山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2034号上诉人（原审被告）：昔阳县桓裕房地产开发有限公司。法定代表人：王海增，该公司经理。委托诉讼代理人:王志强，山西均儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇星，山西均儒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩建丽，女，1967年7月4日生，汉族，太原市杏花岭区居民，现住阳泉市。委托诉讼代理人：王娟，山西新东律师事务所律师。上诉人昔阳县桓裕房地产开发有限公司（以下简称桓裕公司）因与被上诉人韩建丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2016）晋0724民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。桓裕公司上诉请求：改判上诉人不承担支付韩建丽延期交房违约金962323.23元;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案被上诉人的此项请求已过法定诉讼时效。本案双方约定的交房时间为2013年7月30日，诉讼时效起算时间为该日，本案起诉时间为2016年12月8日，已超过法定两年的诉讼时效，本案应驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉人提供证人李某1、李某2证明于2013年8月已通知了被上诉人接收房屋，而被上诉人没有收房，其责任在被上诉人。因此上诉人仅应支付一个月的违约金；3.上诉人承建的是整个小区，与被上诉人相同情况的其他业主均在同期收到了交房通知并实际接收了房屋，这一情况也说明上诉人当时是通知了业主的。被上诉人是该小区最大的业主，其他业主接到通知，而被上诉人没有接到通知，不符合常理；4.2017年2月23日交房时，双方已就房屋买卖的全部问题协商解决，解决的办法是赠送被上诉人中区3号楼202号房、102号房两套房屋作为所有问题的补偿，双方再无争议，有《交房流转单》来证实。被上诉人在问题已经协商解决的情况下，不撤诉，有背诚信；5.上诉人在涉案小区实行的是销售代理，山西世纪中旗房地产经纪有限公司承担销售任务，销售业务包含交房，因此，本判决与该公司有利害关系，如果上诉人责任成立，意味着山西世纪中旗房地产经纪有限公司可能承担相应的过错责任。因此，该公司与本案有利害关系，本案漏列了主体，应追加山西世纪中旗房地产经纪有限公司为本案的第三人。综上所述，应驳回被上诉人的一审诉讼请求。韩建丽辩称，1.本案并未超过法定诉讼时效。本案双方合同约定的交房时间为2013年7月30日，但桓裕公司一直未履行书面通知交房义务，直到2015年7月，答辩人自认上诉人对其履行了通知交房义务，故本案诉讼时效中断，本案诉讼时效的起算点是2015年7月，故韩建丽在2016年12月8日起诉并未超过诉讼时效；2.本案李某1、李某2均为售楼员，与本案有重大利害关系，该二人的证言不足为证。而且双方合同明确约定上诉人应当书面通知答辩人办理交房手续，上诉人并未提供相关证据证明其履行了该项义务；3.上诉人陈述本案争议已于2017年2月23日协商解决与事实不符。2017年2月23日上诉人交房时同时赠送的中区3号楼202号房、102号房，是双方在订立合同之初就有的约定，并非是对答辩人的补偿，双方也没有签订任何补偿协议或和解协议。另外，上诉人一边提供两名证人证明自己没有延期交房，一边说已对答辩人进行了补偿，上诉人所述自相矛盾；4.上诉人认为应当追加山西世纪中旗房地产经纪有限公司为本案第三人与法相悖。上诉人在一审中并未提出该事实作为辩解理由；山西世纪中旗房地产经纪有限公司并非《房屋买卖合同》的相对人；上诉人与山西世纪中旗房地产经纪有限公司之间合作的基础是委托合同，与本案房屋买卖合同纠纷无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。韩建丽向一审法院起诉请求：1.要求桓裕公司承担变更设计、延期交房、未办理权属登记的违约责任并赔偿损失；2.退还购房保证金1020000元；3.