中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4286号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：华世强，女，1961年5月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈和英，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文宏，四川星奎律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴润家，男，1963年5月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈和英，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文宏，四川星奎律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄萍，女，1964年9月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王薛韬，泰和泰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华，职务不详。 一审第三人：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路。 法定代表人：文万彬，职务不详。 再审申请人华世强、吴润家因与被申请人黄萍、宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司）、一审第三人四川宜宾兴业集团有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2018）川民终980号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华世强、吴润家申请再审称，（一）华世强、吴润家提供的两份物管费收据虽然开具时间相隔两年，票据编号仅相差27个号码，但实际上物管公司并非按照票据本顺序进行开票，这一点从华世强、吴润家提供的同小区其他业主开具的物管费收据可以印证，如2014年10月1日与2014年10月3日开具的票据号码相差几十万个号码，2014年10月3日两个收据号相差300个号码。因此，一、二审以华世强、吴润家交纳物管费票据号码相差27个号就否定票据的真实性，是错误的。（二）龙润物管公司出具的《证明》虽没有制作人签字，但结合制作人邱小兵的情况说明，可以证明华世强、吴润家已于2014年10月3日办理案涉房屋的接房手续。一、二审法院未依法对制作人邱小兵进行必要的询问，直接否定该《证明》的证据效力，属于事实认定错误。（三）申请人和怡安龙润公司签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2014年9月30日。2014年9月23日，怡安龙润公司已将龙润国际小区5、6、7、8幢所有房屋的入户门钥匙移交给龙润物管公司，怡安龙润公司不再占用控制房屋，该行为可视为已向龙润物管公司交付了属于华世强、吴润家的房屋。物管公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，业主也有权随时取回钥匙，故应当视为怡安龙润公司向华世强、吴润家移交了房屋的占有。华世强、吴润家根据怡安龙润公司的通知，于2014年10月3日到物管公司办理了房屋交接手续，领取了钥匙、电卡、电费发票，并交纳了物管费等。案涉房屋虽没有进行装修，但华世强、吴润家在房屋内堆放了经营所需的设施设备、日常生活用品等物件，华世强、吴润家已实际占有房屋。（四）关于案涉房屋的付款问题。华世强、吴润家向怡安龙润公司购买的龙润国际小区*****号房屋（案涉房屋）及负一层房屋和露台，房款共计1885643元。华世强、吴润家通过向怡安龙润公司的法定代表人转账440754元，抵扣借款及利息444889元，怡安龙润公司向华世强、吴润家出具了885643元的收款收据；另华世强、吴润家通过李泸向怡安龙润公司的法定代表人转账20万元，并支付怡安龙润公司现金80万元，怡安龙润公司工作人员于当天将80万元存入公司账户，并向华世强、吴润家出具100万元的收据，据此，华世强、吴润家付清了《认购书》和《露台加固协议》约定的案涉房屋及负一层、露台的全部房款。2013年10月16日，双方签订《签订合同计算单》，根据实测确定诉争房屋价款为859754元，负一层为648335元，露台为424595元，共计总价1932684元，申请人需补交47041元。在签订正式房屋买卖合同后，怡安龙润公司向申请人出具收据，载明收到案涉房屋的房款859754元。综上，华世强、吴润家根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 黄萍提交意见称，（一）华世强、吴润家名下有其他用于居住的房屋，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条的规定。（二）华世强、吴润家未举证证明其付清了案涉房屋的全部房款。1.华世强、吴润家举示的所有付款凭证中，没有任何一笔款项的收款人为案涉房屋的开发商，即怡安龙润公司。2.华世强、吴润家主张的所有付款时间早于《商品房买卖合同》的签订时间长达两年以上，不合常理。3.根据华世强、吴润家提交的怡安龙润公司内部记载表格显示，1885643元系“车位款1461048元、露台424595元”构成，而华世强、吴润家提交的《车位认购协议》显示其同意用1461048元认购四川怡安投资集团有限公司开发的怡安大厦、光复大厦及碧竹山庄车位。