福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初5057号 原告：吕剑风，女，汉族，1963年7月19日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高毓祥，福建海山律师事务所律师。 被告：吴哲葆，男，汉族，1981年10月24日出生，住福州市鼓楼区（全美动物医院）。 被告：福州市鼓楼区全美宠物用品店，住所地福州市鼓楼区洪山镇梅峰路井边亭山海观小区B号楼2号店面。 经营者：柯华琴。 原告吕剑风与被告吴哲葆、福州市鼓楼区全美宠物用品店（以下简称全美宠物用品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕剑风委托诉讼代理人朱健、高毓祥到庭参加诉讼，被告吴哲葆、全美宠物用品店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕剑风向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴哲葆向原告支付2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元，并按年利率24%给付利息40320元；2.判令被告吴哲葆向原告支付2015年4月25日至2019年1月25日期间逾期支付租金（已经支付但逾期的部分）的违约金44857.5元；3.判令被告吴哲葆向原告支付2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金60000元及违约金（违约金以被告欠付的租金为基数，按每日千分之五的标准，从欠付之日计算至款项还清之日止）；4.判令被告吴哲葆立即搬离福州市鼓楼区；5.判令被告吴哲葆恢复福州市鼓楼区的隔墙原状；6.判令被告吴哲葆向原告支付从2019年4月26日起至被告腾退房屋之日止参照租金标准20000／月的房屋占用使用费；7.判令被告吴哲葆支付店面物业费10927.62元；8.判令被告福州市鼓楼区全美宠物用品店对上述第1至7项诉请承担连带责任；9.判令本案诉讼费用、保全费、公告费等均有被告承担。 事实与理由：原告与被告签订了两份店面租赁合同，2019年4月25日租赁期届满。合同约定，每月25日支付租金，逾期支付租金按日支付违约金千分之五。合同约定，若被告拒绝支付违约金，原告有权单方提前解除租赁合同。被告在租赁店面期间，未经原告同意，擅自拆改店面隔墙，原告要求被告恢复原状。合同约定，在被告租赁店面期间，该店面的物业费由被告承担并支付给物业公司，但被告不按时足额缴交物业费，原告被物业公司起诉至法院，法院判决由原告支付给物业公司物业费6273.12元，并支付诉讼费41元。被告应支付给原告租赁期间尚未支付的物业费4603.50元。因案涉租赁合同与2019年4月25日到期，而被告吴哲葆亦未支付2019年3月26日至2019年4月25日期间的租金20000元，故被告吴哲葆应当向原告支付从2019年4月26日起至被告腾退房屋之日止参照租金标准20000元/月的房屋占用使用费。另因全美宠物用品店实际使用案涉房屋并进行经营活动，依法应当与被告吴哲葆承担连带责任。综上所述，根据我国《合同法》的规定，被告承租店面应当守约，并履行法定和约定义务，而被告有履行能力，却不履行义务，已构成违约，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告提供书面答辩状辩称，1.原告诉请第1项要求被告归还84000元纯属子虚乌有，讼争店铺的房租从23500元/月降至20000元/月是经过原、被告双方友好协商的结果，不存在拖欠一说，是根据原告提交的第一份租赁合同第五条第1点约定而履行的友好协商。2015年12月，市政部门来店铺前加装机动车隔离水泥桩，阻止机动车进入店铺门口。当时经原被告友好协商，决定由被告向上级部门进行沟通或复议解决此事，所需开支由原被告共同各半承担，并且原告将店租由23500元/月降至20000元/月。之后经被告花费巨大时间、人力、物力通过申诉的沟通方式，上级主管部门从现场和实际情况出发，暂不设置机动车隔离水泥桩。因此被告按照双方事前的约定，从2016年4月25日起，每月汇转原告店铺租金20000元，持续至今，既成事实。并且从原告提交的第二份续签的租赁合同第二条第3点，可以更加印证被告所诉事实，该合同中清楚写明“店面租金每月20000元整”，前面的“既成事实”与后面重新签订的合同写明的20000元/月租金相互呼应，形成证据链，故请求驳回原告第1项诉讼请求。2.被告和原告的租金支付除了合同约定，还有双方口头约定，被告之所以迟延支付租金，是由于店铺周围的软硬条件达不到订立合同时的软硬条件，导致店铺客流大幅减少，租金支付时间已与原告充分沟通并征得原告实际同意。并且原告关于违约金的认定和计算方式，被告都不予认可，请求驳回原告第2项诉讼请求。3.关于诉请第3项，被告分别于2019年1月5日汇入原告账户4600元，2019年1月11日汇入15400元，2019年1月11日汇入20000元，因期间涉及春节，被告已提前将2019年1月26日以后的租金提前一个月汇入原告账户。4.因原告对事先约定的共同承担撤除店前“机动车隔离桩”的费用反悔导致原被告双方产生争执，在租赁合同存续期间，原告多次违约到店内以房东的身份影响被告正常经营，被告的租赁权受到严重侵害，并给被告造成巨大的经济损失。