上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初13049号原告：罗惠星，男，1983年12月31日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱久兴，上海英恒律师事务所律师。被告：上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙),住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡忠文。被告：郑洁，女，1963年10月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告罗惠星与被告上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)(以下简称沪联事务所)、郑洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告罗惠星及其委托诉讼代理人朱久兴到庭参加诉讼,被告沪联事务所、郑洁经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。罗惠星向本院提出诉讼请求：1、确认原告罗惠星与被告沪联事务所签订的《房屋出租委托合同》于2019年2月20日解除；2、被告郑洁搬离徐汇区上中路400弄住宅区15号203室房屋(以下简称系争房屋)；3、被告郑洁支付自2019年1月1日起至郑洁实际搬离之日止租金，按每月3600元计算。事实和理由：2016年9月25日，原告罗惠星与被告沪联事务所签订的《房屋出租委托合同》，约定：被告沪联事务所代原告出租系争房屋，沪联事务所每月支付原告3600元租金；合同租赁期限为2016年10月8日起，不少于1年。被告沪联事务所的业务员朱启华于2017年4月30日以他的名义与郑洁签订系争房屋的《上海市租赁合同》，约定：期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租金为每月3600元，提前7日支付下月租金，承租方拖欠租金超过7天的，出租方有权收回房屋，且不退回押金。2018年4月30日合同期限届满后，两被告未续签。被告郑洁承租后，被告沪联事务所一直每月支付原告租金3600元，但支付至2018年12月31日后，被告沪联事务所就未支付租金，原告多次向被告催讨未果。2019年2月20日，原告与被告沪联事务所解除了《房屋出租委托合同》，并约定2019年1月1日后被告郑洁拖欠的租金由原告自行收取，且由原告向被告郑洁收回房屋。因被告郑洁既不支付资金又不搬离。故诉至本院。沪联事务所未作应诉答辩。郑洁未作应诉答辩。本院认定事实如下：系争房屋产权人为原告罗惠星。2016年9月25日，原告罗惠星(甲方、委托人)与被告沪联事务所(乙方、受托方)签订的《房屋出租委托合同》，约定，甲方委托乙方出租的系争房屋坐落于上海市徐汇区上中路400弄住宅区15号203室房屋，建筑面积46.17平方米，房屋用途为居住；委托期限自2016年10月8日起至乙方与承租合同中承租人所约定的租赁期限终止日时止，合同期限不少于1年；系争房屋委托租金为每月3600元，乙方向甲方交付租金的方式为每月支付，租赁期内的租金支付方式为2016年10月25日，此后每月25日交付租金等条款。2017年4月30日，被告沪联事务所的业务员朱启华以他自己的名义(甲方)与郑洁(乙方)签订系争房屋的《上海市租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋仅作为合法居住使用；租赁期限为一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，租金为每月3600元；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满的1个月向甲方提出书面意向，双方可对租金期限重新协商后，签订新的租赁合同；租金每月结算一次，提前7日支付下月租金；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后将押金无息退还给乙方；乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过7天的，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理等条款。合同签订后，原告收到被告沪联事务所转交的租金至2018年底。系争房屋由被告郑洁及其亲属居住。原告未收过被告郑洁押金。2019年2月20日，原告罗惠星(甲方、委托人)与被告沪联事务所(乙方、受托方)签订的《终止房屋出租委托合同协议书》，约定，甲乙双方于2016年9月25日签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方代理出租系争房屋，今双方协商达成终止协议：1、自签订本协议之日起，上述《房屋出租委托合同》终止；2、若承租人郑洁2019年1月1日后的房租确实未交给乙方，则承租人拖欠的租金由甲方负责催要，自签订本协议后，乙方不再负有代为催要租金的责任；反之，若承租人郑洁已经支付2019年1月1日后的房租交给乙方，则乙方有义务将租金足额支付给甲方；3、自签订本协议后，除第二条约定外，甲乙双方无其他经济纠纷，也互不向对方索赔；4、自签订本协议后，系争房屋由甲方自行管理，并由甲方自行负责收回出租的上述房产，但乙方需要给予协助和配合；5、自签订本协议后，乙方不得再自行或以甲方名义出租系争房屋；6、自签订本协议后，承租人与乙方之间的矛盾由乙方自行解决等条款。同日，原告向被告郑洁发出《催告书》，内容是：本人于2016年9月25日委托沪联事务所凌云店代为出租本人所有的系争房屋，沪联事务所业务员朱启华于2017年4月30日以他的名义与你签订《上海市租赁合同》，合同约定承租方拖欠租金超过7天的，出租方有权收回房屋且不退押金；由于你已经拖欠租金达几个月，多次口头向你催要均未果，今特书面向你催告，请你收到本通知后3天内付清拖欠的租金，否则我们将解除租赁合同。原告通过快递形式将上述《催告书》分别送达至被告郑洁户籍地及系争房屋所在地。快递查询均载明，上述快递郑洁分别于2019年2月21日和2019年2月26日签收。2019年3月4日，原告向被告郑洁发出《解除租赁合同通知书》，内容是：本人2019年2月20日以快递方式向你户籍地和租赁地书面向你催要2019年之后的租金，经查你分别于2019年2月21日和2019年2月26日签收，但至今你仍未向我们支付拖欠的租金，也未通过沪联事务所经办人向我支付拖欠的租金。为此，根据合同约定，我提出解除2017年4月30日与你签订的《上海市租赁合同》。原告通过快递形式将上述《解除租赁合同通知书》分别送达至被告郑洁户籍地及系争房屋所在地。快递查询均载明，上述快递郑洁均于2019年3月6日签收。被告郑洁因既未支付租金又未迁出系争房屋，故原告向本院提起本案诉讼。本案审理过程中，本案中，原告只起诉郑洁一人，要求其迁让。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有上海市房地产权证、《房屋出租委托合同》、《上海市租赁合同》、《催告书》、《解除租赁合同通知书》、《解除租赁合同通知书》、《终止房屋出租委托合同协议书》等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应恪守履行，否则应依约承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。本案中，原告与被告沪联事务所于2019年2月20日签订《终止房屋出租委托合同协议书》，该协议书约定原告与被告沪联事务所的《房屋出租委托合同》于当日终止履行。同时，原告与被告沪联事务所约定，沪联事务所将向被告郑洁催要2019年1月1日后的房租权利以及收回房屋的权利转让给原告。同时，原告向被告郑洁发出《催告书》，通知郑洁在期限内支付租金，逾期将行使收回房屋的权利。上述《催告书》经查询，被告已经收悉。在被告郑洁拒绝履行交付房屋租金的义务的情况下，原告向被告郑洁提出通知，要求被告郑洁迁让。快递查询上述通知书，被告郑洁已经收悉。鉴于原告与被告郑洁之间无直接合同关系，故原告诉请要求被告郑洁支付2019年1月1日起至迁出之日止的租金实质应为房屋使用费。综上所述，原告的诉讼请求，符合事实并有法律依据。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认罗惠星与上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)签订的《房屋出租委托合同》于2019年2月20日解除；二、郑洁于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区上中路400弄住宅区15号203室房屋；三、郑洁于本判决生效之日起十日内支付自2019年1月1日起至郑洁实际搬离上海市徐汇区上中路400弄住宅区15号203室房屋之日止的房屋使用费，按每月3600元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由郑洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  祝建伟人民陪审员  车立文二〇一九年九月二十七日书 记 员  刘 兴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。