广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5749号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（原广州城建开发物业有限公司南沙分公司），住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：杜伟华、王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：李锦芳，男，1978年5月5日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：张晓红，女，1985年6月18日出生，汉族，户籍地四川省剑阁县，经常居住地广东省东莞市。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉被告李锦芳、张晓红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的诉讼代理人杜伟华、被告李锦芳和张晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉称：被告系南沙区××栋××房（登记地址为南沙区××号××房，以下统称涉案房屋）的业主。依据原告与开发商签订的物业管理服务合同，原告为涉案小区提供物业管理服务，被告应当按照涉案房屋建筑面积（125.06平方米）每月每平方米2.1元的标准，以三个自然月为缴纳周期，于每个周期首月10日前向原告支付物业服务费。根据上述约定，涉案房屋每月物业服务费为262.63元。合同另约定逾期交纳的，每逾期一日，应按欠缴总额的万分之四交纳违约金。因两被告一直欠付2016年8月25日至2019年3月31日期间的物业服务费，且经原告多次催收后仍拒绝交纳，故原告为维护自身合法权益提起本案诉讼，要求判令：两被告向原告支付2016年8月25日至2019年3月31日期间的物业服务费8199.3元及违约金（违约金计算方法：2016年8月25日至2016年9月30日以当季度欠缴的物业服务费472.8元为本金，2016年10月1日至2019年3月31日各以每季度欠缴的物业服务费787.8元为本金，均以每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至两被告实际付清之日止）。原告在庭审中确认违约金总额以两被告欠付的物业服务费为限。被告李锦芳、张晓红辩称：两被告在收到收楼通知后，于2016年10月15日积极前去办理收楼手续。两被告在收楼时被要求先签署相关收楼文件后方可收楼，于是签署了《商品房交付书》，但《商品房交付书》上被告李锦芳的签名并非其本人所签，应属无效。两被告在收楼过程中发现涉案房屋出现多处裂缝及多个房间飘台有裂缝等质量问题，存在安全隐患，故拒绝收楼，并同时提出整改要求。两被告从发现问题后多次与物业管理处的工作人员联系，均未得到对方有效回复。被告还多次前往涉案房屋处查看，亦未看到有效整改。由于涉案房屋的质量问题未及时整改，导致两被告无法入住，其子女无法办理南沙学校的入学，给两被告造成了损失。据此，两被告依据拒绝缴纳物业服务费及违约金。两被告没有与原告签订物业服务合同，也从未收到过原告发出的缴纳物业服务费通知以及收费明细，两被告作为普通百姓按常理认为因涉案房屋存在质量问题无法收楼，理所当然无需缴纳物业服务费。另外，2016年8月25日至9月30日期间的物业服务费金额应为313.46元。两被告在2016年10月15日方签署《商品房交付书》，原告无权收取在此之前的物业服务费和相应的违约金。经审理查明：两被告（乙方）为购买涉案房屋，于2016年5月10日与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：“涉案房屋建筑面积126.4616平方米。甲方选聘广州城建开发物业有限公司（现广州越秀物业发展有限公司）进行前期物业管理服务。物业服务合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当在2016年8月25日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。交付条件：该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。”2014年2月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对涉案房屋所在小区进行前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅交纳标准为2.1元每月每平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费，房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条，第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”涉案房屋所在楼宇分别于2015年6月9日具备供电条件、于2015年7月3日具备通邮条件、于2015年7月20日具备用气条件、于2015年8月19日具备用水条件，并于2015年9月25日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告主张开发商于2016年6月27日向两被告邮寄了《商品房交付使用通知书》，但未提交相应的邮件投递信息，两被告确认其于2016年10月才收到《商品房交付使用通知书》。