广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19500号原告（反诉被告）：陈一彤，女，汉族，1950年9月11日出生，住所地广州市白云区。委托代理人：罗欢平、张艳明，分别是广东宏力律师事务所律师、实习律师。第一被告（反诉原告）：王曦，女，汉族，1973年10月11日出生，住所地广州市海珠区。第二被告（反诉原告）：邹建辉，女，汉族，1946年2月9日出生，住所地广州市海珠区。上诉两被告的共同委托代理人：林倚正、梁财后，均是广东海际明律师事务所律师。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托代理人：张明明、张鹏，均为该公司员工。原告陈一彤诉第一被告王曦、第二被告邹建辉、第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈一彤及其委托代理人罗欢平、张艳明，两被告的共同委托代理人林倚正到庭参加诉讼。第三人的委托代理人张明明在第一次庭审中到庭参加诉讼，第二次庭审第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称，2018年6月27日，原被告在中介方第三人的居间服务下，就位于广州市海珠区滨江东路913号2402房（以下简称“涉案房屋”）之买卖事宜，签订协议编号：A0004356的《中介服务三方协议》以及NO:A0004357的《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》有如下约定：l、《房屋买卖合同》第四条约定：“甲方签订本合同后不能按照本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方己付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。”2、《房屋买卖合同》第八条中约定：“乙方应于签订本合同时支付人民币柒拾万元整（￥：700000.00元）作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第1种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：1．一次性付款(1)楼价款（含定金）共计人民币捌佰叁拾万元整(￥：8300000.00元）于甲乙双方到税务部门完税及不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2018年10月15日前完成。”3、《房屋买卖合同》第十一条条中约定：“本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或者营业地址为准。当面交付文件的，在交付之时送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定期限的，以权利方发出敦促履行通知之日其五天为履行期限。”合同签订后，原告按约分别于2018年6月27日、2018年6月29日向被告支付贰万元整（￥：20000.00元）和陆拾捌万元整(￥：680000.00元）共计柒拾万元整（￥:700000.00元）定金，履行了作为买方按合同约定的义务，但在合同签订后履行过程中才得知被告的至亲王赛茵先生（邹建辉女士丈夫、王曦女士父亲）已过世，并且于2018年7月31日中介方广州市德才房地产代理有限公司的工作人员陈春柳才将王赛茵先生的居民民死亡医学证明（推断）书通过微信的方式告知原告，自此，原告才知晓王赛茵先生于2017年10月27日己过世，而涉案房屋系2011年4月2日购买登记办理了房屋产权证在被告两人名下，但由于涉案房屋购买的时间系邹建辉女士与王赛茵先生婚内期间，因此，针对于涉房屋属邹建辉女士所有的产权份额应属于夫妻共有财产，由于王赛茵先生己过世，涉案房屋属其所有的份额为王赛茵先生的遗产，因此，涉案房屋属王赛茵先生遗产份额部分的应由其继承人办理继承更名手续后方能进行依法转让。自此，原告在已知晓该重大基本事实的情况下，无法作为善意的买方在2018年10月15日前在被告家里未办理好继承更名手续的情况下继续与被告进行交易过户手续，原告特意通知被告一定依法办理好该部分遗产的继承手续方能与原告依法进行交易。