宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初2625号原告：陈某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：宁夏清大华普科技有限公司。统一社会信用代码：91640323554153308T。法定代表人：赫某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢某，系该公司文员。代理权限为特别授权。原告陈某诉被告宁夏清大华普科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某、被告宁夏清大华普科技有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告与被告签订的《宁夏清大华普有限公司自有住房员工购买合同》无效；2.依法判决被告返还原告购房款75000元及资金占用期间利息22500元（自2014年7月1日计算至2019年7月1日，以年利率6％计算）；3.依法判决被告赔偿原告损失10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告公司在2013年开发建设清大华普公司自建房，2014年8月原告与被告协商购买涉案房屋，后原告支付了75000元购房款，在2015年7月19日原告与被告签订了《宁夏清大华普有限公司自有住房员工购买合同》，后原告开始装修房屋，装修房屋花费约8万元，购买家具花费2万多元。房屋装修完成后原告搬进涉案房屋居住，因无法办理房产证，原告便未继续交下剩房款，被告一直未供暖。自2017年被告停水、停电，强行驱赶原告，不让原告居住，2018年1月原告无奈在外租房居住。2018年8月份原告回去后发现被告已将涉案房屋另行出售，将原告室内的家具搬出损毁。综上，原告认为，被告事先未告知涉案土地非建设用地，无法办理房产证，无法实现房屋买卖目的，双方签订的合同目的无法实现，被告存在欺诈行为，现合同已无法实际履行，该合同应自始无效，且已无法实际履行，被告应返还原告已支付的购房款及赔偿给原告造成的损失。被告的行为已经构成侵权，给原告造成损失。为维护原告的合法权益特向贵院具状起诉，请求人民法院依法公正判决。原告向法庭提交以下证据证实自己诉请：一、被告出具的收据原件四份，证明原告向被告公司四次共交购房款利息7550元。二、2017年7月29日封条一组，证明在原告居住期间，被告将房屋查封。三、开锁公司汪宏出具的收据两份，证明被告将原告房门的门锁灌得胶水，原告找开锁公司修锁子花费210元。四、照片5张，证明原告房屋内原有的东西。五、《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》原件一份，证明原告向被告缴纳75000元，购买被告自建的住宅楼二期××楼房屋一套。被告对原告提供的证据一、四无异议，对证据二封条被告不清楚，证据三不清楚，收据也没有具体说清楚更换的原因是胶水封堵了，证据五购买房屋属实，缴纳75000元不属实。被告辩称，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。事实与理由：一、原告在起诉书中的诉讼请求第一项称“依法确认原告于2015年7月19日签订的房屋买卖合同无效”是没有法律、行政法规、地方性法规、规范性文件的规定。在调整民事法律关系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律依据。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1项规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，原告当时是非常清楚标的物的实际情况而强烈要求购买，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。无论是从合同签订过程，或者从合同的签订内容来看，都没有违背《中华人民共和国合同法》第52条第1项的（一）（二）两项规定，请求法院依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、合同付款方式上写“首付8万元，剩余款每年九月二十号前付8万，付清为止，下欠余款0.077%月息支付，按季交款”，但原告并未按合同履行。（1）原告购买被告房屋总价为315900元，首付原告工资加现金共付75000元。2014年8月至2015年8月因欠房款利息每季度2113元负担不起，经原被告协商以租金方式结算每月1000元，共计12000元。（2）装修房屋地板材料是被告出资10600元。（3）2015年9月份至2016年12月份共计16个月，房款剩余240900元，利息为是29632元（利率为0.00769，与银行借款相同），减去已交利息，剩余22230元。拖欠水费88元、物业费500元。以上共计拖欠45418元，实际交付被告房款29582元，剩余286318元。2016年8月份经原被告协商，被告同意原告继续居住，房价给减少16318元，剩余27万元按0.005计息，每年年底交本金，继续履行合同。但2016年底至2017年12月22日公司收房产生利息16200元，因交不上房款原告妻子2017年3月份在被告公司上班十几天工资为1500元，在这期间原告交了4000元利息，共5500元，剩余10700元未交，至此之后从未缴纳房款及利息。所以，请求法院依法驳回原告的第二项诉讼请求。三、买卖合同第六条第（2）项明确约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。其次，原告在2017年1月7日给被告写了一份保证书，保证于1月15前把房款利息结清，否则就自愿退还房子。所以，被告并没有驱赶原告让其搬离，原告搬离，被告并不知情，只是很长时间联系不到原告，才发现原告已搬离。被告想尽办法联系原告，但原告刚开始不接电话直到电话打不通，也想办法联系原告妻子也没联系到。联系不到原告，于是2017年12月22日被告只能将其家具搬离储存，并未损坏。买卖合同第四条第（2）项规定，剩余五万元在办理房产证之前付清，原告却以因无法办理房产证为由不交剩余房款。供暖是原告要交费用，天然气公司给接入天然气供暖，并不是被告不给供。原告不讲信用，说话不算数，并未任何损失。请求法院依法驳回原告的第三项诉讼请求。综上所述，被告认为，法官一定会维护社会诚信，不支持原告诉请，被告请求人民法院依法确认该合同有效，原告支付违约金并承担相应的损失。