广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初23397号原告：广州金塬投资发展有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大道自编88号1楼8号。法定代表人：**豪，经理。委托诉讼代理人：黎火明、田媛元，广东一粤律师事务所律师、实习律师。被告：陈庆刚，男，1971年1月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：谢丽君、范力为，北京德和衡（广州）律师事务所律师、律师。第三人：吴光耀，男，1971年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李二娣，广东一粤律师事务所律师。原告广州金塬投资发展有限公司与被告陈庆刚、吴光耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州金塬投资发展有限公司的委托诉讼代理人黎火明、田媛元，被告陈庆刚的委托诉讼代理人谢丽君，被告吴光耀的委托诉讼代理人李二娣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州金塬投资发展有限公司提出诉讼请求：1、解除第三人与被告之间的《租赁合同》；2、被告向原告返还合同押金92208元及利息（利息以92280元基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月4日计算至实际清偿之日止）；3、被告向原告赔偿装修费用655883元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由如下：2015年12月3日，原告以第三人的名义与被告签署了《租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区均禾街石马桃红街21号面积2628.31平方米的6层商业街楼租赁给原告使用，租期自2016年1月1日至2032年12月30日，包括已租出的7间商铺在内，涉案物业月租金为46104元/月，租赁保证金为92208元，该保证金在租约期满后无息退还。另，原、被告双方在2015年12月5日签订《租赁合同补充协议》，约定7间现有租户从2016年6月30日由原告正式接管租约。原告在2015年12月3日与被告签署租赁合同当日，即向被告支付了押金92208元，被告向原告开具收据。因涉案物业在被告向原告出租时是毛坯房，原告对整个物业进行了装修，花费装修费649251元。后原告接到相关部门通知，涉案物业因没有报建及取得房屋产权相关手续，实为违章建筑，应予以拆除。原告为配合政府拆除违建工作，根据政府通告以及原告与租户签订的房屋租赁合同，与租户办理解除房屋租赁合同手续，并向租户退还了押金，但被告以各种理由拒不退还押金与装修损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告陈庆刚辩称：被告是与第三人签订租赁合同，不存在原告以第三人名义与被告签订合同。本案中，无论是租赁合同、补充协议、押金收条以及每月向第三人开具的租金收据，均显示与被告建立租赁关系的是第三人而非原告。押金系第三人向被告支付，与原告无关，原告要求被告退还无事实和法律依据。原告无权要求解除被告与第三人之间的租赁合同，且被告与第三人之间的租赁合同属于无效合同，不存在可以解除的情形。原告租赁涉案房屋是从第三人处转租取得，且被告从未同意过原告的装修行为，被告对原告的装修不知情，若原告认为其存在装修损失，应由原告向第三人主张，并非向被告主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人吴光耀陈述：第三人与被告签订的租赁合同，实际是第三人代原告签订的，虽合同押金是由第三人向被告支付的，但实际是由原告支付，且后续所有租金均是由原告支付。第三人签订租赁合同后，后续所有相关管理及其他事项均是由原告来主张权利。