福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初3164号 原告：福建省龙海市饮食服务公司，住所地福建省龙海市石码镇公园路17号，统一社会信用代码913506811566225865。 法定代表人：孙志辉，经理。 委托诉讼代理人：吴振彬，福建中门律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成培，福建中门律师事务所实习律师。 被告：李连森，女，1962年3月21日出生，汉族，户籍地福建省厦门市海沧区，现住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：林跃章（系李连森丈夫），住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告福建省龙海市饮食服务公司（以下简称为龙海饮服公司）与被告李连森返还原物纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理，于2018年5月31日作出（2017）闽0681民初619号之二民事裁定。原告龙海饮服公司不服裁定，提起上诉。福建省漳州市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）闽06民终1867号民事裁定：一、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初619号之二民事裁定；二、本案指令福建省龙海市人民法院审理。本院于2018年10月16日重新立案，依法另行组成合议庭，于2018年12月24日作出（2018）闽0681民初5709号民事裁定。原告龙海饮服公司不服裁定，提起上诉。福建省漳州市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）闽06民终841号民事裁定：一、撤销福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初5709号民事裁定；二、本案指令福建省龙海市人民法院审理。本院于2019年5月24日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙海饮服公司的委托诉讼代理人吴振彬，被告李连森及其委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙海饮服公司向本院提出诉讼请求：1.判令李连森立即将址在龙海市石码镇公园路17号龙海旅社（四层）腾空其自有物品并返还给龙海饮服公司；2.判令李连森向龙海饮服公司支付占用龙海旅社四层楼房的占用费（自2017年1月1日起至实际返还讼争房屋日止，按目前市场行情评估价每月24946元计算）；3.本案诉讼费用由李连森负担。事实和理由：2002年2月2日，龙海饮服公司与李连森协商订立一份《租赁经营合同》一份，约定：龙海饮服公司将龙海旅社租赁给李连森经营，租赁期限为六年，自2002年2月8日至2007年12月31日止，租赁费每年93300元，租赁费采取一次性收取一年的方式，于每年11月30日前缴清下一年度承包金，三年后的租金视市场情况研究确定（另签补充协议），双方还就财产管理、合法经营等条款做了约定。2002年4月15日，双方就本案标的物重新以承包形式签订了一份《承包合同》。该《承包合同》期限届满后，双方又于2004年4月14日就本案标的物再次签订《承包合同》一份，约定：承包经营期限四年，自2004年4月15日至2007年12月31日止，承包期限内核定的管理费每年23491元，管理费采用一次性收取一年的方式，即每年11月30日前缴清下一年续包管理费，三年后的管理费视市场变化研究确定；如果管理费没缴交，本合同自行终止。双方还就龙海旅社的财产管理、财务管理、人员管理、合法经营等条款做了明确约定。上述合同签订后，李连森接管、使用龙海旅社从事经营活动。在合同期限届满后，李连森没有再与龙海饮服公司协商签订合同，也未将所承包的房屋返还给龙海饮服公司，一直占用讼争房屋，而且从2013年1月1日起就一直拖欠应当缴纳的承包管理费。李连森已于2012年3月10日办理企业职工离退休手续，并领取了退休养老金。2014年3月20日，龙海饮服公司进行一次性安置职工改置方案，与李连森签订了《退休职工安置协议书》，龙海饮服公司已实际履行安置义务。龙海饮服公司要求李连森必须在2016年8月31日前缴清占用该房屋期间所应缴交的费用，李连森只于2016年8月30日缴交60000元。龙海饮服公司于2016年9月13日起诉至法院，李连森缴清截至2016年12月底的相关费用，龙海饮服公司于2016年12月26日申请撤回起诉。