贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初3354号原告：王欢，女，1979年9月1日出生，汉族，住贵州省织金县。原告：何发有，男，1983年11月25日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人（特别授权）：王欢（系原告何发有之妻），女，即本案第一原告。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码：91520524067748929K。法定代表人：陈德加，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：付福聪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何国印，男，该公司法律顾问。原告王欢、何发有与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称半岛房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王欢及何发有的诉讼代理人王欢，被告半岛房开公司的诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欢、何发有向本院提出诉讼请求：1、要求被告向二原告交付办理半岛温泉B区2栋14楼3号商品房转移登记的相关文书；2、被告向二原告支付逾期交付相关文书60日的违约金2610.67元（以已付购房款435113元为基数的万分之一计算自2016年7月1日至2016年8月30日）；3、被告支付原告以购房款435113元为基数，从2016年8月31日至2019年6月30日止的日十万分之一的违约金4503.41元，并一直支付至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告时为止；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告与被告于2015年11月9日签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买被告开发的位于织金县××街道半岛温泉商住楼××区（××区）2栋14楼3号房屋,房屋面积为135.75平方米，总价款为435113元；该合同的第八章第二十二条第三款第一项约定,被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理“1、约定日期起60日内,出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书,按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（2）项处理，（1）……（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金”；但被告在2016年7月1日前并没有按照合同约定交付办理该套商品房的有关登记文书给原告；按照合同约定,被告应向原告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书60日（即从2016年7月1日至2016年8月30日）的违约金2610.67元（按已付购房款435113元为基数，按日以万分之一计算)，从2016年8月31日至2019年6月30日止共计1035天,被告应向原告支付该期间逾期交付涉案商品房登记有关文书的违约金4503.41元(按已付购房款435113元为基数，按日以十万分之一计算)；原告认为,双方签订的合同合法有效，受法律保护,原告已按合同约定支付完毕购房款，但被告至今都未办理涉案商品房转移登记的相关文书交付给原告，被告的行为已构成违约,应向原告承担违约责任,故原告起诉至法院望判决支持原告如前诉请。被告半岛房开公司辩称：原告所述双方签订《商品房买卖合同》、原告向被告购买由被告开发的涉案商品房、原告已支付完毕购房款及有关合同约定的事实属实。目前，被告开发售卖的半岛温泉A区商住楼已办理得房屋转移登记的有关文书（取得贵州省建设工程竣工验收备案表、贵州省建设工程竣工规划认可证、毕节市商品房屋备案证明书），但办理B区商住楼的房屋转移登记相关文书的条件还未成就，目前尚未能办理，故原告要求被告向其交付办理商品房转移登记的相关文书，不具备可履行性。根据双方签订的《商品房买卖合同》第22条约定，若被告逾期办理相关文书的时间在60日内，是按总房款的万分之一计算支付违约金，而非按日计算；若逾期办理文书超过60日，原告选择不退房的，则被告按日以购房款的十万分之一计算支付违约金。本案被告逾期办证、交付相关文书是事实，但原告选择不退房，故原告主张的违约金仅能适用逾期60日计算违约金的约定条款，并没有60日之内及之外计算违约金的区别，因此，原告主张的逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金计算方式不符合合同约定，请法院依法判决。经审理查明：二原告系夫妻。2015年11月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买被告开发的位于织金县××街道半岛温泉商住楼××区（××区）2栋1单元14楼3号房屋,购房面积为135.75平方米，总价款为435113元；被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应向原告承担违约责任（违约责任为：1、约定日期起60日内,被告未交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后,被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，若原告不退房,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付房价款十万分之一的违约金）。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付合同约定的办理商品房转移登记的有关文书，原告为此诉至本院。诉讼中，为查明相关案件事实，本院依职权先后于2019年7月22日、2019年9月27日向织金县不动产登记局查询关于半岛温泉1号地块（即A区商住楼）、2号地块（即B区商住楼）初始登记情况，该局分别作出回复及情况说明，告知：织金县不动产登记局未收到贵州半岛温泉房地产开发有限公司办理产权证申请及材料；该公司未申请办理产权登记。庭审中，双方均称，办理商品房转移登记需要的文书有大产权证、维修基金表、房屋备案表、申请表及房开公司的营业执照、法定代表人身份证，而初始登记就是指大产权证（如整栋楼的产权证）。认定上述案件事实的证据有：原、被告的陈述；原告提供的原告与被告签订的《商品房买卖合同》，结清贷款解除抵押证明、收款收据（主要内容：原告以贷款方式向被告支付购房款及其他款项）；被告提供的载明购房人为王欢、何发有的织金县商品房预售合同登记备案表；本院依职权向织金县不动产登记局查询关于半岛温泉1号地块（即A区商住楼）、2号地块（即B区商住楼）初始登记情况，该局作出的回复（主要内容：截止2019年7月22日，我单位未收到贵州半岛温泉房地产开发有限公司办理产权证申请及材料）及情况说明（主要内容：截止2019年9月27日，贵州半岛温泉房地产开发有限公司未到我单位申请办理产权登记）在卷证实，并经庭审质证核实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定各自履行义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。关于原告要求被告交付办理涉案商品房转移登记的相关文书。依据织金县不动产登记局向本院作出的回复及情况说明可知，被告至今未提供相关申请材料向该局申请办理半岛温泉1号地块（即A区商住楼）、2号地块（即B区商住楼）商品房的初始登记，而被告应当交付给原告的涉案商品房转移登记的相关文书，应由不动产登记局对被告提交的相关材料审核符合办理要求后方能办理，但被告怠于办理商品房转移登记相关文书，其应向原告承担逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约责任，被告至今未向登记机关提交相关材料申请办理房屋转移登记的相关文书，应视为被告尚未达到申请办理的条件，因此，被告向原告交付涉案商品房转移登记相关文书的条件目前尚未成就，故原告要求被告交付商品房转移登记相关文书的诉请，本院不予支持，待被告交付条件成就后，原告可根据合同约定要求被告交付，若被告仍拒不履行交付义务的，原告可再另案主张权利。关于原告主张的被告应支付的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金。根据双方签订的合同约定，被告承诺于2016年7月1日前取得涉案商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若自约定日期起60日内未交付的,按已付购房款的万分之一向原告支付违约金，若自约定日期起60日后仍不能交付，原告不退房的,被告自约定日期至实际交付相关文书之日止按日向原告支付房价款十万分之一的违约金。本案，被告自承诺定于2016年7月1日前办理并交付商品房转移登记相关文书给原告至今，已超过60日，而原告不选择退房，故原告主张的违约金应以支付的购房款435113元为基数，按日十万分之一的标准予以计算，自逾期交付相关文书即2016年7月2日起至原告主张的暂计算至2019年6月30日止共计1094天，该期间的违约金计算为4760.14元（435113元×1094天÷100000）。自2019年7月1日起至交付相关文书之日止的违约金以已付购房款435113元为基数，按日十万分之一的标准予以计算。因原告计算方式、适用标准有误，故对其主张的违约金不符合合同约定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告王欢、何发有自2016年7月2日起至2019年6月30日止的违约金4760.14元，自2019年7月1日起至交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房款435113元为基数，按日十万分之一的标准予以计算；二、驳回原告王欢、何发有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员 陈    英二〇一九年九月二十八日书记员 李卫军（代）