济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1960号原告（反诉被告）：张某，男，1954年2月5日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。委托诉讼代理人：刘坚勇，北京金城同达（济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔玉秀，北京金城同达（济南)律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370102779717178E。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：刘德彪，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称国有资产运营公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张某的委托诉讼代理人刘坚勇、崔玉秀，国有资产运营公司的委托诉讼代理人刘德彪、马明芹到庭参加诉讼，本案现在审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判决国有资产运营公司支付延期交房违约金3047007.75元；2、本案诉讼费用由国有资产运营公司承担。案件审理过程中张某变更第一项诉讼请求为判决国有资产运营公司以涉案房产115.09平方米面积为基数，按照同等地段商业房15元/平方米/天的租金标准，自2012年12月31日应交房之日至实际交房之日计算租金，按由此计算的租金总额赔偿经济损失。事实与理由：张某与国有资产运营公司签订了《商品房买卖合同》，合同第二条约定张某购买国有资产运营公司建于舜井街西侧的舜井街2号商厦一楼商业房，房号为，总建筑面积为115.09平方米。第七条约定，国有资产运营公司应于2012年12月31日将商品房交付张某使用。国有资产运营公司应交房日到期后，张某多次催促国有资产运营公司交房，但国有资产运营公司至今未交付房屋，至今已近七年。双方按国有资产运营公司提供的格式化合同签订的《商品房买卖合同》第八条第二款，虽约定国有资产运营公司迟延交房按日向张某支付已付房款的万分之一的违约金；但该约定的违约金大大低于实际损失。为此，张某要求按照同等地段同等面积的商业房租金15元/平方米/天，计算张某因国有资产运营公司违约造成的损失，并以此计算确定国有资产运营公司应付张某的违约金。本案于2017年10月向法院提起诉讼，张某起诉当时将租金损失暂计算至2017年10月31日。但由于法院立案、诉前调解等原因，致使张某的实际损失随着时间的推移持续扩大。为此变更诉讼请求，保护合法权益。被告国有资产运营公司辩称，张某主张的部分逾期交房违约损失已超过法定的诉讼时效，其诉求的2012年12月31日至2015年9月30日期间逾期交房违约损失已过三年诉讼时效，2017年10月1日前应适用二年诉讼时效的规定，应驳回张某该期间的违约金诉求。张某主张的逾期交房违约金损失计算标准没有依据，应当按照合同约定计算。截止目前涉案房屋大部分的购房款仍未交付，张某作为房屋买受人也不能当然享受整套房屋的权利（包含房屋租金），否则有违公平原则。反诉原告国有资产运营公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，同意补偿张某的损失；2、由张某承担本案的诉讼费用。事实与理由：国有资产运营公司与张某于2012年1月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定商铺位置、面积及价格等条款。《商品房买卖合同》第四条约定“商厦第一、二层为敞开式，每个房号之间没有挡墙（乙方可自行隔断），只在地上标有界线，具体事宜待施工设计图纸确定后，与乙方另行签订补充协议”。舜井商厦项目建设完成后，虽经国有资产运营公司多方努力，但涉案商铺已经明确无法达到法律规定及《商品房买卖合同》约定的交付条件，也无法办理产权证书。与此同时舜井商厦项目自建设完成后一直闲置。因此从法律及事实上《商品房买卖合同》均无法再继续履行。如不能解除《商品房买卖合同》，产生的后果必然是出卖人永远无法向买受人交付商铺，且舜井商厦一直无法投入使用，必然造成极大的社会资源浪费及国有资产流失，无法实现买卖双方的根本合同目的，依据《合同法》第九十四条、第一百一十条的规定《商品房买卖合同》应当予以解除。因此为平衡买卖双方的利益，促进舜井商厦发挥最大的社会效益，请求法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，国有资产运营公司同意依法就张某的损失进行补偿。同意按照合同约定支付逾期交付违约金至合同解除之日，并按张某已支付房款占合同约定房屋总价款的比例赔偿房屋增值部分。根据合同第八条第一、二款分别对逾期交房60日以内及逾期交房超过60日的违约责任进行了约定，且明确不累加只能择一条款适用，本案中逾期交房天数超过60日，国有资产运营公司的违约责任应直接适用第二款约定，即逾期交房60日以内的违约金不再支付。对山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号《房地产估价报告》。质疑本评估报告对比、引用或参考数据的客观、真实及有效性，从而质疑评估报告结果的有效性。鉴定费请法院判决分担。反诉被告张某辩称，国有资产运营公司的请求不符合民事诉讼法关于反诉的条件，没有事实和法律依据，依法不能成立，请法院不予受理，或驳回其反诉请求。张某不同意解除合同，同意依法就损失进行补偿。这一意思表示与张某在本诉中的诉请是一致的。张某对于法院依职权主动到济南市国土资源局调取证据的行为表示不解，该证据调取的时间为2018年11月13日，在这之前所有的诉讼活动都是围绕着国有资产运营公司是否违约、应承担何种责任所进行的，张某主张国有资产运营公司违约仅是围绕其迟延交房问题，但法院脱离了原审理的范围，依职权调取房屋是否可分户的证据，张某表示不解和异议。济南市国土资源局出具的《济南市国土资源局关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》与涉案房产无关。