江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1488号原告：李太平，男，1971年3月17日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：曾宪成，江苏刘桂生律师事务所律师。被告：句容市龙云置业有限公司，住所地句容市华阳镇宁杭南路南城公寓南起开（25-26）号第二层。法定代表人：谷珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭方进，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。第三人：笪如红，女，1976年6月11日出生，汉族，住句容市。第三人：句容经济开发区诚信商贸有限公司，住所地句容市华阳镇人民路西关综合楼。法定代表人：笪如红。原告李太平与被告句容市龙云置业有限公司（以下简称龙云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日作出（2017）苏1183民初2144号民事判决。被告李太平不服该判决，向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）苏11民终2600号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年4月16日开庭进行了审理，后本院依职权追加笪如红、句容经济开发区诚信商贸有限公司（以下简称诚信公司）为本案第三人参加诉讼，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告李太平委托诉讼代理人曾宪成、被告龙云公司委托诉讼代理人郭方进两次开庭到庭参加诉讼。第三人笪如红、诚信公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李太平向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于句容市石狮唐化公路东侧东邻紫金小区第015幢1-3层0101号房、0102号房，第016幢1-3层0101号房、0102号房不动产权证书（房款已付清）；2、判令被告承担违约金20万元（以600万元为基数，自2015年2月1日起，按年利率6%计算至2019年2月1日，仅主张20万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月20日，原告购买被告开发的位于句容市石狮唐化公路东侧东邻紫金小区第015幢1-3层0101号房、0102号房，第016幢1-3层0101号房、0102号房，签订了四份商品房买卖合同。合同签订后，原告依约交清全部房款。合同约定被告应于2014年10月30日向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付四套房产，也未按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未领取房屋产权证书，被告的行为已属违约。其要求判如所请。被告句容市龙云置业有限公司辩称，原、被告签订买卖合同，其实质是为笪如红向原告借款提供网签担保。原、被告签订合同后，被告并未向原告支付购房款，该购房合同并未实际履行，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人笪如红未作陈述。第三人诚信公司未作陈述。原告围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、申明、收据、照片、电费发票，被告提交了售房合同书、银行交易凭证、注销税务登记申请审批表、商品房买卖合同、销售发票、说明、竣工验收备案表、物价局函件、买卖合同复印件、电费缴费卡，本院组织当事人进行了证据交换、质证。本院经审理认定事实如下：2014年5月15日，被告龙云公司与第三人诚信公司签订售房合同书一份，约定被告龙云公司保证给予第三人诚信公司不少于22套房源，先给予其开发的东邻紫金小区14套商品房，每套建筑面积约265.15平方米，车库面积104平方米，价款为每套145万元，共计2030万元；诚信公司在签订合同之日支付被告预购定金500万元，在甲方为乙方办理完产权登记并保证乙方可以合法取得房屋、土地等各项权证后的24小时内，诚信公司支付1000万元，房屋的所有权为诚信公司或诚信公司指定的自然人所有（指定自然人由乙方出具文字证明）。双方还对其他事宜进行了约定。合同签订后当日，诚信公司支付被告购房定金500万元，被告出具收据一张给诚信公司。2014年6月20日，原、被告签订商品房买卖合同四份并办理了网签手续，分别约定由原告购买被告开发的东邻紫金小区第015幢1-3层0101号房及0102号房、第016幢1-3层0101号房及0102号房，4套房屋建筑面积均为264.15平方米，均赠送104.395平方米车库；单价均为5678.59元/平方米，价款均为150万元，付款方式均为买受人于2014年7月20日前付清，买受人未能付清房款的，出卖人可以拒绝交房；房屋均于2013年10月30日前经验收合格交付买受人使用；出卖人均应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还约定了其他相关事宜。当日，原告通过银行卡分三次转账给诚信公司法定代表人笪如红，金额分别为270万元、220万元、10万元，共计500万元。同时，诚信公司向原告出具500万元收据一份，收据中载明，代收东邻紫金15幢101室、102室、16幢101室、102室房款。同日，诚信公司向被告出具说明一份，该说明书中载明，根据与被告龙云置业签订的购房协议，诚信公司同意先将东邻紫金15幢101室、102室，16幢101室、102室网签给李太平，任何责任与纠纷问题由诚信公司负全责。合同签订后，被告龙云公司未向原告开具房款发票。2014年6月24日，被告开发的东邻紫金12-17号楼等取得竣工验收备案表。2014年7月7日，被告向诚信公司出具350万元购房款收据一张。2014年7月15日，被告取得东邻紫金12-16等商品房销售许可证。