江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初6543号原告：刘加楼，男，1973年10月1日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：朱林，江苏众耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：任汶杰，江苏众耕律师事务所律师。被告：王先锋，男，1976年10月10日出生，汉族，户籍地址新沂市，现住新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。被告：房娟，女，1976年10月21日出生，汉族，户籍地址新沂市，现住新沂市。委托诉讼代理人：孙美荣，江苏良修律师事务所律师。被告：孙露，男，1989年4月24日出生，汉族，住新沂市。被告：陈倩，女，1990年9月9日出生，汉族，住新沂市。被告孙露、陈倩共同委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。原告刘加楼与被告王先锋、房娟、孙露、陈倩确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告刘加楼的委托诉讼代理人朱林，被告王先锋的委托诉讼代理人沈菊，被告房娟的委托诉讼代理人孙美荣，被告孙露、陈倩共同委托诉讼代理人宋宝娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘加楼向本院提出诉讼请求：1.请依法判决王先锋、房娟与孙露、陈倩在2014年9月25日签订的标的物为新沂市新安街道锦绣华庭10号楼1单元502室（以下简称锦绣华庭房屋）的房地产买卖契约无效（合同标的为50万元）；2.诉讼费用由王先锋、房娟、孙露、陈倩承担。事实和理由：王先锋、房娟欠刘加楼巨额债务（110万本金），经刘加楼多次催要未果后，刘加楼于2014年7月17日将王先锋、房娟起诉至新沂市人民法院，经法院主持调解，刘加楼与王先锋、房娟于2014年10月9日达成调解协议，刘加楼也同意王先锋、房娟分批偿还上述债务，为此，法院制作（2014）新民初字第02248号民事调解书予以确认。但王先锋、房娟违约，未按上述调解书履行。后刘加楼发现当王先锋、房娟得知其起诉后，在法院审理期间，于2014年9月25日与他人签订房地产买卖契约，将其所有的可供法院执行的唯一财产（锦绣华庭房屋）以买卖的方式转移，并在当地房产部门办理了过户手续，但王先锋、房娟—直在上述房产内居住。后刘加楼发现上述房产的受让人系孙露、陈倩，孙露、陈倩也是王先锋、房娟的亲戚。因王先锋、房娟将上述房产过户给孙露、陈倩，造成法院无法对上述房产执行，同时法院未发现王先锋、房娟还有其他可供法院执行的财产，导致刘加楼的债权至今无法实现。刘加楼认为王先锋、房娟与孙露、陈倩之间系亲戚关系，房产买卖协议签订在刘加楼对王先锋、房娟提起诉讼后不久，刘加楼对王先锋、房娟的巨额债权至今未得到实现，法院至今未发现其二人还有其他财产（包括房地产买卖契约中所称的50万元购房款)可供法院执行，因此刘加楼完全有理由相信王先锋、房娟与孙露、陈倩之间的房屋买卖行为属恶意转移财产损害债权人的利益的行为，属于《合同法》第五十二条规定的情形，应属无效。为此，刘加楼诉至法院，请求依法支持刘加楼的诉讼请求。王先锋辩称，依据《合同法》第三十二条、第四十二条规定，王先锋与孙露、陈倩签订的关于锦绣华庭房屋买卖契约有效，应依法驳回刘加楼的诉讼请求。刘加楼起诉前后，王先锋一直积极与其协商还款，王先锋另外还欠其他人借款未还。王先锋因欠孙露母亲沈怀荣七八十万元借款未还，自愿将锦绣华庭房屋抵偿给孙露、陈倩夫妻二人，签订合同，同时办理过户，并将房产进行交付。另外，王先锋、房娟与孙露、陈倩之间的房产买卖不存在任何恶意行为，亦无任何恶意串通，并非如刘加楼所述，刘加楼在诉讼前后均未保全涉案房产，且在执行中也知道王先锋有其他财产，该房产在王先锋与房娟离婚时已经归房娟所有，因是婚前欠他人借款，双方经协商抵偿给孙露和陈倩并无不当，因此双方签订的买卖契约真实有效合法，其办理房产过户后也将房屋实际交付孙露、陈倩，请求法庭依法驳回刘加楼的诉请。