惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初705号原告：李某，男，1996年5月9日出生，香港居民，住址：香港九龙观塘安达，委托代理人：皮建彪、李振强，广东九韬律师事务所律师。被告：李某姿，女，1971年11月30日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区，委托代理人：董志越、谭静，北京市盈科（深圳）律师事务所律师、律师助理。第三人：深圳家家乐投资管理有限公司，住址：深圳市南山区东滨路濠盛商务中心7楼708A。法定代表人：邹方建。原告李某诉被告李某姿、第三人深圳家家乐投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月31日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年5月31日公开开庭进行了审理,原告李某及其委托代理人皮建彪、被告李某姿及其委托代理人董志越到庭参加诉讼，第三人深圳家家乐投资管理有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告及第三人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。2、依法判决被告向原告双倍返还定金人民币360000元。3、依法判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人于2017年12月4日签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》-份，合同约定由原告向被告购买位于惠州市大亚湾××房，房屋权属证号为：32××94（惠字第：3300010581），建筑面积219.44平方米，房屋总价款为人民币2000000元。约定付款方式为：合同签订时由原告向被告支付人民币20000O元作为定金，定金由第三人代管。另约定，双方于办理过户当天，原告向被告支付首期款人民币420000元，并存入交易结算资金专用帐户进行监管，剩余款项人民币1380000元，原告以按揭付款的方式支付给被告。产权过户手续，三方约定由原、被告委托第三人办理，原、被告应积极协助第三人方办理并提供办理产权过户手续的全部资料。合同签订后，原告依约将定金人民币200000元支付至第三人的银行账户，由第三人履行代收代管义务。第三人在收上述款项并向房管局查询了房屋档案信息后，于2017年12月5日以银行转账的方式将上述定金中的人民币180000元汇入被告指定的收款账户，余下人民币20000作为物业及水电过户押金留置在第三人处。因涉案房屋权属登记在被告和其已去世的丈夫名下，需将房屋权属变更登记在被告的名下后，被告才能将房屋过户给原告并办理相关手续，原告考虑到被告的实际情况，便给予了被告充足的时间去先行办理好被告方的房屋权属变更登记手续。然而，让原告意想不到的是：被告将涉案房屋权属变更登记手续办理到被告本人名下后，却拒不继续履行合同约定！第三方作为办理过户手续的受托书，多次通知被告方履行合同约定，配合提供房屋的产权情况，并办理按揭审批手续均被被告方拒绝，被告的理由是：其单方面认为原告是香港户籍，无法办理银行按揭款，因此以各种理由拒不配合原告和第三人到银行办理按揭手续，同时被告一味要求原告一次性付款，亦要求第三人的职员鲜青松寻找能够一次性付款的买家。而现实情况是，现在有多家惠州本地银行在办理香港客户的按揭业务，亦有不少香港身份的购房者符合按揭条件并办理了银行按揭！被告的说法根本站不住脚！另外，原告自身的资金能力本来就有限，根本无法一次性支付全部房款，因而当初才选择银行按揭，而双方签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》时，被告方也是非常清楚，双方在合同亦是明确约定了通过银行按揭贷款方式支付余下房款。被告拒绝配合办理银行按揭审批手续进而办理过户的行为，现已导致合同无法继续履行！被告的上述种种行为均是在拒绝履行合同约定的义务，违反了三方签订的《广东省房地产买卖合同》中的相关约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告和第三人方曾与多次被告协商，要求被告继续履行合同或退还已收取的定金人民币180000元，但被告亦拒不退还。被告的行为严重侵害原告方合法权益，应承担相应的违约责任！综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，具状法院，望判如所请。2019年2月26日，原告向本院提出变更诉讼请求：一、请求依法判令被告立即向原告双倍返还定金人民币360000元。二、请求依法判决本案的诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案，贵院已经受理，案号（2019）粤1391民初705号，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”向贵院提出如上变更诉讼请求的申请，恳请批准。