江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4074号 原告：江苏新天广弘投资建设有限公司，住所地江苏省常熟市通港路滨江国际大厦，统一社会信用代码91320581557142460F。 法定代表人：费战武，董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏福地律师事务所律师。 被告：王洪伟，男，1978年9月9日出生，汉族，住黑龙江省宾县。 原告江苏新天广弘投资建设有限公司（以下简称新天广弘公司）与被告王洪伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告新天广弘公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告王洪伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告新天广弘公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2015年3月12日签订的编号为Y20150003314的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告协助原告办理该商品房买卖合同的网上备案注销手续；3.请求判决被告支付原告违约金21500元；4.请求判决被告立即归还代偿款101101.43元；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确表示放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2015年3月12日，原告与被告签订编号为Y20150003314的《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的位于江苏省常熟市沿江经济开发区江南大道59号公安门牌编号为73#1单元1701室房屋一套售予被告，合同价款1075000元。合同价款支付方式约定首付款325000元，银行按揭贷款750000元。2015年3月12日，为支付首付款原告与被告签订借款协议一份。协议约定原告出借被告325000元用于被告支付购房首付款，若被告未按时还款应当按照银行同期贷款利率四倍向原告支付利息。被告向中国建设股份有限公司常熟分行(以下简称“建行常熟分行”)申请贷款，但银行按揭贷款只审批放贷720000元，剩余30000元未通过审批。2015年3月23日，被告与建行常熟分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向建行常熟分行借款720000元用于购买上述房屋，同时原告为该借款提供阶段性保证担保。同日，建行常熟分行向被告发放借款720000元并汇入原告账上。2017年2月17日，因被告未按借款合同的约定按时足额偿还借款本息，建行常熟分行向被告宣布借款提前到期，但被告仍未履行还款义务。2017年5月25日，建行常熟分行起诉原告与被告【案号：（2017）苏0581民初5794号】，要求被告归还借款本息并要求原告承担连带责任。原告合计向建行支付代偿款821101.43元。原告认为：1、根据借款协议的约定，若经原告书面催告被告仍未归还借款的，原告有权解除《商品房买卖合同》。同时借款协议中明确载明借款的原因为支付首付款，并对首付款还款期限、数额、利息作出约定，故上述约定内容表明，借款协议系双方之间关于首付款支付方式的协议，与双方商品房买卖系同一法律关系。2、按照《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第2.2.2款的约定，银行批准放款额少于交全房款所需贷款额度的，被告应当现金补足房款。然经原告催告被告仍然未付清房款，根据合同补充协议第2.2.2款的约定原告可以解除《商品房买卖合同》，同时要求被告支付总房价2%的违约金。3、就原被告之间的商品房买卖合同而言，被告向原告借款、被告与建行签订借款合同的真实目的是为支付其与原告之间的商品房买卖合同中的购房履行款。因此当被告未能按时归还原告借款、原告承担被告与建行之间的个人住房借款合同约定的保证责任后，其也就失去了基于商品房买卖合同所应获得的合同利益(即被告应支付的购房款)。同时鉴于被告下落不明，致使原告无法履行交付标的物的合同义务，故涉案商品房买卖合同无法继续履行亦已成客观事实。综上所述，原告认为《商品房买卖合同》无法继续履行，并且亦无法实现合同目的。特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告王洪伟未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，原告新天广弘公司与被告王洪伟签订合同编号Y20150003314的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买由原告开发的江苏省常熟市沿江经济开发区江南大道59号滨江科技创新中心73幢1单元1701室房屋。房屋总价款为1075000元，首付325000元，银行按揭贷款75万元。买受方如未按合同约定向出卖方支付房价款，逾期超过90天，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起30天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。