文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4477号原告：深圳嘉裕利商贸有限公司。法定代表人：詹薇薇。委托诉讼代理人：陈小良，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹延安，男，汉族，系该公司员工。被告:深圳市万汇吉祥投资有限公司。法定代表人：罗海桥。委托诉讼代理人：蔡冰峰，广东秋成律师事务所律师。第三人：魏洪文，男，汉族。原告深圳嘉裕利商贸有限公司（以下简称嘉裕利公司）诉被告深圳市万汇吉祥投资有限公司（以下简称万汇吉祥公司）、第三人魏洪文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小良、詹延安，被告法定代表人罗海桥及其委托诉讼代理人蔡冰峰，第三人魏洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有物业即深圳市布吉水径景芬路华浩源B区商业楼约2975平方米出租给被告经营百货超市商场。租用期限为15年，即从2013年12月1日至2029年4月31日止。其中2014年5月1日至2017年4月31日每月租金为23800元，2017年5月1日至2020年4月31日每月租金为261800元。被告向原告支付500000元的押金。被告需在每月10日前交清当月租金，如有拖欠，原告则按日收取拖欠租金的0.3%作为滞纳金，拖欠租金超过60天，原告有权终止合同而不退押金。租赁合同签订后，原告如约向被告交付物业，被告的法定代表人曾向原告表示被告在涉案物业处的对接人为魏洪文，日后被告的任何事找魏洪文即可。被告承租原告的物业后就极少按时支付租金，租金均是通过魏洪文的账户转账给原告。为催讨2018年11月至2019年2月10日的租金，原告多次向被告的法定代表人罗海桥及其指定的联系人魏洪文主张并明确告知逾期交付租金，原告将依约解除与被告之间的租赁合同关系，但被告人拒不支付租金。鉴于此，原告于2019年2月11日正式解除与被告之间的租赁合同关系，并将解除信息发给被告法定代表人、魏洪文及致函给被告。在租赁合同关系解除前，被告仍拖欠原告2018年11月至2019年2月10日之间的租金647200元，其中2018年11月拖欠123600元。同时，因被告长期拖欠原告租金，依照租赁合同的约定，被告理应向原告支付滞纳金。故诉请判令：1、原告与被告之间的租赁合同关系已经解除；2、被告向原告支付拖欠的租金647200元及滞纳金272918元，（依照年24%的利率从2016年4月11日起算，暂计至2019年2月10日，后续算至款项清偿完毕为止）；3、被告立即搬离深圳市布吉水径景芬路华浩源B区商业楼；4、被告承担本案全部诉讼费用。当庭增加诉请被告向原告支付2019年2月11日解除合同至今的房屋占用费，每月租金按照261800元计算至搬离为止。被告辩称，1、涉案房屋的承租使用主体:“深圳市吉祥兄弟百货有限公司”在2016年3月12日股权转让变更，承租人实际变更为第三人魏洪文，缴付租金义务和拖欠租金的行为人是第三人魏洪文。2013年11月20日，被告股东罗海桥和第三人魏洪文为共同经营超市，以被告名义共同承租涉案房屋；第三人魏洪文占60%，被告股东罗海桥占40%共同投资成立“深圳市吉祥兄弟百货有限公司”经营百货超市。2016年3月12日，双方签订《股权转让协议书》，约定罗海桥将占有该公司40%股权全部转让给第三人魏洪文。涉案房屋承租使用及交付租金的权利义务全部由第三人魏洪文享有和承担。自股权转让后，被告即明确告知原告股权转让事实，在股权转让后至今长达三年多时间，涉案房屋租金由第三人魏洪文直接向原告交付。原告一直以来亦没有提出过任何异议。根据合同法第88条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据上述事实和法律规定，涉案租赁关系已经发生了变更和转移，本案支付拖欠租金及搬离涉案房屋的责任主体是第三人魏洪文。2、拖欠涉案房屋租金的主体和行为人是第三人魏洪文，第三人魏洪文负有支付拖欠租金的义务和责任。第三人魏洪文自2018年11月开始拖欠租金。原告亦多次向魏洪文通过微信、致函等各种方式催收。魏洪文为涉案房屋实际使用人，承租人是负有租金交付义务人，为拖欠租金违约行为人，为涉案租赁合同的相对履行方。3、原告第三项诉讼请求起诉被告搬离涉案房屋，因被告不是涉案房屋的占有使用人，事实不能。搬离涉案房屋的义务主体为第三人魏洪文。4、涉案的房屋租赁合同已实际转让给第三人魏洪文，第三人魏洪文占有使用涉案房屋并拖欠租金行为导致原告维权，诉至法院，第三人需承担本案拖欠租金、搬离涉案房屋全部法律责任。综上，请求法院查明事实，依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。第三人述称，我认为都与我无关，吉祥商场是我与被告一起投资的，但是实际占用的只有一部分，我与被告之间的股权转让是吉祥商场的转让，附加条件就是被告必须将所有合同转让给我，包括被告与其他商铺签订的合同后继续履行合同。我只是负责代收一部分租金，工商银行有十几个月租金至今未收到。还有三楼部分商铺也没有收到租金。