广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4499号原告：黄颖聪，男，汉族，1999年9月28日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家欣，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被告：蔡德西，男，汉族，1973年5月15日出生，身份证住址：广东省雷州市。委托诉讼代理人：龙伟文、欧舞静，均系广东大润律师事务所律师。被告：黄绍全，男，汉族，1957年8月11日出生，身份证住址：广东省阳春市。委托诉讼代理人：龙伟文、欧舞静，均系广东大润律师事务所律师。被告：黄仕河，男，1980年12月4日出生，现住广州市。被告：吴荣生，男，汉族，1981年8月12日出生，身份证住址：广东省电白县。被告：陈志平，男，汉族，1990年5月28日出生，身份证住址：广东省阳西县。原告黄颖聪诉被告蔡德西等人物权保护纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟健辉、黎家欣，被告蔡德西、黄绍全的委托代理人欧舞静到庭参加诉讼。被告黄仕河、吴荣生、陈志平没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄颖聪诉称：坐落广州市杉木栏121号房屋是原告购买取得的房屋，是原告唯一的房产。该房屋建筑总面积340.49平方米，除去住宅部分建筑面积74.9平方米，首层及阁楼（下称涉案房屋）共266平方米作为仓库商业用房。原告及原产权人孔宪斌等产权人从未许可各被告使用涉案房屋，也没有与各被告有任何租赁关系，没有收到过各被告的租金或房屋使用费。各被告在没有任何合法依据的情况下，长期无理无偿占用涉案房屋作为仓库商业用房，侵犯了原告的合法产权。原告曾多次要求各被告搬迁并向原告支付涉案房屋使用费，但各被告均拒绝，被告的行为损害了原告的合法利益。依据相关法律规定现起诉请求判令：一、各被告及其所有共同使用人在判决生效之日起5日内，将坐落广州市杉木栏121号房屋首层及阁楼（下称涉案房屋）腾空交还予原告。二、各被告向原告支付自2019年2月至各被告将涉案房屋腾空交还予原告使用之月止的房屋使用费（标准：广州市房屋租金参考价商业用房标准：每平方米105元乘以266平方米=每月27930元）。三、各被告对上述欠款、本案受理费承担连带清偿责任。被告蔡德西辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、黄绍全是自原权属人孔宪斌承租案涉房屋的，按照买卖不破租赁原则，黄绍全有权继续占有案涉房屋，蔡德西是从黄绍全处承租案涉房屋，同样有权继续占有案涉房屋。蔡德西使用的是首层及夹层的全部，用途是商业用途，目前转租给四名租客，分别是黄仕河、吴荣生、陈志平、李新龙。二、原告的合同相对人是黄绍全，原告无权向蔡德西主张租金。三、原告的证据中已自认蔡德西有权承租到2020年12月31日，现原告要求蔡德西搬离无事实依据。四、原告多次骚扰蔡德西的租户，导致一名租户搬走，关于原告的侵权行为，蔡德西保留追究的权利。请法院驳回原告的全部诉请。被告黄绍全辩称：不同意原告的全部诉请。一、黄绍全是从原权属人包括孔宪斌等10人承租案涉房屋的，按照买卖不破租赁原则，黄绍全有权继续占有案涉房屋，双方约定租赁期限是至2020年12月31日，如果孔宪斌没有将房屋卖出，则租期到2022年12月31日。二、依法应中止本案审理，待（2019）粤0104民初20595号（原告为孔宪斌一人）审结后再恢复本案审理，或将孔宪斌等10名原权属人追加为本案第三人。我方在20595号案中将依法申请追加剩余9名按份共有人为共同诉讼人。20595号案是孔宪斌要求各被告支付2019年1月之前的占有使用费和利息。三、原告要求按每平米每月105元标准支付租金无任何事实及法律依据，按买卖不破租赁原则，原告应继续履行原权属人与黄绍全的原房屋租赁合同。四、原告的证据中已自认了被告与原产权人的租赁期限到2020年12月31日止，现原告要求黄绍全等人搬离无事实依据。请法院驳回原告的全部诉请。被告黄仕河、陈志平书面答辩称：黄仕河、陈志平与原告不存在合同关系，原告无权向黄仕河、陈志平主张权利。原告的证据中已自认了被告与原产权人的租赁期限到2020年12月31日止，现原告要求黄仕河、陈志平搬离无事实依据。经审理查明：广州市荔湾区杉木栏路121号房屋的原产权人是孔宪斌等人。原产权人将房屋出售给原告，原告于2019年2月14日取得该房屋的产权登记。