广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4095号原告：广州帝天通网络科技有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道195号莲塘商务广场817室，统一社会信用代码91440101MA5ANULR7W。法定代表人：江月兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗建龙，广东泽正律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢泳君，该公司员工。被告：广州市安秀利皮具有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇联合村自编田心路5号B栋2层，统一社会信用代码91440101080393210J。法定代表人：陈昉，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭广永，广东君辩律师事务所律师。原告广州帝天通网络科技有限公司（以下简称帝天通公司）与被告广州市安秀利皮具有限公司（以下简称安秀利公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭审理了本案。原告帝天通公司的委托诉讼代理人罗建龙、卢泳君，被告安秀利公司的委托诉讼代理人谭广永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝天通公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告所有的位于广州市狮岭镇联合村田心路工贸小区产权证号为花房0198104的房产交付给原告；2.被告向原告支付租金163360.5元（自2018年11月28日起至上述房产实际交付给原告使用之日止，按每平米15元每月计算；3.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告帝天通公司变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付占有使用费暂计187500元,自2018年11月28日起至上述房产实际交付给原告使用之日止，按15元/平方米/月标准，按2500平方米计算，每月租金为37500元；其他诉讼请求不变。事实和理由：位于广州市花都区狮岭镇联合村田心路工贸小区（产权证号为花房2680952）系原告于2018年11月14日以8816000元竟得，广州市花都区人民法院在执行裁定书中确认：产权证号为2680952的房产所有权及相应的其他权利归买受人即本案的原告所有，所有权自本裁定书送达买受人即本案的原告时起转移。原告持广州市花都区人民法院的裁定书去接收上述房产时，发现上述房产已被被告占用，导致原告不能自由支配上述房产，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告安秀利辩称，原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请法庭依法予以驳回。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”2013年9月1日，被告与广州市花都瑞泰五金饰品有限公司（以下简称瑞泰公司）就涉案房产租赁事宜达成一致意见，并签订《广州市房屋租赁合同》。2014年3月5日，被告与瑞泰公司就延长租赁期限，扩大租赁面积，调整租金等达成一致意见，并签订《租赁合同补充协议》。涉案标的物于2016年被法院查封。2017年9月13日，广州市花都区人民法院张贴公告，敦促涉案房产的权利人、利益关系人、承租使用人等，向法院申报权利。被告依法向执行法院广州市花都区人民法院申报权利，广州市花都区人民法院依法审查，并到涉案标的物的现场核实情况，而且，申请执行人等人对被告提出的租赁权利也没有异议，因此，执行法院广州市花都区人民法院根据上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，认可了被告的租赁权利。广州市花都区人民法院变卖涉案标的物时，也在变卖公告材料中公示“标的物现由其他人承租使用”，“广州市安秀利皮具有限公司享有优先购买权。”也就是说，涉案标的物是带租约拍卖的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”原告在竞买前已明知拍卖的涉案标的物，是带租约拍卖的，存有权利负担的；存在于涉案标的物上租赁关系的权利和义务应当由买受人原告承受。因此，原告诉请讼争场地交付给原告，既没有事实依据，也不符合法律的规定，法庭应当予以驳回。二、根据前述，存在于涉案标的物上租赁关系的权利和义务应当由买受人原告承受。也就是说，原告仅可以按租赁合同约定的标准，向被告收取租金。原告主张按每平米15元每月的标准计收租金，既没有事实依据，也没有法律依据。