四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0822民初693号 原告：姚秀英，女，汉族，生于1973年3月3日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：宁学保，男，汉族，生于1969年12月21日，住四川省青川县。（系原告之夫，委托代理权限：特别授权。） 委托诉讼代理人：陈治斌，青川县乔庄镇法律服务所法律工作者。（委托代理权限：一般代理。） 被告：广元市运融置业有限公司。住所地：广元市青川县乔庄镇滨河路上段（客运公司内）。 统一社会信用代码：915108220560747625。 法定代表人：冯涛，总经理。 委托诉讼代理人：邹晓明，公司股东。（委托代理权限：特别授权。） 委托诉讼代理人：万荣，公司员工。（委托代理权限：一般代理。） 第三人：四川青川农村商业银行股份有限公司。 住所地：青川县乔庄镇浙金大道民利街1号。 法定代表人：李成亮，董事长。 委托诉讼代理人：杜学平，四川秦兴律师事务所律师。（委托代理权限：一般代理。） 原告姚秀英与被告广元市运融置业有限公司（以下简称运融公司）、第三人四川青川农村商业银行股份有限公司（以下简称青川农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法公开开庭进行了审理，原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚秀英向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2015年10月5日签订的编号为191的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款300000元及自被告收款之日起至实际退款之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率4倍计算资金占用利息）；3、判令被告承担因原告提前偿还第三人按揭贷款而支付的利息及违约金等相关费用；4、判令被告承担违约责任和给原告造成的经济损失；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月12日，原、被告签订了编号为191的《商品房买卖合同》，购得31.82㎡的房屋，原告合计给被告支付购房款300000元。合同约定被告应当在交房之日起365天内给原告办理好房屋产权证（不动产登记证），被告还对该房屋进行了质量保证。被告向原告移交了房屋，原告也如期进行了装修，但自2015年6月起，原告所购买的房屋存在下水管网严重漏水等质量问题，给原告造成了巨大的经济损失。加之被告也没有在约定的期限内给原告办理不动产登记，原告曾多次要求被告办理不动产登记和对房屋进行维修处理，但被告却不闻不问，始终不予履行合同确定的义务。迫于无奈，原告于2018年10月9日给被告寄送了要求解除合同的书面告知函，但被告收函后至今仍然未给原告办理不动产登记证。截止现在，被告不但没有在合同规定的期限内移交房屋产权证、土地使用证（不动产登记权证）等相关手续，而且对原告所购商品房自2016年5月起存在下水管网严重漏水等质量问题也没有处理。对原告寄送要求解除合同的函，被告至今没有按回复办理不动产登记，也没有全面履行合同义务，存在严重违约。解除合同后，本案涉及第三人按揭款的实现及银行按揭抵押财产的抵押人变更，被告应依法承担因原告提前偿还第三人按揭贷款而支付的利息及违约金等相关费用。被告还应依法退还原告的购房款和赔偿原告相关损失及承担合同约定的违约责任。综上，被告违反合同相关规定，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，以实现诉讼请求。 被告运融公司辩称，原告向我方购买了商铺，并签订了合同，该合同认定了原告购买房屋和接收房屋的事实。我公司按相关规定交纳了相关的税费，由于原告未提供办证手续，才造成现在的结果，所以应由原告承担不能办理房屋产权证的后果。原告是恶意编造向我方要求解除合同的事实，原告在2015年取得房屋后，一直在使用，她虚拟了一个下水管网严重漏水的事实。 第三人青川农商行述称，对原告要求解除商品房买卖合同持否定态度，原告购房时在我处进行了按揭贷款，故第三人对该房屋享有抵押权，原告要求解除合同会损害我方的利益。原告的解除理由不能成立，理由是原告称下水管严重漏水，这是一个质量问题，而不是解除合同的理由，原告可以主张修缮；由于原告购买的房屋是按揭，用所购买的房屋进行的抵押，合同解除后，原告不再是抵押人，那么原告也应当解除借款合同和抵押合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告姚秀英提供了如下证据： 1.原告的身份信息证明复印件1份； 2.被告的工商登记信息证明1份； 3.2015年10月5日，原、被告签订的商品房买卖合同复印件1份22页； 4.2015年9月28日，购房款票据复印件1份； 5.2015年10月29日，原告与第三人签订的个人借款合同复印件1份7页； 6.