山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初93号原告：曲荣义，男，1970年2月24日出生，汉族，住山东省威海市。委托诉讼代理人：王卫东，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁嘉慧，山东德恒（威海）律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市三环北区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：潘正杰，男，1980年4月23日出生，汉族，住山东省乳山市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。被告：荣成鼎诚融资担保有限公司，住所地荣成市文化东路20号。法定代表人：赵建平，董事长。委托诉讼代理人：刘晓林，山东剑琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，山东剑琴律师事务所律师。原告曲荣义与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、被告荣成鼎诚融资担保有限公司（以下简称鼎诚公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月23日、2018年6月7日、2019年9月3日公开开庭进行了审理，原告曲荣义及委托诉讼代理人王卫东、鲁嘉慧、被告广信公司委托诉讼代理人丛菡、被告鼎诚公司委托诉讼代理人刘晓林、孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲荣义向本院提出诉讼请求：1.请求确认鼎诚公司对青岛中路-96号-A303室房屋享有的抵押权无效；2.判令广信公司协助原告办理青岛中路-96号-A303室房屋所有权登记。事实和理由：2014年11月17日，原告与广信公司签订《协议书》，约定广信公司将其开发的威海市经区百度城一期A楼303室房屋转让给原告，房屋总价为150万元，原告按协议约定完全支付了购房款，广信公司向原告交付房屋，且原告已于2014年入住。2017年7月3日，原告得知广信公司进入破产程序后，向威海市中级人民法院提起确认合同有效的诉讼，2017年12月28日，威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民初224号民事判决，判决原告与广信公司签订的房屋买卖协议有效。在上述案件审理过程中，原告得知广信公司于2015年将涉案房产抵押给鼎诚公司，并办理抵押权登记。原告作为涉案房屋的实际所有权人，广信公司未经其允许擅自将房屋抵押给鼎诚公司，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，广信公司与原告之间签订《协议书》且原告已向广信公司付清房款，但该房产已由广信公司抵押给鼎诚公司，现广信公司仍处于破产阶段，暂无法办理相关手续，抵押权效力由法院依法裁判。鼎诚公司辩称，1.原告诉称广信公司于2015年将涉案房产抵押给鼎诚公司与事实不符。（2017）鲁10民初224号民事判决书中认定2014年11月17日原告与广信公司签订协议书，将涉案房产出售给原告，但鼎诚公司于2014年5月28日与徐波签订委托担保合同，同日由广信公司提供反担保，将涉案房产抵押给鼎诚公司，并办理抵押权登记，有威海市不动产登记中心出具的抵押权登记申请书为证。2015年6月2日原告与于晓辉签订了委托担保合同，同日由广信公司提供反担保，又将涉案房产抵押给鼎诚公司，并办理抵押权登记。2.原告诉请抵押权无效无事实和法律依据。原告于2014年11月17日与广信公司签订购房协议，此时涉案房产已抵押给给鼎诚公司，并办理抵押登记，广信公司未告知鼎诚公司转让抵押物。依据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《担保法》第三十三条的规定，抵押权作为担保物权，依据物权优先于债权的原则，在广信公司不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋折价、变卖的价款优先受偿，而原告因其通过买卖合同对该房屋享有的仅为债权请求权，没有对抗第三人的效力，不能请求免除设定于房屋之上的抵押权。因此，涉案房产在出售前，已抵押给鼎诚公司，该出售行为无效，涉案房产不能过户给原告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：2014年5月28日，案外人徐波与鼎诚公司签订《委托担保合同》，约定双方就徐波向山东威海农村商业银行股份有限公司火炬高技术产业开发区支行申请借款，委托鼎诚公司向贷款银行提供保证担保，被保证的主债权数额为389万元，并约定鼎诚公司接受委托后，徐波可以由自己或第三人向鼎诚公司提供反担保保证。同日，鼎诚公司与广信公司向威海市住房保障和房产管理局提交《抵押权设立登记申请书》，申请将涉案房产青岛中路-96号-A303室在内的7套房产为鼎诚公司办理抵押登记。2014年5月30日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为鼎诚公司，威海市住房保障和房产管理局出具编号为威房他证字第××号他项权证书。2015年4月13日，鼎诚公司与广信公司向威海市住房保障和房产管理局提交《抵押权注销登记申请书》，因主债权消灭申请注销涉案房产在内的抵押权，上述抵押权已被注销。2014年11月17日，原告与广信公司签订《协议书》，约定由原告购买百度城1期A号楼303室，面积180.73平方米，单价8300元/平方米，总价150万元。2014年7月7日，原告通过POS机刷卡向广信公司支付65万元，2015年1月7日，原告之子曲亚飞贷款85万元经由威海市商业银行汇至广信公司账户。