四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初807号 原告（反诉被告）：罗坤，男，汉族，1995年2月27日出生，住四川省高县。 原告（反诉被告）：吴传梁，男，汉族，1977年6月18日出生，住重庆市南岸区，常住泸州市龙马潭区西南商贸城17区2层2街106号。 原告（反诉被告）：邓冬梅，女，汉族，1987年11月1日出生，住四川省泸县。 原告（反诉被告）：李艳，女，汉族，1979年11月22日出生，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：郭霞，四川结贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘馥郁，四川结贤律师事务所律师助理。 被告（反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地四川自贸区川南临港片区龙马大道一段7号1幢1层103号，统一社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 负责人：刘平。 委托诉讼代理人：邓朝耘、兰双苹，四川辞鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳诉被告（反诉原告，以下简称被告）上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称“上海围乐文化泸州分公司”）房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，对四案本诉和反诉依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。四原告的委托诉讼代理人郭霞、刘馥瑜，被告上海围乐文化泸州分公司的委托诉讼代理人邓朝耘、兰双苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗坤向本院提出诉讼请求：1、依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告支付装修费32000元；3、判令被告返还已收取的租赁押金1980元、第一季度综合管理费396元、垃圾清运费330元、开户充电费200元；3、被告承担本案诉讼费用。 原告吴传梁向本院提出诉讼请求：1、依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告支付装修损失1279094.7元、因断电造成的食物损失22685元、因漏水造成的损失36877元，合计1338656.7元；3、判令被告返还已收取的押金49000元；4、判令被告支付天然气补贴31748元；5、被告承担本案的诉讼费用。 原告邓冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告支付装修损失28537元；3、判令被告返还已收取的押金4878元；4、被告承担本案的诉讼费用。 原告李艳向本院提出诉讼请求：1、依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告支付装修损失290642元；3、判令被告返还已收取的租赁押金9893元；4、被告承担本案的诉讼费用。 四原告主张的事实和理由：四原告分别与被告签订《楷模汇商业用房租赁合同》后，按照约定对所租商铺进行装修并营业，由于被告经营的商场未通过整体消防验收，被责令整改，被告在未提前告知原告的情况下，擅自进入原告所租商铺进行消防整改，破坏装修格局，且无正当理由强制关闭店面，致原告无法继续营业，故提出如上请求。 被告上海围乐文化泸州分公司辩称：根据国家深改委2019年3月19日发布的《关于深化消防执法改革的意见》，明确一般建设工程已取消消防验收和备案，公众聚集场所取得营业执照，只要作出符合消防安全标准的承诺，即可投入使用、营业。消防验收是否合格并不影响商场的经营。同时，被告在装修至今一直积极配合消防部门的整改，但部分商户擅自毁坏防火墙等消防设施，才致使消防验收不合格，商场商户应为此承担责任。商场内的消防设施及设备，于2018年通过消防检测机构的实际检测，检测结果是合格的，符合消防规范的要求并满足商场实际的消防使用要求，并不影响商场商户的营业。虽然政府有关部门作出了要求被告对消防设施进行整改的通知，但被告积极配合，现已验收合格，因此，原告要求解除合同的理由不能成立。另被告对消防设施的整改对原告方的营业并无实质影响，原告要求被告赔偿其经营损失和装修损失没有事实和法律根据，原告的诉讼请求应予驳回。 被告上海围乐文化泸州分公司分别对原告罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳提出反诉请求：1、请求被反诉人罗坤支付反诉人房租、物业费、水费、电费、气费等共计13701.6元及违约金5940元；2、请求被反诉人吴传梁支付反诉人房租、物业费、水费、电费、气费等共计121933.81元及违约金170505元；3、请求被反诉人邓冬梅支付反诉人房租、物业费、水费、电费、气费等共计5425.14元及违约金5148元；4、请求被反诉人李艳支付反诉人房租、物业费、水费、电费、气费等共计67059.25元及违约金29679元；5、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉被告未按照双方所签订的《楷模汇商业用房租赁合同》约定，按时交纳房租、物业费、水费、电费、气费，并违反商场商户管理制度，依照合同约定及法律规定，反诉被告应承担继续交纳欠付费用和支付违约金的违约责任。 四原告针对反诉辩称：上海围乐文化泸州分公司在通知开业时隐瞒消防未通过验收的事实，商场开业后因整改导致不能正常营业，违约方是上海围乐文化泸州分公司，其没有理由收取租金和要求反诉被告支付违约金。 本院经审理认定本案事实如下：2018年7月31日，原告罗坤（承租人、乙方）与被告上海围乐文化泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为20180731的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业（自编号1Ｂ-15-10）,建筑面积66平方米，租金按实际结算，多退少补；租赁期限自商场整体开业前一个月起至3年后止，共计36个月。以上租赁期限包含：免租期6个月，分3次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至三个月后止；第二次免租期自合同期第二年至二个月后止；第三次免租期自合同期第三年自二个月后止；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始给付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按30元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币1980元，年租金为23760元；第二年按31.5元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币2079元，年租金为24948元……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币1980元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年5月3日原告吴传梁（承租人、乙方）与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