广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初390号原告：李圣安，男，1990年12月11日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭一文，系广东满祥律师事务所律师。被告：吴芳，女，1981年7月19日出生，汉族，身份证住址：北京市西城区。第三人：广州市远见房地产代理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈和寿，男，1990年10月29日出生，汉族，系第三人公司的客户经理。原告李圣安诉被告吴芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案。诉讼中，本院依职权追加了广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李圣安及其委托诉讼代理人郭一文、第三人远见公司的委托诉讼代理人陈和寿到庭参加了诉讼，被告吴芳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告李圣安向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除买卖标的为广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601的《房屋买卖合同》（编号：0000335）；2.被告向原告退还定金20000元；3.被告向原告赔偿违约金500000元；4.被告承担本案全部诉讼费用、担保费。事实与理由：原、被告在中介方远见公司的撮合下于2018年9月2日达成对房屋（广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601）的交易，并签定了《房屋买卖合同》。同日，原告向被告全额支付了合同约定的贰万元定金。被告在合同约定时间内（2018年10月12日前），没有提供办理银行贷款所需要的资料，也未配合原告申请银行按揭。经原告多次催促，均无结果。被告声称，除己收取的定金贰万元外，还需额外收取原告捌万元，才愿意配合原告办理相关手续。直到2018年11月14日，原告与被告失去了联系，无法再继续办理相关按揭贷款申请及房屋过户手续。原告认为被告的行为严重损害了自己的合法权益，为此特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告吴芳未作答辩。第三人远见公司陈述称：签好合同当天，双方约定支付2万元定金，回去后卖方（吴芳）突然要求买方（李圣安）多补8万元定金才肯协助办理过户，买方没有同意。之后我方多次催促卖方配合，卖方均没有回应，直至现在仍然没有办理过户手续。经审理查明：案涉房屋位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601，建筑面积134.6平方米，权属人为被告吴芳。2018年9月2日，原告李圣安（买方）、被告吴芳（卖方）与第三人远见公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业地址为广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601，建筑面积约134.6平方米。该物业以现状按套销售，该物业成交价为500万元。违约责任为本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%的违约金或赔偿楼价差额损失等方式…（2）一方拒绝出售或购买该物业。该合同附件中的付款方式约定为银行按揭付款，申请贷款种类为商业贷款：1.定金贰万元，买方应在签署本合同时自行交付给卖方…3.卖方应在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后40日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年350万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）……合同还约定了其它内容。合同签订后，原告依约向被告支付了定金2万元，被告遂向原告出具了对应的《收款收据》。在合同履行过程中，原、被告因定金金额问题发生争议。第三人远见公司分别于2018年11月18日及2018年11月28日向被告邮寄《履约催促函（卖方）》，催促被告协助原告办理银行按揭贷款，但上述催促函均未妥投。原告于2018年12月4日向被告邮寄《关于通知吴芳女士就华南碧桂园翠山蓝天苑63座601房屋交易违约赔付函》，被告在函中指出被告未履行配合办理按揭手续的义务，已构成违约，要求解除合同，并要求被告支付违约金，但该函未妥投。庭审中，第三人陈述被告的丈夫在签订合同第二天要求原告追加支付定金8万元，但原告并没有同意。原告对此予以确认，并陈述其于2018年11月13日就联系不上被告了，被告单方面改变定金数额，并依此拒绝履行原有合同，拒绝继续出售房屋，已经属于违约，故我方有权单方解除案涉房屋买卖合同。此外，关于案涉中介费的支付问题，原告陈述按照合同约定，在房屋交易完成后由原告支付中介费用，由于房屋交易尚未完成，目前尚未支付过任何中介费用。另查明：2018年12月17日，原告以被告有损毁、隐匿、转移诉讼标的物的可能为由，向本院提出要求对案涉房屋采取诉前保全措施，本院经审查作出（2018）粤0113财保644号之一民事裁定书，查封了被告名下广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601的房屋。对此，原告预付了保全费3120元。被告吴芳下落不明，本院于2019年5月6日发出应诉公告，公告期届满，仍未见被告吴芳与本院联系应诉。以上事实，有《房屋买卖合同》、《房地产权证》、《收款收据》、《履约催促函（卖方）》（0002308）、《履约催促函（卖方）》（0002309）、快递底单、快递查询复印件、《关于通知吴芳女士就华南碧桂园翠山蓝天苑63座601房屋交易违约赔付函》、快递查询原件及庭审笔录等证据证实。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，被告在收到原告支付的2万元定金后，并未按约定在40日内（即2018年10月13日前）协助原告申请银行按揭，且被告现单方拒绝与原告联系，其行为已构成违约，原告通过诉讼方式要求解除案涉合同，符合法律规定，本院予以支持，认定原、被告于2018年9月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月4日解除，被告应返还原告已付的定金2万元。因被告的违约行为致使案涉合同解除，原告有权要求被告承担违约责任，原告依据合同选择主张违约金之诉请，于法有据，本院予以支持。原告主张按合同约定被告应向其支付违约金50万元，关于违约金的数额认定问题，本院认为，违约造成的损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失。其次，还应考虑合同的履行程度，因为一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。因此，在衡量违约金是否过高时，本院将根据合同性质、履行程度、损失大小、违约情况、主观过错及当事人的履约和赔偿能力等因素，予以综合判断，合理调整违约金的数额。具体到本案而言，原、被告签订合同后，原告支付了定金2万元，还未支付其余购房款，在合同的履行程度上，尚处于整个交易流程的初级阶段，仅属履行开始。在损失认定上，原告未向本院提供证据证明其因此受到相应的实际经济损失。此外，原告仅支付了定金，对其另行购买房屋的资金支付能力影响较小。综上，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整，酌定被告应向原告支付违约金2万元。被告吴芳经本院公告传唤，公告期届满仍未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院将依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李圣安与被告吴芳于2018年9月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月4日解除；二、被告吴芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李圣安退还定金2万元及支付违约金2万元；三、驳回原告李圣安的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46800元，保全费3120元，合计49920元（原告已预付），由原告李圣安负担23040元，由被告吴芳负担26880元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  黄福泉人民陪审员  李少霞二〇一九年九月三十日书 记 员  苏晓俭