山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1508号上诉人（原审被告）：李磊，女，1970年7月19日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洪尧，男，1960年6月28日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：牟保国，山东英拓（峡山）律师事务所律师。原审第三人：潍坊市金昌房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊市寒亭区海龙路2080号金海岸商贸城。法定代表人：姜明政，该公司经理。委托诉讼代理人：耿乃勇，男，系该公司职工。上诉人李磊因与被上诉人王洪尧、原审第三人潍坊市金昌房地产开发有限公司（以下简称金昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省潍坊市中级人民法院(2018)鲁07民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李磊上诉请求：一、请求法院依法撤销一审判决,将案件改判继续执行潍坊市××光明街“××”××号商铺或者将案件发回重审；二、上诉费用由王洪尧、金昌公司承担。事实和理由：本案为案外人执行异议之诉案件，王洪尧即案外人应当就其对涉案标的物具有权利,且该权利足以排除执行进行举证。结合本案,李磊作为另案的申请执行人,其依据生效的法律文书,执行查封的被执行人房产是其合法权益。王洪尧应当举证证明其购买房屋而取得对房屋的期待权优于李磊基于合法诉权的在先查封，根据相关法律规定,要对抗在先查封应当是在查封之前与权利人签订合法有效的书面合同、支付全部购房款、合法占有涉案房产,并且买受人对没有办理房屋过户登记没有过错。以上举证责任都应由王洪尧承担。一、一审基本事实不清、认定事实错误。l、一审法院认定在查封前王洪尧即签订了合法有效的房屋买卖合同属于认定错误。(1)涉案房产登记在金昌公司名下,王洪尧应当就其与金昌公司签订房屋买卖合同进行举证,而本案李磊一直陈述其从韩金富处购买,而且也是与韩金富签订的房屋买卖合同,公司盖章是后来为了应诉进行的加盖。因此在李磊查封房产前,王洪尧没有与金昌公司签订房屋买卖合同。（2）在韩金富诉李磊执行异议之诉（2017）鲁07民初371号案件中，韩金富主张将涉案房产出卖给了王洪尧，但没有提及签订认购协议的事实，且在上述案中，法庭向王洪尧进行调查时，也没有提及认购协议的事实，因此本案中王洪尧提交的认购协议属于事后补签。(3)经审理查明涉案房产于2013年10月21日进行的竣工验收,王洪尧主张合同签订的时间为2010年,但法院没有审查房屋预售的时间,因此即便王洪尧与金昌公司在查封前签订了房屋买卖合同,但对于合同的效力法院并未调查,属于基本事实认定不清。(4)如金昌公司在房产查封前即取有房屋预售,其与购房者应当签订格式的房屋预售合同,而不是自己拟定的房屋买卖合同,因此,可以认定王洪尧并未与金昌签订合法有效的房屋买实合同。2、一审法院认定王洪尧已经缴纳了全部购房款属于认定错误。(1)王洪尧一直主张从韩金富处购买房产,且全部房款都是支付给了韩金富,因此按照王洪尧主张其并未向金昌公司支付过任何房款;(2)金昌公司为王洪尧开具的房款收据,存在时间前后颠倒、金额不符等情况，可以认定,金昌公司为配合韩金富及王洪尧应诉开具的收据。(3)通过庭审可知,王洪尧从事建筑相关行业，对没有竣工验收的经营性用房进行全款购买,且位置并非中心商业区,但没有从开发商处购买,而是向个人支付全部房软,没有签订正式合同,这都与常理不符。综上,王洪尧向金昌公司支付全部房款属于认定错误。3、王洪尧在查封前实际占有了该房产属认定错误。（1）关于涉案房产王洪尧是否查封前即实际占有，应当由王洪尧进行举证，而王洪尧仅仅提交了物业证明，且物业公司在涉案房产查封后才成立，其无权出具关于其成立前的相关物业证明，一审法院也认定无法充分证明涉案房产的实际交付时间，因此关于王洪尧在查封前即占有涉案房产没有完成举证义务。