广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4387号原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁麒麟新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。负责人：童友红，职务总经理。委托诉讼代理人：黄小民，男，1988年10月26日出生，汉族，系原告职员。委托诉讼代理人：汤剑明，男，1995年8月6日日出生，汉族，系原告职员。被告：钟立军，女，1974年9月3日出生，汉族，住重庆市开县。被告：朱卫冬，男，1967年1月19日出生，汉族，住重庆市开县。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司诉被告钟立军、朱卫冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的诉讼代理人黄小民、汤剑明，被告钟立军、朱卫冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司诉称：原告系南沙区中惠璧珑湾的物业管理服务企业，两被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司购买了位于南沙区中××房（房屋登记地址为南沙区××房，以下简称2705房）、××栋××房（房屋登记地址为南沙区××号××房，以下简称2706房），××房（房屋登记地址为南沙区××号××房，以下简称2707房），上述三套房屋每套建筑面积均为52.37平方米，合计建筑面积157.11平方米。两被告已办理上述三套房屋的收楼手续，并与原告签订了《写字楼前期物业管理服务协议》。根据协议约定，原告为两被告提供物业服务，其二人应在每月5日前按上述三套房屋建筑面积每月每平方米4元的标准支付物业服务费，每月物业服务费合计628.44元，逾期支付则从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金直至费用付清之日止。协议签订后，原告依约提供了物业服务，但两被告并未按照协议约定向原告交纳物业管理服务费，已经构成违约，故原告起诉请求判令两被告向原告支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6284.4元以及逾期交纳物业服务费违约金（违约金的计算方法为：2018年8月1日至2019年5月31日，各以每套房屋每月的物业服务费209.48元为本金，按每日千分之三的标准，分别从每月的6日开始计算至两被告付清物业服务费之日止）。被告钟立军、朱卫冬辩称：被告确认自2018年8月1日开始停交物业服务费，拒交理由为：一、两被告向原告申领门禁卡后，原告一直拒绝发放，导致两被告无法进入房屋所在的楼宇。二、原告拒绝向两被告发放装修许可，也不允许两被告进场装修。两被告多次就装修事宜与原告沟通，但原告在收走两被告的装修申请资料后一直拖延，不予处理。三、两被告在收楼后交纳了一年的物业服务费，原告却一直没有开具正规发票。四、原告未经两被告及其他业主同意，占用涉案房屋所在楼宇的一楼大厅开展中介服务，并在走廊楼道及电梯张贴广告。五、原告的缴费通知中从未列明具体的收费明细，没有列明水、电的使用数量。原告还存在高价卖电的行为，损害业主利益。另外，两被告认为协议约定的违约金标准过高，应调整为中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准。经审理查明：2015年6月9日，两被告为购买2705房、2706房、2707房与广州市粤锐恒星房地产有限公司签订了三份《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定每套房屋的建筑面积均为52.37平方米。上述三套房屋于2018年5月18日登记至两被告名下，各套房屋的登记建筑面积均为53.0793平方米。2016年12月26日，被告朱卫冬办理了2705房、2706房、2707房的收楼手续，领取了三套房屋的钥匙。同日，原告（甲方）与两被告（乙方）就上述三套房屋共同签订《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为涉案房屋提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务。甲方的权利义务有：1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《临时管理规约》和《用户手册》、《装修手册》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业服务档案资料；4.制止违反本物业的物业服务制度和《用户手册》的行为；5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.根据本协议向乙方收取物业服务费、公共水电分摊费、电梯费、中央空调费等物业管理费用；7.编制物业服务及财务年度计划；8.定期向乙方公布物业服务费用收支项目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修施工管理协议书》；10.不得占用本物业共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12.自本协议终止时5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续须经业主委员会确认。甲方向乙方收取物业服务费，按乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付。产权登记面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自乙方向甲方提供相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。