苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12717号原告：苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路南现代休闲广场。法定代表人：许红，董事长。委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程琳，江苏名仁律师事务所律师。被告：苏州容泰餐饮管理有限公司，住所地苏州工业园区李公堤一期G组。法定代表人：倪中行，执行董事。委托诉讼代理人：徐云峰，江苏简文律师事务所律师。原告苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司（以下简称金鸡湖实业公司）与被告苏州容泰餐饮管理有限公司（以下简称容泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月18日、6月13日、8月9日三次公开开庭进行了审理。原告金鸡湖实业公司的委托诉讼代理人杨金元、程琳（参加前两次开庭），被告容泰公司的法定代表人倪中行（参加前两次开庭）及委托诉讼代理人徐云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鸡湖实业公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的《商业用房租赁合同》已于2018年11月3日解除；2.被告腾空、返还租赁房屋，并支付房屋占有使用费200000元(自2018年11月7日起暂计至2018年12月7日，应计算至租赁房屋实际返还之日止)；3.被告向原告支付水电费13585.7元；4.原告没收被告保证金400000元；5.被告赔偿原告免租期租金3350000元，支付违约金2605555元；6.诉讼费被告承担。事实和理由：2015年8月5日，苏州工业园区金鸡湖大酒店有限公司太和分公司(以下简称太和公司)与被告签订了《商业用房租赁合同》、《综合服务合同》及相应补充协议，由太和公司向被告出租位于苏州工业园区旺墩路金鸡湖新罗酒店C幢第2层楼的商业用房，建筑面积为1156.9平方米(含公摊面积)，租赁期限自2016年1月20日至2024年1月19日止(从租赁房屋实际交付之日起计算)，免租期为3年，并由太和公司为租赁房屋提供综合管理服务。2018年3月20日，原、被告与太和公司签订了《三方协议》，约定自2018年4月1日起，太和公司在上述《商业用房租赁合同》及相应补充协议中的权利和义务一并转让给原告，原告取代太和公司的地位成为原合同的一方，被告表示同意并在《三方协议》下盖章确认。同日，太和公司在上述《综合服务合同》中的权利和义务一并转让给了苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司金鸡湖新罗酒店。2018年6月20日，被告寄送书面《申请》一份，要求提前退租，其后被告擅自终止营业并撤离了租赁房屋内部分物品。后经原告多次联系，被告仍未恢复营业，且也未再按约缴纳2018年6月及6月之后的综合服务费及水电费。2018年11月2日，原告委托江苏名仁律师事务所律师向被告发函，解除双方之间的《商业用房租赁合同》及相应补充协议，被告于2018年11月3日签收。在合同履行过程中，被告不但明确表示要求提前退租，而且以实际行为表明不再履行合同，被告上述行为已构成根本违约，原告有权解除双方之间的《商业用房租赁合同》及相应补充协议，并要求被告承担相应的违约责任。被告容泰公司辩称：1.被告不同意解除租赁合同。被告虽有轻微拖欠租金等情形，但并未根本违约，且被告愿意继续履行该租赁合同，只是暂时在被告公司主体层面上进行内部调整，调整完毕后还会继续经营。2.基于上述原因，原告主张的房屋占有使用费、没收保证金以及免租期、租金违约金等均不应支持。3.在原、被告双方的租赁合同存续期间，为保护被告合法利益和经营权益，原告应配合被告做好相应服务工作，但合同履行过程中，原告不仅未能做到上述服务义务，反而处处设置障碍，致使被告营业额巨幅下跌，导致经营不良，原告应对此负有相应责任。