江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初8270号原告：宗帅，男，1985年9月26日生，汉族，户籍地河南省唐河县。原告：屠余虹，女，1988年5月1日生，汉族，户籍地江阴市。委托诉讼代理人：李立平，江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱军，江苏樵杨律师事务所律师。被告：江阴五洲置业有限公司，统一社会信用代码91320281588497803Q，住所地江阴市璜土镇澄路3896号。法定代表人：黄细兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。原告宗帅、屠余虹诉被告江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。依法转为普通程序后，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告宗帅、屠余虹及其委托诉讼代理人李爱军、李立平，被告五洲公司的委托诉讼代理人殷鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗帅、屠余虹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金8257元（以406770元为基数，自2014年12月31日至2015年6月23日，按每日万分之一计算）、逾期办证违约金31036元（以406770元为基数，自2015年10月23日至2017年11月30日，按每日万分之一计算），合计39293元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月8日，他们与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于五洲国际14幢1002室房屋。合同签订后，他们按约向被告支付全部购房款。根据合同约定，五洲公司应在2014年12月31日前交付综合验收合格的商品房，逾期按已付房款每日万分之一支付逾期交房违约金。根据合同约定，五洲公司应自房屋交付使用之日起120日内为他履行办证义务。然而，五洲公司存在迟延交房及办证行为，已构成违约。为维护自身合法权益，故诉至法院。五洲公司辩称，涉案房屋已于2015年6月23日验收合格，房屋钥匙已于2015年2月份交付宗帅、屠余虹，宗帅、屠余虹于2015年3月15日向物业申请装修。由于存在延期交房，他公司与宗帅、屠余虹已经商量免缴半年物业费。根据合同约定，如果系由于他公司原因不能在规定时间领取房产证，应按约支付已付房款每日万分之一违约金，但最高不得超过已付房款的0.5%。他公司已经向房产登记中心提出申请，但土地证分割时间他公司无法控制，所以办证延期责任不在他公司，他公司不应承担违约责任。对于宗帅、屠余虹主张按406770元为基数计算逾期交房违约金、逾期办证违约金无异议。经审理查明：2013年5月8日，五洲公司作为出卖人，宗帅、屠余虹作为买受人，双方签订合同备案号为201305080014的《商品房买卖合同》一份，由五洲公司交付宗帅、屠余虹位于江阴市璜土镇五洲国际广场14单元1002室房屋，总房价406770元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的不可抗力、因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。因买受人不提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由买受人承担。合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。补充协议附件四第2条约定宗帅、屠余虹采用银行按揭贷款方式购房的，宗帅、屠余虹应在本合同签订之日向五洲公司支付106770元，剩余购房款300000元由宗帅、屠余虹向银行申请按揭贷款。第8条第二项约定因五洲公司的责任，宗帅、屠余虹不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一向宗帅、屠余虹支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，宗帅、屠余虹有权要求退房。2015年4月29日，屠余虹填写江阴五洲国际幸福湾装修申请表，申请装修日期自2015年5月1日至2015年8月1日，共计90天。财务收费情况为交纳装修保证金1500元、垃圾清运费256元、装修电梯使用费256元。审理中，五洲公司提供落款日期为2015年6月23日，编号为澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知，载明：“你公司《商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）等交付使用竣工验收的申请报告》悉。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），幢数5，规划核实面积59432.38平方米（详见江阴市建设工程规划核实合格证，核字第320281201500032号）。2015年2月9日、2015年2月10日通过工程竣工验收备案。公安编号：五洲国际广场1至52号，镇澄路3896号。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），由无锡市民用建筑设计院有限公司负责设计，华锦建设集团股份有限公司、江苏弘盛建设工程集团有限公司负责施工，江苏鸿成工程造价咨询有限公司负责监理。现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，并将此通知在商品房销售现场公示，按《江阴市商品房交付使用通知书》格式交付，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。”2016年2月28日，五洲公司向宗帅、屠余虹开具不动产发票，载明购房款406770元。2017年11月30日，宗帅、屠余虹办理江阴市璜土镇五洲国际广场14号1002室的不动产权证书。审理中，屠余虹确认五洲公司于2015年2月1日交付房屋钥匙。上述事实，有《商品房买卖合同》、装修申请表、澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知复印件、交房通知书、不动产权证书、发票及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，宗帅、屠余虹与五洲公司于2013年5月8日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的基数，双方当事人均确认按406770元计算，本院对此依法予以确认。根据合同约定，五洲公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋交付宗帅、屠余虹使用，其在验收交接时，应当向宗帅、屠余虹出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案中屠余虹虽确认五洲公司于2015年2月1日交付房屋钥匙，但五洲公司房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建设局批复，其在2015年2月份交付时，房屋未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，五洲公司应当承担相应的责任直至交付合格房屋为止，因此五洲公司应按约支付宗帅、屠余虹自2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金7118元（406770元×0.0001×175天）。根据合同约定，五洲公司应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同约定未尽事宜，由双方签订补充协议。补充协议附件四第8条第二款规定因五洲公司责任，宗帅、屠余虹不能在该商品房交付后120日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。本院认为，合同附件明确约定了逾期办证的违约责任，是当事人作为民事主体的真实意思表示，不具备法定无效情形，本院对此依法予以确认。宗帅、屠余虹于2017年11月30日办理不动产权证书，五洲公司构成违约，现宗帅、屠余虹要求五洲公司支付已付房款自2015年10月23日起至其取得房地产权属证为止，按每日万分之一计算逾期办证违约金，该计算标准已经超过合同约定的已付房款的千分之五，超出部分本院不予支持，本院认定五洲公司应当支付宗帅、屠余虹逾期办证违约金2034元（406770元×0.5%）。关于宗帅、屠余虹要求调整逾期办证违约金，本院认为是否应当调整违约金应当根据五洲公司违约轻重情节适度把握，五洲公司已于2015年2月份交付屠余虹房屋，屠余虹于2015年4月份申请房屋装修，并于2017年11月30日办理不动产权证书，五洲公司就逾期交房违约金也应进行赔偿，宗帅、屠余虹也未就逾期办证实际损失进行举证，综上本院从平衡双方利益立场出发，对宗帅、屠余虹的调整违约金请求不予支持。关于五洲公司提出由于存在延期交房，其已与宗帅、屠余虹商量免缴半年物业费，对此五洲公司未提供双方商订以免物业费来代逾期交房违约责任的证据，本院对此不予采信。关于五洲公司提出逾期办证责任不在他公司，对此五洲公司未提供证据进行证明，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江阴五洲置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向宗帅、屠余虹支付逾期交房违约金7118元、逾期办证违约金2034元，合计9152元。二、驳回宗帅、屠余虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元（宗帅、屠余虹已预交），由宗帅、屠余虹负担598元，由江阴五洲置业有限公司负担182元，江阴五洲置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付宗帅、屠余虹。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹德元人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇一九年九月二十九日书 记 员  秦 银