山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初1163号原告：威海大姐家政服务有限公司，住所地威海市统一路109号-18，统一社会信用代码913700276481794K。法定代表人：宋清禧，总经理。委托诉讼代理人：王光辉，山东威海卫律师事务所律师。被告：李静，女，1968年7月28日出生，汉族，住址山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：徐嘉庆，北京希仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑彬，山东天昂律师事务所律师。原告威海大姐家政服务有限公司与被告李静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海大姐家政服务有限公司之法定代表人宋清禧及其委托诉讼代理人王光辉、被告李静及其委托诉讼代理人徐嘉庆、孙剑彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海大姐家政服务有限公司向本院提出诉讼请求：确认李静解除与原告之间房屋租赁合同的行为无效。事实和理由：2018年2月23日原告作为承租方与被告签订一份租赁合同，承租被告房屋用于办公、培训、养老、小托或公司会所。租期十年，前五年每年租金18万元，后五年每年租金25万元，另付押金5万元。合同签订后，原告依约向被告交付了第一年租金18万元及押金5万元。但被告收取款项之后，就开始以各种理由拒绝履行合同。后又单方面通知原告租赁合同于2018年4月23日解除。故原告诉至本院，请求处理。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间的涉案房屋租赁合同；2、被告退还原告已交纳的租金18万元及押金5万元；3、被告赔偿装修损失20万元。事实和理由是被告隐瞒存在安全隐患的房屋的事实，及后期将存在安全隐患的房屋交由原告使用，且单方通知原告解除合同，存在严重过错。李静辩称，1、被告在《租赁合同》签订后依约交付了符合法律规定及合同约定的房屋，在合同约定的解除条件成就时，被告有权解除合同；2、合同解除后，原告应当恢复原状并返还房屋，或者在返还房屋的同时承担恢复原状的费用；3、原告要求返还房屋租金及保证金、赔偿装修损失的请求无事实及法律依据，不应得到支持。另外，从鉴定机构的补充函写明原告在被告装修前已经拆除的2.6米墙体存在安全隐患，从原告提交的装修合同中可以看出原告所找装修公司为专业装修公司，应有相关资质，对于房屋承重墙的拆除是否有安全隐患，在施工前时的勘测中应该明确告知原告，在这种情况下原告进一步加重安全隐患，实际是对被告交付房屋的实际认可。本院经审理认定以下事实，2018年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《租赁合同》，原告租赁被告女儿名下的威海高区西钦村-89号-90号，面积约1125.63平方米的房屋。租期为十年，2018年6月1日至2028年5月31日，租金前五年每年18万元，后五年每年25万元。另付押金5万元，租房终止，被告验收无误后，将押金退还原告，不计利息。房租支付时间：第一年为签订合同之日，之后按每年的4月1日支付；出租用途为办公、培训、养老、小托或公司会所。改变用途的原告可以终止合同收回房屋使用权；在租用期内，原告必须保证被告的正常使用，被告如果违约，被告需要按押金双倍返还原告。如果原告违约需提前解除合同，被告不退还押金和已经支付的房租；原告不得擅自改变室内结构，需要装修的，装修方案需经被告书面同意后进行。如果擅自改变房屋结构造成安全隐患的，被告有权单方终止合同并不退回已付房租和押金。合同期满，被告如果不需要原告后期某些装修物，原告需按被告要求拆除。期满后押金退还。租金为不含税价租。承租方为公司和个人，承担连带责任。合同签订后，原告依约向被告交付了第一年租金18万元及押金5万元。被告于2018年2月25日将涉案房屋交付原告。2018年3月下旬，原告开始对涉案房屋进行水电线路、砌墙、消防设施等基础改造。被告于4月初发现后，让施工人员停止施工。4月11日，原告将装修方案及告知函通过EMS邮寄给被告，告知被告对装修方案有异议，三天内提出。