广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10111号原告：广州华闻事业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：王逢生，系该司执行董事。委托诉讼代理人：王剑锋，系广东德法理律师事务所律师。被告：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440000。负责人：卢智明，系该司经理。委托诉讼代理人：杨雪峰、刘干田，分别系广东法盛律师事务所律师、实习人员。原告广州华闻事业发展有限公司（以下简称“华闻公司”）诉被告广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（以下简称“第一建筑综合开发分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华闻公司的法定代表人王逢生及其委托诉讼代理人王剑锋，被告第一建筑综合开发分公司的委托诉讼代理人杨雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华闻公司诉称：1997年11月3日，原告与被告签署了位于广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心第一层103、104、111、112号商铺的《房地产预售契约》。2014年9月29日，原告与被告签署了上述《房地产预售契约》中的112号商铺位置调整的补充协议书，协议书中约定：由于涉案商铺的原定位置现已作为大厦的配电房和消防监控中心使用（属于不可抗力），故将112号商铺调整到原162号商铺位置，并在日后房管部门对大厦首层进行测绘时将原162号商铺的编号更改为112号。2017年3月13日，原告取得广州市房地产测绘院关于原告申请办理位于广州市天河区体育东路122号103、104、111、112、139-142、164、148、149、129商铺的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，报告书包含的房屋建筑面积实测层平面图上已经清晰注明112号的具体位置，与原、被告双方签署的位置调整协议书所调整的位置一致，实测层平面图上已经没有了162号商铺（即已经被注销）。2017年7月31日，原告向广州市不动产登记中心提交了为涉案商铺办理不动产权证的相关申请，但其后收到广州市不动产登记中心发出的《补正资料通知书》，其中指出申请权属登记的涉案商铺实测位置与合同备案附图不符等问题。2018年11月初，广州市不动产登记中心的相关经办人要求原告重新提交涉案商铺办理不动产的登记申请表，原、被告双方需在申请表上盖章，并于其他需要说明事项栏目注明双方同意将原预售契约合同备案附图109、110、162铺位置调整为实测位置的111、112铺，原预售契约合同备案109、110、162铺位置注销。但经原、被告多次沟通，被告均不愿意予以配合。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告协助原告办理位于广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心首层112铺（原登记铺号162）的不动产权证的相关过户手续；2、本案的诉讼费由被告承担。被告第一建筑综合开发分公司答辩称：被告已完全履行了对原告的协助办证义务，无需付出更多努力。事实上，原告主张的的包含涉案商铺在内的数十间商铺并非原告受让取得，而是被告与其他单位共同开发羊城国际商贸中心分配取得，原告并未按照《房地产预售契约》约定向被告支付过任何款项。为协助原告办理产权登记，被告已多次向原告出具《证明》。原告未能按照承诺要求将应承担的税费足额支付至被告，被告有权行使先履行抗辩权。鉴于原告并未向被告支付过购房款，早在1999年1月14日，广州市地方税务局稽查分局即要求被告按照预售房款收入计缴营业税等近800万元。为此，原告向被告出具相应承诺书承诺因物业涉及的税费由原告承担，此后原告并陆续支付了部分税款，但目前仍拖欠被告部分税款，在此情况下，被告有权行使先履行抗辩权，要求原告先行支付拖欠的应缴税款。另，原告的第一项诉讼请求不够具体，缺少操作可行性，按照原告诉状事实和理由部分原告需要的仅是被告的盖章，并不需要被告的其他协助义务，如按照原告第一项诉讼请求支持其诉讼请求，将导致被告的协助义务无限扩大。对于原告诉讼请求中的112铺对应原登记铺号162被告予以确认。