海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初2526号原告：海南福万家物业服务有限公司海口分公司，住所地海南省海口市秀英区秀华路5号义乌小商品市场南洋批发城5栋1-2层5002号，统一社会信用代码91460100056388227E。负责人：唐旭涛，总经理。委托诉讼代理人：李君，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪新悦，海南东方国信律师事务所实习律师。被告：甄华驹，男，1975年10月26日出生，公民身份号码：×××，汉族，住广东省开平市。原告海南福万家物业服务有限公司海口分公司与被告甄华驹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李君、纪新悦到庭参加诉讼。被告甄华驹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海南福万家物业服务有限公司海口分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金及物业管理费305270元(自2018年2月1日计算至2019年3月29日，每月按21906元计算)；2.判令被告每日按应缴租金及物业管理费总额（305270元）的万分之六的标准（每日违约金183.162元）向原告支付违约金至被告实际付清应缴租金及物业管理费时止(计算至起诉之日违约金暂计为48184元，其中：2018年2月份至8月份应缴租金及物业管理费的违约金自2018年2月9日暂计至2019年4月8日为21906元×6个月×0.06%×426天=33595元；2018年9月份至2019年3月份应缴租金及物业管理费的违约金暂从2018年9月8日计算至2019年4月8日为21906元×6个月×0.06%×185天=14589元)；3本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月30日签订了《房屋租赁协议》，约定原告将南洋批发城xxx号营业房出租给被告作为商业用房，租金及物业管理费合计为16836元/月；被告向原告支付保证金44000元，保证金不能作为租金抵用；租金每六个月缴纳一次，被告应按时缴纳各项费用，若被告逾期支付超过5个工作日后，原告将按每日收取原告应缴费总额千分之五的违约金；本协议承租期满，不再续租的，被告应在期满后三日内撤出，如逾期，租赁场所内仍有被告的余物，则视为被告放弃所有权，原告有权自行处理；租赁期内被告逾期未缴纳租金，经催收仍然不缴纳的，原告有权收回房屋终止协议，并不返还保证金。从2018年4月10日被告按涨价后的金额向原告缴纳2018年1月份的租金及物业管理费(此时合计涨至21906元/月)后一直至今，被告未再向原告缴纳任何租金。鉴此，被告已经构成严重违约。2019年3月21日，福记南洋投资有限公司（下称南洋公司）作为南洋批发城xxx号营业房的所有权人向被告发送了《租金催缴通知》告知将收回房屋，请被告于3日内缴清所欠租金并办理退租手续，撤出租赁场所内的所有余物，逾期则视为被告自动放弃该余物的所有权。被告于2019年3月24日签收了该通知，但仍未履行。原告于2019年3月29日清空收回了该房屋。按约定被告应于每六个月缴纳一次租金，即2018年2月至8月的租金应于2018年2月1日缴纳，逾期违约金从2018年2月9日开始计算至付清为止。2018年9月至2019年3月的租金应于2018年9月1日缴纳，逾期违约金从2018年9月8日计算至付清之日为止(逾期违约金按每日应缴费总额的万分之六计算)。至今被告仍未向原告支付欠缴租金。综上，被告已构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定、《民事诉讼法》第一百一十九条规定，现特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告甄华驹未到庭也未作陈述。经审理查明：2016年8月30日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定：原告同意将其合法拥有的南洋批发城8号xxx号营业房出租给被告作为商业用房；租赁期限自2016年8月30日至2017年6月30日止；该房屋建筑面积一层为167.40平方米、二层为339.60平方米，租金一层为60元每平方米、二层为20元每平方米，合计16836元/月，其中租金为11224元/月、物业管理费为5612元/月；被告应向原告支付保证金44000元/间营业房，共计44000元整，于本协议签订时交付；租期满后，由原告核查房屋，物业无损，水电费结清，无事故责任的按不计息方式返还被告，保证金不能作为租金抵用，如被告不慎遗失保证金收据，原告不予退还保证金；本协议签订日被告应支付六个月的费用，以后每六个月缴交一次；支付方式为现金或银行转账；被告应按时缴纳各项费用，若被告逾期支付超过5个工作日后，原告将按每日收取被告应缴费用总额千分之五的违约金；租赁期内根据市场实际情况，原告有权对商铺租金统一进行调整。