汉中市汉台区人民法院   民事判决书     (2019)陕0702民初3587号      原告:段红亮，男，汉族，1977年10月30日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX710303111。   被告:汉中泽顺房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区楼XX。   统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：蔡国正，董事长。   委托代理人：邓婕，女，公司员工。   原告段红亮与被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段红亮，被告泽顺房产公司委托代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告段红亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金11610元；3、判令被告对预收的契税、维修基金按贷款利率计算支付利息600元；4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2014年5月2日，原告向被告支付336643元，用于购买汉中市汉台区XX路XX小区XX号楼XX室住房一套，由于该房屋是期房预售，原告于2015年5月12日收房并向被告支付该房屋的维修基金和契税等合计15000元，之后，被告一直未办理房产证，期间原告多次催促被告早日办理，但时至今日，被告仍以各种借口拖延。综上所述，被告作为商品房的出售方，在原告交付购房款履行付款义务后，被告应在365日内办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金；按照商品房预售合同的规定，出卖人应当在商品房交付后365日内办理房屋的产权证，否则，买受人不退房，出卖人每日按已交房款的0.005%向买受人支付违约金。被告预收了原告的契税及维修基金，应按银行贷款利率计算进行赔偿。   本案在审理过程中，被告泽顺房产公司协助原告于2019年7月17日办理了涉案房屋的房屋所有权证书，故原告当庭变更诉讼请求，放弃第一项即被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求。   被告泽顺房产公司辩称，一、原告起诉与事实不符。原告购房时间是2014年5月11日，接房时间是2015年8月31日。根据双方的《商品房预售合同》第十六条的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金”。该条规定了被告作为出卖人的义务仅仅是将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定被告代原告办理房产证的义务。原告于2015年8月31日收房，被告在365日内将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2017年1月11日取得原告所居住的32号楼的产权证，将原告办理产权证的前置条件完成，被告并不存在违约行为。原告可以选择自行办理或委托他人办理产权证，在之后的办理过程中，已经没有需要被告向产权登记机关提交的任何资料，被告已经对该条款约定的义务履行完毕。同时，合同约定的违约金为一次性赔偿0.005%，而非每日赔偿0.005%，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的GF-2000-0171版本，在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约时对合同相对方会造成损失大小，进而采用了固定额度违约金。二、原告要求被告支付契税及维修基金的资金占用利息，无事实和法律依据。双方在合同中并未约定被告为原告办理房产证的义务，而是在之后另行形成了委托代理合同，由被告以代理人的身份，接受原告的委托，代理其办理房产证，并收取契税及维修基金，此时，被告的身份是代理人而非出卖人，不适用房屋买卖合同的条款。双方对逾期办理房产证的违约责任并未做任何约定，原告起诉无事实及法律依据。在后期办理个人不动产权证的过程中，原告是另行签署授权委托书，才由被告以代理人的身份去提交个人不动产权证办理所需的资料，办理了产权证，原告已经领取了房屋所有权证书。   原告段红亮为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》，证明双方签订的合同合法有效，双方应按照合同的约定履行义务；2、契税及维修基金收据各一份，证明原告已经将相关资料及费用15000元交付被告，但被告至今未办理房产证；3、购房发票一张，证明原告支付购房款的事实；4；收楼书、汉中市住房和城乡建设局《关于段红亮信访事项的答复意见书》，证明原告购买房屋并交纳了购房款的事实。   被告泽顺房产公司质证认为：对证据的真实性无异议，被告代收契税及维修基金属实。   被告泽顺房产公司为支持其辩解意见，提交以下证据：1、汉中市房权证汉台区字第0000910号产权证，证明涉案32号楼房屋在2017年1月11日已经办理了产权证，被告已经按照合同第十六条履行了出卖人的义务，不存在违约行为；2、陕（2019）汉台区不动产权第0016615、0016616号不动产登记证，证明原告在2019年7月17日取得房屋所有权证书的事实。3、《商品房预售合同》，证明双方签订的合同合法有效，双方应依照合同履行各自的义务，承担责任；根据合同第十六条的约定，被告已经完全履行了出卖人的义务，不存在违约行为。4、接房手续书、收楼书，证明被告依照合同约定向原告交付了房屋，原告收房时间为2015年8月31日。   原告段红亮质证认为：对被告提交的证据的真实性均无异议；但被告在收取业主的契税及维修基金后，并未交与房管部门，致使逾期办证；在违约金的约定上不公平，约定无效。   上述证据，经庭审质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。   本院审理查明，2014年5月11日，原告段红亮与被告泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0068849，房屋代码：277794），合同主要约定：1、原告段红亮购买被告开发建设的“建昌·卡斯迪亚”小区32号楼2703室住房一套；2、房屋建筑面积94.87㎡，销售单价3487.81/㎡，总价款人民币330889元（实际为336643元）；3、房屋交付约定，出卖人应当在2015年9月30日前将具备下列第1、5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房验收合格……，(5)、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用；3、买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后出卖人有权解除合同……买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金。合同对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款336643元（被告在2015年9月15日向原告开具了发票）。   2015年8月31日，被告向原告交付了房屋，并在当日收取了原告的契税、维修基金、测绘费、工本费等费用。涉案的32号楼在2017年1月11日办理了房屋（整体）的所有权证。之后，原告入住该房屋至今。因被告在收取小区业主的契税、维修基金后，未能向房屋管理部门按规定交纳上述费用，导致原告未能按期取得房屋权属证书。为此，双方发生争执，协商未果后，原告诉至本院。   另查明，本案在审理过程中，被告泽顺房产公司协助原告段红亮于2019年7月17日办理了涉案房屋的房屋所有权证书【陕（2019）汉台区XX号、XX号】。   上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利，履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助办理房屋权属证书；但被告在收取原告的契税、维修基金后，未能向相关部门缴纳上述费用，导致原告不能取得房屋权属证书，构成违约，原告要求被告承担违约责任，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。双方在合同中约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……(2)、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.005%向买受人支付违约金”；原告认为，该约定的违约金明显过低，同时，与合同中对买受人逾期支付购房款“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定相比，也显失公平，请求按日0.005%计算违约金；结合逾期支付购房款和逾期办证违约责任的大小及该小区同类案件的处理情况，本院酌情确定，按已付房款每日0.005%计算违约金，故原告请求支付违约金11610元，本院依法予以支持。原告要求被告支付缴纳的契税、维修基金的利息损失，无合同依据，本院不予支持。被告辩称，其不存在违约行为，不承担违约责任，与案件查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，判决如下：   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内，向原告段红亮支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币11610元。   三、驳回原告段红亮的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费206元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。         审判员宋庆元     二〇一九年九月十九日     书记  员  温馨