贵州省从江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2633民初637号原告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司，住所贵州省从江县丙妹镇北上新区。负责人：黄昭庆。委托诉讼代理人：徐德辉,贵州万木春律师事务所专职律师。被告：贵州怡家人生态科技有限公司，住所贵州省从江县贯洞镇美娥工业园区。法定代表人：王小平,系该公司副总经理。委托诉讼代理人:郭建红,系该公司工厂厂长。原告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司（以下简称中建伟业公司）与被告贵州怡家人生态科技有限公司（以下简称怡家人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中建伟业公司委托诉讼代理人徐德辉、被告怡家人公司委托诉讼代理人郭建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建伟业公司向本院提出的诉讼请求：1.判决被告一次性支付原告房屋租金87331元；2.判决被告支付延迟履行利息14646元；3.判决被告支付违约金20000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告租用原告位于从江县××镇北××开发区××十字商贸综合3号楼一层，约定每年先交租金后用门面。被告2017年9月欠租金51110元，2018年9月欠租金56221元，合计欠107331元，被告在2019年5月补交20000元租金，尚欠87331元。虽然被告在2019年6月1号承诺分期付款，但被告未按承诺履行支付义务。由于被告未按期支付租金，被告应当按银行商业贷款利息9.244%每年，共14646元支付给原告。房屋租赁合同第七条约定，违约方被告需向原告支付违约金20000元。综上，被告未按期支付房租租金，故原告为维护自己的合法权益起诉至本院。怡家人公司辩称,1.原告诉请怡家人公司为被告属于诉请被告错误。根据原告向法院提供的证据3可以证明原告的门面租赁纠纷的主体系刘光汉或宁意刚、刘治，并非是怡家人公司。2.原告提起诉讼得条件不成就，请求法院判决被告利息和违约金没有事实和法律依据。根据原告提供的证据4可以证明其与被告约定租赁付款最后截止时间为10月份，现原告在2019年7月12日就向法院起诉被告违反双方的约定。同理，既然没有最后约定期限就要求被告支付迟延利息和违约金同样缺乏事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张提交如下证据：1.原告的营业执照及身份证，证明原告的主体身份；2.被告的营业执照及企业信息，证明被告主体身份；3.房屋租赁合同两份，证明原、被告房屋租赁关系；4.被告分期付款说明，证明被告承诺分期付款；5.银行回执单，证明被告支付租金情况；6.通知，证明要求被告按时移交门面。经质证，被告对证据1、2无异议，本院予以认定；对证据3提出异议，这两份合同证明了被告诉讼主体的错误，被告不是合同相对人；对证据4、5的真实性、合法性无异议，关联性和证明内容有异议，该证据证明原告起诉被告的条件不成就，该证据证明原告要求被告支付利息和违约金不当；对证据6，被告以没有收到通知提出异议。本院认为，虽然两份房租租赁合同的签订主体不是被告，被告也不认可与合同相对人刘光汉、宁意刚、刘江、罗伟红有任何关系，但被告对证据4、5的真实性、合法性无异议，被告认可已支付20000元房租租金与分期付款的说明，该门面的实际经营人系被告，即被告系该门面的实际承租人，说明原告与被告之间存在房屋租赁关系，故对证据3、4、5予以采纳。证据6，通知上有名叫李满林的签字已收到,经查,李满林系从江县怡家人北上专卖店的营业员,故对该证据予以采纳。经审理查明，2013年8月29日黄昭庆（黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司）与刘光汉签订《门面租赁合同》，约定原告将位于从江县北××开发区××十字商贸综合楼3号楼一层门面出租给刘光汉。合同约定：“租赁期为6年（即从2013年9月1日至2019年9月1日），前三年租金每年为42240元，后三年租金在头年的基础上递增10%（即2016年9月—2017年9月租金为46464元，2017年9月—2018年9月租金为51110元，2018年9月—2019年9月为56221元），每年先交后用。甲方出售门面给第三人时，必须确保乙方使用年限，乙方在经营过程中，根据市场情况，征得甲方同意后，门面可以转租，但必须遵循本合同全部条款。本合同签订后，双方不得违约，如一方违约，造成的损失由违约方赔偿，并受罚款贰万元给对方。”2013年10月20日，黄昭庆（黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司）又将门面出租给宁意刚、刘治，由宁意刚、刘治接手刘光汉承租的门面，并重新签订《门面租赁合同》，合同内容与刘光汉的合同内容完全一致。同时，在该合同上注明第一个合同（2013年8月29日）系刘光汉和罗伟红承租，2013年10月20日由宁意刚、刘治接手，2013年12月2日由宁意刚转刘治一人承租。被告怡家人公司于2019年5月11日、23日分两次转款共计20000元租金给原告中建伟业公司。2019年6月1日被告出具“关于怡家人分期付款的说明”，该关于怡家人分期付款的说明具体内容如下：“贵州中建伟业从江分公司：感谢贵司一直以来的大力支持；我司开拓了全国市场，目前经营了多家全球及国内大型连锁超市及各城市终端市场，近两三年是品牌的拓展期，经过时间的沉淀业绩在稳步增长，前期准备时间工作长，资金压力大，故造成了我司对贵司租金延缓迟交的现象。