中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终690号 上诉人（原审原告、执行案外人）：陈益春，男，1976年1月24日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：陈昆宏，云南护义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王嘉庸，男，1990年11月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南海运房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：云南金福地房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里处。 法定代表人：陈春蕊，该公司经理。 上诉人陈益春因与被上诉人王嘉庸、云南海运房地产开发经营有限公司（以下简称海运公司）、云南金福地房地产开发经营有限公司（以下简称金福地公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈益春及其委托诉讼代理人陈昆宏，被上诉人王嘉庸的委托诉讼代理人刘小克到庭参加了诉讼。被上诉人海运公司、金福地公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈益春上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对案涉昆明市官渡区彩云北路海运花园小区2号地下室负*层******号车位的查封、执行，确认陈益春已购买该车位并享有所有权；2.一、二审案件受理费由王嘉庸负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.陈益春在购买海运花园小区商品房时，就一并购买了案涉车位。对此，陈益春提交的《购房费用计算单》《收据》，以及海运花园物业服务中心出具的《证明》等均证明陈益春与海运公司就案涉车位的买卖合同成立并生效的时间为2012年7月，并且陈益春从该时间点就已实际占有使用至今。一审法院将补签订《地下车位买卖合同》的时间2015年6月作为案涉车位买卖合同的生效时间错误。2.陈益春购买车位，是因为在2012年7月购买了该地的房屋。从使用功能上看，车位与房屋具有从属性，车位是与房屋配套使用，并且该车位被陈益春使用多年。法院对该车位的执行已严重影响了陈益春的生活、工作。（二）一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效时间为交付时间。如此，本案车位在2013年交付即为陈益春占有，买卖合同生效时间就应依法确认为2013年，而非补签合同的2015年。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条之规定，该车位买卖已于2013年实际交付车位时成立并将其所有者权利移交给了陈益春。一审判决认定事实，确认涉案车位已于2013年交付陈益春。则应当认定涉案车位买卖合同已于查封前依法成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在人民法院查封之前已合法占有该不动产的，提出异议能够排除执行的，人民法院应予支持。 王嘉庸辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，涉案车位的所有权目前还登记在海运公司的名下，陈益春不享有所有权。从物权期待权角度出发，陈益春签订购买车位的合同时间为2015年6月19日，在执行异议审查阶段法院查明的合同签订时间也是上述日期，按照相关法律规定，该合同签署于法院查封之后，故本案不能排除强制执行。 海运公司、金福地公司辩称，因陈益春系分期付款，所以在款项未付清之前，海运公司未将合同交付给陈益春。是在陈益春付清款项后才确定合同签订时间。合同是补签但并非倒签。因项目至今未经竣工验收，尚不具备办证条件。 陈益春向一审法院起诉请求：1.确认其已购买昆明市官渡区彩云北路海运花园小区2号地下室负*层******号车位并享有所有者权利，判决解除对该财产的查封、执行（车位价款16.8万元）。2.案件受理费由王嘉庸负担。 一审法院认定事实：2012年8月1日，陈益春、涂美兰与海运公司签订《商品房购销合同》，约定海运公司以总价1470900元将其开发的海运花园第5幢2单元11-12层****号房屋出售给陈益春、涂美兰，并约定于2012年7月17日首期支付购房总价款的30.65%金额为450900元，余款1020000元向富滇银行昆明世纪城支行贷款支付。合同还约定了其他事项。2012年7月17日，陈益春、涂美兰按合同约定向海运公司支付了450900元的房屋首付款，海运公司向其开具了相应款项的收据。 2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日，陈益春、涂美兰向海运公司分别支付了******车位“车位款（部分车位款）”、“补交车位款”、“补交车位款（分期）”100800元、50400元及16800元，以上款项合计168000元。当日，海运公司向陈益春、涂美兰开具了上述款项的收据。 2015年6月19日，海运公司（甲方）与陈益春（乙方）签订了《“海运花园”地下车位买卖合同》，约定海运公司以总价168000元将海运花园小区地下室负一层2号库区****号车位出售给陈益春，乙方应于2015年6月19日前一次性向甲方付清该车位的全部价款。合同还约定了其他事项。 2017年11月22日，海运花园物业服务中心出具《证明》，载明：“兹有海运花园小区5栋2单元****室，业主：陈益春……车位编号为2号库****号，于2013年接房至今一直正常缴纳管理费，正常使用中，特此证明！” 关于王嘉庸与陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结陈春蕊、金福地公司、海运公司、陈为民、崔玉婷限额价值1.2亿元的财产。2014年4月22日，一审法院查封了海运公司位于昆明市官渡区“海运花园”部分房屋和部分土地使用权，其中包括涉案该车位。2016年2月17日，一审法院作出了（2015）云高执字第18号执行裁定，裁定拍卖海运公司开发的海运花园价值18416.77万元的房地产、车位、车库。案外人陈益春以其对执行标的享有合法权益为由向本院提出书面异议。一审法院于2017年12月20日作出（2017）云执异115号执行裁定，驳回陈益春的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、陈益春对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、陈益春是否享有对涉案车位的所有权。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该案中，陈益春、涂美兰与海运公司签订的《商品房购销合同》合法有效，并按照合同约定向海运公司支付了海运花园第5幢2单元11-12层****号房屋首付款并已占有使用，虽其对该房屋未依法办理所有权登记，但可以认定陈益春、涂美兰为该房屋的业主。从不动产的使用功能来看，业主购买车位的目的是与房屋配套使用，车位之于房屋具有从属性。