北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初12353号原告（反诉被告）：北京嘉业兴城投资管理有限公司，住所地北京市通州区嘉创路10号33号楼2层101-201号。法定代表人：陈进，执行董事。委托诉讼代理人：覃海娜，女，公司员工。委托诉讼代理人：何承介，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：意昂投资（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张爱国，经理。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。原告（反诉被告）北京嘉业兴城投资管理有限公司（以下简称嘉业公司）与被告（反诉原告）意昂投资（北京）有限公司（以下简称意昂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉业公司的委托诉讼代理人覃海娜、何承介，意昂公司的委托诉讼代理人李顺涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉业公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决意昂公司返还租赁保证金170698元；2.依法判决意昂公司支付违约金170698元；3.依法判决意昂公司支付自2019年3月1日起至返还租赁保证金之日止的逾期付款利息（以本金170698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.依法判决意昂公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月27日，意昂公司与嘉业公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定意昂公司将位于北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼2层（380㎡）、4层（430㎡）、5层（410㎡）出租给嘉业公司，起租日为2019年5月1日，终止日为2029年4月30日，免租期为2019年3月1日至2019年4月30日，租赁保证金为170698元，装修交付时间为2019年3月1日，首期租金为256048元，首年租金为1024190元，前四年租金不变，第五年递增5%，第八年递增5%。首期租金交纳时间为装修交付时间即2019年3月1日。合同签订后，嘉业公司按照约定向意昂公司支付了租赁保证金170698元，但意昂公司迟迟未能按期交付房屋，致使嘉业公司至今未收到房屋，经多次催促，意昂公司仍不按照合同约定履行交房义务，故诉至法院。意昂公司辩称，第一，意昂公司不存在违约行为，嘉业公司逾期支付租金超过合同约定的一个月，意昂公司依据合同约定有权解除合同，2019年4月2日，意昂公司发出解约通知，双方之间合同已经解除。第二，嘉业公司未履行租赁合同，在签订合同后意昂公司按照双方约定，对涉案房屋按照嘉业公司的要求进行了装饰装修，产生了35万元的装修费用。但因嘉业公司的原因，导致合同解除，给意昂公司造成了装修费、中介费、空置期损失等在内的巨额损失，租赁保证金根本就无法弥补意昂公司产生的损失，所以，该租赁保证金予以没收。第三，意昂公司不存在违约情况，嘉业公司违约，所以不同意其违约金的诉求。故请求法院驳回嘉业公司的全部诉讼请求。意昂公司向本院提出如下反诉请求：1.请求法院判决嘉业公司支付2019年3月1日至2019年4月2日期间（共33天）的租金损失92598元；2.请求法院判决嘉业公司以256048元为基数，自2019年1月11日起至2019年4月2日止，按照日万分之五的标准，支付滞纳金10497元；3.请求法院判决嘉业公司支付装饰装修损失350000元；4.请求法院判决嘉业公司支付中介费损失80000元；5.请求法院判决嘉业公司支付空置期损失170698元；6.请求法院判决嘉业公司返还盖有意昂公司公章的营业执照复印件5份、盖有被告公章的房产证复印件5份，返还编号为0004339423的门禁卡一张；7.案件受理费由嘉业公司承担。事实与理由：2018年12月27日，嘉业公司（乙方）与意昂公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定意昂公司将北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼二层、四层、五层，共计1220㎡房屋出租给嘉业公司，由嘉业公司以包租方式进行管理。租赁用途为办公、仓库。租期为2019年5月1日至2029年4月30日。免租期为2019年3月1日至2019年4月30日。合同第4.1条约定了租赁保证金为170698元。