司（出租人、甲方）签订编号为20180503的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业，建筑面积为578.5平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至8年后止，共计96个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分4次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至六个月后止；第二次免租期合同期第二年前六个月；第三次免租期合同期第三年前六个月，第四次免租期合同期第四年前六个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额12%作为租金支付给甲方，第二年按总销售额13%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币20000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日原告吴传梁（承租人、乙方）与被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为201806023的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积为371平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期24个月，分7次计算，具体免租时间为合同期内第1-6个月、第13-15个月、第19-21个月、第25至27个月、第31至33个月、第37至39个月、第43至45个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金采用扣点的方式，每年递增1%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按总销售额10%作为租金支付甲方，第二年按总销售额11%作为租金支付甲方……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币11000元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月23日原告吴传梁（承租人、乙方）与被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为20180623的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积为397平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租期18个月，分5次计算，具体免租时间为合同期内第1-3个月、第7-9个月、第13-16个月、第25至28个月、第37至40个月；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额为：商场整体开业前一个月至一年内按55元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币21835元，年租金为131010元；第二年按57.75元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币22927元，年租金为183416元；第三年按60.64元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币24074元，年租金为192592元；第四年按63.67元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币25277元，年租金为202216元；第五年按66.85元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币26539元，年租金为318468元；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币21835元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年6月28日，泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与原告吴传梁（乙方）、被告上海围乐文化泸州分公司（丙方）签订《补充协议》，一致同意甲、乙双方签订的楷模汇商场1B-4、1B-5号物业的租赁协议（租赁期限自商场整体开业前一个月至8年后止），租赁方（出租人）自2018年6月28日起，由甲方“泸州楷模汇商业管理有限公司”变更为“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司”，合同项下全部的权利义务转由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司享有或承担。 2018年7月2日，原告邓冬梅（承租人、乙方）与被告上海围乐文化泸州分公司（出租人、甲方）签订编号为20180702的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积57.2平方米，租赁期限自商场整体开业前一个月起至3年后止，共计36个月。以上租赁期限包含：免租装修期1个月，免租期3个月，分1次计算，具体免租时间为：自商场整体开业前一个月起至四个月后止；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额如下：商场整体开业前一个月至一年内按30元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币1716元，年租金为20592元；第二年按31.5元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币1802元，年租金为21624……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币1716元，由乙方在签订合同时一次性付清。 2018年3月28日，原告李艳（承租人、乙方）与泸州楷模汇商业管理有限公司（出租人、甲方）签订编号为20180328的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市物业,建筑面积367.9平方米，其中2Ｂ-1-1面积为253.5平方米，2Ｂ-1-2面积为114.4平方米，租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租装修期1个月，免租期8个月，分3次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至三个月后止；第二次免租期自合同期第二年至三个月后止；第三次免租期自合同期第三年自三个月后止；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额如下：2Ｂ-1-1租金为商场整体开业前一个月至一年内按30元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币7605元，年租金为68445元；第二年按31.5元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币7985元，年租金为71865元……；2Ｂ-1-2租金为商场整体开业前一个月至一年内按20元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币2288元，年租金为20592元；第二年按21元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币2420元，年租金为21618元……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币9893元，由乙方在签订合同时一次性付清。