贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初130号原告（申请执行人）：贵阳市乌当区综合投资公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处育新路行政综合办公楼（区财政局内）。法定代表人：王晓玉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗国红、程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被告（案外人）：周存碧，女，汉族，1971年4月6日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李国平，男，汉族，1970年3月8日出生，住贵州省贵阳市白云区。系周存碧之丈夫。委托诉讼代理人：李强，男，汉族，1993年1月25日出生，住贵州省贵阳市白云区。系周存碧之子。被告（被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国庆，男，汉族，1964年9月30日出生，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被告（被执行人）：贵州强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418号云城大厦三楼。法定代表人：文守华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨顺国，男，汉族，1952年8月24日出生，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。原告贵阳市乌当区综合投资公司（以下简称乌当投资公司）与被告周存碧、贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）、贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乌当投资公司的委托诉讼代理人罗国红、被告周存碧的委托诉讼代理人李国平、李强、被告荣达公司的委托诉讼代理人陈国庆、被告强臣公司的委托诉讼代理人杨顺国到庭参加诉讼。现已审理终结。原告乌当投资公司向本院提出诉讼请求：判决继续执行贵阳市白云区中坝刚玉街16栋二层2号16幢02层2号（不动产权证号：003803）房屋。事实和理由：被告周存碧与强臣公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年6月20日，从签订购房合同至今一直没有主动办理过户，其主观上对案涉房屋未办理过户登记存在过错。故周存碧所提异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，不能够排除人民法院的执行。被告周存碧辩称：被告周存碧经常去强臣公司、荣达公司商议过户事宜，又针对案涉房屋的过户问题与强臣公司签订了两份附加合同，又向白云法院起诉。造成案涉房屋未能办理过户登记的原因是强臣公司将该房屋拿去作商业抵押。故未能办理过户登记是强臣公司造成的，与被告周存碧无关。综上，被告周存碧针对案涉房屋所提异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予支持。对原告的诉讼请求应予驳回。被告荣达公司辩称：周存碧确实支付了购房款。因为当时强臣公司将周存碧购买的房屋进行了抵押，确实是因为强臣公司的原因造成周存碧无法办理过户。并且周存碧购买案涉房屋的相关事实还经过了白云区法院的判决确认。被告强臣公司的答辩意见与荣达公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乌当投资公司向本院提交了以下证据：1.企业营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明原告是合法成立的企业法人，具有诉讼主体资格；2.不动产查询信息。拟证明案涉贵阳市白云区中坝刚玉街16栋二层2号16幢02层2号（不动产权证号：003803）房屋系强臣公司所有，人民法院有权执行该房屋；3.贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号民事判决书。拟证明荣达公司向原告借款650万元已经法院判决生效，强臣公司在13200600元财产范围内对原告承担赔偿责任，原告有权申请人民法院执行强臣公司名下的财产；4.贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号协助执行通知书。拟证明案涉房屋在贵阳市中级人民法院查封之日系强臣公司所有，周存碧主张案涉房屋为其所有，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当继续强制执行案涉房屋；5.贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异705号执行裁定书。拟证明原告对该裁定书不服，遂提起执行异议之诉。被告周存碧对原告所举证据的质证意见如下：1.对原告的营业执照、法定代表人身份信息以及执行裁定书无异议；2.对不动产查询信息的真实性无异议，关联性有异议，认为其在2013年6月20日就向强臣公司购买了案涉房屋，其买房在前；3.对民事判决书、协助执行通知书的真实性无异议，关联性有异议，认为该判决与其无关。荣达公司对原告所举证据的质证意见如下：1.对原告的营业执照、法定代表人身份信息以及执行裁定书无异议；2.对不动产查询信息的真实性、合法性无异议；3.对民事判决书、协助执行通知书的真实性、合法性无异议，关联性有异议。强臣公司对原告所举证据的质证意见与荣达公司的意见基本一致。被告周存碧向本院提交了以下证据：1.被告周存碧及委托诉讼代理人的身份证、结婚证、户口本。拟证明被告的诉讼主体资格以及与委托诉讼代理人的亲属关系；2.《商品房买卖合同》《附加合同》《附加合同（贰）》、收款收据、付款凭证（含存折取款流水、银行转账凭单、贷款结清证明、借条）。拟证明周存碧与强臣公司之间具有真实合法的商品房买卖关系，且周存碧已通过转账和现金支付的方式全额交清了购房款。其中工商银行的转账凭条证实被告已于2013年6月20日转款48万元给丁建英、于2013年7月27日转款20万元给丁建英、于2013年7月22日转款21万元转给丁建英；农业银行转账凭条证实被告已于2013年6月20日转款51万元给丁建英；被告还于2013年8月5日向贵阳银行白云支行贷款29万元后并以现金支付给丁建英，之后还清；2013年6月19日向余世英借款50万元后以现金方式付给丁建英。综上，被告通过银行转账支付了购房款140万元，其余房款是以现金方式支付给丁建英的；3.企业信用信息公示报告、丁建英与文学强的结婚证原件、强臣公司出具的丁建英系该公司财务人员的《身份证明》。拟证明在周存碧购买案涉房屋时，强臣公司的法定代表人是文学强，丁建英是文学强的妻子，也是强臣公司的出纳员；4.贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初4744号民事判决书及生效证明。拟证明经人民法院生效判决认定，周存碧与强臣公司签订的《商品房买卖合同》《附加合同》《附加合同（贰）》真实有效；并判决强臣公司在指定期限内为周存碧办理案涉房屋的产权过户手续；5.贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异705号执行裁定书。拟证明贵阳中院执行局认可其拥有案涉房屋的事实；6.强臣公司2014年1月11日出具的《情况说明》、李国平2015年3月25日注册的营业执照、缴纳水电费凭证、照片。拟证明周存碧对案涉房屋进行装修并长期使用该门面以及周存碧经常找到强臣公司要求办理过户登记的事实；7.房屋所有权证、地名变更《证明》。拟证明白云区中坝刚玉街16幢二层2号门面与白云区中坝金塘北街二层42号门面是同一房屋；8.最高额抵押合同。拟证明案涉房屋于2015年1月26日被强臣公司抵押给贵阳农村商业银行黔灵支行，故未能给周存碧办理产权过户登记。原告乌当投资公司对被告周存碧所举证据的质证意见如下：1.对提交的身份证、结婚证、户口本无异议；2.对《商品房买卖合同》及《附加合同》的真实性不予认可，达不到其证明目的；对收款收据的真实性不予认可；被告周存碧提交的贷款结清证明、银行流水、借条等所有款项都没有直接支付给强臣公司，不能证明周存碧将245万元购房款支付给强臣公司，不能达到其证明目的；附加合同已经明确2017年5月27日办理房产证，但房产证一直没有办理，说明被告周存碧主观上存在过错；3.对企业信用信息公示报告的真实性不予认可，不能达到其证明目的；对丁建英和文学强的结婚证的真实性无异议，但丁建英系个人，没有私自收取他人购房款的权利，丁建英个人收取周存碧近245万元的费用，有可能是其他的业务款项，不能证明属于购房款；对强臣公司出具的《身份证明》真实性不认可，不能证明丁建英个人有收取强臣公司房款的权利；4.对白云区人民法院（2018）黔0113民初4744号民事判决书及生效证明的真实性无异议，但该判决是在原告查封之后才生效，不能阻却法院对案涉房屋的执行，也说明了周存碧在办理房屋过户登记上存在过错；5.对贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异705号执行裁定书的证据三性无异议，但该裁定书依据的相关证据是周存碧单方向法院提交，并未经原告方质证；6.