云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2812号原告：商希，男，1987年4月22日生，汉族，云南省姚安县人，大专文化，个体户，住云南省姚安县。委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师（特别授权）。被告：丁应福，男，1982年11月19日生，汉族，云南省楚雄市人，中专文化,个体户,户籍地：云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。被告：张巧芬，女，1981年4月17日生，汉族，云南省昆明市人,中专文化,个体户,户籍地同上，住址同上，系丁应福之妻）。二被告共同委托诉讼代理人:赵万云,云南熙宁律师事务所律师(特别授权)。第三人：楚雄福原房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇龙泉路88号，统一社会信用代码：91532301MA6K3LB26C。法定代表人：高光福，执行董事兼总经理。原告商希与被告丁应福、张巧芬、第三人楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商希及其委托诉讼代理人陈艳萍，被告丁应福、张巧芬的委托诉讼代理人赵万云到庭参加诉讼，第三人楚雄福原房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商希向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告、被告、第三人2017年5月24日签订的《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同》，判令二被告立即腾还位于楚雄市房屋给原告；2.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2017年5月24日，原告商希（甲方）与被告丁应福、张巧芬（乙方）及第三人楚雄福原房地产经纪有限公司（丙方）签订《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同》，合同约定：第一条，甲、乙双方通过丙方中介出售及购买的房屋坐落于楚雄市，建筑面积92.28平方米，楼层11层，共计32层，购房合同编号为ZSDZ-0088，土地证号为楚土国用（2011）第0430号；第二条，房屋成交价为人民币379000元……；第三条，付款方式及时间约定：甲乙双方约定待房产证办理下来十个工作日（前）办理该物业交易过户相关手续……银行按揭付款：1.双方到建设局产权转移过户之日，乙方支付甲方首付款，人民币11万元整；同时丙方交付乙方所托管的定金。2.甲方积极配合乙、丙方办理贷款手续，放贷之日贷款金额即尾款人民币269000元，银行直接汇入甲方账户；第四条，交房期限为甲方于收到乙方尾款当日，将腾空的房屋并连房屋内的设施一同移交给乙方。商希、丁应福及楚雄福原房地产经纪有限公司经办人杨立双在合同上签字确认。同日，原告商希出具《收条》交二被告收执，载明：今收到丁应福支付兆顺第一城C栋2单元1101室首付款11万元。原告从开发商楚雄兆顺房地产开发有限公司接收案涉房屋后，是原告对案涉房屋进行的装修，而二被告已于2017年5月24日便已入住兆顺第一城C栋2单元1101室。原告与案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以344345元买受案涉房屋，2011年6月3日交付首付款104345元，2011年6月20日按揭贷款24万元，案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司2011年6月16日办理了商品房买卖合同登记备案手续，截止起诉之日虽然案涉房屋已封顶并交付给了原告，但房产证一直未办理下来，原告多次催促案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司均未有结果，现得知贵院已于2018年6月11日作出（2018）云2301破申1号民事裁定，裁定受理案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司的破产申请。原告认为现因案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司已申请破产，案涉房屋所使用的土地又被抵押，房产证的办理时间遥遥无期，《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同》第三条约定的付款方式、时间及权证过户时间已成为一个不确定的因素，原、被告双方又对修改合同条件达不成一致意见，双方的合同目的已不能实现。被告丁应福、张巧芬辩称：第一，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法庭予以驳回，合同继续履行，理由如下：1.2017年5月24日，答辩人通过中介，即楚雄福原房地产经纪有限公司与被答辩人签订了《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖合同》（以下简称：合同），其目的是购买被答辩人位于楚雄市的住房。合同签订当日，答辩人就向被答辩人支付了11万元的首付款，在中介公司经被答辩人的同意下取得了该套住房的钥匙，于2017年7月对该房进行再次装修后入住至今，并为此花了6万多元的装修费。合同签订后，答辩人积极履行了自己的付款义务，相反被答辩人没有履行自己的协助办证过户等义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2.该份房屋买卖合同没有约定解除的情形，也不具备《合同法》第九十四条合同法定解除的任何情形。因此，被答辩人要求解除合同的诉请没有任何事实和法律依据。第二，被答辩人有严重的违约行为。合同签订当日，答辩人就立即向被答辩人支付了11万元的首付款，答辩人积极履行了自己的付款义务，待房产证办下来就立马履行支付尾款的义务。而合同签订至今两年多，被答辩人的房产证却迟迟办不下来，却多次哄骗答辩人，其行为违反诚实信用原则，已构成违约。