云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5867号上诉人（原审被告）：杨芳，女，汉族，1991年7月16日出生，身份证住址云南省昆明市呈贡区，现住昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：杨继红，男，汉族，1966年12月17日出生，身份证住址云南省昆明市呈贡区，现住昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：陈永云，男，汉族，1990年7月1日出生，身份证住址云南省昆明市呈贡区，现住昆明市呈贡区。共同委托诉讼代理人：邵卉芳，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：李露露，云南国平律师事务所实习律师，一般诉讼代理。被上诉人（原审原告）：杨春，男，汉族，1965年8月28日出生，身份证住址昆明市呈贡区，现住昆明市呈贡区。被上诉人（原审原告）：黄桂华，女，汉族，1964年12月8日出生，身份证住址昆明市呈贡区。现住昆明市呈贡区。共同委托诉讼代理人：赵忠文，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨芳、杨继红、陈永云与被上诉人杨春、黄桂华因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省呈贡区人民法院（2019）云0114民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，扣除双方当事人申请的调解期限，本案现已审理终结。杨芳、杨继红、陈永云上诉请求：1、撤销（2019）云0114民初1633号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》约定的每平方米2000元，达不到市场价每平方米3680元的70%，属于“明显不合理的低价”。涉案房屋属于上诉人与他人共同共有的财产，未经全体共有人同意的处分行为系无权处分，被上诉人明知仍签订合同的行为为恶意，涉案合同属于效力待定合同，且房屋在买卖时尚未办理产权证，尽管双方当事人都是同村村民，涉案房屋依然不得买卖。合同标的总额仅为16万元，但违约金却高达30万元，违反法律规定，被上诉人主张的违约金5万元亦超过法律规定的上限。综上，请求二审依法改判。杨春、黄桂华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨春、黄桂华向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2013年1月21日签订的《房屋买卖协议》及2013年1月26日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效；判令三被告协助原告办理位于大渔欣城一期安置房3栋403号房屋过户手续；2、判决三被告连带承担违约金50000元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：原告杨春、黄桂华系夫妻关系，被告杨继红、杨芳系父女关系，被告陈永云与杨芳系夫妻关系。原、被告系同社区居民。2013年初，原、被告所在的社区涉及政府拆迁安置，2013年1月21日，被告杨芳代表该户四人即杨继红、陈永云、杨陈杰与昆明市呈贡区人民政府大渔街道办事处签订了《大渔街道办事处迁村并点农户搬迁补偿安置协议》，被告一户在政策范围内选择了位于昆明市呈贡区樱花苑小区330.76平方米的安置房面积。2013年1月21日，原告杨春、黄桂华（乙方）与被告杨芳、杨继红、陈永云（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：被告自愿将樱花小区杨继红名下面积约80平方米的一套安置房作价160000元卖给原告，如房屋面积多出80平方米的部分，由原告按每平方米3680元补给被告；自协议签订之日起原告一次性补清尾款60000元；协议一经签订，双方不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿对方人民币300000元。同日，被告陈永云、杨芳向原告出具了《收条》一份，载明：“今收到杨春买房款共计160000元整，房款以一次付清”。2013年1月26日，原告杨春（乙方）与被告杨芳、陈永云（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方自愿将杨继红名下回迁房樱花苑小区3幢403号房82.16平方面积卖给乙方，价格167948.00元；乙方于2013年1月21日前已付给甲方160000元。等待过户之日，甲方应积极配合乙方办理相关转户手续，而后双方将协议进行销毁；此房屋自2013年1月25日起归乙方，甲方不在有此房屋产权，国家对此房屋有任何补偿，归甲方所有。协议签订后，原告于2013年1月28日向被告陈永云支付了多出80平方米部分的购房款7948.8元，被告陈永云向原告出具了《收条》。此后，被告向原告移交了上述房屋，原告接管房屋后于2015年装修入住至今。2019年3月6日，昆明市呈贡区大渔街道办事处通知涉及樱花苑小区的业主提交办理房屋《不动产权证书》的相关资料，原告知情后通知被告提交相关办证资料，并配合原告办理过户手续，因被告不予配合，原告遂提起诉讼。