广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10125号原告：周启帮，男，1992年8月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：林秋娴、曾宪辉，均系广东启源律师事务所律师。被告：广州联森房地产有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401013。法定代表人：韩冬，董事长。委托诉讼代理人：张文维，系该司职员。原告周启帮诉被告广州联森房地产有限公司（以下简称“联森公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周启帮的委托诉讼代理人林秋娴，被告联森公司的委托诉讼代理人张文维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周启帮诉称：2017年6月初，原告经被告销售人员介绍，拟购买被告出售的广州市天河区悦景路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府二期雍华东三街2号（11栋高层）1-304房。2017年6月5日，原告向被告提交了拟认购涉案房屋的相关资料及身份证信息，经被告确认原告名下“无住房、无逾期”，符合以按揭付款方式认购涉案房屋。2017年6月6日，原、被告双方签订《楼宇认购书》，约定总价4155021元，按照银行按揭的方式认购涉案房屋。当天，原告向被告支付了定金5万元。2017年7月20日，应被告的通知，同时基于对被告专业反馈可以办理按揭的信赖（原告在此前已将个人的有关征信情况全部告知被告），原告向被告缴纳了如下购房款项：首期余款1205021元、滞纳金22293元，专项维修基金10863元，以上金额连同定金合计1288177元。同日，原告按照被告的指引和要求签署了有关购房按揭贷款的全部手续，并提交了全部的相关资料。2017年9月16日，被告未经原告同意，明知涉案的按揭贷款可能存在不获批之风险，却罔顾原告反复强调的，如不能顺利申请贷款则要求退房的意愿，擅自单方面在广州市房屋管理系统网上签订《广州市商品房买卖合同》。2017年9月18日，被告并未告知原告已单方网签了《广州市商品房买卖合同》，当日也没有安排原告签署合同，相反却要求原告将事前已明确告知过的个人征信情况书面写下来，向其提供书面的《信用卡逾期说明》。2018年7月10日，被告在单方擅自网签合同将近一年后，在原告反复明确告知无法一次性款支付房款的情况下，利用原告焦虑的心态，以再次帮助原告申请贷款，但银行审批发放按揭贷款需要购房合同原件为由，将被告已盖章的壹份纸质合同交给原告带离购房现场，事后通过电话联络诱导原告在网签合同的纸质版本上签名，且反复向原告施加压力，要求签订时间的位置留空，签署之后尽快寄回被告用于银行审批发放贷款。2018年10月15日，被告向原告发出《解除合同通知函》，单方陈述因原告申请的银行按揭贷款不予批复，要求解除买卖合同，并要求原告承担总房价10%的违约金。因原告事实上不存在任何的违约行为，而且目前涉案房屋价值已涨价约80万元，原告不同意承担违约金及其他费用。原告于2018年12月17日向被告回复《关于退回购房款项的函》，同意解除双方的买卖合同，要求被告退回已收取的房屋款项合计1288177元。此后，原告提出了多种解决方案，并多次与被告就退房退款事项进行沟通，但被告一直扣押原告的购房款项不予退还，导致原告的购房资金被恶意占用，错失了再次购房的机会。为此，请求法院判令：1、被告向原告返还购房款1288177元及利息（利息按照银行同期贷款年利率4.35%的1.5倍从2018年12月17日计至实际付清之日止）；2、被告向原告赔偿房屋差价损失517270元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告联森公司答辩称：原告主张全额退还其已支付的购房款并向其支付利息，缺乏事实及法律依据，不应获得支持。原告与被告签署的《楼宇认购书》、《商品房预售合同（非网签）》及《商品房预售合同》已经双方签字盖章生效，为双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行。原告的按揭申请因自身原因未获银行接纳，经被告通知原告一次性付清房款后，原告逾期付款的，视为原告违约，原告应承担相应违约责任。被告已清楚告知原告相关政策要求，原告已充分理解并无异议，且对于原告未获得银行贷款且不能支付剩余房款应承担的法律责任均于双方签署的合同中进行了明确约定，因此，不存在被告欺诈、胁迫或恶意诱导原告签署《买卖合同》（网签版）的情况。原告未按照合同约定向被告支付购房款，已构成严重违约，根据合同约定，应向被告支付违约金。根据买卖合同约定，原告退款条件尚未成就，被告暂无须退还款项，待原告具备退款条件后，被告无息退还原告已支付房款。截止至被告提交答辩状之日，原告不仅未向被告支付违约金也未配合被告到房管部门办妥买卖合同解除手续，因此，原告的退款条件尚未成就，即便退款条件成就，被告按合同约定无息退还原告已付房款即可，原告主张的已付购房款利息缺乏事实和法律依据，同时被告已通过发函形式要求原告配合前往房管部门办妥合同解除手续，在手续办妥后被告无息退还原告已付房款，后被告还两次通过销售顾问微信通知原告前来办理退款手续，但原告未予配合。原告主张被告赔偿房屋差价损失517270元缺乏事实和法律依据。原告主张于2017年6月5日向被告提交拟认购涉案房屋的相关资料及身份证信息，经被告查询确认原告名下“无住房，无逾期”，符合以按揭付款方式认购涉案房屋，这一事实与实际不符，被告不予确认。原告认为被告擅自单方在广州市房屋管理系统网上签订《广州市商品房买卖合同》与事实不符，被告不予认可。原告认为被告购房前知晓原告不良的个人征信情况，且要求原告向被告提供书面的《信用卡逾期说明》与事实不符，被告不予认可。