福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终5412号 上诉人（原审被告）：福州金发利美发工具有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路193号宝龙城市广场西南侧小白楼5楼532。 法定代表人：陈光茂，总经理。 委托诉讼代理人：陈光盛，男，汉族，1969年12月30日出生，住福建省福州市鼓楼区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：朱宝钦，女，1964年9月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：温义周，男，1966年9月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 上诉人福州金发利美发工具有限公司（以下简称“金发利公司”）因与被上诉人朱宝钦、温义周房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 金发利公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，错误计算上诉人未支付的租金。一审法院认定被上诉人实际接收房屋时间为2018年7月12日，那么被上诉人的租金应当计至7月11日。按照合同约定，累计租赁期36个月，上诉人的实际租期为34个月，则上诉人仅剩余4个月租金未支付，而非一审法院认定的4个月零28天。另，根据合同约定，上诉人原支付的租赁押金可抵扣拖欠的租金，以原租赁押金抵扣拖欠房租后的差额为36516*4-98860=47204元，而非一审法院认定的81285.6元。二、一审法院认定上诉人支付合同违约金109548元，没有事实和法律依据。被上诉人接收房屋的行为，可以证明双方租赁合同系于双方合意解除，上诉人不存在提前退租的情况。所以上诉人不需要承担违约金。三、被上诉人提出的诉请导致本案律师费、诉讼费过高，一审法院没有按照双方的义务比例进行分担。双方的租赁合同也没有约定由上诉人负担律师费。 朱宝钦、温义周辩称：一、一审法院租金计算并无错误。一审判决第二项，上诉人支付了29个月的租金，其中2015年9月12日支付的32953元是支付上一个租赁期限内的租金。二、上诉人应当支付违约金，依据合同第10条的约定，上诉人提前退场应当书面告知被上诉人，提前退租的，还应当赔偿上个月的租金。因被上诉人擅自退场，未对被上诉人履行书面告知程序，已构成违约。同时，也导致上诉人未能收取到合同正常履行下能收到的完整租金，导致上诉人损失。3.律师费和诉讼费一审法院认定合理。一审法院已经适用简易程序减半收取诉讼费，上诉人应当负担其应负担的部分。关于律师费，因为上诉人拖延时间，所以律师费的分担也是合理的。 朱宝钦、温义周向一审法院起诉请求：1.判令解除朱宝钦、温义周与金发利公司之间签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》；2.判令金发利公司立即向朱宝钦、温义周支付拖欠的租金以及拖欠租金产生的违约金、滞纳金、代缴电费、物业管理费、律师费用等共计411364元（详见赔偿清单）；3.判令金发利公司赔偿朱宝钦、温义周厂房修补、拆除、清理费用22300元；4.本案的诉讼费用由金发利公司承担。 一审法院认定事实：福州市仓山区金山大道618号金山工业区桔园洲园60＃楼4层工业厂房整层、3层工业厂房整层，由朱宝钦、温义周共同共有。2015年8月15日，朱宝钦作为甲方、金发利公司作为乙方签订《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》，就乙方租赁甲方名下的坐落于福州市标准厂房第三层（建筑面积为1781.27平方米）签订租赁合同一份。合同约定：1.1甲方和乙方同意按照本合同列明的条款和条件，分别出租和承租座落于福州市标准厂房，标准厂房第三层建筑面积为1781.27平方米。房屋租金应据此计算；2.1本合同租期自2015年9月12日起算，至2018年9月11日止；3.1每幢标准厂房的租金标准，第三层租金按每月每平方米人民币20元5角计付；3.2乙方根据本合同第1.1和3.1条之规定租赁的标准厂房，按照以上租金标准计算，每月租金为人民币36516元；3.3租金每月支付一次，每个月的租金应在上个月的最后一日前付清，本合同下第一期租金的支付日期为2015年9月11日；3.4乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠金额为基数，按日万分之三的比例计收。