广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初553号原告：叶秀勤，男，1942年2月6日出生，汉族，住阳江市江城区，委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶植维，男，1944年10月1日出生，汉族，住阳西县，被告：叶梭，女，1972年11月5日出生，汉族，住阳西县，被告：谢绍斌，男，1994年3月8日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：谢文浩，男，1998年3月21日出生，汉族，住广东省阳西县，被告：陈双庆，女，1933年10月12日出生，住阳西县，第三人：陈德进，男，1961年5月14日出生，汉族，住阳西县，第三人：许世访，男，1962年7月11日出生，汉族，住阳江市江城区，第三人：黄丽芬，男，1953年9月18日出生，汉族，住阳西县，原告叶秀勤诉被告叶梭、谢绍斌、谢文浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依原告的申请追加陈双庆为本案被告及依法追加陈德进、许世访、黄丽芬为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶秀勤的委托诉讼代理人尹弘、叶植维，被告叶梭、谢绍斌、谢文浩，第三人陈德进、黄丽芬到庭参加诉讼，被告陈双庆、第三人许世访经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶秀勤向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于阳西县程村镇中兴街3号房地产（房地产权证号：粤房地证字第××号）的权属归原告所有；2、请求判令被告10日内协助将位于阳西县程村镇中兴街3号房地产（房地产权证号：粤房地证字第××号）转移登记到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于阳西县程村镇中兴街3号房地产原是属于阳西县程村镇人民镇政府（以下简称程村镇府）所有的房地产。2002年，程村镇府迁址，由陈德进承包建设新镇府的工程，程村镇府把包括涉案房地产在内的多项房地产抵顶给陈德进，用以抵偿程村镇府应付给陈德进的工程款，陈德进委托程村镇销售用以抵项工程款的房地产。同时，因陈德进拖欠原告款项，陈德进就把位于阳西县程村镇中兴街3号房地产抵项给原告，用以抵偿陈德进应偿还给原告的款项。2002年，谢晚和向原告购买位于阳西县程村镇中兴街3号房地产，双方口头约定购房价款为7万元，谢晚和向原告支付了约3万元首期款，双方办理了过户手续，程村镇府按照原告的要求把房地产直接过户到谢晚和名下。2003年，谢晚和与原告协商一致，由原告退还3万元购房首期款给谢晚和，谢晚和把房地产退还给原告。谢晚和收悉原告退还的3万元后，于2003年4月9日签订一份《退房协议》给原告收执为凭，并把房地产权证原件退还给原告。因谢晚和生病，一直未能与原告到不动产登记产权登记部门把房产过户到原告名下。谢晚和于2006年病逝，叶梭是谢晚和的配偶，谢绍斌和谢文浩是谢晚和的儿子，三被告是谢晚和的法定继承人。原告多次与三被告协商返还房地产和过户事宜，三被告虽然多次答应，但最后都以各种借口推托。原告认为，因谢晚和生病未及时办理房屋变更登记，导致房屋登记信息与事实不符，涉案房产不能作为谢晚和的遗产由三被告继承，三被告对涉案房产的占有没有事实和法律依据，三被告应向原告返还涉案房屋，并配合原告办理相关的房地产转移登记手续。现三被告拒不返还房产并将房产转移登记到原告名下的行为，已侵犯原告的合法权益，为此特向法院起诉，请求判如所请。叶梭、谢绍斌、谢文浩共同辩称，案涉房屋关联到四方人，一楼是许世访在使用，二、三楼是黄丽芬在居住，现叶秀勤起诉被告是因房屋登记在谢晚和名下无法过户。去年黄丽芬和叶秀勤的代理人叶植维都向叶梭提出要求办理过户手续，还要求支派出所办理谢晚和的死亡及继承人的情况证明。