广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初104号原告：黄强，男，1966年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。被告：罗显锡,男,1955年6月19日出生,汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：邓激文，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。被告:彭越,男,香港特别行政区居民,原告黄强与被告罗显锡、彭越排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，被告罗显锡向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回了被告罗显锡提出的管辖权异议。罗显锡不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2018）粤01民辖终1329号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告黄强的委托诉讼代理人安生和，被告罗显锡的委托诉讼代理人邓激文、覃福州到庭参加诉讼，被告彭越经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即迁出原告享有产权的广州市花都区新街大道72号之一2楼的阁楼全层，并将该商铺腾空交还给原告；2.判令被告向原告支付自2017年4月11日起至被告交还以上房屋之日止的房屋使用费（暂计22334.40元，暂计期间为2017年4月11日至2017年12月10日，计算方式为30元/平方米×93.06平方米×8个月=22334.40元）；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年4月11日取得了涉案房屋的所有权，但被告却无理强行占用该房屋进行商业经营，原告要求被告迁出，被告却以一份假的《房屋租赁合同》搪塞原告，拒不迁出。被告必须立即停止侵犯原告对自己房屋占有、使用、收益权利的非法行为，迁出该房屋，并支付房屋占有使用费，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗显锡辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告罗显锡在2013年8月23日已将涉案房屋出租给被告彭越，在2013年10月31日将原本属于罗显锡的一半产权出售给毕铧少，因此涉案商铺的产权并不是罗显锡所有，也不是由罗显锡占有使用，原告要求罗显锡腾空交还涉案商铺没有法律和事实依据。另外，罗显锡并没有妨碍原告的权利，也不知道彭越与原告之间的矛盾，原告要求罗显锡向其支付房屋使用费没有事实和法律依据。罗显锡在2013年8月23日将涉案商铺出租给彭越后，彭越按照租赁合同约定向罗显锡支付过2期的租金，罗显锡已同意之后的租金由彭越直接交付给毕铧少，至于毕铧少之后将房屋出售给原告的事，罗显锡不清楚。被告彭越未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：本院在执行申请执行人广州广建小额贷款有限公司与被执行人广州市韦杰装饰工程有限公司、曾俊树、毕铧少、曾昭杰、杨小瑜借款合同纠纷一案中，于2017年1月5日作出（2015）穗花法执字第1575号之四执行裁定书，裁定：一、将权属于毕铧少（曾用名毕丽华）的位于广州市花都区新街大道72号之一的商铺作价2390510元交付申请执行人黄强抵偿所欠部分欠款。上述商铺的财产权自本裁定送达黄强时起转移。二、申请执行人黄强可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定书于2017年1月22日送达给黄强。2017年4月11日，涉案商铺登记至黄强名下。根据该商铺不动产权证登记显示，涉案商铺建筑面积97.69平方米，套内面积93.06平方米，用途为商业。在黄强取得涉案商铺权属之前，该商铺就已被间隔成两层，在一楼的南边隔一条1.5米宽左右的通道并搭建楼梯通往二楼（阁楼），二楼商铺没有独立产权。黄强取得涉案商铺所有权之后，将一楼商铺出租给满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）使用。阁楼部分则被彭越占用至今。黄强主张其曾要求彭越迁出涉案商铺阁楼，但彭越向其出示一份《房屋租赁合同》认为其有权占用该阁楼，拒绝迁出。诉讼中，罗显锡对该《房屋租赁合同》的真实性予以确认。该合同显示出租方为罗显锡（甲方），承租方为彭越（乙方），合同约定租赁房屋为广州市花都区新街大道72号之一商铺2楼（即阁楼全层），建筑面积93.06平方米，租赁时间为2013年8月23日至2032年12月31日，其中2017年1月1日至2019年12月31日期间的月租金为1023元。每3年为一个缴租时段，分别为2013年8月23日至2016年12月31日，缴租日为2013年8月23日；2017年1月1日至2019年12月31日，缴租日为2017年1月15日……合同落款处显示合同签订日期为2013年8月23日。庭审中，罗显锡陈述彭越承租后，已于2013年8月23日以现金方式向罗显锡支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金33480元，于2017年1月12日通过银行汇款方式向罗显锡支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金36828元，但表示无法提供相应的证据予以证明。在本院指定的期限内，罗显锡也没有提供彭越向其交付租金的相关证据。诉讼中，原告黄强申请对上述《房屋租赁合同》签字、指模的形成时间进行鉴定。本院依法选定广东通济司法鉴定中心进行鉴定，由于条件限制，该中心仅对签字的形成时间进行鉴定。