四川省自贡市贡井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0303民初384号 原告：罗刚，男，1983年4月出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：王中平，四川平扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：明冬荣，四川平扬律师事务所律师。 被告：自贡市建华房地产开发有限公司，住所地自贡市自流井区。 法定代表人：李华聪，董事长。 委托诉讼代理人：廖涛，四川德途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文鑫，四川德途律师事务所律师。 原告罗刚与被告自贡市建华房地产开发有限公司（以下简称：建华房地产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，原告向本院申请对资产价格进行评估,本院准予并依法委托了评估机构进行评估,该评估期限不计入审限。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗刚的委托诉讼代理人王中平、明冬荣，被告建华房地产开发公司的委托诉讼代理人文鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗刚向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决被告赔偿原告装饰装修物现值损失、设施设备损失等500000元；3.判决被告退还保证金20000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月30日原告罗刚和被告建华房地产开发公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于四川省自贡市贡井区某村内房屋及活动场所出租给原告，租赁期限六年，自2017年11月1日起至2023年10月30日止，租赁用途为课外拓展教育。租金分别为前两年每年12万元，中间两年每年14万元，后两年每年16万元。原告向被告缴纳保证金2万元，被告保证对出租场所的合法产权，有权对该租赁区域出租。合同签订后，原告投入了大量资金装修并配备了相应设施设备，但2019年3月12日，被告通知原告，因2019年3月2日收到贡井区长土镇政府关于大棚房整治的通知，要求拆迁张庄内的房屋，后又于2019年3月7日接到自贡市贡井区人民政府发布的《关于彻底清理整治“大棚房”等违法建设、违法用地问题的通告》，政府依法认定原告租赁的被告建筑物和场地系违法用地并纳入强拆范围，责令被告将地面附着物夷为平地，恢复为耕地。原、被告之间的《房屋租赁合同》无法继续履行，并要求原告在2019年3月14日前签订解除协议，2019年3月16日前搬离。原告认为，被告在签订出租合同时，未如实告知租赁物没有合法产权的事实，导致合同无法继续履行，原告损失严重。本案《房屋租赁合同》应为无效合同。合同无效后，被告作为过错方，应依法赔偿原告的装饰装修物现值损失、设施设备损失等。故原告依法起诉，望法院支持原告的诉讼请求。 被告建华房地产开发公司辩称：对于原告与被告签订《房屋租赁合同》系无效及租赁事实无异议，但原告没有经过被告同意就在租赁的房屋上装修装饰，进行添加，违反了合同的相关约定。原告主张关于装修装饰损失的法律依据在被告同意原告装修装饰的前提下才能够适用，因此原告要求被告支付装修装饰及设备损失没有法律依据。鉴定意见并不全部是原告造成的损失，不能够完全证明原告的损失。对于退还原告的保证金和租金没有异议。 本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于自贡市贡井区某村的房屋及活动场所出租给原告，其建筑面积约500平方米；原告租用用途为课外拓展教育，租赁期限为6年，时间自2017年11月1日至2023年10月30日，合同期满即自行终止；租金为前两年每月10000元，每半年交，保证金为2万元；被告保证拥有租赁场地的合法产权，有权对其进行出租，租赁期内由原告自行出资对现有房屋进行维修维护；原告入场时，将装修方案报被告审查后在不改变房屋结构和不影响物业相邻关系的提前下方可进行装修，否则视为原告违约并有权终止合同；原告在合同期内需对更改装修或增扩设备、设施，在不改变房屋结构和不影响物业相邻关系的前提下方可进行等内容。原告按约向被告支付了保证金2万元，租金支付到了2019年4月30日。 2017年11月20日，自贡市贡井区国土资源局和贡井区长土镇元坝村委会共同出具《证明》一份，证明原、被告租赁场地的房屋产权证在办理中，该房现用营业用房，正向贡井区工商行政管理局申请办理营业执照。原告租赁该场地后，对该场地进行了改造，添置了课外拓展教育设备。2019年2月28日，自贡市贡井区人民政府发布《关于彻底清理整治“大棚房”等违法建设违法用地问题的通告》，要求对“大棚房”等问题进行清理，限期在2019年3月10前自行拆除并复垦。根据该通告，原、被告租赁场地属于整治范围。2019年3月12日和13日，被告向原告发出两份通知，告知其依据前述整治通告，双方合同租赁场所已被政府纳入贡井区强拆范围，编号242号，须在2019年3月25日前将该地面附着物夷为平地，恢复为耕地，故双方合同无法继续履行，要求原告限期搬离等内容。原告收到通知后于2019年3月18日与被告对其购置的设施设备和物品等进行了清点,并登记造册。 诉讼过程中，原告向本院申请对其租赁房屋及场所内原告的装饰装修及添加的设施设备和物品，及原告修建的修建物现有价值进行评估鉴定。本院审查后依法委托四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司进行了评估，该评估机构于2019年8月9日作出川中资评《资产评估报告书》，确定本次评估范围的资产评估值为203058元，其中装饰装修及基建物原值200740元，现净值152562元，设施、设备及物品原值66867元，现净值50496元。原告罗刚垫付了评估费用15000元。对该评估事项及报告书，被告提出异议，认为原告装修未经被告同意，部分由被告保管后原告领走的物品不应计算在内，迷彩网评估不具有真实性。