上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17035号原告：上海新南洋昂立教育科技股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：周传有，董事长。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师事务所律师。被告：上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：于灵芝，董事长。委托诉讼代理人：乔波，男。委托诉讼代理人：刘国庆，男。原告上海新南洋昂立教育科技股份有限公司(以下简称新南洋公司)与被告上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司(以下简称卡姆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告新南洋公司的委托诉讼代理人王卫东、被告卡姆公司的委托诉讼代理人乔波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新南洋公司向本院提出诉讼请求：1.被告迁出上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层厂房，将厂房返还原告；2.被告向原告支付2017年4月1日至2019年3月31日期间累计拖欠的租金1,048,846.50元；3.被告承担逾期支付租金滞纳金(以1,048,846.50元为基数，按日千分之五的标准，自2019年1月1日开始计算至实际支付之日止)；4.被告支付原告上述厂房使用费(自2019年4月1日起至厂房实际返还之日止，按每日7,044.37元计算)。审理中，原告变更第二项诉请金额为938,846.50元，并变更第三项诉请为要求以938,846.50元为本金计算逾期支付租金滞纳金。事实和理由：2017年，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层厂房(以下简称涉案房屋)出租给被告，该房屋使用面积为1,381.25平方米，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止，租金为每日每平方米1.70元，租金按季度支付，先交后住，若被告逾期支付租金，每逾期支付一天，按应付未付租金的千分之五支付滞纳金，租赁期满，被告逾期返还房屋，按每日租金的3倍支付房屋使用费。同时，原告与被告签订设备租赁及管理协议，原告将该房屋内设备出租给被告，租金为每年302,494元,租金同样是按季度支付，先付后用。上述合同签订后，原告依约将房屋及设备交被告使用，然而被告自2017年第四季度开始拖欠租金，原告多次催讨，被告至今尚有租金没有支付，而且，在合同租赁期限到期后，被告拒绝搬离房屋。原告认为，原告与被告间租赁合同合法有效，被告理应按期支付租金，并在租赁期满后返还承租的房屋及设备。在协商无果的情况下，原告起诉至法院，要求判如所请。卡姆公司辩称，认可拖欠租金的事实和金额，希望继续承租涉案房屋，如果原告一定要求被告搬离涉案房屋，公司搬迁涉及很多证照的办理，希望原告给一定的时间，延期搬迁期间的房屋使用费可以参照合同租金标准同等支付，不同意按照合同3倍租金支付。滞纳金同意按照同等贷款利息支付，不同意按照千分之五的标准支付，合同约定的逾期支付租金的滞纳金标准过高。本院经审理认定事实如下：新南洋公司系上海市桂平路XXX号XXX号楼二层厂房(即涉案房屋)的权利人。2017年，新南洋公司(原名：上海新南洋股份有限公司，甲方、出租方)与卡姆公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，使用面积1381.25平方米。租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。租金每天每平方米1.70元，年租金857,064元，每月租金71,422元，履约保证金63,018元。租金自起租日起每季结算一次，租金先缴后住，乙方必须在每季的起算日前支付下一季度的租金，每逾期支付一天，乙方须按应付而未付的租金额的千分之五支付滞纳金。当乙方在应缴付款项违反本合同时，甲方有权以履约保证金扣乙方应缴付的一切款项(包括滞纳金和违约金等)。租赁期满或合同解除时，乙方必须按时迁出并将办公设备及杂物全部搬走并将房屋恢复原状。租赁期满或合同解除时，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，每逾期一天，应向甲方支付原日租金3倍的违约金。双方同时签订《设备租赁及管理协议》一份，约定新南洋公司向卡姆公司提供设备租赁服务，租赁期限2017年4月1日至2019年3月31日，租赁项目总价为302,494元，租赁费每季支付，即合同签字完后甲方向乙方支付25%租金(即75,623.50元)，以后每三个月之前的7天之内支付总款项的25%租金。后，原告向被告交付了房屋，被告支付了履约保证金63,018元。审理中，原告表示履约保证金在本案中一并予以处理，抵扣被告应支付的费用，被告同意履约保证金抵扣相关费用。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房地产权证、租赁合同、设备租赁及管理协议等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的2018年11月23日、2019年2月12日两次发函向被告催讨房租的函件，以及2019年3月7日原告向被告发送的《合同终止告知函》。被告表示未收到上述函件。本院认为，原告未提供函件寄送面单，无法确认上述函件是否寄送给被告，故本院对上述函件不予认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、设备租赁及管理协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。上述两份租赁合同已于2019年3月31日到期，双方就续租未达成一致意见，现原告主张合同到期要求被告返还房屋，合法有据，本院予以支持。原告主张被告欠付支付租金，被告对欠付租金的事实以及金额予以认可，故对原告要求被告支付租金的请求本院予以支持。关于逾期支付租金滞纳金，原告要求按合同约定的日千分之五计算滞纳金，被告抗辩该滞纳金约定过高。该滞纳金具有违约金性质，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，原告未提供证据证明其造成的损失，因此被告辩称原告主张的滞纳金标准过高的意见，本院予以采纳。本院综合考虑被告违约情形，根据公平原则酌情确定滞纳金为300,000元。合同到期后被告占有使用涉案房屋至今，原告要求被告支付2019年4月1日至归还之日的占有使用费，合法有据，本院予以支持；至于使用费标准，虽然合同约定使用费标准为日租金三倍，被告对此抗辩三倍日租金标准过高，现原告未提供证据证明其因被告未及时搬离遭受损失，考虑合同实际履行情况，从公平原则出发，本院酌情调整被告按日租金标准的1.5倍，即3,522.18元/日标准支付逾期交还房屋的使用费。原、被告均同意租赁保证金在本案中一并予以处理，此系当事人自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司于本判决生效之日起二十日内自上海市徐汇区桂林路XXX号XXX号楼XXX层房屋迁出，将上述房屋返还给上海新南洋昂立教育科技股份有限公司；二、上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新南洋昂立教育科技股份有限公司欠付的租金938,846.50元；三、上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新南洋昂立教育科技股份有限公司逾期支付租金滞纳金300,000元；四、上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新南洋昂立教育科技股份有限公司房屋占用使用费，以每日3,522.18元的标准，自2019年4月1日起至实际返还之日止；五、上海新南洋昂立教育科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海卡姆南洋医疗器械股份有限公司支付的租赁保证金63,018元，该款可与上述第二、三、四项款项互相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14,240元，减半收取计7,120元，由上海新南洋昂立教育科技股份有限公司负担。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一九年九月二十三日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。