山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初2981号 原告：商河县自然资源局，住所地商河县。 法定代表人：梁甲猛，局长 委托诉讼代理人：赵福勇，山东撼岳律师事务所律师。 被告：山东珠穆朗玛食品有限责任公司，住所地商河县。 法定代表人：许进岑，董事长 委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。 原告商河县自然资源局（以下简称商河自然局）与被告山东珠穆朗玛食品有限公司（以下简称珠穆朗玛公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告商河自然局的诉讼代理人赵福勇、被告珠穆朗玛公司的诉讼代理人李民到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经院长审批，延长审限。本案现已审理终结。 商河自然局向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金718.094万元并继续履行《土地出让合同》；2.涉案费用由被告承担。事实与理由：2013年3月19日，2014年4月30日，商河自然局与珠穆朗玛公司分别签订三份《国有建设用地使用权出让合同》（商河-xxxxxxxxxx号、商河xxxxxxxxxx号、商河-xxxxxxxxxx号），按照合同约定珠穆朗玛公司受让国有土地3宗，面积分别为101515平方米、26106平方米、68997平方米，土地出让金分别为1137万元、293万元、773万元。第一宗土地应于2017年4月19日前竣工，后两宗土地均应于2018年5月30日前竣工，但直到2018年9月28日该三宗土地均未竣工，珠穆朗玛公司已经构成严重违约。依据《土地出让合同》第三十三条的约定，受让人未能按照本合同约定日期或同意顺延所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额的1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。珠穆朗玛公司应当承担的违约金共计为718.094万元，并继续履行《土地出让合同》。经催告未果，今依法提起诉讼，恳望贵院明察公断。 珠穆朗玛公司辩称，珠穆朗玛公司不应当支付违约金718.094万元，涉案费用不应由珠穆朗玛公司承担。事实与理由：第一，2012年11月29日，珠穆朗玛公司与商河县人民政府签订项目投资合同书，约定商河县政府以招商引资方式为珠穆朗玛公司在商河县经济开发区城区产业园提供400亩出让工业用地用于食品加工生产，2013年3月19日，2014年4月30日，2016年6月24日，商河自然局与珠穆朗玛公司签订商河xxxxxxxxxx号、商河-01-vxxxxxxxxxx号、商河xxxxxxxxxx号，商河-01-2016-0022号四份国有建设用地使用权出让合同，将项目投资合同约定的400亩工业用地分作三期供给珠穆朗玛公司。2013年3月19日，出让合同共计面积101515平方米（152.27亩），该地块位于项目的西北角，北至新兴街，西至西环路，东、南均为未经批准的土地；2014年4月30日，出让合同26106平方米（39.16亩）位于项目东北角，西与2013年地块相邻，东至万坊村，南至未批准地块，北至新兴街，同年同日出让合同面积68997平方米（103.49亩），北与2013地块相邻，东至未批准土地，南至未批准土地；2016年6月24日，出让合同面积70188平方米（105.28亩），该地位于项目东南角，南至南环路，北与西均为原批准土地相邻，东至万坊村，四份出让合同共计400.2亩，前三份合同所供土地的地形均不能独立按照合同约定规划设计条件进行设计和建设，只有在2016年6月24日出让合同供地后才能按照整体的合同约定的规划设计条件进行总体规划和设计。该项目用地应当在修建性详细规划，经过规划主管部门批准后进行建设。第二，珠穆朗玛公司为防止土地闲置造成浪费，依据本单位自行设计的总平面图在项目土地上建设厂房和办公楼，共计43186平方米，总投资已达到合同约定的投资强度。2018年5月28日经商河县处理历史遗留问题领导小组批准，经城市规划局对已建设的建筑物确认为合法建筑，房管部门已经为2013年地块的建筑物颁发产权证，剩余部分也已按该批准文件申请上报，待商河自然局审批，商河自然局已建总建筑面积46914平方米，超过总占地面积的三分之一，并没有造成根本违约。第三，商河自然局主张的违约金过高，按照我国《合同法》第110条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人约定违约金超过合同30%的，应当视为过高。