广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7179号原告：刘振乔，男，1987年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：胡同斌、黄颖智，广东广诺律师事务所律师。被告：广东诺亚互联网产业园有限公司，住所地广东省广州市白云区沙太路自编29号太和中心广场8楼。法定代表人：胡长波。委托诉讼代理人：李源清，上海赢火虫律师事务所律师。原告刘振乔与被告广东诺亚互联网产业园有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘振乔及其委托诉讼代理人黄颖智、被告广东诺亚互联网产业园有限公司的委托诉讼代理人李源清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘振乔诉称：1.判决解除原被告签订的《物业租赁合同书》；2.判决被告退还原告保证金39300元；3.判决被告赔偿2018年6月至10月租金52400元、管理费13100元；4.判决被告赔偿原告装修费105976元及自2018年6月1日起至付清之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年4月2日签订《物业租赁合同书》，合同约定原告承租被告位于广州市白云区太和镇大源北路广东诺亚方舟互联网产业园（以下简称“诺亚园区”）1座7层7A09、10、11号物业，租赁期限从2018年6月1日至2023年5月31日。诺亚园区是属于广州市惠信企业管理咨询有限公司（以下简称“惠信公司”）投资开发，惠信公司于2017年2月27日与广州广润家具制造有限公司（以下简称“广润公司”）签订租赁合同，广润公司委托本案被告行使对诺亚园区的管理权。但因惠信公司于2018年6月已与广润公司解除租赁合同，原、被告已无法正常履行本案合同，且广润公司停缴电费导致停电，影响原告的正常营业。被告广东诺亚互联网产业园有限公司辩称：对于原告的诉请1，因为原告已经自行搬离,该租赁合同已经终止。对于原告的诉请2和诉请4，根据本案的事实原告可以完全行使承租权以及对物业的占有和使用，原告搬离是原告自身的原因,被告没有违约之处,保证金和装饰装修费用由原告自行承担。对于原告的诉请3,原告自2018年6月份开始使用房屋一直到2019年5月份，原告应支付使用房屋期间的租金管理费和房屋使用费，现在原告还欠被告租金和管理费，所以对原告要求赔偿租金和管理费的诉讼请求，被告不予认可。经审理查明：2018年4月2日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《物业租赁合同书》，约定诺亚园区是由惠信公司投资开发，经其授权被告对诺亚园区行使管理权，包括但不限于使用权、处分及经营管理权、出租权、收益权等；乙方向甲方承租诺亚园区1座7层7A09、7A10、7A11号物业；本租赁为现状租赁，当事人确认已经对物业的性质、权属、用途、租赁时状态和面积等现状做了充分了解；租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日；甲方给予乙方31天装修期，自2018年5月1日至2018年6月1日，装修期内不收取物业管理费与租金；乙方每月按20元/平方米承租甲方物业，每月租金合计10480元，上述租金含管理费不含税；乙方提前退租，则视为乙方严重违约，甲方有权不予退还所有租金，并没收保证金；保证金为39300元；乙方应于每月五日之前缴纳当月租金；管理费每月2620元，不含税。2018年4月2日，原告向被告交纳了合同保证金39300元。庭审过程中，原告确认其于2018年10月底搬离上述物业，离开时室内可拆卸的物品（包括家居、展示柜、墙柜等）均已取回。原告为证实其装修诺亚园区1座7层7A09、7A10、7A11号房产生的费用情况，举证了广州世昌达玻璃工程有限公司出具的费用清单及《收款收据》，两份证据均加盖“广州世昌达玻璃工程有限公司”印章，费用清单显示工程费24256元，《收款收据》记载的金额为24245元，原告在本案中主张24245元；举证了广州常德雄辉家具出具的《收款收据》四份，日期是2018年5月13日、6月30日、7月5日、9月9日，所涉项目为“展柜、墙柜”，总金额47590元；举证了支付宝及微信转账给案外人徐桂华的记录，其中2018年4月13日转账7000元，备注“7a09.10.11隔墙费”，2018年4月20日转账10000元，备注“7a09.10.11的装电的费用”，2018年5月8日转账17141元，为装修余款；另，原告举证了支付宝转账给案外人**的记录，转账时间是2018年4月2日，转账金额为53238.4元，备注“7A097A107A11三压一租款”。被告对原告主张的上述损失金额不予确认，认为应由原告自行承担。本院他案中查明，诺亚园区1座7层7A09、7A10、7A11号房所在建筑有取得穗规建证（2013）1967号《建设工程规划许可证》，建设单位为广州市白云区太和镇米龙经济联合社，许可建设规模为楼上10层共21277.7平方米、地下1层7405.3平方米，该许可证同时载明“不按本证规定进行建设的，均属违法建设”，实际建设层数为9层，无地下楼层，面积总计39336平方米，超过了规划许可的建设面积，未办理产权登记，未见合法报建证明材料。庭审过程中，被告确认诺亚园区1座7层7A09、7A10、7A11号房所在建筑证照不齐全。经本院对合同效力释明后，原告于2019年9月6日书面向本院申请撤销要求判决解除《物业租赁合同书》的诉讼请求，其他诉请及证据材料均不变更。被告则通过电话回复，答辩意见及证据材料均不变更，要求法院依法处理。双方当事人均表示不需要重新给予答辩、举证期，均以2019年7月31日庭审意见为准。以上事实，有《物业租赁合同书》《收款收据》、转账记录、微信聊天记录、申请书、短信发送记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原被告签订的《物业租赁合同书》所涉建筑物未按照《建设工程规划许可证》进行建设，属于违法建筑，故《物业租赁合同书》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同自始无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告已搬离涉案物业，其要求被告退还保证金39300元，合理合法，本院予以支持。关于原告主张的2018年6月至10月的租金、管理费，因原告当庭确认其于2018年10月底搬离涉案物业，在此之前产生的费用属于原告使用租赁物业期间实际发生的费用，应由原告自行承担，原告要求被告赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，被告将违法建筑出租给原告，对《物业租赁合同书》的无效负有主要过错，原告在签订《物业租赁合同书》时没有尽到合理的注意义务，在未查明被告出租物业权属、证照是否合法的情况下即签署合同，对合同的无效也负有一定的责任，故对于装修损失原被告应当各自承担相应的责任。因原告当庭确认，租赁物业内可拆卸物（包括家居、展示柜、墙柜等）均已自行搬离，故对于原告主张展柜、墙柜损失47590元，本院不予支持；对于原告提交的其他室内装修单据，本院确认其真实性、合法性及与本案有关，该费用为58386元（24245元+7000元+10000元+17141元）。根据原被告过错程度及原告实际使用租赁物时间较短等实际情况，酌情确定被告应承担70%的赔偿责任，即赔偿原告装修损失40870.2元。对于原告主张的装修费利息损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广东诺亚互联网产业园有限公司退还原告刘振乔保证金39300元；二、于本判决生效之日起三日内，被告广东诺亚互联网产业园有限公司赔偿原告刘振乔装修费损失40870.2元；三、驳回原告刘振乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4461.64元，由原告刘振乔负担2764.64元，被告广东诺亚互联网产业园有限公司负担1697元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  钟钜仪人民陪审员  区丽文二〇一九年九月十六日书 记 员  何丽欣