广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10429号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：陈志芳，女，1981年3月23日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：王国章，男，1965年1月15日出生，汉族，住湖北省天门市。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告陈志芳、王国章租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托代理人林栩，被告陈志芳、王国章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年7月14日，原告与被告签订了《物业使用合同》，并由被告王国章替被告陈志芳签订；合同约定被告承租原告位于广州市天河区濂泉路x号物业濂泉大利商业楼x号商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺，并在2016年7月14日起至2016年12月31日期间内给予被告免收使用费的优惠。但自2017年1月起至今，被告陈志芳未按照合同约定向原告缴纳商铺使用费，亦未支付自2016年7月起至今的管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业使用合同》；2、两被告向原告支付自2017年1月起暂计至2018年12月商铺使用费116640元及其滞纳金29160元（滞纳金以本金4860元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年12月）；3、两被告向原告支付自2016年7月起暂计至2018年12月商铺管理费为19800元及其滞纳金为6138元（滞纳金以本金660元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年12月）；4、原告按合同约定没收被告交付的商铺保证金10000元；5、本案的诉讼费用由两被告承担。被告陈志芳、王国章辩称：不同意原告的诉讼请求。1、从原告提交的证据来看，涉案的物业属于广州皮鞋厂而并非原告，并且广州皮鞋厂仅仅将物业委托给原告进行运营，原告并非本案的适格主体。2、没有任何证据证明，原告将涉案物业交付被告使用。陈志芳另称本案合同是在我方不知情、不在现场、没有授权的情况下，由王国章签订的，所有后果与我方无关。大利广场的档口我方从未使用过，所有费用我方不知情，不认可。经审理查明：广州市天河区濂泉路x号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂濂泉路x号濂泉大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年7月14日，原告（营运人/甲方）与被告王国章（该合同显示使用人/乙方为被告陈志芳）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼（以下简称大利广场）x号办公室（以下简称“涉案办公室”）给乙方作办公用途使用；（4.1）使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为三年，即自2016年7月14日至2020年1月20日止；办公室使用费及管理服务费按月按建筑面积计，月使用费为4860元/月，管理费服务费为660元/月；（5.2）本合同签订，双方完善交接备案手续之日，乙方即向甲方支付首期的“标的”月使用费及月管理服务费；以后每个月的23至25日为甲方收取次月“标的”月使用费及管理服务费、其他应收费用的期限（特殊情况收费时间如有变更的，以甲方相关通知为准）；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；本合同附件及补充协议是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，本合同一式三份，甲方执贰份，乙方执壹份；经双方代表签字、盖公章（自然人盖手印）、甲方收全乙方保证金及首期“标的”月使用费和管理费时即生效，同时具有法律效力等内容。同日，双方还签订了《关于“物业使用合同”的修正条款》，约定1.原合同第4.1条现修改为：本合同“标的”使用期双方约定自2016年7月14日起至2020年1月20日止为三年。2.原合同第5.2条款现修改为：本合同签订起至2016年12月31日止的期限内，本合同“标的”使用费甲方给予乙方优惠免收，甲方在此期间内仅收取乙方的月管理服务费。每个月的23日至25日为甲方收取次月“标的”月使用费（甲方认可期限免收月使用费的除外）及管理服务费、其他应收费用的期限，特殊情况收费时间如有变更的，以甲方相关通知为准。以上修正条款经甲乙双方签订合同时同事签订生效，原合同第4.1条款和5.2条款同时失效。该合同及修正条款首部均手写载明乙方为被告陈志芳，合同尾部乙方签章处由被告王国章手写签署“王国章代陈志芳”。在本案中，两被告确认被告王国章代被告陈志芳签署了名字，被告陈志芳对此不知情。关于涉案办公室的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案办公室直接交付给两被告，但双方并未签署书面的交接手续。原告为证明两被告已接收并使用涉案办公室，提交如下证据原件：1、广州皮鞋厂濂泉路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2、天河区濂泉路拆迁补偿补充协议（天拆濂泉协字【2004】x号）及濂泉路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由濂泉路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂濂泉路x号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。除上述证据，原告未能提供其他证据证实涉案办公室的交付情况。经质证，被告陈志芳、王国章均对上述证据不予确认，认为上述证据并不能证实其接收了涉案办公室。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案办公室所在的濂泉路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案办公室在内的大利广场的全权责任人，故原告有权签署物业使用合同并主张相应的合同权利。民事活动中，代理人实施的民事行为法律后果应由被代理人承担。本案中，虽双方所签署的合同中已明确载明合同相对人为被告陈志芳、被告王国章签名时亦明确其系代被告陈志芳签名，但现无证据证明签订合同时被告王国章已取得被告陈志芳的授权委托书，现亦无证据显示被告陈志芳在合同签订后追认或履行过该份合同，因此并不能认定被告王国章系受被告陈志芳的委托签订上述合同，该合同乙方的权利义务应由被告王国章自行承受，原告主张被告陈志芳亦系该合同的相对人并据此要求被告陈志芳共同承担责任缺乏依据，本院不予采纳。原告与被告王国章签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案办公室的提供方，其主要义务为向被告王国章提供符合合同约定的场地，其向被告王国章主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告王国章支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案办公室给被告王国章使用。原告作为交付涉案办公室的义务人，其应对涉案办公室有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案办公室的情况下，其要求被告王国章支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3940元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶秦爽