广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15608号原告：郭高产，男，1970年5月26日出生，汉族，住河南省太康县，委托诉讼代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。被告：中山华信置业房产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座49卡，统一社会信用代码91442000315216746H。法定代表人：陈鹏，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，该司法务代表。原告郭高产与被告中山华信置业房产开发有限公司（以下简称华信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭高产委托诉讼代理人郭卫星、郭洋铭，被告华信公司委托诉讼代理人韩跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭高产向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的海伦堡·海伦国际商品房认购书；2.被告向原告返还首期购楼款179965元。事实和理由：原、被告于2018年12月6日签订海伦堡·海伦国际商品房认购书，约定原告认购位于中山市坦洲镇××金色××花园××1704住宅，总房价为1723965元，首期款159965元须于2018年12月13日或之前付清及签署商品房买卖合同，剩余楼款1200000元须于2018年12月13日前办妥银行按揭申请手续。签订认购书当天，原告支付定金及部分首期款合计130000元，被告亦出具相关收款收据。2018年12月14日，原告支付剩余首期楼款49965元及滞纳金10元，但双方没有签署商品房买卖合同，仅是在律师的见证下签订中山市商品房买卖合同草稿合同（以下简称草稿合同）。至今为止，双方仍未签订合法、有效的商品房买卖合同。原告认为被告不履行签订商品房买卖合同的行为已违约，被告应返回购楼款179965元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告华信公司辩称，1.原、被告双方已于2018年12月14日签订中山市商品房买卖合同（草签合同），该合同约定合同自双方签订之日起生效；2.虽然中山市商品房买卖合同（草签合同）没有经过中山市房地产交易登记管理所进行销售登记备案，但没有备案的原因是原告未按认购书约定交齐首付款，且中山市商品房买卖合同（草签合同）的内容与中山市网签备案的合同内容一致，是有效的，所以应当视为双方已正式签订商品房买卖合同，双方应按合同约定履行双方的权利义务，因此，请法院依法查明事实，依法驳回原告的诉求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年12月6日，华信公司（甲方）与郭高产（乙方）签订一份海伦堡·海伦国际商品房认购书，约定乙方认购位于广东省中山市××金色××花园××1704住宅，成交楼价为1723965元；乙方选择银行按揭付款，定金20000元须于签署认购书时付清（签署商品房买卖合同后自动转为首期楼款），首期楼款159965元（楼价10%扣除定金）须于2018年12月13日或之前付清及签署商品房买卖合同，剩余楼款1200000元（楼价70%）须于2018年12月13日前办妥银行按揭申请手续；乙方同意按上述方式依期如数缴付首期楼款及其他相关购房费用，并于2018年12月13日或之前到甲方公司签署商品房买卖合同及相关文件；如乙方逾期未付清定金或首期房款或相关费用的，逾期未签署按揭合同或逾期递交办理按揭手续所需的全部资料，逾期未签署商品房买卖合同及其他补充协议的，或银行未能批准乙方之贷款申请，乙方在收到银行或甲方通知之日起计7日内未能选择甲方提供的其他付款方式的（包括一次性付款在内），则视为乙方根本性违反认购书，乙方已支付甲方之定金归甲方所有，甲方有权随时解除认购书，将上述房产重新出售任何第三方而无须通知乙方；如乙方违约后甲方同意乙方继续履行认购书，乙方必须支付逾期缴付楼款之违约金给甲方，违约金每日按逾期金额（银行按揭的包含贷款部分）万分之二计算；双方还约定了其他事项。另，认购书手写载明“第二期10%首付款172000于2019年5月12日前付清”、“第三期10%首付款172000于2019年10月12日前付清”。