广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2737号原告：黎景如，男，1960年5月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋水潮、魏彩燕，广东民诚众信律师事务所律师。被告：列惠英，女，1950年11月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：湛俊超，男，1973年11月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：湛奇锋，男，1977年4月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述被告的共同委托代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。原告黎景如诉被告列惠英、湛俊超、湛奇锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎景如及其委托诉讼代理人蒋水潮、魏彩燕，被告列惠英、湛俊超、湛奇锋的共同委托诉讼代理人许少君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎景如向本院提出诉讼请求：一、判令原告与湛罗基、被告列惠英于1997年3月18日签订的《房屋转让合约》有效；二、三被告协助原告办理位于广州市增城区荔城街上邓路28号502的房屋（房屋所有权证：粤房字第××号；国有土地使用证：增府国用总字第0005215号、字（1988）第01250101515号）过户至原告名下；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：湛罗基生前与被告列惠英为夫妻关系，与被告湛俊超、湛奇锋为父子关系，被告列惠英与被告湛俊超、湛奇锋为母子关系。原告与湛罗基、被告列惠英于1997年3月18日签订《房屋转让合约》，并约定转让款为7万元。原告一次性支付全部转让款后，湛罗基与被告列惠英将房屋交付给原告使用。并将涉案房屋及土地的证件给原告收存。房屋交付后，原告在涉案房屋居住至今。湛罗基去世后，原告多次催促被告办理房屋过户手续，三被告均以各种理由推脱。涉案房屋至今登记在湛罗基名下。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告列惠英、湛俊超、湛奇锋辩称：不同意原告的诉求，请求法院予以驳回。原告主张权利已经超过20年最长期限，根据民法通则137条是不予保护的。原告与湛罗基是在1997年签订的合同，原告过了22年才起诉。原告诉请过户登记是债权请求权不是物权请求权，同时根据最高院民事诉讼时效若干问题解释，原告诉请的请求应该受2年的诉讼时效约束。本案买卖合同没有成立，该房屋转让合约没有约定房屋转让价款，主要事实主要条款没有达成一致，房屋买卖合同没有成立。同时原告没有在庭前提交其支付房款的相应付款凭证，原告应举证证明其已履行房屋买卖的义务。涉案房屋是否符合房屋过户的条件，涉案房屋是房改房，过户要求与普通商品房不一致。湛罗基已经去世，涉案房屋应该先确权，原告再起诉。经审理查明：1997年3月18日，《房屋转让合约》载明“甲方湛罗基，乙方黎景如经双方协商同意，甲方将座落在荔城镇上邓坊28号502房（私有房改房）转让给乙方，……：一、甲方一次性收到乙方房屋转让金后将房屋交付给乙方使用，……二、甲方应将房屋的现有证件（房屋所有权证、粤房字第××号原件、国有土地使用证、增府国用总字第0005215号，字（1988）第01250101515号原件）同时交给乙方收存及办理换证之用。三、乙方若需办理房屋换证过户，甲方只提供必要的手续证件给乙方外，其余所发生的一切费用均由乙方自行负责。……甲方签字湛罗基列惠英甲方证人签字：杨汉强乙方签字：黎景如乙方证人签字：吴镜明”。原告持有涉案房屋和涉案土地的证件原件。原告提供2018年4月1日至2019年2月1日的电费发票；2017年1月至12月的水费发票。拟证明其居住在涉案房屋中。被告列惠英对《房屋转让合约》中“列惠英”的签名及指模真实性不予确认，向本院申请对“列惠英”的签名及指模进行真伪鉴定。原告向本院申请《房屋转让合约》中“乙方证人吴镜明”出庭作证，吴镜明到庭陈述以下内容：1、原告购买涉案房屋是经过吴镜明介绍的。湛罗基生前是吴镜明的领导，住在吴镜明楼下。是湛罗基告知吴镜明其想出售涉案房屋，于是吴镜明就介绍原告购买了。2、签订《房屋转让合约》时，在场的人员有原告、湛罗基、被告列惠英、杨汉强、吴镜明。杨汉强也是吴镜明的同事。《房屋转让合约》上湛罗基签名了，被告列惠英应该也是本人签名，因为当时没有其他人在场了。3、房价款是7万元，是湛罗基告诉吴镜明的，吴镜明就告知原告，但是吴镜明没有见证付款，因为签约当天没有付款。4、原告在签订《房屋转让合约》后不久就搬进涉案房屋居住了。5、原告在湛罗基去世后找到吴镜明，要求吴镜明找被告列惠英办理过户，吴镜明向被告列惠英转达了上述意思。