上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6485号原告：上海崇喆建筑工程有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：霍建凯，总经理。委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。被告：上海绿地松灏置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：霍建凯，男，1973年6月30日生，汉族，住天津市河东区。第三人：霍建华，男，1969年11月13日生，汉族，住天津市河东区。第三人：北京乐万家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：任立娜，总经理。第三人：介休市凯腾建筑装饰有限公司，住所地山西省晋中市。法定代表人：宋秀珍，总经理。未到庭第三人：任立娜，女，1982年2月17日生，汉族，住黑龙江省鹤岗市。上述五位第三人共同委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。原告上海崇喆建筑工程有限公司(以下简称“崇喆公司”)与被告上海绿地松灏置业有限公司(以下简称“松灏公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，经被告申请，本院依法追加霍建凯、霍建华、北京乐万家房地产经纪有限公司(以下简称“乐万家公司”)、介休市凯腾建筑装饰有限公司(以下简称“凯腾公司”)、任立娜为第三人参与诉讼。本案于2019年8月8日公开开庭进行审理。原告及第三人的委托诉讼代理人金慧霞、被告的委托诉讼代理人王翔、第三人霍建凯(暨原告的法定代表人)到庭参加庭审。现本案已审理终结。原告崇喆公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款13,227,884元；2、被告支付原告上述款项的利息(以10,104,187元为本金，从2016年10月25日起计算至2018年2月6日止；以13,227,884元为本金，从2018年2月7日起计算至被告返还房款之日止；均按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实与理由如下：2016年8月，第三人霍建华、霍建凯购买了被告位于上海市松江区茸凯路XXX弄X栋XX号1502室(总价5,089,045元，以下简称“1502室”)及X栋XX号1302室房屋(总价5,015,142元，以下简称“1302室”)。上述房屋房款均已支付完毕。后经被告告知第三人霍建华和霍建凯不具备上海购房资质，建议以公司名义购买住宅，同时建议更换同小区更大面积的两套房屋。后霍建凯以第三人凯腾公司名义购买同小区XX栋XX号902室房屋(以下简称“902室”)，霍建华以第三人乐万家公司名义购买同小区XX栋XX号1002室房屋(以下简称“1002室”)。后经被告再次告知，因上述两家公司法定代表人均非原来的两名购房人，故要求两人以上海本地公司名义购买房屋。据此，第三人霍建华、霍建凯于2018年2月6日前补足房屋差价，且以原告名义同被告签订新的购房合同。后被告称要走公司内部流程，并于2018年7月7日走完流程并开具2张收据。收据中载明902室房屋总价6,578,672元，1002室房屋总价为6,649,212元。过了一段时间，被告忽然告知原告，由于上海市购房政策变化，原告作为企业，已经不具备上海市内购房资格，双方合同无法履行。据此，原告认为其基于对被告的信任支付房款长达2年多，现合同无法履行，应当返还原告房款并承担利息损失。被告松灏公司辩称，原、被告之间未签订商品房购房合同，并无商品房买卖合同关系，被告没有收到原告支付的房款。原告提出的第三人支付的房款，并未获得第三人的确认。针对原告所述的限购问题，由于被告工作人员变动，现无法核实。如法庭认定双方形成商品房买卖合同关系，现由于原告自身原因致使合同无法履行，鉴于被告同第三人霍建华、霍建凯分别签订过合同，故上述两份合同项下的款项不能退还原告(另案处理)，其余金额被告同意退还原告。第三人霍建凯、霍建华、乐万家公司、凯腾公司、任立娜陈述，第三人所有支付的款项均是针对902室、1002室房屋的，第三人不认可被告陈述，认为被告应当返还原告全部房款。经审理查明：2016年8月，第三人霍建华同被告松灏公司签订《定购协议》，约定霍建华购买茸凯路XXX弄X幢XX号1502室房屋。2016年8月31日，双方就1502室房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价暂定为5,089,045元。该合同还对违约责任、房屋交付等进行了约定。2016年8月，第三人霍建凯同被告松灏公司签订《定购协议》，约定霍建华购买茸凯路300弄7幢12号1302室房屋。2016年8月31日，双方就1302室房屋签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价暂定为5,065,142元。该合同还对违约责任、房屋交付等进行了约定。2016年8月27日，第三人霍建凯分两笔向被告各支付50,000元；2016年8月31日，第三人霍建凯分两笔向被告各支付377,045元和1,475,142元；2016年8月29日，第三人霍建凯分两笔向被告各支付50,000元；2016年8月31日，第三人霍建凯向被告支付852,005元；2016年10月25日，第三人霍建凯分两笔向被告分别支付3,490,000元和3,560,000元；2017年6月28日，第三人霍建凯分两笔向被告分别支付1,230,000元和1,220,000元；2018年2月6日，第三人霍建凯向被告支付423,697元。