贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初9327号原告：唐茶香，女，汉族，1984年9月29日出生，住贵州省毕节市，原告：赵云峰，男，汉族，1983年8月23日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：张競（特别授权），贵州圣谋律师事务所律师律师。二原告委托诉讼代理人：吴敏（一般授权），贵州圣谋律师事务所律师律师。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵雄（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。原告唐茶香、赵云峰与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天厦房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人张競、吴敏，被告天厦房开之委托诉讼代理人赵雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐茶香、赵云峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金43,511.85元（违约金以购房款253,166.00元为基数，按中国人民银行贷款利率1.95倍的标准，从2017年1月1日计算至2019年4月30日）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：T10-1-22-4)，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村草海路边天厦.茶亭溪苑第T10幢1单元22层4号商品房，商品房总价款为253,166.00元，原告已按约定支付了购房款，完全履行了自己的付款义务。根据合同约定被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。但是，直至2019年4月份，被告才向原告交付涉案商品房的《不动产权证书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，被告构成违约，应承担支付违约金的责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，望判决支持原告的诉讼请求。庭审时法庭辩论开始前，原告将诉讼请求第1项变更为：将违约金的截止时间变更为领证的时间（2019年5月28日）；违约金金额变更为57,190.73元；并对事实作补充：由于当事人记错，结合被告所提供的证据，原告实际取得不动产权证书时间为2019年5月28日。被告天厦房开辩称，一、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的有关文书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房转移登记有文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。另外，根据合同法的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故答辩人也不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。二、根据双方合同的约定，约定日期60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任，对于约定日期60日后的违约责任，双方对合同约定的备选项未作出对应选择，原告对60日以后的并不承担违约责任，同时违约金约定过高，应当依法调低。且原告的损失应由其举证证明，如不能举出证据证明其损失，则等同于原告没有损失，其主张违约金不应得到支持。三、即使法院认为被告应该承担违约责任，原告主张的逾期办证违约金截止时间应为2019年2月18日，即被告在小区张贴公告，已尽通知义务。综上，请法院考虑答辩人的答辩理由，判决驳回原告的诉讼请求。另，根据证据规定第三十四条第三款之规定，变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，原告变更诉讼请求已经进入法庭辩论阶段，请求人民法院不予审理增加的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议原告提交的身份证、涉案房屋不动产登记证书及被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、完税证明。能证明原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了相关购房款以及缴纳办证所需税费等事实，其证明力，本院予以确认。对被告提交的涉案房屋所在楼栋的不动产权证书、不动产登记系统截屏、领证记录，该证据符合证据三性，能够证明本案相关事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的。对被告提交的张贴公示照片，因此告知方式双方合同并无约定，且照片无拍摄时间和地点，故不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市三板桥办事处茶亭村草海路边天厦.茶亭溪苑第T10幢1单元22层4号房，房号为T10-1-22-4号，建筑面积88.83平方米，套内建筑面积69.24平方米；房屋总价款253,166.00元，交房时间：2016年8月31日前。转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列X项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同附件十二《补充协议》3.3约定：办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用200元。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款253,166.00元。并支付了购房税、代办证费及相关税费。被告在2019年1月31日取得涉案房屋所在T10楼栋的初始登记，并于2019年3月31日将办理商品房转移登记的相关资料交付给不动产登记机构，于2019年4月2日取得涉案房屋不动产权证书，于2019年5月28日将该证书交付给原告。原告诉至本院，请求判如所诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未履行该义务，已构成违约，原告诉请被告支付逾期办证（被告表示同意接受原告委托）违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对逾期60日后违约金的计算，合同虽没有选择，但已明确载明：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形,故本院支持按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，超过部分，本院不予支持；本案中，被告承诺2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2017年1月1日。因被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，因办证所需双方资料已经于2019年3月31日提交给办证部门，视为被告已经通知原告，故本院认定违约金截止时间为2019年3月31日；对被告主张不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为，因被告未在合同约定的期限内取得初始登记，故已违反合同的约定，所以对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张只对逾期60日的违约金有约定，对60日之后的违约金没有约定。对被告的该主张，从原告提供的《商品房买卖合同》载明：“约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列X项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。合同载明该内容，虽未作具体选定，但该约定是明确具体的，应认定为有合同约定。故对被告的该主张，本院不予以支持。对被告主张应以损失为依据，因双方合同对违约损失已有明确的约定，而合同并未要求须原告举证证明造成损失，故对被告的该主张，本院不予以支持。综上所述，被告应当承担支付原告逾期办证违约金，计算违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，基数为已付购房款253,166.00元，起止时间为2017年1月1日至2019年3月31日。原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告唐茶香、赵云峰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付房款253,166.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算，从2017年1月1日计算至2019年3月31日止）；二、驳回原告唐茶香、赵云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币444.00元（已减半收取），由原告唐茶香、赵云峰负担266.40元,被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担177.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年九月二十三日书记员  张井红