湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初399号 原告：章玉姣，女，1982年1月15日出生，汉族，住所湖南省韶山市。 委托诉讼代理人：曾泳三，湖南见田律师事务所律师。 被告：韶山大美旅游投资开发股份有限公司，住所地韶山市。 法定代表人：龙世泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏迎美，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 原告章玉姣与被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司（以下简称大美公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月8日向本院提起诉讼。案件受理后，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告章玉姣的委托诉讼代理人曾泳三,被告大美公司的委托诉讼代理人苏迎美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章玉姣向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计35330元（自2018年8月1日起暂计至2019年5月17日，后续违约金计算至实际交房之日止）；2、判令被告立即对涉案房屋楼栋电梯进行整改；3、判令被告立即为原告更换可见门禁系统或向原告补偿双倍差价1000元；4、判令被告自房屋交付之日起90日内为原告房屋办理产权登记手续；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：原、被告双方于2017年6月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭付款的方式购买被告开发的位于韶山市毛母文化旅游城2栋0601001号房屋，合同签订后原告依约向被告支付全部购房款。根据合同第十条约定，被告应当于2018年7月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，根据合同附件二《交房标准》的约定，被告应为原告房屋安装楼宇可视对讲系统防盗门。2019年3月28日，涉案房屋楼栋电梯被韶山市市场监督管理局查封，经原告向韶山市市场监督管理局了解，查封原因系涉案楼栋电梯未经验收合格擅自投入使用，存在极大安全隐患，直至2019年5月17日，涉案楼栋电梯仍处于查封状态。另，涉案房屋现安装的为普通对讲门禁系统。 根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》及其他相关规定，电梯验收合格取得验收验收合格证明是建筑工程通过竣工验收的必要条件，涉案楼栋电梯至今被查封未能验收合格，说明涉案楼栋至今未能达到竣工验收条件，也未能达到合同约定的交付条件。根据合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人支付已交付房价款万分之三每日的违约金。同时，根据合同第十八条约定，出卖人交付使用的装饰、设备达不到附件二规定的标准的，买受人有权要求出卖人补偿双倍的装饰、设备差价。被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为此特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告全部的诉讼请求。 被告大美公司辩称：1、案涉房屋交房时间延误系因不可抗力及政府行为所致，答辩人无需承担逾期交房的违约责任；2、2019年5月22日，湘潭市市场监督管理局为毛母文化旅游城2栋1单元的电梯核发了《特种设备使用登记证》，确认前述电梯经验收合格，符合使用条件，被答辩人的第二项诉讼请求已经实现；3、对被答辩人主张的第三项诉讼请求，答辩人已经积极与供货单位接洽安装、更换对讲系统事项，近期就可以完成；4、被答辩人主张的第四项诉请不符合合同约定，办理房屋产权登记手续不是答辩人的合同义务，被答辩人提出的该项诉请不应当得到支持。综上，答辩人认为：（1）、不可抗力及政府行为是导致逾期交房的全部原因，答辩人依法依约无需承担逾期交房的违约责任；（2）、电梯已经验收合格且投入使用；（3）、可视门禁系统的安装、更换，答辩人承诺履行且已在有序推进；（4）、答辩人不是房屋产权登记手续的办理义务人，无需承担为被答辨认办理房屋产权登记的责任；故请法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2017年6月12日，原告章玉姣（买受人）与被告大美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定买受人购买位于韶山市毛母文化旅游城2栋1单元0601001号商品房，合同第三条：建筑面积为126.16m2； 第四条：每平米单价为3230元，房屋总价款为407497元； 第八条：付款方式为买受人在2017年6月12日前，将首付款127497元存入指定账户，余款280000元于2017年7月12日前办理按揭，将按揭款存入指定账户；第十条：交房期限为出卖人应在2018年7月31日前，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条：出卖人逾期交房应承担违约责任，如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十三条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条：关于产权登记双约定，按下列第（1）种即由买受人自行办理产权登记，出卖人予以配合的方式，办理该商品房的产权登记手续，按规定应向国家缴纳的有关税费，由双方按规定各自承担；第十八条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，买受人有权要求出卖人补偿双倍的装饰、设备差价。 