山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)晋0802民初8269号 原告：运城汇特食品有限公司。 委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。 被告：运城市山海机械设备制造有限公司。 委托诉讼代理人：许言随，山西领科律师事务所律师。 原告运城汇特食品有限公司（以下简称汇特食品公司）诉被告运城市山海机械设备制造有限公司（以下简称山海机械公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告运城汇特食品有限公司委托代理人王宏波，被告运城市山海机械设备制造有限公司委托代理人许言随到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运城汇特食品有限公司起诉时的诉讼请求为：一、依法确认原、被告2012年11月25日签订的《厂房租赁合同》解除；二、依法判令被告协助原告完成租赁厂房内设施设备的搬离工作；三、依法判令被告退还原告已支付但未使用期间的租金255555元；四、依法判令被告赔偿原告损失600000元；五、依法判令被告向原告支付违约金2000000元；六、诉讼费用由被告承担。庭审中原告诉讼请求变更为：1、请求依法确认双方之间签订的租赁合同无效；2、依法判令被告协助原告完成租赁厂房内设施设备的搬离工作；3、依法判令被告退还原告已支付但未使用期间的租金255555元；4、依法判令被告赔偿原告损失600000元。事实和理由：2012年11月25日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于运城市空港南区黄家卓村南的厂房，出租标的除厂房外，还包括厂区公用基础设施及附属建筑物。按照合同约定及法律规定，合同期内被告应当保证原告对租赁厂房及厂区公用基础设施的正常使用，厂房周边道路能够正常通行。自2018年9月起，被告的多次阻拦行为，导致原告无法使用租赁厂房，给原告造成严重经济损失。2018年11月22日，被告用废旧机械设备将原告租赁厂房大门外的道路封堵，造成原告厂房及周边道路受阻，彻底无法使用厂房和公用基础设施。 因被告的行为造成原告无法正常使用租赁厂房和公共基础设施，经原告催告后被告仍未改正。原告于2018年11月30日给被告发送了《解除合同通知书》，《厂房租赁合同》已经解除。双方之间的租赁合同已因被告的原因解除，被告理应退还未发生的租金，并赔偿原告损失，同时应按合同约定向原告支付违约金。后经了解被告出租给原告的厂房没有建设工程规划许可证，双方之间的合同应为无效合同，被告应当赔偿原告损失。 原告汇特食品公司为证明其主张提供如下证据：1、营业执照，拟证明原告为依法成立的法人，具有诉讼主体资格；2、公司章程，拟证明原告成立时发起人为陈丽琴、张海斗、赵安家、马建光，进一步证明租赁合同签字的人为原告的发起人，是发起人在公司成立期间签订的合同，公司成立后应当由公司享有权利、承担责任；3、厂房租赁合同，拟证明2012年11月25日，原告成立时的发起人与被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于运城市空港南区黄家卓村南的厂房，出租标的包括厂区公用基础设施及附属建筑物；租赁期限为2013年3月11日至2019年3月10日；年租金为500000元；4、房租收据，拟证明2012年12月3日至2018年4月3日，原告在每年3月向被告支付租金500000元。原告履行了支付租金的义务，原告在履行合同过程中不存在违约行为；5、装修合同及收据、明细，拟证明原告租赁厂房后经被告同意，对厂房、办公楼进行了装修，对厂区内的部分基础设施进行了建设，并购买了大量的设备、设施；6、照片六张，拟证明被告阻挡原告的出入，造成原告无法使用房屋；7、往来公函及快递单，拟证明被告明确认可其阻拦原告对房屋的使用，证明被告在履约中存在违约行为，导致原告无法正常使用房屋；8、解除合同通知书，拟证明因被告违约，原告于2018年11月30日向被告发送了解除合同通知书，被告已于2018年12月1日收到通知书，合同已经于2018年12月1日解除；9、厂房租赁合同、房租收据、装修合同，拟证明合同约定被告违约应承担2000000元违约金，同时被告应当将未使用的房屋租金返还给原告；对于原告进行的装修改造投入，被告应当承担赔偿责任。 