广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9155号原告：广州市东瀚物业管理有限公司，住所广州市番禺区石基镇岐山南路10号首层102。法定代表人：屈颖华，职务经理。委托诉讼代理人：吴细娣，系广东华誉品智律师事务所律师。被告：邱柱华,男,1973年1月8日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。原告广州市东瀚物业管理有限公司（以下简称东瀚物管公司）与被告邱柱华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东瀚物管公司的委托诉讼代理人吴细娣、被告邱柱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东瀚物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费及滞纳金，其中房屋物业管理费2846.2元，滞纳金649.1元，自2018年5月1日起，暂计至2019年6月30日；2.本案诉讼费用由被告承担。本案庭审中，东瀚物管公司变更前述第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2018年5月1日至2019年6月30日的物业服务费2846.2元及滞纳金，其中物业管理费按1.8元/平方米/月的标准支付，滞纳金按拖欠金额日千分之一标准从2018年5月26日起计至实际付清之日止。事实和理由：原告是广州市番禺区石楼镇鑫隆世家小区物业管理人，被告是该小区业主。被告与原告就被告房屋物业管理事宜签署了《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，原告提供物业管理服务，被告应按时交纳物业管理费。被告自2018年5月起拖欠物业管理服务费。原告经催促未果，故依法提起诉讼。被告邱柱华辩称，关于物业费，答辩人对每月的计算标准和欠费的日期没有意见，但不同意支付滞纳金，理由是答辩人不是不交管理费，是缓交，在其侵权行为停止后，我方会全额缴纳所欠的物业管理费。答辩人自从入住涉讼小区以来，一直按合同要求按时交付物业管理费，从来没有拖欠的现象。直到答辩人的物业权被东瀚物管公司严重侵犯后，答辩人为维护自身的合法权益，不向被答辩人的霸王行为低头，答辩人拒绝向侵犯我物业权的被答辩人交纳管理费。事情经过如下：2018年8月5日答辩人驾驶一台号牌为桂XXXXXXXXX的小汽车回家，于2018年8月5日23时43分进入停车场并在自家产权364号车位停好。2018年8月6日凌晨14分答辩人家属驾驶一辆号码为粤Ｈ×××××的小汽车进入停车场回家，将粤Ｈ×××××小汽车停放在363号临停车位上。2018年8月6日凌晨2时23分有事驾驶桂XXXXXXXXX小汽车外出，又于2018年8月6日凌晨3时11分回家进入鑫隆停车场，并将车依旧停放回364号自家产权车位。期间没有收取停车费（由于桂XXXXXX停在自家产权车位）。而粤Ｈ×××××小汽车始终停在363号临停车位没有移动。直到2018年8月6日9时23分桂BXXXXXX出场时，保安也同样要求收取我停车费7.5元。自家产权车位停车本不该产生任何停车费用，却被东瀚物管公司强行收取临停费7.5元。之后答辩人多次要求被答辩人退还不合理收费，被答辩人以令人难以接受的理由拒绝退还。答辩人也曾多次投诉区长热线，被答辩人仍不知悔改，我行我素坚持自己的霸王收费标准。答辩人驾驶的桂XXXXXXXXX车辆一出一入始终停放在364号自家产权车位，没有占用临停车位，而被答辩人强行向答辩人收取无理的临停费就是对我物业权的侵占，被答辩人没有做好自身的日常管理工作之余，还对本人的物权粗暴侵犯，已经违反的《前期物业管理服务合同》第十三条第10项的规定，侵害了业主的合法权益。综上所述，被答辩人严重侵犯答辩人物权，违反物业管理合同对答辩人的经济上和精神上造成了一定的损害。在被答辩人自行撕毁管理合同的前提下，答辩人拒交管理费合情合理合法。另外被答辩人对产权车位每年收取管理费，又再另外对车位内停车进行额外收费，属于重复收费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请法院支持答辩人的申辩。答辩人请求法院判决如下：一、驳回被答辩人的全部诉讼请求；二、责令被答辩人停止侵犯答辩人的物权，向答辩人赔礼道歉并退还非法收取的停车费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：东瀚物管公司是于2007年4月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有物业服务资质。