广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5768号原告：张兵战，男，1984年2月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：贺敏哪，广东天一星际律师事务所律师。被告：广州市航里房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：吴晓勇。委托诉讼代理人：刘浩扬、刘晓东，广东诺臣律师事务所律师、实习律师。原告张兵战诉被告广州市航里房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兵战的委托诉讼代理人贺敏哪，被告广州市航里房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘浩扬、刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兵战向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金（违约金计算标准为以1391070元为本金，按每日万分之二的标准自2018年12月31日起计至被告实际符合交楼标准之日止）；二、请求判令被告按50元/日的标准自2018年12月30日起至房屋实际交付原告之日止向原告支付违约金（判决生效前的违约金于判决生效后一次性支付，判决生效后的违约金每月支付一次）；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月11日签订《广州市商品房买卖合同》，购买被告开发的中航城花园花畔一街4号207房，房款总金额为1391070元。原告与被告签订《房屋装修工程协议书》，委托被告进行装修施工。《广州市商品房买卖合同》第十三条及《房屋装修工程协议书》第二条第4款约定房屋交付日期为2018年12月30日前。原告按被告通知日期前去验收房屋时发现被告未提供《广州市商品房买卖合同约定》第十二条、第十五条约定的房屋交付资料，同时房屋存在多处需整改的工程质量问题，被告存在逾期交楼行为，应按《广州市商品房买卖合同》第十四条及《房屋装修工程协议书》第五条约定向原告承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告广州市航里房地产开发有限公司辩称：一、依据《广州市商品房买卖合同》补充协议第六条，已经修改了《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条的约定，变更了房屋交付条件，结合被告提供的证据，涉案房屋已经满足交付条件，业主无正当理由拒绝收楼，应视为房屋已经完成交付，被告不构成逾期交楼，不应承担逾期交楼的违约责任。即使房屋存在原告诉称的质量问题，不属于严重影响正常居住使用的问题，业主以此拒绝收楼无依据。二、涉案房屋的装修工程已在约定期限内完成施工，原告根据《房屋装修工程协议书》第五条第三款主张逾期完工的违约责任缺乏事实依据。即使涉案房屋存在开裂、渗漏、空鼓等轻微质量瑕疵，被告应根据《房屋装修工程协议书》第五条第一款承担保修责任。事实上被告已经在收到业主通知后，一直在积极维修，大部分的房屋已经完成保修，业主亦办理了收楼手续。经审理查明：2016年8月11日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为中航城花园商业，住宅（自编号S1#、2#、3#、4#、5#）……增城区中新镇花畔一街4号207房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1391070元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……六、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。若买方要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案表”，则买方同意交楼时间相应顺延壹年。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……七、对合同第十三条的补充：1、在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付手续。以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；……八、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。九、对合同第十五条的补充：……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。买卖双方确认竣工验收备案手续并非法定亦非约定的交付条件。……二十二、对合同第二十九条的补充：买方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，应即时以书面形式通知卖方，……三十一、……4、本协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。……”。合同签订后，原告已依约支付完毕涉案房屋的全部购房款。被告提供一份落款日期为2016年8月12日的关于涉案房屋的《房屋装修工程协议书》，协议书约定“委托人：张兵战（甲方）……受托人：广州市航里房地产开发有限公司（乙方）……第二条委托事项1.甲方委托乙方对该商品房进行精装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》；4.乙方应于2018年12月30日前完成本协议约定的房屋精装修工程；……7.甲方同意按本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款该商品房……该装修工程款已包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。……第五条装修工程质量与违约责任……3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按50元的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行……”。后附《精装修交楼标准》。2018年5月18日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号4#、5#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号4#、5#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年5月9日收讫，文件齐全。2018年8月20日，广州市增城区住房和建设局出具涉案小区住宅（自编号2#、3#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明住宅（自编号2#、3#）所涉工程的竣工验收备案文件已于2018年8月16日收讫，文件齐全。被告通过特快专递方式向原告的合同联系地址邮寄涉案房屋交付催告函，中国邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明表显示，该函件于2019年6月11日退回妥投。