广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19420号原告：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。负责人：尹里，分公司总经理。委托代理人：陈滨宏、梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告：肖树航，男，1957年9月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：龙柳艳，女，1969年1月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司诉被告肖树航、龙柳艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁剑标和被告肖树航均到庭参加了诉讼。被告龙柳艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告作为提供物业管理服务的企业，按照物业服务的相关法规，为广州市海珠区昌岗中路94号之住宅物业提供物业管理服务。被告作为广州市海珠区昌岗中路94号910房物业的共同使用人，负有按时交付物业管理服务费的义务，但自2015年6月起至今，被告一直拖欠原告物业服务费未能支付，并且相关费用随着时间推移逐步增加。期间，原告多次向被告发送催缴欠费通知书或律师函，但被告拒绝履行相应的支付义务，其行为已严重损害原告的合法权益，故起诉要求：1、请求判决被告向原告支付自2015年6月1日起至2018年10月31日拖欠的物业服务费、电梯维护费（物业服务费按每月85.41元，电梯维护费每月人民币13元）和停车费（自2015年6月1日至2018年4月30日，每月8.00元的标准计算）总计4314.81元，并向原告支付利息（利息以4314.81元本金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自起诉之日起计至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告肖树航辩称：不同意原告诉讼请求。2015年6月原告突然提升物业管理费的价格，被告不认可，有抵触情绪，所以2015年6月、7月没有交管理费。2015年8月，被告收到的快递物品不齐全，被告到物业管理处要求查看送快递的录像信息，但工作人员以多种理由推辞拒绝被告查看，最终被告没有查看到录像信息。被告认为原告提供的物业服务有问题，所以自从2015年6月之后没有向原告缴纳物业管理费。原告工作人员曾电话要求被告缴费，之前的可以不交，之后的需要交，被告要求待原告解决历史遗留问题以后再缴费，但是原告未解决遗留问题，所以被告没有缴费。原告物业管理费升幅太大，之前是按套内面积每月每平方米0.4元计算，现在升价后为按建筑面积每月每平方米1.15元计算。折算后物业费升幅超过300%。升价程序不合法，原告升价前未和业主协商，升价方案业主没有同意。原告服务质量不佳，原告在2010年左右入场进行物业管理，升价前物业服务质量不错，升价后反而质量下降；之前的0.4元包含了卫生管理费，但升价后原告将卫生管理服务外包出去，业主还要向居委会另外缴纳卫生管理费。地下停车场的问题被告也不明白，地下停车场属于小区业主的共用地块，按照国资委2009年10月28日批复划转的资产仅是部分资产，地下停车场不属于原告资产。被告龙柳艳是我的太太。被告龙柳艳没有提交答辩意见及举证。经审理查明：位于广州市海珠区昌岗中路94号910房屋，建筑面积74.2747平方米；权属人为被告肖树航。广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月28日向广州国际集团有限公司出具穗国资批[2009]108号《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，主要内容为经研究同意将权属人广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（其中住宅44091.63平方米、商铺18613.9平方米，厂房124612.27平方米、土地112065.52平方米）的房地产物业资产无偿划转至广州国际集团有限公司，等。据附件显示上述房地产物业资产包含广州橡胶企业集团有限公司在海珠区昌岗中路94、96号的物业。据工商登记显示：1996年8月15日，广州橡胶企业集团有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2002年8月29日,广州万力集团物业管理有限公司经工商部门核准登记成立，原名称为广州国际集团物业管理有限公司，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2014年5月21日，广州国际集团有限公司经工商部门核准变更名称为广州万力集团有限公司。