江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终1876号上诉人（原审被告）：陈月新，男，1948年1月2日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈树青，男，1963年1月7日生，汉族，住盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：杨炳红，男，1967年2月22日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：平安，江苏天棱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:兴化市舍陈城建开发有限责任公司,住所地兴化市合陈镇文化小区内。法定代表人：沈德中，总经理。被上诉人（原审被告）：范小平，男，1962年3月18日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：殷稳生，兴化市大营法律服务所法律工作者。原审第三人：陈向兴，男，1961年3月10日生，汉族，住兴化市。上诉人陈月新因与被上诉人杨炳红、兴化市舍陈城建开发有限责任公司（以下简称舍陈公司）、范小平、原审第三人陈向兴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈月新上诉请求：请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1、购房款给付事实认定错误。涉案房屋是范小平、陈月新、陈向兴三个合伙人的共同共有财产，一审法院对借贷债务是否是三合伙人的共同债务问题未查清，导致错判。杨炳红和范小平之间存在借贷或债务关系，不能证明杨炳红和合伙方或陈月新存在借贷债务关系，范小平的行为不是合伙事务行为，也不是代理行为。杨炳红和合伙方或陈月新之间不存借贷债务关系。2、房屋预售合同效力认效错误。涉案3套房屋是范小平、陈月新、陈向兴的共同共有财产。杨炳红出具的房屋预售合同都未经房屋的共同共有人之一的陈向兴同意，违反《物权法》第九十七条，处分共同共有财产，须经全体共同有人同意的规定，及第九十五条共同共有人对共有动产或不动产享有共同所有权。案涉房屋预售合同侵犯了陈向兴对共同共有房屋的处分权和共同共有所有权，应为无效。一审判决违法，侵犯了陈向兴对该房屋的共同共有所有权。3、兴化市文昌花苑2幢603室早已抵偿给刘述武、陈爱枫夫妇，是在范小平承诺其随后将把该房屋价款以现金方式支付给其女儿陈爱枫的情况下，受蒙蔽才在将该房签合同抵偿给杨炳红的协议上签字，刘述武、陈爱枫夫妇对上诉人的行为毫不知情。其后范小平一直未支付该房屋的折价款，故上诉人认为文昌花苑2幢603室在售与杨炳红的行为无效。刘述武、陈爱枫夫妇作为文昌花苑2幢603室善意取得方，已于2014年与范小平签订购房协议，以债权抵付房款。2015年12月刘述武已依法进行该房的产权登记，当月22日和29日分别取得房屋所有权证和土地使用权证。一审判决没有查清涉案房屋的产权登记状况，将善意第三人依法取得的房产在本案中擅自处置，明显违反了《物权法》的规定，损害了案外人已依法取得的合法权益。杨炳红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。范小平同意杨炳红的答辩意见。舍陈公司、陈向兴未到庭陈述意见。杨炳红向一审法院起诉请求：1、判令确认范小平、陈月新与杨炳红之间的《商品房预售合同》有效；2、判令范小平、陈月新、舍陈公司向其交付房屋并配合办理相应的过户手续。一审法院认定事实：范小平、陈月新及陈向兴系合伙关系，其三人自2009年开始合伙开发兴化市文昌花苑小区住宅项目，合伙期间由案外人陆春明代记账。舍陈公司为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。位于兴化市文昌花苑小区住宅项目建设用地等相关手续均由舍陈公司办理，该项目的投资、开发、建设、经营、售房等行为均由范小平、陈月新及陈向兴负责，该项目初始登记在舍陈公司名下，舍陈公司依照范小平、陈月新、陈向兴要求，由其为实际购房人办理相应的产权登记手续。范小平、陈月新以“文昌花苑售楼部”名义，在2015年1月16日与杨炳红签订《商品房预售合同》一份，于同年1月31日与杨炳红签订《商品房预售合同》两份，约定“合陈文昌花苑”将文昌花苑1幢502室以26.39万元、2幢603室以37.7万元、2幢1201室以32.7万元的价格出售给杨炳红，在该三份合同中出卖方处均由范小平、陈月新签名，并加盖有“文昌花苑售楼部”公章。同日，范小平以“文昌花苑售楼部”向杨炳红出具收据一份，该收据载明收款金额为96.79万元，收款事由为“1#502、2#603、2#1201，总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，范小平在该收据中签名并加盖“文昌花苑售楼部”公章。当日，范小平另向杨炳红出具借条一份，借条载明“今借到杨炳红人民币贰拾玖万陆仟陆佰元整，4个月之内”，范小平亦在借条上加盖“文昌花苑售楼部”的公章，陈月新在担保人处签名。上述《商品房预售合同》、借条形成后，范小平、陈月新未向杨炳红交付涉案房屋，亦未偿还杨炳红款项，杨炳红遂向一审法院提起诉讼，并提出如前诉请。庭审中，杨炳红称：在本案合同签订数年前，范小平、陈月新、陈向兴合伙以舍陈公司的名义开发案涉房屋，在其合伙期间范小平、陈月新、陈向兴共同租用杨炳红的施工设备，并向杨炳红借款。在2015年1月经过结算后，确认尚欠数额为130余万元，范小平、陈月新提出以房抵债，并签订了本案的三份商品房预售合同。舍陈公司称：如果范小平、陈月新、陈向兴一致同意处置文昌花苑小区房屋，舍陈公司同意以自身的名义与购房者签订合同，办理相关产权登记手续。