广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8603号原告：苏树就，男，1976年9月5日出生，汉族，住广西横县，原告：苏树云，女，1979年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区，两原告共同委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：苏志豪，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：崔素贞，女，1988年4月21日出生，汉族，住河南省郸城县，委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红娣，广东艾森律师事务所律师。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：陈正，该公司职员。委托诉讼代理人：许彩霞，该公司职员。原告苏树就、苏树云与被告崔素贞、被告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，由审判员王大亮依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告苏树就及苏树就、苏树云的委托诉讼代理人林锋、苏志豪，被告崔素贞的委托诉讼代理人刘红娣、邝肖霞，被告合富公司的委托诉讼代理人陈正、许彩霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏树就、苏树云向本院提出诉讼请求：1．被告崔素贞向两原告支付违约金163000元，被告合富公司参照合同违约金163000元承担赔偿责任；2．被告合富公司退还两原告已支付的中介代理费30000元；3．本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年初，两原告将位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋113号商铺之物业（下称“案涉物业”）委托合富公司作为居间方，代为出售。2018年8月1日，两原告就出售案涉物业一事，与两被告签订了编号为“GHA0049693”的《存量房买卖合同》（下称“案涉合同”），约定崔素贞以总金额人民币1630000元购买案涉物业；定金为人民币100000元，崔素贞应在签署本合同当日自行交付给两原告；崔素贞不按本合同约定买入案涉物业的，应当向原告支付违约金，违约金为案涉物业成交价的10%。崔素贞于当日向苏树就支付人民币50000元，并于次日向苏树就支付了人民币50000元作为履约定金。后崔素贞陆续向两原告支付定金及首期款合计73万元，两原告亦向崔素贞出具了《收据》，《收据》上记载“兹收到崔素贞交来购店铺定金（前已付收据）壹拾伍万元正，现收到兹付款伍拾捌万元正，总计一共收到人民币柒拾叁万元正，未交付尾款为玖拾万元正。双方协商同意在本月底（或下月初）崔小姐自己收到卖房的银行按揭贷款后，应立即到房产局办理交易过房手续，续交来付尾款后，店铺所有权当即交还崔小姐所有，我方负责与其同到原出租的承租户办理好承接（或收回）手续及有关交接手续。”有见证人即合富公司的工作人员任某在《收据》上签名确认。2018年11月7日，崔素贞向合富公司支付部分中介费用人民币30000元。2019年1月25日，两原告与两被告前往广州市花都区地税局缴纳税款。但崔素贞在缴清税款后一直没有履行剩余的递件手续，亦没向原告支付剩余房款。2019年3月22日，合富公司向两原告发出《知会函》，要求两原告就出售案涉物业事宜向合富公司支付剩余中介代理费叁万伍仟元整（￥35000元），但两原告因交易未完成没有支付。2019年6月初，两原告收到案号为(2019)粤0114民初5899号法院传票以及崔素贞起诉至法院的起诉状及证据材料。原告认为，崔素贞与两原告签订了案涉合同后出尔反尔，枉顾合约精神，又诉至法院要求撤销案涉合同，虽然其以重大误解为由行使撤销权已过三个月，依法应视为权利消灭无法行使，但其诉请已具有解除合同的意思表示。因此，根据案涉合同第九条交易不成的违约责任第二款“乙方（崔素贞）不按本合同约定买入案涉物业的，应当向甲方（原告）支付违约金，违约金为【案涉物业成交价的10%】以及合同法第一百零七条、一百一十四条的规定，崔素贞应当向两原告赔偿违约金人民币163000元。同时，若法院认定合富公司在合同履行过程中亦存在过错导致合同无法继续履行，合富公司应当与崔素贞共同承担违约责任，向两原告支付违约金人民币163000元。同时，合同不能继续履行，过错不在两原告，合富公司应当向两原告返还己支付的中介代理费人民币30000元。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求：被告崔素贞辩称，被告在购买涉案房产的时候产生了重大误解，同时由于重大误解导致涉案房产的交易显失公平。根据我国《合同法》第五十四条的规定合同订立时存在重大误解或显失公平时，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。