吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2938号 原告：吉林省吉鑫物业开发有限公司，住所地长春市大经路18号。 法定代表人：郑炳宽，总经理。 委托诉讼代理人：王志坚，该单位职员。 委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。 被告：于静波（原告提供的身份信息对应名，盛春光），女，1977年11月20日生，住长春市南关区。 被告：王跃国，男，1952年4月17日生，住长春市南关区。 二被告共同委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。 二被告共同委托代理人：王博昱，吉林朗业律师事务所律师。 原告吉林省吉鑫物业开发有限公司与被告于静波（盛春光）、王跃国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省吉鑫物业开发有限公司的委托诉讼代理人王志坚、林玉兰，被告盛春光、王跃国的共同委托诉讼代理人朱大勇、王博昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林省吉鑫物业开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告所欠购房款520000元；2.判令被告给付所欠房款的利息362500元（从2011年4月10日至2019年5月30日止利息按照民间借贷年利率24%计算）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年10月24日，被告于静波委托被告王跃国于2002年10月24日购买原告承建的永春B区B组团小区14栋（7-10轴）商业用房，总房款为570000元人民币，同时约定：甲方（购买方）结清全部购房款后，乙方（卖方）向甲方交付所购房屋；同时约定：二被告以王晓辉名下（系王跃国儿子）位于南关区民康路1号的民康大厦312室，建筑面积107.01平方米的住宅房屋抵房款25万元，该房屋与二被告所购房屋同时交付；其余房款以现金支付。如有违约，由违约方承担房屋交款额的日万分之五的违约金。协议签订后，被告在未按照约定交清房款的情况下，趁该栋号被南关区法院查封，原告暂时弃管之机，私自强占该门市房，出租获利多年。后又借原告负责善后的工作人员不知情的状况，以欺骗手段为二被告补办了有关房屋买卖的所有手续。原告公司在清理账目和资产时，发现没有实际收到被告抵款房，多次找被告催要抵款房，被告一再推托。经调查，才得知二被告已于2011年4月10日，偷偷将该抵账房屋以52万元卖掉，并将该所卖房款据为己有。二被告的行为严重违反了诚实信用原则，并给被告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 盛春光辩称，盛春光对房屋买卖情况不知情，盛春光不欠付原告案涉房屋的购房款。 王跃国辩称，一、案涉房屋的买受人为答辩人，被告盛春光不是实际买受人，不应被列为本案被告。答辩人有证据能够证实答辩人曾就案涉房屋与原告签订《商品房预售协议》案涉房屋的实际买受人为答辩人，并非另一被告盛春光。因此，被告盛春光不是案涉房屋的实际买受人，不应被列为本案被告。二、答辩人购买案涉房屋已经将全部购房款缴清，不存在欠付购房款的情形。答辩人已向原告缴清了全部购房款57万元，原告也已向答辩人出具了收取57万元购房款的收据，答辩人并不存在欠付原告购房款的情形。原告的起诉与事实不符。三、原告所述的答辩人私自强占房屋、骗取补办房屋买卖手续等事实均与实际情况不符。2007年，原告主动向答辩人在内的多位购房人交付了房屋，并不存在答辩人私自强占的情况；并且在2017年，亦是原告主动联系答辩人称欲办理案涉房屋产权手续，向王跃国收取办理手续的费用8000元（未出具收据），并为理顺房屋买卖关系，为答辩人补办了相关手续。原告对案涉房屋的交易情况、付款情况完全知晓，其在诉状中表述的内容与实际情况完全不符。四、即便答辩人存在欠付购房款的情形，现已超过诉讼时效，原告已无权主张。根据双方签订的《商品房预售协议》第二条之约定，购房余款在进户前全部结清。原告于2007年已将案涉房屋交付答辩人，如答辩人未全额支付购房款，原告应当于2009年之前向答辩人主张权利。而事实上，原告自2007年起长达十年内的时间里，从未向答辩人主张过购房款。