上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1624号原告(反诉被告)：胡永涛，男，1988年12月10日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：刘华健，北京市中闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘俊仕，男，1986年4月3日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：何川，上海市周天平律师事务所律师。原告胡永涛与被告刘俊仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了第一次审理，2019年6月14日，本院依法组织双方当事人进行了证据交换，并于2019年8月7日公开开庭进行了第二次审理。原告胡永涛的委托诉讼代理人刘华健、吴多翠，被告刘俊仕的委托诉讼代理人何川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永涛向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2016年8月31日签订的《租赁合同》及于2017年12月23日签订的《补充协议》于2018年4月25日解除；2、判令被告向原告退还租房押金95,003元；3、判令被告赔偿原告装修损失853,116.9元；4、判令被告赔偿原告购买的材料、设备、房租损失631,690元[厨卫设备及餐具损失87,913元、装修附带项目155,900元(广告制作费44,300元、空调40,000元、空调安装15,000元、柜机4,600元、水晶吊灯9,000元、消防设备25,000元、排风机18,000元)、其他损失387,877元(房租210,086元、绿植1,200元、电费5,100元、装修押金12,000元、垃圾清运费5,731元、代办证件12,000元、员工宿舍5,800元、员工工资39,000元、网络及安装6,960元、煤气安装80,000元、罚款10,000元)]。事实和理由：2016年8月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告作为商业用房使用，经营中式快餐。合同对有关事项作了详细的约定。由于被告一直无法向原告提供涉案房屋104、105室的产权证，导致原告经营中式快餐的公司无法完成注册整体运营，原告仅经营了几天时间就被相关部门限令停业，给原告造成了经济损失。2017年12月23日，原、被告签订《补充协议》一份，被告承诺于2018年6月30日前向原告提供涉案房屋104、105室房屋的产权证，在产权证交付之前房租被告继续免收。但原告后了解到涉案房屋被告也是向他人承租所得，被告将涉案房屋转租给原告未征得房东同意。2018年1月8日，房东多次到涉案房屋闹事，阻止原告正常使用涉案房屋，就上述情况，原告多次要求被告协调解决，但被告未能予以解决。综上，请求法院判如所请。被告刘俊仕辩称：1、原、被告签订《租赁合同》时，被告已经得到了上家业主的授权；2、关于被告无法向原告提供涉案房屋产权证，双方已经签订了《补充协议》，被告已向原告给予相应的损失补偿。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告刘俊仕向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告自2018年4月起至2019年6月29日止租金570,020元；2、判令原告支付被告单方解除合约违约金95,003元。事实和理由：原、被告于2016年8月31日签订《租赁合同》后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，合同履行期间，原告于2018年4月23日单方向被告发函要求解除合同，然原告继续占有使用涉案房屋，直至2019年6月29日才向原告返还涉案房屋，故请求法院判如所请。原告胡永涛针对被告刘俊仕反诉请求辩称，由于被告的原因，导致《租赁合同》解除，虽然原告占有使用了涉案房屋，但从未合理使用过。在本案诉讼期间，原告是为了保全证据，故没有将涉案房屋返还给被告，司法鉴定结束后，原告第一时间将涉案房屋返还给了被告，故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2016年8月31日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业用房使用，经营业态为中式快餐，面积为223.1平方米。租赁期限为自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租金、物业管理费支付方式和期限为：2016年9月1日至2016年12月31日期间为免租期，2017年1月1日至2018年8月31日期间的租金为每日每平米7元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为每日每平米7.42元，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每日每平米7.87元，2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金为每日每平米8.34元。