四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0302民初1048号 原告（执行案外人）：朱冬梅，女，1973年12月19日生，现住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：裴海波，吉林满誉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：谷怡丹，女，1983年2月12日生，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：李鹏，吉林司评律师事务所律师。 第三人（被执行人）：刘丽红，女，1982年12月16日生，现住长春市绿园区。 第三人（被执行人）：阿吉丽图，男，1984年1月15日生，现住长春市绿园区。 原告朱冬梅与被告谷怡丹、第三人刘丽红、阿吉丽图案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱冬梅及其委托诉讼代理人裴海波、被告谷怡丹的委托诉讼代理人李鹏、第三人刘丽红、第三人阿吉丽图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行贵院要求原告于2018年10月7日前腾出长春市净月开发区净月大街4775号中信城枫丹白露二期十栋405室房屋的通知；2.判令租赁期满后腾出执行房屋；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告收到贵院通知书，要求原告于2018年10月7日前腾出长春市净月开发区净月大街4775号中信城枫丹白露二期十栋405室房屋，原告为此申请执行异议，贵院于2019年5月14日作出（2019）吉0302执异字第14号执行裁定书，驳回原告的异议，原告不服提起诉讼。理由如下：一、第三人王丽红与阿吉丽图原系夫妻关系，原告与第三人刘丽红房屋租赁合同签订时间为2016年2月14日，房屋租赁期限为20年，从2016年2月4日起至2036年2月3日止。在签订房屋租赁合同时，该房屋并未被法院查封。原告已按照合同约定向第三人刘丽红缴纳了房屋租金，房屋已交付使用，双方的租赁关系已经形成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。二、贵院在执行案件中裁定查封了该房屋，但是裁定查封时间为2017年9月份，查封时间在房屋租赁以后。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持。三、根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。法律是由全国人大和全国人民代表大会常务委员会制定的。行政法规是由国务院制定的，这里指的法规是强制性的行政法规也就是禁止性行政法规而非管理性行政法规。除上述情形不能导致合同无效，原告并无上述情形，所以租赁合同有效，应得到保护。四、该房屋在拍卖时已备注了房屋的租赁期限，说明法院拍卖时已经确认原告与第三人的租赁关系存在并明确期限，拍卖备注的期限意味着拍卖房屋后的交付日期，因为租赁关系存在导致了房屋价值贬值并流拍，被告以极低的价格取得了执行房屋所有权，现在不保护租赁合同的效力裁定交付房屋，此种不公正的执行，导致原告及第三人受损，显失公正。综上所述，被告谷怡丹虽通过执行拍卖等程序取得了房屋所有权，但不影响该房屋原有的租赁合同的效力。原有的租赁关系应受到法律保护，故贵院通知原告于2018年10月7日前腾出长春市净月开发区净月大街4775号中信城枫丹白露二期十栋405室房屋于法无据，原告应在租赁期满后腾出房屋。 被告谷怡丹辩称，原告的诉讼请求应予驳回，2018年吉030执异505号执行异议审查中，本案被告申请人民法院调取了本案第三人个人房屋抵押贷款合同，明确约定贷款人不能私自出租房屋，且担保法司法解释65条已明确有法律规定，已经设立抵押权的不动产随后进行转租，转租的合同不能约束涉案人。原告与第三人合同的真实性合法性均不具有，根据房地产管理法54条明确规定，房屋出租应向房地产管理部门备案，本着执行审查审慎的原则，本案的原告与第三人合同没有向主管机关备案公示，不能产生公示效应，长达20年的租赁合同有违习惯和常理，租金本案中数额巨大，也没有看到相关证据。其他意见在质证意见中说明。 第三人刘丽红述称，我的意见是房子确实租出去了，有租赁合同，2016年2月4日签订的租赁合同。 第三人阿吉丽图述称，房子出租的事情经过是当时做生意缺钱，跟朱冬梅借钱，因为当时用钱的数额挺大的，朱冬梅的孩子也在附近上学，就把房子租给他了，租期为20年。在一个就是买房有贷款很常见，很多人也都往出租，也没有经过房产部门登记，与其他的无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 谷怡丹与阿吉丽图、刘丽红民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2017）吉0302民初361号民事判决,该判决于2017年7月20日发生法律效力。谷怡丹于2017年8月21日申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年9月19日作出（2017）吉0302执808号民事裁定，查封了刘丽红所有的坐落于长春市净月开发区净月大街4775号中信城住宅六期10幢405室房屋房籍。2018年5月28日，本院作出（2017）吉0302执808号之二民事裁定，将案涉房屋抵给申请执行人谷怡丹。2018年6月21日，刘丽红取得案涉房屋不动产登记证书。2018年9月20日，本院发布公告，责令刘丽红、阿吉丽图于2018年10月7日前腾出案涉房屋。2018年10月5日，朱冬梅向本院提出执行异议，主张其与刘丽红就案涉房屋于2016年2月签订了为期20年的房屋租赁合同，要求租赁期满后腾出房屋。2018年10月6日，刘丽红、阿吉丽图以相同理由向本院提出执行异议，要求租赁期满后腾出房屋。本院于2018年11月22日作出（2018）吉0302执异55号执行裁定，驳回了朱冬梅、阿吉丽图、刘丽红的异议。朱冬梅、阿吉丽图、刘丽红对执行裁定不服，向四平市中级人民法院申请复议。四平市中级人民法院于2019年1月25日作出（2019）吉03执复14号执行裁定，撤销本院（2018）吉0302执异55号执行裁定，发回重新审查。本院于2019年5月14日作出（2019）吉0302执异字第14号执行裁定，驳回刘丽红、阿吉丽图、朱冬梅的异议。朱冬梅不服该执行裁定，在法定期限内向本院提出执行异议之诉。 另查明，第三人刘丽红、阿吉丽图在执行过程中于2017年9月30日填写的地址确认书中的地址均为长春市中信城二期10栋405室。 2016年2月4日，刘丽红与朱冬梅签订房屋租赁合同，约定刘丽红将案涉房屋出租与朱冬梅，租赁期限为20年。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，原告负有举证证明就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但原告在庭审中提交的证据不足以证明自己的主张，理由如下：（一）原告与第三人签订的房屋租赁合同期限长达二十年，不符合日常生活经验法则；（二）原告提供的网购截图及电费缴纳凭证的形成时间均在本院查封之后；（三）原告提供的居住证明经本院调查，不能证明原告于本院查封之前既已占有使用该房屋;(四)第三人于2017年9月30日填写的地址确认书中的地址为长春市中信城二期10栋405室。因此，原告无证据证明在本院查封之前既已合法占有案涉房屋，原告现有证据不能阻却本院的强制执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告朱冬梅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告朱冬梅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 员  魏丹丹 人民陪审员  孙忠宇 人民陪审员  李雅明 二〇一九年九月十一日 书 记 员  蔡鹏宇