广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11209号原告：程世德，男，1972年8月10日出生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被告：赵康，男，1986年2月1日出生，汉族，住河南省平舆县，被告：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺，统一社会信用代码91440101583356796U。法定代表人：赵康。两被告的共同委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：刘成林，男，1981年10月10日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区，委托诉讼代理人：亢德明，广东富荣律师事务所律师。第三人：丘素娟，香港特别行政区居民，女，1964年8月6日出生，住香港特别行政区，原告程世德诉被告赵康、刘成林、广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，适用简易程序公开开庭进行审理，庭审后，本院依法追加丘素娟为第三人参加诉讼。裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告程世德及其委托诉讼代理人高亦镠，被告赵康、昌建公司的共同委托诉讼代理人王萍萍，被告刘成林的委托诉讼代理人亢德明到庭参加了诉讼。第三人丘素娟经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。诉讼中，各方当事人申请60日的调解期，期限届满未能达成一致意见。本案现已审理终结。程世德向本院提出诉讼请求：1、判令程世德与刘成林立即解除《权利转让协议》；2、判令刘成林向程世德返还100000元及其利息至还清还止，赵康和昌建公司承担连带清偿责任。3、诉讼费由赵康、昌建公司、刘成林承担。诉讼中，程世德变更诉讼请求为：1、判令程世德与刘成林双方立即解除《权利转让协议》；2、判令刘成林向程世德返还100000元及其利息（利息从2018年4月7日起计至付清款项之日止，按照年利率6%计算），昌建公司和赵康承担连带清偿责任；3、判令刘成林赔偿程世德100000元经济损失；4、判令昌建公司、赵康承担100000元经济损失的连带责任；5、诉讼费由刘成林、赵康、昌建公司承担。庭审中，程世德再次变更第一项诉讼请求为：确认《权利转让协议》不成立。事实和理由：2018年4月3日，程世德与昌建公司签订《房地产买卖诚意金合同》，约定程世德委托昌建公司购买广州市花都区新华街云山大道2号之21栋2801房，约定佣金服务费为人民币5万元，签订协议后，程世德先向昌建公司支付30000元给昌建公司，余款在完成房产过户后支付。2018年4月7日，经过昌建公司的居间服务，刘成林与程世德签订《权利转让协议》，约定刘成林将其于2017年11月27日与丘素娟签订的《房地产买卖合同》有偿转让给程世德。程世德向刘成林支付100000元作为权利转让款。2018年4月7日程世德向昌建公司支付100000元，由昌建公司转支付给刘成林。签订协议后，程世德依约向昌建公司支付了购房款中的155725元作为定金和按揭手续费等，但昌建公司却未能在合同约定的时间内为程世德办理相关贷款按揭、签订购房合同等，而是以程世德曾经办理过房屋贷款，不符合约定的贷款按揭为由，任意变更合同约定，提高房贷首付款，减少贷款年限，致使程世德无法接受贷款条件。同时在本案中赵康与刘成林恶意串通，故意隐瞒与程世德所购房产有关的重要信息，赵康与刘成林虚构刘成林与丘素娟签订了所谓的《房地产买卖合同》（从该份合同中的签名可明显看出为同一人所签），以骗取程世德向赵康、刘成林支付高达100000元的权利转让费。程世德多次要求与意定房地产的实际所有人丘素娟见面，以期能当面商谈、签订《房地产买卖合同》并完成过户，但昌建公司、赵康均以各种理由推脱，至今为止，程世德均未能与丘素娟见面。致使程世德在支付巨额款项后却未能达到预期合同目的，赵康、刘成林、昌建公司的行为严重侵害了程世德的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销，（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。构成欺诈的认定有两个方面，首先是赵康、刘成林、昌建公司故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，其次由于赵康、刘成林、昌建公司的上述行为造成了程世德因此作出了违背本意的错误意思表示。