广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初9364号原告：翁丹虹，女，1987年7月16日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李兵，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贺元，广东敬业律师事务所实习律师。被告：刘雁萍，女，1965年1月23日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区，现住湖南省邵阳市，委托诉讼代理人：谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚文琦，广东德赛律师事务所实习律师。第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人：**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，女，1996年8月24日出生，汉族，住雷州市，系该公司的员工。原告翁丹虹诉被告刘雁萍及第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法由审判员杨擎轩公开开庭进行了审理。原告翁丹虹的委托代理人李兵，被告刘雁萍及其委托诉讼代理人谢丹泳，第三人世华公司的委托诉讼代理人何文靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁丹虹向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房地产买卖及居间合同》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金36万元；3.请求判令被告向原告支付律师费5000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原、被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同》及《定金托管协议》，约定原告购入被告位于珠海市××××区前山梅溪公安城22栋602房屋一套，总价款为人民币1285000元。同时约定原告需支付人民币18万元作定金，此后原告依照约定支付18万元定金，被告收到原告支付定金后却不配合履行合同。经原告与第三人协商，第三人称：被告违约，不愿意继续履行合同。原告和第三人多次协商，被告均不予理睬，致使原合同无法正常履行，严重损害了原告的合法权益。原告认为被告的行为已经属于违约行为，根据买卖合同的约定，被告应承担承担其违约的相关法律责任。在诉讼中，为确定诉争房产的状况，原告于2019年8月19日到珠海市不动产登记中心查询案涉房产的相关信息，发现被告在2019年7月31日，已经将案涉房屋抵押给案外人钟妮妍，担保债权数额高达2980000元，远远超出了诉争房产的实际价值，债务履行期自2019年7月31日至2029年7月30日。原告认为，由于出现被告在诉讼期间恶意将案涉房屋抵押给他人的新情况，致使原告原要求继续履行合同的诉求不能实现，为维护原告的合法权益，故将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同。原告特向本院提起诉讼，请法院判如所请。被告刘雁萍第一次庭审时辩称，被告同意继续履行合同，被告没有违约，是原告违反合同约定，原告没有在合同约定的定金支付日期7日内办理完银行按揭手续，也无按约定支付购房款，在被告前往银行咨询办理注销抵押贷款的当天，第三人在未经被告同意下私自拿走被告的房产证，其行为违反了职业操守，同时涉嫌犯罪，因此被告对第三人失去了信任，相反被告为了促成继续交易，多次要求第三人安排原告和被告协商购房事宜，但原告和第三人均不予配合，因此原告要求支付违约金、律师费、诉讼费是没有事实和法律依据的，请求予以驳回。第二次庭时辩称，我方不同意解除合同，我方没有违约，是原告违反约定没有按时办理银行按揭手续以及支付房款，原告不应要求解除合同及双倍返还定金，另外关于二次抵押也是在上一次开庭前就办理了抵押手续，上次庭审中我方明确表示愿意继续履行合同，该二押手续我方可以在双方达成继续履行合同协议后随时解除该抵押，关于定金问题，我方认为定金是2万元不是18万元，根据双方签订合同的第三条的第1点中明确约定买方在卖方签署合同时补足定金（含保证金转为定金部分）至经纪方，而本案中买方只是向卖方支付了2万元定金，买方向我方支付的款项也是备注购房首付款，而不是定金，因此本案的定金应该是2万元而不是18万元。第三人世华公司陈述，我方认为是被告违约，被告的房产证是依据与我方签订的定金托管协议，而委托放置于我公司，是为了后续办理过户以及按揭等流程的方便，有经过被告的认可，我方一直在协助买卖双方进行调解，并跟进双方就案涉房屋的买卖履行，但是被告没有与我方进行友好的沟通，甚至来我方公司进行拉横幅以及播放大喇叭，严重影响我公司经营。我方对原告的诉请没有意见。本院经审理认定事实如下，2019年4月8日，原告（买方）翁丹虹与被告（卖方）刘雁萍经第三人世华公司（经纪方）居间服务签订《房地产买卖及居间合同》，约定翁丹虹购买刘雁萍名下位于珠海市××××区前山梅溪公安城22栋602房屋（以下简称案涉房屋）。合同约定：房屋成交总价为1285000元，定金为18万元，建筑面积为76.1平方米。买方在签署本合同时交保证金2万元整予经纪方。买卖双方同意，卖方在签署本合同后7个工作日内办理相关手续并将该物业的已有房地产证原件托管于经纪方处作为转让过户之用。买卖方违反前述约定均视为违约。买方选择银行按揭付款方式，第二部分楼款中之部分款项由买方负责向银行贷款支付给卖方。买方应于本合同约定的定金支付日起7个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退或少补的首期款支付给卖方。合同签订时物业现状为无查封，有抵押(此抵押权人为中国建设银行股份有限公司珠海市分行，债权数额为350000元)。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，且卖方应于签署本合同后45天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用。