广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初1610号 原告：陈耀坤，男，1990年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市花都区， 委托诉讼代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。 被告：徐达昆，男，1989年12月05日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区， 被告：中国银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区云城西路882号101房、201房。 负责人：强昕。 委托诉讼代理人：袁谦，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：区海旺，广东诺臣律师事务所实习人员。 第三人：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区迎宾大道97号亚美大厦一至三层。 负责人：刘文辉。 原告陈耀坤与被告徐达昆、中国银行股份有限公司白云支行（以下简称中行白云支行），第三人中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称工商银行花都分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈耀坤及其委托诉讼代理人邓倩莹，被告中行白云支行的委托诉讼代理人袁谦到庭参加了诉讼，被告徐达昆经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，第三人工商银行花都分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈耀坤向本院提出诉讼请求：1.解除（2016）粤0111执保502号案对位于广州市花都区花都××路××东××房的查封措施；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：广州市白云区人民法院因被告徐达昆与被告中行白云支行借款合同纠纷一案，查封了位于广州市花都区花都××路××东××房的房屋，我对该查封行为提出异议，该院于2018年12月29日作出（2018）粤0111执异78号裁定驳回我的诉求，我不服裁定结果提出执行异议之诉，理由如下：1.在涉案房屋查封前，我与被告徐达昆已签订合法有效的书面买卖合同，被告徐达昆将房屋出售给我。我与被告徐达昆于2016年4月3日在广州市房天下房地产经纪有限公司的中介服务下签订了《存量房买卖合同》，约定由徐达昆将其名下所有的位于广州市花都区花都××路××东××房，面积为145.56平方米的房屋及广州市花都区花都××路××东××号车位以1458000元的价格出售给我。2.我已依约支付了定金10万元以及首期款358000元，并积极办理房屋买卖按揭以付清房屋尾款，同时我愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。我在签订《存量房买卖合同》当天，即2016年4月3日，一次性支付了定金10万元给徐达昆，其后在徐达昆的要求下，我于2016年4月29日向其支付了首期款358000元。至于剩余的款项100万元，我委托了按揭公司对房屋申请买卖按揭，但因该房屋于2016年5月27日被法院查封，导致无法送往银行进行审批，我至今无法办理按揭手续，也无法支付房屋尾款。我已在执行异议的听证会上多次表示愿意将剩余价款按法院的要求交付执行。3.被告徐达昆于2016年4月30日将涉案房屋交付给我使用，我已实际占用该房屋。我向被告徐达昆支付房屋首期款后，被告徐达昆于2016年4月30日将房屋的钥匙交给我，并交付了房屋。我随即开始对房屋进行装修，装修完后，我于2016年12月3日入住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。我在涉案房屋被查封前已购买该房屋，并按合同约定支付了部分价款，完成了房屋的交付手续，后因被告徐达昆自身的债务原因，导致房屋被查封，无法完成过户，我的异议应得到支持。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 被告徐达昆无答辩。 被告中行白云支行辩称，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.本案中，原告没有证据证明其在涉案房屋查封前已合法占有该不动产。根据原告提交的买卖合同约定，涉案房屋交付使用的时间为被告徐达昆收齐房款当天，且原告与被告徐达昆签订房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，但原告未提交房地产交接确认书，也未交齐房款。故原告不仅不能证明其已实际占有涉案房屋，更无权占用涉案房屋。2.法院于2016年5月27日查封涉案房屋，原告主张于2016年4月30日收到钥匙即视为实际占有并使用房屋，并不符合交易习惯。3.原告提交的收款收据及缴费通知单的时间均在2016年6月16日之后，且业主均显示为徐达昆，收款收据上的缴款人也不是原告。4.原告尚未支付涉案房屋的全部价款。5.2016年4月份签订的房屋买卖合同，原告至今未通过诉讼的方式要求继续履行买卖合同，显然怠于行使自己的权利。同时，原告明知涉案房屋处于抵押状态，其未履行谨慎审查义务，且据我方所知，该房屋上还存在多处查封，原告与被告徐达昆的房屋买卖合同应该是无法继续履行的。综上，原告的权利不能够排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人工商银行花都分行无述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中国银行白云支行诉徐达昆借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日以（2016）粤0111民初4121号立案受理。诉讼中，中国银行白云支行向本院提出财产保全申请，本院依法于2016年4月14日作出（2016）粤0111民初4121号民事裁定：冻结徐达昆银行存款214686.1元或查封其等值财产。其后，本院以（2016）粤0111执保502号立案执行。2016年5月27日，本院向广州市花都区国土资源和规划委员会送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封徐达昆名下的位于花都区花都××路××东××房（以下代称涉案房屋）。2017年4月8日，本院作出（2016）粤0111民初4121号民事判决，判令：一、于本判决生效之日起五日内，徐达昆清偿中国银行白云支行借款本金171843.77元、手续费21527元、滞纳金及利息（2016年8月6日前的利息、滞纳金按合同约定支付；2016年8月7日起，利息、滞纳金总额以171843.77元为本金，参照《中国银行股份有限公司信用卡领用合约》约定按日利率万分之五计算至款项清偿之日止）；二、中国银行白云支行对徐达昆享有的上述第二项债权，有权以抵押物即车架号为XXXXXXX小型轿车的拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回中国银行白云支行的其他诉讼请求。