本案中，商河自然局并没有实际损失，综上，珠穆朗玛公司认为，依据其与商河县政府签订的项目合同书约定应当是整体取得400亩出让工业用地使用权，应作为一宗土地认定，商河自然局分三期向珠穆朗玛公司出让，所出让地块根据当时条件均不能单独或者分期依据合同约定的用地条件进行设计建设，只有在项目所需土地全部取得使用权后方能进行总体设计和建设，竣工时间应当依据商河xxxxxxxxxx号出让合同第16条约定的2020年7月24日的日期计算竣工时间，商河自然局以前三份出让合同约定的期限主张违约金是错误的，请求法院依法驳回商河自然局的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。商河自然局提交如下证据： 证据1，三份土地出让合同，签订时间分别为2013年3月19日，后两份签订时间为2014年4月30日，该三份合同可以证明原珠穆朗玛公司之间土地出让的法律关系。在合同第三十三条，双方约定逾期竣工的违约责任，以及违约金的计算方式，该三份合同均是独立的合同，在每份合同中，对于建设规划条件均作出约定，三宗土地的规划条件是分别约定，并没有整体约定。珠穆朗玛公司对该证据发表质证意见：对三份合同的真实性无异议，对证明为独立宗地有异议，该三份合同附图均能证明商河自然局交付土地不符合合同约定的第六条第一款，没有达到通路、通电、通上水、通下水、通讯的交付条件，不能按照三份合同约定的竣工期限追究珠穆朗玛公司的违约责任。 证据2，国有建设用地交地确认书，上述三宗土地均已交付于珠穆朗玛公司，珠穆朗玛公司同意接受，证明珠穆朗玛公司对于土地交付时土地的现状予以接受。珠穆朗玛公司对该证据发表质证意见：对其真实性无异议，即使接受土地也并不能意味着交付的土地符合合同的约定，是否能按照合同约定进行建设需要依据交付土地的现状及是否能够取得城市规划部门批准的依据为实际履行的条件。 证据3，支付违约金、继续履行合同催告书以及EMS特快专递的回单，证明2018年8月29日，商河自然局通过EMS特快专递的方式向珠穆朗玛公司送达关于上述三宗土地继续履行合同以及支付违约金的催告。珠穆朗玛公司对该证据发表质证意见：对该组证据无异议。 珠穆朗玛公司提交如下证据： 证据1，2016年6月24日，商河自然局与珠穆朗玛公司签订的商河xxxxxxxxxx号出让合同，证明商河自然局最终向珠穆朗玛公司交付400亩出让工业用地的最后期限和约定的竣工期限，珠穆朗玛公司认为应当依据该合同约定的竣工期限认定是否违约竣工。商河自然局对该证据发表质证意见：对珠穆朗玛公司提交证据的真实性无异议，但该合同是与上述三份合同相互独立的合同，上述三份合同的竣工日期不能由该份合同的竣工日期确定 证据2，商河县处理历史遗留问题领导小组会议纪要xxxxxxxxxx号，证明珠穆朗玛公司项目是商河县政府招商引资重点项目，对商河自然局所建设的建筑物作为历史遗留问题进行确认，并责成有关主管部门办理合法产权证书，证明珠穆朗玛公司没有恶意囤地闲置土地的行为。商河自然局对该证据发表质证意见：证据二与本案合同违约无关联性，认可其真实性。 证据3，房产证复印件四份，证明珠穆朗玛公司所建设的房产属于合法建造。商河自然局对该证据发表质证意见：对证据三的真实性无异议，但该证据与本案合同是否违约无关联。 证据4，厂区产值评估报告三份，证明珠穆朗玛公司对土地的投资强度达到合同约定的标准。商河自然局对该证据发表质证意见：对证据4真实性不能确定，即便是该鉴定意见真实，也仅能证明珠穆朗玛公司对于合同中的土地强度履行了义务，但并不能证明其按照合同约定竣工。 证据5，山东珠穆朗玛项目投资合同书，证明珠穆朗玛公司取得400亩出让工业用地系一个项目，合同约定分两期供地，每期200亩，证明商河自然局没有按照该合同进行供地。商河自然局对该证据发表质证意见：对该证据真实性无异议，首先该合同的当事人双方是商河县政府和珠穆朗玛公司，与本案商河自然局并不直接约束，其次，该合同属于意向性合同，对于合同中约定的供地应当以后续实际的招拍挂为准，只要珠穆朗玛公司参与摘牌并竞得土地，就说明珠穆朗玛公司已经认同后续的获取土地的方式，也证明珠穆朗玛公司已经认同对该份投资合同的修改，相应的权利义务都应当以后续签订的出让合同为准。 经本院审查，珠穆朗玛公司对商河自然局提交的三组证据的真实性均予以认可，本院对上述三组证据的真实性予以确认。商河自然局对珠穆朗玛公司提交的除证据4之外的四组证据的真实性予以认可，本院对其提交的证据1、证据2、证据3、证据5的真实性予以确认。针对珠穆朗玛公司提交的证据四4厂区产值评估报告，该评估报告上有相关单位的签章证明，本院对其真实性确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 商河自然局与珠穆朗玛公司于2013年3月19日签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同编号为商河xxxxxxxxxx号，商河自然局将坐落于新兴街以南、规划西环路以东的面积为101515平方米的宗地出让于珠穆朗玛公司，出让金为2274000元。双方在合同第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年4月19日之前开工，在2017年4月19日之前竣工。”