广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1979号 原告：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地：合浦县廉州镇定海中路10号伟恒˙御珠广场一单元2203号房。统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：王喜龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 被告：黄庆伟，男，1968年6月16日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：叶源扬，广西还珠律师事务所律师。 原告合浦县南珠物业服务有限公司（以下简称“南珠物业”）与被告黄庆伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈丽华、被告的委托诉讼代理人叶源扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南珠物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业服务费7974.1元，公摊电费575元，绿化给养费287.5元，垃圾费683元，违约金2855.88元，合计12374.6元。事实和理由：被告是金桂华庭小区3幢510号房屋的所有人，原告与合浦新世界房地产有限责任公司于2008年11月4日签订《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》，约定原告为金桂华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告履行了合同约定的相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但截止至2018年12月，被告仍欠上述费用，经原告多次催缴，被告拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告黄庆伟辩称，一、被告没有收到原告交纳物业费的书面通知，原告就直接起诉，属于程序错误。二、原告主张的物业管理费、绿化养护费等费用，除了物业服务费外，其他项目没有法律依据。三、原告没有依照金桂华庭前期物业管理服务协议的约定履行义务，主要表现为：小区绿化带破坏、公共照明设施没有维修、车辆占用绿化带乱停乱放、小区内偷盗事件经常发生、小区摄像头大多数已损坏没有起到监控作用。被告多次向原告反映其住户楼下设有赌场，但被告不但不管理，而且还通风报信。四、被告不交物业管理费，是同时履行抗辩权，原告过错在先，原告要求被告支付违约金也没有事实和法律依据。原告的起诉不符合法律规定，请求法院依法驳回起诉。 综合本案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告黄庆伟系合浦县廉州镇金桂路金桂华庭小区3幢510号房屋业主，该套房屋建筑面积为160.62平方米，另有杂物间33.5平方米。2008年11月4日，金桂华庭小区的开发建设单位合浦新世界房地产有限责任公司与原告合浦县南珠物业服务有限公司签订了《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》，约定委托原告对金桂华庭小区进行前期物业管理服务。服务期限自2008年11月1日起至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日止。合同第七条约定住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.39元由业主交纳，于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业服务管理费的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。另合同还对其他事项进行了约定。物业服务合同签订后，原告即对金桂华庭小区提供物业管理服务，在管理服务过程中对小区的公共卫生方面、公共设施维护以及安全保障措施存在瑕疵。被告已向原告交纳住宅、杂物间物业管理费、公摊电费、垃圾处理费、绿化给养费至2009年5月。此后，被告以原告管理混乱、收费不合理为由拒向原告交纳物业管理服务费等费用。2019年5月20日，南珠物业向被告发函催收物业费。案经本院主持调解，双方未能达成一致意见。 另查明，金桂华庭小区至今未成立业主委员会。2016年1月1日，合浦县环境卫生管理站委托南珠物业公司按城镇居民每户收取城市生活垃圾处理费7元/月。 以上事实有当事人在庭审中的陈述、原告提交《前期物业服务合同》、《入伙手续书》、《欠费明细表》、《收据》、《委托书》、《商品房买卖合同》，被告提交《照片》及本院现场勘验等证据为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。金桂华庭小区未成立业主委员会。原告南珠物业与金桂华庭小区开发单位合浦新世界房地产有限责任公司签订的《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告在内的小区内的全体业主均具有约束力。被告作为该小区的业主，接受了原告提供物业服务，应按合同约定的物业管理服务费标准交纳费用。杂物间物业管理费参照低于住宅标准收取相应物业管理费，合情合理，本院予以支持。合同中虽未约定垃圾费，但垃圾费是政府实行指导价的物业服务收费项目，该费用应由业主交纳，原告代收垃圾费有依据，本院应予支持，但时间应以相关部门委托时间为准。合同中对公摊电费、绿化给养费没有进行明确约定，被告有异议，且原告未能提供证据证实公共电费数额及分摊公示情况，故上述两费用，本院不予支持。原告可根据每月公共电费用分摊公示后，另行起诉。鉴于原告物业管理服务质量存在瑕疵，公摊电费、绿化给养费收取依据不足，被告未按时交纳物业管理费原告也有一定的责任，故原告主张被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。因此，被告尚未交纳的物业管理费时间为2009年6月起至2018年12月止，物业管理服务费为160.62m2×0.39元×115个月=7203.8元（住宅）、杂物间物业管理费33.5m2元×0.2元×115个月=770.5元、垃圾费7元/月×36个月=252元（2016年1月至2018年12月止），合计8226.3元。 综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告黄庆伟支付给原告合浦县南珠物业服务有限公司物业服务费7974.3元（含杂物间）、垃圾处理费252元，合计8226.3元； 二、驳回原告合浦县南珠物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费109元，因适用简易程序减半收取54.5元，由原告负担18.5元，被告负担36元。上述受理费原告已预交，被告负担部分由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 徐雪花 二〇一九年九月三日 法官助理陈洁兰 代书记员 陈承怡 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。