上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初20461号原告(反诉被告)：上海助宝物资储存有限公司，住所地上海市。法定代表人：汪宝仁，经理。委托诉讼代理人：金政平，上海市致真律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝山力古废旧物资回收站，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐力古，总经理。委托诉讼代理人：郦诗远，上海市瑞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。第三人：上海市宝山区月浦镇农业服务中心，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号北楼207室。负责人：李源，主任。委托诉讼代理人：陈欣，上海政明律师事务所律师。原告(反诉被告)上海助宝物资储存有限公司(以下简称助宝公司)与被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站(力古回收站)土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海市宝山区月浦镇农业服务中心(以下简称农业中心)到庭参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。助宝公司的法定代表人汪宝仁及其委托诉讼代理人金政平、力古回收站的法定代表人徐力古及委托诉讼代理人杨振荣、第三人农业中心的负责人李源及其委托诉讼代理人陈欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。助宝公司向本院提出如下诉讼请求：判令力古回收站支付租金395,000元(从2017年9月5日-2019年3月5日)。事实和理由：2014年8月1日，助宝公司与力古回收站签订一份《租赁合同》。位于联水路XXX号蕴川路练祁河桥西侧北岸的地(原月浦肥料站)由力古回收站租赁使用，力古回收站按照合同支付租金。合同期限为5.5年(从2014年8月1日至2020年1月31日)。租赁费每年35万元人民币。每半年支付租金，每年的4月5日支付17.5万元，9月5日支付17.5万元。合同规定违约则承担全部经济责任及支付违约金每年35万元，直至合同期限结束。2018年7月4日，因力古回收站未能履行合同的约定按期支付租赁费，助宝公司向其发出《关于合同租金结算的函》。但力古回收站收到函后仍旧未能主动履行合同义务支付租赁费，故涉讼。就事实部分助宝公司还补充，另外还收取力古回收站押金10万元，双方合同的出租标的是场地、码头、瓦房，面积是5亩，大概是3,000多平方米。助宝公司是通过农业中心取得系争场地的，助宝公司的法定代表人原来是农业中心的职工，自2005年起中心让其承包肥料站的经营，双方也签订了承包合同，助宝公司法定代表人退休之后，与农业中心签了20年的租赁合同，期限至2028年。期间，助宝公司将大部分场地对外出租。原来码头是做肥料的，各地的肥料运到码头，再从此处分到各个生产队。2014年8月开始，助宝公司出租给力古回收站。力古回收站租赁后将该码头用作废钢的运输，为此其提出需要申请港口许可证，原来肥料是不需要许可证的，因此力古回收站通过助宝公司作为主体申请了港口许可证。自2017年实施了“五违四必”之后，政府停发了港口许可证，因为系争场地是属于水资源的监测点，另一个方面是粉尘大，影响环境，要求停业整顿。但事实上力古回收站还在运输废钢。至于港口许可证是一年一核，到了2017年9月底到期后就停止核发了。力古回收站反诉并辩称：双方签订租赁合同的标的是码头，码头具有特殊性，如果需要实现码头的价值并作为合同履行的一部分，助宝公司应该提供港口经营许可证。双方在签订合同时，助宝公司就持有港口许可证，否则力古回收站不会签订该份合同的。力古回收站做的是废钢收购行业，属于特殊行业，当时要公安部门的经营许可，也以助宝公司的名义申请了许可证。在2017年9月30日许可证到期，但港务局(海事局)不予继续核发许可证，导致力古回收站的钢材不能通过港口出去，只能走陆路了，交通的改变导致成本大幅提高，承租的港口也丧失了使用的功能。