西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初10240号 原告赵德华，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人王会庆，陕西泽界律师事务所律师。 委托代理人闫雯倩，陕西泽界律师事务所律师。 被告杜坤，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。 委托代理人董红亮，陕西宽明律师事务所律师。 原告赵德华与被告杜坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵德华的委托代理人王会庆，被告杜坤的委托代理人姜静蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵德华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款10.1万元、居间佣金服务费1.5万元及至实际付清之日止的滞纳金（以43万元为本金，每日按万分之五计算，自2018年2月7日暂计至2019年5月27日，共计102125元），以上合计218125元；2、被告支付违约金11万元；3、本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年9月25日，原告与被告经西安厦安房地产中介有限公司居间就西安市经济技术开发区草滩尚稷路北侧东晋桃园·缙福源小区13幢1单元10804室签订《XX房买卖合同》。2017年10月27日，原、被告就房屋买卖事宜签署补充协议，约定“填注销表（房管局）当天，原告付于被告22.5万元”。原告依约履行付款义务，向被告缴纳购房款41.5万元。合同第六条第6.1款约定，任何一方不按合同约定履行或者不完全按合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金11万元给守约方。现因被告根本违约，致使前述合同目的无法实现。2018年1月22日，原、被告双方签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，被告承诺2018年2月6日前退还原告43万元，并支付1.5万元居间方佣金服务费。若逾期支付前述款项，被告应当每日按照43万元的万分之五向原告支付滞纳金。被告于2018年3月10日至5月7日分八次向原告支付购房款32.9万元，尚欠原告10.1万元购房款及居间佣金服务费1.5万元。原告多次与被告协商后续款项事宜均未果，为维护自身合法权益，现诉至法院。 被告杜坤辩称，1、其与原告及中介方就其所有的位于西安市XX区XX路XX园XX小区XX幢XX单元XX室房屋的买卖事宜签订了书面的《XX房买卖合同》，在合同履行过程中，由于原告一方不符合在西安市XX房XX房XX户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险的条件，导致合同无法继续履行。所以，合同无法履行的过错责任在于原告一方，其不存在违约。双方已经于2018年1月22日重新签订了《退款协议》，协议中双方已经达成一致，解除双方签订的《XX房买卖合同》，并对相关条款做了明确约定，且原告在本案中的起诉也是依据《退款协议》，协议中已经约定了滞纳金，故原告无权依据《XX房买卖合同》向其主张11万违约金。2、原告主张居间佣金服务费1.5万元，《退款协议》中已经明确约定由其支付给协议中的见证方，并不是支付给原告，故原告无权要求其支付该费用。3、协议中约定的以43万元本金为基数，按照日万分之五计算滞纳金显然违背了公平公正原则，且滞纳金标准过高，应当降低。其至今未退还的本金只有10.1万元，即使计算滞纳金也只能以剩余未付款项为基数，而不应以43万元为基数。其未向原告退还剩余款项是因为原告隐瞒不具有购房资格条件的事实，其与原告签订房屋买卖合同后，双方到开发商处办理了房屋相关手续，并将自己名下的银行卡与原告办理了关联账户致银行卡无法正常使用，以上两项后续相关手续必须其与原告共同办理，但是其退还原告32.9万元后，将剩余的10.万元准备好，多次要求原告到西安拿钱签字并办理上述手续时，原告却提出在退款协议之外的无理要求，故虽然约定了在2018年2月6日前支付完43万元，但是其为了维护自身的合法权益，剩余的10.1万元才没有支付。即使其没有按照退款协议约定时间付款，但其仅欠付原告10.1万元，滞纳金应以10.1万元为本金计算。 