广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初2673号 原告：北海市牵手物业服务有限公司，住所地：广西北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人:张鉴，总经理。 委托代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。 被告：潘雪辉，女，汉族，1966年12月29日出生，住广西北海市海城区。 被告：龚义雄，男，汉族，1962年10月4日出生，住广西北海市海城区。 被告：龚卓，女，汉族，1995年2年13日出生，住广西北海市海城区。 被告方共同诉讼代表人：龙振军，男，汉族，1968年12月29日出生，住广西北海市经济适用房成都路小区3栋3单元50号房，公民身份号码：450501196812290037。 被告方共同诉讼代表人：王成远，男，汉族，1968年3月22日出生，住广西北海市经济适用房成都路小区3栋3单元303号房，公民身份号码：450501196803220475。 原告北海市牵手物业服务有限公司诉被告潘雪辉、龚义雄、龚卓物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭彩燕、被告潘雪辉及被告方的共同诉讼代表人龙振军、王成远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市牵手物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：三被告立即支付原告2016年3月至2019年4月期间物业费、水费、杂物房电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯维护费、电梯电费、增压泵电费、公共维修资金共计5101.4元及违约金1530.4元（违约金按欠款总数的30%计算）。 事实和理由：三被告是北海市海城区西南大道774号北海市小区2幢3单元801房屋的业主。原告与被告签订《前期物业服务合同》，原告依约提供物业管理服务，但三被告自2016年3月起未缴纳物业服务费用，截止2019年4月，三被告欠缴物业费2850元、水费11.1元、杂物房电费2.1元、水电公摊费114.1元、垃圾处理费8.8元、电梯维护费1330元、电梯电费275.2元、增压泵电费227.9元、公共维修资金282.2元，合计5101.4元。合同约定每月15日交费，逾期按日5‰计付违约金，现原告主张按欠费总额的30%予以调整。 被告潘雪辉、龚义雄、龚卓辩称：1、对原告提交的《催费通知书》不予认可，原告未向被告催缴过欠费，不具有诉讼资格；2、原告自进驻小区后未履行《前期物业服务合同》约定的服务，违反权责对等原则，涉嫌合同欺诈，应按《前期物业服务合同》约定的单价的40%收取物业费。被告接收房屋时原告发出的《入伙通知书》载明杂物房物业管理费按0.1元每平方米计算，原告按0.6元每平方米收取是乱收费；3、对原告主张的水费不予认可，原告以高于北海市生活用水标准0.2元左右单价收取水费违反合同约定。经咨询自来水公司，因小区3期工程未竣工，原告按90%的生活用水加10%的建筑用水收取水费，10%建筑用水应由开发商承担；4、物业管理费已包含水电公摊费，原告收取水电公摊费是乱收费行为，费用也明显不合理；5、原告举证的《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》未曾在小区公示，原告提交的缴纳垃圾处理费的发票不是涉案小区的发票，被告对该项费用存疑；6、原告违规管理公共维修资金将其存入公司法定代表人个人名下，也存在违规使用的情形；7、原告主张的违约金与合同约定不符，且原告未履行合同义务在先；8、原告没有证据证明其已向被告追缴欠费，本案诉讼时效应自2019年7月起往前追溯3年；9、被告方未入住涉案房屋，不应缴纳相关物业服务费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年10月19日，原告（乙方）与北海市南地房地产开发有限公司（甲方）签订了《北海市小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对甲方开发的“北海市小区”提供前期物业服务管理。 其后，原告（甲方）与被告潘雪辉、龚义雄（乙方）签订《北海市小区前期物业服务合同》，约定房号为2幢3单元801号，建筑面积78.43平方米，杂物房为2栋38号，建筑面积20.46平方米；本合同于业主委员会成立后自动终止，并于5日内，于业主大会（或业主委员会）选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续必须经业主大会（或业主委员会）确认，开发商或业主委员会可聘请于中国境内注册的会计师事务所进行审核管理账目；乙方缴纳物业管理费开始时间：物业服务费是业主从入住（入住指业主收到交楼通知书并办理完相应手续，业主收到交楼通知书后在规定期限内非开发商或物业服务公司原因而不办理收楼手续的，亦视为入住）的次月1日起开始计收；首次业主办理交房手续，一次性预交一年物业服务费和一年的电梯维护费；乙方缴纳费用时间：每月十五日前缴纳本月度费用；本