山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初2631号原告：刘梦瑶，女，1992年9月16日出生，汉族，山东大学教师，住济南市市中区，委托诉讼代理人：聂淑敏（系刘梦瑶之母），女，1966年4月12日出生，汉族，济南大学教师，住济南市市中区，委托诉讼代理人：张广瑞，山东京鲁律师事务所律师。被告：济南香江置业有限公司，住所地济南市市中区郎茂山路2-1号峰景鉴筑7-104室。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：李馗，男，该公司职工。委托诉讼代理人：亢云霞，山西和民律师事务所律师。原告刘梦瑶与被告济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘梦瑶的诉讼代理人聂淑敏、张广瑞，被告香江置业公司的委托诉讼代理人李馗、亢云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘梦瑶向本院提出诉讼请求：1.请求判令香江置业公司继续履行《认购协议书》的约定与刘梦瑶签订《商品房买卖合同》；2.判令香江置业公司向刘梦瑶交付《认购协议书》中约定的房产及车库；3.判令香江置业公司协助刘梦瑶办理《认购协议书》中约定的房产及车库产权权属证书变更手续；4.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等各项费用均由香江置业公司承担。诉讼过程中，刘梦瑶变更诉讼请求为：1.判令香江置业公司赔偿刘梦瑶信赖利益损失398.81万元（计算依据为：庭审中香江置业公司自认的涉案房产每平方单价3万元，以3万元/平方米*306.27平方米，再加上庭审中香江置业公司自认的车库售价60万元，两者相加减去双方签订认购协议时的房产总价（含车库价款）580万元，该差价即为刘梦瑶产生的信赖利益损失）；2.解除刘梦瑶与香江置业公司之间签订的《认购协议书》；3.判令香江置业公司向刘梦瑶双倍返还定金30万元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等各项费用均由香江置业公司承担。事实与理由：2017年2月16日，刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》，约定刘梦瑶购买香江置业公司开发建设的位于济南市××××号枫丹白鹭山庄44号楼XXX号房产，商品房用途为住宅，建筑面积为306.27平方米，总价款为550万元，车库为30万元，合计580万元。在签订《认购协议》前，刘梦瑶于2017年1月17日向香江置业公司支付定金15万元，刘梦瑶多次要求与香江置业公司签订正式的商品房买卖合同，但香江置业公司一直推脱不与刘梦瑶签订商品房买卖合同。刘梦瑶经查询发现该房产已经具备交付条件，且具备办证条件，早在2018年10月29日香江置业公司已经将枫丹白鹭山庄44号楼XXX号房产登记在公司名下，现枫丹白鹭山庄44号楼XXX号房产及车库无法实际办理过户至刘梦瑶名下，合同无法继续履行，故刘梦瑶特诉至法院，望判如所请。香江置业公司辩称，一、刘梦瑶的诉讼请求没有事实和法律依据。2017年2月16日，刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发建设的位于济南市××××号枫丹白鹭山庄项目44号楼X单元XXX号房，但是刘梦瑶一直没有支付该房产的认购定金，也没有支付该房产的全部房款或者首付款，亦未与香江置业公司签署《商品房买卖合同》，所以刘梦瑶诉请香江置业公司“继续履行《认购协议书》与刘梦瑶签订《商品房买卖合同》、交付《认购协议书》中约定的房产及车库、协助办理《认购协议书》中约定的房产及车库产权权属证书变更手续、承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等各项费用”的主张，没有事实根据和法律依据，不应得到支持。另外，2017年1月17日，刘梦瑶向香江置业公司交付房号为“48号楼102室”的购房定金15万元，同日，刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》约定：乙方自愿认购甲方开发建设的位于济南市××××号枫丹白鹭山庄项目48号楼X单元XXX号房，当时刘梦瑶并未支付该房产的全部房款或首付款，也未与香江置业公司签订《商品房买卖合同》，因此，也不存在交付该商品房及车库的问题。