江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7110号上诉人：新沂市新苑房地产综合开发有限公司，住所地新沂市新安街道圣丰小区1号楼2单元202室。法定代表人：朱继刚，该公司经理。委托诉讼代理人：梁苏成，男，1974年2月8日出生，汉族，住新沂市。被上诉人：汤雁落，男，1975年10月7日出生，汉族，住新沂市。上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）因与被上诉人汤雁落排除妨碍纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新苑公司的法定代表人朱继刚及其委托诉讼代理人梁苏成、被上诉人汤雁落到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新苑公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼法由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决错误。一审法院认为满某,4有权自行销售涉案房屋、满某,4与被上诉人汤雁落之间存在买卖房屋的意思表示，属有效合同，显属认定事实错误。满某,4无资格直接出售涉案房屋，且其与被上诉人汤雁落之间没有签订合同，收据只能作为合同签订之后付款的一个凭据，而不能作为合同看待，仅凭一张收条就认定双方之间存在房屋买卖合同关系有效过于机械。该收条载明内容与实际不相符，只能说明满某,4同意被上诉人将材料款转为购房款的意思，双方有买卖的初步意向，该收条在性质上应属于预约合同，双方应就主要条款达成共同意思合意后签订书面合同才形成有效的商品房买卖合同。另，满某,4不具备出卖人资格，其主体不合格，所订立的合同当然不成立，不发生法律效力。满某,4于2004年3月25日将涉案房屋委托给上诉人进行开发销售，满某,4和上诉人均多次通知被上诉人到上诉人处办理涉案房屋买卖手续，缴清余款，至2007年10月23日被上诉人无正当理由拒不办理，即便没有督促，被上诉人也应知晓上诉人是销售涉案房屋唯一合法主体，是被上诉人自愿放弃购买涉案房屋，被上诉人就是想以39000元强买涉案房屋。2007年10月23日，上诉人与韩士才签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋以10万元价格出卖给韩士才，但由于被上诉人非法占有，妨碍上诉人交付，导致上诉人将承担逾期违约责任。故上诉人主张被上诉人搬出涉案房屋有事实和法律依据，请求二审法院依法改判。被上诉人汤雁落辩称，我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确。1、满某,4是诉争房屋的真实处分人，既可自行销售也可委托他人销售。一审中提供的原木器厂破产清资小组出具的在建工程书面证明足以说明满某,4对诉争房屋拥有完全的处分权，这也是其与上诉人公司签订代理合同的基础，否则满某,4就无权和上诉人公司签订委托商品房开发和销售合同。2、被上诉人与满某,4存在有效的商品房买卖关系。被上诉人已缴纳部分购房款，满某,4出具购房款收据，且同时将商品房实际交付被上诉人使用至今已十四年之久，买卖双方已履行了主要买卖义务，应受法律保护，一审查明和认定事实清楚，并无不当。综上，上诉人的上诉不能成立，请求法庭驳回上诉，依法维持原判。新苑公司向一审法院起诉请求：判令汤雁落从位于新沂市房屋内搬出。一审法院认定事实：涉案房屋又名阳光小区A号楼1单元102室，所在楼盘由原木器厂与江苏中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）合作开发。2004年3月25日，满某,4以中阳公司项目部名义，与新苑公司签订《商品房开发及代理销售合同》，委托新苑公司代理开发销售涉案商品楼，由新苑公司协助委托方办理商品房预售许可证，代理费用为代理销售总额的1.1%。2004年3月26日，原新沂市房产管理局办理了新（房）售许字（2004）第006号《商品房预售许可证》，准予新苑公司对外预售涉案楼房，并按照一房一证书原则向新苑公司发放《产权证明书》。