被告向法庭提交以下证据证实自己的诉请：一、《宁夏清大华普科技有限公司自有住房员工购买合同》原件一份，证明原告没有按合同约定按时付清房款，合同规定是首付8万元，剩余款每年9月20日前付8万元，付清为止，下欠余款以0.077%月息支付，按季清息，逾期超过30日后，被告有权解除合同。二、原告在2017年1月7日出具的保证书一份，证明原告保证在2017年7月15日之前把房款利息结清，否则就自愿退还房子。原告对被告提供的证据一的真实性及证明目的无异议。对证据二的真实性无异议，保证书是本人出具，属实，但是被告逼原告写的保证书，原告不写被告当时就要把原告赶走，当时有个叫六东的人也在场，叫六东的人说所有清大华普这些房子的事情都由他接管。原告保证书写的自愿退房是要被告将购房款给原告退还了才退房。本院对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的证据一、四无异议，本院予以认定；证据二，首先封条时间系2015年7月29日并非原告所称2017年7月29日，其次没有其他证据证实该封条系被告封原告的房屋，故对该组证据本院不予采信；证据三不能证明原告修锁子花费210元系被告损坏所致，该组证据本院不予采信；证据五被告无异议，本院予以认定，但该证据不能直接证明原告缴纳75000元房款。原告对被告提供的证据一的真实性及证明目的无异议，本院予以认定。对证据二的真实性无异议，本院予以认定，但原告称该保证书是被告逼原告所写，原告无相关证据证实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年，被告在××县开发建设职工住宅楼，2014年8月原告与被告协商购买涉案房屋，后原告向被告支付了75000元购房款。2015年7月19日，原告与被告签订了《宁夏清大华普有限公司自有住房员工购买合同》，合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于县城工业园区宁夏清大华普科技有限公司编号为〈盐国用2013第60004号〉的地块使用权，规划用途为工业，经政府批准，公司在该地块建设职工住宅楼。二、1.买受人购买的住宅房二期第1号楼，第4单元，第4层，第402房号，该房用途为住宅，属砖混结构，层高为地上五层；2.建筑面积117㎡，套内面积104㎡，分摊面积13㎡；3.计价方式按套计算，该住房总价款为大写人民币叁拾壹万五千九百元整元，小写315900.00元；4.合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。三、付款方式：1.分期付款：首付8万，剩余款每年九月二十号以前付8万，付清为止，下欠余款0.077%/月息支付，按季交息。2.违约责任参照原合同。四、附加协议：3.办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担（注：土地变更费用超过10000元，由企业承担），如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担。五、关于产权登记的约定…。六、买受人逾期付款的违约责任1、（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告在2016年与2017年分四次给被告支付利息7550元，下剩房款及利息经被告催要，原告未予支付，并于2017年11月7日给被告出具保证书一份，保证书内容为：“保证在15号之前把房款利息结清，否则就自愿退还房子，保证人：陈某”，保证书出具后，原告未按保证约定给被告支付利息，并于当月自动搬离该住宅楼。2017年12月被告发现原告不在此居住，将其家具搬离并将该房出售给他人。现原告认为，被告事先未告知涉案土地非建设用地，无法办理房产证，无法实现房屋买卖目的，双方签订的合同目的无法实现，被告存在欺诈行为，现合同已无法实际履行，该合同应自始无效，且已无法实际履行，被告应返还原告已支付的购房款及赔偿给原告造成的损失。为维护原告的合法权益特向法院起诉，请求人民法院依法判决。上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院依法采信的证据能够证实，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案虽然因暂时无法变更土地用途等原因导致无法办理房产证，但原、被告双方签订的《宁夏清大华普有限公司自有住房员工合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，且双方在签订合同时，被告明确告知原告，在合同第四条第三款明确约定办理房产证手续因目前住房为工业用地，如果变更土地用途，变更费用及房产费用由住户承担，如不变更土地用途，房产证件是工业证，费用由住户承担，据此，原告对房产证的性质及办理情况是知晓的，也是合同明确约定的，原告以被告事先未告知涉案土地非建设用地，无法办理房产证存在欺诈行为主张合同无效违反诚实信用原则，双方于2015年7月19日签订的房屋买卖合同应为有效合同，原告主张合同无效的诉请，本院不予支持。从庭审中查明，原告未按保证书的约定支付房款利息后自动搬离涉案房屋，现已不在该房屋中居住，被告将房屋中家具搬离并已出售他人的事实，虽被告未明确表示是否解除合同，但双方买卖合同已然无法继续履行，故原告要求被告返还购房款75000元的诉请，应予支持。因原告并未按照双方合同约定按时缴纳房款及利息，存在违约，故对原告要求被告支付资金占用费的诉请，本院不予支持。对原告要求被告赔偿100000元损失的诉请，因未提交相关证据予以证实，本院不予支持。对被告辩解合同有效，原告应支付违约金并承担相应的损失，因被告未提出具体的诉求，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告宁夏清大华普科技有限公司退还原告陈某房款75000元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告陈某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，因适用简易程序减半收取2125元，由原告陈某负担1318元，被告宁夏清大华普科技有限公司负担807元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 李银颜 二〇一九年九月十二日书记员 刘 咪附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。