海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初7984号原告：海南荣誉投资顾问有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸五东路12号宝阳花园A2幢第六层6E室，统一社会信用代码：9146010032405016XP。法定代表人：黎会珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告：海南天鸿海岛房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路2号珠江广场之帝都大厦第九层A、B、C、D座，统一社会信用代码：9146000072127735XY。法定代表人：牛生原，该公司总经理。委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐焕祺，海南海地律师事务所律师。第三人：冯桂琴，女，1958年4月10日出生，公民身份号码×××，住河北省任丘市。原告海南荣誉投资顾问有限公司与被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司及第三人冯桂琴居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜嵩杰、冯雪、被告委托诉讼代理人林青、唐焕祺到庭参加诉讼，第三人冯桂琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海南荣誉投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付佣金24271元并按银行同期贷款利率向原告支付自2017年3月10日起至该笔款项付清之日止的利息；2.判决被告承担原告因本案诉讼而支出的律师费1000元。事实和理由：原告是一家以房产销售代理为主要经营范围的公司，被告为“天地·凤凰城”项目的开发商。2017年1月1日，原、被告双方签订《“天地·凤凰城”项目分销协议》（下称《协议》），约定被告委托原告对位于海口市××区的天地·凤凰城项目提供分销服务，《协议》第2条约定：“甲方委托乙方对本项目进行分销”；第5.2条约定：“商铺的佣金点数为3%，普通住宅的佣金点数为4%”；第8.1条约定：“甲方根据乙方的销售情况，按照双方约定计提标准（按照甲方签字确认的当期价格单进行结算），于次月10日前将上月销售代理佣金一次性支付给乙方”；第8.2条约定：“银行按揭付款客户：在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》）缴纳了不低于总房款30%的首付款，且客户按揭手续经银行确认并放款后，即满足佣金结算条件；一次性付款客户：客户与甲方签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》）并缴纳100%的购房款”；第10.1条约定：“本合同的任何一方因不履行本协议中所规定的任何责任或义务，而给对方造成损失的，须赔偿对方因此遭受的损失”。2017年2月10日，购房人与原告取得联系，表示有意在海口购房，原告向购房人推荐了涉案项目房产，并将其引领至项目现场。在原告的积极推动下，购房人与被告就涉案项目xxx房签订了《“天地凤凰城”房屋认购书》、《海口市产权式酒店客房买卖合同》，并一次性向被告支付了房屋总价款404514元。依双方签订的《协议》第5条和第8条之约定，被告应当于次月10日前按合同约定的比例以转账的方式向原告一次性支付佣金。但原告多次向被告催要该笔款项，均无果而终。被告委托原告分销涉案项目的房产，原告依约提供了交易机会并促成了交易。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”，被告应当于2017年3月10日前向原告支付佣金24271元。现被告违反合同约定，未按时付款，应承担相应的违约责任，即应按同期银行贷款利率向原告赔偿逾期付款期间的利息及律师费1000元并承担本案的诉讼费。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司辩称：一、原告并未充分履行《协议》中的分销任务，被告支付佣金的条件尚不具备。《协议》1.2条对分销的定义为：“不使用甲方既有资源，但按甲方要求统一口径自主拓展客户并按协议要求完成客户确认最终实现成交的行为。”结合5.2.2条，《协议》约定的“分销”，即是包括对项目的宣传推广、拓展客户服务及促成交易这两方面的内容。《协议》中对宣传推广服务作出了一系列约定，根据《协议》5.2.2条：“乙方应提供的推广服务不少于以下内容：（1）本协议期内必须在自有的渠道（如网站、门店、产品说明会、业务培训会、发宣传单、短信发送、项目展示区、推介活动等）专项发布本项目的宣传信息；（2）本协议期内须在自主经营场所为本项目提供占地1㎡＋墙面2㎡的专属展示空间，或每月派发本项目宣传单1000份”；甲方义务7.1.8条中：“负责审查乙方对外的宣传品文字稿及图片”及乙方义务7.2.2条中：“在委托期内，利用各种形式开展多渠道的营销推广活动，并承担日常的推广费用”之约定，宣传推广服务是《协议》中十分重要的部分，也是《协议》约定的双方义务中必须要完成的部分。