上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初8738号原告(反诉被告)：张园，女，1989年10月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。被告(反诉原告)：浦文俊，男，1984年7月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告张园诉被告浦文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年6月11日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李昊文，被告浦文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张园向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年2月17日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告立即腾退位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状后返还给原告；3、判令被告支付自2019年4月1日起至实际返还之日止的房屋租金，按月租人民币(以下币种均同)1,400元计算；4、判令被告支付违约金1,400元；5、判令原告不退还押金4,200元；6、判令被告结清截止返还房屋之日止的水、电、煤气、通讯、有限电视费用10,000元。审理中，原告撤回第四项、第六项诉讼请求，并表示4,200元的押金不予退还，作为违约金，其他违约金不再主张。事实和理由：2019年2月17日，原、被告经房产中介公司签订《房屋租赁协议》，约定原告将上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告居住使用，租赁期限为1年，即2019年1月1日起至2019年12月31日；租金每月1,400元；逾期经多次催缴未付款，原告有权终止合同，押金不作退回；租赁期间，无论一方违约，支付对方违约金1,400元。合同还对其他事宜作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告居住使用，但被告未能按约向原告支付第二期租金，经多次催讨仍未支付，因此原告诉至法院作如上诉请。被告浦文俊辩称，诉请一，不同意解除合同，合同并未结束。诉请二，处理房屋内物品需要时间，且要求原告赔偿之后，同意按照合同结束的12月31日的日期搬离。诉请三，确认租金支付到2019年3月31日。2019年3月10日被告因拆违去了居委会，提出原告赔偿违章建筑和鱼的损失，但是原告不赔偿，被告的损失大于应付房租，因此就没有支付房租。系争房屋是用于养鱼的，室内鱼缸体积和违章建筑内的体积是一样的，鱼缸面积减少一半，因此要求租金减少一半，2019年4月1日起按照每月700元的标准计算至合同履行完毕，且原告赔偿损失后被告再支付。关于押金，被告没有违约，双方还在协商，不同意支付违约金，合同还要继续履行，押金确实不需要退还。若合同解除，要求退还押金。被告认为，被告在与原告的租赁合同之前已经连续承租系争房屋四年，后因房屋出售给原告，故重新签订房屋租赁合同，合同中对一楼天井中的违章建筑进行违法约定，即如果政府拆违造成的经济损失由承租人承担，因约定内容的主体是违章建筑，故此项条款无效。原告明知天井搭建是违章的，但购房时未要求拆除后再交易，并继续将其中的鱼缸等出租给被告，赚取房租，行为违法。原告隐瞒2018年政府已经进行过1次拆违提醒的情况，导致被告大量购买成鱼、向上家租客支付设备转让费等共计投入271,000元。2019年3月5日，原告告知被告要求十日内拆除天井的违章建筑，双方还去居委会调解协商过拆违事宜。被告在原告的一再要求和居委会的断水断电强拆违建的警告下，将天井内大鱼搬入室内鱼缸，因密度过高导致大量鱼死亡，被告因此损失14万元。现若原告提前收回房屋，被告还存在设备设施转让的相应比例损失32,500元，处置现存活的鱼只的贱卖差价，也应由原告赔偿。因此被告提出反诉要求：1、判令原告赔偿被告因违章建筑造成的鱼缸和设备的损失32,500元；2、判令原告赔偿被告魟鱼损失7万元(损失总金额为14万元，双方各承担一半)。原告针对被告的反诉辩称：不认可反诉诉请。原告从案外人处某某系争房屋时违建就已经存在了。被告在原告买下系争房屋前就已经承租，知道存在违章搭建，并在违章建筑中养鱼，合同第12条约定被告应该自行承担损失。被告认为合同第12.1.2条无效没有法律依据，该条款约定的是，法院认定建筑违法的情况下对于相关情况的处理，被告自愿承担该项损失。即便没有该条款，违章搭建不是原告导致的，原告不应该就违章搭建赔偿。被告知道原告本来不愿意把房屋出租给被告，但是因为买卖不破租赁，才在合同上约定了第12.1.2条，因此即便有损失，也应该被告自行承担。系争房屋是住宅，不是用于养鱼，被告的损失也应该由其自己承担。经开庭审理查明，位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋自2018年1月4日登记于张园、张建忠名下，建筑面积41.14平方米。2019年2月17日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订房屋租赁协议，约定甲方将青浦区盈港路XXX号弄72号楼101室约41.14平方米的房屋出租给乙方居住(经营)使用，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止；租金每月1,400元，乙方应于签订合同之日支付首期租金4,200元，余款支付方式为3个月/期，每期乙方提前7天支付给甲方，逾期经多次催缴未付款，甲方有权终止合同，押金不作退回；无论一方违约，支付对方违约金1,400元；租赁期间，水、电、煤气、通讯、有线电视，费用由乙方承担及交纳；乙方须向甲方支付押金4,200元；合同第12.2条约定，租期内因政策引起的拆违事宜及其他造成损失由承租人自行负担；第12.3条约定承租人再退房之时，应将屋内恢复原貌，将房屋退还给房东。