中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13622号原告：杨萍，女，1962年4月29日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。被告：闫勇义（YANYONGYI），男，1956年10月30日出生，澳大利亚籍。委托诉讼代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。原告杨萍与被告闫勇义（YANYONGYI）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨萍和被告的委托诉讼代理人罗明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年9月1日起至2018年12月14日止，使用原告广州市海珠区xx路xx街一号1302房（原名为广州市海珠区xx路235号xx苑xx居D座1202房）的房屋使用费作为侵权赔偿费，共计人民币357500元（以下币种均为人民币）；2.判令被告向原告支付上述房屋使用费357500元从2016年9月1日至2018年12月14日止，按同期银行贷款利率计算的利息，共计36800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月25日，原告将其名下房产广州市海珠区xx路xx街一号1302房委托广州市永强房地产代理有限公司出售给被告，签订房屋买卖合同后，被告搬入该房屋居住，但该房屋由于被法院查封无法过户。2008年，被告向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠区法院）起诉要求解除买卖合同，案件经两审审理，二审（2009）穗中法民五终字第2489号判决书判被告胜诉，解除买卖合同。判决生效后，涉案的房屋买卖合同解除，但被告一直占用原告名下广州市海珠区xx路xx街一号1302房，被告后来又将该房产出租，并将所有出租收入归自己所有。经原告调查，当地同期同类房屋租赁价格为每月13000元。被告未经房产所有人原告同意，强制占用原告上述房屋出租盈利，私吞出租收益，侵犯了原告的所有权，被告通过侵害原告的房屋所有权获得了房屋居住和出租的不当利益，故原告起诉向被告追偿上述房屋的使用费作为侵害房屋所有权的赔偿。参照当地同期同类房屋租赁价格每月13000元计算，从2016年9月1日至2018年12月14日止共27.5个月，共计房屋使用费为357500元，该房屋使用费的利息按银行同期贷款利率计算。被告辩称，1.2009年，双方买卖合同被法院确认无效后，法院判令被告将涉案房屋交还给原告。由于当时涉案房屋已经进入执行程序（案号2006海民执字第6107号），因此被告认为不应当直接将房屋交还给原告，而是应该将房屋移交给海珠区法院执行案件的法官，双方一直就该事情沟通，法院没有主动接收房屋也没有要求被告交还给原告。另外，原告在此前的两次诉讼[案号：（2014）穗海法民三初字第1248号、（2016）粤0105民初6997号]中从未要求被告返还涉案房屋，这是因为原告知道即使被告将房屋交回也会由海珠区法院依法进行拍卖接管，其本人无法使用该房屋，故为了规避自身的义务才仅仅就房屋占用费提起诉讼。2.即使涉案房屋应当由被告交回给原告，但因原告对被告负有返还购房款及利息、费用等义务，在双方互负义务的情况下，既然没有约定履行顺序，那么应当同时履行，但原告自[(2009)穗中法民五终字第2489号]判决书生效后，从未履行过任何还款义务。因此，被告在对方拒绝履行义务的情况下也有权拒绝将房屋交还原告，因此原告对房屋被占用的损害结果存在过错，应当减轻被告的侵权责任。3.原告提供的全部评估报告均无法证明其要求被告按照每月13000元的标准向其支付占用费。原告提交的评估报告仅对2014年9月1日至2016年8月31日的房屋使用费标准进行评估，该评估报告与本案诉讼请求的时间段不符，不可作为本案的使用费标准依据。另，因涉案房屋是处于被查封且即将强制拍卖状态，不能适用没有被查封等司法限制房屋评估的标准计算占用费，应当低于该标准。4.被告已就原告返还购房款案件申请强制执行[案号（2010）海民执字第234号]，根据该案，原告应当向被告返还购房款等费用，因此被告认为即使需要向原告支付房屋使用费，在双方互负债务的情况下，也应该先行抵消。另外，原告主张的房屋使用费利息应当分段计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下：2006年10月25日，杨萍（卖方）与闫勇义（买方）、案外人广州市永强房地产代理有限公司（第三方，以下简称永强公司）签订《房屋买卖合约》，约定闫勇义向杨萍购买位于广州市海珠区xx路xx苑xx居D座1202之物业，成交价为1500000元等。截至2006年10月25日，闫勇义向永强公司支付购房款共1500000元，并于2006年12月12日收取涉案房屋使用。后因涉案房屋被法院查封，闫勇义于2008年7月1日向海珠区法院提起诉讼，要求杨萍和永强公司返还房款1500000元及支付房款利息等。海珠区法院于2009年2月27日作出（2008）海民三初字第2402号民事判决书，判决：一、闫勇义与杨萍、永强公司于2006年10月25日签订的《房屋买卖合约》无效；二、杨萍、永强公司在该判决生效之日起十天内共同向闫勇义返还房款1500000元及以1500000元为本金从2006年10月25日起至该判决确定的还款之日止案中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息；三、驳回闫勇义其他诉讼请求。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五终字第2489号民事判决书判决维持上述一审判决。该判决书于2010年1月7日生效。判后，因杨萍、永强公司未履行该判决书确定义务，闫勇义遂向海珠区法院申请执行，该院以（2010）海民执字第2347号立案。