成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2486号 原告：刘林，男，1985年1月6日出生，汉族，户籍地四川省罗江县，现住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘丰国，男，1962年6月3日出生，汉族，住四川省罗江县，系刘林父亲。 委托诉讼代理人：魏俊民，四川乐嘉律师事务所律师。 被告：杨阳，女，1992年10月11日出生，汉族，户籍地成都市锦江区，现住四川省资阳市安岳县。 被告：陈玉婷，女，1988年10月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二被告共同委托诉讼代理人：赵洪波，四川君合律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：熊永林，四川君合律师事务所律师。 原告刘林诉被告杨阳、陈玉婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘林的委托诉讼代理人刘丰国、魏俊民，被告杨阳、陈玉婷的委托诉讼代理人赵洪波、熊永林到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告刘林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋价差损失700000元；2、请求判令被告双倍返还定金90000元；3、判令被告赔偿原告中介佣金损失15000元；4、请求判令被告赔偿原告租房损失25920元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年3月21日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于成都市龙泉驿区房屋以65万元的价格出售给原告。合同签订后，被告拒绝履行合同，原告起诉到法院要求被告承担违约责任，并继续履行合同。成都市龙泉驿区人民法院以（2017）川0112民初2751号判决支持了原告的诉讼请求。被告不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院以（2017）川01民终16932号判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告仍拒不主动执行，原告申请强制执行。在执行过程中，龙泉驿区人民法院查询得知被告已于2017年11月9日以欺骗的手段从龙泉驿不动产登记中心补领了涉诉房屋的不动产证，又将房屋转让并转移登记给案外人，导致原、被告的合同无法履行。 被告杨阳、陈玉婷辩称：被告在签订合同时没有预见到、也不应预见到房屋价差，房屋价差也不是原告在履行合同后必然可以获得的利益，且房屋价差不是原告实际受到的损失；《鉴定意见通知书》在证据形式上并非民事诉讼过程中的鉴定意见，被告对该鉴定价格有异议，且鉴定评估基准日不应为2017年11月22日，并且《鉴定意见通知书》载明的价格已经包含案涉房屋的附属设施设备的价值，故不能作为证明房屋价差的依据。《鉴定意见通知书》载明案涉房屋的评估与65万元的价差为54.79万元，没有证据证明房屋价差为70万元；原告于2018年3月30日申请执行时已经知晓被告将房屋再次出售，《房屋买卖合同》已经无法继续履行，原告应当采取适当措施防损失的扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大，自2018年3月30日之后的租金损失原告应自行承担；即使法院酌情支持可行利益损失，也应依法扣减被告不可预见的损失以及必要的交易成本，并且应根据原告支付定金的金额占全部房款的比例支持原告遭受的损失，且应考虑原告已经得到救济的情况酌情减少损失赔偿金额；原告主张的定金罚则足以弥补原告的损失，不应再赔偿原告的房屋价差损失、佣金损失、房租损失。 本院经过审理，确认事实如下：2017年3月3日，刘林与杨阳、陈玉婷的代理人杨平经案外人成都市链城居房地产营销策划有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定杨阳、陈玉婷将其按份所有的位于成都市龙泉驿区房屋以650000元的价格出售给刘林，合同约定刘林在合同签订当日支付定金45000元，首付款215000元在过户递件完成后当日支付，剩余房款390000元由原告刘林申请按揭贷款，由放贷银行支付给杨阳、陈玉婷，如果卖方违约应承担房屋总价20%的违约金及佣金损失。原告刘林支付佣金15000元。2017年3月21日，刘林之妻田菊花向中国工商银行股份有限公司成都青龙支付申请关于案涉房屋39万元的二手住房购置贷款，银行于2017年3月21日受理并于同月27日审批通过。