松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初4605号 原告：方帅，男，1984年9月14日出生，汉族，住址吉林松原市。 委托代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发集团有限公司，地址松原市经济技术开发区。 法定代表人：李树武，系经理。 委托代理人：张长江，公司法律顾问。 委托代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。 原告方帅诉被告松原市某房地产开发集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘楠、被告的委托代理人张长江和熊伟到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告诉称：2016年1月22日，前郭尔罗斯蒙古族自治县公安局出具户口注销证明：经调查核实，原我辖区居民方来，公民身份证号码22070219840825971X，……已于2016年1月22日按照规定将我辖区户口予以注销。方来与方帅系同一人，方来户口已注销。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元401号房一处，已付购房款147,720.00元，房屋于2010年10月2日已交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元402号房一处，已付购房款174，320.00元，房屋于2010年10月2日交付使用，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元8号房一处，已付购房款76，923.00元，房屋于2010年11月2日已交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告没有按照约定办理，原告多年一直要求办理房照和赔偿违约金。2015年10月21日，富苑小区全体业主与被告达成协议，被告承诺于2015年12月25日办理完富苑小区地产总证。但至今未给原告办理了产权登记手续。故请求被告支付逾期办理房屋产权登记的违约金171，554.00元（174，320.00元×6%÷12个月×86个月+147,720.00元×6%÷12个月×86个月+76，923.00元×6%÷12个月×86个月）；诉讼费由被告负担。 被告辩称：一、原告的诉讼请求已经超出了法定的诉讼时效，且不存在中止、中断情形，应依法驳回其诉讼请求。我国《民法总则》第167条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告自称被告于2015年10月21日出具承诺书，承诺于2015年12月25日办理完富苑小区房地产总证。但在2018年12月25日前，该小区只有42户业主提起诉讼，其他业主选择了放弃，本次起诉已超过三年的诉讼时效，丧失了胜诉权。且不存在《民法总则》第171、172、173条规定的中止、中断情形。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。有的当事人在达成协议前已经超过诉讼时效。二、本案办证延误存在不可抗力因素，不属于被告违约，可以免除被告的责任。本案中，2009年10月27日松原市经济技术开发区管理委员会将已经规划审批给被告开发沿江小区二期工程的26539.4平方米土地，以招商项目建设为由转让给松原市泰达油气有限公司3481.2平方米进行加油、加气站商用，约定宗地的商用地使用超出指标数字的3000平方米土地出让金由开发区管委会向开发区土地局一次性交纳。但此后，开发区管理委员会迟迟不向开发区土地局交纳，导致土地审批一直不能上会审批，直到2018年11月28日才上会审批完毕，由于政府行为，被告不能左右或称不可抗力，因此，不属于被告违约，并应免除被告的责任。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年1月22日，前郭尔罗斯蒙古族自治县公安局出具户口注销证明：经调查核实，原我辖区居民方来，公民身份证号码22070219840825971X，……已于2016年1月22日按照规定将我辖区户口予以注销。方来与方帅系同一人，方来户口已注销。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元401号房一处，已付购房款147,720.00元，房屋于2010年10月2日已交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元402号房一处，已付购房款174，320.00元，房屋于2010年10月2日交付使用，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原、被告于2010年10月2日签订商品房买卖合同，原告在被告处购买了位于松原市经济技术开发区富苑小区第5幢1单元8号房一处，已付购房款76，923.00元，房屋于2010年11月2日已交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。三份合同均约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第XX项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、——。2015年10月21日，富苑小区全体业主与被告达成协议，被告承诺于2015年12月25日办理完富苑小区房地产总证。2018年12月21日，富苑小区能够办理产权登记。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。被告作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权与买受人原告，协助买受人原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。被告辩解系政府的原因导致其逾期办证，但被告没有提供充分的证据予以证实，该辩解本院不予支持。被告给原告的承诺属于双方协议变更办证时间为2015年的12月25日，因被告未在约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”。本案中双方当事人签订的合同中没有约定逾期办证处理方法，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，故原告请求按年利率6%计算违约金合理。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告应自2015年12月26日起知道自己权利被侵害，原告于2019年7月3日向法院提出诉讼请求，2016年7月3日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。2018年12月21日能够办理产权登记，所以2018年12月21日之后原告可以自行办理产权转移登记，故逾期办证违约金应计算至2018年12月21日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下： 被告松原市某房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即给付原告方帅房屋逾期办证违约金，自2016年7月3日起至2018年12月21日止，以购房款398，963元为基数按年利率6%支付，即为59，090.25元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,732.00元，由原、被告均担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  刘佳旭 人民陪审员  朱 晶 人民陪审员  来瑞玲 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  李洪然