青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3110号原告（反诉被告）：青海万华金鹰汽车销售服务有限公司（统一社会信用代码91632900757405843X），住所地西宁经济技术开发区昆仑东路30号。法定代表人丁云艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：高巍、侯明捷，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：臧如军，男，汉族，1970年9月24日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：张衍光、吴楠，江苏锡海律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海旭军汽车配件销售有限公司（统一社会信用代码91630100091627959U），住所地青海省西宁市城东区八一东路67-1号。法定代表人臧如军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张衍光、吴楠，江苏锡海律师事务所律师。原告（反诉被告）青海万华金鹰汽车销售服务有限公司（以下简称“万华金鹰公司”）诉被告臧如军、被告（反诉原告）青海旭军汽车配件销售有限公司（以下简称“旭军公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）万华金鹰公司委托诉讼代理人高巍，被告臧如军、被告（反诉原告）旭军公司委托诉讼代理人张衍光、吴楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）万华金鹰公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.二被告立即偿还原告的电费160814.80元、水费17500元、保洁人工费7000元、取暖费270551.34元，以上共计455866.14元(后在调解过程中将该项诉求金额变更为电费162197.2元、水费7500元、保洁人工费21000元、取暖费267501元，以上共计458198.2元)；2.二被告向原告支付滞纳金104498元（按月1%计算），违约金30917元（按中国人民银行同期贷款利率年4.75%计算，自2017年12月31日暂计算至2019年5月30日，2019年5月31日至款项付清之日期间的违约金按照中国人民银行同期贷款利率年4.75%计算，利随本清），以上共计135451元；3.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年2月1日，万华金鹰公司作为出租人与臧如军签订《猎豹4S店及场地租赁协议书》，合同约定：租赁期为三年；承租人应根据供水、供电、供暖、城管、电信等部门收费标准按时交纳水电（单独安装水、电表）、垃圾处理、网络等费用；保安服务费、垃圾处理费、物业费、食堂厨师、保洁及网管等费用根据实际产生费用与传祺4S店各50%分摊；暖气费用，按实际使用面积计算；如果政府或者军队拆迁等不可抗力因素导致合同无法履约的，合同终止，双方互不承担责任，按实际使用月份收取租金；在租赁期内，承租人逾期缴纳除租金之外其他费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%向原告支付滞纳金。另旭军公司于2014年4月成立，臧如军任公司法定代表人及最大股东，虽然与原告签订本案合同的是臧如军个人，但所租赁场地一直由旭军公司占有，使用，臧如军签订合同的行为系其履行职务的行为，其行为后果应当由旭军公司承接。臧如军作为旭军公司股东，认缴出资1950万元。在合同履行过程中，旭军公司一直通过臧如军的个人账户向原告支付租金，同时旭军公司账户与臧如军个人账户存在大量、频繁的资金往来，且资金用途复杂，导致公司财产与股东财产无法进行区分。旭军公司与股东臧如军之间构成财产混同，公司已经失去了独立承担债务的基础，故依法臧如军应当对旭军公司债务承担连带责任。合同签订后原告按照约定如期将4S店移交给被告，被告自2017年1月20日起再未缴纳任一期水费、电费、保洁人工费、取暖费，拖欠各款项数额共计458198.2元。2017年12月31日，由于不可抗力之原因，根据合同约定，租赁合同无法继续履行，合同终止，原告遂按照被告实际使用月份收取租金。至今经多次催缴，二被告始终拒绝偿还，故诉至法院。万华金鹰公司提交如下证据：第一组：《猎豹4S店及场地租赁协议书》、《补充协议》。欲证明：1.原、被告双方于2015年2月1日签订《猎豹4S店及场地租赁协议书》，合同约定租赁场地位于西宁市××区，解放军第四医院西侧100米，面积2718平方米，租期三年，每年租金850000元，保证金150000元及双方的权利义务。2.