湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1223民初870号原告：王运爱，男，1969年6月14日生，汉族，辰溪县人。委托诉讼代理人：李永春，湖南丹山律师事务所律师。执业证号14312201410449256。被告：艾英，女，1973年3月8日生，汉族，辰溪县人。被告：张立新，男，1959年10月27日生，汉族，辰溪县人。委托诉讼代理人：米艳艳（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。执业证号14312201011463674。原告王运爱与被告艾英、张立新确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王运爱及其委托诉讼代理人李永春，被告艾英，被告张立新及其委托诉讼代理人米艳艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王运爱向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告王运爱与被告艾英于1993年1月8日登记结婚，后二人于2013年4月全款购买了位于辰溪县房屋，并于2014年11月入住。该房屋产权证登记在被告艾英个人名下，其不动产权证发证时间为2018年7月31日。2017年年初原告外出至杭州务工至今，被告张立新在明知是为筹集赌资且隐瞒原告的情况下，于2018年10月8日与被告艾英签订该房屋的《不动产转移合同》，约定房屋转让价为238000元。同年10月10日，二被告又签订了《房屋租赁合同》约定被告艾英每月支付租金2000元。《不动产转移合同》签订后，被告张立新一直未支付该房屋受让金，但一直在收取该房屋租金。2019年4月25日，原告休假返回辰溪时才发现被告张立新已更换该房屋门锁，且家中居家物品被全部扔出，导致原告居无定所。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告艾英辩称：1、二被告在签订《不动产转移合同》时，被告艾英没有与原告商量，原告不在家也不知情；2、涉诉房屋过户给被告张立新后，被告艾英通过被告之子张景彦按月支付被告张立新房屋租金2000元，但被告张立新没有按照约定向被告艾英支付238000元的购房款，而被告艾英向张景彦的借款，其还在按月支付借款利息。综上，因被告张立新没有向被告艾英支付238000元的购房款，故请求依法认定二被告签订的《不动产转移合同》无效，并将涉诉房屋退还给被告艾英。被告张立新辩称：1、案涉房屋虽登记在被告张立新名下，但实际是由被告张立新之子张景彦支付的购房款。2018年8月13日，被告艾英向张景彦借款187500元，张景彦通过转账及现金方式将该笔借款支付给了被告艾英，双方于当天签订抵押协议，被告艾英以其坐落在辰溪县辰阳镇广恩寺街不动产证号为0002319的房屋作为抵押，并到辰溪县国土资源局不动产登记中心办理了抵押登记，抵押登记期限为2018年8月13日到2019年2月13日。2018年10月8日，被告艾英再次向张景彦借款40000元，并提出将案涉房屋转让给张景彦用借款抵房款，但张景彦要求先将房屋过户，再支付被告艾英40000元借款。被告艾英表示同意后，双方于当天前往不动产登记中心要求办理过户登记，但被告知必须先解除抵押登记，张景彦便在抵押权登记证明上注明贷款已还清，随即办理了过户手续，因考虑到如涉诉房屋登记在张景彦名下，将会影响其按揭贷款利率及相关税费，于是便登记在被告张立新名下；2、被告张立新为善意第三人。被告艾英向张景彦借款时，告知张景彦其已离婚，并将商品房买卖合同与不动产权证出示给了张景彦，以证明案涉房屋是其个人单独所有。现张景彦以被告艾英借款以及之后支付给被告艾英的40000元抵房款，对价合理，并办理了过户手续。因此，被告张立新为善意第三人；3、即使本案原告与被告艾英是夫妻关系，但张景彦并不知情，且被告张立新受让该不动产时是善意的，支付了合理的对价，并到不动产中心办理了不动产权证，也实际占有了该房屋，符合善意取得的构成要件。综上，被告张立新作为善意第三人，有权取得案涉房屋，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王运爱与被告艾英系夫妻关系，双方于1993年1月8日登记结婚。被告艾英于2018年7月31日取得辰阳镇广恩寺街龙腾雅苑10栋208号房屋的不动产房地产权证（购买所得），不动产权证书号为湘（2018）辰不动产权第××号，权利人为被告艾英，共有情况为房屋单独所有。2018年8月13日，被告艾英向张景彦借款187500元，双方约定2019年2月13日还清，借款利率为月息3分，被告艾英于当天向张景彦出具了一张金额为187500元的借条，借条载明：今借到张景彦银行转账82500元，现金105000元，共计187500元。同日，被告艾英作为甲方与张景彦作为乙方签订了《抵押协议》，协议约定，甲方以坐落在辰溪县房屋（不动产登记号0002319，面积103.14㎡）提供抵押担保。