吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终2130号 上诉人（原审原告）：张晓达，男，1986年8月7日出生，汉族，住吉林省农安县黄鱼圈乡元亨广村元亨广屯4组。 委托诉讼代理人：高海峰，吉林中昱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴小平，女，1956年12月16日出生，汉族，住长春市朝阳区立信胡同24-4号。 委托诉讼代理人：包文凯，男，1956年12月28日出生，汉族，住长春市朝阳区桂林街道立信胡同委216组，系吴小平丈夫。 上诉人张晓达因与被上诉人吴小平案外人执行异议纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张晓达上诉请求：一、请求人民法院依法撤销长春经济技术开发区人民法院(2018)吉0191民初3473号民事判决书。二、请求人民法院依法判令立即停止对张晓达购买的位于长春市经济技术开发区7区27栋1单元202室房屋的强制执行并解除对上述房屋的查封，或者依法发回原审法院重新审理；三、请求人民法院依法判令一、二审案件受理费等由吴小平承担。事实和理由：一、原审人民法院判决认定事实不清。一是认定张晓达主观上存在过错属于事实认定错误。张晓达与王丽丽签订《房屋买卖合同》，并约定在更名过户时付清尾款，未损害抵押权人利益，因此该合同真实有效，即购买银行抵押房产不违反现行法律规定，张晓达也已经合法占有使用该房产。同时，张晓达作为非法律工作者，特别是在王丽丽已经出具公证授权委托的情况下，张晓达有理由相信可以顺利办理房产更名过户，因此，张晓达主观上没有过错，应当属于法律意义上的善意第三人。二是认定张晓达自身原因导致无法更名过户属于事实认定错误。根据张晓达与王丽丽签订的《房屋买卖合同》第二条规定“办理产权过户更名时，甲方无条件配合乙方，负责提供一切的资料和手续，产权更名所发生的所有费用由甲方承担”，更名过户费用由王丽丽承担，由于房产满二年或五年后税费会较大幅度降低，所以王丽丽为了减少税费，一直拖延张晓达办理更名过户，导致张晓达一直未办理更名过户手续。因此，原审法院认定是由于张晓达的原因导致无法更名过户属于事实认定严重错误。二、原审人民法院属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案当中，张晓达已经在查封之前与王丽丽签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有了该房产，同时，张晓达也已经支付了首付款并可以将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，已经完全符合前三款，原审法院对此也给予肯定。但是，原审法院在没有查清张晓达未办理更名过户手续原因的前提下，就推定张晓达系因自身原因导致未办理过户登记，属于适用法律错误。三、原审人民法院审判程序违法。一是原审判决遗漏主体。张晓达在原审起诉状中明确将吴小平和王丽丽作为共同被告，虽然张晓达曾经申请撤回对王丽丽的起诉，但是原审法院并未对是否同意申请作出裁定，张晓达也未收到关于撤回对王丽丽起诉的书面裁定，在开庭审理过程中也没有对此进行明确说明，导致原审法院在没有作出裁定且在遗漏了王丽丽的情况下仍然继续开庭，在民事判决书当中也遗漏了王丽丽，属于程序严重违法。同时，张晓达接到原审判决书后，于2019年3月26日亲自到原审法院阅卷，卷宗当中竟然没有找到张晓达曾经提交的书面申请书。2019年3月27日张晓达向原审法院第一次提交上诉状时，原审法官才找到并将此申请补充入卷，因此张晓达又重新提交了上诉状。二是原审吴小平诉讼代理人不符合法律规定。张晓达对法律知识淡薄，委托的法律工作者能力有限，对于朋友是否能够作为委托诉讼代理人并不了解，但是原审法院在没有查明是否存在社区、单位以及有关社会团体推荐的情况下，在没有向张晓达解释说明的情况下，直接允许吴小平的朋友刘成良作为委托诉讼代理人属于程序严重错误，也有悖于吉林省高级人民法院关于委托诉讼代理人的相关规定。三是原审判决书格式存在重大瑕疵。在原审判决书第六页下半页，字体突然变大，与整个判决书格式形成鲜明对比，造成字号及间距的不统一，违反了最高院关于判决文书的有关规定，有损于司法判决的权威性、庄严性。原审法院在2019年3月27日收到张晓达的上诉状后，也立即认识到了错误，随即进行了更正，于2019年3月29日给张晓达重新送达了判决书。虽然补救措施比较及时，但是也说明原审法院不够严谨细致，连基本格式都能出错，实体审理和适用法律方面也必然会存在错误。综上所述，原审判决事实认定不清且适用法律错误、程序严重违法，因此张晓达提出上诉，希望人民法院能依法改判如所请，以保护张晓达的合法权益。 吴小平辩称，1.其和张晓达没有任何经济往来和司法纠纷；2.其查封这套房子是王丽丽欠其房款，故起诉保护其合法权益；3.