甲方有权从租赁押金中扣拖欠租金和滞纳金。若乙方逾期一个月仍不能足额交纳拖欠租金，则甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止物业管理合同中规定的各项物业服务；3.5其他费用：乙方同意由工业区开发公司指定的物业公司负责厂区内部及周边的物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司指定的物业管理规定，乙方应按照物业管理合同的规定向甲方指定的物业管理公司缴纳物业管理费；第四条：租赁押金。乙方同意自本合同生效之日起五日内，向甲方支付一笔相当于三个月租金的款项，及人民币98860.485元作为租赁押金，租赁押金用于因乙方给标准厂房造成的损坏而支付的费用，抵偿乙方每月应交纳而未交纳的各项费用，租赁期届满后，乙方将标准厂房交还甲方并维修完毕各项损坏后，甲方应将租赁押金全额退还给乙方；第十条：出现下列情况之一的，甲方有权解除本合同，由此给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方实际损失：10.1乙方连续拖欠租金2个月以上的。10.2未经甲方同意，乙方擅自改变房屋用途的。10.3乙方未至租期提前退租的，赔偿3个月租金。甲方根据上述情形解除本合同，应当书面通知乙方迁离并交回标准厂房；11.1本合同届满或被解除时，乙方应在合同期限内将标准厂房清理干净并交还给甲方。乙方逾期不迁离或不返还标准厂房的，甲方可根据本合同第十四条之规定解决纠纷，且乙方必须承担逾期的租金。另：1.金发利公司在未进行退租通知及厂房交接的情况下在租期内退场，金发利公司提供的证据可以证明朱宝钦、温义周已于2018年7月12日派人进入讼争店面进行清理和装修，视为其对租赁物的实际接收；2.双方庭审确认金发利公司在合同签订时向朱宝钦、温义周支付租赁押金98860元；3.双方庭审确认在合同租赁期内金发利公司已缴纳30个月租金，即租金已缴纳至2018年2月14日；4.2018年8月23日，朱宝钦、温义周委托福建福民律师事务所王怀律师向金发利公司以及金发利公司法定代表人陈光茂发函，告知金发利公司应当主动与朱宝钦商谈补足租金、水、电费、物业费，并依据协议约定赔偿朱宝钦三个月租金及上述租金、费用滞纳金，赔偿提前退租导致的需清场拆除有关旧设施及损坏修补、恢复标准厂房所需的费用等事宜。金发利公司及法定代表人均拒绝签收。 一审法院认为，朱宝钦、温义周与金发利公司签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同租期为三年，金发利公司在交纳30个月租金，即交纳至2018年2月15日后拒绝交纳租金，且在未通知未进行厂房交接的情况下擅自退出租赁场地，根据合同的约定，朱宝钦、温义周享有租赁合同的解除权，并要求金发利公司赔偿3个月租金，故朱宝钦、温义周诉请解除双方之间签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》及由金发利公司赔偿3个月租金的诉请，予以支持。朱宝钦、温义周于2018年7月12日对租赁场地进行清理和装修，视为对租赁场地的实际接收，故确认租赁合同解除时间为2018年7月12日，故租金应计算至2018年7月12日，即金发利公司还应支付2018年2月15日至2018年7月12日，即4个月零28天租金36516元×4个月+（36516元/月/30天）×27天=180145.6元。合同第四条约定：租赁押金用于因乙方给标准厂房造成的损坏而支付的费用，抵偿乙方每月应交纳而未交纳的各项费用。经双方确认金发利公司在合同签订后缴纳押金98860元，该费用与所欠租金相抵扣，故金发利公司还应向朱宝钦、温义周支付租金180145.6元-98860元=81285.6元。根据合同约定，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额按拖欠金额为基数，按日万分之三的比例计收，故金发利公司应支付以拖欠租金81285.6元为基数，按日万分之三的比例计算2018年7月13日至实际支付之日的违约金。双方一审庭审确认朱宝钦、温义周向福州炫木服装有限公司缴纳了出租店面2016年12月8日至2018年6月1日期间的电费共计15006元，该期间为金发利公司租赁期间，故该电费应由金发利公司承担，故朱宝钦、温义周诉请金发利公司向其支付代为垫付的电费15006元，予以支持。合同3.5条约定，金发利公司应按照物业管理合同的规定向朱宝钦、温义周指定的物业管理公司缴纳物业管理费。经庭审确认，朱宝钦、温义周尚未代为缴纳出租店面租赁期间的物业费，故其无权要求金发利公司向其支付租赁期间的物业管理费，该费用应由金发利公司向物业管理公司予以缴纳。