内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初3420号原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司，统一社会信用代码91150602767854255A。法定代表人王某。委托诉讼代理人张某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人董某，内蒙古义盟律师事务所律师。被告呼某，公民身份号码×××，个体户，户籍地内蒙古巴彦淖尔市磴口县，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人郝某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司（以下简称康馨物业公司）诉被告呼某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康馨物业公司的委托代理人张某、董某，被告呼某的委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼，现已审理终结。原告康馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2015年10月30日至2018年12月31日期间的物业管理服务费9158元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，原告与内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，由内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司委托原告为伊金霍洛旗阿勒腾席热镇乌兰木伦湖南岸水岸新城浦园住宅小区提供物业服务管理，合同自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费为每月每平方米1.95元；合同另约定，如果双方发生争议，协商解决，协商不成可向辖区法院起诉。被告系该小区业主，房屋建筑面积123.58平方米。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告自2015年10月30日至2018年12月31日尚欠物业费9158元。经原告多次催缴无果，遂诉至法院。被告呼某辩称，一、答辩主张（一），由于康馨公司与鑫通房地产开发集团有限公司（以下简称鑫通公司）的原因，导致答辩人没能按购房合同约定时间收房入住，答辩人不应该承担实际入住之前的前期物业费用。理由如下：1、答辩人在购房合同约定交房时间内迟迟没有收到交房通知，于是答辩人和丈夫主动于2013年国庆节来收房，当时钥匙还在装修单位手中，室内装修工程处于收尾维修阶段，不具备收房条件。后来答辩人丈夫又来收过几次房，物业公司称将钥匙丢失，不能及时换锁，答辩人不能收房，直到答辩人2016年要搬家入住时候也没能及时更换上门锁。2、答辩人与鑫通公司于2012年10月31日签订购房合同，合同约定交房日期为2013年7月30日，交付条件是经验收合格后，方可交付。事实上，2013年7月30日工程还没有完工，小区消防、小区安防、电梯信号对讲等重要生活安全设施没有验收、启用。浦园小区至今也没有取得国家法律规定的建设主管部门的“工程竣工验收备案合格证”，小区的使用目前仍存在较大居住安全隐患，至今没有达到合同交付条件。根据《内蒙古自治区物业管理条例》中第三十五条规定，“房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人延迟接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。”（二）、在答辩人购买房屋后，开发商鑫通公司擅自更换前期物业公司，没有告知、公示其它业主，康馨公司与答辩人的前期物业合同关系无效。根据《自治区物业管理条例》第三十五条规定“建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，但不得侵犯房屋买受人的利益，并在申请房屋预售许可前将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗县级人民政府物业行政主管部门备案。物业行政主管部门将备案情况书面告知项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处。建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。”答辩人购房时，小区前期物业公司为鄂尔多斯市嘉伯尼物业管理服务有限责任公司，直到答辩人入住小区后2017年也是这家前期物业公司，而被答辩人提供的2015年1月1日就与鑫通公司签订的前期物业合同，也就是被告购买房屋两年之后，答辩人不认可自身与被答辩人存在合同关系。理由就是根据国务院《物业管理条例》，住建部《物业服务企业招投标管理办法》规定，商品房出售前，开发商与前期物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除前期物业，事实上鑫通公司与康馨公司单方面签订合同，并没有征求已购房业主意见，也没有进行公示，答辩人认为合同无效，康馨公司更没有权利起诉答辩人。（三）、事实上，答辩人收房时已被迫交纳物业费，这部分物业费已转入被答辩人公司。答辩人于2016年4月收房时，因为鑫通公司让“先交物业费，联系物业公司换锁，给办理入住手续，后期物业公司给出丢钥匙证明退还为条件”让被告先交了5784元，后期入住后，物业公司以“钥匙不是物业公司丢的，装修公司没交回来，物业公司没办法”为由，不给被告出证明。答辩人当时就表明态度“不出证明可以，已收的钱也可以不退，但必须抵顶入住后的物业费”，物业公司不予明确答复，此时已给今日的物业费纠纷埋下隐患。按被答辩人所说2015年1月1日已服务于本小区，那么这部分钱已于答辩人交纳之后，也就是2016年4月以后已转给被答辩人，事实上鑫通公司的会计也承认这部分费用已转入康馨公司，也就是即使按现在1.2元的物业费收取标准，答辩人于2016年4月收房时交纳的物业费用也就够用的。