河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初1133号原告（反诉被告）：赵慎珠，女，汉族，1971年2月19日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：刘忠，男，汉族，1968年7月1生，住福建省福州市鼓楼区。原告（反诉被告）赵慎珠与被告（反诉原告）刘忠房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月15日起诉至本院，本案立案后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院对刘忠送达应诉手续，依法适用了邮寄送达、直接送达、公告送达。庭审中被告刘忠提起反诉，本院予以准许，并将两案合并审理，原告赵慎珠、被告刘忠到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告赵慎珠向本院提出诉讼请求：1、判决刘忠赔偿违约金1.8万元；2、解除租赁合同；3、被告刘忠支付租金从2019年2月8日至实际腾房之日为止；4、被告将房屋恢复原貌交付给原告。事实和理由：2016年10月，被告和原告签订房屋租赁合同，租赁位于开封市××××号的房屋，房产证号码:汴房地权证字第(3172490)号，租期3年，自2016年10月8起至2019年10月8日止。双方履行合同期间，从2018年3月开始，被告以各种理由拖欠房租。2018年7月初，原告多次和被告协商，提出解决方案，试图最大限度减少被告的损失，但是被告仍然要求续租。8月26日，原告第一次以书面通知书的形式，告知被告因拖欠房租4个月，应解除合同，按照合同约定，应当“将承租房屋及附属设施，设备完好交还业主。”当日，被告支付了拖欠的房租。此后，2019年1月20日和2月23日，原告两次以书面通知书的形式告知被告因拖欠房租应解除合同，被告在1月20日支付1月的房租。2019年3月9日，被告拖欠房租一个多月，原告此时才发现，被告在未告知原告、未征得原告同意的前提下，私自更改房屋原有的结构，擅自增加5个卫生间，同时将房屋转租他人，同其签订了新的租房协议，租期为4年，自2018年10月2日起至2022年10月1日止。纠纷发生之后，原告多次试图和被告协商，但是被告一直以种种理由推脱，后来既不回复微信信息，也不接听电话，无法联系。按照合同中的约定，“第九条合同的变更、解除与终止”中的“3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋:(4)拖欠房租累计1个月以上。”据此，原告有权收回出租房屋。同时按照双方的约定:“第十条房屋交付及收回的验收3、乙方应将承租房屋附属设施、设备交还甲方”。“第十二条乙方违约责任租赁期间，乙方有主观严重损害房屋……甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。未经原告同意，被告擅自更改房屋结构，擅自改变房屋用途，擅自转租他人，属于有主观损害房屋的意图，应当赔偿原告违约金1.8万元。同时，判令其按照房屋结构图纸，恢复房屋原貌，交还原告;若被告不能够恢复房屋原貌，应当赔偿房屋损失费5万元。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故特向法院起诉，请求维护原告的合法权益。被告刘忠辩称，被告没有拖欠租金，被告现在的合作方说要把租金交给原告，原告拒收，合同没有说不能转租。现在造成这个情况，是由于原告毁约，约定是面对面商定，两次见面商议需找新租客的内容，包括租金，转让费等，双方各利用渠道寻找租客，原告在58同城上寻找，被告在开封寻找。原告一直以没有书面证据为由，拒不承认。中间出现了想租房的人绕开被告，给原告开出更高的租金，没有约定转让费，原告签订了一个书面的意向。被告看到了书面意向觉得不合理，就没有签解约的协议。被告的转租合同是与赵萌的母亲签订的。反诉原告向本院提出反诉请求1、合同继续有效，到期之后按合同约定有优先续租权。2、要求原告赔偿损失1.8万元。事实和理由：同被告答辩意见。反诉被告辩称，反诉原告属于无理要求，在2018年5月份刘忠无力支付房租时，反诉被告己经和反诉原告协商过要解除合同，反诉原告不同意，反诉原告与其他人签订转租合同时，赵慎珠不知情，所以由此产生的各种费用均为个人损失，与反诉被告没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的房屋租赁合同、房屋转租合同、照片7张证据本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，原告赵慎珠与被告刘忠于2016年10月8日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于开封市龙亭区龙亭东湖4号楼2号，面积191.82平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2016年10月8日至2019年10月8日，每月租金为5000元，押二付一，月租金在当月8日交付，拖欠房租累计一个月以上，原告有权解除合同。双方还约定在租期内，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，政府补偿房屋产权部分的归甲方，政府补偿房屋装修、装饰部分的归乙方。2018年5月，被告因房屋长期闲置、资金紧张等原因与原告商量找其他租户，找到租户后原、被告解除合同，原告和其他租户签订合同。2018年10月21日被告在没有告知原告的情况下，与案外人**签订了《房屋转租合同》，并将房屋交付给了案外人**。被告自2019年2月8日起未再向原告支付租金，原告分别在2019年2月23日、2019年3月9日在被告承租的房屋处张贴《解除合同通知书》。另查明，庭审中双方确认，原告自2011年将涉案房屋租赁给被告，租赁到期后又续签了《房屋租赁合同》，原告租赁给被告涉案房屋时，其房屋为毛坯房。案外人**在2018年11月、12月在被告装修的基础上加装了几个卫生间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案，双方的《房屋租赁合同》约定，被告拖欠房租一个月以上原告有解除权，且被告未经原告同意转租，原告亦有解除权。原告已于2019年3月9日张贴通知被告合同解除，双方的《房屋租赁合同》已于2019年3月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将房屋交付给原告，并支付2019年2月份的租金5000元。但被告未将房屋交付给原告，根据《侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照发生时的市场价格和其他方式计算。被告应参照双方合同约定的租金向原告支付占用房屋的使用费直至将房屋交付给原告使用。因被告向原告支付有两个月的押金，与被告应向原告支付的租金5000元及房屋占用费进行折抵后，被告应向原告支付自2019年4月9日至房屋实际交付之日按照5000元/月计算的房屋占用费。关于违约金，因双方对被告转租、未支付租金的违约行为未约定违约金，本院不予支持。关于原告要求将房屋恢复原貌，根据原告交付给被告的房屋状态及双方合同中约定的“在租期内，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋……，政府补偿房屋装修、装饰部分的归乙方。”原告是同意被告进行装修装饰的，故对原告要求房屋恢复原貌的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉请求，被告未提交证据，且无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵慎珠与被告刘忠《房屋租赁合同》已解除。二、被告刘忠于判决生效后三十日内将位于开封市龙亭区龙亭东湖4号楼2号，面积191.82平方米的房屋交付给原告赵慎珠。三、被告刘忠于判决生效后三十日内向原告赵慎珠支付房屋占用费（自2019年4月9日至房屋实际交付之日按照5000元/月计算）。四、驳回原告赵慎珠的诉讼请求。五、驳回反诉原告刘忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费750元，由被告刘忠承担500元，原告赵慎珠承担250元。反诉案件受理费125元，由反诉原告刘忠承担。公告费260元，由被告刘忠承担（该费用原告赵慎珠已支付，被告刘忠应支付给原告赵慎珠）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  司文娟人民陪审员  邱予川人民陪审员  王松灿二〇一九年九月二十四日书 记 员  杨 竞