山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2661号上诉人(原审原告)：李瑞英，女，1982年11月15日出生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：栗春雷，北京盈科（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西聚莘置业有限公司，住所地：晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街555号。法定代表人：梁慧军，该公司董事长。委托诉讼代理人：任坚中，山西中都律师事务所律师。上诉人李瑞英因与被上诉人山西聚莘置业有限公司（以下简称聚莘公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李瑞英的委托诉讼代理人栗春雷，被上诉人聚莘公司的委托诉讼代理人任坚中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞英上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由:1.一审法院没有查明上诉人在与被上诉人之间签订《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》当时的受欺诈性、被迫性、显失公平性，属于事实不清，证据不足。1.1上诉人在签订《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》的同时，与晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司签订了《米加U天地4号楼精品公寓楼经营托管合同》，而该托管合同第六条第1项明确约定物业管理费及房屋内实际发生的水、电、暖等费用均由晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司承担，上诉人不予承担。因此，被上诉人要求上诉人签订的《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》中关于免除的物业费、电梯费、采暖费等费用，事实上已由晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司承担，上诉人实际上根本未享受到任何补偿利益，故被上诉人构成欺诈；1.2上诉人与被上诉人签订《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》，违背了上诉人真实意思表示。上诉人购买米加U天地4号楼房屋，并非居住使用，而是用于公寓对外出租，此举是一种投资行为，投资目的是获利。但是，当上诉人到被上诉人售楼部收房时，被上诉人却安排工作人员要求上诉人必须签订《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》,否则，不予交房。由于收房后能及早地将房屋交付托管公司对外出租从而收取租金收益，不收房只能导致房屋闲置造成资源浪费，上诉人为了防止损失扩大，迫于无奈，只好签订了此补偿办法，故被上诉人构成胁迫；1.3根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定可以看出，认定合同显失公平的标准包括两个，一个是主观要件即合同的一方故意利用其优势或者利用对方轻率、没有经验，另一个是客观要件即合同中双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。具体到本案，作为开发商的被上诉人相对于上诉人而言处于优势地位，其利用上诉人轻率、缺乏经验、急切收房的心理，与上诉人签订补偿办法，具备了显示公平的主观要件;被上诉人补偿办法中免除的1282.76元相对于逾期交房违约金和可得利益损失共计16538.65元，明显违反了公平、等价有偿原则，具备了显失公平的客观要件，故本案符合显失公平的情形。2.一审法院没有查明《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》仅有上诉人与被上诉人签字盖章，却没有案外人物业公司盖章确认，被上诉人将本应由物业公司收取的物业、水电暖等费用予以免除的行为构成无权处分，应予撤销。一审法院没有查明这一事实，属于事实认定不清。3.一审法院没有查明被上诉人是否具备交房条件，单纯地以被上诉人微信通知时间作为上诉人收房时间,属于事实认定不清,证据不足。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同第十条约定，商品房交付时应当符合“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告”;第十二条第（二)款明确约定，“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，然而，时至今日，被上诉人仍未向上诉人出示案涉房屋的竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，故被上诉人尚不具备交房条件，其要求上诉人签订《延期交房补偿办法》中关于免除物业、电梯、采暖等费用，本就不应由上诉人承担。聚莘公司辩称，关于上诉人主张双方签订的《延期交房补偿办法》存在欺诈、被迫、显失公平情形，《延期交房补偿办法》应被撤销问题，这明显和上诉人一审的诉讼请求不同。