广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15739号原告：李远康，男，1980年11月19日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地中山市民众镇旭日品萃园8幢25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，公司员工。原告李远康与被告中山市神马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李芳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵子金，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交楼违约金32443.06元（以235000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月1日计至2019年2月20日止）。事实和理由：2014年4月14日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告预售的位于中山市民众镇旭日××房的商品房，总价235000元。合同约定被告应当在2016年5月30日前将涉案房屋交付给原告。原告按合同约定支付了全部房款，但被告至今未将房屋交付给原告使用。被告此行为显属违约，应承担违约责任。被告辩称，1.合同约定在2016年5月30日前交付房屋，原告已于2015年9月10日办理了涉案房屋的交房手续，被告已经向原告交付了房屋。被告已在合同约定的期限内履行交房义务。原告诉求没有依据。2.根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；……出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，即使被告存在逾期交房的情形，每日产生违约金也应按原告已交房价款乘以万分之一，且累计总额不超过商品房总价款的1%。原告主张不符合双方约定，且明显过高。3.目前涉案房屋暂未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，但这是多种综合因素影响的结果，除了天气、政府、合作方等外在因素外，涉案房屋所在楼盘项目旭日品萃园，该项目一期（1-14栋）工程已经竣工，根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从被告建筑楼体边约9米土地权归属被告，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付被告使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分项验收，从而导致被告无法办理房屋交付等手续，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3点“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”的约定，对因上述原因造成的延期交房，被告不承担责任。4.即使被告存在逾期交房，原告主张的违约金也已超过诉讼时效。根据民法通则的规定，诉讼时效为2年，原告应于2018年5月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向被告主张逾期交楼违约金的权利，而原告并未于前述日期前主张权利，故原告起诉已超过2年诉讼时效，不应再受法律保护。5.关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。经审理查明：2014年4月14日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，原告以235000元的价格购买被告开发建设的位于中山市民众镇旭日××房的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，原告如数支付了全部购房款。2014年某日，原告在《提前交楼申请书》上签名。该申请书载明：因本人实际生活需要，申请于2015年5月30日前交楼，希望提前办理收楼手续，本人清楚知悉：因该物业在2015年5月30日前可能无法完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但本人愿意接受现状，同意对双方所签订的《中山市商品房买卖合同》中约定的物业交付时间（2016年5月30日）及条件进行变更，并认可开发商交楼，不因该物业在本要求交付的时间未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而向开发商主张任何权利。2015年9月10日，原告领取了住房入户钥匙并与中山市大通物业服务有限公司签订了《物业委托管理服务协议及住户手册》约定原告委托该司在涉案物业竣工验收交付使用后提供物业管理服务；自本合同生效之日起15天内，根据原告委托管理事项，办理完交接验收手续；合同还约定了其他事项。之后，原告以被告未按合同约定期限交付涉案商品房为由，诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告称虽然被告主张已于2015年5月30日与原告办理了交楼手续，但当时交楼手续条件并不具备，因没有《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。另查：2019年2月1日，涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，关于是否存在逾期交房问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，涉案商品房工程于2019年2月1日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前该商品房不符合法定交楼条件。但根据原告签名的《提前收楼申请书》，原告清楚其申请的收楼日期前可能无法完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，同意变更双方约定的交付时间及条件，不因该物业未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而向开发商主张任何权利。现原告已于2015年9月10日签订了《物业委托管理服务协议及住户手册》并签收了商品房入户钥匙，而根据《物业委托管理服务协议及住户手册》关于“合同生效（签订即生效）后15日内办理完交接验收手续”，应视为原告已于2015年9月25日前完成实际收楼。故原告提前收楼，无权再以该商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李远康的诉讼请求。案件受理费611元，减半收取为306元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年九月二十日书记员  王静