广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1114号 原告（反诉被告）：张帆，女，1974年3月18日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人（系张帆父亲）：张立仁，男，1944年10月27日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区宣德街4号1单元102室。 委托诉讼代理人（系张帆母亲）：赵景华，女，1952年1月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区宣德街4号1单元102室。 被告（反诉原告）：北海君海旅游文化有限公司，住所：北海市银滩镇新村社区居委会沙湾村回建区西五排15号。统一社会信用代码：91450500585981632W。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：梁周，男，1981年9月15日出生，汉族，住广西北流市，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张慧，女，1984年11月8日出生，汉族，住南宁市江南区，该公司工作人员。 原告（反诉被告）张帆诉被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司（以下简称“君海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法适用简易程序后转普通程序，于2019年7月11日、9月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）张帆的委托诉讼代理人张立仁、赵景华，被告（反诉原告）君海公司的委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帆向本院提出诉讼请求：要求被告君海公司赔偿原告张帆一切经济损失和造成的精神伤害：1.被告君海公司按照合同已扣除原告张帆已付款的50%（30万元）作为违约金，应全部返还于原告张帆；2.作为被告君海公司单方解除合同实属违约，为此要求被告君海公司赔偿原告张帆60万元；3.被告君海公司掠夺30万元的违约金额实属巨大，给原告张帆的家庭带来极大伤害，为此要求被告君海公司加倍赔偿原告张帆60万元。事实与理由：2017年9月买下恒大海上帝景10栋1单元801室商品房。9月6日首付459636元；同日交11151元物业专项维修资金。10月23日交契税34988.25元。2018年4月25日交100130元月二期房款。原告张帆于2018年8月交三期房款时，带了120多万，准备一次性提前付清房款。原告张帆要求看房后交纳，几经交涉后，才准看房，没想到房子有诸多问题，原告张帆的父亲张立仁写了诉求，要求整改。过了90天，房子不但没修，却收到解除《商品房买卖合同》通知书，并扣除原告张帆已经付款的50%（约30万元）作为违约金。 被告君海公司辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。理由如下：1.涉案合同是双方自愿签订，合法有效，合同中明确约定，买受人需要在办理交楼手续前付清所有款项，否则不予交付房屋，现由于原告未付清全部房款，不满足合同约定交付商品房的条件；2.原告未能提供证据证明商品房质量存在问题，即使涉案商品房存在质量问题，但原告当时看到的房屋状况并非最终的交付标准，原告以房屋存在质量问题为由拒付房款缺乏法律依据；3.根据合同约定，原告逾期付款已超过90日，符合解除合同的条件，被告解除合同合法合理。 原告张帆对其本诉主张提供的证据有： 一、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00084164）、《商品房付款方式变更协议书》，拟证实双方签订合同内容； 二、《收据》三张、《中华人民共和国税收完税证明》，拟证实原告已向被告支付一期购房款450935元、二期购房款100130元、维修基金11151元，并已缴纳契税34988.25元； 三、《解除通知书》，拟证实被告发送解除《商品房买卖合同》通知书给原告的事实； 四、《诉求书》，拟证实原告写给被告的诉求书内容； 五、“照片”，拟证实涉案商品房的照片。 被告君海公司对本诉辩解没有提供任何证据。 经过开庭质证，被告君海公司对原告张帆提供证据一至三真实性、合法性、关联性无异议；对证据四的内容不予认可；证据五无法证实照片中的房屋是涉案商品房。 本院认为，原告张帆提交证据一至三，被告君海公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法确认作为认定本案事实的依据。原告张帆提交证据四，不具有证据形式，本院依法不予采信；证据五照片的内容无法证实与涉案商品房有关联，故本院不予采信。 反诉原告君海公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告于2017年9月13日签订的《商品房买卖合同》及2017年10月4日签订的《商品房付款方式变更协议书》已于2018年12月1日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金275532元。事实与理由：反诉原、被告于2017年9月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的位于北海市，该商品房合计总价款为1856634元，反诉被告采取分期付款的方式支付房款。双方于2017年10月4日签订《商品房付款方式变更协议书》，协议书约定房屋总价款1836883元，2017年8月31日前支付450935元，2018年2月28日前支付100130元，2018年8月29日前支付367377元，2019年2月28日前支付367377元，2019年8月29日前支付551064元。