福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5005号 原告：福州鑫六桥市场管理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇惠好路12号。 法定代表人：吴雪清，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所执业律师。 被告：曾章杜，男，汉族，1982年4月12日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕律师事务所执业律师。 原告福州鑫六桥市场管理有限公司与被告曾章杜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州鑫六桥市场管理有限公司法定代表人吴雪清及其委托诉讼代理人刘学铨、被告曾章杜委托诉讼代理人蔡志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州鑫六桥市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令曾章杜向福州鑫六桥市场管理有限公司支付拖欠的租金32400元及物业管理费400元（其中有2019年5月半个月租金3600元及6月至9月的租金28800元）；2.请求判令曾章杜向福州鑫六桥市场管理有限公司支付逾期支付租金的违约金5346元（以3600元为基数从2019年5月4日起按日千分之五计算至曾章杜付清款项之日止，暂算至起诉日为1710元，以7200元为基数分别从2019年6月4日、7月4日、8月4日起，按日千分之五计算至曾章杜实际付清款项之日止，暂算至起诉日分别为2340元、1224元、72元，以上合计5346元）；3.请求判令曾章杜支付福州鑫六桥市场管理有限公司因主张权利支出的律师费5000元；4.本案诉讼费用由曾章杜承担。 事实与理由：2019年4月10日，曾章杜因经营需要与福州鑫六桥市场管理有限公司签订《租赁合同》，合同约定：福州鑫六桥市场管理有限公司将其位于福州市闽侯县店面出租给曾章杜，2019年5月1日起至2020年4月30日。该店面租金为7200元／每月，需在每月3日前交清本月租金。曾章杜逾期支付租金的，则每日按照未支付租金的千分之五支付违约金。此外，租赁期间，使用该店面所发生的水、电、物业管理等费用由曾章杜承担。合同签订后，曾章杜在租赁期间未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害福州鑫六桥市场管理有限公司合法权益。经福州鑫六桥市场管理有限公司多次催讨后，曾章杜仍未支付上述费用。为维护福州鑫六桥市场管理有限公司的合法权益，福州鑫六桥市场管理有限公司聘请律师支付律师费5000元，依照合同约定，该费用应由曾章杜承担。综上，福州鑫六桥市场管理有限公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 曾章杜辩称，1、福州鑫六桥市场管理有限公司没有提供产权证明，本案是违章建筑，双方签订的合同是无效的，因此福州鑫六桥市场管理有限公司对于合同所主张的租金和违约金不予支持，最多只能主张房屋的占有使用费；2占有使用费的标准是双方口头约定前三个月减半收取租金，曾章杜提交的5月份的收款收据及录音证据可以得到印证，因此若法院计算占用费标准6、7月的占用费应减半收取；3、2019年7月11日双方协商退租，双方的合同已经终止，曾章杜已经归还钥匙，福州鑫六桥市场管理有限公司也将两张电卡的押金100元退还曾章杜；4、关于福州鑫六桥市场管理有限公司收取曾章杜押金，押金属于履约担保，曾章杜应在押金范围内承担责任，现福州鑫六桥市场管理有限公司诉求要求曾章杜支付违约金、律师费，又要求没收押金明显超过曾章杜应承担的责任范围。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月10日，福州鑫六桥市场管理有限公司（甲方）与曾章杜（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定甲方将位于福州市闽侯县店面出租给乙方作为鱼丸经营，乙方不得随意改变用途。第二条约定租赁期限为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。第三条约定乙方应于签约前向甲方交押金共计21600元，乙方必须在每个月3日前交清本月的租金，月租金合计7200元（本租金不含税费）。物业管理费每月合计100元。第五条第一款约定合同生效后，双方均不得提前退租，如乙方提前退租，所交的押金和租金不予退还，如甲方提前退租，按《合同法》规定退还押金和余租，并赔偿乙方押金。第五条第二款约定乙方应每月缴纳租金、水电费、公摊水电费和物业管理费，逾期未缴纳按每天千分之五增缴违约金。乙方逾期15天未缴上述费用则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，造成的损失由乙方负责。第八条约定本合同在履行过程中发生争议时，双方应友好协商解决，如协商不成，甲乙双方有权向人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费由败诉方承担。 