海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2558号原告：宋XX，女，汉族，1980年9月30日出生，户籍地：海南省文昌市昌洒镇昌发村委会昌发五村。现住址：文昌市文城镇文建四横路28号。委托诉讼代理人：潘家扬，男，1980年4月3日出生，汉族，现住文昌市文城镇文建四横路28号。系原告宋XX丈夫。被告一：文昌居然之家商业管理有限公司，住所地文昌市文城镇文昌大道德桂馨商业城。法定代表人：林伟生。被告二：冯XX，女，1964年6月6日出生，汉族，现住海南省文昌市文城镇文建街18号。委托诉讼代理人：杜勇，海南凯志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜倩倩，海南凯志律师事务所实习律师。原告宋XX与被告文昌居然之家商业管理有限公司（以下简称“居然之家公司”）、冯XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋XX及其委托诉讼代理人潘家扬、被告冯XX委托诉讼代理人杜勇、杜倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋XX向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还合同保证金9357.66元；2.请求判令被告返还电卡押金500.00元；3.请求判令被告支付合同违约金6238.44元；4.请求判令被告赔偿装修费30079.00元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告一于2018年2月26日签订《居然之家招商合同》一份，合同约定由被告居然之家公司将位于文昌市文城镇文昌大道(德桂馨商业城)三层面积111.8平方米3-17号场地租给乙方用于商业经营，租赁期限自2018年3月1日至2020年6月30日，每平方米日租金0.93元，每月3119.22元，季度9357.66元，合同签订起至2019年底，每季度免租一个月，租金支付方式为季度支付，物业管理费等其他费用按合同约定承担。原告于签订合同当日支付给被告租金9565.61元，合同保证金9357.66元，电卡押金500元，物业管理费用2318.73元。之后每个季度都通过制卡或现金等方式支付租金，物业管理费等(附有收据)。另双方约定任何一方欲提前终止合同，必须双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十三章规定承担违约责任。违约责任明确约定因甲方(被告)违约造成合同终止的，除赔偿乙方(本案原告)装修费(按照合第四章第十八条的约定计算)外，还应支付相当于两个月租金的违约金，现因被告已经事实违约，所以原告方依据合同约定，要求被告履行违约责任。被告二为房屋所有人，在2017年1月1日与我方签订《商铺租赁合同》合同期为2017年1月1日到2017年12月31日。但于2017年5月份起被告二即将我方交于海南林生泰富实业发展有限公司（以下简称“林生泰富公司”）管理，具体两方是怎么样交接我们不是很清楚，因为当时与我方与冯XX签订的合同内容没有变化，冯XX方工作人员也证明说只是实际管理人有变化，其他都没有变化，加之我们对冯XX本人的信任，对于原合同保证金两方如何交接没有关注，也没有深入了解两方具体如何合作事宜。但是今年3月末接到冯XX方通知说是已经与林生泰富公司解除合同，合同保证金让我们找林生泰富公司要，也不承认我方与林生泰富公司管理之前缴费项目，不按原合同履行了。这与当初把我们交与林生泰富公司管理时的方式完全不相同，我方没办法接受。且协商没有达成一致的情况下，冯XX方工作人员5月10日切断我方店面电源，使我方没有办法继续经营，造成我方利益损失。综上所述，我方认为被告二冯XX需承担连带责任。依据以上事实理由，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告居然之家公司未作答辩。被告冯XX辩称，一、2017年5月，冯XX将涉案房产出租给林生泰富公司。2019年3月，因林生泰富公司未按时交纳租金，双方解除租赁合同。冯XX是涉案德桂馨商城的权利人，2017年5月12日，冯XX与林生泰富公司签订《租赁合同》，将德桂馨商城整体出租给林生泰富公司，租赁期限自2017年5月1日至2032年4月。2019年3月20日，因林生泰富公司拖欠租金，冯XX与林生泰富公司签订《〈租赁合同〉解除协议》。