广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3968号原告：舒官岚，男，1995年11月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：肖波，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：陈蓝，男，1975年6月23日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈东，男，1980年9月18日出生，汉族，系陈蓝哥哥。被告：黄国秀，女，1986年5月17日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈蓝，身份信息同上，系黄国秀配偶。第三人：广州合赢房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区丰泽西路棕榈水岸园N1栋104，统一社会信用代码91440101065849988N。法定代表人：钟国英，职务总经理。委托诉讼代理人：蒋春义，男，1984年3月7日出生，汉族，系第三人的员工。原告舒官岚诉被告陈蓝、黄国秀，第三人广州合赢房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒官岚的诉讼代理人肖波，被告陈蓝、黄国秀以及陈蓝的诉讼代理人陈东，第三人广州合赢房地产中介有限公司的诉讼代理人蒋春义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒官岚诉称：原告在第三人的居间下，于2018年8月3日与两被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买两被告所有的位于南沙区××××房（以下统称涉案房屋），成交价2200000元。原告在合同签订当日支付定金50000元，随后于2018年8月13日再次支付定金350000元。根据合同的约定，原告另需支付20000元中介费给第三人。合同履行过程中，两被告未能依照合同约定完成房屋的涂销抵押、赎契、递件等过户手续，逾期已经超过合同约定的30天期限。因两被告至今未能全面、妥善的履行卖方义务，原告起诉请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、两被告向原告双倍返还定金共800000元，并自2019年5月27日起，以400000元为基数，按银行同期同类贷款率标准向原告计付利息至返还款项之日止；三、两被告向原告支付违约金220000元；四、两被告向原告赔偿中介费20000元、按揭费3950元、物业管理费1680元以及律师费20000元；五、两被告承担本案诉讼费用。被告陈蓝、黄国秀辩称：两被告不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。具体答辩意见如下：一、两被告愿意出售涉案房屋且一直配合履行合同义务，并无违约行为。房屋买卖合同约定的付款方式是转按揭，但第三人却表示由于两被告的征信问题无法办理转按揭，故原、被告根据第三人的指引，对转按揭方式进行了协商和变更，并一直在寻找解决办法，两被告不存在拖延办理相关手续的故意。两被告在与原告就新的付款方式进行协商时，明确表示可先行赎契，但因此将产生一些额外成本，两被告希望就增加成本的承担与原告进行协商，但双方未能协商一致。二、两被告为保证涉案房屋可正常过户，已经履行全部义务。两被告已在2019年3月26日向商业贷款银行申请了提前还款，并于2019年6月24日还清商业贷款。但原告却从未按照合同约定，办理转按揭的交易手续。两被告已在2019年2月18日提交了办理转按揭手续的材料，并且在2019年5月10日再次协商时，强烈要求原告准备材料与两被告共同前去办理转按揭手续，但原告和第三人均表示拒绝，并再次强调是因两被告的征信原因而无法办理转按揭。第三人从未出示过原告申请转按揭的申请书和银行拒绝办理的书面材料，只是通过微信和口头方式告知无法通过转按揭方式进行涉案房屋的交易。被告后来自行向公积金中心咨询了解，发现公积金中心不接纳转按揭贷款的申请。商业贷款的转按揭，需要买卖双方的申请书，银行主要核实买方的还款能力和卖方的情况。两被告多次要求第三人提供原告的电话号码，由两被告自行与原告协商，但是第三人一直不肯提供，两被告有理由担心第三人的信息传递出现了错误。三、第三人在提供涉案房屋的居间服务过程中，未履行提醒、告知义务，存在过错。第三人明知被告系通过组合贷款（公积金贷款+商业贷款）购买涉案房屋，而公积金贷款无法进行转按揭方式交易，在此情况下，第三人还误导两被告以转按揭的方式签订买卖合同，才导致原、被告双方对簿公堂，第三人对涉案房屋的交易至今无法继续进行存在过错。