河北省固安县人民法院民 事 裁 定 书（2019）冀1022民初212号之一原告：薛婷婷，女，1996年2月13日出生，汉族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：任栋梁、任家良，固安县弘沅法律服务所法律工作者。被告：金国太，男，1961年12月16日出生，回族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：金峰，男，1991年5月18日出生，回族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区，系被告金国太之子。被告：金芳，女，1985年12月5日出生，回族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区，系被告金国太之女。原告薛婷婷与被告金国太、金芳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛婷婷及其委托诉讼代理人任家良到庭参加诉讼，被告金国太、金芳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛婷婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告退还原告已付房价款420000元；3、判令二被告支付违约金840000元；4、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年9月8日经廊坊紫徽星房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称紫微星一分公司）居间签订了《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为500000元，付款方式为：先行支付定金100000元，合同签订当日支付房价款100000元，剩余房价款300000元于房屋过户当日付清。同时还约定被告应于2018年1月7日交付房屋，并在产权证下发后30日内协助原告薛婷婷办理过户手续。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，已给付二被告房价款420000元，但被告未履行房屋交付及过户的约定。期间，原告多次与被告协商、沟通，均未能达成一致意见。因原告自身购房资格及限购政策影响，以及被告不配合等因素，此交易行为已无法实际履行。现被告已将房屋卖与他人，并已过户于他人，被告一房二卖，严重侵害了原告合法权益，构成违约，根据合同约定，出卖人将房屋出卖给第三人的，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按买受人累计已付房价款的二倍支付违约金。原告为维护合法权益，故此诉至法院。被告金国太辩称：1、本案涉案房屋固安县所有权人是我女儿金芳，该房屋仅登记在我名下，我对该房屋并不享有任何权益；且《房屋买卖合同》系由金芳签订，原告支付的房价款由金芳收取，并未交付给我，我对此事并不知情，原告诉求与我无关，不应由我承担责任。2、原告诉求中的违约金于理不合、于法无据。双方是在2017年9月8日签订《房屋买卖合同》，系在限购政策出台后签订，因限购政策导致房屋无法过户至原告名下，原告亦在诉状中认可系因限购政策等原因导致交易行为无法继续履行，故此，双方合同目的根本无法实现，我也并未给原告造成任何损失，不应承担违约责任。3、原告主张的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故，原告要求的违约金过高，不符合相关法律规定，即便法院认定我有责任，也请法院依法予以降低违约金数额。被告金芳未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告薛婷婷在固安县相关部门取得了固安县存量房购房资格证明。2017年9月8日，原告薛婷婷与被告金芳签订《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为200000元（该借款已于2017年9月8日付给金芳）。双方同意选择现金方式作为乙方向甲方支付借款的方式，甲方收款后应为乙方出具本人签署的收条或收据。借款利率2%/月，每月7号向乙方支付月利息4000元，甲方每逾期一天，按未付利息的千分之五向乙方支付复利。借款期限2017年9月8日到2018年1月7日；乙方指定还款账户：薛婷婷，卡号62×××78。发生争议由北京市大兴区人民法院管辖。合同还约定了其他相关事项。当日，原告薛婷婷与被告金芳又签订了一份《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为24000元。借款期限2017年9月8日到2018年1月7日。还款方式按月还款：每月7号甲方向乙方还款6000元，直至还清为止。合同约定的其他相关事项与前述合同内容基本相同。同日，在紫微星一分公司居间下，被告金国太委托其女儿金芳与原告薛婷婷签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（出卖人）为金国太，乙方（买受人）为薛婷婷，居间方为紫微星一分公司，房屋位于固安县（建筑面积44.34平方米），房价款500000元，给付方式：合同签订当日，给付定金100000元（其中转账给付90000元，现金给付10000元）；合同签订当日另转账支付100000元房价款；不动产过户当日给付剩余300000元房价款。