陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                          （2018）陕0102民初3146号原告（反诉被告）：西安鸿瑞林物流有限公司，住所地：西安市新城区内。法定代表人：王宏民，该公司总经理。委托诉讼代理人：路晓红，陕西伟龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：李秀侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小号，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师，(未到庭)王武荣，北京市康达（西安）律师事务所律师，(未到庭)原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司（以下简称鸿瑞林公司）与被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司，（以下简称中嘉亿公司）租赁合同纠纷一案（以下原告、被告均为本诉），本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，因原主审人退出员额，合议庭成员变更后，重新开庭审理。原告鸿瑞林公司及其委托诉讼代理人路晓红、被告中嘉亿公司的委托诉讼代理人王小号到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸿瑞林公司向本院提出诉讼请求： 1、被告支付租金5890553元（从2014年8月1日至2018年4月10日），及此后至被告腾交场地之日止的租金；2、请求被告支付逾期付款违约金暂计1500000元；3、请求被告支付垃圾费140000元，4、增加诉讼请求保洁费用225400元、路面修建费用34万元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月19日，双方签订名为合作实为租赁的《项目合作协议》一份。约定：原告将位于西安市幸福37号12623平方米土地租赁给被告用于开办专业市场，建库房等。租赁期限为2013年5月1日至2021年5月31日。租赁费约定为第一、二年为每月每平方米10元，此后，每两年相应递增。同时，双方对逾期付款作出约定，每逾期一日按每日千分之三承担违约金，逾期超过30日的，加倍支付违约金。协议签订后，原告依约向被告交付了场地，但被告仅支付了部分租金，所欠租金虽经多次催要，被告也多次承诺，但一直拖欠至今未付。依据协议书约定，被告应负责卫生和道路修建，但被告均未履行，为此原告垫付保洁和路面修建费用。另，被告钢构建成后，现场大量建筑垃圾没有清理，原告为此支付垃圾费用14万元，被告对上述原告垫付的费用依约应予以承担。故此，原告为维护自身的合法权益遂起诉至法院。被告中嘉亿公司辩称，1、不认可原被告之间签订的《项目合作协议》为租赁协议。双方为合作关系，并非租赁。双方签订的《项目合作协议》第一条第2款明确约定合作方式为：甲方（原告）以其合作地点内的12623平方米土地使用权作为出资，其他现金、人员、设施技术等出资义务均由乙方（被告）承担，从该条约定可以看出：双方明显为合作关系，现原告以租赁合同关系为由主张权利，无事实与法律依据。根据原告提供的与西安北方秦川集团有限公司签订的租赁合同第九条第（3）款约定原告不得将土地转租，由此可见，原告出资的土地根本不具有转租权，故其声称的构成租赁关系不足采信。原告将被告驱赶离场后，以自己名义将被告建设的厂房对外出租获利，故原、被告双方为合作关系，第三方承租人亦如此认为。2、原告要求支付租金5884184元（从2014年8月1日至2018年4月10日）及此后腾交房屋之日止的租金，无事实与法律依据，不应支持。原告在明知双方为合作关系的前提下，要求被告支付租金，无任何事实与法律依据，双方签订的《项目合作协议》对各自在合作事宜过程中的权利义务关系均作出明确约定，现由于原告的严重违约行为，导致合作事宜无法继续进行，被告已经全部履行了合作协议约定的全部义务，并投入大量人力、财力进行了厂房的建设，上述损失应由原告赔偿。