文书内容江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0922民初3430号原告：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：徐大福，该公司董事长。委托诉讼代理人:马坚，该公司员工。被告：滨海凯帝大酒店有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇幸福路南侧。法定代表人：杨义国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。原告横店影视股份有限公司（以下简称横店公司）与被告滨海凯帝大酒店有限公司（以下简称凯帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告横店公司的委托诉讼代理人马坚、被告凯帝公司的委托诉讼代理人李昌超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横店公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告凯帝公司返还定金200000元，并以此为基础承担自2016年10月31日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.判令被告凯帝公司赔偿原告横店公司建设工程设计费175000万元及消防建设工程设计费14000元；4.判令被告凯帝公司赔偿原告横店公司预期利益损失5000000元；5.本案诉讼费用由被告凯帝公司负担。事实和理由：2016年9月8日，原告横店公司与被告凯帝公司签订了《房屋租赁合同书》，承租了被告凯帝公司所有的位于江苏省盐城市滨海县人民北路幸福路交叉口的“凯帝广场”项目商业楼地上第4层面积为4400平方米的房屋，用于开设影城。合同签订后，原告横店公司依约于2016年10月30日向被告凯帝公司支付了定金200000元，又分别向南京维埃科机电设计有限公司、南京深圳装饰安装工程有限公司支付了设计费175000元和14000元，但被告凯帝公司并未依约于2016年12月30日前交付房屋。原告横店公司多次对被告凯帝公司延期交房作出让步，但被告凯帝公司不仅没有按照法定和约定义务完成标的物的整改及消防审核验收工作，反而在双方租赁合同未解除的情况下，擅自将房屋租赁给他人开设影院，被告凯帝公司的行为给原告横店公司造成了重大的经济损失，原告横店公司遂诉至法院，要求判准上述诉讼请求。被告凯帝公司辩称，原、被告之间的租赁合同无法继续履行的原因在原告横店公司，原告横店公司提供的格式化《房屋租赁合同书》对双方权利、义务作了约定，但原告横店公司一直没有依约与被告凯帝公司确认6个影厅的影院平面布置设计图，也不提供影院装饰蓝图报送图审；被告凯帝公司为履行合同义务，已经支付了土建费947615元，被告横店公司作为从事影院业务的专业公司有义务提供平面布置设计图，及时报送图审，但被告横店公司一直未履行该项义务；原告横店公司要求被告凯帝公司返还定金及利息、赔偿设计费损失、赔偿预期利益损失、承担诉讼费用无依据，即使原告横店公司存在损失也与被告凯帝公司无关，相反，因原告横店公司的原因导致合同无法履行，原告横店公司应赔偿被告凯帝公司的损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，被告凯帝公司作为甲方（出租方）、原告横店公司作为乙方（承租方），双方签订了《房屋租赁合同书》，双方主要约定：租赁标的房屋为位于江苏省盐城市滨海县人民北路幸福路交叉口的“凯帝广场”项目商业楼地上第4层，房屋的计租面积为4400平方木（注：影城设计7厅，约1169座），计租面积最终按双方约定的平面图入场层红线为准，层高梁底净空≥7.5米，巨幕厅梁底净空11米，放映夹层与影院入场层之间高4.5米；租赁期限：15年，甲方于2016年12月30日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间，交付日至起租日期间5个月为乙方的装修免租期（装修免租期内有春节延长一个月），由于甲方的原因、政府部门审批的原因或不可抗力的原因延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期相应顺延；定金为：合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付20万元定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金；租金为：保底租金+物业管理费+抽成比例，其中接场后150天为装修免租期，实际付租第一年至第三年，保底租金为1000000元/年，物业管理费为50000