广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15488号原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区星晨广场，统一社会信用代码91442000721162755D。法定代表人：张卓雄，公司执行董事。委托诉讼代理人：古卓辉，公司员工。被告：杨红，女，1976年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：程佩筠，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓梓恒，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称为星晨广场物业公司）与被告杨红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星晨广场物业公司委托诉讼代理人古卓辉、被告杨红委托诉讼代理人程佩筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨广场物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年7月至2019年3月期间共33个月的物业管理费5333.63元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费162.27元为基数，分别从欠费次月1日起按每月1%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月为887.31元）；2.被告支付2016年7月至2019年3月期间共33个月的公摊电费166.41元及违约金30.02元；3.被告支付2016年7月至2019年3月期间共33个月的车房管理费1216.84元及违约金203.60元。事实和理由：2010年12月31日，原告与中山市星晨广场房地产发展有限公司（以下简称星晨广场房地产公司）签订前期物业服务合同，约定原告为星晨广场小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元于每月25日前收取；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每月1%缴纳滞纳金。被告是广东省中山市西区星晨广场13座9A室的业主，每月应交物业服务费162.27元，但从2016年7月起未交纳物业管理费、公摊电费及车房管理费，且经原告多次催收均拒不支付。被告杨红辩称：根据中山市物价局中价（2000）26号文件显示，广东省中山市西区星晨广场只存在多层住宅的收费标准，为1元每月每平方米，原告主张高层住宅收费标准1.5元每平方米计算，已超出物价部门核准的定价标准，且案涉物业自购买至今一直为毛坯房，应适用空置物业50%收费标准；原告提交的前期物业服务合同，为星晨广场房地产公司与原告签订，未经被告书面追认不能约束被告，故除上述提到的多层住宅物业管理费外，原告对被告关于车位管理费、公摊电费、管理费违约金的主张没有合同依据，即使被告已承担公摊电费，原告也未就公摊电费的依据、缴费金额等告知被告；原告已通过（2016）粤2071民初22328号案件强制执行的方式向被告全额主张了2009年6月至2016年6月期间的所有物业管理费及违约金共计31856元，故被告通过银行转账、现金方式支付的款项13897.18元应直接用于抵扣2016年7月起的所有物业管理费用，被告不存在逾期支付行为，且已付款项已超过应付金额；原告在上述民事诉讼及本案诉讼中，均作虚假陈述，虚构被告未支付任何款项的事实，已谋取不正当利益，属于滥用诉讼权利，严重损害被告合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，星晨广场房地产公司作为甲方、星晨广场物业公司作为乙方，签订前期物业服务合同，双方约定：乙方为甲方负责开发建设的位于中山市××××路的星晨广场住宅实行前期物业服务；在未依法成立业主大会选举业主委员会，乙方根据甲方售楼时与业主签订的《业主临时公约》进行小区管理；乙方按车房1元/平方、高层住宅单位按建筑面积1.5元/平方向业主收取物业服务费，一手楼业主从办理收楼手续后的第16天起开始计算物业服务费，每月收缴物业服务费的时间为当月的25号之前；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每月1%交纳滞纳金处理；物业公摊电费由业主分摊负责；合同自2010年12月31日起生效，至物业依法成立业主大会选举业主委员会，并授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。2015年9月9日，星晨广场物业公司就物业费用计价标准向中山市发展和改革局申请备案，中山市发展和改革局作出《关于西区星晨广场小区物业服务收费备案回执》[西发改价函（2015）19号]及物业服务收费备案表[西价备（2015）19号]，载：星晨广场物业公司西区星晨广场小区实行政府指导价物业服务收费备案材料悉。