湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初5992号原告周巍，男，1970年10月10日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。被告：岳阳铭泰房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道421号广播电视局院内6栋3楼。统一社会信用代码：9143060079034259XG。法定代表人：王亚军，总经理。委托诉讼代理人：姚小波，湖南金骏律师事务所律师。原告周巍与被告岳阳铭泰房地产开发有限公司（以下简称“铭泰公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周巍及其委托代理人刘岳璨，被告岳阳铭泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周巍向本院提出诉讼请求：1、判令被告岳阳铭泰房地产开发有限公司继续履行2012年6月18日原告与岳阳华盛置业有限公司（以下简称“华盛公司”）签订的《拆迁还建协议书》及《补充协议》。2、判令被告岳阳铭泰房地产开发有限公司立即将“金鹗花园二期”项目住宅楼2203号房、2204号房两套拆迁还建房屋以及标准车位一个办理相关房屋过户手续登记至原告名下,并依法交付给原告。其中，2204号房位于22楼西边，面积约140㎡，2203号房位于22楼西南边，面积约90㎡，且紧挨2204号房并共墙，车位是占总车位数比例最多的标准车位。3、判令被告向原告支付截止至2019年6月18日的拆迁过渡费差额共计43200元（48个月×900元），此后按照2400元/月的标准向原告支付拆迁过渡费，直至实际交付涉案房屋之日后的三个月为止。4、由被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原告系岳阳市广播电视台工作人员，2012年因广播电视事业发展的需要，经市委市政府批准，市广播电视台决定通过商业开发模式新建数字电视大厦，同时应华盛公司请求，市广播电视台第三栋住宅楼被列入拆迁范围，原告系该栋西单元三楼东住户，房屋实际建筑面积115.55平方米。为此，原告与华盛公司于2012年6月1日签订了《房屋拆迁协议书》，岳阳市广播电视台作为见证人签字；因为原告的被拆迁房屋，系原局长住的大户型房子，楼层好、位置好，停车方便。且有最大面积的地下室及加建的大面积厨房与餐厅，并花巨资装修成结婚用新房。当时拆迁时，原告刚好当年结婚，还没办酒席，华盛公司就将原告的房子拆了。为弥补原告的实际损失，2012年6月18日，原告与华盛公司协商后又签订了《拆迁还建协议书》及《补充协议》，两份协议书对原告第三栋住宅楼拆迁安置办法、拆迁安置方案及补偿标准、还建面积、楼层选择、还建地址、送车位、过渡费、还建时间等问题进行了明确具体约定，即华盛置业有限公司同意原地还建两套房屋给原告，将原告的还建房安置在金鹗花园二期项目中的物理楼层22楼，其中一套为地面以上物理楼层的22楼的三房二厅二卫（新住房最大户型，面积140平方米左右，方向可选），另一套为地面以上物理楼层的22楼的二房二厅二卫（新住房中等户型，面积90平方米左右，方向可选），送占总车位数比例最多的标准车位一个。协议生效后，华盛公司支付了部分过渡费。其后因种种主客观原因华盛公司开发的金鹗花园二期项目进程非常缓慢。2015年12月14日，华盛公司与被告铭泰公司签订《金鹗花园二期项目合作开发协议书》，约定金鹗花园二期以铭泰公司的名义进行立项、报建、开发、销售等，同时明确整个拍卖的土地上的所有权利与义务完全归被告铭泰公司所有，并对该协议进行了公证。2017年2月16日，华盛公司和铭泰公司组织拆迁还建户在市广播电视台的参与下进行拆迁还建户房号预定，原告按与原华盛公司签订的《拆迁还建协议书》选定的房号为：金鹗花园二期住宅楼项目该栋2204号房（面积约140平方米），铭泰公司盖章了确认。但对于原告与华盛公司协议确定，原告可另行选定“金鹗花园二期”住宅楼22楼约90平方米小户房以及车位，华盛公司和铭泰公司以各种理由搪塞和拒绝。2018年7月该项目主体工程完工，在岳阳市住房和城乡建设局于2018年8月16日发布预售许可证期间，原告曾多次找被告协商要求履行协议，被告对此以各种借口进行搪塞，拒不履行交付90平方米的还建安置房和车位。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告铭泰公司辩称：铭泰公司与华盛公司是两个独立的民事主体，各自对外独立承担民事责任。