广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9866号原告：刘颖茹，女，1993年6月16日出生，汉族，住广东省怀集县。被告：吴文诗（曾用名：吴丹丹），女，1990年4月24日出生，汉族，住广东省化州市。被告：刘向东，男，1976年8月14日出生，汉族，住湖北省石首市。原告刘颖茹诉被告吴文诗、刘向东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘颖茹，被告吴文诗、刘向东到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖茹诉称：刘颖茹与吴文诗于2017年7月18日签订《租赁合同》，吴文诗将天河区员村松岗园四巷十号602房以每月1250元出租给刘颖茹，合同期为一年，2018年7月底合同到期，2018年4月吴文诗微信通知将天河区员村松岗园四巷十号出租屋交给刘向东、江勇华管理，2018年7月底合同到期，刘颖茹与刘向东口头约定续租到2019年2月28日，并以1350元每月出租。2018年11月刘颖茹因工作需要提出希望提前退租，在刘颖茹告知刘向东后，刘向东多次找了人来看房，看房的人也定下了1月15日时间搬入，原告需1月15日搬走，双方实际上已经达成一致口头协议，由新租客接手租赁房屋，原告退租。1月9日刘颖茹找刘向东退还押金，刘向东提出需从押金扣除转租手续费与中介费共为300元，此费用刘颖茹与刘向东之间并未做任何约定，刘颖茹拒绝支付此项费用，刘向东即反悔此次转租。刘颖茹通过居委会、微信等多次寻找刘向东商量，刘向东不但不同意按照原来的约定退租，反而还拒绝将押金退还给刘颖茹，刘颖茹寻求吴文诗帮助协商退还押金，吴文诗告知此事与她无关，吴文诗、刘向东的行为已经给刘颖茹带来了经济损失，为维护原告合法权益，请求判令：1、刘向东向刘颖茹退还2019年1月15日至2019年1月31日的房租675元；2、吴文诗返还租赁押金2000元及门卡押金40元；3、吴文诗及刘向东赔偿刘颖茹诉讼期间产生的误工费及经济损失费共3000元；4、吴文诗及刘向东承担本案的诉讼费用。被告吴文诗答辩称：我方与刘颖茹签署的租赁合同已于2018年7月19日到期，2018年7月19日之后涉案房屋是由刘向东向其进行出租，相关费用的返还应与刘向东结算。被告刘向东答辩称：1、对于刘颖茹主张返还2019年1月15日至于2019年1月31的房租675元，其至今没有归还钥匙和门卡，也未办理退房手续。2、对刘颖茹主张的第二项诉讼请求，其与吴文诗的租赁合同到期后，涉案房屋的实际出租人为我方，虽我方与刘颖茹没有签订书面的租赁合同，但双方通过微信聊天的形式约定租期至2019年2月底，我方通过微信聊天已告知刘颖茹在双方约定的租期没有到期前，单方提前退租的我方不退还押金。所以刘颖茹该项诉讼请求没有事实依据。经审理查明：2017年7月18日，吴文诗（出租方，甲方）与刘颖茹（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定经甲乙双方协商甲方愿意将天河区员村松岗园四巷10号住宅602房（以下简称“涉案房屋”）租给乙方居住使用；租期从2017年7月20日至2018年7月19日止，租期为12个月，每月租金1250元，乙方在签订合同时须缴纳2000元作为押金，租赁期满后退房，乙方结清所有费用并归还该合同及押金收据后，甲方将租房押金无息退还乙方；乙方在每月1日交纳下月租金，如超出7天未交房租，甲方有权收回出租房，并没收押金；乙方未到期满退房，甲方不退还押金，乙方须交齐租赁期内所欠一切费用，合约期满后乙方如退房必须在当月房租到期前十天通知甲方，否则不退还押金；合约期满后，如甲乙双方需解除合约，需提前10天协商，如乙方未提出异议，本合同自动续租一期等。上述合同签署后，刘颖茹向吴文诗支付涉案房屋押金2000元及门卡押金40元，吴文诗就此开具相应收据，吴文诗及刘向东确认上述押金2040元已由吴文诗转付给刘向东。2018年5月1日，案外人李某（出租方，甲方）与案外人江某、刘向东（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天河区员村松岗园4巷10号1-2楼和4-6楼共23套的自有房屋出租给乙方，承租期限自2018年5月1日至2023年4月30日止等。吴文诗表示该证据证明其弟弟李某将包括涉案房屋在内的房屋出租给刘向东及其合伙人经营。刘颖茹表示对上述出租情况不清楚，吴文诗仅是在租客的微信群中表示刘向东为涉案房屋的管理方，其并未披露双方签订合同及押金转移的情况，刘颖茹认为涉案房屋的出租方为吴文诗。本案中，吴文诗及刘向东均确认双方签订上述《房屋租赁合同》后仅是由吴文诗在租客的微信群中告知大家以后关于房屋的租金缴纳、退房等事宜直接与刘向东联系，双方并未告知刘颖茹上述合同的签订情况。2018年6月30日，刘颖茹与刘向东通过微信沟通续租事宜，并约定续租到2019年2月28日，每月房租杂费共计1350元，刘颖茹已向刘向东支付涉案房屋租金至2019年1月31日。刘颖茹于2019年1月10日通过微信向刘向东发送如下内容：“你好，602退租，这个星期六日搬出，14号晚上请来做好交接：押金除去你的介绍费300和剩下的半个月房租650和到时候算下这半个月的水电杂费。