山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1540号 上诉人（原审被告）：焦永平。 上诉人（原审被告）：杜玉玲。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈文超，山东良远律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：姜效鹏，山东良远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：乔开峰。 被上诉人（原审原告）：董伟。 被上诉人（原审原告）：郭云明。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：巩贵运，山东法瀚律师事务所律师。 原审第三人：彭治国。 上诉人焦永平、杜玉玲因与被上诉人乔开峰、董伟、郭云明,原审第三人彭治国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2019）鲁0523民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 焦永平、杜玉玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项违约金部分和第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由乔开峰、董伟、郭云明负担。事实与理由：一、一审诉权处置不当。乔开峰等的一审诉讼请求是解除合同返还房屋，诉讼过程中，乔开峰等并未明确将诉讼请求变更为支付购房款，只是选择性主张，即如果不予解除合同返还房屋，则要求购房款。这样的诉求是不明确的，应予以驳回。一审对乔开峰等未明确的诉求变更，未征求焦永平、杜玉玲的意见，也未给予答辩期。二、一审将无法办证过户的责任归于开发商，却把违约责任加给焦永平、杜玉玲。焦永平之所以高价买房是因为乔开峰等允诺能够办理房产证。涉案房产系乔开峰等抵账而来，抵账价值是根据当时未办理产权证的市场行情，即70万元左右一套。双方签订的房屋买卖合同也明确约定办证是付款的前提条件。焦永平出具的保证书也记载办证这一前提条件。无法办证是开发商的问题，应根据公平原则，均分双方责任。一审认定合同约定的办证条件无法成就，就不应再适用合同关于30%的违约金和律师费的约定，如此认定，就是认定焦永平单方违约。一审据此判令焦永平、杜玉玲额外支付15.8余元的违约金及6万元律师费不公平。 乔开峰、董伟、郭云明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。焦永平、杜玉玲的违约事实成立，焦永平、杜玉玲已经将涉案房屋转让给第三人，而不支付乔开峰等购房款，根据合同约定及焦永平的承诺，焦永平、杜玉玲依法应当承担支付违约金及律师费的法律责任。 彭治国述称，不清楚焦永平与乔开峰等之间的关系，与其无关。 乔开峰、董伟、郭云明一审诉讼请求：1.依法解除双方签订的房屋买卖合同，返还广饶县民安路“信义领秀城”小区室的房屋；2.焦永平、杜玉玲支付约定违约金167400元；3.赔偿利息损失，以93万元为基数自2016年06月27日起，按年息24%付至执行完毕。 一审法院认定事实：2016年06月27日，乔开峰、董伟、郭云明与焦永平、杜玉玲签订房屋买卖合同一份，合同约定乔开峰、董伟、郭云明将三人从涌金橡胶厂处抵账得来的位于山东省广饶县民安路的“信义领秀城”小区室房屋出售给焦永平、杜玉玲，房屋价款为人民币93万元，包括上述房屋及停车位、储藏室等附属物。另外，房屋买卖合同中约定：1、甲乙双方于本合同签订后到房管部门和土地管理部门办理房屋产权和土地使用权过户登记手续。甲方同意办理完毕过户登记手续后三日内，乙方用上述房屋到银行办理抵押贷款，乙方将收到的银行贷款支付给甲方作为上述房屋的部分购房款，其余的购房款乙方在签订本合同一年内一次性付清；2、如果乙方在办理完过户登记手续后30日内无论是基于什么原因，不限于信誉、诉讼等任何原因而无法从银行办理抵押贷款，甲方有权要求乙方将全部购房款一次性付清，并有权要求其承担违约责任、赔偿损失；3、甲方在本合同签订后30日内将上述房屋及手续等附属设施交付给乙方；4、如乙方未能按本合同约定支付购房款的，逾期30日以上时，按应付款金额的30%向甲方支付违约金。同时甲方有权要求乙方保证人对乙方的付款行为承担连带保证责任，乙方还需承担甲方为实现权利所付出的诉讼费、律师费、保全费等合理性费用。杜玉玲在合同保证人处签字捺印。合同签订后，乔开峰、董伟、郭云明向焦永平、杜玉玲交付了房屋及附属设施。2016年07月20日，焦永平为乔开峰等出具证明一份，载明“证明今证明3#1401室含储藏室及车位正式交付焦永平使用，已于2016年7月20日办理完成购房合同收据及房屋钥匙焦永平2016.7.20号”。2016年07月01日，焦永平为乔开峰等出具欠条一份，载明“欠条今欠到领秀城一期3#1单元1401房款玖拾叁万元正（￥930000.00）储藏室32.88平方车位一个370523197006031332焦永平2016.7.1号”。 