贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2880号原告：田小萍，女，1989年11月26日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：吴旭峰(系田小萍丈夫)，男，1987年09月29日出生，苗族，住贵州省银江土家族苗族自治县，特别授权。委托诉讼代理人：刘波，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：冯飞，男，1975年08月28日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所实习律师，特别授权。原告田小萍与被告冯飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年07月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田小萍及其委托诉讼代理人吴旭峰、刘波,被告冯飞及其委托诉讼代理人杨旭、龙沼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2018年30月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告支付原告租金人民币130137.8元（以下币种均为人民币）；3、判决被告支付原告律师代理费15000元；4、判决被告支付原告违约金85638.52元；5、判决被告立即将租赁房屋返还原告；6、判决被告从2019年09月01日起按【1+3%*（当年年份减去2018）】*13106.6元/月向原告支付租金，至被告将租赁房屋返还原告之日止；7、判决本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2018年03月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于贵州省××××区伍寰万货城C区3栋房屋（房产证分别为：铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××，另含同栋房屋六楼板房一层），合计建筑面积为923.96㎡。《房屋租赁合同》约定：“原告将房屋出租给被告，租赁期限为壹拾伍年，房屋基础租金为157279.20元／年，从2018年06月01日计算租金，租金逐年上涨，双方约定上涨公式为14.2元／㎡*（1+3%*次年数）*923㎡*12月／年（具体金额以双方签订的房屋租金计算表为准）；同时约定合同履行实行“先交租后使用”方式，被告需每半年支付一次租金，第一次支付时间为2018年06月01日，此后支付时间为应付租金之月10日内支付完毕；另约定，被告如未按合同约定向原告支付租金，每逾期一月，被告应按合同总价款的3%向原告支付违约金，逾期超过一月，原告有权解除合同；为确保双方尽责履行合同义务，双方还约定，如一方违反合同约定，违约应当向守约方支付合同总金额3%的违约金以及律师代理费等维权费用。”合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，履行合同约定义务完毕，但被告迄今为止，仅向原告支付了70000元，便未履行合约义务，原告多次催促无果。综上所述，被告违背诚信的行为已经严重侵害了原告的合法权，现原告为救济自身权利，根据《民事诉讼法》及相关法律之规之依法向贵院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求为谢！被告辩称：请求依法驳回原告所有诉讼请求。1、原被告之间的房屋租赁合同在2018年11月下旬已经解除，该房屋早已交付给原告；2、既然双方的房屋租赁合同已经解除，就不存在向原告支付租金和律师费，更不存在向原告支付租金至房屋返还原告为止；3、在双方解除租赁合同之前已经把租金支付完毕，被告方不存在违约问题。4、现在原被告的房屋均不能使用系因为公共通道在安装电梯以后现已拆除之间未恢复，导致原被告的房屋到现在均不能使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以在卷确认，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的房屋租赁合同、伍寰万货城房屋租金计算表，拟证明起诉状第一段和第二段的内容上房屋租赁合同约定的内容，包括租期、租金、违约责任、付款方式等等。被告质证认为：对证明目的和内容有异议。第一、房屋租赁合同第一条第二款约定了原房屋系原告与被告共同使用，该条款属于违法内容，是无效的，因为该建筑是违章建筑。第二、违约责任有相互矛盾的地方，第十一条第二款约定了被告违约逾期一个月应当支付违约金与后面的十二条违约责任第一项内容重复，约定不明，明显相矛盾，应当适用第十一条第二项。第三、如果说双方的租赁合同未解除，那么原告现在提出解除合同是对损失扩大的做法。本院认为，该合同客观真实，来源合法，本院予以认定作为本案定案依据。2、原告提供的委托代理合同及发票，拟证明原告与贵州巨合律师事务所签订委托代理合同。被告质证认为：对证明目的有异议，支付的方式无法查明而且证明的目的与原告主张的不符。本院认为，该证据客观真实、来源合法，本院予以认定作为本案定案依据。3、被告提供的张某与原告之夫吴旭峰的短信记录4页，拟证明原被告之间的房屋租赁合同在农历2018年12月底已解除。原告质证认为：对田小萍老公（吴旭峰）这一张证据真实性无异议，但是对截图第4页的证明目的有异议，刚好能说明合同在当时还是在履行状态，达不到对方的证明目的，对田伍环房子的截图的关联性有异议。本院认为，按照短信内容来理解，系原告方不同意被告方将房屋转租给张权，而非不同意把房屋租给被告，故本院不予认定作为本案定案依据。4、被告提供的拆除共同财产声明书，拟证明2018年12月22日各方业主同意拆除电梯，电梯存在安全隐患，原被告双方的爱人及其他业主都同意拆除电梯，恢复步梯，2018年12月23日电梯被拆除，房屋租赁合同就算自动解除。原告质证认为：对该证据三性无异议，对证明目的有异议，被告的证明目的是什么无法说明，该证据只能证明原被告同意拆除电梯这个事实，其他证明目的达不到。