江苏省苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0507执异73号案外人：王志平，男，1969年8月17日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。案外人：薛琴，女，1972年4月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。共同委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。申请执行人：诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司，住所地芜湖市镜湖区文化路25号皖江金融大厦10层。法定代表人：殷哲，董事长。委托诉讼代理人：李福亮、陈江南，上海泽昌律师事务所律师。被执行人：徐星，男，1970年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被执行人：顾月芬，女，1972年5月25日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。本院在执行申请执行人诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司（以下简称诺亚公司）与被执行人徐星、顾月芬其他案由纠纷一案中，案外人王志平、薛琴对本院查封、拍卖的标的物提出书面异议。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。本案现已审查终结。经审查查明，申请执行人诺亚公司与被执行人徐星、顾月芬其他案由纠纷一案，本院依据已发生法律效力的（2019）苏苏城证执字第10号执行证书，于2019年3月22日立案执行，并于2019年3月28日作出（2019）苏0507执1123号执行裁定书。在执行过程中，本院作出（2019）苏0507执1123号之一协助执行通知书，查封了徐星、顾月芬名下的位于江苏省苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室、404室房屋各一套，查封期限自2019年4月8日起至2022年4月7日止。本院于2019年7月22日作出（2019）苏0507执1123号执行公告，明确本院将对望亭镇紫薇花苑14幢403室房屋进行评估、拍卖，要求被执行人或占有该财产的案外人须于本公告张贴之日起十五日内迁出该不动产等。案外人王志平、薛琴对本院查封的标的物提出书面异议称，涉争的苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室、404室及该幢16、17号车库系徐星、顾月芬拆迁所得，目前涉争房屋不动产权仍登记在徐星、顾月芬名下。由于徐星、顾月芬利用掌握涉争房屋不动产证的便利，设定了抵押权。陈建学、顾志芬入住涉争房屋已经近九年，但至今未能办妥过户手续，未能将涉争房屋过户至两案外人或陈建学、顾志芬名下的原因并不在两案外人及陈建学、顾志芬。两案外人虽对连环买卖的认定持有异议（即两案外人认为实际为一次买卖），但从相城法院（2018）苏0507初2891号及苏州中院（2019）苏05民终862号案件判决书来看，陈建学、顾志芬履行了支付全部购房款义务，徐星、顾月芬也将房屋交付了陈建学、顾志芬。余下的唯一待办理的事项是过户，现在之所以无法办理过户的原因主要有三：其一，开发商未及时将权属办理至原产权人徐星、顾月芬名下；其二，权属办理至原产权人徐星、顾月芬名下后，徐星、顾月芬怠于配合办理过户手续；其三，徐星、顾月芬恶意设定抵押，且逾期不还借款致发生针对涉争房屋的强制执行。另陈建学、顾志芬以现尚未将涉争房屋过户至其名下为由，起诉两案外人，试图解除房屋买卖合同，向两案外人退还房屋，并由两案外人赔偿房屋差价损失。综上，徐星、顾月芬将涉争房屋出卖于两案外人及陈建学、顾志芬有书面合同，且买卖事实已经生效判决确认，买受方全额支付了房款，出卖房屋已经交付9年之久，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，为维护两案外人的合法权益，现提出案外人执行异议，请求：1、解除对徐星、顾月芬名下（实际产权人为陈建学、顾志芬）位于相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产采取的查封措施。2、请求终结对徐星、顾月芬名下（实际产权人为陈建学、顾志芬）位于相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室不动产采取的全部执行措施。3、确认诺亚公司与徐星、顾月芬签订的抵押合同无效。申请执行人诺亚公司书面陈述称，一、诺亚公司与徐星、顾月芬之间关于抵押权实现的执行案件并没有损害案外人的实体权益。根据相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室的抵押房屋产权信息显示，诺亚公司为轮候查封人，首封为陈建学、顾志芬。