贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔03民终5529号上诉人（原审原告）：福泉市宏顺成贸易有限公司。统一社会信用代码：91522702MA6EENY06U。住所地：福泉市金山办事处洒金北路357号。法定代表人：姜霜，系公司董事长。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李波，男，1975年12月3日出生，汉族，初中文化，贵州省正安县人，正安县流渡镇和平街联合组，个体工商户。上诉人福泉市宏顺成贸易有限公司（以下简称宏顺成公司）因与被上诉人李波租赁合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2774号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。宏顺成公司上诉请求：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2774号民事裁定，依法发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人租赁门面在免租期到期后一直未向上诉人交纳租金，且拒绝签订新的租赁合同，该门面系上诉人向华锐公司购买，并办理了不动产产权证，上诉人的购买前，华锐公司将该门面租赁给了被上诉人，上诉人在租赁期内购买了该门面。根据合同法229条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》119条规定，租赁物在所有权发生变动不影响租赁合同效力，上诉人虽然没有与被上诉人签订合同，但购买了该门面后继承原租赁合同上的权利，因此上诉人主体适格，属于本案适格原告。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请支持上诉人的上诉请求。李波辩称，一、李波于2016年3月17日与案外人华锐房开公司签订《华锐城物业租赁合同》，宏顺成公司并未与李波发生任何法律关系，无权以租赁合同的约定向李波主张权利；即使华锐房开公司将物业出售，也需重新与出售以后的业主签订新的租赁合同，才发生租赁合同项下的权利义务的转移。因此，宏顺成公司不具有适格主体资格。二、该物业屋顶长期存在大面积漏水、渗水情况，导致李波重大损失，宏顺成公司若以所有人身份向李波主张租金，应首先保证该物业及附属设施处于正常可使用状态。三、宏顺成公司非租赁合同当事人，要求李波与之重新签订合同没有事实及法律根据。四、《合同法》第229条及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》119条规定内容，其宗旨和目的在于保护承租人在租赁期内的继续承租权。五、华锐房开公司请求二审判决支持其一审诉讼请求不成立。一审认定宏顺成公司不是适格诉讼主体，未对实体进行裁判，华锐房开公司与本案存在利害关系，一审未参加诉讼导致案件事实不清。宏顺成公司向一审法院起诉请求：1．请求判令李波支付宏顺成公司租金232,406.40元；2．依法判令李波与宏顺成公司签订新的租赁合同；3．由李波承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月17日，华锐房开公司为其承建的华锐城小区商铺招商引资，与李波签订了《华锐城物业租赁合同》，合同约定出租人（乙方）华锐房开公司将A4组团2层A1-84号、85号、面积分别为124.55m2、843.81m2，二套共计968.36m2的商业用房，出租给承租人（丙方）李波经营“太阳人家居”，租赁期5年，自2016年5月1日至2021年5月1日止（其中2017年5月1日至2019年5月1日期间为免租期），从2019年5月2日起计付租金。第一次租金缴纳时间为2018年12月31日前，租金为232,406元。第二次租金缴纳时间为2019年12月31日前。并在合同第十条第三款约定，乙方华锐公司将该房屋出售后，甲（管理方：遵义华庭物业管理有限公司）、乙双方首先保证丙方李波在本合同内的所有权益，但丙方须配合乙方按照本合同的所有协议内容重新与出售以后的业主方签订租赁合同，不受新购产权所有者的干涉。合同并约定了其它具体事项。合同签订后，李波对该涉案的两间门面进行了入住装修经营“太阳人家居”。租赁期间，2017年7月22日，宏顺成公司的代表张涛与华锐房开公司签订了《关于张涛计划批量购买华锐公司拥有的华锐城91间门面的框架协议》，协议中约定，华锐房开公司将其承建的包括涉案的两间门面以总价款27,767,745元的价格进行出售给宏顺成公司，第六条约定，关于门面租赁的补充约定：以上所有门面中，之前已租赁的门面乙方保证按之间的租赁合同条件履行不变，从乙方（宏顺成公司）购房全款到账之日起甲方（华锐房开公司）与乙方正式交接租赁合同手续。协议签订后，2018年3月27日，宏顺成公司对涉案的两间门面办理了房屋产权证。因认为涉案的门面租赁费应属其收益，宏顺成公司经与李波协商未果，双方发生纷争，宏顺成公司遂诉来法院，请求李波支付所欠涉案二间门面2019年5月1日至2020年5月1日止的房屋租金232,406.4元，并判令双方签订新的租赁合同，并由李波承担本案诉讼费。另查明，在租赁期间，涉案的两间门面存在渗漏水现象。对宏顺成公司提供的购房框架协议、宏顺成公司单位的证明、产权证、租赁合同客观真实，符合证据的三性，予以采信。对李波提供的租赁合同与原告提供的一致，客观真实，予以采信，对李波提供的43张照片和证人郑某和宋某的证言，因证据间相互印证，符合证据的“三性”，予以采信。一审法院认为，本案中涉案的二门面在宏顺成公司出资购买前，李波已与出租人华锐房开公司签订了《华锐城物业租赁合同》，买卖合同发生在租赁期内，所签订的租赁合同是双方当事人设立、变更、终止民事法律关系的书面载体，是双方一致意思表示，不违反法律性，合法有效。对照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”的规定，租赁期间，宏顺成公司虽出资购买取得了租赁房屋所有权，但不影响《华锐城物业租赁合同》的效力。即便房屋买卖协议将租赁费的收益权转移给宏顺成公司，也应双方与承租人协商一致后取得租赁费的请求权，况宏顺成公司与华锐房开公司的房屋买卖框架协议并无明确约定。因此，本案中宏顺成公司既非租赁合同相对方，也非债权转移合同当事人，与李波无直接的租赁法律关系，不具备向李波主张租金的适格主体，本案适格原告应为华锐房开公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项关于“关于起诉必须符合下列条件：（一）原告是与要有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，故宏顺成公司的起诉不符法定的起诉条件，应予驳回其起诉。对李波提出的损失问题，如上所述，涉案的租赁合同相对方为华锐房开公司，与宏顺成公司无直接的因果关系，李波可依据租赁合同另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回福泉市宏顺成贸易有限公司的起诉；本案的诉讼费2,390元，予以退还福泉市宏顺成贸易有限公司。双方当事人二审未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏顺成公司主张其向华锐房开公司购买案涉商铺后，承继了该门面的原所有权人华锐房开公司作为出租人的权利义务，有权请求李波支付租金。对于宏顺成公司受让案涉商铺时，是否承继了案涉商铺原所有权人华锐房开公司收取租金的权利，可以追加华锐房开公司作为第三人予以审查认定，并不影响宏顺成公司的诉讼主体资格。同时，本案有明确的被告与具体的诉讼请求和事实、理由，宏顺成公司与本案有直接的利害关系，其提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”规定的情形，一审驳回起诉错误。综上所述，宏顺成公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2774号民事裁定；二、本案指令贵州省正安县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇一九年九月十九日法官助理杨恩高书记员贾进华