广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3207号原告：刘小宁，男，汉族，1971年6月13日出生，住江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：朱滔、宫旭，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区,法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：卢欣怡、曹国宏，均系该公司员工。原告刘小宁与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘小宁的委托诉讼代理人朱滔、宫旭及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人卢欣怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘小宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年12月15日至按照合同约定的交房条件，将涉案房屋交付给原告之日止的迟延交楼违约金。（按照以总房价款1775518元以每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月8日，暂共计166188.48元）；2.本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，第四条约定：原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第x栋幢x层x号房（下称“涉案房产”），房屋地址：从化市雅居乐沙贝项目三期三组团x栋x梯x房，总金额为1,775,518元。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。同时第十三条约定：甲方应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。涉案商品房买卖合同第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：甲方与乙方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款1，775，518元，被告已开具购房款全部金额的发票给原告。原告已依约向被告支付全部房款，但被告未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。原告已经收到被告邮寄的收楼通知书，但原告前往收楼时，被告没有提供符合合同要求的有关永久供水供电的证明文件，于是原告拒绝收楼。在2016年8月至本诉起诉前，共存在多次停电的情况，停电状况频发，被告为涉案房屋提供的临时用电，并不能保证用电期间用电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，直接影响了原告的正常使用，给原告造成了极大的不便。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告雅居乐公司辩称:一、我方不同意原告的诉讼请求，我方认为涉案的房屋已经竣工验收备案，符合《中华人民共和国建筑法》第61条规定的法定交付标准，也已经符合了《买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定的合同交付标准，不存在逾期交付。1、根据《建筑法》第61条第2款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”因此法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，“双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》以约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。3、本案的涉案房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（详见我方提交的证据一），早于《商品房买卖合同》约定的交付时间（《商品房买卖合同》第十三条约定的交付时间），因此在涉案房屋交付时已符合法定的和合同约定的交付标准。综上，永久用电既不是法定的也不是合同约定的交付标准，项目虽然暂时还使用临时用电，但按照居民用电收费，按时供电，并未影响原告的居住。二、原告已办理了收楼手续，签订了《业主文件/钥匙签收表》，同意接收涉案房屋。原告刘小宁于2016年12月22日办理了收楼手续。三、原告在立案之日倒推三年之前的诉求已过了诉讼时效，应依法予以驳回。原告是在2019年7月才立案起诉的，因此根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”原告在立案之日倒推三年之前的诉求已全部过了诉讼时效，应依法予以驳回。四、原告并未提供证据证明临时用电影响到其使用涉案房屋。经审理查明：2016年5月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝项目三期三组团x栋x梯x房,建筑面积共166.62平方米，总金额为1775518元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同《补充协议》第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，原告全额支付购房款1775518元给被告，被告开具购房款全部金额的发票给原告。2016年12月22日，原告签署了《业主文件/钥匙签收表》，内容载明：本人已收楼并签收名门半岛花园楼盘x单元的钥匙及相关文件资料如下：（1）大门钥匙贰+伍条……。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系。本案存在以下问题；一、关于被告应否承担逾期交房违约金的问题。首先，本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应交付符合合同约定的交房标准的房屋给原告。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定：“用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。”国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定：“申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。”供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目使用，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。”被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，以致于买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然原告于2016年12月22日签收了涉案房屋，但是合同约定房屋应在2016年12月15日前交付原告使用，且被告为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。二、关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照涉案合同第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但鉴于原告实际已于2016年12月22日收楼，视为原告同意按现状收楼，故对于收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。本案逾期交房期间从逾期交房之日即2016年12月16日起至收楼之日即2016年12月22日。三、关于诉讼时效问题。被告认为原告在立案之日倒推三年之前的诉求已全部过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，及新法优于旧法原则，在民法总则实施（2017年10月1日）后，应适用三年的诉讼时效期间。因此，原告于2019年7月12日立案，2016年12月15日起至2019年7月12日的逾期交楼违约金应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，故对于被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（自2016年12月16日起每日按照总房款1775518元的万分之一的标准，计算至2016年12月22日止）给原告刘小宁；二、驳回原告刘小宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1812元，由原告刘小宁负担1787元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  董文祥二〇一九年九月十六日书记员  何靖文