西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                （2019）陕0116民初6002号 原告孙万华。委托代理人吴炜，陕西至正律师事务所律师。被告武兴中。委托代理人王驰、王丹，陕西奥达律师事务所律师。原告孙万华与被告武兴中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙万华的委托代理人吴炜、被告武兴中的委托代理人王驰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙万华诉称：2018年1月29日其与被告武兴中签订房屋租赁协议一份，约定将位于XX城XX大厦XX层XX层，面积1425平方米的房屋租给武兴中使用。起租日期从2017年10月1日至2018年9月30日，每年租赁费为68万元。合同签订后，其依约向武兴中交付了租赁的房屋。合同履行期间，武兴中仅向其交付部分租赁费，就其余费用经多次催要被告一直拖延支付。故诉请依法判决被告支付房屋租赁费486666元、物业费8407.50元，并承担利息及案件受理费。被告武兴中承认双方之间存在租赁合同关系，亦认可欠原告40万元租赁费的事实。辩称合同履行期间已经给原告支付租金28万元，合同签订的时间是2018年1月29日，实际使用涉案房屋仅为8个月，即自2018年2月1日起至2018年9月30日止。还提出，当时合同约定字画抵扣23万元，再加上其装修花费的18万元，互相折抵后原告还应退还其130988元，故不同意原告诉讼请求。   经审理查明：2018年1月29日，原告孙万华（合同中的甲方）与被告武兴中（合同中的乙方）经协商后，双方签订了房屋租协议一份。协议约定原告将位于XX城XX大厦XX层XX层，面积为1425平方米的房屋出租给被告使用。起租日期从2017年10月1日至2018年9月30日，每年租赁费为68万元。协议就付款方式约定为“2018年2月4日之前乙方以现金方式付甲方人民币15万元；剩余费用分别在2018年3、6、9的一日分三次给甲方分别为每次人民币10万元；剩余23万元人民币乙方以名人字画的方式在2018年6月前付给甲方。价值以市场指导，双方认可来认定，如不能达成一致，乙方以折半现金的方式收回字画”。同时，双方在合同中就物业、水、电、房租税费等相关事项均有约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案的房屋。合同履行期间，被告累计向原告交付了租赁费28万元，就下欠费用虽经原告多次催要，但被告一直拖延支付。2019年3月27日，原告诉于本院坚持其诉请。本案在审理过程中，原告为支持其主张向本院提交的证据有：1、购房合同、委托书、身份证复印件，证明孙某某与孙万华系父子关系，涉案房屋的所有权人为孙某某，其委托父亲孙万华办理出租事宜的事实；2、房屋租赁协议、借记卡账户明细、收据截图、催款函，证明其与被告之间存在合法的租赁关系，还证明被告已经支付租金为28万元，就下欠费用被告一直拖延支付，构成违约的事实；3、微信截图及承诺书，证明租赁期限届满后，被告迟延腾交房屋，经多次催促被告才在2018年10月底搬离涉案房屋，被告应承担占用房屋期间的费用56666元；4、神光双子大厦收费通知单、收据、缴费存根，证明合同期满后被告占用房屋期间拖欠物业费8407.5元，系其垫付的事实。就原告提交的上述证据经被告质证后，被告对其真实性均无异议，并认可其给原告已付租金金额为28万元的事实。提出其实际使用涉案房屋的时间为8个月，原告诉请的租赁费计算时间有误，且合同期满后实际仅占用20天并非一个月，故不同意按一个月的时间承担租金及物业费。还提出合同约定用字画抵扣23万元租金，故请求按约定抵扣。被告武兴中就其辩称理由向本院提交的证据有：1、短信记录、微信记录、收据银行转款记录，证明合同签订后其给原告指定的账户累计打款28万元的事实；2、微信记录、装修时的照片，证明租赁期间对涉案房屋进行了装修，花费约18万元；3、视频广告，证明原、被告共同协商对外招租的事实。就被告提交的上述证据经原告质证后，原告对证据1中的付款金额28万元予以认可；对证据2以被告仅用照片无法证明装修花费18万元为由，不认可其证明目的；对证据3以无法显示楼层的位置且面积不符为由，认为与本案没有关联性。另查，涉案房屋的所有权人系孙某某，孙万华系孙某某的父亲。