元/年，年电影票房净收入抽成比例为11%；交房约定：甲方需按约定的交房时间和附件二《影城项目交屋条件及分工界定》向乙方交房，甲方应保证在交房前如实答复乙方发出的“标的房屋工程进度《征询函》”内容，并在5个工作日内回复乙方，甲方在具备房屋交付条件后，应书面通知乙方办理交接手续，乙方应在收到甲方书面通知后10个工作日内派人现场办理交接；甲方违反约定不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以实际付租第一个租赁年度的租金赔偿乙方的经济损失，如乙方不选择解除合同，甲方每延期三个月交付房屋，则应补偿乙方实际付租第一个租赁年度一个月的保底租金；合同生效乙方支付定金后，若甲方私自将标的房屋转租除乙方外的第三方经营，甲方除返还定金外，需按实际付租第一个租赁年度的租金标准的五倍向乙方支付违约金用以赔偿乙方逾期利息损失；合同变更和解除：合同生效后，非依约定约定或法定事由，双方均不得以其他任何事由为借口或无故单方解除合同，否则应按本合同17.1条执行；因甲方违反合同约定导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的房屋进行投资的一切损失外，还需要按照当年乙方应缴租金总额的二倍赔偿乙方逾期的经济损失，因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，甲方没收乙方履约保证金，还需按照当年应缴租金总额的二倍赔偿甲方逾期的经济损失；甲方按照双方确认的影城平面布置图完成建筑平面设计并完成电影院的建设工程消防审核意见书及建筑工程消防竣工验收，乙方负责装修设计及工程的消防报验和竣工验收，并可无偿接入甲方消防控制系统与其联动，乙方保证向甲方协助提供租赁所须的相关证照和文件；双方还对物业管理、资产归属、能源供应等事项作了约定。该《房屋租赁合同书》签订后，原告横店公司于2016年10月31日支付了200000元保证金。2017年9月14日，盐城市公安消防支队对滨海凯帝大酒店裙楼土建工程作出了盐公消验字[2017]第0270号《建设工程消防验收意见书》，认为：综合评定该工程消防验收合格；该工程若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申请建设工程消防设计审核和验收。2017年10月27日、2017年11月7日，被告凯帝公司两次向原告横店公司发函，告知原告横店公司影院只能按照6个厅施工，不能按照7个厅施工；建筑工程消防已竣工验收，原告横线公司应将将影院装饰蓝图尽快送审。2017年11月15日，原告横店公司向被告凯帝公司回函，同意按6个厅施工，但要求签订面积减少部分租金的补充协议；认为被告凯帝公司没有按照约定完成影院厅内的土建工程，也未完成电影院的建设工程消防设计审核意见书及建筑工程消防竣工验收，尚不符合交房条件，原告横店公司无法进场装修；要求被告凯帝公司尽早完成合同约定的相关工作并提前一个月通知原告横店公司准确的交房时间。但，原、被告双方并未就减少部分的租金达成补充协议，也未就影院装修蓝图送消防部门图审等问题达成一致意见。2018年4月17日，被告凯帝公司向原告横店公司发出了《解除合同申请函》要求解除《房屋租赁合同书》，同意退还原告横店公司履约保证金200000元，原告横店公司于2018年7月6日回函，不同意解除《房屋租赁合同书》，同意延长交房时间三个月。2018年7月15日，被告凯帝公向原告横店公司发出了《解除合同通知书》正式要求解除《房屋租赁合同书》。但，原、被告双方并未对合同解除的后续事宜达成一致意见，原告横店公司遂诉至本院。另查明，涉案房屋现已被租赁给滨海金马国际影城有限公司经营电影放映业务。本院认为，依法成立的合同自成立之日起对合同当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依照《房屋租赁合同书》的约定全面诚实履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。现原、被告双方因租金、装修蓝图送审等问题发生争执，未能达成一致意见，被告凯帝公司于2018年7月16日向原告横店公司发出了《解除合同通知书》并将涉案该房屋租赁给他人，双方之间订立合同的目的已无法实现，故本院对原告横店公司要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告凯帝公司未能按约于2016年12月30日前向原告横店公司交付租赁房屋，其行为构成了违约，应承担迟延履行的违约责任；被告凯帝公司于2017年9月14日完成了涉案房屋的建设工程消防竣工验收，并于2017年10月27日、2017年11月7日两次通知原告横店公司将影院装修蓝图送消防部门图审，但被告横店公司自原告凯帝公司第一次发函（2017年10月27日）通知其将相关装修设计蓝图送审至发函解除合同（2018年7月16日）期间一直怠于履行提交装修设计图纸报送第二次消防审批的义务，也违反了合同约定的义务；合同约定被告凯帝公司应将影城设计为7个厅，但在合同履行过程中双方因影院大厅设计为6个厅，还是7个厅产生了争议，于2017年11月15日才达成了一致意见，即6个厅（对减少的租金仍有争议），但被告凯帝公司仍未履行及时交付租赁房屋的义务。