云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初1446号原告（反诉被告）：通海县总工会工人俱乐部。住所地：通海县秀山街道古城西路13号。统一社会信用代码：91530423432030182U。法定代表人：王欣，任主任。委托诉讼代理人：汪洋、可蓉（实习律师），云南名邦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：简丽春，女，1975年9月22日生，汉族，住通海县。委托诉讼代理人：刘玉萍、赵洋，云南新海天律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人：叶从秀，女，1964年10月1日生，汉族，住湖北省洪湖市，现住云南省玉溪市通海县。原告通海县总工会工人俱乐部与被告简丽春、第三人叶从秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案，诉讼中，原告申请追加叶从秀作为第三人参加诉讼，被告简丽春提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告通海县总工会工人俱乐部的委托诉讼代理人汪洋、可蓉，被告简丽春及其委托诉讼代理人赵洋，第三人叶从秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通海县总工会工人俱乐部向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即腾还坐落于商铺并交付原告；2、由被告按每日139元赔偿原告逾期腾房占有使用费，要求计算至被告腾还房屋之日止（截至2019年7月3日产生的逾期腾房损失为417元）；3、依法判决被告支付原告违约金5000元；4、判决原告不返还被告保证金3000元；5、原告因本案产生的律师费3000元由被告承担。事实与理由：原告依法享有坐落于通海县秀山街道古城西路13号房屋所有权，其中被告向原告承租了该宗房产中的1-45号（现为1号）商铺。长期以来原、被告双方均按照协议约定全面履行各自义务。截至2017年6月30日前，双方均签订了书面的《房屋租赁合同》。2017年6月30日后，依据相关政策的要求，原告欲将被告承租的商铺统一收回后进行公开招租，但因客观原因及被告的再三要求，原告同意租期最长延期至2019年6月30日止，并向被告明确2019年7月1日前如被告不按约定将商铺返还，原告有权强制收回商铺。被告对此表示同意，按约定向原告支付了租金，且双方同意依据原合同的内容执行，故此未重新补签书面合同。2019年4月19日，因租赁期限即将届满，原告向被告送达了书面《通知》，提醒被告其所承租的商铺租期将于2019年6月30日届满，要求被告于2019年7月1日前将所承租的商铺腾空后归还原告。当天，原告还组织了被告及其他承租户到通海县开会，会议上原告对《通知》的内容进行了宣读，并告知了被告公开招租的相关事宜，以便于被告提前做好准备，以免造成不必要的损失。现租期已经届满，被告拒绝将商铺腾还原告，其行为已经构成违约。原告依照相关政策的规定，已将上述商铺通过通海县公共资源交易中心发布至淘宝网进行公开招租，现招租事宜正在进行中，如上述商铺被第三人竞价成功，被告拒不腾还商铺的行为将导致原告对第三人违约。故在诉讼过程中，如因被告拒不腾还商铺致使原告对第三方违约造成的一切损失及赔偿责任，原告将以增加诉讼请求的形式向被告追诉。综上，请求人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）简丽春辩称，原、被告双方签订的是不定期的租赁合同，属于不定期的租赁状态，被告不存在违约情况，双方自签订租赁合同以后，没有就签订此租赁期限相应的补充合同。根据合同法236条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告所举证的通知及会议签到表不能证明其履行了通知义务。该会议签到表并没有简丽春的签名。并且通知中载明的双方合同租赁是2018年7月1日到2019年6月30日，所以原告起诉被告属于违约的情况没有事实和法律依据。起诉状中2-5项的5000元违约金和3000元保证金及3000元的律师费同样缺乏事实和相关的法律依据。此外，原告起诉的转租事实并不成立，被告及第三人的关系是合伙关系。第三人叶从秀陈述，其和被告简丽春只是合伙关系，对原告的诉讼请求没有什么意见，不同意腾房，其他意见以被告的意见为主。被告（反诉原告）简丽春向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令原告通海县总工会工人俱乐部返还被告89000元，其中重建扩建造价费5万元，2006年至2019年的利息为39000元，之后的利息按年息6%计算至利随本清。2、判令原告通海县总工会工人俱乐部返还被告2008年至2017年期间多收的摊位费13.5万元。3、判令原告返还被告从2006年至2019年期间多交的电费4万元。庭审中，原告变更诉讼请，将摊位费变更为2009年至2014年期间收取的费用，共计87000元；将电费变更为2006年1月至2015年4月期间多收取的费用，共计5067.4元，之后的放弃主张。