江苏省宿迁市宿城区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏1302行初114号原告宿迁市诚信物业有限公司，统一社会信用代码×××32Ｆ,住所地泗阳县众兴镇阳光巴黎城三期（19号楼）。法定代表人宋建亚，该公司董事长。委托代理人孟非、孟善武，该公司工作人员。被告泗阳县住房和城乡建设局，住所地泗阳县众兴镇北京东路。法定代表人王治国，该局局长。应诉负责人徐山红，该局党委副书记、副局长。委托代理人胡汝银，该局工作人员。委托代理人姚敏，江苏中领律师事务所律师。被告泗阳县众兴镇西湖社区居民委员会，住所地泗阳县众兴镇阳光巴黎城小区。法定代表人邵宇，该居委会主任。委托代理人曹永明，泗阳县开发区法律服务所法律工作者。原告宿迁市诚信物业有限公司（下称诚信物业公司）诉被告泗阳县住房和城乡建设局（下称泗阳住建局）、被告泗阳县众兴镇西湖社区居民委员会（下称西湖居委会）要求确认行政行为违法一案，经江苏省宿迁市中级人民法院指定集中管辖，本院于2019年4月2日立案受理，后向泗阳住建局、西湖居委会送达起诉状副本及应诉通知书等材料。依法组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭审理了本案。原告诚信物业公司的法定代表人宋建亚、委托代理人孟非、孟善武，被告泗阳住建局的应诉负责人徐山红、委托代理人胡汝银、姚敏，被告西湖居委会的委托代理人曹永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司诉称，原告于2012年5月1日与宿迁市万通房地产开发有限公司签订阳光巴黎城19号楼物业服务合同，按约定为业主提供物业服务，合同到期后双方续签了物业服务合同。2019年2月15日被告作出“宿迁市诚信物业有限公司于2019年5月31日必须无条件退出泗阳县众兴镇阳光巴黎城19号楼的服务管理”的行政决定。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款和《物业管理条例》第十一条第四款规定，二被告无权选聘和解聘小区物业管理企业，故诉至法院要求确认被告2019年2月15日作出的行政决定违法并予以撤销。原告诚信物业公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.营业执照。2.物业合同三份，证据1、2证明原告是本案的适格主体。3.泗阳住建局下发的泗建发（2019）43、44、45号文件。4.泗阳住建局2019年3月印发的物业管理基本政策汇编。5.12345通话录音资料及光盘。证据3-5证明泗阳住建局是本案适格被告。6.2019年2月15日的公告。7.与西湖居委会主任秦其军的通话录音光盘，证明被告作出公告的事实。被告泗阳住建局辩称，原告为泗阳阳光巴黎城19号楼提供物业服务，因物业服务纠纷业主多次上访向泗阳县城区物业管理办公室（下称泗阳物管办）反映问题，在此情况下，泗阳物管办与西湖居委会作出公告，公告内容为：“原告物业服务延期至2019年5月31日……到期原告无条件退出管理……”。从该公告的内容来看，仅仅是对当事人起到督促作用，并不能直接或间接导致行政法律关系产生、变更、消灭，该公告未对原告造成实质性影响，该案不属于行政案件的受案范围，同时泗阳住建局也不是本案的适格被告，要求驳回原告的起诉。被告泗阳住建局为证明其主张向本院提交了以下证据：1.2014年7月31日泗阳县机构编制委员会会议纪要。2.2012年7月24日泗阳县人民政府县长办公会议纪要。证据1、2证明泗阳物管办隶属城管局，其人员由泗阳县众兴镇使用和管理，泗阳住建局不是适格被告。被告西湖居委会辩称，西湖居委会系基层群众性自治组织，不是本案的适格被告。西湖居委会出具公告将调解诚信物业公司和业主的结果告知广大业主，是履行法律规定的义务，属民事行为，不受行政法调整，要求驳回原告的起诉。被告西湖居委会为证明其主张向本院提交了泗阳信访局2018年信访登记表，证明阳光巴黎城小区业主多次对诚信物业公司的物业服务进行投诉，二被告2019年2月15日出具的公告有事实和法律依据。在审理过程中，本院依职权调取了泗阳县机构编制委员会泗编发（2017）29号《关于物业管理管理职能调整等事项的通知》。经庭审质证，本院对原被告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1、2符合证据的形式要件，能证明原告的物业服务期限至2019年12月31日，对其证据效力予以采信。泗阳住建局虽对落款时间为2019年1月1日的物业合同的真实性提出异议，但未提供证据予以反驳，本院不予采纳。