宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初2664号原告（反诉被告）：马治仁，男，1994年2月18日出生，回族，住宁夏回族自治区平罗县 委托诉讼代理人：施海智，宁夏辅德律师事务所律师。被告(反诉原告)：银川吉邦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县 。法定代表人：胡钰明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红，宁夏合天律师事务所律师。原告（反诉被告）马治仁与被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马治仁及其委托诉讼代理人施海智、被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马治仁向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告返还房款168933元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自2018年4月29日计算至房款本息付清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为被告向原告返还房款168933元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（自2018年4月29日计算至房款本息付清之日）。事实和理由：2018年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于永宁县胜利乡三沙源逸都花园七区16-1-502室房屋，预测建筑面积127.28平方米，每平米4234.23元，总价款为538933元，买受人于2019年3月29日前支付首期房款，余款采用商业贷款方式支付，合同签订后，原告依约向被告支付了首期房款168933元，并向被告指定的银行申请办理贷款，但因为原告不符合银行要求的贷款条件，故银行未予批准办理贷款，因银行不予批准贷款不是原告所能控制的因素，且原告缺乏向被告支付剩余房款的能力，在双方已经无法继续履行原合同的情况下，原告多次向被告协商解除《商品房买卖合同》，被告向原告退还房款，未能达成一致，被告拒不向原告退还已付房款。综上，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，诉至贵院，望判如所请。银川吉邦房地产开发有限公司辩称，原告主张返还房款无法律依据，合同尚在履行中，原告没有明确的理由提出合理请求返还房款；原告主张利息费用无事实依据，根据补充协议第一条第三款约定，甲方决定解除合同的，在扣除乙方应支付的违约金后，将剩余房款无息退还给乙方；原告主张返还房款的数额应在已交房款的基础上扣除违约金，根据合同及补充协议，如因原告原因导致其申请银行贷款未获批准，原告应按应付款的1%向被告支付违约金，补充协议第八条第四款约定，除守约方有权解除合同外，双方任一一方无权终止该合同及补充协议，否则要求终止该合同的一方应向对方支付房屋总价款的20%作为违约金。因此原告应在已交房款的基础上扣减违约金。银川吉邦房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令被告向反诉原告支付违约金111486.6元（370000×1%÷538933×20%=111486.6）；2.请求法院依法判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由，2018年3月28日,反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同(预售)》。双方约定，反诉被告购买反诉原告开发的位于永宁县胜利乡三沙源逸都花园七区16号楼1单元502室，总价款为538933元。买受人于2018年3月29日前支付首期房款168933元，余款采用商业贷款方式支付。另，双方就付款方式及期限、合同解除权等签订《补充协议》进行约定。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付首期房款，因反诉被告个人流水不符合银行的要求导致其不能办理按揭贷款，后其以自身资金紧张无法支付后续款项为由提出退房。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》约定，如因反诉被告原因导致其申请银行个人住房贷款未获批准，且双方无法就付款方式协商一致的，反诉被告应按应付款的1%向反诉原告支付违约金。《补充协议》第八条第四款约定，除发生合同中约定的守约方有权解除合同的情况外，双方中的任何一方均无权单方终止该合同及本补充协议，否则要求终止该合同及本补充协议的一方应向对方支付该房屋总价款的20%作为违约金，综上，反诉被告未能获取银行贷款导致逾期支付房款的行为已构成违约且现提出解除合同，给反诉原告造成很大的损失，反诉被告应按照双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》支付相应的违约金。为维护反诉原告的合法权益,请支持诉请为盼。