江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初132号 原告：戴仁华，男，1957年5月1日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：赵伟明，江苏华元民信律师事务所律师。 被告：杨杰，男，1980年11月6日生，汉族，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。 被告：常熟市贝亚特商业设备有限公司，统一社会信用代码91320581323951003B，住所地江苏省常熟市尚湖镇永鑫路8号。 法定代表人：朱艳。 委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。 原告戴仁华与被告杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司（以下简称贝亚特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，依法由审判员唐海山适用简易程序于同年1月22日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年5月17日、9月25日公开开庭进行了审理。原告戴仁华的委托诉讼代理人赵伟明，被告杨杰、贝亚特公司的委托诉讼代理人朱建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴仁华向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告杨杰2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》；2、请求法院判令被告杨杰、贝亚特公司将承租的房屋[含固定资产全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器(含电盘)2套、电容盘1门、仓库阁楼约560平方米]和场地恢复原状、腾空后归还原告；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月31日，原告与被告杨杰签订《房屋租赁协议书》，约定由被告杨杰向原告承租常熟市尚湖镇双华超市货架厂现有全部厂房、场地及部分原有固定资产，租期为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。合同约定前三年即2015年1月1日至2017年12月31日的租金为每年100万元，第四年的租金按市场行情由双方再协商确定。租金支付时间为承租人应提前一个月支付下一年度的租金，即在每年11月30日前付清下一年度的租金。《房屋租赁协议书》签订后，原告依约将房屋交付给被告杨杰使用，由杨杰实际用于被告贝亚特公司的经营。2017年6月18日，原告就第四年的租金向被告杨杰发函，确定第四年租金为108万元，如被告有意续租则双方另行签订协议，如不愿续租则2017年12月31日到期后将租赁房屋返还原告。2017年11月18日，原告再次向被告杨杰发函，要求其于2017年11月30日前向原告缴纳第四年租金108万元，否则原告将解除租赁合同关系。嗣后，被告杨杰仅支付原告50万元。2017年12月17日，原告发函给被告杨杰解除《房屋租赁协议书》，要求被告杨杰于2017年12月31日前将租赁物恢复原状归还原告。2018年6月13日，原告戴仁华再次向被告杨杰发函要求交纳租金，但被告杨杰置之不理，只向原告汇款418083.44元。2018年12月14日，原告再次向被告杨杰发函，认为被告杨杰罔顾常熟地区“三合一”整治后厂房租金已大幅上涨的事实，以完全恶意的态度否认原告提出的2018年度租金数额。鉴于此，原告不再同意2018年度租金按108万元计算，要求被告杨杰按市场行情支付2018年的租金（或使用费）。2018年12月20日，原告根据中冠评字第（2018）F1206202房地产估价报告，向被告杨杰发函要求其支付2018年欠交租金529071.56元和2019年度欠交的租金529071.56元（暂计款），合计1058143.12元，否则原告将解除租赁协议。