广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7619号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托诉讼代理人：何燕芳，该司职员。委托诉讼代理人：邓梓善，该司职员。被告：陈瑞克，男，1986年5月15日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）与被告陈瑞克物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托诉讼代理人何燕芳、邓梓善，被告陈瑞克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的物业管理服务费1672.33元（计自2017年7月1日至2019年5月31日），以及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算，计至缴清当日）；2.被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告华勤公司变更其第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的物业管理服务费1817.75元（计自2017年7月1日至2019年7月31日），以及违约金（每月管理费的滞纳金以72.71元为本金，按每天1‰的标准从次月1日开始计算至实际清偿之日止），并增加一项诉讼请求：被告支付2017年10月1日至2019年7月31日的停车费3300元及滞纳金（滞纳金以每月拖欠的停车费为本金，从欠费次月开始按每天1‰的标准计算至清偿之日止）。事实与理由：在2013年5月由富都城二期、白沙堡物业业主与原告签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，约定管理期限从2013年6月1日至2016年5月30日止，合同到期后至今一直由原告负责该区物业管理工作。该合同也约定物业服务费用由业主按房产证建筑面积交纳，标准为：物业住宅管理服务费1元／月/平方米，商铺管理服务费80元／月。遗憾的是，被告自2017年7月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已拖欠物业管理费共1817.75元。经原告多次催收，均未果。原告认为，原告已通过合法程序成为本小区物业服务企业的适格主体。原告与富都城二期、白沙堡物业业主签订的《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务。原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业服务费用的义务。被告拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告的合法权益。根据民事诉讼法及物业管理条例等相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。被告陈瑞克辩称，不同意原告的诉讼请求。一、广州市番禺区市桥街富都二期第一届业主委员会（以下简称富都业委会）从未与华勤公司签署过管理合同，业主质疑华勤公司合同不合法，对物业的服务标准、管理办法和方式、服务内容和定价我不予确认。由于没有管理合同，我不承认华勤公司。富都业委会已出示证明，证明未与华勤公司签署过服务合同。华勤公司从未与富都业委会商量和确定过物业的服务标准、管理办法和方式、服务内容与定价。富都业委会已经多次口头和书面通知华勤公司来商量签订合同与管理方案和方式事宜，但华勤公司对富都业委会不予配合和理会。二、华勤公司不履行公示账目义务。富都业委会多次口头和书面通知华勤公司要求公开账目，结果华勤公司不予配合和理会。三、我及时向华勤公司反应有其他业主在装修施工时动用了富都二期的公共场地，华勤公司只是派人到场口头劝说了一下，并未进行阻止，导致平台大棚施工完成，对我的影响非常大。我认为华勤公司未及时给予制止或采取有力措施要求改正，是物业管理不到位或不想管理。如今大棚造成安全、卫生、噪音等安全问题，这些问题导致我睡眠质量不好，精神失常。同时严重损害小区公共利益，造成消防安全隐患，极容易积杂物导致引发火灾。四、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。富都二期小区的公共区域车位属于富都二期业主所有，华勤公司未经小区业主同意和富都业委会同意，私自将车位出租给隔壁富都小学教师、其他小区业主、外来车等，导致富都二期车位紧张，业主的车停不到车位，而且华勤公司不公开和公示出租的停车费用收益。华勤公司将违规收取的停车费占为己有，而根据规定小区的停车费应归全体业主所有。富都业委会一直要求华勤公司公开公示，存入公用账户，结果华勤公司对富都业委会提出的要求不理会、不处理、不商量。五、《物业管理条例》规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。富都二期小区有电梯广告收入，丰巢快递柜场地出租费用，丰巢使用的电费、门口围栏广告费等。出租的场地和广告收入费用的处理权也是归业主所有。华勤公司未经富都二期业主同意和富都业委会同意，私自违规引进的丰巢快递柜、电梯广告、门口广告等操作，是严重侵占小区公共利益和侵犯所有业主的权益。六、华勤公司未做好沿街交通秩序与小区车辆正确停放。小区车辆乱放无章，阻碍交通，阻碍消防通道，容易造成安全事故。七、对华勤公司管理期间未感觉到服务。1、小区卫生脏乱，垃圾数月未处理，严重影响到居民身体健康问题，严重阻碍居民消防通道，严重影响居民逃生安全道路。2、未牵绳的野狗乱窜，华勤公司从未驱赶与管理，这些严重威胁到大人和小孩子的人身安全。狗屎到处乱拉，卫生不处理，安全卫生华勤公司不重视。3、富都二期小区常用通道电线管理杂乱和掉落，主要通道高压电线裸露，危险至极，极容易短路引起火灾与电击伤亡事件。