上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15181号原告(反诉被告)：沈国良，男，1955年2月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈琦(系沈国良之子)，男，1974年6月12日出生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：李林娟，女，1969年12月3日出生，汉族，户籍地江苏省。原告(反诉被告)沈国良与被告(反诉原告)李林娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈国良向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的《上海市房屋租赁合同》；2.被告搬离上海市徐汇区斜土路2455弄同汇苑XXX号XXX室；3.被告支付自2019年4月10日至房屋返还之日的租金及使用费；4.被告将房屋恢复原状并赔偿修复费用及水电煤费用6,000元。审理中，原告撤回第四项诉请，并增加诉请：要求被告支付违约金10,000元。事实和理由：2019年4月9日，被告以自己家庭居住为由向原告租赁本市徐汇区斜土路2455弄同汇苑XXX号201处住所，双方签订租赁合同，约定月租金一万元，被告当场支付了三个月租金及押金共计四万元整。4月22日，原告接到物业、邻居、居委会电话告知被告在未通知并征得原告同意情况下，违反合同擅自改动房屋结构，制作隔段并以群租形式对外租给他人(客厅隔出了四间房，每间房都是高低床，主卧两张高低床，客卧双人床，由于群租人员是保安，24小时房内有人)。期间居委会也发出整改通知，被告不予理会。4月25日，被告以收回三个月月租金为前提条件，口头承诺如果当天能收到退还的三个月租金的话，于4月30日前迁出。双方达成一致，被告收取了退回的租金并出具了收条。5月5日,在被告及群租人员在约定时间超期后仍拒绝迁出的情况下，原告拨打110报警,警察出警了解情况后要求房屋内人员在5月6日前迁出,被告及群租人员仍未执行。5月9日早,街道整治群租办联合居委会及片区警察对房屋内群租违章搭建进行了整治,但群租人员拒绝离开房屋,并以言语威胁警察及原告。原告检查现场,发现拖线板乱拉,违规超量用电,考虑到群租存在巨大安全隐患,一旦发生火灾/爆炸等事故引起群死群伤,造成重大事件,并且对楼内其他居民人身安全也造成了潜在威胁,故提出上述诉请。李林娟辩称，被告至今没有搬出房屋，被告不存在违约行为，原告要求解除合同、要求被告搬出就要承担中介费、搬运费等。被告同意解除合同，同意搬离。针对原告的违约行为，被告方提出反诉。李林娟提出反诉诉讼请求：1.反诉被告退还押金10,000元；2.反诉被告赔偿反诉原告中介费2,000元；3.反诉被告赔偿反诉原告搭建房屋隔断人工费4,250元、材料费2,220元、三个隔断门1,200元；4.反诉被告赔偿反诉原告空调及安装费3,450元；5.反诉被告支付反诉原告垫付的2月份煤气费98.60元；6.反诉被告支付违约金10,000元。事实和理由：沈国良要求解除合同的理由是李林娟制作隔断，并以群租形式转租给他人，但是他没有证据证明被告转租，被告在房屋内搭建隔断但是没有破坏房屋结构，被告的儿子、儿媳一同居住在房屋，不是转租。因此原告单方违约事实清楚，必须承担违约责任，赔偿被告由此造成的经济损失。故提出反诉请求。沈国良辩称，不同意反诉诉请。反诉原告至今没有支付房租。反诉原告在房屋中群租，居委会、街道都知道，进行了整治。群租是违法的，所有我有权解除合同。我没有同意过搭隔断，诉请二、三、四都与我无关。如果将房屋恢复原状，我同意退还押金。垫付的煤气费同意支付。违约金由法院依法判决。本院认定事实如下：沈琦、吴恩辉系上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2019年4月10日，沈国良(沈琦父亲，出租方、甲方)与李林娟(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积109.57平方米;租赁期限自2019年4月10日起至2021年4月20日止，月租金10,000元，租金每三个月支付一次每三个月十天之前支付，押金10,000元。租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用房屋。乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠15天以上，甲方有权收回房屋。