此外，根据《认购协议书》第六条第一款的约定，未按约定与香江置业公司签订《商品房买卖合同》，并支付全部房款或首付款，视为刘梦瑶违约，香江置业公司有权不再另行通知刘梦瑶，将该房屋另行出售，刘梦瑶交纳的认购定金不予退还。二、《认购协议书》不能被认定为《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，刘梦瑶、香江置业公司于2017年2月16日签订的《认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，且香江置业公司并未收取刘梦瑶的购房款，不能认定为《商品房买卖合同》。针对刘梦瑶变更后的诉讼请求，香江置业公司辩称，香江置业公司不同意赔偿刘梦瑶主张的信赖利益损失，刘梦瑶所述的信赖利益损失实际承担的是缔约过失责任，香江置业公司未违背诚实信用原则，且合同未签订并非是香江置业公司违反诚信行为所致，不属于信赖利益的损失范围；另香江置业公司不存在合同法第42条规定的情形，香江置业公司不应对刘梦瑶所诉求的信赖利益损失承担赔偿责任。香江置业公司同意刘梦瑶变更诉讼请求后的第二项诉讼请求，不同意刘梦瑶的诉讼请求第三项及第四项，具体意见同原答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘梦瑶提供的《认购协议书》、收款收据、济南住宅与房地产信息网上截图打印件、预售合同备案结果、济南市商品房买卖合同打印件、房屋权属状况信息、微信聊天记录，香江置业公司提供的关于48号楼的《认购协议书》、中国建设银行单位客户专用回单等证据的真实性，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、香江置业公司主张刘梦瑶认购枫丹白鹭山庄项目两套房产，分别为第48号楼X单元XXX号房（以下简称48号楼XXX号房产）及第44号楼X单元XXX号房（以下简称涉案44号楼房产），其后刘梦瑶交纳48号楼XXX号房产的定金，并未交纳涉案44号楼房产的定金，至于为何为刘梦瑶出具关于涉案44号楼房产的定金收据，香江置业公司表示因刘梦瑶要求先开具收据、其要暂缓交付定金，香江置业公司按照其要求便先开具了涉案44号楼房产的定金收据；刘梦瑶表示其最初认购48号楼XXX号房产，但其后与香江置业公司协商将48号楼XXX号房产变更为涉案44号楼房产，香江置业公司将关于48号楼XXX号房产的认购协议及定金收据收回后，与刘梦瑶签署了涉案44号楼房产的认购协议并为刘梦瑶出具了涉案44号楼房产的定金收据。本院认为，就刘梦瑶系变更所认购房产的楼号或是认购两套房产，刘梦瑶与香江置业公司存在争议，香江置业公司主张刘梦瑶认购48号楼XXX号房产及涉案44号楼两套房产，应当就此事实负举证责任，香江置业公司作为经营近20年营利法人，其基本的经营模式、财务制度与管理应当是较为健全、规范的，财务人员应当是具备基本专业素养的，在买受人并未交付15万元定金且涉案44号楼房产的认购协议未签订的情形下，香江置业公司先行出具定金收据的行为并不符合日常生活法则及财务制度要求，故本院认为刘梦瑶所述更具合理性，从而本院认定，刘梦瑶系在认购48号楼XXX号房产后，与香江置业公司协商更换认购楼号至涉案44号楼房产，同时香江置业公司为刘梦瑶更换定金收据。2、刘梦瑶提交照片4张以证明刘梦瑶本人及家人于2017年4月、5月份多次前往涉案44号楼房产所在项目的售楼处要求签订正式的商品房买卖合同但被推托，香江置业公司对照片的真实性、合法性及关联性均有异议，但认可照片中所示场景系其售楼处，且认可照片中系刘梦瑶本人，同时认为照片不能证明刘梦瑶是否系要求签订合同，本院认为，就刘梦瑶提交的照片，香江置业公司认可拍摄场所系其售楼处，照片人物系刘梦瑶本人，且刘梦瑶提交的照片原件形式、内容完整，本院对于照片的真实性予以认定，可以证实刘梦瑶及其亲属确实于2017年4、5月份前往涉案房产所在的售楼处；但刘梦瑶并未提交其与香江置业公司相关工作人员商谈签订商品房买卖合同的有效证据，即该4张照片不足以证实其系前往售楼处要求签订商品房买卖合同但被香江置业公司以无法签订合同为由推脱。综合上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年1月17日，刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》，约定刘梦瑶自愿认购香江置业公司开发建设的位于济南市××××号枫丹白鹭山庄项目48号楼XXX号房产，并于当日交付15万元定金。