福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初6822号 原告：黄先知，男，1990年8月19日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。 原告：陈琦，女，1995年10月16日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：胡长鸿、林积立，福建贤泰律师事务所律师。 被告：惠安恒德信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区百崎乡白奇工业区恒德信橡塑工艺厂1号办公室，统一社会信用代码91350521669258601N。 法定代表人：郭汉斌，董事长。 委托诉讼代理人：康碧信、郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 原告黄先知、陈琦与被告惠安恒德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人胡长鸿、林积立，被告的委托诉讼代理人郑少彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：判决被告立即以总房价438851元为基数，按日万分之二的标准向两原告支付自2018年3月7日起至符合交房条件之日止的逾期交房违约金（暂计至起诉之日为46254元）。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：判决被告立即以总房价438851元为基数，按日万分之二的标准向两原告支付自2018年3月7日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告向被告购买泉州台商投资区百崎乡白奇村广景.湖畔花园一期2号楼1402号房屋，房屋总价款438851元，被告应于2017年3月31日前交房。被告逾期交房应按已付购房款的日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，两原告依约付清了购房款，但被告违反合同约定，迟延取得竣工验收备案证明文件及消防验收文件，迟延履行交房义务，依约应当承担违约责任。 被告辩称，一、案涉商品房于2018年3月19日通过竣工验收及消防验收，符合合同约定的交房实质要件，被告分别于2018年3月19日、2018年10月8日履行了通知两原告交房的义务。二、合同签订时约定的交房日期早于合同签订日，应视为交房日期没有约定或约定不明，被告可以随时交房，故两原告请求逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，被告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发及物业管理。2017年8月29日，原、被告签订编号为201708290195《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份,约定两原告向被告购买由被告开发建设的位于泉州台商投资区商品房。该商品房建筑面积75.24平方米，总价款438851元，采用银行按揭付款方式付款。合同第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，买受人应于签订本合同时付清首期款88851元，余款350000元办理银行按揭贷款。第八条约定，买受人付清商品房总价款、违约金及其他应付（包括物业服务费、公共维修基金／专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）或出卖人代偿的费用后方可办理房产交接手续。否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。第十条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限:1、遭遇不可抗力；2、遭遇自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,两原告已向被告支付了全部购房款438851元，其中按揭贷款330000元于2018年3月7日发放。庭审中，原、被告双方共认本案商品房尚未交付。 以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）、福建增值税普通发票4份、贷款流水明细，被告提供的营业执照（副本），以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，若应承担则逾期交房违约金如何计算的问题。 两原告认为，原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，依法应受法律保护。根据合同法的规定，本案合同约定的交房时间早于签约时间，应当认定双方的意思表示为同时履行，即两原告方付清购房款时，被告即应当交付房屋给两原告，两原告于2018年3月7日付清房款，则被告应当于当日同时履行交房义务。被告至今没有有效通知两原告交房，应承担逾期交房的违约责任，且逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。 被告认为，案涉《商品房买卖合同》是期房预售合同，在签订合同时，案涉商品房尚未通过竣工验收和消防验收，合同约定的交房时间早于合同签订时间，应视为没有约定交房时间，被告可随时交房，故本案不存在逾期交房的情况，不应承担违约责任，两原告诉请缺乏事实和法律依据，应当驳回。被告相应提供证据1即《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，以此证明案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程已经竣工验收合格及消防验收合格，具备交付的实质要件。证据2即落款日期分别为2018年3月19日、2018年10月8日的交房通知书及EMS全球邮政特快专递回单，以此证明被告分别于2018年3月19日、2018年10月8日向两原告发出交房通知，被告系按照合同中载明的两原告通讯地址以特快专递方式寄送，一经寄出视为送达。证据3即《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》，以此证明案涉工程于2018年9月25日通过竣工验收备案。两原告质证称：对证据1无异议。证据2，两原告没有收到2018年3月19日的交房通知书，且该通知时间早于竣工备案的时间，不产生交付的法律效果。2018年10月8日的交房通知书说明被告本身认可2018年3月19日的交房通知书属无效通知。对证据3真实性无异议。 本院经审查认为，被告提供的证据1，其中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据3中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的被告组织竣工验收的日期，能够证明被告于2017年9月15日组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程进行验收。《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年3月20日经综合评定消防验收合格。被告提供的证据2，其中落款时间为2018年3月19日的交房通知书，被告未能提供两原告签收证据，且两原告不予认可，故对该证据不予采纳。落款时间为2018年10月8日的交房通知书及EMS全球邮政特快专递回单，能够证明2018年10月9日，被告向原告邮寄交房通知书，该通知书载明办理交房时间为2018年10月8日至2018年10月15日，两原告于2018年10月14日收到该通知书。被告提供的证据3，能够证明案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任问题，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。两原告于2018年3月7日付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能按约定于2017年3月31日前交付商品房，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。被告以合同约定的交房时间早于合同的签订时间，应视为未约定交房时间，被告可以随时交房，被告不存在逾期交房的情形，理由不能成立，不予采纳。关于逾期交房违约金的计算问题，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，约定交房时间为2017年3月31日,早于签约时间,明显不合常理。根据《合同补充协议》第八条的约定，在两原告付清购房款之前，被告有权拒绝向两原告交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。鉴于两原告至2018年3月7日才付清全部购房款，故本案逾期交房违约金起算日期认定为两原告付清全部购房款后次日即2018年3月8日。根据《合同补充协议》第十条的约定，本案商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案涉广景·湖畔花园一期1#、2#楼及地下室工程于2018年9月25日通过竣工验收备案，此时本案商品房才符合约定的交付条件。故落款日期为2018年3月19日的交房通知书，通知办理交房时间为2018年3月26日至2018年3月31日，因此时本案商品房尚不具备约定的交付条件，被告以此份通知书为据主张履行了通知交房的义务，理由不能成立，不予采纳。落款日期为2018年10月8日的交房通知书，通知办理交房时间为2018年10月8日至2018年10月15日，此时本案商品房已具备约定的交付条件，鉴于原告于2018年10月14日收到该份交房通知，故可认定被告于该日履行了通知交房的义务，计算逾期交房违约金的截止日期为2018年10月14日。综上，逾期交房违约金应自2018年3月8日起计算至2018年10月14日，计221天，逾期交房违约金为19397.2元（438851元×0.0002×221天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。两原告已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能履行按时交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，被告应向两原告支付本案逾期交房违约金的数额为19397.2元。两原告请求被告支付逾期交房违约金，予以部分支持。被告主张不存在逾期交房的情形，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告惠安恒德信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告黄先知、陈琦逾期交房违约金19397.2元。 二、驳回原告黄先知、陈琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1008元，减半收取计504元，由原告黄先知、陈琦负担293元（多预交的715元予以退回）；由被告惠安恒德信房地产开发有限公司负担211元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇一九年九月二十九日 法官助理吴燕芬 书记员蔡少萍 速录员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。