青海省格尔木市人民法院民事判决书（2019）青2801民初2170号原告：中国建设银行股份有限公司格尔木市分行，住所地青海省格尔木市八一中路48号，统一社会信用代码916328019275877910。负责人：赵胜利，行长。委托诉讼代理人：陈威，男，1970年3月22日生，汉族，中国建设银行股份有限公司格尔木市分行个人信贷中心主任，住格尔木市。委托诉讼代理人：于文广，男，1988年11月6日生，汉族，中国建设银行股份有限公司格尔木市分行职工，住格尔木市。被告：杨占军，男，1983年6月9日生，汉族，个体，住格尔木市。被告：格尔木煜豪置业有限公司，住所地青海省格尔木市育红巷东段南侧江源小区16#-1-302，统一社会信用代码91632801059103960C。法定代表人：曹子明，总经理。委托诉讼代理人：王法明，青海彰杨律师事务所律师。被告：梁凤英，女，1977年12月27日生，汉族，住格尔木市。原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行（以下简称“建行格尔木市分行”）与被告杨占军、格尔木煜豪置业有限公司（以下简称“煜豪置业”）、梁凤英借款合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行格尔木市分行委托诉讼代理人陈威，被告煜豪置业委托诉讼代理人王法明到庭参加诉讼；被告杨占军、梁凤英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行格尔木市分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为630410000-2012-20150240834的《中国建设银行（个人住房）借款合同》；2.判令上述被告连带偿还原告借款本金人民币281604.79元，利息24271.30元、拖欠本金罚息3553．46元及拖欠利息复利1949元，以上合计311378.55元（截止2019年3月27日），并自2019年3月28日起及至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利；3.判令原告对被告位于青海省格尔木市××路享有优先处置受偿权，所得价款偿还被告欠还原告本息及复利；4.上述被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月20日，被告杨占军因购买房屋资金不足，向原告申请按揭贷款，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630410000-2012-20150240834），期限自2015年10月20日至2025年10月20日，金额32万元，以所购位于青海省格尔木市××路房屋设定抵押，同时签订《房地产抵押合同》（编号630410000-2012-20150240834），并为此在产权部门依法办理了抵押登记手续，原告依法取得《房屋预告登记证明》（编号：格房预格尔木市字第XXXX号）和《个人商品房住房抵押贷款土地登记申请审批表》（登记号：2015-00591）。就该笔贷款，被告煜豪置业与原告签订《保证合同》（编号630410000-2012-20150240834），为该笔债务提供连带责任保证。合同签订后，2015年11月10日，原告依约足额向被告杨占军发放贷款32万元。贷款发放后，被告杨占军能够按照合同约定主动还款，但从2016年10月开始拖延还款。2017年5月10日，因拖欠本息数额较大，原告按照约定从被告煜豪置业保证金账户扣划本息共计12460.13元，时至诉讼日，被告杨占军实际已无主动还款。按照双方签订的《中国建设银行（个人住房）借款合同》第十六条第一款、第十七条第一款约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，有权处置抵押物，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等权利。综上，被告杨占军的行为已构成合同违约，理应偿还国家信贷资金，被告煜豪置业、梁凤英承担连带保证责任，故依照相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。被告杨占军未作答辩。被告煜豪置业辩称：一、本案借款事实清楚，但被告煜豪置业承担担保责任的顺序有误，原告应予先行实现被告杨占军的房屋抵押权，不足部分方可向被告煜豪置业主张。根据《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”，“没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。庭审中原告主张让被告煜豪置业承担保证责任的依据是原告与被告杨占军签订的借款合同中担保条款，但该担保条款只是明确了被告承担的是连带责任保证，并没有明确约定债权人被告杨占军不履行时可先行让被告煜豪置业代为履行，属于物权法规定的“没有约定或约定不明确”的法定情形，债权人应先变现担保物，就担保物的价款优先受偿，担保物的变价不足以清偿债务的，债权人可以向保证人主张权利以实现债权。另根据《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，此种情形下，债权人应当先就债务人的物保实现债权，如果因行使抵押权而实现了全部债权，那么保证人就无需承担保证责任；如果行使了抵押权却只实现了部分债权，那么保证人就只对未实现的那部分债权承担保证责任。因此，原告预先在被告煜豪置业扣划款项的行为不符合法律规定及合同约定，该笔费用应予返还。二、原告主张的第二项诉求中的各项计算标准和依据应当向法庭作出合理解释，尤其对于复利的计算基数是否合理作出说明。首先，对于本金部分的主张是否存在重复计算问题，已经在被告煜豪置业保证金账户扣划的款项是否在被告杨占军的逾期付款中进行扣减？