上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初10242号原告(反诉被告)：上海空蓝汽车销售服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张小街，董事长。委托诉讼代理人：沈艳薇，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙丰高级轿车修理厂，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁立炳，执行董事。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。第三人：柴磊，男，1983年1月7日生，汉族，住上海市宝山区月塘路XXX弄XXX号XXX室。第三人：杨秋萍，女，1966年6月1日生，汉族，住上海市静安区芷江路XXX号。原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司(以下简称“空蓝公司”)与被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂(以下简称“龙丰轿修厂”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加柴磊、杨秋萍作为第三人，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。空蓝公司的委托诉讼代理人沈艳薇，龙丰轿修厂的委托诉讼代理人陈栋，第三人柴磊、杨秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。空蓝公司向本院提出诉讼请求：1、确认空蓝公司2017年8月22日与龙丰轿修厂签订的《场地租赁合同》于2019/2/28解除；2、判令龙丰轿修厂支付2018年10月5日前欠付的租金人民币1.5万元(以下币种均为人民币)；3、判令龙丰轿修厂支付2018年10月6日至2019年2月28日的租金507,380.8元(按照年租金1,277,200元计算)；4、判令龙丰轿修厂支付逾期付款滞纳金(以507,380.8元为基数，按日千分之三计算，自2018年9月7日起算至判决生效之日止)；5、判令龙丰轿修厂立即返还上海市宝山区康陆路XXX号D座场地(以下简称“系争房屋”)，并支付自2019年3月1日起至实际返还场地之日止的占有使用费(按每日3,499元计算)，第三人柴磊、杨秋萍一并迁出上述场地；6、判令龙丰轿修厂支付2017年8月至2018年9月的水费4，984元，2017年9月至2018年2月的电费30,028.8元；7、判令龙丰轿修厂支付2017年、2018年的管理费43,200元；8、判令龙丰轿修厂赔偿空蓝公司自2018年9月7日至2018年12月31日的租金损失50,012元；9、判令龙丰轿修厂赔偿空蓝公司自2018年9月7日起至2018年12月31日止的停产停业损失164,800元；10、判令龙丰轿修厂赔偿空蓝公司被拆除仓库的损失20万元、垃圾清理费3.6万元。事实和理由：2017年8月22日，空蓝公司与龙丰轿修厂签订《租赁合同》，将系争房屋出租给龙丰轿修厂用于汽车修理和仓库，面积3,093.45平方米。合同约定，租期自2017年10月6日至2021年10月5日，年租金124万元，租金每半年支付一次，每次提前30天付清，年租金从第二年起每年递增3%。龙丰轿修厂还需支付水、电、管理费等其他费用，逾期缴纳上述费用的，需要支付相应的滞纳金。合同签订后，龙丰轿修厂仅支付了第一年的大部分租金，欠付水电费及管理费用，并擅自将场地转租给第三人使用。第三人在场地内开展违法经营活动，被宝山区公安局以开设赌场罪羁押。后公安局以场地为犯罪活动地为由予以查封，导致空蓝公司自用一楼部分自2018年9月7日至2019年1月1日处于无法使用状态，产生租金及停产停业损失。此外，龙丰轿修厂在租赁空蓝公司搭建的二楼仓库期间，擅自将仓库用于群组，被相关部门强制拆除，亦造成空蓝公司经济损失。2019年1月2日，系争房屋解除查封，龙丰轿修厂陆续搬离物品，但至今房屋内仍有大量遗留物品，次承租人也未搬离。空蓝公司多次联系龙丰轿修厂要求其办理交接手续并支付相关欠付费用均未果，故提出诉请如上。龙丰轿修厂反诉并辩称，双方合同约定，承租方因自身原因需提前解除合同的，应提前二个月书面通知出租方。龙丰轿修厂已于2018年10月2日发函给空蓝公司要求于2018年10月5日解除合同，故合同应于2018年10月5日解除。