广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7482号原告：柯某某，男，1971年9月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄晓明，广东青晖律师事务所律师。被告：广州市番禺区某某房地产开发公司，住所地广州市番禺区某某镇某某大道一号。法定代表人：梁某某，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。柯某某与广州市番禺区某某房地产开发公司（以下简称某某地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。柯某某的委托诉讼代理人黄晓明，某某地产公司的委托诉讼代理人梁泳婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柯某某向本院提出诉讼请求：1.判决某某地产公司向柯某某支付逾期办理不动产权证书的违约金157504元（违约金以房款总价1250033元为本金，按照每日0.05%为计算标准，自逾期之日的次日2017年4月5日起计算至办妥不动产权证书并交付原告之日即2017年12月13日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月23日，柯某某（买方）与某某地产公司（卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，柯某某购买位于广州市番禺区某某镇龙岐路283号金沙花园某某号房屋，合同约定建筑面积共86.1142平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约12.5467平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16991.65元，总金额1250033元；某某地产公司同意柯某某以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的60%，即750033元，剩余房款500000元于2014年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，某某地产公司应当在2015年3月28日前将涉讼房屋交付柯某某使用，某某地产公司向柯某某交付房屋应当向柯某某发出收楼通知书。合同第二十一条，“产权登记”及补充协议第十三条约定被告应当在柯某某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，并将以柯某某为产权人的房地产权证交付柯某某。逾期办证的，某某地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向柯某某支付违约金。以上合同签订之后，柯某某按照合同的约定交付了首期房款750033元及办理了银行按揭手续，某某地产公司在2014年6月6日向柯某某出具了编号为08718781的《广东省地方税收通用发票联》确认收到涉讼房屋尾期款500000，此时，柯某某已经将总楼款1250033元全部支付完毕。2015年3月21日某某地产公司通知柯某某带齐资料在2015年3月28日前到涉讼房屋销售中心办理收楼手续，柯某某按照通知的时间去验收楼房，但发现涉讼房屋墙壁存在瓷片缺失的情况，即要某某地产公司重新处理再进行验收楼房，某某地产公司经过处理之后，柯某某在2015年4月4日正式收楼。柯某某收楼之后，按照某某地产公司的要求提供了有关办理办理产权登记的资料，但某某地产公司却迟迟未能为柯某某办妥房地产权证，直到2017年12月13日，某某地产公司才将办妥的涉讼房屋的不动产权证书交付柯某某。柯某某认为，柯某某与某某地产公司之间的商品房买卖行为合法有效，依法受法律的保护，柯某某、某某地产公司应当按照约定全面履行各自的义务，但某某地产公司却迟迟未能为柯某某办妥房地产权证的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。被告某某地产公司辩称：不同意柯某某的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案的受理费由柯某某承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下为本条内容，原《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条已经没有约束力。变更后《本合同补充协议》第十三条的第2点约定“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即从收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是柯某某所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间（即办证的起算时间）。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现柯某某依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时柯某某主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730条内办妥房产证……”，办妥产权证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与某某地产公司无关。四、退一步而言，就算不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于某某地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是某某地产公司无法预计。并且当时在2016年年初，某某地产公司要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向某某地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于某某地产公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2014年4月23日，某某地产公司作为甲方（卖方）与柯某某作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区某某镇龙岐路283号某某房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共86.1142平方米，套内建筑面积73.5675平方米，共有分摊面积约12.5467平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16991.65元，总金额1250033元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的60%，即750033元，剩余房款500000元于2014年4月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。柯某某向某某地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2014年4月3日支付预售定金20000元；2014年4月11日日支付首期款730033元；2014年6月6日支付尾期款500000元；2017年6月15日支付支付面积差异款11986元。2015年3月21日，某某地产公司向柯某某发出《“金某某花园”四区商住小区收楼通知书》，通知其于2015年3月28日前办理涉讼房屋的收楼手续。2015年4月4日，柯某某办理收楼手续。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区某某镇龙岐路263-279号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。2017年11月15日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月30日，广州市番禺区国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为柯某某。2017年12月8日，某某地产公司向柯某某出具《“金某某花园”四区商住小区领取通知书》，要求柯某某自收到通知之日起3日内到“金沙城筑”销售中心办理领取涉讼房屋《不动产权证》手续。诉讼过程中，双方的争议焦点在于某某地产公司是否存在逾期办证的问题。柯某某主张其于2015年4月4日收楼，自收楼时间2015年4月4日起730天内即2017年4月4日前，某某地产公司应为其办妥房产证，事实上某某地产公司于2017年11月10日才为其办妥房产证，而柯某某于2017年12月11日收到某某地产公司邮寄的《“金某某花园”四区商住小区领取通知书》，并在该通知书的期限内即2017年12月13日前至某某地产公司指定的地点领取了涉讼房屋的房产证，故逾期办证违约金应自最迟办妥房产证之日的次日即2017年4月5日起计算至其领取房产证的最后限期即2017年12月13日。而某某地产公司则抗辩认为涉讼房屋并不存在逾期办证的情形，《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十条、第二十二条关于办理产权登记期限的约定进行了变更，变更为“交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”，即满足交齐房价款和办理收楼手续两个条件，方才计算办证的期限。涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1250033元及面积差价款11986元。柯某某虽于2015年4月4日收楼，但其于2017年6月15日才向某某地产公司补交面积差价款，因此，办证期限应从2017年6月16日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日某某地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，某某地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年11月2日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，某某地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。此外，就算不将补房差的时间作为办理产权证的计算点，因柯某某缴纳尾款的时间为2014年6月6日，而其收楼时间为2015年4月4日，收楼时间在后，所以应从柯某某确认收楼之日次日即2015年4月5日起算730日后才开始计算违约金至房地产权证核发之日，即2017年11月30日，而非柯某某主张的其实际领取房产证的时间。柯某某对某某地产公司的答辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1250033元房价款时间为准，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于某某地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，某某地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。本院认为：柯某某与某某地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为某某地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，某某地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于柯某某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1250033元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故本院认定合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。鉴于柯某某已于2014年6月6日支付合同约定的尾期房款，并于2015年4月4日接收了涉讼房屋，故某某地产公司应在2015年4月5日起计730天内，即2017年4月3日前办妥涉讼房屋的不动产权证书，逾期办证期间应从2017年4月4日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月30日，现柯某某主张违约金从2017年4月5日起算，属其对民事权利的自由处分，本院予以准许。综上，某某地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向柯某某支付违约金，该违约金应以1250033元为本金，按0.05%/天的标准（即每日625.0165元），从2017年4月5日起计算至2017年11月30日止，为150004元（625.0165元×240天≈150004元）。对于柯某某主张超出上述金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区某某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告柯某某支付迟延办理不动产权证书的违约金150004元；二、驳回原告柯某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由原告柯某某负担75元，由被告广州市番禺区某某房地产开发公司负担1650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年九月三日书记员  杜嘉华