山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初2446号原告：南通市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：南通市经济技术开发区广州路42号612室。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：孔宁，山东德衡（聊城）律师事务所律师。被告：谷大伟，男，1986年2月14日生，汉族，居民，住南通市。被告：杨洁（系谷大伟之妻），女，1988年2月14日生，汉族，居民，住江苏省苏州市虎丘区。被告：临清市缘源棉纺织有限公司。住所地：临清市金郝庄镇张伴屯村村南。法定代表人：牛宗青，经理。委托诉讼代理人：李以柱，山东荣润律师事务所律师。原告南通市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告谷大伟、杨洁、临清市缘源棉纺织有限公司（以下简称“缘源公司”）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司委托诉讼代理人孔宁，被告谷大伟，被告缘源公司委托诉讼代理人李以柱到庭参加了诉讼，被告杨洁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求1.撤销（2019）鲁1581执392号之二执行裁定书（即撤销关于将南通市商品房抵偿给临清市缘源棉纺织有限公司所有的裁定），并判令停止对南通市商品房的强制执行，解除对该房产的查封。2.确认涉案房屋被拍卖前的所有权归原告。3.确认拍卖款（售房款）需首先用于付清谷大伟、杨洁尚欠原告的房价款。4.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2014年3月4日，原告与被告谷大伟、被告杨洁签订了《商品房屋买卖合同》及一系列合同附件、附录（以下简称“合同”），约定被告向原告购买位于南通市商品房，购买款总价为755433元，付款方式为银行按揭分期付款。2014年3月27日，谷大伟、杨洁与南京银行股份有限公司南通分行（以下简称“银行”）签订《个人购房借款合同》，借款金额52万元，由原告承担连带责任。2017年11月23日，银行向南通市崇山区人民法院提起诉讼，南通市崇山区人民法院作出一审判决。2019年1月8日，因银行申请执行，原告代谷大伟、杨洁向银行支付了共537860.09元。综上，根据合同附件四补充协议第九条第一款约定，涉案房产产权仍属于原告，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告谷大伟辩称，房屋应归我所有。被告杨洁未作答辩。被告缘源公司辩称，谷大伟、杨洁在2014年3月4日购买原告房产时，已经全额支付购房款，虽然其中的部分款项系谷大伟、杨洁在银行贷款取得，但并不因此而影响谷大伟、杨洁已全额支付购房款的事实，原告已于2015年将涉案楼房交付给谷大伟、杨洁，谷大伟、杨洁已入住三年多，根据最高院关于查封扣押冻结司法解释第19条，在此情况下，法院可以对涉案楼房进行查封扣押冻结，进行强制执行，充分说明涉案楼房的所有权应归谷大伟、杨洁所有，在此情况下，临清法院在执行中将被执行人谷大伟、杨洁的楼房裁定归缘源公司所有，有事实和法律依据，（2019）鲁1581执392号之二裁定书完全正确，至于原告为谷大伟、杨洁承担担保责任偿还银行贷款的事，属于另一法律关系，原告可向谷大伟、杨洁行使追偿权。原告主张依据原告和谷大伟、杨洁签订的补充协议第9条，解除原告与谷大伟、杨洁的商品房买卖合同的问题，我方认为，首先对原告主张的补充协议第9条的关于合同解除的约定是否成立持有异议，退一步讲，假设约定成立，因在2019年4月10日，临清法院作出392号之二执行裁定时，原告并没有主张解除合同，故原告现在以解除合同为由主张之前的法院裁定错误，是明显不能成立的，不合情不合理不合法，现在涉案楼房的客观情况是，法院将楼房裁定归缘源公司后，缘源公司补缴了税款，办理了登记，将房产登记在缘源公司名下，之后又将该楼房转卖给尹勇航、章爱丽，所以原告主张解除合同的条件已不具备。原告以解除合同为由主张的其所替谷大伟、杨洁偿还的所欠银行借款的本金部分，视为谷大伟、杨洁所欠原告的购房款，不能成立。综上原告之诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2014年3月4日，碧桂园公司与谷大伟、杨洁签订了《商品房买卖合同》，约定谷大伟、杨洁购买碧桂园公司位于南通市商品房一处，付款方式为银行按揭分期付款。