中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1566号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：牛国华，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴琼焕，女，1970年6月9日出生，汉族，住云南省昆明市。 原审第三人：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：何东海，该公司总经理。 原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 原审第三人：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市。 原审第三人：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市。 原审第三人：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市。 以上五位原审第三人的共同委托诉讼代理人：吴嵩，云南昆都国际房地产开发有限公司员工。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人吴琼焕及原审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星,被上诉人吴琼焕，原审第三人金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人吴嵩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持农行安宁支行的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴琼焕承担。事实和理由：1.案涉《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的形成时间存疑。2.《商品房购销合同》没有进行网签及备案。3.案外人吴琼焕只提供了收据，未提供银行转账凭证、银行流水等证据，并不足以证明其支付了车位款。4.《车位使用协议书》不能充分证明吴琼焕合法占有的事实，且该证据的形成时间存疑。5.一审法院适用法律错误。本案系房地产开发企业作为被执行人，吴琼焕不仅需举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，还应符合第二十九条的规定。 吴琼焕及昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏均称，同意一审判决。 吴琼焕向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对吴琼焕购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层****号车位（红菱花园A2地块地下室负2层****号）的强制执行，并解除对上述车位的查封；2、判决确认人民西路壹号广场A2地块地下室负2层****号车位（红菱花园A2地块地下室负2层****号）归吴琼焕所有；3、判决农行安宁支行、昆都房地产公司立即协助和配合吴琼焕办理人民西路壹号广场A2地块地下室负2层****号车位（红菱花园A2地块地下室负2层****号）的产权过户登记；4、本案的案件受理费由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2016年8月28日，吴琼焕与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明吴琼焕购买****号车位，车位总价为20万元，付款方式为过渡费折抵，具体为过渡费116171.18元，折抵后应付车位款总价83828.82元，需缴纳的相关费用10016.8元（契税6000元，印花税100元，维修基金3916.8元）。在《车位认购确认书》上，销售人员签字确认。之后，吴琼焕向昆都房地产公司支付了应付的款项83828.82元，昆都房地产公司出具《收据》，确认收到车位款20万元及税费10016.8元。2017年2月13日，双方又签订《商品房购销合同》，约定吴琼焕购买****号车位，车位总价款与《车位认购确认书》一致为20万元，付款方式为过渡费折抵116171.18元，实收现金83828.82元，约定2017年2月13日前对车位进行交付等内容。昆都房地产公司签章，吴琼焕签字。同日，双方又签订了《回迁户交房结算单》，确认吴琼焕已支付车位款210016.8万元，其中过渡费抵扣车位款116171.18元，付清车位对价款及相关税款。当天，双方签订《车位使用协议书》，昆都房地产公司将车位以现状移交吴琼焕使用。 农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ266号车位。后吴琼焕提出执行异议，吴琼焕在该案中提交的《车位认购确认书》上并无昆都房地产公司签章，也未提供涉案车位的书面买卖合同，一审法院遂作出（2018）云执异53号执行裁定书，裁定驳回吴琼焕的异议请求。2018年9月18日，该裁定送达吴琼焕，吴琼焕于2018年9月21日提起本案诉讼。 一审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：吴琼焕对本案车位是否享有足以排除执行的权利，其关于本案排除执行的诉讼请求能否成立。 一审法院认为：首先，吴琼焕提出执行异议，一审法院作出（2018）云执异53号执行裁定书，裁定驳回吴琼焕的异议请求，该裁定书于2018年9月18日送达给吴琼焕，吴琼焕于2018年9月21日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的自裁定送达之日起十五日内起诉的规定，本案吴琼焕起诉合法。 其次，关于本案的法律适用问题。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案吴琼焕的起诉若符合上述规定的四个条件，则依法可以排除执行。 第三，关于本案是否符合上述第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。吴琼焕与第三人昆都房地产公司签订的《车位认购确认书》《商品房购销合同》，对双方之间车位买卖进行确认。吴琼焕与第三人昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，吴琼焕与昆都房地产之间的买卖合同系2016年8月28日即已成立，2017年2月13日再次确认，《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。吴琼焕在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.车位占有。2017年2月13日，昆都房地产公司与吴琼焕签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，庭审中，吴琼焕与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付至吴琼焕均予认可，故案涉车位已由吴琼焕进行实际控制和管理。吴琼焕在查封之前已经合法占用了涉案车位。3.价款支付。吴琼焕购买的车位总价为20万元。吴琼焕提交的证据能够证明，吴琼焕通过现金和用昆都房地产公司欠付过渡费冲抵的方式，已经在查封之前，于2016年8月31日足额支付了车位全部价款及契税、印花税和维修基金。