合同签订后，反诉被告共计向原告支付了房款551065元。由于反诉被告未按合同约定在2018年8月29日前支付第三期购房款367377元，逾期已超过90日，根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第2款之约定，反诉原告有权解除合同，反诉被告应按已付款的50%向反诉原告支付违约金。反诉原告于2018年11月30日向反诉被告发出《解除通知书》，反诉被告已于2018年12月1日签收，即《商品房买卖合同》及《商品房付款方式变更协议书》已于2018年12月1日解除。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提出反诉。 反诉被告张帆辩称：不同意反诉原告君海公司所提出的全部诉讼请求。 反诉原告君海公司就反诉主张提供的证据有： 1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00084164）、《商品房付款方式变更协议书》，拟证实原、被告之间存在商品房买卖法律关系，反诉被告张帆未按合同约定支付到期房款，已构成合同违约； 2.《收据》，拟证实反诉被告张帆已支付房款551065元； 3.《解除通知书》、《EMS全球邮政特快专递》、“邮件全程跟踪查询结果单”，拟证实反诉原告君海公司于2019年11月30日向反诉被告张帆发出解除《商品房买卖合同》通知书，反诉被告张帆于2018年12月1日签收。 反诉被告张帆对反诉辩解没有提供任何证据。 经过开庭质证，反诉被告张帆对反诉原告君海公司提交证据1至3真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为，反诉原告君海公司提交证据1至3，反诉被告张帆对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信作为本案定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年9月13日，张帆与君海公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00084164），约定：被告购买原告开发的位于北海市，建筑面积177平方米，单价为每平方米10489.46元，总价款为1856634元；签订本合同前，张帆已向君海公司支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；张帆应当在2017年8月31日前支付450935元，2018年2月28日前支付106055元，2018年8月29日前支付371327元，2019年2月28日前支付371327元，余款556990元于2019年8月29日前支付；除不可抗力外，张帆未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，张帆按日计算向君海公司支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期超过90日后，君海公司有权解除合同；君海公司解除合同的，应当书面通知张帆；张帆应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向君海公司支付违约金，同时，君海公司退还张帆已付全部房款（含已付贷款部分）；君海公司应当在2018年7月31日前向张帆交付该商品房。双方还在《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第2款约定，如张帆分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，张帆须按照未付款总额的万分之一计算，向君海公司支付违约金；张帆逾期90天仍未按约定全额支付的，君海公司有权单方解除《商品房买卖合同》，张帆按已付款的50%向君海公司支付违约金；若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于张帆应交最后一期款的日期，张帆须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则君海公司有权不交付该房屋给张帆，且君海公司无需承担任何违约责任。2017年10月4日，原、被告双方签订《商品房付款方式变更协议书》，约定：张帆于2017年8月29日购买了北海恒大海上帝景10栋1单元802号房，并于2017年9月13日签署了该商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00084164），现张帆由于资金周转的原因，需对付款方式及总价做以下变更：总金额1836883元，第一期在2017年8月31日前支付全部房价款的25%，金额450935元；第二期在2018年2月28日前支付全部房价款的5%，金额100130元；第三期在2018年8月29日前支付全部房价款的20%，金额367377元；第四期在2019年2月28日前支付全部房价款的20%，金额367377元；第五期在2019年8月29日前支付全部房价款的30%，金额551064元。2017年9月6日，张帆向君海公司支付房款450935元。同日，张帆向君海公司支付维修基金11151元。2017年10月23日，张帆为涉案商品房交纳税费34988.25元。2018年4月25日，张帆向君海公司支付房款100130元。 2018年11月30日，君海公司向张帆邮寄《解除通知书》，写明：根据《商品房付款方式变更协议》第一条约定，张帆应于2018年8月29日前支付第三期购房款367377元，但截止至2018年11月30日，张帆已逾期超过90日；现正式通知：1、自即日起解除张帆与君海公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00084164）及《商品房付款方式变更协议》；2、君海公司将按照合同约定扣除张帆已付款的50%作为违约金。