北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初31793号原告：高兆亚，男，1988年5月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托代理人：巢天飞，北京市中银律师事务所律师。被告：刘振香，男，1982年9月4日出生，汉族，住北京市石景山区。委托代理人：王雪琴，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人：昶广平，北京京平律师事务所律师。原告（反诉被告）高兆亚与被告刘振香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高兆亚之委托代理人巢天飞，被告刘振香及委托代理人王雪琴、昶广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高兆亚向本院提出诉讼请求：1、请求确认我与刘振香于2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》自本案起诉书送达刘振香之日起解除；2、请求判令刘振香返还押金5万元；3、请求判令刘振香返还自其毁损租赁标的之日（2018年3月11日）起的全部剩余租金49.59万元；4、请求判令刘振香支付自《房屋租赁合同》生效之日（2017年3月22日）起至本起诉状提交之日（2018年5月28日止）高兆亚因租赁面积受损所承受或将承受的营业额损失306720元；5、请求判令刘振香返还自其毁损租赁标的之日（2018年3月11日）至2018年3月31日止，高兆亚因租赁标的毁损所承受的营业额损失10万元；6、请求判令刘振香赔偿自本起诉状送达刘振香之日起至《房屋租赁合同》到期之日（2019年5月20日）止，高兆亚的装修费损失34226元；7、请求判令刘振香支付违约金10万元；8、请求判令刘振香承担本案律师费10万元及诉讼费。事实理由：2017年4月2日，我与刘振香签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定刘振香将位于北京市海淀区交通大学路x号院甲xx号的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给我使用；房屋用途为餐饮；租赁期限自2017年3月22日起至2019年5月20日；房屋租金为半年一付，年租金为45万元；我须向刘振香交纳房屋押金5万元；合同自签订日期为准。此外，租赁合同中约定的收款账户为刘振香之妻李小文的银行账户。租赁合同签订生效后，我依约交纳了押金，并按照租赁合同约定履行了租金支付义务后，按照租赁合同约定开展了相应经营活动。在经营过程中，刘振香夫妇存在如下违约行为：1、刘振香夫妇在未经高兆亚同意的情况下，长期将涉案房屋中本属于我租赁面积的约8平米空间租赁给一名煎饼摊贩。双方协商签订租赁合同时，刘振香告诉我，涉案房屋中有一块地方租给了一名煎饼摊贩，该租赁关系将在半年后（约2017年9月）结束。我认为半年的时间并非不可接受，因此同意与刘振香签订租赁合同，但要求其在与煎饼摊贩的租赁关系结束后立即通知煎饼摊贩搬离涉案房屋。然而，截至我起诉之时，该煎饼摊贩仍在涉案房屋内从事经营活动，且刘振香夫妇仍未按照我的要求通知煎饼摊贩搬离涉案房屋。刘振香的前述行为无疑损害了我依据租赁合同应得到的相应租赁利益。涉案房屋中被煎饼摊不当占用的地块本可布置数个餐位，但因不当占用无法布置，我因此承受了大量的营业额损失。即使不考虑煎饼摊占用的租赁面积，我实际获取的租赁面积也与合同约定存在较大差距。刘振香的行为构成严重违约，应当承担相应的违约责任。2、2018年3月，刘振香夫妇在未提前与我协商的情况下，无正当理由私自将涉案房屋内的墙整面拆除。此举严重影响了我的经营活动。事后，我与李小文就前述事项进行了严正交涉，但刘振香并未提出行之有效的解决方式。墙体被砸后的涉案房屋完全失去了独立店面应有的特征。从外观上看，涉案房屋看起来像是仍在装修的状态；从就餐环境上看，涉案房屋的隔音效果受到了严重影响。