合同第三十三条第二款约定“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额的1‰的违约金。” 商河自然局与珠穆朗玛公司于2014年4月30日签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同编号为商河xxxxxxxxxx号，商河自然局将坐落于新兴街以南、规划西环路以东的面积为26106平方米的宗地出让于珠穆朗玛公司，出让金为2930000元。双方在合同第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年5月30日之前开工，在2018年5月30日之前竣工。”合同第三十三条第二款约定“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额的1‰的违约金。” 商河自然局与珠穆朗玛公司于2014年4月30日又签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同编号为商河xxxxxxxxxx号，商河自然局将坐落于新兴街以南、规划西环路以东的面积为68997平方米的宗地出让于珠穆朗玛公司，出让金为7730000元。双方在合同第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年5月30日之前开工，在2018年5月30日之前竣工。”合同第三十三条第二款约定“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额的1‰的违约金。” 双方签订三份合同后，珠穆朗玛公司未能如期竣工，造成土地长期闲置，至今仍在闲置。合同编号为商河xxxxxxxxxx号的出让合同所涉宗地应于2017年4月19日之前竣工，至商河自然局起诉日2018年10月10日，超出约定的竣工时间长达538天。合同编号为商河-xxxxxxxxxx号、商河xxxxxxxxxx号的两份出让合同所涉两块宗地应于2018年5月30日之前竣工，至商河自然局起诉日2018年10月10日，超出约定的竣工时间长达132天。2016年6月24日，商河自然局与珠穆朗玛公司签订商河xxxxxxxxxx号国有建设用地使用权出让合同，因约定的竣工日期未届满，商河自然局对该宗土地未提起诉讼。 另查明，原商河县国土资源局于2019年4月份更名为商河县自然资源局。 本院认为，商河自然局与珠穆朗玛公司签订的上述三份出让合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。珠穆朗玛公司未按照合同约定如期竣工，存在违约情形，应当支付违约金。珠穆朗玛公司抗辩称因规划条件未成就，致使未如期竣工，未提供充分证据证实，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现商河自然局无证据证实造成的实际损失，但珠穆朗玛公司未如期竣工，甚至直至目前仍造成大量土地闲置，必然造成国家利益的损失。本院认为，双方签订的出让合同中约定的违约金计算方法过分高于造成的实际损失,根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款以及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本院对商河自然局的违约金请求调整为按日万分之1.75×1.3倍×1.3倍的利率标准予以支持，合同编号为商河号的出让合同所涉宗地产生的违约金，以2274000元为基数，计算538天，违约金为361824元；合同编号为商河xxxxxxxxxx号的出让合同所涉宗地产生的违约金，以2930000元为基数，计算132天，违约金为114384元；合同编号为商河xxxxxxxxxx号的出让合同所涉宗地产生的违约金，以7730000元为基数，计算132天，违约金为301771元，以上合计777979元。关于商河自然局提出继续履行合同的诉求，因合同尚未解除，应当继续履行，本院不在判决主文中另行表述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告山东珠穆朗玛食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告商河县自然资源局违约金777979元。 二、驳回原告商河县商河自然局的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62066.58元，由原告商河县商河自然局负担55342.32元，由被告山东珠穆朗玛食品有限责任公司负担6724.26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张吉强 人民陪审员  张宗敏 人民陪审员  李合峰 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  贾友倩