山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1535号上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安明智置业有限公司，住所地山东省泰安市望岳东路中段财源街道办事处院内办公楼西楼四层。法定代表人：李强，执行董事。委托诉讼代理人：徐熙萍，男，该公司监事。被上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安市国友粮食储备有限公司，住所地山东省泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：侯永强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：贾俊杰，男，该公司董事。委托诉讼代理人：吴乃苓，山东盈和盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰安市粮食制品厂，住所地山东省泰安市东岳大街西段。法定代表人：刘向军，厂长。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张童，山东盈和盈律师事务所实习律师。上诉人泰安明智置业有限公司（以下简称明智公司）因与被上诉人泰安市国友粮食储备有限公司（以下简称粮食储备公司）、泰安市粮食制品厂（以下简称粮食制品厂）合资、合作开发房地产纠纷上诉一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明智公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判粮食储备公司和粮食制品厂履行与明智公司签订的《合作开发协议》及相关补充协议；粮食储备公司赔偿违约金4350万元；粮食制品厂赔偿违约金369万元；二、本案一、二审案件受理费均有粮食储备公司和粮食制品厂承担。事实与理由：一、原审法院对于明智公司提交的部分证据，以证据系复印件或打印件为由不予认定，且未对本案事实进行正确的梳理，即认定《合作开发协议》系无效合同，认定事实错误。原审法院仅仅考虑《合作开发协议》本身，未结合签署背景、签署目的等事实来进行综合认定。二、本案涉及项目属于财源街道办提出的招商引资计划，《合作开发协议》正是基于财源街道办落实招商引资及片区改造相关政策，给明智公司设定的义务。原审法院未对该事实进行综合考虑认定《合作开发协议》属无效协议，认定事实错误。三、原审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条认定《合作开发协议》属于合作开发房地产合同，以双方不具备房地产开发经营资质为由认定协议无效，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《合作开发协议》第二条第一项中明确约定，明智公司独立承担该项目开发的对外债务和风险，该份协议中项目分配方案的约定，应认定为房屋买卖合同。补充：1.合作开发协议第一部分是土地的熟化过程，本应是政府行为，通过招商引资由我们出钱，然后粮食储备公司和粮食制品厂使土地达到收储标准，经过政府的优惠政策和程序过程，才能由明智公司取得土地使用权。正因政府的违约毁约才逼得行政复议、行政诉讼，要求赔偿违约金。第二部分是取得开发土地使用权证后开发和成果分配问题，由于政府的违法行为，导致拿不到土地使用权证，也不能办理开发资质。2.没有取得土地使用权的开发合同纠纷不存在必须要有开发资质的问题。3.如果一审判决正确的话，土地不经过政府的收储、招拍挂等程序就可以直接进行开发，纠纷就不存在。粮食储备公司辩称，一审法院在协议性质的认定方面严格依据双方协议的约定按照法律的规定进行审查，最终认定涉案的《合作开发协议》在性质上是一份合作开发房地产合同完全正确。一审法院基于对《合作开发协议》的性质的认定，适用对应的法条对合同效力进行审查完全正确。