苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2781号原告：王江波，男，1981年1月10日生，汉族，住河南省永城市。原告：刘云，女，1981年5月24日生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：顾伟华，苏州市吴中区甪直法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：卓月映，女，1982年7月15日生，汉族，户籍所在地福建省霞浦县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：蔡瑰，江苏正欣律师事务所律师。被告：方守全，男，1976年5月16日生，汉族，户籍所在地福建省闽侯县，现住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：卓月映，系被告妻子。原告王江波、刘云与被告卓月映房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依照原告申请追加方守全作为被告参加诉讼。原告王江波、刘云及两原告的委托诉讼代理人金明，被告卓月映及其委托诉讼代理人蔡瑰，被告方守全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王江波、刘云向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、两被告双倍返还定金900000元。事实和理由：2019年2月23日，原告经苏州XX不动产经纪有限公司居间购买被告位于苏州市吴中区房屋，房屋建筑面积95平方米，总价1680000元。原告总共支付房屋定金450000元，按照合同规定被告应腾空房屋交付钥匙。但是被告却未按照合同要求交付钥匙，单方要求涨价。经多次沟通，无法达成协议，该行为严重损害原告的合法权益，故无奈，只能向人民法院提起诉讼。被告卓月映辩称，双方签订的合同不具备解除条件，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告没有要求涨价，被告也没有不腾房，只是腾房和交付钥匙的时间并未在合同中并未明确。合同约定原告全部定金到位后腾空房屋并交付钥匙，其认为应该是双方办理好资金托管及房屋贷款到其账户，且房屋过户后再交付房屋。其发短信告知原告明确具体时间，但原告并未与其沟通合同履行事宜，而直接将其诉至法院。其并未违反合同约定。其在原告起诉前或者起诉后积极找原告确定腾房及交付钥匙的时间，但是原告一直未给予其答复。2，关于定金的数额，合同中约定的定金为30000元，另外的420000元系首付，共计450000元。原告称定金为450000元系错误。3、其并未收到原告关于腾房及交付钥匙的通知，所以原告称多次找被告沟通是不存在的。双方签订合同后，其认为合同有许多不明确之处，其不让原告将款项打过来，但原告不听劝阻支付款项，原告自身具有缔约过失之嫌。被告方守全辩称，其委托卓月映出售涉案房屋，当时卓月映告知其有人出1680000元要买涉案房屋，其告知卓月映可以卖。就原告与卓月映是如何商谈及房屋买卖过程其并不清楚。其认为双方签订的合同存在诸多问题，原告起诉的理由并不充分。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年2月23日，被告卓月映代表两被告（甲方，售房人）与两原告（乙方，购房人）经苏州XX不动产经纪有限公司提供居间服务签订房屋买卖定金协议1份，协议载明：甲方将位于苏州市吴中区房屋出售给乙方。房屋所有权人为卓月映、方守全。建筑面积为95平方米。价款为1680000元。乙方于2019年2月23日交付定金30000元，于2019年2月28日前付420000元，定金共计450000元。甲方将定金于资金托管前退给乙方用作首付款。甲乙双方需在10个工作日内提供相应的合法证件，且双方约定2020年1月10日前开始办理资金托管（网签、申请贷款、过户）等手续，否则视为违约。甲方承诺于乙方全部定金到位后腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付乙方。当日，两原告向被告卓月映支付定金30000元，并由卓月映向原告出具定金收条。同年2月27日，原告王江波将420000元汇至被告卓月映的银行账户。另查明，两被告于2012年2月1日登记结婚。