湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1228民初1283号 原告：熊元珍，女，1962年8月9日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县芷江镇。 特别授权委托诉讼代理人：**军，湖南孚悦律师事务所律师。 被告：湖南远邦房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：曹飞，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。 原告熊元珍与被告湖南远邦房地产开发有限公司（以下简称远邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告熊元珍的特别授权委托诉讼代理人**军、被告远邦公司的特别授权委托诉讼代理人吴泽刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊元珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还违法收取的有线电视开通费1000元和两证代办费2400元；二、判令被告向原告出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项无效，并判令被告向原告以已付房款278742元为基数，按每日万分之一标准，从2014年11月14日起计算至房屋权属证书办理取得之日止，支付逾期办理房屋权属证书的违约金；四、判令被告在本案判决生效之日起15个工作日内协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年11月14日签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告向被告购买位于芷江镇东门口村飞虎路德丰园住宅小区第27栋301号房屋，建筑面积91.35平方米，价款共计278742元。原告依约履行了合同义务，向被告支付了全部房屋价款。而被告严重违反合同第十一条和第十五条约定，没有按约定的房屋交付使用条件，向原告出示商品房经验收合格的证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，没有按约定期限为原告办理取得房地产权属证书。被告为此在自己拟定的格式合同条款中，限制自己的责任，比如在《商品房买卖合同》第十五条第二项规定仅按已付房价款的0.1%支付违约金，对此，应依法确认无效。被告还违反法律规定，要求原告支付有线电视开通费1000元和两证代办费2400元。被告的上述行为实属严重违法违约行为，并严重损害了原告的合法权益，应当依法承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，根据我国民诉法相关规定，特向人民法院起诉，请依法支持原告所提诉求。 远邦公司辩称：一、委托代办两证并协商收取代办费没有违背法律规定。原告与被告签订德丰园住宅小区《商品房买卖合同书》时约定本合同未尽事宜可由双方签订补充协议，因此双方在补充协议（附件四）约定委托被告代办两证并由原告交纳两证代办费用2400元。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第三款之规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。购房者可以自行办理两证，也可以委托房地产开发企业代为办理。根据管理办法规定，开发商实际上只是具有协助业主办理房产证的义务，并不是必须要承担办理的义务。现阶段还没有将房产证代办费纳入政府统一定价范围，代办费由业主和开发商在自愿的基础上协商议定。目前政府对房产证代办行为及代办费用的收取未作出强制性的规定，因而不能说明原告熊元珍等62户委托被告代办两证及交纳代办费2400元的行为具有违法性。因此，本案合同双方对两证的委托办理及交纳代办费用的约定是一民事法律行为，是双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，是合法有效的民事行为。二、德丰园住宅小区的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》因政府行为而暂不能办理,原告要求被告给付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请不能成立。“德丰园住宅小区”的规划设计方案经2013年芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施，主要消防通道设置在东门路（又称福欣路）。东门路从2017年开始被县人民政府列入城市重点建设项目，现由于机场导航站红线范围内军事设施（遥感铁塔）位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收,暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区因消防验收达不到验收条件而影响小区的综合验收，也导致了被告无法向原告提供《项目综合验收合格证明》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。城市的基础设施及道路建设系县政府和城投公司的职责，不属于被告的建设范围。因政府行为导致被告暂不能向原告交付“德丰园住宅小区”《项目综合验收合格证明》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不能归咎于被告的过错。县政府对东门路的建设正在积极推进之中，对于因政府行为（如土地征收、征用原因）引起的后果应属于不可抗力，被告不应承担违约责任。同时，原告与被告之间签订的商品房买卖合同书对于逾期办证没有约定违约金，如遭遇不可抗力包括自然灾害、政府行为（如征收、征用原因）等，可根据实际情况予以延期。况且被告已经及时将无法办理房屋权属证书的原因告知原告，被告自身不存在违约行为，也不存在逾期办证给原告造成经济损失。逾期办理房屋权属证书是由于政府不能及时征收东门路建设用地这一不可抗力因素造成的。据此原告要求被告给付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请没有依据。