山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初1181号   原告：山西省长治市联运有限公司住所地：长治市长安街88号。   法定代表人：王立基，职务：经理。   委托诉讼代理人：陈雪飞，系该公司副经理。   委托诉讼代理人：郭红海，系山西金壶律师事务所律师。   被告：长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司。   法定代表人：张菲，职务：经理。   住所地：长治市长安街88号。   委托诉讼代理人：郭文华，女，汉族，山西省沁县人，现住长治市潞州区康乐小区2号楼4单元302户，系被告公司临时员工，法定代表人张菲小姨。身份证号码：×××。   原告山西省长治市联运有限公司（以下称联运公司）诉被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司（以下称戴美克公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告联运公司的特别授权代理人陈雪飞、委托代理人郭红海，被告戴美克公司的特别授权代理人郭文华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告联运公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告的租赁关系；2、责令被告立即腾出所租房屋及物品，将承租房屋交付原告；3、判令被告连带支付所欠租金5万元及拖欠的水电费978.4元。4、依法判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2005年6月18日原告与长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签订租赁合同，租期十五年，自2005年8月1日起至2020年7月31日止。租金每年10万元，每年年初付清。按合同履行至2017年，由于市场发生变化，经双方协商租金调整为11万元。2017年长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司经与原告协商将所租赁场地一分为二，东半部分场地转租给被告经营使用，被告交付了2017年8月1日至2018年7月30日的租金。然在2018年7月底应交付下一年度租金时被告仅交付了10000元的房租，剩余50000元租金及水电费978.4元，经原告多次催促拒不缴纳，已严重违约。2018年9月3日原告与长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司特别授权代理人雷莉协商解除了双方签订的租赁合同，并约定合同解除后及时结清水电暖费用，30日内迁出所租赁房屋，经原告多次催促被告交付所欠租金及水电费，至今未果，故起诉至贵院，恳请人民法院依法解除租赁关系，责令被告立即支付拖欠款项并腾出租赁房屋，以确保国有资产的正常运营。   被告戴美克公司辩称，一、不同意解除双方的租赁关系，原告所述与事实严重不符。2011年被告就与长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签约租赁原告场地，每年租金为30万元。2018年3月，原告、被告、长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司、丰业汽车销售服务有限公司(另外一个租户)四方经多次协商，长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与原告解除租赁合同，由被告和丰业汽车有限公司直接与原告继续履行原告和同创的租赁合同，租期从2018年8月1日起至2020年7月31日止，被告每年支付6万元房租，每年初付清，房租直接交付原告。在四方约定后，在被告正常经营期间，原告为了将被告租赁的经营场所另外租赁他人，不断对被告进行各种形式的骚扰，隔三差五带人看被告经营场所，造成被告员工人心惶惶，直至2018年6、7月份，原告更是频繁到店或者电话或者要求被告到原告办公室面谈，甚至停水停电，以各种方法威逼被告搬离，原告提出给被告50万元作为补偿，要求被告提前解约，但被告苦心经营十多年的公司，而且在经营场所的基础建设和装饰、装潢累计高达400多万，租赁合同尚未到期，原告50万作为补偿被告不予接受，双方多次协商补偿款未果。此外，在被告租赁经营期间，2016年5月，原告以拆除改建为由，对被告所租范围内的包括三个房间的配件二库及10平米场地拆除改建，原告承诺重建完成必须交付租方与改建前面积相等的配件库，拆除改建工作不得影响租方正常经营活动，指定被告把原配件二库的各种汽车配件放置在和原告合用的临时库房(临时库房面积约为三个配件库房的40％)。但在3个月拆除改建完成后，原告无视约定，将被告三个配件库房和10平米场地改建成屋后另外租赁他人，被告因经营需要多次要求原告归还，但原告拒绝腾房，长期非法占用已经租赁给被告的经营场地，被告多次和原告明确表示，非法占用原配件库及10平米场地已经严重影响被告的正常经营，如果坚持不按照原告承诺及时归还原配件库及10平米场地，必须双倍支付被告房租和影响正常经营活动赔偿，这部分钱作为折抵支付原告租赁费，直至归还。然而，在被告正常合法经营期间，原告无视约定，在2018年9月1日将被告经营场所两处上锁贴封条，强行终止了被告的一切经营活动。更令人发指的是，原告为了将临时库房也出租他人，将被告彻底撵走，竟然在2018年年底擅自将被告放置在临时库房的所有汽车配件丢弃在院内，导致被告的汽车配件丢失损坏，直接经济损失达80多万。被告与原告延续执行的是同创和联运的租赁合同，合同内容规定，租金每年初付清，原被告双方之间直接对接是2018年8月1日，合同规定租金每年初付清，2018年1月被告尚未直接对接原告，2019年1月尚未到期，而且合同并未规定一次性付清，尚有原告违法占用被告三个配件库房及10平米场地作为抵扣，在被告严格履约不欠原告租金的情况下，原告采取极端的手段强行终止被告经营，要求被告解除合同，是原告严重违约，被告在约定租期内合法经营，原告的恶劣行径导致被告被迫停业，直至今日停业己达一年之久，损失惨重，原告反而要求被告再支付所谓的所欠租金，实属无理要求。二、在双方合同租赁期限内，原告采取违法手段，强迫被告停止经营并解除合同的行为违背法律规定，且造成被告多重损失，原告应当赔偿被告因此遭受的巨大损失。1、在双方合同履行中被告不存在违约行为，而原告严重违约，依据《合同法》应当赔偿被告的各项经营损失粗估100余万元(其中包括经营利润损失，以及不能如期完成的违约责任损失，员工不得不另课他路的补偿损失，仪器设备突遭停水停电以及不能及时维护的损坏报废损失，各种汽车配件以及汽车油料、汽车美容产品无法使用与过期等等其他一些难以估量的巨大损失，损失粗略估量达100多万)。2、原告应当赔偿给被告造成的经营场所基本建设及房屋装饰装修的费用损失。由于原告的违法行为，导致答人十几年苦心经营的公司被迫停止运营，在原告场地的基础建设和装饰装修累计高达400多万，不得不说是巨大损失，依据(最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)第十一条第一款与第十四条的规定，原告理应承担赔偿责任。