陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初2198号 原告（反诉被告）张某，男，汉族。 委托代理人薛某，系宁夏言成律师事务所律师。 被告（反诉原告）魏某某，男，汉族。 原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）魏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，又于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告张某及其委托代理人薛某、被告魏某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系定边县某某村村民，而被告系某某村村民。被告欲购买住房，双方经过协商并于2016年6月8日签订了《房屋买卖合同》一份，约定原告将其在自己的宅基地上建造的住房出售给被告。房屋坐落于定边县定边镇某某六队，总面积180平方米，房屋总价31万元。合同签订后，被告仅仅支付了购房款16万元，下欠15万元至今未付。双方在签订合同时均明白，涉案房屋的宅基地属于某某农村集体所有。原告将房屋交付给被告，被告已经接收。此后，被告总以各种理由拒绝支付下剩房款。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判令确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告返回房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交以下证据： 一、《房屋买卖合同》1份，证明2016年6月8日原、被告达成房屋买卖合同，原告将位于某某六队面积为180平米楼房及院落出售给被告，房屋总价款为31万元。 二、欠条1支，证明被告仅支付原告购房款16万元，尚欠购房款15万元。 被告辩称，一、原告与被告签订《房屋买卖合同》，将其坐落于定边县定边镇某某村六队两上两下（有地下室）的院落（院内含南房一间、卫生间一间、厨房一间）卖给原告，约定房屋总价31万元，现被告已经支付给原告20万元。原告在诉状中称原告现仅支付其16万元的购房款，与事实完全不符。二、被告下欠原告的购房款并非有意拖欠，而是事出有因。原告在向被告出售房屋时，严重违背诚实信用原则，没有将房屋的真实情况如实告知被告，后被告在将房屋精装后居住期间，才发现该房屋的防水及主体构架均存在严重问题。仅因下雨，该房屋就出现了地下室积水严重、一楼、二楼居住区出现大面积的漏水、墙面渗水，及院落大门与墙体断开等等诸多严重影响居住的问题及隐患。三、因上述漏水、积水等房屋质量问题，原告前后修缮花费上千元的费用，由于原告在建房时使用了劣质的建筑材料，且交房时未如实告知，存在严重的欺骗行为，因此该费用应由原告来承担。综上所述，原告在诉状中的主张与事实不符、毫无根据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交以下证据： 照片8张，证明原告出售于被告的房屋，主体构架存在质量问题。 被告反诉称，反诉人与被反诉人双方于2016年6月8日签订了《房屋买卖合同》一份，约定将被反诉人在自己宅基地上修建的房屋一处转让给反诉人，房屋价款为31万元。合同签订之后，反诉人支付被反诉人购房款20万元，并投入23万元将房屋进行装修装饰。反诉人入住后，发现该房屋质量问题严重，房屋地基塌陷，遇到下雨地下室进水。且该房屋系被反诉人在自家宅基地上修建的房屋，房屋所属土地为集体所有，房屋无任何手续资质，依法不得出售。据此，反诉人认为反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖合同》为无效协议。无效合同自始无效，反诉人支付给被反诉人的20万元购房款，被反诉人应当如数返还。反诉人为了装修房屋而支出的23万元款项，系因本合同给反诉人造成的实际损失，且该装修装饰材料无法拆除，房屋交还被反诉人后由被反诉人所有。故该笔损失，被反诉人应当承担赔偿责任。因此，反诉人提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间的《房屋买卖合同》无效；2、被反诉人返还反诉人购房款20万元，赔偿反诉人损失23万元，共计43万元；3、本案的反诉费由被反诉人负担。 被告就反诉向法庭提交以下证据： 定边县某某资产价格评估有限公司评估报告1份、鉴定费发票1支、证明1份，证明反诉人购买被反诉人的房屋装修价值经评估为219920元，反诉人因鉴定支付鉴定3100元，其中500元未开具发票，由鉴定机构出具证明一份。 原告就被告反诉答辩如下，被告第一项反诉请求与原告第一项诉讼请求一致，原、被告均认可双方签订的《房屋买卖合同》无效。被告第二项反诉请求要求返还购房款20万元，原告无异议，原告确实收到被告购房款20万元，合同无效后应予以返还。对于被告要求赔偿损失23万元不予认可，理由是反诉人在接收房屋后装修房屋前，已经发现房屋存在质量问题，还进行装饰装修，对这部分扩大的损失，应由反诉人自行承担。反诉人无需提出反诉请求，合同无效后，存在互相返还的法律后果。 原告未就反诉向法庭提交任何证据材料。 经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由为被告已向原告支付购房款20万元，下欠11万元。原告对被告所举的照片有异议，认为照片显示的是南房及院墙墙体出现裂缝，并不是房屋主体存在问题。原告对被告所举的反诉证据有异议，认为价格评估过高，该评估不是以涉案房屋实际装修用料的基础上进行评估，而采用市场上通用的价格进行评估。比如地板砖每平米95元，价格明显过高，电视墙花费17600元也评估过高。反诉人是2016年装修入住至今已经三年了，按90%的成新率评估过高。对2600元鉴定费发票无异议，对证明有异议，认为作为评估公司给评估人员的补助费，不应计入鉴定费内，故对证明目的不认可。 本院对原、被告提交的证据作如下认定，原告所举的第一组证据，被告无异议，应予以确认。原告所举的第二组证据，被告对真实性无异议，对证据的真实性予以确认，因原告认可被告已支付购房款20万元的事实，故对该证据的证明目的不予确认。被告所举的照片，因无其他证据印证其证明目的，故不予确认。被告所举的反诉证据，来源形式合法，客观真实，应予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，原告张某系定边县定边镇某某村村民，被告魏某某系某某镇某某村村民。2016年6月8日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，原告将其坐落于某某六队的面积为180平方米的两上两下带院子的砖混结构楼房及其宅基地出售给被告，房屋总价款为31万元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告陆续给原告支付购房款20万元，下欠11万元至今未付。原告出售给被告的房屋所占宅基地属某某村集体土地。 另查明，被告接收房屋后即对房屋进行了装修，并已入住。本案审理过程中，依被告的申请，本院委托定边某某资产价格评估有限公司对被告所购原告房屋的装修费用进行了评估。定边某某资产价格评估有限公司于2019年7月26日作出定新评综字[2019]第40号价格评估报告书，评估结论为：评估标的价格为219920元。被告因申请鉴定支付鉴定费2600元。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告魏某某不具有定边镇某某村集体经济组织成员的身份，其无权在该村享有宅基地，故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，依法应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”故被告应向原告返还房屋，原告应退还被告已支付的20万元购房款。被告反诉主张由原告赔偿其装修房屋的损失，因被告返还房屋后，房屋的装修成果由原告享有，因此，原告应当对被告装修房屋的费用予以折价补偿，数额应以评估结论为准，对被告主张的超出部分，不予支持。关于原告在庭审辩论时主张由被告按照市场租赁价格赔偿占用其房屋期间的损失，因原告在本案中未提出该项诉请，对此应另案主张。据此，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，判决如下： 一、原告张某与被告魏某某于2016年6月8日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、由被告魏某某于判决生效之日起十日内向原告张某返还所购房屋。 三、由原告张某于判决生效之日起十日内退还被告魏某某已支付的购房款200000元。 四、由原告张某于判决生效之日起十日内补偿被告魏某某装修房屋费用219920元。 五、驳回被告魏某某的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告魏某某负担。反诉费3875元，由原告张某负担3705元，被告魏某某负担170元。鉴定费2600元，由原、被告各负担1300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  刘建海 人民陪审员  王彩云 人民陪审员  王世珍 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  胡瑛瑛