云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终248号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，系该公司总经理。委托代诉讼理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王洪坤，男，汉族，1982年3月12日生，住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李莹，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）与被上诉人王洪坤商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本案现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求:一、请求人民法院撤销一审判决第一项“由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王洪坤支付逾期办证违约金39002.6元”，依法改判。二、本案的诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期交办证资料的违约行为的事实存在错误：1、因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。2、对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，与被上诉人所述的2015年7月17日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当，一审法院以“合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任”判决上诉人承担违约责任。并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定判决上诉人承担违约金。该司法解释第一条已限制了适用本解释审理的商品房买卖合同性质，即房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但本诉争项目是为解决市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅问题而定向建盖的项目,其不属于该司法解释规定的商品房,也不同于一般性传统商品房,不是根据市场经济下以市场价向社会销售的商品房。而是根据房地产开发企业与昆明市公安局工会委员会签署的《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅(雨花片区)项目合作协议》的相关约定建盖的向特定对象销售的配套住宅。即其购房价格、购房房号、购买群体、购买资格在认购方面及操作流程等事项上都与向社会销售的商品房有着本质的区别。前述已及,契税新政策的实施、不动产新政的实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实,是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因,必然不是由于上诉人的原因导致。同时,违约金的承担亦应从上诉人的行为给被上诉人造成的损失程度来考量。但上诉人已在符合办证条件的情况下为被上诉人积极履行递交办证的义务,且大部分业主已取得不动产权证。同时,尚在办理中的以及尚待办理的小部分业主也未因为尚未取得不动产权证而造成损失，人民法院审理这类案件不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,上诉人不应向被上诉人支付违约金。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任，被上诉人的诉请无任何事实及法律依据。综上所述,为维护上诉人的合法权益,请二审法院对本案依法改判,驳回被上诉人的全部诉讼请求。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人王洪坤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告王洪坤向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即将办理产权证所需的资料递交产权登记机关；（当庭放弃该项诉讼请求）2、被告向原告支付逾期办理金盾俊园A4-10-1-1602号房屋所有权证的违约金48921元；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与王洪坤（乙方）于2013年10月16日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅A4-10-1-1602），约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区金盾俊园第10栋第1单元第16层1602号房，规划设计用途为住宅，总价款407674元。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。王洪坤已经向被告俊发公司缴清房款及配套费。2015年7月17日，原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费及首套房证明。被告已经于2018年2月6日将相关资料递交到产权登记部门。一审法院认为：原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在240个工作日内协助乙方（原告）将办理住宅所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年7月17日办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用及首套房证明，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩契税新政的实施以及涉案项目办证体量大的问题，2015年7月17日双方办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，至于被告如何向税务管理部门办理缴纳契税及办证体量大不能作为免除合同约定义务的理由；另对被告抗辩诉争项目无论是从购房价格还有购房的程序、流程事项等都与一般的商品房有着本质的区别，不应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的意见，依据不足，一审法院依法不予采信；被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任，原告主张被告按照合同约定支付逾期办证违约金，其已经于2018年2月6日将相关资料递交到产权登记部门，本案中，虽然双方并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的逾期办证违约金，一审法院予以支持以407674元为基数，自2016年7月5日至被告将办理产权所需的资料递交至产权登记机关之日，即2018年2月6日止，按年利率6％计算的违约金，即407674元×6%÷365天×582天=39002.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王洪坤支付逾期办证违约金39002.6元。二、驳回原告王洪坤的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。审理中，上诉人俊发公司提交如下证据：《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人王洪坤质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与王洪坤已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经王洪坤质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，王洪坤在2015年7月17日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内协助王洪坤递交办证资料。但俊发公司直至2018年2月6日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。俊发公司虽抗辩认为未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及王洪坤未及时提交房屋产权登记查询情况，无法向税务部门缴税所致。但购房人在接房时已缴纳相关费用并提供了首套房证明，俊发公司如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由。且俊发公司亦未提供证据证实其通知了购房人重新提交新政所需的资料。此外俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的客观影响，故其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，其仍应依约承担合同义务，故本院对其此项主张不予支持。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项为本金按照年利率6%的标准自2016年7月5日计算至俊发公司递交资料之日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人王洪坤并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向王洪坤支付违约金4000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初3174号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人王洪坤支付逾期办证违约金4000元；三、驳回被上诉人王洪坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1023元，减半收取511.5元；二审案件受理费1023元，共计1534.5元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  何海燕审判员  姚 丹二〇一九年九月二十七日书记员  李艾佳