广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初624号原告（反诉被告）：邓皓，女，1989年9月12日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾存良，广东御福律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：伍建玲，女，1984年7月25日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春辉，广东亨信律师事务所实习律师。第三人：张国洪，男，1976年3月7日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。原告邓皓与被告伍建玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，应被告伍建玲的申请追加了张国洪作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓皓的委托诉讼代理人周琴，被告伍建玲的委托诉讼代理人叶碧桃，第三人张国洪的委托诉讼代理人罗莲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓皓向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告、被告签订的《广东省房地产买卖合同》；2.判令被告协助原告将位于清远市清城区××路××水岸花园××06（复式）号房屋过户到原告名下;3.判决被告承担本案的诉讼费用和担保费用。事实和理由：原告从清城区石角镇兴仁社区新源人民医院辞职后，因急需15-20万元的资金做生意，认识了被告伍建玲和案外人鲁进杰等人。被告知道了原告名下有一套房位于清远市清城区××路××水岸花园××号，该房屋购房支付方式为按揭贷款，且尚未还清贷款，欲贷款给原告。被告看房后，认为案涉房屋仅值600,000元，并答应借给原告620,000元，借款期限1年半，月息三分，即每月还款18,600元。被告通过银行分5笔汇给原告345,000元。原告还贷后，2018年8月1日，到清远不动产登记中心签订了案涉《广东省房地产买卖合同》，并于当日将案涉房屋过户到被告名下，被告单方面要求相关税费由原告支付（已经从620,000元借款中扣除）。被告取得案涉房屋的房产证后，原告取得被告出借的剩余的款项128,900元，但是，没有签订该笔620,000元的借款合同。之后，按照每月18,600元还给被告，持续还贷2个月。原、被告签订的案涉《广东省房地产买卖合同》的主要内容是：原告拟将其位于清远市清城区××水岸花园××06(复式）号房屋转让给被告，议定该房地产交易总金额为人民币600,000元，约定2018年7月1日由原告将案涉房屋交付给被告使用，实际上，案涉房屋仍由原告居住至今。2018年11月开始，因原告无法按时偿还被告所谓的每月高达90,000元的“借款利息”，被被告不断的电话骚扰、甚至威胁，被告还恐吓原告的母亲，致使原告及其家人包括原告之母亲、原告的外婆（80多岁）以及原告5岁的儿子持续处于极度地焦虑、恐惧之中，被迫向法院起诉求救！原告认为，双方签订的案涉《广东省房地产买卖合同》实际上就是被告为了实现其套路贷的工具，原告没有出卖房屋的意思表示，被告所支付的也不是购房款，而是套取高利贷的借款本金。另一方面，该房屋为复式结构，共245平方米，案涉房屋为新装修，耗资80余万元。2017年12月，原告一家人才入住该房屋。但是，案涉合同的交易总价仅为600,000元，签约时显失公平，根据《合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，恳求撤销案涉《广东省房地产买卖合同》，并将案涉房屋过户给原告。综上，基于原告的合法权益受到侵害，依据《民事诉讼法》第119条之规定，向法院起诉，请依法裁判是荷。被告伍健玲辩称，一、原告要求撤销合同没有事实和法律依据，其未能提供证据证明存在欺诈等情况及造成合同的撤销事由。本案过户行为已履行完毕，只是原告没把房屋交付答辩人使用，答辩人已提起反诉，请求法庭依法驳回原告的请求。答辩人提交的一份发票可以证明当时的房屋市场价值为622,705元，当时交易的价格符合市场交易价格，且答辩人是一次性付款。二、对于法院委托的评估机构对涉案房屋所作出的估价报告持有异议，具体为：1、评估机构的评估程序严重违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》，拟评估的财产应当由法院公开进行，随机确定、委托参与评估、拍卖的机构。本次评估中，清远市清城区人民法院在(2019)粤1802技鉴字第50号司法鉴定委托书中写明委托日期为2019年3月28日，但清远中信华资产房地产土地评估有限公司在房地产评估结果报告中却写到“本次估价实地查勘期为2018年8月1日”、“本项目估价作业时间为2018年8月1日至2019年6月24日”，实地勘察时间以及评估作业时间都早于委托时间，答辩人有理由怀疑该份报告的客观件以及真实性。