四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7660号 原告：邓贤宝，男，1972年10月4日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：舒天翊，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陈家梁，四川明炬律师事务所实习律师。一般授权代理人。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。 原告邓贤宝与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒天翊与陈家梁、被告的委托诉讼代理人曾雪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告邓贤宝诉称：原告与被告于2016年4月6日签署了《租赁合同》，约定原告承租被告位于成都市高新区购物中心（以下简称：“时代天街”）的Ａ馆-2-17／18号房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月15日起至2021年6月14日止，共计5年2个月，租赁用途约定为由原告经营餐饮服务，合同签订后，原告即将大量积蓄投入到租赁房屋的装饰装修及经营运行中。合同履行期间原告按照相关约定，如约缴纳租金、保证金、物业管理费等各项费用，切实履行《租赁合同》的各项义务。后被告于2019年2月18日向原告发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知原告其要求单方面解除《租赁合同》并提前收回案涉房屋。原告认为2019年2月18日至租赁房屋的租赁期限届满之日2021年6月14日尚还剩2年3个月有余，被告单方解除《租赁合同》的行为严重损害原告的合法权益，遂起诉到法院，请求判令：1.被告向原告支付因被告违反合同约定的违约金198714.49元；2.被告向原告支付因被告违反合同约定而造成的损失662381.63元；3、被告承担本案全部诉讼费。 被告龙湖公司辩称，关于原告第一项与第二项诉讼请求均为损失应当以实际损失为限，根据租赁合同第14.1条约定“出租人解除合同提前收回房屋的，出租人应双倍退还保证金、承租方已支付费用，承租方并有权要求出租方支付剩余租期租金10%或三个月保底租金，出租人除此之外无须再承担任何责任”，龙湖公司已经向原告退还了保证金及相关费用，根据合同约定剩余支付的违约金应当为保证金加三个月保底租金154314.6元。原告所主张的违约金没有依据，若法院认为实际损失超过合同关于违约金的约定，则应当以实际损失为限。 经审理查明，原告邓贤宝与被告龙湖公司于2016年4月6日签署了《租赁合同（运营期）》，约定原告邓贤宝承租被告龙湖公司位于成都市高新区房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月15日起至2021年6月14日止，共计5年2个月，承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月15日起至2016年6月14日止，租赁用途约定为由原告经营餐饮业务，合同签订后，双方按约履行合同权利义务。2019年2月18日，被告龙湖公司向原告邓贤宝发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知原告要求单方面解除《租赁合同》并要求提前收回案涉房屋。后案涉房屋被恢复至清水状态，被告龙湖公司退还了原告邓贤宝剩余租期内已缴纳的租金、履约保证金、物管服务费和推广服务费。 上述事实，有原被告双方提交的《龙湖租赁合同》、《关于恢复公区退还我司告知函》、《关于解除的函》、中国农业银行平台电子回单、店铺月销售报表等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》的签订系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，双方应按约履行合同权利义务。《租赁合同》的期限为五年零两个月，合同实际履行期限已经过半，后出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化等原因，需对商场涉及案涉商铺的位置进行改建，于2019年2月19日解除了双方的《租赁合同》，原被告双方对于合同的解除时间以及剩余租期内的租金费用等问题均无争议，本案的争议焦点在于《租赁合同》解除权的行使以及剩余租期内违约金及损失的赔偿问题。 第一，关于被告行使合同解除权的问题。本院认为，被告主张的其依据双方签订的《租赁合同》第11.2.6条行使合同约定解除权，该条的约定为“出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施”，该条款明显排除了承租人的合法权益，且不是对合同解除权的约定，被告不能依据该条主张行使合同解除权，被告公司所行使的合同解除权不符合法定或约定之解除条件。 第二，原被告双方均认可案涉房屋的租赁合同已于2019年2月19日实际解除，且双方履行了相关费用的清算手续，案涉房屋也已恢复清水，故为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上无法继续履行的房屋租赁合同，即使不符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除，故本案中，案涉房屋租赁合同事实上已经解除，合同目的已不能实现，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故本院认为该房屋租赁合同已经解除。 第三，关于合同解除后违约责任的承担问题。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第110条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中被告在没有约定或法定解除权的情况下，解除了双方的租赁合同，应当承担相应的损害赔偿责任。案涉租赁合同于2019年2月19日解除，房屋被恢复至清水，因此案涉房屋停止营业后事实上造成的损失应当由被告承担。 第四，关于损失金额的认定。原告主张的为了证明其装修及店铺实际损失，提交了四川国润资产评估公司出具的《资产评估报告》，该报告显示，案涉房屋的餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用，以2019年2月23日现场勘查日为基准，采用“成新率”的评估方法，即根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定，得出了案涉商铺的餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用的评估价值为662381.63元，故原告据此主张其店铺损失为662381.63元。本院认为，原告《评估报告》的金额包含了餐饮设备、食材的市场价值和装饰装修费用的评估价值的总和，本院逐一认定如下：评估资产中的餐饮设备主要为餐桌、餐椅、烟机等设备，这些设备为可以移动并继续使用的，且原告可以进行搬离并使用，并非店铺附着的装饰装修，其剩余残值并非原告的实际损失，故对该部分物品的评估价值不予支持；食材的市场价值为原告店铺中剩余食材的申报价格，该部分食材原告应采取合理的措施进行减损，且不能举证证明其全部灭失，根据《合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对该部分损失本院不予支持；装饰装修费用包括装修设计费和装修费用，其中“装修费用”包含了“店铺装饰装修376149.77元、改消防喷淋485.59元、空调风管11330.41元”共计387965.77元，为按照成新率计算出来的剩余残值部分，在店铺被恢复清水的情况下，且被告没有相应的证据证明其不属于店铺附和装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”本院认可该部分为原告的实际损失；关于“装修设计费15000元”是店铺装修前产生的费用，并非残值损失，因此，本院按照租赁合同的年限平均进行折算，但因双方《租赁合同》第5.5.1条约定承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月15日起至2016年6月14日止，租赁合同总租期五年两个月应该扣除两个月的装修期，从实际投入使用时计算即共60个月，合同实际履行了32个月，故将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失，计算方式为15000*（28/60）=7000元，本院予以支持。综上，对原告主张的其装修及店铺实际损失，本院部分予以支持。 第五，关于违约金的认定。原告主张的按照其损失金额的30%计算违约金，本院认为，该违约金的主张没有双方的合同依据，且原告已主张的损失金额已足以弥补其实际损失，故对该项违约金的请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都龙湖锦鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓贤宝支付店铺装饰装修损失387965.77元、装修设计费损失7000元，合计394965.77元； 二、驳回原告邓贤宝的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6205元，由原告邓贤宝承担3359元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司承担2846元。（此款原告已预交，被告在履行前述付款义务时一并支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年九月十日 书记员  毛 敏