广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1223号 原告：广西景和项目投资有限公司，住所地南宁市良庆区金沙大道14号。 法定代表人：潘超文，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 被告：汪晓祥，男，1989年12月3日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 原告广西景和项目投资有限公司与被告汪晓祥商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告广西景和项目投资有限公司的委托诉讼代理人覃晓梅到庭参加诉讼。被告汪晓祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西景和项目投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告汪晓祥于2011年11月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》，位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房予以解除，并判令被告将该涉案房屋移交给原告收回（原告已经为被告代偿贷款及相关费用408568元）；2.判令被告汪晓祥协助原告办理位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房《商品房买卖合同备案证明》（合同备案编号为YS00222019）、《预购商品房预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1254593号）撤销手续；3.判令被告汪晓祥协助原告办理位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房《预购商品房抵押权预告登记》撤销手续；4.判令被告汪晓祥向原告支付违约金83954.95元（559693×15%）；5.判令被告汪晓祥赔偿原告律师费损失13000元；6.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年11月25日，原告与被告汪晓祥签订《南宁市商品房买卖合同》并约定：被告购买原告开发的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房，建筑面积为91.77平方米，总价为559693元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3款约定：在签订合同时被告应当支付合同总价款的30.32%（计169693元）作为首期付款，其余69.68%的合同价款（计390000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2011年11月25日支付了首付款169693元。2012年6月26日原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案（登记编号YS00222019）手续后，被告在中信银行股份有限公司南宁分行办理了按揭贷款390000元[备注：被告实际向原告支付总购房款合计为559693元（含按揭贷款）]。由于被告在银行贷款发放后不按时偿还贷款，按揭银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款，导致原告于2017年12月27日因承担连带清偿保证责任而向银行代偿贷款本息等相关费用合计408568元，为此，原告多次向被告追索代偿款项，并要求其支付违约金等损失，而被告对此均置之不理。基于以上事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六的第一条第10、11款约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金83954.95元（559693×15%）和律师费损失13000元；为此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提出前列之诉讼请求，请法院判如所请。 被告汪晓祥未到庭亦未提交答辩意见及证据。 根据原告的起诉，归纳本案调查重点如下：原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2011年11月25日，原告与被告汪晓祥签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告汪晓祥向原告购买位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房屋，房屋建筑面积91.77平方米，其中套内建筑面积72.43平方米，分摊的共有共用建筑面积19.34平方米。该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米7727.36元，总金额559693元。被告汪晓祥选择银行按揭贷款方式支付房款，被告汪晓祥在签订合同之日向原告支付合同总价的30.32%作为首期款计169693元；其余69.68%合同价款，计390000元由被告向银行办理按揭贷款。买受人（被告汪晓祥）未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人（原告）承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）。如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人为买受人代偿贷款后3日内，买受人应当向出卖人偿还出卖人代其偿还的款项（包括本、息、罚息等）或将房屋抵押给出卖人。买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。同时买受人须按本合同约定的总价款的2%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（出卖人为追索代偿款项而支付的邮寄费、鉴定费、保全费、评估费、拍卖费、诉讼费、律师费及差旅费等相关费用）。原告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告使用。 嗣后，被告汪晓祥作为借款人，原告作为保证人，中信银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，三方签订编号为2012桂银房贷字第121610号《中信银行个人购房借款合同》，约定借款本金390000元，期限为240个月。借款人的还款方法为：采用等额本息还款法。 2016年6月1日，中信银行股份有限公司南宁分行以汪晓祥、广西景和项目投资有限公司为被告，向南宁市青秀区人民法院起诉，要求：1.解除中信银行股份有限公司南宁分行与被告汪晓祥签订的2012桂银房贷字第121610号《中信银行个人购房借款合同》；2.被告汪晓祥立即偿还所欠中信银行股份有限公司南宁分行借款本金351443.64元，利息2577.85元，罚息17.49元（利息、罚息暂计至2016年3月25日，以后产生的另计），合计354038.98元；3.由被告汪晓祥承担中信银行股份有限公司南宁分行为实现债权支付的一审诉讼阶段律师代理费16431元；4.