江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初5641号原告：易某，男，1980年6月9日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市袁州区高士北路1号。原告：易某（系原告易某的弟弟），男，1982年3月4日出生，汉族，身份证住址：重庆市渝中区，邮寄地址：重庆市沙坪垻区柏树林53号2-1。委托诉讼代理人：易某，男，1980年6月9日出生，汉族，身份证住址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市袁州区高士北路1号。被告：宜春某有限公司，工商登记地址：江西省宜春市袁州区东风路202号，实际经营地：江西省宜春市高士路与锦绣大道交汇处，统一社会信用代码：9136090056629620XL。法定代表人：吕某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁某，江西某律师事务所律师。原告易某、易某（以下简称两原告）与被告宜春某有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易某、原告易某的委托诉讼代理人易某以及被告的委托诉讼代理人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告请求判令：1.被告立即向两原告出示北湖?书香名郡11幢2单元502号房屋竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收表；2.被告每日按已付房款的万分之1.5承担自2018年1月1日起至2019年2月2日收房之日止共计398天的逾期交房违约金20701.39元；3.被告向两原告支付自2018年10月至2019年2月共计5个月的租房费2750元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩要点：1.涉诉房屋于2018年9月7日已经取得竣工验收备案表，符合交房的条件，被告多次以各种方式告知原告涉诉房屋已取得竣工验收备案表，通知原告前来办理交房手续，被告已经履行了通知交房的义务，收到通知后未来办理交房手续系原告自身原因，原告主张的违约金只能计算至2018年9月7日。2.未支付违约金不是拒绝交房的法定理由和合同约定理由，只要涉诉房屋符合法律条件，原告就不能拒绝收房，可以主张依据合同约定已经产生的违约金，但不能据此拒绝收房，在符合交房的条件情况下，答辩人拒绝交房不再计算违约金。3.涉诉房屋已符合交房条件，被告已通知原告前来办理交房手续，系原告拒绝收房，因此造成的损失应由原告自行承担。原告主张的租房费没有证据证明其真实性，原告已经主张了违约金，已包含了所有损失，租房损失不能再另行主张。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回该诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院确认如下事实：被告为宜春市袁州区高士路1155号北湖?书香名郡项目的开发商。2017年8月16日，两原告（买受人）与被告（出卖人）共同签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YC201708074701）。该《商品房买卖合同》（以下简称案涉商品房买卖合同）约定，两原告购买的房屋为宜春市袁州区高士路1155号北湖?书香名郡11幢2单元502室，建筑面积为83.94平方米，单价为4131元/平方米，房屋购买总价为346757元，付款方式为2017年8月2日一次性付清房款（使用房票），其中，两原告使用房票金额为349866元、房票安置差额为3109元。此外，案涉商品房买卖合同约定：“……第八条交付期限。出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。……”两原告在案涉商品房买卖合同中向被告提供的买受人地址为“江西省宜春市袁州区沙子巷8号”、联系电话为“133××××2334、151××××2917”。此外，案涉商品房买卖合同还对其他内容进行了约定。后两原告按照案涉商品房买卖合同约定，于2017年8月向原告支付了购房款346757元以及房屋维修基金。2017年10月18日，被告向两原告出具了案涉房屋的预收款收据。2018年9月7日，北湖?书香名郡工程取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案资质。根据被告提供的《商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书》显示，该北湖?书香名郡工程《商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书》时间显示为2016年12月30日。此外，根据被告提供的《交房通知书》显示，通知对象为原告易某，该《交房通知书》落款时间为2018年12月31日，其中“特别提示”的内容为：“以上通知将邮寄至您在《商品房买卖合同》填写的地址，若您没有收到通知、收到后未按规定时间前来交房，从我公司通知的办理房屋交接手续之日起，视为房屋已经交付，由此时间后将不会产生《商品房买卖合同》中约定的延期交房违约金。”