云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5547号上诉人（原审原告）：阮顺德，男，1967年4月2日出生，汉族，住昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：阮彬，男，1989年10月6日出生，汉族，住昆明市官渡区。上述二上诉人共同委托的诉讼代理人：李杰，春城法律服务所法律工作者，特别授权代理。上述二上诉人共同委托的诉讼代理人：周婧，春城法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南华丰集团股份有限公司。住所地：昆明市官渡区昌宏路华丰国际商贸城B11栋6楼。法定代表人：赵云焜，董事长。委托诉讼代理人：冀蓓红，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人阮顺德、阮彬因与上诉人云南华丰集团股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。阮顺德、阮彬上诉请求：撤销一审判决，改判支持阮顺德、阮彬一审诉讼请求；一、二审诉讼费由云南华丰集团股份有限公司承担。事实和理由：一、阮顺德、阮彬与云南华丰集团股份有限公司于2011年9月订立《商品房购销合同》及补充协议，随后向云南华丰集团股份有限公司缴清契税、配套费、维修资金、办证工本费。2012年12月30日，云南华丰集团股份有限公司向阮顺德、阮彬交房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，云南华丰集团股份有限公司为阮顺德、阮彬办证期限为90日，即2013年3月31日到期，2013年4月1日进入云南华丰集团股份有限公司的办证违约期，该行为一直延续到2018年8月3日，阮顺德、阮彬获得颁证时止。本案中整个逾期办证违约行为是连贯和持续的，无法分割出已过诉讼时效和未过诉讼时效部分，一审判决认定2013年4月1日至2016年1月29日期间的逾期办证违约行为已过诉讼时效是错误的。二、一审判决未查清云南华丰集团股份有限公司何时将阮顺德、阮彬交纳的各项办证费用缴纳给相应收费部门，又将相应的收据和税票报送给产权登记部门。阮顺德、阮彬认为，云南华丰集团股份有限公司最后递交给产权登记部门相关收据和税务发票的时间为计算逾期办证违约金的截止时间，一审判决以产权管理部门出具的房屋交易和产权状况告知书的时间作为计算逾期办证违约金的截止时间是错误的。三、一审判决对逾期办证违约金采用酌情处理的方式认定为总房款每日0.05‰计算是错误的。综上，请求二审法院予以改判。针对阮顺德、阮彬的上诉，云南华丰集团股份有限公司辩称，阮顺德、阮彬的上诉请求不成立，请求二审法院驳回。云南华丰集团股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阮顺德、阮彬一审诉讼请求；一、二审诉讼费由阮顺德、阮彬承担。事实和理由：一、云南华丰集团股份有限公司提交的证据可证实阮顺德、阮彬2017年才向云南华丰集团股份有限公司签署并提交了办理房屋权属登记的委托书，此系涉案房屋迟迟未能办理房屋权属登记的根本原因。云南华丰集团股份有限公司提交了《物管公司的情况说明》和《昆明市规划局核发的项目验收合格证》及《房屋所有权证书》，上述证据充分说明2013年3月阮顺德、阮彬购买的房屋通过了验收，之后云南华丰集团股份有限公司通知所有业主提交办证的相关资料，包括委托书，2013年4月提交办证资料齐全的业主开始陆续取得房屋所有权证。阮顺德、阮彬虽不认可物管公司证据的效力但也未提交任何反驳证据。二、一审判决对诉讼时效的处理错误。本案中，阮顺德、阮彬主张的违约金债权范围是明确的，非持续性债权，阮顺德、阮彬没有证据证明本案存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，其依法丧失胜诉权。综上，请求二审法院依法改判。针对云南华丰集团股份有限公司的上诉，阮顺德、阮彬辩称，云南华丰集团股份有限公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回。阮顺德、阮彬向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金85989元；2、被告承担诉讼费。一审法院认定以下案件事实：原、被告于2011年9月16日双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区的华丰国际商贸城第C-8幢第4层410号房屋，同年9月16日进行合同登记备案。合同约定该房套内建筑面积为27.22平方米，房屋总价为263185元。该房屋购房首付款131685元，余款131500元向交通银行股份有限公司云南省分行按揭贷款，房屋全款被告已经按约定收到。双方合同第七条约定：卖方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并将本合同约定的商品房交付给乙方。