河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民初105号原告：晁辉，男，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：杨钺，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山市翠湖房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新城区湖滨街道办事处东太平村。统一社会信用代码：91410400685693267W。法定代表人：高国卿，经理。委托诉讼代理人：张国强，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛伟华，河南大乘律师事务所实习律师。第三人：平顶山市新城区湖滨街道办事处东太平村民委员会，住所地：平顶山市新城区湖滨街道办事处东太平村。法定代表人：李新平，村主任。委托诉讼代理人：张国强，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛伟华，河南大乘律师事务所实习律师。原告晁辉与被告平顶山市翠湖房地产开发有限公司（以下简称翠湖房地产公司）、第三人平顶山市新城区湖滨街道办事处东太平村民委员会（以下简称东太平村委会）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晁辉及其委托诉讼代理人杨钺，被告翠湖房地产公司和第三人东太平村委会的共同委托诉讼代理人张国强、辛伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晁辉向本院提出诉讼请求：1.确认晁辉与翠湖房地产公司2015年6月23日签订的“商业楼房买卖意向合同书”为有效合同；2.翠湖房地产公司继续履行2015年6月23日签订的“商业楼房买卖意向合同书”；3.本案诉讼费用由翠湖房地产公司负担。事实和理由：2015年6月23日，晁辉与翠湖房地产公司签订商品楼房买卖意向合同书一份，约定晁辉购买翠湖房地产公司将要开发的商业楼房一栋。该房位于新城区长安大道南侧，共计地上十二层，地下一层，面积约10000平方米，地下建筑面积约2000平方米，单价暂定每平方米3980元，最终单价不超过每平方米4050元。同时约定自合同签订之日起晁辉向翠湖房地产公司缴纳定金300万元，当该建筑建至正负零时，晁辉向翠湖房地产公司缴纳200万元，主体完工，晁辉向翠湖房地产公司缴纳建筑成本的8%,竣工验收达到交付使用条件，晁辉缴纳成本价的95%，翠湖房地产公司将《房屋所有权证》交付晁辉后，晁辉将剩余房款一次性支付给被告。2019年3月，双方约定的房屋建至正负零，晁辉要求按照合同书履行义务，缴纳第一批房款200万元时。翠湖房地产公司以双方所签合同系无效合同为由，拒不收取房款。晁辉认为，《商业楼房买卖意向合同书》是双方自愿签订的，意思表示真实，应为有效合同。为此，请依法判决。翠湖房地产公司辩称，一、《商业楼房买卖意向合同书》系预约合同，非本约合同。首先，从该合同的名称即可看出，该合同并非商品房买卖合同，而是双方对将来房屋买卖形成的意向合同即认购协议、商品房预约合同。其次，该合同仅对当事人名称、大概建筑面积、部分建筑面积大概单价、支付方式进行了约定，对最终房屋单价没有约定，对房屋买卖合同必备的交付使用条件、装饰、设备标准及配套基础设施等诸多主要内容也没有约定，这些未决条件需要在之后签订商品房买卖合同时协商一致达成。同时，该合同签订时仅取得了涉案楼房的国有土地使用权证，并未取得其他房屋建设手续，涉案楼房也尚不存在，双方只能签订商品房预约合同，不可能签订商品房买卖合同。再次，该合同签订后，晁辉仅按约定支付过300万元定金（该定金在晁辉申请退还后，已经全额退还），除此之外，再没有收取过任何购房款，在此情况下，该预约合同也不能被认定为商品房买卖合同。二、《商业楼房买卖意向合同书》曾经有效，现在已经解除。2015年6月23日签订《商业楼房买卖意向合同书》，翠湖房地产公司开始办理建房手续和建设房屋。2017年10月30日，平顶山市人民政府市长会议纪要对涉案楼房项目用地规划进行调整，要求涉案楼房停建，拟将涉案楼房用地从商住变更为公共绿地和公共服务设施项目使用，并由城乡一体化示范区管委会负责依法对该土地及已建成正负零以下工程启动征收工作。2017年10月31日，平顶山市城乡规划局新城分局向翠湖房地产公司送达了涉案楼房项目修建性详细规划停止实施的通知。当时各方均认为涉案楼房已无法建设，晁辉基于此于2018年1月提出不再认购房屋及退还300万元定金的要求，2019年1月19日向晁辉退还了300万元定金。此时，担保未来签订正式商品房买卖合同的定金已经退还，双方签订的《商业楼房买卖意向合同书》已经解除。2018年11月7日，平顶山市人民政府再次形成会议纪要，同意对涉案楼房项目恢复工程建设，并由平顶山市城乡规划局新城分局向翠湖房地产公司送达了涉案楼房项目修建性详细规划恢复实施的通知，涉案楼房才进行建设，但继续建设涉案楼房，并不导致已经解除的《商业楼房买卖意向合同书》再次成立。三、《商业楼房买卖意向合同书》实际上已经丧失了继续履行的基础。《商业楼房买卖意向合同书》签订后，因政府规划调整，涉案楼房长期停建，之后建房所用材料、人工费等建设成本大幅上升，当初签订合同时的客观情况发生了根本性的变化，继续履行该合同明显不公平。另外，《商业楼房买卖意向合同书》中存在大量未决条款，如果继续履行该合同，需要双方另行签订商品房买卖合同对未决条款进行确认，现在双方对未决条款不能达成一致意见，故无法签订商品房买卖合同，《商业楼房买卖意向合同书》实际上也已经无法履行。东太平村委会述称，与翠湖房地产公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。