山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9391号 原告：宋庆伟，女，1967年10月10日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：王鹏飞，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：张光平，男，1952年2月7日出生，汉族，住山东省枣庄市。 委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。 原告宋庆伟与被告张光平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，适用普通程序于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告宋庆伟及其委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加了诉讼，被告张光平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2019年4月29日、8月20日又两次公开开庭进行了审理。原告宋庆伟及其委托诉讼代理人王鹏飞，被告张光平及其委托诉讼代理人张俊亭到庭参加了诉讼。因案情复杂，双方争议大，经本院院长批准，延长审限六个月。本案经调解未果，现已审理终结。 宋庆伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销编号为*的《济南市存量房买卖协议》；2.诉讼费由张光平承担。审理中，宋庆伟变更第一项诉讼请求为：请求确认涉案《济南市存量房买卖协议》无效。事实与理由：2014年12月19日，在宋庆伟毫不知情的情况下，张光平伪造宋庆伟的签名与手印，签订编号*的《济南市存量房买卖协议》，将宋庆伟名下位于济南市历城区山大北路54号金泰花园*室，面积123.58平方米的住宅出售给张光平。该合同约定的房屋价款为62.5万元，单价约为5057元/平方米，远远低于当时的市场价。此后，张光平又违法办理房屋所有权变更登记，将上述房产过户至张光平名下，严重侵害宋庆伟的合法权益。审理中，证人张国臣出庭作证，对于张光平骗取涉案房产的经过进行了完整陈述，张光平对于张国臣的证人证言予以认可。根据张国臣的证人证言足以证实宋庆伟的前夫张巍伙同张光平合谋骗取宋庆伟的房产。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宋庆伟对于《济南市存量房买卖协议》的签订毫不知情，且该协议中宋庆伟的签名与手印皆系张光平伪造，张光平对此供认不讳。鉴于张光平与张巍恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，合谋骗取宋庆伟的房产，严重侵害宋庆伟的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定《济南市存量房买卖协议》无效。请求贵院在查明事实的情况下，判如所请。 张光平辩称，双方的房屋买卖协议合法有效。房屋买卖协议是宋庆伟的真实意思表示，宋庆伟也以自己的行为对张国臣的代理行为予以追认。张光平已经履行了大部分合同义务，未能履行的部分，亦是由宋庆伟的原因造成的。张国臣的行为构成表见代理。涉案房屋408室过户到张光平名下，是完全合法的。宋庆伟出尔反尔，已经涉嫌诈骗。该《济南市存量房买卖协议》是双方真实意思的延伸，这种做法在现实中也大量存在，大量的事实均可以证明宋庆伟对交易的过程是完全知情的。该协议是真实有效的，请求驳回宋庆伟的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 宋庆伟于2000年7月21日与案外人山东金泰集团股份有限公司签订《商品房购销合同书》，约定在：宋庆伟购买山东金泰集团股份有限公司开发的坐落于济南市山大北路54号金泰花园*房产，建筑面积为247.17平方米，房款合计568491元。房屋交付后，宋庆伟取得了济南市房产管理局发放的房产证，证号为济房权证历城字第*号，房号为*，建筑面积247.17平方米。之后，宋庆伟因个人原因通过申请变更登记的方式，将*号房产证变更为*、*两个房产证，其中*的产权证号为历城*号，*的房产证号为历城*，建筑面积均为123.58平方米。 张光平与宋庆伟的前夫张巍系朋友关系，张光平与宋庆伟也较为熟悉。张国臣系宋庆伟与前夫张巍的儿子。张国臣与张梦雪原系夫妻关系，登记时间是2010年12月2日，双方曾于2012年离婚，后于2014年复婚，又于2018年4月20日离婚。