辽宁省新宾满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0422民初903号 原告：董某，男，满族，户籍所在地辽宁省沈阳市，现住辽宁省抚顺市。 委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者 被告：王某，男，满族，住新宾满族自治县。 委托诉讼代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。 原告董某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，原告董某于2019年7月4日向本院提起诉讼，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序分别于2019年7月31日、8月30日公开开庭进行了审理。原告董某及其委托诉讼代理人张雪、被告王某及其委托诉讼代理人马立宝到庭诉讼。本案现已审理终结。 董某向本院提出诉讼请求:1.判决王某为董某腾退房屋及设备；2.诉讼费由王某承担。诉讼过程中，董某增加诉讼请求，请求王某给付2018年3月5日至2019年9月4日期间租金15万元及二、三层房屋租金1.6万元，扣除董某所欠借款10万元，合计王某应给付6.6万元。事实与理由：2011年2月份，王某找到董某称其本人做延资，成功后能有资金进入，后董某借给王某50万元，王某延资成功后，王某又无偿借款给董某70万元，后来因为做生意赔了无能力偿还，董某和王某于2012年3月4日签订《锯房出租合同》1份，董某将位于某木材市场的锯房出租给王某使用，锯房占地4亩，三层小楼中一层及修锯房、带锯一组、修锯设备等。商定每年租金10万元，自2012年3月4日起至2018年3月4日止。现租赁期已满，可王某拒绝腾房和返还锯房及设备,经多次协商未果，故起诉。 王某辩称：请求驳回董某诉讼请求。1.王某从未向董某借款50万元；2.2012年2月，董某因经营困难向王某借款70万元，因王某没有能力借款给董某，在董某相求没有办法的情况下，王某将用于偿还刘某30万元及偿还银行贷款的款项合计70万元借给董某，当时口头约定借款期限2个月，月利率2%。2012年2月27日，王某将出借款交给董某，董某为王某出具70万元欠条1张，借款到期后王某要求董某偿还借款70万元及2个月的利息，每月利息1.4万元，共2.8万元，但董某以无力偿还为由未能还款。2013年3月份，因董某无法偿还借款本息，故用其厂房及设备抵押给王某，双方签订锯房出租协议，协议中的10万并非是按照当地租赁行情所定，而是根据一年借款利息16.8万元取整10万元所定，故该协议是抵押协议，是用于抵顶借款利息所用，而不是用于偿还借款本金。3.董某请求给付租金6.6万元没有事实和法律依据，从2018年开始，某木材市场受到环保要求的影响，该地区经济下滑，房价及租金均有下降，同时王某借给董某70万元、月利率2分的租金足以抵顶董某经济损失，双方虽然签订租赁协议，但该协议的性质为抵押，其租金是以董某应付利息相抵，董某至今尚欠王某借款70万元及利息未还，故王某是合法占有其房屋，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：董某提供证据1.《房屋所有权证》；2.某木材加工厂税务登记证。王某提供证据1.《欠条》。对有争议的证据，本院认定如下：董某提供证据1.《锯房出租协议》，证明董某于2012年将房屋租赁给王某的事实。王某认为，证据真实性无异议，但该协议形成时间应为2013年3月份，而不是2012年3月4日，因董某外欠借款及债务金额巨大，其厂房内的板材等物品被他人拿走抵债，因此双方才签订该出租协议，用于抵押偿还王某的借款本息，租金10万元并非是租赁价格，而是根据年息16.8万元确定的10万元，当时某镇地区租金最高6、7万元。本院认为，王某对协议的形成时间提出异议并申请鉴定，但鉴定单位以不在司法鉴定范围为由退鉴，因王某未能提供证据证明该协议形成时间为2013年3月4日，故对该证据本院予以认定。王某提供证据：1.证人刘某证言，证明王某向刘某借款30万元，双方约定月利息2分，在还款前将应还款项出借给董某的事实。董某认为，王某向刘某借款及约定的利息与董某无关，对刘某证明王某于2012年使用董某锯房的事实予以认可。本院认为，该证人仅能证明本人与王某之间的借款事实，关于王某与董某间的借款均系听王某所述，故对该证言的证明目的本院不予认定。2.王某1贷款清单及王某在中国农业银行股份有限公司开户的银行卡交易明细清单，证明王某借款给董某款项应当有利息，且双方约定月利率2分，而董某曾经偿还王某利息款4万元的事实。董某认为，王某1向银行借款与本案无关，而且也不认识王某1这个人，确实曾给王某银行账户转款4万元，但该款为欠王某的木材款，并非偿还借款利息，而且现在还尚欠王某木材款1万余元。