西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2019）陕0104民初3218号原告：张红红，女，1970年4月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：谭云鹏，陕西许小平律师事务所律师。被告：李楠龙，男，1983年4月25日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李杭远，男，1987年4月25日出生，汉族，住福建省南安市，系李楠龙之弟原告张红红与被告李楠龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红红及其委托诉讼代理人谭云鹏、被告李楠龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年7月25日至2018年7月24日期间房屋租金共计302520元；2、判令被告支付从2014年8月份至2018年7月份期间的物业服务费共计57109.92元（计算公式：1189.89元/月×12月×4年）；3、判令被告向原告支付被告逾期支付租金违约金人民币7000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系位于西安市莲湖区北大街宏府嘉会广场A座10层10018号房屋的所有权人。2014年4月原、被告协商一致并于当月29日签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告该房屋用于经营青年公寓。房屋租期自2014年4月25日至2019年4月24日；该房租租金为6000元/月，同时约定第一、二年价格为6000元/月，第三、四年增幅8%，即6480元/月；第五年在上一年度的基础上递增8%，即7000元/月；租金支付方式为按季某某支付，提前三十天支付下期租金。另外，被告承担涉案房屋的物业管理费、水电天然气费、电梯费、通话费、暖气费、网费，停车费、数字电视收视费、垃圾费，以及所有预期居住相关需要的费用。房屋租赁期间，被告仅向原告支付第一季某某房屋租金18000元，其后再未支付；并且于2014年8月开始拖欠物业管理费用，无奈原告只能在物业公司催促下自行缴纳，期间原告多次催促被告履行合同义务，被告一再推诿迁延，不予支付；更为严重的是其间被告多次对原告大打出手，致使原告身体多处受伤，并遭受严重精神痛苦。原告认为，被告迟延履行支付房屋租金和相关费用的行为已经严重违反法律规定和合同约定，应当受到法律的贬损和不利评价。综上所述，现原告依法提起诉讼，望判如所请。 被告李楠龙辩称：本案诉讼时效已经届满，原告丧失诉讼权利；本案租赁合同没有实际履行，2014年10月15日在该房屋所经营酒店已经交由原告，被告提交证据证明从2015年3月30日至2016年10月9日涉案酒店的经营款由去哪儿网直接转入原告个人银行账户，携程网从2015年10月28日至2016年9月20日也是将经营款转入原告个人银行账户，原告张红红为酒店的实际经营者，2016年10月之后，原告将酒店出租给第三人开始钟楼逸居公寓酒店（西安回民街店），本案原告起诉要求被告支付租金不合理；被告没有实际经营酒店，故未支付物业管理费，原告主张物业管理费不合理；被告李楠龙曾要求原告张红红解除租赁合同，但是张红红称租赁合同已经撕毁，又因酒店已经实际由张红红经营，且双方系男女同居关系，故未签订书面的解除租赁合同的协议。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据：房产证、房屋租赁合同、业主临时管理规约、承诺书、物业费收费票据、物业费结清证明、2018年12月19日及2019年2月1日出警记录。被告李楠龙对原告提交的房产证、房屋租赁合同及物业费结清证明、出警记录的真实性无异议，其余不予认可。被告李楠龙向本院提交招商银行资金统计表以及流水、去哪儿网及携程网网站视频、去哪儿网结算单、西安钟楼青年公寓、西安钟楼青年旅社、西安旅行家青年公寓钟楼店A座网络截图、携程网付款申请单、携程网电子回单、上海赫程国际旅行社有限公司及其分公司、相关关联公司的网络查询截图、钟楼逸居公寓酒店（西安回民街店）网络截图。原告对李楠龙提交的银行交易明细真实性无异议，其余不予认可。本院依据双方当事人的陈述及无争议的证据，认定案件事实如下：张红红系西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室房屋所有权人。2014年4月，李楠龙欲租赁张红红该房屋，向张红红账户转账支付18000元，2014年4月25日，李楠龙向张红红账户转账支付5000元。2014年4月29日，张红红作为出租人，与李楠龙作为承租人签订《房屋租赁合同》一份，约定李楠龙租赁张红红位于西安市莲湖区XX大街XX广场XX座XX层XX室房屋，租赁期限自2014年4月25日至2019年4月24日，租金为月6000元，该房屋租金按季支付，提前30天支付下期租金 ，以对方实际收到为准。第一次支付时间为2014年4月25日，第二次支付时间为2014年6月24日，第三次支付时间为2014年9月24日，第四次支付时间为2014年12月25日。