福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初857号 原告（反诉被告）：宁德市天茂投资发展有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区。 法定代表人：杨东河，经理。 委托诉讼代理人：谢建军，福建之秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈璐，福建之秀律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：蒋三弟，男，1957年7月15日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：谢岩福，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 原告宁德市天茂投资发展有限公司（以下简称天茂公司）与被告蒋三弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。被告蒋三弟于2019年6月17日提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天茂公司的委托诉讼代理人谢建军、被告（反诉原告）蒋三弟的委托诉讼代理人谢岩福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天茂公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除天茂公司与蒋三弟签订的《商铺租赁合同》，并判令蒋三弟立即将位于宁德市天茂城市的商铺腾空交还天茂公司；2.判令蒋三弟向天茂公司支付免租期租金7794元，并支付自2017年12月1日起至实际腾房之日止的租金（房屋占用费）（2018年9月1日前按每月2598元计算，2018年9月1日起按每月2728元计算，暂计算至2018年10月15日为35268元）；3.判令蒋三弟支付自起诉之日起至租金（房屋占用费）实际还清之日止按日5‰计算的迟延履行违约金（以未交纳的租金／房屋占用费为基数）;4.蒋三弟提供的履约保证金2598元归天茂公司所有。事实和理由：蒋三弟于2016年7月30日与天茂公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：天茂公司将坐落于宁德市天茂城市的商铺出租给蒋三弟，租期3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为2598元，2018年9月1日起月租金为2728元；天茂公司给予蒋三弟三个月的租金优惠，免租期自2016年9月1日起至2016年11月30日止；蒋三弟须向天茂公司支付2598元作为履约保证金。双方还约定：如蒋三弟迟延交纳租金及其他费用，则每迟延一日就应向天茂公司支付相当于拖欠金额5‰的迟延履行违约金；迟延超过30日，天茂公司有权单方解除合同；合同如因蒋三弟违约而提前解除的，天茂公司有权没收蒋三弟支付的履约保证金，并且蒋三弟应补交免租期租金。天茂公司将案涉房屋交付给蒋三弟后，案涉租赁合同已实际履行。从2017年8月20日开始，蒋三弟就拒绝支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金。经过天茂公司采取短信、发函等方式向蒋三弟催缴租金后，蒋三弟才于2017年9月7日补缴了该季度的租金。之后从2017年11月20日开始，蒋三弟又拒绝支付自2017年12月1日起的租金，这次即使天茂公司多次通过短信、发函等方式向蒋三弟催缴租金，蒋三弟仍拒绝支付。根据双方签订的《商铺租赁合同》之规定，蒋三弟的行为显然已构成违约。为维护天茂公司的合法权益，故向法院提起本案诉讼。 蒋三弟辩称，一、天茂公司与蒋三弟签订的《商铺租赁合同》应当认定为格式条款。1.签约双方地位不平等，完全违反了《合同法》最根本的“平等原则”。合同虽然多处使用“双方确认”等字眼，但通观所有条文，可以看出，双方之间的法律地位、法律常识等力量悬殊。首先，天茂公司作为开发商，是强势的，而蒋三弟（虽然还有其他承租人）作为承租人是个体，是弱势的。其次，天茂公司聘有专职法律顾问，对合同文本进行深入研究，提出的条款均是有利于天茂公司，而蒋三弟等承租人缺乏法律知识，对合同文本既无法理解，天茂公司招商人员也没有对其中免除或者限制其责任、增加承租人义务甚至剥夺承租人各种权利的条款采取合理的方式提请承租人注意或者予以说明。