贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8111号原告：谢琴，女，汉族，1974年10月14日出生，住贵州省毕节市七星关市，委托诉讼代理人：谢成（特别授权），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15224201610312687。委托诉讼代理人：郭广平（一般授权），贵州本芳律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200510182191。委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号;15224201710981350。原告谢琴与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢琴之委托诉讼代理人谢成，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币40,000.00元(以上违约金计算从2018年8月29日起以人民币925,312.00元为基数按银行同期贷款利率1.5倍向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止)；二、请求被告因未按时支付休闲配套设施违约金暂计人民币4,000.00元；三、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。庭审时，原告明确撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原被告于2017年2月21日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于节市七星关区××南山碧××楼××单元××房，合同约定房屋总价款为人民币925,312.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十二条第三款约定：出卖人应当于2016年7月15日前完成游泳池建设；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：(-)出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但未明确适用哪种方式处理。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币925,312.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十二条第三款约定：出卖人应当于2016年7月15日前完成游泳池建设；虽双方未对游泳池建设逾期的违约责任作出明确约定，但原告主张，每逾期一天，被告应向原告支付人民币5元的违约金。截止原告起诉之日，被告仍未完成上述休闲配套设施的建设，应当承担违约责任。其次《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金。因原被告双方关于违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%：借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”据此，合同当事人违约的违约方应当对守约方承担相应的违约责任。本案中，被告未在承诺的时间内向原告交付商品房转移登记的有关文书，鉴于双方未约定违约金，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担的逾期付款损失赔偿金。参照2018年的一年期基准贷款利率4.35%，上浮50%后为6.5%，此即为被告在本案中支付逾期付款损失赔偿金的计算标准。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请为谢。被告碧桂园房开公司辩称：原告向被告购买房屋是事实，被告与原告签订了商品房买卖合同，双方在合同第二十二条约定了办理转移登记的具体事项，详见于另行签订的委托办理权属登记协议书。在签订合同后，双方签订了补充协议，买受人在补充协议的第十八条第一款承诺，买受人已仔细阅读合同，本补充协议及附录的条款应在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况。也不存在不合理加重买受人责任，排除买受人主要权益的内容，买卖双方在该条第二款一致决定，对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同约定不一致的，以补充协议的约定为准。补充协议附录2委托办理权属协议第四条约定，该协议书第四条约定若出卖人未履行递交资料义务，出卖人则应向买受人每日支付50元的违约金，该条款是双方真实意思表示，买卖双方在补充协议第十八条第二款一致约定，对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同约定不一致的，以补充协议的约定为准。即便认定被告违约，违约金的计算方式应以协议书第四条的约定为计算依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××办事处六合村××单元××号房（××楼××单元××）；该商品房建筑面积191.34平方米，套内建筑面积162.39平方米，该商品房总价款为925,312.00元；转移登记：出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了925,312.00元的购房款。因被告未按照合同约定取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金；本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”原告在该协议书上签名捺印，被告在该协议加盖公司印章。被告开发建设的涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额925,312.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额925,312.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年8月29日开始起算；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款925,312.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年8月29日开始计算至被告被提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以925,312.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告谢琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年九月十九日书记员  高立