广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6270号原告：江仁明，男，1977年6月2日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，委托诉讼代理人：彭涛，广东墨林律师事务所律师。被告：东莞天麟房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇银朗南路288号大朗商会大厦1728房。统一社会信用代码：91441900597445511E。法定代表人：侯天才。委托诉讼代理人：翁一菊，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉慧，广东南天星律师事务所辅助人员。原告江仁明与被告东莞天麟房地产开发有限公司(以下简称天麟公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江仁明及其委托诉讼代理人彭涛,被告天麟公司的委托诉讼代理人翁一菊、刘嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江仁明向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告117号商铺渗漏水质量问题完全修复责任；2.判令被告赔偿未及时交楼给原告造成的商铺租金损失141808.8元（暂从合同约定收楼之日2017年3月22日计算至2018年12月22日，实际应计算至被告按合同要求修复商铺渗漏水问题时为止）；3.判令被告在原告所购商品房内安装排烟管道违约并立即拆除排烟管道，同时责令被告在不占用涉案商品房的空间及使用的情况下重新安装；4.判令被告赔偿未及时赔付原告房租损失的应计利息5654.88元（暂从2017年3月22日计至2018年12月22日，实际计算被告按合同要求修复漏水质量问题时为止，应计利息按银行贷款年利率4.35%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月24日原告与被告签订为格式条款的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》。合同对于房屋面积、价款、交付条件、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定付清了房款。《实测报告书》显示现场测绘时间为2017年5月4日，2017年8月9日为东莞市大朗房管所经实地查看，同意《实测报告书》上的上报日期。说明在上述时间之前，被告不可能取得房屋面积测绘报告。被告在未对原告所购商铺进行测绘，尚未取得房屋测绘报告的情况下采取欺骗的手段，骗取原告于2017年3月27日办理了商铺交接手续。原告在未取得《房屋测绘报告》的情况下要求原告办理商铺交接手续的行为只能是被告单方面的欺骗行为，该行为应当依法无效。同时，被告承诺对原告所购的商铺渗漏水质量问题及时进行修复，也一直没有兑现，并由此造成原告所购商铺一直不能正常经营，给原告造成了经济损失。除外，被告违背合同约定，擅自在原告的商铺内安装排烟管道非竖管。综上，被告的行为严重违约，被告应当承担相应的违约责任，并赔偿原告相应的经济损失。被告天麟公司辩称：一、被告已经进行过修复，对于未修复好的部分，被告同意继续修复。二、原告要求被告赔偿原告商铺租金损失及利息没有依据。被告向原告交付商铺时已经满足交房条件。原告认为被告未出示《房屋测绘报告》的情况下，并未满足交房条件。但是被告认为根据双方签订《补充协议》中对主合同约定的商品房交付条件进行了补充约定，涉案房屋的交房条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需文件。该《补充协议》经双方签名盖章确认，系双方真实意思表示。且《补充协议》对交房条件约定并不违背法律规定，交房条件也低于法律规定的标准，系合法有效。本案中，被告在2016年12月30日已竣工验收，并及时向政府主管部门递交备案所需材料，取得了《竣工验收备证书》。《房屋测绘报告》并非我国相关法律规定的建筑工程法定交付条件，故案涉房屋已达到交付使用标准。《商品房买卖合同（预售）》未明确约定被告须按原告的要求进行完全的修复好，以及修复的具体时间，实际上，被告已对案涉商铺履行过修复义务，对于尚未修复好的部分被告将继续修复，但并不影响原告的房屋交付使用。因此原告以商铺渗漏水为由，要求被告承担未及时修复造成的租金损失及利息，理由不能成立。且原告未要求解除合同，按《商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款的约定原告不得要求被告给予任何赔偿。另根据《补充协议》第5.3条的约定，原告提出的渗漏水问题并不属于合同约定的严重影响正常使用的质量问题。三、被告已向原告交付案涉商铺，商铺交付后出租或是空置属于正常商业风险，该风险不能因个别质量瑕疵而转移给被告。据统计荔香明珠花园1、2、3号商业住宅商铺的出租情况及现场照片，已交楼的38家商铺中有32家长期空置状态。结合同地段商铺的空置率，原告所主张的同地段同类房屋租金与实际情况不符。