重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初26883号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑年成，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：刘云辉，男，1988年1月2日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘云双(刘云辉之弟），住湖北省仙桃市胡场镇四号村六组。原告中海物业管理有限公司与被告刘云辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郑年成，被告刘云辉的委托诉讼代理人刘云双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年7月至2019年2月期间的物业服务费13278.4元及2012年6月至2019年2月期间的公共区域分摊水电费675.27元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由原告为位于重庆市江北区北滨一路的中海·北滨1号小区提供物业服务，并按照合同和相关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，合同还约定了收费标准、收费时间等。被告系中海·北滨X号X幢X-X号房屋业主，合同履行过程中，经原告多次催促，被告未交纳前述期间的物业服务费和公共区域分摊水电费，应予给付，同时因其违约行为还应承担违约金。被告刘云辉辩称，1.就欠费时间和欠费标准有异议，原告未经业主同意擅自将山顶会所和运动场所对外出租，并将红线外的天赐龙都小区纳入中海·北滨1号统一管理，向天赐龙都小区业主发放北滨华庭业主卡，原告私自关闭北滨路直接通向小区高层区域的消防通道，小区未能进行封闭式管理，公共绿地被开垦为菜地，室外垃圾桶未及时清理，垃圾随意倾倒、堆放，小区与市政公共区域相通部分无安保和门禁，外来人员和车辆随意出入，被盗现象严重，消防通道长期被占用，原告从未开展消防演练，未如实开具物业费发票，动用大修基金未取得业主签字且未公示用途和明细，原告未就前述问题进行整改，属原告违约在先，故物业服务费应减半收取；2.公摊水电费应独立核算，并据实分摊，但原告举示的明细系其单方制作，不足以证明被告应负担的具体金额；3.原告未举示被告欠费的确凿证据，被告亦未签收催费函，且根据原告举示的催费函所载明的内容，欠费时间较短的反而欠费金额更高，原告主张了违约金，但物业服务合同仅约定了滞纳金，故被告不应承担违约金；4.小区尚未成立业主委员会，系由原告提供物业服务，但与业主签订物业服务协议的是原告下属重庆分公司；5.2017年2月前的物业服务费请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的前期物业服务合同备案证明、重庆市江北区不动产登记查询单，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.关于《前期物业服务合同》及《【中海·北滨1号】（北滨华庭）前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），被告质证认为，《前期物业服务合同》没有具体的签订日期，而《前期物业服务协议》系原告下属重庆分公司与被告签订，与本案没有关联性，本院经审查认为，两份合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且《前期物业服务协议》系原、被告共同举示的证据，结合当事人陈述，本院予以采信；2.原告举示的重庆市物业服务区域划分备案证明[江物(2010)第12号]，该证明系重庆市江北区房屋管理局出具，记载了中海北滨1号项目东至北滨路、南至公园、西至3-6幢别墅、北至会所，建筑面积26.5万平方米，作为一个物业服务区域备案的事实，本院予以采信；3.原告举示的重庆市规划局《重庆市建设工程选址意见书》[渝规选(2006)江字第0367号]、《重庆市规划局江北区分局会议纪要》(2007-8)，两份文件分别载明“中海地产项目的须配设施与天赐龙都项目1#、1-2#楼整体统一规划布置”、“设计中将重庆交通旅游投资集团有限公司住宅楼部分(包括道路、管网等)纳入到‘中海江北区北滨路项目’中统一设计”，证明天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用须配设施，本院予以采信；4.原告举示的其与下属重庆分公司、重庆鑫信房地产开发有限公司向重庆市江北区政府发出的《关于请求支持社区稳定的报告》，与重庆市规划局前述意见书和会议纪要、以及重庆市物业服务区域划分备案证明相互印证，本院予以采信；5.原告举示的共用部位设施维护保养记录、工程值班记录、消防维保记录、电梯日巡检记录、来访人员登记表、巡逻记录表、消杀记录等提供物业服务的证据，被告认为该证据系原告自行制作，且无法证明物业服务是否符合标准，本院经审查认为，原告前述提供物业服务的证据均系原件，且与《前期物业服务合同》相互印证，结合当事人陈述，本院予以采信；6.原告举示的催费函、EMS邮寄单，系原告通过邮寄邮政特快专递的方式向被告催收物业服务费、车位服务费、公摊水电费及违约金的证据，被告对该证据的真实性不予认可，认为邮寄单无业主签字，本院经审查认为，该证据缺乏相应回执单或邮件全程跟踪信息与之佐证，无法证明催费的信件是否到达或者应当到达被告，故本院对其证明目的不予采纳；7.原告举示的欠费明细、公共用水用电分摊表和缴纳小区公共区域设施设备运行所产生的水电费收据，系原告单方制作，无法证明原告已经实际代被告向相关部门交纳相应的公共区域分摊水电费，本院不予采信；8.被告举示的反映小区车库漏水的视频，虽其曾在庭审时通过手机进行播放，原告亦发表了质证意见，但由于被告未在本院规定的举证期间内将该证据向本院提交，本院不作为认定事实的依据予以认定；9.被告举示的关于中海地产及中海物业侵害中海北滨华庭业主合法权益相关问题交涉会议纪要、重庆市规划局出具的红线图、反映物业服务问题的视频和照片，以及物业服务费缴费收据，反映了业主对天赐龙都被纳入北滨1号统一管理意见强烈，小区绿化用地被开垦为菜地，原告使用公共区域未征得业主同意，原告擅自出租山顶会所和运动场地，广告收入未公示，对小区进行分区管理，车辆乱停并占用消防通道，部分围墙开裂、凉亭墙漆剥落、休闲椅破损、旋转桥隔音罩脱落，以及原告未向业主出具缴费发票等情况，原告对该组证据真实性、合法性予以认可，但否认菜地问题系其所为，经本院现场勘验，天赐龙都确由原告提供物业服务，小区的公共绿化用地的确被开垦为菜地，原告的物业服务还存在部分公共设施破损未修缮、消防通道被占用、垃圾未及时清理等不完善的问题，故本院对该证据予以确认，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区中海·北滨1号物业服务企业，被告系重庆市江北区北滨一路X号中海·北滨X号X幢X-X号房屋业主，该房屋建筑面积为92.21平方米。