贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初2061号原告：清镇市自然资源局，住所地贵州省清镇市云岭大街，统一社会信用代码1152018100971056X3。法定代表人：雷刚，自然资源局局长。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹正威，贵州浩辩律师事务所律师。被告：李科毅，男，汉族，1987年4月6日生，住所地贵州省。委托诉讼代理人：周耀先，贵州达德律师事务所律师。原告清镇市自然资源局（以下简称自然资源局）与被告李科毅建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告双方委托诉讼代理人均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告自然资源局向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付逾期缴纳土地出让金的违约金共计8367060.00元；2、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将清镇市城北新区1-4-Ａ地块在贵阳市公共资源阳光交易中心挂牌出售，于2014年8月19日，原告与被告签订《国有建设用地使用权挂牌出让确认书》。2014年8月26日，双方签订编号为520181-2014-ＣＲ-0024的《国有建设用地使用权出让合同》，并约定如下:本合同项下出让宗地编号为ＣＲ-××4，该宗地面积为11294.00平方米;该宗土地的出让金为23240000元。合同第十条第一款约定:“合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，合同签订之日起360日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”；合同第三十条约定:“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。合同签订后，被告并未按照合同约定付款，直至2015年5月20日才支付部分出让款4500000元，后于2016年4月19日支付部分出让款580000元，直至2016年5月12日被告支付18161800元出让款后，土地出让价款才付清。付款日期均在合同约定的付款日期之后，被告延期履行之行为，已经严重违约。据《国有建设用地使用权出让合同》之约定，被告应该承担约定的违约责任。2017年9月22日，原告向被告发出《关于催缴违约金的通知》，要求被告立即向原告支付逾期缴纳出让金的违约金，但被告拒绝向原告支付违约金。2019年1月14日中国共产党清镇市第六届委员会第七次全体会议通过清镇市党委发[2019]2号中共清镇市委文件《中共清镇市人民政府关于清镇市市级机构改革的实施意见》，意见决定将原市国土资源局等部门的职责整合，组建市自然资源局。基于上述事，原被告于2014年1月28日签订的《国有建设土地使用权出让合同》意思表示真实，合法有效，应受相关法律保护。原告已按约向被告交付清镇市城北新区1-4-A地块，被告应按约定时间向原告支付该宗土地的出让金，现被告逾期支付土地出让金，应按合同约定承担违约责任。被告辩称，一、被告已缴清应交的土地出让金，而逾期交纳土地出让金系事出有因。原告自然资源局出让的案涉地块（出让宗地编号为ＣＲ-××4）系按净地方式挂牌出让，其23240000元的成交价款含土地出让金和征收补偿费等费用。被告在案涉地块出让前垫付了150万元土地征收补偿费，该款应由出让人承担，应从23240000元土地出让金中予以扣减。原告在《国有建设用地使用权出让合同》签订后一直未按约定与被告对被告垫付的土地征收补偿费金额进行结算，致使被告应支付的土地出让金数额不能确定，这是被告未能按合同约定的期限支付土地出让金的直接原因。2012年3月26日清镇市人民政府与被告法定代表人的清镇市科毅文化发展有限公司签订《清镇市福临大酒店投资协议书》，约定由清镇市科毅文化发展有限公司在清镇投资新建酒店项目，所需土地涉及的附着物(含地上、地下)拆迁安置补偿费用由清镇市科毅文化发展有限公司承担，应缴土地出让金清镇市科毅文化发展有限公司只承担30万元/亩，超出部分由财政在半年内全额进行返还。协议签订后，清镇市科毅文化发展有限公司通过清镇职教城管理委员会垫付150万元案涉土地的土地征地补偿款，还将案涉地块需迁改110KV电力线路的电力迁改工程发包给贵州泰盛电力建筑安装有限公司施工，进行电力迁改，涉及费用达960万元，并承担了其他征拆费用。