山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初2020号原告：宋文娟，女，1980年12月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：闫信良，青岛即墨岙山卫法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于瑞德，山东海之源(即墨)律师事务所律师。被告：隋松林，男，1983年4月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。第三人：隋某。法定代理人：刘梅丽，系隋某的母亲。第三人：刘梅丽，女，1984年3月26日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区于集镇刘子元村27号，公民身份号码37250119840326404X。第三人委托诉讼代理人：孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。第三人委托诉讼代理人：徐红岩，山东齐岳律师事务所律师。原告宋文娟与被告隋松林，第三人隋某、刘梅丽农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月25日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋文娟的委托诉讼代理人闫信良、于瑞德，第三人隋某、刘梅丽委托诉讼代理人徐红岩到庭参加诉讼，被告隋松林经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告履行房屋过户义务；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月26日，原被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于青岛市即墨区田横镇卧龙村的房屋（房屋证号：即转集用2016年第135号）转让给原告，被告应积极配合原告办理房屋产权过户的相关手续。因被告没有履行过户义务，原告现具状起诉，请求判如所请。2019年4月2日提出变更诉讼请求申请书，请求：1、依法确认原告与被告于2018年12月26日签订的关于青岛市即墨区田横镇卧龙村[即转集用（2016）第135号]《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告将位于青岛市即墨区田横镇卧龙村[即转集用（2016）第135号]；3、诉讼费由被告承担。被告隋松林未到庭答辩。第三人隋某、刘梅丽述称，原被告之间的房屋买卖合同无效，因为1、隋松林的处分行为系无权处分；2、原告非涉案房屋所在的集体经济组织成员，根据相关法律规定，原告购买被告农村房屋的行为当属无效。第三人隋某、刘梅丽诉称，请求法院：1、确认本诉原被告争议的标的物为隋某所有；2、本案的诉讼费用由本诉原告、被告承担。事实与理由：隋松林对外出售涉案房屋行为属于无权处分。刘梅丽与隋松林已经于2018年7月20日在即墨区民政局协议离婚，双方就隋文君（隋松林父亲）遗留的涉案房产已经在离婚协议中作出明确约定，刘梅丽和隋松林两人将房产赠与儿子隋某，因隋某未成年无法办理产权变更，所有涉案房产现登记在隋松林名下。宋文娟与隋松林的房屋买卖价格明显低于市场价格，在同时间段内，卧龙村的其他房屋的成交价为272784、323784元，远超涉案房屋买卖价格的2倍之多。综上，为维护第三人隋某、刘梅丽的合法权益，请求法院查明事实，判如所请。原告宋文娟针对第三人的诉讼请求辩称，涉案房屋与第三人无任何关系，第三人不是涉案房屋的权利人，无权就涉案房屋提出独立请求权，其申请依法应予驳回。被告隋松林未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：涉案房屋位于青岛市即墨区田横镇卧龙村（原系王村镇），集体土地使用证登记人为隋松林，集体土地使用证号为即转集用（2016）字第135号。被告隋松林与第三人刘梅丽婚后育有一子隋某，2018年7月20日，隋松林与刘梅丽协议离婚，协议内容：1、婚后生育一男孩隋某，2007年7月2日出生，由女方抚养，男方每月付抚养费3000元，于每月月底打到女方指定银行账户上，男方可随时探望孩子。2、无共同财产，男方婚后位于即墨区田横镇卧龙村宅基地一处，归隋某所有。男女双方婚姻存续期间确认无债权、无债务。原告宋文娟、被告隋松林均系青岛市即墨区田横镇卧龙村集体组织成员。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告宋文娟提交的《房屋买卖合同》，欲证明被告隋松林将其名下的涉案房屋出售给原告，交易价格为135000元，并约定被告在接到原告办理过户通知的十日内应当配合原告办理房屋过户的相关手续。第三人质证称，对该证据的真实性不予认可，因合同的相对人隋松林未出庭参加诉讼，第三人无法确认合同是否系隋松林本人所签，即使如果是本人所签，是否存在受胁迫、欺诈等情况。本院认为，本院依法对《房屋买卖合同》签订过程中的见证人黄某、宋某进行调查取证，二位见证人均能证明系隋松林本人与宋文娟签订《房屋买卖合同》。结合原告提交银行转账凭证及隋松林为原告出具的收款条，本院认定原告提交的《房屋买卖合同》的真实性。关于第三人提交的2019年1月10日即墨区田横镇卧龙村案外房子拍卖的房屋价值情况材料，欲证明同时间段，涉案房屋所在地的其他房屋的出售价格为27万多，而涉案房屋仅以13.5万元的价格出售，该价格明显低于市场价格。原告质证称对该证据本身的真实性无异议，房产司法拍卖的信息中拍卖时间是在涉案房屋买卖以后，且面积、位置均与本案不一致，所有不具有可比性。本院认为，第三人提交的材料仅具有参考价值，不能对抗宋文娟和隋松林签订《房屋买卖合同》的真实意思表示，本院对该份证据不予采信。本院认为，本案争议焦点有二，一是原告宋文娟与被告隋松林签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是隋松林与刘梅丽的离婚协议约定的内容能否对抗宋文娟与隋松林之间的《房屋买卖协议》。关于争议焦点一，原告宋文娟与被告隋松均系即墨区田横镇卧龙村集体组织成员，二人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，宋文娟向隋松林支付房款135000元，已经履行了支付义务，隋松林作为相对方应当按照合同约定履行自己的义务。第三人辩称，涉案房屋已经在离婚协议中约定归隋某所有，隋松林系无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故本院依法确认原告宋文娟与被告隋松林签订的《房屋买卖合同》真实有效，宋文娟要求隋松林腾出涉案房屋并交付占有于法有据，本院依法予以支持。关于争议焦点二，第三人诉称刘梅丽与隋松林协议离婚时已经约定涉案房屋归隋某所有，隋松林系无权处分行为。原告辩称涉案房屋与第三人无任何关系，第三人不是涉案房屋的权利人，无权就涉案房屋提出独立请求权。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准”。对于房屋，则必须办理过户，否则赠与不成立。隋松林和刘梅丽仅在《离婚协议书》中对赠与房产作了意思表示，系二人离婚时关于财产的分配，并非隋松林与隋某签订的赠与协议，因此第三人诉称的家庭成员内部的赠与关系不能对抗平等主体之间的债权关系。对第三人要求确认涉案房屋归隋某所有的诉讼请求，本院不予支持。被告隋松林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宋文娟与被告隋松林于2018年12月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告隋松林于本判决生效后二十日内腾出位于即墨区田横镇卧龙村的房屋（集体土地使用证号为即转集用（2016）字第135号）房屋并交付原告宋文娟；三、驳回第三人隋某、刘梅丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费200元（原告、第三人各预交100元）、保全费1195元，由被告隋松林负担1295元，由第三人隋某、刘梅丽负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王彬彬人民陪审员  管益林人民陪审员  李晓军二〇一九年九月二十五日书 记 员  王 迪附相关法律条文《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条公民之间赠与关系的成立，应当认定赠与关系成立。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；为办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。