该合同第4条关于租赁期间其他相关费用及税金的规定：被告应承担租赁期间涉及4S店所占土地的租赁费用由原告交纳，被告应根据供水、供电、供暖、城管、电信等部门收费标准按时交纳水、电、垃圾处理、网络等费用；保安服务费、垃圾处理费、物业费、食堂厨师、保洁及网管等费用根据实际产生费用与传祺4S店各50%分摊；暖气费用，按实际使用面积计算，甲方提供费用清单。3.被告应当自行承担开具租赁费发票产生的税金。经质证，臧如军、旭军公司对该组证据的真实性不持异议，但认为原告并未实际交付2718平方米，对相关费用，应由三家单位分摊，主张税金和发票与本案无关联性。本院认为，上述两份协议的真实性已经青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初3827号民事判决书、青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1709号民事判决书中予以确认，本案双方诉求均基于租赁关系产生至终止过程中发生的各类费用，故认定为有效证据，予以采信。第二组：军队房地产租赁合同。欲证明：1.原告与中国人民解放军第四医院建立了租赁合同关系，承租了其场地面积13333.4平方米，房屋建筑面积5440.23平方米（2015年2月1日起原告将一半承租给被告，面积为2718平方米），租赁期限自2011年起，合同三年一签；2.原告为中国人民解放军第四医院购置10吨燃气锅炉、一台燃气锅炉设备，以此抵顶租赁期间应支付给中国人民解放军第四医院的取暖费用；3.锅炉保修期满后产生的维修费用，原告应按照其取暖进行分摊。经质证，臧如军、旭军公司认为该组证据与本案无关联性。本院认为，首先，该合同签订方为万华金鹰公司与中国人民解放军第四医院，合同约定的相关权利义务均归属于万华金鹰公司与中国人民解放军第四医院，与本案臧如军、旭军公司并无关联，其次，万华金鹰公司在庭审中明确诉求中暖气费依照《猎豹4S店及场地租赁协议书》中约定的按实际使用面积计算，综上，该组证据与本案并无直接关联性，故不予采信。第三组：青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初3827号民事判决书、青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1709号民事判决书。欲证明：1.3827号判决书查明部分（17页至24页）证实原告在租赁场地内修建了两个汽车4S店，后将其中一个出租给了被告，被告实际于2017年12月31日搬离场地；2.1709号判决书查明部分（11页至14页）证实二审查明事实与一审一致，从第四医院处租赁的场地使用方为原、被告，被告实际于2017年12月31日搬离场地；3.两审判决虽确定了被告旭军公司为适格主体，但未否定被告臧如军为本案适格主体。经质证，臧如军、旭军公司对该组证据真实性无异议，但认为现有新的证据可以证实租赁场地中存在3家公司，与判决书中确认事实不符，且在上述判决中均否定了臧如军的主体资格。本院认为，该组证据系本案双方当事人参与诉讼、人民法院依法作出的裁判，确认为有效证据，予以采信，对臧如军、旭军公司提出的质证意见，结合其出示相应证据，一并进行判定。第四组：中国人民解放军通用收费票据收据联两份，编号为（2015）兰字150500105305、（2018）181100527107。欲证明：1.原告分别于2016年1月28日向中国人民解放军第四医院缴纳电费110000元、于2018年12月26日向中国人民解放军第四医院缴纳电费383760元，总计493760元；2.按照约定，双方各50%分摊，则被告应当承担的电费为493760元×50%=246880元。第五组：中国人民解放军资金往来结算票据十五份。欲证明：1.2015年-2017年，原告按月向中国人民解放军第四医院缴纳水费，共计15个月，每月1000元，总计15000元；2.按照约定，双方各50%分摊，则被告应当承担的水费为15000元×50%=7500元。对上述两组证据，经质证，臧如军、旭军公司认为与本案无关联，双方在《猎豹4S店及场地租赁协议书》中已明确约定水、电费按照水、电表计量数据计算。本院认可臧如军、旭军公司的质证意见，对万华金鹰公司出示的第四、五组证据，不予采信。第六组：万华实业集团青海万华金鹰分公司岗位综合绩效工资表。欲证明：1.原告于2015年2月至2017年12月，以每月1200元的标准向为原、被告提供保洁服务的保洁员发放工资，共计35个月，总计42000元；2.按照约定双方各50%分摊，则被告应当承担的保洁费为42000元×50%=21000元。经质证，臧如军、旭军公司认为，该组证据与本案并无关联，保洁人工费系职工工资，不同于保洁费，场地租赁协议书中并无关于保洁人工费具体分摊的约定，而保洁费属于物业费范畴，其已经足额缴纳了物业费，故保洁人工费不应由其承担。