重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0242民初2285号原告：重庆森山投资有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢4-35。统一社会信用代码：91500243762658044H。法定代表人：郭明跃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗书，重庆百君律师事务所律师。被告：熊益，男，1966年8月21日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县（以下简称酉阳县）。被告：重庆佛来福酒业有限公司。住所地：重庆市酉阳县麻旺镇河滨路渝东南现代物流园。统一社会信用代码：915002422073696299C。法定代表人：熊益，该公司执行董事。以上二被告共同委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。第三人：胡长元，男，1968年1月2日出生，住重庆市忠县。原告重庆森山投资有限公司（以下简称森山公司）与被告熊益、重庆佛来福酒业有限公司（以下简称佛来福酒业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，在诉讼过程中，经被告申请，本院依法追加胡长元为第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐阳、罗书，二被告的委托诉讼代理人彭德高均到庭参加诉讼，第三人胡长元经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除《厂房租赁合同》；2．由二被告返还案渉厂房并恢复原状；3．由二被告按7.3元/平方米/月标准支付自2013年12月16日起至合同解除之日止的租金；4．由二被告参照租金标准支付自合同解除之日起至厂房实际返还之日止的房屋占有使用费；5．由二被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2013年12月24日，原告与被告熊益签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于酉阳县XXXXXXXXXXXX的厂房出租给被告使用，合同就租期、租金标准等内容进行了约定。上述厂房一直由二被告实际使用，但二被告从未向原告支付过租金，原告多次催收未果，故诉至法院。被告辩称，1．原、被告没有签订合同，是胡长元冒用原告名义与被告签订合同，被告已经将租金支付给了胡长元。被告也是事后才知道胡长元冒用的事情；2．申请对原告提交的租赁合同上原告的印章进行鉴定；3．原告的起诉不适格，应当驳回起诉；4．被告已经支付完租金；5．原告在起诉的时候向法院申请了保全，原告要求被告支付房屋占用损失，也只能计算到法院查封之日止；6.原告要求支付租金的请求已经超过了诉讼时效，其请求不应得到支持。第三人书面述称，第三人于2013年5月应聘到森山公司，岗位是酉阳项目的项目经理，工作地点在酉阳县麻旺镇。2014年11月，第三人调回森山公司负责渝北项目的红线测绘、勘界，工作地点在渝北区兴隆镇、古路镇。2015年12月10日，第三人离职。2013年9月左右，经森山公司领导安排，被告熊益要求租用森山公司的仓储中心用来堆放酒厂设备，第三人代表公司与熊益至少签了两份租房合同，合同的盖章程序为第三人签字后寄回公司盖章，然后公司再寄回项目部转给熊益。关于租金、租用面积等想不起了，但是收取的租金是越来越少的。从租房子开始，经森山公司领导安排，熊益的租金都是先汇入第三人的私人账户，然后由第三人转交给森山公司的相关领导或者财务，房租在办理离职交接手续时已经和工程总监周莉交接清楚了。在第三人离职前，熊益的房租是支付完毕了的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证据：1.2013年12月24日签订的《厂房租赁合同》1份，证明原告与被告熊益于2013年12月24日签订了《厂房租赁合同》，合同对租赁物位置、租赁期限、租金等内容进行了约定；2．公司基本情况，董事会、监事会成员及经理情况，证明熊益是佛来福酒业公司的法定代表人、执行董事和大股东，熊益签订合同的行为除代表其本人外，也是职务行为；3．《公证书》1份、现场照片20张、施工图纸部分页2张，证明二被告实际占有并使用案渉厂房至今，其实际使用面积为3876平方米；4．保全费收据、（2019）渝0242民初2285号民事裁定书、（2019）渝0242执保24号执行裁定书，证明原告申请财产保全后交纳了保全费5000元；5．（315）房地证2012字第XXXXX号《房地产权证书》，证明原告系坐落于酉阳县XXXXXXX物流园X-X-X的土地及厂房的权利人，为本案适格原告；6．营业执照复印件、法定代表人身份证明；7．佛来福酒业公司的部分工商档案，证明被告注册地址于2013年9月变更为渝东南现代物流园，而其与原告签订合同的时间是2013年12月。被告对证据1、7的真实性无异议，对其关联性有异议，并对公章提出鉴定；对证据2、4、6的真实性无异议；对证据3《公证书》的真实性无异议，对其关联性和合法性有异议，对现场图片和施工图纸均有异议；对证据5的真实性和关联性均有异议。