广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22803号原告：王伟湖，男，汉族，1989年5月10日出生，身份证住址广州市白云区，委托代理人：刘宇忠，广东格林律师事务所律师。被告：广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社，住所地白云区江高镇蓼江路48号，社会诚信服务凭证用户号C1491826-6。负责人：梁世效，社长。委托代理人：罗荣标，广东弦正律师事务所律师。原告王伟湖与被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟湖及其委托代理人刘宇忠，被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社的委托代理人罗荣标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟湖诉称：2017年7月28日，被告对外发布《*交易方案》，公开招标出租涉案租赁物。该交易方案规定，被告以招投标方式将位于白云区*镇××村一占地352平方米物业对外招租，并要求将涉案租赁物“升级改造成水泥混凝土结构，最低2层，上不封顶。*交易站为本次交易的监督小组。2017年9月26日，广州市白云区*村村民委员会、广州市白云*三资管理服务中心就前述交易方案同意立项。2017年10月16日，原告应约投标，向被告提交《竞投报名登记表》，根据前述交易方案的规定向被告缴纳保证金200000元。经过激烈竞标，原告最终胜出中标。2017年10月27日，原、被告共同签订了《*村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》。该合同第三条第（五）项第2点约定：“商铺升级改造成水泥混凝土结构，最低2层，上不封顶。”同日，原告依合同向被告预付半年租金62000元。交易（竞投）保证金转为合同履约保证金。2018年4月11日*人民政府发布《*通知》，该通知要求*辖区的各类违规项目一律停工。2018年4月12日，*村村民委员会发布《停工通知》，要求辖区内在建临小工程全部停工。为此，原告无法进场升级改造涉案租赁物。后*委员会向原告出具涉案租赁物建房（用地）申请表，该表显示涉案租赁物的建设性质为“临建”，审批日期为1996年3月20日。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《*第十三经济社商铺升级改造租赁合同》无效；2、被告立即返还原告合同履约保证金共计人民币200000元及其利息（自2017年10月16日按中国人民银行同期贷款利率计至清还之日止）；3、被告向原告返还已预付的租金共计人民币62000元及利息（自2017年10月27日按中国人民银行同期贷款利率计至清还之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社辩称：双方签订的涉案租赁合同合法有效，商铺申报表显示建设性质虽然为临建，但已经建成并使用二十多年，并没有政府管理部门作出过处理，且此次升级改造出租，也得到村镇两级同意，应确认为合法有效，原告应依约向被告支付租金。虽然由于政策变化，原告目前不能对涉案商铺进行升级改造，但我们并没有追究原告没有升级改造的违约责任，原告可以在政策允许的情况下再次升级改造。目前商铺是原告占有使用，我方没有干涉其使用商铺进行经营活动，合同可以继续履行。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年7月28日，被告对外发布《*交易方案》，就位于*路的涉案商铺的升级改造租赁项目公开招标，交易方案载明产权现状为未完善产权。2017年10月16日，原告应约投标，并按照前述交易方案的规定向被告缴纳交易保证金200000元。2017年10月19日，经公开竞标，原告最终胜出中标，中标金额为124000元。2017年10月27日，原、被告签订《*租赁合同》。该合同约定：乙方（即原告）租赁甲方（即被告）的商铺坐落于蓼××十三社*（地名）公路边，商铺建筑面积为352平方米，乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解，同意承租改造，仅用于商业用途；租赁期限为20年（包括建筑期180天免租），自2018年1月1日起至2037年12月31日止；合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳20万元作为履行本合同的保证金（竞投时交纳的保证金转为合同履行保证金）；乙方每年应交纳租金总额为12.4万元，不含税费，租金每5年递增一次，每次在上一年度租金基础上递增10%，如此类推。合同第三条第（五）项关于商铺升级改造要求部分载明：“2、商铺升级改造成水泥混凝土结构，最低2层，上不封顶（注：若扩建地面面积也属于十三经济社收租）。3、电杆、电线、光纤电缆、电话线、水、电、消防报建等一切手续，费用由乙方自行解决，十三经济社负责土地。4、本次改铺位升级改造资金由乙方出资（全资），十三经济社不出资，建筑期为180天免租。5、合同租赁计算日起，一年内必须完工（包括建筑期180天在内），如乙方逾期每天按总金额的5‰计算滞纳金，到工程完工为止。”同日，原告依合同向被告预付租金62000元，被告另向原告开具收据同意上述交易（竞投）保证金200000元转为合同履约保证金。2018年4月11日，广州市白云区江高镇人民政府发布《*通知》，明确自4月10日起暂停审批（备案）各类临小工程，各村（居）同步暂停接收村民的报建资料，并要求*辖区的各类违规项目一律停工。2018年4月12日，*村民委员会发布《停工通知》，要求辖区内所有在建临小工程全部停工。庭审中，被告确认涉案商铺没有合法产权登记，但认为有合法报建手续，并提供了涉案商铺建房（用地）申请表用以证实。该申请表载明用地面积为352平方米，建筑层数为1层，结构为水泥混合，建设性质为临建，审批日期为1996年3月20日。对于被告有无将涉案商铺交付给原告使用，原、被告双方存在争议。原告主张被告一直拖到2018年4月准备交付，但江高镇政府发布了上述停工通知，涉案商铺之前的租户也没有腾空，于是原告拒绝接受涉案商铺；被告主张投标前原告已经看过现场，是可以交付的，商铺实际也已经交付了，但没有证据证实。以上事实，有《*交易方案》、银行汇款客户回单、中标公示、《*租赁合同》、《*通知》、《停工通知》、建房（用地）申请表、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款、第三款另规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”本案中，涉案商铺为临时建筑，批准日期为1996年3月20日，被告提交的建房（用地）申请表上亦未明确载明使用期限，依上述规定，临时使用土地期限一般不超过二年，则涉案商铺已超过法定的临时使用期限，被告亦未能提供证据证实该建筑在本案法庭辩论终结前已经主管部门批准建设或批准延长使用期限，故原、被告就该商铺租赁事宜签订的《*租赁合同》应为无效合同，被告主张该租赁合同有效的抗辩意见于法无据，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现涉案租赁合同无效，原告要求被告返还合同保证金200000元及预付的租金款62000元符合法律规定，本院对此予以支持。被告在对外发布的《*交易方案》中已载明涉案商铺产权现状为未完善产权，则原告对商铺的产权等相关情况理应审慎核查，其在疏于了解该商铺产权及相关报建手续的情况下签订涉案合同，自身亦存在一定过错，故其要求被告赔偿上述保证金及预付租金的利息损失的诉请本院不予支持。被告未能提供证据证实其已向原告实际交付涉案商铺，双方关于商铺升级改造的约定亦因政府部门的停工通知实际未能履行，且双方原本亦约定了180天的建筑免租期，故被告以原告实际占有、使用商铺为由拒绝返还上述预付租金的抗辩意见本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王伟湖与被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社于2018年10月27日签订的涉案《*租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社向原告王伟湖返还合同履约保证金200000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社向原告王伟湖返还预付租金款62000元；四、驳回原告王伟湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13072元，由被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社负担。被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给原告王伟湖。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇一九年九月九日书记员  蔡淑怡