河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初745号原告（申请执行人）：呼保金，男，1942年8月1日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡学明，大沧海律师事务所律师。被告（案外人）：常强，男，1986年5月20日生，汉族，住林州市。被告（被执行人）：安阳市春晖置业有限责任公司，住所地林州市开元区红旗渠大道西段2号(春晖广场)。法定代表人：蔡率斌，职务：经理。委托诉讼代理人：张晓军，河南天舟律师事务所律师。原告呼保金与被告常强、安阳市春晖置业有限责任公司（以下简称春晖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告呼保金委托诉讼代理人胡学明、被告常强、被告春晖公司法定代表人蔡率斌及委托诉讼代理人张晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼保金提出诉讼请求：准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋。事实与理由：2017年12月29日，龙安区法院（2016）豫0506民初1147号民事判决书，判令春晖公司给付原告呼保金奖金提成5057082元并赔偿损失等。2018年10月29日，原告申请强制执行。执行过程中，案外人对执行标的提出异议，龙安法院作出（2019）豫0506执异6号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。法院对案外人名下有无其他用于居住的房屋未进行审查，认购协议书只是双方就是否购买房屋达成一种意向性的协议，而非正式的商品房买卖合同，案涉房屋2017年2月8日被查封，案外人陈述其2017年6月2日购买，2018年4月24日签订认购协议书，法院认定案外人与春晖公司之间签订合法有效的买卖合同错误。法院查封案涉房屋时，该房登记在春晖公司名下，法院的查封符合法律规定。春晖公司明知案涉房屋被查封，2017年6月2日故意为案外人办理入住手续，2018年4月24日与案外人签订认购协议书，导致查封房屋无法顺利执行，应追究春晖公司相应的法律责任。望判如所请。被告常强辩称，法院裁定中止对案涉房屋的执行符合法律规定。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中常强已支付了全部房款并已实际入住，并且常强对未办理过户登记手续没有过错，法院的裁定符合法律规定，请求驳回呼保金的诉讼请求。被告春晖公司辩称，请求维持(2019)豫0506执异6号执行裁定书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告呼保金因与被告春晖公司合同纠纷一案，呼保金于2016年6月12日向本院申请财产保全，本院2017年2月7日作出（2016）豫0506民初1147号之一民事裁定，冻结春晖公司银行存款400万元或查封、扣押同等价值的财产。2017年2月8日，本院查封了春晖公司名下的春晖广场小区10#楼1单元803、1003、1103、2003、2103、2203、2303、2403、2503共9套房屋。2017年12月29日，本院作出（2016）豫0506民初1147号民事判决，春晖公司给付呼保金奖金提成5057082元并赔偿损失，给付呼保金住房商品房一套折抵现金400000元，奔驰轿车一辆折抵现金1000000元。呼保金、春晖公司均不服，提起上诉。2018年5月4日，安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民终1261号民事判决，驳回上诉，维持原判。春晖公司申请再审，河南省高级人民法院2018年9月18日作出（2018）豫民申7909号民事裁定，驳回春晖公司的再审申请。2018年10月29日，呼保金申请强制执行。被告常强提出执行异议，2019年3月6日，本院作出（2019）豫0506执异6号执行裁定，中止对林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋的执行。呼保金不服，提起本诉。另查明，2011年12月7日和2013年3月14日，春晖公司与林州八建工程有限公司（以下简称林州八建公司）分别签订春晖广场项目1#和9#、10#建设工程施工协议书两份，约定由林州八建公司承建春晖公司春晖广场A区1#和9#、10#及其附属工程，原建国作为林州八建公司代表在合同上签字。2012年5月25日，林州八建公司出具委托书一份，内容为：委托原建国为春晖广场1#及1#商业楼项目负责人,负责行使合同中的甲、乙双方之间的权利和义务，暂把1#及1#商业楼±0.00以下的工程款及押金款项转入原建国名下。2014年5月20日，春晖公司与原建国签订协议书一份，内容为：春晖公司同意将春晖广场10号楼剩余52套商品房，作为工程款抵给原建国，合计款25351408元，春晖公司负责办理商品房一次性和按揭手续，销售人员费用及提成由原建国负责。并注明52套商品房原价28168231元，按照90%计算为25351408元。其中包括案涉10号楼1单元2303号房屋，面积158.95平方米，单价3780元，总价600831元。2015年4月28日，春晖广场1#商业楼工程造价为22906076.46元，2015年5月4日，春晖广场1#住宅楼工程造价为27143259.46元。春晖广场9#楼工程造价为15215117.73元，10#楼工程造价为14220303.04元（1210.49元/㎡）。2014年5月20日，春晖公司和林州市鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）对春晖广场7#、9#、10#楼商品房等申报预售审批，竣工时间为2014年12月30日。2016年5月27日10#楼办理了商品房预售许可证，售房单位为春晖公司和鑫泰公司，有效期2014年7月30日至2016年5月27日。2015年6月25日，春晖广场9#楼、10#楼经验收合格。2017年6月2日，常强与春晖公司签订春晖广场认购协议书一份，认购案涉10号楼1单元23层2303号房屋1套，价格598223元，优惠后价格520000元。春晖公司当日出具收据1张，收到常强房款220000元，原建国妻子张翠平在认购协议和收据上签字。2018年4月24日，常强交付了剩余房款300000元，双方将2017年6月2日认购协议作废，重新签订了认购协议。春晖公司出具收据1张，收到常强房款300000元。原建国在认购协议和收据上签字。常强提交收据6张，证明2017年6月2日交纳有线初装费、暖气材料费、物业费、装修垃圾清运费、电梯和装修押金；提交2018年4月24日春晖公司、林州市开元街道小池社区居民委员会证明1份，证明原建国2017年6月2日将春晖公司抵账的案涉房屋转卖于其，房款已交清，后续手续由春晖公司办理，2018年年底前把购房合同办理完；提交银行卡交易明细清单，2017年6月2日通过POS机从常强银行卡刷卡220000元，2018年4月24日通过POS机从常强银行卡刷卡290000元，收款方均为林州市桂园区长岭室内门经销站，证明交纳了房款，提交物业管理契约1份，证明2017年6月2日入住，提交个人房屋信息查询情况表1份，证明其名下无登记房产。春晖公司当庭陈述因欠交部分税款，尚无法办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，本院2017年2月8日查封了案涉房屋，被告春晖公司与原建国2014年5月20日签订了以房抵债协议书，双方签订协议时案涉房屋尚未竣工验收，虽然在2015年6月25日经验收合格，但原建国并未实际占有使用，在本院查封后的2017月6日2日才出售于被告常强，不符合上述第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；常强2017月6日2日在本院查封案涉房屋后，才签订了房屋认购协议，交付了房屋，虽然常强名下无登记房产，但不符合上述第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，是指在法院查封、扣押、冻结之前就已经支付全部价款并实际占有的情形，常强是在本院查封后支付房款和交付房屋，不符合该项规定情形。综上，常强对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告关于准许执行春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋的请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下:准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2303号房屋。案件受理费9000元，由被告常强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2019）豫0506执异6号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  马小新审判员  王献堂审判员  雷 扬二〇一九年九月十八日书记员  刘国栋