黄丽芬、叶植维都要求叶梭去阳西县公证处签字过户，但考虑到该房屋牵涉到四户人，一楼一直由许世访实际使用至今，因此被告提出与原告、黄丽芬、许世访四方协调解决再过户，但原告通过委托人拒绝了，并告上法庭。被告方对于房屋权属不清楚，因买房全是经过谢晚和之手，被告从未参与，对于退款退房并不清楚。因此，被告认为要过户须取得全部人同意。陈双庆不作答辩。陈德进述称，案涉房屋是我在2002年1月14日以12万的价格卖两间房屋给叶秀勤，该两间房屋原是我跟程村镇政府做工程，镇政府因没有工程款给我就将房屋抵顶给我。后来我卖给叶秀勤，之后的情况就不清楚了。许世访述称，一、答辩人与本案并无关联，不应作为第三人参加诉讼。本案中并无任何证据显示答辩人个人与讼争纠纷有关联。无论答辩人所任职的宏业公司是否与本案的处理存在法律上的利害关系，都不应该将答辩人本人列为本案第三人。二、涉讼房屋由程村镇政府根据协议交由宏业公司使用，程村镇政府未经宏业公司同意不应出售他人。1、涉讼房屋由程村镇政府根据协议交宏业公司使用。1997年11月18日，宏业公司与程村镇政府签订《国道325线程村连接线新建工程承包合同书》，约定由宏业公司承包国道325线程村连接线工程。1998年1月12日，双方又签订《补充合同书》，约定程村镇政府以商住用地抵工程款给宏业公司，且程村镇政府应无偿提供商住用地的销售场所。涉案的阳江市阳西县程村镇中兴街3号的房屋首层就是当时程村镇政府根据上述协议无偿提供给宏业公司使用的销售场所。2、程村镇政府未经宏业公司同意不应将涉讼房屋出售他人。程村镇政府既然已经将涉讼房屋的首层交由宏业公司使用，就不应在未征得宏业公司的同意并另行提供其他房屋给宏业公司的情况下擅自将房屋出售给他人。另外据答辩人所知，该房屋产权过户登记给谢晚和名下的手续不全，程序不合法，该登记行为依法应予撤销。黄丽芬述称，案涉房屋原是谢晚和及叶梭购买的，后来知道房屋由许世访借用做办公室就退房给叶秀勤，叶植维及陈德进的工作人员胡明良与我及谢晚和夫妻协商将房屋转让给我，议定价格是69500元。先交30000元给陈德进，该款由陈德进的员工陈小冰收款并出具收据，说好等许世访搬出后交剩余的款项，交齐款该房屋就转归我。现时房屋一楼由许世访使用，二、三楼则早已交给我使用，在等许世访搬出一楼交给我。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房地产权证、《退房协议》、《购房协议书》、《买卖房屋协议》、《阳江市统一收款收据》等均为真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；2、第三人陈德进《镇府旧办公楼搬迁协议书》、程村镇府大院规划图，第三人黄丽芬提供的《阳江市统一收款收据》等内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；3、第三人许世仿提供的《补充合同》因记载内容大部分被隐藏，且未提供原件以供核对，该份证据不完整，不具有证明效力，本院不予采信。因案情需要，本院依法向阳西县不动产登记中心调取了案涉房屋的产权过户资料，该中心出具的两份《房地产买卖合同》反映阳西县程村镇人民政府于2002年9月6日将位于程村镇××旧镇府（产权证书号未填写）的房屋以61326元的价格转让给谢晚和，后又于2003年3月5日程村镇政府将产权证书号为0129180的房屋（位置未填写）以61000元的价格转让给谢晚和、叶梭；另，就案涉房屋的产权流转，本院依法向阳西县程村镇人民政府城建办职工胡明良进行调查并制作了一份调查笔录。胡明良在笔录中陈述：案涉房屋原是程村镇政府的办公用房，程村镇政府因欠陈德进建程村镇蚝批发市场和镇政府新办公楼的工程款约200万元未付，经镇政府和陈德进协商，以镇政府两栋旧办公楼和两栋旧宿舍和旧镇政府院子土地抵顶工程款，相关抵债方案已按规定呈报上级部门和国资委审批。后来陈德进将上述房屋自行转卖套现，当时镇政府派我配合陈德进办理卖房所需要的相关手续。房屋的报建手续由镇政府负责，其他手续由陈德进负责，镇政府配合提供资料。所卖房屋都由陈德进自己定价出售或抵顶其本人债务，镇政府是按陈德进的要求过户到买主名下，相关过户手续费也由其负担。谢晚和所买的两间房屋是镇政府按陈德进请求过户给谢晚和的。