广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初335号 原告（执行案外人）：韦秋甜，女，1972年4月3日出生，壮族，住北海市海城区。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷4号，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 委托诉讼代理人：王彤丹，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104号，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，董事长。 原告韦秋甜与被告北海市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、第三人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日受理后，依法组成由审判员魏玉芳担任审判长，与审判员赵海洲、侯远婕参加的合议庭，于2019年9月10号公开开庭进行审理。原告韦秋甜、被告二建公司的委托诉讼代理人王彤丹到庭参加诉讼，第三人汇澳公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦秋甜向本院提出诉讼请求：确认北海市润和花园3幢4单元1302号房的所有权属原告所有，解除法院对该房屋的查封。事实与理由：（2019）桂05执异73号执行裁定书已确认韦秋甜与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，韦秋甜已依约付清房款及契税，并有各类收据、证明可证实其已装修入住之事实，其未能办理该房屋权属证件系因汇澳公司。韦秋甜的前述行为已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定之四项条件，其因此对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故提起诉讼，请求法院解除对该房屋之查封。 被告二建公司辩称：本案原告韦秋甜购买的是由开发商开发的商品房，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，据该规定，韦秋甜因其名下已有其他房产而对涉案房屋不能享有排除法院强制执行的权利，且韦秋甜不能举证证明其已占有涉案房屋之事实，因此，原告之诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 第三人汇澳公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 原告韦秋甜对其陈述向本院提交的证据有：1.《商品房买卖合同》、发票、完税证明，拟证明韦秋甜向汇澳公司购买涉案房屋，并于签约后付清房款及契税；2.验收意见确认表、相关物业费用收据、居住证明、证人证言、照片及装修合同，拟证明韦秋甜装修及入住涉案房屋之事实；3.不动产查询证明，证明韦秋甜名下有位于贵州房屋一套；4.北房权证（2002）字第XXXXXX9号，拟证明前述702号房屋与本案无关。 被告二建公司的质证意见为：证据1的真实性由法院认定，对证据2的三性均不予认可，对证据3无异议，证据4恰证明了韦秋甜名下有其他房产，因此不享有排除法院强制执行的民事权益。 被告二建公司未向本院提交证据。 第三人汇澳公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 对原告韦秋甜提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2018年1月26日，原告韦秋甜通过中国银行向第三人汇澳公司支付223223元和20000元，同日，汇澳公司向韦秋甜开具收据，收到韦秋甜润和花园3幢X单元XX02号房的办证费、房屋公共维修资金、电视安装费、燃气管道安装费等。2018年7月8日，韦秋甜再通过中国银行向汇澳公司支付200000元。2018年10月25日，韦秋甜与汇澳公司签订《商品房买卖合同》（韦秋甜称该合同系后来换签的），约定韦秋甜购买汇澳公司开发的润和花园3幢X单元XX02号房，房屋面积为89.54平方米，总价款443223元。汇澳公司于2019年4月4日出具《广西增值税普通发票》，载明韦秋甜交付润和花园3幢X单元XX02号房款443223元。韦秋甜于2019年4月17日缴纳房屋契税4221.17元。韦秋甜于2018年8月3日接收涉案房屋并对该房屋装修入住至今。 另查明，本院于2018年8月3日就二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决，判决：一、汇澳公司支付二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息；二、二建公司在汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先受偿权。汇澳公司不服一审判决上诉至广西区高级人民法院，区高院经审理作出驳回上诉，维持原判的判决。后因汇澳公司未履行上述生效法律文书确定的义务，二建公司向本院申请强制执行，本院立（2019）桂05执128号案，于2019年4月19日作出查封公告，查封了汇澳公司名下坐落于北海市北海大道241号润和花园3幢（R幢）包括本案XX02号房屋在内的175套房屋及北国用（2012）第B38010号土地使用权证项下1幢（M幢）占用范围的土地使用权。在该案执行过程中，韦秋甜以法院查封的涉案房屋属其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为韦秋甜对该房屋不享有足以排除法院强制执行的权益，于2019年6月19日作出（2019）桂05执异73号执行裁定书，裁定驳回韦秋甜的异议请求，韦秋甜为此提起本案诉讼。 还查明，经北海市自然资源局核查，截止2019年5月13日，韦秋甜名下有位于北海市房屋一套，2002年经验审换证，韦秋甜领取北房权证（2002）字第XXXXXX9号《房屋所有权证》，该房屋建筑面积为39.75平方米，设计用途为住宅。 再查明，北海市银海区人民法院于2017年6月20日作出（2017）桂0503民初519号民事判决，判决准许韦秋甜与范小均离婚，婚生女儿范圆圆由韦秋甜携带抚养至十八周岁。 本院归纳本案的争议焦点为：原告韦秋甜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。 本院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定了在金钱债权中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可作为本案执行异议之诉审理的参照。其中第二十九条系基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权，故从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条的规定。就本案而言，韦秋甜作为购房者，其对抗的系二建公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用第二十九条以判断韦秋甜对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，据现有证明足以证实，案外人韦秋甜于案涉房屋被查封之前已与被执行人二建公司签订合法有效之书面合同，并已支付全部房款。至于韦秋甜名下确有皇都花园B幢702号房之情节，本院认为，对第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之法定情形，不应机械限于套数的理解，若原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋系为对居住环境进行必要改善的，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。虑及前述702号房屋的购买时间、房屋面积，本院认为该702号房屋确无法满足韦秋甜及其女儿的居住要求，其购买涉案房屋显系为改善其居住环境，而非进行商业投资，仍属于为保障其生存权而进行的必要支出，与第二十九条第二项规定的规范目的并不相悖。基于以上分析，本院认为，韦秋甜对涉案房屋提出的异议，均符合第二十九条规定的三项情形，因此享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止对该房屋强制执行之诉请，予以支持。 对于韦秋甜确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院认为，确认物权以存在物权归属争议为前提，韦秋甜与汇澳公司之间系商品房买卖合同关系，因汇澳公司尚未履行房屋产权变更手续，韦秋甜享有产权变更登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，韦秋甜的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综据上述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市北海大道润和花园3幢X单元XX02号商品房； 二、驳回原告韦秋甜的其他诉讼请求。 案件受理费7948.34元，由被告北海市第二建筑工程公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2019）桂05执异73号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年九月二十三日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