湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初3980号原告：湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区湖南涉外经济学院外教楼107号，统一社会信用代码：9143010007057347XY。法定代表人：谢忠东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：简松军，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。被告：长沙劦友百货贸易有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金马路26号三江新苑2栋2003，统一社会信用代码：91430105060133286A。法定代表人：龚家佳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵波，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耕力，男，1986年12月11日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：龚家佳，男，1986年3月1日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：赵波，湖南银联律师事务所律师。被告：长沙高新开发区慕佳超市，住所地长沙高新开发区文轩路579号天元涉外景园B1栋负一楼001-040号、042-067号，统一社会信用代码：92430100MA4LKXT230。经营者：李振华。委托诉讼代理人：赵波，湖南银联律师事务所律师。原告湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司（以下简称“瑞琪行公司”）诉被告长沙劦友百货贸易有限公司（以下简称“劦友公司”）、龚家佳、长沙高新开发区慕佳超市（以下简称“慕佳超市”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，依法组成由审判员黄婧担任审判长、与人民陪审员刘润雅、人民陪审员成冠军参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理，书记员赵雪彤担任庭审记录。原告瑞琪行公司的委托诉讼代理人桂伟、简松军，被告劦友公司的委托诉讼代理人赵波、陈耕力，被告龚家佳的委托诉讼代理人赵波，被告慕佳超市的委托诉讼代理人赵波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞琪行公司向本院提出的诉讼请求如下：1．请求解除原告与被告劦友公司、被告龚家佳所签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》，被告劦友公司、龚家佳、慕佳超市向原告返还商铺；2．请求被告劦友公司支付原告租金3,081,385元及从2017年6月27日起至实际返还商铺之日止的后续租金、商铺占有费（2017年8月日前按14,205元每月标准支付，2017年8月6日至2017年9月5日前按132,530元每月标准支付，2017年9月6日至2020年9月5日按139,156元每月标准支付，2020年9月6日至2023年9月5日按146,114元每月标准支付，2023年9月6日至2026年9月5日按153,420元每月标准支付，2026年9月6日以后按161,091元每月标准支付）；3．请求被告劦友公司支付原告因逾期支付租金的违约金1,458,613元及自2017年6月27日起以欠付租金为基数按日千分之一的标准计算的后续违约金；4．被告龚家佳、被告慕佳超市对上述款项承担连带支付责任；5．被告劦友公司、龚家佳、慕佳超市承担本案全部诉讼费用。原告于庭审中变更第1项诉讼请求为：请求解除原告与被告劦友公司所签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》。事实与理由：2014年5月28日，原告与被告劦友公司、被告龚家佳签订了《商铺租赁合同》，约定被告劦友公司、被告龚家佳租赁原告拥有合法经营管理权的商铺位于长沙市文轩路579号天元涉外景园B区1栋负一层F1001至-F1067号铺，建筑面积为4733平方米。同日签订了《补充协议》，就增加区域781平方面积的商铺租赁相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了商铺，而被告劦友公司、被告龚家佳却未按照合同约定向原告交纳租金，且在未经原告同意的情况下擅自将商铺整体转租给被告慕佳超市，其行为严重违反了合同约定。欠款经原告多次催收，三被告均以各种理由进行推脱。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告劦友公司、龚家佳、慕佳超市辩称：一、根据双方签订的补充协议，系原、被告双方依法签订，合法有效，在补充合同的第三条约定了被告应当向原告交付租金的计租起始日的条件，该条件为原告商场的整体开业率达到60%，至目前为止，原告商场的整体开业率从未达到60%，双方合同约定的计租起始日至今还没出现，条件没有满足，根据合同约定被告没有向原告交付租金的义务，被告不存在违约行为；二、被告劦友公司并未将商场整体转租给被告慕佳超市，被告劦友公司和被告慕佳超市本身是同一单位，只是进行了不同的工商登记，被告劦友公司是有限责任公司，为了方便经营，便登记了慕佳超市，该登记事实是公开的，原告对此也是明知的，原告也未提出任何异议。