但被告收函后仍以各种理由推脱缴纳租金的义务。为此，原告提起诉讼。 被告杨杰、贝亚特公司辩称：原被告之间没有出现约定的或者法定的解除合同的事由。根据合同的约定，租金从第四年开始参照市场价格来进行协商确定。被告也多次找原告进行协商，但是原告方单方面提出租金要上涨。同时被告在双方没有达成一致意见的时候，也是按照原来的租金标准给付原告租金，所以不存在解除合同的条件。所以，原告诉请不成立。 本院经审理认定如下事实： 常熟市练塘双华超市货架厂原系由原告戴仁华经营，但已注销工商登记。原告戴仁华名下现登记有常熟市尚湖镇双华超市货架厂。2002年11月，常熟市城乡规划局许可常熟市练塘双华超市货架厂在常熟市练塘镇（现常熟市尚湖镇练塘）用地6042平方米建设生产用房。2003年9月，常熟市城乡规划局许可常熟市练塘双华超市货架厂在上述土地上建设2470.5平方米的生产车间。2005年8月，经常熟市国土资源局登记，常熟市练塘镇双华超市货架厂名下登记的土地使用面积为6033平方米。至今，常熟市尚湖镇双华超市货架厂陆续在上述许可及许可之外的土地上建设了大小16幢余建筑（含棚），土地总面积为7943.2平方米，房屋总面积为8672.34平方米（含棚）。 2014年12月31日，原告戴仁华（甲方）与被告杨杰（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定由乙方向甲方租赁常熟市尚湖镇双华超市货架厂全部厂房、场地及部分原有固定资产（不含双华货架厂自用办公室及房屋200平方米）；租期为十年，自2015年1月1日至2024年12月31日；前三年即2015年1月1日至2017年12月31日的租金为每年100万元，第四年开始年租金按市场行情，由双方再协商确定；乙方应提前一个月支付下一年度的租金，即在每年11月30日前付清下一年度的租金；乙方在租赁期间，不得任意改变房屋结构，如有需要装饰装修等应书面告知甲方，装饰装修费用由乙方自行承担，双方解除租赁关系时，乙方应负责为甲方恢复原状。签订协议后，原告将被告承租的全部厂房、场地及固定资产（机器设备等）交给了被告杨杰。被告杨杰将上述租赁标的物用于其实际控制的被告贝亚特公司经营。上述租赁协议约定的前三年租金300万元原告与被告已结清。上述租赁协议附件中确定的固定资产有：全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器(含电盘)2套、电容盘1门等。 2017年8月15日，杨杰曾以原告的身份向本院提起诉讼，要求戴仁华将占用的1000平方米的厂房返还给杨杰；要求戴仁华支付上述1000平方米厂房自2016年3月1日起至2017年12月31日止按照180元/㎡/年计算的使用费。相应案件的案号为（2017）苏0581民初9218号。杨杰的理由为：2016年3月份左右，在未获杨杰允许下，戴仁华私自将已出租给杨杰的位于河边的1000㎡的厂房（15幢、16幢）安装流水线进行生产。杨杰多次劝阻并发函，但戴仁华仍强行占有。 在（2017）苏0581民初9218号一案中，本院认定如下事实：杨杰与戴仁华争议厂房所在楼房原为二层楼房，未取得建设工程规划许可证。该楼房包括房屋2幢（编号暂定为第15幢、第16幢），其中，第15幢房屋为上下两层，一层面积为21.96㎡，二层面积为27.18㎡，第16幢房屋为上下两层，一、二层面积均为384.44㎡，二层房屋中有配电间和附房各一间。 在（2017）苏0581民初9218号一案中，杨杰申请对争议厂房所在楼房第15幢、第16幢在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费进行司法鉴定，本院委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对上述事项进行了司法鉴定。