内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初2591号 原告：王龙，男，1989年2月2日出生，汉族，身份证号：XXXXX,现住鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇文化街北永来城57号。 诉讼代理人：辛富源，系鄂尔多斯市148指挥中心法律服务所律师。 被告：内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：XXXXX，住所地鄂尔多斯市东胜区杭锦北路20号街坊4号。 法定代表人：杨耀光，总经理。 诉讼代理人：李占清，男，汉族，身份证号：XXXXX，系该公司法律顾问。 被告：内蒙古力畅房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXX，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特恐龙大街北、径一路西。 法定代表人：李毅。 原告王龙与被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司、内蒙古力畅房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王龙的委托代理人，被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告内蒙古力畅房地产开发有限公司经本院传票合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告王龙向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即交付位于鼎晨家园17号楼3单元701室达到交付条件的房屋；2、请求依法判令被告向原告支付152892.825元的违约金（2013年1月1日到2014年1月1日0.5元/㎡/天，2014年1月1日到2018年10月1日0.6元/㎡/天，房屋面积123.45㎡）；3、请求判令被告向原告支付从起诉之日到实际交房之日的违约金，违约金计算方式按照2013年11月23日签订的补偿协议为准。事实和理由：原告于2011年3月24日和被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司签订商品房订单协议,原告自愿购买位于鼎晨家园17-3-701的商品房并交付173990元的订金,被告出具收据一张。2013年4月4日,被告未能按时交房,故与原告签订补偿协议,清楚说明延期交房对原告进行补偿的具体违约金计算方式。现2018年11月中旬了,被告仍未交房,为维护原告的合法权益,无奈之下提起诉讼，希望人民法院依法判决。 被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司辩称：不同意，诉讼请求提出异议。1、当时王龙是和力畅房地产签订的合同，不是和鼎晨房地产签订的，所以主体不对；2.以力畅房地产的名义注册的分公司；3、分支机构所产生的一切责任，应该由力畅房地产承担，不应该由鼎晨房地产承担。力畅房地产无法履行鼎晨房地产与力畅房地产签订的合作开发协议，所以力畅房地产同意以鼎晨为力畅的鄂尔多斯分公司。因此，力畅房地产与鼎晨房地产不能为同一个主体。 被告内蒙古力畅房地产开发有限公司经本院传票合法传唤未到庭应诉。 原告向法庭提交的证据及被告的质证意见： 证据一、企业信息报告，证明鼎晨房地产法人杨耀光在鄂尔多斯成立了是力畅房地产的鄂尔多斯分公司，鼎晨可以用力畅的章子； 被告鼎晨：没有意见，认可的，成立的目的，是为了化解力畅的债务，因此，证明不了俩家房地产有关联性。 证据二、补偿协议份，订单协议份，收据，证明订单协议王龙与鼎晨签订了购买房屋协议，补偿协议，没有在指定时间内按时交房，所以签订了这份协议。 被告鼎晨：1、订单协议与我公司无关，因为没有章子；2、收据无关，张杰龙与我公司没有关系；3、补偿协议，应对原告的上访所以签订的补偿协议； 证据三、公告复印件3份，证明张杰龙是鼎晨的代理人，而不是银雷公司的； 被告鼎晨：不认可，2012年8月份张杰龙才是鼎晨的，之前是银雷的。 证据四、交房承诺书复印件2份，证明王龙是和鼎晨签订的； 被告鼎晨：不认可，不能说明问题，不能确定17号楼是鼎晨的。 被告内蒙古鼎晨房地产开发有限责任公司向法庭提交的证据及原告的质证意见： 交房公告，合作协议证明，我们一直催促前来办理网签手续。原告没有和我们签过协议； 原告：不认可，这个协议是复印件，没有时间和负责签字，所以不能证明问题。公告事实认可，但房子没有达到标准，我们才没有去办理手续。 经审理查明：2011年3月24日，原告（乙方）与被告被告内蒙古力畅房地产开发有限公司（甲方）签订商品房订单协议，约定原告认购被告开发的位于东胜区鼎晨家园17-3-701的商品房，建筑面积约为123.45㎡，总价款为579968元，协议约定自签订订单协议之日当日起，乙方向甲方交付订购金173990元，同时约定订单协议自签字盖章之日起生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本订单协议自行终止。被告内蒙古力畅房地产开发有限公司在协议上签字盖章，鄂尔多斯市东胜区银雷房地产经纪有限责任公司作为销售代理机构在协议上签字盖章。2011年5月18日，被告内蒙古力畅房地产开发有限公司给原告出具收据一张，载明收到原告173990元的购房订金，加盖了该公司的财务专用章。 本院认为，原告与被告被告内蒙古力畅房地产开发有限公司签订商品房订单协议未违反相关法律规定，合法有效，双方应当按照协议约定形式权利和履行义务。关于原告提供的订单协议的法律性质，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条【预约效力·违约救济】当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告双方签订的订单协议上仅约定了房屋单价，面积为初测面积，其他诸如交付使用条件及日期，供水、供电、供热、燃气，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等等内容，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而正式的《商品房买卖合同》经过房地产主管部门监制，合同形式完备、内容完备、详尽，故原被告签订的订单协议应当认定为商品房预约合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定的合同自由原则，原被告双方应当就合同的有关事项进一步进行磋商，以签订正式的《商品房买卖合同》，明确双方之间的权利义务关系。故原告请求被告交付房屋及承担违约责任的前提是与被告签订了正式《商品房买卖合同》，而本案双发签订的订单协议为商品房预约合同，故原告的诉讼主张不能成立。据此，判决如下： 驳回原告王龙的诉讼请求。 案件受理费5514.0元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员 白 浩 二〇一九年九月二十三日 书记员 纪雨良 附：法律规定 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条【预约效力·违约救济】当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国合同法》 第四条【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。