明智公司主张涉案协议的性质是房地产开发合同但由于协议中粮食储备公司不承担风险所以应该转化为房屋买卖合同、行政案件中对证据的认定对本案的合同性质的认定有影响，这两点都是错的。一、《合作开发协议》的性质是一份合作开发房地产合同，是一份无效合同。明智公司提及的四份证据，已失去证据效力。二、本案是一起平等主体间的民事纠纷，不是与政府的行政争议。明智公司在上诉状中述及《招商引资合同》是明智公司与财源街道办之间的协议，对粮食储备公司不发生效力。三、涉案《合作开发协议》的法律性质是合作开发房地产合同而不是房屋买卖合同。《合作开发协议》中有土地熟化的内容不是否认其为合作开发房地产合同的条件。法律没有明确禁止非具备房地产开发资质的企业参与房地产开发，但规定了合作开发房地产的“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”本案应按照合作开发的要求审查资质。粮食储备公司在《合作开发协议》中不但约定了风险分担，而且目前已经承担了风险。总之，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，判决正确。明智公司的上诉请求以及事实与理由和补充上诉意见均不成立。补充：1.明智公司补充的意见围绕着合同效力和资质问题展开，而本案认定合同是否有效的基础是涉案合同的性质是什么，离开合同性质空谈效力是没有意义的。2.关于开发资质问题，其所谓国家政策对于开发资质问题的变化，与本案对开发资质的审查没有关系。粮食制品厂辩称，一、一审判决关于《合作开发协议》系无效协议的认定是正确的。1.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，本案当事人各方均不具备开发资质，《合作开发协议》应当认定无效；2.明智公司在与泰安市政府、山东省政府的行政诉讼过程中，均不涉及涉案《合作开发协议》的效力问题，因此其所主张的一系列《行政诉讼文书》均不能成为认定其具有“合法开发资质”的有效证据或理由；3.《合作开发协议》无论合同名称及合同的内容，均已经明确了双方的“合作”权利义务，明智公司解释为“房产买卖”没有任何事实依据。4.一方负责拆迁，另一方负责土地使用权的取得，一方以动迁费用作为资本投入，另一方负责具体的开发建设，这是典型的合作开发，而非“房产买卖”，土地使用权的取得是合同履行的问题，属于明智公司履行的责任，把本应属于自己责任的“取得土地使用权”解释为：如果取得土地使用权就是房地产合作开发，如果未取得就不属于合作开发的说法，没有任何道理。二、《合作开发协议》客观上已经无法履行，并且也已经无法继续履行，粮食制品厂作为本案的被告，却是本案直接的受害人。三、根据明智公司在2018年5月11日提交的《行政复议申请书》、山东省政府（2018）230号驳回行政复议申请决定书、（2018）鲁01行初808号行政判决书、山东省政府鲁政复再驳字（2018）230号驳回行政复议申请决定书、（2019）鲁01行初71号行政判决书所有的陈述，涉案项目之所以出现搁置，仅是由于政策的变动，明智公司未能取得政府承诺的优惠政策，但均不能成为对抗粮食制品厂或免除对所应承担的社会责任和合同义务。四、要求粮食制品厂承担赔偿369万元的违约金，不仅于情于理于法都没有根据，而且是颠倒了是非。补充：1.明智公司在补充意见中提到的关于开发资质取得程序过程是属于其作为开发公司在实际操作过程中所运用的商业手段，也是操作手段，但是该解释并不能违反法律规定。2.根明智公司完全混淆了其与政府之间的责任划分，与本案诉争的法律关系相互混淆，突破了合同法的相对性。明智公司将未能取得土地开发的责任在向政府主张无果的情况下反而转向要求粮食储备公司和粮食制品厂赔偿损失没有任何依据。请求确认双方合作开发协议无效且无法继续履行。明智公司一审诉讼请求：1.请求判令粮食储备公司、粮食制品厂履行与明智公司签订的《合作开发协议》及相关补充协议；2.粮食储备公司赔偿违约金4350万元（违约金自2014年7月2日起至起诉之日，以1000万元为基数，按每日3‰计算）；3.粮食制品厂赔偿违约金369万元（违约金自2014年4月2日起至起诉之日，以80万元为基数，按每日3‰计算）；4.