贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2744号上诉人（原审被告）：胡亮，男，1981年10月2日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：朱非，男，1982年1月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：曹建，男，1987年10月28日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈妞，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201211596536。原审第三人：福建省五鑫投资有限公司，住所地福建省莆田市荔城区凤山居委会东大路2号楼701室。法定代表人：毛建国。上诉人胡亮因与被上诉人曹建、原审第三人福建省五鑫投资有限公司（以下简称五鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡亮上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实存在错误。原审法院认定上诉人收取被上诉人曹建142000元租金与事实不符；原审法院租金计算错误。二、上诉人不存在未向第三人福建五鑫公司缴纳租金的情况，原审法院判决上诉人承担相应的过错并赔偿被上诉人7920元装修费不合理。被上诉人曹建辩称：一、原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。二、上诉人所述被上诉人向其支付的142000元包含装修补贴与事实不符。三、上诉人作为出租人对涉案门面不能正常使用具有过错，应返还被上诉人租金并赔偿被上诉人装修损失。曹建向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告之间签订的《转让合同》；二、判决被告返还原告137000元租金及5000元定金，赔偿原告经济损失21000元；三、诉讼费用由被告负担。一审法院审理查明：2014年，被告及案外人朱非与第三人五鑫公司签订《门面租赁合同》，主要约定第三人五鑫公司将花溪大学城思雅美食城服务中心二层2C18号面积为43m2的门面出租给朱非、胡亮用于餐饮及其他经营，月租金为170元/m2，租赁期限为2014年8月28日至2017年8月27日止。2015年8月9日，被告胡亮与案外人朱非签订《转让协议》，约定胡亮一次性支付给朱非11万元，朱非将花溪大学城思雅美食城冷饮店所有房屋的租赁权及经营权转让给胡亮。2014年6月9日，被告胡亮及案外人朱非向五鑫公司支付2C18号门面租金87700元，2016年4月16日，被告胡亮向第三人五鑫公司支付1C13号门面租金2万元，2016年5月18日，被告胡亮向第三人五鑫公司支付1C13号门面租金2万元。2016年3月8日，原告向被告支付定金5000元，2016年3月9日，原告通过案外人周某的账户向被告转账137000元，2016年3月10日，原、被告签订《转让合同》，主要约定原告承租贵阳市花溪大学城思雅美食城一层1C13号门面用于餐饮及其他经营，租赁期限为2016年3月10日至2018年10月10日止，年租金152000元。双方口头协议第一年租金为142000元，被告陈述，编号2C18号和1C13号是同一门面，是因为规划变更的。2016年4月27日，贵安新区市场监督管理局向“清镇特色小吃（周某）”发出责令改正通知书，责令其在取得食品生产经营许可前停止生产经营活动。2016年5月12日，第三人五鑫公司向被告胡亮及案外人朱非发出通知，要求朱非、胡亮在2016年5月13日前缴纳1C13号门面的租金87700元，否则将采取断水断电措施。2016年6月8日，贵安新区大学城管委会、贵安新区公安局、贵安新区安全生产监督管理局、贵安新区市场监督管理局、贵安新区综合行政执法局和贵安新区公安消防支队六部门联合向花溪大学城思雅美食城各经营户下达了《关于思雅美食城存在重大火灾安全隐患责令停业整顿的公告》，公告主要内容为：贵州师范大学思雅美食城建筑存在未审未验擅自投入使用，消防设施基本瘫痪不能使用、违规使用瓶装液化气、堵塞疏散通道等重大火灾隐患。要求贵州师范大学和五鑫公司在公告发出之日起立即针对存在的以上火灾隐患进行整改，各经营户于公告发布七日内将瓶装液化气罐撤离该建筑，自行停业整改。如未能配合整改的单位（经营户），将对其作出临时查封、行政拘留等强制措施。原告提交装修清单，拟证实向案涉门面投入装修价格9900元，其他的票据因店面停工无法提供，原告实际损失21000元。被告对该组证据不予认可，因为案涉门面已经装修好用于冷饮，装修花费90000元。第三人以不知情为由不予质证。原告另陈述设备全部被挖了，第三人说只认被告不认我们。原告提交了贵安新区市场监督管理局整改通知书及《关于思雅美食城存在重大火灾安全隐患责令停业整顿的公告》、第三人下发的两份通知，拟证实案涉门面从2016年4月初就不能使用，不能使用的原因为被告未向第三人缴纳房租，且该门面存在消防设施不过关，导致原告不能办理相关合法手续，原告签订租赁合同目的无法实现。被告质证为不知情，且与其无关。