云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0428民初801号原告:周双华，男，1976年出生，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨秀，女，1974年出生，住云南省玉溪市元江县。委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告周双华与被告杨秀土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告周双华的委托诉讼代理人杨建文、被告杨秀的委托诉讼代理人李红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周双华向本院提出诉讼请求：1.判决确认2017年3月1日原告周双华与被告杨秀签订的《土地出租合同》无效；2.判决被告于本判决生效之日一次性退还原告己支付的土地租金共计53200元（自2019年7月1至2020年3月1日，共计8个月，即79800元/年×8个月）。事实与理由：2017年3月1日，原、被告签订了一份《土地出租合同》，约定：被告将坐落于某处面积为5.7亩的土地一宗出租给原告使用（商用）,租金每亩每年14000元，合计79800元，出租期限为20年（2017年3月1日开始至2037年3月1日止）。签订合同之日付清2017年3月1日至2018年3月1日的租金79800元，以后每年3月1日前付清当年租金。出租期间，第一阶段从2017年3月1日至2022年3月1日，每亩租金为14000元，一年一付，第二阶段从2022年3月1日至2027年3月1日，每亩租金为15000元，一年一付。同时，还约定如在合同期限内遇到国家征用：该土地出租费按实际出租时间收取，余下的出租期租金由甲方退还给乙方；土地征收费归甲方所有，房屋等乙方所有的投入补偿费归乙方所有；如遇到国家征用、不可抗力时，甲方不算违约，乙方按稻田青苗费的国家标准补给甲方。双方还对违约责任等其他事宜做出约定。上述合同签订后，原告一直按合同正常使用，同时一直按约定向被告支付租金。2019年1月31日，原告接到元江县自然资源局的《责令限期整改通知书》：责令于2019年2月15日前自行整改，恢复土地原状。随后原告携带该通知找被告协商解除合同等相关事项。在此过程中，被告提出在强制拆除前继续给原告使用，同时要求原告需将2019年3月1日至2020年3月1日前的租金提前支付。最终，双方均同意拆除前一直由原告使用，在此期间，如需要强制拆除，租金按实际使用的时间计算，剩余租期租金由被告退还给原告。因此，原告于2019年3月11日将2019年3月1日至2020年3月1日的租金交付于被告，双方继续履行合同。2019年5月20日，原告又接到由元江县自然资源局下发的《关于对依法没收的违法用地地面建筑物集中拆除的通知》。原告于2019年6月9日按照要求将所承租的5.7亩土地恢复原状，在恢复原状后交付给了被告，并邀请了被告方村民小组的副组长白某及村民刀某等人到现场参与确认土地恢复情况。且己通过被告父母验收并表示满意，并承诺会尽快退还租金。之后，被告又要求原告再进行相应的整改，原告按照被告的要求于2019年6月18日整改完毕。整改之后，被告仍然无理拒绝退款。双方签订的《土地出租合同》，其租赁目的是将农用地用于商业用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，并且被认定为违法用地。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的《土地出租合同》无效，被告应当依据合同法的规定一次性退还原告剩余租金53200元。望依法判如所请。被告杨秀辩称，1998年二轮土地延包时，被告依法取得了诉争土地的经营权。经多年经营加上临近公路和县城的地理优势，被告的土地升值空间远高于其他区域的土地。2017年3月1日，双方经协商将5.7亩土地出租给原告经营种植经济作物，原告承租后确实种植经济作物并管理了一段时间。原告为自主经营便利在合同中还特别约定被告不能干涉原告对土地的使用，双方为合法用地，特别明确：“如乙方（原告）需办理临时用地、用电、用路等手续，甲方应积极配合”。后原告受利益驱动私自改变土地用途建盖房屋，被告不同意也不支持，县自然局对原告的处罚是其未经审批违法建房的行为。故双方的合同合法有效，原告应继续履行合同，其要求返还租金53200元的诉讼请求因不存在合同无效不能成立。如原告执意要终止合同则应支付被告违约金200000元。请驳回原告的诉讼请求。结合各方当事人的陈述、举证、质证，本院确认本案的法律事实如下：2017年3月1日，周双华（乙方）与杨秀（甲方）共同签订了一份《土地出租合同》，约定：甲方将位于某处面积为5.7亩的土地出租给乙方，期限20年，自签订合同当日起至2037年3月1日止。租金标准分四个阶段，至2022年3月1日为第一阶段，每亩每年租金14000元，之后至2027年3月1日为第二阶段，每亩每年租金15000元，再之后以2032年3月1日为界分为第三阶段和第四阶段，租金根据届时周边其他农户的租地价格确定。租金均为一年一付，合同签订当日付清第一年的租金79800元，以后每年3月1日前付清当年的租金。合同签订当日交付土地，地上栽种的菜和树归乙方。