盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1104民初3448号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行，住所地辽宁省盘锦市大洼区。负责人：王昌宁，该支行行长。委托诉讼代理人：李阔，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。委托诉讼代理人：张军，中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行个贷部客户经理。被告：李艳辉，男，1971年5月23日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。被告：盘锦天格房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：郭春刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵岩，盘锦天格房地产开发有限公司职员。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告李艳辉、盘锦天格房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的委托诉讼代理人李阔、被告盘锦天格房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼，被告李艳辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行向本院提出诉讼：1、判令被告李艳辉偿还原告借款本金99，243.32元及利息16.219.62元，合计115，462.94元(截止到2018年9月29日结息)，以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息（具体数额以原告个人信贷系统中产生的数额为准）；2、判令被告盘锦天格房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。3、抵押物优先受偿。4、判令解除合同，并由被告承担因诉讼而发生的一切费用。事实和理由：原告与被告李艳辉于2013年7月31日签订10年期个人住房（商业用房）借款合同，以被告所购买的大洼县大洼镇天格东湖湾小区xxxxxx-xx栋xx单元xx-x号房，面积54.95平方米的住房作抵押，向原告申请个人住房贷款120,000.00元。原告于2013年8月7日向被告发放贷款120,000.00元。被告偿还部分贷款后，从2015年12月7日起至今连续拖欠34期，未按月偿还贷款本息，至今尚欠本金及利息115,462.94元（截止到2018年9月29日结息）。原告一直向被告请求权利，要求被告偿还贷款，但被告一直未履行义务。原告与被告盘锦天格房地产开发有限公司于2011年8月20日签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，根据合同第七条对保证责任的约定：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证贵任，甲方不提出任何异议。同时根据物权法第一百七十六的规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现物权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。盘锦天格房地产开发有限公司对被告李艳辉的债权提供连带责任保证。因此，原告依法向盘锦市大洼区人民法院提起诉讼，要求判令被告偿还原告借款本金及利息115，462.94元(截止到2018年9月29日结息)，解除借款合同，并承担因诉讼而发生的一切费用及诉讼请求中借款本金利息偿清前所发生的利息。现原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。李艳辉未作答辩。盘锦天格房地产开发有限公司辩称：1、被告保证期限已过，根据合同法第四十条规定，原告的保证条款无效。2、2017年原告就相同案件起诉过天格公司，盘锦市大洼区人民法院就相同的事实做出过民事判决书，体现出被告天格公司保证期限已过。3、在主债务有抵押物提供担保的情况下，债务人可优先以抵押物受偿权。本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，原告与被告李艳辉签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2107xxxx8-2012-2013xxxx52），约定被告李艳辉向原告借款120,000.00元，用于购买被告盘锦天格房地产开发有限公司开发的，坐落于大洼县大洼镇天格东湖湾小区xxxxxx-xx栋xx单元xx-x号房，面积54.95平方米，总价款177,073.00元。借款期限为120个月（即2013年7月31日至2023年7月31日）。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即现执行基准利率水平；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人首付款金额为57,073.00元。发放贷款的其他前提条件为借款人应按照《房屋登记办法》的规定预购商品房预告登记，取得预购商品房预告登记证明。借款人（或其委托代理人）与贷款人共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，取得预购商品房抵押权预告登记证明，交由贷款人收妥。贷款人将款项一次性划入盘锦天格房地产开发有限公司账号为21×××81的账户中。借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款账户为62×××86。借款人的还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1365.63元。本合同项下担保方式为抵押担保、最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下的抵押财产为坐落于盘锦市大洼区大洼镇天格东湖湾小区xxxxxx-xx栋xx单元xx-x号房屋。抵押担保范围包括本合同所列本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。借款人违约情形包括：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金（违约金的计收方法为：违约金=违约金额*违约金率）；……；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。2013年8月2日，二被告在大洼县房产管理中心以抵押房屋为原告办理了预售商品房抵押权预告登记手续。2013年8月7日，原告将120,000.00元贷款发放至被告盘锦天格房地产开发有限公司账户中。被告李艳辉自2015年12月7日起未能按照约定偿还贷款本息。截止2018年9月29日，被告李艳辉尚欠原告贷款本金、利息、罚息、违约金合计115，462.94元。以上款项经原告催收，被告李艳辉未予偿还。故原告起诉至法院，请求：1、判令被告李艳辉偿还原告借款本金99，243.32元及利息，合计115，462.94元(截止到2018年9月29日结息)。以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息（具体数额以原告个人信贷系统中产生的数额为准）；2、判令被告盘锦天格房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。3、抵押物优先受偿。4、判令解除合同，并由被告承担因诉讼而发生的一切费用。另查明，原告(乙方)与被告盘锦天格房地产开发有限公司（甲方）于2011年12月13日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2011003），约定最高额保证所担保的债权是指为自2011年8月25日至2013年8月25日（即债权确定期间）；保证方式为连带责任保证；担保责任的最高限额为124,000,000.00元；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证责任为：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。上述事实，有原告及被告盘锦天格房地产开发有限公司陈述、《个人住房（商业作房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、不动产登记证明、贷款支付凭证在卷佐证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告李艳辉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务。因借款合同中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系。被告李艳辉自2015年12月7日起未偿还贷款本息，已构成违约，故对原告要求解除与被告李艳辉签订的借款合同并要求其偿还截至2018年9月29日欠贷款本金99,243.32元、利息11，471.07元、罚息3201.76元、违约金1546.79元，合计115,462.94元人民币以及全部贷款清偿之日前产生的利息、罚息的诉讼请求，予以支持。关于原告要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，借款合同中约定了被告李艳辉用自己购买的坐落于盘锦市大洼县大洼镇天格东湖湾小区xxxxxx-xx栋xx单元xx-x号房房屋一处作抵押，系被告李艳辉以该房产作为抵押物为借款合同项下的贷款本息等所提供担保的意思表示，但因该房屋抵押系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故对原告要求行使抵押物优先受偿权的诉讼，不予支持。关于原告要求被告盘锦天格房地产开发有限公司对被告李艳辉的债务承担连带责任的诉讼请求，因被告盘锦天格房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行义务，故对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告盘锦天格房地产开发有限公司辩称“被告保证期限已过，根据合同法第四十条规定，原告的保证条款无效”，因原告与被告盘锦天格房地产开发有限公司在双方签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止”，现原告与被告李艳辉办理的房屋抵押系预告登记，原告享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故被告盘锦天格房地产开发有限公司的该项主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行与被告李艳辉于2013年7月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2107xxxx8-2012-2013xxxx52）。二、被告李艳辉于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行借款本金99,243.32元及利息、罚息(截止2018年9月29日，应收利息11，471.07元、罚息3201.76元，自2018年9月30日起至本金清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算)。三、被告盘锦天格房地产开发有限公司对于被告李艳辉的上款给付义务承担连带责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2609元（中国建设银行股份有限公司盘锦大洼支行已预交），由李艳辉负担，盘锦天格房地产开发有限公司负连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审 判 长  杨凤林人民陪审员  安凤杰人民陪审员  王 克二〇一九年九月二十七日书 记 员  张 榆附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人于债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭地，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。