广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10248号原告：陈结芬，女，1951年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟焯，男，1977年2月11日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，系原告儿子。被告：李春丽，女，1985年5月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所广州市天河区桃园西路616号105房。法定代表人：王宝玉，职务总经理。委托诉讼代理人：杨婧，系该公司区域主任。委托诉讼代理人：侯涛，系该公司法务专员。原告陈结芬诉被告李春丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本案裁定转为普通程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告陈结芬的委托诉讼代理人孔肇贤、陈伟焯，被告李春丽到庭参加诉讼。诉讼中，本院依职权追加广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）为第三人参加诉讼，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告陈结芬的委托诉讼代理人孔肇贤、陈伟焯，被告李春丽到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈结芬向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2018年4月12日签订的编号为5030300XXXX《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》；2、请求判决原告已收的定金人民币100000元归原告所有；3、请求判决被告应向原告支付违约金人民币281000元，诉请2-3计算方式为根据合同约定被告违约，应当支付交易价格20%的违约金381000元，且我方已收了10万元定金，剩余的违约金为281000元；4、请求判决解除原、被告于2018年6月11日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字180××××3722）；5、请求判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年4月12日签订编号为5030300XXXX《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》（以下全称该合同）约定，被告向原告购买位于番禺市市桥镇××路××房，转让总价款为人民币1905000.00元，定金人民币100000.00元，被告应于2018年5月30日前将首期款（不含定金）人民币325000.00元支付给居间方或双方约定的银行监管账户，并应于取得银行同贷书之日起15个工作日内办理过户手续。合同签订后，被告仅向原告支付了定金人民币100000.00元，并未支付首期款。另外，据居间方反映，被告已经向银行申请按揭贷款并已于2018年7月17日取得银行同贷书，但被告不同意按该同贷书贷款，要求重新按组合贷方式办理按揭手续，却未具体办理有关贷款申请手续。及后，原告多番向被告催告，但被告置之不理，至今仍未支付首期款，拒不办理过户手续，也不重新申请贷款。为此，原告特提起诉讼，望法院能支持原告全部诉讼请求为盼！被告李春丽辩称，2018年4月，我方在乐有家公司东方花园网点员工张志珊介绍下打算购买涉讼房产，居间方称，由于张志珊未取得执业证，由该网点房少锦、陈志坚在《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同上签字，尚未网签时，居间方称由于张志珊离职，由陈志坚接受该合同居间服务。服务期间出现如下问题：1、居间方未告知原告该房产需要重新测绘，导致未能于2018年4月20日网签，而是6月11日才网签；2、未告知原告涉讼房屋需补缴土地出让金3万元；3、未如实告知我方所需要首期监管款数额；4、未如实告知银行上浮利率问题，欺骗我方办理按揭。一、关于《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》效力问题。