江苏省泗洪县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1324执异89号案外人:江苏新支点房地产开发有限公司，住所地宿迁市泗洪县,统一社会信用代码91321324058612974W。法定代表人:张士明，公司执行董事。委托诉讼代理人:张宏伟，男，1981年2月27日出生，住宿迁市泗洪县，公司员工。申请执行人:桂玉保,男,1985年6月7日出生，初中,住宿迁市泗洪县。被执行人:陈军，男，1972年9月1日出生，高中，住宿迁市经济开发区。本院在桂玉保与陈军承揽合同纠纷一案中，案外人江苏新支点房地产开发有限公司（下称新支点公司）书面提出执行异议，本院依法立案受理，并组成合议庭进行了审查，案外人新支点公司的法定代理人张士明、委托诉讼代理人张宏伟，申请执行人桂玉保、被执行人陈军到庭进行了证据质证。本案现已审查终结。经审查查明：本院（2018）苏1324民初586号民事判决书已发生法律效力，判决：被告陈军支付原告桂玉保工程款335000元及违约金（按照年利率24%，自2017年11月6日起计算至实际履行之日止），于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6820元，减半收取计3410元，由被告陈军负担。该案本院于2019年1月16日立案执行，执行案号：（2019）苏1324执476号。在执行过程中，本院于2019年4月11日以（2019）苏1324执476号执行裁定书预查封了预登记于被执行人陈军名下位于泗洪县臻龙广场第1-6幢3007号、1-6幢2008号和1-6幢3008号门面房。并于2019年5月8日作出裁定，决定拍卖被执行人陈军名下的位于泗洪县臻龙广场第1-6幢3007号、1-6幢2008号和1-6幢3008号不动产；二、责令被执行人陈军名下的泗洪县臻龙广场第1-6幢3007号、1-6幢2008号和1-6幢3008号不动产内相关人员在2019年5月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人新支点公司以其与被执行人陈军签订的房屋买卖合同实际是一种担保为由，提出撤销拍卖的异议请求。案外人新支点公司异议称：泗洪臻龙国际广场1-6-2008室商铺的买卖合同中买受人虽然是陈军，但是，陈军并没有支付房款，2016年4月11日案外人新支点公司与被执行人陈军签订3份《商品房买卖合同》，房号分别为：1-6-2008、1-6-3007、1-6-3008，网签总计房款4018590元，作为陈军在臻龙国际广场承包塑钢和外墙大理石工程项目的工程款抵押担保，因此房价也是下调的较低；事实上案涉房屋所有权归属于新支点公司，陈军对案涉房屋并不享有所有权，故特提出异议，请求撤销拍卖裁定。申请执行人桂玉保述称：法院拍卖的房屋是通过房产部门查询到的，有合法的买卖合同，房屋就应当归陈军所有，拍卖替陈军还款是合法的，请求继续拍卖。被执行人陈军述称：案涉房屋已经进行了网签，并在签订合同时有约定，超过3年不进行结算，并支付工程款，合同房屋自然归陈军所有，虽然没有进行结算，这是新支点公司拒绝配合造成的，目前为止，新支点公司尚陈军近600万元工程款，新支点公司迟迟不予结算，按约定网签在陈军名下的所有房屋均归陈军所有，陈军现同意将签订合同的房屋拍卖还债。另查明，案涉房屋仅仅进行了网签合同，当初签订买卖合同，只是对陈军承揽新支点公司建设工程的工程款的一种担保形式，目前，被执行人陈军并没有与案外人新支点公司进行工程结算，亦没有办理明确折抵工程款的金额等，也就说案涉房屋目前仍然处于预告登记阶段，并没有转为正式登记。本院认为：本案案涉房屋，即案外人新支点公司与被执行人陈军签订3份《商品房买卖合同》，房号分别为：1-6-2008、1-6-3007、1-6-3008，现属于予登记阶段，根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》（下称“《不动产执行通知》”）中规定，人民法院对被执行人购买的办理了商品房预告登记但尚未办理产权过户手续的房屋可以预查封。本案案涉房屋2016年4月15日新支点公司与陈军签订了《商品房买卖合同》并在房产部门进行了备案，属于预登记状态，本院于2019年4月11日以（2019）苏1324执476号执行裁定书预查封了被执行人陈军已网签购买的位于泗洪县臻龙广场第1-6-3007号、1-6-2008号和1-6-3008号房屋，符合《不动产执行通知》的规定。预查封，从其适用的情形来看，其查封的对象是被查封人基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即物权期待权和所有权转移登记请求权。预查封的目的是使被查封人保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极履行，债权人放弃或转让该项请求权等处分行为都将导致其丧失该项已经被预查封的请求。