重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1461号原告：王军，男，汉族，1987年12月29日生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姜连，重庆大渝律师事务所实习律师。被告：宋欢，女，汉族，1992年10月8日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：肖祥熙，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。被告：陈润，男，汉族，1986年5月2日生，住重庆市江津区。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，职务经理。委托诉讼代理人：胡金华，女，汉族，1995年7月11日生，住重庆市梁平县，系公司员工。委托诉讼代理人：曾银河，男，汉族，1995年6月17日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。原告王军诉被告宋欢、陈润及第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王军委托诉讼代理人马平原，被告宋欢委托诉讼代理人肖祥熙，第三人重庆到家了网络科技有限公司委托诉讼代理人胡金华、曾银河到庭参加了诉讼。被告陈润经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告王军诉称,2017年5月27日，原、被告经第三人居间签订关于重庆市九龙坡区X道X号X幢X号房屋的买卖居间合同。合同签订后原告向被告支付定金2万元及月供1万元并向第三人支付居间服务费9450元。后二被告一直以各种理由拒绝办理过户手续，导致合同无法继续履行。原告起诉至法院请求：1、判令确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2018年4月28日原告第一次主张解除房屋买卖合同关系送达被告宋欢时解除；2、判令二被告退还定金2万元及月供1万元；3、判令二被告赔偿原告违约金126000元；4、本案案件受理费、保全费1520元由二被告承担。被告宋欢辩称，虽原告于2018年4月28日第一次主张解除房屋买卖合同关系的意思表示送达被告宋欢，但被告宋欢已于2018年3月6日向原告送达了解除合同通知，合同已于当日解除。因原告违约导致合同解除，故被告不同意退还定金，原告还应当赔偿被告违约金，故月供与违约金相冲抵，被告无需退还月供。被告未违约，故不应赔偿违约金，被告保留向原告追诉的权利。即使违约金成立，但违约金约定过高，请求法院调低。被告陈润未到庭应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩状。第三人重庆到家了网络科技有限公司述称，第三人不清楚被告宋欢向原告发出解除合同通知的事实，但认可原告于2018年4月起诉要求解除合同的事实，第三人认为被告存在违约行为。经审理查明，2017年5月27日，原告（乙方）、二被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于重庆市九龙坡区X道X号X幢X号房屋，房屋建筑面积73.27平方米，房屋成交价为63万元；乙方支付25万元用于该房屋解押，甲方收到乙方解押款从银行实时到账为准，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付甲方36万元；乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况；满足房屋下证后与满两年无营业税两个条件后由甲方通知乙方与中介方在15个工作日内办理权属转移申请，房供由乙方交纳至下证为止；甲方逾期解押超过15日的，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应当支付乙方房屋成交价的20%的违约金；逾期15日办理权属转移登记申请的，守约方有权解除合同，合同解除的，违约方应当支付向守约方房屋成交价的20%的违约金。同日，被告宋欢出具收到原告支付定金2万元及月供1万元的《收条》。2017年8月29，被告宋欢与原告微信联系。被告宋欢称：可以和原告、中介一起解押，或者原告将解押款交给中介由中介和宋欢一起办理解押，不要转款给陈润，也不要转账到宋欢或陈润的银行卡上，原因已告诉中介方，不知中介是否告知。2017年9月5日，被告宋欢通过微信告知原告因陈润被人追债，原告千万不要转款。2017年11月25日，被告宋欢通过微信告知原告：经询问物管，现在可以去银行解押，房屋产权证就直接交付产权人，不会给银行，到时就可以直接过户，陈润在建设银行还有欠款，明年3、4月份到期，如陈润不能偿还，银行可能会以此为由扣留房屋产权证，所以现在就去解押，到时直接办过户手续。原告回复：产权证办理后随时可去银行还款。2018年3月6日，原告通过微信向被告宋欢发送“杨家坪步行街商业区（九龙坡……”定位。被告宋欢认为：双方约定该日在杨家坪贷款银行办理解押手续，但原告未去。后被告宋欢又认为：当日见面时原告提出已向陈润支付了1万元月供应当从解押款中扣除，但宋欢表示可以从尾款中抵扣，原告表示不能足额支付解押款，因此当天未能履行还款解押。原告陈述：宋欢陈述完全不属实，原告并未与宋欢约定于2018年3月6日还款解押，月供1万元系向宋欢支付，且宋欢出具了收条，当日双方也未曾见面。2018年3月6日，被告宋欢通过微信向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书载明：宋欢、陈润正式通知王军于2017年5月27日双方签订的房屋买卖合同正式解除。原告认可收到该通知书，但认为系被告单方解除，且未提出因原告违约而解除。2018年3月14日《中国建设银行个人贷款结清证明》载明：借款人陈润已于2018年3月14日结清贷款。