广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4929号原告：广州科颖建筑材料有限公司，住所地广州市番禺区南村镇新基村进新大道新盈科技园502，统一社会信用代码91440101793499269M。法定代表人：许结华。委托诉讼代理人：王学礼，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琦，广东纬国律师事务所律师。被告：何志刚，男，1962年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：李松，广东百健律师事务所律师。原告广州科颖建筑材料有限公司（以下简称科颖公司）与被告何志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科颖公司的委托诉讼代理人刘琦、被告何志刚的委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科颖公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告何志刚支付2018年6月至2019年1月共7个月的占有使用费177800元；2.依法判决被告何志刚支付违约金（以177800元为基数从2019年1月15日起按照年利率24%的标准计算至租金付清为止，暂计至2019年3月18日违约金额为7467.6元）；3.判决被告何志刚支付2018年5月水电费金额7734.8元和2018年6月水电费金额2312元，合计10046.8元，以上合计187846.8元；4.判决没收被告何志刚的保证金74500元；5.判决被告何志刚承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月1日，原告科颖公司与被告何志刚签订了租用协议书，约定由被告何志刚租用原告位于南村镇××××大道311利祥织造厂对面科颖砖厂一地块面积为1400平方米，作为仓库之用。租期六年，从2015年9月2日至2021年9月1日。每月租金为13500元，被告何志刚向原告缴纳保证金4万元。2015年10月4日，原告科颖公司与被告何志刚再次签订租用协议书，约定由被告何志刚租用原告位于南村镇××××大道311利祥织造厂对面科颖砖厂一简易厂房面积为920平方米，作仓库之用，租期六年。从2015年9月2日起至2021年9月1日止，每月租金为11500元，被告何志刚向原告缴纳保证金34500元。但被告何志刚租用该场地后，并未按照租赁协议约定的用途做仓库使用，却作为加工厂使用，且没有办理任何营业执照等证照。由于被告何志刚的生产经营行为存在很大的安全隐患，没有办理环保手续，多次被南村镇政府的安全和环保部门检查不达标要求整改。2018年4月11日，番禺区新基安全监督管理部门检查现场所内安全设备配备不足，未定期保养、维护；场所内由明火煮食，违规停放电动车等，要求整改。2018年4月24日番禺区新基安全监督管理部门再次检查，场所内依然未按要求整改。2018年6月12日经番禺区南村镇环保监督检查中队检查发现，被告何志刚未依法报批环保影响评价，擅自开工建设，要求限期整改，后租赁建筑物被强制拆除。其次，被告拖欠原告2018年6月至2019年1月份共7个月的租金177800元，拖欠2018年5月水电费7734.8元和2018年6月份水电费2312元，以上合计拖欠原告总金额为187846.8元。再次，按照租用协议书上第三条第二点约定，如被告不按时交付租金，须补交外，每逾期一天，按所欠费总额的1%向甲方缴纳违约金，如逾期超过15天作乙方违约处理。甲方有权单方终止协议收回该地块并没收保证金。对于被告拖欠租金的行为，原告有权要求没收保证金并要求被告承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，请判决如诉讼请求。被告何志刚辩称，科颖公司的诉讼请求是没有任何法律和事实依据的，科颖公司陈述的事实和理由与客观事实是不相符的，并且其陈述与证据之间、证据与证据之间前后矛盾，难以自圆其说，科颖公司不尊重事实的陈述，以及请求，可以看出科颖公司最终目的是为了逃避退还保证金，请求法院驳回科颖公司的全部诉讼请求。