北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初41444号原告:杨小芳，女，1977年11月12日出生，汉族，无业，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：李光，北京博善律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔英洁，北京博善律师事务所律师。被告:北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：王秀华，女，1960年10月8日出生，该单位职工。委托诉讼代理人：刘大抗，男，1991年7月15日出生，该单位职工。原告杨小芳诉被告北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）物权保护纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理。原告杨小芳委托诉讼代理人崔英洁、被告佳诚物业公司委托诉讼代理人王秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于北京市西城区平原里×号楼D002号房屋东北角毗邻的房屋一间（门朝南）；2、判令被告支付原告房屋占有使用费（自2007年4月1日至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年8月31日共计129332元，以月均868元计算）；3、判令被告支付原告供暖费损失自2007年11月15日至2019年3月15日，12个供暖周期共计4658.29元；4、判令被告支付原告物业费、垃圾费损失自2007年4月1日到2019年8月31日，12个年度共计1009元；5、诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年3月22日原告从案外人买受了北京市宣武区平原里×号楼D-002号房屋，房屋建筑面积59.61平方米，使用面积44.44平方米。2007年3月30日原告获得房屋所有权证。之后原告长期将房屋对外出租，2018年原告有意出售房屋，并已经委托给链家房产中介。链家工作人员在核实房屋使用面积时发现，使用面积仅仅34.96平方米，并不足房屋所有权证上记载的44.44平方米。经人提醒，原告发现多年来与自己挨门、直接相连的一个小房间（大约10平方米）在法律上是属于自己的。在1998年6月16日绘制的《房地平面图》上也是能反映出该10平方米的小房间是属于原告产权面积之内的。经调查，该10平方米的小房间一直由被告占有、使用、收益。原被告就该10平方米的小房间腾退返还以及赔偿损失一事，无法协商一致。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1、房屋所有权证及附件；2、买卖房协议、房屋所有权转移登记申请书1张、专用税收缴款书1张、专用收据1张；3、微信记录；4、涉案房间的照片4张；5、租赁合同3份；6、用户单位职工供暖费明细表3张、供暖发票2张、物业费垃圾费发票2张、收据1张；7、原告在涉案房间与现住人交谈的录音；8、原告与被告工作人员交谈的录音。被告辩称，一、原告不具备本案诉讼主体资格，也不是涉案房屋的权利人，更不具备有法律上的利害关系，所以请求法官裁定驳回原告起诉。二、原告所诉争议房间事实上是“兀接室”，产权是北京市房开置业股份有限公司。三、案涉房屋产权之前登记在韩宇名下，相关行政机关制证过程中没有按规定到现场勘测、没有看《竣工平面图》、没有核对《购买房屋合同书》，没有上述过程，2003年12月误将实际“一居室建筑面积43.65平方米房屋”制成“二居室建筑面积59.61平方米的《房屋所有权证》”。该证的制证过程缺乏实际勘测依据，因此，该产权证与实际居住居室、建筑面积不符，作为该证书的制作过程、程序严重违背实际情况，该证书不应该受法律保护。而后，2007年3月，韩宇将不受法律保护的该房屋产权转移登记给原告。四、“兀接室”自从1999年1月至今是产权方房开置业委托物业管理的，原告只是居住在“兀接室”旁边，原告自购房至今居住的始终是一居室、且建筑面积为43.65平方米，这是不争的事实。五、《竣工平面图》作为该楼的实际建设结果呈现出来，是楼房建设完成后的实际情况，“兀接室”作为该楼居民正式入住后的主要供电来源，起着重要作用。在2009年2月平原里小区南区由供电局实施供电改造，将临时电改为正式电，该“兀接室”也完成了它的使命，因此“兀接室”的存在是建楼的需要，这个房间不属于任何业主所有，它的产权方始终是开发商。此外，供暖费是供暖公司收的，不应该是被告退还。对于物业费，对于原告举证我方多收的，我方同意退还。综上，不同意原告的第一、二、三项诉讼请求，不同意承担诉讼费用。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1、×号楼竣工图；2、准住证；3、购买房屋合同书复印件；4、照片13张打印件。