青海省玛沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2621民初173号 原告：广东伟图投资有限公司。住所地广州市天河区粤垦路623号2214房。统一社会信用代码：440101000150883。 法定代表人：张定生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马文魁，男，青海阿尼玛卿律师事务所律师。 被告：吴建兵，男，汉族，个体工商户，甘肃省甘谷县人，住甘肃省甘谷县。 委托诉讼代理人：吴强，男，青海金戈律师事务所律师。 原告广东伟图投资有限公司与被告吴建兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东伟图投资有限公司的委托诉讼代理人马文魁和被告吴建兵及其委托诉讼代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广东伟图投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告履约并支付约定价款66400元；2、判令被告承担自2014年12月11日起至判决之日的违约逾期利息14193元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年5月13日，被告从原告处购买玛沁县大武镇团结路号玛沁县位于青海省民族贸易市××楼商铺。按照约定，该交易标的总价款为686400元人民币，原告于2014年12月11日后，收取了被告分三次支付的房款620000元后，将交易标的物交付被告使用至今。另根据被告委托办理了交易标的《中华人民共和国不动产权证书》。虽原告完整全面履行了约定义务，但被告并没有按照约定的时间和期限向原告支付房屋交易尾款66400元。致使原告出现周转资金链断裂和后续经营停滞等其他连锁损失。为债权实现需要的同时避免损失扩大，在原告屡屡催促被告履约无果的窘境之下，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提出告诉。恳请人民法院判如所请，维护原告合法权益为盼。 被告吴建兵辩称，本人不是本案的适格被告，关于交易总标的价款686400是无法确定的，因为按照商品房销售管理办法房屋按套计算应该在合同中附有所售房屋的平面图，房屋平面图中必须标记房屋的尺寸面积、建筑面积和使用面积，但自始至终都未见到这些东西，故对房屋的总价款也是无法确定的；被告分三次支付房款620000元，房款的支付人是李海霞而不是被告吴建兵。标的物的交付按照法律规定，标的物交付之后90日内办理相关的权属证明，如按起诉书说的2014年12月11日进行了交付，那么2015年2月11日应当办理不动产权证，如果逾期没有办理，那么原告应该承担违约责任并且支付逾期的利息。被告委托办理了交易标的物不动产权是错误的，因为吴建兵没有资格向原告进行委托，同时李海霞也没有委托原告办理将不动产权证写在被告吴建兵名下；对于“原告全面履行约定义务”说法，我认为原告并没有完整全面实施了约定义务，因在本案的审查过程中，这个案件从2011年至今经历了8年的时间，且玛沁县法院也经过了多次审理。在这里其实包含了很多如预售问题和涉及变更问题，所以并没有完全按照约定履行，现在房屋也存在很大的质量问题。被告并没有按照约定期限支付房屋的尾款，也没有签订房屋买卖合同和约定给付时间。 原告广东伟图投资有限公司围绕诉讼请求依法提交的证据：1、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、商品预售许可证复印件、玛沁县发展和改革局关于玛沁县民族贸易综合市场改造工程建设项目立项批复复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建设项目选址意见书复印件、国有土地使用证复印件，拟证明原告主体资格和原告开发民贸市场是合法的通过相关部门的认可。被告吴建兵对营业执照、法人身份证复印件、组织机构代码证、税务登记证无异议，本院予以确认。被告吴建兵对商品预售许可证、玛沁县发展和改革局关于玛沁县民族贸易综合市场改造工程建设项目立项批复、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证质证认为，五证一书取得的时间和预售时不符合法律规定，商品房预售许可证是2012年12月20日下发的，但被告购买其所有的商铺时没有在销售地点公示五证一书，原告在预售时对购买方进行了隐瞒；建筑工程施工许可证，同意施工许可时间是2014年6月18日，在办理房屋预售时存在问题，因为房屋预售必须达到工程施工进度的20%才能预售，还要通过相关部门备案，不符合房屋预售的条件故不予认可。本院认为，该组证据符合证据的三性，本院予以确认。2、营业执照复印件，拟证明该公司仍为有限公司且法人未变更。被告无异议，本院予以确认。3、收据、汇款收据、回执，拟证明被告妻子李海霞于2013年5月13日、2013年12月13日、2014年12月11日分三次向原告支付620000元预售款，被告尚欠66400元房款的事实。