江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初12626号原告：陈天明，男，1965年11月25日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：昆山康盛投资发展有限公司，统一社会信用代码91320583558069074Q,住所地江苏省昆山市周庄镇秀海路118号。法定代表人：曾辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：喻振宇，该公司员工。第三人：深圳市华侨城物业服务有限公司，统一社会信用代码914403001924025138,住所地深圳市南山区华侨城创意文化园E1栋401。法定代表人：刘丹林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋春，该公司员工。原告陈天明诉被告昆山康盛投资发展有限公司（以下简称“康盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法由审判员李志辉独任审判,审理期间，原告申请追加深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称“华侨城物业公司”）为本案第三人，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序于2018年8月21日进行审理。原告陈天明、被告康盛公司的委托诉讼代理人喻振宇、第三人华侨城物业公司的委托诉讼代理人蒋春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天明向本院提出诉讼请求：1.以被告抬头补开25万元团购费发票；2.判令被告支付逾期交房违约金18300元及相应利息；3.判令被告支付产权登记约定的违约金30000元及相应利息。审理中，原告撤回第1项诉讼请求，同时变更2项诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金16500元；变更第3项诉讼请求，要求被告支付产权登记条款规定的违约金21450元。事实和理由：2016年3月20日，原告陈天明（买受人、乙方）与被告康盛公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为昆山市周庄镇全旺路南侧水月周庄花园第X幢XXX号房。原告在交房通知书规定的交房日期2016年6月11日发现房屋未达到交房条件后，拒绝验收，等候开发商解决遗留问题。2016年6月22日开发商及物业下达问题整改通知书，直至8月10基本达到验收标准，造成了实际上的逾期交房。原告应按约定支付违约金：合同总价的万分之一乘以延期天数，即275元/天*60个日历日(2016年6月12日—8月10日)=16500元；被告未在实际交房日(2016年8月10日)后90天内办理权属登记事宜，而是延误至2017年4月14日才办妥，理应按约定承担逾期责任。被告康盛公司辩称，请求驳回原告第1项诉讼请求，因为被告没有构成逾期交房；请求酌情降低调整原告的第2项诉讼请求，因为被告的逾期没有达到100个工作日。第三人华侨城物业公司辩称，我们是物业公司。2016年6月11日原告按交房通知书的约定来交房，发现其购买的房屋地下室东侧的一个小房间的顶部采光井被邻居用混凝土现浇成楼板。原告认为与原图纸不符，不符合交房条件，要求整改，当天我们就联系了原告的邻居要求其恢复原状，后来一个礼拜左右就拆除了楼板。后来过了一段时间，具体时间记不清了，然后就办理了交房手续。我认为地下室的的问题的确影响了原告的收房标准。原告围绕诉讼请求依法提交了交房通知书、整改通知书、昆山市商品房购销合同、收款收据、不动产权证书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，原告陈天明（买受人、乙方）与被告康盛公司（出卖人、甲方）与签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为昆山市周庄镇全旺路南侧水月周庄花园第X幢XXX号房；住宅建筑面积为166平方米，套内面积157.785平方米，该商品房总价款为2750000元；付款方式为：买受人于2016年3月20日签约支付房款人民币83万元（含定金），余额房款人民币192万元办理按揭，买受人自签定本合同之日起7日内到出卖人指定银行办理按揭手续；买受人如未按照本合同规定时间付款，逾期在30日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金。出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在2015年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按己付房价款的____%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按己付房价款的____%向买受人支付违约金。3.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91个工作日起至出卖人将所需材料报产权登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一违约金。违约金总金额最高不超过商品房总房价款的1%，因买受人的原因导致买受人无法办理房地产权属证书的，由买受人承担责任。上述合同签订后，原告按约定支付了房款。2016年6月3日，被告向原告发出交房通知书，通知书载明：您所认购的“水月周庄花园”现公安编号为X幢XXX室。交房手续办理地点：昆山市周庄镇全旺路88号水月周庄。二、我司已具备交房条件，两书已经准备齐全。请您在2016年6月11日，前来我处办理交房手续。(请提前电话告知当天预计到达时间)。2016年6月11日，原告来指定地点办理房屋交接手续，验房时发现其购买的房屋地下室东侧的一个小房间的顶部采光井被X幢XXX的邻居用混凝土现浇成楼板。原告认为房屋与原图纸不符，不符合交房条件，要求整改。2016年6月22日，第三人华侨城物业公司向X幢XXX的业主发出整改通知，要求限3天拆除混凝土现浇的楼板。2016年8月10日，原告验收房屋，办理了房屋交接手续。2017年4月14日，涉案房屋办理不动产权登记。另外，原被告签订《昆山市商品房购销合同》的时间为2016年3月20日，而合同约定的交房期限为2015年12月31日，不合逻辑。审理中，原告陈述，是由于预售合同造成的，被告陈述商品房销售合同中约定的房屋交付时间不是由甲乙双方自行约定的，而是由网签平台自行锁定的时间。除了《昆山市商品房购销合同》约定的交房期限为2015年12月31日外，原被告并未签订其他协议约定交房的期限。原告认为，应以被告发出的交房通知书载明的交房期限认定交房时间，即2015年6月11日。被告不认可交房通知书中记载的交房时间为双方约定的最晚交房期限。其认为甲乙双方未约定最晚交房时间期限，只要被告方交房时间在合理期限内，均不应当视为被告方逾期交付。关于逾期办理不动产的逾期天数，审理中，被告认为实际逾期天数为78个工作日，原告对此予以认可。本院认为，原、被告双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应依照合同相关约定予以履行。关于原告主张的各项诉请，本院认定如下：一、关于交房逾期违约金。原被告签订《昆山市商品房购销合同》的时间为2016年3月20日，而合同约定的交房期限为2015年12月31日，该约定不合逻辑。原被告也未签订其他协议约定交房的期限。2016年6月3日，被告向原告发出交房通知书，载明办理房屋交接手续的时间为2016年6月11日。原告实际于2016年6月11日去办理交接手续。本院认为，该2016年6月11日可视为双方确认的交房期限。验房时，原告发现其购买的房屋地下室东侧的一个小房间的顶部采光井被X幢XXX的邻居用混凝土现浇成楼板，未予收房。第三人华侨城物业公司向X幢XXX的业主发出整改通知，要求限3天拆除混凝土现浇的楼板。整改后，被告未再书面通知原告办理交接手续，直至2016年8月10日才履行交房义务。本院认为，涉案商品房在2016年6月11日的状态与合同图纸约定不符，原告未于当日交接房屋理由合理。被告应在2016年6月11日前将符合合同约定条件的房屋交原告使用，但被告在房屋整改后，直至2016年8月10日才履行交房义务，故应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交付违约金，原告主张逾期交房期间为2016年6月12日至2016年8月10日止，主张违约金16500元（275元/天*60天，符合合同约定，本院予以支持。二、关于办理房产证。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91个工作日起至出卖人将所需材料报产权登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一违约金。现原告早已履行支付房款及代办房产权证的费用的义务，被告理应及时按约定为原告办理产权证。涉案房屋于2016年8月10日交付，至2017年4月14日才办理好不动产权登记。被告存在逾期办证行为。根据工作日计算，逾期办证的时间为78天，故原告主张的逾期办证违约金21450（2750000*0.01%*78）元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：被告昆山康盛投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈天明逾期交房违约金16500元及逾期办证违约金21450元，共计37950元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费900元，减半收取450元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李志辉二〇一九年九月二十日书记员  陈晓红