估价结果为：第15幢、第16幢一层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为119.41元/㎡/年、122.99元/㎡/年，第15幢、第16幢二层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为83.59元/㎡/年、86.09元/㎡/年，争议厂房所在楼房在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费为154256元。经庭审质证，杨杰对上述估价结果没有异议，并表示第15幢、第16幢房屋均由戴仁华出租给其，应当从2016年3月1日起计算使用费。戴仁华则表示：第15幢房屋及第16幢房屋的配电间及附房不在其出租范围内，不应计算该部分房屋的使用费。 后本院经审理后认为：戴仁华将厂房、土地等出租给杨杰，双方系租赁合同关系。戴仁华认为争议厂房系无偿借用给杨杰使用，争议厂房并不在其出租范围内，后杨杰将争议厂房退还给其，其不应当为此支付使用费。杨杰则予以否认。但戴仁华未能提供证据材料对其主张予以证实，本院对戴仁华上述主张不予支持。戴仁华将争议厂房出租给原告，但该厂房未办理合法审批手续，杨杰、戴仁华订立的房屋租赁协议书中关于上述争议厂房的部分无效，故本院对杨杰要求戴仁华返还上述争议厂房的诉讼请求不予支持。对争议厂房的范围，根据杨杰、戴仁华关于第15幢一层房屋一直由戴仁华使用的陈述，上述房屋不应包括在争议厂房范围内；至于第15幢二层房屋及第16幢房屋的配电间及附房，戴仁华表示一直由其使用，杨杰则予以否认，戴仁华未能提供证据材料对其主张予以证实，本院对戴仁华该主张不予采信，该些房屋应当包括在争议厂房范围内，故争议厂房范围应为第15幢、第16幢房屋中除了第15幢一层房屋外的其余部分。对戴仁华占用争议厂房的时间，根据当事人庭审中的陈述，本院认定为2016年7月，本案争议厂房使用费起算时间自2016年7月1日起。杨杰已经向戴仁华支付了截至2017年12月31日的争议厂房的使用费，而戴仁华自2016年7月起将争议厂房收回，故戴仁华应当返还杨杰争议厂房自2016年7月1日至2017年12月31日期间的使用费122875.29元。据此，本院于2018年4月16日作出（2017）苏0581民初9218号民事判决，判决：戴仁华给付杨杰使用费122875.29元；驳回杨杰的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2017年6月18日，原告戴仁华曾就租赁物第四年的租金向被告杨杰发送了《房屋租赁告知书》，载明：租赁过程中，杨杰在2016年期间将河边的楼房退还给戴仁华，相应的租金也在结算中予以扣除。第三年的租期将于2017年12月31日到期，为双方对今后租赁事宜提前有个合理安排，避免双方产生不必要的矛盾，就2018年的租金数额和其他事宜，戴仁华提前告知：2018年的租赁范围与2017年相同，根据日前的租赁市场行情，经测算后车间、仓库和通道（包括原有固定资产）全年租金为78万元，办公楼（三层）全年租金为35万元，二项合计113万元，考虑到双方的友好关系，戴仁华愿意以全年租金108万元成交。如果杨杰有意续租，请于2017年8月31日前与戴仁华签订协议，如不续租，请将租赁物在2017年12月31日交还戴仁华。被告杨杰收到上述《房屋租赁告知书》后没有同意原告戴仁华提出的租金价格。2017年11月18日，原告戴仁华再次向被告杨杰发送了《交纳租金告知书》，载明：双方约定第四年的租金由双方再协商，第三年的租期将于2017年12月31日到期。戴仁华已经通知杨杰，明确第四年的租金为108万元。按照合同约定，第四年的租金应当于2017年11月30日前付清。现戴仁华发函给杨杰，要求杨杰于2017年11月30日前向戴仁华交纳第四年的租金108万元。如果逾期不交，戴仁华将解除与杨杰之间的租赁关系，请杨杰于2017年12月31日将租赁物交还给戴仁华。被告杨杰收到了上述《交纳租金告知书》，但被告杨杰认为原告戴仁华的告知是完全没有道理的，因为双方已经签订了租赁协议。根据协议约定，在11月30日前缴纳租金，且双方一直在就原告占有的房屋进行交涉，达到被告要求后被告才能交付相应租金。