具体到本案，赵康、刘成林、昌建公司在签订合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，故意提供虚假信息，采取欺诈的手段，使程世德在违背自己真实下订立合同，并且为履行合同支付了高额的定金、费用等，严重损害程世德的合法权益。另外，一、权利转让协议没有原合同的业主丘素娟的签名同意，所以权利转让合同按照合同法的规定是不成立的；二、对于丘素娟我方从来没有见过面，更没有与其签订过任何的房屋购房协议，而刘成林与丘素娟虽然了签订了房屋买卖合同，但是刘成林只是支付丘素娟10万元的定金，但他却把权利以380多万元转让给程世德，从中牟取暴利，损害了业主的合法权利，也损害了程世德的合法权利，按照权利转让协议约定的话，刘成林并没有取得房屋的权利，所以其无权将房屋转让给程世德，而且程世德除了要支付这380万元之外，另外还得支付丘素娟的购房款，所以权利转让协议完全是显失公平的。程世德为此依照《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法作出公平、公正、合法判决。赵康、昌建公司辩称，我方认为权利转让协议是刘成林及程世德双方的真实意思表示，在权利转让协议中，已经明确告知程世德是刘成林购买业主丘素娟的房屋转让权，房屋购买权转让给程世德，并且也已经将房地产买卖合同作为权利转让协议的附件给到程世德，程世德在签订权利转让协议时对这些情况是明确知悉的，并且自愿支付相应的转让款项给刘成林，所以权利转让协议在双方真实意思表示下有效成立。我方认为程世德是造成合同履行不能的违约方，因为其没有如实反映自己的贷款情况，以至于不能按照权利转让协议约定的时间办理贷款及过户事宜。即使说主张解除合同，按照民法定金罚则的原则，刘成林也有权没收其已支付的购房定金，而程世德作为合同的违法方，要求刘成林承担相应的违约责任更是没有任何依据。我方认为程世德要求赵康、昌建公司对返还10万元及承担10万元的损害赔偿承担连带责任没有任何依据，昌建公司与程世德只存在居间法律关系，除此之外并不存在其他的任何法律关系，而昌建公司与程世德的法律纠纷权利义务的承担也已经法院审理判决，程世德再要求昌建公司就本案的买卖关系承担责任没有依据，另外赵康只是昌建公司的法定代表人，也不是本案买卖纠纷的当事人，其要求赵康承担责任也没有依据；涉案的房屋买卖在广州市中级人民法院的判决书中已明确说明，是程世德自己隐瞒曾贷款的事实，无法获得贷款才无法进行购房。程世德再要求我方返还款项不能得到支持。针对程世德变更后的诉讼请求辩称如下，我方认为权利转让协议是有效成立的，这是程世德与刘成林真实意思表示，也不存在显失公平和欺诈的行为，所以协议对双方是有效成立的，权利转让协议履行不成也是因为程世德的原因无法办理贷款事宜，故致使不能继续办理过户事宜，故程世德已构成违约，其支付的购房定金按照定金罚则，刘成林有权没收，程世德要求相应的赔偿责任也没有任何依据，程世德要求非权利转让方的我方承担相应责任也没有法律依据。刘成林辩称，请求法院依法驳回程世德的全部诉讼请求。一、程世德与我方于2018年4月7日签署的《权利转让协议》，是双方自愿签订的，没有违反法律、法规、行政法规的规定，该协议合法有效，双方应当履行。程世德与我方签署合同后，我方及昌建地产、房屋所有人积极的配合程世德办理相关手续，包括丘素娟自行赎证、办理楼房涂销抵押手续、签订《存量房网签合同》等，但由于程世德在东莞有购房贷款纪录，以最多贷到三成款而不能贷到七成款为由拒绝履行协议内容，该理由不能成为程世德解除协议或拒绝履行协议的理由。首先，程世德与我方在签署《权利转让协议》第四条明确约定：“若因政策原因导致购房首期款及银行相关贷款基数、利率发生变化，该情形由乙方（程世德）自行解决，与甲方（被告刘成林）无关。”程世德对于自己是否符合贷款政策以及款多少，自己应当十分清楚的；其次，程世德隐瞒自己在东莞购房贷款纪录，导致不能贷款七成，是由于自己的原因造成，与他人无关。程世德完全可以采用一次性付款的方式购房，若程世德在本案判决前一次性支付购房总价380万元的，我方愿意继续履行协议内容，但程世德坚持要求解除协议的，应当承担违约责任以及赔偿损失。二、程世德无权要求返还已支付的100000元权利转让费，在（2018）粤0114民初6588号案，法院审理查明的事实也可知，我方不存在隐瞒重要事实、虚构信息等行为，完全由程世德自身所致。根据权利转让协议第十条，若本次交易成功，我方可取得期待利益即权利转让费40万元，由于程世德的阻却，以致本次交易失败，我方收取的权利转让款恰恰弥补了自己这一损失，根据双方约定，权利转让款10万元程世德无权要求返还，应当作为程世德违约而导致我方损失的赔偿。三、权利转让协议的相对人为程世德与我方，程世德认为需要与丘素娟商谈并签订《房地产买卖合同》，与事实不符。刘成林与丘素娟已签署购房合同，将涉案房屋出售给刘成林，在丘素娟的配合下，再次将涉案房屋出售给程世德，这一过程，程世德是知晓的，转让价也是透明的，没有任何隐瞒的。