海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0106民初3967号 原告（反诉被告）：潘莉莉，女，1977年8月31日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道。 法定代表人：赵洪福，总经理。 委托诉讼代理人：张璞，男，该司职员。 委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。 原告（反诉被告）潘莉莉与被告（反诉原告）海南盛世开泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宇、被告委托诉讼代理人李传申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还代收费30977.55元；2.判令被告支付逾期办证违约金25897.23元（计算时间自2017年1月19日起至2018年3月12日止）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月26日，被告与原告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），将海口市椰海大道椰海雅苑F栋一单元XXX房（以下简称“房屋”）出售给原告，价款为619551元。合同签订后，原告已依约付清房屋价款及相关税费。被告于2015年1月28日交付涉案房屋。依据合同第十五条之约定，被告应当自房屋交付之日起720日内，即2017年1月18日前为原告办理房屋权属证书；原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，被告应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一支付违约金。然而，原告实际取得房屋不动产权证书的时间为2018年3月12日，因此，被告应当依照合同约定，自2017年1月19日起至2018年3月12日止（共418天），每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金25897.23元。2018年1月18日，被告又以代收代缴办理不动产权证书有关税费为名，向原告收取30977.55元代收费。不动产权证书办好后，原告要求被告结算代收代缴的费用，多还少补，但被告以种种理由推脱，并声称该代收费是合同第十六条约定应由原告承担的土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”之规定，以及合同第十六条“土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担”之约定。原告认为，缴纳土地增值税是被告的法定义务，只有在税务机关认为房屋售价偏低，并按市场价格征收土地增值税时，购房人才承担超出合同售价部分产生的土地增值税。但经原告了解，税务机关在征收椰海雅苑小区的土地增值税时，是按房屋售价而不是按市场价核定征收土地增值税。因此，被告收取原告的30977.55元代收费，既没有法律依据，也没有合同约定，应予以返还。基于上述事实与理由，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告辩称，原告请求被告支付逾期办证违约金及请求返还非普通住宅土地增值税，被告认为该诉求罔顾事实、毫无道理，理由如下：第一、诉争房屋属于检察院一分院干警团购房,约定检察院承担办证责任。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月11日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院与鸿福公司签署《股权转让协议书》。2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、检察院团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、110平方米119套。除检察院所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由被告自行销售和处置，盈利和亏损与检察院无关。”2010年12月12日被告与检察院签署《商品房团购协议书》。2011年10月17日被告与检察院签订《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的原告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由被告承担。二、太阳能热水系统建设费由被告承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型。检察院强行被告将单套普通住宅110平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，团购房的总面积从开始约定的2.4万平方米，最终团购意向面积增加到41670平方米。超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，造成被告巨大亏损。按照检察院所有的10.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过10.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院强行侵占被告8.65亩土地。政府认定涉案房屋属于“公房”。