文书内容重庆市沙坪坝区人民法院行 政 判 决 书（2019）渝0106行初132号原告：张维仁，男，汉族，1976年10月15日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。原告：易大莲，女，汉族，1984年10月23日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。原告：张某。法定代理人：张某某（系张某之父）。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆市规划和自然资源局，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山大道339号，统一社会信用代码11500000MB1598075U。法定代表人：董建国，重庆市规划和自然资源局局长。委托诉讼代理人：赵红燕，重庆市规划和自然资源局工作人员。委托诉讼代理人：游庆华，北京市中银（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆外经贸融资担保有限责任公司，住所地重庆市江北区建新北路65号，统一社会信用代码9150000075006939XJ。法定代表人：陈明军，重庆外经贸融资担保有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：何青，重庆外经贸融资担保有限责任公司工作人员。委托诉讼代理人：周苑，重庆天亿律师事务所律师。第三人：重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道29号，统一社会信用代码91500106622014650H。法定代表人：黄太兵，重庆华英达商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，汉族，1968年10月23日出生，住重庆市南岸区，重庆华英达商业管理有限公司工作人员。原告张维仁、易大莲、张某诉被告重庆市规划和自然资源局撤销抵押登记一案，于2019年4月19日向本院提起诉讼。本院于2019年4月19日立案受理后，依法向被告重庆市规划和自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因本案与重庆华英达商业管理有限公司、重庆外经贸融资担保有限责任公司有法律上的利害关系，故本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼。原告张维仁、易大莲及其委托诉讼代理人李铮，被告重庆市规划和自然资源局委托诉讼代理人赵红燕、游庆华，第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司委托诉讼代理人何青、周苑到庭参加了诉讼，第三人重庆华英达商业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2017年12月15日，重庆华英达商业管理有限公司与重庆外经贸融资担保有限责任公司持重庆市不动产登记申请书、土地房屋权属证书、申请人身份证明、委托书、三方委托贷款协议、抵押担保合同等资料共同向重庆市沙坪坝不动产登记中心就位于沙坪坝区某号房屋（渝[2017]沙坪坝区不动产权第00023XXXX号）申请办理抵押登记，重庆市沙坪坝不动产登记中心受理抵押登记申请后，经审核，认为要件齐全，形式合法，于2017年12月18日就涉案房屋办理了抵押登记。原告张维仁、易大莲、张某诉称，原告与第三人重庆华英达商业管理有限公司于2017年4月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由重庆华英达商业管理有限公司将其所有的位于沙坪坝区杨公桥某号房屋出卖给原告，该合同已经办理网签，原告也付清了所有购房款和相关税费，该房屋已经实际交付给了原告。合同签订后，重庆华英达商业管理有限公司未按合同约定办理房屋过户登记手续，并将涉案房屋抵押给第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司，并在重庆市沙坪坝区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。被告重庆市规划和自然资源局于2018年10月成立，行使原重庆市沙坪坝区国土资源和房屋管理局等部门的相应行政职权。综上，原告认为被告抵押登记行为损害了原告的权利，原告根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，要求：1、撤销对位于沙坪坝区杨公桥某号房屋（渝[2017]沙坪坝区不动产权第00023XXXX号）抵押登记；2、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交并在庭审中举示了以下证据：1、商品房买卖合同；2、网签查询信息；3、房地证（104房地证2010字第132326号）；证据1-3证明原告与第三人重庆华英达商业管理有限公司于2017年4月21日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定将第三人重庆华英达商业管理有限公司所有的房屋出卖给原告，该合同已经进行网签备案登记。同时证据2来源于证据1右上角二维码扫描手机打印，证明双方买卖合同已经办理登记，可以在任何智能终端或手机设备或被告处进行查询。4、POS回单；5、收据4张；6、租赁合同变更协议；证据4-6证明原告已经于2016年9月左右向第三人重庆华英达商业管理有限公司付清了全部房款和税费，涉案房屋已经以变更租赁关系的方式交付给原告。且原告于2016年已经实际占有使用房屋，双方达成房屋买卖合意的真实日期为2016年，原告于2016年就开始向案外人收取房屋租金。7、三方委托贷款协议，证明第三人、原告的诉讼主体资格，且证明第三人重庆华英达商业管理有限公司将涉案房屋抵押给第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司，并在重庆市沙坪坝区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。被告重庆市规划和自然资源局辩称，一、被告作为不动产登记机构有权对辖区内房屋进行抵押登记。依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条之规定，重庆市规划和自然资源局负责主城九区内土地房屋权属登记，具体事务由其所设立的登记机构办理。本案涉案房屋位于沙坪坝区属于被告职权管辖范围。二、被告对沙坪坝区某号房屋办理抵押权登记，依据充分，程序合法。1、被告对该房屋办理抵押权登记的行政行为法律依据充分。