综上所述，原告要求被告退还两证代办费、出示商品房验收合格的证明文件、提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请依据不足，请人民法院依法予以驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，原告提交的2019年9月12日《芷江县不动产权属登记信息查询结果证明》、2019年6月13日《芷江县市场监督管理局责令退款通知书》即芷市监退字（2019）02号、2013年12月4日怀化市物价局作出的《关于进一步明确商品房“两证”代办服务收费的通知》即怀市价（2013）136号、怀化市发展和改革委员会作出的《关于取消商品房“两证”代办服务收费的通知》即怀发改价服（2017）16号以及远邦公司提交的芷江县城区一宗国有土地（飞虎路安置区东北角）使用权出让规划红线图、芷江德丰园住宅小区一期修改暨二期（飞虎商业街）修建性详细规划图及消防分析图、中共芷江侗族自治县委办公室芷办发[2017]3号文件、芷办发[2018]3号文件、芷办发[2019]4号文件、芷江县土地房屋征收拆迁安置工作办公室的情况说明、芷江县住房和城乡建设局的情况说明、芷江县城市建设投资开发有限责任公司的情况说明，以上证据本院经审查认为均具有合法性、关联性、真实性，本院均予以采信。 根据本院采信的证据结合原、被告的诉辩称及双方当事人的庭审陈述，本院依法查明下列法律事实：原告与远邦公司于2014年11月14日签订了德丰园第27栋301号房屋的《商品房买卖合同书》。双方在合同中第四条约定:“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3051.36元，总金额（人民币）贰拾柒万捌仟柒佰肆拾贰圆。”第六条约定:“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付¥168742元，剩余房款¥11万元，向银行按揭贷款10年，如买受人按揭贷款在2015年6月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受让使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。” 第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房、出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议约定：“两证代办代收费用：￥2400元，有线电视安装开通费：￥1000元，房屋公共维修基金：￥2512元。”合同签订后，原告在约定期限内已向远邦公司付清全部购房款。原告所购房屋主体工程已验收合格，并将房屋实际交付给原告使用。 另查明，远邦公司未能按合同约定向原告提供房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未能按合同约定期限将房地产权属证书办理交付于原告是因为德丰园住宅小区的规划设计方案系2013年通过芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施，主要消防通道设置在东门路（又称福欣路），东门路从2017年至今一直被芷江县委及政府列入城市重点建设项目，但由于机场导航站红线范围内军事设施、遥感铁塔位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收,暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件。 本院认为：本案的争议焦点之一为原告与远邦公司签订的《商品房买卖合同书》是否合法有效。因《商品房买卖合同书》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故本院认为该合同真实合法有效。争议焦点之二为远邦公司是否存在原告所诉的违约行为以及是否需要为此向原告支付违约金。远邦公司未能按照合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书是由于德丰园住宅小区的规划设计方案系2013年通过芷江县规审会批准通过，该小区的工程建设完全按批准的规划方案实施，主要消防通道设置在东门路，东门路从2017年至今一直被芷江县委、政府列入城市重点建设项目，由于机场导航站红线范围内军事设施、遥感铁塔位于东门路的道路中间，杆线迁移需芷江县人民政府向国家国防、军事管理委员会履行批准手续，未能完成土地征收,暂未能达到施工条件而影响东门路的建设，导致德丰园住宅小区的一期、二期分期综合验收达不到验收条件，从而导致以上手续未能办理，出现该情形应当属于法定的不可抗力情形，远邦公司没有履行合同的过错，故应当免除远邦公司的延迟办理交付以上证书的责任。同时，双方合同只选择约定买受人退房时才支付违约金，不退房没有约定违约金。为此，对原告主张支付违约金的诉求本院不予支持。争议焦点三为远邦公司是否应当退还收取的有线电视开通费1000元、“两证”代办费2400元。其一、远邦公司在庭审中表示自愿退还原告有线电视开通费1000元，本院予以认可；其二、远邦公司收取费用后至今未能办理房屋不动产权属证书，应当依照怀化市发展和改革委员会《关于取消商品房“两证”代办服务收费的通知》即怀发改价服（2017）16号文件规定退还收取的“两证”代办费。同时远邦公司作为商品房开发商在退还“两证”代办费后仍负有协助购房人办理房屋所有权证及国有土地使用证的义务，庭审中原告将诉求变更为扣除工本费90元后，由远邦公司退还两证代办费2310元本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告湖南远邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊元珍退还有线电视开通费1000元和“两证”代办费2310元； 二、被告湖南远邦房地产开发有限公司在本院查明的不可抗力情形消除后的一个月内，协助原告熊元珍办理房屋所有权证和国有土地使用证，办证工本费用湖南远邦房地产开发有限公司已收取的90元支付，如遇工本费价格调整，双方实行多退少补原则； 三、被告湖南远邦房地产开发有限公司在本院查明的不可抗力情形消除后的一个月内向原告熊元珍提供相关商品房验收合格的证明及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 四、驳回原告熊元珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收计取25元，由被告湖南远邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 胡  国  平 二〇一九年九月二十九日 法官 助理 周  晔  莹 代理书记员 周晔莹（兼）