四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初1285号 原告：黄小梅，女，1976年1月2日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：董元国，系四川衡讼律师事务所律师。 被告：四川锦诚建筑工程开发有限公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道南段锦宏花园办公楼。统一社会信用代码91510922797899817G。 法定代表人：谢德，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：李亚，系四川远阳律师事务所律师。 被告：谢长吉，男，1973年6月22日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘安勇，系四川君易律师事务所律师。 原告黄小梅与被告四川锦诚建筑工程开发有限公司（以下简称锦诚建筑公司）、谢长吉商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）川0922民初2767号民事判决，后被告锦诚建筑公司、谢长吉不服，上诉至遂宁市中级人民法院，该院于2019年4月23日作出（2019）川09民终191号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院2019年5月7日立案后，于2019年7月10日、同年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄小梅的特别授权委托诉讼代理人董元国、被告锦诚建筑公司的特别授权委托诉讼代理人李亚、被告谢长吉及其特别授权委托诉讼代理人刘安勇到庭参加诉讼，原告黄小梅、被告四川锦诚建筑公司的法定代表人谢德经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按合同约定向原告支付商品房销售佣金共计48990元，并按照合同约定标准承担逾期支付的滞纳金；2.判令被告赔偿因其未按照合同约定提供相关证件、资料导致潼射镇莲花花园项目的商品房滞销给原告造成的直接损失共计534839.5元；3.本案诉讼费由被告负担；4.就前述原告的损失由二被告共同承担责任。事实与理由：被告四川锦诚建筑工程开发有限公司将商品房开发资质借与被告谢长吉开发射洪县潼射镇莲花花园商品房项目，被告谢长吉系该项目的实际开发人。2014年3月3日，原告与被告谢长吉签订《商品房销售代理合同》，被告谢长吉委托原告代为销售莲花花园一期的商品房，被告谢长吉在合同上签字并加盖了被告四川锦诚建筑工程开发有限公司项目部的公章。按照该合同约定，被告应向原告提供项目的土地使用证、商品房销售证书或预售许可证及施工图；分层平面图、面积、房型图及施工进度计划、项目材设表等资料。佣金结算方式为：被告收到住房、门面所签合同首期房款40%后，即应按照销售合同总额结算给原告，每月结算一次；如被告不按照合同规定的期限向原告支付佣金，则每超过一天按应付佣金的5%向原告支付滞纳金，若佣金支付时间超过3天，则视为被告违约，原告有权单方停止一切销售工作。合同签订后，原告为实现预期销售目标对售房部进行了装修、制作了销售用沙盘和印制了宣传资料就项目进行宣传等切实有效的工作。由于被告谢长吉在合同有效期内一直未能按照合同约定向原告提供商品房预售许可证等资料，导致项目商品房销售非常缓慢，尽管原告作出了不懈努力，在合同有效期内仅完成销售住房8套。由于被告未提供商品房预售许可证导致商品房无法进行销售，且被告又未按照合同约定将已经销售房屋的佣金支付给原告。被告的行为已经构成根本性违约。由于被告的违约行为导致原告前期投入的费用无法收回，给原告造成巨大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。 被告锦诚建筑公司辩称，涉案项目系谢长吉个人为实际开发人，该项目所有投资、收入以及合同的履行都是由谢长吉个人负责，涉案的商品房销售代理合同并没有公司的签章，合同中的项目部章不能够代表公司，并且原告在诉状中也是清楚知道谢长吉是该项目的实际开发人，双方签订的合同都没有公司盖章，根据合同相对性，原告要主张任何权利，都只能向与他签订合同的另一方主张，所以要求公司赔偿没有任何依据，请求依法驳回。 被告谢长吉辩称，1.被告谢长吉在合同履行过程中已预付了27200元的商品房销售佣金，预付的佣金已经超过按照合同约定提取的佣金，原告应退还被告。2.被告谢长吉与原告签订的《商品房委托代理合同》已解除，且合同本身现已于2016年3月3日到期，原告在销售状况不理想的情况下，私自撤离销售人员，导致答辩人售楼部关门，房屋销售终止，已构成根本违约，提前解除合同，提前退场，理应赔偿答辩人违约金5万元。3.