广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3680号原告：邹志连，女，1978年8月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：梁广宙、陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。被告：邹品华，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伯浩，广东锦鑫律师事务所实习人员。原告邹志连诉被告邹品华合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓小春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁广宙，被告委托诉讼代理人刘洪远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志连向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年9月5日签订的《房屋报建协议》无效；2、被告向原告返还报建费230000元及土地定金200000元，共计为430000元及利息（利息以430000元为本金，从2018年9月7日起计算，按照中国人民银行同期一年期同类贷款基准利率计算至还清为止）；3、请求判令诉讼费用、担保费由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原被告经朋友介绍认识，被告向原告称其可以帮原告购买广州市南沙区东涌镇的土地，并承诺以原告的名义办理该土地的房屋报建手续，取得《乡村建设规划许可证》。双方经过协商，原告于2018年8月30日、2018年9月5日、2018年9月6日三次委托杨珍通过银行转账的方式将购买土地的定金共200000元支付给被告。2018年9月5日，原被告双方签订《房屋报建协议》约定被告保证于2018年9月5日前帮助原告提交位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲头队梁杰华名下316平方米规划预留用地房屋的报建，并保证于2018年12月5日前以原告的名字取得该房屋的《乡村建设规划许可证》，双方约定该房屋的报建费为250000元，原告已于2018年9月5日转账到被告账户，协议第三条约定如果在2018年12月5日被告还未安排原告到政府部门交税，被告将于三个工作日退还给原告，但至今被告仍未履行其购地和报建的义务。随后，原告了解到该涉案土地为农村宅基地，而原告不是该村户口，无法取得该土地，也不可能以原告的名义办理报建手续。双方签订的《房屋报建协议》至今被告也没有帮原告购得该土地，原告也没有取得该土地，故原告认为被告在签订该协议时具有欺诈成分。经原告多次催告后，被告于2019年5月5日返还20000元。原告认为被告收取原告的土地定金及报建费后没有为原告购买土地，没有为原告办理报建手续，违反了双方协议约定内容，故原告主张解除该协议并要求被告返还相应的报建费及定金依法有据。以上事实，有原被告双方签订的《房屋报建协议》、《银行转账》等加以证明，依据相关法律特提起诉讼。被告邹品华辩称：不同意原告的诉讼请求第2项及第3项，理由是：1、被告仅仅收到原告的报建费250000元，原告所述的180000元定金是原告支付给土地使用权人的定金，且在原告的证据电子回单附言中只有其中的一份250000元注明是250000元报建费，即为我方收取的报建费，其余的三份都注明是原告购买梁杰华土地的定金，故原告不应将梁杰华收取的定金算成被告的报建费，原告应向土地的使用权人梁杰华主张定金。2、2019年5月5日原告与被告协商签署了一份退款承诺书，该承诺书的原件在原告处，该承诺书中被告已经同意退还原告的报建费，且也约定的还款时间，签订退款承诺书的当天被告就通过微信转账方式退回了20000元报建费给原告。2019年5月31日，被告又通过退至杨珍的账户向原告支付了130000元，实际上被告退回了原告报建费150000元，尚欠原告100000元报建费。双方在签订承诺书时，原告就同意被告在三个月内退还全部报建费，但是在其退回第一笔报建费时原告就提起了本案诉讼。所以其只需向原告退回100000元报建费。3、原告不能向其主张报建费的利息，因为报建不能进行完全是原告方的责任导致的，原告不能向被告提供报建所需的文件，故由此产生的责任由原告承担，其不同意向原告支付利息。经审理查明，2018年9月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋报建协议》，内容为：“经双方平等协商，就位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲头队梁杰华名下316平方米规划预留用地房屋报建相关事宜约定如下，特签订本协议。1、甲方保证在2018年9月5日前帮助乙方提交该土地房屋报建，并且是用邹志连的名字，保证在2018年12月5日前取得《乡村建设规划许可证》。根据双方协商报建相关费用总计250000元于2018年9月5号支付给邹品华，收款人：邹品华，收款账号：62×××32，开户行：中国工商银行广州大石朝阳支行。2、乙方保证准时提供相关资料给甲方，比如：身份证，户口本和配合交税，如果甲方提前三天通知乙方去交税，乙方不能以任何理由推拖，否则造成的一切损失由乙方承担，所交的报建费用不作退还，与甲方无关。3、如果在2018年12月5号还未安排乙方到政府部门交税，甲方负责将报价费用250000元于三个工作日退还给乙方。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字打手指模后生效。”原被告分别于落款处签名捺指模。关于上述协议的形成过程。