再次，天茂公司采用欺诈手段，根本不存在与承租人协商的事实，合同由天茂公司的律师起草，而作为承租人的蒋三弟因缺乏法律知识，也基于对有强大经济实力且有很好发展前景的天茂公司的信任，就在合同上签字。2.约定的权利和义务完全不对等。首先，从违约责任的约定上看，完全是霸王条款。合同第二十一条违约责任共有15项，其中13项都是针对承租人的；21.4是针对双方的，只有一项即21.11是针对天茂公司的，且根据该项，其承担的违约责任也是很小的。其次，案涉合同共28条，其中第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第十八条等12条均是对承租人的义务规定；而对天茂公司的义务规定只有第十六条，合同约定的义务完全失衡。再次，第二十七条前5项都是天茂公司的权利，在第7项中还公然违反法律规定，约定在合同条款存在含义模糊时，不得按照不利于起草者的原则或角度进行解释。最后,根据第十六条16.5约定“如因抵押、质押、债权及其他第三方权利而导致乙方无法在租赁期限内合法使用该房屋正常经营的,且经乙方书面催告后甲方在120日仍未改正的,则乙方有权终止本合同”，承租人受到因天茂公司的抵押等权利人侵权造成租赁物不能使用的情况下，承租人要等4个月才能行使解除合同的权利，这是不公平的。综上所述，案涉合同不是通过双方协商而达成的。二、《商铺租赁合同》中免除天茂公司一方责任、加重承租人一方责任、排除承租人一方主要权利的条款应当认定无效。案涉《商铺租赁合同》存在“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款有：4.1，6.3、6.4、6.5、6.6，7.1、7.2、7.3、7.5，10.2、10.3，11.4、11.5，13.2、13.3，14.5，15.1、15.2、15.6，16.5，17.1、17.2，第十八条，第二十条，第二十一条，23.6、23.7、23.9，27.1、27.2、27.3、27.4、27.6、27.7，上述条款应认定为无效。三、天茂公司违约在先，蒋三弟未交纳部分租金是行使法律赋予的“先履行抗辩权”，并非违约，故天茂公司提出的各项诉讼请求均没有法律依据或合同依据。1.蒋三弟有理由相信其承租的商铺所在的一条街区系“古玩街”的市场定位和经营业态。第一，天茂公司规划该商业街区是以“古玩街”业态进行招商，包括蒋三弟在内的众多承租人都是因天茂公司的招商经理保证“古玩街”业态经营和市场定位，才承租了天茂公司的商铺。2016年初，天茂公司原招商部毛延飞经理和刘江瑜招商时，阐明案涉街区作为专业经营古玩业态规划区域，只招古玩、文玩经营商，申明该业态商铺属天茂自持状态出租，承诺合同期内绝不出售，租赁期限六年，先签订三年合同；并承诺在古玩街路口设指示牌、商铺人行道花圃空地配置地摊遮阳伞、规划1000㎡地摊交易区、200㎡展览馆、每周五至周日举办地摊集市等。包括蒋三弟在内的众多承租人是对天茂公司招商时所作承诺的信赖，是相信天茂公司能够开展商业推广，以致于认为有良好的商业前景、良好的客源预期以及该市场品牌效应、规模效应可能带来的巨大商机，才承租天茂公司的商铺。第二，天茂公司制作的“古玩街”街牌、立式招商广告、在宁德福房网发布的“古玩街”9月10日开街的招商广告和商业业态分布图、每间商铺张贴的“天茂城市广场古玩街”透明横条标识、举办“古玩街”开街盛典等一系列活动，均证明案涉商铺所在的一条街是规划的“古玩街”。天茂公司在招商广告中还特别强调：古玩街是闽东最大的古玩藏品文化交流中心和古玩交易中心，是集艺术品销售、拍卖、文物鉴定评估、信息交流、珍品展会等多功能于一体的综合性文化市场，其经营范围被限定在艺术品收藏、根雕艺术、钱币收藏、字画收藏等方面。第三，《商铺租赁合同》文本由天茂公司提供，其故意避开案涉商铺所在街区“古玩街”的市场定位，但其中的条款却隐含着这样的市场定位，如合同序言部分“二、甲方同意将其中一层[10#-115、10#-116]号商铺出租给乙方使用，乙方作为[配套]业态专业经营商，同意承租该房屋”，第四条4.1“乙方经营项目为古玩……租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述用途”，4.3“未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期改正。