山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1082民初5380号原告：原某，女，2002年2月5日出生汉族，居民，住荣成市新庄北区。委托诉讼代理人：张丽辉，系原告之母。被告：荣成振华商厦有限公司（统一社会信用代码：91371082698054843G），住荣成市文化东路6号。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜珍国，系该公司职工。第三人：威海金桥房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371083740983698Y），住所地乳山市商业街75号。法定代表人：丛培山，经理。委托诉讼代理人：邹爱民，荣成同心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜菲菲，山东尉昌律师事务所律师。第三人：荣成成山典当有限公司，住所地荣成市南山北路98号。法定代表人：孙军，董事长。委托诉讼代理人：卢良灏，系该公司职工。原告原某与被告荣成振华商厦有限公司（以下简称振华公司），第三人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）、荣成成山典当有限公司（以下简称成山公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原某的委托诉讼代理人张丽辉与被告振华公司的委托诉讼代理人张中磊、姜珍国，第三人金桥公司的委托诉讼代理人邹爱民、姜菲菲，成山公司的委托诉讼代理人卢良灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某向本院提出诉讼请求：1、判令被告振华公司与第三人金桥公司签订的、属于原告所有房产的部分《租赁合同》自2018年7月1日起无效，被告振华公司应停止侵权、腾退房屋，并按照《停止使用商铺通知书》支付逾期腾房占有使用费，计至2018年8月7日为3,165元；2、判令被告振华公司赔偿因其破坏、改变房屋建筑主体和承重结构修建、安装电梯而给原告造成的经济损失6,000元，并恢复原状。事实与理由：2008年下半年开始，第三人金桥公司通过发传单、电视广告宣传威海家家悦超市、烟台振华商厦入驻万隆国际，用售后返租、提前返租抵顶购房款的形式预售楼盘商铺。后被告振华公司替第三人金桥公司支付违约金给威海家家悦超市，独家于2009年3月30日与第三人金桥公司签订《租赁合同》。被告振华公司在房产尚未竣工的情况下于2010年元旦匆忙开业，后被告振华公司多次与第三人金桥公司签订补充协议。2010年12月8日，原告与第三人金桥公司签订《商品房买卖合同》，购买了荣成市万隆国际小区5号楼D306、D307商铺，同时签订了《商品房委托管理合同》，合同期自2011年1月1日起至2029年12月31日止，共计19年。2013年7月23日，原告办理房产证时，按第三人金桥公司的要求重新签订了《商品房委托管理合同》和正式的《商品房买卖合同》。由于第三人金桥公司违约，不履行《商品房委托管理合同》确定的义务，原告向乳山市人民法院提起诉讼，乳山市人民法院于2018年5月21日作出（2018）鲁1083民初2348号民事判决书，判令解除原告与第三人金桥公司的《商品房委托管理合同》，该判决现已生效。2018年5月28日，原告通过邮寄方式邮给被告振华公司《停止使用商铺通知书》，告知被告振华公司：原告已经与金桥公司解除了《商品房委托管理合同》，自2018年7月1日起金桥公司停止发放租金。如此，金桥公司就没有权利再把原告的商铺租给被告使用。如果被告想继续租用原告的商铺，应与原告联系。如果被告不想继续租用原告的商铺，2018年6月30日前必须返还商铺的使用权。振华公司没经原告同意私自安装电梯，改变、破坏房屋主体结构，原告作为产权所有人有权向被告请求损害赔偿，并把房产恢复原状。如果被告既不与原告商讨租赁事宜、又不归还商铺使用权，原告有权要求被告从2018年7月1日起按照《商品房委托管理合同》约定的、以原告房产价值为基数、以房产总价值固定百分比支付原告年度收益金，支付时间为2018年6月15日前，否则按同比例加倍支付年度收益金及利息，直至被告按要求归还商铺使用权位置。截止2018年6月30日，被告既没有联系原告也没有支付给原告租金。2018年7月1日，原告再次要求被告按照《商品房委托管理合同》规定支付原告租金，否则腾退原告的商铺。被告以买卖不破租赁为由要求原告履行其与金桥公司签订的《租赁合同》。所谓买卖不破租赁是在买卖成立的同时，即在原告购买涉案房产并与金桥公司签订《商品房买卖合同》的同时，上述租赁合同中的主体就应由金桥公司变更为原告，原告是出租人，被告是承租人，被告应该对原告履行租赁合同确定的义务，被告与金桥公司再无法律关系。但现实并非如此，原告与金桥公司签订《商品房买卖合同》的同时，金桥公司与原告签订了《商品房委托管理合同》。至今为止，原告没有见过被告与金桥公司签订的租赁合同，更不清楚合同的内容，也从来没有收到被告支付的租金。被告与金桥公司签订租赁合同时，明知金桥公司是房地产开发企业，所承租的商品房是要出售的，而放弃优先购买权，在原告等小业主购买了涉案房产并签订《委托管理合同》以后，被告没有在合理期限内提出异议并要求原告履行《租赁合同》。租赁合同的主体没有变更，被告继续与金桥公司履行着《租赁合同》确定的义务，为此所造成的后果只能由被告承担。商品房买卖已经8年，房租一直由金桥公司支付。而被告在签订租赁合同之后还多次与金桥公司签订各种协议。