广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22294号原告（反诉被告）：张立锋，男，1993年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告（反诉原告）：广州友米科技有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路832号保利天慕广场第31层01-10单元（仅限办公）。法定代表人：金风莲，执行董事。委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国智律师事务所实习人员。原告张立锋（反诉被告，以下简称原告）与被告广州友米科技有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立锋，被告广州友米科技有限公司的委托诉讼代理人张朝晖、刘小燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张立锋向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告于2018年2月签的《房屋租赁合同》；2.被告向我支付2019年2月、3月房屋租金104720元；3.被告向我支付提前终止合同的违约金52360元；4.被告向我支付逾期支付房屋租金的违约金（每逾期一日，按月租金5‰计算，从2019年4月1日起至实际清偿之日止）；5.被告向我支付上述第二至四项诉请中所欠付款项的利息（以上述所欠付款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起至实际清偿之日止）；6.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，我与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2年，从2018年4月1日至2020年4月31日，月租金52360元，各期租金应于上期租金对应租期到期前7-10日交付，即每月12日前交付当月的租金。被告向我支付了两个月租金104720元作为保证金，若被告不根据合同约定履行义务，我有权扣除保证金的违约行为。2019年4月2日，被告搬离租赁房屋，提交终止合同，也未提前三十日书面通知我。合同约定若一方违约，则应向另一方支付一个月租金52360元作为违约金。我亦多次向被告催交租金，屡遭拒绝。我于2019年5月6日向被告发出催告函函告被告支付租金以及违约金，但未果。我认为我与被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，我向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付房屋租金，但是被告无理拖欠租金至今。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告广州友米科技有限公司的反诉，原告张立锋辩称，我同意被告的反诉请求，我不同意退回保证金，因为根据合同约定，如果被告提前解除合同，需要提前30天书面通知我，但被告并未做到，故我有权没收被告支付的保证金。被告广州友米科技有限公司辩称，我司不同意原告的诉讼请求。1.我司与原告已在退租前进行协商，原告同意将已交的保证金104720元（相当于两个月的租金）抵扣2019年2月、3月的租金，并同意我司提前结束租赁关系。因我司已和原告口头协商保证金用于抵押的事宜，在搬离过程中，原告并无提及2019年2月、3月的租金事宜，只提及剩下的余款及滞纳金事宜，我司在缴纳其要求的余款及滞纳金后，取得放行条并搬离租赁房屋。2.在我司搬离宏鼎大厦后十几天内有新的承租方承租，根据合同法的相关规定，我司认为原告主张的违约金明显过高，且我司无需支付违约金，另原告也因我司在承租过程中的装饰装修行为而获益。所以原告的诉请没有法律和事实的依据。另因我司已向原告支付保证金104720元，现原告要求解除合同，我司认为原告应向原告退还该保证金，现提出如下反诉请求：原告向我司退还保证金104720元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于广州市白云区宏鼎大厦1栋7层24、25、26、01、02、03单元（以下简称涉案房屋）；房屋建筑面积476.2平方米；甲方于2018年4月1日至2018年4月31日期间交接；自甲方交楼给予乙方后，甲方给予乙方3天免租期。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、店等费用；自甲方交房给予乙方后，甲乙双方约定租期为2年；该房屋月租金52360元（不含税）；租金按月结算，以汇款的方式交付租金；首次租金52360元，乙方于正式交房日交付给甲方，以后各期租金应于上期租金对应租期到期前的7-10日交付；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金104720元整。