根据《租赁合同》第九条的约定，林生泰富公司应从德桂馨商城全面退场。2居然之家公司将德桂馨商城的3-17号场地、地下室4号出租给宋XX，宋XX向居然之家公司支付合同保证金、电卡押金。2018年2月26日，居然之家公司与宋XX签订《居然之家招商合同》，将德桂馨商城的3-17号场地出租给宋XX。2018年3月27日，居然之家公司与宋XX签订《文昌居然之家商业管理有限公司租赁合同》，将德桂馨商城的地下室4号出租给宋XX，宋XX向居然之家公司交付合同保证金9537.66元、电卡押金500元。3宋XX与冯XX之间不存在合同关系，冯XX不是本案适格被告。宋XX所主张的合同保证金、电卡押金均由居然之家公司收取，原告应向居然之家公司主张违约金、赔偿款。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了庭审举证：1.《居然之家招商合同》，证明合同有效；2.保证金收据一张、电卡押金收据一张、租金收据三张、物业管理费收据三张，证明被告收取的费用；3.通知单、《商场租赁合同终止经营权移交通知单》、《〈租赁合同〉解除协议》、商铺租金及费用催缴通知书，证明冯XX和居然之家解除合同交接的时候，原告要跟冯XX办理交接，但是直到通知原告不能经营的时候也从未有人与原告进行过交接。被告冯XX对原告提交的商铺租金及费用催缴通知书有异议，对其他证据无异议。被告冯XX提交如下证据：1.文昌市房权证文房证字第88422号《房屋所有权证》，证明冯XX是德桂馨商城的所有权人；2.文国用（2006）第WO103395号《国有土地使用权证》，证明冯XX是文城镇文西路地号04-03-37宗地的使用权人；3.租赁合同，证明2017年5月12日，冯XX与林生泰富公司签订《租赁合同》，冯XX将德桂馨商城及附属空地整体出租给林生泰富公司，租赁期限自2017年5月1日至2032年4月；4.《居然之家招商合同》，证明2018年2月26日，居然之家公司与宋XX签订《居然之家招商合同》，居然之家将德桂馨商城的3-17号场地出租给宋XX，租赁期限自2018年3月1日至2020年6月30日；5.《租赁合同》，证明2018年3月27日，居然之家公司与宋XX签订《文昌居然之家商业管理有限公司租赁合同》，将德桂馨商城的地下室4号出租给宋XX，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日；6.补充协议，证明居然之家与宋XX对合同保证金事宜进行约定；7.《〈租赁合同〉解除协议》，证明冯XX与林生泰富公司解除租赁合同；8.商场租赁合同终止经营权移交通知书，证明2019年3月20日，林生泰富公司告知各商户其已与冯XX解除租赁合同，如商户不愿继续经营，商户可与林生泰富公司办理解除合同手续；9.商场租赁合同终止经营权移交通知单、10.通知派发签收表，证明冯XX告知原告，冯XX与林生泰富公司已解除租赁合同，如原告要继续经营，应与冯XX办理交接，若不愿继续经营，应与林生泰富公司联系解除合同。原告对被告冯XX提交的全部证据的三性无异议，对证据8的证明内容有异议。原、被告提交的全部证据，真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：被告冯XX是德桂馨商城的所有权人。2017年5月12日，冯XX与林生泰富公司签订《租赁合同》，冯XX将德桂馨商城及附属空地整体出租给林生泰富公司，面积111.8平方米，租赁期限自2017年5月1日至2032年4月，租金每日每平方米0.93元，每月租金3119.22元。2018年2月26日，居然之家公司与宋XX签订《居然之家招商合同》，居然之家将德桂馨商城的3-17号场地出租给宋XX，租赁期限自2018年3月1日至2020年6月30日。2018年3月27日，居然之家公司与宋XX签订《文昌居然之家商业管理有限公司租赁合同》，将德桂馨商城的地下室4号出租给宋XX，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日。原告于签订合同当日支付给被告居然之家公司租金9565.61元，合同保证金9357.66元，电卡押金500元，物业管理费用2318.73元。之后每个季度通过制卡或现金等方式支付租金，物业管理费等。另双方约定任何一方欲提前终止合同，必须双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约。违约责任明确约定因甲方(被告)违约造成合同终止的，除赔偿乙方(本案原告)装修费(按照合第四章第十八条的约定计算)外，还应支付相当于两个月租金的违约金。