张晓达与王丽丽之间的买卖合同是怎么形成的其不清楚；4.公证书怎么出来的其不清楚，是否符合司法程序也不清楚；5.其和张晓达之间没有任何往来，张晓达将其列为被告不合适，张晓达和王丽丽签订的合同是否有效需要法庭调查；6.王丽丽本身所有权在他手里的时候是不确定能否签订买卖合同的，因为产权在银行，第一债权人是银行，王丽丽是第二债权人，在债务清偿之前王丽丽是否把产权拿到他自己手里，签订的合同是否有效都不确定。其不同意张晓达的上诉请求，对一审判决无异议。 张晓达向一审法院起诉请求：判令立即停止对张晓达购买的位于长春市经济技术开发区7区27栋1单元202室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。 一审法院认定事实：2015年11月3日，张晓达与王丽丽、姜维春达成委托关系，出具《委托书》一份，载明：王丽丽、姜维春系夫妻关系，在王丽丽名下有一处夫妻共有的按揭贷款抵押房屋坐落于吉林省长春市经济开发区7区，建筑面积:189.41平方米，丘（地）号:3-70/51-1-4（202）。现委托人王丽丽、姜维春准备将上述房屋在还清贷款、解除抵押后出售,特授权受托人张晓达作为代理人，并以委托人的名义办理如下事项:一、在贷款银行代办提前一次性清偿贷款,领取还款结清证明、注销他项登记申请表、房屋他项权证;二、在长春市房屋登记机构代办解除抵押登记、换领新的房屋所有权证;三、持换发后的房屋所有权证在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续;四、代为收取卖房款(包括以受托人或委托人名义在贷款经办银行开立账户、代办银行资金监管、收取按揭款)、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录;五、办理该房屋项下物业维修资金账户、水、电、燃气、供热、有线电视更名等与交易相关的事宜。受托人为此所签署的有关文书委托人均予以承认。委托期限:二〇一五年十一月三日至委托事项办理完为止。受托人有转委托权。吉林省长春市国安公证处对该委托书的签署予以公证。2015年11月8日，张晓达（乙方）与王丽丽（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、现甲方自愿将位于经济开发区7区丘地号:3-70/51-1/4(202)建筑面积:189.4l㎡，产权证号:201505040277出售给乙方。二、房屋售价人民币柒拾万元整（700000.00元)。乙方先预付购房定金贰拾万元。余款伍拾万元在更名过户时付清。办理产权证过户更名时,甲方无条件配合乙方,负责提供一切的资料和手续，产权更名所发生的所有费用由甲方承担。三、此房自2015年11月8日之前所涉及的水、电、煤气、取暖、有线电视、物业费等其他相关费用由甲方负责结清。此后由乙方负责。四、甲乙双方不得擅自违约，如甲方违约赔偿乙方双倍定金,如乙方违约定金不退。五、甲方保证该房屋没有抵押或任何债务,并保证对上述房屋拥有合法处置权,如因产权发生争议影响本协议正常履行的，甲方全额返还购房款并承担购房总额10%的违约金，同时承担由此引起的一切法律后果责任。六、所有钱款以收条为凭证。七、此协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后生效。合同签订当日，王丽丽向张晓达出具《收条》一份，载明：今收到张晓达购房款定金人民币贰拾万元整（200000.00元）。2016年5月8日，王丽丽又向张晓达出具《收条》一份，载明：王丽丽身份证号码22012519751110342X收到张晓达身份证号220122198608077219人民币贰拾叁万肆仟元（234000.00元）。张晓达自述合同签订当日给付王丽丽200000.00元，后张晓达要求王丽丽将银行贷款还上进行更名，王丽丽让张晓达再拿50000.00元才答应去更名，故张晓达给付王丽丽34000.00元，王丽丽将原200000.00元收条取回后出具了234000.00元的收条。张晓达为案涉房屋交纳了2017年6月至10月期间的电费。2016年12月16日，张晓达为王丽丽代还银行贷款两笔本息合计35316.87元。案涉房屋系王丽丽于2015年4月29日自吴小平处买受取得，王丽丽以案涉房屋作为抵押担保向中国工商银行股份有限公司长春经济技术开发区支行申请了房屋按揭贷款，借款期限自2015年5月5日至2040年5月5日。吴小平以房屋买卖合同纠纷一案将王丽丽、王长武诉至长春经济技术开发区人民法院，长春经济技术开发区人民法院于2017年6月19日作出（2017）吉0191民初1184号民事判决书，判决王长武、王丽丽给付吴小平购房款人民币340000.00元。判决生效后，因王长武、王丽丽未履行判决确定的债务，吴小平向长春经济技术开发区人民法院申请强制执行，长春经济技术开发区人民法院作出（2017）吉0191执674号执行裁定书，于2017年9月12日查封了案涉房屋的产权。