广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初9273号原告：广东合生泰景房地产有限公司。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托代理人：肖守华、李碧云，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：潘永淼。委托代理人：蔡智慧，广东国政律师事务所律师。原告广东合生泰景房地产有限公司诉被告潘永淼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李碧云和被告的委托代理人蔡智慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年4月28日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》等文件，约定将坐落于广州市海珠区惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50165号商铺（下称“涉案商铺”）出租给被告，被告按时支付租金。合同签订后，原告依约将上述商铺交付给被告使用，被告接收并实际使用。但随后，被告长期拖欠租金，经原告多次催促，被告以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。故起诉请求判令：1、被告立即支付租金本金69460元（租金的起止时间是从2013年12月3日至2015年6月26日，其中2013年12月3日至2015年2月2日期间每月租金为3639元；2015年2月3日至2015年6月26日期间的每月租金为3857元）及违约金69460元（违约金以每期欠付的租金为本金，自逾期第十个工作日按照每日1‰的标准计算，违约金首期的起算时间从2013年12月16日起算，违约金总额以租金本金为限）；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。本案中所谓“潘永淼”的签名并非潘永淼本人所签订的，被告没有与原告建立真实的房屋租赁关系，不应支付租金及违约金，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。经审理查明：海珠区惠纺街2号501房的权属人是原告，产权登记时间为2013年3月26日。原告就其主张提交了以下证据：第一、2013年4月28日，原告（甲方、出租人）与杨丁木（乙方、承租人为被告，杨丁木作为委托代理人）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50165号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约121.29平方米；（第三条）双方约定的租赁期限、租金情况如下：2013年2月3日至2013年11月2日月租金为0元；2013年11月3日至2014年2月2日月租金为3639元；2014年2月3日至2015年2月2日月租金为3639元；2015年2月3日至2016年2月2日月租金为3857元；……；租赁期限为捌年，租金标准及交付方式按第八条约定执行；（第四条）乙方向甲方交纳10917元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；（第六条）当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；（第七条）乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；（第八条）租金按照建筑面积计算，第壹、贰个租赁年度的月租金标准为30元/平方米/月,月租金暂定为3639元；自第叁个租赁年度起，租期每满壹个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增6%；乙方应于本合同签订当日支付首期（即壹个月）租金3639元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。第二、2013年4月28日，原告（甲方）与杨丁木（乙方、承租人为被告，杨丁木作为乙方的授权代表、通讯地址广东省广州市越秀区东方宾馆东翼东方商场二楼）签订（2013）珠纺租合补第2055号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;《租赁合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50165号物业出租给乙方，建筑面积约121.29平方米；乙方必须以广东温商进出口有限公司商号经营，不得擅自改变；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为捌年；自起租日起玖个月为免租期，前叁个月为免租装修期，免租期内乙方仅免除租金及物业管理费，但不免除水电费等其他费用;后陆个月为免租使用期，免租使用期内，乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