合同签订之后，福州鑫六桥市场管理有限公司将诉争店面交付给曾章杜，曾章杜按约向福州鑫六桥市场管理有限公司支付押金21600元。曾章杜向福州鑫六桥市场管理有限公司支付租金3600元，福州鑫六桥市场管理有限公司向曾章杜出具收款收据一份，收款收据上备注房租5月1日至5月30日。曾章杜还向福州鑫六桥市场管理有限公司支付5月份物业费100元。后因曾章杜未按约支付租金，福州鑫六桥市场管理有限公司于2019年7月29日向曾章杜发送《租金催告函》，内容为：依照我公司与曾章杜签订的《租赁合同书》，您应当于2019年6月3日支付2019年6月的租金，2019年7月3日支付2019年7月份的租金，但您逾期至今未按约定支付，我公司多次催讨，您均拒绝支付，请您在收到本函之日立即支付2019年6-7月份的租金及逾期天数的违约金......。该函件发出后曾章杜未按该函件内容履行。 另查，本案诉争土地及房屋系福州景翔工艺品有限公司于2002年通过拍卖方式取得，并于2003年1月20日办理土地使用权证，该证上写明土地使用者为福州景翔工艺品有限公司，用途为厂房及配套设施。后福州景翔工艺品有限公司将诉争房屋出租给福州汇鑫机动车检测有限公司，福州汇鑫机动车检测有限公司又将房屋转租给福州鑫六桥市场管理有限公司，福州景翔工艺品有限公司同意转租。 本院认为，本案诉争店铺系福州景翔工艺品有限公司通过拍卖方式取得且已办理土地使用权证，故福州鑫六桥市场管理有限公司与曾章杜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。曾章杜已于2019年7月11日将诉争店铺的钥匙及电卡交出，其该行为表明不再继续履行合同，双方签订的合同已没有继续履行的可能性，故本院确认双方签订的《租赁合同》已于2019年7月11日解除，曾章杜应支付租金及物业管理费至该日，福州鑫六桥市场管理有限公司主张曾章杜2019年5月只支付半个月的租金3600元，还需支付剩余租金3600元，根据《租金催告函》的内容可知，福州鑫六桥市场管理有限公司并未要求曾章杜支付2019年5月的剩余租金，且福州鑫六桥市场管理有限公司向曾章杜出具收款收据上备注房租5月1日至5月30日，综上可知福州鑫六桥市场管理有限公司与曾章杜确有过租金优惠的合意，故本院对其该主张不予采信。关于曾章杜抗辩6、7月份租金也应减半收取问题，因双方未实际履行且未有书面协议，故本院对曾章杜的上述抗辩意见不予采信，因此曾章杜还应根据《租赁合同》第三条约定支付剩余租金，租金为9987元（7200元/月+7200元/31天×12天）。根据《租赁合同》第三条约定曾章杜应支付剩余物业管理费，金额为139元（100元/月+100元/31天×12天）。曾章杜逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，福州鑫六桥市场管理有限公司要求曾章杜支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持，本院认为违约金计算标准过高，故将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，该违约金分段计算，2019年6月的违约金以7200元为基数，从2019年6月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，2019年7月的违约金以2787元为基数，从2019年7月4日起计算至曾章杜付清租金之日止。福州鑫六桥市场管理有限公司要求曾章杜支付律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。曾章杜主张其应支付的费用在押金中予以抵扣，剩余部分返还曾章杜，因曾章杜提前退租，根据合同第五条第一款约定合同生效后，双方均不得提前退租，如曾章杜提前退租，所交的押金和租金不予退还，故本院对其该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 1、曾章杜应于本判决生效之日起十五日内向福州鑫六桥市场管理有限公司支付租金9987元、物业管理费139元及逾期支付租金的违约金（该违约金分段计算，2019年6月的违约金以7200元为基数，从2019年6月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，2019年7月的违约金以2787元为基数，从2019年7月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，以上违约金均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算）； 2、曾章杜应于本判决生效之日起十五日内向福州鑫六桥市场管理有限公司支付律师费5000元； 3、驳回福州鑫六桥市场管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费589元，因适用简易程序审结，依法减半收取计294.5元，由曾章杜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡秀锦 二〇一九年九月二十六日 法官助理罗燕圆 书记员赵小婷 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。