四、原告为少支付税费要求两年后才办理交易过户，故双方约定过户按揭手续在2019年3月25日后办理。另外，因为原告无法确定其户口能否在过户前顺利落户广州，故增加了一条转名过户的补充约定。五、双方签订的合同完全具备继续履行的条件，即使公积金无法办理转按揭，两被告完全有能力自行赎契，但两被告在案件审理过程中要求原告方通过一次性付款的方式支付购房款。六、涉案房屋交易至今无法履行主要过错在于原告未按约定申请转按揭以及第三人在按揭问题上的不专业。原告应承担逾期付款的违约责任，以及自2018年8月13日接收涉案房屋后占用房屋期间的租金。第三人亦应当就其不专业给两被告造成的损失进行赔偿。两被告就上述原告和第三人的责任，保留另行起诉追究的权利。第三人广州合赢房地产中介有限公司辩称：第三人对原告的起诉没有异议。涉案房屋交易无法进行系因两被告的征信问题导致无法办理转按揭手续。之后原、被告双方协商变更付款方式，由第三方垫资公司垫付赎契资金，但两被告不同意承担由此产生的垫资费用，故合同未能继续履行。被告陈蓝在2019年3月23日与原告协商过程中提出解除合同，原告要求两被告赔偿定金利息损失，被告陈蓝不同意，故双方未能协商成功。两被告后来同意由其自行偿还按揭贷款，故原告向银行申请了按揭贷款，并于2019年4月29日取得了银行同贷书。至此，原、被告双方已通过实际行为变更涉案房屋的付款方式为普通按揭贷款。2019年5月10日，原、被告双方再次就合同履行进行协商，此时被告陈蓝提出要求原告先行支付首付款，好让其用于还贷，原告认为这样不符合合同约定，没有同意，双方再次协商未果。另外，第三人不清楚涉案房屋系通过组合贷款购买，在提供居间服务过程中不存在过错。经审理查明：2018年8月3日，原告（买方）与两被告（卖方）以及第三人（经纪方）就买卖涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定：“卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载的有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。物业成交价为2200000元。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的一切费用。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因买方违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。”合同附件约定房款支付方式为“转按付款”，具体支付内容为：“（1）定金50000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方。卖方须在收到此款八个月内向抵押银行申请转按手续、买卖双方协同办理转按揭手续、提供相关资料、签署《广州市存量房买卖合同》等有关文件。（2）首期房款（含定金）660000元于交易过户当天付清（2019年3月25日），由于房管局或银行原因，交易日期顺延。（3）剩余房款1540000元于交易过户完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续须在2019年5月15日或之前完成，由于房管局或银行原因，交易日期顺延。”《房屋买卖合同》第二十条另附三方约定其它事项，具体内容为：“《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告陈蓝支付定金50000元，向第三人支付中介服务费10000元。2018年8月13日，原告向被告陈蓝支付剩余定金350000元，两被告将涉案房屋交付给原告。原告占有涉案房屋期间，支付了房屋2018年7月至2018年12月期间的公摊费、物业管理费等费用共1655.23元。根据第三人的陈述，因两被告的征信有问题，涉案房屋无法办理转按揭业务，合同履行出现障碍。2019年3月25日，原、被告双方就变更付款方式进行协商。两被告同意先行赎契，但需要原告垫付赎契款，或支付借资赎契产生的借款费用。原告不同意两被告的方案。两被告同时提出解除《房屋买卖合同》，原告要求两被告赔偿100000元费用，两被告亦未能接受该方案。根据原、被告在2019年6月25日庭审中的陈述，双方在2019年3月25日未能就变更付款方式等问题协商一致。2019年3月25日，原告、两被告分别签署了《按揭业务受理服务函》，委托广州本银按揭服务有限公司南沙分公司代办按揭贷款及过户抵押手续。原告于同日向广州本银按揭服务有限公司南沙分公司支付按揭服务费2740元。两被告陈述其之所以签署《按揭业务受理服务函》，目的仅是配合原告办理按揭贷款，而非同意变更付款方式为普通按揭贷款。