吉林省敦化林区基层法院 民 事 判 决 书 （2019）吉7504民初117号 原告（反诉被告）：延边泉鑫木业有限公司，住所地：吉林省敦化市黄泥河镇黄林街8号。 法定代表人：刘永泉，该公司经理。 诉讼代理人：王杰，吉林尊理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯树君，男，1965年4月9日出生，汉族，无职业，住吉林省敦化市。 诉讼代理人：王桂芝，吉林敦诚律师事务所律师。 原告延边泉鑫木业有限公司（以下简称泉鑫木业有限公司）与被告冯树君返还原物纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告延边泉鑫木业有限公司的法定代表人刘永泉及诉讼代理人王杰，被告冯树君及诉讼代理人王桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉鑫木业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退原告的位于黄泥河镇黄林街8号的厂房、场地，交还原告方。同时自2019年4月29日起按每天68元的日租金，支付原告厂房及场地占用费损失，至前述义务履行之日止；2.判令被告立即返还擅自拿走用于木材加工的1号带锯一台、跑车一台；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年原告与被告口头约定，将原告的部分厂房及场地（房权证城字009315号、009317号、009318号、009319号、009324号）出租给冯树君，用于经营木制品加工企业。并口头约定该租赁为不定期租赁关系，原告方有权根据自身需要，随时与被告解除租赁关系，被告应无条件将房屋及场地腾退给原告。2015年11月2日，原告与被告签订了临时用电协议，明确约定“当遇到甲方一次性拆迁、征用时，乙方自行由电力部门无条件拆除该线路，由此引发的费用及相关责任均由乙方承担，与甲方无关”2017年原告因要在厂区内进行全面规划建设，曾多次口头通知被告随时做好腾退房屋的准备，被告也多次向原告询问拆迁的时间，2019年4月18日，原告向被告送达了腾退房屋及场地的书面通知，要求其在10日内腾退房屋及场地，但截至2019年4月29日止，被告仍未履行腾退义务，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决。 冯树君辩称：因被告早在2002年开始承包黄泥河林业局的制材车间，经过当时的领导同意，对制材车间进行修建、扩建、回填，投资巨大，原告要求被告返还原物，被告同意返还，但原告的原物只有双方于2007年1月1日开始至2009年12月31日止《租赁协议》中，附表（制材固定资产明细）中的财产。现在厂区院内的大多数财产都是被告人投资建设的，还有整个厂区地面都是被告回填的高度，被告对制材车间厂房、锅炉房进行了改造，并新建了2个干燥窑，新建了4个库房，对整个厂区进行了修建。被告多年对厂区投入210万余元，原告应当给予适当的补偿。带锯是原告的，跑车不是原告的，是被告自己的，原告所述厂房与实际情况不符，原告要求返还的厂房及场地我方已经新建，原来的厂房已经进行了整建，原告主张的68元日租金没有依据，原告曾在2019年4月末通知被告腾迁，双方应该截止日到通知日。没有腾迁的原因是双方对被告的投入部分没有明确下来，原告主张的日租金没有依据。 反诉原告冯树君诉称：1、要求反诉被告补偿反诉原告因多年租用厂房、场地而投入增加建设的损失2104475.00元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：自2000年11月11日开始，原黄泥河林业局人造板公司的负责人让反诉原告作为人造板制材车间的负责人，启动制材车间，并处理厂区的剩余物。2002年让被告承包制材车间，经济独立核算，让被告对厂区进行投入改建投资，被告自2004年开始，陆续投入改建车间到2006年。1、2005年建了3个80立方米的干燥窑；2、建设锅炉房并购置了2吨的锅炉及配套设备；3、修水泥路面；4、2006年原人造板公司废气车间改建，增设了550平方米房屋内的二层棚、安装窗户、取暖设施；5、整个厂区垫砂石路面；6、原车间地面回填和打水泥地面，回填起高；7、2006年在原有的两个厂房之间连接起来一个车间；8、2002年原制材车间厂房换瓦600平方米；9、2005年建偏厦子车间一个；10、2005年建木质车库一个；11、2007年建设钢架结构的车库三个；12、2005年投入车间安装除尘设备两套；13、2005年对整个厂区铺设电缆设备和配电设备。