四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初4980号 原告：四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店，住所地：南充市顺庆区北湖公园景区购物中心B-10号。 负责人：任其胜。 委托诉讼代理人：杨园园，四川建投律师事务所律师。 被告：任淑会，女，1970年8月30日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店（简称川北凉粉北湖店）与被告任淑会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序并于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告川北凉粉北湖店委托诉讼代理人杨园园，被告任淑会及其委托诉讼代理人陈森洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川北凉粉北湖店向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还未租期间的租金57,777.78元及保证金；2、判令被告支付搬迁费1,740元、空调移机费400元；3、判令被告支付停产停业损失133,000元及其他经济损失90,000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告自2005年起租用被告所有的房屋。2018年4月10日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，约定租期为五年。合同签订后，原告已向被告支付了一年的租金。2019年2月12日，北湖公园综合提升改造项目房屋征收现场指挥部发出《封园告知书》，表示自2019年2月20日起将对北湖公园实行封闭施工，因此原告在2019年2月20日停止经营，将承租房屋交给了房屋征收指挥部。由于被告出租给原告的房屋被拆除，导致原告无法继续经营，遭受巨大经济损失，原告依法要求被告赔偿因此给原告造成的全部损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼请求支持原告诉请。 被告任淑会辩称，1、原告请求支付搬迁费、停产停业损失及相关费用没有法律依据，搬迁费和停产停业费损失是基于物权征收，原、被告系租赁合同关系，原告没有权利向被告主张基于物权而获得的补偿，原告现搬迁至天赐名店重新经营，并非停业状态，原告主张空调移机费400元，但是有个别房间没有空调，案涉房屋装修是之前签订的租赁合同履行期间的装修，其装修条件足以满足被告经营需要；2、原告要求退还租金，时间起算点有误，原告实际是在2019年5月才腾退搬离房屋，应以实际腾退之日起计算，租赁合同约定税费由原告承担，任淑会向税务机关缴纳了12,779.48元租赁税，应在应退还的租金中抵扣，原告未向被告交纳保证金；3、原告诉讼主体不适格，原告是作为川北凉粉的分支机构不具有诉讼资格，应由法人机构起诉。4、原告陈述的合同签订时间属实，但是案涉的房屋停业时间不真实，应以实际腾退计算；5、对于当事人违约，本案案涉合同的解除并非一方当事人违约，是政府征收行为导致，被告不应承担违约责任，原告未按照合同约定时间向被告支付租金，原告存在违约行为，其承担的违约金在应退还的租金中抵扣。 经审理认定本案基本事实如下： 2018年4月10日，被告任淑会与原告川北凉粉北湖店以甲、乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定将被告所有的位于顺庆区房屋出租给原告使用，双方书面合同约定的租期为5年，即从2018年8月1日起至2023年7月31日止，第一年租金为13万元，第二年租金为14万元，第三年租金为15万元，第四年租金为16万元，第五年租金为17万元，以前乙方所交的保证金转为本合同的保证金，各年租金在每年7月31日前一次性交清。对于房屋的装饰装修，双方约定乙方可以对房屋进行必要的装饰装修，费用自理，但不得损坏房屋主体结构。合同第五条约定，在协议期内除不可抗原因或统一拆迁，以及双方达成新的共识外，任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约。租赁期内房屋因不可控等自然灾害损毁，本合同自然终止，乙方当年所缴房租而未租期间的房租甲方予以退还。合同还约定，因该租赁行为应缴纳的税费，由乙方负担。双方对续租、违约责任及双方其他权利义务等也进行了约定。原告租赁上述门面房后，用于其开办的的餐饮店经营。2018年8月3日，原告向被告支付了该租赁年限的租金130000元。2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出了房屋征收决定书及征收公告，将原告承租的门面划入北湖公园综合提升改造工程征收范围，要求划入征收范围内的房屋产权人自房屋征收评估报告公示期满20日内与中城街道办事处签订征收补偿安置协议。2019年2月20日，征收单位对划入征收范围内的区域封园并停水、停电，原、被告租赁合同因此实际终止。