广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初7242号 原告（反诉被告）：周伟明，男，汉族，身份证住址广州市海珠区。 委托代理人：李丽，广东舜华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾令本，男，汉族，身份证住址广州市白云区。 委托代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。 周伟明与曾令本房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，曾令本在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周伟明的委托代理人李丽，曾令本及其委托代理人陈志锷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周伟明称：2012年6月18日，周伟明与曾令本签订《厂房租赁合同》，合同约定周伟明承租曾令本坐落在×××村派出所后面的厂房，租赁期限从2012年6月18日至2018年6月17日止。周伟明于2012年6月19日按合同约定向曾令本支付了488000元作为保证金。合同期满后，周伟明于2018年6月30日腾空搬出厂房，并交清了合同约定应由周伟明承担的全部费用。根据合同约定，周伟明交清应承担的费用后三日内，曾令本应返还周伟明保证金，否则每逾期一日应向周伟明支付1%的滞纳金。周伟明曾数次通知曾令本返还，但曾令本置之不理，至今未予退还。为维护自身权益，请求法院判令：一、曾令本退还保证金488000元及滞纳金1171200元（滞纳金一直计至曾令本退还保证金之日，现按照每日1%从2018年7月4日暂计至2019年2月28日），合计1659200元给周伟明；二、曾令本承担本案诉讼费用。对于曾令本的反诉，意见如下：一、周伟明已提交充分证据证明已于6月30日之前腾空厂房，曾令本7月拍摄的照片不能证明周伟明于7月份还占用场地，且照片内都未出现××家工厂的工作人员、机器设备、办公设施和运输车辆，反而证明××家工厂在6月已经搬空。曾令本索要2018年7月份的场地占用费和水电费无事实依据。另外，曾令本索要7月份的场地占用费是依据其与新承租人约定的租金标准349000元，远高于原租金标准268583元。而且，8月份租金是否确实为349000元，并无租金支付凭证予以证明。周伟明主张应当按原租金标准268583元计算。二、曾令本索要厂房维修费和更换电动门费无明确合同约定和事实依据。（一）租赁合同只约定门、窗、电线、自来水、消防设备等在租期届满时“应保持原好”，但双方签订租赁合同时对上述设施的交付标准和“原好”的定义并未明确约定，该条款约定不明。（二）上述设施已经使用6年，定然会有自然损耗，也根本无法保持“原好”，对于自然损耗原因要求周伟明进行赔偿不符合常理。（三）曾令本要求周伟明对设施进行赔偿的前提是一要证明设施原状，二要证明设施有损坏，三要证明设施损坏是周伟明所造成的，但曾令本无证据证实。（四）周伟明与曾令本唯一有明确约定工厂设施要恢复原状的，只有油漆房改建，周伟明搬迁时已将油漆房拆除，拆除后屋顶完好，曾令本所称拆除油漆房导致屋顶大面积穿漏并无证据证明。（五）周伟明与曾令本另一个关于工厂设施有明确约定的是《关于工厂树立广告牌的承诺书》，但该承诺书并没有恢复原状的约定，也就是说广告牌无须拆除。曾令本称有大量广告牌未拆除不符合承诺书的承诺，周伟明也举证证明广告牌未拆除的原因是由于曾令本阻拦。曾令本到目前为止还在使用周伟明树立的广告牌，曾令本反而应支付周伟明广告牌折价费。曾令本称广告牌导致墙体严重开裂漏水也无证据证明。（六）《房屋维修合同》中没有附具体维修项目清单和报价列表，维修项目和维修单价未知。维修单价竟然按照厂房总面积进行计价，与事实不符。该合同签订时间是8月2日，维修期限是8月2日至8月30日，但《仓库租赁合同》显示7月31日厂房已交付给新承租人使用，这相互矛盾。因此，曾令本是否确实对房屋进行维修及具体维修的项目存疑。（七）电动门是否损坏或已经达到需要更换的标准，曾令本无证据证实，且电动门从2012年7月安装至今已使用六年，会有自然损耗，曾令本要求周伟明赔偿新电动门费用不符常理，且曾令本购买的新电动门费用远高于市场价。（八）《仓库租赁合同》刻意约定租赁物存在需要维修清理等情形，只是合同双方的约定，不代表就是事实，不能约束第三人，同样也不能约束周伟明。三、按照租赁合同的约定，周伟明交清合同应承担的费用三日内，曾令本应返还保证金，否则每逾期一日应向周伟明支付1%的滞纳金。