江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初16573号原告：南京梁海房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320105MA1MNCCN1U，住所地南京市雨花台区铁心桥大街36号01幢1室。法定代表人：梁海，该公司总经理。委托诉讼代理人：包德，该公司员工。委托诉讼代理人：吕艳双，该公司员工。被告：朱冬萍，女，1965年11月25日生，汉族。原告南京梁海房地产经纪有限公司（以下简称梁海公司）与被告朱冬萍租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁海公司的委托诉讼代理人包德，被告朱冬萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋漏水维修费用5190元；2.判令被告支付因维修房屋导致房屋空置损失10290元；3.判令被告支付违约金12000元；4.判令被告返还物业费1252元；5.判令被告支付延迟交付房屋造成的损失2977元；6.判令被告支付原租户拖欠的电费及水费294元；7.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2017年12月6日，其与被告签订《出租委托合同》一份，约定将被告所有的位于南京市江宁区房屋托管给其进行出租。被告在交接房屋前仅告知房屋内有租客，故意隐瞒楼顶一直有漏水的事实，造成其无法及时出租，损失较大。后其多次与被告协商维修房屋事宜，被告一直置之不理，表示漏水情况与之无关，且不接受其维修房屋费用及由此造成的损失。另被告在交接房屋之前，有租户在房屋内居住，被告未在约定时间内及时交接房屋，并将原租户租金收走，造成其损失，故诉至法院。被告朱冬萍辩称，1.关于维修费用，补充协议第二条约定房屋维修费用由梁海公司承担，故其不认可，且实际维修费用也没那么高；2.因维修导致无法出租的费用没有依据，合同约定交接时间是2017年12月6日，其在2017年12月6日就将房屋交付给梁海公司，房屋空置与我方无关；3.梁海公司主张的违约金没有法律依据，合同补充协议第二、三条约定交接后的所有维修费用由梁海公司承担，其没有违约，不应当承担违约责任；4.关于物业费1252元，2017年12月20日至2018年12月19日计2500元物业费其已收到，但是分几次支付，是支付该期间的物业费，其不同意返还，物业费应当按照年度交，但是梁海公司是分几次交的，梁海公司没有给其钱，其也去物业公司缴纳2018年和2019年的物业费，但是物业公司没有收，其以前的物业费没有交是因为其房屋本身渗水，其与物业公司在纠缠中，因为其房屋是顶层，楼上共四间房屋，其中靠湖边的两间房屋渗水是客观存在的，其买房子的时候就渗水，其一直在与物业公司协调申请维修基金或维修，物业公司一直不予办理，但与该案不是同一法律关系。关于门禁卡，交卡40元成本费就可以办理，停车位需要买，公共停车位只要交钱即可不需要办卡，与物业费无关；5.关于房屋租金损失2977元，合同约定房屋其已于2017年12月6日交付并经梁海公司验收，其没有迟延交付，故不应当承担该费用；6、关于水电费，其在2018年1月9日已经将2017年水电费结清，故不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，梁海公司（乙方）与朱冬萍（甲方）签订《南京市房屋出租委托合同》一份，约定甲方将坐落于南京市江宁区百家湖国际花园米兰城利源中路99号11-G-2幢1107房屋委托给乙方出租管理，出租委托期限自2017年12月20日至2022年12月19日，共计5年。合同第四条约定租金、佣金及交付方式：1.合同签订后，甲方同意预留出15天不计算租金，作为乙方装修、接洽承租的工作期，交房日期2017年12月6日；2.租金标准为人民币6000元/月，房租按季交付。合同第五条约定双方的权利与义务：1.房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责…4.如房屋存在隐患，影响正常居住（如设备老化，供水、供电、供气不足，房屋防水设施老化或无，邻里关系严重不和睦，周边环境极差等），甲方应在签署合同时如实告知，否则，乙方有权单方面解除委托合同，甲方需退还乙方已付租金及费用；…。