广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初3976号原告：邹建军，男，1971年3月13日出生，户籍地湖北省襄樊市樊城区，委托诉讼代理人：许怿滨，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凯旋，广东卓建律师事务所实习律师。被告：惠东县康宏发展有限公司，住所地惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园。法定代表人：欧阳昊。委托诉讼代理人：黄泽楚，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。原告邹建军与被告惠东县康宏发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹建军的委托诉讼代理人许怿滨，被告惠东县康宏发展有限公司的委托诉讼代理人黄泽楚、伍祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建军向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付自2018年12月31日至实际交付之日止的迟延交楼违约金（暂计至2019年3月31日止共计90天，违约金为9461.49元。计算标准为：每天按已付房款525638元的万分之二计算）；2.被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2018年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）。合同约定，原告通过一次性付款的方式购买被告开发的位于惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园Ｂ8栋27层5号房（以下简称：涉案房）。涉案房建筑面积为39.81平方米，双方约定总价款为人民币525638元。合同第十一条（交付时间和手续）中约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条（逾期交付责任）第（2）项中约定逾期超过90日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部的房价款万分之2的违约金。合同生效后，原告按合同约定支付全部购房款，履行了合同约定的属于原告的相关义务，而被告却无法按合同约定完成相关验收手续并办理交房入伙。原告与其他业主多番催促，被告于2018年12月20日向原告出具《致屿海Ｂ8栋业主的一封信》，说明因“股权转让原因，该项目验收事宜无人跟进、导致进度严重滞后”，“项目总包单位已经实际停工一年，现场工程收尾较原计划滞后接近一年”，交房日期将延期至2019年8月20日。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守和诚实履行。现被告逾期不能交付涉案房，应当承担违约责任。被告被告惠东县康宏发展有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。答辩人在履行合同过程中并无任何违约行为，亦无根本违约事项，答辩人根据合同约定据实延长房屋交付期限，有事实及法律依据，依法不构成违约。被答辩人请求支付逾期交房违约金的诉求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。1.根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HT0061276）第十一条之约定，答辩人应当在2018年12月31日前向被答辩人交付该商品房，但因不可抗力的，可据实予以延期。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”之明确规定，答辩人据实延长交付房产的义务，不构成违约，无需承担民事责任。因此，答辩人无论是基于合同约定，还是法律规定，因不可抗力原因据实延期交房依法不构成违约，被答辩人请求支付逾期交房违约金的诉求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回其全部诉讼请求。在本案中具体体现如下：（1）不可抗力一般包括自然灾害、政府行为及社会异常事件等三方面。另根据《自然灾害灾情统计第1部分：基本指标》（GBT24438.1-2009）、《广东省气象灾害防御条例》以及《广东省突发气象灾害预警信号及防御指引》等相关规定，台风、暴雨和高温均属于自然灾害，符合不可抗力的不能预见、不能避免且不能克服的要件，均属于不可抗力因素。（2）根据涉案工程《竣工验收备案表》显示，涉案工程开工日期为2016年4月7日，竣工验收日期为2018年12月27日。另根据惠州市气象局查询的《天气证明》（编号：201982）显示，在该施工期间内，涉案工程处于暴雨天气的日数为28天，处于高温天气的日数为54天，共计82天。（3）根据广东省惠东县气象局出具的《惠东突发气象灾害预警信号发布（变更、解除）通知》（台风）等相关资料，确定在涉案工程施工期间内，于2016年经历了台风“妮妲”（4天）、“电母”（2天）、“莫兰蒂”（3天）、“艾利”（4天）、“海马”（3天）；于2017年经历台风“苗柏”（3天）、“洛克”（2天）、“海棠”（2天）、“天鸽”（3天）、“帕卡”（3天）、“玛娃”（5天）、“卡努”（3天）；于2018年经历台风“艾云尼”（4天）、“山神”（3天）、“贝碧嘉”（6天）、“山竹”及“百里嘉”（6天）、“玉兔”（3天），则在施工期间，直接受到台风灾害天气影响无法开工的日数共计59天。