上诉人要求撤销和要求赔偿违约金是两个不同的法律关系，不能在同一案中解决，不能既要求撤销协议又要求支付违约金。关于上诉人提到的无权处分问题，即便是物业公司没有签字，但答辩人实实在在给业主免除了费用，免除费用肯定是答辩人和业主商量的结果。关于上诉人提出的不具备交房条件问题，答辩人认为微信通知也可以算通知，也可以按微信通知认定交房时间。综上，上诉人的上诉主张没有任何事实和法律依据，依法应被驳回。李瑞英向一审法院起诉请求：撤销双方于2018年12月2日签订的《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》；判令聚莘公司向李瑞英支付因逾期交房产生的违约金8538.65元，并向李瑞英支付可得利益损失8000元一审法院认定事实：2017年4月8日，李瑞英与聚莘公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，李瑞英购买聚莘公司开发建设的位于晋中市文华街555号山西聚莘科技广场4号楼7层0711号公寓一套，总价款为197654元。并约定，聚莘公司应当在2017年10月31日前向李瑞英交付该商品房，该商品房达到约定的交付条件后，聚莘公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达李瑞英，李瑞英未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，逾期交付商品房在90日之内，从应当交付的日期起至实际交付之日，按日计算向李瑞英支付全部房价万分之一的违约金。2018年12月初，聚莘公司以微信的方式通知李瑞英收房，并于2018年12月2日，与李瑞英签订《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》，该补偿办法约定，由于在建设期间因国家环保治理的原因，使一些给公司提供建筑材料的供应商不能及时供料投入使用，造成米加U天地4号楼工期延误。目前4号楼已经具备交房条件，定于2018年12月开始进行交房工作。在本次交房中进行延期交房的一次性补偿办法如下，1、免除2018年12月至2019年12月的物业费，每月每平方米1.5元；2、免除2018年12月至2019年12月的电梯费，每月每平方米0.35元；免除2018年冬季采暖费，每月每平方米4元。以上免除的各项费用共计1282.76元。李瑞英在该补偿办法业主确认一栏签字捺印，聚莘公司在开发商确认一栏盖章。2016年11月15日，李瑞英与晋中市缤悦房产经纪有限责任公司签订《米加U天地四号精品公寓楼经营托管合同》，约定李瑞英将所购买聚莘公司的以上房屋委托该公司租赁经营，该公司每月支付李瑞英房租1000元。李瑞英依据以上托管合同计算八个月房租的可得利益损失。李瑞英因认为与聚莘公司签订的以上《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》显失公平而提起本案诉讼，一审庭审中李瑞英提出，李瑞英计算的逾期交房的违约金为8538.65元，可得利益损失为8000元，两项之和为16538.65元，而聚莘公司仅补偿1282.76元，两相比较该补偿数字显失公平，故应当撤销该补偿办法。聚莘公司则认为，从房屋买卖合同约定的违约金以及补偿协议约定的免除费用的比较上看，确实存在一定的差距。但并不存在显失公平，补偿协议是双方真实意思表示，签订房屋买卖合同及补偿办法有先后顺序，在签订商品房买卖合同一年多后才签订的补偿协议，说明签订补偿协议时候，业主完全明白数字之间的差距。签订该补偿办法应是李瑞英的真实意思表示，事实上李瑞英对该补偿办法的内容是认可的。故从维护交易安全性和合同稳定性的角度出发，不应该随意更改及撤销合同内容。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。李瑞英与聚莘公司签订的《商品房买卖合同》，应系双方当事人真实的意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，为有效合同。聚莘公司未能按照合同约定的日期交付房屋，应当承担合同约定的违约责任。但李瑞英在交付房屋时与聚莘公司签订了《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》，应系李瑞英与聚莘公司双方对延期交房违约责任的重新约定。该约定虽然从违约责任的承担数字上较双方在房屋买卖合同中约定的数字有较大数额的减少，但李瑞英在与聚莘公司签订该补偿办法时就应当知道以上数字上的差距，李瑞英仍然与聚莘公司签订以上补偿办法应视为李瑞英对聚莘公司变更违约责任承担方式与数额的认可，不应认定为存在显失公平的情形。为维护交易行为的安全性与合同的稳定性，李瑞英与聚莘公司之间签订的《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》不应予以撤销，李瑞英相应的要求聚莘公司承担《商品房买卖合同》约定的违约责任以及要求聚莘公司赔偿可得利益损失的诉讼请求，均因该补偿办法的不予撤销而丧失相应的事实依据。一审法院判决：驳回李瑞英的全部诉讼请求。二审经审理查明，一审期间李瑞英主张的逾期交房违约金的计算方法为：197654元×432天（2017年11月1日起至2019年1月7日止）×日万分之一=8538.65元；李瑞英主张的可得利益损失计算方法为：1000元/月×8个月（2018年5月1日起至2019年1月7日止）=8000元。