上述合同的附件二《交房标准》其中第14点约定，电梯前室及消防（公共）楼梯间：设备1、2、3、4、5、7、9栋配有品牌电梯。 上述合同的附件四《合同补充协议》其中第八条关于产权登记的约定，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证、土地使用权转移登记手续。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负，且由此产生或增加的各项费用由买受人承担。 另查明，被告大美公司开发的韶山市毛母文化旅游城(1-5栋、7栋、9栋及地下室)建筑，于2016年4月28日开工，于2018年11月5日竣工验收。大美公司曾以邮寄信函方式通知业主章玉姣，告知其韶山毛母文化旅游城已通过竣工验收，具备交房条件，让其到售楼中心办理交房手续。2018年11月30日，章玉姣到售楼中心与大美公司工作人员办理收房手续。2019年3月28日，房屋楼栋电梯未经验收被韶山市市场监督管理局查封，直至2019年5月16日。2019年5月17日经湖南省特种设备检测研究院检测，检测结果为合格(检验日期2018年10月31日至2019年5月16日)。2019年5月22日，湘潭市市场监督管理局就该房屋楼栋单元电梯予以登记，并发放了特种设备使用登记证。 再查明:(1)2019年8月23日韶山市住房和城乡建设局向湖南见田律师事务所出具《答复函》:问：1、工程竣工验收备案表是否合法有效？答：毛母文化旅游城（其中1#-5#，7#、9#栋及地下室）属于分段验收，工程竣工验收备案表是合法有效的。问：2、工程竣工验收备案内容是否应包括房屋电梯的验收？答：应包括，但是考虑到毛母文化旅游城项目的特殊情况，有些部分暂未实施，综合验收不能进行，根据上面文件规定，电梯的验收包含在综合验收之内，所以未组织电梯主管部门市场监督管理局对电梯进行验收，但是实际上电梯已经正常运行，前期检测也是合格的，只是其他原因，资料暂缓出来一点时间，随后电梯都办理了合格标志证书。按照政府“放管服”的要求，因地制宜，顾全到所有业主的整体利益及社会影响前提下，进行了竣工验收备案。 (2)被告提交了韶山市住房和城乡建设局等单位的五份单位证明，拟证明被告延期交付房屋是党校围墙崩塌以及档墙垮塌及市政府两厢提质改造项目的不可抗拒的因素的全部原因造成的，原告质证不认可，经本院审查结合全案材料，本院对上述五份单位证明的真实性予以认可，即可以证明，施工过程中存在党校围墙崩塌、档墙垮塌及市政府两厢提质改造项目的事实，但上述事实的存在是否可以达到被告的证明目的，将在后述部分予以阐明。 (3)办理房屋户权证费用及代办费已由被告向原告预收。 上述事实有《商品房买卖合同》及其附件、工程竣工验收备案表、购房发票、代办费收据、特种设备使用登记证、入伙通知书等证据以及当事人陈述予以证实。 本院认为，一、原告章玉姣与被告大美公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定和国家法律规定履行义务和行使权利。 二、关于被告大美公司是构成逾期交房，是否应承担因逾期交房的违约责任问题。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应在2018年7月31日前，将验收合格和符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从合同实际履行来看，该涉案房屋于2018年11月5日经验收合格，大美公司表示其于2018年11月8日向章玉姣发出交房通知，但经查证，大美公司于2018年11月12日通过邮政快递向章玉姣送达交房通知。根据上述事实，大美公司出卖的房屋应在2018年7月31日前交付，2018年11月12日章玉姣才收到大美公司交房通知，已构成逾期交房，应当按照《商品房买卖合同》的约定向其支付违约金12713.91元，即以章玉姣支付的购房款407497元为基数，按每日万分之三的标准，从2018年8月1日起计算至2018年11月12日止(合计104天)。被告大美公司辩称：案涉房屋交房时间延误系因不可抗力及政府行为所致，其无需承担逾期交房的违约责任的意见，经查，被告所述逾期交房的原因系受党校围墙崩塌、档墙垮塌，上述因素不属于法律意义上的不可抗力因素；另市政府两厢提质改造配套工程导致不能如期交房，其责任在被告大美公司，故被告大美公司的辩解意见，本院不予支持，被告大美公司应当承担逾期交房违约责任。 三、关于楼栋电梯整改问题。经本院查明，原告购买的房屋配套设施楼栋电梯，经检查合格，且已核发使用标志，原告主张被告对楼栋电梯整改的意见，本院不予支持。 四、关于可视门禁系统问题。原告主张被告更换可视门禁系统，被告对此予以认可，本院予以支持。 五、关于办理产权登记手续问题。经查，《商品房买卖合同》中约定是原告自行办理产权登记手续，但该合同附件四即《合同补充协议》，将办理产权登记手续的事项由原告章玉姣自行办理变更为委托被告大美公司代为办理，本院结合被告大美公司代收原告产权登记办证费及代办费的事实，认为被告应当履行代为办理房屋产权登记手续的义务，原告该诉请，本院予以支持。 综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告章玉姣违约损失12713.91元； 二、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决书生效之日起二个月内更换可视门禁系统，达到合同约定的标准； 三、被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司于本判决书生效之日起二个月内在原告章玉姣的配合下办理土地使用权及房屋产权证； 四、驳回原告章玉姣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费708元，减半收取354元，由原告章玉姣承担177元，被告韶山大美旅游投资开发股份有限公司承担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  唐春斌 二〇一九年九月二十九日 法官 助理  刘 毅 代理书记员  张 珊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。