湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0684民初92号原告（执行案外人）：胡宏刚，男，生于1976年9月30日，汉族，住宜城市。被告（申请执行人）：屈代翠，女，生于1952年4月14日，汉族，住宜城市。委托诉讼代理人：黄传学，湖北传学律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（被执行人）：朱治国，男，生于1962年1月10日，汉族，住宜城市。被告（被执行人）徐爱芝，女，生于1965年7月15日，汉族，住宜城市。被告（被执行人）：宜城市绿环牧业有限公司（以下简称绿环公司），住所地址宜城市雷河镇新河村，统一社会信用代码91420684688460266E。法定代表人：徐爱芝，绿环公司总经理。第三人邱启学，男，生于1963年6月26日，汉族，住宜城市。第三人顾新兰，女，生于1964年10月4日，汉族，住宜城市。原告胡宏刚与被告屈代翠、朱治国、徐爱芝、绿环公司执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案。因邱启学、顾新兰与本案有利害关系，本院依法追加其二人为第三人参与本案诉讼。并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告起诉时将已病故的徐正保（原申请执行人）误列为共同被告，于开庭当日申请撤回对徐正保的起诉。徐正保的法定继承人徐海洋在诉讼期间向本院书面申请放弃权利参与诉讼，故本院未通知其参与诉讼。原告胡宏刚、被告屈代翠委托诉讼代理人黄传学、被告朱治国、徐爱芝（兼被告绿环公司法定代表人）、第三人邱启学到庭参加了诉讼。第三人顾新兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告胡宏刚向本院提出的诉讼请求：1.请求人民法院确认位于宜城市振兴大道原楚皇公司家属院内3栋1单元202室房产（房产证号为宜房权证鄢城字第××号）为原告所有；并停止对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由全部被告承担。事实与理由：2018年12月27日，原告收到宜城市人民法院送达的（2018）鄂0684执异48号执行裁定书。原告认为，裁定驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。申请执行人屈代翠、徐正保申请执行的位于宜城市振兴大道原楚皇公司家属院内3栋1单元202室房产为原告所有，而不属于被执行人朱治国、徐爱芝所有。1998年7月8日，原宜城市土地管理局龙头分局（以下简称龙头分局）与宜城市永生工贸有限责任公司（以下简称永生工贸公司）签订协议，由龙头分局购买了诉争的单元房。随后，该局将购得的单元房作为福利房改房转售给原告，原告也向该局支付一定购房款。后原告对房屋装修并居住生活至今。原告多次找第三人邱启学办理房产证，其以种种理由一直拖延不办。2005年，原告接到宜城市人民法院执行局口头告知，因邱启学涉有执行案件未还款被法院查封了诉争的单元房，并要求原告限期腾房。经了解，原告才获悉其居住的单元房登记在邱启学名下。同年5月30日，原告向法院提出异议，并将此情况向单位领导做了汇报。后宜城市国土资源局、鄢城国土资源所有关领导出面向法院执行办案人员讲明房屋来历和邱启学未办证情况。经执行法院、原告单位领导、邱启学三方协调，未再提起及执行腾房之事。2008年，原告找执行法官问及房屋问题，因邱启学没有还清涉案欠款，被告知房屋还在查封状态。后原告到房管局查询，该房屋仍在查封当中，这也导致原告不能及时办理房屋过户手续。房屋后来如何处置也未给原告任何答复。2018年8月，法院因申请执行人屈代翠、徐正保与被执行人朱治国、徐爱芝民间借贷纠纷执行一案，将执行公告张贴在房屋门上，原告才得知法院要拍卖该房屋。经向执行法官了解，才得知邱启学将诉争房屋过户登记在朱治国、徐爱芝名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告认为，原告与朱治国、徐爱芝虽不是直接的房屋买卖关系，该规定能够明确的是，不动产不是“唯登记论”。邱启学先将该房屋卖给龙头分局并实际交付，后又将该房屋登记过户给朱治国、徐爱芝，属典型的“一房二卖”。