东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0502民初2068号原告：肖宇豪，男，2001年12月24日出生，汉族，住东营市东营区。法定代理人：肖某，男，1969年11月8日出生，汉族，住东营市东营区。法定代理人：王某，女，1974年6月10日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：陈志芳，山东鲁昌律师事务所律师。被告：山东揽翠湖建设开发有限公司。住所地：东营市南二路201号。统一社会信用代码91370500587194536A。法定代表人：康俊水，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李路路，山东汇研律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢雷，男，1972年3月31日出生，汉族，山东揽翠湖建设开发有限公司香悦四季项目经理，住山东省聊城市东昌府区。原告肖宇豪与被告山东揽翠湖建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈志芳与被告委托诉讼代理人李路路、谢雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖宇豪向本院提出诉讼请求：1.依法判令山东揽翠湖建设开发有限公司支付自2019年1月1日起至商品房满足法定交付条件且房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以895904元为基数，按照日利率万分之一计算），其中计算至起诉之日为9675元；2.请求依法判令山东揽翠湖建设开发有限公司将涉案房屋的入户门更换为钢质防盗门；3.请求判令自实际交房之日起开始缴纳物业费；4.本案诉讼费、保全费等全部费用由山东揽翠湖建设开发有限公司负担。事实与理由：2018年5月11日，肖宇豪与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定肖宇豪购买山东揽翠湖建设开发有限公司开发的香悦四季8幢3单元401室，总价款895904元。肖宇豪按照约定缴纳全部房款，但山东揽翠湖建设开发有限公司并未按照合同约定的时间交付房屋。经肖宇豪调查，发现合同项下的房屋目前尚未通过法定竣工验收程序，未达到法定交付条件，山东揽翠湖建设开发有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任，赔偿损失。同时，山东揽翠湖建设开发有限公司所安装的涉案房屋的入户门与合同约定不符，应当给予补偿。山东揽翠湖建设开发有限公司辩称，一、涉案房屋未能在2019年1月1日前交房，主要是因气候、政府通知或政府政策以及停水、停电等因素造成的工程延期所致，根据合同约定，山东揽翠湖建设开发有限公司可以延期交房。涉案《商品房买卖合同》第十二条第二项约定，遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2.因气候被迫停工的；3.因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4.因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。涉案的房产项目自2017年3月开始施工，施工过程中受降雨、大风、高温等气候因素的影响多次停工，尤其是2018年7月开始，东营市连续三次台风入境，因台风带来的恶劣天气导致工程无法施工。台风过后，因地下管道排水不畅，导致积水严重，多日无法复工。因这种情况导致被迫停工的天数多达75天。涉案房产项目属于东营区建设工程质量与施工安全监督站的辖区范围。为方便管理辖区内的建筑工地项目，东营区质监站人员建立了质安工作交流群，并在群里发布气象通知、重污染天气应急预警通知。山东揽翠湖建设开发有限公司根据预警通知要求，暂停涉案房产项目的施工。据统计，因东营区质监站的通知及重污染天气预警通知的要求而停工的天数多达58天，另外还因停电被迫停工1天。综上，因气候、政府通知或政策、停电等因素导致的停工多达135天，根据合同约定，山东揽翠湖建设开发有限公司可以延期135天后交付房屋，目前，尚在延期之内，不存在逾期交房的违约行为，故逾期交房违约金、赔偿损失无从谈起。二、肖宇豪要求更换钢质防盗门无事实和法律依据。涉案房屋安装的入户门不仅是防盗门，而且还是防火门，并且也是钢质门。山东揽翠湖建设开发有限公司是根据施工图纸设计安装，如果不是防火门是通不过验收的。综上，肖宇豪的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本院查明当事人无争议的事实如下：2018年1月6日，肖宇豪与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定肖宇豪购买山东揽翠湖建设开发有限公司开发的香悦四季8幢3单元401室，总价款876160元，建筑面积140.33平方米，储藏室坐落于8幢3单元-1-11，总价款19744元，合计895904元。出卖人应当于2019年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第九条约定，该商品房交付时，应当竣工验收合格且取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。合同第十二条对于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未在约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期90日内，自交付期限届满之次日起至实付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照X%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.但遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人的；2.因气候原因被迫停工的；3.因水、电、热力燃气等地方公用设施建筑单位等非出卖人原因，造成工期延误的；4.因遵守国家及地方政府新颁布的可能导致出卖人延期交房的，各种法律、法规等规范性文件及通知而导致延期交房的；5.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于有关政府部分迟延批准行政许可及其他有关文件的因素。合同附件六中对于入户门约定为钢质防盗门。上述合同签订后，肖宇豪已依约支付全部购房款。2018年12月26日，山东揽翠湖建设开发有限公司向肖宇豪送达《香悦四季交房入住通知书》，通知集中交房时间为2019年1月1日至1月4日，2019年1月4日办理入住手续。肖宇豪因涉案楼房尚未达到合同约定的交付条件未予接收房屋。至今，涉案楼房尚未办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。当事人对山东揽翠湖建设开发有限公司在合同约定的交付期限未达到交付条件是否存在据实延期的合理合法事由存在争议，对此争议，山东揽翠湖建设开发有限公司提交以下证据：山东揽翠湖建设开发有限公司主张因受气候、政府通知或政策、停电等因素导致停工135天，提交2017年3月24日至2018年12月3日的监理日志、气象证明、2017年3月23日至2018年12月31日东营历史天气预报查询单、停工统计表、质安四室工作交流微信群聊天记录，拟证明因降雨、高温天气导致涉案工程停工75天；提交东营市东营区建设工程服务中心出具的证明、东营区重污染天气应急工作指挥办公室发布的东区重污染天气应急办文件、监理日志、质安四室工作交流微信群聊天记录、东营区住房和城乡建设局发布的关于中高考期间建筑工地停止施工的紧急通知、关于上合峰会的紧急通知，拟证明因政府通知导致涉案工程停工58天；提交2017年11月3日的施工日志，证明因停电导致涉案工程于2017年11月3日停工1天。肖宇豪认为上述证据与本案无关，监理日志的停工天数系开发商自行填写，2019年1月1日开发商通知各业主要求收房时房屋已经建成，只是因为开发商自身原因导致规划没有验收通过，无法按照合同第九条的约定交付。本院对上述证据审查认为：一、关于天气因素：根据2017年3月至2018年12月天气资料并结合监理日志，能够确认该段时间内出现不适宜露天施工作业的暴雨天气、大风天气、高温天气的日子有18日，分别是：2017年的7月26日、8月19日、8月28日、2018年的3月15日、4月3日、4月6日、6月5日、6月6日、6月21日、6月25日、7月23日、8月14日、8月15日、8月16日、8月17日、8月18日、8月19日、8月20日。二、关于政府通知：根据政府重污染天气应急通知并结合监理日志，能够确认该段时间内根据政府通知停止施工作业的日子有25日，分别是：2017年的10月20日、10月21日、10月22日、12月14日、12月15日、12月16日、12月21日、12月22日、12月23日、12月24日、2018年的3月13日、6月7日、6月8日、6月10日、6月11日、6月12日、6月13日、8月26日、11月23日、11月24日、11月25日、11月26日、12月14日、12月15日、12月16日。三、关于停电：2017年11月3日因停电停止施工1日。本院认为，肖宇豪与山东揽翠湖建设开发有限公司签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。肖宇豪已按合同约定向山东揽翠湖建设开发有限公司支付全部购房款，山东揽翠湖建设开发有限公司应当按照合同约定履行房屋交付义务。本案争议焦点在于山东揽翠湖建设开发有限公司是否存在逾期交房，是否应当承担违约责任。在涉案楼房的施工过程中，山东揽翠湖建设开发有限公司确因受到上述因素的影响，停止施工44天，故双方约定的交房日期可以依合同延期至2019年2月14日。山东揽翠湖建设开发有限公司至今仍未取得建筑工程和市政基础设施工程的《竣工备案表》，尚未达到合同约定的交付标准，存在逾期交房的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，山东揽翠湖建设开发有限公司应当向肖宇豪支付逾期交房的违约金。按照合同第十二条的约定，山东揽翠湖建设开发有限公司应自逾期之日起按日向肖宇豪支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，自2019年2月15日计算至2019年4月24日为6092元（895904×68×1/10000=6092），并应按此标准计算至达到约定交付标准且实际交付之日。关于肖宇豪要求更换入户门的主张，由于其并未提供相关检测证实山东揽翠湖建设开发有限公司所安装的入户门不符合同约定的标准，肖宇豪的主张依据不足，本院不予支持。关于肖宇豪要求自实际交房之日起开始缴纳物业费的主张，对于物业费的缴纳应当遵守相应物业服务合同的约定，不属于本案的审理范围，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、山东揽翠湖建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付肖宇豪逾期交付房屋的违约金6092元，及自2019年4月25日至达到约定交付标准且实际交付之日的违约金；二、驳回肖宇豪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由山东揽翠湖建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  胡星红二〇一九年九月十日书记员  黄 敏