江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1002民初6443号原告：扬州市广陵区汤汪乡人民政府，住所地江苏省扬州市广陵区汤汪路37号。负责人：姜志，乡长。委托诉讼代理人：张一军、李慧琳，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：江苏苏源建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区汤汪乡连运西路168号九龙南苑安龙苑8幢。法定代表人：居民祥，总经理。委托诉讼代理人：卞伯战，江苏法鼎律师事务所律师。原告扬州市广陵区汤汪乡人民政府（以下简称汤汪乡政府）与被告江苏苏源建设集团有限公司（以下简称苏源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告汤汪乡政府的委托诉讼代理人张一军、李慧琳，被告苏源公司的委托诉讼代理人卞伯战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤汪乡政府向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付欠缴的2016年2月20日至2018年12月31日的租金合计208.3万元、逾期利息（自起诉之日起，至实际付清之日止，按年利率24%计算）以及自2019年1月1日起至被告实际交还房屋之日止的房屋租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年1月28日签订了《房屋租赁协议》，约定原告将扬州市广陵区汤汪乡连云西路168号九龙南苑8幢的房屋租赁给被告使用。租赁期自2016年2月20日起至2020年12月31日止。房屋租金与入驻苏源（汤汪）创投平台的企业未来产生的入汤汪库税收总额相挂钩，2016年、2017年房屋的基本租金为每年40万元，2018年房屋的基本租金为55万元。若被告引进入驻（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到人民币800万元以上（本年度入汤汪库税收总额计算周期从本年的1月1日至12月31日），被告按2016年至2018年房屋每年租金为人民币75万元，三年房屋租金合计人民币225万元的标准补足房屋租金。2019年房屋的基本租金为人民币75万元，若被告引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到人民币1200万元以上（本年度入汤汪库税收总额计算周期从本年的1月1日至12月31日），被告按当年度房屋租金人民币95万元的标准补足房屋租金。2020年房屋的基本租金为95万元，若被告引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到1600万元以上，被告按当年房屋租金115万元的标准补足房屋租金。房屋先付租金后使用，租金按季度支付，每年第一季度的租金，应于上年的12月20日前一次性付清，每年的第二、三、四季度的租金，应于每年的3月20日、6月20日、9月20日前一次性付清。因被告未能履行《房屋租赁协议》中的约定，即引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到800万元，根据租赁协议的约定，被告应当按2016年至2018年房屋租金每年75万元，即三年房屋租金合计225万元补足房屋租金。被告已支付了部分租金16.7万元，尚欠原告2016-2018年的租金合计208.3万元，以及自2019年1月1日起至被告实际交还房屋之日止的房屋租金。根据《房屋租赁协议》第九条第2项约定：被告未按协议约定时间支付房屋租金，每逾期一日，按应缴纳的季度租金额的0.5%，向原告交纳滞纳金，若拖欠季度租金一个季度以上的，原告有权解除协议，由此产生的责任由被告承担。被告未按时支付房屋租金的行为已构成违约，被告应支付滞纳金，原告有权解除协议。被告辩称：1、我方欠原告的租金是2017年1月1日至2018年12月31日两年的房租，金额应为95万元。2016年的房租只有四个月，根据备忘录，已经确定为16.7万元，且该租金我方已付，故2016年我方不存在拖欠租金。2、对于原告要求解除租赁协议，我方认为目前解除的条件不具备，合同第八条第2款约定：汤汪乡政府因为其他条件违约导致协议确实无法履行，可与苏源公司协商解除协议，汤汪乡政府给于适当补偿。由于在2016年年底原告在我方租赁的房屋门口造路，导致我方租赁的房屋并未使用，我方想解除租赁协议，后来原被告双方进行了协商，租赁协议不解除，原来的房租仍然按照备忘录所确定的标准进行缴纳。在这种情况下，我方才放弃解除协议。现在原告主张解除，因原告在2016年年底在房屋门口造路违约在先，显然其不享有单方解除权。我方在当时不解除的情况下已经引进了13家企业在租赁房屋的楼上，所以如果原告单方解除协议，将导致13家企业无法找到租赁房屋，造成损失会产生被告赔偿金，而这些赔偿金应由原告承担，故我方建议不解除租赁协议，所欠租金95万元及2019年所欠租金我方分期缴纳。关于逾期利息，应该按照合同中的违约金支付，而不是利息推算。关于2019年的租金标准，原告的诉求中没有明确，我方认为应按照年租金55万元的标准计算。原告当庭提供了如下证据：1、房屋租赁协议；2、三份由汤汪财政所开具的江苏省非税收入缴款书，被告交纳房租16.7万元；3、被告签收的由汤汪财政所开具的95万元的缴款书收条，但对方收到该收条后仍未缴纳房屋租金；4、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收备案证明书复印件及扬州市发改委文件原件，证明被告承租的房屋是经过合法程序批准建设的，并不是被告所称的违法建筑；5、被告及其他相关企业税收情况分析表，2018年税收统计72306.81元，原告陈述被告2016年至2018年入库税收未达到房屋租赁协议约定的标准，并且该统计数据并不能在租金当年度统计出来；6、汤汪乡九龙南苑三期安置房委托开发协议书，原告陈述原告有权将该房屋租给被告使用。