连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5615号原告：张正泉，男，1980年10月30日生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港蓝天置业有限公司，住所地连云港市海州区解放东路200号蓝天华侨城D段101号商铺。法定代表人：陆官洋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林俐利，该公司职员。原告张正泉与被告连云港蓝天置业有限公司（以下简称蓝天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张正泉、被告蓝天公司的委托诉讼代理人林俐利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张正泉向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋认购协议》；2、被告按定金罚则赔偿原告100万元损失；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月3日原告认购了被告开发的位于连云港市海州区门面房并签订《房屋认购协议》，协议签订后，原告依约向被告支付了100万元定金及购房款，但被告未按合同约定与原告签订正式《商品房买卖合同》，原告曾多次要求被告履行，被告均未履行，故原告诉至贵院，请求判如所请。被告蓝天公司辩称，没有签订正式的《商品房买卖合同》不是我方造成的，涉案房屋因为其他纠纷被法院查封，无法进行网签，因此原告要求赔偿损失我方不应承担。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了《房屋认购协议书》、关于限期签订《商品房买卖合同》的函、收据两张、银行转账凭证两张，被告提交了（2018）苏0706民初2097号裁定书等证据，本院依法组织双方当事人进行举证与质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月3日原告张正泉（买受人，乙方）与被告蓝天公司（出卖人，甲方）签订《房屋认购协议》，约定张正泉认购被告开发的位于连云港市海州区门面房，面积为193.47㎡，房屋单价为29130元；合同约定支付方式为：乙方于本协议签订当日向甲方支付100万元房屋认购定金，余款乙方在签订正式《商品房买卖合同》时向甲方支付400万元，签订《商品房买卖合同》后办理不动产登记证书前乙方支付余款635781元；双方最迟于2018年5月20日前签订正式的《商品房买卖合同》，如甲方逾期办理或乙方逾期付款，守约方有权按照合同总价的20%要求违约方赔偿，任何情况下，违约方不申请调整不申请撤销。合同签订后，原告张正泉于2018年3月29日通过银行汇款的方式支付被告定金100万元，后又于2018年4月4日支付房款400万元，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。2018年5月25日，原告张正泉向被告蓝天公司发送了关于限期签订《商品房买卖合同》的函：“贵我双方于2018年3月3日签订《房屋认购协议》约定我方认购了贵方连云港市海州区门面房，根据约定，贵方应在2018年5月20日前与我方签订正式《商品房买卖合同》，《房屋认购协议》签订后，我方接贵方电话通知，要求延期签订，但贵方未说明理由，贵方的行为已构成违约。现我方书面通知贵方，限贵方于2018年6月15日前与我方签订网签《商品房买卖合同》，逾期本人将解除合同，并按合同约定追究贵方其他全部法律责任。”被告蓝天公司表示其已收悉该函，但涉案房屋因另案诉讼被法院保全，无法与原告签订《商品房买卖合同》并办理网签手续。另查明，因案外人浙**星建业有限公司与蓝天公司建设工程合同纠纷一案，案外人浙**星建业有限公司向本院申请财产保全，本院于2018年3月23日作出（2018）苏0706民初2097号裁定书：“查封、冻结被申请人连云港蓝天置业有限公司银行存款14350000元或其他等值财产。”本院于2018年4月10日，向连云港市房屋产权管理中心送达（2018）苏0706民初2097号协助执行通知书：“一、查封被申请人蓝天公司所有的位于连云港市蓝天华侨城13号、14号楼Ｃ区商铺，13#、14#楼101室至112室（丘号为01682197-0001至01682197-0012）的房产。二、查封期限三年，自2018年4月10日至2021年4月9日。”2019年6月25日，本院作出（2018）苏0706民初2097之一号裁定书：“解除对被申请人连云港蓝天置业有限公司所有的位于连云港市蓝天华侨城13号、14号楼Ｃ区商铺，13#、14#楼101室至112室（丘号为01682197-0001至01682197-0012）共12套房产的查封。”诉讼中，原告张正泉要求解除其与被告签订的《房屋认购协议》，并表示本案只主张被告赔偿定金损失100万元，对已缴纳的定金及房款共计500万元，不要求在本案中一并处理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告张正泉在签订《房屋认购协议》后，于2018年3月29日向被告支付定金100万元，又于2018年4月4日支付房款400万元，剩余房款635781元未付，该未付款项双方约定在办理不动产登记证书前支付，故，原告张正泉已经履行了《房屋认购协议》的主要义务，被告蓝天公司未按照合同规定的期限即在2018年5月20日前与原告签订正式的《房屋买卖合同》，在原告发出催告函后，仍未履行该义务，其已构成违约，应当承担违约责任。被告蓝天公司抗辩涉案房屋因涉及其他诉讼案件被法院保全从而无法与原告签订房屋买卖网签合同，不应承担违约责任。对此，本院认为，涉案房屋被法院查封系因被告欠他人债务而引起的诉讼，该原因完全归责于被告，并不属于法律规定的不可抗力情形，故不应当免除被告的违约责任。根据上述司法解释规定，被告蓝天公司收受原告的购房认购金100万元，实际上系用于作为订立商品房买卖合同的担保，现因被告一方的原因未能签订《商品房买卖合同》，被告应当按照法律关于定金罚则的规定承担责任，即被告应当赔偿原告一倍的定金100万元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，因一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，守约方享有法定解除权，现原告作为守约方主张解除双方所签《房屋认购协议》，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张正泉与被告连云港蓝天置业有限公司于2018年3月3日签订的《房屋认购协议》；二、被告连云港蓝天置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张正泉定金1000000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（原告已预交），由被告连云港蓝天置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  汪素琴人民陪审员  季建华二〇一九年九月二日法官 助理  王肖琳书 记 员  韦 玲法律条文及上诉须知附录法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行