河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终17759号上诉人（原审被告）：陆玉霞，女，1964年9月27日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张小涛，河南奕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔浩楠，河南奕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴梅，女，1977年3月13日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王庆响，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘顺顺，河南舒展律师事务所实习律师。原审第三人：郑州三联房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：袁均均。上诉人陆玉霞因与被上诉人吴梅及原审第三人郑州三联房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初14006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆玉霞上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、请求判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在违约行为是错误。上诉人将涉案房屋抵押给案外人办理抵押贷款的行为并非违约行为，而是作为守约方，依据合同法第119条的减损规则而采取的自我救济行为。上诉人与被上诉人签订买卖合同的目的，就是希望尽快出卖房产筹措资金用于生产经营，而被上诉人的违约行为直接导致这一目的无法在即定的时间内实现，因此，上诉人不得不采取抵押房产的行为筹措资金以减少损失。被上诉人未能按照约定在2018年7月31日前全额支付首付款已经违约，后经第三人居间协调，约定上诉人与被上诉人于2018年8月23日前办理网签过户，但是被上诉人再次爽约未办理。尽管上诉人急需通过出售房产筹集资金进行经营活动，但在被上诉人一再以资金问题为借口拒绝支付剩余购房款及拒绝办理网签过户的情况下，还是希望能够履行合同，所以直至2018年11月，在被上诉人仍未支付购房款的情况下，才办理了房产抵押贷款。二、一审法院的判决违反公正原则。因为被上诉人的违约行为，上诉人不得不通过贷款筹措资金，为此产生17.7万元的高额利息，涉案房产也因市场降价已经损失30万元，还要支付维权费用，按照一审法院的判决甚至还要承担佣金和诉讼费，已经产生了巨大的损失。而作为违约者的被上诉人不但没有因其违约行为承担不利的法律后果，反倒以所谓“受害者”的身份获得了显性的和隐形的利益，显性的利益是合同约定的违约责任一项也没有承担，既没有承担违约金，也没有承担定金责任，并且将应该承担的佣金转嫁给上诉人承担一半；隐形的利益是因为房产的降价，可以以更低的价格购买同等的房产。一审法院的判决枉顾被上诉人违约给上诉人造成上述巨大损失，和被上诉人因违约而获利的事实，作出的判决严重违反《民法总则》确定的公平原则。吴梅辩称，一审人民法院认定事实清楚，适用程序正当，判决公平公正，依法应当予以维持。一、被上诉人与上诉人在2018年6月8日签订的《房屋买卖居间合同》，合同签订后被上诉人积极履行合同义务，支付40万元首付款后积极与上诉人协商如何支付剩余的首付款，上诉人也对付款的期限表示同意宽延。但上诉人却在2018年11月2日将涉案房屋抵押，构成根本违约，最终导致被上诉人合同目的无法实现。2018年11月18日被上诉人与第三人积极联系，表达自己继续履行合同的迫切意愿，对此有被上诉人与第三人公司工作人员的聊天记录为证。之后被上诉人多次联系上诉人，上诉人却不与任何答复，为了催促上诉人继续履行合同，在2019年1月9日分别向上诉人、第三人邮寄《履行合同通知》，告知被上诉人已经按约办理银行贷款并审批通过，催促上诉人继续履行合同。由于上诉人表明不再继续履行合同，合同也无法继续履行的前提下，被上诉人在2019年3月5日分别向上诉人、第三人邮寄《解除合同通知》，要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》。因此，被上诉人诉请要求解除《房屋买卖居间合同》，退还40万元购房款合法合理。一审法院基于此判决解除被上诉人与上诉人、第三人签订的《房屋买卖居间合同》合法合理，并无不当，二审法院应当予以维持。二、上诉人在上诉状中陈述一审法院判决其承担一半的佣金和相关诉讼费是违反公正原则，被上诉人认为上诉人该陈述是没有法律及事实依据的。上诉人所受到的损失均是由其未与被上诉人解除《房屋买卖合同》的情况下将涉案房屋办理抵押，最终致使合同无法履行导致的。被上诉人购买涉案房屋的目的是为了能让孩子在郑州上学读书，从一审提交的聊天记录中也表明被上诉人多次与上诉人沟通协商履行合同的问题，并积极筹措资金。但在之后与第三人工作人员的微信聊天中，被上诉人才得知上诉人将涉案房屋抵押的事实。被上诉人为了促成合同履行花费了大量精力与金钱，并因履行合同产生了佣金、代办费、银行贷款手续费以及律师费等费用。因为上诉人的行为，最终导致合同无法履行，给被上诉人也造成了较大损失。因此，一审法院判决兼顾公正合理原则，二审法院应当予以维持。郑州三联房地产营销策划有限公司未到庭，未陈述。