广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初5871号原告：广州高乐物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路787号东发街1号。法定代表人：郭大坤，职务董事长。委托诉讼代理人：丘颂延、张凯茵，该公司职员，联系地址。被告：王颢瑾（曾用名王小婷），女，1986年11月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州高乐物业管理有限公司与被告王颢瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘颂延到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.被告向原告支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年8月1日起计至2016年11月30日止的物业管理费892元（每月按照223元的标准计算）及逾期支付该物业管理费的违约金（以当月应付未付物业管理费为基数，从当月10日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；2.被告向原告支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年5月18日起计至2016年7月18日止的公共分摊水费0.38元及逾期支付该公共分摊水费的违约金(以0.38元为基数,从2016年9月10日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)、从2016年7月19日起计至2016年9月18日止的公共分摊水费0.45元及逾期支付该公共分摊水费的违约金(以0.45元为基数,从2016年11月10日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)、从2016年9月19日起计至2016年11月18日止的公共分摊水费0.58元及逾期支付该公共分摊水费的违约金(以0.58元为基数,从2016年12月20日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)；3.被告向原告支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年6月4日起计至2016年8月4日止的公共分摊电费68.29元及逾期支付该公共分摊电费的违约金(以68.29元为基数,从2016年9月10日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)、从2016年8月5日起计至2016年10月7日止的公共分摊电费69.99元及逾期支付该公共分摊电费的违约金(以69.99元为基数,从2016年11月10日起计，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算)。事实和理由：原告与开发商广州丽兴房地产开发有限公司（以下简称丽兴公司）签订物业服务合同，约定由原告负责对广州市东风东路787号东风广场（即涉案小区）进行物业管理。被告是该小区丽豪阁14楼xxx单元的产权人，该房屋房产证记载建筑面积为82.5711平方米。原告履行服务协议，为涉案小区提供了物业服务，有权按合同约定的标准向被告收取物业管理服务费用，现被告拖欠原告诉争期间的物业管理费，应向原告补交并承担逾期交费违约金。在物业管理服务期间，产生了相应的供水、供电的费用，而该部分应由业主共同分摊的费用的支付采取由原告代全体业主垫付后再向各业主追缴的方式，现被告拖欠原告诉争期间的公共分摊电费、公共分摊水费。在此期间，原告多次上门、致电及发函等方式要求被告履行付款义务未果，故提起本案诉讼请求。被告没有答辩。经审理查明：丽兴公司是广州市东风东路787号东风广场的建设单位。据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东景街7号xxx房（建筑面积82.5711平方米）于2008年6月19日登记到被告名下。2013年12月10日，原告与丽兴公司签订《物业管理委托合同》，其中约定丽兴公司将东风广场委托原告实行物业管理；委托管理期限自2014年1月1日至2016年12月31日，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同自业主委员会与新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方（原告）按建筑面积每月每平方米人民币2.70元的标准向业主或物业使用人收取，物业管理服务费用不包括物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用及公共面积分摊的水、电费用；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、公共面积分摊的水费、电费，3、逾期支付滞纳金；等。原告与被告没有签订物业管理合同。2011年1月1日起至2016年11月30日，东风广场一直由原告提供物业管理服务。被告没有向原告支付涉案期间的物业管理费。2013年11月，东风广场成立业主委员会。2016年11月26日，广州市越秀区东风广场业主委员会、原告及广州市时代物业管理有限公司发出《关于办理物业交接事宜的公告》，确认原告与丽兴公司的前期物业管理委托合同于2016年12月1日终止，广州市时代物业管理有限公司自2016年12月1日起分批进驻该小区，为全体业主提供物业服务；等。原告就被告未付的公共分摊水、电费计算方式向本院提供了《东风广场丽豪阁14楼xxx单元拖欠公共分摊水电费及滞纳金计算明细表》及2016年5月18日至2016年11月18日期间丽豪阁、丽雅阁的《通告》，《通告》上列明了公共水、电分摊的计算方法，并注明了缴交上述费用的时间。涉案房屋每月应承担的公共分摊水费＝东风广场丽豪阁和丽雅阁公共分摊水费总额÷丽豪阁和丽雅阁的总建筑面积40761.9336平方米×涉案房屋建筑面积，每月应承担公共分摊电费=丽豪阁公共分摊电费总额÷丽豪阁总建筑面积20333.xxx67平方米×涉案房屋建筑面积。本院认为：东风广场尚未成立业主委员会之前，丽兴公司作为东风广场的开发建设单位选聘物业管理企业，委托原告对东风广场进行物业管理，属前期服务合同，符合国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，故双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，对东风广场业主及住户具有法律约束力。该合同于2016年12月1日终止，涉案小区转由业主委员会选聘的物业管理公司管理。被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，根据公平合理、等价有偿的原则，被告应按时向原告交纳涉案期间的物业管理费及小区内各住户分摊的费用。关于公共分摊水、电费的问题，原告已经提供了相应的证据，原告对于公共分摊水、电费的计算方法也并无明显不合理，且在东风广场小区之前的生效法律文书中也已对该计算方式予以认可，故原告以此计算得出被告应交的公共分摊水、电费数额并要求被告缴交，本院予以支持。至于违约金的问题，被告至今未支付原告诉请的物业管理费及公共分摊水电费等相关费用，造成了原告一定的损失，故原告诉请要求参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算上述费用的违约金合法合理，本院予以支持。但违约金应从通告中要求的付款期限次日起算。被告没有到庭应诉，视为放弃对答辩、举证及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年8月1日起计至2016年11月30日止的物业管理费（每月按223元计付）及该欠费从2016年8月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的物业管理费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过拖欠的物业管理费总额为限）；二、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年5月18日起计至2016年7月18日止的公共分摊水费共0.38元及该欠费从2016年9月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊水费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过0.38元为限）；三、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年7月19日起计至2016年9月18日止的公共分摊水费共0.45及该欠费从2016年11月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊水费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过0.45元为限）；四、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年9月19日起计至2016年11月18日止的公共分摊水费共0.58元及该欠费从2016年12月21日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊水费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过0.58元为限）；五、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年6月4日起计至2016年8月4日止的公共分摊电费共68.29元及该欠费从2016年9月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊电费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过68.29元为限）；六、被告王颢瑾应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东景街7号xxx房从2016年8月5日起计至2016年10月7日止的公共分摊电费共69.99元及该欠费从2016年11月11日起至实际付清之日止的违约金（以同期应付而未付的公共分摊电费为基数，每日按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算，违约金总额以不超过69.99元为限）；七、驳回原告广州高乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王颢瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  伍颖妍人民陪审员  朱铭沛人民陪审员  钱小燕二〇一九年九月十九日书 记 员  邓鸿明张伶思