云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初1447号原告（反诉被告）：通海县总工会工人俱乐部，住所地：通海县秀山街道古城西路13号。统一社会信用代码：91530423432030182U。法定代表人：王欣，系主任。（未到庭）委托诉讼代理人：汪洋、可蓉，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：刘开学，男，1952年6月8日生，汉族，住通海县。被告（反诉原告）：杨海红，女，1965年7月19日生，汉族，住通海县。二被告共同委托诉讼代理人：刘玉萍(未到庭)、赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人：缪福兴，男，1982年11月20日生，汉族，住浙江省绍兴县，现住云南省玉溪市通海县，（未到庭）原告通海县总工会工人俱乐部与被告刘开学、杨海红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，本院根据原告的申请依法追加缪福兴为本案第三人参加诉讼。被告刘开学、杨海红于2019年8月9日对原告通海县总工会工人俱乐部提出反诉，本院依法适用简易程序于2019年8月30日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人汪洋、可蓉，被告（反诉原告）刘开学、杨海红及其委托诉讼代理人赵洋到庭参加诉讼，第三人缪福兴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退座落于商铺并交付原告；2、由二被告按每日215元赔偿原告逾期腾房占有使用费，要求计算至被告腾还房屋之日止（截至2019年7月3日产生的逾期腾房损失为645元）；3、判决俩被告支付原告违约金10000元；4、判决原告不返还被告保证金3000元；5、原告因本案产生的律师费3000元及案件受理费由俩被告承担。事实与理由：原告依法享有坐落于通海县秀山街道古城西路13号房屋所有权，其中俩被告夫妻以被告刘开学的名义向原告承租了该宗房产中的1-7号前后段（现为12号）商铺。长期以来原、被告双方均按照协议约定全面履行各自义务。截至2017年6月30日前，双方均签订了书面的《房屋租赁合同》。2017年6月30日后，依据相关政策的要求，原告欲将被告承租的商铺统一收回后进行公开招租，但因客观原因及被告的再三要求，原告同意租期最长延期至2019年6月30日止，并向被告明确2019年7月1日前如被告不按约定将商铺返还，原告有权强制收回商铺。被告对此表示同意，按约定向原告支付了租金，且双方同意依据原合同的内容执行，故此未重新补签书面合同。2019年4月19日，因租赁期限即将届满，原告向被告送达了书面《通知》，提醒被告其所承租的商铺租期将于2019年6月30日届满，要求被告于2019年7月1日前将所承租的商铺腾空后归还原告。当天，原告还组织了被告及其承租户到通海县开会，会议上原告对《通知》的内容进行了宣读，并告知了被告公开招租的相关事宜，以便于被告提前做好准备，以免造成不必要的损失。现租期已经届满，被告拒绝将商铺腾还原告，其行为已经构成违约。原告依照相关政策的规定，已将上述商铺通过通海县公共资源交易中心发布至淘宝网进行公开招租，现招租事宜正在进行中，如上述商铺被第三人竞价成功，被告拒不腾还商铺的行为将导致原告对第三人违约。故在诉讼过程中，如因被告拒不腾还商铺的致使原告对第三方违约造成的一切损失及赔偿责任，原告将以增加诉讼请求的形式向被告追诉。综上，请求人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）刘开学、杨海红辩称：1、双方并未签订相关的合同，属于不定期租赁合同，同时被告也不存在违约情况。按照合同法第236条规定，租赁期限届满承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告的诉状可以看出双方自2017年以后就未签过合同，其租赁期限变为一个不定期的租赁合同。同时双方也未对何时解除合同达成一致意见，因为原告一直拖欠被告后面的扩建改造费和相关多收取的电费等等，所以被告未能退还。原告起诉被告属于违约没有事实和法律依据。其诉讼主张10000元的违约金和3000元的保证金、3000元的律师费同样不能得到支持。被告对此铺面亨有经营权，不存在违约。第三人缪福兴未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）刘开学、杨海红向本院提出如下反诉请求：1、请求被反诉人返还反诉人从2006年4月至2019年4月期间多交的电费5万元；2、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：一、二反诉人系夫妻关系，自2006年起就向被反诉人承租通海县秀山街道古城西路12号房屋从事经营活动。从2006年4月至2019年期间被反诉人按照每度电1元的价格向反诉人收取，但是供电所的电费价格为6.3角，相当于被反诉人每度电多收取反诉人3.7角，每年都多收取反诉人几千元。综上所述，被反诉人背信弃义中止合约，反诉人万般无奈下只能按照法律规定维护自身合法权益，望判如所请。原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部的答辩意见是：请求人民法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。事实及理由：关于电费的问题，电费的收取标准是由原、被告双方共同合意的结果，且原告收取的电费并没有超出法律的规定，原告收取的电费中包含了原告支付给供电公司的电费以及在出租的所有商户中使用电费的电路损耗以及维修电路等费用的一个支出，按1元每天计算，并且在2004年到2008年期间，电费的收取标准是0.8元到0.85元不等，该费用的标准均是双方合意的结果，并且在向其收取电费期间没有提出过任何的异议，因此诉讼时效已经超过，也不应当得到法庭的支持。并且电费是双方合意的结果，被告无权要求原告返还。