广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2779号原告：黄嘉贤，男，1987年5月8日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘彦君，广东汇迅律师事务所律师。被告：广州迅捷物业管理有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇东涌村，统一社会信用代码91440101743589565T。法定代表人：李绍威，职务总经理。委托诉讼代理人：卢敏珊，女，1987年8月27日出生，汉族，系被告员工。委托诉讼代理人：陈俊斌，男，1986年5月17日出生，汉族，系被告员工。原告黄嘉贤诉被告广州迅捷物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄嘉贤委托诉讼代理人刘彦君，被告广州迅捷物业管理有限公司委托诉讼代理人卢敏珊、陈俊斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄嘉贤诉称：原告与被告于2013年12月9日签订《广州市番禺区（现南沙区）商品房建设项目车位买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于广州市南沙区××号××号的车位（以下统称涉案车位），成交价为72600元，被告应于2014年1月1日前将车位交付给原告使用，并自车位交付原告使用之日起240个工作日内向产权登记机关为原告办理产权登记。签约后原告依约履行了付款义务，并于2014年1月1日接收使用，之后陆续缴纳了管理费、专项维修资金、契税等费用，但被告未及时履行为原告办理房产证的义务。经原告多次催促，被告仍一直拖延，故原告诉至法院，请求判令：一、被告立即为原告办理涉案车位的《房地产权证》；二、被告向原告支付从2016年3月2日起至2019年9月20日止的逾期办证违约金47153.7元，每日违约金以车位款72600元的万分之五为标准；三、本案诉讼费由被告承担。被告广州迅捷物业管理有限公司辩称：一、涉案车位的不动产权证至今未能办理系因原告一直未向税务机关交纳契税。被告与原告之间不存在委托缴交契税的法律关系，根据合同第七条第二款的约定以及原告提供的收据，相关的契税款项并非由被告收取，原告购买涉案车位后，委托涉案车位所在的物业管理公司代缴相关契税，但由于该公司不熟悉相关流程，不知政府已在2015年出台文件，不允许房地产开发企业、物业公司代收契税款项。之后，原告既没有要求物业公司退回契税款项，也没有另行向税务机关缴纳契税。二、如上所述，涉案车位未能办理不动产权证是由于政府政策变更的原因，不可归责于双方。根据合同第七条第五点的约定，办证期限可予以顺延。三、原告主张的违约金计算标准过高，违约金总额已经超过实际损失的30%，且原告没有证据证明其实际损失，故被告请求法院参考银行同期一年期贷款基准利率，对违约金标准进行调整。经审理查明：2013年12月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市番禺区（现南沙区）商品房建设项目车位买卖合同》（以下统称《车位买卖合同》），约定：“乙方已向甲方购买坐落于广州市番禺区（现南沙区）东涌镇和乐一路58号锦绣新城2座3梯404号房，现乙方向甲方购买涉案车位，该车位以位为单位进行销售，不按面积进行计价，成交价为72600元。乙方应于2013年12月15日前一次性付清全部车位款。甲方应当在2014年1月1日前，将符合合同约定的车位交付给乙方占有使用。本合同车位的产权登记乙方委托甲方进行办理，甲方应自车位交付乙方使用之日起240个工作日内向产权登记机关为乙方办理产权登记。甲方逾期不能办理产权登记的，乙方不解除合同，但甲方应每日按本合同总车位价款的万分之五向乙方支付违约金。因不可抗力、政府行为或乙方原因包括未能按期提交产权登记所需的各种文件、交纳各种费用及其他违约行为导致产权登记迟延的，甲方不承担任何责任等。”上述合同附件三《锦绣新城收费一览表（地下车位）》中约定：“一、交首期楼款及签订《商品房买卖合同》时需缴交的费用（按政府部门规定收取）：1、购买房屋的产权情况查档：40元/宗。2、房屋办证费：非住宅550元/宗。3、合同印花税：按楼价的0.05%收取。4、契税：车位按楼价的3%收取。5、土地登记费：13元/宗（个人）。6、转移登记费：非住宅550元/宗。7、房产证印花税：5元/宗。二、办理收楼时须缴交的费用：1、物业维修资金：首期按建筑面积50元/㎡缴纳，如不足购房款2%的部分，由购房者按业主委员会或业主大会的决定缴交。2、物业管理费：预收三个月管理费（车位管理费30元/月）。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年1月1日，被告和广州完全房地产物业管理有限公司（以下简称完全物业公司）共同为原告办理涉案车位的交付手续，原告于该日接收涉案车位。完全物业公司系涉案车位所在小区的物业管理公司，一直为涉案车位所在小区提供物业服务。原告于《车位买卖合同》签订当日（即2013年12月9日）向被告付清了全部车位款，并向完全物业公司交纳了合同附件三约定的契税、土地登记费、转移登记费、合同印花税、房产证印花税、产权情况查档费等费用。