因此，即使答辩人存在欠付购房款的情形，现已超诉讼时效，原告已无权主张。综上所述，答辩人不欠付原告购房款，原告的主张没有事实及法律依据，不应予以支持。恳请人民法院依法裁判，维护答辩人合法权益。 本院经审理认定事实如下：2002年10月24日，王跃国以于静波（甲方）委托代理人名义与吉林省吉鑫物业开发有限公司（乙方）签订《商品房预售协议》一份，约定甲方购买乙方永春B区B组团小区14栋框架结构正向营业用房，认购的商品房房间号户型分别为⑦-⑩轴壹户，建筑面积118.85㎡，房屋售价570000元。……协议第三条约定，甲方结清全部购房款后，乙方在2002年12月末前需将经过市质监部门验收合格的房屋交付甲方，乙方向甲方交付使用的房屋，须达到水通、电通、暖气通，并负责按规划进行煤气安装和通气，门窗塑钢、卷帘电动门。……第六条约定，甲方在本协议规定的时间内没有及时结算，超过限期仍不缴款结算，视甲方单独终止合同，乙方有权将房屋另行出售，发生的违约责任由甲方负责。若因此而导致乙方以低于甲方售价出售，则甲方应赔偿乙方该损失，乙方有权从甲方预缴款中扣除。第七条约定，本协议签订后，甲、乙双方应严格信守，如甲方中途退房或乙方未能按期交房，须经双方同意，但退房时间必须从进款之日起期满一年方可退还，退款时要扣除2%的手续费。如有违约，由违约方承担房屋交款额的日万分之五的违约金，但在遇有人力不可抗拒的恶劣天气、意外灾害及其他非乙方所能控制的延误原因而不能按期交付使用，不在违约之例。第八条约定，本协议甲、乙双方各一份，自双方签字盖章之日起生效。第九条约定，其他未尽事宜由双方协商解决。附：甲方以位于南关区民康路1号312（107.01㎡）抵房款250000元，此房与所购房屋同时交付，其余房款现金交付，乙方负责处理门前一棵树。 2002年10月24日，吉林省吉鑫物业开发有限公司开具编号分别为0239954和0239960的“收据”两枚，载明：缴款单位于静波；收款方式：现金；收款事由：14#⑦-⑩轴；收款金额分别为275000元和5000元。 庭审中，原告出示于静波（甲方）与王跃国（乙方）签订的《房屋买卖协议》一份，用于证实2003年3月26日，甲方将上述案涉房屋以570000元的价格出卖给乙方。乙方于本协议签订之日将购房款全部交付，同时甲方将房屋交付乙方。甲方所售房屋系从吉林省吉鑫物业开发有限公司购得，产权手续待吉林省吉鑫物业开发有限公司统一协调办理，所涉费用由乙方承担。本协议签订后，甲、乙双方应严格信守，如有违约，由违约方承担房屋全款的日万分之五违约金，但在遇有不可抗力等原因而导致违约，不在违约责任之例。本协议甲、乙双方各一份，自双方签字盖章之日起生效。二被告对上述协议的真实性、合法性均无异议。 2007年4月13日，吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科开具编号为0004753的“收据”一枚，载明：今收到于静波门市房工程款20000元。 2011年4月10日，盛春光（卖方，甲方）与案外人闵元波（买方，乙方）、长春市亿阳房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于长春市南关区民康路1号的建筑面积107.01平方米房屋出售给乙方，该房屋所有权人为王晓辉，产权证号：2060122986，丘地号3-23/101-80（312）。房屋出售价格为520000元。 2016年长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会向吉林省吉鑫物业开发有限公司致函一份，内容为：长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会按贵公司授权已收缴了14号楼7-10轴王跃国的剩余购房款20000元，请按此数额出具财务收据。 2016年10月19日，长春市南关区永春B区十三号十四号楼业主自救委员会向吉林省吉鑫物业开发有限公司致函一份，内容为：永春B区14号楼7-10轴室的业主现钱款已缴齐，原协议为于静波，现更名为王跃国，考虑多种因素，请给予办理更名手续。 庭审中，王跃国出示其（甲方）与吉林省吉鑫物业开发有限公司（乙方）签订《商品房预售协议》一份，内容载明：甲方购买乙方永春B区B组团小区14栋框架结构正向营业用房，认购的商品房房间号户型分别为⑦-⑩轴壹户，建筑面积118.85㎡，房屋售价570000元。