上述150万元土地征地补偿款不属于土地附着物补偿费用，按合同约定应由出让人承担，而960万元电力迁改费用则属于案涉地块地上附着物补偿，按照《投资协议书》约定由被告承担。案涉土地面积为11294平方米，折合16.94亩，按上述《投资协议书》约定的30万元/亩计算，被告应承担的土地出让金为508.2万元，而被告在《国有建设用地使用权出让合同》签订之前就缴纳了450万元竞买履约保证金，垫付150万元案涉土地的土地征地补偿款，两笔款项金额共计600万元，该金额已超出被告应承担的508.2万元土地出让金金额。按照《投资协议书》约定，清镇市人民政府在被告缴纳土地出让金后，应在半年内将超过30万元/亩部分的土地出让金进行返还，被告以为自己事实上并没有欠土地出让金，双方只是存在结算确认的问题。原告方未及时与被告结算，存在过错，被告没有在政府返还相关合同款项之前提前半年先行缴清土地出让金，也有过错，被告自愿承担一定的责任。二、被告于2014年8月14日向贵阳市公共资源交易中心交纳了450万元竞买履约保证金，该款在签订出让合同及缴清交易服务费后应抵扣土地成交价款。被告已于2014年8月25日向该公司缴清307400元交易服务费，并按约签订出让合同，该450万元竞买履约保证金应于当月内抵扣土地成交价款。对该450万元土地出让价款而言，被告不存在逾期付款，不应承担逾期付款违约责任。原告方怠于办理该450万元的抵扣手续，直到2015年5月20日才将该款进行划转，其责任在原告，与被告无关。对此，贵阳市公共资源交易中心向竞买人提供了有关案涉地块招拍挂牌资料，其所附《国有建设用地使用权挂牌交易规则》第四条“竞买履约保证金支付”对“竞买履约保证金抵扣土地成交价款”进行了明确约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2012年3月26日，清镇市人民政府（甲方）与清镇市科毅文化产业发展有限公司（乙方）签署《清镇市福临大酒店投资协议书》，协议书主要内容为：一、乙方拟在清镇市投资1.2亿元人民币新建四星级酒店项目，项目总占地面积约16.44亩(最终面积以国土部门预审后办理土地使用权证的面积为准)。三、乙方项目可依法享受国家实施西部大开发的政策和省、贵阳市、清镇市有关行业扶持政策。七、乙方建设项目必须依法通过招拍挂方式取得土地使用权，并依法办理土地相关手续。十一、项目地块涉及的附着物（含地上、地下）拆迁安置补偿，费用由乙方承担，工作由甲方负责完成。第十二、考虑被告项目地块拆迁成本较高，为支持被告项目建设，清镇市人民政府同意被告只承担土地价格中30万元/亩的部分，其余部分待被告按国土部门的要求全额缴清土地出让金后，半年内由清镇市人民政府制定专门的返还办法，从财政全额返还。落款处，双方签字盖章，李科毅作为清镇市科毅文化产业发展有限公司代表签字。2013年9月13日福临大酒店项目红线范围内的土地征收工作全部完成，共计征收18.789亩土地和一个驾校，产生补偿费用共计1585571.02元。2014年8月贵阳市公共资源交易中心挂牌出让案涉地块，出让公告中载明“按净地方式挂牌出让，采取填单报价方式竞价，不设保留价，若在挂牌期限截止时，有两个以上的竞买参与竞买，将采取电子竞价方式进行现场拍卖，价高者为竞买人。成交价款含土地出让金和征收补偿费等费用”。《挂牌出让交易地块简介及有关事项说明》中载明“二、出让方式，起始价及成交价款范畴：本宗地出让人为清镇市国土资源局，按净地方式挂牌出让，挂牌起始价为人民币：2250万元，成交价款含土地出让金和征收补偿费等费用。净地条件：地上已达到进场施工条件，地下无建筑物、构筑物。三、竞得人履约要求：挂牌成交后10个工作日内竞得人必须与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，《国有建设用地使用权出让合同》签订后1个月内缴纳成交价款的50%，余款在一年内付清。付清成交价款后10个工作日内由清镇市土地矿产资源储备中心按净地方式将地块移交竞得人。交地后在十五个工作日内由竞得人向清镇市国土资源局申报办理相关用地手续。竞得人必须于交付土地后半年内开工，开工两年内竣工。五、现场踏勘及其它事项：请竞买人务必进行现场踏勘，了解地块实地现状，以避免出现不可预见的风险”。《国有建设用地使用权挂牌交易规则》载明“四、竞买履约保证金支付。1、参加本次挂牌交易须先交付竞买履约保证金，竞买结束后，竞买人所交的保证金按下列方式处理：（1）退还竞得人：按约定签订出让合同及相关合同协议，缴清成交价款、交易服务费及有关费用后，提出退还竞买保证金的申请，经本中心审核后，退还竞买保证金；（2）抵扣出让价款：竞得人按约定签订出让合同及相关合同协议并缴清交易服务费后，提出竞买保证金冲抵土地出让价款的申请，国土部门出具意见后，经本中心审核，抵扣土地成交价款”。