出卖人在2018年1月7日将房屋交付给买受人。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款200%向买受人支付违约金，如果市场价高于成交价三倍，则按市场价赔偿出卖人违约金；出卖方违约，除退还已付房价款外，如果市场价高于成交价三倍，按市场价赔偿出卖人违约金，按合同成交价200%向买受人支付违约金。逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计逾期应付款200%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人违约，出卖人已收房款不退，并按合同成交价200%向出卖人支付违约金。出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，按照5%/月利率给付利息，并按照买受人累计已付房价款两倍支付违约金。房屋权属转移之前，买受人有权出卖或转让给第三方买受人。取得不动产证30日之内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人在取得不动产证30日内未能向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的，按照下列方式处理：如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，并按照5%/月利率给付利息，并按买受人累计已付房价款两倍支付违约金，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款千分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付。出卖人应当在房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付200000元违约金；逾期超过90日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款千分之五的违约金。出卖人同意房屋权属转移之前，买受人有权出卖或者变更第三方为买受人。双方如发生争议，向固安县人民法院起诉。出卖人金国太指定打款账户：户名为金芳，开户行为中国农业银行股份有限公司北京洋桥支行，账号为62×××73。合同还约定了其他相关事项。被告金国太妻子刘桂芬在原被告签订前述《房屋买卖合同》当日，在一份共有权人同意书上签字，内容为：本人刘桂芬，身份证号码，是出卖人配偶，是固安县房屋共有人，本人现同意出售该房屋，并委托该房屋权利人金国太代本人办理与该房屋出售有关一切事项。本人对受托人与相关方签署的一切协议、所为一切法律行为均表示同意，并享有相应权利和承担相应义务。同意书的“刘桂芬”签名及“2017年9月8日”日期系手写，其他内容均为打印。2017年9月8日，被告金国太出具了一份委托书，内容为：本人金国太今委托女儿（金芳）办理英国三期竹园4号楼3单元1003室房屋买卖相关手续。同日，原告薛婷婷通过其62×××78账户向被告金芳62×××73账户转账190000元，并打印了电子银行业务回单，被告金芳在该回单上签字，该银行业务回单附言内容为：孔雀新城竹园4-3-1003室定金和首付款。同时，被告金芳代被告金国太给原告薛婷婷出具了一份定金和购房款收据，内容为：本人出卖方金国太收到买受人薛婷婷给付固安县房屋定金100000元、购房首付款100000元，其中转账支付190000元、现金支付10000元。2017年9月20日，固安县国土资源局核发了前述房屋的不动产权证书，证书编号为：冀（2017）固安县不动产权第0006704号。2017年10月11日，被告金芳将前述房屋的不动产权证书交付至紫微星一分公司，紫微星一分公司给其出具了收条。2017年10月12日，原告薛婷婷与被告金芳又签订《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为100000元。双方同意选择银行转账和现金方式作为乙方向甲方支付借款方式，乙方通过银行转账方式给付款项的，甲乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据95000元；乙方通过现金方式给付款项的，甲方收取款项后应为乙方出具本人签署的收条或收据现金支付5000元。甲方指定账户：账户名为金芳，开户行为中国农业银行股份有限公司北京洋桥支行，账号为62×××73。借款利率2%/月，每月11号向乙方支付月利息2000元，甲方每逾期一天，按未付利息千分之五向乙方支付复利。借款期限为2017年10月12日到2018年1月11日。合同还约定了其他相关事项。当日，原告薛婷婷与被告金芳又签订了一份《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为9000元。借款期限为2017年10月12日到2018年1月11日。还款方式按月还款：每月11号甲方向乙方还款3000元，直至还清为止。合同约定的其他相关事项与前述合同内容基本相同。同日，原告薛婷婷通过其62×××78账户向被告金芳62×××73账户分两次各转账50000元、45000元，共计95000元，并打印了电子银行业务回单，被告金芳在该回单上签字。同时，被告金芳代被告金国太给原告薛婷婷出具了购房首付款收据，内容为：本人出卖方金国太收到买受人薛婷婷给付固安县房屋购房首付款100000元，其中转账支付95000元，现金支付5000元。