广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初8790号原告（反诉被告）：曾伟基，男，1990年3月17日出生，汉族，住广东省佛冈县。被告（反诉原告）：马瑞球，男，1942年10月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：马健萍，1989年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告曾伟基诉被告马瑞球租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告在58同城上看到租房信息，被告以2500元出租其房屋。经协商双方于2017年1月8日签订租赁合同，被告向原告租赁广州市海珠区同福中路龙福东二巷四号二楼（下称“涉案房屋”），并交纳押金2500元整。之后，原告依约交纳租金和水电费单，若出现资金问题都有向被告提前告知，但看资金不能准时交纳租金时都有在1-3天内交齐，也没有超法定期限。租房子至今也有2年之久，期间房屋厕所出现漏水状况，被告的外甥要求原告整改，经原告与被告沟通后，被告认为应该原告负责维修，后来被告也就自己掏钱修缮了。另房屋总闸经常跳闸，联系被告处理但对方不予理会。有一次原告在楼顶整理卫生，被告与其外甥妻子不打招呼擅自进入涉案房屋。因水电费的问题这些年来幅度有时候很离谱，被告从不抄分表数据，直至2019年3月要求原告交纳水电费总计约1000元，原告当时再度要求查阅水电费表，被告不予理睬，然后在不告知情况下以原告没有交纳水电费为由停水停电。今年3月的租金被告同意迟延几天缴纳，但被告要求加租，原告表示不同意。之后，被告在门口张贴纸条以原告经常拖租金为由要求原告立即搬走并用铁链锁住了外面，原告当场报警处理，但被告不承认上锁一事。后来，被告更指使其外甥妻子趁其不在家时拆除原告安装的监控设备，拿角铁烧焊对门口死死封住，监控报警提醒原告回来后撞见此事，原告拿手机录像了此过程，经向警察局了解，刘怡承认是他们所为。据此，被告违反合同约定，原告起诉要求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告退回原租房押金2500元、违约金30000元、2019年3月未租住租金2500元；3、被告赔偿2019年3月18日至2019年4月1日原告没地方住所产生的所有损失共2300元；4、被告未遵守租赁合同约定而单方毁约解除合同强制要求原告搬走应支付的财产损失20000元整；5、被告赔偿维修其租房洗手间以及维修电路总闸原告支付的2000元维修费（包括电闸总开关费用200元、洗手间1800元）；6、被告承担本案受理费。被告答辩及反诉称：1、租赁合同明确约定原告必须在当月8号前交付下月租金，但原告从2017年7月起没有准时缴纳租金，不存在原告迟延交租与被告有“协商”行为，故原告是恶意拖欠；2、2019年3月20日经派出所警察人员调解，被告外甥妻子同意配合将房屋解除封锁，原告可以继续使用涉案房屋，故原告理应继续交付租金和水电费用；3、原告与被告及邻里之间关系恶劣，原告对年事已高的被告恶言相向，甚至有语言上的威胁，为避免多方矛盾进一步恶化从而造成不必要的伤害，原告及早搬离涉案房屋是对多方生活安稳的保障。4、原告不存在3月份没有地方居住的事实，其诉请主张赔偿2019年3月18日-4月1日期间损失，又要求退回2019年3月为租住租金，自行矛盾，实际上原告在2019年3月19日有回涉案房屋，且该月也有水电费用产生。5、原告主张的违约金、财产等损失均没有事实和法律依据。6、被告交付涉案房屋给原告时，房屋洗手间与屋里电路一切正常，原告在居住期间洗手间与电路的故障维修费用不应该由被告承担。为此，被告反诉要求判令：1、解除双方签署的房屋租赁合同，原告将房屋交还给被告，搬迁时不能破坏房屋原有的结构；2、原告支付2019年1月至2019年5月27日的水电费用（其中1-2月合计909.9元，3-4月电费289.81元、水费56.09元）；3、原告支付2019年4月8日至2019年5月27日日止的租金（每月按照2500元标准计）。原告对被告反诉答辩称：1、同意第1项诉请。2、原告确实从2019年1月起没有向被告支付水电费，同时愿意按照实际发生的水电费量计算水电费用，涉案房屋所在两层楼有四户人，被告用总表数减去其他三户人用水电量方式计算原告的水电费没有依据，原告实际也没有使用这么多水电，原告在短信往来多次询问水电费的构成，被告也没有按涉案房屋的读数实际抄表。3、不同意第3项诉请。原告在3月份已经搬走，4月份原告提起诉讼，故原告同意支付到2019年3月20日止的租金，之后被告停水停电已无法使用房屋。经审理查明：广州市海珠区同福中路龙福东二巷四号房屋产权登记在萧惠明等四人名下。2017年1月8日被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区同福中路龙福东二巷四号房的二楼面积约100平方米租赁给乙方使用附赠天台给乙方使用。租期为5年，从2017年2月8日起至2022年2月7日止，租金共为2500元/月，租赁押金为一个月的2500元整，电、水费按国家规定（若日后国家有关部门调整水，电价格，甲方向乙方收取的标准随之调整）该房屋是以先交租后使用的租赁方式，乙方须在当月的8日前交付下一个月的租金，若有特殊情况未能及时交租需与甲方协商处理。