四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0302民初1250号 原告：杜敏峰，男，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：宋春晖，吉林辅民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵媞，吉林辅民律师事务所律师。 被告：四平市建龙房地产开发有限公司，住所地吉林省四平市铁西区。 法定代表人：甄铮平，董事长。 委托诉讼代理人：董宏宇，副总经理 原告杜敏峰与被告四平市建龙房地产开发有限公司（以下简称建龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜敏峰委托诉讼代理人宋春晖，建龙公司委托诉讼代理人董宏宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杜敏峰向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告给付2018年10月7日至2019年6月7日的过渡费8000元。二、依法判决被告赔偿因逾期交房给原告造成的房屋租金损失150000元。二、依法判决被告给付原告少回迁19.528平方米房屋的差价款82017.6元。以上三项合计请求240017.60元。四、由被告承担诉讼费。事实和理由：2011年7月7日,杜敏峰与建龙公司签订3份产权调换协议书,原房建筑面积108.4平方米,调换系数1:1，共调换成三户房屋，同时协议书约定过渡期为24个月。合同签订后，因被告不能按协议约定时间于2013年7月进行回迁，几年来原告不断与被告交涉，并向住建局反映情况，2014年6月4日原告与被告达成一致，变更回迁安置系数为1:1.2，达成过渡期超过24个月后，过渡费按每户每月500元支付，从2015年4月1日起，过渡费按每户每月800元支付。2015年5月25日，原告与被告又达成一致，从2016年12月31日起被告支付过渡费为每户每月1000元。2018年5月，原告向被告提起诉讼，请求人民法院依法判决被告支付拖欠的过渡费，人民法院判决被告支付原告到2018年6月25日过渡费25120元。但从2018年10月7日到2019年6月7日，被告又欠原告过渡费8000元。因被告没能在2013年交付三套房屋，如果被告能够按照协议约定按期交房，原告在2013年就可以得到三套房子，一套用于居住，另两套就可以出租，被告所支付的过渡费，只弥补了没房居住的房租损失，而没有弥补可以出租房屋的房租损失，并且房租损失的标准按过渡费标准计算对双方都公平，因此，原告请求被告支付逾期交房造成的房屋租金损失150000元。2016年11月，根据被告提供的户型及选房规则，原告与被告签订了自行选择户型确认书，原告选择确认了三套户型，面积分别为44.04平方米、67.22平方米、90.66平方米，总计201.92平方米。原告原房建筑面积108.4平方米，按照2014年6月4日原告与被告达成的回迁安置系数1:1.2计算，被告应回迁原告房屋221.448平方米，现还差房屋面积19.528平方米，因19.528平方米房屋面积不够最小房屋面积，所以原告请求被告对19.528平方米房屋面积补差价。综上,原告依法向法院提起诉讼,请求法院判决支持其诉讼请求。 建龙公司辩称，一、原告诉请被告给付2018年10月7日至2019年6月7日的过渡费8000元，被告公司同意结算，但截止日期应为2019年5月31日。二、原告诉请被告赔偿因逾期交房给原告造成的房屋租金损失，没有法律依据，双方也没有约定，原告曾在前期案件中提出该项诉请，已被四平市铁西区人民法院依法判决驳回，判决已生效，属于重复告诉。三、原告诉请被告对19.528平方米房屋面积补差价，不符合上访答复意见的差价款标准。综上，请求法院驳回原告不合理的诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年7月7日，原告杜敏峰与被告建龙公司签订0597、0598、0599号三份产权调换协议书。协议约定拆除杜敏峰建筑面积108.4平方米，折面积76.14平方米，杜敏峰要求回迁45平方米左右、65平方米左右、85平方米左右户型各一套。同时协议约定被告按每户每月80元、取暖期每户每月120元给付原告安置补助费，过渡期为24个月。2014年6月4日，被告出具《关于棚改14#-1地块回迁户上访问题的答复意见》（以下简称《答复意见》），《答复意见》内容为过渡期24个月后，过渡费按500元/月计算。2015年4月1日起，过渡费按800元/月计算，按半年结算支付。回迁安置系数，靠户型面积按1800元/平方米结算，原拆迁合法有照（证）房屋（含无照房折合后）面积按1:1.2系数回迁安置。该《答复意见》盖有四平市城市棚户区改造领导小组办公室公章和建龙公司公章。2015年5月25日，建龙公司出具《承诺书》，承诺从2015年4月1日起过渡费上调至800元每月每户至2016年12月31日止。3如2016年12月31日未回迁安置，从2016年12月31日起过渡费上调至1000元每月每户。《承诺书》中加盖建龙公司公章，建龙公司副总经理董宏宇和上访群众代表签字。产权调换协议签订后，建龙公司按约定向杜敏峰支付了2013年7月7日至2016年7月7日期间的过渡费，2011年7月7日至2013年7月7日期间、2016年7月7日以后的过渡费及搬家费，被告尚未给付。2017年11月杜敏峰自行选择确认回迁三套户型，面积分别为44.04平方米、67.22平方米、90.66平方米。原告曾于2018年10月22日向本院起诉本案被告，提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付欠付的安置补助费及搬迁费共计2600元及利息；二、依法判决被告因逾期交房给原告造成损失共计134000元；三、依法判决被告根据答复意见按照1：1.2给付房源面积；四、诉讼费由被告承担。本院经审理于2018年12月20日作出（2018）吉0302民初1688号民事判决书，判决如下：一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计17320元；二、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。