广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28009号原告：陈颢夫，男，1990年12月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙鹏真，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：广州智能装备产业集团有限公司（原广州电气装备集团有限公司），住所地广州市越秀区大德路187号13楼。法定代表人：蔡瑞雄，职务董事长。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。原告陈颢夫诉被告广州智能装备产业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙鹏真，被告的委托诉讼代理人李梦莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋维修改造工程款320000元；2.被告向原告支付拖欠维修改造工程款的利息36586.67元（自2015年11月1日起按同期银行贷款利率（年率4.9%）的标准暂计至2018年4月30日，实际计算至被告全部清偿之日）。事实与理由：2015年9月，原告拟承租被告位于广州市越秀区大德路XX号的物业作商铺及仓库使用，因涉案物业为砖木结构，年久失修，存在严重的安全隐患，无法满足使用要求。对此，被告称会对涉案物业进行维修改造，恢复案涉物业的使用功能，但由于被告作为国企，修缮款申报流程较为繁琐，为避免物业空置造成的资源浪费，约定由原告先行维修改造，被告配合办理相关的施工许可手续，待维修改造工程款下拨后支付给原告。2015年9月21日，原、被告就案涉物业签订《广州市房屋租赁合同》。但因被告未配合原告及施工单位办理施工许可手续及消防备案手续，导致原告被广州市城市管理综合执法局越秀分局处罚5760元，被广州市公安局越秀分局处罚5000元。此外，被告至今未支付房屋维修改造工程款。据此，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告辩称：一、原、被告之间不存在任何建设工程合同关系或委托合同关系，本案的案由应为租赁合同纠纷。原告起诉要求被告支付工程款，并称原、被告约定由原告先行维修改造，被告配合办理有关施工手续，待维修改造工程款下拨后再支付给原告，不符合客观事实。二、原告在充分知悉案涉物业状况的情况下承租，且双方签订的租赁合同明确约定，承租人在承租期间的装修改造费用均由承租人自行承担，原告起诉要求被告支付工程款毫无事实依据。2015年9月21日，原、被告签订租赁合同，根据原告提供的证据显示其于2015年10月1日与广州市佳顺建筑装饰工程有限公司（以下简称佳顺公司）签订《建筑物装饰工程施工合同》，可见原告是在承租案涉案物业以后对物业进行了装饰装修。根据双方合同的约定，原告在签署合同时已对租赁标的物的状况详细了解，同意按现状承租。2015年9月21日，原告再次出具《承诺函》表明其知悉物业的产权情况及现状。根据双方合同的约定，原告对涉案物业的任何装修改造费用都应当由原告自行承担。三、2015年11月20日起，原告已将租赁合同的全部权利义务转让给案外人广州远颢富企业管理有限公司（以下简称远颢富公司），退一万步说，即使法院认为被告应当支付装修款也应当由远颢富公司收取，而非由原告收取，原告并非本案适格的诉讼主体。四、原告诉请的利息起算点没有任何依据。经审理查明：被告是广州市越秀区大德路XX号首层、夹层的权属人，该房屋建筑面积1058.4平方米，规划用途为商场。1999年3月2日，广州市城市规划局向广州市标准件工业公司出具《关于大德路XX号地段用地问题的复函》，写明同意大德路XX号地段作为历史用地继续由你单位使用，用地功能为住宅，在没有全面改造前，可同意将用地南面临大德路的现有厂房作临时商业用房改造，但不得增加原厂房的高度和扩大占地面积等。2015年9月18日，广州市标准件工业公司分别向人民街城管科以及派出所、玉带濠居委会发出《关于房屋修缮的情况说明》，称因案涉大德路XX号物业年久失修，故拟安排具备资质的维修工程公司进行原貌修复加固。同月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将广州市越秀区大德路XX号首层（自编前座）、XX号首层（自编后座）、125号夹层及XX号首层（自编后座）出租给乙方作商场（仓库），建筑面积为1353.64平方米；双方确认在签订合同之前，乙方已到租赁物现场实地查勘了解，乙方已清楚知悉租赁物现状（包括但不限于租赁物面积、四至、物业产权情况、证载用途、装修标准及设施等），且在本合同签署时已对该租赁物状况详细了解，同意按现状（以双方物业移交确认书上记载的租赁物面积、四至、物业产权情况、证载用途、装修标准及设施等信息为准）承租租赁物；租赁期限5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，自2016年10月1日至2017年9月30日每月租金135847元，自2017年10月1日至2018年9月30日每月租金141878元；租金按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方一次性足额支付本月租金，乙方须在本合同签订时向甲方支付相当于三个月租金总额的租赁保证金390309元、水电保证金10000元、及首月租金130103元；乙方可根据实际需要对该租赁物进行装潢装饰及安装必要设施设备等，乙方进行装修前需取得甲方书面同意；双方同意，乙方向甲方交齐装修押金，交完成租赁物装修之必需手续后方可进行施工，装修过程中所发生的费用和支出（包括但不限于材料、施工、人员工资等）和责任均由乙方承担；租赁物装修完成后，甲方进行最终确认，结算费用和损失后，无息退还装修押金，乙方同意日后不以任何形式向甲方索要装修改造费用等。同日，原告向被告出具《承诺函》，写明：其与被告签订《广州市房屋租赁合同》前已经详细了解租赁物的产权情况及现状，知悉该租赁物中包括295.64平方米房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，其在知悉上述情况后，仍同意按照租赁合同约定面积1353.64平方米计算租金等。