被告劦友公司和被告慕佳超市对依法应承担的责任予以承担，不存在整体转租的问题，退一步说，根据最高人民法院关于适用房屋租赁司法解释明确规定，即使劦友公司将场地整体转租给了慕佳超市，原告也应当在明知的六个月之内行使合同解除权，否则原告失去解除权。超市将部分柜台分租给他人是合同条款明确约定的，分租的面积没有超过1500㎡，且原告对于分租行为是明知的，也没有在六个月期限内提出任何异议，故原告无权依据合同约定提出解除的要求；三、被告龚家佳是被告劦友公司的法定代表人，被告龚家佳支付履约保证金等行为是法定代表人的职务行为，是被告劦友公司的合法民事行为，被告龚家佳作为法定代表人与被告之间没有理由承担连带责任，不存在所谓的人格混同，原告也没有充分的证据证明龚家佳与劦友公司存在业务混同，组织机构混同，经营管理混同等人格混同的认定依据；四、被告认为应当按照合同法的要求来理解补充条款第3条，首先从文字上来说，被告在原告的整体商场商铺具有合法资格，整体开业的数字达到了60%，被告认为其有权要求原告整体延期开业，原告在2014年9月6日并没有开业，延期至2015年5月1日开业，在开业时原告特意明确了2015年5月1日并不等于计租之日，这是双方的真实意思表示，除原、被告签订的合同可以看出来之外，原告提供的玛莎莉KTV的合同第17条及咖啡陪你合同第2.1、2.2条都有类似的约定，根据合同中第3条的约定，被告在原告违背合同计租条件不成就时享有两种权利：1．享有要求原告延期开业的权利，原告已从2014年9月6日延期至2015年5月1日；2．要求计租的起始日相应延续到原告商场整体开业率60%之日的权利，在原告的商场整体开业率没有达到60%的情况下，计租的条件还未成就，被告提交了工商行政管理部门的证明，提交了原告证据的基础上做出的统计说明及原告在开业时对全体商户的函的证明，原告所提交的签约合同不能充分证明在2015年5月1日开业率达到了60%。综上，被告认为原告的诉讼请求，既没有事实依据，也没有合同依据及法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。另外，原告的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求相互矛盾，第一项诉讼请求为解除合同，第二项诉讼请求应在执行阶段提出。经本院查明：长沙市文轩路579号天元七彩MALL系湖南天元美居乐房地产开发有限公司投资开发。2013年8月1日，湖南天元美居乐房地产开发有限公司委托原告瑞琪行公司对该项目实行经营管理，委托期限自2014年5月1日至2029年4月30日。2014年5月28日，原告瑞琪行公司（甲方）与被告劦友公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定被告劦友公司租赁原告瑞琪行公司拥有合法经营管理权的商铺即位于长沙市文轩路579号天元涉外景园（推广名：天元·七彩MALL）B区1栋负一层-F1001至-F1067号铺，建筑面积为4733平方米，用于经营生活超市。《合同》第三条约定租赁有效期为2014年9月6日至2027年9月5日。《合同》第四条约定甲方同意给予乙方12个月免租优惠，分别为：1.2014年9月6日起至2015年3月5日止（免租6个月）；2.2016年5月6日起至2016年8月5日止（免租3个月）；3.2017年5月6日起至2017年8月5日止（免租3个月）。《合同》第六条关于商铺租金收取标准约定：“1．其中4733m2按25元/m2/月，即118,325元/月；2.2014年9月6日至2017年9月5日，月总租金为118,325元；3.2017年9月6日至2020年9月5日，月总租金为124,241元；4.2020年9月6日至2023年9月5日，月总租金为130,453元；5.2023年9月6日至2026年9月5日，月总租金为136,976元；6.2026年9月6日至2027年9月5日，月总租金为143,825元。”《合同》第七条约定：“市场管理费收取标准5,500元/月。”《合同》第九条约定：“开业之前（即2014年9月6日之前），乙方应预交首期1个月租金和市场管理费，两项合计123,825元。”《合同》第十条约定：“乙方应按时缴纳租金、市场管理费和水电费等各项费用，逾期，乙方同意每天按欠费总额的千分之五加付滞纳金。”《合同》第十一条约定：“本合同签订后三个工作日内，乙方须缴纳合同履约保证金600,000元。”《合同》第二十六条约定：本合同期内未经甲方书面同意，乙方不得将该商铺整体转租、转让给第三方，甲方允许乙方分租或转租不超过1500平方米租赁场地给第三方经营，用作合法经营。《合同》第二十七条约定：“乙方如有下列情形之一，甲方有权单方面提前解除本合同，且合同履约保证金不予退还，甲方可收回商铺，同时乙方应赔偿甲方的相关损失：1．欠缴租金、市场管理费、水电费等相关费用，逾期交费时间长达30天（含30天）以上或欠缴各项费用之和等于或超过合同履约保证金50%（含50%）的；……5．