广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1158号原告：中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司。住所地：肇庆市风华路20号阳光华庭商业中心。统一社会信用代码：91441200195393245L。法定代表人：谢跃辉。委托代理人：伍思扬，广东天量律师事务所律师。委托代理人：伍思聪，广东天量律师事务所律师。被告：杨燕彬，男，汉族，1966年11月8日出生，住佛山市顺德区。委托代理人：王清文，广东智洋律师事务所律师。原告中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司诉被告杨燕彬确认合同效力纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伍思扬、伍思聪，被告的委托代理人王清文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年1月27日签订了《合作开发房地产项目合同》。合同其中约定：1、原、被告共同参与投资合作开发位于肇庆市××湖××区编号××Ｄ-67-02-Ａ地块房地产项目；2、项目用地现证载权利人为鼎湖区坑××街××联队经济合作社；3、甲乙双方共同出资在鼎湖成立具有房地产投资资质的肇庆市XX置业有限公司（暂定名，下称XX公司）；4、争议处理：本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可提交项目所在地人民法院起诉。签订合同后，被告于2019年4月8日委托了广东智洋律师事务所向原告致律师函，要求原告自收到律师函之日起五日内支付首期款4000万元，用于支付鼎湖区坑××街××联队经济合作社的土地补偿费。原告不同意被告的要求后，被告于2019年4月16日向原告发出《解除合作合同通知书》，以原告拒绝履行合同约定的支付首期款的义务，经催促仍不履行，已构成根本性违约为由，与原告解除《合作开发房地产项目合同》。原告认为，被告于2019年4月16日解除双方于2018年1月27日签订的《合作开发房地产项目合同》无效。一、确定原告支付首期款的时间和首期款的用途，是本案的核心问题。被告与原告解除《合作开发房地产项目合同》的理由主要是原告拒绝履行合同约定的支付首期款用于支付鼎湖区坑××街××联队经济合作社土地补偿费的义务，经催促仍不履行，已构成根本性违约。原告认为支付首期款的条件未成就，且首期款并非用于土地补偿款，原告并无任何违约行为。那么，确定原告支付首期款的时间和首期款的用途是认定被告解除合同是否有效的依据。二、须从文义解释和体系解释出发，理解关于首期款的条款。关于首期款的合同条款，约定在《合作开发房地产项目合同》的第五条第1款：“鉴于甲方未完全支付取得项目用地权属的相关款项，为确保项目用地权属顺利进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）及资金安全，双方同意在xx公司（肇庆市中德置业有限公司）成立后，乙方应支付甲方的8120.385万元权益地款，分三期支付：首期注入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）4000万元，用于代甲方支付收购该项目用地全部股权款项以及相关费用，代支付完成且该项目用地权属全部进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）后，剩余款项支付给甲方；第二期在完成收地及土地围闭后1个月内支付甲方2000万元；第三期待项目用地取得建设施工许可证后1个月内支付甲方2120.385万元。”从文义解释出发，关于首期款的支付时间该条款没有明确，需结合体系解释。关于首期款的用途，该条款已明确，即“用于代甲方支付收购该项目用地全部股权款项以及相关费用；剩余款项支付给甲方”。股权款项及相关费用，顾名思义即是股权权属变动时产生的转让费及基于股权变动而产生的税费等相关费用；具体到本案，即是项目用地权属变动时，用于受让项目用地权属及基于此产生的款项。三、根据体系解释，首期款的支付时间应确定为项目土地由xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制之时或之后。1、关于首期款的合同条款约定在第五条第1款。