济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初1464号原告：济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。被告：张萍，女,1968年12月22日出生，汉族，住山东省夏津县。委托诉讼代理人：张友秋（系张萍之丈夫），1957年1月5日出生，汉族，住址同张萍。原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）与被告张萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰公司委托诉讼代理人魏燕、被告张萍的委托诉讼代理人张友秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光壹佰公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的阳光100国际新城***房屋《商品房买卖合同》及附件；2、请求法院依法判令被告腾空并返还***房屋；3、请求依法判令被告支付违约金102853.4元；4、请求依法判令被告向原告偿还银行扣划款6901.36元及利息，并承担至实际付清之日；5、请求依判令被告支付房屋折旧费124281元（自2016年10月5日暂计算至2019年3月2日，并承担至办理完毕预售登记注销手续之日）；6、请求依法判令解除被告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》，并判令被告向第三人偿还所欠剩余贷款本息503646.55元（暂计算至起诉之日，由原告从被告购房款中扣除代偿款项6901.36元后支付给第三人；7、本案诉讼费、律师费、保全费等由被告承担。后又变更诉讼请求为：1、申请放弃第一、二、五、六项诉讼请求；2、将原第四项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向原告偿还银行扣划款共计518016.46元，并承担利息至实际付清之日。原告后撤回了对第三人中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行的起诉。事实和理由：2014年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的***房屋，房屋总价款1028534元，其中首付款318534元，剩余为银行贷款。后原、被告与第三人签订《个人购房借款、担保合同》，并办理按揭贷款，原告作为保证人承担阶段性保证责任。由于被告未依照合同的约定，按时、足额向第三人偿还贷款，导致第三人于2019年3月8日从原告保证金账户扣划贷款本息共计6901.36元，且被告至今未偿还。根据双方签署的《商品房买卖合同》的补充协议第三条约定，买受人逾期偿还银行贷款导致出卖人承担连带责任的，应于代为清偿之后10日内偿还，否则出卖人有权解除合同，并收取合同总价款10%的违约金。因此，原告有权解除《商品房买卖合同》及附件和补充协议，并要求被告承担违约责任。另，被告已逾期还贷款，依据借款担保合同，请求解除第三人与原告之间的个人购房借款担保合同，判令被告提前偿还贷款本息。现涉案房屋被拍卖，申请人无法解除合同、收回房屋，且第三人中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行已经将被告剩余贷款本息从申请人处进行全部划扣。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。张萍辩称，签订完购房合同交了房屋首付款，通过按揭贷款交齐了全款，因房屋没有竣工没有办理房产证。后因被告为其他企业提供反担保，导致房屋在办理房产证时被查封，在这期间我们仍然每月按时给银行缴纳按揭贷款，直到今年2月，齐河县法院在执行查封中提出要拍卖我的房屋，所以把我的工资卡、银行卡全部查封。原告提出的违约金、房屋折旧费等请求不存在。原告提出解除房屋买卖合同我认为没有道理，即使解除合同也应对房屋进行评估。后来欠的银行按揭贷款，由于没有偿还贷款由原告垫付。本案起诉后，由于原告没有查封涉案房产，导致我的房屋被齐河县法院执行，对于原告请求的垫付银行按揭贷款518016.46元没有异议，应当由我偿还，而该款应当从拍卖房款中支付。由于原告的失误，才造成欠款拍卖的房款未能扣减原告的垫付款。现在我没有能力偿还垫付款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列核对无异的证据真实性无异议：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》；2、中国农业银行股份有限公司济南阳光新路支行扣划款业务凭证：2019年3月8日1份金额6901.36元；2019年6月28日4份，金额分别为：7009.73元、6969.6元、6928.12元、490207.65元，合计518016.46元。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，阳光壹佰公司(出卖人)与张萍(买受人)签订《济南市商品房买卖合同》，约定:“第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,该楼预售许可证号为济建预许***号。第三条,买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目内容，楼号为济南阳光100国际新城***房屋。第四条,商品房和附属物均按建筑面积计算，单价为每平方米10602.35元元，总金额为1028534元。第六条，付款方式，按补充协议第三条约定。《补充协议》第三条约定：抵押担保贷款付款：1、买受人应于2014年12月30日前向出卖人支付定金20000元。2、买受人应于2014年12月30日前向出卖人支付首付款318534元。