上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初25314号原告(反诉被某)：邓晓航，男，1995年10月12日生，汉族，住浙江省金华市。委托诉讼代理人：邓松茂(邓晓航之父)，1952年10月28日生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。被某(反诉原告)：里贤(上海)科技有限公司，注册地上海市普陀区。法定代表人：杨永锋，执行董事。委托诉讼代理人：张靖，女。委托诉讼代理人：董晋楠，上海市联合律师事务所律师。原告(反诉被某)邓晓航与被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日受理本诉，于2019年3月5日受理反诉，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被某)邓晓航及其委托诉讼代理人邓松茂、张东旭，被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司的委托诉讼代理人张靖、董晋楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被某)邓晓航向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被某就本市长宁区黄金城道555弄5号101室房屋(以下简称黄金城道房屋)之局部(以下简称涉讼房屋)签订的租赁合同于2019年2月15日解除；2、判令被某向原告赔偿一个月免租损失75,000元；3、判令被某向原告支付2018年10月28日至2019年3月5日的租金及房屋占用费316,071元；4、判令被某向原告支付违约金27万元。事实和理由：2016年9月23日，原告(出租方)与被某(承租方)就涉讼房屋签订租赁合同。被某未按期支付自2018年10月28日起的租金，原告催讨无果，故以起诉方式主张解除合同。被某应当承担违约责任。被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司辩称，双方签订的租赁合同记载涉讼房屋建筑面积为183平方米。2018年10月，被某发现涉讼房屋建筑面积不足141.5平方米，与约定严重不符，故被某有权拒绝按原标准支付租金。此后，被某向原告交涉调整租金未果，原告曾一度将涉讼房屋门上锁，致房屋不能正常使用。故被某于2018年12月16日通知原告解除合同。但原告怠于收房，被某于2019年2月27日搬离涉讼房屋。被某并不构成违约；若被某构成违约，则请求减少过高的违约金；原告既已主张支付违约金，不应再主张赔偿免租损失。被某仅同意支付2018年10月28日至2018年12月16日期间的租金(按73,087元结算)，不同意原告的其余诉讼请求。被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与被某就涉讼房屋签订的租赁合同于2018年12月16日解除；2、判令原告向被某返还2016年9月28日至2018年10月27日期间的租金408,197元；3、判令原告向被某返还押金75,000元；4、判令原告向被某支付违约金27万元。事实和理由：因原告违约，被某有权解除合同，原告应当承担违约责任。被某主张按实际租用面积折算租金。被某已按原标准支付2016年9月28日至2018年10月27日期间的租金，原告应退还上述期间的租金计408,197元。原告(反诉被某)邓晓航辩称，原告将黄金城道房屋分割为二部分，分别出租给案外人及被某。各部分租赁合同记载的建筑面积(估测)相加即为房屋产权证记载的建筑面积。原告不认可被某所称涉讼房屋建筑面积。原告系按双方确认的现状交房。被某在租用涉讼房屋二年后再就房屋面积提出异议，显然不合理。被某无权解除合同。原告同意在被某清偿租金、占用费、违约金及赔偿金时返还押金，不同意被某的其余反诉诉讼请求。经审理查明，黄金城道房屋产权登记在原告名下，建筑面积为773.44平方米。该房屋被分为二部分，其中一部分先由案外人承租，另一部分即涉讼房屋后由被某承租。2016年9月23日，原告作为出租方(甲方)，被某作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，涉讼房屋建筑面积约为183平方米；租赁期为2016年9月28日至2021年10月27日；2016年9月28日至2016年10月27日为免租期；月租金为75,000元，自2019年10月28日起递增5%；租金每六个月支付(2018年10月28日至2019年4月27日租金支付时间为2018年10月14日至2018年10月21日)；押金为75,000元；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康以及正常使用的，乙方有权单方解除合同，甲方应按当年租金的30%向乙方支付违约金；乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按当年租金的30%向甲方支付违约金。上述合同签订后，被某向原告交付押金75,000元，原告将涉讼房屋交付被某使用。被某未按期向原告支付自2018年10月28日起的租金。2018年11月26日，被某向原告发函，称租赁房屋面积不符合约定，向原告提出交涉。2018年12月16日，被某书面通知原告解除合同。2019年2月15日，本院向被某送达起诉状副本。2019年2月27日，被某搬离涉讼房屋。2019年3月5日，双方对涉讼房屋进行了交接。审理中，双方确认原告于2018年11月26日上午10时17分来将涉讼房屋门上锁，于次日上午8时30分将涉讼房屋门解锁。上述事实，有房屋租赁合同、解除合同通知书、房屋交接确认书以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告系按双方在签订合同时已确定的租赁物状态向被某交房，合同约定的租金标准为固定数额。被某在租用涉讼房屋长达二年期间未就房屋面积提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，本院不予采纳。被某未按约履行支付租金的义务，原告有权解除合同。原告以起诉方式主张解除合同，合同于起诉状副本送达被某之日即2019年2月15日解除。原告请求确认合同于该日解除，本院予以支持。被某应向原告支付2018年10月28日至2019年2月15日期间的租金，并向原告支付2019年2月16日至被某向原告交还房屋之日即2019年3月5日的房屋占用费。房屋占用费可按合同约定的租金标准计算。虽然被某违约在先，但原告将涉讼房屋门上锁，致涉讼房屋有一日不能正常使用，故上述期间的租金应相应酌减。本院判定被某应向原告支付2018年10月28日至2019年3月5日的租金及占用费计313,652元。合同因被某违约而解除，根据合同履行情况，原告请求判令被某支付约定违约金27万元，本院予以支持。被某请求减少违约金，本院不予采纳。虑及合同在解除时已履行较长时间，在被某支付约定违约金的情形下，原告另请求判令被某赔偿免租损失，本院不予支持。被某作为违约方，不享有单方解除合同的权利。被某请求确认合同于2018年12月16日解除，本院不予支持。被某请求判令原告返还租金并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。鉴于合同的权利义务终止，在被某向原告给付上述租金、占用费及违约金之日，原告应向被某返还押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被某)邓晓航与被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司就上海市长宁区黄金城道555弄5号101室房屋(局部)签订的租赁合同于2019年2月15日解除；二、被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被某)邓晓航支付租金及房屋占用费313,652元；三、被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被某)邓晓航支付违约金27万元；四、原告(反诉被某)邓晓航应于被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司履行上述第二、三项义务之日向被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司返还押金75,000元；五、驳回原告(反诉被某)邓晓航的其余诉讼请求；六、驳回被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,410.71元，由原告(反诉被某)邓晓航负担1,219.21元，被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司负担9,191.50元。反诉案件受理费减半收取计5,665.98元，由原告(反诉被某)邓晓航负担564.19元，被某(反诉原告)里贤(上海)科技有限公司负担5,101.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  俞云飞人民陪审员  顾晓旻二〇一九年九月三十日书 记 员  赵 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。