广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4409号原告：李燕，女，1991年4月15日出生，汉族，住湖北省随县。被告：广州市联玮物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇牛仔城横路242号。法定代表人：何建厂。被告：胡快快，女，1986年12月7日出生，汉族，户籍地址重庆市江津区，现住广东省广州市增城区。上述两被告的共同委托代理人：刘锦华，广东穗益律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：黄志威，广东穗益律师事务所实习律师。原告李燕诉被告广州市联玮物业管理有限公司（以下简称联玮物业公司）、胡快快房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕，被告联玮物业公司、胡快快的共同委托代理人刘锦华、黄志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：一、解除李燕与胡快快之间签订的《物业租赁合同》；二、胡快快、联玮物业公司连带向李燕返还租赁保证金9000元、租金3000元、水电费保证金5000元、管理费2000元，合计19000元；三、本案诉讼费由胡快快、联玮物业公司承担。事实与理由：2019年4月28日，胡快快在未取得联玮物业公司授权的情况下与李燕签订《物业租赁合同》，约定将位于广州市增城区新塘镇中贸大厦A4栋234A铺一层出租给李燕用于经营奶茶小吃，租期三年。合同签订后，李燕依约向联玮物业公司、胡快快缴纳租赁保证金9000元、租赁保证金9000元、2019年7月租金3000元、水电费保证金5000元、管理费2000元，合计19000元。2019年5月13日，联玮物业公司、胡快快在没有合同约定的情况下又要求李燕缴纳装修押金6000元，并拒绝李燕进场装修，导致李燕无法实现合同目的。李燕遂要求联玮物业公司、胡快快返还已经缴纳的各项费用，但其以各种理由拒不退还，严重损害了李燕的合法权益。被告联玮物业公司辩称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，我方并非合同的出租方或承租方，未与李燕签订过租赁合同，故我方不是本案适格的被告，李燕请求解除胡快快与其签订的《物业租赁合同》无事实、法律依据。二、我方未收取李燕租赁保证金、租金、水电费保证金等费用，李燕无权要求我方返还上述费用。为此，请求依法驳回李燕的全部诉讼请求。被告胡快快辩称：一、我方未违反合同约定，李燕应继续履行《物业租赁合同》，李燕的诉讼请求缺乏合同与法律依据。我方与李燕签订的《物业租赁合同》约定租期三年，合同未到期，亦无解除合同的情形，双方的合同应继续履行。《物业租赁合同》对装修押金未作约定，物业公司收取装修押金不是双方解除合同的条件。联玮物业公司不是《物业租赁合同》的合同当事人，李燕无权主张因与物业公司缴纳装修押金问题而解除我方与李燕的《物业租赁合同》。相反，根据《物业租赁合同》第九条（二）约定承租方应自觉遵守物业公司的管理，故李燕应遵守联玮物业公司的管理规定，否则构成违反合同约定的行为。基于此，我方无违约情形，而李燕构成违约，其无权要求解除合同、退还保证金等费用，其应继续履行合同。二、《物业租赁合同》第十一条（二）约定：“承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、保证金等一切费用，同时承租方须承担本合同规定的其他违约责任。如上述款项仍不足以补偿出租方损失的，承租方应赔偿出租方的全部损失。”李燕违反合同约定，单方提出解除合同，我方无须退还其缴纳的所有款项。三、根据双方签订的物业租赁合同的规定，出租方要求承租方必须有开店经营及风险承受能力，而李燕没有任何关于奶茶的营业经验，李燕第一次开店经营奶茶项目，而因运营奶茶项目需加盟品牌，付出较高的加盟费用，并且需要到品牌公司进行培训。李燕在2019年4月28日与我方签订了租赁合同后，因其运营经营不善的问题，单方向我方提出解除合同，严重违反双方签订的租赁合同的约定。我方要求李燕继续履行合同，若李燕坚持单方违约解除租赁合同，所有的租赁保证金、租金、水电费保证金、管理费等费用，按照合同约定不予退还。综上，请求驳回李燕的全部诉讼请求。