福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1174号 原告：永泰县东方幼稚园，住所地：永泰县城关较场路80号。 法定代表人：顾子中，举办者。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：福建省永泰县粮食购销有限公司，住所地：永泰县樟城镇沙浮路65号。 法定代表人：史敏辉，董事长。 被告：永泰县发展和改革局，住所地：永泰县樟城镇县府路5号。 法定代表人：刘漪，局长。 被告：永泰县房屋征收办公室，住所地：永泰县樟城镇县府路106号。 法定代表人：郭家和，主任。 委托诉讼代理人：余健、姚治旺，福建元一律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室，住所地：福建省永泰县樟城镇上马路34号4楼。 代表人：严辉兵，主任。 被告：永泰县樟城镇人民政府，住所地：福州市永泰县樟城镇县府路115号。 法定代表人：张承煜，镇长。 委托诉讼代理人：陈文奇，男，该单位副镇长。代理权限：一般代理。 原告永泰县东方幼稚园与被告福建省永泰县粮食购销有限公司、永泰县发展和改革局、永泰县房屋征收办公室、融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案。原告永泰县东方幼稚园于2019年5月23日向本院申请撤回对被告融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司的起诉，本院裁定准许撤诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永泰县东方幼稚园委托诉讼代理人高超、被告福建省永泰县粮食购销有限公司法定代表人史敏辉、永泰县房屋征收办公室委托诉讼代理人余健、永泰县樟城镇人民政府委托诉讼代理人陈文奇到庭参加诉讼。被告永泰县发展和改革局、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永泰县东方幼稚园向本院提出诉讼请求：1.五被告向永泰县东方幼稚园支付搬迁补助费13389.72元（12元/平方米×1115.81平方米）、装修补偿费334743元（按照征收补偿方案确定的达到精装修标准的奖励标准300元/平方米×1115.81平方米）、临时安置补助费334743元（10元/月·平方米×30个月×1115.81平方米）、搬迁奖励补偿533022元（477.7元/平方米×1115.81平方米）、停产停业损失补助111581元（100元/平方米×1115.81平方米）；2.本案全部诉讼费用由五被告负担。事实和理由：2004年1月16日，永泰县东方幼稚园与永泰县粮食购销有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定永泰县粮食购销有限公司将城关收储站2号仓库（包括上、下两层）、新搭盖简易仓库出租给永泰县东方幼稚园，用于办幼儿园。租赁期限为2004年3月1日起至2019年2月28日止。2015年5月18日，永泰县粮食购销有限公司向永泰县东方幼稚园发函告知租赁房产被列入征收范围，要求做好搬迁准备工作。为积极配合政府征收工作，永泰县东方幼稚园于2015年6月底就停止对外招生。而后，永泰县粮食购销有限公司、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府与永泰县东方幼稚园协商幼儿园区拆迁补偿事宜，各方曾就搬迁补偿达成一致意见，但最终未签订书面协议。2017年7月，在房屋租赁合同合法存续期间，被告方没有向永泰县东方幼稚园支付任何搬迁补偿的情况下，将租赁用于经营幼儿园的场所予以强行拆除。由于征收行为发生在租赁关系存续期间，根据《合同法》第225条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有”，永泰县东方幼稚园作为承租人，其承租的房产被征收拆迁所产生的搬迁补助费、装修补偿费、过渡期临时安置补助费、停产停业损失补助费和搬迁奖励补偿属于永泰县东方幼稚园实际占有、使用被征收房产期间所衍生的因装修投资、搬迁而产生的补偿费用，因此，永泰县东方幼稚园依法有权获得相应的搬迁补偿费用。永泰县粮食购销有限公司为出租人，永泰县发展和改革局为永泰县粮食购销有限公司的主管部门，永泰县房屋征收办公室为涉案房产的征收部门，永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府为涉案房产的征收实施单位，并且根据《沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案》的规定，融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司亦是房屋征收补偿安置协议的签订单位，因此，支付涉案被征收房产补偿费用的义务主体为永泰县房屋征收办公室或者永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府，永泰县粮食购销有限公司或者永泰县发展和改革局作为被征收人，享有直接获得相应安置补偿的权利，但其不是被征收房屋的实际使用人，永泰县东方幼稚园是被征收房屋的实际使用人并投资对房屋进行了精装修，故征收涉案房产而支付的装修、搬迁方面的补偿费用依法应当由永泰县东方幼稚园享有。 