被告在原告起诉前已经依法向贵院提起诉讼，请求依法撤销三方签订的《存量房买卖合同》，因被撤销的合同自始没有约束力，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。退一万步来讲，法庭经过审理认为《存量房买卖合同》不宜撤销，被告崔素贞也不应当向原告承担违约责任，因违约造成的损失应当由合富置业公司及原告自行承担。理由如下：1、导致本次交易买卖不能如期履行的主要原因是被告合富置业公司与原告未在签订涉案买卖合同前落实出售标的而错误履行居间服务。2、根据一般的房地产交易规则，卖家出售房产前会有一个预期价格，中介机构在确认拟出售的房产时也会有一个市场估价。根据我方提供的评估报告及税收核定价格，原告拟销售的113号商铺与被告拟购买、被告合富置业拟推销的115号商铺价值相差甚远。若原告预期出售的价值与实际交易价值相当，原告在被告合富置业公司提出超高中介费时仍然同意并优先支付中介费有违常理，且被告合富置业公司贸然超出行业规定提出超高中介费也是有违诚信交易原则，与促成交易的常理不符。明显，原告与合富置业公司都清楚知道交易价格远高于预期价格，原告宁愿多花费中介费也要把交易达成，合富置业公司则通过多收中介费帮助原告把预期价格抬高。因此，在明知交易价格离奇高于其出售预期的情况下，原告不但在放盘时未落实出售标的，更在签订涉案买卖合同前或签订合同当天或网签时为谋求高额利益，多次拒绝被告崔素贞的要求一同前往落实出售的标的，故意放任误解产生，原告对交易误解的产生具有故意放任的过错。3、在签订涉案买卖合同后网签前，被告崔素贞发现拟购买的商铺“天天港货行”已经由原来的洗车档装修成鞋店，立即向中介告知了上述情况，要求中介去核实交易标的是否出错，但中介仍然回复交易不存在问题。原告与中介涉嫌恶意串通，损害被告崔素贞的合法利益。4、原告与中介约定显著高于规定的居间服务费，及违背一般房地产交易由出售方支付显著高于物价局规定数额的居间服务费这一行为，也明显证实原告在交易过程中能够预见涉案交易存在重大误解或显失公平的事实，但依然放任这样的结果发生，违背了交易的公平、诚实信用原则。再退一步讲，即便被告需要承担部分违约责任，原告在没有提供任何证据证明其损失且房地产价格稳定的情况下主张的违约金过高，若法庭经过审理认为被告需要承担违约责任，被告请求调整违约金的数额至合理水平。综上，请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告合富公司辩称，我方请求法院驳回原告的所有诉讼请求。涉案合同产生瑕疵的原因是由于原告及其代理人在一开始就向我方提供错误的物业信息，并且在其后我方多次要求业主到场与客户确认物业情况，业主也均以没空拒绝到场，现场的铺位是没有门牌号的，涉案的两个铺位是实地查看是同属于一家洗车行，无法辨认具体的铺位位置，而且我方在其后也已要求业主提供相关产权文件进行核实，也针对合同涉及的铺位进行查册，在合理范围内尽到中介的审慎义务，所以合同履行产生瑕疵与我方中介行为没有当然的因果关系。我方没有诱导买卖双方签订合同，合同签订流程均是基于买卖双方相互核实相关情况下，在相互信任的情况协商一致达成合同，我方只是起到提供合同签订机会的作用，在被告崔素贞提供的聊天记录中看出崔素贞是基于对两原告的信任基础下在未核实物业的情况下签订的合同，不存在我方诱导的情形。客户在查阅业主签约当天提供的房产证和查册表后，认为没有问题才签订的涉案合同。签订合同时三方在场，崔素贞当场翻看房产证及我方提交的查册表，崔素贞是确认涉案商铺位置后才签订涉案合同，后来又提出异议的原因我方无法得知。针对崔素贞称的相关对于中介服务费价格限额规定，该规定在2017年已经被出文取消，中介服务费根据市场价格调整，我方与双方约定的中介服务费是三方自愿签订的合同中约定，应该是合法有效的约定，不能因此认为我方与原告串通。涉案物业出售价格虽然有评估价，但是评估价不能反映实际的市场价，我方针对涉案商铺的定价也是尊重原告的意思进行放盘，至于被告崔素贞是否接受，如果其不接受完全可以不签订合同，既然已经签订合同，证明其认可该价格，不能因为价格过高就认为我方与原告恶意串通。本院经审理查明：位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋113号商铺登记在苏树就、苏树云名下，二人各占二分之一产权，建筑面积为59.48平方米。2018年8月1日，苏树就、苏树云（甲方、卖方）与崔素贞（乙方、买方）在合富公司（丙方）的居间下签订了《存量房买卖合同》，约定苏树就、苏树云将其名下上述商铺以163万元售卖给崔素贞。合同第六条约定甲方应向丙方支付中介服务费65000元，乙方应向丙方支付中介服务费23000元；合同第七条约定因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；合同第九条约定乙方不按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；并约定买方在签署本合同当日向卖方支付定金10万元。双方还对其他事项进行了约定。同日，合富公司（甲方）与苏树就、苏树云（乙方）签订《房地产中介服务合同》，约定乙方委托甲方为乙方出售上述房产提供中介服务。