广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7327号原告：刘光阳，男，1939年9月27日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，原告：邹惠荣，女，1942年3月8日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，两原告共同委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。被告：刘锋，男，1970年2月22日出生，汉族，住江西省抚州市金溪县，被告：万娟，女，1972年1月27日出生，住江西省抚州市金溪县，委托诉讼代理人：刘峰，系万娟丈夫。原告刘光阳、邹惠荣与被告刘锋、万娟所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行审理。原告刘光阳、邹惠荣的共同委托诉讼代理人梁瀚昕，刘锋作为被告以及万娟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光阳、邹惠荣向本院提出诉讼请求：1.确认由两原告出资购买的广州市花都区新华镇新都大道15号之一B幢805房房产（以下称涉案房产）系两原告所有；2.二被告将涉案房产过户到两原告名下；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年7月28日，原告与案外人邹镇、刘世平签订《房屋转让协议书》一份，原告以450000元的价格购买广州市花都区雅豪苑B栋805房（房产地址即广州市花都区新华镇新都大道15号之一B幢805房）。合同约定，原告支付全额购房款450000元后，即享有涉案房产的所有权和使用权。原告分别于2006年6月10日和8月1日向案外人转账300000元和150000元。原告于2006年8月1日起即依协议享有涉案房产所有权。2009年11月16日，原告与被告就涉案房产签订《协议书》一份，确认涉案房产系由原告出资购买，涉案房产虽直接过户到被告名下，但不属于被告夫妻二人的共同财产，而是属于原告的可被继承财产按顺位继承。原告二人与被告二人系父亲、母亲和儿子、儿媳的关系，原本购买房子的目的是能安心养老居住并留下可被继承财产。原告为防止被告擅自处分涉案房屋，侵犯原告的财产权利，特依据有关法律规定提起本次诉讼，恳请判如所请。补充意见如下：1、两原告依据购买行为取得房屋所有权，签订购房合同，支付了购房款，取得涉案房屋的所有权，并且居住在里面，结合房款支付、房屋居住的情形，原告无可争议的享有对涉案房屋的所有权。2、即使不动产权证登记为被告名字，也不构成被告的所有权，不动产权登记不直接创造不动产权义务关系。3、房屋产权只是登记在被告名下，在被告没有直接签订购房合同、支付购房款，也没有购买涉案房屋，也没有在涉案房屋居住的情况下，被告有涉案房屋的所有权，没有事实依据。4、涉案房屋的购房行为，已经在2007年完成，当时没有发布限购政策，根据法不溯及过往的原则，本案不适用广州市政府颁布的任何限购政策。被告刘锋、万娟辩称，一、案涉房屋系被告刘锋购买并登记在刘锋名下，刘锋为该房屋的所有权人。案涉房屋由被告与原产权人刘世平直接签订房屋买卖合同购买，并办理过户税务登记，不动产登记税票的付款人也为本案被告，收款人为案涉房屋原产权人，原产权人基于与本案被告的买卖合同和过户申请将案涉房屋登记在被告名下，根据法律规定不动产物权的设立应以登记发生效力，自登记之时起，案涉房屋的产权人即从原产权人变更为为被告。同时，案涉房屋的房产税共计23000.67元亦全部系由被告缴纳，原告诉称案涉房屋为原告所有与事实不符。二、原告虽有作出过向原产权人购买房屋、支付购房款的行为，但原产权人并未将案涉房屋过户给原告，原告自始不享有案涉房屋产权，而是以其向原产权人支付的购房款协助被告刘锋取得了案涉房屋产权。1、虽然原告曾向案涉房屋原产权人提出过购买房屋并支付过购房款，但在原告支付购房款后，原告与原产权人之间并未办理产权变更登记手续，案涉房屋的产权并未转移给原告。2、在原告登记为产权人前，刘锋与原产权人重新签订了购房协议，且原告知晓并授意将其已经向原产权人支付的款项赠与给被告刘锋，并转化为了被告刘锋购买案涉房屋的购买款，协助被告刘锋取得了案涉房屋的产权。销售不动产统一发票可以证明，同时赠与行为已经完成并生效。因此，原告虽曾经支付了购房款，但其支付的购房款已经转化为了被告刘锋的购房款。不能因为原告曾签订做出过购买的意思表示、支付过购买款即认定原告为案涉房屋的产权。三、《协议书》是对原告向被告刘锋作出赠与的确认，并非如原告所述是确认案涉房屋为原告财产。1、《协议书》第1条仅仅说明原告曾有过出资450000元向原产权人刘世平购买案涉房屋的行为，但并未说明案涉房屋产权已经归属于原告。反而是在第2条中，确认同意将案涉房屋产权直接过户给被告。结合被告刘锋与原产权人签订购房合同、开具缴税发票、办理过户登记的事实情况看，该两条所表达的意思是原告同意将其对案涉房屋享有之权利（无论是已付购房款，还是对案涉房屋享有的登记请求权）全部赠与给了被告。2、《协议书》第3条，是对被告享有案涉房屋产权的进一步确定，以及赠与所附条件的说明，即被告在通过受赠取得案涉房屋产权后应确保原告享有居住权，且被告不得擅自出卖、出租。3、《协议书》第4条，是原告对赠与对象的要求，即原告明确其赠与的对象是其子刘锋而非被告夫妻双方，且该房产需作为刘峰的个人可继承财产按照先儿子后孙子的程序继承，而并非刘锋、万娟的夫妻共同财产。