以上事实有一审卷内李瑞英的起诉状予以证实。其余事实与一审查明相同。本院认为，二审期间本案争议的焦点为双方签订的《延期交房补偿办法》应否被撤销。李瑞英上诉称案涉房屋为带托管房屋，根据其与晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司签订的《托管合同》约定，案涉房屋水、电、暖等实际发生的费用由晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司承担，因此，聚莘公司要求其签订的《延期交房补偿办法》中聚莘公司给其免除的物业费、电梯费、采暖费，实际上其并未享受到补偿利益，聚莘公司属以欺诈手段使其签订的《延期交房补偿办法》，依法该《延期交房补偿办法》应被撤销。对此，本院认为，李瑞英在与晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司签订《托管合同》后,与聚莘公司签订《延期交房补偿办法》，因此，李瑞英在与聚莘公司签订《延期交房补偿办法》时明确知晓物业费等费用由承租人承担，在此情况下，其与聚莘公司签订合同约定该费用如何处理，属其对自己享有权利的处分，聚莘公司在物业费等费用减免方面不存在欺诈情形，李瑞英所持上述《延期交房补偿办法》应被撤销的上诉理由不能成立，本院不予支持。李瑞英上诉称聚莘公司交房时提出若李瑞英不签订《延期交房补偿办法》，其则不交房，为了早日拿到房屋出租受益，李瑞英被迫无奈签订了《延期交房补偿办法》，因此，聚莘公司在签订《延期交房补偿办法》时存在胁迫行为，该《延期交房补偿办法》应被撤销。对此，本院认为，根据一审期间李瑞英提供的录音资料，聚莘公司交房时确表达过若业主不签署《延期交房补偿办法》其则不交房的意思，但李瑞英作为完全民事行为能力人，应该知道即使其不签署《延期交房补偿办法》，聚莘公司对由此引发的法律后果也并无决定权，李瑞英完全可以自主选择签订《延期交房补偿办法》接收房屋或选择通过其他途径依法维权，其最终选择签订《延期交房补偿办法》，应属其对权利实现的各种方法、后果等权衡利弊后选择的结果，不宜认定为受胁迫签订，故其所持上述《延期交房补偿办法》应被撤销的上诉理由也不能成立，本院也不予支持。李瑞英上诉称聚莘公司对《延期交房补偿办法》中约定免除的物业费等费用没有收取权，故聚莘公司对该费用的免除构成无权处分，该《延期交房补偿办法》因此应被撤销。对此，本院认为，根据合同法关于合同可撤销事由的规定，无权处分不属于合同可撤销的事由，故李瑞英该上诉主张于法无据，本院不予支持。李瑞英上诉称《延期交房补偿办法》约定的免除费用金额远远低于房屋买卖协议约定的违约金、可得利益损失，因此该《延期交房补偿办法》显失公平，应被撤销。对此，本院认为，仅以《商品房买卖合同》约定计算的逾期交房违约金数额与《延期交房补偿办法》约定的免除费用数额比较，两费用数额差距已经较大，对购房业主实体权利影响也较大，因此，应认定《延期交房补偿办法》在订立时存在显失公平情形，李瑞英以此为由要求撤销该《延期交房补偿办法》的上诉主张成立，应予支持。根据合同法规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。聚莘公司未按照合同约定时间交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。至于李瑞英要求聚莘公司赔偿其逾期交房违约金、逾期交房造成的可得利益损失的主张能否成立问题，第一，李瑞英要求聚莘公司支付其房屋买卖合同约定的交房日的次日起至2018年4月30日止的逾期交房违约金的请求，符合合同约定，应被支持。该违约金金额根据合同计算为3578元（计算方法：197654元×181天×日万分之一）；第二，对2018年5月1日之后聚莘公司的违约责任，李瑞英要求聚莘公司既支付逾期交房违约金、又赔偿逾期交房造成的可得利益损失，依法李瑞英该请求属于要求聚莘公司增加违约金，根据合同法相关司法解释的规定，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此规定，2018年5月1日后，12月2日前（李瑞英实际收房日），李瑞英因聚莘公司逾期交房造成的可得利益损失主要为可以预见到的租金损失，该租金损失数额大于其主张的违约金，故本院对其可得利益损失的合理部分7032元（计算时间：从2018年5月1日起至2018年12月1日止；租金标准：按李瑞英与晋中市缤悦房地产经纪有限责任公司签订的《托管合同》约定的1000元/月计算）依法予以支持，对李瑞英同时主张的违约金依法不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初1705号民事判决；二、撤销李瑞英、山西聚莘置业有限公司于2018年12月2日签订的《米加U天地4号楼延期交房补偿办法》；三、山西聚莘置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李瑞英各项违约赔偿款10610元；四、驳回李瑞英的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，减半收取106.5元，二审案件受理费213元，合计319.5元，由李瑞英负担114.5元，由山西聚莘置业有限公司负担205元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇一九年九月二十七日书记员  刘 娜