贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初615号原告：李晶，女，1982年1月29日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：张小美，贵州创文律师事务所律师。被告：贵阳瑞金置业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦2层2-2B号。法定代表人：王涛，执行董事。委托诉讼代理人：周志平，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程平，贵州公达律师事务所律师。被告：贵阳高新鑫鹏实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦内。法定代表人：丁超英，总经理。委托诉讼代理人：李大冲，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐采，贵州黔成起智律师事务所实习律师。原告李晶与被告贵阳瑞金置业投资管理有限公司（以下简称瑞金置业公司）、贵阳高新鑫鹏实业有限公司（以下简称高新鑫鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晶的委托诉讼代理人张小美，被告瑞金置业公司的委托诉讼代理人程平，被告高新鑫鹏公司的委托诉讼代理人李大冲、徐采到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶向本院提出诉讼请求：1.二被告连带支付拖欠（自2016年10月至2019年6月30日止）的房屋租金共计50500元，并从2016年10月起以拖欠租金为基准数，按年利率6%计算支付逾期付款的资金占用费，至租金付清时止；2.二被告继续按合同约定履行支付租金至合同期限届满止；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2008年6月19日，原告与被告瑞金置业公司签订《产权商铺统一租赁合同》，约定原告所有的位于瑞金××路××商务大厦××号商铺出租给被告使用。租赁期限三十年，租金按原告所购商铺的总房价款的8%—11.26%计算，选择合理的租金回报率，并每年租金回报率比上一年递增5%。租金支付按季度支付，合同对每十年一个阶段的租金收取作了详细约定。被告鑫鹏实业公司作为被告瑞金置业公司履行合同的担保人。截至2019年6月30日止，被告尚拖欠租金50500元未支付。原告经多次催收未果，诉至法院，请求判令如前所述。被告瑞金置业公司辩称：1.本案的租赁合同关系发生根本变化，根据瑞金置业公司提交的两份补充协议体现了本案由于情势变更导致原告的租赁合同无法继续履行，虽然原告强调部分原告未在补充协议上签字，但补充协议签订的基础是经过原合同各方有效协商并且经过业主代表予以书面确认，另从合同的履行来看，2016年9月30日前的租金由瑞金置业公司支付，2016年9月30日以后的租金由高新鑫鹏公司支付，故原租赁合同关系已于2016年10月1日起变更为原告与高新鑫鹏公司之间，合同权利义务关系已经发生根本性变化，2016年9月30日以后瑞金置业公司退出租赁合同关系，事实清楚，因此对于2016年10月1日后的案涉合同关系及权利义务与瑞金置业公司无关。2.瑞金置业公司在退出租赁合同关系之前，已将应该由瑞金置业公司承担的付款义务履行完毕，瑞金置业公司不存在拖欠原告租金款项的行为，即便存在拖欠也应由原告承担举证责任。被告高新鑫鹏公司辩称：1.针对2008年签订的租赁合同履行合同义务的主体是否发生变更的问题，高新鑫鹏公司自2016年10月1日起向原告支付租金，合同履行主体是否发生变更，请法院依法判决。2.针对欠付租金的计算方式，根据原告及其业主代表与高新鑫鹏公司签订的协议书、承诺书以及与瑞金置业公司签订的商铺租赁补充协议，均约定租金计算方式为按照原告投资额的8%扣税后确定，结合原告对上述租金计算方式在两年多的时间里未提出异议且表示接受的事实，均能合理推定，租金计算方式为投资额的8%扣税后确定。3.针对合同履行期限的问题，根据租赁合同第一条关于租赁合同十年一签的约定，在合同未续签的情况下，该合同已经到期，高新鑫鹏公司无继续支付租金的义务。综上，在租赁合同签订十多年以后受到科学技术的冲击和政府规划的影响，导致合同签订时的目的已经难以实现，上述事实均不是合同签订时双方可以合理预见的，严格意义上有商业风险，应认定为情势变更，现高新鑫鹏公司处于严重亏损状态，合同继续存续对各方均不利，基于上述客观原因和合同约定，请法院确认上述租赁合同期限已经到期，同时按照高新鑫鹏公司主张的租金计算方式计算租金。经审理查明，2008年5月19日，原告李晶（甲方）与瑞金置业公司（乙方）、高新鑫鹏公司（丙方）签订《产权商铺统一租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市××路××商务大厦××号商铺出租给乙方使用，丙方作为担保方，若乙方在租赁期内由于经营风险而不能如期支付甲方租金，丙方无条件代乙方支付应付租金。