江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初4397号原告：杨舍镇福前股份合作社，住所地张家港市杨舍镇福前村。负责人：赵国忠，该合作社主任。委托诉讼代理人:景峥嵘，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹依诗，江苏竹辉（张家港）律师事务所实习律师。被告：李春香，女，1986年3月12日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：赵建国，男，1983年4月21日生，汉族，住张家港市，系被告李春香配偶。原告杨舍镇福前股份合作社（以下简称福前股份合作社）与被告李春香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行审理，原告福前股份合作社的委托诉讼代理人景峥嵘、被告李春香的委托诉讼代理人赵建国到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年7月16日公开开庭进行审理，原告福前股份合作社的委托诉讼代理人景峥嵘、被告李春香的委托诉讼代理人赵建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福前股份合作社向本院提出以下诉讼请求：一、判决被告李春香支付房屋租金70800元及滞纳金(自2018年3月1日至实际付清日每日67元，至2019年4月1日共计26465元)，合计97265元；二、判决被告李春香支付广告位使用费1400元；三、诉讼费由被告李春香承担。事实与理由：2016年3月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李春香向原告福前股份合作社租赁福新苑1幢M2号门面，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，其中第三年租金为100800元，且双方约定第三年租金的支付时间为2018年2月28日前，但是被告李春香至今仅仅支付了30000元租金，剩余70800元租金及广告位使用费1400元至今未支付给原告福前股份合作社。原告福前股份合作社认为，原被告之间签订《房屋租赁合同》真实、合法、有效，被告李春香拖欠租金的行为属于违约，理应承担相应的违约责任，现原告福前股份合作社为维护自身合法权益，具状贵院，望支持诉讼请求。审理过程中，原告福前股份合作社变更其诉讼请求如下：一、判令被告李春香支付原告福前股份合作社房屋租金37200元；二、判令被告李春香支付广告位使用费1400元；三、诉讼费由被告李春香承担。变更理由如下：因被告李春香于2018年11月初将案涉房屋的钥匙交还予原告福前股份合作社，故原告福前股份合作社现自愿将第三年度租金的计算期间调整为2018年3月1日至2018年10月31日，即计算八个月，按照年租金100800元计算即为67200元，扣除被告李春香已支付的3万元，还应支付原告福前股份合作社37200元，滞纳金部分的诉讼请求原告福前股份合作社也予以撤回。被告李春香辩称：一、根据双方租赁合同中明确约定被答辩人需履行如下义务：1、保证出租房屋能够正常使用；2、提供办理经营许可所需要的产权证明；3、被答辩人拥有房屋所有权，并保证房屋符合商业用途答辩人在实际使用过程中，为了办理经营许可，多次要求被答辩人提供房屋产权证明以及案涉房屋消防许可，但被答辩人一直没有提供。导致答辩人于2018年5月20日被张家港市切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理领导小组办公室检查（消防、教育、工商、城管等部门联合检查），被消防民警刘警官认定该涉案房屋的土建消防验收是按照住宅验收的，并非商业用房消防验收，消防民警认定该房屋为住宅不能作为商业经营，导致答辩人不能正常使用案涉房屋。另外被答辩人自始至终都没有提供给答辩人办理经营许可的产权证明，包括房屋产权证或者不动产权证(需要加盖产权单位公章)、土地证，以及商业用房的土建消防验收合格意见书。且所有产权证的所有权人必须与租赁合同的出租人一致，而涉案房屋所有权人为张家港悦丰投资公司。事实是被答辩人没有房产证，所有权人也并非是被答辩人，而被答辩人还私自出证明并加盖了杨舍镇人民政府的彩印公章证明其拥有所有权，以政府的名义欺骗答辩人，致使处在弱势地位的答辩人相信其租赁合同内容，违反合同法诚实信用、公平原则。根据合同法第二十四条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任：第二款规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。第三款规定有其他违背诚实信用原则的行为。被答辩人不仅不赔偿，还要求主张不能继续使用房屋的房租，显然是违法的。二、答辩人在履行租赁合同的过程中，多次要求被答辩人提供合同中约定的商业产权证，但截止(2018)苏0582民初6806号诉讼判决，被答辩人始终没能拿出房屋的商业所有权证。仅仅于判决前5天2018年10月23日，提供了一份10月22号在市民服务中心查询的不动产登记信息表，并以此来证明其案涉租赁物符合商业用途。