苏州市吴中区人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0506民初1565号原告：苏州太湖之星开发建设有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛6号。法定代表人：郑东辉，董事长。委托诉讼代理人：胡颖，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华德，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会，住所地苏州市吴中区香山街道长沙路8号。法定代表人：杜荔江，主任。委托诉讼代理人：王琰，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所实习律师。原告苏州太湖之星开发建设有限公司（以下简称太湖之星公司）诉被告苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（以下简称太湖之星业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告太湖之星公司的委托诉讼代理人陈华德、胡颖，被告太湖之星业委会主任杜荔江及委托诉讼代理人王琰、茅一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太湖之星公司向本院提出诉讼请求：撤销被告关于太湖之星小区实行业主自治模式及方案的决议。事实与理由：其系苏州市太湖国家旅游度假区长沙岛6号“太湖之星”小区的建设单位，同时也是合法业主。被告先于2018年3月14日在小区内发布《公告》宣布小区实行自治模式，后又于2018年4月27日发布《公告》组织小区自治方案的投票，并宣布小区实行自治模式。其认为被告组织的所谓投票并未征求其等广大业主的意愿，而是多次采取欺骗业主的手段持续推进的非法决议。首先发出第一次公告欺骗业主声称“绝大多数同意终止原物业合同”，而事实情况是根本没有组织这样的投票也没有相关意见的统计，完全是业委会的一面之词。其次，在自治模式的投票中，被住建部门查实出了有22张选票造假，相关选票系冒充业主进行的投票。最后，业委会隐瞒了第一次投票被主管部门否决的事实，于2018年4月27日又发布公告，发起对小区按照自治方案采取自治管理模式的投票，在该份公告中仍然欺骗业主称自治获得绝大多数业主的同意。被告组织的两次投票主要采取微信投票的方式，无法核实投票人员的身份，并且该微信群是业委会个别人员私自拉起的交流群，缺乏监督，其等业主未被通知入群，有不同意见的业主也被该私人群主剔除出群。被告所组织的自治模式(方案)的投票，采用欺骗手段、违反法定程序，被告自治决议依法应予撤销，故其诉至法院。审理中，原告称，其要求撤销的决议内容为：2018年5月13日至19日被告通过业主微信群发起投票，在该群中发布“太湖之星小区自治管理模式及方案已经得到上级主管部门认可”。被告太湖之星业委会辩称：1、本案原告不符合起诉条件，应当驳回起诉。本案原告没有明确诉求，原告的诉讼请求及事实理由不能特定到哪一次业主大会的决议，原告要求撤销业主大会决议后的通知，而通知是不具备撤销性的，故原告的诉请不符合起诉条件。2、本案原告从未缴纳物业费，按照物业管理条例第34条的规定，未出售房屋的物业费应由开发商承担，本案原告从未缴纳物业费的行为侵害广大业主合法利益，本身就不具合法性，原告的行为也可以充分说明小区采取的物业服务模式与原告没有利害关系，说明原告不是本案的适格主体。3、涉案小区实行自治模式及方案经过合法程序组织投票，且在吴中区住渔帆社区指导下召开的业主大会，其过程合法，决议内容不侵犯业主合法利益，同时，不违反法律和行政法规的强制性规定，投票人身份和决议内容也经过了吴中住建局的审核及复查，所以小区自治模式及具体方案合法有效。另外，本案原告的行为，属于滥诉行为，原告已经多次起诉我方及吴中区住建局，每次起诉的理由近似，结果为被驳回起诉或原告撤诉，按照最高院实行登记立案制的指导精神，原告的行为属于无理、缠诉、滥诉行为，应当驳回起诉。4、本案原告在近期种种行为扰乱涉案小区的安宁生活，这一结果不是由于业主大会决议造成的，业主大会是基层自治组织，有权就自己的管理模式及会议决议模式进行自主的选择，广大业主使用微信投票，是由于小区内绝大多数业主居住在国外、市外，因此在征得吴中区住建局、渔帆社区同意的情况下，进行变通，这种变通不违反法律和行政法规的强制性规定，也获得了主管部门的认可，因此，微信投票的形式合法有效。综上，请求驳回原告的起诉，即使实体审理，也应当驳回诉请。经审查查明，位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星别墅607幢（建筑面积325.05平方米）不动产登记为太湖之星公司单独所有。2018年4月27日，太湖之星业委会发布公告，内容为太湖之星小区4月27日发布《太湖之星物业自治管理方案》，5月13日至5月19日24时将对“太湖之星小区采取自治模式并按照《太湖之星物业自治管理方案》管理太湖之星小区”的内容进行投票。2018年5月16日，太湖之星公司在内容为对太湖之星小区物业管理自治模式及自治方案进行投票的选票上勾选不同意。2018年6月16日，太湖之星业委会发布公告，内容为经统计，5月13日至19日的投票中赞成票数量及面积均超过半数，小区将按照“太湖之星物业自治管理方案”采取自治管理模式管理太湖之星小区。2018年9月14日，苏州市吴中区住房和城乡建设局作出关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函一份，内容为太湖之星业委会于2018年9月10日提交的《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》该局已收悉，现答复太湖之星业委会如下：一、基本情况。1、2018年2月12日你委形成了《2018太湖之星小区自治投票汇总表》，经度假区住办事处、渔帆社区依法进行了监督，经对相关材料查验，发现你委在表决过程中存在自治公告和自治方案并未一并公告，表决材料中存在22张选票房产证复印件不真实（现已移交公安机关另案处理，尚无结果），自治方案不成熟等问题，故我局认为该次表决不符合相关规定。2、2018年5月13日至19日，你委在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。根据你委的统计结果显示，该表决议题的赞同票为228票，所占表决面积为75114.06平方米（太湖之星小区总投票权数为354票，所占表决面积为126307.54平方米），符合《苏州市住宅区物业管理条例》十四条第二款“业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。”（“双过半”规则）的规定。同时，你委依法对上述结果进行了公示并将上述表决票移交度假区住建局封存。二、指导意见。根据上述2018年5月25日形成的表决结果，我局进一步提出如下指导意见：1、请你委在属地街道及社区的指导下严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，维护广大业主的合法权益。2、请你委在与原物业公司（苏州天地福田物业管理有限公司）交接过程中严格办理相关交接事宜且坚决杜绝出现强制交接、暴力交接等情形。3、请你委对广大业主就自治方案进一步做好有关解释说明工作，承担起小区自治管理的相关责任。审理中，被告提供了苏州太湖之星小区物业自治管理方案一份，载明本物业自治管理方案将采取保安、绿化、保洁、维修分包给专业公司的方法进行实施，方案包括苏州太湖之星小区物业管理预算、太湖之星项目服务理念、服务定位和管理目标、物业管理服务方案等部分。经质证，原告对此不予认可。本院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。本案中，原告太湖之星公司以被告太湖之星业委会作出的关于涉案太湖之星小区采取自治管理模式的决议侵犯全体业主的合法权益为由，要求予以撤销，原告作为单个业主提起本案诉讼，主体不适格。另，业主和业主委员会之间因业主委员会的决议而发生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故原告的起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第五条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告苏州太湖之星开发建设有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  钱建平人民陪审员  顾建新人民陪审员  平建英二〇一九年九月十日书 记 员  丰雨竑