广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0111民初9173号原告（反诉被告）：彭亚标，男，1983年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告（反诉被告）程武娟，女，1987年2月5日出生，身份证住址广州市越秀区，上述二原告委托诉讼代理人：龚伟、陈曼兴，广东润科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区永福路35号之三至之六广州南方永福国际汽车用品广场四层439-1号。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，该司工作人员。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。原告（反诉被告）彭亚标、程武娟与被告（反诉原告）广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。彭亚标、程武娟的委托诉讼代理人龚伟、陈曼兴，恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、范惠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告彭亚标、程武娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告办理广州市白云区*路西侧*东侧*家园A2栋*号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月9日，原、被告双方签订《*家园（自编Al-A5栋）楼宇认购书》（编号：001277号），约定：原告向被告购买位于广州市*家园A2栋*号房的房屋，建筑面积81.77平方米，价款为708540元。合同后，原告依约支付了全部购房款349540元，并向被告支付用于办理房产证的各项税费以及代理服务费共12032元。被告向原告发出收楼通知书后，原告在2009年8月15日向被告收楼入住至今。被告至今尚未为原告办妥商品房买卖合同备案登记手续和房地产权证，故诉至法院。本诉被告恒安公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告拖欠原告涉案房屋购房款359000元，在收到被告的催款函后，原告拒绝支付剩余房款，被告依法行使合同解除权，不存在原告要求办证的情况，退一步说，即使法院支持原告的诉讼请求，原告所欠付的房款也应支付商业银行同期贷款利率的1.5倍的利息，计付至交清房款之日止。反诉原告恒安公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除反诉人与被反诉人于2009年8月9日签订的购买广州市白云区*路西侧*东侧*家园（自编A1-A5栋）A2栋*房《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》【编号*】；2、判令被反诉人自解除认购书之日起腾空搬离上述*家园（自编A1-A5栋）A2-*房，并将房屋交还给反诉人；3、判令被反诉人支付房屋使用费336788.82元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从被反诉人收楼之日的2009年8月15日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令被反诉人应支付的房屋使用费从其已支付反诉人的房款中扣除；5、由被反诉人承担所有诉讼费用。事实与理由：2009年8月9日，反诉人与被反诉人签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》【编号*】，约定被反诉人向反诉人购买广州市白云区*路西侧*东侧*家园A2栋*房，住宅建筑面积为81.77平方米，总房价为人民币708540元。签订该认购书后，被反诉人只支付了房款349540元，反诉人于2009年8月15日将房屋交付给被反诉人使用至今，但被反诉人至今未支付剩余房款359000元。2018年11月30日，反诉人发函给被反诉人要求其支付余款，但被反诉人拒绝支付，因此，反诉人依法行使了合同解除权，解除了双方签订的认购书。请法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告彭亚标、程武娟辩称：不同意反诉人的请求。理由如下：1、按照双方签订的楼宇认购书的约定，被反诉人支付购房款首期款后，剩余购房款，应在办理网签合同后，由反诉人协助被反诉人向工行南方支行办理按揭贷款，反诉人违约拖延近十年，至今尚未通知被反诉人办理网签合同按揭贷款手续。反诉人违约在先，被反诉人属于履行抗辩权，暂未支付剩余购房款，没有构成违约，双方签订认购书合法有效，应当继续履行。反诉人就单方发函要求原告支付剩余购房款，该行为不符合法律规定，被告没有法定解除合同解除权。2、被反诉人同意在法院支持被反诉人的诉讼请求前提下将剩余购房款交给法院，反诉人有为办理房产证义务，反诉人欠缴土地出让金的办证障碍应由反诉人予以解决。经审理查明：2009年8月9日，彭亚标、程武娟（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购*家园自编A2栋*号房，建筑面积81.77平方米，优惠后总房价为708540元。乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计12032元。乙方应于签署认购书之日起交付定金50000元（在首期房款中抵扣），于签署认购书之日起10日内即2009年8月10日前付清首期房款218540元（总房价30%），余下房款申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2009年9月1日前交付乙方使用。本案审理过程中，彭亚标、程武娟未提供证据证明上述认购书签订后，双方有签订《商品房买卖合同》。恒安公司陆续收到购房款349540元、税费12032元并向彭亚标、程武娟出具了收据，《收楼手续单》证实彭亚标、程武娟于2008年8月15日收楼。2018年11月30日，恒安公司向彭亚标、程武娟邮寄《关于尽快支付剩余房款通知书》，称：由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并且阁下早已经收楼入住。根据此情况及《认购书》的相关约定，关于剩余房款的支付事宜，我公司特通如下：1、在收到本函之日起5个工作日内向我公司一次性支付剩余房款359000元。2、如未能按上述日期付清所欠款项的，则视同同意退房，并同意解除所有订购协议。3、如未能按上述日期付清所欠款，我司将在付款到期之日起10日内向阁下发出确认退房的书面文件。2018年5月17日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询000073号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：*家园A2栋*房，预售证号000073，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。信息核查时间为2018年5月25日。本院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函本院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，本院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函本院，主要内容为：*家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字*号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]*号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。彭亚标、程武娟提交广州市不动产登记中心于2019年5月18日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据彭亚标、程武娟的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月18日止，彭亚标、程武娟具备本市住房限购区域内住房购买资格。以上事实，有《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、函、《依申请信息公开答复书》、《关于尽快支付剩余房款通知书》、购房资格证明书以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2009年9月1日签订的《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之后，彭亚标、程武娟已经按照约定支付了首付款和税费等综合费用，恒安公司也已将涉案房屋交付给彭亚标、程武娟使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。彭亚标、程武娟支付了首付款后又支付了部分房款共计349540元，恒安公司未协助彭亚标、程武娟办理涉案房屋按揭贷款，也未为彭亚标、程武娟办理网签及预告登记，故其主张彭亚标、程武娟支付剩余购房款时，彭亚标、程武娟拒绝支付剩余购房款属于行使不安抗辩权，合情合理，恒安公司反诉主张解除双方签订《*家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求彭亚标、程武娟腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，且彭亚标、程武娟愿意一次支付剩余房款，故彭亚标、程武娟要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，彭亚标、程武娟向广州市恒安房地产开发有限公司一次性支付剩余购房款359000元,广州市恒安房地产开发有限公司于收到剩余售房款三十日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助彭亚标、程武娟办理位于广州市白云区*路西侧*东侧*家园A2栋*房的不动产权证;二、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费3175.9元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 苏 文人民陪审员 朱淑萍二〇一九年九月二十九日书 记 员 林嘉仪