位于苏州市吴中区房屋登记在两被告名下，建筑面积95平方米。该房屋尚未交付两原告。以上事实由原告提供的房屋买卖定金协议、入账汇款业务凭单、收条、录音、不动产权证复印件及庭审笔录等予以证实。庭审中，就房屋买卖的过程，原告王江波称2019年2月23日上午10点，中介打电话让其去看房，其看过涉案房屋后就在晚上7点半左右与被告卓月映见面。当天晚上，双方签了房屋买卖定金协议。在签协议之前，卓月映说因为小孩要上学，故想定在2020年1月10日前过户，让其交300000元定金，就把房屋腾出来交付给其住。后来又说如果能一次性支付450000元，就马上腾空房屋。其称没有450000元，卓月映说可以先支付30000元定金，剩余的在2月28日前交付，被告可以在2019年3月1日前腾房。同时，双方商定在房屋过户前将定金还给其，其当首付款再付给被告，剩余未付款项需要贷款。双方要在2020年1月10日前一起办理贷款、过户手续。签完协议后，在当月24、25日左右，卓月映称房屋卖便宜了，如果原告要买就要付1750000元，否则就不卖了。2月28日晚上，中介约其与卓月映商谈，当时卓月映情绪很激动，说中介忽悠其，并报警，当着警察的面将房屋买卖定金协议一式三份都撕了。之后双方就没有怎么联系。2019年3月初，卓月映找到其，称可以将450000元退还给其，再补偿其30000元，但是第二天被告又反悔了，称只愿意支付30000元的10%，后来原告说把定金退还给原告，直接解除合同，但是被告不同意。由此，原告认为被告拒绝交付房屋、要求涨价、又要求全款购房，故被告存在违约行为。据此，提供了如下证据：1、苏州XX不动产经纪有限公司工作人员刘某某、苏某某的证人证言。刘某某陈述，2019年2月23日晚上8点左右，其约原告王江波及被告卓月映就香槟花园X幢202室进行商谈。一开始被告报价1680000元，当天晚上又报价1750000元。双方谈不下来。后来被告同意以1680000元出售涉案房屋，但要求原告支付300000元定金。就被告为何急卖房，是被告向其同事苏某某讲的，其不是很清楚。当晚，被告又称其小孩6月份上初中，等小孩上了初中再走流程，后被告又说要等到12月份迁户口，原告均同意了。可被告又要求原告支付450000元，称再加150000元可以提前将房屋交给原告居住。原告也同意了。但要求被告在2020年1月10日前走流程，到时要将450000元退给原告做首付。所谓走流程就是先送审，通过之后去办理资金托管，当天预约贷款，待贷款下来之后过户，过户后支付被告购房款。后双方签订了房屋买卖定金协议。当时被告说2019年3月1日前腾房。2019年2月25日，被告给其同事苏某某打电话说不卖房了，称原告不能只付450000元其就将房屋交付给原告，说房屋卖便宜了，要涨价70000元。之后，被告让其约原告到被告家里沟通，其与原告到场后才说了一句话，被告就把其与原告赶走了。被告于2019年2月28日报警，警察看了合同告诉被告打官司要输的，被告就把三份合同撕了。苏某某陈述，原、被告于2019年2月23日晚上签订协议时其在场。卓月映称其小孩要上学，本来说9月份过户，后来又说要转户口，需要延长时间，过户时间大概在2019年年底或者2020年1月份，后来协议载明了具体的时间。当时被告卖的比较急，一开始跟其讲要原告支付300000元，被告可以提前腾房，但是现场商谈的时候被告又要450000元定金，称支付450000元定金当天就能腾房。签订协议当天晚上，原告支付了两三万元定金，约定在2月28日前支付剩余的420000元。后原告于2月27日将定金支付给被告。在原告支付420000元之前，卓月映也口头上向其提过家里面商量后不打算卖房了，因为被告一直是口头说说，所以原告就按照合同约定打款了。原告付款后，卓月映于在2月28日报警称房子卖便宜了，被骗了。2月28日过后，其与被告沟通过，询问被告是否卖房，被告说不卖了。3月5日，原告让其发信息给被告，要求被告把定金退还给原告，其给被告发送信息后，被告当日没有回复。3月6日，其又告知被告原告要通过法律途径解决，被告回复称其没有违约。原告起诉过后，被告在3月底4月初又说同意卖了，要原告去拿钥匙。就为何协议上未载明过户日期，苏某某陈述，其一般会写明托管日期，因为贷款的情况，所以过户日期没有确定具体的日期。经质证，被告卓月映对于证人的身份没有异议，其认为原告就协议的履行存在一定过错，双方签订的协议内容不够清楚，双方在协议履行过程只是不断的协商，双方均没有提出要解除合同。如果协议无法履行，责任应在于中介方，中介存在欺诈。