其二，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。换言之，除合同明确约定外，利息，仅指借款合同约定的“正常利息”，逾期产生的“罚息”已经带有违约惩罚性质，再以此为基数计收“复利”有双重处罚之嫌，对借款人明显不公平。对此计算基数，在庭审中原告不能予以明确说明，建议法庭酌定采纳。被告梁凤英未作答辩。原告建行格尔木市分行围绕其主张，向本院出示了下列证据材料：1.2015年9月24日被告杨占军和被告煜豪置业签订的《商品房买卖合同》一份，拟证实被告杨占军和被告煜豪置业房屋买卖的事实；2.2015年10月20日原告建行格尔木市分行与被告杨占军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证实原告向被告杨占军贷款32万元的事实，该合同亦约定还款期限、方式、金额、利率、罚息、违约情况以及被告煜豪置业在被告杨占军不能按约还款的情况下，原告可在其提供的保证金账户中扣款且被告煜豪置业对被告杨占军的债务承担连带责任保证；3.被告杨占军、梁凤英身份证复印件、身份信息核查复印件、口本复印件、结婚证复印件；借款人配偶承诺及保证书原件等证据，拟证实被告杨占军与被告梁凤英之间系夫妻关系以及被告梁凤英承担保证责任的事实；4.2015年11月6日《个人商品房住房抵贷款土地登记申请审批表》一份、格房预格尔木市字第XXXX号《预购商品房抵押权预告登记证》一份，拟证实被告杨占军办理该贷款后，被告杨占军将购买的位于格尔木市××路房屋抵押在原告建行，抵押期限自2015年10月6日-2025年10月20日；5.2015年10月10日《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》一份、2015年11月10日《中国建设银行个人住房贷款发放审核单》一份、2015年11月10日《中国建设银行贷款转存凭证》一份三联，拟证实2015年11月10日原告放款32万元至被告煜豪置业；6.《中国建设银行个人贷款过期催款通知书及回执》一份，拟证实原告自被告杨占军拒不还款后对被告杨占军进行了催收；7.中国建设银行个人贷款对账单及拖欠本金、利息、罚息、复利的计算表，拟证实被告杨占军拖欠本金、利息、罚息、复利的金额；8.《中国建设银行个人住房贷款申请人面谈记录表》、《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》，拟证实原告与被告杨占军对贷款事项进行面谈，对被告杨占军做过风险调查，被告杨占军向原告贷款时被告杨占军有还款能力。9.《履行保证责任通知书》一份，拟证实2017年4月25日原告通过被告煜豪置业的保证金账户中扣款12460.13元偿还原告拖欠本金8769.42元，利息3531.28元，本金罚息159.43元，上述的款项扣至原告处。被告煜豪置业对上述原告提交的证据均予以认可，但认为，原告主张让被告煜豪置业承担保证责任的依据是原告与被告杨占军签订的借款合同中担保条款，但该担保条款只是明确了被告承担的是连带责任保证，并没有明确约定债权人被告杨占军不履行时可先行让被告煜豪置业代为履行，故应当先由被告杨占军偿还原告贷款，在被告杨占军的财产不足以清偿原告贷款的情况下，由被告煜豪置业就剩余款项进行清偿。被告煜豪置业未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年9月24日被告杨占军与被告煜豪置业签订一份合同编号为YS20146513的《商品房买卖合同》，合同约定：被告煜豪置业将其开发的位于青海省格尔木市××路第2幢1单元1103室房屋一套出售给被告杨占军，预测房屋建筑面积119.4平方米，每平方米3828.67元，房屋总价格457143元；首付款137143元于合同签订之日交齐，余款32万元由被告杨占军办理银行按揭贷款。2015年10月25日原告建行格尔木市分行与被告杨占军、煜豪置业签订一份编号为630410000-2012-20150240834《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告杨占军发放购房按揭贷款32万元，用于支付格尔木市光明路1-1号2幢1单元1103室房屋的购房款。贷款期限为120个月，自2015年10月20日起至2025年10月20日止，贷款利率为当年中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，即年利率4.9%。贷款利息从划款之日起计算，按日计息，被告杨占军采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额是人民币3417.61元。若被告杨占军逾期还款，原告可直接从被告杨占军在原告处开立的任何账户中划收，被告在上述存款或银行卡账户内存足数额，由原告在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，原告仍向被告杨占军计收逾期利息及复利。原告在合同约定的期限内，将贷款足额提供给被告杨占军，并划转给被告煜豪置业。被告杨占军将上述房屋抵押给原告，保证人保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。被告格尔木煜豪置业承诺，保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止至被告杨占军取得房产证书，对被告杨占军所欠原告建行格尔木市分行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他实现债权的一切费用承担连带保证责任。被告杨占军以其购买的房屋为上述债务提供抵押担保，并于2015年11月4日在格尔木市房地产管理处办理《房屋他项权证》。2015年11月10日原告建行格尔木市分行将32万元划拨至被告煜豪置业的账户。被告杨占军自2015年12月10日至2019年1月10日共计偿还贷款本金38395.21元、利息21231.15元。