依据海南省政府的相关规定，本案检察院干警所购的房屋属于团购的房屋，属于利用10亩土地建设的房屋，已经认定为“公房”，原告否认公房的认定。综上，原告起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，原告无偿侵占被告8.65亩土地，并且检察院负责办理证件，逾期办证的责任应该由检察院承担。 第二、被告没有违约，未能办证系原告自己没有提供合法的手续。1、被告已经在约定期限内办理完毕总证和分证。2016年11月14日，被告已经将椰海雅苑小区不动产权证的总证办理完毕，并将每一户的分证办理完毕。按照正式的交房时间为2015年12月8日即椰海雅苑小区唯一出入的道路山高横路完成工程之日，实际交房时间因部分原告在道路、给排水配套设施未完工之前，要求交付房屋提前装修，部分可能提前交付，但是，正式交付应该自2015年12月8日起算，按照《商品房买卖合同》第十五条，在实际交付房屋之后的720天办理商品房所有权证，商品房所有权证之后60日办理土地使用权证，即至2017年12月8日前办理商品房所有权证，在2018年2月8日前办理土地使用权证，因海口市两证合一为不动产权证，最后办证日期为2018年2月8日前。被告已经按照合同约定时间内办理完毕商品房所在小区的总证和分证。将每一户的分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续、缴纳税款才能办理。2、机构改革造成过户延迟。不动产登记中心2016年1月13日挂牌，在此之前暂停办理登记。因不动产登记中心刚成立，办公人员不足，业务量太大，无法全部受理办证业务，每天受理数量限制，所以无法按照期限办理。被告为了加快办证，成立办证小组，专门带电脑、复印机、打印机等设备去不动产登记中心协助办理椰海雅苑小区不动产权证过户事宜，被告积极努力，尽心尽职，全力以赴。3、契税办理变更。不动产权证过户到购房人名下，必须缴纳契税，原来规定可以由开发商代为缴纳，后来税务局改成让购房人自己缴纳，开发商代理缴纳必须有授权委托书，否则不得代理缴纳。这样造成椰海雅苑小区购房部分业主没有按时缴纳契税。4、原告没有按时缴纳契税，提供合法资料。因原告没有提供代理缴纳契税的授权委托书，被告无法缴纳契税，原告自行缴纳契税之后，才能办理过户手续。原告缴纳契税时间滞后（缴纳契税时间表）导致无法按时办理过户手续，因此办理过户延迟的责任属于原告个人原因造成的。综上，没有办理过户手续，系政府原因，系原告个人原因，被告没有违约，不承担任何责任，原告起诉被告逾期办证违约金违背客观事实。 第三、原告根本不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替。检察院出具团购房干警分房名单,实际签署合同有164户与名单不符，原告不属于检察院干警，属于冒名顶替，严重损害了检察院干警利益，不具备资格却享受干警福利待遇，是违规违法的。 第四、非普通住宅土地增值税问题（原告起诉返还代收费部分），（一）非普通住宅土地增值税的来源，房屋面积增加，产生非普通住宅土地增值税，增加被告房屋开发的巨额成本，1、房屋面积增加原告侵占被告的土地8.65亩，检察院强制要求原告将团购房每套变更为超过144平方米非普通住宅的大户型，由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米。按照检察院所有的10.74亩土地，3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过10.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，被告不但承担10.74亩土地的全部建筑成本，还另外无偿被检察院强行侵占8.65亩土地，造成被告巨额亏损。2、额外增加非普通住宅土地增值税和成本，房屋面积由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5﹪征收。如果，不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成我公司承担了本不该有的土地增值税1000万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的原告承担。3、配套费增加，因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元。40747.7平方米×170元=6927109元。4、电梯和太阳能修改，因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，因此增加费用共计680多万元。5、增加设计费，因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计为3000万元加1000万元加692.7109万元加680万元加20万元等于5492.7109万元。这些成本按照合同第十六条的约定，均应由原告承担。被告保留起诉原告的权利。（二）、检察院决定非普通住宅土地增值税由原告承担。检察院一直承诺解决非普通住宅土地增值税问题，房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，被告为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税问题1000万元。