江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初1752号原告：太仓市施美电镀有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇万新村，统一社会信用代码913205856082736724。法定代表人：曹茂香，董事长。委托诉讼代理人：朱晓军，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培哲，江苏金太律师事务所律师。被告：宁波和众汽车零部件有限公司，住所地浙江省宁波杭州湾新区滨海五路788号，统一社会信用代码91330201308960198X。法定代表人：周利华，总经理。被告：朱立新，男，1978年12月16日出生，汉族，住江苏省张家港市。被告：郑师军，男，1971年2月27日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：钟晶晶（代理上述三被告），上海天尚（苏州）律师事务所律师。原告太仓市施美电镀有限公司（以下简称“施美公司”）诉被告宁波和众汽车零部件有限公司（以下简称“和众公司”）、朱立新、郑师军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告施美公司的委托诉讼代理人朱晓军，被告和众公司、朱立新、郑师军的委托诉讼代理人钟晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施美公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《房屋租赁合同》。2.判令三被告支付原告租金等费用1734030.96元。3.判令原告有权没收三被告向原告交纳的保证金20万元。事实和理由：原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁五号厂楼电镀车间及二楼包装，办公室（阁楼有优先使用权），房屋租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。被告承租原告一条塑料全自动线电镀线（按现状，设备改造由乙方承担）。前三年车间房屋租金为120万元整，后两年每年租金132万元，宿舍租金每年6万元整（第一年免租金）。每年设备租金24万元整（未税价），第一年免租金。以上租金按季度支付，每期租金到期前15日付清下一期租金（未税价）。被告应在签订本合同后支付给原告20万元作为保证金。被告在租赁期内缴纳以下费用：1.水费（含污水处理费），单价按48元/吨计算，2.蒸汽费，按园区统一收费，3.电费，A变压器租金，每1KVA月租费30元，B根据表的度数，单价按国家电网单价每度加0.1元计算，损耗按3%计算，4.每月的水费和电费及蒸汽费用均于次月5日前付清，同时甲方开具相应金额的收据（不开发票）。电费可按17%抵扣。5.在租赁期间，水、电、蒸汽费根据市场行情原告有权在原有基础上作相应调整但不得高于市场价，6.物业费每月1600元。流水线现有铜球，镍板等现价折现，溶液按分析浓度的60%折现，该笔货款三个月后分半年付清。现有挂具，按15元/斤由乙方收购。被告不按时支付租金，拖欠房租20天仍未付款，原告有权解除合同并没收保证金。2017年10月26日对账单，三被告与原告对账确认，结欠原告租金等费用156万元。2018年9月4日对账单，三被告与原告对账确认，结欠原告租金等费用1734030.96元。截至原告起诉之日，三被告尚结欠原告租金等费用1734030.96元，故原告提出上述诉讼请求。被告朱立新、郑师军辩称：1.本案的租赁关系是发生在原告与苏州楷韬汽车饰件有限公司（以下简称“楷韬公司”）之间，被告朱立新、郑师军是楷韬公司的发起人，两人系为了设立楷韬公司与原告签订房屋租赁合同。在楷韬公司成立后，楷韬公司对原告与被告签订的房屋租赁合同也盖章予以确认，并且楷韬公司与原告也于2017年9月4日签订书面房屋租赁合同，案涉租赁厂房由楷韬公司使用，楷韬公司实际上享有和承担租赁合同项下的权利和义务。原告对此是明知的，也一直与楷韬公司进行业务往来和账务结算，故原告无权向被告朱立新、郑师军主张权利。2.