吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初544号原告：李秋山，男，1979年3月1日出生，汉族，无职业，住吉林省珲春市。被告：靳风君，男，1963年4月29日出生，汉族，户籍住址吉林省延吉市。被告：珲春市兴发房地产开发有限公司，住所：吉林省珲春市新安街603地质队公寓2幢4单元108室。法定代表人：李树林，经理。委托诉讼代理人：庚媛媛，吉林何晓明律师事务所律师。原告李秋山与被告靳风君、珲春市兴发房地产开发有限公司（以下简称兴发公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秋山，被告兴发公司的法定代表人李树林及其委托诉讼代理人庚媛媛到庭参加诉讼，被告靳风君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秋山向本院提出诉讼请求：判令靳风君偿还借款70万元及利息共计100万元，兴发公司承担连带担保责任。诉讼过程中，李秋山变更诉讼请求为：1．判令靳风君偿还借款70万元及利息（自2016年11月起至实际给付之日止，按2％月利率计算）；2．兴发公司在涉案房屋价值范围内对靳风君不能清偿部分债务承担清偿责任。事实和理由：2016年4月12日，李秋山与靳风君签订借款合同，合同约定靳风君向李秋山借款70万元，约定利息为3％的月利率，靳风君将东北亚新城2号门市房作为抵押物给李秋山，靳风君还清借款后，李秋山再把该房屋过户给靳风君。同日，在靳风君的协助下，兴发公司与李秋山签订了房屋买卖合同，兴发公司为了担保靳风君债务的履行，以东北亚新城102、202门市房为靳风君的借款提供担保，并向李秋山出具购房款收据。该房屋是兴发公司以折抵工程款的形式给靳风君的。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的之规定，兴发公司与李秋山签订的房屋买卖合同系房屋担保行为，应履行担保义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。因李秋山签订购房合同的目的是为了实现债务偿还，故兴发公司应在房屋价值范围内对靳风君不能清偿部分债务承担补充清偿责任。靳风君在听证会上对向李秋山借款70万元及约定的利息无异议，但其他事实不清楚。兴发公司辩称：1.兴发公司对李秋山与靳风君之间借款事情不清楚，对他们之间约定的本金及利息的给付方式均不明确；2.兴发公司与李秋山未签订书面的抵押担保合同，根据《担保法》第三十八条可知抵押合同属于法律规定应当采用书面形式订立的合同，而不能采用口头的形式订立合同，否则抵押合同无效，并且兴发公司与李秋山对抵押金额、期限等均无约定，兴发公司给李秋山出具的房屋买卖合同及收据金额远高于李秋山提供借款的金额，所以兴发公司与李秋山的担保合同不生效；3.根据《担保法》第四十二条、第四十三条之规定，李秋山与兴发公司未办理抵押登记，故抵押权也不生效。综上所述，李秋山的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李秋山提供借条及转账明细4张，证明靳风君向我借款70万元，具体转账情况如下：第一笔是2016年4月12日用我的农商行账户（账号：×××）分2次向靳风君账户（账号：×××）转账10万元；第二笔是2016年4月12日用我的另一个农商行账户（账号：×××）分2次向靳风君账户（账号：×××）转账10万元；第三笔也是2016年4月12日用我的工商行账户（账号：×××）分2次向靳风君账户（账号：×××）转账10万元；第四笔是2016年4月12日通过我朋友杨淑荣邮政储蓄账户（账号：×××）向靳风君邮政储蓄账户（账号：×××）转账40万元；以上合计70万元。另外，2016年4月12日，我通过农商行和工行转账30万元之后，靳风君在农村信用社院里在我出具的借条上签字。靳风君在听证会时对该证据的真实性及证明内容没有异议，并认可确实收到借款70万元，利息按3分计算，给付利息至2016年10月份。兴发公司对该证据的真实性没有异议，但对靳风君与李秋山的借款不清楚，应由靳风君负责偿还借款。本院对该证据的真实性及证明内容予以采信。2.李秋山提供《商品房买卖合同》及收据，证明靳风君用兴发公司开具的2号门市房购房合同作为担保向我借款70万元，该2号门市房是兴发公司顶账给靳风君的，当时实际所有权人应该是靳风君。靳风君在听证会时对该证据不清楚。兴发公司对证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议。该合同为商品房买卖合同，不是担保合同，也没有对李秋山主张的担保事项进行明确约定，不能证明兴发公司为靳风君向李秋山的借款提供担保，并且根据房屋总价值为362万元与李秋山主张的70万元借款相差巨大，不符合市场交易习惯。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。3.李秋山提供房屋买卖合同，证明2016年10月20日靳风君同意将兴发公司开发的2号门市房（102、202），抵偿李秋山的借款150万元。兴发公司对证据的真实性及证明内容均有异议，靳风君对该门市房没有所有权和处分权，所以该份房屋买卖合同应为无效合同。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。4.李秋山申请本院调取延吉市人民法院（2018）吉2401执异249号案卷调查笔录及执行裁定书，以此证明涉案2号门市房是兴发公司顶账给靳风君的事实。兴发公司对证据的真实性无异议，但该证据与李秋山的诉讼请求没有关联。5.李秋山申请本院调取房产备案管理部门对涉案房产备案信息，以此证明兴发公司将涉案2号门市房以折抵工程款的形式顶账给靳风君，产生了靳风君后来向李秋山用该门市房借款的事实。