经审理，本院认定事实如下：2017年9月25日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、出卖方）签订《XX房买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下位于西安市经开区XX路XX园XX幢XX单元XX房屋一套房屋价款59.8万元，定金为15万元。《XX房合同》第六条违约责任第6.1条约定：合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金人民币11万元整给守约方，违约方应当赔偿由此给守约方造成的一切损失。合同第八条其他约定：1、甲乙双方同意以上条款；2、该房屋出售不包含大修基金费用；3、甲方承诺在交房前结清该房屋所有欠费物业、水、电、暖气；4、甲乙双方承诺去开发商处签订商品合同注销申请当天，乙方支付甲方壹拾伍万元整，甲方将壹拾伍万元整存入银行贷款账户，剩余房款甲乙双方共同去银行存入联名账户。 2017年9月25日，原告、被告与中介方西安厦安房地产中介有限公司签订《房屋买卖居间合同》，甲方为被告，乙方为原告，丙方为中介公司。居间合同约定由中介公司就原、被告买卖涉案房屋事宜提供居间服务，由原告支付中介方居间服务费16200元，原告确认所付居间服务费7240元是原告自愿代替被告支付。原告、被告及中介公司均签字确认。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告向原告出具定金收据一份，载：“今收到赵德华位于西安市经开区XX路XX园XX小区XX号楼XX单元XX室，房屋定金人民币伍万元整（￥50000元整）支付宝账户。”2017年9月25日，原告向中介方西安厦安房地产中介有限公司支付定金1.5万元，中介公司向原告出具收据一份，收据备注：东晋桃园·缙福源13-1-10804房佣金，如果办不成佣金全额退还。2017年9月26日，原告向被告支付房屋定金10万元，被告向原告出具收据一份，载：“今收到：赵德华交来东晋桃园13-1-804室房屋定金金额大写：支付宝：壹拾万元整￥100000。”原、被告签订《房屋更名办理协议书》，甲方为被告，乙方为原告，见证方为XX城XX路XX店，协议内容：“今双方友好协商乙方愿意支付甲方人民币贰万元整（20000）用于办理房屋东晋桃园·缙福源13-1-10804变更手续等相关事宜的费用定金并由甲方负责办理变更手续，待开发商开始办理当天乙方支付甲方剩余贰万元整（20000）并办理相关手续，如办理不成甲方需于10月30日之前全额退还于乙方。原、被告及见证方签字。2017年10月27日，原告向被告支付购房款22.5万元，被告向原告出具收据一份，载：“今收到：赵德华房款交来：东晋桃园13-1084购房款，金额大写贰拾贰万伍仟元正￥225000。”同日，原告向被告支付更名费2万元，被告向原告出具收据一份，载：“今收到：赵德华交来更名费金额大写贰万元正￥20000。” 因种种原因双方之间的房屋买卖无法继续进行，原、被告于2018年1月22日签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，甲方杜坤，乙方赵德华，代理人赵添锦，见证方西安厦安房地产中介有限公司（西安住商不动产凤城一路锦园加盟店），协议载明：甲方杜坤跟乙方赵德华原于2017年9月25日签订关于西安市经济技术开发区XX路XX园XX幢XX单元XX室XX房买卖合同（合同编号：HBMM0000031）以下简称“原合同”。现经甲乙双方协商一致，达成以下协议：1、甲方于2017年9月25日、9月26日（两日）共计收取乙方关于此房定金壹拾伍万元整（￥15万元）；2、甲方于2017年10月27日收取乙方支付此房屋款贰拾贰万伍仟元整（￥22.5万元）；以上房款共计：叁拾柒万伍仟元整（￥37.5万元）；3、甲方于2017年9月29日收取乙方支付关于此房屋更名费贰万元整（￥2万元）；4、甲方于2017年10月27日收取乙方支付关于此房屋更名费贰万元整（￥2万元）；以上关于此房更名费共计：肆万元整（￥4万元），以上所支付款项共计：肆拾壹万伍仟元整（￥41.5万元）。现经甲乙双方协商及约定：甲方收取乙方所有款项共计肆拾壹万伍仟元整（￥41.5万元）及甲方约定补偿乙方壹万伍仟元补偿金（￥1.5万元）共计肆拾叁万元整（￥43万元），以如下方式退还乙方：1：甲方于2018年1月25日之前（含当日）退还乙方贰拾万元整（￥20万元）；2：甲方于2018年2月6日之前（含当日）退还乙方贰拾叁万元整（￥23万元）；3：甲方于2018年2月6日之前（含当日）支付见证方壹万伍仟元整（￥1.5万元）为居间方佣金服务费，见证方收到甲方所付服务费之后退还给乙方所支付见证方的服务费。