出卖方应当在2015年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或提请市消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁。本合同自双方签章之日起生效。 2015年3月12日，新天广弘公司（甲方、出借人）与王洪伟（乙方、借款人）签订《借款协议》一份，内容为：“甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，经协商一致达成本协议，供双方遵守执行。一、乙方购买甲方开发的位于滨江科技创新中心73幢1单元1701室房屋一套（买卖合同编号：Y20150003314），总房款1075000元。其中首付款325000元，乙方已支付首付款0元，余首付款尾款325000元未付清。甲方愿意出借乙方325000元，该款用于支付乙方未付清的尾款。二、借款期间：自2015年3月12日起至2015年5月30日止。三、乙方未按时归还上述借款的，应当按照银行同期贷款利率的四倍向甲方支付逾期利息。四、乙方未按时归还上述借款的，甲方有权不配合办理贷款手续（包括但不限于出具售房发票）。若经甲方书面催告后乙方仍未付款的，甲方有权解除上述买卖合同。五、本协议自双方签字或盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。六、因本协议发生的纠纷，由常熟市人民法院诉讼管辖。” 同日，王洪伟出具《借条》一份，内容为：“今收到江苏新天广弘投资建设有限公司借款325000元。” 2015年3月13日，新天广弘公司通过其员工薛文龙账户转账支付王洪伟325000元。2015年3月14日，王洪伟向新天广弘公司支付了商品房首付款325000元。 另查明：2014年12月24日，建行常熟分行（贷款人)与王洪伟（借款人、抵押人）、新天广弘公司（保证人）订立《个人住房（商业用房）借款合同》一份，王洪伟向建行常熟分行借款72万元，用于购买新天广弘公司销售的常熟市滨江科技创新中心73幢1单元1701房屋，借款期限自2015年3月23日至2042年3月23日。新天广弘公司为借款提供阶段性保证担保，保证人自保证合同生效之日起至抵押登记办妥且抵押登记文书交付贷款人之时止，王洪伟承诺以所购房屋提供抵押担保。上述贷款72万元于2015年3月23日汇至新天广弘公司账户。对于其余3万元购房款，王洪伟至今未支付。王洪伟未能按约还本付息，建行常熟分行于2017年2月17日发函宣布贷款至2017年2月20日提前到期，期间，王洪伟、新天广弘公司共归还借款本金27801.52元、利息77243.08元，其中有78341.8元由新天广弘公司代偿。 建行常熟分行于2017年5月25日向本院提起诉讼【(2017)苏0581民初5794号案件】，要求王洪伟归还借款本金692198.48元及相应的利息、罚息、复利、律师费等；新天广弘公司承担连带清偿责任。2017年7月4日，本院作出民事判决，判决王洪伟支付建行常熟分行借款本金692198.48元及利息、罚息、复利（至2017年5月16日的利息、罚息计2921.53元，自2017年5月17日至实际还款之日止按《个人住房(商业用房)借款合同》的约定计算利息、罚息、复利）、律师费23100元；新天广弘公司对王洪伟的上述债务承担连带清偿责任，保证人履行保证义务后，有权向债务人追偿；案件受理费减半取5491元，财产保费4120元，合计诉讼费9611元，由王洪伟负担，新天广弘公司负连带责任。 后新天广弘公司与建行常熟分行协商后，履行了付款义务。建行常熟分行于2018年7月1日出具情况说明一份，载明：“《个人住房（商业用房）借款合同》合同项下借款人王洪伟所结欠我行的借款本息罚息801490.43元、案号为（2017）苏0581民初5794号判决书项下的诉讼保全律师费10000元，诉讼费9611元，以上合计821101.43元已由保证人江苏新天广弘投资建设有限公司支付给我行。该借款合同已全部履行完毕，再无任何纠纷。” 新天广弘公司于2016年5月25日向王洪伟发出书面交房通知，主要内容为：新天广弘公司于2015年10月28日起开始交房，2015年10月已通知你，请你尽快来新天广弘公司售楼处办理交房。王洪伟收到上述通知后，未至新天广弘公司办理交房手续。 新天广弘公司于2016年6月16日向王洪伟发出律师函一份，载明：“王洪伟：……2015年3月12日，新天广弘与你签订编号为Y20150003314的《商品房买卖合同》一份，约定你购买新天广弘开发的位于常熟市沿江经济开发区江南大道59号73幢1单元1701室房屋一套。为支付首付款，新天广弘与你签订《借款协议》一份，出借325000元用于你支付首付款，借款期间为2015年3月12日至2015年5月30日。同时因你贷款不足尚有房款30000元未付。又因你未能及时偿还银行贷款，截至2016年4月30日，银行已扣划新天广弘保证金29928.17元。然经新天广弘多次催讨，你至今未付清。请你在收到本函后七日内及时与新天广弘结清所欠款项，并付清拖欠的银行贷款，以免不必要的诉争。以上意见，请谨慎考虑！”该邮件显示由他人代收。王洪伟未与新天广弘公司联系，亦未支付款项。 原告于2018年7月31日向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，要求：1.裁决解除新天广弘公司与王洪伟于2015年3月12日签订的编号为Y20150003314的《商品房买卖合同》；2.请求裁决王洪伟协助新天广弘公司办理该商品房买卖合同的网上备案注销手续；3.