福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4107号 原告：林碧茵，女，1979年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：***，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林绍敬，福建尚圭律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：高良汉，男，系公司员工。 原告林碧茵与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林碧茵委托诉讼代理人***，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林碧茵向本院提出诉讼请求：1.判令恒大置业公司向林碧茵支付因逾期交房产生的违约金（以总购房款1907073元为基数按日万分之一的标准自2018年7月1日起计算至恒大置业公司符合法律规定实际交房之日止）；2.确认原被告签订的《厦门市商品房买卖合同》补充协议第六条无效；3.判令恒大置业公司承担诉讼费、公告费、保全费等在内的全部费用。事实和理由:原被告于2016年8月5日签订《厦门市商品房买卖合同》，合同约定林碧茵向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目首期地块一6-1#楼8层804室，总金额为1907073元。《厦门市商品房买卖合同》第八条约定恒大置业公司应于2018年6月30日前将上述商品房交付林碧茵使用。林碧茵已按约定支付购房款给恒大置业公司，恒大置业公司未能按合同约定时间交付商品房，恒大置业公司已经严重违约，给林碧茵造成较大的经济损失。此外，《厦门市商品房买卖合同》补充协议第六条系格式条款，该条款限制了林碧茵的合法权益，免除了恒大置业公司承担延期交付的责任义务，违反了公平公正原则，应属于无效条款。为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。 恒大置业公司辩称，一、厦门帝景项目已于2019年2月1日取得建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具的竣工验收报告、2017年9月1日取得电梯安全检验合格证、2019年3月18日取得《建筑工程消防验收意见书》，至此，厦门恒大帝景首期项目已符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件；二、从林碧茵签字的房屋钥匙签收确认书、收楼物品领用登记表等材料可以看出，林碧茵已于2019年7月6日接收案涉房屋并开始对房屋进行装修。依据《商品房买卖合同》第八条约定“如果在规定日期内未达到上述条件（即交付条件），双方同意按以下第2条处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人0元违约金。因此，在林碧茵已接收房屋的情况下，根据合同约定，恒大置业公司无须承担违约金；三、即使需追究恒大置业公司逾期交房的违约责任，对于因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房的延误天数应予以扣减。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景首期1-3号楼开工时间是2015年12月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，恒大置业公司在2016年6月7日、6月8日高考期间、2016年5月21日、6月25日、6月26日中考期间，停工5天；在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述15天时间应予以扣减。4.集美新城开发建设指挥部专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至少是在2018年10月底（2018年10月31日）前是处于未完工的状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人可据实予以延期”的约定，2018年6月30日约定交楼之日起至2018年10月31日期间的延误天数应予以扣减，逾期交房的违约责任不应由答辩人承担。5.《商品房买卖合同》附件六第六条约定“逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。根据合同约定，答辩人逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，该条款系双方真实意思表示，符合法律规定，也符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。双方签字确认，均应受该条款的约束；且补充协议在签约前及签约后均经过有关部门登记备案，为保证合同的稳定性和维护交易安全，应认定合同合法有效。6.补充协议的形式本身即是一种特别提示，林碧茵如对补充协议内容有异议，应在合同签订前提出，否则应视为其认可了补充协议的相关内容，并愿意承担相应的法律后果。7.根据合同法第一百一十四条规定，林碧茵若认为违约金低于其实际损失，应当提交证据证明，但其未提交任何证据，应承担举证不力的法律后果。综上，厦门恒大帝景首期项目已达合同约定交房条件，林碧茵于2019年7月6日接收该房屋，恒大置业公司根据合同约定无须承担违约金。如法院认为恒大置业公司需承担违约责任，对于不可抗力和政府部门市政配套延误导致的逾期交房天数，应据实予以扣减；恒大置业公司逾期交房违约金支付的上限为房屋总价的2%，请求法院查清事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月23日，恒大置业公司（出卖方）与林碧茵（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由林碧茵向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目首期地块一6-1#楼8层804室，总金额为1907073元。合同第八条约定恒大置业公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大置业公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 法庭审理过程中，恒大置业公司确认林碧茵已按合同约定支付全额购房款1907073元，确认截至庭审之日，恒大置业公司尚未向林碧茵发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 2019年7月6日，林碧茵签收了涉案房屋的钥匙。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充协议第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大置业公司主张该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。林碧茵主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。本院认为，该条款属于双方对逾期交房违约责任的补充约定，不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大置业公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大置业公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。本院认为，恒大置业公司并未提供金砖会议期限项目实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。3、中高考期间。恒大置业公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。本院认为，恒大置业公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大置业公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，本院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大置业公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。本院认为，恒大置业公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大置业公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，本院不予采纳。 三、恒大置业公司是否已经履行交房义务。恒大置业公司主张林碧茵已经签收房屋钥匙，恒大置业公司已经完成交房义务。林碧茵主张虽已领取房屋钥匙，但房屋仍不符合案涉合同第八条约定的交房标准，领取钥匙也不等同于实际交房，恒大置业公司尚未履行完毕合同约定的交房义务。本院认为，首先，根据案涉合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并向买受人出示房屋已达交付条件的证明文件及住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案中，恒大置业公司尚未向林碧茵发出书面交房通知，双方亦未办理书面的房屋交接手续。其次，林碧茵虽已领取房屋钥匙，但恒大置业公司总经理胡永旭同时向业主出具一份承诺函，表明实际入住的部分业主，不属于实际交房，应以实际签收收房通知为准。第三，交付钥匙仅是交房的部分内容，交付钥匙不能视为交付房屋。综上，本院对恒大置业公司主张已履行交房义务的主张不予采纳。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，恒大置业公司逾期交房已超过180日，且双方未解除合同，根据前述对合同补充协议第六条的分析，该条款有效且对双方具有约束力，按照该条约定，恒大置业公司应支付给林碧茵的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为38141.46元（1907073元×2%）。若因恒大置业公司逾期交房给林碧茵造成其他损失，林碧茵日后可另诉解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林碧茵逾期交房违约金38141.46元； 二、驳回林碧茵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1574元，减半收取787元，由林碧茵负担364元（已预缴）；由厦门恒大置业有限公司负担423元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇一九年九月二十九日 代书记员 谢颖萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”