淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初2370号原告（反诉被告）：周杨，女，1993年1月17日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：程文驹，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭石贵，男，1983年6月8日出生，汉族，住福建省周宁县。被告（反诉原告）：汤赛灼，女，1987年4月8日出生，汉族，住福建省周宁县。上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：李文举，福建闽润律师事务所律师。被告：吴菊容，女，1983年8月16日出生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：顾俊辉，上海社平律师事务所律师。第三人：周炜森（曾用名周拥军），男，1991年4月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告（反诉被告）周杨与被告（反诉原告）彭石贵、汤赛灼，被告吴菊容、第三人周炜森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法于2019年7月8日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周杨委托诉讼代理人程文驹、王闯，被告彭石贵、汤赛灼委托诉讼代理人李文举，被告吴菊容委托诉讼代理人顾俊辉，第三人周炜森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周杨向本院提出诉讼请求：1、确认三被告对淮安市设定的预告登记抵押权失效，该抵押权消灭；2、被告彭石贵、汤赛灼在上述抵押权消灭后立即协助原告办理105室房屋过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对其第一项诉讼请求予以撤回，同时增加诉讼请求要求被告吴菊容涤除其在105室的抵押权并配合原告办理105室房屋过户手续。事实和理由：原告与第三人系兄妹关系，被告彭石贵、汤赛灼系夫妻关系。2012年6月27日，被告彭石贵、汤赛灼委托第三人办理出售105室相关事项，双方办理了公证手续。2014年至2015年，第三人代被告彭石贵、汤赛灼清偿105室按揭贷款合计878808.86元后，解除银行抵押权。2016年1月4日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，去房管部门办理过户手续时发现105室曾于2011年4月15日登记设定了预告抵押权，抵押权人为被告吴菊容，抵押金额为50万元，该事实在被告彭石贵、汤赛灼委托第三人之前并未如实告知。2018年8月10日，第三人以委托合同纠纷诉至贵院【案号为（2018）苏0812民初7708号】，贵院判决被告彭石贵、汤赛灼偿还第三人代付贷款金额及相关利息。原告认为，三被告在2011年并未按照我国物权法20条的规定在法定三个月内办理抵押权本登记，该预告登记失效，三被告并未设立抵押权。第三人在委托期限内与原告签订105室买卖合同，该合同依法成立并生效，被告彭石贵、汤赛灼应当协助原告办理105室房屋过户手续。为维护原告的合法利益，遂诉至法院请求判如所请。被告彭石贵、汤赛灼辩称，1、原告的第一项诉讼请求并非人民法院民事案件的受理范围，应向主管机关申请或提起行政诉讼，应裁定驳回该起诉；2、原告与第三人之间恶意串通签订的房屋买卖合同，损害原告利益，该合同无效，原告无权要求被告彭石贵、汤赛灼协助其办理产权过户手续；3、原告、第三人与案外人周闹功涉嫌“套路贷”刑事犯罪，请求法院依法移送公安机关处理。被告吴菊容辩称，1、被告吴菊容从来未与被告彭石贵、汤赛灼办理过抵押权预告登记，原告第一项诉请无事实依据；2、三被告之间有真实的债权债务，并因此设立抵押权，即使原告依据房屋买卖合同债权成立，亦可以在涤除抵押权后请求房屋过户，其要求撤销被告吴菊容的抵押权登记无法律依据。在原告代被告彭石贵、汤赛灼清偿全部尚欠本金及利息的情况下，被告吴菊容同意配合涤除抵押权；3、被告吴菊容对于原告、第三人与被告彭石贵、汤赛灼之间的经济往来不清楚，并认为上述人员可能恶意串通侵害其合法的抵押权。第三人周炜森陈述称，对原告的诉讼请求没有异议。反诉原告彭石贵、汤赛灼向本院提出诉讼请求：1、反诉被告周杨向两反诉原告返还105室；2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年4月24日，两反诉原告因欠案外人周闹功借款，经淮安市淮阴区人民法院调解，确定于2013年4月24日偿还借款，并以105室作为担保。2012年6月27日，周闹功找到两反诉原告要求办理105室房屋出售委托书，两反诉原告遂按照周闹功指示与素不相识的第三人周炜森办理了委托公证手续。上述手续办妥后，第三人周炜森从未就105室房屋出售事宜向两反诉原告报告情况，直至两反诉原告受到诉状，才得知第三人周炜森系周闹功之子，反诉被告周杨系周闹功之女，周杨从未向周炜森交付购房款，周炜森也从未将购房款转交给两反诉原告，周炜森与周杨约定的房屋总价亦与当时市场价不符，两反诉原告认为周炜森、周杨恶意串通，损害两反诉原告的利息，其签订的合同属无效合同，其行为亦构成犯罪，遂诉至法院请求判如所请。反诉被告周杨辩称，反诉被告与第三人并未恶意串通，案涉房屋买卖合同有效，反诉被告基于合法有效的买卖合同占有105室，系有权占有，不应返还房屋。第三人周炜森陈述称，不同意返还房屋。本院经审理认定事实如下：原告周杨、第三人周炜森（曾用名周拥军）均系案外人周闹功子女，两被告彭石贵、汤赛灼系夫妻关系。2010年9月，被告彭石贵、汤赛灼购买了位于淮安市房屋，房屋总价款1252767元，被告彭石贵、汤赛灼自行支付购房首付款382767元，另外购房款87万元向交通银行股份有限公司淮安分行申请发放购房贷款支付。