偿款60万元(以评估为准)。审理中，浦海琼表示第3项诉请不再主张。事实与理由：2016年10月3日，浦海琼与李建平签订租赁合同，浦海琼承租川沙新镇黄楼村南华家宅XXX号房屋用于经营廉租公寓，2017年4月房屋被认定为违章建筑，墙上被写上“拆”字导致浦海琼无法正常经营。2017年9月，浦海琼向李建平提出解除租约并多次要求依照约定每间赔偿1.5万元，但李建平回避拖延。2018年7月，租赁房屋被拆除。故原告提起本案诉讼。被告(反诉原告)李建平辩称，诉请1，合同效力由法院判定。诉请2，按现有证据李建平交付的房屋只有18间，其中5间是有证合法的，按合同约定第二年拆除按1万元一间赔偿，只同意赔偿13万元。同时，李建平提出反诉请求：1、浦海琼支付租金或房屋使用费31万元；2、浦海琼支付李建平垫付的水费1,375元、电费4,270元。事实与理由：浦海琼实际使用承租房屋至2018年7月20日，未支付2017年10月11日至2018年7月19日的租金。另，李建平垫付了2018年7-8月的水费1,375元及2018年7月的电费4,270.37元。针对反诉，原告(反诉被告)浦海琼辩称，浦海琼接收房屋后进行装修，2017年1月装修完毕，2月开业没多久墙壁上就被写了“拆”字，导致无法正常经营。2017年9月，浦海琼就表示不租了，2018年2月浦海琼搬离前租赁房屋一直处于不确定状态，无法达到合同期望的使用效果，浦海琼不应承担租金。水电费账单上的惠民服饰辅料厂、五金工场与租赁房屋无关联，且2018年春节后浦海琼已搬离，不同意支付。经审理本院确认如下事实，2016年9月24日，浦海琼与李建平之子通过微信蹉商租赁事宜，当时李建平方将租赁房屋平面图发送给了浦海琼，浦海琼回复短信“恩，还得规划下能做多少个房间”。2016年10月3日，李建平作为出租人(甲方)、浦海琼作为承租人(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议补充条款》，其中《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于浦东新区川沙新镇黄楼社区黄楼村7队南华家宅XXX号房屋出租给乙方作为公寓使用，建筑面积750平方米，场地面积400平方米，阳台面积320平方米，年租金40万元；租赁期限8年，自2016年10月10日至2024年10月10日，甲方应当于2016年10月10日将出租房屋交付乙方，甲方将给予乙方三个自然月的装修期。《房屋租赁协议补充条款》第二条第３款约定：如遇房屋拆除违章约定：第一年拆除面积内的装修费用甲方按一万五每间赔偿给乙方，第二年拆除面积内的装修费用甲方按一万每间赔偿给乙方，第三年拆除面积内的装修费用甲方按五千每间赔偿给乙方，三年后如遇拆除甲方不再赔偿乙方装修费用等。2017年9月5日，浦海琼与李建华就租赁房屋将被违章拆除情况进行沟通，浦海琼方表示“如果这二十二间十月份拆不了，十一月十二月拆的话，如果是这种情况，我不如把房子给你了，我要它干嘛？”“因为墙上已经是喷上字，是属于违章房”。2017年9月25日，浦海琼向李建平发出《通知函》，称李建华一直未提供租赁房屋产权证明及产权所有人的授权证明，近期村里相关单位通知房屋将被拆除，希望尽快提供并对拆除造成的损失给出赔偿方案。2017年10月17日，李建平回函称，2017年10月15日收到通知函，不存在浦海琼所说的产权证明及所谓授权证明，这纯属在为违约而逃避应承担的法律责任。2018年1月11日，上海市浦东新区人民政府向李建平发出《限期拆除违法建筑公告》。2018年7月20日，租赁房屋被强制拆除。另查，根据用水地址为黄楼七队南浜、客户名称为惠民服饰辅料厂的水费账单显示，2017年3月-2018年8月(账单日，)水费分别为369.70元、509.60元、504.60元、784.40元、1,024.20元、875.9元、1,101.20元、680.50元、732.60元、590.70元、699.50元、628.50元、675.80元、987.80元、973.50元、855.40元、1,219.40元、155.90元。根据邮寄地址为黄楼村七队南华家宅XXX号、户名为黄楼乡黄楼村七队五金工场的电费账单显示，2017年3月-2018年7月的电费分别为1,111.34元、2,081.36元、1,991.50元、2,377.25元、3,728.63元、8,017.43元、7,267.96元、3,743.98元、2,528.41元、3,004.26元、4,120.27元、6,643.41元、5,517.26元、4,650.12元、3,814.02元、3,589.16元、4,270.37元。