山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2585号上诉人(原审被告)雷利珍，女，生于1982年6月27日，汉族，山西省灵石县村民，现住山西省灵石县。被上诉人(原审原告)王国栋，男，生于1973年12月31日，山西省灵石县翠峰镇居民，现住山西省灵石县。委托诉讼代理人赵志勇，山西辉云律师事务所律师。原审被告雷喜荣，男，生于1984年1月11日，汉族，山西省吕梁市中阳县村民，现住山西省灵石县。上诉人雷利珍因与被上诉人王国栋、原审被告雷喜荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省灵石县人民法院（2018）晋0729民初第711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷丽珍上诉请求：请求依法撤销灵石县人民法院（2018）晋0729民初711号民事判决书，依法发回重审或改判，改判上诉人与被上诉人于2010年6月29日签订的房屋买卖协议无效。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人没有真实的房屋买卖关系。2010年6月，被上诉人与宋文生签订了借款协议，约定由上诉人的房屋为被上诉人与宋文生之间的借款提供担保，并约定担保期限为一年。当时宋文生告上诉人说是提供担保要签字，由于上诉人学历低，字不识几个,且不谙世事。就在宋文生与被上诉人要求下，在政务大厅二楼在很多空白的手续上签了自己的名字。并将房产证交给宋文生。后来才知道是在公证处，签了“房屋买卖协议”。上诉人认为:该房屋买卖协议无效。理由是，被上诉人与宋文生是用欺骗的方式让上诉人签的字，买卖房屋不是上诉人真实意思表示，再者，在2010年灵石县房价处于高位，上诉人的房屋面积131.7平米，地下室面积25平米，当时至少值50余万元。而所谓的房屋买卖协议,约定交易价格为8万元,且一直未交付，根本不合常理，最主要的是，上诉人从未收过被上诉人分文购房款，这完全能说明上诉人与被上诉人不是真实的房屋买卖关系，完全能说明上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议是基于担保关系产生，一审完全不考虑本案这么诸多不合理之处，机械的认定合同有效，显然没有注意合同约定交易价格严重偏离实际价值且未支付过购房款也未交付这些不合常理的关键事实，因而是错误的。二、一审法院审理本案存在程序错误，应当纠正。上诉人与被上诉人因本案诉争“买卖房屋”这一争议，在2016年就进行过诉讼。当时，晋中市人民法院以“行政机关重复办证，其房产证效力无法采纳，本案不属于法院管辖”为由，以（2017）晋07民终811号裁定书，驳回了起诉。该811号裁定书是2017年6月12日下达生效的法律文书，故依据裁定书一审法院对本案无管辖权，应当驳回被上诉人的起诉。即使（2017）晋07民终811号裁定书存在错误，但在其被依法撤销前，一审法院仍应遵从。请求二审法院查明事实，依法公正审理本案。王国栋辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，判决适当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。雷喜荣述称，认可上诉人的上诉意见。王国栋向一审法院起诉请求：1、依法判决确认二被告的房屋买卖合同无效，依法确认原告与被告雷利珍的房屋买卖合同有效，依法确认原告为争议房产的合法所有权人；2、依法判决二被告向原告支付从2010年7月6日起至提起诉讼之日止七年的租金损失70000元；3、依法判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、关于原告王国栋与被告雷利珍签订合同的效力。原告提供2010年6月29日其与被告雷利珍所签房屋买卖协议，协议甲方雷利珍，乙方王国栋。协议言明“甲方有新建房屋一套(县城小河北李家沟3号楼502室)建筑面积131.7m2,地下室25m2，经双方协商，乙方愿意购买甲方该套房屋，具体条件如下：1、该房价值为捌万元，签订协议时一次性付清。2、房屋手续变更均由乙方办理。3、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。”