福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3455号 原告（执行案外人）：谢少杰，男，1990年5月30日生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市闽东东路10号东海商务广场2幢101、201、301、401号，统一社会信用代码9135090166687090XN。 负责人：余小强，行长。 委托诉讼代理人：冯伟，福建名仕（宁德）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：杨海燕，女，1978年1月30日出生，汉族，住福建省福安市。 原告谢少杰与被告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称工行东侨支行）、第三人杨海燕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢少杰及委托诉讼代理人余根宁、被告工行东侨支行的委托诉讼代理人冯伟到庭参加诉讼，第三人杨海燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 谢少杰向本院提出诉讼请求：1.撤销宁德市蕉城区人民法院作出（2016）闽0902执2268号之一《公告》；2.确认坐落于厦门市海沧区房屋（以下简称案涉房产）属谢少杰所有。事实与理由：2013年9月13日谢少杰与杨海燕签订《房产买卖协议》，购买杨海燕所有的案涉房产，约定房屋转让价2965352元，分三次支付，第一次于2013年9月13日支付15万元，第二次于公证当日支付127.7万元，第三次为中国银行按揭贷款余额1538352元由谢少杰支付。协议还约定谢少杰支付第一期、第二期款项后，案涉房产已于2013年9月交由谢少杰占有使用。在协议当天谢少杰向杨海燕支付15万元，并通过银行转账向杨海燕指定的占菊凤银行账户转账127.7万元。2017年3月29日谢少杰通过胞姐谢某向杨海燕账户转账135万元，加之该账户原有的存款，合计142.029298万元，均用于偿还购房款余款，并提前归还银行按揭贷款。而宁德市蕉城区人民法院作出（2016）闽0902执2268号执行裁定书，冻结了银行存款，而后宁德市蕉城区人民法院作出（2016）闽0902执2268号之一《公告》，案涉房产的产权已属谢少杰所有，法院的拍卖行为实属错误。 工行东侨支行辩称，1.谢少杰未取得案涉房产的物权，案涉房产至今仍登记在杨海燕名下，未发生变更，杨海燕才是案涉房产的真正权利人；2.谢少杰与杨海燕签订的《房产买卖协议》约定，杨海燕在收到全额的购房款后才将房产交付谢少杰使用，但谢少杰仅支付140多万元购房款，余下近半的购房款未付清的情况下就使用该房产与合同约定不符，且谢少杰在交易产生后四年的时间内，没有任何障碍的情况下不办理房屋产权过户，收款人也并非杨海燕本人，明显不合常理；3.即使交易真实，谢少杰未办理房屋产权变更登记，过错明显，案涉第三人的房产，产权明晰，证件齐全，没有任何可导致产权无法办理变更登记的情形，不管是按照惯常的交易习惯，还是按照法律规定，交易双方都应及时办理房屋产权的变更登记手续。谢少杰未办理房屋登记自身存在过错，应承担由此产生的法律后果。 杨海燕未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 申请执行人工行东侨支行与被执行人福安市华发工贸有限公司、福安市广源机电有限公司、徐航、杨海燕、福安市华微电机厂、福安市华晨电机有限公司、余少玉、郭自刚、郭自忠、黄国荫、杨铃华金融借款合同纠纷案，宁德市蕉城区人民法院作出的（2015）蕉民初字第5552号民事判决书于2016年7月13日已经发生法律效力，权利人工行东侨支行向本院申请执行，申请执行标的为4172523.53元。本院于2016年9月9日受理后，已向被执行人发出执行通知书，责令其履行上述生效判决，但被执行人均未按法律文书履行还款义务。2017年5月3日，本院依法作出（2016）闽0902执2268号之三执行裁定书，裁定：查封被执行人杨海燕名下案涉房产。随后，本院要求厦门市国土资源与房产管理局协助执行，将该房地产查封。2017年7月11日，本院作出（2016）闽0902执2268号之一公告，告知本院将对被执行人杨海燕名下案涉房产进行司法拍卖，并责令杨海燕及案外人应自公告之日起30日将上述查封的房屋腾空并交付本院，逾期将依法强制执行。谢少杰不服，向本院提出执行异议，本院于2017年12月12日作出（2017）闽0902执异17号执行裁定，驳回谢少杰的异议请求。 另查明，2017年3月3日，福安市人民法院依法作出（2017）闽0981执493号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人杨海燕、杨仁元所有的银行存款400万元。案涉房产的登记权利人为杨海燕。2010年10月18日杨海燕与中国银行股份有限公司厦门厦禾支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为167万元，贷款期限自2010年10月18日至2030年10月18日。2013年9月12日杨海燕委托占菊凤办理案涉房产的相关事宜。占菊凤向谢少杰出具收条一份（未载明日期），注明“已收到定金5万元，现金10万元，存农行127.7万元”。 