4.未办理过户登记原因。昆都房地产公司庭审中自认，由于项目没有通过消防验收，整体也未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非吴琼焕。综上，吴琼焕对涉案车位的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。吴琼焕的该项诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。 另，吴琼焕与昆都房地产公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自身义务。在吴琼焕已付清车位对价款的情况下，昆都房地产公司的确负有将车位登记变更至吴琼焕名下的义务，但由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，吴琼焕对涉案车位仅享有物权期待权，故对吴琼焕请求确认涉案车位归其所有、判令农行安宁支行及第三人立即协助和配合办理车位产权过户登记的诉请，一审法院现不予支持。 综上所述，吴琼焕对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对涉案车位排除强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。吴琼焕的其他诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：一、解除对吴琼焕购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负二层****号车位（红菱花园A2地块地下室负二层****号车位）的查封，不得执行上述车位；二、驳回吴琼焕的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由农行安宁支行负担。 本院二审认定如下事实： 1.吴琼焕是回迁户，其回迁房产已交付，案涉车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》上，昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司的销售人员签字确认。 3.《车位使用协议书》约定：乙方（吴琼焕）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交使用。 4.2016年8月24日，吴琼焕向昆都房地产公司支付车位保证金2万元。另，吴琼焕以现金、POS机刷卡（POS机商户全称显示为昆都国际房地产开发公司）及过渡费冲抵的方式支付了涉案车位全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金，契税、印花税及维修基金均只有昆都房地产公司开具的收据。同时，吴琼焕与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对吴琼焕的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司不再欠付吴琼焕过渡费。 5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 此外，本院二审庭审中，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》《车位使用协议书》之前都由其管理，吴琼焕手中没有相关合同。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：吴琼焕就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体评析如下： 首先，尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的印章，但该《车位认购确认书》约定吴琼焕购买昆都房地产公司的车位，并对总价款和价款支付方式进行了明确。且在《车位认购确认书》前，吴琼焕向昆都房地产公司支付了保证金，并在《车位认购确认书》签订后，通过POS机刷卡支付了部分价款，该确认书的真实性应予认可。而《车位认购确认书》上除了吴琼焕签名外，还有销售人员的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，故销售人员签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，昆都房地产公司又与吴琼焕签订了正式的《商品房购销合同》（时间在查封前），再次对双方之间车位买卖进行确认，而农行安宁支行未提交证据证明相关合同存在虚假。一审法院据此认定吴琼焕与昆都房地产公司在案涉车位查封前签订了合法有效的买卖合同，并无不当。同时，网签、备案并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故吴琼焕未就案涉车位申请办理网签或备案与《商品房购销合同》是否具有合法性无关。 其次，吴琼焕作为回迁户，其大部分车位价款以拆迁安置补偿的相关费用折抵。同时，吴琼焕与昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方均认可案涉车位已实际交付给吴琼焕。既然如此，那么吴琼焕就可对案涉车位进行实际管控，是否具备使用条件或进行了实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由吴琼焕进行实际控制和管理，并无不当。 再次，吴琼焕提交的相关证据可以证明，其已通过支付部分款项和过渡费冲抵方式支付了全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 复次，因案涉车位所在土地被设定抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位未能办理产权登记并非吴琼焕自身原因所致。 最后，对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于普通条款，第二十九条属于特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，购房者可以选择适用。即使存在第二十九条优于第二十八条的关系，当购房者提出的执行异议不符合第二十九条的规定，但却符合第二十八条的规定时，应当依照第二十八条的规定予以支持。第二十八条保护的是一般不动产买受人的权益，第二十九条保护的是为了满足生活需要而购买、使用商品房的个人。消费者的生存居住权位阶高于一般不动产买受人的物权期待权，在本案符合第二十八条的情形下，无需同时适用第二十九条，要求吴琼焕证明其符合第二十九条的情形加重了其举证责任。一审法院适用法律并无不当。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，吴琼焕对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。同时，案外人阻却普通金钱债权强制执行的，既可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以适用该规定第二十九条，农行安宁支行关于必须同时符合两个条款的意见，于法无据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年九月二十七日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