江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初2028号原告：王捍东，男，1966年8月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：任祥平，女，1965年9月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告委托诉讼代理人：谢永宏，上海明伦律师事务所律师。被告：王保明，男，1969年8月9日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：杨福金，溧阳市北方法律服务所法律工作者。原告王捍东、任祥平与被告王保明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年7月9日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王捍东、任祥平以及两原告委托诉讼代理人谢永宏、被告王保明及其委托诉讼代理人杨福金到庭参加诉讼。第二次开庭两原告委托诉讼代理人谢永宏、被告王保明及其委托诉讼代理人杨福金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王捍东、任祥平诉称，原告王捍东、任祥平系夫妻，该二人与被告王保明均系溧阳市天目湖镇南钱村委亳上村集体经济组织成员。2012年12月1日，王保明因资金周转向王捍东、任祥平借款500000元并同意将涉案房屋作抵押担保（当时该房屋系毛坯房），双方于当天达成一致协议，并由柯林清、孙某等人在场鉴证。协议约定，抵押期为一年，如一年内赎回，到期本金加利息为560000元；如一年到期不赎回，将房屋抵债清偿债务，该房屋归王捍东夫妇所有。一年期限届满后，王保明未予清偿借款本息，亦未如期赎回房屋。后王保明同意将该房屋抵偿债务，并将房屋转让给王捍东、任祥平夫妻所有。2014年下半年，王捍东夫妇就占有房屋并陆续对房屋进行改造装修。2018年2月24日，王捍东向供电部门申请通电，房屋装修完成后搬进居住。期间王捍东夫妇多次要求王保明协助办理房屋过户手续，但王保明一直推诿不予协助。基于上述事实，原告认为，涉案房屋买卖合法有效，被告应当遵照约定，协助两原告办理房屋过户手续。故原告诉至本院，请求判令：1.被告协助两原告将位于溧阳市房屋权属过户登记至两原告名下（相关过户费用由被告承担）；2.被告承担违约金112000元；3.诉讼费用由被告承担。被告王保明辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.案外人陆琪芬向原告借款250000元、被告王保明向原告借款250000元，原、被告之间存在民间借贷关系，产生借贷关系过程中双方约定用王保明经过批准新建的尚未完工的毛坯住宅楼房进行抵押担保，但抵押的房屋至今未取得产权证手续，也没有按照规定在不动产登记处办理抵押登记手续。依照担保法司法解释第四十七条、第四十八条、第四十九条等规定，双方之间的房屋抵押行为应当属于无效，该行为自开始就没有约束力。2.原、被告之间借贷关系事实清楚，双方也均无异议，双方之间根本不存在原告所说的房屋买卖关系，按照民间借贷司法解释第二十四条的规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻关系，两原告与被告王保明系均系溧阳市村民。2019年1月，王保明诉至本院，请求判令王捍东、任祥平返还位于溧阳市的房屋并承担本案的诉讼费用。（2019）苏0481民初910号案审理中，本案原告提起诉讼，请求判如所请，后因（2019）苏0481民初910号案的审理必须以本案的审理结果为依据，故本院裁定（2019）苏0481民初910号案中止审理。本案审理中，原告向本院提供以下证据：1.