福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0627民初1861号 原告：林文成，男，1981年6月1日出生，汉族，住福建省南靖县。 原告：黄苏梅，女，1981年1月13日出生，汉族，住福建省南靖县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。 被告：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园底34号。统一社会信用代码：913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。 被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地漳州市浦东副食品批发市场入口处。统一社会信用代码：913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，系漳州永大房地产开发有限公司职工。 原告林文成、黄苏梅与被告福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林文成、黄苏梅的委托诉讼代理人王振华、被告南靖永大公司的委托诉讼代理人陈龙民、被告漳州永大公司的委托诉讼代理人叶镇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林文成、黄苏梅向本院提出诉讼请求：1．判令南靖永大公司支付不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的违约金，违约金从2017年5月13日起至实际取得房屋权属证书止按房价款日0.01％计算；2．判令漳州永大公司对上述债务承担连带责任；3．本案诉讼费由南靖永大公司、漳州永大公司承担。2019年8月1日增加诉讼请求为：判令南靖永大公司继续履行办理房屋权属证书（产权登记在林文成、黄苏梅名下）的义务。2019年9月17日变更第一项对违约金的请求为：判令南靖永大公司支付不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书（产权登记在林文成、黄苏梅名下）的违约金22400元（从2017年5月13日起至2018年7月13日止按房价款日0.01％计算），并保留从2018年7月14日起至实际取得房屋权属证书之日止按房价款日0.01%计算的违约金另行主张的权利。事实和理由：2011年12月5日，林文成、黄苏梅与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》，约定林文成、黄苏梅购买南靖永大公司所有的位于南靖县中东南侧XXX幢XXXX号房屋，房价款525844元。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第七条约定：如因出卖人的原因，买受人不能在商品房实际交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，南靖永大公司于2013年11月3日将房屋交付给林文成、黄苏梅，但林文成、黄苏梅至今未取得房屋权属证书，南靖永大公司的上述行为已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。林文成、黄苏梅与南靖永大公司、漳州永大公司商品房预售合同纠纷一案，南靖县人民法院（2017）闽0627民初1460号民事判决认定，2017年5月12日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。南靖永大公司已履行办理房屋所有权初始预登记，但仍未按约定通知林文成、黄苏梅办理产权登记手续；且林文成、黄苏梅要求南靖永大公司履行义务，南靖永大公司却以曾对其提起诉讼为由拒绝办理登记手续。南靖永大公司的唯一股东为漳州永大公司，漳州永大公司对南靖永大公司债务应承担连带责任。 南靖永大公司辩称，1．被答辩人诉请答辩人支付不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的违约金，缺乏损失依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规中关于“违约金”的条文的叙述，我国违约金实行以补偿性为主，惩罚性为辅的制度，适用前提为合同一方因为另一方的违约行为而产生损失，故合同一方的实际损失是违约金发生的基础。本案中被答辩人并未提供任何证据证明其因逾期办理房屋所有权证而产生任何损失。2．退一步讲，即使答辩人须向被答辩人支付违约金，违约金也仅能从被答辩人主张的2017年5月13日开始计算至2018年7月13日止。因被答辩人诉讼时主张违约金起算时间为2017年5月13日，而答辩人已于2018年7月13日在南靖县国土资源局进行权属预登记。因此若须支付违约金也应自2017年5月13日起计算至2018年7月13日止。3．诉争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司拒绝配合办理综合竣工验收程序，系本案房屋权属证书未能及时办理的根本原因，相关责任应由其承担，法院应追加其为本案第三人参加诉讼。答辩人还认为，初始预登记后是双方一起协助办理的，办理房屋所有权登记也应是依次办理的，不可能一次性就办理好了。综上，本案应追加福建省来宝建设工程有限公司为第三人参加本案诉讼，并判决驳回对答辩人的全部诉讼请求。 漳州永大公司辩称，其答辩意见与南靖永大公司答辩意见一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林文成、黄苏梅因与南靖永大公司、漳州永大公司商品房预售合同纠纷一案向本院起诉，本院于2017年5月12日立案，案号为：（2017）闽0627民初1460号。林文成、黄苏梅起诉提出的诉讼请求为：1.判令南靖永大公司支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，违约金从实际交接房屋起360日之后即从2014年10月30日次日起至南靖永大公司实际办理房屋所有权初始预登记之日止按房价款日万分之一计算；2.判令漳州永大公司对上述债务承担连带责任；3.判令南靖永大公司按《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给林文成、黄苏梅；4.案件受理费由南靖永大公司、漳州永大公司负担。本院在该案审理过程中认定事实如下：2012年12月5日，林文成、黄苏梅与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708002500111），合同约定：林文成、黄苏梅向南靖永大公司购买位于南靖县中东南侧XXX幢XXXX号房屋一套，房屋525844元；付款方式：已交付首付款165844元，余下购房款360000元由买受人向中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款支付；合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，林文成、黄苏梅与南靖永大公司也签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”2011年12月21日、2011年12月30日、2012年9月18日，南靖永大公司分别向林文成、黄苏梅开具三份销售不动产统一发票给林文成、黄苏梅收执，发票金额分别为165844元、50000元、310000元，金额总计525844元。