广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初13137号原告：方世雄，男，1948年12月20日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：乔景伟，海南大弘律师事务所律师。被告：东莞市长荣鞋业有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇涌口村民安路，统一社会信用代码为914419000734621422。法定代表人：刘晓凌。委托诉讼代理人：宋文，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所辅助人员。原告方世雄诉被告东莞市长荣鞋业有限公司（以下简称“长荣公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方世雄及其委托诉讼代理人乔景伟，被告长荣公司的委托诉讼代理人宋文、李旭芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方世雄向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的厂房租赁合同；二、判令被告支付所欠的厂房场地使用费170000元，水电费67103.42元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2017年8月20日签订厂房租赁合同，原告将自己原承租厚街镇村委会的厂房出租给被告办厂用，双方约定租赁期2年6个月，每月租金85000元，按月交租金，先交后用。合同签订后原告将厂房交付给被告承租，被告也能按期交房租给原告。但自2019年4月份开始被告没有按时交厂房租金和水电费。现原告依据双方合同约定的违约责任条款，解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的场地使用费170000元及水电费67103.42元，共计237103.42元。原告于庭审中变更第二项诉讼请求为：判令被告支付所欠的2019年4月至2019年8月的厂房场地使用费445000元，水电费67103.42元。其余诉讼请求不变。被告长荣公司辩称，一、案涉租赁物没有取得房屋产权证，也没有建设工程规划许可证，案涉合同应为无效合同；二、被告已经在2019年3月份停止生产经营，并将厂房返还给原告，该厂房从2019年3月至今一直由原告控制并对外招租，原告要求被告支付2019年4月份至8月份的租金，没有事实依据。假设被告没有在2019年4月份交还厂房，但根据双方在租赁合同中的约定，被告只要拖欠租金一个月，原告就有权解除合同，收回厂房，原告确实也在2019年5月份提起诉讼，要求解除合同，收回厂房，因此被告认为，根据合同约定及原告提起解除合同的时间相结合，案涉厂房的占用费应当计算至2019年5月23日，即原告提起诉讼当天；三、关于垫付的水电费，垫付主体并非原告，原告没有提供任何证据证实垫付主体与原告的关系，因此，原告主张的水电费没有任何证据予以证实与原告有关，不应得到法律支持；四、关于计算标准，案涉厂房之所以没有实际办理返还手续，第一个原因是被告已经在2019年4月份明确通知过原告，房屋一直由原告控制，只是因为法院查封的机器设备在厂房内，被告客观上无法实际返还，原告作为案涉厂房的实际控制人，其有义务通过挪移查封设备以达到减少损失的目的，但原告至今没有处理。该责任不应当全部由被告承担。由于本案租赁合同无效，原告支取本案租赁物的对价为每月70000元左右，因此被告认为，如果法院认定被告拖欠原告的占用费，该占用费的标准应当低于租赁合同约定的租金标准。本院经审理认定，原告于2015年4月28日承租了案外人东莞市厚街镇涌口股份经济联合社的位于东莞市××街××口××街××号的厂房，租赁期从2015年4月1日至2020年2月29日。2017年8月4日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份租赁合同，约定：甲方将位于东莞市××街××口××街××号的厂房出租给乙方使用，租期从2017年8月20日至2020年2月29日止；租金为每月交付一次，每月租金为85000元，以先付租金后使用为原则，如乙方逾期未缴纳租金，甲方有权按每天1.5倍从应缴租金之日起计算逾期租金至付清之日止；乙方须在签订合同之日向甲方交付四个月租金即340000元作为合同定金；乙方拖欠租金超过1个月的，则视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，停水、停电、扣押租赁物内所有财产并收回租赁物，并没收定金，要求乙方赔偿损失。租赁合同签订后，原告将厂房交付给被告使用，原告收取了被告340000元的定金，被告支付厂房占有使用费至2019年3月。2019年3月底至4月初期间，被告停止经营，遣散员工，被告的机器设备因另案被法院查封，被查封的机器设备封存在案涉厂房内。原告表示因合同没有解除，故原告没有申请将被告的机器设备集中堆放以免影响厂房的继续使用。原告主张其代被告缴纳了案涉厂房的水电费合计67103.42元，并提交水电费收据及发票予以佐证。水电费收据及发票显示，收据和发票的户名分别为金汇五金厂、涌口金顺首饰厂，金额合计67103.42元。被告确认水电费收据及发票的真实性，但对关联性不予确认，因水电费收据及发票的付款方并非原告，原告无权主张。原、被告均确认案涉厂房其他租赁期间的水电费都由被告自行缴纳，被告称因公司倒闭，相关票据已经遗失。另查，原、被告均确认案涉厂房没有办理建设工程规划许可证或其他产权证明。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力如何认定；二、原告诉请的厂房场地使用费应如何认定；三、原告诉请的水电费有无依据。焦点一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现原告承认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证或其他产权证明，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉租赁合同应属无效合同。焦点二、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而得的财产。被告实际使用了案涉租赁厂房，应向原告支付厂房占有使用费作为相应对价。关于占有使用费的计算方式。被告认为按照租赁合同的约定，被告拖欠租金满一个月，原告有权解除合同，收回厂房，故原告诉请的场地使用费应当计算至原告起诉之日，对此，本院认为，首先，如焦点一所述，租赁合同无效，且自始无效，应根据法定相互返还；其次，厂房的占有使用费应当按照被告实际占有使用的时间计算。故被告以此为由进行抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。被告主张其机器设备因另案纠纷被法院查封而占用案涉厂房，无法返还厂房，故责任不应当全部由被告承担。对此本院认为，被告的机器设备因另案纠纷被查封是被告的原因所导致，且被告被采取财产保全措施后亦可通过向原告要求退租，或更换查封地点以减少场地占用费的支出，故对于被告的主张，本院不予认可。现原告主张被告拖欠2019年4月至2019年8月的场地占用费未付，在被告未提交有效证据予以反驳和否定的情况下，本院依法采纳原告的主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告在其占有使用案涉租赁物期间应参照租赁合同约定的租金标准85000元/月向原告支付场地占用费。据此，被告应向原告支付2019年4月至2019年8月的场地占用费425000元，原告超出该部分的诉请，本院不予支持。焦点三、原告提交的水电费收据及发票显示缴款方为金汇五金厂及涌口金顺首饰厂，原告未提交任何证据证明其与金汇五金厂及涌口金顺首饰厂存在关联，亦未对其有委托金汇五金厂及涌口金顺首饰厂代缴案涉水电费进行举证，应承担举证不能的不利后果，在被告不予确认的情况下，本院对原告的主张不予认可。原告要求被告支付水电费67103.42元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告方世雄与被告东莞市长荣鞋业有限公司于2017年8月4日签订的租赁合同无效；二、限被告东莞市长荣鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告方世雄支付场地占用费425000元；三、驳回原告方世雄的其他诉讼请求。如果被告东莞市长荣鞋业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4461元，由原告方世雄负担761元，被告东莞市长荣鞋业有限公司负担3700元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶汉光二〇一九年九月二十九日书记员  陈洁欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。