山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2621号 原告:路其成，男，1988年7月20日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人:郑善玲，东平县法律援助中心律师。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司，住所地：安市泰山区长城路北首圣地国际公寓A座22层66号。 统一社会信用代码：913709006920078786. 法定代表人：马路，执行董事兼经理。 被告：泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司，住所地：东平县东平街道办事处龙山街东段。 统一社会信用代码：913709233104731969. 法定代表人：马路，总经理。 原告路其成与被告泰安市圣和房地产开发有限公司（以下简称圣和公司）、泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司（以下简称圣和东平分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路其成的委托诉讼代理人郑善玲，被告圣和公司、圣和东平分公司的法定代表人马路均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路其成向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告双方签订的“府东名座商品房认购协议书”；2、要求被告返还已付购房款144,744元；3、要求被告承担已付购房款1倍的赔偿责任；4、案件受理费由被告承担。 被告圣和公司、圣和东平分公司辩称：原被告之间签订的是认购书，在法律上定性是预约合同，条件成就时正式签订房屋买卖合同。房国彬案审理时房国彬之父证实，签订订购合同时房产销售公司（中介）已告知他们，涉案房子需等解押后才能签订正式合同。本案房产买卖应按一般预约合同纠纷处理，根本不存在一房两卖或民事欺诈。基于现状，答辩人对双方解除认购协议书，返还已购房款144,744元无异议。答辩人认为按银行同期贷款利率赔偿原告损失是公平、合理的。但对于其主张的欺诈、一倍的赔偿责任答辩人不成立。因为答辩人与第三人之间是抵押法律关系，且提供销售中介公司告知了原告。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其主张，提交以下证据：证据一、二被告的企业基本信息各一份。证明：被告泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司是被告泰安市圣和房地产开发有限公司的分支机构，第一被告的负责人和第二被告的法定代表人均系马路。主张第一被告分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任以自己的财产不足以承担责任的应由第一被告法人承担；证据二、府东名座商品房认购协议书、收款收据各一份。证明：原被告双方于2018年2月23日签订了“府东名座商品房认购协议书”，该协议书约定：由原告购买被告开发的府东名座1号楼2单元1306号房屋一套，该房屋建筑面积（预测面积）110.38平方米，单价4,301元，总价款474,744元，付款方式为首付30%，其余按揭贷款。以上协议签订后，原告按时支付被告购房首付款144,744元；证据三、承诺书一份，证明：原告购买的被告开发建设的府东名座1号楼2单元1306室，已于2018年2月23日交清首付款144,744元。原告在购买该房时，不知道该房被告已与姜涛有经济纠纷，不能网签。被告于2019年2月21日承诺于2019年7月31日给原告办理网签手续，否则被告按房源现时市场价给予原告全额赔偿；证据四、东平县人民法院（2018）鲁0923民初2935号民事判决书一份，来源于东平县人民法院电子诉讼卷宗。证明被告在将涉案房产卖给原告之前，就已于2016年12月6日将涉案房产抵押给了姜涛，并网签备案到姜涛名下。涉案房产备案证明编号为：东预备字2016第00005109号。主张被告的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致涉案合同解除，被告依法应当返还原告已付购房款共计144,744元并承担已付购房款1倍的赔偿责任；证据五、东平县人民法院出具的“选择专业机构、确定委托费用通知书”一份，来源于被告府东名座售楼处，证明涉案房产已进入评估拍卖程序，被告已不可能再为原告办理涉案房屋的网签手续，原告起诉要求解除与被告签订的“府东名座商品房认购协议书”，符合相关法律规定。 被告圣和公司、圣和东平分公司的委托代理人表示，对上述证据都没见过，对过程及事实都不清楚，无法发表质证意见。 原、被告对被告提交的东平县商品房预（销）售许可证、建设工程规划许可证各一份均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：证据一、二被告的企业工商登记信息，在本院（2019）鲁0923民初2956号案件中二被告无异议，本院予以确认；证据二、证据三、证据四证实原告与被告圣和东平分公司签订府东名座商品房认购协议书一份，购买府东名座小区1号楼2单元1306室，面积110.38平方米，于2018年2月23日交齐首付款144,744元。被告因与案外人姜涛有经济纠纷，于2016年12月6日将涉案房产抵押给了姜涛，并网签备案到姜涛名下。被告承诺于2019年7月31日前为原告办理网签手续，否则按涉案房源现时市场价予以全额补偿。四项证据前后连贯，相互印证，本院予以确认；证据五、本院出具的“选择专业机构、确定委托费用通知书”一份，经调查，涉案房产已进入评估拍卖程序，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告圣和东平分公司是被告圣和公司的分支机构，两公司的法定代表人均系马路。2018年2月23日，原告路其成与被告圣和东平分公司签订了“府东名座商品房认购协议书”一份，约定原告购买被告开发的府东名座1号楼2单元1306号房屋一套，该房屋建筑面积（预测面积）110.38平方米，单价4,301元，总价款474,744元，付款方式为首付30%，其余按揭贷款。当日，原告向被告交纳首付款144,744元。本院（2018）鲁0923民初2935号民事判决书认定，被告圣和公司在2016年将原告路其成购买的上述房产已抵押给姜涛并网签备案到姜涛名下，备案证明编号为东预备字2016第00005109号。2019年2月21日，被告圣和东平分公司出具承诺书一份，认可原告已交清首付款144,744元，承认不能网签的原因是购房人买房时不知道开发商与姜涛有经济纠纷造成，现已与姜涛走法律程序。承诺于2019年7月31日前给原告办理网签手续，否则被告按房源现时市场价给予原告赔偿损失。 本院认为，本案争议焦点为1、双方签订的认购协议书是否应当认定为商品房买卖合同；2、原告诉请解除上述认购协议书有无依据；3、赔偿损失数额计算问题。 关于第1个焦点问题。2018年2月23日双方签订的府东名座商品认购协议书对当事人的名称姓名、住所、房屋具体位置、面积、单价、付款方式、违约责任等主要条款作出了明确约定，且原告已经也按该协议缴纳了首付款，被告圣和公司也认可收到了首付购房款，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。 关于第2个焦点问题。在2016年，被告圣和公司因与案外人姜涛有经济纠纷就将原告路其成购买的上述房产网签备案到姜涛名下，备案证明编号为东预备字2016第00005109号。因被告圣和公司未能还款，姜涛已申请评估拍卖。因此，因被告圣和公司的违约行为致使涉案房产已不能网签到原告名下，无法实现原告的购房目的，该协议应当解除。 关于第3个焦点问题,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致涉案合同解除，依法应当返还已付购房款,并承担已付购房款1倍的赔偿责任。 另外，被告圣和东平分公司作为被告圣和公司分支机构，不具有独立法人地位，应由被告圣和公司承担责任。 综上所述，原告的诉讼请求中，有事实和法律依据部分，应予支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下： 一、解除原告路其成与被告泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司于2018年2月23日签订的府东名座商品房认购协议书一份； 二、被告泰安市圣和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告路其成已付购房款144,744元，并赔偿损失144,744元； 三、驳回原告路其成对泰安市圣和房地产开发有限公司东平分公司的诉讼请求； 四、驳回原告路其成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5642元，由被告泰安市圣和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判长  李彦勇 审判员  吴 琰 人民培审员卜凡青 二〇一九年九月二十日 书记员  郭冰杰