广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7248号原告陈群英，女，汉族，1977年3月23日出生，身份证住址广州市番禺区。委托代理人董义盛，系原告陈群英丈夫。被告广东珠钢投资管理有限公司，住所地广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人吴秋婷。委托代理人郭雪怡、杨春涛，均系广东珠钢投资管理有限公司员工。原告陈群英诉被告广东珠钢投资管理有限公司（以下简称“珠钢公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈群英的委托代理人董义盛和被告珠钢公司的委托代理人郭雪怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈群英诉称，原告于2015年12月19日向被告购买其开发的金龙财富广场XXXXX房（以下简称“该房屋”），并签订合同，合同第十三条约定被告应当在2017年2月10日前将该房屋交付给原告使用，但被告在5月8日才寄发收楼通知书给原告，并将收楼书的日期写成“2017年3月29日”。原告带收楼通知书到物业处办理收楼，发现现场的道路都没有建设，停车场也不能使用，自来水还没有接通。购房合同第十五条房屋交付时的有关资料中的（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、通邮的永久使用证明材料、（五）人防环保部门出具的认可文件或准许使用文件都不能提供，于是拒绝收楼。6月25日原告急于使用房屋的原因签收了房屋，并交了相关管理费用，但被告还是不能提供上述交楼文件。原告收楼后发现，水还是没有通，根本没有办法进行装修，一直等到2017年11月17日供水正常后才开始办理装修手续进行装修。通过穗番禺建验备XXXXX《竣工验收备案表》中可以反映合同中的标的房屋在2018年3月9日才通过验收，才符合合同交楼条件。而被告对于延期交楼的违约责任拒不履行，只想以免除3个月的管理费进行补偿。为维护自己合法权益，故起诉请求法院判令：一、被告向原告支付2017年2月10日至6月25日延期收楼违约金9119.05元（852248元*0.01%*107天）；二、被告向原告支付2017年6月25日至11月27日由于不符合交楼造成原告收楼后不能使用期间的损失13124.62元（852248元*0.01%*154天）；三、被告向原告支付不符合交楼条件期间的物业费共2876.15元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告珠钢公司辩称，一、原告于2017年6月25日已经对涉案房屋收楼，我司同意支付2017年2月11日至2017年6月25日延期交楼的违约金；二、不同意原告所主张第二、三项诉讼请求，涉案房屋于2017年6月13日达到合同约定的交楼条件，同时根据我司移交的证据可证明房屋已满足必要的居住条件，不存在原告所主张的收楼后不能使用而产生的损失，另外原告收楼后应该按月交付物业管理费。经本院审理查明，2015年12月19日，原告陈群英（作为乙方、买方）与被告珠钢公司（作为甲方、卖方）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：XXXXX），约定原告购买被告位于广州市番禺区大龙街金禺西XXXXXX房（金龙财富广场第XXXXXX房，以下简称“涉案房屋”），建筑面积为71.4429平方米，套内建筑面积为49.29平方米；按套内建筑面积计算房价，总金额852248元；付款方式为按揭付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当在2017年2月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。合同第十四条延期交房的违约责任约定：甲方未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该房屋进行验收。合同第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照“不视为甲方延期交楼，甲方应在90天内按约定标准修复、更换”方式处理。该合同附件七为本合同补充协议，其中对合同第八条第三款付款方式约定（选择银行按揭方式者使用）的修改、补充为：“乙方选择银行按揭方式付款的，按以下约定执行，其中如没有约定时间内提供或补齐资料等情况的，视为违约，乙方违约的须每日按房价款0.02%的标准承担违约责任”。其中对合同第十四条关于延期交房的违约责任约定的修改、补充为：“每日按总房价款0.05%的标准向乙方交付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准向乙方交付违约金”。其中对合同第十五条关于房屋交付时提交有关资料的约定补充如下：房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场公示，乙方如有需要，可向甲方申请领取复印件。甲方取得竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，原告依约向被告支付房款价。现原告认为被告没有按约定履行交付房屋义务，遂起诉至本院。庭审时，原告提供《竣工验收备案表》用以证明被告作为建设单位的涉案番禺珠江钢管三旧改造项目一期工程于2018年11月12日才完成竣工备案。被告向法庭提供《建筑工程竣工验收报告》用以证明被告作为建设单位的涉案商业、办公楼及其地下室工程（自编番禺珠江钢管三旧改造项目1-20栋工程）于2017年3月8日取得该报告；提供《人防工程专项竣工验收备案意见书》用以证明被告作为建设单位的番禺珠江钢管三旧改造项目一期1-20栋人防地下室工程于2017年5月8日验收备案；提供《建筑工程消防验收意见书》用以证明位于广州市番禺区石碁镇清河路与长沙路交汇处以东地段由广东珠钢投资管理有限公司所建项目的03-20栋于2017年6月13日综合评定该工程消防验收合格；提供《广州市番禺石碁自来水有限公司关于金龙财富广场项目市政给水进展情况说明》及《广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书》用以证明涉案番禺珠江钢管三旧改造项目一期1-20栋自来水给水管网于2017年3月30日实施完工已进入永久介入审批程序以及于2017年4月5日通过验收具备永久用水介入资格；提供《通邮申报表》用以证明广州市番禺区邮政局受理后于2017年5月8日作出符合通邮条件、可予通邮的意见。同时，被告认可港联物业（广州）有限公司为其指定的对涉案小区进行前期物业管理服务，并同意对原告在实际收楼前多收的物业管理费由其退还。以上事实，有原、被告提供的《商品房预售合同及补充协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《通邮申报表》、《广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原告陈群英（买方）和被告广东珠钢投资管理有限公司（卖方）签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案原、被告之间主要争议焦点在于被告是否构成延迟交楼。关于被告是否构成延迟交楼。被告作为涉案房屋出卖方负有向作为买受人的原告交付约定商品房的义务，原告负有向被告履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，被告未按约定标准交付涉案房屋，故应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十二条、第十五条及《补充协议》第七条之约定“交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；或者取得涉案房屋工程的竣工验收备案手续”。但涉案房屋工程直到2018年11月12日才取得竣工验收备案，故在此之前未达到法定的交房条件，被告应当向原告承担延期交房的违约责任。因原告于2017年6月25日自愿办理收楼，故被告应承担自2017年2月11日至原告实际接收涉案房屋即2017年6月25日止按总房价款852248元每日0.01%的标准支付逾期交房违约金，本案原告仅主张违约金9119.05元是其权利的自由处分，本院予以支持。而原告主张因涉案房屋不符合交楼条件造成其收楼后不能使用期间损失的诉请，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持并予以驳回。关于原告主张被告支付涉案房屋不符合交付及使用条件期间的全部物业管理费的诉请，理由不能成立；但基于涉案房屋在原告实际收楼时尚未达到交房条件，该期间内所产生的物业管理费不应由原告承担，且案中被告表示同意负担，故本院对原告上述主张2017年5月8日至6月24日期间产生的物业管理费400元（250.01÷30天*48天）由被告承担予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈群英支付迟延交楼违约金9119.05元；二、被告广东珠钢投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈群英支付物业管理费支出400元；三、驳回原告陈群英的其余诉讼请求。本案诉讼费214元，由原告陈群英、被告广东珠钢投资管理有限公司各负担一半（该款项原告已向本院预交）。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判审判员  林志强二〇一九年九月十日书记员  陈露丝