逾期不改，甲方有权解除合同”。上述限制表明了天茂公司在招商阶段对该区域的市场定位是明确的，充分说明蒋三弟承租的商铺是用来经营古玩，同时也反证天茂公司必须保证蒋三弟所承租的商铺所在街区是“古玩街”的经营业态。2.天茂公司故意破坏“古玩街”的经营业态和市场定位，已经构成根本违约。（1）蒋三弟之所以承租天茂公司的商铺，就是看中了天茂公司规划的“古玩街”的市场定位和承诺的经营业态。天茂公司违背自持状态出租6年的承诺和规划的“古玩街”市场定位，将所在街区36间商铺出售给不是做古玩和文玩的商家，如132和133号商铺为“福建蓝蚝水产有限公司”，122、123、131号商铺为“辛巴酒楼”，121号商铺为“诺曼海参堂”，119号商铺为“中国交建”，109和110号商铺为“梦翼教育艺术培训机构”，126和127号商铺为“世锦油画培训工作室”，111和112号商铺为装饰公司等，“古玩街”的经营氛围和市场定位被破坏殆尽。（2）天茂公司于2017年12月5日对“古玩街”10号楼115号和116号商铺实施停电，并持续至今，致使蒋三弟承租的商铺根本无法经营。综上所述，天茂公司违反了《合同法》第216条规定的主要合同义务，构成根本违约，蒋三弟承租商铺的合同目的根本无法实现。3.蒋三弟拒交自2017年12月1日起的租金，系行使法律赋予的“先履行抗辩权”。由于天茂公司已经破坏了“古玩街”的市场定位和承诺的经营业态，且自2017年12月5日起对蒋三弟承租的商铺实施断电，其违约在先。因此，作为后履行一方的承租人有权根据合同法第六十七条行使“先履行抗辩权”。4.基于以上三点理由，天茂公司提出的各项诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。（1）对于第一项诉讼请求，蒋三弟同意解除案涉《商铺租赁合同》。（2）对于第二项诉讼请求之一：免租期租金7794元，天茂公司要求蒋三弟交纳没有任何依据。虽然《商铺租赁合同》大多数条款是格式条款，但免租3个月是天茂公司对自己权利的处分，也是天茂公司吸引众多承租人承租其商铺的条件之一，并不违反法律的规定，应予履行。（3）对于第二项诉讼请求之二：要求蒋三弟支付自2017年12月1日起的租金（房屋占用费），没有合同依据。第一，自2017年12月5日始，天茂公司对蒋三弟所承租的商铺就停止了供电，故其交付的租赁物就不具备《合同法》第216条所要求的保持租赁物符合约定的用途，蒋三弟因此有权利行使先履行抗辩权。第二，根据《商铺租赁合同》21.11约定，因甲方即天茂公司违约原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，经30天的改正期后，仍无法享有该房屋的使用权的，在该期间，乙方无须交纳租金、服务费。第三，天茂公司有获取非法利益的意图。2017年9月21日，蒋三弟就以天茂公司为被告提起解除《商铺租赁合同》的诉讼，案号为（2017）闽0902民初1442号。在上述案件中，作为出租人的天茂公司不同意解除《商铺租赁合同》，在法院尚未作出判决的情况下，于2017年12月5日采取断电措施，双方履行合同的条件已经不具备。2018年1月22日，宁德市蕉城区人民法院作出驳回蒋三弟要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求。之后蒋三弟上诉至宁德市中级人民法院，经承办法官向天茂公司释明，天茂公司仍然坚持不解除合同，致使该商铺空缺至今，其租金（房屋占用费）的损失属于天茂公司故意造成的扩大损失，应当由天茂公司自行承担。第四，天茂公司作为开发商，自觉财力雄厚，用权任性。2017年10月21日，案涉116号商铺产权已经转至高基盛、薛菊平名下；同年10月24日，案涉115号商铺产权已经转至陈兰拱名下。如果天茂公司同意解除合同，商铺归还所有权人，由其另行出租，对于天茂公司不存在任何损失。天茂公司直到二审期间仍不同意解除合同，无非就是显示其财力雄厚，是强势群体，有精力、时间和财力跟承租人折腾，这种行为应当受到限制。（4）第三项诉讼请求也缺乏依据。第一，天茂公司违约在先，且采取断电措施，致使租赁物根本不能使用，蒋三弟没有义务交纳租金。第二，天茂公司引用《商铺租赁合同》21.6，该条的适用前提是同时延迟交纳本合同项下的租金及其他费用，而蒋三弟并没有同时延迟交纳租金和其他费用，因此，《商铺租赁合同》21.6不具备适用的前提。