云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0627民初3896号原告：镇雄县金盾保安服务有限公司（以下简你金盾保安公司），地址镇雄县乌峰镇建设街3号，社会信用代码91530627799857848N。法定代表人：许吉，总经理。委托代理人：谭若男，云南南广律师事务所律师。委托代理人：刘银宏，云南南广律师事务所律师。被告：王鸿章，男，生于1992年5月6日，汉族，云南省镇雄县人，中专文化，城镇居民，住镇雄县。委托代理人：王文跃，男，汉族，生于1958年2月8日，云南省镇雄县人，大专文，系镇雄县市场监督管理局退休职工，住址，系王鸿章之父。原告金盾保安公司诉被告王鸿章物业管理合同纠纷一案，本院于二〇一八年九月十七日受理后，依法组成合议庭，于二〇一九年五月十四日、八月十二日公开开庭进行了审理，原告金盾保安公司的委托代理人谭若男、刘银宏，被告王鸿章的委托代理人王文跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盾保安公司诉称，我公司业务以安保为主，附带小区的管理、卫生等。2017年4月1日，我公司与镇雄县工商小区物业管理委员会签订《物业管理服务合同》，约定该小区2017年4月1日至2020年3月31日的物业由我公司安保、管理，物管费按每平方每月0.6元收取，垃圾清运费按县城管局的收费标准为每年158元，业主车辆每年600元。被告王鸿章的房屋位于工商小区6栋2单元301室，建筑面积152平方米，没有车辆。被告已享受我公司的物业管理服务，但其2017年以来一直拖欠物管费未交，经我公司多次催收未果，现诉求判令被告给付两年的物业管理服务费2188元、垃圾清运费316元，合计人民币2504元。被告王鸿章辩称，我与原告金盾保安公司没有签订过《物业管理服务合同》，工商小区的物业是不是原告管理不清楚，小区现处于无人管理状态，我没有享受原告提供的服务，原告也没有向我催收过物管费。原告的经营范围无物业管理，原告诉称的《物业管理服务合同》签订主体、程序均不合法，合同无效，我不同意给付物管费，请求裁定驳回原告的起诉。本案在审理过程中，原告金盾保安公司对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书，用以证明原告金盾保安公司具有诉讼主体资格。经质证，被告对真实性无异议，但认为原告公司经营范围没有物业管理服务。2.《物业管理服务合同》，用以证明镇雄县工商小区管理委员会与原告于2017年4月1日签订合同，将镇雄县工商小区委托给原告管理，合同期限为三年，双方约定物业管理费由原告按每平方米每月0.6元直接向业主收取，垃圾清运费按县城管局的标准收取，镇雄县工商小区物业管理委员会每年补贴原告物业管理费用10000元，车位及使用管理服务费按每辆机动车每年600元收取，摩托车按每辆每年120元收取，双方还对各自的权利、义务作了约定。经质证，被告认为合同签订的主体、程序不合法，原告公司的经营范围并没有物业管理服务，工商小区自业主入住以来没有依法成立过管理委员会，高某是镇雄县市场监督管理局的副局长，她是否分管小区的物业管理工作不清楚。3.镇雄县房地产开发有限公司出具的收款收据，用以证明工商小区2009年收取的垃圾清理费是按每平方1元的标准收取的，原告按每年158元收取垃圾清运费没有超过标准。经质证，被告认为具体收费标准和委托哪里收垃圾清运费不清楚，只要全城的收费标准是统一的我们没有意见。4.原告出具的未交物管费人员公示名单，用以证明被告拖欠原告两年的物管费、垃圾清运费2504元未交。经质证，被告认为《物业管理合同》不成立，对拖欠物管费的名单不予认可。5.照片1张，用以证明原告于2018年7月9日将催费通知张贴在被告的门上，向其催收物管费和卫生费。经质证，被告认为双方无物业管理合同关系，对催费通知不予认可，且也不能证明催费通知是张贴在其门上。6.工资花名册28页、生活缴费手机截图10页，用以证明原告接管工商小区物业管理后，聘请宋胜平等四人安保人员对小区物业进行管理，以及证明原告向电力公司交纳小区路灯费的情况。经质证，被告认为四个安保人员不认识，原告是否聘请四人对小区进行管理不清楚，平常值班室除了值班人员外，还有保洁人员，但人员没有公示，对工资花名册的真实性不予认可；生活缴费手机截图不清楚，王昌庆原来是工商局的会计，工商小区成立管理委员会以后，原告公司进住小区之前，他是管理委员会成员之一，原告是代王昌庆交纳电费，与我们无关。