内蒙古自治区阿尔山市人民法院民事判决书（2019）内2202民初574号原告：王玉香,女,1966年10月出生，满族，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：胡景涛，内蒙古乌兰浩特市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。被告：崔桂梅，女，1972年11月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。原告王玉香与被告崔桂梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，后因原告王玉香当庭增加诉讼请求，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告王玉香及其委托诉讼代理人胡景涛、被告崔桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王玉香向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原被告签订的房屋租赁合同，并返还剩余房租款、设备款及押金共计48000.00元（返还房租30000.00元、设备款15000.00元、押金3000.00元）；违约金50000.00元，共计98000.00元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年9月10日签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告房屋（温泉街王府井南数第X家门市）经营饭店使用，租期为3年（2019年4月1日至2022年3月31日），年租金为75000.00元；2018年9月10日至2019年3月31日不在租期内，此期间租金及设备转让费为15000.00元。同时约定：如果不是因乙方使用而发生的跑冒滴漏，发水着火等突发事件维修费用由甲方负责。双方签订合同后，原告接手房屋开始经营，但2018年10月原告发现被告提供房屋下水道无法排放，室内下水道向上反水严重，厨房因反水无法使用，因下水道反水室内气味难闻，同时厨房排烟不通，油烟无法正常排放，经营期间厨房，餐厅油烟弥漫严重，到店客人看到此情况均转身离开，以上情况导致原告无法实现经营目的，承租饭店无法正常经营使用。因下水道反水严重，地面经常存水，厨房内电器设备使用中存在着重大安全隐患。为此原告多次找被告协商要求给予维修，以达到正常使用目的，被告对原告要求置之不理，对提供房屋出现的种种问题不采取积极态度给予解决，而是故意逃避责任。被告行为严重违反双方合同约定，并严重损害原告合法利益，致使原告在旅游旺季期间无法正常经营，损失严重。因被告逃避合同及法律责任拒绝修复房屋已构成严重违约，原告已经无法实现合同目的，为此原告依法起诉至贵院，请求依法判决解除双方签订的房屋租赁合同，并返还剩余房屋款，设备款及押金共48000.00元及违约金50000.00元。被告崔桂梅辩称，不同意原告的诉讼请求，我与被告签订的房屋租赁合同中明确约定了原被告的双方权利义务，我并未违约。原告王玉香向本院提交如下证据：1、出示2018年9月10日原被告签订的《房屋出租合同》原件一份，证明该份合同第12条明确约定如原告发生跑冒滴漏、发水着火等突发事件，维修费用由甲方负责。被告没有按照合同约定内容将涉案房屋交付给原告，造成原告不能正常经营。2、出示光盘一张，证明被告出租房屋时没有如实告知原告房屋的状况，被告违约在先，要求返还房屋剩余租金和设备款及押金、违约金的事实存在。被告崔桂梅质证认为，针对第一份证据：对房屋出租合同的真实性没有异议，但对证明内容有异议。涉案房屋发生跑冒滴漏、发水的事实是乙方使用过程中操作不当导致的，责任不在我，我不存在违约行为。针对第二份证据：一、原告在视频中拿拖布推水，我不知道这个水的来源；二、由于厨房在地下室，厨师炒菜必然会滴油，垫的纸盒箱需要两三天换一次；三、水槽里的水有味且反味属正常现象，单拿水泵往外抽水是抽不净的，需要人为控制；四、如果是灶台底下的管子漏水，那么需要原告自己负责维修；五、我与原告签订房屋租赁合同前，领原告看过两次涉案房屋，并如实交代过房屋状况，也让原告看了别家往外泵水的情况。因被告对《房屋出租合同》真实性无异议，原告提供的证据来源合法，客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。因原告提供的光盘不能证明涉案租赁物存在瑕疵及地下室渗水的具体原因，本院不予以采信。被告崔桂梅向本院提交证据光盘三张，证明原告不继续经营饭店与涉案房屋状况没有关系。原告王玉香质证认为，对三张光盘的真实性没有异议，但对证明的内容有异议。该三张光盘证明不了我方违约。根据被告提交的录音资料，原被告的谈话内容不能证明涉案房屋地下室地面有水的具体原因及双方是否构成违约，因此本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年9月10日签订《房屋出租合同》，约定由原告承租被告房屋（温泉街王府井南数第X家门市）经营饭店使用，租期为3年，自2019年4月1日至2022年3月31日止，年租金为75000.00元。2018年9月10日至2019年3月31日期间租金及设备转让费为15000.00元原告已给付被告。现原告给付被告押金3000.00元及租金55000.00元，综上，原告共计给付被告73000.00元。后原告于2019年7月29日不经营饭店搬离房屋至今，现原告要求被告退还其未使用房屋的租金30000.00元及押金3000.00元，2018年9月10日至2019年3月31日期间租金及设备转让费为15000.00元，此外原告要求被告给付其违约金50000.00元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签定的《房屋出租合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。该《房屋出租合同》对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应按合同约定的内容履行义务。被告在合同签订后依约将房屋交付原告使用，现原告以被告拒绝修复房屋构成违约为由要求解除合同并返还其相关款项。本案中，原告无法提供有效证据证明涉案房屋地下室地面有水系原告操作不当还是被告房屋存在瑕疵而导致的，由于原、被告双方并没有约定合同的解除条件，且没有达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，原告要求解除《房屋出租合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因涉案房屋仍在租赁期间之内，原告主张被告返还房租、设备款、押金及赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王玉香的诉讼请求。案件受理费1125.00元（原告已缴纳）由原告王玉香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判员 王海景 二〇一九年九月二十七日书记员 宝娜日判决依据相关法条：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。