云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6240号上诉人（原审被告）：曹军，男，1975年12月23日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：卢毅，万通法律服务所法律工作者，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：胡元礼，男，1933年2月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：王永辉，女，汉族，1937年8月15日生，住云南省昆明市官渡区。两被上诉人共同委托代理人：高一奡，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曹军因与被上诉人胡元礼、王永辉房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曹军及其特别授权代理人卢毅、被上诉人胡元礼及其与王永辉的特别授权代理人高一奡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹军上诉请求：1.撤销（2019）云0111民初1598号民事判决书，改判驳回胡元礼、王永辉的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由胡元礼、王永辉承担。事实和理由：一、一审法院的判决与事实不符，并无事实依据。1、原判决认定曹军与胡元礼、王永辉签订并公证的是《房屋转让预约协议》，非正式的《房屋买卖合同》与事实不符；2、原审法院认为，在签订正式房屋买卖合同条件成就之前胡元礼、王永辉已明确表示不再继续履行协议内容，人民法院也无法强制其履行的理由没有法律依据。二、原审判决违背了客观事实，对曹军显失公平。本案《房屋转让预约协议》其实就是正式的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，价格亦符合当时市场要求，胡元礼、王永辉看到房屋价格上涨，想用不正当手段通过恶意诉讼达到获取不合理的高额利益，严重违反了法定的诚实信用义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持曹军的上诉请求。胡元礼、王永辉共同答辩称：一、本案双方尚未签订正式的房屋买卖合同，双方签订的房屋预约转让协议系本案唯一合法有效的合同；二、胡元礼与曹军于2015年7月7日签订的合同为效力待定的合同，且双方缔约意思已经被预约转让协议替代；三、本案房屋预约转让协议已无继续履行可能。综上，曹军的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判。胡元礼、王永辉向一审法院起诉请求：1.解除胡元礼、王永辉与曹军签订的《房屋转让预约协议》；2.本案全部诉讼费用由胡元礼、王永辉与曹军分担。一审法院认定事实如下：2015年7月24日，胡元礼、王永辉（甲方）与曹军（乙方）签订了《房屋转让预约协议》，双方约定乙方购买甲方所有的位于昆明市云路中心A幢501号房屋，该房屋系云南大立成投资有限公司拆迁补偿给胡元礼、王永辉，现已竣工验收并已交付甲方，所涉房屋所有权证、土地使用证尚未办理，建筑面积89.19平方米，房屋总价款850000元，乙方于协议生效之日一次性向甲方支付转让价款33万元，其中，16万元作为预付款，17万元作为日后签署正式房屋买卖合同的定金担保，剩余价款于双方签署正式房屋买卖合同、取得过户登记“收件收据”支付。双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起一个月内。胡元礼、王永辉与曹军于2015年7月29日对上述《房屋转让预约协议》在昆明市国信公证处进行公证。2015年8月9日，胡元礼、王永辉向曹军出具《收条》确认收到曹军交付的购房款33万元。该房屋尚未取得房屋产权证书。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋转让预约协议》是当事人的真实意思表示，协议合法、有效，在曹军未违约的情况下，胡元礼、王永辉单方主张解除协议，其行为已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，在签订正式的房屋买卖合同条件成就之前，胡元礼、王永辉已经明确表示不再继续履行协议内容，人民法院也无法强制其履行。在已经不能履行的情况下，合同可以解除，合同解除后，守约方可以追究违约方的违约责任，由于双方没有诉请解除合同的法律后果，可在本案终审后另行处理解除合同的协助、配合、返还财产等事项。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：“解除胡元礼、王永辉胡元礼、王永辉与曹军曹军签订的《房屋转让预约协议》。”本案诉讼费100元，由胡元礼、王永辉自行承担。二审中，双方均未提交新证据，对于一审法院查明的案件事实，双方均无异议，本院依法予以确认。同时，本院二审补充确认以下案件事实：，胡元礼、王永辉于2015年8月9日向曹军交付案涉房屋，并由曹军使用至今。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：胡元礼、王永辉是否有权解除案涉《房屋转让预约协议》？本院认为，首先，就案涉《房屋转让预约协议》的性质而言。曹军主张其为正式的房屋买卖合同，胡元礼、王永辉则主张其性质应为预约合同。本院认为，预约合同是指将来订立一定契约的契约，其形态有多种多样，约定内容亦详略不一，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，曹军与胡元礼、王永辉在2015年7月24日签订的《房屋转让预约协议》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人在协议中明确约定该协议的签署系为“确保在条件成就时正式订立房屋买卖合同、办理相关产权变更手续”，可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为日后需磋商签订正式的房屋买卖合同，双方的这一意思表示是明确的。因此，本院认为，案涉《房屋转让预约协议》的性质为预约合同。其次，就本案双方形成何种法律关系而言。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人的履行行为等事实，来认定当事人之间法律关系的性质。根据本案查明事实，协议签订后，曹军除支付定金17万元外，还按约支付购房款16万元，作为出卖人的胡元礼、王永辉也接受了曹军的交付，并于2015年8月9日将房屋交付曹军使用至今，而根据《房屋转让预约协议》的预约性质，胡元礼、王永辉交付房屋的行为不应视为对该预约协议的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，胡元礼、王永辉的该行为应认定为系基于与曹军之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于胡元礼、王永辉在该房屋买卖法律关系中的主要义务之一就是交付案涉房屋，根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。故，本院认为，曹军与胡元礼、王永辉之间已经成立了房屋买卖法律关系。综上所述，曹军与胡元礼之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。再次，就胡元礼、王永辉是否有权解除《房屋转让预约协议》而言，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《房屋转让预约协议》中约定的胡元礼、王永辉单方解除事项为曹军不按照协议约定支付价款，但根据本案已查明事实，曹军现不存在未按协议支付价款的情形，故胡元礼、王永辉不享有约定解除权；胡元礼、王永辉主张案涉房屋因为无法办理房屋产权证合同目的不能实现，但并未举证证实，应承担举证不能的法律责任。本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备胡元礼、王永辉单方解除合同的法定解除情形。综上，胡元礼、王永辉单方主张解除合同的理由不能成立，不应予以支持，一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人曹军的的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1598号民事判决；二、驳回胡元礼、王永辉的诉讼请求。一、二审案件受理费合计200元，由被上诉人胡元礼、王永辉负担。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月二十九日法官助理仝倩华书记员杨雅婷