河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8212号原告：张杭洲，男，1990年1月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马晨源，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭跃伟，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被告:郑州新威龙置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇中山路西侧。法定代表人:田卫波，总经理。委托诉讼代理人:黄东升，河南路德律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水路郑花路11号。负责人：杨红英，行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。原告张杭洲与被告郑州新威龙置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杭洲及其委托诉讼代理人马晨源、郭跃伟，被告郑州新威龙置业有限公司的委托诉讼代理人黄东升，第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人韩会婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杭洲向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订合同编号:17001904215商品房买卖合同，返还购房款871417元，首付款利息25968.35元(暂计算2017年6月18日--2019年7月18日，共750天，按中国人民银行贷款基准利率年利率4.75%计算)，贷款利息59451.69元(暂计算2017年10月6日--2019年7月6日，共22个月)；2、向原告赔偿因购买房屋支付的中介费1000元，代办费822元、房屋维修基金7254元，共计9076元；3、向原告补偿因被告逾期交房产生的租房费用14700元(暂计算2018年1月1日--2019年7月31日，共7个月，房租每月2100元)；4、向原告支付解除购房合同违约金4357.08元；5、本案诉讼费用由被告承担，共计925518.43元。事实和理由:2017年6月18日，原被告双方在威龙尚品售楼部签订合同编号:17001904215商品房买卖合同(以下简称“房屋买卖合同”)，原告购买了位于龙湖镇××路东侧××龙尚××小区房屋××套。原告共支付购房款871417元(首付款22417元+贷款609000元)。房屋买卖合同第八条约定，被告应在2018年12月31日交付房屋。房屋买卖合同第九条约定，被告逾期交房超过90日后，原告可以解除合同，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。现如今被告已经逾期交房已达7个月之久，并且交房之日遥遥无期，导致原告及家人至今在外租房住，给原告及家人带来诸多不便。原告起诉要求解除房屋买卖合同，并赔偿原告因被告严重违约的造成的各项损失。被告郑州新威龙置业有限公司辩称，1、原告要求解除原、被告签订《商品房买卖合同》无事实、法律依据。依据原被告双方签订《商品房买卖合同》，该买卖合同第八条约定“因国家政策调整或政府职能部门职务行为”等原因造成延期的，被告可据实予以延期；同时依据第九条的逾期交房的违约责任亦明确：“除本合同第八条规定的特殊情况外”，该但书条款明确若因上述条件成就被告不构成违约，亦不构成原告解除合同的请求权基础。结合本案因是大气污染治理、政府采取封土令等政策调整造成延期交房；龙湖扬尘办作为政府职能部门，牵头执行大气污染治理、扬尘治理、政府采取封土令等政策，所有工地全停，其中包括被告开发的楼盘，该客观事实证实“因国家政策调整或政府职能部门职务行为”造成案涉商品房延期，作为被告依约可据实予以延期，不构成违约；同时依据“情势变更”原则，被告亦不存在违约事实。故，原告诉请解除合同无事实和法律依据。2、关于中介费、代办费、房屋维修基金、租房费、违约金亦无事实、法律依据。依据合同相对性，原被告双方未就中介费、代办费、房屋维修基金、租房费进行约定，故原告请求支付中介费、代办费、房屋维修基金、租房费无请求权依据，且结合上述大气污染治理、政府采取封土令等政策调整造成延期，被告亦无违约事实，原告请求因解除合同支付违约金，在解除合同不成就或因大气污染治理、政府采取封土令等政策调整原因阻却了解除合同条件成就。故，原告请求因解除合同支付违约金亦无事实、法律依据。第三人交通银行股份有限公司河南省分行提出的意见是：1、原被告双方的合同解除条件以原被告双方的约定为准，以及相关法律法规的规定为准。原被告双方合同是否达到解除条件，希望法院予以公正判决。从被告答辩中可知，因合同约定及国家政策不可抗因素导致延期交房并未达到合同解除的条件，并且被告已经明确表示本案所涉房屋可以交付，请法院予以考虑。同时原告请求解除房屋购买合同，并且要求将购房款返还原告，无法律及事实依据。根据原告与第三人签订的贷款合同约定，以及相关法律法规的规定，若原被告之间合同的解除，原告从第三人处贷款，应当由原告与被告连带共同偿还，原告要求直接将购房款返还原告并解除合同，将直接导致第三人的抵押权丧失，直接损害了第三人的权益。2、原告的其他诉讼请求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月18日，出卖人郑州新威龙置业有限公司与张杭洲签订了一份编号为17001904215的《商品房买卖合同》，张杭洲从郑州新威龙置业有限公司处购买位于新郑市××镇××路东侧××单元××号房屋，建筑面积共111.6平方米，总价款为871417元。该合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已经按期履行交付义务且视同买受人已经验收合格。出卖人不再承担逾期交付费用，并由买受人承担房产交付后的责任和义务以及物业管理费。”合同签订后，张杭洲于2017年6月22日向被告交纳首付款262417元；张杭洲作为借款人、郑州新威龙置业有限公司作为担保人与第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2017年7月3日签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为陆拾万玖仟元整，贷款期限为360月（从2017年7月3日至2047年7月3日）；郑州新威龙置业有限公司收到第三人贷款后，于2018年9月11日给张杭洲出具一份609000元的发票。另查明：1、张杭洲向郑州天象房地产营销策划有限公司交纳了1000元中介费，向郑州领航房地产营销策划有限公司交纳了822元的代办费用；向新郑市物业维修资金管理中心缴纳了7254元房屋专项维修资金。2、张杭洲按期归还按揭贷款。