广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民初22号原告：陈鈜（曾用名陈洪），男，汉族，1991年11月15日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。系陈振明之子。委托诉讼代理人:陈彩梅，女，汉族，1967年3月15日出生，住所地：广东省兴宁市。系原告陈鈜的姑姑。被告：钟秀英，女，汉族，1958年3月24日出生，香港居民，住所地：香港湾仔。被告：张兴坤，男，汉族，1950年10月1日出生，香港居民，住所地：香港湾仔。被告：张兴展，男，汉族，1955年9月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区。被告：张兴宝，男，汉族，1961年3月30日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被告张兴展、张兴宝的共同委托诉讼代理人：邓振流，广东省五华县司法局华城司法所法律工作者。原告陈鈜诉被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，因陈振明于2019年5月7日因病去世，陈振明的除陈鈜以外的其他法定继承人表示放弃继承不参与本案诉讼，本院依法确定其继承人陈鈜作为原告参与本案诉讼。本院依法适用普通程序，于2019年9月5日对本案公开开庭进行了审理。原告陈鈜及其委托诉讼代理人陈彩梅，被告张兴展、张兴宝的委托诉讼代理人邓振流到庭参加诉讼。被告钟秀英、张兴坤经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈振明于2017年8月10日向广东省兴宁市人民法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令四被告按《房屋买卖合同》的约定，协助陈振明办理房产过户登记手续，将广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋产权变更至陈振明名下；2、由被告承担案件诉讼费用。事实和理由：陈振明于2014年在被告亲属张志敏的代理下，向四被告购买了广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋，于同年5月24日签订了合同，并于同日支付了房款700000元。之后，四被告把房屋交付给了陈振明，陈振明从付款之日起居住至现在。该房屋共四层，第一层归钟秀英，第二层归张兴坤，第三层归张兴展，第四层归张兴宝。整栋楼房和各层均有房产证，整栋楼的房产证号和土地证号为粤房字第××号和兴府国用（2013）PXX—2XX号，一至四层房地产证号分别为粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号。整栋楼整体出售，统一由四被告在深圳市深圳公证处公证下委托张志敏办理签订合同、收取房款和交付房屋等事项。四被告约定在签订合同的十日后办理房屋过户登记手续。到期后，陈振明多次要求四被告办理过户手续，但四被告却不理睬。而四被告已失去联系，陈振明无法寻找到他们。为维护公民的合法权利，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特提起诉讼，盼依法判决，支持其诉讼请求。被告张兴展、张兴宝辩称，一、本案不属房屋买卖合同纠纷，而是一宗以房屋抵押的民间借贷纠纷。事实是：2014年，张兴展、张志敏父子因创业遇到困难急需资金周转，在罗国辉的介绍下向陈振明借款，双方约定借款期为一年，月息四分（借据由原告收执，有答辩人张兴展等还款记录）。当时陈振明不放心，要求张志敏写一份房屋买卖合同作担保，张志敏照办。二、后张兴展父子陆续向原告还款，但在规定期限内未能还清。故陈振明就认为房子是他的了，逼着要各被告办理房产过户。三、根据兴宁市人民法院转交来陈振明提交的《房屋买卖合同》，乙方陈振明处并没有签上“陈振明”的名字，说明当时双方就没有买卖房屋的合意，合同并未生效。另《房屋买卖合同》第二条双方约定甲方可以反悔本合同，但没有约定反悔的具体期限，即宽限到随时可反悔，说明《房屋买卖合同》未正式生效。四、所谓众被告与张志敏的《委托书》，存在如下问题：1、没有受托人张志敏的签名；2、《委托书》只委托还清在银行、信用社的抵押借款及利息，第三条也只规定“保管《房地产证》转让买卖收款等相关事宜”，只说到“证”，并没有委托到房产买卖实体的问题。五、2016年11月13日的委托书，可证明张兴展与原告确实存在借贷关系，后因款项不能还清，双方形成转让股权抵对债务的合意，如果2014年房屋买卖已完成，房款已付清，原告就不会承诺4%股完善后，将本案涉案房产证归还给张兴展，证实本案房产并未买卖。综上，借款抵押的房产不能作为抵押买卖处理。