双方签订的《承包合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。合同期限于2007年底就已届满，李连森既不重新协商签订合同，又不搬离标的物，长期占用标的物并拖欠占用费。且李连森已办理退休手续及退休职工安置，龙海饮服公司与其已不存在人事关系，更不可能存在内部承包关系，李连森依法应返还讼争房屋并支付占用费。 李连森辩称，1.龙海饮服公司早年因为经营不善，故将其所属企业发包给内部员工承包经营。2004年4月14日，龙海饮服公司与答辩人签订了《承包合同》，约定：龙海饮服公司将龙海旅社发包给答辩人经营，经营承包期四年。该合同为民主产生，也已履行多年，具有法律效力。原承包合同约定的承包期满后，由于双方对下一期承包期没有新协议，答辩人继续进入下一个承包期经营，符合法律规定，也有利于公有财产的管理和利用。2.本案是承包关系，不只涉及房屋问题，而是关乎龙海旅社和职工福利等多方面问题。《承包合同》第一个四年期限届满后，双方继续履行，合同属于延续状态。答辩人依据《承包合同》继续占有、使用、经营合同标的物，并未违反相关约定。3.2013年，由于原金登大酒店改扩建，擅自占用答辩人承包的一部分场地，引起纠纷。龙海饮服公司也多次介入调解，但一直没能解决。由于行业管理要求日趋严格、规范，主管部门多次要求旅社进行整改。旅社原属龙海饮服公司所有，龙海饮服公司本应承担整改责任，但因其处于歇业状态，不能进行合理处理，也没有资金投入，答辩人不得不投入巨额资金对旅社进行整改、修缮。答辩人多次表示要缴交相应的承包金，但因龙海饮服公司一直没有答复而无法缴交，并非答辩人拒不缴交。4.由于初期承包的时候，龙海旅社设施陈旧，配套落后，不能满足市场竞争的需要，更不符合国家对行业的规范要求。2012年，房屋破旧存在危险和隐患，有关部门责成整改。答辩人筹资70万元进行承包后的第3次装修。2015年1月，答辩人请示龙海饮服公司，达成口头协议，即答辩人先行投资装修，以后以承包金进行抵扣或按协议由下一任承包者补偿。答辩人对旅社再次进行改建和装修，又投资80多万元。5.龙海饮服公司将龙海旅社交给答辩人经营，其间不仅有房屋等财产，还有旅社经营事项，更有员工的安置。本案是承包合同关系，应当根据法律规定，也要综合营业执照变更、合理处理职工关系之后，才能终止合同并交接标的物。根据规定，只有确定了新承包者后再办理相关手续，决不能以收回方式中断承包关系。龙海饮服公司提出要求收回标的物，不符合相关规定。《饮服公司龙海旅社第六期承包方案》第四条的规定：原股东购置、装修的财产，由新、旧承包者共同认定一家有权机构进行评估，评估机构确定其价值，评估费用双方共担，第六期租赁者必须认定，并一次性交清其金额。《承包合同》第十五条也约定：期满后龙海旅社承包权发生第三方愿意参与承包，按照饮服公司龙海旅社第六期承包方案第四条款执行，其中包括房屋改建部分。这是对答辩人承包期间合理投资的补偿规定，应得到维护，本案标的物增值部分应得到补偿。法院应聘请评估机构对相关财产进行评估，然后由新经营者根据评估结果以相应价格承受相关财产，或者由发包方承受。待确定了价值后，答辩人将对此提起反诉。双方签订的《承包合同》的合同期限届满后，双方继续按合同履行。在终止合同前，答辩人继续使用标的物应承担的责任，应该以原合同为依据。龙海饮服公司擅自更改合同内容，单方提高所谓的标准，于法无据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审举证、质证，本院认定事实如下： 龙海饮服公司原系全民所有制企业，以其所有的址在福建省龙海市，开办为龙海旅社对外营业；李连森原系龙海饮服公司职员，现已办理退休手续。2002年2月2日，龙海饮服公司与李连森签订《租赁经营合同》，约定：龙海饮服公司将龙海旅社租赁给李连森经营，租赁期限为六年，自2002年2月8日至2007年12月31日止；租赁费每年93300元，租赁费采取一次性收取一年方式，于每年11月30日前缴清下一年度承包金，三年后的租金视市场情况研究确定（另签补充协议），双方还就财产管理、合法经营等条款做了约定。后双方于2002年4月15日重新以承包形式签订内容基本相同的《承包合同》。该合同期限届满后，双方又于2004年4月14日再次签订《承包合同》，约定：承包经营期限四年，自2004年4月15日至2007年12月31日止；承包期限内核定管理费每年23491元，管理费采用一次性收取一年的方式，即每年11月30日前缴清下一年续包管理费，三年后的管理费视市场变化研究确定；如管理费未缴交，合同自行终止。双方还就龙海旅社财产管理、财务管理、人员管理、合法经营等条款作了明确约定。上述合同签订后，李连森接管龙海旅社从事经营活动。合同期限届满后，双方未另行协商签订合同，李连森也未将承包房屋返还龙海饮服公司，一直占用该四层房屋。 