首期租金为256048元，嘉业公司逾期支付租金需按照日万分之五支付滞纳金。合同第五条租赁费用的支付5.1明确约定“乙方应于本合同签订之后的十个工作日内，向甲方支付租赁保证金及第一期租金”。合同第十二条12.1约定如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同。合同第三条约定甲方承诺四层为精装交付，装修材料标准参照三层的材料标准，嘉业公司提供装修空间布局图，装修交付时间为2019年2月28日。如装修未能如期交付，四层免租期顺延，其他楼层不顺延。嘉业公司应于2018年12月31日前提供装修空间布局图并支付租赁保证金，意昂公司收到后开始装修，如因嘉业公司原因未能如期装修，则四层免租期不顺延。2019年2月22日，双方签订《合同补充协议书》，约定将原租赁楼层的二、四、五层变更为二、三、四层，其他条款不变。双方签订《房屋租赁合同书》后，嘉业公司在2019年1月2日将租赁房屋内的空间格局装修图纸提交给意昂公司，之后意昂公司按照图纸进行了装修，并于2019年2月下旬完成装修，2019年3月1日，意昂公司催告嘉业公司支付租金及收房时，其却以四层租赁房屋洗手间蹲坑的台子高度问题及临时提出四层露台（不在租赁房屋面积之内）未进行铺砖为由不予收房并拖延支付整个二层、三层、四层房屋的租金。2019年3月21日，意昂公司再次催告嘉业公司收房时，其仍以四层房屋装修问题为由要求对二层、三层、四层整体房屋的租金进行顺延并要求一并将二层、三层、四层房屋进行打款。意昂公司认为嘉业公司存有如下违约行为，第一，虽然合同中存在两个支付首期租金的时间，4.2条约定为2019年3月1日，合同5.1条约定签订合同后十个工作日内（即2019年1月11日之前）。但无论按照何种约定，即使按照对意昂公司不利的2019年3月1日之前支付租金，嘉业公司在2019年4月1日之前均未支付首期租金，已经超过一个月，嘉业公司已经构成违约，意昂公司按照合同第十二条有权解除合同。第二，意昂公司已经按照嘉业公司的装修格局图纸要求进行了装修，但其却额外增加租赁面积之外的露台铺地砖的装修事项，并以对收房并不产生实际影响的无理事由拖延收房，已经构成违约，应当对拖延收房导致的房租损失及损失扩大部分承担责任。鉴于此，意昂公司于2019年4月2日通知嘉业公司解除合同。意昂公司认为嘉业公司作为以承租转租为主要业务的房产出租管理公司，理应提供优质服务，及时按照“包租”约定按时支付租金，但其却恶意拖欠租金，构成根本违约。虽然在嘉业公司提供合同时并未约定违约责任，但根据合同法第107条及第113条规定，应当依法承担违约责任。为此，意昂公司向法院提起反诉。嘉业公司对反诉辩称，一、根据双方的《房屋租赁合同书》及其补充合同之规定，首期租金的缴纳时间为装修交付时间即2019年3月1日，意昂公司向嘉业公司交房是支付租金的前提条件。意昂公司未能按期交房，嘉业公司依法享有先行履行抗辩权，有权拒绝支付首期租金。二、关于2019年3月1日至2019年4月2日的租金。意昂公司在该时间段尚未交房，嘉业公司尚未收房且未实际占有、使用涉诉房屋，因此嘉业公司无义务支付。该时间段根据双方的租赁合同约定处于免租期内，嘉业公司也无义务支付。三、关于2019年1月11日至2019年4月2日的滞纳金，意昂公司单方撕毁合约构成违约，而不是嘉业公司违约，嘉业公司无义务支付首期租金，更无义务支付滞纳金。意昂公司计算租金与滞纳金的依据严重错误，且自相矛盾标准不一。四、关于装饰装修费用不同意支付。意昂公司单方撕毁合约构成违约，嘉业公司多次要求交房，收房后安排付款。但嘉业公司未收房亦未实际占有使用，装饰装修跟嘉业公司无关。根据双方合约，意昂公司提供精装交付，费用也由意昂公司负担。五、关于中介费不同意支付。中介费与本诉和反诉无关且嘉业公司无义务支付中介费。六、关于空置期理由同租金、滞纳金，系意昂公司违约造成；七、关于返还营业执照复印件、房产证复印件、门禁卡，根据收取情况退还。嘉业公司围绕本诉及反诉提交了如下证据：1.房屋租赁合同书；2.合同补充协议书；3.催房通知书；4.收房通知书；5.解约通知书；6.微信聊天记录；7.证人证言；8.录音。意昂公司围绕本诉及反诉提交了如下证据：1.房屋租赁合同书、合同补充协议书、不动产权证；2.四层装修图纸4张；3.微信聊天记录；4.工商银行网上电子回单、委托付款说明、发票4张；5.办公室装修合同、装修工程竣工验收单、光盘及补充情况说明、收据、微信转账记录、招商银行历史交易明细、浦发银行电子回单；6.嘉业公司领用明细。庭审中，嘉业公司申请证人史某出庭作证，史某系中介的工作人员，史某称，2019年3月1日，意昂公司通知嘉业公司交房款，但当天没有交房，因为装修没有做完，史某亲自到现场进行了确认，意昂公司的负责人张主任说大概还需要20天才能交房。因约定好交房时付全部房款，所以涉及到了四层顺延免租期的问题。因约定的是整体交接，所以整体的房屋都没有交接过。