同时，虽未将房产过户至刘成林名下，但根据《物权法》的规定，物权是否变动，并不影响协议的效力，该协议是不可撤销的，刘成林才与程世德才是该协议的相对人。从丘素娟为过户需要，配合刘成林签署了《存量房网签合同》，可知，刘成林正积极履行协议，准备将房产过户至程世德名下。程世德要求直接与丘素娟商谈并订立真正的购房合同是没有任何依据的。综上所述，本案的关键在于程世德贷款七成是否归责我方以及程世德是否具备单方解除协议问题。对于贷款问题上述已说过，不再重复。而程世德能否具备单方解除协议的条件，根据合同法的相关规定，程世德是不具备该方面条件的，是否应当解除协议，应当根据本案的实际情况来确认，如程世德单方要求解除合同，无权要求返还100000元权利转让款，应当由刘成林没收。四、程世德要求我方赔偿100000元损失与程世德起诉状的第1项诉讼请求相矛盾，程世德提到其除了要支付给刘成林380万元，还要向丘素娟支付380万元，我方认为程世德对权利转让协议没有理解清楚，权利转让协议已经明确约定刘成林将房屋买卖合同的整个权利转让给程世德，他向刘成林支付30万元之外，向原业主支付350万元就可以了，所以不存在显失公平的问题，实际上双方签订了转让协议之后，昌建公司应当在2018年4月12日在网上对程世德与丘素娟签订的合同进行网签合同的备案。针对程世德变更后的诉讼请求辩称，协议是成立和依法有效的，合同成立之后，程世德支付了10万元的定金，最终造成协议无法履行的原因，是程世德无法取得银行的贷款，对此，我方没有任何过错，无论是按照合同法对于定金的规定，还是按照双方的约定，定金都是不能返还给程世德的，权利转让协议第4条、第10条已经有很明确的约定，由于合同不能履行，是程世德的原因造成的，所以我方也不应当对程世德承担任何的赔偿责任。丘素娟未到庭应诉，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街XX房，权属人是丘素娟。2017年11月27日，刘成林（买方）与丘素娟（卖方）及昌建公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定刘成林向丘素娟购买位于广州市花都区新华街XX房，该物业建筑面积316.17平方米，成交价3500000元。第九条违约责任：1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。2、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖家支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该业务成交价的10%作违约金。第十三条备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1、买方于2018年3月1日前确定好房产证落名人。2、确定好2018年6月30号办理好全部交易流程。合同对其他权利义务进行了约定。2018年4月3日，程世德（甲方）与昌建公司（乙方）签订《房地产买卖诚意金合同》，约定程世德委托昌建公司购买广州市花都区新华街XX房，佣金50000元。备注：1、如买家因社保不够五年，中间有中断则退回诚意金。2、佣金服务费50000元。3、昌建公司应于5日内（自签订本合同当日起）即2018年4月8日前积极为甲方联系。2018年4月7日，刘成林（甲方、权利转让方）与程世德（乙方、授权受让方）签订《权利转让协议》，约定刘成林将其与丘素娟签订的《房地产买卖合同》的权利有偿转让给程世德，约定：一、甲方与丘素娟签订购房合同后向丘素娟已付费用仅有定金100000元。二、甲方将购房合同的全部权利作价3800000元有偿转让给乙方，该款包含甲方已支付丘素娟的购房定金100000元，而甲方已支付给丘素娟的购房定金应视为乙方所支付；乙方应向甲方支付200000元作为权利转让款，该款项应于签署本协议支付给甲方。自本协议生效之日起，购买合同的权利及义务即已让给乙方。三、甲方应配合乙方继续与丘素娟完成房屋过户交易；乙方应按本协议约定向甲方支付权利转让款，并按购房合同约定履行受让方应尽的合同义务。四、若因政策变动原因导致购房首期款及银行相关贷款基数、利率发生变化，该情形应由乙方自行解决，与甲方无关。五、甲方与丘素娟确保该物业的原银行按揭的贷款自行赎证、涂销抵押。六、本协议自双方签字之日起，乙方应在三十天内向银行申请按揭贷款，并获得银行同意贷款书。七、本协议自双方签字之日起，甲乙双方于六十天内完成过户。十、备注1、签署此协议后，若因乙方原因导致交易不成功，则甲方所收权利转让款不退；若因甲方原因导致交易不成功，则需向乙方赔偿100000元。2、乙方支付甲方该房产的权利转让款共400000元，其中包含甲方支付给丘素娟的定金。2017年11月27日，刘成林向丘素娟支付定金100000元。2018年4月3日，程世德向昌建公司支付佣金30000元，昌建公司开具收据。