就涉案房屋的租赁等事宜孙某某均委托孙万华处理，孙某某明确表示对其父亲孙万华的出租行为所产生的法律后果予以追认。还查明，原、被告虽在租赁协议中有用字画折抵房屋租赁费的约定，但协议签订后被告至今没有给原告交付过任何字画，对该事实原、被告均予以认可。随后，就本案纠纷经本院主持调解，原告坚持其诉请。被告则认为原告并非涉案房屋的所有权人，以本案原告主体不适格为由，请求驳回原告起诉。双方各自坚持其诉辩及质证意见，调解不立。 上述事实，有购房合同、房屋租赁协议、委托书、承诺书等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。   本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方均应按租赁合同约定的内容履行。审理中，原、被告就涉案房屋已经腾交完毕及被告已给原告支付租赁费28万元的事实均无异议，本院予以认定。本案争议的焦点之一为“原告的主体资格是否适格的问题”。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，出租人通常是租赁标的物的所有权人，但法律上并不以租赁物的所有权人为限，对标的物享有合法的管理、使用、收益权的人，亦可将其出租收益。本案原告孙万华系房屋所有权人孙某某的父亲，孙某某对其父亲的出租行为已明确予以追认。结合被告已经实际使用了涉案房屋的事实，依据合同相对性原则，孙万华与武兴中为“房屋租赁协议”的双方当事人。故被告就本案原告主体不适格的辩称理由，本院依法不予采信。本案争议的焦点之二为“原告计算租赁费及物业费的起止期限如何确定的问题”。涉案合同签订的时间虽为2018年1月29日，但合同载明的租赁日期是2017年10月1日至2018年9月30日。对此原告解释说因与被告关系较好，就先将房屋交付被告使用，后双方补签合同。该说法符合一般常理，应予采信。被告虽提出其实际占用房屋的时间为8个月，即自2018年2月1日起至2018年9月30日止， 但该辩称理由在时间上存在矛盾，故本院依法不予采信。关于腾交房屋的时间，被告虽承诺在2018年10月1日办理移交手续，但从其聊天记录可以印证实际腾交的时间为2018年10月25日。故本院认定被告实际使用房屋的时间为2017年10月1日至2018年10月25日，即一年零25天。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。期限届满后的25天房屋使用费参照合同约定的年租金68万元的标准计算为46575.34元。故被告应给原告支付的租赁费共计为726575.34元，减去已付的28万元后，被告仍欠原告租赁费446575.34元，被告应当予以支付。对原告要求被告支付其垫付的物业费用一节，按上述租赁期满后被告实际占用的时间即25天计算为7006.25元。因该费用原告已经代被告交付，故原告要求被告支付其垫付物业费之诉请事实清楚、证据确凿，本院予以支持。就原告请求被告支付利息一节，因双方在合同中并未约定，故本院依法不予支持。另外，关于被告提出按合同约定用字画抵扣租金的请求，因合同签订后字画至今在被告处，双方实际并未对字画进行交接，故被告该项请求本院不予采信。就涉案房屋的装修费用一节，被告表示仅作为本案的抗辩理由，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告就其辩称理由，因未能提交相关证据予以证明，且无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：                                         一、被告武兴中于本判决生效后10日内支付原告孙万华房屋租赁费共计人民币446575.34元。二、被告武兴中于本判决生效后10日内支付原告孙万华垫付的物业费人民币7006.25元。三、驳回原告孙万华其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8842元，原告已经预交，由原告孙万华承担1000元，被告武兴中承担7842元（该费用由被告于本判决书生效后10日内连同上述款项一并给原告支付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长     王爱茹人民审判员     郭 勇人民陪审员    赵立升二〇一九年九月二十四日书 记 员    杨丹丹