福建省永泰县粮食购销有限公司辩称，一、其系被征收人，有权获得涉案房屋搬迁奖励1186360元、货币补偿奖励2372720元、搬迁补助14236元，幼稚园无权分享征收补偿款。2014年4月27日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》【樟政（2014）88号】，发布《永泰县人民政府房屋征收公告》【樟政（2014）89号】[附：《沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案》决定征收沙浮路片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋（具体范围以规划红线图为准），涉案房屋位于规划红线范围内。2016年12月20日，征收办（甲方）与永泰县国有资产管理中心（乙方，代表7家国有公建单位）、樟城镇政府（丙方）签订《沙浮路片区棚户区改造项目国有公建单位房屋征收补偿安置协议》并附《沙浮片区国有公建单位资产评估及搬迁补偿情况表》。从所附情况表看，粮食购销公司涉案房屋房地产价格为7765279元（含室内装饰装修价值），搬迁奖励1186360元、货币补偿奖励2372720元合计3559080元【（搬迁奖励1000元/m2+货币补偿奖励2000元/m2）×1186.36m2】，搬迁补助费14236元（6元/m2×2次×1186.36m2），合计11338595元，并没有临时安置补助、停产停业补助和其他补助、奖励。粮食购销公司已收到上述征收补偿款。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、房屋征收补偿方案第三条第（一）项、第五条，幼稚园不属于征收补偿对象，粮食购销公司才是征收补偿对象，上述搬迁奖励、货币补偿奖励、搬迁补助费均归粮食购销公司所有。幼稚园并非被征收人，无权分享上述征收补偿款。二、房屋租赁合同约定如因政府拆迁依据合同法执行，粮食购销公司已依合同法规定多次通知幼稚园搬迁，不承担任何违约责任和其他责任。2004年1月16日，粮食购销公司（出租人，甲方）与东方幼稚园（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中第四条、第五条、第六条、第十条约定：租赁期限：2004年3月1日起至2019年2月28日止；每年租金人民币33000元，每半年支付一次，乙方应于每年3月15日和9月15日前分两次向甲方缴纳；乙方如需对房屋进行改造，应在确保建筑物安全前提下并征得甲方同意后进行改造；如因政策调整（政府拆迁行为等）或地震等自然灾害不可抗力事宜，依据《合同法》（租赁合同）相关条款执行等。2015年5月11日，棚改办向发改局（系粮食购销公司主管单位）发出《关于要求协助做好东方幼稚园搬迁安置工作的函》，其中载明：“……目前该片区房屋搬迁补偿安置前期工作已接近尾声，下半年将开始腾屋交房，因此东方幼稚园在今年秋季之前应停止在现址招生教学。为了不影响幼儿秋季开学，东方幼稚园要提早做好房屋搬迁准备，另行寻找新的教学点或是对学生实行分流安置。为此，特请贵局积极协助做好东方幼稚园搬迁安置工作，如租赁合同还未到期，要积极与东方幼稚园协商解除租赁合同，确保在8月份之前按时腾空房屋，共同完成房屋征收工作。”2015年5月18日，粮食购销公司向东方幼稚园发出《永泰县粮食购销有限公司关于要求东方幼稚园做好搬迁安置工作的函》【樟粮购（2015）8号】，并附上述棚改办函件，明确要求：“请贵园尽快做好园区搬迁准备工作，另行寻找新的办学场所。有关搬迁具体事宜请与县旧城区棚户区改革领导小组办公室进行协商”（幼稚园举证）。2015年7月28日，粮食购销公司向幼稚园发出《永泰县粮食购销有限公司关于要求东方幼稚园做好搬迁安置工作的函》【樟粮购（2015）12号】，其中写明：“……根据7月23日县政府沙浮片区棚户区改造协调会议精神，我公司与贵园签订的房产租赁合同到8月底终止。为此，请贵园尽快做好园区搬迁准备工作，另行寻找新的办学场所……”。2016年3月3日，粮食购销公司向幼稚园发出《永泰县粮食购销有限公司关于要求东方幼稚园区立即搬迁的通知》【樟粮购（2016）06号】，其中写明：“……根据2015年7月23日县政府沙浮片区棚户区改造协调会议精神，我公司与贵园签订的城关粮库房产租赁合同到2015年8月底终止。为此，请贵园接到本通知后，立即搬迁”。可是，幼稚园拒绝搬迁。2017年1月11日，樟城镇政府、棚改办联合向粮食购销公司发出通知，要求2017年1月18日前自行搬迁并腾空交房（原幼稚园）。2017年7月，涉案房屋被有关部门拆除。2015年1月12日，幼稚园支付最后一笔租金33000元，所属年月为2014年1月至2014年12月。政府征收行为属于不可抗力事宜，粮食购销公司有权解除合同，函告幼稚园及时搬迁即属解除合同通知，解除时间为2015年8月31日。