福建省莆田市涵江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0303执异22号 案外人：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑梅琴、黄丽君，福建大涵律师事务所律师。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司莆田市涵江区支行，住所地福建省莆田市涵江区新涵街35号，统一社会信用代码913503036765192591。 负责人：林东鑫，系该行行长。 被执行人：汤瑞玉，女，1973年3月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：蔡仲喜，男，1972年6月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：谢建芳，男，1981年12月21日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：蔡建新，男，1977年5月10日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区新县。 本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司莆田市涵江区支行（以下简称邮储银行涵江支行）与汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新金融借款合同纠纷一案中，案外人莆田市飞旋房地产开发有限公司（以下简称飞旋房地产公司）对执行标的［坐落福建省莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房地产］提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人飞旋房地产公司称，2014年11月22日，蔡仲喜与该公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡仲喜向该公司购买坐落飞旋·东区房地产。同日，双方签订《借款协议》，约定蔡仲喜向该公司借款182864元，用于支付购买上述商品房的首付款差额部分，蔡仲喜承诺分期还款，第一期款项在将购房定金转为首付款后，余下首付款于2015年5月1日前归还81432元，第二期于2015年12月31日前归还101432元。协议签订后，蔡仲喜未按约定向该公司支付购房首付款，根据《商品房买卖合同》第七条第一款第2点约定，逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，故该公司有权解除与蔡仲喜签订的《商品房买卖合同》。2016年2月6日，蔡仲喜因信用黑名单无法办理银行按揭手续，向该公司申请退房，并承诺愿意协助办理《商品房买卖合同》的退件注销等一切手续。综上，蔡仲喜与该公司之间的《商品房买卖合同》已实际解除，蔡仲喜名下的坐落福建省莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房产实际归该公司所有，涵江法院作出的（2016）闽0303执1467号之一执行裁定有误，请求撤销该裁定并解除对蔡仲喜所有的上述房地产的查封。 本院查明，邮储银行涵江支行与汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月16日作出（2016）闽0303民初266号民事调解书，一、汤瑞玉、蔡仲喜应分期分批归还邮储银行涵江支行借款本金33251.51元及该款的罚息（自2015年8月21日起至还清之日止按年利率18.954%计算），即自2016年4月15日起至2016年8月15日止的每月15日前分别归还借款5000元，于2016年9月15日前归还尚欠的借款本金8251.51元及上述借款本金的全部罚息；二、若汤瑞玉、蔡仲喜没有按期足额归还，则邮储银行涵江支行可以自逾期之日起向法院申请强制执行；三、谢建芳、蔡建新对上述债务承担连带偿还责任。上述调解书生效后，汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新未按生效法律文书向邮储银行涵江支行履行义务，邮储银行涵江支行遂于2016年8月3日向本院申请强制执行，本院于次日予以执行立案［执行案号为（2016）闽0303执1467号］。2016年8月5日，本院向汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新发出执行通知书和报告财产令。因汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新违反财产报告制度，本院作出（2016）闽0303执1467号执行决定，将汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新纳入失信被执行人名单。经查，蔡仲喜有车牌号为闽Ｂ×××××小型轿车、闽Ｂ×××××小型轿车各一辆及坐落福建省莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房产一处。2016年8月23日，本院作出（2016）闽0303执1467号执行裁定，查封、扣押蔡仲喜所有的上述两部车辆（因无车辆下落，无法实施扣押）。2016年10月21日，本院作出（2016）闽0303执1467号之一执行裁定，查封蔡仲喜所有的上述房地产。时因案件标的较小，本院对该房产暂不予处置。除上述车辆和房产外未发现被执行人有其他可供执行的财产，2016年12月25日，本院作出（2016）闽0303执1467号之二执行裁定，终结本院（2016）闽0303民初266号民事调解的本次执行程序。后飞旋房地产公司向本院提出书面异议。 另查明，除本案外，蔡仲喜在本院作为被执行人的案件还有8件，分别是福建莆田农村商业银行股份有限公司萩芦支行与谢建芳、蔡仲喜、张志明借款合同纠纷一案[执行案号：(2018)闽0303执872号，申请标的100000元]，福建莆田农村商业银行股份有限公司萩芦支行与蔡仲育、蔡仲喜借款合同纠纷一案[执行案号：(2018)闽0303执873号，申请标的50000元]，黄奇峰与蔡仲喜、谢建芳、涂茂玉买卖合同纠纷一案[执行案号：(2018)闽0303执1020号，申请标的145000元]，福建莆田农村商业银行股份有限公司萩芦支行与蔡仲喜、蔡仲育、谢建芳借款合同纠纷一案[执行案号：(2018)闽0303执2407号，申请标的100000元]，福建莆田农村商业银行股份有限公司萩芦支行与汤俊雄、蔡仲喜、陈益龙、吴军贞借款合同纠纷一案[执行案号：(2019)闽0303执231号，申请标的50000元]，福建莆田农村商业银行股份有限公司萩芦支行与汤俊雄、蔡仲喜、吴军贞、陈益龙银行卡纠纷一案[执行案号：(2019)闽0303执232号，申请标的49351.96元]，康为生与蔡仲喜、汤瑞玉、谢建芳借款合同纠纷一案[执行案号：(2019)闽0303执902号，申请标的50000元]，莆田市飞旋房地产开发有限公司与蔡仲喜借款合同纠纷一案[执行案号：(2019)闽0303执2379号，申请标的182864元]。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《人民法院办理执行案件规范》第554条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，因汤瑞玉、蔡仲喜、谢建芳、蔡建新未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院依法作出（2016）闽0303执1467号之一执行裁定，查封蔡仲喜购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的坐落福建省莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房地产，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人……。第二十五条规定，权利人的判断标准，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案坐落莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房产已办理了商品房预售合同登记备案手续，登记的权利人为蔡仲喜。飞旋房地产公司提供的商品房买卖合同、借款协议、飞旋地产销售事项审批表等证据材料是否真实、合法、有效，及主张商品房买卖合同已经解除，不属于本案执行异议审查范围，本案不予审查，飞旋房地产公司可另行主张权利。飞旋房地产公司提供的证据不符合权利人的外观形式审查判断标准，不能排除本案的执行。综上，飞旋房地产公司请求撤销本院（2016）闽0303执1467号之一执行裁定并解除对坐落福建省莆田市涵江区公园住宅区（××地××）飞××·东区××＃××室房地产的查封的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回莆田市飞旋房地产开发有限公司的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄健美 审判员  薛建明 审判员  郑主兴 二〇一九年九月二十七日 书记员  姚赛琼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。