成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3685号 原告：陈默，女，1979年11月19日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：罗亮，男，1983年7月17日出生，汉族，住成都市成华区。 二原告共同的委托诉讼代理人：李赢华，四川蜀达律师事务所律师。 被告：四川锦镇物业管理有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：朱国琳，职务不详。 委托诉讼代理人：伍三明，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告陈默、罗亮与被告四川锦镇物业管理有限公司（以下简称锦镇物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈默、罗亮的委托诉讼代理人李赢华，被告锦镇物业公司的委托诉讼代理人伍三明、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈默、罗亮向本院提出诉讼请求：1.确认陈默、罗亮按照共有的锦镇香墅物业建筑面积2.8元／平方米／月的标准向锦镇物业公司交纳物业服务费；2.锦镇物业公司退还陈默、罗亮2019年4月1日至2019年4月3日的物业服务费67.12元；3.锦镇物业公司退还陈默、罗亮预收2019年4月4日至2019年9月30日的物业服务费中多收取的款项1188.16元。事实和理由：2017年7月8日，陈默、罗亮与四川置都房地产开发有限公司（以下简称置都公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），购买位于成都市双流区房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积167.82平方米。同日，陈默、罗亮与锦镇物业公司签订《锦镇香墅前期物业服务合同》（以下简称物业合同）。2019年3月26日，陈默、罗亮收到置都公司发出的交房通知书，该通知书载明交房时间为:2019年3月31日至2019年4月30日。2019年4月4日，陈默、罗亮到交房指定地点锦镇香墅客服中心办理接房手续。但被告知须从2019年4月1日起，按照4元／平方米／月的标准，预交6个月的物业服务费才能办理交接房手续。后双方因物业服务费的交纳而发生争执，陈默、罗亮为了顺利接房并取证，故按照锦镇物业公司的要求预交了2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费，共计4027元。陈默、罗亮认为，锦镇物业公司按照4元／平方米／月的标准，从2019年4月1日起算物业服务费，既没有合同依据也没有法律依据，理由是：首先，根据《物业管理条例》第41条第2款的规定，陈默、罗亮按照置都公司的要求在交房期限内办理接房手续，案涉房屋实际交付时间为2019年4月4日，故物业服务费的交费起算日期应为2019年4月4日；其次，根据物业合同的约定，案涉房屋属于多层住宅，应根据物业合同第24条第1款第1项约定的2.8元／平方米／月的收费标准计算物业服务费。陈默、罗亮为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 锦镇物业公司辩称，陈默、罗亮购买由置都公司开发的案涉房屋，并先后与置都公司签订商品房买卖合同，与锦镇物业公司签订物业合同，并于2019年4月4日交接房屋属实。但陈默、罗亮诉请案涉房屋的物业服务费以2.8元/平方米/月为标准，从2019年4月4日起算的主张没有事实依据及法律依据，其理由是：首先，陈默、罗亮应按照合同约定的4元/平方米/月的标准交纳物业服务费。案涉房屋的物业服务费标准系经规划设计、招投标中标备案、费用标准备案登记的，锦镇物业公司在前期物业服务阶段与置都公司依法签订的《前期物业服务合同》中明确约定案涉房屋系低层为4元/平方米/月，在陈默、罗亮与置都公司签订的商品房买卖合同中亦进行了同样的约定，陈默、罗亮对该收费标准明确知晓，而双方对物业合同中约定的多层物业类型应归于曲解的意思理解，并不影响上述备案文件、合同的合法效力，故上述备案文件、合同对陈默、罗亮亦具有法律约束力。同时，4元/平方米/月的物业服务费收费标准符合普遍的物业费市场价格，并未损害陈默、罗亮所应获得的与该价格相匹配的物业服务质量的合法权益；其次，物业服务费应按照合同约定的房屋交付之日2019年4月1日起算而不是按照房屋实际交付之日2019年4月4日起算。置都公司按照商品房买卖合同第十八条的约定在2019年3月31交付案涉房屋，在向陈默、罗亮发送的交房通知书亦明确告知办理房屋交付手续的时间为2019年3月31日，而陈默、罗亮消极行使收房的权利，于2019年4月4日才实际收房，但不能因此免除其应承担从4月1日起交纳物业服务费的义务；再次，基于上述两点原因，锦镇物业公司不存在多收物业服务费的情形，故不应当退还。综上，请求依法驳回陈默、罗亮的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：锦镇物业公司系从事物业管理的企业。