中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申4706号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：安徽国贸联创投资有限公司，住所地安徽省合肥市祁门路l779号天和园3幢。 法定代表人:何传友，该公司董事长。 委托诉讼代理人:卫民，该公司工作人员。 委托诉讼代理人:韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：戚小庆，男，1980年3月6日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：查曼，安徽同川律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泗县南虹棉业有限公司，住所地安徽省宿州市泗县刘圩镇潼南村。 法定代表人:曹达龙，该公司执行董事。 再审申请人安徽国贸联创投资有限公司（以下简称安徽国贸公司）因与被申请人戚小庆、泗县南虹棉业有限公司（以下简称泗县棉业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院(以下简称二审法院)（2018）皖民终773号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 安徽国贸公司申请再审称:（一）一二审法院未对泗县棉业公司出具的《聘书》的真实性、案涉《商品房买卖合同》和收款收据的形成时间以及安徽省宿州市泗县刘圩镇刘圩村村民委员会出具的《证明》的证据效力进行严格审查，即认定戚小庆具有足以排除强制执行的物权期待权，属事实认定不清。1.戚小庆提交的2011年9月泗县棉业公司出具的《聘书》是虚假的。泗县棉业公司委托诉讼代理人在二审法院2018年8月23日杨志良、刘兴奎、胡正刚与安徽国贸公司、泗县棉业公司执行异议之诉一案中的庭审陈述内容足以证明，曹坤山对外销售房屋未取得泗县棉业公司的授权，案涉房屋销售应发生在泗县棉业公司法定代表人曹达龙去世即2013年12月26日之后。泗县棉业公司于2013年9月22日将案涉房屋抵押给安徽国贸公司在先，戚小庆买卖案涉房屋在后。2.一二审法院认定戚小庆与泗县棉业公司之间形成房屋买卖合同关系错误。案涉商品房买卖合同未在房屋登记部门办理备案登记，未明确房屋的位置、房号和房屋面积等，不能证明该合同项下的房屋就是案涉办理抵押登记的房屋。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，迄今为止，案涉房屋的所有权人仍为泗县棉业公司。3.一二审法院认定戚小庆已经向泗县棉业公司支付案涉房款错误。戚小庆提交的收据未加盖泗县棉业公司的公章或财务章，不能证明其已向泗县棉业公司支付案涉房款，也不能证明案涉收据项下的款项系用于购买案涉房屋。泗县棉业公司未授权曹坤山销售案涉房屋，曹坤山的收款行为应为个人行为，不能代表泗县棉业公司。戚小庆既未提供案涉收据的银行转款凭证，也未说明款项来源。曹坤山在二审法院谈话笔录中的陈述内容是虚假的。案涉收据所涉款项巨大，曹坤山称以现金方式交易不符合常理。4.一二审法院根据戚小庆提交的安徽省宿州市泗县刘圩镇刘圩村村民委员会出具的《证明》，认定戚小庆已经于案涉《证明》载明的时间入住案涉房屋错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，戚小庆提交的《证明》没有制作证明材料人员的签字，不具有证明的效力。案涉房屋于2013年9月10日竣工验收合格，戚小庆称在案涉房屋竣工验收合格前就已经购买并入住案涉房屋是虚假的。（二）安徽国贸公司对案涉房屋依法享有优先受偿权。1.安徽国贸公司与泗县棉业公司于2013年9月22日签订抵押合同一份，由泗县棉业公司将其所有的包括案涉房产在内的南虹棉业商住楼1＃、2＃、3＃、4＃楼抵押给安徽国贸公司，并办理了抵押登记，他项权号为房地产他证皖泗字第××号。2.安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决业已判决安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押房产（包括案涉房产）享有优先受偿权。一二审法院以本案判决否定（2014）合民二初字第00115号民事判决，显属不当。在该判决书未经法定程序撤销的情况下，一二审法院在本案判决中认定戚小庆对案涉房屋享有物权期待权，属违法裁判。（三）一二审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对本案作出裁判，属适用法律错误。1.戚小庆没有证据证明非因自身过错未办理过户登记。案涉房屋于2013年6月19日取得出让土地使用权证，2013年9月11日取得房屋所有权证。即便戚小庆与泗县棉业公司之间的房屋买卖合同关系真实，案涉房屋一直没有办理过户，亦系戚小庆自身原因未办理过户登记。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是针对依法享有担保物权等优先受偿权所作出的规定，第二十八条是针对普通金钱债权强制执行作出的规定。安徽国贸公司对案涉房屋享有的是对抗案外人的担保物权等法定优先受偿权，并非普通金钱债权，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。3.本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。案涉房屋为商铺，非居住用房，也非戚小庆名下唯一的居住房屋。案涉房屋在安徽省宿州市泗县房地产管理部门备案登记的性质为商铺。本案一二审判决中所记载的戚小庆住所地不是案涉房屋所在地，表明案涉房屋并非戚小庆名下唯一用于居住的房屋。案涉房屋系泗县棉业公司利用自有土地开发，该公司不具有房地产开发资质，案涉房屋不属于新建商品房，若对外销售，属于二手房销售。综上，安徽国贸公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 戚小庆提交意见称：（一）戚小庆与泗县棉业公司于2013年3月6日就签订了合法有效的房屋买卖合同，且合同项下的房屋就是案涉查封的房屋，安徽国贸公司的主张没有事实和法律依据。