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年6月6日，联森公司（甲方，出售方）与周启帮（乙方，认购方）签订《楼宇认购书》（以下简称“《认购书》”），约定：乙方认购位于广州市天河区悦景路与珠吉路交汇处招商雍华府广州雍华府二期雍华东三街2号（11栋高层）1-304房（以下简称“涉案房屋”）；乙方认购房产标准售价为4196991元，乙方选择的付款方式为商业贷款，享受（总价优惠41970元/99折优惠），定金为50000元，成交楼价为4155021元；乙方选择银行按揭付款（商业贷款）的付款方式，首期楼款（含定金）2915021元，乙方须于（7天内）即2017年6月13日前向甲方支付，并签署商品房买卖合同与办妥剩余楼款银行按揭手续，剩余楼款1240000元，乙方须于（30天内）2017年7月6日前向甲方支付；本认购书签订后，乙方须向甲方交付定金，定金交付后，本认购书生效，若乙方提出退房，乙方已付甲方的购房定金不予退回等内容。同日，周启帮向联森公司支付涉案房屋定金50000元。2017年7月20日，联森公司（甲方，卖方）与周启帮（乙方，买方）签订《商品房预售合同（非网签）》（以下简称“《合同（非网签）》”），约定甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为4155021元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.2%，金额1255021元，除首期款外，剩余房款金额2900000元，须于2017年7月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行股份有限公司广州分行；（第十条）如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方；（第十一条）双方同意按乙方委托甲方办理的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方，乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；附件七为本合同补充协议，甲乙双方经协商一致，订立如下补充协议，作为对《合同（非网签）》的修改和补充，买卖合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准；（第8条付款方式对买卖合同第八条的补充及修订）乙方选择按买卖合同第八条按揭贷款方式付款，有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最后审批为准，甲方不承诺乙方代办按揭贷款、公积金贷款或组合按揭贷款手续……如乙方的按揭申请非因甲方的原因最终未获银行接纳的，则乙方应当在接到银行或甲方通知后10日内一次性支付全额房款，且不能享受基于付款方式的优惠折扣，逾期支付的则视为乙方违约，乙方应按本补充协议第9条逾期付款违约责任的约定向甲方支付违约金；乙方确认在签订本买卖合同前已充分了解国家及广州市的购房政策、银行商业贷款政策，并明确知悉国家及广州市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整；（第9条买卖合同第十条逾期付款的违约责任按如下内容执行）逾期超过30日的，甲方有权要求乙方支付全部价款或者有权解除买卖合同，甲方要求乙方支付全部价款的，买卖合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.4‰的违约金，甲方要求解除买卖合同的，依照本补充协议第19条约定处理；（第19条）若因乙方原因导致本买卖合同解除的，乙方应自甲方解除买卖合同通知送达之日起10日内向甲方支付该商品房房款总额10%的违约金并承担办理买卖合同解除手续的全部费用，无论因任何原因导致本买卖合同解除的，乙方均应自买卖合同解除之日起15日内与甲方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付房价款总额0.3‰的违约金，乙方与甲方到房管部门办妥买卖合同解除手续后甲方根据本买卖合同约定将乙方已支付购房款不计息退还乙方，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金、被强制之款项及相关税费等内容。同日，周启帮向案外人郑欣健、余玉翠、欧路斯出具《委托书》，委托上述人员为合法代理人，全权代表周启帮办理涉案房屋的下列各委托事项：在委托人已签名确认的《合同（非网签）》及相应附件内容不变的情况下，代表委托人与发展商就上述房屋签订网签版本的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应附件。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，周启帮均予以承认，每个受托人均可单独处理和执行上述事项。此委托书自委托人签署之日起生效，有效期至上述房屋网签版本的《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应附件正式签署之日止。上述合同签订当日，周启帮向联森公司支付滞纳金22293元、专项维修基金10863元、首期余款1205021元。其中滞纳金22293元，双方当事人均确认系因周启帮迟延支付首期余款所向联森公司支付的滞纳金。之后，联森公司（甲方/卖方）与周启帮（乙方/买方）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201709185564）（以下简称“《合同（预售）》”），约定：甲方向乙方购买涉案房屋，总金额为4155021元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款为自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.2%，金额1255021元，除首期款外，剩余房款金额2900000元，须于2017年9月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国银行股份有限公司广州番禺支行等。周启帮表示该合同是联森公司在明知客观情况已发生重大变化的情况下单方擅自进行的网签，事后要求周启帮补签用于贷款审批。