被告山海机械公司对原告提供的证据的质证意见如下： 对原告提供的1-9证据的真实性均无异议，但对证据4的证明目的有异议，原告按照合同规定仅支付部分房租，剩余部分房租一直拒不支付。对证据6的证明目的有异议，此证据正是证明原告违约，将所租赁厂房的电线、管道等非设备产品拆卸拉走，导致被告进行阻拦。对证据7的证明目的有异议，此公函确系原告所发送，但只能证明原吿利用其违约行为，促使被告阻拦拆卸电线、管道等。对证据8的证明目的有异议，原告已经违约向被告提出解除合同。对证据9的证明目的有异议，本案真正的违约方在原告，原告应向被告承担违约责任。 被告山海机械公司辩称：一、2012年11月25日，原、被告所签订《厂房租赁合同》合法有效。2012年11月25日，原告为租赁被告座落于运城市空港新区黄家卓村南厂区公用基础设施及附属建筑物与被告签订了一份《厂房租赁合同》约定：租赁期限自2013年3月11日至2019年3月1日止，租赁期满，被告有权收回出租厂房，原告应如期归还。原告租赁期首年租金先支付500000元，租赁期满一年的，以原告当年经营所获得税后净利润的20%支付给被告作为本年的租赁费用,但租金总额不超过1200000元。以后每年原告支付被告租金为公司当年所获得净利润的20%,每年租金不低于500000元，总额不超过1800000元……合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁。租赁期间，被告违约单方解除合同，向原告支付违约金2000000元，原告违约向被告支付违约金1500000元等。二、《厂房租赁合同》有效期内原告因经营不善，企业已全面停产。1、2018年6月26日原告所出具的委托书证明;原告因经营不善从2018年6月26日已停产，委托张鹏远等人负责公司现有设备、用品、用具的处理工作。2、2018年8月30日运城经济技术开发区鑫晨热力有限公司的催款通知书证明：原告已于2018年6月停产。3、2018年11月25日原告报案材料证明：原告决定于2018年6月底停产。4、2018年11月21日、12月17日公安局对张鹏远询问笔录证明：原告公司2018年6月底因为经营不善等原因停产。三、《厂房租赁合同》有效期内原告不让被告进行查帐及停产后拆除拉走非生产设备的行为己构成对合同内容根本性违约。1、《厂房租赁合同》约定：原告租赁期首年租金先支付500000元，租赁期满一年的，以原告当年经营所获得税后净利润的20%支付给被告作为本年的租赁费用，但租金总额不超过1200000元。以后每年原告支付被告租金为公司当年所获得净利润的20%,每年租金不低于500000元，总额不超过1800000元……但原告在租赁期内一直不让被告查帐，导致被告6年来从不知原告每年经营所获得税后净利润，原告也从不向被告给付税后净利润的20%.2、《厂房租赁合同》约定：合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁。但原告在2018年6月份停产后，拆除公司生产设备时也将非生产设备如电线、热力管道、活动板墙等拆除拉走。被告提供的大量照片显示：2018年11月30日原告自行将公司生产车间大门及所有小门全部贴了封条，车间里面主要生产设备几乎全部被拉走，车间里面墙上电线、热力管道、活动板墙、办公用品等也被拆除拉走，车间现今近乎空荡、一片狼藉。四、原告的行为给被告造成了巨大损失，被告不同意原告将剩余留在厂房内的设备及设施搬离，而应作为给被告造成损失的赔偿。《厂房租赁合同》第三条第二款c项约定：被告配套设施和完成的工程包括：办公楼楼层吊顶，办公楼供暖，两个公共淋浴房设施完善到位，热力管道施工和设施费用由答辩人承担3万元整。第五条第一款约定：原告应合理使用并爱护厂房及附属设施，因原告使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，原告应负责维修。第六条第6款约定：合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁。但原告在2018年6月份停产后，拆除公司生产设备时也将非生产设备如电线、热力管道、活动板墙等拆除拉走给被告造成巨大损失，故被告不同意原告将留在租赁厂房内的设备及设施搬离，而应作为给被告造成损失的赔偿。综上，本案真正违约方系原告，原告在《厂房租赁合同》租赁期限2019年3月10日即将到来时，在其因经营不善停产后，人为地制造了一个案件，故意违反合同约定拆除了合同约定的不能拆除的设施材料，让被告阻挡，从而达到让被告支付违约金的目的。