龙丰轿修厂共计支付了126.5万元租金，另支付过10万元押金。2018年10月5日前已经搬空系争房屋并不再使用。水电费已经支付，管理费以现金方式向张小街支付过4万元。系争房屋被公安机关查封与龙丰轿修厂无关，空蓝公司不存在租金损失和停产停业损失。被拆除的仓库是二楼的隔层，承租时就已经被隔成了小房间，龙丰轿修厂没有转租、群租，仓库拆除与龙丰轿修厂无关。综上，不同意空蓝公司的全部诉请，同时反诉要求：1、确认与空蓝公司签订的《场地租赁合同》于2018年10月5日解除；2、判令空蓝公司返还押金10万元。空蓝公司针对反诉辩称，龙丰轿修厂没有合同解除权，空蓝公司收到解除函后立即向龙丰轿修厂回复了函件，要求龙丰轿修厂继续履行合同并支付租金及水、电、管理费等费用。系争房屋内目前仍有龙丰轿修厂的物品，且其转租的次承租人仍在生产经营。合同因龙丰轿修厂违约而解除，押金10万元要求没收。第三人柴磊述称，其向龙丰轿修厂承租了一楼300多平方经营纸制品加工，租金付到了2018年9月底，因三楼有人赌博被查封影响经营，后续租金没有支付。系争房屋被查封了大约4个月，解封后柴磊继续经营。龙丰轿修厂要求柴磊自2019年1月1日起向空蓝公司支付租金，因空蓝公司不肯收，所以未支付。因房屋查封造成柴磊存在停产停业损失，故不同意搬离。第三人杨秋萍述称，其向龙丰轿修厂承租了一楼218平方米经营印刷业，租金付至2018年10月底。龙丰轿修厂三楼赌博场所2018年9月被查封，2018年年底解封。解封后杨秋萍继续经营。龙丰轿修厂要求杨秋萍自2019年1月起向空蓝公司支付租金，因空蓝公司不收，所以未支付。系争房屋查封导致杨秋萍存在停产停业损失，故不同意搬离。本院经审理认定事实如下：2004年1月18日，上海市宝山区规划管理局向上海大康(集团)有限公司颁发《建设用地规划许可证》，载明，用地单位：上海大康(集团)有限公司；用地项目名称：上海共康都市园区临时厂房；用地位置：宝山区庙行镇共康路南侧；用地面积75,000平方米。2009年5月9日，上海大康(集团)有限公司授权案外人孟文艳租赁管理共康都市工业园区大康路XXX号A07a一幢2,760平方米、A07b二层600平方米标准厂房，有效期至2024年12月31日。2016年9月14日，孟文艳(甲方)与空蓝公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市宝山区康陆路XXX号D座(原大康路XXX号)，出租房屋面积共3,450平方米，此房屋无产权证；租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止；第一年、第二年租金为135万元、第三年租金为145万元。2017年3月23日，孟文艳授权空蓝公司经营管理系争房屋。2017年8月22日，空蓝公司(甲方)与龙丰轿修厂(乙方)签订《场地租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区康陆路XXX号D座，面积为3,093.45平方米的场地租赁给乙方使用(附草图)；租赁用途为汽车修理、仓库。合同第二条约定，租赁期限自2017年10月6日至2021年10月5日；本合同年租金为124万元，本合同签订时交纳第一年度全年租金并同时交纳押金10万元；每半年付一次，每次提前30天付清租金；另外，乙方还需支付应由乙方承担的其他费用(包括但不仅限于水、管理、电、清洁费等)；逾期交纳上述费用的，每逾期一日按应交纳数额的千分之三计算滞纳金；乙方所有经营范围的工作由乙方自行解决跟甲方无关；场地年租金从第二年开始每年递增百分之叁。第四条约定，在未得到甲方书面确认同意的情况下，乙方无权将场地转让给第三人。第五条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：利用场地进行违法犯罪活动及经营的；将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的；逾期一个月未支付租金的；违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前二个月书面通知甲方。该合同后附租赁场地草图显示，一楼603平方米，夹屋二楼545.5平方米，二楼办公室112平方米，三楼办公室129平方米，三楼1,803.5平方米，楼梯间65.55平方米。2018年2月26日，龙丰轿修厂(甲方)与柴磊(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租的厂房面积160平方米，厂房所在地为宝山区庙行镇康陆路XXX号D座；从2018年3月1日起至2021年10月5日，年租金105,120元。