广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8673号原告：广州云房数据服务有限公司，住所地广州市天河区天河东路67号第22层01-02及07-11房，统一社会信用代码9144010632752659XK。法定代表人：程俊翔，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴玫，系原告公司员工。委托诉讼代理人：古春芳，系原告公司员工。被告：李乐丹，女，1981年12月28日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州云房数据服务有限公司诉被告李乐丹居间合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州云房数据服务有限公司（以下简称云房数据公司）的委托诉讼代理人吴玫、古春芳，被告李乐丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云房数据公司向本院起诉称，2017年1月17日，原告作为中介方，与被告、卖方就卖方名下位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道榕江街5号904房的物业签订了《存量房买卖合同》（No.150291）及《居间服务费支付承诺书》（No.1503582）。该承诺书约定，被告需在2017年1月17日前向原告支付居间服务费15825元。在签订合同当天被告向我方支付1万元，剩余5825元未支付。现案涉房屋已在原告协助下过户至被告名下，但被告一直未按合同约定向原告支付剩余居间服务费5825元。经原告多次催告，被告仍拒绝支付。作为中介方，原告积极提供居间服务，现涉案房屋已经顺利过户到被告名下，被告却拒绝支付剩余居间服务费，多次沟通无果。原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付居间费5825元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（自2017年1月17日起，按每日0.1%的标准暂计算至2019年7月1日止为5220元）；3.被告承担本案诉讼费。被告李乐丹辩称：1.被告不应向原告支付剩余佣金，原告作为居间方，未提供相应的居间服务，其不应要求被告支付剩余佣金。原告作为居间方需要提供的服务包括但不限于购房贷款服务，房屋过户陪同服务，房屋权属过户费用的项目金额计算讲解，原告承诺其服务存在于交易每一个环节。但案涉房屋买卖交易中，原告仅仅提供了第一项服务即签订合同。后续所有服务原告均未提供，根据原告制定的《签约温馨提示》可知，原告仅仅提供了十分之一的服务，却要求被告支付全部的居间费用，不符合约定。被告有权要求原告退回部分居间费用，被告保留该权利。关于原告提及的参与诉讼一事，被告认为原告参与诉讼，协助司法机关查明案件事实是原告的义务，并非是协助被告。因此被告无需支付剩余佣金5825元。2.关于原告诉请的逾期付款违约金，由于被告无需支付剩余佣金5825元，那么根据合同约定，支付违约金的基础不存在，故被告无需支付相应的违约金。3.案涉房屋的买卖合同自2017年1月17日签订后，直至2019年4月才通过诉讼履行完毕。在该合同履行过程中，被告属于守约方，并未违约，对居间人而言，促成交易的成功是其义务。在2017年至2019年4月期间，该合同是否继续履行存在疑问，在诉讼期间原告也未提及补交中介费用一事，未向被告告知被告未支付剩余中介费用属于违约行为，需要支付违约金。因此原告提及的违约金的起算时间也是错误的。4.被告向各大中介咨询中介费的支付情况，得到的回复基本都是签约当天收取50%居间费，过户当天支付剩下50%居间费，但被告一开始却交了63%以上的居间费，这点也不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：坐落于广州市番禺区洛浦街沙溪大道榕江街5号904房（以下简称案涉房屋）的原权属人为徐静。2017年1月17日，李乐丹（买方、乙方）与案外人徐静（卖方、甲方），云房数据公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：案涉房产建筑面积90.14平方米，成交价为211万元整。丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应当于2017年1月17日前向丙方支付居间服务费，其中乙方应向丙方支付居间服务费人民币15825元；甲乙任何一方逾期支付上述居间服务费的，违约方每日应按居间服务费0.1%的标准向丙方支付违约金。本合同在履行过程中发生的争议，由各方当事人协商解决；协商不成的，提交该房地产所在地法院管辖。该合同还约定了其他内容。原告云房数据公司在该合同上加盖公章，被告李乐丹及案外人徐静签名并按捺指模。同日，李乐丹签署编号1503582的《居间服务费支付承诺书》，内容如下：“我方确认中介方（云房数据公司）已就广州市番禺区洛浦街沙溪大道榕江街5号904房屋买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方2017年1月17日签了房屋买卖合同，现我方向中介方承诺向中介方支付居间服务费15825元，我方同意于2017年1月17日之前向中介方支付居间服务费。逾期支付的，我方应以应付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向中介方支付违约金”。李乐丹在该承诺书上签名并按捺指模。另查明，在案涉《存量房买卖合同》的履行过程中，被告李乐丹与卖方徐静产生纠纷。