云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0124民初606号原告：唐××，男，1968年11月27日生，汉族，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：幸晓余，云南博赞律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：刘美伶，女，1973年2月12日生，汉族，住云南省昆明市富民县（系原告之妻）。特别授权代理。被告：昆明富达房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码91530124709742052H。住所：富民县大营街道办事处城器墩村。法定代表人：李培云，总经理。委托诉讼代理人：陈永艳，女，1974年1月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区（公司职工）。特别授权代理。原告唐××与被告昆明富达房地产开发经营有限公司（以下简称昆明富达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告唐××的委托诉讼代理人幸晓余、刘美伶，被告昆明富达公司的委托诉讼代理人陈永艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐××向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理富民县村上春墅132栋1单元302号房屋的权属证书；2、被告向原告支付迟延办证的违约金133,190元（以原告支付购房总款为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款利率，暂按年利率5%，从2014年8月2日计至2019年8月2日）；3、被告向原告交付购房发票、房屋配套发票、代收公证费发票、与办证相关的发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期171号）一份，原告购买被告开发建设的富民县村上春墅二期132栋1单元302号房屋。原告按合同向被告支付了购房款及各种费用532,760元，被告2014年5月2日交付房屋给原告。根据合同约定，被告负有办理房产证的义务，但被告至今未为原告办理和交付房屋权属证书。经原告多次询问被告办证事项，被告都以各种理由未办理房屋权属证书，其行为已构成违约，根据《合同法》的规定，被告应承担迟延办证的违约责任。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告昆明富达公司辩称，原告的房屋产权证未办是事实，但未办的原因是由于原告购买房屋的《土地证》遗失，现还未补办下来，且原告也未提交办证所需的材料。只要原告提供材料，在《土地证》补办好后，公司及时为原告办证，最迟在2020年12月30日前为原告办理房屋权属证书。公司未违约，不应承担违约金，且原告的违约金请求过高。在2014年5月2日就将房屋交付原告使用至今，房产证虽然未办，但公司已承诺过如果原告要卖房，公司可以配合办理相关手续，在这几年中原告都未提出卖房。因此，迟延办证未给原告造成任何损失，原告提出违约的主张没有依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告是否有损失，被告应否承担迟延办证的违约金及违约金的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对其诉讼请求提供了以下证据：1、《商品房购销合同》、《补充协议》、《公证费收据》、《备案登记表》、《首付款发票》、《配套费收据》各一份，欲证明房屋的购买、备案登记及向被告交纳相关款项的情况；2、《住房公积金借款合同》、《公证书》、《公积金借款凭证》各一份，欲证明原告用公积金借款支付被告购房款的情况；3、《收据》四份，欲证明原告支付物管费、契税、印花税、产权登记费、维修基金、产权转让手续费、测绘费的情况。被告对原告提供证据的证明目的有异议，认为原告交的费用，属公司收取的开成发票，代收款开成收据，发票要由实际收款的部门出具。对原告提供的证据，被告对证据的三性无异议，只对证明目的有异议，本院予以确认。被告对其辩解未提供证据进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：艺水芳乡养生小镇（村上春墅）二期171号）一份，合同约定，原告购买被告开发建设的富民县村上春墅二期132栋1单元302号房屋一套，建筑面积113.22平方米，单价每平方米5016元，总金额505,527元。同时，合同约定了交付期限、逾期付款及逾期交房的违约责任、交接、产权登记的约定等条款。其中第十二条关于产权登记的约定：“交房后甲方（被告）按国家规定程序为乙方（原告）代办该套房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料并缴纳相关费用。”同日，双方又签订了《合同补充协议》一份，对购房合同外的其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款155,527元，余款350,000元原告用住房公积金借款在2013年3月6日支付给被告，同时支付代收公证费300元。同年2月19日支付配套费11,100元。2014年5月2日被告向原告交付房屋，原告向被告交纳了代收的契税、印花税、产权登记费、维修基金、产权转让手续费、测绘费等与办证有关的费用。原告接收房屋后，被告未与原告办理房屋权属证书，为此原告诉至本院要求解决。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。合同当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案中原、被告签订的合同合法有效，对双方均有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在合同中对产权登记的事项只约定了“交房后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，原告须向被告提供完整有效的办理产权登记所需资料并缴纳相关费用。”而未约定办理产权登记的期限和未办证或者延期办证的违约金事项。根据上述司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。原、被告在2013年1月31日签订购房合同时，原告所购买的房屋尚未建成，符合商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的情形，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。2014年5月2日原告向被告交纳了办理权属证书所需的相关费用，履行了办证相关费用的支付义务，被告将房屋交付给原告，原告在交房后90日的期限内未取得房屋权属证书，且未取得权属证书的原因属被告未履行代办义务。因此，被告应承担延期办证的违约责任。双方在合同中未约定延期办证的违约金，原告也未提供未及时取得权属证书给其造成损失的相关证据，违约金由本院综合考虑当地的实际及本案事实酌情认定50,000元。原告提出违约金133,190元的主张，被告在2014年5月2日已将所购房屋交付原告使用，原告未提供因被告延期办证给其造成损失的证据，也无证据证明其实际损失即133,190元，应由其承担举证不能的不利后果。因此，对原告提出的该主张依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求中符合法律规定的请求予以支持，对不符合法律规定的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告昆明富达房地产开发经营有限公司在本判决生效后30日内将原告唐××所购买富民县村上春墅二期132栋1单元302号房屋的权属证书代办完毕并将房屋权属证书交付原告（在办证中原告须提供完整有效的办证所需资料给被告）；二、由被告昆明富达房地产开发经营有限公司在本判决生效后30日内支付原告唐××延期办证的违约金50,000元；三、驳回原告唐××的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2964元，减半收取1482元，由被告昆明富达房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄凤斐二〇一九年九月五日书记员  陈 佳