首期6个月租金于签约当日支付(包括押金95,003元)，以后每期租金为4个月，提前10天支付，先付后用。物业管理费每月每平方米15元，半年一付。合同第十条第2款约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方承担违约责任，支付违约金，违约金为相应2个月的租金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付涉案房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；……(6)乙方未按约定完整支付租金逾期超过30日的；……。合同第十一条第1款约定，乙方单方提出终止合同或违反合同任何一条约定的，甲方有权解除合同，收回涉案房屋，并在解除合同后的十日以后有权处置乙方在涉案房屋内的所有物品、设备设施；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为相应2个月的租金；因乙方违约给甲方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。由于甲方单方提出终止合同的，则甲方应该向乙方支付相当于2个月的租金作为违约金，因甲方违约给乙方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，甲方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十一条第2款约定，本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失，应承担赔偿责任。合同第十一条第4款约定，在租赁期内，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起3日内补交已享有免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担。合同另对其他有关事项作了相应的约定。2017年12月23日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《补充协议》一份，约定：因甲方无法提供涉案房屋的产权证，导致乙方无法办理营业执照等，无法正常经营，原合同目的无法实现。现双方对2016年8月31日签订的《租赁合同》达成如下协议：1、甲方同意免除乙方2017年1月1日至同年7月14日期间的租金；2、乙方于2017年7月14日开始支付涉案房屋103、106室租金；3、涉案房屋104、105室产权证，甲方应当在2018年6月30日前提供给乙方，用于乙方办理相关证件。甲方同意在实际同时提供上述房屋产权证之日后7个工作日，开始收取上述房屋租金(未提供之前继续免收租金)；4、上述优惠措施是基于乙方持续履行原合同约定按期缴纳房租的基础上，甲方给予乙方的便利条件。如乙方在后续履约过程中发生违约的，甲方有权按原合同第十一条追究乙方的违约责任；5、……；6、乙方已经为涉案房屋投入装修和购买设备等费用。甲方保证在租赁期间不会收回房屋及第三人向乙方主张权利。如果出现甲方提前收回房屋及第三人主张权利的情形，导致合同无法继续履行或乙方无法正常经营的，则甲方应当向乙方赔偿损失。双方约定甲方赔偿乙方损失范围包括装修费、购买设备费用和其他的实际损失。对于赔偿损失的数额若双方无法确定时，可以委托第三方评估机构予以评估，以评估的结果为准；7、乙方可以就涉案房屋的部分或整体转租给他人；8、……。2018年4月25日，原告委托律师向被告发《解除函》一份，载明：关于涉案房屋租赁事宜，存在房东是否同意转租，产权证办理及小业主闹事等多种纠纷。经原告多次与被告交涉，不仅难以办出产权证，且对小业主闹事也无法控制，故正式向被告提出解除涉案房屋的租赁合同等。被告确认收到上述《解除函》，但认为对原告提出的解除理由不成立。庭审中，原、被告确认：原告已合计向被告支付款项305,089元(其中包括4个月租金、押金95,003元、物业费20,079元)。另查明：2017年7月14日，原告在涉案房屋103、106室登记注册了上海一帆餐饮有限公司，注册资本为10万元，法定代表人为原告。2018年1月6日，原告向上海市公安局松江分局中山派出所报警称：有6人在涉案房屋闹事堵在门口，手上拿链子，请民警到场处理。民警到现场了解，原告系上海一帆餐饮有限公司负责人，2018年1月6日16时30分许，涉案房屋门口来了郑建彬等人。郑建彬一行系涉案房屋的业主，其将涉案房屋委托上海邑街商业经营管理有限公司经营管理(以下简称“邑街公司”)，因邑街公司未讲清涉案房屋出租情况，也未收到租金，故将饭店锁门。后现场来一名自称邑街公司工作人员的孟祥营，表示租金本月10日左右交付。