事实与理由：被告自2006年起就向原告承租商铺从事经营活动，2006年原告为重建铺面，以单位暂时没钱为由要求被告先垫付重建铺面的费用5万元，待原告有钱后再返还，因被告处于弱势群体，被告还卖了自己的住房交纳重建费，之后被告多次找原告讨要未果，根据相关法律规定，扩建改造费应由出租人负担。2008年被告在经营铺面期间将一部分物品摆到街上卖，原告以此为由多每年收取被告摊位费1.5万元，从2008年至2017年9月期间共多收取了13.5万元，该摊位处于街道，不属于原告的产权范围，原告收取无任何依据。2019年被告收到法院的应诉材料，才得知原告违背约定，拒绝将铺面出租给被告经营，并且从2006年至2019年期间原告按照每度电1元的价格向被告收取，而供电所的电费为6.3角，原告多收取被告每度电3.7角，每年多收取几千元，为维护被告的合法权益，望判如所请。原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部针对被告的反诉辩称，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。事实与理由：1、原告于2006年12月12日依据县政府发布的关于改造秀山镇西街3号铺面房屋的通告中，要求对西街商铺进行改造，改造系由原告与政府采购中心、二建司十三队共同签订协议后，由二建司十三队改造，费用由原告承担。2007年原告确实是收到了被告的5万元钱，但该费用属于预交的2008年的房屋租金，并非被告为原告垫付的扩建改造铺面的改造费用，且双方对5万元租金的事实签订了合同进行约定。2、关于摊位费的问题，摊位费系原被告双方共同协商确定的，被告向原告承租的商铺所坐落的地理位置系被告利用向原告承租商铺的地理位置增设的摊位，若没有商铺，其也就不能够使用该摊位。原告于2009年12月至2014年，期间共计向其收取的摊位费是87000元，该87000元给被告带来的是巨大的利益，因为其将该摊位分为三个摊位经营转租，从中赚取了巨额的转租费。另外如其认为该费用是多收取的，那么诉讼时效最多也为三年，其现在提出反诉已经超过了诉讼时效的规定。3、关于电费，被告向原告承租商铺多年以来原告均是按照1元/度的用电标准收取电费，在此期间被告从未提出过异议。该电费是包括了用电损耗、电路维修等费用。如其对该费用的收取有异议，那么在其续签合同的时候，可不继续进行承租商铺，并且其转租商铺时向第3人收取电费也是按照1元/度的电进行收取，因此该电费并不存在损失。根据电力法44、66条的规定，电费的收取任何单位或个人在电费中加收其他费用。如果经过相关部门查实，该费用是属于违法的情况下，应该是由物价行政主管部门进行处理，也就是说电力电费收费标准的问题并不属于人民法院的受案范围，因此对于其电费的反诉应当依法予以驳回。4、在反诉状中提到的被告享有优先承租权的问题。未有相关法律规定，且双方也未签订过书面合同对优先承租权进行约定，因此被告并不存在优先承租权。被告、第三人答辩的时，陈述双方之间系合伙关系，如果确实系合作关系，原告认为应当将第三人列为被告参加诉讼，并且第三人应该承担连带责任，而不仅仅是配合腾还的义务。第三人叶从秀针对反诉无意见。本院经审理认定事实如下：约2004年5月24日被告开始向原告承租商铺，合同上约定的商铺为1-45号，现为13号附1号商铺（房屋产权证号：通房权证秀字第××号，土地证号：通国用（1996）字第06-0854号）。合同一年一签。期间，于2007年11月20日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），签订了书面的《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方自愿将本单位自有商铺（坐落于铺面（1-45）号壹间出租乙方作为服装服务点使用，乙方对该房屋作了充分了解，自愿承租该房屋；租期自2007年11月5日止2008年11月4日止；每年租金为人民币50000元，签定租赁合同时，乙方一次性付给甲方壹年租金50000元；在租赁期内，乙方自主经营，应保证乙方的使用权，甲方不得以任何借口转移使用权；乙方水电自理，甲方应给予方便，但乙方必须承担费用；房屋到期后，需提前一个月与甲方协商，并交足房租款，如到期不交或不与甲方联系的，甲方有权收回，重新出租；乙方不得私自转移房屋使用权，确因特殊情况需转租第三者时，必须取得甲方同意，并办理相关租赁合同便手续，经我单位同意后，收取房租3%的管理费，如私下自己交易者，甲方有权收回或按房租总额的50%罚款；乙方需改造房屋或装修需得到甲方同意，但甲方不负任何经济费用和其他损失；租期届满时乙方应将房屋无损交还甲方，如需继续承租，乙方必须提前一个月与甲方协商，在双方同意的情况下另签订租赁合同；甲、乙双方中任何一方违约或违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金10000元等内容。原、被告最后一次签订合同的时间为2017年5月3日，约定租期至2017年6月30日止，违约金为5000元，其余内容与上述合同基本一致。