合同期满或双方协商终止/解除合同时，若乙方无根据本合同明确规定甲方有权扣除保证金的违约行为，甲方应在合同到期/终止/解除当日将保证金全额无效退还给乙方；租赁期间，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方尽力寻找新的承租方，如一方在三十日内找到新的承租方，则乙方无需支付违约金；如在三十日内未找到新的承租方，则乙方有权选择继续履行本合同至到找到新的承租方为止，或选择继续履行本合同至期限届满，或选择提前终止本合同并向甲方额外支付一个月租金作为违约方，且甲方不退还乙方保证金；乙方逾期支付租赁房屋租金的，每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金等。双方签订上述合同后，被告向原告支付了租金和保证金104720元，原告将涉案房屋交付给了被告，被告将涉案房屋用于办公使用。期间，被告自2019年2月起，未再向原告支付过涉案房屋的租金。2019年4月1日，被告向原告提交《申请书》，主要内容为被告申请将于次日搬出涉案房屋，原告可以开始寻找新的租客。后被告搬离涉案房屋。2019年5月6日，原告向被告发出《催告函》，主要内容为截止2019年5月1日，贵司拖欠我方2019年2月份房租52360元、2019年3月份房租52360元、提前终止合同的违约金52360元、逾期支付房屋的违约金23562元，共计180642元。我方要求贵司在收到本函三个工作日内与我方联系，并付清逾期租金及违约金。诉讼中，原告表示被告搬离涉案房屋后，其于2019年4月中旬将涉案房屋另行出租，但因被告搬离的时间仓促，其找的新租户原承租的房屋尚未到期，新租户实际在5月中旬才搬进涉案房屋，再加上15天的免租期，其实际于2019年6月才开始收取新租户的租金，故被告提前解除合同的行为造成了其实际损失。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告已向被告交付涉案商铺，被告应依约向原告支付租金，但被告自2019年2月开始未再向原告支付租金，该行为已构成违约，且被告已于2019年4月2日搬离了涉案房屋，现原告要求被告支付欠付2019年2月和3月的租金共计104720元并要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请合理合法，本院予以支持。被告抗辩原告在其退租前已经协商同意将其已交的保证金104720元抵扣2019年2月、3月的租金的意见依据不足，本院不予采纳。根据上述合同约定，被告逾期支付租金，原告有权要求被告支付违约金，故原告要求被告支付逾期支付租金的违约金有据，本院予以支持。原告关于违约金按合同约定每逾期一日按月租金5‰计算的标准确属过高，本院酌定调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。2019年2月、3月的租金违约金均以52360元为本金，因双方签订的租赁合同无明确约定交纳租金的具体时间，故本院确定从2019年2月的租金违约金从2019年3月开始计算，2019年3月的租金违约金从2019年4月开始计算。上述违约金均计付至支付之日止，并以本金为限。双方签订的租赁合同约定“租赁期间，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方尽力寻找新的承租方，如一方在三十日内找到新的承租方，则乙方无需支付违约金；如在三十日内未找到新的承租方，则乙方有权选择继续履行本合同至到找到新的承租方为止，或选择继续履行本合同至期限届满，或选择提前终止本合同并向甲方额外支付一个月租金作为违约方，且甲方不退还乙方保证金”，现被告未提前三十天通知原告的情况下，提出解除合同并搬离了涉案房屋，已构成违约，原告有权依照上述约定承担违约责任，现被告反诉要求原告退还保证金缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告未能举证其实际损失，且前述本院已认定被告交纳的保证金不予退还，该保证金既是对被告违约行为的惩罚，亦足以弥补原告因被告违约行为所致损失，故原告要求被告支付提前终止合同违约金52360元本院不予支持。原告要求被告支付其诉讼请求第二至四项款项的利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告张立锋与被告广州友米科技有限公司于2018年2月签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告广州友米科技有限公司向原告张立锋支付2019年2月和3月租金共计104720元及违约金（2019年2月和3月的违约金均以52360元为本金，分别从2019年3月1日和2019年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计至实际支付之日止，并以本金为限）；三、驳回原告张立锋的其他诉讼请求；四、驳回被告广州友米科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2040元，由原告张立锋负担791元，被告广州友米科技有限公司负担1249元；反诉受理费1197.2元，由被告广州友米科技有限公司负担。由被告广州友米科技有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年九月二日书记员  陈玉梅