而事实是该信息表是不具备法律效力的，并不等同于不动产权证，消防教育等政府部门不认可该证明，同时该信息登记表格证明的时间也晚于答辩人提出要求的时间点，直接导致答辩人过了办理消防教育等许可需要提交资料的时间结点。被答辩人的证明只是在证明给自己看，对于答辩人没有任何意义，甚至被答辩人为了索要房租恶意拖延时间，不交接房屋，让答辩人经历五个多月的诉讼，故意要求答辩人支付在诉讼期间的房租。根据合同法解释(二)第二十四条：当事人对合同法第九十六条，第九十九条合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院提起起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解释的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除，被答辩人在收到解除合同的起诉书三个月后，并没有提起反诉或者向人民法院起诉，已经承认违约行为，同意合同解除。三、由于被答辩人违约在先，没有履行合同中约定的被答辩人义务，故违约金无主张之理由。被答辩人除了违反合同约定，也没有履行向答辩人缴纳房租后开具发票的附随义务，且合同明确约定缴纳房租后合同才生效，在往年缴纳房租的履行过程中，答辩人与被答辩人口头一致同意按月或者按季度缴纳房租，答辩人由于被答辩人未履行约定义务和法定义务，不存在违约，违约的是被答辩人。租金在实际支付的过程中被答辩人已经默认为一年内可以多次支付，2017年就是如此。(有转账记录以及交款记录)。2018年3月份后，答辩人一直催促被答辩人提供商业用房证明，在被答辩人无法履行义务的时候，答辩人仍旧支付了租金30000元后，继续要求被答辩人提供合同约定的商业证明，被答辩人一直没有提供，导致答辩人不能继续使用房子，合同目的无法完成。答辩人于2018年6月向张家港人民法院提起诉讼。同时答辩人拆除门头，停止对外营业，不能继续使用租赁物。在此过程中，租赁合同规定，合同签字缴纳房租后生效，由于被答辩人违约，答辩人不应缴纳合同剩余房租，系因为案涉房屋确实不能继续使用，合同无法继续履行，剩余合同部分不应生效。还有被答辩人在诉讼期间也从未要求答辩人交房租，被答辩人默认自己违约，亲口承认没有产权证。另外根据合同约定，由于被答辩人存在根本违约，导致合同不能履行，故答辩人起诉解除合同后的房租不需要再继续履行。四、一审查明上诉人经营的商业体，在2015年的时候不需要办理消防，而按照现行政策需要办理，根据合同约定被答辩人有义务提供经营许可的产权证明以及保证房屋能正常使用，因为作为商业体申报消防需要产权证明、租赁合同以及所在建筑的土建消防验收意见书，目的是确认该场所所在建筑的土建消防审批时的房屋性质以及确认所在建筑有合法的手续。因为消防部门确认案涉房屋所在建筑的消防整体验收为住宅性质和所在建筑没有相应所有权证明佐证。所以事实上案涉房屋答辩人确实不能继续使用。根据最高法院在《关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知》则更具体要求：“对于确因政府规划调整、政策变化导致当事人签订的民商事合同不能履行的，依法支持当事人解除合同的请求。对于当事人请求返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任的，依法予以支持。基于以上事实和法律适用，答辩人行使不安抗辩权和诚实信用抗辩权，请求法院支持。根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。基于被答辩人违约在先，导致答辩人无法实现商业经营目的，承担违约责任的应该是被答辩人，被答辩人在自己违反合同约定导致答辩人都不能够实现商业目的的时候还来主张要求房租这种商业利益显然是违反公序良俗，公平原则的。请求法院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维持公平公正，维护答辩人的合法权益。本院经审理查明：张家港市悦丰投资开发建设有限公司是江苏省张家港经济开发区实业总公司占99.80%股份的有限责任公司，江苏省张家港经济开发区实业总公司系张家港经济技术开发区管理委员会为主管部门的全民所有制公司。杨舍镇福新苑（协鑫北苑）拆迁安置小区由张家港市悦丰投资开发建设有限公司建设并登记该公司为不动产权利人。该小区宗地中含有商服用地，相应建设工程规划许可证中记载有商业面积。该小区于2015年1月27日经消防验收合格。2014年12月26日，张家港经济技术开发区管理委员会将该小区1幢、2幢、3幢、5幢配套商业用房门面使用权转让给福前股份合作社，并于2017年6月28日就转让事宜补签《协鑫北苑房屋使用权转让合同书005》，该合同书中记载的转让方为张家港经济技术开发区管理委员会，受让方为张家港市杨舍镇福前村经济合作社，但受让方处加盖的系福前股份合作社的印章。张家港经济技术开发区（杨舍镇）福前村村民委员会就此作出的《情况说明》中载明：1、张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社均系该村民委员会下的综合性农村集体经济组织，且张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社属于同一经济组织；2、上述合同书上加盖的两个福前股份合作社的公章都是真实的，2018年6月5日根据要求统一更换公章，较大个的公章系更换后的公章。