第三，被答辩人以案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司进入破产程序，办证遥遥无期，以此认为双方的合同目的不能实现，其想法只是被答辩人的主观猜测，办证只是个时间问题，该理由不能成为解除合同的适格理由。第三人楚雄福原房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告商希为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.原告身份证（复印件）；2.国家企业信用信息表1份（打印件）；3.楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同1份（原件）；4.楚雄州中级人民法院（2019）云23民终220号民事判决书1份（复印件）。被告丁应福、张巧芬针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1.网购订单详情（打印件）；2.微信聊天记录（打印件）；3.楚雄市人民法院（2018）云2301民初3604号民事判决书1份（原件）。第三人楚雄福原房地产经纪有限公司未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见或任何证据。经质证，被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证，证明内容结合本院查明事实予以认定。对有争议的证据本院认定如下:被告提交的证据1没有其他证据印证，本院无法核实真实性，不予采纳；被告提交的证据2不符合证据规范，本院不予采纳；被告提交的证据3系生效裁判文书，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，原告商希（甲方）与被告丁应福、张巧芬（乙方）及第三人楚雄福原房地产经纪有限公司（丙方）签订《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同》，合同约定：第一条，甲、乙双方通过丙方中介出售及购买的房屋坐落于楚雄市，建筑面积92.28平方米，楼层11层，共计32层，购房合同编号为ZSDZ-0088，土地证号为楚土国用（2011）第0430号；第二条，房屋成交价为人民币379000元……；第三条，付款方式及时间约定：甲、乙双方约定待房产证办理下来十个工作日（前）办理该物业交易过户相关手续；……银行按揭付款：1.双方到建设局产权转移过户之日，乙方支付甲方首付款，人民币110000元整；同时丙方交付乙方所托管的定金；2.甲方积极配合乙、丙方办理贷款手续，放贷之日，贷款金额即尾款人民币269000元，银行直接汇入甲方账户；第四条，交房期限为甲方于收到乙方尾款当日，将腾空的房屋并连房屋内的设施一同移交给乙方；第五条，违约责任：1.乙方如未按约定的时间和金额付款，视为违约。按合同约定的应付款时届满后的次日起至实际付款之日止30天内，由乙方按每天200元向甲方支付违约金；超过上述天数，甲方有权要求乙方按总房款的1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；2.甲方如未按约定时间将房屋及内部设施交付给乙方，视为违约。按约定的最后交房时限的次日起至实际交付之3日止的天数，由甲方按每天200元向乙方支付违约金；超过上述天数，乙方有权要求甲方按总房款的1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；第六条，其它约定……在本合同签订之日起，甲、乙方任何一方未履行本合同之买卖条款的，则视为违约，违约方按本次服务中，国家房产经纪的合法收费标准即该房总成交价的3%支付给丙方，作为服务补偿款…。原告商希、被告丁应福及第三人楚雄福原房地产经纪有限公司经办人杨立双在合同上签字确认。同日，原告商希出具《收条》交二被告收执，载明：今收到丁应福支付兆顺第一城C栋2单元1101室首付款110000元。另查明，原告商希从楚雄兆顺房地产开发有限责任公司接收案涉房屋后，对房屋进行了装修。被告丁应福、张巧芬于2017年5月24日收到房屋钥匙后已入住兆顺第一城C幢2单元1101室房屋。原告商希曾于2018年9月29日将被告丁应福、张巧芬以房屋买卖合同纠纷诉至本院，诉请要求：1.判令二被告立即搬离楚雄市房屋，将该房屋归还给原告；2.判令二被告向原告支付自2017年5月24日起至2018年9月24日止的房屋占用费24000元（以每月1500元计算）以及至二被告实际返还原告房屋之日止的占用费；3.判令二被告承担本案的诉讼费。本院于2018年12月17日以（2018）云2301民初3604号民事判决书判决驳回原告商希的诉讼请求。本院认为，原告商希与被告丁应福、张巧芬及第三人楚雄福原房地产经纪有限公司签订的《楚雄福原房地产经纪有限公司房屋买卖定金合同》，系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据该合同，原、被告之间达成楚雄市房屋买卖合意，履行合同过程中，双方对交付首付款的时间及交付房屋的时间进行了变更，现二被告已向原告支付购房首付款11万元，二被告也已搬入该房屋居住，以上事实已在生效的楚雄州中级人民法院（2019）云23民终220号民事判决书中予以认定。原告提出案外人楚雄兆顺房地产开发有限公司已申请破产，办理房屋产权变更手续时间不能确定，双方在合同中约定的付款方式、时间及权证过户时间不确定，双方对修改合同达不成一致，双方合同目的已不能实现，故要求解除合同的诉请，被告庭审中明确表示不同意解除合同，现双方无法就解除合同达成合意。原告未能举证证实本案存在合同约定解除情形，亦未能举证证实本案已达合同法定解除条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对原告的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告商希的诉讼请求。案件受理费200元（已减半收取），由原告商希负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇一九年九月二十七日书记员  梁晓璐