关于租金，按照合同约定，租金是先付后用的，2017年9月30日之前的租金已经支付完了，2017年9月5日应该支付的是2017年10月-2018年3月期间的租金17.5万元，其中已经先付了13万元。但在2017年10月之后，由于港口经营许可证没有续发，导致合同无法履行，因此不存在欠付租金的问题。由于港口许可证的停发，力古回收站反诉要求解除双方的租赁合同；判令助宝公司返还2017年10月之后已经支付的租金13万元；要求助宝公司返还保证金10万元；要求助宝公司赔偿因违约造成的损失500万元(暂估价，以最终评估价为准，损失包括：码头加固改造，场地的平整，搭建的行车，为经营需要搭建的棚舍、办公楼的修整等费用)。助宝公司针对反诉辩称，没有港口许可证但并不妨碍力古回收站的正常经营，只不过是船少了，还是能停靠的，还在正常的卸货，吊机还在正常使用中。签订合同时，助宝公司没有港口许可证，2015年年底在力古回收站的要求下助宝公司才去申请的，2016年、2017年都通过审核并续发了证照。发证是政府行为，并非助宝公司可以控制和预见。针对反诉诉请，解除合同没有法律和事实依据，力古回收站还在占有使用系争场地，应该按照合同的约定来支付租金。双方的租赁合同还在正常的履行中。第三人农业中心述称：系争场地是友谊村的集体土地，在1991年颁发了建设用地使用证，当时的使用权利人是宝山区盛桥农业公司，用途是续粪池，盛桥公司的名称变更后由农业中心来承接。原来是一个肥料站，嗣后转制，农业中心占了30%，助宝公司占了70%，后来助宝公司再转租给力古回收站。农业中心和助宝公司之间不是出租关系，是一个合作关系，每年助宝公司向农业中心支付一定的费用，是从2005年1月开始的，双方的合作合同签到2024年终止。力古回收站在系争场地上进行了金属的加工和生产，2017年12月，宝山区规土管理局责令对于改变土地使用进行整改，原来系争场地是续粪池，现在变成了废钢的加工。还有一个原因是，系争场地是联水国考的水质考点，力古回收站在使用中有扬尘。为此，助宝公司也向力古回收站发了告知函，要求终止双方的租赁合同，由力古回收站搬离场地。力古回收站也同意搬离，但是因为资金的问题没有搬走。农业中心也同意在合理的范围内予以补偿。本院经审理认定事实如下：系争土地系集体土地，土地所有权人为宝山区月浦镇友谊村农民集体。1983年4月，盛桥肥料站向宝山县土地主管部门申请使用系争土地，经批准同意。1991年7月29日，上海市宝山区土地管理局发宝集建(91)字第601号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为宝山区盛桥农业公司，地址为练祁河北侧(现为宝山区联水路XXX号)，地号为宝山区盛桥镇友谊村29丘，用地面积3,874平方米，用途为蓄粪池。之后，宝山区盛桥农业公司因机构变革，权利义务由月浦农业中心承接。2005年1月1日，月浦农业中心(甲方)与助宝公司(乙方)签订《合作协议》，约定月浦肥料站(原盛桥肥料站)甲方委托乙方经营管理，肥料站的资产甲方占30%股份，乙方占70%股份，期限2005年1月1日至2028年12月30日等。2014年8月1日，助宝公司与力古回收站签订《租赁合同》，约定助宝公司将系争场地及码头岸线出租给力古回收站从事废钢业务，租期2014年8月1日至2020年1月31日。每年租赁费为35万元，每半年支付一次。乙方支付保证金10万元。在租赁期内，乙方因合法经营需要，可自行决定设备安装、场地基建改造工作(不损害到甲方利益前提下)，安全生产管理活动由乙方全权负责，并对环保、消防、卫生清理、管理等安全工作负责，承担全部责任。因乙方独家经营码头，所以必须乙方承担全部码头边河道挖深、疏通清理等责任及费用。在改建区内的房屋和仓库，乙方如有需要对其改建的均由乙方出资，甲方应对乙方的改建活动给予支持(经当地上级相关部门批准后方可改建)。但由乙方承担改建产生的后果。因乙方经营需要，一切许可证等均由乙方自行办理，在办证过程中如遇需要甲方配合办理，甲方则积极协助配合。租赁期内，本租赁场地如遇国家和政府及有关部门规划、征用、动迁、改造或者改建等特殊情况，由有关部门颁发相关文件生效之日时，本协议自然终止，双方无条件服从，属乙方出资建造的设施的补偿归乙方，原属甲方但由乙方改建的房屋补偿归甲方。