合同第六条约定双方违约责任为：1、…。2.合同生效后，甲方未能按约定日期交付房屋，又未征得乙方同意的，乙方有权解除合同，并可以要求甲方赔偿两个月租金标准的违约金。3、…。合同第七条约定委托期内双方承担的事项及费用：一、1.因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化、无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用；2.承租期前所发生的费用；…4.需要甲方配合租户办理居住证的，甲方应配合乙方，如因甲方不配合导致乙方损失的，按合同约定属于甲方违约，需承担贰个月租金违约责任…。合同第九条补充协议约定：1.物业费和公摊费共计2500元一年，由乙方支付给甲方代交；2.房屋维修和维护由乙方承担；…5.补充协议与前面条款相冲突的以补充协议为准。同日，朱冬萍将案涉房屋交付给梁海公司，双方并办理物品交接手续。在合同附件1《物品交接单》载明装修情况未显示地面墙面有损坏。《物品交接单》尾部载明有“注：此房验收应在钥匙交接当天进行，本单填写内容作为正式合同的附件部分，不得改动。为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方决定在合同中注明，（口头承诺将视为无效）。”。合同签订后，梁海公司分别于2017年12月6日支付定金5000元，于2017年12月20日、2018年6月20日、2018年12月3日向朱冬萍支付第一年度第一季度的租金18000元、第一年度第三季度的租金18000元、第一年度第四季度的租金17249元。梁海公司另支付朱冬萍2017年12月20日至2018年12月19日期间的物业费总计2500元，分别于2018年4月2日、2018年6月20日、2018年12月3日支付833元、419元、1248元。朱冬萍在2018年1月份将案涉房屋截至2017年12月31日的水电费全部结清，梁海公司就案涉房屋于2018年3月26日缴纳电费1083元，于2018年4月28日缴纳水费147.57元。另查明，案涉房屋系登记在被告朱冬萍名下，登记建筑面积202.02平方米。审理中，就双方争议的房屋漏水及维修等问题，本院于2019年8月16日通知双方当事人前往案涉房屋进行现场勘验，并根据现场情况制作勘验笔录并拍照留存，通过现场勘验确认以下事实：1.案涉房屋楼上楼下共计八个房间，其中楼下四间房间编号为：1101室、1102室、1103室、1104室，分别对应梁海公司的房间编号为A房、B房、C房、D房，楼上四间房间编号为1201室、1202室、1203室、1204室，分别对应梁海公司的房间编号为H房、F房、E房、G房。关于梁海公司陈述漏水问题，经现场勘验双方确认漏水房间为1201室和1202室房间的屋顶，经查看1202室房间屋顶发现有些许脱皮和修复痕迹，1201室房间租客不在家未能查看，本院又与双方当事人前往顶楼查看1201室、1202室房间对应顶楼地面漏水修复情况，显示地面有用涂料进行粉刷痕迹。双方当事人对本院勘验笔录记录内容经质证均不持异议。关于案涉房屋漏水及维修问题。梁海公司陈述合同签订前未现场看房，房屋交付后楼上两间房出现漏水问题，其通知朱冬萍及小区物业房屋漏水，物业因朱冬萍长期未交物业费不予维修，后其自行找人维修，并支付维修费5190元。在维修期间1201室、1202室两间房空置未能出租，且因朱冬萍未缴纳案涉房屋数年的物业费导致租户出入不便，物业公司不给办理门禁卡、暂住证、车位等，影响其经营。梁海公司提交房屋渗漏保修勘查登记表复印件两份、街面调解员调解协议书一份、收据两份、照片打印件三张证明其主张。收据显示为梁海公司于2018年3月6日出具，梁海公司陈述为防止他人私开收据报账，维修维护事宜都是其公司出具收据，共一式三联，其中财务一联、文秘一联、维修人员一联，维修人员拿收据到公司财务处领钱。朱冬萍经质证对房屋渗漏保修勘查登记表、调解协议书真实性无异议，对收据真实性有异议，认为收据显示梁海公司于2018年3月6日维修房屋，说明在此之前案涉房屋一直有人居住，不存在房屋空置损失，且梁海公司主张的维修费用过高，维修费用最多300至400元。朱冬萍认可1201室、1202室两间房屋确实存在漏水情况，但其在购买案涉房屋时就存在漏水现象，物业公司一直不予理会。