案涉房屋租赁合同已于2018年9月30日解除，原告再次诉请解除合同没有事实依据。楷韬公司于2018年7月就处于停产状态，经双方协商确定租金计算至2018年9月30日，原告事实上也于2018年9月底锁掉租赁电镀车间的大门，后又于2018年11月份将案涉租赁厂房另行出租给他方。3.案涉房屋租赁合同并非楷韬公司违约解除，而是经双方协商一致解除，原告与楷韬公司进行的是包含租金等在内的综合性账务结算，在双方没有进行最终对账前，尚不能确定最终结算金额，原告要求没收保证金缺乏事实和合同依据，且有失公允，原告应当依法返还保证金。4.本案并非单纯的房屋租赁合同关系，原告与楷韬公司之间还涉及货款往来以及代收货款的结算，目前在原告代收的有浙江德力西国际电工有限公司（以下简称“德力西公司”）、上海新大洲本田摩托有限公司（以下简称“新大洲公司”）、上海寺冈电子有限公司（以下简称“寺冈公司”）、温州市东风通用机电厂（以下简称“东风机电厂”）、长哼汽车饰件有限公司（以下简称“长哼公司”）等5家公司的货款中尚有1091055.75元，原告未与楷韬公司进行最终结算，在双方的结算款中还应扣除该笔款项。5.原告于2018年10月擅自处分了属于楷韬公司的设备和材料，该设备和原材料价值1451624.5元，该损失也应从原告与楷韬公司的最终结算款中予以扣除。被告和众公司辩称：同意被告朱立新、郑师军的答辩意见，并补充以下意见。1.被告和众公司没有与原告签订过房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁关系。2.被告和众公司与原告不存在任何形式的业务往来或经济往来，从未与原告进行过任何形式的对账，也从未确认结欠原告任何款项，原告诉称与被告和众公司对账没有事实依据。3.被告和众公司并非租赁关系的当事人，原告在诉状中主张的租金、保证金等费用，和众公司既不认可，也与和众公司无关，原告无权要求和众公司承担合同责任。经审理查明：坐落于太仓市的房屋（房屋产权证号太房权证璜泾字第××号，建筑面积4703.75平方米，其中5号建筑面积为383.76平方米）于2004年6月16日登记在原告施美公司名下。原告施美公司向本院提交原告施美公司（出租方、甲方）与被告和众公司、郑师军、朱立新（承租方、乙方）于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》两份，约定：“一、甲方保证所出租的房屋满足国家对电镀生产的有关规定，保证租赁房屋本身及附属设施能够正常使用，保证乙方正常生产所需的水、电的正常供应。二、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于太仓市。2.出租房屋面积为五号厂楼电镀车间及二楼包装，办公室（阁楼有优先使用权）。3.甲方确保提供乙方生产所用的自来水供应，甲方负责将水管接至乙方的车间，并由甲方负责安装水表，后续水表若有损坏，由乙方负责更换。4.甲方负责提供乙方所需的生产用电400KVA，甲方负责将电源接至乙方的车间，由甲方安装初始电表，后续电表若有损坏，由乙方负责更换。三、租赁期限、用途。1.该房屋租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。2.乙方承租甲方一条塑料全自动电镀线（按现状，设备改造由乙方承担）。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方有优先续租权，乙方如要求续租，则应在租赁期满二个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。四、租金及支付方式。1.前三年车间房屋租金为120万元整。（未税价）（不抵成本）后两年每年租金132万。2.宿舍租金每年6万元整（第一年免租金）（不抵成本）。3.每年设备租金24万元整（未税价）。第一年免租金。（不抵成本）4.以上租金支付方式，按季支付，每期租金到期前15日付清下一期租金（未税价）。五、保证金（即违约金）。乙方应在签订本合同后支付给甲方20万元作为保证金。合同履行完毕后，甲方应在15天内归还乙方支付的保证金。六、租赁期间的相关费用。1.甲方应承担的费用，租赁期间，房屋和土地的产权税和其他相关税费由甲方依法交纳。