之后，新苑公司开始对外销售房屋；满某,4协助新苑公司售房，如联系购房人、代收购房款、将有购房意向的当事人带到新苑公司签订正式购房合同等。2005年7月12日，满某,4向汤雁落出具收据一份，以“购木器厂内A楼1单元102房间”为收款事由，收取汤雁落39000元，收款方式载明为现金。之后，汤雁落对房屋进行装修并于同年9月实际入住。到目前为止，汤雁落尚未与新苑公司、满某,4签订书面房屋买卖合同，也未书面约定房屋总价款。对于为何没有签订书面购房合同，汤雁落辩称，满某,4答应下余购房款办理按揭贷款，后满某,4以房屋没有验收为由一直拖延，直至一年后下落不明。满某,4作为证人出庭则称，其只是将3.9万元的购房票开出来交给汤雁落，算作是其从新苑公司领走的款项，后续事情不归其管。2007年10月23日，韩士才与新苑公司签订《商品房买卖合同》一份，约定韩士才以10万元价格购买涉案房屋及车库两间，新苑公司在合同书上盖章，韩士才及满某,4均在合同书上签名。当日，新苑公司向韩士才开具两份总金额为10万元的收款收据，其中一张4.5万元收据上注明满某,4收此款，但未交付房屋钥匙。此外，韩士才购买涉案房屋时，知道涉案房屋由汤雁落占有使用，但称新苑公司告知其汤雁落借住该房。而新苑公司则称当时满某,4带汤雁落到新苑公司拿一张水泥款条据要办理购房手续，新苑公司要求汤雁落于一周内来办理正式手续并交清购房款，但一个多月后汤雁落仍然未来；后满某,4带韩士才来购买房屋，新苑公司以为韩士才和汤雁落是一家人，所以就与韩士才办理了正式的购房手续，韩士才交清了购房款；出售房屋时，新苑公司并不知道汤雁落已占有使用房屋；购房手续办理后发现韩士才和汤雁落并不是一家人，新苑公司询问满某,4，满某,4称其打电话催促汤雁落，但汤雁落一直未来办理手续，所以就让新苑公司将房屋出售给韩士才。2007年11月8日，韩士才对新苑公司及汤雁落提起诉讼，要求交付涉案房屋。后于同年12月17日撤回起诉。2008年7月8日，汤雁落对新苑公司及满某,4提起诉讼，要求继续履行合同、办理房屋产权手续。在该案审理过程中，经本院调解，汤雁落同意由新苑公司及满某,4于2009年6月1日前赔偿其损失14.5万元，并同意于交清赔偿款之日退回涉案房屋。本院据此于2008年11月18日作出（2008）新民一初字第2257号民事调解书。2009年6月2日，因新苑公司及满某,4未履行调解书确定的义务，汤雁落申请执行。执行中，本院作出（2009）新执字第1088-1号裁定，查封涉案房屋。2009年6月29日，新苑公司以庭审笔录及调解笔录上的签名并非是其法定代表人朱继刚所签为由提出异议。本院于2010年3月31日立案再审汤雁落与新苑公司及满某,4一案；再审过程中，汤雁落撤回了原起诉。2011年1月11日，新沂市住房和城乡建设局（以下简称新沂住建局）依韩士才的申请，为韩士才办理了《房屋所有权证》，并将涉案房屋所有权登记在韩士才、白贯兰名下。2011年3月，韩士才提起诉讼，要求汤雁落腾出房屋。在诉前调解期间，汤雁落以房屋仍在查封期间为由申请撤销该《房屋所有权证》。新沂住建局于2011年4月21日撤销该《房屋所有权证》。涉案房屋查封期满（2011年7月14日）后，韩士才、白贯兰就涉案房屋申请权属登记。新沂住建局于2011年8月5日再次为韩士才办理了《房屋所有权证》（证号为新房权新沂字第××号），将涉案房屋所有权登记在韩士才名下，白贯兰为共有人。2011年9月6日，韩士才再次提起诉讼，要求汤雁落腾出涉案房屋，本院于2012年2月8日立案。汤雁落在诉讼中得知韩士才办证事实后，向新沂住建局提出异议，该局于2012年4月16日予以核准，并告知汤雁落需在15日内起诉。2012年4月23日，本院立案审理汤雁落与新沂住建局房产行政登记一案。同年12月18日，本院作出（2012）新行初字第0007号行政裁定，驳回汤雁落的起诉，已发生法律效力。2013年3月20日，本院作出（2012）新民初字第0434号民事判决，判令汤雁落从涉案房屋中搬出。汤雁落不服并向徐州中院提起上诉；该院于2013年9月6日作出（2013）徐民终字第1057号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年11月6日，新沂住建局作出《关于撤销证号为新房权新沂字第××号房屋权属登记的决定》，撤销涉案房屋的所有权登记。