张兴展父子借款理应还清（正全力筹款），可与原告协商，协商不成原告可以民间借贷案件起诉借款人。但不能将担保房产折抵处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应以民间借贷法律关系审理，并向当事人释明，当事人拒绝的，法院应驳回。就本案而言，正符合上述规定情况，故请求驳回原告诉请。开庭后，张兴展补充如下意见：一、如果涉案房屋已经在2014年5月24日由原告买断的话，就不存在此后涉案房屋再由被告张兴展代管、代收租金的问题，完全可转化为由原告去处置涉案房产。另还款记录注明的是几万元几万元的款项还给陈振明与罗国辉（他们二人是合伙放贷人），并不是零星的房租收入，原告能说清原来的房租是多少吗？故庭审中原告说由张兴展代收房租支付给其完全是谎话。二、2017年春节后因张兴展还不了款，陈振明叫人将张兴展的原承租人赶了出去，张兴展为何不敢报警？是因为欠陈振明的钱，自己底气不足。三、从2016年11月13日陈振明的承诺书可看出：“4%股完善后，退回（涉案）兴城环城北路123号房产证叁本归还给张兴展”。说明涉案房产证及房屋还在抵押，要不然就不是“退回了”。四、当时借款是二次借给张兴展的，庭审说“转账”是张兴展记错了，是陈振明拿现金给张兴展，由张兴展与陈振明存入张志敏的账户，一次是2014年2月7日的48万元（50万元扣除2万元利息）；第二次是2014年4月4日的20万元，以上二次共计70万元。70万元借款到期后，陈振明在2014年5月4日叫张兴展儿子张志敏写房屋买卖抵押书（详见款项交易记录“√”）。六、假如原告说张兴坤的房产证是假的，法律上也可能过不了户。综上，香港兄嫂也强烈要求拿回抵押的房产，所借陈振明款项及合理利息张兴展父子会负责还清，故请求法院依法驳回原告的诉请。被告钟秀英、张兴坤未作答辩。原告向法院提交如下证据：1、陈振明身份证，以证明其诉讼主体资格；2、房屋买卖合同（2页），以证明其向四被告买房的事实；3、委托书共4份（分别为钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝所出具），以证明四被告委托张志敏代理房屋买卖手续；4、公证书共4份【分别为：（2013）深证字第154XXX号、（2013）深证字第154XXX号、（2013）深证字第154XXX号、（2013）深证字第154XXX号】，以证明四被告的委托手续经深圳市深圳公证处公证；5、收条，以证明陈振明已履行了付款70万元的义务；6、被告身份证复印件，以证明四被告身份；7、粤房字第××号（权属人钟秀英）、粤房字第××号（权属人张兴坤，只有复印件）、粤房字第××号（权属人张兴展）、粤房字第××号（权属人张兴宝）房屋所有权证4份，兴府国用（2013）PXX—2XX号国有土地使用证（土地使用权人为钟秀英），以证明涉案房屋的房产及土地登记情况；8、房屋租赁合同（协议）（与许军波签订），以证明涉案房产已由陈振明占有使用并出租给他人的事实；9、水费单据四份，以证明涉案房产已由陈振明使用，因为没有办理过户手续，因此沿用被告钟秀英户名缴纳水费；10、由兴宁市宁新街道办事处大岭村民委员会和兴宁市公安局宁新派出所共同盖章出具的证明1份，证明陈振明的父母、妻子、子女情况；11、居民死亡医学证明（推断）书1份，证明陈振明已死亡；12、火化证明1份，证明陈振明已死亡；13、户口簿复印件共10页，证明陈振明继承人的身份情况；14、钟美平、陈渊、陈鈜、陈澄、陈贤超、陈映萍身份证复印件各1份，证明陈振明继承人的身份情况；15、《公证书》（含委托书）1份【（2019）粤梅兴宁第XXXX号】，证明陈振明的其他继承人均同意由陈鈜参加本案诉讼有关事宜并予以公证；16、《公证书》（含放弃继承权声明书）1份【（2019）粤梅兴宁第19XXX号】，证明陈振明生前没有留下遗嘱，陈映萍、陈贤超、陈澄、陈渊、钟美平自愿放弃陈振明生前留下的所有遗产及有关权利并予以公证；17、中国农业银行银行卡交易明细清单，以证明被告将涉案房屋出卖给陈振明后，仍由张兴展对外出租，张兴展分别于2015年12月4日、2016年1月8日、2016年1月11日汇给陈振明店租5万元、2万元、2万元；18、房屋租赁合同（协议）书（与黄海强签订）1份、黄海强身份证1份，房屋租赁合同（协议）书（与钟健、康清滢签订）1份、康清滢身份证1份、收条1份、微信转账截图3页，房屋租赁合同（协议）书（与彭佳仪签订）、彭佳仪身份证、微信转账截图1页，以证明陈振明购买涉案房屋后，分别出租给黄海强、康清滢、彭佳仪的情况。