辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初883号原告：营口市南湖物业服务有限公司，住所地营口市站前区南湖公寓小区B2-甲1号，统一社会信用代码912108005742625528。法定代表人：王余春，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩影，该公司副经理。委托诉讼代理人：哈杰，营口市站前区东风法律服务所法律工作者。被告：綦绍志，男，1951年8月12日出生，汉族，退休人员，现住址营口市站前区。原告营口市南湖物业服务有限公司与被告綦绍志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的二位委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠的物业费21,177.00元，滞纳金按应付额的日千分之3计算，从欠费之日开始计算；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是服务于营口市站前区天宇宏府小区的物业公司，被告是原告的业主，住在天宇宏府小区A5#-2-4东-13号、A5#-1-4西-6号、A5#29车库，房屋面积111.23平方米、110.83平方米、24.77平方米。2010年12月22日被告办理的入住，与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定物业费收费标准为1.00元/平方米，每年应付物业费1,335.00元（1.00元/平方米×111.23平方米×12个月）、1,330.00元（1.00元/平方米×110.83平方米×12个月）、车库物业费297元，交费时间是每年7月1日。按照合同约定原告履行了服务义务，从2011年12月22日至2019年12月22日、2012年10月27日至2019年10月27日、2015年10月27日至2019年10月27日，被告共欠房屋物业费和车库物业费21,177.00元，物业人员多次催要未果。原告认为与被告建立了物业服务关系，按照合同约定原告提供物业服务，被告为小区业主，应按合同约定履行义务，且被告没有交付物业费的情况下原告仍继续履行物业服务义务，现被告违约，故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：1、没有管理就没有服务。答辩人是2010年12月22日入住，在九年中物业服务单位没有履行服务合同的约定，物业单位对开发商不按图纸施工、擅自改变本属业主所有的公用土地、违建18个车库出售获利、将1200平公地变成洗浴的停车场从中获利、按图应建4个行车门、东门没建、带门卫的西门被缩小成自行车都难行的小门、南门现成了垃圾场、将本是集中绿化带人车分离的步行街变成汽车通道，违背售楼时的承诺。为此5号楼全体业主联名要求恢复规划原样，5号楼的业主们还忍受着污染、噪音的侵害，面对开发商多处违法事实，物业单位在承接时应按市物业管理条例19、20条规定，按图验收，对违法书面报告、限期整改、报上级备案，这是物业单位符合服务合同的约定责任，可物业什么都不管不理。小区将近3000平的绿地园林被个别业主扒掉草坪，放倒碗口粗的大树，建了私人花园、个人车库，建了别人不许进的围栏，物业单位仍不管不理，自订条款自己都不遵守执行。物权法73条规定：小区内道路、绿地、设施属业主共有。物业单位把广告、快递、车位、车库等这些应属于业主的收益占为己有、从不公示，物业单位有什么法律依据。物权法71条规定：业主对其建筑物专有部位享有占有、使用、收益和处分的权利，开发商和物业没有这项权利。物业单位花业主的钱为开发商服务，业主掏钱却得不到相应的服务，开发商违法得不到纠正，业主的权益得不到维护，法律的条款得不到执行。没有尽到管理就没有尽到服务，没有得到服务就没有费用。2、违法赔偿，恢复原样。国家物管条例57条：违反本条例，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、设施的所有权或使用权，给业主造成损失的承担赔偿责任。3年前的公地变成他的业主请求物业单位赔偿卖地的损失。按法律规定，建筑区划内的国有土地的使用权属全体业主共有，全体业主购买建设单位的商品房，因此建筑区内的国有土地使用权一并转给全体业主。业主的土地和物业、开发商毫无关系。第33条：从事物业人员应取得职业资格证书，聘用未取得证书人员从事管理活动由县以上行政主管责令停止违法行为，请出示证书。第29条：实行物业服务合同履约保证金制度，应将年物业费总额10%做为物业服务履行保证金，不交纳的物业履约金的业主委员会可不与签订物业合同。3、供热违约、3倍罚款。刚入住由南湖物业供暖，连续2年温度不达标，无奈购电暖气，小太阳。第三年夏，天宇宏府与动迁楼全体业主被逼上街，占路静坐示威，后在市政府、市公安、市供热办联席现场办公公布，取消南湖物业供暖资格。按国家“城市供热管理条例”20、31条规定，累计30天不达标全额免收、营口“城市供热管理办法”25、28条规定，不达标供热方全额赔偿。两户两年取暖费11151.00元。消法55条“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，赔偿商品价或服务价的3倍”共计33,453.00元。2015年9月11日第一次和南湖物业对簿公堂，答辩人就向法院主张赔偿，按民事诉讼法161条：在立案之日起，三个月内结案，原告事实不清、证据不足，法院没有支持原告，当时答辩人认为，没有法院支持，原告该全额赔偿。南湖物业自订供暖合同第七条，如不达标按法律执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明：原告为营口市站前区天宇宏府小区提供物业服务，被告系该小区业主，拥有两套住宅和一个车库，住宅分别位于天宇宏府小区A5号楼1单元4西6号（110.83平方米、于2010年10月27日入住）和A5号楼2单元4东13号（111.23平方米、于2010年12月22日入住），车库系A5号楼甲29号（24.77平方米、于2010年10月27日入住）。根据物业服务合同约定，该小区物业费按照1.00元/平方米/月收取。每年交费时间为7月1日。业主逾期交纳物业服务费的，每日按全额的千分之三交纳滞纳金。被告的上述三处房屋分别在2011年12月22日至2019年12月22日、2012年10月27日至2019年10月27日、2015年10月27日至2019年10月27日期间未交纳物业费，数额分别为10,678.08元、9,309.72元、1,188.96元，共计21,176.76元。本院认为，原告为营口市站前区天宇宏府小区提供物业服务，被告系该小区业主，双方形成了物业服务关系。被告享受原告提供的物业服务，应当向原告交纳物业服务费用。被告辩称小区内违建了车库，系业主与开发商之间的法律关系，与物业服务企业无关。被告辩称原告私自将小区内的公共设施出卖，其未提供证据证明，本院不予采信。被告辩称原告供暖不达标一节，因原告不是供暖单位，本院不予采信。综上，按合同约定，被告应当向原告交纳所欠的物业费。原告诉请的滞纳金标准过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率，从原告主张权利之日起计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告綦绍志于判决书生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司A5号楼2单元4东13号房屋从2011年12月22日至2019年12月22日的物业服务费10,678.08元（111.23平方米×1.00元×96个月）；二、被告綦绍志于判决书生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司A5号楼1单元4西6号房屋从2012年10月27日至2019年10月27日的物业服务费9,309.72元（110.83平方米×1.00元×84个月）；三、被告綦绍志于判决书生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司A5号楼甲29号车库从2015年10月27日至2019年10月27日的物业服务费1,188.96元（24.77平方米×1.00元×48个月）；四、被告綦绍志于判决书生效后十日内给付原告营口市南湖物业服务有限公司上述21,176.76元的滞纳金，从2019年4月17日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费330.00元，由被告承担并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张美真人民陪审员  苏月英人民陪审员  朱秀艳二〇一九年九月十日法官助理李雪冰书记员倪月