重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初2346号 原告：张亚，女，1986年7月9日出生，汉族，住重庆市长寿。 委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姜连，重庆大渝律师事务所实习律师。 被告：陈波，男，1973年7月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：杜某某，男，2014年11月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 法定代理人：杜某强（杜某某之父），男，住重庆市沙坪坝区。 原告张亚与被告陈波、杜某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张亚的委托诉讼代理人马平原，被告陈波、杜某某的法定代理人杜某强到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解250日。本案现已审理终结。 原告张亚向本院提出诉讼请求：1.被告陈波、杜某某返还原告定金20000元。2.被告陈波、杜某某支付原告违约金 309800元；3.本案诉讼费7620元、保全费2169元由被告陈波、杜某某承担。事实和理由：1.2017年9月14日，原、被告经成都万科物业服务有限公司居间就位于重庆市沙坪坝区房屋签订《存量房认购协议》。合同约定房屋成交价为850000元，合同签订之日支付定金20000元。合同签订后，原告张亚向被告陈波、杜某某支付定金20000元，并支付成都万科物业服务有限公司中介服务费8000元。2.因被告陈波、杜某某拒绝出售房屋，原告张亚以被告陈波、杜某某根本违约为由，解除了双方的房屋买卖合同关系。3.涉案房屋经重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司评估为1151800元，双方在合同中约定的违约金过低，请求增加违约金。综上，现原、被告就上述纠纷无法达成一致意见，为维护原告张亚的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 被告陈波、杜某某辩称：1.原告张亚所述与事实严重不符，从原、被告签订《存量房认购协议》后，被告陈波、杜某某一直在按照协议的约定积极履行义务，不存在消极履行或者不履行的情形，对原告张亚诉称的被告陈波、杜某某存在违约的情形，被告陈波、杜某某不予承认。2.原告张亚对协议及附加条款、补充协议无法继续履行应当承担违约责任，原、被告签订的《存量房认购协议》（协议编号：0000436），《补充协议》（合同编号：CLF0000436）及关于合同（编号：CLF0000436）的附加条款无法继续履行完全是原告的原因导致，因诉争房屋为被告按揭购买，在双方签订的《存量房认购协议》及《补充协议》中反复约定，原告张亚需在银行通知还款3日内将首付款33万元汇入被告陈波、杜某某按揭抵押所在银行账户用于该房屋的产权解押。被告陈波、杜某某于2018年2月27日向抵押银行招商银行提交了个人贷款提前还款申请书，根据申请书的约定，原告张亚需在2018年3月6日前将按揭抵押的款项汇入按揭款的扣款账户，由招行银行自动划扣。被告办理好申请后，将这一情况告知给了原告张亚，但原告张亚没有将双方约定的首付款汇入被告陈波、杜某某按揭抵押的银行账户中，经被告陈波、杜某某多次沟通，原告张亚仍然拒绝汇款，原告张亚的行为已经构成违约，且原告张亚在明知是自己违约的情形下向人民法院起诉，要求被告陈波、杜某某承担违约责任显然是错误的，对与原告张亚的诉讼请求除第一项认可外，其余均不予认可，且认可第一项诉讼请求的原因是原告张亚的违约行为导致《存量房认购协议》（协议编号：0000436），《补充协议》（合同编号：CLF0000436）及关于合同（编号：CLF0000436）的附加条款无法继续履行，原告张亚应该承担相应违约责任。综上，被告陈波、杜某某在与原告张亚房屋买卖过程中无任何违约行为，双方签订的协议及补充协议、附加条款无法继续履行是因原告张亚的违约行为导致的，故恳求法院采纳被告陈波、杜某某的答辩意见，驳回原告张亚的诉讼请求，维护被告陈波、杜某某的合法权益。 本院经审理认定事实如下：被告陈波、杜某某系位于重庆市沙坪坝区房屋的产权人。被告杜某某系未成年人，杜某强系杜某某之父。 2017年9月14日，被告陈波、杜某某（甲方）与原告张亚（乙方）、成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司（丙方）签订《存量房认购协议》。协议约定，一、房屋基本概况：房屋坐落于重庆市沙坪坝区；建筑面积75.48平方米。第三条房屋总价款：甲乙双方商定该房屋成交总价款为850000元，该成交总价款包含乙方购置该房屋过程中所产生的一切税、费等费用。第四条定金条款：甲乙双方一致同意，甲方于本协议生效当日将金额20000元作为定金交付乙方。