合同第十四条约定，如因本合同发生任何争议……则任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，因诉讼而导致的一切费用由败诉方承担。朱宝钦、温义周因本合同发生争议委托律师支出律师代理费22000元，并提供委托代理合同、正式发票予以证实，其诉请该项费用由金发利公司向其支付，予以支持。朱宝钦、温义周以其于2018年8月12日与福州高歌建设工程有限公司签订的关于隔墙拆除、垃圾外运工程的《建筑装饰装修工程施工合同》，于2018年9月25日聘请施工人员进行安装修补铝合金玻璃等，诉请金发利公司赔偿厂房修补、拆迁、清理费用，朱宝钦、温义周于2018年7月12日对租赁场地进行重新装修，在其后签订的上述两份合同无法证实系因金发利公司原因而产生的支出，故对朱宝钦、温义周诉请赔偿厂房修补、拆迁、清理费用22300元，不予支持。 一审法院判决：一、朱宝钦、温义周与金发利公司于2015年8月15日签订的《金山工业区桔园洲60号标准厂房第三层租赁合同》于2018年7月12日解除；二、金发利公司于判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周租金81285.6元及违约金（违约金以81285.6元为基数，按日万分之三的标准计算自2018年7月13日至款项还清之日止）；三、金发利公司于判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周合同违约金109548元；四、金发利美发工具有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周电费、律师费37006元；五、驳回朱宝钦、温义周的其他诉讼请求。一审案件受理费7804元，减半收取3902元，朱宝钦、温义周负担1544元，金发利公司负担2358元。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人签订的租赁合同主体适格，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按约履行。合同约定租期三年至2018年9月11日止，金发利公司于2018年上半年在未通知被上诉人情况下擅自退出租赁场地，构成违约。一审法院依合同约定判决上诉人承担合同违约金、律师费、诉讼费有事实和法律依据，本院予以维持。双方合同约定租赁押金应用于上诉人给标准厂房造成的损坏而支付的费用，抵偿每月应交纳而未交纳的各项费用。上诉人擅自退租并称租赁押金可直接抵扣租赁费用的诉讼理由，没有合同和法律依据，本院不予采信。 关于案涉场所的租赁期限计算问题，上诉人提前退租且未对被上诉人履行告知义务，一审法院将租赁时间应计算至被上诉人进入租赁场地进行清理之日即2018年7月12日并无不当。合同租期约定自2015年9月12日起算至2018年9月11日为36个月，上诉人最后一次付款日为2018年2月15日且双方一致确认上诉人已支付了30个月租金，则上诉人已支付租金至2018年3月11日。一审法院按支付日期计算金发利公司还应支付2018年2月15日至2018年7月12日即4个月零28天租金错误。涉诉租期期限合同实际计至2019年7月12日，则上诉人尚欠自2018年3月12日至7月12日共计4个月零一天的租金，即金发利公司还应支付36516元×4个月+36516元/月/30天）=147281.2元，抵扣上诉人已缴纳押金98860元，上诉人尚欠被上诉人147281.2-98860=48421.2元及以此为基数按日万分之三计算的逾期支付利息。此外，一审判决对被上诉人主张的电费、物业费、装修费等的处理有事实依据，且双方当事人均无异议，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初286号民事判决第一、三、四、五项判决； 二、变更福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初286号民事判决第二项判决为“金发利公司于判决生效之日起十日内支付朱宝钦、温义周租金48421.2元及逾期支付利息（逾期支付利息以48421.2为基数，按日万分之三的标准计算自2018年7月13日至款项还清之日止）。 二审案件受理费7804元，由上诉人负担3504元，被上诉人负担4300元；一审案件受理费照此比例负担。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  薛闳引 审判员  田始凤 二〇一九年九月二十七日 法官助理赖钟炜 书记员邵彩云