青海省共和县人民法院民事判决书（2019）青2521民初894号原告：王海梅，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。原告：冯铎，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。二原告共同委托诉讼代理人：王敏，青海凡圣律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。被告：李雪锋，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。被告：段国蓉，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。二被告共同委托诉讼代理人：赵丽，青海言度律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师。原告王海梅、冯铎与被告李雪锋、段国蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，2019年9月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海梅及二原告的共同委托诉讼代理人王敏、刘鹏，被告段国蓉及二被告的共同委托诉讼代理人赵丽、朱旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海梅、冯铎向本院提出诉讼请求：⒈判令依法解除原、被告签订的两份《房地产买卖契约》和《房地产置换合同》；⒉被告立即腾退涉案房屋（共和县恰卜恰镇贵德西路101号）并交还原告；⒊被告立即退还商铺置换差价款300000元；⒋被告承担合同解除的违约金200000元；⒌本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原、被告就双方各自所有位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑商铺进行买卖，签订两份《房地产买卖契约》，约定原告将其所有位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑101号商铺出售给被告，约定价款600000元；被告将其所有位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑105、106号商铺出售给原告，约定价款2000000元。合同签订后原告依约履行合同义务，支付被告房屋差价款1400000元，并向其交付房屋，被告承诺能办理产权证。期间原告要求被告办理房屋过户登记手续，被告以各种理由推脱。状态持续至2018年2月28日，最终因被告无法办理其涉案房屋的过户登记手续，双方协商退还各自所有房屋，因当时原告面临银行贷款资金的压力，在被告方乘人之危、显失公平的条件下签订了《房地产置换合同》，被告仅退还差价款1100000元。根据《中国人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。具体到本案中，被告作为明瑞花苑105、106号房屋的出卖人，未能依据法律规定及合同约定，将合法备案登记的房屋所有权转移原告，故所有权不发生法律效力。被告所有的105、106号房屋二层属违章建筑，现共和县住房保障和房产管理局下发《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》，责令限期拆除、恢复原状。综上，被告在签订《房地产买卖契约》前期存在欺诈故意隐瞒房屋存在违章建筑行为的法律事实，致使合同履行期间无法办理过户登记，从而导致合同目的无法实现。被告的一系列行为已构成根本违约，有违合同法立法精神，诉请法院予以解除。被告李雪锋、段国蓉辩称，原告诉称被告违约和乘人之危，未提交相应的证据，且双方签订的两份《房地产买卖契约》和《房地产置换合同》不存在法定解除事由，原告方违反契约精神和诚实信用原则的主张不应得到支持，应当驳回原告的全部诉讼请求。原告王海梅、冯铎围绕诉讼请求提交了以下证据：第一组证据：《房地产买卖契约》2份、《房地产置换合同》1份、银行转账凭证若干份，拟证明双方就自己的商铺出售给对方，原告向被告给付房款1400000元，后因被告的房屋存在违建行为未能办理过户手续，原告迫于银行贷款压力与被告又签订《房地产置换合同》，被告向原告仅退还1100000元房款的事实；第二组证据：共和县住房保障和房产管理局《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》1份、共和县房屋分层分户平面图2份，拟证明被告方在装修房屋过程中存在违建情形，共和县住房保障和房产管理局要求整改后被告未整改的事实；第三组证据：天津市津南区人民法院（2017）津01112民初113号民事判决书1份，拟证明该案例与本案相类似的事实；第四组证据：商品房屋买卖合同1份，拟证明原、被告房屋均属同一地段、同一开发商销售，在2012年11月3日买卖时，房屋市场价为4750元，与被告向原告出售房屋价格相差甚远，从而证明《房地产买卖契约》严重存在有违诚实信用，有违公平原则的情况。被告李雪锋、段国蓉质证认为，对第一组证据真实性、合法性无异议，证明方向有异议，认为买卖契约当中并未约定有两层，在合同最后增加内容中明确表示需向对方交付房产证，原告方对房屋的面积和现状深知。原告方所称的曾要求被告方过户，由于被告方加盖二层的行为导致无法过户，以及原告方有银行贷款，被告方乘人之危、显示公平的全部证明方向无任何证据予以证明。对第二组证据不予认可，该通知已被共和县住房保障和房产管理局于2019年8月22日予以撤销。对第三组证据不予认可，我国并非判例法国家，个案情况不同，应依照个案进行判案，不能以他人的处理结果等同于本案的裁判依据。对第四组证据，认为与本案无关联性，不应采信。被告李雪锋、段国蓉提交了以下证据：第一组证据：《房地产买卖契约》2份和收条1份，拟证明签订合同为原、被告经协商真实意思表示，合同第四条约定乙方如需过户甲方积极配合，未约定必须过户；第二组证据：《房地产置换合同》1份、收条8份、录像光盘1张（洽淡置换合同全过程），拟证明原、被告双方置换的内容及差价，系双方真实意思表示，并不存在欺诈胁迫、显示公平的情形，不存在违约行为，新的合议已无需对房产证进行变更登记；第三组证据：涉案房屋的房产证及土地证，拟证明该商铺的具体信息；第四组证据：共和县住房保障和房产管理局《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》1份和《关于撤销〈关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知〉的说明》1份，拟证明2019年7月1日《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》于2019年8月22日撤销的事实；第五组证据：《房屋租赁合同》1份、转让合同1份、原告经营的绿洲南路昌达煤炭建材营业执照复印件1份、收据1份、户口簿1份，拟证明被告将105、106商铺出售给原告时是带租出售，原告收取租金并出具收据的事实；第六组证据：收条2份、房屋租赁合同1份、全部用户用电报表1份、共和县明瑞花苑小区销控表1份、购电明细报表5份，拟证明原、被告双方2014年1月1日购买对方商铺时租金及房屋经营情况良好，而双方于2018年2月28日置换房屋时该地段的房屋经营情况恶化、长期闲置、出租困难，出现市价波动等造成房价变动。