上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初12053号原告：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。被告：上海天鹄会务服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐明，董事长。被告：上海臻岑酒业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区北张家浜路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：巫昊禹，总经理。委托诉讼代理人：钟隽，上海国畅律师事务所律师。原告国家会展中心(上海)有限责任公司与被告上海天鹄会务服务有限公司(简称天鹄公司)、上海臻岑酒业有限公司(简称臻岑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王超，被告天鹄公司法定代表人徐明及被告臻岑公司委托诉讼代理人钟隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国家会展中心(上海)有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付租金人民币129,903.56元、物业管理费48,058.30元、电费1,675.20元；2.两被告支付应付而未付的租金、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年5月29日为15,718.72元)；3.两被告支付解约违约金139,975.50元；4.两被告支付自2019年5月19日至实际返还房屋之日止的房屋占用费(按照租金2倍的标准计算)及物业管理费；5.两被告支付原告由此产生的律师费基础费用8,629元及风险代理费用36,521元。事实与理由：2018年3月1日，原告与臻岑公司签署《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》，约定臻岑公司承租坐落于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(租赁面积约为349.72平方米)。合同对于租赁期限、装修期、免租期、租金等费用的计算及支付方式、违约责任等都进行了约定。2018年12月3日，臻岑公司申请变更承租人为天鹄公司，经签订三方协议，约定由天鹄公司承接合同项下全部权利和义务，并作为实际承租人继续履行合同，臻岑公司为天鹄公司合同项下义务提供连带保证责任。合同签署后，原告依约履行了合同义务，但天鹄公司未如约按期足额支付租金、物业管理费等款项。原告多次以电话、信函方式催告两被告付款，但两被告始终未能履行付款义务。根据合同约定，天鹄公司的欠款行为已构成根本性违约，故原告于2019年5月9日书面通知两被告系争合同于2019年5月18日解除。两被告拒不履行合同的行为，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告上海天鹄会务服务有限公司辩称：不同意解除合同，要求继续承租系争房屋。对于拖欠的租金、物业管理费、电费金额以及应付未付款的违约金计算方式无异议，但目前没有付款能力。不同意支付解约违约金及律师费，因为臻岑公司原因导致天鹄公司未能按约支付租金等费用，应当由臻岑公司承担。各项违约金金额过高，请求调整。被告上海臻岑酒业有限公司辩称：不同意承担连带责任。实际拖欠租金等费用是天鹄公司，要求臻岑公司承担有违公平原则，原告提供的三方协议中关于连带责任约定系格式条款，应属无效。对于具体拖欠费用金额不清楚，各项违约金及房屋占有使用费过高，请求调整。本院认定事实如下：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为本案原告)。2018年1月29日，原告(预出租方，甲方)与臻岑公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(办公室预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2018年3月1日起至2021年2月28日止，其中装修免租期为2个月(2018年3月1日至2018年4月30日)、经营免租期1个月(2019年1月1日至2019年1月31日)，计租起始日为2018年5月1日。商铺只限用于办公，租赁面积349.72平方米。每月租金36,166.90元、每月物业管理费10,491.60元，自合同签订后5日内，乙方支付首期租金、物业管理费，以后乙方应于每月第25日前向甲方支付下一个月的租金，若下一个月为免租期，则乙方应在当月第25日前向甲方支付经营免租期结束后第一个月的租金。合同约定违约责任：如乙方存在逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用房屋期间合同约定的款项，并支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。