（4）另在台风天气中，属2018年9月11日至2018年9月17日的台风“山竹”及“百里嘉”最为强劲，惠东县气象局颁布了台风红色预警信号，防御指引进入特别紧急防风状态，学校停课，企业停工。该次台风登陆除了登陆期间直接造成涉案工程项目停工6天的日数，更是因为灾害的原因致使涉案工程项目泡水、B8栋电梯损坏无法使用（基于安全考虑进行设备更换，蒂森电梯公司书面确认需于2018年11月23日才能检测调试完成，共67天）、B8-B9栋栏杆严重损害、玻璃破碎、推拉门变形、首层幕墙窗倒塌、屋面钢结构铝板线条损坏（维修单位晶宫装设公司需重新下单订货、到货时间为10月30日，安装完成时间为11月30日，共74天）、供水设备故障停水、树木倒塌、道路坍塌、积水（交通瘫痪）等严重损失，由于灾后需重建、维修等客观条件、致使工期至少顺延了74天。综合上述，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》、《广东省突发气象灾害预警信号及防御指引》、《建设部关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）、《国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作坚决遏制重特大事故的通知》第二条的等相关法律法规之规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业，以及结合灾后实际修复需要重新安排施工，根据双方签订的合同第十一条之约定以及法定不可抗力的规定，尽管合同约定交付房产期限（2018年12月31日）届满，但答辩人仍可根据施工期间暴雨、台风、高温等不可抗力因素将交房时间予以延期至少215天。而经答辩人竭力修复、赶工，已于2019年3月31日已将涉案商品房交付给被答辩人使用，仅迟延了89天，完全在依法可延期交房时间范围之内。因此，答辩人并未构成违约，被答辩人主张被答辩人逾期交付的事实及理由不成立，依法应当予以驳回。二、答辩人前股东中航地产股份有限公司系央企，因国家政策要求退出房地产开发领域属于不可抗力，答辩人有权据实延长施工及交房时间，并未构成违约，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。根据国务院国有资产监督管理委员会提出关于央企“瘦身健体、提质增效”的总体要求，答辩人前股东中航地产股份有限公司（后更名为中航善达股份有限公司）依国家政策要求，中航善达股份有限公司作为非国家保留的16家央企房地产开发公司，应退出房地产开发市场，后中航善达股份有限公司于2018年7月6日将答辩人公司51%股权进行挂牌转让，2018年8月底中航股权转让完成，2018年9月28日，九铭地产正式入股答辩人公司。因此，从2018年7月6日至2018年9月28日期间（共84天），应当视为答辩人受国家政策的不可抗力影响，可据实予以延长施工工期及交房时间，因此答辩人于2019年3月31日前交房，并未构成违约，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。三、在本案中，另涉及本项目的大部分业主均能理解客观灾害条件及政府政策等不可抗力影响的因素，已和答辩人公司签订《补充协议》，同意延长交付期限，并已于2019年3月31日收楼入伙。即便答辩人在履行合同过程中未构成违约，也自愿主动提供一定数量的项目配套酒店免费居住次数供业主使用，以专业、高效、真诚的服务态度令绝大多数业主认可。作为企业运营过程中遇到各种突发状况，答辩人已竭尽全力去解决，同时希望被答辩人能尊重合同约定及法律事实，减少双方诉累。综合上述，答辩人在履行合同过程中，因产生台风、暴雨、高温等自然灾害影响，加之国家政策要求，直接造成了项目的停工、灾后的重建及修复工作，均需据实安排复工时间。在上述因素的影响下，答辩人据实延长交房期限有事实及法律依据，而且延长交房期限在合理期限范围之内，符合合同约定，亦受法律规定之保护，答辩人并未构成违约，恳请合议庭结合上述实际存在的不可抗力因素，并根据合同约定以及法律的相关规定，认定答辩人据实延长交楼期限有事实及法律依据，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告惠东县康宏发展有限公司为经营房地产开发、酒店管理、园林绿化工程、房屋租赁、物业管理业务的有限责任公司（自然人投资或控股），成立于1997年1月9日。2018年4月30日，原告邹建军作为买受人与被告惠东县康宏发展有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HT0061276)及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告向被告惠东县康宏发展有限公司购买被告开发的位于惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段中航巽寮湾花园B8栋27层05号房，房屋建筑面积为39.81平方米，总价款为525638元。该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为：惠东房预许字第××号。