经审理查明，案外人中国宝安集团股份有限公司取得位于深圳市龙岗区布吉镇水径村的华浩源B区会所的建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、建筑工程施工许可证。2013年10月11日，嘉裕利公司通过竞买方式竞得上述物业。2015年11月4日，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法民七清算字第20-5号民事裁定书，裁定将位于深圳市龙岗区布吉镇水径村的华浩源B区会所建筑面积2975.53平方米（深圳市规划局建设工程规划验收合格证号：深规[龙]建验L20050162号）的房产过户至买受人嘉裕利公司名下。2013年11月20日，嘉裕利公司（甲方）与万汇吉祥公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市布吉水径景芬路华浩源B区商业楼（原房产证为会所）现有楼房约2975平方米出租给乙方经营百货超市商场。租用期限为15年，即从2013年12月1日至2029年4月31日止。2014年5月1日至2017年4月31日每月租金为238000元，2017年5月1日至2020年4月31日每月租金为261800元（递增10%）。乙方预交一个月租金238000元、押金500000元，合同期满后30天内甲方将押金500000元退还乙方。乙方于当月10日前交清当月租金，如有拖欠，甲方则按日收取拖欠租金的0.3%作为滞纳金，拖欠租金超过30天，甲方有权停水停电，拖欠租金超过60天，甲方有权终止合同而不退押金。租赁经营期间，甲方要合法经营，乙方所经营项目必须按规定项目进行，不得随意更改。如乙方转给他人经营要征得甲方同意，甲方收取转让费100000元。否则，甲方可随时终止合同，收回出租权，所交履约保证金不予退还，内部装修一切不动产装修归甲方所有，乙方的损失由其自己负责。上述合同签订后，嘉裕利公司向万汇吉祥公司交付租赁物并自2014年5月1日开始计收租金。2019年2月11日，嘉裕利公司向万汇吉祥公司邮寄《解除租赁关系通知函》并向万汇吉祥公司法定代表人发送短信，称鉴于万汇吉祥公司已拖欠嘉裕利公司2018年11月、12月及2019年1月、2月的租金及签订合同至今的滞纳金。现嘉裕利公司决定于2019年2月11日正式解除与万汇吉祥公司之间的租赁合同关系。请在收到本通知之日起三日内向嘉裕利公司交付拖欠的租金、滞纳金、水电费及物业管理费。上述邮件被退件，万汇吉祥公司法定代表人确认收到上述短信通知。之后双方产生争议，嘉裕利公司遂具状本院并提出上列诉讼请求。诉讼中，原告申请撤回第三项诉讼请求，并明确对于2019年2月11日之后的租金不在本案中主张。滞纳金以欠付金额为基数，按照每日万分之二点一的标准分段计算，自2017年9月11日起计至2019年9月30日止，金额为92143元,2019年9月30日之后的滞纳金不在本案中主张。关于租金的支付情况，嘉裕利公司主张自2014年5月1日开始，每月租金由第三人魏洪文及万汇吉祥公司的会计向嘉裕利公司支付。万汇吉祥公司自2018年11月开始拖欠租金，其中2018年11月拖欠金额为123600元，2018年12月拖欠金额为261800元、2019年1月拖欠金额为261800元、2019年2月1日至10日期间拖欠金额为87267元。万汇吉祥公司的法定代表人告知其涉案物业的对接人为魏洪文，日后有任何事可找魏洪文处理，嘉裕利公司一直将魏洪文视为万汇吉祥公司的代表。万汇吉祥公司主张其与第三人魏洪文一起开办超市商场，该商场一直由魏洪文管理，租金均由魏洪文或深圳市吉祥兄弟百货公司的会计向嘉裕利公司支付，租金的来源是深圳市吉祥兄弟百货公司经营所得和收租金所得。自2016年3月份万汇吉祥公司将涉案物业全部转让给魏洪文，不清楚之后的租金支付情况。魏洪文主张自2014年5月开始，万汇吉祥公司允许其向商户代收租金，再由其将所收租金支付给嘉裕利公司，自2018年11月后，未再向嘉裕利公司支付租金。另查，万汇吉祥公司成立于2011年8月18日，为有限责任公司，法定代表人为罗海桥。罗海桥与魏洪文原为深圳市吉祥兄弟百货有限公司股东，分别持有该公司40%、60%的股份。2016年3月12日，罗海桥与魏洪文签订《股权转让协议书》，约定罗海桥将其持有的深圳市吉祥兄弟百货有限公司40%股权以3000000元转让给魏洪文。本院认为，嘉裕利公司与万汇吉祥公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。万汇吉祥公司辩称其已于2016年3月12日将公司股权全部转让给魏洪文，涉案房屋租赁合同已实际转让给魏洪文，房屋使用及交付租金的权利义务全部由魏洪文享有和承担。但涉案合同中约定的承租人为万汇吉祥公司，实际履行主体亦是万汇吉祥公司，虽然罗海桥将其持有的深圳市吉祥兄弟百货有限公司40%股权转让给魏洪文，但双方并未变更承租主体，嘉裕利公司对此亦不予认可。因此，本院对万汇吉祥公司上述抗辩不予采纳。现将本案争议焦点分述如下：关于嘉裕利公司能否解除涉诉合同的问题。根据涉诉合同约定，乙方应于当月10日前交清当月租金，如有拖欠，甲方则按日收取拖欠租金的0.3%作为滞纳金，拖欠租金超过30天，甲方有权停水、停电，拖欠租金超过60天，甲方有权终止合同而不退押金。