故请贵院在准确认定案件事实的基础上驳回原告的诉讼请求，切实维护被告的合法权益。 被告山海机械公司为证明自己的主张提供如下证据：1，照片十二张，拟证明原告将公司设备及其他产品搬迁；2，2018年8月30日催款通知书，拟证明原告于2018年4月已停产。3，2018年12月19日被告申请到运城市公安局空港分局港北派出所调取报案材料及相关人员的笔录。 原告汇特食品公司对被告提供证据的质证意见为：对证据1-3真实性无异议，但对其证据目的有异议，证据1所显示的内容，是原告在租赁期限内进行正常的经营改造，不是被告所述的恶意的将设备搬空。证据2与本案争议无关。证据3能够证明原告在正常的租赁期限内进行改造过程中，被告多次阻拦、阻挡原告的改造行为，并阻拦原告对房屋的正常使用，被告的行为已经构成违约。 因原、被告对对方提供证据的真实性均无异议，故本院对原告提供的证据1-9，被告提供的证据1-3，均予以确认。 经审理查明：2012年11月25日，姚红林、张海斗、赵安家、马建光以运城市汇特食品有限公司（筹建）的名义与被告公司法定代表人赵安家签订了《厂房租赁合同》，约定租用被告位于空港南区黄家卓村的厂房，厂区公用基础设施及附属建筑，合同期限为2013年3月31日至2019年3月15日，合约定的租金为原告每年先支付500000元，以每年所获税后利润的20%计算租金，但最低不低于500000元，最高不高于1000000元。双方约定合同期满，乙方若不续再续租，除设备外，其他设施不得拆迁；合同对其他条款也进行了约定。合同签订后原告发起人向被告支付了第一年租金50万元，2013年6月6日原告注册成立，成立时的初始股东为陈丽琴、张海斗、马建光及本案被告的法定代表人赵安家，在此之后房屋一直由原告使用。2014年2月21日，2015年3月19日，2016年3月，2017年3月30日，2018年4月3日原告按照约定向被告支付了后续五年的租金各500000元，至起诉前，被告未对租金支付时间和金额提出异议。合同签订后，原告投资对厂房进行了装修，增加了基础设施建设，增添了设备设施。2013年7月原告投产，2014年9月被告法定代表人赵安佳将在原告处的股权转让后退出原告公司。2018年5月份原告停产，2018年6月至9月间，原告以生产经营改造为由预将厂区内的设备设施搬离，遭被告阻拦，部分设备未搬离，设施未搬离，原告于2018年11月自行将厂房及办公楼大门张贴封条。2018年11月25日，原告向被告发出要求立即停止侵权的公函，该公函中要求被告公司保证原告对厂房及厂区公用设施的正常使用。后原告以被告未能按照前述通知的要求进行改正，同时回函明确表示不会进行改正，不停止侵权行为，在催告无果的情况下，原告于2018年11月30日向被告发出解除合同通知书，该通知书于2018年12月1日送达被告。 同时查明：被告出租给原告的厂房及办公楼未取得相关主管部门的建设工程规划许可证。 诉讼过程中，原告于2019年3月5日向本院提交申请，要求将原告在租赁场地内的设备设施搬离租赁厂房，将租赁厂房交还于被申请人。本院根据原告申请，经被告同意后于2019年4月23日组织原被告对租赁场地内的设备设施进行了现场清点，后经被告同意，原告将厂房内的不锈钢桌子、打蛋机、空压机、螺杆式空压机、切片机、离心机、盆式菜馅机、喷码机、不锈钢桶、塑料桶等设备和物品搬离。后原、被告未能完成办公楼内物品和厂房内剩余物品的清点工作，被告拒绝原告提出的搬离厂房内剩余物品和办公楼内物品的要求。 庭审中，原告基于合同无效的主张申请对原告的装修及设施投入进行司法鉴定，因不符合鉴定条件本院未予准许。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。关于合同主体问题：2012年11月25日，姚红林、张海斗、赵安家、马建光以运城市汇特食品有限公司（筹建）名义与被告签订房屋租赁合同，合同签订后，原告公司成立。被告虽对原告合同主体身份提出异议，但根据被告答辩、质证意见，被告负责人在公安机关询问笔录内容，原被告双方往来函件可以证明，被告对于其与原告之间签订和履行本案争议的房屋租赁合同是明确认可的，应当认定本案争议的租赁合同是原、被告之间的真实意思表示，故对被告提出的该抗辩意见本院不予支持。 关于合同效力问题：本案中原、被告双方为各自经营所需签订的租赁合同有别于公民个人因生活居住所需签订的房屋租赁合同，租赁房屋的建设工程规划许可主要是为了解决出租房屋因权属发生纠纷、未经规划批准存在被拆除风险，未经规划批准存在质量问题等导致承租人在租赁期间合法权益无法得到保护的问题。