2.乙方交纳以下费用，（1）水费（含污水处理费），单价按48元/吨计算。（2）蒸汽费，按园区统一收费。（3）电费，A变压器租金，每1KVA月租费为30元，B根据表的度数，单价按国家电网单价每度加0.1元计算，损耗按3%计。（4）每月的水费和电费及蒸汽费用均于次月5日前付清，同时甲方开具乙方相应金额的收据（不开发票），电费可按17%抵扣。（5）在租赁期间，水、电、蒸汽费根据市场行情甲方有权在原有基础上作相应调整，但不得高于市场价。（6）物业费，每月1600元。3.税金。（1）乙方销售发票，每1万元电费，发票不得少于10万，所交税率不得低于6%。（2）国税按国家规定收取。（3）地税按增值税的10%收取，其他政府另收的税费，如防洪基金、工会费等按实际交纳计算。（4）所得税最低按销售的2%收取，如利润计算超出2%，则按实际利润的25%收取。4.原材料，流水线现有的铜球，镍板等现价折现，溶液按分析的浓度的60%折现，该笔货款三个月后分半年付清。5.现有挂具，按15元每公斤由乙方收购。八、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或者终止合同。2.甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方的生产，乙方有权解除合同。3.乙方不按时上交租金，拖欠房屋二十天以上仍未付款，甲方有权解除合同并没收保证金。九、违约责任。1.在租赁期内，甲方不得提前收回房屋和终止合同，否则甲方必须双倍返还保证金。2.在租赁期内，乙方若提前解约，则乙方支付给甲方的保证金将作为违约金赔偿给甲方。3.合同履行结束或解除后，乙方的装潢及设备改造部分均属于甲方所有，乙方不得拆除。十二、本协议一式四份，甲、乙双方各持两份，本合同自双方签字且乙方支付保证金时即生效。”该合同还约定了其他事项，乙方处有郑师军、朱立新、周利华的签字，周利华的签字系2017年10月29日补签。三被告对上述合同的真实性无异议，并向本院提交内容与上述合同一致的《房屋租赁合同》一份，该合同乙方签章及骑缝处盖有楷韬公司的印章。被告并向本院提交原告施美公司（出租方）与楷韬公司（承租方）于2017年9月4日签订的《房屋租赁协议》一份，约定“第一条，出租方将坐落在太仓市新联村十八组房屋，租给承租方经营使用。第二条，租赁期限，从2017年9月4日至2020年12月31日。第三条，租金和租金的缴纳期限。租金按每年5万元，缴纳时间于每年9月4日前支付。本合同一式三份，出租方、承租方各执一份，另一份送工商部门备案。”该合同还约定了其他事项。对被告提交的2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》原告施美公司不予认可，并表示被告在乙方签章处加盖楷韬公司印章的行为未经原告认可，是被告的单方行为，与原告提供的证据矛盾。对于被告提交的2017年9月4日签订的《房屋租赁协议》，原告表示该协议系楷韬公司及苏州鲲腾汽车零部件有限公司为了领取营业执照向原告租赁一个小的办公室，从合同内容也可以看出。房屋租赁合同及房屋租赁协议所涉房屋没有交叉关系，事实上租金也没有支付。2018年9月4日，被告郑师军签署《对账单》，确认截止2018年7月30日结欠施美电镀1734030.96元，双方核对无误，其中应收金额包括铬酸500KG、三酸、付5万元承兑14400元及7月份的宿舍水电费、电费、车间水费、蒸汽费、社保、毛坯等费用，已收金额包括苏州楷韬、朱立新、郑师军、寺冈公司等支付的款项。审理中，原告施美公司确认于2018年8月21日收到寺冈公司汇款49495.94元，于2018年9月20日收到新大洲公司汇款37518.47元，于2018年10月22日收到德力西公司汇款27581.90元，合计114596.31元。原告并同意将该笔款项从主张的结欠租金中予以扣除。被告向本院提供如下证据：1.2018年3月郑师军对账单，显示被告郑师军于2018年5月7日签署对账单，确认结欠施美电镀2041862.55元，应收金额包括购买铬酸盐酸、房租、财务费用等，已收金额包括楷韬、寺冈公司、温州东风承兑等。证明租赁关系是发生在原告与楷韬公司之间，原告与楷韬公司之间还存在原材料买卖、货款代收代付的事实，双方之间进行的包括租金、水电费、原材料款及代收代付货款等在内总的账务结算。