江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4112号上诉人（原审原告）：孙康健，男，1990年3月26日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：庄两省，新沂市王楼法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王洪敏，新沂市王楼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈新军，男，1969年11月15日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：徐勤富，江苏良修律师事务所律师。上诉人孙康健因与被上诉人陈新军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙康健的委托诉讼代理人庄两省、被上诉人陈新军的委托诉讼代理人徐勤富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙康健上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、《民法通则》第一百三十五条关于两年的诉讼时效规定，只适用于债权请求权，不适用形成权。（2018）苏03民终6659号判决中已确认合同无效的请求属于形成权，不受两年诉讼时效的限制。因合同无效产生的财产返还请求权属于债权请求权，应从知道或应知道权利受侵害时计算。当事人并不享有确认合同无效的权利，只有在被法定机构确认为无效后，才产生不当得利的财产返还请求权及诉讼时效问题。本案中，陈新军不予返还，时效才开始计算。上述判决认定双方签订房屋买卖协议无效，上诉人时隔21天即向法院主张给付购房款，并未超过诉讼时效。2、（2018）苏0381民初1418号案件中，查明陈新军未给付孙康健购房款，陈新军只是抗辩孙广珍借他的钱，所付房款实际是以物抵债。原审法院运用推理方法否认陈新军未支付购房款的事实，明显偏袒陈新军。被上诉人陈新军答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。（2018）苏03民终6659号判决中，虽然认定孙康健与陈新军房屋买卖协议无效，但因涉案房屋转让给第三人张杰妮，张杰妮的配偶也已迁入户籍，据此二审法院认定协议即使无效也不应返还房屋。孙康健主张购房款的时效应从卖房时起算，如果陈新军不是以物抵债的方式已支付过购房款，孙康健及母亲也不会将房屋证件交给陈新军。即使没有支付购房款，主张购房款也属债权请求权，长达近十年不主张，也已过诉讼时效。孙康健向一审法院起诉请求：依法判令陈新军支付购房款12.8万元、财物折款2.2万元、利息9万元，合计24万元。原审法院查明事实如下：2009年1月3日，孙康健与陈新军签订《房屋买卖协议》一份，孙康健为甲方，陈新军为乙方，并由赵元良签字证明。协议内容为：甲方自愿将坐落在新沂新段村一组两间两层住房一套（约170平方米）出售给乙方；甲、乙双方协商议定房屋价格12.8万元、甲方自愿将房屋内家电、家具折价2.2万元，合计15万元，一并出售给乙方；甲乙双方同意于2009年1月3日乙方付清购房款，甲方正式将房屋交付给乙方；房屋有土地证、无房产证，乙方需办理房屋过户手续等一切费用，甲方概不负责，均由乙方自行承担；本协议在履行中，甲乙双方共同遵守，如有一方违约付对方违约金2万元；本协议自甲乙双方签字之日起生效；本协议一式三份，甲乙双方、证明人各一份。协议签订后，孙康健随即将涉案房屋集体土地使用权证交付给了陈新军。陈新军称协议签订后不久孙康健就向其交付了涉案房屋；孙康健称其母亲陈彩侠于2009年9月将涉案房屋交给陈新军保管，此后其家人未再回到涉案房屋中。2011年9月17日，陈新军与案外人张杰妮签订《房屋转让合同》一份，由陈新军将涉案房屋作价15万元出售给案外人张杰妮。该合同由新沂市新安法律服务所予以见证，并出具了见证书。合同签订后，陈新军将涉案房屋、其与孙康健签订的房屋买卖协议原件、房屋集体土地使用权证及办证票据一并交付给了张杰妮。