（二）戚小庆在人民法院查封案涉房屋前就已依据合同约定支付购房款28万元，剩余2万元也承诺随时向法院交付执行。安徽国贸公司主张相关材料系伪造没有任何事实和法律依据。（三）戚小庆在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，相关证据足以证明该事实。（四）戚小庆对案涉房屋至今仍登记在泗县棉业公司名下没有过错。（五）安徽国贸公司主张的优先受偿权依法应为无效。即使有效，也只能对抗普通债权，戚小庆基于《商品房买卖合同》获得的是物权，该权利足以排除安徽国贸公司申请的执行。（六）案涉事实满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。安徽国贸公司在再审申请书中提出的主张不能成立，属对法律规定的片面理解。 本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉，双方争议的主要问题是戚小庆对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。 关于曹坤山是否获得泗县棉业公司授权的问题。从本案查明事实看，戚小庆提交的《聘书》载明：“兹聘请曹坤山负责泗县南虹棉业有限公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。落款：泗县棉业公司，2011年9月28日。”该《聘书》加盖有泗县棉业公司公章。安徽国贸公司虽主张该《聘书》虚假，但其并未提供充分证据证明。故其该项申请理由不能成立。曹坤山作为泗县棉业公司的授权代表，其签订合同、收取房款以及出具收据的行为，应视为泗县棉业公司的行为。曹坤山在接受二审法院调查时也认可签订案涉合同及收取案涉房款均是依据泗县棉业公司的授权。再者，根据泗县棉业公司在（2018）皖民终601、602、603号案外人执行异议之诉三案中，认可存在销售轧花厂房屋的事实，综合案涉房屋买卖时间、泗县棉业公司授权曹坤山的权限、期间以及曹坤山经手销售房屋十余套的情况，二审法院据此推定泗县棉业公司知情并无不当。综上，安徽国贸公司关于曹坤山对外销售房屋未取得泗县棉业公司的授权，曹坤山的收款行为应为个人行为，不能代表泗县棉业公司的再审申请理由不能成立。 关于戚小庆与泗县棉业公司之间是否形成房屋买卖合同关系的问题。戚小庆作为买受人与出卖人泗县棉业公司于2013年3月6日签订《商品房买卖合同》约定，泗县棉业公司将位于刘圩轧花厂西侧地段的第1套房屋出售给戚小庆，总价30万元，买受人采取分期付款方式付款：2013年3月6日付定金2万，3个月内付清26万元，余额2万元房屋产权证办好付清。该《商品房买卖合同》出卖人落款处加盖有泗县棉业公司印章。戚小庆与泗县棉业公司授权代表曹坤山均认可案涉《商品房买卖合同》约定的刘圩轧花厂西侧第1套房屋为轧花厂4号楼自北向南第1套。从上述事实看，案涉《商品房买卖合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同当事人对于房屋位置、房屋价款、支付方式、产权登记办理等事项均进行了约定，据此一二审判决认定戚小庆与泗县棉业公司之间形成了房屋买卖合同关系并无不妥。安徽国贸公司相关再审申请理由不能成立。 关于戚小庆实际占有房屋时间的认定问题。本案中，安徽省宿州市泗县刘圩镇刘圩村村民委员会出具《证明》证实，戚小庆自2013年8月起实际入住案涉房屋。二审法院就该《证明》调查核实时，该村委会负责人对出具《证明》的事实予以认可。故一二审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定采信该项证据，符合法律规定。一二审法院据此认定戚小庆自2013年8月起实际占有房屋并无不当。 关于戚小庆是否依约支付购房款的问题。一审中，戚小庆提交了单位盖章处均有曹坤山签字的收据。诉讼中，泗县棉业公司授权代表曹坤山亦认可戚小庆已按合同约定支付案涉房款28万元。曹坤山作为获得泗县棉业公司合法授权销售房屋的主体，其作出的相关认可具有法律效力，可以代表泗县棉业公司。故二审判决认定戚小庆已依约支付购房款具有事实依据。安徽国贸公司关于戚小庆提交的收据未加盖泗县棉业公司的公章或财务章，不能证明其已向泗县棉业公司支付案涉房款，也不能证明案涉收据项下的款项系用于购买案涉房屋的再审申请理由不能成立。 关于戚小庆未办理过户登记是否有过错的问题。泗县棉业公司于2013年3月6日将案涉房屋出售给戚小庆后，又于同年9月23日将案涉房屋抵押登记给安徽国贸公司。一二审法院据此认定案涉房屋未能及时办理过户登记不能归责于戚小庆一方，并无不当。 关于二审判决与（2014）合民二初字第00115号民事判决的关系问题。本案系案外人执行异议之诉，戚小庆的诉讼请求是主张就案涉房屋享有排除强制执行的实体权益。故本案的诉讼标的即是对戚小庆对案涉房屋所享有的实体权益与安徽国贸公司就案涉房屋所享有的债权及依法成立的抵押权的优先性进行比较。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据一二审法院查明事实和认定，其一，戚小庆作为买受人对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。其二，戚小庆于2013年3月6日就案涉房屋与泗县棉业公司签订《商品房买卖合同》，并自2013年8月起实际占有案涉房屋。安徽国贸公司与泗县棉业公司就案涉房屋办理抵押登记是在2013年9月23日，是在戚小庆与泗县棉业公司签订《商品房买卖合同》以及实际占有案涉房屋之后。二审判决据此认定戚小庆对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条除外情形的规定。如前所述，本案一二审判决是针对两种权利的优先性进行比较，针对戚小庆能否排除人民法院对案涉房产的强制执行作出判断，并未对安徽国贸公司对案涉房屋享有的担保物权作出认定，亦未否定（2014）合民二初字第00115号民事判决，故安徽国贸公司的相关再审申请理由不能成立。 综上，安徽国贸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回安徽国贸联创投资有限公司的再审申请。 审判长  朱燕 审判员  杜军 审判员  谢勇 二〇一九年九月二十七日 法官助理陈其庆 书记员王悦