马治仁辩称，因双方签订合同时，反诉原告存在欺诈行为，合同属于可撤销合同，反诉被告现提出撤销该合同，合同中有关违约责任的条款应无效，不再适用；即使反诉原告提出有关违约责任条款成立，依合同法第40条规定，该条款属于片面加重对方责任的格式条款，该条款同样是无效的；从公平原则出发，在合同无法履行的情况下，反诉原告应当向反诉被告返还已付房款，请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院在卷予以佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，合同约定，马治仁向银川吉邦房地产开发有限公司购买位于永宁县胜利乡三沙源逸都花园七区16-1-502室房屋，该房屋预测建筑面积127.28平方米，每平方米单价4234.23元，总价款为538933元。合同第七条约定：买受人于2018年3月29日前支付首期购房款168933元，余款370000元采用商业贷款方式支付;合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，(1)逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第十一条约定,出卖人应于2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。补充协议1、银行个人住房贷款办理的期限乙方须于签订该合同及本补充协议之日起15日内将申请个人住房贷款所需合格材料、应支付的各项费用按照贷款银行要求交至甲方销售部(需提交材料详见《个人住房贷款须知》),同时,乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续。如果由于银行审批延误导致乙方未能按照该合同附件四中约定的付款期限向甲方支付房价款，乙方在出示甲方销售部于前述期限内收悉乙方提供的个人住房贷款所需合格材料的相关证明后,不承担逾期付款的违约责任。2、乙方逾期向甲方提交办理个人住房贷款手续所需资料、费用,应按下列方式承担相应违约责任：(1)乙方逾期提交上述资料、费用、手续在15日内(含15日)的,应每日按贷款申请额的万分之三向甲方支付违约金；(2)乙方逾期提交上述资料、费用、手续超过15日的,甲方有权解除该合同及本补充协议,乙方按约定的房屋总价款的20%向甲方支付违约金，甲方在扣除乙方应承担的违约金等费用后,将乙方已交纳的首期房价款的剩余部分无息归还乙方。乙方愿意继续提供上述资料、费用、手续以配合银行办理个人住房贷款的,经甲方同意后方可继续履行该合同及本补充协议，但乙方须自逾期提交上述资料、费用、手续之日起,至其向银行申请的个人住房贷款支付至甲方账户之日止,每日向甲方支付贷款申请额万分之五的违约金。3、贷款未获批准的处理约定：乙方确认在签订认购书、该合同及补充协议前，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件等乙方原因，导致未能订立担保贷款合同以至银行拒绝向乙方贷款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，乙方应在接到银行或甲方通知之日起30日内以分期付款方式支付全部房价款。如因乙方原因导致乙方申请银行个人住房贷款未获批准，且双方在该合同约定的相应房价款应支付日期内无法就其他付款方式协商一致的，乙方须按照该合同第八条承担逾期付款的违约责任。马治仁于2018年3月28日、29日向银川吉邦房地产开发有限公司支付了首期购房款168933元，银川吉邦房地产开发有限公司给马治仁出具收据一份，2018年3月29日双方签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》。之后马治仁向银川吉邦房地产开发有限公司指定的银行咨询申请办理商业贷款事宜，因为马治仁不符合银行要求的贷款条件，故银行未予接收其办理贷款的相关资料。马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司协商解除《商品房买卖合同》，未能达成一致意见。马治仁向本院提起诉讼，银川吉邦房地产开发有限公司随后提起反诉。本院认为，马治仁与银川吉邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应当遵照执行。马治仁因其自身原因不符合在银行办理按揭贷款，且又未能与银川吉邦房地产开发有限公司达成其他付款方式，马治仁已构成违约；马治仁虽然向银川吉邦房地产开发有限公司销售人员口头提出解除合同，但未能得到银川吉邦房地产开发有限公司的同意，且守约方银川吉邦房地产开发有限公司仍要求双方按照约定继续履行合同，故双方签订的合同应当继续履行；马治仁辩称银川吉邦房地产开发有限公司在销售房屋时存在欺诈的行为，因马治仁无证据证明，故对其该辩解理由本院不予采纳。因合同需继续履行，按照合同补充协议的约定，马治仁应当向银川吉邦房地产开发有限公司承担违约责任，该违约责任以本院委托诉前调解时间起计算至法庭辩论终结，即从2019年5月27日起至2019年8月6日止，违约金按照合同第八条约定按日以逾期未付款万分之二计算，对银川吉邦房地产开发有限公司多出的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）马治仁的诉讼请求；原告（反诉被告）马治仁于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司支付违约金5254元（370000元×0.0002×71天）；驳回被告（反诉原告）银川吉邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1839元，由马治仁负担；反诉案件受理费减半收取1265元，由马治仁负担65元，由银川吉邦房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高宇翔 二〇一九年九月十七日书记员 孙 瑶附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。