以上共计2104475.00元，要求反诉被告对反诉原告投入的固定设备给予补偿，请法院公判。 反诉被告泉鑫木业有限公司辩称：1、泉鑫木业有限公司系2006年10月完成改制后，新成立的自然人投资和控股的有限责任公司，该企业的资产系全体股东出资830.6万元购买所得，全体股东出资所购资产中，没有冯树君所罗列的各项资产中的任何一项（详见资产评估报告、资产转让协议书、资产移交书）；2、改制后成立的延边泉鑫木业有限公司，所承担原企业的债务中，没有反诉原告主张的任何一项；3、反诉原告称多年租用厂房、场地增加建设的投入，不仅没有征得反诉被告的同意，而且也没有征得原人造板分公司同意的事实与证据。4、反诉原告称改建和增加建设的一些临时建筑，不仅没有合法的建设手续，而且一些临时建筑如彩钢房等挤占消防通道，属于违章建筑。有图片为证；5、反诉原告与反诉被告之间没有任何关于对承租物改善和增设物的投入给予补偿的约定。双方于2007年初签订租赁协议中，约定的仅仅是由反诉原告继续租用，租赁期间为2008年1月1日至2010年12月31日止。该协议中也没有任何关于出租房屋，要求承租方对租赁物进行改善和增设他物的投入和补偿条款；6、反诉被告在厂区，因进行房地产开发，拆迁工作迫在眉睫，原定于2019年4月计划开工，由于反诉原告迟迟不予腾房，致使拆迁工作延误至今不能进行。综上，反诉原告在承租厂房期间，即使对厂房及场地进行维修或者新增设备时而投入了资金，该投入也是完全为反诉原告自己生产经营，获取经济利益的需要而进行的。其投入，对改制前的人造板公司及改制后的反诉被告而言，都是无任何受益的，反诉原告主张给予经济补偿的要求，没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据: 1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份，用以证明原告的主体资格的事实；被告无异议。 2、敦化市市场监督管理局出具的公司注销情况明细一份，用以证明敦化市昌远木制品有限公司于2019年2月28日注销，被告经营的企业已经被注销的事实；被告对证据的真实性无异议称，双方的租赁合同是被告本人与原告签订的，不是公司签订的。 3、腾退场地通知书一份，用以证明2019年4月18日原告向被告送达了腾退房屋场地的通知，限期10日内腾出的事实；被告对该证据无异议称，被告收到了通知，但未搬出的原因是被告有投入，在原告未接管之前被告就已经投入了，原告是明知的，原告不能无偿受益。 4、原告与被告签订的临时用电协议书一份，用以证明被告知晓当遇到原告方的厂区拆迁征用时，应无条件拆除变电线路，相关费用由被告承担，与原告无关联的事实；被告对该协议的真实性无异议称，该协议是2015年11月2日签订的，是在双方履行2007年1月1日租赁协议之后，于2015年电业部门要求对线路进行整改，原告不想投入资金，被告才临时与原告签订该协议，该证据与本案无关联。 5、房屋所有权证5份、土地使用权证1份、原告厂房、厂区平面图1份、照片5张，用以证明2009年4月14日，原告依法取得了改制房屋所有权的建筑面积，被告实际租赁的厂房、场地。照片中体现被告擅自私搭乱建临时彩钢房，擅自改建烘干室和锅炉房，对所承租的厂房的主体山墙进行了打洞、毁损。照片是现行的状态；被告对照片的真实性无异议称，关于原告所画的对号的位置是我方租赁的位置，但房照中的有栋号的是24-14-15，该房屋在原告改制之前，房屋已经倒塌，被告建成了干燥窑，被告在2005年前进行的改建，5份房照不能体现现房屋状态，砖木结构已不存在。 6、吉林省企业投资项目备案信息登记表1份、敦化市规划局建筑工程规划图2张、建设用地规划红线图1份、整体规划图1份，用以证明被告现承租原告的房屋及场地已被敦化市规划局批准为建设用地红线范围内，属于房屋征迁范围的事实；被告对该证据的真实性无异议称，本案争议的房屋既然是被征迁，依照法律规定，应该给被征迁人补偿，被告对房屋进行了添附，征收的物是属于被告的，应当给被告补偿。 7、租赁协议书（2008年-2010年）1份，用以证明1、合同中约定被告对场地的维护保养由被告自己承担，不得随意改变厂房结构，不得随意拆卸设备零部件；2、协议中没有关于原告人提出的任何补偿的约定事宜；3、协议履行期间为2008年1月1日-2010年12月31日，租赁费每年20000元；4、2007年末签订该协议，在2007年初签订的协议已经被新的协议书取代，已经不再履行。被告对该证据有异议称，该协议是虚假的，只是为了少缴税，每年按28000.00元交的租金，履行的还是前期第一份合同，原告认可2007年至2009年签订的合同，双方实际也是按照该合同履行。