呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初10148号原告（反诉被告）：冬梅，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬美清，内蒙古文盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，执行董事。委托诉讼代理人：李勇胜，内蒙古合德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡，内蒙古合德律师事务所律师。原告冬梅与被告内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，库布齐公司向本院提起反诉，本院依法予以准许，并将本案转为普通程序，于2019年1月17日、2019年7月3日公开开庭进行了审理。冬梅的委托诉讼代理人苗荣盛、邬美清，库布齐公司的委托诉讼代理人李勇胜、刘凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即与原告签订商品房买卖合同，并办理网签手续；2.被告立即向原告交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年3月29日签订《富升帝豪团购房屋认购协议书》，协议约定：原告购买被告位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋，建筑面积181.17平方米，房屋总价786,278元。待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同，具体签订时间以被告通知为准。协议生效后，原告支付首付款236,278元，且被告早已取得了富升帝豪小区预售许可证，但至今未通知原告签订商品房买卖合同。同时根据被告团购协议的约定，被告应于2016年10月31日交房，但在原告数次督促下却拖延不履行签订商品房买卖合同并交房的义务。其已构成根本性违约，严重侵犯了原告的合法权益，向法院提起诉讼，请予以支持。库布齐公司辩称，现该房屋不能完成交付。一方面因双方的合同中没有约定办理网签手续的条款，另一方面因冬梅的购房义务未履行完毕，库布齐公司无法交付房屋。库布齐公司向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉人与被反诉人签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》；2.由此产生的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年3月29日，库布齐公司与冬梅签订了《富升帝豪团购房屋认购协议书》，约定由冬梅购买库布齐公司开发建设的位于呼和浩特市××区以南、古楼东路以西“富升帝豪”住××区商品房，建筑面积181.17平方米，房屋总价款786,278元，首付30%即236,278元。协议第一条约定：“待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准，具体签订时间以甲方通知为准，乙方须在接到甲方通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同”，被反诉人未能按照约定办理签订商品房买卖合同；协议书第二条约定：“按揭贷款客户需在贷款部门批准之日起10日内提交完毕贷款相关资料，经贷款部门核查后，如提供的资料不符合要求或不全，则买受人应在甲方通知后的5日内补充提交完毕，直至审核通过。乙方申请贷款的具体数额和具体年限以最后审批为准。如果批准的贷款金额低于乙方所申请的贷款数额或乙方所申请的贷款被驳回，则乙方必须在接到贷款单位或甲方通知之日起30日内以现金形式向甲方支付差额部分付清全部购房款，否则甲方（库布齐公司）有权收回该套商品房另行出售”。冬梅明知其所签订协议的全部内容，除交付30%的首付款后，经库布齐公司的再三催促拒不履行协议内容，实属明故违约，已符合我国法律规定的解除合同的要件。综上所述，库布齐公司与冬梅所签订的认购协议书是双方真实意思的表达形式，同时也是合法有效的，双方应严格按照约定内容执行，库布齐公司完全履行了约定内容，而冬梅明故违反约定造成违约，依约、依法已构成解除合同的条件，为维护法律的尊严和反诉人的合法权益，望请人民法院判如所请。冬梅辩称，库布齐公司的反诉请求没有事实根据和法律依据。第一，库布齐公司申请解除双方签订的认购协议书，即实质上的商品房买卖合同，一年的除斥期限已过，库布齐公司已经丧失了解除权。