被告质证认为，李海霞支付给原告620000元，不是被告吴建兵支付的，被告吴建兵不是本案适格被告。本院认为，该组证据符合证据的三性，且在庭审中被告吴建兵对其妻子李海霞支付涉案房屋预售款的情况是知情的，故本院予以确认。4、通知函、催款通知、告知书，拟证明被告吴建兵知晓购买房屋及支付房屋预售款的事实。被告质证认为，该三份证据不能证明本案被告吴建兵知道2013年房屋买卖的事实，通知和催告的对象是李海霞而不是被告，不能说明公司写的夫妻双方的名字，就能确认以上事实及李海霞收到了通知和催告文书。本院认为，该证据符合证据的三性，被告吴建兵亦无证据证明其与李海霞未收到该通知和催告文书，故本院予以确认。5、房屋所有权证，拟证明若被告不承认购房事实那么又怎会提交身份证来办理房屋产权证书。被告质证认为，按照不动产权的条例规定，办理不动产权应当由李海霞和吴建兵共同办理或者提交授权书，但没有看到李海霞出具的授权书授权原告办理了产权证，因此办理该证是不对的。本院认为，在庭审中被告认可与李海霞系夫妻关系及知道交付房款的事实，故该证据符合证据的三性，本院予以确认。6、吴建兵的身份证复印件，拟证明该身份证是当时办理房产证时提交的，而且与被告提交的身份证号码相同，可以证实交易主体就是吴建兵。被告吴建兵质证认为，身份证复印件来源不明，仅通过身份证复印件不能证明具体的授权行为，也不能证明房屋买卖成立。本院认为，该证据能够证明涉案商铺的所有权人为被告吴建兵，故该证据本院予以确认。 被告吴建兵向本庭依法提交了以下证据：被告身份证复印件，拟证明原告起诉对象错误，吴建兵不是本案的被告也没有利害关系的事实。原告质证认为，身份证（复印件）的证明方向只能证明吴建兵的姓名、性别、身份证号、出生年月等基本信息，不能证明吴建兵不是本案的被告。本院认为，被告对其证明的方向无其他证据加以印证，故对被告的证明方向本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，被告吴建兵从原告广东伟图投资有限公司处购买玛沁县大武镇团结路号玛沁县位于青海省民族贸易市××楼商铺。双方未签订书面合同，口头约定该交易标的总价款为686400元，被告吴建兵分三次支付了房款620000元后，原告将涉案商铺交付被告使用至今，期间因被告并没有按照约定的时间和期限向原告支付房屋交易尾款66400元，致纠纷产生。 另查明，该房屋于2015年12月3日登记办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为吴建兵，共有情况为私有。 本院认为，合同的形式只是当事人意思的载体，法律是为了保障当事人的交易安全。如果一方当事人已经按照约定履行完主要义务，另一方也已经接受，说明双方有交易的事实，双方之间的合同成立。本案中，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但原告广东伟图投资有限公司向被告吴建兵出具的印有“伟图公司财务专用章”的收据中明确约定了涉案房屋的位置及总价款为686400元，被告吴建兵的妻子也向广东伟图投资有限公司支付了620000元，并占有、使用该涉案房屋至今。2015年12月3日广东伟图投资有限公司登记办理了房屋所有权证并将涉案房屋过户到被告吴建兵名下，双方之间已形成买卖合同关系。被告吴建兵作为房屋买受人，有义务向原告广东伟图投资有限公司支付尚欠涉案商铺尾款66400元，故对原告广东伟图投资有限公司的诉求，本院予以支持。原告广东伟图投资有限公司要求被告吴建兵支付自2014年12月11日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决之日支付利息14193元的诉求合理，本院予以支持。被告吴建兵提出不是本案适格被告的辩解意见，本院认为，被告吴建兵对其反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合案件的基本情况及生活中的日常经验，可以认定被告吴建兵对其妻子李海霞支付涉案商铺预售款的情况是知情和认可的，被告妻子的支付行为乃是基于夫妻之间的家事代理权利而做出的，夫妻双方互有代理权，夫或妻的一方行为，其法律效力及于双方。故对被告的辩解意见，本院不予采纳。被告吴建兵对原告提交的五证一书取得的时间和预售时不符合法律规定的辩解意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告已于2012年12月取得商品房预售许可证明，故被告吴建兵主张的辩解意见无法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告吴建兵于判决生效后十日内向原告广东伟图投资有限公司支付房款66400元，并支付违约预期利息14193元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1815元，减半收取计907.50元，由被告吴建兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于果洛藏族自治州中级人民法院。 审判员  沃确吉 二〇一九年九月十六日 书记员  周太加