买受人应在签订买卖合同后当日内向银行或住房公积金委员会提交申请个人住房贷款所需要的全部资料，并无条件配合银行或住房公积金签署相关资料、交纳相关费用并办理全部贷款手续。出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。第二十条其他事宜，第4项：因买受人原因导致出卖人参与了诉讼或其他政府部门执法行为的，并导致出卖人产生损失的，出卖人产生的损失（包括但不限于律师费、诉讼费或者其他直接及间接损失）由买受人承担。……。”双方还对其他事项进行了约定。2015年5月4日，阳光壹佰公司（保证人）、张萍（借款人）与中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，由张萍贷款金额71万元，并由阳光壹佰公司提供抵押担保。双方签订借款担保合同后，中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行按合同约定将按揭贷款71万元转账支付给了阳光壹佰公司，至此，被告张萍付清了全部房款合计1028534元。2016年10月5日，阳光壹佰公司将张萍购买的济南阳光100国际新城***房屋交付给张萍，经张萍验收后在“楼宇验收交付书”上签名确认。自2019年3月开始，被告张萍逾期归还银行按揭贷款；中国农业银行股份有限公司济南阳光新路支行，根据签订的《个人购房担保借款合同》约定，直接扣划了担保借款单位阳光壹佰公司的担保款项：于2019年3月8日扣划6901.36元，于2019年6月28日扣划金额分别为：7009.73元、6969.6元、6928.12元、490207.65元，合计扣款518016.46元。因被告张萍还拖欠其他当事人款项，山东省齐河县人民法院查封了张萍购买的位于济南阳光100国际新城***房屋；后于2019年2月开始拍卖，在本案审理中，山东省齐河县人民法院将张萍购买的涉案房屋拍卖完毕。造成阳光壹佰公司不能通过解除合同的方式收回房屋。原告提交核对无异的山东豪才律师事务所委托代理合同、律师费发票各1份，证明支付律师代理费25000元，根据双方签订的补充协议约定，要求被告赔偿律师费25000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。阳光壹佰公司对开发的该地块，已取得土地使用权证、商品房预售许可证等五证，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”被告张萍没有履行三方签订的《个人购房担保借款合同》约定，没有及时的偿还中国农业银行股份有限公司济南槐荫支行按揭贷款，造成阳光壹佰公司承担担保责任，致使该银行扣划阳光壹佰公司银行存款518016.46元，被告张萍构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”现阳光壹佰公司向被告张萍追偿，要求张萍偿还代偿款518016.46元，符合双方签订的合同约定和法律规定，应予支持。对于原告要求被告支付违约金102853.4元的诉讼请求，《济南市商品房买卖合同》《补充协议》第三条约定：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金和利息（按代偿时中国人民银行规定的一年期人民币贷款基准利率计算），否则，出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人支付该房屋总价款10%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。由于张萍不能及时归还按揭贷款，造成阳光壹佰公司为张萍代为偿还借款518016.46元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现阳光壹佰公司诉讼请求支付房屋总价款10%的违约金102853.4元，金额过高，本院确定按阳光壹佰公司实际垫付款518016.46元的10%计算违约金，且不违反法律规定，违约金金额为51801.65元，应予支持。对于原告要求被告支付自银行实际扣款之日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告的该诉讼请求符合双方合同约定，且汪违反法律规定，应予支持。对于原告要求被告承担律师费25000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张萍于本判决生效之日起十日内支付原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司违约金51801.65元；二、被告张萍于本判决生效之日起十日内偿还原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司代偿款518016.46元；三、被告张萍于本判决生效之日起十日内偿还原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司代偿款的利息（自2019年3月8日起至2019年6月28日止以6901.36元为基数、自2019年6月29日起至实际给付之日止以518016.46元为基数、按中国人民银行同期贷款利息计算）；四、被告张萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司律师费损失25000元；五、驳回原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14057元，减半收取计7029元，由原告济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担729元，由被告张萍负担6300元；诉讼保全费4208元,由被告张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年九月十三日书记员 纪建卫