本院认为，首先，该组证据系万华金鹰公司对本公司保洁员工资发放情况自行制作的绩效工资表，其次，《猎豹4S店及场地租赁协议书》中并未明确约定保洁人工费由双方分摊；第三，臧如军、旭军公司对此不予认可，综上，本院对该证据不予采信。第七组：《燃气锅炉采购购销合同》、重庆增值税专用发票六份，票号为01079251、01079252、01079253、01079260、01079261、01079262。欲证明：原告为中国人民解放军第四医院从重庆智得热工工业有限公司购置10吨燃气锅炉及配套燃气锅炉设备，共计支出费用630000元。经质证，臧如军、旭军公司认为该组证据与本案并无关联。本院认为，万华金鹰公司在庭审中明确诉求中暖气费依照《猎豹4S店及场地租赁协议书》中约定的按实际使用面积计算，与燃气锅炉费无关，故对该组证据不予采信。第八组：西宁市发展和改革委员会关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知，欲证明万华金鹰公司主张暖气费的计算标准。经质证，臧如军、旭军公司认为该组证据与本案无关联。本院认为，万华金鹰公司主张暖气费应当依照非居民价格标准进行计算，该通知书中并未确定具体非居民价格，故本院不予采信。第九组：《保安服务合同》，欲证明原、被告聘请西宁骏翔保安服务有限公司提供保安服务，保安员5名，每人每月工资2550元，共计12750元/月，两家每月各分摊6375元。经质证，臧如军、旭军公司认可该证据，但认为应当由三家公司分摊该部分费用，而非依照合同由两家公司分摊。本院认为，万华金鹰公司出示该组证据目的在于反驳旭军公司提出反诉中请求退还多承担的保安服务费，鉴于旭军公司提出退还多缴保安服务费是基于其认为租赁场地存在第三家公司的原因，该组证据仅能证实保安人员的工资，不能直接证实应当由三家公司还是两家公司分摊，故本院对该证据，不予采信。被告臧如军、被告（反诉原告）旭军公司针对本诉辩称，一、关于被答辩人主张的电费、水费、保洁人工费的问题。被答辩人提供的《猎豹4S店及场地租赁协议书》第四条第2款约定：“乙方承担以下费用：乙方应根据供水、供电、供暖、城管、电信等部门收费标准按时缴纳水电（单独安装水、电表）、垃圾处理、网络等费用；保安服务费、垃圾处理费、物业费、食堂厨师、保洁及网管等费用，根据实际产生费用与传祺4S店各50%分摊；暖气费用，按实际使用面积计算。甲方提供费用清单”。根据以上协议的约定，结合实际协议履行情况，分述如下：1.被答辩人主张电费、水费缺乏合同依据及履约的事实依据。《猎豹4S店及场地租赁协议书》第四条第2款约定：“乙方承担以下费用：乙方应根据……供电……等部分收费标准按时缴纳水电（单独安装水、电表）……甲方提供费用清单”。在协议履行中，答辩人单独安装了水、电表，用水、用电均有表计计量，被答辩人也依照协议条款约定按期向被答辩人提供了2015年2月-2017年8月的《分摊费用明细》，答辩人也按《分摊费用明细》支付了相应款项，不存在拖欠被答辩人电费、水费的事实。从答辩人搬离时的水、电表计量数据看，2018年1月1日电费表计2448度，答辩人已经交至2017年8月10日电表计量2053度，仅差395度，电费为14220元（395度×40×0.9）。2017年8月10日，当时水费表计计量读表数64660，答辩人已经支付该水费（见分摊费用明细）。2.被答辩人主张保洁人工费缺乏合同依据和事实依据。其一，《猎豹4S店及场地租赁协议书》没有约定答辩人承担保洁人工费，被答辩人主张该项，缺乏合同依据；第二，卫生保洁属于物业管理的内容，根据《分摊费用明细》，答辩人应分摊的物业费，已经支付。二、关于答辩人主张的取暖费。首先，答辩人租用的场地分为三部分用途，第1部分是展厅，没有安装暖气，第2部分是车间，第3部分是配电室，虽有暖气管道，但都属于破裂的，无法正常供暖。结合《猎豹4S店及场地租赁协议书》第八条：“由于甲方怠慢履行维修义务，乙方组织维修的甲方应支付乙方费用或抵租金，但乙方应提供有效凭证。”的约定，在租赁期内，甲方（被答辩人）对供暖设施具有维修义务。被答辩人对破裂的暖气管道从未进行维修，从答辩人租用到搬离场地，期间均未实际供暖，答辩人租赁场地冬季的采暖均靠空调、燃气灶。其次，2015年2月、3月份，因答辩人还未正式入驻租赁场地，被答辩人预收了答辩人尚未入住的2015年2月-4月暖气费，答辩人入驻租赁场地后，发现没有实际供暖，从5月起不同意再预交暖气费。2016年1月起被答辩人认可答辩人不再预交暖气费，此时起在《分摊费用明细》中，再未列该项。第三，被答辩人交付的租赁场地面积不符合租赁协议约定，协议约定租赁建筑面积2718平方米，实际交付使用面积2293.93平方米。有一部分协议面积约500平方米由被答辩人的万华金鹰4S店自用。被答辩人的关联企业-青海金易达汽车销售服务有限公司传祺4S店使用。被答辩人主张的暖气费与《猎豹4S店及场地租赁协议书》第四条第3款约定：“……暖气费用，按实际面积计算”也不符。