2009年11月23日，广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）作为开发建设单位与东瀚物管公司作为物业管理单位签订《前期物业管理服务合同》，约定鑫隆房地产公司选聘东瀚物管公司为其开发的鑫隆世家项目提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业1.80元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月10日至25日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之一的滞纳金。2010年1月12日，东瀚物管公司与黄文凯（二手业主：邱柱华）就涉讼房屋签订《前期物业管理服务协议》，约定涉讼物业地址为石楼镇东环路123号4座1204单元，业主须于发展商预约收楼日之下月1号起开始交纳物业管理服务费和公共能源分摊费，住宅每月物业管理服务费按建筑面积1.80元/平方米计算；邱柱华及其物业使用人违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费、公共能源分摊费、水电费和其他应向东瀚物管公司缴交之相关费用，东瀚物管公司有权加收滞纳金，滞纳金以应缴欠费金额按每日千分之一计算，逐日累计。2013年12月9日，邱柱华接收涉讼房屋。2017年，涉讼房屋进行了房地产登记，邱柱华是房地产权属人，登记建筑面积112.9586平方米，为住宅商品房。上述合同签订后，东瀚物管公司开始为涉讼房屋所在小区提供物业管理服务，邱柱华依约向东瀚物管公司交纳物业管理服务费等相关费用。自2018年5月1日起，邱柱华未向东瀚物管公司缴交物业管理服务费。东瀚物管公司经催收，未果，遂提起本案诉讼。本案庭审中，东瀚物管公司及邱柱华确认，涉讼房屋的物业管理服务费以1.8元/平方米的标准，按照房屋建筑面积112.9586平方米计算。邱柱华称东瀚物管公司于2018年8月6日强行收取了临停费7.5元的行为侵犯了其自有车位物权，并多次要求东瀚物管公司退还不合理收费均被予以拒绝。东瀚物管公司对此不予确认，认为停车费属于车辆保管的法律关系，涉讼《前期物业管理服务合同》不涉及停车费范围，与本案无关。本院认为，鑫隆房地产公司与东瀚物管公司签订的《前期物业管理服务合同》、东瀚物管公司与邱柱华签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行各自的义务。邱柱华作为涉讼房屋的业主，依约应向东瀚物管公司交纳物业管理服务费。双方当事人对邱柱华欠缴物业管理服务费时间及物业管理服务费计算标准无争议，计算标准亦符合合同约定且未超过政府指导价规定的标准，本院予以确认。因此，涉讼房屋2018年5月1日至2019年6月30日的物业管理服务费应为2846.6元（1.8元/平方米/月×112.9586平方米×14个月）。东瀚物管公司诉请邱柱华支付前述期间物业管理服务费2846.2元，是对其权利的自由处分，本院予以支持。邱柱华主张东瀚物管公司收取临停收费7.5元的行为是对其自有车位权益的侵害，涉及另一权利义务法律关系，邱柱华可另案主张权利，但这并不影响邱柱华在本案合同纠纷中因合同义务所承担的民事责任，故本院对邱柱华不支付物业管理服务费的抗辩主张不予采纳。关于滞纳金。东瀚物管公司与邱柱华在《前期物业服务协议》中已明确约定滞纳金的标准为每日千分之一，但该约定滞纳金的标准过高，且原告也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的具体情况，酌定对原告所主张的逾期付款滞纳金予以调整，以年利率24%的标准计付为宜。故每月物业管理费滞纳金的计算方法是以203.33元为本金，从拖欠当月的26日起，按年利率24%的标准计至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告邱柱华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市东瀚物业管理有限公司支付2018年5月1日至2019年6月30日的物业管理服务费2846.2元及滞纳金（每月物业服务费的滞纳金的计算方式为以203.33元为本金，分别从拖欠当月的26日起，按照年利率24%计算至实际付清之日止，每月物业服务费的滞纳金的总额以当月本金为限）；二、驳回原告广州市东瀚物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邱柱华负担。本判决为终审判决。审判员  林志强二〇一九年九月二十三日书记员  陈露丝