江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初7927号原告：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室,统一社会信用代码X1809。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：邱玉娟，女，1988年11月8日生，员工。委托诉讼代理人：陈磊，男，1986年6月2日生，员工。（第一次开庭由委托诉讼代理人钱柯羽出庭，后变更为陈磊）被告：吴政玥，女，1985年8月30日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周强，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：史智卓，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。被告：王辉，男，1980年12月4日生，汉族，住常州市钟楼区。原告常州泰富房地产开发有限公司与被告吴政玥、王辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，先适用简易程序、后转为普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告常州泰富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱玉娟两次开庭均到庭，原告常州泰富房地产开发有限公司的另两位委托诉讼代理人钱柯羽、陈磊及被告吴政玥的委托诉讼代理人周强、史智卓分别到庭参加第一次、第二次开庭，被告王辉到庭参加第一次开庭、第二次开庭经本院传票传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告常州泰富房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1，解除原、被告签订的《常州茂业天地场地租赁合同》；2，被告将租赁场地恢复原状并返还给原告；3，被告支付拖欠的暂计至2018年9月30日的租金272050.17元、物业管理费54712元、电费8471.36元、水费395.25元，小计335628.78元；4，被告按照水电每逾期一日2‰的标准及租金、物业管理费每逾期一日0.5‰的标准向原告支付违约金直至上述欠款全部清偿完毕之日止，暂计至2018年9月30日为42922.15元；5，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签署《常州茂业天地场地租赁合同》，约定原告将坐落于常州市武进区湖塘镇花园街176号茂业天地B303-1场地出租给被告经营射击俱乐部，合同期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金、物业费标准及计收方式、违约金标准等均进行了约定；合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，但自2017年1月始，被告即没有按约缴纳租金且拖欠物业管理费等其他费用；原告起诉来院，要求判如所请。被告吴政玥辩称，请求驳回原告第一、第二项诉请和第三项部分诉请，我愿意支付原告截至2017年10月13日的租金及物业费、电费、水费，2017年10月13日后我不再是原租赁合同的权利义务方，原租赁合同的所有内容一并概括转让给了被告二，原租赁合同已在2017年10月13日终止，因原告不认可，所以导致拖欠的费用一直未支付，故违约金只能计算至原告起诉之日止，且水电每日2‰的违约金过高，要求调整至每日0.5‰，另，我交付的租赁保证金30000元应予以冲抵。被告王辉辩称，从2018年1月之后原告对我们的场地进行了停水、停电以及封门，没让我们再继续经营下去，加上原告没有满足消防条件，租赁场地有很多漏水的情况，我们损失很大，原告再来收钱是没有理由的；2017年10月13日的三方协议，我本来是想转租的，但原告没有转租给我；同意解除合同，已一年多没经营了。本院经审理查明，2016年3月29日，被告吴政玥支付原告租赁保证金30000元并预付了三个月的物业管理费7968元。2016年4月1日，原告作为出租方（甲方）、被告吴政玥作为承租方（乙方）签订《常州“茂业天地”场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》）1份，主要约定：一，甲方将坐落于常州市武进区湖塘镇花园街176号茂业天地B303-1场地（以下简称场地）出租给乙方使用，场地建筑面积约830平方米，租用期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止共计5年；二，场地乙方只作射击俱乐部经营之用，乙方在场地依法注册经营主体后，乙方的权利义务转移给该经营主体，但乙方对该经营主体的行为承担连带担保责任；三，租金标准为第1年和第2年每月基本租金17430元、第3年和第4年每月基本租金18301元、第5年每月基本租金19216元，乙方应在与甲方办理租赁标的交接前预付三个月的租金，以后每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，租金不包括乙方需交付的物业管理费（以下简称物业费）、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）；四，租赁保证金30000元（招商意向书项下的承租意向金转为租赁保证金的一部分），由乙方签署本合同之时向甲方交纳；五，乙方应缴纳的物业费按照场地建筑面积计算，每月2656元，租赁期间，甲方或崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