经审理查明，2015年8月5日，太和公司（甲方、出租方）与容泰公司（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方向乙方出租其所有的位于苏州工业园区旺墩路金鸡湖新罗酒店C幢第2层楼的商业用房用于餐饮经营，建筑面积为1156.9平方米(含公摊面积)，租赁期限自2015年10月1日至2023年9月31日止。保证金是为了确保乙方履行本合同确定的义务而设定的，金额为400000元，乙方须于双方签订本合同之日起五日内向甲方交纳。若本合同解除或租期届满，乙方有欠付甲方本合同项下任何款项的(包括乙方应承担的违约金及应赔偿的损失)，甲方有权无需事先通知即径行扣除保证金以抵付乙方所欠款项。本合同提前解除或租期届满，甲方有权收回该房屋。乙方须在合同解除或终止后3日内将该房屋连同其所有的附属设施，以交付时的状态或者甲方同意的状态交还给甲方(合同期内该等设施的自然损耗除外)。若乙方未按约定将该房屋返还给甲方，每逾期一天，乙方应按本合同解除或终止日前所约定的日租金标准的2倍向甲方支付使用费。除本合同另有约定外，甲方或乙方需提前解除合同的，应提前60天书面通知对方，经协商一致后方可解除本合同。甲方有权在乙方出现下列任何一种违约情形后的任何时间，单方解除本合同，并提前收回该房屋：……(2)乙方未能按照本合同规定，在必须支付租金以及其他费用的日期后三十日内，仍未支付该租金或费用的；……（9）乙方在租赁期限内擅自停业、或以其他方式变相停业累计超过30日的或连续停业10日的……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租或停止/终止营业的，甲方有权不退还保证金，并且乙方应按剩余租赁年限每年50万元向甲方支付违约金，另须追加支付当年度租金的一半作为违约金。支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应负责赔偿，若因乙方擅自提前解除本合同，提前退租该用房，造成甲方经济及形象受损，乙方须进行赔偿。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，如甲方给予乙方一定期限的免租期，则乙方除应按照本合同向甲方支付违约金外，还须按照本合同约定的租金标准补缴免租期的租金。如造成甲方损失且违约金不足以抵付的，乙方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分，乙方的损失由其自行承担。租赁期满不再续租或租赁合同提前终止时，乙方逾期返还房屋的，除应按本合同支付使用费外，还应向甲方支付相当于合同解除或终止日前3个月的租金的违约金，造成甲方损失且违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。附件1补充条款约定：甲方给予乙方承租期前3年免租，在该期限内甲方不收取乙方租金，免租起始日2015年10月1日起至2018年9月30日止；交租期自2018年10月1日起至2023年9月30日止。自2018年10月1日起至2023年9月30日止，乙方按其当月的经营收入的5%向甲方缴纳房屋租金，如按该比例折算的当月租金低于100000元的，乙方则按100000元按月向甲方缴纳租金。自2019年10月1日起，每月租金在前12个月的平均租金基础上上浮，上浮比例为5%。自2018年10月1日起，每满12个月，此后每月租金均在前12个月平均租金的基础上上浮，上浮比例为5%。合同还就其他事项作了约定。2018年3月20日，太和公司（甲方）、容泰公司（乙方、承租方）、金鸡湖实业公司（丙方）签订《三方协议》一份，约定：“鉴于甲乙双方于2015年8月5日签订了《商业用房租赁合同》(包含甲乙双方基于该合同签署的补充协议)(以下简称“既有合同”)，现基于甲方经营发展的需要，为维护各方合法权益，经三方友好协商一致，达成协议如下：一、各方同意，自2018年4月1日起，甲方在既有合同中的权利和义务一并转让给丙方，丙方取代甲方的地位成为既有合同的一方。