广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6489号原告：广州集美多媒体科技有限公司，住所地广州市越秀区环市东路507-509号自编705号。法定代表人：袁小勇，职务执行董事、总经理。委托诉讼代理人：苏婉琪，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱艳玲，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州利信物业管理有限公司，住所地广州市越秀区永福路1号大院16号606房。法定代表人：**。第三人：中共广东省老干部局，住所地广东省广州市越秀区合群三马路省委大院，现下落不明。原告广州集美多媒体科技有限公司与被告广州利信物业管理有限公司，第三人中共广东省老干部局租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏婉琪、邱艳玲到庭参加诉讼；被告及第三人经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告订立的房屋租赁合同中超出被告与广东省老干部休养所接待所之间的租赁期间的部分，即2018年4月1日至2018年10月31日期间的房屋租赁合同无效；2.判令被告向原告返还租金89732元【位于广州市越秀区永福路1号广东省老干部休养所接待所五至六层房间从2018年4月1日起至2018年5月31日止的租金44866元（共两个月，每月租金为22433元）、位于广州市越秀区永福路1号广东省老干部休养所接待所六层房间的从2018年7月1日起至2018年10月31日止的租金44866元（共四个月，每月租金为11216.5元）】；3.判令被告向原告返还押金100000元。事实和理由：2015年6月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市越秀区永福路1号广东省老干部休养所招待所四至六层共3层楼的房间出租给原告使用，租赁用途为商业，租赁期限为2015年7月1日至2018年5月31日。原告于2015年6月9日通过支票及现金的形式向被告支付了押金100,000元，被告于2015年8月20日出具《收据》予以确认。《房屋租赁合同》履行过程中，原告实际向被告承租广东省老干部休养所招待所五至六层共2层楼的房间。租赁期限届满，原告于2018年5月底向被告返还了广东省老干部休养所招待所五层的房间；广东省老干部休养所招待所六层的房间则由原告继续承租至2018年10月31日。2018年10月29日，广东省属离休干部服务管理中心向被告寄发《关于收回承租物业的通知》，载明：“因大院产权属于广东省委老干部局，按照2018年8月省财政厅关于省直机关一律停止对外出租出借资产的通知要求，我中心将于2018年11月12日对贵司承租的合同已满的物业（永福路1号大院16号楼3-6层）进行清理和回收，逾期将对该物业做停水停电处理”。原告依据通知的要求于2018年11月初搬离了广东省老干部休养所招待所六层的房间。根据广东省老干部休养所招待所与被告于2015年3月28日签订的《租赁合同》及《广州市房地产权属证明书》，广东省老干部休养所招待所将位于永福路1号大院16号楼广东省老干部休养所招待所之一楼服务台、3至6楼、7楼临建仓库及洗衣间（产权人为中共广东省委老干部局）出租给被告使用，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日止。因此，广州市越秀区永福路1号广东省老干部休养所招待所五至六层房间的产权人为第三人，被告系转租方，被告有权将上述物业转租给原告的期限为2015年4月1日至2018年3月31日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”。因此原告恳请法院确认原被告订立的房屋租赁合同中超出被告与广东省老干部休养所招待所租赁期间的部分，即2018年4月1日至2018年10月31日期间的房屋租赁合同无效。此外，根据《房屋租赁合同》第二条第2.2款的约定，被告应在租赁期满后将押金100,000元全额退回给原告，经原告多次通知、催促，被告仍未将已收取的押金100,000元返还给原告。综上，被告转租给原告的房屋超出被告与广东省老干部休养所招待所的剩余租赁期限，并拒不返还押金的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告及第三人均没有作答辩。经审理查明：2015年6月26日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将广州市越秀区永福路1号广东省老干部休养所接待所四至六层共3层楼的房间全部租给乙方作商业用途使用，甲方不保留任何房间。建筑面积为624平方米。（1）从2015年7月起至2016年6月30日止该三层楼总租金为33000元/月（包括租金为30000元/月，其他费用为3000元/月）。（2）2016年7月1日起至2018年5月31日止该三层楼总租金为33650元/月（包括租金为30650元/月，其他费用为3000元/月）。二、双方协定的租赁期限、租金及其他费用约定如下：4楼租赁期限：2015年7月1日至2016年6月30日，月租及费用金额11000元；5、6楼租赁期限：2015年7月12日至2016年6月30日，月租及费用金额22000元；4-6楼租赁期限：2016年7月1日至2018年5月31日，月租及费用金额33650元。2.2乙方在合同签署之日交纳100000元保证金。若双方无违约，甲方在租赁期满结清账目后即将保证金全额无息退回乙方。十二、租赁期满，乙方应如期将承租房交回甲方。如需续期，应提前一个月提出书面申请，双方另行协商处理等。据原告提供的0038973号《广州市房地产权属证明书》（复印件）记载：东山区永福路1号大院16号，所有权人为第三人，框架6层。原告陈述：租赁合同约定我方承租4、5、6层，但实际交付给我方的只是5、6层，4层没有交付，我方实际支付的租金是5、6层的租金。其中5楼在2018年5月底已经交还给被告，当时要求被告签订交接文件，但被告拒绝出具书面文件给我方；6层我方按照原合同约定的租金继续使用，每月租金为11216.5元，我方向被告一直交租到2018年10月。本案诉讼过程中，原告为证明支付了100000元保证金给被告，提供了1、2015年6月9日的《支票存根》，金额为90000元，用途为押金，收款人为被告；2、2015年8月20日被告出具的《收据》（复印件），内容为：今收到广州集美多媒体科技有限公司押金100000元。原告表示其中10000元为现金。原告为证明被告与广东省老干部休养所招待所存在租赁关系，提供了2015年3月28日，广东省老干部休养所招待所（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订的《租赁合同》（复印件），其中约定：第一条、租赁物、用途，1、甲方将位于永福路1号大院16号楼广东省老干部休养所招待所之一楼服务台、3至6楼、7楼临建仓库及冼衣间出租给乙方使用。第二条、租赁期限，1、租赁期3年：即2015年4月1日至2018年3月31日止等。原告为证明第三人在租赁期限届满后收回涉案房屋提供了1、广东省省属离休干部服务管理中心于2018年10月29日向被告发出的《关于收回承租物业的通知》（复印件），其中内容为：因大院产权属于省委老干部局，按照2018年8月省财政厅关于省直机关一律停止对外出租出借资产的通知要求，我中心将于2018年11月12日对贵公司承租的合同已满的物业（永福路1号大院16号楼3-6层）进行清理和回收，逾期将对该物业做停水停电处理。请贵公司积极配合等；2、广东省省属离休干部服务管理中心于2018年11月12日在电箱加封条的照片；3、原告于2018年11月初搬离涉案房屋的照片。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述《房屋租赁合同》已明确约定：“乙方在合同签署之日交纳100000元保证金。若双方无违约，甲方在租赁期满结清账目后即将保证金全额无息退回乙方。”现双方的租赁期限已届满，原告已搬离涉案房屋，原告据此要求被告退回保证金合法有理，本院予以支持。关于原告请求确认其与被告订立的房屋租赁合同中超出被告与广东省老干部休养所接待所之间的租赁期间的部分，即2018年4月1日至2018年10月31日期间的房屋租赁合同无效；被告向原告返还租金的问题，因原告已实际使用了涉案房屋，故原告的该项诉讼请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州利信物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将押金100000元一次性返还给原告广州集美多媒体科技有限公司；二、驳回原告广州集美多媒体科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4314元，由原告广州集美多媒体科技有限公司负担2014元，被告广州利信物业管理有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王美红二〇一九年九月二十九日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