周伟明已支付了租赁合同约定的全部费用，曾令本应按合同约定返还保证金并承担滞纳金。 曾令本称：2012年6月18日，曾令本与周伟明就×××村派出所后面厂房签订了《厂房租赁合同》，合同约定，租赁期限为2012年6月18日至2018年6月17日，租金满三年后增加10%；承租方要按时缴交租金，逾期30天未交的，出租方有权单方面终止合同，收回房屋，保证金及租金不予退还；租用期满，如厂房继续出租，乙方应在合同期满前两个月通知甲方是否继续租用厂房；租用期满后，双方应共同配合检查门、窗、电线、自来水、消防设备等应保持完好。如有损失，乙方负责修好，否则，要按价赔偿；乙方交清合同约定由乙方应承担的费用后，甲方全额退还乙方保证金（不计息）。2013年7月10日，周伟明需在工厂内树立广告牌，故向曾令本出具承诺书，承诺因广告牌引起的结构和外貌损坏由其负责修复。2015年1月10日，周伟明需改建油漆房，向曾令本出具保证书，保证日后不再续租，由其负责恢复原状。合同期满前，周伟明一直未与曾令本沟通协商续租或退租事宜。合同期满后，曾令本多次至现场及发函要求周伟明交还场地、修复清理现场、撤离工作人员，但周伟明为逃避责任，一直不肯出面协商处理。直至2018年7月31日，曾令本才从周伟明的工作人员手上收回涉案厂房。厂房收回时，周伟明在该厂房遗留大量修复清理问题，如拆除油漆房导致屋顶大面积穿漏未修补、大量广告牌未拆除、广告牌导致墙体严重开裂漏水、大门电动门损坏、现场遗留大量生产废弃物等。2018年7月31日，曾令本将厂房折价出租，周伟明承诺尽快处理上述问题。2018年8月2日，曾令本与广州××建筑劳务有限公司就涉案厂房签订房屋维修合同，曾令本为此支付了维修费129717.63元。2018年8月10日，曾令本与广州×××机电设备有限公司就更换损坏电动门签订合同，曾令本为此支付了26000元。2018年8月13日，曾令本为周伟明垫付拖欠电费17002.12元。2018年9月7日，曾令本为周伟明垫付拖欠水费3771.4元。周伟明拖欠2018年7月场地占用费、水电费、厂房修复费、电动门更换费至今未付。为此，请求法院判令：一、周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份场地占用费349000元（参照涉案场地2018年7月份的市场价）；二、周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份电费17002.12元；三、周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份水费3771.4元；四、周伟明向曾令本支付涉案厂房维修费用129717.63元；五、周伟明向曾令本支付更换涉案厂房电动门费用26000元；六、周伟明承担本案所有诉讼费用。对于周伟明的诉讼请求，意见如下：一、周伟明的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。二、周伟明存在严重违约行为，曾令本无任何违约行为，曾令本有权没收保证金，周伟明无权要求退回保证金。三、周伟明在案发时不起诉，而是等曾令本已修复清理完毕约半年后才起诉，不符合常理，这个举证恰恰证明其逃避修复清理义务。四、退一万步而言，即使曾令本未退回保证金，周伟明所主张的滞纳金亦过高，远高于其实际损失。综上，周伟明的违约行为已构成根本违约，对曾令本造成巨大损失，曾令本有权没收保证金，且周伟明还需承担其他损失。 经审理查明：2012年6月18日，周伟明与曾令本签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方（即曾令本，下同）将坐落于×××村派出所后面的厂房（建筑面积19375.3平方米，空地面积5167.3平方米）出租给乙方（即周伟明，下同）使用，租赁期限从2012年6月18日至2018年6月17日止，共计六年；建筑物面积12元/每平方米，空地面积3元/每平方米，每月合计248000元，甲方实收乙方每月租金244166元，满三年后厂房租金提高10%；合同签订后，乙方即支付488000元给甲方作为房屋租赁保证金；乙方要按时缴交租金，不得拖欠，乙方每月5日前未交付租金的，甲方有权停水停电，逾期30天未交的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金及租金不予退还；甲方在2012年7月10日前负责安装两道电动大门；租期届满，甲方如不继续承租，在此之前乙方投资及装修的不动产不得拆除，全归甲方所有，但全部机械及能移动的设备除外；租期届满后，双方应共同配合检查门、窗、电线、自来水、消防设备等应保持原好，如有损失，乙方负责修好，否则按价赔偿；乙方交清本合同约定应由乙方承担的费用后，甲方全额退还乙方保证金（不计息），保证金应在乙方交清应承担的费用后三日内返还乙方，否则每逾期一日向乙方支付1%的滞纳金。