广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初21354号原告（反诉被告）：张冬梅，女，1972年10月5日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市遂川县，委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司，住所广州市白云区黄石西路268号（市场地址）。法定代表人：黄俊杰。被告：黄俊杰，男，1969年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告）张冬梅（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司（以下简称被告飞马公司）、被告黄俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张冬梅的委托诉讼代理人刘加嘉，被告（反诉原告）飞马公司、被告黄俊杰的共同委托诉讼代理人林莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张冬梅诉称：2018年9月，原告与被告飞马公司签订《飞马装饰总汇商铺租赁合同》，被告飞马公司将广州市白云区黄石西路268号广州飞马装饰总汇首层H112-113铺出租给原告，租金每月10400元，签订合同时，向被告飞马公司缴纳保证金31200元，水电周转金2600元等。后原告与被告飞马公司签订《补充协议》，约定2018年10月为首月租，免租装修期为三个月，合同自2019年2月1日至2020年9月30日，租金按八折收取。原告合同期满或中途因各种原因终止租赁合同（政策因素），所有过滤沉池需回复原状，经被告飞马公司验收后办理退铺并退还合同保证金给原告等。原告通过揭育通于2018年9月29日向被告黄俊杰银行账户转账合同保证金31200元，水电周转金2600元（包含在揭育通一次性转账的141694元中），被告飞马公司向原告出具收款收据。2018年11月14日，广州市白云区环境保护局向原告发出《现场检查记录》，并向原告及被告飞马公司传达了市场内不能经营石材加工的口头指示。2019年1月20日起，原告连续四天聘请专业人员操作吊机等重型设备，将铺内大型机器、石材库存及其他物品移除市场。并按协议约定过滤沉池恢复原状。2019年1月24日，原告将涉案商铺腾空并归还给被告飞马公司，其验收无异议。被告飞马公司收取原告的收款收据并签名。2019年3月，被告飞马公司向原告发出《通告》，称原告承租的铺位自2019年2月1日开始至2019年3月15日，累计拖欠18526元，滞纳金494元。并于2019年3月17日主动搬出涉案铺位，否则铺内所有物品，被告飞马公司自行处置，原告不得有异议。原告自2019年1月24日退铺至今，被告飞马公司多次向原告表示退还保证金，但至今未退还。原告缴纳的费用由被告黄俊杰个人收取，存在公司资产与个人资产混同，故被告黄俊杰应对被告飞马公司的债务承担连带责任。请求法院判令：1、被告飞马公司向原告退还保证金31200元，水电周转金2600元，共计33800元及利息（利息以33800元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年2月4日起计至被告实际清偿之日止）；2、被告黄俊杰对上述款项承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费。针对飞马公司的反诉，张冬梅辩称，不同意被告飞马公司的全部反诉请求。一、2019年1月24日，原告与被告对涉案商铺进行交接，标志租赁合同的解除。被告明知原告已经撤场，撤场后不会产生租金及水电费。且涉案商铺在5月中旬已由其他租户使用。二、被告从未对原告撤场提出异议，双方争议的问题是保证金何时退回的问题，后被告明确表示不退还保证金。被告（反诉原告）飞马公司提起反诉称：2018年9月30日，原告与被告飞马公司签订《飞马装饰总汇商铺租赁合同》，约定：被告飞马公司将广州市白云区黄石西路268号广州飞马装饰总汇首层H112-113铺出租给原告，租金每月10400元，签订合同时，向被告飞马公司缴纳保证金31200元，水电周转金2600元等。后原告与被告飞马公司签订《补充协议》，约定2018年10月为首月租，免租装修期为三个月，合同自2019年2月1日至2020年9月30日，租金按八折收取。原告合同期满或中途因各种原因终止租赁合同（政策因素），所有过滤沉池需回复原状，经被告飞马公司验收后办理退铺并退还合同保证金给原告等。原告自2019年2月起至今拖欠被告飞马公司租金33280元，物业管理费暂计4160元，拖欠自2019年2月起至5月期间的水电费1253元，且原告至今仍使用涉案商铺。经被告多次催缴，原告仍不支付拖欠的租金、水电费及物业管理费。请求法院判令：1、判决原告向被告飞马公司支付2019年2月至5月期间的租金33280元，最终计算至实际交还商铺之日止；2、判令原告迁出涉案商铺并将其返还给被告飞马公司；3、判令原告向被告飞马公司支付2019年2月至5月期间的管理费4160元，管理费最终计算至实际交还涉案商铺之日止；4、判令原告向被告飞马公司支付2019年2月至5月期间的水电费暂计1253元；5、本案反诉费由原告承担。针对张冬梅的本诉，飞马公司、黄俊杰共同辩称，一、原告自2018年10月1日向被告飞马公司承租涉案商铺至今，仍在使用涉案商铺，并未向被告返还。且双方并未办理任何交接手续，更，更未向被告交回所有钥匙。二、政府部门从未向原告或被告传达市场内不能经营石材加工，且《补充协议》是对《商铺租赁合同》的补充，并非对《商铺租赁合同》的变更。本案不存在因政策因素而导致合同终止的情形，原告无权要求被告退还保证金。三、原告一直使用涉案商铺，租赁关系尚未终止。其从2019年2月开始拖欠水电费，在原告违约的情况下，要求被告退还水电保证金的缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《商铺租赁合同》、补充协议、收款收据、历史明细清单、通告、照片、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，原告（乙方）与被告飞马公司（甲方）签订《飞马装饰总汇商铺租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于广州市白云区黄石西路268号广州飞马装饰总汇首层H112-113铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，面积为130平方米。三、租赁期：2018年10月1日至2022年9月30日止。