而根据案外人的异议申请得知陈建学、顾志芬正以未将涉案房屋过户至其名下为由，起诉案外人，试图解除房屋买卖合同，退还房屋，并赔偿房屋差价损失（经查为相城区人民法院2019年6月14日立案（2019）苏0507民初4324号）。由此情况，案外人与徐星、顾月芬、陈建学、顾志芬等当事人之间事实上为合同债权关系，其间对于未形成法律上的物权关系，其间权利义务损失可以通过违约责任得到补偿。二、王志平夫妇、陈建学夫妇自身对于房屋无法过户存在过错，其为了逃避国家税收导致合同约定的房屋过户条款的约定已经被法院认定无效，且自身怠于办理过户登记，导致房屋无法过户。王志平夫妇、陈建学夫妇为了逃避税收，约定由徐星夫妇直接过户给陈建学夫妇，该约定因为违反国家税收规定在（2019）苏05民终862号民事判决书中被认定为无效。因此王志平夫妇、陈建学夫妇自身对于房屋无法过户具有过错。在（2019）苏05民终862号民事判决书正文第八段载明2016年8月18日该房屋的产权证书已经办理完成；该判决书正文第一段载明2017年1月陈建学夫妇知道房屋产证已经办下来了，但是陈建学因为希望房产证满两年后再过户，这样可以少缴税款，所以一直拖延着并未和徐星夫妇区办理两证的过户手续。三、诺亚公司享有合法抵押权。根据不动产物权变动需要公示原则，不动产物权变动需办理过户登记，但从该房屋的权利外观上来看，产证上写明徐星夫妇是该房屋的实际所有权人，该产证具有公示效力。且诺亚公司与徐星之间的抵押借款合同经过苏州市苏城公证处出具公证书，诺亚公司已经履行了合同的放款义务，支付了合同约定的合理对价，也办理了抵押登记，取得了苏州市国土资源局作出的不动产登记证明，抵押关系是合法有效的，诺亚公司依法享有对该房屋的抵押权。四、诺亚公司在与徐星签订借款抵押合同之时对于该房屋已经出卖的情况并不知悉，诺亚公司履行了借款抵押合同约定义务，尽到了合理注意，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，抵押合同合法有效，诺亚公司善意取得该房屋的抵押权。因徐星夫妇为该房屋的不动产证书上的房屋产权人，诺亚公司并不知道该房屋已经出售给他人。诺亚公司也履行了借款抵押合同约定的发放贷款义务，现在无法按时收回贷款，也是利益受害方。根据2017年11月28日在苏州市相城区不动产中心××相城区××紫薇花××室的房屋产权信息显示，2017年4月18日徐星夫妇曾经将房屋抵押给重庆金安小额贷款有限公司（403室的房屋产调显示亦曾经有过两次以上的对外抵押），从以上事实使得诺亚公司有理由相信该房屋是属于徐星夫妇的，并且该房屋也是可以办理抵押登记的。徐星夫妇和诺亚公司之间没有恶意串通损害第三人利益的情形，在签订抵押借款合同时，诺亚公司是善意的相对人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。诺亚公司善意取得该房屋的抵押权。综上，诺亚公司依法取得抵押权具有排除执行异议的优先效力，请求法院依法裁定驳回案外人的全部异议，继续对诺亚公司享有抵押权的房屋予以执行。本院查明，原告陈建学、顾志芬诉被告徐星、顾月芬、第三人王志平买卖合同一案，本院于2018年5月16日立案受理后，于2018年12月5日作出（2018）苏0507民初2891号民事判决书。该案查明涉案房屋先由徐星、顾月芬因欠王志平、薛琴借款而转让给王志平、薛琴，再由王志平、薛琴于2010年7月31日将涉案房产及车库以736000元的价格转让给陈建学、顾志芬的事实，该房屋现由陈建学、顾志芬实际占有使用的事实。该案判决：一、原告陈建学、顾志芬与第三人王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》除第六条外的其他内容合法有效。二、驳回原告陈建学、顾志芬的其他诉讼请求。后王志平、薛琴不服该判决上诉至苏州市中级人民法院，该院作出（2019）苏05民终862号民事判决书，确认一审查明的事实并判决驳回王志平、薛琴的上诉，维持原判。涉案房屋现登记在被执行人徐星、顾月芬名下。上述事实，由（2018）苏0507民初2891号民事判决书、（2019）苏05民终862号民事判决书、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋由被执行人徐星、顾月芬因欠案外人王志平、薛琴借款而转让给案外人以抵债，并不满足《规定》第二十八条所述的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”中“买受人”这一主体要件。并且涉案房屋目前仍登记在被执行人徐星、顾月芬名下，由陈建学、顾志芬实际占有使用，故案外人王志平、薛琴并非涉案房屋的权利人，也不享有排除强制执行的民事权利。对于案外人请求确认申请执行人与被执行人间的抵押合同无效的异议请求，并非执行异议的受案范围，本案不予审查。综上，案外人王志平、薛琴向本院提出的执行异议的理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王志平、薛琴的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 苏 林 泉审 判 员 卢 秋 明人民陪审员 卢 芝 华二〇一九年九月三十日法官 助理 实习黄冬书 记 员 姚 丽 君