未经甲方书面同意，擅自将（超1500平方米的）经营商铺（场所）转让、转租给第三方，或分租面积超过1500平方米的。”《合同》第三十条约定：“乙方中途违约，则已交纳的600,000元合同履约保证金作为违约不予退还，并赔偿甲方实际经济损失（“实际经济损失”指甲乙双方认可的第三方评估鉴定机构依法作出结果为准。）”同日，原告瑞琪行公司与被告劦友公司签订了一份《补充协议》，就增加区域781平方面积的商铺租赁相关事宜进行了约定。其中补充协议第一条就租金标准约定：1.2014年9月6日至2017年9月5日，月总租金为14,205元；2.2017年9月6日至2020年9月5日，月总租金为14,915元；3.2020年9月6日至2023年9月5日，月总租金为15,661元；4.2023年9月6日至2026年9月5日，月总租金为16,444元；5.2026年9月6日至2027年9月5日，月总租金为17,266元。”第二条约定：“装修期：2014年6月21日至2014年9月5日，装修期内免租金。”补充协议第三条约定：“如因甲方原因在2014年9月6日商场开业日，商场内甲方拥有合法经营权的商铺租赁商家（含超市）同天开业数量未达到商家总商家比例的60%，乙方有权要求延期开业，同时计租起始日、免租期相应顺延，至甲方拥有合法经营权的商铺开业达到60%整体开业日开始计算。”2014年6月6日，原告向被告劦友公司移交了租赁标的物。2014年9月28日，劦友公司与慕佳超市合作在上述租赁商铺内经营超市，并正式开业。2015年4月29日，原告瑞琪行公司向各位商户发出《关于开业相关问题致全体商户的函》，其中该函的第2条内容为：“2．五一开业活动并不等于计租开始。具体起租日期请各位商户选出代表与我司在合情合理的范围内进行协商，协商结果将形成合同内容，具体条款将在于商户签订的补充协议中进行体现。”但后来双方未就计租起始时间签订补充协议。2016年7月25日，原告瑞琪行公司向被告劦友公司发送《关于缴纳租金事宜的函》，请求被告尽快缴纳截止至2016年7月25日的租金1,869,625元。2017年9月1日，劦友公司向原告发了一份《乐福超市场外活动申请函》，载明乐福超市定于2017年9月28日组织一场“3周年庆典”活动，需要在超市前坪搭拱门等，希望原告能给予批准。另外，关于被告向原告交纳履约保证金和租金的情况如下：1.2014年6月3日交纳履约保证金400,000元；2.2014年6月18日交纳履约保证金200,000元，2014年10月24日预交租金118,325元，上述款项的支付均系通过被告龚家佳的个人银行账户进行刷卡支付。在合同履行过程中，被告劦友公司认可将部分商铺进行了转租，但面积为1000㎡左右，并在庭审中表示慕佳超市是其设立的分支机构，慕佳超市在庭审过程中表明愿意对劦友公司的债务承担连带清偿责任。后因被告一直主张涉案商场的整体开业率未达到60%，不应该起算租金，也不愿意向原告缴纳租金，原告遂诉至本院。另查明，原告提交了2014年9月-2015年11月期间与不同商家签订的多份天元涉外景园《商铺租赁合同》，同时提交了加盖了天元物业管理有限公司长沙分公司公章，并有刘婕手写签字注明：“以上商家信息、入驻时间、商铺面积、数量属实”的《岳麓区文轩路579号天元涉外景园B区商业商家入驻信息》的表格予以佐证，且长沙市房地产测绘队测量涉案商建筑总面积为42096.91㎡，套内面积30914.97㎡。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的《商铺租赁合同》及附件、《补充协议》、授权委托书和土地使用权证、商铺移交书、《关于缴纳租金事宜的函》及照片、银联POS签收单、银行业务单据、收据、《房地产勘测报告书》、《乐福超市场外活动申请函》、涉外景园B区商业商家入驻信息统计表、多份《商铺租赁合同》等证据；被告劦友公司提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》及附件、《补充协议》、《关于开业相关问题致全体商户的函》、咖啡陪你与原告之间签订的《房屋租赁合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案存在如下焦点问题：（一）关于原告诉请解除原告与被告劦友公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》是否应当支持的问题。（二）关于被告劦友公司向原告计付租金的时间和标准该如何确定的问题。（三）关于被告龚家佳和被告慕佳超市是否应对被告劦友公司的义务承担连带责任的问题。（一）关于原告诉请解除原告与被告劦友公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告虽然在《合同》第二十七条约定，被告逾期交纳租金30天以上，原告有权单方面提前解除租赁合同，但双方对于何时开始起算租金发生争议。