湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0202民初1761号原告株洲市超宇实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市荷塘区金山工业园金山路483号，统一社会信用代码：91430202707244033A。法定代表人王立新，系该公司总经理。委托诉讼代理人姚文斌，湖南湘达律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解等）。被告株洲澳华工具有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区金山工业园，统一社会信用代码：914302007121393429。法定代表人何造文，系该公司董事长。委托诉讼代理人陈美英，湖南天地人律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解等）。委托诉讼代理人尹成林，湖南天地人律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告株洲市超宇实业有限责任公司（以下简称“超宇公司”）与被告株洲澳华工具有限公司（以下简称“澳华公司”）物权保护纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，于2018年12月4日作出（2018）湘0202民初99号民事判决书，原、被告均不服提出上诉，株洲市中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）湘02民终203号民事裁定书，撤销原判发回重审。本院于2019年7月3日收到中院退卷后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告超宇公司的委托诉讼代理人姚文斌，被告澳华公司法定代表人何造文及其委托诉讼代理人陈美英、尹成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市超宇实业有限责任公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告赔偿原告占用房屋费2217892.82元（结合委托评估鉴定报告与被告自认，从2010年5月暂计算至2019年6月，要求计算至被告实际交付之日止）；2、判令被告支付房产税、土地使用税77138.96元（从2016年4月暂计算至2019年6月，要求计算至被告实际交付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费、评估鉴定费。事实和理由：2009年11月，原告与被告签订了《厂房转让协议》和《厂房买卖合同》，约定原告以828万元的价格购买被告所有的坐落于株洲市荷塘区金山工业园金山路483号辅助用房、二厂房、一厂房，上述合同还约定了付款方式、期限、生效条件等。后株洲市中院作出（2014）株中法知民初字第144号判决，判决确认《厂房转让协议》有效，《厂房买卖合同》的价格条款和合同无效条款无效，其他部分有效；被告澳华公司协助超宇公司办理483号房屋产权及土地使用权的过户手续；超宇公司支付澳华公司合同价款204万元。上诉后以湖南省高院驳回上诉维持原判。2015年12月16日，株洲市中院作出（2015）株中法执字第419号裁定：被告位于株洲市荷塘区金山工业园金山路483号房屋、土地使用权归原告所有。依据合同，被告应在2010年4月1日以前将厂房办公楼、辅助用房交付原告装修（暂不能使用），在2010年5月10日前原告支付204万元后，方可投入使用。而被告自2010年5月起一直占用了辅助用房的一半即978.77㎡直至起诉之日止还未向原告交付。被告还于2016年3月2日进入实际占用的房屋内进行保全公证。原告多次要求被告将其占用的房屋交付原告，被告均置之不理。原告在取得房屋产权后，缴纳了房产税与土地使用税共计374142元，被告应对其占用的辅助用房978.77㎡承担房产税与土地使用税77138.96元。综上，被告占用房屋拒不交付的行为对原告造成了侵害，为维护原告权益，特诉至法院，请求判如所请。