因杨阳、陈玉婷不履行合同约定的义务，刘林向本院提起诉讼，本院于2017年10月20日作出（2017）川0112民初2751号民事判决书，判决“杨阳、陈玉婷于判决生效之日起10日内协助刘林办理案涉房屋的不动产权转移登记，杨阳、陈玉婷于判决生效之日起10日内向刘林支付违约金10000元，杨阳、陈玉婷于判决生效之日起10日内向刘林支付律师费55000元，刘林于判决生效之日起10日内向杨阳、陈玉婷支付首付款215000元”。杨阳、陈玉婷不服上述判决，向成都市中级人民法院提出上诉，2018年3月5日，成都市中级人民法院以（2017）川01民终16932号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。刘林向本院申请执行，执行过程中发现在上诉期间，杨阳、陈玉婷于2017年11月16日将案涉房屋出售给案外人游荣春，并于2017年11月22日办理了权属转移登记。本院于2018年7月16日裁定终结执行。 2018年7月13日，成都市公安局龙泉驿区分局以涉嫌拒不执行法院判决罪对陈玉婷、杨阳实施刑事拘留。 2018年7月30日，成都市公安局龙泉驿区分局出具了成龙公（刑）鉴通字〔2018〕45号鉴定意见通知书，通知刘林案涉房屋在2017年11月22日的总价为119.79万元。 后经成都市公安局龙泉驿区分局决定，撤销了杨阳、陈玉婷的刑事案件。 2018年7月13日，刘林因双方的房屋买卖合同向本院提出诉讼要求支付二审、执行期间的代理费。本院于2018年8月29日作出（2018）川0112民初3939号民事判决书，判决杨阳、陈玉婷支付代理费41250元。该判决已发生法律效力。 2018年7月4日，刘林起诉至成都市成华区人民法院要求撤销杨阳、陈玉婷与游荣春签订的《存量房买卖合同》，成都市成华区人民法院以（2018）川0108民初5151号民事判决书判决驳回了刘林的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 上述事实有当事人的陈述，当事人提交的合同、判决书、裁定书、通知书、决定书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同的约定和法律的规定承担相应的义务。本案中，刘林与杨阳、陈玉婷签订的合同不违反法律规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。但杨阳、陈玉婷未按合同的约定履行相应的义务。经本院判决由杨阳、陈玉婷履行相应的义务后，杨阳、陈玉婷在上诉期间将案涉房屋另行出售，且办理了转移登记，导致无法履行与刘林之间的合同，其过错明显，依法应当承担相应的违约责任。因案件所涉及的标的物已出售给第三人，并由第三人取得了权属登记，刘林与杨阳、陈玉婷的合同已无法继续履行，应当予以解除。因合同解除，原告支付的定金45000元，应当由杨阳、陈玉婷返还给原告刘林，双方当事人对返还该款项无异议，本院予以确认。 关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告已依照合同的约定支付了相应的房款，申请并由银行审批完成了贷款，积极履行合同约定的义务。刘林通过房屋的增值可以获得利益，而房屋差价属于合同履行后刘林可以获得的利益，且案涉房屋的价格波动在签订合同时应当为双方当事人可以预见的，而杨阳、陈玉婷将案涉房屋另行出售给他人并办理了权属转移登记，其明显违反诚实信用原则，过错明显，合同约定的违约金并不足以弥补原告的损失，因此本院认定杨阳、陈玉婷应当赔偿原告的实际损失。 关于原告的实际损失问题。因房屋在2017年7月22日即转移登记给案外人，此时被告已无法履行交付房屋和办理转移登记的义务，公安机关确定的房屋价格能客观反应当时房屋市场价格情况，本院以公安机关确定的1197900元为基准确定原告的损失，与双方约定的价格折算后，房屋的价差损失为547900元，应当由杨阳、陈玉婷予以赔偿；原告支付的佣金，系双方在合同中约定的由违约方承担的费用，房屋价差损失不能涵盖该损失，对于原告请求赔偿已支付的佣金15000元，本院予以支持。房屋价差损失足以涵盖原告的其余损失，对于原告请求的其余损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告杨阳、陈玉婷于本判决生效后10日内向原告刘林返还定金45000元； 二、被告杨阳、陈玉婷于本判决生效后10日内向原告刘林支付赔偿款562900元（其中房屋价差损失547900元、佣金损失15000元）； 三、驳回原告刘林的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6054.5元，由被告杨阳、陈玉婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 陈 明 二〇一九年九月十七日 书记员 李其英