二、各方同意，自2018年4月1日起，丙方将获得既有合同项下原来甲方拥有的各种权利和利益，并承担既有合同项下原来甲方承担的全部义务和责任。三、为保证既有合同的履行，除相应银行账户、账号的变更外，既有合同中的其他条款保持不变，对乙丙双方继续具有约束力。”2018年6月，容泰公司向金鸡湖实业公司提交《申请》一份，内容为：“尊敬的领导：容泰公司有幸加入到金鸡湖集团的大家庭中，本希望在这个平台上有所作为。但是与太和分公司的合作中发生很多理念上的，运营上的冲突，使我方无法经营。具体有如下原因：1.餐厅设计。A.我方提供的软装设计图，太和分公司采购后并没有完全执行，特别是灯具的选用，造成我方客户一直吐槽。B.龙包厢是半开放式的包厢，靠近厨房是透明的，我方为此购买了世界顶级品牌厨具，莱克斯冰箱，六眼炉，扒房等。交付使用后龙包厢是全封闭的，造成资源浪费。C.在公共区域是有古董陈列的，但并未实现。2.运营。A.太和分公司承诺将有澳门赌王的资源(鸿艺会)有400位顶级会员，并未实现，反而派销售人员在我们餐厅内部客人正常用餐时进行强行推荐和销售太和的卡，影响到餐厅客人用餐感受及对高级餐厅的差评。B.我们在运营中，特别是在夏季，要求客人必须正装才能进入，太和的保安和我方客人屡次发生冲突，造成很多客源流失。C.客人在进入太和大门后必须要登记姓名电话等私人隐私，严重侵犯了客人的隐私权，造成我方的重要客户的大量流失。D.我方在与第三方进行包场活动推广的时候，太和鸿艺会代表PETER先生多次阻挠，并与第三方工作人员发生语言冲突，或是拉电闸断电，致使我方合作伙伴减少若干。E.我方在做节日布置时，peter先生多次与我方工作人员冲突，设定口头上的条例，使我方无法正常推广，做节日活动。3.更换物业。原先我单位与太和鸿艺会签署的合同，之前承诺提供的一些平台，资源和服务，并得到没有实现也没有改善。突然换成新罗酒店做物业方，并没有开会通知新物业方给与我们的支持和服务内容。隶属新罗酒店物业管理之后违背当初太和鸿艺会招商我们过来的意义。严重影响到我方品牌未来发展的方向。因此特别申请退租，并撤走我们容泰后期添置的一些厨房设备和前厅软装等我司固定资产物品，望给予批准。”2018年7月4日，金鸡湖实业公司向容泰公司发出《回复函》一份，内容为：“一、贵司申请中所述内容与事实不符，无端指责我方，既无合同依据，也无事实依据，有悖诚信。1、就餐厅设计，我方承租房屋的装修修饰完全符合贵司的经营形象，且在房屋交付前，贵司也对承租房屋进行了实地考察，在长达两年的租赁期内贵司都未提出过任何异议，现贵司以此作为提前退租的理由，我方无法认可。2、就运营方面，我方只是行使正常的管理职责，并未对贵司的日常经营活动予以干涉，因此贵司指责因我方原因导致客源流失，毫无事实根据。3、就更换物业事宜，2018年3月20日，贵司与我方及苏州工业园区金鸡湖大酒店有限公司太和分公司(下称‘太和公司’)签订了《三方协议》，协议中明确约定自2018年4月1日起，太和公司在《综合服务合同》中的权利和义务一并转让给我方，我方取代太和公司的地位成为合同的一方，贵司表示同意并在该协议处盖章。因此就更换物业事宜，是经过双方共同协商一致的结果，并不存在贵司所述的‘突然更换物业’及‘没有开会通知’。二、贵司若决定提前退租，应按照双方之间的《商业用房租赁合同》及《综合服务合同》，承担对应的违约责任。1、根据《商业用房租赁合同》第15.2条的约定‘租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租或停止/终止营业的，甲方有权不退还保证金，并且乙方应按剩余租赁年限每年50万元人民币向甲方支付违约金，另须追加支付当年度租金的一半作为违约金……’；第15.3条的约定‘乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，如甲方给予乙方一定期限的免租期，则乙方除应按照本合同15.2条向甲方支付违约金外，还须按照本合同约定的租金标准补缴免租期的租金………’；第11.1条的约定‘本合同提前解除或租期届满，甲方有权收回该房屋。