广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初304号原告：刘萍华，女，汉族，1970年8月16日出生，住广东省中山市。委托诉讼代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。被告：广东省第五建筑工程有限公司，住所地：韶关市工业东路15号。法定代表人：林松，职务：总经理。委托诉讼代理人：何建新，男，汉族，1970年10月24日出生，住广东省韶关市武江区。系该公司职员。被告：始兴县德丰房地产开发有限公司，住所地：始兴县城南镇河南路1号1栋101房。法定代表人：官锦雄。委托诉讼代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。原告刘萍华与被告广东省第五建筑工程有限公司（以下简称省五建公司）、始兴县德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘萍华的委托诉讼代理人夏祥明，被告省五建公司的委托诉讼代理人何建新，被告德丰公司的委托诉讼代理人裴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘萍华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除对始兴县山水名城第4幢42号、44号二间商铺的查封【（2017）粤0222执13-1号】。2.请求法院判决停止对始兴县山水名城第4幢42号、44号二间商铺的司法拍卖。3.请求法院判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广东省始兴县人民法院受理省五建公司与德丰公司建设工程合同纠纷一案中，查封了始兴县山水名城第4幢42号、44号房，执行案号为：（2017）粤0222执13-1号。现原告刘萍华作为案外人向贵院提起关于执行异议的民事诉讼，请求法院终止对始兴县山水名城第4幢42号、44号商铺的执行，并解除对以上商铺的查封，理由如下：贵院查封的山水名城第4幢42号、44号房早已由原告刘萍华购买。2012年12月25日，刘萍华与德丰公司法定代表人官锦雄商定，由刘萍华意向购买公司开发的山水名城商铺（单价初定1万元/㎡），刘萍华委托刘春香预付了147万元给官锦雄指定的账户（中国工商银行，户名：官锦雄，账户80×××00）。2015年4月15日，刘萍华与公司于2015年4月15日签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003），合同约定刘萍华购买公司开发的始兴县山水名城第4幢42号、43号、44号商铺，建筑面积分别为44.64㎡、37.4㎡、38.61㎡，商铺价款分别为44.64万元、37.4万元、38.61万元，三间商铺总价款为120.65万元。签订三份《商品房买卖合同》后，官锦雄称由其交待员工办理购房网签手续，刘萍华基于信任官锦雄董事长，就没有催官锦雄立即办理网签，之后一直催官锦雄办理网签，官锦雄每次都称“在办、在办”。后来公司经营不善，因公司的债务，进入执行程序，法院查封了山水名城第4幢42号、43号、44号商铺，查封以后，刘萍华已不能办理网签手续和其他购房过户手续。原告刘萍华认为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”之规定，法院应该解除查封。综上，原告认为贵院应当解除对始兴县山水名城第4幢42号、44号二间商铺的查封，为维护原告的合法权益特向贵院提起民事诉讼，请求贵院予以支持。被告省五建公司辩称，刘萍华与官锦雄之间是个人借款而不是购房款，官锦雄在这个过程中还支付了利息给刘萍华，如果是购房款不存在利息，原告提的执行异议应予驳回，钱也没有打入德丰公司账户，也没有正式签订有效的买卖合同，纯粹是个人之间的经济来往。原告与德丰公司于2015年4月15日签订《商品房买卖合同》后，双方并没有履行，原告也没有将购房款打入德丰公司账户。被告德丰公司辩称，1.本案原告提交的两份《商品房买卖合同》（合同编号：12130515001,4栋42号商铺；12130515003,4栋44号商铺）是真实的，但该两份合同双方均没有履行，原告也没有向答辩人交付购房款，答辩人也没有向原告支付约定的涉案商铺。2.涉案房产所在的广东省始兴县河南路一号《山水名城》楼盘第4栋，属于该楼盘开发的第一期，预售证在签约时已过期，只能待我司大确权后作为现房出售过户，这一点原告在2015年4月15日签约时就明知。但2015年5月14日该2间商铺被始兴县人民法院查封，该商铺至今也无法办理大确权。所以，这两份合同已经无法继续履行，已事实上解除。3.原告对于购房款支付过程的陈述是虚假的，也不具有任何合理性。原告或刘春香与答辩人的法定代表人官锦雄先生之间的债权债务关系我司不清楚，但我司从未有过任何替官锦雄先生还债的意思表示，更没有向原告做过任何受让或债务承担的意思表示。