中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1422号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路133号。 负责人：牛国华，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝艳，云南天外天律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：何东海，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 被上诉人（原审第三人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市。 被上诉人（原审第三人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市。 被上诉人（原审第三人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市。 以上五位被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴嵩，云南昆都国际房地产开发有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴春萍，女，1977年11月18日出生，汉族，住云南省昆明市。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏及吴春萍案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人赵丹阳、郝艳，被上诉人金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人吴嵩及被上诉人吴春萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销一审判决并改判对红菱花园A2地块地下室******号车位（即人民西路壹号广场的A2地块地下室******号车位，以下简称“****号车位”）继续执行；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案中诉争车位系以物抵债并非单纯的不动产买卖，案涉《商品房购销合同》名为买卖合同实为以物抵债协议。2.吴春萍提交的《商品房购销合同》及《车位使用协议书》等相关书面证据，并不足以证明其确实形成于查封前且当时确已合法占有的事实。3.一审法院适用法律错误。本案系基于以物抵债所引发的物权期待保护权认定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是关于无过错不动产买受人的物权期待保护权的保护规定，吴春萍不属于法律规定的不动产买受人，以物抵债的受让人不在物权期待保护权的保护范围之内。 昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏及吴春萍均辩称，同意一审判决。 吴春萍向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对吴春萍购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室******号车位（红菱花园A2地块地下室******号车位）的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.判决确认人民西路壹号广场A2地块地下室******号车位（红菱花园A2地块地下室******号）归吴春萍所有；3.判决农行安宁支行、昆都房地产公司立即协助和配合吴春萍办理人民西路壹号广场A2地块地下室******号车位（红菱花园A2地块地下室******号）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2016年8月30日，吴春萍与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明吴春萍购买A2地块地下室******号车位，车位总价205000元，付款方式为过渡费折抵,折抵后应付车位款101578.42元，契税6150元，印花税102.50元，维修基金3916.80元，办证费600元。《车位认购确认书》有昆都房地产公司销售人员（组长）梁永坤签字。后吴春萍用现金及银行卡刷卡方式支付了应交款项。2017年3月13日，双方又签订《商品房购销合同》，约定吴春萍购买昆明市人民西路壹号广场A2地块地下室******号车位，车位总金额及需支付款项与《车位认购确认书》一致，并约定当日对车位进行现状移交，合同有昆都房地产公司印章和吴春萍签字。同日，双方又签订了《回迁户交房结算单》确认吴春萍的款项已付清，以及签订《车位使用协议书》将车位以现状移交给吴春萍。另A2地块工程项目尚未进行最后验收，涉案车位尚未办理不动产登记。 农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结本案五位第三人的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地、位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括人民西路壹号广场A2地块地下室******号车位。吴春萍提出执行异议，一审法院作出（2017）云执异270号执行裁定书，主要认为吴春萍提交的《车位认购确认书》复印件无昆都房地产公司的签章，吴春萍也未提供涉案车位的书面买卖合同，应承担举证不力的后果，遂驳回吴春萍的异议请求。2018年9月11日，吴春萍签收了上述执行裁定书，当月21日吴春萍提起本案诉讼。 一审法院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：吴春萍关于排除执行的诉讼请求能否成立。对此，一审法院评判如下： 关于合同订立的问题。一审法院认为，本案《车位认购确认书》对吴春萍购买昆都房地产公司的车位、应付价款及支付方式等进行了明确，虽该确认书无昆都房地产公司印章，但有该公司销售人员的签字，且昆都房地产公司对该行为认可，因此销售人员的签字行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。2017年3月13日,昆都房地产公司又与吴春萍签订了《商品房购销合同》，对双方之间车位买卖再次确认，该事实有合同双方一致陈述、合同原件、交款凭证等相互印证，农行安宁支行虽不认可但未提交足以推翻前述事实的相反证据，故一审法院认定吴春萍与昆都房地产公司之间的买卖合同关系于2016年8月30日建立，2017年3月13日再次确认。