贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初1722号原告：甘燕，女，1981年2月9日生，开阳县人，布依族，住开阳县，委托代理人卞海燕、刘英东，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告贵州宏俊资产管理有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区白沙路340、346号绿地新都会第2栋负1层50号，统一社会信用代码91520115MA6DJT4F0H。法定代表人边伟祥，系该公司执行董事。委托代理人张昊，男，1986年2月14日生，汉族，贵州安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系该公司职工，特别授权代理。第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环湖新区火车站麒龙城市广场，统一社会信用代码915201210856731151。法定代表人赵雄，系该公司董事长。委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师，特别授权代理。原告甘燕与被告贵州宏俊资产管理有限公司（以下简称宏俊公司）、第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司（以下简称麒龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序独任审判公开开庭进行了审理，原告甘燕的委托代理人卞海燕、刘英东，被告贵州宏俊资产管理有限公司的委托代理人张昊，第三人贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司的委托代理人李志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决被告立即将所租赁房屋腾退并返还给原告；3、判决被告支付自2018年5月22日起至起诉之日止的欠付租金1350×11=14850元，之后以月租金1350元的标准计算至判决生效之日止；4、判决支付原告的违约金1350×11=32400元；5、判决被告自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；6、判决被告支付2018年9月1日至2019年4月9日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年6月26日签订房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵州省贵阳市××广场××号房屋出租给被告使用；期限为2017年11月22日—2027年11月21日；租金按季度支付，首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经被告验收合格之日起7日内支付，其余各期租金被告于每个支付周期首月的十五个工作日内向原告支付作为当期租金，由被告通过银行转账的方式支付给原告，如被告逾期支付租金达30日且经原告书面催告后，30个工作日内仍未支付的，原告有权单方解除合同，收回房屋。同时合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告仅支付了两个季度的租金，之后再未支付租金，按照合同约定计算，被告至今欠付租金14850元。诉前，原告通过快递告知被告支付欠付租金，逾期不付将解除租赁合同并进行索赔。至今被告仍未表态，也不出面解决此事。同时，第三人在销售房屋时承诺售后包租，与本案有利害关系，被告使用租赁物应当按照合同约定方式及时间支付租金，其逾期支付的行为显属违约，应承担民事责任，故原告起诉如诉请。被告辩称：一、鉴于合同无法继续履行，同意解除；二、同意交还房屋；三、不同意支付欠付租金，原告没有向被告交付符合合同约定的房屋，该房屋至2017年7月15日止，不符合合同约定的符合安全消防标准，导致被告无法办理及取得合法许可证；四、房屋没有验收合格；五、双方没有按照合同约定交付清单进行交付，附属设施没有达到标准，产生费用由甲方承担，甲方违约；六、没有向被告出具合同约定的验房委托书；七、原告不具备要求被告支付租金的合理资格，请求法院驳回。本案原告未交付合格的房屋，导致被告一直无法经营，违反合同约定，请求驳回原告对违约金的请求。同时被告曾经试营业，因为原告没有提供合格的房屋，致使被告经营时遭受处罚及取缔，原告应当承担相应的法律责任。对原告方诉请被告支付房屋占有使用费，被告可立即交还，并请原告立即收回，所以不存在占用费。对原告请求的物管费、水电费等，被告不是房屋的所有权人，也没有正常使用，不应承担该笔费用，请求法院驳回该费用的诉请。对诉讼费，被告不应承担诉讼费。第三人述称：一、同意原告的诉请；二、被告在答辩时混淆了房屋基本属性，开阳县住建部门已明确了涉案房屋是公寓而非住宅；三、被告方应当依约承担租金的给付义务；四、第三人为被告垫付了四十余万元的款项;五、案涉房屋二次消防已于2018年12月24日通过验收并取得合格报告。经审理查明，2017年6月26日，原告与第三人麒龙公司签订《商品房买卖合同》，购买了第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场第10幢第21层13号商业用房（建筑面积为33.84平方米，套内面积为25.38平方米）。同日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，将该商业用房租赁给被告作为度假式酒店经营。