安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初6298号原告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室，统一社会信用代码91310117630385021Y。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈继强，安徽万世律师事务所律师。被告：方海波，男，1973年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：韩雪梅，女，1975年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙睿，安徽承义律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：商立群，安徽承义律师事务所实习律师。原告上海联源物业公司发展有限公司（下简称联源物业公司）诉被告方海波、韩雪梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联源物业公司的委托诉讼代理人陈继强，被告方海波、韩雪梅的委托诉讼代理人孙睿、商立群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联源物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告（合肥市包河区铜陵南路199号蓝鼎星河府小商业SA-2幢101-1/101-2/101-3/101-4,102-1/102-2/102-3/102-4,103-1/103-2/103-3/103-4，104-1/104-2/104-3/104-4，建筑面积2524.8㎡）物业服务费合计409017.6元（详见附件“物业费欠费清单”)；二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年12月15日于包河区蓝鼎星河府业主委员会签订了一份《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告提供包河区蓝鼎星河府小区的物业服务；物业服务费一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按办公、商业用途自用或者他用物业的，按每月4.5元/㎡收取物业费。合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，原告一直依约定提供物业服务至今。两被告系合肥市包河区蓝鼎星河府小区商业SA-2幢101-1/101-2/101-3/101-4，102-1/102-2/102-3/102-4，103-1/103-2/103-3/103-4，104-1/104-2/104-3/104-4，建筑面积2524.8㎡）的业主，至今没有按照合同约定交纳物业服务费，虽经原告多次催要，均未果。为此，为维护自身合法权益。特依据我国民事诉讼法的规定，具状贵院，请依法原告上列诉请。方海波、韩雪梅辩称：一、被答辩人向答辩人主张物业费所依据的收费方案，系涉及业主利益的重大事项，该收费方案未经法定双过半程序确定，可予撤销，案外人段昌凡已就此提起业主撤销权之诉，本案应当中止审理；二、被答辩人未按约提供符合（甲级）标准的服务，因此无权按照甲级服务标准收取高昂的服务费用；综上，答辩人根据《物业管理条例》、依据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2015年12月15日，原告联源物业公司与包河区蓝鼎星河府业主委员会签订《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》。合同约定，由原告为包河区蓝鼎星河府小区提供物业服务；物业费用实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括于物业费中，一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前15日内缴纳物业服务费用；其中按住宅用途或他用物业的，按每月1.44元/㎡收取物业费，按办公、商业用途自用或者他用物业的，按每月4.5元/㎡收取物业，合同期限自2016年1月1日至2017年12月31日，合同签订后，联源物业公司依约在该小区从事物业服务工作。方海波、韩雪梅系蓝鼎星河府小区小区商业SA-2幢101-1/101-2/101-3/101-4,102-1/102-2/102-3/102-4,103-1/103-2/103-3/103-4，104-1/104-2/104-3/104-4业主，被告当庭认可上述房产的建筑面积合计为2524.8平方米。该房屋类型为商业，自2016年1月1日起未交纳物业服务费。期间，联源物业公司曾采取发律师函、上门催收等方式催收物业服务费。另，本案两被告和案涉小区其他业主就原告与案涉小区业委会签订的《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》提起合同无效之诉，业经本院和安徽省合肥市中级人民法院一审、二审后确认上述物业服务合同有效。审理中，被告方海波、韩雪梅提交书面答辩状，本院于开庭前一日收到其邮寄的中止审理申请书，两被告认为本案审理结果要以本院受理的案外人段昌凡诉被告蓝鼎星河府业主委员会、上海联源物业发展有限公司业主撤销权纠纷一案审理结果为依据，要求本案中止审理。以上事实，有原告提交的被告身份证（复印件）、房地产权证（复印件）、原告的营业执照、《物业服务合同》、物价局关于物业收费有关问题的通知（复印件）、产权登记信息、业主委员会备案表、催告函、送达回单，被告提供的《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》受理案件通知书、《合肥市住宅类小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）》、《合肥市物业服务质量评价标准》等书证及原告、被告的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告联源物业公司进驻蓝鼎星河府小区提供物业管理服务是基于其与该小区业委会签订的《物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同效力业经生效判决确认，合法有效，因此前述合同对包括被告方海波、韩雪梅在内的全体业主具有约束力，被告方海波、韩雪梅应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。被告方海波、韩雪梅一方面以其他业主提起业主撤销权之诉要求中止本案审理，另一方面以原告提供的服务未达到合同约定的标准拒缴物业费，无事实和法律依据，概言之，本案系原告基于其与案涉小区业委会签订的有效的《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》，为包括两被告在内的广大业主提供物业管理服务，两被告理应交纳物业费，但实际上自原告入驻小区至今未缴纳。被告提供的照片系复印件且并不能完整反映原告的服务水平和质量，另物业管理公司不是公益机构，业主拒缴物业费，一定程度上也会限制、遏制物业公司提高服务标准和质量，乃至影响服务整个小区的水平，也会损害更多业主的利益，故而两被告应按照合法有效的合同履行义务，交纳物业服务费。根据原告提交《合肥市包河区蓝鼎星河府物业服务合同》，被告方海波、韩雪梅应支付约定的服务期限即自2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费合计272678.4元（2524.8㎡×4.5元/月×24个月），原告诉请两被告支付2018年度的物业服务费，因未提供证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告方海波、韩雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海联源物业公司发展有限公司物业管理费272678.4元；二、驳回原告上海联源物业公司发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7436元，减半收取为3718元，由原告上海联源物业公司发展有限公司负担1200元，被告方海波、韩雪梅负担2518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  于圣云二〇一九年九月二十八日书记员  李林霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。