第二，双方2016年3月29日签订的认购协议书，虽名为认购，但实质内容完全具备商品房买卖合同的主要条款，包括房屋坐落、门牌号码、建筑面积、单价、总价以及首付款、付款方式等，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。第三，认购协议书是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应严格按照合同约定履行。按照合同约定库布齐公司应在取得商品房预售许可证后，通知冬梅签订商品房买卖合同，但是其并未履行该约定，反而以冬梅未付余款为由，拒绝签订商品房买卖合同。第四，认购协议书第二条是一个附条件的条款，是对付清余款的约定。在合同履行过程中，库布齐公司并没有积极配合冬梅付清余款，反而设置障碍。最后，对于认购协议书实质上是商品房买卖合同的性质，双方均应予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对冬梅、库布齐公司提交的《富升帝豪团购房屋认购协议书》，对冬梅提交的收据、《交付房屋函》，日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片予以采信并在案佐证，对库布齐公司提交的《商品房团购协议书》、快递单客户联、富升帝豪客户档案、《富升帝豪二次付款通知书》、《富升帝豪贷款通知书》的真实性予以采信，对其合法性、关联性的认定在本院认为部分予以阐述。根据前述采信证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2013年12月2日，库布齐公司（出售方、甲方）与内蒙古自治区党委办公厅、内蒙古自治区政府办公厅（团购方、乙方）签订《商品房团购协议书》，双方对乙方团购甲方“富升帝豪”项目商品房一事达成协议。2016年3月29日，冬梅与库布齐公司签订《富升帝豪团购房屋认购协议书》，约定冬梅（买受人、乙方，联系电话：139XXXXXXXX、151XXXXXXXX，151XXXXXXXX通讯地址：赛罕腾飞南路）认购库布齐公司（甲方）富升帝豪住××区，房屋面积为181.17平方米，认购单价为每平方米4340元，购房总价为786,278元。协议约定认购金额为：已交236,278元，剩余550,000元。协议约定条款：“1.待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准，具体签订时间以甲方通知为准，乙方须在接到甲方通知后10日内到指定地点签订商品房买卖合同。2.按揭贷款客户需在贷款部门批准之日起10日内提交完毕贷款相关资料，经贷款部门核查后，如提供的资料不符合要求或不全，则买受人应在甲方通知后的5日内补充完毕，直至审核通过。乙方申请贷款的具体数额和具体年限以最后审批为准。如果批准的贷款金额低于乙方所申请的贷款数额或乙方所申请的贷款被驳回，则乙方必须在接到贷款单位划甲方通知之日起30日内以现金形式向甲方支付差额部分或付清全部购房款，否则甲方有权收回该套商品房另行出售。……4.买卖条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准；……协议约定备注为分期付款方式：待该楼房封顶客户交纳第二笔房款（约总房款的30%）；待房屋交付使用交纳尾款（约总房款的40%）。”库布齐公司于2016年3月29日为冬梅开具收据一张，载明收到冬梅为涉案房屋交纳的款项236,278元。库布齐公司与冬梅均认可，前述认购协议书及收据原为他人团购所签，后由他人处更名而来，更名时间为2016年3月29日。日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片载明，涉案房屋所在的富升帝豪住宅小区现已有业主入住，库布齐公司对此予以认可。2016年5月18日，库布齐公司曾向冬梅在认购协议书中填写的地址快递了邮件，该邮件的跟踪记录载明“已揽收”，但邮件未载明邮寄材料内容。库布齐公司提交的富升·帝豪二次付款通知书（2016年5月15日）记载，“……富升帝豪住宅小区项目于2015年11月10日均已封顶开始做二次结构，安装窗户等工作都已全面展开。根据您通过自治区党委政府办公厅与我公司签署的《富升·帝豪房屋认购协议书》中约定的分期付款方式，您应按约定向我公司交付第二笔房款。……”。2018年10月30日，冬梅向库布齐公司发出“交付房屋函”，由薛勇签收。库布齐公司否认薛勇为其职工。另查明，库布齐公司自认，涉案楼宇于2015年2月13日取得了《房屋预售许可证》。