因为房屋买卖的主要条款约定不清楚，关于房款的支付、过户及交房时间等涉及被告的权利义务都没有作出约定。证人只是在推卸中介的责任。其没有承诺过在3月1日腾房，也没说要涨价到1750000元。被告方守全称其不清楚房屋买卖的过程。2、苏某某与卓月映的微信聊天记录。2019年2月21日，卓月映问“客户回复了吗”，苏某某回复“想要170万，就没跟你说。卓月映回复“可以给他，我急用钱，叫他加一点”。苏某某回复“估计加不出，他是真没钱；你急用钱也不行啊，园区的组合贷款时间长”。后苏某某问“你钱现在什么时候用”，卓月映回复“这两天吧”，后又回复“不急呢，一个月”。苏某某答复“差不多。价格低一点我能给你卖掉，不用什么收购，廉价出售；168”，卓月映回复“成交，过来交定金”，并问“定金可以给我多少”，苏某某回复“正常的话客户也就给2-5万吧”。卓月映回复“估计要多一点”，后又提出“我家孩子九月上初中有影响吗？”，后提出“定金30万，165万”，“就是给30万定金可以等到9月份过户”。2月24日，卓月映向苏某某发送微信，主要内容为“昨天签订的合同不完整，要补签一下。”、“就是我那个房子，我一直担心的，他提前住进去，然后。确实是担心。”、“我想了很久，还是告诉你一下吧，因为他住进去以后。我也怕以后闹得不愉快。”、“就是可能想办法让他不住在里面吗，到时候我们拿钱就算了”、“我的房子现在只能这样子。如果他要，只能是款付清，一切手续结束以后才能入住，就这么简单。就是我不相信他提前入住到后面给我产生了麻烦，就是一定要款付清以后才能入住。”，苏某某回复“签了合同就按合同的办。你又弄这么多条件出来。客户怎么办。”。2月26日，卓月映告知苏某某“我已经决定不卖这个房子了！定金收了三万我退还回去”，苏某某回复“客户想要这个房子，昨天就讲了”，卓月映回复“为了这事我家的跟我吵得不可开交！比市场价太低！说不过去！怎么也要给我一个不高不低的价格！他要就加钱！我老公也不愿意卖！他也没签过字！我也只承担我的这份”、“叫客户不要汇款了！我真的这价不卖！”。2月27日，卓月映称“我说过不卖了，前天晚上就说过了；我昨天晚上已经在你们门口报警了”。2月28日，卓月映称“你要告诉你的客户起诉到最后必须全款买房！今天你们的客户如果是真的，联系方式请告诉我”。3月1日，卓月映称“定金协议合同问题向您告知一下：第一、合同上标注的付完定金后多久腾空房子标注不明确。第二、合同上标注的定金标注有误，不是定金一共45万，而是定金3万。第三，2月27日下午王江波先生在我告知中介首付款别再付给我的情况下依然打进我账户的42万元人民币是房子首付款而不是定金，标注有误。第四、合同上应标注定金托管前当日当时将我收到的45万退给王江波先生银行账号上并交到托管所进行托管。第五、房子的过户必需在王江波先生付清购我香槟一号X幢202的房屋全款到我卓月映的银行账号上后双方规定时间办理房产过户，以上几个问题必需当面确认！否则合同上标注不明确。”3月5日，苏某某告知卓月映“客户的钱。你退给客户吧，刚跟他讲了，他买不成就算了。也嫌烦了”。3月6日，苏某某再次告知卓月映“之前给你发信息你没有回复，因你在该房屋买卖过程中存在违约行为（要求涨价、不腾空房屋、不交付房屋），现客户经过慎重思考，决定追究你的违约责任。”卓月映回复“我们没有违约！你并没有说和客户和我一起商量协商！是你单方面的说辞”。经质证，被告卓月映对证据真实性无异议，但认为系双方就房屋买卖过程进行磋商。2月26日的时候，其告知中介决定不卖房，是因为合同是在方守全不在场的情况下签订的，合同没有注明款清过户，其怕原告拿合同起诉其，故想终止合同，但原告无视其警告，仍继续履行合同。被告方守全认为微信记录只是卓月映与中介人员聊天，不是正式要卖房，房屋系其与卓月映共有，需要两个人决定。其看过合同觉得合同存在很多问题，没写交房时间，没有写款清过户，其想补充合同，如果其算违约，违约金也只有30000元。被告卓月映、方守全为证明其于2019年3月31日通过微信告知中介要原告过来拿房屋钥匙，且其于2019年4月4日已经腾空房屋，提供了如下证据：1、卓月映与苏某某于2019年2月28日至3月31日的部分聊天记录。微信聊天记录显示，2019年3月31日，卓月映称“今天我跟客户说了叫他过来拿钥匙了！他要不肯来就随便他，反正合同上也没说具体什么时候腾房！”。苏某某回复“那我晚上叫他过来呗，晚上她过来，你要什么，你房子已经搬好了是吧，让他直接拿钥匙……”。经质证，两原告认为微信聊天内容都是两被告收到法院传票后，经过咨询做的取证行为，两被告并非真要腾房。