广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初17984号原告：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地：广州市越秀区白云路46、48、50号。法定代表人：萧洁茹，主任。委托诉讼代理人：莫晓韵，女，该委员会工作人员。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，总经理。委托诉讼代理人：洪萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）与被告深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫晓韵，被告的委托诉讼代理人洪萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告一次性支付广州市越秀区东华南路151号x房从2016年11月1日至2019年6月30日的管理费（按建筑面积7.6192平方米，每月每平方米10元计算）；2、判令被告立即向原告支付自2016年12月21日起至付清之日止的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按1%的标准计算，违约金总额以管理费总额为限）。事实和理由：原告于2016年3月11日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处的备案，2016年11月正式接管小区，并根据辉煌大厦第二次业主大会决议二、三，《辉煌大厦紧急自行管理方案》（下称“管理方案”）实行业主自行管理。被告从2016年11月至今拒绝支付小区管理费。根据管理方案第二条规定，商铺管理费按每月每平方米10元收取。根据该管理方案第五条规定所有管理费收取时间按照每两个月缴纳一次，每双月20日前支付上月及本月的管理费。如业主拖欠业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费金额的1%支付滞纳金。根据管理方案第四条规定，原告有权收取小区所有管理费等费用。被告恶意拖欠管理费的行为，已经违反了辉煌大厦业主大会决议及管理方案，需承担缴纳相关费用及滞纳金的责任。被告辩称，1、本案被告所持物业不属于原告的物业管理范围，双方不存在物业服务合同关系，涉案商铺实际由被告控制和自行管理，原告并没有对其提供物业管理服务，原告的代理人未经辉煌大厦业主大会授权决定聘请，无权代理，原告无权自行聘请代理人代理本案；根据我方提交的拍卖确认书，被告在2012年10月23日经拍卖取得广州市越秀区白云路以南东华南路以北土地使用权及地上建筑物在建整体项目，其中包含二层地下室以及商铺的所有权；2、商铺与辉煌大厦小区住宅部分没有共同的设施，消防系统、供电系统是独立的，能够进行封闭式管理，应当划分为一个管理区域，该部分一直由我方自行管理和负责，可以反映该部分与住宅部分是独立的；3、涉案商铺实际由我方自行管理，原告无权要求我方支付物业管理费，原告对该商铺所在的区域没有提供管理服务，对于该商铺的修缮维护均是由我方提供；4、本案原告不具有收取物业管理费的资格，根据物权法物业管理条例相关规定，业主委员会是业主大会的机构，不是财产管理人，职责内容中不含收取物业管理费的权利义务，无权收取物业管理费，此外，该小区住宅部分实际现在由广州祈乐源物业管理有限公司进行管理，可以反映原告并没有实际提供小区住宅部分以及非住宅部分的管理；5、本案原告主张的逾期支付管理费的违约金计算标准超过法律规定的实际损失30%标准，该标准即便得到支持也应当要调整。经审理查明，被告是广州市越秀区东华南路151号x房的业主，该房产产权面积7.6192平方米，规划用途为商业，属辉煌大厦小区范围。广州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤01民终19149号终审判决书，该判决查明：2016年3月11日，广州市越秀区白云街道办事处向辉煌大厦业委会出具白云物业备[2016]第001号《业主委员会备案回执》，称收到辉煌大厦业主委员会的相关备案材料。2016年6月27日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于召开第二次业主大会的通知》，内容为：鉴于深圳市大众物业管理有限公司广州分公司与深圳市越翔房地产开发有限公司签订了侵犯全体业主利益的物业服务合同，为维护全体业主合法权利，现定于2016年7月17日上午10点在本大厦5楼平台召开第二次业主大会，表决三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。届时固定设置投票时间为2016年7月17日上午10点至11点30分，其他时间为流动投票时间。固定投票地点为辉煌大厦五楼平台。流动投票箱投票截止时间为2016年7月23日下午2点30分整，请全体业主届时参加，业主委员会开箱计票时间为2016年7月23日14点30分，地址届时由业主委员会提前公告。同时，辉煌大厦业委会还在辉煌大厦小区公告了《关于召开第二次业主大会表决程序》《辉煌大厦紧急自行管理方案》《投票及计票等规则》《辉煌大厦第二次业主大会义工名单》《第二次业主大会调查问卷》。《辉煌大厦紧急自行管理方案》其中载明：同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司（以下简称“大众公司”），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区；辉煌大厦小区自行管理后，管理费标准为：非住宅（即除住房、办公室、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方10元，如此类业主方或者物业使用方等按照业主委员会要求配合小区自行管理等，提高业主休息生活舒适度，业主委员会可根据情况适当减少管理费；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个（月）缴纳一次，每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月管理费或其他费用；如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用等的个人或单位提起诉讼，要求其支付管理费、违约金等本方案规定及法律规定的法律责任；业主委员会从其要求“大众公司”退出小区之日或“大众公司”同意退出之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用；授权业主委员会对于小区地面停车场及地下车库进行管理；本小区禁止任何单位或个人未经业主委员会同意在小区公共区域私设及安装设备（包括道闸、监控等）妨碍小区业主委员会管理。小区地下室因出售给众多业主，禁止任何组织或单位侵占地下室公共区域及将地下室停车场统一委托第三方经营管理，妨碍业主委员会统一执行管理。