而且，该条约定的履约违约金过高（日5‰即月15%、年180%），如果适用的话，天茂公司将获得比租金多出近2倍的非法收入。第三，根据《商铺租赁合同》21.11，因甲方即天茂公司违约原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，经30天的改正期后，仍无法享有该房屋的使用权的，在该期间，乙方无须交纳租金、服务费。天茂公司断电造成承租人无法经营商铺，根据该条约定，蒋三弟无须交纳租金。（5）第四项诉讼请求也缺乏合同依据。天茂公司引用《商铺租赁合同》21.4，但本案是天茂公司先违约，因此，天茂公司的该项诉讼请求缺乏依据。与此同时，天茂公司还应当双倍返还履约保证金，蒋三弟将在反诉中提出。 蒋三弟向本院提出反诉请求：1.判令天茂公司赔偿蒋三弟营业利润损失104964元（按2016年度福建省文化产业职工平均工资标准69976元计算，自2017年12月5日起计算至2019年5月31日止，最终以评估机构评估值为准，后续损失将按实际追加请求)；2.判令天茂公司赔偿10幢115—116号商铺装修损失36000元；3.判令天茂公司双倍返还履约保证金5196元；4.判令天茂公司赔偿蒋三弟丧失优先购买权的损失20000元；5.由天茂公司承担反诉案件受理费和评估费等相关费用。事实和理由：2016年初，天茂公司组织的“天茂古玩街招商宣传车”经常到“宁德天泽文化古玩街”开展招商宣传，天茂公司原招商部毛延飞经理和刘江瑜主动找包括蒋三弟在内的古玩商洽谈“天茂古玩街”招商事宜，阐明该街区作为专业经营古玩业态规划区域，只招古玩、文玩经营商，申明该业态商铺属天茂自持状态出租，承诺合同期内绝不出售，租赁期限六年，先签订三年；并承诺在古玩街路口设指示牌、商铺人行道花圃空地配置地摊遮阳伞、规划1000㎡地摊交易区、200㎡展览馆、每周五至周日举办地摊集市等。2016年9月10日，“古玩街”开街投入运营后，凭借古玩商家入驻营造的商业氛围及店铺装饰装修添附价值，天茂公司迫不及待偷偷将该区域36间1800㎡商铺销售一空，售价也由原来每平方米9000元飙升至13000元，除快速回笼资金1620万元外，还净增720万元。蒋三弟等古玩商要求其兑现承诺，天茂公司虽无心兑现但自知理亏又难以回避，重新规划北区负一层102间商铺作为置换，成立“宁德古玩文化城”，制定《宁德古玩文化城方案》，委托蒋三弟等古玩商代为招商。因古玩商同心协力，提前实现招商预期，约定2017年4月20日签订合同，却又以“现在商铺好卖”为由恶意中断合同签订。古玩商与天茂公司交涉，其不但不协商，还逼迫几个“不听话”古玩商撤销合同，却将腾出的132和133号商铺引进“特蓝蚝水产有限公司”，122、123、131号商铺引进“辛巴酒庄”，121号商铺引进“诺潮海参堂”，119号商铺引进“中国交建”，109和110号商铺引进“梦翼教育培训机构”，124和125号商铺引进“油画培训班”，111和112号商铺引进装饰公司等，造成“古玩街”近五分之二商铺从事非古玩经营，“古玩街”开街半年就名存实亡。天茂公司的行为已违反《合同法》第216条规定，有的古玩商根据《合同法》第67条规定行使先履行抗辩权，暂停预交租金，暂时中止合同履行。天茂公司于2017年６月６日至７日对这些古玩商承租的商铺实施停水、停电，之后对9#102、10#103、104、105、106、117、118、126、127号等商铺从2017年６月２1日起实施停电甚至锁门至今，致使仅22个商户的“古玩街”三分之二商户处于经营非古玩类和停电、锁门状态，“古玩街”经营古玩氛围被破坏怠尽。蒋三弟多次与天茂公司交涉，要求其及时纠正违约行为，保障“古玩街”经营氛围，天茂公司却置之不理。蒋三弟遂于2017年9月21日诉诸法院，要求天茂公司承担违约责任、解除合同。在诉讼期间，天茂公司于2017年12月5日起对蒋三弟承租的商铺实施停电至今，致使蒋三弟根本无法经营，天茂公司的行为严重侵害蒋三弟的经营权益，依法理应承担赔偿责任。 天茂公司辩称，一、蒋三弟已于2017年针对天茂公司提起过租赁合同纠纷诉讼，其在本案中提交的证据在2017年的诉讼中均已提交，但各级法院均不予采纳，案件经一审、二审及再审程序均驳回蒋三弟的诉讼请求，根据一事不再理的诉讼原则，蒋三弟无权再提起反诉。二、在蒋三弟与天茂公司的租赁合同关系中，天茂公司不存在违约事实。1.天茂公司不存在承诺蒋三弟该租赁店面所在的一条街必须是全部经营古玩业态的事实。