2015年第八次全国民商事审判工作会议关于一房数卖的合同履行问题规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立的先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。”原告自1998年就取得该房屋并在此居住生活至今。朱治国、徐爱芝虽然取得该房屋登记，但从来没有看过房屋。最关键的是，从房管部门存档的购房合同及交纳税费票据看，朱治国、徐爱芝购买该房屋的成交价仅为4万元，明显过分低于市场价，存在恶意过户情形。从合同履行的角度讲，原告取得该房屋应优先保护。综上所述，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告屈代翠辩称，一.屈代翠、徐正保诉朱治国、徐爱芝、绿环公司民间借贷纠纷一案的（2014）鄂宜城民一初字第215号民事调解书已经生效，屈代翠、徐正保申请人民法院执行并无过错。二.朱治国是通过合法途径和法定程序取得本案争议的房屋，并办理了产权登记手续。根据《物权法》的相关规定，朱治国是该房屋的合法所有者。三.朱治国是被执行人，人民法院执行朱治国的财产用于清偿其债务合法有据。四.从原告诉状陈述看，原告胡宏刚救济途径不符合法律规定。综上所述，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告朱治国辩称，答辩人对本案争议的房屋是通过合法登记取得的，答辩人不应作为本案适格被告。原告胡宏刚没有证据证明房屋是他的，其有权提出执行异议，但不应提起执行异议之诉。故请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告徐爱芝、绿环公司答辩意见与被告朱治国答辩意见一致。第三人邱启学述称，诉争的房屋是我开发建设的，建好后要到龙头土管所办理土地证，龙头土管所要我出售一套房子，双方约定购房款为5万余元，我收取该所购房款3万元，但土管所一直没有将证件办下来。后来，龙头土管所解散，我提出退款，但原告胡宏刚不同意退房。后来我将房屋抵账给朱治国，当时就向他说明这个房屋有争议。现在这个房子归属谁，我还不好说。原告胡宏刚针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.宜城市国土资源局鄢城国土资源所2019年2月25日出具的《情况说明》。证明胡宏刚购买诉争房屋的经过。2.宜城市人民法院（2016）鄂0684执65-1号执行裁定书及协助执行通知书。证明法院根据申请执行人屈代翠、徐正保与屈代翠、朱治国、徐爱芝、绿环公司民间借贷纠纷执行一案于2016年8月29日裁定续查封被执行人朱治国所有的位于宜城市楚皇公司院内的房产（房产证号为宜房权证鄢城字第××号），并交由宜城市住房保障和房屋管理局、宜城市国土资源局协助查封。3.宜城市人民法院2018年8月3日公告。证明法院拟评估、拍卖诉争房屋进行了公告。4.宜城市人民法院（2018）鄂0684执异48号执行裁定书。证明法院于2018年12月10日裁定驳回异议人（案外人）胡宏刚请求中止或撤销（2016）鄂0684执65号执行裁定书，依法解除对位于楚皇公司院内3栋1单元202室房产（房产证号为宜房权证鄢城字第××号）的查封的异议。5.屈代翠、徐正保2014年9月22日提交的财产保全申请书。证明屈代翠、徐正保因诉屈代翠、朱治国、徐爱芝、绿环公司民间借贷纠纷一案向宜城市人民法院申请财产保全。6.宜城市人民法院（2014）鄂宜城民一初字第00215-1号民事裁定书及协助执行通知书。证明法院于2014年9月23日裁定查封朱治国、徐爱芝价值20万元的财产，并交由宜城市房屋管理局对登记在朱治国名下的诉争房屋协助查封。7.宜城市人民法院（2014）鄂宜城民一初字第00215号民事调解书。证明经法院调解，由朱治国、徐爱芝、绿环公司于2015年5月30日前共同偿还屈代翠、徐正保借款本金919840元及相关利息、于2015年12月30日前共同偿还屈代翠、徐正保借款本金863145元及相关利息。8.王德全2005年10月15日提交的财产保全申请书。证明王德全因诉邱启学买卖合同纠纷一案向宜城市人民法院申请财产保全。9.宜城市人民法院（2003）鄂宜民二初字第692-1号民事裁定书及协助执行通知书。