广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1291号原告：陈日明，男，1954年3月27日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市越秀区，委托代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托人理人：宋杨文，广东新法擎律师事务所律师。被告：广州威龙房地产开发公司，住所地广东省广州市增城区三江经济技术开发区内。法定代表人：陈文。被告：广州市旭莱房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇下围村江龙大道南14号第4层之1-2号。法定代表人：宋松波，该公司执行董事。委托代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。原告陈日明诉被告广州威龙房地产开发公司（以下简称威龙公司）、广州市旭莱房地产开发有限公司（以下简称旭莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈日明的委托代理人李跃、宋杨文，被告旭莱公司的委托代理人苏婷婷、梁楚冰到庭参加诉讼，被告威龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈日明向本院提出诉讼请求，1、解除陈日明与威龙公司于1993年5月30日签订的《广州威龙房地产开发公司合约书》；2、判令威龙公司与旭莱公司返还购房款152700元及利息（以152700元为基数，自1993年5月30日起按照年利率24%的标准计至实际付清款项之日止），暂计至2018年10月15日共计1096386元；3、威龙公司与旭莱公司赔偿房屋价值上涨差额损失共计562979.83元（按照2018年10月15日市场价格20000元/平方米计算）；4、本案诉讼费用由威龙公司与旭莱公司承担。事实与理由：1993年5月30日，陈日明与威龙公司签订了合同编号为NO：24的《广州威龙房地产开发公司合约书》，约定陈日明向威龙公司购买坐落在增城××技术开发区“江龙商贸城”内A区A座21号商铺，建筑面积为39.04平方米，总金额为人民币217820元；威龙公司应在签订合同之日起一年内负责建好房屋（铺面）并交付陈日明使用，并同时发给陈日明房产证。上述合约还约定甲方即威龙公司如未能如期将物业交付乙方即陈日明使用，每延误一个月，将给予乙方合约总金额10%的赔偿。《广州威龙房地产开发公司合约书》由原增城县工商行政管理局盖章见证。后陈日明如约向威龙公司交付商铺第一、二期购房款共计152700元，然而威龙公司至今未完成商铺建设。2007年12月18日，旭莱公司（原名称为深圳市旭莱科技开发有限公司）通过法院公开拍卖获得威龙公司涉诉商铺的地块，并在未征得陈日明协商同意之情况下强拆铺位，后对原业主购房情况公示，但陈日明的权益纠纷一直未得到解决。陈日明认为，陈日明与威龙公司之间的商品房买卖合同关系系平等自愿基础上达成，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。因涉案商铺已被强制拆除，合同目的已不能实现，陈日明有权解除合同，并同时有权要求威龙公司与旭莱公司赔偿因房屋价值波动带来的损失。陈日明在购买涉案商铺之后，一直有与威龙公司、旭莱公司协商，但问题一直没有得到解决。根据旭莱公司与中国信达资产管理公司（重庆）办事处签订的《法院裁定项下权益资产转让合同》的约定，旭莱公司明知涉案地块可能存在瑕疵，自愿承担风险，故旭莱公司在取得土地及地上建筑物后，应对涉案土地的债权债务、税费、滞纳金、违约金等承担义务。基于上述事实及理由，陈日明特向法院提起本案诉讼。被告威龙公司未答辩。被告旭莱公司辩称：一、旭莱公司并非合同当事人，陈日明诉请旭莱公司承担责任没有任何事实和法律依据。（一）旭莱公司并非案涉《广州威龙房地产开发有限公司合约书》的签订主体，并非本案适格被告。《广州威龙房地产开发有限公司合约书》的签订主体是陈日明与威龙公司，约定陈日明向威龙公司购买“江龙商贸城”A区A座21号商铺（案涉商铺），陈日明应向威龙公司支付房款217820元，威龙公司须于签订合同之日起一年内建好房屋并交付使用。