乙方须在合同解除或终止后3日内将该房屋连同其所有的附属设施，以交付时的状态或者甲方同意的状态交还给甲方(合同期内该等设施的自然损耗除外)。交还时，双方须办理书面交接手续，签署《房屋及附属设施交接单》，并结清各自应当承担的费用’，若贵司决定提前退租的，我方将没收贵司保证金，且贵司还应按上述约定支付违约金6346575.34元，并按约返还租赁房屋……综上，若贵司愿按上述约定向我方承担对应的违约责任，我方同意贵司提前退租申请，否则，贵司仍应按约继续履行双方的《商业用房租赁合同》及《综合服务合同》。”2018年7月26日、2018年8月1日，金鸡湖实业公司（新罗酒店）员工朱晓琴向容泰公司法定代表人倪中行发送电子邮件，催促容泰公司回复退租具体方案。2018年8月28日，容泰公司向金鸡湖实业公司出具《委托书》一份，委托俞志钧办理租赁解除事宜。2018年9月21日，容泰公司向金鸡湖实业公司出具函件一份，内容为：“近年来，餐饮市场大环境严重恶化，租金、人力、原材料成本急剧上升，大型商业中心餐饮门店数量剧增，中央八项规定的严格执行，造成逾六成以上的餐饮企业亏损。我司在贵司新罗酒店的量子制作·元餐厅，面临同样的局面难以为继，为此，我司也向贵司正式提请歇业、退租请求。考虑到双方良好的合作关系，避免双方损失增加，我们也不断寻求新的渠道，目前，我们和中粮名庄荟国际酒业有限公司初步达成战略合作意向，以品鉴带动餐饮，我们团队再做一次努力，扭转目前颓势。为此，我们恳请领导给予我们支持，适当降低租金成本，我们希望租金成本以5万/月计，我们适当提升扣点至15%，两者取其高，不满5万/月，按5万计算。当否，请指示。”2018年9月30日，金鸡湖实业公司向容泰公司发出《回复函》一份，内容为：“一、贵司已于2018年6月20日向我方申请提前退租。2018年6月20日，贵司向我方递交了退租申请，其后贵司未经我方同意擅自终止营业并撤离了租赁房屋内部分物品，且就2018年6月、7月的综合服务费及能源费18144.13元均未予以缴纳。我方就此多次联系贵司，要求贵司按照双方《商业用房租赁合同》及《综合服务合同》的约定承担相应的违约责任，但均遭到贵司的拒绝。二、贵司现若决定继续承租的，应按原《商业用房租赁合同》及补充条款中约定的租金计算方式予以支付租金。就贵司现申请中所述‘希望租金成本以5万/月计，我们适当提升扣点至15%，两者取其高，不满5万/月，按5万计算’的租金计算方式，我方不予认可。贵司现若决定继续承租的，仍应按照原《商业用房租赁合同》及补充条款中约定的‘乙方按其当月的经营收入的5%向甲方缴纳房屋租金，如按该比例折算的当月租金低于100000元的，乙方则按100000元按月向甲方缴纳租金’，予以支付租金。且贵司若继续承租的，应按约缴付2018年6月至9月拖欠的综合服务费及能源费(对贵司逾期支付上述费用的违约责任，我方保留追偿的权利)。综上，若贵司决定继续承租的，请在收到本回复函后7日内一次性向我方全额补缴2018年6月至9月的综合服务费及能源费，并恢复正常经营，且在免租期到期后按原《商业用房租赁合同》及补充条款的约定支付租金；若贵司逾期补缴上述费用或未按期恢复营业的，则视为贵司坚持提前退租，请贵司按约支付2018年6月、7月的综合服务费及能源费、提前退租的违约金及免租期租金。”2018年11月2日，金鸡湖实业公司委托江苏名仁律师事务所杨金元律师就解除合同事宜向容泰公司寄送《律师函》，部分内容为：“2018年6月20日，贵司向我委托人寄送书面《申请》一份，在无任何事实和法律依据的基础上，无端指责我委托人，并据此要求提前退租，其后贵司未经我委托人同意擅自终止营业并撤离了租赁房屋内部分物品。后经我委托人多次联系，贵司仍未恢复营业，且也未再按约缴纳2018年6月及6月之后的综合服务费及能源费用。本律师认为，在合同履行过程中，贵司不但明确表示要求提前退租，而且以实际行为表明不再履行合同，贵司的上述行为已构成根本违约，我委托人有权解除上述《商业用房租赁合同》、《综合服务合同》及相应补充协议。