湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3907号原告：周凤娥，女，1982年8月19日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：李月涛，男，1981年12月13日出生，汉族，系原告周凤娥丈夫。被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。法定代表人：汤斌，公司董事长。委托诉讼代理人:黄亚林，湖南宣阳律师事务所律师。原告周凤娥与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤娥请求本院判令：1、请求判令被告立即向原告提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助原告办妥涉案房屋不动产权转移登记至原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金45412.7826元（以购房款535935元为基数，按2015年10月中国人民银行公布的银行贷款利率计算，从2016年7月1日暂计算至2018年6月12日，逾期711天）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告汇龙公司答辩要点：1.案涉房屋未在合同约定的期限内办理不动产首次登记并非被告的过错；2.原告主张高额违约金没有依据；3.被告有权不予协助原告办理转移登记；办理产权登记因涉案房屋存在面积差，需要补交差价款，且需要到有关部门更改合同，事实上暂时不能办理产权证；4.办理产权登记因涉案房屋存在面积差，需要补交差价款，且需要到有关部门更改合同，事实上暂时不能办理产权证；5.涉案房屋的签订时间为2016年4月14日，双方权利义务的起算点也是从当天开始产生，计算办理产权登记的日期，应当以2016年4月14日起，增加540天，作为办证期限，汇龙公司并未存在逾期办证的情形，其要求逾期办证违约金没有事实的合法依据；综上，请求驳回原告诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2013年7月3日，案外人黄莉子（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（编号201300201601），合同约定：（1）、买受人购买出卖人开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目的第A5栋16层1601号房，建筑面积114.39平方米，每平方米4685.16元，总房款为535935元。（2）、出卖人在2014年12月30日前将经设计、质检、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。（3）、出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。（4）、如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按《合同补充协议》第五条中第1款处理，即“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记”。合同签订后，买受人依约向汇龙公司支付了购房款和办证费用，被告汇龙公司也将涉案商品房交付买受人使用。2、原告周凤娥称，实际上是原告借用黄莉子的名义与汇龙公司签订的房屋买卖合同（2016年4月14日，原告周凤娥与汇龙公司又签订一份编号仍为201300201601的《郴州市商品房买卖合同》），因被告汇龙公司没有按照与黄莉子于2013年7月3日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的时间办理案涉房屋产权登记事宜，故原告依据该合同的约定要求被告承担违约责任。3、周凤娥与黄莉子及周井宣曾因案涉房屋产生房屋买卖纠纷于2015年诉至本院，本院于2016年1月26日作出（2015）郴州北民一初字518号民事判决书，判决案涉房屋属周凤娥所有，黄莉子需将房屋产权变更登记至周凤娥名下。判决书已发生法律效力。4、庭审查明，在本案审理期间，案涉房屋不动产权首次登记已经办妥。5、庭审后，原告向本院出具书面陈述意见，愿意按同小区同类案件生效的二审判决书的类似判决，按一半赠送面积计算需补交的差价款支付给被告。判决的理由与结果本案为商品房销售合同纠纷。本院认为，2013年7月3日，案外人黄莉子与汇龙公司签订《郴州市商品房买卖合同》（编号201300201601），系双方真实意思表示、合法有效；本院（2015）郴州北民一初字518号民事判决书中认定，周凤娥与黄莉子对该《郴州市商品房买卖合同》并无异议，该合同相对人系黄莉子与汇龙公司，二者受该合同所约定的权利义务的约束。本案原告周凤娥依据2016年4月14日与汇龙公司签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定要求被告汇龙公司向原告承担违约责任，有法律依据。现查明，在本案审理期间，案涉房屋不产权首次登记已经办妥，原告亦同意按赠送面积的一半计算需补交的房款，故此，被告应在原告按约定补交完房款后向原告提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助原告办妥涉案房屋不动产转移登记至原告名下。原告诉请的逾期办证违约金，原、被告之间的合同虽于2016年4月14日签订，但该格式合同是由被告提供的，被告提供的合同中明确约定“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日”，即使合同系笔误，合同签订日期视为交房日期，交房日期则为2016年4月14日，超过540天即视为逾期。故此，违约金应从2017年10月6日起开始计算，计算至2018年6月12日办证日期止，按中国人民银行同期年贷款利率4.75%计算为17366.50元（535935×4.75％÷365×249天＝17366.50；违约金从2017年10月6日算至2018年6月12日）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州汇龙置业有限公司在原告周凤娥按约定补交完房款后向原告周凤娥提供办理涉案房屋不动产权证所需材料并协助原告周凤娥办妥涉案房屋不动产转移登记至原告周凤娥名下；二、被告郴州汇龙置业有限公司十日内向原告周凤娥支付逾期办证违约金17366.50元;三、驳回原告周凤娥的其他诉讼请求。案件受理费508元，由被告郴州汇龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  郭蓉二〇一九年九月十八日书记员  李悠附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。