安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初6944号 原告（反诉被告）：梁玮琪，男，汉族，1995年9月1日出生，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽客行餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颍上路28号华安家园东苑2栋201室，统一社会信用代码91340100MA2MR4AA41。 法定代表人：李华群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张红星，安徽中天恒（上海）律师事务所律师。 被告：李华群，女，汉族，1988年1月21日生，住安徽省安庆市太湖县。 被告：檀柄根，男，汉族，1984年2月13日生，住安徽省合肥市庐阳区。 第三人：合肥融创汇润商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道800号，统一社会信用代码9134010034391180XP。 法定代表人：于熹江，该公司总经理。 委托代理人：符俊杰，该公司员工。 原告（反诉被告）梁玮琪诉被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司、被告李华群、檀柄根、第三人合肥融创汇润商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周文生独任审判。本案审理过程中，安徽客行餐饮管理有限公司于2019年5月20日提起反诉，本院于2019年5月21日立案受理，并合并审理。本院于2019年6月17日公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大、案情较为复杂，本院依法转为普通程序，由审判员周文生担任审判长，与人民陪审员浦溢、人民陪审员沈家娟组成合议庭，于2019年7月22日再次公开开庭进行了审理。梁玮琪委托诉讼代理人王晓浩，安徽客行餐饮管理有限公司委托诉讼代理人张红星，合肥融创汇润商业管理有限公司委托诉讼代理人符俊杰到庭参加诉讼。李华群、檀柄根经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）梁玮琪向本院提出诉讼请求：1.确认梁玮琪、安徽客行餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》无效；2.安徽客行餐饮管理有限公司返还梁玮琪房租1.35万元、履约保证金3万元、装修费4.85万元；3.李华群、檀炳根在其未缴纳的出资范围内对安徽客行餐饮管理有限公司债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由安徽客行餐饮管理有限公司承担。 事实与理由：2019年1月20日，梁玮琪与安徽客行餐饮管理有限公司签订租赁合同2份，约定安徽客行餐饮管理有限公司将其拥有完全使用权的位于合肥滨湖万达茂负一楼的绿地美食广场内，租赁铺位号为外4号内8号出租给原告经营，租赁期限为2年，租金分别为10000元每月、3500元每月（已缴纳三个月），履约保证金分别为1万元、2万元。合同签订后，原告按照合同约定向安徽客行餐饮管理有限公司交付了租金及履约保证金，并对该铺位进行了装修。经营不久，万达茂商场告知安徽客行餐饮管理有限公司属于非法转租，要求原告在限期内清退店铺。 综上，安徽客行餐饮管理有限公司未取得合法转租权限与原告签订的租赁合同应为无效合同，安徽客行餐饮管理有限公司应当退还履约保证金并赔偿其给原告造成的损失，李华群、檀炳根为该公司股东，应在其未完全出资范围内对公司债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司辩称：本案第三人主体不适格，我方并非是从第三人处承租，而是从苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司租赁的，且该合同中我方是有转租权的；我方与梁玮琪签订的合同是有效的，所以不存在退还履约保证金；梁玮琪存在拖欠物业费、电费的事实，也是可自履约保证金中扣除的。 第三人合肥融创汇润商业管理有限公司述称：我方系案涉房屋物业管理方，万达城投资有限公司是涉案房屋产权方。2018年3月1日，万达城投资有限公司与苏州瑞艾可公司签订租赁合同两份，由苏州瑞艾可公司承租涉案房屋。2019年2月20日，因我方与万达城投资有限公司进行经营界面的切割，自2019年4月1日由我方作为出租方承接原产权方在两份合同中权利义务。2019年3月1日，万达投资有限公司与苏州瑞艾可公司及安徽客行餐饮管理有限公司签订的主体变更协议中约定承租人由苏州瑞艾可公司变更为安徽客行餐饮管理有限公司。租赁合同及补充协议均约定承租人不得转租涉案房屋。通过三份协议，出租方和承租方均发生了变化，且安徽客行餐饮管理有限公司自2019年3月1日起代替原苏州瑞艾可公司缴纳租金。