江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初3615号原告：孙平，男，1955年7月1日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：连胜亮，江苏卢天明律师事务所律师。被告：溧阳市万达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320481664948400Y,住所地溧阳市溧城清溪路3号2幢。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。原告孙平与被告溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告孙平及其委托诉讼代理人连胜亮，被告万达公司委托诉讼代理人陈俊存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告万达公司支付逾期交付房屋的违约金48638元（以己经支付的房款792794.99元为本金，按照每日万分之1.5计算，自2016年12月31日至2018年2月13日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月30日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于时代新城（即西城花园）一区3#幢1单元1402号，商品房单价为每平方米8747.6元，总金额794282元；被告应当在2016年12月30日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付给原告使用；被告如逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第十一条款规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告已经通过江苏茂盛建设集团有限公司（茂盛公司与万达公司之间存在建设合作关系）将全部房款付清。综上所述，原被告之间的买卖合同关系合法有效，原告已经履行了全部合同义务，被告违反合同约定延期交房，应当承担违约责任。原告现依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律依据，具状你院，请依法判决。被告万达公司辩称，万达公司无需向原告支付违约金，原告在诉状中自认通过茂盛公司向万达公司支付了房款，但是茂盛公司直至2019年1月31日才向万达公司支付了案涉房款，在原告没有履行付款义务的前提下，万达公司无需向原告支付违约金，即便需要万达公司赔偿违约金，也需要扣除相应的工期延误天数，天数具体在举证时发表，同时降低违约金的计算标准。本案当事人围绕自己的诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查，本院认定事实如下：2016年9月30日，被告万达公司作为出卖人与原告孙平作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDXC1201600048)，双方约定原告购买位于时代新城一区3#幢1单元1402号房屋，建筑面积共90.8平方米，商品房单价为每平方米8747.6元，房屋总金额794282元，房屋交付时间为2016年12月30日之前。合同第七条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同”。合同第十一条约定“。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3、如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋。”合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。2018年2月13日，被告万达公司向原告交付房屋，同时开具增值税普通发票载明房款为792794.99元，建筑面积90.63平方米。同日原告也缴纳了契税15100.86元。2018年7月2日，溧阳市住房和城乡建设局向被告万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2018年第011号），载明“你公司开发建设的西城花园一区、二区项目一区（1幢-3幢，5幢-10幢）、二区（1幢-3幢，5幢-12幢）（公安编号），已办理房屋建筑工程竣工验收备案，市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案”。审理中，本院将本案的争议焦点归纳如下：1、被告是否应承担逾期交房的违约金？也就是茂盛公司支付房款能否成为被告不承担违约金的抗辩事实理由？2、如果被告需要承担逾期交房违约金，是否要扣除相应的延期施工天数？3、是否应合理降低违约金的标准？针对第一个争议焦点，原告提供了如下证据：1、增值税普通发票和常州市房产交易税收缴款凭证，证明2018年2月13日，被告向原告交付房屋，并开具了增值税普通发票，原告也缴纳了契税。2、与中联公司的结账单，证明在结算当日，中联公司的欠款已经转化为了案涉房屋的购房款，原告在当日已经将房款支付的义务履行完毕。同时，原告本人陈述如下：当时房款是说以一种抵债的方式，万达公司欠了茂盛公司的工程款，也就是案涉的商品房，当时中联混凝土公司的老板唐全海把我叫去到万达售楼处签合同，签了合同到拿房为止没有人问我要一分钱，我是中联混凝土公司的黄沙供应商，中联混凝土公司是茂盛的混凝土供应商，因为房子是抵债的，中联公司欠我的货款作为房款。