但被告却以各种理由进行推脱不办理涉案房屋继承变更手续，并且被告也聘请了代理律师与原告代理律师进行沟通洽谈，但被告始终未按照原告善意提示去办理该手续，在多次友好催告被告履行并给与了被告合理期限的情况下，由于被告仍旧未合法处理完毕涉案房屋继承事宜，原告委托律师于2018年11月2日向被告、中介以及被告的代理律师出具了《律师函》，行使了单方面解除合同的权限，并要求被告向原告承担违约责任，被告代理律师也于2018年11月5日签收了该《律师函》，但被告均置之不理。为了维护原告的合法权益，特起诉要求：1、请求依法确认双方于2018年6月27日签订的《房屋买卖合同》以及三方签订的《中介服务三方协议》已于2018年11月5日确认解除。2、请求判决两被告连带向原告返还支付的购房定金70万元。3、判令两被告连带向原告支付违约金83万元。4、判令两被告连带向原告支付原告向第三方支付的中介费2万元。5、本案的诉讼费由两被告承担。不同意被告所有的诉讼请求，本案的违约方是两被告，合同签订时两被告与第三人并没有向原告告知其家属王赛茵先生已经于2017年10月27日过世，而涉案房屋两被告购买的时间是2011年4月2日，正是第一被告与王赛茵婚内购买的房屋，该房屋按照婚姻法的规定属于夫妻共有，因此涉案房屋必定有相应份额会成为遗产，而第二被告已在法庭承认王赛茵已经过世这一基本事实，并且还向法庭提交其其中两位子女放弃继承的声明书，也足以证明涉案房屋有一部分的产权份额应属遗产。编号A0004356的《中介服务三方协议》第3条第1款以及按照房屋买卖合同第2条约定，两被告对涉案房屋享有完整的处分权，但是本次开庭为止，两被告都没有提供证据证明其已经完成继承手续。合同约定双方履行的最后期限为2018年10月15日，签约时正如第三人反映，王赛茵去世这一事实，其认为与买卖没有关联性不需要审查，并且认为是私事，不方便过问，这是明显违法法律规定，从这一点也可以看出中介存在重大过失。此外，两被告提供放弃的声明和放弃继承的视频材料只能证明两被告在积极履行办理继承事项的义务。但是王赛茵与第二被告生育了几个子女，是否有自书的遗嘱、遗赠抚养协议，这都是要办理继承确定之后，办理变更登记到两位被告名下之后，两被告才具备对涉案房屋具有完整的处分权限。现两位被告至今都没有办理完毕，且两被告在其反诉状称，其向南方公证处和不动产交易中心递交了相关材料，但却没有提供相关行政单位的书面材料，而且两被告的阐述明显违反法律规定，正是由于两被告至始至终，存在没有办理继承变更手续这一误区，才导致根本违约，而原告在合同到期之前，通过有效的方式告知被告，可以通过法院、房管局、公证处办理继承更名手续。但两被告却时时对于原告的友善置若罔闻，因此被告没有依法办理涉案房屋的继承手续，才是本案无法正常进行的根本原因，因由两被告和中介方承担过错责任。而原告在合同到期之前从来没有表态要解约，并且到期之前一直是原告、两被告的代理人互相沟通、协商，在合同到期之前不要求解除合同。而到期之后，原告在2018年11月2日才委托律师向两被告和第三人发出要求解除合同的通知书，并且两被告的委托代理人也在2018年11月5日签收，而按照房屋买卖合同第4条的规定，非违约方针对违约方的超期10天以上履行，有权单方解除合同，原告依约行使了解除权。两被告共同答辩和反诉称，一、请求法院判决驳回原告全部诉讼请求，并由原告承担本案的全部诉讼费。二、本案中，两被告未出现任何违约行为，原告却以涉案房屋存在继承问题为由滥用抗辩权，拒绝履行合同义务，构成根本违约。2018年6月27日，经第三人居间撮合，就原告购买两被告位于广州海珠区滨江东路913号2402房与两被告签订了《房屋买卖合同》，明确各方的权利和义务。合同签订后，原告支付了定金，原告向两被告承诺，剩余购房款730万元待其将广州另一套房子出卖后所得的价款一次性付清。两被告为了给予充分时间原告出售其原房子，同意交易过户手续在2018年10月15日前完成。然而，合同履行期间，原告突然通知两被告不购买涉案房屋，提出涉案房屋牵扯到继承问题和各种理由拒绝交易，并把责任推卸给两被告。就此，两被告尝试多次联系原告，希望通过沟通的方式化解原告心中的顾虑和协商有效的解决方法，但原告却直接声称该事己委托律师负责处理，拒绝沟通。为表达两被告履约的诚意，两被告多次往返不动产权交易中心和公证处咨询，全面了解如何排除原告对继续履行交易之不安因素，但原告对两被告所付出的努力和工作却置若罔闻，再次拒绝同原告进行直接协商沟通。截至合同履行期满前后，两被告共向原告发送三份律师函，多次敦请原告全面履行合同义务，完成房屋买卖交易，并为解决原告心中顾虑提供放弃继承声明材料，以及提出有效的处理方案，但原告却否定被告的诚意和善意，依然坚持其根本经不起考验的理由，滥用抗辩权，推卸责任和违背合约精神，指责两被告违约，并提起本案诉讼。