宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初4029号原告：赵永生，住灵武市宁东镇民惠苑20号楼2单元203室。被告：绿地集团银川学府置业有限公司。法定代表人：李蓟。委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告赵永生与被告绿地学府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月4日、9月11日公开开庭进行了审理。原告赵永生被告绿地集团银川学府置业有限公司的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵永生向本院提出诉讼请求：1.被告限期修复原告房屋漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害；2.赔偿原告的经济损失：（1）租三年半的房屋租金42000元（1000元×42个月）；（2）误工费48000元（4000元×12个月）；（3）精神损失费30000元；（4）赔偿装修合同违约金3000元，总计123000元；3.被告支付2015年10月18日至2019年12月31日的物业费共计3024.95元，2015年10月至2019年10月的暖气费共计2034.2元；4.被告承担所有与诉讼有关的一切费用。事实和理由：原告购买被告开发的××区房屋，该房屋装修工程临近收尾时，因天气下雨从厨房到次卧一直渗水，原告找开发商要求修复后做了闭水试验，但仍旧渗水。于是，原告继续找物业反映，物业答应继续修理。该房屋的装修只能停工并解除合同，原告向装修人员赔偿了违约金。原告又等了几个月，不知房屋是否修好，只能租房居住。原告曾要求开发商退房，但开发商几个部门相互推诿，三年了也没有再修理，因此原告也拒绝交纳物业费和采暖费。被告绿地集团银川学府置业有限公司辩称，1.2015年8月20日，原告接收房屋并实际进入装修后，确实曾于2015年底出现过墙体内排水管漏水现象，被告接原告报修后立即对涉案房屋进行维修并完成修复涉案房屋漏水点，自此涉案房屋已经维修完成，不存在任何质量问题。被告维修完成后直至本次开庭，原告也从未与被告或物业公司联系主张再次出现漏水要求维修。同时，根据现场勘验可以看出，原告所称因质量问题漏水的墙体部分除颜色与其他墙面不同外，并无明显泡水痕迹。依照常理亦可判断原告诉称所谓的“严重质量问题”并不存在，原告要求被告继续维修没有实际意义，也没有当事人约定和法律规定，应当予以驳回。2.2015年8月15日，涉案房屋取得了银川市新建商品房交付使用证，具备交付条件，被告按照与原告的约定通过新消息报公告向原告进行了实质交付，自此，被告已经履行了交房义务，此后产生的费用应当由原告自行承担。2015年8月20日，经原告要求，被告将涉案房屋交付原告进行装修，同时在第一次开庭时被告认可其在单位提供的宿舍居住，通过现场勘验也能看出原告一家已实际居住在涉案房屋，故其诉请的因房屋质量问题无法居住的事实不能成立。故原告所诉的各项费用，无法律及约定的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即被告提交的装修申请表1份、银川市新建商品房交付使用证1份、2015年10月17日新消息报1份、银川市商品房买卖合同1份（均质证原件，留存复印件）、民事起诉状1份（复印件）、（2019）宁0105民初4124号民事调解书1份（复印件）、现场勘验录像1份，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告为了证明因涉案房屋出现质量问题导致其一直在外租房每年支出租金12000元的事实提交了房屋租赁合同一份、收据四份。被告对该组证据的三性及证明目的均不认可，认为原告无法证明涉案房屋因质量问题达到根本无法居住的情形，租房系必要的直接经济损失；租赁房屋标的物是320平方米自建房屋两套，明显不合常理；原告仅提供了租金收据，未提供实际支出房租的其他证据，另外合同租期为四年，即2015年2月至2019年2月，根据庭审情况可知，原告认可的质量问题出现为2016年，因此原告不可能在未出现质量问题之前已预见到情况的发生，并与第三人订立租赁合同，综上，原告租赁合同实质上与本案并没有关联。本院认定，房屋租赁合同一份、收据四份无法核实其真实性，租房时间为2015年2月，早于涉案房屋出现质量问题的时间，且租住的自建房屋两套，不具有合理性，不予采信。2.原告为了证明将涉案房屋进行了装修，因房屋质量问题停止装修向装修方支付了3000元的违约金的事实提交了房屋装修合同一份、房屋装修票据（复印件）一张。被告对该组证据的三性及证明目的均不认可，认为原告未提交因质量问题导致装修停止的任何证据，不能证明该笔装修违约金系因被告房屋质量问题而支付给第三方的。原告所提交的违约金收据为打印件，无法核实其原件，不能满足原告的证明目的。本院认定，因经过现场勘验，涉案房屋已进行装修，能够确认房屋装修合同的真实性，予以采信；房屋装修票据（复印件）一张，因被告不认可，也无法通过其他途径核实其真实性，不予采信。3.