购铺款为368795元，合同约定租赁期限三十年，共分三个阶段签约，每个签约期为10年，自2008年至2018年，第一个十年租赁期前三年按铺位总房价款的年租金回报率以8%的比例计算租金，乙方同意按甲方要求将前三年租金一次性支付给丙方，冲抵甲方向丙方所购买商铺的购铺款。第四年起，每年租金回报率比上一年度递增5%，直至第一个租赁使用期结束。租金按季度支付，应付租金前10日内一次性支付本年度前一个季度租金。如遇经济发展受阻，乙方愿确保本商场第二个十年租赁期商铺租金回报率不低于总房款8%，并按每年租金回报率以5%比例递增，直至该十年租赁使用期结束。实际年租金回报率甲、乙双方视届时经济发展实际情况，在8～11.26%的年租金回报率之间，选择合理的租金回报率，另行商定第二个十年租赁期内第一年的租金回报率基数，并按每年租金回报率5%比例递增。合同第三条约定：“1、甲方权利及义务（6）甲方自行承担按国家相关法律法规规定缴纳的相关税费”。2015年12月18日,瑞金商务大厦二楼2-2A地块产权式商铺71户业主（甲方）与瑞金置业公司（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，主要约定：1.从2015年5月1日至2016年9月30日止……在此期间乙方按每位业主原合同约定的租金先支付50%，其余的50%在2016年9月30日前逐步付清；2.从2015年1月至2016年9月30日，原合同约定的5%年增幅暂停执行；3.2016年9月30日后按正常的合同时间进行支付，如乙方届时经营仍然困难可提出与甲方再次协商解决；4.本补充合同仅代表71户业主，由业主代表集体签字生效，业主代表签字后如个别业主不同意，可书面要求不在本合同之列。2016年7月28日，业主方作为甲方，瑞金置业公司作为乙方，高新鑫鹏公司作为丙方，商议《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》，主要内容为：1.丙方……提出收回高新鑫鹏公司自主物业和上述甲方所有位于电子商城二楼的物业进行经营，并承诺从2016年9月30日以后支付甲方相应租金，具体方式和内容由甲、丙双方进一步商议；2.乙方同意丙方提出的收回自主物业及甲方个体业主方上述物业经营权方案，并从2016年9月30日以后不再承担任何原与甲方个体业主签订的合同中涉及乙方的权利与义务。甲方未在该补充协议上签字。另查明，2017年3月13日至2019年1月31日期间，被告高新鑫鹏公司多次以公司户名或户名为丁兰的账户通过网上银行转账的方式向李文贵账户支付租金共计32133.08元。原告自认收到被告高新鑫鹏公司支付的金额为25059元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《产权商铺统一租赁合同》、房屋产权证、《商铺租赁补充协议》、《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》、银行付款凭证、银行电子回单、情况说明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告与被告瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、本案中履行合同权利义务的主体即承租方是否发生变更；二、合同的履行期限；三、租金的计算标准以及资金占用费的计算问题。就上述争议焦点，评析如下：焦点一：关于本案中租赁合同履行主体是否变更的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，2016年9月30日《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》约定的内容，虽业主方未在该补充协议上签字，但2016年9月30日后的租金，一直由高新鑫鹏公司向业主方支付，业主方一直未提出异议。同时，高新鑫鹏公司认可其履行的是承租人义务而非担保人义务向原告支付租金，故应当认定含本案原告在内的未签订《承诺书》或《协议书》的业主，自2016年10月1日起由被告高新鑫鹏公司收回2-2A区域商铺自行经营是明知的。此外，从商铺的现状来看，是商场统一进行经营，业主之间的商铺从空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑构造上不再具备原有的封闭性，使用上亦无独立性，因此该商铺并不完全符合建筑物区分所有权的法律特征，同时，涉案2-2A区域商铺共同形成一个整体，只有统一规划、整体使用时才能体现其价值，若将不具备独立性的涉案商铺拆分，一部分继续履行，一部分终止履行，必然破坏整个商场的结构，并损害大部分业主的利益。