2016年11月，彭治国从焦永平、杜玉玲处购买本案所涉房屋及附属设施，双方约定购房款为人民币69万元。彭治国分别于2016年11月16日、11月23日、11月28日向焦永平银行账户转账四笔共计69万元。2016年11月28日，焦永平为彭治国出具收条一张，载明“收条今收到购房款陆拾玖万元正（￥690000.00）焦永平2016.11.28号”。2016年11月15日，彭治国与案外人山东君瑞置业有限公司就本案所涉房产签订商品房买卖合同，并在广饶县房产管理服务中心办理网签及备案登记手续。2017年12月05日，案外人山东君瑞置业有限公司已为彭治国办理涉诉房屋所在小区相关出入手续。彭治国已缴纳涉诉房屋所在小区公共维修基金及涉诉房屋自2017年05月01日至2020年04月30日的物业费，即自2017年12月05日，彭治国已实际占有并使用该小区。 2018年01月12日，焦永平为乔开峰等出具保证书一份，保证书载明“保证书因我私自将领秀城一期3#1单元1401号房更名为他人名下（彭治国名下），但仍欠房款为玖拾叁万元正，此款在2018年2月5号前还款贰拾万元正，2018年3月30号前支付叁拾万元正，剩余房款房产证下来后，一次性付清，如付不到位，按1分利息支付焦永平2018.1.12号”。2018年03月31日，焦永平再次为乔开峰出具保证书一份，保证书载明“保证书2018年4月2号，中午12点前（打伍仟元保证金）一周内支付我焦永平保证壹拾万元房款归还董伟、郭云明、乔开峰到账户上否则以乔开峰欠我货款抵款作为处罚金不与房款发生任何冲突焦永平2018.3.31号”。2018年12月13日，焦永平第三次为乔开峰等出具保证书，焦永平承诺：在2019年01月10日前归还房屋款壹拾万元，小写100000.00元；2019年04月10日前归还房屋款壹拾万元，小写100000.00元；剩余房屋款，如在2020年04月10日前房产证办理完成，必须在办理房产证1月内付清余款，未办理完成2020年4月10日前必须归还余款；如到期不归还，更不得以任何理由、借口拖延，必须归还乔开峰、董伟、郭云明在广饶县，含储藏室、停车位的房屋所有权及房屋；如上述任何事情及不可预知的发生，焦永平自愿承担一切法律后果，并承担自2016年6月27日起房屋款项的全部利息（按银行贷款利率的24%利率计算）及乔开峰、董伟、郭云明的一切的经济损失。 另查明，焦永平、杜玉玲向乔开峰、董伟、郭云明交付购房定金1万元。乔开峰等因本案诉讼支出律师代理费6万元。 本案归纳争议焦点为：一、焦永平、杜玉玲未付房款是否构成违约，应承担何种违约责任。二、彭治国取得房屋是否构成善意取得。 针对第一个焦点问题，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据各方提交的证据及庭审查明的事实可以确定，乔开峰、董伟、郭云明与焦永平之间存在房屋买卖合同关系。乔开峰等依约向焦永平交付房屋后，焦永平即应依约向乔开峰等支付购房款项。但根据双方签订的房屋买卖合同第三条第1款的约定，焦永平向乔开峰等交付房款的条件是双方就涉诉房屋办理完产权登记手续后，焦永平将涉诉房屋办理抵押贷款手续，并用取得的银行贷款作为购房款交付乔开峰等，剩余部分在合同签订后一年内付清。但庭审中双方均认可涉诉房屋未能办理产权登记手续的原因系因开发商问题，即未办理产权登记并非双方过错所致。也就说焦永平未按合同约定交付购房款，是因为合同约定的交付购房款条件未成就。但是，焦永平于2016年11月份，将涉诉房屋以69万元价格转售给彭治国，并协助彭治国将购房合同更名至彭治国名下，且彭治国已办理购房合同的网签及备案登记手续，现涉诉房屋已由彭治国占有并使用近两年。彭治国也在合同更名后至2016年11月28日前分次将双方约定的购房款69万元足额向焦永平支付完毕。至此，虽然涉诉房产仍未办理产权登记，但焦永平已将房屋出售并取得购房款69万元，焦永平应将收取的购房款交付乔开峰等，并按期依约将剩余购房款足额交付。况且，此时双方屋买卖合同中约定的焦永平完成涉诉房屋登记并到银行办理抵押贷款后再支付购房款的条件已经无法成就，故焦永平此时若再以未办理房屋登记为由拒绝支付购房款，已无事实基础及法律依据，已然构成违约，故焦永平除应向乔开峰等支付购房款外，还承担相应的违约责任。 对于乔开峰等要求焦永平按照合同约定的按应付款金额的30%支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方虽在房屋买卖合同第六条违约责任第（二）项约定按应付款金额的30%支付违约金，但庭审中焦永平以约定违约金过高为由要求法院依法予以调整，一审法院结合乔开峰等的实际损失、违约原因及公平原则等因素依法予以适当调整，故对于乔开峰、董伟、郭云明要求焦永平支付违约金的诉讼请求，合理部分，予以支持。对于乔开峰等要求焦永平承担利息损失的诉讼请求，一审法院认为，调整违约金的依据为以双方商定的房屋价款93万元为基数，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之伍拾确定，即上述违约金的计算依据已包含了对守约人的损失补偿及对违约人的违约惩罚双重功能，故乔开峰等要求焦永平再付利息损失的诉讼请求系重复主张，不予支持。