2014年9月4日，被告法定代表人谷珍向诚信公司出具申明一份，该申明中载明，关于李太平与龙云置业有限公司购房签订的网签手续，但未办理产权证（房产证、土地证），其四套房屋房款已全部由笪如红付清，以后办理房产证、土地证时，谷珍（龙云置业）必须积极配合。该申明由被告法定代表人谷珍签名，并加盖被告印章。另查明，除案涉四套房屋外，经诚信公司介绍，张新华、笪洪卫及笪如红在2014年7月16日、陈家平及笪如飞在2014年9月4日均与被告龙云公司签订商品房买卖合同，共购买了7套房屋（7套房屋面积均为264.15平方米，价款分别为130万、130万、130万、125万、130万、122万、122万），被告均在合同签订之日向以上购买人开具了房款发票。2014年7月5日、7日、22日、31日、8月22日，诚信公司五天分十三次向被告法定代表人谷珍及被告指定的收款单位句容润达生态农业发展有限公司汇款分别为500万元、250万元、15万元、100万元、190万元，合计1055万元。在本案原审审理过程中，笪如红于2017年8月1日在本院作出谈话笔录称，其向李太平借款500万元时用被告的4套商品房网签作为借款担保，且该借款至今未还。笪如红的哥哥笪如军于2017年8月3日向本院作出谈话笔录称，笪如红向李太平借款500万元，用被告的四套商品房网签作为借款担保。本案庭审过程中，原告对房款的支付情况陈述如下：四套房屋房款共计600万元，其已向笪如红支付了500万元，剩余100万元，因为笪如红此前尚欠原告250万元，应在该款中予以抵扣，具体抵扣数额双方未协商，但数额肯定超过100万元。另查明，李太平于2014年11月6日将笪如红、江苏思源拓展国际贸易有限公司（法人为笪如红，以下简称思源公司）、诚信公司诉至本院，要求归还借款本金250万元、逾期利息、律师费、诉讼费及保全费。本院于2015年1月30日作出（2014）句商初字第837号民事调解书，确认双方的调解协议为：笪如红、思源公司、诚信公司于2015年2月5日前归还李太平借款本金250万元及逾期利息，并承担案件受理费及保全费共计18600元。再查明，李太平于2017年3月15日以相同诉请、相同理由将被告龙云公司诉至本院，后因未在规定时间内缴纳诉讼费，本院裁定该案按撤回起诉处理。本院认为，被告龙云公司与第三人诚信公司签订售房合同书，约定龙云公司给予诚信公司东邻资金小区14套房源，每套价格为145万元，房屋的所有权为诚信公司所有或诚信公司指定的自然人所有。根据该约定，案涉房屋所有权何时转移，转移给谁由诚信公司决定，被告龙云公司接受诚信公司指示，将房屋所有权转移给诚信公司或诚信公司指定的自然人，诚信公司按固定单价给付龙云公司房款。故龙云公司与诚信公司就案涉房屋之间实际系商品房买卖合同关系。在诚信公司的指示下，被告龙云公司与原告李太平签订商品房买卖合同并办理了网签手续，合同价款共计600万元。签订合同当日，原告向诚信公司法人笪如红转账500万元。原、被告双方对于三方形成的法律关系以及支付的500万元的性质存在分歧。原告认为其与被告形成商品房买卖合同关系，给付笪如红的500万元系房款。被告辩称500万元系原告提供给笪如红的借款，签订买卖合同系为该借款提供担保。本院认为，首先从房款的支付情况来看，商品房买卖合同中约定房款于2014年7月20日前一次性付清，原告仅于合同签订当日给付诚信公司法人笪如红500万元，与合同约定的总房款600万元相差100万元。原告称其余房款在笪如红此前尚欠其的250万元借款中抵扣。根据本院作出的（2014）句商初字第837号民事调解书，李太平于2014年11月6日就该250万元借款向本院提起诉讼，起诉日期在原告签订商品房买卖合同之后，但其本人以及笪如红均未将剩余房款予以抵扣，双方达成的调解协议中确认应归还的本金仍为250万元，故案涉四套房屋的房款原告至今未支付完毕，并且其也未有要支付剩余房款的意思表示，笪如红或者诚信公司也未有接受剩余房款的预期。其次，商品房买卖作为大宗交易，买受人在支付大额房款时理应要求开发商开具房款发票，并期待按约交房以及办理权属登记手续。本案中，原告支付房款的凭证仅为诚信公司开具的收据，在转账同一日，原告与被告签订买卖合同却至今未要求合同中的出售方即被告龙云公司开具收据或发票，与常理不符。商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年10月30日，而合同的签订日期为2014年6月20日，交房日期早于合同签订日期，亦与常理不符。原告称该日期系笔误，但原告持有合同近3年时间内，其既未要求被告对交房时间进行修正，也未向被告主张交房，也未要求被告办理权属登记手续，不符合理性购房人的行为。综合以上分析，本院认为，原、被告之间虽签订商品房买卖合同并办理了网签手续，但在近3年的时间内，原告未完全履行支付房款义务，被告未开具发票、未交房、未办理过户手续，双方之间的关系有别于正常的商品房买卖合同关系。被告辩称双方签订商品房买卖合同系为笪如红向原告的借款提供担保，与第三人笪如红在原审中向本院陈述的一致，结合原告提交的转账凭条以及全案情况来看，本院认为被告主张的“签订商品房买卖合同系提供担保”具有更高的可信度。原告向他人出借资金，被告与原告签订商品房买卖合同系担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，应认定为非典型的担保方式，既然属于担保，就应当遵循物权法有关禁止流质的原则。即原告李太平实现担保债权可以通过拍卖或者变卖担保财产的方式受偿，但不能在债务履行期限届满前约定不履行到期债务时担保财产归其所有。本案中，原、被告及第三人均未提交借款合同，无法判断双方对于借款期限的约定，但借款交付之日正是原、被告签订商品房买卖合同之日。借款合同的目的正是借款人在一定期限内使用出借款人提供的借款，断无出借之日就是双方约定的归还之日。故原、被告签订合同之日必定在借期内。现原告依据在履行期限届满前签订的商品房买卖合同主张权利，违反了禁止流质的规定，本院对原告全部的诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下：驳回原告李太平全部的诉讼请求。案件受理费55200元，由原告负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  卞英明审 判 员  周小琳人民陪审员  章继霜二〇一九年九月二十日书 记 员  刘 莉