四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初2971号 原告：王雅慧，女，1990年9月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：廖俊，四川信和信（成都）律师事务所律师。 被告：四川崇州中锦投资有限公司，住所所：四川省崇州市羊马镇鹤兴路431号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，工作人员。 原告王雅慧与被告四川崇州中锦投资有限公司（以下简称中锦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雅慧及其委托诉讼代理人廖俊，被告中锦公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雅慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除王雅慧与中锦公司签订的购房合同；2.判令中锦公司退还王雅慧房屋首付款60,268元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息。事实和理由：王雅慧与中锦公司就位于光华大道西段R26，即新城大道与永和大道交叉口西侧、楼盘名称为恒大西辰绿洲的房屋，达成购房协议，销售人员承诺恒大楼盘均可以无理由退款。因此向中锦公司支付了购房首付款60,268元。签订合同时，中锦公司未将合同及票据等交付王雅慧。现王雅慧因资金短缺，无力支付剩余的购房首付款，合同无法继续履行。上述款项是由赵华代为向中锦公司支付（赵华与王雅慧系婆媳关系）。综上，原、被告签订合同无法继续履行，应予解除。 中锦公司辩称，1.因成都市人民政府办公厅于2016年10月1日发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知（成办发37号）明确规定商品住房合同网签备案后不予变更、注销，因此中锦公司开发的“成都恒大西辰绿洲”项目因成都市政策影响并没有参与“无理由退房”，也未对外宣传无理由退房。且明确在“成都恒大西辰绿洲”项目售楼部明确公示了该项目不参与无理由退房的重要提示。王雅慧要求无理由退房无任何合同依据及法律依据。2.根据双方于2019年2月16日签订的《成都西辰绿洲（B、D地铁）商品房认购书》（编号：0006245）（以下简称《商品房认购书》），该协议已明确约定了案涉房屋购房款的支付节点及金额，但截至目前，王雅慧仅支付了第一笔购房款60,268元。其逾期付款的行为已构成违约，王雅慧应当向中锦公司支付逾期付款违约金。3.根据王雅慧出具的《购房承诺书》，承诺其知晓成都市购房政策并具有购买资格。中锦公司在王雅慧承诺其购房资格后与其签订的《商品房认购书》，符合法律规定。王雅慧应当为其承诺所产生的后果承担法律责任。且其在2019年2月开始购买成都市社保，根据其出具的《承诺函》，其在付清所有购房款以后才办理网签备案，其付清房款后，即2020年2月15日以后其是具备购买资格的。4.根据王雅慧出具的《承诺函》《商品房认购书》，其逾期付款超过30天，中锦公司有权没收其已付购房款作为其违约金。综上所述，王雅慧在逾期付款，违反认购协议约定的情况下，要求解除与中锦公司签订的商品房买卖合同及认购协议无任何法律及事实依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下： 对于当事人双方提交的身份证明，拟证明双方主体适格的身份证明；被告中锦公司提交的收据，拟证明原告王雅慧已缴纳20,000元定金和40,268元首期房款的事实；被告中锦公司提交的《成都西辰绿洲（B、D地块）商品房认购书》，拟证明双方约定了购房款缴纳节点和期限的事实；被告中锦公司提交的《购房承诺书》、《承诺函》，拟证明原告王雅慧知晓成都市的购房政策并承担因不符合限购政策导致不能购房风险的事实；对于原告王雅慧提交的《成都市社会保险个人参保缴费证明》，拟证明其签订认购合同时以及起诉时不具备成都市购房资格的事实。双方对上述证据和拟证明的事实均无异议，本院予以确认。 对于原告王雅慧提交的视频资料，拟证明中锦公司在签订认购合同时知晓原告王雅慧不具有成都市购房资格的事实，因音视频模糊，无法确认视频中的人员是否是原被告双方，本院不予认定。 对于原告王雅慧提交的被告销售人员许智勇名牌、许智勇与王雅慧微信聊天记录，拟证明中锦公司销售人员违规操作、欺骗原告签订《购房承诺书》、《承诺函》的事实，本院查明销售人员许智勇的名牌上有“恒大西辰绿洲”的字样，可以认定其是中锦公司的销售人员；另查明，聊天记录的内容是被告销售人员告知原告王雅慧补签相关文件，无违规操作欺骗原告签订相关文件的事实，本院不予认定。 对于原告王雅慧提交的恒大集团“无理由退房”宣传网页，拟证明案涉恒大西辰绿洲项目属于恒大集团的项目应受“无理由退房”限制的事实，因被告中锦公司开发的楼盘名称为“恒大西辰绿洲”，应受恒大集团广告宣传的限制，本院予以确认。 对于被告中锦公司提交的公证书及公示照片，拟证明中锦公司在案涉房屋售楼部明确公示了恒大西辰绿洲项目不参与恒大集团无理由退房的事实，因公证书的落款时间为2019年7月15日晚于双方签订认购合同的时间，不能作为限制原告无理由退房的证据，本院不予认定。 本院认为，1、对于本案中原告王雅慧是否具备购房资格继续购房这一争议焦点，原告王雅慧无论在签订《商品房认购书》时还是在起诉时均没有购房资格，但仍然签订《商品房认购书》、《承诺函》、《购房承诺书》，导致合同因政策原因履行不能，存在一定过错。同时，中锦公司作为销售方且系提供《商品房认购书》、《承诺函》、《购房承诺书》的一方，在签订认购书时，不应只是告知购房人相关限购政策，还应核实购房人的购房资格，不应将审核义务延缓到签订商品房买卖合同时，中锦公司作为专业的房地产开发公司，在提供《商品房认购书》、《承诺函》、《购房承诺书》文本中，将因限购而不能签订合同的风险完全转移给购房人，其行为违背公平原则，中锦公司亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。鉴于案涉认购合同事实由于原告王雅慧不具备购房资格不能继续履行，原告王雅慧主张解除认购合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持；鉴于双方对合同不能继续履行均存在过错，原告王雅慧主张已缴纳款的资金占用利息的诉讼请求不予支持。 对于本案中《商品房认购合同》是否可以无理由退款这一争议焦点，恒大集团在互联网平台公开宣传的无理由退款的广告，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，因此“无理由退款”应该作为双方签订认购合同的一部分。对于被告中锦公司提出其于2019年7月15日在售楼部公示“成都恒大西辰绿洲”项目不参与无理由退房的重要提示，是在原被告签订《商品方认购合同》之后，不应作为限制原告退房的依据。因此，对原告要求被告返还原告20,000元定金和40,268元首期购房款的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 解除原告王雅慧和被告四川崇州中锦投资有限公司签订的《成都西辰绿洲（B、D地铁）商品房认购书》； 被告四川崇州中锦投资有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告王雅慧20,000元定金和40,268元首期购房款； 驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1306元，减半收取653元，由四川崇州中锦投资有限公司负担。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张静 二〇一九年九月××日 法官助理李玉玲 庭审书记员董飞英