广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10866号原告：小草创客（中山）企业管理服务有限公司，住所地广东省中山市三乡镇南龙村南龙路3号（宝盛商贸中心）十二楼1213室，统一社会信用代码91442000MA4UWBQ600。法定代表人：王名接，职务总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子田，广东卓正律师事务所实习律师。被告：谢克明，男，1967年5月25日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县，委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。原告小草创客（中山）企业管理服务有限公司（以下简称小草创客公司）与被告谢克明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告小草创客公司的委托诉讼代理人张丹丹、被告谢克明的委托诉讼代理人徐震烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小草创客公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠费用（含租金、物业管理费、公费水电费、公摊清洁费）27000元及违约金（从2018年10月8日起每日按应缴总费用额的千分之五计算至付清款项之日）；2.判令被告向原告支付拖欠电费68.4元及违约金（从2018年10月8日起每日按应缴总费用额的千分之五计算至被告付清款项之日止）;3.判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2018年8月21日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将中山市××××号（宝盛商贸中心）五楼0501、0502、0503A、0505室出租给被告，租赁期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，费用为每月4500元（含租金、物业管理费、公摊水电费、公摊清洁费），另需支付电费1.2元/度。原告系宝盛企业发展有限公司子公司，全权负责宝盛企业发展有限公司租赁、管理事项。从2018年10月起，被告一直无缴纳相关费用，根据双方签订的合同约定及相关法律法规规定，被告需立即向原告支付费用（含租金、物业管理费、公摊水电费、公摊清洁费）27000元及违约金（2018年10月8日起每日按应缴总费用额的千分之五计算至付清款项之日，暂计至2019年4月15日为15435元），电费68.4元及违约金（从2018年10月8日起每日按应缴总费用额的千分之五计算至被告付清款项之日止，暂计至2019年4月15日为29.82元），电费算至被告付清款项之日止，暂计至2019年4月15日为29.82元），并承担本案的诉讼费、律师费。为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：要求被告向原告支付2018年10月1日至2019年1月4日的租金14100元（包含物业管理费、公摊水电费、公摊清洁费），并明确违约金计算方式为：从2018年10月8日起，以每月应付租金4500元为本金，从当月应付租金之日即5日起，按照每日千分之五，分段计算违约金至实际清偿之日止；撤回诉讼请求第2项关于电费及违约金的主张；明确诉讼请求第3项中的律师费为3000元。原告小草创客公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.不动产权证；2.租赁合同；3.律师函；4.邮单；5.邮件签收记录；6.民事诉讼委托代理协议；7.发票；8.微信截图。被告谢克明辩称：一、原告与被告签订的《租赁合同》并未实际履行且早已解除，被告从未实际租住涉案房屋，涉案房屋一直在原告的管理中。原告虚构事实，提起虚假诉讼以谋取不正当利益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为一建筑施工队工作人员，因被告的施工队有意向在中山市承接建筑施工项目，需要提前租赁办公室，故被告于2018年8月21日与原告签订了《租赁合同》，租赁了中山市××××号（宝盛商务中心）五楼0501、0502、0503A、0505室用作办公室，并且交付了一个月租金以及合同约定的押金。而后不久因工程项目变动，被告方未能成功承接原定项目，故而无需租赁办公室。因此以电话方式告知原告上述情况，并解除了双方签订的《租赁合同》，故被告从未使用过涉案房屋。双方的《租赁合同》尚未正式履行就已解除，对此，原告在起诉状中说明，被告自2018年10月起就从未缴纳过相关费用，但其主张的电费仅有68.4元，若是被告租赁并使用上述房屋，六个月仅有68.4元电费也不符合常理，侧面可证明被告未真正租赁过该房屋。其次，原告地址位于同一栋大厦的十二楼1213室，工作内容即物业管理，被告是否使用房屋原告必然知情，因此原告在明知《租赁合同》从未实际履行的情况下，隐瞒事实，提起虚假诉讼，请求法院依法驳回。二、被告已经按照合同约定支付了一个月的租金及押金，已经履行了违约责任，双方合同早已解除。被告告知原告意欲解除合同时，已按合同约定将预交的一个月租金以及押金赔付给了原告作为违约赔偿，对此被告有证据予以证明。原告既已知被告从未租赁房屋的事实，又已收取了被告赔付的租金及违约金，却又在此时向被告主张早已解除的《租赁合同》及违约金，是就同一事项再次谋取不正当利益。合同签订后，被告从未真实使用过涉案房屋，且合同也已经解除并承担了违约责任，那么双方之间的纠纷事实上早已解决，而原告明知被告远离家乡打工却故意向被告主张权利，提供法院被告老家地址，希望被告未能及时应诉。