经审理查明：2015年12月3日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区均禾街石马桃红街21号面积2628.31平方米的6层商业街楼（以下简称涉案物业）租赁于乙方，甲方凭收款收据收取乙方租金；租赁期限为16年，自2016年1月1日至2032年12月30日，免租装修期为2016年1月1日至2016年6月30日，现行下在经营的一楼商铺7间，每间1500元/月，一次性转给乙方，由乙方统一收租管理；一楼两个门面电梯位置及二楼以上按建筑面积计算，面积共2373.6平方，每平方米15元/月，合计月租金35604元，两项租金为46104元/月；本租赁合同的租赁保证金为首月租金的2倍即92208元，在租约期满后无息退还；合同签订，甲、乙不得单方解约，如甲方解约，应双倍退回乙方押金及工程装修费用，按评估定价解约，如乙方单方解约，押金不退回，不能破坏原有装修；在租赁期间乙方将租赁转租（转让、分组），必须不影响甲方利益情况下，甲方给予支持，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等；等等。2015年12月5日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方将与现有租户合同转让给乙方，明确现有租户与乙方直接关系，确认从2016年6月30日才由乙方正式接管租约事宜，甲方务必将原有租户合同在2016年6月30日前改签至乙方，甲方在2016年1月1日前将水电正常提供到本栋大楼位置并交接给乙方进场装修使用；等等。2015年12月21日，第三人向被告转账支付押金92208元。2017年2月至2018年10月，被告每月均开具涉案物业的租金收据，收据均记载“今收到吴光耀租赁……租金……”。原告主张为涉案物业进行了装修，出示以下证据：1、收据，由案外人胡百民分别于2017年12月7日、2018年3月26日、4月18日开具，分别记载收到招商部玻璃门、雨棚共3300元、收到胡老板铝合金钢化玻璃款50000元、收到金塬广场（桃红西街21号）写字楼铝合金钢化玻璃装配工程款50000元。2、明细表2页，记载5楼及6楼各房间对应价格，最后一行为每一层40560×3套=121680，两页右下方均有写2018.5.18已验收。3、收条，由胡百民于2019年5月19日出具，记载石马桃红西街21号丽景办公楼不锈钢款全部结清，总工程款121680元，余款21680元。4、装修协议，由原告（甲方）与案外人柯某（乙方）签订，落款时间为2018年6月18日，标的总额为500000元，项目工期为2018年6月至9月，进场日期为2018年6月20日，付款方式为按进度付款；等等。5、收据，由案外人柯某分别于2017年6月18日、2017年12月3日、2018年8月3日、2018年10月8日、2018年11月11日、2019年1月7日、2019年1月20日出具，除第一张记载为收到金塬广场（丽晶）桃红西街21号装修工程进场预付材料款65000元，其余分别记载收到金塬广场桃红西街21号装修工程款50000元、60000元、40000元、70000元、80000元、37300元。6、明细表，记载主线、主电箱等20项价格，左下方有写2018.11.8已验收，柯某在右下方签名，最下方合计405340元。7、转账记录截图，向名称为“超越自bb.我”的微信转账记录，显示2018年10月23日转账5000元、2018年10月31日转账10000元、2018年11月8日转账5000元、2018年11月16日转账10000元、2018年12月15日转账10000元、2019年4月3日转账5000元；向“一生平安！AAA万基门窗厂”的转账记录，显示2017年12月18日向该用户转账10000元。8、装修协议，由原告（甲方）与案外人章强辉（乙方）签订，落款时间为2018年6月22日，约定辉煌装修公司为乙方，标的总额约150000元（以实际施工验收为准），项目名称为金塬广场F幢内部装修，项目工期一个月，进场日期2018年6月22日前，付款方式为按进度付款；等等。9、收据，由章强辉分别于2018年8月15日、2018年9月23日、2018年10月18日、2019年1月30日、2019年3月18日出具，分别记载收到金塬广场装修预付款或装修款，金额分别为40000元、15000元、5332元、20000元、71951元。10、微信转账记录截图，显示“金源广场老板娘”分别于2018年7月17日、2018年8月15日、2018年9月23日向对方转账20000元、20000元、15000元；头像照片为金塬广场的用户于2018年12月11日向“辉煌装饰公司”转账20000元，该“辉煌装饰公司”用户头像与“金源广场老板娘”转账对象的头像一致。