不能证明国有资产运营公司的证明目的。对国有资产运营公司出具的证据真实性无异议，但均无法证明其证明目的，与本案无关联。该复函不能证明对消防规范的修改，没有证据证明涉及到了张某的房产；对舜井商厦按照消防规范进行整改是国有资产运营公司的合同义务，其应当将整改后符合使用条件的房产交付张某使用。其没有尽到合同义务，应承担迟延交房的违约责任；国有资产运营公司一直强调无法实现合同目的，以此为由要求解除合同，该主张不成立。因为双方签订的购房合同目的是国有资产运营公司拆迁张某的房产，张某购置拆迁建成的新房产，所以合同的目的在于购买使用涉案房产。至于是否可以办理房产证，是合同的附随条件，不是合同的主要目的。因此在国有资产运营公司可以将舜井商厦整改后交付使用的情况下却迟延履行义务，造成涉案房产无法交付，责任应由其承担。如法庭支持国有资产运营公司的反诉请求，将涉案房产收回并使其获利，助长了违约方的利益。因此，我方认为本案应依法支持张某的诉讼请求，驳回国有资产运营公司的反诉请求。对山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号《房地产估价报告》鉴定报告有异议：1、不同意对涉案房产进行房产价值鉴定，要求进行租金价值鉴定；2、该估价报告对于涉案房产的估价偏低，据我方了解涉案房产周边的同类价格为12-15万/平方米之间，而涉案房产的价格7万/平方米；3、该鉴定报告采用的评估方法为比较法和收益法，在报告中没有显示周边房产的具体价值，也没有显示周边房产的租金价值，所以该评估报告比较法和收益法得出的评估单价是没有客观具体的周边房屋价值和租金价值数据做支撑，因此得出的评估单价不客观公正，偏低市场价格。要求不依据该估价报告作为认可房产价值的依据。不同意支付鉴定费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月11日，国有资产运营公司与张某签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定：经双方协商同意，按张某（济南市历下泉成五金交电供应部）与济南市旧城改造投融资管理中心签订的《国有土地使用权收回（购）合同》规定，该宗土地张某补偿费约为487611.18元（最终以实际差价据实结算），济南市历下区解放阁片区旧城改造指挥部暂不支付给张某，由张某用此款向国有资产运营公司购买规划建于舜井街西侧的商业房。第二条约定，张某回购房位于泉城路南侧、舜井街西侧舜井街2号商厦内，张某购买的回购房总建筑面积为115.09平方米（其中，使用面积为79.5平方米，分摊公建面积为35.59平方米），所回购具体情况如下：回购房号分别为，以上总建筑面积115.09平方米，回购总价为2581698.88元。第三条约定，商厦第一、二层为敞开式，每个房号之间没有挡墙（乙方可自行隔断），只在地上标有界线，具体事宜待施工设计图纸确定后，与乙方另行签订补充协议。第四条约定：张某所缴购房款与购房总价款还相差约为2094087.7元（最终以实际差价据实结算）。经双方协商同意，张某所欠购房款待国有资产运营公司出具交房通知15日内，由张某一次性支付给国有资产运营公司。第七条约定：国有资产运营公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：1、验收合格。2、综合验收合格。3、分期综合验收合格。4、取得交付使用批准文件条件并符合合同约定的商品房交付张某使用。第八条约定：除本合同规定的特殊情况外，国有资产运营公司如未按合同规定的期限将商品房交付张某使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期六十日内（含六十日），自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国有资产运营公司按日向张某支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期六十日后，张某有权解除合同，国有资产运营公司应当自张某解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按张某全部已付款的3%向其支付违约金。张某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第六十天起至实际交付之日止，国有资产运营公司按日向张某支付已付房款的万分之一的违约金。由于张某的原因不能按期交付的，国有资产运营公司不承担责任。对于项目形成时间，依据2016年4月19日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的会议纪要（例会纪要[2016]2号）载明：“历下区舜井街西侧项目在向市历史遗留无证建筑处理小组提出申请时，经济南市质监站核实，工程细部尚未竣工，暂不予以受理。依据主任办公会纪要[2015]1号，对经审查符合受理条件且工程主体已封顶，具备建筑面积实测和房屋质量安全鉴定条件，仅由于该项目形成时间缺乏规范的认定资料，历下区领导小组办因细部环节未完全达到竣工条件的无证建筑，可先行受理审查。由于该项目形成的时间缺乏规范的认定资料，历下区领导小组办公室根据申报单位提供的省建设工程质量监督总站监制的开工报告和施工日志等资料，认定项目形成时间为2011年9月1日。”在合同约定的交付时间即2012年12月31日，涉案房屋所在项目未验收亦未交付使用。2012年，《建筑结构荷载规范》对楼梯取值制定新规范，2014年，《建筑设计防火规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》对设置消防登高车操作场地、消防电梯、消防救援窗口、设置人员密集场所A级外墙外保温材料、扩大消防水箱储水量、给水量等制定新规范，均与舜井商厦项目依据的原规范内容不同。根据上述规范，涉案项目不符合验收和交付标准。2017年6月5日，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的历史遗留无证非住宅项目审查意见表中载明，在济南市联合办公室建筑审查组的审查意见中，消防部门表示“环形消防车道未形成，无消防登高操作面；占用齐鲁国际大厦的环形消防车道，未整改完毕不能投入使用。”