广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4257号原告：林新葵，男，1982年1月20日出生，汉族，住广东省徐闻县。原告：石志营，男，1994年2月19日出生，汉族，住广州市增城区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：麦丽妍,广东广岭律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：龚婉娴,广东广岭律师事务所律师。被告：颜泽金，男，1964年1月4日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：颜红伟，男，1983年6月1日出生，汉族，住广东省东莞市。原告林新葵、石志营与被告颜泽金、颜红伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林新葵、石志营的共同委托诉讼代理人麦丽妍、被告颜泽金到庭参加诉讼，被告颜红伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林新葵、石志营向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即结清位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街27号1408号房的水电费及物业管理费，并将上述房屋交付给原告；2.判令两被告向原告支付逾期交房的违约金(自2018年8月15日起，每日按l800000元的千分之一计算，计至实际交付之日止，暂计至起诉之日为200000元)；3.判令两被告向石志营返还多出款项190000元，并支付利息(自2019年4月5日起，按银行同期贷款利率计算，算至还清之日止，暂计至起诉之日止为1000元)。4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月14日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告以1800000元的价格出售位于增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房，并约定被告应在签订三方合同当天向原告交付房屋，原告以按揭贷款方式付款，贷款金额具体以银行审批为准，如银行实际放款金额多出房屋交易金额，多出部分，卖方收到款必须3天内退还到买方指定银行账号，同时，合同还约定，卖方违反本合同约定，拒不交付房产的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金。签订合同之后，原告依约向被告支付了购房定金，亦在合同约定的时间内办理了按揭申请、过户登记等所有交易手续，银行也于2019年4月1日向被告发放贷款l720000元。原告向被告支付了首期款(含定金)490000元，银行发放贷款金额为1720000元。被告共收到款项2210000元，超出实际楼价410000元。被告应向原告返还超出的410000元，但被告收到银行放款后，只向原告返还了220000元，剩余l90000元至今未还。经原告多次催促，仍拒不返还。另外，合同约定了被告需要在签订合同当天向原告交付房屋，但被告并未履行其交付义务。经原告向管理处了解，被告仍然拖欠多个月的水电费及物业管理费。被告不履行还款义务的行为，严重损害了原告的合法权益，为了保护原告的合法权益，特依约向法院提起诉讼。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求和变更第二项诉讼请求为“判令两被告向原告支付逾期交房的违约金597600元(自2018年8月15日起，每日按l800000元的千分之一计算，计至实际交付之日2019年7月23日止)”。被告颜泽金辩称：位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街27号1408号房没有拖欠任何水电费以及物业管理费，随时可以交付给原告；多出的款项l90000元为俩原告逾期向银行提交首付凭证的违约金，不需要返还。因涉案房产为毛坯房，不存在逾期交房的问题，故请法院依法驳回俩原告的其他诉讼请求。一、本案涉案房产一直没有收楼的原因是原告不去收楼，是原告自己的原因，原告颠倒是非。(一)涉案的广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街27号1408号房属于毛坯房，根本没有居住过人，一直是随时可以交付的状态，原告也是一直都可以进入的，且该房产的钥匙也一直在双方交易的中介处，原告随时可以进去。只要原告想收楼是随时都可以，中介和被告都是随时可以配合的；(二)正因为该房产是毛坯，所以一般的房屋买卖合同都是约定的收齐售楼款的当日交楼，而该房产约定的是签订买卖协议的当天交付，正是因为考虑到涉案毛坯房是随时可以交付的状态；(三)本案的实际买受人即该涉案房产需要转移登记到颜红伟石志营的名下，但是实际出面来交易的只有原告一林新葵一人，但是林新葵又明确表示不会过户到自己名下，而是过户到石志营名下。被告多次要求面见石志营都未果，包括签订合同当天也没见过其本人，随后向原告一索要其联系方式，也一直没有打通。该房屋的实际交接需要两个房主交接，但是颜红伟一直不出现，原告一直没有取得颜红伟的授权委托书来收楼。