宋庆伟近些年主要在加拿大居住生活。 2014年下半年，经张光平与张巍、张国臣协商（当时宋庆伟在加拿大），双方商定张光平购买*、*房屋，购房款共计225万元。2014年12月16日，张光平向宋庆伟中国农业银行账户转账26万元。 2014年12月19日，张国臣以宋庆伟的名义与张光平在房管部门签订了编号为*的《济南市存量房买卖协议》。该协议主要约定：甲方（卖方）宋庆伟乙方（买方）张光平第一条双方约定甲方将以下房产出售给乙方，详细情况如下：《房屋所有权证》证号：历城*，出售房屋坐落于历城区山大北路54号金泰花园*,建筑面积为123.58平方米，用途住宅。第二条甲、乙双方协定该房屋价款为人民币625000元。第三条甲乙双方应当在房产买卖成交后，在相关法规规定的期限内，共同前往房屋权属登记机构申请办理该房屋的房产转移登记。第四条甲、乙双方就该房屋的产权转移所产生的相关税、行政收费及其他费用由乙方承担。第五条甲方保证该房屋权属清楚，无抵押、查封等权利限制情况。双方签约后，若发生与该房屋有关的产权纠纷，概由甲方负责处理，并承担相关民事责任。如因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。第六条本协议在履行过程中发生的争议，由协议双方协商解决；协商不成的，提交济南仲裁委员会仲裁。第七条本合同共一式三份，甲、乙双方各持有一份，办理该房屋产权转移登记时向房屋权属登记机关提交一份。第八条经双方协商一致，自愿放弃资金监管业务。第九条如所售房屋专项维修资金在卖方名下，该房屋专项维修资金分户账户中结余的资金随房屋所有权同时转让，买卖双方同意本房屋维修资金过户、变更至买方名下。第十条双方约定其他事项：无。宋庆伟的妹妹宋庆专在甲方落款处签名捺印，张光平在乙方处签名捺印。 同日，张光平以女儿张贞的名义、张国臣以宋庆伟的名义签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：“甲方：宋庆伟甲方代理人：张国臣乙方：张贞乙方代理人：张光平依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：第一条房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于济南市历城区山大北路54号金泰花园*室，产权证济房权证历城字第*号，建筑面积123.58平方米房产一套；济南市历城区山大北路54号金泰花园*室，产权证济房权证历城字第*号，建筑面积123.58平方米房产一套。第二条付款方式1、双方议定上述房产出售价格为2250000元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。2、甲方收到乙方定金260000元整。（以银行转款凭证为准）3、办理房屋网签当日乙方交付甲方首付款1290000元（注：该数额被划掉，修改为1140000元，张国臣签名捺印）。（以银行转款凭证为准）4、办理房屋过户手续当日交付余款700000元整（注：该数额被划掉，修改为2015年3月31日前交付余款850000元整，张国臣签名捺印）。（以银行转款凭证为准）……第三条房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。第四条双方责任……2、甲方应在办理房屋过户手续后3个月内将该房产交付乙方……第六条违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退……附注：因房管局办理过户所需，如发生纠纷，以该合同为准。”张国臣在甲方落款处签名捺印，张光平在乙方落款处签名捺印。 2014年12月20日，张光平向张梦雪中国工商银行账户转账114万元。2014年12月24日，张光平取得了*室的房屋所有权证，证号为济房权证历城字第*号，建筑面积123.58平方米。2014年12月底宋庆伟回国后，与张光平于2015年初就房产问题进行了沟通和协商，双方未协商成功，产生了矛盾，引发多次诉讼。 对于房屋买卖合同签订、履行的过程，双方存在争议。宋庆伟申请张国臣出庭作证。