原告王海梅、冯铎质证认为，对第一组证据的合法性、真实性不持异议，虽然合同中没有明确约定房屋面积，但涉案的房屋实际情况是2层400平方米。对第二组证据的置换合同不持异议，对录像光盘认为不符合证据形式要件，不予认可。对第三组证据的三性不持异议，证明方向不予认可。对第四组证据，对真实性、合法性均不认可，认为撤销通知并未向原告送达。对第五组证据和第六组证据，真实性、关联性、合法性均不予认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：共和县住房保障和房产管理局2019年7月1日作出的《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》本院不予采信，因共和县住房保障和房产管理局2019年8月22日作出《关于撤销〈关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知〉的说明》，撤销了上述通知。原告提交的第三组证据、第四组证据和被告提交的第五组证据、第六组证据，与本案房屋买卖纠纷无关联性，故不予采纳。经审理查明，原告冯铎、王海梅系夫妻关系；被告李雪锋、段国蓉系夫妻关系。2014年1月1日，原、被告双方协商签订了两份《房地产买卖契约》，约定原告将其所有位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑101号商铺出售给被告，约定价款600000元，被告将其所有位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑105、106号商铺出售给原告，约定价款2000000元。合同签订后双方依约履行合同，原告分多次给付被告商铺差价款1400000元，双方互换了房产证等手续，未办理产权登记。至2018年2月28日，原、被告双方经再次协商签订了《房地产置换合同》，合同约定原告将位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑105、106号商铺与被告位于共和县恰卜恰镇贵德西路22号明瑞花苑101号商铺进行相互置换，合同中还约定被告在101号商铺内继续经营2年，期满后如续租，被告享有优先权等内容，置换后被告按合同约定给付原告商铺差价款1100000元，双方互换了房产证等手续。另查，2019年7月1日，共和县住房保障和房产管理局作出涉案105、106号房屋《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》，内容为：李雪锋业主，经王海梅举报，你在明瑞花苑商铺装修过程中存在损坏房屋承重结构、主体结构的现象，给其他住户及你本人带来极大安全隐患，按照《青海省物业管理条例》第七十一条第一款第四项、第五项规定，你自接到通知之日起30日内恢复原状，并自行通知质监部门进行验收，逾期不整改的，一切后果自负。2019年8月22日共和县住房保障和房产管理局作出《关于撤销〈关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知〉的说明》，内容为：我局对王海梅举报李雪锋位于共和县恰卜恰镇贵德西路明瑞花苑1-05、1-06号商铺装修过程中存在损坏房屋承重结构、主体结构现象进行初查后，于2019年7月1日对李雪锋作出《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》，现经本局进一步调查核实，李雪锋所有的上述房屋在装修过程中及现存装修内容均不存在损坏房屋承重结构、主体结构及其他违法情形，不违反《青海省物业管理条例》的相关规定，故撤销已作出的《关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知》，该通知内容自本说明出具之日起全部作废并无溯及力，李雪锋可依法享有房屋及装修现存状态的合法使用权。本案争议焦点为：原、被告双方签订的《房地产买卖契约》和《房地产置换合同》是否达到解除的条件。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就商铺买卖和置换，系双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告诉称《房地产买卖契约》签订后，未办理房产过户手续，是由被告方存在违建等情形原因造成，共和县住房保障和房产管理局2019年8月22日作出《关于撤销〈关于恢复损坏房屋承重结构、主体结构的通知〉的说明》，此说明记载：经进一步调查核实，李雪锋所有的涉案105、106号商铺在装修过程中及现存装修内容均不存在损坏房屋承重结构、主体结构及其他违法情形。另，原告诉称《房地产置换合同》是在被告方乘人之危、显失公平的条件下签订的，就此主张原告有责任提供证据，但审理过程中只有口头陈述，没有提交相应的证据加以印证，应承担举证不能的法律后果。原告据此主张解除合同，不具备法定解除的条件。其次，原、被告双方2014年1月1日签订的两份《房地产买卖契约》和2018年2月28日签订的《房地产置换合同》，均已实际履行至今，现原告要求解除合同、支付违约金的诉求，不具备合同约定解除的条件，也违背了诚实信用原则。最后，原告诉称，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。物权法的此规定并非合同解除的条件。结合本案，涉案商铺地处同一地段，原、被告双方对商铺实际状况是明知的，商铺买卖和商铺置换后，依照合同约定履行了给付房款、交付商铺和交换房产证等手续，但均未办理商铺产权变更登记。现原告以此为由，主张解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，对原告王海梅、冯铎的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王海梅、冯铎的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由原告王海梅、冯铎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 乜 佳审 判 员 唐 颖人民陪审员 暂 智 二〇一九年九月十八日书 记 员 拉毛措本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。