贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6163号原告：贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河珠江楼208号兴隆珠江湾畔诺丁山组团21栋负1层1号。法定代表人：黄源，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟巧玲，女，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：孙宋，女，该公司员工，特别代理。被告：李立峰，男，1974年11月28日出生，汉族，住湖南省隆回县，现住贵州省贵阳市花溪区。原告兴隆物管公司与被告李立峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴隆物管公司委托诉讼代理人孙宋、钟巧玲，被告李立峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴隆物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支珠江湾畔小区X12-2房物业费27072元，违约金8121.60元，共计35193.6元。2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠江湾畔小区12-2号房屋的业主，原告与被告小区的贵阳铁五建房地产开发有限公司于2012年12月31日签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，别墅物业费单价为每月每平方米3.9元，建筑面积192.83平方米，逾期未按时交纳物业费按累计未付金额每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务。但是，被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数共计36个月，每月金额752元，欠缴费用共计27072元，违约金按逾期未按时交纳物业费累计未付金额的百分之三十请求8121.6元。各项请求共计35193.6元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故被告未缴纳物业管理费的行为构成违约，诉讼请求中的物业服务费，系以房屋建筑面积192.83平方米，按每月每平方米3.90元的标准，计算每月物业管理费752元，以该752元的标准从2016年1月1日起计算至2018年12月31日共计36个月的物业管理费为27072元。违约金系按照欠付物管费27072元的30%进行主张。原告为维护其权益，现向法院提起诉讼，诉请如前。被告李立峰辩称，合同系原告与房开公司签订，并非原告与被告签订；被告确系欠付物管费，但具体金额应以原告与物业公司签订的合同约定进行计算；对于原告主张的违约金，被告不认可。本院经审理认定事实如下：本案所涉物业服务系位于贵阳市花溪区兴隆·珠江湾畔，贵阳铁五建房地产开发有限公司系该小区的开发建设单位。2012年12月31日，原告兴隆物管公司（乙方）与贵阳铁五建房地产开发有限公司（甲方）签订《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》，该合同主要内容约定：甲方选聘乙方对兴隆·珠江湾畔提供前期物业管理服务事宜。前期服务管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理6、消防安全管理与防范；7、公共秩序维护、安全防范事项的管理和协助政府部门的管理；8、装饰装修管理服务；9、物业档案资料管理；10、在接到甲方书面销售通知后无条件为业主办理移交手续。物业管理区域物业服务收费选择包干制，由业主按拥有的物业建筑面积交纳，其中别墅为3.9元／平方米／月。业主应于合同约定收房之日起全额交纳物业服务费用，物业服务费用按年或按季度交纳，业主应在每年或者每季度5日内履行交纳义务。业主未按时足额交纳物业服务费用，按日向乙方支付未付款3‰的滞纳金。合同期限自合同签订之日起至兴隆·珠江湾畔业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同之日止。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。被告李立峰购买贵州省贵阳市花溪区兴隆珠江湾畔香槟溪12栋1单元1层2号房屋，并入住该房屋成为小区业主，居住、生活在该小区，房屋建筑面积为192.83平方米，属于别墅住宅。2014年12月13日，被告李立峰向原告交纳2014年8月7日至2015年12月31日的物业服务费9500元。后被告未按期缴纳物业费，原告通过张贴律师函的方式向被告进行了催收。庭审中，被告李立峰认可每月物业管理费为752元，但称交纳过两次物管费，后因物业服务质量存在问题未再交纳，并提交图片反映公共绿地被占用、公共区域被他人用作商用、其他业主违规外装修影响被告生活等，拟证明物业服务存在问题及物业公司不作为的情况。原告认为其按照合同约定履行义务，且已实际提供物业服务。就被告辩称其与物业服务公司签订的合同，及第二次交纳物业服务费的情况，本院限其于2019年9月27日前提交证据证明，被告仅补充提交《兴隆珠江湾畔香溪墅前期物业管理服务协议》，该协议载明有：李立峰、刘益清作为甲方，与作为乙方的贵州深中铁物业管理有限公司，就前期物业服务达成协议，物业服务费用由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，别墅为3.90元/月·平方米，协议期间自购房人与房开签订《商品房买卖合同》中约定的交房之日起至小区业主委员会成立后与物业公司签订正式《物业管服务协议》之日止，被告李立峰在甲方处签名，并备注日期为2013年8月5日，贵州深中铁物业管理有限公司在乙方处加盖公章。对此，原告补充提交贵阳铁五建房地产开发有限公司（甲方）、贵州深中铁物业管理有限公司（乙方）、贵阳兴隆物业管理有限公司（丙方）共同签订的《物业管理工作移交协议》，拟证明贵州深中铁物业管理有限公司已将2013年1月1日后的物业费全额移交原告。该《物业管理工作移交协议》载明有：甲方与乙方签订的《兴隆珠江湾畔前期物业服务协议》将于2013年2月28日到期，由于乙方自身原因不能再续约，经协商一致，提前2个月解除《兴隆珠江湾畔前期物业服务协议》，乙方在小区的服务期限至2012年12月31日。针对乙方与小区业主的债权债务问题，经三方协商达成一致意见：2、乙方收取小区业主2013年1月1日之后的物业服务费，全额移交丙方，丙方不得另向业主重复收取，并履行相应的服务义务。贵阳铁五建房地产开发有限公司、贵州深中铁物业管理有限公司、贵阳兴隆物业管理有限公司分别在甲方、乙方、丙方加盖公章。对此，被告提出贵州深中铁物业管理有限公司与贵阳兴隆物业管理有限公司于2012年办理移交，但被告与贵州深中铁物业管理有限公司签订协议时间为2013年，同时对于上述两公司私下进行转让移交的行为不予认可。上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告身份证、房屋记载表、《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》《物业管理工作移交协议》、工作记录及照片、收款收据、律师函、照片、等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳铁五建房地产开发有限公司签订的《兴隆·珠江湾畔前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为该小区提供物业服务，被告作为小区的业主，生活、居住在小区，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照该合同中的内容享有权利、承担义务。被告称贵州深中铁物业管理有限公司与原告于2012年办理移交，但被告与贵州深中铁物业管理有限公司签订协议的时间为2013年，故对于上述两公司私下进行转让移交不予认可。对此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应按合同约定向原告支付物业管理服务费。同时，在贵阳铁五建房地产开发有限公司（甲方）、贵州深中铁物业管理有限公司（乙方）、贵阳兴隆物业管理有限公司（丙方）共同签订的《物业管理工作移交协议》中已经明确，贵州深中铁物业管理有限公司收取小区业主2013年1月1日之后的物业服务费，应全额移交原告，故对被告的上述意见，本院不予采信。关于被告抗辩未交物管费的原因系物管公司服务不到位的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张权利，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵和不足，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片等证据虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明从2016年1月开始，原告所提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。原告要求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告对于物管费每月752元无异议，被告应向原告交纳2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费人民币27072元（752元/月×36月）。因原告提供的物业服务确实反映存在一定的不足，故对原告要求被告支付违约金的意见，本院不予支持。另，对于被告提出其他业主违规装修影响被告生活的情况，被告可依照《中华人民共和国物权法》相关规定向侵权人主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告李立峰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳兴隆物业管理有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费人民币27072元；二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币340元（已减半收取），由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负担人民币78元，被告李立峰负担人民币262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年九月二十七日书记员  杨杰