安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1165号 上诉人（原审被告）：杨杰，男，1972年6月23日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 被上诉人（原审原告）：安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司，住所地安徽省宣城市宣州区熏化路166号。 主要负责人：姜定杰，该分公司经理。 委托诉讼代理人：朱雪莲，女，该分公司客服主管。 委托诉讼代理人：毛可明，安徽师阳安顺律师事务所律师。 上诉人杨杰因与被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司（以下简称柏庄物业宣城分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨杰上诉请求：撤销原判主文第一、二项，改判驳回柏庄物业宣城分公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.杨杰购买了柏庄小区B-40地下停车位，被人长期占用，柏庄物业宣城分公司未予阻止，杨杰购买的A18#601室房屋存在房屋质量问题，柏庄物业宣城分公司未尽到维修义务，导致杨杰遭受损失，柏庄物业宣城分公司未尽到先合同义务，杨杰可据此行使抗辩权，无需支付物业费及违约金。2.一审认定杨杰需承担2013年7月1日至2017年12月31日期间的公共区域能耗费899元，显属错误。该公共能耗费已经计算在物业服务费内，不应单独列项收取；小区公共区域广告费用的30%已经支付给柏庄物业宣城分公司，该笔费用足以支付公共能耗费用，杨杰无需另行支付。3.一审按照柏庄物业宣城分公司主张的月利率2%标准计付违约金，显属错误。柏庄物业宣城分公司向杨杰张贴的欠费通知单上载明缴纳物业费按照日0.03%计算，即每月为0.9%，低于柏庄物业宣城分公司主张的2%标准，一审认定错误。一审认定的违约金标准过高，违约金应以柏庄物业宣城分公司存在的损失为计算依据。杨杰逾期缴纳物业费，柏庄物业宣城分公司的损失为银行存款利息损失，且柏庄物业宣城分公司未举证证实其存在相应损失，本案即便计算违约金，也仅应按照同期银行存款利率计算。 柏庄物业宣城分公司辩称，1.杨杰上诉认为其具有先履行抗辩权，没有事实证据证明，且无法律依据，根据一审中柏庄物业宣城分公司提交的证据，即前期物业管理合同、后期签订的物业管理合同，该合同能够证明被上诉人收取物业管理费的法律依据和事实依据，杨杰认为本人没有入住房屋对此就不应缴纳物业费显然是个人理解，至于所谓的车位被占及房屋质量问题，均是杨杰单方认为无证据证明，况且房屋质量问题应由杨杰根据相关的法律规定向施工方或者建设方主张相关权益；2.杨杰认为公共区域能耗费应在物业管理费之内，没有事实依据，根据双方签订的物业管理合同能够明确该两项费用并不是同一笔费用；3.杨杰认为一审法院判令违约金过高，但双方合同约定的违约金标准明显高于一审中柏庄物业宣城分公司主张的违约金，故此一审法院按照月利率2%支持违约金既不违反合同的约定也不违反法律的规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 柏庄物业宣城分公司向一审法院起诉请求：判令杨杰支付能耗费1100元、物业费10413元及物业违约金8074元，合计19587元。 一审法院认定事实：2010年9月10日，柏庄物业宣城分公司就柏庄小区物业服务价格向宣城市物价局报备：小高层、高层住宅物业服务费：1.20元／平方米·月……并获批准。2010年10月9日，原告作为甲方与被告就宣城Ａ18幢601室签订了前期物业管理服务协议，协议约定：“……建筑面积110.8平方米。第四条物业管理服务费用……1、第一次交费时间为乙方所购房屋交付之日，预交半年物业管理费；2、自第二次交费开始，为每半年度的第一个月的15日之前；3、交费地点：宣城物业服务中心……住宅按建筑面积每平方米1.20元每月的标准交纳物业管理费……第五条其他有偿服务费用……四、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按户分摊；……第十一条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全部补交，并从逾期之日起按应交费用及每天千分之三的比例计交违约金……”，同时对双方各自的权利义务、服务内容、违约责任等其他内容进行了明确约定。2011年11月14日，双方间依法办理了交房验收手续。2016年8月1日，宣城市柏庄小区业主委员会与柏庄物业宣城分公司签订正式物业服务合同，约定：“……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费（该物业管理服务费不含公共照明、……电梯运行电费、安防与智能化……等相关公共区域设备运行电费，此类费用由具体使用人全体业主进行分摊），具体标准如下：高层住宅每月：1.20元／平方米……收益分配：地面车位、公共区域广告，合同总收益的70%归全体业主所有向外公布（由物业公司单独列账保管，由业委会依法支配），剩余30%归物业公司所有，每年公布。……第九条物业服务费实行包干制按半年进行交纳，业主应在每半年的第一个月10号前履行交纳义务。物业服务费也可以预收。按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金……”。2012年12月10日、2013年12月2日、2014年12月13日、2015年11月30日、2016年12月1日、2017年12月1日、2018年8月30日柏庄物业宣城分公司分别在杨杰处张贴了欠费催缴通知单，对具体欠缴数额及缴费期限进行了明确说明。柏庄物业宣城分公司自2015年至2018年均对物业服务收支情况在小区公告栏进行了公布。另查明，柏庄小区Ａ区共2292户住户，2013年7月1日至2017年12月31日期间公共区域能耗费（包含监控室）共计2059858.02元，平均每户分摊199.7元。 