对强臣公司出具的《情况说明》的真实性不予认可，不能证明周存碧从2013年6月20日即占有案涉房屋；对营业执照的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明该门面是由被告周存碧合法购买及长期使用；对水电费凭证的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，因为所有费用均是谊都服装支付，谊都服装与被告周存碧之间是什么关系不清楚；照片看不出拍摄的时间，对其真实性不予认可，且拍照的地点是荣达公司而非强臣公司，不能证明周存碧要求强臣公司办理房屋过户的事实；7.房屋所有权证是李国平的，与本案无关联性；对地名变更《证明》的真实性不予认可，该证明只有贵阳市公安局白云分局龚家寨派出所的盖章，没有经办人或者所长签字，且该《证明》形成于2018年11月16日，并非在原告申请法院查封前产生；8.对最高额抵押合同的真实性无异议，但该证据明确说明了本案诉争房屋系强臣房开所有。即使被告证明了其因房屋抵押无法办理房屋过户，但该抵押合同的履行期间为一年，即自2016年1月25日之后应当办理过户，但是被告没有通过其他的途径要求办理过户，主观上有过错。荣达公司对周存碧提交的证据均无异议。并称周存碧的购房款已经交清，案外人丁建英是强臣公司原法定代表人的妻子兼出纳，周存碧家的购房款打到丁建英的账户上是合情合理的。强臣公司对周存碧提交的证据均无异议。并称该公司确实收到了周存碧缴纳的全部购房款，丁建英是该公司财务人员，案涉房屋确实是周存碧家购买的。被告荣达公司、强臣公司均未向本院提交证据。经审理查明：周存碧与李国平系夫妻关系，李强系该二人之子。2013年6月20日，周存碧与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定由周存碧购买强臣公司开发建设的白云区中坝金塘北街二层42号商品房（即本案执行标的）。该商品房总价款为人民币245万元。付款方式约定为周存碧应当在2013年8月16日前一次性支付全部房价款。在《补充协议》中还约定房屋产权自合同签订之日起三年后1个月内办理。该商品房为现房销售。2013年6月19日，户名为余世英的尾号为3117的农业银行卡向周存碧的丈夫李国平尾号为4473的农业银行卡转账汇入50万元。6月20日，李国平通过其尾号为4473的农行卡向强臣公司原法定代表人文学强的妻子丁建英的尾号为1011的农行卡转账51万元，通过其尾号为7363的工商银行卡向丁建英尾号为2802的工商银行卡转账48万元；2013年7月27日，李国平通过其尾号为7363的工商银行卡向丁建英尾号为2802的工商银行卡转账20万元，通过贵阳农村商业银行向丁建英转账21万元。2013年8月5日，李国平向贵阳银行股份有限公司白云支行借款29万元，该借款于2014年8月4日全部结清。庭审中，周存碧还提交了其本人及李国平、李强三人的银行存折交易流水，经核实，周存碧、李国平、李强三人持有的各银行存折在2013年6月19日产生多笔现金取款记录，共计提取现金871821.89元。2013年8月16日，强臣公司向周存碧出具收款收据一份，载明“今收到周存碧交来购白云区金塘北街32栋二层门面款人民币（大写）贰佰肆拾伍万元整￥2450000.00出纳丁建英”。2015年3月25日，李国平在白云区工商行政管理局登记成立个体工商户，将案涉房屋用作个体经营至今。2015年1月26日，强臣公司与贵阳农村商业银行黔灵支行签订《最高额抵押合同》，以案涉房屋作为抵押物为贵州聚源万盛贸易有限公司在该支行的贷款提供保证担保并抵押给该支行。2017年1月4日，周存碧与强臣公司签订《附加合同》，约定强臣公司将于2017年5月28日前无条件为周存碧办理案涉房屋产权证；2018年6月5日，周存碧、李国平又与强臣公司签订《附加合同（贰）》，约定强臣公司将于2018年7月30日前无条件为周存碧办理案涉房屋产权证。后因强臣公司均未按照前述《附加合同》的约定履行相应义务，周存碧遂向贵阳市白云区人民法院提起诉讼。该院于2018年8月31日作出（2018）黔0113民初4744号民事判决书，判决强臣公司与周存碧签订的《商品房买卖合同》有效；强臣公司在指定期限内为周存碧办理产权过户手续。乌当投资公司与荣达公司、强臣公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理。诉讼中，乌当投资公司申请财产保全，本院于2018年1月30日作出（2018）黔01民初43号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了包括案涉房屋在内的强臣公司名下房产共计44套。查封期限为3年，自2018年1月31日起至2021年1月30日止。后本院于2018年6月1日作出（2018）黔01民初43号民事判决书，判决荣达公司在指定期限内向乌当投资公司支付借款本金、利息及罚息，强臣公司在其抵押财产评估价值范围内对该债务承担赔偿责任。该判决生效后，乌当投资公司向本院申请强制执行。在执行程序中，案外人周存碧向本院提出执行异议。