审理中，被告认可确实收到13,227,884元，但认为其中5,089,045元及5,065,142元系用于购买1502室和1302室的房款。2018年7月7日，被告开具收据两份，载明交款单位为原告崇喆公司。其中一张金额为6,578,672元，付款内容载明10#16#902房款；另一张金额为6,649,212元，付款内容载明10#16#1002房款。本院要求被告陈述上述收据开具的原因，被告称因工作人员变动无法核实。另查明，2016年8月29日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建凯，金额50,000元，付款内容为7#12#1302定金；2016年8月31日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建凯，金额1,475,142元，付款内容为7-12-1302房款；2016年10月25日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建凯，金额3,490,000元，付款内容为7#12#1302房款；2017年6月28日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建凯，金额1,220,000元，付款内容为10#16#902房款。2016年8月29日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建华，金额50,000元，付款内容为7#12#1502定金；2016年8月31日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建华，金额1,479,045元，付款内容为7-12-1502房款；2016年10月25日，被告开具收据，载明交款单位为第三人霍建华，金额3,560,000元，付款内容为7#12#1502房款。2017年6月20日，被告开具收据，载明交款单位为第三人凯腾公司，金额100,000元，付款内容为10#16-902定金；2018年2月6日，被告开具收据，载明交款单位为第三人凯腾公司，金额193,530元，付款内容为10#16#902房款。2017年6月28日，被告开具收据，载明交款单位为第三人任丽娜，金额1,230,000元，付款内容为10#16#1002定金。2017年6月20日，被告开具收据，载明交款单位为第三人乐万家公司，金额100,000元，付款内容为10#16-1002房款。2018年2月6日，被告开具收据，载明交款单位为第三人乐万家公司，金额230,167元，付款内容为10#16-1002房款。再查明，2018年7月2日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《关于规范企业购买商品住房的暂定规定》。该规定载明企业在本市购买商品住房需满足以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：1、企业设立年限已满5年；2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币……。原告于2017年12月11日登记设立。审理中，本院询问本次庭审前原告是否要求过被告返还房款。原告表示在2018年7月曾经要求过，但并无证据证明，书面催讨证据就是起诉方式。以上事实，有《定购协议》、《上海市商品房预售合同》、个人活期账户交易明细收据、营业执照、上海市住房和城乡建设管理委员会关于印发《关于规范企业购买商品住房的暂定规定》的通知等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案中原告以双方达成房屋买卖合同关系为由要求被告返还已付房款及利息，被告认为双方不成立房屋买卖合同关系，故本案争议焦点为原、被告是否成立房屋买卖合同关系。现根据第三人霍建华、霍建凯同被告签订的商品房预售合同、第三人霍建凯支付房款的记录、被告开具的付款单位为第三人的收据以及被告最后开具的付款单位为原告的收据，本院认为第三人霍建华、霍建凯同被告的合同关系已经进行了变更，由原告同被告重新就902和1002室达成新的买卖合同关系。现双方合同客观上无法履行，原告要求被告返还已付房款，本院予以支持。就原告主张的利息损失，应当从原告举证在合同无法履行后进行催讨起计算。现原告自述证据上只有通过起诉的方式主张，故本院以诉状副本送达被告之日即2019年4月26日起计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海崇喆建筑工程有限公司房款13,227,884元；二、被告上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海崇喆建筑工程有限公司上述房款利息损失(以13,227,884元为本金，从2019年4月26日计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101,767元，由被告上海绿地松灏置业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  吕荣珍人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年九月十六日书 记 员  李 俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。