2018年5月11日，龙丰轿修厂(甲方)与杨秋萍(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租的厂房面积218平方米，厂房所在地为康陆路XXX号D座；从2018年5月1日起至2020年10月5日，年租金143,226元。另查明，上海市公安局宝山分局(以下简称“宝山分局”)于2018年9月7日对犯罪嫌疑人梁立炳作出拘留决定，2018年9月27日对龙丰轿修厂员工袁守霞作出拘留决定。2018年10月5日，宝山分局向梁立炳出具查封决定书，载明，宝山分局在侦查季忻磊等人开设赌场案件中发现梁立炳持有的下列财物、文件可用以证明犯罪嫌疑人有罪或者无罪，现决定查封：上海市宝山区康陆路XXX号D座。2018年12月30日，宝山分局出具解除查封清单，载明，名称：房屋；数量：壹幢；特征：上海市宝山区康陆路XXX号D座；财产所在地：上海市宝山区康陆路XXX号D座。再查明，2018年10月2日，龙丰轿修厂向空蓝公司寄送《场地租赁合同解约通知书》，载明，双方就上海市宝山区康陆路XXX号D座签订了《场地租赁合同》，现因本公司经营不善，决定于2018年10月5日解除该租赁合同，本人将于2018年10月5日从租赁场地撤离，清空租赁场地。空蓝公司确认收到过该函件。审理中，空蓝公司为证明己方主张，向本院提供：1、水、电费发票，证明空蓝公司支付2017年9月至2018年9月的电费及2017年8月至2018年9月的水费合计78,326元，双方口头约定水电费由龙丰轿修厂承担80%。2、物业管理费发票，证明空蓝公司支付2017年下半年及2018年全年物业管理费5.4万元，双方口头约定由龙丰轿修厂承担80%。3、房屋承建合同、收款收据、农行交易明细清单、现场照片等，证明空蓝公司为搭建二楼仓库花费57万元，并支付仓库拆除的垃圾清运费3.6万元。4、微信聊天记录及现场照片，证明空蓝公司自2019年1月8日起多次催促龙丰轿修厂进行场地交接，但现场仍有大量物品没有搬离，且有次承租人继续经营。5、房屋查封照片，证明系争房屋于2018年9月7日被查封。6、收条及银行转账凭证，证明空蓝公司向孟文艳支付了2018年10月1日至2019年3月31日的租金。7、工资表、案外人身份证复印件、劳动合同及缴纳社会保险费对账单，证明因系争房屋被查封，造成空蓝公司停产停业损失164,800元。8、通知及律师函，证明空蓝公司向龙丰轿修厂主张欠付租金、水、电等费用及相关违约责任。龙丰轿修厂针对上述证据发表质证意见如下：1-2、水、电费是龙丰轿修厂自行支付的，管理费已支付给空蓝公司法定代表人张小街4万元；3、二楼仓库由空蓝公司自行搭建并隔成小房间，因违章建筑被拆除，龙丰轿修厂没有进行群租；4、真实性无异议，空蓝公司的法定代表人发了很多图片给梁立炳，但照片中的物品并非龙丰轿修厂所有，龙丰轿修厂员工已经搬离；5、真实性无异议，系争房屋确实被查封，但查封原因与龙丰轿修厂无关，房屋三楼仓库堆放了几台电脑，有人在电脑上玩百家乐，并不是开设赌场；6、真实性无异议，但关联性不认可，空蓝公司是否将房屋转租都应该向孟文艳支付租金；7、工资表真实性不认可，是空蓝公司自行制作，没有相关付款凭证，劳动合同与社保缴纳凭证无法对应，不能证明员工身份的真实性，工资表中的张帮付、唐国亮、张荣荣无法证明是空蓝公司员工；8、确实收到过该两份函件。柴磊针对上述证据表示：1-4、真实性不清楚；5、二楼原来是群租房，房屋被隔成小房间，现在已经拆空了，三楼情况不清楚，系争房屋于2018年9月7日被查封；6-7、真实性不清楚；8、真实性不清楚。杨秋萍针对上述证据表示：1-4、真实性不清楚；5、二楼清空前是隔起来做仓库的，也有人住，系争房屋于2018年9月7日被查封；6-7、真实性不清楚；8、真实性不清楚。龙丰轿修厂向本院提供：1、银行转账凭证、取款凭证、收条，证明龙丰轿修厂支付租金126.5万元及押金10万元，其中转账支付租金122.5万元，另有4万元系袁守霞取现后支付给张小街；2、银行取款凭证，证明梁立炳从个人账户取现18万元，其中4万元用于支付物业管理费；3、电费发票及电费委托支付协议，证明2018年3月份，龙丰轿修厂以上海梁辰高级轿车修理有限公司(以下简称“梁辰公司”)的名义单独申请电表供承租范围内的用户使用，电费由梁辰公司代为支付，2018年3月份之前，用的是空蓝公司的电表；4、收据，证明龙丰轿修厂支付水费1,760元。