证明法院于2003年10月15日裁定查封邱启学在楚皇公司院内一套单元房（房权证号为00××28号，并于2003年10月20日交由宜城市房屋管理局协助查封。10.宜城市人民法院（2004）鄂宜城民二初字第20号民民判决书及襄阳市中级人民法院（2014）襄中民三终字第207号民事调解书。证明王德全诉邱启学房屋买卖合同纠纷案一审、二审裁判结果。一审判决邱启学返还王德全购房款20875元、偿还王德全屋面防水工程款6000元，合计26875元；并赔偿经济损失。二审调解由邱启学一次性支付王德全欠款21000元；双方其他纠纷互不追究。11.宜城市人民法院2005年6月6日制作的执行笔录。邱启学陈述了其与龙头分局签订协议经过以及诉争房屋没有办过户的情况。12.宜城市人民法院2005年10月8日制作的调解笔录。证明宜城法院因王德全申请执行邱启学买卖合同纠纷一案，组织邱启学与宜城市国土资源局领导雷文武、鄢城国土资源所所长邱志勇就胡宏刚迁出诉争房屋进行协调，邱志勇解释邱启学、李红瑞与其于2004年腊月三方协商三角债转让情况，邱志勇将鄢城国土资源所所欠的18000元购房款债权转让给李红瑞，由该所于2005年6月将欠款还给李红瑞。13.龙头分局与永生工贸公司1998年7月8日签订的《协议书》。证明永生工贸公司将诉争的单元房作价48000元出售给龙头分局、交房时间为1998年7月28日以前、约定房款付清后单元房归龙头分局所有等内容。14.宜城市房地产管理局宜房权证鄢城字第××号房屋所有权证。证明邱启学于2003年1月23日取得诉争房屋的所有权登记。15.楚皇公司与永生工贸公司1996年6月17日签订的《房地产转让协议书》。证明楚皇实业公司将其大门以南宽18米长50米包括前面瓦房、后面瓦房的所有房地产全部抵给永生公司。16.邱启学出具的现金收条。证明邱启学于1998年8月17日收到龙头分局购房款现金3万元。17.邱启学2004年8月9日出具的借条。证明其向鄢城国土资源所借款2000元，邱志勇签署“同意借款”意见。18.顾新兰代理邱启学于2004年10月13日出具的借条。证明其向鄢城国土资源所借款4800元，邱志勇签署“同意借支4800元”意见。19.邱启学与李红瑞于2005年1月24日签订的《债务转让协议》。证明邱启学因欠李红瑞现金10000元，将龙头分局欠邱启学购房款转给李红瑞，由龙头分局负责还款，邱启学不再向龙头分局要此款。邱志勇在协议上签署“同意转账”意见。20.朱治国与邱启学于2014年4月30日签订的《房产转让协议》。证明邱启学将诉争房屋低价抵偿以其2002年1月8日所欠朱治国借款4万元。21.房屋权属转移登记档案材料（复印件）。证明邱启学将诉争的房屋过户给朱治国。22.原告申请邱志勇出庭作证证言。邱志勇证明邱启学找我借款，以龙头分局欠其购房款名义借款2000元.邱启学妻子顾新兰以分局欠其购房款名义借款4800元。邱启学差李红瑞的10000元，该债务转移给我分局偿还。被告屈代翠、徐爱芝、绿环公司未举证。被告朱治国针对其答辩主张，向本院举证如下：23.宜城市房权证鄢城字第××号房屋所有权证。证明朱治国对诉争的房屋独自享有所有权。当事人质证意见及本院认证意见如下：对原告所举1号至7号、20号、21号证据，被告朱治国、徐爱芝、绿环公司质证无异议；被告屈代翠对1号真实性不持异议，但从内容上看胡宏刚与邱启学不存在买卖关系；对2号至7号、20号、21号证据质证无异议。对原告所举8号至10号、证据，被告屈代翠、朱治国、徐爱芝、绿环公司质证认为与本案无关联。对原告所举11号至19号证据，被告屈代翠质证认为，邱启学的两笔借款与本案无关，邱启学办理房屋登记时间是2003年1月23日，法院于2005年执行时，胡宏刚就应该知道房屋存有争议，房子于2014年5月登记到朱治国名下。2003年到2014年期间没有人提出权属异议，胡宏刚作为国土局职工应知道里面程序。被告朱治国、徐爱芝、绿环公司质证认为与本案无关联。对原告所举22号证据，被告屈代翠、朱治国、徐爱芝、绿环公司质证认为证人陈述不实。对被告朱治国所举23号证据，系宜城市房权证鄢城字第××号房屋所有权证复印件，内容不清晰，庭审未组织质证，通知庭后补交原件核实。本院认为，原告所举2号至7号、20号、21号证据，四被告质证无异议，本院予以采信；原告所举8号至10号证据，与本案无关联，本院不予采信；原告所举1号、11号至19号证据，具有真实性和关联性，本院予以采信。