贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6418号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行），住所地贵阳市花溪区小河黄河路。负责人：申忱，该行行长。委托诉讼代理人：王文林，该行员工，特别代理。被告：田雨，男，1988年1月25日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开），住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。法定代表人：聂旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小丽，贵州贵达律师事务所律师，特别代理。原告农行小河支行与被告田雨、铁五建房开金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林，被告铁五建房开到庭参加了诉讼。被告田雨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告田雨偿还原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行借款本金342391.82元及截止至2019年06月22日的欠款利息5576.56元、罚息34.89元、复利75.23元，并支付自2019年6月23日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息、同时计算复利；2.判令原告对被告田雨提供的位于贵阳市花溪区住房（筑房预小河字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项范围内享有优先受偿权；3.确认抵押预告登记有效；4.判令被告贵阳铁五建房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.要求被告取得位于贵阳市花溪区住房产权证后五日内协助办理抵押登记手续；6.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2012年6月27日，被告田雨与被告铁五建房开签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市花溪区房屋一套，并且向原告申请了住房按揭贷款，经调查审核，原告于2012年8月21日与被告田雨、铁五建房开三方签订了《个人购房担保借款合同》，并于2012年9月1日向被告田雨发放贷款金额380000元，期限为30年，以等额本息还款法还款，并办理抵押登记手续。被告铁五建房开为该借款提供担保，担保期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办理以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。到2019年6月22日止，被告田雨尚欠本金342391.82元、借款期内正常利息5576.56元、罚息34.89元；复利75.23元。因被告田雨未到期还本付息，被告铁五建房开未履行保证义务，已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，诉请如前。被告田雨未答辩。被告铁五建房开辩称，第一、本案保证期限已过，被告铁五建不应该承担保证责任，从《个人购房担保借款合同》第40条及补充责任第1条明确约定被告铁五建承担保证责任的期限。被告铁五建提供保证的原因是案涉房屋在签订借款合同时，尚不具备办理房屋所有权的条件，原告为保障自身债权，要求被告铁五建提供担保，现在房屋依据具备办理房屋产权证的条件，且被告田雨已经办理产权证，原告在办理抵押权预告登记后，未办理抵押权，视为自身权利的放弃，应承担不利后果。第二、原告要求返还借款本金的请求没有法律事实依据，原告提出请求的真正意图是解除合同，要求被告承担解除合同后的法律后果，但本案中原告并未行使合同解除权，因此并不享有要求返还借款的权利，被告铁五建仅能够在违约责任上承担连带责任，但不包含借款本金。本院经审理认定如下事实：2012年6月27日，被告田雨作为买受人，与作为出卖人的被告铁五建房开签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于贵阳市花溪区房屋一套，房屋总价为人民币553936元，付款方式为首付款人民币173936元，余款人民币380000元以银行按揭贷款方式支付。2012年8月21日，被告田雨作为借款人及抵押人，被告铁五建作为保证人，与作为贷款人及抵押权人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》，由被告田雨向原告借款。该合同约定：借款金额为人民币380000元；借款用途为购买房产；借款期限为2012年9月1日至2042年8月31日，借款期限为30年；借款利率采用中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按约定期限归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下的借款立即到期，有权行使担保权；被告铁五建作为借款人的保证人，为该笔借款提供连带责任保证担保，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人同意以位于贵阳市花溪区房屋一套，为借款提供抵押担保。同时，《个人购房担保借款合同》还对其他相关内容进行了约定。2012年9月1日，原告农行小河支行依约履行了人民币380000元的出借义务。按照原、被告签订的《个人购房担保借款合同》之约定，截止于2019年6月22日，被告尚欠贷款本金余额为342391.82元、借款期内正常利息5576.56元、罚息为34.89元、复利为75.23元。另查明，被告田雨已办理涉案房产的房屋产权证书，该房屋未办理以原告为抵押权人的房屋他项权证，但于2012年7月23日办理了商品房抵押权预告登记，并约定自房地产权属证书办理之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2018年8月20日，案涉房屋被贵阳市观山湖区人民法院查封，所涉案号为（2019）黔0115执保529号、（2019）黔0115执保1102号。诉讼中本院依原告的财产保全申请，对被告田雨名下的财产采取了保全措施，产生保全费2260.39元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、原告组织机构代码证、被告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《个人信贷业务申请表》、个人借款凭证、商品房预售合同备案登记表、中国农业银行个人房地产贷款申请表、个人购房贷款面谈笔录、房屋产权证、商品预告登记证等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告田雨及被告铁五建房开签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告田雨应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告田雨未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告田雨偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，本院依法予以支持。被告铁五建房开作为被告田雨的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，被告铁五建房开作为借款人的保证人，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告田雨所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，现且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告铁五建房开对被告田雨的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持，对被告铁五建房开关于保证期限已过的答辩意见不予采信。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告铁五建房开承担保证责任后，有权向被告田雨进行追偿。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，因此对原告第二项诉讼请求，本院不予支持。预告登记制度的目的在于保障债权人将来实现债权，具有保障将来能够通过预告登记赋予该请求权排除物权变动的效力。抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记，预告登记权利人抵押权即成立，保障债权人实现债权的目的。本案中涉案房屋于2012年7月23日办理了商品房抵押权预告登记，原、被告在《个人购房担保借款合同》约定自房地产权属证书办理之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，现被告田雨已办理房屋产权证，原告基于房屋具备办理抵押登记的条件诉请被告协助办理抵押登记手续，本院予以支持。关于农行小河支行主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，故对其请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田雨于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额人民币342391.82元，支付所欠利息人民币5576.56元、罚息34.89元、复利75.23元（利息、罚息、复利暂计至2019年6月22日），并从2019年6月23日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息及复利至借款本金清偿之日止；二、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告田雨进行追偿；三、被告田雨与本判决生效后十日内协助原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行办理抵押登记手续；四、驳回原告中国农业银行贵阳小河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3561元（已减半收取）及保全费2260.39元，由被告田雨、贵阳铁五建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年九月三十日书记员  杨杰