三、关于被答辩人主张的滞纳金，2019年5月31日前的违约金及此后违约金的问题。其一，《猎豹4S店及场地租赁协议书》没有违约金的约定，主张缺乏合同依据；其二，被答辩人主张滞纳金过高，答辩人有权请求降低。此外，租赁协议第九条第2款约定：“在租赁期内，乙方逾期缴纳租金之外其他费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额1%支付甲方滞纳金。”不符合法律规定。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以对金钱给付义务的行政相对人处罚，本案是民事合同的平等关系，不是行政管理与被管理的关系，不适用滞纳金。四、答辩人臧如军不是本案适格被告。臧如军作为旭军公司的法定代表人，签订租赁协议是职务行为，对该事实，有城东法院（2017）青0102民初3827号民事判决、西宁中院（2018）青01民终1709号民事判决的认定，无需赘述。综上，被答辩人的诉求，缺乏事实及法律依据，请依法裁判。被告（反诉原告）旭军公司向本院提出反诉请求，请求依法判令：1.反诉被告返还预收反诉原告2015年2月-4月的暖气费47499元、多分担的2015年的网络费2916.7元、多分担的保安服务费71424.7元，合计121840.4元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年2月、3月份，因反诉原告还未正式入驻租赁场地，反诉被告预收了反诉原告尚未入住的2015年2月-4月暖气费。反诉原告入驻场地后，发现没有实际供暖，从5月起，不同意再预交暖气费。2016年1月起反诉被告认可反诉原告不再预交暖气费，此时起《分摊费用明细》中，再未列该项。反诉被告没有实际供暖，应当返还预收反诉原告2015年2月-4月的暖气费（其中，2015年2月暖气费17667元、3月暖气费13999元、4月暖气费15833元）。另外，租赁协议签订时基于全部场地由反诉原告及反诉被告的关联企业-青海金易达汽车销售服务有限公司传祺4S店共2家单位使用，因此租赁协议第四条第2款约定：“乙方承担以下费用：乙方应根据……电信等部门收费标准按时缴纳……网络等费用；保安服务费……应根据实际产生费用与传祺4S店各50%分摊……”。实际履行中，反诉被告交付反诉原告的场地租赁面积不符合租赁协议约定，协议约定租赁建筑面积2718平方米，实际交付使用面积2293.93平方米，有一部分协议面积约500平方米由反诉被告开办万华金鹰4S店等自用。网络费（2015年12月以后反诉原告自行装机，仅就2015年12月前已多分担部分）、保安服务费实际由三家单位使用。反诉被告应返还反诉原告多承担的网络费2916.7元（2015年6月-12月，计7个月×1250元/月×1/3）、保安服务费71424.7元（其中，2015年度：2015年2月-11月，计10个月×6125元/月×1/3=20416.7元；2016年-2017年度，即24个月×6376元/月×1/3=51008元）。综上，特提起反诉，请依法裁判。臧如军、旭军公司提交如下证据：第一组：青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初3827号民事判决书、青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终1709号民事判决书，欲证明臧如军不是本案适格被告，其作为旭军公司法定代表人，签订租赁协议是职务行为，产生的法律后果由公司承担，所涉租赁场地内外本应二家单位使用，实际由三家使用，被告向原告多分担网络、保安服务费等事实。经质证，万华金鹰公司对真实性无异议，对证明方向有异议，其认为：1.两份判决查明部分可证实涉案租赁场地使用方为旭军公司与万华金鹰公司，旭军公司实际于2017年12月31日搬离场地；2.两份判决虽确定了旭军公司为适格主体，但也没有否定臧如军作为本案适格主体。本院认为，对该证据，本院在万华金鹰公司出示证据部分已经确认为有效证据，予以采信，对于欲证事实中，臧如军是否为本案适格被告，在下文中予以阐述认定，是否存在第三家公司及退还网络、保安费等事实结合其他证据予以判定。第二组：青海海信资产评估司法鉴定所（2018）司法鉴定评字第1号鉴定意见书，欲证明原告交付的租赁场地面积不符合租赁协议约定，协议约定租赁建筑面积2718平方米，实际交付使用面积2293.93平方米，有一部分协议面积约500平方米由原告自用，开办万华金鹰4S店等。经质证，万华金鹰公司认为无法核实其真实性，且认为：1.该份鉴定是装修装饰残值鉴定，并非租赁房屋面积鉴定，且该鉴定书中并未明确建筑面积；2.《猎豹4S店及场地租赁协议书》中对承租面积已确认为2718平方米，被告予以认可，该合同也已实际履行完毕，并且在合同的实际履行过程中被告对所租场所的面积从未向原告提出过异议。