广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14009号原告：彭丽冬，女，1986年1月27日出生,身份证住址中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告彭丽冬与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金20763.4元,计算方式:以416936元为基数,按每日万分之一计算,从2016年5月20日起至2017年9月30日止,共498天(416936×0.0001×498天)。事实与理由:2013年6月21日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1401房的商品房一套。合同约定被告应当在2014年12月31日前交付商品房，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，关于逾期交付违约金。双方签订涉案物业《买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，本案中，原告在《提前收楼申请书》、《补充协议二》中已经清楚约定“乙方放弃追究甲方因配合乙方提前交付商品房而未取得《竣工验收备案登记证》之任何责任”足以证明原告“明知”涉案物业不具备交付条件而提前接收。提前收楼并放弃追究不具备条件交付的责任，是原告对自身权利的处分，现再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应当予以驳回。如今原告既获得使用权、又主张逾期交房的违约金，其意图明显是获得双重的收益，与合同法、民法中关于违约金的弥补损失的性质相悖，在原告实际收楼之日起，其不应再享有因逾期交付所遭受到任何的损失赔偿。再进一步说，原告已于2014年6月24日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过《民法通则》、《民法总则》所规定的诉讼时效，应当全部驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年6月21日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1401房的预售商品房，购房总价416936元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金;合同第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、出卖人在本合同约定的交楼期间内向买受人发出收楼通知，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人。2013年6月21日，原告向被告提交的提前收楼申请书中载明“现本人因个人原因急需使用该商品房，特向贵公司提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用；因此申请为本人自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”同日，原告（乙方）、被告（甲方）签订补充协议（二）约定，将中山市商品房买卖合同第八条第一款约定变更为“出卖人应当在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”，同时约定：“鉴于乙方要求提前交付该商品房，乙方承诺放弃追究甲方因配合乙方提前交付该商品房而未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2013年11月29日，被告按原告在合同中记载的地址向原告邮寄了收楼通知书，通知原告于2013年12月14日收楼。2014年6月24日，原告办理了收楼手续。另查:2013年6月18日,涉案商品房所在工程取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方工程竣工验收报告。2017年9月30日，涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议（二）系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。但根据被告提交的提前收楼申请书显示，原告因其自身原因急需使用商品房，因此申请被告于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向被告追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，原告明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即原告在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向被告追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。据此，原告在被告按前述约定在2013年12月31日前通知其办理涉案商品房收楼手续并办理收楼手续后，无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告彭丽冬的诉讼请求。案件受理费319元，减半收取为160元，由原告彭丽冬负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年九月十日书记员 郑诗琳