广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9198号原告：广州市羊城商贸中心管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：盖丽华，董事长。委托诉讼代理人：孙朗蓝，系该司职员。委托诉讼代理人：王剑锋，系广东德法理律师事务所律师。被告：广东国笔科技股份有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010。法定代表人：高精錬。原告广州市羊城商贸中心管理有限公司（以下简称“羊城公司”）诉被告广东国笔科技股份有限公司（以下简称“国笔公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告羊城公司的委托代理人孙朗蓝、王剑锋到庭参加诉讼，被告国笔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羊城公司诉称：东莞海德手袋厂有限公司为广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心西塔1301、1302、1311、1312、1313、1314室的产权人，2008年5月9日办理入伙手续。根据《承诺书》、《服务指南》和《装修指南》，涉案物业的物业管理费15元/月/平方米，室内电费1.0496元/度，公共水电费分摊按本大厦公摊标准计算。物业管理费和室内电费及公摊水电费应于每月一日至十日内缴交，逾期按应缴费用总额每日万分之五计收滞纳金。2012年12月6日，东莞海德手袋厂有限公司将涉案物业租赁给被告，使用期限自2012年7月22日起至迁出之日，被告负责缴交涉案物业的物业管理费、室内电费、公摊水电费等相关费用。2015年5月，被告欠缴涉案物业2014年11月1日至2015年5月31日的物业管理费、2014年9月21日至2015年4月20日的电费、公摊水电费共83948.5元，经广州市天河区人民调解委员会的穗天民调（2015）第97号《人民调解协议书》确认被告欠款事实及其承诺分期支付欠款及按应缴费用总额每日0.05%计算滞纳金。后因被告未按承诺付款，原告申请法院强制执行，案号（2015）穗天法执字第4824号，后被告于2017年5月18日支付83948元。2015年6月起的物业管理费和室内电费和公摊水电费等一直拖延未交，扣除被告2017年9月15日被告最后一次付款20000元折抵部分，截止2017年11月30日，涉案物业管理费、室内电费及水电费共计307647.6元未交，严重损害原告及其他业主的利益。期间被告因拖欠房租被业主东莞海德手袋厂有限公司起诉到法院，后于2017年12月被强制搬离涉案物业。原告2018年1月提起诉讼，要求清偿拖欠物业管理费、室内电费及水电费和滞纳金，东莞海德手袋厂有限公司经协商于2018年12月垫付200000元用于扣除被告拖欠涉案物业的部分欠费。现请求法院判令：1、被告立即清偿羊城国际商贸中心西塔1301-02、1311-13单元2017年2月1日至2017年12月31日的物业管理费61947元、室内电费14917元、公摊水电费19512.5元及逾期支付2015年10月1日-2017年12月31日期间物业管理费、室内电费、公摊水电费的违约金（以原告当庭提交的被告欠付明细表为准，各期违约金的时间均为账务月份当月的11日起计至2017年10月31日止，违约金的计算标准为每日万分之五）；2、本案诉讼费由被告承担。被告国笔公司未作答辩亦未提交证据。经审理查明：2008年3月12日，（2002）天法执字第2666-2679号民事裁定书裁定：羊城国际商贸中心大厦西塔1301室（建筑面积为90.52平方米）、1302室（建筑面积为71.41平方米）、1311室（建筑面积为90.52平方米）、1312室（建筑面积为64.99平方米）、1313室（建筑面积为64.99平方米）、1314室（建筑面积为64.99平方米，以下统称“涉案房屋”）归东莞海德手袋厂有限公司（以下简称“海德公司”）所有。为证明羊城公司有权收取物业管理费、室内电费、公摊水费等费用以及羊城公司催缴上述费用的情况，羊城公司提供了以下证据予以证明：1、显示由海德公司于2008年5月9日向羊城公司出具的《承诺书》，内容为：我司已收到羊城公司的“服务指南”和“装修指南”共两份管理文件；为了配合管理公司对我司名下涉案房屋（建筑面积447.42平方米）的管理，我司承诺遵守羊城公司的《服务指南》和《装修指南》内的一切条款及有关修订，确认本单元物业管理费15元/月/平方米，室内电费1.0496元/度（根据供电局电费单价作调整），公共水电费分摊按本大厦分摊标准计算；承诺按时向贵司缴交该单元的物业管理费、室内电费及公摊水电费等有关费用等。底部业主签署处加盖有海德公司的公章。