而一审法院认为李磊没有提交证据证明王洪尧主张与事实不符，从而认定王洪尧的举证责任完成，属于错误分配举证责任。(2)涉案房产经另案生效判决审理查明,于2013年10月21日,完成竣工验收,竣工验收前无法交付房屋。但一审法院仅凭主观推断,依据房屋实际交付使用时间与竣工时间不一致属于当前建筑行业普遍现象,就径直认定其在竣工验收前合法占有涉案房产,没有任何法律依据。综上,王洪尧没有证据证明其在查封前即占有了该房产。二、即使王洪尧确实向韩金富购买了房产,其应当通过合法正确的途径主张其权利。王洪尧一直主张向韩金富购买房产,并且支付房款,即使该事实是真实的,涉案房产因韩金富并未与第三人完善手续,王洪尧买房后也未办理合法手续,才导致的合同履行不能,房屋不能取得,王洪尧应当解除合同,要求韩金富退还房款并赔偿损失,这是其维权的正确途径。另外,作为本案李磊,其是基于其合法的诉权,查封了金昌公司财产,其对涉案房产是享有合法权利的,法律对所有人的合法权利都是要保护的,但在合法权利存在冲突时,只有按照法律规定行使权利,才能得到支持。买房人没有在查封前与权利人签订合法有效合同、未向权利人支付全部房款、合法占有房产,没有按照法律规定办理手续,是无法对抗法律对李磊查封权利的保护的,其可以通过合法途径,即要求房屋出卖人承担合同履行不能的责任,而不是通过本案,侵犯其他权利人的合法权利。综上,一审认定事实不清,证据不足,且程序违法,请求法院依法支持李磊的上诉请求。补充上诉理由：王洪尧未在涉案房产查封前与金昌公司签订合法有效的房屋买卖合同，涉案房产登记在案件金昌公司名下，金昌公司也是另案被执行人，王洪尧主张对涉案房产享有权利足以排除执行，应当就其与金昌公司在查封前签订合法有效的房屋买卖合同进行举证。一审中王洪尧自始至终都主张与韩金富签订房屋买卖协议从未与第三人金昌公司签订。一审法院认定王洪尧已经缴纳了涉案房产全部购房款属于事实认定错误，王洪尧应当就其与金昌公司之间存在房屋买卖合同进行举证，同样应当就其向金昌公司缴纳购房款进行举证。一审中王洪尧自始至终主张向韩金富支付购房款。即便其支付的证据为真实的，其也未向金昌公司支付任何款项。金昌公司为王洪尧开具的收据存在时间前后颠倒。其中0426997收据时间2011.1.17，0426998收据时间为2010.12.16，存在金额不符的情况。三张收据金额为84万元，合同约定房款为800739元，金昌公司开具的总的金额为800739元的收据与另案中开具给王洪尧的收据编号连续，以上情况可以认定金昌公司是为配合韩金富及被上诉人应诉事后补开的收据，其并未向韩金富支付购房款，更未向金昌公司支付购房款。王洪尧辩称,一、一审判决认定事实清楚，证据认定确凿，适用法律正确，依法应当予以维持。二、李磊申请查封涉案房产之前，王洪尧已经签订有合法有效的房屋买卖协议。2010年10月20日，王洪尧已经与金昌公司签订了涉案房产的认购协议书，协议书详细记载了涉案房产位置、房号、面积、单价，约定了总房款及支付方式和期限，以及交房日期和双方权利义务，完全具备房屋买卖合同的基本要素。2011年4月29日，涉案房产就已经取得了预售许可证。因此，在查封之前涉案房产买卖合同的合法性不容置疑，并且合同的合法有效并不受合同格式的限制。三、一审庭审中，王洪尧已经提供本人的银行汇款凭证等证据证实实际缴纳了全部房款以及相关的费用，金昌公司也举证予以作证核实，同时金昌公司也开具相应收据以及购房发票予以全部确认，购房款项支付全过程已形成完整的证据链，因此涉案房产的房款已全部付清这一事实足以确认。四、涉案房产于2011年底就已经竣工，王洪尧在已经付清全部购房款的情况下，依据协议书约定的2011年12月31日交房日期接受涉案房产，既符合协议书的交房约定，也符合基本的常理。对于交房事宜涉案房产的相应物业公司及相关证人均予以证实，足以证实王洪尧实际占用涉案房产的基本事实。李磊强调的另案判决中涉及的2013年10月21日竣工验收，与作为开发商的第三人金昌公司提供的竣工验收备案表并不相符，并且该日期为验收日期，与房产交付并不存在必然的先后顺序，工程是否及时进行验收，并不影响房产的实际交付占用使用。