2011年6月14日，闫勇义的代理人向本院提交《申请书》，表示该执行案的申请人闫勇义现与被执行人永强公司达成和解，和解协议正在履行中，现同意终结本次执行，故海珠区法院以（2010）海民执字第2347号执行裁定书裁定该案终结本次执行。2014年8月21日，杨萍以闫勇义占用涉案房屋并出租盈利为由向海珠区法院提起诉讼，要求判令：1、闫勇义向杨萍支付从2010年1月至2014年8月（共56个月）居住和出租广州市海珠区xx路xx街一号1302房(原名为广州市海珠区xx路235号xx苑xx居D座1202房)的租金，共计336000元；2、闫勇义承担该案的全部诉讼费。海珠区法院于2014年11月17日作出（2014）穗海法民三初字第1248号民事判决书，判决：一、闫勇义在该判决生效之日起10日内，向杨萍支付2012年8月22日至2014年8月31日的房屋使用费（按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区xx路xx街1号1302房的私房住宅参考价租金标准计算，但不得超过杨萍起诉主张的按6000元/月计算的标准）；二、驳回杨萍的其余诉讼请求。广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第206号民事判决书判决维持上述一审判决。该判决书于2015年5月7日生效。因闫勇义未履行该判决书确定义务，杨萍遂向海珠区法院申请执行，该院以（2015）穗海法执字第6501号立案。案件执行过程中，经执行未发现有可供执行的财产而申请执行人表示确认，并同意该案终结本次执行。海珠区法院以（2015）穗海法执字第6501号执行裁定书裁定该案终结本次执行。2016年9月2日，杨萍再次以闫勇义占用涉案房屋并出租盈利为由向海珠区法院提起诉讼，要求判令：1.闫勇义向杨萍支付从2014年9月1日至2016年8月31日止使用原告广州市海珠区xx路xx街一号1302房(原名为广州市海珠区xx路235号xx苑xx居D座1202房)的房屋使用费作为侵权赔偿费，共计168000元（按每月7000元的标准计算）。2.闫勇义支付上述房屋使用费168000元的按同期银行利率计算的利息；3.闫勇义停止侵权行为，向杨萍返还位于广州市海珠区xx路xx街一号1302房(原名为广州市海珠区xx路235号xx苑xx居D座1202房)的房屋；4.本案诉讼费由闫勇义承担。海珠区法院于2017年11月8日作出（2016）粤0105民初6997号民事判决书，判决：一、闫勇义在本判决生效之日起10日内，将广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）交还给原告杨萍；闫勇义在搬迁时，不得破坏上述房屋的主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、闫勇义在本判决生效之日起10日内，向杨萍支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费【按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）的租金参考价计算，并以杨萍主张的7000元/月为限】。判后，杨萍和闫勇义均未上诉，该判决已经发生法律效力。据查册时间为2019年7月26日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区xx路xx街1号1302房（复式）的原产权人为杨萍，占有部分为全部，建筑面积为226.39平方米，登记时间为2010年9月19日。该房屋设立有抵押权，抵押权人为中国东方资产管理公司广州办事处，且自2009年起曾被多家法院查封或轮候查封。2019年6月18日，广州市荔湾区人民法院发出（2018）粤0103执恢579号之一协助执行通知书及执行裁定书，解封上述房屋。7月8日，上述房屋所有权转移至案外人方丽敏名下。庭审中，杨萍和闫勇义确认在海珠区法院的相关执行案件中，杨萍于2018年12月14日已经接收案涉房屋的钥匙，即案涉房屋广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）于2018年12月14日交还杨萍；双方确认案涉房屋所在楼盘名为“xx苑”。另查，广州市房地产租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》通知“适用说明”均明确：广州市房屋租金参考价适用于本通知下发之日起广州市辖区范围内的房屋租赁双方协商议定租金的参考；房屋租金计算面积采用建筑面积。2016年1月发出的《2015年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“xx苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为51元/平方米；2016年12月发出的《2016年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“xx苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为49元/平方米；2017年12月发出的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“xx苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为53元/平方米。杨萍同意案涉房屋使用费参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算。闫勇义不同意参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算房屋使用费，提出应由评估机构进行评估的意见，但经本院释明闫勇义是否提起评估及缴纳相关评估费用，闫勇义表示不同意缴纳评估费用。