4.华世强、吴润家在历次庭审中就房款资金来源陈述相互矛盾。（三）华世强、吴润家未举证证明其在法院查封之前占有房屋。1.华世强、吴润家提交的物管费收据相差两年以上，收据号码仅相差27个号，有悖常理。华世强、吴润家为作出解释，提交了3-4本装订成册的物业费收据本，但每本收据最后都有人为撕掉的部分，故意制造每本收据从页数上看仅有20页的假象，属于伪造、变造的违法行为。综上，请求驳回华世强、吴润家的再审申请。 怡安龙润公司提交意见称，（一）案涉“龙润国际”小区系怡安龙润公司开发的楼盘，华世强、吴润家购买的案涉房屋于2014年9月份完工并具备交付条件。（二）华世强、吴润家支付全款购买了案涉房屋并办理了交接房手续。因当时怡安龙润公司不具备预售房屋资格，故安排怡安龙润公司的母公司四川怡安投资集团有限公司与购房人签订《车位认购协议》并代其收取购房款，在签订正式《商品房买卖合同》后，怡安龙润公司向华世强、吴润家出具了购房收据。（三）案涉“龙润国际”小区的所有房屋，怡安龙润公司均委托物管公司办理交接房手续，具体情况怡安龙润公司并不清楚，但华世强、吴润家从未提出任何异议或者发出拒绝接房的通知。 本院经审查认为，本案再审审查的焦点是华世强、吴润家就案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此，可参照执行异议和复议规定的有关规定加以审查。执行异议和复议规定第二十八条系关于一般不动产买受人排除法院强制执行的规定，第二十九条系消费者购房人排除法院强制执行的规定，该两个法条在适用上存在竞合关系。本案中，因华世强、吴润家在宜宾市有可供居住的其他两套房屋，故就其对案涉房屋是否享有排除法院执行的民事权益，可参照上述司法解释第二十八条的规定具体分析评判。 首先，案涉房屋被查封的时间为2015年4月10日，华世强、吴润家与怡安龙润公司签订书面房屋买卖合同的时间为2014年6月30日，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故能够认定华世强、吴润家在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。 其次，华世强、吴润家举示了2014年9月23日的钥匙移交清单，但该证据仅能证明怡安龙润公司将楼栋钥匙交给物管公司，而不能证明将案涉房屋移交给华世强、吴润家。华世强、吴润家举示的公证书及案涉房屋内的照片，亦不能证明华世强、吴润家在人民法院查封前已占有房屋。2014年9月30日的电力公司缴费收据显示客户名为怡安龙润公司，故不能证明缴费主体为华世强、吴润家。关于华世强、吴润家举示的《证明》，该证明没有单位负责人或制作证明材料人员的签名和盖章，在时隔两年半后，邱小兵再出具《情况说明》，证实《证明》系由其出具，但未举示证据证明邱小兵的身份，该《证明》载明华世强已于2014年10月3日付清该房的所有费用，完成交接房手续，而根据申请人提供的物管费收据，其首次交纳物管费的时间为2014年10月12日，同时也未提供交接房手续予以印证。故该《证明》和《情况说明》不能结合达到华世强、吴润家已经在法院查封前接房的证明目的。关于申请人举示的2014年10月12日和2016年10月3日的物管费收据，两张收据开具时间相差近两年，号码相差仅27个号，尽管其提供了其他业主的收据，拟证明物管公司存在未按照收据票号的顺序开具物管费收据的情况，但在2014年10月份，物管公司即开出60张收据的情况下，仍无法排除对华世强、吴润家举示的票据真实性的合理怀疑。综上，华世强、吴润家提供的证据不能证明其在法院查封房屋之前已经占有房屋的事实具有高度可能性。 再次，华世强、吴润家主张其向怡安龙润公司购买了案涉房屋及负一层和露台，房屋价款共计1885643元。其中859754元系案涉房屋的价款。对此，本院认为，其付款存在诸多不合理之处：其一，华世强、吴润家主张的付款时间早于《商品房买卖合同》的签订时间达两年以上。华世强、吴润家主张其付款是依据2011年12月29日签订的《车位认购协议》及同日签订的《认购书》。按照《车位认购协议》的约定，在案涉房屋尚未取得预售许可证的情况下，华世强、吴润家即同意缴纳案涉房屋及负一层的全额款项1461048元作为认购款，与一般商品房买卖交易习惯不符。其二，根据华世强、吴润家的主张，其与怡安龙润公司签订《商品房买卖合同》之前，存在借贷资金往来，且其主张的转账付款部分对象均为怡安龙润公司法定代表人的个人账户，现金部分亦不能和银行流水予以对应。其三，华世强、吴润家对于其主张的444889元的来源在一、二审期间存在截然不同的陈述，一审中其陈述来源为华世强通过中国建设银行账户分三次取款共计1000000元，华世强、吴润家将该笔资金用于经营生意后剩余444889元用于支付购房款，并且举示相应的取款凭证。二审中则又主张此款来源于其与怡安龙润公司的借款冲抵，并提供怡安龙润公司的记账凭证。综上，华世强、吴润家所主张的付款前后矛盾且存在重大瑕疵，华世强、吴润家提交的证据不能证明其已支付案涉房屋的全部购房款的事实具有高度可能性。 综上所述，华世强、吴润家的再审申请理由均不能成立；原审法院认为华世强、吴润家尚未完成其举证责任，其就案涉房屋不享有足以排除人民法院执行的民事权利的认定，是正确的。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 一、驳回华世强的再审申请； 二、驳回吴润家的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月二十六日 法官助理陈泫华 书记员罗映秋