被告提交了以下证据：1.2014年6月16日签订的《厂房租赁合同》1份，证明胡长元作为原告代理人与被告熊益签订合同，但合同上的公章尾号XXXX与原告公章不一致，签订合同是胡长元的个人行为，被告将租金支付给了胡长元。租金即使没交，原告或者胡长元也不能再主张了，因为已经超过了诉讼时效；2．凭条6张，证明被告共计支付给胡长元租金216,600元；3．光盘1张，证明熊益和胡长元在签订合同的时候口头约定抵扣租金，合同到期后自动中止，不存在不定期租赁的事实；4.2014年8月25日的《厂房租赁合同》1份，证明胡长元以森山公司名义提供了至少三份合同；5．情况说明、证明各1份，证明酉阳县安达驾校培训有限公司经熊益安排给森山公司支付了4次租金，熊丽娜替熊益支付了1次租金的事实。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2中有原件的3个35,000元及1个19,300元予以认可，对其他金额不予认可，但所有的凭证均与本案不具有关联性；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均不予认可。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院综合认定如下：2013年12月24日签订的《厂房租赁合同》有双方当事人的签字盖章，森山公司的公章经原告提供证据证明是真实的，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；《公证书》系有权机关依职权作出的公文文书，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；现场照片、施工图纸、《房地产权证书》、佛来福酒业公司的部分工商档案内容客观真实，来源合法，与本案待证事实具有一定关联性，本院予以确认；2014年6月16日签订的《厂房租赁合同》有原、被告的签字盖章，原告虽对该份证据的真实性、合法性、关联性提出异议，但结合第三人胡长元的书面述称意见，其与熊益签订了至少两份合同，且被告实际也向胡长元支付了远远超出2013年签订的租赁合同的租金金额，原告虽提出异议，但未举示反证证明，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；凭条、情况说明和证明内容客观真实，来源合法，与本案待证事实具有一定关联性，证据之间能够相互印证，综合证明了熊益向胡长元支付租金199,300元的事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；光盘内容不明确，对话双方身份不明确，本院对其与本案的关联性不予确认；2014年8月25日的《厂房租赁合同》只有原告签字盖章，没有相对方签字盖章，该合同未成立，与本案不具有关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：胡长元于2013年5月入职森山公司，工作地点在酉阳县麻旺镇，其于2014年11月调回森山公司重庆项目部，于2015年12月离职。2013年12月24日，森山公司与熊益签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定森山公司将其所有的坐落于XXXXXXXXXXXX四幢的面积为1600平方米的厂房租赁给熊益使用，租赁期限为3个月，从2013年12月16日起至2014年3月15日止，租金35,000元，由熊益在签订合同后一次性支付给森山公司。合同由胡长元作为森山公司代表签字，并加盖了森山公司公章。2014年6月16日，双方再次签订了一份《厂房租赁合同》，约定森山公司将其前述厂房租赁给熊益使用，租赁期限为3年，从2014年6月17日起至2017年12月30日止，租金350,000元，由熊益在签订合同后一次性支付给森山公司。合同仍由胡长元作为森山公司代表签字，并加盖了森山公司公章。合同签订后，熊益分别于2014年4月25日支付租金45,000元，2014年9月3日支付租金35,000元，2014年12月12日支付租金35,000元，2015年4月21日支付租金35,000元，2015年9月11日支付租金30,000元，2015年10月13日支付租金19,300元，以上租金总计199,300元，全部由胡长元收取。2019年2月20日，经重庆市酉阳县公证处公证，佛来福酒业公司仍占用案渉厂房堆放包装瓶、包装箱等物品及其灌装生产设施、设备。本案审理过程中，被告申请对原告提交的《厂房租赁合同》上原告的公章与原告在民事起诉状和授权委托书上的公章是否一致进行鉴定。原告之后向本院提交了渝北区公安局的印章刻制、查询、缴销证明，证明森山公司原印章编号尾号为XXXX，2017年10月27日，森山公司将印章编号申请了更改，更改之后的尾号为4735。本院经核实后，对原告的该证据予以采信，对被告提出的鉴定申请不予准许。被告之后未再提出鉴定申请。2019年5月14日，原告向本院申请财产保全，本院于当日作出（2019）渝0242民初2285号民事裁定书，裁定对被保全人佛来福酒业公司、熊益的银行存款在2,150,000元限额内予以冻结，冻结期限为一年；若第一项未成就，则对被保全人佛来福酒业公司在XXXXXXXXXXXX厂房的酒、设备以及被保全人熊益在佛来福酒业公司的股权在2,150,000元限额内予以冻结，冻结期限为两年。