广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6884号原告（反诉被告）：贞舒亭，女，1996年12月1日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。（委托期限自2019年5月13日起至2019年9月2日止）委托诉讼代理人：钟志平，广东富颂达律师事务所律师。（委托期限自2019年9月2日起）委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈启东，男，1992年2月22日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。第三人：广州市灏赢房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区新华街三东大道106号101号商铺，统一社会信用代码91440101MA59LY0J7P。法定代表人：刘顺菊。原告贞舒亭诉被告陈启东、第三人广州市灏赢房地产经纪有限公司（以下简称灏赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，被告陈启东于2019年9月2日提起反诉。本院依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告贞舒亭的委托诉讼代理人钟志平、黄荣江、被告陈启东的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼，第三人灏赢公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告立即将10万元购房定金退还给原告；2.被告向原告支付违约金28万元（按交易总价款280万元的10%计算）；3.被告向原告支付原告已付的律师费1万元；4.本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告因个人购房需要，于2018年7月27日与被告及第三人（中介方）共同签订了一份《存量房买卖合同》，该合同主要约定：一、被告将名下位于广州市花都区狮岭镇泰福东一街4号110房的房产出售给原告，建筑面积314.41平方米，交易总价款为280万元；二、鉴于涉案房产存在两个抵押权登记以及被花都区人民法院查封当中，遂约定被告需自行负责还款涂销抵押及解除查封措施，以便进行交易过户手续；三、付款、交易过户的方式和时间：首先，原告支付被告购房定金10万元；然后，“卖方（被告）在收取定金后5日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续”，“卖方（被告）同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款（以贷款银行通知扣款日为准），在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续”。四、原告与被告为了确保交易能顺利完成及原告能够尽快收楼装修入住，遂明确约定：“交易过户手续需在2018年12月30日前完成”；五、违约责任：“甲方（被告）不按本合同约定将该房地产出售给乙方（原告）的，应当向乙方（原告）支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】，并退回乙方（原告）已付的全部费用”；六、争议的解决方式：“违约方应承担守约方因此诉讼所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费、差旅费等等一切费用”。上述《存量房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了10万元购房定金，反之，被告却未能在约定的限期内履行还贷赎契、涂销抵押的合同义务。为此，原告与第三人多次通过电话、短信、微信等方式催促被告务必依约履行合同义务，但被告一直以各种理由推脱，最终导致涉案房产未能在2018年12月30日之前完成交易过户。此后，原告为了妥善处理问题和保障自身的合法权益，于2019年2月22日向被告寄送了一份《解约通知书》，又于2019年2月26日委托律师寄送了一份《律师函》，正式函告被告解除《存量房买卖合同》当中双方之间的房屋买卖合同关系并要求被告承担赔偿违约金等违约责任。但被告收函后始终消极应对，最终双方未能协商解决问题。原告认为，被告因其自身原因没有按照合同约定的时间完成还贷赎契、涂销抵押、解除查封等合同义务，从而直接导致涉案房产无法在约定的最后交易限期前完成交易过户，被告的行为已构成根本违约，应为此承担完全的违约责任。为此，原告为保障自身的权益，特依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告提出的全部诉讼请求。被告（反诉原告）辩称，请求驳回原告的诉请，以及支持我方的反诉请求。第一，双方在签订合同是，原告是知悉案涉房产状况的，存在抵押以及存在查封，被告一直努力向申请查封人协商，之后解封后为了继续履行合同向原告发出律师函要求支付首期款，但得到拒绝。因此本次合同不能履行的原因在于原告。第二，当时在签订合同时，原告其实在为了做一种叫低首付、零首付，原告只是作为挂名人，原告一直没有跟被告实际联系过，一直都是原告背后实际购买人联系。据我方了解原告有其他物业，因此请求法院驳回原告诉请，并支持我方反诉诉请。第三人提交书面陈述意见：我司认可原告贞舒亭在起诉状中所陈述的事实上，并对原告贞舒亭向被告陈启东提出的诉讼请求无任何异议。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、被告向原告支付违约金18万，如果原告不同意抵扣，我方要求原告支付28万元违约金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原被告在中介方广州市灏赢房地产经纪有限公司的居间促成下，由被告向原告购买位于广州市花都区狮岭镇泰福东一街4号110房，双方约定成交价为280万元。鉴于被告知悉上述房产处于花都法院查封状态，双方同意且在合同条款特别约定“该房产解封完成后，以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额肆拾万元整”。后案涉房屋经花都法院解封后，原告以及中介方多次催促被告支付首期款，甚至2019年2月22日，原告向被告发出律师催款函，被告仍拒绝支付首期款。原告认为，被告的拖延、消极的行为已经构成违约，应按照合同约定支付原告28万元违约金，鉴于原告已收取被告10万元款项，相扣减后被告仍须向原告支付18万元差额。原告（反诉被告）辩称：被告一直认为其在2018年12月30日后履行合同，最后的期限在合同上也不止一次提到，合同第四条约定也反复提到，附件第六条也提到，可见合同条款作为一名完全民事行为能力人是应该了解的，据我方了解被告也是中介的法定代表人，可见是房产交易的老手，该合同是在2018年7月27日签订的，双方约定在2018年12月30日前完成合同约定，但是被告并没有按照时间履行。被告在反诉中表示其解封后三天内我方需支付首期款，但是该句话只是合同的一句话，合同应看整体。涉案房产需要解封以及解决抵押的问题才能过户，在我方看来2019年2月解封没有意义，若这也算完成自己义务的话，那合同并没有约定性，被告都可以在下一年解封，再要求我方支付首期款，我方在最后期限到来前都有催促被告，我方是被迫解除合同。关于律师函等我方认为我方当事人很吃亏，我方只是正常情况下收件，但是被告是故意不收快件。