上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11029号原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：谢志平，上海市功茂律师事务所律师。被告：张学清，男，1971年5月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：叶琼，住上海市静安区。原告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“上房物业公司”)与被告张学清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年7月29日，被告张学清以案件争议较大为由申请本案转为适用简易程序审理，经领导批准后，本案转为适用简易程序审理。本案于2019年8月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢志平、被告张学清的委托诉讼代理人叶琼到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海锐翔上房物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告张学清支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10,530元。事实和理由：原告系上海市松江区新桥镇场南路1弄同润家园小区的物业服务公司。被告是同润家园小区206号房屋的业主。原告按约为小区提供物业服务至今，被告拖欠原告2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，原告催讨未果故起诉至法院。被告张学清辩称：原告起诉的物业服务费确实没有缴纳。2018年1月的物业服务费收费标准为每月每平方米3.68元，2018年2月至2019年6月的物业服务费收费标准为每月每平方米3.18元，被告房屋建筑面积为182.38平方米，均没有意见。原告在小区物业招投标时作出的许多承诺都没有兑现，最后实施的服务与签订的合同也不一致，没有给被告的人身和财产提供保障，原告要求被告支付物业服务费没有依据。原告服务问题如下：原告入驻之前，小区业主把绿化垃圾放到指定地点，由物业公司免费清理。原告入驻以后，被告按照之前惯例将绿化垃圾放在十字路口，但没有人收取。2018年1月20日，被告家门窗关闭的情况下，被告家的院子被人堆放了六、七平方米左右的绿化垃圾，据群众反映系物业绿化人员所为。绿化垃圾是否收费，有的业主说免费，有的业主说收费。被告在小区群里反映该问题后，物业将收取的费用退还给业主。之后，小区群里发布了收取绿化垃圾费的通知，规定了收费时间及标准，但文件落款时间却在1月初。以前都是免费清理绿化垃圾，现在要收费，被告家的绿化垃圾之后都是自己清理。原告关闭2、4、5号三扇消防通道大门，改变规划，且侵占多处门房作为员工宿舍，门房无人值班。原告关闭三扇大门名义上是为了降低小区物业收费，据了解三扇大门关闭后应节省管理费250,000元，但整个小区的物业收费降低达不到250,000元，差额钱款去向不明。小区存在狗咬人现象，原告未发文警示文明养狗。小区的网球场、游泳馆出租给他人，业主无法免费使用。目前会所空置，无法使用，也无人打扫卫生，原告员工在内居住、晒衣服。小区存在大量违章搭建，以前虽然也存在，但原告入驻后不减反增。原告未配合相关部门做好违章搭建的台账，因此还被城管部门罚款。向原告提过意见的业主进行违章搭建，物业公司进行举报，而一些由物业熊经理介绍进行违章搭建的业主却受保护，未被查处。小区违章搭建情况未得到有效整治，导致铺设燃气管道等市政工程无法进行，有些业主向物业公司支付改道费用安装成功，有些业主未缴纳无法安装。几户违章搭建的大户实际操控了小区的业主委员会，当时的业主委员会成员意识到法律风险后辞职，但因大部分业主存在违章搭建行为，不能选举成为业主委员会成员，导致小区至今无法成立业主委员会，被告要求政府进行托管。原告公司的熊经理曾上门游说被告违章搭建车库，当时介绍小陈进行施工，小陈是专门从事违章搭建建设的包工头，小陈报价40,000元并保证建好后不会因系违章建筑而被拆除，但据被告了解有风险，且也不需要这么多钱，所以被告没有让小陈进行违章搭建，只是让小陈把地坪浇平，小陈要价12,000元，并称之前已经花钱打点，所以被告只好支付给小陈12,000元。