2007年，中海地产重庆有限公司（建设单位）与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中海·北滨1号提供物业服务，建筑面积249242平方米，合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。2010年11月7日，被告与原告下属重庆分公司签订《前期物业服务协议》，物业服务事项与《前期物业服务合同》的约定一致。协议约定，住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，业主或物业使用人应在每月的5日至15日内缴纳当月的物业服务费用，未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。协议第十七条第一款约定，本物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托原告下属重庆分公司经营，经营管理收入扣除经营成本后的收益：30%用于补充建筑物及其附属设施专项维修资金，统一归集到维修资金监管专户；70%用于社区文化活动或公共维护。《前期物业服务合同》签订后，原告提供物业服务至今，但被告未支付2012年7月至2019年2月期间的物业服务费。另查明，小区尚未成立业主委员会。此外，重庆市规划局《重庆市建设工程选址意见书》[渝规选(2006)江字第0367号]、《重庆市规划局江北区分局会议纪要》(2007-8)亦表明，天赐龙都项目与北滨1号项目在设计时即作为同一小区进行设计，两项目共用须配设施。本院认为，本案争议焦点为：第一、原告请求被告支付物业服务费是否超过诉讼时效；第二、被告提出的抗辩意见是否构成拒交或少交物业服务费的理由；第三、原告主张的公摊水电费是否应当支持；第四、原告向被告主张的违约金是否应当支持。现就争议焦点评析如下：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与中海地产重庆有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，被告与原告下属重庆分公司另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，且该协议约定的服务内容、收费标准并未对《前期物业服务合同》进行变更，故原、被告之间的物业服务关系成立。关于争议焦点一，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。至于被告提出的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，原告认为其通过邮寄邮政特快专递的方式向被告主张过物业服务费，但原告仅举示邮寄单，无相应回执单或者邮件全程跟踪信息，无法证明该催费信件是否到达或者应当到达被告，仅凭邮寄单不能产生诉讼时效中断的效力，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），原告所主张的2012年7月至2015年9月的物业费请求已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，而2015年10月至2016年7月1日期间的物业费请求在原告提起本案诉讼时（2019年7月2日）也已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故对原告要求被告支付2012年7月至2016年7月1日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。此外，被告未举证证明物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，从而被告应支付2016年7月2日至2019年2月28日期间的物业服务费5294.7元，原告诉请金额超过前述额度部分，本院不予支持。关于争议焦点二，针对被告提出的原告将天赐龙都纳入北滨1号进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对北滨1号的物业服务标准，故对该抗辩意见，本院不予采纳。北滨1号公共绿化地被开垦为菜地，不能表明系原告所为，该问题亦不能排除系由部分业主或他人所为的可能性，原告本身并无强制执行权，无法直接对前述行为进行强制处理，故对该辩解意见，本院不予采纳。针对被告认为原告擅自出租山顶会所、运动场所，损害业主利益的抗辩意见，被告应当提供证据加以证明，但被告未举证证明该行为系原告所为且对其造成了损害，《前期物业服务协议》中亦约定“本物业管理区域内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托原告下属重庆分公司经营”，故对被告该项意见，本院不予采纳。而公共设施破损未修缮、消防通道被占用、垃圾未及时清理、收取物业服务费不开具发票等问题，的确反映出原告提供的物业服务存在一定瑕疵，该瑕疵属于原告需要改进和完善的问题，不属于重大服务质量问题，故以上理由均不构成被告拒交或少交物业服务费的理由。关于争议焦点三，根据《前期物业服务合同》的约定，小区共用部位、共用设施设备需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收，而原告举示的公共用水用电分摊表和收据均系其单方制作，本身并不足以证明原告已代被告缴纳公摊水电费以及被告实际应负担公摊水电费的数额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点四，如前所述，因部分物业服务尚存在不完善的问题，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，原告的物业服务存在需要完善的问题，对此原告应予重视，并加以改进，否则日积月累，将直接影响物业服务企业与业主之间的关系，以及物业费的收取。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘云辉于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2016年7月2日至2019年2月28日期间的物业服务费5294.7元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取74.42元，由原告中海物业管理有限公司负担46.18元，被告刘云辉负担28.24元；被告刘云辉负担的案件受理费已由原告中海物业管理有限公司向本院交纳，被告刘云辉在履行上述给付义务时一并付给原告中海物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄涛二〇一九年九月二十三日法官助理 李怡书 记 员 杨露