湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初1283号原告（反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗婷，女，1981年10月30日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：游少权，河南三叶律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭田玉，河南君信合律师事务所律师。原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司与被告（反诉原告）罗婷商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人黄亚林、唐军，被告（反诉原告）罗婷委托代理人游少权、郭田玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司向本院提出本诉请求：1、依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付购房款62051元；2、判令被告（反诉原告）以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告（反诉被告）支付违约金至实际履行完毕时止；3、本案诉讼费、保全费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）罗婷答辩要点：1、2014年12月原、被告双方合同权利、义务已履行完毕；2、原告主张的购房款请求已过诉讼时效；3、原告所主张支付房款面积在签订合同时已赠送给被告；4、原告所主张支付房款对应面积未在合同约定的房屋分层平面图中显示；5、原告所依据的要求被告支付房款的合同条款为格式条款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）罗婷提出反诉请求：1、撤销反诉原被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款的内容；2、反诉被告承担隐瞒合同情况给反诉原告带来的律师费、误工费、差旅费等损失共计两万元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。被告（反诉原告）当庭增加诉请：变更《郴州市商品房买卖合同》中涉案房屋建筑面积为129.86㎡。原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司答辩要点：1、公司从未承诺罗婷给她赠送产权面积，所以不存在欺诈；2、反诉原告要求撤销合同条款，没有法律依据，如要撤销就讲合同整体撤销；3、反诉原告撤销合同的要求已超过合同法规定的实效，合同法规定撤销时间为1年，双方合同签订已超过1年；4、反诉原告当庭增加的诉请，根据她陈述的事实与理由，我们认为其主张的理由是不成立的。根据合同第七条规定，应当根据产权面积多退少补，因此不存在变更合同面积的问题，如要变更合同面积，应增加相应的价款。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2014年7月10日，原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司与被告（反诉原告）罗婷签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1、被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的“汇龙·万宝国际城”第A2栋16层1603房，房屋面积为116.77平方米，单价为每平方米4740.34元，房屋总价值为553529元；2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。双方签订合同后，被告（反诉原告）按照约定将购房款交于原告（反诉被告）。二、原告（反诉被告）为了增加房屋销售，在对外的宣传广告单载明：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。三、2016年，由于原告（反诉被告）擅自将开发的“汇龙·万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，原告（反诉被告）按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在原告（反诉被告）的第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已办理产权初始登记，被告（反诉原告）房屋实际面积比合同约定面积增加13.09平方米。四、另查明，就“汇龙·万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，郴州汇龙置业有限公司已对购房业主向本院提起诉讼，其争议与本案相同。本院审理的郴州汇龙置业有限公司诉钟爱健、张文华商品房销售合同纠纷一案已作出（2019）湘1002民初1285号民事判决书，经湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终2200号二审民事判决书维持原判后，已发生法律效力，该生效裁判所确认的事实，与本案查明的基本事实相同。判决的理由与结果本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。现就双方争议作如下认定和处分：一、关于本诉：1、增加房屋面积的认定。原、被告双方对涉案房屋增加面积13.09平方米无异议，由于原告（反诉被告）未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的13.09平方米全部为原告（反诉被告）改建镂空房而引起的房屋面积增加。2、原告（反诉被告）是否承诺赠送镂空部分面积。原告（反诉被告）在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。本院由此认定：原告（反诉被告）承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋。3、增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。本案中被告（反诉原告）虽提交原告（反诉被告）做出的《关于万宝国际业主有关问题的回复》。但该回复无原件，同时原告（反诉被告）予以否认，且被告（反诉原告）无其他证据予以佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，本院对该证据不予认可。在本案中，原告（反诉被告）将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋办理产权登记手续，原告（反诉被告）为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求原告（反诉被告）在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响原告（反诉被告）第三期开发项目及第三期利润。同时，被告（反诉原告）作为受益方，该增加部分的面积已经办理产权初始登记，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿、公平原则，被告（反诉原告）应承担原告（反诉被告）为改建房屋花费的相应费用。综上，本院认为被告（反诉原告）支付的房价款应以双方约定房价的50%为宜，故被告（反诉原告）应承担的费用为13.09平方米×4740.34元/平方米×50%≈31025.53元。由于原、被告双方对增加面积的价款如何支付并未达成协议，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故原告（反诉被告）该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于反诉：被告（反诉原告）所提反诉主张，与本院、湖南省郴州市中级人民法院所作出的生效裁判文书及庭审查明的事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗婷支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款31025.53元，此款限被告（反诉原告）于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）罗婷的反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费676元，财产保全费691元，合计1367元，由原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司、被告（反诉原告）罗婷各负担683.5元；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）罗婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  张东明人民陪审员  赵会敏人民陪审员  周郴春二〇一九年九月十二日书 记 员  罗百玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。