第壹、贰个租赁年度的月租金标准为30元/平方米/月,月租金暂定为3639元；自第叁个租赁年度起，租期每满壹个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增6%；具体如下：第一个租赁年度暂定月租金为3639（含免租期玖个月）元，第二个租赁年度暂定月租金为3639元，第三个租赁年度暂定月租金为3857元；在本合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即壹个月）租金3639元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；乙方签署本补充协议的当日，须支付履约保证金10917元作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本合同的各项条款的保证；等。第三、出具日期为2013年4月28日，委托人为被告的《授权委托书》，内容为本人因个人原因未能亲自到广州办理“珠江国际纺织城合同签署、合同备案以及合同领取等事宜”，特别授权委托杨丁木代为办理“珠江国际纺织城租赁合同”签订等相关事宜，如产生法律纠纷，本人愿意承担相关法律责任。第四、《装修申请表》（申请日期为2014年4月18日，铺号为50059、50100、50101、50102、50103、50131、50132、50135、50136、50137、50162、50163、50165，公司名为广东服装温州商会，签约人为潘永淼、杨丁木、陈速，装修性质为一次装修）、《装修施工责任承诺书》（签署人为潘永淼、杨丁木、陈速）、《施工负责人预留印鉴表》。第五、出具日期为2014年4月18日，委托人为杨丁木，被委托人为杨丁洪的《个人授权委托书》，内容为由于本人工作繁忙，不能亲自办理珠江国际纺织城E区50162、50163商铺申报装修相关手续，特委托杨丁洪全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。第六、出具日期为2014年4月18日，委托人为潘永淼，被委托人为杨丁洪的《个人授权委托书》，内容为由于本人工作繁忙，不能亲自办理珠江国际纺织城E区50102、50103、50131、50132、50133、50165商铺申报装修相关手续，特委托杨丁洪全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。第七、《银联POS签购单》两张，日期为2013年2月2日，商户名为珠江纺织博览中心，持卡人签名为潘永淼。第八、《中国建设银行网上银行电子回单》的复印件，记载日期为2013年4月12日，付款人为潘永淼，收款人为广东珠江纺织博览中心有限公司，用途为转账存入。被告质证表示：证据一、二均不是被告签字的，与本案无关；对证据三至六的真实性、合法性和关联性不予确认，上面所有的签字并非被告所签，其他的授权委托书包括证据五均与本案无关，也无法确认该签名是否真实；对证据七、八的真实性、合法性和关联性不予确认，这些证据的出租人并非原告，是案外公司，涉及的店铺也并非本案的店铺，与本案无关。原告于2018年7月18日提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：其在被告支付了租赁保证金及首期租金后（即其与被告签订租赁合同前）就将涉案商铺交付给被告使用，商铺是毛坯的；由于合同约定：被告承租后暂不缴纳租金，在原告发出起租日通知后被告再补交租金；原告曾经以邮件的方式发出起租日通知，但均是他人签收，故本案中主张发出通知之日为本案起诉之日；涉案商铺一直均无人经营，已由原告于2019年2月份找开锁公司开锁收回。根据被告的申请，本院委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所（以下简称鉴定所）对原告提交的证据三（以下简称JC1）、证据四中的《装修申请表》（以下简称JC3-1、3-2）、《装修施工责任承诺书》（以下简称JC4-1、4-2）和证据六中“潘永淼”签名（以下简称JC2-1、2-2）的真伪进行鉴定，原告为此支付了鉴定费1000元，被告为此支付了鉴定费15120元。该鉴定所并出具了粤广绿司鉴所【2018】文鉴字第1285号《文书司法鉴定意见书》，该意见书载明：一、样本为1、日期为“二0一八年八月十日”广州市海珠区人民法院《送达回证》原件1份，共1页，该件“受送达人签名或盖章”栏的“潘永淼”签名字迹，简称YB1。2、日期为“18年8月24日”广州市海珠区人民法院《送达地址确认书》原件1份，共1张，其中在“确认人：”、“承诺人：”和“不同意电子送达（签章）”三处的“潘永淼”签名字迹，分别简称YB2-1、YB2-2、YB2-3；3、潘永淼于2018年12月13日在海珠法院书写的《笔迹鉴定取样表》，原件l份，共1页，其上的“潘永淼”字迹，简称YB3。综合表述时统称为YB。四、鉴定过程，㈢比较检验，检验所见：四份JC上7处“潘永淼”签名字迹与YB上的“潘永淼”签名字迹在书写风格、间架结构、字体字形、熟练程度、字与字、笔画与笔画之间相互照应关系不相同；二者在单字的细节特征上存在本质的差异，如：“潘永淼”三字的连笔动作、搭配比例；“潘”字的写法、笔画搭配、连笔动作、笔画长短及连笔动作；“永”的运笔弧度；“淼”字的搭配比例、运笔弧度、笔画长短、收笔动作等特征。