广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0117民初1946号原告：广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会,所在地:广州市从化区城郊街向阳路22号巴塞阳光花园小区内。负责人：叶锦秀，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:金文武，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人:王汉荣，广东经国律师事务所实习人员。被告：广州市从化三星实业发展有限公司，住所地广州市从化街口街府前路151号。法定代表人：张志良。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少云，广东映日律师事务所实习律师。原告广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会与被告广州市从化三星实业发展有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金文武、王汉荣，被告委托诉讼代理人江勇、李少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将坐落于广州市从化区城郊街×××路×××号×××幢架空层1间面积约18平方米楼房厨房，3幢架空层4间楼房×每间约18平方米共72平方米合计5间楼房交给原告处分；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是在房屋管理部门合法登记的其他组织。其根据是最高人民法院的民事诉讼法司法解释中对其他组织的定义：合法成立、有—定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，为此本案原告的诉讼主体适格。2004年4月13日从化市城市规划局颁发中华人民共和国建设工程规划许可证编号从规建证[2004]×××号（城区）给被告，建设项目名称：住宅楼7幢（自编阳光花园A-1～A-7幢），建设位置：从化市街口镇河滨花园，建设规模：自编A-1幢12层．（另有1层架空层）9061平方米；自编A-2幢12层（另有1层架空层）：5978平方米；自编A-3幢12层（另有1层架空层）：9024平方米；自编A-4幢12层（部分9层，另有1层架空层）：8777平方米；自编A-5幢12层（部分1层，另有1层架空层）：9001平方米；自编A-6幢12层（部分土层，另有1层架空层）：8201平方米；自编A-7幢12层（另有1层架空层）：7967平方米。2008年1月3日，从化市国土资源和房屋管理局颁发编号：从房预字第××号广东省从化市商品房预售许可证给被告，项目名称：宏润、巴塞阳光（阳光花园）A1-A7，项目坐落：从化市城郊街×××路，预售房屋建筑面积：56330平方米542套，其中住宅：54646平方米500套，商业用房974平方米22套;车房709平方米20套，预售房屋栋号及层数：A1-A7/十三层。2008年1月7日从化市城市规划局颁发广州市建设工程规划验收合格证编号从规验证[2008]×××号给被告，建设项目名称：住宅楼7幢（自编阳光花园A-l～A-7幢）建设规模13层（部分1层，另有1层架空层）：58768平方米加上根据从规函[2006]×××号文件要求，同意调整7幢住宅楼（A-l～A-7幢）复式平面布局变为标准层平面布局，建筑层数增加1层，总建筑面积增加759平方米，合计建筑面积为59527平方米。原告根据《广东省物业管理条例》第三十八条：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”的规定。根据上述法律的规定，被告应归还物业服务用房面积为：被告开发建筑涉案房地产总建筑面积为59527平方米×总建筑面积千分之二的比例（即0.002）等于119.054平方米的楼房给原告。原告根据2008年1月7日从化市城市规划局从规验证[2008]×××号附件1《建筑功能指标规划验收明细表》主要功能A-3幢，住宅楼，建筑面积：9024平方米，其中架空层为住户入口大堂（61平方米），城市公用开放空间(470平方米)，消防通道（44平方米），公共卫生间和管理用房(60平方米)，第1层及以上均为住宅。现被告实际上在该A-3幢架空层处建筑有5间物业服务用房×每间楼房约18平方米等于90平方米，被告在涉案该A-2幢架空层处建筑有1间物业服务用房厨房面积约18平方米，合计：108平方米。根据上述法律的规定，被告应归还物业服务用房面积为：被告开发建筑涉案房地产总建筑面积为56527平方米×总建筑面积千分之二的比例（即0.002）等于119.054平方米的楼房给原告，对比被告少移交物业服务用房面积为：119.054平方米减去108平方米等于11.054平方米给原告。