理由如下：1、科颖公司用于出租的临时建筑物，没有取得建筑工程规划许可证，也没有取得批准，不属于取得批准的临时建筑，与科颖公司之间的合同属于无效合同，合同无效属于自始无效，因合同取得的财产应当予以返还；2、从我方提供的证据可以证实，该用于出租的临时建筑物于2018年6月11日被拆除，该临时建筑物不存在出租或者被使用的事实基础，科颖公司要求我方支付所谓的租金，没有事实依据，因此要求违约金更是无稽之谈，科颖公司陈述我方没有办理营业执照，明显与事实不符，首先科颖公司用于出租的厂房属于违章建筑，根本不能办理相关的营业执照，科颖公司知悉该事实，且用其他的厂房配合了我方办理的营业执照，所以科颖公司推卸责任认为我方没有办理任何营业执照是明显不符合事实；2、科颖公司陈述我方在2018年6月12日经番禺区南村镇环保监督检查中队检查发现，我方未依法报批环保影响评价，擅自开工建设，要求限期整改，后租赁建筑物被强制拆除，该陈述明显与事实不符，因为我方所承租的简易厂房在2018年6月11日已经被拆除，何来2018年6月12日检查中被发现如此多问题，也不可能存在要求限期整改的问题，因为在科颖公司陈述的日期之前，已经拆除了涉案厂房；3、关于水电费，科颖公司在2019年1月份之前从来没有向我方主张水电费也没有出示相关的单据，我方承认2018年5、6月份的水电费没有缴纳，如果科颖公司能够提供相关读数，我方愿意承担水电费；4、关于保证金，与科颖公司之间的合同属于无效合同，所以不存在没收保证金的依据，且事实上出租的临时物在2018年6月11日被拆除，所以合同在法律无效，及在事实上均不存在其没收保证金的理由及依据。综上所述，科颖公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院驳回科颖公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2015年9月2日，科颖公司作为出租方（甲方）、何志刚作为承租方（乙方），双方签订《租用协议书》，约定：甲方将座落于南村镇××××大道311利祥织造厂对面科颖砖厂一地块面积约为1400平方米（含简易厂房面积900平方米）给乙方使用，在法律允许下，乙方可作仓库之用。租期为6年，免租期为45天，即从2015年9月2日至2015年10月15日为免租期。从2015年9月2日起至2021年9月1日止，每月租金为13500元。保证金：乙方在协议签订之日，须向甲方交纳4万元保证金，协议期满后，乙方付清有关费用（如水电及行政管理等）；经甲方验收租用物业无人为损坏情况并清理干净后，甲方向乙方无息退还乙方保证金。租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁和其他原因禁止经营等政府行为，甲、乙双方应服从。乙方无条件按时迁出，由此造成乙方企业停产和各种附带经济损失由乙方自负，甲方退回乙方所交的保证金；如有国家赔偿款项中厂企搬迁费归乙方所有，土地及建筑归甲方，甲方不作任何补偿给乙方。2015年10月4日，科颖公司作为出租方（甲方）、何志刚作为承租方（乙方），双方再次签订《租用协议书》，约定：甲方将座落于南村镇××××大道311利祥织造厂对面科颖砖厂一简易厂房面积约为920平方米给乙方使用，在法律允许下，乙方可作仓库之用。租期为6年，免租期为15天，即从2015年10月1日至2015年10月15日为免租期。从2015年9月2日起至2021年9月1日止，每月租金为11500元。保证金：乙方在协议签订之日，须向甲方交纳34500元保证金，协议期满后，乙方付清有关费用（如水电及行政管理等）；经甲方验收租用物业无人为损坏情况并清理干净后，甲方向乙方无息退还乙方保证金。租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁和其他原因禁止经营等政府行为，甲、乙双方应服从。乙方无条件按时迁出，由此造成乙方企业停产和各种附带经济损失由乙方自负，甲方退回乙方所交的保证金；如有国家赔偿款项中厂企搬迁费归乙方所有，土地及建筑归甲方，甲方不作任何补偿给乙方。上述两份租赁合同签订后，科颖公司依约向何志刚交付涉案租赁物，何志刚依约向科颖公司支付保证金74500元，何志刚向科颖公司支付租金至2018年5月，支付水电费至2018年4月。何志刚使用涉案租赁物经营广州市番禺区南村锋桦橱柜厂。科颖公司提供安全监督管理部门于2018年4月11日作出的安全监管检查记录表显示，安全监管部门对何志刚经营的广州市番禺区南村锋桦橱柜厂进行安全监管检查，提出检查情况并要求整改。科颖公司提供番禺区南村镇环境保护监督检查中队于2018年6月12日作出的环境问题限期整改告知书，该告知书抬头为无名加工厂，以该单位存在未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设为由，要求该单位立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动，限期在2018年6月14日前清理搬迁完毕。