2018年12月1日，张帆签收上述《解除通知书》。 本院认为，张帆与君海公司于2017年9月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》以及于2017年10月4日签订的《商品房付款方式变更协议书》，均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。张帆以君海公司在签订合同时没有尽到提示义务且以合同形式掩盖非法目的为由主张上述《商品房买卖合同（预售）》中第八条、十一条、十二条以及附件十一补充协议第三条第二款均是无效的。君海公司抗辩称根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十一条第12款的规定，双方一致确认在签订合同时已向对方进行特别解释说明并认可合同及补充协议全部条款内容，故张帆已经充分了解合同内容，合同应当为有效合同。本院认为，君海公司的抗辩理由成立，双方已经在合同中明确对合同条款进行了充分协商并知悉全部条款内容，故张帆上述主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。张帆按照上述合同约定付清第一、二期房款合计551065元后，未按照合同约定时间于2018年8月29日前付清第三期房款367377元及余下房款，张帆逾期未付清房款的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。张帆抗辩称其于2018年8月份看到房屋存在质量问题，故于同年10月21日向君海公司提出要求整改，所以没有按期支付余下房款。本院认为，张帆抗辩称涉案商品房存在质量问题，但未能提供充足证据予以证实，且根据双方合同补充协议第三条约定，张帆在办理交楼手续日期前需付清全部款项。因此，张帆的抗辩理由不成立，本院不予采纳。君海公司主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房付款方式变更协议书》于2018年12月1日已经解除。张帆抗辩称不同意解除合同。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，张帆逾期超过90天未按约定支付余下房款，君海公司有权单方解除合同；同时君海公司于2018年11月30日向张帆邮寄《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，并于同年12月1日由张帆本人收取，张帆收到解除通知后未在三个月内向法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，张帆在君海公司解除通知到达后三个月之后才向法院提起诉讼，故张帆的抗辩理由不成立，君海公司上述主张有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，君海公司应将其收取的房款及维修基金退还张帆，故君海公司应退还张帆房款551065元、维修基金11151元。张帆以君海公司单方解除合同存在违约要求君海公司赔偿60万元及加倍赔偿60万元。本院认为，张帆逾期支付房款存在违约，君海公司依据双方签订的合同内容及法律规定，要求解除合同于法有据，故张帆上述主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。君海公司要求张帆支付逾期付款违约金275532元，张帆抗辩称不同意支付违约金。本院认为，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房付款方式变更协议书》已于2018年12月1日解除，故根据双方履行合同情况及张帆过错程度，君海公司主张违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，张帆应从2018年8月30日起以到期未付款即367377元为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向君海公司支付违约金，君海公司请求超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、确认原告（反诉被告）张帆与被告（反诉原告）北海君海旅游文化有限公司于2017年9月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00084164）及2017年10月4日签订的《商品房付款方式变更协议书》已于2018年12月1日解除； 2、被告北海君海旅游文化有限公司向原告张帆退还房款551065元、维修基金11151元； 三、反诉被告张帆向反诉原告北海君海旅游文化有限公司支付违约金（具体计算方式如下：按照到期未付款367377元从2018年8月30日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）； 四、驳回原告张帆的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告北海君海旅游文化有限公司的其他反诉请求。 本诉受理费18300元，由原告张帆负担11000元、被告北海君海旅游文化有限公司负担7300元；反诉受理费11929元，由反诉原告北海君海旅游文化有限公司负担7929元、反诉被告张帆负担4000元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  彭 丫 人民陪审员  黄向东 人民陪审员  冯芝斌 二〇一九年九月二十三日 法官 助理  张 婷 书 记 员  庞 霞 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。