原告对被告应移交上述六间的物业服务用房的用途是：1、业主委员会办公用房一间；2、业主委员会和物业保安开会所用的会议室一间；3、被告已将物业服务管理用房的财务室用于收取业主管理费楼房一间，建筑面积约18平方米给原告；4、物业保安男、女更衣室和值班轮岗的休息室共二间；5、业主委员会和物业保安工作人员共用的厨房一间；6、业主委员会、物业保安工作人员以及本小区将共用的男、女公用厕所各一间。现在被告只是移交了物业管理财务室28平方米（经实地丈量）和公共厕所兼员工浴室约14平方米，其余还有5间架空层楼房拒绝移交给原告，这五间房屋是被告已经使用多年，分别是A2幢架空层员工厨房一间约15平方米，在A3幢架空层有四间共约65平方米，分别是电视兼会议室一间，水电器材储物室一间，安全管理监控室一间，员工休息和更衣室一间。原告是根据《广东省物业管理条例》第38条规定，被告应在总建筑面积59527平方米×2‰=119平方米的物业配套用房移交给原告，而现在被告只是移交了财务室和公共卫生间共42平方米，即119平方米减去被告已移交物业管理配套用房42平方米，还差77平方米的5间物业配套用房给原告处分。被告辩称，原告起诉主张将坐落在广州市从化区城郊街×××路×××号内5间架空层楼房交由原告的处分，没有事实和法律依据。1、广州市从化区城郊街巴塞阳光花园在2004年4月13日取得从化市城市规划局颁发的建设工程规划许可证，2008年1月3日取得商品房预售许可证，同年1月7日取得了建设工程规划验收合格证，此后该花园房屋建成并陆续出售。物业用房适用1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》第二十一条、第三十四条等相关规定来移交。我方已将建设工程规划验收合格证中的建筑功能指标规划验收明细表里“A-3幢公共卫生间和管理用房（60平方米）”在移交物业管理权时一并移交给该花园的业主委员会。现原告根据2009年3月1日施行的《广东省物业管理条例》第三十八条请求我方移交合计119.054平方米用于公共服务的公共用房和管理用房，有违法律从旧原则，依法无据。2、原告所提及的花园内5间其他用房，是我方在未移交物业管理权出资临时搭建的公司自用工作用房，其处分权属于我方，房屋的性质与物业管理条例中的管理用房的性质是不相同的，且没有取得相应的许可证及验收，根据1998年的物业管理条例的规定，上述房屋不能移交。现涉案房屋已由小区的其他业主使用，原告无权要求移交。3、即使根据2009年3月1日施行的《广东省物业管理条例》第三十八条规定“建设单位应当按照不少于物业管理区域建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米……”我方已将不少于十平方米的业主委员会办公用房（60平方米的公共卫生间和管理用房）移交给原告，已完成移交工作。我方已根据相关法规的规定在移交物业管理权时一并移交了相应的物业服务用房，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.原告法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、公章备案证、城郊街道办事处报备回执、组织机构代码管理中心通告、《广州市民政局关于培育发展社区社会组织的意见》；2.被告企业信息；3.2004年4月13日从化市城市规划局《建设工程规划许可证》（从规建证[2004]×××号）；4.2008年1月3日从化市国土资源和房屋管理局《广东省从化市商品房预售许可证》（从房预字第××号）；5.2008年1月7日从化市城市规划局《广州市建设工程规划验收合格证》（从规验证[2008]×××号）；6.从规验证[2008]×××号附件1《建筑功能指标规划验明细表》；7.2008年2月29日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；8.2017年10月17日广州市从化区城市管理局《关于巴塞阳光二栋和三栋架空层涉嫌违法建设信访事项处理意见》（从城管复﹝2017﹞×××号）。被告未提交证据。经审理查明，被告开发了广州市从化区城郊街向阳路的“宏润、巴塞阳光（阳光花园）”项目。该项目于2004年4月13日取得从化市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》（从规建证[2004]×××号），载明该项目包括住宅楼7幢，自编阳光花园A-1～A-7幢，其中A-2幢12层（另有1层架空层），建设规模5978平方米，A-3幢12层（另有1层架空层），建设规模9024平方米等。该项目于2008年1月7日经验收取得从化市城市规划局颁发的《广州市建设工程规划验收合格证》（从规验证[2008]×××号），载明，总建筑面积地上58768平方米，建筑层数为地上13层（部分1层，另有1层架空层），同意调整7幢住宅楼（A-1～A-7幢）复式平面布局变为标准层平面布局，建筑层数增加1层，总建筑面积增加759平方米等。