其中一间（三号地）房屋一楼因给许世访用作公司办公场所多年无法腾出，谢晚和改为购买相邻的另一间。谢晚和的两份购房合同就是这样签下来的。许世访因其公司承建程村镇至325国道的连接线工程，在1997－1998间年经镇政府开始使用案涉房屋做办公用房，至于许世访与镇政府之间是否签订书面合同我不清楚；房屋的二楼在2003年间又由黄丽芬居住使用，据说黄丽芬买了谢晚和退出的这间房屋，此前还买了相邻的另一间房，但黄丽芬向何人所买，是否办房产证我不清楚。同时，胡明良于笔录中确认原告提供的三张收据是镇城建办盖章，但镇城建办没有实际收款，票据上的收款人陈小冰是陈德进的员工。经质证，双方当事人对以上调查资料均未提出异议，综合两份调查资料相互吻合的部分，本院确认案涉程村镇中兴街3号房屋经由程村镇政府转陈德进，再转手交易给叶秀勤，最后转谢晚和的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年间，阳西县程村镇人民政府因欠陈德进工程款，同意以镇政府位于程村镇××门牌号××街××幢办公楼抵顶部分工程款。就抵债房屋的腾迁交付问题，阳西县程村镇人民政府（甲方）于2002年12月19日与陈德进（乙方）签订一份《镇府旧办公楼搬迁协议书》，约定：“为了更好在理清旧镇府位于原法院左侧一幢旧办公楼首层房屋的搬迁问题，经甲乙双方协商，制订本协议。一、甲方经2002年12月18日班子会研究决定，同意支付3万人民币给乙方作为搬迁补助经费。二、本协议签订后，由上届班子同意，把该层房屋无偿提供给开发商许世仿作为办公场所，而导致搬迁纠纷问题由乙方负责理清，与甲方无关。……”2002年1月14日，陈德进与叶秀勤签订一份《购房协议书》，内容如下：“陈德进同志今需资金周转，现需将程村镇府入大门口右边3、4号两间房子转让，双方落实转让金二间共壹拾贰万元正。并议定在二○○二年一月十五日前交定金伍万元正，余下的柒万元，待叶秀勤把上两间房子再转让落实房屋证时才把房款交给陈德进同志，陈德进同志负责办妥一切转让手续。房屋价格以此协议为准，程村镇府建办所签的房价多少均与我们双方落实价格无关。恐口无凭，特立此据（一式两份）”。2002年1月15日，陈德进与叶秀勤又签订一份《买卖房屋协议》，约定陈德进将3号房屋以71500元的价格卖给叶秀勤，并由卖方负责房屋交易契税及办理房地产证，2002年4月5日前交付房屋及房地产证；买方预付25000元，余款在交屋及房产证前5天内付清。同日，陈德进出具了加盖有“阳西县程村镇人民政府建设办公室”印章的三份《阳江市统一收款收据》给叶秀勤，分别载明收到叶秀勤交来购买旧镇府3、4号房屋预付款10000元、交来购买旧镇府小区3号房屋预付款25000元、交来购买旧镇府小区4号房屋预付款25000元。2002年11月14日，陈德进又出具一份手写收据给叶秀勤，载明：兹收到叶秀勤先生买程村镇府办公楼第三、四号房款陆万元正，已结账。叶秀勤在与陈德进达成上述协议后寻求下一手交易。后与谢晚和达成口头协议，约定将其中的程村镇中兴街3号房屋转卖给对方，并由原产权所有人程村镇人民政府配合直接与谢晚和于2002年9月月6日签订《房地产买卖合同》，将房产权属过户给谢晚和。2002年9月20日，谢晚和取得该房屋的产权证书（证号为粤房地证字第××号）。后因该房屋未能腾迁交付使用，经双方协商一致同意解除买卖关系，故由谢晚和于2003年4月9日签写一份《退房协议》交叶秀勤收执为凭，载明：“原来同叶秀勤购到程村镇中兴街3号房，证号：粤房地证字第××号。现经协议，产权退回叶秀勤处理。退房人：谢晚和”。同时，谢晚和将所取得的房产证原件交予叶秀勤，但双方其后未办理该房屋的产权变更手续。2003年3月5日，谢晚和继而与妻子叶梭联名向他人改购得与案涉房地产相邻的中兴街2号房屋。2007年4月，谢晚和因故去世。原告找谢晚和的法定继承人要求协助办理程村镇中兴街3号房屋的产权变更手续遭拒，遂诉至本院。庭审中，原告自认其以70000元的价格卖房给谢晚和，仅收30000元首期款，该款在谢晚和交还房产证原件时已予退还；叶梭表示不记得交易价格是68000元还是70000元，其知道谢晚和买房交了30000元，后来是否退房退款不清楚。另查明，叶梭是谢晚和的妻子，谢绍斌、谢文浩是谢晚和、叶梭共同生育的儿子，陈双庆是谢晚和的母亲。