房娟辩称，1.刘加楼既不是涉案房屋买卖合同的当事人，也不是与涉案房屋买卖合同有利害关系的第三人，故刘加楼作为本案原告诉讼主体不适格。2.房屋买卖合同双方不存在恶意串通损害第三人利益的情况，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故涉案房屋买卖合同不存在无效事由，请法院依法驳回刘加楼的诉讼请求。孙露、陈倩辩称，1.刘加楼不是涉案房屋买卖合同的相对人，与涉案房屋买卖合同也无利害关系，故刘加楼无权提起本案诉讼，应依法裁定驳回刘加楼的起诉。2.王先锋、房娟与孙露、陈倩签订的房地产买卖契约合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，且涉案买卖合同已履行完毕，刘加楼要求确认涉案合同无效无事实和法律依据。2010年开始，王先锋陆续从孙露母亲沈怀荣处借款70万元左右，因王先锋无力偿还，王先锋、房娟与沈怀荣达成以物抵债协议，将锦绣华庭房屋抵偿给孙露、陈倩作为婚房居住，涉案协议名为买卖，但实为以物抵债。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间约定以特定物替代原金钱债务的履行。本案中，王先锋与孙露、陈倩的母亲之间存在借款合同关系，且为履行借款协议，双方在借款到期后签订了买卖合同，并办理了过户登记手续，涉案房屋已交付给孙露、陈倩。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，本案原告主体不适格，涉案合同合法有效，请依法驳回全部诉讼请求。根据到庭当事人提交的证据及其当庭陈述，本院经审理认定事实如下：刘加楼于2014年7月17日诉至本院，要求王先锋、房娟（两人于1999年11月23日结婚，于2011年12月8日离婚）偿还借款130万元，经本院主持调解，双方于2014年10月9日达成调解协议，约定王先锋、房娟欠刘加楼借款110万元，此款由王先锋、刘娟于2014年12月30日前还5万元，自2015年起，每年6月30日前还5万元、12月30日前还10万元，直至还清为止，如王先锋、房娟有任何一期不按时履行，刘加楼有权就剩余全部欠款即时申请强制执行。上述协议由本院作出（2014）新民初字第02248号民事调解书予以确认。刘加楼于2015年1月4日依据上述调解书向本院申请执行，本院依职权对被执行人王先锋、房娟的财产进行了调查，未发现其他可供执行财产，故作出（2015）新执字第00107号执行裁定书终结本次执行程序。2014年9月25日，王先锋、房娟作为甲方，孙露、陈倩（两人系夫妻，于2012年7月11日结婚）作为乙方签订房地产买卖契约一份，合同主要约定，甲方自愿将锦绣华庭房屋出售给乙方，双方议定的房地产成交价格为65万元，该款乙方于2014年9月25日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为现金；甲方于2014年9月25日将锦绣华庭房屋正式交付给乙方。买卖双方均认可，锦绣华庭房屋系以物抵债，抵偿的债务为王先锋欠其小姨沈怀荣（系孙露的母亲）的借款，但未签订书面以物抵债协议，因孙露是沈怀荣之子，故将锦绣华庭房屋登记在其儿子孙露、儿媳陈倩的名下。关于借款的具体情况，王先锋表示借款数额为七八十万元，部分有借条、部分没有借条，款项是好几年间形成的，关于交付方式，王先锋起初陈述有的是现金、有的是转账，在本院要求其提供转账的相应证据后，表示均为现金交付；孙露、陈倩表示，王先锋自2010年起陆续向孙露的母亲沈怀荣借款，共计70万元左右，该款分别是沈怀荣丈夫孙希合于2010年11月11日从新沂农商行贷款的20万元，2011年左右沈怀荣从梁前进处所借的5万元，2011年7月份左右沈怀荣从其侄子沈念华处所借的30万元，2012年10月份从黄殿翠处所借的15万元。上述款中的5万元和20万元是一次性出借给王先锋的，其他是陆续出借的，大额借款有条子，零碎的没有条子，利息有的是二分、有的是三分，王先锋仅支付几个月的利息。王先锋主张锦绣华庭房屋抵偿的是欠沈怀荣的全部债务，沈怀荣不予认可，认为抵偿后，王先锋尚需支付沈怀荣5万元。