兴发公司对证据的真实性无异议，但已于2015年7月9日办理了解除顶账协议，该房屋与靳风君已无关联，现该房屋仍登记在兴发公司名下，且李秋山与靳风君是在2016年4月份发生借款，故与李秋山的证明目的不相符。本院对4号、5号证据的真实性予以采信，对其证明目的结合其他证据综合评判。6.兴发公司提供珲春市房屋产权管理中心出具的查询结果，证明涉案房屋现未进行网签仍备案在珲春兴发房地产开发有限公司名下。李秋山对证据的真实性没有异议，该证据能够证明兴发公司为了担保靳风君债务履行，以东北亚102、202号门市房为靳风君的借款提供担保，并向李秋山出具购房款收据的事实。本院对该证据的真实性予以采信。靳风君未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，李秋山（甲方）与靳风君（乙方）签订借条，内容为“今因生意周转资金短缺，特向甲方借款人民币柒拾万元整(小写：700000.00），使用期：期间按月3分给付利息。借款到期时，乙方应按时足额偿还借款本金及利息，如乙方到期不能偿清借款本息，乙方除按双方约定利率支付利息外，还须承担其借款额的日0.5%的违约罚金。担保人负连带担保责任，如不能按期足额偿还本息，甲方可向担保人追偿。借款人：靳风君（签字捺印）。”同日，李秋山通过珲春农村商业银行转账给靳风君20万元，通过工商银行珲春支行转账给靳风君10万元，通过邮政储蓄银行杨淑荣账户转账给靳风君40万元，共计转账70万元。2016年4月12日，李秋山与兴发公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人：珲春市兴发房地产开发有限公司。法定代表人：李树林。买受人：李秋山。第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于珲春市八匹马广场南侧地块的土地使用权。该地块面积为26500㎡，规划用途为商业。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为东北亚新城B座。…第三条买受人所购商品房的基本情况。第1幢1单元102/202号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上26层，地下1层。该商品房建筑面积共402.72平方米。第四条计价方式与价款。1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9000元，总金额叁佰陆拾贰万肆仟肆佰捌拾零元整。…第六条付款方式及期限。1.一次性付款￥3624480.00元。…出卖人：（盖有珲春市兴发房地产开发有限公司印章及李树林名章）；买受人：李秋山。”同日，兴发公司向李秋山出具收据，内容为“入账日期：2016年4月12日。交款单位：李秋山；人民币（大写）：叁佰陆拾贰万肆仟肆佰捌拾零元整，￥3624480.00元；收款事由：购东北亚新城B-1-102/202室房款（珲春市兴发房地产开发有限公司财务专用章）。”庭审中，李秋山主张靳风君向其借款需要提供担保，遂于2016年4月12日在珲春农村商业银行转账借款之前，靳风君将该《商品房买卖合同》及收据交付李秋山，交付时买受人签字栏是空白，但合同中落款处公章和手写内容都已经盖印章和填写完毕，然后其在买受人签字栏处签字，作为借款的担保。兴发公司法定代表人提出《商品房买卖合同》及收据是在其办公室签订的，签订完后交付李秋山，但未收取购房款。另查明，2013年兴发公司开发建设东北亚新城，由靳风君挂靠建筑公司承建东北亚新城B座工程，兴发公司用房屋抵顶工程款。2014年4月12日，兴发公司与靳风君签订《商品房买卖合同》，并在珲春市房屋产权管理中心办理了涉案房屋预售备案，预告登记权利人为靳风君。2015年7月9日，兴发公司与靳风君签订协议书，约定因银行贷款问题，无力购买涉案房屋，故解除上述《商品房买卖合同》，并办理公证。本院认为，李秋山与靳风君签订的借款合同系双方当事人之间的真实意思表示，且李秋山通过银行转账方式向靳风君交付借款70万元，故双方之间的借款关系成立并生效。因靳风君未还借款，故李秋山要求靳风君返还借款70万元的主张，于法有据，本院予以支持。靳风君在本院听证时认可给付利息至2016年10月份，故李秋山自2016年11月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算支付利息的主张符合法律规定，本院予以支持。关于兴发公司在本案中应否承担民事责任问题。根据庭审查明的事实，兴发公司将东北亚新城B座工程发包给靳风君施工，约定以开发的房屋抵顶工程款，并在房屋产权管理中心为靳风君办理涉案房屋预售登记。本院认为，虽然兴发公司与靳风君就涉案房屋已解除预告登记，但其在未实际收取购房款前提下向李秋山出具《商品房买卖合同》及购房款收据的行为，可以认定靳风君未履行还款义务时，兴发公司自愿承担李秋山基于兴发公司的信赖所为的与靳风君之间法律行为的后果，故兴发公司应当在涉案房屋价款范围内承担补充责任。靳风君经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、靳风君于本判决发生法律效力之日返还给李秋山借款70万元，并支付利息（自2016年11月1日起至实际给付之日止，按月利率2％计算）；二、珲春市兴发房地产开发有限公司在与李秋山形成的《商品房买卖合同》房产价款范围内对靳风君不能清偿上述第一项债务承担补充清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由靳风君、珲春市兴发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 吴锡哲人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 郑小兰 二〇一九年九月二十三日书 记 员 刘振龙