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：1999年1月27日，甲方宣武区房地产经营开发公司与乙方韩宇签订购买房屋合同书，约定：一、甲方所售房屋位于平渊里危改区，新建楼房已于1998年7月21日前竣工交付乙方使用。二、房价按建筑面积计算，每平方米的成本价为1465元，乙方同意按甲方售房价购买新建平原里×号楼×门002号半地下层壹居室楼房壹套，建筑面积（暂定）43.65平方米，预付房价款60000元，在合同签订之日将购房款一次性付清。三、乙方所购房屋的实际建筑面积，以新楼建成后，填发的产权证书内所列面积为准，预付的购房款在结算后多退少补……2004年案涉房屋的北京房屋产权登记申请书显示：坐落为宣武区平原里×#楼×-D-002，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院占地建13.02㎡，产权来源房改售房，现产权人韩宇。韩宇取得京房权证优宣私字第XXXX号房屋所有权证，该房屋为成本价出售住宅，该证载明：坐落为宣武区平原里×号楼×-D-002，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院占地建13.02㎡。2007年3月22日，卖方韩宇与买方杨小芳签订买卖房协议书，约定：一、买卖的标的和价款：北京市宣武区平原里×号楼×-D-002号，建筑面积59.61平方米，出售价款231300元。2007年3月23日，上述买卖双方办理了房屋所有权转移登记申请。2007年3月30日，杨小芳取得了平原里×号楼×-D-002房屋所有权证，证号为京房权证宣私字第XXXX号，证载建筑面积为59.61，另有小院13.02㎡。产权证所附北京市房屋登记表显示：间数2居，有证房屋59.61。原告持有2015及2016年度案涉房屋相关的物业费及垃圾服务费发票，该两部分费用每年为387.66元。经现场勘验，诉争房屋位于×号楼的东数第二个楼门地下一层直对楼梯的单间，该单间装有一扇防盗门，门朝南开，地面约3.3*2.1，因窗下有墙垛子，故窗以上面积略大于地面。现原告控制的房屋与诉争房屋相互毗邻，户门朝东开，进入该区域后，首先进入门厅，门厅区域狭小，门厅靠西墙处安放洗衣机，门厅北墙的东半部分放有鞋架，门厅北墙的西半部分为厨房门洞。门厅南侧为居室，安装有多个上下铺。门厅北墙的东段为与诉争房屋相共用的墙体，该墙体下半部分为鞋架，上半部分未见有通往诉争房屋的门洞封堵的痕迹。庭审中，被告表示诉争房屋所在小区的物业费收费标准为每平米0.5元，此外还有少量垃圾费。上述事实有各方当事人陈述、房屋产权证书、房屋档案资料、房屋竣工图、发票等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告持本区平原里×号楼×-D-002号建筑面积59.61平方米的房屋产权证诉请被告腾退房屋一间。从原告的起诉书中所持的诉请理由来看，原告在2018年以前并不知悉诉争房屋的存在。故而，根据原告所述来看，本案中并不存在原告实际占有使用房屋期间部分房间被他人非法抢占的事实。原告与案涉房屋的联系建立于2007年从案外人韩宇处购买房屋。原告自韩宇手中购买，就存在出卖方韩宇向买受人杨小芳交付房屋的问题，而按原告所述，案外人韩宇并未向其交付诉争的该间房屋。与此同时，韩宇取得诉争房屋的基础合同载明房屋为一居室，建筑面积（暂定）43.65平方米，在从宣房经营公司到韩宇的产权变动登记档案中，未见面积变化，补交购房款项等事宜的补充协议材料。案涉房屋的开发建设单位北京房开置业股份有限公司提供的竣工图纸来看，竣工图编制于1998年4月20日，诉争房屋位置为π接室，且该竣工图与实际勘验现场的两个户门与楼道相通的实际情况相符。本院亦向测绘部门调取了诉争房屋区域的测绘图纸，该测绘图纸显示日期为1998年6月16日，测绘部门仅能提供该楼所在楼层的房屋管理平面图一张，但因年代久远，原测绘人员已不在该单位工作等原因，该单位对于如何做出该测绘数据等问题，无法予以回答。案涉房屋的基础买卖合同与基础产权登记面积存在明显不符，案涉房屋的竣工图内容与测绘图纸也存在明显不符。诉争房屋与原告控制的房屋并不相通、依原告所述原告亦未从上一手卖家中获得诉争房屋的交付。在此情况下，原告未能有充足证据证明被告系非法的无权占有，相反根据竣工图诉争房屋为π接室，被告作为涉案小区的物业管理单位，由物业管理单位管控π接室等公共区域，符合一般常理。故原告诉请被告腾退诉争房屋的诉请，本院无法予以支持。对于原告的权利救济问题，本院认为，原告杨小芳与上一手产权人韩宇之间为房屋买房合同关系，韩宇亦是通过与宣武区房地产经营开发公司签订购房房屋合同书的方式取得案涉房屋的，故原告应通过房屋买卖合同纠纷，解决房屋的交付问题。在房屋的交付是否完整的问题予以解决之后，才可确认是否存在其他损失问题。对于被告愿意退还的部分物业费问题，因为测绘图纸中仅有使用面积，而物业费的收取依据建筑面积，故此问题，亦需待上述问题确定后再行救济。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨小芳的全部诉讼请求。案件受理费三千元，由原告杨小芳负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  乔建军人民陪审员  许文焕二〇一九年九月二十五日书 记 员  甘雯稳