福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初3686号 原告：陈友和，男，汉族，1972年10月19日出生，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林桂花，福建八闽律师事务所律师。 被告：福州市长乐区君豪房地产开发有限公司，住所地福州市长乐区漳港街道永安路180号，统一社会信用代码：91350182577034539C。 法定代表人：吴永官，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林婧，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金龙，福建紫阳律师事务所律师。 原告陈友和与被告福州市长乐区君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈友和的委托诉讼代理人林桂花、被告君豪公司的委托诉讼代理人林婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈友和向本院提出诉讼请求：1.判令君豪公司向陈友和支付从2014年11月27日起至2016年11月29日期间逾期办理房屋权属证书的违约金54041.19元（736256元×0.01%×734天）；2.判令君豪公司向陈友和支付自2014年7月31日至2014年8月29日期间逾期交房的违约金4270.28元（736256元×0.0002×29天）；以上两项合计58311.47元；3.本案诉讼费用由君豪公司承担。 事实和理由：2013年3月27日，陈友和就购买蔚蓝海岸第5幢第8层802号商品房事宜，与君豪公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定君豪公司将该店面以总价款736256元出售给陈友和。合同还约定了付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记及违约责任等。合同签订前，陈友和于2013年3月22日向君豪公司支付了首付款226256元；合同签订后，陈友和于2014年7月10日以银行按揭贷款的方式支付了购房余款510000元。君豪公司于2014年8月29日才将上述商品房交付陈友和使用，逾期交房29天。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期未超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行”的方式处理。因此，君豪公司应向陈友和支付逾期交房违约金4270.28元（736256元×0.0002×29天）。房屋交付后，君豪公司因自身原因，迟迟无法为陈友和办理房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。2016年11月30日，君豪公司才为案涉房屋办理房屋所有权初始预登记。因此，君豪公司应支付自2014年11月27日起逾期办理房屋权属证书的违约金。 君豪公司辩称，对双方签订的合同、购房金额、交房时间没有异议，但涉案房屋所有权初始登记时间的延迟系因福州市长乐区人民政府对漳港街道建设规划的调整造成的，不是君豪公司的原因，要求驳回陈友和的诉讼请求。同时，即便君豪公司需承担逾期办证的违约责任，双方约定的按日计付逾期办证违约金属于继续性债权，其诉讼时效应当分别每一日单独计算，诉讼时效应自君豪公司约定办证的期限届满次日即2014年11月27日起计算。因陈友和于2019年3月13日提起诉讼，故其要求2014年11月27日至2016年3月12日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，应不予支持。而逾期交房的违约金已全部超过诉讼时效，也应不予支持。此外，本案律师代签民事起诉状，可能存在不是陈友和本人真实诉讼的情形。 陈友和围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、内资企业登记基本情况表、入伙确认单、入住手续书、福建省物业服务合同、福建增值税普通发票、不动产登记资料查询结果证明等证据。本院组织当事人进行了证据质证，君豪公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，上述证据与本案均具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月22日，陈友和向君豪公司支付了购房款226256元，同年3月27日，双方签订了1份《商品房买卖合同》。合同约定：君豪公司将蔚蓝海岸第5幢第8层802号商品房以总价款736256元出售给陈友和，出卖人应当在2014年7月30日前将商品房交付买受人。如因出卖人原因，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,双方同意按“逾期未超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行”的方式处理。合同还约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。合同签订后，陈友和于2014年7月10日通过银行按揭贷款的方式支付了购房余款510000元。2014年8月29日，君豪公司将该房屋交付给陈友和使用。2016年11月30日，君豪公司为涉讼房屋办理房屋所有权初始预登记。 另查明：长乐君豪房地产开发有限公司于2018年5月9日经工商登记变更为福州市长乐区君豪房地产开发有限公司。 本院认为，陈友和与君豪公司所签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。陈友和已履行了支付购房款的合同义务，君豪公司亦应按照合同约定履行相应的义务。双方签订的《商品房买卖合同》对案涉房屋的交付时间及逾期交房的违约责任均做了约定。陈友和主张的逾期交房违约金，因案涉房屋于2014年8月29日交付，此时，陈友和应当知道其权利受到侵害，应当在诉讼时效内向君豪公司主张权利，由于陈友和未提交证据证明本案诉讼时效有中止中断的情形。因此，君豪公司抗辩该项诉讼请求已超过诉讼时效，符合法律规定，予以支持。对陈友和的该项诉讼请求，依法不予支持。 陈友和主张依照合同约定其取得房屋权属证书的期限应为交房后90日内，而君豪公司为案涉房屋办理所有权初始预登记为2016年11月30日，因此，君豪公司应按约承担2014年11月27日至2016年11月29日期间逾期办证的违约金。君豪公司抗辩案涉房屋所有权初始登记时间的延迟系因福州市长乐区人民政府对漳港街道建设规划的调整造成的，但未提供证据予以证明，君豪公司提出的该项免责事由依法不予支持。君豪公司还抗辩逾期办证期间部分已过诉讼时效。根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据双方当事人的约定，逾期办证每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，因此，逾期交房违约金系按日产生的独立债权，每日违约金的诉讼时效应独立计算。陈友和于2019年3月13日起诉，且其未提供证据证明此前有发生诉讼时效中止中断的情形，故2016年3月14日前的违约期间均已过诉讼时效。君豪公司仅抗辩2014年11月27日至2016年3月12日期间已过诉讼时效，因此，扣除已过诉讼时效的逾期期间，逾期办证的违约金应以已付购房款736256元为基数，按日利率0.01%为标准，从2016年3月13日计算至2016年11月29日止，共计262天；超出部分，依法不予支持。 此外，关于陈友和委托诉讼代理人林桂花代签民事起诉状的效力问题。根据授权委托书,林桂花系陈友和一审诉讼阶段的授权代理人,代理权限为特别授权,包括代为签署民事起诉状，代为提起诉讼等。林桂花保证授权委托书确系陈友和本人所签，且君豪公司也无证据证明授权委托书非本人所签，故林桂花既已取得特别授权,其代为起诉的行为，符合法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下： 一、福州市长乐区君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈友和支付逾期办理房屋权属证书的违约金19289.91元（736256元×0.01%×262天，自2016年3月13日计算至2016年11月29日）。 二、驳回陈友和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1257.78元，由陈友和负担975.53元，由福州市长乐区君豪房地产开发有限公司负担282.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林祖华 人民陪审员  李 雄 人民陪审员  杨雪珍 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  陈 舒 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。