上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初26479号原告：上海新华传媒连锁有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：顾宇清，上海中夏律师事务所律师。被告：叶小真。被告：上海莘东鞋帽商行。法定代表人：叶小真。两被告的委托诉讼代理人：石靓。原告上海新华传媒连锁有限公司(以下简称新华传媒公司)与被告叶小真、上海莘东鞋帽商行(以下简称莘东鞋帽商行)排除妨碍纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序进行审理,后因案情复杂,本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新华传媒公司的委托诉讼代理人顾宇清，被告叶小真、莘东鞋帽商行的共同委托诉讼代理人石靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华传媒公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即清空并搬离原告依法占有的位于上海闵行区莘庄镇莘建路XXX号底楼商铺X的房屋,排除对系争房屋的妨害；2.判令两被告共同支付原告自2018年4月8日起至实际清空并搬离之日止的房屋占有使用费,房屋占有使用费以原告与被告叶小真签订的《房屋租赁合同》约定的租金为基础,按2倍计算；3.判令本案诉讼费由两被告共同承担。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为：判令两被告共同支付原告自2018年4月8日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费，按月租金的2倍标准计算。事实与理由：2008年1月，上海XX物业管理有限公司(以下简称“XX物业”)与上海新华发行集团有限公司(以下简称“新华集团”)签订《共有非居住房屋租赁合同》，约定XX物业将坐落于闵行区莘建路XXX号底层的房屋出租给新华集团使用，租赁合同的期限为2008年1月1日至2018年12月31日。后2016年1月1日，新华集团与原告签订《房屋租赁合同》，约定新华集团将多套房产出租给原告，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，其中包括了坐落于闵行区莘建路XXX号底层的房屋，即本案系争房屋。至此，原告获得系争房屋的占有物权以及出租权。2013年，原告与被告叶小真签订了房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告叶小真；租赁期限为2013年4月1日起至2018年3月31日止；月租金为人民币49,645元，房屋租金前两年保持不变，自第三年起该房屋的租金每年在上年的基础上环比递增3%。后被告以此作为住所登记地设立了上海莘东鞋帽商行(个人独资企业)并经营。2018年3月30日，原告向被告叶小真发出《关于商铺到期不续租及场地移交的函》，函中明确告知被告叶小真租赁期限届满后不再与其续签，并要求被告叶小真最晚须于2018年4月8日将租赁场地腾空交还原告并注销营业执照，否则原告将按照原合同的约定，收取2倍租金作为房屋使用费。合同期满后至今，被告叶小真依旧占据房屋，未按约定交还房屋，并且仍以被告上海莘东鞋帽商行之名义进行经营活动获取不当利益。两被告已然对于系争房屋构成了明显的妨害侵权行为，且该侵权行为系始终持续，并且获得不当利益。原告认为，被告的行为已侵害原告的合法权益，原告遂以诉称理由诉至法院。被告叶小真、莘东鞋帽商行辩称，1.原告主体不适格，其无涉案房屋的使用权及出租权。2.被告正在与大房东商谈租赁事宜，故原告无权主张清空返还房屋。3.被告同意支付占有使用费，但是不同意按照原告主张的2倍标准计算，应该按租金标准支付至2018年12月31日，之后的费用应支付给大房东。4.原告是从上海新华发行集团有限公司(以下简称新华发行集团公司)取得租赁使用权，租赁期限至2025年12月31日，新华发行集团公司系从上海XX物业管理有限公司(以下简称XX物业公司)取得承租权，租赁期限至2018年12月31日止，原、被告之间的合同租赁期限已超出上述期限，超出部分应属无效。5.房屋实际承租人为被告叶小真，被告莘东鞋帽商行并未实际使用过，故不应由被告莘东鞋帽商行承担责任。本院经审理查明：2008年1月，XX物业公司(甲方、出租人)与新华发行集团公司(乙方、承租人)签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于闵行区莘建路XXX号底部房屋出租给乙方使用，建筑面积170.64平方米，该房屋用途为营业，月租金合计1,340.23元，租赁合同期限为拾年，自2008年1月1日起至2018年12月31日。合同对其他事项作了约定。2016年1月1日，原告新华传媒公司(乙方)与新华发行集团公司(甲方)签订《房产租赁合同》，约定：甲方同意向乙方出租本合同项下房产之一莘建路XXX号底层房屋(建筑面积170.64平方米)，乙方也愿意承租该等房产，租赁房产的租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，如果乙方要求延长租赁房产的租赁期限，乙方应在前述租赁期限满之前至少3个月以书面形式通知甲方。附件所列房产的租金统一标准计算，即每平方米建筑面积房产的日租金为人民币壹元整，房产的租金按季度末支付。合同对双方权利义务、变更和终止、违约责任等也作了约定。2013年11月11日，原告新华传媒公司(甲方)与被告叶小真(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区莘庄镇莘建路XXX号底楼商铺A，该房屋建筑面积约为116.64平方米，具体位置见附件(一)结构为砖混，甲方已向乙方出示。租赁用途为服饰、服装、鞋、帽等乙方营业执照所载范围内的相关业务的经营。甲方于2013年4月1日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为13.99元，月租金49,645元，年租金总计为595,740元，租赁场所自2013年4月1日起计。该房屋租金前两年保持不变，自第三年起该房屋租金每年在上年的基础上环比递增3%。乙方应按季度支付租金，首付租金应于免租期满前十天内支付，乙方应于每季度首月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。合同附件一为租赁房屋的平面图。该合同对迟延付款责任、房屋使用要求和维修责任、双方权利义务、变更或解除合同等都作了约定。2018年3月30日、4月13日，原告两次向被告发出《关于商铺到期不续租及场地移交的函》，告知被告不再续租，最晚于2018年4月8日将租赁场所腾空交还于原告。另查明，被告叶小真已付清至2018年3月31日止的房屋租金。以上事实，由原告提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《关于商铺到期不续租及场地移交的函》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，原告新华传媒公司与被告叶小真签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原、被告签订的合同租赁期限至2018年3月31日届满，租赁关系终止后，承租人负有返还租赁房屋的义务，如其将房屋转租他人，还应承担清退次承租人的义务。在双方签订的租赁合同终止后，被告叶小真理应及时将房屋腾空并返还原告，但被告未能按时将房屋返还，显属不当，故原告主张要求被告叶小真清空并返还房屋的请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的房屋占有使用费，案外人新华发行集团公司转租给原告新华传媒公司的租赁期限不能超过剩余期限，其与XX物业公司签订的合同租赁期限至2018年12月31日止，故在原告与被告叶小真签订的租赁合同约定的租赁期限至2018年3月31日届满后、原告又明确不再将房屋续租于被告叶小真的前提下，被告叶小真未能返还房屋，仍实际占有使用系争房屋，其应向原告支付房屋占有使用费，故原告主张要求被告叶小真支付自2018年4月8日起至2018年12月31日止计算房屋使用费，本院可予支持。但原告主张的使用费标准过高，本院参照合同约定的租金标准予以酌情调整。原告主张要求被告莘东鞋帽商行返还房屋、支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告叶小真于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区莘建路XXX号底楼商铺A房屋(合同附件一已标注明)清空并返还给原告上海新华传媒连锁有限公司；二、被告叶小真于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司自2018年4月8日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费475,008.17元；三、驳回原告上海新华传媒连锁有限公司要求被告上海莘东鞋帽商行清空返还房屋及支付占有使用费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,091.18元，由原告上海新华传媒连锁有限公司与被告叶小真各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  张桂兰人民陪审员  仇 萍二〇一九年九月二十七日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。