广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9287号原告：广州东华物业管理有限公司，住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺，统一社会信用代码914401011906806404。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。被告：陆阳梅（曾用名：陆杨梅），女，1991年9月13日出生，汉族，住所广州市番禺区。原告广州东华物业管理有限公司与被告陆阳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）的委托诉讼代理人梁结明到庭参加了诉讼，被告陆阳梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿拖欠原告的物业管理费，自2017年1月起至2019年7月，管理费合计人民币1627.5元;2.被告向原告支付滞纳金，自逾期之日（每月6日）起，按照欠费金额每日千分之三的标准计算至全部款项清偿之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与发展商广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订《富丽家园物业管理委托合同》，约定由原告为富丽家园（含丽水湾）小区提供物业服务，被告为该小区香江大厦3座401房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2017年1月起无故拖欠管理费，至2019年7月，被告已拖欠原告物业管理费合计人民币1627.5元（52.5元/月），上述欠费经原告多次催收未果。以上事实有《富丽家园物业委托管理合同》、《房地产权情况证明》等证据证实。原告对小区提供物业服务，服务经费的主要来源是向业主收取的物业管理费，被告拖欠物业管理费的行为已经严重侵害了原告的合法权益。被告陆阳梅于庭前提交书面答辩状称：一、关于《富丽家园物业管理委托合同》的效力问题。案涉物业所在小区至今未成立业主委员会，原告提供的《富丽家园物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，对于前期物业服务合同是否有效是有特殊规定的。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4点规定“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条的规定选聘物业服务企业的；”而《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”同时，2003年9月1日实施的《建设部关于印发的通知》第三条规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”及该通知的第四十二条规定“本办法第三条规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业的，其规模标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。”根据上述的法律法规、司法解释及部门规章的相关规定可以明确，建设单位选聘前期物业服务管理公司必须通过招标的方式进行。而规模较小的物业，可以通过协议方式聘请，但必须经过物业所在地的行政主管部门批准，且规模大小标准必须由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。否则建设单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同是无效的。本案中，原告未就《富丽家园物业管理委托合同》是否有效提供任何证据予以证明。根据民事诉讼证据规则，原告应当承担举证不能的不利后果。二、关于物业管理服务费及滞纳金的问题。如果法院审查认定《富丽家园物业管理委托合同》无效，那么合同无效，自始无效，对被告不具有约束力。原告请求被告支付物业管理费，于法无据，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。如果法院审查认定《富丽家园物业管理委托合同》有效，原告未按照物业服务合同约定全面履行合同义务，违约在先。物业管理合同属于双务合同，即物业公司提供物业管理服务，业主按合同约定支付物业管理费，双方应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。但从2014年起，原告就停止了对案涉物业的相关服务，被告一直要求原告履行物业服务义务，然而原告对此置之不理，依然我行我素。被告并未因此而拒绝支付物业管理费，直到2016年10月份以后，业主们实在无法忍受原告的根本违约情况下，才陆续的停止支付物业管理费。原告存在以下几项违约行为：1、原告无故撤走门岗执勤保安，且未采取其他有效的安保措施，不履行安保义务。《富丽家园物业管理委托合同》第二章《委托管理事项》第十条约定“维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，配合和协助当地公安机关在管辖范围内实施24小时的治安防范工作，安全监控及巡视保安工作。”本案原告作为物业管理公司应当据此全面履行安保义务，提供门岗执行服务，确保业主的生命财产安全。在2014年前，一直都有门岗执勤安保服务，业主们也按照合同约定按时足额支付物业管理费，物业公司与业主关系比较融洽。但从2014年起，原告无故撤掉了门岗执勤保安，且未采取过其他有效的安保措施，将全体业主的生命和财产安全置于危险境地，这完全属于违约行为。更为恶劣的是原告将大门换门禁锁以后，对不交纳物业管理费的业主不给钥匙，给业主的正常生活造成了极大的障碍。由于没有执勤保安，同时部分业主也没有大门钥匙，致使大门的锁被毁坏至今，原告对此也不理不问，大门洞开，任何人都可以随意进出案涉物业。2、原告不履行消防设施设备等公共设施的维护、保养和管理义务，将消防通道大门直接用U型大锁锁死，给案涉物业带来极大的消防安全隐患。《富丽家园物业管理委托合同》第二章“委托管理事项”的第四、五、六条约定原告负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，消防设施、共用设施、设备的维修、运行和管理。但原告并没有为业主提供合同上约定的相关服务，大部分的设备设施都没有维护，几乎处于无法正常运转状态。尤其涉及业主生命安全的消防设施维护方面，原告为迫使业主交纳物业管理费，直接将消防通道锁死，这样的行为不仅仅合同违约行为，更是违法行为。3、原告不履行卫生环境保洁义务。《富丽家园物业管理委托合同》第二章“委托管理事项”的第七、八条约定原告负责案涉物业共用部分的绿化和环境卫生清洁与维护。但原告并没有为业主提供合同上约定的相关服务，区域内卫生环境脏乱差，杂物垃圾遍地堆满，无人清扫处理；墙面贴满广告，长满青苔，无人清理；楼道积水，无人处理，只能业主自己动手清扫。原告的《清洁卫生签到表》显示原告自2016年年底再未更新，证明原告未再履行卫生清洁义务。综上所述，原告自2016年开始根本就没有履行合同约定的最基本义务。