新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初1414号原告：谢鹤，男，1965年7月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：李柯，新疆宝来律师事务所律师。被告：吴月，女，1989年5月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：朱宏杰，新疆四至律师事务所律师被告：张桂林，男，1992年10月4日出生，汉族，新疆石河子141团八连职工，住石河子市。原告谢鹤与被告吴月、张桂林确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢鹤的委托诉讼代理人李柯、被告吴月的委托诉讼代理人朱宏杰、被告张桂林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢鹤向本院提出诉讼请求：确认被告吴月代原告与被告张桂林签订的《房产买卖合同》无效。事实与理由：2017年3月23日，原告给被告吴月出具委托书，委托其办理原告水区的房屋的土地证转让、产权过户、查档等事宜，被告吴月接受委托后于2017年6月5日超越委托代理权限，与被告张桂林私下恶意串通，以明显低于市场价的方式在原告不知情的情况下将原告位于水区的房屋卖给了被告张桂林并办理了过户手续。原告认为被告吴月超越代理权与被告张桂林私下里恶意串通，以明显低于市场价格的方式将原告的房产予以交易、处分，严重损害了原告的财产权益。根据《民法总则》第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，故吴月代理原告与被告张桂林签订的房产买成合同应属无效合同。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告吴月辩称：合同是我代原告签订的，是经过原告授权的。我只是按照委托书办理手续，合同的效力是我方无法确认的。被告张桂林辩称：我不同意原告的诉讼请求。当时我是在网上发布了求购电话，后来接到了吴月的电话说有该案的房屋出售，经过双方协商购买了该房屋。买房前我不认识吴月，不存在恶意串通。购买房屋时是原告出具了委托书，委托吴月代为出售房屋，办理手续，我们签订的合同是合法的。房子是我购买的，只是我的钱存在我哥哥张东林的卡中，所以转账时是用我哥哥张东林的卡转给吴月卡中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告张桂林提交证据：1.收条，证明张桂林向被告吴月支付房款20万元的事实。原告对此证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告吴月对此证据的真实性予以认可，并表示收到此款后按原告的指定转账给了案外人。本院对此证据的真实性予以确认。2.银行转帐凭证，证明向被告吴月支付的房款系由张桂林存入其哥哥张东林卡中，再由其哥哥张东林转账给吴月的事实。原告对此证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告吴月对此证据的真实性予以认可。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，原告谢鹤出具委托书，委托吴月代为办理其位于乌鲁木齐市水磨沟区的相关手续，委托事项为：1.代为办理该房地产查阅档案、复印档案;2.代为办理该房土地使用证过户手续、签订《土地使用权转让合同》、领取土地证等相关事宜;3.代为办理不动产登记、变更登记、转移登记、抵押登记等相关事宜，代为办理及领取《不动产权证据》、《不动产登记证明》;4.代为办理银行资金监管手续、解冻、划转业务及领取银行资金监管的房款，网上挂牌交易相关手续；5.协助买方办理商业贷款、二手房银行按揭贷款或公积金银行按揭贷款的所有相关手续、签署相关文件合同、代收售房款及二手房银行按揭贷款、代收资金监管的售房款、银行按揭贷款及银行贷款、银行贷款尾款均打入受托人名下;6代办上述房地产水卡、电卡、天然气的补办、挂失、领及过户手续、有线电视的过户手续；物业交接手续；代为开具首次购房证明、门牌号变更证明、唯一一套住房证明人；7.办理此房地产过户有关全部事宜并签署以上所有条款中涉及的相关文件、合同。受托人在相关合同及法律文书上的签字、捺指印我均予以认可。受托人在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日至受托人完成委托事项之日止。2017年6月5日，被告吴月代原告谢鹤与被告张桂林签订《房屋买卖合同》，约定：谢鹤向张桂林转让位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋。还约定：房屋成交总价为150000元;张桂林已支付定金10000元。双方约定房款在2017年6月6日前一次性付清，定金在最后一次付款时冲抵。次日，被告吴月代原告谢鹤与被告张桂林办理了不动产权属转移登记。被告吴月、被告张桂林均认可案涉房屋的实际交易价格为200000元，并表示《房屋买卖合同》中记载房屋价格150000元，是为了规避应缴纳的相关税款。2017年6月6日，由案外人张东林账户分别向被告吴月转账50000元及150000元。同日，被告吴月出具收条一张，记载：“今收到张东林购房款200000元，水磨沟区新民西路西三巷37号1栋3层3单元302。”另查，案涉房屋一直由原告居住。张桂林表示买房前在网上查询案涉房屋周边的价格平均为5000元，并自认因被告吴月没有钥匙，因此在案涉房屋转移登记前，没有实地看过房。本院认为，本案被告吴月经过原告的授权后，享有代理权，有权代表原告与他人签订合同，但其行使代理权也要受到相应的约束，即代理人必须为被代理人利益实施代理行为。被告吴月作为原告谢鹤的代理人，是否完全履行其法定及约定的职责问题，从吴月代原告与张桂林签订的《房屋买卖合同》的具体情况分析，案涉《房屋买卖合同》中约定的房价为15万元，房屋的建筑面积54.13平方米，每平方米单价仅为2771元，结合双方交易的时间，涉案房屋所处的区位，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格。吴月作为代理人行使代理权应当以维护被代理人利益为己任，遵守诚实信用原则，但其不顾被代理人原告的利益，以明显低价出售原告房屋，其行为明显存在恶意。被告张桂林是否属于信赖委托效力而与被告吴月进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，本院依据当事人表现在外的行为等客观情况，结合交易习惯、日常生活经验等等，从以下几个方面进行分析：首先案涉房屋成交价明显低于市场价格，并非合理的交易价格已在上文中予以分析，此处不再赘述。被告张桂林作为房屋交易的相对方，虽然在庭审中提出交易实际价格为20万元，但交易价格是否合理应当以正常的市场行为作为判断，其与被告吴月成交价格与涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格相比差距甚远，不能认定二被告达成的成交价是合理的交易价格。其次，房屋买卖属于大宗物品交易，作为买房人的张桂林，在与代理人吴月签订《房屋买卖合同》前却并未实际看房，不进行实地考察，也未对诉争房屋的使用状况进行了解，存在不合交易惯例之处，也与善良买受人的心理状态严重不符。对于张桂林称由于吴月没有钥匙故而未去看房，不符合普通买受人合理的审慎注意义务。再者，从张桂林支付购房款的情况来看，被告张桂林提供的银行转账凭证反映，两笔转账时间均为2017年6月6日，被告吴月出具收条时间亦为2017年6月6日，这与双方于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》中表明的已支付定金10000元的事实并不相符。综上，张桂林的各项客观表现，均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，因此不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，因此本案二被告之间房屋买卖行为属于《民法总则》第一百五十四条规定的行为人与相对人恶意串通，损害他人利益的情形，属于无效的民事法律行为。房屋买卖合同是双方或多方当事人意思表示一致的民事法律行为，故而被告吴月代原告谢鹤与被告张桂林签订《房屋买卖合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，判决如下：被告吴月代原告谢鹤与被告张桂林于2017年6月5日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费6550元（原告已预交），由被告吴月、张桂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  穆 丹人民陪审员  郭新霞人民陪审员  周建智二〇一九年九月二十三日书 记 员  王 涛