上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初53568号原告：上海欣康物业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张成仁，总经理。委托诉讼代理人：沈岱青，上海正义永道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹，上海正义永道律师事务所律师。被告：上海雅炫布业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号XXX室。法定代表人：李志勇，总经理。被告：厦门昇隆服饰有限公司，住所地厦门市。法定代表人：谢宪文，董事长。委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德(厦门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊聪，北京中伦文德(厦门)律师事务所律师。原告上海欣康物业经营管理有限公司与被告上海雅炫布业有限公司(以下简称雅炫公司)、厦门昇隆服饰有限公司(以下简称昇隆公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月22日、8月27日公开开庭进行了审理。原告上海欣康物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人高丹、被告雅炫公司的法定代表人李志勇、被告昇隆公司的委托诉讼代理人林伯奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欣康物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的水、电费人民币271,089元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金169,945元(按每日千分之一利率计算，暂算至2019年2月28日，计算方式附清单)；3.案件受理费由两被告共同承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告雅炫公司支付2011年1月至2018年11月期间的水、电费281,089元(附计算清单，雅炫公司实际使用房某至2018年12月5日)，被告昇隆公司对此承担连带责任；2.判令被告昇隆公司支付逾期付款违约金272,911元(按每日千分之一利率计算，暂算至2019年2月28日，详见清单)；3.案件受理费由两被告共同承担。事实和理由：昇隆公司系上海市浦东新区康桥镇康意路XXX号A座(二层)房某(以下简称涉案房某)的业主。自2007年1月18日起，原告为昇隆公司所有含涉案房某在内的两套厂房提供物业服务。双方签订的《物业管理服务合同》第十三条原告向昇隆公司收取的费用中约定水表、电表按表计数计价(欠费逾期一个月后按日收取欠缴金额千分之一的违约金，逾期二个月后原告可停止供水、供电)。涉案房某的水、电费是在整个厂区的总表内由原告先行支付，再根据各个厂房的分表情况向业主或实际使用人收取。雅炫公司自2011年1月至2013年3月期间向案外人承某某于涉案房某上层的康意路XXX号1-A3房某，并支付该房某水、电费及物业管理费。后雅炫公司于2013年1月起承租涉案房某，涉案房某的物业管理费由昇隆公司支付，水、电费由雅炫公司承担。根据合同约定，原告有权利选择两被告的任何一方要求支付相关费用，但昇隆公司在合同中已经确认其承担水、电费的支付义务，故原告要求昇隆公司就涉案房某的水、电费承担连带责任。截止至2018年12月5日，两被告拖欠原告垫付的水、电费281,089元，为保护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告雅炫公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.雅炫公司仅是涉案房某的租赁方，非业主，其并未与原告签订物业服务合同，故不能作为本案的第一被告。2.2012年10月29日，雅炫公司与昇隆公司就涉案房某签订《租赁合同》。2013年1月开始使用涉案房某，故雅炫公司需承担的是2013年1月至2018年11月期间的水、电费合计486,190.95元。至此，雅炫公司已累计向原告支付了404,603.12元，该款项支付的系2016年始涉案房某产生的水、电费。剩余81,587.83元属于2013年至2015年期间的水、电费，且该款项已经超过诉讼时效，故雅炫公司无需再行支付。被告昇隆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实与理由：1.昇隆公司与雅炫公司签订的《租赁合同》明确约定，涉案房某的水、电费由雅炫公司承担。原告清楚该事实，两被告存在租赁关系期间，均由雅炫公司直接向原告支付相应的水、电费。且在雅炫公司拖欠水、电费的情况下，原告直接向雅炫公司催缴，并未向昇隆公司催讨。2017年3月13日，原告向昇隆公司发函，明确雅炫公司拖欠的水、电费与昇隆公司无关。昇隆公司从未拖欠原告涉案房某的物业管理费。