广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2151号 原告：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地：合浦县廉州镇定海中路10号伟恒•御珠广场一单元2203号房。统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：王喜龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 被告：林碧琼，女，1971年9月2日出生，汉族，住广西合浦县。 委托代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师。 原告合浦县南珠物业服务有限公司(以下简称南珠物业)与被告林碧琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告南珠物业的委托诉讼代理人陈丽华、被告林碧琼的委托诉讼代理人周冲香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南珠物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业服务费3479.92元（2015年4月起计算至2019年4月），电费294元（2015年4月起计算至2019年4月），违约金1131.9元（以物业费及电费的总额的30%计算），合计4905.81元。 事实和理由：被告是明珠新城小区2幢3单元3306号房屋的所有人，原告与合浦县明珠新城业主委员会于2013年10月29日签订《明珠新城小区前期物业管理服务合同》，约定原告为明珠新城小区提供物业服务。合同签订后，原告履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告截止至2019年4月，被告欠缴费用为物业服务费3479.92元，电费294元，经原告多次催缴，被告拒不交纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，原告酌情考虑以被告欠费总额的百分之三十收取违约金，截止至2019年4月，计算违约金为1131.90元，共计为4905.81元。 被告林碧琼答辩称：1、原告不是适格的主体，没有对被告居住的小区物业进行管理、维修等义务；2、原告主张权利部分已经超出诉讼时效，超出诉讼时效的权利应当驳回；3、原告主张支付电费、违约金没有事实和法律依据。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告林碧琼是合浦县廉州镇廉州大道270号明珠新城小区2幢3单元306号房屋的所有人，该房屋面积为126.82平方米。2008年5月16日，明珠新城小区的开发建设单位广西合浦昌盛房地产开发有限公司与南珠物业签订《明珠新城前期物业管理服务合同》，约定南珠物业对明珠新城小区进行前期物业管理服务。该合同对物业管理服务事项进行了约定。2014年10月30日，合浦县明珠新城业主委员会与南珠物业签订《明珠新城小区物业管理服务合同》，合同约定南珠物业对明珠新城小区进行物业管理服务。物业管理服务合同期限自2014年11月1日开始，至2016年12月31日止。该合同对物业管理服务事项、物业管理服务标准、物业管理服务费，违约责任等进行了约定。其中物业管理服务费约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.56元，公共照明费每月按实际发生额按户数均摊后每月每户加收2元，于每月的18日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2018年1月17日，合浦县明珠新城业委会向南珠物业发出《关于继续履行明珠新城物业合同》载明：2017年11月物业合同期已满，经物业与业委会协调研究决定，在明珠新城选出新业委续签物业合同之前，南珠物业继续按原签订的物业管理合同履行义务执行。原告在签订《明珠新城小区物业管理服务合同》后，即对明珠新城小区提供物业管理服务，但在管理服务过程中对小区的公共卫生方面、公共设施维护以及安全保障措施存在瑕疵。被告以原告没有进行管理服务及收费无依据为由拒交2015年4起至2019年4月止物业服务管理费等费用。2019年5月21日，南珠物业向被告发函催收物业费。诉讼中，被告不同意调解。 另查明，明珠新城小区至今未成立新业主委员会，亦未签订新的物业管理服务合同。 以上事实，有原告提交的《明珠新城小区前期物业管理服务合同》、《明珠新城小区物业管理服务合同》、《合浦县不动产登记中心出具的查询名单》、《关于继续履行明珠新城物业合同》、《整付零寄交寄清单》、被告提交《涉案小区的照片》、本院依职权调取的涉案小区的现场勘查材料及原、被告在庭审中的陈述为证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告南珠物业与合浦县明珠新城业主委员会签订《明珠新城小区物业管理服务合同》合法有效，该合同对包括被告在内的小区内的全体业主均具有约束力，双方应遵守履行。被告接受了原告的物业管理服务后，应依约交纳相应的物业管理服务费用。合同约定公共照明费按实际发生额按户数均摊后每月每户加收2元，现原告主张公摊电费每月每户收取6元，被告有异议，因原告没有证据证实公摊水电费4元/月是按实际支出额来分摊电费，因而公摊费用暂按每月每户2元收取，超出部分，本院不予支持。原告可根据每月公共照明实际发生费用公摊公示后，可另行起诉。关于违约金的问题。本院同期审理该小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就安保、管理、卫生等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，本院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述，可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，鉴于原告物业管理服务质量存在瑕疵，公摊电费收取依据不足，被告未按时交纳物业管理费原告也有一定的责任，故原告主张被告支付违约金，理由不成立，本院不予支持。南珠物业向被告主张2015年4月至2019年4月拖欠的物业管理费及公摊电费，但被告否认在本案应诉前有收过催收物业费通知的情况下，原告未能提供证据证实其在2019年5月21日之前向被告催收物业管理费，南珠物业因怠于向被告行使主张拖欠物业管理费的权利，对于被告拖欠其2015年4月至2016年5月的物业管理费的诉讼时效已届满，对于该部分主张，本院不予支持。对于南珠物业主张被告拖欠的2016年6月至2019年4月的物业管理费和电费，被告应依约交纳电费70元（2元/月×35个月＝70元）、物业管理费2485.67元（0.56元/平方米×126.82平方米×35个月＝2485.67元）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告林碧琼应支付原告合浦县南珠物业服务有限公司2016年6月起至2019年4月止的物业管理服务费2485.67元、公共电费70元，共计人民币2555.67元； 二、驳回原告合浦县南珠物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告林碧琼负担。上述受理费原告已预交，被告林碧琼在履行本案生效判决书确定的还款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 王文旭 二〇一九年九月十八日 法官助理*** 代书记员 马祖莉 附：本案引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。