广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2890号原告：余智余，男，1949年9月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众达律师事务所律师。原告余智余诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。余智余的委托诉讼代理人邢雅茵、孙发林，澳美公司的委托诉讼代理人詹嘉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余智余向本院提出诉讼请求：1.澳美公司向余智余支付自1999年3月28日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额237635元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年4月8日为237635元；2.澳美公司立即向余智余支付余智余代其垫付的利息8651元；3.本案诉讼费用由澳美公司承担。审理过程中，余智余自愿撤回第1项诉请中超过20年的迟延办证违约金，仅主张自1999年4月12日起至办证之日止的迟延办证违约金。事实与理由：1996年12月10日，余智余与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C8-401的房地产出售给余智余，房价总款为237635元，付款方式为二十年免息分期付款。首期款43109元于1996年12月10日支付，每期应缴款662元，于发出楼宇封顶通知书十六天内缴付总楼价的10%，于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的5%。合同约定澳美公司于1998年10月30日将上述房屋正式交付给余智余，如澳美公司不能按规定的日期向余智余交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，以买方实际已付房价款总额每日千分之一计算违约金。在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调余智余办理房地产登记手续。后双方于1998年9月29日签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十六年银行按揭付款，在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担，余智余月供款不变，每月应付735元，应缴银行的月供款额1271元与余智余供款额之差额则由澳美公司承担，由澳美公司先行划入余智余供款账户以保证银行从余智余账户扣收本金和利息。余智余于楼宇封顶通知书发出十二天内缴付总楼价的10%，于入伙通知书发出十二天内缴付总楼价的0%。1998年10月26日，银行将按揭贷款14万元支付给了澳美公司。1998年12月27日，澳美公司将房屋交付余智余使用。因澳美公司2000年10月起违约未向银行支付利息，故双方于2002年10月5日签订《关于业主暂垫付按揭利息的协议》，协议约定由余智余为澳美公司垫付利息8651元，如果今后再垫付，每年12月底结算一次。澳美公司承诺，待资金到位即偿还由余智余垫付的月供利息款。余智余于2002年12月7日共偿还本息共116356元。余智余按合同约定全部支付完购房款，履行完合同义务。但澳美公司直到1998年12月27日才将涉案房屋交付给余智余使用，且至今未能给余智余办理产权证。余智余多次要求澳美公司办理产权证、支付违约金、偿还垫付的利息等，均无果，故诉至法院。澳美公司辩称，1.余智余要求澳美公司支付迟延办证的违约金已经超过了诉讼时效：余智余要求澳美公司支付至办证之日止的违约金缺乏事实和法律依据，主要针对违约金计算截止的时间问题，澳美公司认为在2013年就出现了合同履行不能的客观事实，无法交付房屋，也无法协助办理房产证，依据是澳美公司提交的穗建开[2013]491号文；该文件已经明确因为澳美山庄项目大部分楼盘已经烂尾10多年，已建房屋的报建资料不全，未经规划部门审批私自建设，不具备消防验收的条件，无法进行交付、无法办理房产证，在这种情形下，继续要求澳美公司承担在此时间结点之后的违约金不合理，澳美公司认为相应的违约金的截止时间日期应当确定在2013年4月7日；关于澳美公司履行不能的证明情况，除了有刚才陈述的穗建开[2013]491号文，澳美公司也提交了相应的裁判文书予以佐证，当时的萝岗区人民法院在审理过程中，分别致函广州开发区规划和国土资源管理局等相关部门，相关部门复函明确涉案商品房不能满足办理房产证、交付房屋需要满足的条件；关于计算迟延办证的违约金的期间应为2011年4月8日至2013年4月7日；2011年4月8日之前的违约金已经超过了诉讼时效，2013年4月7日的违约金的诉讼时效截止为2015年4月7日，余智余也没有提交相应的诉讼时效中断、中止的证据，余智余在2019年4月8日才提起澳美公司支付迟延办证的违约金已经超过了诉讼时效。2.关于垫付的利息，澳美公司认为超过诉讼时效且不属于本案的审理范围。请法院驳回余智余的诉讼请求。经审理查明，1996年12月10日，余智余（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C8-401房（以下简称案涉房屋）出售给余智余，房屋建筑面积为69.12平方米，合同总价款为237635元，付款方式为二十年免息分期付款。甲方应在1998年10月30日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定，甲方应于1998年10月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害；2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，乙方选择最高二十年免息分期付款（共240期）。签约首期43109元于1996年12月10日支付，分期付款每月应缴662元。1997年12月，余智余缴纳了案涉房屋的契税7628.08元。