广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7409号原告（反诉被告）：张俊德，男，1979年7月13日出生，汉族，住广州市白云区，原告（反诉被告）：章文婷，女，1992年1月7日出生，汉族，住广东省从化市，两原告的共同委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。原告张俊德、章文婷与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理中，被告白云机场开发公司提起反诉，本院决定反诉与本诉合并审理。原告张俊德、章文婷的共同委托诉讼代理人龙嘉莉、彭杞盛，被告白云机场开发公司的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊德、章文婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付花都区××街××号第A1-05栋101号房屋的违约金（自2018年1月1日起以4000000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准暂计算至2019年6月25日共541天，为281616.44元）;2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月28日原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，约定原告以4000000元的价格购买被告位于花都区××街××号云梯山庄B区第A1-05栋1层101房，被告应在2017年12月31日前交房。甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应在自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。原告于2016年12月18日付清房价款，但被告未在合同约定的交付时间2017年12月31日前交付房屋，即2018年1月1日起交楼逾期。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，房价款支付后，被告应按合同约定履行交楼义务，现被告逾期交楼，依法应承担违约责任。房屋买卖合同约定的逾期交楼违约金过低，不足以弥补原告损失，法院应予以调高，因被告逾期交楼时间已近两年之久，属于严重违约，给原告带来了严重的损失，合同约定交楼违约金以购房价的2%为限，该约定没有考虑违约时间长短，如果赔付2%的违约金后，被告没有了违约责任，不能促使被告积极履行。因此应认定该约定明显违反公平而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，请求以购房款为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，具有合理性，计算期限自2018年1月1日起至房屋交付之日止。请法院支持原告的诉讼请求。被告白云机场开发公司辩称：一、原告存在逾期支付购房款以及至今未向答辩人支付逾期支付购房款的违约金，答辩人有权顺延交楼日期，没有义务支付迟延交楼违约金。二、若答辩人存在支付迟延交楼违约金的情形，原告主张延迟交楼违约金也明显过高，应以合同约定的不超过总房款的2%为限。三、买卖合同中关于迟延交楼违约金的约定是经答辩人与原告协商达成一致意见，是原告的真实意思表示，法院应尊重合同当事人的约定。被告白云机场开发公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金116000元(以4000000元为基数，按每日万分之五的标准，从2017年1月3日起至2017年3月1日止，共58天）；2.判令诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年12月28日，反诉人与被反诉人签订《商品房预售合同》及其附件，约定被反诉人向反诉人购买坐落于广州市花都区××街××号（A1-05栋）101房，合同约定总房款为人民币4000000元，支付方式为按揭方式付款。自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款的30%作为首期款，金额为1200000元；除首期款外，剩余房款金额为2800000元须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同附件七：本合同补充协议第二条，约定若被反诉人逾期支付房款，每逾期一日，应按照房款总额的万分之五向反诉人支付违约金。上述合同签订后，被反诉人按约定支付了首期款300000元，但余下的首期款900000元在2017年3月1日才支付，已经违反合同约定的付款时间。综上，被反诉人的行为已构成违约，现反诉人为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。针对反诉原告白云机场开发公司的反诉请求，反诉被告张俊德、章文婷辩称：我方认为被告的反诉请求是无依据的。2016年10月17日，我方在涉案楼盘销售主管刘池的介绍下看楼，因为资金周转问题，刘池提出可以帮我方向被告提出申请延迟付款，以耀裕公司销售员陈晓宇的名义去参与团购优惠，并交5万元的服务费，可享受400万元的房价优惠。然后销售人员写了一张特殊情况申请表，内容载明由于客户资金周转问题，同意在2016年10月17日交付10万元、11月底交10万元、12月15日前再交10万元，剩余首付申请由公司垫付90万，并承诺在2017年2月底一次性付清。最后由原告、陈晓宇、销售经理签名确认。基于以上原因原告才同意购买该房屋，并按照约定迟延交付房款，故原告不存在逾期付款的情形。经审理查明：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇颐林一街32号（A1-05栋）101房的开发商，在与张俊德、章文婷签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年12月28日，张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：张俊德、章文婷（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立；第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905010的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄B区第A1-05栋1层101号房，房屋地址：花都区××街××号（A1-05栋）101房，建筑面积共401.83平方米，其中套内建筑面积395.64平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米9954.46元，总金额4000000元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额1200000元整，除首期款外，剩余房款金额2800000元，须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）、乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。