江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1841号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：陈文文，男，1987年2月24日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。 被告：曹健，男，1987年2月13日生，汉族，住江西省赣州市信丰县。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告陈文文、曹健租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告陈文文、被告曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月21日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼二层213、235号商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金49588元、市场管理费6204元，合计55792元，并自2019年5月20日起按月利率2%计算违约金，租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月21日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼二层213、235号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告曹健作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金16908元。被告自2018年6月起至2019年4月合计拖欠租金49588元，自2018年6月起至2019年4月合计拖欠市场管理费6204元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告陈文文、曹健辩称，一、原告要求答辩人支付租金及市场管理费的请求没有事实和法律依据，答辩人不应当承担租租金和管理费。答辩人多次找到原告协商要求退租转租事宜，原告于2018年10月中旬同意退租并锁住大门至今。答辩人提出退租符合合同法情势变更原则，既然答辩人提出解除合同租赁关系符合法律规定，原告锁住商铺门默许同意解除租赁合同关系，那么答辩人就不应当支付此后的租金和市场管理费。关于原告要求解除《商铺租赁合同》和退出商铺的诉请，早在2018年10月中旬，原告锁住商铺时，双方就已经解除了商铺租赁合同并退出商铺。二、关于履约保证金和市场管理费。答辩人已在签订《商铺租赁合同》时向原告缴纳了履约保证金16908元，应抵扣应付款或违约金。原告主张市场管理费无事实和法律依据，原告非该商铺物业管理人，双方未订立书面的物业管理协议，原告也无证据证明其履行了管理职责，答辩人承租时已缴纳水电费、维修费等各项费用，再次收取市场管理费属于重复收费。三、双方签订的《商铺租赁合同》中的违约条款无效。违约责任条款违反了权利义务对等原则，这种格式条款一方免除自身的责任，加重对方的责任、排除对方主要权利的条款，应被认定为无效。综上，请求依法驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、之用、收益、出租的权利）。 2017年7月21日，康茂城公司作为甲方与陈文文作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼二层213、235号商铺；2.商铺的总建筑面积为112.7平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年7月21日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年7月21日至2017年10月31日为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年7月21日至2018年5月31日租金为3944元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为4508元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金16908元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.曹健同意为陈文文就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，陈文文在乙方处签字确认，曹健在保证人处签字确认。同日，被告陈文文在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告陈文文向康茂城公司缴纳了履约保证金16908元、装修保证金10000元、预缴三个月租金11832元及一个月的市场管理费564元，合计39304元。上述款项，除履约保证金16908元未退回被告外，被告预缴的三个月租金11832元及市场管理费564元均已顺延抵扣签订合同后产生的租金及市场管理费，装修保证金10000元亦已通过抵扣从2017年9月1日至2017年11月30日止的市场管理费1692元和转账退回8308元到被告陈文文的方式处理。两被告所欠案涉商铺租金及市场管理费均只缴纳至2018年5月。 2018年9月30日，康茂城公司向陈文文、曹健出具《租金费用催收通知函》1份，要求陈文文、曹健于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用20288元。后，两被告一直未向原告支付上述欠款，因而成讼。 以上事实有原告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以证实。 本院认为，康茂城公司与陈文文、曹健签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。本案中，被告辩称其于2018年8月份即以实际行动向原告康茂城公司作出了不再继续履行租赁合同的意思表示。但被告作为违约一方，如其违约行为达到合同约定的解除条件或法律规定的解除情形时，原告有权提出解除合同，而被告无权单方解除合同。现被告无证据证明其曾向原告提出解除合同并与原告达成解除合同的合意，亦无证据证明原告曾向其提出解除合同。故被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。根据双方于2017年7月21日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年7月21日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年7月21日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。被告辩称案涉商铺已于2018年10月中旬即被原告锁住，但并未提交任何证据予以证实，本院不予采信。 三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告陈文文、曹健仅向原告支付租金及市场管理费到2018年5月，故原告要求被告继续支付2018年6月至腾退出商铺之日止的租金及市场管理费，符合法律规定，本院予以支持。又因2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为4508元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告陈文文、曹健应向原告康茂城公司支付2018年6月1日至2019年5月20日止的租金52593.3元（4508元/月×11个月20天=52593.3元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为112.7平方米，故被告陈文文、曹健应向原告康茂城公司支付2018年6月1日至2019年5月20日止的市场管理费6574.2元（5元/平方米/月×112.7平方米×11个月20天=6574.2元），以上租金及市场管理费合计59167.5元。现原告主张租金49588元，市场管理费6204元，本院对其主张予以支持，以上合计55792元。 另，被告陈文文、曹健向原告康茂城公司支付了履约保证金16908元、装修保证金10000元、三个月租金11832元及一个月的市场管理费564元，上述费用除履约保证金外16908元未处理外，其他费用均已顺延抵扣签订合同后产生的租金、市场管理费或以转账退回被告的方式均已处理完毕。因合同约定履约保证金可以抵扣被告陈文文、曹健应付款项，现被告陈文文、曹健未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金16908元，可抵扣被告陈文文、曹健应交纳的租金及市场管理费。故被告陈文文、曹健应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费38884元（55792元－16908元=38884元）。2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告陈文文、曹健未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告陈文文、曹健按拖欠租金及市场管理费总额55792元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计5579.2元（55792元×10%=5579.2元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告陈文文、曹健于2017年7月21日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告陈文文、曹健于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼二层213、235号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告陈文文、曹健于判决生效后十日内向原告支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费38884元（已抵扣履约保证金），2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告陈文文、曹健于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金5579.2元； 五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费597元（已减半收取），由被告陈文文、曹健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施 赛 二〇一九年九月二十七日 代理书记员  曾令铭