九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0403民初3170号 原告：王慧，女，1974年11月26日出生，汉族，住九江市浔阳区。 被告：九江联盛快乐城商业经营管理有限公司,住所地江西省九江市开发区京九路以北、长江大道以西第七栋一至五层房屋，统一社会信用代码91360406314793744E。 法定代表人：秦卉。 委托诉讼代理人：田晓威，该公司员工。 委托诉讼代理人：程佳俊，该公司员工。 原告王慧诉被告九江联盛快乐城商业经营管理有限公司（以下简称联盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法由审判员蔡振霄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王慧,被告联盛公司的委托诉讼代理人田晓威、程佳俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王慧提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告经济损失15万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年原告承租快乐城5楼A-003号商铺，于2019年7月31日合同到期。法律规定在同等条件下，有优先续租权。但快乐城以各种不正当理由不予续签，有快乐城的公函为证。这种行为让我的前期投资造成巨大的损失，应给予经济赔偿。 被告联盛公司辩称，一、被答辩人要求赔偿经济损失15万元，无任何法律依据及合同依据，答辩人不认可。二、优先续租权只是一个法律术语，并不是法律概念，在《合同法》中未对此作具体规定，且优先续租权在答辩人与被答辩人双方签订的租赁合同中并未约定，故被答辩人无同等条件下优先续租权。三、被答辩人原先租金为12736元/月，现在承租户租金为31680元/月，现在承租户租金明显高于被答辩人原先租赁情况。四、被答辩人长期经营业绩不理想，长期处于后三名（对答辩人商誉及商场客流造成一定影响），且多次出现拖欠租金及物业费情况。五、答辩人依据双方签订的《租赁合同》第十一条第8项，双方未就续签合同达成一致时，本合同履行期满，自然终止。答辩人已及时告知了被答辩人。五、答辩人与被答辩人双方签订的《租赁合同》第十一条第1项，租赁期限届满或因任何原因终止本合同时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁店铺内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费，撤离费或拆除费等。《租赁合同》第十一条第2项，乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应在租赁期满或终止当日按甲方规定的期限将已租赁店铺恢复至交付状态交还甲方，由此发生的费用由乙方承担。故合同终止后，答辩人不应赔偿被答辩人任何费用。综上所述，答辩人不应赔偿被答辩人任何费用，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告王慧为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料： 证据一：告知函复印件一份，证明目的：被告依据业绩长期处于后三名与我解除租赁合同不合理。 证据二：租赁合同复印件一份，证明目的：合同中第十二条是不合理的条款，同等条件下的续租权合同中未涉及，业绩排名后三不再续租也不在合同约定内。 被告联盛公司对原告王慧提交的证据质证意见为，对证据一的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告长期不在店里经营管理，不了解情况，我们解除到期自然终止合同是经过综合考虑，经过协商，具体详见我方提交的各组证据。对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，合同在签订的时候是经过双方友好协商，不存在不合理条款，在签订合同前双方针对合同内容可以协商修改，在续租前对方也没有提出来，我们不续签不仅仅是因为业绩排名后三，我们是经过综合考虑才不和原告续签的。 被告联盛公司为支持自己的辩解意见向法庭提交如下证据： 证据一：函2份及催缴函2份，证明目的：2017年2月份原告将面积184平米压缩至134平米，原告多次拖欠被告租金及物业费； 证据二：原告长期经营业绩不佳排名，证明目的：原告长期经营业绩不佳，影响被告商誉及商场客流； 证据三：合同到期不续签告知函2张及相关聊天记录8张，证明目的：双方未就续签合同达成一致，被告已及时函告原告； 证据四：租赁合同，证明目的：依据租赁合同第十一条第1项、第2项、第8项，被告不应赔偿原告任何费用，双方未就续签合同达成一致时合同到期自然终止。原告无同等条件下优先续租权； 证据五：现承租户租赁条件（租金收据、业绩等），证明目的：现承租户租金及业绩高于原告，原告原承租条件等综合能力不如现承租户优越。 