2014年7月7日、12月7日，广信公司向原告出具收款收据两张，金额分别为65万元、85万元，收款事由记载为百度城A栋303房款。广信公司认可原告付清涉案全部购房款。2014年7月，广信公司向原告交付涉案房产A303室。原告自2014年开始交纳物业费、取暖费等费用。2015年5月29日，案外人于晓辉与鼎诚公司签订《委托担保合同》，约定双方就于晓辉向山东威海农村商业银行股份有限公司火炬高技术产业开发区支行申请借款，委托鼎诚公司向贷款银行提供保证担保，被保证的主债权数额为388万元。2015年6月2日，鼎诚公司与广信公司签订《反担保抵押合同》，约定鼎诚公司作为连带责任保证人为于晓辉向贷款人提供了保证担保，为保障鼎诚公司追偿权得以实现，广信公司自愿为于晓辉向鼎诚公司提供反担保抵押，抵押财产由抵押物清单载明，涉案房产青岛中路-96号A303室包含在该抵押物清单之中。2015年6月2日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为鼎诚公司，威海市住房保障和房产管理局出具编号为威房他证字第××号他项权证书。诉讼中，鼎诚公司认可在设定抵押时未到涉案房产现场查看。涉案房产现处于抵押状态。因于晓辉未按期偿还借款，鼎诚公司承担保证责任后，向山东省荣成市人民法院提起诉讼，要求于晓辉偿还借款本金、利息、违约金及相关费用，要求于兰芳、广信公司承担连带责任，诉讼中各方达成调解协议：于晓辉于2016年7月1日前偿还鼎诚公司代偿本金及利息3939428.60元、担保费72万元、违约金787885.72元，及律师费225819元、申请财产保全担保费8170.97元，于兰芳、广信公司对上述债务承担连带责任。2016年6月21日，荣成市人民法院制作（2016）鲁1082民初2909号民事调解书对上述调解协议内容予以确认。2016年6月29日，广信公司经本院裁定破产重整。2017年7月3日，原告向本院提起诉讼，要求确认与广信公司签订的《协议书》有效。2017年12月28日，本院作出（2017）鲁10民初224号民事判决书，判决确认原告与广信公司于2014年11月17日就威海经济技术开发区百度城一期A号楼303室签订的协议书有效。2018年5月8日，广信公司管理人向鼎诚公司出具《债务清偿通知书》，载明，经管理人审核，鼎诚公司优先债权额为1257万元，抵顶房产为百度城一期A303、A306、A503、A801、A1102、A401、A403，抵顶房产的评估价值为13046466元，鼎诚公司需向广信公司补交房款差额476466元，其中A303室案外人已对抵押权提起诉讼，管理人将根据法院判决结果进行处理，暂不办理A303室的清偿手续。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与广信公司之间签订《协议书》的效力；二、鼎诚公司与广信公司签订的《反担保抵押合同》关于涉案房产部分的效力及由此设定的抵押权的效力；三、涉案房产是否应办理权属登记至原告名下。关于争议焦点一。鼎诚公司主张依据《担保法》第四十九条的规定，原告与广信公司在涉案房产抵押期间签订的买卖协议无效。本院认为，首先，原告与广信公司就涉案房产签订的《协议书》已经本院（2017）鲁10民初224号生效民事判决书确认合法有效。其次，《中华人民共和国物权法》第一百七十八条规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，因此，当事人仅以未经抵押权人同意，主张转让抵押财产合同无效的，不能成立。第三，涉案《协议书》签订时间虽发生在广信公司为鼎诚公司担保徐波的借款提供反担保抵押期间，但该抵押权已被依法注销，诉争抵押权系广信公司为鼎诚公司担保于晓辉的借款而设定的反担保抵押，设立时间为涉案《协议书》签订之后。综上，鼎诚公司关于原告与广信公司之间涉案房产转让行为无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或有争议的财产”。原告与广信公司就涉案房产签订买卖协议后，广信公司将涉案房产抵押给鼎诚公司，违背诚实信用原则，而鼎诚公司作为经营担保业务的公司，在签订反担保抵押合同时未对涉案房产已为他人占有使用情形进行审慎审查，存在一定过失。原告已按协议约定付清全部购房款，广信公司已向原告交付涉案房产，因广信公司未办理产权登记，使得涉案房产成为所有权有争议的房产，依照上述规定，涉案房产不得抵押，因此，广信公司与鼎诚公司签订的《反担保抵押合同》中关于涉案房产A303室的抵押部分合同虽有效，但原告不能取得涉案房产抵押权，涉案房产抵押权应属无效。原告关于确认鼎诚公司对涉案房产享有的抵押权无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点三。涉案《协议书》合法有效，对当事人具有法律约束力，原告已按协议约定付清全部购房款，广信公司应当按协议约定履行协助原告办理涉案房产所有权登记的义务。因鼎诚公司对涉案房产享有的抵押权无效，因此广信公司关于涉案房产已抵押给鼎诚公司，无法办理产权登记手续的理由不能成立。原告要求广信公司协助其办理涉案房产所有权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告关于确认鼎诚公司对涉案房产享有的抵押权无效及广信公司协助其办理涉案房产所有权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、确认被告荣成鼎诚融资担保有限公司对青岛中路-96号-A303室享有的抵押权无效；二、被告威海广信房地产开发有限责任公司于判决生效后一个月内协助原告曲荣义办理青岛中路-96号-A303室房屋所有权登记。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司、荣成鼎诚融资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年九月三日书 记 员  李英男