根据《合同法》第九十四条第（一）项、第（五）项，第九十六条第一款，第一百一十七条，粮食购销公司已及时通知搬迁，不承担任何违约责任和其他责任。幼稚园请求支付停产停业损失补助111581元，没有任何证据证明；2013年9月1日建设工程（决）算表（合计金额497275元），不真实不合法。何况，按合同约定改造须经粮食购销公司同意，未经粮食购销公司同意须承担违约责任。综上所述，请求依法判决驳回幼稚园的全部诉讼请求。 永泰县发展和改革局辩称，一、本案主体不适格，永泰县发展和改革局不应列为本案被告。福建省永泰县粮食购销有限公司作为一家国有独资有限责任公司，具备独立承担民事责任的能力。其虽属于答辩人的下属单位，但是答辩人对其仅具有宏观指导及监督职权，不干涉其内部经营行为，也不对其经营行为承担任何责任。答辩人不是《房屋租赁合同》的相对人，根据合同的相对性，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。二、被答辩人作为承租人，不是征收补偿法律关系当事人，无权获得拆迁补偿权益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条的规定，国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共权益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，对征收房屋所有权人给予公平补偿，故被征收人限定为所有权人，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人不再是征收补偿法律关系的当事人。三、政府的征收拆迁属于不可抗力，案涉《房屋租赁合同》在福建省永泰县粮食购销有限公司函告永泰县东方幼稚园搬迁时业已解除，福建省永泰县粮食购销有限公司不存在违约行为，无需承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第十条明确约定，政府的征收行为属于不可抗力，故福建省永泰县粮食购销有限公司有权解除合同。福建省永泰县粮食购销有限公司分别于2015年5月18日、2015年7月28日、2016年3月3日向永泰县东方幼稚园发送要求其做好搬迁安置工作的函件，告知该情况，并催促被答辩人尽快做好搬迁工作。福建省永泰县粮食购销有限公司函告被答辩人搬迁即是对其发出解除合同通知，故案涉合同于2015年8月31日即终止。同时，被答辩人最后一次支付租金的租期为2014年1月至2014年12月，并未支付2015年期间租金，被答辩人亦用其实际行动默认合同已解除。另外，根据案涉合同第六条的约定，若被答辩人对案涉房屋进行装修改造需通过福建省永泰县粮食购销有限公司的同意。被答辩人在未征得福建省永泰县粮食购销有限公司同意的情形擅自对案涉房屋进行装修，已构成违约，被答辩人投入的装修装饰款因政府征迁造成的损失应由其自身承担。综上所述，请求驳回被答辩人对答辩人的起诉，判决驳回被答辩人对福建省永泰县粮食购销有限公司的诉讼请求。 永泰县房屋征收办公室辩称，一、幼稚园系房屋承租人，不属于征收补偿对象，无权要求征收办支付涉案房屋征收补偿款。 粮食购销公司与幼稚园之间系房屋租赁合同关系，粮食购销公司是出租人，幼稚园是承租人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”2014年4月27日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》，发布《永泰县人民政府房屋征收公告》。粮食购销公司是被征收人，属于征收补偿对象，幼稚园并非被征收人，不属于征收补偿对象。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定的“收益”指一般性的经营性收益，不包括租赁物被征收而获得补偿费等特殊收益。幼稚园诉请征收办支付搬迁补助费等费用没有事实依据，也不符合法律规定，征收办没有向其支付征收补偿费的义务。二、粮食购销公司属于征收补偿对象，征收办已按征收补偿方案进行补偿，补偿项目包括被征收房屋房地产价值（含室内装饰装修价值）、搬迁奖励、货币补偿奖励、搬迁补助。房屋征收补偿方案第十三条规定：行政、事业（含社区）、国有企业单位房屋征收，按原用途给予补偿安置，选择货币补偿方式的，按房地产评估机构确认的价格予以补偿。粮食购销公司等7家国有公建单位，均选择货币补偿方式，同意按房地产评估机构评估价格进行补偿。永泰县国有资产管理中心委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司，对这些单位涉本项目房地产进行评估。该公司于2016年8月26日作出《房地产估价报告》，其中“致估价委托人函”写明：估价对象财产范围包括估价对象委估部分的建筑物、占有的土地使用权（划拨方式取得，不含土地出让金）的价值，室内的装饰装修价值，不包括估价委托人未委托估价的债权债务等其他财产或权益，粮食购销公司商业房地产价值7765279元。房屋征收方案第八条奖励标准、第十一条补助标准，均针对被征收人而言，与幼稚园无关。