2012年4月24日，淮安市淮阴区人民法院出具民事调解书一份，该调解书载明：一、彭石贵、汤赛灼欠周闹功借款20万元，定于2013年4月24日前一次性还清；二、彭石贵、汤赛灼自愿用105室房屋对上述借款进行抵押担保，在未还清之前不得转让、变卖该房屋。被告彭石贵、汤赛灼至今未履行该份调解书确定的支付义务。2012年6月27日，被告彭石贵、汤赛灼向第三人周炜森出具经过公证的授权委托书一份，该委托书载明：我夫妻在淮安市共有房产一处，现拟出售，因我们不在淮安，不能亲自办理有关售房手续，特委托周拥军（即周炜森）为我们的代理人，全权代表我们办理下列事项：一、代为偿还银行按揭贷款并办理抵押注销登记手续；二、签订《房屋买卖合同》；三、收取售房款项；四、代为交纳房屋出售的税费；五、办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户登记手续；六、代为办理售房相关的一切事宜。对于周拥军在授权范围内所签署的全部文件，我们均予认可。本委托书系我自愿据实出具，对上述委托后果我清楚，并愿意接受。委托期限：四年，自本委托书出具之日起算。受托人无转委托权。2012年8月28日，被告吴菊容在上海市宝山区人民法院起诉被告彭石贵，称彭石贵于2011年4月15日因购买105室房屋向其借款50万元，并于2012年4月15日向其出具了借条。后双方于2012年9月7日在宝山区法院达成调解协议，确定被告彭石贵于2012年9月13日前开始每月偿还5万元至清偿为止。另查，被告彭石贵、汤赛灼在被被告吴菊容起诉次日（2012年8月29日），即在淮安市房屋登记机关办理105室抵押权登记，抵押权人为被告吴菊容，登记债权数额为50万元。被告吴菊容称被告彭石贵、汤赛灼至今未履行上述50万元还款义务。2016年1月4日，第三人周炜森在代被告彭石贵、汤赛灼清偿105室按揭贷款、注销贷款抵押后，在房管部门与原告周杨签订《房屋买卖合同》、同日开具了1302800元购房款发票、缴纳契税等相关费用，在打算将105室登记于原告周杨名下时发现105室尚有上述50万元抵押权登记，遂过户登记未成。2018年8月10日，第三人周炜森在本院起诉被告彭石贵、汤赛灼，称其为办理委托事务为两被告垫付105室银行贷款本息合计878808.86元，本院于2018年12月25日出具判决书，判令彭石贵、汤赛灼偿还周炜森垫付款878808.86元，并自2015年10月22日起按年利率6%标准支付垫付款利息至实际偿还之日。该份判决已经生效，但被告彭石贵、汤赛灼尚未履行该份判决书确定的支付义务。另查明，2015年初，原告周杨对105室进行装修后，一直居住于105室至今。105室房屋产权证原件两本及购房款发票均保存在原告周杨手中。本案受理后，因被告彭石贵、汤赛灼下落不明，本院曾通过报纸向其二人公告送达起诉状、传票等相关材料，后二人在被告吴菊容联系下于2019年5月下旬与本院取得联系。本院认为，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理人的双方同意或者追认的除外。恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。本案中，被告彭石贵、汤赛灼因欠案外人周闹功借款，委托周闹功之子周炜森处理105室房屋出售相关事宜。作为代理人，第三人周炜森应当从被代理人的目的和利益出发，而不是从代理人自己的利益出发实施代理行为，秉持上述原则所得购房款可与被告彭石贵、汤赛灼经结算后偿还其父债权。但第三人周炜森与其亲妹周杨签订《房屋买卖合同》，其目的并非以勤勉的原则处理委托人事务，而是为冲抵债权债务，买受方并未实际支付购房款，出卖方亦未实际收取房屋价款，该代理行为未得到委托人的同意或追认，亦必然损害被告彭石贵、汤赛灼按照当时市场价格收取购房款的合法权利，故第三人周炜森于2016年1月4日与原告周杨签订的《房屋买卖合同》为无效合同，原告周杨依据该合同主张被告彭石贵、汤赛灼协助其办理产权过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。涤除权，是指在主债务履行期限届满前，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为。本案中，原告周杨主张被告吴菊容自行涤除抵押权并配合办理房屋过户手续，无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，代理期间届满，委托代理终止。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。本案中，被告彭石贵、汤赛灼委托第三人周炜森处理105室房屋买卖的期间已经届满，第三人周炜森应当将105室归还给产权人。即使被告彭石贵、汤赛灼办理委托书、交付房产证和购房发票的行为带有债权抵押担保的意思表示，但双方之间因未办理抵押权登记，抵押权并未设立。综上，原告周杨继续占有105室无事实和法律依据，故反诉原告彭石贵、汤赛灼主张其返还105室，本院予以支持。被告彭石贵、汤赛灼与原告周杨、第三人周炜森之间债权债务问题可另行通过其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款、第一百七十三条第一项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告周杨的诉讼请求；二、反诉被告周杨于本判决发生法律效力三十日内向反诉原告彭石贵、汤赛灼返还淮安市丰球白鹭湖庄园C组团42幢105室房屋。本诉案件受理费80元，保全费5000元，公告费300元，合计5380元，由原告周杨负担5080元，由被告彭石贵、汤赛灼负担300元。反诉案件受理费40元，由反诉被告周杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 夜人民陪审员  冯兆兵人民陪审员  成 丽二〇一九年九月十二日书 记 员  范文静附相关法律法规：《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。第一百七十三条第一项有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；