云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初1168号原告：蔡韶辉，男，1978年6月1日生，汉族，住玉溪市红塔区，系红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部经营者。委托诉讼代理人：**，云南识骏律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南筑之峰装饰工程有限公司，住云南省玉溪市红塔区东风北路与山水路交叉口瑞恒大厦四楼，统一社会信用代码：915304020961815893。法定代表人：李丽萍，系该公司经理。委托诉讼代理人：查凡杰、查志堂，云南法瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告蔡韶辉诉被告云南筑之峰装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**，被告委托诉讼代理人查凡杰、查志堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡韶辉向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除《鑫兴商业城商业用房产租赁合同》；二、依法判令被告支付原告违约金117000元；三、依法判令被告承担因其违约行为给原告造成重新招租产生的合理期租金损失97500元；四、依法判令被告支付原告2015年8月17日至2016年3月5日期间的水费681元、电费8987元、物业管理费7680元，合计17348元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告经营的个体工商户红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部与被告达成租房合意并签订了《鑫兴商业城商业房产租赁合同》，约定将鑫兴商业城一幢A座三层面积为1200平方米租给被告，作为被告的办公场所或商业经营场所，约定租赁期限为10年，自2014年3月29日至2023年11月1日，并约定了租金为39万/年，每三年按照前一年租金15%的递增；租金一年一付，如逾期交付租金，则每天按照应交租金千分之五计算滞纳金；逾期一周有权终止合同，无偿收回商用房及固定装修设施，并扣除被告的履约保证金，并约定了如果被告无故提前终止合同，所缴纳的租金不给予退还，全部装修及固定经营设施归红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部所有，且需承担全部租赁年限租金总额的30%的违约金。双方签订合同后，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部按照合同交付了房屋给被告经营使用，被告也对房屋进行了装修使用，也依约缴纳了2014年度、2015年度的租金，但在2015年11月租赁期到期前，要求被告按照合同约定支付2016年度的租金，被告开始以各种理由拖延，至2016年年初被告提出因经营情况需要先预交一部分租金后再延期支付剩余租金，原告考虑被告经营情况也同意被告延期支付，但提出要求尽快支付完2016年度租金，直至2016年3月5日被告没有告知原告一声就突然搬走，而2015年11月1日至2016年3月5日期间的水电费都未支付。后原告多次找到被告要求支付实际使用期间的水电费以及违约产生的各种责任，但被告一直以各种理由拖延。被告的这种行为己经属于严重违约行为，损害了原告的合法权益，原告作为红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部的经营者，现红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部己注销登记，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，原告依法提起诉讼，望人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告云南筑之峰装饰工程有限公司辩称：一、原告提起诉讼已过诉讼时效。被告已于2016年1月底与原告办理交房验收手续，涉案房产租赁合同已实质解除，原告要求被告支付违约金等诉求的诉讼时效应从2016年1月被告交房后第二天起算，但原告提起诉讼时间为2019年3月5日，已超过法定的诉讼时效，原告提处的主张不应被支持。二、解除合同是经过双方协商同意。从原告接受被告支付至2016年1月底的租金和交房的行为也能证明双方解除合同经过协商，被告不存在违约行为，也不存在给原告造成租期损失的行为。三、双方解除合同后，被告已用支付的履约保证金冲抵水电费、物业管理费，剩余部分原告也未返还。综上，原告的主张不成立，请求驳回原告全部诉讼请求。就本案的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年3月29日，原告经营的个体工商户红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部与被告签订了《鑫兴商业城商业房产租赁合同》，双方约定将红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部拥有经营管理权的玉溪市环山北路鑫兴商业城一幢A座三层面积为1200平方米的房屋租出给被告作为其办公场所或商业经营场所，约定租赁期限为10年，自2014年3月29日至2023年11月1日（免租期：自2014年3月29日至2014年5月31日），并约定：租金、管理费、通道使用费为每年390000元；每三年按照前一年租金、管理费、通道使用费15%的递增；租金、管理费一年一付，如逾期交付租金，则每天按照应交租金千分之五计算滞纳金；逾期一周，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部有权终止合同，无偿收回该商用房及固定装修设施，并扣除被告的履约保证金；被告必须依约按时足额向红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部交纳租金等相关费用，如被告无故未按约履行，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部在书面通知后，如被告继续逾期一周以上，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部有权终止合同，无偿收回该商用房产及固定装修设施，如被告恶意破坏红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部物业或固定装修设施，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部有权追究被告相关经济赔偿责任；若被告无故提前终止合同，所缴纳的租金不给予退还，全部装修及固定经营设施归红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部所有，且需承担全部租赁年限租金总额的30%的违约金。若红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部提前终止合同或因其原因导致被告无法正常经营，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部应将被告所缴未使用租期的租金退还被告，且需承担全部租赁年限租金总额的30%的违约金。双方签订合同后，红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部按照合同约定交付了房屋给被告进行装修后经营使用，被告依约缴纳了2014年度、2015年度的租金，至下一年度租赁期限交纳租金时，被告未按合同约定支付2016年度的租金，经双方协商，被告缴纳了2016年度部分租金。至2016年3月3日，被告搬离租赁房屋，并向红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部保证还原办公室地板。同年3月4日，双方签订了协议：乙方租赁的鑫兴商业城在搬迁时拆除部分装修地板（原李总办公室），给甲方租赁带来不便，现经与甲方协商，同意重新铺设原李总办公室拆除地板或地毯，所产生的费用由乙方承担。另查明，经营者为原告的红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部于2017年3月16日注销登记。2019年3月5日，原告以被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益，向本院提起诉讼。本院认为，被告于2014年3月29日与原告经营的个体工商户红塔区云辉欢乐汇房屋租赁部与被告签订了《鑫兴商业城商业房产租赁合同》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。公民权利受到侵犯应当在法定期间内请求人民法院或仲裁机构保护其民事权利，督促权利人及时行使权利，以维护市场交易秩序的稳定是诉讼时效制度设立的根本目的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案为房屋租赁合同纠纷，适用三年的普通诉讼时效。根据2016年3月4日双方签订协议的内容，本院认定原告至迟于2016年3月4日原告已经知道或应当知道被告解除合同，至该案2019年3月5日诉至本院受理时已超过3年的法定诉讼时效期间，被告在案件审理中提出诉讼时效抗辩，且原告不能提交证据证明其行使诉权存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告蔡韶辉的全部诉讼请求。诉讼费4778元，减半收取计2389元，由原告蔡韶辉负担。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 谭 震二〇一九年九月三日书记员 李梦娇