本院认为，王某1借款清单与本案无关不予认定，王某银行卡交易明细虽体现董某转账4万元，但不能证明该款为偿还本案所涉借款70万元的利息款，故与本案无关联，本院不予认定。3.李某、王某2二人木材加工厂交纳电费和使用电量明细表，证明王某占有使用董某房屋的时间应为2013年，因2012年未发生电量。董某认为，最初董某从李某处买的加工厂，该厂电表登记在李某名下属实，但该证据为复印件不能作为证据使用，且与租赁协议没有关联性，案涉房屋在2012年交给王某使用，王某是否经营、电表是否发生电量不影响合同的约定也与董某无关。本院认为，经王某申请，本院至新宾满族自治县供电所调取客户编号为X、客户名称为李某的用电记录，该记录与王某提供材料内容一致，故对王某提供此份证据真实性予以认定，但该证据仅能证明董某所经营的加工厂于2011年、2012年期间在南杂木供电所登记的用户编号为X电表未发生电量，不能证明2012年双方租赁的加工厂未交付王某以及王某未使用经营，故对该证据本院不予认定；4.证人王某3证言，证明锯房出租协议形成于2013年。董某认为，对证言的关联性、合法性、真实性均有异议，证人受王某雇佣与王某存在利害关系，证人对于很多事情均回答不清，但却将2012年的协议与2013年涨水的事情说在一起，存在证人与王某事前沟通好的行为，属于恶意串通虚假陈述。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九第（二）项规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。”证人王某3证实内容的时间段内在王某经营的木材加工厂任会计一职，与王某有利害关系，其证言证明力小于原始证据，根据此前认定的双方签订的《锯房出租协议》证据有效性，对该证人证言本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月27日，董某以生产经营缺少资金为由向王某借款70万元，并出据《欠条》1份，内容为“人民币柒拾万元￥700,000元。董某，2012.2.27日”。 2012年3月4日，董某因无力偿还借款，与王某达成将其经营的某木业加工厂租赁给王某抵顶借款的协议，双方签订《锯房出租协议》1份，内容为“经王某和董某协商达成以下协议：董某将木材市场内锯房租给王某，其中包括厂地约4亩，三层小楼中的一层及修锯房等平房，带锯一组，修锯设备等。租金每年拾万元整，租期从2012年3月4日起到2018年3月4日止。出租人：董某，租赁人：王某，2012年3月4日，见证人：王某3、富某。”董某、富某均签名、捺印，王某、王某3均签名。协议签订后，董某将协议约定租赁物交付王某使用至今。 经双方确认，王某实际使用《锯房出租协议》中约定场地四至以某木业加工厂围墙为准，使用场地内房屋所有权人为董某、建筑面积518平方米房屋一处及屋内办公桌、沙发、电视机，使用场地内修锯房（含厂房）一处、带锯一组、修锯设备一组。 本院认为，根据董某的诉请及本案审理查明的事实，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。 董某以生产经营为由向王某借款70万元，该内容不违反法律及行政法规相关规定，双方之间形成民间借贷关系。董某因无力偿还借款，与王某达成租赁协议，以租金抵顶借款，双方因此签订《锯房出租协议》1份，该协议内容系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规相关规定，确认协议有效。董某、王某均认可双方签订的《锯房出租协议》租金用以抵顶董某所欠王某借款，故本院对此事实予以确认。 关于双方以租金抵顶借款应为本金还是利息以及期限、金额，出租协议中约定“租金每年拾万元整，租期从2012年3月4日起到2018年3月4日止。”董某主张以每年租金10万元抵顶借款本金10万元，王某未否认以租金抵顶借款，而是提出以月利率2%计算每年利息16.8万元取整10万元计算利息抵顶每年租金10万元的辩解，《欠条》中未写明双方在借款期内约定利息，且王某提供的证人刘某证言及王某1贷款清单、王某银行交易清单均不能证明双方就借款约定利息月利率2分，且依照此辩解，在每年应付利息16.8万元的情况下，出借人取整仅要求每年给付10万元亦不符合借贷常理，而董某提出以每年10万元租金抵顶借款本金10万元较为客观，故认定双方签订的《锯房出租协议》租金每年10万元抵顶董某欠王某借款本金；依此计算，租期共计6年，租赁到期后，王某仍然继续使用协议约定租赁物至今，故至2019年3月4日止，王某使用租赁物共计7年。