四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6271号 原告：曹晓婷，女，1984年5月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师。 被告：四川川商新业资产管理有限公司。住所地：成都市青羊区文武路。 法定代表人：符彬，四川川商新业资产管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 第三人：成都兴城人居地产投资集团有限公司。住所地：成都高新区。 法定代表人：何坤，成都兴城人居地产投资集团有限公司董事长。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 原告曹晓婷与被告四川川商新业资产管理有限公司（简称川商公司）、第三人成都兴城人居地产投资集团有限公司（简称人居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晓婷的委托诉讼代理人冯彪，被告川商公司的委托诉讼代理人陈宏奇，第三人人居公司的委托诉讼代理人闵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹晓婷向本院提出诉讼请求：1.判决确认曹晓婷与川商公司2017年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决川商公司向曹晓婷退还购房款388974元，并自2017年6月12日起按银行同期贷款利率支付利息；3.本案的诉讼费用由川商公司承担。事实和理由：2017年1月7日，曹晓婷到锦江区三圣街办人居·东御佲家售楼部查看。川商公司称该楼盘全部商铺已由人居公司销售给川商公司，川商公司可将部分商铺转卖出售。后双方签订了《房屋买卖合同》，约定：川商公司将人居·东御佲家xxx号房屋出售给曹晓婷，单价为26931.45元，总价款为99万元，川商公司在付清全部房款后365日内交付该房屋。签订《房屋买卖合同》后，曹晓婷支付了99万元购房款，川商公司为曹晓婷开具了3张收据，收据上加盖了川商公司委托代理人成都衡基奥瑞置业有限公司的财务专用章。2017年6月11日，川商公司通知曹晓婷到人居·东御佲家售楼部，表示因办理产权需要，需要曹晓婷与人居公司另行签订合同。于是曹晓婷又与人居公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：人居公司将人居·东御佲家xxx号房屋销售给曹晓婷，单价为20209.35元，总价为601026元，人居公司在2017年8月15日前交付该房屋。曹晓婷与人居公司签订合同后，2017年7月底，人居公司将该房屋交付给曹晓婷。2018年9月27日，曹晓婷从人居公司处取得该房屋增值税发票，该房屋含税价格为601026元。同时，曹晓婷从人居公司处获悉，川商公司仅为人居公司的经纪中介公司，川商公司所述的“商铺由人居公司全部销售给川商公司、川商公司转卖出售”是虚假的，该房屋仍是由人居公司销售并向曹晓婷交付的。曹晓婷后多次找到川商公司，要求其明确在该房屋601026元的含税价款外多收取的388974元款项性质并开具发票，川商公司均不予理睬。曹晓婷认为，川商公司作为人居公司的经纪中介公司，不能向曹晓婷收取经纪服务费用，且川商公司自身不具备房屋出售人资格，不能作为房屋出售人；事实上，川商公司也仅提供了经纪中介服务，仍是人居公司与曹晓婷签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并交付的房屋。因此，曹晓婷与川商公司签订的《房屋买卖合同》是无效的。曹晓婷在人居公司应收的601026元的含税购房款外，额外多收取的388974元款项应当予以退还。特提起诉讼，望依法判决。 曹晓婷当庭变更第一项诉讼请求为请求确认曹晓婷与川商公司之间签订的《房屋买卖合同》于2017年6月11日已解除。 川商公司辩称，曹晓婷与川商公司在协商一致的情况下签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不存在合同法第52条规定的无效情形，应属合法有效。川商公司在与曹晓婷签订买卖合同以前，已经与房屋开发商人居公司签订了团购协议，取得了案涉房屋的处置权，并且在与曹晓婷签订的买卖合同中明确告知曹晓婷在付清全款后川商公司将协助曹晓婷与人居公司签订商品房买卖合同并办理相关手续，同时也告知了曹晓婷两份合同将存在差价，作为川商公司的投资收入，曹晓婷对此表示认可。2017年5月20日，曹晓婷与人居公司签订商品房买卖合同及补充协议前向人居公司出具了书面的授权委托书，委托川商公司将其前期所支付的款项中的601026元作为案涉房屋的购房款支付给人居公司，各方在对交易流程、合同内容以及存在差价等事实均无任何异议的情况下，按照合同约定完成了房屋交易流程。因此，川商公司认为，曹晓婷在对合同条款充分了解，对存在差价的事实明确知晓的情况下，自愿签订相关合同并配合办理房屋交易手续取得案涉房屋产权，合同已履行完毕，请求法院驳回曹晓婷的全部诉讼请求。 人居公司辩称，川商公司与人居公司于2016年12月签订了《团购协议》，双方形成包销关系，协议约定期限届满时川商公司要将没有销售完的房屋自行购入，因此在合同期内，川商公司有权销售《团购协议》中约定的房屋。 