2018年10月24日晚上，小陈与原告公司的王泽明喝酒时，王泽明谈到小陈搭建的违章建筑被城管拆除是被告所举报，因此小陈两次闯入被告家。2018年10月24日晚上9点多，小陈翻墙进入被告院子并猛砸被告家防盗门，要求无论被告是否建造车库都要支付他施工费40,000元，被告报警，小陈被警察带走，小陈从警察局谈话出来后在凌晨又开车带了几个工人闯到被告家，继续砸门，称由于被告举报导致其和工人结不到工程款，要被告付钱，之后被告又报警。在此期间，原告都没有尽到半夜访客提醒的义务。第二天，在派出所调解时，原告经理向被告赔礼道歉，称王泽明当时没有尽到劝阻小陈的责任，但王泽明的行为不是发生在上班期间，不代表公司，是王泽明个人行为，最后公安让小陈赔礼道歉，也没有赔偿被告的门锁损坏损失。被告没有违章搭建，而其他违章搭建业主实际使用面积远大于产证面积，被告和其他违章搭建业主都是按照产证面积缴纳物业费，被告缴纳的物业费是给违章搭建者买单。物业每年两次免费为业主喷洒药水、割草，但原告没有做，甚至还向部分业主收费，业主发现后才退还给业主。小区行道树未修剪，据说因要动用维修基金。小区树木落叶未及时清理，任其腐烂，可能会有蛇等安全隐患。公共绿化未喷洒药水，导致树木死亡。很多业主把车库改造成违章建筑，车辆停放在公共区域，原告没有进行管理，导致小区乱停车。小区班车由两班变更为一班，班车司机经常以各种理由停运，导致业主出行不方便。各种推销人员放任出入，业主信箱充斥广告宣传单。经审理查明：被告张学清系上海市松江区新桥镇场南路1弄同润家园206号房屋的产权人之一，该房屋的建筑面积为182.38平方米。原告系为被告房屋所在小区提供物业服务的物业企业，根据《同润家园物业服务合同》以及原告与上海市松江区同润家园小区业主大会的补充约定，原告为小区提供物业服务的期限为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，物业服务费按季缴纳，于每季度首月前10日之前缴纳，2018年1月的物业服务费按照每月每平方米3.68元收取，自2018年2月1日起按照每月每平方米3.18元收取。因被告未支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，故原告起诉至本院。另查明：2017年11月10日的《上海市松江区同润家园小区2017年第五次业主大会公告》载明本次业主大会的表决议题包括：1、由于小区会所物业楼年久失修，导致房屋常年漏雨潮湿，原有的底楼物业房破烂不堪，楼上会所各项功能近乎丧失，鉴于该楼的维修和功能恢复及日后的运营保养均耗资巨大，实非本小区的维修基金及日后微薄的营运收入可以承受，经与上房物业公司友好协商，取得理解和大力支持，现决定上房物业公司无条件从原物业用房楼搬出，以便业主大会有可能按现状由第三方承租经营，以期在不动维修基金的前提下挽救该建筑且盘活会所，让其发挥一定的效益，以便将可能产生的收益作为资金来源为小区各项急需事项提供资金，现将该议案征求业主大会意见；2、由于小区A、B两区的五个出入大门年久失修，且根据物业管理中的门越多管理相对越难，安全性越差的普遍规律，根据上房物业公司及诸多物业公司多年的专业经验证明，过多的门导致小区的安保存在严重的风险，同时也影响小区的对外形象。经与上房物业公司较长时间协商，终于得到上房物业公司的鼎力支持，上房物业公司承诺：只要小区业主大会通过相关决议，将由上房物业公司全额出资对小区的五个大门统一进行改造，包括a、负责对一号门和三号门改造安装车辆自动识别系统；b、负责在一号门改建非机动车出入专用通道；c、负责对全部五个大门改造安装外人不能攀爬的单独的人行智能管控的门禁通行系统供业主通行；d、负责对二、四、五号门改造成外人不能攀爬的铁艺消防门；e、负责将二、四、五号门原门卫室改建装修成供保安、保洁员工的休息调度室，上房物业公司承诺在上述大门改造完成后减低物业管理费0.5元，即从现在的3.38元+0.3元减到2.88元+0.3元，并进一步增加机动巡逻保安人员。上述议题后经投票通过并实施。审理中，针对被告提出的问题，原告答复如下：原告不清楚2018年1月20日事件，原告没有将绿化垃圾堆放在被告家院子。绿化垃圾收费、关闭2、4、5号三扇大门并将门卫室作为休息调度室、关闭会所、出租游泳池和网球场均是业主大会决定。