再查明，2014年2月10日，谢少杰之母邹某通过银行账户（卡号为62×××75）向杨海燕账户（卡号为60×××70）转账5000元、同年4月16日转账25000元、同年9月14日转账25000元、同年10月21日转账25000元、同年11月14日转账25000元、同年6月23日转账25000元，上述六笔合计13万元。2015年12月14日，邹某通过银行账户（卡号为62×××85）向杨海燕账户（卡号为60×××70）转账15000元、2016年2月4日转账2万元、同年5月12日转账3万元、同年8月13日转账3万元、同年11月7日转账32000元、同年12月15日转账4万元、2017年3月18日转账38000元。上述七笔合计20.5万元。谢少杰胞姐谢某于2017年3月29日向杨海燕账户（卡号为60×××70）转账135万元，注明“禹州领海房款”。 本案争议的焦点为：谢少杰对法院查封的涉案房产是否享有排除执行权利的问题，本院分析认定如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，谢少杰对登记在杨海燕名下的房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当满足以下四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，关于谢少杰与杨海燕在人民法院查封房产之前是否已签订了合法有效的书面买卖合同问题。谢少杰提供《房产买卖协议》为证，工行东侨支行质证认为，对协议的真实性有异议，系私自签订，无法核实真实性。本院审查认为，该协议系原始凭证，分别由买卖双方及中介方签章确认，符合证据的三性，工行东侨支行对真实性提出异议，但未能提供证据证明，其主张不予支持。因此，足可认定《房产买卖协议》合法有效。从协议的落款时间可知，签订时间早于法院查封房产时间。 其次，关于谢少杰在法院查封之前是否已合法占有房产的问题。谢少杰提供证人邹某、谢某证言、房屋使用居住证明、水、电、物业费收款收据为证，工行东侨支行质证认为，证人系谢少杰亲属，具有利害关系，证言不可信，其他证据不能证明其待证目的。本院审查认为，谢少杰系收款收据的持有人，物业公司出具的证明及证人证言与收款收据能够形成证据链条，相互印证，足可证实谢少杰在房产被查封之前已合法占有房产。 第三关于购房款的支付问题。谢少杰提供《收条》、《公证书》、《中国农业银行厦门分行借记卡交易明细》、《ＤＣＣ储蓄活期明细查询》、《贷款还款回单》、《理财卡账户明细对账单》、证人邹某、谢某的证人证言、《关系及付款证明》、《贷款已还款明细清单》为证，工行东侨支行质证认为，对证据真实性无异议，但上述证据均与本案无关，且银行交易明细仅能证实邹某与杨海燕之间存在债权债务关系。本院审查认为，《公证书》可证实杨海燕委托占菊凤处理涉案房产的买卖事宜，其中包括收取出售房产款。占菊凤出具《收条》给谢少杰收执，写明收取购房款142.7万元，而该金额与《房产买卖协议》中约定的付款金额相一致。三份证据能够相互印证，足可证实占菊凤系受杨海燕委托收取了谢少杰的部分购房款。银行交易明细及付款证明可证实谢少杰通过邹某、谢某账户陆续付款至杨海燕的账户用以偿还房屋贷款，其中通过谢某的账户偿还了剩余贷款。谢少杰的上述行为均符合协议约定，足可证实其依约履行了支付购房款的义务。工行东侨支行认为系其他债权债务关系，但未能提供证据予以证实，其主张不予支持。因此，可认定谢少杰已支付了全部的购房款。 第四，关于是否因谢少杰自身原因未办理过户登记的问题。谢少杰认为未办理过户是因杨海燕银行按揭账户被法院冻结，导致无法办理解押手续，继而无法办理过户登记手续。工行东侨支行认为，案涉房产产权明晰，证件齐全，并无任何导致产权无法办理变更登记的情形，在无论是交易习惯或是法律规定，谢少杰未办理过户自身存有过错，应承担相应的法律后果。本院审查认为，谢少杰能够依照协议约定陆续偿还房屋按揭贷款，且在准备全部还清贷款以便办理过户登记时才发现杨海燕还款账户被法院依法冻结。在较长时间的还贷过程中，均未能发现谢少杰存在故意不办理过户登记的情形，相反，在支付了巨额的购房款后，作为买受人谢少杰更期盼能够早些办理过户登记才是符合常理的，现因杨海燕账户被冻结，贷款无法还清，导致无法办理过户登记，该原因系非因其本人的原因。因此案涉房产未办理过户登记系非因谢少杰自身原因造成的，故谢少杰对此并不存在过错。 综上所述，本院认为，本案谢少杰与杨海燕已在法院查封前签订《房产买卖协议》，并合法占有涉案不动产，在支付全部款项后非因其自身原因造成无法办理过户登记，因此，谢少杰享有足以排除强制执行的权利，其主张停止涉案房产的执行行为，于法有据，依法予以支持。本案属案外人执行异议之诉，审理范围应为案外人的诉讼请求能否排除法院执行以及确认其实体权利，谢少杰主张对案涉房产享有所有权，请求法院确认案涉房产归其所有，但因案涉房产未办理产权过户登记，谢少杰并非房产权利人，故其主张确认享有案涉房产所有权的诉讼请求，本院不予支持。杨海燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、停止执行厦门市海沧区房产； 二、驳回原告谢少杰的其他诉讼请求。 案件受理费30523元，由被告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  冯秀庚 人民陪审员  兰向彬 人民陪审员  颜铭艳 二〇一九年九月十六日 书 记 员  沈蕊爱 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。