云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初2845号原告：楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇，统一社会信用代码：91532300760413422C。法定代表人：陈泽震，职务：总经理。委托诉讼代理人：生伟，男，1976年1月12日生，汉族，高中文化，云南省牟定县人，楚雄伟光汇通物业管理有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告：李存旺，男，1957年9月8日生，彝族，住楚雄市。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称：伟光汇通物业公司）与被告李存旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟光汇通物业公司的委托诉讼代理人生伟到庭参加诉讼，被告李存旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟光汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费15005元；2.判令被告支付原告自2015年2月1日至2019年12月31日的原告代收的生活垃圾处置费2502元；3.并支付自2015年2月1日起至实际付清上述物业服务费、垃圾处理费之日止按双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定从逾期之日起按每天5‰计算的违约金5566元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系楚雄市开发区彝人古镇三期C68-8号房屋的业主，原告是被告居住小区的物业管理公司，原、被告双方在协商一致的情况下签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告按协议约定和相关规定提供物业服务，认真履行合同义务，使小区秩序井然，但自2015年2月1日起被告无故拒绝支付物业服务费、生活垃圾费。经原告多次催要，被告却置之不理，被告的行为已违反了协议的相关规定，应承担协议约定的违约责任。综上所述，被告拖欠原告物业服务费的行为，给原告造成重大经济损失，严重侵害了原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告李存旺未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告伟光汇通物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照，2.楚雄市发展和改革局文件2份[楚发改批（2012）242号原件、楚发改通（2012）25号复印件]、楚雄州发展和改革委员会文件复印件1份[楚发改价格（2012）17号]、《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》，3.被告李存旺的身份证复印件、房屋所有权证复印件、彝人古镇交房通知原件、入伙登记表原件，4.欠费明细表原件、违约金计算清单原件、催费电话拨打记录复印件、催费通知单复印件3份、物业费律师催收函复印件，5.手工发票复印件。被告李存旺未到庭质证，亦未向本院提交书面证据。本院认为，原告提交的证据1能够证实原告的身份情况，本院予以采信；证据2能够证实彝人古镇一至四期综合物业服务费收费标准已经楚雄市发展和改革局批复，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议对双方权利义务、服务内容、服务费用、服务质量、违约责任、保险等进行了约定，2013年6月5日原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，双方对管理事项、合同期限、物业服务费收费标准、权利义务、违约责任等事项进行了约定的事实，本院予以采信；证据3能够证实被告的身份情况及被告系彝人古镇三期水墨艺墅C68-8号房屋业主的事实，本院予以采信；证据4能够证实原告向被告催要物管费的情况；证据5能够证实被告已交纳2015年1月31日以前的物业管理费的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李存旺系楚雄市开发区彝人古镇三期水墨艺墅C68-8号房屋的业主，该房屋为商业用房，房屋建筑面积211.92平方米。2009年1月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：至业主委员会重新签订物业管理服务合同或重新选聘管理公司，本合同自行终止，被告交纳物业管理服务费用的时间是每年1月前交纳，每年交纳一次，纯商铺管理费按建筑面积1元/㎡/月收取；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、房租、生活垃圾清运费及有线电视、电话、宽带网使用费等代收代缴收费服务，其中垃圾清运费收费标准为：面积在200-500平方米15元/户/月。2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，合同约定：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一期至八期进行物业管理，原告提供物业服务的期限为自本合同签订之日起至合法的业主大会召开或业主大会授权的业主委员会与选聘的物业公司签订物业合同止；物业管理服务费收费标准为：公建房、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼住宅部分的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月收取，餐饮楼、别墅、商铺、茶室、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼商铺部分的物业管理费按建筑面积1.2元/㎡/月收取；业主未按时支付管理服务费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的每日5‰向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，二被告按约交纳物业管理服务费至2015年1月31日。2012年5月7日，楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费的批复，规定：一、城镇居民户按8元/月收取，……七、批发、零售业、其他服务业（服装、副食、百货、修理、诊所、美容美发、药品、按摩、停车场、洗车场、车站、加油站、金融、保险、邮政、通讯营业厅、洗衣店、沐浴场所等）固定门店的，……(6)自100㎡以上按80元/月收取，从2012年5月1日起执行。庭审中，原告认可被告所有的C68-8号房屋从2013年1月起作为办公室使用，从2019年1月起未作任何用途，原告自愿放弃要求被告支付2015年1月31日之前的垃圾清运费，并认可被告的垃圾清运费按0.2元/㎡/月收取。被告交清了2015年1月31日以前的物管费后，自2015年2月1日未交纳物业服务费，原告多次向被告发出催收通知及律师催收函，但被告至今未交纳。另查明，2012年11月23日，经楚雄市发展和改革局批复：二、彝人古镇三期综合物业服务收费标准为：1、别墅按1.5元/㎡/月收取；2、多层住宅按0.9元/㎡/月收取。五、其他事项和有关规定的收费标准，认真严格按照楚发改通（2012）20号文件执行。彝人古镇业主委员会至今未成立。本院认为，原告伟光汇通物业与被告李存旺签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上对彝人古镇的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。原告已按照协议约定向被告提供物业服务，被告应向原告支付物业管理费，原告主张按其与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订的《前期物业管理委托服务合同》向被告收取2015年2月1日至2019年12月31日的物业管理费，因《前期物业管理委托服务合同》在《前期物业管理服务协议》之后签订，故对被告不具有约束力，原告应按照与被告签订的《前期物业管理服务协议》向被告收取物业管理费，楚雄市发展和改革局虽对彝人古镇三期综合物业服务收费标准进行批复，但原告的物业为商业用房，不属于批复中确定的综合物业服务收费标准范围，原告向被告收取物业管理费不受楚雄市发展和改革局关于彝人古镇三期综合物业服务收费批复调整，另，被告的物业类型亦不属于楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费的批复相关规定，故被告应按《前期物业管理服务协议》约定的支付物业服务费及垃圾清运费，因彝人古镇业主委员会至今未成立，原告提供物业服务至少至2019年12月31日，故被告应支付自2015年2月1日起至2019年12月31日止的物业管理费12503元（211.92平方米×1元/月/平方米×59个月）、垃圾清运费885元（15元/户/月×59个月）。被告经原告多次催收不支付物业管理服务费，违反协议约定，应向原告支付违约金，双方约定的违约金比例过高，庭审中原告主张要求被告按每年应交物业管理费和垃圾清运费的12%支付违约金，本院酌情认定违约金为1500元。被告李存旺经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李存旺支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2015年2月1日起至2019年12月31日止的物业管理费12503元、垃圾清运费885元；二、由被告李存旺支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司违约金1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（已减半收取），由原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司负担67元（已交），由被告李存旺负担121（未交）。以上应由被告李存旺履行的款项，限本判决生效后10日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇一九年九月二十三日书记员  张玲欢