根据本案查明的事实，万汇吉祥公司自2018年11月后未再向嘉裕利公司支付租金，已达到合同约定的嘉裕利公司行使解除权的条件，但嘉裕利公司向万汇吉祥公司邮寄《解除租赁关系通知函》，该邮件被退件，未送达至万汇吉祥公司，因此未发生解除合同的效力。嘉裕利公司虽然向万汇吉祥公司法定代表人罗海桥短信通知解除涉案合同，但罗海桥个人并非涉案合同相对方，因此亦不发生解除合同的效力。嘉裕利公司请求确认涉案合同已经解除，本院不予支持。嘉裕公司诉请解除涉案合同，符合合同约定，本院予以支持。关于嘉裕利公司诉请的2018年11月至2019年2月10日期间的租金647200元。万汇吉祥公司作为承租人应当履行支付租金义务。根据本案查明的事实，万汇吉祥公司自2018年11月开始未支付租金。嘉裕利公司主张万汇吉祥公司2018年11月拖欠租金123600元，2018年12月拖欠租金261800元、2019年1月拖欠租金261800元、2019年2月1日至10日期间拖欠租金87267元，合计734467元，嘉裕利公司仅主张647200元，属于对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。关于嘉裕利公司诉请的滞纳金。根据合同约定，乙方于当月10日前交清当月租金，如有拖欠，甲方则按日收取拖欠租金的0.3%作为滞纳金。万汇吉祥公司迟延交纳租金，已构成违约，应按照合同约定向嘉裕利公司支付滞纳金。滞纳金性质即为违约金，嘉裕利公司主张以当月欠缴金额为基数，按每日万分之二点一的标准计算，自2017年9月11日计至2019年9月30日止，金额为92143元，该标准不超过合同约定，亦不违反法律规定，经本院核算无误，应予以支持（具体计算方式详见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告深圳嘉裕利商贸有限公司与被告深圳市万汇吉祥投资有限公司于2013年11月20日签订的《房屋租赁合同》；被告深圳市万汇吉祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳嘉裕利商贸有限公司支付2018年11月至2019年2月10日期间的租金647200元；被告深圳市万汇吉祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳嘉裕利商贸有限公司支付滞纳金92143元；驳回原告深圳嘉裕利商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6501元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 华二〇一九年九月三十日书记员 杨漫玲滞纳金计算表            日期              欠付金额（元）              支付日期              支付金额（元）              尚欠金额（元）              计算基数（元）              计算期间              计算天数（天）              金额（元）                  20170910              261800              20171013              111800              150000              111800              20170911-20171013              32              751                  20171027              100000              50000               100000              20170911-20171027              46              966                  20171103              50000              0              50000              20170911-20171103              53              557                  20171010              261800              20171114              111800              150000              111800              20171011-20171114              34              798                  20171206              100000              50000              100000              20171011-20171206        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