陕西省勉县人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）陕0725行初7号 原告：汉中市昊晟实业发展有限公司。住所地：陕西省汉中市。 统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX. 法定代表人：张秀芳，执行董事。 委托代理人：范秀霞，北京市伟博律师事务所律师。 委托代理人：张艺凡，北京市伟博律师事务所律师。 被告：勉县不动产登记交易服务中心。住所地：勉县定军山镇绿缘路。。 法定代表人：蒋鑫，主任。 委托代理人：郭玉才，陕西维公律师事务所律师。 第三人：汉中天利达实业有限公司。住所地：汉中市汉台区。 统一社会信用代码：9161XXXXXXXXXXXXXX. 法定代表人：程飞，执行董事。 委托代理人：韩杰，陕西嘉盟律师事务所律师。 原告汉中市昊晟实业发展有限公司（以下简称“昊晟公司”）诉被告勉县不动产登记交易服务中心（以下简称“不动产登记中心”）、第三人汉中天利达实业有限公司（以下简称“天利达公司”）土地行政登记一案，本院于2019年2月14日受理，分别于同月19日、20日向被告不动产登记中心、第三人天利达公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等相关法律文书，被告不动产登记中心于2019年2月25日向本院递交答辩状及证据。同年7月23日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告昊晟公司委托代理人范秀霞及张艺凡、被告不动产登记中心委托代理人郭玉才、第三人天利达公司委托代理人韩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年10月11日，原告的原全体股东（46名）与汉中市大地房地产开发有限公司签订股权转让协议，约定向大地公司转让全部股权并移交全部资产。该协议已经由（2015）汉中民二终字第00013号二审生效判决确认继续履行。在执行程序中原告发现在自身毫不知情的情况下，被告将本在原告名下的勉国用（2013）第076号土地使用权变更登记至第三人名下，变更后土地证号为勉国用（2015）第93号。通过汉台区人民法院执行庭调取材料，原告获知被告为第三人办理变更登记所依据的材料是一份所谓的“原告于2014年8月20日作出的董事会决议”、以原告名义与第三人于2014年9月10日签订的《土地使用权转让协议》与《房地产买卖契约》。上述文件约定将原告的五宗土地及一处房产全部转让给第三人。该五宗土地即包括涉案土地。但原告根本未曾召开该董事会决议，也未就此事项进行过决议，更不会有董事在决议上签字即按指印。该决议及协议均系伪造，纯属虚假。该事实由汉台区人民法院于2018年10月28日委托陕西蓝图司法鉴定中心鉴定，根据陕西蓝图司法鉴定中心出具的（2018）文痕鉴字第63号《司法鉴定意见书》证实本案被告办理变更登记依据的董事会决议和《土地使用权转让协议》属于伪造的虚假材料。鉴定意见表明董事会决议中辛某、王某某、刘某某三位董事的签名笔迹均系伪造，且辛某签名处的红色指印并非辛某按印。此外董事会决议上有曹某某作为董事签字，但曹某某并非原告的董事，根本无权以董事身份在董事会决议上签字。该董事会决议系伪造的虚假材料，基于虚假的董事会决议形成的《土地使用权转让协议》也明显不是原告真实意思表示，该登记材料的真实性、合法性和有效性均不具备，被告的登记行为自然也缺乏合法基础。被告办理变更登记时未按程序审慎履行核实义务，该行政行为违反法定程序，对该变更登记行为应当依法予以撤销。第三人申请变更登记的材料中明显缺少协议实际履行的价款缴纳凭证等必要材料，不动产登记部门在未按法定程序审核上述材料，亦未向原告核实相关事实的情况下，即为第三人办理了变更登记，明显违反了法定程序，该变更登记行为依法应当予以撤销。