上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42092号原告(反诉被告)：上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区博山路202弄1-3、5-6号、210-24(双号)、230-246(双号)、252-264(双号)。法定代表人：孙维廉，董事长。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：江圣海，男，1974年11月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：洪志峰，上海国创律师事务所律师。原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司(以下简称景华公司)诉被告江圣海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，江圣海提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。景华公司的委托诉讼代理人虞音、江圣海的委托诉讼代理人洪志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景华公司向本院提起诉讼请求：一、判令被告从上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋中迁出；二、判令被告支付自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金和使用费人民币354,994元(以下币种相同，按照每季度104,998元标准计算，扣除被告已支付169,996元)；三、判令被告支付自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费28,170元(按照每季度9,390元标准计算)；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年7月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期3年，自2011年7月15日至2014年7月14日。2013年7月11日，原、被告签订《确认函》，约定系争房屋租赁期限届满双方同意办理相关续租手续。合同期满后，被告仍使用系争房屋，双方未办理续租手续。2016年10月26日，原告致函被告要求续签合同并支付欠租。2017年11月30日，原、被告签订《欠租结算及支付协议书》，对欠租进行约定并确认2018年1月1日起租金及支付方式另行商议，但先付后用。2018年期间，被告以每季度104,998元标准支付使用费。之后，因被告拖欠使用费及物业管理费，原告分别于2019年3月21日和4月1日发函给被告，要求结清款项、迁出房屋并办理交接手续，未果，故诉请来院。被告江圣海辩称，同意迁出并支付自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费28,170元。2018年1月1日至2019年3月31日期间使用费共计524,990元，被告分别于2018年9月17日支付64,998元，2018年11月30日支付104,998元，2018年12月27日支付20万元，上述共计369,996元，尚欠154,994元。反诉原告江圣海向本院提起反诉请求：一、判令解除反诉原、被告签订的《租赁合同》；二、判令反诉被告赔偿上海市博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋装修损失200万元；三、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2011年7月7日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告将位于上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋出租给反诉原告使用，租期自2011年7月15日至2014年7月14日。2013年7月11日，因反诉原告要求新增租赁博山路202弄C区3号201-208室房屋，反诉原、被告签订《确认函》，约定系争房屋租期将于2014年7月14日期满，反诉原告提出续租要求，要求续租的期限与本协议一致(续租期为2014年7月15日至2021年9月30日)，续租期首年租金管理费同本确认函约定的同期租金管理费对应，一年一付。反诉被告同意在租赁届满前后办理相关租赁手续。2017年，因市场不景气，反诉原告未能及时支付租金，但仍支付2018年至2019期间使用费369,996元。反诉被告在《确认函》中确认系争房屋的租期到2021年9月30日。原告对系争房屋投入巨大装修，反诉被告要求收回房屋，造成反诉原告装修损失。反诉被告景门公司反诉辩称，反诉原、被告之间的房屋租赁合同已于反诉原告于2019年3月21日致函反诉被告时解除。因反诉原、被告之间的租赁合同期限届满，不同意赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，证据在开庭审理时进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2011年7月7日，景华公司与江圣海签订《租赁合同》，约定景华公司将位于上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋出租给江圣海使用。合同第3.1条约定，租期3年，自2011年7月15日至2014年7月14日。第4条约定，装修免租期为45天，自2011年7月16日至2011年8月31日。第5条约定，租赁保证金为28,563元。合同签订后，景华公司将系争房屋交付给江圣海使用。江圣海对系争房屋进行装修。江圣海支付租赁保证金28,563元。