上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初10632号原告：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，执行董事。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。被告：程全，男，1994年5月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。原告上海鋆街商业经营管理有限公司(以下称鋆街公司)与被告程全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱可乐、被告程全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鋆街公司向本院提出诉讼请求：1、确认鋆街公司与程全签订的编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》于2019年2月13日解除；2、判令程全立即将位于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号XXX号的商铺(以下称系争房屋)腾退给鋆街公司；3、判令程全支付自2019年2月1日起至2019年2月13日止的租金人民币(以下币种同)5,127.11元以及自2019年2月1日起至2019年2月13日止的运营管理费381.64元；4、判令程全支付违约金23,730元(包括《云间生活-上影广场商铺租赁合同》的解除合同违约金22,086元以及《云间生活-上影广场商业运营管理合同》的解除合同违约金1,644元)；5、判令程全支付自2019年2月14日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费(按照租金标准的双倍计算，暂计至2019年2月28日为11,831.79元)。事实与理由：2018年7月28日，鋆街公司与程全签订编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》，约定鋆街公司将系争房屋出租给程全使用，租赁期限自2018年7月28日起至2022年7月27日止，免租期为2018年7月28日起至2018年10月31日止。合同另对租金标准、支付方式、履约保证金、违约责任等双方其他权利义务作出约定。2018年8月1日。鋆街公司与程全签订编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》，约定鋆街公司享有依法向程全收取商业运营管理费、公共设施维修基金、公共能源及相关费用等权利，合同另对商业运营管理费的支付方式、违约责任等双方其他权利义务作出约定。后因程全未按照租赁合同及管理合同约定，在2019年1月20日前向鋆街公司支付2019年2月1日至2019年4月31日的租金共计33,129元以及2019年2月1日至2019年7月31日的运营管理费共计4,932元。鋆街公司经与程全多次联系，要求程全支付租金等费用，但沟通未果，程全未予支付上述费用。2019年2月12日，鋆街公司向程全寄送了《解约告知函》，通知程全立即解除租赁合同，程全于次日签收了上述告知函。但是迄今为止，程全仍未付拖欠的上述费用，且占用租赁房屋至今，故鋆街公司涉诉。程全辩称，不同意鋆街公司的诉讼请求。鋆街公司应将系争房屋返还程全并修缮至可以正常使用，免除一年房租，并赔偿程全相应损失。理由如下：鋆街公司在招商时虚构商场相关品牌入驻、落位信息并称将于2018年10月1日正式开业，程全因此与鋆街公司签订合同。后程全多次与鋆街公司联系，要求相应品牌商家入场并按约开业，鋆街公司运营总监戴晓骏承诺商场将于2019年1月1日正式开业，如不能正式开业则免除一年房租。2019年1月18日，程全发函给鋆街公司，要求其兑现承诺，鋆街公司则回函否定了商场需要开业的说法。截至2019年2月13日即双方合同解除之日，商场仍未正式开业并举办庆典活动，亦无相应商家品牌入驻到位，程全因此与鋆街公司的物业发生纠纷，给程全造成了巨大的经济和精神损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，鋆街公司(甲方)与程全(乙方)签订编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，计租面积68.5平方米；租赁期限自2018年7月28日起至2022年7月27日止，自计租日开始计算，免租期限为2018年7月28日起至2018年10月31日止；该房屋的租金按计租面积计付，具体租金计付安排如下：第一个租约年5.3，每月租金为11,043元，第二个租约年5.3，每月租金为11,043元……；租金支付方式为以一个季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金按自然季度交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应向甲方支付2个月的1年内月平均租金即22,086元作为履约保证金；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金以及租金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金；双方确认，如在合同履行期内本合同因乙方违约而提前终止的，则乙方所交履约保证金不予退还，不足的乙方需补缴；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止或解除后10日内，乙方应将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋交还期；自第17.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该房屋停止水、电等供应、控制人员进出该房屋、阻止乙方继续开业经营等强制措施，此种情形下，乙方应按届时所在租约年租金标准向甲方支付两倍的租金，且其他相关费用并不因此而得到减免。合同签订次日，鋆街公司将系争房屋交付程全使用。同年8月1日，鋆街公司(甲方)与程全(乙方)签订编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》，约定甲方享有对上影广场项目实施统一运营管理、物业管理，并依法向乙方收取商业运营管理费、公共设施维修基金、公共能源及相关费用的权利；双方约定商业运营管理费按计租面积计收，标准为每平方米每月12元，月管理费为822元，支付方式为以半年为一个交费期，除第一期管理费外，之后管理费均按两个自然季度为一个交纳周期，乙方应在每个管理费缴纳周期最后一个月的20日前(如20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)完成下个阶段管理费的支付；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定期限内向甲方足额支付装修保证金以及商业运营管理费，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于二个月运营管理费金额的违约金。