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福东一街4号110房，建筑面积314.41平方米，权属人是被告。诉讼中，被告陈述：目前涉案房屋上仍有两项抵押权登记存在。2018年7月25日，原告作为委托人向卢丽仪作为受托人出具一份《房屋购买委托书》，约定原告全权委托卢丽仪为合法代理人办理涉案房产购买事宜。2018年7月27日，原告的委托代理人卢丽仪作为委托代理人（买方）与被告作为甲方（卖方）、第三人作为丙方（房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，总价280万，原告在签署本协议同时支付定金10万元，被告在收到定金后5日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，原告在签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，被告同意由银行接收还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，首期楼款102万元由原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付被告，楼价余款168万元在交易过户后及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给被告，产权转移登记由第三人协助办理，在2018年12月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥，交易过户手续需在2018年12月30日前完成。合同第九条约定，被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。合同第十九条约定，该房产解封完成后以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额40万元含定金款，原告可自行选定产权人落名。合同第十五条约定，本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，同意依法向该房地产所在地人民法院起诉。违约方应承担守约方因此诉讼所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费、差旅费等等一切费用。诉讼中，原告经本院询问陈述：《房屋购买委托书》是卢丽仪在原告知情的情况下代签的，因为原告当时在坐月子，《存量房买卖合同》是原告老公拿回家签名的，原告对此予以追认。2018年7月27日，原告向被告支付定金5万元。2018年7月30日，原告向被告支付定金5万元。诉讼中，原告向本院提交一份由中国银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行于2018年10月16日出具的《个人住房贷款意向书》复印件，称原告就涉案房屋申请的个人住房贷款已通过其初步审核，金额为175万元。被告向本院提交其在（2018）粤0114执6753号案件中的《执行笔录》截图、其向骆伟文转账记录截图、其于2019年1月23日向本院提交的《解封申请书》截图、涉案房屋在2019年2月15日已不存在查封登记的《广州市不动产登记查册表》的截图，拟证明原告在执行和解当天立刻履行支付款项义务，申请解封是由法院操作，之后是春节假期，在假期后解封，被告立即通知原告履行合同，被告并未拖延。原告对此证据不予确认。原告向本院提交其于2019年2月22日向被告发出的《解约通知书》及杜紫明律师于2019年2月26日向被告发出的《律师函》，被告对此不予确认，认为其没有收到上述通知书及律师函。原告补充顺丰速运妥投证明及EMS的退回妥投证明，被告对此证据不予确认，认为同一个地址，EMS退回但顺丰却能妥投。被告于2019年2月19日向原告发出《律师函》要求原告在收到本律师函起3日内联系被告支付40万元首期款。诉讼中，原告陈述：其在收到该份《律师函》时才知道涉案房屋已经解封。关于原告申请按揭情况，原告陈述：其没有证据提交，其向按揭公司提交了资料，并不知道按揭公司何时申请。关于被告涂销抵押情况，被告陈述：我方已经找到小贷公司可以垫资，我方在解封后找到小贷公司，其费用是每天计算，我方在前期工作做完后，可以立即履行，但是垫资公司是要求不存在查封的。原告向本院提交《民事委托代理合同》及发票，拟证明原告为此案支付律师费1万元。被告对此证据的真实性、合法性无异议，但认为该费用是诉讼成本，且被告不存在违约。原告向本院申请对被告的财产实施财产保全措施，本院于2019年6月26日作出（2019）粤0114民初6884号之一民事裁定，冻结被申请人陈启东银行存款390000元或查封被申请人陈启东价值相当于390000元的财产。原告为此支付保全费2470元。本院认为：原、被告、第三人签订的《存量房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。原、被告在合同签订时约定，该房产解封完成后以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额40万元含定金款，同时还约定被告在收取定金后5日内应办理提前还贷手续。被告至今并未办理涉案房屋上的两项抵押权登记，虽然被告陈述其已找了小贷公司可以垫资，但被告至今未能涂销抵押也是事实，因此被告就此项约定存在违约。虽然原、被告签订合同时对涉案房屋上存在查封的事实均知悉，但合同多处约定交易过户手续需在2018年12月30日前完成，合同签订时间在2018年7月27日，被告应在签订合同后尽快解决解封事宜，且时间也属于合理范围，因此被告在2019年2月才解决涉案房屋的解封事宜，并在2019年2月19日发函要求原告支付40万已超过合同约定交易时间，因此被告以此为原告违约依据，不符合法律规定，本院不予采纳。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告在2019年2月22日发出《解约通知书》，原、被告之间的《存量房买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，原告主张被告向其返还定金10万元，于法有据，本院予以支持。关于违约金，因购买房产属于重大交易事项，原告作为完全民事行为能力人，在明知涉案房屋存在查封事项，购买将存在重大风险的情况下，依然选择签约交易，因此本院酌减被告向原告支付的违约金为10万元。至于被告的反诉请求，没有理由和依据，本院不予支持。关于律师费，因合同第十五条约定，违约方应向守约方支付律师费，因此，原告主张被告向其支付律师费1万元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭返还定金10万元；二、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭支付违约金10万元；三、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭支付原告支付的律师费1万元；四、驳回原告（反诉被告）贞舒亭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈启东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由原告贞舒亭负担1650元，由被告陈启东负担1925元。保全费2470元，由原告贞舒亭负担1140元，由被告陈启东负担1330元。反诉案件受理费1950元，由被告陈启东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 袁 贞二〇一九年九月十六日书记员 彭小容陈晓敏