东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0503民初1690号原告：东营胜强牧业有限公司，住所地：东营市河口区新户镇新兴村，统一社会信用代码：91370503576639560G。法定代表人：李玲，总经理。委托诉讼代理人：陈藤，山东恒源盛律师事务所律师。被告：赵波，男，1977年1月9日出生，汉族，现住滨州市惠民县。委托诉讼代理人：赵伟，山东兵圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振俊，山东兵圣律师事务所律师。原告东营胜强牧业有限公司（以下简称胜强公司）与被告赵波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一庭审原告胜强公司的委托诉讼代理人陈藤，被告赵波的委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼。第二庭审原告胜强公司的委托诉讼代理人陈藤，被告赵波的委托诉讼代理人李振俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胜强公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁合同关系；2、判令被告向原告支付租赁费用100万元及违约金60万元整；3、诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告撤回要求解除租赁合同及支付违约金的诉讼请求。事实与理由：2017年2月5日被告因养鸡需要承租了原告位于东营市河口区新户镇政府西侧500米的厂房、部分办公室及相关设施设备，双方为此签订租赁合同，约定租金为每年60万元，自合同签订后三日内支付。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付租赁费用且一直使用至今，现拖欠承包费已有一年之久，根据合同约定原告可解除合同并要求被告支付违约金。被告赵波辩称，原告所诉与本案事实不符，本案的事实是原告购买淄博和美有限公司的业务员赵波的饲料，欠款150万元，无能力偿还，经最终结算欠款150万元，由原告和赵波达成口头协议，原告将厂房等全部资产租赁给赵波个人，欠款150万元抵顶150万元的租赁费。2017年2月5日，原告和赵波签订租赁合同一份，租赁期限为5年。每年租金60万元，原告于2017年2月5日为赵波分别出具了90万元和60万元的收据两张，租赁费计款150万元，是抵顶的欠款，又让赵波另外支付租赁费10万元，其中转账7万元，现金3万元，赵波共计向原告支付160万的租赁费。2017年6月12日原告以被告的工厂吃其馒头和菜为借口将赵波及雇佣的工人全部赶出厂区，不再让赵波在此经营，为此赵波向当地派出所报案，当地公安以经济纠纷为由没有处理。2017年6月15日，原告委托的律师陈藤给赵波所发的函，也能证明2017年6月12日赵波已经不在原告的厂房进行经营，租赁合同不再履行。赵波出资养殖的家禽也被原告抢占，最后被原告处理，赵波养殖这些家禽所投资40余万元，应当由原告进行赔偿。综上所述，原告以工人吃馒头为借口将赵波及其工人全部撵出，经公安调解也无法处理，是原告不愿意再履行合同，原告提出解除租赁合同，被告同意，但是原告应当赔偿赵波的家禽损失40余万元，退回赵波的租赁费160万元，为此请求法庭查清案件事实，依法驳回原告的诉讼请求，赵波将另行诉讼，要求原告赔偿赵波租赁费及损失200万元。胜强公司在庭审中提交的租赁合同一份、滨州市中级人民法院判决书一份、惠民县人民法院判决书一份、民事诉状一份，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；胜强公司在庭审中提交的欠条系复印件，被告对其真实性有异议，本院对其不做确认。被告在庭审中提交了收据两份、转账凭证一份、照片两张、录音光盘五份及整理书面录音材料四份、短信信息一份、快递封皮及函一份，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。根据上述证据认定情况，结合原、被告的陈述，本院确认以下事实：2017年2月5日胜强公司（甲方）作为出租方与赵波（乙方）作为承租方签订了租赁合同一份，约定甲方将位于东营市河口区新户镇政府西侧500米厂房八栋、部分办公室及相关设施设备出租给乙方用于家禽养殖，租赁期限自2017年2月5日至2022年2月4日，每年租金60万元，保证金10万元，若租赁期到期后，乙方无违约情形，保证金全额退回，乙方应按合同约定及时向甲方支付租金，不得拖欠，否则甲方有权解除合同，收回租赁物，甲方提前解除合同乙方应赔偿甲方因此而造成的实际损失并支付总租金的20%作为违约金。同日胜强公司向赵波出具了收据两张，内容分别为：今收到2017年2月5日至2018年2月4日租赁费陆拾万元整；今收到2018年2月5日2019年8月4日预付租赁费玖拾万元整。该两张收据的落款处均加盖了胜强牧业的财务专用章并有李忠华的签字。2017年李忠华担任原告的法定代表人。租赁合同签订后，被告进入租赁厂区开始进行家禽养殖。2017年2月16日赵波向李忠华女儿丁丹丹账户转账70000元。被告主张：“原告因购买淄博和美饲料有限公司业务员赵波的饲料，欠款150万元，无力偿还，经最终结算欠款150万元，由原告和赵波达成口头协议，原告将厂房等全部资产租赁给赵波个人，欠款150万元抵顶150万元的租赁费。”2017年6月中旬原告与被告双方之间因为使用厂区内的办公平房发生摩擦，原告强行将被告及其工作人员从租赁厂区赶出。2017年6月13、14日被告与原告的相关人员就上述事件进行沟通未果，被告相关人员报警后被告知双方就合同问题到法院处理。原告主张：“被告离开后厂区内还有被告饲养的鸡，距出栏还有20天左右，原告一直饲养至2017年6月底出售，出售款被山东和美集团有限公司查封”。另查，2017年7月5日山东和美集团有限公司在山东省惠民县人民法院起诉李忠华、丁金兰、丁丹丹、刚宪辉、熊俊杰、丁金红买卖合同纠纷一案，赵波以山东和美集团有限公司职工的身份作为委托诉讼代理人参加诉讼，该案经一、二审，于2019年3月11日由滨州市中级人民法院出具终审判决，判决：李忠华、丁金兰于判决生效之日起十日内偿还山东和美集团有限公司货款1623815.4元；刚宪辉、丁金红、熊俊杰任何一方承担保证责任，有权向李忠华、丁金兰追偿。被告赵波在庭审中陈述：淄博和美饲料有限公司系山东和美集团有限公司的分公司。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，原告应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告应当按照约定支付租金。原、被告签订租赁合同后，被告使用租赁厂区进行家禽养殖至2017年6月14日，被告应当向原告支付正常使用期间的租金，该期间的租金为213698.63元（600000元/年÷365天×130天）。双方发生摩擦后，原告将被告及其工作人员强行赶出租赁厂区，即使如原告主张是因为被告的工作人员使用未租赁区域引发的摩擦，原告仅需禁止被告的工作人员进入争议区域，但其强行将被告及其工作人员赶出租赁区域，违反合同约定，原告违约后，被告未再使用租赁厂区，原告要求被告支付2017年6月15日至判决之日的租赁费，不符合法律规定，本院不予支持。被告主张以原告欠被告饲料款抵顶150万元的租赁费，因被告不能提交原告欠其饲料款150万元的证据材料，本院不予采信。原告提交于2017年2月16日赵波向李忠华女儿丁丹丹账户转账70000元的转款凭证，即使认定与涉案租赁合同有关，按合同约定该款项应认定为保证金，而非租金，关于该保证金如何处理，被告可以另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵波于本判决生效之日起五日内向原告东营胜强牧业有限公司支付租赁费213698.63元；二、驳回原告东营胜强牧业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告赵波负担2949.04元，由原告东营强牧业有限公司负担10850.96元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  谷春辉人民陪审员  扈玉珍人民陪审员  赵维艳二〇一九年九月十七日书 记 员  吴煜龙