本院认为，该份证据来源于本院审理的（2017）青0102民初3827号民事案件中，庭后对比原件无异，对其真实性本院予以确认，但对其证明方向，本院认为该鉴定意见书显示鉴定事项为旭军公司租赁场地装饰装修工程的剩余价值，并非针对案涉租赁面积进行的鉴定，且其中虽有关于租赁场地内销售大厅、车辆维修接待区等的套内面积记录，但在实践中确实存在建筑面积不同于套内面积等情况、不能据此简单认定意见书中显示套内面积之和即为案涉租赁场地实际面积，综上，对该组证据，不予采信。第三组：兰青（2012）0300063号军队房地产租赁合同，欲证明没有实际发生缴纳取暖费的事实，不应分摊。经质证，万华金鹰公司对该证据真实性无异议，但对证明方向持有异议，其认为：1.万华金鹰公司为中国人民解放军第四医院购置10吨燃气锅炉、一台燃气锅炉设备，以此折抵租赁期间应支付给中国人民解放军第四医院的取暖费用。“……同意免征其7年取暖费”的前提条件是原告出资630000元为第四医院购置锅炉；2.《猎豹4S店及场地租赁协议书》约定暖气费由被告承担。本院认为，双方在《猎豹4S店及场地租赁协议书》中约定了暖气费用按实际使用面积计算，并无免除旭军公司或臧如军缴纳暖气费的约定，故对该组证据，不予采信。第四组：2015.2-2017.8《分摊费用明细》、银行付款凭单、被告收据、银行转账交易信息，欲证明在租赁协议实际履行中，因没有实际供暖，原告预收了被告尚未入住的2015年2月-4月暖气费，因没有实际供暖，2015年5月起被告不同意预交暖气费，自2016年1月起，被告不再预交暖气费，原告认可，在此后《分摊费用明细》中，再未列该项；被告已支付水、电费的情况，2017年8月10日，当时水费表计计量读表数64660，被告已支付；被告向原告多分担网络、保安服务费的事实，多分担的2015年度保安服务费，2015年2月-11月，计10个月×6125元/月×1/3=20416.7元。第五组：2016.1-2017.12记账凭证、银行账户交易明细回单、银行单笔转账交易信息，欲证明多分担的2016年-2017年度保安服务费，即24个月×6376元/月×1/3=51008元。对以上两组证据，经质证，万华金鹰公司对第四组证据中第64，65，75，76、82，84页的真实性无异议，第66-74，77,78,79，83页的真实性无法确认，第80，81页中有公章的真实性予以确认，没有公章的不予以确认，其认可被告已经按照协议约定支付了2015年2月至4月期间的暖气费47499元，但自2015年5月起后再未缴纳暖气费，并未列明暖气费是由于双方对暖气费数额已有约定且被告一直未付，故2016年开始分摊明细中再未明列，未列明暖气费不代表万华金鹰公司不再向被告主张，故被告暖气费应当予以支付。对第五组证据，万华金鹰公司认为2015年2月-11月由其代行收缴6125元（每月少收250元），2015年12月起由旭军公司自行缴纳，该证据恰能证明场地由两家共同使用的情况下，应当各分担百分之50的费用。本院认为，该组证据《分摊费用明细》中加盖有原告万华金鹰公司印章，且其中支付金额能够和银行付款凭单、被告收据、银行转账交易信息等相互印证，形成证据锁链，且庭后本院对真实性存在异议的证据部分予以核实无异，故对该组证据显示的水、电费、暖气费、网络、保安服务费等缴纳事实，本院予以采信，对是否存在多分摊的事实，结合其他证据予以判定。第六组：照片（3页），欲证明被告搬离租赁场地时的电表计量数据，2018年1月1日电费表计2448度，被告已经交至2017年8月10日，当时电表计量2053度，仅差395度，电费为14220元（395度×40×0.9）。经质证，万华金鹰公司对该组证据的真实性、关联性、证明方向均持异议，其认为，首先，无法认定该组照片拍摄于案涉租赁场地；其次，电表照片无法确定是案涉租赁场地内被告单独安装的电表；第三，电表读数可以人为调节，不能证明客观使用电量。本院采信万华金鹰公司的质证意见，对该组证据不予采信。第七组：照片（20页），欲证明被告租用的场地分为三部分用途，第1部分是展厅，没有安装暖气；第2部分是车间，第3部分是配电室，虽有暖气管道，但都破裂无法正常供暖，从被告租用到搬离，期间均未实际供暖，被告场地的冬季均靠空调、电炉、燃气灶采暖；在租赁期内原告对破裂的供暖管道从未进行过维修，是无法正常供暖的原因。经质证，万华金鹰公司对该组证据的真实性、关联性、证明方向均持异议，其认为，首先，仅从局部照片无法确定拍摄于案涉租赁场地；其次，拍摄的暖气片组无法确定是案涉租赁场地内的；第三，被告承租期间从未向原告提出暖气片毁坏或暖气片不热等问题，不能证明案涉租赁场地内冬季未供暖或者供暖未达标等。本院采信万华金鹰公司的质证意见，对该组证据不予采信。第八组：照片（6页），欲证明原告交付的租赁场地面积不符合协议约定，协议约定场地内外2家单位使用，但在实际履行中，有一部分协议面积由原告自用，开办万华金鹰4S店等，一部份由原告的关联企业青海金易达汽车销售服务有限公司传祺4S店使用。