广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2509号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心，统一社会信用代码：91440784787949382T。法定代表人：李军伟，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨沛瑜，女，该公司法务。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司法务。被告：林杰华，男，1989年4月16日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告林杰华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的委托诉讼代理人杨沛瑜、马美桂到庭参加诉讼，被告林杰华经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的面积补差款66170.81元；2.判令被告支付逾期付款违约金10203.53元（以所欠面积补差款为基数，按每日万分之六的标准，自2018年11月16日起计算至欠款付清之日，现暂计至2019年7月31日违约金为10203.53元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：201300840041，以下简称买卖合同），被告购买原告开发的沙坪十里方圆雍和里雍和×街×号（以下简称房屋），买卖合同约定，按房屋套内建筑面积计价，房屋计价面积为439.21平方米，房屋单价为人民币9817.628元/平方米。2015年8月5日，鹤山市不动产登记中心出具的《鹤山市（沙坪）房地产权属资料审核表》及附件显示，房屋套内建筑面积为445.95平方米，房屋产权登记面积以此为据，故房屋产权登记面积与合同约定计价面积差异值为6.74平方米（计算方式为445.95㎡-439.21㎡），面积差异百分比为1.53%（计算方式为6.74㎡/439.21㎡×100%）。根据合同约定，如房屋套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，被告应当在原告发出通知之日起十日内按照合同约定的房屋套内建筑面积退补单价（即合同约定房屋单价）多退少补，则被告应向原告支付面积补差款共计66170.81元(计算方式为9817.628元／㎡×6.74㎡)。2018年11月5日，原告向被告发出关于督促履行支付面积补差款责任的函，被告收到催款函后至今仍未履行缴款义务。现付款期限早已届满，被告拖延付款的行为已经严重侵害了原告的合法权益。根据买卖合同附件四补充协议第二条关于面积差异处理的约定，逾期补足差额的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之六的违约金，且原告为其办理房产证的时间相应顺延，由此产生的责任由被告承担，与原告无关。因被告逾期付款，原告有权按照上述约定追索被告的违约责任。原告为维护自身合法利益，将被告诉至法院，请求被告支付拖欠的面积补差款并承担违约责任，恳请法院判如所请。被告林杰华无答辩，在举证期限内无证据提供。本院经审理认定事实如下：2013年1月24日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300840041），合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：沙坪十里方圆雍和里雍和×街×号；该商品房合同约定的建筑面积共458.17平方米，其中，套内建筑面积439.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.96平方米；第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9817.628元，总金额（人民币）4312000元；第五条面积确认及面积差异处理，本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条面积差异处理约定：“关于本合同第五条面积确认及面积差异处理，买卖双方同意以产权登记机关的实测面积为准，如合同约定的计价面积与实测面积有差异的，买卖双方同意按以下方式处理：（一）套内面积，1、如该商品房套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，按照本协议约定的商品房套内建筑面积退补单价多退少补的方式处理……。”同日，原告与被告签订《合同补充协议》，约定买卖双方应当在卖方发出通知之日起十日内多退少补。逾期补足或退还差额的，付款方按日向收款方支付逾期应付款万分之六的违约金。根据鹤山市住房和城乡建设局于2015年6月25日出具的《鹤山市房地产权属资料审核认定书》记载，涉案房屋鹤山市沙坪十里方圆雍和里雍和×街×号房的套内建筑面积为445.95平方米。2018年11月5日，原告通过邮政特快专递向被告寄出《律师函》，要求被告于2018年11月12日前向原告支付涉案房屋拖欠的面积补差款66171元。被告于2018年11月8日收到该律师函。审理过程中，原告表示被告于2019年8月1日向原告支付面积补差价66170.81元。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告方圆公司与被告林杰华签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300840041）是当事人的真实意思表示，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》第五条以及《合同补充协议》第二条约定，合同约定计价面积（套内建筑面积）与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。《商品房买卖合同》约定涉案房屋的套内建筑面积为439.21平方米，《鹤山市房地产权属资料审核认定书》记载涉案房屋的实测面积为445.95平方米，面积差异百分比为1.53%[（445.95平方米-439.21平方米）/439.21平方米]，差异值在±0.6%以上至±3%以内，根据《商品房买卖合同》约定，被告应按买卖合同约定的房屋单价（9817.628元/平方米）向原告支付面积补差款66170.81元，现被告已于2019年8月1日支付了66170.81元面积补差款给原告，故被告无须支付面积补差款给原告，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。至于逾期付款违约金问题。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条约定，如该商品房套内建筑面积误差在±3%（含本数）以内的，按照本协议约定的商品房套内建筑面积退补单价多退少补的方式处理。买卖双方应当在卖方发出通知之日起十日内多退少补。逾期补足或退还差额的，付款方按日向收款方支付逾期应付款万分之六的违约金。上述条款约定自律师函发出之日起十日后起计算逾期付款违约金有失公平，应从被告收到律师函十日后起计算逾期付款违约金较为合理。被告于2018年11月8日收到原告发出的催缴面积补差款的律师函，被告应在2018年11月18日前向原告支付面积补差款，但被告于2019年8月1日才向原告支付面积补差款，故按照合同约定，被告应自2018年11月17日起至2019年7月31日，按日万分之六的标准向原告支付逾期付款违约金，则逾期付款违约金为10124.13元（66170.81元×255日×0.6‰），对原告主张的逾期付款违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林杰华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市方圆房地产发展有限公司支付面积补差款的逾期付款违约金10124.13元；二、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费854.68元（已减半收取），由原告鹤山市方圆房地产发展有限公司负担0.89元，被告林杰华负担853.79元（原告已预交受理费854.68元，原告同意被告负担的受理费由被告于履行判决义务时径付给原告，故本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  何建通二〇一九年九月三十日书记员  麦倩君