因此，如陈日明认为威龙公司违约，应当根据合同法的规定，向合同的相对方即威龙公司主张权利。旭莱公司并非合约书的任何一方当事人，不仅不知晓案涉商铺买卖交易情况是否真实存在，未收取陈日明任何款项，也未与威龙公司、陈日明签订三方协议设立相应的权利义务关系。陈日明突破合同相对性原则，直接向非合同相对方的旭莱公司主张违约责任，没有相应的事实基础，也于法无据。（二）旭莱公司与威龙公司不存在权利义务承继关系，旭莱公司并非本案的必要共同诉讼当事人，不应承担任何责任。陈日明起诉威龙公司的案由为房屋买卖合同纠纷，旭莱公司不仅不是涉案合同当事人主体，也未与威龙公司签订过任何形式的权利义务承继协议，双方亦无任何债权债务往来。而且，旭莱公司与威龙公司不存在合作开发关系，双方的公司人格没有混同，具有法律上的独立性。故陈日明与威龙公司之间的纠纷及由此产生的威龙公司应向陈日明承担的违约责任与旭莱公司均无关联，根据合同法相关规定，返还款项的义务主体是威龙公司，旭莱公司对陈日明不负有返还购房款、利息、赔偿房屋价值上涨差额损失等义务。（三）旭莱公司依照法定程序取得包含案涉商铺在内的土地使用权及地上附属物所有权，过程清晰，且无任何权利负担。威龙公司为重庆染料进出口联合公司长化分公司对中国银行重庆分行的债务提供位于“广东省增××××村白茫的73215平方米土地、28510平方米房屋及附属物”作为抵押担保，并经生效民事判决书【案号为（2001）民四终字第34号】判决中国银行重庆分行以威龙公司设定抵押的广东省增××××村土地73215平方米、房屋28510平方米及附属物折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。中国银行重庆分行将上述债权转让给中国信达资产管理有限公司重庆办事处（以下简称信达资产），重庆市高级人民法院依法作出民事裁定书【案号为（2003）渝高法民执字第23-2号】，裁定将位于“广东省增××××村的土地【增国用（1995）字第01251600001号】面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米房屋及附属物”以拍卖流拍价抵偿给信达资产。信达资产就上述资产的处置于2007年9月4日进行公告，后委托拍卖行依法进行拍卖，旭莱公司参加拍卖会竞买成功并于2007年12月18日与信达资产签订《法院裁定项下权益资产转让合同》。2014年10月14日，旭莱公司就上述资产重新申办了《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》，权属清晰，且无其他纠纷。二、陈日明无权主张返还购房款，即使其对威龙公司享有债权，也因其怠于向威龙公司主张权利，早已超过诉讼时效。（一）陈日明迟延支付购房款，根据合约书的约定，陈日明已放弃购买涉案商铺。根据陈日明提供的合约书第一条和第七条约定，陈日明于1994年1月5日才支付第二期款项，早就超过合约书5天宽限期，因此，陈日明已放弃购买涉案商铺，陈日明依法无权要求返还所支付的购房款。（二）即使陈日明对威龙公司享有债权，其起诉也已经超过诉讼时效。合约书约定第二条明确约定了履行时间，威龙公司应于1994年5月30日前将涉案商铺交付陈日明使用。因此，即使陈日明享有债权，该债权请求权应当适用诉讼时效制度，应于合同约定履行期届满次日起算两年的诉讼时效期间，即陈日明主张威龙公司返还购房款的诉讼时效期间于1996年5月29日是届满。陈日明至今无法举证证明其曾在前述的期间内向威龙公司主张过任何权利，故陈日明提起本案诉讼早已超过了诉讼时效。三、陈日明同时主张利息及房屋价值上涨差额损失属于重复主张，无任何事实及合同依据。首先，陈日明诉请的利息及房屋价值上涨差额损失均属于对违约方威龙公司主张的惩罚性违约金，陈日明同时主张两种惩罚性违约金属于重复主张，不符合立法目的，违反我国法律规定。其次，陈日明未提供任何关于其主张利息、房屋价值上涨差额损失的计算依据及标准。再次，陈日明有违减损规则和诚实信用原则，无权就所谓损失扩大部分再主张权利。