辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初3073号 原告（反诉被告）：曹智，女，住辽宁省丹东市振兴区。 被告（反诉原告）：李启太，男，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：王青山，辽宁圣权律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：丹东市振兴区金钥匙房屋中介所，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：鄂若飞，系该中介所总经理。 委托代理人：孙刚，男，汉族，住辽宁省丹东市振安区。 委托代理人：姜晓丽，女，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 原告（反诉被告）曹智诉被告（反诉原告）李启太、第三人（反诉第三人）丹东市振兴区金钥匙房屋中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理，依法由审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹智、被告（反诉原告）李启太及其委托代理人王青山、第三人（反诉第三人）丹东市振兴区金钥匙房屋中介所的委托代理人孙刚、姜晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹智向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年5月8日签订的房地产居间服务合同；2、被告李启太双倍返还定金4万元；3、第三人将其保管的定金2万元返还原告；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月8日，经第三人介绍，原、被告及第三人签订了房地产居间服务合同，合同约定被告将坐落于丹东市振兴区鹏城杰座X座XXXXX号楼XXXX室的房屋出售给原告，房屋为私产，成交价格85万元。买方于2019年6月30日备齐购房款85万元、各种费用2万元以及各种证件，卖方备齐所有相关证件配合买方过户。如卖方在2019年6月30日前未能配合买方进行房产不动产部门申请转移过户，视为卖方违约。合同签订当日，原告交付被告定金2万元，按照合同约定由第三人保管。2019年6月30日，原告找到中介通知被告履行合同，原告交付房款，要求被告协助原告办理过户手续，但被告拒绝办理。后多次协商未能达成一致意见，故原告诉至法院。 被告辩称：涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，但是该合同是第三人的格式合同，没有记载原、被告口头协议通过法判的形式购买。涉案房屋只有安置合同，没有房照，原告同意由法院判决所有权、可以过户时被告协助过户，买方对房屋情况了解并自愿购买。原告5月提出不想买房，要求返还部分定金，原告的要求符合法律规定，被告收到解除通知，依据合同规定，涉案合同届满前已经解除。原告6月30日前没有完成交易，应承担违约责任。原告明知只能法判过户的情况下，以不能过户的情况下解除合同，是不想承担责任，该责任应由原告承担。6月28日第三人的员工与原告确认的通话记录中说，看看被告是什么意思，如果不退钱就诉讼，原告没有为继续履行合同进行再邀约，起诉状中所述其要求被告过户被告拒绝不是事实。被告对此不知情，原告没有证据证明。原告可以邀约，而不是要求被告赔偿。 第三人陈述：三方签订的合同具备了房屋买卖合同的要件，比正常的房屋买卖合同更完整，方便双方操作，是三方当事人真实意思的表示，各方均应受到合同约束。原告在诉请第三项中涉及的保管定金，按照第三项的3、4条履行，必要时第三人将会向原、被告主张中介费并保留此权利。 反诉原告李启太向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告交付的2万元定金归反诉原告所有；2、判令反诉被告未能履行合同条款导致合同无法履行赔付反诉原告2万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告差旅费8672元；4、判令反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：今年5月初，反诉被告几经看房和充分了解房屋所有状况后，同意第三人意见，以法判确认房屋所有权转移形式，购买反诉原告名头坐落于振兴区七经街XXXXX号X单元XXXX室建筑面积105、98平方米国有土地上房屋征收与补偿安置协议房屋，成交价格85万元。2019年5月8日三方签订的《房地产居间服务合同》约定：卖方对该房屋进行充分描述自愿出售；买方对该房屋所有状况己经全部了解并自愿购买；买方向卖方支付定金2万元整；现金结算于2019年6月30日前买方备齐购房款等87万元以及所有相关证件与卖方进行交易，合同约定日期前如未进行交易视为买方违约；卖方配合否则视为卖方违约；双方应先到银行查询买方账户购房款是否真实；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，买方须赔偿卖方2万元整；买卖双方共同委托第三人作为居间人，提供协助查看房屋权属证明文件、向相关部门申请转移过户居间服务等。合同签订当日反诉被告交付的2万元定金连同反诉原告交付的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》及动迁户扩大面积款《辽宁増值税普通发票》由第三人保管。合同签署后，反诉被告不仅未按合同约定双方先到银行查询购房款，也未按合同约定期限进行买卖交易，更未履行其应当承担申请法判等房屋产权转移责任义务，在明知暂不能办理过户需要进行法判转移所有权情况下，起先通过第三人通知反诉原告认可自己违约，不想买房协商少承担赔偿金，之后为掩盖其违约不想买房的事实，故意混淆申请产权转移责任，提出要么反诉原告为其过户、要么三方免责解约、要么走法律程序解决。