因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记的请求权，虽然《不动产执行通知》中规定，“预查封的期限和效力等同于正式查封”，但是因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下，所以在处分该标的物时，预查封和正式查封是有区别的。《民诉法》第二百四十七规定，“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期限履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”查封之后，法院介入并采取强制执行措施的对象应该是被执行人所有的财产，所以，预查封期间法院不能拍卖非被执行人所有、被法院采取预查封的房屋。本案涉及的房屋目前仍属于预登记的状态，并没有经审核登记至被执行人名下，物权仍属于案外人新支点公司所有，被执行人陈军对案涉房屋并不享有所有权，依法可以预查封，但进行拍卖没有法律依据。同时，陈军与新支点公司签订房屋买卖合同的真正目的只是对承揽建设工程的工程款的担保，并非真正的房屋买卖，属于形式上买卖，实质上的担保，且工程款尚未结算。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条之规定，裁定如下：撤销本院2019年5月8日作出的（2019）苏1324执476号执行裁定，停止对“被执行人陈军名下位于泗洪县臻龙国际广场第1-6-2008号不动产的拍卖”。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹继忠人民陪审员  杨 颇人民陪审员  吴青青二〇一九年九月十一日书 记 员  王方洁附：法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，里有成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释第一条采取伪造证据、虚假陈述等手段，实施下列行为之一，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼的，应当认定为《刑法》第三百零七条之一第一款规定的“以捏造的事实提起民事诉讼”：（一）与夫妻一方恶意串通，捏造夫妻共同债务的；（二）与他人恶意串通，捏造债权债务关系和以物抵债协议的；（三）与公司、企业的法定代表人、董事、监事、经理或者其他管理人员恶意串通，捏造公司、企业债务或者担保义务的；（四）捏造知识产权侵权关系或者不正当竞争关系的；（五）在破产案件审理过程中申报捏造的债权的；（六）与被执行人恶意串通，捏造债权或者对查封、扣押、冻结财产的优先权、担保物权的；（七）单方或者与他人恶意串通，捏造身份、合同、侵权、继承等民事法律关系的其他行为。第二条以捏造的事实提起民事诉讼，有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的“妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益”：（一）致使人民法院基于捏造的事实采取财产保全或者行为保全措施的；（二）致使人民法院开庭审理，干扰正常司法活动的；（三）致使人民法院基于捏造的事实作出裁判文书、制作财产分配方案，或者立案执行基于捏造的事实作出的仲裁裁决、公证债权文书的；（四）多次以捏造的事实提起民事诉讼的；（五）曾因以捏造的事实提起民事诉讼被采取民事诉讼强制措施或者受过刑事追究的；（六）其他妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的情形。第三条以捏造的事实提起民事诉讼，有下列情形之一的，应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的“情节严重”：（一）有本解释第二条第一项情形，造成他人经济损失一百万元以上的；（二）有本解释第二条第二项至第四项情形之一，严重干扰正常司法活动或者严重损害司法公信力的；（三）致使义务人自动履行生效裁判文书确定的财产给付义务或者人民法院强制执行财产权益，数额达到一百万元以上的；（四）致使他人债权无法实现，数额达到一百万元以上的；（五）非法占有他人财产，数额达到十万元以上的；（六）致使他人因为不执行人民法院基于捏造的事实作出的判决、裁定，被采取刑事拘留、逮捕措施或者受到刑事追究的；（七）其他情节严重的情形。《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一【虚假诉讼罪】以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。有第一款行为，非法占有他人财产或者逃避合法债务，又构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪从重处罚。