贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔03民初239号原告：贵州中烟工业有限责任公司，住所地：贵阳市友谊路25号。法定代表人：田成，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶树，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏毅，该公司工作人员。被告:遵义大森房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市中华路472号。法定代表人：何南新，职务：董事长。原告贵州中烟工业有限责任公司（以下简称中烟公司）因与被告遵义大森房地产开发有限责任公司（以下简称大森公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告贵州中烟工业有限责任公司及其委托诉讼代理人叶树、夏毅，被告遵义大森房地产开发有限责任公司法定代表人何南新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州中烟工业有限责任公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告赔偿经济损失42671252元；二、判令被告向原告支付违约金1747920元。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年11月28日，原告贵州中烟工业有限责任公司（原遵义卷烟厂）与被告遵义大森房地产开发有限责任公司签订《联合开发协议书》，约定遵义卷烟厂作为甲方提供延安路247号机械分厂土地使用权，遵义大森房地产开发有限责任公司作为乙方负责投入开发该地块的全部资金具体实施该开发项目，双方按贵州省冶金建筑设计院遵义分院设计的《遵义大森装饰材料市场设计图》计算的面积，扣除其他拆迁还房户的房屋后，按5:5比例分配，遵义卷烟厂与大森公司各分得一层营业房1263.125平方米，二层营业房1498.725平方米，住宅房4596.93平方米。遵义卷烟厂负责在十日内将机械分厂的土地手续交乙方办理有关开发手续，土地出让金等相关费用由乙方承担，并且约定乙方开发该项目的方案不论任何原因发生变动，均不得减少本协议中甲方应分得的营业房、住宅的房屋面积，确保营业房价值的提高，否则，视为乙方违约，分配原则为：1、一层营业房大致按道路位置为界各一半；2、二层营业房连片平均分配；3、住房以单元或栋为单位双方平均分配，双方分房后，所得面积多于或少于约定，按市场价格以现金方式多退少补，或另行协商解决。协议书还约定，如一方违约，需承担开发该项目工程造价（873.96万元）的20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的一切经济损失。2001年1月8日，双方又签订《拆迁还房协议书》，约定原告机械分厂房屋交被告拆除后，被告用同等建筑面积的新房偿还原告。2001年2月9日，原告将土地5060.60平方米（包括房屋占地面积）及房屋移交被告。被告完成项目建设后，双方于2005年4月15日签订了《联合开发分房协议书》，明确原告应分得一层营业房1960.9853平方米、二层营业房1342.2574平方米。具体为：一层营业房1/8轴—27轴、F轴—N轴和17轴—27轴、C轴—F轴（其中17轴—27轴、C轴—F轴面积67.158平方米留作永久性公共通道，产权属原告，一层房屋遵义市住建局编制的房号为C1-15）。第二层分得的营业房范围为1轴——16轴、F轴——N轴（二层房屋遵义市住建局编制的房号为C2-234）。第一层1/8轴为原告产权面积与延安路还房门面之间的分界线，27轴为原告产权面积与被告产权面积之间的分界线，第二层16轴为原告产权面积与被告产权面积之间的分界线。上述协议签署后，被告将上述房屋交给原告使用，原告先后委托贵州省遵义市银江劳务有限责任公司、贵州黄果树企业有限公司将房屋整体出租给被告或他人，直至2018年中期。原告自收到房屋后，一直催促被告为原告办理房屋产权证，并曾多次向政府职能部门反映请求敦促被告办理产权手续，但是被告总是以手续不齐没有办妥相推脱。为此原告在2013年底对被告提起诉讼，要求确认原告与被告签订的《拆迁还房协议书》合法有效，C1-15、C2-234号房屋作为被告向原告的拆迁还房，原告具有优先取得权等。