2017年7月8日，陈默、罗亮与置都公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第四条商品房建筑总层数为4层，层高为3米，预测建筑面积为168.05平方米……第十八条交付时间和手续出卖人在2019年3月31日前向买受人交付商品房，……第十九条由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定的交房时间交付的，双方同意按照自出卖人书面通知交付时间届满之日起视为出卖人已经将合格商品房交付买受人，买受人承担交付后的相关风险和费用……第二十九条……（二）物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为4元/月/平方米……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约……”。同日，陈默、罗亮与置都公司签订商品房买卖合同补充协议，协议约定：“……第十条对于出卖人明示的已经备案的《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》，买受人在此确认已明确知悉其内容并承诺遵守。买受人对物业管理服务内容、质量、费用已充分知悉和了解。买受人所购房屋的产权证未取得前，物业服务企业按商品房买卖合同约定的建筑面积收取物业服务费，待分户房产证办妥后，则按分户房产权证确定的建筑面积收取。物业服务费从买受人收房之日起或视为交房之日起由买受人负责交纳……”。当日，陈默、罗亮与锦镇物业公司签订物业合同，约定“……第二十四条物业服务费1.多层住宅物业服务费按其拥有的建筑面积2.8元/平方米/月向业主收取，别墅按其拥有的建筑面积4元/平方米/月向业主收取……”。 2019年3月26日，置都公司向陈默、罗亮送达交房通知书，载明：“……我司将于2019年3月31日交付您使用。……1.交房时间：2019年3月31日-4月30日（接待时间：9:00-18:00）……”。 2019年4月4日，陈默、罗亮按照交房通知书载明的地点办理案涉房屋的交接房手续，锦镇物业公司向陈默、罗亮出具专用收据，该收据载明：“今收到20-3-1-1陈默、罗亮交至下列款项：联排、叠拼住宅物业费2019-4-1至2019-9-30人民币4027元”。同时置都公司向陈默、罗亮出具住宅使用说明书，其上载明房屋建筑面积167.82平方米。陈默、罗亮当天领取钥匙4把，水电卡及住宅使用说明书等资料。2019年3月7日四川省恒泰祥测绘有限公司出具的房屋建筑面积测绘成果报告载明案涉房屋的建筑面积为167.82平方米。 另查明，2017年8月9日，锦镇物业公司（乙方）与置都公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：“……第六条物业前期服务费为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费。……物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。居住物业类平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。……自合同生效之日起，甲方尚未出售后交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担……”。2017年5月5日，置都公司向双流区房管局备案的物业服务等级核准及收费标准备案表，记载有平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。2017年8月2日，置都公司向双流区房管局备案的物业服务招投标中标备案表中记载平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。2017年9月7日，置都公司与锦镇物业公司签订物业管理服务合同备案表，载明平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。 上述事实，有商品房买卖合同、物业合同、交房通知书、专用收据、业主物品领用一览表、《前期物业服务合同》等及当事人在庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，陈默、罗亮与锦镇物业公司签订的商品房买卖合同及补充协议和物业合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案的争议焦点为：一、案涉房屋物业服务费的收取标准是按照2.8元/平方米/月，还是4元/平方米/月；二、案涉房屋物业服务费的起算时间是以合同约定的房屋交付时间还是实际房屋交付的时间为准；三、陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的物业服务费是否应当支持。本院针对上述争议焦点综合评判如下： 一、关于案涉房屋物业服务费的收取标准是按照2.8元/平方米/月，还是4元/平方米/月的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即具有约束力。本案中，无论是锦镇物业公司与置都公司签订的《前期物业服务合同》还是锦镇物业公司与陈默、罗亮签订的物业合同其内容均不违反法律及行政法规的强制性规定，均属有效合同，合同各方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。陈默、罗亮与置都公司签订商品房买卖合同，合同约定：“……第四条商品房建筑总层数为4层，层高为3米，……第二十九条……（二）物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为4元/月/平方米……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约……”。