张兴展、张兴宝质证称，对证据1三性无异议；对证据2的三性有异议，因为房屋买卖合同未生效；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为超过了委托权限；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为也超过了委托权限；对证据5的三性有异议，不予认可，是虚假的，并没有收到其卖房款，70万元是被告张兴展、张志敏向陈振明的借款；对证据6、7三性无异议；对证据8的三性有异议，认为这是原告方编造的；对证据9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案无关；对证据10、11、12的三性无异议；对证据13、14的情况不清楚；对证据15、16的三性无异议；对证据17的真实性、合法性无异议，但认为这是张兴展对陈振明的还款，并不是支付房租；对证据18与证据8的质证意见一致，均对三性有异议，认为这是原告编造的。钟秀英、张兴坤未有质证意见。张兴展、张兴宝向本院提交如下证据：1、部分还款记录，即银行打印的流水清单，以证明陈振明与张兴展存在借贷关系，是以房抵押借款；2、房屋买卖合同书，以证明陈振明没有在合同书上签名，反悔期限未约定，没有形成房屋买卖的合意，合同未生效；3、部分委托书，以证明被告未委托张志敏办理房屋买卖事项；4、2016年11月13日的委托书、承诺书，以证明张兴展与陈振明确实存在借贷关系，后因所借款项不能还清，双方形成转让公司股权抵对债务的合意，如果2014年房屋买卖已完成，陈振明就不会承诺4%股权完善后，将涉案房产证归还给张兴展，证实涉案房屋并未进行买卖；5、张兴展与赖旺华之间签订的《租赁合同》1份、收条3份、证明1份（开庭后提交），以证明2017年以前涉案房屋仍由张兴展出租，并不是陈振明委托张兴展代为出租。原告质证称，对证据1与本案无关，因本案纯粹是房屋买卖关系。房屋买卖的由来是因之前存在借款情况，但还款没有按时，所以不再借款。后因张兴展父子急需资金周转，所以才提出出卖涉案房屋，产生本案的房屋买卖合同；对证据2，因当时签约时，张兴展是从事房地产业务，其对合同比较熟悉，但其反而弄虚作假，所以导致迟签约，陈振明还没有签名，被告就以各种理由拿了合同直接走人，被告当时称买卖合同都是合法的，名字补上去就可以，一样有法律效力；对证据3真实性无异议，但该委托书主要是为涉案房产过户之需，当时办理了公证书，涉案房产转让费等其他费用共需40多万元，所以涉案房产过户就推迟了；对证据4，认为与本案无关，被告所称的借贷情况与本案房屋买卖是没有关联的；对证据5，不知道是否真实，2017年1月份之后就是原告方出租涉案房屋，至于2017年以前出租给谁搞不清楚。经本院出示2019年9月17日由兴宁市不动产登记中心出具的查询证明，双方表示由法院依法认定和处理。本院认定事实：被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝是广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋的产权人，其中被告钟秀英是该房屋第一层的产权人，房屋所有权证为粤房字第××号；被告张兴坤是该房屋第二层的产权人，房屋所有权证为粤房字第××号；被告张兴展是该房屋第三层的产权人，房屋所有权证为粤房字第××号；被告张兴宝是该房屋第四层的产权人，房屋所有权证为粤房字第××号。2013年8月15日，四被告均委托张志敏办理上述房产的转让、买卖、收款、变更等手续，代理期限从2013年8月15日至2014年8月15日，并在深圳市深圳公证处办理了委托公证手续。2014年5月24日，陈振明（乙方）在介绍人罗国辉的介绍下，与四被告（甲方）的委托代理人张志敏签订1份《房屋买卖合同》，约定四被告将座落在广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号1-4层的楼房整栋以70万元的价格出售给陈振明，双方约定在合同生效后十日内办理房屋过户登记手续，同日，陈振明将70万元现金通过介绍人罗国辉交付给四被告的委托代理人张志敏，张志敏写下1份收条交给陈振明，张志敏于同日将广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号1-4层的整栋楼房交付给陈振明使用至今，但四被告未按合同约定协助办理房产过户手续。现涉案房屋仍分别登记在被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝名下。2017年8月10日，陈振明向广东省兴宁市人民法院起诉，提出了上述诉请。2017年12月29日，广东省兴宁市人民法院作出（2017）粤1481民初1657号民事判决：被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝应在判决生效之日起10日内将座落在广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋产权【房屋产权证分别为粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号】过户给原告陈振明。