经审理查明：1997年11月10日，被告（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签署《房地产预售契约》（以下简称《预售契约》，编号穗房预契字第××号），约定甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市天河区体育东路用地面积7310平方米的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇定名为羊城国际商贸中心，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的第一层103、104、111、112号（其中112号商铺以下简称“涉案商铺”）；该房地产的用途为商铺；（第四条）甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为3080220元；本契约第四条规定的成交价并未包括成交价以外政府收取的有关交易税费，如交易管理费、契税、产权登记费、测量费、印花税等税费，该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该《预售契约》于1997年11月11日经广州市房地产交易所办理预售契约监证。2014年9月29日，被告（甲方）与案外人南方国际新闻大厦工程筹建指挥部（现物业持有者：广州华闻事业发展公司，乙方）签订《协议书》，载明如下内容：鉴于……3、“羊城国际商贸中心”大厦首层111号和112号商铺的位置现已作为大厦的配电房和消防中心使用，实际已无法交付给人民日报社；基于上述事实，经友好协商，甲乙双方为理顺人民日报社在“羊城国际商贸中心”大厦中应分取物业的关系，特订以下协议共同遵守：一、将“羊城国际商贸中心”大厦首层111号商铺调整到原109号商铺位置，并在日后房管部门对大厦首层进行测绘时将原109号商铺的编号更改为111号，将首层112号商铺调整到原162号商铺位置，并在日后房管部门对大厦首层进行测绘时将原162号商铺的编号改为112号等。该《协议书》末尾乙方签章处加盖有南方国际新闻大厦工程筹建指挥部及原告公章。本案审理过程中，原告另提交显示由广州市房地产测绘院于2017年3月13日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》[项目坐落为广州市天河区体育东路122号103、104、111、112、139-142、164、148、149、129商铺，申请人为原告，成果用途为权属登记发证（不动产证），内附房屋建筑面积实测层平面图及房屋实测各层各单元面积表]，原告表示该报告书原件已于办理其他商铺产权过户手续时交给房管局，该房屋建筑面积实测层平面图中显示的112铺即铺位调整后其诉讼请求中所涉标的物。被告对上述证据的真实性予以确认。2017年，广州市不动产登记中心向原告出具《补正资料通知书》，载明原告申请办理位于天河区体育东路122号111铺、112铺房屋的登记……经核，尚欠以下资料：1、根据竣工图及原合同附图备案原111铺、112铺位置为电房、消防控制中心，现申请权属登记的111铺、112铺位置为原合同备案附图显示109、110、162铺的位置，申请权属登记的111铺、112铺实测位置与合同备案附图不符，请提供变更依据及申请等。现原告以被告未配合办理相应权属登记手续为由，提起本案诉讼。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，查询原告申请办理权属登记的涉案商铺的产权、预售、查封、抵押登记情况等。该局于2019年5月5日向本院作出《关于（2019）粤0106民初10111号的复函》，函称：天河区体育东路122号（原：羊城国际商贸中心）首层112铺于1997年11月办理预售合同备案，预售契约编号为96075587号，预购单位为华闻公司；经调阅库存档案编号96075587号预售合同附图显示，112商铺的位置与你院提供的附件《房屋建筑面积测绘成果报告书》中标示的12号铺的位置不一致；来函附件所标示12号铺的位置原预售编号为162铺，该铺已于1994年11月办理预售合同备案（合同编号：94001898号），预购人为叶带好，但经调阅库存档案编号94001898号合同，合同没附图，目前162铺暂无抵押、查封和过户登记信息等。另，本院于2016年11月25日受理原告卢强生诉被告华闻公司、第一建筑综合开发分公司、广东省第一建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案[案号（2016）粤0106民初19858号]，该案查明如下事实：南方国际新闻大厦工程筹建指挥部是人民日报社为在广州筹建羊城国际商贸中心而设置的临时机构。