宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初7176号原告：徐军，男，1987年12月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：黄海婷，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛彬，宁夏瀛智律师事务所实习律师。被告：宁夏银古实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街1588号。法定代表人：**，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张利庆，宁夏银古实业有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：**霞，宁夏银古实业有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告徐军与被告宁夏银古实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐军及其委托诉讼代理人黄海婷、葛彬，被告宁夏银古实业有限公司的委托诉讼代理人张利庆、**霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐军向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定为原告办理清和南街某室房屋产权手续；2.被告向原告支付逾期交房违约金248914.5元（自2014年12月30日至2019年6月30日，505000元×0.0003×1643天）、支付逾期办证违约金136391.5元（自2014年12月30日，按中国人民银行同期贷款基准利率6%计算至实际办证之日，暂计算至2019年6月30日，505000元×6%×1643天÷365天）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的清和南街某室房屋，建筑面积95.57平方米，总价款505000元；被告应当于2014年12月30日前向原告交付该商品房，逾期超过60日未交付房屋的，合同继续履行的，自合同约定的交付房屋期限届满次日至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约交清了全部购房款，被告未按约交付合格房屋，也拒不协助原告办理产权证，故原告诉至法院。宁夏银古实业有限公司辩称，原、被告签订的购房合同约定，采用按揭贷款方式购房的，办理预购房登记手续由买受人委托出卖人办理，出卖人应提供相关资料包括办理房产手续应交的印花说等费用，否则出卖人不承担违约责任。原告于2016年5月12日接房后，始终未按照购房合同第十七条（二）项3款规、补充协议第六条第2、4款、补充协议第十三条中约定及时缴纳办理房产手续应缴纳的印花税、契税15150元等相关手续及费用，原告交清上述费用后，我公司将与按揭贷款发放银行协商分批分期办理房产证，并交银行办理“按转低”手续。原告可在贷款还清后向按揭贷款银行申请取回房产证。我公司认为对于逾期交房，原告已经超过三年追诉期限，原告已经放弃索赔，我公司应不予赔偿。原告于2014年10月7日提出申请延迟接房并申请减免2014年至2015年度的采暖费及2014年12月30日至2015年3月30日的物业费2245.9元，原告实际接房时间是2016年5月12日，故我公司实际应承担延期交房期限应为2015年4月1日至2016年5月12日共计13个月，总计407天。2016年6月28日，原告私自加装阳台，已经违反购房合同“第十二条”约定，原告应承担违约金5050元。原告不服从物业管理，毁坏公司道闸及公共设施造成损失共计6200元。上述损失及违约金至今未缴纳。原告提出的办证违约金没有依据，我公司不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定，原告购买被告开发的清和南街某室房屋（建筑面积95.57平方米），总价505000元；被告应于2014年2月28日前支付首付款205000元，余款300000元于2014年3月28日前付清；被告应于2014年12月30日前向原告交付涉案房屋；住宅交付使用条件为取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，原告付清全部购房款后方可交房；逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告继续履行合同的，自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告要求继续履行合同的，应在被告通知交付后七日内办理房屋交接手续；商品房达到交付使用条件后，被告应当以报纸、公告或电话、短信等方式通知原告办理交付手续。进行验收交接时，被告应当出示《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示或出示的文件不齐全，原告有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由被告承担；已办理公积金贷款或银行按揭贷款且尚未还清贷款的房屋产权证，由原告自行办理，并按有关规定承担费用。