上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21704号原告：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。法人代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：谭浩。委托诉讼代理人：姚莹莹。被告：上海旭弘置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄永灏，董事长。委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，上海凯正律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告上海旭弘置业有限公司(以下简称旭弘公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚莹莹，被告的委托诉讼代理人杨仲侃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付推荐客户已购买车位佣金2,408,277.32元(人民币，下同)；2.判令被告向原告支付以2,408,277.32元为本金，按人民银行同期贷款利率为标准，自2019年6月11日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。庭审期间，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付推荐客户已购买车位佣金2,347,183.42元；2.判令被告向原告支付以2,347,183.42元为本金，按人民银行同期贷款利率为标准，自2019年6月11日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2014年11月1日，被告委托原告代理销售上海市闵行区申虹路迁虹路“恒基旭辉中心”项目(以下简称涉案项目)，并于2014年12月9日签署《推广代理合同》，之后双方就本项目签署了一系列补充协议。按代理合同4.1.4的约定，经被告确认为原告推荐客户购买车位的，被告应按约定支付原告买卖合同中购房总价款的2%作为车位佣金，原告于2018年9月8日发现已有部分原告推荐的客户购买了车位，但该车位佣金暂计2,408,277.32元被告仍未支付给原告。故原告起诉至法院。被告辩称：1、原告违反了“一事不再理”原则，涉案项目的房屋在闵行法院之前调解的案件中已经包含；2、原、被告双方对于车位的委托代理销售事宜没有约定，被告没有委托原告销售车位。虽然在《推广代理合同》中4.1条曾经有过约定，但是在《恒基旭辉中心项目推广代理补充协议书》(以下简称《补充协议书》)中对4.1条进行了变更，不再商讨车位事宜。在《启动中介(中原地产)的确认函》(以下简称《确认函》)中也同样未涉及车位事宜，表明被告不再委托原告销售车位。同时在《补充协议书》中对房屋代理费用比例进行调高，以弥补车位不再由原告代理销售的损失，这同样可以印证车位不再由原告进行代理销售的观点；3、即便双方存在委托代理销售车位的约定，原告在代理期限内也未能完成车位的销售。双方《确认函》约定，原告的代理期限至2015年6月15日截止。同时，在《推广代理合同》第4.4条约定，在协议履行期满一个月内，由被告签章确认的原告客户，成交均视为原告代理成功，即2015年6月15日之前带看，在2015年7月15日之前签约的客户均视为原告代理成功。本案中被告取得车位销售许可在2016年7月13日，被告所有签订的车位合同均在2016年下半年，被告没有委托过原告销售车位，原告不可能有代理销售车位的行为；4、即使原告代理车位行为被法院认可，原告对于佣金是房价2%的认定是错误的。《推广代理合同》第4.1.4条约定：所销售的车位按2%结算佣金。但2%的基数没有明确，原告却以房屋总价的2%向被告主张。该部分佣金在之前的案件中已经结算，原告不应重复起诉。且车位佣金应该是该套房屋对应佣金的2%，事后也因为条款已经变更而没有实际履行；5、本案原告没有居间行为，车位销售均系被告自身完成，原告无法向被告追讨佣金。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《推广代理合同》《补充协议书》《确认函》，证明原、被告之间委托销售代理合同关系成立，合同约定了代理期限、客户确认以及结算佣金的条件；2、《恒基旭辉中心项目车位欠款明细》，证明客户购买相应车位，对应的每一个总房价的2%，原告计算出佣金金额；3、《恒基旭辉中心项目客户确认单》，证明原告根据《推广代理合同》向被告推介客户，得到被告相应的确认，客户购买车位，原告达到获取佣金的标准；4、《上海市商品房预售合同》，证明共30套房屋的总价是计算佣金的基数；5、《上海市不动产登记簿》，证明共30套房屋的客户已通过原告推介购买相应的车位。被告对原告证据1真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为《补充协议书》对《推广代理合同》第4.1条进行了变更，同时也强调本协议与原合同不一致的，以本协议为准；对证据2真实性无异议，但不认可其证明目的；对证据3同意(2017)沪0112民初12144号案件中鉴定部门关于“涉案30份《恒基旭辉中心项目客户确认单》中王振伟签字真实性”的结论，但认为该确认单是房屋确认单，与本案无关联性；对证据4真实性予以认可，但对关联性不予认可；对证据5真实性无异议。被告为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、(2017)沪0112民初12144号民事调解书，证明本案涉及的30套房屋已经包含在该案中进行调解；2、车位销售方案备案证明及车位销售许可信息，证明该备案证明于2016年7月13日才取得，而委托销售的事宜于2016年6月15日已经截止，时间上并不重叠；3、本案涉及的29套车位的出售合同及车位销售的统计表，证明车位出售时间在2016年8月27日至2017年间，与原告委托代理协议中的时间并不重叠；4、12144号案件中原告制作的统计表，证明房屋出售合同签订时间为2014年11月15日至2015年4月25日之间。原告对被告证据1真实性予以认可，但认为12144号案件审理的是房屋佣金，本案审理的是车位佣金；对证据2真实性予以认可，但认为被告预售许可都在整个委托期限后，进一步说明支付相应佣金并不以销售车位为前提，而是销售房屋的额外奖励。