济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2733号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所实习律师。被告：济南车神养车网络科技有限公司，住所地济南高新区经十路7000号汉峪金融商务中心A4-（3）办公室6层612/614室。法定代表人：陆进丽，执行董事。第三人：济南高新区新兴服务业发展中心，住所地山东省济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼32层。法定代表人：徐风，主任。原告济南高新控股集团有限公司（以下简称高新控股公司）与被告济南车神养车网络科技有限公司（以下简称车神养车公司）、第三人济南高新区新兴服务业发展中心（以下简称服务发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高新控股公司的委托诉讼代理人马明芹、刘树香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高新控股向本院提出诉讼请求：1.依法确认高新控股公司、车神养车公司及服务发展中心在2017年7月12日签订的编号为HYJG-A4-JYL-0010-41的《房屋租赁合同》已于2018年11月17日解除；2.判令车神养车公司向高新控股公司支付房屋租金78183.23元（自2018年3月1日至2018年11月17日）及逾期支付房屋租金违约金49009.85元；3.判令车神养车公司向高新控股公司支付解除合同违约金25125.6元；4.判令车神养车公司向高新控股公司支付房屋占有使用费41991.18元（按日688.38元标准，计算至2019年1月22日）；5.判令本案诉讼费、保全费、律师费由车神养车公司承担；6.判令诉讼请求2、3、4、5项费用在车神养车公司已支付的履约保证金中优先扣除。事实与理由：2017年7月12日，高新控股公司、车神养车公司及服务发展中心签订编号为HYJG-A4-JYL-0010-41的《房屋租赁合同》，约定车神养车公司承租高新控股公司位于济南××新区××号汉峪金融商务中心A4-（3）办公楼6层612、614室，建筑面积312.9平方米。服务发展中心负责运营管理楼宇事宜。租期自2017年7月12日至2020年7月11日止。第一年房屋租金为102788元；第二年租金共计为125629元……。后租赁期间变更为2017年9月1日至2020年8月31日。租赁合同第5.3约定，租金支付方式为预付，车神养车公司每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后三日内向高新控股公司支付，下一次租金预付房租到期日前10日向高新控股公司支付下一期的租金。每逾期一日，车神养车公司向高新控股公司支付应付租金千分之三的违约金。因车神养车公司逾期支付房屋租金，原告向被告发送《合同解除通知函》，2018年11月17日车神养车公司签收解除函件。综上，高新控股公司、车神养车公司之间签订的租赁合同已经解除，车神养车公司至今拒绝支付房屋租金、逾期返还房屋的行为已经严重违反合同约定，高新控股公司为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。车神养车公司未出庭，亦未提交书面证据。服务发展中心未出庭，亦未提交书面证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，高新控股公司、车神养车公司及服务发展中心签订编号为HYJG-A4-JYL-0010-41的《房屋租赁合同》，约定车神养车公司承租高新控股公司位于济南××新区××号汉峪金融商务中心A4-(3)办公楼6层612、614室，房屋建筑面积312.9平方米。租期自2017年7月12日至2020年7月11日止。第一年0.9元/天·㎡，月租金为8566元，年租金为102788元；第二年1.1元/天·㎡，月租金为10469元，年租金为125629元；第三年1.3元/天·㎡，月租金为12373，年租金为148471元。后租赁期间变更为2017年9月1日至2020年8月31日。该合同第5.3条约定：乙方支付租金的方式为预付费，即乙方每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向甲方支付，下一次租金预付房租到期日前10日向甲方支付下一期的租金。每逾期一日，乙方应向甲方支付应付租金千分之三的违约金。合同第6.2条约定：乙方交纳房屋租赁合同履约保证金（相当于一个月租金）12000元。合同第9.4条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋；并且向甲方承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，乙方所承担的违约金及损失甲方有权从乙方的履约保证金中扣除。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；……（6）逾期支付租金超过30日的。合同第9.6条约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2017年8月22日，高新控股公司将涉案房屋交付车神养车公司使用。2018年2月18日，车神养车公司未依约预付2018年3月1日至2018年8月31日的房租。2018年8月10日，因车神养车公司逾期支付房屋租金，高新控股公司向车神养车公司发送律师函。2018年8月11日，车神养车公司签收律师函。2018年8月31日，车神养车公司向高新控股公司出具《房屋延期付款承诺书》，其承诺于2018年9月10日前支付2018年3月1日至2018年8月31日房屋租金51394元，在2018年9月30日前支付2018年9月1日至2019年2月28日期间房屋租金62814.5元。承诺书中车神养车公司认可自2018年3月1日未支付房屋租金事实，并认可合同约定的逾期付款违约金标准，即每逾期一天支付应付租金的千分之三的违约金。