《交易节点确认书》、《公积金贷款补充协议》中提及，采取公积金贷款支付房款，首期监管款为325000元，根据《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》第五点，从2017年11月1日起新受理的存量房住房公积金贷款案件，不低于购买交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围，根据该规定，首期监管款为514350元，首期监管款差额为189350元。故乐有家公司明知我方采取公积金贷款的情况下，未如实告知所需首期监管款，导致合同无法履行，合同无效。二、合同无效，定金应当归还被告。三、我方无违约行为，不同意支付违约金。四、居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损坏赔偿责任，请求判决乐有家公司退还居间服务费20000元并支付利息，赔偿因合同支付的按揭费用8280元。第三人乐有家公司书面陈述称，一、涉案《二手房买卖及居间服务合同》真实、合法、有效，合同条款备注“经双方协商，合同的贷款方式为公积金贷款+商业贷款组合，该房产不附带家私家电出售”。二、《交易节点确认书》约定，双方于2018年4月20日前签署《广州市存量房买卖合同》，被告2018年5月30日前将首期款（不含定金）32.50万元支付至居间方或双方约定的银行账户进行监管，被告于2018年4月30日前向银行或公积金管理中心提交贷款申请，贷款金额不足的，被告最迟应在递件过户当日补足，被告取得银行同贷书且原告将房产证原件交予第三人之日起15个工作日内办理过户手续，同日，双方签订《公积金贷款补充协议》，约定被告于2018年4月30日之前预约申请公积金贷款，被告申请公积金贷款超过60日仍未获批，双方须在7日内另行约定向受托银行申请抵押贷款。三、2018年6月11日，双方签署《广州市存量房买卖合同》，2018年7月18日，中国银行出具同贷书。2018年7月27日，原告将房产证明原件交与第三人。四、本次交易过程中，合同签订时约定做组合贷，但按组合贷进行，被告的资金则不足以支付需要监管的首期款，经第三人多次在原、被告间协商，最终约定由组合贷模式变更为贴息贷模式。被告向中国银行提出贷款申请，2018年7月18日，中国银行出具同贷书。同贷书出具后，被告认为第三人为其计算的贴息太高不愿意按贴息贷履行合同，第三人向银行工作人员了解情况后发现事实为银行工作人员错将贷款期限40年算为18年，因此还款金额有误差。第三人与被告沟通可以一同前往银行去证实，但被告不配合，坚持要按原合同约定办理组合贷，第三人遂又多次与原告协商，最终双方达成一致再按组合贷款模式进行。此后，第三方再次约原告、被告办理组合贷款，但始终联系不上被告。2018年8月21日，第三人协助原告向被告发出催告函，但被退件。多次联系不上被告，该交易无法继续履行。五、第三人在本次交易中已充分履行义务，在原告、被告出现争议时，一直积极协调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年8月6日，番禺市人民政府登记核发粤房地证字第××号《房地产权证》，房屋坐落于广州市番禺区市桥镇德兴路xxx号x座xxx房，权属人陈结芬，不动产权证发证日期为1999年8月6日，该房产建筑面积88.50平方米。2018年4月12日，陈结芬（卖方、通讯地址广州市番禺区）、李春丽（买方、通讯地址广州市天河区）、乐有家公司（居间方）共同签订编号为5030300XXXX号《二手房买卖及居间服务合同》，双方约定李春丽购买陈结芬位于广州市番禺区市桥镇德兴路xxx号x座xxx房的房产一套，房产总价款为1905000元，交易定金为100000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付100000元。买卖双方协商一致约定买方按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议，经买卖双方协议，交易税费及其他费用由买方承担。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同三方将相关文件及通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到，若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。