综上，李磊的上诉理由并不符合基本事实，更与一审庭审查明的相关事实及证据材料相违背。因此，请求一审法院依法查清事实，驳回李磊的全部诉求，维持一审判决。补充意见：王洪尧两份房款收据的编号存在连续，但是并不能说明出自同一本收据，王洪尧以及王洪尧款项均是通过韩金富予以支付，相关收据也由韩金富协调一并开具，即使存在连续也符合常理。金昌公司述称，王洪尧叙述的和证据都是真实的，我方都认可。王洪尧向一审法院起诉请求：1、依法确认位于潍坊市××光明街“××”××号商铺归王洪尧所有；2、依法停止对位于潍坊市××光明街“××”××号商铺的执行；3、诉讼费由李磊承担。一审法院认定事实：李磊与金昌公司因民间借贷纠纷诉至法院，一审法院作出（2012）潍民初字第212号民事判决书，判决金昌公司偿还李磊本金480万元及利息。金昌公司对该判决不服提起上诉，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民终425号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2012）潍民初字第212号案件诉讼过程中，李磊申请法院对包括涉案房产在内的金昌公司名下财产进行查封，一审法院于2012年9月3日作出（2012）潍民初字第212号民事裁定书，对涉案房产予以查封。（2016）鲁民终425号民事判决书生效后，李磊向一审法院申请执行涉案房产。案件执行过程中，韩金富提出执行异议。一审法院经审理，作出（2016）鲁07执异125号执行裁定书，裁定中止一审法院对潍坊市××光明街“××”××、××、××、××号四套商铺的执行。李磊不服该执行裁定，依法提起申请执行人执行异议之诉。一审法院审理后，作出（2017）鲁07民初371号民事判决，判决准许对（2012）潍民初字第212号民事裁定书确定的位于潍坊市××光明街“××”××、××、××、××号商铺的执行。该判决已经生效。随后，王洪尧对一审法院查封位于潍坊市××光明街“××”××号商铺提出书面异议，请求撤销（2012）潍民初字第212号民事裁定书，解除对“金锦小区”7号商铺的查封。一审法院审理后作出（2018）鲁07执异51号执行裁定书，裁定驳回王洪尧的异议请求。王洪尧不服该裁定，依法提起本案诉讼。另查明，根据生效的（2017）鲁07民初371号民事判决书认定的事实，涉案房产所属的“金锦小区商住楼”工程于2013年10月21日完成竣工验收。涉案房产登记于金昌公司名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王洪尧作为（2012）潍民初字第212号执行案件的案外人要求确认涉案房产归其所有并排除对涉案房产的强制执行。从王洪尧提供的证据看，其与金昌公司签订了认购协议书，明确了购买涉案房屋的价格及其他内容，具备购买涉案房屋的真实意思表示；其通过银行转账及支付现金的方式交纳购房款，结合涉案房屋已经办理完税证明、开具增值税发票的事实，可以认定王洪尧已经实际支付购房款的事实；其提供的物业公司证明，虽然无法充分证明涉案房屋实际交付使用的时间，但涉案房屋的实际交付使用时间与竣工验收时间存在不一致的情况属于当前建筑行业的普遍现象，李磊亦未提供相反证据证明王洪尧的主张与事实不符，故应当认定王洪尧已经实际占有使用涉案房屋的事实。由此可见，王洪尧已经举证证明其购买、占有涉案房屋的基本事实，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。王洪尧主张确认涉案房屋归其所有，因涉案房屋至今未办理产权手续，且其提供的证据不足，一审法院不予支持。李磊虽然主张王洪尧购买涉案房屋存在诸多瑕疵，但均不足以否认王洪尧举证证明的事实，不予采信。综上所述，王洪尧的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、不得执行潍坊市××光明街“××”××号商铺；二、驳回原告王洪尧的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由潍坊市金昌房地产开发有限公司负担。