韩士才不服向本院提起行政诉讼；本院于2014年4月14日作出（2014）新行初字第00006号行政判决，驳回韩士才要求撤销新沂住建局作出的《关于撤销证号为新房权新沂字第××号房屋权属登记的决定》的诉讼请求。韩士才不服并上诉至徐州中院；该院于2014年6月17日作出（2014）徐行终字第00102号行政判决，驳回上诉、维持原判。2017年6月27日，徐州中院作出（2017）苏03民再56号民事裁定，撤销徐州中院（2013）徐民终字第1057号民事判决和本院（2012）新民初字第0434号民事判决，并发回本院重审。后本院另行组成合议庭进行审理，审理中因韩士才已去世，故依法通知其法定继承人韩玲栋作为原告参加诉讼。2018年1月2日，经本院审理认为，因韩士才办理的涉案房屋所有权转移登记行为已被有权机关予以撤销，韩士才对涉案房屋并不享有物权请求权，故作出（2017）苏0381民初4926号民事判决，驳回韩玲栋的诉讼请求。以上事实，有当事人的当庭陈述，新（房）售许字（2004）第006号商品房预售许可证、产权证明书、新沂市木器厂破产清算组证明、商品房开发及代理销售合同、收据、（2017）苏0381民初4926号民事判决等证据复印件在卷佐证，予以认定。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案中，满某,4于2004年3月出资买断涉案诉争房屋所在的新沂市木器厂A号楼在建工程及土地使用权，买断后该楼房的处分权归属满某,4，满某,4既可以自行销售该房屋，也可以委托他人进行销售。2005年7月12日，满某,4以出售房屋为名收受汤雁落部分购房款，将涉案房屋交付汤雁落实际占有使用，系双方买卖房屋的意思表示，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，在该合同未被依法撤销、解除前，汤雁落基于此系合法占有涉案房屋。新苑公司作为满某,4以中阳公司项目经理部名义委托代理开发销售涉案房屋的单位，现其主张汤雁落搬出涉案房屋没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回新沂市新苑房地产综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，由新沂市新苑房地产综合开发有限公司负担。二审期间，上诉人申请证人满某,4出庭作证，满某,4陈述：其与被上诉人之间“不是房屋买卖关系”，认可“收据是我本人所写，因被上诉人要求我写收款事由是购买涉案房屋的，实际上是水泥款。”上诉人质证意见为：证人的证言能够证明收据上载明的以现金方式收购房款与事实不符，其实质是欠被上诉人水泥款，能够证明证人与被上诉人之间没有就涉案房屋达成买卖意思。被上诉人质证意见为：证人是诉争房屋的真实处分人，上诉人是证人的委托销售代理一方，他们双方拥有共同的利益，所以证人的证言是无效的。本院认为，对于满某,4的证言，能够证明其出具的载明购房款字样的收据是真实的，但因其与上诉人和诉争房屋存在利益关系，故对其证言的证明效力不予确认。除上述证人证言外，本院二审查明其他事实与一审法院查明一致。本院认为，本案系排除妨碍纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，排除妨碍的前提和基础是享有物权。根据查明的事实，涉案房屋已被“权利人”满某,4“以出售房屋为名收受汤雁落部分购房款，将涉案房屋交付汤雁落实际占有使用”，而新苑公司仅是满某,4“以中阳公司项目经理部名义委托代理开发销售涉案房屋的单位”，其与满某,4之间仅具有《商品房开发及代理销售合同》的合同权利，其并不具有本案诉争房屋的物权，故不具有排除妨碍的权利，一审判决驳回其诉请于法有据。综上所述，上诉人新苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈慧娟审 判 员 赵东平审 判 员 曹 健二〇一九年九月二十七日法官助理 稽海勇书 记 员 杨 帆