空蓝公司针对上述证据发表质证意见如下：1、银行转账凭证真实性无异议，认可收到租金122.5万元及押金10万元，不认可袁守霞取款4万元用于支付租金，2018年10月5日前，龙丰轿修厂尚欠租金1.5万元；2、真实性不认可，没有收到过4万元管理费；3-4、真实性不认可，2018年3月份之前，龙丰轿修厂一直使用空蓝公司的电，后因其转租的次承租户过多，用电超负荷，所以自行申请了一个电表给柴磊和杨秋萍的印刷厂用，其他人仍旧使用空蓝公司的电。柴磊针对上述证据表示：1-2、真实性不清楚；3-4、其是直接向国家电网申请的电表，与龙丰轿修厂之间不存在电费问题，对龙丰轿修厂提供的电费发票不清楚，水费也是直接向云亿公司支付的。杨秋萍针对上述证据表示：1-2、真实性不清楚；3-4、其使用的电表原来是龙丰轿修厂接给她的，其向龙丰轿修厂支付电费，2018年8月份以后龙丰轿修厂不让其用电，10月份开始接空蓝公司的电，没有向空蓝公司支付过电费。庭审中，关于标的物使用情况，空蓝公司表示，向孟文艳承租系争房屋后，其自用一楼545平方米经营汽车修理，剩余600多平方米及二楼、三楼全部出租给龙丰轿修厂，夹屋二楼即被强拆的仓库，空蓝公司承租后将该仓库隔成了26间，准备做办公室和食堂。龙丰轿修厂承租后，将一楼转租给柴磊和杨秋萍经营印刷业务，夹屋二楼转租给案外人居某，二楼办公室112平方米改建成房屋对外群租，三楼共计1,803.5平方米，其中129平方米由龙丰轿修厂自用做办公室，剩余部分转租给案外人开设赌场。龙丰轿修厂表示，系争房屋一楼545平方米由空蓝公司自用，剩余600多平方及二楼、三楼全部由龙丰轿修厂承租。承租后，其将一楼部分转租给柴磊和杨秋萍经营印刷厂，部分自用做汽修车间，二楼自用作办公室，夹屋二楼空置，三楼由龙丰轿修厂自用做仓库。审理中，2019年9月6日，本院至系争房屋现场调查并制作调查笔录，在笔录中，空蓝公司及龙丰轿修厂一致确认，系争房屋夹屋二楼及三楼目前空置，一楼柴磊和杨秋萍的印刷厂仍在正常经营，一楼原龙丰轿修厂作为汽修车间的部分面积由柴磊占有使用，二楼办公室共计四间房屋，两间空置、两间由空蓝公司员工使用。空蓝公司表示，二楼的两间房屋系2019年6月初开始让工人值班、休息使用。本院认为，空蓝公司与龙丰轿修厂签订的租赁合同名称虽为《场地租赁合同》，但实际租赁标的物为房屋。现空蓝公司仅提供建设用地规划许可证，未能提供租赁房屋的建设工程规划许可证、施工许可证或产权证等能够证明系争房屋系合法建筑的相关证据，故双方《场地租赁合同》应为无效。空蓝公司要求确认双方租赁合同于2019年2月28日解除，本院不予支持。龙丰轿修厂要求确认租赁合同于2018年10月5日解除，本院亦不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。龙丰轿修厂主张于2018年10月5日搬离，未能提供证据证明，本院不予采信。空蓝公司自认于2019年6月开始将系争房屋二楼两个房间用做员工休息室、值班室。本院现场调查发现，系争房屋二楼部分房间确由空蓝公司自行收回并使用，二楼、三楼其他空置面积也处于空蓝公司控制之下，龙丰轿修厂也表示二楼、三楼内的物品并非其所有。此外，系争房屋二楼、三楼与一楼可分开独立出租、使用，空蓝公司在龙丰轿修厂已明确表示要求解除合同且已实际搬离的情况下，应负有防止损失扩大的义务。综上，本院确认系争房屋二楼、三楼已于2019年6月1日由空蓝公司自行收回，并不再判令龙丰轿修厂向空蓝公司返还该部分房屋。一楼部分现由次承租人实际使用，租赁合同无效，龙丰轿修厂及次承租人柴磊、杨秋萍理应将该部分租赁面积返还给空蓝公司。关于使用费，空蓝公司认可龙丰轿修厂已支付使用费122.5万元及押金10万元。龙丰轿修厂主张另以现金方式支付过使用费4万元，未能提供证据证明，本院不予采信。双方租赁合同约定，2017年10月6日至2018年10月5日，年租金为124万元，现龙丰轿修厂仅支付122.5万元。空蓝公司参照合同约定标准，要求龙丰轿修厂支付2018年10月5日前欠付的使用费1.5万元，本院予以支持。2018年10月6日至2019年5月31日，龙丰轿修厂亦应按照合同约定的年租金标准向空蓝公司支付占有使用费829,305元。本院已认定空蓝公司自2019年6月1日收回系争房屋二楼、三楼，故自2019年6月1日起的使用费应适当减少，综合考虑合同约定的租金标准，未返还部分的面积、楼层等因素，本院酌情确定龙丰轿修厂按每年40万元计算，支付2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。因租赁合同无效，空蓝公司关于逾期付款滞纳金的主张缺乏依据，本院不予支持。龙丰轿修厂要求空蓝公司返还押金10万元，本院予以支持。