原告为了证明涉案房屋2015年10月18日至2019年12月31日产生的物业费为3024.95元，采暖费2034.2元的事实提交了物业费收费票据一张、关于绿地国际花都8-2-401物业费缴费情况一份、宁夏电投热力有限公司催缴通知单两份。被告以上证据的三性没有异议，根据物业公司出具的缴费情况可知，物业费起算时间为2015年10月18日，此前的物业费因房屋未交付，而全部由被告进行支付，10月17日之后，因被告按合同约定向原告交付了房屋，因此涉案房屋产生的一切权利义务均应由自身承担。本院认定，物业费收费票据一张、关于绿地国际花都8-2-401物业费缴费情况一份、宁夏电投热力有限公司催缴通知单两份符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。4.原告为了证明涉案房屋有质量问题提交了房屋买卖合同一份（质证原件，留存复印件）。被告对该证据的三性没有异议，对证明目的不认可，该份合同系被告与原告签订，但是不能证明涉案房屋的状态，另外合同附件八第6.1至6.4条明确约定，房屋自公告登报通知后视为正式交付给原告，此后产生的风险责任及物业管理等费用均由原告自行承担。本院认定，房屋买卖合同系原、被告签订，系双方真实意思表示，符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。5.原告为了证明涉案房屋有质量问题提交照片六张（其中一张的原始载体在原告的手机中并当庭出示）。被告认为因原告不能提供其中五张照片的原始载体，无法核实其真实性；即使该组证据均为真实，其中四张形成的时间均为2016年8月25日，原告无法证明经被告修复后仍存在质量问题；照片中显示的墙面状态与墙内渗水或水管漏水导致的质量问题状态明显不一致，仅从该照片无法分辨系装修涂抹痕迹或原告所称，因此无法满足原告的证明目的；对于2019年7月19日的照片的三性及证明目的均不认可，原告所提交的照片仅有墙面局部，无法看出是否归属于涉案房屋，另外即使该照片确为涉案房屋，照片中所显示的墙面并无漏水。本院认定，照片六张虽系原告自行拍摄，但能客观反映了涉案房屋的状态，通过现场勘验视频能够确认其真实性，予以采信。6.原告为了证明当时因涉案房屋出现质量问题，原告找物业，物业不管不问的事实提交了申请报告一份。被告对该证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据系原告单方制作，不能证明记载的物业及被告均已收到或原告曾经向被告提交过该材料。本院认定，申请报告一份系原告单方制作，其所载的内容无法通过其他证据予以核实，不予采信。7.原告为了证明涉案房屋现未收房的事实提交了照片（打印件）一份。被告对该证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据系打印件，不能核实其真实性，原告与被告之间的权利义务关系以及房屋交付方式等问题应当以合同约定及法律规定为准；该份证据中既无房号，也无原告姓名，无法看出与涉案房屋的关联性。本院认定，照片（打印件）一份无法真实反映涉案房屋情况，不予采信。8.原告为了证明因涉案房屋出现质量问题导致原告经常请假，并造成其失业的事实提交了解除劳动合同证明书一份（质证原件，留存复印件）、宁夏银行个人存款交易明细三张。被告对该组证据的合法性、真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为根据劳动合同法规定，用人单位与劳动者解除劳动关系的情形多种多样，原告仅提供解除劳动合同证明书不能证明其系主动离职或因长期旷工而被辞退，也无法证明原告从宝塔公司离职与涉案房屋有直接关联，从原告提交的银行流水中恰恰可以表明原告2016年9月至12月期间该卡中仍有工资收入。本院认定，解除劳动合同证明书一份、宁夏银行个人存款交易明细三张符合证据的真实性、合法性，但和本案不具有关联性，不予采信。9.被告为了证明2019年9月4日首次开庭后，经实地勘验原告已经实际使用涉案房屋，且原告所称存在质量问题墙面部分并无漏水痕迹，通过涉案房屋布局及家具摆放可以看出原告所称问题并不影响涉案房屋实际居住使用且原告已经居住其中，因此原告主张租金及装修赔偿不能成立的事实提交了涉案房屋现场照片四张（打印件）。原告认为其是因为开庭暂时居住。本院认定，涉案房屋现场照片四张（打印件）通过现场勘验视频能确认其真实性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年4月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》约定：第三条买受人（原告）购买商品房位于××街房，该商品房合同约定的建筑面积66.69平方米……。第九条出卖人应当在2015年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当以交房公告方式通知买受人（原告）办理交付手续……。第十八条……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人（被告）应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人（被告）原因造成的损坏，出卖人（被告）不承担保修责任，但可协助维修，维修费用由买受人（原告）承担。