谢晚和去世后，案涉的程村镇中兴街3号房屋所有权人一直未更名。又查明，黄丽芬是中兴街4号房屋的业主，在得知谢晚和退房后其意欲购买该房屋，并于2003年4月15日交付部分购房款30000元给陈德进的雇员陈小冰经收，但未签订购房协议，也未办理房产过户手续，仅由经手人陈小冰开具了一份加盖“阳西县程村镇人民政府建设办公室”的《阳江市统一收款收据》收执，该收据载明“实价69500元”、“交来购买程村镇旧办公楼3号房屋预付款”等内容，黄丽芬其后于2005年间搬进该房屋，使用二层以上部分空间；而房屋首层则自1998年间一直由许世仿使用至今，源自程村镇政府承诺无偿提供给许世仿用作其经营公司销售商住地的营业场所。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的阳西县××村镇××街××房屋的权属应如何认定，应否予以确认原告为房屋所有权人；二、四被告是否负有协助原告办理该房屋产权过户手续的义务。关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。经查，涉案的阳西县××村镇××街××房屋原系阳西县程村镇人民政府办公用房，用予抵债给陈德进后，再经由陈德进转给叶秀勤，最后转手交易给谢晚和，并直接由阳西县程村镇人民政府协助将房屋过户给谢晚和。房屋连环买卖中，前后各手交易的当事人关于买卖房屋的意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，均为有效。谢晚和依据其与叶秀勤之间的交易关系，通过原产权人阳西县程村镇政府的协助于2002年9月26日完成产权变更登记手续领取《房地产权证》，取得了案涉房屋的所有权。2003年4月9日，因未能解决房屋的腾迁移交，谢晚和经与叶秀勤协商达成解除双方房屋买卖合同的合意，并据此签订《退房协议》由谢晚和将房屋产权返还给叶秀勤，应认定双方解除合同的意思表示真实，于法无悖，属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，叶秀勤应将已收取的房款返还给谢晚和，而谢晚和则应将已取得的房屋所有权转回给叶秀勤。房屋产权证书是房屋权利人享有上述不动产物权的证明，并自记载于不动产登记薄时发生效力。尽管谢晚和已将讼争房屋的产权证书原件交予叶秀勤，但房屋尚未办理所有权转移登记，叶秀勤仅凭《退房协议》和登记于谢晚和名下的《房地产权证》原件请求确认其为程村镇中兴街3号房屋的所有权人，本院不予支持。关于焦点二。如前所述，房地产权属证书是房屋权属证明的唯一法定凭证，谢晚和在其与叶秀勤的房屋买卖合同解除后依法负有协助原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续。在谢晚和去世后，叶秀勤有权请求谢晚和的权利继承人协助其办理房屋所有权的转移登记，故原告请求作为谢晚和法定继承人叶梭、谢绍斌、谢文浩、陈双庆共同协助其办理阳西县程村镇中兴街3号房地产转移登记至叶秀勤名下，本院予以支持。至于第三人黄丽芬、许世仿等人占用涉案房屋的问题，属另一法律关系，应由当事人另循法律途径解决。被告陈双庆经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十三条和《中华人民共和国继承法》第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告叶梭、谢绍斌、谢文浩、陈双庆在本判决生效之日起三十日内协助原告叶秀勤办理阳西县程村镇中兴街3号房屋（证号：粤房地证字第××号）的权属转移登记手续；二、驳回原告叶秀勤的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告叶梭、谢绍斌、谢文浩、陈双庆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  吴彩梅人民陪审员  申杏可二〇一九年九月二十五日法官助理施春丽书记员许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。