若乙方在租赁期满后需要继续承租，应在期满前的两个月内告知甲方经过甲方同意后进行续约商定，若期满后乙方不再租赁，乙方需当月的电费以及水费付清后甲方退回押金乙方。在租赁期间，甲方不得自行收回房屋，若因特殊情况如国家征用需拆建等不可抗拒因素，甲方需与乙方进行协商沟通退回相应的租金以及押金给乙方，乙方在租赁期间不得中途退房，若中途退房，乙方所交付的租金与押金甲方不予退回。甲方同意免收乙方从2017年1月1日起至2017年2月7日共38天租金，让乙方作为装修期；等。2017年1月8日原告向被告支付押金2500元，并按每月2500元向被告支付租金至2019年3月止，原告从2019年1月起没有向原告支付水电费。原告在2017年7月至2019年3月期间每月均存在逾期缴纳租金的情况。被告从2019年1月起向原告发出水电费缴费清单，但原告有异议不同意缴纳。2019年3月15日被告就原告拖欠2月份水电费及3月份租金问题向原告催缴。2019年3月19日被告在涉案房屋门口张贴纸条，内容是“由于你长期拖欠房租及水电费，现正式通知你从今天开始解除合同，请立即搬走”。后发生了原告被人用铁链反锁在涉案房屋内及2019年3月20日涉案房屋大门被人用电焊机焊死铁链锁住的情况，原告遂报警处理，并于2019年4月8日提起本案诉讼，被告为此提出了反诉。诉讼中，被告表示同意将保证金2500元退还给原告。双方确认在履行合同中租金支付方式是每月的8日前支付当月租金；洗手间厕兜有更换过。2019年5月27日原、被告办理了涉案房屋归还交接手续，双方确认涉案房屋在2018年12月-2019年5月27日电分表用电量187.3度（128.23元）、水表用水量41吨（102.97元）。本院认为：原告向被告承租涉案房屋并签订《租赁合同》，该合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告向被告支付租金，故双方的租赁合同关系成立。现原、被告均要求解除涉案合同，同时被告同意将保证金2500元退回给原告，对此本院予以支持。关于本诉。原告从2017年7月起每月均有逾期缴纳租金的情形，原、被告自2019年1月起对水电费问题发生争执，加之原告又逾期支付2019年3月的租金，被告在2019年3月19日向原告送达了解除合同通知，并采取及放任停水停电、锁门的行为。因此，即使原告违约在先，被告要解除合同应当给予合理期限，但被告采取粗暴的方式解决问题，虽然原告报警处理后得以恢复，但对原告正常使用涉案房屋构成影响，为此被告对原告在2019年3月租金应予减收，由被告向原告酌情退回500元为宜，但原告要求被告退回该月全部租金没有依据，本院不予支持。同理，原告要求被告赔偿上述期间不能使用涉案房屋损失2300元，缺乏理据，本院不予支持。如前所述，造成合同不能履行的主要原因在于原告，原告知道被停水停电，应及时采取措施对食物进行处理，避免损失扩大，同时原告也没有证据证明其财产损失的主张，故原告以合同剩余租期的租金为依据要求被告赔偿违约金30000元及以被告单方解除合同要求其赔偿财产损失20000元的请求，依法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。租赁期间，原告主张维修了房屋电闸总开关及洗手间，被告确认原告维修房屋电闸总开关事实，但被告不确认原告有维修洗手间，只是更换过厕兜，故酌情由被告向原告共支付维修费200元为宜，超过部分本院予以驳回。关于反诉。诉讼中原、被告自行办理了涉案房屋交接手续，故对被告要求原告交还房屋的请求，本院不再作调处。原告实际使用了涉案房屋，理应向被告支付租金及水电费用。原告在2019年5月27日将涉案房屋交还给被告，故被告要求原告每月按照2500元标支付2019年4月8日至2019年5月27日期间租金的请求，本院予以支持。原告在租赁期间产生的水电费用应据实结算，依据水电表抄表记录计算，原告在2019年1月-2019年5月的水电费共231.2元。对被告反诉水电费用超过部分本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告曾伟基与被告马瑞球在2017年1月8日签订的《租赁合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还押金2500元及2019年3月部分租金500元。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付维修费共200元。四、驳回原告的其它诉讼请求。五、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付自2019年4月8日起至2019年5月27日止的租金（每月按2500元计）。六、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付自2019年1月至2019年5月期间的水电费共231.2元。七、驳回被告其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2981.25元（其中受理费1987.5元，反诉费993.75元）由原告负担1959.5元、被告负担1021.75元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一九年九月三十日书 记 员  郑家悦庄钊豪