2016年12月20日，征收办（甲方）与国资中心（乙方）樟城镇政府（丙方）签订《沙浮路片区棚户区改造项目国有公建单位房屋征收补偿安置协议》。该协议各项补偿金额总计100253963元，已含涉案房屋房地产价值7765279元（单价6545元/㎡），搬迁奖励1186360元、货币补偿奖励2372720元两项合计3559080元（搬迁奖励1000元/㎡，货币补偿奖励2000元/㎡），搬迁补助费14236（1次6元/㎡按2次计算），总合计11338595元。粮食购销公司有获得征收补偿的权利，征收办已履行支付征收补偿款的义务。三、幼稚园2013年度、2014年度收支结余为负数，主张补偿停产停业损失111581元和装修投资损失均缺乏证据支持。永泰县人民政府于2014年4月27日作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》，于2016年7月5日作出《永泰县人民政府房屋征收补充决定书》，粮食购销公司多次通知幼稚园尽快做好园区搬迁准备工作，另行寻找新的办学场所等。鉴于幼稚园没有及时搬迁，樟城镇政府、棚改办于2017年1月11日也通知粮食购销公司要求其2017年1月18日前自行搬迁并腾空交房（原东方幼稚园）。2017年7月，相关单位拆除了涉案租赁物。幼稚园自述2015年6月底停止对外招生，但没有就停产停业损失进行举证。根据福建国龙有限责任会计师事务所专项审计报告，幼稚园2013年度、2014年度收支结余分别为-4687.78元、-779.40元，并没有实现营利。2013年9月1日、金额合计497275元《建筑工程（决）算表》二张，无任何人签字，也没有原始凭证佐证，不真实不合法，不能作为定案依据。《房屋租赁合同》第六条已约定，幼稚园如需对房屋进行改造，必须先征得粮食购销公司同意。综上所述，请求依法判决驳回幼稚园对征收办的全部诉讼请求。 永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室未作答辩。 永泰县樟城镇人民政府辩称，一、樟城镇政府接受征收办委托，在委托范围内从事房屋征收工作，不是本案适格被告。2014年4月27日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》【樟政（2014）88号】，发布《永泰县人民政府房屋征收公告》【樟政（2014）89号】[附：《沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案》，决定征收沙浮路片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋（具体范围以规划红线图为准）。征收公告第三条、第四条规定：房屋征收部门：永泰县房屋征收办公室；房屋征收实施单位：永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、樟城镇人民政府和融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司。房屋征收补偿方案第一条也规定：房屋征收部门为永泰县房屋征收办公室；实施单位为永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、樟城镇人民政府和融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司。2016年7月15日，征收办（甲方）与樟城镇政府（乙方）签订《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿委托协议》，其中第一条约定：“甲方委托乙方具体实施樟城镇该项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋（具体范围以该项目规划红线图为准）征收补偿工作，项目名称为沙浮路片区棚户区改造项目。乙方为房屋征收实施单位，负责具体实施房屋征收补偿工作。”第六条约定：“本委托期限自永泰县人民政府发布房屋征收公告起，至沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿工作结束为止。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款规定：“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”。樟城镇政府系征收实施单位，接受征收办委托在委托范围内从事房屋征收工作，不承担法律责任，也不是适格被告。二、粮食购销公司属于房屋征收补偿对象，幼稚园不属于房屋征收补偿对象，幼稚园无权向征收部门和实施单位主张征收补偿款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”幼稚园是涉案房屋承租人，不是房屋所有权人，不属于征收补偿对象；粮食购销公司是被征收人，属于征收补偿对象。