7.付款凭证10张，用以证明原告接管工商小区物业管理后，对小区的公用管道及电路进行过维修。经质证，被告对真实性不予认可，认为自2017年以来，小区的公用水管坏了三次，都是小区热心业主联系人来修理后，再向业主收取费用，不是原告修理的。8.镇雄县物业管理中心出具的收据（复印件）1份，用以证明2014年7月17日，工商小区交给城管局2014年的垃圾清运费是10000元，2017年原告接管小区后每年所交的垃圾清运费是20000元。经质证，被告认为2014年交垃圾清运费属实，但是包含在业主所交的物管费720元中，原告称每年交垃圾清运费20000元，应提供主管部门的收费通知、标准及发票。被告王鸿章对其诉讼主张，向本院提交了小区照片13张，用以证明工商小区近年来虽有人打扫，但绿化树没有修剪，车辆乱停乱放，占用公用通道和球场，将消防通道改为商铺，乱贴小广告，人员及车辆进出没有登记等。经质证，原告认为照片拍摄的只是小区局部，且拍摄时间不清楚。本院为查明案件事实，依职权调取了以下证据：1.对证人高某的调查笔录，证人陈述“工商小区是由原镇雄县工商行政管理局职工集资、由单位组织修建，于2002年完工。原工商局党组于2006年开会决定成立物业管理委员会，由我任主任，王昌庆、刘吉全任副主任，负责对工商小区进行管理。在成立物业管理委员会时，大部分业主都参加会议，并一致推荐我任物管会主任。初期，不分房屋面积大小，物管费统一按每年600元收取。收取了两年后，因房屋面积较小的住户提出不公平，物业管理委员会召开业主大会后重新作出决定，对面积大的按720元收取物管费，面积小的按600元收取。在物业管理委员会管理期间，因部分业主不遵守物管规定，聘请的保洁人员工作不到位，导致小区出现脏、乱、差的情况。2017年，县委政府要求我单位响应“创卫”的决定，完善对小区的管理，并将我作为物业管理委员会主任的名单报到社区，为此，我单位决定将小区管理推向市场化，由我牵头多次向小区住户（主要是本单位职工）进行了商讨，因多家物管公司认为小区费用较低，且小区住户难管等原因，拒绝来小区进行管理，最后才联系了金盾保安公司。在与金盾保安公司签订合同前，单位多次召开职工大会，研究小区物业管理相关问题，并由单位市场管理股股长胡永红把关后正式签订了合同。在合同签订前，我单位请金盾保安公司先对小区大门进行改造及安装了摄像头，由单位出资49000多元，其余费用由以前物业管理委员会剩余的资金补足。金盾保安公司管理初期，与以前物业管理委员会管理相比，整个小区都有了明显的改善。在与金盾保安公司签订合同时，已经有职工将小区房屋进行出卖，小区共有128户，现本单位职工只有60多户，当时多次通过职工大会告知了业主。在物业管理委员会管理的十多年，都是我代表小区处理相关物管的事项，所以我有权代表他们签订合同，而且我也是小区的业主。2017年的物管费，我们单位职工是全部交的，2018年产生纠纷后，大部分职工就不再交物管费了。因小区面积宽，绿化、清扫面积广，通过比较，小区的物管费是最低的。金盾保安公司管理期间有不到位的地方，卫生方面是好的，但没有对树木进行修剪及浇水，对部分业主改造房屋未进行制止，值班人员只是开门关门，未进行巡查。在与金盾保安公司签订合同时，约定从以前物业管理委员会收取的费用（该费用是我单位投资改造的活动板房租金）中每年补助金盾公司10000元。”经质证，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为物管费按每平方米0.6元收取没有相关依据，在2017年之前，业主每年交的物管费是720元，包含物业管理所有费用，且还有结余，并对费用开支和未交费人员进行过公布。2.工商小区交费人员名单2页，收据7份，证明2015年、2016年工商小区管理委员会管理期间的收费情况。经质证，原告、被告无异议。3.镇雄县发展和改革局关于对龙腾锦程小区物业管理收费标准核定请示的批复、关于镇雄县垃圾处理有限责任公司垃圾处理收费的批复，证明龙腾小区物管费收费标准为每平方米每月0.5元，自2010年1月1日起执行；镇雄县县城垃圾处理收费标准为居民每人每年12元，干部职工每人每年36元，自2005年3月1日起执行。经质证，原告、被告无异议。本院经审查认为，原告金盾保安公司提交相关证据，被告王鸿章提交的小区照片，均来源合法，内容真实，本院予以采信；本院依职权调取的相关证据，亦来源合法，内容真实，本院应予采信。