四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0822民初797号 原告：杜莲，女，汉族，生于1975年4月11日，现住四川省青川县。 原告：王博，男，汉族，生于1998年03月25日，现住四川省青川县。 上述二原告委托诉讼代理人：王谋，男，汉族，生于1975年8月17日，汉族，住四川省青川县。系原告杜莲丈夫，原告王博父亲。 被告：广元市运融置业有限公司。 统一社会信用代码：915108220560747625。 住所地：四川省广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内） 法定代表人：冯涛，执行董事。 委托诉讼代理人：万荣，广元市运融置业有限公司工作人员（代理权限为一般代理）。 原告杜莲、王博与被告广元市运融置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，于2019年1月30日作出（2018）川0822民初965号民事判决，被告广元市运融置业有限公司不服该判决，并提起上诉。广元市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）川08民终973号民事裁定：一、撤销四川省青川县人民法院（2018）川0822民初965号民事判决；二、本案发回四川省青川县人民法院重审。本院于2019年8月7日受理后，由审判员杜刚担任审判长，与人民陪审员尚元丽、朱琳另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜莲、王博的委托诉讼代理人王谋，被告广元市运融置业有限公司（以下简称运融公司）的委托诉讼代理人万荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜莲、王博向本院提出诉请：1、依法判令解除原被告于2015年10月5日签订的编号为204的《商品房买卖合同》;2、判令被告返还原告购房款280000元（贰拾捌万元整）及自被告收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）;3、判令被告在合同约定时间内未办理不动产登记证应担的违约责任（自逾期之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金）;4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月5日签订了编号为204的《商品房买卖合同》，购得24.78平方米的房屋，原告合计给被告支付购房款280000元。合同约定被告应当在交房之日起365天内给原告办理好房屋产权证，被告还对该房屋进行了质量保证。2015年12月17日，被告向原告移交了房屋，原告也如期进行了装修，但自装修完成时起，原告所购买的房屋存在严重漏水等质量问题，经原告多次找被告协商维修，被告不但不维修，反而打人，将原告杜莲打伤住院，经检查，原告受伤的情况属于轻型闭合性颅脑损伤，脑震荡等伤，经公安机关鉴定，原告的伤属于轻微伤，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，加之被告也没有在合同约定的2016年12月17日前给原告办理房产证（不动产登记证），原告曾多次要求被告办理房屋产权证和对房屋进行维修处理，但被告却不闻不问，始终不予履行合同确定的义务，迫于无奈，原告于2016年12月28日至2017年期间多次给被告寄送了要求解除合同的书面告知函，被告收函后依然无动于衷，截止到现在，被告不但没有在合同规定的期限内移交房屋产权证、土地使用证（不动产登记权证）等相关手续，而且对原告所购房屋至今存在着漏水等质量问题也没有处理，被告对原告寄送要求解除合同的函表示了认可，至今也没有做出任何不同意解除合同的回复，被告不全面履行合同义务，存在严重违约，被告应依法退还原告的购房款和赔偿原告相关损失及承担合同约定的（自逾期之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按原告已付房款的日万分之一向原告支付违约金）违约责任。故此特向人民法院起诉，以实现诉讼请求为盼。 被告在原审中答辩称：第一，声明原告在诉状中提到的打人事件与被告无关，是商贸城的物管与原告发生的打斗；第二，房屋漏水的问题，确实存在，但是当被告知道后，积极组织工人进行了维修，解决了漏水的情况；第三，原告说的被告在合同规定的期限内没有移交房屋产权证，这是错误的观点，房屋产权证是办理而不是移交，是房屋买卖双方提供相关证件到不动产登记处办理，办理这个证不是被告单方义务，必须是双方共同去办理，相应的税费也要双方共同分担。被告通过书面的方式，向原告送达了通知，要求原告在2017年8月之前带齐相关证件到销售中心完善相关手续，进行网签，原告收到通知后，没有积极准备相关证件、资料办理网签手续，未能办理不动产登记是原告未提供资料造成的，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院出示了如下证据： 1.2015年10月5日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份； 2.2015年9月29日，被告出具的收款收据复印件一份； 3.2018年7月4日，成都市金牛区人民法院（2018）川0106执2633号之三执行裁定书复印件和协助执行通知书复印件各一份； 4.2019年7月26日，成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异313号执行裁定书复印件一份； 5.2017年6月28日，原告向被告发送的要求尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用等过户手续的函一份； 6.顺丰快递单三份。 原告拟用上述证据证明原告向被告购买了商品房，并支付了购房款，不能办证是因为房屋被查封，原告多次向被告发函要求办证，被告不理睬。 被告对上述证据质证认为，顺丰快递有电话错误，不知收到没有；成都市金牛区法院的裁定与本案无关，本案涉案房屋未被查封。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告向本院出示了如下证据： 1.2017年8月21日，被告给原告的通知复印件一份； 2.2017年8月21日，被告给原告寄送通知的顺丰快递单复印件一份； 3.2019年3月5日，被告向原告寄送办理不动产登记通知书一份； 4.2019年3月7日，被告向原告寄送办理不动产登记通知书的邮政EMS单一份； 5.2019年1月31日，青川县房产管理局证明复印件一份。 