综上，原告向被告主张合同解除后2018年10月至2019年4月租金，是不合法合理的，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告谢克明围绕其辩解向本院提交了如下证据：邮政银行信用卡缴费记录。经审理查明，2018年8月21日，原告小草创客公司（甲方）与被告谢克明（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将产权属自己的位于中山市××××号（宝盛商贸中心）五楼0501、0502、0503A、0505室租给乙方使用，租赁面积166.28平方米；租赁期限为1年，即从2018年9月1日起至2019年8月31日止；租金每月4500元（不含租赁税及各项税金），合计金额为4500元/月（含租金、物业管理费、公摊水电费、公摊清洁费）；乙方应在每个月的前5天支付当月的租金及服务费、电费等相关费用；除租金外乙方仅需支付电费1.2元/度；租金、租赁税和各项税金、管理费和水电费等乙方应缴费用，乙方应如期缴付，否则每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之五加收违约金；合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖原告小草创客公司章，乙方落款处签被告谢克明名。2018年12月28日，原告小草创客公司委托广东卓正律师事务所向被告谢克明发出《律师函》，要求被告谢克明于收到律师函3日内缴纳拖欠的租金、电费、服务费合计18012元，并缴纳每逾期一天每天按应缴总费用额的千分之五的违约金及需支付律师费、诉讼费、保全费、保单费、查档费等其他费用。2019年4月12日，原告小草创客公司（甲方）与广东卓正律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理协议》，约定：乙方接受甲方之委托，甲方同意由乙方自行指派该所任何律师，暂指派周志鑫、张丹丹律师在甲方与谢克明房屋租赁合同纠纷一案中担任甲方一审诉讼代理人，律师费3000元。协议甲方落款处盖原告小草创客公司章，乙方落款处盖广东卓正律师事务所章。后广东卓正律师事务所于2019年6月21日向原告小草创客公司开出一张金额为3000元的法律咨询及民事代理费发票。另查明，涉案的位于中山市××××号，不动产权证号粤（2016）中山市不动产权第0078841号，权利人为宝盛企业发展有限公司，用途为土地：工业/房屋：工业/其他。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告小草创客公司与被告谢克明签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。庭审中，双方都确认被告已于2018年8月21日交付第一个月租金及押金共计13567.5元。关于原告是否有权向被告主张租金及违约金，对此，原告主张被告从2018年10月起一直未缴纳应缴费用，也未提出解除合同，在2018年12月1日原告建议被告若不租赁可以办理退租手续，解除合同，但被告一直并未前来处理，故原告主张被告应该向其支付2018年10月1日至2019年1月4日的租金14100元（4500元/月×3个月又4天）及违约金（计算方式为：从2018年10月8日起，以每月应付租金4500元为本金，从当月应付租金之日即5日起，按照每日千分之五，分段计算违约金至实际清偿之日止）。被告主张其曾于2018年9月初电话告知原告解除合同，并主张将已交租金与押金赔付原告，双方签订的租赁合同已经解除。本院认为，被告主张曾于2018年9月初电话告知原告解除合同，对此被告并未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对此本院不予采信。即使被告所述属实，被告亦未依照合同提前征得原告同意，无权单方解除合同。而对于原告主张被告拖欠其2018年10月1日至2019年1月4日租金14100元的事实，原告提供了租赁合同、不动产权证、微信截图等予以证明，合法有据，本院予以支持。故被告应当支付原告2018年10月1日至2019年1月4日租金14100元。关于租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告拖欠原告租金及服务费，应向原告支付违约金，但双方约定的违约金利率日息千分之五过高，结合本案案情，本院酌情调整为日息1‰，故租金违约金计算方法为：以每月应付租金4500元为本金，分别自2018年10月5日、11月5日、12月5日起至清偿之日止；以2019年1月份应付租金600元为本金，自2019年1月5日起至清偿之日止，均按日息1‰计算。关于律师费，原告提交的民事案件委托代理协议及律师费发票予以佐证，且确认已实际支付律师费。因本案纠纷系被告违约所致，原告律师费损失诉求亦未超过合理幅度，故对于原告主张被告支付律师费损失3000元的诉求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢克明应于本判决生效之日起五日内向原告小草创客（中山）企业管理服务有限公司支付2018年10月1日至2019年1月4日的未付租金14100元及违约金（计算方法：以每月应付租金4500元为本金，分别自2018年10月5日、11月5日、12月5日起计算至清偿之日止；以2019年1月份应付租金600元为本金，自2019年1月5日起至清偿之日止，均按日息1‰计算）；二、被告谢克明应于本判决生效之日起五日内向原告小草创客（中山）企业管理服务有限公司支付律师费损失3000元；三、驳回原告小草创客（中山）企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元（原告已预交），由被告谢克明负担（被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  吴志勇人民陪审员  郑秀琼二〇一九年九月十二日书 记 员  洪艺华冯莹