广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初774号原告：中国银行股份有限公司江门鹤山支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新城路228号，统一社会信用代码：91440784617700023P。负责人：古俊豪，该行行长。委托诉讼代理人：刘建勋，男，该银行职员。委托诉讼代理人：张卫中，男，该银行职员。被告：李明敏，女，1990年10月15日出生，汉族，住广东省鹤山市。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所：广东省鹤山市沙坪镇鹤山碧桂园一号综合楼1号，统一社会信用代码：914407007520847615。法定代表人：周睿。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司职员。原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行(以下简称中行鹤山支行)与被告李明敏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行鹤山支行的委托诉讼代理人刘建勋与被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉到庭参加诉讼，被告李明敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告中行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李明敏立即偿还贷款本金517948.57元、利息15377.08元及罚息423.13元，合计贷款本息533748.78元（暂计至2019年1月14日，从2019年1月15日起的利息及罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计至被告将借款本息清偿结清日止）；2.判令原告对权属被告李明敏的位于鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产抵押物享有优先受偿权；3.判令被告碧桂园公司对以上的贷款本息承担连带清偿责任；4.判令两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年1月2日，被告李明敏向原告申请办理个人房屋贷款。2014年3月11日，被告李明敏、碧桂园公司与原告签订合同编号JG73AA20140044号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告贷款550000元给被告李明敏，期限为30年，用于购买位于鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产，被告碧桂园公司对贷款合同项下的贷款本息提供连带责任担保。2014年3月26日，原告依据合同约定向被告李明敏发放贷款550000元，并按合同约定将款项付至碧桂园公司在中行鹤山支行开立的账号为63×××65的账户中。该借款签订编号DG73AA20140044号《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》以鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产作抵押，并在鹤山市国土资源局不动产登记处办理抵押登记手续，约定由原告对以上抵押物享有优先受偿权。从2018年7月26日起，被告李明敏已没有按合同约定及时足额向原告归还欠款。为此，原告曾多次用电话、上门进行追讨，发现被告李明敏已失联，电话难以接通，故至今未果。截至2019年1月14日，被告李明敏共欠原告贷款本息合计533748.78元（其中本金517948.57元、利息15377.08元及罚息423.13元）。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告李明敏未作答辩，在举证期限内也无证据提供。被告碧桂园公司辩称，碧桂园公司并非对李明敏的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后李明敏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：（一）碧桂园公司与中行鹤山支行签订《按揭业务担保合作协议》,协议中约定:“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”中行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向碧桂园公司请求承担连带责任。（二）虽然《个人购房借款/担保合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十二条第二款的约定，碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。（三）根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，中行鹤山支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，碧桂园公司应就涉案商品房被处置后李明敏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2004年7月30日，中行鹤山支行作为甲方（按揭银行），碧桂园公司作为乙方（发展商），双方签订编号为[鹤山]支行[2004]年[0001]号《按揭业务担保合作协议》,约定：甲方同意向购买乙方开发兴建的鹤山市碧桂园项目的购房者提供个人住房抵押贷款业务；乙方同意为所有符合借款条件的购房者在约定范围的借款额内向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带保证；保证范围为购房者与甲方、乙方所签署的《住房抵押贷款合同》项下的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利等及甲方为实现债权而支付的费用，包括诉讼、执行、评估、拍卖、公证费用（上述费用以实际支出为准）；保证期限为自甲方依其与购房者签订的《住房抵押贷款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至甲方收到购房者的抵押房产的《房地产权证》和《房地产他项权证》之日止；乙方在甲方出具有管辖权的法院的立案通知书之日起十个工作日内履行保证责任，代购房者向甲方清偿所欠全部贷款本息及为实现该债权而支出的费用；若购房者连续逾期三期不支付约定的贷款本息给甲方时，甲方应在购房者连续逾期的第三期贷款本息届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方不承担逾期三期之后的贷款利息、逾期利息、复利等；甲乙双方自愿同意，在本协议书生效之日后甲方与乙方、购房者签订的《住房抵押贷款合同》中任何涉及甲、乙双方权利、义务的条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，以本协议约定的为准。