广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21676号原告：广东中海物业服务有限公司，住所地：东莞市东城区中信东泰花园富华苑A2座109铺，统一社会信用代码：91441900281882598N。法定代表人：刘忠华。委托诉讼代理人：朱祥梅，女，1994年5月28日出生，汉族，住江西省赣州市赣县，系公司员工。被告：侯龙，男，1970年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市，原告广东中海物业服务有限公司诉被告侯龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱祥梅、被告侯龙本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠东莞市城区火炼树中信凯旋城枫丹白露17栋401号房，自2017年5月至2019年4月份的物业管理费13632元、水费1319.41元，车位服务费120元，欠费共计15071.41元。2.判令被告向原告支付拖欠东莞市城区火炼树中信凯旋城枫丹白露17栋401号房，自2017年5月至2019年4月30日止的逾期付款利息1426.65元（逾期利息按中国人民银行逾期贷款利率从2017年5月10日暂计至2019年4月30日止，计算公式为：欠缴总额×年贷款利率÷365×实际欠缴天数，其中物业服务费本金共15071.41元，利息1426.65元）。以上两项共计16498.06元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2007年3月31日被告购买了位于东莞市城区火炼树中信凯旋城枫丹白露17栋401号房（面积227.2平方米）；依照东莞市住宅物业服务收费政府指导价的相关规定，《物业服务合同》和中信凯旋城大会的决议，被告应按2.5元/月·平方米支付物业服务费，车库车位40元/个/月。原告按约定应在每月10日前交纳当月物业服务费和水费。原告一直按照合同约定为被告提供了服务，履行了自己应尽的义务；被告欠费期间，由于小区并未实施抄表到户，供水供电部门每月抄小区水、电总表与原告进行水、电结算，故为了确保小区正常供水、供电的生活需求，原告每月按时足额向供水、供电企业交纳了小区公共及分户水电费（包括被告家中产生的水费、电费）。被告有义务依法、依约向原告支付相应的服务费用和水费，然而被告自2017年5月至2019年4月连续拖欠相关费用多达24个月。原告在被告不按时交费的情况下每月按时给被告发《收费通知单》，但被告置之不理，原告委托广东智捷律师事务所2018年7月31日向被告发出律师函，催告被告清偿欠交物业服务费、水费等费用，但被告收函后置之不理，并且在此之后被告继续拒不缴纳各项费用，为维护小区全体业主的利益，维护法律的尊严，请求法院依法裁判。被告辩称，本案是无因管理，物业合同于2017年1月5日到期，虽然2018年9月10日有份委托协议，但是此份委托协议日期前的2017年1月5日至2018年9月9日期间属于无因管理是无可争议的客观事实，原告应当提供其支出的必要费用的明细清单，我方按照具体清单支付必要的费用。另外，2018年9月10日的委托协议存在两个问题，首先是签订日期为2018年9月10日，对这个日期本人存在异议，同时本人对于此委托协议的有效性不予确认。此协议的字里行间是针对公共收益问题，非支持现有物业的其他诉求，与本案无关。被告提交的视频和照片等充分证明了物业管理完全没达到以前的物业服务合同附件五的标准，因物业服务各项服务均未达到物业管理服务质量标准，所以对原告提出的物业费不予确认。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品买卖合同》、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、关于服务提升和服务费调整的通知、《委托协议》、《中海物业收费通知单》（水费、物业服务费）、《用户抄表单》、《收费通知单》（车位服务费）、记账凭证（水费）、《交纳水费的票据》、水费电子账单、《律师函》、物业管理日常照片、微信聊天记录等证据。被告提交了视频、相片、业主群交流记录、告知函、中海物业维修部温馨提示、物业公司公开信、业主意见统计情况、业主大会会议结果公告、关于实施消防管网改造的回复、发票等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明主要事实如下：被告是东莞市城区火炼树村中信东泰二期（凯旋城）枫丹白露区17栋401号房业主，房屋建筑面积为227.2平方米。2007年11月28日，被告与东莞市中信物业管理有限公司签署《前期物业服务协议》，约定由该公司向被告提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的前期物业服务。2012年4月27日，中信凯旋城业主委员会委托广东中信物业服务有限公司为其提供物业服务，并签订《物业服务合同》，合同期限自2012年4月27日至2017年1月5日。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主应在当月10日前交纳当月物业服务费，逾期按每天0.1%标准收取滞纳金。合同第三十条约定该合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同附件五约定的物业管理服务质量标准如下：1.物业共用部位的维修、养护和管理：外观良好、整洁，房屋装饰装修符合有关规定；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录、有巡查、有保养及操作规范；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：环卫设施完好，公共环境整洁；4.公共绿化的养护和管理：园林绿化养护措施得当，花草树木生长良好；5.车辆停放管理：行车路线、停车场有明显标志，停车场服务流程完善，车辆停放有序；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：24小时巡视服务，实行巡逻制度，定期检查和维护消防设施设备，制定消防应急方案；7.装饰装修管理服务：按相关法律法规实施服务；8.物业档案资料管理：负责收集、整理物业服务所需图纸、档案、资料；9.其他服务：定期征询业主意见，对合理的建议及时整改，满意率达85%以上，开展有意义、健康向上的社区文化活动，创造条件、积极配合、支持并参与社区文化建设。