2016年11月，贵州省高级人民法院对上述案件作出（2016）黔民终144号、（2016）黔民终145号民事判决书，判决书认定原告对案涉房屋不享有优先权，原告基于《联合开发分房协议书》享有的权利只能按普通债权给予保护。鉴于人民法院的生效判决已最终确认原告与被告之间系房地产合作开发关系，以及案涉房屋已经被法院采取执行措施，被告也不能交付房屋，所以原告就变更了诉讼请求，望贵院依法判决。被告遵义大森房地产开发有限责任公司辩称：双方联合开发是事实，但是按照现在的市场价格，案涉房屋最多值2500万元左右，我方认为，一楼最多按8000元每平方米折价，二楼最多按6000元每平方米折价来赔偿。现原告方要求按评估和拍卖价来赔，明显不当。经审理查明:遵义卷烟厂与大森公司于2000年11月28日签订《联合开发协议书》，约定遵义卷烟厂（甲方）提供延安路247号机械分厂5070平方米土地使用权，大森公司（乙方）负责投入开发该地块的全部资金，具体实施该开发项目，双方按贵州省冶金建筑设计院遵义分院设计的《遵义大森装饰材料市场设计图》计算的面积，扣除其他拆迁还房户的房屋后，按5：5比例分配，遵义卷烟厂与大森公司各分得一层营业房1263.125平方米，二层营业房1498.725平方米，住宅房4596.93平方米。遵义卷烟厂负责在十日内将机械分厂的土地手续交乙方办理有关开发手续，土地出让金等相关费用由乙方承担，并且约定乙方开发该项目的方案不论任何原因发生变动，均不得减少本协议中甲方应分得的营业房、住宅的房屋面积，确保营业房价值的提高，否则，视为乙方违约，分配原则为：1、一层营业房大致按道路位置为界各一半；2、二层营业房连片平均分配；3、住房以单元或栋为单位双方平均分配，双方分房后，所得面积多于或少于约定，按市场价格以现金方式多退少补，或另行协商解决；2001年1月8日，遵义卷烟厂与大森公司签订《拆迁还房协议书》，该协议约定大森公司经遵义市计划部门批准立项，市规划局规划选址，在遵义卷烟厂机械分厂及相邻地块修建大森装饰材料市场，规划红线范围涉及乙方需拆迁，遵义卷烟厂同意拆除机械分厂地块上的房屋建筑面积共计7358.78平方米，其中住宅面积4596.93平方米，库房2761.85平方米，大森公司需偿还遵义卷烟厂住宅面积4596.93平方米，库房建筑面积2761.85平方米，所还房屋建筑面积多于或少于上述约定，均按市场价格以现金方式多退少补，或另行协商解决，该份协议遵义卷烟厂、大森公司于2001年1月8日经其法定代表人签字盖章。2005年4月15日，在大森公司中新广场项目建设完成之后，遵义卷烟厂与大森公司签订了《联合开发分房协议书》，该协议约定：遵义卷烟厂以5070平方米土地使用权投入，与大森公司联合开发建设中新广场，双方按照5：5比例进行分配，遵义卷烟厂应分得一层营业房1263.125平方米，二层营业房1498.725平方米，住宅4596.93平方米，因遵义卷烟厂要求将住宅房全部置换成一层营业房，因此，根据双方认可的一层营业房7000元/平方米，二层营业房1500元/平方米，住宅房750元/平方米进行折算后，遵义卷烟厂应分得一层营业房1755.653平方米、二层营业房1498.725平方米。因大森公司在实际开发中拆迁量加大，造成建筑层数增加的实际，经双方协商，遵义卷烟厂增加分配一层营业房162平方米，至此，遵义卷烟厂应分得的一层营业房为1917.653平方米。为了便于双方经营管理，大森公司同意将一、二层营业房集中连片划分，遵义卷烟厂一层营业房的范围为：一层1/8轴-27轴、F轴—N轴和17轴-27轴、C轴—F轴（其中17轴—27轴、C轴—F轴面积67.158平方米留作永久性共同通道，产权属原告），第二层营业房范围为1轴—16轴、F轴—N轴，该范围所确定的面积为第一层1960.9853平方米，第二层为1342.2574平方米，因第一层分得面积多于约定的面积，第二层分得的面积少于双方约定的面积,协议第七条并就双方分房的界限进行了约定。大森公司将中华北路中新广场一层1960.9853平方米、二层1342.2574平方米，总面积3303.2427平方米交付给中烟公司，2005年6月20日起，中烟公司委托其下属子公司贵州省遵义市银江劳务有限责任公司与大森公司签订租赁合同，约定将遵义市中华北路中新广场一层1960.9853平方米、二层1342.2574平方米，总面积3303.2427平方米出租给大森公司，大森公司缴纳租金，租期至2013年9月20日。