通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0502民初2148号 原告（案外人）：张贺，女，1974年9月10日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会法律工作者。 诉讼代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。 被告（申请执行人）：张玖霞，女，1969年7月28日出生，汉族，住通化市东昌区。 第三人（被执行人）：高雅杰，女，1968年7月25日出生，汉族，住通化市东昌区。 原告张贺与被告张玖霞、第三人高雅杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张贺委托诉讼代理人薛爱民、被告张玖霞、第三人高雅杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张贺向本院提出的诉讼请求：1、不得执行位于通化市新华大街X号，吉房权证通字第XXXXXX号建筑面积233.69㎡的商业用房。2、确认张贺与高雅杰2016年4月22日和6月22日签定的2份房屋买卖合同合法有效，张贺于4月22日已合法占有该房屋。事实和理由：2019年4月3日，通化市东昌区人民法院对申请人张玖霞与被申请人高雅杰申请财产保全一案作出(2019)吉0502民初941号民事裁定，查封被申请人高雅杰所有位于通化市新华大街X号吉房权证通字第XXXXXX号商业用房价值36.3万元的部分。2019年6月15日，案外人张贺对执行标的提出书面异议，通化市东昌区人民法院于2019年6月29日作出(2019)吉0502执异62号执行裁定，驳回案外人张贺的异议请求。2016年4月22日原告（案外人）张贺与第三人（被执行人)高雅杰签定了房屋买卖协议一份，买卖价款400万元，签定合同当日张贺向高雅杰支付了200万元购房款，之后于2016年6月13日张贺向高雅杰又支付了200万元购房款，此时张贺已按合同约定支付了全部购房价款。该合同还明确了过户费用由张贺承担,其过户费用是指房屋交易评估费、房屋交易手续费、房屋鉴定费和房屋测绘费以及房屋登记费等费用范围。高雅杰在收到张贺第二笔200万元购房款后，使用该笔款项偿还了利用该房屋设立抵押担保的贷款，并于2016年6月22日到登记部门办理了抵押登记注销，将取回的房产证和土地证交付给了张贺，双方于6月22日当日又签定了房屋出售合同一份，对现实交付房产证和土地证进行了明确，对需要缴纳的各种税金由高雅杰承担缴纳义务进行了补充明确，同时也明确了张贺同意一年内办理房产证，实际是给高雅杰筹资缴纳税金的缓解期限。由于高雅杰的房屋性质在房产证上记载的是无籍房，出售无籍房应缴纳的各项税金比例比正常房屋高得多，因高雅杰至今无能力缴纳税金，导致张贺至今未能办理过户登记。此外，自2006年以来张贺与丈夫张勇一直租赁高雅杰这户房屋经营奥伦皮鞋，直至买受房屋后继续经营奥伦皮鞋,张贺对该房屋从租赁占有直接转入买受占有属于取得了合法占有。 综上，案外人张贺对本案执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合最高人民法院关于执行异议和复议规定司法解释第二十八条第(一)、(二)、(三)、(四)项的四个条件，法院应予支持原告的诉讼请求。 张玖霞辩称：一、被答辩人与第三人之间2016年4月22日二份房屋出售合同是虚假的。1、其中一份2016年4月22日合同中,甲、乙双方当事人签字颠倒。2、233.69平方米商业房屋在通化市最佳地段，以200万元一次性付清高雅杰卖给张贺，该价格与市场实际价格相差极大、不现实，因此为虚假房屋出售合同。3、2016年4月22日卖房人(高雅杰)、买房人(张贺),该买卖房屋协议书又以400万元高雅杰出售给张贺,并先付200万元，余款200万元待取房照后付给高雅杰,并张贺每月偿还高雅杰银行贷款利息11.091.11元(证据一)，与实际买卖惯例不符，并在同一天该房屋的两份房屋买卖合同，价格相差200余万元(证据二)，因此该两份房屋买卖合同纯属虚假的。如果两份合同成立那么价款为600万元。4、2016年4月22日付款人张贺，收款人高雅杰，该招商银行业务受理回单用途为转款并不是房屋购买款，另2016年4月22日收据为高雅杰收购房款200万元，并没有说明购谁的房款，因此该收据真实性有异议，为虚假收据(也可视为借贷关系)。5、2016年6月13日招商银行业务受理回单200万元，用途为货款与房屋购买款无关与2016年4月22日200万元付款，足以证明该两份各200万元付款与实际买卖房屋款无因果关系。二、2016年6月22日该房屋高雅杰又以400万元一次性付清为原则，双方又签订了一份房屋出售合同，并且该合同落款未有出售与买受人的签字,因此该房屋出售合同也是虚假的，并至今无付款凭证。三、被答辩人是过错方，该争议房屋至今房屋所有权人仍然是高雅杰，物权以登记为准，张贺和高雅杰是买卖合同之债。答辩人所保全的这套房产距离你们自称发生买卖时间已经3年半之久，根据《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。已超出诉讼时效时间。被答辩人张贺不能取得该房屋所有权,为什么不主张自己的权利？证据：录音证明张贺是过错方，如果说根据物权法答辩所执行的是房屋所有权人的房屋，与被答辩人张贺无因果关系。四、(2019)吉0502执异62号执行裁定书，经审理查明，所争议房屋三份房屋买卖合同分别为200万元、400万元、400万元,就办理房屋证照承担的费用提供了三种承担方式，各有不同，自相矛盾。并约定了一年内办理房屋过户手续，该争议房屋在法院执行高雅杰时将其查封，假如该房屋张贺与高雅杰买卖成立，未有办理过户手续，物权未发生变化，法院查封并无不当,被答辩人所提供的三种承担方式各有不同，自相矛盾，因此审理法院驳回了本案被答辩人张贺的请求。 