被告株洲澳华工具有限公司辩称，本案不构成侵权纠纷，本身是原被告双方买卖争议形成的2015年92号执行案件，是重复起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的厂房买卖合同、（2014）株中法知民初字第144号民事判决书和（2015）湘高法民三终字第92号民事判决书、（2014）株中法知民初字第144号勘验笔录、（2016）湘株国政内字第01538号公证书、（2016）湘0202民初90号民事判决书和（2017）湘02民终1015号民事判决书、株洲市中级人民法院（2015）株中法执字第419号执行裁定书、株洲市中级人民法院（2015）株中法执字第419号协助执行通知书、株洲市中级人民法院（2015）株中法执字第419-1号协助执行通知书、2015年4月2日澳华公司至超宇公司的律师函、税收完税证明、（2016）湘株国政内字第01538号公证书的视频资料、执行和解协议等证据，对被告提交的湖南省株洲市荷塘区人民法院（2011）株荷法执字第89号执行裁定书、2014年11月11日民事起诉状、2014年11月11日株洲市中级人民法院（2014）株中法知民初字第144号受理案件通知书、株洲市超宇实业有限责任公司反诉状、2015年6月8日民事上诉状（株洲澳华工具有限公司）、2015年6月8日民事上诉状（株洲市超宇实业有限责任公司）、2015年1月20日湖南省株洲市中级人民法院（2014）株中法知民初字第144号庭审笔录、原告付款申请报告、2016年2月16日原告收到房屋土地证书收条、2016年4月20日被告收到原告转交法院税票、2016年5月17日原告收到法院转交大门钥匙、2016年7月11日被告收到原告转交法院房屋转让手续费交款收据收条、2016年9月28日原被告双方房屋买卖合同纠纷执行案件结案通知、辅助用房照片及株洲市中级人民法院现场拍摄相片等证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据11《湘恒基资评（2018）099号市场租金价值评估报告书》，被告对合法性有异议，认为有效期只到2019年7月29日，现场勘验可以说明原告是可以自由进入，不表明被告一直在占用，评估报告只是对市场周边的评估，不表明被告实际使用了涉案房屋；对该鉴定报告，在该有效期内，鉴定主体适格，程序合法，本院予以采信；2、对原告提交的证据12株洲市中院现场勘察照片，被告提出异议，认为2016年5月17日大门钥匙已经给原告，不能证明是被告侵权，钥匙交给了执行法官，2016年5月17日原告拿了钥匙进入一楼房间，2016年9月18日执行结案，原告没有提任何异议，二、三、四楼楼梯都没有门，公证的那套房屋是有门的；对该照片与被告提交的照片相吻合，具有证据的三性，本院予以采信；3、对被告提交的第二组证据中第7项证据被告现用办公室的租赁合同、租金收款收据、工商登记资料，原告对证据的三性均不予认可，认为：对于涉案房屋的租赁市场价格的认定应当以被告在律师函中自认的30元每平方来计算，同时该价格能够与鉴定评估报告的意见匹配吻合，根据公证书时间为2016年3月6日，与被告所称在2015年10月就已经搬离自相矛盾；对该证据系被告与案外人签订的租赁合同，缺乏关联性，原告提出异议，对该份证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月24日，被告澳华公司与原告超宇公司签订了一份《厂房转让协议》约定，将房产及相关设施以总价828万元转让给原告超宇公司。之后，原、被告再次签订了一份《厂房买卖合同》，约定被告澳华公司将其所有的荷塘区金山工业园金山路483号辅助用房、二厂房、一厂房转让给原告超宇公司，二厂房行吊不在转让范围，厂房办公楼、辅助楼内所有动产（机器、设备、办公用品）不在转让范围，二次装修（房内电器、家具、厨具）不在转让范围。上述房产转让价款总计人民币6800000元，办理转让的房产、土地过户税费由双方按国家规定各自负责和承担。第一次付款2010年4月1日前付合同总价款的20%，即1360000元，被告将厂房办公楼、辅助用房交付原告先期装修，暂不能投入使用。第二次付款2010年5月10日付合同总价款的30%，即2040000元，原告可投入使用。第三次付款2010年7月1日前付合同总价款20%，即1360000元。第四次付款合同总价款30%，即2040000元，在办理产权交易前一次性付清，被告配合原告办妥相关产权交易手续。若被告在与施工单位法律诉讼完毕，一厂房办公楼查封解除后不配合原告办理产权转让手续，则本协议无效，被告无条件退换购房款，并按协议约定总价款的10%支付违约金给原告。合同签订后，原告超宇公司于2009年11月25日支付被告澳华公司28万元，之后分别于2010年1月、3月、4月、6月、8月陆续付款，前后共计624万元，除辅助用房的一半外，被告澳华公司依约将交易厂房交付给了原告超宇公司。原告超宇公司于2010年5月陆续对房屋进行装修改造，并投入使用。2014年11月5日，澳华公司向株洲市中级人民法院起诉超宇公司，请求确认签订的《厂房转让协议》、《厂房买卖合同》无效，超宇公司返还澳华公司房屋。2015年5月20日株洲市中级人民法院作出（2014）株中法知民初字第144号《民事判决书》，判决：一、确认《厂房转让协议》有效、《厂房买卖合同》的价格条款和合同无效条款无效，其他部分有效；二、澳华公司协助超宇公司办理483号房屋产权及土地使用权的过户手续；三、超宇公司支付澳华公司合同价款204万元。