威龙公司原应于1994年5月30日前将涉案商铺交付陈日明使用，但约定的交付日届满后的二十多年内，陈日明未采取任何措施向威龙公司主张权利防止损失扩大，因此，陈日明对所谓损失的产生、扩大存在严重过错，其无权对房屋价值上涨差额损失主张权利。四、陈日明对旭莱公司不享有任何权利，陈日明主张的利息从1993年开始计算，旭莱公司在2007年才竞买了涉案土地，故陈日明主张的利息计算依据及方式均不合理。五、陈日明起诉所称涉案土地可能存在违约金问题是误导法庭，根据《法院裁定项下资产转让合同》约定，明确了旭莱公司所竞买的土地及地上建筑可能存在欠缴税费的问题，陈日明在本案主张的违约金不是《法院裁定项下资产转让合同》约定的范围，若有欠缴税费，也是旭莱公司向政府部门交纳，与陈日明的主张无关。六、旭莱公司从来不存在耍赖、恐吓的行为，旭莱公司有配合政府部门的维稳工作，与陈日明及其亲属协商，但陈日明均拒绝，且态度恶劣。综上所述，旭莱公司并非本案的适格被告，与威龙公司不存在权利义务承继关系，陈日明错误将旭莱公司列为共同被告，要求旭莱公司承担返还购房款、利息、赔偿房屋价值上涨差额损失的责任，没有任何事实和法律依据，且陈日明的主张已过诉讼时效，应全部予以驳回。经审理查明，1993年5月11日，威龙公司经工商部门核准登记成立，经营范围为房地产业；因不按照规定接受年度检验，于2003年9月15日被工商部门依法吊销营业执照。威龙公司（甲方）与陈日明（乙方）于1993年5月30日签订合同编号NO：24《广州威龙房地产开发公司合约书》，约定以下内容：“……一、乙方向甲方购买座落在增城××技术开发区‘江龙商贸城’内A区A座21号铺面，建筑面积共39.04平方米（首层商铺属双层结构，楼阁面积约占实用面积50%，不计价），总金额贰拾壹万柒仟捌佰贰拾元人民币。总金额由乙方分三期付清给甲方，其中首期按总金额30%，即陆万伍仟伍佰捌拾元交付；第二期按总金额40%，即捌万柒仟壹佰贰拾元，在九三年十二月三十一日交付；余下部分在甲方通知交付房屋给乙方使用之日起十五天内付清。如乙方一次性付清购房款的，可享受5%折价优惠。二、甲方应在签订合同之日起一年内，负责建好房屋（铺面）并交付乙方使用，同时发给乙方房产证。产业使用权为七十年，期限内可以自由出租或转让、抵押。……七、合同签订后，如甲方未能及时为乙方办好户口迁入、工商营业执照，乙方确需退回购买房屋款的，甲方除退回乙方全部购房款外，另付给乙方高于银行利息二个百分点利息，甲方如未能如期将物业交付乙方使用，每延误一个月，将给予乙方合约总额10%的赔偿。如乙方未能按合约所规定的时间交付款额的，超过5天作自动放弃处理，所交款额不予退还……十、首期定金交多240元贰佰肆拾元正，在二期交款时扣除。”1993年5月30日，威龙公司出具收据给陈日明收执，该收据载明：“今收到陈日明交来购买A区A座21号铺面首期金额（金额大写）陆万伍仟伍佰捌拾元（￥65580）”。1994年1月5日，威龙公司出具收据给陈日明收执，该收据载明：“今收到陈日明交来购买A区A座21号铺面、D区壹座9号铺面第二期金额（金额大写）壹拾伍万叁仟贰佰捌拾元（￥153280）”。1995年5月9日，原增城市国土局填发增国用（1995）字第01251600001号《国有土地使用证》，载明地址位于增××××村白茫土地的使用者为广州威龙房地产开发公司；土地用途为农贸市场、商住，批准使用期限一九九二年五月至二〇四二年五月，四至：东至新大地用地、南至下围村用地、西至江龙大道、北至光学眼镜公司；用地面积73215平方米。此外上述《国有土地使用证》备注一栏有以下内容：该宗土地使用权已于1998年3月10日向中行重庆市分行抵押借款，在借款本息未还清前使用权不得转移；于2008年4月14日已还清抵押借款本息，准予注销抵押。1996年5月30日，原增城市经济技术开发区管委会填发增经区房字第××号《房屋所有权证》，载明所有权人为威龙公司，房屋座落地址增城市沙庄街××××村白茫（土名），地号为江龙外商活动中心首层，建筑面积2872.16平方米，使用土地面积112亩。