综上四条依据足以证明被答辩人与第三人之间的房屋买卖合同不成立，三份房屋买卖合同两个时间点，从价款看这个合同4月22日是二份合同价款600万；6月22日400万；三份合同购房款总价款为1000万，自相矛盾，在物权未发生变化，法院依法查封执行该房屋并无不当，我保全的房权是高雅杰名下房产，不是张贺的，张贺与高雅杰之间是你们之间的法律关系。我与高雅杰的民间借贷关系，我与张贺之间是两个法律关系，第三人(被执行人)高雅杰恶意转移财产同时与原告张贺伪造证据，拒不执行法院生效判决，请求贵院依法查明及驳回原告各项请求。 高雅杰述称：我同意原告的诉讼请求，原告主张的事情与理由属实，2016年4月22日，我把房子卖给原告，当时给我200万元，在5月20日又按合同约定给了我一万余元利息，在6月13日原告又给了我200万元，我在6月22日房产登记部门办理了注销抵押登记，我取回了房产证和土地证，当日交给了原告，当日要办理过户，我同原告去登记窗口询问过户费用，各种费用几万元，但税金高达一百余万元，因为这些税金从法律规定上是属于卖方承担，我当时拿不出那么多钱，我同原告于当日补充签订一份房屋出售合同，原告同意暂时不过户，给我一年的时间筹款缴纳税金，后来我们家里向别人借了很多钱，但是另有他人欠我们家更多的钱一直没有要回来，所以我没有筹到缴纳房屋过户的税款，陆续我们欠钱的债主都在起诉我们家要钱。就因为这些原因我到现在没有给原告交上税金，原告房屋没有过户是我的原因，不是原告的原因。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：一、原告与第三人签定于2016年4月22日200万元购房款的房屋出售合同及第三人同日出具的200万元购房款收据。原告与第三人明确承认是为了对原告经营奥伦皮鞋专卖店能少交相关税费签定的虚假合同，并承认200万元收据是给虚假合同配套出具的，并且与同日签定的400万元购房款的买卖房屋协议不一致，被告对该合同和收据不认同。因该200万元购房款的房屋出售合同及200万元购房款收据，是原告与第三人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，本院依法认定该房屋出售合同及200万元购房收据无效，本院不予采纳。二、2016年4月22日原告与第三人签定的买卖房屋协议、4月22日原告的200万元转账汇款回单、5月20日原告的转账交易详细、吉林银行对账单、6月13日原告的200万元转账汇款回单、6月13日第三人出具的400万元购房款收据，被告对上述证据有异议不认同，但未提供相反证据足以反驳，本院认为，以上证据客观真实，且能形成证据链，能够真实的反映案件事实，上述证据本院予以确认并采信，结合相关无争议证据本院认定如下事实：自2006年开始原告张贺与其丈夫张勇租赁第三人高雅杰所有的本案涉案房屋从事商业经营，2016年4月22日原告与第三人签定了400万元购房款的买卖房屋协议，从即日起原告与第三人终止了原房屋租赁合同，原告于当日由租赁占有使用房屋变为现时的买受占有使用房屋。原告与第三人在协议中约定，房款400万元今收到200万元，余200万元取房证时交付，从2016年4月22日以后张贺向高雅杰支付200万元的利息，利息数额按高雅杰在吉林银行200万元贷款月还款的实际数额支付。之后原告依约于2016年5月20日向第三人支付了10734元利息，又于2016年6月13日支付了余下的200万元购房款。2016年6月22日原告与第三人签定的房屋出售合同，双方约定，第三人高雅杰承担房屋过户所应缴纳的税金，原告张贺同意一年内办理房产证，因第三人至今未缴纳房屋过户所需税金，该房屋至今未办理过户登记。 本院认为，本案的争议焦点为本案原告张贺（案外人）就涉案标的房屋，是否享有足以排除本院强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下例情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（以下简称《规定》）。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；（三）案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告与第三人于2016年4月22日和6月22日已签定合法有效的房屋买卖合同；原告于2016年4月22日已合法占有本案的涉案房屋；原告于2016年4月22日和6月13日已支付全部购房价款400万元；因第三人高雅杰未按约定缴纳出售房屋的税金致使原告未能办理过户登记，原告对此无过错。依照上述法律规定，根据本案已查清的事实，原告张贺就本院涉及本案执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，本案原告张贺就执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益，原告张贺提出不得执行该执行标的的诉讼请求，本院予以支持；原告张贺提出确认房屋买卖合同合法有效及其已合法占有该执行标的的诉讼请求，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定判决如下： 一、不得执行位于通化市新华大街X号，吉房权证通字第XXXXXX号建筑面积233.69㎡的商业用房。 二、原告张贺与第三人高雅杰于2016年4月22日、6月22日签定的2份房屋买卖合同合法有效；原告张贺于2016年4月22日已合法占有该房屋。 案件受理费6745.00元由被告张玖霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 本院（2019）吉0502执异62号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  费 跃 人民陪审员  潘红霞 人民陪审员  杨丽利 二〇一九年九月十七日 书 记 员  曹洪贤