第五条房款交付期限、方式：本协议生效后，当事人各方同意按第2种期限、方式支付房价款：2、按揭贷款：（1）甲方于2017年10月1日前或银行通知还款3日内将首期款（不含定金）330000元交付于乙方；（3）甲方向银行申请500000元整30年的商业贷款（甲方实际可贷款金额及贷款年限以银行审批为准），甲方应于本协议生效之日起10日内提供完备贷款所需的所有相关资料，且保证个人资信良好。因甲方贷款所产生的相关费用由甲方自行承担。若甲方向银行申请的贷款审核未通过或银行提供的贷款不足，三方一致同意按下述A方式处理：A、双方一致同意无论何种情形（包括但不限于国家金融政策调整等）导致银行未放贷或未完全放贷的，不视为本协议的不可抗力事件或情事变更事件，剩余款项由甲方自行补足（在银行贷款审核后10日内）；（4）甲方通过银行贷款审核、签订银行借款合同后，丙方协助双方办理该房屋产权交易过户手续，待办理完产权过户和抵押登记手续后，由银行将贷款直接放款给乙方账户。第六条房屋交付：乙方应当于第（2）种方式，将本协议第一条约定的房屋交付予甲方，（2）其他乙方公证之后3日内交房。第八条税、费支付：1、由买方支付该房屋过户所产生的一切税费及费用等（不包含营业税）；第九条佣金（经纪服务费）三方共同同意，佣金按下列方式支付：1、甲方应于签订合同当日支付佣金8000元予丙方，2、甲方应于过户当日支付佣金8000元予丙方。第十条甲、乙、丙三方声明共同遵守如下约定：3、若乙方出售的房屋处于抵押状态，甲乙双方协商同意，在产权过户前采取以下第（1）种方式结清乙方针对该物业在银行的贷款余额：（1）甲方支付乙方购房首付款330000元，该购房首付款用于结清乙方的银行贷款余额（余额不足部分由乙方补足）。另乙方必须委托丙方到银行办理上述房屋银行按揭提前还款手续、到政府房管部门办理上述房屋的抵押登记注销手续，并领取上述房屋产权证。4、若乙方出售的房屋处于抵押状态，待乙方结清该物业银行按揭贷款及注销抵押登记，并甲方银行贷款审核通过之日起7日内，甲方、乙方与丙方共同至相关部门签订《重庆市存量房买卖合同》。若乙方出售的房屋未处于抵押状态，甲乙双方一致确认：甲乙双方与丙方自本协议生效之日起7日内或甲方银行贷款审核通过之日起7内至相关部门签署《重庆市存量房买卖合同》。第十七条其他约定：详见附加条款。原告张亚、被告陈波、杜某某之父杜某强、成都万科物业服务有限公司在该合同上签名。 同日，被告陈波、杜某某（乙方）与原告张亚（甲方）签订《附加条款》。协议约定：1．乙方承诺该房屋无继承或赠与，如有所产生的相关费用由乙方承担。2．乙方承诺该房屋无借款或债务抵押、法院查封，如有给甲方带来的相关经济损失由乙方承担。3.甲方承诺征信无不良记录，如有所产生的责任由甲方承担。4.乙方承诺出售该房屋是经得其产权共有人及其监护人同意，如产权共有人不同意时，由乙方承担其全部责任。5．乙方承诺产权共同人杜某某是未成年人，全权委托其监护人杜某强及妻子处理后续事宜。6.甲方在支付购房款时，乙方应出示收据收条或以甲方的转款凭证为准。7．甲乙双方一致协商，如任意一方违约，将独自承担双方在合同中所担负的违约责任。8．丙方在通知甲乙双方办理该房屋产权过户关手续时，15个工作日内，必到场办理，如不能按时办理时按违约处理。14.经甲乙双方一致协商，如任意一方违约，导致该房屋产权未能过户，违约方将承担该房屋成交总价的20%的违约金，并承担守约方在此期间产生的相关费用。 2017年9月14日，原告张亚向被告陈波、杜某某支付购房定金20000元。被告陈波向原告张亚出具收条一份。同日，原告张亚向成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司支付中介费8000元，成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司向在原告出具收款收据一份。 2017年10月16日，涉案房屋取得不动产登记证书，登记权利人为被告陈波、杜某某。 2017年12月8日，被告杜某某的父亲杜某强、母亲陈某出具《声明书》，声明：1.陈波出售上述房屋中属他享有的50%产权我们无任何异议；2.我们将出售上述房屋中属儿子杜某某享有的50%产权所获的资金用于儿子杜某某的生活、教育等各个方面，并且保证不侵害杜某某的合法权益。同日重庆市沙坪坝公证处出具（2017）渝沙证字第22230号公证书对该声明书予以公证。 2018年2月27日，原告张亚、杜某强、中介公司工作人员到重庆市沙坪坝公证处办理涉案房屋公证事项未果。 2018年3月6日，原告张亚、杜某强、中介公司工作人员签订《补充协议》。该协议首部甲方为张亚，乙方为陈波、杜某某，丙方为成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司。协议约定，6.因该房屋产权为乙方按揭购房所得，房屋产权现状为银行抵押状态，由甲乙双方友好协商一致，由丙方全权代为办理该房屋产权的还款、取证、注销抵押、过户、核税等相关事宜，乙方承诺于2018年3月20日之前办理该房屋产权公证，甲方在银行通知还款的3个工作日内将330000元首付款汇入乙方按揭抵押所在银行的账户用于该房屋的产权解押。