租赁期间，程全向鋆街公司支付了保证金22,086元并支付租金及运营管理费至2019年1月。自2019年2月起，程全未支付租金，鋆街公司遂于2019年2月12日向程全发出《告知函》及《解约通知函》，告知程全因其欠付租金已构成严重违约，鋆街公司将对系争房屋采取停水、电等措施，并要求解除合同、返还房屋、结清欠款及承担违约责任等。程全于2019年2月13日收到上述函件。此后，鋆街公司以程全违约为由，诉至法院。另查，系争房屋的权利人为案外人王1、王某2。王1与案外人上海百楼商业管理有限公司(以下称百楼公司)签订《嘉定上影商业广场商铺委托管理协议》，将系争房屋委托给百楼公司经营管理。此后，百楼公司与鋆街公司签订《商业物业租赁合同书》，约定由鋆街公司向百楼公司承租位于上海市洪德路XXX弄XXX号、XXX号和依玛路XXX号房屋(含系争房屋)，租赁期限自2018年3月31日至2028年3月30日止。庭审中，程全表示因系争房屋被停水停电，其自2019年2月13日起已不在系争房屋内经营或使用房屋，虽然其未将系争房屋返还鋆街公司，但因鋆街公司已更换门锁，故程全实际已不再占有系争房屋。鋆街公司则表示，其本想及时止损收回房屋，但程全此后将门锁撬掉，导致鋆街公司的损失继续扩大。对此，程全表示其破坏门锁是为取回其存放在系争房屋内的物品。此外，鋆街公司表示，若租赁合同解除，同意在本案中一并处理保证金，因程全违约导致合同提前终止，要求没收保证金。审理中，程全向本院提交了录音光盘以及落款日期为2019年1月2日的函件，证明鋆街公司未能兑现其招商时的承诺并曾表示若未能按时开业则免除商户一年的租金。经质证，鋆街公司对录音及函件的真实性和关联性均不予认可，并认为戴晓骏并非上影广场项目的总负责人，无权代表鋆街公司，且戴晓骏在录音中均是以个人的口吻作出陈述，并非代表鋆街公司，事实上，鋆街公司于2019年1月1日积极举办了开业庆典活动，只是最终效果未达预期，举办开业庆典活动并非鋆街公司的法定或约定义务，程全据此拖欠租金无事实和法律依据。本院认为，鋆街公司与程全签订的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及《云间生活-上影广场商业运营管理合同》均为当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，鋆街公司已按约交付房屋，程全理应按约支付租金及运营管理费。程全辩称鋆街公司曾口头承诺若商场未能按期开业则免除一年租金，但鋆街公司对此不予认可，现亦无证据表明戴晓骏系代表鋆街公司做出免租承诺以及商场确未如期开业，故本院对该辩称意见难以采信。至于程全以鋆街公司存在虚假宣传并因此造成其经营损失为由拒付租金，因租房经营本身存在风险，而该风险程全应当预见和承担，故其该抗辩亦不能成立。现程全仅支付租金及运营管理费至2019年1月，仍拖欠后续租金及运营管理费未付，根据合同约定，鋆街公司有权行使合同解除权。鉴于鋆街公司已于2019年2月12日向程全发出解约通知，故合同应自通知到达程全时即2019年2月13日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。程全应将系争房屋返还鋆街公司。鋆街公司主张程全支付2019年2月1日至2019年2月13日的租金及运营管理费，于法有据，本院予以支持，但鋆街公司计算金额有误，本院对此予以纠正。程全逾期支付租金及运营管理费的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。鋆街公司主张没收保证金，并要求程全支付商铺租赁合同以及商业运营管理合同的解约违约金共计23,730元，符合合同约定，可予支持。至于房屋占有使用费，虽然程全辩称鋆街公司已更换门锁，房屋并非由其占有，但其自认此后为取回物品而破坏门锁再次进入房屋，在程全未举证证明此后告知过鋆街公司收房或与鋆街公司办理房屋交接手续的情况下，程全应当承担举证不能的不利后果。考虑到本院对鋆街公司主张的违约金已予以支持，该违约金足以弥补鋆街公司的损失，故本院酌情确定房屋占有使用费的标准按照双方合同约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海鋆街商业经营管理有限公司与被告程全签订的编号为SY18-0721-04的《云间生活-上影广场商铺租赁合同》以及编号为SYW18-0801-03的《云间生活-上影广场商业运营管理合同》于2019年2月13日解除；二、被告程全应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区洪德路XXX弄XXX号XXX号房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海鋆街商业经营管理有限公司；三、被告程全应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鋆街商业经营管理有限公司自2019年2月1日至2019年2月13日的租金4,719.65元；四、被告程全应于本判决生效之日起十日内给付原告上海鋆街商业经营管理有限公司自2019年2月1日至2019年2月13日的运营管理费351.32元；五、被告程全应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海鋆街商业经营管理有限公司解除合同违约金23,730元；六、被告程全应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆街商业经营管理有限公司房屋占有使用费(自2019年2月14日起至被告程全实际返还房屋之日止，按照每月租金11,043元的标准计算)；七、被告程全已支付的保证金22,086元归原告上海鋆街商业经营管理有限公司所有；八、原告上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费826.76元，减半收取413.38元，由被告程全负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张开红二〇一九年九月二十七日书记员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。