2016年12月20日，征收办（甲方）与永泰县国有资产管理中心（乙方，代表7家国有公建单位）、樟城镇政府（丙方）签订《沙浮路片区棚户区改造项目国有公建单位房屋征收补偿安置协议》并附《沙浮片区国有公建单位资产评估及搬迁补偿情况表》，附表明确记载粮食购销公司涉案房屋房地产价值7765279元（含室内装饰装修价值），搬迁奖励1186360元、货币补偿奖励2372720元两项合计3559080元，搬迁补助费14236元，总计11338595元。粮食购销公司已获得上述征收补偿款。综上所述，请求依法裁定驳回幼稚园对樟城镇政府的起诉或判决驳回幼稚园对樟城镇政府的诉讼请求。 永泰县东方幼稚园向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同，旨在证明永泰县东方幼稚园向永泰县粮食购销有限公司租赁城关收储站2号仓库（包括上、下两层）、新搭盖简易仓库，用于办幼儿园，租赁期限为2004年3月1日至2019年2月28日；2.照片，旨在证明永泰县东方幼稚园被拆迁前的场地状况；3.永泰县公安消防大队建筑工程消防验收意见书、建筑工程（决）算表，旨在证明永泰县东方幼稚园承租被征收房产期间，先后进行装修投资达817275元，其中不包括空调等设备软装款项；4.永泰县粮食购销有限公司关于要求东方幼稚园做好搬迁安置工作的函、关于要求协助做好东方幼稚园搬迁安置工作的函，旨在证明2015年5月被告方要求永泰县东方幼稚园停止招生、准备搬迁工作；5.微信聊天记录、永泰县东方幼稚园搬迁补偿协议书、房屋租赁提前终止协议，旨在证明被告方曾就涉案房产搬迁补偿事宜与永泰县东方幼稚园协商的情况；6.房屋拆迁交房确认书，旨在证明永泰县东方幼稚园承租被征收房产期间，在没有得到任何补偿的情况下，被征收房屋被移交拆迁；7.照片，旨在证明永泰县东方幼稚园承租房屋被强制上锁、拆迁的情况；8.永泰县人民政府房屋征收决定书、沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案，旨在证明一、永泰县房屋征收办公室为被征收房产的征收部门，融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府为被征收房产的征收实施单位，永泰县房屋征收办公室和融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司亦是房屋征收补偿安置协议的签订单位；二、搬迁补助费:搬迁和回迁搬迁补助费按确认的产权面积分别给予一次性补助6元/平方米；过渡期限为30个月，过渡期临时安置补助费标准：营业性用房按确认的产权面积每月给予补助40元/平方米；装修奖励：达到普通装修标准奖励标准为150元/平方米，达到精装修标准奖励标准为300元/平方米等；9.关于永泰县东方幼稚园停业拆迁补偿的诉求、关于顾子中信访事项的答复意见书，旨在证明永泰县东方幼稚园曾就被征收房屋搬迁补偿事宜提出权利主张，樟城镇人民政府答复：情况属实。拆迁补偿对方要价较高，经多次协商谈判，均未达成书面协议。现县拆迁指挥部依法予以拆除，相关补偿问题正在依法依序进行中。 福建省永泰县粮食购销有限公司、永泰县房屋征收办公室、永泰县樟城镇人民政府的质证意见：对证据1真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为该合同于2015年8月31日提前解除，15年租赁期提前结束；对证据2真实性、关联性、证明对象均无异议；对证据3的消防验收意见书真实性、关联性、证明对象均有异议：一、公安消防大队并非装修工程造价审定机构，不能证明幼稚园装修投资320000元。二、已经消防验收的建筑，如有改建、内部装修用途变更等，应先向公安消防部门申报审批。对建筑工程（决）算表真实性、关联性、证明对象均有异议：一、该表格无建设单位、施工单位，无经手人签名和单位盖章，不符合证据规格要求。二、该表格系幼稚园单方制作，没有施工合同、买卖合同、竣工验收报告、发票或收据、银行转账单、消防审批验收文件等佐证，不真实、不合法，决算金额合计497275元没有根据。三、2013年6月，永泰县委、县政府已决定对沙浮路片区棚户区进行改造并征求业主意见，粮食购销公司没有也不会同意幼稚园再进行装修改造，公安消防大队也不会接受申报进行审批。四、此前幼稚园从未提出2013年装修改造费用，也没有提供任何证据材料；对证据4真实性、关联性、证明对象均无异议，证明对象补充：粮食购销公司以棚改办函为附件，意味着要求幼稚园在2015年8月31日前腾空房屋完成搬迁。房屋租赁合同已于2015年8月31日解除；对证据5真实性、关联性无异议，对证明对象有异议：一、只能证明幼稚园与棚改办、粮食购销公司协商，并不能证明与其他被告协商。二、虽经协商但没有达成协议，两份空白协议补偿内容缺乏事实根据和法律依据；对证据6真实性、关联性无异议，对证明对象有异议：一、房屋租赁合同解除在先，涉案房屋交付拆除在后，并非幼稚园承租期间移交拆迁。二、幼稚园只是房屋承租人，不属于征收补偿对象，征收办及实施单位没有向其支付补偿款的义务；对证据7真实性、关联性无异议，对证明对象有异议：一、照片本身不能证明强制上锁。二、因房屋租赁合同解除，粮食购销公司已收回涉案房屋。