徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初4302号原告：中通供应链管理有限公司，住所地浙江省桐庐经济开发区梅林路699号B座304室。法定代表人：唐建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊继栋，该公司职员。被告：魏广雷，男，1973年9月15日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李晓明，江苏茂通律师事务所律师。原告中通供应链管理有限公司（以下简称“中通供应链公司”）诉被告魏广雷租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中通供应链公司委托诉讼代理人熊继栋，被告魏广雷及其委托诉讼代理人李晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中通供应链公司诉：原告与被告在2016年5月份签订《场地租赁合同》，该合同中约定，原告承租被告位于徐州市铜山区南侧的场地及其区域内的全部建筑物和设施（以下简称“租赁标的”），租赁期间自2016年8月1日起至2019年8月1日止，年租金326160元，水电费按照实际发生额计算。合同签订后，原告向被告交付押金83210元。在租赁期间原告有权根据租赁用途的需要对租赁标的进行适当改建，该改建由被告负责具体实施，所产生的费用由原告承担。与被告双方约定改建总费用为519295元，分三年同房租一起支付，即每年分摊的改建费用为173098元。双方协商一致，原告按照改造后年租金509221元（含普通发票税）的标准向被告支付租金。合同履行中，原告从被告处承租的租赁标的已经不能满足原告生产经营需要，于2018年10月搬离租赁标的。原告根据合同约定，于2018年10月31日向被告发出《关于提前终止/解除合同的通知函》，通知被告解除合同并办理交接手续，而被告均拒绝配合。截止争议发生时，原告已向被告支付全部租金（改建后）共计1527633元、押金83210元，电费按照实际发生额支付完毕。根据《场地租赁合同》9.2条约定，扣除原告应支付的两个月租金后，被告应返还原告押金83210元、6个月租金254610.5元，合计337820.5元。原告多次联系被告沟通要求返还，被告均予以拒绝。请求判令：一、确认原被告之间的《场地租赁合同》已于2018年11月30日终止/解除；二、被告返还原告款项337820.5元及利息（按银行同期贷款利率，自2018年12月1日起算至支付完毕；三、本案诉讼费由被告承担。被告魏广雷辩称：第一、认可原被告之间的场地租赁合同于2018年11月30日解除终止；第二、被告认为原告要求返还款项337820.5元没有依据，被告认为应该向原告返还款项为23571.35元。理由如下：一、通过原告诉状所述，其在计算337820.5元时将扩建费用计算在内，依据双方签订的场地租赁合同，扩建费用是本案被告按照原告要求进行扩建，扩建费用总计519295元，由本案原告向被告支付，本案被告在2016年6月底将扩建完成，投入的成本要大于519295元。基于与原告长期合作考虑，在519295元以外就没有要求原告支付。该部分费用属于扩建费用，与租金不同，合同中明确约定一年租金326160元，所以被告认为在计算应退还租金问题上，应以年租金326160元为基数进行计算。被告通过计算认为余下租金为163080元；二、依据双方签订的场地租赁合同第六条规定，被告按照原告要求开具发票产生的税费全部由乙方承担，也就是本案原告。被告按照原告要求开具税票所产生的税费合计31445.27元，应该从余下租金中扣除；三、双方签订的场地租赁合同第五条明确约定，在租赁期间产生的水电费用由本案原告承担。双方场地租赁合同于2018年11月30日解除终止，但是本案原告尚欠电费4341.38元没有支付，该笔费用应从余下费用中扣除；四、在场地租赁合同之外，双方又签订了租赁合同。主要用途为本案原告安排住宿使用，月租金5500元。本案原告并没有向被告支付2018年10月租金，即单方解除合同，违约金按照1月租金计算。以上费用合计11000元；五、本案原告在使用场地期间，因为不当使用人为原因给被告造成了财产损失，具体体现为水泵缺失一台价值320元、电缆线16平方价值980元、拖把盆损坏价值160元、平台清理裂缝灌油费用为13920元、平台地面维修12000元、防撞墙维修18200元、窗户缺失维修9000元、房顶清理7860元、道路维修56000元、电路维修5292元、门锁2200元、墙板修复45500元、对场地的看护4500元，合计175932元。