在该条款的前文，有关于双方合作的方式、合作的前提和被告责权的约定。应结合前文，确定首期款支付的时间。2、双方合作的方式约定在合同的第二条，其中第1款：“甲乙双方共同出资在鼎湖成立具有房地产投资开发资质的肇庆XX置业有限公司（后原被告双方在2018年3月7日成立了肇庆市中德置业有限公司），股权比例为甲方占30%，乙方占70%，注册资金1000万。”；第4款：“项目用地进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）后，按上述土地价格，乙方全额支付甲方项目用地的权益地款。”根据该约定，原告于“项目用地进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）后”即由xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制项目用地后，才有支付款项的义务。3、双方合作的前提约定在合同的第三条，其中第1款：“甲方确保（或已委托代理人）对本项目用地拥有全部权属及处置权”。根据该约定，双方合作的前提是被告对项目用地拥有全部权属和处置权，也即对项目用地拥有没有瑕疵的权利。根据《物权法》规定不动产权属以登记为准，若项目用地权属仍登记在村的名下，显然不能认为被告对项目用地拥有完全的权属和处置权。因此对“甲方确保（或已委托代理人）对本项目用地拥有全部权属及处置权”应理解为项目用地权属登记已脱离村名下，变更至被告名下，或由原被告双方成立的xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制。合同多次出现“项目用地进入xx公司”的文义，因此该约定应理解为双方合作的前提为项目用地由原被告双方成立的xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制。根据常理逻辑，合作前提条件成就后，原告才有支付首期款的行为动机。如合作前提未成就，原告不可能贸然支付高达4000万元的首期款。综上，首期款的支付时间应确定为合作前提成就后，也即项目用地由原、被告双方成立的xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制后。4、被告责权约定在合同的第四条，其中第1款第（1）项：“甲方（被告）负责在签订本合同后4个月内完成项目用地全部权属进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）的一切工作，并承担所有费用。否则，乙方有权终止合同。”根据该约定，在“项目用地全部权属进入xx公司（肇庆市中德置业有限公司）”即项目用地由xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制之前，被告承担所有费用。即原告在此前无需支付任何款项。由此可知，原告支付首期款的时间在项目用地由xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制之时或之后。综上，结合《合作开发房地产项目合同》全文进行体系分析，可得出原告支付首期款的时间在项目用地由xx公司（肇庆市中德置业有限公司）实际控制之时或者之后。四、对《合作开发房地产项目合同》条款的解释，应紧紧结合原、被告的合作模式。同时，应结合原、被告在履行合同过程中的行为和其它材料。《合作开发房地产项目合同》基于原、被告的合作模式而拟定，因此合同的文义内容与合作模式是相一致的。合同中表达原、被告在签订合同时的真实意思的语言文字与其合作模式是紧紧联系的，如果不把有争议的条款或词语与其合作模式联系起来，就很难正确、合理地确定当事人的真实意思表示。同时，合同内容通常是单纯的合同文本所难以完全涵盖的，需结合当事人其它行为和书面材料（如双方初步谈判、要约、反要约等）。因此，在确定某一争议条款或词语的意思的过程中，应将这些行为和材料放在一起进行解释，以便明确该条款或词语的真正意义。五、原、被告双方的合作模式。为更好理解合同条款，现将原、被告双方的合作模式可视化，详见附件《合作模式流程图》。六、从合作模式可知，在控制项目用地阶段支付首期款用于受让项目用地权属及基于此产生的款项符合的原被告双方合作的意图，是双方的真实意思表示。原、被告双方进行的是房地产项目合作。原告作为占70%份额的出资人，第一考虑的是投资风险。进行房地产开发，前提是能取得没有权属瑕疵的土地权属。