上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12580号原告：上海敖源木业有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：李汉忠。委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴祺桢，上海市鹤铭律师事务所律师。被告：傅铭，男，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。被告：张志金，男，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市嘉定区。被告：上海众赋铝制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张志金，总经理。上述第二、三被告共同委托代理人：于四喜，上海市华荣律师事务所律师。原告上海敖源木业有限公司(以下简称“敖源木业”)与被告傅铭、被告张志金、被告上海众赋铝制品有限公司(以下简称“众赋公司”)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌嘉璐、吴祺桢、被告傅铭、被告张志金暨被告众赋公司的法定代表人及其委托诉讼代理人于四喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《租赁合同》到期终止；2、判令被告傅铭、张志金支付拖欠租金共计人民币110.33万元(以下币种同)；3、判令被告傅铭、张志金按照合同约定支付违约金(按照日租金10%每天计算，从2016年10月1日起计算到实际搬离之日止)；4、判令被告傅铭、张志金支付房屋使用费，按每天3,000元的标准自2019年5月1日起计算至实际搬离之日止；5、被告众赋公司对上述付款义务承担连带责任；6、判令三被告将涉诉厂房内物品清空完成交接并从涉诉厂房内搬出。事实和理由：原告与被告傅铭、被告张志金于2014年4月22日签订一份《租赁合同》以及《补充协议》，就两被告租赁原告所有的位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号厂房等事宜达成一致。合同约定，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止；年租金为40万元，半年一付，先付后用。《补充协议》第十条约定，年租金自第四年按每年5%增加，变为42万元。合同签订生效之后，被告傅铭、张志金在支付第一笔20万元租金后，合同所涉厂房已经交付给被告傅铭、张志金所设立的被告众赋公司使用至今。经查，被告傅铭、张志金为被告众赋公司的发起人，众赋公司于2014年12月26日成立。由于上述《租赁合同》及《补充协议》为众赋公司的发起人在公司发起阶段签订，之后承担付款义务以及实际使用享有合同权利的都为众赋公司，故按照《中华人民共和国公司法》司法解释(三)的有关规定，将众赋公司作为共同被告。嗣后，三被告未按时支付2016年下半年的租金，出于维护良好商业关系目的，原告于2017年2月7日通过《催款函》的形式，2019年3月通过挂号信形式寄送《通知函》，想要与三被告沟通解决支付租金事宜，希望就合同履行以及租金支付等达成一致，然三被告一直置若罔闻，原告多次电话联系未果。原告认为，三被告拒绝支付租金的行为已经构成违约，且在一直占有使用租赁厂房的同时拒绝和原告进行沟通，严重侵害了原告的合法权益，故涉讼。三被告共同辩称，被告傅铭、张志金是以众赋公司发起人的身份与原告及上海心光铝制品有限公司(以下简称“心光公司”)签订《租赁合同》的。2014年12月众赋公司成立后，确认了该合同并向原告支付租金，所以众赋公司成为了租赁合同的相对人，傅铭、张志金不应承担租赁合同的合同义务。众赋公司与原告签订的是关于氧化车间的租赁合同，根据合同约定，原告及心光公司有义务按照环保相关法律法规办理相关环评工作，确保众赋公司能正常生产。然心光公司在2014年7月15日至2017年7月3日的行政处罚记录证明其没有按约履行相关义务，导致众赋公司自2016年1月后无法正常生产。租赁厂房内的设备归心光公司所有，因心光公司受罚导致租赁合同自2016年1月起无法正常继续履行，厂房内的设备应视为已归还给心光公司。2016年，众赋公司多次与心光公司商量解除租赁合同，但对方一直推脱说等拆迁安置再说。综上，被告除对合同到期终止无异议外，不同意其余诉讼请求，认为原告及心光公司才是租赁合同的违约方，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：敖源木业系位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋的产权人。2014年4月22日，敖源木业(出租方、甲方)、心光公司(出租方、乙方)与傅铭、张志金(承租方、丙方)签订一份《租赁合同》，约定甲、乙方将位于本市嘉定区沪宜公路XXX号房屋内的氧化车间出租给丙方。甲方作为该物业的实际产权投资人、使用人，乙方作为管理人与丙方建立租赁关系。租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，甲、乙双方于2014年5月1日前向丙方交付房屋。