此后，张杰妮及其家人一直在涉案房屋中居住，并在涉案房屋上增建了3层简易房。张杰妮的丈夫王建化已于2012年10月将户口迁入涉案房屋。另查明：孙康健与陈新军之间因房屋买卖纠纷，孙康健曾于2018年2月8日诉至法院，要求撤销双方于2009年1月3日签订的《房屋买卖协议》，将涉案房屋返还给孙康健。原审法院于2018年2月8日作出（2018）苏0381民初1418号民事判决书，判决认为：房屋属于价值较大的资产，房屋买卖行为属于对大宗资产的处置，交易过程需经过协商、签约、付款、交付房屋等一系列环节，买卖双方按日常交易习惯及常理均应会审慎对待，涉案房屋买卖协议采用的是打印文本，在双方签署前，协议内容即已形成，抬头亦标明“房屋买卖协议”的字样，且协议签订时，孙康健母亲陈彩侠也在现场，孙康健称未阅读协议内容即签名，却又在签订协议后随即将房屋土地证交付给陈新军，不符合常理，因此，孙康健在签字时对协议内容应为明知，根据房屋买卖的交易习惯，在房屋不具备办理产权过户条件的情况下，转移对房屋的占有并交付相应证件往往是出卖人向买受人履行交房义务的方式，是判断房屋买卖协议是否履行的显著特征，涉案房屋买卖协议签订后，孙康健即将房屋土地证交付给了陈新军，不久后又将涉案房屋交给陈新军，陈新军将房屋再次出售给张杰妮后，张杰妮又在涉案房屋中居住多年，并增建了3层简易房，其家人已将户口迁入涉案房屋至今，孙康健失去对涉案房屋的占有控制已长达九年之久，根据双方的庭审陈述及举证，结合涉案房屋买卖协议的签订过程、房屋的占有控制情况及交易习惯，能够认定双方之间就涉案房屋已达成了买卖合意；关于撤销权的行使期间，法律对于撤销权行使设定了一年的除斥期间，并限定了撤销权行使的最长保护期限为五年，孙康健与陈新军签订涉案房屋买卖协议至今已有九年，根据上述法律规定，孙康健提起本案诉讼已超出了撤销权行使的法定期限，撤销权依法已消灭，驳回了孙康健诉讼请求。孙康健不服提出上诉，本院于2018年12月20日作出（2018）苏03民终6659号终审判决认为：陈新军与孙康健所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，但陈新军系城镇居民，不是墨河街道新段村村民，不具备该区域内购房权利。孙康健将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非集体组织成员的陈新军，双方签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应认定为无效，基于此，孙康健没有行使撤销权的基础。虽然孙康健与陈新军签订的《房屋买卖协议》无效，但孙康健关于返还涉案房屋的主张亦不应予以支持，具体理由如下：首先，陈新军已经将涉案房屋再次转让给第三人张杰妮；其次，张杰妮受让该房屋后，即与其家人在涉案房屋中居住至今，并且在房屋上加盖了三层简易房，对该房屋形成了稳定的占有并进行了添附；最后，原审第三人王建化（张杰妮的配偶）已于2012年10月将户口迁入涉案房屋，二人对房屋继续占有使用不违反法律的禁止性规定。综上，对孙康健主张返还涉案房屋，不予支持。故驳回上诉，维持原判。一审法院认为，对于陈新军和孙康健于2009年1月3日订立的《房屋买卖协议》的真实性及效力问题，一审法院（2018）苏0381民初1418号民事判决书、徐州市中级人民法院（2018）苏03民终6659号民事判决书已确认，不再赘述。关于孙康健的起诉是否属于重复起诉问题，虽然陈新军和孙康健与（2018）苏0381民初1418号案件均系同一主体，案由也是房屋买卖合同纠纷，但孙康健诉讼请求不同，（2018）苏0381民初1418号案件中，孙康健诉讼请求主张的是撤销房屋买卖协议及返还房屋，而本案中主张的是支付房屋价款、财物款及利息，因此，本案不属于重复起诉，不适用一事不再理的原则；关于陈新军与孙康健之间房屋买卖关系是否支付了对价问题，正如（2018）苏0381民初1418号民事判决书主文中所认为：“房屋属于价值较大的资产，房屋买卖行为属于对大宗资产的处置，交易过程需经过协商、签约、付款、交付房屋等一系列环节，买卖双方按日常交易习惯及常理均应会审慎对待。