五、该商铺只作经营石材加工使用。六、租金每月10400元。七、支付时间为每月开始5天内。八、乙方在签订本合同时，须向甲方缴纳合同保证金31200元，水电周转金2600元。九、乙方交纳的保证金及水电周转金由甲方保管，甲方在乙方无任何违约和侵权的情况下，在合同期满后如数无息退还乙方。合同保证金不得作为冲抵租金或其他款项。十、管理费每月8元/平方米，合计1040元/月。支付时间为每月开始5天内。同日，原告（乙方）与被告飞马公司（甲方）签订《补充协议》，约定：1、2018年10月为首月租。2、甲方给予乙方免租装修期三个月（即2018年11月、12月、2019年元月）。3、合同期内2019年2月1日至2020年9月30日租金按八折收取，2020年10月1日至2022年9月30日租金折扣与市场同步。4、乙方所有切、割、磨工序必须使用水磨，未按此规定执行，发现一次罚款500元。5、乙方合同期满或中途各种原因终止租赁合同（政策因素），所有过滤沉池需恢复原状，经甲方验收后办理退铺并退还合同保证金给乙方。根据揭育通名下的转账明细清单显示，2018年9月29日，揭育通向黄俊杰转账141694元。原告称，该141694元中包含原告委托揭育通向被告黄俊杰账户支付的合同保证金31200元及水电周转金2600元。被告飞马公司已收到上述保证金并向原告出具《收款收据》。2019年3月15日，被告飞马公司向原告发出《通告》，内容为：自2019年2月1日至3月15日止，累计欠费23821元，滞纳金635元。再次通知你必须于2019年3月16日前交清所欠费用和滞纳金。并于2019年3月17日乙方主动搬出该商铺，否则，该商铺内所有物品将按遗弃物，甲方有权自行处置，乙方不得有异议。2019年6月6日，被告飞马公司出具《声名书》，内容为：本公司为便于财务管理及日常经营交易往来便捷，特委托法定代表人黄俊杰以个人名义设立（账号为07×××01，开户行：广州农村商业银行棠景支行）的银行账户，该银行账户只专供公司使用，且账户里的所有往来均用于本公司，账户里所有资金专属本公司所有，不属于黄俊杰所有。庭审中，原告提交分别于2019年5月13日及6月25日拍摄的照片，拟证实原告撤场后，涉案商铺已由其他租户使用。被告对该证据不予确认，称原告至今未向被告返还涉案商铺。庭后，原告提交了一份2019年1月被告飞马公司出具的《收款收据》，拟证实被告飞马公司收取揭育通2018年12月的电费905.2元、水费203.5元。被告提交了涉案商铺产生的水电费票据，证实原告拖欠水电费1253元。另查，涉案商铺经核查，暂无相应的《建设工程规划许可证》及产权记录。原告于2019年6月5日向本院申请财产保全，要求对被告飞马公司、黄俊杰名下价值34307元的财产予以查封，并提供保函作为担保。本院同日作出民事裁定书，查封被告飞马公司、黄俊杰名下价值34307元的财产。本院认为，鉴于涉案商铺无合法报建手续，属于违法建筑，原告与被告飞马公司签订的《飞马装修总汇商铺租赁合同》属于无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告飞马公司应将收取的合同保证金31200元及水电周转金2600元共计33800元返还给原告。关于利息部分，鉴于原告作为承租人，对涉案商铺的合法性未尽到审慎的审查义务，主观存在过错，故对于原告主张利息部分本院不予支持。关于被告黄俊杰是否存在与被告飞马公司资金混同，根据转账明细清单显示的内容及原告的陈述，原告是通过揭育通个人账户向黄俊杰支付合同保证金及水电周转金，由此可知，被告黄俊杰作为飞马公司的法定代表人，确实存在与公司资金混同行为。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本院认为，由于大量款项并未进入飞马公司账户，有损其他债权人的利益，被告黄俊杰作为公司法定代表人，构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任。因此，原告主张黄俊杰对飞马公司的债务承担连带责任具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付2019年2月-5月租金、管理费、水电费的反诉请求，对于原告主张其于2019年1月20日至24日期间已搬离涉案商铺，因其未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。根据原告于2019年5月13日拍摄的照片显示，涉案商铺已由其他租户使用，由此本院认定原告已于2019年5月13日前搬离涉案商铺，具体的搬离时间本院酌定为2019年5月1日前。被告反诉要求原告搬离涉案商铺并予以返还的反诉请求于法无据，本院不予采信。原告应向被告支付2019年2月1日至2019年5月1日期间的占有使用费24960元（10400元/月×0.8×3个月）、管理费3120元（1040元/月×3个月）及水电费。关于水电费的数额，结合被告提交的水电费发票、收据，以及原告提交的2018年12月F107-109铺、F118铺产生的水电费《收款收据》，对于被告反诉要求原告支付水电费1253元的反诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司向张冬梅返还合同保证金31200元及水电周转金2600元，共计33800元；二、黄俊杰对本判决第一项判项的内容承担连带清偿责任；三、自本判决生效之日起五日内，张冬梅向广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司支付房屋占有使用费24960元、管理费3120元及水电费1253元；四、驳回张冬梅的其他诉讼请求；五、驳回广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费329元，由广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司、黄俊杰共同负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉费383.6元，由广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司承担92.8元，由张冬梅负担290.8元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。财产保全费363.07元，由广州市飞马装饰总汇市场经营管理有限公司、黄俊杰共同负担并于本判决生效之日起三日内向张冬梅支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年九月十八日书记员  陈春燕