2017年11月30日，被告杨杰向原告戴仁华支付了50万元。2017年12月16日，原告戴仁华向被告杨杰发出《解除租赁协议通知书》，载明：戴仁华上次发函要求杨杰按照协议于2017年11月30日缴纳第四年的租金108万元，但杨杰仅支付了50万元，并以种种理由搪塞交纳租金的义务。戴仁华出租厂房的目的是收取租金收益，杨杰不按照协议的约定缴纳租金已构成严重违约，且目前类似的厂房的租金已大幅上涨，第四年租金108万元相较市场行情已低将近30万元。鉴于上述理由，戴仁华特发出通知，解除与杨杰于2014年12月签订的房屋租赁协议，请杨杰于2017年12月31日前将租赁物恢复原状交还给戴仁华。戴仁华将另行追究杨杰的违约责任，杨杰已支付的50万元将抵作违约金。被告杨杰收到了上述《解除租赁协议通知书》，但认为2017年的案件还在审理中，也先付了50万元，表明被告没有违约，愿意支付租金。2018年6月12日，原告戴仁华向被告杨杰发出《函告》，载明：经催告后，被告杨杰未能按照约定于2017年11月30日前缴纳第四年的租金108万元。原告戴仁华已于2017年12月发函解除与被告杨杰签订的租赁合同，但被告杨杰收到函后置若罔闻，既不将租赁物交还原告戴仁华，也不前来积极协商解决。考虑到双方租赁初始的友好合作关系，被告杨杰若需要继续使用租赁房屋，原告戴仁华可以作一定退步，请被告杨杰于2018年6月20日前向原告戴仁华缴纳58万元（年租金108万元扣除已付50万元）作为2018年度的租金。若被告杨杰仍不缴纳或不足额缴纳，原告戴仁华只能向法院提起诉讼。被告杨杰收到了上述《函告》。但被告认为根据2017年案件的判决书，被告扣掉800平方米房屋租金后将剩余的租金41万余元汇给了原告，所以被告认为租金已经付清，故没有回函给原告。2018年6月13日，被告杨杰曾向原告戴仁华支付了418083.44元。2018年11月30日左右，被告杨杰向原告戴仁华支付了918083.44元。2018年12月11日，原告戴仁华向被告杨杰发出《函告》，载明：按照合同约定，2017年6月18日，戴仁华向杨杰发函，确定第四年的租金为108万元。2017年11月18日，戴仁华再次向杨杰发函催收上述租金，但杨杰只缴纳50万元。2018年6月13日，戴仁华又向杨杰发函，要求缴纳剩余租金，但杨杰只缴纳418083.44元。自戴仁华提起诉讼后，杨杰仍对2018年租金108万元持异议。所以，戴仁华认为：2018年租金按照108万元计算，已低于市场行情约30万元左右，但杨杰罔顾常熟地区“三合一”整治后厂房租金大幅上涨的事实，以完全恶意的态度否认戴仁华提出的2018年的租金标准。鉴于此，戴仁华特发函告知杨杰，戴仁华不再同意2018年租金按照108万元计算，要求杨杰按市场行情支付2018年的租金（或使用费）。被告杨杰收到了上述《函告》。但是被告杨杰认为在收到函之前2019年的租金在扣除800平方米租赁物后已经支付。而且戴仁华起诉杨杰的案件也在诉讼中，所以杨杰未回函。 2018年7月12日，原告戴仁华曾向本院提起诉讼，请求确认原告戴仁华与被告杨杰于2014年12月31日签订的房屋租赁协议书已解除；请求判令被告杨杰、贝亚特公司将承租的房屋（含固定资产机器设备等）和场地恢复原状、腾空后归还原告。相应案号为（2018）苏0581民初8868号。后原告戴仁华于2018年12月28日申请撤诉，本院予以准许。 2018年12月初左右，戴仁华曾委托苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司对本案中涉及的常熟市练塘双华超市货架厂所属房地产及附属物（其中房屋总建筑面积为7710.70平方米，土地使用权面积为其对应的分摊面积）及其不可分割的基础设施等租赁物在2018年12月5日的价值时点的租赁价值进行评估。后苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2018年12月12日出具《房地产估价报告》，结论为第1幢至13幢及附属物（总面积为7710.7平方米）的租赁价值为152.56万元（含场地租赁价值），其中各幢因用途不一而单价亦不一。