……故我委托人通过本律师正式函告你方如下：1、解除上述《商业用房租赁合同》、《综合服务合同》及相应补充协议。2、请贵司于收到本律师函后三日内按约腾空并返还租赁房屋。3、没收贵司保证金40万元，并请贵司于收到本律师函后7日内一次性全额支付2018年6月至2018年10月的综合服务费及能源费48292.7元、免租期租金3350000元、违约金2626379.2元，共计6024671.9元……”该函寄往容泰公司经营地，物流记录反映“收件人”处记载为容泰公司法定代表人“倪中行”，已于2018年11月3日投递并签收，“签收人”栏记载为“他人收同事”。2018年11月19日，金鸡湖实业公司员工朱晓琴向容泰公司法定代表人倪中行发送电子邮件，主要内容为：“现为进一步减少我方损失，我方再次通知贵司如下：1.请在2018年11月25日前与我方联系，双方约定好办理租赁房屋交接手续的时间、共同在场后由贵司将租赁房屋内贵司的物品搬离，并将我方提供给贵司的家具、钥匙等物品盘点后一并交还给我方；2.若在上述指定日期后贵司仍未搬离的物品将视为放弃所有权，我方有权以任何方式处置该物品，且不对贵司作任何经济补偿或赔偿，因我方处置该物品产生的全部费用均由贵司承担；3.租赁房屋内不可移动的附属设施及装修装饰均无偿归我方所有，若有毁损的，贵司应在办理租赁房屋交接手续日前负责维修或赔偿。近期我方将准备走法律诉讼程序，追偿贵司所欠的各项费用及相关违约金，望知悉。谢谢配合!”诉讼中，金鸡湖实业公司、容泰公司一致确认：容泰公司结欠金鸡湖实业公司2018年6月至10月的水、电费13585.70元。容泰公司已支付金鸡湖实业公司租赁保证金400000元，尚未开始支付租金，保证金400000元尚未退还容泰公司。以上事实，由房产权证、商业用房租赁合同、三方协议、申请、回复函、电子邮件、委托书、律师函、邮寄凭证、物流记录网页打印件、发票、付款通知、微信记录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。审理中，容泰公司陈述，其《申请》中明确提出出租方在合同履行期间妨碍正常运营，导致其客源流失、品牌遭到负面影响，营业额巨额下降，此为申请退租的原因。为此，容泰公司申请证人到庭作证。证人杨某陈述：其在苏州青年旅行社工作8年了。其大概是在2015、2016年时经常去新罗酒店容泰公司处用餐，后来认识了倪中行。起初体验尚可，菜的口味好，停车服务好，但2016年其经常去的最后一段时间，也不知道是否因为其穿着比较随便还是其他原因，服务员突然不让其从正门进入酒店，还要求出示身份证并登记，其所带的朋友也一并被要求出示身份证。其认为用餐不是住宿，要求出示身份证很奇怪。其问服务员要用餐该怎么办，服务员说走旁边的小过道进去。因为餐价高，所以其认为其应享受从正门进入酒店的待遇，所以后来就不常去了。着装短袖和中裤的就会碰到上述服务态度。此后至今其不再去新罗酒店用餐了。证人李某陈述：其经营苏州新引力金融信息服务有限公司。大概在2017年，其约了客户去新罗酒店到倪中行经营的餐厅吃饭。其进一楼时有个穿正装的广东口音的老者，阻拦其进入酒店，认为其衣冠不整，要求其换正装并登记后才可进入，要打领结并穿燕尾服，其觉得要求过分，很奇怪，当时就与对方发生争执，后其强行进入也未登记，老者还试图叫保安，到二楼过程中一直和该老者有口头冲突，后餐厅经理来打圆场，让其在餐厅外面的椅子上喝茶。其客户来后，也被提出同样要求，并被老者拦在门外不让进，老者说如非要上去，只能走后厨的员工通道，看了通道认为不是正常客户应走的路，其客户就没有上去，选择离开。此事对其造成不良影响，其就找餐厅投诉，餐厅回复说这是房东要求，但其认为餐厅和房东没有什么关系，为此争执了很长时间。事后了解，接待人员确实不是餐厅的，而是房东安排的，倪中行对此另向其作出了赔偿，免费安排了一顿晚餐，才把事情平息下去。容泰公司认为：两证人只是在诸多被伤害的客户当中的少部分代表而已。很多客户也在第三方媒体平台上发表了不利于餐厅经营的言论。而其也为消除负面影响，付出了极大代价。