2.楷韬公司与原告对公账户往来明细，显示楷韬公司通过银行账户向原告汇入房租、电费、货款、税金、原材料款等款项共计2905866.7元。证明楷韬公司自2017年10月通过对公账户支付原告电费、房租、货款、代付供应商货款等共计2905866.7元，说明原告与楷韬公司之间存在租赁合同关系及买卖合同关系、代收代付货款等关系。3.原告代收楷韬公司货款明细、银行明细，证明楷韬公司与原告就德力西公司、新大洲公司、寺冈公司、东风机电厂、长哼公司之间存在代收货款关系，且代收货款中尚有1091055.75元原告未与楷韬公司进行最终结算。4.德力西公司零部件供货协议及附件，证明与德力西公司的零部件供货协议是以原告名义签订的，但实际是由楷韬公司的法定代表人郑师军负责，由楷韬公司负责履行，楷韬公司与原告之间存在货款代收关系。5.委托协议及部分承兑汇票签收凭证复印件，证明楷韬公司委托原告向东风机电厂开票并代收货款，楷韬公司与原告之间存在货款代收关系。6.原告施美公司设备清单，证明原告与楷韬公司于2018年8月6日确认属于原告的设备明细。7.楷韬公司设备清单、仓库原料库存表及相应设备采购合同，该组证据部分为复印件，证明属于楷韬公司所有的设备价值653815元、原料价值797809.5元，截止停产时仓库原料还有剩余，目前设备及原料已被原告变卖。8.原告出具给被告的收据复印件，背面显示截至到2018年5月31日的对账单已将2018年7月1日至2018年9月30日的租金计入。9.（2018）苏0585执异87号执行裁定书，证明原告对周利华与被告朱立新、郑师军租赁案涉厂房用于发起设立楷韬公司是明知的，原告自认全自动线电镀线生产设备的承租人是楷韬公司，原告在执行异议中提供楷韬公司支付房屋、设备租金等银行支付凭证也进一步印证原告对租赁关系是发生在原告与楷韬公司之间是明知并认可的。对于被告提供的上述证据，原告施美公司质证如下：1-2.对账单、对公账户往来明细、银行明细真实性无异议，但对于关联性不认可，代付的几家公司往来款项是第三方代替本案的承租方支付，原告认可是一种第三方代付行为。原告代收楷韬公司货款明细，原告认可代收相关公司款项的真实性，但无法达到证明目的，本案中确实存在委托代收款项，但相关款项回来之后大部分款项经承租方同意之后冲抵租金，一部分给了承租方。至于承租方与楷韬公司之间的代收货款关系，应当由实际债权人向债务人追讨，与原告无关。楷韬公司已经破产，法院已经指定破产管理人，破产管理人已经向楷韬公司的包括上述债务人追讨债权。原告对结欠金额无法确认。德力西公司零部件供货协议及附件无异议，只能证明存在对外委托开展业务的关系，与租赁合同没有关系。委托协议及部分承兑汇票签收复印件真实性认可，但对关联性不认可，东风机电厂等实际债权归属于楷韬公司，应由破产管理人进行追讨。承兑汇票系楷韬公司代为支付结欠租金等费用，相关款项在对账时已全部计入。施美公司设备清单真实性认可，但关联性不认可，相关设备实际所有权确实属于原告，不属于承租方或承租方设立的新公司或者第三方转租方。楷韬公司设备、库存原料表清单不认可，制单人徐某某、朱立新均系楷韬公司人员，徐某某是朱立新的表哥。设备采购合同与本案无关。对账单是原告制作用于提示收取租金，只是草稿没有形成正式的对账单。原告提交的房屋租赁合同显示承租人为三被告，只不过承租后被告郑师军、朱立新与周立华成立了楷韬公司，由楷韬公司实际使用三被告承租的房屋及设备，楷韬公司对租金及其他费用的支付也是代三被告支付的，属于指示交付。审理中，原告施美公司向本院陈述：“对账单中租金只计算至2018年7月30日，未计算至2018年9月。对账单中结欠的金额不仅仅是租金，是综合性的费用结算，还包括蒸汽费、电费、税金补偿、原材料费等。案涉房屋大概是2018年11月底12月初收回的。2018年10月底，因为楷韬公司停产有员工在卖里面的东西，原告跟郑师军联系说把门锁一下，徐某某跟原告各一把钥匙。被告承租的5号车间也就是房屋产权证中的5幢，实际出租的房屋在原来的基础上进行了加建，加建部分没有办理产证。”三被告向本院陈述：“2018年9月4日对账单中租金已计算至2018年9月，但对账单中没有体现，在之前的对账单中有体现。原告将案涉房屋锁门是在2018年9月底，原告收回案涉房屋的时间差不多是2018年11月底。