经浦海琼、李建平确认，浦海琼支付租金至2017年10月9日，未支付过押金。另查，2019年2月，案外人蔡雪雨、史增华、谢志建以房屋租赁合同关系分别起诉浦海琼，要求浦海琼归还租金、租房保证金及逾期归还的损失，后三案以按原告撤诉处理或原告撤诉结案。审理中，对承租时交房间数，李建平认为是18间，其中5间是有证的，浦海琼承租后分隔过，具体间数不清楚，现同意作出一定让步，按28间计算赔偿间数。为证明自己的主张，李建平提供了黄楼村民委员会出具的情况说明、前手一楼租户李尚清的调查笔录、李建平之子与浦海琼的微信聊天记录；浦海琼认为是45间，之后被城管拆除了2间，还剩43间，诉请按40间主张，签约前微信中所说的”规划下能做多少个房间”是指在二楼平顶上能否做几间房间，但实际未做，2017年9月5日双方沟通中提及的“二十二间”是因为李建平原来说拆违只拆靠河道的一半计22间，且合同补充条款第二条第3款约定的赔偿间数应以拆除时的间数为准。为证明自己的主张，浦海琼提供了拆除前拍摄的房屋视频资料、装修协议及付款记录清单、谈判记录。对水电费，李建平表示电表户名是村里五金厂的，水表户名是原来二楼租客的；浦海琼确认之前支付过水电费，但相关单据找不到了。以上事实，有《房屋租赁合同》《房屋租赁协议补充条款》《限期拆除违法建筑公告》、收条、证明、函、整治工作审核图表、水电费账单、起诉材料及庭审笔录等在案佐证。本院认为，李建平改扩建房屋未办理规划准建手续，涉案租赁房屋为不合法建筑，浦海琼与李建平之间的房屋租赁关系应确认无效，李建平认为其中5间为有证合法房屋的意见，没有法律依据。《房屋租赁协议补充条款》第二条3款系合同中独立存在解决争议方法的条款，依法具有法律效力。本案中，浦海琼、李建平除对交房间数存在争议，浦海琼认为应按拆除时的间数为依据，而李建平认为应按交房间数为依据。对此，本院认为，法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方约定上述条款的目的是便于租赁房屋违章拆除时装修损失的计算，即以拆除面积范围内的间数作为赔偿计算依据。根据合同约定租赁用途及签约前双方的微信聊天记录，浦海琼承租后按公寓标准进行必要分隔装修应当在当事人预见范围内，双方在租赁合同中也仅约定租赁面积，对租赁间数未作约定，可见按照拆除时的房间间数作为赔偿依据，具有合理性，符合当事人当时的缔约本意。经查，浦海琼提供录像视频所反映的拆除时公寓间数与原告诉请间数能够相吻合，在李建平未提供相反证据的情形下，浦海琼诉请以40间作为赔偿计算基数，具有事实依据。租赁房屋系在第二年承租期间被拆除，现有证据表明，浦海琼实际经营至拆除时止，李建平要求按1万元/间的标准赔偿，本院予以采纳，按此计算，李建平应支付浦海琼装修赔偿款40万元。房屋租赁合同无效，但浦海琼实际使用了租赁房屋，其应支付相应的使用对价，考虑到拆违事实对浦海琼正常使用租赁房屋确造成影响，对李建平主张的房屋使用费，浦海琼可减少支付，具体数额由法院酌情确定。浦海琼称2018年春节后已搬离，故不应承担“租金”，对此，李建平不认可，浦海琼亦未提供房屋返还证据，浦海琼的上述抗辩意见本院不予采信。对水电费，在浦海琼无相反证据的情形下，李建平对水电户名问题的解释具有合理性，该项反诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)浦海琼与被告(反诉原告)李建平之间的房屋租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)李建平于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)浦海琼装修赔偿款40万元；三、原告(反诉被告)浦海琼于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李建平房屋使用费216,900元；四、原告(反诉被告)浦海琼于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李建平水费1,375元、电费4,270元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由原告(反诉被告)浦海琼负担1,250元，被告(反诉原告)李建平负担3,650元。反诉案件受理费3,017元，由原告(反诉被告)浦海琼负担2,319元，被告(反诉原告)李建平负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年九月六日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。