对于计租的开始时间，考虑到原告与被告劦友公司在补充协议第三条约定了开业数量未达到商场总商家比例的60%，劦友公司有权要求延期开业，同时计租起始日、免租期相应顺延至甲方拥有合法经营权的商铺开业达到60%整体开业日开始计算，现原告未能提交充分、有效的证据证明商铺开业数量达到商场总商家比例的60%，同时根据2015年4月29日，原告向各位商户发送的《关于开业相关问题致全体商户的函》的内容显示，“五一开业活动并不等于计租开始，具体起租日期请各位商户选出代表与我司在合情合理的范围内进行协商，协商结果将形成合同内容，具体条款将在与商户签订的补充协议中进行体现”，可知，原告显露了对于2015年5月1日之前的租金有不予收取的意思表示，因此，被告未在合同约定的时间按时足额向原告交纳租金，并非被告单方的原因所导致，现原、被告就计租起始日及交纳标准发生争议系双方原因所导致的情况下，原告以被告拒交租金为由而单方提出解除合同并要求被告返还商铺，理由不当，本院不予支持。对于原告提出被告违反合同约定将涉案商铺整体转租给第三人应解除合同的主张，经审查，原告未能提供充分、有效的证据证实被告违约转租，且慕佳超市自2014年9月28日开业经营以来，原告对此并未提出异议，故对于原告该主张，本院不予支持。（二）关于被告劦友公司向原告计付租金的时间和标准该如何确定的问题。1．根据查明的事实，《合同》有效期为2014年9月6日至2027年9月5日。同时被告享有12个月的免租优惠。2．因原告未提供充分、有效的证据证实2014年9月6日商场内原告拥有合法经营权的商铺租赁商家开业数量已达到商场总商家比例的60%，所以被告有权要求延期开业，而被告却于2014年9月28日正式开业经营，该开业行为表明被告在明知商铺开业率未达到60%的情形下仍擅自处分自身权利，且其他商家是否开业经营纯粹系一种市场行为，并非原告公司单方所能左右，故被告不得以“商铺开业率未达到60%”为由拒交租金。瑞琪行公司已将涉案商铺实际交付被告经营使用，被告理应依据合同约定向瑞琪行公司缴纳相应的租金，但同时考虑到2015年4月29日，原告向涉案商场各位商户发送的《关于开业相关问题致全体商户的函》中可知，五一开业活动并不等于计租开始，原告表示具体的起租日期再进行协商确定，因此2015年4月29日之前原告不应向被告计收租金。综上，原告方在计租条件难以实现的情形下随意否定计租起算日期，双方协商无果后最终未能确定计租起算日，原告对本案纠纷的产生存在过错；而被告方在明知未达到合同约定的起租条件仍然开业经营，且未采取合理、有效的措施与原告方协商确定计租起算日，对本案纠纷的产生亦存在过错，故本院根据被告劦友公司已实际开张并使用商铺，以及原告为项目整体运营作出相应优惠的承诺等实际情况，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情确定从2015年5月1日开始至2017年8月5日（扣除6个月免租期后共643天），被告劦友公司按约定计租标准的60%向原告交纳租金，经计算为1,704,335.79元［（118,325元+14,205元）÷30天×643天×60%=1,704,335.79元］；并确定从2017年8月6日开始，被告劦友公司应当按照合同约定计租标准的60%向原告交纳租金，至本案判决之日｛从2017年8月6日至2017年9月5日共31天，租金为82,168.59元［（118325+14205元）÷30天×31天×60%=82168.59元］，从2017年9月6日至2019年9月18日共742天，租金为2065075.03元［（124241元+14915元）÷30天×742天×60%=2065075.03元］｝，被告劦友公司应当向原告交纳的租金总额为3851579.41元［1704335.79元+82168.59元+2065075.03元=3851579.41元］。另外，对于原告诉请被告支付逾期支付租金的违约金，考虑到被告劦友公司与原告之间对于计租起始日期未达成合意均存在一定过错，并由此酿成本案纠纷，本院在确定前期租金支付标准时对双方的归责已经进行了酌定考虑，因此，对于原告诉请被告支付逾期支付租金的违约金，本院不再予以支持。（三）关于被告龚家佳和被告慕佳超市是否应对被告劦友公司的义务承担连带责任的问题。1．关于被告龚家佳是否应当承担连带责任的问题。因现有证据并不能够证实被告龚家佳存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务的情形，因此，对于原告诉请被告龚家佳对租金承担连带清偿责任的主张，无法律依据，本院不予支持；2．关于被告慕佳超市是否应当承担连带责任的问题。被告慕佳超市与被告劦友公司系合作关系，在本案审理过程中，被告慕佳超市同意对被告劦友公司的债务承担连带责任，对此本院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙劦友百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司一次性交纳截止至2019年9月18日的租金3851579.41元；二、被告长沙高新开发区慕佳超市对被告长沙劦友百货贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费43120元，财产保全申请费5000元，合计48120元，由原告湖南省瑞琪行商业经营管理有限公司承担28872元，由被告长沙劦友百货贸易有限公司和被告长沙高新开发区慕佳超市共同承担19248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄 婧人民陪审员  刘润雅人民陪审员  成冠军二〇一九年九月十八日法官助理彭婷书记员赵雪彤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。