上述合同书所涉转让房屋中坐落于杨舍镇福新苑1幢M2的房屋在相应的不动产登记簿中登记的建筑面积为386.61平方米，登记的房屋用途为商业服务（门面）。2015年11月11日，美派培训公司登记设立，法定代表人为李春香，住所地为张家港市杨舍镇福前村福新苑1幢M2，登记经营范围包括：英语培训、舞蹈培训、乐器培训、书法培训、武术培训，逻辑思维能力培训（不含国家统一认可的职业证书类培训）；家庭教育咨询；翻译服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司登记时提交予张家港市市场监督管理局的《房屋租赁合同》的签订双方为张家港经济技术开发区（杨舍镇）福前村村民委员会与美派培训公司，但当事人均表示该合同未实际履行。该公司在设立时根据消防部门相关政策无需进行消防备案，但根据现行政策的要求应办理消防手续。2016年3月1日，福前股份合作社（出租人/甲方）与李春香（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，作为案涉房屋的正式租赁合同，该合同的内容为：兹有甲方所属的福新苑小区门店用房租赁给乙方商用，本着双方诚实信用、公平自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议:一、租赁要求：1、租赁范围：福新苑1幢M2号门面，共2层/间。建筑面积约为386.61平米(以下简称“租赁物”）。2、租赁期限：自2016年3月1日至2019年2月28日止。装修免租期：自2015年12月1日起至2016年2月28日止（共计90天）。3、租金：第一年计人民币96000元（大写：玖万陆仟元整）。第二年计人民币98000元（大写：玖万捌仟元整）。第三年计人民币100800元（大写壹拾万零捌佰元整）。租金每年在前一年度租金基础上递增（租金费用见上）。以后租期如续租，另行商定租赁办法。4、广告位使用费：按150元/平米/年价格计算，即按1400元/年向甲方缴纳（门头广告尺寸不得超过原广告栏范围）。5、租金的支付方式：①、新租第一年的，签定本协议书时付清第一年租金，及水电押金贰仟元、履约保证金壹万元，到期双方无异议20天内返还（不计息）；②、其余租期，在每年2月28日前一次性付清下一年租金后使用。6、租赁性质：该租赁物只能用作商业经营。不得经营项目：环境污染严重的餐饮业、民风忌讳的殡葬业、噪音扰民的娱乐业、加工业。二、甲方的权利、义务：1、甲方享有租赁物的所有权。乙方不得变卖属于甲方的租赁物财产。2、甲方如将该租赁物另行出售的，应提前二个月通知乙方，甲方并应保证受让人继续履行本合同，确保合同约定的租金在租赁期间不作调整。3、甲方应保证出租的房屋能够正常使用，如出租房屋及内部的甲方设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应及时维修。4、甲方负责提供给乙方办理经营许可所需的产权证明。三、乙方的权利、义务：1、乙方有从事合法经营的自主权，获取合法收益。甲方不得无理干预。如有违法行为由乙方自行承担相关法律责任。2、乙方在租赁期间应当自觉维护和妥善保管好租赁物，因乙方使用不当而造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经甲方同意乙方不得私自改善和增设他物，否则乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失。乙方如需增加设备装修，在不破坏房屋结构和安全的前提下乙方可自行决定并承担全部装修费用。乙方退租时，固定装修须保持原样，不得拆除、破坏，甲方不予补偿并无条件归甲方所有。3、乙方自行支付租赁经营期间的水、电使用费，并要求安全用电，不得私拉乱接。交接时的水表度数为（注：此处为空白）。电表度数为（注：此处为空白）。4、乙方应按小区物业管理规定，自行交纳相关的物业管理费、卫生费、装潢押金、装潢垃圾清运费等费用。5、乙方的财产与人身安全由乙方自行负责，可自行到保险公司办理保险。6、乙方在租赁期间造成第三人的人身伤害或财产损害的，由乙方负责处理，甲方不承担任何经济赔偿责任。7、乙方经营破产或亏损的，该租赁物不属破产或抵债财产。8、乙方对周围卫生环境有管理的义务，做好门前“三包”的工作。9、乙方负责因房屋出租而需缴纳的税费。10、乙方自行承担相应的产品售后服务，依法纳税。认真做好防盗、治安、环保、消防、安全、计划生育等工作，并承担有关费用。禁止存放任何易燃、易爆违禁品。四、租赁期限未满、届满的约定：1、租赁期限未满，如乙方因经营困难中止租赁的，在甲方同意下可以转租给他人。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式或理由将承租的物业全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用，造成损失的，乙方应当赔偿甲方经济损失。2、本协议因期满而终止时，甲方有权收回全部出租房屋。乙方如要续租，须在协议到期前一个月向甲方申请，同等条件下，乙方有优先承租权。