广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12851号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：李少平，女，1962年5月26日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市南海区。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称“迪佳公司”）诉被告李少平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彬、彭长虹，被告李少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4129.78元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。事实和理由：被告是广州市X路X号X楼X号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5421号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费，判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉请，理由如下：1.康创公司改建涉案商场后没有办理消防设计审核和验收，不符合交铺条件，也没有按规定申请领取施工许可证，涉案商铺是违章违法改建的，没有竣工验收、规划验收和申报消防验收。2.涉案商场并非“现铺”，法院判决书所认定商场为“现铺”的证据是伪造的。3.涉案商铺只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》的约定交付商铺，原告接手不合格、不合法、没有竣工的违建商铺的物业管理，其行为本身违法。4.康创公司没有根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，进行法定的招标投标程序，而是指定与康创公司有利益关联的原告为前期物业管理企业，欺骗被告与原告签订《金利壹号前期物业服务协议》，其行为为合同欺诈。该协无效，原告存在恶意诉讼。5.康创公司改建涉案商场后没有办理消防设计审核和验收，不符合交铺条件，也没有按规定申请领取施工许可证，涉案商铺是违章违法改建的，没有竣工验收、规划验收和申报消防验收。经审理查明：2011年11月14日，被告（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康创公司购买位于广州市X路X号X楼X号商铺，商铺合同约定建筑面积10.0593平方米，其中套内建筑面积5.3088平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.7505平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为185000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2014年12月30日后，康创公司没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区X路X号X楼X号商铺登记在被告名下，建筑面积10.0593平方米，登记时间为2013年1月15日。2018年2月5日，原告曾向本院起诉被告要求被告支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5474元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5421号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，故其中判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李少平向迪佳公司支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按161元计付），逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决经二审维持，现已生效。原告为证明其已书面通知被告上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，原告发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为原告，收件人为被告，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据被告称没有收到，均不予认可。本院认为：针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，现被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。被告签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受原告物业管理服务，并无对此提出异议，现被告以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，本院不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，本院对原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。被告没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李少平向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积10.0593平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告李少平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  陆娣洪人民陪审员  张雪琼二〇一九年九月十二日书 记 员  郑君灏