金鹗华园二期项目由A、B两地块组成，B地块于2006年5月12日由岳阳华盛公司通过拍卖方式取得，A地块由岳阳铭泰公司于2015年1月30日通过政府公开竞拍方式取得。铭泰公司通过公开竞拍方式取得A地块的开发权与华盛公司、原告之间没有任何法律上的关联性。铭泰公司已经按岳阳市国土资源局的要求履行完毕竞拍须知及土地出让合同中的义务。政府所要求的A、B地统一开发，仅仅是工程建设上的统一，部分公共设施的共用，并没有将房产合二为一，因行政行为的统一开发不等于将相互独立的两个民事主体各自开发的房产变为双方共有。原告周巍围绕其诉讼请求依法提交了证据：《房屋拆迁协议书》一份；《拆迁还建协议书》一份；《补充协议》一份；《收条》；《联合竞拍协议书》；关于办理《国有建设用地使用权出让合同》的申请、市委督查室权威回复--湖南日报华声在线关于“华声国际”房地产项目违规查处情况的复函、岳阳市广播电视台拆迁还建户选房登记表、照片、承诺书，铭泰王总承认第二套方案协议录音、会议记录、银行流水。被告铭泰公司提交了证据：岳阳华盛置业有限公司、岳阳泰铭房地产开发有限公司登记信息，A地块竞拍须知、土地出让合同（2015，年1月30日），支付竞拍相关土地出让金、税金等费用凭证、土地使用权证，公证书一份（2015年1月9日），岳发改审[2014]52号《关于“金鹗花园二期”项目备案的通知》，关于南湖大道广播电视局地段旧城改造项目征收补偿有关问题的函，还建面积表及选房签名表，华盛公司破产清算债权登记表，拆迁过渡费补偿表。本院审查后，对原、被告提供证据的三性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华盛公司成立于2006年，于同年与另一公司联合竞拍取得岳阳市广播电视台拟新建的岳阳数字电视大厦的合作开发权（该地块即为下文所指B地块），后另一公司退出，由华盛公司单独开发B地块。2010年左右，市规划局根据相关文件同意将前述B地块与周边约3400平方米的A地块统一规划、建设。原告周巍系岳阳市广播电视台工作人员，其所有的位于岳阳市广播电视台大院3栋302室（登记面积72.56平方米，实测面积115.55平方米）即位于上述B地块范围内。2012年6月1日，华盛公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁协议》，岳阳市广播电视台（丙方）为见证人，合同编号035（以下简称“协议1”）。协议1主要内容为：第一部分拆迁补偿条款：一、补偿方式为产权调换，调换以实测面积115.55平方米为准。二、补偿金额。除房屋调换外，甲方补偿乙方91000元，含装修60000元、过渡费24000元（1000元/月×24个月）、搬家费1500元、按时搬迁奖励1500元、提前搬迁奖励4000元。付款方法。签订7日内，将支付上述款项付至乙方存折，乙方领取存折时，将房产证、国土证交给甲方。四、搬迁要求等。原告于2012年2月搬出并交给甲方拆除。第二部分拆迁还建条款：一、就地拆迁还建位于岳阳市广播电视台大院内的“金鹗花园二期住宅楼”内的新房。二、按实测面积1:1.15的比例还建建筑面积132.88平方米的房屋。三、楼层为第9层，未分到的话另行选择楼层，但差价另行找补……五、交房时间为开工许可日起两年内。六、其他约定，杂屋不作为产权调换，如果乙方有杂屋，甲乙双方另行协商补偿办法。车库按6折限购1个，不能按期交房的从第25个月起按1200元/月支付乙方过渡费，并履行销售合同延期交房处罚条款。第三部分监督条款（略）；第四部分其他条款：一、协议自签订之日起生效；二、未尽事宜甲乙双方可另行补充协议；三、本协议一式四份，甲乙丙各持一份，报市国有土地房屋征收管理处备案一份。2012年6月18日，华盛公司（甲方）与原告（乙方）签订《岳阳市广播电视台第三栋西单元三栋东楼住户住宅房拆迁还建协议书》（以下简称“协议2”），对还建补偿方法等其他未尽事宜进行重新或补充约定，主要内容为：一、拆迁范围、拆迁安置办法，安置方式-实行就地拆迁还建安置补偿，每户还建新房一套；二、拆迁安置方案及补偿标准，补偿面积：每户在实测面积基础上补偿30平方米，作为还建面积。当还建面积大于应还建面积，拆迁户补偿按2100元/平方米计算；当还建面积小于应还建面积，开发商按3500元/平方米计算补偿。装修补偿：每户补偿6万元，如有异议可以请评估公司按岳市价（2004）11号文件，进行评估确定补偿。过渡费：在24个月内每户每月补偿1000元，超过24个月以后每户补偿1200元/月。过渡费从搬迁交房时算起，至新房交钥匙后三个月内止；三、拆迁时间及履约办法（略）；四、其他约定：甲方建设的还建房从施工许可证规定的开工日期起，不得超过三年，逾期，甲方应加1倍补偿过渡费（以第36个月补偿标准为基数）。