贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初3963号原告：苟开波，男，汉族，1981年12月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。委托代理人：黄兴，贵州他山律师事务所律师。被告：遵义华盛房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区内环路247号。统一社会信用代码915203026224480455（1-1）。法定代表人：周桂芳。委托代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。第三人：涂朝刚，男，汉族，1978年6月26日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告苟开波与被告遵义华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛房开）商品房销售合同纠纷一案。原告苟开波于2018年7月23日诉至本院后，本院曾于2018年12月1日作出（2018）黔0302民初7739号民事判决。原告苟开波不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年3月20日作出（2019）黔03民终1328号民事裁定，以原审事实认定不清、程序违法为由，撤销原判，将本案发回重审。重审中，本院依法通知涂朝刚作为第三人参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苟开波及其委托代理人钱庆喜，被告华盛房开的委托代理人罗洋，第三人涂朝刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苟开波向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理房屋产权登记；3、判令被告向原告支付违约金，从2007年12月7日起计至实际办理产权过户之日止（以129540元为基数按银行同期年利率6%计算，暂从2007年12月7日计算至2018年7月10日，共3868日，共计82366.15元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年12月7日，我与被告华盛房开签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的遵义市内环路XX花园X幢X单元X号房，总价款129540元。我按约于合同签订当日全额付清了房款，并于2008年5月30日接收了房屋。合同约定被告应当在房屋交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。经我与被告多次协商未果，故诉至人民法院，请求维护我的合法权益。被告华盛房开辩称，第一，我公司确实与原告签订了《商品房买卖了合同》，对原告的第一项诉请无异议。第二，关于房屋产权证，合同约定我公司须将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，我公司已经履行该责任，因而原告主张的违约金不应得到支持。并且，原告主张的违约金已超过诉讼时效。第三，涉案房屋确实在出售给原告苟开波前抵押给了中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称建行红花岗支行），虽然贷款人是第三人涂朝刚，但该款应由我公司偿还。只因我公司是政府明确的问题房开公司，一直没有偿还贷款，故导致系列问题的发生。第三人涂朝刚述称，2004年，我从华盛房开处购买了涉案房屋，并向建设银行申请了按揭贷款。我按期偿还了两年多的贷款后，因资金紧张，华盛房开也不能按期交房，经协商后，我退还了该房屋，银行贷款由华盛房开负责偿还。因华盛房开未按时还款，导致我的购房备案手续仍未撤销，我还因此被人民法院列入失信人员名单。我希望华盛房开尽快还款。本院经审理认定事实如下：2004年，被告华盛房开将遵义市内环路XX花园X幢X单元X号房出售给第三人涂朝刚。涂朝刚为购买该房屋，以该房作为抵押，由华盛公司承担连带保证责任，向建行红花岗支行申请按揭贷款69000元，并办理了抵押登记（权利存续期间200406-201406）。涂朝刚按约偿还贷款两年多后，因被告华盛房开不能按期交房，经双方协商一致退房，由华盛房开退还购房款，后续贷款由华盛房开负责偿还。2007年12月7日，被告华盛房开将涂朝刚退还的房屋出售给原告苟开波，房屋总价款129540元，并与原告苟开波签订了《商品房买卖合同》。关于产权登记，合同约定被告应当在房屋交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。合同签订后，原告付清了购房款，被告华盛房开于2008年5月30日交付了房屋，但未协助原告办理产权登记。因被告华盛房开未偿还贷款，导致房屋的备案购买人仍为第三人涂朝刚。2009年，因被告华盛房开未履行其与涂朝刚的约定，偿还涂朝刚为购买涉案房屋申请的贷款，建行红花岗支行将涂朝刚、华盛房开诉至本院，本院作出（2009）红民二初字第514号生效判决，判令被告涂朝刚偿还建行红花岗支行借款本息，确认建行红花岗支行对涉案房屋享有优先受偿权。2015年8月26日，遵义市不动产登记事务中心发布公告，明确新天花园C栋部分房屋可办理产权登记。申请办证人员未经红花岗区企业信访突出问题处置工作领导小组办公室审核报送的，需提交房开公司及工作组出具的证明后方可办证。被告华盛房开未举证证明原告苟开波在不动产登记事务中心公告的可予办证名单内。经本院征求意见，原告苟开波本人表示现无力代偿贷款，涤除涉案房屋抵押权。被告华盛房开表示愿意偿还贷款，但现暂无偿付能力。上述事实，有民事判决书、商品房买卖合同、公告、房屋记载表等书证，以及各方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，只对合同能否继续履行，买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响，并不必然导致物权转让的原因即《商品房买卖合同》无效。故本院认为案涉《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。原告已全额支付购房款，并已实际接收房屋居住。被告负有协助原告办理产权登记的义务。原告苟开波在购买涉案房屋之前，该房屋已被抵押给建行红花岗支行，并办理了抵押登记手续，生效判决已对建行红花岗支行的优先受偿权予以确认。在被告华盛房开拒不偿还贷款的情况下，原告苟开波可代偿贷款涤除抵押权。因原告苟开波表示无力代偿贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，原告请求被告协助其办理产权登记的诉请与生效判决相冲突，存在法律障碍，本院不予支持。虽然建行红花岗支行的抵押权利期间截至2014年6月，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条的规定，当事人约定或者登记部门要求登记的担保期限，对担保的存续不具有法律约束力。且第三人建行红花岗支行已在诉讼时效期间内提起诉讼，该行的抵押权已经法院生效判决确认。故本案所涉房屋的抵押期限虽已过，但第三人建行红花岗支行仍然享有抵押权。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商解决。本案确因被告的原因导致原告至今未能取得权属证书。原告以购房款129540元为基数按年利率6%请求支付违约金的诉请，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以支持。因原告未举证证明其在诉至本院之前有向被告主张权利，被告亦提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，被告应支付违约金的起算时间为，诉至本院时往前倒推三年的2015年7月23日。被告华盛房开支付违约金的截至时间应为其涤除涉案房屋的抵押权，并将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权机关登记备案之日止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、原告苟开波与被告遵义华盛房地产开发有限责任公司于2007年12月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告遵义华盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告苟开波支付违约金，按照年利率6%从2015年7月23日计至被告遵义华盛房地产开发有限责任公司涤除涉案房屋的抵押权，并将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权机关登记备案之日止；三、驳回原告苟开波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费7035元，由被告遵义华盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  刘俊森人民陪审员  杨延乾人民陪审员  陈忠霞二〇一九年九月二十一日法官助理孟荣钊书记员王旭附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。