确实发生过一起狗咬人事件，并不是经常发生，原告在事发前已经进行文明养狗提示，今后也会进行定期宣传。业主反映有流浪狗，原告也有报警进行抓捕。会所的产权属于开发商，不属于公共部位，原告无打扫义务，但会所的棋牌室是供业主使用，原告免费打扫，打扫人员将衣服挂在里面，不算占用。违章搭建是小区历史遗留问题，原告入驻之前就存在，如果业主电话反映，原告会配合开展工作。原告不存在介绍违章搭建的行为。包工头小陈和他的工人因为在给其他业主装修，就住在小区装修业主家，2018年10月24日晚上小陈带工人开车至被告家没有经过门卫，所以原告不清楚，也不存在王泽明唆使小陈去被告家闹事。业主大会目前正常运作。小区停车正常，原告发现有乱停车行为会及时制止。原告可以免费为被告割草，但被告需向原告预约。合同未约定为业主家绿化喷洒药水。大树修剪要聘请专业的绿化公司进行，要动用维修基金，原告曾将大树修剪问题上报业主委员会，但是业主委员会未就此议题召开业主大会。绿化垃圾都是及时清理。每年都会给公共区域树木喷洒四到五次药水，死树是原告进驻小区前就已存在。班车班次从未减少，司机也未停运，只是近几个月莘松公路修路造成堵塞，车次发生延时现象，且发生车次延迟时，业主打的，车辆租赁公司都予以报销。门禁正常，如果门禁故障，原告会在第一时间维修处理。推销人员进入不了小区，外人进入小区需经业主确认才能放行的，投放广告只有在原告入驻小区前才存在。另外关于小区设备的改造要动用维修基金，小区车位规划不科学等涉及共用部位的问题都要经业主大会决定才能实行，原告也已反馈给业主委员会。在原告努力下，业主委员会决定启动小区监控设备安装工作。针对小区1号楼消防通道保持畅通问题，原告也作出了《关于同润家园1号楼消防通道保持畅通问题的协调纪要》，也抄送业主委员会等部门。以上事实，有上海市房地产登记簿、《同润家园物业服务合同》、上海市松江区同润家园小区业主委员会证明、《上海市松江区同润家园小区2017年第五次业主大会公告》、会议记录单、投票汇总说明、第五次业主大会汇总情况说明、函及签收单、《同润家园业主委员会决议》、《关于同润家园1号楼消防通道保持通畅问题的协调纪要》、《设备设施评估报告》、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：业主大会与其选聘的物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，现原告依据合同为小区提供物业服务，被告作为该小区的业主应向原告支付物业服务费。绿化收费、关闭小区2、4、5号三扇大门并将2、4、5号门原门卫室改建装修成供保安、保洁员工的休息调度室、出租会所，均是业主大会的决议，原告执行，并无不当。小区设施设备改善包括大树修剪、修缮会所等、公共部位规划包括停车位划分等均需业主大会决议通过后才能实施，原告需根据业主委员会的进程安排工作。关于被告提到绿化垃圾堆放院子以及小陈两次闯入被告家中，目前并无直接证据证明是原告指示进行，被告提出原告未尽到深夜访客通知义务，原告也进行了合理解释。关于小区违章搭建，是历史遗留问题，被告答辩意见中也提及城管曾对违章搭建进行处理，说明原告也配合拆违工作。关于小区狗咬人问题，从原告报警抓捕流浪狗，可以看出原告是进行管理的。停车、绿化垃圾清理、小区班车等问题，由于管理是动态的过程，不能因出现问题就认为服务不到位，也要看到小区的条件以及原告之后的跟进和处理，保证了小区的正常运作。被告以原告服务存在瑕疵为由拒付物业服务费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告张学清于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐翔上房物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费10,530元。如果被告张学清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，减半收取31.50元，由被告张学清负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  施风雅二〇一九年九月二十九日书记员  魏 琳附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。