广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23148号原告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市光塔路100号、102号二楼。负责人：曾健庆。委托诉讼代理人：麦皓伦、劳坚强，该所员工，联系地址。被告：李肖香，女，汉族，1933年7月20日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梅少萍，女，1958年12月14日出生，汉族，住址同上。系被告李肖香儿媳。委托诉讼代理人：林倩文，李肖香孙女。原告广州市越秀区第二房屋管理所诉被告李肖香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员程秀建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦皓伦、劳坚强，被告的委托诉讼代理人梅少萍、林倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告与我所终止广州市越秀区安业里15号地下房屋的租赁关系，并将上址房屋腾空交回给我所；2.被告支付由2017年1月起至实际将上址房屋腾空交回给我所之日止的租金（按347.20元/月计，暂计至2019年5月共欠租金10068.80元）。事实与理由：广州市越秀区安业里15号地下是我所辖内经管的房屋，由被告承租，使用面积31.04㎡，月租金为347.20元，性质为住宅。由于被告户于2017年1月起至2019年5月期间无故拖欠租金10068.80元，且我所与被告的租赁期已届满，属不定期租赁关系。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告辩称：房子重建以前没有出现下水道堵塞、墙体发霉、排污管漏水等问题，房屋自2015年11月到2016年4月能够正常使用之外，一直有问题，我方一直向原告以及其他政府部门要求修缮，并有信访。但是原告仅仅重新铺设修缮下水道，其他事情都没有跟进。看到原告有进行修缮，我们也及时在2017年1月补交租金。我们在2017年1月补交租金后，原告没有再进行别的举动，其他问题他们均无再跟进。房子的问题越来越严重，无法正常使用，故我方没有继续缴纳租金。我方希望能换房子，因为房子发霉无法维修、无法住人。我方同意交还房屋，此前原告起诉过我们，我们已提交换房的申请，但原告没有回复我们如何处理。因我方欠缴租金，故原告没有对我们的事情进行处理。经审理查明：坐落在本市越秀区西濠二马路安业里15号的房屋属房管部门代管房屋，由原告负责管理。原告（出租人、甲方）于2006年12月15日与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区西濠二马路安业里15号102房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积24.22平方米；租赁期限自2006年8月1日至2008年6月30日，月租金额为167.10元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金等。同日，双方另签订《补充协议》一份，约定甲方应付的修缮责任为负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失，应负责赔偿等。此后，经被告确认，案涉房屋经评定自2015年12月1日月租调增为347.20元。被告按347.20元/月的标准向原告支付租金至2016年12月止，此后未再支付租金。2017年6月30日、12月25日、2018年12月19日以及2019年5月29日，原告四次向被告发出《关于催缴拖欠房屋租金的通知》，要求被告补缴欠付租金。并将该通知在案涉房屋现场进行张贴。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.被告于2018年1月23日填写的《房屋维修报告》，其内容称案涉房屋内墙发霉、厨房漏水等已经报修过，但未修好等。2.租金发票两份，显示被告曾在2016年12月30日补缴该日之前欠付租金。3.2016年7月29日的《收款收据》，其内容显示为安业里15号地下通坑渠款400元。4.信访答复函件三份，其内容显示林倩文曾就案涉房屋的修缮问题向广州市越秀区房屋管理局提出信访并获答复。5.照片。原告对于前述证据质证认为：对于《房屋维修报告》的真实性没有异议，但原告的维修部门已经在跟进房屋的维修。租金发票的内容不清晰，但确认被告已支付租金至2016年12月31日。《收款收据》与本案无关。信访复函的三性无异议。照片无显示门牌，无法确认是否案涉房屋的现场。本院于2019年8月15日组织双方当事人前往案涉房屋现场进行勘查，现场查看及拍摄的照片均可见案涉房屋墙面有大面积发霉的状况。庭审中，被告称因案涉房屋自2016年4月起无法正常使用，故要求原告更换房屋并免除自2017年1月起的租金。对此，原告称因其管理有众多的房屋，无法及时维修全部房屋，只能按工期逐一维修，而且原告已对被告承租的房屋进行过维修。就案涉房屋的使用状况，被告称现案涉房屋户籍内有五人，其中梅少萍名下有一套房屋，但经生效判决处理不属于梅少萍所有；林嘉津名下有一套房屋是结婚时由其妻子出款购买，登记在林嘉津名下；被告本人现居住在老人院。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。虽然前述合同租赁期限届满后双方未再订立书面的租赁合同，但原告亦于庭审中确认被告按原租金标准支付租金至2016年12月31日，原告亦未提出异议并收取租金。因此，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。因被告自2017年1月起未再按合同约定支付租金，根据前述合同的约定，被告的行为显已构成根本性违约，原告有权解除双方之间的合同。而且根据法律的规定，因原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原告作为出租人有权随时要求解除。因此，原告诉请要求解除与被告之间的租赁合同关系并由被告交还房屋、清付欠付租金，理据充分，本院予以支持。至于被告辩称其拒付租金系原告未履行其负担的修缮义务，从本案查明的事实来看，基于被告提出的修缮要求，原告曾对涉案房屋进行过维修，因此被告也曾补缴过部分租金。但因案涉房屋位于老城区街巷中的一楼，加之本市气候温热易霉变，如确有发生霉变或水汽流动不畅的，原、被告双方应协商进行维修，被告不能以此拒付租金。此外，至于被告提出其同意退还案涉房屋，但原告应更换租赁房屋予其使用的意见，因原告作为公房管理单位，被告是否符合承租公房的条件以及双方是否应形成租赁合同关系，属双方当事人自行协商的事项，本院对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告李肖香就广州市越秀区西濠二马路安业里15号102房形成的租赁合同关系。二、被告李肖香（含同户籍同住人员）应自本判决发生法律效力之日起一个月内将广州市越秀区西濠二马路安业里15号102房腾空并交还给原告广州市越秀区第二房屋管理所。三、被告李肖香应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2017年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按347.20元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告李肖香实际腾空迁出前址房屋之日止的房屋占有使用费由被告李肖香逐月支付予原告广州市越秀区第二房屋管理所（按347.20元/月的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李肖香负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇一九年九月二十九日书记员  曾怡婷