张晓达向长春经济技术开发区人民法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施，长春经济技术开发区人民法院于2018年8月10日作出（2017）吉0191执异24号执行裁定，驳回张晓达的异议请求。 一审法院认为，本案系一审法院作出（2017）吉0191执异24号执行裁定驳回张晓达的异议请求后，张晓达对执行标的即位于经济技术开发区七区27栋1单元202室房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是张晓达对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张晓达与王丽丽签订《房屋买卖合同》的落款时间为2015年11月18日，而案涉房屋办理抵押登记手续的时间是2015年5月12日，《房屋买卖合同》签订时案涉房屋尚处于抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”张晓达与王丽丽所签订的房屋买卖合同虽不因案涉房屋存在抵押而必然无效，但张晓达须在征得抵押权人即中国工商银行股份有限公司长春经济技术开发区支行同意或抵押权消灭后方能办理房屋产权转移登记。在明知诉争房屋已被设定抵押权的情况下仍签订房屋买卖合同，该行为本身便存在诉争房屋无法办理房屋产权转移登记的风险，张晓达对此应当知晓，然其置法律规定于不顾，仍与王丽丽签订房屋买卖合同，不属于法律意义的善意第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张晓达签约时知晓产权过户存在抵押的事实，房屋转让也未经抵押权人同意或清偿债务消灭抵押权。因此，张晓达对未能办理过户手续有自身原因，张晓达的请求不符合上述法律的规定，其权利不能排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回张晓达的诉讼请求。案件受理费11800.00元，由张晓达负担。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于张晓达主张一审法院程序违法的问题。1.张晓达主张一审判决遗漏被告王丽丽，经查阅一审卷宗，张晓达于2018年11月26日书面申请撤回对王丽丽、王长武的起诉，一审法院于当日作出民事裁定书准许张晓达的撤诉申请，吴小平及张晓达的一审委托诉讼代理人黄丹凤于2018年11月29日签署民事裁定书（撤诉）的送达回证，一审法院在一审庭审前既已作出准许撤诉的民事裁定书并已送达，其在开庭审理及作出民事判决时未将王丽丽、王长武列为被告并不违反法定程序。2.张晓达主张吴小平一审中的委托诉讼代理人不符合法律规定，经查，一审中的相关法律文书均为吴小平本人签署，其本人全程参加一审诉讼程序，其在本院审理时陈述，其在一审开庭审理时的举证、质证等意见均由其本人陈述，一审时的委托诉讼代理人刘成良仅因其听力有限向其传话，未有过陈述案情、质证等发言，并明确表示如刘成良在一审中发表意见其全部认可。虽刘成良作为吴小平的一审委托诉讼代理人进行诉讼略有不当，但既不影响本案的实体审理，也不属于程序严重违法的法定事由。3.张晓达关于一审判决书格式存在重大瑕疵的上诉理由不属于程序违法的法定事由。综上，张晓达关于一审法院程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于张晓达主张其享有案涉房屋的实体权利应排除执行的问题。案外人执行异议案件涉及到申请执行人的权益，故应对案外人与被申请执行人之间的法律关系进行严格审查。在本院审理过程中，张晓达陈述：涉案房屋实为王丽丽的弟弟王长武所购买的，王长武找其借钱时承诺如还不上钱就将房屋抵顶，后签订了授权委托书及《房屋买卖合同》，房屋的首付款是王长武的欠款进行抵顶的。综合张晓达的陈述，本案的案涉《房屋买卖合同》与张晓达、王长武之间的借贷合同存在担保关系，且张晓达未提供其支取234000.00元的取款凭证或相应的银行流水以充分证明其已支付房屋首付款，其因产权未满两年税费较高而不去办理更名过户手续，也不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上所述，张晓达的上诉请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行。 综上所述，张晓达的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800.00元，由张晓达负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 瑶 审判员 刘 畅 审判员 宫 平 二〇一九年九月二十日 书记员 邢艺缤