山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初1309号 原告（反诉被告）：韩凤德，男，1969年3月25日出生，汉族，居民，住安丘市， 委托诉讼代理人：凌金国，安丘联动法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：安丘潮商置业有限公司，住所地：安丘市206国道东侧青云湖南侧。 法定代表人：陈逢英，总经理。 委托诉讼代理人：张继军，山东盾安律师事务所律师。 原告（反诉被告）韩凤德与被告（反诉原告）安丘潮商置业有限公司（以下简称“潮商公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩凤德及其委托诉讼代理人凌金国，被告潮商公司的委托诉讼代理人张继军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩凤德向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年6月18日签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告已付购房款231453元，并支付原告违约金69435.9元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的安丘世贸中心综合商务楼第五层501号房，按照协议该合同应该在安丘市房管局备案。但经原告查询得知，该合同未在安丘市房管局备案，且合同约定的房产无法办理相关房权证书。为维护原告自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告潮商公司答辩并反诉称，原、被告双方订立《商品房买卖合同》属实，但并没有违约，因原告未按合同约定履行完毕所有房款，故没有在安丘市房管局备案，如原告全额交纳的房款，被告会及时为原告办理所有的房屋产权手续。原告所述无法办理房屋产权证书与事实不符，合同约定的交房时间及原告全额房款交纳尚未到期，因此不能办理房屋产权的证书。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定：1.买爱人于签订合同之日交房价款的40%，计200000元；2.2018年10月18日前交房价的10%，计31453元；2019年2月18日前交房价款的10%，计44545元；2019年6月18日前交房价款的10%，计44545元；2019年10月18日前交房价款的10%，计44545元；2020年2月18日前交房价款的10%，计44545元；2020年6月18日前交房价款的10%，计44545元。合同第七条第二款约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%支付违约金。合同签订后，截止2019年2月18日，原告共计交款231425元，余款235817元至今未付，已构成违约，应当承担违约金1179元，为此，提起反诉，请求解除与被反诉人签订的《商品房买卖合同》，判令被反诉人支付违约金1179元，反诉费用由被反诉人承担。 本院经审理认定事实如下：2018年6月18日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，主要内容如下：出卖人：安丘潮商置业有限公司；买受人：韩凤德；第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：安丘市住房和城乡建设局，商品房预售证号1749。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5层501号房。该商品房的用途为商务商业，属框架-核心筒结构，层高为3.45米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房[合同约定]建筑面积为76.60平方米，其中套内建筑面积53.62平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.98平方米。……第六条：付款方式及期限。1.买爱人于签订合同之日交房价款的40%，计200000元；2.2018年10月18日前交房价的10%，计31453元；3.2019年2月18日前交房价款的10%，计44545元；4.2019年6月18日前交房价款的10%，计44545元；5.2019年10月18日前交房价款的10%，计44545元；6.2020年2月18日前交房价款的10%，计44545元；7.2020年6月18日前交房价款的10%，计44545元。……第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不加累计）。（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，……第八条交付期限出卖人应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……5.买受人付清全部房款及各项相关费用。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十条：规划、设计变更的约定。第十一条：交接。第十二条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十五条：关于房屋登记的约定。预售人与预购人或预购人可以持本合同向房屋登记机构申请预购商品房的预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，为买受人办理完毕房屋权属登记。…… 原、被告双方另签订世贸中心购房借款协议书一份，约定原告向被告借款用于支付购买上述房屋的房款，但未注明签订日期。 2018年6月2日、6月6日，原告分二次向被告潮商公司支付了首付款200000元，2018年10月18日，原告支付购房款31453元，以上共支付房款231453元。2019年2月13日，原告通过顺丰速运向被告发出解除合同通知书，收到人为高圆圆。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、付款收据、被告潮商公司提供的世贸中心购房借款协议书、认购协议等已经当事人质证和本院审查的证据在案为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，现原、被告双方均主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，故双方签订的《商品房买卖合同》应予以解除。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告已向被告交纳的购房款231453元，被告应予以返还。 《商品房买卖合同》备案，是国家对房屋买卖进行管理的形式之一，是维护房屋交易安全的措施，并不是《商品房买卖合同》的内容，并不影响《商品房买卖合同》的效力及未来实现合同目的，原告以此要求被告支付违约金69435.9元，无法律依据，本院不予支持。被告反诉原告支付违约金1179元，因原告已在2019年2月13日提出解除合同的要求，并起诉解除合同，在本案未确认合同是否解除前不能认定原告存在违约的行为，故对被告反诉原告支付违约金的要求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安丘潮商置业有限公司返还原告（反诉被告）韩凤德购房款231453元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告（反诉被告）韩凤德的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）安丘潮商置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5813元，由原告韩凤德负担，反诉费25元，由被告安丘潮商置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  朱 浩 人民陪审员  王福娟 人民陪审员  王奉玲 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  吴凯伦