安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0311民初2778号原告：韩志，男，1969年10月25出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告：韩云飞，男，1992年4月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。两原告共同委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。被告：蚌埠缪氏置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区解放北路365号，统一社会信用代码91340300553274677L。法定代表人：陈道利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋新成，安徽治邦律师事务所实习律师。原告韩志、韩云飞与被告蚌埠缪氏置业有限公司（以下称缪氏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩志和韩云飞的共同委托诉讼代理人曹兰英、被告缪氏置业公司的委托诉讼代理人张金磊、宋新成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即到办证部门为原告办理位于蚌埠玉文化创意产业园第C12栋1单元1层01011号商业用房所有权登记；2．判令被告支付逾期办证违约金55615元（该损失按中国人民银行同期贷款利率主张，暂按年息6%从2015年8月15日计算至2018年8月15日，此后依此计算至原告取得房地产权证书止）；诉讼过程中，两原告变更该诉请为：判令被告支付逾期办理产权证的违约金55615元（以总房款615957元为基数自2014年11月15日起按日万分之一的标准暂计算至2017年5月16日止，以后违约金按此标准计算至产权证办理之日止）；3．判令被告退还合同约定面积和产权登记面积差额29542.21元（含超出面积3%部分按双倍计算），并赔偿损失7090元（该损失按中国人民银行同期贷款年利率6%从被告交房开始暂计算至2018年8月15日，此后依此计算至全额退还房差款时止）；4．本案的诉讼费用由被告承担；5．诉讼过程中，两原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付收取的各项办证费用32975元占用资金利息8903.25元（自2014年11月15日起按年利率6%暂计算至2019年5月15日止，以后按此标准计算至被告实际退费或交至办证部门时止）。事实和理由：两原告与被告双方于2013年10月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号201310070016），两原告以按揭方式购买被告开发建设的位于蚌埠市解放北路西侧、北外环路南侧，名为“蚌埠玉文化创意产业园”第C12栋1单元1层01011号商业用房一套，建筑面积144.42平方米，房屋总价615957元。合同约定被告于2014年12月31日前交房，并约定交房后60日内被告将所需办证资料到产权登记部门备案。2014年8月15日，被告按照合同约定通知两原告验收房屋并办理了入住手续，两原告当日，已向被告全额交清了房屋契税及公共维修基金及其他办证费用和资料，被告交付房屋实际面积比合同约定面积少5.98平方米。被告收取原告的办证费用已达4年多，被告至今未去产权部门为两原告办理房地产权证书。另被告提供的原、被告签订的《商铺买卖合同补充协议》中约定，两原告逾期提交资料或税费，每日按购房款总额的万分之一向被告支付违约金，根据对等原则，被告迟延办证，也应按此标准向两原告支付违约金，两原告现暂主张违约金至2017年5月16日止，即2017年5月16日以后违约金按此标准计算至产权证办理之日止。另被告于2014年8月15日，向原告收取预交契税等费用共计32975元，直至2019年8月28日之前，也未将该费用交纳办证部门，一直占用原告的该笔资金，故原告要求被告向原告支付该笔资金占用期间的利息，至被告交至办证部门或退还时止。原告因此事多次找被告协商未果，为此，诉至法院。缪氏置业公司辩称，1．被告不具有产权登记的法定职责，所以原告要求被告办理产权证的诉求不能成立；2．无论是商品房买卖合同有关法律还是司法解释，都没有规定出卖人具有办证的义务，所以也不存在逾期办证违约金。按照合同约定及法律规定，只有因被告原因导致两原告不能在规定时间取得产权证的，被告才承担违约责任。由于两原告的付款方式是按揭贷款，原、被告及贷款银行已经约定产权证由银行代为保管，所以两原告在贷款期间不能取得产权证，被告不承担责任，即便被告应该承担违约责任，也应该按照合同约定的违约金标准计算。由于两原告明知自己在按揭贷款期间不能取得产权证，所以两原告未能取得产权证不可能产生任何损失，由此也不存在将违约金调整为日万分之一；3．两原告未向被告提供办证所需资料；4．要求承担逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效；5．对面积差额款的数额不持异议，但是该款项利息损失的起算时间及计算标准没有法律依据，不能成立；6．办证费用资金利息的诉讼请求违背原物与孳息的法律关系，原物没有返还就不存在返还孳息的问题，并且该款项权利主体是产权登记部门，即便资金占用成立，也是占用产权登记部门的资金，两原告不享有该款项的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号201310070016），两原告以按揭付款方式购买被告开发建设的蚌埠玉文化创意产业园第C12栋1单元1层01011号商业用房一套，建筑面积144.42平方米，每平方米4265.04元，房屋总价615957元。双方约定被告于2014年12月31日前交房。双方对产权登记合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、本合同第十五条权属登记资料报备时间60日，是以市场全部交付使用之日起计算，如因政府相关部门行为延误，导致出卖人不能在60日内报备资料，出卖人不承担违约责任。买受人应在市场全部交付后300日内办理相关产权，否则如因政府政策变化责任自负。”关于面积差，双方约定以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格多退少补。双方还在合同中约定了其他事项。同日，原、被告双方还签订了买卖合同补充协议，作为商品房买卖合同附件四，该补充协议第五条约定了“关于办理产权登记手续的补充约定”内容为：“1、如乙方（两原告）以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方（被告）统一办理。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件的资料，预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。乙方应保证提供给甲方的文件、资料均为完整、真实、合法。如乙方未按照本项前述约定提交资料、预交税费，则每迟延一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，且由此产生的一切后果由乙方自行承担。