张国臣出庭作证称，张光平是其父母张巍、宋庆伟多年的朋友，平常张国臣称呼张光平为大爷；涉案房屋登记的产权人是宋庆伟，张巍、宋庆伟居住过多年，卖房子时张巍与宋庆伟已经离婚；2014年年底，张国臣回国后，张巍和张国臣说过想卖掉涉案房屋，说想给宋庆伟换套新房，张国臣和宋庆伟电话沟通过，宋庆伟的意思是卖房可以，但尽量不要卖给张巍的朋友及有关的人，因为张巍、宋庆伟已经因财产问题多次发生纠纷；之后有一天，张巍把张国臣叫到办公室，说张光平上午刚卖完房子，两人商量了卖涉案房屋的事宜，让张国臣办理房屋交易的事情；张国臣表示卖房的事情和宋庆伟商量好就行，如果给宋庆伟换套新房张国臣也没意见，张巍当时表示和宋庆伟商量过了，并且把价格、是否含车位、家具都谈妥了；张巍给了张国臣一张农业银行的银行卡，让张国臣陪张光平去把房屋贷款还上，解除抵押，需要本人到场的时候联系张国臣小姨宋庆专；张巍让张国臣给宋庆伟打个电话，要求宋庆伟出具一份授权委托书，并要求大使馆认证，张国臣就给宋庆伟打了电话，宋庆伟问干什么用，张国臣说卖金泰花园的房子，当时没明确说明是张光平买，因为张巍交代先别明确说；宋庆伟之后表示经向大使馆询问，需要具体的身份信息和房产证原件才能办理委托书认证，并表示不行就先等等，过几天自己来办；张巍的意思是尽快把房子卖了，好给宋庆伟换好点的房子，说他看了一套永大清华园的房子，并已经定了，让张国臣和张光平先走着程序；张巍给房管局工作人员打了电话，找了关系，让张国臣和张光平喊着宋庆专先去办网签，把事情定下来；张巍给了张国臣房产证原件、宋庆伟的身份证、银行出具的结清证明，张国臣就开着张巍的车去接了宋庆专到了房管局；张光平想把*、*分别办理到女儿张贞和张光平名下，到了房管局，签了一份房管局打印的房产购买协议，为了少交税，填了最低的价格，工作人员核实了很久宋庆专的身份，才办理了*室的网签手续，*室因为张贞未到场，工作人员不给办理；办完后，张国臣在车上说在房管局签订的协议的价格是不真实的，不能以该价格计算，然后张国臣拿出一份房屋买卖协议，张光平说了商定的房屋的价格，双方签了字，张国臣当时说过只是证明一下房屋的价格，宋庆伟回来后再补签一份合同，然后就把张光平送回家了，把材料送到了办公室；办完网签之后的一个周六，张巍和张光平都给张国臣打了电话，张巍打电话意思是盯着张光平把钱汇到宋庆伟的账号中去，张光平打电话意思是当天下午要着急回枣庄，他和张巍商量好了，先汇到宋庆伟账上一部分钱，并说跑了很多家银行，汇不了，只能找工商银行，才可以同行转账，让张国臣提供宋庆伟的工商银行账号；张国臣给宋庆伟发了微信，问有没有工商银行的卡，宋庆伟说有，但卡在宋庆伟手里；张巍安排公司财务拿着宋庆伟的身份证到工商银行去开户，但因本人未到场，没有开成；张巍问张国臣有没有工商银行的银行卡，张国臣表示没有，但张梦雪有，在此期间，张光平向张国臣要了宋庆伟的微信号，具体张光平和宋庆伟如何沟通的张国臣不太清楚；张光平给张国臣打电话说和宋庆伟沟通好了，把钱转到张梦雪的账户上了；张巍把张梦雪叫到办公室，回来后张国臣问张梦雪，张梦雪表示张巍说有笔钱转到了张梦雪卡上，别乱花，这个钱是留着家里应急，等宋庆伟回来买房时用这个钱；张国臣和张巍都用过这个钱，家里开销也用，张国臣用了5万还外债，张巍具体用了多少不清楚，后来宋庆伟就回来了，就由宋庆伟、张梦雪来操作了。对该证言，宋庆伟没有异议，认为张巍和张国臣都无权出售房屋，张光平未与宋庆伟协商房屋交易，而是在房产已经过户的情况下才去找宋庆伟补签合同，明显属于非法取得房产。张光平认为证人证言基本属实，张国臣已在证言中认可是代表宋庆伟，可以证明张国臣签订合同是出于宋庆伟的委托。 张光平另提交2014年12月20日微信语音一份及不久后的微信语音一份、张国臣微信拍照传送的收据截图一份、2014年12月20日短信截图两条、资金往来说明一份、宋庆伟于2015年1月7日书写的收到条一份，证明交易的情况。张光平称资金往来说明是张梦雪书写，可以说明付款情况及资金的使用情况。微信语音中，一条内容为：“喂，张哥，我给臣臣说了，你放在张梦雪账上吧，然后把手续办好，我让臣臣给你打电话过去”。另一条微信语音内容为：“我没有必要给你办委托，我那天已经给你说过了，你现在可以筹钱，等张巍回来把这钱拿过来以后，后面再处理。那套房子你不是已经办过去了吗？现在什么也没法动，那天晚上已经说过了，我在这边昨天一天没有微信，你就别在这里烦我了，你看看吧，等回去再说吧”。短信截图内容为：“*张梦雪中国工商银行济南历山支行”、“张大爷收据我拍照片发到您的微信了，您看一下可以吗”。收据截图内容为：“交款单位张光平收款方式*银行转账人民币壹佰壹拾肆万元整￥1140000收款事由济南市山大北路54号金泰花园购房款收款人：张国臣（代宋庆伟）2014年12月20日”。宋庆伟出具的收条内容为：“收到张光平卖金泰花园*、*房部分购房款（1192272元）壹佰壹拾玖万贰仟贰佰柒拾贰元整。宋庆伟2015年元月7日”。其中，收条上“张光平”三字是添加的，且在收条的左侧列式记录了1192272元的组成，其中包含了26万元、267000元、87000元、573272元四笔款项，还列明140万元与1192272元的差额为207728元。