2017年2月12日，被告就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日《关于椰海雅苑干警团购房情况的说明》的复函，被告于2017年5月28日《关于〈关于椰海雅苑干警团购房情况的说明〉的复函》提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，由检察院领导等相关人员召开会议，会议中检察院领导提出，干警团购房面积由普通住宅增加面积变为非普通住宅，检察院是否还能协调减免土地增值税，检察院相关人员回复已与税务部门协调沟通无法减免，检察院领导与其他参会院领导沟通后再次明确：干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。最后检察院决定非普通住宅土地增值税问题本着谁受益谁承担的原则，由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）非普通住宅土地增值税合同约定原告的购房人承担，依照检察院的决定，双方在合同中明确约定因房屋面积增加到144平方米以上才产生的土地增值税由购房干警承担。因此《商品房买卖合同》第十六条约定，“关于税款缴纳3，买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”合同明确约定相关税费由原告承担，依据《中华人民共和国合同法》“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，《商品房买卖合同》第十六条关于约定相关税费由购房的原告承担的约定完全符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》“第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告应该承担增加的非普通住宅土地增值税。”（四）合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的价格原因非普通住宅土地增值税是因为检察院团购房价格每平方米2500元低于建筑成本价格，土地没有任何增值，在房屋销售时，房屋价格偏低，被告没有在销售房屋时取得任何利益，赚取任何利润，恰恰相反，被告将8.6亩土地赔给检察院干警，并且开发中的配套费用造成房屋开发成本价为每平方米4500元，被告作为开发商，已经在开发中承担巨额损失，这部分的非普通住宅土地增值税属于购房干警得利，因此，约定由原告承担。（五）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，原告应该起诉税务机关退还，被告并没有占有该税款，2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定，非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，全部税款已经缴纳国库，被告没有占有税款，原告起诉让被告退还非普通住宅土地增值税没有事实依据，该税款系原告房屋面积超过144平方米才产生的，原告系购房户，是房屋面积的受益人，双方在签订合同同时明确约定该非普通住宅土地增值税由原告承担，被告也没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税任何通知，原告要求退还没有法律依据。如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。 第五、检察院用于合作的10亩土地。检察院以自己所有的10.74亩土地合作开发商品房，将10.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，原告能以低于成本价购得涉案房屋是因为合作开发，原告不承认合作开发与事实严重不符。 第六、不动产证和房屋所有权证、土地使用权证属于不同的法律概念。1、原告将商品房权属证、土地使用权证和不动产权证混淆。（1）不动产统一登记，将两证合一。依据国务院2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》“第四条国家实行不动产统一登记制度。”不动产权证书包含商品房权属证和土地使用权证，《海口商品房买卖合同》约定两证，现在统一登记两证合一，原告将商品房权属证、土地使用权证和不动产权证混淆。（2）不动产统一登记导致办证时间延迟，延迟办证的原因属于不可抗力。被告有证据证明海口市不动产中心于2016年1月13日挂牌成立并于2016年7月25日才办理不动产证，将商品房权属证和土地使用权证两证合一为不动产权属登记，在海口市不动产登记中心成立之前，暂停办理房屋权属证书和土地使用权证书，延迟办理不动产权证的原因属于政府政策变动，属于不可抗力，并不属于被告的责任，原告将办理不动产证延迟的责任全部归责给被告，明显违背合同约定。2、办理不动产权证的期限起诉计算错误。依据《海口商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定。有部分原告的合同约定为750天加750天。不动产权证包含商品房权属证和土地使用权证，两证合一，办理不动产权证的时间应该为交房之日起720日加上60日即780日，原告起诉时仅仅计算720日完全违背合同的约定和法律的规定。3、办理房屋总证和分证的时间，证明被告已经在约定期限内办理完办证义务。被告提交证据证明办理椰海雅苑小区房屋不动产总证和分户的时间为2016年10月14日，证明被告已经在约定期限内办理完办证义务。4、原告错误归责为被告的责任。（1）合同约定只有出卖人违约才承担违约责任。依据《海口商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在约定的时间内取得权属证书的，自逾期之日起，按已付房款的万分之一支付违约金。”