山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初4161号原告：张积建，男，1952年4月5日生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。被告：韩恭年，男，1966年3月30日生，汉族，住山东省胶州市。被告：韩琪，男，1991年2月16日生，汉族，住山东省胶州市。二被告共同委托诉讼代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。原告张积建与被告韩恭年、韩琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张积建及其委托诉讼代理人刘洪海、被告韩琪及两被告共同委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张积建向本院提出诉讼请求：1.韩恭年、韩琪给付违约金237500元；2.韩恭年、韩琪赔付修复费用467331.15元；3.韩恭年、韩琪赔付照明电费1万元；4.韩恭年、韩琪承担鉴证咨询服务费25000元；5.韩恭年、韩琪承担全部诉讼费用。事实和理由：韩恭年于2013年5月1日同张积建签订了租赁协议，承租张积建位于的厂房，用于青岛天亮安琪金属制品有限公（以下简称“天亮公司”）经营生产，租赁期限自2013年5月1日起至2023年5月1日止，共10年。租赁协议约定，第一年租金6万元，第二年起每年递增5000元。协议还约定对方应免费提供张积建照明用电。另约定如单方违约应承担剩余年限租金的50%给对方等等。经查，韩恭年、韩琪是天亮公司的股东，该公司2016年8月注销。韩恭年、韩琪租赁厂房后开挖了多个池子，对房屋进行了加高等改造，另因其从事高污染、高腐蚀性的热镀锌、酸洗等生产项目，致使张积建厂房及院落的水泥地面、墙体、门窗、屋顶等毁损严重，给张积建造成重大损失。2017年11月韩琪韩恭年要求提前解除同张积建签定的租赁协议，双方就相关事项进行了磋商，但没有就违约金数额、赔偿费用等达成一致。韩恭年、韩琪使用张积建厂房至2017年12月底。因韩恭年、韩琪为天亮公司的股东，作为清算义务人将天亮公司清算注销，根据公司法解释二第十一条的规定，二人应当承担清算赔偿责任。韩琪、韩恭年共同答辩称，第一，天亮公司对房屋采取的行为发生在2013年，张积建与天亮公司自2013年起共同在同一院落内居住，天亮公司采取行为时张积建应当知道，张积建从未要求天亮公司承担责任，也未要求天亮公司停止，应当视为张积建对天亮公司行为的认可，之后公司发布清算公告，张积建未申报权利，因此在张积建第一次诉讼时，已超过法律规定的诉讼时效，并且双方签订的租赁协议已经解除，公司注销时法人主体消失，属于不能继续履行合同的法定情形，因此该行为不属于违约，在公司注销后，韩琪与张积建之间通过交付租金、占地使用的事实行为形成了新的租赁关系，该份事实租赁中双方未对违约金等任何问题进行约定，因此在第二次租赁中韩琪也不应当承担违约责任。该房屋属于违章建筑，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证租赁的房屋，租赁合同无效，张积建在租赁时隐藏瑕疵，应当根据第一份合同约定向韩琪支付瑕疵租赁导致合同无效而产生的违约金，张积建违约金数额过高，根据《当前形势下审理民商事合同的相关规定》，张积建应当举证违约金的合理性，对于诉讼请求第二项和第四项将在辩论质证时发表意见。第二，对于第三项诉讼请求，根据双方约定，照明电费由张积建免费提供给天亮公司使用，不应当支付给张积建。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。张积建提交的租赁协议一份、卫星图片两张及照片四张、谈话录音光盘一张、韩琪与张积建签订的协议一份、工商登记查询材料一宗，胶州市马店镇人民政府文件一份、村镇建设管理费收据一份、村镇建设许可证一份、资产出售合同书一份、租赁土地协议书及附加条款一份、马店镇经贸委及大杜戈庄村委证明一份，韩琪、韩恭年对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；张积建提交的照片16张，韩琪、韩恭年质证称形成时间无法确定，不能证明是天亮公司实施损害。本院认证意见：本院对照片真实性予以确认；张积建提交的本院依据其申请委托鉴定机构作出的鉴定报告两份,韩琪、韩恭年质证称该鉴定报告因存在恢复时间段不明确,鉴定过程中存在瑕疵等问题不应作为证据使用,而修复费用鉴定根据修复方案鉴定产生,同样也不应作为证据使用。本院认证意见：关于修复方案的鉴定标准本院已在鉴定前予以确定，不存在因恢复时间段不明确无法作为证据使用的问题。