本院认为，闫勇义系澳大利亚公民，本案属涉外物权保护纠纷，案涉物权为不动产。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。案涉不动产位于广州市海珠区xx路xx街1号1302房，本院作为受指定集中管辖越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区辖区内的一审涉外、涉港澳台民商事纠纷案件的法院，对本案具有管辖权，并依法适用中华人民共和国法律为处理本案争议的准据法。杨萍与闫勇义之间关于案涉房屋的买卖合同纠纷已经被生效判决书确认为无效，并判决闫勇义将广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）交还给杨萍。杨萍作为所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其对案涉房屋享有的物权应受法律保护。闫勇义没有按时履行法院生效判决，将案涉房屋广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）交还杨萍，侵害了杨萍对该房屋享有的物权，被告依法应承担相应的侵权责任。庭审中，双方确认2018年12月14日杨萍通过执行法院接收了案涉房屋的钥匙，现杨萍主张闫勇义赔偿自2016年9月1日起至2018年12月14日止占有案涉房屋期间的房屋使用费的请求，符合法律规定和公平原则，本院予以支持。关于杨萍主张房屋使用费按每月13000元计算的诉请，杨萍所提交的《询价建议书》、《评估报告书》等，不能证明2016年9月1日至2018年12月14日期间案涉房屋的租金为每月13000元，故杨萍主张的计算标准本院不予采纳。杨萍同意案涉房屋使用费参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算，《广州市房屋租金参考价》是广州市房地产租赁管理部门在正常市场条件下，按照居住、商业、办公、工业等用途分类，依据地段相同价格相近的原则划分区片和路线（段）等均质地域，根据房屋出租情况设定总楼层、所在楼层、楼龄、建筑结构、设备、装修等标准，分别评估确定的某一估价基准日的平均租金，有其合理性和客观性，闫勇义不同意以该参考价计算房屋使用费应负有对案涉房屋使用费计算标准进行举证的责任，虽其提出评估要求却不同意缴纳评估费用致评估无法启动，应由闫勇义承担不利后果。鉴于双方当事人对案涉房屋使用费计算标准不能达成一致意见，本院参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算案涉房屋使用费，其中2016年9月至11月，使用费为226.39平方米×51元/平方米×3个月=34637.67元；2016年12月至2017年11月，使用费为226.39平方米×49元/平方米×12个月=133117.32元；2017年12月至2018年12月14日，使用费为226.39平方米×53元/平方米×12个月14天=149402.79元；上述合计317157.78元。关于杨萍主张闫勇义支付房屋使用费利息的诉请，2017年11月8日，海珠法院作出的（2016）粤0105民初6997号民事判决书已经判决闫勇义将广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）交还给原告杨萍，并向杨萍支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费，闫勇义明知其行为侵害杨萍物权，仍未按时履行判决书义务，持续占用案涉房屋，存在主观故意，杨萍有权就其损失的房屋使用费向闫勇义主张利息损失，但利息应按月分段计算。利息以广州市房地产租赁管理所2016年1月发出的《2015年广州市房屋租金参考价》，2016年12月发出的《2016年广州市房屋租金参考价》以及2017年12月发出的《2017年广州市房屋租金参考价》同期同类同地段广州市房屋租金参考价确定的每月房屋使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从次月1日起计至2018年12月14日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，被告闫勇义（YANYONGYI）赔偿原告杨萍2016年9月1日至2018年12月14日期间广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）的房屋使用费人民币317157.78元（参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算）。二、本判决生效之日起10日内，被告闫勇义（YANYONGYI）赔偿原告杨萍2016年9月1日至2018年12月14日期间广州市海珠区xx路xx街1号1302房（复式）房屋使用费的利息，利息以广州市房地产租赁管理所公布的同期同类同地段广州市房屋租金参考价确定的每月房屋使用费为基数，中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从次月1日起计至2018年12月14日止。三、驳回原告杨萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2472元，由原告杨萍负担人民币279元，被告闫勇义（YANYONGYI）负担人民币2193元。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起十五日内，被告可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费通知次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  庄晓梅人民陪审员  徐洁霞人民陪审员  林娴女二〇一九年九月四日法官助理谢梦莹书记员李秋莹