由于种种原因，乙方未能办妥一切合同经营许可证照的，则合同不成立，甲方不承担乙方的经济损失(保证金也不退还)。之后，力古回收站使用系争土地至今。2017年1月，上海市宝山区规划和土地管理局向农业服务中心发出《责令停止土地违法行为通知书》，认为月浦农业中心擅自将系争土地出租给力古回收站用于非农建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，责令月浦农业中心立即停止土地违法行为。2019年2月2日，上海市宝山区规划和土地管理局向友谊村委会发《关于同意收回宝山区盛桥镇友谊村29丘集体土地建设用地使用证的通知》，主要内容为，收到友谊村委会关于收回宝山区盛桥镇友谊村29丘集体土地使用权的申请书和相关资料，经查，上述地块位于月浦镇友谊村联水路XXX号(即宝山区盛桥镇友谊村29丘)，已申领宝集建(91)字第601号《集体土地建设用地使用证》，权利人为宝山区盛桥农业公司，用途为蓄粪池，用地面积为3,874平方米；由于地块权利人将土地租赁后违规改变用途使用，给周边环境造成影响，月浦镇农村工作委员会就相关情况作了详细说明，月浦镇人民政府和月浦镇集体资产管理委员会同意收回集体土地使用证，并将土地交还友谊村统一管理；根据土地管理法相关要求，为依法合规利用土地，经审核，同意收回宝集建(91)字第601号《集体土地建设用地使用证》，涉及的集体建设用地交还友谊村委会，由友谊村按月浦镇统一规划进行管理。另查明，宝山区月浦镇友谊村村民委员会(以下简称友谊村委会)于2019年2月21日向本院提起诉讼，要求被告月浦农业中心、被告助宝公司及被告力古回收站立即腾空并搬离上海市宝山区联水路XXX号土地。该案本院审理后于2019年4月2日作出(2019)沪0113民初5630号民事判决，判令月浦农业中心、助宝公司及力古回收站腾空并搬离上海市宝山区联水路XXX号土地。该案现已生效。本案审理过程中，经当事人申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对于本案中助宝公司及力古回收站在系争场地上不可拆除的搭建、装修部分进行司法审价。审价单位所出具的鉴定意见中，确认助宝公司相关资产的造价为2,476,620.85元；力古回收站相关资产的造价为6,372,600.00元，考虑成新率后的造价为4,026,830.00元。助宝公司对于鉴定结论没有异议。力古回收站对于鉴定结论没有异议。就报告中针对助宝公司的工程鉴定汇总表，农业中心表示关于非争议部分三项共计1,788,437元，认为应该根据合同的使用年限考虑残值的折旧，合同是2005年签订的，应该按照从2005年开始算24年折算完毕。其中关于7号房屋厕所的面积有异议。审价单位表示，厕所的面积有笔误，单价是1,260元，总面积是10.8平方，总价13,608元没有问题；关于第三方陈述的助宝公司非争议部分需要折旧的问题，247万元的造价是针对助宝公司在场地上搭建的建筑物和构筑物部分，包括仓库、车间等。如果没有特殊要求折旧，审价单位是按照重置价计算的，按照司法鉴定一般操作规范来进行。针对助宝公司的资产争议部分，审价单位表示争议项目是指没有施工合同，助宝公司称是助宝公司做的，但是拿不出施工的合同的添附部分，但现场的确是有添附的存在；二次施工也是助宝公司表示进行了两次施工的项目，在前面非争议项中计算过了，又重复计算，该两个项目从现场看是无法鉴定出进行过二次施工的。针对力古回收站的鉴定结论，第三人农业中心认为，要考虑折旧，所以应该以402万元作为基础，其中争议部分就是7项，因为评估范围是不可拆除的项目，但争议项目中的第1-6项都是机器设备和车辆，都可以移动和搬走，不应该作为计算的依据。且第7项也是已经拆除的仓库部分，也不应计入审价。对此，审价单位表示，因为力古回收站在现场基本都是机器设备，搭建的房屋虽然有一部分，但部分拆掉了，因此针对力古回收站，审价单位列出了有争议和没争议的两项；针对机器设备，审价单位是按照20年年限来折旧的，具体为55%的比例。其中，关于农业中心提出的机器设备可以拆除，不应列入审价范围的意见，审价单位表示机器设备的确可以拆除，因此把这些设备作为争议项，这些设备可以移动，但力古回收站表示这些设备都是专门用于场地运输废钢的，在其他场地无法使用，因此作为争议项，由法院认定。