广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1216号原告：黎英珍，男，1947年12月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黎惠娟，系黎英珍女儿。被告：陈志伟，男，1962年8月6日出生，汉族，住广州市花都区。被告：汤婉敏，女，1964年8月2日出生，汉族，住广州市花都区。被告：陈志坚，女，1959年5月14日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州志盛家具有限公司，住所地广州市花都区雅瑶镇雅岑路自编9号，统一社会信用代码91440114585675264D。法定代表人：陈志伟。四被告共同委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。原告黎英珍与被告陈志坚、汤婉敏、陈志伟、广州志盛家具有限公司（以下简称志盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年6月11日公开开庭进行审理，原告黎英珍的委托诉讼代理人黎惠娟，被告陈志伟、汤婉敏、陈志坚、志盛公司的共同委托诉讼代理人陈章莲，以及被告陈志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎英珍向本院提出诉讼请求：1.四被告连带支付原告租金138653元及利息，利息从2017年10月1日起按年利率24%计算至还清之日止；2.诉讼费由四被告承担。诉讼中，原告黎英珍将上述诉请中的租金变更为占有使用费，其他不变。事实与理由：2017年5月至2017年9月，陈志伟、汤婉敏、陈志坚、志盛公司租用黎英珍位于广州市花都区东镜工业园厂房，租金、电费款共188653元，2018年4月2日支付了50000元，尚欠138653元未付。原告经多次催交未果，无奈诉至法院，请法院依法审理，维护原告的合法权益。被告陈志伟、汤婉敏辩称，我方都是志盛公司的股东，本次租赁发生在志盛公司与原告之间，是公司行为，与个人无关，请求驳回对我方的诉讼请求。至于利息的计算，与志盛公司的答辩意见一致。被告陈志坚辩称，我是志盛公司的员工、财物负责人，出具欠条及收据只是职务行为，是代表志盛公司与原告进行租金的对帐及给付，故志盛公司对原告所欠的租金与我无关，请法庭驳回原告对我的诉讼请求。被告志盛公司辩称，一、租金是由志盛公司所欠，是志盛公司与原告签订的房屋租赁合同，实际欠租117120元，故我方仅同意支付117120元。根据原告与陈志伟于2018年11月22日签订的协议书，由原告代为将部分租赁物转租给了案外人罗某专，原告从罗某专处收取了21533元的租金，故应予以扣减。二、对原告主张的利息，双方没有约定，我方认为利息不应计算，即使要计算也应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。本院经审理认定事实如下:涉案租赁物为位于广州市花都区新雅东镜工业园的一栋厂房，面积约4000平方米。根据黎英珍的陈述，厂房土地使用权人是广州市花都区新雅街东镜村村民委员会，为建设用地，黎英珍向东镜村承租土地后于2013年建设了涉案厂房，厂房的建设未取得建设工程规划许可证。志盛公司于2011年11月10日成立，法定代表人是陈志伟，公司股东原为陈志伟、汤婉敏，陈志坚是公司财务负责人；2019年1月2日，公司类型由自然人投资或控股的有限责任公司变更为自然人独资的有限责任公司，股东变更为陈志伟一人，汤婉敏任公司监事。陈志坚与陈志伟是姐弟关系。陈志伟与汤婉敏于1988年1月25日登记结婚，于2018年12月27日登记离婚。黎英珍表示其于2015年将涉案厂房出租给志盛公司、陈志伟使用，租期6年，租金每月42523元；双方有签订书面租赁合同，但现在已经遗失；双方于2017年9月30日协商解除合同，陈志伟及志盛公司搬出涉案厂房。四被告认为与黎英珍订立租赁合同关系的是志盛公司；双方于2017年8月解除了租赁关系。根据黎英珍提交的《欠条》载明“今欠黎英珍东镜工业园2017年5月-9月租金电费188653元，在10号左右付68731元，在18号上午兑现64219元，在9月30日前付44364元，（若支付不了加付9月11339元租金），共188653元。