同时在合同附件八第六条中约定，6.1商品房达到交付使用条件后，出卖人（被告）应当通过以下任意一种方式通知买受人（原告）办理交付手续：6.1.1发送书面信函；6.1.2登报通知。6.3若根据合同附件约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日期即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人（原告）承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日起计算。涉案房屋未按期交付，2015年8月20日，原告申请装修，并与案外人王振华签订房屋装修合同一份，工程期限自2015年9月5日至2015年12月5日。2015年10月15日涉案房屋取得银川市新建商品房配套设施交付使用证，2015年10月17日被告在新消息报发布交房公告载明“绿地集团银川学府置业有限公司开发的绿地国际花都项目南区住宅1-18#楼已通过验收，具备交房条件。请凡购买上述房屋且《商品房买卖合同》中约定的交付日期为2015年5月30日的买受人，于2015年10月16日至26日早9：00至下午5：00，携带资料（购房合同、发票、本人身份证原件）及相关费用至绿地国际花都售楼部集中办理收房手续。本《公告》自发布之日起，将视为已正式通知买受人办理收房手续”。2015年10月，因涉案房屋出现漏水，原告向被告申请维修，被告自称已于2015年年底完成维修，经现场勘验，涉案房屋次卧西侧靠窗处墙体有水浸泡的痕迹，且有人在此生活起居。原告因拖欠物业费被上海永绿置业有限公司银川分公司于2019年7月23日起诉至本院，涉案房屋2015年10月18日至2019年12月31日产生物业费共计3024.95元，2017年度至2018年度产生采暖费及滞纳金共计2034.2元。本院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容履行义务。双方约定应在2015年5月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按期交付，原告在2015年8月20日申请装修已实际占有该房屋，2015年10月17日被告在新消息报发布交房公告也履行了交房义务，关于公告交付的方式也系双方明确约定，故该房屋的权利义务已经转移给原告。根据双方合同中的约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，现涉案房屋在保修期内，根据现场勘验涉案房屋次卧西侧靠窗处墙体有水浸泡的痕迹，被告应当履行对涉案房屋进行修复的义务。在原告申请装修并与案外人签订房屋装修合同，虽其提交的装修违约金收据系复印件，但经现场勘验，涉案房屋确因漏水导致装修停工，给原告造成了直接经济损失，被告酌情支付原告装修合同违约金3000元。因原告提交的租房合同及收据中的租房时间系2015年2月10日，该时间早于涉案房屋出现质量问题的时间，原告同时租用两套房屋，不符合常理，且经现场勘验，涉案房屋中有人生活起居的情况，故对其要求被告支付租房损失42000元，不予支持。原告要求被告支付误工费，原告未提交证据证实失业和房屋质量问题之间的关联性，且误工费非房屋质量问题造成的直接经济损失，故对原告要求被告支付误工费48000元的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”。原告因房屋质量问题要求被告支付精神抚慰金，不符合法律关于支付精神抚慰金的规定，故对原告要求被告支付精神损失费30000元的诉讼请求，不予支持。根据双方合同附件中“该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人（原告）承担”的约定，交房后，原告应当承担涉案房屋产生的物业费及采暖费，故对原告要求被告支付2015年10月18日至2019年12月31日的物业费共计3024.95元，2015年10月至2019年10月的暖气费共计2034.2元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十五日内对原告赵永生所有的位于××街的的位××街房次卧西侧靠窗处墙体进行修复，并排除漏水的妨害；二、被告绿地集团银川学府置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵永生房屋装修损失3000元；三、驳回原告赵永生的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，减半收取1325元（实收718元，缓交607元，缓交部分判决生效后十日内向本院交纳），由原告赵永生负担1294元，由被告绿地集团银川学府置业有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高俊梅 二〇一九年九月二十七日书记员 李小芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。