陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕1021民初927号原告:杨希文，男，1954年9月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张西安，陕西摩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵喜魁，陕西彩虹律师事务所律师。被告：罗高，男，1986年10月4日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：康鹏，陕西新虹律师事务所律师。第三人:陕西樱花房地产开发有限公司，住所西安市莲湖区西关正街58号1幢11060号，统一社会信用代码916100007836901073。诉讼代表人：何立峰，该公司监事。原告杨希文与被告罗高、第三人陕西樱花房地产开发有限公司（以下简称樱花公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨希文的委托诉讼代理人张西安、赵喜魁、被告罗高的委托诉讼代理人康鹏、第三人樱花公司的诉讼代表人何立峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨希文向本院提出诉讼请求：1.不得执行第三人樱花公司名下坐落于洛南县XX镇XX路XX大厦XX幢XX单元XX号商品房，解除对该套商品房的查封;2.请求确认第三人樱花公司名下坐落于洛南县XX镇XX路XX大厦XX幢XX单元XX号商品房归原告所有；3.判令第三人樱花公司协助原告办理帝王大厦1幢1单元10501号商品房的过户登记手续。事实和理由:2012年9月，原告出资为母亲熊某某(2017年2月16日去世)购买樱花公司开发的、坐落于洛南县XX镇XX路XX大厦XX号商品房一套，约定房价款为281520元。2012年11月3日，原告支付房款200000元，樱花公司向原告出具了收据。2013年春节前后，原告分两次通过樱花公司原法定代表人何军向樱花公司支付购房余款、代收房屋大修基金、契税和装修费共计160000元。该房屋于2013年6月装修完毕，由原告母亲熊某某居住。原告自2012年9月开始向帝王大厦交纳物业费，目前物业费已交至2019年年底。2019年4月10日，洛南县人民法院在执行罗高与樱花公司民间借贷纠纷一案中，作出(2016)陕1021执41号执行裁定书，查封了樱花公司名下坐落于洛南县XX镇XX路XX大厦XX幢XX单元XX号商品房。原告经过了解才知道，2014年7月29日樱花公司将出卖给原告的房屋擅自抵押给罗高，并在洛南县房地产管理所办理了抵押登记，导致樱花公司无法为原告办理房屋登记手续。原告提出案外人执行异议，被洛南县人民法院裁定驳回。原告认为，涉案商品房系原告出资购买，原告与樱花公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，在人民法院查封前原告已经合法占有该涉案房屋，且已付清全部房款，未办理房屋登记手续非因原告过错所致。无论根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，还是《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告依法享有排除被告罗高申请执行涉案房屋的权利。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告罗高辩称，樱花公司因向罗高借款5000000元，借期为2014年7月25日至2014年10月24日，将其所有的帝王大厦22套房屋作为担保物抵押给罗高，并于2014年7月29日在洛南县房地产管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：XX房他证XX镇字第XX号）。债权到期，樱花公司不履行还款义务，罗高向西安市未央区人民法院提起诉讼。未央区人民法院作出的民事判决生效后，樱花公司一直未履行该判决，罗高申请强制执行，现由洛南县人民法院办理该案执行程序。罗高为帝王大厦22套房屋的抵押权人，并且已经在国家机关办理了合法的抵押登记，罗高的抵押权是唯一的、具有排他性的合法权利。樱花公司在抵押期间擅自转让已办理登记的抵押房屋，转让行为是无效的。故请求驳回原告杨希文提起的案外人执行异议之诉，以维护罗高的合法权益。第三人樱花公司庭审中述称，对原告的起诉没有异议，同意案外人的执行异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月3日，原告杨希文之母熊某某（买受人）与第三人樱花公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人预售的坐落于洛南县XX镇（现更名为城关街道）XX路XX大厦（现更名为金源大厦）商品房，价款为281520元；出卖人应在买受人交清房款及相关款项后，将商品房交付买受人使用等。合同签订当日，原告以其母亲熊某某名义向樱花公司交纳购房款200000元。同年11月18日，樱花公司向原告交付了涉案房屋。2013年春节前后，原告向樱花公司原法定代表人何军支付购房款、装修费等160000元。原告向樱花公司交纳了该房屋自2012年9月至2019年年底的物业费。2017年2月16日，原告之母熊某某去世。除原告外，熊某某其他继承人放弃继承涉案房屋和参与诉讼。另查明，2014年7月29日，罗高与樱花公司在洛南县房地产管理所办理了房屋抵押登记（房屋他项权证号：XX房他证XX镇字第XX号），将樱花公司名下的坐落于洛南县XX镇XX路XX大厦商品房1幢1单元10501号等22套商品房抵押给罗高。2015年9月7日，西安市未央区人民法院对罗高与樱花公司民间借贷纠纷一案作出（2015）未民初字第00592号民事判决书，判决樱花公司向罗高归还借款5000000元及利息600000元。该判决生效后，樱花公司未在规定期限内履行还款义务，罗高向西安市未央区人民法院申请执行。未央区人民法院委托本院代为执行。本院于2019年4月10日作出（2016）陕1021执41-1号执行裁定书，查封了樱花公司名下包括涉案房屋在内的22套商品房。2019年5月13日，原告作为异议人向本院提出执行异议。本院作出（2019）陕1021执异10号执行裁定书，驳回杨希文的异议申请。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。上述事实有《商品房买卖合同》、购房交款收据、物业费收款收据、证人证言、房屋他项权证书、庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告方与第三人樱花公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告方作为买受人已按照合同约定向樱花公司支付了全部购房款及其他费用，履行了自己的义务，樱花公司应将涉案房屋的所有权转移给原告；樱花公司虽然将所购房屋交付给原告方占有居住，但由于樱花公司的原因未将涉案房屋所有权过户到原告方名下，属于违约行为，应继续履行办理房屋所有权转移登记手续的义务。樱花公司后来将该房屋抵押给被告，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告之母熊某某与樱花公司在抵押、查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房用于居住，并在抵押之前合法占有了该房屋；从洛南县不动产登记中心出具的房屋查询信息结果来看，熊某某名下无其他用于居住的房屋。由此可见，原告对本院执行中查封的帝王大厦10501号商品房享有足以排除强制执行的民事权益；被告的抗辩理由不成立，不予采纳。原告主张解除对涉案房屋查封的请求，与本案不属同一法律关系，原告可另行主张。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。本案原告与樱花公司尚未办理涉案房屋的变更登记，原告对该房屋享有的是物权期待权，原告虽然足以对抗排除执行，但其尚未享有该房屋的所有权，故原告主张确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行第三人陕西樱花房地产开发有限公司名下坐落于洛南县XX镇（XX城XX街道）XX路XX大厦（现金源大厦）1幢1单元10501号商品房；二、由第三人陕西樱花房地产开发有限公司协助原告杨希文办理坐落于洛南县XX镇（XX城XX街道）XX路XX大厦（现金源大厦）1幢1单元10501号商品房的不动产过户登记手续；三、驳回原告杨希文的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告罗高负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  殷爱民审 判 员  张治英人民陪审员  杨玉贞二〇一九年九月九日法官 助理  王熳煊书 记 员  田 苗1