根据相关法律规定，水、电费不属于物业服务费用，物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用。本案的最终用户即实际使用人雅炫公司，并非昇隆公司，原告要求昇隆公司对雅炫公司拖欠的水、电费承担连带责任没有法律依据。2.根据原告提供的“雅炫历年账目清单”显示，雅炫公司所欠的水、电费包含2011年1月至2012年10月期间的费用，而原告认可雅炫公司自2013年1月开始租赁涉案房某，故在此之前的费用与昇隆公司无关。雅炫公司向原告支付的相应款项应抵扣其租赁涉案房某期间拖欠的水、电费。3.原告主张的逾期付款违约金没有合同及法律依据，且违约金计算标准过高，应予调整。4.直至本案诉讼前，原告从未向昇隆公司主张欠交的水、电费，根据相关法律规定，原告主张的2015年10月1日之前的诉请适用两年诉讼时效，现已超过时效，2015年10月1日起至起诉之日期间的诉求虽可适用三年诉讼时效，但超过三年诉讼时效的部分依法也不应当予以支持。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2007年1月18日，原告(乙方)与昇隆公司(甲方)签订《标准厂房物业管理协议书》，约定由原告为昇隆公司所有的“长发-康桥标准厂房”(含涉案房某)提供物业服务。2013年12月18日，原告(甲方)与昇隆公司(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定由原告为昇隆公司所有的含涉案房某在内的两套厂房提供物业服务，合同期限自2014年1月1日0时起至2016年12月31日24时止。合同第十三条甲方负责向乙方收取下列费用中约定水表、电表按表计数计价(欠费逾期一个月后按日收取欠缴金额千分之一的违约金，逾期二个月后可停止供水、供电。合同第二十四条约定“甲方对业主或物业使用人的房某自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。”2016年12月28日，原告与昇隆公司续签《物业管理服务合同》，合同对物业管理费、保洁费、保安费、公用设施、设备日常维护、保养费等费用的收费标准作了调整，但对水、电费收取的相关约定未作变更。合同期限自2017年1月1日0时起至2019年12月31日24时止。2012年10月29日，昇隆公司(甲方)与雅炫公司(乙方)就涉案房某签订《租赁合同》，租赁期限自2012年11月1日起至2017年12月20日止。合同第五条第4款费用分摊约定“(1).上述标的物租赁期间的水、电、电话、网络等费用，由乙方按实际使用情况承担，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违规责任。……”2018年12月5日，雅炫公司与昇隆公司签署《退租交接记录》，该记录载明“……2.截止至2018年12月4日的电表电表读数：动力13441度，灯12261度，灯25161度……3.截止至2018年12月4日的水表1幢A座二层东0242吨，1幢A座二层西6371吨4.截止至2018年12月4日的水电费缴付情况：尚欠上海欣康物业经营管理有限公司水费、电费合计人民币(以实际出账为准)仍未付清。……”另查明，被告雅炫公司或其法定代表人李志勇自2013年1月10日开始陆续向原告转账支付钱款。具体为：2013年1月10日转账20,000元(备注物业费)，8月19日转账14,305元(备注水电费)；2014年1月16日转账33,245元(备注水电费)，11月14日转账20,000元(备注付欣康物业部分水电费)；2015年9月8日转账20,000元(备注水电费(雅炫)，12月3日转账20,000元(备注部分水电费)；2016年7月25日转账20,000元(备注雅炫布业水电费)，11月4日转账20,000元(备注厂房水电费)；2017年1月10日转账20,000元(备注厂房水电费)，3月15日转账20,000元(备注雅炫水电费)，4月25日转账14,668.92元(备注上海雅炫实业(2017年1-3月电费)，4月25日转账602.14元(备注上海雅炫实业(2017年1-3月水费)，4月27日转账20,000元(备注还2016年2楼水电费)，6月1日转账20,000元(备注还17年5月厂房电费)，7月16日转账10,000元(备注还17年6月厂房电费)，7月31日转账10,000元(备注还2017/7月水电费)，9月4日转账15,712.84元(备注2017/4-6月水电费)，11月6日转账20,000元(备注水电费(还2017-10月计划)；2018年2月2日转账31,960.48元(备注2017年7月-9月电费)，2月2日转账1,624.26元(备注2017年7月-9月水费)，7月5日转账19,814.64元(备注电费2017-(10-12月)，7月5日转账1,143.56元(备注水费2017-(10-12月)，8月9日转账10,000元(备注电费2018年1-3月部分)，9月17日转账10,000元(备注2018-3月余下及4月-6月部分)，10月22日转账10,534.52元(备注电费2018-(4-6月)余下付清)，10月22日转账991.76元(备注水费2018-(4-6月),以上总计404,603.12元。