上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初3481号原告：施乐平，男，1952年12月14日出生，汉族，住上海市崇明区。原告：郭建国，男，1956年12月25日出生。委托诉讼代理人：郭诚(系郭建国儿子)，1982年11月20日出生，汉族，住上海市崇明区。两原告共同委托诉讼代理人：卫江，上海缘润律师事务所律师。被告：上海振鸿建材市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐振琴，总经理。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。第三人：袁永珍，女，1955年11月16日出生，汉族，住上海市崇明区港西镇盘西村长生101号。委托诉讼代理人：吴振明(系袁永珍丈夫)，1957年3月7日出生，汉族，住上海市崇明区。第三人：曹伟新，男，1975年1月1日出生，汉族，户籍地江苏省通州市二甲镇六甲镇村十九组021号。第三人：沙金平，男，1963年11月22日出生，汉族，住江苏省如东县兵房镇巩王村三十六组49号。第三人：陆明，男，1969年5月25日出生，汉族，住上海市崇明区竖新镇竖西村新进1420号1室。第三人：王中兴，男，1962年12月22日出生，汉族，住上海市崇明区城桥镇利民村泯东938号。第三人：朱玉柱，男，1978年2月28日出生，汉族，住安徽省霍邱县新店镇韩庙村松三组。第三人：蔡细根，男，1970年10月11日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县梅江镇背村村上背二组1号。第三人：戴明春，男，1981年1月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市淳口镇山田新村山田片新合组320号。第三人：朱伟益，女，1966年10月15日出生，汉族，住上海市崇明区港西镇协兴村定南1015号。第三人：樊明礼，男，1967年12月19日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区郭村镇塘头乡邠州村赵徐组38号。第三人：顾建家，男，1970年3月12日出生，汉族，住上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号。第三人：张碧玉，女，1978年1月27日出生，汉族，住上海市崇明区城桥镇聚训村张港325号。第三人：李惠琴，女，1974年2月18日出生，汉族，住上海市崇明区港西镇盘西村XXX号XXX室。第三人：杨兴，男，1970年1月11日出生，汉族，住江苏省通州市三余镇同兴村二组125号。原告施乐平、郭建国诉被告上海振鸿建材市场经营管理有限公司(以下至判决主文前简称“振鸿市场”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月13日公开开庭进行了审理。原告施乐平、郭建国的委托诉讼代理人卫江及郭建国的委托诉讼代理人郭诚、被告委托诉讼代理人黄贤到庭参加诉讼。审理中，本院于2019年5月21日依法追加袁永珍、曹伟新、沙金平、陆明、王中兴、朱玉柱、蔡细根、戴明春、朱伟益、樊明礼、顾建家、张碧玉、李惠琴、杨兴为本案第三人参加诉讼。经审理发现本案案情较为复杂，故裁定转为普通程序，组成合议庭于2019年6月20日再次公开开庭进行了审理。原告施乐平及其与原告郭建国共同委托诉讼代理人卫江、被告委托诉讼代理人黄贤、第三人袁永珍的委托诉讼代理人吴振明及第三人蔡细根、戴明春、樊明礼、杨兴到庭参加诉讼。第三人曹伟新、沙金平、陆明、王中兴、朱玉柱、朱伟益、顾建家、张碧玉、李惠琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施乐平、郭建国向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁厂房,并将厂房恢复原状；2、判令被告按照租赁合同约定租金标准(465.8元/日)支付原告自2019年3月1日起至返还厂房之日止的房屋占用费，并缴纳占用期间全部水电费用；3、判令被告支付原告违约金34,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年12月31日签订《厂房租赁协议书》,约定由被告(乙方)承租原告(甲方)位于上海市崇明区城桥镇利民路XXX号厂房,共计建筑面积为2,050平方米,租期为10年,自2009年3月1日起至2019年2月28日止。双方约定,如乙方违约,按年租金20%的款资作为违约金交付给甲方。2018年12月27日，原告向被告书面发送《厂房租赁合同到期不再续约通知书》，提前告知租赁合同到期后双方不再续租。2019年2月20日，原告再次发函给被告要求其在2019年2月28日将厂房归还原告,但被告仍非法占用原告厂房至今，故请求依法支持原告的诉请。