经本院审理认定事实如下：2018年12月22日，何孟伦（委托人）出具《委托书》，记载：何孟伦是位于增城区××牛仔城××房产的权属人，委托胡快快办理事项包括全权代表何孟伦出租和管理上述房产，制定出租方案、招商方案、统一出租或分租、谈判、草拟、签署租赁合同；收取上述房产的租金、保证金、押金、水电费等款项等。2019年4月28日，胡快快(出租方、甲方)与李燕（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：“……第一条物业的位置出租方提供给承租方租赁使用的物业位于A4栋234A铺一层。……第三条商铺的收铺及装修1、出租方应于2019年4月28日向承租方交付物业，物业交付日期以本合同签约为准，承租方应在出租方签约规定的时间前办理收铺和进场装修并按时开业。2、物业的装修免租期已列于本合同附表一（“装修免租期”）。装修免租期只属开业期间出租方给予承租方的支持优惠，并不因为任何续约而延长，承租方须于装修免租期届满之日起按本合同规定向出租方缴交租金及其相关费用。免租装修期间免交租金但仍须支付物业管理费、水电费及装修期间的相关费用及保证金。3、承租方装修商铺须遵守出租方制定的装修管理规定，并接受物业管理部门的管理。第四条租金、管理费的缴纳时间和方式……2、租金标准：承租方须根据本合同附表二第1部分（“租金标准”）缴纳。……4、租金、综合管理费等费用按月结算。承租方须于上月5日前缴纳下月租金、管理费（例如2019年5月租金需在2019年4月5日前结清），上月燃气费和水电费在次月10号之前结清给出租方。承租方逾期超过7日交纳租金、燃气费和水电费，出租方有权采取停水停电的措施，由此产生的损失全部由承租方自行承担。……第五条合同履约保证金1、于签署本合同时，承租方须向出租方支付本合同附件表二第3部分中所述的保证金，如承租方不履行本合同及相关从属合同，出租方有权不予退还该保证金；……4、提前退场，不退还任何租赁保证金、水电保证金。……第十一条违约责任……7、如因承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、保证金等一切费用，同时承租方须承担本合同规定的其他违约责任。如上述款项仍不足以补偿出租方损失的，承租方应赔偿出租方的全部损失。……”。《附表一承租商铺详情及租赁期》记载：商铺位于广东省广州市增城区新塘镇中贸大厦A4栋234A铺一层，面积为62.5平方米，租赁期三年从2019年5月1日至2022年4月30日。《附表二租金、管理费、保证金》记载：第一部分租金，2019年5月1日至2020年4月30日的每月租金3000元，2020年5月1日至2021年4月30日的每月租金3150元，2021年5月1日至2022年4月30日的每月租金3308元；第二部分管理费，管理费按间算每月1000元，在签订本合同之日起计收；第三部分保证金，包括租赁保证金9000元，水电费保证金5000元，承租方违约、提前退场，不退还任何租赁保证金、水电保证金；缴付方式以转账或刷卡方式支付到甲方指定的周代燕在工商银行广州新塘牛仔城支行的账户。《附表五备注条款》记载免租期为两个月，从2019年5月1日起至2019年6月30日止。2019年4月28日，联玮物业公司、胡快快出具《收款收据》二份，证明收到李燕交纳的涉案商铺2019年5月至6月的管理费2000元、2019年7月的租金3000元、租赁押金9000元、水电保证金5000元。另查明，位于广州市增城区××牛仔城××房屋产权人系何孟伦，建筑面积280.89平方米。李燕于2019年5月21日向本院提起诉讼。庭审期间，李燕与胡快快均确认以下事实：李燕在看过涉案商铺后才签订涉案合同的；胡快快在2019年4月28日将涉案商铺交付给李燕使用；李燕已向胡快快交纳2019年5月、6月的管理费共2000元以及2019年7月的租金3000元。李燕与联玮物业公司均确认双方未签订物业服务合同。另，李燕陈述：一、我承租的商铺位于消防通道的位置，商铺里有消防通道必经的门，我想把消防通道的门封起来，他们说我可以锁起来。涉案商铺是一分为二的，一半是我承租，有消防通道，另一半是他人承租，没有消防通道。二、我请求解除《物业租赁合同》的理由是我已经办好营业执照，准备进行装修（还没有装修），但联玮物业公司、胡快快要求我交纳装修押金，我已经交了管理和水电费保证金，我认为装修押金不应由我交纳，合同也没有明确约定要交装修押金6000元，且商铺消防通道的责任太大了。三、我交租金给胡快快的时候联玮物业公司也盖章了，我交纳租赁保证金、租金、管理费及水电保证金是在联玮物业公司交纳的，现金交给胡快快，刷卡部分交给联玮物业公司的财务人员。