广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初179号原告：向科，男，1973年2月16日出生，土家族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。被告：丘宜萍，女，1960年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈宇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。原告向科与被告丘宜萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向科的委托诉讼代理人李国伟、被告丘宜萍的委托诉讼代理人陈宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向科向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向我赔偿1716495元的经济损失；2.被告承担评估费50000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年7月3日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定由我向被告承租广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号、面积为1610平方米的物业，由我投资加装电梯经营使用，租期为15年。我对涉案厂房进行了内部结构改造，自行改造水、电以及安装电梯设施，并负责维修加固房屋与医院连通桥梁。2018年7月，被告向法院起诉要求解除双方的合同，法院作出了（2018）粤0111民初7976号民事判决书，认定合同无效。被告对合同无效存在过错，应向我赔偿所有经济损失。特诉至法院，请求判如所请。被告丘宜萍辩称：原告主张的损失分为不可移动财物和可移动财物，不可移动财物的价格应当按照我主张的完工时间（2007年6月）进行评估，评估价格应为500394元。对可移动物品，我不同意利用，应由原告自行搬走处理。对于合同无效，双方均有责任，对于不可移动财物的损失，应由双方分担。我认为本案纠纷是由于原告拖欠租金而产生的，而且原告在签订合同时已清楚涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。对于责任分配比例，由法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年6月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租房屋协议书》，约定：乙方租用甲方框架结构楼房21套，建筑面积1610平方米，位于广州市白云区同和一队蟾蜍石村内，租期为2007年6月1日至2017年5月31日，乙方负责维修和重装房屋供水设施和室内的线路，并负责维修加固房屋与医院连通桥梁，确保安全使用。2011年7月3日，被告（甲方）与原告（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号楼（以下简称涉案厂房），建筑面积1610平方米。由乙方投资加装电梯经营使用。一、租用时间为15年，自2011年6月1日至2026年5月31日止。二、从2014年6月1日开始租金按每平方米8元计算……此后每年递增5%，2015年6月1日起每月租金为14208元，以此类推至合同止。每月10号前以现金方式一次付清当月租金，如不能当月付清租金，按月租3%加收滞纳金。如3个月无法按时交纳月租，甲方有权收回该物业。三、乙方在租用期内自主经营，自行改造房屋内部结构布局，自行改造水、电以及安装电梯设施，并负责维修加固房屋与医院连通桥梁，费用由乙方自负。乙方自行负责接通医院水、电源，也可使用甲方现有水、电源，费用乙方自负。合同签订后，被告将涉案厂房交付原告使用。原告对涉案厂房进行了内部结构建设、装修，并安装了电梯。2018年3月起，双方因合同履行及租金交纳产生争议。2018年7月2日，被告丘宜萍至本院起诉原告向科，起诉要求解除涉案《房屋租赁合同》、向科返还涉案厂房、向科向丘宜萍支付租金及欠租滞纳金。本院立案号为（2018）粤0111民初7976号（以下简称7976号案）。7976号案经审理查明，根据广州市白云区国土资源和规划局所作出穗云国规函[2018]2041号复函载明，暂未发现地址为广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号房屋的权属登记记录。经本院释明合同效力及相应的法律后果，丘宜萍坚持合同有效，向科明确表示不在本案中主张赔偿。2018年10月22日，本院作出7976号案民事判决书，认定涉案《房屋租赁合同》无效，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告向科向原告丘宜萍腾空返还广州市白云区同和一队蟾蜍石村南街14号楼；二、本判决生效之日起五日内，被告向科向原告丘宜萍支付2017年12月1日至2018年5月31日止的房屋使用费（按每月15655.72元计算）、2018年6月1日至一审判决作出之日止的房屋使用费（按每月16438.51元计算）；三、驳回原告丘宜萍的其他诉讼请求。一审判决作出后，双方均不服且提出上诉。广州市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）粤01民终1601号民事判决书，判决维持原判。现7976号案件已生效。