三、粮食购销公司已获得各项征收补偿款，自愿交付涉案房屋，相关部门拆除合法；对证据8真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为幼稚园是房屋承租人，不属于征收补偿对象，征收决定书、征收补偿方案对幼稚园不适用，幼稚园不能以此要求征收办及实施单位支付征收补偿款；对证据9的停业拆迁补偿诉求关联性无异议，对真实性、证明对象有异议：一、该诉求缺乏事实根据和法律依据，征收办没有向幼稚园支付征收补偿款的义务。二、各方虽有协商但未达成所谓的“共识”，两份空白协议恰恰证明各方没有达成协议。对信访事项告知单、答复意见书真实性、关联性无异议，对证明对象有异议：一、幼稚园诉求缺乏事实根据和法律依据，各方没有达成补偿协议。二、樟城镇政府系征收实施单位，受征收办委托从事房屋征收工作，不承担法律责任。 福建省永泰县粮食购销有限公司为证明其主张向本院提交以下证据：1.樟粮购（2015）12号函，旨在证明2015年7月28日，粮食购销公司致函幼稚园，告知房屋租赁合同于2015年8月底终止，要求幼稚园尽快做好搬迁准备工作；2.樟粮购（2016）06号通知，旨在证明2016年3月3日，粮食购销公司通知幼稚园房屋租赁合同2015年8月底终止，要求幼稚园立即搬迁；3.通知，旨在证明2017年1月11日，樟城镇、棚改办通知粮食购销公司于2017年1月18日前自行搬迁并腾空交房（原东方幼稚园）；4.发票（记账联）、现金缴款单、记账凭证，旨在证明2015年1月12日，幼稚园支付最后一笔涉案房屋租金33000元（所属期限为2014年1月至12月），尚欠2015年1月以后的租金和占用费；5.樟粮购（2015）8号函、棚改办函(附件)，旨在证明棚改办于2015年5月11日致函县发改局，要求与幼稚园协商解除租赁合同，确保8月份之前按时腾空房屋；县发改局于2015年5月12日批示请粮食科会同购销公司做好回复；粮食购销公司于2015年5月18日向幼稚园发函并附棚改办函件，请幼稚园尽快做好园区搬迁准备工作，另行寻找新的办学场所；幼稚园当日收到上述函件，房屋租赁合同已于2015年8月31日解除。 永泰县东方幼稚园的质证意见：对证据1真实性、关联性、合法性没有异议，2015年7月28日没有收到此函，是在法院寄证据的时候才知道有这份函；对证据2真实性没有异议，但是在法院寄证据的时候才知道有这份函；对证据3真实性无法确定；对证据4没有异议；对证据5没有异议，但是这份函只是告知涉案的房产被列入征收范围，永泰县东方幼稚园做好准备搬迁工作，并与相关征收实施单位就征收补偿实施协商，不能证明房屋租赁合同已于2015年8月31日解除。 永泰县房屋征收办公室、永泰县樟城镇人民政府的质证意见：没有异议。 永泰县房屋征收办公室为证明其主张向本院提交以下证据：1.房屋征收决定书、房屋征收公告（附：房屋征收补偿方案），旨在证明2014年4月27日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》【樟政（2014）88号】，发布《永泰县人民政府房屋征收公告》【樟政（2014）89号】，决定征收沙浮路片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋（签约期限另行公告）；征收办为房屋征收部门，粮食购销公司属于征收补偿对象，永泰县东方幼稚园不属于征收补偿对象；2.房屋征收补充决定书，旨在证明2016年7月5日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收补充决定书》【樟政（2016）104号】，决定：一、当签约率达到90%以上即予启动棚改项目；二、鼓励货币化补偿安置等；3.房屋征收签约期限公告，旨在证明2018年3月23日，永泰县人民政府发布《永泰县人民政府关于沙浮路片区棚户区（一期）改造项目房屋征收签约期限的公告》【樟政综（2018）25号】，沙浮路片区棚户区（一期）改造项目签约期限为2018年3月28日至5月26日；4.房地产评估报告，旨在证明福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出涉案房屋房地产价值为7765279元的估价结论，估价对象财产范围包括室内装饰装修价值；5.房屋征收补偿安置协议、公建单位资产评估及搬迁补偿情况表，旨在证明国资中心代表粮食购销公司等七家国有公建单位与征收办、樟城镇政府签订房屋征收补偿安置协议，征收办已履行对粮食购销公司涉案房屋的征收补偿义务，补偿内容包括室内装饰装修和其他权益；6.福建国龙有限责任会计师事务所专项审计报告，旨在证明东方幼稚园2013年度、2014年度财务收支情况、专项审计情况，2013年度收支结余为-4687.78元，2014年度收支结余为-779.40元，均无经营利润；7.县教育局批复、登记证书，旨在证明经永泰县教育局批准，东方幼稚园于2004年3月23日在永泰县民政局办理了民办非企业单位登记；8.变更登记表，旨在证明2007年1月28日，侯玉云将东方幼稚园出资转让顾子中、邱智君；2007年2月、2008年6月，东方幼稚园办理股东、法定代表人变更登记手续，顾子中为法定代表人。 永泰县东方幼稚园的质证意见：对证据1真实性没有异议，认为幼稚园也属于征收补偿享受主体；对证据2、3、7、8没有异议；对证据4关联性没有异议，认为：一、评估价值时点2014年4月27日在租赁存续期间。