陈志坚，8/9”，下方记载“2018年4月2日转黎英珍农行卡5万元正。”黎英珍认为陈志坚负有偿还欠款的责任，陈志坚对上述《欠条》的真实性、合法性无异议，但认为其是志盛公司的财务负责人，其签下上述《欠条》是公司职务行为。2018年11月22日，黎英珍（甲方）与志盛公司、陈志伟（乙方）签订《协议书》，约定：1、因乙方欠甲方138653元，乙方承诺于2018年11月20日支付甲方38653元，若支付后还欠余款10万元，乙方同意用志盛公司内部分场地（厂房）给甲方出租使用，所得租金收入抵扣乙方所欠甲方款项。2、如租客要求：场地（厂房）的地面进行改造维护、或装窗、或安装卷闸门、或拆部分可拆的墙（满足场地（厂房）正常使用而进行的改造维护），由乙方支付改造维护费用，若乙方无能力支付。经乙方申请，甲方同意，甲方可代乙方支付，场地（厂房）的改造维护费用，之后从租金里面抵扣，直到全部抵扣完为止。甲方交回给乙方收租。3、乙方同意确认甲方有该场地（厂房）的出租权及收租权，在甲方没有收齐乙方欠款情况下，乙方不得因其他债权债务问题或任何理由提出中途收回场地（厂房），乙方不能影响甲方以及甲方租客正常生产，否则一切责任由乙方负责，并由乙方赔偿甲方及甲方租客一切损失。4、乙方要配合甲方及甲方租客报装网线，办理营业执照，一切费用出甲方或甲方租客支付。乙方要把水电安装到门口，至少保证有三相电。《协议书》落款乙方处由陈志伟签名。黎英珍称当时陈志伟表示志盛公司公章不在其身上，故未加盖公章。陈志伟及志盛公司认为陈志伟是代表志盛公司签订上述《协议书》。《协议书》签订后，志盛公司将其自有的厂房的一部分交由黎英珍出租以抵扣拖欠费用。黎英珍将厂房出租给案外人罗某专、刘某晖使用并收取租赁押金16000元、租金5533元。因之后四被告将厂房及机器设备全部售出，新的权属人于2019年1月要求收回厂房，黎英珍于2019年3月向罗某专、刘某晖退回押金16000元。对此，黎英珍提交其与刘某晖的《场地（厂房）租赁合同》、微信聊天记录予以证明。四被告对《场地（厂房）租赁合同》不予认可，对与微信聊天记录的真实性确认，但认为黎英珍从罗某专处收取的21533元租金并不包括16000元押金。另外，黎英珍表示因其与罗某专、刘某晖的租赁合同是由中介公司居间促成，其向中介公司支付了居间费4000元；在使用过程中，其安装了电表及隔间铁棚等，花费人工和材料费1533元，故其收取的款项不能视为其收取的租金。对此，黎英珍提交收据、送货单予以证明。黎英珍对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为中介费不应由其承担，但对于隔间铁棚的费用同意在正常使用范围内的改造维修费用予以扣减。黎英珍认为汤婉敏是志盛公司的监事，涉案债务发生在陈志伟与汤婉敏婚姻关系存续期间，志盛公司由二人共同经营，属于夫妻共同债务，且转让工厂及出售机器设备的资金均转入了汤婉敏名下银行账户，由汤婉敏向其转账支付租金，故其认为汤婉敏应对涉案债务承担连带清偿责任。对此，黎英珍提交陈志伟与案外人邝带开签订的《转让协议》、收据、《购买协议》、中国农业银行卡交易明细清单予以证明。四被告对于上述证据不予确认，认为汤婉敏的转账不代表是其个人行为。诉讼中，黎英珍向本院申请诉讼保全，本院于2019年1月22日作出民事裁定书，裁定：一、查封申请人黎英珍名下位于广州市白云区广花二路瑶华中街213号x房；二、冻结被申请人陈志伟、汤婉敏、陈志坚、广州志盛家具有限公司的银行存款185795元或查封等值的其他财产。之后采取了保全措施。诉讼中，本院依法行使释明权，若法院认定原、被告之间的租赁合同关系无效，原告是否变更诉讼请求。原告黎英珍表示若法院认定租赁合同无效，其变更诉讼请求中的租金为占有使用费，其他不变。本院认为，关于涉案租赁合同关系的相对方，双方当事人均确认黎英珍是合同出租方，志盛公司是承租方，对此本院予以采纳，双方争议焦点为陈志伟是否合同相对方。根据黎英珍提交的《协议书》显示，抬头处乙方载明为“广州志盛家具有限公司、陈志伟”，落款处由陈志伟签名确认，故陈志伟应为合同的相对方。陈志伟认为其是代表志盛公司签名，但未提交证据证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，黎英珍与陈志伟、志盛公司之间的租赁合同关系应为无效。