力古回收站表示：关于争议部分的设备，因为力古回收站是特殊行业(废旧物资)，所以在经营的时候购置的设备紧紧围绕行业特点购置的，废旧物资是国家不鼓励和不支持的行业，鉴于合同终止，理论上力古回收站不可能在他处继续经营，所以这些设备不可能再使用了。关于构筑物，厂房拆除时各方当事人都在场确认的，也确认了400平方米的厂房面积。农业中心还表示，农业中心愿意对助宝公司和力古回收站进行补偿，以实现双方从场地撤走的目的。对于补偿的范围，农业中心的意见：1、本案有特殊性，双方在场地的搭建和房屋的处理，合同都履行十几年了，给予残值折旧是合理的意见；2、助宝公司的争议项部分，因为助宝公司没有拿出以前施工的证据证明项目的产生，因此基于合理客观，这一部分应该剔除；针对力古回收站可移动机器设备的部分，不是添附，与本案无关。力古回收站作为经营方，应当对于经营风险予以事先的预判，不应该由第三人承担后果。本院认为，根据上海市宝山区规划和土地管理局于2019年2月2日向友谊村委会发出的《关于同意收回宝山区盛桥镇友谊村29丘集体土地建设用地使用证的通知》，由于地块权利人将土地租赁后违规改变用途使用，给周边环境造成影响。据此，根据土地管理法相关要求，宝山区规土局为依法合规利用土地，同意收回宝集建(91)字第601号《集体土地建设用地使用证》，涉及的集体建设用地交还友谊村委会，由友谊村按月浦镇统一规划进行管理。生效的民事判决也确认农业中心、助宝公司及力古回收站立即腾空并搬离上海市宝山区联水路XXX号土地。有鉴于此，助宝公司和力古回收站就上述土地所订立的租赁合同已丧失继续履行的客观条件，现力古回收站要求解除系争租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以准许。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，自2017年9月5日至今力古回收站一直拖欠租金未付，本案中助宝公司要求其支付自2017年9月5日起至2019年3月5日止的租金，之后的租金助宝公司明确不再主张，该表述系其自行处分民事权利的体现，本院对此予以确认。关于力古回收站反诉要求返还2017年10月1日后已付租金13万元的请求。本院认为，根据双方的合同约定，因力古书回收站经营需要，一切许可证均由其自行办理，在办证过程中如遇需要助宝公司配合办理，助宝公司则积极协助配合。租赁开始后，力古回收站也实际经核准登记取得了港口许可证并合法经营，但2017年10月之后该证书并未续发。结合上述合同条款，可以认定许可证的申领义务方为力古回收站，证书停止核发与助宝公司无关，力古回收站应自行承担无法取得证书的相关后果。故力古回收站仍应按实支付合同履行期间占用场地所发生的租金，其要求返还租金的反诉请求，于法无据，本院不予准许。但力古回收站要求返还押金的反诉请求，具有合同依据，本院予以准许。关于各方在系争场地上的添附补偿问题，本案中，第三人农业中心表示自愿根据合法有效的评估结论分别给予力古回收站和助宝公司相关添附的补偿，该意思表示真实有效，本院予以确认。首先，针对助宝公司的添附问题，评估报告中确认助宝公司相关资产造价为2,476,620.85元。农业中心指出其中无争议部分1,788,437元应该根据合同的使用年限考虑残值的折旧，与助宝公司的合同是2005年签订的，应该从2005年开始算24年折算完毕。审价单位表示，所作造价结论是针对助宝公司在场地上搭建的建筑物和构筑物部分，包括仓库、车间等并按照重置价计算的，这是司法鉴定的一般操作规范。对此，本院认为，根据有关最高院司法解释，承租人经出租人同意扩建的，若未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。据此，对助宝公司扩建的建筑物、构筑物等的价值按照重置价计算，具有法律依据，本院对此予以确认。其次，针对报告中助宝公司的资产争议部分688,183元，审价单位表示该部分工程项目助宝公司无法提供合同依据，但现场是存在相关添附项目的。本院认为，尽管缺乏合同佐证，但根据实际状况，上述争议部分应纳入助宝公司的添附范围加以考量。但关于其中涉及二次施工的项目，本院注意到两项工程在非争议项中已经计算过一次，属于重复计算。