韩琪、韩恭年提交的录音一份，张积建对真实性及证明事项均不认可，认为与本案缺乏关联性，音频内容与文字内容不一致。录音也不完整，该录音的形成时间是2017年12月28日，并非12月26日。本院认证意见：对录音的真实性本院予以确认，但该录音的形成时间应为2017年12月28日。根据上述证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：2013年，甲方张积建与乙方青岛天亮安琪金属制品有限公司签订《租赁协议》一份，第一条约定，乙方租赁甲方位于胶州市马店镇的场地内厂房2栋，共计1060平方米及大门传达室50平方米，用于乙方生产材料使用，院内场地暂不收取租金，原水泥池在内。乙方如需要扩大生产项目另行协商，租赁期限十年，自2013年5月1日起至2023年5月1日止；第二条约定，租金为第一年6万元，第二年开始以每年5000元的价格递增，即第二年6.5万元，第三年7万元，第四年7.5万元……递增价格方式至第10年，乙方于每年的5月1日之前交清本年度的租金；第三条约定，甲方对出租的厂区、厂房、宿舍经乙方验收合格记录后租赁期间由乙方负责维修和管理，乙方如需改造房屋结构所需费用均由乙方承担，挖池破坏地面租赁到期均应恢复原状或作价修复；第四条约定，水电两院由乙方负责安装使用，费用乙方自理，甲方提供160KA变压器甲方不收折旧费，乙方供甲方照明用电不收电费，水电两源因乙方使用期间损坏造成一切责任费用均由乙方承担法律责任；第六条约定，甲乙双方在租赁期间如单方违约，应承担剩余年限租金的50%付给对方。合同中乙方落款处由韩恭年签字捺印。青岛天亮安琪金属制品有限公司成立于2013年4月2日，股东为韩琪、韩恭年，法定代表人韩琪，该公司于2016年5月26日决议解散，清算组成员为韩琪、韩恭年，在胶州市市场监督管理局备案的公司注销资料中，天亮公司提交的确认清算组清算报告的决议中载明“公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理”，2016年8月15日公司办理注销登记。公司注销后，韩琪继续向张积建支付租金，继续使用涉案厂房，2017年11月，韩琪要求提前解除合同，双方就违约金数额、赔偿费用进行了协商，但未达成一致意见。2017年12月28日，韩琪欲将其设备从租赁房屋处搬出，但张积建要求其出具租赁物恢复原状所需费用的欠条，否则不允许其拉走设备。2017年12月28日，韩琪出具修复方案如下“完全维修：池子按实际面积约200平方包工包料，门窗墙包工包料，按实际测量为准；维护：屋顶（含架子）出人工费维护，架子对于生锈不能承重的包工包料水泥地面维护出人工费；解释：屋顶、地面虽有部分小缺陷，但可能正常使用，因此只出人工维护费。房租退还四个月：26600元。2018年1月初到4月底不用了。屋架柱子、铁皮门墙、废料价格韩琪2017年12月28日”，在上述内容的下部，张积建手写“以上方案由韩琪出费用，同意以上方案重新另行计算，甲方同意乙方元旦5号前一切交接完毕，解除前租赁合同协议。乙方违约，乙方从元旦开始不租房屋并且陆续搬出，但应清账付清款甲方张积建2017.12.28”，韩琪随后书写“乙方同意韩琪2017年12月28日”。2018年1月3日，张积建提起诉讼，要求韩琪、韩恭年赔偿修复费用并承担违约金等。2018年4月28日，本院组织双方进行了现场勘查。庭审中，根据张积建申请，本院委托青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司对涉案厂房及院落（包括但不限于水泥地面、墙体、门窗、屋顶、回填池子等恢复原状等）的修复方案进行鉴定，在委托鉴定时，本院向双方确认：恢复屋顶的原状依据南北两座厂房的屋顶，其他部分参考残留部分，车间外地面修复指的仅是车间对应部分至行车轨道之间的部分。2018年12月14日，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书，提出了鉴定意见和相应的处理建议。根据上述鉴定机构出具的修复方案，青岛市昊金海建设项目管理有限公司对鉴定意见书所确定的修复方案所需的修复费用依据《08山东省房屋修缮工程计价定额》及先行价目表，参考《青岛材价》2019年第2期的主要材料价格进行了评估，评估结论为467331.15元。张积建为上述两次鉴定支出鉴定费25000元。庭审中，张积建明确其违约金的计算方式为：根据租赁合同关于租金的约定，第六至十年应收租金共为47.5万元，根据租赁协议第六条，任何一方违约应承担剩余年限租金的50%付给对方，本案系承租方单方违约解除合同，因此应当按照上述标准给付张积建违约金237500元。