且对于土地使用权因转让而发生的变更登记往往涉及巨额资产所有权的归属问题，被告作为不动产登记部门在审查的过程中更应当给予充分而高度的注意，被告未尽审核义务而导致原告权益严重受损，被告应当承担相应的法律责任，依法应当保护原告作为真实物权人的合法权益。2018年12月20日原告依据上述新证据，向被告申请撤销将勉国用（2015）第93号登记在第三人名下，被告于2018年12月25日作出不予受理的回复，进一步导致原告的合法权益受到损害。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，本案在原告已提交明确证据证实原变更登记行为系依据虚假材料作出，该行为具有违法性且显失公正，明显属于错误的登记行为，被告依法应当予以撤销，使其自始不发生法律效力，恢复涉案土地至原告名下，但被告不予受理原告的撤销申请，导致该登记行为予以维持，实际上是保护了第三人以虚假材料骗取登记的违法行为，不仅侵害了原告物权，更可能侵害其他不特定善意第三人的合法民事权益。综上所述，被告办理变更登记时依据的申请材料系虚假材料，被告违反法定程序未审慎履行审核义务，该变更登记的行政行为欠缺合法基础，依法应予撤销；被告对原告的撤销错误登记申请不予受理，被告的行为属于未依法履行保护人民财产权的法定职责，依法应予撤销并重新作出决定以恢复原告应当享有的物权。故原告向法院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决撤销被告将勉国用（2015）第93号土地使用权（原土地证号为勉国用（2013）第076号）变更登记至第三人名下的行政行为；2、请求法院依法判决撤销被告于2018年12月25日作出的《关于汉中昊晟实业发展有限公司请求撤销一宗国有土地使用证的回复》；3、请求法院依法判决被告就勉国用（2015）第93号土地使用权的登记事宜，重新作出登记至原告名下的决定；4、请求法院依法判决被告及第三人共同承担本案全部诉讼费用。 原告提交了以下证据：1、关于汉中昊晟实业发展有限公司请求撤销一宗国有土地使用证的回复，被告于2018年12月25日对原告的撤销申请作出不予受理的回复。2、公司登记基本情况，证明原告原有46名发起人股东，原告的原董事会成员为程某某、段某某、刘某某、王某某、辛某，曹某某不是原告的董事会成员，但是他在董事会决议中签字。3、大地公司与昊晟公司签订的《股东股权转让协议书》。4、（2015）汉中民二终字第00013号民事判决书，证明2013年10月11日，原告的全体46名发起人股东与大地公司签订股权转让协议，约定转让全部股权并移交全部资产。该协议已经由二审生效判决确认继续履行。变更土地刚好是在发生诉讼的期间，土地是包含在全部资产范围之内的。5、2014年8月20日的董事会决议、2014年9月10日签订的《土地使用权转让协议》。6、陕西蓝图司法鉴定中心司法鉴定意见书。7、勉国用（2013）第076号土地证。8、汉市国用（土）第6628、6629、6630、6631号土地证。9、汉中市房权证经济开发区字第104412号房产证，证明包括涉案土地在内的五处土地使用权人，以及房屋所有权人均为原告。10、《董事会决议》、《单位授权委托书》。11、汉中市公安局经济开发区分局开会（经）鉴通字（2019）1号鉴定意见通知书、开公（经）鉴通字（2019）2号鉴定意见通知书，证明1、通过汉台区法院执行庭向汉中市不动产登记交易服务中心调取获得决议和协议。在执行过程中发现本案涉案土地已经变更到第三人名下。对于土地转让协议昊晟公司是不知情的。土地使用权转让协议我们已经向汉中中院提起协议无效的诉讼，没有经过股东大会决议，是天利达公司串通其他股东伪造了该协议，通过西安仲裁委进行了仲裁，原告是不知情的。参加仲裁的律师也是天利达公司委托的律师。因为涉及到伪造土地转让权协议，我们已经向汉中市公安局经济开发区分局报案，公安机关现在也在侦查中。股权转让协议、诉讼权利转让协议与土地使用权转让协议是同一天签字的，不合常理，落款时间是2014年9月10日，股权转让协议涉及的是全部资产，所以完全没有必要再签订一个土地转让权协议。所以该协议是虚假的。