江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初2391号原告：江西中部电力有限责任公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇长麦南路100号，统一社会信用代码：91360122060775959E。法定代表人：徐小鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师，执业证号:13601201410821375。委托诉讼代理人：方昆，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810039732。被告：大朝（北京）汽车销售服务有限公司〔原名称为亨宇（北京）汽车销售服务有限公司〕，住所地：北京市北京经济技术开发区科创十三街29号院一区2号楼9层901-02，统一社会信用代码：91110105MA006JQG81。法定代表人：连承泰，执行董事。委托诉讼代理人：姚依博，大客户经理。被告：江西亨宇汽车销售服务有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路1001号世贸元亨大厦商业楼101、102室，统一社会信用代码：91360125MA383K8Q4A。法定代表人：韩玉，总经理。委托诉讼代理人：王明行，销售总监。被告：钟顺霖，男，汉族,住福建省永安市青水乡际头畲族村68号。原告江西中部电力有限责任公司诉被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司、钟顺霖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西中部电力有限责任公司委托诉讼代理人李毅、方昆、被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人姚依博、被告江西亨宇汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人王明行到庭参加诉讼，被告钟顺霖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西中部电力有限责任公司诉称：被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司（以下简称大朝北京公司）为承租原告所有的位于江西省南昌市红谷滩新区世贸路1001号世贸元亨大厦商业楼101、102室，于2017年12月9日与原告签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年12月11日至2022年12月10日，月租金为141300元，支付方式为每三个月支付一次，租金自第三年开始每年在前一年的基础上递增5%。另在合同第八条约定，如被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金按2倍日租金数额乘以天数向甲方支付租金，被告还应承担原告因起诉而支付的律师费等实现债权的合理费用。被告钟顺霖自愿作为被告大朝北京公司在该合同中支付租金等全部合同义务承担担保责任。该合同签订后，原告与被告江西亨宇汽车销售服务有限公司（以下简称被告江西亨宇公司）、被告大朝（北京）公司签订《补充协议》，约定该两被告共同承租涉案租赁房屋，并共同承担《商铺租赁合同》中的权利义务。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告自2018年9月27日起开始拖欠支付租金，原告多次催要未果。为此，原告提起诉讼。一、判令被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司向原告支付拖欠的租金565200元（2018年9月27日-2018年12月26日，租金为423900元；2018年12月27日-2019年1月26日，租金141300元）及违约金59252元（违约金暂算至2019年3月25日，实际自拖欠之日起按年利率24%计算至付清之日止）；二、判令被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司向原告支付拖欠的电费（2018年11月修车区882元，展厅1291.5元；2018年12月-2019年1月份电费修车区798元）、水费（11月份225.4元，2018年12月-2019年1月份水费83.3元）、物业费（2018年10月1日-2019年1月31日物业费19782元，现变更23062.2元）三、判令被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司承担原告为实现债权付出的律师费（暂计30000元）。四、判令被告钟顺霖对上述款项承担连带清偿责任。五、判令上述三被告共同承担本案诉讼费。被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司辩称：一、2018年12月，答辩人即与原告对接退租事宜，2018年12月29日答辩人总经理韩玉、被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司授权代表管恩星与原告口头协商一致，答辩人退还租赁房屋，答辩人向原告支付2018年9月27日至12月26日租金423900元。答辩人先前支付的押金折抵未缴的水费、电费、物业费及其他房屋占有使用费用，达成协议后答辩人于2019年1月7日将房屋返还给原告。二、即使不履行前述约定方案，原告与答辩人签署的《商铺租赁合同》及补充协议也已于2019年1月7日解除，租金计算截止日期应当是2019年1月7日，且应抵扣原告已经支付的押金，在租赁合同中并未约定除首期租金外以后各期租金的支付时间，原告在诉讼请求中主张的违约金计算方式缺乏依据。三、原告无权要求答辩人向其支付水费、电费、物业费，其该诉讼请求缺乏法律依据。四、原告主张的违约金、律师费过分高于其实际损失，且答辩人留在租赁屋内的设备，装饰装修物也可以弥补原告的部分损失，故请求法院予以适当减少。被告钟顺霖未应诉答辩。经审理查明：2017年12月9日，原告江西中部电力有限责任公司（甲方）与被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司（乙方）及被告钟顺霖（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落南昌市红谷滩新区世贸路1001号世贸元亨大厦商业楼101、102室商铺出租给乙方使用，租赁期限五年，自2017年12月11日起至2022年12月10日止，每月租金141300元，租金按每三个月支付一次。租金递增方式：前两年租金不变，第三年开始每年在前一年基础上递增5%。押金141300元。丙方愿意为乙方按时支付租金及履行本合同任何一项条款承担保证责任，如乙方存在拖欠租金等违约情况时，甲方有权丙方承担担保责任。”