3、2018年12月13日，郑州新威龙置业有限公司向张杭洲的户籍地河南省××城市××办事处××1附284号邮寄了一份《延期交房告知书》，内容为：延期交房告知书尊敬的威龙尚品项目业主:您好!感谢您购买我公司开发的威龙尚品项目的房屋并与我公司签订了《商品房买卖合同》。根据贵我双方《商品房买卖合同》第八条约定:“我公司应于2018年12月31日交房。”本条款同时约定:“因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的，出卖人可据实予以延期”。由于政府出台严厉的大气污染治理政策，命令开发企业多次停工，造成工期延误，致使我公同无法按照合同约定期限交房，现将有关情况告知如下:自开工以来，该项目遭遇到有史以来最为严厉的大气污染治理政策出台。在施工期间，政府有关职能部门为治理大气污染，多次下达书面通知，命令我公司该项目停工。在2017年“封土行动”中，在2018年中央环境保护督查“回头看”巡查过程中，在龙湖镇扬尘办对施工工地不间断的监督检查过程中，我公司不得不根据政府通知要求，停止该项目各类建设工程的各项施工作业，因此，项目整体工期受到超过八个月之久的严重影响，导致我公司无法在约定时间完工并交房(相关政府下发停工文件详见附件一)。停工一句话，开工一堆钱，在不断的停工开工中，我们不仅未能按计划完成建设开发任务，而且蒙受了巨大的经济损失。但是，大气污染治理政策，是国之重典，是涉及国计民生的大事，作为开发商，我们应当完全按照国家相关政策执行。为感谢您对我公司的厚爱，我公司在履行合同约定交付标准的基础上，投入大量资金，对项目配套和施工标准主动进行升级，提升项目品质。我们相信，我公司打造精品小区的理念与您享受高品质居住环境的愿望是一致的，必然能得到您的理解与支持。(升级标准详见附件二)鉴于上述原因，由于受到国家出台大气污染治理政策、政府有关部门命令我公司该项目停工等不可抗力因素的影响，造成我公司无法按贵我双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间完工交房。我公司将密切关注政府各类治理大气污染政策的颁布与实施情况，做出相应的工期调整方案。在不违反国家法律政策条件下，尽可能加快施工进度，争取早日交房。按目前状况，预计将于2019年6月30日启动交付，具体日期以我公司向您发出的交房通知书为准。特此告知!郑州新威龙置业有限公司2018年12月10日。4、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件规定，从2017年11月15日开始发布“限土令”，范围包括郑州市区和各县市。上述事实有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、河南增值税普通发票一张(00020621)、河南增值税普通发票一张(08028005)、交通银行个人客户交易清单、交通银行手机APP房贷还款记录、郑州领航房地产营销策划有限公司收据一张、郑州天象房地产营销策划有限公司收据一张、新郑市房屋专项维修资金交存凭证一张、《延期交房告知书》及邮寄单和签收单、郑政文【2017】178号文、郑环攻坚办【2017】196号文、郑环攻坚【2017】3号文、新环攻坚办【2018】138号文、新环攻坚办【2018】140号文、新环攻坚办【2018】146号文、郑环攻坚办【2018】287号文、新郑政府2018年11月23日下发“关于发布重污染天气橙色预警的通知”以及庭审记录等证据证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同的约定,被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋,但却直至庭审时也没有履行交房手续。虽然双方签订的合同中约定了被告可据实予以延期,并不承担违约责任的相关事由,即“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。”但被告提交的延期交房告知书可据实予以延期的证据亦只能证明其存在工期可合理延长至2019年6月30日的情形,根据双方合同关于“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,即使扣除被告主张的合理延期时限,被告也属逾期超过90日也没有向原告交房,原告依据双方合同约定要求退房,即解除合同,符合事实与法律,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,合同解除后,原告要求被告返还购房款871417元,于法有据,本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金。原告基于双方合同关于“买受人解除合同后通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”的约定,原告主张被告支付购房款0.5%的违约金4357.08元,符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的贷款利息损失、首付款利息损失及租金损失。因双方合同中并未对上述损失的支付问题作出约定,且原告基于同一事实,既主张违约金又主张利息损失、租金损失,于法无据,本院不予支持。关于原告主张要求被告赔偿因购买房屋支付的中介费1000元，代办费822元问题。因该费用并非被告收取,故原告向被告主张该项权利没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告退还房屋维修基金7254元的问题。本院认为，本案中导致合同解除的过错在于被告迟延交房,故被告应就收取原告的物业专项维修基金应全部返还给原告7254元。原告与第三人之间成立借款合同关系,与本案的商品房买卖合同关系不属于同一法律关系,故本案对其不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定,判决如下:一、解除原告张杭洲与被告郑州新威龙置业有限公司之间于2019年6月18日签订的合同编号为17001904215《商品房买卖合同》。二、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张杭洲返还购房款871417元。三、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张杭洲支付违约金4357.08元。四、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告张杭洲支付物业专项维修基金7254元。五、驳回原告张杭洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13055元，减半收取计6528元，由原告张杭洲负担300元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担6228元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭文凯二〇一九年九月二十五日代理书记员  李子鸣