二、评估对象包括建筑物、土地使用权、室内装修的价值。关于涉案房产的装修及维护状况，说明涉案房产的装修是符合精装修的标准，报告载明单方造价达到1200元/平方米，成新率70%；对证据5真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，认为这份协议补偿内容没有按照补偿方案的标准进行补偿。第六条第一项，说明当时涉案房产强制拆除时装饰装修是没有动过的，幼稚园的空调桌椅等办公设备均在涉案房屋内；对证据6没有异议，认为该报告的资产负债表里的固定净资产为148766.41元，包括空调桌椅设备等，装饰装修不止此价值。 福建省永泰县粮食购销有限公司、永泰县樟城镇人民政府的质证意见：没有异议。 永泰县樟城镇人民政府为证明其主张向本院提交以下证据：沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿委托协议，旨在片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋征收补偿工作，樟城镇政府是受托人，不承担法律责任，不是适格被告。 永泰县东方幼稚园的质证意见：对证明对象没有异议，对真实性，关联性、合法性无法确定。 福建省永泰县粮食购销有限公司、永泰县房屋征收办公室的质证意见：没有异议。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于案涉租赁物装修投资金额问题。案涉租赁物原为旱冰场，2004年1月16日租作幼稚园后必须进行功能性装修改造，出租方福建省永泰县粮食购销有限公司对该事实不持异议，结合租赁物为2座、上下两层、面积1000平方米以及永泰县公安消防大队建筑工程消防验收意见书相关内容来看，可以认定本次装修投资320000元。永泰县东方幼稚园另主张2013年投入改造资金497275元，其仅提供自制清单，无相关证据佐证，且福建省永泰县粮食购销有限公司对此不予认可，故该事实不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建省永泰县粮食购销有限公司（甲方）与永泰县东方幼稚园（乙方）经协商同意，甲方将租赁物出租给乙方使用，双方于2004年1月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物名称：粮食购销公司城关收储站2号仓库（包括上、下两层）、新搭盖简易仓库。该建筑物的建筑结构安全由甲方负责，并由甲方负责该建筑物结构安全的保养和维护，使其适于乙方用于合同约定的用途。二、租赁物数量：2座，面积1000平方米（租赁物范围见附图）。三、租赁物用途：办幼儿园。四、租赁期限：2004年3月1日起至2019年2月28日止。五、租金及其支付期限和方式：每年租金人民币叁万叁仟元，每半年支付一次，乙方应于每年3月15日和9月15日前分两次向甲方缴纳。六、租赁物使用、改造：未经甲方同意，乙方不得转租他人，不得随意破坏房屋框架结构设施，乙方如需对房屋进行改造，应在确保建筑物安全前提下并征得甲方同意后进行改造。如因乙方改造引起安全问题，责任由乙方负责。……九、甲、乙双方应按合同约定履行义务，任何一方不得擅自解除本合同，或终止本合同的履行应赔偿对方因此受到的损失。十、如因政策调整（政府拆迁行为等）或地震等自然灾害不可抗力事宜，依据《合同法》（租赁合同）相关条款执行。……之后，永泰县东方幼稚园投资人民币320000元对租赁物进行装修改造。2004年6月30日，永泰县公安消防大队作出东方幼稚园装修工程消防验收意见书，认为该工程的设计与施工基本符合国家有关消防技术规范和樟公消监审（2004）21号审核意见书的要求，在消防方面基本具备使用条件。 2014年4月27日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收决定书》和发布《永泰县人民政府房屋征收公告》、《沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案》，征收范围：沙浮路片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋；房屋征收部门：永泰县房屋征收办公室；房屋征收实施单位：永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、樟城镇人民政府和融晟天合集团（永泰）建设发展有限公司。因案涉租赁物纳入该公告所确定的征收范围，2015年5月11日，永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室向永泰县发改局发函，请求协助做好东方幼稚园搬迁安置工作，如租赁合同还未到期，要积极与东方幼稚园协商解除租赁合同，确保在8月之前按时腾空房屋，共同完成房屋征收工作。2015年5月18日，福建省永泰县粮食购销有限公司向永泰县东方幼稚园发函，请求尽快做好园区搬迁准备工作，另行寻找新的办学场所，并附2015年5月11日永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室向永泰县发改局所发的函件。