如被告未能取得没有权属瑕疵的土地权属，也就没有合作的前提了。被告早于2013年就与项目土地权属人鼎湖区坑××街××联队经济合作社签订《协议书》，约定被告受让项目土地进行开发。《协议书》已确定了被告的义务，包括支付转让款、土地补偿款等。《协议书》还在履行的过程中，被告还未取得项目用地的权属。被告最后能否取得没有权属瑕疵的土地权属是不确定的，谁也无法确保被告与鼎湖区坑××街××联队经济合作社的合同履行情况。被告资金和专业实力不足，需寻求专业的房地产开发公司合作。这是被告与原告合作的意图。在《合作开发房地产项目合同》中“乙方（原告）确保本项目投资资金来源合法，依时到位”和“乙方（原告）确保有经验和能力可以顺利开发建设本项目”的条款中反映被告该意图。原、被告双方是在2018年1月27日才签订《合作开发房地产项目合同》的。原告对被告与鼎湖区坑××街××联队经济合作社的权利义务不清晰。原告作为专业的房地产开发公司，不可能冒风险参与到被告与鼎湖区坑××街××联队经济合作社的权利义务中。被告最后能否取得没有权属瑕疵的土地权属是不确定的，出于投资安全，原告是不可能在土地权属不确定的情况下愿意支付高达4000万元首期款的。因此，对关于首期款支付时间的合同条款作解释，应仅仅结合原被告的合作模式，尊重原被告双方在签订合同时的意图。综上，结合原、被告双方的合作模式，首期款的支付时间只能发生在“控制项目用地阶段”，即原、被告双方成立的肇庆市中德置业有限公司收购由鼎湖区坑××街××联队经济合作社独资的肇庆市鼎瑞居房地产开发有限公司，项目用地权属发生变动之时。此时，才会产生项目用地全部股权款项以及相关费用。首期款的用途才能符合约定“用于代甲方支付收购该项目用地全部股权款项以及相关费用”即项目用地权属发生变动之时，用于受让项目用地权属及基于此产生的款项。七、结合原、被告在履行合同过程中的行为和相关材料来看，在控制项目用地阶段支付首期款符合原被告双方合作的意图，是双方的真实意思表示。1、原被告签订合同后，因鼎湖区坑××街××联队经济合作社要求被告提前支付土地固定红利即土地补偿款2000万及其它费用，2018年5月9日被告曾向原告发送《联络函》表明因资金难以预付或借款的方式请求原告提前支付款项。这印证了原、被告在签订《合作开发房地产项目合同》时的真实意思表示是原告在控制项目用地阶段支付首期款。否则被告大可依约要求原告支付款项，无需以预付或借款的方式请求原告提前支付款项。2、原、被告签订合同后，因2018年8月份鼎湖区土地基准地价上升等因素导致被告在向鼎湖区坑××街××联队经济合作社购地时的成本增加，且鼎湖区坑××街××联队经济合作社于2018年9月21日向被告发出《通知书》，要求被告付清应在2017年年尾付清而未付的2250万元以及应在2018年5月份前付清而未付的2250万元共计4500万元，被告于2018年9月21日向原告发送《联络函》，要求原告对《合作开发房地产项目合同》作出修改与调整，并向被告支付6000万元土地权益款。土地基准地价调整属于正常的商业风险而鼎湖区坑××街××联队经济合作社要求被告提前支付款项属于其两者沟通协商的内部事项，与原告无关。被告资金不足，无法应对与鼎湖区坑××街××联队经济合作社的关系。在被告向原告借款未遂后，无理要求原告提前支付比首期款高出2000万元高达6000万元的款项。这体现了被告缺乏契约精神和违反诚实信用原则。被告将矛盾转移至原告，歪曲合同约定，否认在控制项目用地阶段支付首期款是双方的真实意思表示。综上，首期款的支付时间是控制项目用地阶段，用途是用于受让项目用地权属及基于此产生的款项。九、现原告无支付首期款的义务，无任何违约情形，被告解除《合作开发房地产项目合同》无效。按照原、被告的合作模式流程和合同约定，由被告按照与鼎湖区坑××街××联队经济合作社签订的《协议书》履行相关义务后，鼎湖区坑××街××联队经济合作社将项目用地权属变更登记至其独资的肇庆市鼎瑞居房地产开发有限公司，再由原、被告双方成立的肇庆市中德置业有限公司收购肇庆市鼎瑞居房地产开发有限公司100%的股权，至此，原、被告双方完成收购土地股权，控制项目用地。现，项目用地还登记在鼎湖区坑××街××联队经济合作社名下，还未变更登记至肇庆市鼎瑞居房地产开发有限公司，更未到收购土地股权实际控制项目用地这一步。因此现时原告无支付首期款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案不存在约定解除合同和法定解除合同情形，被告解除《合作开发房地产项目合同》无效。