广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1167号原告：黄子祺，男，汉族，1991年2月22日出生，住四会市。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被告：朱树海，男，汉族，1966年1月15日出生，住深圳市罗湖区。被告：胡新兰，女，汉族，1943年8月1日出生，住四会市。被告：朱镜洪，男，汉族，1975年8月6日出生，住深圳市盐田区。被告：朱木好，女，汉族，1968年4月2日出生，住四会市。被告：朱意娣，女，汉族，1971年12月3日出生，住深圳市罗湖区。原告黄子祺诉被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年8月5日公开开庭进行了审理。原告黄子祺的委托诉讼代理人邓增共到庭参加诉讼，被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告朱树海、案外人朱天赐（已故）于2014年1月20日签订的两份《凯港城商铺买卖合同》。2、判令被告朱树海立即向原告返还购铺款、税费、杂费等共计300238元及利息（利息以300238元为基数，按人民银行同期贷款利率自2014年1月20日起计至全部款项还清之日止）。3、判令被告朱树海立即向原告支付违约金104670元（违约金每日按已付购铺款289784元的万分之二计算，自2015年1月20日起计至2019年12月31日止）。4、判令被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣在继承朱天赐（已故）遗产范围内对上述2、3项款项承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月20日，原告与被告朱树海、案外人朱天赐（已故）签订了两份《凯港城商铺买卖合同》，约定原告（合同丙方）购买位于广东省四会市××街道××、××、××、××层“凯港城”自编号：三层94、95号商铺，两份合同总价款为289784元；合同生效后365天内向四会市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，其中还约定逾期超过180日的，原告有权单方提出和决定解除本合同，被告朱树海、案外人朱天赐（合同甲方）退还全部已付房款及银行同期贷款利息，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向原告支付违约金。上述两份合同签订后，原告依约向被告朱树海、案外人朱天赐（已故）支付了全部购铺款289784元以及支付了税费、杂费合计10454元。但被告朱树海、案外人朱天赐（已故）没有按约定于2015年1月20日前向四会市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，并且至今未交付两商铺给原告，原告现在连被告朱树海都找不到，案涉的两间商铺更是变成烂尾楼。经查询，原告得知案外人朱天赐已于2014年9月10日病故，而被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣系朱天赐的第一顺序继承人。原告认为，被告朱树海及案外人朱天赐的行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定原告有权单方解除合同，并按合同约定要求被告朱树海及案外人朱天赐返还全部购铺款及已支付的税费、杂费，同时还要求他们应承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，特具状贵院，望判如所请。原告提交证据如下：1.凯港城商铺买卖合同（94号商铺）、收据，证明原告与被告朱树海、案外人朱天赐（已故）签订了《商铺买卖合同》（94号商铺），原告向被告朱树海、案外人朱天赐（已故）支付了购买商铺款、税费、杂费合计154346元；2.凯港城商铺买卖合同（95号商铺）、收据，证明原告与被告朱树海、案外人朱天赐（已故）签订了《商铺买卖合同》（95号商铺），原告向被告朱树海、案外人朱天赐（已故）支付了购买商铺款、税费、杂费合计145892元；3.遗体火化证明复印件、证明复印件，证明案外人朱天赐于2014年9月10日火化；朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣系朱天赐的第一顺序继承人；4.公证书复印件，证明案外人朱天赐、被告朱树海委托朱镜洪与原告签订商铺买卖合同，出卖案涉的自编94、95号商铺；5.房产证复印件、土地使用证复印件，证明签订案涉《凯港城商铺买卖合同》时，案外人朱天赐、被告朱树海是案涉房产的权属人。被告朱木好提交书面答辩状，辩称：1.我虽然是我父亲朱天赐的遗产法定继承人之一，但是本人一直以来并没有继承我父亲朱天赐的任何遗产，且在四会市公证处已做了放弃继承朱天赐名下所有遗产继承权的证明，故对被继承人依法应当缴纳的债务不应负偿还责任。