福建省永泰县粮食购销有限公司分别于2015年7月28日、2016年3月3日通知永泰县东方幼稚园《房屋租赁合同》到2015年8月底终止。2016年7月5日，永泰县人民政府作出《永泰县人民政府房屋征收补充决定书》。 2016年8月26日，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司受永泰县国有资产管理中心委托对上述租赁物房地产价值进行评估，价值为7765279元，包括建筑物占有的土地使用权价值、室内的装饰装修价值，不包括估价委托人未委托估价的债权债务等其他财产或权益。2016年12月20日，征收人永泰县房屋征收办公室、被征收人永泰县国有资产管理中心、实施单位永泰县樟城镇人民政府签订《沙浮路片区棚户区改造项目国有公建单位房屋征收补偿安置协议》。2017年7月5日，永泰县东方幼稚园被拆迁。2019年5月24日，福建省永泰县粮食购销有限公司领取了案涉租赁物拆迁补偿费11338595元，其中房地产价值7765279元、搬迁奖励和货币补偿奖励3559080元、搬迁补助费14236元。 另查明，福建国龙有限责任会计师事务所专项审计报告显示，永泰县东方幼稚园2013年度收支结余-4687.78元，2014年度收支结余-779.40元。2015年1月12日，永泰县东方幼稚园向福建省永泰县粮食购销有限公司支付2014年1月至12月房屋租金33000元，之后未支付租金。2015年6月底起，永泰县东方幼稚园停止招生。经与相关当事人协商拆迁补偿事宜未果，永泰县东方幼稚园诉至本院。 本院认为，福建省永泰县粮食购销有限公司与永泰县东方幼稚园签订的《房屋租赁合同》，系合同双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。在租赁关系存续期间，永泰县东方幼稚园征得福建省永泰县粮食购销有限公司同意，投资320000元对租赁物进行装修改造。现案涉租赁物被政府征收，双方履行合同不能，租赁关系于2015年8月31日提前解除。在合同双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，福建省永泰县粮食购销有限公司领取拆迁补偿费时获得了装饰装修物的利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，秉承谁投资谁受益的公平原则，福建省永泰县粮食购销有限公司应作价补偿永泰县东方幼稚园剩余租赁期内的装饰装修残值损失。由于福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司未对装饰装修残值单列评估，本院酌情按照总租期15年（180个月），扣除至2015年8月31日合同解除时已租11年6个月，剩余租赁期3年6个月（42个月），其装饰装修残值损失为投资320000元÷180个月×42个月=74667元。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条明确国有土地上房屋征收的补偿权利人为房屋所有权人福建省永泰县粮食购销有限公司，永泰县东方幼稚园作为承租人主张其他拆迁补偿权益，于法无据，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，合同双方为福建省永泰县粮食购销有限公司与永泰县东方幼稚园，而永泰县发展和改革局系福建省永泰县粮食购销有限公司主管部门，永泰县房屋征收办公室系案涉房屋征收部门，永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府系案涉房屋征收实施单位，永泰县东方幼稚园主张永泰县发展和改革局、永泰县房屋征收办公室、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室、永泰县樟城镇人民政府支付搬迁补助费、装修补偿费、临时安置补助费、搬迁奖励补偿、停产停业损失补助等费用，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。永泰县发展和改革局、永泰县旧城区棚户区改造工作领导小组办公室经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省永泰县粮食购销有限公司应于本判决生效之日起15日内支付永泰县东方幼稚园装饰装修残值损失人民币74667元； 二、驳回永泰县东方幼稚园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16747元，由永泰县东方幼稚园负担15805元，福建省永泰县粮食购销有限公司负担942元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林茂椿 人民陪审员  陈晓英 人民陪审员  郑 杰 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  蒋晓静 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -28- -27-