陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初1006号   原告（反诉被告）金城美墅小区业主委员会。住所地：安康市江北黄沟路1号金城美墅小区。   负责人李振生，业主委员会主任。   委托代理人蔡刚、李香涛，陕西恒典律师事务所律师。   被告（反诉原告）西安瑾瑜物业管理有限公司。住所地：西安市鄠邑区人民路兆丰东路金色家园12负10101室。   法定代表人闫波，系该公司总经理。   原告金城美墅小区业主委员会（以下简称金城美墅业委会）与被告西安瑾瑜物业管理有限公司（以下简称瑾瑜物业公司）及被告瑾瑜物业公司、瑾瑜物业安康分公司反诉金城美墅业委员会物业服务合同纠纷案，汉滨人民法院于2018年5月23日作出2018陕0902民初285号民事判决书，瑾瑜物业公司、瑾瑜物业安康分公司提出上诉，陕西省安康市中级人民法院以2018陕09民终725号民事裁定书将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告金城美墅业委会的负责人李振生及其委托代理人蔡刚，被告瑾瑜物业公司的法定代表人闫波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，安康市金城美墅小区于2008年交付业主使用，2015年6月由开发建设单位指定被告瑾瑜物业公司提供前期物业服务，瑾瑜物业公司指派瑾瑜物业安康分公司负责金城美墅小区的物业管理。2017年6月8日，瑾瑜物业安康分公司发布公告,该公司将于2017年6月12日停止物业管理服务,要求小区业主重新招聘物业企业或自行管理，后经瑾瑜物业公司协调,瑾瑜物业安康分公司继续临时管理到业主委员会成立并选聘到新的物业公司。2017年9月2日, 金城美墅小区召开业主大会，选举产生金城美墅业委会,并于2017年9月18日在安康市房产管理局备案。2017年12月10日,金城美墅小区业主大会选聘陕西安康健福物业管理有限责任公司为小区物业服务企业，并于2017年12月11日与陕西安康健福物业管理有限责任公司签订物业服务委托合同，金城美墅业委会分别于2017年12月18日和2018年1月3日两次发函告知被告，要求其撤离并向陕西安康健福物业管理有限责任公司移交资料,但被告拒不移交及撤离。2018年1月8日，经安康市物调委调解,被告仍不移交及撤离，尤其是被告未将收取的水、电费向有关部门缴纳,导致有关部门欲停水、停电,经业委会及陕西安康健福物业管理有限责任公司协调,才未停水、停电。按照物权法规定,业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权，金城美墅业委会选聘新的物业服务企业后,被告无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施，被告非法滞留小区,已经构成对业主共同管理权的妨碍,被告应当立即撤离金城美墅小区物业服务区域，被告违法继续占有小区物业管理资料,已经构成业主对该资料共同共有权,依法应当返还。被告非法控制配电室、高压水泵房等设施、设备以及电梯维修、维护资料,给业主的生活构成安全隐患,应当立即排除妨碍、消除危险。为维护全体业主的合法权益,特向法院起诉,请求判令：1、被告立即撤离小区；2、被告向原告移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场地;3、被告移交物业管理资料包括(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、被告公布2015年6月至2017年12月的水、电、电梯的公摊能耗、小区的公益性收益并返还不合理的收费约2万元。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、被告向原告申请支付收取的水费162717元。2、瑾瑜物业公司向金城美墅业委会移交收取2018年收取物业费、生活垃圾、公摊水电、电梯年检、电梯电费、收取的房屋装修押金票据以及2017年12月收取的装修垃圾费和清运装修垃圾费等财物账册。并辩称，瑾瑜物业公司反诉请求不符合事实与法律，反诉程序不符合法律规定，根据物业管理条例第15条的规定业主委员会是业主大会的执行机构，其是民间组织，只是一个代表业主的执行机构，如果小区的设施确需改造，应由物业公司向小区提出，并报物业主管单位批准，从大修基金中支出，故被告反诉程序不符合法律规定。瑾瑜物业公司提供的弱电系统施工合同是虚假的，安康市宏达公司2015年6月1日和瑾瑜物业公司签订的前期物业服务合同，但瑾瑜物业公司在2015年5月15日就和陕西兰恒楼宇智能科技有限公司签订的弱电系统施工合同，也就是在瑾瑜物业公司未接受管理之前就给金城美墅小区投资建设，另外70万元票据是收款收据，也没有转款凭证，明显是虚假的；小区原有大门，其对大门的维修金花费在其服务和收费的范围内，其不能再另行收费；反诉请求主张35万元，与提交证据相矛盾，请求法庭查明事实，驳回反诉原告反诉请求。   原告金城美墅业委会为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、前期物业服务合同。用以证明原、被告的前期物业服务合同中，物业共用设施的维修在其服务范围之内，专项资金需经业主同意才可使用，未经业主同意，不得私自建设。   2、业委会成立公示、备案登记。用以证明金城美墅业委会按照法律规定合法成立，该组织经过有关部门备案。   3、告知（2017年6月8日）。用以证明2017年6月8日之后，西安瑾瑜物业安康分公司终止物业服务前期合同。   