司（以下简称崇德物管常州公司）有权根据实际情况调整“茂业天地”的物业费，但需提前30天以书面方式通知乙方，乙方物业费的调整幅度按“茂业天地”街区物业费调整幅度执行，在免租装修期内，乙方仍需交纳物业费及其他相关费用，首期物业费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次，物业管理保证金标准为1个月的物业费，包含在租赁保证金中于本合同签订之时支付；六，乙方须自行负担与场地使用有关的电话费、水费、电费、燃气（煤气）费用及其他费用；七，租赁期限内，因有特殊原因的，经双方协商一致可变更或解除本合同，乙方拖欠租金、物业费及其他费用达到30日或拖欠金额超过20000元的则构成违约，甲方有权单方面终止本合同，收回场地，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿；八，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金，逾期交付水、电、燃气及其他费用的，每逾期一天，应按逾期交付金额的2‰支付逾期付款违约金；九，场地交付日为2016年4月1日，起租日为免租装修期结束之次日，乙方有180天的一次性免租装修期，自场地交付之次日算。原告按约将场地交付给了被告吴政玥。2016年7月5日，武进区湖塘一箭钟情射箭中心（以下简称一箭钟情射箭中心）注册设立，一箭钟情射箭中心的类型为个体工商户、经营场所为武进区湖塘镇花园街176号B303-1即《场地租赁合同》所涉场地、经营者为被告吴政玥、组成形式为个人经营，一箭钟情射箭中心对外实际是以青枫射箭中心挂牌营业。2017年1月被告吴政玥开始欠付原告费用；同年1月9日，被告王辉向原告出具担保书1份，自愿为被告吴政玥在原告常州店所设常州青枫射箭中心专柜的经营活动作担保人、同意为被告吴政玥与原告合作经营期间所发生的一切债权债务承担连带保证责任；同年3月6日，原告向被告吴政玥送达停电停水通知书，该通知书主要载明：截至2017年3月，被告吴政玥已合计拖欠费用101182.86元，限于当月24日上午12点前到原告账务部缴纳欠款，逾期不缴的，则原告将根据合同约定采取停水、停电等催缴措施，并保留采取法律手段追缴的权力。后原告作为甲方、被告吴政玥作为乙方、被告王辉作为丙方签订《三方协议书》1份，《三方协议书》主要记载：甲、乙方于2016年4月1日签订了《场地租赁合同》，现由于乙方将租赁物业的经营权转让给丙方，特向甲方提出变更合同主体申请，经本方友好协商，达成本协议，甲方考虑到乙方实际情况，同意乙、丙双方的转让行为，乙方将租赁物业的经营权转让给丙方；丙方从乙方接手租赁物业经营权后，继续履行《场地租赁合同》的所有内容（包含租赁条款、双方的各项权利和义务等），租赁条件简述为，租赁期限2016年4月1日至2021年3月31日（五年）、租赁保证金30000元，租金按季度支付、第1年-第2年每月基本租金17430元、第3年-第4年每月基本租金18301元、第5年每月基本租金19216元，物业费每月2656元、按季度支付。因被告欠付物业费、租金和水电费（欠付2017年1月的物业费1592元、从次月开始往后即未再支付物业费，欠付2017年6月的租金5374.17元、从次月开始往后即未再支付租金，欠付2017年9月开始往后的水电费），且场地自2018年2月即不再经营，原告起诉来院。另查明，2017年10月13日，经常州市武进区市场监督管理局核准，一箭钟情射箭中心注销登记；当日，被告王辉向被告吴政玥出具承诺书1份，承诺青枫射箭中心所欠原告费用将由其本人承担、当月31日前预先缴纳35000元、剩余部分同年12月31日前交清、如未按时缴纳所有后果由本人承担。上述事实，有《场地租赁合同》、欠款明细、担保书、承诺书、停电停水通知书、一箭钟情射箭中心营业执照及个体工商户准予注销登记通知书、《三方协议书》和双方的当庭陈述及抗辩等加以佐证，本院依法予以确认并在卷佐证。双方主要争议：《三方协议书》的签订时间和性质。针对主要争议，被告吴政玥陈述，《三方协议书》是原告与两被告在2017年10月13日签订的，当时没注意原告没写落款时间，《三方协议书》是对2016年4月1日的《场地租赁合同》中承租主体的变更，被告吴政玥将《场地租赁合同》的所有内容包括租赁条款、权利义务等一并概括转让给了被告王辉，被告吴政玥与原告的《场地租赁合同》已于2017年10月13日终止。原告抗辩，《三方协议书》是由两被告先行签订后再交付原告，原告报公司审批流程同意后于2018年4月28日加盖公章然后再交付两被告，故《三方协议书》的生效时间为2018年4月28日，被告吴政玥持有的《三方协议书》上没有原告的落款时间可能是原告盖章人员的疏忽，有用印登记表可以证明，另，《三方协议书》的性质应属转租行为，被告吴政玥作为承租人，其与原告签订的《场地租赁合同》应继续有效，被告吴政玥一直负有向原告支付租金、物业费等相关费用的义务，即使法院认定《三方协议书》非转租行为，被告吴政玥也应支付2018年4月28日之前的租金、物业费等相关费用。本院认为，原告抗辩《三方协议书》系2018年4月28日成立且生效，对此原告负有举证责任。《三方协议书》证明原告持有该证据，但在本院限令其提交后至今未提交，且至今未向本院陈述清楚《三方协议书》的签署过程包括原告一方的具体签署人，原告提交的用印登记表系原告自行制作，被告吴政玥不认可，原告抗辩盖章需走公司审批流程，而这个审批流程根据原告的陈述实际花费了半年多时间，这样的操作并不符合一个公司正常的工作流程，相反，被告吴政玥持有两被告落款时间为2017年10月13日的《三方协议书》，结合被告王辉于同日出具的承诺书和同日的一箭钟情射箭中心准予注销登记通知书，被告吴政玥的陈述符合正常的逻辑思维和通常的操作规程，更具有合理性和可信度，被告吴政玥的举证也更具有证明力，据此，本院认定《三方协议书》是由原告与两被告在2017年10月13日签订、生效。