评估机构对上述异议做出了回复，认为其评估鉴定事项是依照法院委托进行，迷彩网已大部分拆除，其认定以鉴定项目清单列示的数量为准，如数量有差异，可自行调整评估结果。被告收到评估机构的回复后向本院提交《资产评估报告情况说明及补充意见》认为，评估项目中的荡桥及人字梯、儿童综合拓展设备、翻越珠峰、高攀墙、五个水泥墩及高攀设备非装饰装修范畴，属于建筑物、构筑物，本质上已违法，应依法拆除;原告在建设上述建筑物时未取得相应部门的审批手续，存在重大过错，应将上述资产评估报告中的项目在计算双方承担责任的总额中予以扣除。原、被告就赔偿问题无法达成一致，致原告起诉来院，请求判令：1.判决确认原、被告双方于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决被告赔偿原告装饰装修物现值损失、设施设备损失等203058元并承担本案鉴定费15000元；3.请求被告退还从2019年3月18日到2019年4月30日共43天的租金14137元；4.判决被告退还保证金20000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 上述事实，有本院依法采信的原、被告的当庭陈述和原告罗刚向法庭举示的原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》《自贡市贡井区人民政府关于彻底清理整治“大棚房”等违法建设违法用地问题的通告》、被告2019年3月12日和3月13日向原告出具的通知两份、租金和保证金收据复印件4页、物品搬迁登记簿复印件11页、自贡市贡井区国土资源局和贡井区长土镇元坝村委会共同出具的证明、川中资评《资产评估报告书》、资产评估费发票等予以证实。原告举示的装饰施工合同及预算单和照片，能证明原告对租赁场所进行装饰装修的基本事实,本院予以采信。原告举示的收款收据非正式票据,不能确认其装饰装修等的具体费用,不予采信。 本院认为：本案中的《房屋租赁合同》虽是双方当事人真实意思表示，但所涉场所用于课外拓展教育系违法用地，属于《自贡市贡井区人民政府关于彻底清理整治“大棚房”等违法建设违法用地问题的通告》的整治范围。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”之规定，该《房屋租赁合同》自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告对退还原告保证金2万元及租金14137元无异议，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。 本案争议焦点在于，合同无效后，原、被告双方的责任应如何划分，原告哪些损失属于应归责于双方的范围？本院经审查认为，合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人按约应保证拥有租赁场地的合法产权，有权对其进行出租,原告作为承租人在租赁时亦应尽到审慎的审查义务。本案中，涉案租赁场在租赁之时，未有合法产权，后经政府通告属于未经政府及有关部门依法批准，擅自占用农用地进行非农建设的违法项目，被告亦将其出租获取收益，且未就此向原告说明，应承担绝大部分责任。根据原告举示的自贡市贡井区国土资源局和贡井区长土镇元坝村委会共同出具的证明，原、被告签订租赁合同后，知晓涉案房屋尚未有产权，但原告未要求被告说明土地利用性质，之后也未要求被告提供相应权属证明，未尽到足够审慎的审查义务，亦有过错，应承担相应的责任。关于被告辩称因原告装饰装修等未按约告知并经被告同意，故被告不应承担原告损失。首先，本案合同无效导致原告损失的根本原因是被告出租该场所违反相关法律法规，而非原告的装饰装修等行为；其次，从双方签订该合同条款的主要目的来看，主要是规范原告装饰装修行为，但原告实际开展装饰装修后，被告也未有证据表明对原有建筑物和相邻权等造成了不利影响；再次，被告签订合同即知晓原告租赁用途，按逻辑也应知晓原告租赁后必然会对该场所进行装饰装修等以用于课外拓展教育，双方合同实际履行近两年，被告未就原告装饰装修提出过异议，应视为其默示同意原告的装饰装修行为。故本院酌情认定，原告的责任为10%，被告的责任为90%。原告主张的装饰装修损失数额证据充分，该损失应由原、被告双方按责任比例分担。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原装。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，结合资产评估报告书，原告可以纳入赔偿范围的损失是装饰装修及基建物部分，净值额152562元。设施、设备及物品净值50496元因被告不需要利用，且原告能实际搬迁，其价值贬损也系原告正常经营使用所致，故应当归原告所有，不应纳入赔偿范围。对原告的损失，本院确认为装饰装修及基建物152562元，由被告负担90%为137305.80元，原告负担10%为15256.20元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告罗刚与被告自贡市建华房地产开发有限公司于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、原告罗刚的装饰装修及基建物损失152562元，由被告自贡市建华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告137305.80元，剩余15256.20元由原告罗刚自行负担； 三、被告自贡市建华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告罗刚保证金20000元； 四、被告自贡市建华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告罗刚租金14137元； 五、驳回原告罗刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4500元，评估费15000元，合计19500元，由原告罗刚负担1950元，被告自贡市建华房地产开发有限公司负担17550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员  刘 俊 二〇一九年九月六日 法官助理  袁 皓 书 记 员  李曾艳