双方签订的合同中约定定金支付后，要立即腾房。2、两被告称其于2019年4月4日已经腾空房屋，据此提供了持物出入证照片打印件一张。经质证，两原告认为诉讼之前被告没有腾空房屋，在原告起诉后两被告意识到严重性才腾房，原告已经不信任被告，被告腾房行为只是应付法庭。另，两被告在2019年7月18日庭审时表示愿意继续履行合同，但表示要在2020年1月才能交付房屋，现涉案房屋价值2000000元。本院认为，卓月映代表两被告与两原告签订的房屋买卖定金协议具备房屋买卖合同的基本条款，应认定双方的房屋买卖合同成立且合法有效。该协议对于原、被告均具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为。其中双方主要的争议在于涉案房屋的交付的时间。房屋买卖定金协议载明，被告应在原告全部定金到位后腾空房屋并将房屋钥匙交付给原告。首先，单从文义以及协议上下文理解，上述条款虽未明确被告腾空并交付房屋的具体时间，但可以明确的是被告腾空并交付房屋的唯一条件是原告支付完毕全部定金。根据协议上下文，可以认定双方约定先交付房屋，之后于2020年1月10日前开始办理资金托管等手续。由此推断，交付定金与交付房屋的时间应该临近。原告于2019年2月27日已经将合同约定的450000元定金交付被告，故被告应该在收到定金后尽快交付房屋。第二，从原告提供的苏某某、刘某某的证人证言及被告卓月映与苏某某的微信聊天记录看，可以印证原、被告约定在原告支付完定金后，被告应立即交付房屋。根据两位证人陈述，被告因急需用钱，故将房屋定金提升到450000元，并表示3月1日前腾房或者收到定金当天腾房。被告卓月映与苏某某的微信聊天记录亦与上述两位证人证言相印证。其中2019年2月24日，卓月映在与苏某某聊天过程中提到：担心原告提前住进去，怕闹得不愉快等内容。可见，卓月映应知晓原告在交付定金后要立刻交付房屋。由上所述，根据协议内容以及原告提供的证据，应认定双方约定被告在收到原告定金后应立即腾空并交付房屋。卓月映在2月26日告知苏某某不接受原告后面支付的定金，并表示不再履行合同，已经违约在先。原告于2月27日按约支付后续定金420000元，并无不当。被告卓月映在收到全部定金后，又以合同约定不清楚、没有约定定金交付后多久腾房为由拒绝交付房屋，且要求原告全款购房，并无合理依据，应认定构成违约。虽然两被告在原告起诉后于2019年3月31日向苏某某表示愿意继续履行合同并交付钥匙，但由于两被告违约在先，且经过双方协商后，仍未及时交付房屋，故原告在已经要求解除合同的前提下，有权拒绝继续履行合同。即便如此，在本案审理中，两被告表示其于2019年4月4日腾空房屋，并仍坚持要在2010年1月10日交付房屋。可见，直至庭审之时，两被告仍然拒绝履行合同。由此，两原告要求解除原、被告签订的房屋买卖定金协议，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，应以起诉状副本送达被告之日即2019年3月30日为准。因两被告未能按约履行合同，故两原告可以要求两被告双倍返还定金。双方在合同中明确约定定金为450000元，该款已由两原告交付被告。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的百分之二十。由于原、被告约定的定金金额超过上述标准，故两被告在退还定金450000元的基础上，支付的另一倍定金应以合同标的的百分之二十为限。据此，两被告还应支付两原告336000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告王江波、刘云与被告卓月映、方守全于2019年2月23日签订的房屋买卖定金协议于2019年3月30日解除。二、被告卓月映、方守全于本判决生效之日起十日内返还原告王江波、刘云定金人民币450000元，并支付人民币336000元如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19920元，由被告卓月映、方守全负担。该款两原告已预付，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付两原告，本院不再退还，若两被告拒不给付，两原告可申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲁 超人民陪审员  顾小红人民陪审员  顾利强二〇一九年九月十七日书 记 员  吴雅琴