一审法院审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。柏庄物业宣城分公司为宣城市区柏庄小区物业服务单位，杨杰系宣城小区Ａ18幢601室业主，杨杰与柏庄物业宣城分公司签订的《宣城前期物业管理服务协议》、柏庄物业宣城分公司与宣城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对该小区业主应缴的物业服务费及其逾期支付费用的违约责任、物业公共区域受益及分配、公共区域能耗费的承担、房屋公共部位的维修与管理等，均作出了明确的约定，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，杨杰未依上述的物业服务合同履行按期缴纳物业费的义务，依法应继续履行并承担约定的违约责任，其庭审中主张房屋存在质量问题及柏庄物业宣城分公司存在物业管理缺陷，但所提交的证据不足以支持其意见，若其后有相应证据证明其合法权利受到侵害，可另行主张权利。现柏庄物业宣城分公司依据合同约定要求杨杰支付物业费及其违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。柏庄物业宣城分公司自认杨杰在交房后已缴纳一年半的公共能耗费及半年的物业费，另杨杰对物业费、能耗费的计算起始时间无异议，对柏庄物业宣城分公司自认及双方无异议的事实予以认定。综上，结合柏庄物业宣城分公司诉请，杨杰应支付柏庄物业宣城分公司2012年7月1日至2018年12月31日期间物业费10374元及2013年7月1日至2017年12月31日期间的公共区域能耗费899元（199.7元×4.5年），针对2018年公共能耗费，因柏庄物业宣城分公司并未提交证据证明，故针对该部分诉请不予审查及处理。双方在前期物业服务合同中对逾期支付物业费的违约责任进行了明确约定，杨杰辩称柏庄物业宣城分公司违约金应以欠缴物业费总额为基数，按催缴通知单中载明的0.03%计付，但依据催缴通知单内容，0.03%的计算周期应为每月，该标准高于柏庄物业宣城分公司在本案中有关违约金的诉请标准，故针对柏庄物业宣城分公司主张按月利率2%的标准要求杨杰支付违约金的诉请予以支持，又因双方在前期物业服务合同中约定物业费的交费时间为每半年度的第一个月的15日之前，则截止2018年12月31日止杨杰应支付柏庄物业宣城分公司违约金共计8715元（详见后续清单），但柏庄物业宣城分公司诉请为8074元，以其诉请为准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《物业管理条例》第十五条之规定，判决：一、杨杰于判决生效之日起十日内支付安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司截止2018年12月31日的物业费10374元及违约金8074元；二、杨杰于判决生效之日起十日内支付安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司截止2017年12月31日的公共能耗费899元；三、驳回安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取145元，由柏庄物业宣城分公司负担20元，杨杰负担125元。 杨杰为证明其主张，于二审中向本院提交了欠费通知单两组，拟证明该通知单载明的费用中没有违约金、能耗费，柏庄物业宣城分公司还有其他收入足以支付能耗费。 柏庄物业宣城分公司质证称，不是新证据，对证据真实性无异议，从催缴通知单中可以看出物业管理费跟公共能耗费是两笔费用，其中公摊电费就属于公共能耗费，所谓的公共能耗费就是小区的公共照明产生的费用，该费用当然是由业主共同承担，另外该两组证据上明确说明了业主不按期缴纳物业管理费的，应承担相应的违约金，金额为日0.03%，故杨杰提供该两组证据不能达到其证明目的。 本院审查认为，杨杰提交的证据具有真实性，合法性、关联性，本院对此予以采信。 经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二审对一审查明的案件事实予以确认。另查明：2018年8月30日，柏庄物业宣城供公司张贴的欠费催缴通知单载明，杨杰拖欠2012年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费10413元、公摊电费1100元。要求杨杰接通知后于9月6日前到宣城物业服务中心缴纳，或电话邀约上门收取，逾期不交者以此通知单为依据，视为杨杰对上述欠费时间和金额的认可，按《物业服务协议》的相关条款，通过人民法院追缴拖欠费用并从当月首日起计收欠缴总额0.03%的违约金。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。柏庄物业宣城分公司为宣城市区柏庄小区物业服务单位，杨杰系宣城小区Ａ18幢601室业主，杨杰与柏庄物业宣城分公司签订的《宣城前期物业管理服务协议》、柏庄物业宣城分公司与宣城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对该小区业主应缴的物业服务费及其逾期支付费用的违约责任、物业公共区域受益及分配、公共区域能耗费的承担、房屋公共部位的维修与管理等，均作出了明确的约定，当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，杨杰未依上述的物业服务合同履行按期缴纳物业费的义务，依法应继续履行并承担约定的违约责任，其主张房屋存在质量问题及柏庄物业宣城分公司存在物业管理缺陷，但所提交的证据不足以支持其意见。现柏庄物业宣城分公司依据合同约定要求杨杰支付物业费及其违约金，符合合同约定及法律规定，一审予以支持并无不当。关于公共能耗费，公共能耗费就是小区的公共照明等产生的费用，该费用当然是由业主共同承担，《宣城前期物业管理服务协议》对该费用已经作出了明确约定，杨杰作为小区住户，应承担2013年7月1日至2017年12月31日期间的公共区域能耗费899元。杨杰上诉柏庄物业宣城分公司主张的违约金应以欠缴物业费总额为基数，按催缴通知单中载明的日0.03%计付。