关于这一事实的认定，（2017）闽0902民初1442号民事判决书、（2018）闽09民终846号民事判决书、（2019）闽民申603号民事裁定书都对此作出认定。2.天茂公司不存在损害蒋三弟优先购买权的事实。蒋三弟与天茂公司签订的《商铺租赁合同》第20条明确约定蒋三弟放弃租赁房屋的优先购买权。三、蒋三弟与天茂公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应予以遵守和履行，蒋三弟拒不缴纳租金已构成根本性违约，天茂公司有权对蒋三弟采取停止电力供应的措施。1.《商铺租赁合同》第27.7条明确约定：本合同的谈判和签署是双方经过反复协商而一致确定的。这说明该合同是经过蒋三弟与天茂公司双方充分协商的，是双方真实意思表示。关于案涉《商铺租赁合同》合法有效及应依约履行的事实，（2017）闽0902民初1442号民事判决书、（2018）闽09民终846号民事判决书、（2019）闽民申603号民事裁定书都对此作出认定。2.《商铺租赁合同》第21.12条、21.13条、21.8条明确约定：除非本合同中有特别明确的约定，承租人不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、服务费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由承租人承担的费用；如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，承租人仍应当继续履行本合同项下各项交费义务；如承租人迟延交纳本合同项下租金、服务费、能源费用或其他费用超过15日，经出租人催告仍拒不缴纳的，出租人可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至承租人履行相关付款义务为止。上述约定明确了蒋三弟缴纳租金是其应承担的先履行义务，不管什么情况，都应首先履行该义务。由于蒋三弟拒不履行，天茂公司因此有权行使不安抗辩权，停止对蒋三弟的电力供应。综上所述，请求依法驳回蒋三弟的反诉。 当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方均出示的《商铺租赁合同》，天茂公司出示的建设工程规划许可证、商品房预售许可证、租金收据、（2017）闽0902民初1442号民事判决书及蒋三弟在该案中提交的证据清单、（2018）闽09民终846号民事判决书、（2019）闽民申603号民事裁定书，以及蒋三弟出示的内部工作联络函、宁德市不动产登记查询证明，双方对其真实性均无异议，且上述证据来源、形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以确认。天茂公司出示的短信截图体现的短信通知对象为蒋三弟（短信接收电话号码即案涉《商铺租赁合同》载明的蒋三弟的电话号码），对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。天茂公司出示的《缴款通知函》及其张贴照片能够与短信截图的内容相互印证，对其真实性、合法性、关联性，本院亦予以确认。蒋三弟出示的报警回执的报警人为张健，与本案无关，本院不予确认。蒋三弟出示的宁德市人民检察院民事监督案件受理通知，与本案无关联，本院不予确认。对蒋三弟出示的“古玩街”街牌照片、招商广告照片及截图、“古玩街地下通道”标牌照片、“天茂城市广场古玩街”透明横条标识照片、天茂城市广场南岸商业步行街指示牌照片、天茂城市广场商业业态分布图截图（房天下和福房网）、“古玩街”开街盛典实拍照片、福房网宣传广告截图、通话录音、（2017）闽0902民初1442号案件庭审笔录（证人证言部分）、《宁德市古玩文化城方案》，本院将结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年7月30日，天茂公司（出租方，甲方）与蒋三弟（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：（1）甲方同意将天茂城市广场一层E1-83（10#-115）、E1-84（10#-116）号商铺出租给乙方使用，乙方作为配套业态的专业经营商，同意承租该房屋；（2）租赁期限为3年，自计租日开始计算，即自2016年9月1日起至2019年8月31日止，装修期自2016年4月1日起至2016年4月30日；（3）租金标准：自计租日至2018年8