贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初7027号 原告：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。 法定代表人：武德祥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兴银，男，1972年11月24日出生，汉族，贵州省遵义市习水县人，贵州银龙物业管理有限公司员工，住贵州省习水县，特别授权）。 被告：李云强，男，1963年9月2日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区， 委托诉讼代理人：李培刚，男，1987年1月28日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，现住贵州省遵义市汇川区，与李云强系父子关系（特别授权）。 原告贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）诉与被告李云强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日依法公开开庭进行了审理。原告银龙公司的委托诉讼代理人张兴银、被告李云强及委托诉讼代理人李培刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以1.8元/平米/月计算，物业费31655.64元及滞纳金（以13098.89元为基数，从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以13098.89元为基数，从2018年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以5457.87元为基数，从2019年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区南湖之春的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义中山房地产开发小区南湖之春2栋24号商铺、2栋25号商铺、2栋26号商铺及2栋2层的业主，物业面积606.43平方米，被告从2017年4月起开始拖欠物业服务费，截止2019年9月8日累计欠交物业服务费31655.64元，合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖之春小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告李云强未向本院提交书面答辩状，其陈述称：1、我是拆迁还房户，现在还未达到交房条件，不应该缴纳物业费；2、我未与任何人签订过物业服务合同，我门前的垃圾也没有人给我清理过，二楼的排污管漏水给我造成损失叫他们来维修也没有人来维修，拆迁户那么多家为何只起诉我家，如果确实给我提供了服务，物业费我该拿我就拿；3、我购房时签的是中山房开公司，物业费是1.00元/平米。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，由原告对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市××（现遵义市××区）××街道××社区红军路××南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。······”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金······”合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。 被告李云强系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区还房业主，于2017年4月前已入住该小区，其还房主要用于创办遵义县龙坑镇启慧幼儿园，营业房面积为617.99㎡（即现在2栋24号商铺、2栋25号商铺、2栋26号商铺及2栋2层、24-25号商铺后面住房），其房屋属于物业服务合同营业房范围，经原告以书面等方式催收，李云强从未向银龙公司交纳过物业管理费。 上述事实，有原告委托诉讼代理人陈述及举证的《物业管理服务合同》、照片、证明、催款通知等及被告举证的商品房买卖合同、拆迁安置补偿协议、照片等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，李云强系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。李云强经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持,但收取物业费的时间应从合同生效时计算，即从2017年4月9日起至2019年9月8日止共29个月计算为宜，金额为32259.08元（617.99平方米×1.8元/平方米×29个月），原告起诉时请求被告支付的物业费为31655.64元，未超过计算标准，本院予以确认。关于原告请求支付滞纳金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人违约应承担的是违约金，并无承担滞纳金的法律规定，故对原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。被告李云强提出该小区未达到交房条件、因排污管漏水给其造成损失等，不属拒交物业费的理由，本院不予支持，其可按照相关法律规定依法另行提起诉讼。李云强提出门前垃圾无人清理的问题，未向本院提供相关证据材料予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 1、限被告李云强在本判决生效后三十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费31655.64元； 2、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取295.00元，由被告李云强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审判员  廖华容 二〇一九年九月十七日 法官助理任继芬 书记员余娟