该商品房买卖合同另约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，致使碧桂园公司必须承担保证责任而将谷大伟、杨洁欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，谷大伟、杨洁自愿同意碧桂园公司可选择向谷大伟、杨洁追偿代付款项或解除与谷大伟、杨洁之间的《商品房买卖合同》。2014年3月27日，谷大伟、杨洁与南京银行股份有限公司南通分行签订《个人购房借款合同》，由原告承担连带责任。后因谷大伟、杨洁未按期偿还购买该楼房的银行贷款，南京银行股份有限公司南通分行其诉至法院，江苏省南通市崇川区人民法院判决谷大伟、杨洁偿还下余房贷本金及利息，并判决碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任。碧桂园公司依据该判决于2019年1月8日向南京银行股份有限公司南通分行偿还了谷大伟、杨洁所欠的房贷本金、利息及其他费用共计537860.09元。缘源公司因与谷大伟、杨洁买卖合同纠纷一案，于2017年7月20日向本院提起诉讼，本院在审理该案过程中，根据缘源公司申请查封了包括本案涉案房产在内的三处房产。本院于2018年4月27日作出（2017）鲁1581民初3094号民事判决书，判决：一、被告谷大伟于判决生效后十日内偿还原告缘源公司货款1260000元及利息损失（自2017年7月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息标准执行）。二、驳回原告缘源公司要求被告杨洁承担共同还款责任的诉讼请求。后根据缘源公司申请聊城市中级人民法院提审了该案，聊城市中级人民法院经审理于2019年1月28日作出（2018）鲁15民再27号民事判决书，判决：一、维持山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3094号民事判决第一项，即“被告谷大伟于判决生效后十日内偿还原告缘源公司货款126万及利息损失（自2017年7月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，参照逾期罚息标准执行）”;二、撤销山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初3094号民事判决第二项;三、杨洁对谷大伟上述债务承担共同还款责任。缘源公司依据该判决向本院申请执行。本院于2019年2月21日作出（2019）鲁1581执392号执行裁定书，裁定拍卖谷大伟、杨洁名下南通市房产，后该房产流拍。本院于2019年4月10日作出（2019）鲁1581执392号之二执行裁定书，裁定将涉案房产按价值160.43万元抵偿给缘源公司所有。原告碧桂园公司在执行过程中提出执行异议，称该涉案房产产权属于碧桂园公司，请求法院终止对涉案房产的执行。本院于2019年5月17日作出（2019）鲁1581执异42号执行裁定书,裁定驳回了碧桂园公司的异议请求。原告不服该裁定，于2019年6月4日向本院提起执行异议之诉。2019年5月13日碧桂园公司向南通仲裁委员会提出仲裁申请，申请解除与谷大伟、杨洁签订的《商品房买卖合同》并由谷大伟、杨洁承担违约责任。2019年5月15日，南通仲裁委员会受理了该申请。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.（2019）鲁1581执异42号执行裁定书，证明原告已向临清法院提起执行异议，被裁定驳回。该裁定书证明原告已经就涉案房屋向南京银行南通分行偿还了谷大伟、杨洁所欠的房贷本金、利息及其他费用共计537860.09元，原告依法承担了担保责任，该内容能够证明缘源公司所称的谷大伟、杨洁全额支付了购房款不属实。2.原告与谷大伟签订的商品房买卖合同及附件，证明谷大伟、杨洁购买原告出售的涉案商品房，系按揭贷款方式购买，原告对贷款部分承担担保责任，按照合同及附件四的约定，谷大伟、杨洁逾期还款，导致原告承担担保责任的，原告有权选择解除合同，返还房屋，和追究违约责任的权利，同时证明谷大伟、杨洁在按揭贷款期间未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权仍归原告。3.崇川区人民法院（2018）苏0602执3512号《结案通知书》、企业网上银行电子回单，证明原告因谷大伟、杨洁对南京银行股份有限公司南通分行承担保证责任，向银行支付执行款项537860.09元。