另查明，2009年9月26日，大森公司与刘国梁签订《商品房买卖合同》，合同约定大森公司将其开发的中新广场北区二层营业房C2-234号出售给刘国梁，并将该合同于2009年9月28日在遵义市房产市场管理处进行了备案登记，2010年11月23日大森公司与刘国梁、何南新签订《协议》，该《协议》约定,经与乙方协商一致，达成如下协议：一、甲方将前述用于担保的房屋C2-234号房屋产权办理给乙方。2012年12月22日，大森公司协助刘国梁将红花岗区中华南路中新广场C栋2层C2-234号房屋产权办理至刘国梁名下。2013年11月1日，贵州省钰福源绿化工程有限公司向招行贵阳分行借款，刘国梁提供C2-234号营业房作为抵押，并办理了抵押权登记。中烟公司认为C2-234号房屋系其与大森公司根据双方签订的《拆迁还房协议》以及《联合开发分房协议》明确的应当归中烟公司所有的房屋，现在登记在刘国梁名下并且设定了抵押权，严重损害了其合法权益，故诉至本院请求维护其合法权益，请求本院判决：一、依法确认原告与被告大森房地产开发有限责任公司2001年1月8日所签《拆迁还房协议》合法有效并且原告对位于遵义市红花岗区中华南路中新广场C栋二层C2-234号房屋具有所有权；二、依法判令被告大森公司将位于遵义市××路中××广场××号房屋交付给原告并为原告办理产权证书；三、依法确认二被告买卖遵义市红花岗区中华南路中新广场C栋二层C2-234号房屋的行为无效；四、判令二被告为原告行使上述房产权利消除障碍；五、诉讼费由被告大森公司承担。经本院一审后，依法作出（2014）遵市法民一初字第3号民事判决，判令：一、遵义卷烟厂与遵义大森房地产开发有限责任公司于2001年1月8日签订《拆迁还房协议》有效；二、遵义大森房地产开发有限责任公司与刘国梁于2009年9月26日签订的《商品房买卖合同》中涉及红花岗区中华南路中新广场C栋C2-234号房屋的部分无效；三、驳回贵州中烟工业有限责任公司其余诉讼请求。后该案经省高院二审，贵州省高级人民法院依法作出（2016）黔民终144号民事判决，判决：一、维持本院（2014）遵市法民一初字第3号民事判决第一项；二、撤销本院（2014）遵市法民一初字第3号民事判决第二项、第三项；三、驳回贵州中烟工业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回贵州中烟工业有限责任公司其他上诉请求；五、驳回刘国梁其他上诉请求。再查明，2011年3月31日，大森公司将C1-15号房屋办理了产权登记，所有权人为大森公司，登记的面积为1952.7平方米，并于2011年4月1日为南烨酒贸易公司向工行遵义分行的借款提供担保，并办理了他项权登记，抵押权设定日期为2011年4月1日，终止日期为2013年3月31日，工行遵义分行在债务履行期限届满之后已经向红花岗区人民法院起诉，人民法院生效法律文书已经确认了工行遵义分行对抵押物C1-15号营业房享有优先受偿权，现C1-15号营业房已经红花岗区人民法院予以查封。中烟公司认为大森公司将C1-15号房屋登记在大森公司自己名下并设定他项权的行为严重损害了其合法权益，诉至人民法院请求维护其合法权益，要求判决：一、依法确认原告与被告大森公司2001年1月8日所签《拆迁还房协议书》合法有效；二、确认原告对C1-15号房屋享有所有权，被告大森公司将C1-15号房屋交付给原告并为原告办理所有权登记；三、判令被告大森公司为原告行使房产权利消除障碍；四、诉讼费由被告大森公司承担。本院经审理后，依法作出（2014）遵市法民一初字第2号民事判决，判令：一、贵州中烟工业有限责任公司（原遵义卷烟厂）与遵义大森房地产开发有限责任公司于2001年1月8日签订的《拆迁还房协议书》有效；二、驳回贵州中烟工业有限责任公司其余诉讼请求。后该案经省高院二审，贵州省高级人民法院依法作出（2016）黔民终145号民事判决，维持了本院（2014）遵市法民一初字第2号民事判决。还查明，对本案原告按《联合开发分房协议》应分得的财产，即本案涉及的一楼和二楼财产，均因涉及其它纠纷，已进入执行程序。关于双方约定的一层营业房1/8轴—27轴、F轴—N轴和17轴—27轴、C轴—F轴和第二层1轴——16轴、F轴——N轴在有权机关的登记问题，遵义市不动产登记事务中心出具的关于（2016）黔民终字144号之一调查函的回函及被告2016年8月11日出具的证明，一层营业房中的1/8轴—27轴、F轴—N轴和17轴—27轴、C轴—F轴范围内房屋在房屋产权处的编号为C1—15，第二层中1轴——16轴、F轴——N轴范围内在房屋房屋产权处的编号为C2—234。