五、分析说明：7处JC上“潘永淼”签名字迹与YB上潘永淼签名字迹在笔迹的概貌特征上不一致；进一步比对检验，见二者在细节特征上存在足够数量的特征差异点，且特征差异点的总和充分反映了不同人的书写习惯，已构成否定同一的充分条件。六、鉴定意见：涉案的：1、2013年4月28日授权委托书；2、2014年4月18日授权委托书；3、2014年4月18日的装修申请表；4、装修施工责任承诺书中的“潘永淼”签名字迹与委托人提供的潘永淼签名笔迹样本字迹均不是同一人所写。经开庭质证，原告质证表示：对上述鉴定意见书的真实性、合法性均无异议，关联性有异议，原告想鉴定的是2013年同时期的签字是否一致，而本案的鉴定样材是2018年的材料，两个签字并非在同一时期签订，所以不能判断2013年的签字并非潘永淼的签字，只能作为其在2013年2018年期间的签字不一样的说明而已。被告质证表示：对上述鉴定报告的真实性、合法性、关联性均没有异议，本案所涉及的相关签字并非潘永淼所签订的。原告基于上述《文书司法鉴定意见书》的鉴定意见，申请追加杨丁木、杨丁洪作为本案的第三人，与被告共同承担本案的全部债务，并提交以下证据：1、2013年4月28日，广东珠江纺织博览中心有限公司（甲方、出租人）与潘永淼（乙方、承租人为被告，杨丁？作为委托代理人）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城伍层自编50125号商铺出租给乙方作商业用途使用等；2、2013年4月28日，广东珠江纺织博览中心有限公司（甲方）与潘永淼（乙方、承租人为被告，杨丁？作为乙方的授权代表、通讯地址广东省广州市越秀区东方宾馆东翼东方商场二楼）签订（2013）珠纺租合补第2054号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城内伍层自编50125号物业出租给乙方，乙方必须以广州铂尚服饰有限公司商号经营等;3、《珠江国际纺织城五楼签约合同确认书》复印件，内容为合同一：潘永淼会长：50125……广州铂尚服饰有限公司；合同二：潘永淼会长：50165广东温商进出口有限公司；合同三：杨丁木副会长：50162……上海列马服饰有限公司；合同四：陈速副会长：50059……浙江高邦服饰集团有限公司，（手写签名）潘永淼，2013.1.25。原告还表示：除了其提交的证据七之外，其他均是受托人拿着委托人的授权书来办理手续的，原告方也没有看到潘永淼本人过来办理手续。但是原告方是有看到有人拿着潘永淼的银行卡到现场刷卡，并在刷卡后签上潘永淼的名字，虽然没有核对刷卡人的身份，但是原告认为该人员拿着潘永淼的银行卡来刷卡，是得到潘永淼的授权的。经过原告了解，杨丁木在签订合同当天，也持同份《委托书》与广东珠江纺织博览中心有限公司签订了证据1、2，其与广东珠江纺织博览中心有限公司的装修申请也是使用证据四中的《装修申请表》，所以即使本案被告没有出具真正的授权，从表见代理来看，杨丁木、杨丁洪的行为是代表了潘永淼的行为。被告表示：不同意原告的追加申请，并表示对原告提交的上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认，上述合同的出租人并非原告，是案外公司，涉及的店铺也非本案的店铺。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张与被告就涉案商铺存在租赁关系，并提交了证据三、四、六等予以佐证，而被告否认曾出具《授权委托书》委托他人代为签署租赁合同，也未向原告承租涉案商铺，故本院根据被告的申请，对原告提交的证据三、四、六中“潘永淼”签名的真伪委托鉴定所进行鉴定，该鉴定所并出具《文书司法鉴定意见书》。经开庭质证，原告虽认为样本与检材不是同时期的，但人的书写习惯一旦形成是不会轻易改变的，原告也未能提交充分证据被告的书写习惯产生过变更，故原告针对鉴定报告提出的异议，本院不予采纳。对鉴定所出具的上述《文书司法鉴定意见书》，本院予以采信。关于原告申请追加杨丁木、杨丁洪作为本案的第三人的问题。原告在诉讼中自述，在将涉案商铺交付给出租方、签订租赁合同和通过POS机刷卡收取保证金等的过程中，均没有见过潘永淼本人及核对刷卡人的身份，仅凭杨丁木、杨丁洪持有的“潘永淼”授权的《委托书》就签订了《租赁合同》并交付场地，也无与被告本人联系确认授权是否有效，故原告认为杨丁木、杨丁洪构成表见代理的意见，依据不足，本院不予采纳。原告要求追加该两人作为本案第三人的申请，本院不予准许。本案纠纷是原告提起的，但其提交的证据不足以证明与被告就涉案商铺存在租赁关系，故对原告主张的所有诉讼请求，本院予以驳回。由于本案纠纷产生的鉴定费16120元（包括被告预付的鉴定费15120元）也应由原告负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告广东合生泰景房地产有限公司的全部诉讼请求。二、原告在本判决生效之日起10日内向被告潘永淼支付鉴定费15120元。本案受理费3078.4元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年九月××日书 记 员  招佐文冯琬晴