该房屋的建筑面积为340.49平方米，首层为仓库，二楼及以上为住宅（74.9平方米）。原告购买房屋后，没有与被告签订租赁合同。目前涉案房屋首层由黄绍全出租给蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平使用。2019年5月20日孔宪斌到越秀区人民法院起诉蔡德西、黄绍全、黄仕河、吴荣生，案号为（2019）粤0104民初20595号，孔宪斌认为蔡德西等四人未经业主同意使用上述房屋构成侵权，故起诉要求四人支付自2016年5月至2019年1月期间的房屋使用费。现该案件仍在审理过程中。本案中，黄绍全主张其与前业主孔宪斌存在合同关系，且合同期限到2020年12月31日止，向本院提供了下列证据：1、2015年至2016年孔宪斌向黄绍全收取部分租金的收款收据和转账凭证。2、原告提供的岭南街派出所于2019年5月14日出具的证明，证明的第一段内容为：杉木栏路121号首层和夹层承租人是蔡德西，屋主是孔宪斌，出租人是黄绍全，租期二年，从2019年1月1日到2020年12月31日。原告对上述证据进行了质证认为：不确认收款收据的真实性；转账凭证的付款方不是本案被告，真实性、关联性不予确认。孔宪斌已经作出公证声明称没有同意将涉案房屋出租给黄绍全等被告使用；派出所的证明仅是转述承租人的单方陈述，该陈述不能作为前业主与黄绍全的关系认定依据。庭审中，黄绍全认为其与前业主孔宪斌有租赁合同关系至2020年12月31日止，该事实应以（2019）粤0104民初20595号的审查结论为准，故申请本案中止审理或追加其他前业主共有人参加本案诉讼。另查：根据政府部门公布的2018年广州市房屋租金参考价，杉木栏地段房屋的仓库的租金参考价为105元/平方米。另本院受理案件后，到现场张贴通知，要求实际使用人到本院申报权利，期满届满后，没有人到本院申报。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告自2019年2月14日取得涉案房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分权。因此原告要求被告搬迁及支付房屋使用费有法律依据，本院予以支持。对于2019年2月1日至2月13日的使用费，因原告尚未取得房屋产权，本院对该期间的使用费不予支持。至于被告不同意搬迁及要求按原租金标准支付使用费的理由是否有理问题，首先，黄绍全并没有提供其与孔宪斌的租赁合同；其次，黄绍全提供的收款收据及转账凭证只能证明2015年至2016年期间孔宪斌有向黄绍全收取租金的事实，无法证明2017年至2020年两人存在租赁合同关系；再次，岭南街派出所的证明，只是证明黄绍全与蔡德西的租赁合同自2019年1月1日到2020年12月31日，并不是证明黄绍全与原业主孔宪斌之间的关系。因此，众被告称黄绍全称与孔宪斌存在租赁合同关系至2020年底缺乏事实依据，本院不予采信。因孔宪斌在（2019）粤0104民初20595号案件中主张没有与黄绍全签订租赁合同，本案中黄绍全没有提供充分证据证明其与孔宪斌有租赁合同关系至2020年底，因此，本案众被告主张以买卖不破租赁的法律规定来抗辩要求继续使用房屋及按照原租金标准缴纳使用费缺乏事实依据，本院不予支持。被告要求中止本案的审理缺乏依据，本院不予接纳。被告蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平虽然与原告没有合同关系，但四人是房屋目前的实际使用人，其有义务向原告交还房屋及按照市场价格支付房屋使用费。经计算，涉案房屋的首层面积为：340.49-74.9=265.59平方米，租金价格为105元/平方米，即首层的租金应为27887元。被告黄仕河、吴荣生、陈志平经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平及其他共同使用人搬出广州市荔湾区杉木栏路121号房屋首层及阁楼，将房屋交还给原告黄颖聪。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平向原告黄颖聪支付自2019年2月14日至搬迁之日期间的房屋使用费（每月按27887元标准计算）。三、驳回原告黄颖聪的其他诉讼请求。本案受理费2534元由被告黄绍全、蔡德西、黄仕河、吴荣生、陈志平共同负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  李文姬人民陪审员  林穗青二〇一九年九月三十日书 记 员  李 婷