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条、《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十四条。同时，2017年3月22日，重庆市沙坪坝区某号房屋物权登记在重庆华英达商业管理有限公司名下，不动产权证号：渝（2017）沙坪坝区不动产权第00023XXXX号。2017年12月15日，重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆华英达商业管理有限公司持申请书、身份证明、三方委托贷款协议、抵押担保合同等资料共同向沙区不动产登记中心申请办理抵押登记，申请以涉案房屋以及另外两套停车用房为重庆外经贸融资担保有限责任公司委托重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司发放贷款430万元，担保期限一年，2017年12月21日至2018年12月20日。登记中心受理抵押登记申请后，经审核，要件齐全，形式合法，于2017年12月18日办理了抵押登记。2、被告为涉案房屋办理抵押权登记的行政行为适用法律、法规正确。被告办理抵押权登记的依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《重庆市土地房屋权属登记条例》等相关法律法规，适用法律法规正确。3、被告对涉案房屋办理抵押权登记的行政行为符合法定程序。被告在受理抵押登记申请后，经审查符合受理条件，经审核、登簿等法定程序后于七个工作日内完成抵押权初始登记，符合《重庆市土地房屋权属登记条例》以及其他相关法律法规对抵押权初始登记的规定，被告作出该行政行为符合法律、法规规定的法定程序。三、原告与第三人重庆华英达商业管理有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签的行为并不当然排除涉案房屋的抵押登记。不动产物权变动以登记为生效要件，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，除法律有规定外，记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，本案中原告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。重庆华英达商业管理有限公司作为涉案房屋的所有权人有权对上述房屋设立抵押权，上述房屋虽网签给原告，但物权并未转移，故网签登记不能排除抵押登记。四、三原告不具有原告主体资质，请求法院驳回其起诉。本案三原告既不属于抵押登记行政行为的相对人，也不属于抵押房屋的所有权人，故原告与本案不具有利害关系，无权对抵押登记行为提起行政诉讼。故原告因涉案房屋办理权证与开发公司之间存在纠纷，属于债权请求权的范畴，应通过民事诉讼途径解决，属于民事法律调整范围。综上，被告为第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司办理抵押权登记的行政行为合法有效，三原告不具有原告主体资质，希望贵院驳回原告的起诉。被告重庆市规划和自然资源局向本院提交并在庭审中举示了如下证据：1、不动产登记申请表；2、重庆市小额贷款公司三方委托贷款协议；3、抵押担保合同及清单；4、知晓函；5、营业执照、授权委托书、法定代表人证明；6、身份证复印件；证据1-6证明第三人双方向被告提交申请，要求办理抵押登记。7、不动产登记受理通知单，证明被告根据第三人提供的资料作出了抵押登记；8、档案调查结果，证明权利人是第三人重庆华英达商业管理有限公司。法律依据：《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、第四十四条、第二十五条；《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第九条、第十六条、第四十条；《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条；《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条、第六十六条；《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第二十五条；《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十二条、第十九条。第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司陈述，同意被告答辩意见，第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司是基于重庆华英达商业管理有限公司提供的抵押物并办理了抵押登记，才同意向债务人发放贷款。重庆华英达商业管理有限公司的抵押登记已于2017年12月18日办理不动产登记证明，第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司已向债务人发放了430万元贷款，如果该抵押登记解除，势必影响第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司权利。现目前第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆华英达商业管理有限公司借款合同案件进入执行阶段，第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司也准备对抵押物申请执行。第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司向本院提交并在庭审中举示了如下证据：1、三方委托贷款协议；2、抵押担保合同原件；3、不动产登记证明原件；以上证据证明重庆华英达商业管理有限公司将涉案房屋抵押给第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司，办理了抵押手续，符合法律规定。第三人重庆华英达商业管理有限公司未作答辩及提交证据。庭审质证时，被告对于原告举示的证据1、2真实性予以认可，但认为不是涉案房屋抵押登记要件，无法达到原告的证明目的；对于原告举示的证据3真实性、合法性、关联性均予以认可；对于原告举示的证据4-6真实性予以认可，但认为与本案无关，不是涉案房屋的登记要件，无法达到原告的证明目的；对于原告举示的证据7真实性、合法性、关联性均予以认可，但无法达到原告的证明目的。