江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初6755号原告：包瑾华，女，1977年9月19日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：何小忠，男，1973年1月13日生，汉族，住上海市宝山区。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐睿，江苏星月城律师事务所律师。被告：泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司，住所地泰兴市泰兴镇泰常路9号。法定代表人：李慧芳。原告包瑾华、何小忠与被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司(以下简称“红星美凯龙公司”)委托合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包瑾华、何小忠之委托诉讼代理人徐睿到庭参加诉讼，被告红星美凯龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。包瑾华、何小忠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告于2019年7月30日前向原告归还原告商铺及支付非法占用期间的租金16660元及相应的违约金；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求：请求依法判令被告将泰兴红星美凯龙3号楼4325室房屋交还给原告，并判令被告支付原告自2019年4月1日起至实际交还之日止按照48998元/年计算的使用费，违约金放弃。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定将位于江苏省泰兴市泰常路9号泰兴红星美凯龙3号楼4层4325室商铺委托乙方统一经营管理，委托经营期限为十年，自2009年4月1日至2019年3月31日。根据合同规定，委托期满后，甲方如果不再委托乙方经营管理的，乙方应将商铺恢复原样交与甲方。现合同期已满，原告多次要求被告按合同规定交还商铺，但被告一直拒绝交还，却要求原告必须先签订《自主经营申请书》，申请书上要求原告一次性缴纳三年的物业管理费及5000元装修押金，实属霸王条款，让人无法接受。原告要求被告先行交房再谈物业费的问题，但被告拒绝将房屋交还给原告。现在原告的商铺仍被被告非法出租使用。根据国家合同法、物权法等法律条款规定，为维护法律的尊严和公民的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。红星美凯龙公司向本院提交书面答辩状辩称，1、原告所陈述的与被告签订《商铺委托经营管理合同》及该合同约定的委托经营期限已经届满，对该节事实被告无异议，但被告不同意归还商铺，红星美凯龙统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，涉及其他业主的整体利益，目前整个商场签约率已经超过85%，某些楼层已经超过95%，如果返还，将导致其他业主的权益受损，根据物权法第七十一条的规定，本案不易作返还判决。2、对于使用费，被告同意按与其他业主签订的合同约定的标准房价的5%支付。3、如果整个商场成立业主委员会，对于业主委员会按法律规定的表决方式形成的意见被告同意遵守。4、关于此类案件，泰兴市人民法院已经形成判决。本院经审理认定事实如下：原告包瑾华、何小忠（甲方）与被告红星美凯龙公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定甲方购买的江苏省泰兴市泰常路9号泰兴红星美凯龙全球家居生活广场内3号楼4层4325室35.16平方米商铺委托乙方统一经营管理，甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；委托经营管理的期限为十年，自2009年4月1日起至2019年3月31日止；鉴于甲方向泰州市苑田房地产开发有限公司购买该商铺时，甲乙双方都希望能迅速做强做大市场，甲方自愿将前四年经营使用权让渡给乙方，在委托经营的前四年期间，乙方无需向甲方支付任何费用，自2013年4月1日至2017年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为32665元/年，四年合计使用费为130660元，自2017年4月1日至2019年3月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为48998元/年，两年合计97995元，商铺使用费支付方式按三个月支付一次，先付再用，由乙方在三个月中第一个月的10日前支付给甲方；在委托经营期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益需要与第三方合作经营；同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局，委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态。协议还约定了其他事项。到期后，原告要求被告交付商铺发生纠纷，原告委托江苏星月城律师事务所处理，江苏星月城律师事务所于2019年4月2日向被告发出律师函，要求被告向原告交房并按年使用费48998元支付自2019年4月1日起至实际交还房屋之日止的使用费。但被告仍然未能交付。另查明，案涉商铺是泰兴红星美凯龙家居商场内众多商铺中的一间，商铺存在于一个整体空间，2009年4月1日至2019年3月31日，一直由被告红星美凯龙公司统一经营管理，上述委托经营管理合同履行完毕后，被告未与原告重新签订委托协议，亦未支付使用费。再查明，原告包瑾华、何小忠系案涉商铺的所有权人，产权证登记面积为35.16平方米。案涉商铺被告已租赁给商户经营。上述事实有《商铺委托经营管理合同》、《房屋所有权证》、《土地证》、《江苏星月城律师事务所律师函》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为:涉案商铺虽然房屋所有权证载明各个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但该商铺是红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽然紧密相连，但空间上没有分割墙体，无明确的四至界限，且客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺，原告作为商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但其所有权的行使应当以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。虽然委托经营管理合同期限已届满，双方未再达成新的委托合同，但原告要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于商场正常经营。被告辩称目前整个商场签约率已经超过85%，某些楼层已经超过95%，如果返还，将导致其他业主的权益受损，并且在本院的（2019）苏1283民初4955号案件庭审中提交了商场签约情况统计表，本院对被告提交的上述证据予以采信，根据被告提交的统计表，被告商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，原告拥有的商铺仅占整个商铺面积的一小部分，鉴于大部分商铺的业主与被告重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给被告统一经营管理，故原告尽管拥有涉案商铺的所有权，但其要求返还涉案商铺，本院暂不予支持。关于使用费，原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》形成委托合同关系，该合同虽然履行期限届满，原告未与被告重新签订委托合同，鉴于判决暂不予返还，且被告实际对案涉商铺仍然经营管理，故其应当向原告支付经营收益，原告要求按原合同约定的标准支付其经营收益，没有法律依据，本院在审理的（2019）苏1283民初4955号案件中至被告处调取被告与其他业主签订的商铺委托经营合同十份，合同均载明，被告与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。因被告与绝大多数商铺续签了合同，原告也应当按照绝大多数商铺与被告约定的年回报率签订协议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：一、被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司自2019年4月1日起按照其与绝大多数商铺业主签订的合同约定标准向原告包瑾华、何小忠支付租金。二、驳回原告包瑾华、何小忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取149元，由被告泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司负担（原告已预缴，限被告在本判决生效后十日内给付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 陈新建二〇一九年九月二十五日法官助理 周红燕书 记 员 封小倩