2019年6月17日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告一致认可，被告雅炫公司自2013年1月至2018年11月期间使用涉案房某，产生的水、电费合计为486,190.95元。2.原告认可被告昇隆公司向原告支付了涉案房某2011年至2018年期间的物业管理费。3.两被告认可原告主张的涉案房某自2013年始至2018年12月5日止产生的水、电费已向相关部门结清。4.2014年4月1日、8月12日、2016年2月25日，原告先后向被告雅炫公司发布电费调价的通知。原告上海欣康物业经营管理有限公司另主张1.雅炫公司除租赁使用涉案房某产生的水、电费486,190.95元外，雅炫公司在原告物业管辖范围内曾租赁案外人的房某从事经营活动，现尚欠2011年至2012年水、电、物业管理费、A类设备等各项费用计189,021.34元，2013年1月至3月的物业管理费、A类设备、公共设施费10,480元，合计199,501.34元。以上两项合计685,692.29元，应在本案中一并处理，故扣除雅炫公司已经支付的404,603.12元，至今雅炫公司应支付原告281,089.17元。2.被告雅炫公司在经营期间未及时清结水、电费，原告多次催缴，雅炫公司曾于2016年1月13日出具付款计划，载明“上海雅炫布业从2012年到2015年所欠的物业费、水电费、从2016年3月起，新到的付款单按时付清，原先欠下的费用从2016年5月份起每月付款贰万元正，直至付清为止。”2017年3月17日，雅炫公司的法定代表人李志勇出具承诺书，承诺“从2017年3月份起每月还款人民币贰万元正。当月的水电费当月另外付清。”2018年6月26日再次出具付款计划，载明“从2012年到2015年所欠的物业费、水电费，从2018年7月份起每月付款贰万元正，直到付清为止。”故被告雅炫公司拖欠的水、电费不存在超过诉讼时效的情形。3.原告向被告雅炫公司收取的水、电费的收费标准被告雅炫公司清楚知晓并认可。被告雅炫公司租赁涉案房某期间，逢供电、供水部门调整收费标准，原告均向雅炫公司以书面通知方式告知，并注明调整后收费标准的组成，雅炫公司对此无异议，其后也按照相应的收费标准交纳相关费用。4.两被告辩称雅炫公司2013年1月10日支付的20,000元系涉案房某的物业管理费及水、电费与事实不符。涉案房某物业管理费自2011年始至今均由昇隆公司向原告支付，该公司从未拖欠过任何物业管理费，且被告雅炫公司在该笔款项转账备注中为“物业费”，故被告雅炫公司再行向原告支付涉案房某的物业管理费，显然不符合常理。而当时被告雅炫公司租赁了案外人位于涉案房某上层的房某，故该笔款项应是被告雅炫公司租赁上述房某而支付的物业管理费。5.根据《物业服务收费管理办法》第十五条的规定，业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。假使水、电费不属于物业服务费用的范畴，也至少是物业服务资金，故昇隆公司对于原告起诉的水、电费应承担连带责任。对此，被告雅炫公司辩称，1.对于2份付款计划及承诺书均予以认可，但坚持认为2013年之前其租赁案外人的房某产生的相关费用及涉案房某部分产生的相应费用均已结清。2013年至2018年11月止产生的水、电费为486,190.95元。2.对于电费的收费标准存在异议，其收到过原告发出的电费调价通知及收费标准的组成，但并不清楚原告实际支付的情况。现根据原告提交的电费支付情况，原告向雅炫公司的电费收取标准高于其实际向电力公司支付的标准，多收部分应予扣除。3.雅炫公司租赁涉案房某期间的物业管理费由昇隆公司负担，其仅需要支付水、电费，但租赁合同约定2012年11月1日至2012年12月20日期间的物业管理费等费用由雅炫公司承担，故坚持主张雅炫公司于2013年1月10日支付的20,000元系涉案房某的物业管理费。被告昇隆公司辩称，1.两被告租赁关系存在期间，涉案房某产生的水、电费，原告直接向被告雅炫公司收取，其未收到原告发出的电费调价通知。原告无法区分厂区内的独立用电情况，应按照电力公司提供的收费情况中的总价款除以总电量为标准向雅炫公司收取电费，现原告电费收取的标准已经高于其实际向电力公司支付的标准，故原告对已经多收取的费用应予以抵扣。2.关于雅炫公司2013年1月10日支付的20,000元的用途，同意被告雅炫公司的意见。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《标准厂房物业管理协议书》，《物业管理服务合同》，《协议书》，《退租交接记录》，付款计划，承诺书，水、电费调价通知及相应的签收单，历月电费明细，上海南汇自来水有限公司营业所开具的证明，友善提醒书、友情提示，2011年至2018年期间的水、电费结算单及相应的水、电费记录，2011年7月至2018年9月的水费发票，2011年6月至2018年9月电费发票，2011年9月至2018年10月期间水、电费及物业管理费等发票的签收单，被告或其法定代表人向原告汇款的银行凭证，被告雅炫公司提供的《租赁合同》，被告昇隆公司提供的2011年至2018年期间向原告支付物业管理费等费用的银行汇款凭证及原告向其开具的相应发票，《租赁合同》(同被告雅炫公司提供)等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，原告与被告昇隆公司就涉案房某的物业管理签订的合同，两被告之间就涉案房某签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。