本院认为，首先，关于双方签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》的合同性质认定，是预约合同（为签订本约合同而订立的合同），还是房屋买卖合同。依据本院认定的事实及相关法律、法规，经全面分析，本院认为本案所涉协议书应认定系预约合同，理由如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方的其他事项”。本案中，冬梅与库布齐公司签订的认购协议书并不具备该办法规定的主要内容，如房屋虽明确为7号楼1单元5层501室，但该楼宇的总层数未作约定；付款方式按工程进度付款，但未约定交房日期及交房条件；协议书也没有该办法第十六条规定的第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项、第十二项内容，因此，冬梅与库布齐公司所签订的认购协议书不具备商品房销售合同的主要内容，应认定为预约合同。二、根据双方协议第一条“待项目取得预售许可证后，双方另行签订商品房买卖合同。有关商品房买卖事宜均以商品房买卖合同约定条款为准……”、第四条“买卖条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准”的约定，也可反映出，双方也知道该认购协议书并非正式的商品房买卖合同，之后双方还要签订正式的《商品房买卖合同》，明确未尽事宜，也使得该认购协议书具备预约合同的特征。三、从该份协议书的命名上看，并没有直接命名为房屋买卖合同，且协议明确约定“买卖条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准”，可以看出冬梅与库布齐公司签订该认购协议书的初衷，是将来要订立一个确定性合同，即本约。四、冬梅未按协议书约定交纳房款。综上，本院认定，冬梅与库布齐公司签订的《富升帝豪团购房屋认购协议书》在性质上是一份预约合同。冬梅与库布齐公司签订认购协议书后，并非直接获得履行商品房买卖合同请求权，即冬梅不能以此主张交付房屋。虽冬梅获得了与库布齐公司签订商品房买卖合同的请求权，但库布齐公司提起反诉，要求解除双方签订的认购协议书，即库布齐公司明确拒绝与冬梅签订商品房买卖合同，法院亦不能强制双方缔约，故对冬梅请求库布齐公司立即与其签订商品房买卖合同，并办理网签手续的诉讼请求，本院亦不能支持。又，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，经本院释明，冬梅坚持不变更诉讼请求。综上，对冬梅的诉讼请求，本院不予支持。关于库布齐公司请求依法解除《富升帝豪团购房屋认购协议书》的反诉请求，本院认为，首先，库布齐公司明确拒绝与冬梅签订商品房买卖合同，库布齐公司不能依此理由任意解除合同。其次，关于库布齐公司主张冬梅未能按照约定，办理签订商品房买卖合同的解除事由，从本院查明事实来看，涉案楼宇在双方签订认购协议书时，已经取得商品房预售许可证，库布齐公司已具备预售房屋的权利，即库布齐公司已可以与冬梅签订正式的《商品房买卖合同》，但库布齐公司未与冬梅签订正式的《商品房买卖合同》，故库布齐公司依此理由解除涉案认购协议书的事由不能成立。再次，关于库布齐公司主张冬梅未按协议约定支付剩余购房款的解除事由，本院认为，冬梅未按认购协议书的约定交纳第二笔房款，构成违约，但从库布齐公司提交的“二次付款通知书”内容来看，涉案项目于2015年11月10日均已封顶开始做二次结构，即双方当事人签订认购协议书时，交纳第二笔房款的时间节点已至，但库布齐公司并未向冬梅一并收取购房款，亦未与其签订正式的《商品房买卖合同》，以便冬梅就剩余购房款办理按揭贷款。库布齐公司提供的客户档案等，能证明其与冬梅有过沟通，鉴于冬梅当庭表示，同意一次性支付全部购房款或与库布齐公司就签订正式的《商品房买卖合同》进行洽商，合同目的的实现尚有可能，故库布齐公司的该解除事由，亦不成立。综上，对库布齐公司请求解除《富升帝豪团购房屋认购协议书》的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）冬梅的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）内蒙古库布齐房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费11,663元（本诉原告已预交），由冬梅负担；反诉案件受理费5832元（反诉原告已预交），由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 李丽萍审判员 刘玉英审判员 张素芬 二〇一九年九月十八日书记员 米文欢