如甲方因此遭受损失的，乙方应负责赔偿。2、因本项目任一购房户在接受房屋后，在房屋上或其周边违章搭盖建筑物或其他设施，导致本项目不能通过综合验收的，由此造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任；由于乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记的，甲方不承担任何责任”。该补充协议还就其他事项进行了约定。商品房买卖合同及补充协议签订后，两原告支付了首付款，并与徽商银行蚌埠分行签订了抵押借款合同，该行于2014年1月6日将贷款300000元支付给被告。2014年8月15日，被告向两原告交付了房屋。两原告按要求向被告缴纳了契税24638元、公共维修基金5777元，产权登记费560元，其他费用2000元，合计32975元。载明：预收的办证费用以房地产权部门实收金额为准，多退少补，据实结算。上述款项被告向两原告出具了收据。2019年4月25日，被告向两原告开具了不动产发票载明：蚌埠玉文化创意产业园第C12栋1单元1层01011号，实测建筑面积138.44平方米，单价4265.04元/平方米，计590452.14元。上述事实有商品房买卖合同及补充协议、借款合同、房屋结算单、收据、发票等证据及当事人陈述证明，经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，本案纠纷争议为商品房办证引发的纠纷。争议焦点为是否存在违约逾期办证及如何承担违约责任。首先，合同履行中是否存在逾期办证。商品房买卖合同第十五条约定：“关于产权登记的约定出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条中仅对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限进行了约定，未对取得房屋权属证书的期限进行约定，合同其他条款亦未对取得房屋权属证书的期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案标的物在合同签订时为尚未建成的房屋，故取得房屋权属证明的期限应为自房屋交付使用之日起90日，即从2014年8月15日的90日内，两原告应当取得权属登记证书。至本案辩论终结时止，两原告购买的房屋仍然未能进行权属登记，显然被告已经超出前述司法解释规定的期限，属违约行为。关于被告辩称系因两原告资料不全导致未能办证。对此本院认为，一方面，被告作为房屋开发企业对产权登记所需资料熟知，在办理房屋交接手续时即可一次性收齐相关资料。另一方面，实际履行中如出现资料不全的问题，被告可向两原告提出相关要求，但被告并未提供证据证明其已提出了其对办证资料的缺失要求两原告补足而两原告予以拒绝的证据。两原告未取得产权登记证以及被告未代缴纳契税、公共维修基金等费用的行为的根本原因在被告方。因此，本院认定被告在合同履行中存在逾期办证的违约行为。其次，如何承担违约责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，双方在商品房买卖合同中关于逾期办证约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，两原告要求调高违约金标准，按已付房款的万分之一每日计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；但两原告未出示证据证明其因被告逾期办证所受到的损失为多少，故逾期办证违约金应按合同约定计算，即按已付房价款的0.1%计算（615957×0.1%=615.96元）。被告支付违约金后，仍然需要继续履行为两原告办理房地产登记手续的义务。对被告辩称的合同约定以取得权利登记证书确定违约责任，而借款担保合同约定在贷款期限内抵押人是无法取得产权证书的，两原告在抵押期内不可能存在损失，故出卖人不存在违约行为。结合商品房买卖合同第十五条对关于办理产权登记的约定，以及补充协议第五条系关于办理产权登记手续的补充约定，从条款名称上即可看出，取得权属登记证书，应理解为应在规定期限内办理权属登记，进而得到权属证书。而进行权属登记是取得证书的必经程序，但事实是被告并未依约定（委托办理）申请权属登记事宜。至于办证后进行抵押登记，将他项权利证书交贷款方保管则系另一合同调整范围，依该合同保管证书，不是本案争议处理范围。根据契约独立原则，两原告依商品房买卖合同及补充协议取得产权登记是其合同权利，应当依法保护，而被告在商品房买卖合同及补充协议中的办证义务仍应当履行且并不因抵押借款合同而免除其办证义务。被告履行商品房买卖合同及补充协议违背了合同约定和诚信原则。故对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于面积差价款问题。被告缪氏置业开具的不动产发票证实，两原告所购房屋实测建筑面积138.44平方米，总价590452.14元，与购买时的差额为25504.86元。现两原告主张被告退还差价款并对超出面积3%部分双倍计算，本院认为，双方签订的合同第五条明确约定：以产权部门核定的面积为准，房款按合同约定价格多退少补。故应据实退还房屋面积差额款为25504.86元。关于其中的利息请求，开具发票之日应视为双方对房屋价款的最终结算，被告缪氏置业应自开具发票之日起退还面积差价款，逾期退还，应承担资金占用利息。两原告请求按银行同期贷款利率计算利息，本院予以支持。关于两原告请求判令被告向两原告支付其收取的各项办证费用32975元资金占用期间的利息。本院认为，办证费用属于两原告必须缴纳的费用，被告履行合同存在逾期办证的违约行为，对该违约行为被告已承担违约金，两原告的该项诉讼请求与逾期办证违约金的诉讼请求存在重复，对两原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于诉讼时效。由于开具不动产发票是办理权属登记的必要条件之一，被告实际开具不动产日期为2019年4月25日，两原告从取得该发票的2019年4月25日起应当知道其权益受到侵害。其起诉未超过诉讼时效期间。被告缪氏置业关于诉讼时效的辩解，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后三十日内到房地产权登记部门为原告韩志、韩云飞办理位于蚌埠玉文化创意产业园第C12栋1单元1层01011号商业用房所有权登记；二、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后十日内支付原告韩志、韩云飞此逾期办证违约金615.96元；三、被告蚌埠缪氏置业有限公司于判决生效后十日内支付原告韩志、韩云飞房屋差价款25504.86元及利息（自2019年4月25日起，以25504.86元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至实际给付之日止）；四、驳回原告韩志、韩云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取计1162元，由被告蚌埠缪氏置业有限公司负担500元，原告韩志、韩云飞负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  赵焕娟二〇一九年九月十二日书记员  王莎莎附本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。