广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23345号原告：广州景阳商业管理有限公司，住所广州市越秀区龟岗大马路6号331铺。法定代表人：刘影，执行董事。委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：何肖洁，广东金轮律师事务所律师。被告：广州市罡华投资有限公司，住所广州市白云区远景路39号114号商铺。法定代表人：郑蕾，总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告广州景阳商业管理有限公司与被告广州市罡华投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广州景阳商业管理有限公司的委托诉讼代理人朱涛、被告广州市罡华投资有限公司的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州景阳商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还保证金510900元、租金90450元、违约金480900元，合计1082250元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2019年2月15日签订《商铺租赁合同》，约定被告将其所有的位于广州市白云区远景路9号201房出租给原告，租赁期限从2019年2月20日起至2029年2月19日，首月租金240450元，双方应于2019年2月20日交接场地。若被告超过30天无法交付场地，则原告有权解除合同，并要求被告双倍返还保证金、返还已支付的租金、赔偿两个月的租金。合同签订后，原告依约缴纳了经营保证金480900元，水电保证金30000元，首月租金240450元。然而被告却由于内部股东问题，一直无法将场地交付给原告，被告也于2019年5月7日向原告发出《知悉函》，同时答应于2019年5月17日前将原告缴纳的所有费用退还给原告，但在原告屡次催款的情况下，被告仅于2019年5月24日向原告返还租金15万元。综上所述，原告一直在积极履行合同项下的义务，但由于被告的单方原因，导致租赁合同无法履行，被告的行为已经严重违约，给原告造成了重大损失。被告广州市罡华投资有限公司辩称：1、因涉案的《商铺租赁合同》现双方均同意不再履行，被告同意解除原告与被告于2019年2月15日签订的《商铺租赁合同》。2、被告已经退还原告保证金480900元，水电保证金30000元，首月租金240450元，合计共退回金额达751350元。据此，原告诉讼请求中要求被告返还的“保证金51900元、租金90450元”被告已经实际返还，原告的对应诉讼请求应当予以驳回。3、原告要求被告支付违约金480900元，被告认为不应当予以支付，请求法庭予以驳回。（1）根据原被告签订的《商铺租赁合同》第五条第1项的约定，如因出租方的原因提前终止合同的，双方可以协商在赔偿二个月租金额度违约金或根据实际要求赔偿实际损失中选取较为符合实际的方案，而原告与被告曾经口头协商一致的调解赔偿方案，故被告认为不应当支付违约金480900元。（2）原告与被告所签订的《商铺租赁合同》第五条第1项的约定实际并无约定必须选择赔偿二个月租金额度的违约金标准，如法庭认定本案适用该违约金标准约定的，被告认为该违约金约定的标准明显过分高于原告的实际损失，请求法庭根据《合同法》第114条的规定，依法予以调整减少该违约金约定。4、原被告曾口头协商一致达成和解方案，先被告仍然同意按照该谈妥的和解方案进行本案的调解，具体方案：被告同意补偿原告因解除合同而导致的损失134000元，其中2019年7月前支付67000元，2019年8月支付67000元。原告自收到该补偿款之日，免除被告因涉案租赁合同所产生的全部违约责任和赔付责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租赁合同、收款收据、知悉函、转账凭证、工行汇款电子回单、微信转账截图及原被告陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于广州市白云区远景路9号201房的房产权属人为被告广州市罡华投资有限公司。被告于2015年8月3日取得上述房屋房产证，房地产权证号为：粤房地权证字第××号。建筑面积为2290.21平方米，层数为10层。2019年2月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁地点及面积乙方愿意承租由甲方提供的位于广州市白云区远景路9号201商铺（以下简称涉案商铺）作为商业用途使用。建筑面积2290平方米。乙方经营范围为教育培训。二、租赁期限与费用1、租赁期限为120个月（2019年2月20日起至2029年2月19日），免租期为（2019年2月20日起至2019年6月19日止）。2、租金（含税费）：105元/㎡，即240450元/月，自第二年起每年在上一年基础上递增5%。