经质证，万华金鹰公司对该组证据的真实性、关联性、证明方向均持异议，其认为，首先，该组照片不能确定拍摄于案涉租赁场所内；其次，照片与上组照片存在重复；第三，场地租赁协议可证明被告承租的房屋建筑面积2718平方米，直至该协议履行完毕，被告从未向原告提出租赁场所面积不足的异议。本院采信万华金鹰公司的质证意见，对该组证据不予采信。第九组：视频（U盘内），欲证明被告搬离租赁场地时的电表计量数据。经质证，万华金鹰公司对该组证据的真实性、关联性、证明方向均持异议，其认为，该视频不能确定拍摄于案涉租赁场所内，若单独安装电表，就会单独支付电费，但被告将部分电费交付给原告，原告再统一交付的。本院认为，该视频不能确定拍摄时间、拍摄地点系案涉租赁场所内，故不予采信。第十组：企业基本信息查询单和东川工业园区税务局回函，欲证明在2018年3月22日之前租赁场地内存在第三家单位即万华金鹰公司，2015年2月1日至2017年12月31日（租赁期间内）万华金鹰公司一直在正常经营并纳税。经质证，万华金鹰公司对上述第十组证据不予认可，其认为，在实践中存在实际经营地与注册地不一致的情况较多，且在生效法律文书中已经确定租赁场地内经营单位为两个汽车4S店。具体表述为3827号民事判决书中第18页“在租赁期间，被告先后在租赁场地内修建两个汽车4S店。”本院认为，该组证据仅能证实万华金鹰公司的注册地在涉案租赁场地内及其正常经营的事实，但实践中确实存在实际经营地与注册地不一致的情况，不足以证实旭军公司的证明方向，故对该组证据，不予采信。对于被告（反诉原告）旭军公司的反诉请求，原告（反诉被告）万华金鹰公司辩称，一、2015年2月1日，原、被告合同签订后，随即将租赁物交付被告使用，被告应当支付供暖期内的暖气费，原告所收暖气费并无不当；二、被告自缴付三个月暖气费后再未主动履约缴付暖气费的行为严重违约，应当承担违约责任；三、被告没有任何证据可证明原告没有供暖或者供暖未达标；四、被告没有任何证据可证明原、被告使用的场地还存在第三家用户，反而经生效法律文书确认的《猎豹4S店及场地租赁协议书》，可证明被告承租的租赁物总面积为2718平方米，并且合同履行过程中被告对此从未提出过异议；五、我方举证的两份生效法律文书可证明中国人民解放军第四医院租赁给原告，原告再租赁给被告的场所，只有原告与被告两家使用者，不存在任何第三家使用方。根据双方诉辩观点及庭审质证、认证，本院认定事实如下：2015年2月1日，万华金鹰公司与旭军公司法定代表人即本案被告臧如军签订《猎豹4S店及场地租赁协议书》，在合同履行过程中，因中央军委规定军队单位全面停止对外有偿服务，双方终止履行合同，旭军公司于2017年12月31日撤离租赁场地。2017年11月13日旭军公司以退还保证金及租金等诉求为由，将万华金鹰公司诉至本院，现已审理终结，在该案中双方并未就水、电、暖气费等予以解决，遂成此诉。另查明，2015年2月至2017年8月，旭军公司向万华金鹰公司缴纳相关费用为：暖气费47499元（2015年2月至4月），旭军公司逐月统计并缴纳水费、电费、保安服务费、网管费、物业费等，其中水费和电费为读表计量。庭审中，旭军公司自认欠付电费为14220元。本院认为，双方争议焦点为：一、被告臧如军作为本案被告是否主体适格？二、双方诉争水费、电费、暖气费、保洁人工费、保安服务费、网管费如何认定的问题？三、万华金鹰公司诉求违约金、滞纳金如何认定？针对上述争议焦点，本院分别认定如下：一、被告臧如军作为本案被告是否主体适格的问题。万华金鹰公司认为，两份生效判决虽确定了旭军公司为适格主体，但并未肯定臧如军非本案适格主体，事实上，双方自2015年开始合作磋商、合同签订、租金及费用支付等一系列行为，都是臧如军个人所为，旭军公司账户与臧如军个人账户存在高度混同，故被告臧如军应当是本案适格被告，应当承担相应责任。旭军公司认为，首先臧如军作为旭军公司的法定代表人，签订租赁合同系职务行为，其法律效果应归于旭军公司，结合原、被告出具的记账凭证等证据，履行租赁合同的是旭军公司。庭审，城东区人民法院（2017）青0102民初3827号民事判决书及西宁市中级人民法院（2018）青01民终1709号民事判决书对该事实也予以认定。其次原告起诉状称述旭军公司、臧如军公、私账务混同，主张臧如军对债务承担连带责任，但原告并未提交被告公私账务混同的任何证据，故臧如军不是本案的适格被告。本院认为，城东区人民法院（2017）青0102民初3827号民事判决书及西宁市中级人民法院（2018）青01民终1709号民事判决书已作出事实认定：旭军公司于2014年4月成立，臧如军任公司法定代表人，虽然2015年2月1日与万华金鹰公司签订租赁合同的是臧如军个人，但所租赁场地一直由旭军公司占有使用，臧如军签订租赁合同系履行职务行为，行为后果由旭军公司承接。本案双方诉求均基于租赁合同产生的各类款项给付纠纷，所产生的行为后果亦应由合同实际履行双方承担，故在本案中被告臧如军不是本案适格主体，不承担民事责任。