星晨广场物业公司的申请资料齐备，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，中山市发展和改革局已备案。星晨广场实行政府指导价物业服务收费备案标准：高层住宅为1.5元/平方米/月、自有车位为1元/平方米/月，2011年1月1日前小区有梯灯费分摊的，在未调整物业服务收费标准前，可仍按原办法按实分摊。星晨广场物业公司于庭审中明确案涉小区尚未成立业主委员会，一直由星晨广场物业公司提供物业服务。杨红是中山市西区星晨广场13座9A室（房屋建筑面积：108.18平方米）的业主，于2002年1月11日办理收楼手续后，未支付2016年7月1日起的物业服务费及车房管理费。星晨广场物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。另查：星晨广场物业公司提交由广东电网有限责任公司中山供电局开具的发票共19张，计费时间段为2016年7月至2019年3月，金额合计7807.86元，发票载：星晨广场13幢梯灯。星晨广场物业公司主张13幢共有物业44户，根据前期物业服务合同约定，平摊至每户的电费为177.45元，故诉请杨红支付2016年7月至2019年3月期间的公摊电费166.41元。又查：杨红分别通过银行转账及现金支付方式向星晨广场物业公司支付13897.18元，其中2014年转账支付3000元，2017年转账支付3000元，2018年转账支付4897.18元，2018年现金支付3000元；广东省地方税通用发票两张（开票时间分别为2014年12月5日、2015年1月6日）显示开票项目2009年2月至5月管理费合计560.03元、2003年2月至2007年12月车房管理费合计2160.49元、2011年4月及之前的水费279.48元，增值税普通发票三张（开票时间分别为2017年11月21日、2018年8月2日、2018年9月5日）显示2011年3月及之前高层水费欠费25.61元、其他项目均为2009年6月后的物业服务费及2008年1月后的车房管理费。星晨广场物业公司认为杨红2014年转账的3000元系用于支付2009年2月至5月期间的物业服务费、2003年2月至2007年12月期间的车房管理费及2011年4月之前的水费，2017转账的3000元系用于支付2009年6月至2010年4月期间的物业服务费、2008年1月至2009年12月期间的车房管理费及2011年3月之前的水费，2018年转账的4500元系用于支付2010年1月至4月期间的物业服务费、2010年5月至2011年4月期间的车房管理费，2018年现金支付的3000元系用于支付2011年5月至2012年3月期间的物业服务费及2011年5月至2012年期间的车房管理费；杨红则认为上述款项均应用于扣减星晨广场物业公司本案中主张的所有欠费。再查：星晨广场物业公司曾以杨红为被告提起物业服务合同纠纷之诉[案号：（2016）粤2071民初22328号]，诉请杨红支付2009年6月至2016年6月期间的物业管理费、2008年1月至2016年6月期间的车房管理费、2011年4月至2015年1月期间的高层水费、2013年7月至2016年6月期间的公摊电费及滞纳金合计26357.61元；中山市第一人民法院经审查认定事实：……杨红是星晨广场1号车库[土地证号：国（2003）易201837，房产证号：Ｃ1××06，建筑面积35.72平方米]的业主……于2017年4月12日判决：被告杨红于判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2009年6月至2016年6月期间的物业管理费13792.95元、2008年1月至2016年6月期间的车房管理费3643.44元、2011年4月至2015年1月期间的高层水费81.86元、2013年7月至2016年6月的公摊电费241.82元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业管理费162.27元、每月车房管理费35.72元为本金，从欠费的次月1日起均按每月百分之一的标准分别计算至清偿之日止；以高层水费81.62元为本金，从2015年2月1日起按每月百分之一的标准分别计算至清偿之日止；以公摊电费241.82元为本金，从2016年7月1日起按每月百分之一的标准分别计算至清偿之日止）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点在于：一、前期物业服务合同对杨红是否具有约束力；二、星晨广场物业公司是否有权按1.5元/月/平方米标准向杨红计收物业服务费；三、公摊费用是否已由星晨广场物业公司实际支付；四、杨红通过银行转账及现金支付的13897.18元应否扣减本案欠费。综合以上查明事实，本院分析如下：关于焦点一：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，星晨广场物业公司系案涉小区建设单位星晨广场房地产公司选聘的前期物业服务企业，双方依法签订书面前期物业服务合同。