本院根据双方当事人的举证、质证情况和陈述，确认本案法律事实如下：镇雄县工商小区（以下简称工商小区）系由原镇雄县工商行政管理局（以下简称工商局）职工集资、单位组织修建的家属房，其中被告王鸿章的住房位于该小区6栋2单元301室，建筑面积为152平方米。2006年，经工商局党组决定成立镇雄县工商小区管理委员会（以下简称管理委员会），并由该局副局长高某（现任镇雄县市场监督管理局副局长）任管理委员会主任，负责对工商小区进行管理。在管理委员会管理初期，物管费统一按每户每年600元收取，后因房屋面积较小的住户提出意见，管理委员会决定对152平方米的业主按每户每年720元收取物管费，110平方米的业主按每户每年600元收取物管费。在管理委员会管理期间，因部分业主不遵守物管规定，聘请的保洁人员工作不到位，导致小区出现脏、乱、差的情况。2017年，工商局为响应县委政府“创卫”要求，为完善工商小区的管理，决定将小区的管理推向市场化。由于多家物管公司认为工商小区收取的物管费较低，且小区住户难管等原因，不愿对工商小区进行物业管理，管理委员会在此情形下于2017年4月1日与原告金盾保安公司签订《物业管理服务合同》，将工商小区物业委托给原告管理，合同期限为三年，双方约定物业管理费由原告按每平方米每月0.6元直接向业主收取，垃圾清运费按县城管局的标准收取，管理委员会每年补贴原告物业管理费用10000元，该合同还对双方各自的权利、义务亦作了约定。原告金盾保安公司接管工商小区物业管理初期，小区物业管理较之前有明显改善，后因原告物业管理不到位，导致被告王鸿章等部分小区业主不满，拒绝向原告交纳物管费和垃圾清运费，其中被告拖欠2017年4月1日至2019年3月31日的物管费2188元、垃圾清运费316元，合计人民币2504元，经原告催收未果。本院认为，由于工商小区系原工商局职工集资、单位组织修建的家属房，原工商局党组决定成立管理委员会后，管理委员会已对涉案小区的物业管理了十余年，业主未提出异议，并向管理委员会交纳物管费，管理委员会已得到业主的认可，且该小区至今未选举成立业主委员会，因此，管理委员会为规范和改善小区的物业管理，在其他物管公司不愿接管小区物业管理的情形下，管理委员会代表小区业主与原告金盾保安公司签订的《物业管理服务合同》具有法律效力，对小区业主具有约束力，原告在合同签订后已实际为工商小区业主提供物业服务，与被告已形成事实上的物业管理关系，原告按照该合同享有收取物管费的权利，原告诉求被告给付拖欠的物管费、垃圾清运费，本院应予支持，但原告在履行合同中未完全尽到物业管理服务职责，本院可酌情扣减一定的物管费。至于原告是否取得物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理，且我国物权法第八十一条、第八十二条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，不能以此认定双方签订的《物业管理服务合同》无效，因此，被告拒交物管费的辩解理由不能成立，本院不予采纳，另外，本院需说明物业公司与小区业主之间是互相依存的关系，物业公司所提供的物业服务水平和质量应与收取的物管费相适应，小区业主也应自觉遵守各项规章制度，按时交纳物管费，对物业公司存在的问题应当通过正当渠道提出合理化建议，物业公司应积极改进服务，加强与业主沟通，双方互相理解、支持，才能营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。综上所述，为维护安定的社会秩序，保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告王鸿章给付镇雄县金盾保安服务有限公司2017年4月1日至2019年3月31日的物业管理费1750.40元（即2188元×80%）、垃圾清运费316元，合计人民币2066.40元，限判决生效后十日内履行。二、驳回原告镇雄县金盾保安服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告王鸿章承担40元，由原告镇雄县金盾保安服务有限公司承担10元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审 判 长  童映晖审 判 员  张雄伟人民陪审员  周训辉二〇一九年九月十二日书 记 员  吴春艳赵熙辰附：本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。