1996年9月6日，威龙公司（甲方）与增城市江龙外商活动中心（乙方）签订《房地产租赁合同》，载明：“根据市场发展及双方企业实际情况，甲乙双方多次就债权债务的处理落实，（甲方从1994年至1996年共借到乙方柒仟叁佰陆拾万元人民币），乙方在充分理解接受甲方的还款建议及接受甲方主动提出的要求，甲方以二十年的房地产使用权租赁给乙方的方式还清欠款，双方达成如下房地产租赁合同：一、租赁标的土地面积及房层面积1、位于增××××村的土地73215平方米的农贸市场商住使用权（二十年）甲方拥有合法产权。2、增××××村广东省增××××村的土地73215平方米项目上的16栋别墅共面积3400平方米土建完成及农贸市场6800平方米土建完成（二十年使用权）甲方拥有合法产权。3、江龙外商活动中心A栋8600平方米装修家私及设施；B栋4800平方土建完成（二十年使用权）甲方拥有合法产权。4、增××××村白茫73215平方米项目的所有地上物品及现有设施同时交给乙方同时使用，时间为二十年（1996年10月30日至2016年10月30日止）。二、租赁期间及租金1、租赁时间从1996年10月30日至2016年10月30日共二十年租赁期。……三、租金支付及特别条款基于甲方欠乙方本金截止1996年10月为柒仟叁佰陆拾万元人民币，甲方同意将增××××村白茫73215平方米项目的使用权及租赁权作价偿还乙方欠款。乙方自愿接受甲方用二十年的使用权和租赁权还清借款共柒仟叁佰陆拾万元人民币。……”2002年12月11日，中华人民共和国最高人民法院作出（2001）民四终字第34号《民事判决书》，判决主文载明：“一、驳回广州威龙房地产开发公司的上诉；……四、变更重庆市高级人民法院（2000）渝高法经二初字第2号民事判决主文第四项为‘中国银行重庆分行以广州威龙房地产开发公司设定抵押的广东省增城市沙庄街××××村的土地73，215平方米、房屋28，510平方米及附属物折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿’。”2006年1月23日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第23-2号《民事裁定书》，裁定主文载明：“一、变更本案申请执行人为中国信达资产管理公司重庆办事处。二、解除对广州威龙房地产开发公司所有的位于广东省增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的查封。三、将上述资产以拍卖流标价1809.9万元抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处，清偿重庆染料进出口联合公司长化分公司所欠的部分债务。”2004年6月1日，深圳市旭莱科技开发有限公司经工商部门核准登记成立；2018年2月26日，深圳市旭莱科技开发有限公司的名称变更登记为广州市旭莱房地产开发有限公司，法定代表人由刘新承变更为宋松波。2007年9月4日，网易财经频道在网上转载《实物资产处置公告》，内容为中国信达资产管理公司重庆办事处拟对位于广东省增城市石滩镇沙庄街××××村73215平方米商住用途土地及地上21784.10平方米房屋建筑物等实物资产进行处置等。2007年12月18日，旭莱公司（买受人）与广东省拍卖行有限公司、广东弘正拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，内容为买受人于2007年12月18日在拍卖人于广东省拍卖行有限公司拍卖厅举行的第91期拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的：委托人享有的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产——位于、28510㎡房屋及其附属物，拍卖物成交金额33075000元，等等。2007年12月18日，中国信达资产管理公司[重庆]办事处（甲方）与旭莱公司（乙方）签订《法院裁定项下资产转让合同》，载明以下内容：“……2、甲方拟就（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产——位于、28510㎡房屋及其附属物，委托【广东省拍卖行有限公司、广东弘正拍卖行有限公司】（以下简称‘拍卖行’）依法进行拍卖。