系争房屋因龙丰轿修厂承租部分涉嫌开设赌场被公安机关整体查封，龙丰轿修厂的法定代表人梁立炳及员工袁守霞也因此被刑事拘留，本院有理由相信龙丰轿修厂承租期间在房屋内有从事违法犯罪活动。现房屋因违法犯罪活动被公安机关采取刑事强制措施，导致空蓝公司长达四个月无法正常经营，空蓝公司要求其赔偿损失，可予支持。鉴于空蓝公司未能提供充分证据证明其停产停业损失的具体金额，本院对此难以支持。考虑到停产停业期间空蓝公司仍需向其出租方支付租金，故本院对其主张的租金损失予以支持，对损失的计算方式本院亦予以认可。空蓝公司主张二楼仓库因龙丰轿修厂违法群租被拆除，未能提供证据证明，本院不予采信。二楼仓库系空蓝公司自行搭建及分割，且未有合法建造审批手续，故被拆除的相关损失应由其自行承担，其要求龙丰轿修厂赔偿二楼仓库建造费用及垃圾清理费，本院不予支持。关于管理费，龙丰轿修厂主张支付过4万元，未能提供证据证明，本院不予采信，但龙丰轿修厂的该主张可以证明其认可应向空蓝公司支付管理费。现空蓝公司要求其按照80%的比例支付2017年下半年及2018年全年的管理费，本院综合考虑其承租面积、合同约定的起租日期等因素，酌情确定龙丰轿修厂支付2017年10月1日至2018年12月31日的管理费36,000元。关于电费，双方均认可2018年3月份之前使用的是空蓝公司的电表，现空蓝公司要求龙丰轿修厂支付截止至2018年2月底的电费，本院予以支持，关于起算时间、具体金额，本院根据空蓝公司提供的电费发票，结合其主张的付款比例及龙丰轿修厂承租面积、租赁期限等因素，酌情确定由龙丰轿修厂负担2017年10月1日至2018年2月28日期间的电费24,864元。关于水费，龙丰轿修厂仅提供一张2018年8月4日的收据，该收据无法显示用水地点、缴费单位，无法证明龙丰轿修厂支付了承租期间的水费，本院不予采信。本院结合空蓝公司提供的发票及主张的付款比例，综合考虑双方合同起租日期、承租面积、实际使用情况等因素，酌情确定龙丰轿修厂支付空蓝公司2017年10月1日至2018年9月30日的水费4,592元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司与被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂就上海市宝山区康陆路XXX号D座房屋签订的《场地租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区康陆路XXX号D座一楼房屋返还给原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司，第三人柴磊、杨秋萍一并迁出上述房屋；三、被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司2018年10月5日前欠付的房屋使用费15,000元及2018年10月6日至2019年5月31日的房屋使用费829,305元；四、被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂于本判决生效之日起十日内，按照每年40万元计算，支付原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司自2019年6月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；五、被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司电费24,864元、水费4,592元、管理费36,000元；六、被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司租金损失50,012元；七、原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂押金10万元；八、驳回原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12,347元，由原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司负担5,178元，被告(反诉原告)上海龙丰高级轿车修理厂负担7,169元；反诉案件受理费减半收取1,150元，由原告(反诉被告)上海空蓝汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一九年九月十八日书记员  张紫嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。