被告宋欢陈述该银行贷款由宋欢支付。原告认为：讼争房屋贷款人为陈润，故需要被告陈润共同办理才能结清银行贷款，二被告具备继续履行合同的条件和能力。2018年3月23日，二被告申请将讼争房屋变更登记至宋欢一人名下。讼争房屋原系二被告购买取得，登记在二被告名下，登记时间为2017年12月11日，取证时间为2018年1月3日，二被告于2018年2月26日接到短信通知到物业公司前台领取产权证书。2017年3月21日，二被告协议离婚，约定讼争房屋归宋欢所有,房贷由宋欢偿还，与陈润无关。审理中，原告举示2019年2月28日视听资料，拟证明被告陈润明确告知因自身原因拒绝履行合同。视听资料显示原告、被告陈润与第三人员工交谈，陈润表示因个人原因，很难履行合同，也没办法继续履行合同。被告宋欢认为系原告与第三人恶意串通，陈润并非真实意思表示，宋欢未接到第三人通知协商履行合同事宜。第三人认可该视听资料内容，第三人通知二被告协商合同履行，但只有陈润到场且其表示不履行合同。审理中，原告陈述：1、签订房屋买卖合同时，二被告未告知已离婚的事实；2、讼争房屋原贷款人为陈润，故只能由陈润进行还款解除抵押登记及配合办理产权过户手续，原告在知晓讼争房屋产权证已办理后催促被告配合还款解押，但二被告拒绝履行，2018年2月28日陈润明确拒绝履行合同，构成违约。被告宋欢陈述：1、签订房屋买卖合同时就告知二被告已离婚且出示了离婚证，但应第三人要求提供了共有人未到场承诺书；2、2018年2月28日原告能够联系宋欢到场协商，但原告未通知宋欢，且原告在2017年从未谈及解押及过户事宜。第三人陈述：1、签订合同时宋欢未告知二被告已离婚，当时只有宋欢在场，宋欢提交了共有人未到场承诺书，之后宋欢要求二被告共同到场重新签订合同，第三人于原告第一次起诉时才知晓二被告离婚的事实；2、2018年初（未过春节），原告告知第三人讼争房屋产权证已办理，第三人遂通知原、被告办理还款解押。另查明，王军第一次于2018年3月1日起诉宋欢、陈润要求返还定金、赔偿损失并于2018年4月28日变更请求要求解除合同。讼争房屋已于2019年2月27日由宋欢转让给案外人并已办理产权过户手续。上述事实，由当事人陈述、《重庆市九龙坡区治安监控基础建设施工协议》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告陈润经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。关于合同的履行问题。首先，二被告早于出售房屋前离婚，但二被告无证据证明向原告及第三人进行告知，讼争房屋银行贷款借款人为被告陈润，虽二被告离婚协议约定房贷由被告宋欢偿还，但房屋交易涉及还款解除抵押登记及产权过户，需要二被告共同配合，二被告隐瞒离婚的事实影响合同的履行；其次，按照合同履行的步骤，应当是先完成解押手续，根据约定原告应于抵押权人告知或二被告告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向二被告银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，然而在二被告取得房屋产权证书前，被告宋欢要求原告还款解押且告知原告不要转款给被告陈润，也不要转账到被告宋欢或陈润的银行卡，在银行尚未办理讼争房屋产权抵押登记前，原告并未与被告宋欢达成立即还款解押的一致意见，根据合同约定，在原告交付房款之前，须原、被告双方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况，故对于原告表示在产权证办理后随时可去银行还款符合合同约定，原告未违约；再次，被告宋欢陈述2018年3月6日原告未按约还款解押，但且该日微信定位系原告发送，被告宋欢仅有口头陈述，未能充分举证证明原告拒绝履行还款解押，故对于被告宋欢的陈述，本院不予采信；最后，讼争房屋于2018年3月14日结清银行贷款后，其产权变更登记至宋欢一人名下，表明二被告具备共同履行合同的意愿及能力，但被告陈润于2018年2月28日明确表示因自己原因拒绝履行合同，构成根本违约，被告宋欢直接于2018年3月6日单方以二被告的名义向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，其行为表明二被告不愿继续履行合同，构成违约，其单方解除合同的行为不发生解除合同的效力。综上，二被告构成违约，导致本案原告合同目的不能实现，原告据此主张确认原、被告之间的房屋买卖合同关系于2018年4月28日原告第一次主张解除房屋买卖合同关系送达被告宋欢时解除，本院予以支持。因合同系二被告共同签订，房屋买卖合同关系解除后，二被告应当退还原告定金2万元及支付的月供款1万元。对于违约金，合同约定合同解除的，违约方应当支付向守约方房屋成交价的20%的违约金。被告宋欢辩称违约金约定过高，对此被告宋欢未能向本院举示证据予以证明，本院对其辩称意见不予采纳，故对于原告主张二被告支付违约金126000元，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王军与被告宋欢、陈润关于重庆市九龙坡区X道X号X幢X号房屋的房屋买卖合同关系于2018年4月28日解除；二、被告宋欢、陈润于本判决生效之日起五日内退还原告王军定金2万元及月供款1万元；三、被告宋欢、陈润于本判决生效之日起五日内支付原告王军违约金126000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11660元、诉讼保全申请费1520元，共计13180由被告宋欢、陈润负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  钱 涛人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年九月九日法官 助理  李 林书 记 员  周媛颐