广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2223号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍。委托诉讼代理人：真萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓彤，女，该公司工作人员。被告：龙亚涛，男，1970年4月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：谭小红，女，1974年4月19日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾公司）与被告龙亚涛、谭小红物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾公司的委托诉讼代理人王晓彤到庭参加诉讼，被告龙亚涛、谭小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的从2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费17960.40元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月10日为9208.20元，实际索赔违约金按9178.76元计算；两项合计27139.16元；2.请求判令被告向原告支付拖欠的从2016年1月1日起至2018年9月30日止的直饮水费66.80元，第1、2项诉讼请求合计27205.96元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2002年8月12日购得广州宏富房地产有限公司开发（以下简称宏富公司）的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾朗心园3栋1座701房，建筑面积为199.50平方米，并于2002年8月12日与宏富公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由宏富公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每2.5元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》，被告于2016年前一直正常缴纳相关物业费等相关费用。现被告自2016年1月份开始，再次未再交纳物业管理费、直饮水费。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订《星河湾前期物业管理服务协议》、原告与宏富公司签订的《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费、逾期违约金等费用。请法院依法作出公正的裁判。被告龙亚涛、谭小红未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告星河湾物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理等。广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园3栋1座701（以下简称涉案物业）的产权人为被告龙亚涛、谭小红共同共有。该涉案物业的建筑面积为199.5平方米。2002年8月12日，被告龙亚涛、谭小红与物业开发商宏富公司签订《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定由宏富公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且本协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积2.5元计收；每季首月25日前交费，逾期交费的，每逾期一天需增交1‰违约金。2014年12月1日，原告星河湾物业公司与宏富公司签订《广州星河湾前期物业服务合同》，约定由宏富公司委托原告星河湾物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应缴款的千分之一向乙方支付违约金；委托管理期限为六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。上述《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告星河湾物业公司称被告龙亚涛、谭小红从2016年1月1日起未缴纳物业管理服务费，原告经催讨未果，遂诉至本院，要求两被告支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费17960.4元及逾期付款违约金、2016年1月1日起至2018年9月30日期间的直饮水费等。原告星河湾物业公司在本案中提供了《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》、《广州市不动产登记查册表》、《催费单》、《费用计算明细表》、《关于管道直饮水系统包装费及水价的批复》、《番禺区物价局关于广东赛能建设集团有限公司直饮水分公司管道直饮水系统水价的复函》、《关于调整直饮水价格的通知》、《催费通知》、催费通知挂号信等证据。上述《催费单》中注明费用扣费日为每月15日，逾期缴费则住宅用户需每日按0.1%加收滞纳金。上述《催费通知》注明应于每月30日前缴清当月管理费及其他费用，逾期交费，按每日0.1%加收滞纳金。另查明：原告主张，涉案物业的每月物业管理费为199.5平方米×2.5元/平方米/月=98.75元/月，系统四舍五入按498.9元/月计算。两被告拖欠2016年1月1日起至2018年12月31日期间共36个月物业服务费。本院认为：被告龙亚涛、谭小红与物业开发商签订的《星河湾前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与物业开发商签订的《广州星河湾前期物业服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成物业服务合同关系，两被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。涉案房屋建筑面积199.5平方米，被告每月应缴纳物业管理服务费为498.75元，原告主张四舍五入按498.9元计算，理据不足，本院不予支持。《催费通知》注明应于每月30日前缴清当月管理费及其他费用，两被告应依约于每月30日前向原告星河湾物业公司缴纳当月的物业管理费498.75元。两被告应向原告星河湾物业公司缴纳2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费17955元（498.75元/月×36个月），对原告主张的超出部分，本院不予支持。两被告享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张从次月1日起按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应当以当月应缴物业管理服务费498.75元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张两被告拖欠的2016年1月1日起至2018年9月30日期间的直饮水费66.8元在合理的范围内，本院亦应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告龙亚涛、谭小红应于本判决生效之日起七日内支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费17955元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳物业服务费用498.75元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业管理费用服务费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的物业管理费498.75元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；二、被告龙亚涛、谭小红应于本判决生效之日起七日内支付2016年1月1日至2018年9月30日期间的直饮水费66.8元给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司负担100元，由被告龙亚涛、谭小红负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何成臻人民陪审员  王沛坚人民陪审员  黄家杰二〇一九年九月六日书 记 员  林敏倩