买卖双方均当庭表示锦绣华庭房屋过户后，房产已实际交付。房娟当庭表示，与王先锋离婚后需要带孩子，故在锦绣华庭房屋内居住了几个月，房内物品是分批运走的，因孩子上中学，房娟于2019年彻底搬走。2019年8月5日，房娟接受本院询问时陈述，因王先锋有外遇，就与房娟离婚了。离婚后，锦绣华庭房屋一直由房娟带两个孩子在内居住，房贷是房娟一人拿出90000多元全部还清的。王先锋少其小姨、小姨夫钱，此事被王先锋家里人得知后，王先锋小姨的儿子孙露、儿媳陈倩到锦绣华庭房屋里闹，就将房子闹去了。孙露母亲给了房娟几万块钱，该款房娟未经手，因离婚前王先锋欠房娟姑姑及弟弟的款项，故直接交付给房娟姑姑和弟弟，款项的具体数额及分配方案都记不清了。锦绣华庭房屋过户后，孙露、陈倩在内居住过几个月，同时，因王先锋小姨及房娟长子都不愿意由房娟带孩子出去租房居住，故房娟和孩子也没有从锦绣华庭房屋内离开。根据刘加楼提交的其与王先锋的通话录音，王先锋陈述锦绣华庭房屋过户到孙露名下是房娟一手处理的，其仅是配合，过户的原因是刘加楼提起诉讼，房娟内心害怕，过户的目的是防止他人起诉致使锦绣华庭房屋被处置。2019年9月30日，沈怀荣接受本院询问时陈述，王先锋向其借款七八十万，具体应为75万元，该款分别为2010年沈怀荣向梁前进所借的5万元、2011年沈怀荣向农商行北沟支行贷款的20万元、2011年沈怀荣向沈念华所借的30万元、2012年沈怀荣向黄殿翠所借的15万元，上述款均约定二分息，王先锋未支付过借款本息，其中从农商行北沟支行所借的20万元，银行卡和密码直接交付王先锋了，30万元是分两次交付的，每次15万元，借黄殿翠的15万元是转手就给王先锋了，其他的都是三万、两万、三千、两千、三百、二百，记不清了，上述款项均为现金交付。同时，沈怀荣表示，锦绣华庭房屋价值65万元，抵了65万元的债务，虽然王先锋欠其75万元，但双方两清了。另查明，1.王先锋、房娟离婚时约定，婚生两子均由王先锋抚养，抚养费王先锋自负，婚后共有锦绣华庭房屋及房内设施、物品均归房娟所有，共有轿车一辆（苏Ｃ×××××）归王先锋所有，无其他共同财产；夫妻关系存续期间所有债权债务由王先锋享有或承担。2.刘加楼曾于2015年5月21日以王先锋恶意转移财产为由提起诉讼，请求撤销双方签订的诉争锦绣华庭房屋的买卖协议，刘加楼于2016年4月15日撤回起诉。3.涉案锦绣华庭房屋现登记在案外人解广乐、姬小静名下。孙露、陈倩解释称，因孩子爷爷奶奶的房产在新安小学学区内，如以爷爷奶奶的房产证报名，需要提供孩子父母名下无房产的证明，故2019年8月即准备出售锦绣华庭房产，直到2019年8月20日，孙露、陈倩将锦绣华庭房屋以65万元出售给案外人解广乐、姬小静，并办理过户。本院认为，本案争议焦点是：2014年9月25日，王先锋、房娟与孙露、陈倩签订房地产买卖契约效力如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，2014年9月25日，王先锋、房娟与孙露、陈倩签订房地产买卖契约带有以房抵债性质，因王先锋是孙露的姨哥，且王先锋、房娟对刘加楼负有110万元的债务，为防止王先锋、房娟恶意逃避债务，损害债权人利益，应当对王先锋、房娟与孙露的母亲沈怀荣之间的借贷基础关系即70余万元的借款事实从严审查。本案审理中，主张以物抵债的双方均未提供确凿证据证实70余万元债务客观存在，且对借款数额、借款笔数、借款形成时间、有无书面借条、交付方式等陈述笼统且多处相互矛盾，对以涉案房产抵偿的债务数额亦明显存在矛盾。故2014年9月25日，王先锋、房娟与孙露、陈倩签订的房地产买卖契约系以房抵债性质，因所抵之债没有事实依据，且房地产买卖契约的履行损害了对王先锋、房娟享有债权的债权人的利益，应当认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：王先锋、房娟与孙露、陈倩于2014年9月25日签订的关于新沂市新安街道锦绣华庭10号楼1单元502室的房地产买卖契约无效。案件受理费4400元，由王先锋、房娟、孙露、陈倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马会婷二〇一九年九月三十日书记员  张旖桐