为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告于2019年4月16日解除原、被告于2018年1月27日签订的《合作开发房地产项目合同》无效；2、被告承担本案诉讼费。原告举证如下：1、政府部门公示信息，证明原告的主体资格。2、身份证，证明被告的主体资格。3、肇庆市中德置业有限公司的政府部门公示信息，证明原、被告双方成立中德公司，原告占70%股权，被告占30%股权。4、肇庆市鼎瑞居房地产开发有限公司的政府部门公示信息，证明被告确保鼎湖区坑××街××联队经济合作社成立鼎瑞居公司，将土地变更登记至鼎瑞居公司名下。5、合作开发房地产项目合同，证明①原、被告双方于2018年1月27日签订了《合作开发房地产项目合同》；②合同约定管辖法院为鼎湖区人民法院；③项目用地权属登记在项目公司名下是原、被告合作的前提条件，也是原告支付首期款的条件；④原告没有违反合同约定等。6、律师函，证明被告于2019年4月8日委托了广东智洋律师事务所向原告致律师函，要求原告自收到律师函之日起五日内支付首期款4000万元，用于支付鼎湖区坑××街××联队经济合作社的土地补偿费。7、解除合作合同通知书，证明被告于2019年4月16日向原告发出《解除合作合同通知书》。8、协议书，证明土地补偿费是在项目用地变更至项目公司名下后才需由被告支付给鼎湖区坑××街××联队经济合作社的。9、公证书，证明被告曾向原告发送《联络函》表明因资金困难以预付或借款的方式请求原告提前支付款项；被告资金不足，无法应对与鼎湖区坑××街××联队经济合作社的关系。在被告向原告借款未遂后，无理要求原告提前支付比首期款高出2000万元高达6000万元的款项，体现了被告缺乏契约精神和违反诚实信用原则。10、不动产权证复印件，证明项目用地还登记在鼎湖区坑××街××联队经济合作社名下。11、EMS邮寄快递返单，证明原告于2019年7月14日已通过EMS邮递文书法院提起诉讼。12、广东法院诉讼服务立案信息，证明原告于2019年7月11日已于广东法院诉讼服务网向法院提起诉讼。被告辩称：一、原告早已知晓因农村资产需经三资管理服务平台公开交易的政策限制，原告总经理伍云龙多次向被告代理人表示因履约成本过高或因政策原因履约不能，早已不愿意继续履行合同，其不愿意支付首期款的真实意图是终止履行合同，造成根本违约；二、我方解除合同的理由有四点：1、原告已明确表示不愿继续合作；2、原告不按照合同约定支付首期款，经催告后在合理期限内仍未履行造成根本违约；3、因原告本身不愿继续合作，所以其长期拒绝我方电话，拒绝沟通，致使双方的合作合同目的不能实现，原告以其行为表示不再履行合同的意愿，基于以上三点，都是合同法规定的法定解除理由，且因为上手陈伟强致函被告，要求被告及时履约，否则导致高额的违约损失，故此，被告为防止损失的扩大，主动行使法定解除权，属于合法合理的行为，本案合同解除的理由并不只是原告代理人多次强调的原告未履行支付首期款义务的唯一原因。三、原告代理人混淆了合同约定土地补偿款的最终承担，与合同约定首期款支付时间，本案的争议焦点应当是合同约定的首期款付款时间而不是土地补偿款的最终承担。四、我方行使法定解除权，给了原告足够长的准备时间，同时也多次主动和原告协商如何解除合同，原告不予理睬，迫于高额损失的压力，我方于4月16日行使法定解除权，并告知对方在一个月内与我方洽谈解除合同的相关事宜，原告方一直拒绝对话，在规定的三个月异议期间，不向人民法院提起诉讼，法定除斥期已过，纵使其有正当理由，其诉讼请求亦不能得到法院的支持，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告提供证据如下：1、原告总经理伍云龙与被告代理人王清文的微信聊天记录，证明：（一）、原告早于2019年3月21日已经明确知晓因农村资产需经三资管理服务平台公开交易的政策限制，合作合同履约成本过高或可能履约不能的事实；（二）、原告明确表示不愿意继续合作，要求被告代理律师起草《解除合作关系合同》；（三）、原告自2019年3月30日起至今，拒绝与被告对话沟通，致使双方无法继续合作。2、《律师函》及其EMS送达记录，证明：（一）、被告早于2019年4月8日致函原告，要求其支付首期款4000万元，并且要求原告给予明确答复，给予了充足的合理期限；（二）、被告表达了愿意友好协商解除《合作合同》的意愿或者继续合作。