《房地产估价报告》中特别提示到本估价报告使用期限自本报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过一个季度。 2018年12月20日，原告戴仁华向被告杨杰发出《函告》，并附带了苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司出具的估价报告。在该函中，原告戴仁华表示根据目前市场行情，出租给杨杰的厂房（包含场地与原有固定资产）2018年度租金为1447155元（已扣除戴仁华自用部分），扣除杨杰已缴纳的918083.44元，杨杰尚结欠2018年租金（使用费）529071.56元。另外2019年度租金（使用费）暂按2018年租金数额计算。2019年度租金（使用费）杨杰应当在2018年11月30日前交清，同样结欠529071.56元。据此，戴仁华要求杨杰收到函后5日内向戴仁华缴纳所欠租金（使用费）1058143.12元。如果逾期不交，戴仁华将依法解除与杨杰的租赁合同关系，请杨杰向戴仁华交还全部租赁物。2018年12月24日，杨杰向戴仁华回函，载明：1、戴仁华单方面委托一家评估机构作出评估报告以证明厂房的租金，明显是错误的。（2017）苏0581民初9218号一案中已经对厂房租金进行了评估，价格也确认了。所以杨杰希望戴仁华尊重事实、尊重法律，不要单方面搞没有任何法律依据和事实依据的所谓评估报告。2、戴仁华来函要求杨杰缴纳所谓的欠交租金，如果逾期不交，将依法解除租赁合同。但是戴仁华已在2018年7月向常熟法院提起诉讼，要求确认租赁合同解除，该案尚在审理中，故不知再次来函要求解除租赁合同的原因。总之杨杰认为杨杰一直依照约定和法律规定多次找戴仁华协商，但戴仁华推诿不见，不肯友好协商，反而通过发函、诉讼方式威胁解除合同。故希望戴仁华接函后实事求是，杨杰愿意和戴仁华友好磋商。但庭审中，被告杨杰明确表示没有证据推翻苏州市中冠房地产土地评估咨询有限责任公司于2018年12月12日出具的《房地产估价报告》。 审理中，法庭于2019年9月去涉案租赁厂房周边市场进行了调查。常熟市尚湖镇贝尔商业设备厂告知法庭：现在房屋租金大概在每平方米200元。该厂是向练塘纸箱厂租的厂房，2018年面积是2500平方米，租金58万元；2019年面积是3000平方米，租金68万元。苏州欧利鑫电子有限公司负责人告知法庭：该公司是向其朋友租的厂房，租金按照市场价打了折。据其所知，现在周边厂房租金楼下是每平方米200元，楼上是每平方米100元。如果有电梯，价格还不一样。现在基本每平方米200元，还要看场地大小，如果有绿化，房租还贵。常熟市江龙智能科技有限公司负责人告知法庭：其是今年3月向练塘纸箱厂租的厂房，租金是20万元，每平方米160元左右，钱都没有付，因为大家要好的。另外，常熟市尚湖镇吉桥村村民委员会作为出租方的租赁合同显示，该村2019年与数家企业签订了租赁合同，约定的租期为1年，租金标准为土地每平方米均为17元，车间每平方米60元到80元不等。原被告对本院调查材料质证后分别发表了质证意见。原告表示村委会出租的厂房均为集体资产，通常租金普遍较低。这些厂房主体老旧，交付后都需要翻建才能使用，而原告出租的是标准厂房。因此村委会的租赁合同对本案没有参考。其余几家公司地理区位与原告厂房相邻，租金标准与原告提交的估价报告中价格趋同，浮动期间也在合理范围内。可以看出原告提交的估价报告的结论是客观的，能反映出原告厂房所处区位的租金水平。被告表示对法院调查的几家公司的笔录不予认可，从调查笔录内容来看，反映的是厂房的租金价格，仅调查了厂房的租金情况，没有反映出辅房。而本案涉及的厂房只有两三千平方米，其他都是过道和办公楼。所以2018年3月法院委托评估机构作出的评估报告才有参考性。对于村委会的租赁合同真实性被告没有异议，涉及的资产是国有资产，价格是公允的。而其他厂房包括本案业主都是私人老板，都想高价出租。厂房出租市场有一定变化，实际成交价和开价有一定差距，所以不管是政府房产还是评估报告都能反映市场实际成交价。 审理中，原被告对《房屋租赁协议书》附件固定资产清单中是否含有仓库阁楼560平方米存在争议。