原告交纳了保全申请费5000元。2019年5月28日，酉阳县人民法院对佛来福酒业公司在XXXXXXXXXXXX厂房的酒、设备进行了查封。原告起诉后，本院于2019年4月29日将起诉状副本送达被告。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行合同义务。本案合同系胡长元作为森山公司的签约代表签订，胡长元签订合同的行为系职务行为，其法律后果直接及于森山公司，故森山公司作为本案原告资格适当，对被告辩称原告主体资格不适格的意见，本院不予采信。案渉租赁合同由熊益以其个人名义签订，租金也由熊益支付，被告熊益又系佛来福酒业公司的法定代表人，案渉厂房实际也由佛来福酒业公司占有使用，故熊益应当与佛来福酒业公司承担共同责任，对原告要求被告熊益与佛来福酒业公司共同承担责任的请求，本院予以支持。胡长元作为森山公司的员工，代表森山公司签订案渉合同，其收取租金的行为也应当视为森山公司的行为。结合合同签订及付款情况，2013年12月24日签订的《厂房租赁合同》已经期满终止。2014年6月16日续签的《厂房租赁合同》约定租金为350,000元，于合同签订后一次性支付，被告实际支付154,300元，尚欠195,700元，应于合同签订后一次性支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，原告未举证证明诉讼时效有中止、中断情形，其主张被告支付2017年12月30日前的租金的诉讼时效已过，原告丧失胜诉权，对其该项诉讼请求，本院不予支持。被告在2017年12月30日《厂房租赁合同》到期后，未再与原告签订书面租赁合同，但仍实际使用厂房至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此双方的租赁关系已转为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告至今未支付自2017年12月31日起的租金，现原告要求解除租赁合同，由被告返还案渉厂房并恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间为原告解除合同的意思表示到达被告之日即起诉状副本送达被告之日2019年4月29日。关于租金，原《厂房租赁合同》约定的租赁期限虽为3年，但实际租赁时间从2014年6月17日起至2017年12月30日，为3年零197天，应当按照实际租赁时间计算租金，为270.69元/天（350,000元÷1293天）。从2017年12月31日起至合同解除之日，被告应付的租金为131284.65元（270.69元/天×485天）。被告自合同解除后一直占有使用案渉厂房，亦应当参照合同关于租金的约定支付房屋占有使用费。因案渉厂房内佛来福酒业公司的酒、设备已于2019年5月28日被酉阳县人民法院查封，佛来福酒业公司对其所有的酒、设备在人民法院解除查封措施前无处分权和支配权，故房屋占有使用费只能计算至人民法院查封之日，为7850元（270.69元/天×29天）。关于原告要求按照3876平方米支付租金及房屋占有使用费的请求，因《厂房租赁合同》已经明确约定租赁物为仓储中心四幢的厂房，不论该厂房实际面积是多少，租金均是合同约定的固定金额，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称系胡长元冒用原告名义签订合同的意见，原告已经举证证明案渉租赁合同上的公章系森山公司的合同印章，胡长元的行为系职务行为，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于保全费，原告申请保全的金额为2,150,000元，因原告的部分诉讼请求被驳回，本院决定由原告自行负担保全费4600元，由被告负担400元。关于原告于法庭辩论结束后提出的鉴定申请，因原告在开庭过程中已明确表示不要求鉴定，故对原告的鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告重庆森山投资有限公司与被告熊益签订的《厂房租赁合同》于2019年4月29日解除；二、被告重庆佛来福酒业有限公司、熊益于本判决生效后十日内返还位于酉阳县麻旺镇XXXXXXXXXXXX四幢的厂房，并恢复原状；三、被告重庆佛来福酒业有限公司、熊益于本判决生效后十日内向原告重庆森山投资有限公司支付租金131284.65元及房屋占有使用费7850元；四、驳回原告重庆森山投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,178元，减半收取计10,589元，由被告重庆佛来福酒业有限公司、熊益负担847元，并径行支付给原告，原告重庆森山投资有限公司负担9742元。保全费5000元，由被告重庆佛来福酒业有限公司、熊益负担400元，原告重庆森山投资有限公司负担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈建江二〇一九年九月十七日法官助理 周 玲书 记 员 黄 群