月31日，月租金为2598元；自2018年9月1日至2019年8月31日，月租金为2728元；甲方同意给予乙方三个月的租金优惠，即自2016年9月1日至2016年11月30日期间；（4）租金支付方式：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，首期租金期间为2016年12月1日至2017年2月28日；乙方应当在上一个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；（5）品牌、经营项目：乙方在该房屋经营品牌为雅集斋，经营项目为古玩，并应接受和服从甲方的统一经营管理，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途；未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同；（6）保证金：合同签署当日，乙方应当向甲方支付2598元作为履约保证金；（7）进场及房屋交付标准：进场日为2016年4月1日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；（8）甲方对该房屋的转让：乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该房屋所享有的优先购买权；乙方该项承诺自本合同签署之日生效，并不得撤销；如甲方将该房屋向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认继续履行本合同并向第三方交纳租金等费用的确认函或与甲方、第三方共同签署相关协议给予确认；无论乙方是否签署确认函或相关协议进行确认，只要甲方向乙方发出转让的通知，本租赁合同项下甲方的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人的名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议、或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与第三方有关该房屋转让行为的效力，乙方应当承担相应违约责任；（9）违约责任：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，直至所有应付租金及违约金实际全部付清；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或服务费或能源费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同；乙方延迟交纳本合同项下租金、服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、服务费；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1.2条项下减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期和第3.1.2条项下减免的全部租金；（10）通知：通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容；（11）甲方保留更换商业广场公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利。 2.蒋三弟已向天茂公司支付履约保证金2598元及至2017年11月30日的租金。 3.2017年9月21日，本院立案受理蒋三弟（原告）与天茂公司（被告）租赁合同纠纷一案【案号：（2017）闽0902民初1442号】。在该案中，蒋三弟向本院提出诉讼请求：（1）判令解除蒋三弟与天茂公司签订的天茂城市广场《商铺租赁合同》，（2）判令天茂公司退回自2016年12月1日起至2017年11月30日的租金31176元，（3）判令天茂公司赔偿蒋三弟各项损失包括运费16000元、装修费36000元、营业利润损失70176元，共计122176元，（4）判令天茂公司双倍返还履约保证金5196元。本院于2018年1月22日作出（2017）闽0902民初1442号民事判决，判决：驳回蒋三弟的诉讼请求。