上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3872号原告(反诉被告)：沙荣平，男，1982年2月6日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：王珅，江苏楚豪律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海关永建材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：唐明华，总经理。委托诉讼代理人：王葵，上海九泽律师事务所律师。原告沙荣平(反诉被告，下称原告)与被告(反诉原告，下称被告)上海关永建材有限公司(下称关永建材)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙荣平及其委托诉讼代理人王珅、被告委托诉讼代理人王葵到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告沙荣平向本院提出诉讼请求：一、判令原被告双方解除房屋租赁合同。二、被告向原告赔偿因被告违约导致原告的损失人民币30万元(其中47,000元为2018年2月1日至2018年8月1日的房租，其余为装修损失，装修损失可按鉴定意见确定)。事实和理由：原告于2008年在上海曹安路XXX号桥3961号向被告租赁房屋，租赁区域为二楼和一楼楼梯，用于承包经营浴室。原、被告双方签订租赁合同，期限从2008年8月至2022年7月，房租半年一交。原告经营至2016年，找装修人申立峰投资装修浴室，装修总投资46万元。2018年初，被告超出合同约定范围要求原告涨房租，原告未同意，被告拉电导致原告前后停业近3个月。2018年6月11日，由于上海拆违，当地村委会将被告出租给原告的一楼楼梯和二楼部分区域拆除，导致原告不能营业，且拆违补贴被被告私自侵占。虽然后来被告在离原来楼梯位置30米处建造了新的楼梯，但新楼梯离原告二楼经营场地相聚较远，严重影响正常经营，且租赁合同更明确约定了楼梯必须在一楼第三间房屋的位置。现被告不能保证原告按合同使用楼梯，属于根本违约，导致合同不能履行，故原告涉讼。被告关永建材辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，但不同意原告提出赔偿其人民币30万元的请求。首先，被告同意与原告解除租赁合同，理由并非原告所述由于楼梯的原因属于根本违约致使合同不能履行，而是基于如下理由：1、原告逾期不支付房租累计超过三个月，按照合同约定被告应当解除与原告签订的租赁合同。2、原告因违法经营于2017年1月曾被上海市公安局嘉定分局查处，且停业整顿三个月。其次，被告不同意原告所述的合同根本目的无法实现之理由要求解除合同，且不同意支付所谓的赔偿金30万元。理由如下：1、拆违系上海市政府为创建无违建创建工作，系不可抗力等政策性因素；2、原告所述的楼梯被拆掉后，被告按照城市规划需求及时进行了重建，并不影响原告所述的经营。在楼梯拆除期间，为了满足原告的经营需求，启用了后面一个备用楼梯。因此，原告的经营从受到影响，也不存在合同根本目的无法实现的情形；3、原告对房屋重新翻修并未取得被告的同意。原告在租赁期间拖欠租金，被告于2018年2月1日向原告催讨2018年2月1日至2018年7月31日的租金39,930元及历年往来租金差价58,270元，原告拒不支付。2018年3月15日被告再次向原告催讨，双方发生争执后报警处理。2018年5月15日、5月30日，在被告多次催讨下，原告分别向被告支付27,000元、20,000元用于支付历年租金差价，但仍结欠差价11,270元及2018年2月至2018年7月的租金且逾期三个月以上。截止2019年1月31日，原告结欠被告租金差价11,270元、租金84,297元、电费4,778元、卫生费1,200元、税费1,000元、管理费15,000元，合计117,545元。被告认为原告逾期支付租金三个月以上且违法经营损害被告权益，故提起反诉要求：一、判令解除原告与被告于2008年8月1日签订的租赁合同及2008年8月10日签订的补充条款；二、判令原告携其财产及物品搬离其承租的被告所有的位于上海市嘉定区安亭镇曹安路XXX号二楼3-10号房间，拆除装饰装修物，恢复租赁房屋原状，并将房屋归还给被告；三、判令原告支付被告往来租金差价款11,270元；四、判令原告支付被告自2018年2月1日起至2019年1月31日止的租金84,297元；五、判令原告支付2018年2月1日至2019年1月31日的电费4,778元、卫生费1,200元、水费1,000元及2017年8月1日至2019年1月31日的管理费15,000元；六、判令原告支付被告房屋使用费及水电卫生及管理费(该费用自2019年2月1日起计算至实际返还之日止，房屋使用费按照6,655元/月，卫生费按照100元/月，管理费按照833元/月，水电按照实际使用计算)。原告沙荣平针对被告的反诉辩称，同意诉请一解除房屋租赁合同以及补充条款。第二条诉讼请求不同意，因为合同约定租赁期限从2008年至2022年，未到期提前解除的原因是因为被告承诺的楼梯被拆除，并且不愿意在原来位置新建楼梯，导致合同不能履行，所以解除合同。属于被告的违约导致，所以原告不同意恢复原状。同时原告认为应当由被告赔偿装修等相关损失。如果拆除装修装饰，所产生的费用也应当由被告承担。第三项诉请不认可，双方十多年的交易都是按照租赁合同履行的。租赁合同约定租金前三年均为每年6万元，加上二楼另外一块区域，租金为1万元，总计6万元加1万元为7万元，前三年均是这样。从2011年至2014年，递增5,000元，租金是75,000元。2014年到2017年再递增5,000元，租金为8万元。实际也是按这个标准支付的，之前被告从未提出过异议。第四、第五项诉讼请求也不认可，因为自2018年8月1日之后，因被告的违约已经不能履行合同，相关的费用及损失应当由被告承担，2018年8月1日之前的费用已经结清。