鉴定过程中，本院依法将鉴定中心要求提供“日期为2013年8月或相近时间段、怀疑时间段书写的同类墨水字迹原件若干份”样本的《鉴定材料函》发给各方当事人。之后，本院收到黄强提供的2013年9月16日的律师会见笔录（鉴定意见书表述为会议记录）作为样本，罗显锡未提供样本供比对。经鉴定，鉴定机构出具《文书司法鉴定意见书》，结论为“送检的检材标注日期为‘2013年8月23日’的《房屋租赁合同》上签名‘罗显锡’字迹与签名‘彭越’字迹的形成时间晚于样本标注落款日期为‘2013年9月16日’的会议记录上比对字迹的形成时间相近，两者间隔时间超过1个月以上”。黄强认为根据上述鉴定结论，《房屋租赁合同》的签订时间至少是在2013年11月10日以后，与该合同上落款时间（2013年8月23日）不符，显然该合同显示时间是虚假的。诉讼中，本院组织各方当事人到涉案商铺现场进行调查。现场显示涉案商铺阁楼位置经营了棋牌室，招牌为“鸿越棋牌”。根据现场人员（宋国辉）陈述，其受彭越聘请管理涉案商铺阁楼，时间至今已有两三年。另查明，2017年4月1日，黄强（出租人、甲方）与满堂红公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给满堂红公司，约定租期为2017年4月1日至2017年9月30日，月租金17334.78元。2017年4月20日，黄强与满堂红公司签订《租赁合同补充协议》，约定满堂红公司同意在租赁期内保留该商铺夹层（二层）及首层（一楼）通道给黄强使用（不收取任何费用）；签约日前首层侧招、夹层客户广告位被他人非法占用，满堂红公司保留对原业主（毕铧少）的追究权利；满堂红公司承租涉案商铺的月租金标准变更为16000元。2017年9月27日，黄强再次就出租涉案商铺事宜与满堂红公司签订租赁合同，约定租期为2017年10月1日至2018年9月30日，月租金为16793.1元。2017年9月27日，黄强与满堂红公司就租赁事宜签订《租赁合同补充协议》，约定鉴于该商铺的首层（一楼）通道和夹层（二层）、第一和第六窗户广告位在黄强取得产权前已被第三方非法占用，黄强现在通过司法程序解决，在租赁期内若上述部位被占用的情况得以解决，黄强同意将首层（一楼）通道和夹层（二层）及第一和第六窗户的广告位归满堂红公司使用；租金标准变更为月租金15500元。诉讼中，黄强主张由于首层（一楼）通道和夹层（二层）及第一和第六窗户的广告位由彭越非法占用，其与满堂红公司签订《租赁合同补充协议》后，又以《租赁合同补充协议》的形式降低了租金标准，其中2017年4月1日至2017年9月30日每月少收租金1334.78元，2017年10月至2018年9月30日每月少收租金1293.1元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案涉案商铺已由法院裁定作价2390510元由毕铧少抵偿给黄强，黄强于2017年1月22日签收（2015）穗花法执字第1575号之四执行裁定书后已取得涉案商铺的产权，该商铺权属亦已转移登记至黄强名下，故黄强为涉案商铺合法的产权人，其对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。关于彭越在黄强取得涉案商铺权属之后是否有权继续占用该商铺阁楼的问题。本院认为，首先，涉案阁楼没有独立产权，双方也没有提供证据证明该阁楼已经过合法报建，因此彭越基于《房屋租赁合同》占用该阁楼没有法律依据。其次，根据字迹形成时间鉴定结论，落款时间显示为“2013年8月23日”的《房屋租赁合同》形成时间晚于样本标注落款日期为“2013年9月16日”的会议记录上比对字迹的形成时间，两者间隔时间超过1个月以上。因此上述《房屋租赁合同》存在事后补签的可能，该《房屋租赁合同》签订时间的真实性存疑。再次，根据罗显锡陈述，其于2013年10月31日已将其占有的涉案商铺一半的产权出售给毕铧少，但彭越于2017年1月12日仍向罗显锡支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租金，该行为明显不合常理。另外，《房屋租赁合同》约定每三年缴一次租金也不符合一般交易习惯，罗显锡及彭越也没有举证证明相关租金的缴纳情况，无法证明双方存在真实的租赁合同关系。综上，彭越占用涉案商铺阁楼理由不充分，黄强要求彭越交还该商铺阁楼合理合法，本院予以支持。黄强于2017年1月22日取得涉案商铺产权，彭越在该日起就应将其占用的阁楼腾空交还给黄强，彭越未交还房屋，应向黄强支付房屋占有使用费。黄强要求自2017年4月11日起支付房屋占用费，本院予以允许。关于房屋占有使用费的标准，黄强未提供证据证明，也未申请对租金标准进行评估，其要求按每月2791.8元（30元/平方米×93.06平方米）标准计算占用费依据不足。为此，本院参照罗显锡与彭越签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，确定彭越应按每月1023元的标准向黄强支付房屋占用费。根据查明事实，罗显锡并没有占用涉案商铺，黄强要求罗显锡交还商铺和支付房屋占用费依据不足，本院不予支持。被告彭越经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭越于本判决发生法律效力之日起十日内，腾空并交还位于广州市花都区新街大道72号之一2楼（阁楼）的房屋给原告黄强；二、被告彭越于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1023元的标准，向原告黄强支付自2017年4月11日起至被告彭越腾空并交还位于广州市花都区新街大道72号之一2楼（阁楼）的房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告黄强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358.4元，鉴定费24080元，均由被告彭越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  黄序洲人民陪审员  徐**二〇一九年九月六日书 记 员  王 呈邓国靖