贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2019）黔2730民初905号原告：杨晓琪，女，1977年10月30日生，布依族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711010279。特别授权。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711610084。特别授权。被告：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码91522730072042373J。法定代表人：朱钢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号15201201210703770。特别授权。委托诉讼代理人：卢晓梅，女，1965年5月2日生，布依族，系该公司财务，住贵州省贵阳市南明区，特别授权。原告杨晓琪（以下简称原告）诉被告贵州海鑫房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人和被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付2016年7月1日起至2017年6月11日的逾期交房违约金12079元（按照购房款每日万分之一的标准计算）。二、请求依法判令被告向原告支付从2018年7月1日起至实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金（按照购房款每日万分之三的标准计算）。事实及理由：原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于龙里县××路臻溪观邸的房屋。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：被告应在2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，应按日计算向原告支付已付房价款千分之二的违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，但被告未按照合同约定如期交房并办理房屋转移登记，经原告与被告多次协商，被告仍拒绝履行义务。原告为维权诉至法院，要求判如所请。被告辩称，臻溪官邸业主至今未能办理房屋产权证的原因是施工单位贵州建工集团第一建筑工程有限公司严重延误工期、拒绝配合被告办理结算及相关手续，通过法院恶意诉讼，造成被告无法为业主办理房屋产权证，被告主观上并不存在过错。本案业主购房的目的是用于居住，涉案房屋已交付业主，业主的合同目的已基本实现，逾期办证对业主不会造成任何实质影响及经济损失，业主主张按日支付违约金明显严重超出其损失。参考贵州省内经济相对发达地区的房开项目，贵阳花果园项目关于逾期办证的违约金为每日万分之0.02。通过法院的裁判观点来看，逾期交房的违约金已有被调整为每日万分之0.1，或按固定金额一次性支付。臻溪官邸项目业主300余户，总销售房款超过1个亿，如果违约金标准过高，被告将面临重大财务危机及经营困难，不仅影响龙里经济社会和谐、健康、有序的发展，也必然会严重影响业主的权益，请求法院将违约金进行调整，并一次性了断。合同法司法解释二第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。请求法院考虑客观情况和被告的实际困难，根据公平原则，依法将逾期交付办证的违约金调整为日万分之零点一以内，并作一次性了断。被告已在约定时间公告交房，不存在逾期交房。如法院认定逾期交房，则请求对合同约定逾期交房违约金依法予以调减。对原、被告提交的证据，经双方质证后，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》、购房款收据，被告无异议，本院作为证据采信。原告提供的2016年7月4日被告向其出具的《延期交房通知书》，被告虽然认为应以合同为准，但对其证据三性并不持异议，本院亦予以采信。原告提供的龙里县不动产登记事务中心出具的《不动产抵押登记表》，从内容上看，能证实被告曾将出售给原告业主的商品房占用范围的土地使用权进行过抵押，本院予以采信。被告提供的《房屋退补差价告知书》与本案无关联，本院不予采信。被告提供的2016年12月16日交房《公告》，因不符合双方关于交房应书面通知的约定及公告地点不具有合理性，不能达到被告如期交房的证明目的。被告提供的《房屋面积测绘报告》、《贵州龙里水桥养生度假中心建设工程施工合同》和《单位工程竣工验收证明书》、《民事起诉状》、《应诉通知书》、《造价咨询合同》、土地出让金及税收缴款书等证据能证实被告已履行缴纳相应税金的义务和因被告与案涉商品房的建设施工方发生工程款结算争议而影响被告向业主交付办理商品房权属转移办证文书等事实，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：原告属于一般市场客户。2016年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号20160025），约定原告向被告购买其开发的位于龙里县××街道××路臻溪官邸的商品房，双方并对房屋价款、面积、交房时间、违约责任等进行了约定。该合同第十一条、第十三条对交房时间和逾期交房违约责任作了约定，确定被告应当在2016年12月15日前交付商品房，如逾期交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。该合同第十四条约定，在商品房达到交付条件时，被告应在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。该合同第二十二条约定，被告应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期60日后不能交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之二的违约金。合同签订后，原告已按约支付房价款350126元。2016年7月4日，被告向原告出具一份《延期交房通知书》，主要内容为被告承诺按双方购房合同约定的逾期交房规定，从2016年7月1日起按万分之一每天的标准赔偿违约金至交房时止。2016年12月16日，被告在所开发建设的臻溪官邸楼盘张贴交房《公告》。因被告未按约如期交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，就违约金赔偿事宜，原告经与被告协商无果后诉至本院。另查明，2013年12月2日，被告与贵州龙山旅游开发有限公司作为发包人，将其开发建设的案涉商住楼发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）进行建设施工。案涉商住楼于2015年3月2日开工，2016年12月28日竣工，2017年11月6日验收。2018年8月上旬，一建公司以被告未付清其工程款为由，向黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起诉讼，诉讼中被告就双方争议的工程款结算问题委托第三方机构进行建设工程造价咨询，该诉讼现尚未审结。本案诉讼中，被告在《关于逾期交房违约金的情况说明》中认可原告主张的交付房屋的实际时间为2017年5月31日。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系合法成立有效的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应严格按照合同约定全面履行义务。被告未按合同约定如期向原告交付房屋及办理房屋权属转移登记文书的行为已构成违约，应依法向原告承担违约责任。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准为已付房款的每日万分之一，该标准与本地同地段同类房屋租金标准相宜，被告要求调减的理由不成立。关于逾期交房违约金的起算时间问题，因2016年7月4日被告向原告出具的《延期交房通知书》，系其真实意思表示，且出具时间晚于合同签订时间，故应按原告主张的《延期交房通知书》中被告承诺的时间即2016年7月1日起算。原告主张的交房时间为2017年6月11日，被告认可的交房时间为2017年5月31日，因交房的举证责任在被告，被告未提供证据证明交房给原告的具体时间的情况下，本院即按原告主张时间认定，即2017年6月11日。原告关于按合同约定已付房屋总价款的每日万分之一支付逾期交房违约金的诉请，本院依法予以支持。对于逾期交付办证文书的违约金，双方已在合同中约定该违约金承担方式为从约定日期至实际交付办理商品房权属转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的千分之二的违约金。该违约金明显过高，原告诉请时自行调减为日万分之三，但被告仍认为过高而要求调低。即本案主要争议焦点为如何调整逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金。从被告提供的证据看，其作为房地产开发商，所实施的项目审批和缴费等各项手续齐备，其不能向商品房买受人按时交付办理房屋权属转移登记文书的主要原因系与案涉商住楼的建设施工方存在工程款结算争议不能得到对方配合所致，而非自已的主观过错。结合双方合同约定的逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之一计算的标准，宜考虑将逾期交付办证文书的违约金调整为按已付购房款的日万分之零点五。就逾期交付办证文书违约金约定的意义而言，该违约金计算的截止期限仍宜按双方合同约定，为被告交付该办证文书时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州海鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告杨晓琪支付逾期交房违约金12079元（350126元×0.0001×345天）。二、被告贵州海鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，以已付房价款350126元为基数，按日万分之零点五的标准，向原告杨晓琪支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（从2018年7月1日起计算至其向原告杨晓琪交付办理商品房转移登记有关文书之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘显红二〇一九年九月十九日法官助理谭清江书记员童映婷