江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5047号上诉人（原审原告，反诉被告）：谢瑞玲，女，1968年10月24日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：曹磊，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐梦頔,江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：卢晓明，男，1982年2月3日生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘奎玲，女，1980年8月22曰生，汉族，住邳州市。二被上诉人共同委托代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。上诉人谢瑞玲与被上诉人卢晓明、刘奎玲房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2018）苏0303民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢瑞玲及其委托诉讼代理人曹磊、徐梦頔，被上诉人卢晓明、刘奎玲的共同委托诉讼代理人王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢瑞玲上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定被上诉人已经按合同履行义务，不存在违约情形错误。至2018年3月1日被上诉人仍未办理完毕所有银行贷款批准手续，第二笔款项亦未存入资金监管帐户。上诉人提供的录音资料显示，在合同约定的期限届满后，上诉人再三催促，中介也提出可以换银行办理贷款、以其他方式支付房款或逾期利息，被上诉人答复“可以”却未有任何行动。在上诉人起诉后，被上诉人才将资金汇入监管帐户，足以证明其怠于履行合同的主观恶性。二、原审判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋所有权变更没有事实及法律依据，因被上诉人逾期付款，延迟履行主要债务，经催告在合同期限内仍未履行，上诉人作为按照履约的无过错方当然享有合同解除权，没有义务协助被上诉人办理所有权变更。上诉人因急需用钱周转，以低于市场7万元的价格将房屋出售给被上诉人，但订立合同目的因被上诉人迟迟未履行而无法实现，且涉案房屋现已增值30余万元，如在此情况下无过错方仍无法解除合同，势必违反公平及诚信原则。被上诉人卢晓明、刘奎玲答辩称：一审事实认定准确,法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。一、买方已按约定于2018年1月29日与银行签订《个人担保借款合同》，符合《存量房买卖合同》中关于2018年3月1日前办理完贷款审批手续的约定，是上诉人对该条款曲解。二、双方已共同到房屋登记机构办理房屋转移手续，合同约定的全部购房款已存入资金监管帐户，涉案房屋的转移登记条件已经具备。谢瑞玲向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的存量房买卖合同；2、诉讼费用由二被上诉人承担。卢晓明、刘奎玲一审时反诉请求为：1、请求判决谢瑞玲继续履行与其二人签订的合同备案号为201712130028/201712130030的《存量房买卖合同》，并协助将坐落于云龙区室不动产转移登记到其二人名下；2、本案本诉与反诉费用由谢瑞玲承担。原审法院查明事实如下：2017年12月13日，谢瑞玲（出卖方）与卢晓明、刘奎玲（买受方）经徐州房管家不动产营销有限公司介绍下签订编号为201712130028《存量房买卖合同》一份，约定：谢瑞玲将其坐落于云龙区房屋出售给买受方，建筑面积为113.84平方米，房屋用途为住宅，成交总价为490000元；房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金账户。房屋权属核准登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。房屋价款具体支付方式约定为贷款付款：买受方于2017年12月13日前，支付147000元，买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元。买卖双方应当同时到房屋登记机构办理房屋转移登记手续。合同还约定了房屋交付、违约责任等其他事项。同日，谢瑞玲（出卖方）与卢晓明、刘奎玲（买受方）签订了编号为201712130030《存量房买卖合同》一份，约定谢瑞玲将坐落于云龙区惠民东支路南惠民花园惠民紫薇园12号楼2-107房屋出售给买受方，建筑面积为19.38平方米，房屋用途为非住宅，成交总价为6000元；买受方应于2017年12月13日前，按本合同第二条约定房屋价款，一次性支付6000元。出卖方应当在2017年4月1日前，将房产交付给买受方。同日，谢瑞玲（甲方、卖方）与卢晓明、刘奎玲（乙方、买房）及徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》一份，协议编号：20417120748，协议第一条约定：甲方与乙方在2017年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同号：201712130028，将坐落于云龙区房屋（原房屋所有权（或不动产权））证号：0088602），成交价格490000元，建筑面积：113.84平方米，出售给乙方。甲乙双方将购房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲、乙双方办理不动产权证移交和资金交割手续。第二条约定：乙方将购房款人民币490000元存入以下托管账户：开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号：24×××98。