10.经甲乙双方一致协商，如任意一方违约，将独自承担己方在合同中所担负的违约责任。11.经甲乙双方一致协商如因银行政策变动，导致银行按揭审核未能通过或放款延迟，双方均需要积极配合丙方办理并等待银行放款，双方均不得以任似形式为难丙方。12．经甲乙双方一致协商，如任意一方违约，导致该房屋产权未能过户，违约方将承担该房屋成交总价的20%的违约金，并承担守约方在此期间所产生的相关费用。13．丙方在通知甲乙双方办理该房屋产权过户相关手续时，甲乙双方须在3个工作日内到场办理，如其中一方不能按时到场办理者，则按违约处理。15.如合同条款与补充协议条款发生冲突时，以该补充协议为准。 2018年3月20日，原告张亚、被告陈波、杜某强及中介工作人员前往位于大渡口的公证处办理公证，因被告陈波、杜某强不同意办理，致使未办妥公证事项。 2018年3月22日，原告张亚向被告杜某强发送短信“我是张亚，也就是买你万科金色悦城房子的买方，今天中介说你们已经确定不卖了，我就想直接问你，是真的确定不卖了吗？”杜某强回复“先找中介吧，我也会找他扯皮哩，或者有撤子和我老婆说，这件事我做不了主”。张亚回复“你不能这个时候说作不了主的话，签合同的时候是你签的，3月份补签协议的时候都是说好了的要抓紧时间办手续，我们向银行申请的贷款5月份就要过期了，你不能一句作不了主就算了呀”。杜某强回复“那我们被拖了这么久怎么算，是否喊中介拿个说法，当时卖房子给你的时候85万。现在又是多少，不可能你交了订金拖我一年我也卖你撒，那我拿10万去订五套房拖半年再说，那我不是赚翻了，话不能这样说撤。所以有撤子事找中介，我们都是受害者。”张亚回复“办手续不是我要拖时间的好吗？第一次签按揭是你们房产证没有办理，然后等你办房产证。房产证办下来了约你签按揭，你们那边说双11搞活动，说是做电器生意的，好吧我们理解你们那就等你完了再签。11月底才签的，签了之后你们补公证书花了一个星期，后来审批通过了，确实中间因为中介公司的原因拖了一段时间。可是，年前的时候通知你们办手续，你们又说要过年了，要年后办理，我们也同意了……年后办理公证手续，你们又不愿办理，又拖一个星期，然后补签协议，说3.15要搞活动，于是又迁就你们，大家都说好3月20号之前办理好全权委托公证，现在到期限了你又不履行合同协议，我不知道你要干嘛，我咨询了律师，法律途径我只能找你。”“如果你要找中介扯，那也请你先履行合同和协议把该办理的手续办了，我们申请的贷款期限在5月份会过期！”杜某强回复“过年前确实办不到，我去问了确实不行，还有我拖了什么，11月拿到房产证后我就一直主动在办理所有事情，倒是中介一直在让我等，这是事实，我不可能不上班天天就守到这一件事，我要赚钱养家。还有就是你一直要所谓的公证，那个算我们拖？你的要求换个人试试，谁会答应你，钱没看到就公证财产。如果你非要走法律途径，我也无话可说，我只想说我也是受害者，就算你不走我也会考虑的。毕竟拖了我这么久，协议早过了，麻烦你看一下合同，是有时间的。” 2018年4月23日，本院受理（2018）渝0106民初6058号张亚与陈波、杜某某，第三人成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司房屋买卖合同纠纷一案。张亚要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》《补充协议》及关于合同的附加条款；返还定金20000元并赔偿中介费、房屋价差损失。2018年5月21日该案第一次开庭，第三人成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司陈述，2018年3月20日前往大渡口公证处办理公证过程中，被告不愿意作公证，也不愿意出售房屋。对《补充协议》质证时，杜某强表示“补充协议是2018年3月16日签的，该补充协议是杜某强一人签的。”被告陈波表示“对补充协议的内容我予以认可。”2018年7月25日，重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司接受本院委托作出《房地产估价报告》，认为涉案房屋于2018年7月17日的市场价值为1151800元。2018年11月17日，张亚撤回该案。 2019年1月16日，原告张亚提起本案诉讼。 本案因双方当事人争议较大，调解未成。 上述事实，有当事人提供的《存量房认购协议》《附加条款》、收条、《声明书》、《补充协议》、聊天记录，（2018）渝0106民初6058号案件庭审笔录、《房地产估价报告》，有当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的《存量房认购协议》《附加条款》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，该合同系有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当严格按照合同约定行使权利并履行义务。