2019年1月19日，居然之家公司与宋XX签订《补充协议》，如宋XX于2019年4月1日办理撤场手续，居然之家同意退还合同保证金9357.66元。2019年3月20日，因林生泰富公司拖欠租金，冯XX与林生泰富公司签订《〈租赁合同〉解除协议》，根据《租赁合同》第九条的约定，林生泰富公司应从德桂馨商城全面退场。当日，林生泰富公司和居然之家公司联合向居然之家建材城各商户发出《商场租赁合同终止经营权移交通知书》，主要内容如下：2017年5月12日，本人控股的海南林生泰富公司与冯XX签订《商场租赁合同》，合同签订后，林生泰富公司与居然之家公司签订合作协议，居然之家公司与贵户签订《商铺租赁协议》。由于经营不善，未按约定交纳租金已构成违约，现林生泰富公司已与冯XX解除租赁合同，建材城自2019年4月1日起由冯XX经营管理。如商户不愿继续经营，商户可与林生泰富公司办理解除合同手续。2019年3月21日，冯XX与林生泰富公司联合向原告等商户发出《商场租赁合同终止经营权移交通知单》，告知原告，冯XX与林生泰富公司已解除租赁合同，如原告要继续经营，应与冯XX办理交接，若不愿继续经营，应与林生泰富公司联系解除合同。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告与被告居然之家签订的居然之家招商合同、租赁合同和补充协议是否有效；二、被告是否应返还原告合同保证金、电卡押金、支付违约金、赔偿装修费。一、关于原告与被告居然之家签订的居然之家招商合同、租赁合同和补充协议的效力问题。2017年5月12日，林生泰富公司与冯XX签订《商场租赁合同》，合同签订后，林生泰富公司与居然之家公司签订了合作协议，基于两公司之间的合作关系，视为居然之家公司也取得了对德桂馨商城的承租权。林生泰富公司与冯XX签订《商场租赁合同》的目的是“经营家居建材及商业”，按照双方签订合同的本意，冯XX应允许承租方林生泰富公司与各商户签订租赁合同。事实上，冯XX也知晓林生泰富公司的合作方居然之家公司与原告等商户签订了《商铺租赁协议》而未提出异议，视为冯XX同意居然之家公司以其名义与原告等商户签订租赁合同。原告与被告居然之家签订的居然之家招商合同、租赁合同和补充协议，是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效合同。二、关于被告是否应返还原告合同保证金、电卡押金、支付违约金、赔偿装修费的问题。居然之家公司与宋XX在《居然之家招商合同》中约定，任何一方欲提前终止合同，必须双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约。违约责任明确约定因甲方(被告)违约造成合同终止的，除赔偿乙方(本案原告)装修费(按照合第四章第十八条的约定为每平方米500元，111.8平方米×500元/平方米=55900元)外，还应支付相当于两个月租金的违约金6238.44元。现因林生泰富公司拖欠租金，冯XX与其解除《商场租赁合同》，导致居然之家公司与原告解除合同，原告未有违约行为，居然之家公司单方与原告解除合同，应按合同约定向原告承担违约责任。居然之家公司应返还收取原告的合同保证金9357.66元、电卡押金500.00元并支付原告合同违约金6238.44元、装修费55900元，原告仅主张装修费30079.00元是对自己权利的处分，本院照准。原告与被告冯XX之间没有合同关系，被告冯XX也未侵犯原告的合法权利，原告要求被告冯XX承担法律责任没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告文昌居然之家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋XX合同保证金9357.66元、电卡押金500.00元并支付原告宋XX合同违约金6238.44元、装修费30079.00元，共计46175.10元；二、驳回原告宋XX的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币477.19元，由被告文昌居然之家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 于葆龄 二〇一九年九月二十八日法官助理 吴清岳书 记 员 刘灿东附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。