2019年3月21日，意昂公司称下周一交房，后周一当天只把二层的水电进行了交接，三层因为有一个人正在使用，所以当时没有办法进行交接，四层因为露台还没有装修完，等装修完再清算。2019年3月26日，意昂公司电话告知房屋整体不租了。对此史某与意昂公司张主任进行了当面沟通，张主任反馈说领导不让租了。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，意昂公司（甲方）与嘉业公司（乙方）签订房屋租赁合同书，合同约定甲方将北京经济技术开发区经海三路109号院50号楼2层、4层、5层出租给乙方使用，租赁物的用途为办公、仓库。租赁期限为10年，起租日为2019年5月1日，终止日为2029年4月30日，租赁免租期为2019年3月1日起至2019年4月30日止。关于租赁物的交付，甲方承诺四层楼宇面积精装修交付，装修材料标准参照甲方三层装修标准交付，乙方提供装修空间布局图，装修交付时间为2019年2月28日，如装修未能如期交付，则四层免租期顺延。乙方应于2018年12月31日前提供装修空间布局图并支付租赁保证金，甲方收到后开始装修，如因乙方原因装修未能如期交付，则四层免租期不变。租赁保证金为170698元。首期交纳租金时间为装修交付时间2019年3月1日，首期租金金额为256048元。合同5.1条又约定，乙方应于本合同签订之后的十个工作日内，向甲方支付租赁保证金及第一期租金。关于合同的提前终止，12.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过15日，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起15日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方故意欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止。2019年1月4日，意昂公司向中介公司支付了中介费40000元。2019年2月22日，双方签订合同补充协议书，将房屋租赁合同书中的租赁楼层变更为二层、三层、四层，面积共计1232㎡，由于调换楼层产生的面积差12㎡不计入房租，租房保证金和房租不变。嘉业公司提供了的装修图纸，其中包括消防、风口、吊灯、灯位、地面铺砖、走道。其上关于露天阳台未做铺砖要求。2018年12月29日，意昂公司（甲方）与保定市旭东装饰装修工程有限公司（乙方）签订办公室装修合同，约定乙方对涉案房屋四层进行装修，工程日期自2018年12月30日至2019年2月22日，工程价款350000元，保修期为2年，剩余10%在保修期结束后一次性支付完。意昂公司支付了装修款309890元。2019年2月25日，意昂公司对装修工程进行了验收。关于装修情况，意昂公司称，其于2019年2月25日装修完毕，装修完毕后通知了嘉业公司，3月1日，嘉业公司去现场。嘉业公司称，3月1日，中介通知嘉业公司去看房，但发现露台没有装修，便通知了中介，由中介与意昂公司进行沟通。关于没有收房的原因，嘉业公司称原因有三，第一是因露台没有装修。第二是因洗手间的蹲厕没有达到要求，按照合同约定，装修应当比照三、五层的装修进行，但四层的蹲坑高度与其他楼层不一致。第三是因为在2019年3月26日，中介反馈称意昂公司不愿意再将涉案房屋出租。嘉业公司提交了2019年3月26日史某与张义潇的现场沟通录音。张称“我们这几个老总商量之后，房屋（租赁）合同可定不继续往下履行……即使走法律手段，我们也不继续往下履行了”。意昂公司称张义潇已经离职，其自称录音不是本人。庭审中，意昂公司未就录音的是否为张义潇本人申请鉴定。嘉业公司提交了2019年3月27日的催房通知函与2019年4月4日的收房通知函，要求意昂公司尽快交房，嘉业公司主张3月27日的催房通知书系通过中介送达给意昂公司的，但意昂公司称其未收到上述通知。2019年4月2日，意昂公司向嘉业公司发送解约通知函，称嘉业公司没有按照约定时间支付第一期租金，构成违约，在该通知函发出之日起，合同自动终止。嘉业公司称已经收到上述通知函，并同意合同已经于2019年4月2日解除，但认为解除原因是意昂公司单方解除。意昂公司提供了张义潇与中介方史某的微信聊天记录，史某当庭认可该聊天记录的真实性，其中2018年12月26日张称，“装修四层，免租期到3月1日，未装修完可以顺延，其他两层的免租期就是3月1日”，史称“明白，3月1日是起租期”。3月1日，张称“今天该交房租了”，并称“你把王总他们那边设计的电话给我一下，我让装修的跟他联系一下，他说那个蹲坑改一下，那个位置不能那么留着，蹲坑的台子太高”。3月21日，张称“阳台后来跟我说的，阳台没弄，其他地方都弄好了，里边已经装修完了，阳台尽快安排”。3月22日，史称“二层三层的起租期是3月1日，四层顺延，扣掉顺延时间一起打款”，张称“这个不影响装修，已经结束了，装修已经完成，阳台没在租房面积，我答应铺就肯定会办，不能拿这个来告诉不能付款”，并称“要付今天就付”。