吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终962号之一上诉人（原审被告）：毛微，女，1993年6月22日出生，汉族，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：曾楠，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆新春，女，1972年10月3日出生，汉族，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：崔明华，吉林享和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈贺忠，男，1968年6月28日出生，汉族，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会法律工作者。上诉人毛微因与被上诉人陆新春、陈贺忠申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，于同月30日公开开庭进行了审理。各方当事人及各自委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛微上诉请求：1.撤销通化市东昌区人民法院吉0502民初1088号民事判决；2.驳回陆新春、陈贺忠的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由陆新春、陈贺忠承担。事实与理由：第一，原审认定其与陈贺忠之间未成立房屋买卖合同是错误的。依法成立的合同，自成立时生效。首先，陈贺忠的《证明》，可证明陈贺忠同意将一处房屋抵转给其，相关手续交由史美英、徐胜办理，其需要以通化开得房地产开发有限公司（下称开得公司）名义出具的购买合同，办理房屋过户手续。陈贺忠对房屋买卖合同内容必然知情且同意。其次，陈贺忠与史美英、徐胜为合伙人，由后二人负责整个合伙团队经营。涉案小区属于新开发楼盘，为办理房屋过户，需用开得公司名义办理房屋买卖合同。陈贺忠与史美英、徐胜的内部沟通行为不应成为对抗外部第三者的理由，其作为购房者在全过程中不存在任何错误。涉案房屋买卖合同合法有效。第二，原审认定其未合法有效占有涉案房屋是错误的。涉案房屋在交付其前始终归史美英、徐胜及该二人工作团队管理、维护。史美英、徐胜的行为得到了陈贺忠的认可，陈贺忠始终未表示出异议。其在买卖合同生效后，从合法占有人手中接收房屋是顺理成章的。原审认可其换锁的行为，肯定了其的占有，其在占有后对房屋的处置应依其自主支配，不影响合法占有的认定。原审法院却作出相反论断，应当纠正。第三，原审认定本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项是错误的。陈贺忠为消除自身债务认可“以房抵账”，要求史美英、徐胜配合办理手续，史美英、徐胜同意陈贺忠行为出具买卖合同并交付房屋，均表明对于其“以对陈贺忠债权购买房屋”的认可。最高人民法院发布的指导性案例，已将以物抵债协议确认为诺成性合同，原审法院审判本案时应参照适用并认可相应行为。因此其在购房合同出具时，已经完成了全部房款的交付。第四，其非因自身原因未办理过户登记。涉案房屋因陈贺忠及其相关合伙团队负责人原因，始终未办理相应法律手续，无法进行房屋过户。综上所述，其在本案中情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求二审法院依法支持其上诉请求。陆新春辩称，一、涉案房屋由陈贺忠合法占有。2012年9月26日，陈贺忠与史美英、徐胜签订了《合作协议》，约定，陈贺忠向史美英、徐胜交付600万元，由双方共同实现对开得公司等6人的资产债权，双方按比例分配利润，史美英将陈贺忠45%利润份额折为现房由陈贺忠出售并附有折现房屋明细（住宅58户、门市6户、车库25户）。2012年12月6日陈贺忠向史美英交足了600万元合伙款。史美英同丈夫徐胜向陈贺忠交付了20余户折现房屋的门钥匙，但陈贺忠用钥匙只打开了3户住宅和一户门市房（即涉案被查封的房屋），从此涉案房屋由陈贺忠控制占有，其他房屋均打不开门且均有人占有。史美英夫妇向陈贺忠承诺一个月内陆续交付折现房屋和与折现房屋等值的现房，但嗣后史美英夫妇失踪，陈贺忠遂起诉。2014年12月11日，吉林省高级人民法院作出（2014）吉民一终字第181号民事判决，确认陈贺忠与史美英签订的《合作协议》有效，确认了陈贺忠系史美英受让的中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（下称华融资产公司）对开得公司等6位债务人的债权共有人。二、陈贺忠对涉案房屋享有出售权。史美英在竞买资产债权后、与陈贺忠签订《合作协议》前，已持有开得公司的公章和法定代表人印章及合同书文本，同意出售房屋实现债权，属于开得公司将其存量房屋出售的处分权让渡与史美英夫妇直接以物抵债清偿债务。