原告提供的合同中约定的不承担经营风险，只收取固定利润的条款，属于免除其责任，排除被告主要权利，加重被告义务的条款，按照合同法第四十条之规定，属于无效条款，不能对被告产生约束力。涉案土地上的厂房及相关地上物均系被告出资建设，原告腾交房屋的诉请无任何事实与法律依据，应予驳回。3、原告在履行合作协议过程中，存在严重违约行为，导致合作协议目的无法实现，应赔偿因此给被告造成的损失。根据协议第五条约定：“本合同签订时，甲方（原告）须确保自己对所出资土地拥有合法使用权及支配权，并提供该土地权属证明及合法依据，凡由于土地权属纠纷或甲方其他纠纷导致本合同不能履行或不能完全履行时，甲方应赔偿因此给乙方造成的所有损失” 。原告在签订《项目合作协议》时，一再表示其是该土地的合法使用者，但经被告多次催要合法使用依据，原告一再推脱，直至现在亦未提供任何合法使用依据，且该项目由于原告提供土地权属问题且无转租权等问题，导致纠纷不断，多次出现堵路、堵门事件，致使合作协议根本无法履行，原告在签订协议时存在欺诈的主观故意。且未履行合同义务，给被告造成的损失应予赔偿。根据协议第六条约定：“合同期间，甲方（原告）须保证合作项目的水、电、道路总体设施的正常提供，如因水、电、排水、道路总体设施出现问题给乙方造成的损失，由甲方承担”。据此，原告存在以下严重违约行为：（1）、没有为被告提供基本的电力设施，经多次交涉无果，致使不得不自行联系秦川动力分厂，架设线路，以满足生产、建设需要；（2）、原告在签订协议时，在明知合作项目系修建钢结构厂房的情况下，从未告知电线线路问题，并明确表示可以按照施工图纸修建，但当被告修建至二层框架时，供电局突然责令被告拆除二层厂房，土地所有权人秦川厂亦多次与被告因土地权属问题发生纠纷，给被告造成巨大经济损失，该损失完全由于原告在签订《项目合作协议》时，存在隐瞒涉案土地真实的权属、使用状况，且隐瞒足以影响合作事项的重大事实，故原告应赔偿因此给被告造成的损失。（3）、原告未按照《项目合作协议》约定为被告提供基本的道路基本设施，导致原告不得不自行修建部分道路，该损失应由原告承担。双方2012年12月19日签订《项目合作协议书》，但原告出资的土地当时堆满垃圾、凹凸不平，根本不具备使用条件被告自己将场地垃圾清运并平整，原告实际上于2014年1月份才将符合用途的场地交于被告，完成土地的出资义务，上述垃圾清运和土地平整的费用属于原告义务，应由原告承担。4、原告多次非法围堵或指示他人围堵被告厂房大门，驱赶被告，并于2017年3月10日，强行将被告驱赶离场，被告多次报警无果，待被告离场后，原告非法占有厂房，并出租获利，侵犯了被告的合法权权益，应予赔偿。认为原告的起诉无任何事实与法律依据，请求依法驳回。同时提出反诉请求：要求1、解除原告与被告签订的《项目合作协议》；2、原告赔偿被告损失8180000元及反诉之日至实际清偿之日的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费全部由原告承担。反诉事实与理由同答辩意见。原告针对被告的反诉辩称， 1、原、被告之间的法律关系为租赁合同法律关系，并非投资合作法律关系，被告以投资合作要求赔偿损失没有事实及法律依据，依法不能成立。首先，根据双方签订的合同中权利义务的约定，原告提供场地，并按每月每平方米收取固定收益；被告缴纳固定费用，完全符合租赁合同的法律要件，双方构成租赁合同法律关系。原告不进行库房投资、不参与库房经营、不承担库房经营风险，双方不符合投资合作经营中共同投资、共同经营、共担风险的实质要件，不构成投资合作关系。其次，被告长期拖欠原告租金，经催促后，被告出具还款承诺书，清楚注明对所欠租金分期分批清偿，显然，被告对双方的租赁法律关系及支付款项的性质为租金是明知的。再次，本案合同虽名为项目合作开发，但双方实体权利义务为租赁合同关系。根据相关法律规定，当事人诉求法律关系与实际法律关系不一致情况下，应以实际法律关系进行认定。被告诉请和观点没有事实和法律依据。原告在合同签订后，依约履行了合同义务，没有违约行为；被告却长期拖欠巨额租金，存在严重违约行为，依法应支付租金并承担违约责任。被告称原告存在严重违约行为，致使合同不能履行，没有事实依据，根本不能成立。