本案中，双方当事人对涉案厂房的装修建设造价及物品损失产生争议，原告向科申请对涉案厂房的内部结构建设、内部装修、外墙装修、水电设施、门窗、电梯建设、雨篷等不可移动财物以及内部家私家电等可移动物品进行价格评估，本院予以准许，并委托了广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。2019年5月21日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2019]ZC012号价格评估结论书，按照评估基准日为2018年12月17日，得出以下评估结论：一、对涉案厂房内部结构建设、内部装修、外墙装修、水电设施、门窗、电梯建设、雨篷等不可移动财物的价格评估：根据原告主张的完工时间（2017年9月），评估现值为1493614元，根据被告主张的完工时间（2007年6月），评估现值为500394元。二、对内部家私家电（包括但不限于床、床垫、床单、台凳、家电）等可移动物品价格评估：按照原告主张的购置时间（2017年9月），评估现值为222881元，被告对购置时间无异议，评估明细包括床垫、木沙发、空调、衣柜、冰柜、自动麻将机等家具用品。由于双方对部分评估项目的完工时间存在争议，本院再次委托广州市安衡价格事务所有限公司对项目1（首层砌墙）、2（二至七层砌墙）、206（外墙装修）、207至210（水电设施）、214（铝合金窗）、215（不锈钢防盗网）、218（不锈钢门）、219至222（电梯）等14项项目（以下简称争议项目）重新按照完工时间为2011年7月作出评估：按照其余项目为原告主张的完工时间（2017年9月），上述争议项目完工时间为2011年7月，评估现值为1079327元。原告为本次评估支付评估费50000元。庭审中，双方对完工时间存在分歧：1.双方确认，双方于2007年签订合同，合同约定由原告承租了涉案厂房整体楼宇，原告承租后对涉案厂房进行了装修，对水电等项目进行了改造。确认原告于2011年对涉案厂房进行整体改造（内部结构建设改造）、加装电梯。2.被告认为，原告于2007年承租下涉案厂房后，对涉案厂房进行了整体的内外部装修，故涉案厂房的除争议项目外的内部装修应按照完工时间为2007年6月计算；争议项目内的207项（电路铺设）、208项（给排水工程）作为水电工程，亦应按照完工时间为2007年6月计算，其余争议项目同意按照完工时间为2011年7月计算。3.原告主张其于2017年9月对涉案厂房进行重新装修，故除争议项目外的评估项目的完工时间应按照2017年9月计算。对此，原告提供了收款收据作为证据，收款收据载明“南方客栈外墙翻新工程总平方数658平方，内墙翻新工程总方数4685平方”，被告对证据不予认可，认为上载总方数与评估报告记载不一致，且真实性存疑。以上事实，有租赁合同、民事判决书、发票、现场照片、单据、评估报告、函及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，已生效的7976号案件已认定，原、被告于2011年7月3日就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》无效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定：民事行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告出租未取得规划报建的房屋，原告在签订租赁合同时未行使审慎审查义务，对于合同无效，原被告均存在过错，合同无效所造成的法律后果应由双方各自分担，本院酌定原被告对合同无效均负有50%的过错。现原告要求被告赔偿涉案厂房装修损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但涉案厂房装修损失应由原被告各自承担50%。评估公司作出的评估报告具有中立性与专业性，本院予以采纳。对于涉案厂房装修损失的计算，本院分析如下：1.争议项目中除207项（电路铺设）、208项（给排水工程）以外的项目，原被告双方均认可完工时间，本院依法采纳前述项目按照完工时间为2011年7月计算。经计算，前述项目评估现值为247338元。2.争议项目中的207项（电路铺设）、208项（给排水工程）等水电设施，应与整体工程同时进行建设更为合理，被告的抗辩意见合情合理，本院依法采纳按照完工时间为2007年6月计算。经计算，前述项目评估现值为107005元。3.根据原被告双方确认事实，本院对原告于2007年承租了涉案厂房并进行了装修的事实予以确认。故除争议项目外的其余项目（内部装修、部分门窗、雨篷、其他）应按照完工时间为2007年6月计算。原告主张其于2017年9月重新装修，但所提供的单据与涉案厂房实际面积不符，本院不予采纳。经计算，前述项目评估现值为218843元。上述总计573186元，被告应向原告赔偿装修价值的50%即286593元。对于涉案厂房内的可移动物品价格总计222881元，现被告明确表示不同意利用，应由原告自行搬走或处置，原告要求被告赔偿可移动物品损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告丘宜萍向原告向科赔偿装修损失286593元；二、驳回原告向科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20249元、评估费50000元，由原告向科负担受理费14650元、评估费25000元，由被告丘宜萍负担受理费5599元、评估费25000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华人民陪审员  曾结枝人民陪审员  刘 莲二〇一九年九月三十日书 记 员  苏秋雅