山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0124民初1353号 原告(执行案外人)：郭锋，男，1988年11月14日出生，汉族，住平阴县， 委托诉讼代理人：谭渭渭，山东鲁平律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄艳，女，1968年4月24日出生，汉族，住吉林省和龙市， 委托诉讼代理人：尚云龙，山东安百合律师事务所律师。 第三人（被执行人）：房永亮，男，汉族，1986年4月29日出生，住平阴县， 第三人：张燕，女，汉族，1986年8月15日出生，住平阴县。 原告郭锋与被告黄艳、第三人房永亮、张燕案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭锋及其委托诉讼代理人谭渭渭、被告黄艳及其委托诉讼代理人尚云龙、第三人张燕到庭参加诉讼，第三人房永亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭锋向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止平阴县人民法院对原告购买的平阴县的房产一处的强制执行[（2018）鲁0124执1369号之一]，并解除对上述房产的查封。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告郭锋放弃要求解除对涉案房产查封的诉讼请求。事实和理由：2011年8月23日，郭锋与房永亮、张燕签订《福源小区24号楼3单元601购房合同》，约定郭锋购买案涉房产，房产交付后郭锋实际入住至今。因购房时案涉房产办理的按揭处于抵押状态，无法办理过户登记。后在合同履行过程中，房永亮出现债务危机，为保护郭锋合法权益，郭锋多次要求房永亮、张燕及时办理过户手续，但两人推脱至今未有办理。根据法律规定，双方签订的购房合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力，原告依据合同支付房款并居住至今，物权的转移在买卖双方之间已达成合意且大部分内容已履行完毕，只是尚未完成具有公示意义的权属登记，郭锋请求房永亮、张燕办理权属证书的请求权是一种物权性质的请求权，应当优先保护。郭锋买房的情形与《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定完全一致，郭锋的权利能够排除执行，法院应当支持原告的诉讼请求。 被告黄艳辩称，1.对郭锋与房永亮、张燕签订的购房合同有异议，根据物权法的规定，不动产物权的变动适用登记主义即未经登记不产生物权变动的效力；2.郭锋与房永亮、张燕签订购房合同时，房永亮并未取得案涉房屋产权证书，还办理了按揭抵押贷款，抵押人处分抵押物应当取得抵押权人的同意，而处分案涉房产并没有取得抵押权人的同意，即便是双方的真实意思表示也不足以导致物权的变动；3.郭锋的举证不能证实其符合《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不能够排除执行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张燕述称，本人确实和房永亮一起与郭锋签订了案涉房屋的购房合同，之前是以我的名义办理的银行按揭，之后是由原告以我的名义每个月偿还贷款至今。本人和房永亮于2011年3月22日已经离婚，现已重建新家庭，本案诉讼严重影响了我的正常生活。 第三人房永亮未作陈述。 原告郭锋围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于郭锋已付房款，其主张已按合同约定支付全部购房款，并提交《福源小区24号楼三单元601购房合同》、收到条两份、张燕名下中国建设银行平阴支行（以下简称平阴建行）的个人贷款银行明细、郭锋银行明细、平阴建行的个人贷款结清证明；黄艳质证称对购房合同的真实性不予认可，合同对房款的约定不合理，也无法证实张燕名下的贷款由郭锋偿还；张燕认可已收到首付10万元，其名下的涉案贷款由郭锋实际偿还，对房永亮是否收到19295元的事情不知情。经审查，本院认为，两份收到条能够证实郭锋按合同约定支付了首付款119295元，郭锋持有涉案房贷结清证明原始单据结合其与该贷款账户的转账流水，能够证实其实际偿还张燕名下的案涉购房贷款，现已结清，对郭锋提交的上述证据及主张，本院予以确认。2.关于郭锋是否实际控制使用案涉房屋，郭锋提交的供用水合同、供用气合同、福源小区车位使用协议等证据主张其已于2011年10月份实际入住案涉房屋至今，黄艳对该组证据均不认可，张燕对该组证据无异议。