手写备注：经双方协商该合同的贷款方式为公积金贷款+商业贷款组合；该房产不附带家私家电出售。上述合同第二页下方附《收据》一份，陈结芬签名确认已收到李春丽支付定金100000元。当日，李春丽向乐有家公司支付佣金20000元。当日，三方当事人签署《交易节点确认书》，约定买方须根据原合同约定向卖方支付定金，卖方应于签署本确认书当日将《房地产证》或《不动产权证书》原件交予居间方托管，买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。→买卖双方于2018年4月20日之前签署《广州市存量房买卖合同》，买方须于2018年5月30日前将首期款（不含定金）325000元支付至居间方或买卖约定的银行监管账户，首期款金额与买卖双方签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。→买方须于2018年4月30日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为1480000元（具体金额以银行实际批复的贷款金额为准）。卖方须无条件配合提交申请按揭所需资料及法律文件，双方均不得借故拖延，否则视为违约。申请贷款金额将在递件过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额，买方最迟应于递件过户手续当天向卖方补足差额。→按揭贷款金额以同贷书为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于原合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行或公积金管理中心通知后，最迟应于递件过户当天补足，如多于原合同转让总价款的，则买方可向监管银行或卖方要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。→买方取得银行同贷书且卖方将《不动产权证书》或《房地产证》原件交予居间方之日起15个工作日内，买卖双方须前往广州市不动产登记交易中心办理递件过户缴税手续，《广州市不动产登记中心业务受理回执》由居间方或第三方代为托管，如约定递件过户当天支付首期款的，买方须要支付首期款。→买方凭《广州市不动产登记中心业务受理回执》至不动产登记中心领取新《不动产权证书》并交由居间方或第三方代为托管。→监管房款的，买方将新《不动产权证书》提交至银行查验后，银行将监管的首期款划入卖方指定账户。→买方须于领取新《不动产登记证书》10个工作日内到不动产登记中心办理抵押登记手续。→买方办理完抵押登记手续后，银行将依据同贷书批复的款项放款至卖方指定账户。→买卖双方于买方办理完抵押登记手续且银行发放按揭贷款后3个工作日内核对楼款。→卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》交至居间方。→买卖双方已实际交房结清相关费用且向居间方提供《交房确认书》或交房证明后5个工作日内，居间方将托管的交房保证金划入卖方指定的收款账户。备注：本确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力；除本确认书中明确所约定的条款之外，原合同的其他条款继续有效，原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任，本确认书自三方签字或盖章之日起生效。当日，三方当事人签订《公积金贷款补充协议》，约定买方须于2018年5月30日前支付除定金外的首期款325000元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的可办理公积金贷款的银行签署资金监管协议，办理资金监管。买方须于2018年4月30日之前通过公积金网上服务平台预约申请公积金贷款，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的公积金中心与买方共同办理相关手续……根据公积金管理中心的要求，买卖双方在《广州存量房买卖合同》约定的资金监管金额须与买卖双方在银行实际办理的资金监管金额一致，若不一致，买卖双方须积极协商相互配合进行修改，无合理原因不予配合且导致无法办理公积金贷款的，即视为违约。本协议作为《广州市二手房买卖合同及居间服务合同》不可分割的一部分，与原合同具备同等法律效力，本协议未涉及事项，以原合同具备同等法律效力，本协议未涉及事项，以原合同的约定为准，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。