广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4474号原告：肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司，住所地广东省肇庆市端州区康乐北路一街21幢1号商铺。法定代表人：莫伟雄。委托诉讼代理人：杨志，男，该公司工作人员。被告：尹美霞，女，1980年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省封开县。委托诉讼代理人：叶洪（与尹美霞是夫妻关系），住广东省广州市番禺区。第三人：甘惠君，女，1977年5月11日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司（以下简称德兴和经纪公司）诉被告尹美霞、第三人甘惠君居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德兴和经纪公司的法定代表人莫伟雄及委托诉讼代理人杨志，被告尹美霞的委托诉讼代理人叶洪到庭参加诉讼，第三人甘惠君经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德兴和经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理肇庆市××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房屋买卖事宜的经纪服务佣金及违约金，按照房屋认购价的3%，作为本次委托的经纪服务佣金和违约金支付给原告，违约赔偿22200元，并支付第三人逾期办理房屋买卖事宜的违约赔偿20000元；2.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告受第三人的委托，与被告签订关于肇庆市××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房屋的《买房委托合同》，并于当天向被告支付了购房定金1万元。双方同意，被告应配合第三人在合同签订后七天内（即2019年8月9日前）办理完毕该房屋买卖事宜，原告亦多次催促被告与第三人履行合同义务，进行后续房屋买卖事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何买卖手续，按照约定，被告拖延逾期办理买卖手续视为违约，被告应按房屋认购价的3%，作为本次委托的经纪服务佣金和违约金支付给原告，违约赔偿22200元以及支付第三人逾期办理房屋买卖事宜的违约赔偿20000元。原告受第三人委托购买本案房屋是为置换房使用，被告迟迟不履行房屋买卖义务已经给原告和第三人造成诸多损失，为此向法院提出起诉。被告尹美霞答辩称：一、答辩人无需无须向原告支付佣金和违约金，答辩人与原告及第三人之间并不存在合同关系，原告依据《买房委托合同》向答辩人主张佣金和违约金没有法律及合同依据。1.《买房委托合同》的签订主体是甘惠君和原告，且该合同并非甘惠君本人的亲笔签名，该合同从始至终未生效，退一步讲，就算合同生效，合同的签订主体也只是原告与第三人，答辩人不是合同的签订主体，合同条款对答辩人不生效，原告不能以违约条款要求答辩人承担违约责任。2.原告、第三人与答辩人一开始已达成合意，本次房屋交易的居间房屋费用（即佣金）由第三人支付的，原告实际上是为第三人提供了服务，该费用由第三人承担。3.居间服务费（即佣金）的计费标准应该结合原告实际付出的劳务成功而定，而在本案中，原告并没有举证其实际付出的劳务成果，原告主张以房屋认购价的3%收取佣金，没有依据，该佣金收取过高，且没有相关的行业标准及收费依据。二、原告主张的向第三人支付逾期办理房屋买卖事宜的违约赔偿2万元没有依据，原告不是给付定金者，原告无权代替第三人向答辩人主张双倍返还定金的权利，法院应予驳回。综上所述，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。第三人甘惠君未作陈述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于广东省××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房登记权属人为尹美霞。原告德兴和经纪公司与被告尹美霞确认，双方口头约定被告尹美霞以实收74万元的价款，经由原告对外出售上述房产。原告促成被告与第三人甘惠君达成初步的购房意向，被告将上述房产证复印件及档案查询信息交给原告。