广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3228号原告：陈捷，女，汉族，1975年10月20日出生，住广州市天河区，原告：苏显，男，汉族，1975年3月15日出生，住广州市天河区，共同委托诉讼代理人：朱滔、宫旭，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区,法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：卢欣怡、曹国宏，均系该公司员工。原告陈捷、苏显与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈捷、苏显的委托诉讼代理人朱滔、宫旭及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人卢欣怡、曹国宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈捷、苏显向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年7月31日至按照合同约定的交房条件，将涉案房屋交付给原告之日止的迟延交楼违约金。（按照以总房价款2550000元以每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月8日，暂共计273615元）；2.被告向原告支付从2018年7月31日至房地产权证出证之日止的迟延办证违约金（按照以总房价款2550000元以每日万分之一的标准计算，暂计至2019年7月8日，暂共计87465元）；3.本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月14日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，第四条约定：原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第xx栋幢x层x号房（下称“涉案房产”），房屋地址：从化区雅居乐沙贝项目三期二组团B型四联排（100栋)x房，总金额为2,550,000元。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。同时第十三条约定：甲方应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。涉案商品房买卖合同第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：甲方与乙方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。2015年11月14日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，第十一条约定：甲方应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因甲方原因不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方按乙方已支付合同价款的日0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款2,550,000元，被告于2015年12月31日开具购房款全部金额的发票给原告。原告已依约向被告支付全部房款，但被告未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约。原告已经收到被告邮寄的收楼通知书，但原告前往收楼时，被告没有提供符合合同要求的有关永久供水供电的证明文件，于是原告拒绝收楼。在2016年8月至本诉起诉前，共存在多次停电的情况，停电状况频发，被告为涉案房屋提供的临时用电，并不能保证用电期间用电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，直接影响了原告的正常使用，给原告造成了极大的不便。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告雅居乐公司辩称:一、我方不同意原告的诉讼请求，我方认为涉案的房屋已经竣工验收备案，符合《中华人民共和国建筑法》第61条规定的法定交付标准，也已经符合了《买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定的合同交付标准，不存在逾期交付。1、根据《建筑法》第61条第2款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”因此法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，“双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”因此，《商品房买卖合同》已约定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。3、本案的涉案房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（详见我方提交的证据一），早于《商品房买卖合同》约定的交付时间（《商品房买卖合同》第十三条约定的交付时间），因此在涉案房屋交付时已符合法定的和合同约定的交付标准。综上，永久用电既不是法定的也不是合同约定的交付标准，项目虽然暂时还使用临时用电，但按照居民用电收费，按时供电，并未影响原告的居住。二、原告已办理了收楼手续（详见我方提交的证据二《业主文件/钥匙签收表》），同意接收涉案房屋。陈捷、苏显于2016年10月1日办理了收楼手续。三、原告在立案之日倒推三年之前的诉求已过了诉讼时效，应依法予以驳回。原告是在2019.7才立案起诉的，因此根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”原告在立案之日倒推三年之前的诉求已全部过了诉讼时效，应依法予以驳回。四、原告并未提供证据证明临时用电影响到其使用涉案房屋。综上，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有法律及事实依据，希望贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。补充根据商品房买卖合同附件七补充协议第十一条的约定，甲方应在乙方交齐房款且办理收楼手续后730日内办妥房产证。其中李金国收楼时间是2016年9月14日，退一步说，如果法院认定被告存在违约，违约金的起算时间是2018年9年15日。李文筑收楼时间是2016年10月5日，故违约金起算时间是2018年10月6日。黄美术收楼时间是2016年9月29日，故违约金起算时间是2018年9月30日。陈捷、苏显收楼时间是2016年10月1日，故违约金起算时间是2018年10月2日。经审理查明：2015年11月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第x栋幢x层x号房，房屋地址：从化区雅居乐沙贝项目三期二组团B型四联排（x栋）x房,建筑面积共289.68平方米,总金额为2550000元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。房屋交付使用后，被告不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十一条约定：被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》；被告应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十一条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为被告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后（详见补充协议第十一条）个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料。被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料。被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任。若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条约定：原告委托被告办理产权登记的如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同。原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内(不超过30日)退还原告已支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05％的标准向原告支付违约金。合同《补充协议》第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第十一条约定：《商品房买卖合同》第二十一条，第二十二条变更为：1.被告方应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证,原告须在被告发出《办证通知书》后7个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料及支付面积差价款（详见本补充协议第九条）、办证费用；并委托被告统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。原告履行完前述义务后，如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起,被告按原告已支付房价款的日0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行(原告选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交被告之日起算）。上述合同签订后，原告全额支付购房款2550000元给被告，被告开具购房款全部金额的发票给原告。2016年10月1日，原告签署了《业主文件/钥匙签收表》，内容载明：本人已收楼并签收名门半岛花园楼盘漫华四街19号单元的钥匙及相关文件资料如下：（1）大门钥匙贰＋陆条……。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。被告至起诉之日尚未协助原告办理房产证。在庭审中，被告认为涉案房屋迟延办证违约金的起算点为2018年10月2日。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系。本案存在以下问题；一、关于被告应否承担逾期交房违约金的问题。首先，本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应交付符合合同约定的交房标准的房屋给原告。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定:“用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序”。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定:“申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电”。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目使用，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定:“对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理”。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，以致于买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然原告于2016年10月1日签收了涉案房屋，但是合同约定房屋应在2016年7月31日前交付原告使用，且被告为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。二、关于迟延交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照涉案合同第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，但鉴于原告实际已于2016年10月1日收楼，视为原告同意按现状收楼，故对于收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。本案逾期交房期间从逾期交房之日即2016年8月1日起至收楼之日即2016年10月1日。三、关于逾期办证违约金的问题。根据涉案合同约定：被告方应在原告交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。如因被告的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起,被告按原告已支付房价款的日0.1‰的标准向原告支付违约金。被告在起诉之日尚未协助原告办理房产证，故本院对于两原告主张被告按合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。原告于2016年10月1日办理涉案房屋的收楼手续，逾期办证违约金的起算时间应为2018年10月2日，鉴于办证时间尚不确定,被告支付逾期交房违约金暂计至本案起诉之日(2019年7月12日)。四、关于诉讼时效问题。被告认为原告在立案之日倒推三年之前的诉求已全部过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，及新法优于旧法原则，在民法总则实施（2017年10月1日）后，应适用三年的诉讼时效期间。因此，原告于2019年7月12日立案，其主张的2016年7月31日起的迟延交楼违约金及2018年7月31日起的迟延办证违约金应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，故对于被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（自2016年8月1日起每日按照总房款2550000元的万分之一的标准，计算至2016年10月1日止）给原告陈捷、苏显；二、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金（自2018年10月2日起每日按照总房款2550000元的万分之一的标准，计算至2019年7月12日止）给原告陈捷、苏显；三、驳回原告陈捷、苏显的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3358元，由原告陈捷、苏显负担2361.5元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担996.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥二〇一九年九月十六日书记员  何靖文