1993年3月8日，南方国际新闻大厦工程筹建指挥部（甲方）与省一建城建分公司（乙方）签订《联营开发合同书》，约定：广州市天河区体育东路（位于天河区商旅区）建设用地共7310平方米，开发的物业除甲方留用外其余作为写字楼和公寓，以及配套的设施，开发物业的建筑风格和标准应按照天河区总体规划要求，物业名称暂定为“南方国际新闻大厦”；甲方负责办理建设用地的土地使用权转让手续、参与该项目的管理和物业销售、按合作协议办妥物业的产权证等；乙方承担全部项目开发的资金、参与该项目的管理和物业销售等；该项目项下的物业，甲方占10%的物业权益，根据批准的建筑面积而定，约6800平方米；除甲方拥有的物业权益外，其余90%物业权益由乙方拥有或由乙方指定的业主拥有，如乙方要制定本协议有关双方以外的业主享有该项目的物业，须以正式书面方式通知甲方，甲方应协助办理有关产权手续；该项目的土地使用文件，以人民日报社名义获取，但为了获得土地的开发权，甲乙双方同意在土地使用文件之上办理乙方加名手续等内容。1994年5月28日，人民日报社事业发展局发出编号为事发局字（1994）25号函给广州市工商局，称华闻公司是其属下企业，负责协调、统筹南方国际新闻大厦的建设；该社决定将南方国际新闻大厦自留自用物业，划归华闻公司名下。后本院于2017年3月30日作出（2016）粤0106民初19858号民事判决，第一建筑综合开发分公司、广东省第一建筑工程有限公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年8月21日作出（2017）粤01民终10569号民事判决，该判决对一审认定事实予以确认，并最终判令驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，本院于2019年9月4日至现场进行勘察，发现涉案商铺现由原告出租给案外人使用。本院并于当天在现场张贴公告多份，通知凡认为对该商铺享有相关权益，对原告诉请有异议的公民、法人或者其他组织在指定期限内向本院申报权利。本院指定期限届满后，并未有公民、法人或者其他组织向本院申报权利。另，原、被告双方共同明确，双方所签订的《房地产预售契约》，是为了将房屋产权过户至原告名下，双方之间实际存在的是合作合同关系而非商品房预售合同关系。被告为证明其被税务部门征收税费及原告上级部门承诺承担涉案商铺所涉及的税费，向本院提交税务处理决定书（1999）006号、税务处理决定书（1999）011号、缴税凭证、显示由南方国际新闻大厦工程筹建指挥部于2011年11月11日向被告作出的《承诺书》（内容为《人民日报》社希望被告将其部分物业的产权登记在原告名下，并承诺若因产权登记所衍生的所有税费及其他费用均由《人民日报》社承担等）及南方国际新闻大厦工程筹建指挥部于2011年11月15日向被告作出的《关于承担缴纳税费的承诺书》（内容为被告依《人民日报》社的要求，将《人民日报》在羊城国际商贸中心项目中分成的物业，全部以买卖的形式过户到原告名下，由于该部分物业是该社分配所得，虽以买卖的形式过户，但该社实际上是没有支付购房款的，凡上述以买卖形式将羊城国际商贸中心物业过户到原告所涉税费，日后税务部门需要被告缴纳相应的税费，《人民日报》社承诺将会承担上述过户所产生的所有税费等）。经质证，原告对税务处理决定书及缴税凭证的真实性无异议，但认为不能证明与涉案商铺有关；对其他证据的真实性不予确认，表示南方国际新闻大厦工程筹建指挥部是由不包括原告在内的其他主体联合组建，至于组建的其他主体情况及承诺函的发出情况原告并不清楚。本院认为：人民日报社以南方国际新闻大厦工程筹建指挥部的名义与被告签订《联营开发合同书》，对外以被告的名义合作开发南方国际新闻大厦即羊城国际商贸中心。合作开发后，人民日报社将其分得的包括本案涉案房屋在内的房屋划归原告所有。因此，原告有权处分涉案房屋。虽原、被告以商品房预售合同关系的方式办理产权过户手续，但因原告系源于房地产合作开发合同关系而取得涉案房屋的处分权，根据双方之间的约定，被告负有协助将产权过户登记至合作方指定的业主名下，故被告应承担协助原告办理产权过户和房地产登记手续的义务。但结合广州市规划和自然资源局作出的《关于（2019）粤0106民初10111号的复函》内容可知，涉案商铺已于1994年11月办理预售合同备案，预购人为案外人叶带好，即原告诉请要求被告协助办理涉案商铺的不动产权证的过户手续存在相关障碍，故对其该项诉请本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州华闻事业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费11500元，由原告广州华闻事业发展有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  罗汉强人民陪审员  麦丽欢二〇一九年九月十一日书 记 员  谢丽军何瑞雯