被告与原告2007年1月1日签订的合同在首部已经体现了被告的投入资金量大，无法协商一致，就签订了租赁协议，2008年的合同被告不认可，也未实际发生，也未实际履行。 8、租赁协议书（2007年-2009年）1份，用以证明双方在第6、8、9条中约定了被告在承租期间内，对所用的设备、厂房、场地必须进行正常的维护保养，所发生的费用由被告负责，被告不得改变厂房结构，也不得随意拆卸零部件，被告进行改造扩建和设备改造必须征得原告同意，被告自行施工未征得原告同意，发生费用自行承担，协议期满必须要完好的交付厂房设备，达到租赁前状态的事实；被告对该证据的真实性无异议称，该协议是原、被告双方履行的协议，也是被告方举证的协议，被告对厂房的维修保养已经做到，被告在协议签订之前，已经改建扩建完毕，协议签订后没有再改建扩建，协议首部约定被告方投入资金，原告是认可的。 9、黄泥河林业有限公司关于呈报人造板分公司股份制改制的请示、延边林业集团公司关于黄泥河林业有限公司人造板分公司股份制改造的批复1份、资产转让协议书1份、资产移交书1份，用以证明黄泥河林业有限公司人造板分公司获准实施股份制改制，企业改制的总资产评估、资产移交，实现一并接受房屋使用权，原告因企业改制取得了企业改制的涉案房权并办理了房屋登记的事实；被告对该协议的真实性无异议称，改制中的资产，有一部分是被告租赁范围内的，租赁在前，转让在后，受让后没有进行评估作价，被告的投入已经在地皮上。 10、延边天平会计事务所出具的资产评估报告2张，用以证明在资产评估中固定资产，房屋建筑物资产明细表5-1中，对锅炉车间229平方米评估单价为零，是空白的没有价值。评估价值净值11255元。其他应付款没有反诉原告主张的债权，应付款项从9-3到9-6项中，均没有反诉原告要求所赔偿的数额的事实；被告对该份证据有异议称，该评估报告没有按照当时的实际物件进行评估，只是评估了原人造板公司备案的原资产，该评估报告不客观不真实，与实际资产不吻合。 被告向本院提交的证据如下： 1、租赁协议一份，用以证明该协议的形成时间是2007年1月1日至2009年12月31日，被告冯树君在2003年租用原人造板公司制材车间厂房设备，三年来，被告又建设干燥窑、锅炉，进行了厂房、场地的维修，投入大量资金，在此基础上，原告与被告签订了续租协议，该协议体现被告投入的事实客观存在，原告接管后，没有给予被告补偿，该协议第二项租赁费用是每年28000元，合同中有制材固定资产明细，该明细中体现了被告租赁的设备、厂房明细、设备明细第一项带锯机MJ3212一台，是被告借给别人用了，被告同意返还。明细中并没有跑车。原烘干房位置是原告房照中被告建设的干燥窑，双方都认可被告投入的事实，现对补偿事宜无法协商一致；原告对该证据的真实性无异议称，房屋及厂房的租赁应当按照房照所记载的为准，两个厂房无论是面积还是房屋的名称与房权证的登记不一致，该协议不能够确认原告认可被告所承租的房屋，在改制前是否征得改制前企业同意之后，进行填充或改或建，所以，双方对改建后没有约定补偿。该协议的缘由是基于对厂房的填充物的补偿未达成协议，书面记载的内容并非是原告准许，因此，被告的该项证明不成立。 2、照片18张，用以证明2004年-2006年被告建设的厂房及投入的设施、设备进行了拍照，与反诉明细是一致的事实；原告对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议称，该照片不能直接反映出被告所建设的系列购置物，是征得改制前企业（黄泥河林业局人造板分公司）的准许来建设的，也不能证明是征得原告准许而建设的，被告依据该照片来要求原告进行补偿没有事实和法律依据。 3、延边鼎盛资产评估有限公司出具的资产评估报告一份，用以证明投入损失数额为472045.00元的事实。评估报告中没有对锅炉进行评估，应该属于拆走的范围。原告对证据的真实性无异议，对作出的结果有异议称，评估报告中第14页汇总表房屋11处，在评估核查过程中，作为补充提供的明细价款，对两吨的锅炉及其配套设施是否放弃了，评估报告没有体现，在各项鉴定中，整个鉴定没有明细单，没有每个房屋的价格，只列举了干燥窑，鉴定不具有准确性，现场勘查中，鉴定人员没有亲自实地进行查验，而是事后让被告自行测量的数据，没有原告的参与认可，所以，该鉴定不具有科学性。 4、评估费票据一张，用以证明被告花销鉴定评估费用5700.00元的事实；原告无异议。 