现针对本案的争议焦点，评判如下： 一、关于《补充协议》对被告陈波是否具有约束力的问题 被告陈波未在《补充协议》上签名，但在本院2018年5月21日开庭审理（2018）渝0106民初6058号张亚与陈波、杜某某，第三人成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司房屋买卖合同纠纷一案，对《补充协议》质证时，杜某强表示“补充协议是2018年3月16日签的，该补充协议是杜某强一人签的。”陈波表示“对补充协议的内容我予以认可。”在本案审理中，被告陈波表示“上次开庭的时候的陈述可能是法官问得太快了，我实际想要陈述的是对补充协议的内容不清楚。”但在本案开庭时，杜某强表示签订补充协议后第二天即告知陈波，陈波表示不同意签订补充协议。但杜某强、陈波均未将陈波不同意签订补充协议的意见告诉原告及中介机构。本院认为，陈波在2018年5月21日开庭审理（2018）渝0106民初6058号张亚与陈波、杜某某，第三人成都万科物业服务有限公司重庆人和分公司房屋买卖合同纠纷一案中，作出“对补充协议的内容我予以认可。”的陈述，在本案审理中虽然予以反悔，但未提供相反证据推翻，故本院认为，被告陈波对补充协议予以追认。《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。该协议对原告张亚及被告陈波、杜某某均具有法律约束力。 二、被告陈波、杜某某是否存在违约行为的问题 原告张亚主张被告陈波、杜某某拒绝按照补充协议约定办理公证，并明确表示拒绝出售涉案房屋，属违约行为。被告陈波、杜某某反驳被告陈波已于2018年2月27日向银行申请提前还贷，原告张亚需于2018年2月27日至2018年3月6日向其支付首付款330000元用于银行解押。原告张亚在2018年3月6日前没有将按揭抵押的款项汇入按揭款的扣款账户。原告张亚的行为才构成违约并导致合同无法履行，被告陈波、杜某某不应承担违约责任。 本院认为，2018年3月6日原告张亚与被告陈波、杜某某签订《补充协议》明确约定“乙方承诺于2018年3月20日之前办理该房屋产权公证，甲方在银行通知还款的3个工作日内将33万元首付款汇入乙方按揭抵押所在银行的账户用于该房屋的产权解押。”可见，至2018年3月6日原、被告在签订补充协议时，银行通知还款日尚未确定，而办理公证的时间却很清楚、明确。被告陈波、杜某某于2018年3月20日前往重庆市大渡口公证处办理公证过程中拒绝办理公证，并明确表示不愿继续出售涉案房屋，导致房屋买卖合同不能履行，被告陈波、杜某某的行为属违约行为，致使原告张亚不能实现其合同目的，原告张亚有权要求解除合同。原告张亚向本院提起（2018）渝0106民初6058号案件诉讼时，其解除合同的诉讼请求已送达被告陈波、杜某某，故双方的《存量房认购协议》，《附加条款》《补充协议》已经解除。 合同既约定了违约金，又约了定金时，当事人有权选择适用定金条款或违约金条款。现原告张亚选择适用违约金条款，故被告陈波、杜某某应当将其收取的定金返还原告张亚，并向原告张亚支付违约金。 三、合同约定的违约金是否过低并应当予以增加 原告张亚主张合同约定“经甲乙双方一致协商，如任意一方违约，导致该房屋产权未能过户，违约方将承担该房屋成交总价20%的违约金，并承担守约方在此期间所产生的相关费用。”但重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司评估该房屋价值1151800元，约定的违约金低于造成损失，要求法院予以增加。本院认为，违约金的基本性质是补偿性，其与守约方所受到的损失大体相当。重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司评估涉案房屋于2018年7月17日的市场价值为1151800元。故本院认为，合同约定的违约金标准低于造成的损失，根据原告张亚的请求，本院予以增加，增加幅度应当与原告张亚所受到的损失相当。除房屋差价之外，原告张亚还向中介机构支付中介费8000元，故原告张亚所遭受的实际损失为309800元，故本院依法将违约金调整到309800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告杜某某、陈波于本判决发生法律效力后立即返还原告张亚定金20000元。 二、被告杜某某、陈波于本判决发生法律效力后立即支付原告张亚违约金309800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15240元，减半交纳7620元，保全费2169元，合计9789元（原告已预交9789元），由被告杜某某、陈波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员  龚陵川 二〇一九年九月十九日 书记员  张 立