原告陈述其于2018年8月20日经朋友介绍认识被告，被告称可以代理原告购买土地，并且以原告的名义办理相关的报建手续，所以在2018年9月5日原告及其丈夫薛伟良、杨珍夫妇到南沙鱼窝头镇与被告洽谈购地事宜及报建的手续。当时被告称可以通过关系，将原告的户口迁至该村，原告再以村民的名义进行报建，所以在该日双方在鱼窝头附近的酒店，双方签订了由被告出具的报建协议书。被告陈述2018年南沙区很多村的村民将自己的房屋进行出租，在该时段有很多人来找被告代理办理报建手续，原告也是这个时候来找被告代理的；村民都知道农村的土地不能买卖，只能出租，是可以长期租赁的；原告通过其他人介绍，知道其有家公司是专门办理报建的，原告想通过被告办理报建，所以双方就签订该协议，原告就是想租地或变相的买地。双方确认，签约时，原告将其身份证原件给被告打印协议书，被告对原告的身份户籍情况是清楚的，也未对原告的身份进行审查。原告另陈述协议中的梁杰华相关信息是被告提供的，协议也是由被告单方制作，其并非案涉土地所在村村民。被告另陈述上述协议约定的土地为村的集体用地，其在签署上述协议时未取得梁杰华的授权。合同签订后，原告合计向被告支付了450000元，分别为：1、2018年8月30日，杨珍向被告支付50000元（该笔付款共100000元），附言：土地订金。2、2018年9月5日，杨珍向被告支付250000元，附言：邹志连报建费；3、2018年9月5日，杨珍向被告支付50000元，附言：邹志连购梁杰华土地定金；4、2018年9月6日，杨珍向被告支付100000元，附言：邹志连购梁杰华土地定金。被告当庭确认收到上述款项，并陈述其中200000元是代梁杰华收取的定金。案外人杨珍于2019年5月10日出具《确认函》，内容为“本人杨珍接受邹志莲的委托分别于2018年9月5日向邹品华支付250000元报建费，于2018年8月30日支付定金50000元，于2018年9月6日支付定金100000元，共计接受邹志连的委托向邹品华支付450000元。其中2018年8月30日转账支付100000元有50000元是代邹志连向邹品华支付的，450000元实际款项是邹志连的，本人同意由邹志连向邹品华主张相应的债权。”。2019年5月5日，原被告就上述款项退款事宜进行了协商，被告当日手写《退款承诺书》，内容为：“本人邹品华，承诺于三个月内退回杨珍、邹志莲款项如下：1、2019年5月5日退20000元；2、2019年5月31日前退130000元；3、2019年6月30日前退200000元；4、2019年7月31日前退250000元。备注：因无法给杨珍、邹志莲办理土地报建，故退此款。业主收的100000元争取同业主拿回，拿不回大家再协商处理。”被告提供2018年9月29日梁杰华出具《土地使用权租赁定金收据》《中国建设银行电子回单》证明土地定金已由梁杰华收取。上述《收据》内容为：“本人梁杰华，现委托中介方邹品华，将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲头队本人名下316平方米规划预留用地租赁给邹志莲。现本人收到邹品华代邹志莲交来土地使用权租赁定金合计100000元，其中银行转账70000元，现金30000元。”上述《中国建设银行电子回单》内容为：1、2018年8月31日，被告向梁杰华转账50000元；2、2018年9月29日，被告向梁杰华转账20000元。原告对该证据不予确认。2019年5月5日，被告向原告退回报建款20000元。2019年5月31日，被告向杨珍转账130000元，并附言“退土地报建款”。诉讼中，原告向本院申请了财产保全，并缴纳了保全费2770元。以上事实，有原被告提供的证据及当事人的陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据原被告在《房屋报建协议》中约定的内容“甲方保证在2018年9月5日前帮助乙方提交该土地房屋报建，并且是用邹志连的名字”及原告自认其系购买涉案土地、原告向被告支付款项时注明“邹志连购梁杰华土地定金”，被告亦确认原告是变相买地，可知该合同实际是原告通过被告购买农村土地并办理报建手续，对此双方在签约时均是明知的。结合涉案《房屋报建协议》所约定的土地位于广州市南沙区东涌镇万洲村，为村集体所有土地，原告并非万洲村村民，双方买卖该土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，原被告以合法形式掩盖非法目的，该合同应为无效。合同无效，自始不发生法律效力，因合同取得的财产应予返还。被告理应将收取的款项450000元退还给原告。至于被告向案外人梁杰华的付款行为，属于另一法律关系，被告可另循合法途径解决。被告在2019年5月31日向案外人杨珍转账130000元，被告主张该笔款项系向原告退还，原告予以否认，根据原告提交的付款凭证及被告出具的《退款承诺书》，被告与杨珍之间存在款项往来关系，被告对该笔款项亦未注明退款对象为原告，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张不予确认。被告至今仅向原告退还20000元，原告主张被告向其退还土地购买款、报建费共计430000元合理有据，本院予以支持。原被告明知涉案土地不能买卖，仍签订涉案合同，双方均存在过错，且过错程度相当，应对各自损失负责，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邹品华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹志连返还土地购买款、报建费共计430000元；二、驳回原告邹志连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4015元，由原告邹志连承担167元；被告邹品华承担3848元；财产保全费2770元，由被告邹品华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年九月十二日书记员  梁凤茵