当日，陈结芬、李春丽双方签订《税费计算表》，首期款425000元，月供金额8339.15元，备注，计算结果仅供参考，若因个人信息提供错误造成实缴税费出入，依据国家税务法规由缴纳当事人承担。当日，三方当事人签订《信息告知书》，卖方信息确认内容中包括：房屋坐落地址、抵押查封情况、个人产权或共有产权情况、供楼逾期情况、物业燃气欠费情况、有无漏水、非正常死亡事件、不动产权证出证时间、房屋是否满五唯一。三方当事人签订《价格确认书》，确认交易物业的转让总价款为1905000元。2018年6月11日9时56分，陈结芬与李春丽签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同）。2018年7月18日，中国银行股份有限公司广州市番禺支行出具《个人住房贷款意向书》两份，李春丽购买广州市番禺区市桥镇德兴路xxx号x座xxx房的房产向该行申请个人住房贷款，贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为880000元、600000元，最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准，该意向书有效期至2018年10月17日止，过期后，如需重新开立，须按我行审查程序重新审批。风险提示：本意向书仅为我行贷款意向，我行与借款申请人均有权决定是否签署贷款合同，若双方同意签署贷款合同，实际放款时间、贷款利率及金额等以贷款合同、借据等法律文件约定为准。2018年7月27日，乐有家公司收取陈结芬房产证。2018年9月13日，陈结芬通过中国邮政速递向李春丽（电话139××××5131）位于广州市天河区华夏路3号的地址邮寄《关于要求履行合同义务的催告函》（邮件编号105532683xxxx），内容为据居间方反映，阁下已向银行申请按揭贷款并已于2018年7月17日取得银行同贷书，但阁下不同意按该同贷书贷款，要求重新按组合贷方式办理按揭手续，却又未具体办理有关贷款申请手续，为此，特发出函件，要求阁下立即向本人支付首期款325000元，立即办理过户手续；若阁下仍坚持重新申请贷款、按组合贷方式申请按揭贷款，请于收到本函后三天内向银行申请办理按揭贷款，并切实履行余下购房手续。若阁下仍不履行上述义务，或置之不理，本人将行使解除权，解除该合同，并根据合同第十条第2款约定，要求阁下按转让总价款的20%支付违约金，届时阁下还将承担本人因维权所支出的律师费、诉讼费。该邮件因“电话不接，无法投递”予以退件处理。庭审中，上述退回的邮件由陈结芬当庭提交，并由法庭当庭拆封。2018年9月25日，受陈结芬委托，广东期待律师事务所律师孔肇贤向李春丽（电话139××××5131）位于广州市天河区华夏路3号的地址邮寄（2018）粤期待律函字第017号《律师函》（邮件编号103420552xxxx），内容为据居间方反映，阁下已向银行申请按揭贷款并已于2018年7月17日取得银行同贷书，但阁下不同意按该同贷书贷款，要求重新按组合贷方式办理按揭手续，却又未具体办理有关贷款申请手续，为此，特发出函件，要求阁下立即向陈结芬或居间方支付首期款325000元，若阁下要求以银行监管方式处理，请书面回复陈结芬及居间方，由居间方预约相关银行办理资金监管手续。立即办理过户手续，若阁下同意以现有银行同贷书为基础办理过户手续，请书面回复陈结芬及居间方，由居间方办理预约过户手续，待确定办理时间后，由阁下、陈结芬及居间方前往有关部门办理过户手续，另外，据居间方反应，该同贷书有效期将于2018年10月17日届满，望阁下重视。若阁下仍坚持重新申请贷款、按组合贷方式申请按揭贷款，请于收到本函后立即向银行申请办理按揭贷款，并切实履行余下购房手续。若阁下仍不履行上述义务，或置之不理，本人将行使解除权，解除该合同，并根据合同第十条第2款约定，要求阁下按转让总价款的20%支付违约金，届时阁下还将承担本人因维权所支出的律师费、诉讼费。该邮件因“电话无法接通，无法投递”予以退件处理。庭审中，上述退回的邮件由陈结芬当庭提交，并由法庭当庭拆封。上述《律师函》，2018年9月25日，广东期待律师事务所律师孔肇贤亦向李春丽（电话139××××5131）位于番禺石基镇xxx的地址邮寄（邮件编号103420552xxx），上述邮件2018年9月28日妥投，由他人签收。