2013年7月11日，景华公司与江圣海签订《确认函》，鉴于江圣海有意向租赁博山路202弄C区3号201-208室房屋(798.74平方米)，双方确定如下：1、租期8年，自2013年10月1日至2021年9月30日。双方对免租期、租金、物业管理费等均进行约定。第10条约定，江圣海的另一租赁协议(租赁铺位：博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层)将于2014年7月14日期满，现江圣海向景华公司提出续租要求，要求续租的期限与本协议一致(续租期为2014年7月15日至2021年9月30日)，续租期首年租金管理费同本确认函约定的同期租金管理费对应，且均为一年一付。景华公司同意在该协议租赁届满前后，办理相关租赁手续(续租合同不再享有免租期)。江圣海从2017年起拖欠租金。2017年11月30日，景华公司与江圣海签订《博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋欠租结算及支付协议书》，对欠租进行约定。其中第六条约定，双方确认2018年1月1日起租金及支付方式双方另行商议但须遵循，江圣海须按“先付后用”的原则履行。第七条约定，江圣海若违反上述约定逾期付款累计达20日，景华公司有权解除双方租赁协议，并可强行清场，强迁江圣海承租房屋并同时追究违约责任。2019年3月21日，景华公司致函江圣海称，贵我双方签订的合同于2018年12月31日届满终止。江圣海于当日收到。2019年4月1日，景华公司致函江圣海称，贵我双方签订的合同于2018年12月31日届满终止。江圣海称未收到。江圣海至今未从系争房屋中迁出并办理交接手续。本院认为，景华公司与江圣海签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对双方争议焦点，本院分析如下：一、双方《租赁合同》约定的租赁期限自2011年7月15日至2014年7月14日。双方于2013年7月11日签订《确认函》，确认系争房屋租赁期于2014年7月14日期满，现江圣海向景华公司提出续租要求，要求续租的期限为2014年7月15日至2021年9月30日，景华公司同意在该协议租赁届满前后，办理相关租赁手续。景华公司认为系争房屋的租赁期已满，双方形成的不定期租赁合同。江圣海认为系争房屋的租期到2021年9月30日止。本院认为，因《租赁合同》期限届满后，双方未续签租赁合同，江圣海继续使用租赁物，景华公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，景华公司有权随时解除合同，景华公司于2019年3月21日致函江圣海解除合同，江圣海于同日收到通知，故双方之间的租赁合同于2019年3月21日解除。二、景华公司主张自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金及使用费为524,990元，扣除江圣海分别于2018年9月17日支付64,998元，2018年11月30日支付104,998元，尚欠354,994元未付。江圣海对租金及使用费的计算标准无异议，但认为其还于2018年12月27日支付20万元，尚欠154,994元。景华公司抗辩该20万元租金支付的是江圣海之后承租的博山路202弄C区3号201-208室房屋租金，不是系争房屋租金。因景华公司提供的20万元租赁发票上注明房屋地址是博山路XXX弄XXX号XXX-XXX室，故对景华公司的抗辩，本院予以采信。故对景华公司要求江圣海支付司自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金和使用费354,994元的诉请，本院依法予以支持。江圣海同意从系争房屋中迁出并支付自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费28,170元，本院依法予以准许。双方之间的租赁合同已解除，故对江圣海要求解除合同的反诉请求，本院难以支持。景华公司与江圣海签订《租赁合同》约定的租赁期限于2014年7月14日届满，之后不定期租赁合同已解除，现景华公司对系争房屋上的装修不同意利用，故对江圣海要求景华公司赔偿装修损失200万元的诉请，本院难以支持。本案在审理过程中，景华公司同意将收取的租赁保证金28,563元返还给江圣海，系对自身诉讼权利的处分，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告江圣海于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区博山路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋中迁出；二、被告江圣海于本判决生效之日起十日支付给原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司自2018年1月1日至2019年3月31日期间房屋租金及使用费人民币354,994元；三、被告江圣海于本判决生效之日起十日支付给原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司自2018年7月1日至2019年3月31日期间物业管理费人民币28,170元；四、原告上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日返还给被告江圣海租赁保证金人民币28,563元；五、驳回反诉原告江圣海全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,761元，减半收取计人民币3,380.5元，由被告江圣海负担。反诉案件受理费人民币11,400元，由反诉原告江圣海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年九月十八日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金