4、小区公共平台养狗问题从未解决，导致公共区域产生环境卫生问题、噪音问题，这些小区业主投诉到华勤公司从未处理。小区公共平台养狗这些事情，导致我不敢进入平台，已经严重侵犯富都二期所有业主的公共利益。5、非本小区广告和非法广告横飞，非常容易误导居民，极容易造成财产损失，华勤公司未及时给予清除。6、华勤公司未对富都二期小区空调安装进行过规范管理，导致小区主要通道上面空调安装随意，空调水随意滴落，长期造成路面湿滑，极容易造成老人和小孩子滑倒等事件，另允许空调外机装于过道地面上，非常容易导致小孩子电击伤亡事。7、主要通道路面不平整杂草丛生，突出的不绣钢管坏柱等，未及时进行修复和去除，这些非常容易导致行人绊倒造成伤亡事件。八、华勤公司对富都二期小区安全管理问题未尽责，富都二期小区被隔壁单位（非本小区的物业）私自打开和开通通道门，未经富都二期小区业主的同意及富都业委会的同意，华勤公司未及时制止此行为，就允许对方开通此大门。这件事对富都二期业主造成伤害，造成小区财产安全问题、偷盗问题时常发生。隔壁单位幼儿园在未经富都二期小区的业主同意与富都业委会同意，私自将富都二期小区的公共区域作为常用通道穿梭，对小区的公共安全产生严重问题，非常容易造成交通安全事故，同时华勤公司也未及时对此事作制止处理。富都二期小区，几个自用大门也经常给非业主和外来接送小孩子放学的人长时间打开和固定住、或者将大门破坏，华勤公司也未进行处理和解决问题。其他区域的家长将我们小区的大门作为接送小孩的通道使用，华勤公司也未进行制止和处理。小区的门禁设置也非常差、质量差、管理差，门禁线材裸露等问题。这些问题导致我们小区的偷盗事件时有发生，华勤公司对这些大门安全问题未进行处理和管理。九、华勤公司从未对富都二期小区的消防设施进行维护、保养。富都二期小区消防栓内部设备空无或损坏，等于白设，一旦发生火灾，极容易造成伤亡重大事故。富都二期小区也存在大型仓库，存放易燃的产品，极容易引起火灾事故。由于仓库设在小区内部，大型货车经常穿梭富都二期小区内部道路，由于大型货车死角多，非常容易造成小区交通事故。小区通道管理差，杂乱无章存在很多安全隐患。十、我的小车在2017年5月份时停放在富都二期小区内，给楼上垃圾砸中，报警未找到肇事人，而华勤公司不予理赔对我造成的经济损失，这期间我是正常交物业管理费与停车费的。最后我只能自己报保险，有出险记录与事故现场照片，4S店维修清单和维修费用，损失超过几千块，车顶和玻璃至今未修复。综上所述：（1）华勤公司根本没有尽到管理义务，未履行管理合同里的管理义务，是物业公司失职所致，小区各种问题不处理。对富都业委会不理睬，同时不与富都业委会签合同导致服务定价与管理办法和方式不明确，违约在先。（2）从上述多种事件来看华勤公司并没有管理过富都二期小区，只是为了占用免费的场地，来违规收取停车费用、管理费等，违规租让小区公共场地。对富都二期小区的环境卫生、小区安全问题、消防问题、停车问题等，不作处理，因此我不同意交纳物业服务费。请求法院对华勤公司的不合法行为给予教育，对其无理要求给予驳回。本院认为，华勤公司是具有物业服务资质的企业，其在广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会的见证下与涉讼小区的业主代表签订了《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，为涉讼小区提供物业管理服务。陈瑞克亦确认华勤公司对涉讼小区进行管理，只是无法确认管理的起始时间，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院确认华勤公司自2013年6月1日起为涉讼小区提供物业管理服务，与涉讼小区业主已存在事实上的物业服务合同法律关系。根据公平、等价有偿的原则，陈瑞克作为涉讼小区的住户，在接受了华勤公司提供的物业管理服务的同时，亦应当向华勤公司支付相应的对价。陈瑞克虽对华勤公司提供的物业服务质量存在异议，然其提交的证据不足以证明华勤公司未履行全部物业服务义务，也不足以证明华勤公司提供的物业服务瑕疵达到物业服务费免除的后果，因此就其上述抗辨意见，本院不予采纳。现华勤公司主张依照上述《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》的约定，按1元/月/平方米的标准计收涉讼房屋自2017年7月1日至2019年7月31日止的物业管理费及按150元/月/台的标准计收自2017年10月1日至2019年7月31日的车辆停放费，本院依法予以支持。涉讼房屋面积为72.71平方米，故每月的物业管理费为72.71元，因此，陈瑞克应当向华勤公司支付涉讼房屋自2017年7月1日至2019年7月31日止拖欠的物业管理费1817.75元（72.71元/月×25个月）及自2017年10月1日至2019年7月31日的车辆停放费3300元（150元/月×22个月）。就华勤公司所主张的违约金问题，因《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》并不是由陈瑞克本人签订的，故华勤公司不能据此向陈瑞克主张违约金。因此，对华勤公司要求陈瑞克支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对华勤公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈瑞克应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市华勤物业管理有限公司支付自2017年7月1日至2019年7月31日的物业管理费1817.75元及自2017年10月1日至2019年7月31日的车辆停放费3300元；二、驳回广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由陈瑞克负担。本判决为终审判决。审判员  李杏仪二〇一九年九月四日书记员  凌绮珊