签订协议的时间晚于原告购买房产的时间，证明被告已经默认了原告与金桥公司签订的《商品房委托管理合同》。原告、金桥公司与被告之间的关系早已变成出租人、承租人和次承租人的关系。被告在租房期间，不顾本来已有电梯,在没有经过作为房产所有人的原告同意，甚至根本没有通知原告，没有主管部门的任何审查、批复的情况下，擅自改变房屋建筑主体和承重结构，在主道上修建电梯，增加承重柱子，阻挡消防通道。原告通知其恢复原状，被告不予理睬。被告擅自建造电梯给原告造成的损害，被告应该予以补偿。综上所述，如今原告与金桥公司解除了《商品房委托管理合同》，自2018年7月1日起金桥公司再没有权利把原告拥有产权的商铺出租给被告，被告不能向原告主张租赁权，由此带来的损害被告也只能向金桥公司请求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原告或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。介于乳山市人民法院已于2018年5月21日作出（2018）鲁1083民初2346号民事判决书判令原告与金桥公司解除《商品房委托管理合同》，现在该判决书已经生效。原告依照上述法律规定，要求法院依法判处被告与金桥公司就原告的商铺所签订的租赁合同自2018年7月1日起无效，被告归还原告商铺使用权、腾出商铺，并按照停止使用商铺通知书支付逾期腾房占有使用费，赔偿原告擅自变动房屋建筑主体和承重结构修建、安装电梯给原告造成的经济损失。被告振华公司辩称，1、原告与威海金桥房地产开发有限公司终止委托管理合同并不必然导致被告与金桥公司之间签订的租赁合同无效。租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，所以，原告主张租赁合同无效没有任何法律依据。2、被告于2009年3月从金桥公司取得承租房屋，双方签订租赁合同时，该房屋的产权并未发生任何变动。之后，被告依据租赁合同对房屋进行必要的装修与改造。不存在任何的违法及违约行为，原告要求赔偿该损失，无任何法律依据。3、针对原告主张地下负一层对应的租金，被告根据2017年8月14日与金桥公司及东亚银行签订的协议书将2016年1月之后的全部租金已经支付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，支付期限至2018年12月31日。第三人金桥公司述称，原告的诉请与金桥公司无关，金桥公司不应承担任何责任。第三人成山公司述称，1、我公司与原告没有合同关系、侵权关系、不当得利及无因管理的法律关系。2、原告主张确认被告之间的协议无效的相关主张及相关行为违法的主张，我公司认为不属于本案受理范围，因为相关协议已经有法院生效法律文书确认，如原告有异议，应当向作出生效法律文书的法院提出再审或异议之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合双方证据及陈述查明案件事实如下：2010年12月8日，原告与第三人金桥公司签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，双方约定原告购买第三人金桥公司开发的涉案房产，原告委托被告金桥公司对外统一招商（经营）、管理。2012年12月13日，为办理产权登记，第三人金桥公司收回上述合同，并与原告重新签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，根据合同文本可确定两处商铺位于万隆国际小区5号负一层D306、D307，产权面积均为12.76平方米，两处房产收益金支付标准为：2013年1月1日至2014年12月31日止，每年10，860元；2015年1月1日至2019年12月31日止，每年15，204元；2020年1月1日至2024年12月31日止，每年17,375元；2025年1月1日至2029年12月31日止，每年19，548元。2009年3月30日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订了房屋租赁合同，金桥公司将包含涉案房产在内的地下一层、地上三层出租予烟台市振华百货集团股份有限公司，租赁期限自2009年11月15日至2029年11月14日止，租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）。振华公司支付2000万元作为定金，交付房产后，定金转为前三年租金，不足部分在第三年补齐，后十七年每年租金分两次支付，起租日起每满六个月支付50%的租金，每逾期一日，按年租金的万分之四支付滞纳金。烟台市振华百货集团股份有限公司应当按约定用途使用该房产，若不按规定用途使用或使用不当造成房屋损坏，由烟台市振华百货集团股份有限公司负责修复，不能修复的，由烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿金桥公司损失。烟台市振华百货集团股份有限公司擅自改变承租房产用途、整体转租或破坏房屋主体结构，金桥公司有权解除合同并要求烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿损失。2009年12月11日，双方签订补充协议，调整每平方米租金标准为0.55元，金桥公司应于2010年1月5日前交付房产。