清洁我们交接前会搞好的”。刘向东表示刘颖茹于2019年1月11日对自己提出的上述押金退还方案反悔，所以刘向东未于2019年1月14日及2019年1月15日与其办理交接手续，本案审理过程中刘颖茹表示其于2019年1月15日搬离涉案房屋时已微信通知吴文诗，其当时并未与吴文诗或刘向东办理交接手续，亦未退还涉案房屋的钥匙。吴文诗表示其已告知刘颖茹应直接与刘向东联系，其本人亦就刘颖茹反映的退房情况向刘向东转达。刘向东则表示涉案房屋的新租客于2019年2月中旬搬入涉案房屋，其认为已于2019年2月6日因刘颖茹未按约定支付2019年2月租金而自行收回涉案房屋。现刘颖茹以刘向东不按照双方约定为其办理退租手续及退还租赁押金为由提起本案诉讼。刘颖茹为证明其与刘向东协商提前退租的相关情况，向本院提交双方间微信聊天记录予以证明，该聊天记录载明如下内容：2018年11月5日，刘颖茹发出“你好，我打算12月月底不租了，现在提前一个月半月跟你说……本来我就打算租多半年，你说一定要到2月份……那现在我提前1月半月跟你说了”，刘向东回复“那要到2月底才能退啊……这个没办法，当时我们说好了，你也没异议，这个不是酒店旅馆，在哪租房都不可能年底退房的……你们那边怎么决定的？有没有想转租？”，刘颖茹回复“你有人接？”，刘向东回复“是，网上有人找房……你们约时间看”；后刘颖茹询问刘向东称“我15号退房子转给另一个人，我的押金和一部分房租要怎么退给我”，刘向东回复“到时她从你押金中扣除你用的水电和300转租手续费，剩余部分和半个月房租给你”，刘颖茹回复“300转租手续费是什么”，刘向东表示“后期我要去出租屋管理中心、社区变更信息”，刘颖茹表示“租房子的时候没有说过什么手续费”，刘向东回复“合同上面有写，另外，我介绍的人也没收太多中介费，正常是30%的”；2019年1月11日，刘颖茹向刘向东发出“本来我们口头约定的是续租到2月份，但是因为工作原因需要提前走。已经提前了1个多月通知房东，虽然你不同意我提前走，但是却找了人来看房，并且看房的人也订下了时间。因此双方实际上已经达成了口头协议可以进行转租，你业没有权利扣我任何押金”，刘向东回复称“2月底合同到期，你该退多少押金，我一分都不少的退给你”，刘颖茹表示“是呀，是你带的人来看房”。另本案审理过程中，吴文诗表示涉案房屋的性质为宅基地上村民自建房，宅基地使用权人为案外人吴锡隆，应有相应的规划报建，刘颖茹及刘向东则表示对于涉案房屋的规划报建情况不清楚，后各方当事人均未提交证据对于涉案房屋的规划报建情况予以证明。刘颖茹表示因各方当事人均无法提供证据证明涉案房屋的报建情况，故本案所涉《租赁合同》应为无效，其系基于合同无效提起本案诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，刘颖茹及吴文诗签订《租赁合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，现无证据证明涉案房屋已经过合法的规划报建予以建设，根据上述司法解释的相关规定，双方就涉案房屋所成立的租赁合同关系应为无效。后虽刘向东实际承租包括涉案房屋在内的23套房屋，但吴文诗及刘向东并未向刘颖茹披露双方租赁合同的签订情况，仅是告知刘颖茹涉案房屋的管理方变更为刘向东，刘颖茹亦表示其认为涉案房屋的出租方仍为吴文诗，故《租赁合同》实际仍应约束刘颖茹及吴文诗。虽刘颖茹于2018年11月即向刘向东提出退租的要求，但从双方的微信聊天记录可知双方并未就提前退租事宜达成一致，刘颖茹称其于2019年1月15日搬离涉案房屋，但其并未与刘向东办理交接手续，亦未向刘向东交还涉案房屋的钥匙，刘向东自认其于2019年2月6日自行收回涉案房屋。刘颖茹作为承租人应对其交还涉案房屋的情况承担举证责任，在其未提供充分证据予以证明的情况下，本院对刘向东上述自认收回房屋的情况予以采信。故刘颖茹要求刘向东退回2019年1月15日至2019年1月31日的房租675元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于租赁押金2000元及门卡押金40元的问题，如上所述，刘颖茹及吴文诗就涉案房屋所成立的租赁合同关系应为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘颖茹诉请要求吴文诗返还租赁押金2000元具有事实及法律依据，本院予以支持。但刘颖茹并未举证证明其搬离涉案房屋及交还涉案房屋门卡钥匙的实际情况，故对其诉请要求吴文诗返还门卡押金40元本院不予支持。至于刘颖茹诉请要求被告承担的误工费及经济损失的问题，其并未提供充分证据予以证明，故对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴文诗于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘颖茹返还租赁押金2000元；二、驳回原告刘颖茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告刘颖茹负担30元，由被告吴文诗负担20元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何海霞人民陪审员  黄凯常二〇一九年九月十九日书 记 员  谢丽军宋春艳