本院认为，原、被告双方均有违约行为，被告迟延交付房屋、拒绝就面积减少问题补充协商解决，原告横店公司接到通知后拒绝提供装修设计蓝图报送第二次消防审批，双方的上述违约行为致使相互失去信任，丧失了共同履行合同的信任基础，被告凯帝公司据此发出解除合同的通知，实际终止了合同履行。综合考量各方的违约程度及合同解除的原因，导致合同最终解除的主要责任在被告凯帝公司，次要责任在原告横店公司，故合同中双方当事人关于单方当事人根据根本违约承担责任的违约条款不适用于上述共同违约时违约责任的确定，双方违约行为给对方造成的损失，应在其导致合同解除的违约程度范围内承担相应的责任。被告凯帝公司迟延交付房屋的行为应参照《房屋租赁合同》9.3条的约定“如乙方不选择解除合同，甲方每延期三个月交付房屋，则应补偿乙方实际付租第一个租赁年度一个月的保底租金”承担违约责任。因合同未对原告横店公司迟延提供装修设计蓝图报送第二次消防审批的违约责任作出约定，为公平起见，本院认定原告横店公司迟延提供装修设计蓝图报送第二次消防审批的行为也应参照《房屋租赁合同》9.3条的约定承担违约责任。鉴于，原告横店公司在被告凯帝公司2017年10月27日通知其提交装修设计图纸报送第二次消防审批时，未提供装修设计蓝图报送第二次消防审批，也未行使合同解除权，而是要求被告凯帝公司在2019年3月10日前交付房屋，故本院认定被告凯帝公司自2016年12月30日起开始迟延交房，原告横店公司自2017年10月28日起迟延提交装修设计图纸报送第二次消防审批，自2017年10月28日起双方的违约行为都属于迟延履行合同主要义务的行为，双方在此期间的违约责任及导致对方的损失基本相当，可予折抵，被告凯帝公司还应支付原告横店公司违约金9.933个月（2016年12月30日至2017年10月28日）÷3×（1000000元/年÷12个月）=275917元。被告凯帝公司因履行涉案合同收取原告横店公司200000元的履行保证金也应退还，并应从2016年10月31日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。原告横店公司还主张175000元建设工程设计费、14000元消防建设工程设计费的信赖利益损失，并向法庭提交了两份《建设工程设计合同》、两份《中国建设银行客户专用回单》。本院认为，守约方因履行合同而支付的合理支付，违约方应予赔偿，但本案原告横店公司并未向法庭提交涉案房屋的设计方案，其提交的《建设工程设计合同》未约定合同的履行期间、也未注明订约时间，《中国建设银行客户专用回单》未注明款项的用途，不能充分证明原告横店公司支付的这两笔费用是为履行本案《房屋租赁合同书》产生的费用，故对原告横店公司的该项主张，本院也不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告横店影视股份有限公司与被告滨海凯帝大酒店有限公司签订的《房屋租赁合同书》；二、被告滨海凯帝大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告横店影视股份有限公司已支付的履约保证经200000元，并承担此款从2016年10月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告滨海凯帝大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告横店影视股份有限公司损失赔偿金275917元；四、驳回原告横店影视股份有限公司对被告滨海凯帝大酒店有限公司的其他诉讼请求。上述款项可交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；户名：滨海县人民法院标的款；账号：62×××46）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155900元，由原告横店影视股份有限公司负担46770元、被告滨海凯帝大酒店有限公司负担109130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李章爱人民陪审员  程卫星人民陪审员  谷 磊二〇一九年九月十六日法官 助理  邵善宁书 记 员  李向敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。