被告之所以给分销商远高于市场价即房价4%（产权式酒店甚至为6％）的佣金，即是要求原告不仅要为被告提供单纯的居间分销服务，更重要的是向被告提供有别于一般宣传手段的大面积、大力度的宣传推广服务。本案原告未完成《协议》所重点约定的宣传推广服务，也未举证证明已完成甚至曾经履行过被告要求的该项服务，因此原告并未充分履行《协议》，被告支付佣金的条件尚不具备。二、原告未提供《协议》约定作为结佣必备条件的《客户确认单》，完全未履行合同中的“客户确认”这一事关客户业绩认定的重要程序，无法确认该客户是原告所介绍。（1）双方已约定必须履行客户确认流程，并将《客户确认单》作为结佣的必备凭证。众所周知，在房地产销售业务中，开发商最难以管理也最难以规避的违规行为，即是公司销售人员与分销商恶意串通，滥用职权将公司发展的客户甚至自行上门的客户计入分销商发展的客户，从而骗取公司高额佣金等类似行为。为了规避类似事件发生，做好客户确认这一重要工作，双方在《协议》中用了极大的篇幅在“客户确认”、“业绩归属”及“销售合作流程”均约定了相关客户确认流程。根据《协议》3.客户确认：“……业绩归属以乙方第一时间短信或传真（客户名单）并首次接待登记购房人报甲方签字确认为准。乙方所有的客户（包括第一次购买、重复购买和介绍购买的客户）的确认，都必须在购买前或到本项目营销中心现场前，由乙方事先以传真的形式将客户信息通知甲方，甲方现场销售经理在收到乙方通知名单核实无误签署《客户确认单》，并签字确认回传给乙方，以此来确认乙方客户信息。特殊情况下，时间紧急来不及传真，必须在客户抵达现场前，以手机短信发送上述内容到甲方负责人渠道经理，并于当天补交书面客户清单，经甲方审核签字确认……由乙方提供的购房人名单经甲方签字确认并签约成交的，应视为乙方的业绩……甲方依据成交房屋的付款情况及乙方的客户确认单根据协议向乙方结算销售代理佣金”、6.销售合作流程中6.1条：“乙方须带客户至现场看房前或直接带客户现场看房当场做确认，须第一时间发《客户确认单》（见附件一，《客户确认单》至甲方，并经甲方客服部确认确定客户的归属及落实客户现场的接待安排）”及4.业绩归属中4.2条：“……不曾和甲方确认的情况下，销售成交后追认销售业绩无效”等约定显示，双方为了彻底明确业绩归属问题，采取了严格的客户认定流程作为客户确认的依据。在以上的约定中，原告须履行发送传真并收取被告签字的《客户确认单》或在时间紧急的情况下发送报备短信并补交书面客户清单经被告签认的完整确认流程；更为重要的是，双方均认可甲方签认的《客户确认单》（《协议》中作为专门的附件，有固定的格式）作为认定客户归属及结佣的必要凭证，是结佣的必备条件；在不曾和甲方确认的情况下，成交后追认销售业绩是无效的。原告并未提供冯桂琴的《客户确认单》及首次看房阶段被告的任何书面签认证据，并未履行过客户确认这一重要流程，被告无法确认冯桂琴是原告所带来的，依照《协议》约定应不予结佣。（2）报备短信、《客户确认单》、《成交确认单》中显示的客户名称与购房人姓名完全不符，冯桂琴不是原告所介绍的客户。原告在证据2的报备短信中的客户名称为“韩先生、王女士”，而购房人的姓名为冯桂琴，两者出现明显矛盾，不是同一个人，纯属原告的混淆行为。综上，原告未履行《协议》，且未能就代销事实提供客户确认的必要证明，该客户不是原告所介绍，原告主张与被告结算佣金没有事实及合同依据。三、被告时任销售经理王晶晶存在串通分销商、骗取高额佣金的事实，不能排除其串通分销商，共同套取被告佣金的可能性。在本案证据3、4《客户确认单》、《分销客户成交确认单》中签认的销售经理王晶晶是时任被告的销售经理，负责涉案项目的房屋销售工作。现已查明，王晶晶涉嫌利用职务之便与多家房地产分销商内外勾结串通，骗取高额佣金，甚至自己成立公司作为分销商套取被告佣金。现该案已由公安局以职务侵占罪立案侦查。在被告销售经理王晶晶主导的售楼业务中，王晶晶利用职权将大量的自来客户转成串通的分销公司或其控制的分销公司带看客户。被告已查明其利用该非法手段出卖涉案项目房屋21套，非法获得分销佣金81.84万元。本案涉案房屋亦是由犯罪嫌疑人王晶晶经手出卖，完全未经过《协议》约定必要的客户确认程序，相关手续不全、凭证不全，甚至连客户名字都无法对应，完全无法排除是王晶晶主导的骗取被告佣金的犯罪行为。因此，在被告尚未查清事实，司法机关尚未作出结论以前，被告无权向原告支付涉案财产。四、《协议》未专门约定律师费或相关维权费用的承担问题，原告向被告主张律师费没有合同及法律依据。综上所述，原告主张被告向其支付佣金、利息及律师费没有事实及法律依据，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人冯桂琴未到庭也未作陈述。经审理查明：2017年1月1日，原告与被告签订《协议》，约定被告委托原告对其位于海口市××区的“天地·凤凰城”项目提供分销服务。《协议》3.客户确认：业绩归属以原告第一时间短信或传真（客户名单）并首次接待登记购房人（或购房委托人）报被告签字确认为准。原告所有的客户（包括第一次购买、重复购买和介绍购买的客户）的确认，都必须在购买前或到本项目营销中心现场前，由原告事先以传真的形式将客户信息通知被告。被告现场销售经理在收到原告通知名单核实无误签署《客户确认单》，并签字确认回传给原告，以此来确认原告客户信息。特殊情况下，时间紧急来不及传真，必须在客户抵达现场前，以手机短信发送上述内容到被告负责人渠道经理，并于当天补交书面客户清单，经被告审核签字确认。