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁房屋所达到的交付标准：3.1甲方交付租赁的房屋须按照酒店客房标准装修；……3.4租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，第四条约定“租赁期限：4.1房屋租赁期拾年，自2017年11月22日至2027年11月21日；4.2甲方应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给乙方指定的装修公司装修，并按照《装修合同书》约定支付装修款……。装修标准以本合同第3条为准。租赁物业的交付以甲方与乙方指定装修公司签署装修合同并交付房屋钥匙为准；4.3合同签订之日起即视为甲方授权乙方验房，并且认同乙方验房结果，由甲方另行出具委托书；4.4甲、乙双方同意自甲方按照约定完成装修之日起90日为此项目的整备期……（整备期是指……等事项。整备期内甲、乙双方协商一致，乙方无需支付租金。）。4.5租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及设备、设施（清单见本合同第3.1条约定）。……”。第五条约定“租金以及支付方式：5.1租金标准按￥1350元/月（含装修返还费用每月350元/月，每月租金1000元）（大写人民币壹仟叁佰伍拾元整）（每户需承担60元代开发票费用），乙方按季度支付。首期租金在合同签署且房屋符合约定条件并经验收合格之日起7日内支付，其余各期租金乙方于每个支付周期首月的十五个工作日内向甲方支付作为当期租金，乙方通过银行转账的方式将租金支付给甲方。甲方在收到租金后7个工作日内必须出具租金收据给乙方，由乙方代理甲方到地方税务局办理租赁发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料。如由于甲方原因造成乙方未能及时办理合规发票的，甲方应全额赔偿由此造成的乙方损失，且乙方有权暂停支付下期租金。”。第六条约定“其他费用的承担方式：6.1乙方承担的费用：6.1.1水费；6.1.2电费；6.1.3燃气费；6.1.4物业管理费；6.1.5宽带使费……；6.2甲方承担的费用：6.2.1装修费用；6.2.2营业税代开发票服务费；6.2.3经营物业所需的基本配置费用包括贰套乙方标准的床品和巾类（费用已包含在装修方案中）；……；6.6甲方可委托乙方代为配置附属设施、物品。”。第九条约定“装修：为保证装修品质及租赁经营需求，甲方同意所购合作物业由乙方指定欣凯建筑装饰工程有限公司装修，装修完毕由途家负责验收。……”。第十条约定“……10.3乙方应按时向甲方支付租金。除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付……。”。第十二条约定“合同解除……12.4.3乙方逾期支付租金达30日，经甲方书面催告后，30个工作日内仍未支付的……”。第十三条约定“违约责任：13.1甲方有第12条约定的情形之一的，应按24个月的租金向乙方支付违约金；乙方有第12条约定的情形之一的应按12个月的租金向甲方支付违约金……13.5乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金……。”。后原告按照合同约定与被告指定的装修公司签订《开阳酒店公寓装修合同书》，将案涉商业用房交给被告指定的装修公司装修，并支付了应承担的装修工程款。合同签订后，装修公司将案涉房屋装修完毕并由被告验收使用。被告收取使用房屋后，向原告支付了截止至2018年5月21日共六个月的租金，余下租金至今未付。同时查明，第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场的建设工程规划许可中4-24层的设计许可为公寓；第三人麒龙公司2017年11月21日向贵阳市公安消防支队提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明》中说明贵阳市公安消防支队作出的《建设工程消防设计审核意见书》中10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为住宅。而开阳县住房和城乡规划建设局的建设工程规划许可证中10#楼（原建审意见书中A2#楼）4-23层为公寓。2017年12月8日，贵州省贵阳市消防支队在被告提交的《关于10#楼（原建审意见书中A2#楼）的使用性质的说明》上批注：“经图纸核查，贵州麒龙集团（开阳）置业有限公司所述情况属实，同意该10#楼（原A2#楼）使用性质及层数变更如下：A2#楼建筑层数……4-23层为公寓……”，同时加盖了公章。2017年10月31日，贵阳市公安消防支队出具的筑公消验字（2017）第0641号建设工程消防验收意见书认定第三人麒龙公司开发的开阳麒龙城市广场的10#楼（公寓）综合评定该工程土建部份消防验收合格。至辩论结束时止，案涉房屋二次消防验收已合格。上述事实，有原、被告及第三人陈述及所举证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为本案定案证据。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除；二、涉案租赁合同履行过程中原、被告一方或双方是否存在违约情形；三、原告请求支付租金，是否应当支付；四、被告是否应当支付违约金；五、自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止，被告是否应当支付房屋占有使用费。针对焦点一，对原告请求解除合同的诉请，因被告称酒店已无法经营，已不能实现合同目的，同意解除合同。本院对原告的该请求予以支持。针对焦点二：涉案租赁合同约定，原告应于2017年7月15日前将房屋按《商品房买卖合同》中交付标准交付给被告指定的装修公司装修，装修完毕由途家负责验收。