福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2178号 原告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：朱进康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣莉，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：郭海飞，男，1984年7月18日出生，住江西省赣州市宁都县，原住福建省石狮市曾坑杨园村方长路25号。 原告石狮泰禾广场投资有限公司（下称泰禾公司）与被告郭海飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人王欣莉到庭参加诉讼，被告郭海飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰禾公司与郭海飞之间签订的《租赁合同》；2.郭海飞向泰禾公司支付自2018年1月14日起至2018年4月14日止的租金人民币6102元；3.郭海飞以应付未付租金人民币6102元为基数，按日万分之三的标准计算自逾期之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2019年3月15日止为785.94元）；4.郭海飞向泰禾公司支付返还优惠期间（2017年5月15日至2017年11月14日）租金12204元；5.郭海飞向泰禾公司支付相当于两个月租金的违约金4068元；6.本案诉讼费用由郭海飞承担。事实和理由：2017年，出租方（甲方）泰禾公司与承租方（乙方）郭海飞签订了一份《租赁合同》，约定郭海飞承租座落于石狮市商铺；建筑面积为58.11平方米；租赁期限自2017年5月15日至2019年5月14日止；租金标准为2017年5月15日至2018年5月14日期间月租金标准为每月每平方米35元;2018年5月15日至2019年5月14日期间月租金标准为每月每平方米35元；租金支付方式为每两个月为一个缴纳周期；自签订本合同之日起5日内，郭海飞需向泰禾公司预付租金4068元，下一周期租金于每两个自然月的第二个月的20日前支付，以此类推；乙方享有自2017年5月15日至2017年11月14日及2018年5月15日至2018年11月14的经营免租期，免租期内乙方免于向甲方支付租金。乙方应在合同签订之日向泰禾公司支付履约保证金4742元，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。租赁合同第5.4条款约定：“如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业管理费、能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。”第14.3条款约定：“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同·····3.乙方逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方或管理公司的费用的……。”第14.5条款约定：“本合同任何一方（不可抗力事件除外根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍（如该月处于租金优惠期的，则为该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度租金的两倍）的违约金。”第14.8条款约定：“如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有签署租金优惠期的租金优惠。”合同签订后，泰禾公司依约将案涉租赁房屋交付给郭海飞，郭海飞支付了履约保证金4068元。合同履行期间，郭海飞向泰禾公司支付了租金共计4068元。此后，郭海飞就未再向泰禾公司支付任何租金，经泰禾公司多次催收未果。截止2019年3月15日，郭海飞仅支付租金至2018年1月14日止，累计拖欠租金6102元。综上，郭海飞未能依约支付2018年1月14日起的租金，根据上述《租赁合同》第14.3条约定，泰禾公司有权解除合同。 郭海飞未作答辩。 泰禾公司围绕诉讼请求依法提交了证据，郭海飞在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对泰禾公司提交的证据，本院认定如下：1.营业执照（副本）一份，由工商行政部门出具，能够证明泰禾公司的基本情况及诉讼主体资格；2.居民身份证复印件一份，由公安部门出具，能够证明郭海飞的基本情况及诉讼主体资格；3.泰禾广场D区建设工程规划许可证复印件一份，由石狮市城建档案馆出具，能够证明泰禾公司开发建设的泰禾广场D区依法办理规划许可证；4.《租赁合同》一份，由双方当事人盖章或签名、捺印，能够证明泰禾公司与郭海飞成立房屋租赁合同关系以及双方具体的权利义务。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，泰禾公司补充提交泰禾广场B区、C区建设工程规划许可证复印件各一份、郭海飞缴纳履约保证金4068元的收款收据一份、郭海飞缴纳租金4068元的发票两张、案涉商铺装修使用的相片两张等四组证据佐证案涉商铺已经取得规划许可证且交付郭海飞使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泰禾公司是依法注册成立的从事房地产开发、销售、室内装饰、装修工程施工、房屋租赁的有限责任公司，于2013年6月25日取得泰禾广场B、C、D区的建设工程规划许可证。