乙方住房所属的该宗土地出让需由国土管理部门依法依规进行，如果乙方与国土管理部门签订的拆迁还建补偿协议条款与本协议不符，以本协议条款为准。五、本协议在2、3栋全部住户签订后即刻生效。2012年6月18日，华盛公司（甲方）与原告（乙方）签订《岳阳市广播电视台第三栋西单元三栋东楼住户住宅房-补充协议》（以下简称“协议3”），对还建补偿方法等其他未尽事宜进行重新或补充约定，主要内容为：1、甲方同意原地免费赠与乙方车位一个，乙方另可按市场价7折优先再购买车位一个。车位是占总车位数比例最多的标准车位，市场价不高于方圆2000米范围内同等车位价格。2、甲方同意原地免费还建乙方房屋两套。其中一套为地面以上物理楼层的22楼的三房二厅二卫（新住房最大户型，面积140平方米左右，方向可选），另一套为地面以上物理楼层的22楼的二房二厅二卫（新住房中等户型，面积90平方米左右，方向可选），同时乙方不再享受原《拆迁还建协议书》还建补偿面积、杂屋补偿面积，还建楼层。3、双方均对此补充协议保密，不得对外泄露。4、本协议一式两份，和原《拆迁还建协议书》有同等法律效力。原告实际于2012年2月初即搬迁，并将其岳阳市广播电视台大院3栋302室房屋交给华盛公司进行拆除。协议1于2012年7月2日在岳阳市房屋拆迁管理部门备案；协议2、协议3均未在该部门备案;2013年6月，华盛公司圈占B地块开工建设，后经举报停工，并受到行政处罚。2014年11月，市规划局要求A、B地块统一开发，12月发布A宗地出让公告。2015年1月9日，华盛公司（甲方）与王亚军（乙方）签订《联合竞拍协议》，约定双方合作竞拍岳阳市南湖大道电视台大院A地块（岳土网挂[2014]15号宗地）地使用权，竞买保证金由乙方独立交纳，所有竞买行为和结果由乙方单独享有和承担……若竞买成功，甲方仅享有竞拍成功的署名权，所有拍卖的权利义务归乙方享有，由乙方出资组建新公司对该宗土地开发、建设、销售；本协议自签字盖章起生效，一式五份，其中两份作为联合竞拍申请的组成文件缴国土局和公证处存档。2015年12月14日，华盛公司（甲方）与铭泰公司（乙方）签订《金鹗花园二期项目合作开发协议书》（以下简称“合作开发协议”），其内容主要为，“金鹗花园二期”A地块由铭泰公司取得，B地块由华盛公司取得，根据相关政策规定A、B地块需统一开发、并用，甲乙双方经友好协商，就统一开发A、B地块相关事宜达成如下条款：1.同意按照市国土局出让要求、市规划局要求，统一开发A、B地块，建设“金鹗花园二期项目”；2.甲乙双方同意委托铭泰公司进行项目立项、报建、建设、销售经营管理等工作；3.建设和分配利益的比例；4.建筑面积具体分配；5.成本分摊；6.销售（详细内容略）；7.本协议一式五份，双方签字后生效，并报公证处及岳阳市规划局备案。该合作开发协议于2015年12月14日在岳阳市岳阳楼区公证处进行公证。据此，最终由华盛公司取得B地块使用权，铭泰公司取得A地块使用权。2018年铭泰公司建设的“金鹗花园二期住宅部分”主体工程竣工前后，铭泰公司向相关部门提交了办理房屋预售许可的申请。岳阳市国有土地房屋征收中心于2018年4月9日左右，向岳阳市广播电视台发函征询意见，要求其对铭泰公司办理房屋预售许可时申报的《拆迁还建房分配表》（以下简称“《分配表》”）进行核定，以便确定铭泰公司所建设房屋还建后的剩余房源及办理预售手续。在该《分配表》中，周巍所选房号为西2204室，有周巍的签字确认。岳阳市广播电视台与原告周巍等其他拆迁户均认为在该登记表之外，铭泰公司遗漏了第二套协议（即协议3）中同意还建的另一套小户型房屋，均不同意确认该登记表。铭泰公司与岳阳市广播电视台多次进行沟通，期间其同意出具《承诺书》（落款日期为2018年3月13日），对金鹗花园二期项目电视台44户职工回迁安置确认“第二套协议”进行了说明，称依照国家相关规定，铭泰公司只承认在房管局备案的合同，但考虑到华盛公司前期签订的第二套协议的实际情况，经与广电局领导及华盛公司股东多次沟通协调，铭泰公司以大局为重，将第二套协议全部收回，经铭泰公司签字盖章后认可，并发放过渡费，接受第二套协议。但此后，因种种原因，各方未能达成一致意见，广播电视台及原告等拆迁户未对拆迁还建房分配表进行确认，铭泰公司也将承诺书收回。铭泰公司于2018年8月20日为“金鹗花园二期住宅部分”办理了房屋预售许可，上述《分配表》中的原告等还建户抽签选定的2204室等还建房屋未办理预售许可。截至开庭之日，原告周巍于2012年3月13日收到华盛公司支付的装修补偿款60000元、过渡费24000元、搬家费1500元、按时搬迁奖励1500元、提前搬迁奖励4000元，合计91000元；协议2约定的6万元装修费已支付。