双方均上诉，湖南省高级人民法院于2015年8月19日以（2015）湘高法民三终字第92号判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月14日，株洲市中级人民法院作出（2015）株中法执字第419号及419-1号《协助执行通知书》给株洲市房产管理局，请协助办理（2014）株中法知民初字第144号《民事判决书》中房屋产权及土地权登记过户手续。2015年12月16日，株洲市中级人民法院作出（2015）株中法执字第419-1号《执行裁定书》，裁定被告位于金山工业园金山路483号土地使用权归原告所有，土地使用权登记过户至超宇公司名下，所需过户税费由双方按国家规定各自承担。2016年1月19日，澳华公司向株洲市荷塘区人民法院起诉超宇公司请求判令超宇公司支付房产税、土地使用税，超宇公司支付延期过户增加的土地增值税、补偿二次装修费。株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初90号判决：一、超宇公司支付澳华公司房产税、土地使用税共计226048元；二、驳回澳华公司其他诉讼请求。双方上诉，株洲市中级人民法院于2017年9月28日以（2017）湘02民终1015号判决，驳回上诉、维持原判。2018年1月16日，原告申请对涉案房屋自2010年5月至实际交付之日止被占用期间的损失进行评估。经本院委托湖南恒基资产评估有限公司评估，该公司作出湘恒基资评（2018）099号《评估报告书》，涉案房屋租金评估依据参照了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和涉及资产估计行为规定的法律法规，评估结论为：截止于评估基准日2018年7月30日，确定估价对象于2010年5月至价值时点的租金市场价值：人民币壹佰柒拾伍万陆仟肆佰元整（小写：175.64万元），评估结论有效期为一年，自评估基准日2018年7月30日计算起，至2019年7月29日止，鉴定费18200元已由原告缴纳。2018年5月18日，本院根据原告申请调取了株洲市国信公证处关于（2016）湘株国证内字第01538号公证书的视频、照片，澳华公司委托代理人何造文于2016年3月22日，对位于株洲市荷塘区金山路483号厂房及辅助用房的宿舍内部装饰和设施情况进行公证时，何造文持有辅助用房一层房屋钥匙，由其将房屋门打开后，再由公证员对设施情况进行了公证，房屋由何造文关闭。另查明，2015年4月2日，被告作出《律师函》给原告，其中第三条为：贵公司现全面占用委托人不动产，属强占行为，并未经委托人认可，现在委托人仍为上述不动产之物权人，有权行使所有权人之权利。对于贵公司占用委托人之不动产期间，贵公司应按30元每平方米向委托人支付使用费。2015年11月10日，原告付清房屋余款204万元，原、被告双方签订了《执行和解协议》，约定原告将本案生效法律文书确定的应支付给被告的标的款2176940元支付至株洲市中级人民法院，被告协助原告办理房屋过户手续，上述执行款暂留存100万于株洲市中级人民法院，作为被告在房屋过户中应承担的税费保证，在办理房屋及相应土地使用权过户过程中，双方应及时沟通办理情况，积极配合，房屋及相应土地使用权登记过户手续完成后，予以结案。2016年2月16日，原告收到房屋土地证书三本；2016年3月22日，原告取得了出让房屋的产权；2016年5月17日，原告收到法院转交被告移送的大门钥匙一片；2016年7月11日，被告收到原告转交法院房屋转让费交款及收据；2016年9月28日，株洲市中级人民法院对原被告双方房屋买卖合同纠纷执行案件下达《执行案件结案通知书》。原告超宇公司于2016年4月至2018年11月30日交纳了房产税211967.95元(每季度为19871.99元、每月6623.99元、每天206.99元)、土地使用税95020.8元（每季度为8908.2元、每月2967.4元、每天98.91元）,共计306988.75元。2018年2月12日，被告澳华公司法定代表人由何桂华变更为何造文。2018年11月12日本案庭审中，被告澳华公司法定代表人何造文确认一楼的内部房屋钥匙未交付，且明确表示放弃辅助用房内的所有固定和非固定物品的所有权。涉案的辅助用房一楼的面积为483.42平方米，被告存放物品未予以搬离，并保留了钥匙，占用了一半的面积；辅助用房的二、三、四楼，被告没有钥匙，并已将辅助用房大门的钥匙交付给原告，通过株洲市中级人民法院于2019年4月1日的现场勘查照片可知被告在辅助用房的二、三、四楼存放有零星物品未予搬离。本院认为，本案原告基于被告占用原告所有的房屋对原告使用房屋造成侵害提出赔偿，本案系物权保护纠纷。合法占有事由消除后，继续占有他人房屋的，应当支付占用费。