2018年4月13日，联森公司向周启帮发出《一次性支付剩余房款函》，内容为根据买卖合同第八条约定，周启帮应于2017年9月16日前申请办理银行按揭手续……现经银行核查，因周启帮自身原因导致银行对按揭贷款申请不予批复，请周启帮在本通知书发出之日起十日内一次性支付包括未获银行批准的按揭贷款在内的剩余房款等。周启帮确认已收到该函件。2018年10月15日，联森公司向周启帮发出《解除合同通知函》，内容为因周启帮个人原因导致银行对按揭贷款不予批复，周启帮亦未能一次性支付剩余房款，现根据买卖合同附件七第9条及第19条约定，联森公司要求解除买卖合同（《广州市商品房买卖合同》，合同编号为201709185564），周启帮应支付违约金415502元（违约金与返还的购房价款可互相冲抵），原双方签订的买卖合同自本通知函发出之日起即告解除，周启帮应自买卖合同解除之日起15日内与联森公司到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，周启帮应支付房价款总额千分之0.3的违约金，在办妥买卖合同解除手续后联森公司将周启帮已支付购房款（扣除违约金及相关费用）不计息退还周启帮等。周启帮确认已收到该函件。2018年12月17日，周启帮向联森公司发出《关于退回购房款项的函》，表示同意联森公司于《解除合同通知函》中提出的解除双方买卖合同的要求，但不同意承担违约金及其他费用，并要求联森公司于收到函件后五日内向其退回已支付的全部款项1288177元等。联森公司确认已收到该函件。本案审理过程中，周启帮为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1、微信聊天记录（聊天双方为周启帮与“招商雍华府～周橘子”之间，对方向周启帮发送图片，图片为抬头为征信登记本的表格壹份，该表格手写如下内容“姓名为周启帮，核查银行为中行，征信结果为无住房无逾期”）；2、显示由周启帮于2017年9月18日向中国银行出具的《信用卡逾期说明》（内容为对其名下信用卡曾存在逾期情况进行说明）；3、显示于“找房网”上截取的“招商雍华府”价格信息（显示均价为45000元/平方米）。经质证，联森公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，表示征信结果是周启帮向驻场银行提交了查询申请，联森公司销售只是将查询结果代为转达；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，表示是周启帮向银行单方申请的一个说明，与联森公司无关，同时也证实在网签版合同签署后，周启帮仍在办理网贷业务，不存在联森公司明知贷款不获批而引导周启帮继续履行的情形；对证据3的真实性不予确认，认为周启帮作为违约方无权主张差价损失。另，联森公司为证明其相关辩称向本院提交如下证据：1、显示由周启帮于2017年6月5日向中国银行股份有限公司出具的《个人信用信息查询报送授权书》（内容为授权该行按照国家相关规定采集并向金融信用信息基础数据库及其他依法成立的征信机构提供本人个人信息和包括借贷信息在内的信用信息等）、周启帮身份证复印件、微信聊天记录（在“雍华府中行业务群中”联森公司工作人员发送了周启帮《个人信用信息查询报送授权书》及身份证复印件，并表示“麻烦查下征信”，得到回复“周启帮无住房，无逾期”）。经质证，周启帮对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，表示周启帮是根据联森公司的要求将其身份信息提供给了联森公司的工作人员及销售，并非是向中国银行提供。本案在审理过程中，周启帮及联森公司均确认双方就涉案房屋签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》已解除。本院认为：周启帮与联森公司签订的《合同（非网签）》、《合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原、被告双方于本案审理过程中均确认《合同（预售）》、《合同（非网签）》已解除，故双方就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，现周启帮诉请联森公司退还收取的定金50000元、专项维修基金10863元、首期款1205021元（以上合计1288177元），具有事实和法律依据，本院予以支持。对于滞纳金22293元，双方均确认系周启帮迟延支付支付首期余款所向联森公司支付的滞纳金，故周启帮诉请联森公司返还该费用缺乏法律依据，本院不予支持。关于双方的房屋买卖合同关系解除的责任归属问题。周启帮作为买卖合同关系的买方，负有支付购房款的义务，而周启帮至今未能提交证据证明其已依合同约定办理完毕银行按揭手续或按照联森公司的指示一次性支付剩余购房款。周启帮称其是在联森公司明确告知其征信没有问题的情况下才签订《合同（非网签）》，后因联森公司拒绝其向非合作银行申请按揭贷款，导致其未能办妥按揭贷款。征信是否有问题及能否办理按揭贷款属于银行的审查事项，周启帮对于该常识性的事项应该明晰，并且周启帮未能提供证据证明系因联森公司拒绝其向非合作银行办理按揭贷款导致其最终未能办妥按揭贷款手续，联森公司亦表示是代为转达中国银行申请的调查记录，且没有限制周启帮向其他银行申请贷款，综上所述，周启帮因其自身问题未能依约履行合同义务，故双方房屋买卖合同关系解除的责任应归属于周启帮。故本院对周启帮主张要求联森公司支付购房款利息及赔偿房屋差价的诉讼请求不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州联森房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周启帮返还定金50000元、专项维修基金10863元、首期款1205021元；二、驳回原告周启帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21250元，由原告周启帮负担6680元，由被告广州联森房地产有限公司负担14570元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  廖雅婧人民陪审员  曹 霞二〇一九年九月十九日书 记 员  邱莉晶宋春艳