2、两份董事会协议是在同一天签订的，所以经司法鉴定，决议中辛某、王某某、刘某某的董事签名系伪造，辛某的指纹不是其本人捺印。3、决议中曹某某以董事身份签字，但其并非董事。4、该董事会决议系伪造而成，原告并未召开相关会议，该决议根本不成立。5、基于该伪造决议而形成的《土地使用权转让协议》，并非原告真实意思，该登记材料的真实性、合法性、有效性均不具备，被告依据虚假材料作出的变更登记行为欠缺合法基础，依法应予撤销。6、授权委托书中的苟某某签字也是假的。与第三人签订的土地使用权转让协议约定的价格叁仟叁佰万，明显低于市场价格。12、汉中市昊晟事业发展有限公司资产移交清单。13、天利达公司变更汉市勉国用（2013）第076号土地的相关材料。证明：1、2015年6月3日，第三人已经取得了原告的公章及公司全部证照资料，该时间早于第三人变更勉县土地使用权、汉中土地使用权及房屋所有权的时间。2、登记材料显示变更手续的办理人原告和第三人双方皆为苟某某，而苟某某是第三任公司的员工，原告对土地及房屋变更登记的事项毫不知情，根本未委托苟某某代为办理变更登记事宜。授权手续皆为第三人伪造。3、第三人利用其掌管原告公章的机会，伪造了《董事会决议》、《土地使用权转让协议》、《房地产买卖契约》，违法办理了土地及房屋使用权转让变更登记手续，将原告名下的土地及房产变更至其名下，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，第三人的主观恶意非常明显。4、基于伪造的《董事会决议》而形成的《土地使用权转让协议》，并非原告的真实意思。14、汉中市公安局经济开发区分局《立案告知书》，证明涉案《土地使用权转让协议》的签订和履行涉嫌违法犯罪，2018年12月20日已被汉中市公安局经济开发区分局以合同诈骗罪予以立案侦查。15、（2019）陕0702民初210号民事判决书，证明法院判决《董事会决议》不成立。形成的土地转让协议是虚假的，不成立的，做出的变更行为应依法予以撤销。 被告不动产登记中心辩称：一、原告和第三人之间本案国有土地使用权转让、是在双方签订转让协议后共同向勉县国土资源局申请通过土地交易二级市场交易，经勉县国土资源局审核，由勉县人民政府审批同意的。因此原告与第三人之间的本案土地使用权转让是真实合法的。二、原告和第三人本案土地使用权转让得到勉县人民政府同意后，原告和第三人依法共同申请了土地使用权变更登记，最后由勉县人民政府依法给第三人颁发的土地使用权证。三、我单位2018年12月25日给原告的“关于汉中昊晟实业发展有限公司请求撤销一宗国有土地使用证的回复”，无论从形式还是内容均无任何违法之处，原告起诉要求撤销没有事实和法律依据。四、原告“请求法院依法判决被告就勉国用（2015）第93号土地使用权登记事宜，重新作出登记至原告名下的决定”的诉讼请求明显超越了人民法院行政审判的权限。五、原告起诉请求撤销勉县人民政府2015年颁发给第三人的勉国用（2015）第93号土地使用权证明显超过了法定起诉期限，人民法院应依法驳回被答辩人的起诉。 被告不动产登记中心提交了以下证据：1、原告提交的申请、身份证复印件、单位授权委托书、代理人身份证复印件、组织机构代码、营业执照等；2、第三人提交的申请、组织机构代码、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、原告与第三人2014年9月10日签订的土地使用权转让协议、中华人民共和国国有土地使用证、2013年4月17日签订的国有建设用地使用权出让合同，证明该宗土地的来源。3、勉县住房和城乡建设管理局建设用地规划许可证附件、2012年12月3日颁发了建设用地规划许可证、勉县地籍调查表，证明申请二级市场交易是原告与第三人共同提交的相关资料。4、勉地字[2015]33号勉县人民政府关于将汉中市昊晟实业发展有限公司使用的一宗国有土地使用权转让给汉中天利达实业有限公司的批复、税收缴款书、原告交纳增值税的税收缴款书、电汇凭证。证明增值税是由原告交纳的，原告和第三人交纳所有税费以后勉县人民政府才做出土地批件。