原告有权按照合同约定，向谷大伟、杨洁追究相关责任，并按照约定申请仲裁。4.南通仲裁委员会案件受理通知书、仲裁申请书，证明原告已按合同约定向南通仲裁委员会申请仲裁，要求解除合同，返还房屋，并承担责任，现在案件正在审理中。被告谷大伟、缘源公司对原告的证据提出异议：证据一，对真实性无异议，该裁定能够证明原告在提出执行异议时没有主张解除原告和谷大伟、杨洁之间的商品房买卖合同。裁定中确认的原告偿还谷大伟、杨洁银行贷款的事实属于另一法律关系。原告承担担保责任后有权向谷大伟、杨洁追偿，不能就此说明谷大伟、杨洁没有付清购房款。证据二，对买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明谷大伟、杨洁没有取得涉案房屋的所有权，恰恰能够证明谷大伟、杨洁真实的客观的购买了涉案楼房，附件四补充协议双方没有盖骑缝章，除最后一张有双方的签字按印盖章外，其余的各页没有双方签字按印盖章，特别是原告主张的第9条内容，双方没有签字盖章确认，所以不能证明协议双方对原告主张的第9条的内容双方达成合议，第9条内容不能成立。证据四，同对补充协议的质证意见，原告提出执行异议及临清法院作出392号之二裁定时，原告没有主张解除合同，也没有申请仲裁委员会解除合同，现在申请解除合同，不能说明392号之二裁定及（2019）鲁1581执异42号执行裁定有错误，原告要求解除合同只是其程序上的权利，不能证明原告和谷大伟、杨洁之间的商品房买卖合同应当或者已经解除。对证据三真实性无异议，但与本案没有关联性。被告缘源公司为反驳原告主张向本院提交了以下证据：1.谷大伟、杨洁居住涉案楼房时的物业费、水电费、电梯费、燃气费缴费收据、缴费卡，证明谷大伟、杨洁在2015年就入住涉案楼房。2.（2019）鲁1581执392号之二执行裁定，证明临清法院对谷大伟、杨洁房产的执行合法有效，自裁定生效之日缘源公司为南通碧桂园80幢1504室房产所有人。3.（2019）鲁1581执异42号裁定，证明原告在提出执行异议时没有主张解除合同。4.缘源公司在办理过户手续时的完税凭证复印件，证明为将涉案楼房过户到缘源公司名下，支付各项税款16万余元。5.不动产登记申请材料接收凭证复印件，证明缘源公司已将涉案楼房转让给尹勇航、张爱丽，原告已无权解除合同。原告对被告缘源公司提交的证据提出以下质证意见：对证据一无异议，仅能证明缴费情况及入住情况，但是并不能证明所有权。证据二，对真实性无异议，该裁定是在原告执行异议申请未得到支持的情况下作出的，原告执行异议申请被驳回后提起了执行异议之诉，但是执行法官无视原告权利继续执行，执行异议裁定作出时间2019年5月17日，原告向南通仲裁委员会申请仲裁解除商品房买卖合同于2019年5月15日立案，原告提起本案诉讼的时间2019年5月份，由此说明，该执行裁定违反法定程序，侵害了原告的合法权益，虽然涉案房产按照裁定过户登记在缘源公司名下，但是该登记行为不具有合法性。按照法律规定原告提起执行异议之诉，执行程序应中止，所以对于违法执行原告保留诉权。证据四、五为复印件，不予质证。被告谷大伟对缘源公司提交的证据无异议。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。碧桂园公司与谷大伟、杨洁之间就商品房买卖约定的解除房屋买卖合同条款对合同之外的第三人没有约束力。案涉房屋已被法院拍卖，任何人（包括其他法院和仲裁机关）均不得处置已经被人民法院拍卖的财产。本案中，谷大伟、杨洁购买了涉案房产，通过贷款的方式支付了全部购房款，缴纳了购房契税，并占有该房屋，虽然案涉房屋尚未办理过户登记，但谷大伟、杨洁对案涉房产依法享有相应的物权期待权，查封处置该房产符合法律规定，至于碧桂园公司主张已为谷大伟、杨洁代偿银行贷款，系该公司与谷大伟、杨洁之间的债权债务关系，该公司对法院已拍卖的房产提起仲裁，依法不影响本案执行。碧桂园公司提供的证据不能证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。被告杨洁经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告南通市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9178.6元，由原告承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张保国人民陪审员  王合香人民陪审员  于 静二〇一九年九月九日书 记 员  张 昕