重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0118民初2466号原告：刘支中，男，1974年10月16日生，汉族，住重庆市北碚区。被告：重庆文睿房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃花西路1号1幢15-2。诉讼代表人：重庆华西会计事务所有限公司，重庆文睿房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：徐凤莲，女，该破产管理人工作人员（特别授权）。委托诉讼代理人：朱卓悦，女，该破产管理人工作人员（特别授权）。原告刘支中与被告重庆文睿房地产开发有限公司（以下简称文睿房地产公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘支中，被告文睿房地产公司的委托诉讼代理人徐凤莲、朱卓悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘支中向本院提出诉讼请求:要求确认原、被告于2013年10月18日签订的《认购协议》有效。事实和理由：原、被告双方于2013年10月18日签订了《认购协议》，约定被告将其所有的位于重庆市永川区xxx号房以22.966万元的价格出让给原告，付款方式为全款支付。原告于签订协议当日向被告支付了全部款项，被告向原告出具了收据一张。双方交易达成后，由于被告经营不善，房屋工程一直停滞。后原告为解决生活居住问题，于2017年与其他几十位购房户一起将该房屋占有至今。现被告因经营不善陷入困难，法院受理了被告破产清算一案，并指定了破产管理人。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告文睿房地产公司辩称：原告与被告之前并非商品房买卖关系，实际为借款合同关系，且没有依法进行登记；被告在进入破产程序后，管理人在两个月内没有通知对方履行合同应视为合同已经解除；解除合同之前合同有效，但双方只是借款合同关系，不是房屋买卖合同关系；原告在申报债权时没有提供转账依据，不能证明已将款项支付给了文睿房地产公司，故暂不能对原告申报的债权予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，文睿房地产公司（甲方）与刘支中（乙方）签订《认购协议》一份，载明甲方在永川何埂镇开发建设的“文睿天地”小区规划建设手续已获永川区相关部门审批，目前已经正式开工，已取得《商品房预售许可证》，该情况乙方已完全知悉。乙方为选择到满意的户型并获得正式开盘时的优惠条件，自愿向甲方缴纳房屋订金，双方约定如下：一、房屋坐落为xxx号房，建筑面积约84.15平方米，具体位置、户型和交房标准见附件（房屋的编号在预售许可证中可能发生变化，签订正式销售合同时以本协议附图的位置为准）。二、双方约定以建筑面积计算价格，本套房屋原单价为￥2729.17元/平方米，折后总价（不含相关税费及代收费用）为￥229660元（大写：贰拾贰万玖仟陆佰陆拾元正）。三、订金的交纳方式：乙方选择第二种付款方式。……（二）、一次性付款：签订本协议时交纳房款￥229660元（大写：贰拾贰万玖仟陆佰陆拾元正）。四、签订本协议时，房屋的面积以相关部门批准的设计面积为准；交房时以办理产权登记面积为准，房屋的位置和单价不变，总房款多退少补。五、当甲方取得《商品房预售许可证》时，按照本协议中乙方所留的电话号码（或地址）通知乙方，乙方应于15日内到售房部签订《商品房销（预）售合同》，本协议中双方约定条款自动视为《商品房销（预）售合同》约定条款，并缴纳购房相关税费及代收费用给甲方，超过15日后甲方可自行销售该房屋。六、最终交房时间以《商品房销（预）售合同》约定为准。七、本确认书一式二份，甲乙双方各壹份，签字盖章后生效，具有同等法律效力。同日，文睿房地产公司向刘支中出具了收据一张，载明收到刘支中缴纳4-2-3-2购房款229660元。同日，文睿房地产公司、郭风华向刘支中出具承诺，载明：“刘支中于2013年10月18日与我公司签订认购协议，我公司承诺于2013年12月31日前与其网签正式合同，否则按合同金额20%承担违约金”。刘支中在第一次庭审中陈述：该款项是通过现金方式支付的，是其打工挣的钱和房屋拆迁款；现金是交到售房部，当时郭修泉和郭风华也在，现金是拿给郭修泉的。刘支中在第二次庭审中陈述：现金是支付给郭修泉的，在复兴镇，具体地点记不清楚了，时间也记不清楚了；现金是其打工挣的钱，是从银行卡中取出来的。在本院限期内，刘支中未向本院提交取款记录。从2014年开始，涉案文睿天地小区项目即处于停工状态。本案所涉4号楼仅主体部分基本完工，尚属于在建工程。2016年8月15日，重庆市第五中级人民法院裁定受理重庆市住宏节能建材有限公司、重庆市住宏节能建材有限公司永川工程分公司对文睿房地产公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年9月22日，本院立案受理文睿房地产公司破产清算一案。