江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初3291号原告：张军，男，1969年11月11日出生，住江苏省如东县。被告：南通恒基置业有限公司，住所地江苏省如东县岔河镇新建路。法定代表人：孙红红，董事长。诉讼代表人：南通新江海会计师事务所（普通合伙），系南通恒基置业有限公司管理人，住所地江苏省南通市南大街129号兴胜大厦五楼。负责人：江平，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：黄目云，南通新江海联合会计师事务所员工。委托诉讼代理人：丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。原告张军与被告南通恒基置业有限公司(以下简称恒基公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军、被告恒基公司诉讼代表人的委托诉讼代理人黄目云、丁大虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告的购房款债权享有购房款返还优先权，作为共益债务清偿。2.判令确认损失赔偿依据购房款总金额819439元为基数，按年24%计算，自2012年5月2日起计算至2017年3月1日的金额950549.24元债权作普通债权清偿。3.本案的实际诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告系房地产开发企业，于2010年通过出让方式取得位于如东县东侧，如东县岔河镇编号为东国用（2010)第300022的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为恒基生活广场。经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，并对外公开出售。原告于2011年11月15日依据被告提供的商品房预售许可证和商品房房号分割图等有效证明文件，于当天和被告签订了《商品房买卖合同》，购买恒基生活广场A栋3051室房产，建筑面积43.04平方米，单价每平方米19039元，房屋总价款819439元。2012年1月9日双方签订上述房屋正式《商品房买卖合同》，并对该合同到如东县住房和城乡建设局进行法定备案。2012年2月3日，原告与如东县建设银行签订了《商品房买卖合同》约定的房屋抵押加保证的《按揭贷款合同》。原告按约向被告履行完毕合同义务，根据《合同法》、《物权法》以及根据如东县人民法院（2015)东民初字第01438号民事判决书内容中的认定结果，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。被告一直不履行合同的交房义务，至如东县人民法院2017年3月1日裁定被告破产清算，已是根本性违约。原告依照法院和破产管理人的通知，依法于2017年7月4日起至2019年6月8日，多次向管理人提交申报书以及证据证明和事实情况说明、异议书。破产管理人对原告提交的证据证明和诉求不予采纳，管理人作出了“认定你方与南通恒基置业有限公司未建立商品房买卖合同。认定你方与南通恒基置业有限公司就该《商品房买卖合同》存在缔约过失之债，而非合同之债”的结果。为维护原告的合法权益，特依法提出上述诉讼请求，请求贵院依法判如所请。被告辩称：1.原告的所谓购房本金，原告对被告所享有的债权是破产债权，不是共益债务。2.原告所主张的利息不在破产债权范围之内。具体我们上述意见的理由是双方之间的法律关系属于缔约过失责任，而非合同之债。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上述证据载明以下事实：1.被告系房地产开发企业，于2010年通过出让方式取得位于如东县东侧，如东县岔河镇编号为东国用（2010)第300022的地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为恒基生活广场。经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，并对外公开出售。2.2011年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：（1）原告购买恒基生活广场A幢3051号房屋（建筑面积为43.04平方米），单价19039元/平方米，总金额为819439元。（2）交付期限：出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案表、该商品房取得面积实测技术报告书、交付钥匙，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（3）出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告庭审中还提供了一份日期为2012年1月9日商品房买卖合同（合同编号：20120014），该合同为备案合同，合同上载明的购房人、购买房屋、单价、金额、违约责任等与前述商品房买卖合同一致，仅在交付期限约定上存在差异。后原告合计向被告缴纳了499439元购房款首付款，余款320000元在案外人中国建设银行股份有限公司如东支行（以下简称建行如东支行）办理了按揭贷款。因原告未能按约偿还上述贷款，案外人建行如东支行向本院提起诉讼，案号为：（2016）苏0623民初1906号，本院于2016年7月15日作出判决，判决张军、王萍归还建行如东支行借款本息，并由恒基公司承担连带清偿责任。3.2016年8月22日，如东县住房和城乡建筑局出具商品房预（销）售备案登记信息证明，载明：“经查询，买受人：张军，出卖人：南通恒基置业有限公司，项目名称：恒基生活广场，A幢3051室商业，合同编号：20120014，合同备案号：66m3g921317me4s2”。4．2017年3月1日，我院裁定受理姜保国、南通百富莱商贸有限公司对南通恒基置业有限公司的破产清算申请，并于2017年4月24日决定由南通新江海联合会计师事务所担任南通恒基置业有限公司管理人。5．在破产案件审理过程中，原告向恒基公司管理人申报债权，恒基公司管理人作出（2019）通恒基破管字018号通知书，载明：经审核，你方合计向恒基公司支付“房款”819439元，因双方之间未建立商品房买卖合同，违约责任及优先权等合同之债依法不能成立，管理人根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，据此确认你方普通债权金额820726元（含案件受理费1287元）并无不当。后2019年6月18日恒基公司管理人向各债权人发放债权核查表，张军为表上29号，该表载明：款项为购房款，申报债权数额2048850.53元，确认优先债权金额819439元，优先债权范围为对A幢商铺三楼建筑面积43.04平方米房产的拍卖净得款享有优先受偿权，未受偿的部分列为普通债权，普通债权金额为257477.36元，确认合计1076916.36元；不予确认金额为971934.17元，不予确认原因为违约金不予确认。被告陈述，其债权核查表确认的原告普通债权金额257477.36元包含购房款损失256190.36元和另案案件受理费1287元两部分。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主张的购房款本金能否认定为共益债务？2.原告主张按照年24%计算购房款利息能否列为破产债权范围之内？对此，本院分述如下：共益债务是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”本案中，原告主张购房款本金为因债务人不当得利所产生的债务，对此，本院认为：首先，原告主张的该购房款并非发生在法院受理破产申请后；其次，不当得利是指债务人没有合法依据获得利益而致使他人受损。本案购房款的产生因原被告之间签订的商品房买卖合同，并非不当得利。最后，被告恒基公司管理人在债权核查中，结合原告的购买面积43.04平方米，已经作出了确认优先债权金额为819439元，优先债权范围为对A幢商铺三楼建筑面积43.04平方米房产的拍卖净得款享有优先受偿权的结论，应当认为系管理人对恒基公司破产案件中类似债权所作的统一尺度的把握，符合破产程序中公平原则。综上，原告就购房款本金主张共益债务不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张损失950549.24元（以购房款本金819439元为基数，按照年24%计算自2012年5月2日起至2017年3月1日止）确认为普通债权的请求，本院认为，原告已经支付了购房款本金，客观上存在利息损失，恒基公司管理人在债权核查中分别以多次购房款给付时间为起点，按照年利率6%标准至破产受理之日即2017年3月1日计算利息损失，并确认该损失金额256190.36元为普通债权，本院照准，原告以年利率24%主张利息损失，缺乏法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告张军的购房款利息损失256190.36元为普通债权。二、驳回原告张军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6653元，由原告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13306元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  王小荣二〇一九年九月十日书记员  许滢滢