本院于2018年11月19日作出（2018）黔01执异705号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市白云区中坝刚玉街16栋二层2号16幢02层2号（不动产权证号：003803）房屋的执行。乌当投资公司对该裁定不服，遂在法定期限内向本院提起执行异议之诉，其诉请及事实理由如前。另查明，周存碧购买的白云区中坝金塘北街二层42号商品房与本院查封的贵阳市白云区中坝刚玉街16栋二层2号16幢02层2号（不动产权证号：003803）房屋系同一房屋，周存碧与强臣公司签订《商品房买卖合同》时，该公司的法定代表人是文学强。案涉收款人丁建英与文学强系夫妻关系。庭审中，强臣公司向本院提交书面证明，称丁建英自2012年2月至今在该公司担任出纳员职务。以上事实，有当事人身份证、结婚证、户口本、企业营业执照、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》《补充协议》《附加合同》《附加合同（贰）》、存折取款流水、银行转账凭证、贷款结清证明、收款收据、身份证明、地名变更《证明》、《最高额抵押合同》、不动产查询信息、贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初4744号民事判决书及生效证明、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号民事判决书、协助执行通知书、（2018）黔01执异705号执行裁定书以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，案外人周存碧对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，案外人周存碧与被执行人强臣公司在人民法院查封之前已签订了书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，现有证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。第二，周存碧在购买案涉房屋后，其丈夫李国平于2015年3月25日在白云区工商行政管理局登记成立个体工商户，将案涉房屋用作个体经营至今，应当认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，现有证据能够证明周存碧已经支付了案涉房屋的全部价款。首先，在2013年6月20日至7月27日期间，李国平通过银行转账共计向丁建英转款140万元；其次，周存碧及其家人持有的各银行存折在2013年6月19日产生多笔现金取款记录，共计提取现金871821.89元。取款次日，周存碧即与强臣公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋。故周存碧称其部分购房款系以现金支付，能够与其家人的银行存折取款时间相对应；再次，2013年8月5日，李国平还曾向贵阳银行股份有限公司白云支行借款29万元。综上，在2013年6月19日至2013年8月16日强臣公司向周存碧出具收款收据期间，周存碧及其家人通过银行转账支付丁建英140万元，在签订购房合同的前一日提取现金871821.89元，向银行贷款29万元，以上共计2561821.89元，足以涵盖案涉房屋245万元的购房价款。结合周存碧购买案涉房屋时强臣公司的法定代表人是文学强，丁建英与文学强系夫妻关系，且现有证据亦不能证明周存碧与丁建英之间存在其他经济往来以及强臣公司出具书面证明证实丁建英自2012年至今担任该公司出纳员并认可该公司收到周存碧支付的全部购房款等事实，周存碧向丁建英支付购房款并未明显违背一般市场交易常情，故应当认定周存碧已向强臣公司支付了全部购房价款。第四，因强臣公司与周存碧在《补充协议》中约定案涉房屋产权自《商品房买卖合同》签订之日起三年后1个月内办理，且案涉房屋曾被强臣公司设置抵押权，客观上也导致周存碧办理案涉房屋过户登记出现障碍。考虑到周存碧购买房屋后即自用于个体经营，其并无出售房屋等需要立即过户的现实需求，且周存碧亦曾通过签订《附加合同》、提起诉讼等方式要求强臣公司为其办理案涉房屋的过户登记手续，应当认定周存碧对于未及时办理涉案房屋的过户登记并无过错。综上所述，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，周存碧针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告乌当投资公司关于周存碧主观上对未办理过户登记存在过错，故应继续执行案涉房屋的诉请不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回贵阳市乌当区综合投资公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年九月二日法官助理戴蔚书记员龙真扬