广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初1907号原告：江门市玉圭园物业管理有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城潮兴路63号玉圭园208幢首层101室。法定代表人：岑其照，职务总经理。委托诉讼代理人：何伟健，男，该公司物业经理。被告：梁伟胜，男，1971年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区，委托诉讼代理人：任明笑，女，1971年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省江门市江海区，系梁伟胜的妻子。原告江门市玉圭园物业管理有限公司与被告梁伟胜物业服务合同纠纷一案，本案于2019年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何伟健、被告委托诉讼代理人任明笑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年1月至2018年6月的住宅物业管理费1956.70元及维修费用800.20元；二、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告系江海玉圭园2幢之一301单元业主，该单元建筑面积为191.84平方米。原告于2009年5月30日进驻被告小区，为江海玉圭园小区提供物业管理服务。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。原告于2018年7月1日起撤场，但撤场前被告无故拖欠了2018年1月1日至2018年6月31日期间的物业管理费1956.70元及维修费用800.20元。被告拖欠物业管理费的行为严重影响原告合法权益，原告多次催要仍拒不支付，原告特向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告在管理期间没有尽到管理义务，具体情况如下：1、小区车辆乱停乱放长期没有得到解决；2、小区环区闭路电视监控系统从来没有正常运转，原告多次收费没有跟进处理维修，也没有验收；3、原告擅自减少小区的绿化面积，扩大停车位；4、小区的公用绿化被某些业主私自使用改建为私家花园，但原告不管不问，导致绿化面积减少；5、小区公共卫生处理不到位，绿化垃圾没有清理出外，而是扫进绿化从中，导致垃圾堆积严重，蚊虫滋生严重，新物业公司接收后在绿化从中运出数车垃圾；6、原告管理期间小区曾发生至少两次入室盗窃案件，人员进出小区没有做到规范管理；7、小区楼宇对讲系统长期无法正常使用，曾多次收费维修没有验收，是新的物业公司进驻后才有所改善；8、原告没有尽到保障住户的利益，对收楼后尚未入住的住户没有积极收取管理费，损害业主利益；9、业主欠缴的是新旧物业交接期间的物业管理费，而在此期间，原告完全不管并由新的物业公司和业委会对小区进行管理，原告连5%的管理责任都没有尽到；10、原告对公共部位的楼梯、墙体、外围杂草、电表漏水、设备损坏等均没有尽到管理义务；11、小区消防自动报警系统，监控系统已经瘫痪多时，原告均没有及时处理，存在严重安全隐患，原告没有尽到管理义务。原告作为物业管理公司，其最主要的安全、卫生、绿化、维护等管理义务均未完成，原告请求仅按10%的物业管理费标准缴纳物业管理费。二、原告管理期间没有把小区电梯广告位、前厅广告位、灯箱广告位、大门的大闸广告位收入及公共面积的车位租赁收益用到业主或小区管理上，该收入应当退还给业主。三、原告管理期间维修费用管理混乱，对讲机、路面设施等维修没有提前公示征求业主意见；电梯钢缆更换收费有按楼层计算分摊，也有住户平均分摊，被告使用的电梯更换钢缆，最初公示按平均分摊，业主反对要求按楼层分摊及走住房维修基金程序，原告后更改按楼层分摊方案公示并取得业主同意签名，但原告对于是否在走住房维修基金程序并没有向业主进行公示答复。本院经审理认定事实如下：被告系江海玉圭园2幢之一301单元业主，该单元建筑面积为191.84平方米，原告于2009年5月30日起进驻江海玉圭园小区，为小区提供物业管理服务。在原告管理小区期间，被告拖欠原告2018年1月1日至2018年6月31日期间的物业管理费1956.70元及维修费用800.20元。被告在庭审中确认2018年1月至2018年6月的物业管理费1956.70元未交。另查明：2016年7月间，广东恒达电梯机电设备有限公司更换了江海玉圭园2幢之一电梯的钢丝绳，2017年12月底，广东恒达电梯机电设备有限公司对江海玉圭园2幢之一的电梯门机板进行维修，原告为此支出了更换电梯钢丝绳维修费8960元和电梯门机板维修费3200元。