被告2016年10月14日办理完毕房屋总证和分证，完成办证义务，办理过户至购房人名下，需要原告提出申请、提交资料、缴纳契税等，这均是原告才能办理的，延迟办理过户手续，造成办证迟延的全部归责为原告。（2）办证是共同申请，不是被告单方办理。按照《不动产登记暂行条例》“第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，被告完成小区房屋的不动产权证总证和每户的分证，就完成办证义务，将每户的分证办理至购房人名下，需要购房人亲自办理，提交申请和全部手续，办理过户的义务属于购房人，并不属于被告，并且被告也没有这个权利代替购房人办理。（3）委托需要书面委托书。依据第十五条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”和第十六条“申请人、代理人应该提交身份证明材料、授权委托书”的规定，这里明确规定只有提交书面委托书委托被告，才能办理登记。因此，被告在2016年10月14日办理完毕房屋总证和分证之后，将房屋过户至原告名下，因原告不主动办理造成办证延迟的责任属于原告。5、原告违约。（1）过户登记的主体是原告。按照《不动产登记暂行条例》第三条、十四条、十五条、十六条的规定，依据《海口商品房买卖合同》被告办理完毕房屋权属证的总证和每户的分证之后，申请过户登记的主体是原告，办理过户延迟的责任不属于被告。（2）缴纳契税的责任主体属于原告。依据《中华人民共和国契税暂行条例》“第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”的规定，缴纳契税的义务主体属于原告。（3）缴纳契税延迟的责任属于原告，延迟办理房屋过户手续的责任在原告。被告有证据证明，原告缴纳契税时间滞后（缴纳契税时间表），原告缴纳契税的时间为2017年10月8日，原告没有按时缴纳契税，导致无法按时办理过户手续，造成房屋权属证书办理延迟的责任为原告。 第七、原告主张的实际交房时间错误。依据《海口商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年12月30日前交付。”第十五条“房屋交付之日不受本合同第八条交付期限的限制，以买受人按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的规定，被告有证据证明椰海雅苑小区唯一道路---《关于山高横路A段开竣工情况的说明》，项目于2015年12月8日完成工程总验，属于“按本合同履行义务达到的约定交房条件为准”的约定，因此实际交房时间应该为2015年12月8日。原告主张以缴纳物业费为实际交房费时间错误，因房屋小区道路和水电配套设施未完成，检察院要求提前装修，才提前拿到钥匙，但这不是实际交房时间。 第八、根据合同约定的内容，原告提交的证据不能证明其主张。1、交付期限为2014年7月30日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：设计变更经批准并告知买受人的；政府有关部门相关政策的调整；不可归责于出卖人的其他原因导致交付延期。2、合同第十五条，产权登记的约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。3、合同第十六条,税款缴纳的规定：根据《中华人民共合同国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下方式缴纳税款：买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。4、契税缴纳收据时间为2015年1月28日，金额为18586.53元。5、交房时间为2015年1月28日，交房时间证据未提供，缴纳物业费时间为2015年1月28日。 第九、逾期办证违约金的计算时间错误。1、从违约时间至实际缴纳契税时间，从2017年1月18日至2015年1月28日，这段时间由于原告未按时缴纳契税，应由原告承担责任。2、2018年3月12日，已经办理房屋不动产权证书，因此从2018年3月12日至今，这一段时间是不存在违约的，不能计算违约金。 综上，原告起诉违约金、返还非普通住宅土地增值税违背客观事实，没有事实依据和法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：原告在签订《海口市商品房买卖合同》过程中，虚构检察院干警身份，骗取购房资格，利用欺诈手段骗取合同，违法侵吞国有资产，严重损害国家利益。第一，房屋属于检察院一分院干警团购房，购房资格是必须属于检察院干警。1、签署合作开发合同约定干警购房资格。2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》。协议约定合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定：拟成立海南盛世开泰房地产开发公司。2010年12月12日，检察院与鸿福公司签署《股权转让协议书》。2、签署团购房协议前提是检察院干警才有资格购房。2009年9月30日检察院与被告签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3、检察院团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除检察院所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由被告自行销售和处置，盈利和亏损与检察院无关。”2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的反诉被告团购部分房屋的配套费170元/平方米，由被告承担。二、太阳能热水系统建设费由被告承担。”