本院经审理认定事实如下：2016年12月，成都人居置业有限公司（后变更为成都兴城人居地产投资集团有限公司）（甲方）与川商公司（乙方）签订《团购协议》，约定：乙方组织的相关企业或个人以【团购】方式购买东御佲家项目商业用房62套，相关房源的具体团购人员必须在本合同约定期限内（2017年12月31日前）与甲方签订商品房买卖合同，具体团购人员由乙方自行组织确定，并加盖乙方公章后提交给甲方；为便于推进项目团购，乙方组织的参与本次团购的相关企业或个人授权乙方代为向甲方支付购房款；待具体团购名单确定后，最终由购买方与甲方按照本合同约定的具体房源的单价、总价签订《商品房买卖合同》及补充协议，并附具团购人员委托乙方付款和委托乙方收款（发生退房退款情形时）的授权委托书；甲方承诺在项目达到整体交房条件，乙方付清该套房屋全款且甲方与乙方或乙方指定的相关团购人员签订《商品房买卖合同》及补充协议后五个工作日内，将房屋交付给乙方或乙方指定的相关团购人员使用；甲方承诺在乙方付清该套房屋全款且甲方与乙方或乙方指定的相关团购人员签订《商品房买卖合同》及补充协议后五个工作日内为乙方或乙方指定的相关团购人员办理产权证备案登记，并在房屋交付使用之日起450日内完成不动产权证书办理；本合同约定乙方组织的相关企业或个人参与团购的期限为自本合同生效之日起至2017年12月31日，该期限届满后，乙方组织的团购人员无权再参与本次团购，乙方承诺在本合同届满日后三月内，对东御佲家项目的剩余团购商业用房全部进行购买，甲方直接与乙方签订该项目剩余房源的《商品房买卖合同》及补充协议；为确保本团购协议的顺利履行，与具体团购人员涉及到《商品房买卖合同》的签订及其他具体销售工作均由乙方自行负责，甲方负责《商品房买卖合同》的审核、备案，甲方配合乙方在东御佲家项目售楼部进行上述商业用房的团购事宜；在乙方组织相关企业或个人参与团购的过程中，乙方不得以甲方名义进行销售宣传。 2017年1月7日，曹晓婷（乙方）与川商公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售房屋位于成都市锦江区，红砂村五、六组，项目名称人居·东御佲家，乙方所购房屋为人居·东御佲家项目的部分房产，该房屋用途为商业用房，房屋建筑面积36.76平方米，购买房屋的建筑面积以最终产权证建筑面积为准，购买的房屋位置编号为xxx号；甲乙双方约定按建筑面积计算该房屋价款，单价为每平方米人民币26931.45元，总价款为人民币990000元；在乙方付清全款后30个工作日内，甲方应协助乙方与该房屋开发商成都人居置业有限公司签订《商品房买卖合同》《物业管理协议》等并办理相关手续，乙方与成都人居置业有限公司签订合同后即享有相应权利并承担相应义务；在乙方与人居置业签订《商品房买卖合同》《物业管理协议》等相关手续后，甲方应协助人居置业在房屋交付使用之日起450日内完成不动产证书办理。合同签订后，曹晓婷依约向川商公司支付购房款990000元，川商公司的委托代理人成都衡基奥瑞置业有限公司向曹晓婷出具了收据。 2017年5月20日，曹晓婷向成都人居置业有限公司出具授权委托书，载明：兹委托川商公司代为支付购买人居·东御佲家项目xxx号商业用房房款601026元。出具本授权委托书时，曹晓婷已支付购房款601026元。 2017年6月11日，曹晓婷（买受人）与成都人居置业有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：出卖人以出让方式取得坐落于成都市锦江区，红砂村五、六组规划红线内地块的建设用地使用权；乙方购买预售许可证xxx号下第xxx号商品房，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积共36.76平方米，其中套内建筑面积29.74平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币20209.35元，总价为人民币601026元。2018年9月27日，人居公司为曹晓婷开具增值税普通发票，价税合计601026元。成都人居置业有限公司于2017年7月12日办理商品房合同备案，并于2019年5月15日为曹晓婷办理产权变更登记手续。 上述事实，有当事人身份证明材料、《团购协议》、《房屋买卖合同》、收据、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、四川省增值税普通发票、授权委托书等证据以及当事人的陈述在案证实。 本院认为，根据《团购协议》的约定，川商公司组织人员购买人居公司建设的东御佲家项目的全部未售商业用房，川商公司须分期向人居公司垫付购房款，否则人居公司有权拒绝与参与团购的第三方签订《商品房买卖合同》，并且在约定期限届满后，川商公司须对东御佲家项目的剩余团购商业用房全部进行购买，表明川商公司与人居公司之间成立包销合同关系，其实质是人居公司先将商品房出卖给川商公司，川商公司再对外转卖的两次买卖行为。现有法律、法规并未规定包销人应当具备房地产开发经营资格，故无论川商公司是否具有房地产开发经营资格，均不影响其以自己的名义对外出售房屋的效力。因此，川商公司与成都人居置业有限公司签订的《团购协议》，曹晓婷分别与川商公司、成都人居置业有限公司签订的《房屋买卖合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》等，约定的内容均不违反法律法规的强制性规定，是合同当事人的真实意思表示，应属有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。 川商公司与曹晓婷签订的《房屋买卖合同》对案涉房屋的位置、面积、价款作出明确约定，同时载明“在乙方付清全款后30个工作日内，甲方应协助乙方与该房屋开发商成都人居置业有限公司签订《商品房买卖合同》《物业管理协议》等并办理相关手续”，曹晓婷亦向成都人居置业有限公司出具了授权委托书，由此可知，曹晓婷明知案涉房屋由成都人居置业有限公司交付和办理相关产权手续，并接受其与川商公司签订的合同中约定的购房价格和其与成都人居置业有限公司签订的合同中约定的购房价格存在差异的事实。人居公司已如约向曹晓婷交付案涉房屋并在约定期限内为其办理了产权登记手续，故川商公司和人居公司均已实际履行了合同义务。曹晓婷提出其与川商公司签订的《房屋买卖合同》于2017年6月11日解除，并要求川商公司退还购房款388974元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告曹晓婷的诉讼请求。 案件受理费13700元，减半收取6850元，由原告曹晓婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张朋 二〇一九年九月四日 书记员  陈婷