关于《三方协议书》是变更承租主体、概括转让合同权利义务还是转租之问题，本院认为，《三方协议书》内容表述清楚、明了，明确《三方协议书》是在被告吴政玥向原告提出变更合同主体、将租赁物业的经营权转让给被告王辉、在原告同意两被告的转让行为的前提下才签订的，也明确被告王辉在接手租赁物业经营权后要继续履行《场地租赁合同》，同时明确了被告王辉的租赁期限、租赁保证金的金额、租金和物业费的支付标准和方式，该租赁物业经营权的转让符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”等条款的规定，本院予以认定。综上，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《场地租赁合同》、《三方协议书》系合同各方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法、有效，对合同各方有法律约束力。原告与被告吴政玥之间的《场地租赁合同》于2017年10月13日解除，双方终止合同关系，被告吴政玥认可结欠原告截至2017年10月13日的水费186元、电费4511.92元、物管费23953.81元、租金64973.52元小计93625.25元，在租赁保证金30000元冲抵后，余款63625.25元被告吴政玥应当也愿意支付，被告王辉依约承担连带清偿责任，被告王辉在承担保证责任后，有权向被告吴政玥追偿。原告与被告王辉之间的《场地租赁合同》及《三方协议书》于2017年10月13日成立且生效，因被告王辉欠付原告水电费、物业费、租金，被告王辉构成根本违约，原告请求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持；两被告对原告第一次庭审中提交的欠款明细无异议，扣除被告吴政玥认可的截至2017年10月13日的各项相对应的欠费，自2017年10月14日起至2018年9月30日止的欠付的水费、电费、物业费、租金金额依次为209.25元、3959.44元、30758.19元、207076.65元，原告诉请被告王辉依约支付2017年10月14日起至2018年9月30日止的水费209.25元、电费3959.44元、物业费30758.19元、租金207076.65元有事实和法律依据，本院予以支持。《场地租赁合同》中约定水费、电费每逾期一天、应按逾期支付金额的2‰或国家有关规定支付逾期付款违约金，被告吴政玥庭后书面表示该标准过高，请求调整至每逾期一日、按逾期交付金额的0.5‰计算，本院予以采纳。原告其余诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。被告吴政玥陈述，其愿意支付截至2017年10月13拖欠原告的各项费用、但原告不认可、致其一直未支付、故违约金只能计算至起诉之日，本院认为，被告吴政玥该抗辩不能成立，本院不予采纳。被告王辉持两段微信截屏打印件抗辩场地漏水严重，原告不认可，被告王辉未进一步举证，相反，原告提交了常州市公安局消防支队于2010年1月14日出具的常公消验[2001]第0006号建设工程消防验收意见书，被告吴政玥无异议，被告王辉放弃质证权，本院对该消防验收意见书依法予以确认，如被告王辉有其他证据证明场地漏水严重且造成其损失的，可另行主张和处理；被告王辉抗辩从2018年1月之后原告对场地进行了停水、停电及封门，导致被告没再经营下去，原告陈述因被告在收到停电停水通知书后仍未缴纳故原告采取了停电停水、停了一天不到就恢复供电供水但未锁门，被告王辉并未就该抗辩予以举证，故本院对被告王辉该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（三）项和第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一，解除被告吴政玥与原告常州泰富房地产开发有限公司于2016年4月1日签订的被告吴政玥之合同权利义务已于2017年10月13日一并转让给被告王辉的《常州“茂业天地”场地租赁合同》，解除被告吴政玥、被告王辉与原告常州泰富房地产开发有限公司于2017年10月13日签订的《三方协议书》；二，由被告王辉于本判决生效之日起十日内将坐落于常州市武进区湖塘镇花园街176号茂业天地B303-1场地恢复原状并返还给原告常州泰富房地产开发有限公司；三，被告吴政玥于本判决生效之日起十日内支付原告常州泰富房地产开发有限公司截至2017年10月13日的各项欠费计63625.25元并按逾期支付金额的0.5‰/日的标准据实承担逾期支付水费、电费、物业管理费、租金的逾期付款违约金，被告王辉对被告吴政玥前述债务承担连带清偿责任，被告王辉承担保证责任后，有权向被告吴政玥追偿；四，被告王辉于本判决生效之日起十日内支付原告常州泰富房地产开发有限公司自2017年10月14日始至2018年9月30日止的水费209.25元、电费3959.44元、物业管理费30758.19元、租金207076.65元并按逾期支付金额的0.5‰/日的标准据实承担逾期支付水费、电费、物业管理费、租金的逾期付款违约金；五，驳回原告常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计6980元，由原告常州泰富房地产开发有限公司负担980元，由被告吴政玥负担1900元，由被告王辉负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周霞艳人民陪审员  钱永彪人民陪审员  林丽洁二〇一九年九月二十五日书 记 员  鞠 莉