广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3908号原告：吴秀凤，女，1960年4月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：陈文，男，1989年11月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告：陈木清，男，1963年3月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。三原告共同委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。被告：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武。委托诉讼代理人：丁剑清、张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告吴秀凤、陈文、陈木清诉被告广州市大洋房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴秀凤及三原告的共同委托诉讼代理人罗欢平，被告的委托诉讼代理人丁剑清、张梓湘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付迟延交楼违约金（每日按原告已付房款5012XX8元的0.02%的标准，从2017年5月2日计至具备交付条件并实际交付之日止）。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的广州市越秀区太平沙XX号XXXX房，被告应于2017年5月1日前将竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付原告使用；逾期每日按照原告已付房价款的0.02%标准支付违约金等。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告逾期未交付符合条件的房屋，已构成违约，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉讼房屋已符合约定的交付条件，原告无权主张逾期交楼违约金。根据被告的证据,越秀区太平沙XX号XXXX房建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》的取得时间为2017年4月27日，《规划验收合格证》的取得时间为2017年1月23日，《建设工程消防验收合格意见》的取得时间为2017年4月29日，均早于预售合同约定的交付使用期限（即2017年5月1日）。因此，根据预售合同附件七补充协议第四条第四款的约定，原告无权主张逾期交房违约金，该等事实及合同依据清晰明确。二、原告虽然未签署收楼确认书，但已在2017年8月15日聘用工人对涉讼房屋进行水管改动、装修施工，已实际接收了涉讼房屋。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，原告接收了涉讼房屋，不得再向被告主张逾期交房的违约责任。三、涉讼房屋己于2017年10月30日取得《竣工验收备案表》，原告无权拒绝收楼。涉讼房屋已于2017年10月30日取得《竣工验收备案表》，被告也一直与原告进行沟通，在2017年12月20日，被告在人民街街道办事处与原告就收楼问题进行沟通，但原告仍拒绝收楼。其拒绝收楼的，视为应交付，被告无需承担违约责任。经审理查明：2016年2月1日，三原告（共同为乙方、买受人）与被告（为甲方、出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海日苑第10层XXXX号房，房屋地址：越秀区太平沙XX号XXXX房，用途为住宅，合同约定建筑面积共145.1615平方米，其中套内建筑面积111.425平方米，共有分摊面积约33.7365平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米44983.87元，总金额5012XX8元；乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日支付全部房价款的30.17%金额1512XX8元，剩余房款金额3500000元须于2016年2月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条、交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付，甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用。第十四条、延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同约定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。第十五条、房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条、交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条、房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接受该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由甲方主张任何权利；5.本合同第十五条约定的房屋交付时应提供的有关资料以甲方在收楼现场进行公示的资料复印件为准，由业主自行核对查询，甲方不再向乙方交付原件或复印件，乙方不得以此为由拒绝收楼；如乙方对甲方公示的资料有异议可自行到政府有关部门查询，甲方不单独向乙方提供任何证明文件，乙方不得以此为由拒绝收楼；8.该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方应按实际情况在合理时间内承担保修责任，但乙方不得籍此拒绝收楼，同时修缮期间，乙方同意不向甲方主张违约或赔偿责任；乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，不视为甲方逾期将该商品房交付乙方使用，乙方不得以此为由向甲方主张违约或赔偿责任等。