广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4347号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（原广州城建开发物业有限公司南沙分公司），住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：冼嘉乐、王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：肖宝娟，女，1966年4月20日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：翁泽荣，男，1989年12月11日出生，汉族，住广东省东莞市。两被告共同委托诉讼代理人：张维彬，广东源通律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉被告肖宝娟、翁泽荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司委托诉讼代理人冼嘉乐、王秀华，被告肖宝娟、翁泽荣委托诉讼代理人张维彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司诉称：两被告系××号（登记地址为南沙区××号，以下统称涉案房屋）的业主。根据双方的约定，原告为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，两被告按照涉案房屋建筑面积（504.9平方米）每月每平方米3元的标准，以三个自然月为缴纳周期，在每周期首月10日前向被告交纳物业服务费，每周期应交纳的物业服务费为4544.1元。逾期支付的，两被告应每日按欠费总额万分之四的标准缴纳滞纳金。合同履行过程中，两被告拖欠物业服务费，经原告多次催收仍未交纳。原告为维护自己的合法权益，起诉要求判令：一、两被告向原告支付2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费31808.7元；二、两被告向原告支付物业服务费违约金（违约金的计算方法为：各以当季度欠缴的物业服务费4544.1元为本金，按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至两被告实际付清之日止）；三、本案的全部诉讼费用由两被告负担。被告肖宝娟、翁泽荣辩称：一、与两被告签订物业服务合同的是广州城建开发物业有限公司，原告不是本案的适格主体。二、每月物业服务费应按照涉案房屋登记建筑面积495.72平方米的标准计算。三、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告主张的物业服务费按月计算，即每月物业服务费的诉讼时效应当单独计算。原告主张物业服务费的期间为2014年1月1日至2015年9月30日，诉讼时效应从原告知道或应当知道权利被侵害之日起计算，即被告未按照约定缴纳物业服务费时开始起算。原告在法定的诉讼时效内没有对上述物业服务费进行主张，原告的全部诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明：涉案房屋为两被告名下物业，于2016年1月20日登记至二人名下，登记建筑面积为495.72平方米。2006年9月30日，广州城建开发物业有限公司（乙方，现广州越秀物业发展有限公司）与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙××提供前期物业管理服务，物业服务合同期限自2006年12月1日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，别墅1收费标准为每月每平方米3元，别墅2收费标准为每月每平方米3.8元。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。业主或物业使用人应缴的物业管理服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。”2008年1月11日，被告肖宝娟办理了涉案房屋的收楼手续。同日，被告翁泽荣的父亲翁炳长代两被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《××物业管理服务合同》，约定：“乙方受发展商广州城建开发南沙房地产有限公司委托，并与发展商签订了《前期物业服务合同》，授权乙方管理滨海·水晶湾楼宇共用部位、小区物业的共用设施设备以及小区的道路、广场、园林绿化、公共环境、治安消防等。乙方提供的服务期限为三年。如在合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。双方约定本物业的管理服务费标准为：别墅3.8元/平方米·月。以物价部门最终批复为准，甲方按其所购商品房建筑面积计算物业服务费。甲方需按本合同规定交纳物业服务费。每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的千分之一支付滞纳金。”该合同中关于被服务房屋的座落、建筑面积以及原告提供物业服务的期限等内容均为空白。原、被告双方在庭审中确认涉案房屋按照每月每平方米3元的标准计收物业服务费，物业服务费按季度交纳，交纳时间为每季度首月10日前。原告确认两被告已缴清2014年1月1日至2015年9月30日以外期间的物业服务费。原告陈述其曾通过短信群发的方式向两被告追收欠缴的物业服务费，但未提供证据证明。两被告称没有收到过原告的催收短信，原告也未通过其他方式主张权利，因此原告的诉讼请求已超过诉讼时效。关于违约金的诉讼时效问题，原告认为，根据广州越秀物业发展有限公司与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，违约金按日计算，但并未约定履行的期限，故违约金应做整体考察，即诉讼时效应自原告要求被告支付违约金时起算。原告在本案起诉时系首次要求被告支付违约金，故违约金的诉讼时效应自本案诉讼终结后起算。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司的名称经核准变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。2018年11月12日，广州越秀物业发展有限公司作出声明，确认由原告实际负责涉案小区的物业管理，并确认涉案房屋所在小区自2008年1月1日起至2019年12月31日的物业服务管理费及相应的违约金债权归原告所有。两被告确认涉案房屋所在小区实际由原告提供物业服务。另查明，原告于2019年6月5日提起本案诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，广州越秀物业发展有限公司与广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于两被告，对两被告具有约束力。广州越秀物业发展有限公司已作出声明，确认由原告实际负责涉案小区的物业管理，并确认涉案房屋物业服务管理费及相应的违约金债权归原告所有，且原告作为广州越秀物业发展有限公司的分公司，亦实际为涉案房屋所在小区提供物业服务，故原告是本案适格主体。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，原告主张2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费以及相应的违约金，应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，确定诉讼时效期间为两年。原、被告双方确认物业服务费以季度为缴纳周期，于每个周期首月10日前缴纳，依据上述规定，原告于2019年6月5日提起本案诉讼已超过诉讼时效。原告未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的事由，因此原告的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。原告自两被告逾期支付各季度物业服务费开始即可随时要求两被告支付违约金，且违约金是在合同履行过程中相继发生的，具有可分性，故原告主张将违约金作整体考察，诉讼时效自本案诉讼终结后起算的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的全部诉讼请求。本案受理费364元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 代理审判员李慧娟记 录 员 卢   坤   咏