文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初8082号原告：重庆开门红物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市，统一社会信用代码91500116673382947N。法定代表人：何超宇，经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。被告：陈玉清，男，汉族，1964年8月29日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。被告：何方琼，女，汉族，1967年8月12日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。被告：陈林燕，女，汉族，1988年6月9日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。原告重庆开门红物业管理有限公司诉被告陈玉清、何方琼、陈林燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆开门红物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴建，被告何方琼到庭参加了诉讼。被告陈玉清、陈林燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆开门红物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2013年10月至2018年12月期间的物业服务费2133元、路灯公摊费78元，以及逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2711元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江津区几江云辉丽都C区业主委员会签订《云辉丽都C区物业服务合同》后，便从2013年9月22日起至今为该小区提供物业服务。被告是该小区业主，每月应缴物业服务费34.41元（0.40元/月/㎡×86.03㎡）。从2013年10月起，被告以各种理由拒不缴纳物业服务费用。截止2018年12月，被告拖欠原告62个月的物业服务费、路灯公摊费共计2211元不予缴纳。虽经原告多次催收，但被告仍不缴纳，原告请求支持其前述诉讼请求。被告何方琼辩称：不认可案涉小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，因该合同未经业主同意。原告提供物业服务期间，存在私自拆除监控、雨棚上的垃圾成堆、消防通道擅自停车的情形。原告请工人拆除墙上瓷砖时将被告的空调砸烂，被告向原告领导反映但未予理睬，被告要求原告赔偿空调。原告于2018年12月拆除雨棚以及于2019年9月安装监控后，被告又开始自觉的缴纳了2019年全年的物业服务费。综上，原告服务不到位、损坏被告的空调未给予被告赔偿，因此被告不应缴纳拖欠的物业服务费用。被告陈玉清、陈林燕未有答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆开门红物业管理有限公司是一家依法成立的从事物业管理服务的企业。被告陈玉清、何方琼、陈林燕是重庆市江津区房屋的所有权人，其房屋建筑面积86.03㎡。2013年9月22日，原告（乙方）与云辉丽都C区业主委员会（甲方）签订了《云辉丽都C区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对云辉丽都C区实施物业管理服务，合同期限3年，自2013年9月22日起至2016年9月21日止；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费按原物业公司价格收费，从三楼开始按原价格，每上一层加1元/层/户；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。协议签订后，原告依约为云辉丽都C区提供了物业服务。合同期满后，原告仍继续为云辉丽都C区提供物业服务。2017年3月31日，云辉丽都C区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《云辉丽都C区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对云辉丽都C区实施物业管理服务，合同期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费从三楼开始按25元/月/户收取，每上一层加1元/层/户；共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费据实分摊；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。同时，该合同还特别约定2016年9月22日至2017年3月31日期间没有签订正式的书面物业管理服务合同，期间的物业服务标准及费用收取标准与本合同的约定一致。合同签订后至今，原告按照合同约定一直在为云辉丽都C区提供物业服务。原告为云辉丽都C区提供物业服务期间，被告以原告私自拆除监控、小区雨棚上的垃圾成堆、消防通道擅自停车，以及原告请的工人在拆除外墙砖时将其空调损坏未予赔偿为由而从2013年10月起拒向原告缴纳物业服务费用。后经原告核查，被告至2019年3月31日已拖欠原告各项物业服务费用累计不低于2061.40元，原告遂于2019年4月3日委托重庆津舟律师事务所到被告家中发放律师函，要求被告于2019年4月10日前向原告缴纳所拖欠的物业服务费用。被告收到律师函后，认为原告提供的物业服务不到位，且未赔偿其空调损失而拒向原告缴纳拖欠的物业服务费用。2019年7月1日，原告诉讼来院请求判决被告支付其2013年10月至2019年5月期间的物业服务费2305.60元（0.40元/月/㎡×38.72㎡×56月）、路灯公摊费85.50元，以及逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2891.10元。2019年9月，被告向原告缴纳了2019年的物业服务费和部分路灯公摊费，原告遂将诉讼请求变更为：1、依法判令被告支付原告2013年10月至2018年12月期间的物业服务费2133元、路灯公摊费78元，以及逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2711元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表明，依照案涉物业服务合同所约定的违约金标准计算，被告所欠物业服务费2133元至2018年12月已产生违约金4788元；由于案涉物业服务合同所约定的违约金标准过高，原告只酌情主张违约金500元。另查明，2013年10月至2013年12月期间，被告应缴纳原告物业服务费25.80元/月。2014年1月至2017年12月期间，被告应缴纳原告物业服务费31.60元/月。从2018年1月起，被告应缴纳原告物业服务费34.40元/月。2013年10月至2018年12月期间，被告共计拖欠原告物业服务费2007元（25.80元/月×3月＋31.60元/月×48月＋34.40元/月×12月）、路灯公摊费78元，共计2085元。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，云辉丽都C区业主委员会与原告签订的《云辉丽都C区物业服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。被告于2013年10月至2018年12月期间共计拖欠原告物业服务费2007元、路灯公摊费78元未予缴纳，本院予以确认。现原告请求被告支付其拖欠的物业服务费2007元、路灯公摊费78元，于法有据，本院予以支持。原告多请求的物业服务费126元（2133元－2007元），本院不予支持。被告认为原告履行物业服务不到位或者给其财产造成了损害，应另行提起诉讼解决，但被告以此为由拒绝支付物业服务费用，没有法律依据。被告并非无故拖欠原告物业服务费用，故原告请求违约金500元，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈玉清、何方琼、陈林燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2013年10月至2018年12月期间的物业服务费共计2007元。二、被告陈玉清、何方琼、陈林燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2013年10月至2018年12月期间的路灯公摊费共计78元。三、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈玉清、何方琼、陈林燕负担。该费原告重庆开门红物业管理有限公司已预交，经其同意，被告陈玉清、何方琼、陈林燕负担之金额在履行上述付款义务时一并迳付给原告重庆开门红物业管理有限公司，本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审判员  赵孝梅二〇一九年九月二十六日（院印）书记员  余孟雨