简易厂房被有关政府部门拆除，何志刚主张拆除日期为2018年6月11日，并提供相关拆除视频及照片予以证明，科颖公司主张拆除日期为2018年6月16日。庭审中，关于简易厂房是否取得建设工程规划许可证或是否经主管部门批准建设，科颖公司陈述，没有规划许可证，也没有相关报批手续。关于水电费的支付，科颖公司提供单据证明何志刚未支付2018年5月水电费7734.8元、6月水电费2312元，何志刚确认未支付2018年5月、6月的水电费，双方确认以往水电费是由科颖公司月中拿单据给何志刚，何志刚跟科颖公司工作人员去抄表读数，确认读数后就支付相关的水电费。另外，2019年3月25日，何志刚作为原告另案起诉科颖公司，案号为（2019）粤0113民初4214号。在该案中，何志刚请求判令科颖公司返还保证金及利息。该案与本案合并审理。本院认为，何志刚与科颖公司就涉案租赁物签订租赁合同，但简易厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，本院依法认定租赁合同无效。关于简易厂房被拆除的问题。科颖公司主张是由于何志刚经营过程中，未按南村镇安全和环保部门要求整改，导致被拆除；何志刚主张简易厂房属于违章建筑，导致被拆除。科颖公司提供的安全监管检查记录表仅载明要求何志刚进行整改，科颖公司提供的环境问题限期整改告知书载明无名加工厂，无法确认由何志刚经营，科颖公司主张何志刚的违约行为导致简易厂房被拆除，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据租赁合同约定“租赁期内，如遇国家征用土地或者拆迁和其他原因禁止经营等政府行为，甲、乙双方应服从。乙方无条件按时迁出，由此造成乙方企业停产和各种附带经济损失由乙方自负，甲方退回乙方所交的保证金”，由于简易厂房已被有关政府部门拆除，根据上述合同约定，科颖公司应退回何志刚所交的保证金74500元，科颖公司主张没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于占有使用费的问题。本院虽依法认定租赁合同无效，科颖公司请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，本院予以支持。何志刚主张简易厂房的拆除日期为2018年6月11日，并提供相关拆除视频及照片予以证明，本院予以采信。科颖公司主张拆除日期为2018年6月16日，但未提供证据予以证明，本院不予采信。何志刚向科颖公司支付占有使用费至2018年5月，理应向科颖公司支付2018年6月1日至6月10日期间的占有使用费，参照租金标准，该期间的占有使用费为8333.33元。由于简易厂房被拆除，何志刚无法继续履行合同实现合同目的，科颖公司主张何志刚支付2018年6月11日至2019年1月期间的占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。基于双方因简易厂房被拆除产生纠纷，科颖公司未返还保证金，何志刚未支付部分占有使用费及水电费，双方均存在过错，科颖公司主张何志刚支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于水电费的问题。科颖公司提供单据证明何志刚未支付2018年5月水电费7734.8元、6月水电费2312元，何志刚确认未支付2018年5月、6月的水电费，双方确认以往水电费是由科颖公司月中拿单据给何志刚，何志刚跟科颖公司工作人员去抄表读数，确认读数后就支付相关的水电费。科颖公司主张何志刚未支付2018年5月水电费7734.8元、6月水电费2312元，本院予以采信，何志刚理应向科颖公司支付2018年5月、6月水电费共10046.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告何志刚在本判决生效之日起五日内向原告广州科颖建筑材料有限公司支付占有使用费8333.33元；二、被告何志刚在本判决生效之日起五日内向原告广州科颖建筑材料有限公司支付2018年5月、6月水电费共10046.8元；三、驳回原告广州科颖建筑材料有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，由原告广州科颖建筑材料有限公司负担2434元，被告何志刚负担184元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年九月十二日书记员  林敏倩