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。《商品房买卖合同(预售)》第十条约定“商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备，1.供水、排水……；2.供电……；3.供暖……；4.燃气……；5.电话通信……；6.有线电视……；7.宽带网络……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……”。《商品房买卖合同(预售)》第十六条约定“……（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理……《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因不可抗力，据实予以延期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“出卖人向买受人交付时，应发出《房屋交付通知书》，并在《房屋交付通知书》中写明本房地产的交付期限。买受人应当在通知的交付期限内对本房地产进行验收，并签署《钥匙收条》。本房地产达到第八条约定交付条件，且出具了第十一条约定文件后，买受人应接收本房产，否则，视为该房产已交付，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等……”。《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。上述合同及协议签订后，于2018年5月29日在房管部门办理了备案登记，此后原告付清了购房价款525638元。2018年12月27日，被告建设开发的中航巽寮湾花园（B8、B9栋）完成竣工验收，于2019年3月22日向建设部门验收备案，2019年3月27日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2018年12月20日，被告惠东县康宏发展有限公司向原告出具了《致屿海B8栋业主的一封信》，内容为“……关于B8栋的建设进度，受以下几方面影响：1.2018年9月台风“山竹”导致项目施工配套及通行道路破坏严重，影响施工组织4个月。……2.项目规划验收于2018年11月19日办理完成，较原计划滞后半年多……3.项目总包单位已实际停工一年，现场工程收尾较原计划滞后接近一年。受股权转让、人事变动等诸多影响，总包单位结算工作一直未办理完成，由于担心结算无法保障，总包单位项目工程收尾工作自2017年12月底基本处于停工状态，很多细节整改未完成，直接影响精装修进场。尽管问题重重，但公司一直以来抱着积极态度，经过多轮磋商，目前公司已与施工单位达成一致，将立即启动综合验收工作，争取在1月20日前完成竣工验收。竣工验收后精装修工期需要6个月，加上农历新年影响，预计在8月20日具备精装交付条件……”。原告提出,原、被告双方在合同中约定的交房时间是2018年12月31日，约定的交房标准是包括了《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条以及附件六精装修的要求。虽然已收到被告的房屋交付通知书，但被告交付的房屋不符合附件六的要求，所以被告交付的房屋不符合交付标准;再者，就算如被告而言已在2019年3月31日完成了交付，也已经超过合同约定的交房时间，被告的行为构成违约。被告向本院提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房产面积测绘成果（实测）》、中航巽寮湾花园（九铭屿海）房屋交付通知书、EMS邮寄底单，用于证实涉案工程项目的开工日期为2016年4月7日至2018年12月27日,且涉案商品房已符合交付条件，并已于2019年3月20日向原告发出房屋交付通知书，通知于2019年3月31日将房屋交付原告使用。根据被告提交的惠州市气象局预报科《天气证明》、惠东突发气象灾害预警信号发布（变更、解除）通知显示，2018年9月11日至9月17日期间的1822号“山竹”台风一度升级为台风红色预警，进入特别紧急防风状态，中小学、幼儿园、托儿所停课，建议用人单位停工（特殊行业除外）……2018年9月20日，深圳市彬绿园林有限公司向被告惠东县康宏发展有限公司提出《海边栈道园林景观及人造沙滩改造工程》受台风“山竹”影响造成损失的报告，其内容为“我司承建的海边栈道园林景观及人造沙滩改造工程，于2017年9月30日竣工验收合格，现于2018年9月16日受超级台风“山竹”影响造成该项目的园建、绿化及水电安装工程多处受损严重，此次损失是由于不可抗力的自然灾害因素造成，非我司的保修、保养范围，请贵司安排相关单位进行修复”，该报告附受损现场图。2018年9月25日，深圳市晶宫设计装饰工程有限公司向被告提交《铝合金门窗损坏维修评估报告》，报告显示2018年9月17日“山竹”台风的影响，经我方排查，B8栋、B9栋部分铝合金门窗、门扇、窗扇变形损坏，一层电梯厅玻璃幕墙损坏严重，部分平开门和推拉门变形损坏……由于材料需重新下单订货，预计到货时间为玻璃、型材10月30日到货，安装完成时间为11月30日……2018年9月26日，蒂森电梯有限公司深圳分公司向被告提交《电梯故障维修评估报告》，报告显示2018年9月17日“山竹”台风影响，（梯号E/30044337.004-006）电梯底坑进水，电梯轿厢设备泡水严重……目前三部电梯均无法使用。