济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3228号原告：盖云，女，1972年2月23日出生，汉族，住济南市市中区，委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。委托诉讼代理人：路仕祥，山东才有律师事务所实习律师。被告：郑兴涛，男，1978年1月27日出生，汉族，住济南市章丘区，原告盖云与被告郑兴涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盖云的委托诉讼代理人林世军、路仕祥，被告郑兴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盖云向本院提出诉讼请求：1.郑兴涛向盖云支付违约金24346元；2.诉讼费、保全费由郑兴涛承担。事实与理由：2018年1月1日，盖云与郑兴涛签订房屋租赁合同，约定盖云将位于济南市高新开发区三庆齐盛广场商铺1号楼216室房屋出租给郑兴涛，租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止，共5年。第一年租金为17000元，后每年在上年基础上增加10%。合同期内，如任何一方需终止合同，均需提前两个月通知，且违约方须向对方支付两月的租金作为违约金。2018年2月27日，盖云与郑兴涛起算租金。郑兴涛一次性交付租金至2019年2月26日，后郑兴涛续租两个月至2019年4月26日。2019年4月26日，郑兴涛从涉案房屋搬出，单方面要求终止合同。之后，郑兴涛向盖云支付违约金7000元。截止起诉之日，郑兴涛仍有24346元违约金未付。为维护合法权益，盖云诉至法院，请求判如所请。郑兴涛辩称，其确实与盖云签订了涉案合同，但其已经缴纳2万元保证金，合同中约定保证金可以抵扣相关费用，保证金应抵扣违约金。其已缴纳一年的物业费7900余元，且其已提前两个半月告知盖云，到一年就不再租了，到一年后其又续了两个月，也提前向盖云缴纳了这两个月的房租。盖云的租金价格过高，其想与盖云协商降低，没有谈成，所以其按期搬出了。其应当支付的违约金抵扣20000元保证金、提前预付的物业费后，剩余应支付的7000元也已经交给盖云了，其不欠盖云任何违约金，请求依法驳回盖云的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：盖云提交的房屋租赁合同一份及房屋租赁补充协议一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对盖云提交的中国银行交易流水明细清单四张、涉案房屋现状照片八张，郑兴涛对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月18日，盖云（甲方）与郑兴涛（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于济南市高新开发区三庆齐盛广场商铺1号楼206室，购房合同号：销售（字）20172533，房屋结构为钢混，建筑面积86.35平方米，租赁用途：商务、经营、办公。租赁期限自2018年1月1日至2023年12月31日止，共计5年（合同实际执行期根据实际交房时间确定）。第一年租金为17万元，每天每平方米租金5.5元，以后每年租金在上年租金基础上增加百分之十。第二年租金每年每平方米6.05元，月租金15673元。租金每6个月支付一次，首期半年租金于交房当日一次性付清。每次租金于房屋到期前15天支付，先付后租。保证金20000元，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方腾空交还房屋并已结清租金、水电费、天然/煤气费、通信费、网络费、暖气费、物业管理费等相关费用后，当日无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。由于乙方违约导致合同终止，甲方不退还保证金。房屋预计2017年12月底由三庆公司交付甲方，甲方应于三庆公司交房后7日内，收到乙方首期房租后，将房屋及附属的设备完好无损的交付乙方使用。自甲方交房起15日内为乙方预留装修时间，此时间内不计算租金。合同期内，如甲乙双方任何一方需要终止本合同，均需提前两个月通知对方，且违约方需向对方支付两月的租金作为违约金。2018年1月30日，盖云（甲方）与郑兴涛（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：一、鉴于三庆齐盛广场1-216于2018年1月30日交房，按照合同约定，合同执行日为2018年1月30日。二、考虑乙方装修需要及春节假日因素，经甲乙双方协商决定，房租计付时间自2018年2月22日起，即第一期租金计付期为2018年2月22日-2018年8月21日，第二期租金计付期为2018年8月22日-2019年2月21日，以后各期以此类推。其他按原合同条款执行。上述协议签订后，郑兴涛按约向盖云支付了保证金2万元，并分别于2018年1月30日、2018年8月30日、2018年8月30日、2019年2月14日向盖云转账支付85000元、40000元、40000元、31346元，期间郑兴涛还通过微信向盖云支付5000元，共计向盖云支付了一年两个月的租金。2019年4月26日，郑兴涛搬出涉案房屋。2019年5月13日，郑兴涛通过网上银行转账向盖云支付7000元作为部分违约金。诉讼过程中，盖云主张郑兴涛单方违约，其已扣除郑兴涛支付的保证金20000元，郑兴涛已支付7000元违约金，要求郑兴涛按照合同约定支付剩余违约金（31346元-7000元）=24346元。郑兴涛不予认可，认为其已按合同约定提前两个月通知盖云，其缴纳的保证金20000元应抵扣违约金，其已缴纳了一年的物业费7900余元，只租赁了两个月，盖云当时口头同意抵扣违约金4346元，其不欠盖云违约金。盖云认可郑兴涛提前与其商量过退租事宜，认为郑兴涛多缴纳的物业费可以向物业公司要回。本院认为，盖云与郑兴涛于2017年11月18日签订的《房屋租赁合同》及于2018年1月30日签订的《房屋租赁补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。涉案合同约定，“合同期内，如甲乙双方任何一方需要终止本合同，均需提前两个月通知对方，且违约方需向对方支付两月的租金作为违约金”，本案中，郑兴涛提前告知了盖云退租事宜，并于2019年4月26日搬出涉案房屋，涉案合同已经解除，本院予以确认。涉案合同约定租期五年，郑兴涛提前解除房屋租赁合同，应承担相应的违约责任。盖云主张已扣除郑兴涛支付的保证金20000元，郑兴涛已支付部分违约金7000元，要求郑兴涛支付违约金（15673元×2个月）-7000元=24346元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。结合双方签订的《房屋租赁合同》保证条款约定，“保证金20000元，乙方于签订本合同时交付甲方……由于乙方违约导致合同终止，甲方不退还保证金”，该条款实际约定为郑兴涛违约时违约金数额，扣除保证金及合同约定的违约金计算方式，同为违约金性质，故盖云不能同时主张扣除保证金与违约金。结合本案实际，郑兴涛主张其已缴纳了一年的物业费7900余元，只租赁了两个月，剩余的物业费盖云当时口头同意抵扣违约金4346元。盖云认为郑兴涛多缴纳的物业费可以向物业公司要回。本院认为，为减少当事人的诉累，郑兴涛主张已交付的20000元保证金及多缴纳的物业费抵扣违约金，并无不当。综上，郑兴涛已经足额支付了违约金，盖云要求郑兴涛支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告盖云的诉讼请求。案件受理费409元，减半收取计204.5元，由原告盖云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  亓连广二〇一九年九月十八日书记员  宿盼盼