2010年10月29日，金桥公司和东亚银行签订应收账款质押合同，约定出质人金桥公司将其位于荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保质权人东亚银行的贷款债权本金人民币3，000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将贷款债权本金由3，000万元变更为4，000万元，2013年5月29日双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围变更为荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）及上述房产所在的振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内（2010年11月19日至2020年11月19日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同（如有）下的收入或应收收益；将贷款债权本金由4，000万元变更为7，000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，被告金桥公司、振华公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订协议书，约定由被告振华公司使用商厦地上三层及地下一层并支付租金，且被告振华公司已知晓被告金桥公司以应收租金出质予东亚银行的事实，据此被告振华公司取得承租人地位。2015年11月16日，就东亚银行起诉金桥公司、丛培山与振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，当事人间达成调解协议，协议确认东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6，000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，和解协议中三方约定东亚银行放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权，振华公司自2016年度始将地下一层租金支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，用于向地下一层业主支付金桥公司应付的收益。2018年5月21日，乳山市人民法院作出（2018）鲁1083民初2348号民事判决书，判令解除原告与金桥公司间的《商品房委托管理合同》，并判令金桥公司向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日的收益金27,503元及违约金21,719.5元。2017年11月3日，东亚银行将其债权转让予第三人成山公司，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异12号执行裁定书，变更申请执行人为第三人成山公司。2019年3月21日，青岛市中级人民法院将执行案件委托威海市中级人民法院执行，威海市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）鲁10执恢1号、（2019）鲁10执188号之一执行裁定书，裁定将1-3层房产交付第三人成山公司抵偿债务。本院认为，2009年3月30日，第三人金桥公司已将包含涉案房产在内的商场地下一层、地上三层出租予被告振华公司，双方约定了租赁期限、租金价格、交付方式等合同条款，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的情形，合法有效。虽第三人金桥公司后将涉案房产出售予原告，但不影响在先租赁合同的效力，原告要求确认第三人金桥公司与被告振华公司间租赁合同无效并由被告振华公司支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告振华公司基于经营需要而安装电梯，该电梯已取得相关管理部门验收许可，系对租赁房屋的合理使用，原告主张被告振华公司安装电梯破坏、改变房屋建筑主体和承重结构，与事实不符，原告要求被告振华公司赔偿相关损失的诉讼请求，本院不予支持。至于恢复原状，原告可在被告振华公司租赁期满或租赁关系消灭后另行主张，本案中不予支持。在东亚银行与金桥公司、振华公司三方协议中，东亚银行已经放弃对包括涉案房产在内的地下一层可得租金的质押权，被告振华公司也同意将地下一层租金付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司用以支付被告金桥公司欠付业主的收益款，又因原告与被告金桥公司之间的委托管理经营合同已经解除，故2018年6月1日起被告振华公司需按租赁合同约定租金标准支付原告房产对应的部分，租金标准为0.55元/平方米，计算至法庭辩论终结之日为467天，合6,554.81元。原告主张的使用费标准不当，本院不予支持。如第三人金桥公司在《商品房委托管理合同》承诺的2018年6月1日后的收益高于被告振华公司所需支付的租金价格，差额部分损失，原告可另行向金桥公司主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条规定，判决如下：一、被告荣成振华商厦有限公司于本判决生效后三十日内支付原告截止2019年9月11日的商铺使用费6,554.81元；二、驳回原告原某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告荣成振华商厦有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  陈军伟人民陪审员  张从民人民陪审员  王青芬二〇一九年九月十七日书 记 员  王伟建