湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1224民初1377号原告：怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司，住所地：溆浦县卢峰镇。负责人：刘仁华，该公司董事长兼总经理。被告：文小叶，女，1971年7月10日出生，汉族，居民，住怀化市鹤城区。被告：张喜桃，女，1968年11月29日出生，汉族，居民，住溆浦县。共同委托诉讼代理人：舒小兵，湖南高剑律师事务所律师。原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司（以下简称馨都茗苑分公司）与被告文小叶、张喜桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨都茗苑分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决二被告支付购房款339344元，支付逾期违约金(利息)191835.84元；2.请求法院依法判令二被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判决二被告支付购房款288101元，支付逾期违约金（利息）147766元。事实及理由：2014年10月25日，二被告购买原告馨都茗苑分公司第三栋C单元二楼I、J、K、L四套住宅楼，双方签订了商品房买卖协议，约定总面积为528㎡(房产证面积为448.66㎡)，单价为2600元/㎡，总金额为1372800元(按房产证面积计算总房款为1166516元)。根据二被告2014年10月25日出具的借条计算，二被告欠原告房款1288101元。2015年9月16日二被告支付100万元，尚欠房款288101元。根据商品房买卖合同第七条第一款第2项规定：逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之十的违约金，二被告实欠延期付款按月利息两分计算，违约金为147766元。综上，请贵院依法判决二被告支付原告房款及违约金共计435867元。文小叶、张喜桃辩称，1、二被告在购买原告房屋时还购买了一楼，买卖合同形成时包括了一、二楼，房款共200多万，被告已经一次性将一楼的房款付清，二楼房款约定在一年后进行支付，并向原告出具了借条，约定8厘的利息；2、原告在诉状中提到房屋实际面积以房产证面积为准，但被告方至今没有见到任何房产证，所以面积如何得到的我们不清楚，且原告陈述的面积与商品房买卖合同中提到的面积也是不一样的，故二被告对房产面积有异议；3、原告把房子出卖给被告方后，一楼被告方已经全款付清，被告方多次要求原告办理房产证，原告一直以各种理由推脱，导致一楼、二楼至今没有房产证；另对原告诉状中的房款也有异议，按照448.66㎡计算，房款应是1166516元，被告已经支付了100万元，并支付了十万元的利息，按照原告提供的面积来算，房款只剩16万多未付清。综上，原告起诉事实不清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同复印件2份、收据复印件2份，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据与事实，本院认定如下：1、原告提交二被告出具的借条复印件1份1页，用以证明二被告借款时间为2014年10月25日，房屋借款金额为1372800元，二被告同意承担利息并同意未付部分按合同第七条执行的事实。二被告对借条的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为二被告出具借条的金额是按照商品房买卖合同中估计的房款计算得出，不是房屋实际面积计算得出，且原告对该项诉讼请求亦进行更改，可以证明借款金额是不准确的。本院认为，二被告对该份借条的真实性没有异议，对该份借条的真实性予以采信；关于借款金额，本院认为，该份借条中的金额系按照合同约定的建筑面积计算得出，并不是房屋实际面积，按照《商品房买卖合同》约定，建筑面积最终以产权证登记面积为准计算房价款，故依照溆浦县房产局登记的产权面积448.66㎡，单价2600元/㎡计算，涉案房屋实际价款为1166516元，因此房屋欠款的实际金额应为1166516元，综上本院对该份借条的真实性予以采信，对借条中的借款金额本院不予采信。2、原告出具二被告应还利息计算式原件1份，用以证明：（1）二被告欠房款288101元、违约金191835元的事实；（2）2017年11月7日二被告付利息10万元，证明原告没有超过诉讼时效期的事实，共计金额435867元。二被告认为该份证据不属于证据，不质证。本院认为，该份证据系原告对诉状的补充说明，不属于证据，不能达到原告的证明目的，故对该份证据本院不予采信；3、原告提交2012年11月12日溆浦县房产局产权登记面积复印件1份、2019年8月1日产权登记面积图复印件1份，用以证明涉案房屋二楼是大空间，总面积为1500.45㎡，二被告只买了一部分，签订合同时产权没有登记，面积无法确定，双方同意购房面积以产权证登记面积为准，不存在少面积双倍赔偿，且在2019年8月1日，二被告购房面积在溆浦县房产局登记为448.66㎡的事实。二被告对上述证据均有异议，认为两张登记面积图上既没有注明二被告的房产面积，亦未表明具体房屋，不能达到原告的证明目的。本院认为，庭审过程中，二被告对房屋产权登记中第三栋第二楼房子无异议，应认定系案涉房屋；关于房屋面积，二被告申请面积鉴定，但该鉴定不属于民事诉讼范围，房屋面积应以相关部门的测绘及登记为准。被告认为合同多出70多平方米，原告在本案审理过程中亦同意扣除相差的79.34平方米，故对原告提交的案涉房屋产权登记面积的证明目的，本院予以采信；4、二被告申请证人成某出庭作证并提交通话录音1份，用以证明双方约定原告需要在360日内将产权备案登记，但是原告至今没有登记，二被告亦一直在催要原告，要求原告办理相关的房产手续。原告对上述证据有异议，认为一开始是原告要求二被告支付房款及办证费用，二被告要求自己先办证后交房款，所以有争议，一直才没有办证。本院认为，证人成某系被告公司的员工，与二被告存在利害关系，虽不能证明双方争议的真实原因，但其证明双方因支付房款及办证存在争议的事实与原、被告陈述一致，故对双方存在争议的证明目的予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月25日，原告馨都茗苑分公司与被告文小叶、张喜桃签订《商品房买卖合同》，约定被告文小叶、张喜桃购买原告馨都茗苑分公司第三栋C单元二楼I、J、K、L四套住宅楼，单价为2600元/㎡，建筑面积为528㎡（如存在面积差异，建筑面积则以产权证登记面积为准计算房价款），总金额为1372800元，房屋为预售商品房。