被告未予答复。2018年4月14日，被告向原告发出电子邮件，将租赁合同的内容进行了修改，将租赁用途缩减为办公、培训、小托；增加了租赁期间的房产税由原告承担的内容。原告于2018年4月16日予以回复，拒绝被告对合同内容的修改。当日，被告回复，将租赁用途修改为第二层楼可以用于养老，其他三层楼不可用于养老；由房屋自身产生的税费（房产税）租赁期前五年由被告承担，后五年由原告承担。当日，原告予以回复仍坚持原有方案。2018年4月20日，被告发出邮件，通知原告因原告未经被告同意装修，双方的租赁合同将于4月23日解除。当日被告回复称，原告已履行了合同义务，前期基础装修也已经过被告同意，被告以房产税问题阻碍原告使用，被告单方解除合同属重大违约，应赔偿原告损失。2019年4月24日，原告向被告发出邮件，将合同内容修改为同意承担涉案房屋租赁期后五年50%的房产税。被告当日回复称，因为对合同的细化没有达成一致，被告认为双方合同已经解除，再讨论就是签订新合同，被告无意改变合同内容。2018年5月11日，原告发出催告函，内容为涉案房屋的产权人为崔雪怡，被告非产权人无权签订租赁合同，双方租赁合同效力待定，要求崔雪怡追认合同效力。2018年5月11日，被告向原告发出了崔雪怡有关涉案房屋的授权委托书，标注日期为2018年1月1日。2018年5月19日，原告向被告发出告知函，内容为：1、因被告不配合，原告未能实现房屋的使用效益。2018年4月19日原告只能通过书面方式发送给被告装修方案，被告未提出异议，应视为对装修方案的认可；2、租赁合同的效力已得到崔雪怡的追认，原告对此无异议。鉴于以上两个问题已解决，原告将依据装修方案进行施工。2018年5月24日，被告回复，双方的租赁合同已于2018年4月23日解除，并要求原告于2018年6月1日将房屋恢复原状并交还被告，否则将通过司法处理。2018年5月31日，原告诉至本院，请求处理。原告占有涉案房屋至今。庭审中，被告提出反诉请求，要求确认涉案房屋租赁合同解除、原告将房屋恢复原状后归还被告、赔偿鉴定费损失9000元，但被告未在本院规定的时间内交纳反诉案件受理费。诉讼过程中，被告于2018年7月10向本院提出鉴定申请，鉴定内容为要求对原告装修行为对涉案房屋是否造成安全隐患进行鉴定，鉴定部分：1、框架梁开洞开槽、预制板开槽（1楼西侧、二楼、三楼楼道）；2、三楼承重墙砸除；3、三楼、四楼预制板上砌墙；所有门洞加高。本院委托威海市文登区建设工程质量检测公司进行了鉴定，鉴定结果为1、框架梁、预制板开槽开洞尚未影响结构安全；2、三层4/C-D墙体拆除后，上层楼板仅靠圈梁承重不能满足承载要求，造成该部位存在安全隐患；3、二层5/B-C、1/3/B-C承重梁开洞洞口尺寸较小且位置恰好位于L/3此处剪力最小，开洞尚不影响结构安全；4、四层1/3/C-D及三层4-5/A-B新建墙体直接砌筑于预制板上，版面尚未出现明显挠曲、开裂，且经过验算可满足安全使用要求。鉴定机构针对相应缺陷给出了整改意络函的形式予以书面答复。答复意见中有原告在装修前拆除的2.6米墙体造成了涉案房屋的局部安全隐患的内容。原告的质证意见是：对鉴定结论及相关复函无异议，根据鉴定结论，原告已经把因其装修产生安全隐患的部位予以恢复，但被告隐瞒了涉案房屋存在安全隐患的重大事项，交付房屋不能满足正常使用。被告的质证意见是，鉴定结论及相关复函虽然认定原告的装修行为不影响结构安全，但同时表示对工程结构的耐久性产生不利影响，这在恢复原状时不能以一般的标准进行恢复。鉴定结论没有说明钢筋外漏造成安全隐患，只是说明不能简单推测将来的影响，也就是说在某种程度上也存在一定的安全隐患。根据合同约定，原告只要未经同意装修施工存在安全隐患，被告就有权解除合同，并不退费用。庭审中，原告就主张的装修损失提交了装修合同、混凝土及楼内外污水改造施工合同、水电工程承包合同、屋面防水维修合同、洁具、设备购买合同及相关付款凭证，原告认为，上述款项60余万元，考虑到被告确有过错及原告行为确有不妥，原告自愿承担一部分责任，所以向原告主张20万元。被告的质证意见是，对原告提供证据的真实性无异议，但对证明内容不认可，原告提供的证据可以证实其没有经过被告同意就开始实施装修行为，根据法律规定，该装修损失不应由被告负担。上述事实有当事人的陈述、书证等证据在案证实。