拍卖行于2007年12月18日举行拍卖会，乙方参加拍卖会并竞买成功成为买受人，与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》（见附件三）……2.2乙方已被告知并完全理解，甲方转让给乙方的标的权益资产，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于乙方预期利益无法实现，并自愿承担这些风险造成的损失，且自愿放弃请求撤销买受该项法院裁定项下权益资产的权利。乙方受让的标的权益资产可能存在的瑕疵或缺陷包括但不限于下列一项或多项：A.该宗土地上可能有部分建筑物不属于法院裁定抵债的建筑物范围，即不属于本次拍卖资产范围，因此实际土地使用面积与法院裁定面积可能存在一定差异或争议，可能给资产转让和过户造成一定的障碍，乙方可能因此增加相应的费用支出，承担相关风险；……G.该宗土地及建筑物可能存在欠缴税费的问题，包括但不限于欠缴城镇土地使用税、土地增值税、房产税、规费……等风险，乙方将自愿承担缴清各项欠缴税费、滞纳金及违约金等支付义务；H.该宗土地上部分建筑物可能存在已被其他人员占据，占用或出租的情形；甚至部分建筑物存在被非法出售的可能，可能会给乙方对该建筑物的实际控制和接管造成一定障碍，乙方可能因此增加相关费用并承担相关风险。……5、风险的转移自乙方支付完毕全部转让价款之日，标的权益资产的风险转移给乙方。”上述合同的附件一《建筑物及其附属物明细表》载明：“序号1房屋建筑物江龙外商活动中心首层增经驱房字第××号面积2872.16㎡……”；附件二《标的权益资产文件清单》载明：“……9国有土地使用证增国用（1995）字第01251600001号……”。2008年，旭莱公司（甲方）与增城市江龙外商活动中心（乙方）签订《增城房地产项目债务清偿协议书》，载明：“鉴于：1、广州威龙房地产开发公司（以下简称‘威龙公司’）从1994年至1996年期间共借到乙方7360万元人民币债务；2、威龙公司乙方于1996年9月6日签订了《房地产租赁合同》，威龙公司以其合法拥有的位于增××××村白茫73215平方米土地【增国用（1995）字第01251600001号】及其已经建成的别墅A1、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层等共计28510平方米房产（以下简称增城项目）租赁给乙方使用20年（从1996年10月30日起至2016年10月30日止），以偿还威龙公司所欠乙方债务。3、甲方于2007年12月18日在广东省拍卖行有限公司、广东宏正拍卖有限公司举行的第91期拍卖会上，通过公开竞价取得了‘（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产’即增城项目权益资产；并和中国信达资产管理公司（重庆）办事处签订了《法院裁定项下权益资产转让合同》，明确指出拍卖取得权益方要承担增城项目原所有者威龙公司所欠的债务。为此，经甲、乙双方协商一致，就甲方承接并清偿威龙公司所欠乙方债务，确认增城项目权益的有关事宜达成如下协议：一、甲方履行和中国信达资产管理公司（重庆）办事处签订的《法院裁定项下权益资产转让合同》，同意承接威龙公司因增城项目所欠乙方债务，由甲方支付8920万元给乙方，乙方将《房地产租赁合同》的权属转让给甲方。二、乙方在本协议生效后，无条件配合甲方办理有关增城项目的过户、变更等手续。三、甲方于2008年12月28日与重庆四维控股（集团）股份有限公司签订的《房地产转让协议书》及其《补充协议书》中受让的与深圳市铭加达贸易有限公司、深圳市亚典贸易有限公司的共计1.497亿元的债权冲抵上述应付给乙方的8920万元款项。四、自本协议书签订生效之日起，威龙公司与乙方于1996年9月6日就增城项目签订的《房地产租赁合同》中乙方的权利由甲方承继。自本协议书签订生效之日起，乙方与甲方另行签订新的《房地产租赁协议》，该协议与本协议无关。五、乙方承诺增城项目于本协议生效后，不存在与政府部门有关以外的任何债务，如果存在，则乙方全部承担，与甲方无关，对此，乙方承担连带担保责任。