云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终241号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，系该公司总经理。委托代诉讼理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈德荣，男，汉族，1962年5月2日出生，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审原告）：包昌翠，女，汉族，1961年9月8日出生，住昆明市盘龙区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李莹，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）与被上诉人陈德荣、包昌翠商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本案现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求：一、请求人民法院撤销一审判决第一项“被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在本判决生效之日起十日内以购车位款118000元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告陈德荣、包昌翠支付自2016年11月30至2018年5月28日期间的逾期办证违约金”，依法改判。二、本案的诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人未按约履行递交义务，该事实认定存在错误，事实是上诉人在向不动产登记机关递交办证资料时，因不动产新政政策实施，不动产中心及相关部门暂停办理接件，不动产办理处于不正常状态是客观存在事实，无法递交资料的责任不在上诉人，上诉人不应为此承担违约责任；二、一审法院适用法律不当，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定判决上诉人承担违约金。前述已及，不动产新政策的实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致的，上诉人不应为此承担违约责任，一审法院适用法律不当。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人陈德荣、包昌翠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告陈德荣、包昌翠向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即将办理金盾俊园A2－1－C021号车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；2、被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总金额人民币118000元以年利率6%自2016年11月29日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止的利息（到起诉之日利息为人民币10649元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年7月18日，被告向原告收取了车位认购资格确认金人民币50000元。2013年11月9日，原、被告签署《商品房购销合同》（金盾俊园车位），原告向被告购买位于金盾俊园A2－1－C021号车位，套内建筑面积13.2平方米，总金额为人民币118000元。当天，原告付清了车位尾款68000元。双方在合同第十二条明确约定：“乙方（原告）在达到以下条件后，甲方（被告）在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。”2015年12月13日，原、被告双方办理了入住结算，原告也交纳了办证所需费用。此后，按合同约定，被告应于240个工作日即2016年11月29日将原告办理不动产权证的所有资料提交产权办证机关，但被告于2018年5月28才将原告办理车位产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：原、被告双方于2013年11月9日签订的《商品房购销合同》系其真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方在合同十二条约定了被告需协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，而被告至今未能递交办证材料给办证机构，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，双方在合同中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故对原告主张的逾期办证违约金，一审法院根据上述司法解释的规定，结合国家产权办理政策调整及被告无故意违约的实际，认定逾期办证违约金以原告缴纳的车位款118000元为基数，自2016年11月30日至被告递交资料之日即2018年5月28日共计544天，按中国人民银行同期贷款利息标准计算。被告认为未能按合同约定的期间提交办证资料，系客观原因所致，被告不存在过错的答辩观点，一审法院不予采信。被告认为原告主张的违约金过高的答辩观点，一审法院结合本案实际，予以采信，并予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内以购车位款118000元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告陈德荣、包昌翠支付自2016年11月30日至2018年5月28日期间的逾期办证违约金。二、驳回原告陈德荣、包昌翠的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。审理中，上诉人俊发公司提交如下证据：《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人陈德荣、包昌翠质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与陈德荣、包昌翠已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经陈德荣、包昌翠质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。另为查明案件事实，本院依职权向昆明市国土资源局调取了《昆明市不动产登记受理通知书》，该通知书证明俊发公司于2018年7月16日将案涉车位的办证材料递交不动产登记机关。对此，双方当事人均不持异议。一审根据俊发公司陈述将交件时间认定为2018年5月28日与上述证据反映的客观事实不符，本院予以纠正。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，陈德荣、包昌翠在2015年12月13日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内协助陈德荣、包昌翠递交办证资料，但俊发公司直至2018年7月16日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购车位款项118000元为本金按照年利率6%的标准自2016年11月30日计算至俊发公司递交资料之日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人陈德荣、包昌翠并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向陈德荣、包昌翠支付违约金2000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2734号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人陈德荣、包昌翠支付逾期办证违约金2000元；三、驳回被上诉人陈德荣、包昌翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费100元，共计150元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  施苏萍审判员  何海燕审判员  姚 丹二〇一九年九月二十七日书记员  李艾佳