第六项的意见理由同第五项，从2018年8月之后的水电费、管理费原告均不承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沙荣平(承租方、乙方)与关永建材(出租方、甲方)于2008年8月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市曹安路XXX号桥3961号(二楼3-10房间)，建筑面积450平方米，房屋类型为商用房，房屋用途为浴室。乙方承诺租赁该房屋作为浴室使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限自2008年8月1日至2022年7月30日。年租金为6万元整，每半年支付一次租金，先付后用。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担。租赁期间，甲方必须保证乙方水、电的正常使用，如停水、电超过两日，第三日如继续停水电，停水电期间的房租免掉，水电价格均按国家规定价格缴纳。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的三十日内返还房屋。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第九条解除本合同的条件约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：1、甲方在限定期限内，经营许可证未能办理，经乙方催告后仍未办理；2、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后仍未办理；3、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁的目的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；4、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；5、乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。合同第十条违约责任约定：1、该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的两日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；2、因甲方未告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿；3、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；4、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的一倍向乙方支付违约金；5、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。合同另外约定：卫生费每月80元整；房租金每三年递增伍仟元整；如转让必须征得甲方同意。双方于2008年8月10日签订《补充条款》一份，约定：一、该房屋因城市建设需要拆迁，甲方应得拆迁房屋赔偿款，乙方应得拆迁房屋装修赔偿款。二、甲方办理许可证的条件：1、乙方应得到卫生防疫的许可，甲方才可签定合同，允许乙方装潢；2、甲方要求乙方达到消防最基本的要求(保留1.5米通道)，其他消防设施不需要。三、甲方在租赁房屋时，不能再租赁其他房屋给别人做浴室。四、房屋租金三年正后递增10%。五、甲方应在一楼妥善安排放置锅炉的位置。六、甲方承诺在此楼的第三间开门，门的方向朝西，朝曹丰路，并在第三间楼下建造楼梯，上二楼，如果在第三间不能建造楼梯，愿赔偿乙方一切损失。形状见图(附楼梯示意图，示意图中楼梯在房间外部)。上述合同及补充条款签订后，关永建材按约在第三间的门口建造了楼梯，并将房屋交付沙荣平使用。沙荣平在使用租赁房屋期间对房屋进行了装修。2018年6月，楼梯因属违法建筑而被政府相关部门拆除。2018年10月，关永建材另行建造了一个楼梯，距原楼梯约30米。双方在租赁协议履行过程中另行口头约定关永建材将另5间房屋租给沙荣平，年租金10,000元,该部分房屋在2018年6月拆违时已被拆除。双方口头约定自2017年8月开始由沙荣平向关永建材支付每年1万元管理费。双方确认合同履行期间，沙荣平按照70,000元/年的标准支付了2011年8月1日至2014年7月31日的租金，按照75,000元/年的标准支付了2014年8月至2017年7月31日的租金，按照85,000元/年的标准支付了2017年8月1日至2018年2月1日的租金。沙荣平于2018年5月15日向关永建材支付27,000元，于2018年5月30日支付20,000元，沙荣平认为上述47,000元是2018年2月1日至2018年7月31日的租金；关永建材则认为该款是2018年2月1日之前的租金差额。审理中，沙荣平称其按照每三年递增5,000元的租金标准支付租金至2018年1月31日，但其支付的2011年8月1日至2018年1月31日的租金与该租金标准有每年5,000元的差额，该5,000元系本应由被告承担的锅炉维修费用折抵的，关永建材对此未予认可，沙荣平表示该每年5,000元的差额可以从关永建材应支付给其的损失中予以抵扣。为证明关永建材对租赁房屋进行停水停电，沙荣平提供2018年3月15日的案件接报回执单，该接报回执单上写明系房屋租赁问题引发的纠纷，没有关于水电问题的记载；关永建材对此予以了否认，称并未停水停电。沙荣平称其已搬离房屋，但未将房屋返还关永建材。本院于2019年4月1日向沙荣平释明应及时办理房屋交接手续，以免扩大损失，其表示知晓，但至今未将房屋返还关永建材。本院认为，沙荣平与关永建材签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。双方对于解除合同均无异议，故对于双方要求判令解除租赁合同的诉讼请求本院均予以支持。关于双方争议的解除合同的违约责任的承担问题，本院认为根据合同约定，租金先付后用，若原告逾期支付租金超过三个月，被告有权解除合同。原告未按约支付2018年2月1日起的租金，即便其于5月份支付的47,000元为2018年2月1日至2018年7月31日的租金，也已逾期超过三个月。