李科毅最终以2324万元竞得案涉地块，于2014年8月19日签订成交确认书。2014年8月26日，原被告双方签订编号为520181-2014-ＣＲ-0024的《国有建设用地使用权出让合同》，与本案相关的合同条款如下所示：第四条、本合同项下出让宗地编号为ＣＲ-××4，宗地总面积大写壹万壹仟贰佰玖拾肆平方米（小写11294平方米），其中出让宗地面积为大写壹万壹仟贰佰玖拾肆平方米（小写11294平方米）。第六条、出让人同意在2014年8月26日前将出让宗地交付给受让人。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写贰仟叁佰贰拾肆万元（小写23240000元），每平方米人民币大写贰仟零伍拾柒点柒贰元（小写2057.72元）。第十条、受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，本合同自签订之日起360日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第三十条、受让人按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。案涉土地也按期交付给被告。2014年11月27日，清镇市科毅文化发展有限公司进行福临大酒店电力改迁（110KV站北望N46#-N48#右侧、110KV凤北晶N48#-N50#左侧迁改工程）。将电力迁改工程发包给贵州泰盛电力建筑安装有限公司并签署承包合同，工期从2014年12月15日至2016年6月30日，工程承包价款9600000元。2016年3月15日，原被告双方均参加了清镇市人民政府召开的关于推进清镇市福临大酒店项目建设的专题会议，议定：一是由市财政将项目方缴纳的土地出让金超过每亩30万元的部分先行安排扶持资金兑现招商引资优惠政策；二是优惠政策扶持资金由职教城管委会兑现；三是如项目方不按期推进项目建设，由职教城管委会负责、商务局配合，收回已兑现的优惠并取消扶持政策。会议形成清府专议﹝2016﹞75号清镇市人民政府专题会议纪要。另查明，李科毅系清镇市科毅文化产业发展有限公司法定代表人，与该公司在案涉地块投资上是共同利益方。原清镇市国土资源局经机构改革后，组建成为自然资源局。各方资金往来情况：2013年4月22日，清镇职教城管委会收到贵州禾苑房地产开发有限公司清镇分公司汇入的100万元，用于案涉土地征收补偿。2013年9月30日，再次收到50万元，用于驾校征收费用。被告主张该款实际上是自己支付的。2014年8月14日，被告向贵阳市公共资源交易中心缴纳450万元竞买履行保证金。2015年5月20日，450万元竞买履约保证金从贵阳市公共资源交易中心账户划转至清镇市财政局账户。2014年7月23日李科毅向贵阳市公共资源交易中心支付土地招拍挂文件费300元、支付土地交易服务费307400元。2016年4月19日支付580000元土地出让金；2016年5月12日支付18161800元土地出让金；诉讼中，原告经核对，原告认可多收取了被告1800元的土地出让金。但在诉请时已经在违约金中扣除该1800元。2016年4月12日，职教城管委会根据专题会议明确的事项向清镇市人民政府请示安排被告项目的扶持资金1815.7986万元专项用于清镇市福临酒店项目的建设。2016年4月20日，市财政局将1815.7986万元拨付到职教城管委会。2016年5月12日，职教城管委会将扶持资金1815.7986万元拨付到被告处。2017年9月22日，原告向被告发出关于催缴违约金的通知。本院认为，本案争议焦点为：1、出让土地事实上为非净地，原告是否违约；2、150万元土地征收补偿款是否应该抵扣；3、450万元保证金冲抵的问题;4、被告未先行支付政府承诺返还部分的对应数额的土地出让金是否应承担违约责任。关于焦点1，招拍挂有关资料有说明案涉地块按净地方式出让。但在《挂牌出让交易地块简介及有关事项说明》中明文说明“五、现场踏勘及其它事项：请竞买人务必进行现场踏勘，了解地块实地现状，以避免出现不可预见的风险”。被告作为竞买人，对案涉地块在出让时的现状应该了解。从被告的清镇市科毅文化产业发展有限公司在拍卖前给清镇职教城管委会汇款用以征地拆迁的事实，也可以推断出被告对案涉地块是非净地的现状是清楚明白的。双方最终签订的《国有建设用地使用权出让合同》中也没有约定案涉土地按净地方式交付，本院认为原被告双方是在认可案涉土地是非净地的现状下进行的国有建设用地使用权出让，故对被告辩称原告非净地出让违约在先的主张，本院不予支持。