其中包含2017年4月25日被告煜豪置业代付被告杨占军按揭款12460.13元。另查明，被告杨占军、梁凤英系夫妻关系。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告与被告杨占军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效。原告按约将32万元贷款划拨至被告煜豪置业的账户，已完成借款。原告已经履行了其出借义务，但被告杨占军自2019年1月10日起未按双方约定的还款期限履行其剩余借款的还款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”2019年1月10日以后，被告杨占军即以自己的行为表明不履行合同义务，故原告青海银行要求解除与被告杨占军、煜豪置业签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人应当按照约定履行自己的义务，原告将32万元借款划拨给被告煜豪置业为被告杨占军支付购房款，被告杨占军应按约在借款期限内偿还借款。双方约定借款期限为2015年10月20日起至2025年10月20日，每月还款额为3417.61元。借贷双方对利率有约定，从其约定，双方约定的贷款利率按照年利率4.9%支付利息，故原告主张被告杨占军支付利息的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”经核，被告杨占军自2015年12月10日至2019年1月10日共偿还贷款本金38395.21元、利息21231.15元。2019年1月10日后被告杨占军再未按时偿还贷款，至2019年3月27日，被告杨占军欠付本金281604.79元、利息24271.30元、本金罚息3553.46元、复利1949元，共计311378.55元，故原告要求被告杨占军偿还借款本金281604.79元、利息24271.30元、本金罚息3553.46元、复利1949元，共计311378.55元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告杨占军归还自2019年3月28日起至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利的诉讼请求，因双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中对利息、复利有明确约定，故原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”、第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，被告杨占军以其购买的位于青海省格尔木市××路第2幢1单元1103室房屋进行抵押，并办理房屋抵押登记手续，被告杨占军如不能按期履行还款义务，则杨占军名下位于青海省格尔木市××路第2幢1单元1103室的涉案房屋应当优先实现原告的债权，在抵押物处置后不能清偿的部分，再由连带责任担保人煜豪置业、梁凤英履行保证责任，故原告要求对抵押物位于青海省格尔木市××路第2幢1单元1103室房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告煜豪置业辩称由被告杨占军不能履行债务时，再由其承担保证责任系一般保证，虽双方合同中约定为连带责任，但原告预先在被告煜豪置业扣划款项的行为不符合法律规定及合同约定，该笔费用应予返还的意见，原告于2017年4月25日通过被告煜豪置业保证金账户在该账户中扣款12460.13元用于偿还被告杨占军拖欠原告的本金、利息、罚息，该款可由被告煜豪置业向被告杨占军追偿，本案系借款合同纠纷，在本案中不宜处理，对此被告煜豪置业可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除2015年10月20日原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行与被告杨占军、格尔木煜豪置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告杨占军于本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行贷款本金281604.79元，利息24271.30元、本金罚息3553.46元、复利1949元（计算至2019年3月27日），共计311378.55元，并偿还自2019年3月28日起至该笔贷款结清之日合同约定的利息及复利；三、被告杨占军于本判决生效后不能履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行有权实现其作为抵押权人享有（杨占军名下：青海省格尔木市××路第2幢1单元1103室住房一套，产权证号为：格房预格尔木市字第XXXX号）的抵押权，中国建设银行股份有限公司格尔木市分行有权就处分抵押物所得的价款在债权范围内（即借款本金32万元及利息）享有优先受偿权；四、如执行本判决第一、二、三项后，原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行的贷款仍不能得到清偿，则由被告格尔木煜豪置业有限公司、梁凤英对被告杨占军不能清偿的部分承担连带保证责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司格尔木市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5969元，减半收取2984.5元，由被告杨占军、格尔木煜豪置业有限公司、梁凤英连带负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 员 马锦萍 二〇一九年九月十七日法官助理 高文君书 记 员 马冰雪