四、合同并无约定我有权主张退还涉案的款项。联玮物业公司陈述：一、商铺所有的租户都需要交纳装修押金，该押金由李燕直接向我方支付，李燕与我方之间就装修保证金问题的争议与其跟胡快快租赁合同之间的争议是两个不同的法律关系。二、业主没有授权我方收取水电保证金、租金及管理费，李燕的支付的租赁保证金、租金、管理费及水电保证金是胡快快收取的，其中刷卡的收款账户是广州市红琦服装有限公司，该公司是业主的母亲名下的公司，胡快快指定款项汇入该账户。三、涉案商铺不是在消防通道内，附图有明确的四至界线，李燕也查看现场后才签订租赁合同，其对涉案商铺的情形知悉。四、李燕只需按照合同约定向胡快快支付物业管理费，管理费由胡快快代收，我方不需要向李燕收取物业管理费。我方为涉案商铺所在商场提供物业服务。胡快快陈述：一、商铺所有的租户都需要交纳装修押金，该押金由李燕直接向联玮物业公司支付，李燕与联玮物业公司之间就装修保证金问题的争议与其跟我方租赁合同之间的争议是两个不同的法律关系。二、李燕刷卡的收款账户是广州市红琦服装有限公司，该公司是业主的母亲名下的公司，我方指定款项汇入该账户。三、涉案商铺不是在消防通道内，附图有明确的四至界线，李燕也查看现场后才签订租赁合同，其对涉案商铺的情形知悉。本案审理期间，胡快快于2019年8月27日出具《情况说明》，说明《物业租赁合同》记载的位于A4栋234A铺一层与房产证上载明的广州市增城区新塘镇牛仔城横路234号为同一地址。胡快快于2019年9月4日出具《情况说明》，称：胡快快接受李燕解除合同的请求，但李燕须根据《物业租赁合同》的约定承担全部违约责任，胡快快无须返还李燕已缴纳的全部租赁保证金、租金、水电费保证金、管理费等所有费用。本院认为：李燕与胡快快于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于《物业租赁合同》可否解除的问题。胡快快在签订上述《物业租赁合同》后已经将涉案商铺交付给李燕使用，李燕以不应支付装修押金以及涉案商铺处于消防通道为由请求解除《物业租赁合同》，对此本院分析如下：第一，根据《物业租赁合同》第三条第3点约定“承租方装修商铺须遵守出租方制定的装修管理规定，并接受物业管理部门的管理”，联玮物业公司及胡快快要求李燕向联玮物业公司支付装修押金并未违反上述合同约定，而且装修押金系李燕与联玮物业公司之间的物业服务合同产生的问题，属于另一法律关系，李燕以此拒绝继续履行其与胡快快的《物业租赁合同》缺乏依据。第二，关于涉案商铺是否处于消防通道的问题，李燕并未提交合法有效证据证明涉案商铺位于消防通道，胡快快对此亦不予确认，且李燕表示其在签订《物业租赁合同》前已经看过涉案商铺，因此，对于李燕以此主张解除合同的理由不成立，本院不予支持。综上，李燕请求解除合同的理由不成立，但由于李燕拒绝继续履行《物业租赁合同》的行为导致《物业租赁合同》已无法继续履行，且胡快快在本案审理期间表示同意解除合同，即李燕与胡快快就解除合同形成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于李燕请求解除其与胡快快签订的《物业租赁合同》，本院予以支持。关于李燕请求返还租赁保证金、租金、水电费保证金、管理费的问题。由于李燕在无合同约定或法律规定的情况下拒绝继续履行合同并单方提出解除合同，该行为构成违约，且《物业租赁合同》第十一条规定“7、如因承租方违反本合同约定或违反国家法律有关规定而导致合同解除或承租方单方提出解除合同，承租方同意出租方不予退还承租方已缴纳的所有款项，包括但不限于本合同、附属合同与附件约定的租金、保证金等一切费用，同时承租方须承担本合同规定的其他违约责任。如上述款项仍不足以补偿出租方损失的，承租方应赔偿出租方的全部损失”，因此，李燕请求胡快快、联玮物业公司退还租赁保证金9000元、租金3000元、水电费保证金5000元、管理费2000元，理据不足，本院予以驳回。另外，联玮物业公司并非《物业租赁合同》的合同相对方，李燕请求联玮物业公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李燕与被告胡快快于2019年4月28日签订的《物业租赁合同》。二、驳回原告李燕的其他诉讼请求。案件受理费1285元，由原告李燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年九月二十四日书记员  阮柳静