被告一直愿意以租赁合同约定的标准支付租金给原告，多次催促原告接收租金，并要求原告提供收款账号，但原告既不接收租金，也不提供收款账号；造成被告不得已向广州市花都公证处提存了部分的租金。原告又以租金过低为由，向广州市花都公证处提出异议，造成广州市花都公证处不敢再给被告提存租金。被告不存在不履行支付租金的行为，因此，法庭应当驳回原告要求被告支付租金的请求。三、涉案标的物的评估价格为13373780元，经两次拍卖均为流拍，才改为变卖的。原告以8816000元竞买到涉案标的物。涉案标的物之所以流拍两次，正因为，涉案标的物存在权利负担的租赁关系，所以，最终才被原告以较低的价格竟买所得。现原告提出本案的诉讼请求，其实际上是要求除去涉案标的物存在的权利负担。如果涉案标的物不存在权利负担，原告不可能以这么低的价格竞买到涉案标的物。以存在权利负担的价格购买到涉案标的物后，现原告却又要求除去涉案标的物存在的权利负担，这毫无道理。因此，原告提出本案的诉讼请求完全不符合逻辑，是荒唐的。综上所述，原告诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。针对原告变更的诉请，我方认为我方有合法租约，我方支付的是租金，按每月5200元的标准，原告要求占有使用费不合法。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于广州市花都区狮岭镇联合村田心路工贸小区，建筑面积4356.28平方米，产权证号为2680952。厂房产权原登记在瑞泰公司名下，抵押权人是中国银行股份有限公司广州东山支行。本院在执行中国银行股份有限公司广州东山支行与瑞泰公司、广东富邦融资租赁有限公司、陈荣备、林淑贞国内非涉外仲裁裁决纠纷一案中，依法拍卖权属于被执行人瑞泰公司名下的涉案房屋以清偿债务。本院于2018年9月5日发出的变卖公告第七条载明：“特别提醒：标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。”拍卖公告的附件标的物现状的《变卖标的物调查情况表》载明“……标的物按现状不交吉变卖，房屋用途为厂房，四至、建筑面积、套内建筑面积和使用年限以房地产登记部门核定为准。……7、标的物现由其他人承租使用，请买受人自行协调好相关权利人的权益。”附件的标的物照片中显示场地有人在生产经营，场地门口书写有“广州市安秀利皮具有限公司”的招牌。2018年11月14日，帝天通公司以8816000元的价格竞得涉案房屋。本院于2018年11月28日作出（2017）粤0114执2492号之三执行裁定书，裁定：一、位于广州市花都区狮岭镇联合村田心路工贸小区，产权证号为2680952的房产所有权及相应的其他权利归买受人广州帝天通网络科技有限公司所有，所有权自本裁定送达买受人广州帝天通网络科技有限公司时起转移；二、买受人广州帝天通网络科技有限公司可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述房屋过户手续按有关规定办理。上述执行裁定书于2018年12月1日送达给帝天通公司。涉案房屋产权于2019年5月20日变更登记至帝天通公司名下。帝天通公司确认其在拍卖前曾至涉案房产现场查看现状，确有人在经营，但不清楚是否是安秀利公司。关于安秀利公司与瑞泰公司的租赁合同关系，帝天通公司表示其不清楚，也不确认。诉讼中，帝天通公司提交两份租赁合同、一份《承租人声明》，该两份租赁合同均由瑞泰公司与安秀利公司法定代表人陈昉签订，合同上未加盖安秀利公司的公章，其中一份《厂房租赁合同》签订于2013年10月5日，内容为瑞泰公司将位于广州市花都区狮岭镇田心路工贸小区第二层的厂房出租给安秀利公司使用，租赁期限自2013年10月8日起到2018年10月7日止，第一年租金960000元，第二年租金1008000元，第三年租金1058400元……；另一份《广州市房屋租赁合同》签订于2013年9月1日，并经广州市国土资源和房屋管理局花都区分局租赁登记备案，内容为瑞泰公司将位于广州市花都区联合村自编田心路5号B栋2层房屋出租给乙方（陈昉）使用，建筑或使用面积“肆佰”平方米；租期自2013年9月1日至2016年8月31日，每月租金2800元。《承租人声明》由陈昉作为承租人签名，内容为承租人知晓其承租的涉案房产将要抵押给平安银行股份有限公司广州分行等。安秀利公司质证对上述《厂房租赁合同》及《承租人声明》的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为其从未签订过该份材料，且材料上也未加盖安秀利公司的公章；对于备案的《广州市房屋租赁合同》的真实性、合法性无异议，但认为现在履行的不是该份合同，该份合同与本案无关。诉讼中，帝天通公司申请本院向平安银行股份有限公司广州分行调查上述《厂房租赁合同》及《承租人声明》的真实性。平安银行股份有限公司广州分行复函表示：我行留存的《厂房租赁合同》有加盖广州市花都瑞泰五金饰品有限公司公章及骑缝章，该文件内容与贵院EMS特快专递邮寄给我行的调查函附件1内容一致；2、我行留存的《承租人声明》彩色复印件有加盖“原件与复印件相符”印章，该文件内容与贵院EMS特快专递邮寄给我行的调查函附件2内容一致。