4、二份告知函（2017年12月18日、2018年1月3日）。用以证明金城美墅业委会告知被告终止前期物业服务合同，要求被告办理相关交接手续，被告拒不向业委员会交接相关材料。   5、调解记录（2018年1月8日）。用以证明原、被告均同意终止前期物业服务合同，但就有关事项未达成一致意见。   6、缴纳门禁可视电话单据。用以证明小区门禁可视电话在小区建设时就已安装。   7、现场照片。用以证明被告所建的车棚无法使用、小区原有2个伸缩门，不需要再修建、安装。   8、移交确认书。用以证明原、被告双方已经达成协议，瑾瑜物业公司撤离金城美墅小区，终止前期物业服务合同。   9、自来水公司通知、欠费告知函、清单及2018年1月29日 承诺书。用以证明自2017年4月至2018年1月，未将水费缴纳给自来水公司，被告应将水费返还原告。   10、物价局文件。用以证明被告瑾瑜物业公司的收费高于物价局定价。   被告瑾瑜物业公司辩称，被答辩人无权解除答辩人与金城美墅小区开发商签订的前期物业服务合同，因业主代表大会不同于业主大会,非经业主大会决定,所谓的“业主代表大会”不得行使本该由业主大会行使的权力。纵观《物权法》、《物业管理条例》以及《陕西省物业管理条例》均没有“业主代表大会”这一概念,创设“业主代表大会”没有法律依据,以“业主代表大会”取代业主大会非法、无效。本案中,所谓的金城美墅小区“业主代表大会”显然不是金城美小区业主大会,非经金城美墅小区业主大会决定,所谓的金城美墅小区“业主代表大会”不得行使本该由金城美墅小区业主大会行使的权力,包括解聘答辨人以及选聘新物业公司事项。解聘、选聘物业公司是业主大会的权力,业主委员会无权解聘物业公司、选聘物业公司,业主委员会的权力是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，本案中,所谓的金城美墅小区“业主代表大会”成立本就非法、无效,其选举产生的“业主委员会”亦非法、无效，所谓的金城美墅小区“业主委员会”解聘答辩人更是非法、无效。鉴于现状,答辩人将就被答辩人成立的非法、无效问题向相关政府部门申请解决,以至提起行政诉讼进行解决。被答辩人通过非法、暴力手段迫使答辩人移交物业管理权非法、无效。2017年9月2日,被答辩人非法成立后,其主任非经正规途径经常任性地对答辩人的物业服务管理工作指手画脚,致使双方关系失和。后被答辩人煽动金城美墅小区业主拒交物业费,导致答辩人无法支付水费、垃圾清运费,以致小区停水、垃圾堆放,更加加深了业主与答辩人之间的矛盾，以至2017年12月,被答辩人非法解聘答辩人,非法选聘新物业公司。后被答辩人煽动金城美墅小区业主群体闹事、殴打答辩人工作人员,答辩人出于员工安全考虑被迫停止为金城美墅小区提供物业服务,并为了避免潜在的经济、法律等纠纷被迫向被答辩人移交金城美墅小区物业管理权。物业管理用房、设施设备以及场地已经移交,物业管理资料中的竣工验收资料、维修保养等技术资料客观上不存在。《物业管理条例》第二十九条第一款规定:“在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。”第三十八条规定:“物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作”。《陕西省物业管理条例》第五十三条规定:“建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单;(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)业主名册;(六)物业管理必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。建设单位应当自业主委员会选举产生之日起十日内,将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。”第六十九条第一款规定:“物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物:(一)业主共有的结余资金;(二)第五十三条规定的资料;(三)物业服务用房;(四)维修、保养物业形成的技术资料;(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;(六)其他应当移交的资料和财物。”可见,物业管理资料起初来源于建设单位向物业服务企业移交。对于物业服务企业退出物业管理区城时应当向业主委员会移交的财务和资料问题,《陕西省物业管理条例》相较于《物业管理条例》，规定更为细化、更具有可操作性。本案中,答辩人在被迫退出金城美墅小区时对于能够移交的物业管理用房、场地以及设施设备(包括答辩人投资建设的岗亭、栅门、门禁系统、监控系统等)已经移交;对于被答辩人第三项诉请中的物业管理资料,由于答辩人从前手安康市同创物业管理有限公司承接物业时就未见到,客观上无法移交。根据答辩人与金城美墅小区开发商签订的《前期物业服务合同》第六条之规定,答辩人金城美墅小区物业服务收费采取包干制基础物业费,盈亏自负,公摊能耗包含其中,相关情况属于商业秘密。答辩人在为金城美墅小区提供物业服务中,并不存在公益性收益、不存在不合理收费,也就不存在返还问题。综上,被答辩人无权解除答辩人与金城美墅小区开发商签订的《前期物业服务合同》,其通过非法、暴力手段迫使答辩人移交物业管理权非法、无效。答辩人在被迫退出金城美墅小区时对于能够移交的物业管理用房、场地以及设备(包括答辩人投资建设的岗亭、栅门、门禁系统、监控系统等)已经移交;对于被答辩人第三项诉请中的物业管理资料,由于答辩人从前手安康市同创物业管理有限公司承接物业时就未见到,客观上无法移交。