中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4677号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡雄亮，男，1991年1月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南融兴融资担保股份有限公司，住所地湖南省衡阳市高新技术开发区光辉街20号C、D栋101号（星欣花苑）。 法定代表人：陈小平，该公司董事长。 被申请人（一审被告）：湖南壹佳养殖有限公司，住所地湖南省衡东县栗木乡新村四组。 法定代表人：彭文，该公司总经理。 一审被告：彭文，男，1987年8月15日出生，汉族。 一审被告：黄异福，女，1990年2月20日出生，汉族。 一审被告：彭小会，男，1961年1月7日出生，汉族。 一审被告：衡阳领欣铜业有限公司，住所地湖南省衡东县大浦工业园永宁村十组。 法定代表人：阳冬林，该公司董事长。 一审被告：阳冬林，男，1961年10月13日出生，汉族。 一审被告：***，男，1973年5月10日出生，汉族。 再审申请人胡雄亮因与被申请人湖南融兴融资担保股份有限公司（以下简称融兴公司）、湖南壹佳养殖有限公司（以下简称壹佳公司）、一审被告彭文、黄异福、彭小会、衡阳领欣铜业有限公司（以下简称领欣公司）、阳冬林、***案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2018）湘民终772号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 胡雄亮申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，请求：1.撤销二审法院（2018）湘民终772号民事判决,依法改判立即停止对位于衡东县恒盛花园4#地块内（恒盛江景2#）楼1701号房的强制执行，并解除查封；2.判决一审、二审、再审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。彭文与胡雄亮之间房屋交易行为合法、有效，彭文并不存在恶意转让被查封房屋的主观故意，且胡雄亮系本案的善意第三人。1.本案《房屋买卖合同》签订之日是2015年10月27日，而本案执行异议之诉对象为一审法院于2016年4月20日的执行查封，书面买卖合同系在查封之前已签订。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定；2.《房屋买卖合同》系在中国银行股份有限公司衡东支行及其工作人员见证下，由彭文、胡雄亮双方平等自愿签订的；3.胡雄亮在购买房屋时通过银行方的介绍才与彭文签订了《房屋买卖合同》，之后胡雄亮一次性向银行支付彭文拖欠银行的全部贷款，并按时还贷，从未逾期支付房贷。在《房屋买卖合同》签订之前，虽案涉房屋被衡东县人民法院查封，但胡雄亮完全不知情，系购房的善意第三人；4.胡雄亮在2017年知道房屋被查封之后，立即到衡东县人民法院进行沟通，为保住房屋不被法院处置，并取得法官和执行申请人的认可，胡雄亮为被执行人彭文垫付了执行款3万元，最终，衡东县人民法院作出（2016）湘0424执462号执行裁定书，解除了对房屋的查封；5.彭文与胡雄亮的市场交易行为没有违反法律法规强制性规定，也未损害第三人合法利益。（二）有新的证据，足以推翻二审判决。1.中国银行股份有限公司衡东支行及其工作人员肖卫东出具的《证明》，证明交易的真实性；2.案涉房屋所属小区管理人员之一出具《证明》，证明胡雄亮自2015年起开始缴纳物业费、水电费，并实际已合法占有、使用房屋；3.衡东县人民法院作出的（2016）湘0424执462号执行裁定书，已解除对案涉房屋的查封，胡雄亮房屋最终未能办理过户是融兴公司向一审法院申请的查封行为所致，胡雄亮并无过错。（三）原审判决适用法律确有错误。1.二审法院错误地理解《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，在被上诉人未提供任何证据证明的情况下即主观认定胡雄亮对未办理过户登记手续存在过错，有失公允。二审法院在查明房屋买卖合同是否有效的依据应为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。2.二审法院偷换《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件的概念。（1）本案争议的执行异议之诉对象是一审法院作出的（2016）湘04执36号执行裁定，而并非衡东县人民法院作出的执行裁定；（2）彭文已向胡雄亮交付房屋钥匙，胡雄亮长达2年时间已实际占有、使用案涉房屋，同时交纳相应物业管理费，其是房屋实际所有权人；（3）胡雄亮在2015年10月17日已经支付购房首付款30万元，并在长达2年时间里均按彭文按揭银行要求进行按揭还款，因发现被申请人对房屋的查封行为，为保护自身的合法权益才不得已中止还贷；（4）案涉房屋不能办理过户登记原因在于法院公权力的介入，而非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为，本案争议焦点为胡雄亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，其一，根据原审查明的事实，湖南省衡东县人民法院于2014年9月10日另案先行查封了案涉房屋，查封到期日为2016年9月9日。一审法院于2016年4月20日因本案对案涉房屋进行了查封，到期日为2019年4月19日。而胡雄亮与彭文签订案涉房屋买卖合同的时间为2015年10月27日。根据胡雄亮提交的中国银行股份有限公司衡东支行的书面证明，只能证明胡雄亮与被执行人彭文之间签订的《房屋买卖合同》取得了抵押权人同意，胡雄亮并没有举证证明其受让被执行房屋取得了已经采取查封措施的湖南省衡东县人民法院许可。无论本案查封还是另案查封，均属于人民法院依法采取的查封措施，胡雄亮主张其属于在案涉房屋查封前签订房屋买卖合同，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。 其二，胡雄亮对案涉房产未能办理过户登记存在过错。湖南省衡东县人民法院于2014年9月10日另案已查封了案涉房屋并办理了相应的查封登记，查封到期日为2016年9月9日。本案对案涉房屋的查封始于2016年4月20日，到期日为2019年4月19日。胡雄亮与彭文签订案涉《房屋买卖合同》时间为2015年10月27日，其在再审申请书中陈述2017年才知道案涉房屋被另案查封的事实，未能提供证据证明其购买案涉房屋时对相关信息进行了审查，未能尽到合理审查义务。二审法院认定其对未能办理过户登记存在过错，并无不当。 其三，胡雄亮与被执行人彭文之间签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已为人民法院查封，胡雄亮从事实上已不可能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。胡雄亮提交的《江景2号楼第一号业主令》，不能证明胡雄亮是在得到查封案涉房屋的人民法院的许可情况下占有案涉房产，不符合法定条件。胡雄亮再审审查中提交湖南省衡东县人民法院（2016）湘0424执462号执行裁定书，不能达到其所主张的经人民法院核实房屋真实所有权人系胡雄亮的证明目的，亦无法推翻原审判决。 根据上述分析，胡雄亮的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其在再审审查中提交的证据也不足以推翻二审判决。 综上，胡雄亮的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回胡雄亮的再审申请。 审判长  高燕竹 审判员  刘少阳 审判员  杨 蕾 二〇一九年九月三十日 法官助理华雷 书记员黄慧航