3、《解除合作合同通知书》及其EMS送达记录，证明：(一)、被告于2019年4月16日致函原告解除合作合同，该解除通知最迟于2019年4月19日送达。（二）、被告行使法定解除权的理由有四点：1.原告明确表示不愿意继续合作；2.不支付首期款，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本性违约；3.长期拒听电话、拒绝沟通，致使双方合作的合同目的不能实现；4.被告解除合作合同后，可以单方面作出决定，防止损失扩大。4、红岭联队于2018年9月21日向被告、陈伟强发出的《通知书》，证明：50%的土地转让款1800万（29.745亩×60万元/亩）、预估土地税款1800万元、村民个人所得税360万元、办证费用，合计4000万元整。与合作合同约定的首期款4000万元一致对应，说明了首期款的实际用途。据此可以逻辑推定首期款的支付时间应当是合同签订时。5、陈伟强于2019年4月13日向被告发出的《解除合同权益转让协议告知函》（传真件），证明：土地转让前手要求被告按时支付土地转让款，否则收回土地的通知，如不及时处理，将招致巨额损失。证明被告行使法定解除权有其合理性和紧迫性。6、个人结算业务申请书，证明被告已支付部分款项给案涉土地权利人红岭联队经济社，获得了要求红岭联队过户给被告的债权请求权。经审理查明：2018年1月27日，被告为甲方、原告为乙方，双方签订了一份《合作开发房地产项目合同》，合同言明，原告是位于肇庆市××湖××区××与鼎盛路交汇处、编号××Ｄ-67-02-Ａ的地块的实际权利人，该地块是国有建设用地。合同约定，甲方以上述土地每亩390万元作价11600.55万元，乙方以现金向甲方购买该土地的70%权益，土地以权属进入双方共同出资成立肇庆XX置业有限公司为准，共同投资开发建设房地产，双方按股权比例分配房地产开发项目的全部收益。双方还在合同中约定了其他权利义务。2019年4月8日，被告委托广东智洋律师事务所向原告发出《律师函》，要求原告五日内支付合同约定的首期款4000万元，用于支付土地补偿款，如不支付，将单方面解除合同，并追究原告的违约责任，或者协商解除合同。原告收到该函后，没有向被告支付款项。2019年4月16日，被告向原告发出《解除合作合同通知书》，认为原告已明确不愿意继续合作，决定解除双方的合作合同，要求原告在收到通知之日起30日，洽谈解除后的相关事宜。原告收到该通知后，于2019年7月11日通过网上向本院申请本案立案，网上立案编号为M11031198600160。2019年7月23日，本院受理本案。案经本院调解，调解不成。另查明，案涉土地的权利人至今仍是肇庆市鼎湖区坑××街××联队经济合作社，不动产权证书编号为粵（2017）肇庆鼎湖不动产权第0007018号。本院认为：案涉土地的不动产权证书编号为粵（2017）肇庆鼎湖不动产权第0007018号，登记的权利人是肇庆市鼎湖区坑××街××联队经济合作社，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产登记权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产登记权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，肇庆市鼎湖区坑××街××联队经济合作社是案涉土地的权利人，原告不是该土地的权利人，其无权处分该土地。原告与被告签订《合作开发房地产项目合同》约定建设开发属权利人肇庆市鼎湖区坑××街××联队经济合作社的土地，因原告对该土地无处分权，且未经权利人追认其行为，故原告与被告约定建设开发案涉土地的行为无效，所签订的合同是无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，无效合同不存在解除的情形。因此，被告于2019年4月16日被告向原告发出的《解除合作合同通知书》，不具有法律约束力，原告主张该解除行为无效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：确认被告杨燕彬在2019年4月16日通知解除原、被告于2018年1月27日签订的《合作开发房地产项目合同》的行为无效。本案受理费100元，由被告杨燕彬负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审审判员 梁 宇二〇一九年九月二十三日书记员 梁亚秋