合同签订后，原告将房屋交付给被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司使用，被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司向原告交纳租赁押金141300元并支付了2018年9月26日之前的房屋租金。2018年7月28日，原告江西中部电力有限责任公司（甲方）与被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司（乙方）及被告江西亨宇汽车销售服务有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，补充协议约定，“甲方同意乙方承租的坐落南昌市红谷滩新区世贸路1001号世贸元亨大厦商业楼101、102室房屋提供给丙方使用，乙、丙方共同确认愿意共同承担原《租赁合同》约定的权利义务，包括但不限于租金标准和支付方式、支付期限等全部合同约定。”此后，该房屋由被告江西亨宇汽车销售服务有限公司使用。自2018年9月27日起，被告开始拖欠原告租金。2018年12月29日，原告要求被告结清租金及返还房屋，被告则表示无力继续承租并同意返还房屋。庭审中，被告对其欠原告2018年9月27日至2018年12月26日期间的租金423900元无异议，但被告抗辩其在2018年12月底已搬离房屋，因原告没有时间接收房屋才推迟至2019年1月7日经原告经办人员同意后将房屋钥匙交至附近房屋看门的大爷处，故租金应计算至2019年1月7日止。原告则陈述被告于2019年1月26日才将房屋钥匙交至附近房屋看门的大爷处，房屋租金应计算至2019年1月26日止。另查明：被告江西亨宇汽车销售服务有限公司在承租使用世贸元亨大厦商业楼101、102室商铺期间，仍拖欠江西高能物业管理有限公司2018年10月1日至2019年1月底的物业费19782元和2018年11月份至2019年1月份的电费2971.50元及水费308.70元，合计23062.20元。2019年4月10日，原告向江西高能物业管理有限公司支付了2018年10月1日至2019年1月底的物业费19782元和2018年11月份至2019年1月份的电费2971.50元及水费308.70元，合计：23062.20元。再查明：原告因本案诉讼需要，原告委托江西豫章律师事务所律师代理诉讼，原告向江西豫章律师事务所支付代理费3万元。上述事实，有房屋所有权证、商铺租赁合同、补充协议、情况说明、物业费收据、水电费收据、委托代理合同、转账凭证、发票以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均合法有效。在履行合同期间，因被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司未按约支付原告租金，故原告请求被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司支付租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告钟顺霖自愿表示同意为被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司支付租金及履行该租赁合同任何一项条款承担担保责任，故被告钟顺霖应对被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司的债务承担连带保证责任。被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司抗辩其于2019年1月7日向原告交付房屋，但其提供的证据不足于证明其抗辩观点，故本院对其抗辩观点不予采信。本案根据原告的自认及物业公司的情况说明，认定被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司于2019年1月26日向原告返还房屋。所以，本案诉争租金计算至2019年1月26日止，即自2018年9月27日起至2019年1月26日止，被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司共欠原告租金565200元，经抵销被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司交纳的押金141300元后，被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司仍应支付原告租金423900元。根据《商铺租赁合同》第五条第6项约定，被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司承担租赁期间的水、电费和物业费，现因被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司拖欠江西高能物业管理有限公司物业费、水电费合计23062.20元，后原告向江西高能物业管理有限公司支付了上述物业费、水电费，故原告请求被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司支付物业费和水、电费的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据《商铺租赁合同》第八条第2项第二款约定，如因乙方违约导致甲方起诉的，乙方应承担甲方付出的律师费、差旅费等实现债权的合理费用，现原告因本案诉讼已实际支付了律师费3万元，故原告请求被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：（1）被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西中部电力有限责任公司2018年9月27日至2019年1月26日期间的租金423900元（押金已抵销）及自2019年1月27日起至该租金清偿之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金；（2）被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西中部电力有限责任公司物业费、水电费合计23062.20元；（3）被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西中部电力有限责任公司律师费3万元；（4）被告钟顺霖对本判决第一、二、三项债务承担连带保证责任。（5）驳回原告江西中部电力有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告江西中部电力有限责任公司预交案件受理费10530元，由被告大朝（北京）汽车销售服务有限公司、江西亨宇汽车销售服务有限公司、钟顺霖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  徐文波人民陪审员  张晓茜二〇一九年九月六日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。