该判决书已于2017年4月27日发生法律效力。本院依中国银行白云支行的申请，于2018年6月28日以（2018）粤0111执7822立案执行。 根据2019年9月2日房屋管理部门出具的《广州市不动产登记簿查册表》显示：位于广州市花都区花都××路××东××房的权属人为徐达昆，所有权性质为私有，产权证号为粤（XXXX）广州市不动产权证第XXXXXXXX号，权属来源为购买，占有份额为全部；建筑面积为145.56m2,房屋用途为居住用房；抵押状态为有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行，担保范围为全部。 另查，2016年4月3日，徐达昆（甲方，卖方）与陈耀坤（乙方，买方）、广州房天下房地产经纪有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市花都区花都××路××东××房；总金额为1458000元；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方应在交楼当天一起查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方一致同意由丙方协助按涂销抵押后按揭付款，定金100000元，乙方应在签订本合同的当日直接支付甲方；甲方应在签订本合同后100个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助乙方申请银行按揭；甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起10个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；乙方应在签订本合同后80个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年，人民币1000000元整的银行按揭贷款；甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）人民币358000元支付给甲方；楼价余款1000000元整，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；交易过户手续需在2016年8月1日前完成；三方约定的其他事项：①此价格包含车位（花都区花都永发路2号地下室-179号）②买方于2016年4月30日前支付剩余首期楼款358000元等。同日，徐达昆出具收款收据，确认收到陈耀坤支付的定金100000元。同月29日，陈耀坤向徐达昆出具收到358000元的收据。 2018年8月16日，陈耀坤就涉案房屋被本院裁定查封的问题向本院提出书面异议，本院受理后，经审查认为陈耀坤提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的全部情形，陈耀坤对涉案房屋享有的权利不足以排除本院强制执行，其异议请求不能成立，遂裁定驳回了陈耀坤的异议请求。 本案诉讼中，陈耀坤为证明其对涉案房屋的享有的权利符合足以排除本院强制执行，提交了以下证据：1.陈耀坤与徐达昆、广州市竞宇房地产按揭代理有限公司于2016年5月11日签订的《授权委托书》。拟证明其积极办理房屋买卖按揭，以付清房屋尾款。2.广州房天下房地产经纪有限公司出具的《房屋交易情况说明》、洋房装修保证金收款收据、使用电梯押金收款收据、洋房施工许可证按金收款收据、装修垃圾於泥清运费收款收据、洋房管理费收费通知单、违约金收费通知单、民用电费收费通知单、车位管理费收费通知单等缴费证明及其与广州市禄豪装饰设计工程有限公司于2016年5月19日签订的《装饰工程施工合同》。拟证明其于2016年4月30日收到案涉房产钥匙，且已实际占有并使用案涉房产。其中，上述缴费证明显示业主均为徐达昆。3.广州市花都区秀全街锦城社区居民委员会于2017年5月22日出具的《证明》记载：陈耀坤于2016年12月3日居住在广东省广州市花都区花都××路××东××房。拟证明其自2016年12月3日起至今一直居住使用涉案房屋。另原告补充提交中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明其通过银行转账向被告徐达昆和徐达昆指定的账户支付定金和首期楼款的事实。被告中行白云支行认为其中358000元购房款的转账记录显示分多笔转账与此前庭审中提交的个人结算业务申请书一次性转账的情况相矛盾，无法确认其转账的真实性。原告解释此前庭审中提交的个人结算业务申请书的款项是尚未转账成功的，才又于同一天向被告徐达昆通过手机转账支付，因手机转账一次不能超过5万元，故才会有多笔支付的情况，故其此前庭审中提交的个人结算业务申请书是提交证据存在失误。 本院认为，涉案房屋的产权人为徐达昆，故徐达昆对上述房屋享有实体权益。因此，涉案房屋可以作为中行白云支行与徐达昆借贷纠纷一案的执行标的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案的争议焦点为陈耀坤就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即陈耀坤对涉案房屋享有的实体权益对于中行白云支行依执行依据所享有的债权是否具有优先效力。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，双方合同约定支付购房款的方式是在房管部门递件的当天才支付首期款358000元，被告徐达昆收到首期楼款后才交付房屋。原告主张双方该支付房款的方式进行了变更，即其提前向被告徐达昆支付购房款，被告徐达昆同时提前向其交付涉案房屋，故其提前向被告徐达昆支付了首期购房款，但合同手写的补充约定中仅提及了提前支付购房款，并未对房屋是否提前交付进行变更约定。原告在交付房屋时间未变更约定，且涉案房屋尚存在抵押，而合同约定的抵押涂销期限远远尚未届满的情况下，以信任被告徐达昆为由，直接同意提前一次性向被告徐达昆支付首期购房款，显然不符合常理。其次，从原告提交的证明其已于2016年4月30日收楼的证据看，不足以证明其于2016年4月30日已接收涉案房屋的事实，原告主张其已接收房屋后已对房屋进行了装修，其提交的证据除装修合同外，并无其他支付的凭证予以佐证，本院对此亦不予采信。第三，从原告庭审中的陈述看，本院于2016年5月27日查封涉案房屋，原告于2016年6月已知悉涉案房屋被本院查封的情况，却于2018年8月才向本院提出执行异议的申请，亦不符合一般常理。综上，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中能够排除执行的全部情形，原告对涉案房屋的权利不足以排除本院强制执行，故原告的要求解除本院（2016）粤0111执保502号案对涉案房屋的查封措施无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告陈耀坤的诉讼请求。 本案受理费17922元，由原告陈耀坤负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  肖録婷 人民陪审员  李惠仪 人民陪审员  林广群 二〇一九年九月十日 书 记 员  陈玉梅