四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11293号 原告：成都高投世纪物业服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1480号13栋1单元3层1、2、3号。 法定代表人：陈家均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程璐，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。 被告：鹿亚，女，1985年4月19日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。 委托诉讼代理人：鹿坤，男，1983年9月21日出生，汉族，住广东省乐昌市，系鹿亚的哥哥，特别授权代理人。 原告成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称高投物业公司）与被告鹿亚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员王静独任审理。本案于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告高投物业公司的委托诉讼代理人程璐，被告鹿亚的委托诉讼代理人鹿坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高投物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令鹿亚立即向高投物业公司支付2013年7月1日至2017年9月30日的物业管理费8201.82元；2、判令鹿亚立即向高投物业公司支付2013年11月21日至2013年12月20日、2014年11月21日至2017年9月30日代缴水费319.39元；3、判令鹿亚向高投物业公司支付违约金31225.78元（2013年7月1日起暂时计算至2019年2月20日，实际计算至欠付物业费支付完毕之日止的违约金以逾期付费总款项每日3‰为标准），支付代缴水费逾期违约金934.98元（2013年11月21日起暂时计算至2019年2月20日，实际计算至欠付代缴水费支付完毕之日止的违约金以逾期付费总款项每日3‰为标准）。事实与理由：2010年9月30日，成都高投置业有限公司与成都倍特楼宇管理中心（高投物业公司前身，是高投物业公司经工商变更前的名称，以下简称‘倍特中心’）签订了编号为0812024的《前期物业服务合同》（以下简称案涉合同），案涉合同约定：（1）倍特中心为天府软件园配套居住工程A区（即ICON·英郡三期）提供前期物业服务事宜。（2）服务期限自合同签订之日起至业主、业主大会选聘物业管理企业之日止。（3）公共性物业服务费为住宅：1.60元/月·平方米，商业：4.00元/月·平方米。（4）业主应于商品房销售合同约定的交房之日或甲方书面通知交房之日起（若二者时间不一致，则以时间早者计）一个月内办理交接房手续，并从物业交接确认单签字之日起缴纳物业管理费。物业服务费用按季缴纳，业主应在1月、4月、7月、10月的1-20日缴纳本季度的物业服务费（首次缴纳3个月物业服务费，办理接房手续时缴纳），履行缴纳义务，业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：如逾期未缴纳物业服务费及其他代收费，则自应缴纳之日起，按逾期付费总款项每日千分之三向乙方支付违约金。（5）业主应按照规定供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2017年ICON·英郡三期第一届业主委员会成立。其与高投物业公司确认了选聘新物业公司事宜，高投物业公司办理完相关移交手续后于2017年9月30日正式退场。高投物业公司对ICON·英郡三期提供物业服务期间，曾多次采用电话催缴、上门催缴、短信催缴以及委托律师发送律师函等方式，催告鹿亚及时缴纳拖欠的物业管理费。截至高投物业公司起诉之日，鹿亚仍拖欠高投物业公司2013年7月1日至2017年9月30日的物业管理费8201.82元，2013年11月21日至2013年12月20日以及2014年11月21日至2017年9月30日的代缴水费319.39元及由此产生的违约金。综上，为维护自身合法权益，故高投物业公司诉至本院，请求判如所请。 鹿亚辩称，其对高投物业公司的第一、二项诉讼请求无异议，但认为高投物业公司主张的违约金过高，申请法院按照中国人民银行同期同类基准贷款利率计算违约金。另外，鹿亚认为其并非主观上恶意拖欠物业服务费，而是基于高投物业公司没有尽到前期物业服务合同约定的服务标准，导致鹿亚对物业服务水平和质量不满意，所以才未缴纳相应物业服务费，故其认为高投物业公司也存在一定过错。 高投物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月30日，案外人成都高新置业有限公司（后更名为成都高投置业有限公司）作为甲方，倍特中心作为乙方，双方签订了编号为0812024的《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称：天府软件园配套居住工程（A区）；2、物业类型：住宅；3、坐落位置：成都市高新区天府大道，四至范围：东至规划道路，南至已建成小区，西至天华路，北至世纪城路；4、乙方主要提供以下物业服务：物业共有部位及设施设备的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的环境卫生维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止性行为的告知、劝阻、报告，综合服务；5、乙方根据住宅1.6元/月·平方米，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用；6、业主应于商品房销售合同约定的交房之日或甲方书面通知交房之日起（二者时间若不一致，则以时间早者计）一个月内办理交接房手续，并从物业交接确认单签字之日起交纳物业服务费用；7、物业服务费（物业服务资金）按季交纳，业主应在1月、4月、7月、10月的1-20日交纳本季度的物业服务费（首次交纳3个月物业服务费，办理接房手续时交纳）履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：如逾期未交纳物业服务费及其他代收费，则自应交纳之日起，按逾期付费总款项每日千分之三向乙方支付违约金；8、本合同期限自合同签订之日起至业主、业主大会选聘物业管理企业之日止；9、本合同期限届满前2个月，业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。 