物业服务区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层物业每平方米0.60元/月；电梯房物业每平方米0.80元/月；商铺物业每平方米1.00元/月；电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等）；电梯电费：以实际发生额为准进行分摊；装修垃圾清运费收费标准为（装修住户将建筑垃圾放在小区指定位置后的费用）：两房两厅的150元/户，三房两厅的200元/户，业主办理入住手续时预交；小区公共用水、电费及水泵二次加压费用按实际由乙方分摊，并在小区公示栏公布；水费收费标准：政府定价+总表损耗分摊比例金额=水费价格；车位使用服务费用：小汽车80元/月·辆，电动车使用费（含充电）35元/月·辆；受有关部门或单位的委托，甲方可提供供水、供电、通讯、有线电视等代收代缴收费服务，不加收手续费（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按照政府有关规定执行；乙方在房屋交付之日起（以开发商发出的通知书规定时间为准）即向物业管理公司交纳房屋公共部位、公共设施、设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取；每次一次性缴纳一年的专项维修资金；待业主委员会成立后，再由其召开业主大会确定该基金收取方案；房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金暂由物业公司专帐保存，待业主委员会成立后，按有关规定移交；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起按5‰交纳违约金。 2013年5月28日，北海市南地房地产开发有限公司出具3份《委托书》，委托单位：北海市南地房地产开发有限公司，受托单位：北海市牵手物业服务有限公司。第一份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户电表（结算户号：040900069409092，用电地址：北海市西南大道以北、成都路以东）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该电表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区电梯房业主，用于电梯用电及供水二次加压用电。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费”。第二份委托书载明“位于西南大道与成都路口的北海市小区是由委托单位开发建设。委托单位在建设成都路小区时开户水表（线路编号：2206100-00，档案编号：098150）归属委托单位名下，移交房屋时未予更名，但该水表（总表）使用人为北海市经济适用住房成都路小区全体业主，各业主有分水表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托单位特委托受托单位代委托单位交纳上述水表的费用，而后向各业主按分表数收取水费后，公共损耗及总表差额各业主按比例分摊”。第三份委托书载明“位于北海市小区是由北海市南地房地产开发有限公司开发建设。在建设成都路小区时开户每单元公共照明及杂物房用电电表归属委托人张敏名下，移交房屋时未予更名，但该电表（29户，详见委托书）使用人为北海市小区全体业主，各杂物房及公共照明有分电表。经公开招投标受托单位北海市牵手物业服务有限公司为成都路小区的物业服务单位。为此，委托人特委托受托单位代委托人交纳上述电表的费用，而后向相关业主按户收取电费及损耗公摊”。 2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市牵手物业服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行”。 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》[北价格（2014）10号]，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》[北价格（2008）68号]协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊；车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元/月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元/月·辆；电梯维护费最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费”。 案件审理中，原告举证提供有代为垫付水费、电费、垃圾处理费、电梯维修费用的发票。