1998年9月29日，余智余（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋，双方同意将原付款方式二十年免息分期付款改为十六年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由甲方负担。其操作方法是提供按揭的银行负责从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额1271元，其中乙方月供本金不变即735元，其余款项由甲方先行划入乙方供款账户以保证银行从乙方账户扣收本金和利息。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的10%，入伙通知书发出十二天总楼价的/%。同日，余智余（甲方、借款人、抵押人、购房人）与中国工商银行广州市第三支行（乙方、贷款人、抵押权人）、澳美公司（丙方、担保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定甲方向乙方贷款140000元用于购买案涉房屋，并委托乙方将该笔贷款支付至澳美公司。贷款期限为十六年，贷款本息自贷款发放的当月开始偿付，供款日期为每月15日，每月供款金额为1271元，最后一期供款额以实际欠款额为依据，按实计收本息。1998年10月27日，中国工商银行广州市第三支行发放贷款140000元。1999年7月5日，澳美公司向余智余开具了237635元的购房款发票。1998年12月27日，余智余办理了案涉房屋的收楼手续。2002年10月5日，澳美公司（甲方）与余智余（乙方）签订《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》，约定：根据双方签署的《关于更改付款方式的补充协议》规定，乙方所购案涉房屋的付款方式更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款额维持不变。但从2000年10月起甲方即停止交付月供利息，为解决甲方资金暂时困难，乙方为甲方先行垫付案涉房屋从2000年10月至2002年8月31日以前应付的银行欠款8651元，甲方确认乙方为其垫付的以上金额，甲方承诺待资金到位即偿还由乙方垫付的月供利息款。2002年12月17日，余智余偿还贷款本息共116356元。为证明在2013年就已经出现了合同履行不能的客观事实，无法交付房屋，也无法协助办理房产证，澳美公司提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，经研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，案涉房屋未办理房产证至余智余名下。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《广东省契税收据》、发票、收楼回执、《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》、收款收据、银行业务凭证、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与余智余签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋迟延办证违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》附件第二条房屋交付状况2-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调余智余办理房地产登记手续。澳美公司于1998年12月27日将房屋交付给余智余，按照该约定，澳美公司应于1999年3月27日前协助余智余办理房地产权证，但至庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至余智余名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助余智余办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。余智余主张自1999年4月12日起，以已付购房款总额237635元为基数，按照年利率6%标准计算迟延办证违约金，且违约金总额以已付购房款为限，在法律规定的合理范围内，澳美公司对此亦不持异议，本院予以支持。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就余智余主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于余智余为澳美公司垫付利息的问题。根据双方签订的《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》，澳美公司确认由余智余为其先行垫付案涉房屋从2000年10月至2002年8月31日以前应付的银行欠款8651元，并承诺待资金到位即偿还。因此，澳美公司应返还余智余垫付的利息8651元。关于返还垫付利息的请求是否超过诉讼时效的问题。《关于由业主暂垫付按揭利息的协议》并未约定垫付利息的返还时间，不宜推定余智余垫付利息的时间即为诉讼时效的起算时间点，故对澳美公司关于返还垫付利息已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余智余支付迟延办证违约金（违约金以237635元为本金，按照年利率6%标准，自1999年4月12日起计算至实际办证之日止，以不超过已付购房款237635元为限）；二、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余智余返还垫付的利息8651元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4994元，全部由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李建明人民陪审员  李惠婷二〇一九年九月十二日法官助理钟陈书记员姚春华