一审法院（2018）鲁07执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。李磊提交证据1.2017鲁07民初371号案件中对王洪尧的调查笔录，证明王洪尧自称从案外人韩金富处购买房产，并非从金昌公司处购买，即便其提交的房屋认购协议为真实的，也不能证实在查封前与第三人金昌公司签订合法有效的买卖合同，双方连最基本的房屋买卖合意不具备。笔录中陈述购买的房产价格为7600元每平米，其提交的认购协议房屋价格为7050元每平米，可以认定一审中王洪尧提交的认购协议为事后补签，并不能证明在查封前与金昌公司签订合法有效的合同。证据2.2017鲁07民初371案件的庭前会议笔录一份，其中第七页中韩金富陈述涉案小区开工时间为2009年10月，完工2012年10月，竣工2012年年底。证明涉案房产查封前没有完工更无法交付，因此王洪尧无法在涉案房产查封前合法占有房屋。王洪尧质证称，对证据1，该调查笔录中王洪尧明确说明是2010年通过韩金富购买涉案商铺，该购买行为已经与金昌公司签订了正式的认购协议，达成了购房的合意，不存在李磊所述的情况。对证据2，庭前会议第7页，韩金富明确说明本案争议的房产于2011年年底把钥匙交给王洪尧和王景凤，与工程的最后的施工验收并没有直接关系，与一审中物业公司出具的因2012年房产的后续收尾工作正在进行影响房屋使用未收取物业费完全一致。金昌公司质证称，同王洪尧意见一致。事实上房屋确实卖给了王景凤和王洪尧，办理的手续中有部分瑕疵，包括工程交工竣工时间有可能存在不一致，有可能在之前交工分钥匙，之后主管部门进行最终的竣工验收。王洪尧提交证据1.涉案金锦小区的商品房预售许可证复印件一份、潍坊市住建局官方网站的预售证信息打印件一份，证明涉案房产已于2011年4月29日取得预售许可证，涉案房产被查封之前，存有合法有效的房屋买卖合同。2.房天下和安居客两大房产中介网站刊登的金锦小区信息网络截图打印件各一份，证明涉案的金锦小区于2011年建成竣工，具备房产的交付条件。李磊质证称，对证据1真实性不予认可，王洪尧所称的打印件真实性无法核实。即便该两份证据为真实的，只能证明涉案房产于2011年4月29日取得预售许可证，王洪尧与金昌公司签订房屋买卖合同不会因为没有预售导致无效，并不能根据此前存在预售许可证倒推双方签订的房屋买卖合同合法有效。对证据2，两份网站打印件，并非官方的住建部门的官网，对其记载的工程竣工时间不予认可，韩金富作为涉案工程的具体施工方对工程进度最为了解，其陈述涉案工程是在2012年10月完工，12月竣工，即便存在金昌公司陈述的没有住建部门的验收就进行房屋交付，也不可能在工程完工前就存在房屋交付，因此涉案房产无法在查封前进行交付。金昌公司质证称，王洪尧提交的上述证据是真实的，我方予以认可。对于李磊提交的证据1和证据2的真实性予以确认，但是不能达到李磊想要证明的目的，本院依法不予采信。对王洪尧提交的证据，因均是复印件或打印件，且李磊不予认可，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王洪尧提交的其与金昌公司签订的金锦小区认购协议书、银行转账凭证、涉案收款收据、完税证明、物业公司证明等证据相互印证，形成了较为完整的证据链，证实王洪尧在涉案房产被查封之前与金昌公司签订了认购协议，交清了全部购房款并合法占有了房屋且非因自身原因未办理过户登记。李磊为反驳王洪尧所提出的主张以及证据均不足以使上述事实真伪不明。基于以上分析，一审法院认定王洪尧对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益具有事实和法律依据，应予维持。综上所述，李磊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由李磊负担。本判决为终审判决。审判长  陈东强审判员  王海娜审判员  马 丽二〇一九年九月十七日书记员  董俊杰