贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3705号原告：张明生，男，苗族，1986年6月12日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：龙建，贵州铁力律师事务所执业律师。被告：马忠群，女，苗族，1968年12月2日出生，贵州省台江县人，住贵州省台江县。第三人：刘朝祥，男，苗族，60周岁，住凯里市。第三人：梅绍珍，女，苗族，60周岁，住凯里市。第三人：凯里市海壹房地产经纪有限公司，住所地凯里市宁波东路12号州烟草局公司门面。法定代表人：聂文华，执行董事兼总经理。原告张明生诉被告马忠群、第三人刘朝祥、梅绍珍、凯里市海壹房地产经纪有限公司（以下简称：海壹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，期间原告张明生于2019年9月10日撤回对第三人刘朝祥、梅绍珍的诉讼请求。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张明生及其的委托诉讼代理人龙建，被告马忠群、第三人海壹公司的法定代表人聂文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张明生向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》已于2019年5月5日依法解除；2、判令被告支付原告违约金70980元；3、判令被告双倍返还原告购房定金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月4日原在第三人海壹公司处与被告签订《房屋买卖合同》。合同约定：被告将位于凯里市环城西路××公寓××号房屋出卖给原告，按套计算，总价款为709800元，原告在合同签订之日向被告支付购房定金1万元，双方于2019年2月28日之前笔录房产过户手续，购房首付款19万元于双方办理房产过户手续之日支付，剩余房款于双方办理过户手续完毕，原告取得房产证并办理银行贷款之后一次性付清。合同签订后，原告依约向被告支付1万元定金，之后原告多次催被告及第三人海壹公司办理过户手续，但被告及第三人海壹公司找各种理由不去办理，后来却说房屋已被法院查封，无法办理过户手续。《房屋买卖合同》虽然是被告作为刘朝祥和梅绍珍的代理人签字，但实质上是被告自己作为卖方与原告签字的，合同当事人就是被告。原告于2019年4月30日通过邮政快递将《解除合同通知书》邮寄给被告，被告于2019年5月5日收到，因此原告与被告签订《房屋买卖合同》已于2019年5月5日解除。因被告行为已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告张明生为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告《身份证》复印件一份，拟证明原告主体资格。2、《国家企业信用信息公示系统》复印件一份，拟证明第三人的基本身份信息。3、《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明原告与被告签订有房屋买卖合同，双方对房屋面积、价款及价款支付方式和时间、房屋产权过户时间、违约责任等相关权利进行明确约定的事实。4、《收款收据》复印件一份，拟证明原告已向被告支付10000元定金的事实。5、《录音光盘》《录音笔录》复印件各一份，拟证明①被告实际上就是房屋买卖合同的出卖方，并不是代理人。②被告出卖给原告的房屋已经被法院查封，且该房屋在银行贷款未还清，无法办理产权过户手续给原告的事实。6、《解除合同通知书》《邮政快递寄送单》《邮政快递网上查询单》《微信信息截图》复印件各一份，拟证明由于被告违约，原告已经向被告提出解除房屋买卖合同通知，被告已经收到的事实。被告马忠群未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：原告以各种理由说我没有办理过户的事不是事实，该房屋是我从我叔叔手中购买，并办理按揭贷款，通过房屋中介公司知道房子被法院查封后，后三方进行协商，原告同意等房屋解封后在办理手续，后多次催促原告支付首付款和办理过户，原告以各种理由没有来办理，故我没有违约，不承担违约责任，违约金和定金不能重复使用，也没有给原告造成重大经济损失。被告马忠群提交的证据有：《情况说明》《微信聊天截图》复印件各一份，拟证明房屋在解封后通知原告来三方协商处理这事的事实。第三人海壹公司未提交书面答辩意见及证据，在庭审中口头辩称：认可被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年5月被告马忠群购买了刘朝祥、梅绍珍位于凯里市环城西路××公寓××号房屋（本案涉案房屋），双方未办理过户登记。2019年1月4日，被告马忠群作为刘朝祥、梅绍珍的代理人（甲方）即卖方，原告作为乙方即买方，第三人海壹公司作为丙方中介方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告方自愿将其坐落于凯里市环城西路××公寓××号，房产证号为黔2018凯里市不动产权第0011363号的房屋出售给原告；房屋建筑面积166.76平方米；案套计算，房屋总价款为人民币709800元；合同签订之日乙方支付甲方购房定金1万元，首付款19万元于双方办理过户手续之日支付，双方办理过户手续时间为2019年2月28日之前；购房尾款509800元于双方办理过户手续完毕，乙方取得房产证并办理银行贷款之后一次性付清；如甲方违约或配合办理相关手续，乙方有权解除合同，乙方解除合同时，甲方应在接到解除合同通知书之日5日内向乙方双倍赔偿所购房定金，退还全部已付款，并按总房价的10%支付违约金，给乙方造成损失的，并应支付相应赔偿金；如乙方违约，甲方有权解除合同，甲方不退还定金，乙方按总房价款的10%支付违约金，给甲方造成损失的，并应支付相应的赔偿金；本合同经甲方、乙方、中介方签字或盖章后生效及；甲方由马忠群代理刘朝祥、梅绍珍签字，并承担合同的责任和义务等。同日，原告方交付了1万元定金给被告。因涉案房屋在合同签订之前被法院查封，原、被告在第三人组织下进行协商，但未达成书面协议。2019年4月30日原告向被告发出解除合同通知书，被告于2019年5月5日收到该通知书，双方再次协商无果，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告依据法律的规定于2019年4月30日向被告发出解除合同通知书，被告于2019年5月5日收到该通知书后未提出异议，且在庭审中也同意解除2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》，故对原告诉请确认2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月5日解除的主张，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”，根据该条规定，违约金条款和定金条款是不能同时适用的，原告不得在诉讼中既主张支付违约金又要求双倍返还定金。2019年1月4日，原告仅向被告支付购房定金1万元外，未支付其他费用，根据公平原则，故对原告诉请双倍返还定金2万元的主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告张明生与被告马忠群于2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》已于2019年5月5日解除。二、被告马忠群于本判决生效后十日内向原告张明生双倍返还购房定金2万元。三、驳回原告张明生的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1037元，由被告马忠群负担300元，原告张明生负担737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  韩晶二〇一九年九月十八日法官助理谢涓涓书记员吴永庭