关于万华金鹰公司诉称臧如军与旭军公司存在财产混同的问题，其并未提交相关证据予以佐证，故对此意见不予支持。二、双方诉争水费、电费、暖气费、保洁人工费、保安服务费、网管费如何认定的问题。1.水费、电费。万华金鹰公司认为，臧如军、旭军公司出示证据无法直接证明旭军公司单独安装水电表、单独计费、单独缴费，合同履行过程中水电费均是旭军公司交付万华金鹰公司，由万华金鹰公司再统一缴付，故应各分摊50%的水电费。臧如军、旭军公司认为，首先，《猎豹4S店及场地租赁协议书》约定旭军公司自行安装水表、电表，按水表、电表读数收取水费和电费，万华金鹰公司否认水电表读数的真实性，应提供水表、电表读数的证据，否则应承担举证不能的不利后果；第二，《分摊费用明细》中明确记载了更换水表、电表的事实；第三，《分摊费用明细》、转账记录等证据显示，截止2017年8月10日，电表计量读数2053度，水表计量读数64660，旭军公司已足额支付该笔费用，截止2018年1月1日，电表计量读数为2448度，故电费仅差14220元。本院认为，《猎豹4S店及场地租赁协议书》明确约定：“乙方应根据供水、供电等部门收费标准按时交纳水电（单独安装水、电表）费用”，旭军公司承担水电费用具体金额应当依据其单独安装的水、电表计量数据计算，万华金鹰公司以向中国人民解放军第四医院缴纳水电费总计金额为依据计算50%分摊给旭军公司，显然不合理。庭审中，万华金鹰公司亦无其他证据证实旭军公司实际使用水、电情况，故对万华金鹰公司提出要求臧如军、旭军公司立即偿还拖欠水费7500元的本诉诉求，不予支持，对其诉求的电费，仅支持旭军公司自认欠付的电费为14220元。2.暖气费。本案中万华金鹰公司提出本诉请求为要求臧如军、旭军公司给付欠付暖气费267501元，旭军公司提出反诉请求为要求万华金鹰公司退还暖气费47499元。万华金鹰公司认为，首先，万华金鹰公司主张暖气费并未超过诉讼时效。2015年10月15日开始进入供暖期，臧如军、旭军公司应当在此之前缴纳暖气费，缴付暖气费的履行期间届满日为2015年10月15日，依据相关规定，本案诉讼时效期间自履行期间届满之日为三年，即2015年10月15日至2018年10月15日，在本案诉讼时效期间，2017年11月14日旭军公司将万华金鹰公司诉至城东区人民法院，本案诉讼时效中断，至2019年4月取得（2018）青01民终1709号民事判决书后重新计算诉讼时效。其次，双方协议终止时间为2017年12月31日，合同结束后双方应当就相关费用进行结算，故计算诉讼时效期间为2017年12月31日至2020年12月31日，本案起诉时间介于其间，故亦未超过诉讼时效。臧如军、旭军公司陈述暖气设施破损等问题，在租赁期间，其从未向万华金鹰公司提交任何维修申请，且没有充足证据佐证上述事实，明细表中未列暖气费并不表明万华金鹰公司认可旭军公司可以不缴纳暖气费，未列原因为每月缴纳暖气费为固定数额，故不再明列。臧如军、旭军公司认为，万华金鹰公司缺乏事实依据且超过诉讼时效，其应退还旭军公司缴纳的暖气费47499元。首先，自2016年1月起，《分摊费用明细》中再未体现暖气费，万华金鹰公司亦未向旭军公司、臧如军主张该笔费用，故已过诉讼时效；第二，《猎豹4S店及场地租赁协议书》仅约定租赁场地的建筑面积，并未约定租赁场地的实际使用面积，合同约定取暖费按实际使用面积计算，而万华金鹰公司并未提交实际使用面积的依据，亦未委托鉴定机构对实际使用面积进行鉴定，故其应承担举证不能的后果，万华金鹰公司主张依照政府文件按建筑面积收取暖气费，但双方存在合法有效合同，应适用合同约定；第三，旭军公司已预交2015年2月至4月暖气费后，入驻租赁场地发现部门场地并无取暖设备或者取暖设备有故障后，即自行安装空调等取暖设备，拒绝继续缴纳取暖费，万华金鹰公司对此认可，故《分摊费用明细》中不再体现取暖费用，故预付的取暖费应当予以返还；第四，案涉租赁场地有三家公司经营使用，旭军公司实际承租面积为2293平方米，万华金鹰公司计算暖气费依据面积与事实不符；第五，解放军第四医院免收万华金鹰公司7年暖气费，万华金鹰公司并未实际缴纳暖气费，且万华金鹰公司也不是供暖主体，没有实际供暖，故其无权向旭军公司收取暖气费且应退还旭军公司缴纳的暖气费。本院认为，针对万华金鹰公司提出的本诉请求，本案对暖气费如何收取已明确约定，即《猎豹4S店及场地租赁协议书》中第四条约定：“……暖气费用，按实际使用面积计算……。”在庭审中双方对实际使用面积存有争议，依照《猎豹4S店及场地租赁协议书》第一条约定：“……同时，甲方保留两间办公室和展厅前部分停车位继续使用。”可知在旭军公司承租场地内还保留有万华金鹰公司的使用场地，故本案中暖气实际使用面积不能简单认定为协议约定租赁面积，进而计算暖气费用。加之本案中并无其他证据证实实际使用面积，万华金鹰公司应承担举证不能的法律后果，故对万华金鹰公司主张臧如军、旭军公司给付欠付暖气费267501元的本诉请求，不予支持。关于双方争议的万华金鹰公司暖气费主张是否超过诉讼时效的问题，本院认为，对万华金鹰公司主张的暖气费已因其证据不足不予支持，故对诉讼时效问题不再进行判定。