江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异111号 异议人（被告）：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：任船海，职务：董事长。 委托代理人：李星辰，公司员工。 原告：江西省中磊房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌县莲塘镇。 法定代表人：李大英，职务：总经理。 被告：任船海，男，汉族，1954年12月11日生，住江西省南昌市西湖区。 在本院审理江西省中磊房地产开发有限公司（下称“中磊公司”）诉南昌聚丰物业管理有限责任公司（下称“聚丰公司”）、任船海合同纠纷一案中，聚丰公司对本院于2017年2月22日查封其名下土地使用权证编号为：洪土国用登谱（2012）第号土地（以下简称号土地）不服，向本院提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人聚丰公司称，中磊公司诉聚丰公司、任船海合同纠纷一案，本院于2017年2月10日作出（2016）赣01民初609号民事裁定书，裁定冻结、查封、扣押聚丰公司价值4000万元的银行存款或等值财产。后本院查封了聚丰公司坐落于南昌市青云谱区井冈山大道945号的聚丰大厦5-9层60套房产及聚丰大厦名下D032号土地。聚丰公司认为，本院基于中磊公司的申请,对聚丰大厦5-9层的60套房屋进行查封的行为,即表明中磊公司认可该60套房屋的价值符合中磊公司请求保全的金额即4000万元(事实上,按照聚丰大厦的销售均价,该60套房屋的价值高于4000万元)。本院对上述60套房屋的查封即已能够实现中磊公司申请财产保全的目的。但是,本院在查封上述60套房屋之外,又另行查封了聚丰大厦D032号土地，法院对前述土地的查封行为属于超标的额查封，也不具有查封的必要性，依法应当予以解封。理由如下：第一、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定:“保全限于请求的范围,或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定:“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中,聚丰大厦为聚丰公司作为开发商开发、建设、运营的集商业,办公于一体的综合体项目,地上部分共25层,地下部分共2层,现全部27层物业已基本建设完成,聚丰公司正在就该等物业申请办理《房屋所有权证》,特别是其中部分己取得《商品房预售许可证》的物业,聚丰公司已开始对外出售,并已与或将与买方签署《商品房买卖合同》。但是,由于号土地证尚未进行分户,号土地证是整个聚丰大厦全部房屋对应的土地证,本院对号土地证的查封致使聚丰公司无法办理除已查封房屋外聚丰大厦其他物业(共涉及200余套房屋)的《房屋所有权证》,并且也无法为已售出房屋的买受人办理房屋产权过户登记。也就是说,本院对号土地的查封,不仅影响已查封房屋的销售,还直接导致其他未查封的200余套房屋不能正常销售,实质上是查封了整个聚丰大厦的全部房屋,该等房屋的价值已经远远超出中磊公司申请保全的金额,明显属于超标的额查封。第二、根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定,查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。故本院对60套房屋的查封效力本就及于该等房屋所对应的土地使用权,没有必要再另行对号土地进行查封。否则,在已查封的60套房屋的价值已经符合中磊公司申请保全金额的情况下,本院另行查封整个聚丰大厦全部房屋对应的土地使用权的行为,也属于明显超标的额查封。第三、本院对号土地的查封行为不仅对聚丰大厦的正常销售造成了严重不利影响,而且也使得聚丰公司不能利用已合法取得的土地及房屋使用权进行融资用于经营,这不仅不利于解决双方纠纷,也将导致聚丰公司经营的恶化，也不利于民营企业的发展。综上，请求本院依法裁定解除对聚丰公司名下号土地的查封。 中磊公司答辩称，第一、法院依据（2016）赣01民初609号民事裁定书对聚丰公司名下60套房产及聚丰大厦的土地采取保全行为并未违法法律规定，不存在超标的额查封情形。被答辩人在收到上述民事裁定书后并未申请复议，明显是对法院保全措施的认可。二、被答辩人主张查封60套房屋及号土地属于超标的额查封缺乏事实和法律依据。关于对查封标的物价值的判决，可以依法进行评估，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格并兼顾司法拍卖变现过程中降价因素等综合认定。而被答辩人向法院提出超标的查封的异议并未提供任何证明材料，明显是缺乏事实和法律依据的。三、本案二审和发回重审期间，主审法官曾建议在法院的监管之下，允许被答辩人销售前述房产，房款进入法院监管账户，但聚丰公司未按照该建议处理，恰恰证明其对法院执行保全行为并无异议。综上，聚丰公司的异议请求明显缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。 针对聚丰公司所提异议，本院为查明已保全60处房产的价值，于2019年8月21日向申请人发出限期举证通知书，要求聚丰公司在收到通知3日内向本院提交已查封房产评估所需材料（包括不限于不动产登记情况表及分层户型图）并提交书面评估申请，证明查封房产的价值。 2019年8月30日，异议人聚丰公司向本院回复举证意见称：一、其对本院查封房产（共60套房屋）的行为并无异议，认为无需对上述房产价值进行评估。二、异议人提出异议主要理由是认为本院查封号土地是错误的，不涉及已查封的房产的价值评估问题。三、因已查封的房产基本为已售出房产，聚丰公司曾向法院提出用房产置换的，并委托了评估机构对房产进行评估，根据评估机构出具的评估报告显示，房产价值就约值2亿元，因此异议人认为本院查封号土地远远超出了保全金额。综上，异议人认为无需对聚丰大厦5-9层房产价值进行评估。异议人在期限内并未提交书面评估申请，仅向法院提交了部分楼层的分层户型图及江西老楼房地产土地评估顾问有限公司就商业物业出具的房地产评估报告。 本院查明，2017年2月10日，本院作出（2016）赣01民初609号民事裁定书，裁定冻结、查封、扣押聚丰公司价值4000万元的银行存款或等值财产。本院依据（2016）赣01民初609号民事裁定书，于2017年2月22日发出（2016）赣01民初609号协助执行通知书，查封了聚丰公司名下位于南昌市编号为洪土国用登谱（2012）第号土地使用权。查封期限三年，自2017年2月22日至2020年2月21日止。该查封系首先查封，但存在抵押。2017年2月27日，本院预查封聚丰公司开发的60套可预售房产，查封期限三年，自2017年2月27日至2020年2月26日止。另中磊公司对聚丰公司单方面提供的江西老楼房地产土地评估顾问有限公司就商业物业出具的房地产评估报告有异议，不予认可。 本院认为，本案的争议焦点为本院查封聚丰公司名下共计60套房产以及号土地是否属于超标的查封，且是否需要解除对号土地的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产,以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限,不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的,人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权,及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结,但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，异议人聚丰公司自认房产基本为已售出房产，故本院已预查封的房产存在案外人异议的风险。且异议人不同意法院对已预查封的房产进行评估，其也未提供充分的证据证明已被预查封60处房产价值，故无证据证明预查封的60处房产能覆盖保全债权金额。异议人虽向本院提供了房产的评估报告，但该报告系其单方面提供，中磊公司不予仍可，故本院不予采纳，且房产是否已售出也未可知。本案查封的号土地系为不可分物，系整体，还存在抵押权利负担。异议人虽在案件审判过程中提出聚丰大厦1-3层房产为可供执行的财产且足以清偿债务，但其并未在异议中提出置换请求。综上，现有证据不能证明本案存在明显超标的查封的情形，且上述查封号土地系整体，不可分割，聚丰公司请求本院解除对号土地查封的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）规定，裁定如下： 驳回南昌聚丰物业管理有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  王财斌 审判员  姚 国 审判员  吴明军 二〇一九年九月二十五日 书记员  陶 冶