董某向王某借款金额70万元，以双方约定的租金每年10万元计算，至2018年3月4日止，租金抵顶借款本金共计60万元；租赁期满后，王某继续使用租赁物，双方未就租金重新约定，故2018年3月5日后的租金应参照原协议约定确定租赁物使用费为每年10万元，因此，至2019年3月4日，董某应以租金抵顶尚欠借款本金10万元，至此借款本金70万元全部抵顶完毕。 关于双方间借款利息应否给付及如何抵偿，根据《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十五条“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”的规定，董某为王某出据的《欠条》中未写明利息约定内容，故应认定双方在借款期内未约定利息；董某认可王某主张还款日为双方签订《锯房出租协议》日即2012年3月4日，王某主张借款期限为2个月，但未能就此事实举证证明，根据双方均认可的出租协议签订日为双方协商抵顶日期，故应以2012年3月4日认定王某主张还款日；王某主张按双方口头约定的月利率2分给付利息，但未能提供有效证据证明双方约定月利率2分的事实，故应根据《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》的规定，董某应从2012年3月4日起至还款之日止按照年利率6%给付利息。从2012年3月4日开始，董某以双方达成的租赁协议中约定的租金抵付借款本金，故借款利息亦应依照租赁期限逐年递减本金10万元，据此，董某应偿还王某借款本金及利息如下：2012年3月4日至2013年3月3日，董某应偿还借款本金70万元、利息4.2万元，2013年3月4日至2014年3月3日，董某应偿还借款本金60万元、利息3.6万元，2014年3月4日至2015年3月3日，董某应偿还借款本金50万元、利息3万元，2015年3月4日至2016年3月3日，董某应偿还借款本金40万元、利息2.4万元，2016年3月4日至2017年3月3日，董某应偿还借款本金30万元、利息1.8万元，2017年3月4日至2018年3月3日，董某应偿还借款本金20万元、利息1.2万元，2018年3月4日至2019年3月4日，董某应偿还借款本金10万元、利息6000.00元，以上总计应偿还借款本金70万元、利息16.8万元，2012年3月4日起至2019年3月4日止王某租赁董某场地共7年，董某应以租金70万元抵顶借款本金70万元，还应再给付王某借款利息16.8万元；但因王某实际使用董某租赁场地至今，从2019年3月5日起至2019年9月4日止，王某还应再给付董某6个月租赁物使用费5万元，抵顶董某应给付的借款利息后，董某还应再给付王某借款利息11.8万元，但因王某未提出反诉，故王某可另行起诉请求给付。 董某主张王某给付2019年3月5日至2019年9月4日期间租赁物使用费5万元的请求本院予以支持，但此款已予抵付；对其主张给付使用楼房的二层、三层租金1.6万元，董某自认在交付王某租赁物后即明知王某已使用协议约定外的楼房二层、三层房屋，但董某未就此与王某重新达成租赁协议或重新约定租金，应视为董某对王某使用行为的默认，虽主张与王某达成口头协议租金在最后结算时重新计算，但未能举证证明，故其主张给付租金1.6万元无法律依据，本院不予支持。 现租赁期已满，董某请求王某返还《锯房出租协议》中约定场地、房屋、办公桌、沙发、电视机、修锯房（含厂房）1处、带锯1组、修锯设备1组，本院予以支持。 王某提出《锯房出租协议》形成时间为2013年3月、该协议系抵押协议的辩解，关于辩解1，王某提供证人王某3出庭作证，但该证人系王某雇佣的工作人员，与其有利害关系，且系间接证据，不能以此否定该协议中体现的租赁时间，同时，王某提供的证人刘某证言证明王某使用案涉租赁物为2012年，两证人证言相悖；关于辩解2，协议中明确写明锯房出租给王某，未体现抵押内容，王某也未提供证据证明抵押事实，而不动产抵押，抵押权人只是接受权利凭证并不实际占有抵押物，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王某未能就以上辩解提供有效证据予以证明，应当承担对己不利的法律后果，故本院对以上辩解均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、王某返还与董某签订的《锯房出租协议》中约定使用的场地（四至以某木业加工厂围墙为准），场地内房屋所有权人为董某、建筑面积518平方米房屋及其办公桌、沙发、电视机，场地内修锯房（含厂房）1处、带锯1组、修锯设备1组，于本判决生效之日起15日内腾迁完毕； 二、驳回董某其它诉讼请求。 案件受理费1500元（董某已预交），减半收取750元，由董某负担180元，王某负担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 员  赵 帼 二〇一九年九月十一日 法官助理  王丽荣 书 记 员  刘 欢