此时，因小区尚未成立业主委员会和业主大会，故建设单位作为小区全体业主代表与受聘的物业服务企业签订合同，但合同的真正权利义务主体为包括杨红在内的案涉小区全体业主，故星晨广场物业公司与星晨广场房地产公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。星晨广场物业公司应提供符合合同约定的物业服务，杨红应按照合同约定按时足额交纳各项物业服务费用。关于焦点二：根据中山市改革和发展局文件，星晨广场物业服务收费实行政府指导价，具体标准为物业服务费1.5元/月/平方米、自有车房1元/月/平方米。前期物业服务合同中约定的物业服务费用计收标准与前述备案标准一致，星晨广场物业公司亦按照前期物业服务合同约定及已经备案的标准向杨红主张物业服务费，合理有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”杨红已于2002年1月11日办理了案涉物业收楼手续，星晨广场物业公司亦为案涉小区提供了物业服务，杨红未抗辩及举证星晨广场物业公司提供的物业服务与其收取的物业费不相当，故杨红应按照前期物业服务合同约定交纳物业服务费，其所抗辩的案涉物业为毛坯状态，应按照50%标准交纳物业服务费，理据不足，本院不予支持。综上，杨红应向星晨广场物业公司支付2016年7月至2019年3月期间的物业服务费5354.91元（108.18平方米×1.5元/月/平方米×33个月）及车房管理费1178.76元（35.72平方米×1元/月/平方米×33个月）。至于拖欠物业服务费的违约金问题。合同约定按1%月利率自逾期之日起计至清偿之日止，但该约定明显过高，星晨广场物业公司亦未举证杨红拖欠物业服务费造成的损失达到或高于上述约定标准，故本院酌情调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算。关于焦点三：星晨广场物业公司已举证广东电网有限责任公司中山供电局开具的发票证明梯灯费已实际支付，且有前期物业服务合同约定及中山市改革和发展局的备案文件佐证，故星晨广场物业公司请求杨红支付2016年7月至2019年3月期间公摊电费166.41元，合理有据，本院予以支持。关于焦点四：星晨广场物业公司确认收到杨红于2014年至2018年期间通过银行转账及现金支付的款项合计13897.18元，且有银行转账凭证及发票佐证，故本院予以认定。本院作出的（2016）粤2071民初22328号民事判决，已经判决杨红支付星晨广场物业公司2009年6月至2016年6月期间的物业管理费、2008年1月至2016年6月期间的车房管理费、2011年4月至2015年1月期间的高层水费、2013年7月至2016年6月的公摊电费及各项费用相应违约金。星晨广场物业公司主张若全额收到该案执行款，则同意将杨红支付的13897.18元在本案中作相应扣减，但星晨广场物业公司是否通过强制执行程序来实现自己的债权，均不丧失生效裁判所确认的实体权利，更不能成为其重复收费的理由，故在前案生效判决已对2009年6月至2016年6月期间的物业服务费、2008年1月至2016年6月期间的车房管理费、2011年4月至2015年1月期间的高层水费以及2013年7月至2016年6月期间的公摊电费全额支持未作扣减的情况下，杨红于2014年至2018年期间支付的款项所涉欠费期间以及欠费项目与前案相重叠的部分，应在本案中予以扣减。杨红支付的13897.18元中，其中于2014年转账支付的3000元，据2012年12月5日、2015年1月6日开具的两张广东省地方税收通用发票显示系用于支付2009年2月至5月期间的物业服务费560.03元、2003年2月至2007年12月期间的车房管理费2160.49元及2011年4月之前的水费297.48元，杨红虽对此不予确认，但并未提交其已另行支付该期间相关费用的交费凭证，故本院采信星晨广场物业公司主张，该笔款项不应在本案中作相应扣减。另有25.61元，据2017年11月21日开具的增值税普通发票显示系用于支付2011年4月之前的高层水费，未包括在前案主张的欠费项目内，亦不作扣减。故，上述13897.18元，其中10871.57元（13897.18元-3000元-25.61元）应在本案中予以相应扣减。本案中，杨红应向星晨广场物业公司支付2016年7月至2019年3月期间的物业服务费、车房管理费、公摊电费合计6700.08元（5354.91元+1178.76元+166.41元）及逾期支付物业服务费的违约金，而上述应在本案中予以扣减的10871.97元已可足额抵减星晨广场物业公司于本案中主张的欠费，故星晨广场物业公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告中山市星晨广场物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市星晨广场物业管理有限公司已预交），由原告中山市星晨广场物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚竹梅二〇一九年九月十日书记员  郑爱玲书记员  黄靖雯