山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1442号上诉人(原审反诉被告)：山西鼎兴钢结构有限公司。住所：山西省长治市高新区城北街史家庄村。法定代表人：李潞伟。职务：经理。委托诉讼代理人：成建华，山西隆德晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳。被上诉人（原审反诉原告）：长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会(原长治市郊区马厂镇台上村村民委员会)。住所：长治市潞州区马厂镇台上村。法定代表人：李玉政，职务：村民委员会主任。委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。上诉人山西鼎兴钢结构有限公司因与被上诉人长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院 （2019）晋0411民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山西鼎兴钢结构有限公司委托诉讼代理人成建华、李阳，被上诉人长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会委托诉讼代理人贺惠龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西鼎兴钢结构有限公司向本院提起上诉请求：撤销一审民事判决，确认涉案租赁合同因被上诉人的过错行为为无效并依法驳回被上诉人一审诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。主要事实与理由：签订租赁合同时，被上诉人故意隐瞒该土地建筑物与长宁集团存在争议的情况，导致在合同履行过程中，多次遭到长宁集团阻挠和干扰，也正是由于该原因，被上诉人从2016年无故拒绝接受上诉人交纳租金费用。被上诉人将自己并无处分权的财产出租给上诉人的行为显然是无效的，租赁合同当然无效。被上诉人将集体土地出租用于非农业建设应当予以报批并获得批准，本案合同均未向土地部门报批，显然属于违法出租。上诉人签订合同后，根据经营需要先后投资300余万，现在已经被被上诉人强行收占，上诉人未获得任何受益，却还需支付租赁费，一审判决没有公平，公正。被上诉人长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会答辩称：一审判决认定事实适用法律正确，上诉人关于双方签订土地租赁合同无效的理由依法不能成立，请求驳回。被上诉人王裕林向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付所欠租金103400元（截至2018年5月），并判令反诉被告支付从反诉原告提起反诉之日起至反诉被告全部撤离所租场地为止的场地占用费（比照租金标准计算）；3、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付迟延支付租金的违约滞纳金103778.8元（截至2018年5月），并判令反诉被告支付从反诉原告提起反诉之日起至本判决生效之日为止的违约滞纳金（以迟延支付租金总额103400元为基数，按每日千分之二计算）；4、请求判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：反诉原告与反诉被告于2012年1月10日签订了《土地使用权出租合同》。合同主要内容为：反诉原告将位于台上村南原电石厂集体建设用地18.4亩（位置见长宁化工厂平面图）出租给反诉被告使用，约定租期为20年，租金每年每亩3000元，共计55200元。反诉被告在每年的元月10日前向反诉原告支付租金，交付的土地有建筑物、附着物、基础设施配套23间（含门房）。反诉被告于2016年4月1日支付租金30000元给反诉原告后便不再交纳租金。2018年3月12日，长治市长宁钢铁集团有限公司向反诉被告送达了告知书，要求反诉被告从以上租赁的土地上三日内撤离，反诉被告收到通知后，便不再使用以上土地从事经营活动。2018年3月13日，反诉被告给反诉原告发函要求继续向反诉原告交纳租金。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》是否应当解除？何时解除？本案中，因台上村南原电石厂停厂，反诉原告将原该厂用于经营并属于本村集体的集体建设用地18.4亩（位置见长宁化工厂平面图）出租给反诉被告使用，符合《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设项目用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”同时，该建设用地出租时，经反诉原告村民代表会议三分之二以上代表同意，故反诉原告与反诉被告签订的《土地使用权出租合同》系合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，《土地使用权出租合同》约定反诉被告应在每年的元月10日前向反诉原告支付租金，但反诉被告在2016年4月1日交付租金30000元后，再也没有支付过租金，直到案外人长治市长宁钢铁集团有限公司告知反诉被告撤离场地时，反诉被告在2018年3月13日才向反诉原告发函主张反诉原告拒收租金，但反诉被告并没有提供证据证实其在2017年1月10日和2018年1月10日向反诉原告交纳租金时，反诉原告拒收的证据，可见反诉被告并没有依据《土地使用权出租合同》的约定交纳租金，已构成根本违约，故本院对反诉原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”反诉原告在诉讼请求中要求解除反诉原告与反诉被告之间《土地使用权出租合同》，本案反诉状送达反诉被告的时间为2018年5月24日，本院根据以上法律的规定将2018年5月24日确认为原、被告解除合同的日期。