郭高产于2018年12月6日向华信公司支付定金20000元及首期款110000元，于2018年12月14日支付滞纳金10元、办证综合费85元、首期款49965元。2018年12月14日，郭高产（买受人）与华信公司（出卖人）签订一份草稿合同及补充协议。草稿合同对涉案商品房座落、总价、付款方式、违约责任等进行了约定，但未对交付期限进行约定。2019年5月10日，郭高产委托广东友邦方达律师事务所向华信公司出具律师函，该律师函载明郭高产与华信公司签订认购书、草稿合同等事宜；因华信公司不履行签订商品房买卖合同的义务，郭高产有权解除2018年12月6日与华信公司签署的认购书，华信公司应向郭高产返还已支付的购楼款；请华信公司在收到该律师函10日内向郭高产返还已支付的购楼款179965元。该律师函已寄出，但因逾期于2019年5月13日退回。庭审中，郭高产与华信公司对签订认购书与草稿合同的情况、于2018年12月6日支付20000元及部分首期款110000元、于2018年12月14日支付首期款49965元及相关滞纳金、办证综合费的情况不持异议；确认涉案房屋现正处于出售中，没有网签。郭高产称双方没有签订正式买卖合同；草稿合同不是正式合同，且没有约定何时交楼，不发生法律效力，不能视为正式合同；明确不会签订正式买卖合同，要求解除认购书。华信公司则认为草稿合同除了没有约定交付期限外，其他内容与正式网签备案合同内容完全一致，符合合同生效的基本要件，且交付期限会在正式办理网签登记备案时予以明确，所以其认为双方已订立了商品房买卖合同，认购书的目的已实现，郭高产应按合同履行义务。本院认为，华信公司与郭高产签订的认购书系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。庭审中，双方对已付购房款合计179965元（20000元定金+159965元首期款）不持异议，本院予以确认。郭高产认为之后双方签订的草稿合同未对交付期限进行约定，无法实现合同目的，不发生法律效力，不能作为正式的商品房买卖合同，而华信公司在签订草稿合同后未通知其签订正式的商品房买卖合同，该行为已属违约，故向华信公司发送律师函，要求解除认购书，并提供了认购书、草稿合同、收款收据、刷卡凭条、律师函等为证。华信公司对此不予确认，抗辩认为草稿合同除交付期限外其他内容均与正式的商品房买卖合同的内容一致，草稿合同应视为双方签订了正式商品房买卖合同，双方应按合同履行，并提供草稿合同及附件予以证明。综合双方提交的证据及陈述分析，本院认为，华信公司作为一间专业的房地产公司，应当清楚草稿合同与正式商品房买卖合同之间的区别及法律责任，其提供的合同上已明确注明为“草稿合同”，且合同主要条款之一的交付期限没有进行明确的约定，不符合合同生效的基本要件，华信公司以此抗辩认为双方已签订正式的商品房买卖合同与常理不符，本院对华信公司的该项抗辩意见不予采信。现郭高产拒绝签订正式的商品房买卖合同并主张解除案涉认购书，没有超出法律规定的范畴，本院予以支持。关于购房款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于郭高产已明确不再签署正式的商品房买卖合同，涉案认购书已由本院确认解除，郭高产与华信公司失去根据认购书签订商品房买卖合同及建立商品房买卖关系的基础，华信公司失去继续占有郭高产支付购房款的依据，故华信公司应向郭高产返还已付购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据前述，郭高产向华信公司支付20000元定金后，因个人原因不再签订正式的商品房买卖合同，郭高产无权要求返还定金，故郭高产主张华信公司返还购房款159965元部分，理据充分，本院予以支持，超出部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭高产与被告中山华信置业房产开发有限公司于2018年12月6日签订的海伦堡·海伦国际商品房认购书；二、被告中山华信置业房产开发有限公司于本判决生效之日起七日向原告郭高产返还购房款159965元；三、驳回原告郭高产的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取计1950元（原告已预交），由原告郭高产负担217元，被告中山华信置业房产开发有限公司负担1733元（被告负担部分于本判决书生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年九月十一日书记员  李德莲吴晓芳