原告从铭泰公司收到过渡费，但被告未按标准支付，每月差额为900元，截止至起诉之日2019年6月18日共计差额部分为43200元，并在铭泰公司组织下，选定了金鹗花园二期住宅西2204室房屋。原告周巍因与被告铭泰公司就协议3约定的另一套拆迁还建房屋等补偿事项未能达成一致意见，故诉至本院。本院认为，本案争议焦点在于，被告铭泰公司对华盛公司与原告签订的未在国土部门备案的第二份、第三份拆迁协议是否具有履行义务？应如何履行？首先，关于协议1、协议2、协议3的效力。原告与华盛公司签订的协议1、协议2、协议3自成立时生效，协议是否在征收管理部门备案并不影响合同的成立与生效。原告位于A地块上的房屋在其与华盛公司签订协议1前即已交付华盛公司拆除，王亚军与华盛公司联合竞拍取得该宗地土地使用权时，两份协议均已成立并生效。王亚军在参与联合竞拍时与华盛公司签订《联合竞拍协议》约定“所有拍卖的权利义务归乙方享有”，即所有权利义务归王亚军成立的开发A地块的房地产公司即本案被告铭泰公司所有。王亚军是在与华盛公司充分协商后决定联合竞拍的，对原告等人的房屋前期拆迁及补偿情况负有充分了解的义务，对华盛公司与原告签订了两份安置补偿协议的情况有义务了解清楚，也应该是清楚的，故其对华盛公司与原告签订的两份拆迁安置补偿协议的权利义务应一并承受。现被告以协议2、协议3未经备案为由拒绝履行，有违其与华盛公司的约定，有损原告合法权益，且竞拍协议及《金鹗花园二期项目合作开发协议书》均未体现出被告仅对协议1的义务予以继受，其取得A地块使用权应以其继受华盛公司在B地块全部权利义务而非部分权利义务为基础。故原告有权请求被告铭泰公司履行其与华盛公司于2012年6月1日签订的《房屋拆迁协议》（协议1）、2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁还建协议》（协议2）及2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁补偿补充协议》（协议3）。依照该三份协议，并结合原告诉讼请求，被告铭泰公司应依约履行如下义务：1.关于协议的履行。被告应继续履行原告于2012年6月1日与华盛公司签订的《房屋拆迁协议书》、2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁还建协议》及2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁补偿补充协议》，继受华盛公司在三份协议中的权利义务。2.关于还建房屋及车库。被告应依约向原告交付“金鹗花园二期住宅部分”西2204号还建房屋和标准车位一个，并协助原告办理不动产登记手续；依约向原告交付另一套建筑面积约90平方米的西单元2203号房位于22楼西南边，且紧挨2204号房并共墙等基本相当的一套还建房屋，并协助原告办理不动产登记手续。3.关于拆迁过渡费。扣除被告已实际支付的，还需支付截止至起诉2019年6月18日止共计差额部分43200元；2019年6月18日以后的拆迁过渡费，按照2400元/月计算至房屋实际交付之日止。另关于原、被告在案涉三份协议中的其他权利义务，即超出原告具体诉讼请求的部分，本院不予逐一审查。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司继受岳阳华盛置业有限公司的权利义务，继续履行岳阳华盛置业有限公司与原告周巍于2012年6月1日签订的《房屋拆迁协议书》、2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁还建协议》及2012年6月18日签订的《岳阳市广播电视台第三栋西单元三楼东边户住宅房拆迁补偿补充协议》。二、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司依约向原告周巍交付“金鹗花园二期住宅部分”西2204号还建房屋和标准车位一个，并协助原告办理不动产登记手续；依约向原告周巍交付另一套建筑面积约90平方米的西单元2203号房位于22楼西南边，且紧挨2204号房并共墙等基本相当的还建房屋，并协助原告办理不动产登记手续。三、被告岳阳铭泰房地产开发有限公司另行支付原告周巍拆迁过渡费43200元；2019年6月18日以后的拆迁过渡费，按照2400元/月计算至房屋实际交付之日止。四、驳回原告周巍的其他诉讼请求。案件受理费3031元，由被告岳阳铭泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  何文祥二０一九年九月二十四日书记员  陈 雷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。