双方于当日办理了房屋抵押登记手续（抵押登记号为湘（2018）辰不动产证明第0002196号），抵押不动产为坐落在辰溪县房屋，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为187500元，债务履行期限为2018年8月13日至2019年2月13日。次日，张景彦向被告艾英转账82500元。2018年10月8日，被告艾英作为甲方与张景彦之父张立新（即本案共同被告）作为乙方签订了《不动产转移合同》，合同约定甲方将坐落在辰溪县辰阳镇广恩寺街龙腾雅苑10栋208号房屋转让给乙方，不动产成交价为238000元，未约定付款方式和交易期限。张景彦于当天解除了案涉房屋的抵押登记，被告艾英亦于当天将案涉房屋过户登记至被告张立新名下，不动产权证书号为湘（2018）辰不动产权第××号。同年10月10日，被告艾英再次向张景彦借款40000元，约定月息三分，按月支付。当天又与被告张立新签订一份《房屋租赁合同》，约定被告张立新将案涉房屋出租给被告艾英居住使用，租赁期间为2018年10月10日起至2019年2月10日止，月租金2000元，按月支付。租赁合同签订后，被告艾英通过微信转账于2018年11月11日、12月10日、2019年1月10日、11日、2019年2月22日支付张景彦款项共计9900元。后原告王运爱自浙江务工回家发现房屋已出卖给被告张立新，认为被告艾英未经其同意擅自处分了登记在其名下的夫妻共同财产，严重损害了原告平等处理夫妻共同财产的权益，请求依法确认二被告2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效。本院认为：本案系确认合同效力纠纷。双方争议的焦点为被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》是否合法有效。本案案涉房屋系原告王运爱与被告艾英在婚姻关系存续期间所购买，系双方的夫妻共同财产。被告艾英在未征得原告同意的情况下擅自出卖房屋的行为属于无权处分，事后原告对被告艾英出卖房屋的行为亦没有予以追认，故被告张立新取得该房屋除非是善意取得，否则被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》为无效合同。而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得必须符合三个条件，即：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案案情，首先，案涉房屋登记在被告艾英个人名下，被告张立新在签订《不动产转移合同》时有理由相信该房屋为被告艾英单独所有，且无义务对该房屋是否为被告艾英与他人的共同财产进行审查，故被告张立新受让该房屋时对该房屋的共有人情况是不知情的。其次，被告张立新与被告艾英签订《不动产转移合同》后，于2018年10月8日办理了房屋过户登记手续，已登记在被告张立新名下。第三，被告艾英、张立新虽然签订了《不动产转移合同》，并已依照法律规定办理了登记手续，但被告张立新是否已向被告艾英支付了合理的购房对价，双方持相反意见。被告张立新辩称其已将其子张景彦出借给被告艾英的借款227500元转为支付给被告艾英的购房款，已履行了支付购房款的义务。被告艾英辩称被告张立新没有向其支付购房款，其所欠张景彦的借款没有转为张立新的购房款。结合本案案情，被告张立新虽然提交了被告艾英出具给张景彦的两张借条拟证明被告艾英尚欠其子张景彦借款共计227500元，张景彦亦当庭证实该借款已转为购房款的事实，但被告张立新未能提交借款转为购房款的相关协议，而该借条原件仍然由张景彦持有，被告艾英出具给张景彦的另一张金额为40000元的借条是在案涉房屋登记到被告张立新名下后所借，并约定月息3分，并非是向被告艾英支付的购房款，且借款金额与购房款金额亦不相当，明显不符合常理。故张景彦出借给被告艾英的227500元借款不能认定为被告张立新支付给被告艾英的购房款。被告张立新提出已向被告艾英支付了合理的购房款的抗辩意见因无证据证明，本院不予支持。故被告张立新向被告艾英购买房屋时对该房屋的共有人虽然是不知情的，并办理了过户登记手续，但因未向被告艾英支付合理的购房价款，不符合善意取得的法定条件，双方签订的《不动产转移合同》为无效合同。原告王运爱要求确认被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告艾英与被告张立新2018年10月8日签订的《不动产转移合同》无效。本案案件受理费80元，由被告张立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  魏良象二〇一九年九月二十四日法官助理覃梦思代理书记员  谌美君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。