后双方协商将刘梦瑶认购的房产变更为涉案44号楼房产，并于2017年2月16日签署关于涉案44号楼房产的《认购协议书》，约定：一、乙方认购香江置业公司开发建设的位于济南市××××号枫丹白鹭山庄项目涉案44号楼房产，该房屋总建筑面积306.27平方米，获取完特殊优惠后，房款总价款为550万元，车库合计30万元，以上合计总价款为580万元；二、乙方同意签署本协议书时，支付15万元作为该商品房的定金（以甲方开具的收款凭证为付款依据）；三、乙方选择下列第＿种方式付款（按时签约方可享受优惠）：1、一次性付款，2、商业贷款，3、分期付款……五、乙方须于2017年＿月＿日前，到甲方处办理相关手续：1.一次性付款客户付清全款并签署《商品房买卖合同》；2.按揭客户付清首付款＿元并签署书面《商品房买卖合同》，同时向银行提交齐全贷款资料，待收到银行审查通过按揭贷款通知后再网签合同；六、若乙方未按照本认购书第五条的约定与甲方签署《商品房买卖合同》，并支付全部房款或者首付款，视为乙方违约，甲方有权不再另行通知乙方，将该房屋另行出售，乙方交纳的认购定金不予退还；甲方保证本认购书签订之日后该房屋不出售给任何第三方，否则甲方将双倍退还乙方已支付的认购定金……香江置业公司于本协议落款处甲方处加盖公章并加盖其法定代表人张波个人名章，刘梦瑶于该协议落款处乙方处签名捺印。上述认购协议书签订后，香江置业公司将刘梦瑶认购48号楼XXX号房所交纳15万元定金时出具的收据更换为认购涉案44号楼房产应交纳的15万元定金所对应的收据，载明：今收到刘梦瑶购房定金房号44号楼102室15万元，该收据经手人处由高蓓手写签名，并加盖有香江置业公司财务专用章。自签订涉案44号楼房产的认购协议书后，刘梦瑶与香江置业公司一直未签订商品房买卖合同。关于未能签订正式商品房买卖合同的原因，刘梦瑶与香江置业公司各执一词。刘梦瑶主张如下：1.香江置业公司在2017年整年度均未向刘梦瑶发出要求缴纳房款、签署正式的商品房买卖合同的通知；2.香江置业公司拒绝与刘梦瑶签订合同，一直让刘梦瑶交付房款却不与其签订商品房买卖合同；3.香江置业公司称规划有问题，让刘梦瑶再等等；4.香江置业公司见房价上涨，不遵守诚实信用原则，拒绝与刘梦瑶签订正式的商品房买卖合同；5.双方未能签订商品房买卖合同的原因是因香江置业公司与汇鑫小额贷款公司已经网签所致，香江置业公司未告知刘梦瑶该网签情况，系属欺诈。香江置业公司则称未签订正式的商品房买卖合同只有刘梦瑶未交房款这一个原因，且根据《认购协议书》相关约定，刘梦瑶应当按照香江置业公司要求的时间和确定的付款方式支付购房款，香江置业公司于2017年通知过刘梦瑶交付房款签订合同，但是无书面证据；2018年5月、6月亦通知其交付房款签订合同，但是刘梦瑶一直不付款，所以无法签订正式的商品房买卖合同。香江置业公司陈述，2018年6月底蓝光集团向其进行投资，2018年5、6月份，其法定代表人张波通知刘梦瑶赶紧交房款，否则待其他公司投资后，房价会有变化，刘梦瑶的母亲聂淑敏认可2018年6月份至8月份期间，香江置业公司的法定代表人张波与其联系，并表示香江置业公司已与其他公司合作，需要先交首付60%，如果有证就不是这个价格了。刘梦瑶及香江置业公司均认可2018年8月份之前香江置业公司并未调整涉案44号楼房产的销售价格，香江置业公司仍是按照《认购协议书》中约定价格要求刘梦瑶交纳房款。另查明，现涉案44号楼房产于2018年10月29日登记在香江置业公司名下。就涉案44号楼房产，香江置业公司与济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司（以下简称汇鑫小额贷款公司）签订《济南市商品房买卖合同》，并于2016年6月21日办理网签备案。香江置业公司辩称其与汇鑫小额贷款公司签订前述合同及办理网签皆系融资担保行为，网签可以随时解，并不会影响其与刘梦瑶之间签订合同，亦不会影响涉案44号楼房产的销售，这些信息均是网上公开的，并不存在隐瞒情况；2018年5、6月份涉案房产已经是现房，香江置业公司的操作模式是与买受人签订商品房买卖合同后，与之前网签的小额贷款公司解除网签，然后再办理房产证。本院认为，预约乃约定在将来一定期限内订立本约的合同，其标的系订立本约的行为。本案中，涉案《认购协议书》第五条有关于签署《商品房买卖合同》之约定，并且该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《认购协议书》性质上属于商品房预约合同，其系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照协议约定履行义务。