合同签订后，三原告于2016年2月1日向被告支付了购房款1512XX8元，于2016年3月29日支付了购房款3500000元。2017年10月30日，广州市住房和城乡建设委员会就被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》出具备案意见，查实涉讼大楼工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。2018年2月6日，被告委托律师向三原告发出《律师函》，称：被告于2017年5月1日前向原告发出《收楼通知书》，但原告提出房屋存在装修质量瑕疵问题拒绝收楼；在原告提出房屋保修意见后，被告按合同约定和原告对房屋保修施工的特定要求履行了保修义务；2017年10月，被告完成保修工作，并通知原告到场完善钥匙领取手续并领取钥匙，但原告以收楼事宜仍存异议为由，未领取钥匙；10月27日，被告就原告提出的异议作出书面回复；10月30日，被告取得《竣工验收备案表》；12月20日，被告应要求在人民街街道办事处与原告协商沟通未果。函中被告认为其已按合同约定和原告的保修意见履行保修责任，并且已取得《竣工验收备案表》，敦促原告尽快到物业管理处领取大门钥匙、门卡等。原告于2018年2月10日收到该函。本案诉讼过程中，被告主张涉讼房屋符合交房条件，提交了以下证据予以证明：1.日期为2017年1月23日的《广州市建设工程规划验收合格证》（复印件）；2.日期为2017年4月27日的《工程竣工验收报告》（复印件）；3.日期为2017年4月29日的《建设工程消防验收意见书》；4.日期为2017年4月19日的《安装市政管道工程竣工证明书》（复印件）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（复印件）；5.日期为2017年3月23日的《客户受电工程竣工检验意见书》（复印件）；6.日期为2017年4月27日的《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》（复印件）、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证明书）》（复印件）。就其主张原告已在2017年8月15日聘用工人对涉讼房屋进行水管改动、装修施工，已实际接收了涉讼房屋，被告提交了拍摄于2017年8月15日的录像和于2018年12月20日在街道办的录音予以证实。原告质证否认其实际接收了房屋，否认2017年8月15日现场的工人是原告聘请的，其前往现场是为了跟进房屋返修工作及查看是否存在其他质量问题。原告吴秀凤并称：2017年6月3日，我的确有带验楼师去验收涉讼房屋，当时发现有30多处不合格，我就将相关情况告知被告，要求被告整改后才考虑是否接收。5月1日已经有其他人验收了房屋，我也想5月1日去收楼，我是4月30日晚上才收到邮政快递发过来的被告的收楼书面通知，通知我们5月1日去收楼。我打算5月1日收楼，但是被告却拒绝我们5月1日去看楼，要我们排队，排到6月3日，所以我们是6月3日才去准备收楼，但是看到涉讼房屋的情况就没有收楼。5月1日收楼的人告诉我们房屋有很多不好的地方，所以我6月3日才带验楼师一起去准备收楼。验楼师说三、四十处有瑕疵的问题，之后被告一直在整改，没有整改完，瓷砖很多是空谷，里面没有水泥，厕所马桶流水不畅，容易发臭，厨房烟囱会倒流。2017年8月15日，被告配送了大浴缸，我想检查浴缸下面是否有邻居所说的死老鼠、大便等东西，叫对方的人员挖起来看，我还没到场，对方已经把浴缸挖起来了，8月15日我也没有接收房屋，没有约定交接楼，只是要求对方给我看看浴缸下面的情况。实际上也只是看了下浴缸的情况。6月3日后我一直跟进返修的情况，因为对方请人在返修，我一直跟进，一直去涉讼房屋看，我没有请工人去装修。8月15日拍到的工人也是对方请的工人，不能视为是我接收了房屋。本院认为：三原告共同与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于被告是否存在延期交房的问题。首先，被告没有提交证据证明其与原告在合同约定的交房期限内办理了涉讼房屋的交接手续。被告主张原告已在2017年8月15日聘用工人对涉讼房屋进行水管改动、装修施工，已实际接收了涉讼房屋，仅提交了2017年8月15日的录像和2018年12月20日的录音予以证实。经审查，上述证据不足以证明被告的上述事实主张，且与被告自己于2018年2月6日向原告发出的《律师函》所述的相关事实“在原告提出房屋保修意见后，被告按合同约定和原告对房屋保修施工的特定要求履行了保修义务；2017年10月，被告完成保修工作，并通知原告到场完善钥匙领取手续并领取钥匙，但原告以收楼事宜仍存异议为由，未领取钥匙”不相符，故本院对此不予采信。其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，取得工程竣工验收备案表应为涉讼房屋交付的法定条件。根据合同约定，被告应在2017年5月1日前交付涉讼房屋，但被告于2017年10月30日才取得涉讼大楼的工程竣工验收备案表。被告未在约定的期限内交付符合交房条件的房屋给原告，构成违约，应当承担延期交房的违约责任。关于延期交房违约金的计算。被告在2017年10月30日取得上述工程竣工验收备案表后，于2018年2月6日发《律师函》敦促原告收楼，原告于2018年2月10日收到该函。据此，延期交房的违约金以计至原告收到该函之日止为宜。经计算，至2018年2月10日止的违约金已超过已付房款的5%，根据合同关于延期交房的违约责任的约定“本条约定违约金总额以不超过已付房款的5%为上限”，本案所涉违约金总额确定为原告已付房款的5%即250616.40元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大洋房地产开发公司向原告吴秀凤、陈文、陈木清支付延期交房违约金250616.40元。二、驳回原告吴秀凤、陈文、陈木清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5059.30元,由被告广州市大洋房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  何美好人民陪审员  郭正尧二〇一九年九月二十七日书 记 员  黄 冰