成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初4391号 原告：陈资通，男，1986年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被告：成都国宏腾实业有限公司，住所地成都市郫都区郫筒镇望丛中路1881号。 法定代表人：黄璇涛，经理。 委托诉讼代理人：徐媛，公司员工。 委托诉讼代理人：马丹，公司员工。 原告陈资通与被告成都国宏腾实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈资通及其委托诉讼代理人钟琴、被告成都国宏腾实业有限公司的委托诉讼代理人徐媛、马丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈资通向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告立即返还定金30000元，以及按同期银行贷款利率支付资金占用利息123元（自2019年5月4日计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计25天），以上费用共计30123元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月4日，原告与被告签订商品房认购协议，向被告支付了30000元认购款，欲购买被告开发的位于郫都区“鑫苑城”的一套公寓。2019年5月15日，原告与被告协商签订《商品房买卖合同》及补充协议及相关附件等事宜时，发现合同中有很多不公平的格式条款，原告提出需要修改：如无论何种原因导致买受人未能获得购房贷款而造成逾期付款情形，出卖人有权要求买受人在出卖人催告后7日内补足房款，否则视为买受人违约。原告认为该条款不合理，希望协商变更为非因原告原因导致贷款审批不通过的，原告有权解除合同，并要求返还首付款。原告认为，被告提供的格式条款有加重原告责任、减轻被告责任的情形，原告有权与被告就《商品房买卖合同》的内容进行平等协商，而被告明确拒绝修改合同，导致双方对合同内容无法达成一致。因此，为维护原告自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。 被告成都国宏腾实业有限公司辩称，原告起诉所述不是事实，认购协议有明确载明原告应该在签署该协议后7日内或按照被告方另行通知的时间签署商品房买卖合同，被告在5月17日向原告进行过催告，但原告并未前往公司办理。后被告于5月22日向原告发出通知书，函告原告其所签署的认购协议已于本函发出之日解除，原告不再享有任何认购权益，被告将案涉房屋另行出售。因原告拒绝签订商品房买卖合同，故定金30000元不予以退还。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人提交的各方当事人身份信息、《商品房认购协议》、收款收据、微信聊天记录、邮寄单、个人退款申请书、录音光盘及文字记录、《催告函》《通知书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》模板等证据，本院予以确认，并在卷作证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年5月4日，乙方陈资通与甲方成都国宏腾实业有限公司签订《商品房认购协议》，约定：乙方自愿认购位于成都市郫都区商品房，并确认该商品房建筑面积约38.95平方米（以《商品房买卖合同》约定为准），单价6084.78元／㎡，购房款共237002元人民币。协议第二条约定：乙方在签订本认购协议的同时向甲方缴纳定金人民币30000元，作为乙方订立该商品房买卖合同的担保。第三条约定：乙方应在签署本认购协议后7日内或按甲方另行通知时间签署该商品房买卖合同。乙方在签订本认购协议之前已经明确了解甲方所公示的《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）的全部条款内容及含义，接受并认可按照该公示文本签署该商品房买卖合同。乙方保证不以合同条款无效达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签署该商品房买卖合同（含附件及补充协议）。协议签订当天，陈资通支付了30000元定金。2019年5月17日，成都国宏腾实业有限公司向陈资通发出《催告函》，告知其应于2019年5月11日到约定地点签署商品房买卖合同（含补充协议等）并支付购房款等事宜。鉴于您未能按约定时间办理签约、交款，特函请您于2019年5月19日前办理买卖合同签署和交款手续。如至2019年5月19日您仍未办理购房签约手续，将视为您放弃购买房屋，我公司将按《商品房认购协议》的约定处理。2019年5月22日，成都国宏腾实业有限公司向陈资通发出《通知书》，告知：虽经我公司催告，您最终未能按约定时间办理该房屋买卖合同签署和交款手续，且已逾期拾壹日。……，我公司现正式函告如下：1、您签署的该房屋《商品房认购协议》于本函签发日解除；您对该房屋不再享有任何认购权益。我公司将另行出售该房屋。2、《商品房认购协议》项下您已付定金叁万元不予退还。 另查明，1、《商品房认购协议书》签订后，陈资通与成都国宏腾实业有限公司工作人员就商品房买卖合同的签订进行磋商，但在合同具体条款上未能达成一致意见，导致商品房买卖合同未订立。2、2019年5月19日，陈资通向成都国宏腾实业有限公司提出《个人退款申请书》，提出因双方就房屋买卖合同具体条款无法达成一致意见而要求退还30000元定金的申请。3、陈资通同意解除与成都国宏腾实业有限公司签订的《商品房认购协议》。以上事实，经组织双方质证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：陈资通主张成都国宏腾实业有限公司退还30000元定金及利息是否有事实依据和法律根据的问题。对此，本院作如下评述。 本院认为，《商品房认购协议》在性质上属于合同法意义上的预约，乃约定将来成立一定契约之契约。《商品房认购协议》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效，各方当事人应当恪守。预约合同订立后，双方当事人即有按照预约合同相关约定缔结本约之合同义务。本案中，从陈资通提交的录音光盘和微信聊天记录等证据来看，能够表明陈资通在签订《商品房认购协议》后就订立正式的《商品房买卖合同》及相应附件与成都国宏腾实业有限公司进行磋商的事实；但因陈资通以成都国宏腾实业有限公司提供的格式合同具体条款在某些方面加重己方责任为由提出修改被拒后未进行正式合同订立。后成都国宏腾实业有限公司以陈资通在规定时间内未签订正式商品房买卖合同为由，通过催告和通知的方式，解除了《商品房认购协议》，并告知不退还30000元定金，而引发了本案。 而未订立正式的《商品房买卖合同》应当规则于何方，是处理本案的关键点。本院认为，本案争议的实质则是基于各方对《商品房认购协议》第三条的认识和理解。成都国宏腾实业有限公司认为，陈资通在签署《商品房认购协议》前已经明确了解公司公示的《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）的全部条款内容及含义，接受并认可按照该公示文本签署该商品房买卖合同。且陈资通保证不以合同条款无效达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由，拒绝或拖延签署该商品房买卖合同（含附件及补充协议）。因而，陈资通不得以任何理由拒绝签署正式的商品房买卖合同，否则就违反了《商品房认购协议》并应承担相应的后果。而陈资通则认为该协议并不能排除签订本约时可就具体条款进行协商的权利，否则有权拒绝签订本约。本院认为，《商品房认购协议》作为预约合同，本质上属于预约行为，即使成都国宏腾实业有限公司对《商品房买卖合同》及附件进行了公示，但不能就此排除双方在签订正式《商品房买卖合同》及附件时就具体条款进行协商的权利，否则以进行公示进而接受并认可按照该公示文本为由排除协商权利必然导致交易的不公平性，违背了合同法确立的协商一致的基本原则和精神。因而，双方就签订正式商品房买卖合同的具体条款未能达成一致意见的意思表示，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”规定的情形，属于不可规则于双方当事人的事由。故陈资通主张成都国宏腾实业有限公司退还30000元的定金具有事实依据和法律根据，本院予以支持。关于利息的问题，因双方未明确约定，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率标准，从起诉之日即2019年7月11日起，计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都国宏腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈资通退还定金30000元及利息（利息计算方式为：以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年7月11日起，计算至付清之日止）； 二、驳回原告陈资通其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，收取案件受理费277元，由原告陈资通承担138.5元、被告成都国宏腾实业有限公司承担138.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱成均 二〇一九年九月十九日 书记员  陈 茜