未经甲方同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。违约处理：甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,等对方同意后,方可办理退房手续,如违约,则向对方支付违约金10,000元。若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额违约金,反之若乙方违约,则甲方有权不退还押金。合同签订后，沈国良向李林娟交付了房屋，李林娟支付了租赁保证金10,000元及三个月租金3万元。租赁过程中，李林娟在房屋内搭建隔断。2019年4月25日，双方就解除租赁合同进行协商，沈国良要求李林娟在4月30日前搬离房屋就将租金3万元退还李林娟，当天李林娟收到3万元，但之后李林娟并未返还涉案房屋。庭审中，双方均表示该日双方租赁合同并没有解除。2019年4月30日，王家堂居委会在涉案房屋上张贴《告知书》，主要内容为：经查，你处房屋居住违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条、第十条规定，在收到本告知书后立即自行整改，拆除房屋分割，减少居住人数，整改完毕通知居委会复核，逾期未整改，有关部门将对房屋进行联合集中整治。2019年5月，李林娟将涉案房屋内的隔断拆除，其表示房屋是自用并没有转租。2019年5月14日，沈国良就本案至本院申请诉前调解。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、收条、照片等证据证实，本院予以确认。审理中，被告李林娟称原告多次更换门锁，妨碍其使用，其并没有转租，并申请证人顾某某出庭作证。原告对证人证言不予认可，认为证人与被告一同开公司存在利害关系，原告从来没有同意过被告隔断群租，4月25日被告收回了租金但是不交还房屋，5月5日是沈琦当着警察的面把锁换掉，但是被告马上就换回来，5月18日那次报警是因为被告的租客自己把门关上没带钥匙，他们撬锁声音太大，邻居告知原告，沈琦就电话报警，他们拿出合同，警察就让他们换锁了。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。原告要求与被告解除合同并收回房屋，被告同意，故原告该诉请本院予以支持。被告在承租房屋的过程中未经原告同意在房屋内搭建隔断，居住人员过多，导致被相关部门整治，但目前被告已拆除隔断，原告没有充分证据证明被告目前存在转租，在此情况下原告仍要求与被告解除合同，系原告违约，被告主张原告应承担违约责任，具有合同依据，本院予以支持。原告主张被告没有支付租金构成违约，本院认为4月25日双方协商解除合同，原告将租金退还被告，但最终未协商成功，5月5日又发生原告上门换锁，之后原告至本院提起诉讼，在此情况下被告未按时支付租金，系事出有因，原告不能以此认为被告违约。但涉案房屋一直处于被告占有控制，被告应按约支付相应租金至房屋返还之日。被告反诉主张原告赔偿中介费，没有依据，本院不予支持。被告反诉主张原告赔偿隔断搭建费、装修费等，本院认为被告未经原告同意搭建隔断，改变房屋结构，已属不当，该费用应由被告自行承担。因双方房屋尚未交接，相关费用尚未结算，故租赁押金本案中暂不予处理，由双方在房屋交接时一并结算。原告撤回部分诉请，系当事人处分自己权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除沈国良与李林娟于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》；二、李林娟于本判决生效之日起十日内搬离上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋，向沈国良交还该房屋；三、李林娟于本判决生效之日起十日内向沈国良支付自2019年4月10日至房屋实际返还之日止的租金，按每月10,000元计算；四、沈国良于本判决生效之日起十日内向李林娟支付违约金10,000元;五、沈国良于本判决生效之日起十日内向李林娟支付2019年2月份垫付的煤气费98.60元；六、驳回沈国良的其余诉讼请求；七、驳回李林娟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计313元，由沈国良负担152元，李林娟负担161元；反诉案件受理费减半收取计315元，由李林娟负担219元，沈国良负担96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年九月二日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。