向韩建丽支付因违约交房违约金1691316元（13182510元×0.01%×1283天=1691316元）；4.向韩建丽支付占用韩建丽资金的利息2818860.06元（按照年利率6%计算三年六个月零23天），以上各项请求共计5530176.06元。一审法院认定事实：2011年6月，韩建丽与桓裕公司签订了中城雅居楼盘临街商铺第48号-57号10套商品房的10份商品房买卖合同，约定总面积为1169.16㎡，总价款为13182510元，韩建丽于2011年6月14日向桓裕公司缴纳了全部购房款，向案外人姜桂珍的账户汇款1020000元。桓裕公司与韩建丽签订的10份商品房买卖合同均约定：1.2013年7月30日之前，桓裕公司将商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，韩建丽有权选择解除合同或者继续履行合同，如果选择继续履行合同，则桓裕公司应按日向韩建丽支付已交房款万分之一的违约金；2.桓裕公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权登记需由桓裕公司提供的资料报产权登记机关备案，如因桓裕公司的责任导致韩建丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，韩建丽有权退房并要求桓裕公司退还全部房款；3.关于房屋结构，10套房均约定为地上两层，其中48-52号商铺约定为一层4米，二层3.5米，53-57号商铺约定为一层5.3米、二层3.5米；2015年7月份，桓裕公司通知韩建丽办理房屋交付手续，韩建丽以10间商铺二层不在同一平面为由拒绝接受房屋，直至起诉后本案调解过程中才于2017年2月23日接受了房屋。一审法院认为，韩建丽向桓裕公司购买了十套连体商铺，并同时签订了10份商品房买卖合同，双方应当按照合同约定及相关法律规定履行各自的合同义务,否则应当承担违约责任。因此，韩建丽的各项诉讼请求应做如下处理:1.关于韩建丽要求桓裕公司承担交更设计并赔偿损失的诉讼请求，该院认为，双方签订的10份商品房买卖合同是相互独立的，48-52号约定一层层高为4米，53-57号商铺一层层高为5.3米，从合同条款未约定二层地面在同一平面,其提供的平面图是俯视图,并非剖面图，韩建丽的此项诉讼请求缺乏证据证实，该院不予支持;2.关于韩建丽要求桓裕公司承担未办理权属登记的违约责任的诉讼请求,该院认为，双方合同第十五条第三项约定，韩建丽有权退房并要求桓裕公司退还全部房款,现韩建丽并未要求退房，故桓裕公司无需承担退还房款等责任;3.关于韩建丽要求桓裕公司退还购房保证金1020000元的诉讼请求，该院认为，韩建丽提供的证据显示，交纳日期为2011年6月14日,收款人是姜桂珍，而当日韩建丽已将购房款全部交清,已无再交纳保证金的必要，且收款人为个人，而非桓裕公司，故无法认定韩建丽向桓裕公司交纳了1020000元的保证金之主张，对此项请求不予支持，韩建丽可另行向案外人主张权利;3.关于韩建丽要求桓裕公司支付因违约交房违约金1691316元(13182510元×0.01%×1283天=1691316元),桓裕公司辩称韩建丽此主张超过了诉讼时效，该院认为，双方合同约定了交房日期为2013年7月30日，逾期后桓裕公司应当按日向韩建丽支付万分之一的违约金，桓裕公司虽称仅逾期一个月交房,并由售楼部人员电话通知了韩建丽办理交房手续,但双方合同明确约定桓裕公司应当书面通知韩建丽办理交房手续，因此桓裕公司不能证实其在2013年8月份履行了通知交房义务，构成迟延交房，应当承担违约责任;至于违约金数额如何确定，韩建丽当庭认可桓裕公司于2015年7月份向其履行了通知交房义务，因此，桓裕公司的违约期间应按照2013年7月31日至2015年7月底计算为两年，之后韩建丽未实际收房的原因不能归责于桓裕公司,对之后的违约金主张不予支持，因此，迟延交房违约金认定为13182510元×0.01%×365天×2年=962323.23元;4.关于韩建丽要求桓裕公司支付占用资金的利息2818860.06元（按照年利率6%计算三年六个月零23天)的请求，该院认为，违约责任以合同约定或者法律明确规定为限,韩建丽要求桓裕公司支付占用资金的利息无相关依据，该院不予认定。