帝天通公司对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议。安秀利公司对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，其认为涉案房产于2014年4月已经抵押给中国银行并非平安银行，因瑞泰公司在涉案房产旁边有另一处房产是抵押给平安银行，不能排除《厂房租赁合同》及《承租人声明》是瑞泰公司其他房产材料的可能性；另外，合同的租期不一致，《厂房租赁合同》载明的租期是从2013年10月起，安秀利公司承租的时间是从2013年9月1日起；再者，《厂房租赁合同》约定的租金为每年960000元，经计算为每月每平方米114元，远远高于原告在本案中主张的每月每平方米15元的标准，不符合常理。安秀利公司表示其公司法定代表人陈昉于2013年9月1日与瑞泰公司签订《广州市房屋租赁合同》，进行备案登记后安秀利公司即进场经营；2014年3月5日，安秀利公司与瑞泰公司签订《租赁合同补充协议》，延长了租期及调整了租赁面积，之后使用涉案房产靠南的一至三层以及北面楼栋第三层约400平方米，总共约2500平方米的面积至今。对此，安秀利公司提交了《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、瑞泰公司出具的收到安秀利公司2013年9月至2017年10月的租金及部分水电费的收据、2016年9月-2018年11月的租金发票、2015年9月-2018年11月电费发票予以证明。其中《广州市房屋租赁合同》载明甲方（瑞泰公司）将位于广州市花都区联合村自编田心路5号B栋2层房产出租给乙方（陈昉）使用，建筑或使用面积“壹仟肆佰”平方米，租期自2013年9月1日至2016年8月31日，每月租金2800元。《租赁合同补充协议》载明“鉴于甲（瑞泰公司）乙（安秀利公司）双方于2013年9月1日签署租赁合同，约定甲方同意将坐落在花都区狮岭镇田心路5号工贸小区第2层约1400平方米出租给乙方作为工业用途。因乙方面积不够使用，现双方就扩大租赁面积及延长租赁期限内的租金支付达成如下补充协议：1、甲方同意乙方自2016年9月1日起将花都区狮岭镇田心路5号工贸小区第1、2、3层约2500平方全部交付给乙方使用。2、甲乙双方同意在原租赁期限2013年9月1日至2016年8月31日之基础上延长至2026年8月31日止。3、除原租赁合同约定期限内的租金不变，延长期限内的租金按以下方式计收：2016年9月1日至2018年8月31日月租5000元；2018年9月1日至2020年8月31日月租5200元；2020年9月1日至2022年8月31日月租5400元；2022年9月1日至2024年8月31日月租5600元；2024年9月1日至2026年8月31日月租5800元。租金按月结算，每月5日前现金缴纳。”帝天通公司对安秀利公司提交的上述两份租赁合同的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为合同载明的租金明显低于市场价格，且被告清楚涉案房产将被拍卖，自行放弃了优先购买权。对于租金收据、发票、电费发票的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为收据只显示了至2017年10月的租金，之后的租金未提交；租金发票与电费发票上瑞泰公司的发票专用章不一致，租金发票不完整，存在先行或延后开票的情况。安秀利公司认为同一时间段的发票专用章是一致的，代码不一致可能是更换了印章；部分租金因已经开具了发票，所以未重复出具收据。关于安秀利公司交租的情况，安秀利公司表示其向原业主交租至2018年11月底，之后其向帝天通公司交租，但帝天通公司认为租金过低拒收，故安秀利公司分别于2019年2月3日、3月4日向广州市花都公证处提存了2018年12月至2019年1月的租金10400元、2019年2月的租金5200元、2019年3月的租金5200元。之后因公证处认为其在2019年2月3日提存2018年12月至2019年1月的租金不当，公证处将收到的10400元退回给了安秀利公司；之后又因帝天通公司以租金过低为由向公证处提出异议，公证处告知安秀利公司可通过公证发催收函的形式要求帝天通公司收取租金，其之后向帝天通公司邮寄了三份《请求接收租金通知书》，并对邮寄的材料办理了公证手续。对此，安秀利公司提交四份公证书、一份广州市农村商业银行客户电子回单、两份中国工商银行网上银行电子回单予以证明。安秀利公司认为其一直在依约主动履行支付租金的义务，不存在拖欠租金的行为，帝天通公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。本案第一次庭审时，帝天通公司提交了其与卢泳君之间的劳动合同及委托授权书，委托卢泳君代理本案诉讼。安秀利公司申请本院核实卢泳君的员工身份。本院要求帝天通公司及卢泳君庭后提交帝天通公司为卢泳君购买社会保险的缴费明细。第二次庭审前，帝天通公司及卢泳君向本院提交了帝天通公司于2019年8月为卢泳君购买社会保险的缴费明细、完税证明。