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、本案的房屋租赁合同是否有效；二、涉案房屋存在几个租赁合同关系，承租方是谁；三、本案是否超过诉讼时效；四、张积建要求承租方赔偿租赁物修复费用应否支持。对焦点一，韩琪、韩恭年以本案租赁房屋无房产证属于违章建筑为由主张租赁合同无效，对此，本院认为，涉案房屋租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，张积建提交的胶州市马店镇人民政府文件、村镇建设管理费收、村镇建设许可证、资产出售合同书、租赁土地协议书及附加条款、马店镇经贸委及大杜戈庄村委证明足以证明张积建是涉案土地的合法使用权人，且地上房屋归其所有，因此其有权处分涉案房屋，虽然涉案房屋未办理权属登记，但未办理权属登记并不同等于违章建筑，未办理权属登记也并不影响房屋的使用价值，不影响承租方租房目的的实现，且承租方天亮公司对涉案房屋没有房产证在承租时就应当已经知晓，现在又以房屋没有房产证为由主张租赁合同无效不能成立，本案的房屋租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，不应认定无效。对焦点二，关于租赁合同的承租方，韩琪主张一开始的承租方是天亮公司，天亮公司注销后为韩琪，本院认为，合同的成立以双方意思表示一致为前提，本案中，张积建作为出租方，一开始是与天亮公司签订的书面合同，对天亮公司注销的情况其直至本案起诉前并不知情，韩琪作为原天亮公司的法定代表人，在天亮公司注销后继续使用涉案房屋并交纳房租，张积建并不清楚其交纳房租的行为是代表个人还是代表天亮公司，韩琪主张天亮公司注销后实际是其个人与张积建形成租赁合同关系，但其并未提交证据证明张积建对其个人承租房屋与张积建形成了共同的意思表示，因此本院认为本案的承租方自始至终都是天亮公司，韩琪在天亮公司注销后交纳租金的行为是其作为公司股东对公司在清算期间尚未清偿的债务进行处理，而并非形成新的租赁合同关系。对焦点三，关于韩琪提出的诉讼时效抗辩，本院认为，韩琪实际使用租赁房屋至2017年12月底，张积建于2018年1月3日即提起第一次诉讼，不存在超过诉讼时效的问题，即使从天亮公司办理注销登记的时间即2016年8月15日起算，也并未超过诉讼时效，因此韩琪的该项抗辩意见不能成立。对焦点四，本案房屋租赁合同在2017年11月韩琪提出解除合同后双方对合同解除已经达成了一致意见，关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另外，张积建与天亮公司签订的租赁合同中第三条也明确约定，出租的厂区、厂房、宿舍租赁期间由承租方负责维修和管理，承租方如需改造房屋结构所需费用均由其自行承担，挖池破坏地面租赁到期均应恢复原状或作价修复，因此无论依据法律法规还是合同约定，张积建均有权要求承租方恢复原状或作价修复，对此张积建有选择权，在双方对租赁物的修复未能经协商未能达成一致意见的情况下，张积建根据鉴定机构出具的鉴定结论主张修复费用467331.15元，于法有据，本院予以支持。关于张积建主张的违约金，韩琪、韩恭年抗辩数额过高，且认为公司注销是不能继续履行合同的法定情形，不属于违约，本院认为，天亮公司在租赁合同履行不到一半的时间即在未与出租方协商的情况下办理了注销登记，是以其行为表明要单方解除租赁合同，构成违约，张积建依据合同约定的违约金的计算方式主张违约金于法有据，但该违约金数额约定过高，本院结合租赁设备实际搬走的时间以及租赁物修复所需要的时间，酌情支持违约金10万元。另外，关于张积建主张的照明电费1万元，其在本案中未提交证据予以证明，而是要求补充证据另行起诉，故本院在本案中不再处理。根据天亮公司的注销登记材料，天亮公司在清算期间尚未处理完毕的债权债务由原公司股东韩琪、韩恭年负责处理，因此对天亮公司因涉案租赁合同应承担的义务均应由韩琪、韩恭年承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告韩琪、韩恭年于本判决生效之日起十日内支付原告张积建违约金10万元；二、被告韩琪、韩恭年于本判决生效之日起十日内赔偿原告张积建租赁物修复费用467331.15元；三、被告韩琪、韩恭年于本判决生效之日起十日内支付原告张积建鉴定费25000元；四、驳回原告张积建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11198元，保全费3020元，共计14218元，由原告张积建承担2642元，由被告韩琪、韩恭年承担11576元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  刘伟伟人民陪审员  常青梅二〇一九年九月十一日法官助理王海鑫书记员吴艳琳