目前文昌花苑的土地分割证被陈向兴占有，如陈向兴不配合，舍陈公司难以协助办理产权登记手续。陈月新称：在与杨炳红签订预售合同时知道欠杨炳红钱，欠多少不清楚。如果能查实范小平、陈月新、陈向兴合伙期间确欠杨炳红所称的款项，愿意尽快办理过户手续。本案在审理过程中，经杨炳红申请，一审法院对位于兴化市房屋采取了保全措施。一审法院认为，本案的争议焦点主要有：1、涉案三份《商品房预售合同》效力问题；2、范小平、陈月新及舍陈公司责任承担问题。关于争议焦点1，结合杨炳红所提供的证据及各方当事人在庭审中的陈述，可以证实范小平、陈月新、陈向兴在合伙开发兴化市文昌花苑小区住宅项目时与杨炳红存在借款合同等关系，且范小平确认未偿还杨炳红借款、租金等，经重新协商并对账后将部分尚欠款转化为购房款的情况下，范小平、陈月新以“文昌花苑售楼部”的名义与杨炳红签订了《商品房预售合同》。该预售合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应按合同约定履行各自义务。舍陈公司虽辩称涉案房屋并未取得预售许可，但经一审法院了解，涉案房屋已办理初始登记，应具备销售条件。故一审法院确认涉案三份《商品房预售合同》有效。杨炳红已用债权抵算了购房款，其要求范小平、陈月新、舍陈公司交付涉案房屋并办理产权登记，有事实和法律依据，一审法院亦予支持。收款收据中载明“总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，结合当事人陈述及交易习惯，剩余房款5万元应在范小平、陈月新、舍陈公司交付涉案房屋时由杨炳红一并给付。关于争议焦点2，本案中，结合当事人的陈述及自认，可以认定包含涉案房屋在内的兴化市文昌花苑小区住宅项目系范小平、陈月新、陈向兴借用舍陈公司的资质合伙开发建设的，范小平、陈月新、陈向兴与舍陈公司存在挂靠关系。根据相关法律规定，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。舍陈公司作为被挂靠一方，应与挂靠人共同对因挂靠开发房地产项目产生的责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认杨炳红与范小平、陈月新签订的三份《商品房预售合同》有效；二、舍陈公司、范小平、陈月新于判决生效后十五日内将位于兴化市房屋交付给杨炳红，并配合杨炳红办理上述房屋的产权登记手续。案件受理费13479元、保全费5000元，合计18479元，由舍陈公司、范小平、陈月新负担（此款杨炳红已垫交，舍陈公司、范小平、陈月新在履行上述义务时将此款一并给付杨炳红）。二审中，陈月新提交了案涉2幢603室房屋国有土地使用证、村镇房屋所有权证，产权人登记为刘述武。杨炳红对证据的真实性无异议，但认为刘述武为陈月新的女婿，陈月新将房产出售后将房产过户到其直系亲属名下的行为构成欺诈，上诉人明知实施了欺诈行为，没有在一审中提及。范小平认为作为合伙人，不清楚该土地证过户情况，只知道涉案房屋已经抵债卖给杨炳红，对办证情况不清楚。二审中，杨炳红变更第二项诉讼请求为：要求范小平、陈月新、舍陈公司向其交付案涉1幢502室、2幢1201室房屋并配合办理相应的过户手续。对于2幢603室房屋其将另行主张权利。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于案涉三份《商品房预售合同》的效力问题。涉案房屋已办理初始登记，已有部分房产办理了产权证，故案涉房产具备销售条件。范小平、陈月新以“文昌花苑售楼部”的名义与杨炳红签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。陈向兴经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自身权利的放弃。对于案涉房款的给付情况。本案中，范小平以“文昌花苑售楼部”向杨炳红出具收据一份，载明的收款金额96.79万元，收款事由为“1#502、2#603、2#1201，总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，范小平亦在收据中签名并加盖“文昌花苑售楼部”公章。陈月新虽辩称对款项给付情况不清楚，不清楚是否为共同债务，然，范小平在当日另向杨炳红出具借条一份，陈月新在担保人处签名。故陈月新对于案涉房款的给付情况应当明知，对于陈月新在二审中辩称的案涉房款未给付的意见，本院不予采信。关于杨炳红要求范小平、陈月新、舍陈公司向其交付案涉三套房屋并配合办理相应的过户手续的请求，由于其中2幢603室房屋已过户至案外人名下，现杨炳红变更诉讼请求，仅要求范小平、陈月新、舍陈公司向其交付案涉1幢502室、2幢1201室房屋并配合办理相应的过户手续。本院认为，杨炳红变更后的诉讼请求应当予以支持。关于2幢603室房产的问题，杨炳红可以另行主张权利。鉴于陈月新一审期间怠于举证，导致案件事实不清，二审案件受理费由上诉人陈月新自行承担。综上所述，对于上诉人陈月新的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初1313号民事判决主文第一项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省兴化市人民法院（2018）苏1281民初1313号民事判决主文第二项为：兴化市舍陈城建开发有限责任公司、范小平、陈月新于本判决生效后十五日内将位于兴化市房屋交付给杨炳红，并配合杨炳红办理上述房屋的产权登记手续。二审案件受理费13479元，由陈月新负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇一九年九月二十四日书记员  彭世美