涉案房屋买卖协议采用的是打印文本，在双方签署前，协议内容即已形成，抬头亦标明房屋买卖协议的字样，且协议签订时，原告的母亲陈彩侠也在现场。原告称未阅读协议内容即签名，却又在签订协议后随即将房屋土地证交付给被告，不符合常理。因此，原告在签字时对协议内容应为明知。根据房屋买卖的交易习惯，在房屋不具备办理产权过户条件的情况下，转移对房屋的占有并交付相应证件往往是出卖人向买受人履行交房义务的方式，是判断房屋买卖协议是否履行的显著特征。涉案房屋买卖协议签订后，原告即将房屋土地证交付给了被告，不久后又将涉案房屋交给被告。被告将房屋再次出售给张杰妮后，张杰妮又在涉案房屋中居住多年，并增建了3层简易房，其家人已将户口迁入涉案房屋。至今，原告失去对涉案房屋的占有控制已长达九年之久。根据原、被告双方的庭审陈述及举证，结合涉案房屋买卖协议的签订过程、房屋的占有控制情况及交易习惯，能够认定原、被告之间就涉案房屋已达成了买卖合意。”，那么，根据双方房屋买卖协议第三条：“甲乙双方同意于2009年1月3日乙方付清购房款，甲方正式将房屋交付给乙方”约定，可以看出，孙康健交付房屋的前提是付清购房款，现陈新军实际占有使用该房屋后又卖给他人多年，由此可以推导出，陈新军是在与孙康健结清购房款的前提下，将房屋交付给陈新军，否则孙康健也不应该将涉及房屋的土地使用权的相关手续也交给陈新军。另外，孙康健也自认，涉案房屋系其母亲大约于2006年春出资建成的，而买房时其母亲又在现场，说明孙康健卖房也是家庭合意，若陈新军没有支付购房款，孙康健及家人也不会这么多年不主张权利；关于孙康健的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，从双方房屋买卖协议内容可以看出，双方约定陈新军支付购房款的时间应该是2009年1月3日，如陈新军没有支付对价及其他物品价款，孙康健应在此时间起两年内主张权利，否则超过诉讼时效，不再受法律保护，且孙康健也没有举证证明有发生诉讼时效中止、中断等情形，现已达十年之久，故孙康健的权利主张已超过诉讼时效，不予支持。综上，孙康健的诉讼请求证据不足且已超过诉讼时效，不予支持。遂判决驳回孙康健的诉讼请求。二审中，上诉人孙康健提交（2018）苏0381民初9676号民事判决书复印件，证明孙广珍（孙康健之父）欠陈新军10万元，二人之间仅有这一笔借款，加上原审提供的孙康健与陈新军的现场录音能佐证陈新军没有支付本案房屋对价，双方也没有形成以房抵债的合意。被上诉人陈新军质证认为，在（2018）苏0381民初9676号案中的10万元与本案中上诉人父亲欠陈新军15万元并以15万元抵购房款是不同的债务。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的房屋买卖协议第三条约定：“甲乙双方同意于2009年1月3日乙方付清购房款，甲方正式将房屋交付给乙方”。从该协议内容可以看出，双方约定陈新军支付购房款的时间是2009年1月3日，如陈新军没有支付购房款，孙康健主张购房款的诉讼时效为三年。自2009年1月3日至本案孙康健起诉时已超过10年，且孙康健也没有举证证明有引起诉讼时效中止、中断等的情形出现，故孙康健主张购房款的请求已超过诉讼时效。孙康健上诉认为其主张给付购房款的诉讼时效应从（2018）苏03民终6659号判决认定双方签订房屋买卖协议无效时起算，本院不予采纳。孙康健称其家人和陈新军之间不存在以房抵债的情况，陈新军未支付购房款。本院认为，根据双方签订的房屋买卖协议约定的内容，陈新军付清购房款的义务与孙康健交付房屋的义务应当同时履行。在签协议后不久孙康健即将房屋和土地权属证交付给陈新军，且至本案起诉之前长达10年孙康健并未向陈新军主张购房款。基于上述事实，根据生活常理，亦可推定陈新军已向孙康健履行了给付购房款的义务。故一审判决驳回孙康健的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人孙康健的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人孙康健负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 李 琳二〇一九年九月四日书记员 陈斯雅