广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4900号原告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司法务。被告：廖志强，男，1960年11月12日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。原告广州市保值房地产代理有限公司与被告廖志强居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市保值房地产代理有限公司的委托诉讼代理人潘泽通、被告廖志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市保值房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务费2万元及违约金（违约金以2万元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，在原告居间下，被告与买方吴镜秋签订编号为NO.1701992的《房地产买卖合同》，约定被告出售位于增城区新塘镇××房的房产。签订合同当日，买方向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，承诺签订《房地产买卖合同》当日支付中介费2万元。后因被告违约，导致合同无法继续履行，根据买卖合同约定，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费，但被告未支付该费用，特向法院提起诉讼。被告廖志强辩称:一、买方吴镜秋违约在前，原告无权要求被告支付居间服务费。2017年间，原告以可帮忙出售房屋为由联系被告，由于被告急着用款，被告称若买方能一次性付款80万才接受居间服务，且被告只负责收取房款，其他一切费用（包括居间服务费）均不承担，原告同意并告知现有一买方吴镜秋满足条件，但被告需帮助买方走按揭流程，由买方先支付定金，待被告还清房贷赎证后，买方吴镜秋再一次性支付剩余房款，于是，被告答应与原告、买方吴镜秋签订房屋买卖合同，合同签订后，被告按照原告员工“小黄”（电话号码：153××××3550）的要求提交了身份证、房产证、购房发票、契税、银行卡等复印件协助买方走按揭流程，并按照合同约定对房屋进行了渗漏修补，等到2017年6月被告还贷赎证后，被告又按照“小黄”的要求提供了户口本、结婚证等复印件，可买方吴镜秋却迟迟不肯支付购房款，经被告多次催促原告联系买方未果。直到2017年7月买方给被告寄来催告函要求被告提交按揭资料走银行按揭流程，被告遂联系原告要求提交买方吴镜秋联系方式，但原告不愿提供，为此，被告于2017年8月委托广东广鑫律师事务所向买方吴镜秋出具《复函》，内容为被告已依照约定提交了按揭所需资料并已修补房屋渗漏问题，要求买方吴镜秋按时支付房款，根据物流显示，该复函买方已签收。此后，买方吴镜秋一直拖延履行付款义务，为此，被告于2017年10月再次找到广东广鑫律师事务所向买方吴镜秋发出《解除合同通知书》，根据《合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，因买方吴镜秋迟延履行付款义务已属根本违约导致被告合同目的不能实现，买方吴镜秋自接到该律师函时，房屋买卖合同已解除。原告要求被告承担居间服务费的要求没有合同依据。二、原告起诉的依据不足。2018年春节前后被告收到增城区人民法院执行局的电话告知本人有一执行案在该局立案，要求被告履行义务，被告始知在此前买方吴镜秋对被告提起过诉讼并已作出判决，即原告提供的《民事判决书》所述内容，该案从立案到判决，被告从未收到增城区人民法院发出的任何文书材料，判决书显示被告的地址是真实有效的，可以联系到本人，但是被告却一直未收到该案件的所有文书资料，该案送达程序存疑。法律文书的生效应当是当事人自签收之日起经过文书规定的上诉期仍未上诉的，即发生法律效力，显然被告从未签收该份判决书，该判决书对被告并未发生法律效力。因此原告依据未生效的法律文书要求被告承担居间服务费的请求无法律依据。综上所述，原告要求被告承担居间服务费及违约金的诉求无任何依据，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，被告（卖方）、吴镜秋（买方）与原告（居间方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××房的所有买卖条件达成一致意见……建筑面积99.08平方米……成交价格80万元……五、居间服务费。1.基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2.逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿……。同日，吴镜秋向原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》载明就涉案房屋促成买方与被告达成买卖合同，吴镜秋同意支付房地产咨询及买卖代理费2万元，支付时间为吴镜秋于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本协议履行……。同日，原告对涉案房屋进行查册，显示已抵押，未查封，吴镜秋写上“本人已阅”并签名和写时间“2017年5月11日”。2018年4月3日，本院（2017）粤0183民初6681号《民事判决书》载明“本院认为《房地产买卖合同》为吴镜秋和廖志强的真实意思表示，……被告的行为已构成根本性违约。”另查，《手机信息证明》记载“强哥，作为中介方我只是转达客人的问题，客人不是不配合你，他说当时答合同你答应半个月内搞好装修，到现在一个多月了都没开始搞，他也是履行合同程序走，他问你装修什么时候搞好，搞好后2个月内过户，你看一下你那份合同，合同上有注明，这是我的工作，请理解。”，“给钱后2个月过户无问题，不给钱是绝对不可以，是你们没有完整转达我方的意思。”，“小黄，我21号再收不到首期款则协议无效，过户收全款”，“你要求解除购房合同，到现在我都不知你是谁，你能代表吴生吗，如果你能代表吴生就请拿吴生的授权书来云浮面谈吧。”……。审理中，被告陈述以下情况：《房地产买卖合同》是被告签名的，但是受到诱骗；《手机信息证明》可以推翻已生效的（2017）粤0183民初6681号《民事判决书》认定的事实。本院认为，已生效的（2017）粤0183民初6681号《民事判决书》已认定被告所签订的《房地产买卖合同》是其真实意思表示，本案不再赘述。被告称签订《房地产买卖合同》时受到诱骗，不是其真实意思表示，但未提供证据证明其受到诱骗，本院不予采信。在分析被告是否应向原告支付居间费前，先分析原告向吴镜秋收取居间费2万元是否合理。尽管《买卖代理费支付承诺书（买方）》吴镜秋承诺提前终止买卖不影响被告向原告支付2万元，本院认为，原告收取房地产咨询及买卖代理费2万元，所服务的范围不仅要促成居间合同成立，还要促成并且保障合同履行完成。由于被告与吴镜秋已解除房屋买卖关系，故本院酌定吴镜秋与原告的居间服务费为5000元。根据《房地产买卖合同》“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿”的约定，本院已生效的（2017）粤0183民初6681号《民事判决书》已认定被告属违约方，本案不再赘述，被告提供的《手机信息证明》不足以推翻上述判决书所认定的事实，故被告应向原告支付居间服务费5000元，原告主张超过部分，本院不予支持。至于违约金的问题，根据《房地产买卖合同》“逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。”的约定，故违约金以5000元为本金自起诉之日即2019年6月10日起按日利率0.5%计算至付清之日止，违约金以5000元为限，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告廖志强于本判决生效之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费5000元及违约金（违约金以5000元为本金自2019年6月10日起按日利率0.5%计算至付清之日止，违约金以5000元为限）；二、驳回原告广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告广州市保值房地产代理有限公司负担125元，被告廖志强负担25元。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇一九年九月十日书记员  陈雪冰