山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初3562号原告：任新雁，男，1974年7月6日出生，汉族，住山西省阳泉市。委托诉讼代理人：李坚，北京市京师（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，北京市京师（太原）律师事务所实习律师。被告:山西宝地房地产开发有限公司，住所地太原市柳巷北路24号，统一社会信用代码×××。法定代表人：张飚，总经理。委托诉讼代理人：安海霞，山西信若义律师事务所律师。原告任新雁与被告山西宝地房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任新雁及其委托诉讼代理人李坚、李宁，被告山西宝地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人安海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任新雁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告不当得利共计107400.7元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年2月27日,原、被告签订了编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同,合同约定被告将其开发的商品房“柳巷商城-超市、公寓式写字楼”第7幢2层2112号房(现已更名为铜锣湾小区7幢2层2112号)出售给原告,房屋建筑面积为23.96平方米,购房总金额为353955元人民币,原告于2008年2月27日交付房屋首付款20万元,剩余房款153955元已于2008年8月26日前付清。2012年9月26日,原、被告依约办理了房产产权登记,房产证号为《晋房权证并字第XXXX号》,原告缴纳了房屋相关的全部费用。2008年2月27日,原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》,约定山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的房屋,租期自2008年2月28日起至2021年2月28日止。自2008年2月28日起至2017年9月26日,山西铜锣湾步行街商业有限公司均按约支付给原告租金,2017年9月26日后山西铜锣湾步行街商业有限公司便不再支付给原告租金,原告在协商无果的情况下于2018年5月12日向人民法院提起诉讼,要求被告如约支付租金。在诉讼中原告得知,在《合同书》签订后山西铜锣湾步行街商业有限公司并未实际使用该房屋,而是由被告山西宝地房地产开发有限公司将房屋所属的铜锣湾小区二、三层整体出租给美特好超市实际使用,双方约定的租金为每平米每日1.1元,美特好超市所付租金均打入了被告公司账户。被告将房屋出售给原告后有义务告知承租人产权变更的事实，并停止收取租金,而被告在明知自身已不是房屋所有权人并且在未获得原告及山西铜锣湾步行街商业有限公司许可的情况下,擅自对外出租房屋的行为属于无权处分,其收取承租人租金的事实已构成不当得利。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条第2项的规定,“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”,在原告成为房屋所有权人后,原来的租赁合同即与被告无关,被告继续收取租金的行为已经构成不当得利,作为房屋真正的所有权人,原告有权力要求被告返还自2008年2月27日起至今的房屋出租收益。综上,为维护原告合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院起诉,望判如所请。被告山西宝地房地产开发有限公司辩称，1、不当得利主体是受损方，原告应提供证据证明其受损失，原告将房屋出租给山西铜锣湾步行街商业有限公司，原告不具备不当得利诉讼主体资格。2、原告购房时已知道美特好超市承租的事实，现在起诉已经超过十年，超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原被告双方签订的《商品房买卖合同》、房产证、房地产平面图、税费缴费存根及发票、税收通用完税证、专项维修资金票据，原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》，被告与家世界连锁商业集团有限公司签订的《房屋租赁合同》，天津家世界连锁超市有限公司与山西美特好连锁超市有限公司签订的《股权转让协议》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的山西美特好连锁超市股份有限公司的通知函，拟证明2018年2月28日美特好超市在给原告发出的通知中承认其与被告签订了《房屋租赁合同》，并证明被告从未告知其房屋产权变更情况。被告对该证据的真实性不认可，认为函件的受通知主体为铜锣湾购物广场的业主代表，而非原告。本院认为，该通知函所载明内容与本案无关，不予认定。2、原告提交的客户收付款入账通知，拟证明山西美特好连锁超市有限公司定期将租金及水电费用打入被告账户。被告以其为复印件未予以质证。本院认为该入账通知单与本案诉争之法律关系无关。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告与被告于2008年2月27日，经双方协商一致签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的商品房“柳巷商城-超市、公寓式写字楼”第7幢2层2112号房(现已更名为铜锣湾小区7幢2层2112号)出售给原告,房屋建筑面积为23.96平方米,购房总金额为353955元人民币，截至2012年9月26日，双方办理了房屋产权登记。2008年2月27日,原告与山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》,约定山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的房屋,租期自2008年2月28日起至2021年2月28日止。2004年4月，被告与家世界连锁商业集团有限公司（下简称“家世界集团”）签订房屋租赁合同，双方约定被告将坐落于太原市五一路西侧拟新建的柳巷商城10,11超市，地下一层及地上二层至三层，面积约为21000平方米的房屋租给家世界公司使用，其中地下停车场约为7000平方米。由家世界公司独立经营太原市五一路家世界店。2006年11月15日，天津家世界连锁超市有限公司与山西美特好连锁超市有限公司之间签订《股权转让协议》，约定天津家世界连锁超市有限公司将其持有的被收购公司100%的股权转让给山西美特好公司。2018年2月28日，太原美特好大型综合百货销售有限公司向铜锣湾购物广场业主代表发布通知函，称其与山西宝地房地产开发有限公司合同签约日期为2004年4月15日，山西宝地房地产公司未向其正式告知商铺产权变更相关事宜。本院认为，本案的争议焦点为原告是否对被告山西宝地房地产开发有限公司享有不当得利返还请求权。2004年4月被告与家世界公司签订的《房屋租赁合同》、2006年天津家世界公司与山西美特好公司签订的《股权转让协议》以及2008年原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系各方真实意思，未违反法律行政法规强制性规定，确系合法有效。不当得利返还请求权有如下几点要素，第一，一方取得财产上的利益。本案中被告基于与山西美特好公司之间的房屋租赁法律关系合法收取山西美特好公司的租金，取得财产上的利益；第二，他方受有损失。原告与被告之间是房屋买卖法律关系，与山西美特好公司之间无直接利益关系，原告没有提供相关证据证明因为被告与山西美特好公司之间的房屋租赁法律关系而受有损失。第三，取得利益者与受损失方之间有因果关系。原告的利益损失来自于与山西铜锣湾步行街商业有限公司之间的房屋租赁法律关系，与被告和山西美特好公司之间的房屋租赁法律关系没有因果关系，因此，本院认为原告不具有不当得利返还请求权的主体资格，本院对原告要求被告山西宝地房地产开发有限公司返还不当得利的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：驳回原告任新雁的诉讼请求。案件受理费1224元由原告任新雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  徐建堂二〇一九年九月四日书记员  高 斌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。