广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12905号原告：广州市万菱物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区解放南路39号2A1房。法定代表人：王德雄，董事长。委托诉讼代理人：黄杰灿，男，系该公司员工。被告：全银花，女，朝鲜族，1981年4月17日出生，身份证住址：吉林省延吉市，现下落不明。原告广州市万菱物业管理有限公司与被告全银花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄杰灿到庭参加诉讼。因被告下落不明无法送达，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满仍未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费2821.19元、电费408.56元和线损分摊费40.86、计至付清款项之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年3月13日违约金为2316.94元，违约金以不超过欠款本金为限）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，原、被告签订《万菱广场写字楼物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场15层，编号为115016（15层16号单位）的单元提供物业管理服务，计费面积为55.2128平方米，每月物业管理费为2429.36元，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数计收，用电线路损耗分摊费用按该商铺每月电表读数的10%计算。被告应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理费、空调电费、上一月物业内电费及线损分摊费等各项费用。被告已于2015年6月实际办理了接收单元手续。原告接受业主委托，担任万菱广场项目物业管理企业，根据上述合同文件的相关约定，为涉讼物业提供了物业管理服务，认真全面地履行了合同义务。但在合同履行过程中，被告严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、电费等款项，原告多次发出催缴欠款的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后《万菱广场商铺租赁合同》因被告原因而解除。被告作为承租人及物业使用人，拖欠涉讼费用，构成严重违约，应承担违约责任，出租方依法解除了与被告的租赁关系，原告作为物业管理方也终止了与被告的物业服务合同关系，原告有权根据合同约定要求被告清偿涉讼费用及按每日千分之二计收逾期付款违约金，且原告保留向被告追讨违约金的权利。因此，为维护自身合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告无答辩，亦无提交证据。经审理查明：2017年6月20日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《万菱广场写字楼物业管理服务协议》，其中约定：甲方是万菱广场物业管理服务公司，根据乙方与广州市万菱物业管理有限公司签订的《万菱广场写字楼租赁合同》，乙方承租的写字楼位于广州市解放南路39号万菱广场15层、编号115016（15层16号单位）的单元，建筑面积为55.2128平方米，物业管理费也按此面积计算；该写字楼的管理服务期限为6个月，自2017年6月20日起至2017年12月19日止，物业管理费每月每平方米44元，管理服务费包括：公共场所照明电费、公共场所中央空调电费、清洁费、保安费、共用设备维护费、电梯电费和公共场所水费分摊；在物业管理服务有效期内，乙方自行承担该写字楼内的用电费用，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，用电线路耗损费用按该商铺每月电表度数的10%计算；乙方应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的管理费、空调电费和上一月铺内电费等各项费用，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约；签订本协议时，乙方需一次性向甲方交纳4900元作为履约保证金，协议期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于协议期满或终止后30日，将保证金足额无息返还乙方；乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴）视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，违约金按照拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止；乙方拖欠费用时间达10天（含10天），甲方有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任；乙方累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费，同时支付违约金8000元；如因乙方过错导致乙方与出租方签订的《万菱广场写字楼租赁合同》提前终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费，同时支付违约金8000元等。此前，被告已自2016年6月30日起接收并使用了涉讼房屋；被告亦依约向原告缴纳了履约保证4900元。被告按每月2429.36元计付物业管理费给原告至2017年10月止。从2017年11月起，被告没有缴纳物业管理费、电费、线损分摊费。2017年12月7日，原告向被告在上述《万菱广场写字楼物业管理服务协议》中所载明的通讯地址邮寄《解除合同通知书》，认为被告拖欠租金、管理费（及商铺内电费、线损、滞纳金），要求被告于2017年12月10日前清理场地并付清上述欠款等。邮件投递信息显示该邮件被他人签收。根据原告提交的欠缴物管费明细表，被告在2017年11月份拖欠物业管理费2429.36元、电费155.6元及线损分摊费15.56元；在2017年12月份拖欠物业管理费391.83元、电费252.96元及线损分摊费25.3元。庭审中，原告表示：被告早已自行撤场，不清楚离场时间。原告已于2017年12月11日自行收回涉讼商铺，原告在本案中仅主张被告拖欠2017年11月1日至同年12月5日的物业管理费，2017年10月至同年11月的电费，线损分摊费按应付电费408.56元的10%计付，逾期付款违约金则从2017年11月6日起计。另因被告违约，故要求没收被告缴纳的履约保证金4900元。本院认为，原、被告在自愿基础上签订的《万菱广场写字楼物业管理服务协议》，意思表示真实，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告未按合同约定依时支付物业管理费、电费、线损分摊费，已构成违约，理应承担违约责任。现原告要求被告支付2017年11月1日至2017年12月5日的物业管理费、2017年10月至11月的电费、线损分摊费，并计付从2017年11月6日起的逾期付款违约金，合法有理，亦符合合同的约定，本院对此予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利及对原告提供证据发表质证的权利，本院对原告主张被告的欠费数额予以确认，被告实际拖欠的物业管理费共计2821.19元、电费共计408.56元、线损分摊费40.86元。关于逾期付款违约金标准问题。涉案《万菱广场写字楼物业管理服务协议》约定自被告拖欠费用之日起按照拖欠金额的每日千分之二收取滞纳金，该滞纳金实属逾期付款违约金性质，该计算标准明显过高，本院对此酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，该违约金数额以不超过拖欠款项本金为限。原、被告签订的上述《万菱广场写字楼物业管理服务协议》已于2017年12月19日期限届满，且被告早已擅自撤场，涉案写字楼亦于2017年12月11日被出租方自行收回使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告要求没收被告已缴纳的履约保证金4900元，但涉案合同并未约定在被告违约的情况下，原告有权没收履约保证金，故原告应返还履约保证金给被告，但被告所拖欠的涉案费用，应从履约保证金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告全银花应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市万菱物业管理有限公司支付物业管理费2821.19元（从2017年11月1日起至2017年12月5日止，按每月2429.36元计）、电费408.56元、线损分摊费40.86元（按应付电费408.56元的10%计）。二、被告全银花应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市万菱物业管理有限公司支付逾期付款违约金（参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，其中以2600.52元为基数，从2017年11月6日起计至2017年12月5日止；以3270.61元为基数，从2017年12月6日起计至实际清付之日止；该违约金总额以不超过欠款本金为限）。三、原告广州市万菱物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还履约保证金4900元给被告全银花（该款应从中抵扣被告的前述债务）。四、驳回原告广州市万菱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告全银花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  周 虹人民陪审员  彭新露二〇一九年九月十二日法官助理刘斌法庭记录谢佩桦