合同签订后，周伟明向曾令本支付了保证金488000元，曾令本将涉案厂房交付给周伟明，由周伟明经营的企业使用。 另查，涉案厂房未办理报建手续。2018年1月至5月，周伟明每月实际向曾令本支付租金268583元。周伟明支付了2018年6月的租金289332元，但曾令本对2018年6月的租金标准有异议。2018年8月2日，曾令本与案外人广州××建筑劳务有限公司签订房屋维修合同，合同约定由该公司对涉案厂房进行维修，维修期限从2018年8月2日至2018年8月30日，维修单价按房屋总建筑面积计价，每平方米6.5元，工程完工后二天内付清工程款。2018年8月31日，曾令本与广州××建筑劳务有限公司进行结算，并于同年9月3日向广州××建筑劳务有限公司支付了维修费用共129717.63元。2018年8月10日，曾令本与广州×××发机电设备有限公司签订了合同，以26000元的价格向广州×××发机电设备有限公司购买两道电动门，由广州×××发机电设备有限公司负责安装调试。2018年9月5日，曾令本向广州×××发机电设备有限公司支付了款项26000元。2018年7月31日，曾令本与案外人青岛×××物流有限公司签订了仓库租赁合同，将涉案厂房出租给青岛×××物流有限公司，租赁期限从2018年8月1日至2020年7月30日，每月租金349000元。同日，曾令本将涉案厂房交由青岛×××物流有限公司使用管理。2018年8月11日，曾令本支付了涉案厂房2018年7月份电费17002.12元、水费3771.4元。 诉讼中，周伟明与曾令本对周伟明交付涉案厂房的时间及周伟明是否对涉案厂房进行全面清理存在争议。为证实各自主张，原告提交了搬家公司合同、场地搬运方案及报价、出车明细、垃圾清扫协议、电子回单、EMS快递单及邮件查询记录、离职申请表、行政处罚决定书予以证实。搬家公司合同、场地搬运方案及报价、出车明细显示，广州市×××搬运服务有限公司提供车辆，负责将广州×××衣柜厂的一批办公家具、机械设备、电器、资料文件等从广州市白云区钟落潭至清远市清城区，搬运时间从2018年6月11日至2018年6月18日，搬运费用共408000元。垃圾清扫协议显示，广州市白云区钟落潭××家具制品厂委托张某彻底拆除并运输实木车间油漆房设备，并清除厂内废料和垃圾，费用共15700元，限时于2018年6月30日完成。电子回单显示，周伟明于2018年7月17日向张某支付了费用15700元。EMS快递单及邮件查询记录显示，2018年7月3日，曾令本收到周伟明的通知，通知称周伟明已交清截止至2018年6月30日的费用，且于2018年6月30日搬离租赁场所，并要求曾令本返还保证金488000元。离职申请表显示，王某强、刘某芬分别于2018年6月30日、7月1日申请离职。行政处罚决定书显示，清远市清城区环境保护局于2018年7月8日对周伟明位于清远市清城区高新区××工业园×××路×号进行现场检查，认为家具制造项目的环境影响评价文件未经审批部门审查批准的情况下，擅自租用厂房开办家具制造建设项目，并要求周伟明改正其违法行为。曾令本对行政处罚决定书的关联性有异议，对上述其他证据均不予认可。 曾令本提交了保证书、场地交接确认书、律师函、房屋维修合同、发票、图片予以证实。保证书显示，2015年1月10日，周伟明出具保证书，并表示因对油漆房北门改建，若日后不再续租，由××家工厂负责原状。场地交接确认书显示，王某强、刘某芬由周伟明聘请负责看管钟落潭镇×××路×××号厂房，该场地于2018年7月31日交还给曾令本；厂房地面因搬迁遗留大量固定钢筋头、屋顶穿漏、大量广告牌未拆除、电动门已损坏无法使用、大量生活废弃场未清理；广州市白云区钟落潭××家具制品厂于2018年7月1日以扣压工资为由强迫上述二人签订了辞职申请书，确认书上有王某强、刘某芬的签名。律师函显示，曾令本委托律师于2018年6月25日向周伟明发函称，周伟明已将厂房内的生产线机械设备搬至清远组装调试，但仍在占用涉案厂房，且遗留大量生产生活废弃物，并要求周伟明履行修复赔偿义务和清理现场，腾退厂房并办理交接手续。图片显示，涉案场地仍有大量废弃物遗留。周伟明对保证书的真实性予以确认，但对其他证据均不予认可。 以上事实，有厂房租赁合同、收据、银行电子回单、发票、水电费缴费单、搬家公司合同、搬运方案及报价、出车明细、垃圾清扫协议、视频、照片、快递单、快递查询记录、通知、离职申请表、决定书、批复、登记通知书、工厂房租赁合同、保证书、承诺书、房屋维修合同、结算单、银行付款凭证、仓库租赁合同、律师函及当事人陈述等证据证实。 