买卖双方须于2019年5月30日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（第三人称于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。合同备注条款手写部分内容为：双方友好协商，买方签合同当时支付一部分定金2万元，由经纪方代为转入卖方账户，剩余定金16万元约定在卖方房产证原件交到经纪方保管后2日内支付到卖方账户。同日，原告（买方）翁丹虹与被告（卖方）刘雁萍就所签订的房屋买卖合同在第三人世华公司（丙方）办理了《定金托管协议》。该协议第一条托管金额约定，买卖合同约定的定金金额为人民币18万元，现甲乙双方同意将定金2万元整交丙方托管，解除托管时，丙方按上述金额放款，不计利息。第三条放款条件约定甲乙双方同意在符合第3项条件即甲方房产证交到丙方保管后三个工作日内，丙方可解除托管将定金支付给甲方。上述合同签订当天，原告翁丹虹向第三人世华公司转账支付定金2万元。2019年4月11日原告翁丹虹向被告刘雁萍的中国民生银行账户转账支付16万元。原告在该16万元的转账电子回单摘要内容为公安村22栋602购房首付款。2019年4月14日、18日，第三人世华公司的工作人员通过微信联系被告刘雁萍，征询被告买方同意在合同之外免费给被告居住二个月、一次性付款购买案涉房屋的情况下是否同意继续履行合同。2019年4月28日，被告刘雁萍回复：你偷我房产证之事还没解决。总得有个说法。我郑重声明我要解除合同、因为本次合同含有欺骗行为，请告诉对方见面商谈事项。我已冻结了帐户。2019年4月28日，第三人世华公司向被告刘雁萍以邮寄的方式发出《履约催告函》，该函写明由于卖方拒绝配合买方办理申请银行按揭手续，要求在收到函件后五天内积极履行合同配合买方办理完毕过户递件等手续，否则视为单方面违约。被告刘雁萍当庭表示未收到该催告函。2019年5月15日，原告翁丹虹为提起本案的诉讼向广东敬业律师事务所支出5000元律师费用，并提交相应发票予以佐证。2019年6月4日，被告刘雁萍以案涉房屋的房地产权证遗失为由，向不动产登记中心申请重新办理，并于2019年6月27日取得案涉房屋新的不动产权证。2019年6月21日，原告以与被告协商继续履行合同未果为由，向本院提起诉讼。另查，2019年7月，被告刘雁萍在案涉房屋另增设一抵押：抵押权人钟妮妍，被担保主债权数额2980000元，债务履行期限2019-07-31至2029-07-30。本院认为，被告刘雁萍是案涉房屋的权利人，原告翁丹虹与被告刘雁萍及第三人世华公司于2019年4月8日签订的《房地产买卖及居间合同》，系三方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。根据各方当事人的举证、陈述及庭审调查，归纳买卖双方当事人的争议焦点如下：一、关于违约责任；二、被告是否需要双倍返还定金及承担律师费。本院对双方的争议焦点分析评判如下：一、关于违约责任的问题。根据买卖合同最后一条的手写内容及《定金托管协议》第三条放款条件可以得知，原告需在签订合同的当日向第三人支付部分定金2万元，待被告将房产证原件交到第三人保管后，二日内原告向被告支付剩余定金16万元，三个工作日内由第三人将上述2万元代为转入卖方账户。从合同的实际履行方面来看，原告于签订合同的当天向第三人世华公司转账支付2万元；第三人收取被告案涉房屋的产权证原件，2019年4月11日，原告向被告转账支付16万元。之后，被告刘雁萍以不信任第三人为由要求第三人返还其案涉房屋的房产证原件引发争议，从而导致三方无法配合原告在合同规定的期限内办理完毕银行按揭申请手续。虽然被告当庭表示愿意继续履行合同，但实际上，即便原告翁丹虹一再表示同意一次性支付购款房、在合同之外免费给被告住二个月的情况下，被告刘雁萍仍明确表示要求解除合同，且在案涉房屋上另行增设抵押，导致双方合同不能继续履行，故被告的行为已经构成违约，现原告提出解除房屋买卖合同关系的主张，符合法律规定，本院予以支持。二、被告是否需要双倍返还定金及承担律师费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，双方所签订的合同第十二条违约条款也作出相应的约定，被告刘雁萍提交的证据并不能改变其违约的事实，故依法应双倍返还原告定金。至于定金数额是18万元还是2万元的问题，虽然被告辩称案涉房屋约定的定金为2万元，理由是合同的第三条第1点的约定以及原告向被告支付16万元的电子回单摘要“公安村22栋602购房首付款”，但在合同的第三条第1点的内容是“买方在签署本合同时交保证金2万元整予经纪方……。”且结合双方所签订的《房地产买卖合同》中第二条、第十八条手写部分及《定金托管协议》第一条均有明确买卖合同的定金数额为人民币18万元，故被告的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。原告主张被告双倍返还定金36万元的诉讼请求，具有合同及法律依据，本院予以支持。关于律师费5000元的请求。合同约定如买方或卖方中任何一方违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等等），且原告提交的委托代理合同及律师费发票证实原告已实际产生了律师费，该费用亦未超出律师费的收费标准，故本院对该费用予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条的规定之规定，判决如下：一、解除原告翁丹虹与被告刘雁萍于2019年4月8日订立的关于珠海市香洲区前山梅溪公安城22栋602房屋的买卖合同关系；二、被告刘雁萍于本判决生效之日起十日内向原告翁丹虹支付双倍定金人民币36万元；三、被告刘雁萍于本判决生效之日起十日内向原告翁丹虹支付律师费人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币9825元，保全费人民币2320元，合计人民币12145元，由被告刘雁萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇一九年九月二十三日法官助理阳伟萍书记员  谢雪慧何倩