文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5631号原告：重庆跃飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号，统一社会信用代码91500107552001060C。法定代表人:黄胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭众书，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。被告：袁嘉绩，女，1986年1月27日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：池可，女，1984年8月17日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆市博嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道大星居委，统一社会信用代码91500119688916681R。法定代表人：谢生敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国芬，该公司员工。委托诉讼代理人：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。原告重庆跃飞物业管理有限公司（以下简称跃飞物业公司）与被告袁嘉绩、重庆市博嘉房地产开发有限公司（以下简称博嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审理，并适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆跃飞物业管理有限公司委托诉讼代理人谭众书、王远华、被告袁嘉绩委托诉讼代理人池可、被告博嘉公司委托诉讼代理人杨国芬、柳松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告跃飞物业公司向本院提起诉讼请求：1.请求依法判决由被告向原告支付自2015年10月15日至2019年8月20日期间的物业服务费72449元，并由被告自2015年11月11日起以当月应交物业费金额为基数按月1.5%计算递增至付清之日止向原告支付违约金。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2014年10月20日起至今对位于南川区XX街道XXXX小区提供物业服务。2015年1月1日和2017年10月20日，原告与南川区XX街道XXXX业主委员会分别签订了为期3年和5年的《物业服务合同》，约定商业物业费为2元/月·㎡，支付时间为当月10日前，逾期则按每日万分之五向原告支付违约金。XXXXX栋X-X、X-X，X-X、X-XX商业用房面积合计为768.05㎡，其所有权登记在被告博嘉公司名下。被告博嘉公司经原告多次结算和催收均未支付2019年5月以前的物业服务费，原告遂向法院提起诉讼。2019年7月30日，在法院审理（2019）渝0119民初3754号案件开庭审理时，博嘉公司举证自2015年10月15日至2025年7月31日将案涉房屋出租给被告袁嘉绩使用，原告才知道被告袁嘉绩对案涉房屋负有交纳物业服务费的义务。原告认为，被告享受了原告提供的物业服务，应按照合同约定交纳物业费，对现未交纳的物业费，被告作为业主和物业使用人依法应共同承担连带清偿责任。经原告催收，被告至今未支付物业费。为此，原告特向法院提起诉讼。被告博嘉公司辩称，我方与原告之间签订有协议，已经出租的门面的物业费由物业公司自行向承租人收取，我方认为我方不应当承担本案支付物业费的责任。被告袁嘉绩辩称，原告诉称其2019年7月30日在法院审理（2019）渝0119民初3754号案件时才知晓被告袁嘉绩负有缴纳物业费的义务是欺骗法庭。2017年3月15日，沛能物业公司XXXX管理处（现在叫跃飞物业）发函给贝贝家幼儿园（本案被告袁嘉绩等持股投资）催收物管费，证明物管公司是知道物业服务费缴费义务人的，我幼儿园接到催收函后立即给沛能物业公司XXXX管理处复函，原告对复函既不予签收也不予以回复，对幼儿园提出的问题不予整改，导致物业费一直拖欠至今。物业公司主要存在以下问题：因幼儿园楼顶活动场所紧挨XXXXX号楼，X号楼为33层高层建筑，为防止住户高层抛物伤害孩子，幼儿园多次要求物业公司协助劝阻业主高空抛物行为，物业公司视而不见。幼儿园只有每年自行组织老师挨家挨户去发传单。幼儿园开园以后，门口无围栏院坝被物管公司划为小区摩托车临时停放点，对院坝铺贴石材损坏及积水严重，物管公司不管不问，幼儿园每年都要多次维修保养，且摩托车进出严重影响幼儿园孩子上下学，此问题被区教管中心多次要求整改，但因物管公司拒不配合，未履行安保及维修义务，到目前为止都得不到解决。同时，物业公司也未对该院坝进行保洁，一直以来都是幼儿园负责清扫保洁。因幼儿园距离市政垃圾收集点距离500米左右，物业公司熊经理要求幼儿园产生垃圾必须由幼儿园自行运致市政垃圾收集点，且幼儿园附件物业公司未设置任何果皮箱、垃圾桶等设施。物业公司对小区设施（备用电源柴油发电机组）从未维护保养，市政停电后备用电源柴油发电机组无法启动导致消防完全处于瘫痪状态（最近在本月2、3号停电消防设施瘫痪2天）。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另本着解决问题的态度，幼儿园原则同意按不高于0.5元/㎡支付物管公司管理费用。经审理查明，2015年1月1日，南川区XX街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为跃飞物业公司）签订了《物业服务合同》，由重庆沛能物业管理有限公司对XXXX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.05元/月∙平方米；（2）商业物业：2.00元/月∙平方米；（3）二次供水电费0.6元/吨。2、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。3、如公共维修项目支付较大的，考虑小区实际情况，其费用应由涉及业主灵犀支付费用；单次费用超过500元/次的，应由公共收益列支；维修整改费用巨大的，应连同业主委员会公摊申请专项维修基金，在征得小区三分之二的业主同意后，完成改造。