李乐丹诉至本院［案号为（2017）粤0113民初5337号］，要求徐静、冯立广（徐静配偶）继续履行《存量房买卖合同》。云房数据公司作为第三人参加该案诉讼。该案经审理查明，国土房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，截至2017年6月29日，李乐丹及其配偶冯桂杰名下均无任何房地产登记记录。2017年12月20日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证实李乐丹具备广州市限购区域内的购房资格；并认定在该案中李乐丹无违约行为，徐静、冯立广存在明显确定的违约行为，李乐丹要求继续履行涉案合同，将房屋过户至其名下，符合合同约定及法律的规定，依法应予以支持。该案于2018年4月24日作出（2017）粤0113民初5337号《民事判决书》，判令：一、原告李乐丹应于本判决生效之日起十日内向第三人广州银行股份有限公司佛山分行代为清偿徐静关于位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道榕江街5号904房的抵押借款本息；二、第三人广州银行股份有限公司佛山分行在收到上述房屋抵押借款本息后十日内协助办理房屋的涂销抵押登记手续并书面确认李乐丹代位清偿款项金额；三、原告李乐丹应于向第三人广州银行股份有限公司佛山分行代位清偿借款本息后二十日内将房款余额支付给被告徐静；四、被告徐静、冯立广应在本判决生效之日起三十日内协助办理上述房屋的过户手续，将房屋过户至原告李乐丹名下；五、被告徐静、冯立广应在本判决生效之日起三十日内结清位于广州市番禺区洛浦街沙溪大道榕江街5号904房的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费等费用后将上述房屋交付李乐丹；六、被告徐静、冯立广应在本判决生效之日起十日内向李乐丹支付迟延履行违约金（违约金以211万元为基数，按每日0.05%，自2017年5月23日计算至将第一判项所涉房屋过户至李乐丹名下之日止）；七、驳回原告李乐丹的其他诉讼请求。徐静不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院［案号为（2018）粤01民终19090号］。广州市中级人民法院经审理查明认定：一审判决认定事实清楚，但对违约金未予调整不当，本院予以改判。并于2018年12月28日作出（2018）粤01民终19090号《民事判决书》，判令：一、维持广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5337号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5337号民事判决第七项；三、变更广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初5337号民事判决第六项为：徐静、冯立广应在本判决生效之日起十日内向李乐丹支付迟延履行违约金100000元；四、驳回李乐丹的其他诉讼请求。本案诉讼中，双方均确认案涉房屋已过户至被告李乐丹名下。被告李乐丹已向原告支付中介服务费1万元。原告称，除促成案涉《存量房买卖合同》成功签订外，其还协助被告获得上述案件的胜诉。在被告胜诉后，原告有与徐静联系，希望协助完成案涉房屋的过户手续。但因原告参与被告与徐静的诉讼，并帮助被告获得胜诉，徐静拒绝原告沟通，故原告无法帮助被告完成案涉房屋的后续交易手续。另，原告还称，在案涉房屋买卖交易中，是因被告在签订房屋买卖合同时无购房资格导致合同无法履行，并引起诉讼。因此，原告认为被告应向其支付合同约定的剩余中介服务费5825元。被告确认在（2017）粤0113民初5337号案作出二审判决后，原告未协助其完成房屋过户手续，并称其曾经有要求原告办理相关的过户手续，但原告不予配合，最后被告不得不申请法院强制执行，才完成了案涉房屋的过户手续。至于购房资格问题，原告称在签订房屋买卖合同时，原告是知悉被告当时不具备购房资格的，当时被告也是置换房屋，出售其名下房屋后即可获得购房资格。本院认为，案涉《存量房买卖合同》及李乐丹签署的《居间服务费支付承诺书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。但因云房数据公司在整个交易过程中仅提供了部分中介服务，故云房数据公司要求李乐丹按照约定支付全额中介服务费缺乏事实和法律依据。现李乐丹已向原告支付了1万元中介服务费，尚余5825元未付。本院认为，李乐丹支付的中介服务费足以匹配原告提供的中介服务，故对于原告要求李乐丹支付剩余中介服务费5828元及逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。至于原告提出的其协助李乐丹参与诉讼并获得胜诉，本院认为，原告参加诉讼、协助法院查明案件事实是其应尽的义务，不属于提供中介服务的范畴，不应以此作为收费依据。另外，原告提及的李乐丹在签订案涉合同时不具备购房资格一事，原告确认在签订案涉房屋买卖合同时其已知晓该情况，且在（2017）粤0113民初5337号案中，经法院审理查明，李乐丹已具备购房资格不影响交易的完成，且在整个交易过程中李乐丹不存在违约行为，故原告以李乐丹违约为由，要求李乐丹支付全部中介服务费，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州云房数据服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费38元，由原告广州云房数据服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王薇薇二〇一九年九月六日书记员  陈 瀚