粮食储备公司、粮食制品厂承担本案诉讼费用及担保费用。粮食储备公司一审反诉请求：一、解除2013年12月2日签订的《合作开发协议》。二、由明智公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年12月2日，泰安市粮库（甲方）与明智公司（乙方）签订《合作开发协议》，就位于泰安市大××以西、康复路以南、××、东岳大街以北的老库区（含粮食制品厂土地及其地上附属物），由双方进行合作开发的事宜。协议约定：一、甲方的权利和义务。1.甲方以上述位置的库区土地及地上附属物（包括市粮食制品厂土地一宗及地上附属物）作为合作基础，以该库区土地申请政府相关部门收储作为首要合作条件，为乙方通过招、拍、挂等合法程序取得该宗土地房地产开发使用权提供唯一的商业机会和前提条件。2.甲方以该宗土地及地上附属物的政府储备补偿款、房屋拆迁补偿款即政府规定的该宗土地公开出让价格的市场溢价返还部分，全部作为甲方投资。上述款项到达甲方账户后也作为保证金的一部分。3.双方签订本协议后，乙方向政府及相关部门争取定向摘牌优惠政策，乙方取得该宗土地的定向摘牌优惠政策，由甲方对乙方取得的政府同意其定向摘牌的批文、政府会议纪要、合作协议等文件进行确认，认为已达到甲乙双方约定的条件的，甲方向土地收储部门提出收储申请，由乙方按照法律规定通过土地招、拍、挂程序，取得国有出让建设用地使用权。4.甲方必须在收到乙方支付的首期合作保证金之日算起210天内完成该宗土地、地上附属物范围内的人物腾空，使之达到土地储备中心收储土地的标准。在此期间甲方须与该宗土地范围内的所有原住户签订拆迁安置补偿协议、终止与租赁户的租赁协议。与原住户签订的拆迁安置补偿协议，作为本协议的附件。5.甲方独立承担该土地范围内所有动员拆迁、清空土地时产生的风险和债务，与原住户及租赁户之间产生的任何问题，均与乙方无任何法律责任。……8.关于市粮食制品厂开发项目及分配事宜。（1）市粮食制品厂就开发事宜委托甲方全权代理，并代表市粮食制品厂签署相关具有法律效力的文件。（2）市粮食制品厂以该宗土地及地上附属物的政府储备补偿款、房屋拆迁补偿款及政府规定的该宗土地公开出让价格的市场溢价返还部分，如本协议乙方顺利履行，则作为该单位对本项目的投资款，否则该款项归该单位所有。……（5）签订协议后，乙方支付粮食制品厂总计叁佰万元合作保证金，其中乙方在签订本协议5个工作日内支付泰安市粮食制品厂捌拾万元首期保证金，粮食制品厂则须同时将该土地的土地证及地上附属的沿街综合楼的房产证（泰房权证泰字第××号房屋所有权证）做他项权抵押给乙方在土地部门收储该土地后给予该宗土地及地上附属物的补偿款、土地公开出让价格的市场溢价返还部分，打入粮食制品厂账户后，作为乙方支付给该单位的第二期合作保证金。前两期合作保证金支付后不足保证金总额的剩余款项，乙方须在2014年12月31日之前支付完毕，否则粮食制品厂有权终止该项目的合作开发。市粮食制品厂可以自由支配所有保证金。市粮食制品厂必须在收到乙方支付的首期合作保证金之日算起120天内完成该宗土地的人、物腾空，使之达到土地储备中心收储土地的标准。（6）市粮食制品厂在项目竣工验收合格后，从甲方在联合开发项目中取得的商业面积中分得与市粮食制品厂原综合楼同等面积的商业一二层建筑面积（以泰房权证泰字第××号房屋所有权证为准），该面积与乙方所分得的建筑面积无关。市粮食制品厂与甲方双方分配商业面积的位置应当在甲乙双方签订分配方案后30日内确定，分配方案作为本协议的补充协议。市粮食制品厂分得商业面积交付使用后，其办理房产证、土地证等证件需缴纳的税款、办证费用等均由市粮食制品厂自行承担。（7）市粮食制品厂在项目竣工后所分得的商业面积中，按照泰房权证泰字第××号房屋所有权证中的建筑面积分割出相应面积的商业一二层门面房，按照均价人民币贰万元/平方米（20000元平方米）抵顶乙方前期支付给市粮食制品厂的所有保证金。（8）市粮食制品厂与甲方双方的违约责任遵照甲方与乙方开发公司签订的合作协议中同等的违约责任，具有同等法律效力。二、乙方权利及义务。1.