《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容不违反法律及行政法规强制性规定，成立并合法有效。尽管部分车位款系用昆都房地产公司欠付的过渡费进行冲抵，但属双方当事人就款项支付方式达成的合意，对认定双方之间形成的合同关系为商品房买卖合同并无影响。 关于车位占有的问题。昆都房地产公司与吴春萍签订的《车位使用协议书》载明“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，庭审中，吴春萍与昆都房地产公司对涉案车位于《商品房购销合同》签订当日实际交付给吴春萍均予认可，故一审法院认定案涉车位已由吴春萍实际控制和管理。 关于价款支付的问题。吴春萍购买的车位总价为205000元，根据吴春萍提交的银行卡刷卡凭证及昆都房地产公司出具的收据、结算单等证据可以证实，吴春萍已经足额支付了车位价款及契税、印花税和维修基金等费用。 关于未办理过户登记的原因。根据庭审查明的事实，由于A2地块工程项目整体未进行最后验收，故还不具备办理不动产权属登记的条件，诉争车位尚未办理过户登记的责任在于昆都房地产公司而非吴春萍。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，吴春萍对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对吴春萍要求排除执行的该项诉讼请求予以支持。 另，关于吴春萍要求确认车位归其所有、要求相关当事人配合办理产权过户登记的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的取得、转让等须以登记为要件，本案吴春萍已经付清车位价款，其享有物权期待权，昆都房地产公司确实负有办理产权登记至吴春萍名下的义务，但由于目前涉案工程尚未通过验收，尚不具备办理产权登记的法定条件，因此，尚不能从物权法角度对涉案车位进行确权以及判决办理产权登记，故一审法院对吴春萍要求确认车位归其所有、办理产权过户登记的诉请不予支持。 综上所述，一审法院对吴春萍要求排除对涉案车库强制执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、解除对吴春萍购买的位于昆明市人民西路壹号广场A2地块地下室******号车位（红菱花园A2地块地下室******号车位）的查封，不得执行上述车位；二、驳回吴春萍的其他诉讼请求。一审案件受理费4375.00元，由农行安宁支行负担。 本院二审认定如下事实： 1.吴春萍是回迁户，其回迁房产已交付，案涉车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》上，昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司的销售人员签字确认。 3.《车位使用协议书》约定：乙方（吴春萍）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；二、乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交使用。 4.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 此外，本院二审庭审中，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》《车位使用协议书》之前都由其管理，吴春萍手中没有相关合同。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：吴春萍就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合认定的事实，具体评析如下： 首先，吴春萍与昆都房地产公司签订的《车位认购确认书》《商品房购销合同》，在内容上与一般不动产买卖合同并无重大差异，其特殊之处仅在于部分价款的支付方式为过渡费折抵。但《车位认购确认书》和《商品房购销合同》均没有任何确认、清理、消灭双方债权债务的意思表示和约定，且在债权金额超过车位价款的情况下吴春萍仍需支付部分现金，可见，将以过渡费抵扣部分价款的约定视为买卖合同价款支付方式的特别约定，更为符合当事人的意思表示，并不足以据此认定整个交易的性质为以物抵债。 其次，尽管最初签订的《车位认购确认书》上没有加盖昆都房地产公司的印章，但该《车位认购确认书》约定吴春萍购买昆都房地产公司的车位，并对总价款和价款支付方式进行了明确。且在《车位认购确认书》前，吴春萍向昆都房地产公司支付了保证金，并在《车位认购确认书》签订后，通过POS机刷卡支付了部分价款，该确认书的真实性应予认可。而《车位认购确认书》上除了吴春萍签名外，还有销售人员的签字确认，昆都房地产公司对此也予以认可，故销售人员签字的行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。另外，昆都房地产公司又与吴春萍签订了正式的《商品房购销合同》（时间在查封前），再次对双方之间车位买卖进行确认，而农行安宁支行未提交相反证据证明相关合同存在虚假。一审法院据此认定吴春萍与昆都房地产公司在案涉车位查封前签订了合法有效的买卖合同，并无不当。 再次，吴春萍作为回迁户，其大部分车位价款以拆迁安置补偿的相关费用折抵。同时，吴春萍与昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方均认可案涉车位已实际交付给吴春萍。既然如此，那么吴春萍就可对案涉车位进行实际管控，是否具备使用条件或进行了实际使用并不影响合法占有的认定。因此，一审法院认定案涉车位已由吴春萍进行实际控制和管理，并无不当。 复次，吴春萍提交的相关证据可以证明，其已通过支付部分款项和过渡费冲抵方式支付了全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 最后，因案涉车位所在土地被设定抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位未能办理产权登记并非因吴春萍自身原因所致。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，吴春萍对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。农行安宁支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年九月二十七日 法官助理杨晓婷 书记员罗映秋