依据双方签订的场地租赁合同第七条7.4款及第八条8.2款，该笔费用应该由原告承担。所以被告要求该笔费用从原告要求的余下租金和押金中扣除。综上，被告认为应向原告退还款项为23571.35元。本案争议焦点为，被告应当向原告返还费用的数额。原告提供了以下证据：证据一、原告营业执照及法定代表人身份证明，证明原告主体资格；证据二、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息；证据三、场地租赁合同原件一份，证明原被告之间存在租赁合同关系；证据四、押金收据原件一张及银行流水打印件一份，证明原告已按照合同约定向被告支付押金；证据五、租赁费发票原件三张及银行流水打印件一份，证明原告已经按照合同约定向被告支付租赁期间所有租赁费用；证据六、关于提前终止解除合同的通知函打印件两份、顺丰寄递运单两份、顺丰官网打印的运单签收详情两份，证明原告于2018年10月31日已经向被告发出过解除合同的通知，被告已签收该通知函。原被告之间的场地租赁合同于2018年11月30日解除。被告质证意见为：对证据一、二真实性无异议；对证据三、真实性无异议，通过该份合同可以证实年租金326160元，改造费用519295元，厂房改造费用也是分三年支付，每年支付173098元，改造费用不属于租金。另外该合同第五条、第六条均能证实租赁期间产生的水电费用由原告承担，被告每次收取租金需要向乙方出具发票，因出具发票产生的税费全部由原告承担。另外合同第八条8.2款及8.6款可以证实，本案原告在租赁期间负有卫生清洁、确保场地内相关设施完好及合理利用等义务，如因为原告管理使用不当或认为原告造成房屋设施设备损坏丢失，原告应予以修复或计价赔偿；对证据四、真实性无异议，本案被告确实从原告处收取了押金83210及对应租金及每年分摊的改造费用；对证据五、真实性无异议，需要说明的是被告按照原告要求开具发票，产生的税费应该由原告承担；对证据六、真实性无异议，被告于2018年11月1日签收，双方合同应该在2018年11月30日终止。另外需要说明的是，本案原告尚欠被告2018年10月租赁合同租金5500元。被告提供了以下证据：证据一、租赁合同一份，证明原被告于2017年10月1日成立房屋租赁合同关系，月租金5500元。被告应该在每个租金支付周期前提供合法的增值税发票，原告在收到发票后付款。本案被告已经向原告提供了2018年10月1日至2019年8月1日期间的租金发票，但被告并没有向原告支付租金，开具发票产生的税费应该由原告承担。另外对于原告单方无正当理由解除合同，应该向被告支付违约金，违约金计算标准为一个月租金，即5500元；证据二、发票一组共计10张，证明被告按原告要求开具了合法发票，造成被告支付税费31445.27元，该笔费用应由原告承担。需说明，对2018年5月8日的税票，地税票因被告保管不善丢失，在本次开庭前被告到税务机关调取开票信息，因工作人员外出该组证据无法调取，请求法院准许被告庭后调取并向法院提交；证据三、照片19张，证明原告在使用场地期间，不正当使用场地造成场地多处毁损，具体体现在平台、拖把盆、防撞墙、窗户、道路、墙板、门锁，以上损失应由原告承担；证据四、照片13张，证明被告修理场地平台的具体情况，该场地平台是因为原告不正当使用造成损害。另外还有三名证人出庭作证；证据五、增值税发票三张，证明本案原告从被告处租赁住房，本案被告按照原告要求向原告开具了2018年9月10日发票，产生税费为2563.11元。虽然原被告双方合同于2018年11月1日解除终止，但被告已经按照合同约定开具了发票，故该税费应当由原告承担。原告质证意见为：对证据一、租赁合同显示甲方为魏邵琪，而非被告，我方认为与本案无关；对证据二、对日期为2017年6月12日及2018年5月8日金额均为509221.00元的发票真实性无异议，恰好能证明原告已经向被告支付租金。对其他发票真实性无异议，但对证明目的有异议，其发票内容未显示与原告有任何关系。开票日起为2017年10月3日发票抬头虽显示为原告，但是该发票与本案无关；对证据三、真实性不予认可，未显示拍摄时间及地点，无法确认其形成时间，上面亦无原告相关工作人员签字确认，无法确认是在原告租赁期间所造成的损害；对证据四、真实性不予认可，照片未显示拍摄时间及地点，无法确认其具体形成时间，亦无原告相关工作人员在场及签字确认，无法确认是被告因原告的原因而修复场地。即便有少数损害，因被告未及时联系工作人员确认，亦无相应价值证明，故原告对被告所主张的该部分损失不予认可。补充说明的是，在原告搬离场地后，被告随即将场地出租给第三方，截至开庭时，该场地仍由第三方使用，故被告提供的照片无法证明其损失是在原告承租期间形成；对证据五、我方认为该发票与场地租赁合同没有任何关系，发票金额与场地租赁合同交易无法对应的上。