第三人对于本案中转租、再转租的行为不知情，我方也不予认可转租行为。 被告李华群、檀炳根未作答辩。 被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1.解除安徽客行餐饮管理有限公司与梁玮琪之间签订的二份租赁合同及附件；2.梁玮琪向安徽客行餐饮管理有限公司支付租金34000元（其中熊可可商铺自2019年1月25日至2019年4月25日期间的租金20500元，自2019年4月25日至2019年5月25日期间的租金10000元；祖奶奶商铺2019年4月25日至2019年5月25日期间的租金3500元）；3.梁玮琪向安徽客行餐饮管理有限公司支付违约金30000元并在梁玮琪交纳的履约保证金中直接扣除；4.梁玮琪支付安徽客行餐饮管理有限公司2019年1月23日至4月25日期间产生的水电费1048.8元；5.梁玮琪支付安徽客行餐饮管理有限公司因追讨欠款而支付的律师费5000元；6.梁玮琪立即将案涉商铺清空并返还原告；7.本案全部诉讼费用由梁玮琪承担。 事实与理由：2019年1月20日，梁玮琪与安徽客行餐饮管理有限公司签订了二份《租赁合同》及其附件，约定梁玮琪将位于合肥滨湖万达茂“绿座美食广场”内商铺租赁给安徽客行餐饮管理有限公司做餐饮美食使用，商铺位号外4号和内8号。租赁期限为2年，租金分别为10000元每月、3500元每月，租金年递增10%，履约保证金分别为1万元、2万元，水、电费用由梁玮琪承担。梁玮琪前期也履行了交付部分租金的合同义务，但是从2019年4月25日至起诉时的租金，梁玮琪拒绝交纳，安徽客行餐饮管理有限公司多次向梁玮琪催讨租金，但梁玮琪不予理会，这严重损害了安徽客行餐饮管理有限公司的合法权益。根据双方合同第十三条的约定，梁玮琪拖欠租金超过七个工作日，安徽客行餐饮管理有限公司可以提前终止合同，没收履约保证金作为违约金，并约定安徽客行餐饮管理有限公司因追讨欠款而支付的律师费、诉讼费、差旅费等由梁玮琪承担。 原告（反诉被告）梁玮琪对被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司反诉请求辩称：一、双方之间签订的合同是无效的，因此不存在解除的问题；二、2019年1月25日至4月25日期间的租金，我方已经进行了支付；三、因双方的合同是无效合同，因此不存在违约金适用的前提；四、我方并不拖欠水电费，安徽客行餐饮管理有限公司也没有举证我方拖欠水电费；五、律师费没有适用的前提，安徽客行餐饮管理有限公司没有举证已经实际支付该笔费用；六、涉案商铺不存在清空问题，自梁玮琪起诉后该商铺已经不再经营了。 第三人合肥融创汇润商业管理有限公司述称：同本诉部分意见。 被告李华群、檀炳根未作答辩。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2019年1月20日，安徽客行餐饮管理有限公司（甲方）与梁玮琪（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方完全拥有“绿座美食广场店”内经营场地的使用权，有权将“绿座美食广场”店内的摊位租赁给他人经营，乙方是“绿座美食广场店”约定摊位的经营者。甲方将摊位租赁给乙方进行经营，乙方在绿座美食广场店内经营的品牌为熊可可，业态为饮品，租赁铺位号外4号。租赁期限为2年，租金年递增百分之十。其中合同第四条约定摊位的租金10000元/月，租金支付方式为每3个月支付一次，提前10天交付租金。履约保证金10000元。第六条约定，乙方自行进行摊位内的设计及装修，装修前需将设计图纸、设备清单、效果图等提供给甲方审核，审核通过方可进场施工。上述合同还对履约保证金、双方的义务、违约责任等进行了约定。同日，双方签订了格式和内容基本相同的第二份《租赁合同》，约定甲方将摊位租赁给乙方进行经营，乙方在绿座美食广场店内经营的品牌为祖奶奶，业态为卷面皮、烫面，租赁铺位号内8号铺。租赁期限为2年，租金年递增百分之十。其中合同第四条约定摊位的租金3500元/月，租金支付方式为每3个月支付一次，提前10天交付租金。履约保证金20000元。第六条约定，乙方自行进行摊位内的设计及装修，装修前需将设计图纸、设备清单、效果图等提供给甲方审核，审核通过方可进场施工。上述合同还对履约保证金、双方的义务、违约责任等进行了约定。上述两份合同签订后，安徽客行餐饮管理有限公司将合同约定的两个铺位交付给梁玮琪经营使用，梁玮琪共计向原告支付了第一期部分租金20000元及履约保证金30000元。此后，梁玮琪在履行上述合同过程中向第三人合肥融创汇润商业管理有限公司了解到安徽客行餐饮管理有限公司没有转租权，双方就本案合同发生纠纷。2019年3月25日，双方再次发生纠纷，并至第三人处协商解决，但三方并未能达成一致意见。2019年4月11日，梁玮琪向本院提起本案诉讼。本案审理过程中，安徽客行餐饮管理有限公司于2019年5月21日提起反诉。 另查明，2019年5月14日，安徽客行餐饮管理有限公司向梁玮琪邮寄《催缴租金函》，载明2019年1月20日，双方签订《租赁合同》。