重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1464号原告：王军，男，汉族，1987年12月29日生，住四川省岳池县。委托代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托代理人：陈姜连，重庆大渝律师事务所实习律师。被告：梁祥莽，男，汉族，1969年3月18日生，住江苏省宝应县。委托代理人：相长青，重庆九言律师事务所律师。被告：邵爱芹，女，汉族，1968年7月1日生，住江苏省宝应县。原告王军诉被告梁祥莽、邵爱芹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人马平原、陈姜连及被告梁祥莽及其委托代理人相长青到庭参加诉讼，被告邵爱芹下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王军诉称，原告与被告邵爱芹经重庆到家了网络科技有限公司居间就位于九龙坡区兰美路X号X幢X-X号房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房价款62万元，定金2万元，一方违反约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订后，原告支付定金2万元。后二被告因房价急剧上涨，以共有人乔忠波不同意出售房屋为由拒绝履行合同。原告现向本院起诉请求判决：（一）解除原、被告及案外人重庆到家了网络科技有限公司于2016年11月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》中原被告双方的房屋买卖合同关系；（二）二被告连带返还定金2万元；（三）二被告连带支付违约金124000元。被告梁祥莽辩称，案涉房屋由梁祥莽与乔忠波按份共有。二被告于2015年9月17日登记离婚，离婚时约定案涉房屋归梁祥莽所有。原告明知案涉房屋的产权情况，但在未征得共有人同意情况下，与邵爱芹签订合同，构成恶意串通，原告与邵爱芹签订的合同系无效合同，没有解除的基础。梁祥莽未收取原告的定金，无返还责任，应由邵爱芹返还。梁祥莽未委托他人出卖自己与乔忠波的房屋，与原告不存在合同关系，对他人冒签的合同不应承担违约责任。被告邵爱芹未答辩。经审理查明，2009年12月22日，被告梁祥莽、案外人乔忠波与案外人重庆恒鑫房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由梁祥莽与乔忠波以按份共有的方式购买位于重庆市九龙坡区兰美路X号X幢X-X号预售商品房，总成交金额426194元。2011年3月4日，位于九龙坡区兰美路X号X幢X-X号房屋登记至梁祥莽、乔忠波名下，房屋建筑面积107.01平方米，套内建筑面积88.86平方米。2016年11月9日，被告邵爱芹以被告梁祥莽（售房方、甲方）的名义与原告王军（购房方、甲方）、案外人重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区兰美路X号X幢X-X号房屋；总成交价为62万元；乙方于合同签订当日支付定金2万元，于公证委托办理当天接房时支付总价款减定金减甲方银行所欠贷款；乙方于合同签订时须支付中介服务费9800元；甲乙双方任何一方违约导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同尾部补充条款手写载明：甲方同意以公证形式将房屋出售给乙方，公证版本内容由丙方提供，双方约定于2016年11月31日前配合丙方办理相关手续。上述合同签订当日，被告邵爱芹出具《收条》一份，载明：今收到王军购买本人位于重庆市九龙坡区兰美路X号X幢X-X号房屋定金2万元。另查明，梁祥莽与邵爱芹于2015年9月17日登记离婚。庭审中，原告称，2016年11月9日，原告与邵爱芹及中介公司工作人员在中介公司签订了案涉房屋买卖居间合同，合同签订时，原告查看了案涉房屋产权证复印件、抵押贷款合同原件，梁祥莽的书面授权委托书，合同签订前查看房屋时，原告见到梁祥莽，梁祥莽同意出售房屋，由于梁祥莽有事，便委托邵爱芹签订合同；邵爱芹称乔忠波在外读书，签订合同后补办委托公证。被告梁祥莽称，不清楚房屋买卖居间合同的签订过程，梁祥莽未参与，梁祥莽未居住在案涉房屋，未见过原告，也从未授权邵爱芹出售房屋，当时梁祥莽与邵爱芹已经离婚。原告称，现无证据证明梁祥莽委托邵爱芹签订房屋买卖合同，由于原告法律意识淡薄，听取邵爱芹个人意见，当时以为二被告是夫妻关系，乔忠波是邵爱芹的亲戚，原告认为邵爱芹有权代表产权人；本案合同未能继续履行给原告造成房屋溢价损失，该损失超过合同约定的违约金；本案合同解除时间为起诉状副本送达给邵爱芹之日。被告梁祥莽称，无证据证明原告与邵爱芹存在恶意串通情形；二被告于1990年1月1日登记结婚，2015年9月17日登记离婚，未再复婚，乔忠波是邵爱芹亲戚；现不同意履行本案房屋买卖合同。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖居间合同、定金收条、房屋登记查询证明、离婚证、商品房买卖合同、不动产权证等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告邵爱芹经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。案涉房屋的产权人为被告梁祥莽及案外人乔忠波，原告在购买该房屋时已查看产权有关资料，应当知晓产权相关情况。被告邵爱芹以梁祥莽名义签订本案房屋买卖合同时，无证据证明存在梁祥莽的授权委托，也不存在足以使原告合理相信邵爱芹有代理权的表见代理情形，事后未获梁祥莽的追认，且梁祥莽现明确表示不同意履行合同，故邵爱芹的行为构成无权代理，对梁祥莽不产生法律效力，原告与梁祥莽的房屋买卖合同关系不成立。邵爱芹作为无权代理人，并不是房屋买卖合同关系的主体，其与原告也不存在房屋买卖合同关系。故对原告请求解除原被告双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，因无事实基础，本院不予支持。因梁祥莽与原告不存在房屋买卖合同关系，也未收取原告款项，故对原告要求梁祥莽返还定金并支付违约金的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。邵爱芹不是案涉房屋产权人，在未取得共有产权人委托的情况下，以部分产权人名义将房屋出售他人，存在主要过错，应对其行为承担相应责任。原告应当知道邵爱芹无权代理，且未与全部产权人达成买卖合意，也存在一定过错。邵爱芹收取了原告购房定金2万元，但因产权人不同意履行合同，邵爱芹应当向原告退还定金，并参照房屋买卖合同的约定向原告承担违约金责任。对于违约金金额，综合本案交易实际情况、损失大小、房地产市场行情、双方主观过错程度等因素，根据公平原则，本案酌情调整违约金金额为6万元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告邵爱芹于本判决生效之日起五日内向原告王军返还定金2万元；被告邵爱芹于本判决生效之日起五日内向原告王军支付违约金6万元；驳回原告王军的其他诉讼请求。本案案件受理费3180元、保全费1220元，合计4400元，由原告王军负担1400元，被告邵爱芹负担3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年九月十八日法官 助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