免租期：2019年2月20日至2019年6月19日，免租期无需缴纳租金。第一年2019年6月20日至2020年6月19日，租金为240450元/月。6、自本合同签订之日起10个工作日内，乙方向甲方支付：（1）经营保证金：肆拾捌万零玖佰元（480900元）；（2）预付首月租金：贰拾肆万零肆佰伍拾元（240450元）;(3)水电保证金：叁万元（30000元）。四、乙方的权利义务2、乙方签订租赁合同后，双方于2019年2月20日按现状进行场地交接，乙方应对场地的基本状况进行验收。如甲方未能按照合同约定将租赁房产交付给乙方，则应向乙方支付延期交房违约金，同时免租期、开业时间及起租日相应顺延。8、在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面终止本合同，甲方应以终止合同当天为最后计费日并退还乙方已缴未发生的所有费用、保证金，并按第五条第1点承担违约责任。（1）超过30天无法交付场地。五、违约责任1、租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方需双倍返还乙方保证金、返还已支付未使用期间的租金，并赔偿相当于当期二个月租金额度的违约金或赔偿乙方包括但不限于装修损失、设计费用、定制家具损失、搬迁损失、租金差额损失、劳务费等（按实际损失中选取其中较为符合实际要求的赔偿方案）等。2019年2月18日，被告广州市罡华投资有限公司向原告广州景阳商业管理有限公司出具NO3902469《收款收据》，称收到涉案商铺押金480900元；出具NO3902470《收款收据》，称收到涉案商铺预付首月租金240450元（2019年6月20日至2019年7月19日）；出具NO3902471《收款收据》，称收到涉案商铺水电保证金30000元，共计751350元。2019年5月7日，被告向原告发出《知悉函》，称贵司来函我司已知悉，由于我司内部股东问题，导致与贵司签订的美景苑物业租赁协议一直不能如期执行，由此导致贵司正常的资金运转及相关工作的开展受到影响，我司深表歉意。本着诚信经营友好协商原则，我司经多方努力，决定于2019年5月17日前退还贵司751350元，恳请贵司谅解为荷。庭审中，原告确认已收到被告返还的保证金510900元及租金90450元。原告向本院提出财产保全申请，要求对被告名下价值1082250元的财产采取保全，并提供保单保函作为担保。本院于2019年6月24日作出民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告名下价值1082250元的财产。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应严格遵照履行。因被告未按照合同约定的时间将涉案商铺交给原告，其行为已经构成根本性违约，现原告单方要求解除其与被告签订的《商铺租赁合同》于法有据，本院予以支持。合同解除的时间为被告收到起诉状之日即2019年7月2日。鉴于被告现已退还原告支付的保证金510900元、租金90450元，共计751350元，被告又主张原告退还保证金510900元、租金90450元无事实与法律的依据，本院不予支持。关于原告主张被告向其按照合同约定以两个月租金即480900元支付违约金的诉请，因被告已通过抗辩形式请求法院对违约金数额予以调整，本院予以支持。涉案商铺应于2019年2月20日交付原告使用，但被告一直未按合同约定按时交付，且被告于同年5月7日向原告发函告知因其内部股东问题导致租赁合同无法继续履行，被告对租赁合同的解除应承担违约责任。原告庭审中称其承租涉案商铺经营培训机构，并对外进行招租，并未对涉案商铺进行装修，也无法提供具体损失的数额。本院综合考虑合同的实际履行情况、双方过错程度及被告称双方曾达成赔偿134000元损失的和解方案，本院酌情将违约金调整为15万元为宜。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之的规定，判决如下：一、原告广州景阳商业管理有限公司与被告广州市罡华投资有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月2日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市罡华投资有限公司向原告广州景阳商业管理有限公司支付违约金15万元；三、驳回原告广州景阳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7270元，由原告广州景阳商业管理有限公司负担6262.38元，由被告广州市罡华投资有限公司负担1007.62元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本案的财产保全费用5000元，由原告广州景阳商业管理有限公司负担4307元，由被告广州市罡华投资有限公司负担693元并于本判决生效之日起三日内向原告广州景阳商业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年九月二十日书记员  陈春燕