检察院提供《海南省人民检察院海南分院反诉被告团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符。依据检察院提供的名单、指明的价格，分别于2012年10月至12月份，检察院的原告分别与被告签订《海口市商品房买卖合同》，其中有164户购房人不属于检察院的干警。因此以上协议，均限定购房人必须是检察院干警，不属于干警没有资格购房。3、因冒充干警，导致购房面积超出检察院实际土地面积，侵占被告土地面积。因为有人冒充干警，导致购房面积超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩。按照检察院所有的11.74亩土地，按照3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而因冒充干警，导致检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，总用地面积20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，折合土地面积为8.65亩土地，也就是检察院干警侵占被告8.65亩土地。并且，购房户中必须属于检察院干警才具备购房资格，这正是冒充干警造成的，因此原告违法。4、政府认定涉案房屋属于“公房”。依据海南省政府的相关规定，本案检察院干警所购的房屋属于团购的房屋，属于利用国有的11亩土地建设的房屋，已经认定为“公房”，原告冒充干警，严重违法。5、购房价格属于低于开发成本价格，仅仅限于干警才享受优惠价格，不是干警均不能享受优惠价格。因为检察院团购房价格每平方米2500元低于建筑成本价格，房屋价格偏低，开发商将8.6亩土地赔给检察院干警，实际上房屋开发成本价为每平方米4500元，开发商向检察院声明，仅仅检察院本院的干警才享受优惠价格，不属于检察院的人员，不享有优惠价格。综上，原告起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房干警的优惠价，原告无偿侵占被告8.65亩土地，不属干警的人员无权享受该优惠价格。 第二、原告根本不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替，采用欺诈手段骗取签订《海口市商品房买卖合同》。检察院出具团购房干警分房名单，实际签署合同有164户与名单不符。原告不属于检察院干警，根本不具备购房资格，属于冒名顶替，属于严重损害检察院干警利益，不具备资格却享受干警福利待遇，原告冒名顶替、冒充国家机关工作人员、侵吞国家利益，损害被告利益，在签订《海口市商品房买卖合同》过程中采用欺诈手段，骗取购房资格。依据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。原告采用欺诈的手段冒充国家工作人员，骗取签订《海口市商品房买卖合同》，因此该合同无效。 第三、与原告签订的《海口市商品房买卖合同》不是被告的真实意思，属于无效合同。1、原告侵占被告的土地8.65亩。按照检察院所有的11.74亩土地，3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米。而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占被告土地8.65亩，被告不但承担11.74亩土地的全部建筑成本，还另外无偿检察院强行侵占8.65亩土地，造成被告巨额亏损。额外增加这些面积正好是原告冒充检察院干警购买的房屋面积，因为原告隐瞒事实，采取欺诈手段，导致被告重大误解，误以为是检察院干警，与原告签订的《海口市商品房买卖合同》不是被告的真实意思，属于无效合同。依据《民法总则》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第一百四十四条：无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。（２）虚假意思表示实施的民事法律行为无效。第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 第四、检察院用于合作的11.74亩土地涉嫌侵吞国有资产，私分国有资产，属于严重违法，严重损害国家利益。检察院以自己所有的11.74亩土地合作开发商品房，将11.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，原告能以低于成本价购得涉案房屋是没有支付土地成本，属于严重的违法行为。依据《合同法》第52条规定，《海口市商品房买卖合同》合同无效。 第五、如果原告与干警合谋转让，涉嫌偷税漏税。如果原告与干警合谋转让，涉嫌偷逃税款，在房屋购买未满五年转让，如果是政策性房屋，国家明令禁止转让，擅自转让应该缴纳20%以上的个人所得税，擅自转让涉嫌偷逃税款。属于扰乱税务征管，逃避个人所得税的违法行为。 综上，原告严重侵犯被告的合法权益，利用虚假的手段，冒充国家工作人员，侵犯国家利益，属于严重的违法乱纪行为，签订的合同依法无效，请求法院查明事实，依法支持诉求。 原告针对被告的反诉辩称，原告与被告之间签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，合同签订后，原告已按约定支付全部购房款及相关费用，全面履行了自己的义务，涉案房屋已交付给原告管理使用，产权证书已办理到原告名下，合同的权利义务已经基本履行，合同目的已经实现，不存在《合同法》第52条规定的合同无效的五个法定情形，此外，反诉原告的起诉，已超过诉讼时效，因此，原告认为，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.