合同约定付款方式为购房款由买受人在银行办理按揭，如银行不能办理贷款或贷款不足部分，买受人在2015年10月25日前付清，所剩房款从签订合同之日起承担银行月利息捌厘；合同第七条约定：（1）买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之十的违约金；合同第十五条约定：（1）预售商品房的，出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（2）买受人交清房款及所有款项的，出卖人30天内到房产局备案，未交清房款及所有款项的，备案登记时间延后。合同签订后，被告文小叶、张喜桃因资金短缺未能支付房款，便于同日以借款的形式向原告借款1378200元，并出具借条一张，约定借款期限为2014年10月25日至2015年10月25日，月利率为8‰，逾期未付清借款，所欠借款自2014年10月25日起按合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）支付违约金。2015年9月16日，被告文小叶、张喜桃支付原告馨都茗苑分公司购房款100万元；2017年11月7日，二被告支付借款利息10万元。2019年8月1日，经溆浦县土地测绘队测量，案涉房屋实际建筑面积为448.66㎡，按照单价2600元/㎡计算，房屋实际金额为1166516元，扣除已支付的100万元，二被告尚欠原告房款166516元。因二被告逾期未支付剩余房款、借款利息及违约金，原告亦未办理产权登记，双方为此发生纠纷。本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为案涉房屋的实际面积。本案中，二被告要求对案涉房屋面积进行鉴定，但本院认为该行为属于具体行政行为，不属于本案审查范围，二被告对该行为不服可以向行政部门申诉；且原告起诉后已经按照被告的要求将房屋的实际面积更改为448.66㎡，应视为房屋的实际购买面积为448.66㎡，房屋总价款为1166516元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同约定，二被告应在2015年10月25日前付清房款，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同或双方继续履行合同，但要按日向出卖人支付逾期应付款的万分之十的违约金；原告应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；若买受人交清房款及所有款项的，出卖人需30天内到房产局备案，未交清房款及所有款项的，备案登记时间可以延后。现二被告未按约定的时间支付剩余房款，以致原告备案登记的时间一直在延后，二被告的逾期行为已经构成违约，其依法应承担逾期支付房款的违约责任。故二被告需要支付的价款明细如下：1、剩余房款：扣除2015年9月16日已支付的100万元房款，二被告还需支付166516元（1166516元-1000000元）；2、2014年10月25日至2015年10月25日的房款欠款利息：二被告于2015年9月16日支付100万元，故按照借条约定，自2014年10月25日至2015年9月16日，欠款金额为100万元，借款月利率为8‰计算，借款利息为86933元，原告主张85840元，未超过法定限额，本院予以认可；剩余借款金额166516元，因二被告未支付，故自2014年10月25日至2015年10月25日，按照借款月利率为8‰计算，借款利息为16208元，以上两项利息共计102048元，扣除二被告于2017年11月7日支付的利息10万元，二被告还需向原告支付2048元的利息；3、剩余房款166516元的逾期利息及违约金：按照借条约定，所剩欠款按合同第七条第二项约定支付违约金，但按日支付逾期未付款的万分之十计算违约金，本院认为过高，不符合法律规定，但原告只要求按月利率20‰计算逾期利息及违约金，符合法律规定，本院予以支持，故二被告按欠款本金166516元，逾期月利率20‰计算自2015年10月25日至2019年9月18日的逾期利息及违约金为158079元。原告主张247766元，过高，对于超过部分，本院不予认可。综上，二被告还需向原告支付166516元的购房款、160127元的逾期利息及违约金。被告文小叶、张喜桃关于原告未在360日办理产权登记备案，故不支付剩余房款的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，对原告馨都茗苑分公司要求二被告支付购房款、逾期违约金（利息）的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十四条、第十五条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告文小叶、张喜桃自本判决生效后十日内支付原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司购房款166516元，并支付2014年10月25日至2015年10月25日的逾期利息2048元；二、被告文小叶、张喜桃自本判决生效后十日内支付原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司自2015年10月25日至2019年9月18日的房款逾期利息及违约金158079元；三、原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司于本判决生效后协助被告文小叶、张喜桃办理三栋C单元二楼I、J、K、L四套住宅楼的房屋产权登记；四、驳回原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10112元，由原告怀化市坤源房地产开发有限公司溆浦馨都茗苑分公司负担3912元，由被告文小叶、张喜桃负担6200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 军人民陪审员  黄全柱人民陪审员  刘桃芳二〇一九年九月十八日法官助理刘琼代理书记员  舒竺娇