2.本人结婚之后对娘家的大小事情从不过问，我父亲朱天赐名下有多少财产、债务不清楚，以上的房屋买卖合同更毫不知情。3.本人在法律允许的范围内处分自己的民事权利，没有违反法律规定及损害他人的利益，以上案件我恳请法院核查清楚，起诉状上涉及到本人有关的一切偿还责任不成立，并请求法院不要将本人列入人民法院信息公示系统中，因此造成的不良后果，会对我的生活、信誉、工作造成很大的影响。被告朱木好提交如下证据：（2018）粤肇四会第684号公证书。被告朱意娣提交书面答辩状，辩称：1.我虽然是我父亲朱天赐的遗产法定继承人之一，但是本人一直以来并没有继承我父亲朱天赐的任何遗产，且在四会市公证处已做了放弃继承朱天赐名下所有遗产继承权的证明，故对被继承人依法应当缴纳的债务不应负偿还责任。2.我自1999年至今一直在深圳工作、生活，对娘家的债权债务一直以来都没过问，我父亲朱天赐名下有多少资产、债权、债务等我也不清楚，以上的借款及债权转让等更毫不知情。3.本人在法律允许的范围内处分自己的民事权利，没有违反法律规定及损害他人的利益，以上案件我恳请法院核查清楚，起诉状上涉及到本人有关的一切偿还责任不成立，并请求法院不要将本人列入人民法院信息公示系统中，因此造成的不良后果，会对我的生活、信誉、工作造成很大的影响。被告朱意娣提交如下证据：（2018）粤肇四会第287号公证书。被告朱树海、胡新兰、朱镜洪均未答辩，也未向法庭提交证据。经审理查明，2014年1月20日，原告黄子祺（丙方）作为买受人，与朱镜洪（甲方，出卖人朱树海、朱天赐的委托代理人）、广州锋竞房地产顾问公司（乙方、物业经营管理方）签订两份《凯港城商铺买卖合同》，约定丙方购买位于四××市××街道××、××、××、××层（“凯港城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号：三层94、95号两间商铺（以下称案涉商铺）。商铺按套内建筑面积计，商铺房价款总金额合计289784元，付款方式均为一次性付款。各方还约定，丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合；甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过180日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同，若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向丙方计付违约金；此外还约定：本合同增设了乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事物；增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行。该合同落款处，被告朱镜洪作为甲方的委托代理人签章，广州锋竞房地产顾问公司在乙方处盖章，原告在丙方处签名。根据原告提供的收据显示，原告于2014年1月13日就购买案涉两间商铺分别支付了定金3万元。又于2014年1月20日又支付了四笔款项，分别为：94号铺购铺款118995元、94号铺契税杂费等费用5351元、95号铺购铺款110789元、95号铺契税杂费等费用5103元。以上合计300238元。上述收据的收款单位处均有被告朱镜洪的签章。另查明，朱天赐已于2014年9月10日在四会市病故，朱天赐的配偶是胡新兰，朱天赐生前共生育四名子女：朱树海、朱镜洪、朱意娣、朱木好，而朱天赐的父母均已先于其死亡。被告朱木好、朱意娣分别前往四会市公证处签署了《放弃继承权声明书》，声明作为被继承人朱天赐的女儿，确认朱天赐生前没有立遗嘱及与他人订立遗赠扶养协议，自愿无条件地放弃继承其父亲朱天赐名下的所有财产（包含且不限于存款、股票、股权、保险金、车辆、房屋等动产和不动产）的继承权利，四会市公证处分别对朱木好、朱意娣的上述声明行为出具了（2018）粤肇四会第684号、287号公证书予以证明。再查明，朱天赐、被告朱树海于2013年1月14日前往四会市公证处签署了《授权委托书》。该委托书的内容为：我们朱天赐、朱树海是父子关系，是座落在四××市××街道××、××（××）、及5号（三楼）的房地产权人。是我们俩人的名字取得的四国用（2012）008199号，（2012）008200号《中华人民共和国国有土地使用证》。以及房地产权证为粤房地权证四字：第0100026759号，第010026758号，现委托朱镜洪为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事项：一、办理上述房地产及土地使用权属的买卖、权属转移、登记过户等事项；二、签订相关合同；三、向国土部门、房地产管理部门办理查档相关事项；四、支付与上述相关的各项费用。代理人在上述范围内所签署的相关文件及实施的行为我们均予以承认，并承担法律责任。代理人无转委托权。委托期限：自委托之日起至上述事项办妥为止。