2014年3月11日，李明敏为借款人，中行鹤山支行为贷款人，碧桂园公司为保证人，三方签订了一份合同编号为JG73AA20140044《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：贷款人向借款人发放个人住房贷款，期限30年，自贷款人实际放款日起算；贷款用于借款人支付其购买位于鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.004167‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%;还款方式为每月等额本息还款；借款人以其所购的鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产向贷款人提供抵押担保；保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；如借款人出现未按期归还贷款本息等情形，即构成或视为借款人在本合同项下违约，贷款人有权采取宣布本合同项下贷款本息全部或提前到期以及终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同等措施。同日，中行鹤山支行与李明敏签订合同编号为DG73AA20140044的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》,约定李明敏以所购的鹤山市沙坪××湖××楼××房房产为上述借款向中行鹤山支行作抵押担保，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用。2014年3月26日，中行鹤山支行按合同约定向李明敏发放了550000元贷款，李明敏在《中国银行借款借据》上签名确认。借款后，李明敏初时能按合同约定还款，但从2018年11月起出现逾期，截至2019年1月14日，李明敏共欠中行鹤山支行借款本金517948.57元、利息15377.08元、罚息423.13元，合计533748.78元。就上述欠款，中行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院。另查明：涉案坐落于鹤山市沙坪××湖××楼××房的房产于2014年12月26日办理了预购商品房设定抵押权预告登记，但直至本案法庭辩论终结时，该房产尚未办理房地产权属证书和正式的抵押登记手续。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中行鹤山支行与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》、中行鹤山支行与李明敏和碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》以及中行鹤山支行与李明敏签订的《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，中行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但李明敏并没有按合同约定还本付息，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。为此，中行鹤山支行依照借款合同约定宣布涉案借款提前到期并要求李明敏提前偿还尚欠的全部借款本息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。由于截至2019年1月14日，李明敏尚欠中行鹤山支行借款本金517948.57元、利息15377.08元、罚息423.13元。为此，李明敏应向中行鹤山支行偿还借款本金517948.57元及相应的利息、罚息（暂计至2019年1月14日的利息为15377.08元、罚息为423.13元；从2019年1月15日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息，以实欠借款本金为基数，按合同编号为JG73AA20140044的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的方法另行计算）。对于中行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。由于直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记。预购商品房抵押权预告登记并不产生优先受偿的效力，中行鹤山支行并未获得现实的抵押权，故中行鹤山支行要求对涉案抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于碧桂园公司的担保责任问题。根据涉案《按揭业务担保合作协议》和《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，碧桂园公司为涉案贷款自贷款发放之日起至中行鹤山支行收到抵押房产的《房地产权证》和《房地产他项权证》之日止向中行鹤山支行提供阶段性的连带责任保证。现由于涉案房产至今未办理房地产权属证明和正式的抵押登记，故中行鹤山支行要求碧桂园公司对李明敏的涉案债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。诉讼中，碧桂园公司抗辩认为其仅就涉案抵押房产被处置后李明敏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。对此，本院认为，涉案的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》订明除碧桂园公司的保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人对碧桂园公司保证项下的任何权利及其行使。而《按揭业务担保合作协议》并无约定中行鹤山支行必须先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的部分再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。为此，碧桂园公司的该项抗辩主张，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，本案纠纷是李明敏向中行鹤山支行借款后没有依约还款，碧桂园公司也未履行相应的担保责任所致，李明敏和碧桂园公司应各自承担相应的法律责任。中行鹤山支行的诉请有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。李明敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李明敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行偿还借款本金517948.57元及相应的利息、罚息（暂计至2019年1月14日的利息为15377.08元、罚息为423.13元；从2019年1月15日起至欠款实际清偿日止的利息、罚息，以实欠借款本金为基数，按合同编号为JG73AA20140044的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的方法另行计算）；二、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司对本判决第一项确定的被告李明敏所负债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9137.48元、财产保全费3188.74元，合共诉讼费12326.22元，由被告李明敏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司共同负担（原告中国银行股份有限公司江门鹤山支行已预交的一审案件诉讼费12326.22元，本院向其退回；被告李明敏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司共同负担的一审案件诉讼费12326.22元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  黄锦锋审判员  吕铁城审判员  古辉林二〇一九年九月十九日书记员  冯凯颖