史美英将全部存量房屋折价后列出45%价值的存量房屋明细，在协议中确认作为陈贺忠45%份额的折现房屋由陈贺忠出售，陈贺忠已依约取得折现房屋明细中的房屋的处分权，史美英夫妇则不享有该房屋的处分权。三、毛微未同任何主体成立房屋买卖合同。从2013年初至2016年3月期间，涉案房屋一直由陈贺忠控制占有。四、毛微在执行异议听证中的陈述、另案中当庭证言及本案一审庭审中的陈述，均可证明她始终未占有涉案被查封的房屋。此外，毛微提供的物业费收据所记载的数额（69.21ｘ0.8ｘ12=553元）是错误的，应系帮助开假收据的人故意为之，该收据没有真实性，不能构成有效证据。陈贺忠述称，一审判决认定事实正确、完整，判决结果正确，请求维持一审判决。陆新春向一审法院起诉请求：准许通化市东昌区人民法院（2017）吉0502执1517号执行裁定对位于通化市山水佳苑2号楼产籍号220-930／378-117-5、建筑面积69.21平方米的车库（即涉案房屋）继续执行。一审法院认定事实：（一）案外人史美英于2012年9月17日通过竞价拍卖取得华融资产公司受让其对开得公司资产债权，截止于2012年12月20日本息合计23384084.25元，竞拍价格1420万元；（二）陈贺忠与史美英于2012年9月26日签定《合作协议》，约定陈贺忠向史美英出资600万元共同实现资产债权，由此陈贺忠成为该资产债权共有人；（三）陈贺忠与史美英在实现资产债权过程中，陈贺忠现实占有了开得公司的部分折现房屋（包括该院查封的涉案房屋）；（四）由于毛微对陈贺忠享有到期债权，毛微于2014年3月9日向陈贺忠催要所欠借款，因陈贺忠无力还钱当场给毛微出具了一份房屋抵转证明，买房款为322500元，据此双方达成了以物抵债的意向。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。毛微与陈贺忠之间没有成立房屋买卖合同，不符合前述《规定》第（一）项条件；毛微没有合法占有执行标的，即没有领受占有执行标的房屋，不符合前述《规定》第（二）项条件；毛微与陈贺忠之间以物抵债因陈贺忠没有实际履行，视为毛微没有支付购房价款，不符合前述《规定》第（三）项条件。前述《规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。该物权期待权是指现实付款买受人的权利情形，而不包括以物抵债受让人的权利情形，其隐含的理念是，买卖协议物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。据此，毛微不具备前述《规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）项必须具备的保护条件，不属于前述《规定》第二十八条物权期待权的保护范围。毛微就该院查封执行的涉案房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，对陆新春的诉讼请求应予以支持。遂判决：准许本院（2017）吉0502执1517号民事裁定对位于通化市山水佳苑2号楼产籍号220-930／378-117-5，建筑面积69.21平方米的车库继续执行。案件受理费4300.00元由毛微负担。二审中，各方当事人对下列事实无争议，本院予以确认：（一）2012年9月17日史美英以竞买的方式，购买了开得公司等6位债务人的债权资产包。2012年9月26日，史美英与陈贺忠签订《合作协议》，约定陈贺忠出资600万元与史美英共同实现拍卖取得的6户债权资产，史美英与陈贺忠按照55%及45%的比例分配利润，并且约定史美英把陈贺忠45%的份额折为现房进行出售，由史美英负责办理出让手续等内容。协议签订后，陈贺忠支付了该600万元，后双方因合伙发生争议诉至法院。吉林省高级人民法院于2014年12月11日作出（2014）吉民一终字第181号民事判决，判决确认陈贺忠系史美英受让的华融资产公司对开得公司等6位债务人的债权（包括利息）的债权人之一，对该笔债权享有共有权。现涉案房屋登记在开得公司名下。（二）毛微与陈贺忠有债权债务关系，2014年3月9日，陈贺忠给毛微出具《证明》一份，内容是，“本人陈贺忠因和史美英合作拍卖开得公司八中山上债权，收到毛微个人买房款叁拾贰万贰仟伍佰元整。本人同意毛微去开得公司（史美英、徐胜）处，取得本人房屋抵转手续”。毛微持有盖有开得公司公章（开得公司于2012年8月17日被吊销企业营业执照）、日期为2014年12月5日的《商品房买卖合同》（主要内容是，毛微以每平方米3500元，购买涉案房屋，总额为242235.00元。该合同上无其他任何人签字或印章）及收据各一份。毛微所举证人李某某称，我不是开得公司的工作人员，我是史美英和徐胜（史美英时任丈夫）聘任的工作人员，是徐胜提供给我陈贺忠的证明，内容大概是同意陈贺忠欠毛微的帐从徐胜、史美英那转，是徐胜提供给我的合同书和开得公司的公章让我给毛微开合同，也是徐胜让我在合同上写的这户房屋，买卖价格是我和徐胜确定的。