拿房那天就开票了，万达说房子可以给我，违约金没有，如果要违约金，要去茂盛公司拿，或者违约金可以给我，但是装修房子的发票要给他们，但是时间一长，什么都没给我。被告万达公司发表了如下质证意见：1、发票仅仅是一种记账凭证，其本身不具有证明付款的效力，买卖合同本身就是一种有先后履行顺序的双务合同，在原告没有支付房款的情况下，万达公司有中止履行合同的权利，其本案原告未支付房款，未履行先给付义务，因此而产生的违约金权利也不应当得到支持。2、对结账单的三性均不予认可，该份证据并不能证明原告已经实际付款。原告在诉状中称是通过茂盛公司将全部房款付清，该份证据也并不能证明茂盛公司已经于当日向万达公司支付房款。结账单的时间是2016年10月27日，合同签订的时间为2016年9月30日，即便结账真实，原告所陈述的付款时间与签订合同中约定的付款时间不相符。3、万达公司对原告与中联公司之间的关系不清楚，原告是以茂盛公司员工的身份向万达公司进行购房被告万达公司提供了如下证据：1、购房申请复印件一份（提供原件核对），证明原告购房时系茂盛公司员工，在茂盛公司向万达公司申请的情况下签订的房屋买卖合同，购房申请上加盖了万达公司和茂盛公司的公章。2、记账凭证复印件一份（提供原件核对），证明茂盛公司将案涉房屋的房款于2019年1月31日结算后向万达公司支付，原告未按照合同约定于签订合同当日向万达公司一次性支付房款，原告没有履行先给付义务。原告发表如下质证意见：对购房申请因为该购房申请系被告与茂盛公司之间的申请，原告对此不清楚，但是原告确实购买了案涉的房屋，对于记账凭证，万达公司单方面证据，真实性不清楚，从内容上看属于双方工程款结算，与本案没有关系，且摘要内容上也表明是工程款。针对第二个争议焦点，被告提供了如下证据：1、万达公司各地块工期延误情况汇总表；2、提供溧质安监（2016）7号《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》证明每年扣除六天现在一共四年共扣除24天；3、常大气办（2018）1号《市大气办关于转发省大气办关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知的通知》，证明扣除合理工期3天；4、江苏省大气污染防治联席会议办公室出具的《关于强化明后两天国家公祭活动空气质量保障工作的通知》，证明扣除合理工期3天；5、溧阳市建设工程质量安全监督站的文件溧质安监（2016）8号文件，证明2016年台风暴雨扣除合理工期5天；6、溧阳市建设工程质量安全监督站的文件溧质安监（2016）10号文件，溧阳市万达房地产公司溧万达（2017）4号市万达公司关于转发《市政府办公室关于做好应对高温天气的紧急通知》的通知、市政府溧阳市人民政府办公室发电溧政办电（2017）41号文件，证明高温天气合理扣除工期2天。以上证据因为每年政府都会出相关文件，被告只是提供了部分，另外工期延误情况汇总已经在汇总表中予以反映，关于国家公祭、2016年12月13日至14日、2017年9月17日文明城市检查、G20峰会等众所周知的事实应予以一并扣除，扣除的具体时间见汇总表。原告发表如下质证意见：该组证据中的内容被告在签订房屋买卖合同时应当予以知晓，不可抗力才可以扣除，请法院依法予以审查。针对第三个争议焦点，被告万达公司认为，依据《合同法》及相关司法解释，购房合同第十二条约定的违约责任系补偿性违约，在本案中联系客观实际的特殊性，当时被告是接手新时代的烂尾生意，政府指导被告介入，开始建房建工，在此特殊情况下就可以预见逾期交付的情况，这种情况并不是万达公司造成的，另外，补偿性违约需以原告遭受实际损失为限进行补偿，综上，考虑到本案的实际情况，涉案房屋较多，从衡平双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，合理降低违约金的计算标准。对此，原告认为，双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，合同签订当时被告已经接手了案涉房屋的建设工程，在此情况之下，仍然约定了交房时间及违约责任，应当认定被告对于该部分条款是认可的，是愿意承担的。以上事实，有原告提供的买卖合同、发票、税收缴款凭证、结账单，被告万达公司提供的购房申请、记账凭证、延期误工汇总表、相应文件、备案通知书以及本院制作的相关笔录、双方当事人庭审陈述附卷佐证。本院认为，原告与被告万达公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行相应的义务。涉案合同约定支付购房款在先，交付房屋在后。对于案涉房屋房款的支付情况，举证责任应在原告方。本案的特殊之处在于，房款的支付是以到期债权抵销的形式来完成，现原告提供结账单等证明其已经以债权抵销的形式履行了房款支付的先合同义务，被告对此不予认可，故原告应当继续提供证据证明其对被告万达公司享有到期债权，在本院指定举证期限后，原告方仍未能继续提供证据证明，原告对此应当承担不利后果，故原告要求被告万达公司承担2016年12月31日起至2018年2月13日逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告孙平的诉讼请求。案件受理费508元（减半收取），由原告孙平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈柏青二〇一九年九月二十二日法官助理 杨文豪书 记 员 陈 玥