从规验证[2008]×××号附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明：A-2幢住宅楼建筑面积5978平方米，其中架空层为住户入口大堂（54平方米）、城市公用开放空间（368平方米），第1层及以上均为住宅；A-3幢住宅楼建筑面积9024平方米，其中架空层为住户入口大堂（61平方米）、城市公用开放空间（470平方米）、消防通道（44平方米）、公共卫生间和管理用房（60平方米），第1层及以上均为住宅等。该项目于2008年1月3日取得从化市国土资源和房屋管理局颁发的《广东省从化市商品房预售许可证》（从房预字第××号），载明预售房屋栋号为A1-A7幢，层数为十三层，土地使用权用途为商住等。该项目于2008年2月28日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。原告提交广州市从化区城市管理局于2017年10月17日出具的《关于巴塞阳光二栋和三栋架空层涉嫌违法建设信访事项处理意见》（从城管复﹝2017﹞×××号），对原告反映被告在涉案楼盘项目二栋和三栋首层架空层违规加建的信访事项作出答复：“经调查，2006年巴塞阳光小区开发商广州市从化三星实业发展有限公司在×××路×××号开发建设巴塞阳光花园小区，按照封闭小区物业管理相关规定，利用部分首层架空层建设小区物业管理办公用房和相关设施。开发商广州市从化三星实业发展有限公司在二栋和三栋首层架空层内建设小区物业管理办公用房和相关设施时并没有增加二栋和三栋楼房的建筑面积、建筑总高度、建筑层数、建筑结构等。根据《广州市城乡规划程序规定》的规定，开发商广州市从化三星实业发展有限公司为巴塞阳光花园小区在二栋和三栋架空层建设的物业管理办公用房和相关设施，不构成违法建设，你们投诉的事项不属实。巴塞阳光花园小区旧物业管理公司办公用房不移交的问题，请通过其他途径解决。”本案审理过程中，原告法定代表人与被告委托诉讼代理人于2019年7月18日到巴塞阳光小区二、三栋共同进行查勘，原告与被告确认：A-3幢后排架空层建筑物4间，总长20.25米、宽4.2米，A-2幢架空层（右手边）建筑物1间，长4.7米、深度6.8米，均为被告未向原告移交的无证房屋；已移交的房屋为A栋物业办公室一间、厕所一间，以及正门保安室一间，均有证、有图纸。原告与被告均确认，原告主张的无证房屋系巴塞阳光小区A2、A3幢建好后，被告为成立物业管理公司获取物业管理牌照、对该小区进行管理而建造的。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局从化区分局发函调查了解涉案巴塞阳光小区内A-2、A-3幢的架空层与城市公用开放空间的权属，以及该两幢业主是否有分摊上述架空层和城市公用开放空间的面积。该局复函称，A-2幢架空层只有梯廊及梯廊门口的门廊分摊给业主，A-3幢的架空层只有梯廊分摊给业主，其余空间均独立计算建筑面积，未分摊给业主；巴塞阳光小区内A-2、A-3幢的架空层中的住户入口大堂、城市公用开放空间、消防通道、管理用房属于业主共有部分，并列举了法律依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）点、《物权法》第七十二条、《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》第四条、《广州市规划管理容积率指标计算办法》第九条第（七）点。另查明，原告由巴塞阳光小区于2013年12月15日召开业主大会选举产生，在广州市从化区城郊街道办事处办理了备案手续。本院认为，原告向被告主张的房屋建在小区两幢房屋的架空层处，根据广州市规划和自然资源局从化区分局的复函内容，该部分架空层不计入业主的分摊面积，架空层中的住户入口大堂、城市公用开放空间、消防通道、管理用房属于业主共有部分。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条关于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。结合本案，被告出资在业主共有的架空层处建造了涉案房屋，形成了新的添附，但房屋的建造未取得建设工程规划许可证。涉案房屋作为无规划报建手续的建筑物，其未经国土部门或规划行政管理部门处理，无法确定其性质，亦无法确定其财产权益关系，被告对包括涉案房屋在内的自建房屋是否享有财产权利，尚无合法依据，涉案房屋亦不属于可以合法转让或交付的物权标的物。涉案标的物属于应由行政主管部门认定和先行处理的范围，故对原告的起诉，本院应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下：驳回原告广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会的起诉。本案受理费100元（原告已预交），由本院退还原告广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吕存阳人民陪审员  马慧玲人民陪审员  李艺萍二〇一九年九月三十日书 记 员  胡 蔚