六、本协议书签订后，任何一方均需全面履行，如任何一方没有全面履行，均视为违约，守约方有权按照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规追究违约方的违约责任，并有权要求继续履行或中止。……”2015年4月8日，石滩镇人民政府出具《关于石滩镇沙庄街尹银基等人信访事项调处情况的回复》（石信访复【2015】29号），载明：“尹银基等信访人：你们于2015年2月5日来访，反映你们于1993与广州威龙房地产开发公司签约购买原江龙商贸城一批商铺，已交付第一期和第二期房款，后因历史原因该商铺一直未能交付业主使用。后威龙房地产公司因债务问题抵押商铺地块，而深圳旭莱科技有限公司通过法院公开拍卖得到该地块，由此形成你们与旭莱公司的产权纠纷。2015年1月，旭莱公司在没有与你们协商的情况下，强拆铺位。你们认为此举严重损害你们的合法权益，现希望相关部门能帮忙处理。接件后，我镇立即组织相关部门进行调处。经调处，现就有关情况回复如下：据查，关于信访人你们反映的问题，我镇相关工作组已多次组织调解，并形成初步共识。2015年1月12日，我镇相关包案领导在沙庄居委会会议室召开旭莱项目产权争议协调会，参会人员有旭莱公司代表石峰等2人，信访人（原业主）代表杜淦华、郭庆球、尹珠旺等15人。当时会议听取双方代表意见后，作出如下处理意见：一、旭莱项目暂时停止清拆原建筑物，待政府通知方可重新启动清拆；二、由于旭莱公司与原业主没有直接关系，原业主诉求的解决应在政府指导下组织协调，或者由政府分别与旭莱公司和原业主进行协调；三、2015年1月16日将原业主购房情况公示，如有错漏，原业主可前来更正。同时，原业主可考虑按原购房本金加银行同期利息提出申请补偿意见；四、旭莱公司在政府提供原业主相关资料后，十五天内向政府提交解决方案，然后由政府向原业主作出回复。直到目前，旭莱公司仍未向我镇提交解决方案，我镇正在积极跟进协调。信访人你们可随时与我镇沙庄片区工作组联系，共同研究解决办法，或者可以通过司法途径解决你们的诉求。此复”。2017年3月4日，旭莱公司在南方都市报刊登公告，内容为旭莱公司为解决威龙公司的历史遗留问题，拟对威龙公司在营期间对外签订合约的当事人进行登记（包括但不限于已经提起诉讼的原告方等），为保护旭莱公司及当事人的利益，旭莱公司将对当事人的身份证件、合约书、收据等信息进行逐一排查确认，并在政府的有效指导下公平、公正、合法的开展协谈工作，等等。2017年3月13日，陈日明填写申报表给旭莱公司，该申报表“情况说明”一栏写明“于一九九三年5月月30日购买D区壹座9号、A区A座21号铺面”，申报金额为268480元，“提交的资料明细”一栏写明提供了身份证、合约书2份、收据3张复印件等资料，同时该表备注一栏第1点内容还载明“本申报表不作为代为清偿作用，只作为登记排查使用”。2018年4月8日，原广州市国土资源和规划委员会核发粤（2018）广州市不动产权第10205113号《不动产权证书》，载明坐落增城区石滩镇沙庄下围村白茫面积73215平方米的国有建设用地使用权的权利人为旭莱公司，土地用途为城镇住宅用地，土地面积73215平方米……”。2019年4月12日，原广州市国土资源和规划委员会核发穗国土规划地证[2018]153号建设用地规划许可证，载明用地单位为旭莱公司，用地项目名称为居住小区，用地位置石滩沙庄下围村白茫，用地面积73215平方米。另查明，2018年2月7日，陈日明起诉威龙公司、旭莱公司，要求威龙公司、旭莱公司继续履行合同约定向陈日明交付江龙商贸城A区A座21号商铺以及支付违约金等，本院受理案号为（2018）粤0118民初1548号。在该案审理过程中，陈日明陈述，涉案商铺在2013年至2015年期间已被强制拆除。旭莱公司陈述，涉案商铺在相关部门批准的情况下已拆除。2018年8月27日，本院作出（2018）粤0118民初1548号民事判决书，判决驳回陈日明的诉讼请求。本案审理过程中，一、陈日明陈述：1、其是以房屋买卖合同的法律关系主张本案诉请。2、陈日明与威龙公司签订《广州威龙房地产开发公司合约书》时，涉案商铺已建好框架，但还没有进行装修。3、威龙公司没有交付过商铺给陈日明使用。