乙方提供合作开发项目所需要的除本协议第一款第2项规定的甲方资金投入以外的其余全部开发资金，并独立承担该项目开发的对外债务和风险。2.乙方负责向相关部门报建该项目。根据该宗土地及甲方的实际状况，积极争取扶持政策，确保能够达到该宗土地的定向摘牌要求。3.签订该协议后，乙方在3个工作日内支付给甲方伍佰万元人民币作为首期合作保证金，甲方用该项目的土地证、房产证作他项权抵押给乙方。待甲方完成该宗土地范围内的搬迁动员工作、地上附属物腾空（即指：所有回迁户的房产证收归甲乙双方共管、回迁户同意搬迁承诺书）时，乙方再行支付给甲方第二期合作保证金人民币伍佰万元。待甲方将地上房屋腾空后5个工作日内，乙方再支付甲方第三期合作保证金伍佰万元人民币。4.乙方负责该项目的勘探、设计、规划、审批、报建、施工建设等工作，并承担该项目的审批、施工建设及各项规费等全部费用……。三、项目成果分配方案。1.本协议和乙方与泰安市泰山面粉有限责任公司联合开发项目的总建筑面积，按泰安市规划局的泰规条字【2011】16号规划条件不得低于71500平方米，低于此面积部分由乙方自行承担并确保甲方按71500平方米约定面积和分配比例分得建筑面积不减少，增加部分甲乙双方按约定比例共享。如因规划条件发生变化，以实际建筑面积为准，甲乙双方按约定比例分配。2.项目按国家或省市标准竣工验收后，甲方分得的建筑面积以本方原有土地面积在整个项目土地面积所占比例分配，其中甲方分得自己所占整个项目比例中所建商业建筑面积的40%和所建住宅建筑面积的40%，经甲乙双方商定：甲方分得的住宅建筑面积拿出相应面积按照捌仟元/平方米抵顶乙方支付给甲方的所有合作保证金，甲方抵顶给乙方住宅建筑面积的房屋税费，甲方除按照捌仟元/平方米的单价承担本方的企业所得税外，再行承担7%的其他税费，剩余部分税费由乙方承担。甲方分得的建筑面积包含甲方给予原住户的回迁面积，该面积与乙方无关……。3.整个项目的住宅建筑面积的60%收益、商业建筑面积的60%收益、停车位的所有收益（本款第2项约定归甲方所有的除外）和其他收益归乙方所有，乙方因该项目争取政府优惠政策所支付的费用以及办理施工手续所支出的一切费用均由乙方自行承担，在保证约定的甲方收益的条件下所得收益归乙方所有……。四、违约责任。1.因乙方违约，甲方有权解除合同，乙方支付给甲方的合作保金甲方不予返还，乙方并同意按照协议约定的甲方应分得房产面积的价值（住宅、写字楼按8000元/平方米，营业门面房按25000元/平方米）另赔偿甲方损失。2.乙方摘牌取得甲方清空的土地后，乙方不能履行本协议时，乙方应按照协议约定的甲方应分得房产面积的价值（住宅、写字楼按8000元/平方米，营业门面房按25000元/平方米）赔偿甲方损失。3.因乙方不能按期支付合作保证金，本合同自行终止。……6.甲方如无法按时清平合作项目所用土地，导致项目无法推进时，甲方须支付乙方所付保证金×3‰×逾期天数作为违约赔偿金。如甲方逾期超过150天仍无法按时清平、腾空合作项目所用土地，甲方必须将该项目范围内所有土地及地上附属物按评估值作价抵顶给乙方，作为甲方赔偿给乙方的违约赔偿金。2013年12月5日，粮食制品厂（甲方）与泰安市粮库（乙方）签订《泰安市粮食制品厂综合楼开发委托协议书》，甲乙双方就位于泰安市康复路以南、傲徕峰路以东的土地及地上附属物与开发公司联合开发一事，鉴于开发区域包含甲方沿街综合楼一座及土地一宗，甲乙双方达成如下协议：1.甲方就开发事宜委托乙方全权代理，并代表甲方签署相关具有法律效力的文件。……8.甲乙双方的违约责任遵照市粮库与泰安明智开发有限公司签订的合作协议中同等的违约责任，具有同等法律效力。2013年12月10日，明智公司给泰安市粮库转账500万元，泰安市粮库就该款在此前2013年12月6日已向明智公司出具收到合作保证金500万元的收款收据。2014年6月30日，泰安市粮库向明智公司出具收到合作保证金500万元的收款收据。泰安市粮库在庭审中认可共收到明智公司支付的合作保证金1000万元。2013年12月9日，明智公司给粮食制品厂转账80万元，粮食制品厂就该款在此前2013年12月6日已向明智公司出具收到合作保证金80万元的收款收据。