租赁期限满后，双方就未再签订书面的租赁合同，但被告仍每年向原告缴纳租金至2019年6月30日（2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金为45600元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金为50600元）。2019年5月12日，因原告要求被告腾还商铺，被告的丈夫胡宏向原告提交了一份《关于胡宏家困难情况说明》，要求继续承租商铺。2007年4月，原告对西街门市更新改造，按照城镇规划要求，将门市房屋层数设计为两层，临街3.5米范围内为仿古式砖木结构，3.5米以后部分为砖混结构，原告进行招投标后，将工程交由通海县二建司十三队进行改造，并支付了工程款。改造后，原、被告于2007年11月20日签订的《房屋租赁合同》，约定的房租即为50000元。被告简丽春于2007年3月23日向原告预交50000元的暂收款，原告向本院提交的《工会记账凭证》中将被告50000元暂收款的《记账联》附加在后，并在《凭证》上载明系预收简丽春房租的字样。另查明，被告简丽春与第三人叶从秀均认可双方于2012年6月30日开始合伙经营铺面，现商铺由第三人叶从秀管理使用。被告简丽春在商铺侧面公共通行的巷道内设立了三个临时摊位出租给他人并收取租金，原告自2009年至2014年期间也向简丽春收取摊位费共计87000元。租赁期间，电费均是由原告收取后再统一交给供电公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告最后签订的书面《房屋租赁合同》已于2017年6月30日租赁期限届满，后双方未再签订书面租赁合同。根据上述法律规定，合同约定租期届满后被告继续支付租金承租该商铺，双方之间形成不定期租赁关系。2019年5月12日被告丈夫提交给原告的《关于胡宏家困难情况说明》已表明被告知晓2019年6月30日租赁期限届满后，原告不再与被告续签《房屋租赁合同》的事实，故原告实际已履行了告知义务。因此原告与被告之间的房屋租赁合同于2019年6月30日解除，故本院对原告提出由被告及第三人立即腾还坐落于商铺的诉讼请求予以支持。现该商铺仍由第三人叶从秀在管理、使用，故合同相对人（即被告简丽春）应向原告支付相应的逾期腾房损失。本院依法确认逾期腾房损失自2019年7月1日起计算至实际腾还之日止，按每天139元（租金50600元÷365天=139元）计算。原告主张的违约金5000元、不予退还保证金3000元、律师费3000元的诉讼请求，因无合同约定及相应的法律依据，故本院不予支持。关于被告主张返还的重建扩建造价费50000元，原告向本院提交了当时改造铺面的招标说明、补充协议及支付工程款的收据，且原告提交的《工会记账凭证》中，将被告50000元暂收款的《记账联》附加在凭证后，并在凭证上载明系预收简丽春房租的字样，而被告简丽春也未提交证据证实2007年11月5日至2008年11月4日期间的商铺租金缴纳情况，以及双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定承租人改造房屋或装修需得到出租人同意，但出租人不负责任何费用，被告亦未提交证据证实双方针对房屋改造费另有约定，故被告要求原告返还房屋重建扩建造价费50000元及利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张返还的摊位费87000元，因该摊位费不在原、被告双方签订《房屋租赁合同》的租赁范围内，租赁合同中未对此进行约定，与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。关于被告主张返还多收取的电费5067.4元，根据《中华人民共和国电力法》第四十四条、第六十六条的相关规定，本案中如原告超越权限制定电价，存在违反规定多收取电费的问题，应当由相关物价行政主管部门进行处理，因此，该问题不属于人民法院民事诉讼受案范围，对该反诉请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零八条第三款之规定判决如下：一、被告（反诉原告）简丽春、第三人叶从秀于本判决生效后三日内将坐落于通海县秀山街道古城西路13号-1号（1-45号）商铺一间返还原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部。二、被告（反诉原告）简丽春于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部逾期腾房损失（损失自2019年7月1日起按139元/天计算至实际返还商铺之日止）。三、驳回原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）简丽春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）简丽春负担。反诉费5260元，减半收取计2630元，由被告（反诉原告）简丽春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为两年。审判员  史丽娟二〇一九年九月二十三日书记员  马黎曼