被告花钱购买服务，本应享受到原告提供的安保、卫生、设施维护等方面的服务，从而提高生活的品质和社区的和谐，但原告的行为反而增加了业主行使物权的障碍，甚至给业主的生命与财产安全带来极大的隐患。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定“物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；（3）有其他不履行合同义务行为的。”原告没有履行合同约定的最基本的义务，其行为已经构成根本违约。物业服务具有很强的实践性，合同期内不履行或不完全履行合同义务，将无法补救，致使合同目的无法实现。在该情况下，原告请求支付合同对价即物业管理费和滞纳金，于法无据，于理不合。法院应当驳回其诉讼请求。此外，原告擅自提高收费标准，属于违规收费，已经收取的超出标准的款项应当退还给业主。《富丽家园物业管理委托合同》约定物业面积60-80平方米以上的物业管理费为35元/月，本案被告的物业面积在60-80平方米以上，本应按照35元/月收取物业管理费，但自2013年10月起，原告擅自提高收费标准，将被告的物业管理费提高到52.5元/月。原告提供的《香江大厦提升物业管理费业主意见记录表》显示，绝大部分业主是不同意提升物业管理费的，很少部分业主即便是同意提升物业管理费，也是附条件的即保留保安，提高物业服务质量。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据该规定，原告应当退还其违规收取被告的物业管理费即39×17.5=682.5元（2013年10月至2016年12月，共计39个月，每月违规收取17.5元）。后期的物业管理费，在原告提供物业服务的前提下，也应当按照合同的标准收取。关于滞纳金问题，由于原告违约在先，原告请求滞纳金于法无据。即便原告没有违约，原告亦未提供证据证明其损失，所以其请求的滞纳金过高。三、关于举证责任方面。对于举证责任分配方面，《民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”。根据物业服务行业的特点和举证能力来看，业主方相对于物业管理方，举证能力明显处于劣势，故而，恳请法院审理本案时，在举证责任的分配上充分考虑和平衡双方的利益。原告作为物业管理方，要求被告支付过去期间发生的物业管理费，原告应当对其是否履行合同义务或履行是否达到约定的服务等级标准承担举证责任。原告提供的物业服务项目与内容主要由综合管理服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项目构成。原告在履行物业服务义务的过程中在均会形成合同履行的资料，例如，对房屋公用部分进行日常管理合同维修养护、检修记录和保养记录、巡查记录、满意率调查记录、公用设备设施日常维修养护记录等书面证据。完整保存相关履行合同义务的资料本身也是原告的责任和义务，“未记录、丢失、损毁”等借口不能成为原告的抗辩理由。而且在本案中，被告已经提供了《富丽家园管理部领班、主管巡查签到本》、《清洁卫生签到表》等相关记录，但显示的截止时间分别是2015年9月21日和2016年年底。这充分说明了，原告在履行合同义务过程中是形成了相关记录资料的，如果原告无法提供真实、完整的记录资料，就应当承担举证不能的不利后果，证明其根本未提供过物业服务，未履行合同义务。原告东华物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，广州市番禺区大石街富丽家园香江商业大厦3座401房的权属人为被告陆阳梅，该房产建筑面积为79.8平方米。该物业小区至今尚未成立业主委员会。2010年11月1日，原告东华物业公司与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订《富丽家园物业管理委托合同》，约定富丽家园（含涉案的香江大厦）小区的物业委托原告实施统一专业化管理。委托管理期限从2010年12月1日至各小区业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，通过合法程序选聘新的物业管理公司并签订物业管理委托合同接管之日止。第十九条约定，物业住宅管理服务收费标准按现时原告的收费标准执行。业主或物业使用人应于每月5日前向原告缴交当月物业管理费，逾期交纳物业管理费及其他费用的，业主或物业使用人应从逾期之日起按每日欠缴费用千分之三向原告支付滞纳金以及原告为追讨该款项而发生的额外行政、结算费用。合同附件约定富丽家园小区香江大厦收费标准为“多层：60-80平方米35元/月，80-100平方米40元/月，100平方米以上45元/月”。此外，上述《富丽家园物业管理委托合同》还就其他事项进行约定。合同签订后，原告依约为诉涉小区提供了物业管理服务。2013年10月1日，原告东华物业公司将富丽家园香江大厦小区的物业管理费在原来缴费标准的基础上上调50%，原告当庭提交《关于提升管理费的通知》及香江大厦提升物业管理费业主意见记录表供法庭参考，并称当时是有三分之二的业主同意提升物业管理费。涉案物业物业管理服务费由每月35元上调至每月52.5元，被告曾按每月52.5元的缴费标准向原告缴纳物业管理服务费至2016年12月底，原告称被告陆阳梅自2017年1月起拒缴物业管理服务费，至2019年7月止被告拖欠物业管理服务费共计1627.5元。原告东华物业公司向被告陆阳梅催收未果，遂于2019年7月22日将被告陆阳梅诉至本院，要求被告支付拖欠的物业管理服务费及按每日千分之三的标准支付滞纳金。本院认为，原告东华物业公司与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司签订的《富丽家园物业管理委托合同》合法有效，原告据此对涉案物业所在小区进行物业管理，原、被告之间形成事实的物业服务合同关系。被告之前也曾向原告缴纳过物业管理服务费，可视为被告对原告为涉案小区提供物业服务及增加物业管理服务费标准的认可。本院综合目前涉案小区物业管理的实际情况，酌情确定被告仍应当按现物业管理服务费的缴费标准向原告缴纳物业管理服务费。因《富丽家园物业管理委托合同》中约定的每日千分之三的滞纳金计算标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理服务费给其造成的实际损失。原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，本案被告拒缴物业管理服务费系事出有因，故原告主张的逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金，本院不予以支持。被告陆阳梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陆阳梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州东华物业管理有限公司支付2017年1月至2019年7月期间的物业管理服务费1627.5元；二、驳回原告广州东华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陆阳梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王薇薇二〇一九年九月二十七日书记员  陈 瀚