广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3255号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：周群先，女，1971年9月17日出生，汉族，住湖北省天门市。委托代理人：鄢会军，系广东迪恩律师事务所律师。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告周群先租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托代理人林栩，被告周群先的委托代理人鄢会军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年3月28日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼第一层124号的商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺。但自2017年1月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳商铺使用费以及自2016年3月起至今的管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《物业使用合同》；2.被告向原告支付自2017年1月起暂计至2018年11月的商铺使用费114770元及其滞纳金27544.8元（滞纳金以月使用费4990元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年11月）；3.被告向原告支付自2016年3月起暂计至2018年11月的商铺管理费10890元及其滞纳金3702.6元（滞纳金以月管理费330元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年11月）；4.原告按合同约定没收被告交付的租房保证金10000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告周群先辩称：原告并非是涉案商铺的权利人，也非取得了转租权的承租人，商铺使用合同关于租赁部分应属于无效。商铺的权利人向被告出示的是商铺整体的图纸，而图纸上所记载的面积与商铺的实际面积差异巨大，这实际上是权利人广州皮鞋厂构成了对整体租赁合同的违约。从事实来看，无论是广州皮鞋厂的招商策略或者是事实的履行行为，涉案的商铺所涉及的收费方案，2016年是免收租金的，而2017年是半价收取租金，这是在对大利广场整个商场的一个招商策略，所以原告或者是广州皮鞋厂没有向被告主张2016年的租金，这也印证了之前的招商策略。原告在2017年6月份对整个商铺进行封铺，商铺的权利人无权再向被告主张封铺之后的使用费。租金的诉讼时效为一年，原告并未证实其催收租金，故已超过诉讼时效。根据物业使用合同的约定，涉案的商铺应该进行交接备案，但是原告并没有举证已经成功向被告交付涉案商铺。本案的《物业使用合同》是被告基于向广州皮鞋厂购买商铺的意思表示而被强迫签订的。经审理查明：广州市天河区濂泉路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂濂泉路6号濂泉大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年3月28日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼（以下简称大利广场）第一层124号商铺（以下简称涉案商铺）给乙方作商业用途使用；（4.1）使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为＼年即自＼年＼月＼日起至＼年＼月＼日止；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为4990元/月，管理服务费为330元/月；（5.2）本合同签订，双方完善交接备案手续之日，乙方即向甲方支付首期＼年＼月份的月使用费及月管理服务费总计＼元，以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；等内容。2016年3月28日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《关于“物业使用合同”的修正条款》，约定：甲乙双方于2016年3月28日签订的《物业使用合同》现经双方洽商约定一致，修改《物业使用合同》第4.1条款为：本合同使用期双方约定自2016年3月1日至2024年2月底共八年；修改《物业使用合同》第5.2条款为：本合同签订起至2016年12月31日止的期限内，本合同使用费甲方给予乙方优惠免收，甲方在此期限内仅收取乙方的月管理服务费，每个月的23日至25日为甲方收取次月月使用费及管理服务费、其他应收费用的期限，特殊情况收费时间如有变更的，以甲方的相关通知为准；以上修正条款经甲乙双方签订合同时同时签订生效，《物业使用合同》第4.1条款和第5.2条款同时失效；等内容。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但双方并未签署书面的交接手续。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1.广州皮鞋厂濂泉路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2.天河区濂泉路拆迁补偿补充协议（天拆濂泉协字【2004】13号）及濂泉路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由濂泉路7号的供电及电费使用情况；3.广州皮鞋厂濂泉路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为上述证据并不能证实涉案商铺已经交付使用。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案商铺所在的濂泉路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案商铺的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案商铺给被告使用。原告作为交付涉案商铺的义务人，其应对涉案商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案商铺的情况下，其要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3640元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧审 判 员  冯 谦人民陪审员  曹 霞二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶李思婷