天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初16505号原告：王淑俊，女，1977年9月11日生，汉族，住武清区。委托诉讼代理人：陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告王淑俊与被告天津相融置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑俊及其委托诉讼代理人陈亚娟，被告委托诉讼代理人王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王淑俊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》有效并要求被告继续履行该协议书；（427677.4元）；2、本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中原告变更了第一项诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》有效。事实及理由：原被告双方于2016年5月9日签订《保留房源协议书》，该协议书约定所保留的房源为第7号楼，第1号门，第3层，第301号单元房，房屋面积为129.73平方米。当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6380元/㎡，同时该协议书还对交钥匙时间等进行了明确约定。原告于2016年5月9日向被告交纳了房屋预付款400000元，被告为原告出具了收款收据。后在天汐园拥军项目预留房源信息确认表中对房号为8-1-301原被告双方均进行了确认。2018年11月14日被告向原告发出通知对上述预留房源的单价进行上调，原告对此不予认可。就此事原被告双方协商未果，成讼。被告天津相融置业有限公司辩称：不同意原告诉请，请求法院驳回原告诉请。被告认为该保留房源协议书应属无效，理由是该协议书违反了法律强制性规定，本案涉及到城市房地产管理法、最高法院审理商品房买卖合同的司法解释，城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、城市商品房销售管理办法等几个法律、行政法规和部门规章，根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售必须具备四个条件，首先应全部交纳土地出让金，取得土地使用权证书；第二持有建设工程规划许可证和施工许可证；第三按照提供的商品房预售计算，投入的开发资金达到全部建设工程总额的25%以上，并且已经确立施工进度和竣工交付的日期；第四已办理预售登记，取得商品房预售证明。正是基于此法的规定，在城市房地产开发经营管理条例第二十二条也进一步细化了上述规定，同时在商品房预售和销售管理办法中更进一步细化了强制性规定。违反法律行政法规强制性规定的行为根据合同法五十二条规定应属无效。上述协议恰恰是原、被告双方均违反了上述规定，根据民法总则和合同法规定，公民法人的民事行为必须遵守法律行政法规的强制性规定，法律的强制性规定既包括义务性的强制性规定，也包括禁止性的强制性规定，那么上述规定显然属于义务性强制性规定。对于最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第二条的规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的不能做孤立的理解，对此可以通过1995年最高法院关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营若干问题的解答规定可以找到依据，其中就规定商品房预售方持有土地使用证，也投入一定开发资金，进行了施工建设，预售商品房的在一审诉讼期间办理了预售许可证明的可以认定为预售合同有效，由此可见对该条的规定不能扩大的解释为无论签订合同时处于何种背景，只要有预售证明就可以认定签订的合同有效，显然与司法解释精神是背离的；第四双方保留房源协议是属于双方正式签订商品房预售合同的预约合同，对此可以通过该协议第二条、第三条规定得到印证，双方订立此协议目的是保留房源并签订商品房买卖合同，因此该保留房源协议书不具备商品房买卖合同规定的基本条款，无法得到履行，根据城市商品房开发经营管理条例的规定及商品房预售管理办法，商品房买卖合同必须具备十三个基本要件，而保留房源协议仅具备门牌号和单价及交房日期等事项，因此不具备商品房预售合同实现的条件；第五，在双方签订保留房源协议时被告尚未取得土地使用权证、立项规划许可证、土地证、建设工程施工许可等相关证件，被告购买土地的时间是2016年7月28日，项目规划审批时间是2017年5月26日，建设工程规划许可时间是2017年6月26日，施工许可时间是2017年8月1日，因此原被告双方签订的协议是不具有合同标的的协议，上述约定的所谓的楼号、门牌号均是被告自行设计的，未经过行政审批；第六，目前被告取得了商品房销售许可证，但根据审批的报价及税务和房屋主管部门的核准价格是在16000元每平米左右，如果低于或高于核准价格的15%，均不能在房屋系统管理中完成操作，双方无法打印商品房买卖合同，因为根据现行的税收政策，税收采取预报登记制度，如果以过低价格进行销售，税务部门不给办理完税手续，目的是防止税款流失，综上，被告认为原告诉请理应被依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述以及当事人向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，原告与被告签订保留房源协议书一份，约定乙方（原告）根据甲方（被告）将开发建设的“天汐园”项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第7号楼，第1号门，第3层，第301号单元房，该房屋面积约为129.73平方米。注：该房屋面积最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6380元/㎡。甲乙双方在保留的房源具备商品房销售条件签订商品房买卖协议或买卖合同前，如果出现甲方通知乙方需乙方应在所通知的时间内前来办理完成有关手续和事宜时，乙方需按甲方通知的内容及时办理完成，否则由乙方承担因此形成的一切经济损失和有关责任。3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款清算，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式商品房买卖合同，即缴纳其他相关费用。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5、乙方在签订本协议时，必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证、现行的联系电话号码，当乙方改变住址、更换联系电话号码时，须及时通知甲方、便于联系，否则因此造成的不良后果由乙方承担全部责任。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲方盖章，乙方签字起生效。协议签订后，原告依约交付40万元，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》。被告已取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和准许交付使用证。2018年11月14日，被告提出上调涉案房屋房价，双方协商未果，成讼。本院认为，原告与被告签订的房源保留协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，被告也对涉案楼房进行了建设，最终取得了销售许可证，这是客观存在的事实，并不因为被告取得各种建设证照时间晚而导致合同无效，故涉案房源保留协议应认定合法有效。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：确认原、被告于2016年5月9日签订的保留房源协议书合法有效。案件受理费及保全费4738元，由原告王淑俊负担2369元，被告天津相融置业有限公司负担2369元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇审 判 员  简福新人民陪审员  李连江二〇一九年九月十日书 记 员  王 茜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。