5、电费增值税发票6张，用以证明被告在承租期间2014-2018年分别向电业部门（黄泥河林业有限公司供电所）缴纳电费，并证明原告与被告自2007年-2009年协议到期后，双方又延续租赁合同，虽然未签订书面协议，但事实上已经形成了租赁协议的延续，一直延续到2018年10月份，2019年至今该厂房还有人在看管，双方没有进行交接，租赁合同没有解除的事实；原告对证据真实性无异议称，发票只能证明被告租赁原告的房屋使用的事实，而且承租人支付电费是被告的义务，不能证明租赁时间，原告2019年4月18日已经向被告下发了腾房通知，被告拒不腾迁。昌远公司已经注销，该公司已经不属于场地经营主体，发票时间不能证明租赁时间，与被告的主张没有关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定如下事实：2004年12月31日，长白山森工集团黄泥河林业有限公司（吉林延边林业集团黄泥河林业有限公司），对下属单位人造板分公司实施股份制改制，通过评估，黄泥河林业有限公司将其资产，以净值8305994.53元卖给了人造板分公司。人造板分公司以全员入股的方式，于2006月1月13改制完成，变更为延边泉鑫木业有限公司（本案原告），并进行了资产移交。2002年被告承包原人造板分公司的厂房、场地进行生产经营，并投入建设。于2005年11月21日成立了敦化市昌远木制品有限责任公司。黄泥河林业有限公司在对人造板分公司改制时，与泉鑫木业有限公司在资产移交中并未体现被告所建设的干燥窑及库房等设施，亦未约定其投入资产如何处理。为此，2007年1月1日原、被告签订了租赁协议，约定：“前期人造板公司与个体木材加工厂负责人冯树君有口头协议，2003年冯树君可租用人造板公司制材车间厂房、设备，3年冯树君又上了干燥室、锅炉，又进行了厂房、场地维修，投入大量资金，目前双方就补偿金额无法协商一致，因此决定继续租用，但为了明确双方责任、义务，订立此协议”协议中约定了：租赁费每年28000.00元，并附制材固定资产明细表。协议有效期为3年至2009年12月31日。在租赁期间，被告对承租的厂房进行了修缮。协议到期后，原、被告双方口头协商，被告继续承租泉鑫木业有限公司的厂房、场地及设备。履行2007年1月1日至2009年12月31日的租赁协议，2019年2月28日，被告经营的敦化市昌远木制品有限责任公司注销停业。2019年4月18日原告向被告下发了腾退厂房、场地的通知，被告因补偿问题未与原告达成协议，故现未腾出租赁的厂房、场地。2019年6月21日被告向本院申请要求鉴定其投入的资产。2019年8月28日，延边鼎盛资产评估有限公司出具了资产评估报告结论为：评估的房屋、设备价值472045.00元。2019年9月5日，被告要求撤回其反诉主张的1584475.00元的损失。 本院认为，原、被告于2007年1月1日至2009年12月31日签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，协议合法有效。协议到期后，双方口头协商继续履行租赁协议，但未签订书面合同，应视为不定期租赁，原告随时可以与被告解除租赁合同。原告于2019年4月18日向被告下发了腾退厂房、场地的通知，被告亦同意腾迁，本院应予准许。原告要求被告给付日租金68.00元的主张，并未向本院提供证据予以证明，该项请求本院无法支持。因黄泥河林业有限公司对人造板分公司实施股份制改制时，在评估人造板分公司资产时，其净值未包含被告租赁期间所投入的资产。2006月1月13改制完成后，原、被告签订的《租赁协议》中，亦未对被告投入资产的处理进行约定，现被告要求原告赔偿其损失的反诉请求，所提交的证据不足以证明其主张，故本院无法保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第七十八条与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、被告冯树君于本判决生效之日起腾迁出延边泉鑫木业有限公司，位于房权证城字009315号、009317号、009318号、009319号、009324号的厂房、场地； 二、MJ3212带锯机、MJ347A带锯机、MT1067带锯机、MR111磨锯机、MR417磨锯机、MR417辊压机、JH3D电机绞盘机各一台返还原告延边泉鑫木业有限公司； 三、其他建筑物、机器设备归被告冯树君所有； 四、驳回被告冯树君的反诉请求。 案件受理费100.00元，由被告冯树君承担。反诉费11818.00元，退回反诉原告冯树君7318.00元，余4500.00元、鉴定费5700.00元由反诉原告冯树君承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边林区中级法院。 审判长  郭和玲 审判员  徐立秋 审判员  段晓君 二〇一九年九月十一日 书记员  曹可欣