长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初82号 原告：王洪庆，男，1966年7月21日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。 委托代理人：张凤杰，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：长春万科溪之谷房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市净月开发区净月大街5555号兰乔公寓小区10栋101室。 法定代表人：王健，系该公司总经理。 委托代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。 委托代理人：赵越，吉林功承律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行，住所地吉林省长春市净月开发区彩宇广场伟峰彩宇新城一期11幢106号房。 法定代表人：胡戈，该银行行长。 委托代理人：宋军，该银行个贷中心副经理。 原告王洪庆与被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司（以下简称万科溪之谷房地产公司）、中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行（以下简称工商银行净月支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪庆及委托代理人陈雅婷、张凤杰，被告万科溪之谷房地产公司委托代理人刘芳、赵越、被告工商银行净月支行委托代理人宋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪庆向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签署的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还购房款5106299元、税费156704元，并支付上述资金占用利息（按银行同期贷款利率，自2011年1月28日起算至实际给付之日，截至起诉之日暂计为2470161.30元）；三、判令被告赔偿原告的物业费损失81790.2元、采暖费损失8662.8元；四、判令被告按同地段租金标准赔偿房屋空置期间损失73万元；五、判令被告承担本案的案件受理费。事实及理由：2011年1月31日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告万科溪之谷房地产公司开发的位于长春净月区万科惠斯勒小镇第T-3栋1单元107号房屋，房屋总价款5106299元，其中的1536299元以现金方式作为首付款交付，剩余房款3570000元以银行贷款方式交付。房屋交付后，原告发现房屋电梯井漏水严重，原告要求被告万科溪之谷房地产公司进行整改，被告却迟迟未能整改。期间，原告多次前往房屋查看，发现井道积水甚至达到2米左右，抽干后会再次积水。井道问题不解决会导致电梯连电、影响梯内人员的人身安全。该安全隐患导致原告迟迟无法入住，多年来始终与被告沟通，截至起诉之日仍未解决。除井道漏水外，房屋下水系统存在严重问题，导致雨季时雨水倒灌进入房屋，房屋被浸泡严重。此问题经与被告沟通，技术人员告知原告该问题无法彻底解决。原告认为，被告交付的房屋存在严重质量问题、存在安全隐患，导致原告无法正常使用房屋，至今未能入住，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款、税费并按银行同期贷款利率支付利息。因本次合同解除系被告违约所致，所以被告应赔偿原告因购买房屋产生的损失，包括采暖费（2013-2018年）、物业费（2013-2017）损失。因房屋无法使用，原告另行租赁其他房屋产生租金损失，依据合同约定被告按同等地段租金标准赔偿原告房屋空置期间损失73万元。综上，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告万科溪之谷房地产公司辩称，案涉房屋于2012年12月28日取得《建设工程竣工验收备案证》，该房屋经竣工验收合格，不存在任何质量问题。原告所谓的“电梯井道漏水”是因自家下沉式小院雨水井排水管道被103和104业主封堵所致，而非房屋质量问题，本案事实上是第三人侵权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，原告未在解除权发生之日起一年内行使解除权的，该解除权消灭，原告不再享有合同解除权。原告主张案涉房屋存在质量问题，进而主张解除合同、返还购房款以及赔偿各项损失，均没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告工商银行净月支行辩称，我方就原、被告双方争议无异议，与我方无关，故原、被告双方第一次庭审发表的举证质证意见，我方均无意见发表。我方已履行贷款职责，向原告发放贷款，原告已经履行还款职责，按期向我方还款。 经审理查明，2011年1月31日，原告王洪庆与被告万科溪之谷房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于长春净月开发区净月大街万科惠斯勒小镇（一期）T-3幢1单元107号房，单价每平米19098.25元，总金额为5106299元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”合同签订后，原告王洪庆于2011年1月28日向被告交纳房款1536299元。原告向长春金仓房地产代理有限公司交纳代收契税153189元、抵押费2856元、登记费304元、印花税5元、以上共计156354元，预收代理费350元。原告向长春万科物业服务有限公司交纳2013年1月1日至2017年12月31日物业费共计81790.2元。原告向长春净月供热有限公司交纳2017-2018年热费1443.8元。 另查明，原告王洪庆及案外人曲希娟（共同借款人）与被告万科溪之谷房地产公司、被告工商银行净月支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告王洪庆向被告工商银行净月支行借款3570000元作为个人购置住房贷款，用于购买案涉房屋，并用该房屋提供抵押担保，贷款期限为120个月，自2011年3月3日起至2021年3月3日止。被告万科溪之谷房地产公司作为保证人为原告王洪庆提供阶段性连带责任保证，担保权人为被告工商银行净月支行。2011年3月3日，被告工商银行净月支行按照《个人购房借款/担保合同》约定将3570000元贷款发放至被告万科溪之谷房地产公司名下账户。截至2019年9月3日，王洪庆已还本金2916159.41元，已还利息996685.25元，尚欠本金653840.59元未还。 再查明，经吉林省佳翔检测有限公司出具（2019）吉佳鉴字第23号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为案涉房屋电梯井道渗水原因是防水卷材失效和混凝土存在渗漏点所致。并出具（2019）吉佳鉴函字第24号《关于对“需要明确几个问题”的回复函》，答复内容为：一、鉴定的电梯井道存在渗漏问题，不符合强制性条文的规定。二、存在渗漏问题，会导致该居室应该具有正常使用功能的电梯不能进行安装，影响正常居住使用。 上述事实，有原告当庭提交的《商品房买卖合同》及补充协议，《个人购房借款/担保合同》、购房款发票、供热费发票、物业费发票、收据、《司法鉴定意见书》、《关于对“需要明确几个问题”的回复函》，原、被告陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，一、关于案涉《商品房买卖合同》应否解除的问题。