由于涉案房屋在墙体被砸后显得破败不堪，我已经无法正常从事经营活动。至此，我承租涉案房屋的合同目的已明显无法实现，故暂停在涉案房屋中的经营行为。为维护合法权益，故诉至法院。刘振香辩称，我同意解除《租赁合同》，但是不同意高兆亚的解除理由。因为高兆亚擅自解除合同，构成违约，故不同意其其他各项诉讼请求。一、我方在履行合同过程中没有违约行为，不应承担违约责任。1、高兆亚未能举证证明其主张的我告知其煎饼摊位将在2017年9月之后租赁关系结束。相反，我方提供的煎饼摊主证人证言证明其本质上与高兆亚形成租赁关系，高兆亚接收了摊主租金及押金，直至其搬离撤出时，在摊主的再三要求下才将押金予以退还。《租赁合同》是包含煎饼摊位在内的统一出租，在高兆亚实际经营的一年时间里，双方未曾因此发生争议。高兆亚主张我存在此项违约行为无事实依据；2、鉴于经营实际需要，高兆亚的店长与隔壁麻辣烫店长协商，将双方之间的隔墙拆除并改装成现状，我对此知情并同意其方案，并非我擅自拆除。即使是我通知其拆除，也是各方协调的结果，在店面由高兆亚实际控制及营业期间，其不同意拆除也是不可能实现的；二、高兆亚存在与他人合作、转让房屋、提前解除合同的违约行为，其所谓损失应自行承担。刘振香向本院提出反诉请求：1、请求判令双方于2017年4月2日签订的《租赁合同》于2018年8月17日解除；2、请求判令高兆亚向我支付10万元违约金；3、请求判令高兆亚赔偿拖欠未支付的房屋租金2万元（首期租金拖欠的租金）。事实理由：2017年4月2日，我与高兆亚签订了《租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给高兆亚做餐饮使用。首先，2017年3月22日，双方约定高兆亚向我支付房租526200元，但是其实际只支付了506200元，至今仍欠付20000元。根据《租赁合同》，乙方不得以任何理由延期拖欠房屋租金，如延期超过24小时属于乙方自行违约，甲方有权利立刻将房屋收回；乙方须提前一个月交纳房屋租金。据此，高兆亚严重违约。其次，高兆亚明知合同约定严禁乙方将甲方房屋财产以任何形式赠与、转让、转租、合作、扣押、抵债和买卖供他人使用等；做出有损甲方的利益为违约，乙方的行为无效，甲方将立刻无条件收回房屋，合同自行解除；甲方不承担乙方产生的任何经济损失，也不认可乙方跟他人签订的任何合同和协议，并有权要求乙方赔偿由此产生的各类经济损失……。现高兆亚在取得租赁房屋后，与王建、程丝等人合作，自己撤出经营，擅自将涉案房屋转让或以合作等方式让他人经营，并在互联网站多次持续发布转让、转租房屋信息；且自2018年5月起，高兆亚停止在涉案房屋处营业。我认为高兆亚上述行为构成违约，其撤出经营之后因涉案房屋产生的任何纠纷我不承担责任。为了避免损失继续扩大，根据《租赁合同》第十条约定，我于2018年8月16日向高兆亚发出解除合同通知函，通知其解除《租赁合同》，其于2018年8月17日收到该通知。另，《租赁合同》约定，本合同执行中如有一方违约，违约方应向对方支付违约金10万元。为维护合法权益，故诉至法院。高兆亚针对反诉辩称，1、我与王建、程丝等人不存在法律意义上的合作行为。我们虽利用涉案房屋合作经营烧烤店，但众人之间并未签订任何书面文件，仅是维持一种很松散的所谓合作关系，而并非法律意义上的合伙、合作关系；在形式上，《租赁合同》的权利义务相对人并未发生变更，仍由我享有合同权利并承担合同义务；在结果上，所谓合作关系并未侵犯刘振香对涉案房屋的收益权与处分权，亦未增加其要求返还涉案房屋的困难或造成房屋的毁损；刘振香不仅自我们与其协商《租赁合同》相关细节之时便知道我并非独自经营涉案房屋，且其对于程丝向李小文支付租金以及王建、程丝等所谓合伙人与刘振香沟通涉案房屋的使用情况等行为时从未表示过反对；2、我不存在转租行为。我虽然曾发布过转租信息，但从未与任何主体签署过转租协议，也从未将涉案房屋交付给他人使用；3、刘振香无权解除合同。我不存在刘振香主张的前述违约行为，《租赁合同》约定的合同解除条件并未成就，亦不存在合同法第94条规定的法定合同解除的违约行为，故刘振香并无约定或法定合同解除权；4、我不存在欠付租金情形。