针对旭军公司提出的反诉请求，其并未提供有效证据证实涉案租赁场所内未供暖或供暖不达标的事实，旭军公司应当依照《猎豹4S店及场地租赁协议书》的约定向万华金鹰公司缴纳暖气费，故对旭军公司要求万华金鹰公司退还已缴纳暖气费47499元的反诉请求，不予支持。3.保洁人工费。万华金鹰公司认为，协议中约定保洁费由两家4S店各分担50%，保洁人工费包含在保洁费中，旭军公司应当承担该部分费用。臧如军、旭军公司认为，万华金鹰公司主张保洁人工费违反合同约定，缺乏事实依据。首先，在协议书中没有约定保洁人工费由原告承担的内容，《分摊费用明细》中从未体现过该笔费用；其次，保洁人工费系原告职工工资，要求被告承担原告职工工资于法无据；第三，卫生保洁属于物业管理的内容，物业费包含保洁费，被告已经足额缴纳物业费。本院认为，首先，庭审中万华金鹰公司提交的万华实业集团青海万华金鹰分公司岗位综合绩效工资表系其自行制作的保洁员工工资，本院未确认为有效证据，万华金鹰公司再无其他证据证实保洁费的实际发生及具体数额，其次，《猎豹4S店及场地租赁协议书》约定保洁费用根据实际产生费用与传祺4S店各50%分摊，此处显示为保洁费，而非如万华金鹰公司主张的保洁人工费，在旭军公司对此持有异议的情况下，本院无法判定保洁费即为保洁人工费，故对万华金鹰公司提出的要求臧如军、旭军公司承担保洁人工费21000元的本诉请求，不予支持。4.保安服务费、网管费。万华金鹰公司认为，两份生效判决充分证明第四医院租赁给其的场地内修建了两个汽车4S店，后将其中一个出租给了旭军公司，即该场地内就两家使用方，一方是万华金鹰公司、一方是旭军公司，庭审中被告出具的工商信息查询记录和税务方面的证据，不足以证明场地内存在第三家的使用方，更不能推翻生效法律文书认定的事实。臧如军、旭军公司认为，根据青海海信资产评估司法鉴定所出具的（2018）司法鉴定评字第1号鉴定意见书计算，旭军公司承租场地面积为2293平方米，其他场地由万华金鹰4S店和金易达传祺4S店使用，两份生效判决亦认定涉案场地由三家公司使用，同时根据工商信息公示材料和税务局出具的纳税证明，均证实万华金鹰4S店在案涉租赁场地内正常经营，租赁协议书中约定网络费和保安服务费由旭军公司和传祺4S店各承担50%，说明涉案场地存在三家单位使用，故万华金鹰公司应退还旭军公司多分担的部分费用（1/2-1/3=1/6）。本院认为，首先，万华金鹰公司与旭军公司履行的《猎豹4S店及场地租赁协议书》已经明确约定了保安服务费、网管费用根据实际产生费用由旭军公司与传祺4S店各50%分摊，双方应严格按照合同约定，行使权利和履行义务，且臧如军、旭军公司出示证据不足以证实案涉租赁场地内确实存在第三家公司正常经营，故对旭军公司提出要求万华金鹰公司退还多分担的网络费2916.7元、保安服务费71424.7元的反诉请求，不予支持。三、万华金鹰公司诉求违约金、滞纳金如何认定？本院认为，《猎豹4S店及场地租赁协议书》第六条约定：“5、如果政府或者军队拆迁等不可抗力因素导致合同无法履约的，合同终止，双方互不承担责任。按实际使用月份收取租金”，故对万华金鹰公司主张的违约金、滞纳金，不予支持。综上所述，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，对于万华金鹰公司提出的要求臧如军、旭军公司偿还水费7500元、保洁人工费21000元、取暖费267501元、滞纳金104498元、违约金30917元的本诉请求，均予以驳回，提出的要求臧如军、旭军公司偿还电费数额，认定为由旭军公司偿还电费14220元。对于旭军公司提出的要求万华金鹰公司返还暖气费47499元，退还多分担网络费2916.7元、保安服务费71424.7元的反诉请求均予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海旭军汽车配件销售有限公司于判决书生效后五内向原告（反诉被告）青海万华金鹰汽车销售服务有限公司支付电费14220元。二、驳回原告（反诉被告）青海万华金鹰汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）青海旭军汽车配件销售有限公司的全部反诉请求。案件受理费减半收取4857元，由原告（反诉被告）青海万华金鹰汽车销售服务有限公司承担4702元，被告（反诉原告）青海旭军汽车配件销售有限公司负担155元（随上述款项一并给付原告（反诉被告）青海万华金鹰汽车销售服务有限公司），反诉案件受理费1433元，由被告（反诉原告）青海旭军汽车配件销售有限公司自行负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 苏金秀 二〇一九年九月十六日书记员 谢婉瑜附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。