并且本案中清远市清城区人民法院对评估机构确立的评估时限为“自鉴定工作启动之日起60日内”，即使清远中信华资产房地产土地评估有限公司是在2019年4月4日启动评估工作，进行实地勘查，但其直到同年6月24日才出具评估结果，已经超过规定的60日的期限。另外，该评估报告第二页第4点中写道“我公司估价人员郑轰、黄潇于2019年4月4日对估价对象进行实地查勘”，但在估价对象现场勘查说明中却显示只有郑轰一名估价人员现场进行勘察，这显然违反了法定程序。鉴于清远中信华资产房地产土地评估有限公司严重违反法定程序，清远市清城区人民法院应当重新确定评估公司。清远中信华房地产土地评估有限公司因未能在规定期限内完成评估工作，丧失合法的授权评估资格，其出具的报告不应采纳。2、评估报告对于估价对象范围的选定不合理，造成被评估对象价值畸高，与其实际市场价值不符。该评估报告将房屋的装修、装饰物也列为了估价对象，使被评估对象价值显著高于市场价。评估报告中的装修情况与答辩人看房时的装修情况不一致。答辩人认为，涉案房屋的装修、装饰物不应计入该房屋的价值。另外，该评估报告采用的评估价值类型为“满足估价假设和限制条件下于价值时点的公开市场价值”，估价假设和限制条件中一般假设为“估价对象产权清晰、手续齐全、去权属纠纷等权利瑕疵，可在公开市场上自由转让。”但本案中的涉案房屋上存在权利瑕疵，为第三人张国洪设立了抵押权，故评估机构的一般假设不成立，其估价结果偏高。3、该评估报告估值方法所依据的资料基础不充分，评估结果难以让人信服。即使清远中信华资产房地产土地评估有限公司采取比较法进行评估没有问题，但是，通览整份评估报告，即便评估机构在估价结果中强调估价人员是在“进行了实地查勘、并对邻近地段或区域同类性质的房地产市场情况进行调查”的基础上，全面分析才得出该评估结果，但是在本次评估报告书的附件中，除被评估对象的现场勘察照片以及清远不动产登记资料查询结果证明外，没有关于周边市场价格信息的任何数据。评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说，该评估机构所谓的比较就是建立在空中楼阁的基础之上的，才导致评估价值严重高于实际价值，脱离现实。因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估，严重损害了答辩人的合法权益。综上所述，清远中信华资产房地产土地评估有限公司出具的清远中信华(房)评报字(2019)第237号房地产估价报告书，评估程序违法，评估报告作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据、严重失职，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了答辩人的合法利益。因此，特提出异议，请法院公正审查，依法认定该评估报告无效，并依法重新选定评估机构进行评估。被告伍健玲向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告立即将位于广东省××市清城区××路××水岸花园××06(复式)号的房屋交付给反诉原告使用;2.请求判令反诉被告赔偿房屋被占用期间的租金损失(按照每月1500元/月的标准自2018年7月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2019年2月21日为10,500元)给反诉原告；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2018年8月1日与反诉被告签订了《广东省房地产买卖合同》，向反诉被告购买其名下位于广东省××市清城区××路××水岸花园××06(复式)号的房屋。买卖合同中约定物业成交价为600,000元，同时约定反诉被告应在2018年7月1日前交付该物业给反诉原告使用。合同签订后，反诉原告按约定向反诉被告支付了购房款600,000元，反诉被告已将涉案房屋过户到反诉原告名下，但反诉被告一直没有将涉案房屋交付给反诉原告使用。反诉原告多次要求反诉被告交付房屋，但反诉被告以各种理由拒不交付，反诉被告的行为己构成违约，反诉原告为此要求反诉被告赔偿房屋被占用期间的租金损失10,500元。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向法院提起反诉，恳请法院依法判决以实现反诉原告的诉讼请求。原告邓皓对被告的反诉辩称，1、双方于2018年8月1日签订的买卖合同是不真实的，不符合交易的正常形式。签订的理由如同反诉被告在本诉所称的是为了贷款而做的交易，所贷款的金额就是600,000元，该合同的签订以及履行均不符合一般的房产交易规则，双方所持有的就只有一份买卖合同，但在签订合同之前，反诉原告没有任何合同的情况下就直接把345,000元的贷款交付给反诉被告，而且反诉被告没有把收到款项的收条给反诉原告。合同签订时间是8月1日，合同约定房屋交付时间是7月1日，事实上在反诉原告付款前，反诉被告应把房屋交付给反诉原告，但实际没有。2、从房屋款项支付的情况来看，8月2日反诉原告支付给反诉被告的款项，根据双方的交易记录，除7月30日的345,000元是反诉被告用于还贷、或贷款外，剩余的反诉原告自称的房款实际由反诉原告转给反诉被告，反诉被告转给郭成周，郭成周再转给反诉原告。