广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初19913号原告：欧阳宇航，男，汉族，1978年3月27日出生，身份证住址为江西省赣州市龙南县，原告：李惺惺，女，汉族，1980年4月8日出生，身份证住址为江西省赣州市龙南县，两原告共同委托诉讼代理人:马靖桦，广东指针律师事务所律师。被告：叶明章，男，汉族，1962年4月20日出生，身份证住址为广东省韶关市浈江区，被告：廖顺珍，女，汉族，1968年9月15日出生，住址广东省韶关市浈江区，第三人：孙俐华，女，汉族，1973年12月17日出生，身份证住址为湖南省双峰县，委托诉讼代理人：龙拥军，男，汉族，1971年3月14日出生，身份证住址为广东省东莞市，原告欧阳宇航、李惺惺诉被告叶明章、廖顺珍、第三人孙俐华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理，原告李惺惺及其委托诉讼代理人刘雪平、张银燕到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼，后本案依法追加孙俐华为第三人，适用普通程序，分别于2019年3月21日、2019年8月29日公开开庭进行审理，原告欧阳宇航、李惺惺其委托诉讼代理人刘雪平、马靖桦，第三人的委托诉讼代理人龙拥军到庭参加诉讼，被告叶明章、廖顺珍未到庭参加诉讼。鉴定期间不计入审限，本案现已审理终结。原告欧阳宇航、李惺惺向本院提出诉讼请求为：1.解除双方之间的合同；2.被告返还购房款110000元；3.被告支付违约金440070元；4.被告支付装修费用1183678元；5.被告承担本案保全费和诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年6月29日签订商品房买卖居间合同，购买被告位于东莞市黄江镇中××花园××单元××单元的房产，并于当日通过银行转账支付了被告第一笔购房款110000元，且该笔款项依据合同约定汇入被告经公证的银行账号。同时约定在原告支付第一笔购房款后，被告需向银行申请提前还贷，并要求第二顺序抵押权人去房管所解除抵押手续。因被告未及时履行合同义务，导致房产被查封无法过户。为维护原告合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。被告叶明章、廖顺珍未答辩、未提交证据。第三人孙俐华陈述称，2013年两被告向孙俐华借款400000元，李炎炎提供担保，后担保期限过了，因此法院没有判决李炎炎承担保证责任。案涉房屋两被告委托孙俐华进行买卖，买家不是第三人找的，是李炎炎找的，说是李炎炎的亲属。后案涉房屋被法院查封，第三人得知该消息后向第二法院起诉两被告及李炎炎，第二法院做出（2015）东二法虎民一初字第1447号民事判决书，第三人据此申请强制执行，案号为（2016）粤1972执8987号。原告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：一、案涉房屋情况1.案涉房屋位于东莞市黄江镇中××花园××单元202，至本案查封之日即2018年10月29日，登记产权人为叶明章，房产证号为21××51，第一顺位抵押权人为中国工商银行股份有限公司东莞黄江支行，第二顺位抵押权人为孙俐华，存在8项查封情况。后因法院执行行为，案涉房屋已依法被拍卖。2.案涉房屋曾于2015年6月26日被东莞市第一人民法院依法查封。二、签订合同情况1.2015年6月29日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房居间合同》一份，孙俐华为卖方委托人代叶明章签名，合同约定：叶明章将案涉房屋转让给欧阳宇航、李惺惺，建筑面积149.69元，转让价款1100000元，现状（以家私电器清单为准）；签订该商品房居间合同时先支付第一笔110000元给甲方以公证书提供的收款账户建设银行虎门支行，户名孙俐华，账号4340……4377为准，于2015年6月29日付清，第二笔楼款220000元在乙方向银行申请贷款批下来当天将款项汇入担保公司或银行账户做资金监管，连同乙方向银行申请贷款的第三笔楼款770000元在双方去房管所办理产权转移登记及过户手续并签署《商品房买卖合同》，缴完税后由担保公司或银行汇入甲方收款账户；甲方收到乙方110000元楼款时须在15个工作日内，需去银行办理申请提前还贷手续；双方均不得借故拖延，如若拖延则视为违约，违约方承担此次交易中双方的全部交易费用及中介方服务费，并向对方支付该售房款20%的违约金；甲方未按合同第四条约定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，则按照购房总价的2‰支付违约金，逾期时间超过一个月，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部税费和中介服务费，并向乙方支付该售房款20%的违约金和退回全部已收款项，若甲方一房多卖或其他原因影响房产过户的，视为甲方违约；甲方保证物业没有被司法机关查封，……，否则由甲方承担由此引致的一切责任。合同还约定了其他内容，合同落款甲方处由孙俐华代叶明章代签名捺印，字样为“叶明章代孙俐华”。2.2015年5月25日，叶明章、廖顺珍公证《委托书》一份，公证书编号为（2015）粤莞东莞第015389号，《委托书》内容为：委托人叶明章、廖顺珍是夫妻关系，委托孙俐华办理案涉房屋相关事宜，具体事项如下：代为前述相关文件……；代为办理案涉房屋提前还贷手续……；代为办理案涉房屋的二手交易过户手续，签署《房地产买卖合同》及其他办理二手交易过户所需的相关文件；代为收取案涉房屋的售楼款，并同意将售楼款存入或转账到受托人孙俐华名下（户名孙俐华，账号43×××77，开户行建设银行虎门支行）。公证书内附叶明章与廖顺珍结婚证复印件，显示两被告于1990年10月25日登记结婚。二、合同履行情况1.2015年6月29日，李惺惺通过其中国工商银行账户向孙俐华中国建设银行账号43×××77的银行账户转账90000元，同日，通过自动柜员机向孙俐华该账户存入20000元。