本院认为，原、被告之间的租房合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订之初，原、被告均依约履行了各自义务。但在合同履行过程中，因原告装修行为，双方发生分歧，致使本案合同无法继续履行。关于本案租赁合同双方发生分歧导致合同解除的原因，本院评述如下：租赁合同约定“原告不得擅自改变室内结构，需要装修的，装修方案需经被告书面同意后进行。如果擅自改变房屋结构造成安全隐患的，被告有权单方终止合同并不退回已付房租和押金。”，根据庭审调查的情况看，原告确实存在未经被告书面同意即擅自进行装修施工的情形，系违约行为，即便如原告所言，被告在装修之初去过施工现场，也不代表被告同意了原告的装修方案。但根据鉴定结论，三层4/C-D墙体拆除造成该部位存在安全隐患，该墙体拆除是由被告、原告先后的拆除行为所致，在原告拆除之前该安全隐患就已存在，原告的拆除行为加重了该安全隐患的危险度，但不能认为该安全隐患完全是由原告的行为造成，被告以此为由单方行使合同解除权，理由不当，本院不予支持。被告要求原告停止施工后，双方就合同内容通过电子邮件展开多轮磋商，主要问题就是涉案房屋能否全部用于养老及租赁期间的房产税负担，这两个问题系被告对原合同内容新的变更，最终也是因这两个问题双方无法达成一致，导致合同未能继续履行。诉讼过程中，本院为了维护合同的稳定性及充分发挥物的效用，运用多种方式对双方当事人做了大量的调解工作，目的是为了双方继续履行涉案合同，但未能成功，应认定双方已失去继续履行合同的基础。关于本案合同解除的时间，被告通知原告合同于2018年4月23日解除，原告于2018年5月31日提起诉讼，提起诉讼要求确认被告该解除行为无效，在2018年7月6日庭审中，被告要求解除合同，在2018年11月25日的庭审中，原告变更诉讼请求，同意解除涉案合同，应认定原、被告就合同解除达成一致，故该时间节点本院确定为本案租赁合同解除的时间。本案合同解除后，原告应及时将房屋返还被告，截止本案庭审结束，该房屋仍处于原告的控制之下且时间已超一年，虽然原告的装修尚未结束，房屋也未投入使用，但原告在装修前未按照合同约定将装修方案报送被告同意，致使房屋装修无法继续进行，因此涉案租赁合同无法继续履行的原因在于原告未经被告同意擅自装修涉案房屋，鉴于该房屋一直处于原告的控制下，且合同无法继续履行过错主要在于原告，故对于原告要求返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持，原告以被告隐瞒存在安全隐患的房屋的事实，及后期将存在安全隐患的房屋交由原告为由要求被告退还租金及押金，因合同无法继续履行的原因在于原告，与原告主张的房屋存在安全隐患并不存在直接的因果关系，且该安全隐患系原、被告的行为共同所致，对于原告的上述主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案原告确系未在装修方案取得被告同意的情形下擅自进行装修，故原告因装修发生的费用，应由其自行承担。故原告要求被告赔偿装修损失20万元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。庭审中，被告提起反诉要求原告将房屋恢复原状后归还被告，但未交纳反诉案件受理费，故本案不予处理，被告可另行主张相关权利。本案鉴定费9000元，根据本案的实际情况，本院酌定原、被告各承担一半。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、原告威海大姐家政服务有限公司与被告李静签订的威海高区西钦村-89号-90号房屋租赁合同于2018年11月25日解除；二、驳回原告威海大姐家政服务有限公司要求被告李静返还租金18万元的诉讼请求；三、驳回原告威海大姐家政服务有限公司要求被告李静返还押金5万元的诉讼请求；四、驳回原告威海大姐家政服务有限公司要求被告李静赔偿装修损失20万元的诉讼请求。案件受理费3925元，原告负担3900元，被告负担25元；鉴定费9000元，原、被告各负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  魏亦斌二〇一九年九月二十五日书记员  杨恩如