原告多次威胁被告，并于2019年3月15日对店铺进行断水断电，导致被告的龙颠水族（涉案房屋的经营实体店）产生巨大损失，各种名贵观赏鱼死亡42条，损失达491300元。又于2019年4月10向被告寄出“通知”，并于次日张贴于店铺大门上，造成极其恶劣的影响，导致被告的会员客户出现严重的退卡退款事件。据统计，退卡会员达18人，退款金额达150800元。根据以上事实，在租赁存续期间，原告屡次破坏被告的租赁权利，多次用各种恶劣行为影响被告无法正常经营，并导致被告产生巨大经济损失，因原告违约在先，故请求法院驳回原告第4项、第5项诉请，并要求原告进行道歉，对造成的直接损失进行赔偿。被告租赁涉案店铺时花费巨资对该店进行软硬件装修，而该店的软硬件装属于被告物权，原告在租赁合同上对该权属也予以认可，续签的租赁合同第五条已明确约定原被告双方认可装修部分属被告，被告拥有收取转让费权益。综上所述，请法院驳回原告诉求，并对原告在租赁期间影响被告经营直接导致的经济损失作出公正裁定。5.关于原告诉请第6项要求的租金，在租赁合同存续期间，原告私自断水断电导致被告经济损失491300元，违法张贴“通知”导致被告会员退款的经济损失150800元，原告未履行、未尊重被告的租赁期归属，请求法院支持被告无需缴纳相应租金，并要求原告赔偿被告经济损失。6.原告的诉请第7项要求被告支付10917.62元的款项，已由福州市鼓楼区人民法院进行一审判决，并由福州市中级人民法院作出终审判决，应按照法院的判决书进行履行，被告对此不作答辩，原告如有不服，请另案起诉。 被告全美宠物用品店未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 涉讼租赁房屋位于福州市鼓楼区店面,该涉讼租赁房屋面积共计235.07平方米,权属人为原告吕剑风。2015年，原告吕剑风（甲方、出租方）与被告吴哲葆（乙方、承租方）签订一份《合同》，约定：租赁地址：福州市鼓楼区；租赁期限：甲方同意乙方租用叁年：自2015年4月25日至2018年4月25日；租用用途：甲方同意将店面租给乙方作为宠物店（在国家政策准许范围内）；店面租金：每平方100元整（235㎡×100＝23500元），乙方应向甲方预付1个月的租金（23500元整）；每月25号之前（含25号）将当月店面租金转入出租房银行账户中，每递延壹天按当月店面租金的千分之五收限违约金；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用由乙方支付；租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：……（2）乙方无故拖欠店面租金达30天；在履行合同中，乙方违反合同约定，甲方不退还押金；乙方须按时交纳水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用，并务必将以上费用账单交给甲方，甲方可监督检查以上费用；无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为店面租金；因象山隧道拓宽改造，甲乙双方按实际情况协商，按人流量减少程度，甲方予以适当打折租金；乙方在店铺前后投资装修，甲方同意并支持乙方在经营困难时享有转让和转租的权益。在租赁期间，被告吴哲葆打通涉讼租赁房屋与相邻房屋的隔墙，并悬挂“全美动物医院连锁”招牌经营。2018年合同到期后，原告吕剑风（甲方、出租方）与被告吴哲葆（乙方、承租方）又续签《合同》一份，约定：租赁期限：甲方同意乙方租用壹年：自2018年4月25日至2019年4月25日；店面租金：每月贰万元整，乙方应向甲方预付1个月的租金（23500元整）；每月25号之前（含25号）将当月店面租金转入出租房银行账户中，每递延壹天按当月店面租金的千分之五收限违约金，如乙方拒绝缴纳违约金，甲方有权终止合同；物业费如无故欠5个月以上，甲方有权终止合同；其他条款均与2015年第一次签订的《合同》约定的条款一致。 本院于2018年6月26日作出（2018）闽0102民初2483号民事判决书，判决吕剑风向福州万兴物业管理有限公司支付从2016年6月1日至2017年12月31日止的物业服务费共计6273.12元；福州万兴物业管理有限公司不服本院判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）闽01民终8659号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年2月11日，山海观花园物业管理处向吕剑风发出《催款通知》称，截止2019年1月共欠缴物业费合计10876.62元。2019年8月15日，山海观花园物业处出具《证明》，载明：截止2019年8月15日，尚欠以下物业费未结清：2016年6月-2017年12月物业费6273.5元；2018年1月-3月物业费1534.5元，合计7808元。在庭审过程中，原告自认被告吴哲葆已按合同约定向原告支付押金即预付1个月的租金23500元。目前被告仍占有使用该讼争房屋。 另查明，2019年1月5日被告向原告转账4600元；2019年1月11日被告向原告转账2笔款项，分别为15400元、20000元。 又查明，福州市鼓楼区全美宠物用品店注册日期为2013年4月7日，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为柯华琴，经营场所位于福州市鼓楼区。 