成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初818号 原告：成都佳民商业管理有限公司，住所地成都市成华区双建路85号1层。 法定代表人：张蜀志，职务执行董事。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王思皓，四川遂宜律师事务所律师，特别授权。 被告：卓玉金，男，汉族，1970年4月13日出生，住成都市成华区。 被告：卓佳莉，女，汉族，1994年8月22日出生，住成都市成华区。 二被告共同委托诉讼代理人：彭炜，四川迪泰律师事务所律师，特别授权。 原告成都佳民商业管理有限公司（以下简称：佳民公司）与被告卓玉金、卓佳莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员张焱彬实行独任审判，于2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告佳民公司的委托诉讼代理人朱校均，被告卓玉金及二被告的共同委托诉讼代理人彭炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告佳民公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年12月14日签订的《农贸市场（商铺／摊位）租赁和经营管理合同》、《农贸市场（商铺／摊位）补充协议》；2、判令被告向原告支付房屋租金、市场管理费、公摊水电费、垃圾清运费共计95575元（暂从2017年2月26日计算至2018年11月26日），其中房屋租金89980元（保证金抵扣租金后金额）、市场管理费3285元、公摊水电费630元、垃圾清运费1680元；3、判令被告向原告支付违约金11484.8元（按2018年年度租金、市场管理费总额的20%计算）。事实与理由：2015年12月14日，原告与二被告达成一致意见，将其位于成都市被告，并签订《农贸市场（商铺／摊位）租赁和经营管理合同》及《农贸市场（商铺／摊位）补充协议》，约定了租赁期限、租赁费用及违约责任。自2017年2月26日起，二被告一直拖欠原告房屋租金、市场管理费等费用至今，且原告多次向二被告催收未果，遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告卓玉金、卓佳莉辩称：1、同意解除双方签订的《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》及《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》，且原告于2017年12月27日强行关闭商铺，导致被告不能正常经营，上述合同及补充协议实际于2017年12月27日已由原告单方解除，相应的租金、市场管理费、公摊水电费、垃圾清运费应当计算至2017年12月27日；2、原告自身自2018年9月30日起已停止对刃具市场的经营，根据补充协议的约定，原告应当退还被告后场服务费11万元，被告请求在计算上述租金、市场管理费、公摊水电费、垃圾清运费时品迭扣除，同时被告在原告处的押金，应当一并品迭扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告佳民公司与案外人成都成量集团有限公司（以下简称：成量公司）签订《房屋租赁合同》，约定佳民公司承租位于成都市房屋（建筑面积为4798.26平方米，用途为商业，其中600平方米为车库，房屋产权证号为权0850126），用于农贸市场与百货超市经营，房屋租赁期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日止。 2015年12月14日签订的《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》中，承租方（乙方）为“卓家莉”，落款处有被告卓玉金作为乙方代表签字，出租方（甲方）在落款处有原告佳民公司签字盖章。2015年12月14日签订的《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》中，承租方（乙方）为卓玉金，在落款处有“卓家莉”作为乙方代表签字，出租方（甲方）在落款处有原告佳民公司签字盖章。审理中，被告当庭认可上述《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》与《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》中“卓家莉”签字系笔误，准确签名应为“卓佳莉”。 上述《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》约定，乙方承租甲方位于成都市府青路东五街5号刃具菜市一楼RN018、RN019号商铺用于经营干杂，粮油；租期5年，从2016年1月1日至2020年12月31日，租金4400元/月，第2年起每年在上一年租金基础上递增5%；合同第六条约定，乙方向甲方支付市场管理服务费150元/月，第2年起每年在上一年服务费基础上递增5%；合同第七条约定，公摊水电30元/月，垃圾清运费80元/月，每年在上一年基础上递增5%，按季度收取；合同第八条约定，乙方在签订合同5日内，缴清首次12个月的租金及市场管理费等费用，逾期未缴清则本合同无效，一切损失乙方自负，后续的租金及市场管理费按3个月为一个支付周期，在上一周期届满之日前15日内，乙方向甲方支付下一期的租金、市场管理费用等；合同第九条约定，为确保乙方按照本合同约定支付相关费用，乙方须在本合同签订时向甲方交纳履约保证金4400元，诚信经营保证金是甲方对市场形象维护的管理手段，乙方须在本合同签订时向甲方交纳诚信经营保证金500元；合同第十五条约定，如乙方未按本合同约定交纳租金、市场管理费等相关费用的，乙方除应如数支付外，每逾期一日应向甲方支付该年度租金、市场管理费总额千分之一的违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，乙方应按年度租金、市场管理费总额的20%向甲方支付违约金。 上述《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》约定，甲方同意将租金递增从第3年起每年在上一年租金基础上递增5%，其中，2017年、2018年的租金分别为52800元、55440元。乙方向甲方支付后场服务费11万元，如不能正常运营，退还全款。 上述《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》与《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》签订后，被告按约向原告支付履约保证金4400元、诚信经营保证金500元以及后场服务费110000元。 