对于公摊能耗问题,因涉答辩人商业秘密,无法公开。对于公益性收益、不合理收费问题,因不存在而无需返还，故请依法驳回原告的诉讼请求。瑾瑜物业公司反诉称，反诉人受金城美墅小区开发商委托,自2015年6月1日起,正式为该小区提供物业服务。服务中,鉴于该小区多名业主投诉家里失窃、车辆被划、有人随地大小便等现象,反诉人自筹资金为该小区南门和东门安装了岗亭、道闸以及车辆识别系统、人行出入口刷卡系统,西门和北门安装了刷卡门禁系统,91个单元门安装了门禁系统与闭门器,业主共用空间安装了42部摄像机及两套32路网络硬盘录像机等系统,建设了车棚14座635.78㎡,公厕一间,极大地改善了该小区的治安状况,引导了业主车辆的有序、安全停放以及卫生状况的改善。反诉人为投资建设前述设施设备,共计花费779404元。2017年9月2日,小区业主大会成立并选举产生业主委员会，业主委员会产生后,其主任经常对反诉人的内部管理指手手画脚,并经常以种种理由刁难反诉人的工作,以致最终发展到煽动业主闹事、拒缴物业费用,严重影响反诉人的工作并导致小区业主拖欠反诉人物业费用约一百万元。后业主委员会以已经选聘新物业公司为由,强制反诉人移交物业，反诉人要求被反诉人补偿反诉人为小区投资建设的道闸、监控、门禁等系统设施设备后再行移交,被反诉人拒不理会,在双方沟通未果的情况下,被反诉人起诉反诉人要求移交物业并申请了先予执行。2018年1月31日,反诉人无奈之下将小区物业移交给被反诉人,并将自己投资建设的道闸、监控、门禁等系统设施设备暂时交由被反诉人管理与使用。反诉人认为,反诉人出于改善小区治安状况以及提高物业服务质量的目的,在小区业主共用部分投资建设的的道闸、监控、门禁等公共设施,受益人为小区全体业主,而被反诉人作为代表小区全体业主利益的组织机构,对于拆除不会发生不经济行为也不会导致价值极大贬损的岗亭、道闸等设施设备,理应进行返还;对于折除为不经济行为将导致价值极大贬损的监控、门禁等系统,理应留用并进行经济补偿。为维护反诉人合法权益,特此反诉，请求判令：1、被反诉人返还反诉人投资建设的金城美墅小区东门和南门的岗亭、道闸、公厕、车棚等设施（详见附件道闸系统清单），价值约178023元；2、被反诉人支付反诉人监控、门禁等系统（详见监控系统、门禁系统清单）补偿款175028元；3、诉讼费用由被反诉人承担。后将诉讼请求变更为：1、反诉被告返还反诉原告投资建设的金城美墅小区东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等设施，价值约623523.2元。2、本案诉讼费用由反诉被告承担。   被告为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交以下证据：   1、移交确认书、电卡移交清单、道闸系统移交清单、门禁、闭门器移交清单、监控系统移交清单、车棚移交清单、公区电卡及门禁增加卡移交清单。用以证明2018年1月31日，被告已经将金城美墅小区物业管理用房、设施设备以及场地等向原告移交，也已经退出小区，原告已经实际接管物业管理权。2018年1月31日，被告再次向原告移交金城美墅小区物业时，将被告投资建设的小区东门和南门岗亭、道闸等系统，各单元公共门户门禁系统及其钥匙，以及小区公共部位监控系统及设备向原告原状移交，暂时交由原告管理与使用。就被告投资建设形成的设施设备及电子系统，拆除且不会发生不经济的财产，原告应当向被告返还，拆除会发生不经济问题的，原告应当补偿被告。   2、金城美墅弱电智能化系统施工合同及其附件、2015年12月20日收据、2015年11月1日收据。用以证明被告在金城美墅小区投资包括小区东门和南门岗亭、道闸等设施，各单元公共门户门禁系统及其钥匙，以及小区公共部位监控系统及设备，共计花费779404元，对于被告投资建设形成的上述财产，拆除且不会发生不经济问题的，原告应当向被告返还，拆除会发生不经济问题的，原告应当补偿被告。   经审理查明，2015年6月1日，以安康市宏达房地产开发有限责任公司为甲方与被告瑾瑜物业公司为乙方签订前期物业服务合同，合同第一章约定物业基本情况为安澜楼旁的商住楼。第二章服务内容与质量约定物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第三章服务费用约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，基础物业费实行包干制，住宅基础物业服务费为每月0.35元／㎡，物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护；(5)物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共有设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；(10)物业管理企业的利润;原告按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由瑾瑜物业公司享有或承担。业主应于《商品房买卖合同》约定交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用 (物业服务资金) 由甲方按照标准的70％交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知瑾瑜物业公司；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳,业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行交纳义务。