被告拟用上述证据证明本案房屋是能正常办理不动产登记证的，被告履行了通知义务，未能办理不动产登记证的责任在原告。 原告质证认为，被告的通知书无原告的签名，原告未收到该通知书。青川县房管局的证明不能证明该房屋未被查封，对青川县房产管理局的证明，因没有加盖复制印章，故对其三性提出异议。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年10月5日，原、被告签订了合同编号为204的《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于青川县竹园镇陈家坝的青川县竹园客运商贸城的商业用房一套销售给原告。该商品房预售许可证号为：青（2013）房预售证第XXX号，房号1幢3层103号，建筑面积37.07平方米，套内面积24.78平方米，共用部位与共用房屋分摊面积12.29平方米,单价每平方米7553元，价款280000元。合同第十条第（一）项约定，“出卖人应当在2015年12月17日前向买受人杜莲、王博交付该商品房”。合同第十九条第（二）项转移登记第1款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。” 2.2015年9月29日，原告向被告支付购房款280000元。 3、2015年10月17日，被告向原告交付了所购房屋。 4.2017年6月28日，原告向被告寄发“关于尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用证等过户手续的函”，要求被告15日内处理房屋质量问题，并将房屋产权、土地使用证等过户手续移交给原告。否则视为“自动解除我与你公司签定的《商品房买卖合同》，由此产生的一切法律后果均由你公司全部承担”。 5.2017年8月21日和2019年3月5日，被告两次给原告寄送通知，要求原告提交资料，完善网签手续。 6.2019年7月26日，成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异313号执行裁定书中载明，成都市金牛区人民法院“于2016年9月1日以（2016）川0106民初3037号民事裁定书及（2016）川0106执保1280号协助执行通知查封了运融置业开发的青川县竹园镇客运商贸城已备案至汤锡汇名下的房屋30套。2018年7月4日续行查封其中二十四套房屋，后对其中十四套房屋解除查封，仅房号为3-15、3-21.3-22、3-47、3-16、3-29、3-98、3-97、3-96、2-16十套房屋处于查封状态”。且成都市金牛区人民法院2018年7月4日（2018）川0106执2633号之三执行裁定书和协助执行通知书中续行查封的房屋不包含本案案涉房屋3-103。 7.2019年1月31日，青川县房产管理局给我院出具证明一份，证明原告所购房产未被他人查封、抵押，只要按照相关程序完成国家规定的税、费缴纳，并提供相关证件、证照、委托书等手续，并完成网签工作，可以办理不动产权证书。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法、有效。原告杜莲、王博按照合同约定支付购房的全部价款，被告未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点是合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。 1．合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，被告运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约； 2．合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。第一、本案中合同第十九条第（二）项约定，“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。双方在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府公司行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人被告运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。原告提出迟延办证的理由不能满足合同解除的条件。故对原告请求解除原、被告于2015年10月5日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款280000元及承担资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 4．未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期为2015年12月17日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年12月16日。2017年8月21日被告运融置业公司向原告寄发办理不动产登记证的通知，故2016年12月17日至2017年8月21日期间应确定为出卖人被告运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，被告运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以原告已付购房款280000元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。 综上，对原告起诉要求解除合同，返还购房款280000元的诉讼请求，本院不予支持，部分支持原告要求被告承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广元市运融置业有限公司在本判决生效后十日内向原告杜莲、王博支付自2016年12月17日至2017年8月21日的违约金，违约金以280000元为基数，按日万分之一的利率计算； 二、驳回原告杜莲、王博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，由原告杜莲、王博负担5000元，被告广元市运融置业有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  杜 刚 人民陪审员  尚元丽 人民陪审员  朱 琳 二〇一九年九月二十日 书 记 员  杨丽君