本案的实际交易过户也是由石志营名下过户至颜红伟名下，必须要这前后的两位房主同时出现才能完成交易；(四)被告收到款项后，曾多次催促中介和原告方办理收楼手续和过户手续及其他相关手续，但是一直没有收到任何的答复。被告方2019年4月4日还在催促中介方，但是原告方和中介都没有给出确切时间办理；(五)2019年6月16日被告再次联系原告方希望办理完所有手续，原告方仍然不予理会；(六)2019年6月19日，被告再次联系林新葵，希望尽快办理完交易手续，而原告一却答复称其还没有与石志营先生沟通好。综上，本案涉案房屋一直没有交付的原因和责任都是俩原告一直不收楼，被告方没有办法单方完成交楼收楼。况且，如果被告不愿意交楼的话为何在签订合同当天就同意写上签订合同的当日交楼，说明被告一直是积极的在履行义务。签合同当日都同意交楼了，没道理收齐款项不同意交楼了。况且，涉案房产为毛坯无人居住，不交楼对被告也没有任何利益。毛坯无人居住最多产生物业费，水电费是没有的，就算像原告所说的存在水电物业费，一个月也就几百元，两年最多算也就一两千元，双方房产交易近200万元都不会因为这点费用而停止吧?况且，还有第三方中介存在。本来，涉案房产在签订合同当天被告就可以交付了，只是因为颜红伟一直没有出现，因为新的房主颜红伟没有来收楼过户才导致的延误至今。这个责任和原因都在于原告方。二、涉案房产在2018年8月l4日收到定金20000元，2018年9月28日收到借款30000元(后抵购房款)，2018年11月20日收到首期款250000元，2019年2月15日收到首期款l90000元，2019年4月1日收到按揭款l720000元，共计2210000，涉案房价款l800000元，多出410000元。因原告一直违约，不按时向银行递交首付凭证，原告遂按照双方房屋买卖合同的约定，计算出原告的违约金为l90000元，扣除该款项后已经将多出的220000元退还给原告。根据双方签订的《房地产买卖合同》第十六条第2条三方约定的其他事项“买家须在3个月内签署银行按揭合同，同贷书出后再申请还贷，业主无条件配合买家签署第三方垫资的所有文件，相关利息由买家支付”。按此，原告当然也应该在该限期内完成与贷款相关的一切手续，包括递交首付凭证以促使银行发放按揭款。双方签署合同的日期为2018年8月14日，那么原告方应当在2018年11月15日前向银行递交首付凭证，但是实际上原告方是在2019年3月6日才向银行递交首付凭证，导致被告2019年4月1日才收到按揭的售房款。根据《房地产买卖合同》第六条的规定。违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金”，总楼价为1800000元，2018年11月15日至2019年3月6日共计111天，1800000×0.001×111天=199800元。被告为了积极促成交易继续进行，就没有扣违约金的零头，只扣留了原告190000元整的违约金。现因原告颠倒是非来诉讼，被告要求原告支付该9800元的违约金。综上，原告一直不收楼却颠倒是非说被告不交楼，被告有与中介方、被答辩方的聊天记录、语音电话等证明。明明是原告方违约却颠倒黑白状告被告违约，被告同时申请该交易过程中的中介方出庭作证，证明整个交易的真实情况。涉案房产可以立即、马上、随时交付，一直都是，但是原告的其他诉讼请求，请求法院依法查明事实驳回。被告颜红伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，颜红伟（卖方，委托代理人颜泽金）与林新葵（卖方）、石志营（卖方）和广州市中链房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街27号1408号房提供中介服务。鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业买卖事宜达成以下协议：建筑面积92.36平方米；总楼价180万；买卖双方同意该物业交付使用的时间为签三方合同当天；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金，若合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限……十六、三方约定其他事项：2.须在3个月内签署银行按揭合同，同贷书出后再申请还贷，业主无条件配合买家签署第三方垫资的所有文件，相关利息由买家支付。3.如买家贷不到款，买方可以过户到买方指定的名下。4.如银行实际放款金额多出房屋交易金额，卖方收到款必须3天内退还到买方指定银行账号……附件：（二）按揭付款。作为定金的2万元须在2018年8月14日支付；首期楼款（不含定金）25万元须于经纪方或银行通知还贷之日起当天内付至卖方贷款账号内，到账即视为卖方已收取。但卖方须不可撤销地委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托。楼价余款：贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。同日，两原告支付了定金2万元。2018年9月28日，颜泽金出具《借条》记载：今借到林新葵3万元，过户当日该款扣回。2018年11月20日，石志营通过其在中国建设银行的662×××66号向颜红伟在中国建设银行的662×××83号转账25万元。同日，颜红伟出具《收款收据》。