山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初585号 原告：夏云云，女，1984年11月10日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：王建明，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号。统一社会信用代码：91370700693116777C。 法定代表人：黄贤明，该公司董事长。 被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。统一社会信用代码：913707005509413663。 法定代表人：于志敏，该公司总经理。 原告夏云云与被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建明到庭参加诉讼。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏云云向本院提出诉讼请求:1.判令二被告共同支付原告租金129321元；2.二被告共同支付违约金38796.30元；3.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（A1-1180号）商铺。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定被告亿丰物业公司拥有对该商铺经营权，统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，第一至第三年商铺免费交由亿丰物业公司管理，经营收入归亿丰物业公司，第四至第十年亿丰物业公司每年按固定金额向原告支付租金。被告亿丰置业公司未将涉案房屋实际交付给原告，被告亿丰物业公司亦未依约支付租金。经本院在先判决查明，被告亿丰置业公司为商品房买卖合同和委托经营管理合同的实际履行者，被告亿丰物业公司为委托经营管理合同的签订者，二被告系共同经营关系，应共同承担还款责任。另，被告应依据双方签订的委托经营管理合同第五条约定向原告支付违约金38796.3元。故诉至法院，请求判如所请。 被告亿丰置业公司、亿丰物业公司未答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人高兴华与被告亿丰置业公司签订商品房预售合同一份，约定：高兴华购买被告开发的亿丰时代广场（一期）A1座1180号商铺，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日前，并约定上述商品房所在楼宇的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订、履行过程中，亿丰置业公司并未将上述房屋实际交付给高兴华。 高兴华与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同一份，就高兴华预定（购买）的亿丰时代广场A1座上述商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年按固定数额28738元支付租金给高兴华，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与高兴华结算佣金，商铺实际租赁收入的90%归高兴华，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从高兴华收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；如委托方在委托期内将商铺转让、抵押或因其他原因产生商铺所有权变更给其他方的，受托方必须保证受让方继续履行本协议。双方还约定了其他事项。高兴华在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。 原告与高兴华签订转让协议一份，约定：高兴华自愿将座落于潍坊高新区健康东街8888号亿丰时代广场A1-1180号楼房出卖给原告，原告保证将按合同约定继续履行高兴华与亿丰置业公司和亿丰物业公司签订的合同，高兴华保证该房产合法、权属清楚，并保证在该楼房过户时积极提供协助。现该房产已经办理了房产证，登记在原告名下。原告主张，根据高兴华与被告亿丰物业公司签订的委托经营管理合同第八条，在委托期内将商铺转让、抵押、或因其他原因产生商铺所有权变更给其他方，必须保证受让方继续履行本协议；高兴华与本案原告签订的转让协议约定，原告同意继续履行与二被告签订的预售合同以及委托经营管理合同的内容，故本案原告有权向二被告主张权利。 原告主张，被告仅支付了2014年1月1日至2014年6月30日半年租金14369元，要求判令被告支付自2014年7月1日至2018年12月31日的拖欠租金129321元；委托经营管理合同第五条将“凭发票”三字划掉，被告应依合同约定按时支付租金，但被告未按时支付应当承担违约责任，故主张违约金按欠付租金129321元的30%计算为38796.30元。本院认为，合同中“凭发票”三字有涂划的痕迹，但原告并未举证证明划去“凭发票”三字系双方当事人签订合同时达成的合意，故本院对该事实不予采信。 根据（2015）开民初字第1360号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定被告亿丰置业公司在潍坊××新区××东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。 另查明，原告同意被告按合同约定在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。 本院认为，案外人高兴华与被告所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。亿丰置业公司与原告签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给高兴华，高兴华将房款支付给了亿丰置业公司，且在《商品房预售合同》第十七条中明确约定高兴华购买的房屋使用权归亿丰置业公司所有，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。高兴华虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了高兴华将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但高兴华并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，二被告应共同承担对高兴华的相关责任，即共同按合同约定履行向高兴华支付租金的义务。本案原告与高兴华签订房屋转让协议，双方同意将案涉房屋买卖和委托经营管理的权利和义务一并转让给本案原告；高兴华与被告之间的委托经营合同亦约定同意受让方继续履行协议，且涉案房产已登记在原告名下，故原告继受案涉合同权利和义务有事实和法律依据，原告主体适格。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金每半年一付，但被告未按约支付自2014年7月1日至2018年12月31日期间租金的义务，原告要求二被告共同向其支付上述期间所欠租金129321元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中约定了被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。原告主张的违约金不符合合同约定亦无法律依据，本院不予支持。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告夏云云自2014年7月1日至2018年12月31日期间的拖欠租金，数额为129321元中扣除代原告夏云云所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3662元（缓交），财产保全费1361元，合计5023元，由原告夏云云负担970元，被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担4053元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张培泉 人民陪审员  徐玉泉 人民陪审员  牟爱芬 二〇一九年九月十九日 法官助理曹玉玲 书记员王素杰