山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初1740号 原告：李洪，女，1980年4月5日出生，汉族，居民，户籍地东平县。现住东平县。 被告：山东省东平县榕侨房地产开发有限公司，住所地：东平县西山路中央公馆。 法定代表人：林焰志，总经理。 委托诉讼代理人：薛金标，该公司办公室主任。 原告李洪与被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司（以下简称东平榕侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，由审判员刘晖担任审判长，与人民陪审员崔菊、吕修良组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李洪、被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛金标均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洪向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告因违约给原告造成的经济损失30，000元；2、依法判令被告因逾期交房向原告支付违约金76，015.02元（从被告迟延交付之日起暂计算至2019年3月5日）变更为87，248.90元（从被告迟延交付之日起暂算至2019年6月20日）；3、本案一切费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年6月18日与被告东平榕侨公司签订《商品房预售合同》，购买被告开发的位于东平县榕侨国际公馆8号楼2单元1607B商品房（房屋代码为61398），建筑面积100.18平方米，房屋总价376，312元，合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款交给被告。按照双方签订的《商品房预售合同》第八条规定，被告应于2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合建筑工程竣工验收标准的商品房交付原告使用。同时，合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰违约金。直到2015年12月23日，被告找到原告再次签订《延期交房承诺书》，再次向原告承诺将交房时间延至2016年5月30日前，并承诺违约赔偿从原购房合同交房之日至延期交房之日止，按原合同签订的赔偿方式进行赔偿。截至起诉之日，被告仍未向原告交房，也未向原告说明无法按期交房的原因，原告所购房屋一直处于停工状态，被告已经严重损害原告的利益。根据合同法相关规定以及原被告双方签订的《商品房预售合同》第八条、第九条的规定，依法判令被告立即履行该合同规定的交房义务，截止起诉之日被告已经违约1010天，按照万分之贰的比率，累计应赔偿原告违约金76，015.024元。据此，原告无奈诉至法院，请法院依法公正判决。 被告东平榕侨公司辩称，榕侨公司由于经营不善造成资金链断裂，以致无法把当时的国际公馆10%的扫尾工程完成，又因种种客观原因，造成一再延期交房，该项目于2015年8月因资金的问题停工待建，成为烂尾楼，现就原告提及的延期交房赔偿违约金的事项给予答复，并就目前国际公馆的实际现状以及各项工作的进展作以适当的说明，按照按购房合同的第九条“出卖人逾期交房的违约责任的规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式逾期时间处理，不超过90日的，出卖人向买受人按日支付已交付房款1%的违约金，超过90日后，出卖人向买受人支付不能超过已交房款的2%的违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房价款的百分之贰”。另外，原告把违约金以及在外租房的赔偿金双项要求赔偿不合理，违约金和赔偿金不能重复计算。被告榕侨公司已经负债累累，实际已经破产，目前国际公馆项目尚欠电梯，水电安装，消防工程，门窗及不锈钢栏杆，电线，电器以及外墙保温施工工程款等近1000万元的欠款无法支付，更重要的是欠土建工程施工方湖北海厦建筑有限公司1770万工程款未付。所以，现在想以榕侨公司的力量来完成国际公馆的扫尾工程那是万万不能的，国际公馆广大的业主自2016年以来经多次大规模的上访进行维权活动，经信访局房管局等相关领导多次反复的做工作，使业主逐步的认识到单靠写标语、喊口号是不能解决实际问题的，面对现实，国际公馆业主委员会筹备小组以及各栋楼主多次反复协商作出艰难的决定，“业主维权、业主自救、业主自筹资金以最低的交房标准自己组织施工队伍”在原有接近完成工程的基础上完成最后的扫尾工程，力争在较短的时间内收回理应属于自己的房屋，收回自己的产权，在东平县政府的大力支持下，在县职能部门有利的帮助支持下，国际公馆扫尾工程有关水、电、燃气等重要的配套工程均按成本价计算，省去了近500多万元的工程费用，在此基础上，国际公馆业主委员会筹备小组经测算及协商决定，每户业主按每平方交150元的自筹资金作为扫尾工程的基本费用。（面积大的交18000元左右，面积小的交13000元左右）。