一审法院认为：针对原、被告双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》是否合法有效的争议。被告向原告出卖的房屋尽管系拆迁安置房，但并非被告唯一住房，仅系被告取得的安置房面积的小部分，该房的转让并不影响被告的居住条件，且原告与被告系同社区居民，具备购买安置房的主体身份，协议签订后，双方已实际履行协议，原告按协议约定全额支付了购房款；被告也按协议约定将房屋移交原告管理，涉案房屋实际已为原告占有；而且协议转让的房屋只是属于被告名下的部分，并未涉及案外人杨陈杰的部分，不存在侵犯案外人杨陈杰合法权益的情形，故原、被告双方于2013年1月23日签订的《房屋买卖协议》和随后签订的《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同；被告认为协议违反其真实意思表示、侵犯案外人杨陈杰合法权益、且违反法律规定的答辩观点，无证据证实，不予采信。针对原、被告之间是否存在10万元的借贷法律关系及被告用借款10万抵扣部分房款是否合法的争议，原告诉称向被告提供的借款发生于房屋买卖协议签订之前两年，原、被告签订的《房屋买卖协议》并不是对借款的担保，且该《房屋买卖协议》对所售房屋的价格、应支付的房屋尾款进行了明确的约定，被告向原告出具的《收条》亦明确认可收到原告支付的全部购房款，上述证据说明被告对向原告借款10万元及用该借款抵扣部分购房款的事实是认可的，用借款抵扣购房款，系双方当事人的自由意思表示，亦不违反法律规定，被告认为原、被告之间不存在借贷关系及用借款抵扣购房款不符合法律规定的答辩观点，不予采信。针对房屋办证及过户手续的争议，现涉案房屋尽管尚未办理不动产权登记，但已可以办理不动产权登记，该合同不存在事实上和法律上的履行障碍，具备可履行的条件，原告要求被告配合办理案涉房屋不动产权证及转户手续的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，亦不存在履行障碍，予以支持；关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告在案涉房屋能够办理不动产权登记时，怠于提供相关办证资料，拒绝协助原告办理房屋不动产权证及转户手续，违反双方协议约定，应承担相应的违约责任，双方协议约定的违约金为300000元，原告只主张被告承担50000元，系自由行使处分权，不违反法律规定，予以认定。原告要求被告承担律师费，证据不充分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告杨春、黄桂华与被告杨芳、杨继红、陈永云于2013年1月21日签订的《房屋买卖协议》和2013年1月26日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效；二、由被告杨芳、杨继红、陈永云于本判决生效之日起三十日内协助原告杨春、黄桂华办理位于昆明市呈贡区大渔欣城一期安置房（樱花苑小区）3栋403号房屋的不动产权登记和过户手续；三、由被告杨芳、杨继红、陈永云于本判决生效之日起十日内向原告杨春、黄桂华支付违约金50000元；四、驳回原告杨春、黄桂华的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方当事人2013年1月21日、1月26日分别签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》是否有效？三上诉人是否应当协助两被上诉人办理涉案房屋的不动产登记和过户手续？三上诉人是否应当向两被上诉人支付违约金5万元？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”经审查，涉案房屋系杨芳户内四人通过《大渔街道办事处迁村并点农户搬迁补偿安置协议》取得的安置房之一，其中权利人杨陈杰系上诉人杨芳、陈永云的未成年子女，即《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》中涉案房屋属于杨继红名下的意思表示，应视为所有权利人的共同确认，现并无相反证据证明该确认侵犯了案外人杨陈杰的合法权益，而两被上诉人作为该社区居民，其购置安置房的行为不违反法律规定，拆迁安置房与商品房之间的价值并不完全等同，且三上诉人亦未举证证明双方约定的房屋价格属于“明显不合理的低价”，并不能说明两被上诉人在签订上述协议时存在恶意，故《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》合法有效，在两被上诉人已依约支付全部购房款的情况下，现三上诉人有义务按合同约定协助两被上诉人办理产权变更手续。针对违约金的数额，鉴于三上诉人未按双方签订的协议与两被上诉人共同办理涉案房屋的产权变更，应由三上诉人承担相应的违约责任，一审法院按两被上诉人的主张予以支持不违反双方的约定，三上诉人并无证据表明违约金过分高于两被上诉人的损失，故对三上诉人降低违约金的请求予以驳回。综上，三上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1050元，由上诉人杨芳、杨继红、陈永云承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年九月二十六日法官助理奚琳书记员武雨