贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初3217号原告：谭雅，女，1983年9月9日生，苗族，住织金县八步镇沙冲村兴发组，现住织金县，被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，地址：绮陌街道三架山村半岛国际温泉第二区三栋一单元六层三号，统一社会信用代码91520524067748929K。法定代表人：陈德加，执行董事。委托诉讼代理人：付福聪（特别授权），该公司员工，委托诉讼代理人：何国印（一般授权），该公司法律顾问，原告谭雅与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称“半岛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日、2019年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告谭雅、被告半岛房开委托诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭雅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判决被告半岛房开立即交付半岛温泉一期B区2栋1单元2402号商品房转移登记的有关文书给原告；3、请求人民法院判决被告向原告支付2016年7月1日起至实际交付办理半岛温泉B区2栋1单元2402号商品房登记有关文书时止的违约金（违约金以购房款413,350元为基数按日支付万分之二点五计算，暂计至2019年6月18日为111,811.18元）；4、本案诉讼费用由被告承担；事实及理由：原、被告于2015年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于半岛温泉一期B区2栋1单元2402号房屋，该套房屋的建筑面积为135.75平方米，总房价为413,350元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2016年7月1日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，至今仍未交付，被告已经逾期，按照合同约定，被告应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。因与被告多次协商未果，现诉至织金县人民法院，敬望实现如前诉请。被告半岛房开辩称：1、双方签订的合同第22条第3款第2项第2小项的约定，如原告选择不退房，则出卖人所承担的责任是自约定日期之日起至交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买售人支付已交付房屋价款之日起十万分之一的违约金，所以本案违约金的适用仅只有该条约定，并没有60日之外的区别；2、违约金计算方式变更后，原告方已经脱离双方合同约定基础，丧失请求权基础，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。原、被告围绕诉讼主张提供证据，本院组织各方当事人进行质证，对各方当事人无异议的原告身份证、被告身份证、营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、付款凭证，本院予以确认作为认定案件事实的证据。为查清本案事实，本院依职权于2019年7月22日到织金县不动产登记中心查询被告半岛房开是否办理半岛温泉1号地块、2号地块初始登记，该局于同日在本院提供的《贵州省织金县人民法院协助调查函》（回执）回复，其内容为：未收到贵州半岛温泉房地产开发有限公司办理产权证申请及材料。经质证，原、被告均无异议，本院依法采纳作为认定案件事实的证据。依据前述采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2015年1月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于半岛温泉1区2栋1单元2304号房屋，该套房屋的建筑面积为121.94平方米，总房价为403,378元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。2016年7月1日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，至今仍未交付，被告已经逾期。直至2019年7月22日，被告未向织金县不动产登记局申请办理半岛温泉房地产开发项目1号、2号地块的初始登记。综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效？如何约定交付办理商品房转移登记文书的时间及违约责任？被告是否应当立即交付原告商品房转移登记相关文书？是否应当支付逾期交付违约金？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告按约支付了全部购房款，被告应按约定时间交付原告办理商品房转移登记的相关文书，便于原告办理不动产登记证书。被告未按合同约定按时交付原告办理商品房转移登记的相关文书已经构成违约，应向原告承担违约责任。关于交付办理商品房转移登记相关文书。依据织金县不动产登记中心向本院回复，被告至今未提供相关申请材料向该职能部门申请办理半岛温泉1号、2号地块开商品房的初始登记，而被告应当交付给原告的商住楼产权证、使用合格证、房屋使用说明书等文书，应由行政机关对被告提交的相关材料审核符合办理要求后方能办理。且被告怠于办理相关转移登记文书，其应持续向原告承担逾期交付房屋转移登记相关文书的违约责任，被告至今尚未向登记机关提交相关材料申请办理房屋转移登记的相关文书，应视为被告尚未达到申请办理的条件，因此，被告交付原告房屋转移登记的相关文件的条件尚未成就，对原告要求被告立即交付房屋转移登记相关文书的请求，本院无法予以支持。被告交付条件成就后拒不履行交付义务的，原告可另案主张该权利。关于支付逾期交付转移登记相关文书违约金。原告主张按已付购房款按日万分之二点五计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告签订合同时，其在《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确了交付转移登记相关文书时间及逾期交付违约金如何计算的问题，因此，违约金应按该约定予以计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告主张按已付购房款日万分之二点五计算逾期交付转移登记相关文书违约金，应当举证证明其因被告逾期交付给自己造成的损失超过合同约定的违约金数额。庭审中原告并未提供相关证据予以证实，其主张调整违约金数额没有事实依据，对其要求按已付购房款按日万分之二点五计算违约金的主张，本院不予支持。其违约金应自2016年7月1日起按已付购房款日十万分之一标准计算至被告交付商品房转移登记相关文书之日止。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交付房屋转移登记相关文书已经构成违约，被告应按原告已付购房款413,350元为基数，按日十万分之一的标准计算支付原告谭雅违约金至交付商品房转移登记相关文书之日止。原告主张被告先支付至2019年6月18日产生的违约金符合规定，自2016年7月1日至2019年6月18日为1082天，违约金为4,472.45元（413,350元×0.00001×1082天），2019年6月19日至交付转移登记相关文书之日止的违约金亦按前述标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告谭雅与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告谭雅自2016年7月1日至2019年6月18日的违约金4,472.45元；2019年6月19日至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，按已付购房款413,350元为基数，按日十万分之一标准计算；三、驳回原告谭雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，减半收取1,250元，由原告谭雅负担1,200元，被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘献明二〇一九年九月十日书记员  包 娅