2017年10月16日，国有资产运营公司就历下区舜井街舜井商厦取得房屋产权大证。2018年11月13日，济南市国土资源局向本院出具《济南市国土资源局关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》（济国土资函[2018]344号），函复内容：“来函中反映的舜井商厦项目于2017年10月16日完成不动产首次登记，登记权利人为国有资产运营公司。依据申请人提交资料，该项目共登记包含来函中记载的101、102、201、301等在内的14个基本单元，用途有车库、商场。依据该项目首次登记提交资料及现有规划条件，在办理该项目的后续转移登记时，我单位无法直接将登记的101、102、201、301四个基本单元分割成199个商铺进行分别登记。”依据图纸，张某名下所有的房号包含在上述101基本单元内。案件审理过程中，本院依国有资产运营公司的申请委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房产的现价值进行评估。2019年7月13日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产估价报告》（估价报告编号：鲁贵评（2019）字第号），估价对象为济南市历下区舜井街2号舜井商厦号房地产，经过估价2019年6月14日的市场价值为：873.61万元。本院认为，张某与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应依法依约履行各自义务。按照合同约定国有资产运营公司应在2012年12月31日前将具备条件的商品房交付使用，国有资产运营公司未能依约交付房屋构成违约。2012年至2014年期间，建筑消防政策发生了变化，虽然政策变化不是国有资产运营公司可以推卸违约责任的理由，但依据济南市国土资源局向本院出具的《关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》，涉案的舜井商厦项目目前确实已无法对购房者分户办理产权登记。依据济南市联合办公室建筑审查组的审查意见，舜井商厦项目未经整改不能使用，但如按照新政策整改，舜井商厦项目现场布局将发生重大变化，许多业主依合同应取得的房屋面积将不复存在，因此包括涉案房屋在内的舜井商厦项目自建设完成后至今不能交付使用，张某与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》存在客观不能履行的事实。根据《合同法》第一百一十条第（一）项规定，该合同已不具备事实履行条件，合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定解除张某与国有资产运营公司签订的《商品房买卖合同》。本院于庭审中向张某释明合同存在客观不能履行的事实，询问张某是否变更诉讼请求并明确赔偿要求，张某坚持认为合同可以履行，不同意解除，坚持按涉案房产的租金价格要求自应交房之日至合同解除之日期间的租金损失。本案中，张某与国有资产运营公司房屋买卖合同签订后，因合同的目的不能实现，合同应予解除，但张某可以要求国有资产运营公司赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。在认定和计算可得利益损失时，应从可得利益赔偿总额中扣除张某因此获得的利益，并综合考虑张某的履约情况等因素予以确定。因此，对张某按同等地段同等面积的其他商业房租金要求支付延期交房违约金3047007.75元的诉讼请求，本院不予支持；对国有资产运营公司要求解除与张某之间《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同因客观不能履行被解除，国有资产运营公司于庭审中明确要求按张某已支付房款占合同约定房屋总价款的比例赔偿涉案房屋增值部分损失。依据双方之间的《商品房买卖合同》，张某所欠购房款待国有资产运营公司出具交房通知15日内一次性支付，张某未能支付剩余房款是由于国有资产运营公司违约在先，因此相应损失应由国有资产运营公司承担，国有资产运营公司应向张某支付涉案房屋全部差价并返还已付房款，但应扣除张某欠缴部分。结合鲁贵评（2019）字第号《房地产估价报告》的鉴定结论：经过估价2019年7月13日的市场价值为：873.61万元。张某欠缴金额为2094087.7元，因此，国有资产运营公司应向张某返还已付房款、赔偿房屋差价损失共计6642012.3元（8736100-2094087.7=6642012.3）。国有资产运营公司同意按合同约定支付张某逾期交付违约金至合同解除之日，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同约定交付日为2012年12月31日，张某回购总价为2581698.88元，欠缴金额为2094087.7元，已付房款为487611.18元。根据合同第八条约定，该违约金应以487611.18元为基数，自2013年3月2日起按日万分之一的标准支付至合同解除之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司与反诉被告张某签订的《商品房买卖合同》；二、反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉被告张某支付已付房款、赔偿房屋差价损失共计6642012.3元；三、反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉被告张某支付逾期交房违约金（以487611.18元为基数，自2013年3月2日起按日万分之一的标准计算至合同解除之日）；四、驳回原告张某的诉讼请求；五、驳回反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费31180元，由原告张某负担；反诉受理费13727元，鉴定费4.37万元由反诉原告济南历下区国有资产运营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  罗 琳人民陪审员  李林峰人民陪审员  丁衍琴二〇一九年九月二十三日书 记 员  柳华进