户籍证明，证明被告王保明在本案诉讼主体的基本信息以及王保明与两原告均系天目湖镇南钱村委亳上村的村民，系同一集体经济组织成员。2.协议和收条，证明第一、王保明、陆琪芬因资金周转向两原告借款500000元，王保明、陆琪芬也同意将涉案房屋作为担保抵押给两原告，双方于2012年12月1日签订协议，并将涉案房屋的钥匙、建房证、集体土地使用证、宅基地用地通知书等重要法律文件的原件交给两原告保管，将该房屋交付两原告占有、控制，说明自2012年12月1日起双方抵押合同成立，虽因该房屋未领取产权证无法办理抵押登记手续，但是双方当事人已经就涉案房屋的抵押形成了一致的意思，且交付了抵押物，因此两原告自2012年12月1日起占有、控制抵押物具有事实和法律依据；第二，协议约定到期本金及利息为560000元，如一年到期不赎回房屋作价560000元抵偿债务归两原告夫妻所有，有权自由调配，如到期不付王保明、陆琪芬有义务配合办理房产的过户手续不得延期，上述协议的内容是当事人真实意思表示且约定内容具体明确，该内容有三层的意思：一是这是一个附条件的买卖合同，二是王保明同意将房屋抵押给两原告并将房屋钥匙以及相关的凭证交付给两原告，三是王保明如果到期没有归还借款本息赎房，其愿意将房屋作价560000元出卖给两原告以清偿拖欠的债务，王保明也有义务配合办理房产过户手续，上述的内容具备了房屋买卖合同的基本合同条款以及买卖合同的特征，因此根据协议的约定，一年到期后，王保明没有按期归还借款且赎回房屋，因此，双方约定的房屋买卖的合同成立，王保明应当依照约定履行其义务；第三，协议第六条约定如有违约，则违约方支付房屋总款的20%的违约金即112000元，本案中王保明没有按照协议约定履行配合房产过户手续，其行为已经构成违约，两原告有权要求其承担违约金112000元，而且从协议的落款签字处可以印证签字的双方分别是原有房主夫妇签字和现有房主夫妇签字，这说明王保明也是充分理解并知道协议签订后所涉及的一切法律后果，也知道如一年到期借款没有归还则应当按照协议约定将房屋以房抵债转让给两原告；第四，收条证明王保明、陆琪芬确认收到两原告的借款500000元的事实，这说明两原告与王保明、陆琪芬之间因民间借贷存在合法的债权债务，而且根据协议的内容王保明拖欠两原告的借款债务以届清偿期。3.集体土地使用权证、江苏省村镇工程建设许可证、宅基地用地通知书，证明第一，涉案房屋是被告王保明取得合法手续建造，王保明对该房屋合法建造部分享有所有权及处分权；第二，上述的证据原件均是被告王保明按照2012年12月1日的协议约定交两原告保管持有的；第三，证明涉案房屋的国家规划或主管行政部门核准的房屋的建造面积、土地使用权的面积以及该房屋的四至情况。4.天目湖镇南钱村委出具的房屋产权证明复印件（原件已经提交供电部门）、供用水合同以及收据，证明第一，两原告通过合法手续取得涉案房屋，该事实已经得到南钱村村民委员会确认；第二，2018年2月24日开始原告一家已经实际占有居住涉案房屋，该证明是房主原告夫妻向供电部门申请用电所提供的相关证明；同时也证明2018年12月21日两原告向南亚水厂申请开户供水，这也进一步印证两原告已经是以房屋的权利人在行使相关的权利并将该房屋作为住宅正当使用。5.图片，其中十张图片是证明被告向两原告借款的时候将房屋抵押给两原告，当时抵押物也就是房屋毛坯的现状，二十三张图片反映两原告受让房屋后对涉案房屋进行了全面的改造、装修以及该房屋装修完成后的现状。6.离婚登记审查处理表以及离婚协议书，王保明于2009年10月19日与前妻宋永红离婚，涉案房屋是王保明个人于2011年建造的，王保明离婚后个人单独申请合法建造的房屋。7.电费清单、电费发票打印件，证明两原告一家已经将涉案房屋占有使用并享有相应的处分权，该房屋是其一家的住宅。8.