双方也于2012年12月30日前进行了交接房。合同第十二条关于产权登记的内容约定，买方向卖方支付完全部房款和代收的税、费，房屋交接完毕，买方向卖方提交符合登记机关要求的资料（办证委托书、登记申请书、购房发票等）后，卖方协助买方申请办证，卖方将办理产权登记所需资料报送到产权登记机关后，即视为已经履行本条约定义务。2011年9月21日，原告向被告缴纳代收契税7895.55元，配套费13130元，维修资金3644.10元，代收工本费550.00元，原告已向被告支付了办理产权证的相关税费，也根据被告通知出具过办证委托书。2017年3月8日，被告向昆明市官渡区住房和城乡建设局房屋交易产权管理部门报送了产权登记资料，该部门出具了昆明市房备字2017第022850号房屋交易和产权状况告知书（商品房转让）。原告于2018年8月3日获得颁证。一审法院认为：本案争议焦点是，被告是否存在逾期办证违约行为，原告诉请是否已过诉讼时效，被告如何承担违约责任。原告与被告签订的商品房购销合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、对当事人具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案商品房于2012年12月30日前已经交付，原告已经履行交纳办证的工本费、契税、维修基金等义务，并多次配合提交办证委托书签名，被告未能在法定的交房后90日内为原告递交办理产权登记申请，已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩称原告诉请已过诉讼时效的问题。最高人民法院《民事审判指导与参考》总第73辑（2018.1）刊载了北京市高级人民法院对继续行债权诉讼时效的溯及力问题的参考意见，认为按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效，因普通债权诉讼时效为三年，原告于2019年2月1日提起诉讼，因此原告主张的从自2013年4月1日起计算至2016年1月31日期间逾期办证违约金，由于已过诉讼时效，一审法院不予支持。根据法律和相关司法解释，结合上述北京市高级人民法院的参考意见，一审法院支持原告自2016年2月1日至2017年3月7日止的违约金（401天）。2017年3月8日，被告向昆明市官渡区住房和城乡建设局房屋交易产权管理部门报送了产权登记资料并被受理，被告已经履行代为申请登记义务，不再承担迟延办证违约责任。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金和计算方式，一审法院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，依据我国合同法和本案房屋的交付及具体办证情况，原告已经实际接房，享有了使用利益，一审法院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰（每日13.16元）的标准计算逾期办证违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告阮顺德、原告阮彬逾期办证违约金5277.16元；二、原告的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费1949元，由被告承担。二审中，阮顺德、阮彬提交以下证据：一、交税发票，欲证明涉案房屋交税时间是2017年3月2日，云南华丰集团股份有限公司没有完成其应履行的办证义务，因为缴纳税款是办理房屋权属证书的必要条件。二、公证书一份，欲证明阮顺德、阮彬向云南华丰集团股份有限公司工作人员赵云昆所发送短信的真实性，并进一步证明阮顺德、阮彬自2011起一直在向云南华丰集团股份有限公司主张权利，要求办理产权证，本案并未超过诉讼时效。三、云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2017）云31民初122号民事判决书及云南省高级人民法院（2019）云民终39号民事裁定书，欲证明涉案房屋未办理权属证书导致阮顺德融资不畅，产生了高额的利息损失。云南华丰集团股份有限公司向本院提交《华丰国际商贸城及历年办理情况说明》，欲证明阮顺德、阮彬所购买的华丰国际商贸城项目共有3028套房屋，从2013年至2014年期间云南华丰集团股份有限公司已为70%的购房者办理了房屋权属证书，涉案房屋未办理权属证书系因阮顺德、阮彬未交齐办证材料所导致。