原告对其主张的事实，向本院提交如下证据：1、《厂房租赁协议书》一份，证明原、被告之间存在厂房租赁合同关系，双方对租期、租金、违约责任均作了明确约定，现合同已经到期；2、财产转让协议书、判决书、执行财产交接书、崇明区(原崇明县)城桥镇利民村村委会证明，证明原告系涉案厂房的合法权利人；3、《厂房租赁合同到期不再续约通知书》，证明原告于2018年12月27日提前书面通知被告不再续约；4、律师函、快递底单、签收记录，证明原告向被告再次发函，通知被告租赁合同于2019年2月28日终止，要求被告按期归还厂房；5、被告与他人签订的租赁协议4份，证明被告与其下家签订的合同到期时间在2019年4月至6月，被告合同到期后不愿归还房屋的真实原因是为了履行其与下家的租赁协议；6、施乐平借记卡账户历史明细清单、施乐平中国农业银行卡交易明细清单、郭诚借记卡账户明细等，证明原告收取的租金中少收了20,000元，该20,000元由被告代原告直接支付土地租金；被告振鸿市场辩称，其不同意原告的诉请，认为在合同履行过程中，原告承诺到期后继续租给被告，双方应续签租赁合同。同时提出涉案厂房已经纳入国家征用的范围。被告振鸿市场对其辩称的事实，向本院提交如下证据：1、《厂房租赁协议书》，证明：⑴、双方租赁事实；⑵、土地租金应该由原告承担，但因原告没有履行该项义务，所以被告直接和土地的使用权人签订了协议；⑶、改造、装修及建造辅助房双方约定认可；⑷、如果遇国家征用，双方也约定了权利义务。2、原告分别于2018年12月27日、2019年2月26日发送的《厂房租赁合同到期不再续约通知书》及《告知函》，证明原告终止协议的目的为再次出租；3、被告委托律师发出的律师函，证明被告告知原告其具有优先权和土地使用权、新增建筑物所有权，且该地块处于待拆迁状态；4、2014年6月1日协议书、2014年6月14日被告的告知信及2014年6月14日原告的承诺书等，证明原告表示双方租赁期满后同意续租；5、2009年2月11日及2009年4月2日崇明区(原崇明县)城桥镇人民政府出具的证明两份，证明被告进行旧房改造所搭建部分已得到政府认可，现厂房建筑面积已经增至3,673平方米，新增部分应归被告所有；6、2011年1月1日协议书，证明即日起土地租金由被告支付，被告具有土地的使用权；7、收据若干，证明被告支付租金的依据；8、收款凭证，证明2009年度的租金由被告支付；9、2018年12月21日工业园区发展有限公司增值税发票，证明土地因动迁已归工业园区所有，已经属于国有土地；10、沪府土(2012)324号《关于批准崇明县2012年第14批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，证明涉案厂房的土地已征归国有，土地的性质发生了变化；11、租赁合同14份，证明本案第三人承租涉案房屋情况。第三人袁永珍蔡细根、戴明春、樊明礼、杨兴对于原告的诉请及事实理由均没有异议，但是希望原、被告之间的纠纷不要影响到第三人的正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告振鸿市场对原告提供的证据发表以下质证意见：对于证据1真实性没有异议，但认为双方同时对改造、装修、辅助用房、国家征用等情况的处理也有约定；对证据2真实性没有异议，但认为原告的使用权不包括土地使用权，仅限于地上建筑物的使用权；对证据3、4真实性没有异议，但对于其内容不予认可；对证据5，表示需庭后核实；对证据6真实性没有异议，但不认可其证明目的。第三人袁永珍、蔡细根、戴明春、樊明礼、杨兴对原告提供的证据均没有异议。原告对被告提供的证据发表质证意见：对证据1、2、3真实性认可，但不认可其证明目的；对证据4中2014年6月1日协议书、2014年6月14日被告的告知信真实性不予认可，认可第一次庭审提交的2014年6月14日原告施乐平出具的承诺书，但认为并不能证明双方到期后必然续租，续租合同需要双方协商一致，并签订租赁合同；对证据5，表示因不是原件，真实性无法确认；对证据6真实性不予认可，认为该份协议与本案无关，是厂房之外的一个停车场；对证据7、8真实性认可，但认为被告仅仅是代付，土地租金已经从其应付原告的租金内予以扣除；对证据9真实性认可，但不认可其证明目的，表示据其了解，工业园区收到土地使用费后将钱款返还给利民村，土地租金实际还是由利民村收取的；对证据10真实性认可，但不认可关联性及其证明目的；对证据11，表示真实性认可，合法性无法确认，被告出租的期限超过原合同的租赁期限。第三人袁永珍、蔡细根、戴明春、樊明礼、杨兴对被告提供的证据11中涉及本人的租赁合同均无异议，对被告提供的其他证据亦均不持异议。审理中，本院依职权向上海市崇明区城桥镇利民村党支部副书记沈某某作了调查。证人沈某某证实，原告提供的2019年2月21日利民村村民委员会出具的证明由其书写，并表示涉案厂房的土地租金在2018年之前由利民村收取，2018年度是由工业园区收取后再返还给利民村；目前国家对振鸿市场所涉房屋及土地尚未正式纳入拆迁范围。原告对本院依职权所作的调查笔录不持异议。被告对证人沈某某陈述的事实予以认可，但认为崇明工业园区收取租金之后如何处置，不影响土地的性质。第三人袁永珍、蔡细根、戴明春、樊明礼、杨兴对证人沈某某陈述的事实均表示不清楚。经开庭审理，本院确认事实如下：2008年12月31日，原、被告在上海市崇明区(原崇明县)城桥镇法律服务所见证下签订了《厂房租赁协议书》一份，约定由被告(乙方)承租原告(甲方)位于上海市崇明区城桥镇利民路XXX号(共7埭平房和1幢办公楼)厂房,建筑面积共约2,050平方米,租期为10年,自2009年3月1日起至2019年2月28日止。租金及交付方式：2010年3月至2012年2月每年租金160,000元，2012年3月起每年租金170,000元,按照先付后用的原则，乙方应在第二个租用年度前一个月向甲方付清次年度全部租金。甲方同意乙方承租后因经营需要对现有厂房作必要的改造和装修、建造一定的辅助房屋等。承租期间房屋维修和水、电等费用由乙方负责。