2017年3月22日，我已向刘振香支付了2017年上半年房租及押金、转让费、会计费等费用共计506200元。刘振香主张我欠付的2万元应为租赁定金而非租金。该款项由我所谓的合作伙伴之一王菁于2017年3月21支付给李小文，其于同日向王菁出具了定金条，证明其已收到该笔定金。由此，刘振香向我出具的收条才会载明“如若一嘉快餐老板不撤场，刘振香退回乙方缴纳的526200元。”故我向刘振香缴纳的定金已经双方书面确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年4月2日，甲方刘振香与乙方高兆亚签订《租赁合同》，约定：“甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁建筑面积110平方米；租赁期限自2017年3月22日起至2019年5月20日止，此房屋租金为半年一付，年租金为45万元；乙方不得以任何理由延期拖欠房屋租金，如延期超过24小时，属于乙方自行违约，甲方有权利立刻将房屋收回，乙方须提前一个月缴纳房屋租金；合同未到期限房屋租金及押金一律不退还；本合同上乙方签字人为合同约定的租赁使用人（简称乙方），其他人无权无效；严禁乙方将甲方房屋财产以任何形式赠与、转让、转租、合作、扣押、抵债和买卖供他人使用等，做出有损甲方的利益为违约，乙方的行为是无效的，甲方将立刻无条件收回房屋，合同也自行解除，甲方不承担乙方产生的任何经济损失，也不认可乙方跟他人签订的任何合同和协议，并有权要求乙方赔偿由此产生的各类经济损失，乙方及他人无权占用甲方房屋和财产；租赁期满及乙方违约终止合同当日，乙方应及时将随身物品全部搬出房屋，不得以任何理由占据甲方房屋；乙方须向甲方缴纳房屋押金5万元，租赁期满后一周内，甲方需全额退还乙方相关押金。如若乙方违反此合同的相关条款，甲方将不予退还；乙方汇款给甲方的汇款信息：户名李小文；本合同执行当中如有一方违约，违约方应向对方支付违约金10万元……”。2017年3月22日，户名程丝向《租赁合同》约定的李小文账户转账506200元。（以下简称第一笔转账）同日，刘振香与案外人李小文共同向高兆亚出具收条（下文收条特指该收条）：“今收到高兆亚506200元房租，2017年3月22日。”2017年8月31日至9月1日，户名程丝向《租赁合同》约定的李小文账户转账22.5万元。（以下简称第二笔转账）2018年3月2日，户名程丝向《租赁合同》约定的李小文账户转账199700元，双方当事人均认可本次转账中不含煎饼摊位占用面积对应的租金。（以下简称第三笔转账）经询，并结合双方当事人对出庭证人证言的质证意见，可确定2018年3至4月期间，涉案房屋内墙体进行过拆除重装。高兆亚于2018年4月至5月期间已搬离涉案房屋，搬离时双方当事人并未进行现场交接。高兆亚于2018年8月17日收到刘振香发送“关于解除《租赁合同》的通知函”。另查，高兆亚承租涉案房屋期间，使用“柳叶刀烧烤”品牌对外经营。有争议的证据和事实如下：高兆亚主张刘振香存在以下违约行为，故要求确认《租赁合同》于刘振香收到本案起诉书之日起解除：1、刘振香未能依照《租赁合同》约定的面积提供涉案房屋。一是高兆亚承租期间，涉案房屋内长期存在煎饼摊位占用约8平方米面积。《租赁合同》签订时，双方曾明确约定该煎饼摊位于半年后搬离，届时刘振香帮忙协调此事，高兆亚才同意暂时接受煎饼摊位的占用并出于无奈收取煎饼摊位的租金及押金，但煎饼摊位到期并未搬离，仍长期占用造成高兆亚实际承租的面积与约定不符。高兆亚就该项主张提交照片、案外人王建的出庭证言、王建与李小文的微信聊天记录等予以证明。刘振香不认可王建证言的真实性，认可上述其他证据的真实性，不认可证明目的，其主张租赁期间该煎饼摊位是由高兆亚统一管理并收取租金及押金，各方对此协商一致，故不存在承租面积与约定不符的违约情形；刘振香就其该项主张提交煎饼摊主姜凤云的出庭证言、58同城网页截屏、王建与姜凤云、刘振香的微信聊天记录、刘振香与案外人童保鼎的微信聊天记录等予以证明。