甲方保证所出租的土地权属无纠纷，如有则由甲方承担一切责任。若乙方需办理临时用地、用电、用路手续，甲方应积极配合。如遇国家征用，土地补偿费归甲方所有，房屋等乙方投入的补偿费归乙方所有。如一方违约，违约方需付给对方违约金200000元，并赔偿因违约造成的经济损失。合同签订后，周双华支付了第一年的租金，并在该土地上部分栽种树苗，大部分用来建设售卖钢筋的场地和建盖简易房，用于开展经营活动。元江县自然资源局（当时为元江县国土资源局）对该行为进行了查处，于同年3月14日、4月19日对周双华先后作出了《责令停止违法行为通知书》、《责令改正违法行为通知书》，同年4月24日、4月28日又先后作出了《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》。其中《行政处罚决定书》的处罚决定为：1.责令退还非法占用的土地5.6亩；2.限期30日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。但此后周双华并未恢复土地原状。2019年1月31日，元江县自然资源局对周双华作出了编号为2019年第12号的《责令限期整改通知书》，认定其未办理相关合法用地手续，占用元江县某街道某社区某组集体土地建盖空心砖彩钢瓦简易房，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款、第四十四条第一款规定为由，责令于2019年2月15日前自行整改，恢复土地原状，逾期不整改的将依法拆除。周双华收到该通知书后未按要求整改。2019年3月11日，杨秀收取了周双华2019年3月1日至2020年3月1日的租金79800元，并出具了一份《收条》。2019年5月，周双华等人因涉嫌非法占用农用地罪被刑事立案调查。2019年6月中旬，周双华对涉案土地进行复垦作业，之后其以交还土地为由通过大路新寨组副组长白某通知杨秀的父母到场并当场退还土地。但此后杨秀不认可退地，也不同意退还相应租金，故周双华诉请解决。涉案土地闲置至今。另查明，涉案土地系元江县某街道某社区某组集体所有的耕地，由面积为3.75亩和2.06亩的两宗地组成，均已获发《农村土地承包经营权证》，其一，承包证书编号为滇（2018）元江县农村土地承包经营权第xxxxx1号，承包方代表为杨某，白某、杨某2为共同承包人，其中杨某、白某系杨秀父母，杨某2系杨秀胞姐；其二，承包证书编号为滇（2018）元江县农村土地承包经营权第xxxxx2号，承包方代表为杨秀，白某3（杨秀儿子）为共同承包人。上述承包经营权证书均载明承包期限至2028年11月10日，为30年。杨秀述称，当时出租土地已经其他家人的同意，涉案土地平时用于栽种蔬菜等，每年纯收入每亩几千元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，周双华与杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》，虽系双方自愿签订，但从合同条款中关于土地用途由承租方决定出租方不得干涉，若承租方需要办理临时用地手续出租方应积极配合，以及如遇国家征收，房屋等承租方所有投入补偿费归承租方所有等约定看，表明在签订合同时周双华作为承租方有改变土地用途的目的，且周双华在合同签订后也实际进行了将耕地改造为经营场地、建盖简易房等改变土地用途的行为；杨秀以出租土地获取高额租金本无过错，但双方约定租金标准缺乏正当性，远高于正常农业收入的标准，也并非按客观的市场规律来确定，且杨秀在元江县自然资源局对周双华数次处罚后仍收取租金，故其对承租方周双华存在改变土地用途为非农业的意图也应当明知。结合其他案件事实，本院认定涉案合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，应认定《土地出租合同》无效。杨秀关于双方合同有效、要求继续履行合同的辩解，理由不充分，不予支持。虽然合同被认定无效，但因履行合同周双华实际占用了杨秀家的土地，应承担实际占用期间的费用。根据杨秀出具的《收条》，周双华已支付2019年3月1日至2020年3月1日的土地占用费79800元，其应承担的占用费参照双方的约定自2019年3月1日起计算至周双华起诉之日即2019年7月8日止，计为28422元（79800元×130天÷365天）。杨秀应退还多余的占用费，具体数额为51378元（79800元-28422元）。周双华请求过高的部分，不予支持。杨秀不同意退还占用费的辩解，理由不充分，不予支持。综上所述，周双华要求确认《土地出租合同》无效的诉讼请求成立。要求杨秀返还土地占用费的诉讼请求，合理的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周双华与被告杨秀于2017年3月1日签订的《土地出租合同》无效；二、由被告杨秀返还原告周双华土地占用费51378元，限于判决生效之日起十日内一次性付清；三、驳回原告周双华的其他诉讼请求。如果被告杨秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元（原告已全额预交），减半收取计565元，由原告周双华、被告杨秀各负担282.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李田兵二〇一九年九月二十九日书记员  龙 霄