庭审中原告王国栋认为协议书虽然简单，但内容真实有效，双方均具有完全民事行为能力,意思表达真实确定，不存在强迫，威胁等导致无效的情形。且协议已经履行完毕。当时在地税局给了雷利珍30万元。被告雷利珍辩称，此协议不是本人真实意思表示，买卖房屋作为个人重大事项，协议书仅有三个条款,甲乙双方仅有名字,没有身份信息,不符合常理,且协议价值仅8万元,当时该地段房屋不可能这么低，原告也提供不出被告雷利珍收款的任何证据。对此协议不予认可。被告雷喜荣对此合同表示不知情亦不予认可。2、关于被告雷利珍与被告雷喜荣签订的房屋买卖协议。被告雷喜荣提供了其作为乙方在2016年5月18日与被告雷利珍（甲方）签订的购房协议，协议言明“甲方在翠峰镇小河北安居住宅有楼房一套，乙方欲购买，就房屋买卖事宜双方达成协议如下:一、楼房情况:位于小河北安居住宅三号楼××单元502室，户型为四卧两厅两卫，面积为131.70平方米，地下室面积为25平米。二、双方约定房屋以人民币贰拾贰万玖仟陆佰元整（小写:229600元）售给乙方。二、付款方式:现金交付,一次性支付全部房款。四、协议签订，甲方收到房款后将房屋钥匙交予乙方，并当面协助乙方办理过户手续，费用由乙方承担。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。”被告雷利珍认可此购房协议真实有效，也是其真实意思的表达，并不存在无效的情形。理由是其与丈夫因做生意欠了被告雷喜荣不少债，无力偿还债务才将房屋抵顶给弟弟雷喜荣，也就是本案另一被告。关于房屋被告雷喜荣称当时纳税时我也想少交税，但经评估该处房屋最低价为229600元，所以房屋购买价格就写了229600元，实际顶账价格比这个高。原告对二被告的陈述不予认可，理由是二被告是亲姐弟关系，双方签订的合同是借买卖合同逃避对原告的债务履行。二被告签订的购房协议均在原告和被告雷利珍所签房屋买卖协议之后。二被告所签订的购房协议应为无效。3、关于原告主张房屋租金提出70000元。原告称自己对涉案房屋具有合法的所有权。但与被告雷利珍完成买卖后基于同情才让雷利珍居住一段时间，但雷利珍既不领情，也不腾房,按灵石租赁房屋的交易行情,主张每年租金10000元，从2010年7月6日到诉讼之日止七年的租金损失70000元，无证据提供。被告雷利珍辩称，房屋是被告雷喜荣的，要给租金也只能给雷喜荣，原告无权主张。被告雷喜荣辩称，房屋是我的，要给租金也只能给我。一审法院认为，本案的争议焦点主要是被告雷利珍和被告雷喜荣签订的购房协议的效力。从双方证据和庭审诉辩情况看，原告王国栋主张二被告所签购房协议无效，认为二被告是姐弟关系，二被告所签的购房协议时借此逃避对原告的债务履行。但本案中并不能说明原告与被告雷利珍有债权债务关系，且原告并未提供相应证据证明二被告之间所签订的购房协议符合合同法关于合同无效的情形，本院对原告主张确认二被告的买卖合同无效的请求无事实和法律依据，不予支持。同理原告主张其与被告雷利珍所签定的房屋买卖协议有效，虽然被告认为协议不是其真实意思表示，协议内容简单，价格偏低，但未提供相应证据予以证明，且原告与被告雷利珍所签房屋买卖协议亦不存在合同法关于合同无效的情形，本院对原告主张其与被告雷利珍所签房屋买卖协议有效的主张予以支持。至于原告主张租金损失的请求，因灵石县城镇房屋所权登记发证办公室就案涉房屋分别为原告王国栋和被告雷喜荣颁发了两个同样的房屋所有权证书，其房产证效力无法采纳。本院对原告主张租金的请求无法支持。一审法院判决:一、确认王国栋与雷利珍于2010年6月29日签订的房屋买卖协议有效。二、驳回王国栋确认雷利珍、雷喜荣的购房协议无效的请求。三、驳回王国栋的其它诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有提供证据加以证明的责任。本案中,双方当事人争议的焦点在于原审判决认定双方签订的房屋买卖协议有效是否正确。雷利珍虽上诉主张案涉房屋买卖协议并非其真实意思表示，但其未能提供其他证据证实其主张，雷利珍应承担举证不能的法律后果。至于雷利珍上诉主张原审法院对本案无管辖权一节，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由雷利珍负担。本判决为终审判决。审判长  侯建伟审判员  石秀萍审判员  王 雪二〇一九年九月二十九日书记员  介 楠