贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6309号上诉人（原审被告）：代庭江，男，1990年4月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：吴如新，贵州省贵阳市乌当区新添法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层1号。法定代表人：罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玉明，男，1977年5月3日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区，该公司法律顾问。上诉人代庭江因与被上诉人贵州中天创新物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人代庭江上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定错误。被上诉人超范围经营不受法律保护，乌当区绿湾国际业主委员会经相关部门备案，不能替代业主委员会选举的法定程序，业主委员会的成立违法；被上诉人未提交证据证明案涉合同经过业主双过半同意，该合同对对上诉人没有约束力；被上诉人未履行义务；上诉人一审中已提交证据证明向被上诉人提出了整改要求；周小英既是业委会副主任又是被上诉人人员；二、一审程序违法。一审不予采纳上诉人提交的，证明被上诉人不履行合同约定义务，反而故意破坏小区设施，造成业主严重损失的证据，程序违法。三、关于被上诉人的诉请，由于合同无效且未履行义务，故其诉请没有事实和法律依据，不应受到保护。四、被上诉人无权向上诉人收取物业费，且一审计算物业费数额错误；五、一审适用《中华人民共和国物权法》第七十八条等规定适用法律错误。被上诉人贵州中天创新物业管理有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。贵州中天创新物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业费4877.51元，滞纳金2401.76元，合计7279.27元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年3月18日，位于乌当区的绿湾国际小区成立了“乌当区绿湾国际业主委员会”（以下简称业委会），2016年4月29日，该业委会与原告签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元／平方米收取（不含公用水、电费），商业用房管理服务费按1.5元／平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，原告从2016年5月1日起为小区提供物业服务至2018年9月30日。另查明，代庭江购买的绿湾国际小区Ｄ3栋1单元10层1号房屋，建筑面积为134.55平方米，其从2016年5月1日起至今未向原告交纳物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2016年5月1日至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为134.55平方米×1.25元／平方米·月×29个月＝4877.43元（四舍五入）。还查明，2017年3月25日，业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示七天，征询全体业主的意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，小区业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。再查明，在原告为小区提供物业服务过程中，原告存在电梯维修不及时、2018年度电梯年审费未缴纳、公共区域电费欠费等情况。一审法院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，因被告未交纳的物业费为4877.43元，一审法院支持4877.43元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，该请求实质是被告拒绝缴纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期缴纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，一审法院不予支持。对于代庭江在庭审中的抗辩意见。本案中，原告提供了主要的物业服务，但被告拒绝支付物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，而对于原告的服务是否需要整改，被告并未提交证据证实其已向原告提出了整改要求，因此，被告仍应根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定向原告支付物业服务费，故一审法院对被告的抗辩意见不予采纳。对于代庭江提出交给贵州嘉润物业管理有限公司物业服务费至2017年6月的抗辩意见，由于代庭江未提交证据证明，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、代庭江于本判决生效之日起十日内支付贵州中天创新物业管理有限公司2016年5月1日至2018年9月30日期间的物业服务费4877.43元；二、驳回贵州中天创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由代庭江负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、被上诉人是否具有要求业主支付物业管理费的请求权；2、被上诉人是否存在服务不到位，损害公共财产的行为，如存在是否可以作为拒交物业费的理由。关于争议焦点一，被上诉人是否具有要求业主支付物业管理费的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。根据该条规定，被上诉人客观上向业主提供了物业管理服务，而在其提供服务的2016年5月1日至2018年9月3日期间。涉案业主并未提出被上诉人不具有管理本案物业资格的问题，而是接受了被上诉人提供的物业服务，涉案业主客观上接受了服务，就应该按照事实上形成的物业服务合同关系，履行支付物业费的义务。故在本案中，被上诉人有权要求业主按照合同约定或者法律规定支付物业管理费。至于业主委员会成立程序是否合法的问题，该小区业主委员会经过政府备案，符合法律规定的形式要件，业主提到的选举、开会等方面存在的问题，并不影响被上诉人作为本案物业服务合同关系一方主体资格的认定，也非本案所涉及法律的关系，本院在本案中不予处理。故被上诉人与上诉人小区的业主委员会签订的《物业服务合同》对上诉人具有约束力，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，被上诉人存在服务不到位，损害公共财产的行为时，业主能否以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故，业主一方的理由不能构成对物业管理一方请求权的抗辩。对于上诉人所称的被上诉人损害公共财产的行为，对于该侵权行为，业主可另行起诉，与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用25元，由上诉人代庭江负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年九月二十日书记员  李敏