广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10271号原告：陈某某，男，1989年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区，委托代理人：袁博，系广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：方之漫，系广东广信君达律师事务所实习人员。被告：罗某1，女，1966年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被告：罗某2，女，1967年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被告：罗某3，女，1969年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被告：罗某4，女，1971年10月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被告：罗某5，女，1974年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，五名被告共同委托代理人：廖伟坚，系广东五羊律师事务所律师。五名被告共同委托代理人：曾恩柱，系广东五羊律师事务所实习人员。原告陈某某与被告罗某1、罗某2、罗某3、罗某4、罗某5房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人袁博及方之漫，被告罗某2、罗某3、罗某4、罗某5及五名被告的共同委托代理人廖伟坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除《商铺租赁合同》，租赁期限内总租金金额为344784元；2.被告向原告返还押金10400元和首月租金5200元并支付违约金15886元（暂计），共计31486元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告陈某某与被告罗某1于2018年3月16日签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），罗某1将其拥有的位于广州市番禺区洛浦街广州奥林匹克花园20号自编之二的商铺租赁给陈某某使用，因该商铺为继承所得，罗某1向陈某某提供了粤房地证字第××号房地产权证和（2008）穗越证内字第1791号公证书，故陈某某相信罗某1是该商铺的唯一所有权人。合同约定，首年租金为每月5200元，罗某1需于2018年3月14日交付该商铺。同日，陈某某通过支付宝向罗某1支付了押金10400元、首月租金5200元，罗某1向陈某某出具收款收据，陈某某还另外向该商铺的上一位租客蒋波支付了该商铺转让费50000元。但在陈某某按约履行合同义务后，罗某1并未向陈某某交付该商铺，也不配合陈某某办理该商铺的房屋租赁登记手续，导致陈某某至今无法如期使用该商铺。依据合同第八条第一款的约定：“甲方逾期交付商铺的，应按日向乙方支付相当于月租金千分之五的违约金；逾期超过三十日，乙方有权解除本合同，甲方除应退还押金外还应向乙方支付押金等额的违约金。”截止至起诉之日，罗某1已逾期超过三十日，陈某某有权解除合同及要求罗某1返还押金和首月租金并支付违约金。原告为维护自身合法权益，现根据相关法律法规，向法院提起诉讼。被告罗某1、罗某2、罗某3、罗某4、罗某5辩称，（一）同意第1项诉讼请求，同意解除合同，因为陈某某有严重的违约行为，不同意第2、3项诉讼请求，请求法院确认罗某1无需向陈某某返还押金和租金。（二）陈某某只支付了首月的租金，之后的租金未曾支付，已经严重违反了合同的约定，对罗某1构成了严重的侵权。（三）陈某某在诉状中陈述的事实与理由并非客观事实，陈某某主张罗某1存在违约行为主要是两个原因，一是没有交付商铺，二是罗某1没有配合陈某某办理商铺租赁登记，另外罗某1不是商铺唯一产权人，陈某某可能对签约行为存在异议。上述两个原因是不属实的，罗某1作为对涉案商铺拥有合法处分权利的主体，将涉案商铺出租符合商铺权属人的利益，签订租赁合同不交付商铺的行为完全不符合常理，涉案商铺实际上是由陈某某与其合伙人承租下来，之二是由陈某某和合伙人作为转租收益处置，在该情况下，20号之一签订合同后相应的承租方也取得牌照和合法经营活动。同理，涉案的之二商铺不存在不可以办理牌照和经营的障碍，所以罗某1不存在不向陈某某交付商铺和不配合办理租赁登记的情况。涉案商铺之一是由裕丰地产承租经营，旁边的之二正处于开门装修的状态，陈某某说罗某1没有交付商铺是无中生有。代理人在庭前与陈某某见面两次，协商多次，双方的争议是陈某某想转租赚取差价，短期内陈某某无法转租所以拖欠租金，罗某1也曾想与陈某某协商解决，但陈某某不予理会。罗某1不是涉案房屋的唯一产权人，但是罗某1是其中的商铺权属人之一，且本案中罗某1得到其他权属人的同意对涉案商铺进行处分。