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，本院予以认定作为本案定案依据。5、被告提供的回复意见，拟证明各业主向主管部门要求恢复公共设施步梯的事实，要求各业主向安仕禄主张恢复步梯。原告质证认为：对真实性无异议，认为对本案无关联性，针对回复意见是有具体对象的，从这个文件的内容组成以及格式来看，该意见仅仅只是针对反映人张某的一个回复。本院认为，该组证据客观真实、来源合法，本院予以认定作为本案定案依据。6、被告提供的房产测绘成果报告书，拟证明原告房屋拆除了的电梯，是该房屋的唯一通道。原告质证认为：通道不是唯一的，其他的地方也可以上楼，电梯拆除后也有很多地方可以上楼，有5、6个通道都可以走。这个证据是2007年形成的，仅仅只能代表2007年以前的情况，达不到被告的证明目的。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予认定作为本案定案依据。7、被告申请证人张某、冯某、杨某出庭作证，拟证明涉案租赁房屋相关情况。原告质证认为：三名证人的证言不真实、不客观，达不到被告的证明目的。本院认为，三名证人与被告具有利害关系，且无其他证据相印证，本院不予认定作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：2018年03月26日，以原告为甲方，以被告为乙方，原被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于贵州省××××区伍寰万货城C区3栋房屋（房产证分别为：铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号），租赁房屋合计建筑面积为923㎡。该《房屋租赁合同》约定：“租赁期限为壹拾伍年，即2018年06月01日起至2033年06月01日止；甲乙双方商定按照标的房屋登记面积计算租金，乙方每半年向甲方支付租赁费用人民币923㎡×14.20×6=78639.6元，合同履约壹拾伍年后（即2033年06月01日后），乙方年租赁费用上涨3%，即年租金为14.2*（1+3%*次年数）*923㎡*12月／年元（大写：按甲、乙双方签订的房屋租金计算表）；本合同实行“先交租后使用”方式，乙方每年分两次向甲方支付租赁费用，即每半年交纳一次，每次按甲、乙双方签订的房屋租金表金额÷2对应年数元。第一次交费时间为2018年06月01日，此后支付时间为应付租金之月10日内；若乙方未按合同约定向原告支付租金，每逾期一月，乙方应按合同总价款的3%向甲方支付违约金，逾期超过壹月，甲方有权解除本合同；甲、乙双方如一方违反本合同约定，违约方应当向守约方支付相当于合同租金总额3%的违约金以及律师代理费（包含而不限于）等维权费用。”原被告同日签订了《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》，约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长。合同签订后，被告仅支付了2018年06月01日至2018年12月01日的租金，2018年12月01日以后的租金被告主张因合同已经解除，所以至今未付。现原被告因履行房屋租赁合同发生纠纷诉至本院，原告为此聘请律师支出律师代理费15000元。庭审中，原告主张上述《房屋租赁合同》解除时间为2019年08月30日，被告主张该合同于2018年11月下旬就已经解除。另查明，2018年12月，原告丈夫吴旭锋与被告妻子张某等四位业主达成《拆除共同财产声明书》，决定拆除安仕禄原装修时增设的电梯，恢复一致三楼原公共人行通道。后因张某反映情况，铜仁市碧江区自然资源局于2019年08月26日作出《铜仁市碧江区自然资源局申请拆除违章建筑私占公用消防通道的回复意见》，认为安仕禄在改造中拆除独立步行楼梯改为电梯和露天公共通道搭建的棚屋未向规划主管部门办理规划手续，属于擅自违法改造和搭建，并提出处理意见及建议：拆除电梯井恢复独立步行楼梯间和拆除露天公共通道搭建的棚屋，建议业主通过法律程序，由原租赁人安仕禄承担恢复公共设施的相关费用。以上事实，有原告诉称及其提供的证据材料、被告辩称及其提供的证据及本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：一、原被告签订的房屋租赁合同是否已经解除以及解除的日期；二、被告是否应当返还租赁的房屋、支付原告租金以及金额是多少；三、被告是否应当承担违约责任及违约金额（违约金计算方法）。现对焦点问题作如下分析：焦点之一：原被告签订的房屋租赁合同是否已经解除以及解除的日期。庭审中，被告主张原告在2018年农历11月通过电话方式明确告知被告要求解除《房屋租赁合同》，合同已于当时解除，但被告提供的证据不足以证明双方已经协商解除合同。同时，被告主张承租原告房屋与案外人冯再强房屋的水表在互换时，水表户未相互更名，导致被告无法正常使用租赁房屋，亦未举证证明，理应承担举证不能的法律后果。另外，原被告签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定：“房屋水电管道、设施完好，不存在安全隐患，乙方应当妥善管理房屋，并负责维修。”可见双方在签订合同时对租赁房屋的水电管道、设施完好均表示认可，不存在无法使用租赁房屋的事实，被告的辩解不能成立，本院不予支持。被告还主张其租赁的3-7层房屋无室内楼梯通道，且1-3楼也无其他通道，公用电梯被拆除后未恢复步梯通道，导致租赁合同无法继续履行。经本院现场勘查，涉案租赁房屋并非无楼梯通道可以通行，相反涉案电梯是在被告方主张下才拆除的，即拆除电梯系被告方积极追求的结果。本院认为，被告在明知拆除涉案电梯后可能存在合同不能履行的情况下，仍积极主张并予以拆除，应承担相应的不利后果。本案中，电梯被拆除且未恢复步梯的事实可能会对租赁房屋产生影响，并不当然导致被告无法继续承租房屋，换言之，二者之间并无必然的因果联系。被告主张解除合同的权利，取决于被告是否享有解除权，本案既不存在因不可抗力导致合同目的不能实现的情形，被告也未能举证证明原告在履行合同过程中存在违约，故被告在本案中不享有解除合同的权利，本院对被告认为合同已经解除的主张不予支持。