文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初8084号原告：重庆开门红物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市，统一社会信用代码91500116673382947N。法定代表人：何超宇，经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。被告：刘贵良，男，汉族，1967年5月3日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。被告：简先琴，女，汉族，1975年5月21日出生，户籍地贵州省习水县，住重庆市江津区。原告重庆开门红物业管理有限公司诉被告刘贵良、简先琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆开门红物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴建、简圣堤，被告刘贵良、简先琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开门红物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2014年9月至2019年5月期间的物业服务费867.32元、路灯费111.80元、代收的水费949.40元、代收的卫生处理费420元，以及逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2848.52元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江津区几江云辉丽都C区业主委员会签订《云辉丽都C区物业服务合同》后，便从2013年9月22日起至今为该小区提供物业服务。被告是该小区业主，每月应缴物业服务费15.49元（0.40元/月/㎡×38.72㎡）。从2014年9月起，被告以各种理由拒不缴纳物业服务费。截止2019年5月，被告拖欠原告56个月的物业服务费、路灯费、代收水费、代收卫生处理费共计2348.52元不予缴纳。虽经原告多次催收，但被告仍不缴纳，原告请求支持其前述诉讼请求。被告刘贵良、简先琴辩称：云辉丽都房屋是被告夫妇于2014年8月12日购买的二手房，并于2014年9月入住。2014年底，被告发现案涉房屋在渗水、漏水并有积水，就及时的向原告进行了反映。由于案涉房屋一直不停渗水，最终导致被告家中屋顶、墙布、电器严重受损无法使用。期间，被告多次找原告查清漏水原因，但原告均不予理睬。后因房屋受损事宜一直未解决，房屋部分受损无法使用，被告只好于2018年将房屋受损部位重新装修，但原告至今未对被告房屋受损事宜作出任何答复或经济补偿。被告认为，原告作为物业单位应尽到对小区公共区域巡视巡查的义务，且应当全程协助业主处理户内积水、漏水，及时进行事件事故调查，但原告放任此事不管，让被告财产损失不断扩大。被告入住案涉小区期间，物业在不停更换，被告在此期间未与原告签订物业服务合同。对于云辉丽都C区业主委员会何时与原告签订《云辉丽都C区物业服务合同》，被告并不知情，且原告也未告知或公示。被告对该合同内容一概不知，更不清楚需要交纳哪些费用，以及相关费用标准、项目、依据、时间等。按渝府办法（2015）36号《重庆市物业服务收费管理办法》第16条的规定，物业服务费已包含了水费、卫生处理费、路灯费、其他费用，因此原告的请求存在重复计费行为。同时，原告的请求已超过诉讼时效。综上，原告未尽到告知和维护、管理义务是导致本案发生的主要原因，且原告收取物管费及标准无任何依据，被告无需支付原告主张的费用，请求驳回原告的诉讼请求。对于被告房屋的损失，被告依法保留向原告主张的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆开门红物业管理有限公司是一家依法成立的从事物业管理服务的企业。被告刘贵良、简先琴夫妇是重庆市江津区房屋的所有权人，其房屋建筑面积38.72㎡。2013年9月22日，原告（乙方）与云辉丽都C区业主委员会（甲方）签订了《云辉丽都C区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对云辉丽都C区实施物业管理服务，合同期限3年，自2013年9月22日起至2016年9月21日止；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费按原物业公司价格收费，从三楼开始按原价格，每上一层加1元/层/户；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。协议签订后，原告依约为云辉丽都C区提供了物业服务。合同期满后，原告仍继续为云辉丽都C区提供物业服务。2017年3月31日，云辉丽都C区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《云辉丽都C区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对云辉丽都C区实施物业管理服务，合同期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费从三楼开始按25元/月/户收取，每上一层加1元/层/户；共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费据实分摊；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。