2018年11月16日，高新控股公司向车神养车公司下发《合同解除通知函》。该通知函载明，请车神养车公司收到函件之日起5个工作日内，按照合同约定返还租赁房屋。2018年11月17日，车神养车公司签收合同解除通知函，至此合同解除。2019年1月22日，高新控股公司在进行房屋核查时发现车神养车公司在未办理交接手续的情况下搬离了涉案房屋。另查明，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，尚未办理房屋产权证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，高新控股公司与车神养车公司、服务发展中心签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。车神养车公司逾期支付房屋租金，经高新控股公司催缴后仍未履行合同约定，依据编号HYJG-A4-JYL-0010-41《房屋租赁合同》第9.4条约定，逾期支付租金超过30日的，高新控股公司有权解除合同。高新控股公司于2018年11月16日向车神养车公司下发《合同解除通知函》，2018年11月17日函件经车神养车公司签收，故本院确认编号HYJG-A4-JYL-0010-41《房屋租赁合同》于2018年11月17日解除。车神养车公司出具的《房租延期付款承诺书》载明，在2018年9月10日前支付2018年3月1日到2018年8月31日房租51394元，在2018年9月30日前支付2018年9月1日到2019年2月28日房租62814.5元。《房屋租赁合同》第5.1条约定，第一年房屋月租金为8566元，第二年租金为1.1元/天·㎡，月租金为10469元。根据原告的庭审陈述，结合原告在庭审中提交的证据，可以佐证涉案房屋的租赁期间变更为2017年9月1日至2020年8月31日。自2018年3月1日至2018年8月31日期间房屋租金为8566元/月×6个月＝51396元；自2018年9月1日至2018年11月17日期间房屋租金为10469元/月×2个月＋1.1元/天·㎡×312.9㎡×17天＝26789.23元。故2018年3月1日至2018年11月17日共计租金78185.23元，故对原告主张的房屋租金78183.23的诉讼请求，事实清楚，证据确凿充分，本院予以支持。根据涉案合同5.3条款的约定，车神养车公司每次预付6个月的房租，第一次租金在租赁合同签订后3日内向高新控股公司支付，下一次租金预付房租到期日前10日向高新控股公司支付下一期的租金。每逾期一日，车神养车公司应向高新控股公司支付应付租金千分之三的违约金。因车神养车公司逾期交纳租金是持续性行为，本院认为，应当遵循公平原则，不应重复计算逾期支付房屋租金违约金。2018年2月18日至2018年8月31日应付租金为51396元，故此期间的逾期付款违约金应为51396元×3/1000×194天＝29912.47元；2018年9月1日至2018年11月17日应付租金为26789.23元，故此期间的逾期付款违约金应为26789.23元×3/1000×78天＝6268.6元。故本院予以支持自2018年3月1日至2018年11月17日逾期付款违约金共计36181.07元。根据涉案合同9.4条款的约定，车神养车公司逾期支付租金超过30日的，高新控股公司有权解除合同，收回房屋，车神养车公司向高新控股公司承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金。合同解除当年租金总额为125629元，故解除合同违约金为125629元×20%＝25125.8元，对原告主张的解除合同违约金25125.6元的诉讼请求予以支持。合同解除通知函载明，请车神养车公司收到函件之日起5个工作日内，按照合同约定返还租赁房屋。高新控股公司为车神养车公司预留5天时间腾房，即自2018年11月17日合同解除之日起至2018年11月21日。根据原告的庭审陈述，结合原告在庭审中提交的证据，可以佐证2019年1月22日，车神养车公司搬离该涉案房屋。自2018年11月22日至2019年1月22日车神养车占有涉案房屋共计61天，同时根据涉案合同9.6条款约定，车神养车公司逾期归还，每逾期一日应向高新控股公司支付原日租金2倍的违约金，故房屋占有使用费为1.1元/天·㎡×2×312.9㎡×61天＝41991.18元,对原告主张的房屋占有使用费41991.18元的诉讼请求予以支持。高新控股要求车神养车公司承担律师费的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。根据原告的庭审陈述，结合原告在庭审中提交的涉案合同，可以佐证车神养车公司交纳履约保证金12000元，上述违约金、房屋占有使用费、租金等费用应在涉案保证金中优先扣除，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告济南高新控股集团有限公司与被告济南车神养车网络科技有限公司、济南高新区新兴服务业发展中心签订的编号为HYJG-A4-JYL-0010-41的《房屋租赁合同》；二、被告济南车神养车网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司支付房屋租金78183.23元及逾期支付房屋租金违约金36181.07元；三、被告济南车神养车网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司支付解除合同违约金25125.6元；四、被告济南车神养车网络科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司支付房屋占有使用费41991.18元；五、被告济南车神养车网络科技有限公司已支付的履约保证金12000元充抵上述第二、三、四项支付款项；六、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元，由被告济南车神养车网络科技有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一九年九月十七日书记员  范 翠