原告主张被告自2016年3月至2019年4月期间，欠缴物业费2850元、水费11.1元、杂物房电费2.1元、水电公摊费114.1元、垃圾处理费8.8元、电梯维护费1330元、电梯电费275.2元、增压泵电费227.9元、公共维修资金282.2元，合计5101.4元；原告举证提供2016年3月至2019年4月期间的《缴费通知单》、《收费通知单》及2019年4月12日作出的《催费通知书》，主张原告每月有向被告催缴相关费用，对此，被告不予认可，主张未收到相关通知，但对2019年4月12日的《催费通知书》（该份通知系催缴2016年3月至2019年3月期间欠费）确认有催缴；根据物业服务合同约定逾期违约金按日5‰计付，现原告主张按欠费总额的30%予以调整。另，原告举证提供一份涉案小区业主群的《微信聊天记录》，主张小区业主在微信群发布煽动性言论，认为法院不支持违约金造成部分业主效仿存在恶意拖欠物业费用情形。被告认为原告未与被告签订物业服务合同，不应支付违约金。 另，对于杂物房收费标准问题，原告主张按0.6元/㎡收取，并举证《入伙流程》、《入伙通知书》、《入伙须知-缴费指南》及签领表，其中，《入伙须知-缴费指南》载明杂物房按0.6元/㎡收取物业管理费。被告对此不予认可，主张应按0.1元/㎡收取，并举证提供一份小区业主王焕荣领取的《入伙须知-缴费指南》载明杂物房按0.1元/㎡收取物业管理费。原告述称案涉小区一期有部分业主杂物房系按0.1元/㎡收取，系笔误，其后有通知业主补缴。 以上事实，有《北海市小区前期物业服务合同》、《委托书》、《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》、《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》、发票、《缴费通知单》、《收费通知单》、《催费通知书》、《微信聊天记录》、照片、《入伙流程》、《入伙通知书》、《入伙须知-缴费指南》、签领表及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：案涉建设单位与原告、原告与被告签订的《北海市小区前期物业服务合同》，对业主具有约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，已为含被告在内的小区业主提供物业服务，被告应按照合同约定履行交纳相关物业费用的义务。被告主张原告存在多种违约行为，但未提供充分的证据予以证实，对被告的主张，本院不予采纳。至于被告所主张的原告违规管理、使用公共维修资金问题，被告可另行依法主张权利。被告欠缴2016年3月至2019年4月期间的物业费2850元、水费11.1元、杂物房电费2.1元、水电公摊费114.1元、垃圾处理费8.8元、电梯维护费1330元、电梯电费275.2元、增压泵电费227.9元、公共维修资金282.2元，合计5101.4元，符合物业服务合同的约定收费标准，原告也提供有相关证据予以证实，原告请求被告支付上述费用，本院予以支持。对于杂物房收费标准，根据被告已签领的《入伙须知-缴费指南》双方约定按0.6元/㎡收取物业费，应按双方约定履行。对于违约金，合同约定逾期按日5‰计付违约金，现原告主张按欠费总额的30%予以调整，并主张涉案小区业主在微信群发布煽动性言论，认为法院不支持违约金造成部分业主效仿存在恶意拖欠物业费用情形。对此，本院认为，被告逾期交纳相关物业服务费用的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张违约金有事实和法律依据，且综合考虑在有部分小区业主存在恶意拖欠相关费用的情况下，若不支持违约金违背公平原则和诚实信用原则，但考虑违约金兼具有惩罚性质，对于欠缴物业费的业主应小惩大诫，不应约定过高的违约金标准，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。对于本案是否超过诉讼时效问题，原告仅举证提供《缴费通知单》、《收费通知单》，未能举证证明其已向被告送达该通知，但被告认可有收到2019年4月12日的《催费通知书》，自该时间节点产生诉讼时效中断效果，故原告主张2016年3月份的物业服务费及违约金，已超过三年诉讼时效，对该部分费用，本院不予支持。故本案中，被告应支付自2016年4月至2019年4月期间的相关物业服务费用为4970.4元。被告主张未装修入住涉案房屋不应缴纳相关费用，对此，缴纳相关物业费用的时间应自业主收房起算而非以入住为标准，对被告主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告潘雪辉、龚义雄、龚卓支付2016年4月至2019年4月期间的物业服务费、水费、杂物房电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯维护费、电梯电费、公共维修资金等费用合计4970.40元给原告北海市牵手物业服务有限公司； 二、被告潘雪辉、龚义雄、龚卓支付违约金（违约金计算：以被告方每月实际所欠数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠缴费用当月16日起计至缴纳完毕之日止）给原告北海市牵手物业服务有限公司； 三、驳回原告北海市牵手物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告潘雪辉、龚义雄、龚卓共同负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文斌 二〇一九年九月二十九日 书记员  钟洁雁