原告所举22号证据，证人陈述内容能够为17号至19号证据予以印证，本院予以采信。被告朱治国所举23号证据，经本院庭后复核原件予以采信。综合原告举证、本院调取证据、被告质证及本院认证、庭审调查，本院依法确认以下法律事实：诉讼争议的房屋位于宜城市××大道南段原楚皇公司院内南侧第3栋单元楼西2楼，建筑面积为102.15平方米。该房屋系第三人邱启学以永生工贸公司名义受让楚皇公司房地产后于1997年开发建设。1998年7月8日，原龙头分局负责人姚春贵以龙头分局法人代表名义（作为甲方）与永生工贸公司法定代表人邱启学（作为乙方）就开发的单元房（即诉争房屋）签订《协议书》，约定：“一、单元房价共为肆万捌仟元整，甲方已付壹万捌仟元整。下余叁万元交房时一次付清；二、交房时间为一九九八年七月二十八日以前；三、房款付清后单元房产归甲方所有，以后甲方如需转让，乙方不得干涉，甲方有自主权；四、水电费谁住谁负担，乙方不负责交纳水电费；五、此协议从1998年7月8日起生效；六、此协议一式两份，甲乙方各一份，望双方共同遵守，如有违约罚违约方违约金贰万元整。”协议签订后，龙头分局将此房作为福利房转售给单位职工胡宏刚，并收取胡宏刚购房款30000元。1998年8月17日，龙头分局将购房款移交给邱启学，邱启学出具了一张内容为“收到龙头土地分局现金叁万元整（30000元）《购房款》永生工贸公司邱启学98.8.17号”的收条。随后，胡宏刚对该单元房进行装修并居住至今。邱启学未收取的18000元剩余购房款，原本计划用于抵付其申请办证应缴费用，由于龙头土地分局一直没有为邱启学开发的房屋办好土地使用权证，邱启学不能以永生工贸公司及个人名义为购房户申办房产证。2003年1月23日，邱启学以其与楚皇公司买卖房屋为由，取得了宜城市房地产管理局颁发的宜房权证鄢城字第××号房屋所有权证。2014年4月30日，邱启学因未能偿还朱治国借款，就本案诉争的房产双方经协商达成《房产转让协议》，约定：“一、房产转让价格为甲方（邱启学）于2002年1月8日借乙方（朱治国）现金人民币4万元，甲乙双方协商确定用上述房产抵偿乙方借款，甲乙双方无异议。二、甲方承诺此房所有权与第三方无争议同时无条件立即将此房产证过户给乙方。三、该房产所有权若遇国家的征用，商业开发，该房产收益权归乙方所有，利与弊与甲方无关。四、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。”邱启学和其妻顾新兰作为甲方在协议上签名，并协助朱治国办理了房产过户手续。2014年5月14日，朱治国取得了宜城市住房保障和房屋管理局（以下简称宜城市房管局）颁发的宜城市房权证鄢城字第××号房屋所有权证。2014年9月23日，根据屈代翠、徐正保起诉朱治国、徐爱芝、绿环公司民间借贷纠纷一案的诉讼保全申请，本院作出（2014）鄂宜城民一初字第00215-1号民事裁定书，裁定冻结被告徐爱芝在绿环公司的90%的股权或者将被告徐爱芝、朱治国价值200万元的财产予以查封。2014年9月28日，宜城市房管局根据本院协助执行通知书将被告朱治国所有的位于楚皇公司院内的房产证号为宜城市房权证鄢城字第××号房产及位于农行宜城市支行家属院内的房产证号为宜城市房权证鄢城字第××号房产予以查封。2014年11月5日，本院作出（2014）鄂宜城民一初字第00215号民事调解书，对双方当事人达成的还款协议予以确认。协议内容为：“一、被告朱治国、徐爱芝、绿环公司于2015年5月30日前共同偿还原告屈代翠、徐正保借款本金919840元及利息（利息从2014年1月16日起按中国人民银行所公布的同期贷款利率的四倍计算至款还清之日止）。二、被告朱治国、徐爱芝、绿环公司于2015年12月30日前共同偿还原告屈代翠、徐正保借款本金863145元及利息（其中本金523145元的利息从2013年11月23日开始计算，本金340000元的利息从2014年6月20日开始计算，利率均按中国人民银行所公布的同期贷款利率的四倍计算至款还清之日止）。案件受理费16500元，保全费5000元，共计21500元，由原告屈代翠、徐正保负担10750元，由被告朱治国、徐爱芝、绿环公司负担10750元。”因被告朱治国、徐爱芝、绿环公司未履行民事调解书确定的还款义务，屈代翠、徐正保申请本院强制执行。