辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0302民初3758号原告：吴成华，男，1951年11月25日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：张久江，鞍山市千山区千盈法律服务所法律工作者。被告：辽宁中江房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路5-6号。法定代表人：杨同海，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭芷含，辽宁天博律师事务所执业律师。原告吴成华诉被告辽宁中江房地产开发有限公司（以下简称辽宁中江房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，吴成华及其委托诉讼代理人张久江、被告辽宁中江房产公司的委托诉讼代理人郭芷含到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴成华向本院提出诉讼请求：1.依法解除吴成华与辽宁中江房产公司的《中江帝景认购书》；2.请求判令辽宁中江房产公司双倍返还吴成华购房定金20万元、双倍返还剩余购房款80万元；3.依法判令辽宁中江房产公司承担诉讼费用。事实与理由：2015年3月2日，吴成华与辽宁中江房产公司签订《中江帝景认购书》一份，辽宁中江房产公司作为甲方，吴成华作为乙方。认购书主要约定：甲方出售其开发的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”之住宅、商业及车库物业。乙方认购物业“中江帝景”A栋3单元3151号房屋、建筑面积126.66平方米，成交价为每平方米5500元，合计购房款696630元。乙方须于签署本协议书时，支付购房定金人民币10万元，乙方须于2015年3月2日或之前，支付总购房成交价款的72%即人民币50万元（含定金），并到甲方指定处签署辽宁省《商品房买卖合同》，余款196630元，须于2015年10月31日前付清及各方违约所承担的责任等（认购书为证）。合同签订后，吴成华于2015年3月2日向辽宁中江房产公司指定的银行账户一次性转款50万元（含定金10万元，辽宁中江房产公司于2015年3月3日为吴成华出具50万元的收款收据一份（转账凭条、收款收据为证）。吴成华在交付辽宁中江房产公司50万元购房款后，辽宁中江房产公司不与吴成华签订正式《商品房买卖合同》，而且于2014年4月30日将吴成华认购的房屋出售给张某，并在房产部门办理网签登记备案，辽宁中江房产公司一房二卖的行为构成履行合同中的根本违约，严重损害吴成华的合法民事权益，依法应当承担违约责任或赔偿责任。辽宁中江房产公司辩称，一、我公司不是适格的主体，吴成华将钱给了徐小艳，徐小艳不是我公司的管理人和职工，也没有我公司的委托，没有销售资格，请求追加徐小艳为第三人；二、我公司没有收到吴成华的购房款和定金，我公司不是合同主体。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：吴成华提供的中江帝景认购书、收款收据、转账凭条，对上述证据予以采信，因上述证据上有辽宁中江房产公司的公章及相关经办人员的签字，具备真实性、关联性、合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月2日，吴成华（认购方、乙方）与辽宁中江房产公司（发展商、甲方）签订一份《中江帝景认购书》（编号：0000429），该协议约定，由吴成华购买辽宁中江房产公司开发建设的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”A栋3单元3151号房屋（建筑面积126.66平方米，以下简称“案涉房屋”），成交价为每平方米5500元，合计购房款696630元。乙方须于签署本协议书时，支付购房定金人民币500000元，乙方须于2015年3月2日或之前，支付总购房成交价款的72%即人民币50万元（含定金），并到甲方指定处签署辽宁省《商品房买卖合同》，余款196630元，须于2015年10月31日前付清及各方违约所承担的责任等（认购书为证）。合同签订后，吴成华于2015年3月2日向辽宁中江房产公司指定的银行账户一次性转款50万元，辽宁中江房产公司于2015年3月3日为吴成华出具50万元的收款收据一份。吴成华在交付辽宁中江房产公司50万元购房款后，因辽宁中江房产公司的原因，吴成华无法交纳剩余购房款，辽宁中江房产公司现无法与吴成华签订正式的《商品房买卖合同》。另查，本案诉争房屋所在楼盘现未经过竣工验收，亦不具备交付使用条件。本院认为，本案的争议焦点是：1、吴成华与辽宁中江房产公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，如果双方存在真实的买卖关系，双方签订的认购书是否应予解除；2、吴成华有无向辽宁中江房产公司交付购房款及定金，如果吴成华缴纳了定金和购房款，辽宁中江房产公司是否存在违约，是否应双方返还定金和购房款。关于焦点1，本案中，吴成华与辽宁中江房产公司签订《中江帝景认购书》，认购书尾部盖有辽宁中江房产公司合同专用章。双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但吴成华向辽宁中江房产公司交付50万元购房款之后，辽宁中江房产公司向吴成华出具了收款收据，该收据上有辽宁中江房产公司的公章及相关经办人员的签字，故可以认定辽宁中江房产公司与吴成华之间存在商品房买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，在吴成华于2015年3月2日向辽宁中江房产公司交纳购房款之后，辽宁中江房产公司于2015年3月3日出具收款收据，但至今未与吴成华签订正式的商品房买卖合同，且本案诉争房屋现所在楼盘现未经过竣工验收、亦不具备交付使用条件，辽宁中江房产公司现亦无法交付房屋，故辽宁中江房产公司迟延履行债务的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，故吴成华有权请求解除其与辽宁中江房产公司之间的合同关系，故对吴成华提出的上述诉求，本院予以支持。关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，本案中，吴成华未提供证据证明辽宁中江房产公司存在故意隐瞒本案诉争房屋存在抵押或出售的事实，应当承担举证不能的法律后果，故对吴成华提出的请求辽宁中江房产公司承担一倍赔偿责任的诉请，不予支持；另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。第一百二十条约定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，双方签订的《中江帝景认购书》约定吴成华交付购房定金500000元，而上述合同约定的主合同的标的为696630元，根据上述法律规定，吴成华主张定金数额为100000元并无不当，剩余40万元应当认定为购房款，因辽宁中江房产公司的原因，吴成华无法交纳剩余购房款，辽宁中江房产公司现无法与吴成华签订正式的《商品房买卖合同》，且本案诉争房屋亦不具备交付使用条件，故辽宁中江房产公司已经存在严重违约，致使合同目的无法实现，应当适用定金罚则，向吴成华双倍返还定金200000元，故对吴成华提出的上述诉求，予以支持。在双方之间的《中江帝景认购书》解除之后，辽宁中江房产公司应当将其收取的剩余40万元购房款返还给吴成华。故对吴成华提出的上述请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除吴成华与辽宁中江房地产开发有限公司签订的《中江帝景认购书》（编号：0000429）；二、辽宁中江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内返还吴成华双倍返还定金200000元；并返还剩余购房款400000元，上述款项共计600000元；三、驳回吴成华提出的其他诉讼请求。如果辽宁中江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由辽宁中江房地产开发有限公司承担8280元，由吴成华5520元（上述款项已由吴成华垫付，在执行时由辽宁中江房地产开发有限公司一并给付吴成华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  赵素霞人民陪审员  李 蛟二〇一九年九月二十九日书 记 员  牟新宇