广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终600号上诉人（原审原告）：陈小敏，女，汉族，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：郑豪，广东沧桑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄琛，男，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：陈喆彦、王品超，广东信捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈乐伍，男，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈再喜，男，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈银卿，女，汉族，汉族，住汕头市澄海区。委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林少军，女，汉族，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司，住所地汕头市澄海区。法定代表人：陈银卿。被上诉人（原审被告）：汕头市猛狮房地产有限公司，住所地汕头市澄海区。法定代表人：陈再喜。被上诉人（原审被告）：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区。法定代表人：陈再喜。上诉人陈小敏因与被上诉人黄琛、陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司（下称沪美公司）、汕头市猛狮房地产有限公司（下称猛狮公司）、广东猛狮工业集团有限公司（下称猛狮集团）申请执行人执行异议之诉一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，于8月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈小敏原委托诉讼代理人史涵（于2019年8月12日解除委托），被上诉人黄琛委托诉讼代理人王品超到庭参加诉讼，被上诉人陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈小敏上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一、二审的诉讼费由八被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定黄琛与猛狮公司在本案所涉房产被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案，且黄琛已付清全款房款并实际占有该房产。该认定存在错误：一、根据澄海当地人均知晓的事实是，猛狮公司存在以房抵债的情况，陈小敏对双方买卖合同的真实性有合理怀疑。另，商品房网签备案，仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质。二、黄琛仅提交《收款收据》，而无其他凭证，证明力达不到法律要求的标准，不能证明其已全款支付房款。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第二条第8款第（3）项规定，“案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持”，该规定虽为江苏省法院的审理指南，但其与最高院加大对有关付款履行事实的证据审查力度、加大对虚假诉讼打击力度的指导思想一致。大额支付基本不用现金方式已成为生活常态，购房款如此巨大，仅有收款收据而无其他支付凭证予以佐证，不能达到最高院相关司法解释要求的证明标准，存在虚假诉讼的可能性！目前为止已有20多人提起执行异议，均陈述系以现金方式支付购房款，且都是仅有开发商出具的《收款收据》作为付款凭证。为保证房产交易安全，及结合国家税收的监管方式，通过银行转账将购房款支付至开发商的公户系现今房屋买卖中交付购房款的通行做法，也是最安全的做法，而提起执行异议的所有异议人的支付方式却与该通行做法相违背，有悖于常理！三、在一审法院裁定查封本案所涉房产之前，本案所涉房产仍处于空置状态，即猛狮公司并未将房产交付黄琛。被上诉人黄琛辩称：一、陈小敏以黄琛与猛狮公司的《汕头市商品房买卖合同》仅办妥商品房网上签约备案就否决黄琛为异议房产的实际权利人是错误的。首先，在执行异议之诉的审查中，应当审查案外人黄琛对执行标的是否享有合法真实的实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄琛与猛狮公司所签订的《汕头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，属于合法有效合同，并签订和登记备案在人民法院查封前。结合合同的履行情况，房屋的实际占有使用情况及未能过户的原因，能够认定黄琛才是异议房产的实际权利人。其次，双方的《汕头市商品房买卖合同》虽仅办妥商品房网上签约备案，但黄琛在购买该异议房产后，已经向猛狮公司缴纳了税费及办证费用。由于猛狮公司的原因没有及时向税务部门缴纳税费，导致产权登记手续在查封前无法办理完毕，买受人黄琛对未能办理房屋产权登记手续并无过错。二、黄琛的购房流程完全符合房地产行业的操作流程，不存在虚假诉讼的情况。