庭审过程中，香江置业公司明确不同意按照《认购协议书》约定的价格与刘梦瑶签署商品房买卖合同，刘梦瑶亦不同意提高价格购买涉案房屋，而商品房预约合同并不具有强制缔结本约即商品房买卖合同的效力，《认购协议书》之订立商品房买卖合同本约的目的已经不能实现，故刘梦瑶主张解除其与香江置业公司之间的《认购协议书》，理由正当，本院予以支持。香江置业公司与汇鑫小额贷款公司就涉案44号楼房产办理网签手续并不会导致香江置业公司与刘梦瑶无法就该产签订商品房买卖合同，刘梦瑶关于香江置业公司未告知其就涉案44号楼房产与汇鑫小额贷款公司办理网签手续、系属欺诈的主张，证据不足，本院不予支持。刘梦瑶主张香江置业公司称其规划有问题拖延签订商品房买卖合同、香江置业公司一直要求刘梦瑶交购房款但却拒绝与其签订商品房买卖合同，但均未提交有效证据予以证实，本院不予支持。刘梦瑶与香江置业公司均认可2018年8月份之前香江置业公司并未调整涉案44号楼房产的价格，香江置业公司仍是按照《认购协议书》中约定的价格要求刘梦瑶交房款，故刘梦瑶关于香江置业公司见房价上涨后拒绝与其签订商品房买卖合同的主张，无事实依据，本院不予支持。根据《认购协议书》第三条及第五条的内容看，本案双方当事人并未明确付款方式、付款时间及签订商品房买卖合同的确切时间。而根据本院查明的事实，自认购协议签订后，双方当事人一直对签订商品房买卖合同事宜进行磋商，且双方当事人均无有效证据证明对方在磋商过程中违背公平诚信原则，双方只是基于各自利益考虑，无法就包括付款时间等主要合同条款达成一致的意思表示，并最终导致本约即商品房买卖合同不能订立，可以认定因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，刘梦瑶关于香江置业公司违约的主张，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，香江置业公司应将收取的购房定金返还给刘梦瑶，刘梦瑶关于香江置业公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为，预约合同的违约损失相当于本约的信赖利益损失，其赔偿原则是使得守约方的地位恢复至订约之前，而可得利益损失系本约违约后可能存在的损失，其不在信赖利益损失赔偿范围内。而刘梦瑶所主张的房屋差价损失398.81万元，实为完成涉案商品房买卖交易后即商品房买卖合同履行后而直接产生的经济利益，实质上属于可得利益损失范畴，并非信赖利益损失。又如前所述，在预约合同履行过程中，香江置业公司不存在违约行为，刘梦瑶关于香江置业公司赔偿其房屋差价损失无事实和法律依据，本院不予支持，但香江置业公司收取刘梦瑶定金后双方就商品房买卖合同迟迟不能达成一致意思表示，给刘梦瑶的资金造成一定的利息损失，香江置业公司应予以相应的赔偿，即香江置业公司应支付给刘梦瑶以15万元为基数、自2017年2月16日至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。又因刘梦瑶变更诉讼请求为解除认购协议并赔偿损失等，故本院根据其变更诉讼请求后的标的确认本院案件受理费，刘梦瑶多支付的案件受理费予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘梦瑶与被告济南香江置业有限公司2017年2月16日签订的《认购协议书》。二、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘梦瑶返还定金15万元。三、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘梦瑶支付利息损失（以15万元为基数、自2017年2月16日至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率）。四、驳回原告刘梦瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41110元，财产保全费5000元，由原告刘梦瑶负担38000元，被告济南香江置业有限公司负担8110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  栾桂秀人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一九年九月十二日书 记 员  胡 越