综合以上原告的种种行为，原告对交易过程中出现不安和顾虑时，并不是第一时间需求与合约方协商沟通，而是坚决拒绝沟通，甚至滥用抗辩权的方式进行对抗，即违背诚实信用原则，更构成根本违约，对此应当承担相应的违约责任。故两被告反诉请求1、确认原告在《房屋买卖合同》（NO.A0004357）中构成单方违约。2、两被告没收原告支付的定金人民币70万元，作为原告承担的违约责任。3、原告赔偿两被告向第三人支付的中介服务费人民币3万元；4、原告注销对本案交易房产的存量房网签手续；5、原告承担本案的全部诉讼费。第三人述称，第三人在提供中介服务中，并未如原告所述隐瞒真实情况。关于继承方面的问题，第三人不是专业法律人士，只是看到房产证是两被告的名字，且查册没有问题，已经尽到中介的注意审查义务。业主丈夫去世属于业主的私事，第三人中介不便过问，且这是业主的隐私问题。即便是后面客户发现继承问题，第三人也已经积极配合做了其他继承人放弃继承的声明。还应客户要求去公证处做了公证，办妥继承变更的一切事宜，中介方也在积极促成此次交易，配合双方完成房屋过户，所有都是按照客户的要求来办理，中介方在提供中介服务过程中无任何过错和违约行为，最后是客户自己不想购买，是其自身原因导致交易无法完成。经审理查明，2018年6月27日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买广州市海珠区滨江东路913号2402房，总金额为830万元；两被告须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全都资料均真实、合法、准确、完整，否则两被告应承担由此而引起的一切责任（两被告保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）：由于两被告的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由两被告承担责任。第八条约定签订合同时应该支付70万元作为定金；楼价余款由原告与两被告到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，2018年10月15日前完成上述递件过户交易手续。第十三条备注手写约定条款，签订合同当天先付定金2万元整，2018年6月29日前支付68万元整。原告与两被告均确认该第十三条变更了第八条的约定。合同第四条约定违约责任，甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业、或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交价0.05%的违约金；逾期10日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。另，第五条约定乙方违约责任，乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。乙方无法买入，应向甲方支付10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项。乙方逾期付款或未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上，甲方有权不向乙方出售该物业，乙方需要支付成交价10%作为违约金;甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；等。同日，原告、两被告及第三人签订《中介服务三方协议（买卖）》，确认原告及两被告独家委托第三人提供涉案物业的中介服务等。原告主张2018年6月27日支付2万元定金，2018年6月29日又支付了68万元定金，对此两被告予以确认。原告表示2018年7月31日第三人的工作人员通过微信告知原告，两被告家属王赛茵在2017年10月27日过世，至此原告发现两被告对涉案房屋没有完全的权属。房屋查册表载明涉案房屋产权登记于2011年4月2日才登记在两被告名下，登记在第二被告名下的产权份额属于夫妻共同财产，王赛茵享有相应的产权份额，因此两被告对涉案房屋没有完全的权属，原告已知悉了王赛茵死亡的情况，无法作为善意第三人继续办理交易取得房屋产权，只有两被告将继承手续办理完毕后，重新登记确认房屋归属，其才具有相应权限。