请求裁决王洪伟支付新天广弘公司违约金21500元；4.请求裁决王洪伟立即归还借款325000元，并支付利息240500元（自2015年6月1日起至2018年6月30日止按年利率24%计算的利息）；5.请求裁决王洪伟立即归还代偿款821101.43元；6.请求裁决新天广弘公司应当返还王洪伟的购房款1045000元在上述3、4、5项中予以抵扣后，王洪伟还应当支付新天广弘公司363101.43元；7.本案仲裁费用由王洪伟承担。2018年11月9日向王洪伟公告送达仲裁申请书等。苏州仲裁委员会经审理后认为新天广弘公司仲裁申请的请求事项不属于苏州仲裁委员会管辖范围，故于2019年4月8日裁决驳回新天广弘公司的仲裁申请。 案涉房屋登记权利人为新天广弘公司，案涉房屋现未有抵押、查封等情形。 对于诉请中的代偿款101101.43元，原告解释称：因当时市场行情不好，新天广弘公司为了促销，就同意买房人延期支付首付款。借款协议中的借款实质上就是本案中的首付款，双方只是通过约定借款延长首付款的支付时间，故双方不存在借款关系，只是为了办理贷款所需，实质上被告王洪伟没有支付首付款，王洪伟实际支付购房款为72万元。该72万元系被告向建行常熟分行贷款的，经建行常熟分行起诉后，原告代被告累计支付代偿款821101.43元，代偿款与购房款72万元抵销之后，被告尚应当支付原告代偿款101101.43元。 上述事实，由商品房买卖合同、借款协议、收条、付款凭证、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、本院（2017）苏0581民初5794号民事判决书、情况说明、交房通知、邮寄凭证、律师函、不动产登记簿查询记录、仲裁裁决书及本院的庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：原告新天广弘公司与被告王洪伟签订的商品房买卖合同、借款协议以及原告新天广弘公司、被告王洪伟和建行常熟分行等签订的个人住房（商业用房）借款合同均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照借款协议约定，王洪伟向新天广弘公司借款325000元用于支付滨江科技创新中心73幢1单元1701房屋的首付款。但王洪伟至今未支付新天广弘公司该325000元。审理中，新天广弘公司明确表示原、被告双方不存在325000元的借款关系，仅是为了办理贷款所需，实质上被告王洪伟没有支付首付款，王洪伟仅支付购房款72万元。原告上述主张不违反法律规定，本院予以采信。按照商品房买卖合同和个人住房（商业用房）借款合同约定，王洪伟向建行常熟分行贷款72万元用于支付滨江科技创新中心73幢1单元1701房屋剩余购房款，并由新天广弘公司为王洪伟进行了担保。后因王洪伟未能按时还贷，建行常熟分行按照个人住房（商业用房）借款合同的约定提前收回全部余欠借款，并由本院判决王洪伟归还全部借款及利息、罚息、复利、律师费、诉讼费，新天广弘公司承担连带清偿责任。后原告新天广弘公司支付了借款本息801490.43元、诉讼费9611元和律师费10000元，合计821101.43元，建行常熟分行确认借款合同已全部履行完毕。新天广弘公司代偿的821101.43元应由王洪伟返还。新天广弘公司要求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据。因新天广弘公司在提起本案诉讼前已申请仲裁，要求解除新天广弘公司与王洪伟于2015年3月12日签订的商品房买卖合同等，并已公告送达王洪伟，可以认定新天广弘公司已通过书面形式向王洪伟送达解除合同通知，故本院确认原、被告双方之间的《商品房买卖合同》已解除。因原告新天广弘公司实际收取被告王洪伟购房款72万元，该款应由原告返还被告。被告王洪伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩、质证的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告江苏新天广弘投资建设有限公司与被告王洪伟于2015年3月12日签订的编号为Y20150003314的《商品房买卖合同》已解除，被告王洪伟于本判决生效之日起十日内协助原告江苏新天广弘投资建设有限公司办理网签备案注销手续。 二、被告王洪伟给付原告江苏新天广弘投资建设有限公司贷款本息、律师费和诉讼费合计821101.43元。 三、原告江苏新天广弘投资建设有限公司返还被告王洪伟72万元。 上述二、三款相抵后，被告王洪伟给付原告江苏新天广弘投资建设有限公司101101.43元。该款由被告王洪伟于本判决生效之日起十日内给付原告江苏新天广弘投资建设有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告江苏新天广弘投资建设有限公司指定的账户；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15385元、保全费1070元、公告费600元，合计诉讼费17055元，由被告王洪伟负担（原告预交的案件受理费和保全费合计16455元由本院退回，被告应负担的案件受理费和保全费合计16455元在本判决生效之日起十日内向本院交纳；原告预交的公告费600元，由被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  潘惠芳 人民陪审员  张国兰 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  史婷婷 书 记 员  唐梦茹