湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4799号原告：陈显兰，女，1952年6月25日出生，汉族，湖北省利川市人，住恩施市。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。委托诉讼代理人：何超群，湖北雄视律师事务所律师。被告：周静，女，1971年6月3日出生，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，被告：刘朝秀，女，1968年8月12日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，二被告共同委托诉讼代理人：刘忠华，湖北夷水律师事务所律师。原告陈显兰诉被告周静、刘朝秀租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈显兰及其委托诉讼代理人何超群，被告周静、刘朝秀及二被告共同委托诉讼代理人刘忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈显兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年的商铺租金22128.63元；2、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月18日，原告陈显兰与恩施市成隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于恩施市××财富广场××、××号商铺。因崇文财富广场负一楼共计167号商铺，单个商铺不便对外出租，商铺所有人便自发成立了“恩施市崇文广场业主委员会负一楼商务委员会”，负责将所有的商铺整体对外出租，并收取分配租金。该业主委员会未经备案登记，不是合法的社会团体及社会组织，不具备诉讼主体资格。被告周静、刘朝秀系业主委员会负责人，负责2017、2018年度商铺对外出租及租金分配事宜。租金的分配方案为“按照购房款总金额占167户门面总购房款的比例分配”。2017年，被告周静、刘朝秀作为业主委员会代表将整个负一楼商铺出租给恩施市童心婴童用品购物广场，租金为220万元，被告周静、刘朝秀给原告分配了52790.4元，2018年整个负一楼商铺出租给金士满，租金为220万元，被告周静、刘朝秀只给原告分配了租金30661.77元，仍有22128.63元在二被告手中，经原告多次催讨，二被告一直未将余下租金分配给原告。综上所述，恩施市崇文财富广场一幢负一层-1009号、-1030号商铺系原告所有，二被告作为业委会管理人员和租金的管理支配人员，无故克扣原告商铺租金，其行为严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，具状诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周静、刘朝秀辩称：1、答辩人不是适格的被告，崇文广场负一楼的商铺对外出租及商铺租金事宜是基于商铺业主的委托，两被告代理的委托事项。根据我们民法通则的规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事行为，被代理人承担民事责任，基于原告的诉讼请求及事实理由，其起诉被告的主体应当是全体商铺业主，而不是本案的二被告。2、诉状中所列的部分事实与客观事实不符，关于2017-2018商铺的出租及租金分配由二被告负责，在2018年之前刘朝秀未参与商铺租赁相关事宜。关于租金的分配，2017年对于原告的租金分配计算上是错误的，2018年二被告在分配的过程中发现问题，并通过向全体业主公布分配方案后，进行的分配。纠正了2017年给原告分配时的计算错误，2018年10月至2019年10月的租金分配方案为：按所有业主购房款57%的出资额要求支付租金的比例，再按每个业主57%的出资额计算业主应得租金的数额。3、2018年度的租金分配或对外出租，二被告经过除原告外的全体业主共同委托，对原告的租金分配方案也是经过在业主群内通过公布方案，经过除原告外的全体业主同意后进行的分配，二被告在委托的权限内基于绝大部分业主的同意后进行分配，二被告无过错，也没有克扣原告的租金。租金也已经全部分配完毕。基于上述答辩意见，请求驳回原告的起诉。原告陈显兰为支持其诉讼主张，向本院提交了原告的身份证复印件，2010年1月21日的《商品房买卖合同》，2014年10月18日的《房屋置换协议》、《补充协议书》，恩施市成隆房地产开发有限公司的证明2份，2014年10月18日的《商品房买卖合同》，崇文财富广场一幢负一层167号门面面积、单价、总房款统计表，委托书、2016年4月22日通过的租金分配方案，2017年6月18日的《房屋租赁协议》，2018年9月7日的《房屋租赁合同》，2017年7月12日陈显兰中国银行卡客户交易明细，《崇文广场负一楼业主年租金分配明细表》，2019年3月20日刘朝秀给陈显兰的转账记录，恩施市公安局舞阳坝派出所接处警登记表。被告周静、刘朝秀提交了业主明细表，崇文广场业主2017年租金分配明细表、授权委托书、部分业主的商铺租赁合同、微信聊天记录截屏，2018年的租金分配明细表。本院将审查证据来源与形式的合法性、真实性及与本案的关联性，并结合当事人的陈述，综合认定其证明目的和案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月21日，陈显兰、张益祥（买受人）与恩施市成隆房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定陈显兰、张益祥购买恩施市成隆房地产开发有限公司开发的位舞阳大道××财富广场××单元××5100的房屋。2014年10月18日，恩施市成隆房地产开发有限公司（甲方）与张少峰、范琳玉、张世清、陈显兰、张益祥（乙方）签订了《房屋置换协议》，约定，甲方以恩施市崇文财富广场-1007、-1009、-1030号商铺与乙方所购买的恩施市崇文财富广场503、509、510号三套住房置换，双方进行置换后补差价。2014年10月18日，就案涉崇文财富广场-1009、-1030号商铺，原告陈显兰与恩施市成隆房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。2017年6月18日，崇文广场负一楼业主（甲方）与恩施市童心婴童用品购物广场（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将位恩施市××大道××广场××楼楼购买的商铺租给乙方，租赁期限为十年，房租价款前五年租金不变，为2200500元。2018年9月7日，崇文负一楼业主（甲方）与金士满（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将崇文广场负一楼出租给乙方，租赁期限为2018年10月10日起至2028年10月10日止，租金前五年不变，为每年220万元。2016年，崇文广场负一楼的业主对房租的分配方案为按税务发票分配租金，按合同金额分配租金。2018年下半年，崇文广场负一楼的业主，除1003、1007、1009、1030、1039、1045、1046、1069、1085、1088、1089、1093、1101、1129号商铺的业主外，均给被告刘朝秀、周静签订《授权委托书》，委托二被告管理委托人的物业，收取租金，管理过程中出现需要维权事项时，受托人有权直接主张权利。2018年10月，崇文广场负一楼管理人在业主微信群内告知业主，调整租金分配方案，由业主在微信群进行表决。后管理人依照调整后的租金分配方案对原告陈显兰所有的案涉-1009、-1030号商铺的租金分配进行了调整，后双方发生争议，致原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理的权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告周静、刘朝秀系受崇文财富广场负一楼的业主的委托，对崇文财富广场负一楼商铺进行管理，收取租金，及对租金进行分配，其行为应由被代理人承担民事责任。现原告对调整租金分配方案有异议，要求代理人即被告周静、刘朝秀支付2018年租金差额，没有事实依据和法律依据。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈显兰的诉讼请求。案件受理费353.22元，减半交纳176.61元，由原告陈显兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  于永国二〇一九年九月三十日书记员  李 静