授权业主委员会起诉越翔公司、大众公司或其他单位及个人违反本方案分割管理、违法经营，损害小区公共利益，要求越翔公司、大众公司或其他单位、个人立即停止违法行为、拆除障碍物，并且向业主委员会支付违约金人民币50万元；授权业主委员会对于任何单位（包括越翔公司）或个人占用公共设备设施（包括5楼管理用房、消防监控设备中心、保安室、水泵房、配电房等）、侵占公共财产、侵占公共通道（包括小区门口、车辆进出口等，）影响小区业主委员会自行管理，有权对于侵权行为提起诉讼，要求消除影响、拆除障碍物、归还侵占公共财产、按业主委员会要求办理在公共设备设施中的私人物品设备等，造成损失的有权要求赔偿经济损失；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位（包括越翔公司、大众公司等）提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任；因越翔公司拒绝向业主大会筹备组或者业主委员会提供其在小区合法的产权明细而导致业主大会筹备组或者业主委员会对其投票权数计算遗漏的，视为越翔公司放弃其遗漏的投票权利，而且不影响业主大会决议的有效性。越翔公司代理人或其他业主如行使投票权，在选票或调查问卷中填写的投票权数为其确认的投票权数，事后以投票权数有误为由提出异议，不影响已经表决的业主大会决议的合法效力等。2016年7月22日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于延长投票时间公告》，延长第二次业主大会投票时间至2016年8月7日下午两点。2016年7月29日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会调查问卷无法联系送达的业主明细公告》，载明：截止至2016年7月28日止，尚有以下房号业主（见附件）无法联系而未取得《第二次业主大会调查问卷》，现根据《广州市物业管理暂行办法》第40条第二款规定进行公告，公告期为7天，从2016年7月29日起至2016年8月4日止，届时未前来取票而且无法联系的，按照《辉煌大厦业主大会议事规则》、投票规则等相关规定处理。2016年8月8日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会投票表决结果公示》。载明：2016年8月7日下午两点，在居委会、业主等共同见证下，业主委员会组织计票人、唱票人及监票人对第二次业主大会三个议题的投票进行计票，现在根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定，将本次业主大会三个议题的投票结果及投票表决明细进行公示，公示期从2016年8月8日起至2016年9月7日止；公示期间，如业主对自己的投票结果有异议，可依法凭身份证、房产证与我们联系，查阅自己所投的选票等。附件：1.关于辉煌大厦第二次业主大会问卷调查计票说明；2.辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表；3.投票结果明细统计表。其中《辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表》列明，对于辉煌大厦第二次业主大会表决的三项议题投票表决同意的业主人（户）数和专有部分建筑面积均已超过小区总人（户）数和总建筑面积的一半，故三项议题均获通过。2016年9月8日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议二》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题2表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务。同日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题3表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。该判决对被告提出撤销《辉煌大厦第二次业主大会决议二》和《辉煌大厦第二次业主大会决议三》的请求均没有支持。另查，原告向本院提供了广州市越秀区房屋管理局于2017年5月31日出具的《信访事项告知函》，该函其中载明：辉煌大厦原为烂尾楼，深圳越翔房地产有限公司通过法院拍卖获得辉煌大厦部分物业。2016年11月3日该小区原物业管理公司深圳大众物业管理公司退出该小区管理，由业委会自治管理小区等。被告对该告知函的真实性和合法性没有异议。原告还向本院提交了广州祈乐源物业管理有限公司于2019年8月30日出具的证明，载明：广州祈乐源物业管理有限公司与广州市越秀区辉煌大厦业主委员会之间是物业服务顾问关系，我司于2016年10月1日与辉煌业委会签订了物业专项服务顾问合同。从2016年11月起至2019年6月30日，辉煌大厦小区由业委会根据业主大会授权实施自行管理，我司主要提供顾问服务，协助指导业委会自行管理小区。我司开始派人协助业主委员会接管，之后业主委员会聘请财务，行政，保安等服务人员，我司负责培训、招聘，人员出现缺岗时派遣增加人员，保证小区管理正常运转。所有服务人员员工的工资发放由业委会负责，管理费等所有费用都是业主委员会收取等。被告对该证明真实性没有异议，但合法性和关联性有异议，认为该证明属于证人证言，但证人没有出庭接受质询，且广州祈乐源物业管理有限公司是利害关系方，其证明效力低，不应被采纳等。庭审时，被告表示，其一直没有向原告缴纳过涉案商铺的物业管理费。本院认为，根据生效判决认定，原告是辉煌大厦小区依法成立的业主委员会。辉煌大厦小区第二次业主大会决定实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，辉煌大厦小区第二次业主大会的上述决定对被告有约束力。因此，原告有权按照每月每平方米10元，以涉案商铺产权面积计算的标准向被告收取商铺管理费，被告应按该标准向原告支付自2016年11月1日起至2019年6月30日的商铺管理费。原告主张被告按未付管理费每日1%的标准计付滞纳金的意见，符合上述管理方案的规定，本院予以支持。至于被告提出辉煌大厦商铺为独立物业管理区域，与住宅部分相互独立，商铺应由被告自行管理的抗辩意见，与业主大会的上述决定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款的规定，判决如下：被告深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会支付广州市越秀区东华南路151号x房，自2016年11月1日起至2019年6月30日的管理费2438.14元及迟延支付该管理费的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至被告深圳市越翔房地产开发有限公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按每日1%的标准计算，违约金总额以2438.14元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、保全费68.76元，由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  谢凤玲人民陪审员  余丽涛二〇一九年九月二十七日书 记 员  唐嘉仪