上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62786号原告：董学，女，1994年8月31日出生，汉族，住江苏省。被告：叶黎云，男，1955年7月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告董学与被告叶黎云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董学到庭参加诉讼。被告叶黎云经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。董学向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将上海市浦东新区四方路XXX号XXX层商铺(以下简称涉诉房屋)如期交付原告，如不能交付使用，按照合同条款，赔偿原告违约金人民币(以下币种同)54,000元；2.判令被告承担本案诉讼费。审理中，董学确认诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金54,000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年3月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告向原告承租位于上海市浦东新区四方路XXX号XXX层商铺。因房屋内尚有租客未搬离，故双方先签订合同，待租客于2019年3月31日搬离后再填写租赁期限。后，被告以各种理由拖延时间，先是租客延期搬离，后是租客注册地址未迁出，最后双方确定交房时间为2019年5月15日。但2019年5月7日，原告联系被告时，被告表示涉诉房屋已于2019年5月1日出租，并短信告知于2019年4月3日即已出租。原告认为被告的上述行为显属违约，故原告诉至法院，要求判如所请。叶黎云未到庭应诉，向本院提交书面答辩意见称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.调解时，原告未提交完整的租赁合同，误导法院；2.租赁合同第四条约定先付后用，但被告未收取原告的租赁保证金及租金，原告未违约；3.租赁合同未约定租赁期限，没有起始时间，没有结束时间，亦无签订时间，合同未生效；4.租赁合同补充条款第2条载明“如因经营项目在本地址无法开业经营则本合同无效”，也就是要等到5月15日原租户注销营业执照，原告才能办理营业执照，原告经营餐饮，另需办理食品卫生许可证，而取得该证，原告需要购买餐饮设备、装修、招工体检，需要耗费时间和金钱。若原告都无法确定是否可以办理营业执照，在变数较大的情况下，是不可能去花费时间金钱去购买餐饮设备等，被告认为原告因此隐瞒了租赁合同的附件及补充条款。针对被告的答辩意见，原告表示约定附件第2条是因为涉诉房屋为居民楼底层，无法确认是否可以办理营业执照，但目前不存在无法办理营业执照的问题，且签订租赁合同时，原告不知晓涉诉房屋内已注册有营业执照。双方之所以未在合同上填写租赁期限，系因被告提议待租客搬离后再协商确定具体日期。原、被告原本约定交房时间为2019年3月31日，后更改为2019年5月15日。但最终被告将涉诉房屋另行出租了，未交付给原告，双方租赁合同也因此而解除。本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，月租金为18,000元。租赁合同第3-1条载明“甲乙双方约定，甲方于＿年＿月＿日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限为5年，自＿年＿月＿日起至＿年＿月＿日止。(划线部分空白未填写)”租赁合同第5-1条约定，自本合同签约当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的月租金，即54,000元。租赁合同第8-2条约定，甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方支付54,000元作为违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：“(一)甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。……”租赁合同第9-1条约定，“租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方支付人民币五万肆仟元违约金。乙方已支付甲方的租赁保证金和未到期租金,在扣除乙方租赁期间应支付的费用后,甲方应退还乙方。”租赁合同附件及补充条款手写部分载明“附件2：1.……2.本合同如因经营项目无法在本地址办理营业执照，无法开展经营的，则本合同无效，甲乙双方互不承担违约责任。……”租赁合同签订后，因被告未将涉诉房屋交付原告，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交原、被告之间的录音及文字整理材料一份，证明双方于2019年3月25日签订租赁合同，并约定了2019年5月15日交付涉诉房屋，但被告未按约交付，于签订合同后一周内，即将涉诉房屋另行出租。录音的主要内容为：原告致电被告，询问营业执照何时可以办理好。被告表示双方2019年3月签订了合同，但因原告未支付押金，涉诉房屋已于2019年5月1日另行出租，原告应当先行支付押金，后续被告会提供一个装修期，装修之后即可办出营业执照。原告表示等租客的营业执照注销之后才能去办理原告的营业执照。被告强调原告应当先行支付押金。原告表示双方已敲定2019年5月15日，未交押金系因租客的营业执照未注销，被告尚未交房。被告表示双方已经约定了若办理不出营业执照，合同作废，应当先交押金。2.原告提交短信截屏打印件一份，证明被告于2019年4月3日将涉诉房屋另行出租了。3.被告在寄送答辩状时，向本院递交租赁合同(含附件及补充条款)一份，同原告庭审中提交的租赁合同。4.原告表示租赁合同签订后，未向被告支付租赁保证金(即押金)及租金，原告购买了加盟物品寄送至涉诉房屋，后实际寄送到涉诉房屋隔壁，由原告搬走。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告提出被告未按约交付房屋，故要求被告支付违约金。被告辩称双方合同未约定具体租赁期限，故合同无效，且原告未按约支付租赁保证金在先，被告无需支付违约金。根据庭审查明的事实，原、被告签订的租赁合同约定了房屋坐落、租金数额、租赁期限等租赁合同的基本内容，没有违反法律、法规的强制性规定，故租赁合同依法成立并生效，原、被告均应恪守。租赁合同同时约定原告于签订租赁合同当日向被告支付租赁保证金(即押金)54,000元。庭审中，原告自述租赁合同签订日期为2019年3月25日，双方最终约定于2019年5月15日交付涉诉房屋。可见，租赁合同约定的是原告应当在签订合同时即向被告交付押金，原告在提交的录音中表明未支付押金的原因为涉诉房屋内营业执照尚未注销，且被告未交房。但原告提交的证据无法证明被告的交房义务先于原告的押金支付义务，且双方租赁合同已经另行约定，若无法办理营业执照则“合同无效”，互不承担违约责任，是否能够办理营业执照并不成为原告支付押金的阻却理由，该条款系对后续若发生无法办理营业执照时的处理方法的约定。在原告未支付押金时，被告有理由暂不交付房屋，后续双方合同未能顺利履行的原因，不能归责于被告一方。另租赁合同约定的违约金条款系在被告交付的房屋存在瑕疵或擅自解除合同提前收回房屋时适用，本案并不属于上述约定的范围内，原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告董学的诉讼请求。案件受理费1,150元，减半收取计575元，由原告董学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年九月二十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。