关于漏水，梁海公司并未通知其维修而是自行维修后要求其承担维修费用。审理中，梁海公司未举证证明其曾通知朱冬萍对案涉房屋进行维修。关于朱冬萍是否违约问题。梁海公司认为朱冬萍存在以下违约行为：1.房屋渗水未及时告知；2.朱冬萍与物业公司存在纠纷未及时告知且未将其交纳的物业费及时交纳给物业公司导致其不能享受到物业服务。梁海公司认为根据合同第五条第4项及第七条第1、2、4项的规定，朱冬萍签订合同前未如实告知房屋存在漏水问题，缴纳给朱冬萍物业费却没有享受到物业服务，且因朱冬萍未缴纳物业费存在物业纠纷，现在物业公司还催促其将物业费直接交给物业公司，朱冬萍应承担违约责任。朱冬萍则认为中介公司带梁海公司看房后签订合同，签订合同当日梁海公司就向其支付定金5000元，梁海公司知晓并认可房屋现状，根据合同补充协议约定，房屋维修和维护由梁海公司承担。调解协议能证明物业允许租客出入，其不存在违约行为。其向小区物业公司缴纳2017年12月20日至2018年12月20日期间的物业费，但物业公司以要求其补齐之前数年的物业费为由拒收，其同意梁海公司直接将物业费交给物业公司。审理中，关于案涉房屋的交付时间。朱冬萍认为案涉房屋实际交付时间为2017年12月6日，起租时间约定为2017年12月20日，该期间就是双方协商好可能租客搬走有早有晚。梁海公司陈述双方合同约定交房时间为2017年12月6日，朱冬萍应于2017年12月20日将案涉房屋交付给其，但双方签订合同时案涉房屋内楼下A房、楼上G房、H房、E房四间房的原租客未及时搬离，其中A房（1101室）、G房（1204室）、H房（1201室）租客于2018年1月4日搬离，E房（1203室）原租客于2018年1月11日搬走。朱冬萍未履行完合同又继续与其签订合同，导致其无法正常接洽承租期限。朱冬萍并未将延迟交付房屋期间的房屋租金及水电费支付给其。梁海公司提交朱冬萍与原租户租赁合同复印件五份予以证明其主张，朱冬萍经质证对五份合同真实性无异议，但认为与本案无关联性，其积极配合与原租户解除合同，并与梁海公司重新签订合同，其与原租户最迟解除合同是在2017年12月27日，其已经依照约定于2017年12月6日将案涉房屋交付给梁海公司，但约定梁海公司实际收取房租的时间自2017年12月20日起算，该期间就是用于解决原租户或早或晚搬走问题，梁海公司主张迟延交付房屋损失无事实及法律依据。朱冬萍提交与原租户李革解除协议书一份，载明2017年12月27日李革已与朱冬萍就租赁房屋事宜全部结清、微信群聊天记录打印件两张佐以证明其主张，微信聊天记录载明朱冬萍已于2017年12月11日告知原租户已将案涉房屋托管给梁海公司，并要求原租户将截止至2018年12月10日的房租与其结清，此后与梁海公司重新签订合同并将梁海公司刘总及孙姓员工加入租房群，梁海公司刘总和孙姓工作人员均在微信群中告知原租户重新与梁海公司重新签订合同。梁海公司经质证对微信群聊天记录打印件真实性认可，对解除协议书真实性不认可，其陈述解除协议书与朱冬萍陈述2017年12月6日交接房屋相矛盾。就双方提交的租赁合同包括朱冬萍与李革的签订由两份租赁合同，由李革承租其中2间房屋，其中1101室房间（A房）租赁期限为2017年6月15日至2018年6月14日，租金标准为每月730元，1203室房间（E房）租赁合同租赁期限自2017年6月13日至2018年6月12日止，租金标准为每月1250元。审理中，本院电话联系李革核实其就其承租两间房屋是否与朱冬萍于2017年12月27日全部结清完毕，李革对此予以确认。朱冬萍就案涉房屋楼上G房、H房原租客具体搬离时间以及租金标准未提交证据，梁海公司陈述其A房、G房出租租金标准为600元/月，E房出租租金标准为800元/月，H房出租租金标准为900元/月，朱冬萍对梁海公司陈述的租金标准认可租金价格差不多，但认为应当以合同为准。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋交付时间。本案中，双方于2017年12月6日签订合同当日即进行了交接，且梁海公司在签订合同和交接房屋时知晓案涉房屋尚有租客，梁海公司对房屋现状未提出异议，故本院确认案涉房屋的交付时间为2017年12月6日。关于梁海公司主张朱冬萍支付房屋漏水维修费用5190元及维修期间房屋空置损失10290元。