首先，2018年3月26日黄琛购买异议房产，并于当日以现金方式付清全部房价款和缴纳物业管理费，该事实有猛狮公司的收款收据为证。并且在5月22日向猛狮公司缴纳异议房产的相关税费和办证费用，猛狮公司也开具相应的收款收据。黄琛缴纳的购房款及其他相关费用均有票据予以佐证，其已经完全履行了购房者的义务。其次，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的前言明确规定“现就不动产执行标的印发的案外人执行异议及执行异议之诉案件的审理制定本指南，供全省各级法院参考”，因此，该审理指南不适用于广东省各级法院审理类似案件，在类似案件的具体审理中，也不应作为参考。三、黄琛在人民法院查封之前已经实际占有使用异议房产至今。本案中，一审法院依据陈小敏的申请于2018年6月25日查封了异议房产。但早在2018年3月26日，黄琛向猛狮公司购买该异议房产后，已于同日缴纳了物业管理费，异议房产已完成交付，一直由黄琛实际合法占有、使用并处分。综上所述，黄琛认为一审判决事实清楚、适用法律正确，请法院予以维持。陈小敏的上诉事实理由均不能成立，请求法院驳回其上诉请求。被上诉人陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团均未作答辩。陈小敏向一审法院起诉请求：1.确认汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼×栋×号房（下称案涉房产）的所有权人为猛狮公司，并准许执行对案涉房产的查封措施；2.由黄琛、陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月26日，黄琛向猛狮公司支付案涉房产的全部房款800995元，猛狮公司出具《收款收据》予以确认并向其发出《猛狮国际广场商住楼收楼通知书》和《收楼须知》，要求黄琛于当日办理交房手续，并于当日承担物业管理费。同日，黄琛缴纳2018年3月26日至9月25日的物业管理服务费1139.46元。同年6月9日，黄琛向猛狮公司预付房产税费及办证费用10010元；当天，黄琛与猛狮公司签订《商品房买卖合同》，合同载明案涉房产的房价款总额800995元，该合同于同月11日在汕头市澄海区房产交易所登记备案。同年7月16日，黄琛缴纳案涉房产的契税7628.52元。2018年6月19日，一审法院受理陈小敏诉陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团民间借贷纠纷一案，并于同年6月22日作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，裁定查封、冻结陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团名下价值以67000000元为限的财产，案涉房产在查封范围内。同年9月5日，黄琛向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。一审法院审查后于同月18日作出（2018）粤0511执异39号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房产的执行。同月30日，陈小敏向一审法院起诉并提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉。黄琛与猛狮公司于案涉房产被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案，且黄琛已付清全部房款并实际占有该房产；猛狮公司未将黄琛预付的案涉房产税费及时向税务部门缴纳，致该房产被查封前未办理房产登记手续，黄琛对此不存在过错。综上所述，黄琛对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故依法应对案涉房产中止执行。陈小敏主张黄琛与猛狮公司存在恶意串通、联手制作虚假材料，但未能提供证据予以证明，故一审法院对该主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决：驳回陈小敏的诉讼请求。案件受理费100元，由陈小敏负担。二审开庭时，陈小敏提交以下证据：1.（2018）粤0511民初1094号民事调解书，证明陈小敏与陈乐伍、陈再喜等人已就民间借贷纠纷达成一致调解,陈乐伍等人应当就民事调解达成的内容承担债权债务责任；2.2019年6月18日拍摄的视频，证明案涉房产至今为止仍属于空置状态，黄琛并未实际占有使用该房产。黄琛当庭提交了情况说明，证明其已经交纳了专项维修基金和物业管理费，已经由其本人实际占有和使用，现已和装修公司在商定装修计划中。陈小敏于庭后又再补充提交证据：3.异议人一览表，证明异议房产的证据存在签名不实、收据编号顺序颠倒、未交房就收物业费等诸多无法解释之处；4.聊天记录，证明2018年5月22日陈小敏在追讨无果的情况下，明确告知猛狮公司要提起诉讼，并查封其财产；5.裁判文书网截图和判决书，证明黄琛的代理律师是被执行人猛狮集团和猛狮公司的常年律师。黄琛对陈小敏的证据发表质证意见：对证据1，认为该调解书是陈小敏与其他被上诉人之间的民事借贷纠纷，与黄琛主张的对异议房产享有实际权利没有关系；对证据2，认为视频材料只能证明异议房产外部情况，无法证明其内部情况；对证据3，首先该表是陈小敏对黄琛一审提交证据所提出的意见，应在一审审理时提出，不属于二审新证据，其次，关于未交房就收物业管理费问题，因为当时房产属于现房，由于黄琛2018年3月26日到房产公司缴纳购房款时，并提出要求一并缴纳物业管理费，这样才不用再跑一次，收楼通知书按房产公司规定，房款缴纳后一周内办理交房手续，房产公司同意黄琛的要求，因此才出现未交房就收物业费的情况，最后，该表中所列的“一审”编号所涉及的房产及案号与本案无关，不具有关联性；对证据4、5，无法证明其拟证事实，同时也与本案不具关联性。