年租金为40万元，由甲方负责收取全部租金开具发票和凭证，先付后用，丙方应于合同签订时向甲方支付首期租金20万元，以后每半年支付一次，逾期支付的，每逾期一日，则丙方需按日租金的10%支付违约金。签订本合同时，丙方应向甲方支付租赁保证金5万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由丙方承担的费用外，剩余部分无息归还丙方。合同补充条款约定，乙方的二条手工线和一条自动线归丙方无偿使用，丙方自行增加新的设备；污水排放全部必须经管道排放到污水池，费用由丙方承担；从第四年起租金递增5%，年租金为42万元。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，敖源木业和心光公司按约将氧化车间交付给张志金、傅铭，张志金及傅铭亦按约支付敖源木业保证金5万元。2014年12月26日，被告众赋公司注册成立，法定代表人为张志金，傅铭为发起人之一。众赋公司成立后，由其实际使用氧化车间，并向敖源木业支付租金。因众赋公司未付清2016年度的租金，敖源木业于2017年2月7日向众赋公司发出《催款函》一份，要求众赋公司必须在2017年2月28日之前结清欠租。2019年3月13日，敖源木业分别向傅铭、张志金及众赋公司发出《通知函》，主要内容为因被告迟延支付租金累计超过7日，其有权按照合同约定解除合同，故此通知到达之日起，2014年4月22日签订的《租赁合同》及《补充协议》即解除等。庭审中，众赋公司确认2016年应付租金40万元，已付25万元，尚余15万元未付。但认为承租期间因心光公司一直被行政处罚，导致其从2016年1月开始停产，并于2017年4月全面停业至今，且敖源木业已于2018年将租赁房屋另行出租给物流公司。众赋公司为证明其主张提交了《环境违法行为限期整改通知书》及《行政处罚决定书》为证。经质证，敖源木业对上述证据的真实性无异议，但不认可与本案的关联性，认为上述证据只能证明心光公司曾受到过行政处罚，不能成为被告拒付租金的依据，并否认将涉案房屋另行出租的事实。另，三被告明确表示承租期间未新增过设备，氧化车间内无被告物品，原告可自由处置。据此，敖源木业向本院申请撤回要求三被告支付房屋使用费及将氧化车间内物品清空后搬离的诉讼请求。诉讼中，心光公司向本院出具《情况说明》一份，表示其虽然作为合同的乙方出现在本案系争的《租赁合同》中，但鉴于该厂房的所有权人是敖源木业，并由敖源木业负责该房屋的出租、收取租金等相关事宜；其在本案的租赁关系中，没有实际的权利义务，故没有作为诉讼主体参与本次诉讼。本院认为，虽然本案的房屋租赁合同起初系由傅铭、张志金与敖源木业、心光公司签订，然在众赋公司成立后，张志金担任公司法定代表人，傅铭亦是发起人之一。可见，傅铭、张志金签约的目的是为了众赋公司生产经营之用，傅铭、张志金行使的系代表众赋公司签约的行为，且众赋公司成立后一直在涉案租赁厂房内生产经营，亦由其向敖源木业支付租金，故本院认定涉案租赁合同的承租方实际为众赋公司，傅铭、张志金不应承担租赁合同项下的合同义务。《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年4月30日届满，故该租赁合同已到期终止。租期内承租人应按约支付租金，众赋公司拖欠租金不付，显属违约，理应承担相应的违约责任。现敖源木业诉请的租金金额未超过合同约定，本院予以确认。众赋公司主张敖源木业于2018年将涉案房屋另行出租，敖源木业予以否认，众赋公司亦未提交证据予以证明，本院对此不予采信。关于逾期付款违约金，虽合同约定的日租金10%的标准显属过高，众赋公司要求予以调整，然敖源木业主张的计算方式尚属合理，故本院酌情确定违约金为11万元。至于众赋公司辩称因敖源木业、心光公司存在违约行为导致其无法继续履行合同的主张，众赋公司未提供充分证据予以证明，本院难以采信。合同终止后，众赋公司交纳的租赁保证金应予返还。审理中，敖源木业申请撤回要求三被告支付房屋使用费及将氧化车间内物品清空后搬离的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海众赋铝制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海敖源木业有限公司支付截至2019年4月30日的租金人民币110.33万元；二、被告上海众赋铝制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海敖源木业有限公司支付逾期付款违约金人民币11万元；三、原告上海敖源木业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海众赋铝制品有限公司返还租赁保证金人民币5万元；四、原告上海敖源木业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,730元，减半收取7,365元，由被告上海众赋铝制品有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周平二〇一九年九月二十九日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。