江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏07执异79号案外人：连云港云龙房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：缪素华，董事长。申请执行人：李笛，女，汉族，1960年11月28日生，住所地连云港市海州区。委托诉讼代理人：吕宏伟，江苏维尔利律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雷，江苏维尔利律师事务所律师。被执行人：程媛，女，汉族，1978年1月2日生，住所地连云港市海州区。本院在执行申请执行人李笛与被执行人程媛担保合同纠纷一案中，案外人连云港云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙公司）向本院提出书面执行异议。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年1月7日，连云港仲裁委员会对李笛诉程媛担保合同纠纷一案作出（2012）连仲裁字第448号裁决：被执行人程媛在本裁决生效后十日内向申请执行人李笛支付110万元；本案受理费及案件处理费共计17448元，由被执行人程媛承担。2012年10月15日，本院根据李笛的申请，作出（2012）连仲保字第0021号民事裁定：查封了被执行人程媛所有的位于连云港市新浦区××路海连××楼××单元××室房产（商品房买卖合同编号：GF-2000-0171，丘号：2481102-37，面积：110.1平方米）。根据李笛的申请，本院于2014年4月24日立案强制执行，案号为（2014）连执字第0190号。本院并于2014年6月13日委托司法鉴定部门对上述房产及土地使用权进行评估，评估价：77.5万元。2014年7月14日本院作出（2014）连执字第0190号裁定：被执行人程媛所有的位于连云港市海州区××路海连××楼××单元××室房产及土地使用权进行拍卖。第一次拍卖保留价为77.5万元，因无人报名而流拍，申请执行人李笛同意以该价格冲抵其相应债务，并同意余款部分终结执行。遂本院于2014年11月26日作出(2014)连执字第0190-1号裁定：一、被执行人程媛所有的位于连云港市新浦区××路海连××楼××单元××室房产及土地使用权归申请执行人李笛所有。以冲抵其77.5万元的债务。二、连云港仲裁委员会（2012）连仲裁字第448裁决书中的余款部分终结执行，待今后发现被执行人其他可供执行财产时，可申请恢复执行。云龙公司异议称，请求撤销对程媛所有的科苑路99号海连新天小区E3-2-101室的查封裁决及后续执行措施。事实与理由：云龙公司于2007年9月9日与被执行人程媛签订电子合同，约定将海连新天小区室出让给程媛，程媛于2008年3月27日前共计付款196078元，此后未按合同约定付款及办理按揭贷款手续，云龙公司也未为其办理产权手续。云龙公司于2013年底向原连云港市新浦区人民法院（以下简称原新浦区人民法院）提起诉讼，请求判定解除《商品房买卖合同》。原新浦区法院于2014年9月29日判令解除双方的买卖合同，并退回已交纳的购房款。云龙公司在判决生效后提出执行申请，执行过程中发现该涉案房屋，被贵院郑法官承办的因程媛另一被执行案第二次查封，经了解被告知近期内将裁决给另案申请执行人。云龙公司认为该执行案应当停止，可采取其它执行措施。一是涉案房屋产权没有转移。虽然双方网签了商品房买卖合同，但云龙公司并未为其办理产权过户登记手续，产权的所有人仍然为异议人，同时被执行人也未办理房屋按揭贷款手续。在程媛不是产权人的前提下，将该房屋拍卖、变卖或裁定过户属不当处置，应依法纠正。二是原新浦区人民法院（2013）新民初字第2022号民事判决书，是生效法律文书，明确了合同的性质，涉案双方应当履行的义务等。案外人因其他债权债务或纠纷引发的执行案件，在执行过程中只能针对程媛持有的已付购房款进行处置，不应当涉及超出部分以及物权等。李笛辩称，1、本案涉案房屋已于2014年11月26日裁定抵给申请执行人，案件执行终结，异议人于2015年4月提出执行异议超出了法律规定的期限。2、涉案房产已经在房管局进行备案，法院查封涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，也符合最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定。3、（2013）新民初字第2022号案件存在恶意诉讼的情况，诉讼程序不符合法律规定，本案申请执行人在2012年就对涉案房屋进行了保全，异议人对此也是明知的，其以起诉的方式解除涉案房屋买卖合同是恶意行为。最后，涉案房产已于2014年11月26日裁定抵给申请执行人，后申请执行人就涉案房屋转卖给他人，现购买人已经入住并实际使用了该房屋，所以涉案房屋已经处置完毕，也就不存在后续的执行或者查封的问题，异议人的异议理由没有事实和法律依据，不能成立。异议审查期间，李笛同意支付涉案房产的剩余价款。另查明，就涉案房屋，云龙公司向原新浦区人民法院提起诉讼，2013年9月29日原新浦区人民法院对云龙公司诉程媛商品房销售合同纠纷一案作出（2013）新民初字第2022号民事判决：“一、解除原告连云港云龙房地产开发有限公司与被告程媛的商品房买卖合同。二、原告连云港云龙房地产开发有限公司返还被告程媛购房款196078元，利息自2007年9月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。”本院认为，首先，关于本案是否符合异议受理条件问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。涉案房产系被申请执行人受让，且本案尚未执行终结，故云龙公司的异议符合上述法律规定的时限要求。其次，关于云龙公司是否有权阻却涉案房产的执行问题。案外人云龙公司与程媛签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给程媛并已办理备案登记，且申请执行人李笛同意已按合同约定向案外人付清剩余房款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。因此，对于被执行人购买已办理了商品房预售合同登记备案的房屋，人民法院可以对该房屋进行预查封。本院查封涉案房屋并无不当。程媛违约没有按期向案外人承担给付余款的责任，这属于另一法律关系，案外人云龙公司诉请解除涉案房屋买卖合同的时间在本院对涉案房产采取查封措施之后，其裁判结论不能对抗法院的执行行为。故案外人云龙公司的异议理由不能成立，本院不予支持。综上，云龙公司的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，裁定如下：驳回连云港云龙房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛法官助理 于学金二〇一九年九月六日书 记 员 孙宗慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。