2019年1月2日，嘉业公司陈超领取意昂公司房本复印件5份、营业执照复印件5份、门禁牌1个。经查，租赁合同中未约定违约金，嘉业公司称其主张的违约金是参考租赁保证金估算的。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉业公司与意昂公司签订的房屋租赁合同符合法律、行政法规的强制性规定应属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同4.2条对于首期租金的交纳时间约定为装修交付时间为2019年3月1日，合同5.1条对于租金的交纳时间约定于合同签订后十个工作日内（即最晚于2019年1月10日前交纳），上述约定虽有所矛盾，但根据微信聊天记录，意昂公司于2019年3月1日催促嘉业公司交纳租金，此前并未进行过催促，可见意昂公司亦按照合同4.2条的约定实际履行，故本院认为双方已经就租金交纳的时间达成了一致意见，即2019年3月1日。双方争议的焦点在于，2019年3月1日是否完成了对4层装修的交付。嘉业公司认为装修未交付的主要原因在于露台的铺砖问题及厕所蹲便的高度问题。虽然证人陈述3月1日并未装修完毕且证人认为不仅仅是露台及蹲便的问题，而是房屋的基础装修也没完成，但其未提交其他证据佐证，且嘉业公司在证人出庭前的陈述也未提及到该问题。本院认为，因为意昂公司的装修系按照嘉业公司提供的装修图进行的，而嘉业公司在图纸中并未要求对露台进行铺砖，故露台的铺砖问题不能作为意昂公司未完成装修的依据。关于蹲便的高度问题，租赁合同及装修图纸中确未对蹲便高度进行约定，合同中关于装修材料标准参照三层装修标准的约定，并不涉及蹲便的高度标准。且蹲厕的高度亦并非租赁合同履行中的关键性因素，该问题不影响房屋的整体交付使用，嘉业公司以此为由不收房不具有合理性。按照合同约定，嘉业公司应于2019年3月1日交纳首期租金，其未按时交纳构成违约。根据合同约定，若嘉业公司欠交租金超过一个月，则意昂公司享有解除权。但在2019年3月26日，意昂公司明确表示不愿再出租涉案房屋，且嘉业公司已经知悉该通知，虽然意昂公司抗辩该录音不是张义潇本人，但其未提供证据证明，本院对此该项质证意见不予采纳。此时意昂尚未享有合同解除权，其单方解除合同没有法律依据，构成违约。基于以上事实，双方在合同履行过程中均存在违约行为，加之合同中未对违约金进行约定，故本院认为双方互不负违约责任，对于嘉业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。因租赁合同未实际履行，故对于嘉业公司主张返还租赁保证金的诉讼请求本院予以支持，其主张的逾期利息，本院仅支持2019年4月3日以后至实际返还期间的利息。因涉案房屋未进行交付，嘉业公司也未实际占有房屋，故对于意昂公司反诉要求支付租金、滞纳金的请求本院不予支持。关于装修损失，本院认为根据意昂公司提供的装修图纸，其装修部分为基础装修，不影响其后续使用及收益，故对其该部分反诉请求本院不予支持。对于其主张的中介费损失、空置期损失没有法律依据，本院不予支持。对于其主张返还营业执照复印件、房产证复印件及门禁牌的诉讼请求，有证据证明，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、一百零八条之规定，判决如下：一、意昂投资（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还嘉业兴城投资管理有限公司租赁保证金170698元；二、意昂投资（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还嘉业兴城投资管理有限公司租赁保证金利息（以170698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年4月3日计算至实际返还之日止）；三、嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还意昂投资（北京）有限公司盖有意昂投资（北京）有限公司公章的营业执照复印件5份、房产证复印件5份、编号为0004339423的门禁牌一张；四、驳回嘉业兴城投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回意昂投资（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3211元，由嘉业兴城投资管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5419元，由意昂投资（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 毛希彤二〇一九年九月二十八日法官助理 桂 洋书 记 员 石英慧