另公安机关在上海市公安局案(事)件接报回执单上载明：仅证明本机关已经接到报警人所报告情况，不作其他任何证明。2018年1月9日，上海市松江区市场监督管理局向上海一帆餐饮有限公司发出《立案通知书》，经初步调查该公司未经许可从事餐饮服务，涉嫌违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定，决定对该公司立案调查。2018年5月29日，上海市松江区市场监督管理局对上海一帆餐饮有限公作出沪监管松案处字〔2018〕第XXXXXXXXXXXX号《行政处罚决定书》，经查明，上海一帆餐饮有限公司未取得《食品经营许可证》擅自于2018年1月8日起开始在涉案房屋103、106室开展经营活动，主要经营中式快餐。故决定：1、罚款10,000元；2、没收违法所得1,312元。再查明：涉案房屋103室原产权人为案外人徐某，登记时间为2017年2月6日，建筑面积为57.43㎡，2018年1月28日，涉案房屋103室变更登记至案外人乔某名下。2016年左右，案外人徐某与案外人邑街公司签订《统一招商经营管理合同》一份，约定案外人徐某委托案外人邑街公司对涉案房屋103室经营管理。涉案房屋104室的产权人为案外人陈某某，建筑面积为55.82㎡。2016年左右，案外人陈某某与案外人邑街公司签订《统一招商经营管理合同》一份，约定案外人陈某某委托案外人邑街公司对涉案房屋104室经营管理。涉案房屋105室的产权人为案外人阮某1、邱某，建筑面积为54.24㎡。2016年左右，案外人阮某1、邱某与案外人邑街公司签订《统一招商经营管理合同》一份，约定案外人阮某1、邱某委托案外人邑街公司对涉案房屋105室经营管理。涉案房屋106室的产权人为案外人罗某某、赵某，建筑面积为61.76㎡。2016年左右，案外人罗某某、赵某与案外人邑街公司签订《统一招商经营管理合同》一份，约定案外人罗某某、赵某委托案外人邑街公司对涉案房屋106室经营管理。2016年8月1日，案外人万街公司(案外人邑街公司的关联公司)与案外人阮某2签订《租赁合同》一份，约定案外人万街公司将坐落在上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼(包括本案涉案房屋)出租给案外人阮某2作为商业办公用房使用，合计面积2,762.60平方米。又查明：案外人罗某某、赵某于2018年1月16日向本院提起(2018)沪0117民初1710号案件诉讼；案外人阮某1、邱某于2018年2月1日向本院提起(2018)沪0117民初2434号案件诉讼；案外人陈某某于2018年2月1日向本院提起(2018)沪0117民初2435号案件诉讼；案外人徐某2018年2月6日向本院提起(2018)沪0117民初3010号案件诉讼。上述案件均要求解除其与案外人邑街公司签订的《统一招商经营管理合同》，并要求案外人邑街公司返还涉案房屋、支付租金等。目前上述四起案件尚在发回重审中。本案审理中，根据原告的申请，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“大华公司”)对涉案房屋固定装修残值进行审价。2019年5月22日，大华公司出具《工程造价司法鉴定意见书》，作出鉴定意见：涉案房屋固定装修原值为649,607.95元，按50%的折旧率现值为324,803.98元。原告认为上述鉴定意见作出的工程造价过低，按50%折旧也不合理；被告对上述鉴定意见无异议。另，根据原告的申请，本院依法委托银信资产评估有限公司(以下简称“银信公司”)对涉案房屋内的所涉厨房用具的市场价进行评估。2019年7月1日，银信公司出具《司法评估鉴证报告》，评估鉴证结论：在评估鉴证基准日2019年3月11日的市场价为69,200元。原告对上述评估鉴证结论无异议,但认为物品损失应为92,000余元，不应计算折旧；被告对上述评估鉴证结论无异议，但认为上述物品原告在2019年6月29日已全部搬离。2019年6月29日，原、被告签订了《房屋交接单》，载明：原告从涉案房屋搬走以下物品：桌子26张、椅子64把，碗碟数量具体以评估公司清点为准。原告将涉案房屋实体交还于被告，并向被告交还钥匙。原告尽快将注册在涉案房屋内的公司迁移，以彻底完成房屋交接工作。庭审中，原告另提供了《天然气委托安装合同》、《上海松江燃气有限公司供用气合同》、《安全协议》各一份，以证明原告为经营中式快餐，向有关部门申请安装了天然气，安装费用为80,000元；被告认为上述合同不能证明原告的损失,应当以鉴定单位评估结论为依据。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《解除函》、上海一帆餐饮有限公司工商登记信息、上海市公安局案(事)件接报回执单、《立案通知书》、《行政处罚决定书》、《工程造价司法鉴定意见书》、《司法评估鉴证报告》、《房屋交接单》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点之一，双方在履行合同过程中是原告存在违约？还是被告存在违约？