经甲乙双方约定，乙方收齐甲方所支付所有款项肆拾叁万元整（￥430000元）当日内，甲乙双方及见证方三方同至东晋桃园·缙福源开发商处付款办手续，由甲方中间协调，见证方协助甲、乙双方解除关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804的合同变更事宜，同时办理解除关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804室西安市XX房买卖合同事宜，乙方收齐退款后即合同解除生效，双方再无争议。本协议签署后，若甲方未能按约向乙方支付以上款项，甲方应每日按照肆拾叁万元整的万分之五向乙方支付滞纳金，如逾期三十日，乙方则可以向当地人民法院提起诉讼并追究甲方其责任……原告的代理人赵添锦、被告杜坤及见证方西安厦安房地产经纪有限公司在该协议上签字。协议签订后，被告杜坤累计向原告退还32.9万元，尚余10.1万元未向原告退还。原、被告因剩余款项退还及手续办理的先后产生纠纷，多次沟通未果，原告遂诉至法院。 另查明，原告赵德华系山东省单县人，《XX房买卖合同》签订时原告未将户籍迁移至西安市，也未在西安市缴纳社保。 以上事实，有XX房买卖合同、《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》、定金收据、收据、房屋更名办理协议书、微信聊天记录及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订《XX房买卖合同》，约定由被告将房屋出卖给原告，后房屋买卖无法继续进行，原、被告就退还房款、解除相关手续签订《关于东晋桃园·缙福源13幢1单元10804退款协议》，对被告收取的房款、退还房款数额及时间、办理相关手续等事宜进行了具体约定，该约定对双方均具有约束力，原、被告应当按照该协议履行各自的义务。被告累计向原告退还房款32.9万元，尚余房款10.1万元未向原告退还，被告辩称其并非不退还房款，只是原告要先配合其办理相应解除手续。但是，就被告履行退款义务，退款协议并未设定前提条件，且退款协议明确约定了被告退还全部款项后原告、被告及中介方共同办理解除手续，故被告该抗辩不成立，其应当按照向原告退还剩余10.1万元购房款。在被告履行完毕退款义务后，原告有协助被告办理解除合同后续相关手续的义务。关于原告主张的居间佣金服务费1.5万元。退款协议约定居间佣金服务费1.5万元由被告支付给见证方，见证方收到款项后退还给原告。因被告未支付给见证方居间佣金服务费1.5万元，导致原告无法从见证方处取得该款项。现原告直接向被告主张支付居间佣金服务费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金。退款协议约定“若甲方未能按约向乙方支付以上款项，甲方应每日按照肆拾叁万元整的万分之五向乙方支付滞纳金”，被告未按照协议约定向原告退还房款，应向原告支付滞纳金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中被告迟延向原告退还房款，给原告造成了资金占用损失，被告应向原告赔偿。原、被告协议约定的每日按照43万元的万分之五计算明显高于被告迟延退还房款造成的损失，应当根据原告的损失进行适当调整。根据被告退还房款的情况，本院以被告未退还款项10.1万元为基数，按照协议约定的每日万分之五计算被告迟延退还房款的违约金。关于原告主张的违约金11万元。双方在房屋买卖交易无法继续履行的情况下签订退款协议，视为对原合同违约条款约定的变更，退款协议已经约定被告赔偿原告损失1.5万元并支付滞纳金。因此，原告依照原合同主张违约金11万元不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杜坤于本判决生效之日起二十日内退还原告赵德华房款10.1万元并支付违约金（以10.1万元为基数，按照每日万分之五自2018年2月7日起计算至实际还清之日止）； 二、被告杜坤于本判决生效之日起二十日内退还原告赵德华居间佣金服务费1.5万元； 三、原告赵德华自收到上述款项之日起三日内，协助被告杜坤办理解除关于东晋桃源缙福源13幢1单元10804室的合同变更事宜，同时办理解除关于东晋桃源缙福源13幢1单元10804室的西安市XX房买卖合同的事宜； 四、驳回原告赵德华其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6221元（原告已预交），由原告负担4044元，被告负担2177元，与上述款项一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘晓国 二〇一九年九月九日 书记员  张 瑾 打印人：周惠荣校对人：张瑾送达时间：年月日