广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1186号原告：曾某某，女，汉族，1987年4月8日出生，住广东省南雄市。被告：广州某某物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：卢某某。曾某某与广州某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾某某到庭参加了诉讼，某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾某某向本院提出诉讼请求：1.解除曾某某与某某公司签订的《房屋托管合同》；2.判令某某公司向曾某某支付2018年10月至12月的租金共计3900元；3.判令某某公司向曾某某支付违约金1950元；4.判令某某公司承担本案的诉讼费。事实与理由：广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院4号楼XX单元房屋是曾某某向广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司租赁的，租赁限为20年，从房屋交付给曾某某之日起算，即从2018年2月15日起算。2018年7月29日曾某某与某某公司签订《房屋托管合同》，曾某某将广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院4号楼XX单元租赁给某某公司，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日。2018年8月1日至2019年7月31日的月租金为1300元，免租期为每年一个自然月，其中2018年的免租期限为：2018年8月1日至2018年8月31日。根据租赁合同第五条付款方式约定“乙方每月支付一次租金给甲方，第一个月的15号前转账至甲方”，但2018年10月份开始某某公司就没有按时向曾某某支付租金，原曾某某多次向某某公司追讨，但是某某公司均予以拒绝，截止至今某某公司拖欠曾某某2018年l0月至12月份的租金未付。根据租赁合同第九条合同的变更、解除和终止约定“9.1如发生以下情形的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任：(1)租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的；”及第十一条违约责任约定“11.1租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金。”因某某公司未时支付租金，曾某某已经与第三人签订了租赁合同，将房屋转租给第三人，租赁期限从2019年1月1日起算。且某某公司违约，应根据租赁合同第九条约定的向曾某某支付45天的租金作为违约金。某某公司没有应诉、答辩，亦未在举证期内举证。曾某某围绕诉讼请求依法提交了证据，某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对曾某某提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在某某公司未提交相反证据的情况下，本院对曾某某提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：2017年7月13日，案外人广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）作为甲方，与曾某某作为乙方签订一份《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院4号楼403房（以下简称涉讼房屋）交付给乙方承租；该物业建筑面积（包含公摊面积）为23.51平方米，租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为168000元；双方暂定该物业的交付时间为2018年2月15日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并调整相应场地租赁期限的截止日期；乙方在租赁期内，可将该物业转租或分租予第三方，但是租期不能超过本合同期限，第三方必须遵守本租赁合同的约定，且须同时遵守物业管理规定；该合同还约定了其他内容。2018年7月29日，曾某某作为出租方（甲方）与某某公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同（四号楼）》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院4号楼403号单元（以下简称涉讼房屋）出租予乙方座租赁商住房使用；总租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，即第一年为2018年8月1日至2018年8月31日、第二年为2019年8月1日至2019年8月31日；总租赁租期自2018年8月1日至2021年7月31日止；该房屋2018年8月1日至2019年7月31日止的租金为1300元、自2019年8月1日至2020年7月31日止的租金为1600元；乙方每月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；该合同还约定了其他内容。2019年1月15日，曾某某提起本案诉讼，要求解除与某某公司签订的合同，并要求某某公司支付拖欠的租金及相应的违约金。诉讼中，曾某某述称，位于广州市番禺区市桥街工农大街45号4号楼已取得大确权，但涉讼房屋仍未办理房地产权证；其对涉讼房屋的出租权是通过向悠托彼邦公司租赁的方式获取，其与某某公司签订协议后便将涉讼房屋交予某某公司使用，但一个月后才收到某某公司交纳的2018年9月的租金，而某某公司并未交纳任何押金或租赁保证金；后其一直无法联系上某某公司，其曾于2018年12月27日向某某公司的工商登记地址寄送《律师函》，主张双方签订的合同已解除并支付拖欠的租金3900元、违约金1950元，后该邮件于2018年12月31日因原址无此人被退回；直至2019年2月中旬，向某某公司承租涉讼房屋的租客搬离后，其才自行收回涉讼房屋，后于2019年7月另行出租；至今为止某某公司仅向其支付了1个月的租金，而2019年1月的租金由向某某公司承租涉讼房屋的租户向其支付，故其在本案中未主张该月份的租金。因本院以直接送达和其他送达方式无法与某某公司取得联系，依法向某某公司发出应诉公告，现公告期限已届满，未见某某公司与本院联系。本院认为，曾某某提供其与悠托彼邦公司于2017年7月13日签订《产权使用协议》及其与某某公司于2018年7月29日签订的《房屋托管合同（四号楼）》，均有双方的签字及加盖公章确认，某某公司经本院合法传唤，没有到庭应诉，视作放弃诉讼权利，考虑到本案的标的和原告的举证能力，本院合理采信曾某某的陈述和证据，认可曾某某与悠托彼邦公司及某某公司就涉讼房屋存在租赁法律关系并已在履行合同。根据《房屋托管合同（四号楼）》约定，某某公司迟延支付租金超过1个月的，曾某某有权解除合同，并要求某某公司支付45天租金作为违约金。现曾某某主张某某公司仅支付2018年9月的租金，而某某公司未举证证明其向曾某某支付租金的情况，应承担举证不能的不后果，在合同未到期的情况下，某某公司拖欠租金超过1个月，已构成违约，故本院对曾某某就解除《房屋托管合同（四号楼）》及要求某某公司支付2018年10月至12月的租金的主张予以支持，双方签订的《房屋托管合同（四号楼）》已于曾某某向某某公司寄送的《律师函》被退回之日即2018年12月31日解除，某某公司应向曾某某支付租金3900元（1300元/月×3个月=3900元）。现迟延支付租金导致合同解除的过错在于某某公司，对此应承担全部责任，故对曾某某主张某某公司支付45天租金作为违约金予以支持，某某公司应向曾某某支付违约金1950元（1300元/月÷30天×45天=1950元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告曾某某与被告广州某某物业管理有限公司于2018年7月29日签订的《房屋托管合同（四号楼）》已于2018年12月31日解除；二、被告广州某某物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾某某支付2018年10月至2018年12月的租金3900元；三、被告广州某某物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾某某支付违约金1950元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由被告广州某某物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  黎美仪人民陪审员  吴文辉人民陪审员  梁焕君二〇一九年九月六日书 记 员  杜嘉华