2017年10月24日，原告薛婷婷与被告金芳签订《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为120000元。双方同意选择银行转账和现金方式作为乙方向甲方支付借款方式：乙方通过银行转账方式给付款项的，甲乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据114000元；乙方通过现金方式给付款项的，甲方收款项后应为乙方出具本人签署的收条或收据现金支付6000元；甲方指定账户：户名为金芳，开户行为中国农业银行股份有限公司北京洋桥支行，账号为62×××73。借款利率2%/月，每月23号向乙方支付月利息2400元，甲方每逾期一天，按未付利息千分之五向乙方支付复利。借款期限为2017年10月24日到2018年1月23日。合同约定的其他相关事项与前述合同内容基本相同。当日，原告薛婷婷与被告金芳又签订了一份《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）为金芳，出借人（乙方）为薛婷婷，出借金额为10800元。双方同意选择现金方式作为乙方向甲方支付借款方式。借款期限为2017年10月24日到2018年1月23日。还款方式按月还款：每月23号甲方向乙方还款3600元，直至还清为止。合同约定的其他相关事项与前述合同内容基本相同。同日，原告薛婷婷通过其62×××78账户向被告金芳62×××73账户转账114000元，并打印了电子银行业务回单，被告金芳在该回单上签字。同时，被告金芳给原告薛婷婷出具了购房款收据，内容为：本人出卖方金国太收到买受人薛婷婷给付固安县房屋购房款120000元，其中转账支付114000元，现金支付6000元。2017年10月31日，被告金国太与案外人王美华签订《固安县存量房屋买卖合同》，将前述房屋卖与王美华，房价款600000元。王美华按约定给付了被告金国太60000元房价款，并于2017年11月5日入住了前述房屋。由于金国太未按约定办理房屋所有权转移登记手续，故王美华于2018年4月将金国太诉至本院，要求其协助办理前述房屋过户手续。本院于2018年5月7日作出（2018）冀1022民初1391号民事判决，判令金国太协助王美华办理前述房屋过户登记手续。2018年6月19日，前述房屋过户登记至王美华名下。原告薛婷婷以金国太为被告诉至院，请求判令被告金国太交付房屋并办理过户登记手续。在审理中，本院依法追加金芳为被告参加了诉讼。诉讼中，原告在得知前述房屋已转移登记至案外人王美华名下后，将诉讼请求变更为:请求判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》，判令被告返还购房款420000元，判令被告给付违约金840000元。上述事实有原告提交的《房屋买卖合同》、共有权人同意书、委托书、电子银行业务回单、收据、不动产权证书、固安县存量房购房资格证明，被告金国太提交的6份《个人借款合同》，本院（2018）冀1022民初1391号卷宗，以及原告陈述等证据证实。本院认为，原告薛婷婷请求判令解除与二被告签订的《房屋买卖合同》、并判令二被告退还已付房价款和支付违约金等诉讼请求，系基于双方签订的《房屋买卖合同》。但综合考虑全案证据，原告薛婷婷与被告金芳先后六次签订《个人借款合同》，借款金额分别是2017年9月8日借款200000元、24000元，2017年10月12日借款100000元（银行转账95000元、现金5000元）、9000元，2017年10月24日借款120000元（银行转账11400元、现金6000元）、10800元。被告金芳给原告薛婷婷出具的房价款收据时间和金额分别是2017年9月8日200000元，2017年10月12日100000元（银行转账95000元、现金5000元），2017年10月24日120000元（银行转账11400元、现金6000元），《个人借款合同》约定的借款时间、金额、付款方式与原告薛婷婷给付房价款的时间、金额、付款方式完全一致；双方签订《房屋买卖合同》时间是2017年9月8日，约定的交房时间是2018年1月7日，与2017年9月8日签订的《个人借款合同》中借款期限为2017年9月8日至2018年1月17日时间吻合；《房屋买卖合同》、《个人借款合同》以及电子银行业务回单中原告薛婷婷、被告金芳银行账号完全一致；原告薛婷婷与被告金芳先后三次同日签订两份《个人借款合同》，三次同日签订合同中的小数额借款金额均与当日所签订的大数额借款金额在借款期限内按月利率3%计算所得利息数额一致；原被告合同约定剩余房价款300000元于不动产过户时给付，但原告并未按此约定给付款项，而是先后六次签订《个人借款合同》，于理不合，综合考虑以上情况，可以认定原被告签订的《房屋买卖合同》是对《个人借款合同》的担保，给付房价款及定金的行为实系借贷。原告薛婷婷与被告金国太、金芳签订的《房屋买卖合同》并非为了买卖房屋，而是对借贷的担保，非双方买卖房屋的真实意思表示，双方之间的纠纷不应以房屋买卖合同纠纷予以解决，而应以民间借贷纠纷解决，而且原被告在《个人借款合同》中约定的纠纷管辖法院为北京市大兴区人民法院，故原告本次起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告薛婷婷对被告金国太和金芳房屋买卖合同纠纷的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  胡庆忠人民陪审员  王炳朋人民陪审员  穆秋云二〇一九年九月九日法官助理王翠翠书记员邸熠琳