对本案涉及的一楼和二楼财产，遵义市红花岗区人民法院在执行中，委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对C1-15号房屋进行了评估，该评估公司于2019年4月2日依法作出重铂（2018）房鉴（评）黔第0112号《估价报告》，评估价为3104.79万元。贵阳市中级人民法院在执行涉案财产中，委托博文房地产评估造价集团有限公司对C2-234号房屋进行了评估，该公司2018年7月12日依法作出博文房估字（2018）第17434号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告确定的评估价为18161489元，贵阳市中级人民法院委托对该房屋进行变卖，变卖底价为11624200元。另外，根据国家烟草专卖局国烟法（2005）20号文件，国家烟草专卖局国烟法（2006）858号文件，国烟法（2008）392号文件，2005年，遵义卷烟厂经国家烟草专卖局国烟法[2005]20号批复成为贵州黄果树烟草集团公司的生产点，2006年，经国家烟草专卖局国烟法[2006]858号批复，贵州中烟公司与黄果树烟草公司合并成一个法人实体，保留贵州中烟工业公司的企业名称，2008年，经国家烟草专卖局、中国烟草总公司国烟法[2008]392号批复，贵州中烟工业公司更名改制为“贵州中烟工业有限责任公司”，因此，遵义卷烟厂的权利义务应当由中烟公司承继。上述事实，有各方当事人的举证、庭审记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，双方为进行项目开发，依法签订有关的协议，对开发的事项、各方的权利义务依法进行约定，并对有关项目开发后的房产进行了分配，虽然双方在签订有关协议的时候是由遵义卷烟厂进行签订，但根据国家烟草专卖局有关文件，原遵义卷烟厂经整合为贵州中烟工业有限责任公司，有关权利义务由其继受，故贵州中烟工业有限责任公司起诉主张权利，符合法律规定。本案双方在2005年4月15日签订的《联合开发分房协议书》中，对双方联合开发的房屋进行了分配，应分给本案原告一方的财产经房管部门登记为C1-15和C2-234，后因其它案件纠纷，本案涉及的房产均处于法院查封或执行状态，本案被告已事实上不可能按双方签订的《联合开发分房协议书》履行，被告的行为构成违约，现原告以被告未履行有关联合开发义务，要求被告赔偿有关的违约责任并承担损失，于法有据。因案涉C1-15房屋，法院在强制执行中已进行了评估，原告要求按评估价3104.79万元进行赔偿，本院依法予以支持。对案涉C2-234号房屋，法院经评估后依法处置，保留价是11624200元，但原告只主张11623352元，并无不当。对原告方主张的违约金1747920元，因双方在2000年11月28日签订的《联合开发协议书》第九条中明确，如一方违约，需承担开发该项目工程造价873.96万元20%的违约金，并赔偿由此给对方造成的一切经济损失。因双方对违约金的计算方式已进行了明确的约定，现被告遵义大森房地产开发有限责任公司应按约承担有关的违约金义务，故原告的这一诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩认为原告提出的赔偿过高的要求，因无其它证据予以证明，本院不予以支持。综上，本案原告要求被告遵义大森房地产开发有限责任公司赔偿经济损失42671252元及承担违约金1747920元的请求依法成立，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告遵义大森房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告贵州中烟工业有限责任公司赔偿经济损失42671252元；二、由被告遵义大森房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内向原告贵州中烟工业有限责任公司支付违约金1747920元。案件受理费263896元，由被告遵义大森房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院，逾期，本判决将发生法律效力。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年九月十日法官助理窦川书记员吴明英