故应当认定原告与瑞金置业公司之间的租赁权利义务关系已变更为高新鑫鹏公司与原告之间，对原告要求两被告承担连带支付责任的诉请不予支持。焦点二：关于租赁期限的问题。《产权商铺统一租赁合同》约定租赁期限为三十年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，该《产权商铺统一租赁合同》的租赁期限应为二十年。关于高新鑫鹏公司辩称应当重新签订租赁合同的意见，经查，《产权商铺统一租赁合同》所约定的事项除签约时间为每十年一签以外，对租金支付标准及方式、合同期内的权利及义务等均有明确约定，故每十年一签的仅是合同约定的签约方式，而非合同存续的必须构成要件；同时，第一个合同履行期间届满后，原告及高新鑫鹏公司均未提出解约请求，高新鑫鹏公司也未向原告发出解约意向,期间也陆续向原告支付租金，故原告与高新鑫鹏公司的租赁合同关系存续，被告高新鑫鹏公司应当继续履行《产权商铺统一租赁合同》所约定的除租金支付标准外的合同义务。焦点三：关于租金的支付标准问题。原告主张租金应当依照租赁合同的约定，按照8%-11.26%的标准分段计算租金，被告高新鑫鹏公司主张应当按照实际投资额的8%计算并扣除房产税等税种后的金额进行支付。首先，根据高新鑫鹏公司向原告支付的租金及交税明细来看，交税主体均为被告高新鑫鹏公司，且被告高新鑫鹏公司提交的交纳税费的证据不能证明其代谁交纳税费；再次，本案中的产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，不宜单独将包含原告在内的15户未出具《承诺书》或《协议书》的业主的商铺租金按照《产权商铺统一租赁合同》的约定来计算租金，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利应受到其他商铺业主整体意志的限制，且高新鑫鹏公司自2016年10月1日起均以购铺款的8%向原告支付租金，原告未提出异议，故被告高新鑫鹏公司应按投资额即购铺款的8%不计税向原告支付租金，根据《产权商铺统一租赁合同》的约定，原告自行承担因出租案涉商铺所产生的税费。关于欠付的租金，按照投资额的8%计算租金支付标准，从2016年10月1日计算至2019年6月30日，被告高新鑫鹏公司应当支付原告租金为368795×8%÷12个月×33个月=81134.90元，扣除被告高新鑫鹏公司已支付的32133.08元，被告高新鑫鹏公司尚欠原告租金49001.82元未支付。关于业主方主张资金占用费的问题。本案中，《产权商铺统一租赁合同》虽未对违约责任进行约定，但被告拖欠支付原告租金的行为，势必对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张以拖欠的租金为基数按年利率6%标准计算至租金付清之日止的利息，该项诉请并无不当，本院予以支持。关于起算时间，原告主张自2016年10月起算至租金付清时止，但被告高新鑫鹏公司自2017年3月13日至2019年1月31日期间均有向原告支付租金的记录，庭后原告承诺以被告支付最后一期租金的次日起以欠付租金为基数，按年利率6%为标准计算资金占用费，从其自愿。关于高新鑫鹏公司辩称原告与瑞金置业公司在2016年9月30日前的租金均按投资额的8%扣除税费后向原告支付，各方均未提交证据证实。关于高新鑫鹏公司辩称第一个十年合同履行期满后当事人需续签合同才能延续合同权利义务的意见，首先合同中并未有关于第一个合同期满后双方需续签合同，否则视为合同到期或解除的约定；其次，《产权商铺统一租赁合同》约定的合同履行期限为30年，且对前20年的租金支付标准均有明确的约定；再次，高新鑫鹏公司提出其已向原告提出了解约请求，但未提交证据证实；最后，高新鑫鹏公司辩称其在合同期满后继续代管商铺、代收租金，《产权商铺统一租赁合同》没有约定第一个十年期满后双方未续签合同由承租人代收代管，业主方也未授权高新鑫鹏公司代收代管。高新鑫鹏公司上述辩解意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李晶支付欠付的房屋租金49001.82元；二、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内以欠付租金为基数从2019年2月1日起按照年利率6%的标准，向原告李晶支付资金占用费损失至租金付清之日止；三、原告李晶与被告贵州高新鑫鹏实业有限公司继续按《产权商铺统一租赁合同》约定的权利义务履行合同〔租金标准变更为购铺款的8%（不含税）〕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计532元，保全费525元，原告李晶负担31元，被告贵州高新鑫鹏实业有限公司负担1026元（案件受理费、保全费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇一九年九月十七日法官助理何陆坤法官助理卢立瑗书记员吕羚