原告提交的证据有：1.居民身份证；2.港澳通行证；证明1-2证明原告的主体资格；3.被告身份证，证明被告的主体资格；4.第三人企业信息，证明第三人的主体资格；5.居民身份证、港澳通行证、出生医学证明、改名契，证明罗平等是李磊的母亲，李磊于2008年4月2日改名为李某；6.广东省惠州市房地产买卖居间合同、中国银联POS签购单、被告出具的收款账户信息、银行转账电子回单，证明原被告存在房屋买卖关系，第三人作为居间人，合同签订候，原告的母亲罗平等依据合同的约定支付了定金人民币180000元给第三人代管，2017年12月5日第三任将上述定金通过银行转账方式支付给被告；7.第三人职员鲜青松与被告的微信聊天记录，证明被告在办理房屋变更登记手续时得知其房屋评估价格为人民币2500000，后被告单方面认为香港户籍人员无法办理银行按揭款项、拒不配合原告到银行办理按揭手续，并要求原告一次性付款，与第三人的职员鲜青松协商寻找能够一次性付款的买卖或其他买家；8.录音，证明被告明确表示房子不卖的情况。补交证据9大亚湾房屋权属档案信息查询结果，证明房屋权属登记在李某姿、卫思李、卫骏豪名下，三方按份共有，李某姿无权单方出卖房屋，无法办理房屋过户手续；10.授权委托书，证明原告是本案适格的诉讼主体。被告辩称，本案原告并非适格的诉讼主体，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，敬请人民法院依法驳回。理由如下：（一）根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本购房合同（编号0002165）系罗平等与李某姿和第三人于2017年12月4日依法签订，结合合同相对性原理，该购房合同应当自成立生效之曰起在里王笠与李某姿和第三人之间产生拘束力。（二）基于上述理由，结合李某的身份信息显示，其系1996年5月9日出生，而购房合同签订曰为2017年12月4日，由此可见，在本合同签订时李某已满21周岁有余，其完全有民事行为能力在购房合同上签字，但其未在购房合同上签字，故本合同不约束其本人，其亦无权作为本案的原告起诉被告。（三）基于上述分析，倘若李某的母亲罗平等要以代理人的身份代李某在合同上签字，则应当举证证明李某不具备完全民事行为能力，或者出具李某的经公证的授权委托书。但是，李某和罗平等并未履行这一法定程序。故，答辩人认为罗平等才是本案的适格主体。综上，敬请人民法院依法驳回起诉。补充1.合同当事人是罗平等与李某姿以及深圳家家乐投资管理有限公司所签订的。本案的诉讼主体李某并非适格的诉讼主体，其无权作为原告参加本案的诉讼。即便原告方当庭提交的授权委托，我方对此不予认可，因为该授权委托书涉嫌事后补救，且该授权委托书没有经过中国内地公证机关的书面公证，因此其不具备授权委托的法律效力，应当驳回原告的起诉，请法院依法查明。2.李某姿作为本案的被告，在与合同相对人以及第三方家家乐签订居间合同之后，积极的履行了该合同项下的义务（通过李某姿与罗平等、第三人家家乐中介职员可以清晰的发现李某姿一直在为促成该房屋买卖做了大量的工作），积极的准备了各项材料，包括但不限于去香港律师楼进行律师见证、提交继承公证书、契税发票、房产证、身份证、户口本等一系列证明文件。并多次往返大亚湾房管局、公证处等地达二十余次最后才办理了涉案房屋权属变更登记手续。综合这些民事法律行为，李某姿作为出卖人正是以积极的行动，诚实守信的履行合同义务以推动该合同顺利进行并促成房屋买卖。所以，李某姿不存在任何的违反合同义务的行为，故此原告无权要求李某姿双倍返还定金，并无权要求李某姿承担诉讼费、保全费等合理费用。3.通过李某姿与罗平等人的微信沟通记录显示，反观罗平等的行为在其儿子李某根本不具备贷款条件的情况下，甚至帮助其儿子提供、注入银行流水帮其儿子向银行申请贷款，该行为已涉嫌违反国家的信用贷款规定。众所周知，金融安全、经济安全系国家安全的重要组成部分，现在从中央到地方都在积极的防范系统性、区域性金融风险，以维护国家的经济安全和金融安全，及政治安全。李某姿正是给予上述合理的理由认为其二人都没有依法、正确通过正规的渠道向银行申请按揭贷款，其二人贷款方式不正确，增加交易风险，损害国家、金融机构、公共利益以及合同当事人的利益。被告提供证据如下：1.电子证据固化报告；2.关于电子证据固化报告的情况说明；3.光盘机内容打印件；证据1-3在证据的第9、10、12页的2018年6月7日20时13分和第16页2018年6月9日的10时31分李某姿和罗平等的微信沟通记录中，罗平等表示无法通过银行按揭贷款，不再购买房屋了。证据18、19页的2018年7月21日10时37分的微信记录中，罗平等再次向李某姿表示：“你知道吗，我为了保持他的流水，每个月都在打钱进去。”这点足以证明原告根本不具备贷款条件。证据1-3证明李某姿一直在积极地促成房屋的买卖，积极履行买卖合同项下义务，多次提醒罗平等提交贷款承诺函办理过户手续，不存在违约行为。补交证据（李某姿与鲜青松的微信沟通记录，与原告此前自己提交的证据更为完美）4电子证据固化报告、光盘、光盘内容（34页），证明内容同上。