合同第二条第一款：甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产；第五条第二款：甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方收到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。双方还对其他事项进行了约定。崔素贞于2018年8月1日、2日共计向苏树就支付定金10万元。后崔素贞陆续向苏树就支付房款63万元。2018年11月7日，苏树就、苏树云就案涉房款出具收据，载明：兹收到崔素贞交来购店铺定金壹拾伍万正，现收到首付款伍拾捌万元正，一共收到人民币柒拾叁万元正，未交付尾款玖拾万元正……。2019年1月24日，崔素贞与苏树就、苏树云到地税部门就涉案商铺缴交各项税费，地税部门出具《存量房交易价格计税核定通知书》，载明涉案商铺核定总价（不含增值税）为1009523.61元，崔素贞于同日缴交了涉案商铺的各项税费。苏树就、苏树云向合富公司支付中介费用3万元。合富公司带崔素贞查看现场的商铺为标有“天天港货行”标识的商铺，经核证该商铺为位于广州市花都区新华街大华二路23号A栋115号商铺，并非苏树就、苏树云所要出售的商铺。崔素贞曾向苏树就、苏树云提出实地查看涉案商铺，苏树就、苏树云主张因其住在番禺不方便，且提供了附有涉案商铺宗地图及分户图的房产证，而且其商铺有对外出租，崔素贞可以向承租人确认涉案商铺的位置。合同签订及履行过程中，苏树就、苏树云多次将涉案商铺的产权证件向崔素贞及合富公司进行出示。庭审中，苏树就、苏树云确认解除与崔素贞之间的房屋买卖合同。2019年5月21日，崔素贞以苏树就、苏树云及合富公司为被告向本院提出诉讼请求：1．撤销原、被告签订的《存量房买卖合同》；2．被告苏树就、苏树云立即退还购房款人民币柒拾叁元（￥730000）整，并按中国人民银行同期贷款利率暂从2019年1月24日计算至实际退还日的利息；3．三被告协助原告办理退税及解除存量房网上签约手续；4．三被告赔偿原告损失律师费人民币伍万元（￥50000）；5．本案的全部诉讼费用由被告承担，本院以（2019）粤0114民初5899号立案。崔素贞自行委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就涉案113号商铺及115号商铺的租金市场价值及房地产市场价值进行评估，该评估公司于2019年8月2日出具深永评字GZ-H[2019]第129号、130号两份房地产估价报告，两个商铺的月租金估价价值分别为2500元、3870元，房地产价值分别为1210420元、1597040元。拟证明交易价格显失公平。本院认为，崔素贞与苏树就、苏树云及合富公司签订的《存量房买卖合同》内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效。本案纠纷包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，各方当事人对于房屋买卖合同的不能履行均存在过错，为免当事人诉累，本院决定合并处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故违约金应当以弥补损失主，本案中苏树就、苏树云并未提供证据证明自己的损失，根据合同履行以及合同约定情况，本院参照双方之间的定金约定，酌情将其（损失）违约金调整为10万元。涉案合同不能履行，系因合富公司错误认定崔素贞所要购买的商铺产权人为苏树就、苏树云，从而导致崔素贞发生误解所导致。合富公司作为专业的房地产顾问服务企业，在未核实清楚崔素贞想要购买商铺的产权人的情况下，即组织苏树就、苏树云与崔素贞签订房屋买卖合同，其对于涉案合同的解除应当承担主要过错责任，本院认为其应当向苏树就、苏树云赔偿8万元并退还中介服务费。崔素贞作为完全民事行为能力人，其可以通过查看房产证分户图、询问承租人等形式确定涉案商铺是否其想要购买的商铺，在未核实清楚情况下即与苏树就、苏树云签订合同，故其对于合同解除存在一定过错，其应当向苏树就、苏树云支付违约金1万元。房屋出卖方带领中介及买方实地查看并确认其出售的房屋是其应尽的合同附随义务，苏树就、苏树云在崔素贞提出实地查看涉案商铺时，予以拒绝，对于合同不能履行亦存在一定过错。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告崔素贞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏树就、苏树云支付违约金1万元；二、被告广东合富房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏树就、苏树云赔偿损失8万元；三、被告广东合富房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向退还原告苏树就、苏树云中介代理费30000元；四、驳回原告苏树就、苏树云的其他诉讼请求。案件受理费2100元，由原告苏树就、苏树云负担210元，由被告崔素贞负担210元，由被告广东合富房地产置业有限公司负担1680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王大亮二〇一九年九月四日书记员  曾佩仪方琢华