对于卢泳君入职的时间以及帝天通公司为何至2019年8月才为其购买社保的原因，帝天通公司及卢泳君表示卢泳君于2018年11月入职，因帝天通公司当时未处理好公账问题以及法定代表人变更的原因，未及时为卢泳君购买社会保险；帝天通公司另出具一份情况说明对此予以确认，并表示确认卢泳君在第一次庭审时代表公司发表的意见。诉讼中，帝天通公司申请财产保全，本院于2019年4月22日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人广州市安秀利皮具有限公司的银行存款163360.5元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。本院认为，本案争议的焦点为安利秀公司与瑞泰公司之间的合同是否真实；帝天通公司作为涉案房产的所有权人能否要求安利秀公司搬离并交还涉案房产。首先，对于安利秀公司与瑞泰公司之间的租赁合同关系，安秀利公司提交了其法定代表人陈昉与瑞泰公司签订的《广州市房屋租赁合同》以及安秀利公司与瑞泰公司就合同续期、调整租赁面积签订的《租赁合同补充协议》，并提交了其向瑞泰公司支付租金、水电费的收据、发票予以证明；至于帝天通公司提交的《厂房租赁合同》及《承租人声明》，抵押银行为平安银行股份有限公司广州分行，而涉案房产的原抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行，故帝天通公司提交的《厂房租赁合同》及《承租人声明》不足以证明与涉案房产的关联性。帝天通公司对于安秀利公司提交的租赁合同及收据、发票等不予确认，但其提交的证据不足以推翻或反驳上述证据，故对安秀利公司提交的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》本院予以采信。其次，根据本院发出的拍卖公告及其中的标的物调查情况表、照片等载明，标的物按现状不交吉变卖，标的物现由其他人承租使用，所附现场照片显示涉案房产为经营状态，门口招牌书写为“广州市安秀利皮具有限公司”，同时根据安秀利公司提交的租金、电费等凭证，以及其以涉案房产地址作为其公司工商注册登记地的事实，足以证明安秀利公司承租涉案房产并占有使用的事实。帝天通公司在竞拍涉案房产时亦已知道或应当知道涉案房产由承租方安秀利公司经营使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故帝天通公司在受让涉案房产的所有权时，安秀利公司与瑞泰公司之间的租赁合同中的出租方的权利义务应由帝天通公司承受，帝天通公司应受原租赁合同的约束。现租赁期限未届满，安秀利公司亦不存在违约的情形，帝天通公司以其享有涉案房产的所有权为由要求安秀利公司交还涉案房产理据不足，本院不予支持。关于租金，帝天通公司于2018年12月1日签收执行裁定书，取得涉案房产的所有权，故从该日起的租金，安秀利公司应支付给帝天通公司；租金应从2018年12月1日起计至帝天通公司提起本案诉讼之日（即2019年4月2日）止为宜，之后的租金，双方可自行支付收取或待事实确认后再循途径解决。根据涉案的《租赁合同补充协议》的约定，2018年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每月5200元。经核算，2018年12月1日至2019年4月2日租金为5200元/月×4.07个月=21164元，因安秀利公司已向广州市花都公证处提存了两个月租金10400元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零三条、第一百零四条规定，提存的10400元应视为安秀利公司已经履行债务，帝天通公司可随时领取提存物。故安秀利公司还应向帝天通公司支付10764元（21164元-10400元）。对于帝天通公司超额主张的部分，本院不予支持。关于安秀利公司提出的帝天通公司的委托诉讼代理人卢泳君的员工身份问题，经核查，帝天通公司及卢泳君已向本院提交了劳动合同、社会保险缴纳凭证证明其身份，帝天通公司亦明确表示对于卢泳君在庭审中代表其发表的意见均予以确认，本院认为卢泳君作为帝天通公司的员工代理本案诉讼符合法律规定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百零四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市安秀利皮具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州帝天通网络科技有限公司支付租金10764元；二、驳回原告广州帝天通网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，由原告广州帝天通网络科技有限公司负担3817元，被告广州市安秀利皮具有限公司负担233元；财产保全费1337元，由原告广州帝天通网络科技有限公司负担1260元，被告广州市安秀利皮具有限公司负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  黄婉玲人民陪审员  黄桂香二〇一九年九月三十日书 记 员  王 呈刘赟朱婷欣