3、原告应当赔偿长期非法占用被告合法租赁的三个配件库房及10平米场地的占用费用以及影响正常经营损失。在被告租赁经营期间，原告从2016年5月6日至今无偿占用被告租赁的三个配件库和10平米场地，严重影响被告正常经营，应当赔偿被告损失达50多万。4、原告应当赔偿擅自将被告放置在临时库房的汽车配件丢弃造成的财物损失80多万元。   综上所述，原告所述与事实严重不符，原告违背约定，为了强行要求被告提前解除合同，不择手段干扰被告的正常经营，导致被告损失惨重，望法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告将通过法律程序追究原告责任，维护被告的合法权益。   本院经审理认定事实如下：2005年6月18日，原告与长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签订《租赁合同》，约定将原告的二库及东至集散站围墙、南至家属院围墙、西至篮球场边、北至绿化带处的场地租赁给长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司，租赁期限为2005年8月1日-2020年7月31日，年租金10万元，每年初付清。后长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司将该场地的一半转租给被告公司使用。后长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司欲解除与原告的租赁关系，故转租其场地的被告和原告口头约定，由被告直接向原告支付租赁费60000元/年，没有签订新的书面合同，双方之间直接延续原长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与原告的合同。2018年7月30日，原告向被告下发了租赁费催缴通知单，告知被告公司租赁费用于2018年7月底到期，逾期不交费用，租赁合同将终止。2018年8月9日，被告向原告支付了租赁费1万元。2018年9月1日，原告以被告违约为由将所涉场地贴上封条，终止了合同履行，被告停止经营至今。2018年9月3日，原告和长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司签订了解除房屋租赁合同的协议，并于9月6日通知了被告。   另查明，被告向长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司转租期间，被告公司向其支付租金的时间是每年的7月底前支付下一年度的租金。长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司和另一家租赁场地的丰业公司支付下一年度租金也在每年7月底之前。   审理中，原告认为，双方已经从2017年8月1日起建立租赁合同关系，2017-2018年度的租金被告全额支付，2018-2019年度的租金应当沿用之前长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司的惯例在2018年7月底之前支付；被告认为，2017-2018年度，被告仍然是从长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司转租，并没有直接和原告建立租赁关系。双方从2018年8月1日才建立直接的租赁关系，根据合同约定，租金每年初付清，被告没有违约，2019年1月才是年初，被告先缴纳1万元是应原告的需要提前支付的。双方各执一词，原告提交了租赁合同、通知书、照片、情况说明、收据等相应证据佐证。   本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，虽然原被告双方对建立口头租赁合同的时间有争议，但是都认可至少从2018年8月1日起双方建立了口头租赁合同（该合同应视为不定期租赁合同），年租金60000元，且合同条款延续原长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司与原告的租赁合同。根据该合同的约定，可以确定作为一个合同年度的起始时间是从每年的8月1日起至下一年的7月31日止，租金的支付时间是每年初付清。原告认为“每年初”就是一个合同年度的年初，故应该在每年的7月底之前支付下一年度全年的租金60000元；被告认为“每年初”应该是一个自然年度的年初，也就是每年的1月份才支付全年的租金。根据通常意义的理解结合长治市同创新华夏汽车连锁销售有限公司、被告等租户支付租金的惯例，本院认为，“每年初”应当理解为一个合同年度的年初，即每年8月前后，更符合常理和商业习惯。故被告戴美克公司应当在2018年8月前后支付2018年8月1日起至2019年7月31日该合同年度的6万元租金，其仅支付了1万元，属于合同违约，双方延续的原租赁合同没有对合同违约的约定，但是作为不定期租赁合同，当事人可以随时解除。2018年7月30日，原告向被告下发了租赁费催缴通知单，2018年9月1日，原告以被告违约为由将所涉场地贴上封条，终止了合同履行，视为双方的口头租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告立即腾出所租房屋及物品将承租房屋交付原告的请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付剩余5万元租赁费的请求，被告在2018年9月1日仍应按照原租金标准支付房屋占用期间的费用，至今已超过一年，故对原告的请求予以支持。原告所称被告拖欠的水电费978.4元的主张仅有其单方制作的明细表，没有其他证据佐证，对该请求不予确认。被告所称原告将被告已租赁的部分配件库租给他人的行为，仅提交了录音、视频资料和部分照片，无其他证据佐证证明内容的真实性，本院不予确认。被告所称原告损坏被告的库存配件等行为，应当赔偿原告损失的主张可另行主张权利。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告山西省长治市联运有限公司与被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司之间的租赁合同确认解除；   二、被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内腾空所租赁的原告山西省长治市联运有限公司的房屋并将该房屋交还给原告；   三、被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日向原告山西省长治市联运有限公司支付租赁费50000元；   四、驳回原告其他诉讼请求。   如被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费537元，由被告长治市戴美克锐菱汽车销售服务有限公司承担537元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 刘锦宏     二○一九年九月二十四日   书记员 王超君