本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”曾令本未办理相应的房屋报建手续，其与周伟明签订的厂房租赁合同无效。厂房租赁合同无效，曾令本因合同而取得的保证金488000元应当返还给周伟明。至于滞纳金，应按中国人民银行同期贷款利率从曾令本收到周伟明退还保证金的通知之日即2018年7月3日起计至清偿之日止。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述法律规定，周伟明应当支付占用涉案厂房的使用费。对于周伟明交付涉案厂房的时间，根据曾令本在2018年6月26日发给周伟明的律师函中所陈述“你方已将厂房内的生产线机械设备搬至清远高新区园区内组装调试，但你方仍占用上述涉案厂房”的内容，结合双方提交的证据可见，周伟明于2018年6月30日前已搬离涉案厂房但仍遗留有部分废弃物在涉案场地，曾令本明知上述事实却未采取积极措施防止损失扩大，双方对此均负有责任，从公平的角度出发，本院认定周伟明于2018年7月15日将涉案厂房交付给曾令本。因此，周伟明应当支付2019年6月1日至7月15日期间的场地使用费。对于2019年6月1日至6月17日的场地使用费，本院按实际标准即268583元计算，为152197.03元（268583元÷30天×17天）。对于2019年6月18日至7月15日的场地使用费，本院参照厂房租赁合同约定的标准272806.05元（19375.3平方米×12元/每平方米×1.1＋5167.3平方米×3元/每平方米×1.1）计算，为254618.98元（272806.05元÷30天×28天）。扣减周伟明已支付的289332元，周伟明仍需支付曾令本场地使用费135671.08元（152197.03元＋272806.05元－289332元）。至于场地交接确认书，从该确认书的内容可见，王某强、刘某芬自称已于交接前一个月被迫离职，其无权代表周伟明办理场地交接，故本院对场地交接确认书不予采信。对于2018年7月的水电费用，周伟明应当支付一半的水电费用即水费1885.7元（3771.4元÷2）、电费8501.06元（17002.12元÷2）。对于维修费，周伟明未全面清理涉案场地，也未与曾令本办理交接即搬离，致使周伟明搬离时涉案厂房的墙面、门窗、地面、水电设施及电动门等设备的状况和损坏的原因不明，周伟明对此应承担举证不能的不利后果，因此，对曾令本因维修房屋所产生的维修费129717.63元以及更换两道电动门的费用，应当由周伟明承担。考虑到电动门的品牌、型号及用料均会对电动门的价格产生影响，结合电动门长度和市场价格，本院酌定周伟明支付更换两道电动门的费用共8000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，曾令本退还周伟明保证金488000元并支付滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率从2018年7月3日起计至清偿之日止）。 二、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本场地使用费135671.08元。 三、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本水费1885.7元。 四、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电费8501.06元。 五、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本维修费129717.63元。 六、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电动门费用8000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费19732.8元，由周伟明负担13745.3元，曾令本负担5987.5元；反诉费4527.5元，由曾令本负担2082.6元，由周伟明负担2444.9元（周伟明、曾令本所负担的受理费于本判决生效之日起十日内向本院交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  王家勇 人民陪审员  萧燕红 人民陪审员  刘 吉 二〇一九年九月十二日 书 记 员  麦逸纯