。2019年1月4日，被告通过邮政快递向两原告所提供的江西省宜春市袁州区沙子巷8号的地址邮寄送达了一份邮件，备注栏注明“交房通知书”，收件人为原告易某，收件人的联系电话为133××××2334，邮政人员实际收件时间为2019年1月8日，该邮件的签收时间为2019年1月10日，签收人为“他人收门卫”。2019年2月2日，两原告办理了北湖?书香名郡11幢2单元502室房屋的交房手续，其中，物业公司按1.2元/月/平方米的标准向两原告收取了在2018年10月1日至2019年12月31日期间共计15个月的物业费、金额为1511元，并向两原告收取了垃圾费1000元、出入证30元、预收电费200元，以及装修押金1000元、出入证押金60元。后两原告诉至本院。判决的理由与结果本院认为：一、关于合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。两原告与被告签订的案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，两原告与被告之间形成房屋买卖合同关系，其中，两原告为买受人，被告为出卖人，本院予以确认。二、关于两原告主张的出示相关证书问题。因被告在庭审中已向两原告出示涉及两原告购买案涉房屋的北湖?书香名郡房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书原件，已完成原告主张出示相关证书的义务，两原告主张的该诉讼请求现已实际得以实现，故本院对两原告的该诉讼请求不再予以处理。三、关于两原告主张的违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，两原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了其合同义务，而被告按照合同约定应于2017年12月30日前向原告交付符合交付条件的商品房，现被告并未在2017年12月30日前向两原告交房，可见，系被告违约，应当由被告承担相关违约责任。因原告依据案涉商品房买卖合同第九条约定，要求继续履行合同，由被告自合同约定交房的次日至实际交付房屋之日止每日按已付购房款346757元的万分之1.5支付违约金，故对两原告该主张，予以支持。因案涉商品房买卖合同约定由被告于2017年12月30日前交房，被告按照案涉商品房买卖合同中两原告向被告提供的买受人地址以邮寄方式向两原告送达了《交房通知书》，根据邮递查询单显示该邮件已于2019年1月10日被他人签收，两原告未提供其他证据证明其在与被告签订案涉商品房买卖合同后又向被告提供了包括地址、联系电话在内的其他新的联系方式，故对于被告交房通知书到达两原告的时间应视为2019年1月10日。按常理开发商应当自交房通知到达买受人之日起给予买受人一定的交房期限，因被告提供的交房通知书中并未明确规定交房期限，而两原告实际系于2019年2月2日办理交房手续，故两原告主张实际交房时间为2019年2月2日，予以采信，因此，两原告主张的违约金支付期限应为自案涉商品房买卖合同约定的交房次日即2018年1月1日至实际交房之日即2019年2月2日止。经计算，该期间的天数共计398天，违约金金额为20701.39元，故对两原告主张的20701.39元违约金，予以支持。三、关于两原告主张的租房费问题。原告易某主张自2018年10月至2019年2月止因被告未按约交房导致原告易某多支出5个月的租房费，每月租金为550元，主张的租房费总金额为2750元。经庭审查明，原告易某原居住房屋已被政府征收，原告易某及其妻子熊淑晶为此于2018年9月5日与政府部门签订了《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》，根据该协议约定，原告易某及熊淑晶必须在签订该协议后20天内搬迁完毕并腾空房屋交付给政府部门，而因被告未按合同约定于2017年12月30日前将符合交房条件的案涉房屋交付给两原告，原告易某在搬迁后不得不在外租房居住，为此原告易某向本院提供了原告易某及熊淑晶与政府部门签订的《宜春中心城区棚户区改造项目房屋征收与补偿协议》、熊淑晶与房东梁爱华签订的《租房协议》、支付租金与住房期间燃气费及电费的相关缴费凭证、熊淑晶与房东梁爱华的微信聊天记录、原告易某与熊淑晶的结婚证，足以证明原告易某的上述主张，故原告易某主张由被告支付租房费2750元，证据充足，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告宜春某有限公司自本判决生效之日起五日内向原告易某、易某共同支付逾期交房违约金20701.39元；二、限被告宜春某有限公司自本判决生效之日起五日内向原告易某支付租房费2750元；三、驳回原告易某、易某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费386元，减半收取193元，由被告宜春某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  葛 涛二〇一九年九月三日代书记员  易心雨