5.证明书、公证书、声明书（20页），证明李某姿为促成该房屋的买卖所办的一系列产权、权属、身份等证明文件。第三人未答辩亦未到庭应诉。经审理查明，案外人罗平等系原告李某（曾用名：李磊）的母亲。2017年12月4日，原告（乙方）委托罗平等与被告李某姿（甲方）、第三人深圳家家乐投资管理有限公司（丙方）签订一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定由原告向被告购买其位于惠州市大亚湾××房，交易总价为2000000元，签署本合同时，乙方应交纳定金200000元给丙方代管。合同第三条就付款方式约定：“（1）首期房款（不含定金）人民币420000元乙方在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户。（2）乙方在丙方协助下向银行申请30年7成（即138万）贷款。此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户。同时甲方有义务协助办理按揭手续。”合同第六条就违约责任约定：“甲方签署本合同后不出售本物业的，视为违约，甲方应在收到乙方通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款。乙方签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，乙方在收到甲方通知（电话、短信、信函）之日起，甲方有权没收定金并有权另行出售该物业。”合同签订后，原告向第三人支付了定金200000元，第三人于2017年12月5日向被告转账支付了该180000元定金，余下20000元作为交房押金留存在第三人处。后双方因办理按揭贷款发生争议，原告与被告协商未果，遂诉至本院。庭审中，原、被告双方均明确表示不愿意继续履行涉案合同。另查明，涉案房产原系被告李某姿与其配偶卫勇共同共有。2018年5月10日，广东省惠州市大亚湾公证处作出（2018）粤惠大亚湾证字第3140号《公证书》，证明卫勇于2014年11月8日因病去世，卫勇的上述遗产由配偶李某姿、儿子卫骏豪、卫思李（均系未成年人）、父亲卫祖国、母亲吴梅平共同继承，其中，卫祖国、吴梅平表示放弃卫勇的上述遗产的继承权（根据湖北省潜江市公证处出具的“放弃继承权声明”《公证书》，编号：（2018）鄂潜江证字第123号、124号），卫勇的上述遗产由李某姿、卫骏豪、卫思李共同继承。2018年7月16日，涉案房屋变更登记至被告李某姿与卫骏豪、卫思李名下，由三人按份共有。再查明，本院根据原告的申请于2019年4月29日作出（2019）粤1391民初705号民事裁定书，裁定：查封被告李某姿与卫思李、卫骏豪共同共有位于惠州××××房（产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第4063968号、粤（2018）惠州市不动产权第4063970号、粤（2018）惠州市不动产权第4063969号），查封价值以人民币36万元为限。查封期限为三年。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告及第三人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，是各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原、被告在庭审中均明确表示不愿意继续履行合同，而根据《广东省惠州市房地产买卖居间合同》不能判断双方在合同履行过程中任何一方存在违约行为，视为协商一致同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金180000元。关于原告李某主体是否适格的问题，合同中买方一栏为原告李某并由其母亲罗平等代为签名，且原告提交了《授权委托书》，视为被告知道并认可该代理行为的真实性，故被告辩称原告李某并非本案适格主体，本院不予采信。第三人深圳家家乐投资管理有限公司经传票传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、、被告李某姿应于本判决生效之日起十日内向原告李某返还定金180000元；二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6700元（原告已预交），由原告李某负担3350元，由被告李某姿负担3350元。保全费2320元（原告已预交），由被告李某姿负担，被告应于本判决生效之日起十日内将上述费用迳付给原告。如不服本判决，被告李某姿可在判决书送达之日起十五日内、原告李某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新宏审 判 员  谢学炎人民陪审员  王 玲二〇一九年九月四日法官助理龙韬书记员潘慧蕊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。