证据3、4，被告对其真实性无异议，可作为本案认定事实的依据。证据5-7能证明原告通过政府热线了解泗阳住建局与泗阳物管办的关系以及被告作出涉案《公告》的事实，本院予以确认。被告泗阳住建局提供的证据1、2均为复印件，原告亦不予认可，对其证据效力不予采信。西湖居委会提供的证据不能证明其观点，对其证据效力不予采信。根据上述对证据的分析认定及庭审查明的情况，对本案事实归纳如下：2012年5月1日原告与宿迁市万通房地产开发有限公司签订阳光巴黎城19号楼物业服务合同，约定原告物业服务期限至2017年4月30日。合同期限届满后，原告与宿迁市万通房地产开发有限公司又分别于2018年1月1日、2019年1月1日再次就阳光巴黎城19号楼签订物业服务合同，其中2019年1月1日签订的合同约定物业服务期至2019年12月31日。2019年2月15日西湖居委会与泗阳物管办作出《公告》，主要内容为：阳光巴黎城3期19号楼由开发企业委托诚信物业公司代管，前期委托合同已到期，经社区和泗阳物管办共同处理，拟将19号楼物业服务纳入阳光巴黎城总体服务对外招聘，考虑到诚信物业公司的实际情况和部分问题未能得到及时处理，经2019年1月7日由社区、物管办部分业主和宋建亚共同商定：由诚信物业公司延期服务至2019年5月31日，到期无条件退出服务管理，同时公告中还规定了在延期期限内诚信物业公司应履行的事项。原告认为二被告作出的要求其2019年5月31日必须无条件退出服务管理的公告侵犯了其合法权益，故诉至法院，提出上述诉请。另查明，2017年7月21日泗阳县机构编制委员会作出《关于物业管理管理职能调整等事项的通知》，将县物业管理的行政职能由县城市管理局调整到县住房和城乡建设局，同时将县城区物业管理办公室成建制划转到县住房和城乡建设局。本案争议焦点为：1、该案是否是行政案件受案范围。2、泗阳住建局和西湖居委会是否是本案的适格被告。3、被告作出的公告是否具有合法性。本院认为，涉案《公告》针对的是原告的物业服务期限问题，从提交的物业服务合同来看，原告的物业服务期限至2019年12月31日，现该公告要求原告物业服务到2019年5月31日，到期无条件退出物业管理区域，同时亦明确了收费期限，该公告对原告的权利义务产生实质影响，属于可诉的行政行为，应纳入行政诉讼受案范围。泗阳住建局提出涉案《公告》是三方协商确定，仅对原告起督促作用，不具有可诉性，但未提供证据证明，对其辩解意见本院不予支持。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定：“县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”根据泗阳县机构编制委员会泗编发（2017）29号《关于物业管理管理职能调整等事项的通知》要求，物业管理的行政职能调整至泗阳住建局，同时泗阳物管办成建制划转到泗阳住建局，泗阳住建局作为辖区内物业管理活动的监督管理部门，是本案的适格被告。《江苏省物业管理条例》第三条第二款规定：街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。本案中，西湖居委会虽然在涉案《公告》上加盖了印章，但西湖居委会不具有对物业管理活动进行监督管理的职能，其作为基层群众性自治组织，所实施的行为是为了协助配合泗阳住建局完成物业监督管理工作，西湖居委会不是本案适格被告，应依法驳回对其起诉。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”《江苏省物业管理条例》第五十七条规定：“物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。”根据上述规定，解聘物业服务企业是由业主共同决定，只有被解聘的物业服务企业拒不撤出的，物业管理行政主管部门才具有责令其限期撤出的职能。本案中，原告尚在物业服务期限内，并未被业主或业主大会予以解聘，现被告作出涉案《公告》解聘了原告并要求原告2019年5月31日退出服务管理区域，缺乏法律依据，超越其法定职权范围，应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（四）项的规定，判决如下：撤销泗阳县住房和城乡建设局于2019年2月15日作出的公告。案件受理费50元，由被告泗阳县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  许红会人民陪审员  孙加太人民陪审员  张 楠二〇一九年九月三十日书 记 员  余舒宁