广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0117民初3178号原告：广州庚宏鞋材有限公司，住所地广州市从化区太平镇平中公路飞鹅村谢岗队80号,统一社会信用代码91440101797398289N。法定代表人：林昭凤。委托诉讼代理人：梁志铭、隆崇东，均系广东金山石律师事务所律师。被告：郑丐锋，男，1978年8月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：陈继周，男，1976年4月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告广州庚宏鞋材有限公司与被告郑丐锋、陈继周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人隆崇东、被告郑丐锋、陈继周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月23日，原告与两被告签订《房屋租赁契约书》，约定原告将广州市从化XX镇XX号内的厂房出租给两被告使用。租赁期限从2017年1月23日起至2024年7月31日止；约定的租金从2017年3月1日起至2019年4月30日每月为12500元，从2019年5月起至2024年7月31日每月为13500元，交租日期为每个月的10号之前；该契约书第十六条还明确“甲乙双方遵守本契约各条项之规定，如有违背任何条款时，甲方得随时解约收回产房，因此乙方所受之损失甲方概不负责”。《房屋租赁契约书》签订之后，原告依约向两被告交付了厂房，但两被告却经常发生不按时交租的情况。直至本案起诉之日为止，两被告已经拖欠了原告5个月的租金。据此，原告特提出本案诉讼，并向本院提出诉讼请求为：1、解除原告与两被告订立的《房屋租赁契约书》，判决两被告腾出广州市从化区XX镇XX号内承租厂房交还原告；2、判决两被告向原告支付拖欠的2019年2月至6月租金合共64500元（其中2019年2月至4月为37500元、2019年5月至6月为27000元）并支付违约金（按照人民银行同期贷款利率计算至付款之日止）；3、判决两被告向原告支付厂房占有使用费，占有使用费按照450元/日计算，从本案受理之日起计至厂房交付原告之日止；4、判决两被告支付原告的律师费21000元并承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第二、第三项诉讼请求为：2、判决两被告向原告支付2019年5月7月尚欠的租金3000元；3、判决两被告向原告支付厂房占有使用费，占有使用费按照450元/日计算，从2019年8月1日起计至厂房交付原告之日止。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.厂房租约合同书；2.房屋租赁契约书；3.欠租情况说明及微信聊天记录；4.律师费委托合同及收费发票。被告郑丐锋、陈继周一致辩称：两被告愿意按照合同约定向原告支付租金，且可向原告支付拖欠的3000元租金。因厂房存放了许多设备，无法短时间内搬离，我方不同意解除合同。被告郑丐锋、陈继周为证明其主张，向本院提交了微信聊天记录、转账记录作为证据。经审理查明：2014年1月30日，原告与案外人太平镇飞鹅村谢岗经济社签订了一份《厂房租约合同》，该合同约定原告承租案外人太平镇飞鹅村谢岗经济社位于广州市从化区XX村XX号的厂房，租约期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，共十年整。2017年1月23日，原告与被告郑丐锋、陈继周签订了一份《房屋租赁契约书》，该合同约定被告郑丐锋、陈继周承租原告位于广州市从化区XX村XX号内的厂房，租赁期限从2017年1月23日起至2024年7月31日止，租金从2017年3月1日起至2019年4月30日每月为12500元，从2019年5月起至2024年7月31日每月为13500元，租金应于每月10号之前缴纳；合同第十五条约定被告方若有违约事情，致损害原告之权益时愿听从原告方赔偿损害，如原告方因涉诉讼所缴纳之诉讼费，律师费用，均应由被告方负责赔偿；合同第十六条约定原、被告双方遵守本契约各条项之规定，如有违背任何条款时，原告方得随时解约收回产房，因此被告方所受之损失甲方概不负责”。又查，原告向本院提交了一份《欠租情况说明》并附有微信聊天截图，主要载明2018年7月至2019年4月原告向两被告催收租金的具体情况。又查，原告向本院提交了一份《委托合同》及发票两张，主要载明原告为涉案纠纷聘请律师并支付律师代理费21000元。再查，两被告向本院提交了微信聊天记录截图及银行转账截图，主要载明两被告于2017年7月16日向原告支付2019年2-5月的厂房租金50000元，于2017年7月26日向原告支付2019年6-7月的厂房租金25000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、关于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁契约书》的问题在庭审中，原告确认涉案租赁厂房无不动产权证，且截止一审辩论终结前，原告亦未向本院提交涉案租赁厂房的相关报建手续或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同及未经主管部门批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效,故本案中原告与两被告签订的《房屋租赁契约书》为无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案所涉合同自始无效，不存在合同的解除问题，因此，对于原告要求解除与被告签订的《房屋租赁契约书》的诉求，于法无据，本院不予支持。二、关于原告要求两被告腾空并交还涉案租赁厂房给原告的问题因原告与被告之间的房屋租赁合同无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应予以返还”的规定，两被告应将涉案方厂房返还给原告，但因考虑到两被告的厂房实际搬迁的情况，本院酌定两被告搬迁的期限定为本判决发生法律效力之日起90日内。三、关于原告要求两被告支付拖欠的租金、房屋占有使用费的问题根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告与被告签订的涉案合同为无效合同，但被告在使用涉案租赁厂房期间仍需支付场地占用费。原告与被告均确认自2019年5月1日起至2019年7月30日止，两被告尚欠的厂房使用费为3000元，故对于原告要求两被告支付自2019年5月1日起至2019年7月30日止尚欠的租金3000元的诉求，本院予以支持。从2019年8月1日起至两被告实际腾退涉案厂房之日止的房屋占有使用费，应参照涉案双方合同对于租金标准的约定，合同约定租金从2019年5月起至2024年7月31日为每月为13500元，故原告要求两被告从2019年8月1日起计至涉案租赁厂房实际交付原告之日止，按照450元/日的标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告要求两被告支付本案律师费的问题虽原告与两被告之间的租赁合同属于无效的合同，但合同中双方对于产生纠纷后的律师费有相关条款的约定，涉案租赁合同无效的法律后果的产生，原告与两被告均存在过错。因此，本院对原告主张的律师费酌定为10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》规定第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内共同支付自2019年5月1日起至2019年7月30日止尚欠的租金3000元给原告广州庚宏鞋材有限公司；二、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起90日内腾退位于广州市从化区XX村XX号内的厂房给原告；三、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内共同支付房屋占有使用费（房屋占有使用费，按照450元/日的标准，从2019年8月1日起计至被告郑丐锋、陈继周实际腾退位于广州市从化区XX村XX号内的厂房给原告之日止）给原告广州庚宏鞋材有限公司；四、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内支付律师费10000元给原告广州庚宏鞋材有限公司；五、驳回原告广州庚宏鞋材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由原告广州庚宏鞋材有限公司负担3100元,被告郑丐锋、陈继周共同负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇一九年九月十九日书记员  李嘉玮