云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7516号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，系该公司总经理。委托代诉讼理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李涛，男，汉族，1970年11月17日生，住址：云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，汉族，1974年8月9日生，住址：云南省昆明市五华区。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）与被上诉人李涛、陈艳商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本案现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决第一项“由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李涛、陈艳支付逾期办证违约金29416.2元”，依法改判。二、本案的诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期交办证资料的违约行为的事实存在错误：1、因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。被上诉人于2017年4月20日才提交上诉人办证材料，上诉人已于2017年12月15日将被上诉人办理产权证的资料交给不动产主管部门，没有超过双方合同约定的240个工作日，上诉人不存在逾期办证的行为，被上诉人的诉请无任何事实和法律依据。2、对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，直至2017年4月20日才提交上诉人，与被上诉人所述的2015年11月22日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当，一审法院以“合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任”判决上诉人承担违约责任。并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定判决上诉人承担违约金。前述已及，不动产新政实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致的，而根据《合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，被上诉人未及时提交办证资料，存在过错，上诉人不应为此承担违约责任，一审法院适用法律不当。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人的诉请无任何事实及法律依据。从2017年4月20日被上诉人向上诉人提供办理产权登记的相关资料到2017年12月15日，上诉人将被上诉人的办证资料提交给不动产中心未超过240个工作日，符合双方的约定及法律规定，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人李涛、陈艳答辩称：第一，上诉人俊发公司认为被上诉人李涛和陈艳2017年4月20日才提交办理材料的事实错误。被上诉人李涛和陈艳于2015年11月21日办理接房手续的时候，就已经将办理契税及产权登记的费用和材料移交给了俊发的物业管理中心。第二、被上诉人认为合同签订的A26栋一单元1001住房不符合契税财税（2016）23号通知的要求，不需要进行办理优惠。所以根据2016年2月22日调整契税的通知，面积90平方以上按1.5%的契税征收税费，而被上诉人已经在2015年11月21日根据金盾俊园项目业主入住结算第三年相关费用代收税率，看得出该契税已经按1.5%进行了缴纳。实际上新出的契税新政在（2016）23号文件对契税进行优惠的，有条件进行优惠的需要进行减税认证。而案涉房产的契税在11月21日进行了收取。所以说该住房不在（2016）23号文件优惠的范围，也不需要对此项进行相关材料的提交。2016年3月16日，上诉人发布了关于执行财税（2016）23号文件的通知，而其中要求A1、A5、A6地块的住户的非首套房屋提供查询的相关材料，而案涉房产坐落于A2地块又是首套房，就不在俊发公司通知的范围内，也不是23号文件要求进行减免的项目内，所以俊发公司的此项理由不成立。被上诉人总共两次提供的就是房屋查询通知书。这一份材料提交时间是2015年6月5日，而不是俊发公司所陈述2017年4月20日才提交这些手续，此系第二次提交了。故上诉人认为被上诉人提交时间存在错误。上诉人办理契税递交的时间和依据错误。一审法院适用法律正确，由于上诉人存在未按合同履行第12条关于产权登记的约定，违反了合同法，应该承担违约责任，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。原告李涛、陈艳向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付违约金人民币39098.57元（445145元×6%÷365天×534天）；2．请求人民法院判令被告立即将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，当庭放弃第二项诉讼请求；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与李涛、陈艳（乙方）于2013年11月12日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园A2-16-1-1001），约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区金盾俊园A2地块第16栋第1单元第10层1001号房屋，总金额445145元。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。李涛于2013年11月12日向被告俊发公司缴清房款及配套费。2015年11月21日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费。被告俊发公司于2017年12月15日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在240个工作日内协助乙方（原告）将办理住宅所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年11月21日办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩契税新政的实施以及原告没有及时提交房屋产权登记情况查询，向税务部门缴税的问题，2015年11月21日双方办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，至于被告如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任。原告主张被告履行合同义务，根据双方签订的房屋购销合同约定：“甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关”被告提交的不动产受理通知书能够证实，其已经于2017年12月15日将相关资料递交到产权登记部门，故，原告主张的逾期办证违约金应当计算至2017年12月15日。双方虽并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的逾期办证违约金，一审法院予以支持以445145元为基数，计算自2016年11月8日至被告向不动产权证主管部门办证递交资料之日2017年12月15日共计402天，按年利率6％计算的违约金，即445145元×6%÷365天×402天=29416.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李涛、陈艳支付逾期办证违约金29416.2元。二、驳回原告李涛、陈艳的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。审理中，上诉人俊发公司提交如下证据：《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人李涛、陈艳质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与李涛、陈艳已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经李涛、陈艳质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。被上诉人李涛、陈艳提交如下证据：第一组证据：契税、工本费、贴花税收据；第二组证据：金盾俊园项目业主入住结算单。欲证明：被上诉人于2015年11月21日办理接房手续的时候，已经交纳办理契税及产权登记的费用和材料。第三组证据：财税（2016）23号通知，欲证明：对家庭唯一住房面积为90平方米以上的按照1.5%税率征收契税。第四组证据：商品房买卖合同登记备案表，合同编号、登记号；第五组证据：关于执行财税（2016）23号文件的通知。欲证明：案涉房产不在上述文件范围，无需进行办理优惠。第六组证据：李博宇与昆明市房屋交易产权管理处的房屋权属登记簿查询无结果通知书。欲证明2015年6月5日已提交过材料。故俊发公司所述我方首次于2017年4月20日才提交与客观事实不相符。上诉人俊发公司质证认为：1、对一至五组证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可证明目的；2、第六组证据系复印件，上诉人并不否认业主在接房的时候已经把这些东西给公司了，但需强调的是因2016年施行契税新政，要重新提交证据，办证的期限应当自业主重新提交资料的时间来起算。本院认为：俊发公司对李涛、陈艳提交证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，李涛、陈艳在。2015年11月21日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内协助李涛、陈艳递交办证资料。但俊发公司直至2017年12月15日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。俊发公司虽抗辩认为未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及李涛、陈艳未及时提交房屋产权登记查询情况，无法向税务部门缴税所致。但购房人在接房时已缴纳相关费用并提供了首套房证明，俊发公司如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由。且俊发公司亦未提供证据证实其通知了购房人重新提交新政所需的资料。此外俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的客观影响，故其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，其仍应依约承担合同义务，故本院对其此项主张不予支持。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项为本金按照年利率6%的标准自2016年11月8日计算至俊发公司递交资料之日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人李涛、陈艳并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向李涛、陈艳支付违约金4000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初1606号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人李涛、陈艳支付逾期办证违约金4000元；三、驳回被上诉人李涛、陈艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费777元，减半收取388.5元；二审案件受理费777元，共计1165.5元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  何海燕审判员  姚 丹二〇一九年九月二十七日书记员  李艾佳