广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初498号原告：何争光，男，1965年7月21日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏万征，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州市圣隆物业经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区逢源路151号324房。广州市圣隆物业经营管理有限公司破产管理人：广州金鹏律师事务所，住所地广州市天河区兴民路222号之三天盈广场东塔45楼。委托诉讼代理人：何玮琦，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。第三人：李俊杭，男，1990年4月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告何争光诉被告广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）、第三人李俊杭委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏万征、被告委托诉讼代理人何玮琦、第三人李俊杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何争光向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签署的《委托经营管理合同》已于2017年7月31日终止；2、请求判令被告腾空搬出广州市荔湾区逢源路151号XXXX房，按照《委托经营管理合同》第四条第4款约定的商铺装修标准向原告交还商铺【交铺标准：按房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔；装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；公共区域的供水、供电、电梯、空调、照明设施具备正常的使用功能】；3、请求判令被告向原告支付逾期交付商铺违约金24867元；（以每月123×0.65×1.3=104元/平方米为标准，按15.9406平方米计算，并从2017年8月1日起计至被告向原告交还符合条件的商铺之日止，暂计至2018年10月31日为24867元）；4、请求判令被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人与被告签订《委托经营管理合同》，约定：第三人将位于广州市逢源路的商铺交给被告经营管理，期满双方不再续约，且第三人不同意被告按照委托经营管理期满时该商铺的实际状况进行交铺的，被告应按照《委托经营管理合同》第四条第4款的相关约定移交给第三人；若被告逾期移交商铺，则按照同区域商业租赁平均值的130%按日计算向第三人支付违约金。原告与第三人于2015年3月12日签订广州市存量房买卖合同，将涉案商铺由第三人转让给原告。根据《2017年广州市房屋租金参考价格》，商铺所在地段的月租金为123元/平方米。现该《委托经营管理合同》到期己多月，但被告迟迟不按照约定条件向原告移交商铺。被告不履行约定的义务构成违约，依法应当承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五、十八条的相关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告圣隆公司答辩：一、原告没有举证其与被告间存在委托经营关系。原告证据1中的《委托经营管理合同》委托人是李俊杭，不是原告，原告是案涉商铺业主的身份与其是否委托被告进行经营管理之间并无关联，被告是破产企业，管理人未接到任何财产和资料，不能确认原告与被告间是否存在关联。二、被告自2018年8月1日起已经没有实际占有和控制案涉商铺，原告有能力自行取回商铺，原告未及时采取措施收回商铺而产生的损失不应当由被告承担。根据管理人掌握的资料显示，自2017年8月1日“盛悦广场”商铺委托经营管理期限到期而被告未及时向业主移交商铺后，部分业主起诉并取得胜诉，在部分业主的判决生效日2018年8月1日起，被告应当已经丧失偿债和经营能力，“盛悦广场”的负一至三楼处于事实上无人管理的状态，被告并没有占用该部分楼层业主的场地，业主可以自行收回场地。故如果本案原告确实与被告存在委托经营关系的，原告对于损失扩大应自行承担责任，违约金计至2018年8月1日止更为合理。退一步讲，也应当计至广州市中院受理被告破产案件之日的2019年6月25日。另补充，被告与原告之间没有签订委托经营管理合同，原告的违约金计算的标准不能依照委托经营管理合同的约定。部分同意原告的诉讼请求。第三人李俊杭称：整个委托经营管理合同的权利全部转让给了原告。同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年1月9日，第三人李俊杭向出卖人刘汉桢购买了逢源路151号XXXX房（盛悦广场）案涉商铺。同日，第三人（委托方，甲方）与被告（受托方，乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：第三人（甲方）将上述商铺交给被告（乙方）进行经营管理，（第二条第2款）委托经营期限为2014年8月1日至2017年7月31日止；（第三条第1款）委托经营管理期限内甲方确认不收取乙方及实际使用人包括使用费（或租金）、管理费在内的任何费用；（第四条）1、甲方须于2014年8月1日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；2、委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺；3、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止；4、委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方不同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，则双方同意由乙方按下述装修标准交铺，装修标准如下：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；以上装修标准应具备正常的使用功能；恢复公用设备、设施及公共区域具备正常的使用功能。