证言表明，出租方在管理上非但没有帮助其经营，反而大幅度限制其合理经营，也导致其营业额巨幅下滑，无法维持经营。对此，其几次与管理方产生冲突，导致双方关系恶化，无奈提出退出经营。但金鸡湖实业公司2018年6月后一直与其商谈如何恢复经营和调整经营方案。金鸡湖实业公司认为：两证人都是倪中行朋友，存在利害关系，且证言是言辞证据，无客观证据印证，不可信。容泰公司提交如下证据：1.税务机关网页上的经营利润表打印件，说明系其报税数据，反映其2016年1月份至2016年6月份利润为-50628.87元、94800.63元、-29848.02元、-45251.59元、-67229.61元、194548.61元，2017年11月份至2018年4月份利润为-110721.08元、-152426.22元、-153843.99元、-132456.51元、-123347.87元、-65241.45元，以证明在出租方不合理的管理之下，其营业收入和利润大幅下降，导致其无法再继续经营。2.第三方平台网页上的用餐客户点评打印件，反映客户评价“门口规定男士用餐着装，不能穿短裤拖鞋”、“预订的时候特别确认过沙滩短裤是否包括西装短裤，说是不包括。结果穿了西装短裤还是不给上。穿运动长裤的客人反而没关系”等，以证明出租方在管理上有不符合消费者消费习惯的管理方式和方法，直接影响其客户的用餐体验。金鸡湖实业公司质证意见：证据1是容泰公司自己报税用的，内容真实性不认可，与本案无关。证据2真实性不认可，也与本案无关。容泰公司在2018年9月21日函件中自称是自身和市场原因导致亏损。一、关于《商业用房租赁合同》的解除金鸡湖实业公司说明：其解除合同是因为容泰公司明确申请提前退租，且擅自停止营业七个月多，拖欠水、电费用长达五个月，以实际行为表明不再继续履行合同。容泰公司表示：金鸡湖实业公司上述解释不合理，也不符合事实。其提出退租申请，并非要求解除合同，而是以此要求金鸡湖实业公司对阻碍经营的行为进行改正，并对后期如何进行营业进行内部调整并重新规划。且此后其多次带领合作方对场地进行查看，也向金鸡湖实业公司提交了商业计划书，要求继续进行合作，履行合同。金鸡湖实业公司对此表面上给予支持，但未实质性配合，导致时间一拖再拖，几个项目被迫流产。既然双方在磋商，就未实质性影响到合同的履行，且其一直在积极要求履行合同。从其提交《申请》到金鸡湖实业公司2018年11月初发函要求解除合同，相隔近半年时间，此间双方一直就租赁事宜进行磋商，这也说明其并非要求退出租赁。金鸡湖实业公司表示：《申请》中容泰公司表达的退租要求非常明确。之后并非容泰公司找其商量继续履行，而是其找容泰公司商量希望继续履行，但容泰公司并无继续履行意愿，所以其被迫发函解除合同。容泰公司说明：其是在没有办法正常运营的情况下被迫撤离的，其搬离后也认可承担到所欠的水电费。其当时提出退租申请不是为了退租，其所交的40万元保证金足够支付所有欠款，其只是想好好运营，履行全部合约。原告诉请要求终止合约，且主张高额的赔偿，完全不合理、不合法。二、关于违约责任的承担（一）关于房屋占有使用费首次庭审时，容泰公司陈述：其提出《申请》后，因为在与金鸡湖实业公司磋商，所以其保留随时使用租赁房屋的权利，持有房屋钥匙，享有房内部分物品的所有权，金鸡湖实业公司也没有要求将钥匙收回，其每次带合伙人去查看时保安也很配合。最近一次其法定代表人倪中行带人去房屋内是在2019年1月底。房屋大概从2018年4、5月份开始空置，于2018年8、9月份又因为一些老客户需要偶尔经营过一些时间。第二次庭审时本院释明：容泰公司应客观评估合同解除概率，如解除概率较大，应及时移走物品，以免产生更多损失。金鸡湖实业公司既已主张合同解除，本身亦负有止损义务。第三次庭审时，容泰公司陈述：房屋目前空置，软装和厨房设备依然在里面，其未再经营过，也未进入过房屋，据其所知，金鸡湖实业公司于2019年年初开始与第三方洽谈租赁事宜。金鸡湖实业公司陈述：目前房屋内主要有厨房设备，经其多次催促清场，容泰公司置之不理，严重影响其继续招租。