2014年3月7日，明智公司及泰安市粮库作为甲方与成广华作为乙方签订《回迁补偿安置协议》。2014年6月15日，泰安市粮库（甲方）与明智公司签订《合作开发补充协议》，约定乙方为配合甲方的拆迁工作，在合作开发的楼盘小区内优惠甲方两个地下停车位，停车位的价格确定为1万元。2015年4月8日、2015年9月23日明智公司与泰安市泰山面粉有限责任公司、泰安市粮库就合作开发地块签订《合作开发补充协议》。2016年7月15日，泰安市粮库、粮食制品厂向明智公司发出催交第三期保证金的通知，通知明智公司交纳第三期保证金。2016年8月8日，泰安市粮库、泰安市泰山面粉有限责任公司、粮食制品厂向明智公司发出《解除合同通知书》。明智公司后向泰安市粮库、泰安市泰山面粉有限责任公司、粮食制品厂发出《律师函》，告知泰安市粮库、泰安市泰山面粉有限责任公司、泰安市粮食制品厂无权行使解除权。2016年10月17日，经明智公司申请，山东省泰安市岱岳公证处对泰安市康复路19-3号的门头房“鑫诚超市”、泰安市康复路19-34号的门头房“伊清斋羊肉馆”的现状进行拍照公证，该两处门头房公证时尚未腾空。粮食储备公司与涉案开发地块上商铺的租赁合同均已解除。粮食储备公司与涉案开发地块上住户均已签订回迁安置协议。涉案开发地块14298.83平方米[土地证号：泰土国用（2010）第T-0220号]和1782.54平方米[土地证号：泰土国用（2011）第T-0184号]土地使用权人为泰安市粮库。涉案开发地块1036.7平方米[土地证号：泰土国用（2010）第T-0517号；泰土国用（2010）第T-0517号由泰土国用（1995）第0097号变更而]土地使用权人为山东泰山国家粮食储备库。2019年5月21日，一审法院组织各方当事人到场，对涉案开发地块的现场进行勘验，经勘验，涉案开发地块上建筑物尚在，住户、商铺已搬迁腾空。2019年5月21日，一审法院就涉案土地的储备申请及是否收储的事实向泰安市土地收购储备中心进行调查，泰安市土地收购储备中心于2019年5月22日回复内容为：经核实，2014年10月22日，山东泰山国家粮食储备库申请1036.7平方米[土地证号：泰土国用（2010）第T-0517号]土地纳入储备。2014年10月22日，泰安市粮库申请14298.83平方米[土地证号：泰土国用（2010）第T-0220号]和1782.54平方米[土地证号：泰土国用（2011）第T-0184号]土地纳入储备。其中：泰土国用（2010）第T-0517号由泰土国用（1995）第0097号变更而来。2018年11月19日，泰安市粮食局再次对上述三宗土地提出储备申请。目前该三宗地均未纳入政府储备。明智公司、粮食储备公司、粮食制品厂至今均未取得房地产开发经营资质。泰安市粮库名称变更为泰安市国友粮食储备有限公司。一审法院认为，本案争议的第一个焦点问题是双方签订的《合作开发协议》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。明智公司与粮食储备公司于2013年12月2日签订《合作开发协议》及2014年6月15日签订《合作开发补充协议》，根据合同约定，明智公司的投入为以通过国有土地招、拍、挂程序出让取得的土地使用权，粮食储备公司的投入为该宗土地及地上附属物的政府储备补偿款、房屋拆迁补偿款即政府规定的该宗土地公开出让价格的市场溢价返还部分。尽管明智公司在签订合同时尚未取得涉案地块国有出让土地使用权，但《合作开发协议》明确约定明智公司出地、粮食储备公司出资合作开发房地产，明智公司在签订合同后能否实际取得涉案地块的国有出让土地使用权是合同的履行问题，并不能改变合同约定的性质。《合作开发协议》约定，粮食储备公司独立承担该土地范围内所有动员拆迁、清空土地时产生的风险和债务，与原住户及租赁户之间产生的任何问题，均与明智公司无任何法律责任。明智公司提供合作开发项目所需要的除本协议第一款第2项规定的粮食储备公司资金投入以外的其余全部开发资金，并独立承担该项目开发的对外债务和风险。因此，《合作开发协议》对双方的风险负担进行了约定。