原告在2019年9月3日的庭审中认为，两被告通过签署《按揭业务受理服务函》的方式确认变更付款方式为普通按揭。2019年4月29日，中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行发出《同意购房按揭贷款意向书》，批准向原告发放贷款1538000元，用于购买涉案房屋。两被告亦就涉案房屋的商业贷款向中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行申请提前还款，并于2019年6月24日结清商业贷款。截至2019年7月2日，两被告的公积金贷款余额为459091.61元。2019年5月10日，原、被告双方再次就合同履行事宜进行协商，仍未能协商一致。两被告当日要求原告交还涉案房屋，原告在该日未同意交还。2019年5月15日，原告将涉案房屋钥匙交给第三人。第三人电话通知两被告领回涉案房屋钥匙。两被告认为合同仍在履行过程中，故未去领取钥匙。关于涉案房屋能否以“转按揭”的方式支付购房款，本院发函向涉案房屋的抵押权人中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行、广州住房公积金管理中心以及原告申请按揭贷款的中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行进行征询。中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行函复本院称：“转按揭业务指的是通过新业主的贷款资金来结清旧业主的贷款余款，达到资产（房产）与债务转移的目的。转按揭业务发生在旧业主有房贷未结清的二手买卖交易中。原告并未向我行申请转按揭业务。我行的转按揭业务中，原借款人（原业主）的征信情况确实会影响新借款人（新业主）的贷款发放。如果原业主的征信出现较多逾期甚至有不良（连续逾期达到或超过3期），将面临风险经理拒绝贷款的风险。”广州住房公积金管理中心函复本院称：“我中心不同意原告舒官岚及被告陈蓝、黄国秀之间约定的以转按揭的方式结清陈蓝、黄国秀向我中心申请的公积金贷款。若被告陈蓝、黄国秀提前结清上述所欠我中心的公积金全部贷款本金、利息、罚息，应按照《住房公积金抵押借款合同》的约定及我中心对外公布的办事规定办理。我中心在被告黄国秀结清上述所欠款项之前，不同意办理房屋不动产登记证明涂销手续。”中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行函复本院称：“原告没有向我行申请转按揭贷款，仅申请个人住房贷款。转按揭手续具体流程：（一）出卖人及买方同意做转按手续，买方（借款人）须在出卖人原按揭所在银行申请并签署相关资料。（二）我行审批同意买方的住房贷款后，由具有担保资格的按揭公司为该笔按揭作阶段性担保，在出卖人原贷款未结清的情况下，我行同意协助办理涂销过户转让手续，并同时与买方（借款人）办妥抵押手续。（三）我行取得买方的不动产登记证明后，进行放款（先结清出卖人在我行住房贷款余额，再将剩余款项放款划至出卖人账户）。出卖人的住房按揭贷款不在我行办理，不满足我行办理转按揭手续的条件。一般情况下，我行会对买方（借款人）进行征信查询，暂不查询出卖人征信。舒官岚仅提供其基本资料向我行申请个人住房贷款，出卖人的住房贷款不在我行，不存在转按揭的说法，我行仅对舒官岚申请住房贷款进行审批同意。”因广州住房公积金管理中心明确不同意以转按揭的方式结清两被告的公积金贷款，原告认为若要继续履行合同，需采取普通按揭贷款方式支付购房款。两被告同意先行赎契，但要求原告一次性支付全部购房款。为证明自己具备先行赎契的能力，两被告提供一张《借条》以及银行转账凭证。根据两被告提供的证据，其二人向案外人余梓东借款460300元（月息3%），借款到期日期为2019年10月31日。另查明，根据广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋于2017年6月23日被设定抵押，抵押权人为案外人丁时亮，抵押权涂销日期为2019年5月20日。涉案房屋另于2018年11月2日因（2018）粤0112民初6380号案被广州市黄埔区人民法院查封，于2019年4月11日解封。舒官岚于2019年6月14日向广东广信君达（南沙）律师事务所支付律师费20000元。2019年8月19日，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结两被告价值450000元的财产。本院于2019年8月20日作出（2019）粤0115民初3968号《民事裁定书》，裁定：查封、冻结被申请人陈蓝、黄国秀名下价值450000元的财产。