2017年4月18日，卓玉金起诉佳民公司，要求解除双方签订的《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》，并要求佳民公司退还入场费11万元、履约保证金4400元、诚信经营保证金500元。2017年12月11日，本院作出（2017）川0108民初2474号民事判决书，判决驳回卓玉金的全部诉讼请求，该判决书已生效。 2018年10月31日，原告在案涉商铺卷帘门张贴《通告》，主要内容为：通知卓玉金，因卓玉金与原告就案涉商铺的纠纷经法院判决败诉，卓玉金不按照判决书执行并留下一些干调品长期霸占案涉商铺，原告通知卓玉金在三日内搬出上述物品，退回商铺，如果不按时搬出，原告将按无人认领作为垃圾处理。 2019年5月28日，成量公司出具《情况说明》，载明：成量公司于2018年10月1日正式接手刃具菜市经营，现市场名称为“幸福里农贸市场”，原刃具菜市已不再经营。 审理中，关于商铺租金，原告陈述，2017年年度租金为52800元，每月租金4400元，被告在2017年欠缴9个月的租金39600元（从2017年2月26日至2017年12月31日），被告在2018年全年欠缴12个月的租金为55440元，两项合计95040元，扣除被告缴纳的保证金4400元，被告最终欠缴租金为90640元，但原告仅起诉89980元；关于市场管理费，原告陈述2017年年度市场管理费为1890元，每月为157.5元，被告欠缴21个月的市场管理费应为3307.5元，但原告仅起诉3285元；关于公摊水电费与垃圾清运费，原告陈述，公摊水电费为每月30元，被告欠缴21个月的公摊水电费应为630元，垃圾清运费为每月80元，被告欠缴21个月的垃圾清运费为1680元；关于违约金，原告陈述，按照2018年年度租金55440元与2018年市场管理费1984元之和57424元的20%计算为11484.8元。 审理中，被告举出的《接（报）处警登记表》载明，2017年12月27日18时20分，经了解卓玉金与刃具菜市场管理方周力双方因市场经营发生纠纷。被告申请证人何某出庭作证，何某证言的主要内容为：何某与卓玉金都是刃具菜市场的商户，2017年12月底，卓玉金与佳民公司管理人员周力发生纠纷，警察出警。发生纠纷后的第二天，周力安排保安叫换锁的人将案涉商铺换锁。被告申请证人陈某出庭作证，陈某证言的主要内容为：陈某与卓玉金都是刃具菜市场的商户，且是邻居。2017年12月底，卓玉金与佳民公司发生纠纷，警察出警。佳民公司的周经理将案涉商铺换锁，换锁时间在2017年12月底，具体时间记不清，是警察来之前锁的门。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；《农贸市场（商铺／摊位）租赁和经营管理合同》、《农贸市场（商铺／摊位）补充协议》；收据两张；《通告》；（2017）川0108民初2474号民事判决书、生效证明、《房屋租赁合同》；《接（报）处警登记表》、证人何某、陈某的证言；成量公司《情况说明》；原、被告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，原、被告签订的《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》及《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告未按照合同约定期限缴纳租金、市场管理费等相关费用，已构成违约，依法应当承担违约责任。 关于案涉商铺是否已于2017年12月27日被原告换锁关闭的认定问题。被告举出的《接（报）处警登记表》反映2017年12月27日卓玉金与原告管理人员周力发生纠纷，警察出警。证人何某与陈某的证言虽然对周力换锁具体时间（警察出警前还是出警后）不一致，但大概时间2017年12月底是一致的，结合被告的陈述，可以形成证据锁链，证实案涉商铺已于2017年12月27日被原告佳民公司换锁关闭的事实。 关于原告主张的租金、市场管理费、公摊水电费、垃圾清运费的计算问题。由于原告已于2017年12月27日换锁关闭案涉商铺，故上述费用应当从2017年2月26日计算至2017年12月27日。其中租金按照2017年年度租金52800元计算为44294元；市场管理费按照2017年年度费用1890元计算为1585.5元；公摊水电费按照每月30元计算为302元；垃圾清运费按照每月80元计算为805.4元，以上费用共计46986.9元。根据原、被告双方签订的《农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》约定，如乙方未按本合同约定交纳租金、市场管理费等相关费用，逾期超过15天，甲方有权解除合同，乙方应按该年度租金、市场管理费总额的20%向甲方支付违约金。本案中，被告自2017年2月26日起未支付租金、市场管理费，逾期天数已超过15天，原告于2017年12月27日采取换锁关闭案涉商铺的措施，该行为应当视为原告单方解除合同。同时，按照合同约定，被告已构成违约，原告有权按照2017年年度租金和市场管理费总额的20%主张违约金，该违约金应为10938元。 关于是否应当品迭计算扣除被告交纳的履约保证金4400元、诚信经营保证金500元以及后场服务费110000元的问题。原、被告签订的《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》规定，后场服务费11万元，若不正常运营退全额。本院认为，后场服务费具有保证金性质，同时因成量公司于2018年10月1日已正式接手刃具菜市经营，案涉商铺的后续经营涉及案外人成量公司，不宜在本案中解决，双方可通过另案诉讼解决该争议。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告成都佳民商业管理有限公司与被告卓玉金、卓佳莉于2015年12月14日签订的农贸市场（商铺/摊位）租赁和经营管理合同》、《农贸市场（商铺/摊位）补充协议》已于2017年12月27日解除； 二、被告卓玉金、卓佳莉于本判决生效之日起十日内向原告成都佳民商业管理有限公司支付商铺租金44294元、市场管理费1585.5元、公摊水电费302元、垃圾清运费805.4元，合计46986.9元； 三、被告卓玉金、卓佳莉于本判决生效之日起十日内向原告成都佳民商业管理有限公司支付违约金10938元； 四、驳回原告成都佳民商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2441元，减半收取1220.5元，由被告卓玉金、卓佳莉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张焱彬 二〇一九年九月九日 书记员  王 玲