综上，对于乔开峰、董伟、郭云明要求焦永平支付购房款93万元及支付违约金及利息损失的诉讼请求，合理部分，予以支持。 针对第二个焦点问题，一审法院认为，彭治国支付相应对价取得涉诉房产，并已占有、使用涉诉房产两年之久，且已办理完毕网签及合同备案登记手续。乔开峰虽称焦永平与彭治国商定的房屋价款69万元，明显低于市场价格。但庭审中各方均认可当时开发商资金链出现问题，涉诉房产所在小区的全部房产均未能办理产权登记。经本案承办人员了解，涉诉房产开发商当时确有大量诉讼案件产生，迄今涉诉小区房产依然未能产权登记手续，致涉诉小区房屋价格出现波动也合常理，故彭治国取得涉诉房产系善意取得，焦永平已无法返还涉诉房产，即对于乔开峰等要求解除与焦永平之间签订的房屋买卖合同，返还其位于山东省广饶县民安路的“信义领秀城”小区室房屋的诉讼请求，不予支持。经一审法院庭审中释明，乔开峰等表示如不符合返房屋条件，要求焦永平、杜玉玲支付购房款并承担违约责任，对此第一个焦点问题已作出阐述。 另外，双方在房屋买卖合同中约定焦永平、杜玉玲需承担乔开峰等为实现权利所付出的诉讼费、律师费、保全费等合理性费用。乔开峰等因本案诉讼支出律师费6万元，符合山东省物价部门的收费标准，予以支持。但对于乔开峰因提起财产保全申请向保险公司缴纳的担保费1860元，该项费用并非必要支出，乔开峰等也可以选择现金担保等其他担保方式，且合同也未对此费用的承担作出明确约定，故对于乔开峰等要求焦永平、杜玉玲承担诉讼费用、律师费等费用的诉讼请求，合理部分，予以支持。杜玉玲在双方房屋买卖合同中“乙方保证人”处签字捺印，即应对由该合同产生的购房款及其他相关费用承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、焦永平于判决生效后十日内支付乔开峰、董伟、郭云明购房款92万元（已扣除焦永平已支付的定金1万元）及违约金（自2016年11月15日起至2019年04月08日期间，违约金为158412.50元，自2019年04月09日起至实际给付之日止，以92万元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮百分之伍拾计算）；二、焦永平于判决生效后十日内支付乔开峰、董伟、郭云明律师费6万元；三、杜玉玲对上述第一、第二项确定的全部债务承担连带清偿责任；四、驳回乔开峰、董伟、郭云明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3648元，减半收取1824元，保全费5000元，由焦永平、杜玉玲负担。 二审中，各方均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致。 二审争议焦点问题为：焦永平、杜玉玲应否支付乔开峰、董伟、郭云明违约金及律师代理费。 本院认为，焦永平、杜玉玲应否支付违约金，取决于焦永平、杜玉玲在涉案房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为。乔开峰等一审提交的焦永平于2016年7月20日出具的证明，能够证明乔开峰等已经履行了向焦永平交付涉案房产的义务，焦永平应当依据合同约定履行支付购房款义务。涉案房屋买卖合同虽约定涉案房产办理完毕过户登记手续后，焦永平通过银行抵押贷款向乔开峰等支付部分购房款，但双方在签订合同时均明知涉案房产为抵账房屋，却未对谁负有办理产权登记义务作出明确约定，一审庭审中，双方均认可系因开发商原因导致无法办理产权登记，故至焦永平于2016年11月份将涉案房产转售给彭治国前，焦永平虽未支付购房款，但不宜认定其存在违约行为。焦永平可基于无法办理产权登记、抵押贷款导致其付款不能的客观事实向乔开峰等主张解除合同，而焦永平并未主张解除合同，而是向彭治国转售了涉案房产，并协助彭治国办理了涉案房产购房合同的网签及备案登记手续。涉案房产虽仍未办理产权登记，但此时双方约定的焦永平在办理产权登记、银行抵押贷款后再支付购房款的条件已无法成就，而焦永平已从彭治国处取得购房款69万元，焦永平应将其收取的购房款支付给乔开峰等，并按期依约支付剩余购房款。故一审认定故焦永平自彭治国与开发商签订商品房买卖合同之日即2016年11月15日已构成违约并无不当，焦永平自该日起应向乔开峰等支付违约金。一审按中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之伍拾确定违约金计算标准符合法律规定，本院予以维持。涉案房屋买卖合同中约定焦永平、杜玉玲需承担乔开峰等为实现权利所付出的律师费等合理性费用，乔开峰等一审提供的律师代理费发票能够证明其因本案诉讼支出律师费6万元，该费用不违反山东省物价部门的收费标准，一审予以认定并不当。乔开峰等在一审庭审中变更诉讼请求为返还房产或支付93万元购房款及违约金等，一审在查明彭治国取得涉按房产系善意取得，焦永平已无法返还涉案房产的情况下，判令焦永平支付购房款程序并无不当。 综上，焦永平、杜玉玲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3648元，由焦永平、杜玉玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年九月二十四日 书记员 李志远