2016年10月15日，被告张晓红签署了《商品房交付书》，并代其配偶（被告李锦芳）在《商品房交付书》上签名，但两被告主张其二人至今仍未实际收楼。签署《商品房交付书》当天，被告张晓红对涉案房屋进行了查验，就房屋质量问题填写了《房屋查验表》，载明房屋存在以下质量问题：公共洗手间马桶按钮坏了、三门房飘窗左上墙身出现裂纹、大阳台顶墙体有裂纹、主卧右前方木地板空鼓、大厅射灯和中间圆灯都不亮、大门上方有裂纹、主卧和次卧大理石开裂、生活阳台水管连接外有裂缝、大阳台推拉门框边墙体脱落。两被告就上述房屋质量问题与物业管家通过微信进行了沟通，并分别在2017年4月30日、2017年10月4日、2018年3月25日、2018年12月9日对涉案房屋进行查验并拍照。另查明，2017年6月23日，广州城建开发物业有限公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。2018年11月12日，广州越秀物业发展有限公司作出声明，确认由原告实际负责涉案小区的物业管理，并确认涉案房屋所在小区自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务管理费及相应的违约金债权归原告所有。本院认为：虽然两被告未与原告签订《前期物业服务合同》，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，广州越秀物业发展有限公司与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于两被告，对两被告具有约束力。涉案小区的物业实际由原告负责管理，同时在广州越秀物业发展有限公司确认相关债权归原告享有的情况下，原告有权向两被告主张相应债权。涉案房屋所在楼宇已于2015年9月25日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并在此之前具备了供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，故涉案房屋在该日已具备基本交付条件。原告没有提交《商品房交付使用通知书》的投递信息，无法证明两被告在2016年6月已收到收楼通知，故原告主张自合同约定的交楼日期（2016年8月25日）开始计收物业服务，依据不足。两被告在涉案房屋符合交付条件后于2016年10月15日签署了《商品房交付书》，应自该日开始交纳物业服务费。两被告提及的房屋质量问题，属于质量瑕疵，两被告并未举证证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量不合格等严重影响正常居住的质量问题，两被告拒绝收楼并以此为由拒绝交纳物业服务费，理据不足。同时，房屋质量瑕疵的保修责任系两被告与开发商因商品房买卖合同产生的法律关系，与本案的物业服务合同属不同法律关系，非本案处理范围。原告作为物业服务提供者并不负有房屋质量瑕疵的维修义务，若两被告认为开发商怠于履行维修义务给其造成损失，可另循途径向开发商主张权利。据此，本院对原告主张的物业服务费中2016年10月15日至2019年3月31日期间的部分予以支持。涉案房屋的建筑面积为126.4616平方米，原告主张按建筑面积125.06平方米计算物业服务费，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。现按照物业服务费每月每平方米2.1元的标准，计算出涉案房屋在上述期间的物业服务费为7759.5元，其中2016年10月15日至2016年12月31日期间的物业服务费为669.3元，2017年1月1日至2019年3月31日期间，每季度物业服务费为787.8元。关于两被告是否需要支付违约金的问题。交纳物业服务费是两被告的基本合同义务和常识，故其二人不能以物业公司未通知交费为由而长期拖欠物业服务费。两被告的行为已构成违约，现原告主张按每日万分之四的标准计收违约金，合理有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定物业服务费按季度交纳，但又约定交纳时间为每月10日前，属于交纳时间约定不明的情形，故本院酌情确定违约金自次季度首月1日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李锦芳、张晓红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2016年10月15日至2019年3月31日期间的物业服务费7759.5元及违约金（违约金计算方法：2016年10月15日至2016年12月31日以当季度欠缴的物业服务费669.3元为本金，2017年1月1日至2019年3月31日各以每季度欠缴的物业服务费787.8元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从次季度首月1日起计算至被告李锦芳、张晓红实际支付之日止；每季度欠付物业服务费产生的违约金应以当季度欠付的物业服务费为限）。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担15元，由被告李锦芳、张晓红负担43元。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月二十九日记 录 员  卢坤咏