本院认为，原告吕剑风与被告吴哲葆签订的两份《合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于原告的各项诉讼请求，本院分别作如下分析。 关于原告认为被告于2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元及被告逾期支付租金的违约金问题，本案中，根据原告提交的银行流水,被告吴哲葆自2016年4月25日起直至2018年4月25日合同结束，每月均向原告支付20000元的租金，原告在收取租金后长达2年时间内均无提出异议,且仍然继续租赁关系,双方已经以实际行为变更了每月租金标准，现原告主张被告吴哲葆向其支付2015年4月25日至2018年4月25日期间欠缴的租金84000元无事实依据,本院不予支持。被告吴哲葆自2015年10月起均是于次月向原告支付租金,在2018年4月25日重新续签租赁合同后仍然保留了次月缴纳租金的习惯,原告每月收取租金后长达3年多均未提出异议,应视为双方缴纳租金时间已经形成惯例,且被告吴哲葆每月均足额缴纳租金,并未照成原告实际租金损失，故原告主张被告吴哲葆向其支付2015年4月25日至2019年1月25日期间逾期支付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。 关于被告拖欠自2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金及违约金问题，本院认为，被告作为承租人应当按照合同约定履行缴纳租金之义务。原告诉请要求被告支付2019年1月26日至2019年4月25日期间的租金，被告抗辩其已于2019年11月11日向原告提前转账20000元用于支付2019年1月26日后的租金，被告该抗辩有银行流水作为依据，本院予以采纳。但被告未向原告支付2019年2月26日至2019年4月25日期间的租金40000元，故对原告该部分诉请本院予以支持。被告吴哲葆未依照合同约定按时支付租金确已构成违约，根据合同约定原告收取的押金23500元可不予退还被告吴哲葆。但对原告另诉请被告该时间段欠付租金的违约金，本院认为，其收取的押金已足够填补其损失，故其对诉请该部分违约金本院不予支持。 关于被告房屋占用费问题，本案房屋租赁合同已于2019年4月25日到期,其后双方未再签订租赁合同,双方的租赁合同关系已经终止,被告吴哲葆应将涉案房屋腾退并交付给原告。合同终止后,被告仍占有涉案房屋,应比照房屋租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，故原告要求被告吴哲葆自2019年4月26日起按租金20000元/月的标准支付占有使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告吴哲葆关于原告私自断水断电等行为造成被告经济损失的抗辩，被告吴哲葆并未提出反诉，本案中不做处理。 关于物业费，被告吴哲葆抗辩2016年6月至2017年12月的物业费已经由法院生效判决，应根据判决结果由原告吕剑风履行。但根据两份《合同》第二条第5款约定，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理、房屋修缮及租赁税等费用由乙方即被告吴哲葆支付，故上述物业费实际承担人应为被告吴哲葆。现店面尚欠物业费7808元，故被告吴哲葆应按合同约定向原告支付店面物业费7808元。 关于恢复隔墙问题，被告吴哲葆租用房屋时,装修中拆掉了房屋内墙,根据两份《合同》第二条第7款在终止合同前恢复原样的约定，现租赁合同已终止，被告吴哲葆应按恢复将房屋恢复原状。 关于被告全美宠物用品店是否需要承担连带责任的问题，原告提供的两份房屋租赁合同都是由被告吴哲葆以个人名义与原告签订的,合同的权利和义务也是在原告与被告吴哲葆之间进行约定。现原告无法证明两被告之间存在的关系，根据合同相对性原则，被告全美宠物用品店不应当成为本案的责任主体,故本院对原告要求被告全美宠物用品店承担连带责任的诉讼请求不予支持。 被告吴哲葆、全美宠物用品店经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告吴哲葆于本判决生效之日起三十日内将位于福州市鼓楼区恢原状复,并腾空房屋后返还原告吕剑风； 二、被告吴哲葆于本判决生效之日起十日内支付原告吕剑风自2019年2月26日至2019年4月25日止的租金40000元； 三、被告吴哲葆于本判决生效之日起十日内向原告吕剑风支付自2016年6月至2018年3月止的物业费共计7808元； 四、被告吴哲葆于本判决生效之日起十日内支付原告吕剑风房屋占用费(从2019年4月26日起,按每月20000元的标准计算至被告吴哲葆返还房屋时为止)； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3981元，由原告吕剑风负担2000元，由被告吴哲葆负担1981元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈起强 人民陪审员  何 巍 人民陪审员  吴玲娟 二〇一九年八月二十五日 书 记 员  董 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。