2018年12月7日，中国建设银行股份有限公司广州分行出具《同意购房抵押贷款通知书》载明“兹有石志营以房屋（地址为：原增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街27号1408房）向本行申请个人再交易住房贷款人民币172万元，贷款年限30年，经本行初步审查已获批准。本行将于上述房屋交易过户及抵押登记手续办妥后落实贷款决策的相关条件，按划款委托书的要求将贷款直接划入账户名称：颜红伟，账号：662×××83但最终的贷款利率执行水平须根据贷款发放时国家及我行相关规定执行（贷款发放前，如遇国家房贷政策调整，将按新政策执行，建行不承担因政策调整所造成的一切损失）。建行不对客户的放款时间做任何承诺，因放款时间引起的客户纠纷，建行不承担任何法律责任。注，此《同意购房抵押贷款通知书》自签发之日起有效期为3个月，超期或实际交易情况与借交的贷款申请材料不一致的，此《同贷书》无效。”2019年2月15日，颜红伟出具《收条》记载：今收到石志营购买增增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房款19万元。同日，石志营通过转账的方式向颜红伟支付20万元和9万元，而颜红伟又向石志营返还10万元。2019年4月1日，颜红伟收到了按揭款172万元。2019年4月4日，石志营出具《收条》载明收到颜红伟转来22万元。2019年7月24日，石志营与两被告在《收楼确认书》上签名，该《收楼确认书》载明双方确认颜红伟于2019年7月24日将涉案房屋交付给石志营，并支付房屋钥匙1条。另查，涉案房屋的钥匙于2018年7月8日交予居间人广州市中链房地产代理有限公司。审理中，两原告陈述以下情况：按揭公司确实说要提交首期款的支付凭证，根据合同约定，首期款是25万元，通过转账方式在2018年11月20日支付，申请按揭时并没有收到通知要提交首付款的凭证，2019年春节后才收到通知，2月底交49万元首付凭证给按揭公司；确认涉案房屋属毛坯房，购买是为了自住，但因为自身有房子住，所以不着急住进去，现状还是毛坯；实际支付49万元中25万元是替颜红伟提前还贷，另外19万元是配合银行放款给颜红伟才支付的，还有2万元是定金，3万元是颜泽金要求我方提前支付，并承诺在房款内进行抵扣的；被告换过锁。颜泽金陈述以下情况：涉案房屋虽登记在颜红伟名下，但颜泽金是房屋实际所有权人；合同约定交付时间是签订合同当天，不存在逾期交楼，毛坯房随时都可以交付，《收楼确认书》没看清楚内容就签了字；没有换过锁。本院认为，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。本院依据本案证据与当事人的陈述分析是否存在逾期交楼的问题。《房地产买卖合同》约定涉案房屋的交付使用时间为签订合同当天即2018年8月14日，而两原告提供《收楼确认书》主张实际交楼时间是2019年7月24日，且两被告均签字确认，审理时颜泽金予以否认，理由是没有看清楚内容，解决上述争议焦点的关键在于厘清以下问题：第一，两原告在签订合同当天即2018年8月14日支付定金2万元，后分别于2018年9月28日、2018年11月20日和2019年2月15日支付3万元、25万元和19万元。若两被告从一开始便不同意交楼，而两原告却一直配合两被告办理提前还贷和让银行放款，且借钱给被告等情况与常理不符，亦与日常生活经验相悖。第二，涉案房屋属毛坯房，无人居住，不存在搬迁等问题，房屋交接手续较装修房屋简单许多，且约定签订合同当天交付，被告亦将涉案房屋钥匙交予居间人，两原告使用涉案房屋并无阻力，没有必要采取书面方式交接确认。《收楼确认书》在双方发生争议后产生，而在此之前，颜泽金一直辩称涉案房屋随时可以交付，且房屋也具备随时交付的条件，故本院认定《收楼确认书》并不能作为被告逾期交楼的依据。第三，两原告称购买涉案房屋并不着急入住，本院认定两原告不在合同签订之日接收房屋是其自身的原因，与两被告无关，两被告不构成违约。综上，两原告主张逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。至于两原告主张返还19万元的问题，涉案房屋总价180万元，被告实际收取购房款221万元后退回两原告22万元，剩下19万元未退回，根据《房地产买卖合同》“如银行实际放款金额多出房屋交易金额，卖方收到款必须3天内退还到买方指定银行账号”的约定，被告于2019年4月1日收到按揭款172万元，故应于2019年4月4日将多收的购房款全部退回给两原告，但被告仍有19万元未退回，故石志营主张两被告返还19万元及利息（利息自2019年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完款项之日止），于法有据，本院予以支持。两被告抗辩两原告违约，主张不予退回，但未在本案提起反诉，本案不予处理，由两被告另行主张。综上所述，被告颜红伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告颜泽金、颜红伟于本判决生效之日起十日内向原告石志营返还购房款19万元及利息（利息自2019年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿完款项之日止）；二、驳回原告林新葵、石志营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5838元，由原告林新葵、石志营负担3788元，被告颜泽金、颜红伟负担2050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年九月三日书记员  陈雪冰