本案中，被告仅支付了2018年06月01日至2018年12月01日的租金，2018年12月01日以后的租金至今未付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及本法第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告不履行支付租金的义务，原告有权解除《房屋租赁合同》，故本院对原告要求解除双方于2018年03月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。庭审中，原告主张合同解除时间为2019年08月30日，系对自己权利所作出的处分，本院予以支持。另，从原被告二者利益出发，建议双方先对步梯恢复为宜，尽快处理，避免损失扩大。焦点之二：被告是否应当返还租赁的房屋、支付原告租金以及金额是多少。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案《房屋租赁合同》已于2019年08月30日解除，且被告未举证证明已将涉案租赁房屋交付给原告，故原告主张被告立即返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案《房屋租赁合同》虽已解除，合同双方权利义务终止，但《房屋租赁合同》中租金计算表约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长的租金计算标准，作为合同的结算和清理条款并未因此失去效力。原告主张被告从2019年09月01日起按【1+3%*（当年年份减去2018）】*13106.6元/月向原告支付租金明显过高，本院不予支持。被告应从2019年09月01日起以《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》确定的租金按每年3%逐年增长的标准向原告支付房屋占用期间的租金，支付至被告将租赁房屋返还原告之日止。另，根据《房屋租赁合同》约定：“甲乙双方商定按照标的房屋登记面积计算租金，乙方每半年向甲方支付租赁费用人民币923㎡×14.20×6=78639.6元，合同履约壹拾伍年后（即2033年06月01日后），乙方年租赁费用上涨3%，即年租金为14.2*（1+3%*次年数）*923㎡*12月／年元（大写：按甲、乙双方签订的房屋租金计算表）。”同时，原被告签订的《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》，约定租金从2018年起每年按3%的标准逐年增长。2018年12月01日至2019年01月01日止期间的租金为：923㎡×14.2元/㎡×1月=13106.6元。2019年01月01日至2019年08月30日止期间的租金为：923㎡×14.626元/㎡×8月=107998.38元。因此，2018年12月01日至2019年08月30日止期间的租金为121104.98元（13106.6元+107998.38元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院认为，合同解除时间为2019年08月30日，被告未支付2018年12月01日至2019年08月30日止期间的租金，已构成违约，应当承担继续支付租金的违约责任。原告主张被告支付原告租金130137.8元，本院对其超出部分不予支持，未超出部分121104.98元予以支持。焦点之三：被告是否应当承担违约责任及违约金额（违约金计算方法）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及本法第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《房屋租赁合同》约定：“甲、乙双方如一方违反本合同约定，违约方应当向守约方支付相当于合同租金总额3%的违约金以及律师代理费（包含而不限于）等维权费用。”本案合同租金总额为2854617.48元，约定的违约金为：2854617.48元×3%=85638.52元。原告主张被告支付违约金85638.52元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，《房屋租赁合同》约定违约方应支付守约方律师代理费等维权费用，故本院对原告主张被告支付律师代理费15000元的诉讼请求予以支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉讼请求金额为230776元，已减半收取案件受理费2381元，本院支持原告诉讼请求金额为221743.5元，应收取案件受理费2313元，请求未获支持部分案件受理费68元。因此本案案件受理费，应由原告负担68元，由被告负担2313元。原告主张被告承担本案保全费，但未举证证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告田小萍与被告冯飞于2018年03月26日签订的《房屋租赁合同》（该合同已于2019年08月30日解除）；二、被告冯飞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告田小萍房屋租金121104.98元、违约金85638.52元、律师代理费15000元，合计221743.5元；三、被告冯飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告田小萍返还本案租赁房屋（房产证分别为：铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号、铜房权证市房字第××号）；四、被告冯飞从2019年09月01日起以《伍寰万货城C区房屋租金计算表（田小萍）》确定的租金按每年3%逐年增长的标准向原告田小萍支付房屋占用期间的费用，支付至房屋返还之日止；五、驳回原告田小萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币2381元，应由原告田小萍负担68元，由被告冯飞负担2313元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李枝彬二〇一九年九月二十六日法官助理丁雄书记员杨正雄