福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0205执异14号 案外人：洪喻凯，男，1966年4月12日出生，汉族，住福建省漳州市。 委托代理人：李朝东、周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 申请执行人：高树基，男，1966年3月18日出生，暂住福建省厦门市。 委托代理人：陈智元，福建衡兴明业律师事务所律师。 被执行人:张德文，男，1975年5月9日出生，汉族，住福建省永定县。 被执行人：徐忠阳，女，1975年9月15日出生，汉族，住福建省永定县。 本院在执行申请执行人高树基与被执行人张德文、徐忠阳借款合同纠纷一案【案号：（2017）闽0205执186号】中，案外人洪喻凯对本院查封厦门源昌山庄（含一、二、三期）房屋（下称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人洪喻凯称，2015年12月24日，案外人洪喻凯与徐忠阳、张德文签订编号为1000187的《房屋买卖协议》，徐忠阳将案涉房屋以3480000元的价格出售给案外人，其中案外人应在2016年1月20日之前支付购房款1327250元（含购房定金200000元），其余款项以代为承担案涉房屋全部按揭贷款的方式支付。合同签订后，案外人依约在2016年1月20日前向徐忠阳、张德文支付了1327250元购房款，并且徐忠阳、张德文将其银行按揭贷款账户资料交与案外人，由案外人代为支付每个月约18000元的贷款，同时把出售案涉房屋有关的一切权利委托公证给案外人指定的受托人郑龙辉。2016年3月8日，案外人通过郑龙辉将案涉房屋出售给谢惠昌，与谢惠昌签订编号为0001270号的《房产买卖协议》，并办理了相关交接手续。2016年5月，谢慧昌按照合同约定开始向按揭银行支付贷款。2016年6月13日后，谢慧昌持相关手续向开发商办理了案涉房屋的交房入住手续，并实际安排其母亲居住。综上，案外人在案涉房屋被查封前就与徐忠阳签订了书面买卖合同，且经思明法院认定为合法有效，依约支付了全部应付款项，下手买受人谢慧昌已实际办理了案涉房屋的入住手续并居住至今，未办理过户登记系因法院查封所致，并非因买受人自身原因，故案涉房屋的实际权属非徐忠阳、张德文所有，请求中止对厦门源昌山庄（含一、二、三期）房屋的查封措施。 洪喻凯向本院提交的证据有：厦门市海沧区人民法院作出的（2016）闽0205民初1836号民事裁定书；1000187号房产买卖协议；厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初17872号民事判决书及生效通知书；徐忠阳贷款账户基本信息、洪喻凯缴纳按揭款的电子回单；（2016）厦证内字第2440号公证书；0001270号房产买卖协议；谢慧昌银行账户流水记录、个人贷款还款凭证；厦门龙祥房地产开发有限公司出具的入住通知书、厦门新凯宾物业服务有限公司的房屋移交书、房屋内部照片。 申请执行人高树基向本院提交书面意见称，2016年6月1日海沧法院在高树基与张德文、徐忠阳民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产。2016年6月13日，徐忠阳本人根据开发商的通知到物业管理处办理交房手续，此前案涉房屋均由不动产开发商占有，且2016年7月28日，谢慧昌系强行破门进入案涉房屋，故买受人洪喻凯在法院查封前并未合法占有该房屋。此外，根据思明法院作出的（2016）闽0203民初17872号民事判决书，案涉房屋总价为3480000元，买受人仅支付了1327250元（含定金），剩余款项并未支付。因此，请求驳回案外人的执行异议申请。 被执行人张德文向本院提交书面意见称，案涉房屋于2016年6月1日被海沧法院查封，此时该不动产由开发商厦门龙祥房地产开发有限公司占有，直至2016年6月13日徐忠阳办理交房手续后才转由徐忠阳占有，所以案外人洪喻凯并未于法院查封前合法占有案涉房屋。另外，案涉房屋价款共计3480000元，案外人仅支付1327250元（含定金），并未支付全部款项。因此，案外人洪喻凯的执行异议申请不符合法律规定，请求驳回。 被执行人徐忠阳未作答辩。 本院查明：徐忠阳与洪喻凯于2015年12月24日签订编号为1000187的房屋买卖协议，载明甲方徐忠阳将届时尚未办理土地房屋权证的厦门源昌山庄（含一、二、三期）房产（购房合同号03093048）以总价3480000元的价格转让给乙方洪喻凯，乙方应在协议签订之日将购房定金200000元交由丙方厦门市淘屋房地产代理有限公司东坪二里分公司保管并于案涉房屋过户至买方名下当天支付给卖方，首期购房款1327250元（含定金）由乙方洪喻凯于2016年1月20日前支付完毕，同时乙方还应按时偿还案涉房屋的银行按揭贷款。