原告通过第三人催促两被告尽快处理继承事宜，但第三人、两被告均坚持两被告有权出售房屋，无需办理继承事宜，故房屋买卖合同一直处于无法正常履行的状态。诉讼前，原告与两被告的代理律师已经多次沟通，多次要求两被告应该通过房管局、公证处或法院等办理好继承事宜，重新办理房屋变更登记手续后，两被告才有完成的房屋处理权限，至今两被告均没有办理完毕。如果原告继续交易，会存在风险，原告将可能成为恶意第三人，导致王赛茵的继承人均有权向原告主张权利，最终交易被撤销。原告是为了避免交易后产生纠纷，且在时间充裕足以办理继承的情况下提出其办理继承的要求。2018年11月2日原告向两被告发出解除合同及三方协议的律师函，约定双方过户期限为2018年10月15日，在期限届满前，原告一直有积极与两被告沟通，要求其抓紧时间办理继承手续，两被告一直没有办理完成。这属于两被告单方面逾期违约，按照约定逾期10天以上，原告有权单方解除，因此发出了上述律师函。因此双方买卖合同、三方协议均已经解除。两被告表示，两被告的家人王赛茵去世是两被告私人家庭事务，无需对外明确，两被告确认在签订《房屋买卖合同》时并没有告知原告王赛茵去世的事实。2017年10月27日王赛茵在医院去世，去世前一直住院一年多，根本没有在涉案房屋内居住过，因此王赛茵去世的事情无需告知原告，不存在贬低房屋价值的情况，且属于私人事件，无需告知原告。王赛茵去世后，其法定继承人已经就房屋继承事宜达成一致意见，不存在纠纷。原告主张两被告违反法律规定，但一直没有明确具体违反哪些法律规定。根据物权法第16条、17条，涉案房屋登记在两被告名下，两被告有权对涉案房屋作出完成的产权处理。王赛茵的法定继承人已经明确提供书面意见放弃继承，不会影响房屋买卖，只是原告一心取消交易，才会多次以继承问题纠缠。结合原告提交的2018年8月1日原告向中介发出的微信内容明确解除和终止合同，第三人也向原告解释过不存在继承问题，原告依然坚持终止交易，证明合同履行期间，原告已经有解除合同、终止交易的意图，因此纠缠产权过户问题，违背诚实信用原则，将责任推到两被告身上。另外，两被告在合同履行期间，多次发送短信与原告沟通，也释明不存在过户问题影响交易，原告依然坚持否定两被告意见，拒绝与两被告直面沟通，并表示委托律师对接，两被告的代理人与原告律师也多次沟通解决问题，提出王赛茵全部法定继承人陪同原告去房屋交易中心办理房产处理、办理过户手续，但原告依然予以否决，坚持要求办理继承公证，并表示即使办理了继承公证也需要重新考虑交易问题。根据上述原告多次的意思表示，两被告已经完全履行义务，并多次催告。2018年10月11日合同履行届满前，两被告也发送过律师函敦请原告办理过户手续、支付购房款，原告对此依然不予理睬。2018年10月17日，两被告再次发函敦请原告办理，对原告提出的问题进行解释。2018年10月25日即合同履行期限期满及10天合理逾期期限最后一天，两被告依然念及原告交易的诚意，再次发送律师函。2018年11月2日原告发送解除合同的律师函，原告单方违约解除。诉讼过程中，原告与两被告确认双方签订的《房屋买卖合同》、原告与两被告及第三人签订的《中介服务三方协议（买卖）》于2018年11月5日解除。两被告确认2018年7月31日第三人告知了原告王赛茵和两被告的关系及王赛茵去世的情况。两被告在2018年10月17日前通过微信向原告及第三人发送了第一被告及王婷放弃继承的书面说明及律师函，原告表示对律师函的内容及发送时间没有异议，但律师函中没有附件证明全部子女放弃继承，且发出时间为合同履行到期后才发出。原告认为仅有律师反馈子女放弃声明是不足够的，即使各个子女出具书面亲笔签名确认放弃的材料，原告依然会需要承担还有其他法定继承人的风险，因此两被告既没有在合同约定的合理时间内告知原告放弃继承声明的事实，原告也无法核实声明书的真实性。原告确认2018年10月25日两被告发给原告的律师函有反馈提供方案，即子女一并去办理过户，但该律师函已经超过合同期限第十天，原告从当天开始具有解除权，且律师函的内容都属于两被告口头反馈表示有子女会来配合办理放弃继承，实际上该子女是在国外生活的，没有沟通，且两被告既然可以让子女来办理配合过户，则根本不需要拖到发律师函才来履行。查册日期为2019年6月4日的《广州市不动产登记查册表》载明广州市海珠区滨江东路913号2402房登记在两被告名下，登记日期为2011年4月2日。两被告为母女关系，第二被告的配偶为王赛茵，第二被告及王赛茵生育女儿第一被告及王婷。王赛茵于2017年10月27日死亡，王赛茵的父母先于王赛茵死亡。