证据六：申请及拆柜须知各一份，证明目的：双方是经过协商、沟通好才进行撤柜的。 原告王慧对被告联盛公司提交的证据质证意见为，对第一组证据中的2018.1.22日的函质证意见为不符合事实，2019.5.24日的函是因为被告不续签租赁合同，才发生拖欠的，2019.8.9日的函不符合事实，我们是经过申请，被告同意滞后缴纳，2019.7.8的函不符合事实，我们是经过申请对方答应我们才滞后缴纳的。认为证据二没有原告签名，达不到被告的证明目的。认为证据三的聊天记录是真是的，因为没有续租，所以才发生拖欠。对证据四的质证意见为，虽然合同没有写，但是法律明文规定除非收回自用，否则原告有权优先续租。对证据五的质证意见为，面积比我承租的面积大一倍，所以这个租金是合理的。认为证据六是事实，但是不是出于我本意，因为对方不同意不续租才同意撤柜的。 经审理查明，2016年5月12日。原告王慧与被告联盛公司签订《租赁合同》，约定被告将位于九江市联盛九江快乐城项目五层A5-003部分，使用面积为184平方米的区域租给原告王慧使用，租赁期限为自2016年8月1日至2019年7月31日，租金为每平方米80元整。合同的第11条第1项约定，租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方应在租赁期限届满或合同终止当日或按甲方通知的日期交还出租店铺给甲方。租赁期限届满或因任何原因终止本合同时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁店铺内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费，撤离费或拆除费等。第2项约定，乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应在租赁期满或终止当日按甲方规定的期限将已租赁店铺恢复至交付状态交还甲方，由此发生的费用由乙方承担。或者乙方在征得甲方同意后以合同终止时商铺的现状交回租赁店铺，而无需另作补偿。第5项约定，租赁合同终止时，甲方有权单方注销房屋租赁登记（备案），并另行出租商铺。第6项约定，本合同租赁期限届满，乙方如需继续租赁的，应在届满前提前90日（即在2019年5月1日之前）以书面形式申请，并经双方达成一致后方可续签。双方重新签订新的租赁合同。第8项约定，乙方未提出合同续签申请或双方未就续签合同达成一致时，本合同履行期满自然终止。租赁期间，原告王慧经营的店铺曾拖欠租金及物业费若干次，被告联盛公司就拖欠费用事宜发出过若干次催告函。租赁合同期满后，原告王慧找被告联盛公司协商续租事宜，双方就续租问题未达成合意。2019年8月2日，原告王慧向被告联盛公司出具《申请》，授权王为愿施工组为原告进行撤柜，费用从合同保证金中抵扣。原告撤柜后，被告已将该店铺出租给他人，并已开始装修。此后，原告王慧以被告联盛公司未与其签订续租合同，导致店内装修拆除以及店内设备、物品无法继续利用均有损失为由，诉来我院。 本院认为，原告王慧与被告联盛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，依法具有约束力，原被告双方均应依约履行。双方签订的《租赁合同》中已经明确约定：租赁期限届满或因任何原因终止本合同时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁店铺内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费，撤离费或拆除费等；租赁合同终止时，甲方有权单方注销房屋租赁登记（备案），并另行出租商铺；租赁期限届满，乙方如需继续租赁的，应在届满前提前90日（即在2019年5月1日之前）以书面形式申请，并经双方达成一致后方可续签。双方重新签订新的租赁合同；乙方未提出合同续签申请或双方未就续签合同达成一致时，本合同履行期满自然终止。从以上约定可以看出，合同终止时原告不得要求被告赔偿装修费用、租赁期限届满前双方若未对续签达成一致，租赁合同履行期满自然终止，甲方有权在合同期限届满后，对该店铺另行出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中的《租赁合同》中未对优先续租权的事宜作出约定，原告主张的同等条件下的续租权无事实和法律依据。原告要求被告对因续租未果导致的店铺装修费用及店铺内的设备物品的损失进行赔偿的诉讼请求与合同约定不符，没有事实和法律依据，本院依法应予以驳回。本院对被告要求驳回原告诉讼请求的辩解意见予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王慧的诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告王慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  蔡振霄 二〇一九年九月六日 书记员  庄蓓蓓