本院认为:原告与两被告签订的《房屋买卖合同》中关于双方房屋买卖合同关系的约定，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、是否应当解除原、被告就买卖涉案房屋成立的房屋买卖合同关系；二、两被告是否需要承担违约责任。关于房屋买卖合同关系是否应当解除的问题。根据《房屋买卖合同》的约定，原告应采用转按揭的方式支付购房款，但根据广州住房公积金管理中心出具的复函，该中心不同意以转按揭的方式结清两被告的公积金贷款，且不同意在未结清欠款项之前办理房屋不动产登记证明涂销手续。因此，在不变更原付款方式的情况下，《房屋买卖合同》存在履行障碍，无法继续履行。原、被告在2019年6月25日的庭审中确认，双方未能在2019年3月25日就付款方式重新协商一致，原告亦确认两被告提出先行赎契的前提条件系由原告承担垫资费用，但原告未能接受两被告的提议。两被告签署的《按揭业务受理服务函》并未明确办理何种按揭业务，不能仅凭《按揭业务受理服务函》以及两被告结清部分（商业）贷款即认为两被告同意变更付款方式为普通按揭贷款。在合同约定的付款方式实际无法实现的情况下，双方本应就上述重要条款进一步协商，重新确定付款方式、履行期限，但双方未能重新协商一致，致使《房屋买卖合同》丧失继续履行的基础，原告要求解除《房屋买卖合同》，合理有据。因《房屋买卖合同》中实际包含了两种法律关系，一是原、被告之间的房屋买卖合同关系，二是原、被告与第三人之间的居间合同关系，故应予解除的是原告与两被告在《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。两被告虽然主张其具备先行赎契的能力，但根据二人提供的证据，赎契资金全部来源于民间借款，两被告能否实际偿还贷款存在不确定性，交易存在风险。另根据《广州市不动产登记查册表》的记载，涉案房屋在《房屋买卖合同》履行过程中被司法查封，房屋上设定的抵押权迟至2019年5月20日才予以涂销，超过合同约定的过户期限。上述情形均会破坏双方通过合同建立的信赖关系，在此情况下，两被告坚持要求继续履行合同，理据不足，本院对两被告的该项答辩意见，不予接纳。关于两被告是否需要承担违约责任的问题。如上所述，导致房屋买卖合同关系解除的主要原因系合同约定的付款方式无法实现，双方又不能就付款方式重新协商一致。原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，根据自己的支付能力以及资金安排情况共同选择了转按揭的付款方式，后期因客观原因需要变更付款方式势必给双方造成一定的资金压力，同时可能增加交易成本。在此情况下，双方各自提出利于自己的解决方案与对方进行协商，均符合情理。作为原告一方，通过第三人了解到涉案房屋无法办理转按揭，故其前期未以该方式申请贷款，并无不当；在双方协商新的付款方式过程中，原告向银行申请普通按揭贷款，亦是积极履行付款义务，希望促成合同继续履行的表现。作为被告一方，没有证据证明两被告在签订合同时知晓涉案房屋无法办理转按揭业务，在协商新的付款方式过程中，其二人希望原告分担交易成本，亦情有可原。综上所述，本院认为，在原、被告重新协商付款方式的过程中，不能因双方最终未能接受对方的意见，就认定一方存在违约情形。《房屋买卖合同》无法继续履行不可归责于原、被告，双方均无需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，两被告应将已收取的400000元定金返还给原告。原告已在2019年5月15日将涉案房屋钥匙交给第三人，两被告亦知悉该情形，应及时领取钥匙收回房屋，避免损失的扩大。2018年7月至2018年12月期间，涉案房屋由原告占有，该期间的公摊费以及物业管理费应由原告自行承担。因合同解除不可归责于双方，故原告请求两被告双倍返还定金，并支付定金利息、违约金，赔偿中介费、按揭费、物业管理费以及律师费的主张，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告舒官岚与被告陈蓝、黄国秀于2018年8月3日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告陈蓝、黄国秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告舒官岚退还定金400000元；三、驳回原告舒官岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7195元，由原告舒官岚负担4494元，由被告陈蓝、黄国秀负担2701元。案件保全费2770元，由原告舒官岚负担308元，由被告陈蓝、黄国秀负担2462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月二十五日法官助理谢雨虹记录员卢坤咏