上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初15557号原告：兴联置业有限公司，住所地香港特别行政区。法定代表人：刘宁，执行董事。委托诉讼代理人：甄铁军，北京市广盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐汝华，北京市广盈律师事务所律师。被告：张振根，男，1965年1月20日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。原告兴联置业有限公司与被告张振根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日组织原、被告进行证据交换，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告兴联置业有限公司的委托诉讼代理人徐汝华，被告张振根的委托诉讼代理人周发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴联置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金1,950,000元；2.被告支付拖欠上述租金的违约金，其中，以2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金975,000元为基数，自2018年10月6日起算；以2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金975,000元为基数，自2019年1月6日起算；均计算至实际付清之日止，按日租金的50%计算。事实和理由：2016年8月31日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市长宁区长宁路XXX号一层甲(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租期自2016年12月8日起至2026年9月30日止，并对每年的租金及支付时间作出约定，被告应依约于2018年10月5日前支付2018年10月至2018年12月的租金，2019年1月5日前支付2019年1月至2019年3月的租金，如逾期支付租金则应按日租金的50%向原告支付违约金。现被告未依约支付上述租金，构成违约，应承担违约责任。为维护合法权益，原告特提起本案诉讼。被告张振根辩称，不同意原告的诉讼请求，1.租赁合同明确约定租赁用途为建材卖场及被告应按要求办理相关证照，原告理应知晓无法以个人名义经营卖场，且被告在申请消防验收过程中，也是以上海曹达装饰材料有限公司第一分公司(以下简称曹达公司)的名义申办，并需要原告提供相应材料，原告不但知情还积极配合，故原告明知曹达公司在实际履行双方的租赁合同，被告并非本案的适格主体；2.被告承租涉讼房屋用于建材卖场经营，自开张以来，楼上居民多次反应建材市场存在安全隐患，阻碍和制造麻烦干扰正常经营，并不断向政府上访，迫于周边业主不停投诉的压力，在政府的协调下，被告于2019年1月决定结束经营，于2019年3月清退入驻小商户，原告理应确保被告能够在涉讼房屋有序经营，现因原告违约导致被告的合同目的无法实现，故被告不应支付2018年10月至2019年3月的租金，本案的经营风险不同于一般经营风险，若机械适用合同条款约定，有违公平原则；3.被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金，即使法院认定需支付，原告主张的违约金标准过高，希望法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人。2016年8月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租涉讼房屋用于装潢建材卖场，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；租赁期自2016年9月8日起至2026年9月30日止；乙方应于2018年10月5日前支付2018年10月至2018年12月的租金975,000元，2019年1月5日前支付2019年1月至2019年3月的租金975,000元；逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方需按相关政府部门的要求合法经营，按其经营要求办理相关经营证照，因承租本商铺及在经营过程中所发生的一切纠纷(包括相邻物业关系)均由乙方自行解决，甲方不承担任何责任。签约后，原告将涉讼房屋交付被告。被告将涉讼房屋转租给多家小商户。2016年9月12日，曹达公司以涉讼房屋为营业场所注册成立，负责人为被告。2017年5月10日，上海市长宁区公安消防支队出具沪长公消安检字【2017】第0225号消防安全检查合格证，载明，场所名称为曹达公司，消防安全责任人为被告。2019年4月11日，原、被告签订房屋交接书，约定自2019年3月31日起，被告将涉讼房屋交还原告，并对物业费、水电费结算、被告注销相关证照、退房前处置添置物等作出约定，并明确本协议仅作为双方房屋交接的凭据，双方基于租赁合同享有的权利、承担的义务及合同履行过程中因履约行为应承担的责任双方另行协商解决。审理中，原、被告一致确认被告仅支付截至2018年9月的租金，双方的租赁合同已于2019年3月31日解除。本院认为，原、被告签订的上海市房屋租赁合同，明确约定被告承租涉讼房屋的用途为经营建材卖场，也约定被告应按相关要求办理经营证照，此后，被告以涉讼房屋为经营场所成立曹达公司并通过消防检查，系其经营建材市场和办理相关证照之行为，被告辩称曹达公司是实际履行租赁合同的相对方，被告不适格，缺乏相应依据，本院不予采纳。故原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现原、被告协商一致，于2019年3月31日解除了租赁合同，并于该日办理了涉讼房屋的交接手续。故该日前，仍属于履约期间，被告理应支付2018年10月1至2019年3月31日的租金，现被告确未支付，显然构成违约。被告辩称因附近居民多次反映曹达建材市场存在安全隐患，不断向政府上访投诉，在政府的协调要求下，被告于2019年1月停止经营，并于2019年3月清退小租户，原告本有义务保证被告正常经营，故被告提前终止经营系原告违约造成，被告无需支付2018年10月至2019年3月的租金。本院认为，租赁合同仅对租赁用途为经营建材卖场作出约定，并明确经营过程中被告所涉纠纷由其自行解决，未有任何条款约定原告负有保证被告经营建材卖场的持续性的合同义务；且被告尚未充分证明无法经营的原因确如其辩称所述以及停止经营、清退小租户的时间，即使能加以证明，该等无法经营的原因，亦与原告无涉，并非原告违约所致，而是被告自身的经营风险，不能归责于原告。据此，被告关于其无需支付租金的抗辩意见，本院不予采纳，被告应向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日的租金1,950,000元。关于违约金，租赁合同中对于每期租金和支付时间作出明确约定，原告主张按约定的标准即日租金的50%计算，本院认为，根据合同履行情况、过错程度等因素，鉴于被告希望调整，该约定的标准属于过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率计算，据此，被告应向原告支付拖欠租金的违约金，其中，以2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金975,000元为基数，自2018年10月6日起算；以2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金975,000元为基数，自2019年1月6日起算；均计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张振根应于本判决生效之日起十日内向原告兴联置业有限公司支付上海市长宁区长宁路XXX号一层甲房屋2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金1,950,000元；二、被告张振根应于本判决生效之日起十日内支付原告兴联置业有限公司拖欠租金的违约金，以2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金975,000元为基数，自2018年10月6日起算；以2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金975,000元为基数，自2019年1月6日起算；均计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告兴联置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费23,169.40元，因适用简易程序减半收取计11,584.70元，由被告张振根负担。如不服本判决，原告兴联置业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告张振根可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇一九年九月二十日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。