重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初7389号原告：易文林，男，1966年6月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告：易凤雪，女，1989年1月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。二原告共同委托诉讼代理人：杨广宇，重庆作孚律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。被告：柳远，男，1983年10月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：税清平，重庆德裕律师事务所律师。被告：郭大兰，女，1958年5月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：税清平，重庆德裕律师事务所律师。被告：宋杰，男，1983年12月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：欧永贞，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：江凌云，重庆康实律师事务所律师。原告易文林、易凤雪与被告柳远、郭大兰、宋杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易文林、易凤雪及其共同委托诉讼代理人杨广宇、吴夏，被告柳远及柳远、郭大兰的共同委托诉讼代理人税清平，被告宋杰的委托诉讼代理人江凌云、欧永贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易文林、易凤雪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告柳远与被告宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效;2、请求依法判决注销被告宋杰名下的位于重庆市北碚区×号×幢×-×房屋不动产权证书，将该套房屋产权恢复至被告柳远名下;并判决被告柳远协助原告办理位于重庆市北碚区×号×幢×-×房屋过户登记手续;3、被告承担本案的诉讼费（含保全费）由被告承担。事实和理由：原告与被告柳远、郭大兰于2015年11月1日签订了《房屋买卖合同》。根据该合同约定:被告柳远、郭大兰将位于重庆市北碚区×号楼×层×号，建筑面积64.58平方米的住房出售给原告，房屋总成交价310000元。采取分期方式付款，原告于2015年11月11日付款80000元，2015年11月30日付款205000元，余款25000元在办理房屋权属转移登记手续之日结清。原告于2015年11月接房屋钥匙搬入该房屋并进行了装修，居住至今(法院已判决房屋买卖合同有效)。被告柳远于2018年12月21日领取房屋不动产权证书(房屋具体坐落:北碚区×号×幢×-×，建筑面积64.63平方米，即北碚区×号楼×层×号)。2018年12月26日被告柳远与被告宋杰恶意串通签订了《房屋买卖合同》，将该房屋过户转移登记在宋杰名下，构成“一房多卖”的事实，制造将发生多方房屋纠纷，扰乱正常的市场交易秩序，给人民生命财产带来危害。被告的行为严重损害了原告的权利，为了维护原告的合法权益，遂起诉来院。被告柳远、郭大兰辩称，柳远与宋杰之间的买卖合同不存在无效情形。1、柳远卖房给宋杰时只告知其房屋已出租，并未告知已签订买卖合同，属于柳远单方过错行为，不属于恶意串通。2、柳远与宋杰是以房抵债的方式支付房款，办理了过户登记，房价也在合理范围之内，原告的请求没有事实和法律的基础，应当予以驳回。2019年1月23日，柳远与易文林以协商给付30万元解除合同，双方虽是口头约定但易文林收款30万元后未与柳远签订解除协议，便无故离去，我方认为该合同已经实际履行了解除行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告宋杰辩称，宋杰在不知道原告与柳远之间存在买卖关系的情况下，按照用房屋冲抵借款本息的方式，以合理的价格受让了涉案房屋，并实际取得了涉案房屋的不动产登记证，因此宋杰已通过合法的方式取得房屋所有权，双方之间的合同有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实：2015年11月11日，柳远、郭大兰（甲方、出卖人）与易文林、易凤雪（乙方、购买人）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市×区×号楼×拾×层×号房屋出售给乙方，房屋建筑面积为64.58平方米，该房屋的总成交金额为310000元。乙方分期付款为：第一期首付80000元；第二期205000元；第三期25000元，办理房屋权属转移登记手续之日，全部结清。甲乙双方同意自本合同签订之日起，甲方取得房地产权证后，无条件协助乙方办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，双方按照合同进行了履行，易文林于2015年11月11日支付一期房款80000元；于2015年11月30日支付二期房款205000元。易文林于2015年11月接房并装修入住至今。因案涉房屋系×危旧项目安置房，在签订房屋买卖合同时尚未取得房屋产权证，故一直未办理过户手续。2018年12月21日，柳远领取了案涉房屋的不动产登记证书，登记坐落地址为重庆市北碚区×号×幢×-×。