被告当庭提供了如下证据：1、2016年4月11日原、被告之间签订的备忘录，被告陈述双方对协议第四条房屋租金的计算方法进行约定，对约定的方法增加了一项，即“如遇国家税收征收政策调整，由甲乙双方根据国家新税收征收税率另行商议”，这个商议指商议的租金标准，而非对入库税收进行商议；在2017年、2018年都对房屋的租金进行了商议，商议的方式主要通过原告发出票据要约、被告承诺的方式进行；2、被告出具给原告的收条，收条时间是2018年8月6日，被告陈述双方对2017年及2018年房屋租金标准进行了约定。原告向我方发出票据要约时，原告的入库税收已经形成，因此是在税收形成的情况下对原合同的新约定；3、两份票据，被告陈述双方之间约定了2017年1月1日至2017年12月31日房租是40万元、2018年1月1日至2018年12月31日的房租是55万元，并非原告所主张的基本房租；4、营业税改增值税时间说明，被告陈述2016年5月1日国家对税收政策进行了调整，在此基础上原、被告双方之间对2017、2018年的房租进行了重新约定。签合同时税率是16%，调整后税率是11%，现在我方缴纳的是增值税；5、入库开票金额单据。经审理查明：2016年1月28日原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将扬州市广陵区汤汪乡连云西路168号九龙南苑8幢的房屋租赁给被告使用。租赁期自2016年2月20日起至2020年12月31日止。协议第四条约定：房屋租金与入驻苏源（汤汪）创投平台的企业未来产生的入汤汪库税收总额相挂钩。其中第1项约定：2016年、2017年房屋租金每年40万元，其中2016年2月20日至2016年6月20日为房屋装修期，装修期内免收租金，2016年房屋租金按6个月计算，即2016年房屋租金为20万元。第2项约定：2018年房屋租金为55万元。若被告引进入驻（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到人民币800万元以上（本年度入汤汪库税收总额计算周期从本年的1月1日至12月31日），被告按2016年至2018年房屋每年租金为人民币75万元，三年房屋租金合计人民币225万元的标准补足房屋租金。若2018年度引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年入汤汪库税收总额以800万元为基数，当年度每增加500万元入汤汪库税收额，2018年度租金相对应的递减10万元，但2018年度实际缴纳的租金不低于40万元。第3项约定：2019年房屋的基本租金为人民币75万元，若被告引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到人民币1200万元以上（本年度入汤汪库税收总额计算周期从本年的1月1日至12月31日），被告按当年度房屋租金人民币95万元的标准补足房屋租金。2020年房屋的基本租金为95万元，若被告引进入驻苏源（汤汪）创投平台的企业当年度入汤汪库税收总额未达到1600万元以上，被告按当年房屋租金115万元的标准补足房屋租金。房屋先付租金后使用，租金按季度支付，每年第一季度的租金，应于上年的12月20日前一次性付清，每年的第二、三、四季度的租金，应于每年的3月20日、6月20日、9月20日前一次性付清。《房屋租赁协议》第九条第2项约定：被告未按协议约定时间支付房屋租金，每逾期一日，按应缴纳的季度租金额的0.5%，向原告缴纳滞纳金，若拖欠季度租金一个季度以上的，原告有权解除协议，由此产生的责任由被告承担。2016年4月11日原、被告双方签订备忘录，备忘录第一条约定：房屋租赁期限自2016年4月1日至2020年12月31日。第二条约定原协议第四条第1项第1目修正为“2016年、2017年房屋租金每年为40万元，其中2016年4月1日至2016年7月31日为房屋装修期，装修期免收租金，2016年租金为16.7万元。第三条约定：原协议第四条第1项下增加第5目，具体内容为：“如遇国家税收征收政策调整，由双方根据国家新税收征收税率另行商议”。2018年8月6日被告向原告出具收条，表明收到原告出具的房租非税票据两张，2017年度租金为40万元，2018年度租金为55万元。庭审中原告出具了苏源公司及其他相关企业税收情况分析表，2016年总计29443.29元，2017年总计872953.41元，2018年总计72306.81元。原、被告均认可合同履行过程中国家税收政策发生了调整。本院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》及备忘录，是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。双方在备忘录中关于国家税率调整后的租金数额如何支付，约定另行商议，但原告未提供双方商议的结论，原告提出按原合同确定的基数，结合税率，同比例计算，对此是原告单方的陈述，不是双方的约定，不能成为双方的合意，视为调整后如何增减租金没有约定，按基数计算。即2016年租金为16.7万元，2017年租金为40万元，2018年租金为55万元，2019年租金为75万元，2020年租金为95万元。因被告未缴纳租金达约定解除合同情形，原告有权解除合同。关于利息，合同约定“未按协议约定时间支付房屋租金，每逾期一日，按应缴纳的季度租金额的0.5%缴纳滞纳金”，合同约定过高，调整为24%的年利率。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告扬州市广陵区汤汪乡人民政府与被告江苏苏源建设集团有限公司于2016年1月28日签订的《房屋租赁协议》；二、被告江苏苏源建设集团有限公司于本判决生效后十日内向原告扬州市广陵区汤汪乡人民政府交纳2017年1月1日至2018年12月31日的租金95万元、利息（以95万元为基数，从起诉日2018年12月11日计算至实际给付之日）及房屋占用费（从2019年1月日起至实际搬离日，2019年按年75万元计算，2020年按年95万元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23464元，由被告负担7404元，由原告负担16060元（原告已预交，被告将应付之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费23464元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  任竞平人民陪审员  盛静安人民陪审员  杨玉衡二〇一九年九月六日法官 助理  陈 悦书 记 员  宁 翔