高兆亚不认可姜凤云证言的真实性，认可上述其他证据的真实性，但不认可证明目的。双方当事人均认可2018年3月1日之后，姜凤云向刘振香交纳煎饼摊位租金，高兆亚向刘振香交纳的租金中业已扣除该部分租金的事实。二是即使不考虑煎饼摊位的占用，高兆亚实际承租的面积仅为80余平方米，与合同约定的110平方米存在较大差距。高兆亚就该项主张提交涉案房屋平面图予以证明。刘振香认可平面图的真实性，但主张双方并未实际测量涉案房屋，双方约定的租赁标的即为涉案房屋，应以实物为准。2、租赁期间，刘振香在未提前协商的情况下，擅自将涉案房屋内的墙体整面拆除。高兆亚就其主张提交涉案房屋墙体拆除前后照片及视频、其与李小文的微信聊天记录等予以证明。刘振香不认可墙体拆除后照片的真实性，认可上述其他证据的真实性，但不认可证明目的，主张高兆亚与隔壁麻辣烫店长协商一致，并经刘振香同意后对涉案房屋墙体进行了拆除重装，并非刘振香擅自拆除；刘振香就其上述主张提交墙体已修整完毕不影响经营的照片及视频、案外人周长富与刘有亮的出庭证言予以证明。高兆亚认可照片及视频的真实性，不认可证人证言的真实性，并主张墙体虽进行部分修复，但已与隔壁店面打通，严重影响就餐环境，合同目的已无法实现。高兆亚主张基于刘振香上述违约行为，其要求刘振香返还押金5万元，并赔偿因涉案房屋毁损导致的租金损失49.59万元及营业额损失10万元、因租赁面积受损导致的营业额损失306720元、装修费损失34226元、违约金10万元以及律师费10万元；并就其上述主张提交结算产品采购协议、哗啦啦系统截图、工程施工合同、装修款收据等予以证明。刘振香对上述证据的真实性均不予认可，并主张因高兆亚存在违约行为，故不同意退还押金，亦不同意赔偿高兆亚提出的各项损失。刘振香主张高兆亚存在以下违约行为，故要求确认《租赁合同》于2018年8月17日起解除，并要求高兆亚支付拖欠房租2万元及违约金10万元：1、高兆亚拖欠租金2万元。2017年3月22日，双方约定高兆亚向刘振香支付526200元房租，但高兆亚仅实际支付了506200元房租，至今仍欠付2万元，根据合同应属严重违约行为；刘振香就其上述主张提交2017年3月22日双方签订的字条、其与李小文共同向高兆亚出具的收条予以证明。高兆亚认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。双方当事人均认可2017年3月22日字条中所涉526200元包含涉案房屋第一期租金及押金，以及转让费等其他费用。经询，刘振香认为高兆亚欠付的2万元性质应为租金，高兆亚主张第一期租金应为22.5万元，押金为5万元，其支付的钱款已远超此数额，不存在欠付租金情形。2、高兆亚违反合同约定擅自将涉案房屋以转租或合作等方式允许他人经营。刘振香就其主张提交网页截屏、银行账户交易明细、58同城网页截屏、公证书以及微信聊天记录等予以证明。高兆亚不认可公证书的真实性，认可上述其他证据的真实性，但不认可证明目的，并主张其虽与案外人利用涉案房屋合作经营，但相互之间并未签订任何书面文件，并非法律意义上的合伙合作关系，并未侵犯刘振香作为出租人对涉案房屋的收益及处分权，且在双方签订合同时刘振香对此经营形式亦是知情并认可的；高兆亚虽发布过转租信息，但并未与合同外主体签署过转租协议，亦未将涉案房屋交付他人使用，故不存在违约情形。本院认为，高兆亚与刘振香签订的《租赁合同》之约定系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。现双方均主张解除合同，本院对此不持异议。关于高兆亚主张刘振香存在的违约行为，本院认定如下：1、刘振香未能依照《租赁合同》约定的面积提供涉案房屋。一是高兆亚承租期间，涉案房屋内长期存在煎饼摊位占用约8平方米面积。高兆亚虽主张其自始不同意煎饼摊位占用涉案房屋，双方约定煎饼摊位半年后搬离，其才同意暂时接受煎饼摊位的占用并出于无奈收取煎饼摊位的租金及押金，但煎饼摊位半年后并未搬离并长期占用，故刘振香构成违约。但刘振香对高兆亚上述主张不予认可，主张租赁期间该煎饼摊位是由高兆亚统一管理并收取租金及押金，各方对此协商一致，故不存在承租面积与约定不符的违约情形。