宣判后，原告不服上诉，经吉林省四平市中级人民法院二审审理于2019年3月29日作出（2019）吉03民终317号民事判决书，认为，上诉人（杜敏峰）与被上诉人（建龙公司）自签订房屋产权调换协议后，因被上诉人未能按约定时间进行回迁，导致了上诉人过渡费用的增加。虽经双方多次对过渡费的标准进行变更，但对于每个标准所对应的过渡期内，被上诉人均未能足额给付过渡费，被上诉人未能完全履行的行为构成违约。由此，给上诉人造成的损失应予赔偿。现上诉人主张其损失按银行同期贷款利息标准予以保护，应予支持。另外，需要指出是，一审判决书在杜敏峰“2017年1月7日至2018年10月7日期间过渡费1000元/户/月×10个月=10000元”过渡费的计算上存在错误，本院予以更正。应为：2017年1月7日至2018年10月7日期间过渡费1000元/户/月×21个月=21000元。即被上诉人总欠付上诉人过渡费额为28320元。经计算，该欠付数额各部分所对应的银行同期贷款利息总计为2096.89元。关于上诉人主张的被上诉人逾期交付二套房屋应承担的一套房出租损失问题，本院认为，上诉人在一审请求136600元损失时，庭审中明确其根据“是我另两户房屋正常给付过渡费算出来的”。在二审中，上诉人又主张出租损失，该主张与一审不一致，应属增加独立的诉讼请求。鉴于当事人间就此损失无法达成调解，上诉人应另行解决。关于上诉人主张被上诉人按1:1.2比例给付上诉人房屋问题，一审法院对上诉人尚余19.528平方米未回迁的事实予以认定，因此，在上诉人对该回迁面积未明确放弃，被上诉人又无相近房源的情况下，双方对此应采取其他方式予以解决。现因上诉人主张就此面积给付房屋，一审法院以被上诉人履行不能为由驳回上诉人诉请并无不当，本院不予更改。判决如下：一、维持四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初1688号民事判决书第二项，即“二、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。”二、变更四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初1688号民事判决书第一项“被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计17320元”为：一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计28320元及利息损失2096.89元。 上述事实，有0597、0598、0599号产权调换协议书、《关于棚改14#-1地块回迁户上访问题答复意见》、《承诺书》、自行选择户型确认书三份、本院（2018）吉0302民初1688号民事判决书、吉林省四平市中级人民法院（2019）吉03民终317号民事判决书及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，杜敏峰与建龙公司于2011年7月7日签订的产权调换协议书是双方真实意思表示，《答复意见》和《承诺书》虽系建龙公司单方作出的承诺，但杜敏峰对被告承诺予以认可，故产权调换协议、《答复意见》和《承诺书》共同构成原、被告双方的合同。产权调换协议、《答复意见》和《承诺书》不违反法律规定，依法成立并生效，对原、被告具有法律约束力。双方自签订房屋产权调换协议后，因被告未能按约定时间进行回迁，导致了原告过渡费用的增加。虽经双方多次对过渡费的标准进行变更，但对于每个标准所对应的过渡期内，被告均未能足额给付过渡费，被告未能完全履行的行为构成违约。原告主张被告给付2018年10月7日至2019年6月7日的过渡费8000元，系按照合同的约定行使自己的的合法权利，且被告同意结算此款，故本院予以支持。按约定原告在2013年7月就应入住三套住宅楼房，一套用于居住，另两套可以出租，被告所支付的过渡费及经法院认定的过渡费，并没有弥补可以出租两套房屋的房租损失，被告应承担违约责任予以赔偿，关于房租损失的标准，本院酌定按过渡费标准计算为宜，经核算，2013年7月7日至2015年4月7日期间为10500元（500元/户/月×21个月），2015年4月7日至2017年1月7日期间为7200元（800元/户/月×9个月），2017年1月7日至2019年6月7日期间为29000元（1000元/户/月×29个月），共计46700元，两套房为93400元。建龙公司拆除杜敏峰建筑面积108.4平方米房屋，折面积76.14平方米，共计184.54平方米，如按照《答复意见》1：1.2系数回迁安置，总计应回迁面积为184.54平方米×1.2=221.448平方米。杜敏峰自行选择确认回迁三套户型，面积分别为44.04平方米、67.22平方米、90.66平方米，共计201.92平方米，尚余19.528平方米未回迁安置。因19.528平方米回迁面积未达到棚户区改造实际建筑的最小户型面积，应由被告按价补偿，该地段住宅楼房现已升值，按被告于2019年5月25日回迁结算通知公布超过靠户型成本价之外扩大面积商品价为4580元/平方米计算为89438.24元（4580元/平方米×19.528平方米），原告亦同意参照此标准补偿，鉴于原告诉请补偿82017.6元，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡费8000元（2018年10月7日至2019年6月7日）。 二、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰房租损失93400元。 三、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰不能回迁安置的19.528平方米面积补偿款82017.6元。 四、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由被告四平市建龙房地产开发有限公司负担1984元，由原告杜敏峰负担466元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  刘天舒 二〇一九年九月二十二日 书记员  王宇琪