双方同时对承租期间遇国家征用拆迁等事项作了约定，并约定了违约责任：本协议正式生效后,如甲方违约,甲方赔偿乙方一切经济损失,并归还乙方未实际使用期间的租金；如乙方违约,乙方按年租金20%的款资作为违约金交付给甲方等。嗣后，原、被告分别按协议约定履行了房屋交付、使用并支付租金等义务。2018年12月27日，原告向被告书面发送《厂房租赁合同到期不再续约通知书》，告知租赁合同届满后不再与被告续租，要求被告于2019年2月28日前搬离涉案厂房。2019年2月20日，原告向被告发送《律师函》，再次表明合同到期后不再续约，要求被告于2019年2月28日将厂房归还原告。但被告至今未将涉案厂房归还原告，遂涉讼。另查明，被告承租上述涉案房屋后，将其中部分房屋分别转租给他人使用。被告与各第三人签订的最近一期《租赁协议书》的订立日期及租赁期限分别为：与袁永珍的订立日期为2018年3月31日，租赁期限自2018年3月31日起至2019年4月1日止；与曹伟新的订立日期为2018年5月1日，租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日止；与沙金平的订立日期为2018年6月1日，租赁期限自2018年6月1日起至2022年8月30日止；与陆明的订立日期为2018年5月1日，租赁期限自2018年5月1日起至2022年6月30日止；与王中兴的订立日期为2017年7月1日，租赁期限自2017年7月1日起至2018年7月30日止；与朱玉柱的订立日期为2018年6月15日，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止；与蔡细根的订立日期为2018年6月15日，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止；与戴明春的订立日期为2018年5月29日，租赁期限自2018年5月29日起至2019年5月28日止；与朱伟益的订立日期为2018年3月10日，租赁期限自2018年3月10日起至2022年3月9日止；与樊明礼的订立日期为2018年8月20日，租赁期限自2018年8月20日起至2019年8月19日止；与顾建家的订立日期为2018年6月15日，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止；与张碧玉的订立日期为2018年6月15日，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止；与李惠琴的订立日期为2018年9月1日，租赁期限自2018年9月1日起至2019年6月15日止；与杨兴的订立日期为2018年6月15日，租赁期限自2018年6月15日起至2019年6月14日止。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案合同租赁期限届满前，原告先后两次发函被告，明确告知合同到期终止，不再续租，要求被告于合同届满之日将房屋归还原告，故原、被告在合同约定的租赁期限届满后，双方的权利义务自然终止，被告已失去继续占有和使用系争房屋的权利，理应按时返还租赁房屋。现被告却未履行返还房屋的合同义务，构成违约。原告提出的要求被告腾空并返还房屋、支付违约金及实际占用期间的房屋使用费等诉请，于法有据，本院予以支持。被告的答辩意见与查明的事实不符，本院不予采信。此外，被告将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过其剩余租赁期限部分的约定当属无效。由于原、被告之间的主合同已到期终止，被告与第三人之间转租合同履行的前提条件缺失，故第三人继续占有和使用系争房屋缺乏法律依据，第三人袁永珍、曹伟新、沙金平、陆明、王中兴、朱玉柱、蔡细根、戴明春、朱伟益、樊明礼、顾建家、张碧玉、李惠琴、杨兴应当配合被告将房屋腾退给原告。另因原告对其要求被告缴纳占用期间水电费用之诉请未提供相应证据加以佐证，故本院对该诉请难以支持，原告可在获得相关证据后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海振鸿建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区城桥镇利民路XXX号(共7埭平房和1幢办公楼)厂房腾空并恢复原状后返还原告施乐平、郭建国；第三人袁永珍、曹伟新、沙金平、陆明、王中兴、朱玉柱、蔡细根、戴明春、朱伟益、樊明礼、顾建家、张碧玉、李惠琴、杨兴负有配合腾退房屋的义务；二、被告上海振鸿建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施乐平、郭建国自2019年3月1日起至实际腾退之日止的房屋实际使用费(按照170,000元/年的标准计算)；三、被告上海振鸿建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施乐平、郭建国违约金34,000元；四、原告施乐平、郭建国的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告上海振鸿建材市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  陈 洁人民陪审员  黄 新二〇一九年九月二十九日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。