甲方为乙方预留2个专用车位，专用车位使用时间与合同期限同步；甲方根据乙方装修方案图纸，为乙方所需隔间预留空调风口。 2018年10月24日，泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与原告李艳（乙方）、被告上海围乐文化泸州分公司（丙方）签订《补充协议》，一致同意甲、乙双方签订的《楷模汇商场租赁协议》自2018年10月24日起，由甲方“泸州楷模汇商业管理有限公司”变更为“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司”，合同项下全部的权利义务转由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司享有或承担。 上述四份合同中均约定，承租方同意将所租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由出租方进行综合管理，双方的权利义务及各项费用（包括但不限于物业管理费）的缴纳等事项，由双方另行签订《综合管理合同》予以约定；合同生效后，承租人若违约，需向出租方支付当年月租金的3倍作为约定违约金，该违约金在押金中直接扣除，不足部分承租人须在3日内补齐。同时乙方还须承担由此给甲方造成的各项损失；乙方擅自撤场或逾期15日仍未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租金押金不退还，同时乙方还须赔偿由此给甲方造成的各项损失；本合同租赁期间内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不予退还：（1）违反国家法律、法规及政策经营；被依法吊销营业执业执照、责令关闭或被撤销的；（2）拖欠水电气费、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的；乙方应缴纳的物业管理费计算标准为人民币2元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同就合同的解除、终止、争议解决方式、甲乙双方的其他权利义务均有详细约定。 合同签订后，原告罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳分别对所租用的物业进行了装修并营业。期间，原告罗坤缴纳了租赁押金1980元、第一季度综合管理费396元、垃圾清运费330元、开户充电费200元；原告邓冬梅支付了租金4878元。2018年8月18日，商场开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。诉讼中，2019年4月30日，泸州市公安消防支队就泸州楷模汇商业管理有限公司申报的泸州楷模汇室内装修工程建设工程的消防验收出具泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格。 本院认定上述事实的证据有：四原告、被告的陈述，双方身份信息材料、四原告分别与被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、原告罗坤交纳租赁押金、管理费、垃圾清运费、开户充电费收款收据四张、原告邓冬梅支付租金的收据一张、《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》、《建设工程消防验收意见书》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院核实依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告对原告罗坤租用泸州市龙马潭区龙马大道一段7号1幢1层103号物业（自编号1Ｂ-15-10），原告吴传梁租用泸州市、7号1幢1层1Ｂ-4、1Ｂ-15-12、1Ｂ-15-13、1Ｂ-15-14、1Ｂ-16号、7号1幢1层103号一层1Ｂ-5-3、1Ｂ-5-2，原告邓冬梅租用泸州市龙马大道一段7号1幢1层一层1Ｂ-15-8、1Ｂ-15-1，原告李艳租用泸州市龙马大道一段7号1幢2层201号二层2Ｂ-1-1、2Ｂ-1-2商业用房的事实没有异议，本院依法予以确认。本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的《楷模汇商业用房租赁合同》是否应解除、被告是否应返还原告租赁押金并赔偿装修费等损失；2、被告的反诉请求应否支持。 一、关于原、被告双方签订的《楷模汇商业用房租赁合同》是否应解除及被告是否应返还原告租赁押金并赔偿装修费等损失的问题。 原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，对双方均有约束力。原告之所以租赁被告经营的商场商铺，是建立在商场能正常营业的基础上，商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收，存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年4月30日，案涉商场已通过消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。原告租用被告商场商铺，目的是为了长期经营，双方在合同中约定的起租时间为整体开业前一个月，此为不确定因素，即双方对租赁时间起点并无明确要求，在商场具备开业条件后，双方继续履行合同，仍可实现合同目的。综上所述，原、被告双方存在继续履行合同的基础，并不具备法定解除合同的条件，原告要求解除合同，本院不予支持。 由于原告解除合同的主张不能成立，其要求被告退还押金、赔偿装修损失等解除合同后的法律后果也不能成立。 二、关于被告的反诉请求应否支持。 虽然案涉商场于2018年8月18日已整体开业，但按前文所述，其并不具备开业条件，而且在2018年9月27日就被有关部门责令停业整改，被告在完成整改并重新通知原告开业时间前，原告有理由认为合同约定的房租和其他费用的起算条件“商场整体开业”未成就，其拒绝营业并交纳房租和相关费用不构成违约。因此，被告反诉原告支付房租、水、电、气费和违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，原告和反诉原告的请求均无正当理由，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告罗坤、吴传梁、邓冬梅、李艳的诉讼请求。 二、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。 本诉案件受理费25019元，由原告罗坤负担1000元，原告吴传梁负担17575元，原告邓冬梅负担636元，原告李艳负担5808元；反诉案件受理费8262元，由反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴 霞 审 判 员  杨乾坤 人民陪审员  李劲松 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  陈 远