本案中，自合同签订至原告起诉，房屋一直由原告使用，未发生因房屋没有规划许可导致原告权益受损的情形。原告按约定向被告支付租金，被告交付的房屋由原告正常使用，双方之间基于该合同均已获取各自的商业利益，双方签订该合同的合同目的均已实现。同时本案原、被告在商业交易行为中，首先应考虑交易秩序和效率，在不存在因房屋手续不合法或质量问题影响原告使用，合同履行后不损害第三人利益的情况下，不应以没有相关手续为由认定合同无效。原告起诉时合同已经接近履行殆尽，合同目的已经实现，此时确认合同无效有违诚实信用原则。同时基于租赁合同的特殊性，如认定合同无效，原告仍需参照合同约定标准向被告支付房屋占用期间的使用费，不但没有减轻当事人的损失，反而增加了其义务。考虑到商事活动的交易安全和效率优先原则，本院认为在双方合同目的已经基本实现的情况下，原告以被告出租的房屋没有建设工程规划许可证为由主张合同无效不符合立法本意，本院不予支持。 关于合同解除问题：被告庭审中明确认可合同已解除，在当事人意思表示不违反法律规定的前提下，应尽可能尊重当事人意思自治，故确认本案合同解除。但对合同解除的后果应当根据实际情况进行认定，根据法律规定，除双方约定解除外，只有在一方存在根本违约，或一方的违约行为导致合同目的无法实现时，相对方才有权解除合同。原告以被告根本违约为由解除合同，但原告未能就其在合同租期仅剩半年左右进行生产改造的合理性和必要性提供相应证据；也未能就被告的行为存在根本违约，该违约行为造成原告无法实现合同目的提供相应证据。考虑到发生纠纷后双方再续签租赁合同已无实际可能性，且诉讼过程中合同期限已经届满，双方也未能达成续约这一事实。故原告在依据被告违约主张解除合同依据不足，该请求本院不予支持。 关于原告主张的其他损失和返还未使用房屋期间租金的问题：根据双方合同第六条第6项约定，合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁。根据上述约定，合同期满除原告投入的设备外，其他设施不应搬离。在不同合同交易背景下对设备、设施的认定标准不一，因双方在合同中未对设备、设施的分类和明细作出约定，合同履行过程中当事人也没有根据合同法第61条的规定就该问题达成补充协议，故本院对此无法作出判定。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当就主张搬离的物品属于设备承担举证责任，现有证据无法证明未搬离的物品为设备，应由原告承担举证不能的法律后果。同时因被告在诉讼中未能有效的配合进行清点工作，原、被告双方没有完成对原告主张的部分物品的清点核对。而判决内容应当是明确的、具体的、具有可执行性的，在现有条件下，对原告主张的其他物品的搬离和损失无法做出具有可执行内容的判决，对原告的该项主张本院不予支持，如有争议双方可另案解决。原告在租赁期内自行将租赁厂房和办公楼张贴封条，此后其虽没有再继续使用租赁房屋，但该行为导致被告亦无法进入出租场地，且在原告的设备搬离前，被告的厂房和办公楼无法正常使用，故对原告主张未使用房屋期间的租金，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈《中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告运城市山海机械设备制造有限公司于本判决生效后协助原告运城汇特食品有限公司将租赁厂房内的不锈钢桌子、打蛋机、空压机、螺杆式空压机、切片机、离心机、盆式菜馅机、喷码机、不锈钢桶、塑料桶搬离租赁厂房，费用由原告承担（已实际履行完毕）； 二、驳回原告运城汇特食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告运城汇特食品有限公司起诉时根据诉讼标的预交案件受理费29644元，诉讼过程中该原告变更诉讼请求，根据变更后的诉讼请求诉讼费为12356元，该诉讼费原告运城汇特食品有限公司承担3710元，被告承担8646元。剩余17288元退还原告运城汇特食品有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  李洁丽 人民陪审员  杨开合 人民陪审员  高新安 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  左可毅