审理中，1.原告主张被告雅炫公司自2011年始在其物业管理的辖区内向被告昇隆公司及案外人租用房某从事经营活动，其中2011年至2013年间租赁案外人房某产生各类费用199,501.34元，2013年1月至2018年11月租赁涉案房某产生水、电费计486,190.95元，两项合计685,692.29元，要求在本案中一并处理。对此，两被告均不予认可，被告昇隆公司认为被告雅炫公司租赁他人房某产生的相关费用与本案无关，且被告雅炫公司向原告支付相应钱款的时间点均属于与被告昇隆公司存在租赁关系期间，故该钱款的用途系支付涉案房某产生的水、电费。被告雅炫公司认为2013年之前与原告之间的款项已结清，其2013年始支付的钱款的用途同被告昇隆公司的意见一致。本院认为，原告主张被告租赁案外人房某产生的相应费用未结清，应另行诉讼主张权利。原告的此诉请缺乏相应的依据，本院不予支持。2.被告昇隆公司辩称原告主张的欠款部分已过诉讼时效，被告雅炫公司辩称2016年之前涉案房某产生的水、电费已过诉讼时效，故被告无需再行支付原告钱款。本院认为，因被告雅炫公司未及时支付相应款项，原告曾多次向被告雅炫公司催缴，庭审中，被告雅炫公司对原告提供的还款计划及承诺书等均无异议，故两被告的上述辩称意见，本院不予采信。3.庭审中，原、被告一致认可被告雅炫公司租赁涉案房某自2013年1月至2018年11月间产生水、电费计486,190.95元，期间被告雅炫公司向原告转账支付计404,603.12元。本院认为，原告关于其中2013年1月10日被告雅炫公司转账的20,000元系支付被告雅炫公司原租赁案外人房某的相应费用的意见，结合相关证据，较符合客观事实，本院予以采信。原告主张被告雅炫公司支付的上述钱款中包含涉案房某外的欠款，对此，两被告均不予认可，原告未提供相应证据证明，故原告的此主张，本院不予采信。据此，本院确认被告雅炫公司尚欠原告水、电费合计101,587.83元。4.原告与被告昇隆公司在《物业管理服务合同》中就水、电费的收取约定水表、电表按表计数计价，同时约定原告提供其他特约服务产生的费用由业主或使用人支付；两被告之间签订的《租赁合同》约定涉案房某产生的水、电费由被告雅炫公司承担。2013年1月至2018年12月5日涉案房某的实际使用人为被告雅炫公司，期间，原告也向被告雅炫公司催缴相应的水、电费，现原告对涉案房某该时间段产生的水、电费已向相关部门交付结清，故原告要求被告雅炫公司支付上述时间段的水、电费的请求，符合法律规定和合同依据，本院予以支持。根据原告与昇隆公司《物业管理服务合同》中的约定，原告已选择向被告雅炫公司收取相应的水、电费，且水、电费非物业管理费，原告要求被告昇隆公司对上述款项承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。另，《物业管理服务合同》中虽约定逾期支付需承担相应的违约金，但对支付的期限未作明确规定，原告要求被告昇隆公司承担逾期违约金缺乏合同依据，本院不予支持。5.关于电费的收费标准，雅炫公司辩称其确收到过原告发出的电费调价通知，但其不清楚原告实际向电力公司交纳的电费金额，原告多收的金额在欠费金额中应予以抵扣。原告则主张涉案房某所在厂区的水电设备的权属及申请人均为原告，厂区内各业主处仅安装有分电表，原告根据分电表的读数及双方确认的单价标准收取电费。原告收到供电部门调价通知后，均以书面告知，被告雅炫公司对收费标准的组成未提出异议，也从未提出要自行安装分时电表，故雅炫公司对于电费的收取标准是知情且同意的。本院认为，庭审查明，原告对于电费收费标准的调整均以书面形式向各业主予以公告，被告雅炫公司作为实际使用人在使用涉案房某经营期间从未提出异议，期间亦按照相应时间段的收费标准交纳了部分电费，视为对原告根据相关部门的调价通知确定的电费的收费标准的认可。故两被告的辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海雅炫布业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣康物业经营管理有限公司2013年1月至2018年11月期间尚欠的水、电费101,587.83元。二、驳回原告上海欣康物业经营管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,340元，减半收取计4,670元(原告上海欣康物业经营管理有限公司已预交)，由原告上海欣康物业经营管理有限公司负担3,504.12元，被告上海雅炫布业有限公司负担1,165.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一九年九月十一日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。