对此，本院认为，被告作为涉案房屋的出租人应保持房屋符合约定的用途，根据本案查明的事实，被告不能向原告提供涉案房屋104、105室产权证，且涉案房屋的产权人于2018年1月、2月先后向本院提起诉讼，要求解除其与案外人邑街公司签订的《统一招商经营管理合同》，并要求案外人邑街公司返还涉案房屋等，显然被告已经难以保证原告对涉案房屋的正常使用、收益状态，因此，由于被告不能保持涉案房屋符合约定的用途，已经构成了根本违约，原、被告之间就涉案房屋签订的租赁合同于2018年4月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案主要争议焦点之二，原告主张的装修损失、材料、设备、房租损失等是否有事实依据？原告是否应当支付被告2018年4月1日至2019年6月29日期间的租金？对此，本院认为，首先，由于原、被告之间就涉案房屋签订的租赁合同已经解除，被告应当将押金95,003元返还给原告；其次，⑴关于主张装修损失，大华公司的鉴定意见为涉案房屋固定装修原值为649,607.95元，按50%的折旧率现值为324,803.98元，根据本案查明的事实，原告承租涉案房屋的用途为经营中式快餐，原告对涉案房屋进行装修后对外经营时间不久，就被上海市松江区市场监督管理局行政处罚，嗣后，由于《食品经营许可证》等原因没有对外营业，故本院根据合同履行情况及被告的过错程度，并依照公平原则，依法酌情确定折旧率按30%计算，被告赔偿原告装修损失454,725.57元(649,607.95元×70%)。⑵关于主张厨房用具损失，根据双方于2017年12月23日签订的《补充协议》约定，被告赔偿原告损失范围包括了购买设备的费用，银信公司对所涉厨房用具的评估鉴证结论为69,200元，而原告在涉案房屋时搬走桌子26张、椅子64把，以及碗碟等，合计价值27,489元，故被告赔偿原告厨房用具损失41,711元。⑶关于主张天然气安装损失，根据原告提供的《天然气委托安装合同》、《上海松江燃气有限公司供用气合同》、《安全协议》等证据材料，以及经本院向有关部门的咨询80,000元天然气安装费在合理范围之内，本院予以确认。⑷关于原告主张的其他损失，属于原告的经营成本，以及其违法经营应缴纳的罚款，原告要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持；⑸关于原告主张的装修押金，原告应当向其收取押金的相关单位予以返还，原告要求被告赔偿，缺乏依据，本院不予支持。⑹关于被告反诉主张的单方解除合约违约金，因系被告违约致使合同无法继续履行，故本院不予支持。⑺关于被告反诉主张的租金，本院认为，既然原告已经向被告发出了《解除函》，要求解除《租赁合同》及《补充协议》，原告应当及时将涉案房屋返还给被告，原告未能将涉案房屋返还给被告的，应向被告支付相应的房屋占有使用费，但考虑到原告不能对涉案房屋正常使用、收益等因素，本院依法酌情确定原告支付被告房屋占有使用费172,614.70元(2018年4月26日至同年8月31日按每日每平米1.75元计算、2018年9月1日至2019年6月29日按每日每平米1.855元计算)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)胡永涛与被告(反诉原告)刘俊仕于2016年8月31日、2017年12月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年4月25日解除；二、被告(反诉原告)刘俊仕于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)胡永涛押金95,003元；三、被告(反诉原告)刘俊仕于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)胡永涛装修损失454,725.57元；四、被告(反诉原告)刘俊仕于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)胡永涛厨房用具损失41,711元；五、被告(反诉原告)刘俊仕于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)胡永涛天然气安装损失80,000元；六、驳回原告(反诉被告)胡永涛的其他诉讼请求；七、原告(反诉被告)胡永涛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘俊仕自2018年4月26日起至2019年6月29日止的房屋占有使用费172,614.70元；八、驳回被告(反诉原告)刘俊仕的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,018元，减半收取9,509元，反诉案件受理费5,225元,鉴定费33,590元，合计诉讼费用48,324元，由原告(反诉被告)胡永涛负担6,128元(已付)，由被告(反诉原告)刘俊仕42,196元(已付4,750元，余款37,446元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一九年九月二十日书记员  杨亦珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。