按质上述合同约定，梁玮琪拖欠2019年1月25日至2019年4月25日的租金20500元及2019年4月15日应当支付的下一期租金30000元，安徽客行餐饮管理有限公司要求梁玮琪于2019年5月18日前支付上述拖欠费用，如未支付，安徽客行餐饮管理有限公司即解除双方签订的上述《租赁合同》，且最迟应于2019年5月20日前将涉案商铺清空并交还，若逾期清场、交还，视为梁玮琪放弃对案涉商铺的一切物品的所有权、出之前，安徽客行餐饮管理有限公司将有权聘请第三方对该商铺进行清理，等等。 再查明，2018年1月30日，合肥万达城投资有限公司（甲方、出租方）与苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司（乙方、承租方）签订《合肥万达茂（营运期）商铺租赁合同》2份，约定甲方将位于安徽合肥滨湖区商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮美食业态专业经营商。租赁期限为38个月，自2018年3月1日至2021年4月23日。其中第十六条转租约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。上述合同还对租金、装修管理、物业服务费等作出了约定。2019年2月20日，合肥万达城投资有限公司（甲方）、苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司（乙方）与第三人合肥融创汇润商业管理有限公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》2份，约定各方一致同意并确认自2019年4月1日起，甲方将其在原合同项下的全部权利义务概括转让给丙方，由乙方、丙方作为原合同主体继续履行原合同。本协议为原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力，原合同与本协议相冲突内容均以本协议约定为准，本协议未涉及事项仍按照原合同约定执行。等等。2019年3月1日，合肥万达城投资有限公司（甲方）、苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司（乙方）与安徽客行餐饮管理有限公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》1份，约定乙方将其在上述两份《租赁合同》项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方概括承受《租赁合同》项下的全部权利义务，继续履行《租赁合同》，甲方对此表示同意。本协议为《租赁合同》的有效组成部分，本协议未涉及事项，仍以《租赁合同》约定为准，等等。 还查明，李华群系安徽客行餐饮管理有限公司法定代表人，李华群、檀柄根为该公司股东，檀柄根认缴出资额350万元，李华群认缴出资额150万元，出资方式为货币，出资时间为30年内。 以上事实，有各方当事人陈述、《租赁合同》、《催缴租金函》、《合肥万达茂（营运期）商铺租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点有三： 其一，梁玮琪与安徽客行餐饮管理有限公司就涉案铺位签订的《租赁合同》是否有效。根据庭审查明的事实，2019年3月1日，安徽客行餐饮管理有限公司与合肥万达城投资有限公司、苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司签订《租赁合同主体变更协议》1份，约定苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司将其在上述两份《租赁合同》项下的权利义务全部转让给安徽客行餐饮管理有限公司，由安徽客行餐饮管理有限公司概括承受《租赁合同》项下的全部权利义务，继续履行《租赁合同》，安徽客行餐饮管理有限公司因此取得包括涉案铺位在内的商铺的承租权，而此前在2018年1月30日，合肥万达城投资有限公司与苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司签订《合肥万达茂（营运期）商铺租赁合同》2份，约定合肥万达城投资有限公司将位于安徽合肥滨湖区商铺出租给苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司经营餐饮美食使用，其中第十六条转租约定，未经合肥万达城投资有限公司书面同意，苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营。根据上述合同约定，安徽客行餐饮管理有限公司作为权利义务承受人也应当在未经合肥万达城投资有限公司书面同意的情形下，不得对包括涉案铺位在内的商铺进行转租、分组等。