还款计划表1份4页； 7.2018年10月9日，原告向被告发出的要求尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用等过户手续的函及EMS快递单回执原件1份； 8.2016年2月3日，原告向被告交纳办理不动产登记所需税费的收据复印件5份2页及农业银行刷卡回执复印件1份1页； 9.2015年9月28日，被告给原告出具的证明复印件1份1页； 10.2019年7月31日，5位业主所出证明1份1页； 11.2018年10月10日，被告给原告出具的回函复印件1份1页； 12.2018年7月4日，成都市金牛区人民法院（2018）川0106执2633号之三协助执行通知书和执行裁定书复印件各1份共3页； 13.2019年7月26日成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异313号执行裁定书复印件1份3页； 14.2018年6月20日和2019年1月30日，青川县人民法院（2018）川0822民初591号和965号民事判决书2份18页； 上述证据拟证明原、被告间的合同关系，被告未按期办理房屋权属转移登记，且案涉房屋被查封，无法过户。 原告姚秀英的上述证据经被告运融公司质证认为，案涉房屋并未被查封，且青川县人民法院的两份判决均被发回重审，并未生效。 原告姚秀英的上述证据经第三人青川农商行质证认为，原告所举证据不能达到解除合同的条件。 上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告运融公司提供了如下证据： 1.2018年6月23日，原、被告签订的商品房买卖合同的网签合同复印件1份7页； 2.2018年6月28日，被告给原告出具的购房正式发票1份（原件质证后退被告，复印件存档）； 3.2019年4月12日，被告工作人员给原告打电话的录音光盘1份，录音记录整理件1份2页； 4.2018年10月9日，原告向被告发出的要求尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用证等过户手续的函1份1页； 5.2018年10月10日，被告给原告出具的回函1份1页； 6.其他购房人已办理的不动产权证复印件2份6页。 上述证据拟证明案涉房屋可以办理不动产登记，是因为原告未与被告办理网签合同导致未办理不动产登记。 被告的上述证据经原告质证认为，通话录音未经原告许可，不属于有效证据。未办理不动产登记的过错在被告，所以对回函的证明目的原告提出异议。 被告的上述证据经第三人质证，其不持异议。 被告所举证据中的通话录音及其整理件，其录音行为未经原告许可，故本院不予采信。其他证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 第三人青川农商行提供了如下证据： 1.商业用房按揭贷款申请书1份1页； 2.个人借款合同（青信个借竹2015-54号）1份15页； 3.抵押担保合同（青信用社抵押字2015竹54号）1份5页； 4.抵押物清单1份1页。 5.贷款支付委托书1份1页； 6.借款借据1份1页。 上述证据拟证明原告向第三人借款情况、抵押情况及第三人借款发放情况。上述证据第三人均当庭提交了原件供质证，质证后原件退回，留复印件存档。 第三人的上述证据经原、被告质证均无异议。 对无异议的证据，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1.2015年10月5日，原告姚秀英与被告运融公司签订了合同编号为191的《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于青川县竹园镇陈家坝的青川县竹园客运商贸城的商业用房一套销售给原告。该商品房预售许可证号为：青（2013）房预售证第001号，房号1幢2层26号，建筑面积31.82平方米，套内面积21.15平方米，共用部位与共用房屋分摊面积10.67平方米,单价每平方米9413元，价款300000元。合同第五条第3项约定，“买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向青川信用社或住房公积金管理机构借款支付。抵押人：姚秀英；期限：10年”。第十条第（一）项约定，“出卖人应当在2015年12月17日前向买受人姚秀英交付该商品房”。合同第十九条第（二）项转移登记第1款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，第2条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。” 2.2015年9月28日，原告向被告支付首付款150000元。 3.2015年10月29日，原告与第三人签订个人借款合同和借款抵押合同，约定由原告向第三人借款150000元用于“购买商铺”，并约定将所购买的商铺作为抵押物抵押给第三人。2015年10月30日，第三人向原告发放了借款。 4.2015年12月17日，被告向原告交付了所购房屋。 5.2018年6月23日，原、被告根据新政策要求进行了网签合同签字，但原告仅签署一份网签合同后即拒绝继续签署，导致案涉房屋权属转移登记仍未办理。 6.2018年10月9日，原告向被告寄发“关于尽快处理质量问题并移交房屋产权、土地使用证等过户手续的函”，要求被告15日内处理房屋质量问题，并将房屋产权、土地使用证等过户手续移交给原告。否则视为“自动解除我与你公司签定的《商品房买卖合同》，由此产生的一切法律后果均由你公司全部承担”。2018年10月10日，被告给原告寄发“回函”，对原告的函进行了答复，称“你们提出的质量问题，没有有效证据证明；不动产登记问题及解除《商品房买卖合同》问题没有事实依据和法律依据，且自身存在过错”。 7.2019年7月26日，成都市金牛区人民法院（2019）川0106执异313号执行裁定书中载明，成都市金牛区人民法院“于2016年9月1日以（2016）川0106民初3037号民事裁定书及（2016）川0106执保1280号协助执行通知查封了运融置业开发的青川县竹园镇客运商贸城已备案至汤锡汇名下的房屋30套。