2019年7月11日，本院立案受理本案。截至立案之日，原告尚未接收涉案房屋。2019年8月14日，本案开庭审理，被告在庭审中答辩涉案房屋已经符合交楼条件。为查明涉案房屋所在小区的供水、供气、供电情况，本院向广州市增城自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局发函，一、广州市增城自来水有限公司复函如下，“我公司已向广州市航里房地产开发有限公司开发的位于增城区中航城花园住宅小区1-16栋提供了永久性用水（含生活用水），其中，3、4、5栋于2018年12月26日起供水，其他房屋于2019年5月23日起供水。”；二、广州东部发展燃气有限公司复函如下，“我司于2019年1月19日起就广州中航城花园1.1标段小区申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》（含自编号3#、4#、5#）。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区楼房具备接驳通气条件。自编号3#（花畔一街6号）楼房于2019年4月19日符合我司的供气服务条件，自编号4#、5#（花畔一街5号、4号）楼房于2019年1月10日符合我司的供气服务条件。经查，涉诉楼房包含在上述开户合同的供气范围内。”；三、广州供电局有限公司增城供电局复函如下“一、广州供电有限公司和广州市航里房地产开发有限公司就其开发的位于朱村街××、中新镇××村的中航城花园项目的专变用电于2018年6月25日签订了《高压用电合同》，合同中各项内容正常履行。二、中新镇花畔一街四号、五号、六号（自编号3#、4#、5#）居住小区用电性质属永久居民生活用电。每套房屋均已安装电表，并于2018年9月11日送电。”。庭审过程中，一、原、被告确认《房屋装修工程协议书》未对装修款进行约定，装修款已包含在房屋总价款中。二、原告陈述以下，（一）关于第一项诉讼请求，虽合同约定逾期交楼违约金设有3%上限，但其认为，因违约所产生的损失一直持续，该3%上限不足以弥补原告的损失，因此应按原告的诉求计算违约金。（二）关于第二项诉讼请求，依据是《房屋装修工程协议书》的第二条第四点及第五条的第三点约定。（三）确认涉案房屋装修已完工，但认为装修标准不符合装修交楼标准要求，存在装修质量问题如漏水、漏电、地板发霉、地面墙面空鼓等。三、被告陈述，其与原告有签署《房屋装修工程协议书》；关于涉案房屋的室内装修工程，其已经通过发包给陕西精睿装饰工程有限公司施工，且已经施工完毕。为此其提供，（一）《广州中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内装修工程合同》。合同载明，被告将中航城花园1.1标段公区及2#~5#楼室内装修工程发包给陕西精睿装饰工程有限公司施工。合同乙方栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，落款日期为2017年7月5日；（二）工程报验申请表、工程检验批质量验收记录表、建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录。其中《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，3#楼的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及被告印章，落款日期为2019年2月25日；4#楼的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及被告印章，落款日期为2018年12月25日；5#的分项工程吊顶、砖面层、饰面砖、水性涂料、开关插座及灯具，验收意见为同意验收。该记录专业承包单位栏加盖陕西精睿装饰工程有限公司印章，监理（建设）单位栏处加盖广州宏达工程顾问集团有限公司印章以及被告印章，落款日期为2018年12月25日。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是原、被告的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，双方就涉案房屋又签订一份《房屋装修工程协议书》。结合上述两份合同的内容以及原被双方的陈述，装修款已包含在《广州市商品房买卖合同（预售）》的总房款内，即涉案房屋是带装修出售。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。被告理应在合同约定的2018年12月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。结合本案查明的事实以及广州市增城自来水有限公司、广州东部发展燃气有限公司及广州供电局有限公司增城供电局的相关复函可知，涉案房屋于2019年1月10日才具备永久通气条件，截至该日，涉案房屋具备了法定和合同约定的交付条件。被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告抗辩涉案房屋在合同约定的交付日期已经具备法定和约定的交付条件，与事实不符，本院不予采信。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应在本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”以及补充协议第八条“对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。”的约定，原告主张要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告在上述符合交楼条件的日期后向原告发出了催收楼通知书，因被告未提供其邮寄发出的日期，而该函件于2019年6月11日退回，故逾期交楼违约金应截至2019年6月11日。经核算，以1391070元为本金，按日万分之二从2018年12月31日起计至2019年6月11日，违约金已超出涉案房屋的房价款3%，故违约金应以41732.1元（1391070元×3%）为限。原告主张要求被告支付超出房价款3%部分的延期交房违约金，但并未举证证明上述金额不足以弥补被告延期交房的行为对其造成的损失，故本院对其主张超出41732.1元的部分金额不予支持。至于逾期装修完工的违约金。原告庭上确认涉案房屋已经装修完工。且根据被告提供的《建筑装饰装修分部（子分部）工程验收记录》显示，涉案房屋的装修验收日期为2018年12月25日，未晚于2018年12月30日。因此原告主张依据《房屋装修工程协议书》第二条第四点及第五条的第三点的约定要求被告支付逾期装修完工的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市航里房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张兵战支付延期交房违约金41732.1元；二、驳回原告张兵战的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由由被告广州市航里房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年九月二十九日书记员  郭颖婕