湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4617号 原告：田茂军，男，土家族，1978年8月30日出生。 委托诉讼代理人：刘兰燕，湖南世勤律师事务所律师。 被告：长沙铁路房地产开发有限公司。 法定代表人：冯国良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文吉，湖南鹤洲律师事务所律师。 原告田茂军诉被告长沙铁路房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田茂军委托诉讼代理人刘兰燕,被告长沙铁路房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘文吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田茂军向本院提出诉讼请求:一、判决被告向原告支付逾期交房违约金至涉案房屋符合法定及约定交付条件且实际交付之日止（暂计至2019年8月1日为23164.9元）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月14日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以304401元的价格购买被告开发金峰苑小区5幢房屋一套，面积117.62平米。该购房合同对该房屋总价款、支付方式、交付期限及条件、房屋交接及违约责任作了如下约定：合同第四条约定：“该商品房单价为每平米2588元，总金额304401元。”;合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，按照国家的地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收及合格并在当地建设产管部门备案取得《竣工验收备案表》”合同第十二条约定：“逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金”。合同签订后，原告已经支付全部的购房款，被告并未将房屋依法定和约定条件交付原告。根据《怀化市商品房买卖合同》，被告应向原告承担违约交房责任.为维护原告的合法权益，特诉至法院，请人民法院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。 被告长沙铁路房地产开发有限公司辩称：一、被告是因为不可抗力行为导致逾期交房，应当部分或者全部免除责任。我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。民法中的不可抗力包括如下：(1)自然灾害。(2)政府行为。(3)社会异常事件。本案中，2016年国务院、国务院办公厅做出政府行为，下达通知，要求对铁路职工家属区“三供一业”分离移交地方。同年，原告的上级单位，中国铁路总公司、广铁集团公司，也分别作出了“三供一业”分离移交工作的通知和推进方案。特别是铁路传真电报第七条明确通知：为避免重复投资，自即日起所有新增家属的用水用电均不再接入，既有铁路供水供电系统，请各供电单位严格把关。以上政府行为，以及上级单位的通知决定，具备不能预见，不能避免，不能克服，履行期间性四个特点，符合不可抗力的法律特征。被告开发金丰苑小区5栋供水供电供气，按照规划应当接驳铁路供水管网和供电线路。被告开发的怀化金峰苑住宅小区5号楼2015年12月21日主体工程验收合格，但因为供水供电接驳问题，受政府行为影响，无法施工。被告2016年7月22日，向广铁集团公司供电处提交《长沙多元集团关于解决怀化金峰苑职工住宅项目水电接驳的请示》，请求批准接驳铁路供水管网和供电线路，未获批准。2017年2月28日，被告向怀化市自来水有限公司提交《长铁房开公司关于怀化金峰苑住宅小区用水接驳的函》，经多方协调，最后才予以落实。并且规划的变更导致极大地增加了施工量，以及增加了被告相关附属的工作。所以被告直至2019年5月28日才取得综合验收合格备案。逾期交房并不是被告违约造成的，而是因为不可抗力的政府行为所导致，应当依法全部或者部分免除原告责任。 二、原、被告2016年9月19日在长沙铁路房地产开发公司，补充签订《商品房买卖合同》一份，对网签合同当中的部分格式条款进行了变更。其中合同第十二条第1项第（2）款，对逾期交房的违约金约定，最高不超过买受人累计已付房款的0.5%。该约定是对网签合同的变更，是具备法律效力的。 三、合同约定违约金过高的人民法院可以依法予以调整。怀化金峰苑住宅小区是定向销售商品房，是为了解决职工住房问题。房屋限定价格，销售给原告的房屋单价仅按2588元每平方米，同地段房屋市场销售价格4000余元每平方米。房屋限定销售对象，房屋定向销售给铁路职工。这与一般按照市场价格销售住房不一致！被告全心全意地为铁路职工服务，修建住房，解决铁路职工住房问题，因为政府行为和上级单位的通知和决定，延误了水电施工，逾期交房。原告作为享受单位优惠购房待遇的职工，却要求被告承担过高的违约责任，是不妥当的，有违公平的原则！根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告并未举证逾期交房造成的实际经济损失。请求人民法院判决，被告不承担违约责任。 四、被告所建房屋已经符合交房条件，2019年元月已通知房屋买受人包括原告交房。原告到了交房现场却不愿意办理收房的手续，是故意人为的扩大经济损失。其诉讼请求不应得到支持。