上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初22147号原告张善晋，男，1958年5月14日出生，汉族，住上海市。原告姜素英，女，1959年3月12日出生，汉族，住上海市。上列原告的共同委托代理人范海平，上海新望闻达律师事务所律师。被告上海市普陀区地方天园业主委员会，住所地上海市。法定代表人刘敏。委托代理人宋安成、于点，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告张善晋、姜素英与被告上海市普陀区地方天园业主委员会(以下简称业委会)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告张善晋、姜素英及其共同委托代理人范海平，被告业委会的委托代理人宋安成、于点到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张善晋、姜素英诉称，张善晋与姜素英系夫妻关系(以下简称本业主),共同购买了上海市东新路355弄《地方天园》7号903室房屋及地下车库停车位,永久拥有小区的地下停车库44号停车位使用权。2012年6月19日，业委会作出《关于停车费收费标准的决议》,地下车库车位管理费由100元/月调整至200元/月。该决议严重侵犯了张善晋、姜素英的权利,超越了业委会职权范围。一、该《决议》的制定和通过程序违法：1、《决议》经业主大会征询通过存在造假，业主大会未向所有业主征询，张善晋、姜素英也不知道征询之事；2、征询单由业委会成员自行填选；3、征询单未进行唱票、检票程序,同意票数由业委会自行编造。二、地下停车库不属于小区物业管理范围：地下停车库所有权为开发商上海俐马向荣普陀房地产有限公司。2004年9月1日，开发商(甲方)与张善晋(乙方)签订了《车位租赁合同》,该合同约定甲方委托专业的物业公司管理对该车位所属车库进行日常管理、维修和养护。乙方承诺在租赁期及无偿使用期内遵守物业管理公司的有关管理规定,按时向物业管理公司缴纳车位管理费、维修费用、其他相关费用以及按需要追加的地下车库维修基金(首期维修基金由甲方支付)。同时约定了租赁期限。地下车位的管理费、维修费及其他相关费用不应属于全体业主征询的范围。依据车位租赁合同约定,开发商单独委托物业公司管理地下车库,车位管理费等费用亦是单独与业委会结算,不属于业委会物业管理范围。车位租赁合同建立了本业主与物业公司委托管理的法律关系。管理地下车库与业委会管理的小区物业是不同建筑物,业委会无权对地下车库作出任何处分的决议。综上,特提起诉讼，请求依法：撤销上海市普陀区地方天园业主委员会《关于停车费调整收费标准的决议》。业委会辩称，张善晋、姜素英提出的诉讼已过除斥期间，有缴费发票证明2013年张善晋、姜素英是按照新标准缴费，其行使撤销权应是2013-2014年，显然已过诉讼时效。该小区地下停车位属开发商，部分出售，部分为租售状态，但停车费一直由是物业公司收取，而收益的分配是业委会与开发商之间的问题，故不同意张善晋、姜素英的诉讼请求。经审理查明，张善晋与姜素英系夫妻关系,于2004年5月入住上海市东新路355弄《地方天园》7号903室。2004年9月1日，张善晋与该小区的开发商上海俐马向荣普陀房地产有限公司签订《车位租赁合同》，取得地下机械车库44号停车位使用权。2012年6月19日，在小区《机动车管理方案(草案)》通过后，业委会作出《关于停车费收费标准的决议》，其内容：根据2012年6月19日业委会“关于机动车停车费调整收费标准的决议”经业主大会征询通过,定于2012年7月1日起执行新的收费标准,调整后新标准如下：1、地面包月停车费由原来150元/月调整至300元/月,地下车库车位管理费由原来的100元/月调整至200元/月;2、地面临时停车费收费标准由原来的1小时内不收费超过1小时收费5元的标准调整为每小时收费10元,每天收费不超过30元。定于2012年7月1日起执行新的收费标准，调整收费标准的公告于6月24日张贴公布，公布时间为一周。请物业公司做好调价的收费及管理工作。2012年2月22日，业委会作出《关于停车费调整收费标准的补充决议》，其内容：业委会决定于2012年7月1日起执行新的收费标准地面300元/月,地库200元/月。凡业主于2012年6月30日前已经预付的停车费，一律不再补交差额部分。2013年5月、12月张善晋向小区的物业管理企业上海上实物业管理有限公司(以下简称上实物业)支付费用后，上实物业以“车位管理费”项目开具发票。2016年11月，上实物业起诉张善晋，要求张善晋支付车位管理费(2012年7月至2013年4月及2014年1月至2016年判决日止)。2018年10月，张善晋、姜素英诉至法院，请求判决支持如其诉请。