海口市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.销售不动产统一发票；4.物业费发票、收据三份。证明：原、被告双方自愿签订《海口市商品房买卖合同》，合同签订后，原告已按合同约定交付购房款、办证费用、住宅专项维修资金等费用，履行合同义务。被告向原告交付涉案房屋，但未按合同约定的时间交付，也未按合同约定履行办理和交付房屋产权证书义务，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。 被告提交如下证据：1.《房地产合作开发协议书》；2.《补充协议书》；3.《股权转让协议书》；4.《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》；5.2010年12月12日盛世开泰公司与检察院签署《商品房团购协议书》；6.2011年10月17日盛世开泰公司与检察院《商品房团购协议书补充协议》；7.检察院提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》，证据1-7证明：（1）2009年4月6日，海南省人民检察院海南分院机构后勤服务中心，房屋属于团购房；（2）团购房面积一开始为110、130、150平方米，后来检察院强令修改为150、180、200平方米；（3）团购房面积超过144平方米，属于非普通住宅；（4）团购房享受检察院内部工作人员的优惠价格；（5）城市基础设施配套费170元由检察院承担，太阳能热水系统费用，由检察院承担；（6）相关手续检察院办理；（7）购房资格为干警。8.抽签选房登记表；9.更名明细；10.更名清单；11.更名申请；12.海南省人民检察院第一分院干警团购“椰海雅苑”名单。证据8-12证明：原告不属于检察院干警，冒充检察院干警，骗取购房资格，属于违法违规行为。13.海口市不动产登记中心成立；14.海口市房产证办理材料；15.领取材料照片；16.实施不动产登记的公告，证据13-16证明：（1）2016年1月13日，海口市不动产登记中心成立，在此之前，暂停办理房屋所有权登记手续，需要两证合一；（2）办理需要购房人提供手续资料；（3）2016年1月13日至2016年7月22日，办理不动产证期间190天未办证。17.山高横路竣工情况说明，证明：小区唯一通道2015年12月8日完工，按照合同约定为实际的交房日期，实际交房。18.CDEF座不动产权证，证明：2016年11月14日，被告已办理完总证。19.《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》；20.缴纳税金统计；21.干警缴纳税金，证据19-21证明：检察院团购房产生非普通住宅土地增值税6311665.22元，被告将非普通住宅土地增值税6311665.22元全部缴纳国库。22.商品房买卖合同，证明：土地增值税约定由购房人承担；23.缴纳契税时间，证明：2017年10月19日才交契税。缴纳契税延迟导致办证延迟，责任在政策变动和购房人。24.规划许可证；25.对《关于〈关于椰海雅苑干警团购房情况的说明〉的复函》的回复函；26.《关于省检察院第一分院干警购买椰海雅苑小区商品房的情况说明的复函》；27.土地证；28.《海口市土地管理局关于依法出让土地给海南省人民检察院海南分院使用的批复》，证据24-28证明：（1）检察院只有11.74亩土地；（2）团购占用原告的土地8.67亩；（3）团购房为公房；（4）检察院土地不合法;29.琼海市公安局[琼海公（刑）调证字（2019）4108号]调取证据通知书，证明购房人叶天宝涉黑，冒充欧友谊。30.非普通住宅土地增值税缴纳明细，证明税款已全部缴纳给税务局，原告所请求返还的税款在国库。 根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2010年12月12日，被告与海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心签订《商品房团购协议书》，约定：被告同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，检察院干警购买商品房总建筑面积为41670㎡。2015年1月26日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区房；建筑面积149.65平方米，每平方米4140元，总金额619551元；被告应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在60日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；被告应当提前7日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；原告委托被告代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款。2015年1月28日，原告向被告缴纳涉案房屋物业费及属税务部门、房管部门代收代付费用，为此原告主张2015年1月28日为交房日期。2018年1月18日，被告向原告收取代收代付税费30977.55元，该款项系非普通住宅土地增值税。被告于2018年3月12日为原告办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。 