11、金塬广场写字楼装饰工程结算表，记载装修项目为天花、装电等，总金额分别为85848元、61109元，落款时间为2018年10月8日，落款单位为辉煌装饰工程部打印字迹；金额为61109元的结算表背面记载，工程款共146957元，已付55000+20000=75000元，余款71957元，落款时间为2019.1.24。12、收据，由案外人广州市鑫飞…有限公司于2018年9月20日出具，记载收到金塬物业丽晶C栋大门门禁锁安装费一套……共计3500元。13、银行账户转账记录，显示案外人周建英于2018年1月31日向案外人胡石鑫、袁建敏等人转账；于2018年9月28日向被告转账46104元。14、收据，记载收到石马工地砖款28316元，另备注，以2016年8月16日为准，以前单据作废。15、情况说明，由原告出具，内容为证明原告员工案外人袁建敏向胡百民（微信名称：一生平安！AAA万基门窗厂）转账支付不锈钢门框工程款10000元；原告员工案外人甘惠高向柯某（微信名称：超越自bb.我）转账支付45000元；原告员工周建英向章强辉（微信名称：辉煌装饰公司）转账支付75000元。周建英、甘惠高在情况说明下方签名确认。16、证人柯某证言，其到庭陈述在2017年帮原告在金塬广场装修了5层楼，大约2017年6月入场至2019年，与原告有签订一份合同，工程款是40多万元；对原告上述证据中记载由柯某出具的收据以及微信名“超越自bb.我”的收款记录无异议，对明细表无异议，确认工程款已由原告结清，部分转账、部分现金。17、证人何某证言，其到庭陈述从2018年上半年开始给金塬广场送材料，直至2019年6、7月左右，材料款约100000元，今收到约40000元，部分转账、部分现金。18、转账记录截图，显示2018年6月28日向案外人“英”转账9100元。被告对上述证据13中周建英向被告支付租金的事实予以确认，对其余证据均不予确认；称涉案物业交付给第三人时第一层为已装修状态，第二至六层为毛坯，至于涉案物业被拆除时的装修状态被告不清楚。第三人对原告上述证据均无异议。审理中，原、被告及第三人均确认涉案物业现已被拆除。原告称其自2016年7月开始支付第一笔租金，直至2019年1月30日；被告确认收到2016年9月至2019年1月的租金，但不清楚是谁支付，仅知晓每次向被告领取租金收据的人员是周建英；第三人称涉案物业的租赁合同是由其与被告进行洽谈的，签订合同时并未当场告知被告实际承租人是原告，另向本院出具情况说明，确认第三人与被告签订的涉案租赁合同实际承租方为原告，同意原告向被告主张相关权利。经本院释明，原、被告及第三人均未能举证证实涉案物业有取得建设工程规划许可证，同时，原告将其诉请第一项变更为确认被告与第三人之间的《租赁合同》无效。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、租赁场地照片、明细表、收据、收条、装修协议、微信转账记录截图、金塬广场写字楼装饰工程结算表、银行账户转账记录、情况说明、证人证言和当事人陈述等证据证实。本院认为：关于争议焦点原告是否涉案租赁合同相对方的问题。从现有证据显示，其一，第三人与涉案物业的出租人即被告签订《租赁合同》，约定由第三人承租涉案物业并支付租金，可见，第三人为上述合同的相对人及承租人。原告并无以自己名义与被告签订《租赁合同》。其二，无证据显示被告已同意第三人将上述《租赁合同》中的权利义务转让给原告，虽有证据表明原告代第三人向出租人被告支付了租金，但被告开具的租金收据仍是向第三人开具，并非直接向原告开具，故不足以证明上述第三人与被告的租赁关系转由原告承接。其三，若原告提出的其对涉案物业进行装修的主张属实，也仅反映其为实际使用人的身份，不足以表明原告与被告之间建立了租赁关系，且从被告与第三人签署的《租赁合同》内容可见，被告同意第三人对涉案物业进行转租。综上，本院认定原告不具备《租赁合同》承租人的主体资格。现原告并非《租赁合同》的合同相对方，与该合同并无直接利害关系，无权要求确认《租赁合同》的无效，亦无权要求被告退还押金及赔偿装修损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下:驳回原告广州金塬投资发展有限公司的起诉。本案不收取受理费。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年九月十六日书记员  蔡佳丽