原告为广州万力集团物业管理公司的分支机构。据原告提交的2015年2月2日万力物发[2015]7号《广州万力集团管理有限公司关于调整京桂楼小区物业服务管理的报告》显示：京桂楼小区位于海珠区××号，自2010年1月起与工业大道北103-111号大楼（103小区）、昌岗中路100号大院（100号小区）和金沙路9号之一地库（金沙停车场）一起由物业服务分公司承接物业管理工作，但未与小区业主签订管理协议，也未与此前管理方签订任何协议和办理相关资料、人员移交等手续，等。原告提供的2015年3月24日出具的《关于昌岗中路94-98号（京桂楼）小区物业管理征询意见的公示》，主要内容为原告自2015年3月2日起在小区进行了有关调整管理方案征询小区全体业主（住户）意见，并将小区业主意见结果公示如下：小区业主共260户，回收有效征询表240份，回收率92.3%，其中170份同意提升物业管理费，占小区业主65.4%；不同意提升幅度和同意原告退出小区物业管理的共计70份，占小区业主26.9%；等。原告提供的2015年3月24日出具的《关于上调昌岗中路94-98号（京桂楼）小区物业管理费的通知》，主要内容为原告自2010年接管昌岗中路94-98号（简称京桂楼小区）物业管理的工作，由于管理费极低、人力资源成本等物价逐年升高等因素，经征询超过65%业主同意提升管理费至1.15元/平方米/月。原告已将征询结果在小区公示（公示期2个月），并定于2015年6月1日起上调物业管理费，等。原告因向被告催收提价后的物业管理费未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告提交照片一组主张其已公示投票结果，被告肖树航表示其没有看到公示。另查，据广州市房地产档案馆于2019年5月14日、2019年5月15日、2019年7月10日、2019年7月19日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：海珠区昌岗中路94号共有115套房屋，2015年3月2日前产权人为120人，面积共7316.4367平方米；海珠区昌岗中路96号共有73套房屋，2015年3月2日前产权人为产权人75人，面积共5183.5297平方米；海珠区昌岗中路98号共有73套房屋，2015年3月2日前产权人为74人，面积共4564.0318平方米;总建筑面积为17063.9982平方米。据原告提供2015年3月2日的《昌岗中路94-98号京桂小区物业管理方案征询意见表》对提升管理费至1.15元/平方米/月的意见显示：海珠区昌岗中路94号同意为68户，产权人73人，产权面积共4273.7369平方米，其中17户，产权人17人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为1034.1306平方米；不同意为42户，产权面积共2734.9498平方米；弃权为5户，产权面积共307.74平方米。海珠区昌岗中路96号同意为57户，产权人59人，产权面积共4040.4078平方米，其中12户，产权人12人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为787.1961平方米；不同意为13户，产权面积共942.108平方米；弃权为3户，产权面积共201.0139平方米。海珠区昌岗中路98号同意为49户，产权人49人，产权面积共2979.0493平方米，其中9户，产权人9人，签名人与实际登记的产权人名字不一致，面积为583.419平方米；不同意为15户，产权面积共948.3384平方米；弃权为9户，产权面积共636.6441平方米。据被告肖树航提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费从0.4元升到1.15元的户数如下：海珠区昌岗中路94号为46户，其中有房号产权人对应的31户（面积1985.3495平方米），该31中原同意现反对的有14户，其余15户签名人没有对应房号及产权人；海珠区昌岗中路96号为22户，其中有房号产权人对应的15户（面积1070.4057平方米），该15户中原同意现反对的有8户，其余7户签名人没有对应房号产权人；海珠区昌岗中路98号为50户，其中有房号产权人对应的36户（面积2180.4048平方米），该36户中原同意现反对的有20户，原弃权现反对的3户，其余14户签名人没有对应房号及产权人。诉讼中，原告、被告肖树航均确认京桂花园和京桂楼小区都是指海珠区昌岗中路94、96、98号，小区共261户，业主300人，建筑总面积17063.9982平方米。被告现居住的广州市海珠区昌岗中路94号910房在原告的提供的物业管理范围;涉案小区尚未成立业主委员会；从2015年6月1日起按1.15元/月/平方米计收物业管理费；电梯维护费不包含在物业服务费的范围内，标准为13元/月。