日期：2013年1月14日。四会市公证处对朱天赐、朱树海的上述委托行为出具了（2013）粤肇四会第000073号公证书予以证明。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告朱树海、朱天赐（已故）的委托代理人朱镜洪、广州锋竞房地产顾问有限公司签订了两份《凯港城商铺买卖合同》，原告与被告朱树海、朱天赐（已故）之间就案涉商铺即构成房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同有效成立。依法成立的合同，自成立时生效。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应承担违约责任。原告已按合同约定付清了全部购铺款289784元并预交了相关费用，被告朱树海及朱天赐作为商铺出售一方，向买受人交付商铺并将商铺的产权变更登记至买受人名下是其主要合同义务。按照合同约定，出卖人应当于合同生效后365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，故出卖人应在2015年1月20日前申办商铺过户登记手续，但被告朱树海却至今未将案涉商铺过户至原告名下，也未提供证据证明其已积极申办案涉商铺的过户手续。由于案涉商铺属于被告朱树海与其父亲朱天赐（已故）共同共有，朱树海、朱天赐就案涉商铺的买卖对外形成的债权债务应承担连带责任。因此，朱树海、朱天赐作为商铺出售一方，已构成违约，应当连带向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及《凯港城商铺买卖合同》第六条第二小点“甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过180日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同，若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向丙方计付违约金”的约定，现原告要求解除双方签订的两份《凯港城商铺买卖合同》，及要求被告朱树海返还原告已支付的款项300238元并支付利息和违约金，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。被告确存在占用原告资金的事实，原告的利息损失客观存在，故利息应以300238元为基数，按人民银行同期贷款利率自2014年1月20日起计至全部款项还清之日止。至于违约金数额的问题，应按原告已付购铺款289784元为基数按每日万分之二的标准向原告支付从2015年1月20日起至本合同确定解除之日期间所产生的违约金。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中，朱树海、朱天赐就返还原告全部已支付款项300238元、利息及相应违约金承担连带清偿责任，因朱天赐已故，其份内债务应由其遗产继承人在继承其遗产实际价值范围内予以清偿。原告诉请胡新兰等在继承朱天赐遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任，被告胡新兰、朱镜洪是朱天赐的第一顺序继承人，因该二人均未作出放弃继承朱天赐遗产的表示，原告要求其在继承朱天赐遗产价值范围内对上述债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告朱木好、朱意娣同样作为朱天赐的第一顺序继承人，但该二人已作出放弃继承朱天赐遗产的声明并经公证处公证，因此，本院对原告该部分诉求不予支持。被告朱树海、胡新兰、朱镜洪、朱木好、朱意娣经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告黄子祺与被告朱树海、广州锋竞房地产顾问有限公司、朱天赐（已故）签订的两份《凯港城商铺买卖合同》；二、被告朱树海于本判决生效之日起三十日内向原告黄子祺返还购铺款289784元、税费、杂费等费用10454元，合计300238元，并支付利息（利息以300238元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年1月20日起计至全部款项还清之日止）和违约金（违约金以购铺款289784元为基数，按每日万分之二的标准，自2015年1月20日起计算至本判决确定解除合同之日止）；三、被告胡新兰、朱镜洪在继承朱天赐（已故）遗产价值范围内对上述第二判项负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为7373元，公告费1550元，合共8923元，由被告朱树海、胡新兰、朱镜洪共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  廖雪梅审判员  夏睿娜审判员  陈 智二〇一九年九月五日书记员  梁碧琪