对应该笔费用的产生，我司不予认可。即便是存在因为按照双方之间宿舍租赁合同的约定以及按照之前提供发票的惯例，亦不存在另外两笔费用的支出。故其费用要求我司承担没有依据，即便处理也应由被告另案起诉。被告提供了证人出庭作证，1、证人张某1陈述：（你平时做什么工作？）搞建筑，自己有建筑队。（你是否认识魏广雷？）认识，给他干过活。（你是否曾经到个厂房里做过维修、改建？）去修过地坪。（什么时候？）2019年5月3日。（都修了什么？）压烂的地坪。（有多大面积？）块多，没法算。（维修的工程款是如何计算的？）大概估计的，总共就是12000元。（你是如何对地坪进行维修的？）切割、用电锤破碎，再重新铺。（你去维修的时候厂房有人使用吗？）有。（你认为地坪毁损的主要原因是什么？）车压的。（既然是车压的，为什么有地方毁损了有地方没有？）应该是有地方经常过车有地方就容易坏。（工程款是如何支付给你的？）现金给我的。（你是否给魏广雷出具收条？）没有。（找了几个人干活？）五个。（你去维修的时候，里面是否还有其他车辆经过？）没注意。2、证人潘某,4陈述：（你平时做什么工作？）公路养护，跟别人打工。（你是否认识魏广雷？）以前不认识，给他维修过一次厂房后认识的。（维修的什么项目？）水泥灌缝。（为什么要进行水泥灌缝？）缝的周边出现脱落，如果不维修会越来越大。（什么原因造成的？）这种情况基本都是车辆碾压造成的损坏。（你是什么时候去这个地方给他干活的？）2019年5月10日至13日。（工程款多少钱？如何支付的？）现金给了14000元。（几个人干活？）清理裂缝是三个人，灌缝是五个人，前后3天。（毁的地方多吗？）上货的地方、车辆能走动的地方毁的比较厉害。（你认为这个缝隙是正常毁损吗？）应该不是的，场地狭小，车辆在原地掉头打方向，造成了毁损。3、证人张某2陈述：（你平时做什么工作？）看门的。（你认为魏广雷吗？）认识，都是朋友。（你什么时候去给魏广雷看门的？）去年10月4日看到11月3日，去中通院子里，看了一个月。在坦克路东面院子里。（你去院子里看门，里面是什么情况？）院子里乱七八糟的，没什么东西。（里面还有工人、车辆吗？）没有，有也不用我去了。（让你去看门是怎么跟你说的？）就让我来给看着门，别人人家偷东西就行。（给你多少钱工钱？）给了我4500元现金。（你是否给魏广雷出具收条？）没有，给完现金就走了。（你走之前院子开始有人使用了吗？）没有。（你走的时候被告怎么跟你说的？）我之前跟他说好的，看够一个月就可以走了。原告对证人证言的质证意见为：就三证人所述，其收到款项后均未出具收条，不符合常理。被告与张某1、潘某,4等人在发包工程前互不认识，却均以现金给付，无法证明实际维修金额。证人是在2019年5月3日对场地进行维修，距离原告搬离场地已有半年时间，期间被告将场地早已出租给第三方使用，不能说明场地损坏是原告造成。对于张某2，仅仅做看门工作，一个月收入有4500元，明显不符合常理，对该部分费用不予认可。被告对证人证言的质证意见为：被告与张某1、潘某,张某2基于诚信达成口头协议，并按照口头约定履行了维修及付款等义务，没有法律规定必须双方签订书面协议、必须支付款项后要出具收条。现金支付也非常符合支付习惯，不打收条也没有问题，我们认为证人证言可以证实，因为本案原告不正当的使用场地给平台造成了很大损坏，基于对场地的维护本案被告找到了张某1、潘某,4等人对平台进行修复，支付了相应费用。关于张某2的证言，足以证实本案被告在2018年10月4日找到了张某2对场地进行看护，每天24小时在看护现场，一个月支付费用4500元。经审理查明，2016年5月25日，原告中通供应链公司（乙方，承租方）与被告魏广雷（甲方，出租方）签订了《场地租赁合同》一份，合同约定：第一条、租赁概况1.1甲方将位于徐州市铜山区南侧的场地及其区域内的全部建筑物和设施出租给乙方使用；第二条租赁用途2.2在合同约定的租赁期间，乙方有权根据租赁用途的需要对包括但不限于租赁场地、域内建筑物及相关设施要求甲方进行适当改建，该改建由甲方负责具体实施，所产生的费用由乙方承担，分三年同房租一起支付，每年支付三分之一改建费用，改建费用合计519295元；第三条、租赁期限3.1租赁期限为自2016年8月1日起至2019年8月1日止；4.1本合同项下的年租金为人民币326160元，年分摊改建费用173098元，改造后年租金合计金额499258元（不含税）524221元（含税）（后补充合同改正为509221元，含普通发票税），押金为2个月房租租金83210元；第五条水电费用、租赁期内乙方发生的水电及其他使用损耗费用按照实际发生额由乙方自行支付或者委托甲方