本院认为，催缴通知单中载明的日0.03%标准，低于柏庄物业宣城分公司的诉讼主张，应以此为据计算违约金。杨杰此项上诉理由能够成立。因双方对物业费数额及违约金的计算的起止时间并未提出异议，本院二审对一审认定的物业费数额及违约金的计算的起止时间予以确认。截止2018年12月31日，杨杰应支付柏庄物业宣城分公司违约金共计3921元（详见后续清单）。一审按月2%计算的物业费违约金，标准有误，本院二审据实予以调整。 综上，杨杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初308号民事判决主文第二项、第三项，即“被告杨杰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司截止2017年12月31日的公共能耗费899元”；“驳回原告安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司的其他诉讼请求。” 二、变更安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初308号民事判决主文第一项“一、被告杨杰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司截止2018年12月31日的物业费10374元及违约金8074元”；为“上诉人杨杰于本判决生效之日起十日内支付被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司截止2018年12月31日的物业费10374元及违约金3921元”。 一审案件受理费145元，由上诉人杨杰负担120元，由被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司负担25元；二审案件受理费290元，由上诉人杨杰负担240元，由被上诉人安徽柏庄物业服务有限公司宣城分公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 马 烈 审判员 胡继泽 审判员 汪令璋 二〇一九年九月十九日 书记员 吴 婧 附： 违约金计算表                            计算期间                       欠缴物业费基数                       违约金数额                       计算比例（月）                               2012.7.1-2012.12.31                       798元                       43元                       0.9%                               2013.1.1-2013.6.30                       1596元                       86元                               2013.7.1-2013.12.31                       2394元                       129元                               2014.1.1-2014.6.30                       3192元                       172元                               2014.7.1-2014.12.31                       3990元                       215元                               2015.1.1-2015.6.30                       4788元                       259元                               2015.7.1-2015.12.31                       5586元                       302元                               2016.1.1-2016.6.30                       6384元                       345元                               2016.7.1-2016.12.31                       7182元                       388元                               2017.1.1-2017.6.30                       7980元                       431元                               2017.7.1-2017.12.31                       8778元                       474元                               2018.1.1-2018.6.30                       9576元                       517元                               2018.7.1-2018.12.31                       10374元                       560元                               合计                       10374元                       3921元                附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……