2.反诉原告请求反诉被告支付所欠租金103400元（截至2018年5月）的诉讼请求是否支持？根据《土地使用权出租合同》的约定，反诉被告应当向反诉原告支付合同解除前的租金，反诉原告主张的2016年至2018年5月反诉被告所欠租金为103400元且反诉被告不持异议，鉴于本院已在焦点1中确认反诉原告与反诉被告之间《土地使用权出租合同》于2018年5月24日解除，因为解除合同的时间不到5月底，故本院酌情认定反诉被告减交租金1100元，反诉被告应当向反诉原告支付租金为102300元。反诉原告要求反诉被告支付从其提起反诉之日起至反诉被告全部撤离所租场地为止的场地占用费，但当庭反诉原告表示主张的场地占用费没有确定的诉讼请求数额，且本院也不能确认反诉被告何时撤离占用的出租土地，本院对反诉原告的该诉讼请求无法支持，应予驳回。反诉原告可在反诉被告撤离占用的出租土地后另行就该请求向人民法院提起诉讼。3.反诉原告要求反诉被告从2016年4月1日起至2018年5月底支付迟延交付租金的违约滞纳金（以迟延支付租金总额103400元为基数，按每日千分之二计算）103778.8元，并直至本判决生效之日为止的诉讼请求是否支持？反诉被告当庭辨称《土地使用权出租合同》约定的违约滞纳金超过未交付租金的20%，系过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础，《土地使用权出租合同》 约定每日千分之二的违约滞纳金计算至2018年5月底为103778.8元，确实过高，同时《土地使用权出租合同》解除后就不再支付租金。本院结合被告的违约情况和原告的预期利益等，根据公平原则和以上法律规定确认违约滞纳金按未交付的租金102300元的30%计算，为30690元。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，一审法院判决如下：一、解除反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会与反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司之间签订的《土地使用权出租合同》，解除合同日期为2018年5月24日。二、反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会租金102300元。三、反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司在本判决生效后十日内支付反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会违约滞纳金30690元。四、驳回反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会的其他诉讼请求。如反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2204元，反诉被告山西鼎兴钢结构有限公司负担1415元，反诉原告长治市潞州区马厂镇台上村村民委员会负担789元。二审审理过程中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理，查明的事实与一审基本相同，本院依法予以确认。本院认为：上诉人山西鼎兴钢结构有限公司与被上诉人台上村委于2012年1月10日签订《土地使用权出租合同》，被上诉人将该村原电石厂集体建设用地18.4亩出租给上诉人使用，上诉人交付租金，双方均认可该合同正常履行至2016年4月1日。因该地块属于集体建设用地，且被上诉人出租该地块时经过村民代表会议三分之二以上代表同意，故上诉人认为该集体土地出租用于非农建设而无效的理由不能成立，本院不予支持。根据合同法之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的行为，租赁合同并无强行规定要求出租人对出租物享有完整所有权利。出现租赁物的权利瑕疵情况，如第三人主张权利等，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，但租赁合同本身不应当因为租赁物存在权利瑕疵而无效。故本案中上诉人以被上诉人对地上建筑物无处分权为由认为该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。交付租金是上诉人应当履行的合同义务，本案中上诉人从2016年4月1日后未交付租金的事实存在，且从上诉人二审中主张合同无效的事实也可以看出上诉人对合同继续履行持否定态度，据此，一审判决解除双方合同并判令上诉人支付被上诉人剩余租金以及违约金符合事实和法律规定，并无不妥。上诉人虽辩称被上诉人无理由拒绝收取租金，但其未提供证据能够证实被上诉人确实存在拒收租金行为，且根据《中华人民共和国合同法》之一百零一条之规定，因债权人无正当理由拒绝受领导致债务人难以履行债务的，债务人可以将标的物提存，而产生履约的法律后果，故本案中上诉人所诉的因被上诉人拒收导致其无法履行交付租金义务的理由不能成立。关于上诉人所称的被上诉人存在违约行为导致其无法经营，其经营投资被被上诉人强行收占一节，因上诉人在一、二审中均未针对该些情况提出明确诉求，本院在本案中无法予以处理，当事人如有争议，可以另行主张权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2346元，由上诉人山西鼎兴钢结构有限公司承担。本判决为终审判决。 审判长  李艳军                        审 判员 李国君                        审  判员 刘潞攀                         二〇一九年九月二十三日                        书记员   李茜