结合已查明事实、现有证据及当事人陈述等，可认定煎饼摊位先于高兆亚入驻涉案房屋，高兆亚应于承租之始即明知该事实，其在承租后长期收取煎饼摊位对应房屋部分的租金及押金，且未提交充分有效的证据证明其在合理期限内对此提出异议，应当视为双方当事人对此协商一致；2018年3月1日之后，煎饼摊主虽不再向刘振香交纳煎饼摊位租金，但结合高兆亚向刘振香交纳的租金中业已扣除该部分租金的事实以及双方关于交纳第三期租金的聊天记录等证据，可认定双方协商一致变更了煎饼摊位对应房屋部分租金的交纳方式，刘振香并不因此构成违约。故本院对高兆亚该项主张不予支持。二是不考虑煎饼摊位的占用，高兆亚实际承租的面积亦与合同约定不符。刘振香主张涉案房屋应以实物为准，鉴于涉案房屋系双方认可的特定房屋，《租赁合同》约定的租金标准为固定数额，刘振香依约向高兆亚交付了该特定房屋，高兆亚承租后并未就实际面积测量与约定不符的情况在合理期限内提出异议，故本院对高兆亚该项主张不予支持。2、租赁期间，刘振香在未提前协商的情况下，擅自将涉案房屋内的墙体整面拆除。刘振香对此不予认可，并提交相应证据证明涉案房屋墙体拆除重装系高兆亚与隔壁麻辣烫店长协商一致，并经刘振香同意后所为，鉴于高兆亚未提交充分有效的证据证明拆除墙体系刘振香的单方行为，故本院对高兆亚该项主张不予支持。关于刘振香主张高兆亚存在的违约行为，本院认定如下：1、高兆亚拖欠租金2万元。双方当事人均认可第一笔转账的506200元中包含首期租金及押金，以及转让费等其他费用，而该款项已远超高兆亚应支付的第一期租金及押金。鉴于刘振香未能充分有效的证明该款项中除租金及押金以外其他款项的性质，亦未能就该款项中不包含足额的首期租金进行合理解释说明，故本院对刘振香该项主张不予支持。2、高兆亚违反合同约定擅自将涉案房屋以转租或合作等方式允许他人经营。《租赁合同》约定严禁承租方将涉案房屋财产以任何形式转租、合作等供他人使用等，做出有损出租方的利益为违约，承租人行为无效。双方作此约定的真实意思表示应为禁止承租方以转租、合作等方式将涉案房屋供他人使用，从而损害出租方的利益。本案中，高兆亚并未将涉案房屋实际转租给他人，其在承租涉案房屋后为经营“柳叶刀烧烤”而采取的商业经营形式亦并未损害涉案房屋及出租方的利益，故不应视为违约，本院对刘振香该项主张不予支持。综上，双方在《租赁合同》履行期间均不存在其各自主张的违约行为，鉴于高兆亚已于2018年7月3日提起本案诉讼并提出解除合同，高兆亚于2018年8月17日收到了刘振香发送的解除合同通知函，高兆亚已于2018年4至5月期间实际搬离涉案房屋，应视为双方均以实际行为表明不再履行合同，截至2018年8月17日，双方解除合同的意思表示达成一致，应视为合同解除日。合同解除后，刘振香应向高兆亚退还房屋租赁押金5万元。高兆亚已交纳的第三期租金199700元，对应的租期应为2018年3月22日至2018年9月21日。2018年8月18日至9月21日期间，《租赁合同》已解除，高兆亚并未占用房屋，刘振香应当返还该期间对应的租金37986元。高兆亚的其他本诉请求及刘振香的其他反诉请求，事实及法律依据不足，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、高兆亚与刘振香于2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除；二、本判决书生效之日起7日内，刘振香向高兆亚返还租赁押金50000元及房屋租金37986元；三、驳回高兆亚其他本诉请求；四、驳回刘振香其他反诉请求。本诉案件受理费15482元（高兆亚已预交），由高兆亚负担14334元，已交纳；由刘振香负担1148元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件费2700元，由刘振香负担，已交纳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。王雪燕审 判 长  王媛媛人民陪审员  王叔洁人民陪审员  张金海二〇一九年九月二十六日书 记 员  王雪燕