合同签订后，被告将涉案房屋作为餐饮经营使用。合同到期后，双方未另行签订新合同，但被告足额支付了至2017年12月31日的租金及物业管理费。自2018年1月1日起，原告将涉案房屋租金及物业管理费上涨为21906元/月。被告于2018年4月10日向原告支付了21906元。被告以实际履行义务的行为对原告上涨的租金及物业管理费表示了认可。之后，被告再未向原告支付租金及物业管理费。2019年3月21日，南洋公司向被告发出租金催缴通知，要求被告于3日内缴清所欠租金并办理退租手续。该通知于2019年3月22日送达被告。2019年3月29日，原告收回涉案房屋。另查明，海口市秀华路5号义乌小商品市场南洋批发城8栋xxx号的房产所有权人均为南洋公司。2016年3月16日，南洋公司出具情况说明，授权原告自说明出具之日起10年内对涉案房屋行使出租人权利，原告有权以其自己名义对外签署房屋租赁合同、收取房屋铺面租金，如与承租人产生纠纷的，由原告作为权利人主体（即作为原告等诉讼主体）向法院提起诉讼或应诉。以上事实，有房屋租赁协议、消防安全责任书、租金催缴通知、快递单及其物流信息、照片、刷卡记录单、租金发票、物业管理费发票、售电表、电费收据、房屋产权证书、租赁房屋隶属管理关系情况说明、案外人黄某的房屋租赁协议和消防安全责任书、案外人黄某房租缴费凭证和发票、案外人陈某1的房屋租赁协议和消防安全责任书、案外人陈某2租缴费凭证和发票、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依合同约定履行合同义务并享受合同权利。原告已履行将涉案房屋出租给被告使用的义务，被告理应向原告支付对价。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，故被告于2018年4月10日支付的21906元应视为支付2018年1月1日至2018年1月31日期间的租金及物业管理费。原告于2019年3月29日收回涉案房屋，故被告应向原告支付2018年2月1日至2019年3月29日的租金及物业管理费305270元（21906元/月×13个月+21906元/月×29/31）。原告要求被告支付租金及物业管理费305270元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方于2016年8月30日至2019年3月29日期间存在事实房屋租赁合同关系。参照双方签订的房屋租赁协议，被告应于2016年8月30日支付六个月的费用，以后每六个月缴交一次，即之后被告应分别于2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日向原告支付2017年1月至6月租金及物业管理费、2017年7月至12月租金及物业管理费、2018年1月至6月租金及物业管理费、2018年7月至12月租金及物业管理费、2019年1月至3月租金及物业管理费。另外，参照双方签订的房屋租赁合同，若被告逾期支付超过5个工作日后，原告将按每日收取被告应缴费用总额千分之五的违约金。被告未支付的2018年2月租金及物业管理费本应于2018年1月1日支付，计算违约金的起始日期应为2018年1月9日。原告主张违约金起算日期为2018年2月9日，应视为原告自行放弃其权利，故本院对原告主张的违约金起止日期予以照准。原告在庭审中自行将违约金标准降低为每日应缴租金及物业管理费的万分之五，本院亦予以照准。因此，被告应当按如下计算方式向原告支付违约金：一、自2018年2月9日起至2018年8月8日止：21906元×6个月×0.06%×181天=14274元；二、自2018年8月9日起至2019年2月8日止：21906元×6个月×2×0.06%×184天=29021元；三、自2019年2月9日起至实际付清之日止：以305270元为基数，按日利率万分之六计算。自2018年2月9日起至2019年2月8日止违约金合计为14274元+29021元=43295元。原告主张的违约金，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告甄华驹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南福万家物业服务有限公司海口分公司支付租金及物业管理费305270元及违约金（违约金自2018年2月9日起至2019年2月8日止为43295元，自2019年2月9日起以305270元为基数，按日利率万分之六计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7105元，公告费800元，由被告甄华驹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 陈成军人民陪审员 高燕劝人民陪审员 劳秋云 二〇一九年九月二日法官 助理 郑 羽书 记 员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年9月5日印制