该款项纯粹是为了过账，造成房屋买卖的假象，钱实际是没有支付的。从房屋价格来看，反诉被告是2015年购房涉案房屋，是复式结构，建筑面积为105.28平方米，金额为549,552元，并进行装修，本案合同约定交易价格仅为市场交易价格三分之一，本案交易有失公平，反诉原告请求不合理。本案并不是真实交易，也不存在需要交付房屋。第三人张国洪述称，1、答辩人对位于清远XX区东城XX路XXX号XXXX花园XX号楼XXXX(复式)的房屋依法享有抵押物权。2018年8月9日，答辩人与伍建玲签订了《借款合同》，约定伍建玲向答辩人借款750,000元，用途为资金周转，借款期限为2018年8月9日至2018年11月9日止，借款期间内利息为同期人民币基准利率四倍。同日，答辩人委托案外人谭小菲将750,000元划付至伍建玲指定的银行账户里。同日，伍建玲与答辩人签订了《抵押合同》，伍建玲将其所有位于清远市清城区××路××××花园××(复式)的房屋作为上述借款的担保物，抵押范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、违约金等，并办理相应的他项权登记。因此，答辩人按照合同约定出借借款给伍建玲，且就涉诉房屋办理抵押登记，根据《物权法》第106条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。因此，无论伍建玲与邓皓房屋买卖合同是否存在重大瑕疵，是否需要撤销，答辩人对位于清远市清城区××路××××花园××(复式)的房屋依法享有抵押物权。2、第三人对涉案房屋依法享有抵押权，不存在恶意串通，原告没有证据证明第三人与被告存在该情况。抵押价格是750,000元，也确实发生了750,000元的转账记录，第三人不清楚原、被告之间是否存在套路贷关系，第三人在评估过涉案房屋及房产证后，认为可以抵押。现涉案房屋评估价值那么高，第三人要求拿回750,000元，之后才可以涂销抵押权。本院经审理认定事实如下:2015年4月14日，原告邓皓与清远敏捷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向该公司购买位于清远市清城区××路××××花园××（复式）号商品房，套内建筑面积为105.28平方米，购房款549,552元。2018年7月30日，被告的哥哥伍志亮向原告分7次转账支付了345,000元，备注为购房款。2018年8月1日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告购买上述商品房，交易价格为600,000元。2018年8月2日，被告向原告分2次转账支付了255,000元，其中一笔105,000元备注为购房尾款。2018年8月3日，被告交纳了房屋交易的契税及个人所得税并办理了房屋产权的转移登记手续将涉案房屋的产权转移登记至被告名下。2018年8月9日，被告与第三人张国洪签订《借款合同》，约定第三人向被告提供750,000元借款，被告以名下物业提供抵押担保。借款期限为自2018年8月9日至2018年11月9日止，借款期限内的利息按照同期基准利率的四倍计算。2018年8月9日，谭小菲受第三人委托向被告转账支付750,000元。2018年8月10日，被告与第三人就该借款以涉案房屋办理了抵押登记，第三人取得了涉案房屋的他项权证，抵押期限为2018年8月9日至2019年12月9日止，担保债权数额为750,000元。对于借款的归还情况，第三人陈述被告归还过利息，但是本金仍未归还。为查清涉案房屋在原、被告交易当时的市场价值，双方约定的成交价格是否严重偏离市场价值，本院于2019年3月28日委托清远中信华资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋及其装修、装饰物的价值进行评估。2019年4月4日上午，该公司派出工作人员进入涉案房屋现场查勘。2019年6月24日，该公司作出估价报告，评估认为涉案房屋（建筑面积109.17平方米）在2018年8月1日的市场价值为1,337,333元，单价为12,250元/平方米,该价值包含了装修及装饰物价值，但不包含加建部分且已考虑地下室对价值的影响。原告认为涉案房屋在交易日的市场价值为2,500,000元左右，评估价格低于实际市场价值。被告对该报告持有较大意见，提交了书面意见。此后，本院发函给评估公司，要求评估公司对原、被告双方的异议作出解释答复并对估价报告进行复核。2019年8月2日，该评估公司作出复函，对时间问题，该公司回复因中途补充了评估所需资料，实际作业时间未超出本院指定的60日时限，同时也明确现场查勘的日期为2019年4月4日；对评估对象范围问题，其回复本院委托评估的对象即为房屋及其装修、装饰物；对现场勘察人员的问题，其回复勘查时一名人员陪同本院人员进入涉案房屋进行勘查，另一名则对估价对象周边情况进行勘察；对评估结果的问题，其认为从其公司对该区域类似房地产价格以及相近的装修装饰的调查了解的情况来看，评估结果已经比较客观的反映了估价对象在价值时点的价值。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍存在抵押权，抵押权人为第三人张国洪。