另查明，李春丽提交微信群名称为“xxxx售后交流群”，其中包括乐有家工作人员、原告儿子陈伟焯、李春丽、良策按揭经办人共计8人，2018年7月18日下午7时18分，良策按揭经办人发出照片两张，为中国银行股份有限公司广州市番禺支行出具的《个人住房贷款意向书》。乐有家工作人员回复：“收到。@Ly李小姐，你好，同贷书出来了，明天上午有空吗？我们协助你查名下房子套数和银行面签，咱们要尽快办理，我怕公积金贴息的话额度有限，慢了就可忙被批完了额度。”2018年7月23日下午5时07分，李春丽：“‘当时月供8339元，现在贴息8600左右’陈店长，这是你的原话哈，银行朱小姐说的是，月供10700左右，每月公积金贴息800左右，折合每月月供约10000元。@乐有家陈志坚，那只能走组合贷款……不走贴息贷款了。”当日下午5时38分，李春丽：“@良策cherry翠微之前乐有家说的是公积金贴息不上浮的，是这样我才答应贴息贷款的，现在要求按合同走组合贷款，不走贴息贷款了，你先让陈让店长和郑经理解释下贴息贷款公积金部分的情况先，之前说的是公积金部分不上浮我才答应做贴息贷款的，@乐有家陈志坚@郑彩霞（乐有家工作人员）@焯记（原告儿子），这样我也是很心烦，全部按合同走吧。组合贷款。”乐有家陈店长：“@ly那好吧，我明天去银行找朱小姐，确认一下月供，统一在群里回复大家。”李春丽：“不用确认月供了，直接转组合贷款，这样放款也快。”乐有家陈店长：“贴息贷同贷书出来了，如果做组合贷的话，就要重新走按揭流程的。”李春丽：“你们说好的公积金贴息贷款部分不上浮呢？我已经不相信你们了。@焯记（原告儿子）陈生，我当时了解到的信息是公积金贴息贷款部分是会上浮利率，所以不想走贴息贷款，按合同走组合贷款的，然后是他们信誓旦旦地说不上浮，我才答应走贴息贷款换，后来呢，说贴息贷款没有额度了，再后来，是我自己托朋友间到中行有额度，这样的乐有家已经不值得信任了。我也只能按照合同才能保障权益了。……让你见笑了，所以大家都按合同来吧，这样就没有什么纠纷了。”焯记（原告儿子）：“你的收入能满足吗？？？？你就不要忽悠我了。”李春丽：“按合同我该付多少付多少，按合同的32万资金监管在我预算范围内的。”焯记（原告儿子）：“你之前又说只有18万多，不诚实哦。”李春丽：“资金监管，是加上我公积金的钱才够。”焯记（原告儿子）：“公积金的钱能不能充当首付？？？”李春丽：“所以后来说不用监管我才说能不能取了再给你，就不用甘麻烦。我是打算借了，取了公积金再还，后来是说不用监管，多就想着省事一点，直接取了给你不用那么麻烦。”焯记（原告儿子）：“你明知道组合贷已经无额度，而且你的首付款不够，才做贴息贷款的，现在贴息贷款批下来了，你又要改组合贷，你是全心玩弄大家是吧。”李春丽：“组合贷款哪里没有额度了？是我首付不够还是乐有家当时写低首期监管让我签了合同？陈生，既然这样就更按合同来了，乐有家写少了20多万首期监管让我签的合同，为了让交易顺利进行我一次又一次地让步，最后还成了我的不是，如果一开始就没听乐有家建议做，按合同来，那。”乐有家陈店长：“李小姐你好，组合贷的话，要重新递交资料，重新办理按揭，关键是你这边首付款不够，组合贷要监管的首付款不够的，所以同贷书也是不通过的。”李春丽：“陈店长，你好，按合同的话，首付与首期监管我是够的，至于合同与实际差额部分，你们想办法解决吧，垫资什么费用之类的。”乐有家陈店长：“4345.59，这个是公积金18年贷款的月供，4395.98，这个是商贷30年的月供，4345.59+4935.98-800多=8400左右，和合同的利息差不多的，合同组合贷8339元。合同是算20年的公积金贷款，少贷了2年，利息也少了的。”2018年7月24日上午11时57分，乐有家郑彩霞：“我们在银行问了，朱小姐说那天给你算错了，她按商贷18年给你算了，而你商贷是贷30年，公积金才贷18的”李春丽：“@乐有家陈志坚陈店长，请直接转组合贷款。”当日下午11时25分：焯记（原告儿子）：“前面已经做了那么多工作，交易拖延了那么长时间，而且贴息贷款的同贷书也出来了，我不同意改变现有的交易方式和贷款方案，要求尽快完成房屋交易。”2018年7月25日下午12时41分，李春丽：“业主不同意按合同组合贷款，那我也没办法了，合同履行不了，也不是我的问题。”2018年8月1日下午5时35分，乐有家陈店长：“@焯记（原告儿子）陈先生，你好。目前同贷书已出来，流程走到了客户面签环节，客户李小姐，想重新递交资料，审核，办理按揭，请问可以么？”焯记（原告儿子）：“前面已经做了那么多工作，交易拖延了那么长时间，而且贴息贷款的同贷书也出来了，我不同意改变现有的交易方式和贷款方案，要求尽快完成房屋交易。