答辩人修建的潼射镇莲花花园楼盘一期已修建完成，各种证件依然在办理中，证件办理主要受射洪县棚改政策影响，办理相关证件缓慢。4.潼射镇莲花花园项目商品房销售的困局主要是受多方面影响：潼射镇集镇房地产不景气，在集镇购房的人本身就少；原告对房屋的定售价过高；原告拖欠销售人员工资，导致销售员工作不积极；原告曾经聘用的销售人员罗云秀是潼射镇富贵家园楼盘老板的妻子，当时富贵家园也在销售房屋，原告选人不当；原告在对莲花花园房屋销售不够尽心，很少去售楼部工作。5.《商品房委托代理合同》中明确约定答辩人只负责支付原告销售房屋的佣金，其余开销有原告方自行承担，故原告方主张的自己的损失由答辩人承担，没有任何依据，答辩人也没有义务来赔偿原告的损失。6.被告谢长吉在签合同时，原告正在代理两个楼盘的销售，已经一年多了，也是没有办理任何证件，她自愿承担风险的，合同中特别约定，未取得预售许可证的定金及房款，购房户要求退款，其他退款不作分配。当时是被告第一次开发房屋，所签合同都是原告拟的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下： 对原告所提交的莲花花园售楼部装修款收款收据三张（日期分别为2014年3月10日、4月10日、7月5日），莲花花园广告制作费、策划、广告设计费、广告设计费尾款收款收据共三张，莲花花园模型制作费收款收据一张。本院认为，上述收款收据不是正式发票，其中装修款收据日期虽分别间隔1个月、3个月但收据号码相连(尾号分别为47、48、49)。原告虽称该收据为款项发生后找收款方补出，因开具正式发票需要缴纳税费，故未开具正式发票，本院认为原告未出示正式发票的理由既无其他证据印证，又不具有正当性、合法性，且部分证据具有明显的形式瑕疵和内容瑕疵，故不予采信。 对原告所提交的莲花花园售楼部日常开支清单、售房部工资表。因均系原告单方作出，且没有对该证据提出合理性说明，其中的工资表记录明显违背生活常识，故均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告四川锦诚建筑工程开发有限公司经营范围为房地产开发，被告谢长吉系该公司潼射镇莲花花园棚户区改造项目的项目负责人。2014年10月24日，射洪县发展和改革局出具《企业投资项目备案通知书》〔备案号：川投资备[51092214102410]0092号〕，载明允许被告四川锦诚建筑工程开发有限公司于射洪县潼射镇莲花社区开发建设潼射镇莲花社区棚户区改造项目（莲花花园），建设房屋17124平方米，占地8.31亩，总投资3000万元。 2014年3月3日，被告谢长吉作为甲方（委托方）、原告黄小梅作为乙方（代理方）签订《商品房销售代理合同》，合同约定：“第一条、项目名称：莲花花园一期。第二条：项目地址：潼射镇莲花社区。第三条、销售范围：销售范围为本项目所有住房、门面、商铺。第四条、销售底价：住房均价：2000元/m2；一层门面：4500元/m2。第五条、广告宣传费用：本项目的广告宣传推广费用（报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、售房部装修、沙盘）由乙方承担。（其广告需辐射：香山、秋林、潼射）第六条、双方的责任和义务：一、甲方的责任和义务1.提供甲方营业执照、开发资质证书复印件；2.提供项目的土地使用证、商品房销售证书或预售许可证及施工图、分层平面图、面积、房型图以及施工进度计划、项目材设表等资料；……5.负责签订售楼合同、收款，办理售楼合同登记和房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作；6.提供《商品房买卖合同》文本……二、乙方的责任和义务……3.本合同约定销售范围内的住房、门面和车库所有销售均由乙方完成……第七条、佣金计算方式及结算方式：一、佣金的计算按以下方法计算：住房佣金=底价佣金+溢价佣金其中：底价佣金=底价销售合同总金额×1.8%；溢价佣金=（实际售价-销售底价）×30%即甲按70%、乙30%分成。二、佣金结算方式1.当甲方收到该套住房、门面所签合同首期房款40%后（包括分期和按揭），即应按销售合同总额结算给乙方。每月结算一次，结算日为每月的30日，甲方在结算后1日内以现金或转账支票的方式支付给乙方，乙方提交收款票据（不提供税票）。2.对购房方因违约而不予退还的定金及房款，甲乙双方按5:5比例分成，在佣金结算日一同结算。（未取得预售许可证前的订金及房款，若购房户要求退房，则应全额退还购房户，其款项不作分配）……第八条、双方违约的责任一、甲方违约的责任……2.甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的5%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过3天，则视为甲方违约，乙方有权单方面停止一切销售工作，由此给甲方带来的任何损失，乙方不负责任；并且乙方有权将客户支付的房款优先抵偿佣金及滞纳金，并追究甲方的法律责任……第九条、合同期限：2014年3月3日至2016年3月3日。