2、显示由国笔公司于2012年8月21日向羊城公司出具的2份《物业使用人承诺书》，内容为：本公司为羊城国际商贸中心东塔1301-02单元（建筑面积为382.43平方米）、西塔1311-13单元（建筑面积为220.5平方米）之物业使用人，使用期限自2012年7月22日起至迁出之日止；本公司已收到并详细阅读大厦《服务指南》、《装修指南》，明晰当中的条款和约定，同意贵司按照当中的有关规定进行管理；本公司在使用该单元期间至迁出之日止承诺以下事项：……三、按大厦收费标准按时缴纳物业管理费、室内电费、公摊水电费等相关费用，四、如本公司在接到贵司的《最后缴费通知书》后仍未缴纳所拖欠的费用，本公司同意贵司暂停对该单元提供服务，直至缴清所欠费为止等内容。底部物业使用人处加盖有国笔公司的公章。3、显示由海德公司（甲方）、广州市韦恩贸易有限公司（乙方，以下简称“韦恩公司”）与国笔公司（丙方）于2012年7月18日签订的《协议书》（复印件），约定：甲方与乙方于2012年1月1日签署了房屋租赁协议，甲方将其拥有的座落于广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心大厦西塔1314房的房屋依法出租给乙方使用，该房屋的建筑面积为65平方米；甲方与丙方于2012年7月18日签署了房屋租赁协议，甲方将其拥有的坐落于广州市天河区体育东路122号羊城国际商贸中心大厦西塔1311-1313、1301-02房的房屋依法出租给丙方使用；经甲、乙、丙三方协商一致，乙方将其承租的1314房转租给丙方使用，丙方在本协议有效期内享有1314房的使用权；经甲、乙、丙三方协商一致，在本协议有效期内，因使用1314房所产生的费用（包括租金、管理费等）由丙方承担；经甲、乙、丙三方协商一致，在本协议有效期内，1314房的租金包含于1311-1313、1301-1302房的租金之中，即1314房及1311-1313、1301-1302房的租金整体为30240元，甲、丙在签署附件二所述协议时已就1311-1313、1301-1302房的租金包含1314房的租金达成了共识，甲、丙双方之间就1314房的转租行为不再另行签订租赁协议等内容。4、显示由海德公司于2012年12月6日向羊城公司出具的《物业使用通知书》，内容为：本公司为涉案房屋的业主授权人，现该单元以租赁的形式使用，物业使用人为国笔公司，使用期限由2012年7月22日起至迁出之日止；经协商，物业使用人承诺从2012年7月22日起负责代本公司向贵司缴交该单元的相关费用（包括：物业管理费、室内电费、公摊水电费等），物业使用人承诺缴费日之前的有关费用由本公司负责缴交；若物业使用人欠交该单元的相关费用（包括：物业管理费、室内电费、公摊水电费等），最终由本公司负责缴交等。底部业主/业主授权人处加盖有海德公司的公章。5、《服务指南》及其附录1《日常服务收费项目》，执行时间从2012年6月1日起，列明如下内容：写字楼管理费收费标准为15元/平方米·月，每月10日前清缴，逾期按应缴费总额每日万分之五计收滞纳金；电费收费标准为0.9928元/度，根据供电局电费单价作调整；公摊水电费根据大厦公共用电、用水部分，按房间面积分摊。6、穗天民调（2015）第97号《人民调解协议书》，显示羊城公司与国笔公司就国笔公司欠付羊城公司2014年11月1日至2015年5月31日的物业管理费、2014年9月21日至2015年4月20日的电费、公摊水电费在金额和支付方式等方面达成一致协议。7、（2015）穗天法执字第4824号《执行裁定书》，载明：申请执行人为羊城公司，被执行人为国笔公司，因本院作出的（2015）穗天法调确字第100号民事裁定已经发生法律效力，依上述裁定，被执行人应向申请执行人支付83948.5元及滞纳金……裁定如下：终结本院（2015）穗天法执字第4824号案件的本次执行。8、羊城公司分别于2017年7月18日、2017年8月16日、2017年9月18日向国笔公司发出的3份《催款通知》[编号为羊物业（2017）125、160、187号]及羊城国际商贸中心2017年8月、9月西塔管理费催款通知签收表2份（显示涉案房屋的收件人签名处有“夏芬”的签名，签收日期分别为2017年8月17日、2017年9月19日），羊城公司庭审时表示催款通知时是由其工作人员直接送到涉案房屋给国笔公司签收的，表上的签收人员是国笔公司的工作人员。关于国笔公司搬离情况。羊城公司称国笔公司于2017年11月15日实际搬离涉案房屋。为此，羊城公司提交了下列证据原件：1、显示由海德公司于2017年11月7日向羊城公司出具的《关于西塔1301-02、11-14房室内物品放行事宜的函》（内容为因国笔公司长期拖欠租金，现该司决定单方收回物业等）；2、显示由海德公司于2017年11月15日向羊城公司出具的《业主同意搬离通知书》[内容为：本公司为涉案房屋的业主，现同意该单元的物业使用人国笔公司于2017年11月15日搬离大厦，从2017年11月15日起该单元的相关费用（包括物业管理费、室内电费、公摊水电费等）均本公司负责支付等]。