对上述证据，本院认为，对阮顺德、阮彬提交的交税发票，云南华丰集团股份有限公司对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；对公证书，从阮顺德、阮彬2017年向赵云昆发送短信的内容来看，关于阮顺德、阮彬自2011年起即向云南华丰集团股份有限公司主张权利要求办理权属证书系阮顺德、阮彬在短信中的单方陈述，赵云昆对此未予认可，该证据不足以证实阮顺德、阮彬自2011年起一直在向云南华丰集团股份有限公司主张权利的事实，本院不予采信；对两份裁判文书，其所反映的内容为阮顺德、李正美与德宏华丰房地产开发有限公司的民间借贷纠纷，与本案纠纷并非同一法律关系，并且阮顺德虽在该案中抗辩认为其未能还款系因云南华丰集团股份有限公司未为其办理包括涉案房屋在内的41套房屋的产权登记手续导致其无法融资，但该抗辩理由并未被法院采纳，即该两份证据不足以证实云南华丰集团股份有限公司未及时为阮顺德、阮彬办理房屋权属证书所造成的直接损失，本院对证明目的不予确认。对云南华丰集团股份有限公司提交的情况说明，此系其单方陈述，本院不予采信。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。二审另查明：云南华丰集团股份有限公司于2017年3月2日向税务机关缴纳了涉案房屋的税款。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、云南华丰集团股份有限公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如云南华丰集团股份有限公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，云南华丰集团股份有限公司与阮顺德、阮彬签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，涉案房屋已经于2012年12月30日进行了交付，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，云南华丰集团股份有限公司应当在房屋交付之日起90日内为阮顺德、阮彬办理房屋权属证书。根据云南华丰集团股份有限公司提交的《房屋交易和产权状况告知书》所载明的内容可知，云南华丰集团股份有限公司于2017年3月8日才完成了向房屋权属登记部门交件的义务，已经超出了法律规定的办理权属证书的时间，其应当向阮顺德、阮彬承担逾期办证的违约责任。云南华丰集团股份有限公司上诉认为阮顺德、阮彬直至2017年才向其提交办理房屋权属登记的委托书，故不能办理权属证书的责任在阮顺德、阮彬一方。本院认为，根据查明的案件事实，2011年阮顺德、阮彬向云南华丰集团股份有限公司交纳了契税、工本费和配套费等费用，表明其愿意由云南华丰集团股份有限公司代为办理房屋权属证书，云南华丰集团股份有限公司收取上述费用后应当及时履行向产权登记机关交付办理权属证书所需材料的协助办证义务。云南华丰集团股份有限公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而阮顺德、阮彬作为购房人对此情况的知悉程度远远低于云南华丰集团股份有限公司，客观上也不应要求阮顺德、阮彬对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，云南华丰集团股份有限公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知阮顺德、阮彬应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在云南华丰集团股份有限公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告阮顺德、阮彬签署办证授权委托书而阮顺德、阮彬予以拒绝的情形的情况下，云南华丰集团股份有限公司关于其不应承担逾期办证的违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，云南华丰集团股份有限公司逾期办证的行为构成违约，一审法院根据合同法和本案房屋的交付及具体办证情况，酌情以交易房屋总价款为基数按每日0.05‰的标准计算违约金并不违反法律规定，本院依法予以确认，阮顺德、阮彬对违约金计算标准所提异议不成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，阮顺德、阮彬于2019年1月30日起诉，则一审法院判决云南华丰集团股份有限公司向阮顺德、阮彬支付自2016年2月1日起至2017年3月7日止的逾期办证违约金5277.16元并无不当，本院予以维持，双方当事人对违约金诉讼时效计算所提异议均不成立，本院不予支持。综上，上诉人云南华丰集团股份有限公司及阮顺德、阮彬的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1949元，由上诉人云南华丰集团股份有限公司负担。二审案件受理费1949元，由上诉人阮顺德、阮彬负担974.50元，由上诉人云南华丰集团股份有限公司负担974.50元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  方晨石审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一九年九月三十日书记员  杨雅婷