案涉房屋交接时梁海公司对房屋现状并未提出异议，可以视为梁海公司对房屋现状认可，且经本院现场勘验，案涉房屋部分房间虽然存在渗水情况，但并非不能使用。此外，双方合同第九条补充协议第2款明确约定房屋维修和维护由梁海公司承担，梁海公司因出租经营需要，在未通知朱冬萍维修的情况下，自行对案涉房屋进行维修，导致案涉房屋漏水情况及维修费用难以查明，故梁海公司维修房屋产生的费用以及维修期间的房屋空置损失依法应由其自行承担，现梁海公司主张朱冬萍支付上述费用，无事实与法律依据，本院不予支持。关于梁海公司主张朱冬萍支付违约金12000元。梁海公司认为朱冬萍存在未及时告知房屋渗水、朱冬萍与物业公司存在纠纷且未将其交纳的物业费及时交纳给物业公司导致其不能享受到物业服务。但房屋交接以现状为准，朱冬萍虽未主动告知房屋漏水，但梁海公司作为专业房产经纪公司，在房屋验收交接时应当知晓或发现房屋可能存在的质量问题，梁海公司在双方交接房屋时并未对房屋现状提出异议。梁海公司就其因朱冬萍与物业公司之间存在纠纷、未及时交纳物业费导致其不能享受到物业服务，但未提交充分证据予以证明。综上，梁海公司主张朱冬萍存在违约行为依据不足，故对梁海公司该项诉讼请求，本院不予支持。关于梁海公司主张朱冬萍返还物业费1252元。审理中，朱冬萍同意由梁海公司直接支付物业费至物业公司，朱冬萍已收取梁海公司的物业费应予返还，故对梁海公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于梁海公司主张朱冬萍支付延迟交付房屋造成的损失2977元。本案中，双方签订合同时，梁海公司已知案涉房屋仍有租户承租且居住的事实，双方虽于2017年12月6日办理房屋交接手续，但因案涉房屋中尚有租客，朱冬萍应在双方约定的起租日前也即2017年12月20日前将案涉房屋完全交付给梁海公司以便梁海公司开展招租工作，若迟延交付，朱冬萍应予赔偿梁海公司损失。朱冬萍提交的其与李革的结清协议证明A房、E房原租客的搬离时间为2017年12月27日，本院予以确认。朱冬萍就G房、H房原租客搬离时间未举证，因G房、H房具体搬离时间的举证责任在朱冬萍，朱冬萍应当承担举证不能的法律后果，故对梁海公司主张G房、H房原租客搬离时间为2018年1月4日，本院予以确认。朱冬萍应支付梁海公司自2017年12月20日至原租客实际搬离期间的租金。经本院计算：A房租金为160元（按600元/月，自2017年12月20日计算至2017年12月27日，计8天），E房租金为213.34元（按800元/月，自2017年12月20日计算至2017年12月27日，计8天）、G房租金为320元（按600元/月，自2017年12月20日计算至2018年1月4日，计16天）、H房租金为480元（按900元/月，自2017年12月20日计算至2018年1月4日，计16天），合计1173.34元，故对梁海公司该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于梁海公司主张朱冬萍支付原租户拖欠的电费及水费294元。本案中，梁海公司陈述该水电费是原租户延迟搬出案涉房屋期间的水电费，庭审中，双方均认可朱冬萍在2018年1月份就水电费进行结算，梁海公司未能举证证明朱冬萍结算水电费后A房、G房、H房以及E房房客实际使用水电费的数额，应当承担举证不能的法律后果，故对梁海公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告朱冬萍于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告南京梁海房地产经纪有限公司物业费1252元；二、被告朱冬萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京梁海房地产经纪有限公司延迟交付房屋造成的损失1173.34元。三、驳回原告南京梁海房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费600元，由原告南京梁海房地产经纪有限公司负担555元，由被告朱冬萍负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  何润清人民陪审员  陈 玲二〇一九年九月十六日书 记 员  高 岩