广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3502号原告：王桂松，男，香港特别行政区居民，住阳江市江城区，委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。被告：戴振源，男，汉族，住广东省阳江阳西县。原告王桂松与被告戴振源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂松的委托诉讼代理人蔡伟航到庭参加诉讼，被告戴振源经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王桂松向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告于合同解除之日起3日内腾清并返还位于阳江市××江北路××、××号房屋给原告；3.判令被告立即支付租金和滞纳金给原告（从2018年11月26日起至被告返还房屋之日止，暂计至2019年4月25日租金为28300元、滞纳金为25462元，合计53762)；4.判令被告立即支付物业服务费5455.46元和违约金1236.56元给原告；5.判令被告立即支付恢复房屋原状费用10000元及修复隔墙的费用10000元给原告（暂定，待司法鉴定后变更）；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2017年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），将位于阳江市××江北路××、××号两层房屋出租给被告，合同约定：一、租期自2017年11月26日起至2022年12月25日；二、2017年12月26日起至2018年12月25日每月租金为5500元，2018年12月26日起至2019年12月25日每月租金为5700元，每月租金定于每月月底前支付；三、如被告逾期支付租金，每日按逾期支付租金总额1%支付滞纳金，如拖欠超过一个月，原告有权终止合同，收回出租的房屋，且不承担任何赔偿责任；四、租赁期满或合同解除，在不损坏房屋的情况下，被告可以拆除属于被告的可搬动物品，如房屋仍有余物，视为乙方放弃，由甲方全权处理，处理费由乙方承担，除室内装修要恢复原状外，与新江北路119-121号之间的隔墙亦要恢复原状或征得甲方同意无偿归甲方所有；等等。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。然而，被告自2018年11月26日起不再支付租金，截止至2018年4月25日，被告共拖欠租金28300元（5500×1+5700×4)和滞纳金25462元[5500×1%×151天+5700×1%×(121+90+59+31)天]、物业服务费5455.46元和违约金1236.56元。原告多次向被告催讨，未果。被告逾期未付租金和其他应付费用的行为已构成根本违约，且导致原告合同目的无法实现，因此，原告有权解除《房屋租赁合同》并要求被告限期将房屋腾空返还给原告。被告戴振源没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提交证据。本院经审理查明事实如下：位于阳江市××江北路××、××号房屋是原告王桂松通过司法公开拍卖竞买取得的，是上述房屋的所有权人。上述房屋的原产权人是何成德。2017年11月26日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将其位于阳江市××江北路××、××号两层房屋出租给乙方使用；租期从2017年11月26日起至2022年12月25日止；每月租金定于每月月底前支付；2017年12月26日起至2018年12月25日每月租金为5500元，此后每年增加200元/月；乙方逾期支付租金，每日按逾期支付租金总额1%支付滞纳金，如拖欠超过一个月，原告有权终止合同，收回出租的房屋，且不承担任何赔偿责任；签订本合同时，乙方须向甲方支付人民币16500元作为押金，押金不能代替租金，租赁期满房屋无损，甲方无息退还乙方；每月的水电费按水电部门收取的水电费金额自行到相关部门清付，物管费按月到物业管理处交付；租赁期满或合同解除，在不损坏房屋的情况下，被告可以拆除属于被告的可搬动物品，如房屋仍有余物，视为乙方放弃，由甲方全权处理，处理费由乙方承担；租赁期间，若甲方无故中途解除本租赁合同，应按乙方支付的押金双倍赔偿给乙方，并赔偿损失，若乙方确因特殊原因需要退租，必须提前一个月书面通知甲方协商，解除合同，甲方收取乙方的押金不予退还，作为乙方支付甲方的违约金；等等。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告亦履行了支付租金的义务至2018年11月25日。原告主张被告自2018年11月26日起没再支付租金以及拖欠物业服务费5455.46元，经多次追讨，未果，遂起诉至本院，请求如诉称。以上事实有原告提供的被告身份证复印件、（2012）阳城法行执恢字第982-2号执行裁定书、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等为证，结合本院庭审笔录，经综合分析，予以确认。本院认为：本案被告王桂松为中华人民共和国香港特别行政区公民，本案属涉港案件。本案诉争之债为合同之债，本案属于合同纠纷，合同履行地在中华人民共和国内地。鉴于当事人没有选择合同适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案应依据最密切联系原则适用我国内地法律。原、被告所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。原告主张被告自2018年12月26日起开始没有再支付过任何租金、尚欠物业服务费5455.46元及其违约金1236.56元，被告未予抗辩，本院予以采信。双方合同约定若承租人拖欠租金超过一个月，出租人可主张终止合同，现被告拖欠租金长达数月，原告主张解除与被告于2017年11月26日签订的《房屋租赁合同》，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告应腾迁返还涉案房屋给原告。现原告请求被告返还涉案房屋，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”的规定，对尚欠的租金，被告应依法支付给原告。原告请求被告支付2018年12月26日至2019年4月25日期间的租金28300元，以及2019年4月26日至合同解除之日止的租金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告仍占用涉案房屋的，可参照合同约定的租金标准支付占用费，原告请求被告付清返还涉案房屋时止的租金（占用费），合法合理，应予支持。对于物业服务费的问题，其产生亦因本案合同纠纷而起，因此，本案对原告诉请的物业服务费问题应一并处理。根据合同约定，物业服务费由乙方承担，现原告请求被告支付物业服务费5455.46元及其违约金1236.56元，理据充分，本院予以支持。关于租金的滞纳金方面，合同约定逾期交付租金的，每逾期一日，按尚欠费用的1%收取滞纳金。原告未能提供证据证明其因被告逾期支付租金所造成其实际损失的具体数额，约定按日1%收取明显过高，本院依法调整为按年利率６%的4倍计算，即按月利率2%收取滞纳金。经核算，计至2019年4月25日止，滞纳金是1124元，其后以尚欠租金（占用费）为基数，按月利率2%计算。被告戴振源经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃质证权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王桂松与被告戴振源于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告戴振源应腾清并返还位于阳江市江城区新江北路115号、117号房屋给原告王桂松，该项义务限自本判决发生法律效力之日起十日内完成；三、被告戴振源支付租金28300元及其滞纳金1124元[租金计至2019年4月25日止，此后至被告腾空返还房屋给原告之日止的租金（占用费）按合同约定的标准计算，其中2019年4月26日至2019年12月25日期间每月租金（占用费）为5700元，此后每年递增200元/月；违约金计至2019年4月25日止，此后以实际尚欠租金（占用费）金额为基数，按月利率2%计算，计至本判决确定的履行期限届满之日止]给原告王桂松，限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告戴振源支付物业服务费5455.46及其违约金1236.56元给原告王桂松，限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6508元，公告费600元，由被告戴振源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾 杰人民陪审员  陈丽红人民陪审员  何计花二〇一九年九月二十六日书 记 员  陈泳渝《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。