2019年8月1日甘惠君作为甲方（委托人）与原告作为乙方（受托人）签署一份《买房委托合同》，该合同载明：乙方带甲方到以下物业现场查看，且提供该物业的所有信息资料，甲方有意购买该房，但购买条件与卖方出售条件有一定差距，故甲方支付诚意金1万元保证购买诚意由乙方代为商谈；甲方委托原告通过居间服务，购入位于肇庆市××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房屋一套；委托的承购条件为：认购价格740000元，付款方式按揭（首付30万元），房屋转移登记税费缴纳方式，增值税、个人所得税、契税等过户费用由买方承担；委托期限即日起至2019年8月7日止；本协议经卖方签字同意委托人的认购条件，委托合同即告成功，诚意金自动转为购房定金，由受托人转交定金给卖方；委托合同完成后7天内，由受托人组织委托人与卖方签订房屋买卖合同；违约责任约定：委托合同完成后，委托人不按合同履行的视为违约，承担1.定金由卖方没收，2.委托人按房屋认购价的3%，作为本次委托的经纪房屋佣金和违约金支付给受托人，合同终止；2、卖方承诺后，如不按合同第四条第2点约定履行视为违约，承担1、双倍返还定金给委托人，2.卖方按房屋认购价的3%，作为本次委托的经纪服务佣金和违约金支付给受托人，合同终止。原告陈述称甘惠君授权其公司工作人员廖慧蔚签署上述《买房委托合同》。2019年8月2日，原告的工作人员将甘惠君基于上述合同交付的1万元转给被告，被告在上述《买房委托合同》的卖方承诺处手写“同意出售”并签名按捺指模确认，另出具《收据》确认：今收到德兴和房地产经纪有限公司代甘惠君交来承购肇庆市××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房定金10000元。同日，甘惠君与原告的工作人员短信称：本人甘惠君委托德兴和房地产经纪有限公司廖慧蔚代转承购肇庆市××州区××大道（××）××号泰湖花园三期第49、51、53、55、58幢58-1102房购房定金壹万元整，原告的工作人员将上述《买房委托合同》及《收据》通过短信发送给甘惠君，甘惠君予以确认。签署上述《买房委托合同》后，被告与第三人甘惠君并未能签署正式的房屋买卖合同。对于未能签署的原因，被告确认是其事后不想出售房产，因此没有去办理签署房屋买卖合同手续。原告认为被告已经构成违约，为此向法院提起诉讼。本院认为，本案是居间合同纠纷。对于原、被告之间是否存在居间合同关系的问题。原、被告双方确认由原告帮被告出售案涉房产，被告实收74万元房款为限，不承担任何的其他费用，被告并将房产证复印件及房屋查档材料交给原告用于出售房产之用，上述约定内容可以认定被告委托原告提供订立房屋买卖合同的媒介服务，双方存在居间合同关系。原告主张被告违反《买房委托合同》第四条第2点的规定，构成违约，但该《买房委托合同》第四条第2点载明内容为“委托合同完成后7天内，由受托人组织委托人与卖方签订房屋买卖合同”，该条款并无明确约定卖方即被告因此需要承担责任或者义务，原告据此主张被告违约，依据不足。但被告在案涉的《买房委托合同》中明确承诺了“同意出售”的内容并实际收取了第三人甘惠君的购房定金，向第三人及原告作出了同意第三人甘惠君认购条件的承诺，且上述《买房委托合同》又得到甘惠君的认可，被告及第三人已经就部分的房屋买卖事项已经达成一致意见，但又因被告自身原因，造成被告与第三人没有实际签署房屋买卖合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”被告与原告存在居间合同关系，虽然双方口头约定被告实收74万元不承担其他费用，但该约定是基于房屋实际按74万元价款出售为条件，在未达成上述条件的情况下，被告不能据此拒付费用，结合原告在房屋买卖的磋商过程中所付出的劳动及磋商结果，参照合同约定的正常履行约定的居间报酬情况，本院酌定被告应向原告支付居间费用4000元，原告超过该数额的诉请，本院不予支持。对于原告主张被告向第三人甘惠君赔偿费用2万元，被告收取的1万元定金，对应的权利主体是第三人甘惠君，原告无权在本案作为原告代甘惠君向被告主张权利，如第三人甘惠君认为其对被告享有权利，可另循法律途径主张。第三人甘惠君在本案经传票传唤拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告尹美霞应于本判决生效之日起五日内支付原告肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司居间费用4000元；二、驳回原告肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费856元，适用简易程序减半收取428（原告肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司已预付），由被告尹美霞承担25元，原告肇庆市端州区德兴和房地产经纪有限公司承担403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇一九年九月二十日书记员  陈主航