位于重庆市北碚区×号楼×层×号房屋与位于重庆市北碚区×号×幢×-×房屋系同一套房屋，只是登记编号不同。2018年12月26日，柳远（甲方）与宋杰（乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同约定柳远将位于重庆市北碚区×号×幢×-×号房屋出售给宋杰,该房屋总成交金额为350000元。但事实上宋杰并未支付该房屋价款，庭审中双方陈述为以房抵债。宋杰之前也未进入该房屋实地查看房屋情况。2018年12月26日，柳远将位于北碚区×号×幢×-×房屋过户给宋杰。2018年12月27日，宋杰取得该房屋的不动产权证书，为宋杰单独所有。宋杰获得该房屋产权登记后，于2019年1月17日找易文林交涉房屋的事情，双方发生纠纷，易文林报警，民警告知通过法院诉讼解决。2019年1月23日，柳远找到易文林协商，柳远要了易文林的银行账号后，于2019年1月23日14时56分向易文林账户里转了30万元，易文林于同日15时8分打电话报警，民警告知通过法院诉讼解决。同日20时14分，宋杰报警称租客合同到期一直不搬走，民警告知自行协商或通过诉讼渠道解决。另查明，2015年9月2日，宋杰转账给柳远100000元；2015年9月22日，宋杰转账给柳远13000元；2015年9月24日，宋杰转账给柳远63000元；2015年10月20日，宋杰转账给柳远24400元；2016年10月9日，宋杰转账给柳远150000元。以上共计350400元。2019年1月16日，二原告起诉三被告要求：1、判决二原告与被告柳远、郭大兰于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法撤销被告柳远、郭大兰将案涉房屋转让给宋杰的行为及撤销被告柳远与宋杰之间的买卖合同。3、被告协助原告将位于重庆市北碚区×号楼×层×号的房屋过户登记在原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年6月24日作出（2019）渝0109民初1198号民事判决：一、原告易文林、易凤雪与被告柳远、郭大兰于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告易文林、易凤雪的其他诉讼请求。判决后，原告易文林、易凤雪与被告柳远、郭大兰、宋杰均未上诉。本院认为：本案争议焦点主要围绕柳远与宋杰签订房屋买卖合同是否存在恶意串通损害二原告利益的问题。首先，宋杰庭审中表示在订立合同前从未进入房屋实地查看房屋情况，从一般生活常理分析，买房并非小事，在未查看房屋具体情况下就签订购房合同有违常理。其次，宋杰与柳远均陈述宋杰并未缴纳房款，而是房款冲抵双方之前的借款本息，由此，宋杰与柳远之间形成的是实为以房抵债的关系，故本院可以认定宋杰与柳远在签订房屋买卖合同时主观存在恶意串通，且损害了其他债权人的利益。二原告与被告柳远、郭大兰签订了涉案房屋买卖合同，且按合同约定支付了大部分房款，同时二原告使用房屋至今，宋杰与柳远签订房屋买卖合同的行为严重损害了二原告对涉案房屋的产权过户登记的权利。柳远辩称与易文林之间的买卖合同以易文林收取30万元时已解除，虽柳远向易文林银行账户转款30万元，但易文林随即报警，故转账行为并不能达到双方合同解除的法律后果，故对于柳远的辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宋杰与柳远签订的《重庆市房地产买卖合同》存在相互恶意串通行为，并且损害了第三人易文林、易凤雪的利益，故，此合同系无效合同。《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。”此条文实系对物权的取得和行使的一种限制。物权变动的产生前提为债权行为即原因行为，如果不动产物权变动的原因行为即债权行为无效或被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。因宋杰与柳远签订的《重庆市房地产买卖合同》为无效，故，宋杰因该合同取得的登记于房地产权证上的讼争房屋的所有权也应被认定为无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，宋杰及柳远应相互协助将该涉案房屋的产权恢复至柳远名下。关于二原告本案要求被告柳远协助原告办理涉案房屋产权过户登记，因涉案房屋产权尚未恢复至柳远名下，故对于原告要求柳远协助原告办理涉案房屋产权过户登记条件现尚未成就，故对于原告的该诉讼请求，不予支持。综上，被告柳远与被告宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，宋杰、柳远应相互协助将涉案房屋的产权恢复至柳远名下。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告柳远与被告宋杰于2018年12月26日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；二、被告宋杰、柳远相互协助于本判决生效之日起10日内将位于重庆市北碚区×号×幢×-×房屋的产权恢复至被告柳远名下；三、驳回原告易文林、易凤雪的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元；保全费3520元，均由被告宋杰、柳远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 杨 敏二〇一九年九月二十九日书记员 池巧巧