2016年8月29日，本院根据屈代翠、徐正保强制执行申请并依据本院生效的民事调解书，作出（2016）鄂0684执65-1号执行裁定书，续行查封对被执行人朱治国所有的位于楚皇公司院内的房产证号为宜城市房权证鄢城字第××号房产及位于农行宜城市支行家属院内的房产证号为宜城市房权证鄢城字第××号房产。2018年8月3日，本院张贴公告拟评估、拍卖查封诉争的单元房。案外人胡宏刚知道后遂提出执行异议，以诉争的房产属其所有为由请求本院中止或撤销（2016）鄂0684执65-1号执行裁定书，依法解除对诉争的单元房查封。2018年12月1日，本院作出（2018）鄂0684执异48号执行裁定书，以胡宏刚不是房屋登记的所有人及其提交的证据也不足以证明其是房屋的所有人为由，对其异议申请不予支持，裁定驳回其异议请求，遂导致本案诉讼发生。另查明，原告胡宏刚与第三人邱启学未签订房屋买卖合同，也没有与原龙头分局签订房屋买卖合同。原龙头分局交付购房款30000元后，没有支付购房剩余款18000元。2004年8月9日，邱启学以借支名义向宜城市鄢城国土资源所借款2000元。2004年10月13日，顾新兰以邱启学名义向宜城市鄢城国土资源所借款4800元。2005年1月24日，邱启学与李红瑞签订了《债务转让协议》，双方约定：“因甲方（邱启学）欠李红瑞现金壹万元整，又因原龙头分局欠甲方购房款，为了解决债务问题，经双方协商同意，将与原龙头土地分局的欠账转于乙方，由原龙头土地分局负责还款，甲方保证不再向原龙头土地分局要此款”。时任宜城市鄢城国土资源所所长的邱志勇在该协议上签署了“同意转账邱志勇”的意见。再查明，屈代翠与徐正保系夫妻关系，徐正保于2018年2月9日去世，两人生育一子，取名徐海洋。邱启学将诉争的房屋过户给朱治国前，明确告知朱治国抵账过户的房屋一直由案外人胡宏刚居住。胡宏刚对邱启学与朱治国办理房屋过户情况也不知情，直到本院2018年8月3日张贴公告后才知晓。目前尚无证据证明胡宏刚向其所在的分房单位或邱启学主张权利办理诉争房屋的产权登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告胡宏刚提出案外人执行异议之诉，因其所举证据不足以证明其对诉争的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故本院对其请求依法不予支持。理由为：（1）原告与第三人邱启学或永生工贸公司不存在房屋买卖合同关系。其诉称房屋的取得来自所在原单位龙头分局转售的福利分房，双方没有签订书面的《房屋买卖合同》。（2）邱启学因龙头分局未向其付清约定的购房款，拒绝直接为原告办理房屋产权登记手续。（3）第三人邱启学在2005年将其应收龙头分局的购房款债权10000元转移给李红瑞后，加上2004年向龙头分局借支的6800元，视为原龙头分局已交购房尾款16800元，尚欠1200元未交。故，案涉房屋不符合支付全部价款的条件。（4）胡宏刚长达10余年没有依法行使权利敦促或者诉讼请求原龙头分局（包括主管单位）出面协调邱启学为其办理房屋产权登记手续，其本人存在一定过错。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。朱治国基于其与邱启学2014年4月30日签订的《房产转让协议》，先取得了房屋产权登记。虽然邱启学没有将房屋交付与朱治国占有和使用，但本案对朱治国取得的房产证效力不宜通过民事诉讼直接评判和否认。原告诉称朱治国与邱启学就诉争房屋存在4万元低价转让、恶意过户。经查，《房产转让协议》关于以房抵债合同内容，尚不足予证明低价转让、恶意过户事实；本院根据现有证据，也不足以认定协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故原告胡宏刚要求本院确认诉争的单元房归其所有，本院也不能予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告胡宏刚请求人民法院确认位于宜城市振兴大道原楚皇公司家属院内3栋1单元202室房产（房产证号为宜房权证鄢城字第××号）为其所有、并停止对该房屋执行的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告胡宏刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  李 涛审 判 员  王爱美人民陪审员  李继卫二〇一九年九月十二日书 记 员  范亦格