广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0111民初24237号原告（反诉被告）：杨文建，男，1963年8月12日出生，身份证住址福建省莆田市涵江区，委托诉讼代理人：毛楚龙、黄玄斐，广东太平洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区永福路35号之三至之六广州南方永福国际汽车用品广场四层439-1号。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）杨文建与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨文建的委托诉讼代理人毛楚龙、黄玄斐，恒安公司的委托诉讼代理人范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告杨文建向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告于判决生效后一周内向不动产交易登记部门申报涉案房屋“*家园A2栋902房（现地址：广州市白云区*路253号902房）的不动产权证登记；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月20日，双方签订《*家园（自编Al-A5栋）楼宇认购书》，约定：杨文建向恒安公司购买位于广州市*家园A2栋902号房的房屋，价款为1698679元。合同后，杨文建陆续支付了购房款836008元，并向恒安公司支付用于办理房产证的各项税费27329元。恒安公司向杨文建发出收楼通知书后，杨文建在2009年2月23日向恒安公司收楼入住至今。恒安公司至今尚未为杨文建办妥商品房买卖合同备案登记手续和房地产权证，故诉至法院。本诉被告恒安公司辩称：不同意杨文建的诉讼请求。杨文建自2009年10月收楼至今—直就没有交清涉案房屋的房款共计84万元。杨文建已经构成了根本违约，因此我方提出了反诉，要求解除涉案楼宇认购书并要求杨文建将上述房屋交还给我方，同时支付相应的房屋使用费。我方于2018年发函给杨文建，要求支付余款，如在限期内不支付房屋余款，我方依法行使合同解除权，解除了双方之前签订的认购书，因此不同意杨文建关于办理房产证的诉讼请求。反诉原告恒安公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除反诉人与被反诉人于2007年9月20日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧*家园A2栋902房《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》【编号*】；2、判令被反诉人自解除认购书之日起腾空搬离上述A2栋902房，并将房屋交还给反诉人；3、判令被反诉人支付房屋使用费562403.22元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从被反诉人收楼之日的2009年2月23日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令被反诉人应支付的房屋使用费从其已支付反诉人的房款中扣除；5、由被反诉人承担所有诉讼费用。事实与理由：2007年9月20日，反诉人与被反诉人签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》【编号*】，约定被反诉人向反诉人购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧*家园A2栋902房，住宅建筑面积为133.98平方米，总房价为人民币1698679元。签订该认购书后，被反诉人只支付了858679元房款，反诉人于2009年2月23日将房屋交付给被反诉人使用至今，但被反诉人至今未支付剩余房款840000元。2018年11月30日，反诉人发函给被反诉人要求其支付余款，但被反诉人拒绝支付，因此，反诉人依法行使了合同解除权，解除了双方签订的认购书。请法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告杨文建辩称：不同意反诉人的请求。由于反诉人在销售房屋时自身的过错导致房屋不能在不动产登记部门登记备案，从而导致被反诉人在支付了首期款后在银行无法办理贷款，从而导致被反诉人一直不能向反诉人支付剩余的尾款。被反诉人所欠的剩余尾款可以支付给反诉人指定其公司的账号，或由法院指定的其他账号。反诉人称在2018年12月向被反诉人发出的缴款通知书，由于该通知书的账号和联系人均非被反诉人，也非被反诉人当时在售楼时指定的代理公司，而且涉案楼盘的房屋和反诉人均被各地的行政机关和法院查封，被反诉人认为如果按照其指定的其他账号交款会给被反诉人带来法律风险。基于被反诉人的不安抗辩权和反诉人的不正当行使债权的方式，被反诉人认为解除双方签订的楼宇认购书是没有法律依据的。经审理查明：2007年9月20日，杨文建（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购*家园自编A2栋902号房，建筑面积133.98平方米，优惠后总房价为1698679元。乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计27329元。乙方应于签署认购书之日起交付定金50000元（在首期房款中抵扣），于2007年9月27日前付清首期房款858679元（总房价50%），余下房款840000元申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2008年10月1日前交付乙方使用。本案审理过程中，杨文建未提供证据证明上述认购书签订后，双方有签订《商品房买卖合同》，杨文建陆续向恒安公司支付购房款858679元、税费27329元、房屋维修基金5359元、代理费2000元，《收楼手续单》证实杨文建于2009年2月23日收楼。2018年11月30日，恒安公司向杨文建邮寄《关于尽快支付剩余房款通知书》，称：由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并且阁下早已经收楼入住。根据此情况及《认购书》的相关约定，关于剩余房款的支付事宜，我公司特通如下：1、在收到本函之日起5个工作日内向我公司一次性支付剩余房款840000元。2、如未能按上述日期付清所欠款项的，则视同同意退房，并同意解除所有订购协议。3、如未能按上述日期付清所欠款，我司将在付款到期之日起10日内向阁下发出确认退房的书面文件。2019年5月31日，广州市不动产登记中心作出（2019）查询*号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：*家园A2栋902房，预售证号*，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、退房或注销登记及在建工程抵押情况。信息核查时间为2019年5月16日。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：*家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]*号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔*〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。杨文建提交广州市不动产登记中心于2019年5月17日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据杨文建的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月17日止，杨文建具备本市住房限购区域内住房购买资格。以上事实，有《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、函、《依申请信息公开答复书》、《关于尽快支付剩余房款通知书》、《购房资格证明》以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年9月20日签订的《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之后，杨文建已经按照约定支付了首付款和税费等综合费用，恒安公司也已将涉案房屋交付给杨文建使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。杨文建已支付了首付款，恒安公司未按认购书约定协助杨文建办理涉案房屋按揭贷款，也未为杨文建办理网签及预告登记，故其主张杨文建支付剩余购房款时，杨文建拒绝支付剩余购房款属于行使不安抗辩权，合情合理，恒安公司反诉主张解除双方签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求杨文建腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，且杨文建愿意一次支付剩余房款，故杨文建要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，杨文建向广州市恒安房地产开发有限公司一次性支付剩余购房款840000元；广州市恒安房地产开发有限公司于收到剩余购房款五日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助杨文建办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧*家园A2栋902房的不动产权证；二、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费4712元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  林广群人民陪审员  黄凤英二〇一九年九月二十九日书 记 员  林嘉仪