第五章物业的承接验收约定乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1.给排水；2.供配电；3.电梯、消防；4.其他设施、设备；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业服务所必需的其他文件；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第八章违约责任约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第九章其他事项约定合同期限自2015年6月1日至该项目业主委员会成立且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同还就物业的使用与维护、专项维修资金等其他事项进行了约定。合同签订后，瑾瑜物业公司即成立瑾瑜物业安康分公司进驻金城美墅小区进行物业服务管理工作，并对小区的大门及公共设施进行改造，为小区的安全安装了监控等设施。2017年6月8日,瑾瑜物业安康分公司以金城美墅小区部分业主拒交物业服务费，导致其公司经营困难为由，告知其于2017年6月12日停止物业管理服务，并要求业主重新招聘物业企业或自行管理。后在瑾瑜物业公司的协调下，瑾瑜物业安康分公司继续为该小区进行物业管理服务。2017年9月2日，金城美墅小区业主委员会成立，并在安康市房产管理局备案。2017年12月10日，金城美墅业委会选聘陕西安康健福物业管理有限公司为小区新的物业服务管理公司。2017年12月18日，原告向瑾瑜物业安康分公司发出告知函，要求其于2017年12月25日前与新选聘的陕西安康健福物业管理有限公司办理相关交接手续。2018年1月3日，原告发出二次告知函，要求于2018年1月10日前与陕西安康健福物业管理有限公司办理相关交接手续。2018年1月8日，安康市物调委组织安康市宏达房地产开发有限责任公司、瑾瑜物业安康分公司及原告进行调解。后原、被告协调未果，遂向本院起诉。2018年1月31日，瑾瑜物业公司与金城美墅业委会签订移交确认书进行了移交。   另查明，2015年5月18日，西安瑾瑜物业有限公司与陕西兰恒楼宇智能科技有限公司签订弱点智能化系统工程合同书，由陕西兰恒楼宇智能科技有限公司为安康市汉滨区黄沟路1号金城美墅小区进行监控、门禁、道闸系统安装调试，工程总造价653985元。   还查明，被告已撤离金城美墅小区，已将物业服务用房、配电室、水泵房移交向原告移交，原告在2018陕0902民初285号已经申请撤回第三项诉讼请求。   还查明，2019年4月3日瑾瑜物业公司向汉滨区市场监督管理局提交注销决议，表明分公司的债权债务清算完毕，无债权债务，若有债权债务由总公司承担，当日汉滨区市场监督管理局准予注销登记。   还查明，安康市自来水公司于2018年1月24日向金城美墅小区发出关于尽快缴纳拖欠水费的告知函，其中明确该小区共计拖欠水费162717元，瑾瑜物业安康分公司也于2018年1月29日向安康市自来水公司出具承诺函，认可该小区截止2018年1月共欠水费162717元，在2018年1月30日之前结1万元，下余在2018年2月28日前结清。   上列事实有前期物业服务合同、业委会成立公示、备案登记、告知（2017年6月8日）、会议记录（2017年12月10日）、二份告知函（2017年12月18日、2018年1月3日）、调解记录（2018年1月8日）、缴纳门禁可视电话单据、现场照片、自来水公司通知、欠费告知函、清单及2018年1月29日 承诺书、物价局文件、移交确认书、电卡移交清单、道闸系统移交清单、门禁闭门器移交清单、监控系统移交清单、车棚移交清单、公区电卡及门禁增加卡移交清单、金城美墅弱电智能化系统施工合同及其附件、2015年12月20日收据、2015年11月1日收据及原、被告的当庭陈述所证实。   本院认为，被告瑾瑜物业公司受安康市宏达房地产开发有限责任公司的委托，对金城美墅小区实施前期物业管理，双方在协商一致的基础上签订前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。因前期物业服务合同的第九章其他事项中约定合同期限自2015年6月1日至该项目业主委员会成立,且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日，本合同自动终止，现金城美墅小区经业主大会选举产生业主委员会，且业主委员会又选聘了新的物业服务企业，被告瑾瑜物业公司与安康市宏达房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同应予终止。原告提出，要求被告立即撤离小区并向原告移交物业服务用房和配电室、水泵房等相关设施、场地，因被告已撤离金城美墅小区，已将物业服务用房、配电室、水泵房移交向原告移交，故对原告该请求不能再予以支持。原告还要求被告公布2015年6月至2017年12月的水、电、电梯的公摊能耗、小区的公益性收益，因不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定不应予以支持，原告还要求被告返还不合理的收费约2万元，因未提交证据印证，故不能予以支持。