至于原告所称的楼梯问题，被告按照补充条款的约定在第三间楼下建造了楼梯，但该楼梯在2018年6月因政府拆违而被拆除，后被告在距原楼梯约30米处另行为原告建造了楼梯，客观上并不会对原告的经营产生根本性影响，且原楼梯被拆除的时间在被告逾期支付租金超过三个月之后，故租赁合同的解除系因原告逾期支付租金超过三个月，符合合同约定解除权，且被告提出合同解除的反诉请求时，并未超过法定除斥期间，故合同解除的违约责任应由原告方承担。合同因原告方违约而解除，即便有装修损失，也应由原告自行承担，故原告主张的装修损失缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的返还部分租金的请求，原告至今未将房屋返还被告，且其提交的证据不能证明被告有对租赁房屋停水停电或其他应扣减租金的情形，故其要求返还租金缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告理应搬离并将房屋返还被告。至于被告要求原告拆除装修恢复原状的诉讼请求，本院认为被告在原告对房屋装修时并未提出异议，故被告要求原告拆除装修恢复原状缺乏依据，本院不予支持。关于双方争议的租金标准及差额问题，本院认为根据原告的租金给付记录及被告在2018年2月1日前未向原告主张过租金应按每三年递增10%的标准给付的事实，且合同补充条款约定的是三年后递增10%，而非每三年递增10%，故被告主张原告应按每三年递增10%的标准给付租金缺乏依据，本院不予支持。根据原告自认的每三年递增5,000元的租金标准及其于2011年8月1日起每年存在5,000元的租金差额并愿意在被告应给付其的损失中折抵的陈述，结合双方确认的原告在2011年8月1日至2018年8月1日期间已给付的租金，本院认为原告自2011年8月1日至2017年7月31日确实存在每年5,000元的租金差额应给付被告，该款合计为30,000元。鉴于原告于2018年5月份支付47,000元且被告认为应当优先折抵租金差额，故本院认为该47,000元与30,000元租金差额折抵后尚余17,000元，原告无需再向被告支付2018年1月31日之前的租金差额。至于被告主张的2018年2月1日至2019年1月31日的租金，鉴于二楼加推部分于2018年6月被拆除，该部分的年租金为1万元，故截止2018年5月31日的租金应为3,333.33元，而合同所涉的二楼部分考虑到原楼梯在2018年6月被拆除，新楼梯在10月建成，虽然被告举证证明在房屋背面有备用楼梯，但使用上肯定存在不便，对原告的经营有一定的影响，故本院酌情确定将2018年6月至10月的租金按原租金的60%计算，而新楼梯距原楼梯约30米，对原告的使用也有一定的影响，故本院酌情确定对2018年11月起的租金按原租金的90%计算。综上，原告应向被告支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金合计63,958.33元，该款与原告2018年5月份支付的47,000元扣除30,000元租金差额后的余额17,000元相折抵后，原告还应支付46,958.33元。原告关于2018年8月1日之后其并未实际使用房屋，不应支付租金等费用的抗辩，本院认为虽然原告称其在2018年8月1日之后未使用房屋，但其经本院释明后至今仍未将房屋返还被告，故应承当由此造成的租金及使用费损失。关于被告主张的2018年2月1日至2019年1月31日的卫生费及2017年8月1日至2019年1月31日的管理费，原告并未提交证据证明其已支付上述费用，管理费符合双方约定的标准，本院予以照准，卫生费应按合同约定的80元/月计算，本院予以调整。关于被告主张的电费和水费，被告并未提交相应的证据，原告也未予认可，故本院不予支持。关于被告主张的自2019年2月1日起的房屋使用费，考虑到楼梯的影响，本院酌情确定按租金的90%计算。被告主张的2019年2月1日起的卫生费、管理费合法有据，但卫生费的标准应以合同约定的80元/月计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沙荣平与被告上海关永建材有限公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》及于2008年8月10日签订的《补充条款》；二、反诉被告沙荣平应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离承租的位于上海市嘉定区安亭镇曹安路XXX号二楼3-10号房间，并将上述房屋返还反诉原告上海关永建材有限公司；三、反诉被告沙荣平应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海关永建材有限公司自2018年2月1日至2019年1月31日的租金46,958.33元；四、反诉被告沙荣平应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海关永建材有限公司截至2019年1月31日的卫生费960元、管理费15,000元；五、反诉被告沙荣平应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海关永建材有限公司自2019年2月1日至房屋实际返还之日的房屋使用费、卫生费及管理费(房屋使用费按67,500元/年计算，卫生费按80元/月计算，管理费按10,000元/年计算)；六、驳回原告沙荣平其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海关永建材有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,800元，减半收取2,900元，由原告负担。本案反诉受理费1,325元，由原告负担711.92元，由被告负担613.08元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年九月二十九日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。