根据前述约定，在租赁合同的履行过程中，作为出租人的原告已按《商品房买卖合同》中交付标准向被告指定的装修公司按期交付案涉房屋并支付了应承担装修款，依约履行了合同义务。租赁合同3.4条约定“租赁物业设施设备须符合消防安全标准，满足取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》之要求。”，因涉案租赁合同系被告方提供的格式合同，而该条约定的事项依法应属于酒店经营方的责任，但却在被告提供的格式合同中明确为原告的责任，在合同签订时被告未提请原告注意并对该条作出解释，且该条约定明显属于免除己方责任、加重对方的责任之情形，故该条约定不生效，对双方不具有法律约束力。同时，至辩论时止，案涉房屋二次消防验收已通过，与被告所称原告交付的房屋不符合消防要求不符，故对被告该意见本院不予采纳。被告称案涉房屋内外环境不具备经营条件，其理由是走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成。对此，本院认为，首先，被告提供的证据并不能足以证明这一事实（即走廊、大堂公共区域没有灯以及该栋楼的其他商家的一些装修没有完成）主张，其次，即便该事实主张成立，根据租赁合同12.4.6条约定，相关内外环境问题应达到严重影响经营的程度才符合该条约定的不具备经营条件之情形，本案中，被告提出的上述事实显然未能达到这一程度，同时，被告系在原告购买房屋的同时或相近时间签订的租赁合同，被告对该楼盘环境等是有清楚的预见性的，故被告提出的案涉房屋内外环境不具备经营条件之主张证据不充足，理由不充分，本院不予采纳。本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，自2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，在原告履行了交房以及支付装修款等主要合同义务，被告收取房屋后其作为承租人，理应依约向原告支付租金。然而，被告除已向原告支付截止至2018年5月21日共六个月的租金7740元【1350元x6月-60元（代开税票费用）x6月=7740元】外，未向原告支付其余租金。综上，作为出租人的原告已依约履行了合同义务，作为承租人的被告未依约支付租金，故原告不具有违约情形，被告行为已构成违约。针对焦点三和焦点五，本案中，涉案租赁合同约定，房屋租赁期10年，2017年11月22日至2027年11月21日，租金标准每月1350元，被告按季度支付。依前述约定，原告已依约履行了合同义务，被告作为承租人已实际收取涉案租赁房屋，理应依约向原告支付租金。因被告只支付原告租金至2018年5月21日，对2018年5月22日起至起诉之日（2019年5月6日）止，原告请求支付租金14850元，不高于应付租金，本院从其自愿；对其请求自2019年5月7日起以月租金1350元计算租金至判决生效之日止，并请求支付自判决生效之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按合同约定的租金标准计算符合法律规定和合同约定，本院予以支持。针对焦点四，原告主张违约金32400元的数额，与合同约定不符，《房屋租赁合同》第13条对违约金进行了具体的约定，被告应按照合同约定向原告支付12个月的违约金16200（计算方式为12×1350=16200）元，故本院支持16200元，超出部份不予支持。对原告请求支付截止至2019年4月9日的欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元，根据合同约定，租赁期间的物业管理费、水费、电费由被告承担，原告提交的贵州金宇盛邦物业管理服务有限责任公司开阳麒龙城市广场事务部出具的水费、电费、物业费明细，说明被告欠缴租赁期间物业管理费、水费、电费的事实，该明细载明被告欠缴物业管理费、水费、电费金额大于原告主张金额，故对原告的主张，本院予以支持。对被告提出的除同意解除租赁合同以外的意见，因原告并无违约情形，本院不予采纳。对被告提出的原告的房屋至2017年7月15日止，不符合合同约定的应符合安全消防标准的意见，本院认为，如前所述，租赁合同中关于消防事宜的约定对原告不具有法律约束力，对此原告不具有合同义务，也无法定义务，故原告不应承担民事责任。且现已二次消防验收合格，故对被告该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，判决如下：一、解除原告甘燕与被告贵州宏俊资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告甘燕位于开阳麒龙城市广场第10幢第21层13号的商业用房；三、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告甘燕自2018年5月22起至2019年5月6日止的欠付租金14850元，且自2019年5月7日起以月租金1350元的标准计算租金支付给原告甘燕至案涉房屋实际腾退之日止；四、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告甘燕违约金16200元；五、被告贵州宏俊资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘燕2018年9月1日至2019年4月9日欠缴的物业管理费378元、水费12元、电费238元；六、驳回原告甘燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，由被告贵州宏俊资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周音奎二〇一九年九月五日书记员  王仕容