首先，原告在合同签订后，依约向被告交付了场地，并向其提供了原告与秦川厂的租赁合同。且本案并没有发生因秦川厂主张合同标的物导致被告合同不能履行的事实，租赁场地并无任何权属纠纷，更不会涉及被告的经营。其次，原告交付场地时，提供了水、电、路的基础配套设施，达到了水电路三通要求。被告所建库房内的水电及对路面的铺设和改建是被告的合同义务，与原告没有关系。被告提到的堵门事情，是因为被告在建设钢构库房时，拖欠材料款，导致其供应商向其追要欠款时双方发生的纠纷。此事与本案场地权属及水电路设施无涉，与原告无关。被告所称原告将其驱赶出场地不是事实，原告将部分场地收回，是因为被告长期拖欠巨额租金，经其承诺后，仍未履行，之后在多次催款无果后，为避免双方损失继续扩大的情况下，无奈将部分空余的库房另行出租。请求驳回反诉支持本诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交如下证据： 1、项目合作协议书，证明双方名为合作实为租赁的权利义务法律关系。及双方约定内容。2、还款计划一份，证明被告自认双方系场地租赁合同法律关系。被告承认系自身原因，在支付租金上一直存在违约行为并承诺结清2017年之前的全部租金。同时承诺不能按期偿还的，以二层钢架构抵偿租金。3、2018年3月9日三秦都市报K1-4一张，证明原告通知被告履行承诺，到期后清偿租金，被告一直存在违约行为。4、收条5张，农业银行交易回单1张，证明原告代被告支的建设钢构时的商混款31万，被告对此相应的付款不应计算在支付租金范围内。5、照片5张，领条2张，证明被告在租赁期间产生大量建筑垃圾未能清理，原告代为清理。6、保洁人员工资领取表12张，证明被告在租赁期间未履行租赁场地门前保洁义务，原告代为履行。7、房屋租赁合同一份， 证明被告将部分钢构房屋出租给陕西康寿中药材有限公司，合同期到2022年2月28日。被告至今仍使用本案租赁物，原告在履行合同义务上没有违约。8、西安北方秦川集团有限公司租赁合同、发票一张、场地租赁发票一张，证明原告租赁给被告的场地原告权利来源合法，被告以此抗辩和提起的反诉观点和请求均不成立。9、照片55张、商品混凝土送货单53张、微信截图5张、个人转账汇款业务受理回单2张；证明原告在合同中提供了水电路通，不存在违约行为。且原告代被告履行场地内的排水道路修建和路面硬化的环保要求工作，费用由被告承担。10、王耀飞证言，证明其清运涉案场地建筑垃圾及费用。11、吕锋证言证明原告鸿瑞林公司代付30余万元钢构款。被告向法庭提交如下证据： 1、《项目合作协议》，证明原被告为合作关系。2、建设工程施工合同一份、建设工程监理合同一份，证明原告与被告签订合作协议后，与西安市秦户建筑总公司签订施工合同，并确定监理单位，为履行合作协议做了积极准备。3、工程开工报审表、施工进度报验表、施工质量技术资料通用表、工程决算书各一份，工作联系单3张，证明被告积极履行合同义务，投入大量人力、物力完成厂房建设，总投资818万元。4、工作联系单（3份）证明原告未按照合同约定，给合作项目提供平整的土地、水、电、道路设施等，构成违约，被告为了项目顺利实施不得不自行完成，上述费用共计50万元，依法应由原告承担。5、付款委托书7份及收条13张、建设银行转账凭证6张、西安银行个人结算业务凭证5张，建设银行存款凭条1张以上票面金额共计423万元。6、西安银行个人结算凭证2份、结算业务委托书一份、秦农银行结算业务申请书、转账汇款回单各一份，收条两张、微信截图1张、陕西省农村金融机构存款凭证5张、转账汇款回单一张，以上票据面额共178万元，证明被告为积极履行合作协议义务，向原告支付了178万元。7、通知一份、照片13张，证明被告厂房大门及道路被堵的事实，原告阻挠项目施工及合作协议履行，构成严重违约；且该项目由于原告出资的土地权属问题及原告不履行合同义务，纠纷不断，多次出现堵门、堵路事件，致使合作协议根本无法履行，给被告造成巨大经济损失，原告应当予以赔偿。庭审中被告申请本院调取韩森寨派出所报案材料一份、询问笔录一份。被告在庭审中提出对原告提交的《还款计划》上被告原法定代表人签字及盖章的真实性进行鉴定，经本院提交西安市中级人民法院委托鉴定，因被告未按规定交纳鉴定费用终止鉴定，该还款计划真实性本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原被告双方签订合同情况及：原、被告于2012年12月19日，签订《项目合作协议》一份。