2017年，泰禾公司作为出租方（甲方），郭海飞作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方用于经营创鑫研木地板，计租面积为58.11㎡；租赁期限贰年，即2017年5月15日至2019年5月14日止；自实际交付日起至2017年6月30日为装修期；乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2017年7月1日；2017年5月15日至2018年5月14日期间月租金标准为每平方米35元/月，即2034元;2018年5月15日至2019年5月14日期间月租金标准为每平方米35元/月，即2034元；自签订本合同之日起5日内，郭海飞需向泰禾公司预付两个完整租赁月度的正常租金4068元；除第一期租金外，其他租金均按每两个自然月缴纳，郭海飞应当在每两个月的第2个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）支付；自2017年5月15日至2017年11月14日及2018年5月15日至2018年11月14为经营免租期，免租期内郭海飞免于向泰禾公司支付租金。租赁合同第5.4条款约定：“如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、物业管理费、能源费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。”第14.3条款约定：“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同·····3.乙方逾期超过15天（包含节假日)未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方或管理公司的费用的……。”第14.5条款约定：“本合同任何一方(不可抗力事件除外根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍（如该月处于租金优惠期的，则为该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度租金的两倍）的违约金。”第14.8条款约定：“如乙方擅自提前终止本合同或甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有签署租金优惠期的租金优惠。”合同签订后，泰禾公司自认郭海飞支付了履约保证金4068元及支付租金至2018年1月14日，并于2018年4月份擅自撤离案涉店铺。泰禾公司经催讨租金未果，于2019年3月28日向本院提起诉讼。 本院认为，案涉商铺已取得建设工程规划许可证，泰禾公司与郭海飞就案涉商铺租赁事宜签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。泰禾公司于2017年将案涉商铺交付郭海飞使用，已经履行了合同约定的义务，郭海飞亦应按合同约定的期限和金额支付租金。泰禾公司自认郭海飞已支付租金至2018年1月14日，系对自己不利事实的承认，本院予以确认。郭海飞未按约定支付2018年1月14日后的租金，至今逾期已远远超过15天，根据《租赁合同》的约定，郭海飞的行为已经构成根本违约，泰禾公司有权解除合同，故泰禾公司请求解除其与郭海飞签订的《租赁合同》，具有合同依据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，案涉《租赁合同》解除后，郭海飞仍应向泰禾公司支付自2018年1月15日起的租金，因泰禾公司自认郭海飞于2018年4月自行清空案涉商铺，泰禾公司主张应支付租金至2018年4月14日止，合理合法，应予支持，据此郭海飞实际应于2017年12月20日前支付2018年1月15日至2018年3月14日期间的2个月租金4068元；应于2018年2月20日前支付2018年3月15日至2018年4月14日期间的1个月租金2034元，合计6102元。根据《租赁合同》约定，逾期支付租金，每逾期一日郭海飞应支付未付款项的5‰作为违约金。现泰禾公司自行主张按日万分之三的标准计算逾期付款违约金系对其权利的处分，且不违反法律规定，予以照准。郭海飞未按约定支付租金且擅自停业，已构成根本违约，根据《租赁合同》约定，视为郭海飞自始不享有租金优惠期的租金优惠，前述租赁优惠期应转为正常租金的计租期，并按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准补交租金，故泰禾公司请求郭海飞支付原租金优惠期的租金12204元（2034元/月×6月），有合同依据，且未违反法律规定，本院予以支持。同时，根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款’’，也就是说，当事人一方违约时，对方一并主张违约定金和违约金的，不予支持。参照上述精神，在交付履约保证金的一方出现违约事实后，不宜同时支持履约保证金和违约金，本案中郭海飞因违约导致合同解除，应当按相当于违约时月租金标准两倍支付泰禾公司违约金4068元，因郭海飞已经按月租金标准两倍支付泰禾公司履约保证金4068元，根据合同约定，在郭海飞违约时该履约保证金已不予退还，故泰禾公司诉请郭海飞支付两个月租金的解除违约金4068元，不予支持。郭海飞经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、解除石狮泰禾广场投资有限公司与郭海飞签订的《租赁合同》； 二、郭海飞应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司租金6102元； 三、郭海飞应于本判决生效后十日内按日万分之三的标准分别支付石狮泰禾广场投资有限公司租金4068元自2017年11月21日起、租金2034元自2018年2月21日起至实际付清之日止的逾期付款违约金； 四、郭海飞应于本判决生效后十日内支付石狮泰禾广场投资有限公司租金优惠期间的租金12204元； 五、驳回石狮泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，由石狮泰禾广场投资有限公司负担50元，郭海飞负担360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴志生 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  颜莉莉 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -12- -7-