4、在《广州威龙房地产开发公司合约书》约定的交房期限到期后，陈日明一直有催促威龙公司履行义务，但威龙公司的员工一直都说老板不在，在2007年、2008年间，陈日明连威龙公司的工作人员都找不到了。5、陈日明在2015年左右通过政府信访才得知涉案商铺所在地块已被旭莱公司购买了。6、直至涉案商铺被拆除，陈日明到政府部门信访才知道《广州威龙房地产开发公司合约书》已无法履行。7、陈日明也知道涉案商铺的建设存在烂尾的情况，但陈日明还是希望涉案商铺能建设并交付使用。二、旭莱公司陈述：1、2015年间，尹银基等信访人员向广州市增城区石滩镇人民政府信访，后石滩镇人民政府组织旭莱公司、信访人员召开会议，旭莱公司才知道威龙公司曾将涉案商铺对外出售的情况。2、涉案商铺在2017年已全部拆除；涉案商铺在拆除前仅有框架结构，并没有装修，处于烂尾状态。本院认为，陈日明与威龙公司于1993年5月30日签订的《广州威龙房地产开发公司合约书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。按《广州威龙房地产开发公司合约书》约定，陈日明应在1993年12月31日前支付第二期价款87120元，如未能按合约的时间交付款额，超过5天作自动放弃处理。根据陈日明提供的付款收据可见，威龙公司在1994年1月5日开具了收据给陈日明，确认收到陈日明支付涉案商铺的第二期价款，表明陈日明与威龙公司均愿意继续履行合约的约定。故旭莱公司主张陈日明已放弃购买涉案商铺，与查明事实不符，本院不予采纳。陈日明已向威龙公司支付了购买涉案商铺的第一、二期价款合计152700元，但威龙公司在签订《广州威龙房地产开发公司合约书》后，在长达超过十年的期间内仍未建设好涉案店铺交付给陈日明，可见涉案商铺的建设一直处于烂尾的状态。2006年1月23日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书，裁定威龙公司所有的位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处，而涉案商铺及土地属于上述抵押的房地产范围。之后中国信达资产管理公司重庆办事处通过拍卖公司以拍卖的方式将上述房地产转让给了旭莱公司，双方于2007年12月18日签署了《法院裁定项下资产转让合同》。以上事实可见，自重庆市高级人民法院作出的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书生效之日起，包含涉案商铺在内的位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物已非威龙公司名下财产，故威龙公司在事实上已无法再履行其与陈日明之间签署的《广州威龙房地产开发公司合约书》。威龙公司的行为致使陈日明的合同目的无法实现，其行为已构成违约，因此陈日明请求解除其与威龙公司签署的《广州威龙房地产开发公司合约书》，合法有据，本院予以支持。因陈日明与威龙公司之间是在1993年间签署的《广州威龙房地产开发公司合约书》，故适用当时实施的《中华人民共和国经济合同法（1982年7月1日实施）》第三十二条第一款“由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任”以及第三十五条“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金”的规定，在《广州威龙房地产开发公司合约书》已解除的情况下，威龙公司理应按照上述法律规定以及合同约定向陈日明返还购房款152700元。另外，《广州威龙房地产开发公司合约书》第七条约定，如甲方即威龙公司未能及时为乙方办好户口迁入、工商营业执照，乙方确需退回购房款的，甲方除退回乙方全部购房款外，另付给乙方高于银行利息二个百分点的利息。因威龙公司确实未能在签订合同之日起一年内即1994年5月29日前履行交付商铺的义务，故威龙公司应从1994年5月30日起以尚未返还的购房款为本金按高于中国人民银行发布的同期贷款利率二个百分点支付利息给陈日明至还清款项之日止。至于陈日明主张1993年5月30日至1994年5月29日期间的利息以及利息按照年利率24%的标准计算，无事实和法律依据，本院不予支持。