原告表示560平方阁楼包括在租赁物中，但被被告方拆除了。被告则表示当时约定的租赁固定资产清单中并无阁楼560平方米。清单中的这部分阁楼内容是原告自行添加。被告在使用租赁物中确实因需设备改造而经原告同意拆除过一个小尖顶，改造成了平顶，但不是560平方米仓库阁楼。 以上事实，有房屋租赁协议书、《函告》、《交纳租金告知书》、《解除租赁协议通知书》、民事判决书、《房地产估价报告》、调查笔录及本案庭审笔录等证据在卷佐证。 本案中，双方争议焦点为被告是否没有按照市场行情缴纳租金进而构成违约？ 原告戴仁华认为，按照租赁合同的约定，自2018年1月开始被告承租的厂房及固定资产（机器设备）的租金按市场行情由原被告协商确定。2018年，常熟开展了“三合一”整治，导致厂房租金大幅上涨。据此，原告考虑到原被告之间的友好关系，以远低于市场行情30万元左右的价格多次要求被告按照108万元支付2018年度的租金，但是被告均已予以拒绝。2018年12月，原告委托评估机构对涉案厂房的市场行情下的租赁价值进行了评估，按照评估价格，扣除原告自用部分后，原告再次要求支付2018年、2019年度租金，但被告仍不支付按照市场行情确定的租金。故被告延迟履行支付租金且在催告后合理期限内仍未履行，已经违约。为此，原告要求解除原被告之间的租赁合同关系，并要求被告方将承租的房屋、场地恢复原状腾空后返还给原告，将设备返还给原告。被告杨杰及贝亚特公司则认为，被告并没有构成违约，原告要求解除合同并返还租赁标的物的主张没有依据。被告的理由包括：首先，按照合同约定，被告应当于每年11月30日前支付下一年度的租金，故即使按照市场行情支付下一年的租金，也只能按照履行支付租金义务行为的当年的租金标准支付下一年的租金，因为每年11月30日时是无法确定下一年租金的市场行情。所以原告在2017年11月30日要求被告支付2018年度租金时，不能要求被告按照2018年市场行情下的租金来支付，只能按照2017年的市场行情支付。其次，原被告之间前三年约定的租金标准每年100万元本身也已经高于了市场价格。2018年3月，常熟市人民法院又已经就原告的部分厂房进行了租赁价值的评估，所以应当按照该评估结论来确定本案中厂房的租金价格。被告现已按照该评估结论中的租金价格向原告支付了租金。最后，原告在2018年12月自行委托评估机构就本案中厂房进行的评估是其单方面进行的，并没有通知被告方，故不能作为原告向被告主张租金的依据。而且，根据被告了解，2018年常熟市尚湖镇在王庄工业园建造了一个新标准厂房，2018年年底开始租金标准为每平方米140元。这个价格可以作为原告主张租金的参考价格。 本院认为：原告戴仁华将厂房、土地、机器设备等出租给被告杨杰，故原告戴仁华、被告杨杰之间系租赁合同关系。按照原被告的约定，2018年1月开始，原被告应当按照市场行情协商确定租金价格。租金的支付时间为提前一个月，即每年11月30日前支付下一年度的租金。根据本院查明的事实来看，原被告之间就2018年1月之后的租金价格进行了多次交涉，但均未能达成一致意见。事实上，2018年4月以来，常熟市政府确实开展了“三合一”整治工作，对全市范围内的房屋租赁、消防安全等进行了整治，也确实对全市各种房屋租赁的租金价格造成了一定影响。故原告戴仁华据此要求自2018年开始提高租金标准的主张本身亦无不妥。但在原被告就2018年市场行情下的租金价格不能协商达成一致意见的情况下，就2018年的租金市场价标准，原告应当提供证据予以证明。本案中，原告于2018年12月委托评估机构就本案中厂房场地的租金价格进行评估。评估机构作出了价值时点为2018年12月5日的租金市场价格估价结论。虽然该评估系由原告戴仁华单方面委托进行，但其所选择的评估机构具有相应的资质，而被告又明确表示没有证据可以推翻该机构作出的估价报告。故本院认为根据“谁主张谁举证”的原则，可以认定原告戴仁华已经尽到了举证证明2018年的租金市场价格的义务。再结合本院实地的调查，原告戴仁华提交的估价报告中的租金标准与当前周边厂房租金价格市场行情并无冲突。