反诉被告的违约行为导致合同主要条款无法履行而解除，造成反诉原告涉案房屋至今未能出售损失及多次为三方协商而往返于河北至丹东的差旅及误工等损失，故提起反诉，请求依法判令其承担合同约定的违约责任和培偿损失。 反诉被告辩称：不同意反诉原告的反诉请求，意见与原告的起诉状一致。 反诉第三人陈述：与本诉答辩意见一致。 本院经审理认定的事实如下：2019年5月8日，原告、被告的委托代理人及第三人签订《房地产居间服务合同》，约定由原告购买被告坐落于丹东市振兴区七经街XXXXX号楼XXXX室房屋一处，房屋总价款85万元。合同同时约定，2019年6月30日前，买方备齐购房款85万元、各项费用2万元以及过户或委托公证的所有相关证件，卖方备齐所有权相关证件配合买方办理房产过户登记或委托公证交易。 合同签订当日，原告交付被告定金2万元，该款项至今由第三人保管。 2019年5月18日，原告得知房屋无法办理不动产权属登记，表示要求解除《房地产居间服务合同》，被告要求原告承担违约责任。2019年5月20日，原告告知第三人原告将按照合同约定继续履行合同。此后，原、被告就合同履行过程中的违约责任承担产生争议，诉至法院。 同时查明，涉案房屋为回迁安置房屋，尚未取得不动产权属证书；截至本案开庭审理时，仍不具备办理房屋不动产权属变更登记的条件。 反诉原告为证明原告知晓房屋暂时不能办理不动产权属转移登记、双方曾口头约定以“法判”形式完成房屋所有权交易的主张，向本院提交了证据，其中争议较大的证据如下：1、反诉原告出售房屋委托代理人李绿江（反诉原告李启太哥哥）的对于签订合同当日发生情况的陈述，对此反诉被告、反诉第三人均不予认可。2、反诉原告与反诉第三人间的对话录音录像，对此反诉原告、反诉第三人对录音录像的合法性不予认可；反诉原告对录音录像的真实性亦不予认可。3、反诉原告、反诉被告及反诉第三人间的谈话录音，对此反诉原告、反诉第三人对录音录像的合法性不予认可；反诉原告认为录音内容如实反映了双方争议，都是自说自话，各执一词。 本院所确认的上述事实，有《房地产居间服务合同》及原（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人（反诉第三人）的陈述笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产居间服务合同》是三方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为处理各方争议的依据。本案原告提出解除合同，被告表示2019年5月18日原告已经提出解除合同的要求，被告表示同意，第三人亦未提出异议，故本院确认三方签订的《房地产居间服务合同》解除，解除时间为2019年5月18日。本案争议焦点实际为合同解除后违约责任的承担。根据法律规定，并非谁提出解除合同，谁即为违约方，而应以合同因何原因解除、是否有约定法定事由来予以确定。原告虽在约定的办理不动产权属登记转移最后期限前即提出解除合同，但原因系因为涉案房屋已经可以预见在约定的期限内无法办理不动产权属登记转移。本案确认原告违约还是被告违约，关键在于房屋未能按照约定的时间办理不动产权属登记转移的情况，原告是否在签订《房地产居间服务合同》时即已经知晓、双方是否口头约定以其他方式（“法判”方式）代替不动产权属登记转移这一义务。对于上述情况，原告表示否认，而被告的主张又与双方签订的《房地产居间服务合同》书面约定不相一致，故其应对自己的主张提供充分证据予以证明。同时，在房屋买卖法律关系中，不动产权属变更登记（通俗说为房屋过户）虽然是合同履行中的一项附随义务，但该项义务涉及物权变动，是买受人最为关注的影响交易能否达成的一项重要因素。如果交易的房屋在交易时暂时无法过户，属于标的存在重大瑕疵，出卖人必须向买受人作出明确的、详实的说明，只有买受人知晓风险后，仍同意签订合同，出卖人方可免责。本案中，虽然有第三人居间方的参与，但向原告作出说明的义务主体仍是被告，被告也不存在告知的障碍。根据反诉原（被告）向本院提交的证据，不能证明其在出售房屋前将房屋暂时不能办理不动产权属登记转移的情况详实告知了原告；同时，虽原、被告及第三人多次提到“法判”一词，但“法判”能解决什么问题、如何操作履行等问题，各方均语焉不详。反诉原告（被告）提供的作出情况说明的代理人、录音录像中谈话的自然人，均是与本案有利害关系的当事人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言、存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。而反诉原告（被告）亦未能向本院提交其他可以采纳的相关证据，故对于反诉原告（被告）主张原告违约、要求赔偿的请求，本院不予支持；对于原告主张被告违约、双倍返还定金的请求，本院予以支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告曹智、被告李启太、第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介三方2019年5月8日签订的《房地产居间服务合同》于2019年5月18日解除； 二、被告李启太于本判决生效后五日内双倍返还原告曹智定金4万元中的2万元（因4万元中2万元存于第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所处保管）； 三、第三人丹东市振兴区金钥匙房屋中介所于本判决生效后五日内返还原告曹智由其保管的定金2万元； 四、驳回原告曹智其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李启太的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1400元，减半收取700元，由原告曹智负担217元，被告李启太负担483元；反诉费508元，由反诉原告李启太负担（原告已预交700元，反诉原告已预交508元）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后七日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  梁爽 二〇一九年九月二十三日 书记员  程铭