福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6741号 原告：福安市乾泰物业管理有限公司，住所地福建省宁德市福安市中兴东路3号二楼。 法定代表人：黄绍华。 委托诉讼代理人：詹文贞，陈冰，系福安市乾泰物业管理有限公司员工。 被告：苏洪生，男，1960年6月10日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：杨峰（系苏洪生女婿），住福建省福安市。 原告福安市乾泰物业管理有限公司（以下简称乾泰物业公司）与被告苏洪生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后,依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行审理。原告乾泰物业公司的委托诉讼代理人詹文贞、陈冰，被告苏洪生的委托诉讼代理人杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乾泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏洪生立即支付其所租赁的福安市王基岭廉租房小区4号楼508室住宅自2015年1月1日起至2019年6月30日物业服务费1058.4元、公共水电、设备运行费618.5元，共计1676.9元。事实与理由：苏洪生与福安市住房保障中心签订《廉租住房租赁合同》租赁福安市王基岭廉租房小区4号楼508室，建筑面积49平方米。乾泰物业公司与福安市住房保障中心签订的《王基岭廉租房住宅小区物业委托管理合同》第五条和《政府采购合同》第九条约定由乾泰物业公司为苏洪生所在的小区提供物业服务，物业服务费每平方米为0.4元/月。苏洪生于2014年1月6日办理了入住手续，并预付2014年1月1日至2014年3月31日物业服务费59元。此后苏洪生一直欠缴物业费。乾泰物业公司多次采取多种方式催讨，但至今仍拖欠2015年1月1日至2019年6月30日物业费，公共水电、设备运行费1676.9元，为此，请求判令支持乾泰物业公司的诉讼请求。 苏洪生辩称，其所居住的508室下水道堵塞多年无人协商管理，2017年6月被盗电动车一辆价值3600元，是乾泰物业公司造成的。小区绿化带搭盖铁棚、路灯不亮、车位及交通秩序等均无人管理，乾泰物业公司提供的物业服务不到位，业主有权拒交物业费。乾泰物业公司主张水电公摊费要提供相应发票。乾泰物业公司之前没有多次催缴物业费，直至2019年才开始催缴物业费，根据民事诉讼法时效规定，乾泰物业公司主张的2017年7月之前的物业费、水电公摊费已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，苏洪生与福安市住房保障中心签订《廉租住房租赁合同》，约定福安市住房保障中心将坐落于福安市王基岭35号小区4号楼第5层8号套房，建筑面积49平方米租赁给苏洪生作住房使用，因住房产生的水、电、物业服务费等费用由苏洪生承担。 2013年12月16日，乾泰物业公司与福安市住房保障中心签订《王基岭廉租房住宅小区物业委托管理合同》，合同约定：由乾泰物业公司为王基岭廉租房住宅小区提供物业服务至2014年12月14日止。之后双方又重新签订《王基岭廉租房住宅小区物业委托管理合同》，约定由乾泰物业公司为王基岭廉租房住宅小区继续提供物业服务至2016年12月31日止，该合同第五条约定廉租房物业每平方米0.4元/月。2017年6月23日，乾泰物业公司与福安市住房保障中心签订《政府采购合同》，合同约定物业服务期限自2017年6月23日起至2020年6月22日止，合同第九条约定廉租房物业每平方米0.4元/月，承租人应当按合同约定按时足额支付物业服务费，物业管理区域内公共使用的供水、供电、等有关费用，由承租人按实分摊。乾泰物业公司据此为王基岭廉租房住宅小区提供物业服务。 苏洪生每月应缴纳的物业费为19.6元（0.4元/平方米×49平方米），苏洪生自2015年1月1日起未交纳物业服务费、水电公摊费等费用。乾泰物业公司于2019年3月30日通过邮寄催讨函的方式向苏洪生催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有乾泰物业公司的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，乾泰物业公司与福安市住房保障中心签订的《王基岭廉租房住宅小区物业委托管理合同》、《政府采购合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。乾泰物业公司依约为所在廉租房小区提供了物业服务，苏洪生作为廉租房小区4号楼508室的承租人，应按合同约定交纳物业服务费、水电公摊费等费用。关于苏洪生提出的乾泰物业公司诉请的部分物业服务费、水电公摊费超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”乾泰物业公司于2019年3月30日向苏洪生催收物业服务费，故乾泰物业公司所主张的2015年1月1日至2016年3月30日的物业服务费等费用即已超过诉讼时效。但对于2016年4月1日至2019年6月30日的物业服务费764.4元（19.6元/月×39个月）、水电公摊费427.9元，共计1192.3元。并未超过诉讼时效,本院予以支持。关于乾泰物业公司提供的物业服务是否符合约定，本院认为小区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且苏洪生拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，且不构成交纳物业费的抗辩理由，苏洪生不能以根本违约对抗瑕疵履约，故对苏洪生提出的该项抗辩，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、苏洪生应于本判决生效之日起十日内向福安市乾泰物业管理有限公司支付自2016年4月起至2019年6月止的物业服务费764.4元、水电公摊费427.9元，共计1192.3元； 二、驳回福安市乾泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福安市乾泰物业管理有限公司负担7元，苏洪生负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  陈明丽 二〇一九年九月二十日 书记员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。