在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同。本合同到期时，未经甲方同意，乙方未完成本项目住房的90%不能退场。第十条、违约事宜：在合同执行期间，如果乙方违约，另一方应在3天内书面通知对方违约事宜，超过三天未通知的，违约失效，合同继续执行……甲方：谢长吉（签名）乙方：黄小梅（签名捺印）2014年3月3日。”四川锦诚建筑工程开发有限公司潼射镇莲花花园项目部在合同甲方处加盖印章。合同签订后，原告黄小梅对莲花花园售楼部进行装修，并进行广告宣传和房屋销售，共出售房屋7套。2016年11月30日，射洪县国土资源局颁发建设用地批准书〔射洪县市（县）[2015]国土出字第57-2号〕，载明：用地单位名称四川锦诚建筑工程开发有限公司谢长吉；土地座落潼射镇莲花社区。2017年1月24日，射洪县城乡规划管理局颁发建设工程规划许可证〔建字第村镇（2017）006号〕，载明：建设单位（个人）四川锦诚建筑工程开发有限公司；建设项目名称莲花花园；建设位置：潼射镇莲花社区。截止起诉之日，二被告亦未取得商品房预售许可证明。合同履行中，原告黄小梅向被告借支27200元。合同期满后，原告黄小梅未告知被告即撤离销售人员退场。后双方因佣金结算等协商未果，原告遂诉至本院，请求判准前述请求。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房销售代理合同》系双方真实意思表示。庭审中，双方对原告黄小梅销售7套房屋应当收取的佣金分别为5700元、4908元、5231元、6143元、3492元、2622.6元、3150元，共计31246.6元的事实无争议，本院予以确认。合同约定了佣金的结算时间和违约责任为“每月结算一次，结算日为当月30日前；甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的5%向乙方支付滞纳金”，但合同履行中，原告黄小梅在被告谢长吉处支取27200元，该款项性质不明，被告请求予以品迭佣金，本院予以支持，故被告还应向原告黄小梅支付佣金4046.6元。原告主张按照合同约定标准承担逾期支付的滞纳金的诉讼请求，因双方约定的标准过高，本院依法调整为按照月利率2%的标准支付滞纳金。原告最后出售的时间为2016年2月19日，故滞纳金的起算时间从2016年3月1日起算。 关于原告黄小梅直接损失的赔偿问题。原、被告在签订《商品房销售代理合同》时，双方均知道该项目未取得《商品房预售许可证》的事实。《城市商品房预售管理办法》第六条规定“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”原告作为专业的销售人员，应当知道被告未取得商品房预售许可证明不能进行商品房预售；被告作为商品房开发商，在明知自身不具备预售条件、预售许可证明办理期限不定的情况下，仍与对方签订固定期限的销售代理合同，且至今仍未取得商品房预售许可证明，故双方在签订合同中均存在过错。但庭审中原告黄小梅未有效举证证明自身的实际损失情况，在本庭依法释明后仍未提出足以证明损失的证据，且对已提交的证据中存在的瑕疵也未能作出合理说明，应当自行承担举证不能的法律后果，故对原告黄小梅要求被告谢长吉、锦诚建筑公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于责任主体问题。本案中，原告黄小梅与被告谢长吉在签订《商品房销售代理合同》时，合同中的甲方、乙方明确表述为谢长吉、黄小梅，同时黄小梅在签订合同时明知谢长吉系射洪县潼射镇莲花花园棚户区改造项目的项目负责人，虽然该合同落款处加盖了四川锦诚建筑工程开发有限公司潼射莲花花园项目部印章，但一方面项目部系公司内设机构，不具备独立法人资格，不能仅凭该印章就认为锦诚建筑公司系该合同的相对方，同时黄小梅对该项目的相应情况知情，亦不能成立表见代理。故基于合同相对性的原则，本案的责任主体应为谢长吉，锦诚建筑公司不应承担合同有关的权利义务。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 一、被告谢长吉在本判决生效之日起十日内向原告黄小梅支付下欠佣金4046.6元，并按照月利率2%的标准从2016年3月1日起支付滞纳金至付清之日止； 二、驳回原告黄小梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费9640元，原告黄小梅负担6640元，被告谢长吉负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  任惠芳 人民陪审员  胥秀英 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  赵 娟