湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初558号 原告：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。 法定代表人：付胜龙，董事长。 委托诉讼代理人：王铀林（系原告公司员工），男，汉族，1979年10月12日出生，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：邱国雄，湖南海川律师事务所律师。 被告：周建高，男，1971年6月25日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告湖南百家汇投资有限公司诉被告周建高商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日受理后，依法组成合议庭，2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人王铀林、邱国雄到庭参加诉讼，被告周建高经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南百家汇投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年12月7日签订的合同编号为201703272141的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》；2、被告协助原告办理撤销合同编号为201703272141的《望城区商品房买卖合同》的网签手续；3、被告向原告支付违约金101563.4元，原告退还被告房款254817元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月7日，被告与原告签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号：201703272141）和《补充协议》，合同约定：1、被告向原告购买位于望城经济开发区房屋，房屋建筑面积为87.68㎡，房屋单价为5791.71元／㎡，总房价为507817元，2018年7月1日前向被告交付房屋。2、被告以银行按揭方式付款，在合同签订时向原告交付首期房款254817元，剩余房款253000元以按揭方式支付，被告应在合同签订后七日内将申请银行按揭所需的全部资料提交给原告或原告认可的贷款人，被告在接到原告或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，被告应按其要求及时补充。因被告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知后15日内，以自有资金支付，不承担合同第七条约定的违约责任，逾期，原告有权按合同第七条约定追究被告逾期付款等违约责任。3、被告未按合同约定付款的，逾期超过120日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的20%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期付款万分之五的违约金。4、被告虽办妥了银行按揭贷款手续，但在《商品房买卖合同》签订之日起120日内未能获得银行按揭贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限届满之日起90天内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限届满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。5、如发生争议通过向房屋所在地人民法院起诉解决。在签订《商品房买卖合同》前，被告已充分了解国家和湖南省及长沙市当地政府现行有效的相关购房政策，包括但不限于首付款比例、差别化购房信贷政策、商贸地产购买政策和个人购房政策等，被告已结合自身情况，判断自身是否受相关政策限制。合同签订后，被告仅支付了该房屋首期房款254817元，按揭房款253000元一直未支付到位。尽管原告多次催告，但被告一直置若罔闻。综上所述，被告已严重违反合同约定、损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼。 被告周建高未予答辩，亦未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭举证，被告周建高未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。本院对原告所举证据予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：2017年12月7日，被告与原告签订合同编号为201703272141的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告向原告购买位于望城经济开发区房屋，房屋建筑面积为87.68㎡，房屋单价为5791.71元／㎡，总房价为507817元，被告以银行按揭方式支付房款，房屋首期应付房款为254817元，拟按揭贷款方式支付剩余房款为253000元，约定交房期限为2018年7月1日前。2017年12月7日，被告支付首付款254817元（含定金20000元），2018年5月7日原告向望城区地方税务局缴纳商品房契税19345.41元和印花税253.9元，剩余房款253000元一直未支付，银行按揭手续也未办理。合同第七条约定：“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。补充合同约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给原告的，被告同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，原告有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告按总房款的20%向原告支付违约金。原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。2018年10月17日原告向被告发出催告函，要求被告在2018年10月28日前一次性支付全部逾期房款，被告收到催告函后置之不理，在起诉之前已无法联系，故原告起诉至法院要求解除合同。 本院认为，原、被告双方签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应遵照履行。商品房买卖合同约定，被告以担保贷款方式付款253000元，因被告拖延办理，后逃避办理贷款手续，未能与银行订立商品房担保贷款合同，且被告又不以自有资金支付房款，导致商品房买卖合同无法继续履行，原告合同目的不能实现，故原告要求解除商品房买卖合同，并要求被告赔偿损失的请求，本院予以支持。合同自本院向被告公告送达起诉状期满之日（2019.7.6）解除，合同解除后，原告应当将收受的购房款254817元返还给被告，被告有协助原告办理撤销网签手续的义务。合同约定被告按应付款507817元的20%向原告支付违约金，由于被告未到庭，对约定违约金是否过高无法提出，本院根据本案实际情况及公平原则，按照高于2017年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的30%计算被告的违约金符合法律规定，也不损害被告的利益。从原告提供的证据来看，可以确定被告办理银行贷款的期限为120天内，即2018年4月6日前，故被告应承担自2018年4月6日起，截止合同解除之日（2019年7月6日）的违约金为39719.75元（507817元×4.75%×130%÷360天×456天）。被告周建高经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩的权利，依据原告提供的现有证据缺席裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原湖南百家汇投资有限公司与被告周建高签订的合同编号为201703272141的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年7月6日解除。 二、被告周建高应于本判决生效之日起10日内支付原告湖南百家汇投资有限公司违约金39719.75元。 三、原告湖南百家汇投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还购房款254817元给被告周建高。 四、被告周建高于本判决生效之日起一个月内履行协助原告湖南百家汇投资有限公司办理撤销网签手续的义务。 五、驳回原告湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6646元，原告湖南百家汇投资有限公司负担1153元，被告周建高负担5493元（本判决生效之日起7日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  彭小斌 人民陪审员  谭厚成 人民陪审员  任德罗 二〇一九年九月六日 书 记 员  陈 田 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。