原告向本院提交（2016）粤0115民初5256号以及（2016）粤01民终11181号《民事判决书》，用以证明完全物业公司系受被告委托代被告向原告收取各项款项。被告另在（2016）粤0115民初5497号案2017年5月19日的庭审中确认，涉案小区其他车位的上述办证费用由完全物业公司代收后交由被告。被告认为上述案件仅代表个案情况，不能据此认定涉案小区的全部车位均是由被告委托完全物业公司代收契税等相关费用，并且完全物业公司在收取原告支付的契税等相关费用后并未转付给被告。被告在2019年6月12日庭审中提交了广东省地方税务局于2015年5月12日印发的粤地税函[2015]411号《广东省地方税务局关于清理房地产开发企业违规代理契税的通知》，通知要求：“在2015年6月30日前，各级地税机关必须对委托代征行为进行全面自查，发现任何委托代征行为必须立即整改，不得以任何理由拖延。房地产开发企业、物业公司违规代理契税业务的，违规代理款项在检查过程中仍未向主管税务机关申报缴纳入库的，应于2015年6月30日前无条件退回给纳税人或向主管税务机关办理纳税申报缴纳入库。”在案件审理过程中，原告于2019年8月29日另行向税务机关缴纳了涉案车位的契税并取得《税收完税证明》。涉案车位目前尚未办理不动产权证书。另查明，原告曾于2019年3月1日就逾期办证违约金对被告提起（2019）粤0115民初2188号民事诉讼，后因原告未按时交纳受理费，该案按原告撤诉处理。原告后于2019年3月25日提起本案诉讼。本院认为：《车位买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告将房屋交付给原告后，依约应当在商品房交付使用后240个工作日内，即2014年12月17日前为原告向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但其未在该约定的期限内为原告办证，已构成违约。现原告要求被告为其办理涉案车位的不动产权证书，符合合同约定，本院予以支持。关于原告直至2019年8月29日才取得《税收完税证明》，是否可以据此免除被告迟延办证的违约责任的问题。被告在庭审中确认系由其和完全物业公司共同为原告办理涉案车位的交付手续，即被告在交付车位时即已清楚知晓完全物业公司代收了涉案车位的契税款项。结合涉案车位所在小区其他车位均由被告委托完全物业公司代收契税的事实，依据日常经验以及车位买卖交易习惯，本院认为，应理解为完全物业公司系受被告委托向原告收取了契税等相关费用。此外，依据《车位买卖合同》的约定，代收代缴契税的主体均为被告，故本院认为原告实际已于《车位买卖合同》签订当日即2013年12月9日完成合同约定的向被告交纳契税款项的义务。如上所述，被告本应在2014年12月17日前为原告向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，该时间远远早于广东省地方税务局发布《广东省地方税务局关于清理房地产开发企业违规代理契税的通知》的时间，即被告在文件印发之前已经逾期。另外，被告作为专业的房地产开发企业，在与原告签订买卖合同时应预计到办证过程中可能存在的政策变化情况并及时予以处理。上述通知已要求各企业应于2015年6月30日前无条件将代收税款退回给纳税人或向主管税务机关办理纳税申报缴纳入库，但被告即没有依据文件要求向原告退还契税或向主管税务机关申报缴纳入库，亦没有将该情况及时告知原告。因此，原告未能及时向税务部门交纳契税系由被告未及时履行合同义务所致，被告仍应按合同约定承担相应的违约责任。现原告主张从2016年3月2日起，按车位总价款每日万分之五的标准计收违约金，合法有据，本院予以支持。原告在2019年6月12日的庭审中已知需自行向税务部门交纳契税，但其直至2019年8月29日才交纳，故2019年6月13日至2019年8月29日期间的迟延办证责任应由原告自行承担。被告抗辩违约金标准过高，依据不足，本院对其调整违约金标准的要求，不予采纳。综上所述，被告应向原告支付2016年3月2日至2019年6月12日以及2019年8月30日至2019年9月20日期间的逾期办证违约金44286元（72600元×0.05%×1220天）综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州迅捷物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为原告黄嘉贤办妥广州市南沙区东涌镇和乐一路58号29号车位的不动产权证书；二、被告广州迅捷物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄嘉贤支付2016年3月2日至2019年6月12日以及2019年8月30日至2019年9月20日期间的逾期办证违约金44286元；三、驳回原告黄嘉贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费979元，由原告黄嘉贤负担60元，由被告广州迅捷物业管理有限公司负担919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  李慧娟人民陪审员  彭淑妹二〇一九年九月三十日法官助理谢雨虹记录员卢坤咏