判决后，张兴展不服向本院提出上诉。本院于2018年7月23日作出（2018）粤14民终792号民事裁定：撤销广东省兴宁市人民法院（2017）粤1481民初1657号民事判决；本案发回广东省兴宁市人民法院重审。因钟秀英、张兴坤属香港居民，本案为涉港澳台民商事纠纷案件，故本院于2018年10月17日作出（2018）粤14民辖10号民事裁定：本案由本院审理。另查，陈振明于2019年5月7日因病去世，陈振明的法定继承人有：父亲陈贤超、母亲陈映萍、妻子钟美平、大儿子陈渊、二儿子陈鈜、三儿子陈澄。2019年8月8日，陈贤超、陈映萍、钟美平、陈渊、陈澄作出放弃陈振明继承权声明书，表示其自愿放弃陈振明留下的所有遗产的继承权利，包括一切动产及不动产、有形遗产及无形遗产、现在得知及以后得知的一切遗产的继承权。2019年8月9日，广东省兴宁市公证处作出（2019）粤梅兴宁第XXX号公证书，对该继承权声明书进行公证确认。本案审理期间根据原告申请，2019年9月17日本院到兴宁市不动产登记中心调查，该中心出具的查询证明显示：兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号第二层房屋产权人为张兴坤，不动产权证号为0581719，状态为现状。以上事实，有经过庭审质证的房屋买卖合同、委托书（4份）、深圳市深圳公证处公证书（4份）、收条、房屋所有权证、兴府国用（2013）PXX—2XX号国有土地使用证、房屋租赁合同（协议）书、水费单、居民死亡医学证明（推断）书、火化证明、兴宁市宁新街道办事处大岭村民委员会证明、放弃陈振明继承权声明书、兴宁市公证处（2019）粤梅兴宁第XXX号公证书、兴宁市不动产登记中心出具的查询证明、开庭笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈振明与被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝签订的房屋买卖，有《房屋买卖合同》、《委托公证书》、收条、房屋租赁合同（协议）书、证人证言等证据证实，该房屋买卖是双方真实意思表示，且无违反法律法规的规定，涉案房屋也已交付陈振明使用，涉案房屋所有权证及国有土地使用证已交给陈振明，应认定双方签订的《房屋买卖合同》有效。张兴展、张兴宝辩称，该《房屋买卖合同》是因张兴展向陈振明借款70万元所设置的担保，双方不属房屋买卖关系，但未能举证证明张兴展向陈振明借款70万元（张兴展主张的所谓偿还借款之款项是汇给罗国辉，并非偿还给陈振明），亦无法证明涉案房屋用于借款之担保，原告对此又予以否认，认为张兴展支付给陈振明的三笔款共9万元属于涉案房屋由张兴展代出租多年后多次支付的租金，并非偿还借款。可见，难以认定本案存在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定的情形。故，本院对被告张兴展、张兴宝的抗辩主张不予采信。如张兴展与陈振明存在民间借贷关系，可另行解决。合同签订后，双方本应按合同约定全面适当履行合同，但被告未按合同约定办理涉案房屋的过户手续，现原告请求被告办理涉案房屋的过户手续，应予支持。经查，陈振明于2019年5月7日因病去世，陈振明的法定继承人有：父亲陈贤超、母亲陈映萍、妻子钟美平、大儿子陈渊、二儿子陈鈜、三儿子陈澄。2019年8月8日，陈振明的法定继承人陈贤超、陈映萍、钟美平、陈渊、陈澄作出放弃陈振明继承权声明书，表示其自愿放弃陈振明留下的所有遗产的继承权利。因此，涉案房屋应归陈振明的儿子陈鈜继承和所有。故，被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝应将座落在广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋产权【房屋所有权证分别为粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号】过户给原告陈鈜。被告钟秀英、张兴坤经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证权利，本院依法缺席审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝应在本判决生效之日起10日内将座落在广东省兴宁市兴田街道办事处环城北路XXX号房屋产权【房屋所有权证分别为粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号、粤房字第××号】过户给原告陈鈜。案件受理费10800元（已由原告预交），由被告钟秀英、张兴坤、张兴展、张兴宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一九年九月二十六日法官助理黄可书记员陈宏群