至于旭莱公司提出的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”以及第一百九十五条的规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”权利是否被侵犯的诉讼时效应从知道之日起计算。根据陈日明陈述可知，陈日明在合同约定的商铺交付时间到期后，一直有催促威龙公司履行义务，在2007年、2008年之后就无法找到威龙公司的工作人员。由此可见，威龙公司对涉案商铺能否建好交付以及涉案商铺所属土地已被抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处等事宜并没有明确告知陈日明。因此，旭莱公司主张陈日明的诉讼请求已超过二十年诉讼时效的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于陈日明主张的房屋价值上涨差额损失的问题。对于陈日明上述支持的利息可以弥补陈日明因威龙公司违约造成的损失，陈日明也没有举证证明其因威龙公司违约造成的损失高于上述支持的利息，且自重庆市高级人民法院于2006年1月23日作出的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书生效之日起，包括涉案商铺在内位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的权利人已非威龙公司，陈日明与威龙公司签署的《广州威龙房地产开发公司合约书》在事实上早已无法履行，因此陈日明要求按2018年10月15日每平方米20000元的标准主张威龙公司支付房屋价值上涨差额损失562979.83元，于法无据，本院不予支持。关于旭莱公司在本案中是否承担责任的问题。首先，陈日明明确是以房屋买卖合同的法律关系主张本案诉请，《广州威龙房地产开发公司合约书》是陈日明与威龙公司签署，旭莱公司并非该合同的签署方，旭莱公司与陈日明之间就涉案商铺也未签署过相关合同。其次，旭莱公司拆除涉案商铺也是基于其与中国信达资产管理公司重庆办事处签署《法院裁定项下资产转让合同》，取得包括涉案商铺在内位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的权利后，才对涉案商铺进行了拆除，故旭莱公司的拆除涉案商铺的行为是对其名下财产的处分。最后，《法院裁定项下资产转让合同》中第2.2条中A至H项条款只是针对旭莱公司购买涉案商铺的所属地块及建筑的风险提示，并未明确约定旭莱公司要对威龙公司的所有债务承担责任。综上，陈日明要求旭莱公司共同返还购房款、支付利息以及赔偿房屋价值上涨差额损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，威龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国经济合同法（1982年7月1日实施）》第六条、第九条、第二十七条第一款第（五）项、第三十二条第一款、第三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈日明与被告广州威龙房地产开发公司于1993年5月30日签订的《广州威龙房地产开发公司合约书》。二、被告广州威龙房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈日明返还购房款152700元以及支付利息（以尚欠款项为基数，从1994年5月30日起按高于中国人民银行发布的同期贷款基准利率二个百分点计算至还清款项之日止）。三、驳回原告陈日明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21695元，由原告陈日明负担6506元，被告广州威龙房地产开发公司负担15189元。如不服本判决，原告陈日明可在判决书送达之日起三十日内，被告广州威龙房地产开发公司、广州市旭莱房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年九月二十日书 记 员  周思珍陈夏欣