2013年11月4日，林文成、黄苏梅接收了位于南靖县中东南侧XXX幢XXXX号房屋。林文成、黄苏梅从实际交接房屋起360日（2014年10月29日）至起诉之日（2017年5月12日），逾期办证共计925天。另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立，营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日，注册资本为2500万元，经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售。（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）；股东为漳州永大公司。再查明，福建省来宝建设工程有限公司系南靖永大公司中央名仕汇1＃至13＃楼项目工程的施工方。本院经审理认为：林文成、黄苏梅与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。林文成、黄苏梅依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致林文成、黄苏梅不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向林文成、黄苏梅支付违约金。南靖永大公司主张林文成、黄苏梅提起本案诉讼已超两年的诉讼时效，故2014年10月29日至2015年5月11日的违约金已超过诉讼时效，不予保护。南靖永大公司自2015年5月12日起至2017年5月12日，共拖欠违约金38386.61元（525844元×730天×0.01%）。至于2017年5月12日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，林文成、黄苏梅仍可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。由于南靖永大公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致林文成、黄苏梅至今无法办理所购房屋所有权证等权属登记，因此，其应按合同约定继续履行义务。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故林文成、黄苏梅要求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收程序系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。南靖永大公司不服判决，提起上诉。2018年4月2日漳州市中级人民法院作出（2018）闽06民终261号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述民事判决已经生效。各方当事人对上述民事判决认定的事实没有异议。 2．案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记。林文成、黄苏梅至今未取得房屋权属证书。 上述事实，有林文成、黄苏梅提供的《商品房买卖合同》及附件一份、销售不动产统一发票二份、南靖永大公司和漳州永大公司的工商登记基本信息、南靖县人民法院（2017）闽0627民初1460号民事判决书、漳州市中级人民法院（2018）闽06民终261号民事判决书，南靖永大公司提供的建设工程施工合同及补充协议书、福建省不动产登记信息管理系统登记记录的查询结果，及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，南靖县人民法院（2017）闽0627民初1460号民事判决书和漳州市中级人民法院（2018）闽06民终261号民事判决书系生效民事判决，具有法律效力。上述判决认定，2017年5月12日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，林文成、黄苏梅可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记，故林文成、黄苏梅请求南靖永大公司支付自2017年5月13日起至2018年7月13日止的违约金22400元（525844元×426天×0.01%），应予支持。漳州永大公司至本案判决前未能提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，林文成、黄苏梅请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，应予支持。林文成、黄苏梅欲另行主张2018年7月13日之后的逾期办理房屋权属证书的违约金，是对其自身权利的处分，本案不予审理。根据双方合同约定：“买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。”林文成、黄苏梅采用按揭贷款的付款方式。南靖永大公司自2018年7月13日取得案涉商品房项目首次登记后，至今未按约定代为向房屋权属登记机关办理林文成、黄苏梅所购房屋权属证书，因此，其应按合同约定继续履行义务。故林文成、黄苏梅请求南靖永大公司继续履行办理房屋权属证书（产权登记在林文成、黄苏梅名下）的义务，应予支持。南靖永大公司至本案判决前未能提出新证据或有新理由证明福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收程序，系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，且上述民事判决已认定，属另一法律关系，应另案处理，故其主张追加福建省来宝建设工程有限公司为本案第三人，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向林文成、黄苏梅支付从2017年5月13日起至2018年7月13日止的逾期办证违约金22400元； 二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续办理址在南靖县中东南侧XXX幢XXXX号房产相关权属证书（产权登记在林文成、黄苏梅名下）； 三、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一项债务承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费360元，减半收取计180元，由福建南靖永大房地产有限公司负担，漳州永大房地产开发有限公司负连带缴交责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  杨友华 二〇一九年九月二十三日 法官助理陈伟煌 书记员郑剑贞 【申请执行提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -1-