同时，2019年2月20日，合肥万达城投资有限公司、苏州瑞艾可餐饮管理服务有限公司与第三人合肥融创汇润商业管理有限公司签订《租赁合同补充协议》2份，合肥万达城投资有限公司自2019年4月1日起将涉案商铺的出租权利义务概括转让给第三人合肥融创汇润商业管理有限公司，且约定该补充协议为原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力，第三人由此取得涉案商铺的出租权。本案中，安徽客行餐饮管理有限公司并未举证证明在2019年1月20日与梁玮琪签订涉案《租赁合同》时取得合肥万达城投资有限公司的书面同意；庭审过程中，第三人作为自2019年4月1日起包括涉案铺位在内的商铺出租权利人也明确表示对安徽客行餐饮管理有限公司的转租、分租行为不知情，且不予认可。综上，未经合肥万达城投资有限公司以及第三人书面同意的情形下，安徽客行餐饮管理有限公司无权将涉案铺位转租、分租给梁玮琪，故其与梁玮琪就涉案铺位签订的2份《租赁合同》应属无效。梁玮琪诉请确认双方签订的2份《租赁合同》无效，本院予以支持；安徽客行餐饮管理有限公司诉请解除该合同及附件，本院不予支持。 其二，因合同无效造成的损失，双方如何承担。梁玮琪与安徽客行餐饮管理有限公司于2019年1月20日签订涉案铺位《租赁合同》虽然无效，但双方实际履行了部分主要合同义务，结合双方当事人陈述、该《租赁合同》第四条约定以及《催缴租金函》的内容，租赁期间应自2019年1月25日开始计算，第一期租金支付期间为2019年1月25日至2019年4月24日，在第一期租赁期间内，双方因铺位转租权等问题发生纠纷，并在2019年3月25日与第三人协商处理，但未能达成一致意见。此后，梁玮琪于2019年4月11日向本院提起本案诉讼，本案诉讼过程中，安徽客行餐饮管理有限公司于2019年5月14日向梁玮琪邮寄《催缴租金函》，要求梁玮琪于2019年5月18日前支付拖欠的2019年1月25日至2019年4月25日期间的租金20500元以及下一期租金30000元等，否则立即解除合同并清场。此后双方仍未能协商一致，安徽客行餐饮管理有限公司于2019年5月21日向本院提起反诉。从上述查明的事实看，尽管安徽客行餐饮管理有限公司在没有转租、分租权的情况下将涉案铺位出租给梁玮琪存在过错，但双方在涉案合同实际履行过程中均未提出合同无效，终止合同履行，双方在发生纠纷后以及本案审理过程中也未办理铺位退还手续，由此导致双方产生相应的损失，双方均存在一定过错，应由双方各自承担。梁玮琪要求安徽客行餐饮管理有限公司返还2019年3月25日至2019年4月24日的1个月租金13500元及店面装修费48500元，本院均不予支持。安徽客行餐饮管理有限公司要求梁玮琪支付租金34000元、违约金30000元，本院也不予支持。合同无效后，安徽客行餐饮管理有限公司收取梁玮琪履约保证金30000元，已无合同依据，故应予返还。此外，安徽客行餐饮管理有限公司要求梁玮琪支付2019年1月23日至2019年4月30日期间的水电费1048.8元，并未提供证据予以证明，本院不予支持。安徽客行餐饮管理有限公司要求梁玮琪支付律师费5000元，没有合同依据，本院也不予支持。因本案合同无效，梁玮琪应当返还涉案铺位给安徽客行餐饮管理有限公司。安徽客行餐饮管理有限公司于2019年5月14日向梁玮琪邮寄《催缴租金函》，要求梁玮琪最迟应于2019年5月20日前将涉案商铺清空并交还；且涉案商铺现已不在经营，安徽客行餐饮管理有限公司可随时自行收回涉案商铺。 其三，李华群、檀柄根是否应当在其未缴纳出资范围内承担连带责任。李华群、檀柄根为安徽客行餐饮管理有限公司股东，檀柄根认缴出资额350万元，李华群认缴出资额150万元，出资方式为货币，出资时间为30年内。该公司于2015年12月1日成立，经营期限为2015年12月1日至2045年11月30日，故梁玮琪无证据证明李华群、檀柄根存在未履行或未完全履行出资义务，故其该诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）梁玮琪与被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司于2019年1月20日签订的2份《租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司于本判决生效之日立即退还原告（反诉被告）梁玮琪履约保证金30000元；原告（反诉被告）梁玮琪同时应当返还涉案外4号、内8号铺位； 三、驳回原告（反诉被告）梁玮琪的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2100元，由原告（反诉被告）梁玮琪负担；反诉案件受理费1552元，由被告（反诉原告）安徽客行餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  周文生 人民陪审员  沈家娟 人民陪审员  浦 溢 二〇一九年九月七日 书 记 员  何 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。