经质证，宋庆伟认为微信语音中是其声音，但并不全面，而是断章取义，时间也不确定，不能反映真实情况；对于短信截图和收据截图是张国臣发给张光平的，与宋庆伟无关，张光平都是与张巍协商的，张国臣只是具体办理，并不清楚中间的事情；收条是宋庆伟在工商银行的柜台上出具的，但是出具给张梦雪的，不是出具给张光平的，因为张梦雪经营着宋庆伟的金佳公司，所以当时是宋庆伟和张梦雪对账，并不是与张光平对账，和张梦雪对账后，宋庆伟就把这张收条扔在那里然后走了，张光平给张梦雪转账114万元，而对账的金额是119万余元，可以说明与张光平无关。宋庆伟另表示，当天在工商银行，张光平与张梦雪也对了账，之后张梦雪将剩余的款项退还给了张光平，张光平向宋庆伟要了账号，说是打给宋庆伟定金，宋庆伟就把账号给了张光平，经核实，张光平转账支付的金额是573272元，因双方无法就合同达成一致，同意将该款退还给张光平。经审查本院认为，对于微信语音，宋庆伟认可是其声音，本院对真实性予以认定，其证明效力结合其他证据予以认定；对于短信截图及收据截图，根据证人张国臣的证言，本院对真实性予以认定；对于宋庆伟出具的收条，宋庆伟认可系其书写，本院对真实性予以认定，根据收条的内容来看，是收到金泰花园*、*的部分购房款1192272元，一可以说明宋庆伟对卖房及收款并非不知情，二可以说明宋庆伟对收到款项中包含首付26万元予以认可，三可以说明宋庆伟称该收条系其与张梦雪对账公司账目并不属实。另外，结合双方的陈述，本院对张梦雪从张光平支付的114万元中退还张光平573272元后张光平将该573272元转账支付给宋庆伟的事实亦予以认定。 本院认为，张光平与宋庆伟之间因房产交易而引发系列纠纷，至今已近五年。纠纷产生的原因主要是张光平与宋庆伟之子张国臣在宋庆伟不在国内的情况下进行房产交易并取得了涉案*室的房产登记。从双方提交的证据及审理中的陈述来看，张光平、宋庆伟均有交易房屋的意向和行为，但在签约、履约的过程中，因未完善好相关代理手续等，导致双方各执一词，互不相让，难以调解。本案中，宋庆伟请求确认《济南市存量房买卖协议》无效，本院认为不符合法律规定，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规制的是合同双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，而本案中，宋庆伟认为张光平与案外人张巍恶意串通，损害其合法权益，与该条法律规范规定的情形并不相符。本案情形应当适用有关代理的法律规定来判定各方当事人责任的承担；第二，张国臣系完全民事行为能力人，其在以宋庆伟的名义与张光平签约、履约的过程中，与其父母张巍、宋庆伟均进行了沟通，其认可签约事实及张光平支付相应款项的事实，应当承担相应的法律后果；第三，在签约、履约过程中，张国臣以卖房为由向宋庆伟索要过授权委托书，宋庆伟也去大使馆办理过授权委托书认证手续，只是因证件不全未办理成功。宋庆伟的身份证、房产证原件均在张巍手中，张光平虽是主要与张巍进行的沟通，与张国臣办理的手续，但张光平是将首付款26万元转账支付至宋庆伟名下农业银行账户，宋庆伟书写的收条载明的收到款项中包含该26万元，且张光平在支付114万购房款前直接与宋庆伟进行了沟通，宋庆伟对于张国臣经办卖房事宜、购房人是张光平、款项支付至张梦雪账户均表示同意。在上述情况下，张光平将该114万元支付至张国臣指定的张梦雪的账户中，系履行合同的行为，也是经过宋庆伟认可的。结合签约时的市场行情，房屋买卖合同约定的价格符合市场价格，故以上均不能证实张光平存在恶意，也不能证实张光平存在与张巍串通损害宋庆伟利益的行为，反而能够证实宋庆伟对张国臣的代理行为予以认可，因此宋庆伟作为委托人，应当承担相应的法律后果；第四，存量房买卖协议的签订及过户手续的办理系房屋买卖过程中履约的行为，在该协议中，除第二条价格条款是为避税而为的虚假意思表示外，其余条款不能证实有无效情形。张巍、张国臣要求宋庆伟妹妹宋庆专协助办理了*室的过户手续，并不能因此而否定存量房买卖协议的效力。第五，购房款的使用问题，并非张光平所能控制，与本案也不属同一法律关系。宋庆伟如因此遭受损失，应依法向相关责任人予以主张。综上，涉案《济南市存量房买卖协议》第二条无效，其余条款当为有效。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认编号为*的《济南市存量房买卖协议》第二条无效。 二、驳回原告宋庆伟的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告宋庆伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  杨 丽