上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初20988号原告：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省苏州市苏州高新区泰山路2号。法定代表人：严伟虎，总经理。委托诉讼代理人：陈娇，女，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司工作。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。被告：上海双太实业有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平福路1236号4幢6车间。法定代表人：许峰，总经理。委托诉讼代理人：龚羽，男，上海双太实业有限公司工作。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称火炬公司）与被告上海双太实业有限公司（以下简称双太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序并经延长简易程序适用期间，于2018年10月25日、2019年7月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，组成合议庭，并于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告火炬公司的原委托诉讼代理人李小明、委托诉讼代理人陈娇、龚震华、被告双太公司的委托诉讼代理人龚羽、沈翀涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告火炬公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《企业入驻合同》于2018年4月2日解除；2、判令被告支付房屋综合管理费128,834元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付房屋综合管理费产生的滞纳金；被告按日租金2倍标准支付从2018年4月5日起至2019年1月12日至迟延交还房屋违约金507,806.8元；被告支付电费178,494.71元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付电费产生的滞纳金；被告支付水费6,159.6元，并按年24%标准支付从2018年4月2日起至实际支付日止迟延支付水费产生的滞纳金；被告支付违约金58,120.6元；3、判令没收被告入住保证金27,011元。事实和理由：原、被告双方于2017年7月14日签订《企业入驻合同》约定，被告承租原告位于星火开发区阳明路1号9号楼301-C房屋，建筑面积1366.2平方米，合同期限自2017年7月18日至2021年8月17日，月综合管理费29,060.3元，但期间由于被告一直拖欠租金服务费及水电费，原告已于2018年4月1日向被告发送解除合同律师函，通知被告解除合同，并要求付清拖欠费用在规定时间内搬离。该函件在2018年4月2日签收，但被告对原告要求其付清费用并搬离的事项不予理睬，原告遂涉讼。被告双太公司辩称，不同意原告的诉请，被告没有违约，原告无权主张解除合同。被告在明确告知停产前一直是正常缴纳租金，直至原告作为出租方不履行合同义务。在2017年6月明确下发了环保部门的文件后仍然隐瞒，且其明确告知相关损失原告会赔偿被告，故被告有权暂缓支付。对于水电费均不予认可，电费应以原告实际缴纳的金额为准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（企业入驻合同、律师函、房地产权证、房屋租赁合同、水电费确认单、验收单），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋登记权利人为：上海浦东星火开发区联合发展有限公司（以下简称星火公司）。房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，原告与星火公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，星火公司将阳明路1号8号楼、9号楼租赁给原告。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。2017年7月14日，被告（乙方）与原告火炬公司（甲方）签订《博济科技园企业入驻合同》约定，甲方同意将位于浦星公路阳明路1号9号楼301-C，合计建筑面积为1366.2平方米房屋租赁给乙方使用。乙方承诺所租赁物业仅作为办公、生产、仓储用途，若入驻期内改作其他用途的，需事先书面报经甲方同意，乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准。入驻期为4年，自2017年8月18日起至2021年8月17日止。装修期自2017年7月18日起至2017年8月17日止。房屋月综合管理费为29,060.3元（其中月租金为27,011元、月服务费为2,049.3元。租金每两年递增5%。租金服务费支付方式为季度一付，先付费后使用，提前30日支付下一期费用。签订合同当日内，乙方应向甲方支付首期房租81,033元，入驻保证金27,011元、装修保证金5,000元，保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金甲方予以没收。合同还约定，入驻期间所发生的水电费、电话费、网络使用费等有关费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水费：按每月实际用水量收取为5.22元/方。电费：按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费，甲方有权根据供水、供电部门的调整比例对水、电费等收取标准进行相应的调整。还约定，乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费等，若乙方不能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费累计超过1个月，视为违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。