晁辉提交了六组证据。第一组证据为：《商业楼房买卖意向合同书》一份；第二、三、四证据均为银行转账凭据；第五组证据为：商品房预售许可证；第六组证据为：300万元定金收据。翠湖房地产公司提交了三组证据。第一组证据为：《商业楼房买卖意向合同书》一份；第二组证据为：建筑工程施工许可证、平顶山市人民政府[2017]68号市长办公会议纪要、平顶山市城乡规划局新城分局修建性详细规划停止实施的通知、平顶山市人民政府[2018]53号市长办公会议纪要、平顶山市城乡规划局新城分局修建性详细规划继续实施的通知；第三组证据为：定金收据、明细表各一份。各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月23日，东太平村委会、翠湖房地产公司作为甲方，晁辉作为乙方，签订了《商业楼房买卖意向合同书》一份，主要内容为：第一条乙方购买甲方商业楼房的基本情况。第二条计价方式、价款支付及楼房交付1、按建筑面积计算，该商业楼房单价暂按地上部分每平方米肆仟零伍拾元（4050元/㎡，人民币）。单价按照该宗地住宅目前暂定单价每平方米叁仟玖佰捌拾元（3980元/㎡）之比同比例调整，最终单价地上部分不高于每平方米肆仟零伍拾元（4050元/㎡），最终单价2015年12月31日前由甲乙双方协商确定（含地下部分）。价款中包含水、电、暖等初装费、燃气管网建设费及消防等所有费用。2、该商业楼房定金叁佰万元（300万元），合同签订5日内乙方将定金支付给甲方或指定账户，定金抵顶价款。3、价款支付方式为：该建筑基础施工至正负零，乙方在5日内支付给甲方贰佰万元；主体完工，乙方在5日内支付给甲方该楼房建筑成本价的80%；楼房整体竣工验收达到交付使用条件，乙方在5日内支付给甲方总楼价的95%，甲方在乙方交款5日内将楼房交付乙方；乙方支付价款60日内，甲方该楼房《房屋所有权证》交付乙方，乙方将剩余价款一次性支付给甲方。翠湖房地产公司为晁辉出具了300万元的收据。2017年5月17日，涉案楼盘取得建筑工程施工许可证。落款日期为2017年10月30日的《平顶山市人民政府市长会议纪要》[2017]68号记载，市政府研究决定将已出让给翠湖房地产开发公司的土地（拟建长安佳园项目）规划用途，由商住变更为公共绿地和公共服务设施。2017年10月31日，平顶山市城乡规划局新城分局作出《关于平顶山市新城区长安大道南侧、公正路西侧地块（长安佳园）修建性详细规划停止实施的通知》。该通知送达翠湖房地产公司后，涉案楼盘停止施工。2018年1月，翠湖房地产公司将上述300万元定金退还晁辉。落款日期为2018年11月7日的《平顶山市人民政府市长会议纪要》[2018]53号记载，关于长安佳园复工问题。会议同意城乡一体化示范区管委会从即日起，监督指导项目开发单位依法依规组织好工程施工。2019年1月25日，平顶山市城乡规划局新城分局作出《关于平顶山市新城区长安大道南侧、公正路西侧地块（长安佳园）修建性详细规划继续实施的通知》，该通知送达翠湖房地产公司后，涉案楼盘继续施工。2019年3月22日，涉案楼盘办理了商品房预售许可证（平房预售证第[2019]026号）。本院认为，根据各方当事人的诉、辩、陈述意见，本案的争议焦点在于：一、应当如何认定涉案《商业楼房买卖意向合同书》的性质和效力；二、涉案《商业楼房买卖意向合同书》是否应当继续履行。对此，结合审理查明的事实，分别评析如下：一、关于应如何认定涉案《商业楼房买卖意向合同书》的性质和效力问题。经查，2015年晁辉与翠湖公司、东太平村委会签订的《商业楼房买卖意向合同书》，是三方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。但在签订该合同时，合同所涉及楼盘尚未取得建筑工程施工许可证，不符合房屋买卖的条件，因此，该合同属于预约合同。并且，2017年10月，平顶山市人民政府研究决定，改变本案所涉及土地的用途，将商住变更为公共绿地和公共服务设施，平顶山市规划局新城分局也向翠湖房地产公司下达了相关通知，涉案楼盘建设项目被取消。在当时情形下，合同已无法继续履行，翠湖房地产公司、东太平村委会于2018年1月将晁辉缴纳的300万元定金予以退回，晁辉予以接受，应视为双方已经解除了合同关系，因此，涉案合同已经解除。由于双方合同已经解除，合同当事人要求确认该合同有效已无诉的利益，因此，晁辉要求确认合同有效的诉讼请求，本院不予支持。二、关于涉案《商业楼房买卖意向合同书》是否应当继续履行问题。经查，2015年晁辉与东太平村委会、翠湖房地产公司签订了《商业楼房买卖意向合同书》，晁辉也履行了缴纳定金的义务。但如前所述，涉案合同应认定为已经解除，已无继续履行的法律依据，晁辉称在退还300万元时，翠湖房地产公司和东太平村委会口头承诺如果工程复工，仍然继续履行该合同，但翠湖房地产公司和东太平村委会均否认作出过该口头承诺，而晁辉也未能提供有效证据证明翠湖房地产公司和东太平村委会作出过该承诺，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，晁辉对此应当承担不利后果。因此，晁辉要求继续履行已经解除的合同的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，晁辉的诉讼请求没有法律依据和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百五十二条、第一百六十四条第一款、第一百六十五条、第一百六十六条规定，判决如下：驳回晁辉的诉讼请求。案件受理费284800.0元，保全费5000元，均由晁辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 郭国会审判员李双双审判员李泉钦二〇一九年九月十日法官助理雷东书记员张皓硕