约定原告将位于西安市幸福37号12623平方米土地土地使用权作为出资，其他现金、人员、设施、技术等出资或义务均由被告承担，用于开办专业市场，建库房、办厂及相关设施等。合作期限为2013年5月1日至2021年5月31日。合作范围内，被告独立经营。每年给原告固定分成，原告不承担经营风险。合同到期原告收回土地，被告自行处置设施、设备及人员安置。固定利润约定为第一、二年为每月每平方米10元即每年151.476万元，第三四年为159.0498万元每年，第五六年为166.6236万元每年。每年3月1日前一次性交付后一年度利润。合作期间合作项目使用的水、电、暖、能源费由被告按时交纳。合作期间双方必须信守合同，单方无故中止合作协议应按年利润的20%承担违约金，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。被告逾期未交付利润的，每逾期一日，原告有权按月利润的3‰向乙方收取违约金；拖欠原告利润超过30天，原告有权加倍向乙方收取违约金；超过60天，原告有权解除合同，并有权扣押被告存放物资折抵利润。2、合同履行情况：协议签订后，原告向被告交付了场地，被告进入该场地，于2013年12月1日与西安市秦户建筑总公司约定当日开工建设面积为14900㎡两层钢构，开工日期为2014年1月7日。被告使用中因欠付原告合同约定的款项，于2016年6月13日向原告出具《还款计划》：“西安鸿瑞林物流有限公司：我公司由于本项目招商不利及融资困难，一直不能按合同期限交付租金，现将下欠租金的归还时间做以下承诺：一、2016年6月30前归还100万元。二、2016年12月31日前归还100万元。三、2017年3月31日前归还100万元。四、2017年6月30日前归还100万元。五、2017年12月31日前余款包括2017年度全部还清。不能按以上计划归还，用现有房产证（ 钢构两层）担保偿还。注：本市场现有二层钢构房产，面积约1500000 ²作为偿还。”2016年9月30日，被告与陕西康寿中药材有限公司签订房屋租赁合同，将部分场地租赁给该公司。3、关于原告向被告交付场地时间，原被告双方提交的《项目合作协议》约定合作期限为2013年5月1日起至2021年5月31日止。被告向法庭提交第一次交款收条时间为2013年。交款金额10万元。原被告双方均没有提供其他能证明具体入场时间的证据。双方合同签订时间为2012年12月19日，依据交易习惯和常理，本院对原告主张的租金起算日期2013年5月1日予以采信。4、关于被告向原告腾交场地时间。庭审中，原告称因被告未支付相关款项其于2017年4月20日提出解除合同，被告未同意，一直占用。至2019年4月26日，原告使用该场地，但给被告留有1000㎡场地用于存放物品。被告认为应以原告提出解除合同当日为腾交时间。但被告在向原告回复中明确表示不同意解除合同，且为向法庭提交腾交场地的相关证据，故应以原告自认的2019年4月26日为准。5、关于双方合同性质。原被告双方签订的《项目合作协议》，约定双方合作，内容为原告提供场地，被告使用经营，原告收取固定利润，且该利润逐年增长，原告不承担任何被告经营事务及经营风险，被告收入与原告无关。在被告向原告出具的还款计划、原告向被告出具的收条以及被告向原告支付款项票据中多注明为租金。结合合同的内容和双方履行实际情况该《项目合作协议》确定的是双方对争讼场地的租赁关系，并没有形成风险共担、利润共享的项目合作关系。故本案合同性质应为租赁关系。6、关于被告向原告支付款项数额，及被告应向原告支付的场地占用费用。被告称向原告支付固定利润228万元，其向法庭提交向被告法定代表人王宏民汇款票据11张，王宏民手写收条2张，总金额为168万元，其中一张五十万元的结算委托书注明为货款，一张2万元明细注明为商混款，其余均为租金、地租或未注明。被告称尚有五十万元通过被告法定代表人王宏民向秦川厂支付，但未提交证据，本院不予采信。庭审中原告认可以上票据的真实性，认为被告自2014年8月1日起欠付租金。