两被告确认第一被告与王赛茵于1972年1月17日登记结婚，婚姻关系一直持续至王赛茵去世。两被告主张其已向第三人支付了中介服务费3万元，对此两被告提交了收款收据证实。原告为证明其主张，主要提供了以下证据:1、编号：A0004356的《中介服务三方协议》以及NO:A0004357的《房屋买卖合同》;2、《收据》；3、微信对话和短信对话记录；4、《律师函》；5、快递回单，证明原告于2018年11月2日向两被告、第三人还有两位被告的代理律师发出了单方面解除双方所签订的《房屋买卖合同》以及《中介服务三方协议》的律师函，确定双方的协议在对方收到之日起已经解除。两被告发表如下质证意见：证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，被告严格按照合同约定履行义务，并多次敦请原告履行合同义务，支付购房款，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，在本案被告已经提起反诉，主张相关权益。证据2真实性、合法性予以确认，关联性部分不予确认，原告只支付定金，剩余购房款一直没有支付，结合本案原告的违约行为，本案中被告已在反诉中要求没收定金，作为原告的违约责任。其中中介服务的收款收据和按揭贷款的收款对其关联性不予认可，因原告违约，原告支付的中介费和按揭代理费由其自行承担。证据3真实性、合法性确认，关联性不予确认，原告未按照合同约定支付购房款，并将责任推卸到被告存在违约。证据4对真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。该证据证明原告存在单方违约解除合同的事实。证据5真实性、合法性予以确认，关联性部分不予确认，该证据证明原告存在单方违约解除合同的事实。第三人表示其质证意见与两被告一致。两被告为证明其主张主要提交了以下证据：1、微信聊天记录；2、短信聊天记录；3、（2018）粤H律函字第17-834号《律师函》；4、快递单据和妥投证明；5、（2018）粤H律函字第17-834-2号《律师函》；6、快递单据和妥投证明；7、（2018）粤H律函字第17-834-3号《律师函》；8、声明书（王曦）；9、声明书（王婷）；10、快递单据和妥投证明；11、中介服务三方协议（买卖）；12、房屋买卖合同；13、证据8、9补充；14、收款收据；15、亲属关系证明；16、证明；17、不动产登记查册表；证据18、公证书，证明两被告与王赛茵的亲属关系，且王赛茵的父母均早于其去世的事实，因此王赛茵的法定继承人只有两被告及王婷；19、存量房买卖合同（加盖第三人公章、合同编号：穗存量房合字180××××6080）。原告发表如下质证意见：证据1本身不是原件，真实性、合法性、关联性不予确认。证据2真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该份证据直接证明原告已经委托律师就双方之间的争议进行处理，双方合同的截止时间2018年10月15日，即使到2018年10月25日两被告都没有解决家里的继承事宜，存在严重违约，原告告知了两被告应该如何去办理，可以证明两被告存在违约。证据3至7真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，该份律师函所反映的内容为两被告一直拒绝履行办理继承更变的手续，因此存在严重违约。证据8至10真实性、合法性、关联性不予确认，该证据是两被告单方面提供，没有证人出庭，由于是两被告提交，反映了两被告应办理继承，而且两被告正在办理继承，出具声明书办理继承不合法。证据11、12真实性、合法性予以确认，关联性与我方提供的证据证明内容为准。证据13与证据8至9质证意见一致。证据14真实性、合法性予以确认。证据15真实性、合法性、关联性不予确认，该证明由第三方出具，所盖的公章真实性无法认定，并且与本案的房屋买卖交易没有关联性，若法庭采纳其真实性，可以证明涉案房屋应由王赛茵所占有的份额，办理继承归两被告之后，两被告才有完整的处分权限，而至今两被告无权处理房屋。证据16真实性予以确认，合法性和关联性不认可。对证明内容、证明对象不予认可。该证据可以反证原告主张的“两被告在开始签署买卖合同中存在欺诈，隐瞒了共同共有人王赛茵过世并且没有办理完成继承的关键事实”。证据17真实性合法性无异议，关联性不予认可。可以证明两被告在2011年10月3日购买涉案房屋，该时间点是第二被告与王赛茵婚内期间，根据婚姻法规定，登记在第二被告名下份额，属于与王赛茵的夫妻共同财产，因此王赛茵死亡后，该份额属于遗产，需要办理继承手续后才能出售房屋，至今两被告没有办理好继承，存在根本违约的情况。