合同无效，但陈志伟、志盛公司已实际使用涉案厂房，应当支付占有期间的使用费。关于占有使用费金额，《协议书》中确定陈志伟、志盛公司拖欠黎英珍的租金金额为138653元，并约定由陈志伟、志盛公司将其自有厂房的一部分交由黎英珍出租，所得租金收入抵扣陈志伟、志盛公司拖欠的租金。双方争议焦点为黎英珍收取案外人罗某专、刘某晖的费用是否应抵扣陈志伟、志盛公司拖欠租金。本院认为，黎英珍收取罗某专、刘某晖支付的押金16000元、租金5533元，之后黎英珍向罗某专、刘某晖退还了押金16000元，该笔费用不应计入抵扣金额；另外，黎英珍向中介公司支付的居间费4000元以及为厂房加装电表、间隔等花费的1533元，均是为尽快出租和正常使用厂房而支出的合理费用，黎英珍亦提交了收据证明实际支出情况，根据合同的约定，维修费用可不计入抵扣费用；陈志伟、志盛公司不得因任何原因提出中途收回场地，否则应赔偿黎英珍及租客一切损失；本案中，黎英珍与罗某专、刘某晖合同仅履行了不到两个月时间，终止的原因系涉案厂房因债务问题被出售收回，故黎英珍主张上述费用共计5533元不计入抵扣金额合情合理，本院予以采纳。综上，黎英珍要求陈志伟、志盛公司向其支付占有使用费138653元，本院予以支持。关于利息，《协议书》的约定应视为对《欠条》付款时间和方式的变更。根据《协议书》的约定，陈志伟、志盛公司应于2018年11月20日前支付38653元，剩余100000元由场地另行出租的租金抵扣，双方未对逾期支付占有使用费的利息标准进行约定，故本院酌定利息分段计算如下：①以38653元为本金，自2018年11月21日起计付；②以100000元为本金，自黎英珍提起本案诉讼之日即2019年1月11日起计付；利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止。黎英珍要求自2017年10月1日起按年利率24%计付利息依据不足，本院不予支持。关于黎英珍主张汤婉敏承担连带清偿责任的请求。因涉案债务发生在陈志伟与汤婉敏婚姻关系存续期间，二人均为志盛公司的股东，对志盛公司共同经营和收益，汤婉敏亦未提交证据证明涉案债务属于陈志伟的个人债务或为超出家庭日常生活需要所负债务，故涉案债务应为陈志伟与汤婉敏的夫妻共同债务。黎英珍要求汤婉敏对于陈志伟所欠债务承担连带清偿责任合理合法，本院予以支持。关于黎英珍主张陈志坚承担连带清偿责任的请求。首先，陈志坚作为志盛公司的财务人员，志盛公司对其出具《欠条》的行为追认为职务行为，陈志坚在《欠条》上签名应是代表公司进行确认；其次，在《欠条》出具之后，黎英珍与陈志伟、志盛公司又签订《协议书》对于欠款的金额及偿还方式重新进行了确认，黎英珍要求陈志坚对涉案债务承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告广州志盛家具有限公司、陈志伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎英珍支付占有使用费138653元；二、被告广州志盛家具有限公司、陈志伟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黎英珍支付占有使用费138653元的利息，利息分段计算如下：①以38653元为本金，自2018年11月21日起计付；②以100000元为本金，自2019年1月11日起计付；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止。；三、被告汤婉敏对于上述判决主文第一、二项确定的被告陈志伟应承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告黎英珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4016元，由原告黎英珍负担1019元，由被告广州志盛家具有限公司、陈志伟、汤婉敏负担2997元；财产保全费2687元，均由原告黎英珍负担682元，由被告广州志盛家具有限公司、陈志伟、汤婉敏负担2005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  李汉清人民审判员  黄应棉二〇一九年九月十二日书 记 员  刘 赟方琢华