第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司对于原告举示的证据1、5因重庆华英达商业管理有限公司未到庭，真实性无法确认；对于原告举示的证据2、3真实性予以认可，但无法到达原告的证明目的；对于原告举示的证据4因字迹不清晰，无法确认实际缴款情况；对于原告举示的证据6真实性无法确认，且即使该租赁合同真实，原告实际占有该房屋，也不能证明其享有该房屋所有权，根据物权法规定，物权以登记为主，未过户之前，所有权人为重庆华英达商业管理有限公司；对于原告举示的证据7真实性予以认可。原告对于被告举示的证据1真实性予以认可，关联性、合法性、证明目的均不认可；对于被告举示的证据2、3因真实性无法核实，原告不是合同当事人，即使该合同是真实的，重庆华英达商业管理有限公司、重庆外经贸融资担保有限责任公司在涉案房屋已经办理网签的情况下，还为涉案房屋办理抵押登记，其合同损害原告权益，双方属于恶意隐瞒房屋权属状况设立权利负担，是恶意串通损害第三人权益，根据合同法第五十二条之规定，是无效合同；对于被告举示的证据4是第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司单方出具的文件，真实性无法核实，同时从内容上可以看出重庆外经贸融资担保有限责任公司没有查询涉案房屋权利状况，未尽到合理审慎义务，系本次抵押登记行为的过错方；对于被告举示的证据5、6由法庭依法核实；对于被告举示的证据7真实性予以认可，但只能证明第三人在办理抵押登记时提供的材料，不能证明材料内容及其合法性；对于被告举示的证据8真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可；对于被告举示的法律依据，认为被告适用法律错误，本案房屋不应当设立抵押，根据物权法第一百八十四条第四款之规定，有争议的财产不得设立抵押，本案涉案房屋属于所有权有争议的房屋，不应当设立抵押。第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司对于被告举示的证据，真实性、关联性、合法性均无异议。原告对于第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司举示的证据1、2真实性无法核实，原告不是合同当事人，即使该合同是真实的，重庆华英达商业管理有限公司、重庆外经贸融资担保有限责任公司在涉案房屋已经办理网签的情况下，还在涉案房屋办理抵押登记，其合同损害原告权益，双方属于恶意隐瞒房屋权属状况设立权利负担，是恶意串通损害第三人权益，根据合同法第五十二条之规定，是无效合同；对于第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司举示的证据3设立时间为2017年12月18日，是在本案涉案房屋网签登记之后设立的，因此对其合法性不予认可。被告对于第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司举示的证据，真实性、关联性、合法性均无异议。结合上述质证意见，本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司举示的证据形式合法内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2017年4月21日原告与第三人重庆华英达商业管理有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定重庆华英达商业管理有限公司将其所有的渝（2017）沙坪坝区不动产权第00023XXXX号位于沙坪坝区杨公桥杨梨路60号附18号房屋（建筑面积151.82平方米的商服用房）出卖给原告，原告支付了全部购房款及相关费用，并对该合同办理了网签，编号为201704219001388。2017年12月15日第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司及重庆万润建材销售有限公司签订了《三方委托贷款协议》，约定重庆外经贸融资担保有限责任公司委托重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司将4300000元出借给重庆万润建材销售有限公司，重庆外经贸融资担保有限责任公司已履行了借款义务。同日，重庆外经贸融资担保有限责任公司、重庆万润建材销售有限公司、重庆华英达商业管理有限公司共同签订了《抵押担保合同》，约定由重庆华英达商业管理有限公司为重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司及重庆万润建材销售有限公司的借款4300000元提供抵押担保，抵押物为重庆华英达商业管理有限公司所有的渝（2017）沙坪坝区不动产权第00023XXXX号151.82平方米商业用房及渝（2017）沙坪坝区不动产权第00108XXXX号1674.41平方米停车用房。同日重庆华英达商业管理有限公司为重庆外经贸融资担保有限责任公司作为申请人向被告申请办理了不动产抵押登记，抵押登记编号为201712151040523。现原告不服，向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，《房屋登记办法》第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否为申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：下列财产不得抵押：（六）所有权、使用权不明或者争议的财产，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，特别是房屋登记机构在办理房屋抵押登记前对是否存在财产争议要着重进行审查。对于商品房买卖合同实行网上签约，联机备案，其目的是杜绝一房多售、重复抵押等损害他人权益的现象。本案中，原告与重庆华英达商业管理有限公司已于2017年4月21日签订了《重庆市商品房买卖合同》，且该合同已于本案诉争抵押登记前在被告的网签系统办理了商品房网签，即本案涉案房屋所有权、使用权已符合物权法规定的具有争议的情形。但重庆华英达商业管理有限公司却用涉案房屋作为抵押物为他人借款提供抵押担保，被告在办理本案所涉抵押登记时对网签情况未作核实而直接办理了抵押登记，其行为违反了上述规定，可能影响原告的合法权益，依法应当予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销被告重庆市规划和自然资源局于2017年12月15日办理的渝（2017）沙坪坝区不动产权第00023XXXX号位于重庆市沙坪坝区杨公桥杨梨路60号附18号房屋（建筑面积151.82平方米的商服用房）的抵押登记。案件受理费50元，由被告重庆市规划和自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冯 晞人民陪审员 张 炼人民陪审员 杨大华二〇一九年九月二十九日书 记 员 徐洪鸿