广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3623号 上诉人（原审被告）：柳州市金地房地产开发有限公司，住所地：鹿寨县城城南开发区。 统一社会信用代码：9145XXXX574K。 法定代表人：覃艳雄职务：总经理 委托诉讼代理人：韦顺利，广西桂中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃春娥，女，壮族，1983年7月1日出生，住址：广西柳州市城中区，系柳州市金地房地产开发有限公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：彭健健，男，1988年8月29日出生，汉族，住江苏省启东市。 被上诉人（原审原告）：韦小婷，女，1986年5月9日出生，壮族，住鹿寨县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄丽娜，广西华尚律师事务所律师。 上诉人柳州市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房开公司）因与被上诉人彭健健、韦小婷商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2019）桂0223民初536号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金地房开公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）认定丈量面积主体错误。本案购房合同第十五条约定“因等待相关部门丈量所需要的时间可延顺”，相关部门就是汇一联城投公司、县住建局、县国土局和星汉公司等。鹿寨县政府鹿政办阅【2017】173号会议纪要第四条就明确规定：涉案土地由汇一联城投公司提供测绘资料，再由县住建局、县国土局完善相关手续。一审判决认定丈量面积主体是“星汉公司”，将汇一联城投公司、县住建局、县国土局等主体排除在外，属于认定事实错误。（二）一审判决认定合理的丈量面积时间错误。上诉人与被上诉人在购房合同中并未明确规定丈量的时间顺延的上限为60天，上诉人与星汉公司签订的测绘合同也未明确丈量面积的具体时间。本案丈量面积工作包括相关部门的丈量和星汉公司的丈量。相关部门的测绘时间为736天，一审判决认定总的测绘时间为700多天，但又认定“丈量的合理时间不超过60天”，这不仅相互矛盾，且将60天定为合理时间没有事实和法律依据。（三）一审判决在“等待相关部门”问题上干涉双方当事人的“意思自治”原则。上诉人与被上诉人自愿签订购房合同第十条约定：因等待相关部门丈量面积的时间顺延。双方的意思是：相关部门丈量面积的时间都可以顺延且未设顺延时间上限，一审判决将700多天的丈量面积时间区分为合理时间和协调处理时间，并自行设定合理时间上限为60天，显然是将一审法院的意思强加给当事人，违背了合同法上的双方当事人意思自治原则。（四）认定涉案土地与土地证有出入属于上诉人的责任错误。上诉人是鹿寨县政府通过招商到鹿寨县投资的。招商合同约定上诉人垫资建设新政府办公大楼、周边路网和开发建设鹿寨县400亩金鹿新城，涉案土地与土地证有出入的面积在金鹿新城只是占极小的部分。新政府办公大楼、周边路网上诉人已按合同约定如期建成交付使用。金鹿新城的开发建设，上诉人是严格按照政府主管部门的总平面图、规划许可和施工许可实施的。按规定，土地证、用地规划证（出自国土部门）与技术总平面图（出自住建部门）的范围应当是一致的，工程规划许可证、工程施工许可证（出自住建部）在总平面图的范围内。城市规划规定：未按总平面图、工程规划许可证和工程施工许可证进行建设施工的，属于违法行为，结果将是无法通过竣工验收，更不能办理产权证。上诉人依照规划法进行开发建设，没有过错。涉案土地与土地证有出入，是国土、住建等政府主管部门在工作衔接上出现的细节误差，存在这些误差责任政府部门，纠正这些误差的职责也是政府部门。协调解决这些问题，按正常的时间也可以在交房后365天（即合同约定的办证材料备案时间）内完成，但因鹿寨县城南经济开发区管理委员会在政府机构改革中撤销，其职能未明新的机构接替，直到2017年12月12日鹿寨县政府鹿政办【2017】173号会议纪要第一条明确由鹿寨县经开区管委会行使其职能后，这一历史遗留问题才得到解决。这应当是政府主管部门的责任，对于企业来说，是不可抗力。一审判决将之归责于上诉人，属于认定事实错误，无事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。上诉人已按照购房合同约定全面履行自己的义务，不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的问题，丈量面积的时间长，责任是政府相关主管部门，双方在购房合同中有特殊约定等待丈量面积的时间可以顺延。一审判决适用合同法第六十条、第一百七十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定属于适用法律法规错误。综上所述，上诉人认为自己已按合同约定履行了交房、产权证办证报备材料义务，被上诉人已领取了产权证。被上诉人取得产权证的时间长，是因为需要等待政府相关部门丈量面积的结果，这是合同约定应当顺延的情形。一审判决认定上诉人违约并判令上诉人承担违约责任属于事实错误，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人彭健健、韦小婷辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 彭健健、韦小婷向一审法院提出诉讼请求：1、判决金地房开公司支付彭健健、韦小婷逾期办证违约金人民币3814.86元；2、判决金地房开公司承担本案诉讼费。 一审法院确认如下法律事实： 2013年8月10日，彭健健、韦小婷（受让人）与金地房开公司（出卖人）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于鹿寨县城南新区交汇处编号为P（2004）11号的地块的土地使用权，该块土地面积为23341.72，现定名为金鹿新城，财园10#楼；受让人购买的商品房为第10幢1单元4层1-402号房；出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给受让人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；3、因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延。合同签订后，彭健健、韦小婷向金地房开公司交纳房款381486元，2016年1月1日彭健健、韦小婷与金地房开公司双方办理房屋交接手续，2018年10月11日鹿寨县不动产登记局受理了金地房开公司提交的产权登记备案。 