2018年7月4日续行查封其中二十四套房屋，后对其中十四套房屋解除查封，仅房号为3-15、3-21.3-22、3-47、3-16、3-29、3-98、3-97、3-96、2-16十套房屋处于查封状态”。且成都市金牛区人民法院2018年7月4日（2018）川0106执2633号之三执行裁定书和协助执行通知书中续行查封的房屋不包含本案案涉房屋2-26号。 8.根据川银监复[2016]449号“中国银监会四川监管局关于四川青川农村商业银行股份有限公司开业的批复”，四川青川农村商业银行股份有限公司成立后原青川县农村信用合作联社的债权、债务等由四川青川农村商业银行股份有限公司享有和承担。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。原告姚秀英按照合同约定支付购房的全部价款，被告未按照合同约定的期限办理产权转移登记，双方签订的合同属依法成立尚未全部履行完毕的合同。 本案争议的焦点是合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。 1．合同约定出卖人在交付房屋之日起365日内应当向买受人办理产权转移登记，被告运融公司未在约定的期限内办理产权转移登记，构成违约； 2．合同是否约定解除条件或是否满足合同解除条件。第一、本案中合同第十九条（二）项约定，“商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自逾期之日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。根据该约定，即使因出卖人的原因导致买受人未取得房屋产权证的情形下，出卖人仅应承担违约金，买受人不得退房，该项约定系合同双方真实意思表示，不违反法律效力性、强制性规定，合法有效。第二、案涉房屋的产权转移登记属于迟延办理而非办理不能。成都市金牛区法院并未查封本案案涉房屋，双方在履行完必要程序、完成网签手续后即可正常办理产权证，故该合同可以继续履行，合同目的能够正常实现，解除合同的法定条件并不成就。第三、本案是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人未办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同的情形。该解释第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的情形，合同应当解除。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府公司行政管理部门责令停止房地产开发经营活动…”，本案中，合同既未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，出卖人被告运融公司也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同。庭审中原告姚秀英亦未提交房屋漏水的证据，所以原告提出的房屋漏水、迟延办证的理由均不能满足合同解除的条件。故对原告请求解除原、被告于2015年10月5日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款300000元及承担资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 3．案涉合同解除是否会损害第三人青川农商行的利益。本案中，买受人原告姚秀英在第三人青川农商行办理了按揭贷款，用案涉房产作为该笔贷款的抵押，第三人青川农商行是案涉房产的抵押权人，合同一旦解除，第三人青川农商行的抵押权将无从实现，故解除合同将损害第三人利益。所以，为保障第三人的利益，案涉商品房买卖合同不宜解除。且本案中，原告尚未提前归还第三人借款，故原告要求被告承担因其提前偿还第三人按揭贷款而支付的利息及违约金等相关费用的诉讼请求，本院不予支持。 4．未办理产权证的违约责任。案涉房屋交付日期为2015年12月17日，根据合同约定，出卖人应于此后365日内办理房屋产权转移登记，即办理房屋产权转移登记的最后期限为2016年12月16日。2018年6月23日原、被告签署了一份网签合同，后因原告拒绝继续签署而导致网签合同未能全部完成，故2016年12月17日至2018年6月22日期间应确定为出卖人被告运融公司迟延办理房屋产权转移登记的违约期间，被告运融公司应当承担此期间的违约金，违约金以买受人原告姚秀英已付购房款300000元为基数，按合同约定的日万分之一为利率计算。故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本本院予以支持。原告未举证证明因被告的违约而给其造成的损失的具体情况，故对原告要求被告承担因其违约而给原告造成的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告起诉要求解除合同、返还购房款300000元的诉讼请求，本院不予支持，部分支持原告要求被告承担违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告广元市运融置业有限公司在本判决生效后十日内向原告姚秀英支付自2016年12月17日至2018年6月22日的违约金，违约金以300000元为基数，按日万分之一的利率计算； 二、驳回原告姚秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告姚秀英负担2700元，被告广元市运融置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  杜刚 二〇一九年九月三日 书记员  陶媛