五、乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方随时解除合同并没收保证金：1、乙方擅自将房屋全部转租或转借，或未经甲方书面同意擅自拆改变动房屋结构以及改变租赁用途的；2、乙方利用承租房屋进行非法犯罪活动。3、乙方拖欠租金等费用累计达一个月并经甲方催告后仍不支付的。六、违约责任：1、乙方逾期交付租金及规定的费用，除应及时如数补交外，应按日缴纳月租金的5%的滞纳金。造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。2、乙方有本合同第五款行为之一的，应按年租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失。3、乙方中途擅自退租的，已收取的租金及履约保证金不予退还。并按年租金总额20%向甲方支付违约金。4、合同期满或解除合同，乙方必须在合同期满之日或解除合同之日起七天内将自有物、商品全部搬走；逾期未搬走的，甲方有权将房产收回并进行处置相关物品。七、未尽事宜，双方另行协商解决或签订补充协议。八、如有合同争议，双方约定提请张家港市人民法院解决。九、本合同一式二份，双方各执一份。经双方签字、交付租金后生法律效力。上述合同签订后，李春香交纳了上述约定的水电押金2000元及履约保证金10000元，并全额交纳了第一年度和第二年度的租金，第三年度的租金已交纳3万元。美派培训公司对案涉房屋装修后进行经营，挂牌朗文国际少儿英语培训，但未取得办学许可证。2018年4月中旬起，李春香的配偶赵建国与福前股份合作社负责房屋租赁事宜的相关人员进行沟通，要求取得证明案涉房屋是商业用房的权利证书或相关手续，福前股份合作社向其提供了案涉房屋系商业用房的相应《证明》，并表示不动产权尚未办至福前股份合作社名下。2018年5月20日，教育部门、消防部门、市场监督部门、城管部门联合对美派培训公司进行排查并形成相应的《校外培训机构排查摸底情况记录表（无证办学或违规办学）》，其中记载的教育部门初审意见为：属住宅用房，不符合办学条件，无消防合格证，建议另择地址办学，超范围经营；消防民警初审意见为：不符合消防条件，未办理消防手续，只有一个安全通道、灭火器2只；市场监督部门意见为：1、依法取得许可证后，办理营业执照变更。2、修改户外广告；城管部门意见为：门头名称（朗文英语）与营业执照名称（美派培训）不相符，需整改。后美派培训公司仍未取得办学许可证，双方当事人沟通未果，进而涉诉。后李春香于2018年6月将租赁房屋广告栏内的门头广告拆除，并于2018年11月上旬将租赁房屋的钥匙交还予福前股份合作社，且已将租赁房屋的水电费结清。本案审理过程中，双方当事人均认可李春香已交纳的水电押金2000元及履约保证金10000元尚未退还，并一致同意如本院判决李春香应当承担福前股份合作社主张的租金等费用的给付义务，可直接将上述水电押金及履约保证金自李春香的给付义务中予以扣除。以上事实，有《房屋租赁合同》、《还款承诺函》、（2018）苏0582民初6806号民事判决书、（2019）苏05民终149号民事判决书、微信转账记录以及本院庭审笔录、调查笔录等予以证明。本院认为：原被告之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应按照合同约定行使权力、履行义务。被告李春香实际占用租赁房屋至2018年11月上旬，原告福前股份合作社据此将其主张的第三年度租金的计算截止期限变更为2018年10月30日以及因此而变更的租金部分的诉讼请求不逾越合同约定，未加重原告李春香的负担，亦符合被告李春香已交纳租金的实际情况，故本院对原告福前股份合作社变更后的租金部分的诉讼请求37200元予以支持；关于原告福前股份合作社主张的第三年度的广告位使用费，本院认为根据广告位的实际使用情况计算自2018年3月份计算至2018年6月份为妥，金额即为467元【1400元÷12月×4月，四舍五入后取整】，以上两项金额合计为37667元，扣除水电押金2000元及履约保证金10000元后为25667元，该金额即本案中被告李春香应给付原告福前股份合作社的房屋租赁费用，原告福前股份合作社超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告李春香的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及相关法律法规，判决如下：一、被告李春香给付原告杨舍镇福前股份合作社房屋租赁费用25667元，限于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨舍镇福前股份合作社其余部分的诉讼请求。案件受理费765元，由原告杨舍镇福前股份合作社负担323元（已交纳）；由被告李春香负担442元，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  宋志成人民陪审员  徐国华人民陪审员  徐惠锋二〇一九年九月四日书 记 员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××91。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。