合同另约定房屋返还：乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，最迟于租赁期届满或提前终止之日17时前把房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物及所有钥匙，按照合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下交还甲方。乙方须与甲方或管理方共同对该房屋进行验收和交接程序，并就房屋的返还情况签署交接表。若乙方未按上述约定的时间将房屋返还甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回房屋之日止的期间内，乙方按照房屋的日租金的两倍向乙方支付每日占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。合同签订后，臻岑公司依约向原告支付了履约保证金139,975.50元、公用事业费押金6,994.40元。2018年3月1日，原告与臻岑公司签署办公楼房屋交接书，载明交接书签订之日即为商铺交付日，租赁期自2018年3月1日至2021年2月28日，经臻岑公司验收，确认商铺符合双方于租赁合同中约定的交付条件，臻岑公司同意按该商铺现有状况接收该商铺。2018年12月3日，原告与臻岑公司、天鹄公司签订《三方协议》，约定将原合同中臻岑公司的全部权利义务概括转让给天鹄公司，由天鹄公司履行原合同约定的所有权利义务。原告已经收取的臻岑公司费用(保证金、押金等)不予返还，按照原合同约定具备返还条件时，直接返还至天鹄公司指定账户。自2019年1月1日至2021年2月28日，原合同约定物业费、公共事业费、租金等所有相关费用均由天鹄公司承担。臻岑公司自愿为天鹄公司履行三方协议及原合同的全部义务向原告承担连带保证责任，包括但不限于租金、履约保证金以及违约金等以及天鹄公司应承担的其他义务。2019年5月8日，原告向天鹄公司发出《律师函》，载明天鹄公司拖欠各项费用未付，通知天鹄公司自收到本律师函之日起七日内交清全部欠款，如未交清欠款，自收到本律师函之日起第八日解除双方之间租赁合同。天鹄公司于2018年5月10日收到《律师函》。2019年6月20日，原告(甲方)与天津张盈律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人。乙方向甲方收取律师代理费方法为基本代理费8,629元加风险代理费即本案甲方实际获款的百分之十。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约向天津张盈律师事务所转账支付基本代理费8,629元。2019年7月1日，原告提起本案诉讼。同日，针对系争合同解除事宜，原告向本院另案提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初12033号，请求确认原告与天鹄公司之间房屋租赁合同关系于2018年5月18日解除，判令天鹄公司将系争房屋恢复原状返还给原告并办理交接手续。另查明，2018年12月1日，两被告签订《转租协议》，约定将臻岑公司于2018年12月2日将系争房屋转租给天鹄公司，天鹄公司应支付臻岑公司转让金额224,732.40元、房屋的履约保证金139,975.50元及公用事业费押金6,994.40元，并约定了具体支付时间及违约金。后双方因转租纠纷涉诉，经本院组织调解，两被告达成调解，本院于2019年5月8日出具(2019)沪0118民初6734号民事调解书，载明：天鹄公司应支付臻岑公司转让金179,785.92元、履约保证金及公用事业费押金146,969.90元、案件受理费3,193.10元，合计329,948.92元，此款天鹄公司应于2019年8月底前支付70,000元、2019年9月至2019年11月每月月底前各支付65,000元，2019年12月底前支付64,948.92元，如天鹄公司违约，应另行赔偿未履行金额20%的违约金等内容。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的租赁合同、房屋交接书、三方协议、准予变更登记通知书、房产证、律师函、委托代理合同及发票，被告臻岑公司提供的转租协议、民事调解书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，天鹄公司认为2018年1月29日至2019年3月7日期间，因天鹄公司未及时支付转让款，臻岑公司将系争房屋大门锁上，导致天鹄公司员工离职、停止经营，从而导致天鹄公司拖欠租金等费用，应由臻岑公司承担本案的违约责任，为此提供照片及微信记录予以证明。臻岑公司对此不予认可。本院认为，在签订三方协议后，原告与天鹄公司之间形成房屋租赁合同关系，且天鹄公司实际使用系争房屋，双方均应恪守合同约定。天鹄公司未按约支付租金、物业管理费等费用，且拖欠时间连续达15日以上，符合合同约定的解除条件，原告有权行使合同约定解除权，故系争合同于2019年5月18日解除。