@乐有家陈志坚@ly@郑彩霞”李春丽：“我不同意贴息贷款，由于贴息贷款是乐有家欺骗不上浮利率，既然大家都不同意，按合同来。”2018年8月31日下午3:21分，焯记（原告儿子）：“@ly李小姐，这间屋你还有无意向买？”李春丽：“我一直有意想买。”焯记（原告儿子）：“贴息同贷书都出了，会不会影响你再做组合贷？如果不影响的话，我再配合你多一次，改回组合贷。”良策工作人员：“走组合贷买卖双方重新提供各自资料，重新签按揭文件，李小姐还要去中行番禺写一份撤案申请，当时是做贴息，你要转就写撤案申请，重新做件，银行不退任何资料。李春丽：“ok。中行还需要业主作公证的资料吗？@良策cherry翠微。”2018年9月2日凌晨0时12分，焯记（原告儿子）：“@ly李小姐，是不是改组合贷？是的话，我要提前申请休息，但房屋公证书贴息贷款时已上交中行，我手上无资料，不知道能不能重新再办，而且费用我方不再支付。李春丽：“@焯记（原告儿子）所有按合同来。”李春丽：“@乐有家陈志坚按合同该谁付就谁付。”2018年9月2日下午12时，乐有家房少锦：“我印象中的是现在两种贷款方式是差100多块，第一种的话……10月初可以顺利办理交房。第二种的话是重新走组合贷款……预计11月15号足有可以办理交房，快的话。”李春丽：“所以按合同来。”2018年9月2日下午12时42分，李春丽：“如果还在纠结不按合同，我先忙了哈，那我先忙啦”。2018年9月2日下午4时08分，乐有家房少锦：“@ly李小姐今晚20点有时间么？”李春丽未回复。2018年9月3日下午5时11分，乐有家房少锦：“@ly李小姐，今天有时间？”李春丽未回复。2018年9月3日下午6时57分，焯记（原告儿子）：“@ly李小姐，什么时候去办组合贷申请，我要提前休息。”2018年9月6日下午2时59分，乐有家陈店长：“@ly李小姐，你好，请问你什么时候有空办理按揭，现在从走组合按揭，按合同来走。”2018年9月6日下午3时04分，乐有家陈店长：“陈先生，李小姐，你们好，之前出的同贷书，有效期是三个月，到2018年10月17日截止，如果不在有效期过户，过期失效，重新递交资料办理。@ly（李春丽）@焯记（原告儿子）。”当日9月6日下午4时15分，焯记（原告儿子）：“@ly李小姐什么时候去办组合贷申请？我要提前休息。”当日下午8时54分，焯记（原告儿子）：“@ly李小姐什么时候去办组合贷申请？我要提前休息。”“@乐有家陈志坚，陈店长，李小姐不回复信息，不去办理贴息贷款面签，也不去办理更改组合贷方式，怎么办？”。2019年9月7日下午10时44分，焯记（原告儿子）：“李小姐连影都没有，找不着人，怎么个协商，那需要你们帮忙找出来。”其后，2019年9月8日、9日、10日、13日、14日、16日、18日、21日、25日、27日，焯记（原告儿子）多次微信催促李春丽处理贷款事宜，李春丽未予回复。2018年10月1日、7日、9日、15日，乐有家陈店长多次发出微信催告李春丽递交资料。李春丽均未予回复。2018年12月5日，乐有家陈店长：“@ly李小姐，你好。昨天微信和我说，让我帮你和业主沟通，让业主去法院撤诉的事情。你愿意重新有流程按揭，买卖合同，继续履行……”李春丽回复：“我一会给个电话你。”本院认为，陈结芬与李春丽签订涉案房屋的《二手房买卖及居间服务合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行合同义务。房屋买卖合同涉及环节多、周期长，双方当事人签订合同的根本目的是实现房屋所有权交易，即出让方获得房屋价款，买受人获得房屋所有权。在合同履行过程中，如出现不可控之因素，例如银行贷款政策、利率变化等，双方当事人应当积极协商解决，而非置之不理。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”纵观合同履行的过程，双方当事人多次根据上述法律规定，通过协商方式事实上变更了合同的履行。第一次，涉案房屋需要重新测绘并补缴土地出让金，双方已协商解决，由陈结芬一方补缴土地出让金并继续履行合同，李春丽其后亦配合办理合同网签，故双方事实上协商一致变更了网签时间的约定，李春丽再行以此抗辩陈结芬一方违约，于法无据。第二次，双方当事人确因首期监管资金差额问题产生争议，李春丽实际需要支付的监管资金超出《税费计算表》中估算的监管资金。李春丽变更贷款模式为“贴息贷”，且取得银行同贷书，李春丽签署贷款申请资料，该事实足以证实双方以实际行为变更了按揭贷款模式，即从“公积金商业贷款组合贷”变更为“贴息贷”。