5、原告和第三人申请办理土地变更的相关资料：勉国用（2015）93号土地登记审批表、土地登记申请书、受理单等。6、（2016）陕0702执154号、（2016）陕0702民初2248-1号、（2016）陕0702民初2248-2号、（2018）陕07财保12号民事裁定书、2018年12月20日汉中市公安局经济开发区分局函，证明本案所涉土地自2016年9月5日开始已经被法院连续查封，中级法院的裁决书查封期限是2021年12月25日。公安机关要求该土地的任何情况必须及时向公安机关报告。汉中市公安局经济开发区告知函一份，证明涉案刑事案件在进行侦查，建议法院对本案进行中止审理。 第三人天利达公司述称，第三人取得涉案土地使用权和房屋所有权是已经发生法律效力的西安仲裁委西仲裁字（2015）第659号裁决书确定的，其效力不是董事会决议是否真实、不动产登记机构在登记备案时是否存在瑕疵或者错误就可以改变物权属性的。不动产登记的前提是权利人已经合法占有物权，对合法取得的物权国家才给予登记、备案和公示。登记机关在登记时，仅仅是对申请登记者提供的材料进行一般形式审查，而非实质性审查。材料的真实性、合法性由申请人负责。本案的第三人在申请土地使用权和房屋所有权登记备案时，由于具体办事人员缺乏法律常识，没有向登记机关提供生效的法律文书，而是按照普通交易变更登记提供了资料，登记机关基于原昊晟公司法定代表人辛某反复无常的电话通知才要求第三人提供董事会决议，第三人已经合法获得原昊晟公司移交的公章，办事人员为了节省时间便草拟董事会决议应付登记。此举虽然非常错误，但并非伪造股东大会决议或伪造法律文书进行登记备案。这种错误与生效的法律文书确定的土地和房屋权利人是第三人这一事实相比仅仅是瑕疵。 第三人提交的证据材料：股东大会决议、土地使用权转让协议、西仲裁字（2015）第659号裁决书、汉台区法院（2016）陕0207民初2248号民事判决书一份、汉中市中级人民法院（2018）陕07民终1092号判决书一份，证明昊晟公司股东大会决议将土地卖给天利达公司，资产处置组同天利达公司签订使用权转让协议加盖公章和签字是真实有效的，且得到生效法律文书的确认，原告的诉请应当予以驳回。 本院认为，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起行政诉讼的，应当自知道或者应当知道被诉行政机关作出行政行为之日起六个月内提出。对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。2015年11月2日被告勉县不动产登记交易服务中心向第三人汉中天利达实业有限公司颁发勉国用（2015）第93号土地使用证，且该宗土地变更前的使用权人即为本案原告，自该证颁发之日起距离本案起诉已超过六个月，原告请求撤销该证，已超过行政案件法定的起诉期限，且在2016年汉台区人民法院在审理汉中大地公司诉昊晟公司、天利达公司确认合同无效纠纷一案时，昊晟公司也知道了本案争议的土地使用权变更的事实，故对原告的该项诉讼请求本院予以驳回；原告请求撤销被告于2018年12月25日作出的回复，经查，该回复仅阐明因该宗地涉及刑事案件，且被查封至2021年，待司法机关作出判决或者裁定后再依法办理，其内容对原告的权利义务并不产生实际影响，该回复不属于人民法院行政诉讼的受案范围，本院予以驳回；原告请求法院判决被告就登记事宜重新作出登记至原告名下的决定，该诉讼请求明显超越了人民法院行政审判的权限，该宗土地能否登记到原告名下并不是由法院来确定的，对该项诉讼请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）、（八）项之规定，裁定如下： 驳回原告汉中市昊晟实业发展有限公司的起诉。 案件受理费50元，退还原告汉中市昊晟实业发展有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  房如松 人民陪审员  王秀娟 人民陪审员  李真友 二〇一九年九月九日 书 记 员  汪 静