（四）、事实上，被答辩人在服务期间根本没能提供前期物业服务的全部服务内容。答辩人于2016年4月份收房入住，按照被答辩人的说法这段期间物业服务是其提供的，被告认为居住这段期间，物业公司没有完全提供物业管理条例中对应的服务内容，远没有达到1.95元的服务标准。主要存在以下问题：（一）户内问题1、卫生间墙面、厨房哑口瓷砖多处空鼓严重、即将脱落，随时有砸人危险，现仍用胶带纸粘贴。2、地砖多处破损、不平，人走路都有绊脚摔倒危险，地脚线全部开胶。3、抽油烟机烟管没有连接、烟道被发泡胶全部堵塞，做饭油烟排不出去。4、外墙保温、涂料没有完工、收口，多处破损，下雨室内漏水。5、房间里卫生间的散热器为铸铁的，入住第一年冬天就开洞漏水，物业不给联络施工单位维修更换。6、整栋楼供暖不热，至今冬天达不到正常生活温度要求，供暖公司也承认事实，去年供暖费大部分减免。答辩人向被答辩人多次反映问题，被答辩人没有一项给联系维修，只以工程质量问题，物业解决不了，有时给提供个政府建设部门电话，让自己联系市工程质监站和相关的部门，没有起到积极联络推动作用，一再推诿。（二）小区外围环境管理，1、居住期间小区内重要的消防设施、设备没有验收启用，电梯仅启用一部，电梯内没有手机信号、五方对讲功能，存在较大居住安全隐患，物业公司对房屋的安全管理不到位。2、小区没有封闭，大门无人执守看管，社会车辆、闲散人员在园区内自由乱串，单元门没有安装门禁，做广告的、卖东西的、收废品的不分时间都可以上户敲门，物业公司对小区的治安及人身安全管理不到位。3、答辩人居住期间，小区绿化无人管理，整个小区就是个野草滩和菜园子，公共道路很少清扫，物业公司对小区的环境管理工作近呼没做。按照被答辩人开庭前所说，小区开发商没有完善是其不能履行职责的主要原因，《自治区物业管理条例》第四十一条规定“物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，查验记录由双方签字确认。物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。”被答辩人没有履行交接查验责任，擅自接收不符合条件的物业，责任在于被答辩人。2019年上半年伊旗房管局物业管理企业督导公示中，阿镇29家物业公司管理评估，康馨公司排名24名，属于下中等，阿镇79个物业项目仅排46，可想而知小区的物业管理状况。被答辩人在整个小区物业管理过程中没有完全履行物业管理职责。综上所述，工程未交付、钥匙丢失、违规更换前期物业、没有履行前期物业责任都不是答辩人的责任，所以答辩人没有义务支付被答辩人2015.10.30~2018.12.31的前期物业费用。本院认为，2018年12月31日前被告所居住的小区尚未成立业主委员会，原告与被告所居住小区的开发建设单位内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效（签订时间分别为2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日，共四份，合同期均为一年），对原告和被告居住小区的业主具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权力、履行义务。合同约定物业费每月每平方米1.95元，由物业公司直接向物业使用人收取。原告为该小区提供了物业服务，被告为该小区的业主，与原告形成物业服务关系，在享受服务后应按照物业服务合同约定向原告交纳物业服务费，被告的房屋面积为123.58平方米，从2015年11月1日至2018年12月31日按约定的每月每平方米1.95元计算产生物业费：123.58平方米×1.95元×38月=9157元。依照合同约定，物业公司提供服务的范围是业主户外的公用设施、设备的维护等，因此被告辩称的屋内设施质量不合格、破损等，不能作为不交物业费的理由；被告辩称开发商擅自更换前期物业公司的主张，因物业公司与业主形成的物业服务关系，物业公司提供了服务，业主就应当支付物业服务费；被告辩称的房屋开发商在约定的时间能否交房，不是物业公司能解决的事情；至于被告辩称物业公司或开发商找不到钥匙不能及时入住的问题，按照常理家门钥匙找不到或丢失，只是影响一时不能开门，如果具备交房条件确需收房是不可能找不到解决办法的，故该主张亦不能作为不交物业费的理由；至于被告辩称2016年3月24日交纳物业费5784元要求抵顶2015年11月之后物业费的主张，因收据中明确写明该交费是交纳2015年11月1日之前的物业费，故该主张亦不能成立；至于被告辩称原告服务不到位的主张，仅就原告提供的照片等不能证实原告的服务完全违约，小区业主可以要求物业公司予以整改。当然从物业服务合同看，每月每平方米服务费1.95元的收费数额是以物业公司提供完整的服务应当收取的费用，庭审中与双方当事人核对，在2018年12月31日前该小区的绿化未整体完成，因此物业公司在绿化管护方面减少了投入和开支；同时小区每个单元设置两部电梯，物业公司只为业主启用了一部，这方面物业公司也节约了开支；综上，为平衡各方利益，结合物业公司提供的服务，物业费按约定数额的60%收取较为合理。被告在上述期间按约定产生欠付物业费9157元，按60%交纳数额为5494元（9157元×60%=5494元），被告呼某应当交纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第一款第（八）项、第二百八十二条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告呼某于本判决生效之日起三日内向原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司交纳2015年11月1日至2018年12月31日期间的欠付物业服务费5494元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告呼某负担。本判决为终审判决。审判员  白常福二〇一九年九月十七日书记员  高志元法条链接：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。