物业服务费用或其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。第七章第十八条约定：本合同期限为叁年，自2014年10月19日起至2017年10月18日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年1月17日，南川区XX街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与原告签订《补充协议》，协议约定：双方将《物业服务合同》第二十九条载明的“本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决……也可以选择以下1方式解决：1、重庆仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。”变更为“本合同在履行中如发生争议，双方可协商解决……也可以选择以下2方式解决：1、重庆仲裁委员会仲裁；2、人民法院诉讼。”2017年10月20日，南川区XX街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订了《XXXX物业服务合同》，合同期限为五年，2017年10月20日起至2022年10月19日，合同约定的物业费收费标准等与2015年1月1日签订的合同内容一致。重庆沛能物业管理有限公司从2014年10月20日起为该小区提供物业服务。2016年12月5日，重庆沛能物业管理有限公司经工商登记将其名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司。另查明，重庆市南川区XXXX小区X号楼X-X、X-X、X-X、X-X号商业门面的业主为被告博嘉公司，建筑面积分别为224.4㎡、179.46㎡、171.42㎡、192.84㎡，共计768.12㎡。2015年10月15日，被告博嘉公司（甲方）与被告袁嘉绩（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将X号楼X-X、X-X、X-X、X-X号建筑面积合计768.1㎡的门面出租给乙方，租赁期限为拾年，自2015年10月15日至2025年7月31日。租赁押金：10000元整，到期结算后归还（不计利息）。乙方交还房屋时须交清水电费、物管费、装饰损失费以及其他应由乙方支付的费用，方可退还押金。乙方对在租期期内所产生的一切费用由乙方自行承担，包括乙方根据实际需要对房屋进行的装饰装修。该合同还约定了其他事项。还查明，2014年11月7日，被告博嘉公司（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为跃飞物业公司）签订《协议》，约定：甲方未出售空置房及门面（详见清单）按《重庆市物业管理条例》之相关规定，《XXXX物业服务合同》中的收费标准的50%向乙方缴纳。已出售但业主未接房的房屋由乙方向业主进行催收，与甲方无关。甲方已出租的门面，由乙方向承租人收取物业管理费。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的二份《物业服务合同》、《补充协议》、《协议》、《准予变更登记通知书》、不动产查询证明、《房屋租赁合同》、（2019）渝0119民初3754号民事裁定书，被告博嘉公司提交的《房屋租赁合同》、《协议》等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。本院认为，原告跃飞物业公司与南川区XXXX小区业主委员会于2015年1月1日及2017年10月20日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告博嘉公司在内的全体业主具有约束力。被告博嘉公司将案涉门面租赁给被告袁嘉绩，双方签订的《房屋租赁合同》约定由承租人承担租赁期间的一切费用，即包括了物业费用。被告袁嘉绩作为物业使用人，前述《物业服务合同》对其亦具有法律约束力。本案原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于被告袁嘉绩提出的原告未协助其劝阻住户高空抛物、幼儿园门前院坝被设置为摩托车临时停靠点、卫生未打扫等未缴纳物业费的理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。故被告袁嘉绩应当承担其租赁案涉门面期间即2015年10月15日至2019年8月20日期间的物业费，原告按照768.05㎡计算，系原告对其权利的处分，未损害他人利益，本院予以确认，故被告袁嘉绩应承担上述期间的物业费为70957.85元（768.05平方米×2元/平方米·月÷31天×17天+768.05平方米×2元/平方米·月×45个月+768.05平方米×2元/平方米·月÷31天×20天），原告主张超出的部分，本院不予支持。被告博嘉公司作为案涉门面的产权人，虽然与原告签订的《协议》约定已出租的门面的物业费由物业公司自行向承租人收取，但根据原告与该小区业委会签订的两份《物业服务合同》约定“业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或其他费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任”，因作为物业使用人的被告袁嘉绩未按时向原告交纳物业费，故依照上述约定，作为业主的博嘉公司应当承担连带支付责任。对于原告主张的违约金，因本院在审理XXXX物业服务合同纠纷系列案件中，原告跃飞物业公司确实存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告袁嘉绩于本判决生效之日起十日内支付原告重庆跃飞物业管理有限公司2015年10月15日至2019年8月20日期间的物业服务费用70957.85元。被告重庆市博嘉房地产开发有限公司承担连带交纳责任。二、驳回原告重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1610元，减半收取805元（原告已预交），由被告袁嘉绩、重庆市博嘉房地产开发有限公司负担787元，由原告重庆跃飞物业管理有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  刘丹二〇一九年九月二十三日书记员  李珑