被告广西景和项目投资有限公司对被告旺浇祥的上述债务承担连带清偿责任；5.确认中信银行股份有限公司南宁分行对债权项下的抵押担保物享有优先受偿权，并有权以该财产折价或者以拍卖、变卖方式处置，以处置所得价款优先受偿；抵押物为被告汪晓祥名下位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房，预抵押登记号：邕房预字第1335426号；6.由各被告承担本案诉讼费用。南宁市青秀区人民法院经审理后，作出（2016）桂0103民初4790号民事判决书，判决：一、解除中信银行股份有限公司南宁分行与被告汪晓祥签订的编号为2012桂银房贷字第121610号《中信银行个人购房借款合同》；二、被告汪晓祥偿还中信银行股份有限公司南宁分行贷款本金340890.63元；三、被告汪晓祥给付中信银行股份有限公司南宁分行贷款利息、罚息（计算方法：至2017年1月23日止，利息为4297.59元、罚息为54.11元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金340890.63元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告汪晓祥赔偿中信银行股份有限公司南宁分行律师代理费16431元；四、被告广西景和项目投资有限公司对被告汪晓祥的上述债务承担连带清偿责任，被告广西景和项目投资有限公司承担保证责任后，有权向被告汪晓祥追偿；五、驳回中信银行股份有限公司南宁分行要求对被告汪晓祥提供的位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房以该财产折价或拍卖、变卖方式所得价款优先受偿的诉讼请求。本案受理费6857元，保全费2372元，公告费300元，三项合计9529元，由被告汪晓祥负担，被告广西景和项目投资有限公司对该费用承担连带偿付责任。南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初4790号民事判决书生效后，被告汪晓祥并未按判决的规定履行义务。广西景和项目投资有限公司按生效判决，履行了包括借款本金、利息及诉讼费等各项费用408568元。 另查明：南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房于2013年7月17日在南宁市不动产登记中心办理了邕房预字第1335426号预购商品房抵押权预告登记；于2012年6月26日在南宁市房产管理局办理合同登记备案，合同备案编号为YS00222019；2012年6月28日，该房亦办理了预购商品房预告登记，登记编号邕房预字第1254593号。 又查明：原告已按合同约定向被告汪晓祥交付涉案房屋。 本院认为：被告汪晓祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告汪晓祥签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应恪守履行。 本案中，被告汪晓祥购买原告的房产是通过支付首期房款后，余款通过银行按揭贷款支付。因此，被告汪晓祥除严格履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定外，还必须严格履行其与相关贷款银行即中信银行股份有限公司南宁分行签订的贷款合同约定的义务。而被告汪晓祥既未能按照双方签订的《南宁市商品房买卖合同》严格履行义务，亦未能严格履行其与中信银行股份有限公司南宁分行签订的《中信银行个人购房借款合同》约定的义务，导致原告被迫履行了作为贷款保证人代替被告汪晓祥向中信银行股份有限公司南宁分行支付了被告汪晓祥所欠的全部剩余贷款本息。按照双方的约定，原告在此情况下可以解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，因此，原告要求解除与被告汪晓祥签订的《南宁市商品房买卖合同》，符合双方的约定，本院予以支持。根据合同约定，因被告的上述违约行为，导致原告承担了担保责任的，被告汪晓祥应向原告支付商品房总价款15%的违约金，故原告要求被告汪晓祥承担解除合同违约金的诉请，依据充分，本院予以支持，违约金为559693×15%=83953.95元。原告主张违约金为83954.95元系其计算错误，超过部分，本院不予支持。合同解除后，被告汪晓祥应将房屋清理并将房屋返还给原告。 原、被告双方解除商品房买卖合同后，被告汪晓祥配合原告办理注销位于南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记是被告应履行的义务，原告要求被告汪晓祥配合原告办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房的商品房买卖合同登记备案和预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，理据充分，本院予以支持。 双方约定因处理纠纷产生的费用由违约方承担，本案因被告未履行合同约定义务引起，故原告要求被告承担律师费，本院予以支持。关于律师费的标准，本案原告的诉讼请求包括涉及财产和不涉及财产两部分请求，其中第一、二、三项诉讼请求要求解除合同、办理注销登记等，不属财产争议，不应按房屋价格计收律师费，宜按件收费；另几项诉讼请求属财产争议，可按争议标的计费。按照现行《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定，律师不涉及财产的收费标准为每件1000元至10000元，涉及财产部分按比例收费，其中10万至50万元的按4.5%的标准收费。故本案原告主张的律师费13000元较合理，本院予以支持。 被告汪晓祥已向原告支付的首付款等费用，由被告汪晓祥自行与原告协商处理或另案起诉，本院不宜在本案中一并处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西景和项目投资有限公司与被告汪晓祥于2011年11月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告汪晓祥于本判决生效后15日内将南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房清理并将房屋返还给原告广西景和项目投资有限公司； 二、被告汪晓祥配合原告广西景和项目投资有限公司办理注销南宁市江南区凤江路8号东盟和城2号楼2单元1703号房的预购商品房抵押权预告登记（登记编号：邕房预字第1335426号）、商品房买卖合同登记备案（登记编号：YS00222019）和预购商品房预告登记（登记编号：邕房预字第1254593号）手续； 三、被告汪晓祥向原告广西景和项目投资有限公司支付违约金83953.95元； 四、被告汪晓祥赔偿原告广西景和项目投资有限公司律师费损失13000元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8855元，财产保全费3318元，公告费780元，共计12953元，由被告汪晓祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  黄爱娥 人民陪审员  滕美琼 二〇一九年九月十八日 书 记 员  何 娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。