后容泰公司表示：经双方协商，其将遗留在房屋内的全部物品和设备转给新租户，所有折抵的费用交给其；如没有折抵款项，则其放弃该部分设备和物品的所有权，由金鸡湖实业公司自行处理。金鸡湖实业公司表示：认可容泰公司意见，既如此，其将尽快寻找租户、尽快出租，如有折抵费用，愿将折抵费用与容泰公司应支付其的费用进行折抵，对于该折抵费用的确定，容泰公司应当认可，无条件接受。对此，容泰公司表示认可。关于房屋占有使用费标准，金鸡湖实业公司主张按合同约定的月租金的两倍20万元/月计算，容泰公司不予认可。（二）关于免租期租金、违约金、保证金容泰公司陈述：签署租赁合同时与容泰公司洽谈业务的出租方人员“孙总”已不再任职，“孙总”提出免租三年的条件：1.容泰公司关闭一家当时正在营业的餐厅，使鸿艺会成为苏州唯一的量子餐厅。“孙总”称因为鸿艺会是一个苏州最高端的会所平台，会有400名年费在20万元的高端客户，且称容泰公司原来的那家量子餐厅2万元就可以成为VIP，这是不对等的，会将出租方的标准拉低，所以要求容泰公司将李公堤四期13栋的餐厅关闭，该店当时装修了480万元，容泰公司答应后以10万元极低的价格将该店出售了。履行过程中，400个高端会员并不存在。2.“孙总”要求容泰公司整个投资要达到一定的预算，所以很多的软装、厨房设备等都是容泰公司做的，总投资大概也在300多万元。前两项折算下来应该超过800万元才换得三年免租的条款。3.鸿艺会平台的客户必须享受高于容泰公司自己客户的折扣标准，才促成了三年免租。金鸡湖实业公司提交太和公司2015年分别与苏州亚爵体育服务有限公司、苏州洞人艺术品有限公司、苏州成善餐饮管理有限公司签订的《商业用房租赁合同》，均反映租期八年、免租三年，以证明给予其他商户的免租期也同样是三年，给免租期三年的原因并非如容泰公司所述因为容泰公司装修投入高达数百万元。容泰公司质证意见：不认可金鸡湖实业公司的证明目的，事实就是出租方的总经理“孙总”要求容泰公司关闭另一家正在营业的餐厅，使鸿艺会成为苏州唯一的量子餐厅，以此获得三年免租期。金鸡湖实业公司陈述：三家公司应该与容泰公司类似，也投入了大量装修资金。整幢楼所有租户都有免租期三年，并不是因为装修多少，装修多少租户自己决定，装修资金与免租期三年无关。当时为了引进高端商户，因此同意三年免租期的招租条件，且出租方总体投入了2000万元左右的装修，相比之下，引进的商户自身装修等投入是比较少的。容泰公司表示：不认可金鸡湖实业公司对给予三年免租期的招租条件的解释。为证实自己关于三年免租期原因的解释，容泰公司提交《李公堤四期租赁合同解除协议》，反映其为了在本案租赁场所开设高档餐厅，将其在李公堤已开设的餐厅强行予以关闭，并向出租方苏州圆融发展集团有限公司承担了相应的违约金损失。金鸡湖实业公司质证意见：真实性由法院认定，即使真实，也与本案无关。经本院询问，金鸡湖实业公司确认，虽然合同约定租期自2015年10月1日起算，但实际交付租赁房屋给容泰公司的时间为2016年1月20日，故实际租期应为2016年1月20日至2024年1月19日。金鸡湖实业公司说明，其免租期租金主张3350000元系根据合同约定，按实际免租期2016年1月20日至2018年11月3日共计33.5月，10万元/月计算的结果；其违约金主张2605555元系根据合同约定，按剩余租期2018年11月4日至2024年1月19日共计5年2月16天，50万元/年计算的结果。本院认为，太和公司与容泰公司签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。租期应认定为2016年1月20日至2024年1月19日。经签订协议，太和公司的出租人权利义务由金鸡湖实业公司享有和承担。综合容泰公司欠费、非正常营业、申请退租行为及双方沟通未达成一致意见的事实，金鸡湖实业公司致函解除合同符合合同约定，函件到达容泰公司的时间为2018年11月3日，故金鸡湖实业公司诉请确认双方之间的《商业用房租赁合同》于2018年11月3日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。