蒋三弟不服本院判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）闽09民终846号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。蒋三弟再次不服宁德市中级人民法院判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2019年3月21日作出（2019）闽民申603号民事裁定，裁定：驳回蒋三弟的再审申请。 4.2017年10月21日，案涉116号商铺在宁德市不动产登记中心登记为案外人高基盛、薛菊平共同所有；2017年10月24日，案涉115号商铺在宁德市不动产登记中心登记为案外人陈兰拱所有。 5.2017年11月15日，天茂公司出具《缴款通知书》，通知蒋三弟应于2017年11月20日前交纳7794元，用于支付10#115、116【雅集楠香阁】商铺2017年12月1日至2018年2月28日的租金款项。2017年11月17日，天茂公司向蒋三弟发送缴款通知短信。2017年12月5日，天茂公司对案涉商铺做停电处理。 本案争议的焦点是：1.蒋三弟是否有权行使“先履行抗辩权”而可以不交纳2017年12月1日之后的租金；2.天茂公司提出的诉讼请求应否支持；3.蒋三弟提起反诉是否构成重复起诉；4.蒋三弟提出的反诉请求应否支持。 对于争议焦点1，本院认为，本院（2017）闽0902民初1442号民事判决、宁德市中级人民法院（2018）闽09民终846号民事判决和福建省高级人民法院（2019）闽民申603号民事裁定均已发生法律效力，对上述裁判所确认的事实，本院予以确认。蒋三弟在本案中主张天茂公司违约在先所依据的事实和理由及所提交的相关证据即前述“古玩街”街牌照片、招商广告照片及截图、“古玩街地下通道”标牌照片等，与在上述案件中提出的事实和理由及所提交的证据并无二致，上述案件生效裁判已认定案涉《商铺租赁合同》合法有效，蒋三弟提交的证据不足以证明其主张的天茂公司构成根本性违约的事实。因此，蒋三弟在本案中主张案涉《商铺租赁合同》系格式合同，其中存在诸多免除天茂公司一方责任、加重其一方责任、排除其一方主要权利的条款，上述条款应当认定无效，且天茂公司违约在先，其主张与已发生法律效力的裁判所确认的事实不一致，对其主张，本院不予采纳。故而，蒋三弟无权行使“先履行抗辩权”，其应当按照案涉《商铺租赁合同》的约定履行支付租金的义务。 对于争议焦点2，本院认为，案涉115、116号商铺的所有权在租赁期限内已转移登记至案外人名下。但根据天茂公司提供与陈兰拱、高基盛、薛菊平签订的《商品房买卖预售合同》《委托经营管理合同》《协议书》，可以证实上述买受人将案涉115号、116号商铺不可撤销地全权委托宁德市东河商业管理有限公司（以下简称东河公司）进行租赁经营，在委托授权期限（115号商铺为2017年2月28日起至2020年2月27日止，116号商铺为2017年4月1日起至2020年3月31日止）内的所有收益权、出租权以及其他经营权利唯一授权给东河公司，陈兰拱、高基盛、薛菊平在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人或自营的权利以及其他经营权利，相关物业管理费用由陈兰拱、高基盛、薛菊平负责；自2020年2月28日（115号商铺）、2020年4月1日（116号商铺）起，东河公司将商铺交还于陈兰拱、高基盛、薛菊平，陈兰拱、高基盛、薛菊平可自行经营该物业或另行出租等。2017年4月1日东河公司与天茂公司签订协议书，约定东河公司同意案涉商铺由天茂公司负责对外出租，并由天茂公司按原租赁合同约定向承租人收取租金，原租赁合同继续有效。三年后（115号商铺从2017年2月28日开始，116号商铺从2017年4月1日开始），天茂公司应将以上商铺交还给东河公司，否则应向东河公司支付房屋占用费，并赔偿东河公司因此造成的损失（含业主向东河公司索赔损失）。综上，虽然案涉商铺在租赁期间发生所有权变动，但不影响案涉《商铺租赁合同》之效力，双方均应全面履行合同义务，行使合同权利。一方履约过程中存在违约行为的，应依法承担违约责任。因蒋三弟自2017年12月1日起未再缴纳租金，根据案涉合同约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的...延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”，故天茂公司有权行使合同约定的单方解除权。