调整前乙方按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方多退少补。物业服务费收费标准为每月每平方米6元。乙方在每月5日前交纳当月物业服务费用。乙方应自开发商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计付物业服务费。甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”上述协议还对双方的其他权利义务进行了约定。原、被告在庭审中确认：2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费按照每月每平米4元的标准计收，自2020年1月1日起物业服务费按每月每平方米6元的标准计收。两被告对原告计算的物业服务费金额亦无异议。2018年5月30日，被告钟立军填写《住户卡/车卡办理申请表》，向原告申领门禁卡。根据原告提交的《门禁卡领取登记表》，被告钟立军于该日领取了2705房的门禁卡两张。两被告表示《门禁卡领取登记表》上“钟立军”的签名系他人伪造，其二人实际于2019年8月3日才领取2705房、2706房、2707房的门禁卡。从签名字迹看，《门禁卡领取登记表》上“钟立军”的签名与其在其他文书材料上的签名相比，确有明显差异。两被告提供照片三张，拟证明原告存在占用公共区域进行经营活动以及张贴广告的情形。原告主张照片所显示的租售中心所在位置由开发商所有，由开发商使用，与原告无关。两被告另提供原告展示的《温馨提示》、《看房温馨提示》、《熙元物业收费项目一览表》的照片打印件、《广州市电价价目表》打印件以及投诉信息截屏照片等证据，用以证明原告存在“高价卖电”以及阻碍业主放租的行为。原告认为电费争议与本案的物业服务费争议无关，而《看房温馨提示》恰好证明原告对房屋所在楼宇进行了必要的安全保障管理，履行了物业服务义务。本院认为：原告与两被告签订的《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。两被告已于2016年12月26日办理收楼手续，原告作为物业服务的提供方，已为2705房、2706房以及2707房提供物业服务，两被告应按约定向原告支付物业服务费。原告主张每套房屋均按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的建筑面积（52.37平方米）以及每月每平方米4元的标准计算物业服务费，属于合法处分自己的权利，两被告对此亦无异议，本院予以照准。据此，2705房、2706房以及2707房每月物业服务各为209.48元（52.37平方米×4元），合计共628.44元。两被告自2018年8月1日起未按时缴交物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求两被告支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费，合理有据，本院予以支持。按照上述计算方法，两被告在上述期间合计应支付物业服务费6284.4元。关于被告就拒交纳物业服务费提出的抗辩，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。两被告提供的《看房温馨提示》是原告为管理物业制定的规则，不能据此认定原告存在阻挠业主出租房屋的情形；两被告提供的照片也不足以证明原告占用公共区域进行经营活动；而两被告亦未提供证据证明原告拒绝其二人或房屋使用人进场装修。两被告因上述事由拒绝交纳物业服务费，依据不足，本院对两被告的答辩意见不予采纳。至于原告没有及时开具发票，以及可能存在“高价卖电”的行为，两被告已向相关主管部门投诉，应由主管部门在调查后作出处理。两被告若因原告的上述行为产生损失，其二人可另寻途径向原告主张权利。虽然原告在未及时发放门禁卡上存在服务瑕疵，但仅仅能说明原告某一时段或单一项服务不尽完善，不足以证明原告未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约，也不足以证明原告提供的物业服务瑕疵达到物业服务费减少甚至免除的后果。两被告以此为由拒绝交纳物业服务费，依据不足。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现两被告以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能恪守《中惠国际金融中心写字楼前期物业管理服务协议》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。关于原告主张每日3‰的违约金标准问题。本院认为该标准确实过高，且原告未能举证证明两被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失达到上述标准计算出的金额，故本院以实际损失为基础，结合原告在提供物业服务上确实存在一定瑕疵的事实，根据公平原则予以调整，酌情将违约金标准调整为年利率6%，且欠付各月物业服务费产生的违约金应以当月欠付的物业服务费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告钟立军、朱卫冬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6284.4元以及违约金（违约金的计算方法：2018年8月1日至2019年5月31日，各以当月欠缴的物业服务费628.44元为本金，按年利率6%的标准，分别从当月6日起计算至被告钟立军、朱卫冬实际支付之日止；欠付各月物业服务费产生的违约金应以当月欠付的物业服务费为限）。二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司负担6元，被告钟立军、朱卫冬负担19元。本判决为终审判决。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月九日本件与原本核对无记录员卢坤咏