合同签订后，被告缴纳了首期租金81,033元及保证金27,011元。租赁过程中，2017年8月、9月，被告签署了《园区用户水电费确认表》。2018年4月1日，原告向被告发送律师函，言明被告应于2017年10月17日前支付2017年11月18日至2018年2月17日的租金服务费，应于2018年1月17日前支付2018年2月18日至2018年5月17日的租金服务费，但被告没有支付，且自2017年8月至今仍未恢复水电费，严重违约，故通知被告双方签订的合同于2018年4月1日解除，要求被告在3日内搬离诉争房屋，并支付拖欠费用及违约金、没收保证金。2018年8月3日，原告再次向被告发送律师函言明，双方合同已于2018年4月2日解除，要求支付拖欠款项、立即搬离。2018年11月14日，原告向被告邮寄电费催缴通知单。2019年1月9日，原、被告双方签订《验收交接单》，交接单记录，电表总1079.9，水表109吨。原告对于被告交接房屋提出异议，要求被告整改，1月12日，被告整改完毕，原告接收房屋。还查明，2018年9月，被告以原告未配合办理工商注册登记且原告隐瞒诉争房屋无法办理环评一节事实，诉至本院要求解除合同，由原告赔偿损失、返还保证金。在上述案件审理过程中，被告提供上海市环境保护局沪环保评[2015]468号文件，该文要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，原告表示在9月底10月初得知。2017年10月15日，被告与其他租户出具《情况说明》言明由于原告原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑故房租暂缓支付。2017年，原告与星火公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与原告签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由原告具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由原告承担。2018年8月20日，被告及其他承租人与原告等进行洽谈。被告等业主要求给一段时间免租期搬离，原告表示，“对我会给你一段期限，我上次承诺各位的是一个月，但是你们申请三个月对不对？我们现在向政府去申请了，政府口头也答应了，但不一定书面答应，我给你们如实回答。”对于租金问题，被告等表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”原告律师随即表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”本院认为，原告与被告双太公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自义务。本案争议焦点在于谁的违约行为造成合同无法履行，被告未缴纳租金及水电费是否属于行使其抗辩权。根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故作为出租人而言，提供适租房屋系其主要义务，对于承租人而言，缴纳租金等费用系其主要义务。根据庭审查明事实，诉争房屋用途系仓库堆栈，且自2017年6月13日诉争房屋所在地区环评暂无法办理，至今未能办理。存在上述情况，被告作为生产型企业，必然存在使用障碍，事实上自2017年11月1日始星火公司即要求原告对不符合条件的承租户予以清理，于被告而言原告自始即未尽其合同主要适租义务，被告可以提出暂缓支付租金等费用予以抗辩。鉴于被告的合同目的已然无法达到，被告可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除时间，虽然原告在2018年4月1日致函被告要求解除合同，但被告立即提出异议，双方就合同解除未达成一致合意，直至2018年9月10日，被告向本院诉讼要求解除合同，双方就合同解除方达成一致意见，故本院确认双方合同自2018年9月10日解除。现被告已然搬离，对于其搬离后拖欠租金和水电费进行结算。关于拖欠租金及合同解除后占有使用费计算，本院自被告拖欠2017年11月18日始计算至诉争房屋实际交还之日止为372,752元，但考虑到自2017年11月1日始，原告及星火公司已经对被告采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使被告使用房屋存在极大障碍，本院酌情对上述费用予以扣减，被告实际应支付原告拖欠的租金及占有使用费为111,826元。原告还主张被告还应支付服务费，本院认为，原告未提供合同约定相应服务，本院对此费用难以支持。原告要求被告支付逾期付款违约金，鉴于系被告行使其抗辩权，对其要求支付逾期付款违约金及解除合同违约金并没收定金的诉讼请求，本院不予支持。对于水电费金额，鉴于被告确实未予支付，虽然其对金额提出异议，然根据合同约定及原、被告交易习惯，均以原告抄见后计算为准，故本院确认电费为178,494.71元;水费双方交接时确认为109吨，按合同约定5.22元/方计算为568.98元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与被告上海双太实业有限公司于2017年7月14日签订的《企业入驻合同》于2018年9月10日解除；二、被告上海双太实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的租金及占有使用费111,826元；三、被告上海双太实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司拖欠的电费178,494.71元、水费568.98元；四、驳回原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,284元，诉讼保全费5,000元，合计12,284元,由原告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担8,342元，被告上海双太实业有限公司负担3,942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  屠朝辉人民陪审员  季 国二〇一九年九月三十日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。