由原告提供的购房人名单经被告签字确认并签约成交的，应视为原告的业绩。被告与原告介绍的购房人签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》）后视为正式成交。被告依据成交房屋的付款情况及原告的客户确认单，根据协议向原告结算销售代理佣金。5.2.1代理费率：产权式酒店6%、商铺3%、普通住宅4%。5.2.2：原告应提供的推广服务不少于以下内容：（1）本协议期内必须在自有的渠道（如网站、门店、产品说明会、业务培训会、发宣传单、短信发送、项目展示区、推介活动等）专项发布本项目的宣传信息；（2）本协议期内须在自主经营场所为本项目提供占地1㎡＋墙面2㎡的专属展示空间，或每月派发本项目宣传单1000份。6.销售合作流程：原告须带客户至现场看房前或直接带客户现场看房当场做确认，须第一时间发《客户确认单》（见附件一，《客户确认单》至被告，并经被告客服部确认确定客户的归属及落实客户现场的接待安排。原告客户成功签订认购书后，由被告提供认购书副本或复印件进行成交确认。原告客户与被告签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》并支付相关房款后，由原告发送《任务完成明细与代理费请领表》给被告审核、确认。8.结算方式及条件：被告根据原告销售情况，按照双方约定计提标准（按照被告签字确认的当期价格单进行结算），于次月10日前将上月销售代理人佣金一次性支付给原告。银行按揭付款客户：在原告客户与被告签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》，缴纳了不低于总房款的30%的首付款，且客户按揭手续经银行确认并放款后，即满足佣金结算条件。一次性付款客户：原告客户与被告签订《商品房买卖合同》（或《海口市产权式酒店客房买卖合同》并缴交100%的购房款。2017年2月10日，原告通过短信的方式向被告报备客户韩民路后带客户至被告处看房。在原告的努力下，韩民路同意以404514元的价格购买被告位于海口市××区的“天地·凤凰城”二期项目xxx房（产权式酒店）。后上述房屋买受人更名为第三人冯桂琴，并于2018年3月19日进行合同备案在其名下。合同更名后，原告曾向被告催讨促成上述房屋交易成功的佣金，被告未对“冯桂琴为原告介绍的客户”一事表示异议。另查明，原告为了本案诉讼支出律师服务费1000元。以上事实，有《协议》、《报备短信》、《微信聊天记录》、《海口市商品房买卖合同备案表》、《发票》、《证明书》、《回函》、《企业基本养老保险个人缴费明细单》、《劳动合同书》、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为，一、关于被告是否应向原告支付佣金及利息的问题。原告与被告于2017年1月1日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。前述《协议》签订后，在原告努力下，促成了第三人冯桂琴以404514元的价格购买被告位于海口市××区的“天地·凤凰城”二期项目xxx房（产权式酒店）。上述房款已付清且已进行合同备案登记至第三人冯桂琴名下。因此，双方约定的支付佣金的条件已成就。根据双方的约定，产权式酒店的佣金比例为6%、因此，被告向原告支付的佣金为24271元（404514元×6%=24271元），原告主张被告支付佣金24271元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据双方对佣金支付时间的约定，支付佣金的时间应为次月10日前，因此，逾期支付佣金的利息应从2017年3月11日起计算至实际付清之日止。原告主张利息计算超出本院前述认定部分的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告关于不应向原告支付佣金的抗辩，理由不成立，本院不予采信。二、关于被告是否应向原告支付律师服务费的问题。本案中，由于双方对律师服务费的承担并未进行过约定，因此，原告主张被告支付律师服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告关于不应向原告支付律师服务费的抗辩，理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南荣誉投资顾问有限公司支付佣金24271元及利息（利息以24271元为基数，自2017年3月11日起计至款项付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款基准利率计算）；二、驳回原告海南荣誉投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费482元，由原告海南荣誉投资顾问有限公司负担50元，被告海南天鸿海岛房地产开发有限公司负担432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长 陈成军审判员 黎 雪审判员 吴松林 二〇一九年九月六日书记员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年9月12日印制（共印6份）