广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初4596号原告（反诉被告）：刘玲，女，1969年3月8日出生，汉族，户籍地四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人：李剑锋、黄锦辉，系广东宝城（宝安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘力雄，男，1969年12月8日出生，汉族，户籍地惠州市惠东县。委托诉讼代理人：曾文景，系标远律师事务所律师。原告（反诉被告）刘玲诉被告（反诉原告）刘力雄合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，被告（反诉原告）刘力雄提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭对其进行合并审理。原告及其委托诉讼代理人黄锦辉，被告委托诉讼代理人曾文景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘玲向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《合作建房合同》无效；2、判令被告立即返还购房款210400元（大写人民币贰拾壹万零肆佰元整）和利息26510.4元，合计236910.4元（按210400元的月息0.006元，暂从2017年9月3日计至2019年7月3日止）；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年8月13日，原、被告经过协商签订一份《合作建房合同》（实为买房合同），该合同约定：原、被告双方合作兴建位于惠州市惠东县稔山镇盐灶背村委三五栋屋三五三队二组芒树下逸海阁（以下简称逸海阁），原告于该年9月3日支付建造费的80%即210400元（含20000元定金）。楼房建好后原告可分得该逸海阁A栋十三层1305房（建筑面积约104.66㎡），余款则等该楼房电梯安装后缴交。该合同第九条还约定：本楼房如政府或发展商征收、拆迁，乙方（原告）所属的物业的补偿款归乙方所有……。本楼层交楼前如遇到政府拆迁无法交楼，乙方（原告）所投的资金无息返还。原告依约于2017年9月3日通过银行转账向被告支付建造费210400元，被告收取包括原告在内的众多客户的建造费后建房。期间，被告瞒着原告将逸海阁整栋卖给香港商人，涉嫌重复买卖。2019年初，因涉嫌土地产权不清，建设中的逸海阁被政府强制征拆。原告为此与被告交涉，被告故意拖延、推诿，退款事宜遥遥无期。近来被告夫妻更是避而不见。原告认为，原、被告双方签订的《合作建房合同》违反了法律禁止性规定，应属无效合同，应予解除，被告收取原告的建房款也应退还。目前被告采取躲避的办法愚弄原告，于理于法都不容许。据此，原告特具状贵院，请求依法审理。被告（反诉原告）刘力雄答辩称，合作建房协议无效，产生的损失应根据过错的程度予以分担，由于签订合同时，双方均知晓合同项下的土地是没有取得权属证明，因此双方对于合同无效均负有同等的过错，损失应由双方平均分摊。被告（反诉原告）刘力雄向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即赔偿损失105200元（即承担50%过错责任）；2、本案本诉费用，反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月13日，反诉被告与反诉原告签订《合作建房合同》。该合同约定：双方合作统筹兴建位于惠东县稔山镇盐灶背村委会三五栋屋三五三队二组芒树下，由反诉被告承担房屋建造费263000元，建好后分得A栋第十三层1305号房，建筑面积约104.66平方米的所有权和使用权。合同签订后，反诉原告按照合同约定履行义务，现工程已经施工完毕。反诉原告认为，双方签订的《合作建房合同》第五条的约定：“在政策允许情况下，反诉原告协助反诉被告办理产权证，但办理产权证所需一切费用（包含补地价款）由反诉被告负责。”双方均应知道在合同项下的土地建设的房屋是违反法律规定的行为，故对于涉案合同被确认无效的法律后果，买卖双方均存在过错，在返还涉案价款的同时，对于合同无效产生的合理损失，双方均应根据其过错承担相应责任。根据《中华人民共和国》第五十八条之规定，反诉被告立即赔偿损失105200元。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请人民法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）刘玲答辩称，反诉原告与反诉被告之间签订的实际是买卖合同，反诉被告购买涉案房产的时候涉案房产已经建起了18层基本完成了整栋楼房建设，上述原告在推销违法的房屋过程中采取了欺骗的手段，欺骗上述被告在内的众多客户购买涉案房屋，作为消费者的反诉被告不存在购买房子存在过错的事实和理由，反诉原告的诉求不符合合同法和民法总则，有关诚实信用合同法律的规定，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）刘玲提交了下列证据予以佐证：1.