法庭释明如《房地产买卖合同》可撤销，产权从被告转移登记回原告名下需清偿被告所欠第三人的债务涂销抵押权，原告表示其只同意出其应返还给被告的购房款，超出部分需被告清偿。被告则表示其目前无能力清偿所欠第三人的债务。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、本院委托的评估公司所出具的估价报告是否存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等不应采信的情形；2、原、被告签订的《房地产买卖合同》是否存在显失公平的可撤销情形，原告请求撤销该合同依据是否充足。对于第1个争议焦点，针对被告提出的实地查勘日早于评估委托日的问题，清远中信华房地产土地评估有限公司虽然出具的估价报告存在错写“实地查勘日为2018年8月1日”等内容瑕疵，但是其在复函中已明确实地查勘日为2019年4月4日；对于评估公司作业时间超出本院指定的60日时限的问题，主要原因在于本案评估中途进行了资料补充，故导致时间超出60日时限；对于实地查勘的人员问题，评估公司复函陈述一名人员陪同本院人员进入涉案房屋勘查，另一名人员在周边考察。被告认为评估公司无任何证据证明另一名人员在涉案房屋周边考察。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）3.0.2第4点规定“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”由该规定可知，即使本案的现场评估工作只由评估公司的一名工作人员进入涉案房屋现场查勘而没有评估公司所述的外围查勘的另一名人员，现场查勘程序也没有违反规定；对于估价对象范围的选定问题，被告认为其看房时屋内的装修情况与评估当时的装修情况不一致。显然，被告也是认可交易当时房屋是已装修状态的。因此，评估涉案房屋在双方交易日的市场价值就应当将房屋内的装修、装饰物的价值囊括在内进行一并评估，本院委托评估时将装修、装饰物的价值进行一并评估并无不当；对于评估结论是否令人信服的问题，涉案房屋的估价报告，是评估公司利用其专业知识并在调查了解涉案房屋区域内类似房地产价格以及相近的装修装饰物基础上作出的，被告无证据可以证明评估公司出具的估价报告结论明显依据不足。综合以上几点，本院认为涉案房屋估价报告的作出，没有程序违法，也不存在结论明显依据不足的情形，本院对清远中信华房地产土地评估有限公司作出的估价报告予以采信，对于被告要求对涉案房屋重新进行价值评估的申请不予准许。对于第2个争议焦点，《房地产买卖合同》约定的房屋成交价600,000元仅为交易日市场价值1,337,333元的44.87%，严重低于市场价值，交易价格对原告明显不公平。此外，该成交价格的确定，系被告利用出卖方急需资金的窘境而刻意压低交易价格，双方所签订的《房地产买卖合同》存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条所规定的显失公平情形，原告可以请求撤销与被告所签订的《房地产买卖合同》。因此，对于原告请求撤销原、被告双方所签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，依据充足，本院予以支持。《房地产买卖合同》撤销后，该合同自始不发生法律效力，因此，被告反诉请求原告交付涉案房屋并赔偿租金损失依据不足，本院对其反诉请求予以驳回。《房地产买卖合同》撤销后，已登记到被告名下的房屋产权应恢复原状，即应转移登记至原告名下，但由于涉案房屋已设定抵押权，且原告也无证据可以证明抵押权的设定及借款主合同的签订属于被告与第三人恶意串通而为的行为，而被告表示无法归还被告所欠第三人的借款，原告也仅同意在其应当返还给被告的购房款数额范围内归还被告所欠借款。在房屋存在有效抵押权且尚未涂销的实际情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告请求被告协助办理将涉案房屋产权转移登记至原告名下的诉讼请求存在履行上的障碍，对该诉讼请求本院予以驳回。由于原告的第2项诉讼请求未得到本院支持，原告申请的诉讼保全查封涉案房屋的目的也是为了该诉请得到支持后判决的顺利履行，因此，原告支出的保全费以及保全担保费用--保险费应由原告自己负担。综上所述，依照《中华人民共和国合民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销原告邓皓与被告伍健玲于2018年8月1日签订的《房地产买卖合同》二、驳回原告邓皓的其他诉讼请求；三、驳回被告伍健玲的反诉请求。本诉案件受理费4900元，由被告伍健玲负担。保全费3520元，由原告邓皓负担。反诉案件受理费81元，由被告伍健玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年九月六日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合民法总则》第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。