且审价亦表示该两项目从现场看是无法鉴定出进行过二次施工的，据此，本院认为不应按照二次施工进行重复计算，应予以扣除。根据上述分析，助宝公司的添附造价损失应为2,162,620.85元。关于力古回收站的评估结论，报告中确认其资产的造价为6,372,600.00元，考虑成新率后的造价为4,026,830.00元。关于其中争议部分3,327,000元(考虑成新率后的造价为1,773,500元)，农业中心认为，该争议部分的前六项都是机器设备和车辆，都可以移动和搬走，不应该作为计算的依据；第7项钢结构厂房也已经拆除，也不应计入审价。审价单位表示，力古回收站在现场留存的基本都是机器设备，因此专业上有成新率的计价，基本按照20年年限折旧。力古回收站表示，所有的机器设备尽管可以搬移，但都是为了系争租赁合同项下特殊行业(废旧物资)的经营所购，合同终止后机器设备不可再使用了，因此不同意农业中心的意见；至于钢结构厂房，在拆除时各方当事人都在场确认的，理应作为力古回收站的添附补偿范围。对此本院认为，机器设备作为可移动设备，应在合同终止后由权利人自行搬离，不应再作为添附部分予以补偿，农业中心的意见可予以采纳。至于被拆除的钢结构厂房，该建筑物的确由力古回收站出资搭建，但鉴于已经客观灭失，对于农业中心也不存在再行利用的前提，从公平公正、等价有偿的原则出发，本院将该部分添附金额调整为10万元。至于无争议部分，就审价单位考虑成新率后的残值所作评估结论本院予以采纳。据此，力古回收站在系争场地上的添附价值为2,353,330元。最后，就添附补偿的责任分摊问题，从本案实际出发，考虑到各方当事人履行合同的诚意、实际损失的大小、导致合同终止的原因等因素，结合公平合理、等价有偿的民法基本原则，本院酌情确认由农业中心承担助宝公司和力古回收站各自添附损失的70%部分，即给付助宝公司补偿金额为1,513,834.60元，给付力古回收站的补偿金额为1,647,331元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海助宝物资储存有限公司与被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站就宝山区联水路XXX号蕴川路练祁河桥西侧北岸场地及码头签订的租赁合同；二、原告(反诉被告)上海助宝物资储存有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站返还押金10万元；三、被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海助宝物资储存有限公司支付自2017年9月5日起至2019年3月5日止的租金395,000元；四、第三人上海市宝山区月浦镇农业服务中心于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海助宝物资储存有限公司支付添附补偿款1,513,834.60元；五、第三人上海市宝山区月浦镇农业服务中心于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站支付添附补偿款1,647,331元；六、被告(反诉原告)上海宝山力古废旧物资回收站的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3,612元，由上海助宝物资储存有限公司、上海宝山力古废旧物资回收站各半负担1,806元。反诉案件受理费24,205元，由上海助宝物资储存有限公司负担1,150元，上海宝山力古废旧物资回收站负担23,055元。审价费151,000元，由上海市宝山区月浦镇农业服务中心承担105,700元，上海助宝物资储存有限公司承担25,000元、上海宝山力古废旧物资回收站承担20,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年九月二十四日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）、因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。