另查，张善晋与上海俐马向荣普陀房地产有限公司签订的《车位租赁合同》约定，甲方依有关规定出租的机械车库车位，出租给乙方的车位坐落于上海市普陀区东新路XXX弄XXX-XXX号地下室,该车位的编号为44。甲方作为该车位的代管人与乙方建立租赁关系。甲方委托专业的物业管理公司对该车位所属车库进行日常管理、维修和养护。乙方向甲方指定的物业管理公司办理汽车入库停放所需要的有关手续。乙方承诺在租赁期及无偿使用期内遵守物业管理公司的有关管理规定，按时向物业管理公司缴纳车位管理费、维修费用、其他相关费用以及按需要再追加的地下车库维修基金(首期维修基金甲方支付)。双方约定,该车位有偿租赁期自2004年9月1日起至2024年8月31日止。该车位有偿租赁期满后,甲方将自2024年9月1日起至2069年11月9日止将该车位无偿提供给乙方使用。但乙方仍须向物业公司缴纳车位管理费、维修费用、其他相关费用以及维修基金(首期维修基金除外)。双方约定该车位20年租金总计为人民币5万元,此租金不包括车库的维修基金、维修费用以及其他费用。该车位租金在有偿租赁期内不再增减。乙方应在签约时一次性支付20年租金。再查，2013年1月，姜素英等业主(原告)以上海市普陀区地方天园业主委员会(被告)侵害业主的知情权为由共同提起诉讼，请求判令：1、被告公布并向原告出示《管理规约》、《业主大会议事规则》，原告享有复印权；2、被告公布并向原告出示自业主委员会成立以来与物业公司签订的所有《物业服务合同》及其附件，原告享有复印权；3、被告公布并向原告出示自业主委员会成立以来(按照每半年一次)的小区维修基金的筹集、使用情况及相关账目情况和共有部分公共收益使用和收益的账目情况(共有部分公共收益账目包括但不限于：机动车停车费收入、广告收入及其他公有部分收入的收支情况)及相关的费用清单、涉及支出的发票原件，原告享有复印权；4、被告公布并向原告出示自业主委员会成立以来业主大会及其业委会所作出的所有决议及会议记录(包括但不限于：聘请及续聘物业服务管理公司的决议及会议记录、三届一次业主代表大会通过的所有决议及会议记录、以征询方式召开业主大会的决议及会议记录、“三位一体”联系会议的所有决议及会议记录、关于《机动车管理方案》的决议及会议记录)，原告享有复印权；5、被告公布小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；6、被告公布并向原告出示自业主委员会成立以来业主大会和业主委员会工作经费的列支账目(包括但不限于：领款人的签收原件)，原告享有复印权。同年10月，法院依法作出判决，支持了原告的诉讼请求。在审理该案期间，被告为确定调整停车费方案，出示的证据中有小区《机动车管理方案(草案)》、意见征询表发放情况和回收情况及相关决议。庭审中，张善晋、姜素英认为，调整停车费的主体违法，业委会盖章不符合程序。业委会无权利作出决议，决议的通过违反程序，且征询表从未公布，其内容也不是停车费调整，而是停车位管理的草案。知情权纠纷一案法院判决后，相关决议均未公示。在车库的权属不明情况下作出的决议存在错误。2013年4月，因车库安装了闸道，车辆被拦截后与物业公司发生争执，后在警方的处理下支付了停车管理费，同时物业公司也作了补偿，但未索取发票。现业委会提供的两张缴费发票，本人从未收到，也未支付过该项费用。业委会认为，根据业主大会通过的机动车管理方案草案，业委会有权作出解释，业委会公布决议未超出权限。知情权纠纷一案生效的民事判决书，要求业委会再次公示，并不能代表业委会之前未公示。现有证据证明，张善晋、姜素英自2013年知晓并认可。2018年要求撤销，已经超过了除斥期间，行使撤销权，已超过诉讼时效。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。业主委员会的决定，应视为代表了小区全体业主的意志，对业主具有约束力。本案中，业委会作出决议后，即时在小区公告栏内张贴告示业主，因公示时间有限，客观上确实存在部分业主不知或不清楚，但现有证据并不能证明作出决议的程序违反相关规定，从而认定业委会的决定、决议不发生效力。2013年，本院在审理姜素英等人起诉的知情权纠纷一案中，业委会提供的证据已涉及了本案中涉讼的决议，该判决生效后，张善晋、姜素英应知晓决议的具体内容。现张善晋、姜素英要求撤销2016年6月19日业委会作出的《关于停车费收费标准的决议》，显然不符合法律规定，综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：对原告张善晋、姜素英诉讼请求不予支持。本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一九年九月十二日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。