毛微在一审法院庭审时陈述，陈贺忠让我去签合同，具体哪户房屋没确定。陈贺忠对该合同不认可、不追认。（三）陆新春与陈贺忠民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月16日作出（2017）吉0502民初155号民事调解，内容是，“被告陈贺忠于2017年6月23日前一次性给付原告陆新春借款本金35万元及利息（从2017年6月23日至还清时止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费3275.00元（系减半收取），保全费2520.00元由被告负担。”前述民事调解书生效后，陆新春申请一审法院立案执行。在执行过程中，一审法院于2018年7月10日作出（2017）吉0502执1517号执行裁定，裁定查封涉案车库，并于次日向通化市不动产登记中心送达了协助执行通知书。2018年7月17日，陆新春与陈贺忠达成执行和解协议，约定将涉案房屋抵顶给陆新春执行款346050元。（四）2019年2月15日一审法院作出（2018）吉0502民初2953号民事判决，该判决认定：2018年10月14日徐敬平（毛微之姨）带领多人到涉案房屋往外搬东西，徐敬平方等人与陆新春等人发生了肢体冲突，徐敬平将一辆机动车开进涉案房屋。双方争论房屋为同一个房屋，陆新春因该院（2017）吉0502执1517号执行裁定与陈贺忠达成和解协议。2016年3月涉案房屋由陆新春占有，并判决徐敬平自判决生效后立即迁出涉案房屋。徐敬平对该民事判决不服，提出上诉，称诉争房屋系由毛微占有使用，并非是其占有。本院于2019年2月15日作出（2019）吉05民终132号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（五）2019年1月4日毛微作为案外人提出执行异议，一审法院经审查后，于2019年3月4日作出（2019）吉0502执异9号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。陆新春不服，遂提起本案诉讼。本院认为，第一，陆新春与陈贺忠民间借贷纠纷执行一案，陈贺忠作为被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价其财产。涉案房屋登记于开得公司名下，但是，吉林省高级人民法院另案生效民事判决，已经判决确认陈贺忠系史美英受让的华融资产公司对开得公司等6位债务人的债权（包括利息）的债权人之一，对该笔债权享有共有权。一审法院依法可以对涉案房屋采取查封措施。第二，在前案执行过程中，毛微作为案外人提出执行异议后，陆新春对一审法院所作执行异议裁定不服，提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，应由毛微承担举证责任。第三，毛微主张，系陈贺忠将涉案房屋抵债给其，其根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求停止对涉案房屋的执行。前述第二十八条规定之主旨，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，参照前条规定，对符合一定条件的以房抵债“受让人”，可排除“出卖人”的金钱债权人对该房屋的执行，但毛微作为“买受人”提供的证据并不确凿充分。1.毛微所举陈贺忠《证明》，仅体现陈贺忠同意毛微去开得公司（史美英、徐胜）处，取得房屋抵转手续，并未明确系涉案房屋；毛微在一审法院庭审时陈述，陈贺忠让我去签合同，具体哪户房屋没确定；毛微证人李某某的证言也不能证明陈贺忠同意将涉诉房屋抵债给毛微；陈贺忠对毛微持有的《商品房买卖合同》不认可，亦不追认，故，前述证据均不能证明陈贺忠与毛微就“以涉案房屋抵债”达成合意，双方未成立合法有效的“以涉案房屋抵债”的协议。2.毛微虽然提供物业费收据，但该收据本身内容有误，且该收据并不能证明毛微具有合法占有涉案房屋的原因。陈贺忠在一审庭审时陈述，我没有将涉案房屋交给毛微，我交给了陆新春。毛微在一审庭审时陈述，我签完合同后，没有通过陈贺忠，我去挂个锁头就走了。毛微证人李某某证言称，其并未将涉案房屋交付给毛微。毛微无证据证明陈贺忠同意或授权他人将涉案房屋交付给其并实际履行，故不能认定毛微依据以物抵债协议合法占有了涉案房屋。3.因陈贺忠与毛微未成立合法有效的“以涉案房屋抵债”的协议，更未实际履行，该双方债权债务关系仍然存在，毛微不存在以原债权抵付房款的事实。故一审法院认定“毛微就该院查封执行的涉案房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，对陆新春的诉讼请求应予以支持。”正确。综上所述，毛微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4934元，由毛微负担。本判决为终审判决。审判长  吕希连审判员  王 红审判员  王文立二〇一九年九月九日书记员  袁楹凯