本案经调解元效，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：（一）昔阳县桓裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性向韩建丽支付迟延交房违约金962323.23元；（二）其它之诉不予支持。二审中，桓裕公司围绕其上诉主张向法庭提交：证据一、山西世纪中旗房地产经纪有限公司出具的证明材料一份；证据二、山西世纪中旗房地产经纪有限公司的业务主管领导姚佳出具的证明材料一份。该两份证据欲证明山西世纪中旗房地产经纪有限公司安排销售人员李某1、李某2于2013年8月通知韩建丽收房；证据三、同期同小区其他商铺业主的交房手续，欲证明同期同小区其他业主均收到交房通知，并实际接收了房屋，从而印证桓裕公司履行了通知交房义务。韩建丽质证称，对于证据一、二，上诉人与山西世纪中旗房地产经纪有限公司有明显的利害关系，对其证言的真实性不认可，且上诉人未依约履行书面通知义务；对证据三，同期同小区其他业主交房手续不能证实上诉人也向韩建丽履行了通知交房的手续。本院经审查后对以上证据认证为，对于证据一、二，因山西世纪中旗房地产经纪有限公司与桓裕公司存在业务合作关系，且其自身与本案存在利害关系，故对该公司及其工作人员的证言不能单独作为认定案件事实的证据采信；对于证据三系桓裕公司向其他业主履行交房的手续，不足以证明桓裕公司已向韩建丽履行了通知交房的义务，不能达到桓裕公司的证明目的。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题：1.桓裕公司是否存在延期交房的情形，应否承担延期交房违约金；2.韩建丽起诉本案是否已经超过了法定诉讼时效；3.本案双方之间的纠纷是否已经协商解决；4.本案是否漏列主体，应否追加山西世纪中旗房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。关于第一个焦点问题，桓裕公司主张其已通过售楼人员于2013年8月电话通知韩建丽接收房屋，并提供了相应证据。韩建丽对此予以否认。本院认为，桓裕公司并未提供充分证据证明其在2015年7月前向韩建丽履行了通知交房的义务，且依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条之约定，桓裕公司应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，桓裕公司并未依约定方式向韩建丽履行通知交房义务。据此，本院认定，桓裕公司在本案中存在逾期交房的情形，其应当依约承担延期交房违约金。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题，本院认为，逾期交房系持续的违约状态，依据桓裕公司与韩建丽所签《商品房买卖合同》的约定，违约金系自发生逾期交房的事实后连续计算至桓裕公司履行交房义务时止，故本案的诉讼时效起诉点应是韩建丽自认的收到桓裕公司交房通知时，即2015年7月，本案并未超过法定诉讼时效。关于第三个焦点问题。桓裕公司提交交房流转单一份，欲证明该公司交房时已经通过赠送两套房子的方式协商解决本案，韩建丽予以否认并提出赠送的房子系卖房之初双方达成的协议。本院经审查后认为，从双方签订的第57号商铺的《商品房买卖合同》来看，双方在合同附件四中作出过赠房之相关约定，交房流转单上仅载有赠送的房号，并未标注其他内容。且本案交房行为发生在一审诉讼的调解过程中，桓裕公司并未提供任何书面证据证明赠房系双方之间就本案纠纷协商一致的处理意见，故本院对桓裕公司的该项上诉理由暂无法采信，桓裕公司对此可待证据充分后另行主张。关于第四个焦点问题。本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，山西世纪中旗房地产经纪有限公司并非合同的一方主体，故本院对桓裕公司主张本案漏列主体，要求追加山西世纪中旗房地产经纪有限公司参加诉讼的上诉理由不予采纳。综上，桓裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13423.23元，由上诉人昔阳县桓裕房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇一九年九月二十八日书记员  张亚红