天茂公司提起本案诉讼后，蒋三弟于2019年2月2日签收了民事诉状副本，应视为解除合同的通知已经送达，依法案涉合同自该日即行解除。合同解除之后，蒋三弟应当将案涉商铺返还天茂公司，故天茂公司诉请判令蒋三弟将案涉商铺腾空交还天茂公司，于法有据，本院予以支持。关于天茂公司诉求租金、占用费部分，本院认为，租赁关系存续期间蒋三弟负有按时交纳租金合同义务，2019年2月2日开始，双方租赁关系已经解除，蒋三弟系无权占用案涉商铺，依法应当支付占用费，天茂公司现诉请2018年9月1日前按每月2598元计算，2018年9月1日起按每月2728元计算，于法有据，本院予以支持。案涉合同约定“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，直至所有应付租金及违约金实际全部付清”，现天茂公司诉请判令蒋三弟以未交纳的租金/房屋占用费为基数支付自起诉之日起至租金（房屋占用费）实际还清之日止按日5‰计算的迟延履行违约金，有合同和事实依据，本院予以支持。案涉合同约定“如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期和第3.1.2条项下减免的全部租金”，故天茂公司请求判令蒋三弟支付免租期租金7794元，有合同与事实依据，本院予以支持。案涉合同约定“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”，故天茂公司请求判令蒋三弟提供的履约保证金2598元归其所有，有合同与事实依据，本院予以支持。 对于争议焦点3，本院认为，蒋三弟提出的第一项至第三项反诉请求，构成重复起诉，具体理由和实体处理结果详见本院另行制作的民事裁定书。 对于争议焦点4，本院认为，蒋三弟就第四项请求提出的反诉，所依据的事实、理由与本诉有关联，本院依法受理并与本诉合并审理。根据案涉《商铺租赁合同》第二十条“甲方对该房屋的转让”中“乙方承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该房屋所享有的优先购买权。乙方该项承诺自本合同签署之日生效，并不得撤销”的约定，蒋三弟已于2016年7月30日明确放弃其在2016年9月1日至2019年8月31日期间对其所承租商铺的优先购买权，蒋三弟放弃优先购买权的行为系其对自己权利的处分，符合法律规定。因此，天茂公司在上述期间内出卖案涉商铺，蒋三弟无权主张优先购买权。天茂公司出卖案涉商铺的行为不构成对其优先购买权的损害，天茂公司对其不承担赔偿责任。故而，蒋三弟要求天茂公司赔偿其丧失优先购买权损失2万元的反诉请求，于法无据，不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市天茂投资发展有限公司与蒋三弟于2016年7月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月2日解除； 二、蒋三弟应于本判决生效之日将位于宁德市东侨经济技术开发区的商铺腾空并交还宁德市天茂投资发展有限公司； 三、蒋三弟应于本判决生效之日向宁德市天茂投资发展有限公司支付免租期租金7794元； 四、蒋三弟应于本判决生效之日向宁德市天茂投资发展有限公司支付自2017年12月1日起至2019年2月1日止的租金，之后房屋占用费计算至本判决确定的第二项腾房义务履行完毕之日止（2018年9月1日前按每月2598元计算，2018年9月1日起按每月2728元计算）； 五、蒋三弟应于本判决生效之日向宁德市天茂投资发展有限公司支付迟延履行违约金（以未交纳的租金及房屋占用费为基数，自2019年1月23日起至本判决第四项费用结清之日止按日5‰计算）; 六、蒋三弟交纳的履约保证金2598元归宁德市天茂投资发展有限公司所有； 七、驳回蒋三弟提出“请求判令宁德市天茂投资发展有限公司赔偿蒋三弟丧失优先购买权的损失2万元”的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1330元，反诉案件受理费150元，均由蒋三弟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  黄常凯 人民陪审员  颜铭艳 人民陪审员  石晓霞 二〇一九年九月十二日 法官助理雷丽娇 书记员黄彩缤 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。