根据原、被告双方的举证情况，本院认定本案法律事实如下：2017年5月3日，原告通海县总工会工人俱乐部为甲方（出租方）与被告刘开学为乙方（承租方）签订了书面的《房屋租赁合同》，原告将座落于通海县秀山街道古城西路13号-12号（原为13号）（1-7号前后段）（房屋产权证号：通房权证秀字第××号，土地证号：通国用（1996）字第06-0854号）出租给被告刘开学经营服装。《房屋租赁合同》主要内容：“一、租赁内容：1、经双方商定，甲方自愿将本单位自有铺面（坐落于壹间出租给乙方作为服装服务点使用，乙方对该房屋作了充分了解，自愿承租该房屋。2、租期自2017年1月1日至2017年6月30日止。3、每年租金为人民币（大写）柒万叁仟陆佰元（￥73600.00元）签字租赁合同时，乙方一次付给甲方181天租金计币36498.00元整。二、双方的责任和义务。（一）甲方的责任和义务：1、上述房屋必须符合出租房屋使用要求。2、在租赁期内，乙方经营自主，应保证乙方的使用权，甲方不得以任何借口转移使用权。4、房屋到期后，需提前一个月与甲方协商，并交足房租款，如到期不交或不与甲方联系的，甲方有权收回，重新出租。（二）乙方的责任和义务。1、乙方必须爱护甲方的房产，进行妥善的管理和维护，不得拆动或损坏。并切实做好安全用电防火工作，如因乙方不慎造成经济损失，乙方要负全部赔偿责任。2、乙方必须自觉遵守政策法令，正当经营，不得用租赁房屋从事违法活动，并管好门全三包，保持环境清洁。3、在租赁期内，乙方不得私自转移房屋使用权。确因特殊情况需转租第三者时，必须取得甲方同意，并办理租赁合同变更手续，如私下自己交易者，甲方有权收回使用权或按房租总额的50%罚款。4、乙方需改造房屋或装修需得到甲方同意，但甲方不负责任何经济费用和其它损失。5、租期届满时乙方应将房屋无损交还甲方，如需继续承担，乙方必须提前一个月与甲方协商，在双方同意的情况下另签定租赁合同。三、其他约定：1、如因自然灾难不可抗拒的原因而使房屋及其它损坏双方互不承担责任。租赁期内所需缴纳的税费，甲、乙双方按规定各自承担。2、甲、乙双方中任何一方违约或者违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金10000.00元。”合同签订后，通海县总工会工人俱乐部按合同约定将租赁房屋交由刘开学管理使用，刘开学于2017年5月24日依约支付了租金36498元，刘开学将承租的商铺用于服装经营，双方均能按合同履行义务。2017年6月30日该《房屋租赁合同》租赁期限满后，原、被告双方未再签订书面《房屋租赁合同》，被告刘开学于2017年9月29日向通海县总工会工人俱乐部交付了一年的租金73600元，继续承租该商铺。被告刘开学又于2018年7月13日向通海县总工会工人俱乐部交付了一年的租金78600元（租期2018年7月1日至2019年6月30日），继续承租该商铺。2019年4月19日，原告通海县总工会工人俱乐部以召开会议的形式告知被告：“我单位与贵方签订的《租赁合同》约定的租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。根据《租赁合同》第三条第3项的约定：“租赁期限届满后，乙方应在2019年7月1日前将商铺腾出，并完好的交给甲方。如乙方不按时腾还商铺，甲方有权强制收回商铺。”另查明，杨海红与刘开学系夫妻关系，本案刘开学向原告承租的商铺系夫妻共同经营。被告刘开学在承租商铺期间将该商铺转租给第三人缪福兴使用。在诉讼过程中，经本院向第三人缪福兴询问，缪福兴陈述：其于2018年向二被告租用了座落于商铺，现在租期未满。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日租赁期限满后，原、被告双方未再签订书面《房屋租赁合同》，根据上述法律规定，之后所形成的租赁应视为不定期租赁。被告刘开学于2018年7月13日向原告交付租金78600元，继续承租该商铺，租赁期限到2019年6月30日届满，现已届满。2019年4月19日，原告通海县总工会工人俱乐部以召开会议的形式对2019年6月30日租赁期限届满后不再续签《房屋租赁合同》一事已向被告作出明确告知，已履行了告知义务，原告与被告刘开学之后所形成的事实租赁合同已于2019年6月30日租赁期限届满时解除，故本院对原告提出由被告立即返还座落于通海县秀山街道古城西路13号-12号（原为13号）（1-7号前后段）商铺及支付逾期腾房占有使用费的诉讼主张，依法予以支持。逾期腾房占有使用费每天为215元（计算：租金78600元÷365天=215.34元）。原告提出由被告支付违约金、律师费和原告不返还被告保证金3000元的诉讼请求，因无合同约定，且不符合相关法律规定，本院不予支持。关于被告（反诉原告）提出由原告（反诉被告）返还从2006年4月至2019年4月期间多交的电费及利息的主张，《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。第六十六条规定：违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。根据上述法律规定，如原告（反诉被告）存在违反规定多收取电费的问题，应由相关行政部门处理，该反诉请求不属于人民法院的受案范围，对该反诉依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）刘开学、杨海红、第三人缪福兴于本判决生效后三日内将秀山街道古城西路13号-12号（原为13号）（1-7号前后段）商铺一间腾还原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部;二、被告（反诉原告）刘开学、杨海红于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部自2019年7月1日起至实际腾还商铺之日止的逾期腾还商铺损失,按215元/天计付;三、驳回原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部的其余诉讼请求。案件受理费220元，减半收取110元，由被告（反诉原告）刘开学、杨海红负担。反诉费1060元，减半收取530元，退还被告（反诉原告）刘开学、杨海红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。审判员  代伟忠二〇一九年九月十八日书记员  文学赋