证据18的质证意见与证据16的质证意见一致。证据19真实性、合法性予以确认，关联性不认可。对证明内容、证明对象不予认可，因为该合同中并没有买卖双方的签章，作为买方，对于没有签章的事项，没有责任和义务。第三人表示对证据1至14没有异议。本案中，本院依原告的申请对两被告名下的财产采取了财产保全措施。本院认为，原、被告于2018年6月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，虽然该合同约定的内容与网签合同约定的内容不一致，但该合同的条款中有约定甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与《房屋买卖合同》具同等效力，不一致时以《房屋买卖合同》为准，故原、被告双方应按照《房屋买卖合同》的约定履行。《房屋买卖合同》约定除定金70万元以外的楼价余款由原告与两被告到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，2018年10月15日前完成上述递件过户交易手续。现原告与两被告均确认原告支付了定金70万元后，双方未办理交易递件过户手续，《房屋买卖合同》及《中介服务三方协议（买卖）》已于2018年11月5日解除，第三人对此也未提出异议，本院予以确认。原告主张《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于两被告未办理继承手续，而两被告主张《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于原告缺乏购买能力，单方违约。对此本院认为，涉案房屋登记在两被告名下，两被告向原告出售涉案房屋，办理产权过户手续从形式上并不需要办理相关继承手续，但鉴于第二被告的配偶王赛茵已去世，涉案房屋是在第二被告与其配偶王赛茵婚姻关系存续期间购买，第二被告所占有的产权份额应属于夫妻共同财产，王赛茵应享有相应的份额，其享有的份额作为遗产并不必然由两被告继承，而原告在交易过程中已得知这一情况，原告要求两被告办理相应的继承手续再进行交易也是合理要求。但鉴于从形式上继承手续并不是交易完成的前提，且能否在双方约定的交易期限内完成继承手续也不是两被告能自行决定的，需要其他继承人的配合，故本院认为对于《房屋买卖合同》的解除，原告与两被告均不构成违约，原告要求两被告返还购房定金700000元，合法合理，本院予以支持。原告要求两被告支付违约金830000元及中介费200000元缺乏依据，本院不予采纳。两被告要求确认原告单方违约，依据不足，本院不予采纳。两被告要求没收原告支付的定金700000元及赔偿两被告向第三人支付的30000元中介费，缺乏依据，本院不予支持。两被告要求注销通过存量房网上交易系统签订的《存量房买卖合同》的网签手续，合法合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：一、确认原告陈一彤与第一被告王曦、第二被告邹建辉于2018年6月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年11月5日解除。二、确认原告陈一彤与第一被告王曦、第二被告邹建辉、第三人广州市德才房地产代理有限公司在2018年6月27日签订的《中介服务三方协议（买卖）》于2018年11月5日解除。三、第一被告王曦、第二被告邹建辉在本判决生效之日起10日内退回定金700000元给原告陈一彤。四、第三人广州市德才房地产代理有限公司与原告陈一彤在本判决生效之日起10日内协同第一被告王曦、第二被告邹建辉办理注销《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）的网签手续。五、驳回原告陈一彤的其他诉讼请求。六、驳回第一被告王曦、第二被告邹建辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18750元，由原告负担10281元、两被告共同负担8469元。本案反诉受理费5550元，由两被告共同负担。本案财产保全费5000元，由原告负担2741.5元、两被告共同负担2258.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  刘丛江二〇一九年九月十日书 记 员  马智妍陈韵怡