贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7879号原告：邓林，男，汉族，1983年11月8日出生，住贵州省毕节市，原告：钱名燕，女，白族，1978年3月19日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理)，贵州名城（金沙）律师事务所律师。执业证号：15224201510191516。二原告委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理)，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告邓林、钱名燕与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓林、钱名燕的委托诉讼代理人龙海，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓林、钱名燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币117,752.00元(从2016年7月4日计算至2019年7月4日，2019年7月4日之后的违约金以购房款537,684.00元为基数，按日万分之二计算至被告办妥房屋所有权证交付原告之日止);2、判令被告立即为原告办理房屋权属证书;3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2013年9月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××单元××房，该房号为B2-7-1。合同约定房屋总价款为537,684.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:第(二)项(2)款:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款537,684.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为537,684.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法公判。庭审中，原告邓林、钱名燕明确诉请第1项中要求的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；当庭撤回诉请第2项。被告长弘房开公司辩称：原告诉请的诉讼时效已过，不应得到支持；约定的违约金过高，请求调整。原告于2014年4越21日向被告出具了承诺书，明确双方涉及商品房买卖合同的相关事宜已经结清，原告放弃自己的相关权利，不能再行主张。本院经审理查明：2013年9年4日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，该房号为B2-7-1；商品房总价款为537,684.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年4月21日，原告向被告出具《承诺》，载明：业主邓林的房屋面积以办证时房产局核定的实际面积为准多退少补，商品房买卖所涉及款项事宜及相关办证税费、维修基金等双方已全部结清（物管费除外），今后不再另行计算。因被告未按照《商品房买卖合同》的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据3张、贷款用款凭证及被告提交的《承诺》。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。原告主张按日万分之二标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款537,684.00元为基数，按日万分之二的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年1月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年7月8日）往前倒推三年即2016年7月8日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年7月8日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故本案违约金应以原告已付购房款537,684.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年7月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对被告抗辩违约金费用已经与原告结算清楚的理由，因原告向被告出具的《承诺》并未涉及双方关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的约定，被告提供的证据不能证明其主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告邓林、钱名燕支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以原告已付购房款537,684.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年7月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告邓林、钱名燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,328.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年九月二十日书记员  葛红霞