房屋转让协议书打印件，该房屋转让协议书是2014年年初，也就是2月份，两原告与被告王保明就涉案房屋以房抵债进行协商后就双方形成的共同意思，请汪惠之律师代书的一份协议，虽然该协议王保明没有签字，但原告结合后续申请到庭的证人的证言以及稍后王捍东的陈述可以证明王保明是同意将涉案房屋以560000元作价转让给两原告，该房屋转让协议书是订书针已经生锈了，当庭提交原件核实。其中，2012年12月1日的协议载明：“今有王保明、陆琪芬夫妇房屋一幢，因资金周转困难，抵押给王捍东、任祥苹（平）夫妇，由王捍东夫妇一次性付人民币伍拾万元（但要扣除原有欠款贰拾伍万元整），以下条约，望双方共同遵守。一、抵押期为一年（从收到款后计算），如一年内赎回，到期本金加息一次付清50×1.2%=6万+50万元，总计伍拾陆万元整。二、如一年到期不赎回，房屋属于王捍东夫妇所有，有权自由调配。三、房屋建房证或房产证由王捍东或证人暂行保管一年，如到期不赎，有义务配合办理房产过户手续，不得延期。四、盖房还没有结清的所有款项有王保明、陆琪芬承担。五、从签字生效起，不得再有外来人来看房，大门钥匙有王捍东保管。六、希望双方共同遵守执行，如有违约，任何一方要付另一方房屋总款的百分之二十的违约金。原有房主夫妇签字：王保明陆其芬现有房主夫妇签字：王捍东任祥苹证人：柯林清孙某……2012年12月1日。”江苏省村镇工程建设许可证载明：“建设单位（个人）：王保明，建设项目名称：住宅，建设位置：南钱亳上，建筑面积：216㎡，建筑层数：贰，结构类型：砖混，室外檐高：6.5m,原房屋处理意见：全拆，房屋面积10.8m×10m。溧阳市天目湖镇人人民政府2011年11月21日。”庭审中，王捍东、任祥平申请证人孙某、王某出庭作证。孙某作证称，2012年12月1日这份协议上的字系其本人所签，其当时在场，当时大家都很和气，王保明当时身边还有一个叫陆琪芬的人过来的，协议上的都是当场签署的，当时说一年后把利息和本金结算下，后来一年后肯定没有再签字，去是肯定去过的；当时王捍东和王保明是不是谈到房子按照原来的协议执行的问题，肯定说的，但是怎么说的时间长了记不清了，主要他们两个要发生什么，他们和我都是亲戚关系，一年多了把钱结一下，到底怎么样记不清了；其与王保明是老表，王捍东是老表的儿子；2013年年底是在王捍东家里谈的，气氛如何时间长了记不得了，当时说了几句，吃了顿饭，吃完饭就散了。王某作证称，其是王保明的堂弟，王捍东是其堂侄，2013年年底王捍东曾邀请其出面处理过与王保明借款房屋的事情，是去王捍东家里吃晚饭，当时在场的人有孙某、王小龙、王捍东、王保明、王海庚，主要谈了协议的事情，要钱的吧，如何谈的其不记得了，主要是协议到期了，提到过房子借款的事情，当时没有看到王捍东拿出房屋买卖协议书。被告王保明质证称，1.对户籍证明无异议。2.对协议和收条原件形式无异议，但是对原告要证明的内容有异议，第一、王保明和陆琪芬不是夫妻关系，没有领取过结婚证；第二、500000元是原来欠款250000元也就是答辩中陈述的陆琪芬借了两原告250000元，所以12月1日本案被告实际只借用原告250000元，签订借款协议过程中双方设定的是被告尚未完工也没有得到房屋的所有权证书的房屋进行抵押，根据相关法律规定房屋抵押必须到主管部门办理抵押登记才产生抵押的法律效力，原、被告就房屋抵押没有办理房屋抵押登记，所以所设定的房屋抵押行为应属于无效，该行为一开始就没有法律约束，所以对无效协议约定的违约金等要求都表示否认。3.对集体土地使用权证、江苏省村镇工程建设许可证、宅基地用地通知书形式无异议，但是对该证明的内容有异议，该房屋是由被告以及宋永红、王鹏凯、王芹芹几个人共同申请的建房及用地手续。4.对天目湖镇南钱村委出具的房屋产权证明复印件、供用水合同以及收据不予认可，因为村民委员会无权出具房屋产权的证明，不是房屋产权的主管机关，原告提供的供电用水合同以及收据要证明的情况被告也不予认可，原告未征得被告同意，且原告是单方的擅自处分行为。5.对图片的真实性无异议，但是对要证明的该房屋2012年12月1日就抵押给了原告夫妻不予认可。6.