2017年9月3日，ICON英郡三期第一届业主委员会向高投物业公司发送《ICON·英郡三期第一届业主委员会关于物业公司退出小区物业服务的回复函》，该函件载明如下：“……2017年4月28日英郡三期业主委员会收到贵公司关于退出英郡三期物业服务的告知函，鉴于贵物业公司战略调整已决定不续签合同，英郡三期业主委员会已按照相关部门的要求，依法按照程序进行了新物业公司的选聘…….预计本月29日可完成交接，完成工作交接后贵公司相关人员可于本月30日退场…….” 高投物业公司于2017年9月30日退出了案涉项目即ICON·英郡三期的物业管理区域。 鹿亚于2011年8月13日从案外人成都高投置业有限公司处购买了位于成都高新区天华路9号ICON·英郡三期3幢1单元13层1303号房屋（以下简称案涉房屋）。根据商品房买卖合同摘要显示，案涉房屋的建筑面积为100.51平方米。故，鹿亚每月应交纳物业服务费为1.6元/月/平方米×100.51平方米=160.82元。 案涉房屋交房后，高投物业公司依约向鹿亚提供了物业服务，自2013年7月1日起至2017年9月30日，鹿亚未按约向高投物业公司支付物业服务费。 于本案中，鹿亚认可高投物业公司的第一、二项诉讼请求。依据双方的当庭一致陈述及相应证据，本院认定鹿亚欠缴高投物业公司2013年7月1日至2017年9月30日的物业服务费8201.82元，欠缴2013年11月21日至2013年12月20日以及2014年11月21日至2017年9月30日的代缴水费319.39元。 2018年4月17日，高投物业公司委托国浩律师（成都）事务所向鹿亚发送《律师函》，催缴了其主张的鹿亚拖欠的物业服务费、代缴水费及相关违约金。 另查明，1995年5月17日，成都倍特楼宇管理中心成立，2014年4月，公司名称变更为成都倍特世纪物业管理有限公司。2016年3月18日，成都倍特世纪物业管理有限公司将公司名称变更登记为成都高投世纪物业服务有限公司，即本案原告。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《企业名称变更核准通知书》《ICON·英郡三期第一届业主委员会关于物业公司退出小区物业服务的回复函》《关于英郡三期业主欠交物业服务费等费用的公告》、律师函等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中建设单位成都高新置业有限公司与倍特中心签订的《前期物业服务合同》，对鹿亚及高投物业公司均具有约束力。高投物业公司按约定提供了物业服务，鹿亚未按约定向高投物业公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应责任。鉴于鹿亚对高投物业公司诉请的物业服务费和代缴水费均无异议，故，本院对高投物业公司要求鹿亚支付尚欠的物业服务费8201.82元以及代缴水费319.39元的诉讼请求予以支持。 关于高投物业公司要求鹿亚从欠付物业服务费和代缴水费之日起按每日千分之三的标准支付违约金的诉讼请求，鹿亚在庭审中主张违约金过高，申请法院调低。本院认为，鹿亚未按期向高投物业公司支付物业服务费及代缴水费，存在违约行为。于本案中，双方约定的违约金为每日千分之三，考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。考虑鹿亚的违约行为导致高投物业公司损失主要为资金利息损失，此外高投物业公司也未提供证据证明存在其他损失，因此本院以高投物业公司的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量后，将违约金调整至按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。 综上，本院对于高投物业公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于鹿亚提出的辩称意见，一方面，因鹿亚未提供证据予以佐证，故本院对其辩称意见不予采纳；另一方面，高投物业公司作为物业服务企业，对案涉项目进行了物业管理服务，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，鹿亚作为业主也可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，拒付物业服务费既无合法依据也非明智之举。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告鹿亚于本判决生效之日起十日内向原告成都高投世纪物业服务有限公司支付2013年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费8201.82元及违约金（违约金以每期拖欠的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自拖欠之日起计算至款项付清之日止）； 二、被告鹿亚于本判决生效之日起十日内向原告成都高投世纪物业服务有限公司支付2013年11月21日至2013年12月20日、2014年11月21日至2017年9月30日期间的代缴水费319.39元及违约金（违约金以每期拖欠的代缴水费金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自拖欠之日起计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告成都高投世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取409元，由原告成都高投世纪物业服务有限公司负担309元，被告鹿亚负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王静 二〇一九年九月二十六日   法官助理  金龙      书记员  陈鑫