贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初3775号 原告：林国锋，男，汉族，1973年12月24日生，户籍地福建省古田县。 委托代理人：戢骁、陈晓薇，贵州公成律师事务所律师。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址为本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托代理人：吕弘、张婕妤，该公司法务。 第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行），地址为本市南明区。 负责人：梁建群，该分行行长。 委托代理人：孙善震，该行员工 原告林国锋诉被告宏益房开、第三人兴业银行贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林国锋及其委托代理人戢骁、陈晓薇，被告宏益房开的委托代理人吕弘、张婕妤，第三人兴业银行贵阳分行的委托代理人孙善震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林国锋诉称：原、被告于2015年5月27日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于贵阳市南明区商品房，原告采取按揭贷款的方式支付购房款。合同约定被告应于2017年12月31日前交付房屋，但被告未按合同约定交付房屋，被告的违约责任严重损害原告的合法权益。现诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方于2015年5月27日签订的合同编号为1921**号的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与第三人签订的合同编号为兴黔个贷（2015）***号《个人购房抵押（保证）借款合同》；三、判令被告退还原告首付款272997元；四、判令被告向原告返还原告已向第三人兴业银行贵阳分行偿还的银行按揭贷款本息（暂计至2018年10月18日为115899.07元，最终计算至判决确定的《个人购房抵押（保证）借款合同》解除之日止）并从起诉之日起以原告已付贷款本息为基数，按年利率24%向原告支付违约金，最终计算至被告实际支付原告已付贷款本息之日止；五、判令被告向原告赔偿违约金（截止2017年12月31日为63948.61元，2017年12月31日后，以272997元为基数，按年利率24%，从2018年1月1日起暂计至2018年10月18日为52235.92元，最终计算至被告实际返还原告全部购房款之日止）；六、判决被告宏益房开承担向第三人兴业银行贵阳分行偿还原告自判决确认的《个人购房抵押（保证）借款合同》解除之日起剩余的按揭贷款本息义务；七、诉讼费、保全费由被告承担。 被告宏益房开辩称：对于合同的解除，确实有逾期交房的事实，同意解除合同，但需待原告注销相关手续（买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记）后，被告才能协助解除合同并且返还相关的购房款。在原告与被告签订的合同中没有约定银行的贷款利息及本金应由我公司承担，故原告的关于银行的贷款利息本金的违约金不应得到支持。违约金的计算在合同中已经约定按付款的2%计算，原告没有证据证明其实际遭受的损失高于双方约定的违约金，故原告主张的24%的年利率计算违约金不应得到支持。 第三人兴业银行贵阳分行述称：《商品房买卖合同》无效或被解除不影响《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力，原告应按约履行后续还贷义务，被告应按约继续履行阶段性连带保证责任，若判决解除合同，原告及被告应连带偿还第三人贷款本息，且第三人应对涉案房屋享有优先受偿权。 经审理查明:原告林国锋（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2015年5月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定:买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区房,建筑面积35.49平方米，购房款542997元;买受人采取银行按揭贷款的付款方式支付房款，首付款272997元，剩余270000元向银行贷款;出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房超过180工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当在自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。该合同附件十二《补充协议》约定“逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”；第20.2条约定“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”。合同签订后，原告按照合同约定的时间向被告宏益房开支付了首付款，同时原告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款270000元支付了剩余购房款。被告宏益房开未按照合同约定的时间向原告交付房屋。原告诉至本院，诉请如前。另，原告还提交了银行的个人还款计划及明细，证明截至2019年5月8日，原告已向第三人归还借款本金85219.35元、利息51561.35元，原告尚欠本金184780.65元。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、收款收据、还款明细等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2017年12月31日交房期限届满后，被告未能将房屋交付给原告使用，并已超过了合同约定的180个工作日，已构成违约，现原告在2019年2月28日向本院提起诉讼，诉状中的意思表示明确，该行为应视为向被告书面送达通知要求解除合同，对被告产生效力，故现在原告诉请要求解除合同，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解除合同后，原告所交纳的购房款以及通过银行贷款支付的本金和利息被告应当退还给原告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”之规定，本案的商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的贷款担保合同因合同目的不能实现也应当一并予以解除，被告应当将已经收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。另外，双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，被告在前述各项手续办理完毕后30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记、抵押登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款。关于原告主张的违约金问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》中对因被告逾期交房导致合同解除的违约责任有明确约定，原告退房的违约金应为原告全部已付款的2%即10859.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告林国锋与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，（合同编号1921**）； 二、解除原告林国锋与第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，（合同编号为兴黔个贷（2015）****号）； 三、原告林国锋与被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区房屋的商品房预售备案登记、抵押登记注销手续后，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于办理完毕注销手续后的三十个工作日内向原告林国锋退还首付款共计272997元,注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担； 四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时支付原告林国锋已向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以银行于当月出具的对账单为准）； 五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向原告林国锋支付违约金10859.94元； 六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告林国锋就《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为兴黔个贷（2015）****号）剩余的贷款本金、利息、罚息等（以《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定进行计算）； 七、驳回原告林国锋的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6579元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告林国锋已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行上述义务时一并支付给原告林国锋）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李波静 二〇一九年九月二十日 书记员  李 玫