原告同意被告取得《初始登记证》的日期在商品房交付使用后最长不超过24个月。该合同附件六，附加条款约定：以银行个人住房贷款或公积金委托贷款方式支付的，以贷款到达被告账户之日为付款日；产权登记机关收取被告报送备案或初始登记的文件资料之日，就视为被告已经履行了合同约定的报送备案义务；被告交付房屋时，原告应当按照被告发出的交付通知指定的日期办理房屋交付手续，如超过指定日期15日的，不论原告是否实际收房，均视为已经交付房屋；该房屋一经现场交付签署验房单，则视为原告验收合格。原告要求整修的，整修期间不视为被告逾期交房……。2014年4月10日，原告办理了涉案房屋按揭贷款。后原告向被告付清了上述房屋全部505000元购房款。2016年3月21日，被告向原告出具了销售不动产发票。2014年10月14日，被告银古尚座销售部向原告作出关于减免采暖费、物业费的回复：2014年10月7日，徐军以书面形式提出减免申请已收到。经我公司与宁夏圣雪绒物业服务有限公司协商同意减免2014年至2015年上半年采暖费及2015年3月30日前的物业费（业主请注意，房屋交付验收按照售房合同及宁夏圣雪绒物业服务有限公司相关规定办理）。收文部门人员签字：销售部**霞。**霞签字旁边手写注明：2号楼6座402室业主请于2014年12月30日前来办理交房。后被告书面通知原告于2016年5月12日交付房屋，原告之妻郑杰与被告办理了交房事宜，双方签订了房屋交房验收表，该表右上角手写注明：合同约定2014年12月30日前验房，因业主不入住，见申请（郑杰），2014.10.07。现原告认为被告迟延履行交付房屋及办理产权证的义务，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告称现涉案房屋未办理初始登记，因相关材料未齐全，其还未向房管产权管理部分报送办理初始登记的材料。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当严格遵守合同约定，履行合同义务。原告要求被告支付2014年12月30日至2019年6月30日期间的逾期交付房屋违约金248914.5元，根据合同约定，被告应当于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，被告提交的证据可以证实，原、被告于2016年5月12日办理了房屋交付手续，故被告存在逾期交付房屋的违约行为。被告应当按照合同约定向原告支付自2014年12月31日至2016年5月11日止的逾期交房违约金75295.5元（505000元×0.3‰×497天），超出部分不予支持。被告关于原告于2014年10月7日向被告申请延期至2015年3月30日交房，并申请减免该期间的物业费及采暖费的辩解，但其并未提交通知原告于2014年12月30日收房的证据。其提交的关于减免物业及采暖费申请的回复中：手写添加的“2号楼某室业主请于2014年12月30日前来办理交房”，与其自称同意延期至2015年3月30日交付房屋互相矛盾。综上，本院对被告的上述辩解不予采信。原告要求被告协助办理涉案房屋产权手续，因涉案房屋未办理初始登记，暂不具备办理涉案房屋产权登记的条件，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。待具备办理产权登记条件后，原告可再行主张权利。原告要求被告支付2014年12月30日至2019年6月30日止逾期办理不动产权利登记违约金136391.5元，根据合同约定，被告应当在房屋交付之日起24个月内取得涉案房屋的初始登记，被告违反约定，致使原告无法办理涉案房屋不动产权利登记，存在违约行为，原告要求被告按照年利率6%的标准支付逾期办理产权登记违约金的请求不违反法律规定，被告应当向原告支付自2018年5月13日至2019年6月30日期间的逾期办证违约金34284.66元（505000元×6%/年÷365天×413天），超出部分不予支持。被告关于原告未交纳契税、印花税等费用，致使未能办理产权登记的辩解，因被告未能如约办理涉案房屋初始登记，导致涉案房屋现不具备办理产权登记的条件，故本院对被告上述辩解不予采信。被告认为原告违反合同约定，私自加装阳台，要求原告承担违约金5050元；要求原告赔偿因不服从物业管理，毁坏道闸及公共设施造成损失共计6200元，因被告未提起反诉，被告可另行主张权利，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏银古实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐军支付逾期交付房屋违约金75295.5元及逾期办理不动产权利登记违约金34284.66元；二、驳回原告徐军的其他诉讼请求。如果被告宁夏银古实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费7080元，减半收取3540元，由原告徐军负担2000元，被告宁夏银古实业有限公司负担1540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  保 清二〇一九年八月二十一日法官助理  金俊婷书 记 员  崔静娴附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。