2019年4月23日，被告与顺庆区人民政府中城街道办事处签订了《房屋征收货币补偿安置协议》，确定被告被征收房屋面积为28.99㎡，由征收单位给予被告房屋价值补偿2200341元、搬迁费补偿1739.4元、停产停业损失补偿132020.46元及其他搬迁奖励补偿等，该协议未明确装饰装修补偿项目及计算标准，征收单位已按协议履行完其支付义务。 另查明，庭审中被告提交了其于2017年8月7日因履行上年度租赁合同缴纳税费的完税证明，因案涉房屋租赁交完税合计12,779.67元；原告提交了该店2014年至2015年期间的部分装修票据和其自制的近三年营业收入及利润表。 上述事实，有原告提交的原被告身份信息资料、《房屋租赁合同》、租金支付凭据、房屋征收决定及公告、部分装修票据，被告提交的《房屋征收货币补偿安置协议》、银行交易纪录等证据及双方当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告川北凉粉北湖店与被告任淑会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。原、被告在履行租赁合同约定租期时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，对此双方均不存在违约情形。但合同解除后，客观上给原告造成了损失，被告亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故原告可以依据双方的房屋租赁合同，要求被告对合同解除后给原告造成的损失进行一定补偿。由于原、被告双方在房屋租赁协议中，未对因政府征收导致合同解除后，对上述损失如何承担进行约定，本院根据公平原则，原告实际产生损失项目的客观情况，并适当参照《房屋征收货币补偿安置协议》中相关标准予以确定。第一、关于原告要求被告退还未租期间房屋租金57,777.78元的请求，在双方租赁合同实际终止后，被告再收取原告的房屋租金已失去客观基础，故对原告要求被告退还2019年2月20日至2019年7月31日止的房屋租金予以支持，该部分租金计算为57,698.63元（年租金130,000元÷365天/年×162天），被告应予退还，被告提出其代缴的双方租赁期间的税费12,779.48元应予抵扣的主张，与双方租赁合同约定相符，为减少诉累，对此予以确认，因此被告还应退还原告租金44,918.82元。至于原告主张的退还保证金5,000元，双方租赁合同虽约定了保证金条款，但未明确具体金额，被告对此予以否认，原告未举出支付保证金的依据，依法应承担举证不能之不利后果，故对该项请求不予支持。第二，原告请求搬迁费1,740元，原告因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的设施进行腾空，结合被告已领取搬迁费金额，确认由被告支付原告1,739.4元搬迁费为宜。原告主张的空调移机费缺乏安装空调的依据，对此不予支持。第三，原告请求停产停业损失费133,000元及其他经济损失90,000元，按照房屋征收补偿方案之规定，停产停业损失的补偿主体应为房屋所有权人，但是这并不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业相关损失，因房屋的征收与评估发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁终止，确实给原告造成了实际的停产停业损失，故出租人应给予承租人相应的补偿，本案承租人尚未履行的租赁期限较长，本院根据公平原则进行处理，确认补偿安置协议中停产停业损失费用132,020.46元的一半即66,010.23元由被告支付给原告；原告主张的其他经济损失主要表现为装修费，其提供的装修票据显示装修时间在2014年至2015年期间，根据原告实际经营情况，本院酌定该项损失为10,000元。原告其他请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告任淑会于本判决生效之日起十日内，退还原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店租金44,918.82元； 二、被告任淑会于本判决生效之日起十日内，给付四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店搬迁费1,739.4元； 三、被告任淑会于本判决生效之日起十日内，给付四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店停产停业损失66,010.23元、其他经济损失（装饰装修）10,000元； 四、驳回原告四川川北凉粉餐饮管理有限公司南充北湖店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,339元、保全费1,220元，合计金额3,559元，由原告川北凉粉北湖店负担1,182元，被告任淑会负担2,377元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 吴 豪 二〇一九年九月二十七日 书记员 任思颖