2016年9月27日，龙海市人民政府印发龙政综［2016］231号文件，将包括龙海饮服公司等71家改制企业资产划转至龙海市锦江实业发展有限公司（下称锦江实业）管理。2016年7月25日，锦江实业印发［2016］1号专题会议纪要，将上述改制企业涉及资产管理、物业管理及维护资产完整与安全项目，划归龙海市锦江弘业资产管理有限公司（下称锦江弘业）管理。2016年8月15日，锦江弘业向李连森发出《通知》，书面说明龙海旅社现归锦江弘业所有，要求李连森于2016年8月19日前，向锦江弘业缴清自2013年1月1日起至2016年12月31日止，其承包龙海旅社所拖欠的租金等款项。事后，李连森分两次向锦江弘业缴清了2013年1月1日起至2016年12月31日止的租金。之后，李连森仍继续占用龙海旅社，既不重新协商签订合同，又不搬离其添置物，长期占用龙海旅社从事经营活动，又自2017年1月1日起至今拖欠占用费，拒不交纳。李连森现已办理退休手续，已不是龙海饮服公司职员，双方已不存在企业内部承包关系。为此，龙海饮服公司于2017年1月13日提起诉讼。审理过程中，龙海饮服公司增加李连森赔偿自2017年1月1日起至实际返还房屋的占用费（占用费按目前市场行情评估价每月24946元计算）请求。本院以双方签订的承包合同涉及职工安置及缴交一定数额管理费，不属人民法院受理民事案件范围为由，于2018年5月31日作出（2017）闽0681民初619号之二民事裁定书，驳回龙海饮服公司起诉。龙海饮服公司不服该裁定，向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）闽06民终1867号民事裁定书，裁定：一、撤销福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初619号之二民事裁定；二、本案指令福建省龙海市人民法院审理。二审裁定后，本院于2018年10月16日重新立案和分案（更换审判人员），继续审理双方争议纠纷，于2018年12月24日作出（2018）闽0681民初5709号民事裁定。龙海饮服公司不服裁定，提起上诉。福建省漳州市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）闽06民终841号民事裁定：一、撤销福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初5709号民事裁定；二、本案指令福建省龙海市人民法院审理。本院于2019年5月24日立案后，依法另行组成合议庭继续审理双方争议纠纷。 本院认为，龙海饮服公司与李连森签订的《承包合同》所约定的承包经营期限至2007年12月31日。合同期限届满后，双方未再续签新的协议，李连森从2017年起未再缴交相应的费用。李连森现已办理退休手续，已不是龙海饮服公司职员，双方已不存在企业内部承包关系。龙海饮服公司于2016年9月13日第一次起诉时就已明确要求解除双方不定期租赁合同关系，并要求李连森将址在龙海市石码镇公园路17号龙海旅社腾空并返还给龙海饮服公司。据此，应依法认定双方未就李连森继续向龙海饮服公司承包龙海旅社达成合意，双方之间现已不存在租赁合同关系或承包合同关系。龙海饮服公司作为讼争房产的所有权人，要求李连森返还讼争房产，符合法律规定，予以支持。龙海饮服公司主张按其自行委托第三方机构评估的标准即每月24946元支付占用费，经本院释明后拒不申请对讼争房产的占用费进行评估鉴定，该项主张依据不足，在本案中不予支持，可另案主张权利。李连森抗辩其投入巨额资金对龙海旅社进行改建和装修，要求龙海饮服公司对房屋增值部分进行补偿，但并未提起反诉，在本案中不予处理，可另案主张权利。 综上所述，公民的合法财产受法律保护，任何组织和个人不得侵占。李连森于合同期限届满后继续占有、使用龙海饮服公司的房产，已侵害了龙海饮服公司的物权，应承担相应的民事责任。龙海饮服公司要求李连森将址在龙海市石码镇公园路17号龙海旅社（四层楼房）腾空自有物品并返还给龙海饮服公司，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、李连森于本判决生效之日起三十日内将址在龙海市龙海市饮食服务公司； 二、驳回福建省龙海市饮食服务公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由李连森负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判长  王少华 审判员  熊雯雯 审判员  陈坤城 二〇一九年九月二十四日 书记员  郑伟虹 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。