另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%；被告开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.90元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。 再查明，《海南省人民检察院第一分院干警团购商品房抽签选房登记表》上涉案房屋的签名确认人为王平。《海南省人民检察院第一分院干警团购“椰海雅苑”名单》上显示涉案房屋购房人姓名由王平变更为张某，又由张某变更为原告。2014年11月6日，案外人张某与原告出具一份《声明书》，载明：本人张某购买了“椰海雅苑”F栋一单元1601号房产，因工作调动原因，现更名为原告潘莉莉。原告不属于海南省人民检察院第一分院干警，现待业在家。原告与检察院干警张某系朋友关系。 案在审理中，本院依法向被告释明，其反诉主张《海口市商品房买卖合同》无效与本院审理认定有效不一致，告知其在两个工作日内可以变更诉讼请求。被告在本院限期内未变更诉讼请求。 本院认为，一、关于原告的本诉请求。原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，被告应当在2014年7月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在60日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。原告于2015年1月28日向被告缴纳涉案房屋物业费及代收代付费用，为此原告主张2015年1月28日为交房日期，本院予以确认。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，被告应当自房屋交付之日（2015年1月28日）起780日内即2017年3月18日前为原告办理不动产权证书并交付给原告，被告于2018年3月12日为原告办理《不动产权证书》，被告的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任。被告抗辩因政府机构改革、契税办理变更及原告未向其缴纳土地增值税等造成其延迟办证，主张其未违约，于法无据，本院不予采纳。被告于2018年3月12日为原告办理房屋权属证书，故被告应向原告支付自2017年3月19日至2018年3月11日期间（共计358天）的逾期办证违约金22179.93元（619551元×0.0001×358天＝22179.93元），原告主张逾期办证违约金超出22179.93元部分，本院不予支持。 关于原告主张被告返还土地增值税的问题。原、被告双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“原告委托被告代缴相关税款。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且未明确约定非普通住宅土地增值税由原告承担。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由被告负责缴纳。被告收取了原告非普通住宅土地增值税30977.55元，没有事实和法律依据，原告主张被告返还该土地增值税30977.55元，本院应予以支持。 二、关于被告的反诉请求。被告与海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心签订的《商品房团购协议书》约定被告同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，但并没有约定团购住房的购买人仅限于检察院干警，也没有禁止检察院干警转让购房资格的约定，因此虽然原告并非检察院干警，但其从检察院干警张某处取得团购住房的资格，上述行为不违反《商品房团购协议书》的约定，亦没有损害被告的利益。原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，并依法缴纳了购房款，双方已经成立了商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务应以《海口市商品房买卖合同》为准。且根据被告提交的《声明书》可以看出，被告对原告并非检察院干警的身份是明知的，但其对更名为原告并未提出异议，故被告以原告冒充检察院干警，骗取被告签订《海口市商品房买卖合同》为由，反诉主张双方签订的《海口市商品房买卖合同》无效，无事实依据。同时，针对双方签订的《海口市商品房买卖合同》效力，本院已依法向被告进行释明，被告没有变更诉讼请求，故对被告提出的反诉请求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条规定，判决如下： 一、被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘莉莉支付逾期办证违约金22179.93元； 二、被告海南盛世开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘莉莉返还土地增值税30977.55元； 三、驳回原告潘莉莉的其他诉讼请求； 四、驳回被告海南盛世开泰房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1222元，由原告潘莉莉负担80元，被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担1142元；反诉费50元，由被告海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  陈少燕 审 判 员  冯 琳 人民陪审员  罗美琴 二〇一九年九月三日 书 记 员  陈家芬