同时卖出方在银行以谢瑞玲名义开设结算账户。买进方在指定银行以卢晓明名义开设结算账户。房款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的不动产转移登记申请。第九条约定：甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。在不动产转移登记核准记载于登记簿前，一方要求支取或退回监管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付监管资金。同日，谢瑞玲（甲方、卖方）与卢晓明、刘奎玲（乙方、买房）及徐州市房屋置换中心（丙方）并签订编号为20417120749《存量房交易资金监管协议》一份，协议第一条约定：甲方与乙方在2017年12月13日签订《存量房买卖合同》，合同号：201712130030，将坐落于云龙区惠民东支路南惠民花园惠民紫薇园12号楼2-107的房屋（原房屋所有权（或不动产权））证号：0088597），成交价格6000元，建筑面积：19.38平方米，出售给乙方。第二条约定：乙方将购房款人民币6000元存入以下托管账户：开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州分行，开户账号：24×××98。其他约定内容同编号为20417120748协议内容。2017年12月13日，卢晓明将170000元汇入账号为24×××98的徐州市房屋置换中心资金监管账户。2018年1月29日，卢晓明、刘奎玲与中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行签订了《个人担保借款合同》，贷款金额为320000元。2018年5月18日，该笔贷款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户。另查明，截止庭审之日，案涉房屋尚未实际交付。一审法院认为，双方签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且主体适格，协议内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具法律约束力。一、关于本诉部分。双方签订的《存量房买卖合同》约定：房屋价款具体支付方式约定为贷款付款：买受方于2017年12月13日前，支付147000元，买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元。卢晓明于2017年12月13日向徐州市房屋置换中心资金监管账户汇入17万元；卢晓明、刘奎玲于2018年1月29日与银行签订《个人担保借款合同》，办理完相关银行贷款手续。关于谢瑞玲主张的因银行贷款未能及时发放导致其资金周转困难、要求解除合同的诉请。首先，对于购房款343000元以银行贷款方式支付双方有明确约定，合同约定的“买受方于2018年3月1日前，办理完相关银行贷款批准手续343000元”条款明确具体，不存在认知上的歧义；其次，银行贷款的发放并非卢晓明、刘奎玲所能够控制，故不能归责于该二人，故卢晓明、刘奎玲在签订房屋买卖合同后，已按照合同约定履行了义务，不存在违约的情形。另谢瑞玲也未提供证据证明双方签订的合同存在其他法定的解除情形，故对于谢瑞玲的诉讼请求依法不予支持。二、关于反诉部分。截止2018年5月18日，卢晓明、刘奎玲已将合同约定的全部购房款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户，涉案房屋的不动产转移登记条件已经具备。根据合同约定，谢瑞玲应当协助卢晓明、刘奎玲办理涉案房屋的所有权变更登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条之规定，判决：一、谢瑞玲于判决生效后三十日内协助卢晓明、刘奎玲办理位于云龙区房屋所有权变更登记。二、驳回谢瑞玲的诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人卢晓明、刘奎玲是否有逾期付款行为。2、谢瑞玲应否向卢晓明、刘奎玲办理房屋所有权变更登记手续。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。关于被上诉人卢晓明、刘奎玲是否有逾期付款行为。本院认为，双方签订的《存量房买卖合同》中明确约定：买受方于2017年12月13日前支付147000元，于2018年3月1日前办理完相关银行贷款批准手续343000元。在实际履行过程中，卢晓明、刘奎玲于2017年12月13日向徐州市房屋置换中心资金监管账户汇入170000元，于2018年1月29日与银行签订《个人担保借款合同》，办理完相关银行贷款手续。由此可知，卢晓明、刘奎玲并无怠于履行合同义务的行为，至于银行何时发放贷款、贷款何时能进入监管帐户，双方无法控制亦未进行约定。故，谢瑞玲认为卢晓明、刘奎玲存在违约行为，无事实依据，本院不予支持。谢瑞玲主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，因不存在合同约定及法定的解除事由，亦不能成立。关于谢瑞玲应否向卢晓明、刘奎玲办理房屋所有权变更登记手续。本院认为，谢瑞玲与卢晓明、刘奎玲为履行涉案房产的交易，已签订《存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，且卢晓明、刘奎玲已按照协议将全部房款存入资金监管帐户，涉案房屋已经具备转移登记条件，卢晓明、刘奎玲请求谢瑞玲协助办理涉案房屋的所有权变更，符合法律规定，本院予以支持。综上，上诉人谢瑞玲的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谢瑞玲负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 宋新河二〇一九年九月十七日书记员 张恒一