（第六条第1款）乙方未按照本合同约定期限向甲方移交该商铺的，则按约定的期限届满之日的第二日起至实际移交之日止，乙方按届时同区域商业租赁平均值的130%按日计算为基数向甲方每日支付违约金。上述合同签订后，该商铺已交付给被告使用。2015年3月12日，第三人（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订存量房买卖合同将案涉荔湾区逢源路151号XXXX房商铺转让给原告。2015年3月16日，案涉荔湾区逢源路151号XXXX房商铺已登记在原告名下，房产证记载建筑面积15.94平方米，规划用途为商业，所在层数为负一层。庭审中，第三人、被告及原告确认第三人已将涉案的委托经营管理合同债权债务一并转让给原告；第三人称期限届满后，由于找不到被告，没有续签合同以及商议如何退铺的问题；原告现不同意按现状交铺，要求被告按合同第四条第4款标准移交商铺。另查明，根据原告提交的广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示：盛悦广场首层租金参考价为123元/建筑面积平方米·月。该参考价《适用说明》第七条规定：本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%。庭审中，原、被告均确认现在的涉案商铺所在的盛悦广场首层租金参考价标准仍为123元/建筑面积平方米·月。又查明，被告现名称为“广州市圣隆物业经营管理有限公司”，曾用名为“广州市圣隆市场管理有限公司”，在2014年1月9日与第三人签订案涉《委托经营管理合同》时仍是以旧名称“广州市圣隆市场管理有限公司”签订的。上述事实有原告提交的《委托经营管理合同》、房地产权证、国家企业信用信息系统截图、商铺买卖合同、《2017年广州市房屋租金参考价格》、档案申请表、第三人旧的房产证复印件、原告与第三人之间的存量房买卖合同等证据以及本院的庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为：第三人李俊杭作为案涉商铺的原业主，与被告圣隆公司就案涉商铺签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现合同期满，双方没有续约，故上述合同已于期满之日即2017年7月31日终止。现原告、被告及第三人已共同确认由原告概括受让上述《委托经营管理合同》原属于第三人的全部权利义务，该转让符合法律规定，且案涉商铺产权也已从第三人名下转至原告名下，故被告圣隆公司应将案涉商铺交还原告。关于交铺标准。由于委托经营管理合同约定委托经营管理期限届满后双方不再续约时业主方收回商铺有两种选择，一种是按照经营管理期间的状态收回商铺，一种是按照约定的装修标准收回独立间隔的商铺，因第三人及原告现不同意按商铺现状进行交铺，故被告将商铺返还原告时应满足合同约定的装修标准，并按照涉案商铺房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔。关于逾期交铺违约金。首先，被告圣隆公司存在逾期交铺的事实，但在经营管理期限届满时，被告圣隆公司需按什么标准交付商铺尚未确定，需要双方当事人就是否继续委托经营及按什么标准交还商铺进行协商，若业主方要求收回独立间隔商铺的，应给予被告圣隆公司合理的装修期。因此，原告主张被告圣隆公司从委托经营管理期限届满次日未能交付商铺即构成违约缺乏事实与合同依据。对于合理装修期，本院酌情确定为委托经营管理期限届满后两个月内即2017年10月1日之前。由于案涉商铺至今未交付第三人或原告，故被告自2017年10月1日起构成逾期交铺。其次，逾期交铺违约金标准，经查，广州市房屋管理部门公布的《2017年广州市房屋租金参考价》列明盛悦广场首层租金为123元/建筑面积平方米·月，案涉商铺位于该范围的负一层，依该参考价《适用说明》第七条规定，“同区域商业租赁平均值”可按123元×65%≈80元每建筑面积平方米每月计算，即被告每月应支付的逾期交铺违约金计算标准为80元×1.3倍＝104元每建筑面积平方米每月（该违约金已包含原告的租金损失在内）。被告应从2017年10月1日起支付违约金至本判决发生法律效力之日止。对于发生法律效力次日起至实际交还符合合同约定装修标准商铺之日止的违约金，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认第三人李俊杭与被告广州市圣隆物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》于2017年7月31日终止。二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司腾空搬出广州市荔湾区逢源路151号XXXX房，并向原告何争光交付上述商铺，交铺标准为：按房地产权证附属的房地产分户图确定的位置、四至及面积进行间隔；装修标准：商铺地面：高级抛光砖；供电：恢复独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；公共区域的供水、供电、电梯、空调、照明设施具备正常的使用功能。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市圣隆物业经营管理有限公司向原告何争光支付2017年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交铺违约金（按每月1657元的标准计算）。四、驳回原告何争光的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由被告广州市圣隆物业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  巫仕平人民陪审员  陈惠红人民陪审员  陈健芬二〇一九年九月二十七日书 记 员  辜晓静陈隽