即使法院认定存在销售房屋作为佣金支付的前提，客户已经确认，不应受到委托代理期限的限制；对证据3真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为原告佣金计算的基数是房价款的总额，与车位无关；对证据4真实性予以认可，但认为该证据可以看出原告销售房屋达到结算佣金的条件。本院对原被告双方真实性无异议的证据予以确认，并在卷佐证。根据原、被告提供的证据以及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年12月9日，原告旭弘公司(甲方、委托方)与被告中原公司(乙方、受托方)签订《推广代理合同》一份，约定：1.1、项目地址：上海市闵行区申虹路迁虹路。……2.1、甲方委托范围为：本案可销售的住宅部分。2.2、委托期限暂定自2014年11月1日起至2015年2月28日止(以乙方联系人正式进场当日起计)。……3.2、乙方推荐客户，经乙方介绍、带看、谈判、贷款(如有)等实施成交，与甲方签订了商品房买卖合同并已支付全部房款即为乙方成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为依据。但若商品房买卖合同签订后不可归因于甲方的原因解除的，则应相应扣减乙方的佣金，若已经提前支付或者结算的，则可在下期结算时扣除。4.1、佣金计算：在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推荐客户所签订买卖合同中购房总价款的(2%减去伍万元)~(2.5%-伍万元)向乙方支付代理佣金。具体比例如下：……4.1.4、经甲方确认为乙方推荐客户购买车位的，不计入上述销售套数中，只有购房客户方享有购车位权利，所销售的车位固定按每个2%的比例结算佣金。……7.1、乙方推介的客户第一次到甲方现场参观前，乙方应提前填写准确的《客户确认单》提供至甲方案场联系人，甲方指定工作人员通过甲方的营销管理系统确认该客户在系统中一个月内无记录的或来访时间已超出一个月以上的，甲方可确认为乙方推荐客户(以甲方指定的客户确认人签名为准)。在本合同履行期限届满后的1个月内，该客户未至甲方案场签订合同，该《客户确认单》自动失效，不作为双方佣金结算的依据。……7.4、最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单》。……9.3、甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金建议万分之一的违约金。2015年2月12日，原告作为乙方、受托方与被告作为甲方、委托方签订《补充协议书》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2014年12月9日签订了《推广代理合同》(以下简称“原合同”)，现甲、乙双方经友好协商，达成补充协议如下：……三、原合同4.1条款变更为：4.1佣金计算：在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推荐客户所签订买卖合同中购房总价款根据本合同约定的点数向乙方支付代理佣金。具体比例如下：自2014年11月1日起至2014年12月31日止，成交业绩的佣金结算方式为：……；自2015年1月1日起至2015年2月28日止，成交业绩的佣金结算方式为：……；买受人在签订商品房买卖合同，乙方向甲方递交该房源佣金的结算函后按本合同约定方式进行结算。四、……后，原、被告再次签订《确认函》，约定：……合作期限自2015年3月15日开始至2015年6月15日截止。……2016年7月13日，被告取得涉案项目车库的《上海市商品房销售方案备案证明》。2017年5月4日，原告因涉案项目共106套住宅委托代理销售服务费一事起诉至闵行法院，案号为(2017)沪0112民初12144号。该案审理过程中，经原告中原公司申请，本院经上海市高级人民法院摇号，确定由华东政法大学司法鉴定中心对涉案项目的106套房屋的客户确认单中“王振伟”签名进行笔迹鉴定。该鉴定中心于2018年7月9日出具《司法鉴定意见书》，作出涉案项目30套客户确认单中“王振伟”签名与样本系同一人所写的鉴定结论。2019年3月22日，双方就此达成调解协议，闵行法院于同日出具《民事调解书》。本院认为，原、被告之间《推广代理合同》《补充协议书》《确认函》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然原、被告双方就涉案项目106套住宅的委托代理销售服务费一事经(2017)沪0112民初12144号案件达成调解协议，但本案系涉案项目车位佣金事宜，上述案件并未涉及，故本院应当予以受理并作出实体裁判。双方争议主要在于《推广代理合同》《补充协议书》《确认函》三份协议对涉案项目车位委托代理销售事宜是否进行约定？原告认为《推广代理合同》4.1.4条对涉案项目车位委托代理销售服务费标准进行了约定，被告则认为《补充协议书》对4.1条的补充约定已经删除《推广代理合同》4.1.4条的约定。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然《推广代理合同》4.1.4条约定了涉案项目车位委托代理销售服务费的计算方式，但《补充协议书》系双方对《推广代理合同》的补充合意，二者约定如有不一致的，应以在后的《补充协议书》的约定为准。一般而言，如果在后的补充合同对前合同已约定的事项并未再行约定，则条款的变更有两种可能：一种可能是补充合同对前合同的条款并无变更，仍然以前合同约定为准；另一种可能是补充合同对前合同的条款进行整体变更，覆盖了未再次约定的条款。本案中，《补充协议书》的表述为“原合同4.1条款变更为……”，从字面理解，应是该条款完全覆盖《推广代理合同》4.1条，也就是说《补充协议书》对《推广代理合同》的条款进行了整体变更。因此，《补充协议书》未对涉案项目车位委托代理销售服务费事宜进行约定，系双方合意对该条款进行删除，《推广代理合同》4.1.4条不再继续适用。本院同时注意到，《补充协议书》在变更《推广代理合同》4.1条时，提高了房屋委托代理销售的费率，这也从另一角度反映双方协议删除车位委托代理销售佣金的合理性。被告答辩意见更符合《补充协议书》的字面解读意思，本院予以采纳。鉴于原、被告双方在一系列合同中已经明确涉案项目的车位销售不再给原告计费，故原告诉请无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币13,033.11元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年九月二十六日书记员 李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。