2015年11月20日，被告（甲方）与原告（乙方）以及案外人远颢富公司（丙方）签订《租赁合同补充协议书（三）》，写明甲乙双方签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议书》等，经三方协商，同意自2015年11月20日起，乙方向丙方转移租赁合同中乙方的全部权利和义务，丙方承继租赁合同中乙方的权利和义务，甲方、丙方继续履行租赁合同；丙方联系地址为越秀区解放中路206号首、二层，甲方、丙方同意将本页地址作为双方通知地址等。另查明，因远颢富公司在承租使用涉案场地期间与被告发生纠纷，本案被告遂向本院提起诉讼，请求解除其与远颢富公司的租赁合同并收回涉案场地等。案经本院审理，本院于2018年12月4日作出（2017）粤0104民初22025号民事判决书，判决：一、确认原告广州智能装备产业集团有限公司与被告广州远颢富企业管理有限公司的房屋租赁合同关系已于2017年8月30日解除；二、被告广州远颢富企业管理有限公司、第三人广东康爱多连锁药店有限公司大德路分店、康美大药店连锁有限公司大德路分店、广州市越秀区祥垚五金经营部在本判决书发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区大德路XX号首层（自编前座）、XX号首层（自编后座）、125号夹层及XX号首层（自编后座）建筑面积1353.64平方米腾空交还给原告广州智能装备产业集团有限公司。等等。此外，原告为证明其对涉案物业进行装修改造并垫付了工程款，向本院提交了如下证据：1.2015年10月1日，原告与佳顺公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，其中约定工程名称为原状维护，地点为大德路125号，承包方式为包工包料，工期为2015年10月1日至10月30日，合同价款为320000元。2.佳顺公司开具的《收款证明》，写明其收取原告支付的大德路XX号改造工程的工程款320000元。3.广州市城市管理综合执法局越秀分局出具的《行政处罚决定书》，写明原告于2015年10月1日开始在未取得建设工程施工许可证的情况下对大德路XX号首层内、部分面积内进行施工，决定给予罚款5760元整。4.广州市公安局越秀区分局于2015年11月2日作出的《责令限期改正通知书》以及2015年12月28日作出的《行政处罚决定书》，写明2015年11月2日该局消防监督民警对大德路XX号首层、夹层和XX号首层房屋装修改建建设工程施工工地进行检查时，发现该工程未将消防设计文件报公安机关备案等，遂责令原告限期改正。后因原告未按规定处理遂决定罚款5000元。被告对于上述证据当庭发表质证意见如下：1.对于《建筑装饰工程施工合同》，因被告非合同一方当事人，无法确认合同的履行情况，对其三性均不予确认。而且合同中甲方代表及监理人员李大红同时是涉案物业实际使用人之一，因此被告认为该合同并非真实履行的合同。2.对《收款证明》的三性不予确认，因被告并非交易主体，无法确认款项是否真实发生，原告应当提供银行流水证明。退一步说，被告也不认可交易价款，这仅是原告与案外人协商的结果，并非市场公允的价格。3.对于行政机关作出的限期改正通知以及行政处罚决定书的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，上述证据仅能证明原告没有办理相关许可证违法施工的事实。本院认为：鉴于本案纠纷系由对租赁标的物实施装修改造产生费用的负担发生争议引致的，因而本案争议的焦点在于原、被告之间的法律关系的确定。对此，本院作如下分析：首先，从工程发生的时间上来看，原告对涉案房屋实施维修改造的行为发生在租赁合同签订之后。根据原告提供的证据显示，原告于2015年10月1日与佳顺公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定施工期间为10月1日至30日。从此后城管及公安部门的行政处罚决定亦可见，涉案场地的装修施工工程发生在2015年10月1日之后。而原、被告于2015年9月21日签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁起始时间即为2015年10月1日。即原告实施的装修改造工程发生在租赁期间，而非租赁合同前。那么，对于原告在租赁合同期间实施的装修改造工程，非因双方特别约定，理应依据其与被告签订的租赁合同约定处理。其次，现无证据证明原、被告之间曾就代为实施维修改造工程达成一致意见。根据原告诉称意见，被告曾因涉案场地的维修改造问题与原告达成一致意见，由原告先行维修改造并由被告支付相应的工程款，但原告提交的证据仅有证明涉案场地确因年久失修有装修改造的需要，并由其实施了装修改造工程。现有证据的内容未曾涉及原、被告双方曾就代为实施维修改造工程达成过一致意见。庭审中，被告亦予以否认双方曾就此达成一致意见。因而，原告的此项诉称意见，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原、被告之间的法律关系应为租赁合同关系。因根据原、被告以及远颢富公司签订的《租赁合同补充协议书（三）》的约定，原告于租赁合同项下的权利义务由远颢富公司概括承受。因而，即使原告对于在租赁期间对租赁标的物实施装修改造的费用需由被告负担的，原告亦无权提起本案诉讼。进而言之，根据原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，原告在租赁期间对租赁标的物实施的装修改造费用、支出及责任均由其自行负担。原告现诉请要求被告负担其支出的装修改造费用，缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条之规定，判决如下：驳回原告陈颢夫的全部诉讼请求。本案受理费6648.80元由原告陈颢夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建审 判 员  张广鋆人民陪审员  张雪琼二〇一九年九月二十七日书 记 员  曾怡婷