涉案车位位于海运花园小区规划范围内，可以单独办理产权，其性质为不动产，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，判断陈益春对于涉案车位是否享有排除强制执行的民事权益。该案中，陈益春、涂美兰虽于2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日分别向海运公司支付了涉案车位的价款合计168000元，但双方涉及涉案车位的买卖合同却是2015年6月19日签订，签订合同的时间晚于一审法院依法采取查封措施的时间，且该合同约定的车位价款支付方式为“一次性付款方式”，与上述分期付款方式不符，故陈益春提出其对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益的主张不符合前述法律规定，对此一审法院依法不予支持。同理，对于陈益春是否享有对涉案车位的所有权的问题，一审法院亦依法不予支持。 综上，陈益春的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回陈益春的诉讼请求。一审案件受理费3660元，由陈益春负担。 本院二审期间，陈益春向本院提交了书面承诺书，表明其在执行异议得到法院判决支持之后，承诺将查封后支付的款项16800元交付法院执行。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、陈益春对案涉车位是否享有所有权；二、陈益春是否就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于陈益春对案涉车位是否享有所有权的问题 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉车位属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生车位所有权变动的效力。而案涉车位至今并未登记到陈益春名下，故陈益春主张对案涉车位享有所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于陈益春是否就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益的问题 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。对此问题的评判，应当以法律、司法解释对于民事权利（益）的规定为依据展开。而现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，尤其是对于法律、司法解释规定的“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件，不仅法律没有明确规定，适用于民事案件诉讼程序的有关司法解释也没有明确具体的规定。在这种情况下，在执行异议之诉中对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释的有关规定为参照。具体到本案而言，对于陈益春就案涉车位排除强制执行的请求能否成立，可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定加以评判。 首先，从陈益春提交的书面合同来看，虽载明的时间是2015年6月19日，但综合本案事实看，该时间点并非陈益春与海运公司就案涉车位形成买卖合同意思表示的初始时间，而系补签合同的时间点。根据案涉证据，陈益春已于2012年7月17日支付车位款100800元、于2012年12月21日支付车位款50400元。该时间点均在本案王嘉庸申请人民法院查封案涉车位之前。陈益春向海运公司交付车位款，海运公司向陈益春出具收据的行为表明双方买卖车位的合意形成时间实为2012年7月17日。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但该条件系基于执行程序形式审查、高效低成本的特点，故在强制执行程序中处理案外人执行异议时应尽量通过形式外观审查以提高执行审查效率等目的而作出的规定，其体现的最终目的仍然是藉此以判断当事人之间是否存在真实合法有效的买卖关系，因此，在执行异议之诉案件审理参照适用该条规定时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解。本案现有证据能够证明陈益春与海运公司之间就案涉车位达成买卖关系的合意时间为2012年7月17日。虽在该时间点双方并未签订书面合同，但双方已经实际履行了合同义务，即陈益春交付了大部分车位购置款，海运公司也向陈益春交付了车位。因此，应当认定陈益春与海运公司就案涉车位的买卖合同关系形成在查封之前且已实际履行。 其次，陈益春于2013年与海运公司办理了车位交接手续，并已经实际占用使用了案涉车位，故应认定其在案涉车位被查封之前已合法占有了该车位。 再次，陈益春已经于2012年12月21日向海运公司交付了大部分车位购置款151200元（占全部价款的90%）。而陈益春交付尾款的时间2015年6月19日系在人民法院查封之后，属于无效付款。陈益春于本院二审期间向本院承诺愿意在能够排除对案涉车位的强制执行的情况下将16800元再交付执行，而陈益春在执行程序中向执行法院提出的执行异议请求被（2017）云执异115号执行裁定驳回，即执行法院认为陈益春对案涉车位并不享有足以排除强制执行的民事权益，故无论在执行异议程序中还是执行异议之诉案件审理中，要求陈益春将尾款16800元交付执行、并且执行部门在此情况下收取陈益春交纳的16800元，均难免勉为其难，在实践操作中具有一定障碍。因此，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案所涉情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。鉴于上述情形，本院认为，若陈益春在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款16800元，即应认定满足了支付价款的要件。 最后，陈益春已经履行了全部买卖合同项下的全部义务，海运公司应当协助为其办理产权转移登记手续，而案涉车位未能办理产权登记手续系因案涉项目尚未竣工验收故不具备登记条件所致，并非陈益春自身原因。 综上所述，陈益春在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款16800元后，即对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，陈益春的上诉主张部分成立，本院予以支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初1号民事判决； 二、在陈益春于本判决生效之日起十日内向执行法院交付购买车位剩余价款16800元后，不得执行昆明市官渡区彩云北路海运花园小区2号地下室负*层******号车位； 三、驳回陈益春其他诉讼请求。 一审案件受理费3660元，二审案件受理费3660元，均由王嘉庸负担。 本判决为终审判决。 审判长 司 伟 审判员 马成波 审判员 叶 欢 二〇一九年九月八日 法官助理唐部 书记员罗映秋