本案原告王洪庆与被告万科溪之谷房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制性规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告主张案涉房屋自交付时电梯井道存在积水现象，并经过数次维修至起诉时依然没有解决，房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，并提供与被告工作人员电话沟通记录、公证书、吉林省佳翔检测有限公司出具（2019）吉佳鉴字第23号《司法鉴定意见书》、《关于对“需要明确几个问题”的回复函》予以证实其主张。本院结合原告主张及被告提交的T3-107电梯基坑渗漏问题情况说明及记录，可以看出案涉房屋室内自2013年交付后一直存在问题，原、被告双方沟通未果。现经鉴定，案涉房屋电梯井道存在渗漏问题，不符合国家强制性条文的规定，应认定为案涉房屋存在质量问题，电梯井道长期渗漏存水导致原告无法安装电梯，严重影响原告正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。 二、关于原告王洪庆、被告工商银行净月支行、被告万科溪之谷房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。本院认为，《商品房买卖合同》是原告王洪庆、被告工商银行净月支行、被告万科溪之谷房地产公司订立《个人购房借款/担保合同》的基础，在《商品房买卖合同》已解除的情况下，原告王洪庆请求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，工商银行净月支行在庭审中对此亦表示同意，故本院认定《个人购房抵押（保证）借款合同》应予解除。 三、关于案涉房屋房款及原告已交纳的其他费用如何返还的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告万科溪之谷房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工商银行净月支行和王洪庆。其中，案涉房屋首付款1536299元原告王洪庆于2011年1月28日向被告万科溪之谷房地产公司交纳，3570000元购房贷款于2011年3月3日由被告工商银行净月支行向万科溪之谷房地产公司发放，截至2019年9月3日，王洪庆已还本金2916159.41元，已还利息996685.25元，尚欠本金653840.59元未还。万科溪之谷房地产公司应向原告返还其已交纳房屋首付款1536299元、已还贷款本金及利息（王洪庆已还贷款本金及利息的具体数额应以工商银行净月支行向王洪庆实际收取的数额为准），王洪庆尚欠贷款本金及利息应由万科溪之谷房地产公司向工商银行净月支行予以支付，具体数额应以判决执行到账日期工商银行净月支行系统数据为准。 另，原告主张其向长春净月供热有限公司交纳自2013年起至2018年止供热费共计8662.8元，应由被告万科溪之谷房地产公司予以赔偿，并提供2017-2018年供热费发票予以证实，本院结合供热费用收取的实际情况，认为原告主张其已按年度缴费符合客观事实，关于该项诉请本院予以支持。又，原告主张应由被告万科溪之谷房地产公司赔偿其已交纳物业费81790.2元损失一节，其提供物业费发票予以证实，本院予以支持。关于原告主张万科溪之谷房地产公司应赔偿其已缴纳税费156704元并支付利息一节，本院认为，原告于2011年1月28日已交纳代收契税153189元、抵押费2856元、登记费304元、印花税5元、预收代理费350元，共计税费156704元，有收据为凭，本院予以支持。 四、关于原告主张被告万科溪之谷房地产公司应支付其购房款占用期间的利息问题。本院认为，原告按照约定支付房屋价款，现因被告万科溪之谷房地产公司违约导致退房，其支付的房屋价款存在资金占用期间的利息损失，现原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，本院予以支持。案涉房屋首付款1536299元，原告王洪庆已于2011年1月28日向被告万科溪之谷房地产公司交纳，剩余购房款3570000元于2011年3月3日由被告工商银行净月支行向万科溪之谷房地产公司一次性发放，原告按月还本付息，故原告主张的资金占用期间的利息损失具体计算方式如下：以1536299元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月28日起计算至实际给付之日止；以王洪庆向工商银行净月支行实际偿还的贷款本金及利息为基数，自其交纳之日起至被告万科溪之谷房地产公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息（计算基数、起算时间以工商银行净月支行还款明细为准）。 五、关于原告主张其租房损失的问题。本院认为，因原告就该笔费用支出不能提供相关证据予以证实，且本案中，本院已经认定被告应就其违约行为向原告支付房款占用期间的利息，弥补原告的经济损失，具有一定的补偿性及惩罚性，故原告该项诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告王洪庆与被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》；解除原告王洪庆及案外人曲希娟（共同借款人）与被告中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告王洪庆返还首付款1536299元； 三、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即赔偿原告王洪庆已交纳的供热费8662.8元、物业费81790.2元、税费156704元及利息（以156704元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月28日起计算至实际给付之日止）； 四、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告王洪庆返还其已还贷款本金及利息（以被告中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行向原告王洪庆实际收取的数额为准）； 五、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向被告中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行返还剩余的案涉购房贷款及利息（以判决执行到账日期中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行系统数据为准）； 六、被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告王洪庆支付资金占用期间的利息损失，计算方式为：以1536299元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年1月28日起计算至实际给付之日止；以原告王洪庆向中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行实际偿还的贷款本金及利息为基数，自其交纳之日起至被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息（计算基数、起算时间以中国工商银行股份有限公司长春净月旅游经济开发区支行提供原告王洪庆的还款明细为准）； 七、原告王洪庆于本判决生效后立即将其购买的位于长春净月开发区净月大街万科惠斯勒小镇（一期）T-3幢1单元107号房屋返还被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司； 八、驳回原告王洪庆的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71753元，减半收取计35876.5元，由被告长春万科溪之谷房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 时 秋 二〇一九年九月十二日 书记员 邓清贺