湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3240号原告：武汉金盛阅景物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖金桥一路南、五景药业东1栋6层2室，统一社会信用代码91420112081950066M。法定代表人：赵青，执行董事。委托诉讼代理人：胡海，公司员工。被告：刘刚，男，1986年12月3日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区，原告武汉金盛阅景物业管理有限公司（以下简称“金盛阅景物业公司”）与被告刘刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告金盛阅景物业公司的委托诉讼代理人胡海，被告刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金盛阅景物业公司提出诉讼请求，判令被告刘刚：1、支付2016年8月1日至2018年7月31日的物业管理费4358元。2、按照欠费金额×逾期天数×24%的标准支付至缴清全部物业服务费之日止的逾期付款滞纳金，截止到2018年7月31日应支付的滞纳金为2091.84元。3、承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告刘刚系我公司所管理的阅景国际小区的业主。被告刘刚于2014年5月6日与开发商武汉昆斯兰置业投资有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购得位于武汉市东西湖区金银湖路7号阅景国际1单元1903室的房屋，该房屋建筑面积90.8平方米。后原、被告于2015年7月26日签订《武汉市前期物业服务合同》，全面委托我公司对其所购买的阅景国际住宅小区提供物业服务，被告刘刚按建筑面积每月2.2元/平方米的标准向我公司交纳物业服务费，如被告刘刚逾期付款应根据欠款金额的日千分之五的标准支付违约金。协议生效后我公司依约为业主提供完善的物业管理服务，但被告刘刚并未依约交纳物业服务费，自2016年8月1日至2018年7月31日，被告刘刚共欠物业费4358元，滞纳金2091.84元，期间我公司多次对其书面及上门催缴，均无果。被告刘刚拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反了双方签署的物业服务合同，严重侵犯了我公司及其他业主的合法权益，故我公司将此事诉至法院，请求依法判决。被告刘刚辩称，第一，原告金盛阅景物业公司提供的物业服务不符合合同约定。其未经业主同意占用业主公共资源，未经过业主同意在五楼平台安装空调，侵占了公共区域并且还存在安全隐患；私自变更绿化区域，在正门口占用了绿化带；小区电梯质量低下，平均每周故障一次；其未按照合同约定给小区单元楼安装门禁系统，也没有对外来进出人员进行登记产生安全隐患，单元楼道门禁和小区入口门禁形同虚设；小区卫生环境恶劣，没有对公共区域进行定期打扫，与金盛商场接口的后门处安装排烟管直对门口，进出油烟困扰和影响业主健康和身体健康；楼下KTV深夜噪声很大，影响业主休息；未公开公共区域收支情况。另外，开发商延期交房，与业主协商违约赔偿时显失公平，部分业主通过诉讼的方式确定开发商延期交房的时间是2015年10月30日，我们与开发商协商的延期交房的违约金计算时间是2015年7月26日，与参加诉讼的业主标准不同，我们认为计算物业服务费应从法院认定的交房时间即2015年10月30日开始计算。另外，我家阳台和客厅外墙渗水，阳台的玻璃破损，存在严重安全隐患。我向原告金盛阅景物业公司反映情况，其一直未予以处理。第二，我们并非恶意拖欠物业服务费，而是原告金盛阅景物业公司服务质量低下，我们只是暂停交纳物业服务费。第三，原告金盛阅景物业公司主张的违约金不应得到支持，且违约金的计算标准过高。综上请求驳回原告金盛阅景物业公司的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：刘刚系武汉市东西湖区金盛·国际（金银湖广场二期）1单元19层3室房屋的业主，该房屋建筑面积90.8平方米。2016年2月18日，金盛阅景物业公司与刘刚签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定由金盛阅景物业公司为金盛阅景国际小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按照建筑面积2.2元/平方米/月计算，缴费方式为一次预收一年，于缴付日10日之前交清，如遇节假日顺延一天；如业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金盛阅景物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。该协议同时还约定金盛阅景物业公司的物业服务内容包括综合管理、对物业共用部位、共用设施设备日常的维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、智能化设施运行的维护，其中绿化养护的服务质量包括绿地无改变性质和破坏、占用现象；清洁卫生服务质量包括对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养家畜、家禽者进行劝告、并报告有关部门进行处理；秩序维护服务质量包括物业区域实行封闭管理，主要出入口有专人职守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记等。刘刚自2016年8月1日起未交纳物业服务费至今。金盛阅景物业公司多次催收，刘刚仍拒绝交纳物业服务费。金盛阅景物业公司遂诉至法院，要求如诉称。另查明，金盛阅景国际小区的1-4楼为商业体。小区规划显示4楼屋顶原规划为屋顶花园，商场门口规划有集中绿化。但4楼屋顶安装了商场的空调压缩机，商场门口集中绿化被占用。且业主家门口乱贴小广告的现象严重，小区未进行封闭管理，外来人员进出基本未受限制。基于以上事实，刘刚等业主拒绝交纳物业服务费。上述事实有《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市前期物业管理服务协议》、催收物业服务费的照片、小区内部现状照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，金盛阅景物业公司与刘刚签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。金盛阅景物业公司应当按照协议约定全面履行物业服务义务，刘刚应当按照协议约定按时交纳物业服务费。刘刚自2016年8月1日起未交纳物业服务费，构成违约。对金盛阅景物业公司主张其交纳服务费的请求本院予以支持。但因该小区存在改变部分绿化用途、门禁管理秩序混乱等情形，可以证明金盛阅景物业公司履行物业服务义务存在瑕疵，本院酌情在90%范围内支持刘刚应交纳的物业服务费。经计算，刘刚需交纳的2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费为4314.82元（2.2元/平方米/月×90.8平方米×24个月×90%）。对于刘刚反映的阳台和客厅外墙漏水的问题，不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。刘刚应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，以此拒缴物业服务费的抗辩理由没有法律依据。因金盛阅景物业公司未举证证明因刘刚的违约造成的损失，且其未全面完全履行物业服务合同中约定的义务，结合对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对金盛阅景物业公司违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘刚于本判决生效之日起十日内向原告武汉金盛阅景物业管理有限公司支付2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费4314.82元；二、驳回原告武汉金盛阅景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉金盛阅景物业管理有限公司已预缴），由原告武汉金盛阅景物业管理有限公司负担8元，由被告刘刚负担17元，并在支付上述款项时一并向原告武汉金盛阅景物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇一九年九月三日书记员 余维丰