第三次，微信群名称为“xx售后交流群”的沟通过程中，李春丽在取得“贴息贷”的中国银行同贷书后，又以“贴息贷”月还款金额可能略高于“组合贷”为由反复多次提出要求按合同履行，即再行要求变更合同贷款方式为“公积金商业贷款组合贷”，此为新的合同变更请求，应当征得合同向对方的同意，2018年8月31日，陈结芬一方已通过微信回复的方式，同意配合再行变更贷款方式为“组合贷”后。在此情况下，陈结芬一方及乐有家公司多次在微信群“xxx售后交流群”中催促李春丽履行合同义务，陈结芬一方多次通过邮政速递方式向李春丽合同约定的通讯地址及工作单位邮寄催促函及律师函，李春丽均未予理会，既不向银行或按揭机构提起“组合贷”申请，亦不按照原“贴息贷”同贷书履行合同义务。综上，李春丽的行为已构成《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之约定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方陈结芬行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”陈结芬起诉请求解除房屋买卖合同关系，相应的通知即诉讼请求，本院于2019年3月1日送达至李春丽，故本院确认陈结芬与李春丽之间房屋买卖合同关系于2019年3月1日解除，相应的网签合同亦应一并予以涂销。关于违约责任的问题，合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。”陈结芬现根据上述合同约定请求李春丽承担合同价款20%即381000元的违约金，并为证明其损失，提交了儿子陈伟焯购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。本院认为，第一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》，且已退回定金、首期款，不足以证实其存在实际损失，以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然李春丽存在违约行为，但陈结芬未举证因解除合同而造成的损失达到381000元，结合合同履行的过程及李春丽的过错程度、抗辩意见，本院酌情调整违约金为190500元。因李春丽已支付定金陈结芬一方100000元，故上述定金可抵扣违约金，李春丽仍应支付违约金90500元。陈结芬本案的其他诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。针对李春丽的各项答辩意见。一、其认为乐有家未如实告知所需首期监管款金额、重新测绘、补缴土地出让金、银行上浮利率问题，导致该合同无法履行，合同无效。本院认为，第一、合同无效的事由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案合同无均上述法定无效事由。第二、关于涉案房屋仍需重新测绘、补缴土地出让金，双方亦已协商解决，李春丽亦配合网签的形式同意继续履行合同；第三、首期监管款差额的问题，双方亦以实际行为变更贷款方式为“贴息贷”继续履行合同；第四、银行利率上浮的问题，属于合理的商业风险，筹措购房资金的义务在于买受人，且在《交易节点确认书》中明确按揭贷款金额以同贷书为准。综上，李春丽的上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院均不予采纳。二、李春丽请求返还定金100000元，未提起反诉，且本院已经认为李春丽构成根本违约，相应的定金亦冲抵违约金，该抗辩意见本院不予采纳。三、请求乐有家公司退还服务费及按揭费用，本案为房屋买卖合同纠纷，其与乐有家之间的居间合同，与本案非同一法律关系，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈结芬与被告李春丽之间的房屋买卖合同关系于2019年3月1日解除；二、涂销2018年6月11日原告陈结芬与被告李春丽网签的《广州市存量房买卖合同》；三、被告李春丽应于本判决生效之日起五日内向原告陈结芬支付违约金90500元；四、驳回原告陈结芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21945元（原告陈结芬已预缴），由被告李春丽负担21945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二○一九年九月二书记员叶嘉莹