本院认为，郭锋提交的上述证据足以证实其已入住使用案涉房屋多年，本院予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月5日，山东福顺房地产开发有限公司（甲方、卖方）与房永亮、张燕（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于平阴县福源小区24号楼三单元六层东户的房产，总房款为347195元，合同签订时乙方付总房款30%作为首付，余款办理银行按揭贷款，甲方于2011年12月30日前，将房产交付乙方。合同签订后，乙方向甲方交纳107195元首付款，余款24万元在中国建设银行平阴支行（以下简称平阴建行）以张燕为借款人办理按揭贷款，平阴建行于2010年11月24日放款，张燕自2010年12月24日开始偿还贷款。案涉房产于2011年6月21日因上述贷款办理平城他09659号抵押登记，抵押权人为平阴建行，抵押人为张燕、房永亮，抵押期限自2010年11月24日至2040年11月24日。2011年3月22日，房永亮、张燕协议离婚。 2011年8月23日，房永亮、张燕（甲方、卖方）与郭锋（乙方、买方）签订《福源小区24号楼三单元601购房合同》，约定乙方购买甲方拥有的案涉房产，交易价格为347195元，合同签订之日，乙方向甲方支付119295元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款119295元，剩余房款237818.88元以银行月供1353.61元付款，经双方协商，交易税费由乙方承担，中介及代办产权手续费由乙方承担。因甲方与乙方商议自房屋交款之日起五年内办理过户手续，在这五年内无论房屋价格怎样变化，甲方没权利收回房屋并无条件给乙方办理过户手续，乙方给甲方首付款119295元，剩余237818.88元乙方以甲方姓名（房永亮）的名字在银行还月供1353.61元。 合同签订当日，郭锋向房永亮、张燕支付购房款10万元。2011年10月份郭锋实际入住案涉房屋，交房时其向房永亮支付首付余款19295元。合同签订后张燕即将其名下尾号为1761的平阴建行银行卡交付郭锋，由郭锋每月24日向该卡支付购房贷款。截至2019年9月2日，郭锋已偿清案涉张燕名下全部购房贷款。 另查明，被执行的案涉房产登记在山东福顺房地产开发有限公司名下，郭锋及其配偶赵艳艳、其女郭欣怡名下在济南市辖区内无其他用于居住的房屋。 再查明，（2019）鲁0124民初1444生效民事判决书确认2011年8月23日房永亮、张燕与郭锋签订的《福源小区24号楼三单元601购房合同》为合法有效合同。 本院于2018年8月6日作出（2018）鲁0124民初497号民事判决书，判决房永亮归还黄艳借款本金22万元及利息，房永亮未履行上述生效法律文书确定的义务，黄艳申请强制执行，本院于2019年2月20日作出（2018）鲁0124执1369号之一执行裁定书，裁定预查封房永亮名下位于平阴县的房产一处（产权证号：平城他09659号），郭锋对上述裁定不服，提出异议，本院于2019年4月12日作出（2019）鲁0124执异37号执行裁定书，驳回了其异议请求，郭锋于2019年4月26日提起本案案外人执行异议之诉。 本院认为，《高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据已查明的事实，本院认为郭锋对涉案房屋享有的权益可以排除对涉案房产的强制执行，理由如下： 其一，从两种请求权产生的时间来看，郭锋对案涉房产享有的请求权是基于2011年8月23日其与房永亮、张燕签订的购房合同产生，而黄艳享有的请求权是基于2017年7月25日其与房永亮的借贷关系产生。郭锋的请求权成立在前，其与房永亮不存在通过签订购房合同逃避此后房永亮产生债务的可能，黄艳的请求权与郭锋的请求权相比较，在时间上不具有优先性。 其二，从两种请求权的性质和内容来看，郭锋享有的是针对案涉房产期待物权请求权，而黄艳享有的是针对房永亮的一般金钱债权请求权。在审理执行异议之诉案件中，法院应坚持生存权益优先保障原则，优先保障人民群众的居住权等基本生存权益，案涉房产系郭锋及其配偶子女在济南辖区内的唯一住房。因而，黄艳的金钱债权请求权与郭锋期待物权请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。 其三，在人民法院查封之前郭锋已与房永亮、张燕签订合法有效的书面买卖合同，并已实际入住多年，现已按合同约定支付全部价款，已经排除解除案涉房产抵押的障碍，被执行的案涉房产仍登记在山东福顺房地产开发有限公司名下，并非郭锋自身原因未办理过户登记。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 综上，郭锋关于停止对案涉房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止（2018）鲁0124执1369号之一民事裁定书对平阴县房产的强制执行。 案件受理费100元，由被告黄艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵新丽 人民陪审员  陈淑玉 人民陪审员  赵诗元 二〇一九年九月五日 书 记 员  马金飞