合同解除后，天鹄公司仍应当基于违约行为承担相应违约责任。至于是否因第三方原因造成天鹄公司拖欠租金等费用，根据合同相对性，双方应另行解决，天鹄公司不能以此对抗原告基于合同约定要求天鹄公司承担违约责任的诉请。针对原告诉请，具体分析如下：第1项拖欠2019年2月至5月18日租金129,903.56元、2019年1月至2019年5月18日物业管理费48,058.30元、2019年1月至4月电费1,675.20元，天鹄公司对于金额均无异议，本院予以支持。第2项未支付的租金、物业管理费产生的违约金(按照每日千分之一，自应付之日分期计算至实际支付之日止，截至2019年5月29日为15,718.72元)。天鹄公司对拖欠时间无异议，但认为违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、天鹄公司的过错等因素，酌情调整：截至2019年5月29日为7,750元；2019年5月30日起，以177,961.86元为基数，按照每日万分之五计算至实际履行之日止。第3项违约金139,975.50元，天鹄公司拖欠租金、物业管理费，原告主张的违约金计算方式为：3个月租金+3个月物业管理费。天鹄公司确认存在拖欠租金等违约行为，但约定的违约金过高，请求调整。本院综合合同履行情况、原告的损失、天鹄公司的过错等因素，酌情调整68,000元。第4项房屋占用费(按照租金2倍标准计算)、物业管理费，均从2019年5月19日计算至实际返还之日。天鹄公司认为应当由臻岑公司承担，臻岑公司不予认可且认为标准过高。根据前述认定，系争合同于2019年5月18日解除，天鹄公司应当及时恢复原状并办理房屋交接手续，但至今天鹄公司仍占用房屋，应承担占用期间的使用费及物业管理费。本院综合考量合同约定、原告的损失、天鹄公司的过错等因素，酌情将占用费调整为每月5万元标准，对于占有期间的物业管理费的金额，予以支持。第5项律师代理费基础费用8,629元及风险代理费用36,479.56元(暂估，具体金额在本案判决生效、执行前无法确定)。对于基础费用，未违反法律规定，本院予以支持。对于风险代理费，鉴于原告明确该项费用在本案判决生效前无法确定，故本案中不予处理。另，原告、被告共同确认履约保证金139,975.50元、公用事业费押金6,994.40元，合计146,969.90元，在上述应付款项中予以抵扣，本院予以准许。关于臻岑公司的连带保证责任，三方协议中明确约定了臻岑公司自愿为天鹄公司合同项下的义务提供连带保证责任，该约定系各方当事人自愿协商达成，且独立于租赁合同的原权利义务，不违反公平原则，臻岑公司主张连带保证责任内容系格式条款应属无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。臻岑公司应当对天鹄公司前述债务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司租金129,903.56元、物业管理费48,058.30元、电费1,675.20元。二、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司逾期违约金(分两部分：1.截至2019年5月29日为7,750元；2.以177,961.86元为基数，按照每日万分之五，自2019年5月30日起计算至实际履行之日止)。三、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司违约金68,000元。四、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告国家会展中心(上海)有限责任公司房屋占用费(按照每月5万元的标准，自2019年5月19日起计算至实际腾退之日止)、物业管理费(按照每月10，491.60元的标准，自2019年5月19日起计算至实际腾退之日止)。五、被告上海天鹄会务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告国家会展中心(上海)有限责任公司律师费8,629元。(被告上海天鹄会务服务有限公司在支付上述第一至五项费用时，可扣除原告国家会展中心(上海)有限责任公司已占有的146,969.90元。)六、被告上海臻岑酒业有限公司对上述第一至五项被告上海天鹄会务服务有限公司债务承担连带清偿责任，保证人上海臻岑酒业有限公司承担保证责任后，有权向债务人上海天鹄会务服务有限公司追偿。七、驳回原告国家会展中心(上海)有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,455.45元，减半收取计3,727.72元，由原告国家会展中心(上海)有限责任公司负担971.59元，被告上海天鹄会务服务有限公司、上海臻岑酒业有限公司共同负担2,756.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄洁亭二〇一九年九月二十七日书记员  贺 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。