湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4340号 原告：蒋丽娜，女，汉族， 委托代理人：邱昌茂（特别授权），湖南国浩律师（长沙）事务所， 被告：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地：怀化市舞水路东光街1栋，法定代表人：阳松亮。 委托诉讼代理人:杨斌刚，湖南诚怀律师事务所律师， 原告蒋丽娜与被告怀化湘中房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告蒋丽娜及委托诉讼代理人邱昌茂，被告怀化湘中房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期办理房产证的损失57753元(以451000元为基数自2017年8月7日起计算至2019年5月30日)。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，原被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)，原告购买被告开发的四中新苑第*幢*楼**号房间，产权面积为12191平方米，总房价451000元。原告于2017年1月4日缴纳首付款201000元,2017年03月25日缴纳尾款250000元。之后于2017年5月7日签订物业管理合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。房屋交付使用后，尽管原告多次催告，被告一直未给原告办理房屋所有权证合同第18条(关于产权登记的约定)约定：“出卖人商品房交付使用后日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证。“该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。按照格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规 定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告依然未为原告办理房产证，亦未告知办证所需资料和手续。无奈之下，原告只好于2017年6月9日缴纳了11947元专项维修资金，并于2017年12月21日缴纳了6442.85元契税。在原告的多次要求和催促之下，被告仍然拒绝履行合义务。原告只好自己于2019年5月30日自行办理了房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，向原告负有逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2017年8月7日起，被告应该按照原告的购房款总额451000元，参照中国人民银行规定的金融机构计收通期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为475%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为451000×475%×(1+50%)×(656÷365)=57753元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依 法裁判。 被告怀化湘中房地产开发有限公司辩称：1、被告没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。双方也无补充协议对此进行补充约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定可知，法定办证主体系业主，被告承担的仅系协助办证义务。同时，从本楼盘大量业主出具承诺书要求自己办证则进一步印证了办证主体系业主的前述观点（也证明了我们积极履行了协助办证义务）。因此，业主要被告承担责任，则必须证明其曾明确要求被告协助其办证而被告拒不协助，否则被告不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。对此，怀化市鹤城区人民法院作出的生效（2018）湘1202民初2525号民事判决，驳回了此类情形下业主要求被告赔偿迟延办证损失的请求，支持了被告前述观点。现原告并未提交证据证明曾要求我们协助办证，举证不能。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”和第三十六条第一款“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”之规定，交纳维修资金是被告协助原告办证的前提，而原告直到2017年12月21日才交纳维修资金，被告在此之前是没有办证义务的，且即使被告协助也无法办理房产证。故在2017年12月21日之前不存在所谓的被告迟延办证的问题。另一方面，如前所述，没有证据证明原告曾要求过被告协助办证，故2017年12月21日后也没有证据认定被告迟延办证。相反，从被告提供的证据可知，被告已通知业主在2015年7月9日和2016年7月22日收房和交资料，并同时在报刊上刊登了公告。之后，又先后在2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主交资料，但业主一直不积极主动要求协助和提交资料。可见业主本身具有重大过错，系其自身故意拖延，被告无责。综上，基于以上两点，被告不存在承担逾期办证责任。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。首先，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约责任限定在实际损失范围内，且不能超过合同签订时预见到的可能损失。就本案而言，而对于实际损失的认定，每个地区的经济发展情况不同，其标准自然不一。《关于审理商品房买卖合同司法解释》规定的赔偿标准仅仅只是参照，并不必须适用，各地可以根据实际经济情况确定。从司法实务来看，怀化市中级人民法院根据本地实际经济情况确定的全市范围内的房屋买卖逾期办证赔偿标准为日息万分之一，故原告主张的标准明显过高。同时，从原告的诉讼请求来看，其要求的逾期违约金已达购房款的八分之一，显然超过了被告签订合同时所能预见的违约损失。故应在前述日息万分之一标准基础上还需进一步降低才合理。因此，对于原告的违约金请求应当不予支持。其次，本案所涉前述逾期违约金属于继续性债务，其也早已经过了诉讼时效，也应不予保护。即此种情况下被告也无需支付所谓的逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，但本案原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意，故不能以上述《通知》等来认定被告负有办证义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月4日，原告蒋丽娜与被告怀化湘中房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告四中新苑第*幢*层*号房，总购房款451000元；《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等，但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定，双方亦无补充协议对此进行补充约定。合同签订后原告付清了全部购房款。2017年5月7日，原告完成了房屋的交付。于2017年6月9日原告缴纳房屋维修基金，2017年12月21日交纳契税。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月18日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上述《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。原告虽提交被告办证《通知》和通知短信，拟进一步证实被告负有办证义务，但上述《通知》等只是双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告办证的情况下，被告就其办理权属证书发出的要约，而原告并未提供证据证实其已按照《通知》的要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为16326.2元｛451000×0.0001×362天（自2017年12月21日起至2018年12月18日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。因本案已具备原告自行办理权属证书的条件，原告应自行按相关要求办理权属证书，故原告要求被告办理房产证的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽娜才逾期办证违约金16326.2元元； 二、驳回蒋丽娜的其他诉讼请求。 案件受理费1244元，减半收取622元，由原告蒋丽娜负担300元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担322元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇一九年九月二十六日 代理书记员  明鸿安