向有关部门支付；第六条票据及税费、甲方每次收取租金或代为支付相关费用时应当向乙方出具正式、合法、有效的发票，发生的税费由乙方缴纳；第七条甲方的权利和义务、7.4甲方应负责租赁场所固有配套设施设备等的免费维修，在接到乙方通知的48小时内未维修或为恢复正常使用的情况下，乙方自行维修产生的费用甲方应承担，或乙方可直接从应付租金中予以扣除；第八条、乙方的权利和义务8.6负责所承租的房屋及设施设备的看管和维护，除正常损耗、折旧外，因管理使用不当或人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，须予以修复或计价赔偿；第九条、合同的解除和终止9.2因乙方自身原因提前终止本合同的，乙方应至少提前一个月书面通知甲方，乙方已付租金按实际租期结算（多退少补），乙方支付甲方2个月房租的违约金。2018年10月30日，原告向被告发送《关于提前终止/解除合同的通知函》，通知被告于收到该函一个月期满次日双方签署的《场地租赁合同》终止。被告于2018年11月1日签收。原告已经向被告交纳了押金83210元、租金及改造费1527633元。本院认为，原告中通供应链公司与被告魏广雷签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原被告双方应当按照合同的约定履行义务、行使权利。原告中通供应链公司诉称，原告向被告发送了解除合同通知函，双方的合同已经解除，被告应当按照合同约定返还原告押金83210元、6个月租金254610.5元，合计337820.5元。被告魏广雷对于收取原告押金83210元、租金及改造费1527633元以及合同在2018年11月30日终止均无异议。本院对原被告之间订立的《场地租赁合同》已经解除的事实予以确认。但被告辩解：一、被告应退还的租金数额应按照年租金326160元为基数进行计算。本院认为，根据原被告订立的《场地租赁合同》约定，被告改建厂房的部分设施，费用由原告公司承担，改建费用为519295元，支付方式为年分摊改建费用173098元，被告在2016年8月1日前即合同订立前已经将改造工程完成，原告公司实际进驻使用，该笔费用明确约定为改建费。现分三年与租金一起给付，计算得出509221元，显然不能全部认定为厂房租金数额。本院根据原被告在合同中约定的年租金326160元计算被告应返还的租金数额，现原被告均认可应返还6个月租金，则应为163080元。二、被告辩称应扣除开具增值税普通发票所支付的税金。根据原被告订立的场地租赁合同（补充合同）第四条记明，年租金509221元（含普通发票税）。根据国家税法的相关规定，被告开具增值税普通发票，显然应同时缴纳附加税种，该附加税种应属普通发票税包含范围。根据补充合同约定，原告公司向被告支付的租金中已经包含被告缴纳的各项增值税及附加税，因此对于被告的该项辩解本院不予认可。三、被告辩称因宿舍租赁产生租赁费用，因合同签订人并非被告本人，且与本案处理的厂房租赁合同关系没有关联，本院对该纠纷不予处理，被告可另案请求。被告辩称因原告搬离后没有拆除监控导致发生电费，因被告提供的电费缴纳单中并非被告或其厂房名称。现无证据证实该项电费支出系原告造成并且发生在原告租赁的厂房内，本院对该项辩解不予认可。四、被告辩称因原告使用厂房期间导致的场地损坏产生各项修复费用，对于场地损坏的修复，原被告并没有约定由谁承担。现被告提供的证据不足以证实厂房内设施的损坏程度、损坏原因以及修复的费用，本院对该项辩解不予认可。根据合同约定，原告公司提前终止合同，被告应退还原告押金83210元、房租163080元，总计246290元。原被告并未就逾期结算、还款的利息损失作约定，但被告没有及时退还租金，确会对原告造成资金占用损失，起算时间为2018年12月1日起。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告中通供应链管理有限公司与被告魏广雷之间订立的《场地租赁合同》于2018年11月30日解除；二、被告魏广雷于本判决生效后十五日内返还原告中通供应链管理有限公司租金、押金共计246290元及利息（以246290元为本金，自2018年12月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。）如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6367元，由被告魏广雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  朱信鑫人民陪审员  丁 松人民陪审员  张明飞二〇一九年九月二十日书 记 员  张雨霄