陈默、罗亮与锦镇物业公司签订物业合同，约定“……第二十四条物业服务费1.多层住宅物业服务费按其拥有的建筑面积2.8元/平方米/月向业主收取，别墅按其拥有的建筑面积4元/平方米/月向业主收取……”。锦镇物业公司与置都公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“……第六条物业前期服务费为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费。……物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。居住物业类平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月……”。置都公司向双流区房管局备案的物业服务等级核准及收费标准备案表，记载有平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。案涉房屋建筑总层数为4层，1-2层为1户，3-4层为1户，属于低层住宅范畴，不属于平层住宅范畴，即社会公众通称的“别墅”，锦镇物业公司依据商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业合同约定，按照4元/平方米/月标准收取物业服务费，符合合同的约定，陈默、罗亮应按此标准履行交纳物业服务费之义务，锦镇物业公司的抗辩理由于法有据，本院予以采纳。陈默、罗亮以案涉房屋不是“别墅”为多层住宅为由，主张不应按照4元/平方米/月的标准交纳物业服务费的，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。 二、关于案涉房屋物业服务费的起算时间是以合同约定的房屋交付时间，还是实际房屋交付的时间为准的问题。商品房买卖合同第十九条约定“由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定的交房时间交付的，双方同意按照自出卖人书面通知交付时间届满之日起视为出卖人已经将合格商品房交付买受人，买受人承担交付后的相关风险和费用……”，本案中，虽然商品房买卖合同第十八条约定“在2019年3月31日前向买受人交付商品房”，在置都公司向陈默、罗亮发送的交房通知书中亦载明“我司将于2019年3月31日交付您使用”，但该交房通知书同时也载明“交房时间：2019年3月31日-4月30日（接待时间：9:00-18:00）”，系置都公司对合同约定的交房时间变更为2019年3月31日-4月30日，并非陈默、罗亮原因导致2019年3月31日前未完成交房，故该商品房买卖合同约定交房时间不能成就。陈默、罗亮于2019年4月4日与锦镇物业公司办理了接房手续，案涉房屋实际交付的时间为2019年4月4日，故该时间应为陈默、罗亮交纳物业服务费的起算时间，陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还4月1日至4月3日期间的物业服务费4元/平方米/月×167.82平方米÷30天×3天=67.12元，具有事实和法律依据，本院予以支持。锦镇物业公司辩称陈默、罗亮消极行使收房的权利，故不能免除其应承担从4月1日起交纳物业服务费的义务的理由不成立，本院不予支持。 三、关于陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的2019年4月4日至2019年9月30日的物业服务费1188.16元是否应当支持的问题。陈默、罗亮的该项请求是按照2.8元/平方米/月的标准计算而来，根据上述第一项的论述，案涉房屋的物业服务费，锦镇物业公司系按照4元/平方米/月为标准进行计算、收取，并不存在多收取物业费用的情形，陈默、罗亮的该项请求，本院不予支持。 综上所述，案涉房屋物业服务费以4元/平方米/月为标准，符合合同约定，锦镇物业公司抗辩理由成立，本院予以采纳，陈默、罗亮诉请按照2.8元/平方米/月的标准交纳物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋物业服务费应以房屋实际交付的时间2019年4月4日为起算日期，陈默、罗亮诉请退还4月1日至4月3日期间的物业服务费67.12元，于法有据，本院予以支持。陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的2019年4月4日至2019年9月30日的物业服务费1188.16元，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十五条、第四十一条之规定，判决如下： 一、四川锦镇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈默、罗亮退还2019年4月1日至2019年4月3日期间的物业服务费67.12元； 二、驳回陈默、罗亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈默、罗亮负担40元，由四川锦镇物业管理有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴志洪 二〇一九年九月九日 书记员  张 玲