吴梅向一审法院起诉请求：1、解除原被告及第三人之间于2018年6月８日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告陆玉霞向原告退还购房款400000元，并向原告支付违约金100000元；3、判令被告承担原告因购房所产生的佣金39900元、代办费2000元及银行贷款手续费用24210元；4、判令被告向原告支付维权费用10000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2018年6月8日，原、被告及第三人签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将其拥有的位于金水区东风路28号院10号楼1单元26层2604号的房屋（房屋所有权证号：1301170838，建筑面积：145.90平方米）出售给原告，房屋及其配套设施的总价款为399万元；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计6万元，其中佣金及代办费41900元，余额作为第三人代原告保管的购房定金，被告同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由第三人代为保管；原告应向第三人支付佣金39900元，在合同履行过程中，如因原、被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或原、被告双方协商解除本合同，第三人不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；原、被告双方同意共同委托第三人代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由原告向第三人支付代办费用2000元；该房屋没有设定抵押，被告对该房屋享有完全的处分权；原、被告同意使用按揭贷款的方式，原、被告双方于签定本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，如双方选择非资金监管过户，原告应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款交付被告，剩余房款由银行房贷之日向被告支付，以上购房首付款具体金额由贷款机构确定的贷款额和本合同成交价决定；原、被告双方协商确定无需资金监管，原、被告双方应于银行贷款审批通过后15个工作日共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；原、被告任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元整。2、原告于2018年6月8日向被告支付购房定金10万元，被告向原告出具收条一份。原告于2018年7月18日向被告转账30万元购房款。3、原告于2018年6月10日向第三人支付佣金39900元及代办费2000元。4、郑州市不动产登记中心于2019年4月30日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，位于郑州市金水区东风路28号院10号楼1单元26层2604号的房屋于2018年11月2日由被告抵押给河南项城农村商业银行股份有限公司。5、庭审中，原告认可相关房屋贷款已经办理完毕。第三人曾通知原、被告于2018年7月18日到房管部门办理网签手续，但双方并未办理，被告称因原告并未准备好网签当日需支付的首付款131万，原告亦称其在网签当日仅准备首付款30万元。原告称其并未和被告到房管部门办理网签手续。根据原、被告的聊天记录显示，2018年8月14日原告给被告发信息称“因为房子的事情实在不好意思，当误你的计划了，原来钱是准备好了贷款一直没有下来，刘强把它安排到别的地方了，后来没想到资金那么紧张，别人欠我们的也要不回来，大姐对不起了请你放心我们以最快的速度去办理”。一审法院认为，原、被告及第三人于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告要求解除《房屋买卖合同》，被告亦将所涉房屋进行抵押，亦无继续履行合同的意思，故对于原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请，该院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，被告应当返还原告已经支付给被告的40万元。根据《房屋买卖合同》的约定双方应在银行贷款审批通过十五个工作日内共同到房管局办理相关手续，原告应在网签合同备案当日将首付款交付给被告，根据庭审调查，原告在双方原定的网签备案当日及之后，并未备好首付款，原告存在违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。而被告在未与原告解除《房屋买卖合同》的情况下将涉案房屋抵押给案外人，亦存在违约行为，故对于原告的佣金损失39900元，应由被告承担一半，由被告赔偿给原告19950元。关于原告要求被告赔偿代办费2000元，因原告认可其已办理完贷款手续，该项诉请依据不足，该院不予支持。关于原告要求的银行贷款手续费，证据不力，该院不予支持。关于原告要求的支付维权费用，仅提交发票，证据不力，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告吴梅与被告陆玉霞、第三人郑州三联房地产营销策划有限公司于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陆玉霞于本判决生效后十日内退还原告吴梅40万元；三、被告陆玉霞于本判决生效后十日内赔偿原告吴梅佣金损失19950元；四、驳回原告吴梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9561元，适用简易程序减半收取4780.5元，由原告吴梅负担1295.5元，由被告陆玉霞负担3485元。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陆玉霞、吴梅及第三人于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《房屋买卖合同》约定，双方应在银行贷款审批通过十五个工作日内共同到房管局办理相关手续，吴梅应在网签合同备案当日将首付款交付给陆玉霞，但吴梅一直未备好首付款，后陆玉霞将所涉房屋抵押给案外人，一审法院判决解除涉案《房屋买卖合同》并无不当。陆玉霞上诉称，一审法院认定其存在违约行为是错误，且吴梅未及时足额支付首付款给陆玉霞造成了较大损失，一审判决显失公平。因陆玉霞在未与吴梅解除《房屋买卖合同》的情况下将涉案房屋抵押给案外人，存在违约行为，就自身损失亦未提出反诉，故一审法院结合吴梅未及时足额支付首付款的违约情况、双方实际履行合同情况以及房屋买卖合同解除的原因，判决陆玉霞返还吴梅40万元，并承担吴梅佣金损失39900元的一半即19950元，并无不当。综上所述，陆玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9561元，由上诉人陆玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年九月二十三日书记员 田宇恒