协议还约定，甲方徐忠阳应以开发商交房时间为准将房产交付给洪喻凯使用，同时徐忠阳应无条件配合洪喻凯办理房屋一手产权证及过户手续，所产生的税费等一切费用由乙方洪喻凯承担。 上述协议的有效性经厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17872号民事判决书确认，该判决书于2018年7月26日生效。 2016年1月7日、2月3日、3月7日、4月8日，洪喻凯通过网银转账至徐忠阳名下，账号为62×××97的中国建设银行账户，转账金额分别为18677元、17452.9元、18052.73元、18052元。 2016年1月20日，张德文、徐忠阳作为委托人在厦门市公证处签订《委托书》，该委托书第七条载明“受托人有权出售上述房产，权限如下：1、受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件……”，该委托书同时还载明“受托人在行使抵押、出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效”。受托人郑龙辉。 2016年3月8日，徐忠阳、郑龙辉作为甲方与乙方谢慧昌签订编号为0001270的房屋买卖协议，该协议载明甲方同意将案涉房屋（购房合同号03093048）以3850000元的价格转让给乙方谢慧昌，乙方应在协议签订之日直接支付给甲方定金500000元，首期购房款1917836元（含定金）于2016年4月20日前一次性支付完毕。协议明确案涉房产现状为尚未办理土地房屋权证，同时约定双方在2016年4月20日办理全权委托公证，届时乙方应支付全部购房款并由甲方将房产交付给乙方使用。 2016年5月8日、6月7日，谢慧昌分别转入16560元至徐忠阳名下尾号为2697的银行账户。2017年3月至2019年3月，谢慧昌以个人名义每三个月为徐忠阳偿还一次建设银行的个人贷款，贷款账号为84001098060100000000214388。 2016年5月27日，高树基向本院提起民事诉讼，请求判令张德文、徐忠阳共同归还借款本金170万元及利息。2016年6月1日，本院根据高树基的申请作出（2016）闽0205民初1836号民事裁定，依法查封徐忠阳名下预告登记（合同编号03093048）的厦门市思明区源昌山庄（含一、二、三期）（即厦门市思明区莲前路龙源里11号）房产。2017年2月10日，申请执行人高树基与被执行人张德文、徐忠阳借款合同纠纷一案进入执行程序，上述保全措施转为执行措施。 2016年6月7日，厦门龙祥房地产开发有限公司向徐忠阳发出《入住通知书》，该通知书载明户主应于2016年6月13日至2016年6月15日办理交房手续。2016年6月13日，徐忠阳签署了《房屋移交书》，确认源昌山庄（源昌、君悦山）11号楼房已移交完毕。现案涉房屋由谢惠昌及其家人居住。 本院认为，案外人洪喻凯与被执行人徐忠阳的房屋买卖协议虽签订在本院查封之前，且该买卖协议经思明法院确认合法有效，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，案外人的异议请求是否成立，除符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一要件外，还必须同时满足法律规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”等要件，且能够排除执行，其立法精神是在债权执行中保护无过错买受人的物权期待权。从本案看，案外人与被执行人徐忠阳签订房屋买卖协议时，案涉房产尚未交房，此状态持续至本院查封后；至本院查封时，案涉房产已再次转卖他人；待案涉房产移交使用，案涉房屋实际由谢惠昌居住，故无法认定案外人在法院查封前已合法占有案涉房产。其次，案外人在购买案涉房产后，仅向被执行人支付了首期购房款1327250元（含定金）及银行按揭款72234.63元，合计1399484.63元，尔后由谢惠昌代为偿还按揭，故案外人并未如法律所规定履行支付价款的义务。案外人洪喻凯明知案涉房屋未办理一手产权证而购买，对此应负有一定的过错，其未能办理过户并非单纯法院查封所导致。此外，案外人在购买案涉房产后又转卖他人，事实上已不存在物权期待。综上，案外人洪喻凯的执行异议理由依法不能成立，无法排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人洪喻凯的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 吴丽芬 审 判 员 罗小茜 审 判 员 付 臻 二〇一九年九月二十六日 法官助理方向 代书记员 苏朝胜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 ……