从诉争双方争执的情况看，本案的争议焦点主要有如下二点：一、被告是否占用原告的辅助用房，若事实成立，房屋占用的损失应当怎样计算，二、是否判令被告支付原告房产税、土地使用税及其具体金额，分析如下：一、被告是否占用原告的辅助用房，若事实成立，房屋占用的损失应当怎样计算。1、关于是否占用的问题。本案中，被告已经将涉案房屋出售给原告，在房屋过户、产权转移后，其存放于原告所有的辅助用房中的物品怠于搬离，妨碍了原告对房屋的使用，原告主张被告存在占用行为，事实清楚，本院予以支持。2、关于占用的起止时间的问题。被告在原告取得房屋产权前的占用，有合理理由，但法院生效法律文书于2015年12月16日裁决房屋归原告所有后，被告继续占用原告房屋的行为不具有合法根据，故被告的占用行为时间起点为其丧失合法占有房屋的依据时间即2015年12月16日；因被告澳华公司法定代表人何造文于2018年11月12日开庭时当庭明确表示放弃辅助用房内所有固定与非固定物品的所有权，因此，被告澳华公司占用行为截止时间应以其法定代表人何造文当庭表示放弃房屋内物品所有权之日止，占用房屋视为清空后，原告不行使占用的权利，系原告对自己实体权利的支配，并非被告的过错，原告要求将占用费计算至2019年6月及被告实际交付之日止，本院不予支持。3、关于占用的面积及费用的计算问题。涉案的辅助用房一楼的面积为483.42平方米，被告存放有物品未予搬离，并保留了钥匙，占用了一半的面积即241.71（483.42÷2）平方米，事实清楚。对辅助用房的二、三、四楼，被告认为已经交付大门钥匙，被告已没有钥匙不应承担责任，但通过株洲市中级人民法院于2019年4月1日的现场勘查照片可知被告在辅助用房的二、三、四楼存放有零星物品未搬离且未及时向原告表明放弃辅助用房内所有固定与非固定物品的所有权，妨碍了原告物权的行使，存在过错；原告认为虽然被告主要占据了一楼房屋，但根据生效法律文书不能仅以占用部分的实际占比来确定责任，但原告已于作出该生效法律文书的案件即本案（2016）湘0202民初90号案件，在该案立案后判决前受领了被告交付的辅助用房的大门钥匙，且辅助用房二、三、四楼并无钥匙，原告未及时行使物权，亦不能全归咎于被告；故对占用辅助用房的二、三、四楼产生的责任，由双方分担，被告应当承担赔偿责任的辅助用房的面积为:(483.42÷2)+(483.42÷2×3)÷2=604.275平方米。参照澳华公司于2015年4月2日提交的《律师函》自认房屋的使用费的提议、房地产市场行情及结合《评估报告书》评估时的结论，租金损失酌定为每月每平方25元，则2015年12月16日至2018年11月12日共计34.867个月的租金为:34.867×25×604.275=526731.4元。二、是否判令被告支付原告房产税、土地使用税及其具体金额。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，且参照原告提交的《市场租金价值评估报告书》，涉案房屋租金评估依据参照了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和涉及资产估计行为的规定的法律法规，涉案房屋的租金包括了应该承担的房产税、土地使用税，故对原告要求被告赔偿租金后再行要求支付房产税、土地使用税的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告认为本案系执行案件，是重复起诉，因执行案件处理的是财产转移，是房屋产权和使用权的交付，本案中，被告完成房屋产权过户和使用权交付后执行案件已终结，并作出了终结执行裁定，但被告在执行案件终结后，继续占有不再属于自己的房屋，侵害了原告的物权，原告请求物权保护，本院予以支持，对被告认为属于重复起诉的主张，本院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告株洲澳华工具有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告株洲市超宇实业有限责任公司占用房屋租金人民币526731.4元；二、驳回原告株洲市超宇实业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25160元，保全费1770元，鉴定费18200元，共计45130元，由原告株洲市超宇实业有限责任公司负担34772元，被告株洲澳华工具有限公司负担10358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  蒋坤学人民陪审员  朱允芳人民陪审员  刘 佳二〇一九年九月二十七日书 记 员  胡 榕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。