该《商品房预售协议》项下九个条款与2002年10月24日签订的《商品房预售协议》项下九个条款内容基本一致，但未附加其他条款。王跃国以该预售协议用于证实2017年其与吉林省吉鑫物业开发有限公司重新签订《商品房预售协议》（落款时间为2002年10月8日），吉林省吉鑫物业开发有限公司已经确认王跃国为案涉房屋的买受人。 另王跃国出示吉林省吉鑫物业开发有限公司出具的“收据”一枚，载明：入账时间2002年11月1日，交款单位王跃国，收款事由⑦-⑩轴房款，金额570000元。出示吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科出具的“收据”一枚，载明：今收到于静波门市房前后卷帘门款3100元。 经庭审中询问双方当事人，双方均表示无法提供诉状中于静波的真实身份信息。 本院认为，关于案涉2002年10月24日形成的《商品房预售协议》合同主体的问题。根据合同记载该合同是由王跃国以于静波的代理人名义与吉林省吉鑫物业开发有限公司签订，王跃国亦自认该合同是由其签订，而吉林省吉鑫物业开发有限公司表示该合同具体由谁签订并不清楚，同时双方均不能提供于静波的真实身份信息，致使无法传唤于静波对王跃国实施的签约行为进行追认。参照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损失请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。故在双方均不能提供于静波真实身份信息的情况下，上述合同对应的权利义务应由签约行为实施人即王跃国承受。 关于案涉房屋是否欠付购房款的问题。根据双方2002年10月24日签订的《商品房预售协议》记载，甲方以位于南关区民康路1号312（107.01㎡）抵房款250000元，此房与所购房屋同时交付，其余房款现金交付。现双方就以现金形式已支付房款320000元表示无异议。对剩余250000元房款，双方约定以房抵款，但双方并未实际履行房屋交付，该项应视为对剩余房款给付方式的约定，现原告要求被告继续履行给付所欠房款义务，符合法律规定，依法应予支持。关于所欠房款的数额问题，因剩余房款仅为250000元，原告主张按抵款房屋的变现价值520000元给付，于法无据，不予支持。关于王跃国抗辩主张称双方商定剩余房款已经以逾期交房违约金冲抵一节，对此吉林省吉鑫物业开发有限公司不予认可，同时反驳称双方约定抵款房屋与所购房屋同时交付，因抵款房屋未交付，所购房屋即不存在逾期交房违约问题，而王跃国对此主张并未出示相关证据予以证实，应承担举证不能的法律责任，故该项抗辩理由不成立。 关于欠付房款如何计算利息问题。因王跃国已经实际占有使用案涉房屋，但并未支付全部购房款，对欠付房款部分应承担给付利息义务。因双方合同约定抵款房屋与所购房屋同时交付，故可认定王跃国占有使用房屋之时即应交付剩余购房款250000元，并自此时承担逾期给付利息义务。关于王跃国占有使用房屋的具体时间，其自称为2007年4月14日，并有吉林省吉鑫物业开发有限公司工程技术科于2007年4月13日出具的安装卷帘门收据予以证实，结合证人王建国出庭作证证明王跃国使用案涉房屋的时间为2007年，而吉林省吉鑫物业开发有限公司并未提供相关证据证明王跃国使用案涉房屋的具体时间，故计算逾期给付剩余房款的利息以2007年4月13日计算为宜，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按民间借贷年利率24%标准计付利息，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，判决如下： 一、王跃国于本判决生效后立即给付吉林省吉鑫物业开发有限公司所欠购房款250000元； 二、王跃国于本判决生效后立即给付吉林省吉鑫物业开发有限公司所欠购房款250000元的利息（以250000元为基数，自2007年4月13日起至实际给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 三、驳回吉林省吉鑫物业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6313元，由吉林省吉鑫物业开发有限公司负担2100元、王跃国负担4213元（吉林省吉鑫物业开发有限公司已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇一九年九月二十九日 书记员  隋 汉