经过一年多，多方的努力，国际公馆基本上已经达到了当时所定的最低的交房标准，并在逐步的完善后续的配套工程，到目前为止，306户基本住宅户已经有270户业主缴纳了自筹金并办理了交房手续，其中有240户不同程度的进行了装修，有接近100户不同程度的住进国际公馆小区，现在1-8号楼已全部通电通水，1号楼2个单元再次开通电梯，2、3号楼各开通一部，8号楼开通两部，其他的十二部电梯正在向职能部门报审，并逐步维修开通领取电梯合格证，燃气部分正在加紧协调，力争近期开通部分楼层，当前业主筹备小组所进行的扫尾工程，仍然有不少难题困难，但总体较为顺利，多项配套工作正在稳步的开展，整个小区朝着较好的方向发展，目前，国际公馆首要的问题重中之重是业主尽早尽快把属于自己购买的房子收回到自己的手中，其他的事情和要求都要面对现实状况，把有些问题应该放在一边，应该让步于业主自救的主题，国际公馆广大业主不管各自的情况不同，各自的认识如何，榕侨公司就我个人真诚的希望国际公馆广大业主不受本案的判决影响，团结起来求同存异，坚定的走业主自救之路，不管遇到多大困难坚定的完成扫尾工程这一现实的问题。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告李洪提交的提交《商品房预售合同》（合同编号为YS00011601）、收款收据、《延期交房承诺书》、《商品房预售许可证》当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告李洪提交租房合同、承租房屋房产证、出租人的身份证复印件、缴纳租房款收据，证明原告李洪租房的事实，被告东平榕侨公司主张对原告李洪的租赁房屋损失不予赔偿。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月11日，原告李洪与被告东平榕侨公司签订了《商品房预售合同》（合同编号为YS00011601），被告东平榕侨公司将榕侨国际公馆8号楼2单元1707号商品房（房屋代码为61398）出卖给原告李洪，房屋建筑面积为100.18平方米，房屋总价款376，312元，上述合同第八条约定被告东平榕侨公司于2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合建筑工程竣工标准的商品房交付原告使用。合同签订后，原告李洪按照合同约定向被告东平榕侨公司缴纳了全部购房款。同时上述合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房价款的百分之贰。后被告东平榕侨公司未依约向原告李洪交付房屋，2015年12月23日，被告东平榕侨公司与原告李洪签订《延期交房承诺书》，约定将交房最终期限为2016年5月30日前，承诺违约赔偿从原购房合同交房之日至延期交房之日止，按原合同签订的赔偿方式进行赔偿。截至目前，涉案房屋未建设完毕、未竣工验收，被告东平榕侨公司也未依约向原告李洪交付涉案房屋。 本院认为，本案争议焦点如下：1、被告东平榕侨公司是否违约；2、违约金及赔偿金的计算是否符合法律规定。根据上述事实，被告东平榕侨公司未按照《商品房预售合同》（合同编号为YS00011601）和《延期交房承诺书》约定的内容在约定的时间内向原告李洪履行交付涉案房屋的义务，构成违约，应承担违约责任。同时，原告李洪与被告东平榕侨公司签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS00010601）第九条中约定了违约时的赔偿方式和赔偿期限，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰违约金，出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房款价款的百分之贰。上述约定中“出卖人向买受人支付的违约金累计不超过已交房款价款的百分之贰”的约定，属于格式条款，其约定的目的在于被告公司故意逃避其公司因逾期交房的违约行为给买受人造成的经济损失违约责任，加重了买受人的经济负担，排除了买受人的主要权利，该条款亦未对买受人进行明确提示、说明或标注，系霸王条款，为无效条款。其它条款的约定系双方当事人真实意思的表示、不违反法律规定，应予认定。被告东平榕侨公司应依约向原告李洪按日支付相应违约金。原告要求被告从延期交房之日起至2019年6月20日（开庭前一日）按日支付已付房款万分之贰的违约金87，248.90元的诉讼请求，不超出实际计算的违约金数额，本院予以支持。关于原告李洪主张的租房款，本院认为，该笔款项与上述违约金系重复主张，违约金已经弥补了给原告李洪造成的损失，因此原告李洪主张的租房款本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李洪逾期交房违约金87，248.90元（以原告已缴购房款376，312元为基数按日万分之贰从2015年11月1日逾期交房之日起计算至2019年6月20日）（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）。 二、驳回原告李洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2644元，由被告山东省东平县榕侨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长 刘 晖 人民陪审员 崔 菊 人民陪审员 吕修良 二〇一九年九月二十二日 法官助理杜芳 书记员吴苹