即使有损失也只能参照房价的利息计算。四、同意拆除烟道，但不再重装。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以总价1386030元将位于东莞市××美景东路××明珠花园××、××、××商铺××号，建筑面积87.52平方米（室内建筑面积84.41平方米，共有建筑面积3.11平方米）的案涉商铺出卖给原告，房屋交付时间为2017年3月22日。对于质量问题，合同第十六条第二款原有被告不及时维修造成损失应予赔偿内容，后打叉删除。原、被告另签订《补充协议》，该《补充协议》第7条约定保修期内出现质量问题，出卖人应及时进行维修，如买受人自行聘请他人进行维修的，所产生的一切费用由买受人自行承担。出卖人完成维修而买受人拒绝验收的，自出卖人发出验收通知之日起三日视为出卖人已经完成了相应验收义务。《补充协议》第13条约定梁柱、烟道等以建设工程规划为准。2017年3月27日，被告将商品房交付原告使用。收楼后原告发现房屋有渗水问题并向被告反映。2018年11月30日，被告承诺于2018年12月5日完成修复工作，逾期原告可自行聘请他人维修，委外产生的费用从质保金扣除。被告交付原告的房屋有一烟道为非竖管，被告称是为方便商户经营餐饮而增加。《建设规划许可证》未设置该烟道。案涉楼盘因地段及宣传等原因，绝大部分商铺均为空置。被告于诉讼中声称其已完成渗漏水的修复，原告不予确认亦不予否认，且不申请鉴定。诉讼中，原告要求对商铺租金进行评估。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告的请求包括渗、漏水的维修、逾期交付及渗漏造成的违约损失、烟管的拆除和另置等三方面。针对原告请求，本院分析如下：一、关于渗漏水维修。被告于诉讼中表明其已经将渗漏问题完全解决，原告不予认可，又不申请鉴定。鉴于被告已经表示，若未能完全修复，原告可自行聘请他人修复，现原告请求被告继续修复，缺乏依据，本院不予支持。二、逾期交付及渗漏造成的违约损失。双方于合同中删去不及时维修应赔偿损失的条款，不能得出被告不及时维修可以免责的结论。原告主张被告将渗漏的房屋交付原告的行为是无效交付，要求被告承担逾期交付的违约责任。交付是事实行为而非法律行为，不存在无效问题。诉讼请求应结合事实主张加以解释。结合原告事实主张，原告所称的逾期交付违约责任，应解释为逾期交楼及交付后因渗水问题导致不能正常使用商铺，其后果与未曾交付无异所应承担的违约责任。被告未按约定时间交付商品房给原告，应承担逾期交楼违约责任。双方在约定原告未经被告同意情况下不能自行对商铺进行维修，而被告长期不履行维修义务，导致原告不能使用商铺，原告请求参照逾期交付追究被告违约责任，符合法律规定。因此，原告主张的逾期交付其相当于逾期交付期间，应从双方约定的交付时间计至被告同意原告自行维修之日即从2017年3月22日计至2018年12月5日止，被告同意原告自行维修之后原告未维修而导致的损失为扩大损失，不能要求被告承担违约责任。案涉盘楼绝大部分商铺空置，以租售比衡量，此种房屋的租金最多只能与贷款利息相抵，因此，被告主张以同期银行贷款利率计算的利息作为租金标准具有合理性。据此计算，每平方米的月租金为59.52元(1386030元×4.35%÷12个月÷84.41平方米)，被告应赔偿原告因渗漏水造成的损失为102826.24元[59.52元/平方米×84.41平方米×20（14/30）]。原告主张按月租金每平米80元算，缺乏依据。由于按贷款利率确定的租金为合理方案，原告申请对租金进行鉴定，缺乏必要性，本院不予采纳。原告要求被告赔偿损失的利息，没有法律依据，本院不予支持。三、关于烟管的拆除及另置。双方约定商铺是否设置烟管以《建设规划许可证》为准，被告设置的非竖烟管无建设规划依据，不符合合同约定，原告要求拆除，被告同意，本院予以准许。被告无合同义务为原告另建烟管，而且于无建设规划许可情况下加建烟管，亦无现实可行性，本院对原告要求另建烟管的请求不予支持。综上，依照《中华人民共同国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共同国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞天麟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告江仁明因渗漏水造成的损失102826.24元；二、限被告东莞天麟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除位于东莞市大朗镇美景东路72号荔香明珠花园1、2、3幢商铺117号商铺内的烟管；三、驳回原告江仁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1971元，已由原告江仁明预交，由原告江仁明负担858元，由被告东莞天麟房地产开发有限公司负担1113。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  龚国柱二〇一九年九月三十日书记员  陈佩君钟淑婷附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。