李楠龙若逾期支付下期租金并拖欠实际租金超过五日，张红红有权收回该房屋，李楠龙需按实际居住日缴纳租金，并支付一个月房租作为违约金支付给张红红。有下列情形之一，视为李楠龙违约，张红红有权终止合同，按李楠龙中途擅自退租，进行赔偿：1、未经张红红书面同意，李楠龙擅自将房屋转租；2、折改室内结构或改变用途的；3、利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠物业费超过两个月的。该租赁合同签订后，张红红将房屋交给李楠龙使用，李楠龙办理了西安钟楼青年公寓，对外进行酒店住宿经营。2014年6月25日，李楠龙向张红红转账支付17900元，2014年9月25日，李楠龙向张红红转账支付18000元。李楠龙还向法院提交银行交易明细，称其2014年8月5日向张红红转账支付1000元，2014年12月12日向张红红转账支付6000元，2015年1月8日向张红红转账支付5000元，2015年2月16日向张红红转账支付50000元，2015年4月3日向张红红转账支付2032元，2015年4月30日向张红红两次转账支付共1000元。原告张红红称其与李楠龙认识后确定恋爱关系，自2014年5月开始同居，同居一两个月后就提出分手，虽然同居关系结束，但性关系一直持续至2018年12月。被告李楠龙称其与张红红自2014年夏天开始同居直至2016年夏天，之后存在性关系直至2018年9月。2018年12月19日，张红红与李楠龙因感情纠纷，在印象城广场发生冲突，李楠龙将张红红摔倒在地，双方在西安市公安局碑林分局太白路派出所的调解下，和解解决。2019年2月1日，张红红带着李亚明前往李楠龙家中，两人发生肢体冲突，张红红报警，该纠纷尚在西安市公安局碑林分局太白路派出所处理期间。另查，位于西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室房屋（即宏府嘉会广场A座10层1008室）在李楠龙租赁后，办理了西安钟楼青年公寓，之后更名为西安钟楼青年旅社、西安旅行家青年公寓钟楼A店，李楠龙称其与张红红恋爱期间，张红红要求该酒店由其经营，该酒店就自2014年11月起开始有张红红经营，并且由携程网、去哪儿网自2015年3月起向张红红账户转账支付网上订单的酒店费用，2016年9月1日起该酒店更名为钟楼逸居公寓酒店（西安回民街店），由他人开始经营。张红红承认其自2015年3月起收取酒店经营收入，但是李楠龙威胁她，她在收取酒店经营收入后，从银行取出现金全部交给李楠龙了。另外，张红红称其于2018年8月将该房屋出卖，故向李楠龙主张租金截止至2018年8月。本院调取了本院（2019）陕0104民初4424号房屋买卖合同纠纷中的庭审笔录，该案件中张红红为被告，其因因位于西安市莲湖区北大街西华门十字西南角1幢1单元11018室的房屋与杨某某买卖合同产生纠纷，被杨某某诉至本院，在该案中，案外人王某某到庭称其与张红红2017年6月签订房屋租赁合同，自2017年7月1日起租赁张红红该房屋，张红红将房屋出卖给杨某某后，王某某与杨某某于2018年10月30日另行签订房屋租赁合同。本院认为，原告张红红将其自有房屋出租给被告李楠龙使用，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同。租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因租赁合同签订后，被告李楠龙已经向原告张红红支付了租金，本院确认李楠龙2014年4月18000元、4月25日5000元、2014年6月25日17900元、2014年9月25日18000元、2014年12月12日6000元，以上款项系李楠龙支付张红红的租金，即李楠龙已经向张红红支付了截止2015年2月24日租金及押金5000元，该酒店的经营收入自2015年3月起由原告张红红收取，自2017年7月以后该房屋由张红红出租给其他人租赁使用，故该房屋自2015年2月25日至2018年8月期间不是李楠龙使用，实际使用人是张红红自己及案外人。原告张红红向被告李楠龙主张支付其租金及房屋物业管理费，因李楠龙使用期间的房屋租金已经支付，张红红没有证据证明李楠龙欠付截止2015年2月24日之前的物业管理费，故原告张红红向被告李楠龙主张租金及物业管理费的诉讼请求，没有事实依据，本院依法予以驳回。被告李楠龙自2015年1月至2015年4月期间还有向张红红银行转账，基于其与张红红之间的恋爱关系，转账支付还存在其他经济往来的可能，本案不予涉及。张红红称李楠龙威胁她，故其自2015年3月收到从携程网、去哪儿网等支付的酒店结算款后，以现金方式支付给李楠龙，没有证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张红红对被告李楠龙之诉讼请求。案件受理费6799元，原告已预交，本院减半收取后，由原告张红红自行承担3399.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     王晓萤 二〇一九年九月十六日                书   记   员    刘  钰 1