云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初738号原告：李改兵，男，1990年12月23日出生，汉族，个体户，普洱市思茅区人，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杜平成,云南乾楷律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：万涛，男，1990年11月11日出生，汉族，原住云南省普洱市思茅区,现住址不详。原告李改兵与被告万涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李改兵及其委托诉讼代理人杜平成到庭参加诉讼，被告万涛经本院依法送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李改兵向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还原告已支付的购房款120000元及中介费5000元；依法判令被告依合同约定向原告支付违约金122000元；以上共计247000元；二、请求贵院依法判令由被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为依法判令被告返还原告已支付的购房款120000元及中介费5000元；被告依照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费，自2018年10月1日起开始计算。同时，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2018年8月31日签订的《二手房买卖定购协议》。事实及理由：原告因购房需求，与被告于2018年8月31日签订了《二手房买卖定购协议》(以下简称《协议》)一份，该《协议》约定被告将其所有的位于农垦花园X号房产出售给被告，总售价为人民币610000元，购房定金为150000元，并由原告承担12000元购房中介费。原告分别于2018年9月1日、2018年9月3日，2018年9月20日通过银行转账方式向被告转账共计210000元，于2018年8月31日通过现金方式向被告支付20000元，并向中介公司支付了5000元的中介费，此时，原告共向被告支付了230000元购房款。依据《协议》第五条“该房产转让预定期为30天，乙方（原告）应当在预定期内签定《房屋买卖合同》，若不能在约定的期限内完成签定《房屋买卖合同》，甲方（被告）有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款20%的违约金。若甲方不能在约定的期限内完成签定《房屋买卖合同》，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿总房款20%的违约金”之约定，被告应在30天的时间内与原告完成签订《房屋买卖合同》，但在30天期满后，原告却得知被告已将出售的房屋卖给了其他人，被告已经无法履行交付房产的义务，双方合同履行不能。因双方合同目的现以无法实现，原告遂要求被告返还已支付的230000元购房款，并要求被告承担违约责任，但被告却反以原告违约为由拒绝全额返还，只返还110000元。原告认为，被告的“一房二卖”行为，已经构成了违约，应向原告承担违约责任，但经原告与被告多次沟通、交流均无结果，原告为维护自身的合法权益，只能诉至贵院，希望贵院查清本案事实，判如所请。被告万涛未到庭进行答辩亦未向本院提交书面答辩状。原告李改兵围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告万涛未到庭进行质证，亦未向本院提交书面证据材料。本院对原告提交的证据认定如下：第一组证据《二手房买卖定购协议》1份，证明：1、《二手房买卖定购协议》对房产现状、出售价格、定金等内容进行了明确约定，《二手房买卖定购协议》的内容合法、合规，是双方真实意思表示，双方应遵守协议约定。2、《二手房买卖定购协议》第九条对违约责任进行了明确约定，被告应按约定承担违约责任。该组证据真实，对真实性本院予以采信。第二组证据《收据》2张、《客户存款回单》4张，证明：1、原告于2018年8月31日通过现金方式支付被告20000元，被告在收据上签字按印的事实。2、原告分别于2018年9月1日、2018年9月3日、2018年9月20日通过银行转账方式共向被告转账210000元的事实。该组证据客观、真实，和本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月31日原、被告签订了《二手房买卖定购协议》约定被告将其所有的位于农垦花园X号房产出售给被告，总售价为人民币610000元，购房定金为150000元，并由原告承担12000元购房中介费。该房产转让预定期为30天，原告应当在预定期内签定《房屋买卖合同》，若不能在约定的期限内完成签定《房屋买卖合同》，被告有权解除合同，并要求原告赔偿总房款20%违约金。若被告不能在约定的期限内完成签定《房屋买卖合同》，原告有权解除合同，并要求被告赔偿总房款20%违约金。原告于2018年8月31日通过现金方式支付被告20000元，于2018年9月1日通过银行转账方式向被告支付50000元、2018年9月3日向被告转账80000元、2018年9月20日分两次向被告转款20000元、60000元。上述金额合计230000元由原告转款给被告，被告于2018年10月归还原告30000元，2018年12月12日归还80000元。2018年8月31日原告向普洱诚德房地产经纪有限公司支付了5000元的中介费。本院认为：一、关于原告李改兵是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致可以变更合同。”当事人之间订立合同可以采用书面或口头等形式，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致变更了合同。原、被告签订的《二手房买卖定购协议》约定：“甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付150000元整（人民币大写：拾伍万元整）的定金”，原告分别于2018年8月31日支付被告20000元、于2018年9月1日支付被告50000元、于2018年9月3日向被告支付80000元，以上共计150000元。虽原告未按《二手房买卖定购协议》约定时间支付定金，但被告接受了原告的变更履行且未提出异议，视为原、被告双方就交付定金的时间达成了新的合意，故原告李改兵不存在违约。二、关于是否解除原、被告于2018年8月31日签订了《二手房买卖定购协议》的问题。原、被告签订的《二手房买卖定购协议》应为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告未到庭举证证明其和原告不能签订《房屋买卖合同》的原因，且其违约行为已经致使原告不能实现合同目的，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。三、原告是否有权要求被告返还原告已支付的购房款120000元、中介费5000元及依照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2018年10月1日起开始计算资金占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”原告在2018年9月20日收取原告支付的部分购房款后，至原告起诉之日，被告都没有与原告签订书面的《房屋买卖合同》，致使原告购房的合同目的未能实现。其中，关于购房款的问题。原告向被告交付的购房款共计230000元，经庭审查明，被告在收到原告购房款后退还共计110000元，现仍有120000元未归还原告，被告理应将原告向其交纳的120000元退还原告。关于中介费的问题。原告基于购房意愿，向普洱诚德房地产经纪有限公司支付了5000元的中介费，现原告因被告的行为而导致合同目的不能实现，此项费用就应由被告承担。关于资金占用费的问题，被告长时间占用原告交纳的购房款，并未将购房款120000元及时退还原告，被告的行为对原告而言构成违约，原告有权向被告主张资金占用费，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，不违反法律规定，故对原告此项请求本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审判。被告未向本院提供答辩材料及证据材料予以反驳原告的主张，对此应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李改兵与被告万涛于2018年8月31日签订的《二手房买卖定购协议》。二、由被告万涛于本判决书生效后十五日内返还原告李改兵购房款120000元、支付中介费5000元，并依照中国人民银行同期同类贷款利率向原告李改兵支付自2018年10月1日起至购房款完全返还时止产生的资金占用费（以购房款120000元为基数进行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5005元，由原告李改兵负担多诉部分2472.11元，被告万涛负担2532.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  姚红艳审判员  杨淳淋审判员  黄 俊二〇一九年九月二十日书记员  赵梓彤