原告要求解除查封并停止拍卖涉案2商铺的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。主要事实和理由：涉案房产所在的广东省始兴县河南路一号《山水名城》楼盘第4幢，属于该楼盘开发的第一期，2012年11月13日取得《始兴县商品房预售许可证》（编号：1213），按照原告在（2018）粤0222民初1052号商品房买卖合同纠纷案提交的付款凭证（本案法院转给原告的证据副本未见该份转账记录复印件，但证据清单有列“证据3：转账凭证”）记载，原告声称的2012年12月25日以刘春香名义向官锦雄账户转入的1470000元实际的转账日期是2012年2月1日，近十一个月之后才与官锦雄协商购买涉案商铺，显然不合情理；即使是2012年12月25日约定购买涉案商铺，当其时已可以办理预售商品房认购手续，原告为何待2015年4月15日才签约？所以，不存在原告在2012年12月25日即与答辩人达成购买涉案商铺合意并已付款的事实。答辩人于2012年11月13日取得“山水名城”3、4栋共148套房屋的《始兴县商品房预售许可证》（编号：1213，含商业用房897.6平方米20套），有效期自2012年11月13日至2013年11月12日。该预售许可证在原告与答辩人签约时已过期，涉案《商品房买卖合同》只能待答辩人办理开发商大确权后作为现房办理出售过户手续，这一点原告在签约时就明知，也因此涉案两份《商品房买卖合同》未能办理销售合同网签备案。2015年5月14日该2间商铺因答辩人涉讼被始兴县人民法院查封，答辩人也因此及其他方面的原因至今无法办理“山水名城”楼盘所有开发并竣工房屋的大确权手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案2商铺尚登记在答辩人名下，不能当然称之为案外人财产。依据上述规定审查，本案原告主张排除执行的情形，仅有第（一）和（四）符合，但（二）和（三）项均不符合，因而原告之权利不能排除执行，原告要求解除查封，停止拍卖涉案商铺的诉讼请求不应支持。本院经审理查明以下事实：2012年2月1日，原告刘萍华向被告德丰公司的法定代表人官锦雄的个人账户转入147万元购房款，2015年4月15日，原告刘萍华与被告德丰公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号分别为12130515001、12130515002、12130515003），合同约定原告购买被告开发的始兴县山水名城第4幢42号、43号、44号商铺，建筑面积分别为44.64㎡、37.4㎡、38.61㎡，商铺价款分别为44.64万元、37.4万元、38.61万元，三间商铺总价款为120.65万元。双方签订该三份《商品房买卖合同》后未到房屋登记部门进行网签、预登记，也未将该合同约定的商铺交付给原告使用，2015年5月14日，德丰公司因与省五建公司发生建设工程施工合同纠纷，省五建公司申请本院查封德丰公司的房屋、商铺，包含原、被告签订合同约定的42号、44号商铺亦被查封，为此，刘萍华向本院提出执行异议，本院于2018年11月16日作出（2018）粤0222执异22号执行裁定书，裁定驳回刘萍华的异议请求，为此，刘萍华于2019年3月12日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，刘萍华与德丰公司于2015年4月15日签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，是两份合法有效的合同。由于德丰公司与省五建公司另有建设工程施工合同纠纷引致诉讼，省五建公司以债权人身份向法院申请对上述虽已约定售予刘萍华、但权属仍在德丰公司名下的涉案42号、44号商铺进行了查封保全，导致刘萍华与德丰公司无法办理买卖合同标的物的产权转移手续，责任应由德丰公司负担。本案购房人尚未取得可以对抗第三人的物权，其在购房合同中的权利仍属债权性质，而鉴于我国现行法律、法规也无规定购房人在取得产权登记之前享有优于卖房人的其他债权人的“先取特权”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原告原因未办理过户登记。”刘萍华至今未合法占有该不动产，故刘萍华请求解除对始兴县山水名城第4幢41号、44号二间商铺的查封及停止司法拍卖的诉讼请求与上述规定不符，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘萍华的诉讼请求。本案受理费100元，由原告刘萍华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张星辉人民陪审员  李春兰人民陪审员  王 琴二〇一九年九月十二日书 记 员  黄 云