另外，《合作开发协议》对双方合作开发的收益分配也进行了约定。综上，双方签订的《合作开发协议》的性质是合作开发房地产合同。明智公司与粮食储备公司在《合作开发协议》中约定了粮食制品厂与明智公司的权利义务，且粮食制品厂的权利义务与粮食储备公司相同。同时，粮食制品厂对此予以认可，因此，粮食制品厂与明智公司之间也系合作开发房地产合同关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案明智公司、粮食储备公司都不具备房地产开发经营资质，因此，明智公司与粮食储备公司于2013年12月2日签订《合作开发协议》及相关合作开发补充协议无效。因粮食制品厂与粮食储备公司的权利义务相同，因此，粮食制品厂与明智公司之间的合作开发房地产合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院于2019年5月31日向明智公司及粮食储备公司释明《合作开发协议》无效，明智公司可变更诉讼请求，粮食储备公司可变更反诉请求。明智公司及粮食储备公司均明确表示不予变更。因此，明智公司要求履行《合作开发协议》及相关补充协议的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。粮食储备公司请求解除双方于2013年12月2日签订的《合作开发协议》诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。本案争议的第二个焦点问题是明智公司主张的违约金问题。因双方签订的《合作开发协议》无效，明智公司请求粮食储备公司赔偿违约金4350万元及粮食制品厂赔偿违约金369万元的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。本案争议的第三个焦点问题是明智公司主张的担保费用问题。因明智公司未提交充分证据证实已实际支付担保费，且其提出的履行《合作开发协议》及相关补充协议、粮食储备公司和粮食制品厂支付违约金的诉讼请求均未得到支持，因此，对明智公司的该项诉讼请求，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决：一、驳回泰安明智置业有限公司的诉讼请求。二、驳回泰安市国友粮食储备有限公司的反诉请求。本诉案件受理费277750元，保全费5000元，由泰安明智置业有限公司负担。反诉案件受理费50元，由泰安市国友粮食储备有限公司负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是《合作开发协议》的性质和效力问题。关于《合作开发协议》的性质，《合作开发协议》就双方进行合作开发的事宜具体约定了双方的权利和义务、项目成果分配方案、违约责任等内容，该协议的性质应为合作开发房地产合同。明智公司主张该协议为房屋买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，认定为房屋买卖合同需满足提供资金的当事人不承担经营风险且只分配固定数量房屋。但根据本案查明的事实，无论《合作开发协议》的约定还是实际履行情况，本案均不属于上述情形，不应认定为房屋买卖合同，明智公司该上诉主张不能成立。同时，依照上述司法解释第十五条规定，因各方当事人均不具备房地产开发经营资质，起诉前也未取得房地产开发经营资质，一审法院认定《合作开发协议》无效，并无不当。基于该合同系无效合作开发房地产合同，因此明智公司主张的继续履行《合作开发协议》及相关补充协议、赔偿违约金的请求均无事实和法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，上诉人明智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费277750元，由上诉人泰安明智置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李守军审判员  栾建德审判员  陈 浩二〇一九年九月三十日书记员  赵 晶