2018年4月7日，程世德支付100000元给昌建公司，刘成林出具收据载明收到昌建地产代客户程世德交来购买新华街XX房定金10万元。2018年4月9日，程世德向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费及房管杂费共25725元，后涉案房屋交易未能继续履行。诉讼中，各方对于丘素娟对程世德与刘成林签订权利转让协议是否知情并同意、房屋交易未能继续履行的原因各执一词。程世德认为，丘素娟对于权利转让协议不知情不同意，未能过户的原因在于丘素娟没有一起去办理过户手续且涉案房屋面积过大无法做到首付贷款三成，其个人资金无法支付房款；刘成林、赵康、昌建公司认为，丘素娟对权利转让协议知情并同意，未能过户的原因在于因程世德自身原因无法办理贷款。昌建公司提交《业务受理确认函》复印件、《授权委托书》复印件，刘成林提交《广州市存量房买卖合同》拟证明丘素娟对权利转让协议知情并同意，《业务受理确认函》及《授权委托书》复印件上显示，买方为程世德，交易房屋为涉案房屋，卖方签名签有“丘素娟”姓名并盖了手指模，昌建公司称上述证据原件在按揭公司处。《广州市存量房买卖合同》载明的卖方为丘素娟，买方为程世德，中介方为昌建公司，对涉案房屋买卖的事宜作出约定，其上卖方处有“丘素娟”签名并加盖了手指模，中介处有昌建公司的盖章，买方处无人签名盖章。昌建公司陈述，上述合同签章处是丘素娟本人签字并按手指模，2018年4月中旬，由我方业务员陈桃雄、徐飞飞开车从花都出发前往深圳蛇口口岸与丘素娟见面，在蛇口口岸的一家茶餐厅由丘素娟本人签署上述网签合同，丘素娟当时同意将上述房屋出售给程世德。诉讼中，本院依法释明，若权利转让协议成立，程世德是否变更诉讼请求，程世德陈述，若权利转让协议成立，其变更诉讼请求为：请求解除权利转让协议，其他诉讼请求无需变更。另查明，2018年6月20日，程世德向本院提起诉被告昌建公司、第三人刘成林居间合同纠纷一案，要求判令程世德与昌建公司立即解除房地产买卖诚意金合同、昌建公司向程世德返还购房款155725元、昌建公司向程世德承担合同违约责任100000元。本院于2018年9月17日作出（2018）粤0114民初6588号民事判决，本院判决如下：驳回原告程世德的全部诉讼请求。判后程世德不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年1月31日作出（2018）粤01民终21087号民事判决，该判决中认为，……从程世德二审期间提交的《业务受理确认函》以及双方的诉辩意见可知，涉案合同未能继续履行的原因在于程世德隐瞒其曾经贷款的事实，提供虚假的信息导致其无法获得七成按揭贷款，而其又无力支付贷款不足部分的房款，程世德对此负有过错。程世德主张昌建公司承诺其可以办理七成按揭贷款，其才签订合同，对此举证不足，本院不予采信。因此程世德主张解除《房地产买卖诚意金合同》理据不足，本院不予支持……故判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，程世德与刘成林签订的权利转让协议是双方当事人的真实意思表示，权利转让协议包括刘成林将其与丘素娟签订的房屋买卖合同的权利义务转移给程世德以及刘成林收取权利转让款的意思表示。据昌建公司的举证，丘素娟已在网签合同上卖方处签名，该网签合同载明的买方是程世德，足以说明丘素娟对权利转让协议知情并同意。程世德不认可该合同上丘素娟的签名，并认为丘素娟对权利转让协议不知情不同意故权利转让协议不成立，但其未提交相反证据予以反驳，故本院对程世德的陈述不予采纳，权利转让协议已经成立生效。依照程世德的陈述以及生效判决中查明认定的事实，涉案房屋买卖交易不能继续履行的原因在于程世德无法获得七成按揭贷款，而其又无力支付贷款不足部分的房款，程世德对此负有过错，存在违约行为，程世德请求返还100000元理据不足，故程世德请求刘成林返还100000元及其利息、赔偿100000元款项，昌建公司、赵康对此承担连带责任，本院不予支持。程世德无力支付房款，涉案房屋买卖交易无法继续进行，故权利转让协议事实上已不能继续履行，程世德请求解除权利转让协议，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告程世德与被告刘成林签订的《权利转让协议》；二、驳回原告程世德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、公告费560元，均由原告程世德负担。如不服本判决，程世德、赵康、刘成林、广州市昌建房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，丘素娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  段纯惠人民陪审员  曾桂妹二〇一九年九月十七日书 记 员  朱婷欣孙诗韵张丽彬