2018年9月10日，东莞市城中信凯旋城第二届业主委员会与广东中信物业服务有限公司签订《委托协议》，约定因东莞中信凯旋城小区《物业服务委托合同》已到期，业主委员会尚未完成新的物业服务企业选聘，目前仍由广东中信物业服务有限公司进行管理，鉴于2018年6月29日中信凯旋城第二届业主大会表决通过新的《中信凯旋城物业服务合同》，双方协商一致约定在依法选聘新的物业管理公司之前，业主委员会同意广东中信物业服务有限公司按照新的《中信凯旋城物业服务合同》代收中信凯旋城项目相关公共收益，将凯旋城项目公共收益收入扣除税金后的70%支付给业主委员会，其余30%作为经营成本、设备维护成本、保险及代理服务费等。2016年4月9日，小区业主代表联名签字向原告发送《告知函》反映社区内十几株大树失踪的情况。2018年7月18日，原告向全体业主发布《致凯旋城全体业主朋友们的公开信》，载明近两年时间，凯旋城项目的物业服务品质下滑，出现了诸如清洁质量不佳，安管缺编、消防管网渗漏等突出问题，加之管理处整改不力，一再让广大业主失望，导致业主大会对于物业服务续约的表决未获通过。除表达歉意外，希望在新一轮业主大会对物业服务企业的招标选聘中，业主朋友给予原告重新参与的机会，以全新姿态提供优质服务，并作出声明及承诺，包括以客户满意度提升为目标，实行更加透明的管理，完善互联网平台功能，清洁服务采用集团最新模式，联合地产共同提升服务，推进智慧社区建设等。2018年6月29日业主大会会议结果公告显示，会议发出选票1643张，回收选票1305张，未参与表决的选票338张，同意续聘现有物业服务企业的票数为318票，占比16.53%，同意选聘其他物业服务企业的票数为1246，占比64.76%，表决结果：同意重新选聘其他物业服务企业。凯旋城第二届业主委员会于2017年12月26日向原告出具《关于实施消防管网改造的回复》，对原告提出的消防管网改造方案等作出具体回复，要求原告尽快消除小区消防安全隐患。被告提交的视频、照片及微信聊天记录，显示小区公共绿地落叶未清扫，车辆没有按停车线停放、垃圾桶损坏、树木中空被包裹、凉亭和雕塑表皮脱落等拟反映原告停车管理不到位、垃圾没有及时清扫等管理不善的问题。原告提交照片反映原告的工作周报显示的客户服务情况、工程维修、秩序维护、环境服务等情况，以及24小时巡查、绿化维护等，微信聊天记录反映被告在原告管理处墙面书写“赶快干活”，存在扰乱管理处正常工作的行为。依照《物业服务合同》第六条和关于服务提升和服务费调整的通知，从2012年9月1日起，物业服务费标准为2.5元/月·平方米，故被告每月应支付的物业服务费为568元。原、被告双方确认被告自2017年5月至2019年4月未缴纳物业服务费和水费，被告对于欠付水费金额1319.41元没有异议，且其已于2019年7月20日付清2019年4月的车位服务费120元，被告对于物业服务费的计算面积和每月单价标准没有异议，但认为原告提供的服务没有达到约定的标准，且服务合同已经到期，其不应当全额支付物业服务费。另查明，2018年9月10日，经东莞市工商行政管理局核准变更登记，广东中信物业服务有限公司变更为广东中海物业服务有限公司（即本案原告）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告对欠缴的水费金额1319.41元无异议，且被告已经支付原告诉请的停车服务费120元，本院予以确认。但被告主张原告的服务已经到期，原告只能以无因管理为由要求被告支付必要的费用，且原告的服务质量没有达到约定的标准，故本案的争议焦点为：1.被告应当支付的物业管理费金额如何确定；2.被告是否应当支付逾期付款利息。关于焦点一，关于被告主张原告的管理行为属于无因管理的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。本案中，《物业服务合同》到期后，由于业主委员会没有作出选聘或者续聘决定，原告继续在小区提供物业管理服务，符合《物业服务合同》第三十条和《委托协议》的约定，原告的管理行为并非没有法定或者约定的义务，不构成无因管理，故被告的抗辩理由不能成立。在业主大会通过召集业主大会选聘新的物业服务企业之前，原告作为原物业服务企业继续为小区提供物业管理服务，原告与被告之间形成了事实上的物业管理合同关系，而且原告仍延续了以前的物业费收费标准，故被告应向原告支付包括物业管理费用在内的各项合理费用。因为物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受千变万化，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。故，被告以物业服务质量不达标为由拒交物业管理服务费的理由不成立，本院不予支持，因此，被告应当向原告支付2017年5月至2019年4月的物业管理费共计13632元。针对焦点二，原、被告提交的照片及微信聊天记录等，均存在一定的片面性，不能全面反映和证实原告提供的物业服务是否符合《物业服务合同》附件五约定的物业管理服务质量标准。关于原告服务质量是否存在问题，结合原告向全体业主发布《致凯旋城全体业主朋友们的公开信》以及2018年6月29日业主大会会议结果公告，说明原告提供的物业服务品质下滑，存在清洁质量不佳，安管缺编、消防管网渗漏以及管理处整改不力等问题，导致业主对原告的满意度不高，多数业主选择重新选聘其他物业服务企业，据此可推定原告提供的物业服务质量确实存在一定的瑕疵，虽然被告不能以此作为拒绝支付物业管理费的理由，故被告不属于无故拖欠费用，本院对原告主张被告支付逾期付款利息的请求不予支持。另外，本院亦建议原告在后续的物业管理活动中与业主加强沟通，加以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告侯龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司支付2017年5月至2019年4月期间的物业管理费13632元。二、限被告侯龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司支付2017年5月至2019年4月期间的水费1319.41元。三、驳回原告广东中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费106.23元（原告已预交），由被告侯龙负担。本判决为终审判决。审判员  高庆珍二〇一九年九月二十九日书记员  莫颖金附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。