张俊德、章文婷分别于2016年10月17日、12月1日、12月15日、2017年3月1日向白云机场开发公司支付购房款100000元、100000元、100000元、900000元。2017年5月16日，张俊德、章文婷和中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就购买涉案房屋向建设银行申请按揭贷款。2017年5月16日，建设银行向白云机场开发公司发放了张俊德、章文婷所购房屋的剩余房款2800000元。诉讼中，张俊德、章文婷认为不存在逾期付款的情形，为此提供：《特殊情况申请表》一份，该申请表出具日期为“2016年10月17日”，项目名称为“颐和山庄”。内容载明“客户张俊德、章文婷购买颐林一街32号A1-05-101房，现由于客户资金周转问题，今天交定100000元、2016年11月底交100000元、2016年12月15日前交100000元，剩余首付申请由公司垫付900000元，并承诺于2017年2月底一次付清”。客户签名为“张俊德、章文婷”，销售员签名为“陈晓宇”。另张俊德、章文婷还提供：优惠单、花都颐和山庄销控确认单、服务协议、服务费收据，以证明其与广州市荔湾区耀裕代理有限公司之间的代理关系的事实。白云机场开发公司认为《特殊情况申请表》没有原件，对此不予确认，且没有被告盖章确认，申请表是2016年10月17日签署的，网签的时间是2016年12月28日，双方在正式签署合同的时候，并没有达成与协议一致的意见，张俊德、章文婷应按照合同交付房款。对于优惠单、服务协议，白云机场开发公司也认为没有原件，对真实性不予确认。截至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知张俊德、章文婷收楼。诉讼中，张俊德、章文婷与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。本院认为，张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算标准的问题。对于张俊德、章文婷提出违约金约定标准过低，要求予以调高的意见。本院认为，本案中，因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第十一条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，张俊德、章文婷主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付违约金依据不足，对其该项诉请本院不予支持。张俊德、章文婷与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条，虽然约定主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述包含违约金在内的款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。但张俊德、章文婷已于2017年3月1日前交纳购房首期款项，而直至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知张俊德、章文婷收楼，且涉案楼宇尚未取得工程竣工验收备案，尚未达到合同约定的交楼条件。故根据合同约定，白云机场开发公司应向张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金。经计算，违约金已超过总房款的2%，即80000元，故对于张俊德、章文婷主张白云机场开发公司支付迟延交楼违约金80000元，本院予以支持，张俊德、章文婷超额请求的部分不予支持。张俊德、章文婷与白云机场开发公司于2016年12月28日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，按照合同约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，即金额120000元整，除首期款外，剩余房款金额2800000元，须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在履行合同过程中，张俊德、章文婷于2017年5月16日向建设银行申请办理按揭贷款手续，建设银行于2017年5月16日发放贷款2800000元，张俊德、章文婷于2017年3月1日付清首期应付购房款1200000元，张俊德、章文婷逾期支付购房款事实存在，构成违约，应承担相应违约责任。诉讼中，张俊德、章文婷认为不存在逾期付款，但其提供的《特殊情况申请表》，申请表显示签订日期为2016年10月17日，且为复印件没有原件，无白云机场开发公司盖章。《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件签订时间为2016年12月28日，亦即在《特殊情况申请表》签订之后，即使申请表系真实，也不能推翻之后在平等、自愿、协商一致的基础上共同签订的商品房买卖合同。由于张俊德、章文婷不能提供证据证明在正式签订商品房买卖合同后，有与白云机场开发公司重新达成延期支付购房款协议，张俊德、章文婷应承担举证不能法律责任。张俊德、章文婷主张不存在逾期付款的情形，本院不予认定。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金至付清房款之日止。故被告白云机场开发公司要求张俊德、章文婷以4000000元为基数，按每日万分之五的标准，支付从2017年1月3日起至2017年3月1日止共58天的违约金116000元的反诉请求符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、本诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金80000元；二、驳回本诉原告张俊德、章文婷的其他诉讼请求；三、反诉被告张俊德、章文婷于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司逾期付款违约金116000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2762元，由原告张俊德、章文婷负担1862元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担900元，反诉案件受理费1310元，由反诉被告张俊德、章文婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一九年九月二十日书记员  沈佩珊