2018年9月4日对账后，楷韬公司没有支付过，至于原告是否有代收款项楷韬公司不清楚。房屋租赁合同的份数被告不清楚。”另查明，楷韬公司于2017年9月15日成立，被告郑师军为该公司法定代表人，股东为周利华及被告郑师军、朱立新。以上事实有原告施美公司提交的房屋租赁合同、对账单、房屋所有权证复印件，三被告提供的企业信用信息、房屋租赁合同、房屋租赁协议、对账单、对公账户往来明细、代收货款明细、零部件供货协议、委托协议、承兑汇票签收凭证、施美公司设备清单、楷韬公司设备清单、执行裁定书，本院所作调查笔录及到庭当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原告施美公司与被告和众公司、朱立新、郑师军签订的《房屋租赁合同》虽然经双方磋商达成了合意，但其部分租赁厂房因违反我国城乡规划法第四十条的规定，未取得建设工程规划许可证而致合同部分无效。合同的无效部分自始无效，对合同的有效部分。原告认为该合同于2018年11月底解除，被告认为合同已于2018年9月30日解除。本院认为，被告并未提供证据证明双方已于2018年9月30日就解除合同达成一致，故本院对被告的主张不予支持。原告确认被告已于2018年11月底将案涉房屋腾退并交还原告，双方已通过腾退交还案涉房屋的行为确认合同解除，故本院认定合同有效部分于2018年11月30日解除。关于案涉房屋的实际承租人。本院认为，被告抗辩案涉房屋系楷韬公司承租使用，但被告提供的房屋租赁协议的租赁范围、租金金额、租赁期限等均与原、被告签订的房屋租赁合同明显不同，且原告持有的两份合同承租方签章处均无楷韬公司的签章，由此可见，被告持有的房屋租赁合同中楷韬公司的签章应系被告事后加盖，被告提供的证据也不足以证明案涉房屋的承租方为楷韬公司，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。同时，原、被告签订的房屋租赁合同承租方明确注明为被告和众公司、朱立新、郑师军，且被告和众公司的法定代表人周利华及被告郑师军、朱立新均在该合同承租方签章处签字，故本院认定案涉房屋系被告和众公司、朱立新、郑师军共同承租。关于原告要求三被告支付租金等费用1734030.96元的诉讼请求。本院认为，原告提供的对账单可以证实三被告结欠原告租金等费用1734030.96元，原告同意扣除114596.31元，被告抗辩要求扣除相应代收款，但未提供充分的证据，故本院确定三被告应支付原告租金等费用1619434.65元。至于被告提出的原告与楷韬公司之间的代收货款结算及设备、原材料处置等问题应由楷韬公司向原告主张，本院不予理涉。关于原告要求没收三被告向原告交纳的保证金20万元的诉讼请求。本院认为，因三被告未按期向原告支付结欠的租金等费用导致双方之间的房屋租赁合同解除，原告有权根据合同约定主张相应的违约责任。虽然被告辩称对账单中租金已计算至2018年9月，但被告郑师军签署的对账单并未体现，而且即使被告该抗辩意见成立，被告实际于2018年11月底将案涉房屋腾退并交还原告，原告主张没收被告交纳的保证金20万元作为违约金也未超出合理范围，故本院对原告上述请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告太仓市施美电镀有限公司与被告宁波和众汽车零部件有限公司、朱立新、郑师军签订的《房屋租赁合同》有效部分于2018年11月30日解除。二、被告宁波和众汽车零部件有限公司、朱立新、郑师军于本判决生效之日起30日内支付原告太仓市施美电镀有限公司租金等费用1619434.65元。三、原告太仓市施美电镀有限公司有权没收被告宁波和众汽车零部件有限公司、朱立新、郑师军交纳的保证金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57118元，财产保全费5000元，合计62118元，由被告宁波和众汽车零部件有限公司、朱立新、郑师军负担。原告预交的案件受理费62118元由本院退回，被告应于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕金星人民陪审员  李惠明人民陪审员  张学文二〇一九年九月二十四日书 记 员  沈 烨