原告还要求被告向其移交2018年收取物业费、生活垃圾、公摊水电、电梯年检、电梯电费、收取的房屋装修押金票据以及2017年12月收取的装修垃圾费和清运装修垃圾费等财物账册，被告同意移交2018电梯年检资料，认为其他属于自己内部的经营资料，除2018电梯年检资料外原告的请求缺乏依据，不能予以支持。原告还要求被告返还已收取的水费162717元，因安康市自来水公司于2018年1月24日向金城美墅小区发出关于尽快缴纳拖欠水费的告知函，其中明确该小区共计拖欠水费162717元，瑾瑜物业安康分公司也于2018年1月29日向安康市自来水公司出具承诺函，认可该小区截止2018年1月共欠水费162717元，在2018年1月30日之前结1万元，下余在2018年2月28日前结清，至今被告既未向自来水公司缴纳该费用，也未向原告或业主返还该费用，本案审理过程中被告不能说明水费的代收代缴具体情况又未本院提交收取水费的具体资料，给该小区业主生活带来极大不便，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本着便利业主生活的基本原则，被告西安瑾瑜物业应向原告返还水费162717元。反诉原告要求反诉被告返还其投资建设的金城美墅小区东门和南门岗亭、道闸、监控、门禁、公厕、车棚等设施的折旧款623523.2元，反诉原告该数字依据为其与陕西兰恒楼宇智能科技有限公司签订的弱点智能化系统工程合同书和陕西兰恒楼宇智能科技有限公司出具的653985元收据，以及由牛波出具的车棚、厕所、电器的125419元收款收据，因二份均为收据故反诉被告均不予认可，反诉原告认为二份收据的数额相加再按照电器产品和固定产品的折旧标准按照10年的使用寿命折旧2年后就是反诉原告反诉请求的数额，但反诉原告未向本院提供“电器产品和固定产品的折旧标准”，且未在指定期限内提出司法鉴定申请，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，反诉原告的诉讼请求不应予以支持。现依据《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告西安瑾瑜物业管理有限公司在本判决生效十日内向原告金城美墅小区业主委员会移交金城美墅小区2018电梯年检票据。                                                                                                                                                                二、被告西安瑾瑜物业管理有限公司在本判决生效十日内向原告金城美墅小区业主委员会返还水费162717元。    三、驳回原告金城美墅小区业主委员会的其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告西安瑾瑜物业管理有限公司的反诉请求。   案件受理费3854元，由被告西安瑾瑜物业管理有限公司承担3554元，由原告金城美墅小区业主委员会承担300元；反诉案件受理费5017元，由被告西安瑾瑜物业管理有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。         审判长 杨娟   人民陪审员 徐少林   人民陪审员 张忠桥     二〇一九年九月二十三日     书记员 赵立志                         附：相关法条   《物业管理条例》   第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：      （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；   （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；      （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；      （四）监督管理规约的实施；      （五）业主大会赋予的其他职责。   第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。   第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》    第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。     物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：   （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；     （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；    （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；  （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；     （五）其他应当向业主公开的情况和资料。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。      没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。        1