基于电梯的正常运行及安全稳定考虑，我司建议物业方对以上配件进行更换，在配件未到货前，电梯建议停至顶层，待我司配件到期后，完成安装及测试无故障后，方可放开使用。预计到货时间为配件、零部件订货时间为10月20日到货，安装完成时间为11月4日，检测调试完成时间为11月23日……被告还提交了“山竹”台风期间受损情况统计以及受台风灾害导致损失的现场图片。被告对于其辩称的因国家政策因素影响造成延期交楼的辩解意见，向本院提供了国务院国资委新闻发布会内容、中航地产股份有限公司关于预挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权的公告（2018年5月31日）、中航地产股份有限公司关于变更公司名称（2018年5月31日）、证券简称的公告（2018年5月31日）、中航善达股份有限公司第八届董事会第二十九次会议决议公告（2018年7月6日）以及中航善达股份有限公司关于挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权的公告（2018年7月6日）。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、原、被告双方约定的交楼条件；二、台风等天气影响是否构成合同中约定的“不可抗力”；三、被告公司股权转让是否属于合同中约定的“不可抗力”。关于第一个焦点。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，而该合同第十条约定在供水、排水、供电、供暖、燃气这四类设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任，原告并未提出被告在这四类设施没有达到交付条件。另该合同第十六条以及附件六关于精装修的约定交付的商品房达不到约定装修标准的，按照“及时更换、修理”约定处理，综合本案，被告建设开发的中航巽寮湾花园（B8、B9栋）于2018年12月27日完成竣工验收，于2019年3月22日向建设部门验收备案，同月27日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》，并于2019年3月20日向原告发出房屋交付通知书，通知书注明将于2019年3月31日将房屋交付原告使用，原告亦表示有收到被告所发出的房屋交付通知书，虽然被告在发通知时未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但在通知的交付日期2019年3月31日前已达到约定的交付条件，结合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定,被告交付房屋的时间为2019年3月31日，原告提出的房屋未达到精装修的装修标准，按照约定，可要求被告更换、修理。关于第二个焦点。根据《惠东突发气象灾害预警信号发布（变更、解除）通知》、以及被告提交的关于《海边栈道园林景观及人造沙滩改造工程》受台风“山竹”影响造成损失的报告、电梯损坏维修评估报告、受台风灾害导致损失的现场图片等可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，其中B8栋电梯底坑进水，电梯轿厢设备泡水严重以及造成B8栋、B9栋部分铝合金门窗、门扇、窗扇变形损坏等，此举必然给施工单位的施工带来工期延误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，虽然涉案楼盘地处沿海地段，被告应对台风等天气情况早作预判，但众所周知，1822号“山竹”台风的风力大，破坏力强，属难以预见的超强台风，造成涉案商品房所在楼盘受损严重，另上述天气情况发生在合同履行期间，构成不可抗力，依法应合理免除被告的违约责任。结合本案实际，本院酌情对被告的逾期交房时间予以扣减30日的合理延误期间。关于第三个焦点。被告惠东县康宏发展有限公司作为具有民事权利能力和民事行为能力、依法独立享有民事权利和承担民事义务的法人组织，股权转让属公司内部事项，不属于合同约定的不可抗力，故本院对被告的该项辩解不予采信。综上所述，原告已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向原告计付全部房价款万分之二的逾期交房违约金。本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年3月31日止共计为90日，扣减上述因天气情况而发生的不可抗力免责期30日，被告在本案中应向原告支付的违约金为6308元【525638×0.02%×（90-30），四舍五入】。原告邹建军的诉请和被告惠东县康宏发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县康宏发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告邹建军支付逾期交房的违约金6308元。二、驳回原告邹建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告邹建军负担16.67元，由被告惠东县康宏发展有限公司负担33.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林 峰审 判 员  陈 游人民陪审员  严海波二〇一九年九月二十九日法官助理周洁玲书记员方金伟