我司租用贵司商贸楼3号楼一层门店，至2019年9月1日应缴107331元，现已缴20000元整，尚欠87331元，我司承诺欠款按照6月份15000元、7月份15000元、8月份20000元、9月份20000、10月份17331元分期付完。”被告认可欠原告案涉门面租金87331元，并承诺分5期付清。另查明，郭建红系被告怡家人公司员工，又系“从江县怡家人北上专卖店”经营人，经营场所系原告所有的本案案涉门面，同时郭建红还是本案被告怡家人公司的特别授权委托诉讼代理人。黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发有限公司从江分公司于2016年12月8日变更为贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司。再查明，原告代理人在庭审中陈述：“租期到了之后被告方就交还门面给我方，合同期限到本月底到期，也就是2019年9月1日我方就会要求被告搬走，希望法院在判决书中体现出来，还有十天到期，我方就不再提出解除合同的诉讼请求了。”在调解阶段及庭审最后陈述时，原告代理人还陈述：“我方不同意被告续租，违约金和利息可以考虑调整，但是租金要全额付款并且到期被告搬走。”由于被告在庭审中坚持以装修门面投资额大要求继续承租该门面，本院给十天时间由双方自行协商，但十天期限过后双方并未能达成协议，被告也未给本院任何信息。本院认为，原告中建伟业公司与被告怡家人公司之间形成房屋租赁合同关系，被告系本案适格的被告。虽原告所有的案涉门面最先由刘光汉与原告签订租赁合同，后经宁意刚、刘治等人转手，最后由被告租用至今。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告由他人转租案涉门面，原告未提出异议，双方之间的实际租赁关系从2017年至今已超过六个月，应得到法律保护，被告即是该门面的承租人。同时在庭审中，虽被告代理人郭建红否认被告与宁意刚、刘治有关系，但从“关于怡家人分期付款的说明”、“怡家人付租金回执”以及“从江县怡家人北上专卖店”的经营场所看，被告系门面的实际经营人，故原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，且宁意刚、刘治与原告之间的租赁合同继续有效，原被告双方也应遵循该合同的全部条款，原告请求被告按照该合同履行义务有法律依据，应予支持。被告在“关于怡家人分期付款的说明”中认可尚欠原告房屋租金87331元，故原告请求被告支付房屋租金87331元，有事实依据，本院予以支持。《合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告未按约定按时支付房屋租金，已构成违约，对被告辩解未到最后约定期限支付违约金缺乏事实及法律依据的意见不予采纳。合同中约定违约方需赔偿20000元的罚款，该约定可以视为当事人在合同中约定的违约金条款，故原告请求被告支付违约金20000元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于迟延履行利息，双方在合同中未约定逾期付款违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，原告主张被告支付资金占用利息损失于法有据。分期付款协议中约定被告分五期履行（6月份15000元，7月份15000元、8月份20000元、9月份20000元、10月份17331元），被告从2019年7月1日开始逾期，逾期至今不到半年，可以按六个月（含）期贷款利率标准计算利息，而2019年人民银行六个月（含）期限的贷款基准年利率为4.35%，逾期罚息利率按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条将逾期贷款利率(罚息利率)由现行的日利率万分之二点一修改为“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%”。因此，在半年期贷款基准年利率4.35%基础上以加收40%为宜，即逾期罚息利率为6.09%（4.35%×40%+4.35%=6.09%），则日利率为0.01668%。起算时间从逾期之日开始以分期金额为基数以日利率0.01668%计算,截止起诉之日(2019年7月12日),原告请求的迟延履行利息为14646元,但双方的分期付款协议上明确约定的第一期为2019年6月份15000元,从7月1日起第一期才开始逾期,计算至7月12日的利息为150000×0.01668%×12=30.024元，故原告请求超过该部分的利息不予支持。另外，因原被告之间房屋租赁合同关系遵循原告与宁意刚之间签订的门面租赁合同，合同约定的期限为从2013年9月1日至2019年9月1日止。原告已于2019年7月12日向被告送达不再出租本案案涉门面给被告的通知，故如双方在合同期满后未达成续租的协议，被告应当搬离门面。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告贵州怡家人生态科技有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司房屋租赁费87331元、违约金20000元、迟延履行利息30.024元,共计107361.024元；二、驳回原告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司从江分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，减半收取计1370元，由被告贵州怡家人生态科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。权利人在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期视为放弃权利。审判员  陆胜红二〇一九年九月七日法官助理杨珊书记员梁兴礼