经开庭质证，综合本案证据，向金地房开公司交纳房款381486元，2016年1月1日彭健健、韦小婷与金地房开公司双方办理房屋交接手续，2018年10月11日鹿寨县不动产登记局受理了金地房开公司提交的产权登记备案。 另查明，2016年8月22日金地房开公司与星汉公司签订《测绘合同》，2016年8月31日该公司向金地房开公司出具《关于测绘事宜的函》，说明因实地勘察发现，涉案土地与土地证面积有出入无法继续测量，请金地房开公司向主管部门反映、查明原因、协调处理并重新提交的土地证后，测绘公司方能继续测绘及出具测绘成果。2017年12月21日鹿寨县人民政府办公室鹿政办阅[2017]173号会议纪要载明，原鹿寨县城南经济开发区管理委员会与金地房开公司签订的《协议书》中约定A块土地出让给金地房开公司，在此次会议明确，金地房开公司按《协议书》约定的价格补缴土地出让金，涉及金地房开公司与鹿寨县汇一联城市开发投资有限公司之间的另一块土地按规定程序挂牌出让。后由县国地资源局将该土地编号P（2018）5号挂牌出让，金地房开公司依程序取得该地块的使用权[证号（2018）鹿寨县不动产权第0002047号]。2018年8月27日星汉公司向金地房开公司出具土地测绘成果报告,涉案地红线范围面积为26322.95平方米。 以上事实，有彭健健、韦小婷的陈述，彭健健、韦小婷身份证、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、不动产销售发票、住宅交付情况表、测绘合同、土地测绘成果报告、关于测绘事宜的函、鹿政办阅[2017]173号会议纪要、鹿政土[2018]4号批复、挂牌交易成交确认书、桂（2018）鹿寨县不动产0002047号产权证、鹿寨县住建局土地合并意见、不动产登记受理单等证据证实。 一审法院认为，双方签订的《鹿寨县商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3、因等待相关部门丈量所需的时间可顺延。”，对于合同的约定内容，双方均未提出异议，双方争议焦点一为：金地房开公司协调办理产权证的时间是否属于上述约定的顺延期间？从合同约定的条款来看“因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延”，该条款的意思应为相关部门正常工作丈量所需的时间可以顺延，从本案来看，2016年8月22日金地房开公司与星汉公司签订《测绘合同》，2016年8月31日该公司向金地房开公司出具《关于测绘事宜的函》说明涉案土地与土地证面积有出入，后金地房开公司协调处理办理误差面积的产权证，金地房开公司自认2018年8月15日取得合并后的权属证书，2018年8月27日星汉公司向金地房开公司出具土地测绘成果报告。测绘合同签订到测绘公司出丈量结果的合理时间应不超过60天，而本案因涉案土地与土地证面积有出入而导致测绘时间达700多天，超出时间属于金地房开公司因涉案土地与土地证面积有出入而协调处理的时间，是金地房开公司自己的原因导致，不应为等待相关部门丈量的合理期间，不属于可顺延的时间。双方争议焦点二为：在丈量过程中出现的“涉案土地与土地证面积有出入”是否属于合同第十五条所约定的“出卖人责任”，星汉公司向金地房开公司出具《关于测绘事宜的函》，说明测绘工作无法继续的原因是涉案土地与土地证有出入，根据金地房开公司提交的《会议纪要》可知，导致有土地出入的主要原因是金地房开公司未取得A地块部分宅基地使用权、P（2018）5号地块使用权不属金地房开公司，对于自已的土地权属不清而导致的“涉案土地与土地证有出入”从而导致测绘工作无法继续，责任应在金地房开公司。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”，金地房开公司未能按合同约定期间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按双方签订合同的第十五条第2项约定，金地房开公司按彭健健、韦小婷已付房价的1%向彭健健、韦小婷支付违约金，彭健健、韦小婷的诉讼请求有事实法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：柳州市金地房地产开发有限公司支付彭健健、韦小婷违约金人民币3814.86元。案件受理费50元，减半收取25元，由柳州市金地房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人、被上诉人均没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：关于上诉人协调办理产权证的时间是否属于合同约定的条款顺延期间的问题。从合同约定的条款来看“因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延”，该条款的意思应为相关部门正常工作丈量所需的时间可以顺延，从本案来看，2016年8月22日上诉人与星汉公司签订《测绘合同》，2016年8月31日该公司向上诉人出具《关于测绘事宜的函》说明涉案土地与土地证面积有出入，后上诉人协调处理办理误差面积的产权证，上诉人自认2018年8月15日取得合并后的权属证书，2018年8月27日星汉公司向上诉人出具土地测绘成果报告。测绘合同签订到测绘公司出丈量结果的合理时间应不超过60天，而本案因涉案土地与土地证面积有出入而导致测绘时间达700多天，超出时间属于上诉人因涉案土地与土地证面积有出入而协调处理的时间，是上诉人自己的原因导致，不应为等待相关部门丈量的合理期间，不属于可顺延的时间。对上诉人的该项上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于在丈量过程中出现的“涉案土地与土地证面积有出入”是否属于合同第十五条所约定的“出卖人责任”的问题。星汉公司向上诉人出具《关于测绘事宜的函》，说明测绘工作无法继续的原因是涉案土地与土地证有出入，根据上诉人提交的《会议纪要》可知，导致有土地出入的主要原因是上诉人未取得A地块部分宅基地使用权、P（2018）5号地块使用权不属上诉人，对于自已的土地权属不清而导致的“涉案土地与土地证有出入”从而导致测绘工作无法继续，责任应在上诉人。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”，上诉人未能按合同约定期间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按双方签订合同的第十五条第2项约定，上诉人按被上诉人已付房价的1%向被上诉人支付违约金，被上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持,并无不当，本院予以维持。对上诉人的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人金地房开公司已预交）,由上诉人柳州市金地房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯雪山 审 判 员 黄 昕 审 判 员 侯海丽 二〇一九年九月十六日 代书记员 黄 媚