另查明，2019年3月6日，盈浦街道生态环境综合治理工作领导小组办公室民佳居委会出具告知书，表示，系争房屋天井内存在非法违章建筑，希望在接到告知书后积极配合，于2019年3月10日之前妥善做好各项腾退事宜(物品撤离)并自行拆除，逾期未拆除的，经协同相关职能部门予以拆除，由此产生的一切后果自行承担。原被告一致确认，原告购买系争房屋时，被告就已承租入住，天井里的违章建筑也已经存在，至2019年重新与原告签订合同，签约时被告看过产权证。截止2019年9月，天井中的搭建仍存在。以上事实，由原、被告的陈述，房屋租赁协议、上海市房地产权证、告知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，恢复原状是指拆除被告添附的部分，包括卧室内的鱼缸及相关的生态循环过滤系统、卧室走道的排缸、洗手间内的排缸、天井内的鱼缸及相关的生态循环过滤系统、天井内的排缸、供给鱼房的所有房间的煤气地暖炉加温恒温系统、供给所有鱼缸的水循环和补水系统，该原状是何时的原状，原告无法确定具体时间。原告购房时以及原被告签订租赁合同时，屋内鱼缸都是存在的，但原告购房时不包括这些鱼缸。被告反诉主张的鱼缸和设备并非原告搭建，是被告向李茂购买的，并非原告出租给被告的，且被告与原告签订合同之前就已经承租，对于房屋情况是清楚的，原告租赁给被告的房屋面积为41.14平方米，没有租赁给被告其他房屋及财物，天井内的违法搭建不在租赁范围内。魟鱼是否死亡、死亡原因、数量、价格等均无法确定，被告也未提供确凿证据，与原告无关，合同中也约定拆违造成的损失被告自负，且违建至今未拆除，未对被告造成损失。被告表示，被告自案外人李茂处转让的鱼缸和系争房屋，李茂与原房屋产权人陆某签订的合同，2019年之前被告的房租是通过李茂支付，被告与陆某无合同关系，但陆某知道被告在使用。若原告购买房屋时要求拆除违章建筑，那么陆某应补偿被告，但实际没有拆除，原告因违章建筑获得了收益，因此也应对拆除进行赔偿。被告承租时就有院子里的天井和鱼缸，因此恢复原状只需搬走可移动的家具家电、捞走鱼就可以了，不同意处理鱼缸，不同意由被告拆除。被告愿意拆违，但主张损失。原告明知有拆违的风险还出租，存在恶意，被告也已经按照过错比例分担了。被告2019年3月6日知道要拆违的事情，但无法做好充分准备，3月20日居委会明确告知要联合执法了，被告只好在前一天晚上连夜搬鱼进屋。根据被告经验，屋内鱼缸里鱼的密度太大，鱼的硝化系统崩溃承受不了，才导致20条魟鱼死亡。搬运时被告就知晓会有这种后果，也跟原告说了，但没有别的地方可以放，所以只能搬进屋。被告还采取控食、换水等措施，对于鱼的死亡不存在故意或者过失。若合同解除，被告还要另案主张室内的全部物损和贱卖鱼的损失，不要求在本案中处理。为此，被告提供：1、观赏鱼转让合同、收据，证明鱼的来源和价值。拆违前违章建筑里面有二十条，就是合同中全部对应的二十条。2、2017年元月份的收条，鱼缸是案外人李茂搭建的，被告自李茂那里转让得到鱼缸等。收条就是李茂出具的。3、微信聊天记录，2019年3月6日原告通知要拆违，于是双方去居委会调解，原告要求被告处理违章建筑里面的鱼，原告是知晓会产生损失的。被告多次向原告提出鱼房的损失，原告说自己没有钱赔偿。双方存在多次协商。4、照片，证明违章建筑外观、鱼缸，放在地板上的是死掉的鱼。对此，原告质证称，1、2，真实性无法确认，合同有可能是后补的。即使该证据真实，也不认可证明目的。3、即便聊天记录真实，原告不认可赔付被告。聊天记录可以看出原告尽到了房东的合理义务，拆违前提前通知了被告；原告要求按照合同规定走，被告一直认为要跟居委会沟通赔偿的问题。4、即便照片是系争房屋内的照片，不认可证明目的。被告陈述是他把鱼搬走之后出现的死亡。无法确定鱼是否在系争房屋，其次鱼死亡的原因跟原告无关，被告的养殖技术也有可能导致鱼死亡。即使法院认为被告存在损失，那么损失也应该是被告自行承担。违建不是原告搭建的，原告不存在过错，房屋租金是按照市场价格，不存在原告通过违章建筑获益的情况。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告逾期支付租金，原告根据约定解除合同、要求被告腾退、主张未付期间的租金、不予返还押金，于法无悖，本院予以支持。原告要求被告将房屋恢复原状、拆除屋内的鱼缸、排缸等，但原告无法说明恢复至何时的原状，合同中也未对“原貌”的标准作出具体约定，且原告购买系争房屋、将房屋出租给被告时，屋内的鱼缸、排缸等均已存在，故原告要求被告拆除该部分设施，无事实与法律依据，本院不予支持。被告称其因拆违通知而连夜搬运，反诉主张天井内设备的损失及鱼只死亡的损失，但，一、被告承租系争房屋已有几年之久，对于天井搭建的性质和风险应是知晓的；二、被告提供的证据并不足以证明确实存在魟鱼的死亡及死亡原因；三、被告作为魟鱼养殖的爱好者，对于魟鱼的存活条件、环境要求应有且事实上也是有认知的，在明知有风险的情况下，被告仍自行决定运至屋内鱼缸，况且在收到居委会通知至实际搬运，被告也有充足的时间做好安置工作，因此，对于被告的反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张园与被告浦文俊于2019年2月17日签订的房屋租赁协议予以解除；二、被告浦文俊应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号楼101室房屋，将上述房屋返还原告张园；三、被告浦文俊应于本判决生效之日起十五日内支付原告张园房屋租金及使用费，按照月租金1,400元的标准，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止；四、被告浦文俊支付的押金4,200元不予退还；五、原告张园的其余诉讼请求不予支持；六、反诉原告浦文俊的全部诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告负担；反诉受理费1,175元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年九月十日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。