双方合同约定固定利润约定为第一、二年为每月每平方米10元即每年151.476万元，被告有证据的支付款项明显不到2014年7月，故原告主张本院予以采信。被告应向原告支付自2014年8月1日起至2019年4月26日止的费用。但应扣除原告使用部分的费用。庭审中原告称收取了被告给其他企业租金3000元，愿从被告应付租金中扣除。8、关于合同解除。原告向被告发出解除通知，被告向原告提出异议，双方合同未依约解除或依法解除，现被告提出解除合同，原告亦占用了该场地大部分区域，合同已无法继续履行，双方合同应予以解除。9、关于垃圾费、保洁费、路面修建费用，原告提出垫付被告相关费用，其提供证据无法证明以上费用却为替被告垫付且该垫付行为确属必要及确定，故本院不予支持。                                                   10、关于违约金，原告主张1500000元，被告认为过高，原告未提交该部分损失证据，本院酌情调整为以欠付租金为基数，按同期中国人民银行贷款利率，计算至给付之日止。11、关于被告建设钢构费用及钢构的处理，被告租用原告场地，建设钢构房屋该费用应由被告自行承担，庭审中原告表示，自己承租的主合同即将到期，不同意继续使用该钢构房屋，故被告应限期拆除。12、关于被告要求的其他费用，被告承租原告场地，双方应其建设经营花费，双方均无相关约定，现原告表示不愿继续使用，故原告应自行承担建设费用。其反诉请求本院不予支持。本院认为，原被告签订的《项目合作协议》，内容和双方权利义务符合租赁法律关系，应以租赁关系审理。双方协议合法有效，均应依约履行，但合同签订后，被告仅支付部分租金，未按照约定向原告支付全部租金，构成违约，应当承担违约责任。被告诉请解除合同，双方合同已不能实际履行，本院依法予以支持。被告其他反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告关于建筑垃圾清运费、保洁费、路面硬化费用证据不足以证明上列费用真实存在且属于必要费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司与被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司签订的《项目合作协议》解除。二、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付2014年8月1日起至2018年4月10日止的场地租金5890553元。三、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付2018年4月11日起至2019年4月26日止的场地租金1815453元。扣除原告收取其他部门租金3000元后，实际支付1842453元。四、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）西安鸿瑞林物流有限公司支付以上两项为基数按照同期人民银行贷款利率计算至2019年4月26日止的违约金共计1037321.96元。五、被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内自行拆除租赁场地内的钢结构房屋。（面积结构见被告提交的钢结构房屋证据）六、驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68427元，由原告（反诉被告）负担3958元，由被告（反诉原告）陕西中嘉亿房地产开发有限责任公司负担64499元（原告已预交，由被告直付原告）。反诉费34530元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                    审  判  长   胡九红                          人民陪审员   席  静                          人民陪审员   刘云娥                           二 〇 一 九 年 八 月 十三 日                                书  记  员   王  适 1