对离婚登记审查处理表以及离婚协议书复印件真实性无异议，但是对要证明的内容有异议，证明涉案房屋是被告王保明一人所建，这不是事实，被告已经有书面证据向法庭提供。7.对电费清单、电费发票打印件认为与被告无关，这是原告单方的擅自行为。8.对房屋转让协议书打印件形式上以及原告要证明的内容均有异议，不予认可。原告提供的房屋转让协议根本不能作为有效证据使用，该协议是空白的，双方都没有签名认可，原告自己也没有签名认可。被告王保明向本院提供以下证据：地籍调查户主身份证明书复印件一份，证明申请宅基地的时候被告是以家庭名义申请的。针对被告提供的证据，原告发表意见称，第一，对证据的真实性有异议，要求被告提供原件或者相关部门加盖红章的核对件，第二，对证据关联性有异议，认为该调查户主身份证明书只能证明被告王保明家庭成员，并不能证明其所要证明的事实及涉案房屋是其家庭成员共同申请建造。庭审中，原告王捍东本人向本院陈述，房屋的基本结构为两层半，第一层是180平方米，第二层132平方米左右，上面半层不算面积；签订协议时房屋是毛坯房，没水没电，主体结构已经完工，有大门和窗户的，但是没有其他门；12月1日签协议那天其拿到房屋钥匙，一手交钱一手交钥匙，并在其家里请了一桌饭的，有证人的；其在亳上村还有其他一处宅基地，两间老房子，有房产证的，房产证是其的名字；涉案房屋可以领证，但是王保明必须到场，原件都在其处；2011年王保明找到其，他又找了个老婆，带其去上海打工，他老婆是老板，在上海浦东日立电器，年薪50000元，其和被告去了，到了10月底，工地上资金周转不灵，陆琪芬提出问其能否想办法借点贷款，王保明开着车带着陆琪芬一起到其家，其自己有100000元，其父亲又帮其借了100000元，还有其年薪50000元也先借给了陆琪芬，200000元给了陆琪芬后，陆琪芬又返回20000元作为一年的利息，2011年年底王保明和陆琪芬周转不错，资金回笼了，但是没有还钱，后来他们开始盖房了，做房屋基础，其一直在工地帮忙的，到2012年过了春节，其去唐山工作了，不在陆琪芬工地了，后来听家里说王保明外债很多，其又很着急，后来其打了电话问王保明的姐夫，知道确实有这件事，王保明的房子要卖了，后来2012年11月30日其从唐山回家了，第一次回家王保明被东北的高利贷控制着，王保明和陆琪芬找到其，商议写了这张协议，协议写好后，他们去看了一下同意的，第二天12月1日晚上，其筹款250000元，东北高利贷一直跟着的，吃饭在那里吃的，其请了一桌饭，吃饭前因为王保明一直言而无信，所以把所有的证人都某到场，签了字以后然后吃的饭，吃饭后把钱给了他，让他和高利贷一起去还钱的，2014年1月28日到期一年后了，其多次向被告要钱，被告说没有，后来就把被告约出来，约到家里，把所有的证人也约到家里，他说钱没有，后来其说钱没有，就照协议走，王保明也同意，还有几天过年了，当时也在友好的气氛下吃了顿饭，过了年一上班其就去找了汪惠之律师写了这份协议，在正月初八其打电话给被告，被告说忙，一直说忙，拖到了现在，这份协议就没签，2014年下半年其第一次对房子进行改造，做了水泥场地，2017年做了围墙，2018年装修入住。被告王保明本人陈述，不是一手交钱一手交钥匙，钥匙是大门装好后，让原告帮忙的，是一个商户给他的，是在签协议之前交的，其从头到尾没有看到房子的钥匙，其哥就是王捍东的父亲，王捍东是其侄子；房屋超面积不能领证，没有抵押之前其就问过了，领不到；协议签订的过程是2011年其找到王捍东，应该是2012年，其欠了别人200000元，就问王捍东借款，用房子抵押，前面借给陆琪芬的钱其不知道，后来写协议的时候才知道，这是王捍东和陆琪芬之间的事情，还有一次2014年见面的时候，其让王捍东增加一笔款，王捍东说一分钱没有，协议就没法达成了，而且房产证办不了，永远转不到王捍东名下，其明确和他说过了；2012年12月1日签订协议时其拿到250000元现金；其和陆琪芬是朋友关系，不是夫妻；签订协议的时候，房子主体完工，外墙装修好，门窗防盗窗都装好了，场地是毛坯，平整的，后面围墙打好了，前面没打；应该是2013年，协议签订一年后其和王捍东见了面，见面后原告没说什么，其说没钱还，其表达了房产证领不到，到现在原告没有问其要过钱，2018年见面后一直没打电话问其要钱，去年其发完短信说还钱，原告说其做梦的。