广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7430号原告：余晅朕，男，1979年12月10日出生，白族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。原告余晅朕与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告余晅朕的委托诉讼代理人李军，被告白云机场开发公司的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余晅朕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年2月15日起至办妥并交付房地产权证之日止，以948625元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共131天，为22215.37元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年2月14日原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定原告以948625元的价格购买被告位于花都××××号云梯山庄E区第G-11栋8层804房，被告应在2015年10月30日前交房,且被告应当在交房之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，甲方逾期将办证回执交给乙方或者按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同继续履行，甲方应从宽限期届满之日起每月按商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。原告于2016年5月28日收楼，但被告在交付房屋之日起730日+180个工作日宽限期内原告仍未取得办证回执，即至2019年2月15日起办证开始逾期。现被告逾期办证，依法应承担违约责任，房屋买卖合同约定办证违约金以购房价的2%为限过低，不足以弥补原告损失，法院应予以调高，因为该约定没考虑违约时间长短，如果赔付2%的违约金后，被告没有了违约责任，不能促使被告积极履约，因此应认定该约定明显违反公平而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，请求以购房款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金，具有合理性，计算期限自2019年2月15日起，直至将《房地产权证》交付给原告为止。请法院支持原告的诉讼请求。被告白云机场开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、由于原告至今尚未向答辩人提交办证资料，也未办理报税手续，答辩人不存在逾期办证行为，没有义务支付逾期办证违约金。二、退一步说，即便答辩人应支付逾期办证违约金，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算逾期办证违约金明显过高，且没有事实、合同和法律依据。三、《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是经答辩人与原告协商达成的一致意见，是原告的真实意思表示，法院应尊重合同当事人之间的约定。综上所述，请求法院支持我方的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与余晅朕签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年2月14日，余晅朕与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：余晅朕（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905008的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G-11栋8层804号房，房屋地址：花都××××号（G-11栋）804房。建筑面积共140.85平方米，其中套内建筑面积113.11平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6735元，总金额948625元。第八条约定：付款方式为按揭贷款方式付款。第十三条约定：甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行）。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方递交办证资料、取得办证回执的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务向房地产登记机构递交办证资料。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得办证回执的，则甲方免除因此而产生的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，余晅朕向白云机场开发公司支付了全部房款，并于2016年5月28日办理了收楼手续。诉讼中，余晅朕与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。本院认为，余晅朕与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。关于逾期办证的违约金计付期间的问题。余晅朕向白云机场开发公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，根据合同约定，白云机场开发公司应于实际收楼之日（2016年5月28日）起730日+180个工作日内为余晅朕申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但白云机场开发公司未按合同约定取得收件回执，构成违约，应承担违约责任。余晅朕请求逾期办证违约责任从2019年2月15日起计算，没有超出合同约定，本院予以支持。关于逾期办证的违约金计算标准的问题。对于余晅朕提出违约金约定标准过低，要求予以调高的意见。本院认为，本案中，因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十四条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，余晅朕主张按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付违约金至白云机场开发公司将《房地产权证》交付之日止依据不足，对其该项诉请本院不予支持。经核算，2019年2月15日至2019年6月25日共131天，违约金为4142.3元（948625元×0.1%×131天÷30天）。对于余晅朕主张白云机场开发公司支付迟延办证违约金4142.3元，本院予以支持，余晅朕超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余晅朕支付迟延办证违约金4142.3元；二、驳回原告余晅朕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告余晅朕负担64元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一九年九月二十日书记员  沈佩珊