其中需对更换电梯钢丝绳维修费分摊的入住住户共14户，每户应分摊维修费640元（8960元/14户=640元），电梯门机板维修费按总住户20户的总面积4002.90平方计算，被告房屋面积为191.84平方，分摊费用为153.36元（3200元÷4002.90平方×191.84平方=153.36元）；另原告在管理江海玉圭园小区期间，委托广东恒达电梯机电设备有限公司对小区电梯五方通话主机、电源进行维修，共支出维修费1500元，小区共有202户住户，减除18户步梯住户外，共184户住户分摊，每户分摊费用为8.20元(1500元/184户=8.20元)。又查明：原告于2018年7月1日撤出江海玉圭园小区，不再对江海玉圭园小区提供物业管理服务。原告原名称为江门市新会区玉圭园物业管理有限公司，2017年11月10日变更名称为江门市玉圭园物业管理有限公司上述事实，有原告提交的核准变更登记通知书、《业主（前期）公约》、《前期物业管理委托合同》、江海玉圭园小区物业服务收费公示备案、电梯维修费确认书、电梯安装维修（改造）工程确认书、电梯维修（换件）费确认书、费用分摊通知、费用分摊表、关于江门市玉圭园物业管理有限公司撤离江海玉圭园小区物管事务的公告、江海玉圭园小区物业管理区域管理权责移交确认书及法庭笔录等证实。本院认为，本案涉及原告与被告间的物业服务合同法律关系纠纷。原告与被告间的物业服务合同关系事实清楚，双方间的物业服务合同合法有效，依法受法律保护，双方应履行各自的义务。一、关于被告是否应向原告支付物业管理费1956.70元的问题。被告庭审中确认2018年1月至2018年6月的物业管理费1956.70元未付，其行为已构成违约，应负违约责任。被告主张原告提供的服务不符合合同约定，应按收费标准的10%收取物业费，并提供照片等证据，但上述证据无法全面、系统地反映原告提供的服务存在持续性的质量问题，也不足以证明原告提供的服务不符合合同约定的标准，对此，被告应承担举证不能的法律后果。故对被告的该项异议，本院不予采信。物业管理费是用于小区维护保养、正常持续运行的基础，物业服务质量的判断存在较强的主观性，如果允许任一业主以不满意物业管理服务为由拒付物业费，必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。创造良好、和谐的生活环境，是物业服务单位和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业管理一方在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，只有在各业主充分交纳物业费的情况下，物业服务单位才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务单位也应在提供物业服务的过程中，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，原告诉请被告支付物业管理费1956.70元，本院予以支持。二、关于被告是否需要支付原告维修费800.20元的问题。原告主张的维修费包括电梯门机板维修费152元、更换钢丝绳维修费640元、小区五方通话维修费8.20元。1、被告提出更换电梯钢丝绳维修费应按楼层分摊而不应按住户分摊，但被告未能提供楼层分摊的具体分摊方案，在被告无法举证证明电梯钢丝绳维修费需按楼层分摊及业主签名同意的具体楼层分摊方案的情况下，按住户分摊维修费合理，且入住使用电梯需分摊费用的14户住户中已有11户缴交了维修费，即绝大部分住户同意按入住住户分摊，故每户需承担电梯钢丝绳费用为640元（8960元÷14户=640元）。2电梯门机板维修费，原告聘请恒达电梯机电设备有限公司对被告居住使用的电梯门机板进行维修支出维修费3200元事实清楚，需要分摊该维修费的住户共20户，根据原告提供的维修费分摊表，除包括被告在内的6户未缴交该维修费用外，其他14户均已缴交，即超过大部分的住户同意该分摊方案，故原告要求被告支付电梯门机板维修费，应予支持。被告以不清楚电梯门机板有维修，也不清楚支付多少维修费为由不同意支付，其抗辩理由不成立，不予采纳。根据分摊方案，被告应支付的电梯门机板维修费应为153.36元，原告主张152元，是原告对其权利的处分，应予准许。3、原告在诉讼中已举证证明小区电梯五方通话主机、电源维修费电梯用户每户应分摊8.20元，被告为江海玉圭园小区的电梯用户，应分摊维修费8.20元。综上，被告应向原告支付维修费合共800.20元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：被告梁伟胜自本判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费1956.70元及维修费800.20元给原告江门市玉圭园物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（原告江门市玉圭园物业管理有限公司已预交），由被告梁伟胜负担。原告江门市玉圭园物业管理有限公司预交的一审案件受理费25元，由本院予以退回；被告梁伟胜应向本院补缴一审案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 李均伟二〇一九年九月二日法官助理 李慧青书 记 员 陈国瑞