容泰公司辩称其未根本违约，与事实情况不符，本院不予采纳。双方第三次庭审的陈述事实上已对租赁房屋的返还交接明确作出了约定，金鸡湖实业公司诉请容泰公司腾空、返还租赁房屋，事实上已经完成，无判决支持的必要。容泰公司未按金鸡湖实业公司函告于2018年11月6日前交还租赁房屋，实际于第三次庭审2019年8月9日才完成事实上的交接，应承担房屋占有使用费。但金鸡湖实业公司2018年11月19日发送的电子邮件也已说明，如容泰公司不及时交还房屋，自己有权采取措施止损，且2019年6月13日第二次庭审本院也释明金鸡湖实业公司本身亦有止损义务，加之2018年11月3日合同解除之前金鸡湖实业公司也已知晓容泰公司已处于非正常营业状态，综合上述因素本院酌情认定容泰公司支付6个月的房屋占有使用费。尽管金鸡湖实业公司主张的房屋占有使用费标准20万元/月有合同约定为据，但容泰公司不认可，该标准作为违约责任条款，本院结合实际损失酌情确定为13万元/月。据此，容泰公司应支付金鸡湖实业公司房屋占有使用费78万元。金鸡湖实业公司诉请容泰公司支付水、电费13585.70元，容泰公司不持异议，本院予以支持。金鸡湖实业公司主张容泰公司赔偿免租期租金3350000元，支付违约金2605555元，并没收容泰公司已付的保证金400000元，虽有合同约定为据，但毕竟为因容泰公司违约以致合同被解除的违约责任条款，容泰公司概括抗辩称不予认可，按法律规定，应结合金鸡湖实业公司实际损失予以调整。按照合同约定的租金标准，如合同全部履行完毕，全部租金金额为6630757.50元，此为金鸡湖实业公司的合同利益，鉴于合同期为8年，其中免租期长达3年，认定金鸡湖实业公司的实际损失宜将全部租金平摊入全部合同期内按月计算，即69070.39元/月。容泰公司实际享有的免租期为2016年1月20日至2018年11月3日，尽管前已认定容泰公司赔偿6个月的房屋占有使用费，但此赔偿项目与约定的合同解除违约金项目并不相同，因此本院酌情认定容泰公司另赔付半年左右的违约金，据此，容泰公司应赔付的免租期租金及违约金应按69070.39元/月合计计算40个月，为2762815.60元。考虑到容泰公司所述合同履行期间导致其经营受影响的种种出租方责任因素及其所举证据，从证明力上虽不足以否定其违约事实，但能够在一定程度上反映出租方在管理上的过于严苛，结合其关于免租期3年的有关陈述亦有部分可取之处，故在前已认定其应赔付的免租期租金及违约金2762815.60元的基础上不再另设任何惩罚性赔偿比例，以期实现租赁双方利益的合理平衡。容泰公司已付的保证金亦应与其应承担的费用抵扣，而不宜没收。综上所述，容泰公司应支付金鸡湖实业公司房屋占有使用费、水电费、免租期租金及违约金合计3556401.30元，扣除保证金400000元，尚需支付3156401.30元。金鸡湖实业公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司与被告苏州容泰餐饮管理有限公司之间的《商业用房租赁合同》已于2018年11月3日解除；二、被告苏州容泰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司支付房屋占有使用费、水电费、免租期租金及违约金合计3156401.30元；三、驳回原告苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57784元、保全费5000元，合计62784元，由原告苏州工业园区金鸡湖实业投资有限公司负担25733元，被告苏州容泰餐饮管理有限公司负担37051元。此款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十五日内将其所负担部分支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  郭文明人民陪审员  刘志强二〇一九年九月二十六日书 记 员  姚 俊拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。