综上所述，被告是因为不可抗力行为导致逾期交房，原告没有举证存在实际的经济损失，应当人民法院全部免除被告责任，依法判决驳回原告的诉讼请求！ 经审理查明：2016年9月14日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以304401元的价格购买被告开发金峰苑小区5幢房屋一套，面积117.62平方米。该购房合同对该房屋总价款、支付方式、交付期限及条件、房屋交接及违约责任作了如下约定：合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米2588元，总金额304401元。”;合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，按照国家的地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收及合格并在当地建设产管部门备案取得《竣工验收备案表》”合同第十二条约定：“逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金”。2016年9月19日，原、被告又签订《怀化市商品房买卖合同》一份，合同内容与原合同条款一致，只是在合同第十二条增加了“出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金。但最高不超过买受人累计已付房价款的0.5%”的内容。合同签订后，原告已经支付全部的购房款，被告并未将房屋依法定和约定条件交付原告。 另查明，怀化金峰苑住宅小区项目位于怀化市红星北路，由被告开发修建的广铁集团职工家属区，该楼盘只向该集团职工销售。怀化金峰苑住宅小区5号楼2015年12月21日主体工程验收合格，2016年国务院、国务院办公厅下达通知，要求对铁路职工家属区“三供一业”分离移交地方。同年，原告的上级单位，中国铁路总公司、广铁集团公司，也分别作出了“三供一业”分离移交工作的通知和推进方案。特别是铁路传真电报第七条明确通知：为避免重复投资，自即日起所有新增家属的用水用电均不再接入，既有铁路供水供电系统，请各供电单位严格把关。被告开发金丰苑小区5栋供水供电供气，按照规划应当接驳铁路供水管网和供电线路。但因为供水供电接驳问题，被告2016年7月22日，向广铁集团公司供电处提交《长沙多元集团关于解决怀化金峰苑职工住宅项目水电接驳的请示》，请求批准接驳铁路供水管网和供电线路，未获批准。2017年2月28日，被告向怀化市自来水有限公司提交《长铁房开公司关于怀化金峰苑住宅小区用水接驳的函》，经多方协调，最后才予以落实。并且规划的变更导致极大地增加了施工量，以及增加了被告相关附属的工作。2019年1月通知业主收房。本案所涉房屋于2019年5月28日取得综合验收合格备案。2019年1月通知业主收房。原告至今未收房。 以上事实，有（合同编号HH20160919****）《怀化市商品房买卖合同》二份、住房公积金借款合同、交房清单、缴费明细、支付凭证、国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知及国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”，分离移交工作指导意见的通知、广铁（集团）公司关于发布《广铁集团职工家属区“三供一业”分离移交工作推进方案》的通知、广铁集团职工家属区“三供一业”分离移交工作推进方案、中国铁路总公司关于做好“三供一业”分离移交工作的通知、铁路传真电报、长沙多元集团关于解决怀化金峰苑职工住宅项目水电接驳的请示、长铁房开公司关于怀化金峰苑住宅小区用水接驳的函、主体工程质量验收记录，竣工验收备案表、广州铁路集团公司住房建设项目立项批准书及庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》（合同编号HH20160919****）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。按照合同约定，由于出卖人的原因，未按合同约定的期限将该该商品房交付买受人使用，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，依该规定，如因被告长沙铁路房地产开发有限公司的原因，除有特殊约定外，否则被告长沙铁路房地产开发有限公司将承担逾期交房的违约责任。但本案中，怀化金峰苑住宅小区项目5#楼2015年12月21日主体工程验收合格，2016年6月、8月国务院、国务院办公厅下达的文件及中国铁路总公司、广铁集团公司下达通知导致接驳铁路供水管网和供电线路，未获批准，进而变更规划，导致逾期竣工验收备案，而非因被告的原因所致，不可归责于被告公司，故交房延期责任不应由被告承担，且涉案房屋已竣工验收合格。综上，被告逾期交房责任不在被告公司，被告长沙铁路房地产开发有限公司主张不承担违约责任的抗辩理由成立，故对原告要求被告长沙铁路房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告田茂军的全部诉讼请求。 本案案件受理费379元,减半收取189.5元，由原告田茂军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇一九年九月十八日 代理书记员  何晶晶 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。