同日，孙俐华代叶明章签名捺印出具《收据》一份，载明：兹叶明章收到欧阳宇航、李惺惺购买东莞市黄江镇中××花园××单元202单元第一笔楼款110000元，特此立据。孙俐华收款账户与公证书载明账户一致。2.原告另提交收据6份，出货单一份，拟证明其装修案涉房屋支出的费用。显示2015年6月10日支出第一期工程款80000元，2015年7月1日支出第二期工程款100000元，2015年8月18日支出工程结算余款25178元，2015年6月15日购买空调支出5300元，2015年9月11日支出空调安装、维护等费用合计1200元，2016年6月15日支出材料费968000元，2016年8月26日支出维修橱柜费用4000元。原告另提交别墅改造工程预（结）算表一份，但无任何人员签名或盖章，列明工程项目，数量，总价等类目，总价合计205178元。三、其他1.案涉房屋依法被东莞市第三人民法院司法拍卖，经委托评估，广东正中联行土地房地产评估有限公司于2018年10月16日出具《房地产评估报告》，案涉房屋在2018年10月8日的市场价值为1946000元。2.本案审理过程中，经原告申请，委托广州领耀评估咨询有限公司对案涉房屋装修残值进行评估，根据别墅改造工程预（结）算表列明项目，评估公司对案涉房屋装修进行两部分价值评估，别墅改造工程预（结）算表涉及部分为工程价值，未涉及部分列为争议项目进行价值评估。该公司于2019年7月25日出具《报告书》，结论为：案涉房屋装修工程于评估基准日即2019年7月1日的残值为60585元，争议项目的残值为172710元。原告为此支出鉴定费10000元。3.庭审中，原告明确违约金以购房款20%计算为220000元。第一次庭审中，原告陈述案涉房屋交付时为简单的装修房，有一部分家私家电，第三次庭审中，原告陈述案涉房屋为通了水电的毛坯房，一层有刷漆，原告入住后全部重新装修。4.原告于2018年10月24日以诉称理由诉至本院，本院于2018年11月10日向两被告邮寄送达本案应诉材料。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。两被告公证委托孙俐华办理案涉房屋交易事宜，孙俐华代两被告与原告签订《商品房居间合同》合法有效，《商品房居间合同》产生的权利义务由两被告享有和承担。双方签订合同时案涉房屋存在查封信息，最终因案涉房屋一直处于查封状态直至被依法拍卖，导致案涉房屋无法办理过户登记手续，案涉合同已无法履行，原告诉请解除，合理有据，且被告已于2018年11月10日收到本案应诉材料，解除合同意思表示已到达被告，本院确认案涉《商品房居间合同》已于2018年11月10日解除。两被告未按合同约定履行，构成违约，原告要求两被告返还购房款110000元并支付违约金220000元，符合合同约定，合理有据，本院予以支持。至于装修费用损失，原告提交的2015年6月10日，7月1日，8月18日的三份收据，载明内容分别为一期工程款、二期工程款、工程款结算余款，证据之间相互衔接，且时间与案涉房屋交易时间相近，证据有一定的合理性，对应《别墅改造工程预（结）算表》的总价格，亦能相互印证，该部分证据载明内容的客观真实性本院予以认可。对应残值评估《报告书》，该部分装修残值为60585元。同时原告提交2015年6月15日的送货单显示采购空调一台，支出费用5300元，属于可拆除部分，不应计入装修费用损失。2015年9月11日收款收据显示支出多台空调安装、清洗保养、加雪种等费用1200元，可计入装修费用，但据此可知案涉房屋存在多台旧空调。2016年6月15日收据载明的费用为材料费，数额巨大，无相关转账凭证或者采购合同，亦无相关材料安装使用相关凭证，且时间亦为装修工程结算后，故亦不应计入装修费用。2016年8月26日收据载明原告支出维修橱柜费用，时间为装修工程计算后近1年，不应计入装修费用。残值评估《报告书》中列明的争议项目部分，装修真实存在，但原告未提交证据证明该部分装修由其进行，且超出其提交的《别墅改造工程预（结）算表》所列项目范围，另原告第一次、第三次庭审中就案涉房屋交付状况陈述前后不一致，且双方《商品房居间合同》明确载明案涉房屋以家私家电清单为准，由此可见案涉房屋存在交付前即存在部分装修及家私家电，故该部分装修残值不宜认定为原告装修损失。综上，原告装修费用损失宜认定为60585元+1200元=61785元，原告诉请装修损失61785元，合理有据，本院予以支持，原告诉请超过前述数额部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告欧阳宇航、李惺惺与被告叶明章、廖顺珍于2015年6月29日签订的《商品房居间合同》已于2018年11月10日解除；二、限被告叶明章、廖顺珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳宇航、李惺惺返还购房款110000元；三、限被告叶明章、廖顺珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳宇航、李惺惺支付违约金220000元；四、限被告叶明章、廖顺珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳宇航、李惺惺支付装修损失61785元；五、本案鉴定费10000元，原告欧阳宇航、李惺惺承担7403元，被告叶明章、廖顺珍承担2597元。六、驳回原告欧阳宇航、李惺惺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20404元、保全费5000元，合计25404元，由被告叶明章、廖顺珍共同承担5741元，原告欧阳宇航、李惺惺共同承担19663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长  崔丽君审判员  何健林审判员  周淑君二〇一九年九月二十三日书记员  王雅仪附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。