关于国笔公司欠付的物业管理费的计算方式，羊城公司明确如下：2016年1月1日前涉案房屋的物业管理费系按照15元/平方米/月的标准计收，在2015年下半年通过征询羊城国际商贸中心内各业主意见及在大堂进行公示，涉案房屋所在羊城国际商贸中心内部物业管理费由15元/平方米/月上涨为18元/平方米/月，故涉案的1301-1302、1311-1313自2016年1月1日起每月的物业管理费合计6883元[18元/平方米/月乘以382.43平方米，该面积可见（2002）天法执字第2666-2679号民事裁定书中载明各房屋的面积]，上述物业管理费调整的公示已经在商贸中心大堂进行张贴，但在物业管理费调整后国笔公司未按照调整后的物业管理费向羊城公司进行支付。关于上述物业管理费计收标准的调整，羊城公司提交《致羊城国际商贸中心业主函》（原件，载明本次征询意见表决结果为同意调升的专有部分建筑面积占大厦专有部分总建筑面积57%，业主表决人数占大厦业主总人数69%……按照业主表决意见，于2016年1月1日起正式按照方案一标准执行调升大厦物业管理费，即写字楼管理费从原来15元/平方米/月，调升为18元/平方米/月等）及显示由羊城公司于2015年9月29日出具的《关于大厦物业管理费调整事宜的通知》（复印件，载明大厦自2016年1月1日起正式执行新的物业管理费收费标准，即写字楼物业管理费为18元/平方米/月等）予以证明。因国笔公司未向羊城公司支付涉案房屋自2015年10月1日开始的物业管理费、室内电费、公摊水电费，羊城公司与涉案房屋的业主方海德公司就代垫事宜达成合意，羊城公司就此提交了显示由羊城公司（甲方）与海德公司（乙方）于2018年12月6日签订的《和解协议书》（原件）予以证明，该协议书约定甲方为涉案房屋所在大厦的物业管理公司，乙方是涉案房屋的产权人；乙方自2012年起将涉案房屋出租给国笔公司办公，并约定由国笔公司承担涉案房屋的管理费、水电费等，截止至2017年11月30日，国笔公司未按时、足额结清物业管理费、室内水费及水电费已达296376.5元，滞纳金50779.4元；2012年12月6日，乙方出具《物业使用通知书》给甲方，告知其已将涉案房屋租赁给国笔公司使用，承诺国笔公司欠缴的相关费用，最终由乙方负责缴交；因国笔公司一直拒不支付其欠缴的费用，现甲乙双方在协商一致的情况下，达成以下协议：甲乙双方确认，涉案房屋2015年10月起至2017年11月物业管理费、室内电费及水电费共计296376.5元及按约定逾期每日万分之五计收滞纳金50779.4元（暂计算至2017年10月31日，实际计算至清偿日），合计347155.9元；乙方承诺于2018年12月28日前，代替国笔公司向甲方指定银行账户垫付20万元等内容。羊城公司称上述协议书签订后，海德公司于2017年12月27日向其支付垫付款项200000元。羊城公司表示涉案房屋中1314号房屋的全部物业管理费、室内电费、公摊水电费已在垫付款项200000元中进行抵扣，1301-1302、1311-1313号房屋的2015年10月1日至2017年1月31日期间的物业管理费、室内电费、公摊水电费的本金部分也在上述200000元中进行抵扣，故羊城公司于本案中仅要求被告支付1301-1302、1311-1313号房屋自2017年2月1日至2017年12月31日的物业管理费、室内电费、公摊水电费，原告就此提交《西塔1301-02、11-13房国笔欠费明细（业主海德）》对其诉请予以明确，该表格载明2017年2月欠付管理费0元、电费310元、公摊水电费0元；2017年3月欠付管理费6883元、电费1257元、公摊水电费721.1元；2017年4月欠付管理费6883元、电费1411元、公摊水电费944.6元；2017年5月欠付管理费6883元、电费1902元、公摊水电费1303.9元；2017年6月欠付管理费6883元、电费1946元、公摊水电费1944.2元；2017年7月欠付管理费6883元、电费1732元、公摊水电费2473.5元；2017年8月欠付管理费6883元、电费1723元、公摊水电费2528.6元；2017年9月欠付管理费6883元、电费1389元、公摊水电费2535.2元；2017年10月欠付管理费6883元、电费1486元、公摊水电费3206.6元；2017年11月欠付管理费6883元、电费1040元、公摊水电费2300.1元；2017年12月欠付电费721元、公摊水电费1554.7元；上述管理费小计61947元、电费小计14917元、公摊水电费小计19512.5元；款项合计96376.5元；该表格下方备注“上述欠费为业主海德已付20万后国笔的欠费。”本案审理过程中，关于国笔公司欠付的室内电费、公摊水电费及违约金的计付方式。羊城公司表示涉案房屋内均设置独立电表，每月由其工作人员抄表，并根据广东省物价局及水务局电力部门公布的价格计算被告应支付的电费，至于公摊水电费则是根据涉案房屋所在大厦整体公共部分的水电费以及各自房屋建筑面积进行分摊后计算得出，由原告向被告发出相应的缴费通知。至于迟延缴纳相应费用的违约金的计付则是根据《服务指南》及《物业使用人承诺书》提出。