关于焦点2，2013年4月22日，贵州禾苑房地产开发有限公司清镇分公司汇给清镇职教城管委会100万元，用于案涉土地征收补偿。2013年9月30日，再次汇入50万元用于驾校拆迁费用。首先汇款主体并非被告李科毅，涉及其他主体贵州禾苑房地产开发有限公司清镇分公司，且上述款项的支付与土地出让金的支付并非同一法律关系。故不能将该款当然冲抵李科毅的债务。即便李科毅与上述公司有特殊关系，或者上述款项的支付与促成案涉土地使用权的转让有一定的关联关系。被告主张用上述款项冲抵土地出让金，也应与相关各方协商达成合意，并办理相关手续后，才有可能达成冲抵的法律效果。被告未举证证实各方达成冲抵的合意，原告在庭审中亦明确反对冲抵，故对被告辩称上述150万应用于冲抵土地出让金，因未予冲抵致未能结算，被告应支付土地出让金的主张，本院不予支持。关于该150万元，如有纠纷，被告可与各方协商解决或另行诉讼。关于焦点3，《国有建设用地使用权挂牌交易规则》载明“四、竞买履约保证金支付。1、参加本次挂牌交易须先交付竞买履约保证金，竞买结束后，竞买人所交的保证金按下列方式处理：（1）退还竞得人：按约定签订出让合同及相关合同协议，缴清成交价款、交易服务费及有关费用后，提出退还竞买保证金的申请，经本中心审核后，退还竞买保证金；（2）抵扣出让价款：竞得人按约定签订出让合同及相关合同协议并缴清交易服务费后，提出竞买保证金冲抵土地出让价款的申请，国土部门出具意见后，经本中心审核，抵扣土地成交价款”。各方未对该条款进行变更，应受其约束。被告已经缴清交易服务费，未按合同缴清土地出让金的情况下，原告事实上可以径行办理相关手续，将被告交纳的450万元履约保证金划转以冲抵土地出让金，嗣后原告于2015年5月20日将450万元履约保证金从贵阳市公共资源交易中心账户划转至清镇市财政局账户的事实，也印证了原告在不需被告同意的情况可以将履约保证金冲抵土地出让金。即使原告办理冲抵需要被告形式上的同意，被告也未举证证实在第一时间向被告主张配合。原告怠于行使权利，未在被告逾期后第一时间办理划转并冲抵，将被告交纳的450万元履约保证金闲置，却要求被告承担相应的违约金，显失公平。故对原告主张逾期的土地出让金中包含450万元的意见，本院不予支持。关于焦点4、清镇市人民政府（甲方）与清镇市科毅文化产业发展有限公司（乙方）签署《清镇市福临大酒店投资协议书》，约定“第十二、考虑被告项目地块拆迁成本较高，为支持被告项目建设，清镇市人民政府同意被告只承担土地价格中30万元/亩的部分，其余部分待被告按国土部门的要求全额缴清土地出让金后，半年内由清镇市人民政府制定专门的返还办法，从财政全额返还”。清镇市人民政府签订的协议对有关事项的承诺，对政府本身以及作为其下级机关的自然资源局应具有约束力。2016年3月15日，原被告双方均参加了清镇市人民政府主持召开的关于推进清镇市福临大酒店项目建设的专题会议，该次会议再次确认了上述投资协议约定给予投资人的优惠政策。之后被告在2016年5月12日同一天既支付土地出让金尾款18161800元，又获得返还资金18157986元，表明清镇市人民政府在该项目建设上仍认可投资优惠承诺，故本案中缴纳土地出让金的违约金计算基数应结合该投资协议进行确定，否则有损政府公信，损害营商环境。结合上述投资协议的签订以及后续的履行过程来看，被告实际应承担逾期交纳土地出让金违约责任的计算基数应按照30万元每亩进行评价，金额确定为5082300元（出让地块面积11294平方米÷666.6666×30万元/亩），具体计算时应减去上述已确定应扣减的450万元保证金部分。违约金的标准，按合同约定的日千分之一计算。按照被告交纳土地出让金的时间，违约金计算为：（5082300元-4500000元）×0.001×242天（逾期天数，2015年8月21日至2016年4月19日）+（5082300元-4500000元-580000元）×0.001×23天（逾期天数，2016年4月19日至2016年5月12日）-1800（多支付的出让金）=139170元（取整）。原告诉请超出部分，本院不予支持。故综上所述，对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告李科毅在本判决生效十五日内向原告清镇市自然资源局支付违约金共计139170元；二、驳回原告清镇市自然资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35185元，由清镇市自然资源局负担30000元，由李科毅负担5185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审 判 长  郑 橙人民陪审员  李庭学人民陪审员  颜杨贵二〇一九年九月二十六日书 记 员  彭 蕾