陈小敏对黄琛二审提交的情况说明的真实性没有异议，对要证明的内容有异议，该情况说明中黄琛也说明了案涉房产并未进行装修，仅凭黄琛的个人说明无法证明案涉房产已交由其实际占有和使用。经审查，本院对陈小敏提交的证据认证如下：对证据1真实性予以确认；证据2无法证明待证事实，对该证据不予采纳；证据3属于陈小敏对黄琛一审证据的质证意见，不属于二审新证据；证据4、5与本案缺乏关联性，不予采纳。对黄琛提交的情况说明，由于无法证明待证事实，本院对该证据不予采纳。陈小敏委托代理人郑豪于开庭后向本院申请《律师调查令》前往汕头市澄海区不动产登记中心调查收集黄琛名下房产信息。据汕头市澄海区不动产登记中心查询记录显示，黄琛名下有两套房产，用途为住宅，房产登记日期分别为2018年11月2日和2019年6月10日。黄琛对上述房产信息的真实性、合法性无异议，但认为与案件没有关联，也无法证明对方的证明目的。首先，上述房产的购买时间都在案涉房产购买之后，所以黄琛购买案涉房产是用于居住，并且购买时并没有其他用于居住的住房，因此应当认为其在购买案涉房产时属于唯一住房。其次，根据全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）第118条规定，人民法院审理案外人系房屋消费者执行异议之诉案件，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议复议规定）第二十九条第（二）项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”时，可以理解为买受人名下在设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。买受人名下有1套面积不大的房屋，后来又买了1套涉案房屋，符合上述规定第（一）项和第（三）项条件，如果查明买受人家人较多，确为适当改善居住条件，也应支持买受人阻却执行的请求。既然是参照，当然可以根据案件的具体情况从利益平衡角度进行审理。黄琛家庭人口众多，购买案涉房屋也是为了改善居住条件，可以阻却执行。再次，黄琛作为购房消费者，签订合同及支付购房款在前，陈小敏申请查封在后，黄琛签订商品房买卖合同的目的是为了取得案涉房屋的物权，基于消费者生存权这一更高价值的维持以及从市场交易安全的视角出发，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。更为重要的是，执行异议复议规定第二十九条是为了严格保护商品房买受人的居住权，无论以抵债方式，还是以现金方式，或者是以银行转账方式支付购房款，都属于履行付款义务的具体方式。法律并未规定购房者必须以何种具体方式履行支付购房款的付款义务，原判决认定黄琛已经支付全部购房款是恰当无误的。经审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。陈小敏于2019年8月12日撤销对其原委托诉讼代理人曾南和史涵律师的授权，于8月18日委托郑豪律师担任其诉讼代理人。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》（下称民诉法解释）第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。黄琛应就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”黄琛在一审提交了已在房产交易所登记备案的《商品房买卖合同》、猛狮公司出具的《收款收据》《猛狮国际广场商住楼收楼通知书》《猛狮物业收款收据》，以及《广东增值税普通发票》《税收完税证明》，黄琛已就其主张及时提供了相应证据。民诉法解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，黄琛作为案外人已就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益完成了举证责任，而陈小敏作为申请执行人，虽然对黄琛的主张和证据均予以否认，但并未提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。一审法院依据举证责任分配原则和证据规则认定黄琛在案涉房产查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案、已付清全部购房款并实际占有案涉房产的案件事实，认定黄琛在案涉房产被查封前未办理过户手续不存在过错以及黄琛提出的异议已满足执行异议复议规定第二十八条规定的情形，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。另，执行异议复议规定第二十八条与第二十九条之规定在适用情形上存在交叉，二者适用关系属于选择适用关系，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。基于一审法院已认定黄琛所提之异议符合第二十八条的情形，因此黄琛名下是否享有房产情况不影响其享有排除强制执行的民事权益。综上所述，陈小敏的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人陈小敏负担。本判决为终审判决。审判长  郭建龙审判员  林 玫审判员  林 楠二〇一九年九月二十日法官助理郑佳娜书记员林坚毅