以上事实，由原告提供的户籍证明、协议、收条、集体土地使用权证、江苏省村镇工程建设许可证、宅基地用地通知书、房屋产权证明复印件、供用水合同、收据、图片、离婚登记审查处理表、离婚协议书复印件、电费清单、电费发票打印件、房屋转让协议书打印件，被告提供的地籍调查户主身份证明书复印件，两原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，关于两原告与被告在2012年12月1日签订协议中关于到期不还涉案房屋权属及过户登记条款的效力认定问题。我国《物权法》规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。我国《担保法》规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”流押合同或者流押条款，是指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押物转移为债权人所有。两原告与被告在2012年12月1日签订协议中约定的到期不还涉案房屋权属变更及过户登记条款，该约定产生于抵押合同成立时，即债务履行期届满前，该约定符合上述规定的流押条款要件，应属无效条款，两原告不能依此主张房屋权属归其所有或要求办理过户登记手续。其次，关于两原告与被告之间的以物抵债合同关系是否成立的问题。“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。具体到本案是指两原告与被告成立房屋买卖合同关系用于清偿被告所欠债务的行为，庭审中，原告向本院提供房屋转让协议，该房屋转让协议系空白，两原告与被告均未签字，两原告虽申请证人出庭作证，但证人的陈述并不足以证明双方间就以物抵债行为达成合意，且房屋买卖系要式法律行为，故两原告与被告之间的以物抵债合同关系并未成立，两原告无权要求被告办理涉案房屋的过户登记手续。再次，根据双方庭审陈述以及行政主管部门颁发的江苏省村镇工程建设许可证载明的内容，行政许可房屋建筑面积为两层共216平方米，现房屋实际面积为第一层180平方米，第二层132平方米左右，涉案房屋存在超面积建造的情形，且涉案房屋尚未办理原始产权登记，故两原告要求被告协助办理涉案房屋过户登记手续存在法定阻碍事由，本院无法支持。综上，两原告要求被告协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法无据，本院依法不予支持。对两原告主张的违约金请求，两原告与被告在2012年12月1日签订协议中关于到期不还涉案房屋权属及过户登记条款属于无效条款，该协议内容包含借款条款、抵押条款、流押条款等内容，原告前述第一项请求依据房屋买卖合同关系主张，且主张该请求所依据的条款无效，故原告无权仅依据无效条款产生的后果要求被告承担违约责任，原告可依据其他有效条款内容根据被告的履行情况依据其他法律关系另案主张违约金。为此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告王捍东、任祥平的诉讼请求。案件受理费9400元（已由原告预交），由原告王捍东、任祥平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费9400元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  方长法人民陪审员  李顺生二〇一九年九月十一日书 记 员  潘 陈