吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初1714号 原告：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林市。 法定代表人：运秀英，董事长。 委托代理人：李敏，员工。 被告：叶燕鸣，女，1956年6月28日生，汉族，工人，住吉林市。 委托代理人：郭永刚，男，1954年11月9日生，汉族，住吉林市。 原告吉林市瀚居物业服务有限公司与被告叶燕鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市瀚居物业服务有限公司的委托代理人李敏、被告叶燕鸣委托代理人郭永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市瀚居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费3398元，滞纳金1860元，合计5258元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年原告与吉林恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告为位于吉林市昌邑区的XXXX小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，高层住宅1.4元/月·平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费，未按时交纳的，按每日千分之三标准支付违约金。被告于2013年7月11日办理入住，房屋面积为101.16平方米，被告至今拖欠2018年1月至2019年12月物业费3398元，滞纳金1860元，合计5258元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 叶燕鸣辩称，XXXX小区入住六年，到现在为止吉林恒隆建设开发有限公司和水务集团自来水还没有交接，存在二次供水费用问题，因为这个问题多次停水，停水时间长，不用说没有水业主怎么生活，无奈堵大道被警方抓走两人都拘留10天，还有小区发电机没有启用，停电多次，业主回家就得走楼梯，这么高楼，怎么走，可想而知，是原告违反了物业管理条例，关联法规第九章第十一条，实施承接查验的物业，应当具备以下条件建设工程竣工，验收合格，并经建设行政主管部门备案。电梯、二次供水、高压供电、消防设施等公用设施设备取得使用合格证书。第十五条，物业服务企业应当对建设单位移交资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装试验和运行的合格证明文件，原告在没有设施设备使用合格证书和建设单位移交资料，设施设备试验运行的合格证明文件是怎么和吉林恒隆建设开发有限公司签订的这份《前期物业服务合同》虚假内容合同视为合同无效。还有楼单元北门是消防通道堵死，有照片为证，也违反物业管理协议，第一章物业服务内容第二条(2)消防管理系统，所以必须打开，还有业主手册，公共秩序管理建立定岗巡逻岗入住六年到现在为止也没建立定岗巡逻岗，用石头站岗。小区进出人员混乱，有贴广告，还有偷东西的，有照片为证和丢东西的的有人证，原告没有做好管理和服务，还照收封闭小区物业费，这不合理，也是乱收费，还有小区4幢高楼近一千户人家，这么大的小区，没有老人活动用房，还有小区二次供水泵,6年了这么长时间也须要清洗，作一个计划多长时间，清洗一次以保证小区的吃水质量。再有小区大门没有标实，打车说到通潭富苑司机都不知道，这哪能行呢。综上所诉，就是不给原告管理物业服务费的原因，原告应该醒醒吧，和通潭富苑小区业主重新签一份物业服务合同，但有一个前题必须承诺，前期二次供水费用问题和小区发电机、大门定岗、大门标识解决办法，负责到底，否则免谈，是原告错误和吉林恒隆建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》所发生的问题，原告须负全责，法官，我说的都是真的有理有据可查。最后请求法官依法驳回原告全部诉讼请求，并返还被告2013年开始到2017年12月所交物业管理服务费合计7000元，请法官支持。原告主体不适格，没有法律依据。前期物业合同不约束我，侵犯我的利益，请求基础不成立。补充：依据《合同法》52条、58条，前期物业合同中应该具备五条中的一条，合同无效。业主没有和物业签合同，且是过期的，不应该约束我，时效过了，合同应该截止到2014年。合同造假。签订合同时应该取得两个合格证，使用都得有一个合格证，地产有施工安装合格证，有这两个证物业才能进入小区。原告不具备条件。依据物业管理条例中第15、11条规定的。 本院经审理认定事实如下：原告吉林市瀚居物业服务有限公司是吉林市昌邑区的XXXX小区的物业单位，2011年12月1日至今提供物业服务。被告叶燕鸣是该小区XXXX室业主，该房屋建筑面积为101.16平方米。吉林市瀚居物业服务有限公司与吉林恒隆建设开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，该协议约定高层住宅物业服务费收费标准为1.4元/月·平方米。第九条物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前缴纳下一年度的物业费。被告叶燕鸣自2018年1月1日至今未缴纳物业费，截止到合同约定的本年度年末前共个24月欠缴物业费3398元。原告吉林市瀚居物业服务有限公司向叶燕鸣下达过催缴通知书，叶燕鸣仍未缴纳物业费。 认定上述事实的证据有：当事人陈述、物业服务协议、缴费通知单、张贴物业费缴费通知单照片、物业费本金、违约金计算表等，上述证据经当事人质证，本院认证，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。在业主手册中也附有前期物业管理服务协议，被告以未知抗辩事由无法成立，合同《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中，原告林市瀚居物业服务有限公司是被告叶燕鸣所在小区物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行物业服务义务，业主也已经接受服务。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、安全防范等项目。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。《前期物业服务合同》合同期限自2011年12月31日起至2014年12月31日止，同时第三十一条约定可延期，被告在本小区提供服务已在实际履行合同义务。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。原告吉林市瀚居物业服务有限公司已经按约定履行了物业服务义务，被告叶燕鸣作为小区业主享受物业提供的服务应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担违约责任。 被告拒绝缴纳物业费，提供的证据及提出的事由非不缴纳物业费的法定事由。就缴纳时间和标准未提供有效的证据予以抗辩。原告吉林市瀚居物业服务有限公司现主张被告叶燕鸣应缴纳的物业费3398元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告吉林市瀚居物业服务有限公司要求被告叶燕鸣支付违约金的请求，本院认为过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。叶燕鸣应给付的物业费是3398元，根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持原告吉林市瀚居物业服务有限公司违约金679.6元（3398元×20%＝679.6元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下： 一、被告叶燕鸣于本判决生效后三日内给付原告吉林市瀚居物业服务有限公司2018年1月1日-2019年12月30日期间的物业费3398元； 二、被告叶燕鸣于本判决生效后三日内给付原告吉林市瀚居物业服务有限公司上述欠付物业费的违约金679.6元； 三、驳回吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告叶燕鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  赵莉莉 二〇一九年九月二十日 书记员  林湘焱