贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8148号原告：胡轶伦，男，汉族，1998年2月20日出生，现住贵州省，委托诉讼代理人：符立萍，系贵州文腾律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。原告胡轶伦与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡轶伦之委托诉讼代理人符立萍，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡轶伦向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同并于本判决生效后立即向原告办理不动产产权证；2、判决被告向原告支付违约金，以997453.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月22日起计算至被告向原告交付不动产权产权证书之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月28日，由原告父亲胡才君代原告向被告认购被告开发的位于毕节××××区盛世华都一期2层130号房，并于当天与毕节华兴商业管理有限公司签订租赁合同，将该商铺委托毕节华兴商业管理有限公司租赁。2016年6月10日，原告向被告购买该商铺，并签订了《商品房买卖合同》，该商铺总价款为997453.00元，扣除毕节华兴商业管理有限公司代原告向被告支付的5年租金349109.00元，剩余房款634100.00元原告一次性支付给被告。2016年7月22日，原告向被告交付了办证费、印花税、交易费。根据合同，出卖人承诺于买受人接房、付清所有房款、付清相关费用、交齐办理产权所需资料后一年内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。被告现已违约，应向原告支付违约金。被告兴业公司答辩称：一、本案因政府机关征地拆迁严重滞后的行为致使答辩人不能如期向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，非因答辩人原由造成，商品房买卖合同中也约定了因政府原因造成的逾期，答辩人免责，故答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路“经十路”属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。况且，合同初始登记项下约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”，虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，故该条规定的法律效力及于转移登记，答辩人对逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责；二、被答辩人诉请计算违约金的基数与合同约定的价款不一致，不应支持；三、合同约定，出卖人承诺于买受人接房、付清所有房款、付清相关费用、交齐办理产权所需资料后一年内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被答辩人至今未向答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，故答辩人应予免责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证及军官证复印件、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提交的《商品房买卖合同》《证明》《安置补偿合同》《商铺委托租赁合同》、收据（维修基金）填列单、发票、流程表、录音。拟证明：1、涉案商铺归原告所有；2、被告逾期办证违约的事实以及违约金的计算方式。被告的质证意见为：对《商品房买卖合同》《证明》《安置补偿合同》《商铺委托租赁合同》、收据、发票的真实性及合法性予以认可；对录音的三性均不予以认可；同时认可原告主张的第一个证明目的，但是达不到第二个证明目的，理由除了民事答辩状中的事实与理由之外，商铺委托租赁合同中的委托方以及法律关系与本案无关，录音的来源不清楚并且录音的对象身份不明，内容也并未明确，故与本案无关联性；对填列单因没有原件以及被告印章，故对三性不予认可。经本院审查认为，对录音不予确认。对其他该组证据，能证明原、被告就商品房买卖进行了相关约定，且被告收取了相关款项等的事实，本院予以确认。二、原告提交的收据（办证费、交易费、印花税）。拟证明由被告代原告办理不动产产权证。被告的质证意见为，认可真实性与合法性，但是达不到证明目的，因为根据转移登记办理的相关程序，虽然由被告为原告办理不动产权证，但是原告也应配合办理提交相应资料，资料包括委托书，结婚证，身份证明等等。经本院审查认为，该组证据能证明被告收取了办证费、交易费、印花税的事实，本院予以确认。三、被告提交的《商品房买卖合同》。拟证明合同第二十二条关于初始登记中明确约定因政府机关行为造成被告违约的，被告不承担任何违约责任。据此，若因政府行政原因导致被告未能如期办理涉案商品房转移登记并交付相关文书的，被告应予免责。且合同第22条第三款约定了交付转移登记有关文书的时间为完成该条款所有内容后一年内，但原告至今未向被告交齐办理产权所需资料，故被告应予免责。原告的质证意见为，对三性无异议，但是达不到证明目的。经本院审查认为，原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，上述约定是关于初始登记的约定，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故该证据达不到被告的证明目的。四、被告提交的国有建设用地使用权出让合同、《证明》（七星关区房屋征收管理局出具）。拟证明，由于七星关区人民政府对涉案商品房所属土地行政征收严重滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响，七星关区人民政府未依约交付完成涉案商品房所属土地的征地拆迁，属于合同约定的行政不可抗力，兴业公司据此不应承担违约责任。原告的质证意见为，真实性、合法性无异议，对关联性持异议，且达不到证明目的。经本院审查认为，原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故该证据达不到被告的证明目的。五、被告提交的代建移交合同、建设工程施工合同、证明2份（德溪公司及宇通公司出具的）。拟证明，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，项目消防环形通道中属于市政施工的重要路段也未按期验收，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的未能如期取得，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的办理必然滞后。上述情况，均属于政府行为导致的违约，依照合同第八章第二十二条第二款第二项之约定，被告应当免责。原告的质证意见为：对代建移交合同、建设工程施工合同真实性、合法性无异议，对关联性持有异议，且达不到证明目的；对证明2份（德溪公司及宇通公司出具的）三性不予认可，且达不到证明目的。经本院审查认为，原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故该证据达不到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月10日，原告胡轶伦作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”2层130号房，房号为2-130，该商品房总价款为643100.00元；初始登记项下约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任；转移登记项下约定出卖人承诺于买受人接房、付清所有房款、付清相关费用、交齐办理产权所需资料后一年内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同签订后，原告一次性向被告支付购房款643100.00元，被告向原告出具了购房发票。2016年7月22日，原告向被告交纳了办证费、印花税、交易费，且被告的工作人员在交房流程表上确认原告的维修基金、契税及身份证明等已结清。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告办理不动产产权证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间及计算标准如何认定。关于第一个焦点的问题，不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。且原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，被告有义务为原告办理涉案房屋不动产权属证书。但是，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的办理涉案房屋产权转移登记的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。结合《商品房买卖合同》约定的购房款，以及购房发票载明的购房款，本院认定涉案房屋的购房款的643100.00元。在案证据显示，原告已按合同约定全额支付了购房款643100.00元，并于2016年7月22日向被告交纳了办证费、印花税、交易费，且被告的工作人员在交房流程表上确认原告的维修基金、契税及身份证明等已结清。但被告未在一年（2017年7月21日）内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然被告以合同初始登记项下约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”进行辩解，但原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款643100.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月22日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其违约金以原告已付购房款643100.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月22日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡轶伦支付违约金，违约金的计算方式为：以643100.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月22日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。二、驳回原告胡轶伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年九月二十一日书记员  包清琳