合作建房合同，证明双方的房屋买卖合同关系，但因土地产权不清，房屋被政府强制拆除，属无效合同。2.转账凭证及收据，证明原告向被告转账支付购房款。被告（反诉原告）刘力雄的质证意见为：对证据1的真实性没有意见，对其证明内容有意见，该合同是属于无效合同的话，那合同所约定的所有条款对双方均没有约束力，所以对合同最后书写的条款被告认为是无效的约定；对证据2没有意见。被告（反诉原告）刘力雄无证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的自认和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月13日，原告（反诉被告）刘玲作为乙方与被告（反诉原告）刘力雄作为甲方签订了《合作建房合同》，该合同内容如下：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县稔山镇盐灶背村委三五栋屋三五三队二组芒树下，楼盘名称为《逸海阁》，占地面积约1600平方米，楼层总共为18层半，一楼为商铺和入户大堂，二至十八楼为住宅。二、经审核，乙方应分担房屋建造费人民币贰拾陆万叁仟元整（￥263000）以收据为凭。建好后分的A栋第十三层1305号房，建筑面积约104.66平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方需支付定金贰万元整（￥20000），于2017年9月3日之前付全款的80%（含定金），计贰拾壹万零肆佰元整…………。合同最后备注：本栋楼在交楼前如遇政府拆楼无法交楼，乙方所投的资金无息退还。2017年9月2日，被告（反诉原告）刘力雄向原告（反诉被告）刘玲出具一份收据，确认刘玲向其支付建造费210400元，被告自认已收取上述款项。2019年7月12日，原告向本院提起诉讼，提出上述请求。2019年9月12日，被告向本院提起反诉，提出上诉反诉请求。庭审中，原告（反诉被告）刘玲称其在签订涉案合同时，未要求被告出具案涉房屋的相关权属证明，也不清楚案涉房屋是否具备办理产权证的条件。被告（反诉原告）刘力雄称案涉房屋所在土地的权属人为村集体，案涉房屋属违章建筑，故于2019年3月份被拆除。本院认为：根据原、被告双方签订的《合作建房合同》的内容，该合同虽名为合作建房，但实际系房屋买卖合同，又因涉案房屋未取得权属证明，且因属违章建筑而被拆除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对原告（反诉被告）刘玲诉请确认原、被告签订的《合作建房合同》无效，本院予以支持。关于原告（反诉被告）刘玲诉请被告（反诉原告）刘力雄返还购房款的问题，如前所述，涉案合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告（反诉被告）刘玲诉请被告（反诉原告）刘力雄返还其已支付的购房款210400元，本院予以支持。关于被告反诉诉请原告应自行承担50%的赔偿责任，因涉案合同实际系房屋买卖合同，被告在涉案房屋不具备权属证明的情况下与原告签订涉案合同，且合同备注约定如遇政府拆楼无法交楼，原告所投的资金无息退还，故对被告的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的请求，因原告在购买涉案房屋时未充分了解和调查涉案房屋的权属状态，未尽到审慎义务，存在一定过错，故对原告诉请从交付购房款之日起计算利息，依据不足，本院不予支持。但因被告无法向原告交付涉案房屋也未及时向原告返还涉案购房款，属占用原告资金，应当支付原告资金被占用期间的利息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，被告应向原告支付以210400元为基数，从原告提起本案诉讼之日即2019年7月12日起至还清购房款日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。综上所述，对当事人的诉请及抗辩，有理的部分予以支持，无理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及上述司法解释的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘力雄应于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告（反诉被告）刘玲购房款210400元和利息（从2019年7月12日起至还清购房款日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告（反诉被告）刘玲的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘力雄的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4854元，由原告（反诉被告）刘玲负担543元，由被告（反诉原告）刘力雄负担4311元。反诉案件受理费2404元，由被告（反诉原告）刘力雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  黄旭东人民陪审员  张小勇二〇一九年九月三十日法官助理陈莉敏书记员周国承