被告列惠英说湛罗基在世的时候不处理，现在才处理，太麻烦。为查明涉案房屋是否具备过户条件，本院致函给广州市规划和自然资源局增城区分局。2019年5月8日，广州市规划和自然资源局增城区分局的《复函》载明：一、经查房屋登记系统，位于荔城镇上邓路28号502房（证号：0624445）的权属人为湛罗基、列惠英，房屋性质为房改房，尚未办理商品化手续。该房所在的国有土地使用权坐落为荔城镇上邓28号楼房宿舍（证号：1988第0005215-01250101515），土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理土地有偿使用手续。截至2019年4月30日，上述不动产无查封、无抵押情况。二、原告黎景如购买上述房屋应符合《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函【2017】65号）的规定。鉴于贵院未提供原告的户籍信息及家庭情况，我局无法核查其购房资格。权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。审理中，原告陈述以下事实，1、愿意承担办理相关手续的费用。2、原告法律意识淡薄，认为已经居住且持有房屋产权证原件就可以了，所以当时没有要求过户。被告述以下事实，1、湛罗基生前与被告列惠英为夫妻关系，生育了被告湛俊超、湛奇锋。2、被告列惠英没有收到房屋转让款，不清楚湛罗基有无收取。3、湛罗基的父母已经先于湛罗基死亡。本院认为，现根据原告提出的诉讼请求，分析上述诉讼请求能否得到支持的问题。首先，针对《房屋转让合约》是否合法有效的问题。双方并无证据否认《房屋转让合约》中“湛罗基”的签名的真实性，故本院予以确认。现被告列惠英认为《房屋转让合约》中“列惠英”签名及指模并非其本人所签，而向本院申请鉴定。被告列惠英否认上述签名及指模的真实性是认为湛罗基擅自处分夫妻共同财产，即使“列惠英”签名及指模并非本人所签，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，湛罗基就涉案房产签订的买卖合同也是合法有效的。同时，原告在受让涉案房产时是否善意。判断原告主观上是否善意的关键在于其在受让涉案房产时应尽到何种程度的注意义务，亦即对涉案房产的产权共有情况应当进行实质审查还是形式审查。由于《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案房屋的产权证仅登记在湛罗基一人名下。原告基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的。同时涉案房屋交付给原告居住使用多年，如果被告列惠英对此持有异议，其既未向相关部门进行申诉，也未通过司法途径进行救济，显然与常理不符，综合以上情况，本院认定涉案《房屋转让合约》合法有效。因此被告列惠英签名是否真伪并不影响本案事实认定，故本院对被告列惠英对笔迹指模真伪鉴定的申请不予准许。其次，涉案《房屋转让合约》中虽然没有对交易价款进行约定，但上述合约中“甲方一次性收到乙方房屋转让金后将房屋交付给乙方使用”的约定并结合湛罗基已将涉案房屋交付原告使用的情形，原告应是支付了涉案房屋的相应价款。同时，吴镜明的证人证言，也表明涉案房屋的交易价款的金额是明确的。若原告未能支付涉案房屋的价款，则湛罗基生前应向原告主张相应权利，但本案中被告均未能提供相应的证据证实存在上述情形，故本院认定原告应支付了涉案房屋的价款。作为房屋买卖而言，支付价款、交付房屋，为双方履行合同的主要义务。办理涉案房屋过户登记至原告名下的手续，为随附义务，其是基于涉案房屋的物权所产生的合法权利。故被告认为原告的诉讼超过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，转让建筑物，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。虽然《房屋转让合约》仅转让涉案房屋，但是根据上述规定，应认定为双方转让的是涉案房屋所有权及建设用地使用权，而涉案房屋所占用土地的权属来源系行政划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，而根据《复函》，涉案房屋需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记，故涉案房屋过户的条件暂不具备。原告请求办理涉案房屋的权属转移登记的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本案《房屋转让合约》合法有效；二、驳回原告黎景如的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告黎景如负担775元，由被告列惠英、湛俊超、湛奇锋负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年九月十日书 记 员  赖蓝婷