综上，请求法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据材料，本院认定事实如下：1.2018年3月16日，陈某某作为承租方与罗某1作为出租方签订租赁合同，约定罗某1将位于番禺区洛浦街广州奥林匹克花园20号自编之二出租给陈某某使用，租赁期从2018年3月14日至2023年3月11日止，押金10400元，交铺日期为2018年3月14日，免租17天，其中2018年4月1日至2019年3月31日租金5200元，2019年4月1日至2020年3月31日租金5460元，承租方应于2018年3月17日前交纳押金10400元及首月租金5200元；出租方保证该商铺规划用途可用于商业用途、能确保二次消防、且能配合并提供房产证原件、身份证原件等相关资料并复印留底，直至承租方办妥租赁备案、工商营业执照等相关事宜，若合同签署后20天内无法办妥以上手续（非因承租方自身问题），出租方同意与承租方解除本合同，同时向承租方全额无息返还已收取的款项，双方均不构成违约；双方应在签署本合同后90天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续；承租方需要终止合同，需提前30天通知出租方，出租方有权没收押金，承租方征得出租方同意转租后，协助新租客与出租方签署新的租赁合同的情况下，出租方同意向承租方全额无息退还押金；出租方逾期交付商铺的，应按日向承租方支付相当于月租金千分之五的违约金；逾期超过三十日，承租方有权解除本合同，出租方除应退还押金外还应向承租方支付押金等额的违约金。同日，陈某某向罗某1转账10400元和5200元。2.涉诉房屋登记在罗应恒名下，罗某1与陈某某签订房屋租赁合同时向陈某某出具涉诉房屋的产权证书和广州市越秀区公证处于2008年11月21日出具的（2008）穗越证内字第1791号公证书，内容为涉诉房屋由罗某1一人继承。2008年12月3日，申请人陈凤娟、罗某1、罗某2、罗某3、罗某4、罗某5去到广东省广州市南方公证处办理继承公证，公证处查明事实后，于2008年12月24日出具（2008）南公证内字第32624号公证书，坐落在广州市番禺区洛浦街广州奥林匹克花园20号房屋（粤房地证字第××号）由罗某1、罗某2、罗某3、罗某4、罗某5共同继承。3.陈某某申请证人邱某出庭作证，邱某陈述：我是裕丰地产的店长，原、被告签订房屋租赁合同时其在场，陈某某向上一手承租人蒋某转账顶手费50000元，向罗某1交了两押一租，涉诉房屋之一是裕丰地产，之二是空铺，之一备案后我砌墙隔开，故形成了之一和之二商铺，对罗某1提供的“旺铺转租，邱先生，电话138××××6052”照片，确实见过该告示纸张，告示上写着我的电话，但告示不是我写的和张贴的，不清楚是谁张贴的，我后来撕掉了该告示，之二商铺一直是空铺，罗某1有交付商铺，但未配合陈某某办理商铺租赁登记，双方签订合同后约10天原告要求被告到街道办理备案证明，以便到工商办证，当时电话通知被告，办理之一雅丰地产时被告是主动配合办理工商备案，办理之二时被告说她家庭有纠纷，弟弟妹妹不同意，被告至始至终不愿意出面签名，我理解的交付是指签订合同，业主收了两押一租后开具收据，交付钥匙，清理前承租的费用后交付，我认为本案涉案商铺未交付完成，因被告未配合原告办理工商备案。陈某某对证人证言没有意见。罗某1认为，证人的证言证明了涉案商铺已经交付给陈某某，陈某某将顶手费转给蒋波，交接实际上由陈某某和蒋波进行，陈某某已经实际占有商铺，之一能顺利办证，而之二不能是有违常理的。陈某某认为罗某1没有交付房屋，故其请求解除租赁合同时不需要将房屋交付给罗某1。4.本案在审理过程中，罗某1、罗某2、罗某3、罗某4、罗某5提出反诉，因其在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，按撤诉处理。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。涉诉房屋的权属人是被继承人罗应恒，罗某1是继承人之一，其与陈某某签订租赁合同后，得到其他继承人罗某2、罗某3、罗某4、罗某5等人的追认，该房屋租赁合同合法有效。关于交付问题，罗某1与陈某某签订合同后，收取押金10400元和一个月租金5200元，并将房屋交付给陈某某，陈某某主张罗某1没有配合办理工商备案，因而没有交付商铺的理由不成立，其要求被告支付违约金和返还已支付一个月租金，本院不予支持。涉诉房屋被分出之一和之二两间进行出租，之一已在正常使用，之二仍然空置，陈某某未能举证证实是由于出租方的过错行为导致商铺无法正常使用。双方在合同中约定出租方需保证商铺规划用途可用于商业用途、能确保二次消防、且能配合并提供房产证原件、身份证原件等相关资料并复印留底，直至承租方办妥租赁备案、工商营业执照等相关事宜，在签署合同后90天内到房屋租赁登记（备案）机关办理租赁登记（备案）手续。但陈某某亦未能举证证实是出租方的过错行为导致商铺无法办理租赁登记或备案手续。根据合同约定，承租方终止合同的，需提前30天通知出租方，出租方有权没收押金，故陈某某要求返还押金不符合双方合同的约定，本院对其该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈某某与被告罗某1于2018年3月16日签订的商铺租赁合同。二、驳回原告陈某某的其余诉讼请求。本诉受理费6944元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎焕萍人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  梁少玲二〇一九年九月二十四日书 记 员  孟婉莹