山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初313号 原告：李光辉，男，1973年8月3日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：牛玉江，山东黄河律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：滨州市怡安置业有限公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河十二路599号黄河三角洲文化产业园，统一社会信用代码：913716000629833722。 法定代表人：李英，董事长。 委托诉讼代理人：欧赛丽，山东中捷律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：山东滨化传媒有限公司。住所地：滨州经济开发区RFID工业园。 法定代表人：张玉洁，董事长。 原告李光辉与被告滨州市怡安置业有限公司（以下简称怡安公司）、山东滨化传媒有限公司（以下简称滨化传媒公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告李光辉及其委托诉讼代理人牛玉江，被告怡安公司的委托诉讼代理人欧赛丽到庭参加诉讼。被告滨化传媒公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李光辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告定金748925.6元；2.依法判令被告返还原告已付款175537.2元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年10月16日、2013年12月20日，原告李光辉分两次向被告滨化传媒公司支付文化产业园意向金共计55万元。2015年1月3日，被告怡安公司与原告签订编号为0001159的莲华文苑认购书，该认购书约定原告认购房屋总价款1872314元，以上所交55万元购房意向金转为认购定金。原被告签订认购书后，因被告一直未取得商品房预售许可证，被告没有按照认购书的约定通知原告签署商品房买卖合同并交付购房款，且至今认购书约定的房屋尚未开工建设。被告的违约行为给原告造成严重经济损失。 被告怡安公司辩称，本案的商品房预约认购书没有履行，因为原告没有向怡安公司缴纳定金，所以原告对怡安公司的诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告对怡安公司的诉讼请求。 被告滨化传媒公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告李光辉围绕诉讼请求依法提交了五组证据，被告未提交证据，本院依法组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下： 被告怡安公司对原告提交的认购书及企业信用信息报告真实性均无异议，鉴于该两组证据均与本案争议事实相关联，依法予以采信；原告提交的收据及中国工商银行个人业务凭证各两份，虽然被告不予质证，但是原告提交的证据均为原件，且能相互印证，对证据真实性应予确认，鉴于证据与本案争议事实的关联性，依法予以采信；原告提交的莲花文苑广告宣传册和户型平面图，虽然被告持有异议，但该组证据能够与其他证据相印证，应予采信；原告提交的手机通话录音及书面整理，被告质证主张对证据有异议，必须与杨军及于文亮本人确认，但直至本案判决，被告也未反馈与相关人员核实的情况，鉴于该录音的内容与本案争议事实相关联，依法予以采信。 依据本院认定的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2012年10月16日，原告向被告滨化传媒公司转款5万元，滨化传媒公司出具加盖财务专用章的收据一份，载明系代收文化产业园进驻意向金。2013年12月20日，原告向被告滨化传媒公司转款50万元，滨化传媒公司出具加盖财务专用章的收据一份，载明系代收团购意向金。2015年1月3日，原告与被告怡安公司签订莲华文苑认购书一份，约定原告认购被告怡安公司开发的莲华文苑B23号楼02房，建筑面积477.74㎡，总房款1872314元，认购定金55万元，须于签署本认购书时付清。 被告怡安公司成立于2013年3月6日，被告滨化传媒公司成立于2010年12月21日，两公司的股东均为中企传世（滨州）投资管理有限公司和中企莲华（滨州）文化产业投资有限合伙企业（有限合伙）。 原告在提起本案诉讼前，多次与被告的工作人员联系，在联系过程中，多次提及定金及赔偿的问题。 本院认为，原告李光辉与被告怡安公司于2015年1月3日签订的莲华文苑认购书，为商品房买卖合同的预约合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案的争议焦点在于原告是否已经按照认购书的约定向被告怡安公司支付定金。首先，从本案查明的事实看，原告分别于2012年10月16日和2013年12月20日分两次向被告滨化传媒公司支付意向金55万元，且于2015年1月与被告怡安公司签订了认购书，认购书载明的定金数额与原告向被告滨化传媒公司支付的意向金数额一致，均为55万元。其次，从两被告之间的关系看，两被告股东完全一致，且被告滨化传媒公司给原告开具的收据中载明的文化产业园与被告怡安公司开发的莲华文苑系同一物业，应认定被告滨化传媒公司与怡安公司具有特定关联关系。再次，从本案所涉认购书载明的内容看，认购书第三条载明：“认购定金人民币五十五万元，须于签署本认购书时付清。”该内容与原告提交的录音资料相印证，足以认定原告向被告滨化传媒公司支付的意向金转化为向被告怡安公司支付的定金的事实。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可以归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，从原告首次支付意向金起算，至原告提起本案诉讼，已近七年，即使从签订认购书起算，也已经过长达四年多的时间，被告怡安公司既未按照认购书的约定提供相应的商品房与原告签订商品房买卖合同，亦未提交证据证明原告认购的商品房何时具备签订商品房买卖合同的条件，且未提交证据证明未能签订商品房买卖合同系因原告的原因或者系因不可以归责于双方的事由，因此，被告怡安公司的行为构成违约。虽然原告在诉讼请求中并未明确要求解除其与被告怡安公司之间的认购书，但是其要求被告双倍返还定金并返还购房款的诉讼请求实质包含了解除合同的意思。根据本案所涉认购书签订及履行的实际情况，鉴于被告怡安公司的违约行为已经构成根本违约，致使原告的购房目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案原被告之间的认购书应予解除。在合同应予解除的情况下，根据上述规定，应当适用法律规定的定金罚则。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，认购书约定的合同标的额1872314元，其20%计款374462.8元，被告怡安公司应双倍返还原告定金计款748925.6元。认购书约定的认购定金550000元超出法律规定的定金范围的175537.2元应认定为原告预付的购房款，被告怡安公司应当向原告返还。 同时，因被告滨化传媒公司向原告收取的意向金已经转化为原告向被告怡安公司支付的定金和预付款，原告请求被告滨化传媒公司在本案中承担责任，无事实和法律依据，不予支持。 综上，原告李光辉要求被告怡安公司承担责任的诉讼请求于法有据，应予支持。被告怡安公司的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。被告滨化传媒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的处分，不影响本案的审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州市怡安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李光辉定金748925.6元； 二、被告滨州市怡安置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李光辉预付房款175537.2元； 三、驳回原告李光辉对被告山东滨化传媒有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13046元，由被告滨州市怡安置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  唐贵学 人民陪审员  贾 岩 人民陪审员  常世泉 二〇一九年九月三十日 书 记 员  安钰莹