合同签订后至今，原告按照合同约定一直在为云辉丽都C区提供物业服务。2014年9月，被告入住案涉小区。同年11月，被告所住的房屋漏水。其后，被告认为原告服务不到位，未及时为其处理房屋漏水问题而拒向原告缴纳物业服务费用。被告拒缴纳物业服务费用期间，原告为被告代交了水费、卫生处理费。后经原告核查，被告至2019年3月31日已拖欠原告各项物业服务费用累计不低于2214.50元，原告遂于2019年4月6日委托重庆津舟律师事务所通过特快专递方式向被告邮寄了律师函，要求被告于2019年4月10日前向原告缴纳所拖欠的物业服务费用。被告于2019年4月11日收到律师函后，认为原告未尽到告知、维护、管理义务，未赔偿其房屋漏水损失而拒向原告缴纳拖欠的物业服务费用。截止2019年5月，被告共计拖欠原告2014年9月至2019年5月期间的物业服务费882.82元（0.40元/月/㎡×38.72㎡×57月）、路灯费111.80元、代收水费949.40元、代收卫生处理费427.50元（7.50元/月×57月）未予缴纳。2019年7月1日，原告诉讼来院请求判决被告支付其2014年9月至2019年5月期间的物业服务费867.32元（0.40元/月/㎡×38.72㎡×56月）、路灯费111.80元、代收水费949.40元、代收卫生处理费420元（7.50元/月×56月），以及逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2848.52元。诉讼中，原告表明，对于少请求1个月的物业服务费15.50元（882.82元-867.32元）、代收卫生处理费7.50元（427.50元-420元），其自愿放弃。同时，原告还表明依照案涉物业服务合同所约定的违约金标准计算，被告所欠物业服务费867.32元至2019年5月已产生较高的违约金。鉴于案涉物业服务合同所约定的违约金标准过高，原告只酌情主张违约金500元。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，云辉丽都C区业主委员会与原告签订的《云辉丽都C区物业服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。被告于2014年9月至2019年5月期间共计拖欠原告物业服务费882.82元、路灯费111.80元、代收水费949.40元、代收卫生处理费427.50元未予缴纳，本院予以确认。被告拖欠的上述费用，原告只请求被告支付物业服务费867.32元、路灯费111.80元、代收水费949.40元、代收卫生处理费420元，未违背法律规定，本院予以支持。原告少请求的物业服务费15.50元（882.82元-867.32元）、代收卫生处理费7.50元（427.50元-420元），原告自愿放弃，系对自己权利作出的处分，本院予以支持。被告认为原告履行物业服务不到位可另行提起诉讼，请求原告承担继续履行的违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业服务费用，没有法律依据。被告并非无故拖欠原告物业服务费用，故原告请求违约金500元，本院不予支持。被告于2019年4月11日收到了原告向其催缴2019年3月31日前所欠物业服务费用的律师函，因此根据“当事人一方提出要求，诉讼时效即中断”的法律规定，本案的诉讼时效于2019年4月11日中断。法律规定，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故本案的诉讼时效从2019年4月11日重新计算，到2019年7月1日原告提起本案未超过诉讼时效期间为三年的规定，故被告辩称本案已超过诉讼时效不能成立。原告是依据前述物业服务合同的约定向被告主张费用，不存在重复收取费用的行为，故被告辩称原告存在重复收取费用的行为，本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘贵良、简先琴于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2014年9月至2019年5月期间的物业服务费共计867.32元。二、被告刘贵良、简先琴于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2014年9月至2019年5月期间的路灯费共计111.80元。三、被告刘贵良、简先琴于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2014年9月至2019年5月期间代收的水费共计949.40元。四、被告刘贵良、简先琴于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2014年9月至2019年5月期间代收的卫生处理费共计420元。五、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘贵良、简先琴负担。该费原告重庆开门红物业管理有限公司已预交，经其同意，被告刘贵良、简先琴负担之金额在履行上述付款义务时一并迳付给原告重庆开门红物业管理有限公司，本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审判员  赵孝梅二〇一九年九月十七日（院印）书记员  余孟雨