第三人质证为消防设施不过关与原告没有关联性，因为整改仅针对配套用房的电梯整改进行，案涉门面在服务用房外部。对于市场监督局的通知，要求从业单位办理生产经营许可证，第三人从未收到被告办理食品经营许可证的任何资料，被告一方未提出过该要求。对于催款通知书，第三人认可，证明截止到2016年5月12日，被告欠第三人到期租金87700元未付。关于门面实际使用时间，证人周某陈述，租到门面之后装修到接受停业整顿共10多天。原告陈述实际使用20余天，因各种停电停水等无法正常经营，一两个月的时间。被告陈述实际使用时间从3月份到7月份，共四个月时间，案涉门面租来后，被告使用了5个月时间，第三人未就赔偿问题与被告协商过。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，房屋租赁合同中出租方的义务是提供租赁房屋，承租人的义务是交付租金。本案原、被告所签订的《转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告按约定向原告交付了门面，原告也交纳了房屋租金，并投入经营。但是被告交付给原告案涉“思雅美食城”的门面至今未经过消防验收，存在重大安全隐患，而被贵安新区大学城管委会等六部门于2016年6月8日责令停业整顿。根据《中华人民共和国合同法》第ニ百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”，第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用，”因此，案涉租赁房屋因未经消防验收合格即投入经营使用，违反了法律规定，被告存在违约行为。现案涉房屋已经被行政主管部门责令停业整顿，导致原的告无法按照合同约定的用途使用房屋，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况。”之规定，原告诉请解除合同之主张，予以支持。本案合同目的无法实现的原因有以下四点：一是消防设施验收不过关；二是原告未按工商部门要求办理相关食品经营许可证；三是被告未按时向第三人交纳房屋租金；四是原告使用瓶装液化气。对前述原因，本院分析如下：消防设施验收不过关，被告转让门面应提供符合法律规定的门面，故该过错责任应由被告承担；原告不主动办理食品经营许可证，与被告无关联性，应自行承担该过错；被告未按时交纳房租，应承担相应的过错；原告从事食品经营，在人群密集聚集区使用瓶装液化气有安全隐患系基本的常识，应当承担相应过错责任。故对合同被解除的过错责任，本院认为被告承担主要责任、原告承担次要责任。本院酌定原告承担20％的责任，被告承担80％的责任。关于门面实际使用时间，双方签订合同时间为2016年3月10日，原告收到贵安新区市场监督管理局整改通知书时间为2016年4月27日，贵安新区大学城管委会等六部下发公告时间为2016年6月8日，前述时间将近3个月，本院认为被告陈述的4个月时问更符合情理。按双方约定，每月租金为每月12667.67元，4个月门面租金为126667.67元×4个月=506666.67元。因原告已实际使用案涉门面四个月时间，应当子以扣除。故被告应返还原告未实际使用门面的期间的租金为142000元-50666.97元=91333.33元。被告辩称该费用包括相关设备的转让，因为《转让合同》未作出明确约定，且被告也未提供相关证据予以佐证，不予采信。关于原告装修损失，原告仅提供了9900元单据，其余的费用没有相关证据子以佐证，本院仅支持9900元，按前述责任的认定，对该损失，被告应承担9900元×80％＝7920元。由于案涉门面已由第三人收回，本院不再明确返还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项；《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告曹建与被告胡亮签订的《转让合同》；二、被告胡亮于本判决生效之日起十日内返还原告曹建房屋租金91333.33元；三、被告胡亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹建房屋装修损失7920元；四、驳回原告曹建其他诉讼请求。案件受理费人民币17180元，由原告曹建负担697元，由被告胡亮负担1083元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人所称被上诉人支付的142000元中包含53134元装修补贴及其他费用的上诉理由，因无证据证明，且不符合生活常理，本院不予采纳；关于上诉人所称其无过错，不应当赔偿损失的上诉理由不能成立，上诉人交付的房屋被职能部门认定为“未审未验、消防设施基本瘫痪等重大火灾隐患”，足以证明标的物存在重大瑕疵，一审认定的过错并无不当，本院予以确认。关于上诉人是否欠付原审第三人租金的事实，非在本案的审理范围，一审亦是只对第三人质证的内容进行了如实的记载，并未认定上诉人是否欠付第三人租金及数额。综上，上诉人胡亮的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人胡亮负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年九月二十日书记员  李萌