羊城公司并明确其第一项诉讼请求中要求国笔公司支付的迟延付款违约金为国笔公司迟延支付涉案房屋中1301-02、1311-13单元2017年2月1日至2017年12月31日的物业管理费61947元、室内电费14917元、公摊水电费19512.5元的迟延付款违约金，均以各月欠费金额为本金，按照每日万分之五的标准计算，自各月的11日起算至2017年10月31日止。本院认为：根据本院已查明事实可知，国笔公司作为涉案房屋的承租方及实际使用人接受了羊城公司对涉案房屋提供的物业管理服务，国笔公司亦出具了相应的《物业使用人承诺书》同意羊城公司按照《服务指南》的规定对房屋进行管理，双方已经形成了物业服务合同关系，国笔公司应按《服务指南》的约定向羊城公司支付物业管理费、室内电费及公摊水电费。关于羊城公司诉请要求国笔公司支付的涉案房屋中1301-02、1311-13单元自2017年2月1日至2017年12月31日期间的物业管理费、室内电费、公摊水电费的问题。根据本院已查明事实可知，国笔公司已于2017年11月15日搬离涉案房屋，其作为涉案房屋的实际使用人，应对其已按照双方约定向羊城公司支付其实际使用涉案房屋期间的物业管理费、室内电费及公摊水电费进行举证，但国笔公司经本院合法传唤逾期未到庭应诉，应视为其放弃抗辩的权利，应自行承担相应的举证不能的法律后果，现羊城公司诉请要求国笔公司支付涉案房屋中1301-02、1311-13单元自2017年2月1日起至2017年11月15日期间的物业管理费、室内电费、公摊水电费并无不当，对于其超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于上述期间物业管理费的计付标准，羊城公司已提供充分证据证明涉案房屋所在大厦的物业管理费标准调整情况，故其要求国笔公司按照6883元/月的标准支付上述房屋的物业管理费并无不当，综上，国笔公司应向羊城公司支付2017年2月1日至2017年11月15日的物业管理费58505.5元（0元+6883元/月×8个月+6883元÷30日×15日）、室内电费13676元（310元+1257元+1411元+1902元+1946元+1732元+1723元+1389元+1486元+1040元÷30日×15日）、公摊水电费16807.75元（0元+721.1元+944.6元+1303.9元+1944.2元+2473.5元+2528.6元+2535.2元+3206.6元+2300.1元÷30日×15日）。关于国笔公司逾期支付上述期间物业管理费、室内电费及公摊水电费的违约金的问题。根据《服务指南》所附日常服务收费项目的约定，国笔公司应于每月10日前向羊城公司支付当月的管理费，逾期则按照应缴费总额每日万分之五的标准计收违约金，国笔公司迟至羊城公司提起本案诉讼时仍未向其支付上述费用显属违约，结合已查明的国笔公司欠付物业管理费的情况及羊城公司的该项诉请，国笔公司应向羊城公司支付迟延支付1301-02、1311-13单元自2017年3月1日起至2017年10月31日期间的物业管理费的违约金（均以6883元为本金，按照每日万分之五的标准自各月11日起计至2017年10月31日止），且从公平原则出发，上述违约金总额以不超过本金为限，对于超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。至于迟延支付室内电费及公摊水电费的违约金的问题，羊城公司该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。国笔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东国笔科技股份有限公司向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付羊城国际商贸中心大厦西塔1301室-1302室、1311室-1313室2017年2月1日至2017年11月15日期间物业管理费58505.5元、室内电费13676元、公摊水电费16807.75元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东国笔科技股份有限公司向原告广州市羊城商贸中心管理有限公司支付迟延支付上述房屋自2017年3月1日起至2017年10月31日期间的物业管理费的违约金（均以6883元为本金，按照每日万分之五的标准自各月11日起计至2017年10月31日止，上述违约金总额以不超过本金为限）；三、驳回原告广州市羊城商贸中心管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6500元，由原告广州市羊城商贸中心管理有限公司负担500元，由被告广东国笔科技股份有限公司负担6000元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  谢 明二〇一九年九月二日书 记 员  邱莉晶宋春艳