4、本案被告从未对案涉房屋作出过出售、出租的行为，且案涉房屋从购买至今一直由原告居住，赠与已经发生了法律效力，原告无权要求撤销其赠与。5、需要注意的，虽然从《协议书》签订时间及案涉房屋产权证取得时间看，《协议书》签订时间在前，产权证取得在后。但事实上，是被告先取得了案涉房屋产权证，后作为对原告赠与行为的补偿，经原告要求，原告与被告之间再补签的《协议书》，以保证原告的居住权。6、从原告所提交的所有证据看，没有任何一个协议、一个条款可以指向原告与被告之间是借名买房的情况，也看不出有明确原告为案涉房屋产权人或者所有权人的表述，原告所述非事实。四、从事情发生的背景及合理性角度来讲，原告没有借用被告名义购房登记住房的必要，但原告有向被告赠与购房款或房屋的情由。1、2009年被告购房期间，广州市并不存在房屋限购等限制原告购买并登记为房屋产权人的情形。同时案涉房屋为全款购房，也不存在规避银行贷款审批的情形。因此，原告借用被告名义购房、登记住房不符合常理。2、原告自被告夫妻结婚后（即1991年左右）即与二被告共同居住在一起（包括被告购买案涉房屋期间），一直到2011年原告退休搬至案涉房屋居住。原告与被告有深厚的感情基础，原告基于被告的孝顺及照料，向被告赠与购房款或者赠与房屋均合情合理。3、被告夫妻至今未在其他任何地方（包括广州市、中山市）购置其他房屋，其夫妻双方名下仅有一套案涉房屋。其原因是因为被告一直认为案涉房屋产权已经完整归属于被告刘锋，其夫妻双方没有必要再购置其他房产。如果按照原告所述，案涉房屋仅仅是登记在被告刘锋名下而其产权归原告所有，被告不可能在十年间不购置房屋。五、被告不存在包括擅自处分房屋、侵犯原告权利的任何违反协议书之内容的行为，也不存在任何过错，原告无权提起本案诉讼。因此，不管原告与被告签订之《协议书》如何定性，亦不管本案判决结果如何，本案诉讼费均应全部由原告自行承担。综上，案涉房屋产权应归属于被告刘峰，原告对并非案涉房屋产权人，无权要求被告进行房屋过户。本院经审理认定事实如下：刘光阳、邹惠荣是夫妻关系。刘锋、万娟是刘光阳、邹惠荣的儿子、儿媳。涉案房屋位于广州市花都区新华街新都大道15号之一B幢805房，建筑面积194.54平方米，房屋产权于2010年3月9日登记至刘锋、万娟名下，各占二分之一产权。2007年7月28日，刘光阳、邹惠荣作为乙方，案外人邹镇、刘世平作为甲方签订《房屋转让协议书》，约定双方就涉案房屋达成如下协议：1、甲方将此房以450000元卖给乙方；2、乙方在8月1日前付给甲方450000元现金；3、甲方在收到乙方付的450000元之后，将此房房产证、钥匙都交给乙方，乙方享有该房的所有权和使用权；4、如乙方需要，甲方有义务协助乙方办理产权转让手续，所有转让费用由乙方支付；5、乙方从2006年8月1日起支付所有管理费、水电费等费用。2006年6月10日、8月1日，刘光阳、邹惠荣分别向刘世平转账支付300000元、155000元。2009年11月16日，刘光阳、邹惠荣作为甲方，刘锋、万娟作为乙方签订《协议书》，约定：1、广州市花都区新华街新都大道15号之雅豪苑B栋中梯805房由甲方出资450000元购买原住户刘世平的房屋。2、因考虑交房产税问题，该房还没过户到甲方，现将此房直接过户给乙方。3、该房产证虽然是乙方的名字，甲方仍有居住权，如需出卖、出租，必须征得甲方同意。4、此房产不属于乙方夫妻共同财产，而属于祖业按顺位继承（先儿子后孙子）。5、未尽事宜，可另行协商。对于涉案房屋产权为何登记在刘锋、万娟名下，刘光阳、邹惠荣表示因其疼爱儿子刘锋，所以将房屋登记在两被告名下，但房屋不是赠与给被告，房屋是作为原告的共有财产和可继承财产，在原告去世后，按法定继承顺序继承；另外，考虑到被告是首套房，在缴税时有优惠，故登记在被告名下。刘锋、万娟认为涉案房屋是两原告主动赠与给其，十多年前，原告带其与房屋原产权人办理了过户手续，至于《协议书》第4点的约定是原告提出祖屋属于儿子和孙子，不属于儿媳，另外，当时也考虑到税费问题，所以过户至其名下。刘光阳、邹惠荣表示其育有二儿一女，刘锋是小儿子，大儿子在广州居住，女儿在辽宁居住，平时是大儿子尽赡养义务。刘光阳、邹惠荣表示因刘锋、万娟提出要处理涉案房屋，产生产权争议，且房屋由其出资购买，其享有产权，故提起本案诉讼。刘锋、万娟认为刘光阳、邹惠荣陈述不属实，其从未提出要处理涉案房屋，也从未提出让原告搬走的要求，且对原告尽赡养义务的是其。涉案房屋现主要由刘光阳、邹惠荣居住使用，刘锋、万娟平时在中山上班，周末及节假日回涉案房屋居住。刘光阳、邹惠荣表示其不具备广州市住房限购区域内住房购买资格。刘锋、万娟表示在广州其名下仅有涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。本案中，涉案房屋虽由刘光阳、邹惠荣出资购买，但涉案房屋产权登记在刘锋、万娟名下，刘锋、万娟是涉案房屋的权属人，刘光阳、邹惠荣以其是涉案房屋的出资人为由，要求确认房屋产权归其所有理据不足，本院不予支持。现刘光阳、邹惠荣亦不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，其要求刘锋、万娟将涉案房屋过户至其名下违反限购政策规定，无法履行，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘光阳、邹惠荣的全部诉讼请求。案件受理费4025元，由原告刘光阳、邹惠荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王璇二〇一九年九月二十五日书记员  刘赟