又结合原告戴仁华出租给被告杨杰的租赁物不仅包括了厂房、场地，还包括了机器设备，而原告戴仁华提交的估价报告中并未对机器设备的租金价格进行评估，但是该部分机器设备具有价值是客观存在的。故本院认定原告戴仁华提交的估价报告可以作为其主张相应租金价格的依据。关于被告所称应按照（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论来认定相应的租金标准的主张，本院认为（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论不适宜作为本案中计算租金的标准。理由有：一方面，该案中，评估机构作出的评估报告基于的价值时点为2016年3月至2017年12月31日，且出具评估结论的时间为2018年3月30日；另一方面，当时评估的对象仅为第15幢、16幢建筑物，该部分建筑物又均位于红线之外，未取得规划许可和建设许可，明显与本案中涉及的建筑物存在区别。故本院对被告要求按照（2017）苏0581民初9218号一案中评估机构出具的评估结论认定相应租金标准的主张不予支持。由于每年11月30日前应当支付下一年度的租金，原被告关于下一年度的租金应当按照上一年度的市场价格还是按照下一年度市场价格来确定的理解出现了争议。本院认为，不管作何种理解，在2018年12月，原告戴仁华在通过委托评估方式得知租金市场价格后及时向被告杨杰发出《函告》，并附带了评估机构出具的估价报告后，被告杨杰至少应当根据该估价报告计算得出的租金标准足额支付2019年的租金。但被告杨杰仍认为应当按照（2017）苏0581民初9218号一案中的评估结论来确认租金标准，进而未按照原告戴仁华的要求补足租金。故本院综合本案案情认为，被告杨杰没有按照租赁合同的约定支付足额的租金，故本案中应当认定被告杨杰已经构成了违约。 综上，被告杨杰迟延履行租赁合同中足额支付租金的主要义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，原告戴仁华有权依法要求解除其与被告杨杰之间于2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》。原被告之间就2018年租金的标准出现了多次交涉的事实及原告戴仁华后于2018年12月委托进行评估、发函的行为可以表明双方的租赁关系在本案诉讼之前并未实际解除。故原告戴仁华在本案中要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求不违反法律规定，本院应予以支持。《房屋租赁协议书》约定的租赁物系由被告杨杰实际控制的被告贝亚特公司用于生产经营。故在《房屋租赁协议书》被解除后，被告杨杰、贝亚特公司应当按照约定将其承租的位于常熟市尚湖镇练塘常熟市尚湖镇双华超市货架厂的厂房、场地腾空并恢复原状后返还给原告戴仁华，同时也应将原有固定资产中的机器设备返还给原告戴仁华。但由于原告现有证据无法证明被告将560平方米的仓库阁楼进行了拆除，故本院对原告要求被告将560平方米仓库阁楼恢复原状返还给原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告戴仁华与被告杨杰于2014年12月31日签订的《房屋租赁协议书》。 二、被告杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司于本判决生效后三十日内将承租的常熟市尚湖镇双华超市货架厂厂房及场地腾空、恢复原状后返还给原告戴仁华，并将承租的全厂消防设备、酸池行车1台、车间行车1台、场地落地磅1台、车间配电盘2台、喷塑平台货运电梯1部、办公样品楼货运电梯1部、80KV变压器(含电盘)2套、电容盘1门返还给原告戴仁华。 三、驳回原告戴仁华的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告杨杰、常熟市贝亚特商业设备有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  唐海山 人民陪审员  周月珍 人民陪审员  季建峰 二〇一九年九月三十日 书 记 员  叶 斓