原告表示对于征询表上的签名是否是产权人或产权人的委托人问题，由于均由本人或家属交还征询表，所以没有核实，当时也没有人提出异议。被告肖树航表示两被告系夫妻关系，房屋由两被告一家居住，物业管理费由两被告承担，原告表示只向两被告主张权利，其他的家庭成员无需承担责任，不起诉其他人。被告肖树航表示确认拖欠物业管理费的期限是2015年6月1日至2018年10月31日；被告曾按原物业管理费标准向原告交付物业管理费，但原告拒收；被告同意支付停车费，同意按照0.4元的标准支付物业服务费，不同意支付电梯维护费，因为电梯广告费收入足以承担维护费用。本院认为：原告对海珠区昌岗中路94、96、98号京桂楼小区提供物业管理服务，两被告对此没有异议，故本院予以认定。广州市海珠区昌岗中路94号910房在上述原告提供物业管理服务的小区范围内，原告与被告肖树航均予以确认，故本院予以认定。被告肖树航系房屋的产权人，两被告系房屋的实际使用人，故应承担向原告缴纳物业管理费的责任。现原告表示不用其他人承担缴纳物业管理费责任，是原告与两被告之间对物业管理费承担主体进行确认，并无不当，本院予以采纳。对于物业管理费缴纳标准，原告主张应从2015年6月1日起按调价后的1.15元/月/平方米的标准缴纳，被告肖树航主张原告的调价程序不合法，应按原标准0.4元/月/平方米的标准缴纳。对于物业管理费的收费标准的调整，应属于物业管理的重大事项，应经法定的程序进行调整。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。原告对案涉小区进行物业管理费调整应当符合法定的条件和程序。原告采用书面征求意见的形式征求调整意见，符合法律规定，本院予以确认。据原告所提供的征询意见显示签名人与产权人一致并同意调整的产权人共143人（56+47+40），占总产权人数的54.17%（143÷264），专有面积8888.4483平方米（3239.6063+3253.2117+2395.6303），占总建筑面积的52.21%（8888.4483÷17063.9982）。据被告肖树航提供2019年2月的情况反映显示反对物业管理费调整的共118人，如按产权人118人计算，就业主一项就达不到法定过半数以上的条件（118÷264=0.447）。原告提交照片证明有公示征询意见结果的事实。本案在被告应诉后给予了充分的答辩及举证期限，结合双方的举证、陈述、一般常理分析，原告提出调整物业管理费的条件和程序已符合法律规定的主张，本院予以采信。对于其他配套内容不完整，并不当然否定公示的效力。故原告从2015年6月1日起按1.15元/月/平方米计收物业管理费有理，本院予以支持。两被告未支付电梯维护费，原告诉请按照13元/月的标准支付电梯维护费，合法有据，本院予以支持。两被告应当向原告支付2015年6月1日至2018年10月31日止拖欠的物业管理费3501.81元[85.41（1.15×74.2747）元/月×41月]元和电梯维护费533[13×41]元给原告。原被告双方对于计收停车费并无争议，原告诉请被告支付2015年6月1日至2018年4月30日止拖欠的停车费280[8×35]元，本院予以支持。两被告提出原告拒收物业管理费，原告不予确认，两被告未能提供充分的证据证明，故本院不予采信。但两被告对是否应按调整后标准缴纳物业管理费存在争议，在原告按调整后的物业管理费标准计收物业管理费的有效性经法定程序最终确认前，原告要求两被告支付拖欠物业管理费的利息没有依据，本院不予支持。被告肖树航提出原告提供的物业管理服务质量不符合要求，由于物业管理服务是一个连续、动态、综合的过程，被告仅凭其在本案诉讼中提交的现有证据主张原告提供的物业管理服务质量不符合要求依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款，《物业管理条例》第十一条（七）项、第十二条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告龙柳艳、肖树航在本判决生效之日起10日内共同支付2015年6月1日至2018年10月31日止的物业管理费3501.81元、电梯维护费533元和停车费280元给原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告龙柳艳、肖树航负担。上述受理费已由原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司预交。被告肖树航、龙柳艳在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费50元直接支付给原告广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  茹锐红人民陪审员  胡广萍人民陪审员  何翠娴二〇一九年九月十九日书 记 员  李 晶林土春