上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12033号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。被告：上海天鹄会务服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐明，董事长。原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海天鹄会务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王超，被告法定代表人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年3月1日签署的《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》于2019年5月18日解除；2.被告将坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋恢复原状后返还原告并办理交接手续。事实与理由：2018年3月1日，原告与上海臻岑酒业有限公司(简称臻岑公司)签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，约定臻岑公司承租坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(租赁面积约为349.72平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算、支付方式、房屋返还及违约责任等都进行了约定。2018年12月3日，臻岑公司申请变更承租人为被告，经签订三方协议，约定由被告承接合同项下全部权利和义务，并作为实际承租人继续履行合同，臻岑公司为被告合同项下义务提供连带保证责任。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但被告未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项。原告多次以电话、信函方式催告两被告付款，但被告始终未能履行付款义务。根据合同约定，被告的欠款行为已构成根本性违约，故原告于2019年5月9日书面通知两被告系争合同于2019年5月18日解除。但被告至今未将系争房屋恢复原状并交还原告，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告上海天鹄会务服务有限公司辩称：不同意解除合同，要求继续承租系争房屋，拖欠租金是臻岑公司造成。本院认定事实如下：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。2018年1月29日，原告(预出租方，甲方)与臻岑公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(办公室预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2018年3月1日起至2021年2月28日止，其中装修免租期为2个月(2018年3月1日至2018年4月30日)、经营免租期1个月(2019年1月1日至2019年1月31日)，计租起始日为2018年5月1日。房屋只限用于办公，租赁面积349.72平方米。每月租金36,166.90元、每月物业管理费10,491.60元，自合同签订后5日内，乙方支付首期租金、物业管理费，以后乙方应于每月第25日前向甲方支付下一个月的租金，若下一个月为免租期，则乙方应在当月第25日前向甲方支付经营免租期结束后第一个月的租金。合同约定违约责任：如乙方存在逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用房屋期间合同约定的款项，并支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。合同另约定房屋的返还：乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，最迟于租赁期届满或提前终止之日17时前把房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物及所有钥匙，按照合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下交还甲方。乙方须与甲方或管理方共同对该房屋进行验收和交接程序，并就房屋的返还情况签署交接表。若乙方未按上述约定的时间将房屋返还甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回房屋之日止的期间内，乙方按照房屋的日基本租金的两倍向乙方支付每日占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。合同签订后，臻岑公司依约向原告支付了履约保证金139,975.50元、公用事业费押金6,994.40元。2018年3月1日，原告与臻岑公司签署办公楼房屋交接书，载明交接书签订之日即为房屋交付日，租赁期自2018年3月1日至2021年2月28日，经臻岑公司验收，确认房屋符合双方于租赁合同中约定的交付条件，臻岑公司同意按该房屋现有状况接收该房屋。2018年12月3日，原告与臻岑公司、被告签订《三方协议》，约定将原合同中臻岑公司的全部权利义务概括转让给被告，由被告履行原合同约定的所有权利义务。原告已经收取的臻岑公司费用(保证金、押金等)不予返还，按照原合同约定具备返还条件时，直接返还至被告指定账户。自2019年1月1日至2021年2月28日，原合同约定物业费、公共事业费、租金等所有相关费用均由被告承担。臻岑公司自愿为被告履行三方协议及原合同的全部义务向原告承担连带保证责任，包括但不限于租金、履约保证金以及违约金等以及被告应承担的其他义务。2019年5月8日，原告向被告发出《律师函》，载明被告拖欠各项费用未付，通知被告自收到本律师函之日起七日内交清全部欠款，如未交清欠款，自收到本律师函之日起第八日解除双方之间租赁合同。被告于2018年5月10日收到《律师函》。2019年7月1日，原告提起本案诉讼。同日，针对拖欠租金等费用事宜，原告向本院另案提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初12053号，请求判令被告支付拖欠租金、物业管理费、电费及各项违约金等诉请。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、房屋交接书、三方协议、准予变更登记通知书、房产证、律师函等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告认为2018年1月29日至2019年3月7日期间，因被告未及时支付臻岑公司转让款，臻岑公司将系争房屋大门锁上，导致被告员工离职、停止经营，才出现拖欠租金，并不是被告过错造成违约，为此提供照片及微信记录予以证明。原告认为与本案无关。根据庭审查明事实，本院认为，在签订三方协议后，原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，且被告实际使用系争房屋，双方均应恪守合同约定。被告未按约支付租金、物业管理费等费用，且拖欠时间连续达15日以上，符合合同约定的解除条件，原告有权行使合同约定解除权。至于是否因第三方原因造成天鹄公司拖欠租金等费用，根据合同相对性，双方应另行解决，天鹄公司不能以此抗辩拖欠租金行为的合理性。故本院确认双方租赁合同关系于2019年5月18日解除。合同解除后，被告应当按约定将房屋恢复原状、腾空并返还原告。原告诉请，合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海天鹄会务服务有限公司之间的房屋租赁合同关系于2019年5月18日解除。二、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋恢复原状后返还原告国家会展中心(上海)有限责任公司。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由被告上海天鹄会务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄洁亭二〇一九年九月二十七日书记员  贺 欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。