吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民1126号上诉人（原审原告）：刘涛，男，1985年5月22日出生，汉族，无职业，现住吉林省汪清县长吉图1号A区。委托诉讼代理人：张奎国，山东华政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪清县建通房地产开发有限公司，住所地吉林省汪清县汪清镇南山街东509号。法定代表人：赵智星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。上诉人刘涛因与被上诉人汪清县建通房地产开发有限公司（以下简称建通房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2019）吉2424民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审;2.本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。双方约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵:一是房屋逾期交付使用;二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。但一审法院认定上诉人“装修入住至今,属于对自己权利的处分”“并未影响付殿波对涉案房屋的使用收益”的事实错误,《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”同时,双方就延期交付问题达成的协议，应当认为当时自约定的交房日期至2018年接房时对逾期交房违约金的约定,如果一审法院认定上诉人放弃主张至起诉时的逾期交房违约金，显失公平,违背了公平和诚信原则。建通房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘涛向一审法院诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付违约金68148元（自2018年4月27日至2019年4月27日。按日按照房款万分之5计算)。2、要求被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：建通房地产公司开发建设了长吉图1号小区。2016年6月12日，建通房地产公司取得了该小区的商品房预售许可证。2017年1月4日，刘涛向建通房地产公司交纳了购房首付款83415.00元。2017年1月16日，建通房地产公司与刘涛签订《商品房买卖合同》，合同约定，刘涛购买建通房地产公司开发建设的位于长吉图1号项目A区7号楼3单元1101号房屋，总价款为373415.00元，首付款83415.00元，贷款290000.00元。合同第8条约定交付期限，出卖人应于2017年7月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第9条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件4的补充协议第8条对合同第9条进行了补充约定，约定房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准及时进行整改维修，除房屋主体结构存在安全隐患以外，买受人应当接受出卖人的交付。2018年3月25日，监理单位出具工程质量评估报告，该工程评估合格。建设单位向建通房地产公司出具了工程质量保修书。2018年4月18日，经长吉图1号小区工程的建设单位、监理单位、勘查单位、施工单位、设计单位共同验收，出具工程竣工验收报告，验收组一致同意该工程评定为合格工程，同意使用。建通房地产公司向刘涛送达入伙通知书，将交房时间定于2018年4月25日开始分批交付。2018年7月10日，刘涛确认收房。2018年7月10日，建通房地产公司与刘涛达成《关于解决长吉图1号项目延期交付问题的协议》，协议确定刘涛为长吉图1号项目A区7号楼2单元1101号业主，其已付房款金额为373415.00元，因刘涛房款到账早于合同签订的房屋交付日，自交付日期第二日起，至2018年4月27日止，按日向刘涛支付违约金，确定违约金为50411.03元，刘涛收到协议约定款项后，不再向建通房地产公司主张交付逾期的违约责任。刘涛于2018年7月10日收房后，9月10日开始装修，并于2019年2月1日正式入住至今。2019年3月11日，汪清县建设工程质量监督站出具证明一份，内容为汪清县二中西侧棚户区改造项目A、B标段技术档案，本站已于2018年3月20日收到。建通房地产公司尚未向汪清县住建局质监站提交备案申请及相关资料。2018年9月11日，长吉图1号小区经过消防验收合格并在网上完成了备案手续。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定被告向原告交房的时间为2017年7月31日，约定交房条件为“该商品房建设竣工验收合格”，根据合同约定被告应于2017年7月31日前交付经验收合格的房屋。现原、被告之间的焦点问题为商品房交付的具体判断标准：即本案中，合同约定的“该商品房建设竣工验收合格”是否指该商品房必须获得工程竣工验收合格报告或该商品房经竣工验收合格备案登记并取得商品房竣工验收备案表。首先，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料进行审查后决定是否同意备案或者重新组织竣工验收，说明建设行政主管部门具有验收是否合格最终的审查权和监督权，其颁发的备案表就是商品房经验收合格的依据。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，但被告并未举证证明其已取得《商品房竣工验收备案表》，故不能构成有效交付。但刘涛已于2018年7月10日确认收房，并于同年9月10日装修入住至今，涉案房屋已经实际交付。虽然该实际交付行为不符合合同约定条件，但刘涛并未拒绝，实际接收房屋入住至今，属于对自己权利的处分。建通房地产公司实际交付的房屋不符合合同约定的行为并未影响刘涛对涉案房屋的使用收益，刘涛不能举证建通房地产公司未取得建设行政主管部门竣工备案而交付房屋的行为给其造成了实际损失。原告刘涛与被告建通房地产公司达成延期交付问题的协议，获得因建通房地产公司逾期交付房屋的违约金，并承诺不再向建通房地产公司主张交付逾期的违约责任，现又以建通房地产公司未取得建设行政主管部门竣工备案，房屋不具备交付条件为由，要求建通房地产公司承担逾期交房的违约金，有违民法的公平和诚信原则，本院不予支持。但建通房地产公司仍负有完善合同约定交付房屋的相关手续的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回原告刘涛的诉讼请求。案件受理费1504.00元，由原告刘涛负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，刘涛主张建通房地产公司交付的商品房没有经过取得行政主管部门竣工备案，属于交付质量不合格，应承担违约责任。因行政主管部门的竣工备案登记，只与房屋的交付时间有关，本案的争议焦点是案涉的商品房的实际交付与法律交付不一致时，违约期间的确定是以何时为准。而逾期违约的赔偿已被双方当事人合意解决，在没有撤销双方合意达成的赔偿协议的情况下，刘涛无权再次主张迟延交付违约金。一审法院认为刘涛再次要求建通房地产公司承担逾期违约金，有违民法的公平和诚信原则论述不当，本院予以纠正。刘涛的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，刘涛的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由刘涛负担。本判决为终审判决。审判长 张玉石审判员咸柱项审判员张新颜二〇一九年九月九日书记员 王      雅      琦