同年10月13日，本院指定重庆华西会计师事务所有限公司担任文睿房地产公司管理人（以下简称管理人）。2017年2月23日，刘支中向管理人申报了该笔债权，申报的债权性质为购房款。2018年1月26日，管理人向刘支中出具了《债权审查意见书》，载明：“债权人申报的房款为229660元，但从双方签订的协议内容看，在债务人未取得预售许可、双方未签订正式商品房买卖合同亦未约定违约责任的情况下，约定定金支付方式为一次性支付总房款的100%，不符合房地产市场的一般交易习惯，不能确认为房款，且债权人未提供转账依据，不能证明已将款项交付给债务人，故暂不予认定。申报人对本意见书有异议的，应当在本意见书送达后15内向本管理人提出书面异议并附证据材料以供复核。如你对管理人复核的债权金额仍有异议，请按《企业破产法》第五十八条之规定向永川区人民法院提起诉讼”。2018年3月13日，刘支中向管理人出具情况说明书，载明：“本人刘支中，重庆市北碚区复兴镇书院村24组，于2012年6月10日郭修泉向我借了20万元现金，到2013年10月份没还，于是就用借款买了一套房子（xxx号房）并出了购房协议书和收据，还有网迁承诺书。特此说明”。庭审中，针对本院询问为何要在永川买房时，刘支中陈述：听说郭修泉在永川有房子要卖，叫其过去看看。其看了之后就决定要买了；现在没有在永川工作，以前在大安搞过招生，现在工作不固定，在北碚没有房子，平时是在北碚复兴镇租房子住。2019年1月22日，本院就文睿房地产公司破产清算一案中涉及的借款债权问题向郭修泉进行询问。郭修泉在该次询问中陈述：刘支中的房款不属实，是为借款提供的担保。本院认为，根据刘支中向管理人出具的情况说明书、本院对郭修泉的询问笔录等本案查明的事实，刘支中与文睿房地产公司之间的基础法律关系是借款关系，而非商品房买卖合同关系，理由如下：首先，在未签订正式商品房买卖合同时即一次性付清全款、支付购房款的方式为现金支付而非转账等均与正常的购房行为不符。其次，刘支中在二次庭审中关于通过现金支付购房款的前述前后亦不一致，相互矛盾。即使按照刘支中所述，本案所涉购房款属于之前的借款转为购房款的情形，刘支中也并未举示借款实际支付的凭证。再次，刘支中是重庆市北碚区人，现并无证据证明其在永川工作、生活，且涉案文睿天地小区位于永川区何埂镇，而非永川城区。刘支中对在永川偏远乡镇购房居住亦未作出符合生活常理的合理解释。根据前述论断，涉案认购协议在性质上应属于为文睿房地产公司向刘支中的借款提供担保或者是在借款期限届满后达成的以房抵债，而非正常情形下的商品房买卖合同性质。该买卖性担保或以房抵债行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故刘支中要求确认涉案认购协议有效的诉讼请求成立，本院予以支持，但刘支中辩称其是购买的涉案房屋，应具有优先权的理由不能成立，理由如下：首先，如果涉案认购协议属于买卖性担保，但并未办理过户登记或预告登记，不具有使得涉案借款具有优先性法律效力。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，刘支中也仅能基于基础的借款法律关系主张权利，而不能要求继续履行涉案认购协议，进而享有优先权。其次，如果涉案认购协议属于借款期限届满后的以房抵债，但涉案房屋也尚未交付给刘支中，刘支中只能依据该以房抵债协议享有债权请求权，而非享有基于物权即涉案房屋所有权所产生的优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案所涉认购协议如系以房抵债形成，刘支中也并非该条规定的购房消费者，涉案债权亦不具有优先性。文睿房地产公司已进入破产程序，刘支中的基础债权是借款债权，而非法定的优先权的范畴。管理人如决定继续履行涉案认购协议，将导致刘支中原本属于普通债权的借款债权转化为购房户优先债权，明显影响到其他债权人的合法权益。且本案中涉案房屋所在小区尚未竣工验收，涉案房屋属于在建工程，不具备交付条件，亦难以继续履行。综上所述，刘支中属于借款债权人，而非消费购房户。涉案认购协议在性质上属于买卖性担保或者以房抵债，虽然有效，但刘支中无权要求继续履行涉案认购协议或基于该认购协议而享有优先权。刘支中应以基础的借款法律关系向管理人申报债权，管理人应当根据刘支中举示的借款借据、支付凭证等相关证据予以审查认定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：确认原告刘支中与被告重庆文睿房地产开发有限公司于2013年10月18日签订的《认购协议》有效。案件受理费2370元，由原告刘支中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  陈传飞人民陪审员  曾 剑人民陪审员  冯国发二〇一九年九月二十八日书 记 员  冉艳芬