四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1802民初1402号 原告：雅安亨通工贸有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区康藏路827号。 法定代表人：韩伟，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈浩，四川同兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：车忠虎，四川同兴律师事务所律师。 被告：重庆上汽汽车销售有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼4楼3号。 法定代表人：樊永毅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，四川广都律师事务所律师。 原告雅安亨通工贸有限责任公司（以下简称：亨通工贸公司）与被告重庆上汽汽车销售有限公司（以下简称：上汽汽车销售公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告亨通工贸公司的委托诉讼代理人陈浩、车忠虎，被告上汽汽车销售公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亨通工贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认上汽汽车销售公司于2019年2月27日作出解除合同的行为无效，判令其继续履行合同；2.判令上汽汽车销售公司按合同约定支付第一年租金人民币（以下币种同）420000元，并承担违约金105000元；3.案件受理费和财产保全费等由上汽汽车销售公司承担。诉讼中，亨通工贸公司增加诉讼请求：判令上汽汽车销售公司按合同约定支付第二年的租金420000元，并承担违约金105000元。事实和理由：2018年4月13日，亨通工贸公司与上汽汽车销售公司签订《租赁协议》，约定亨通工贸公司将其位于雅安市雨城区亩土地出租给上汽汽车销售公司，第一年租金为420000元，该笔租金在合同签订后的3个工作日内支付。但合同签订后，上汽汽车销售公司未按约定支付。2019年2月20日，亨通工贸公司向其书面送达《催款函》，上汽汽车销售公司见函后不仅未依约履行付款义务，还在无权解除合同的情况下于2019年2月27日向亨通工贸公司发出《解除合同通知书》。为此，亨通工贸公司为维护自身合法权益，遂起诉来院，请求判如所请。 上汽汽车销售公司辩称：1.双方签订《租赁协议》是事实，但该协议并未实际履行。答辩人租赁土地的目的在于修建房屋，由于无法办理施工许可，答辩人订立合同的目的不能实现。为此，依法解除合同，未给亨通工贸公司带来损失，解除行为合法；2.答辩人于2019年2月27日发出《解除合同通知书》，亨通工贸公司收到通知后未在法定期限内提起诉讼，依据《合同法》规定，人民法院不应支持其诉讼请求；3.答辩人无违约情形，且未给亨通工贸公司造成损失，不应承担违约责任，亨通工贸公司主张违约金无事实和法律依据；4.双方合同已解除，答辩人不应再支付土地租金；5.答辩人因本次租赁支付了亨通工贸公司100,000元保证金，答辩人保留请求返还的权利，并将另案进行主张；6.亨通工贸公司增加的诉讼请求不合理。 本院经审理查明的基本法律事实如下：2018年4月13日，亨通工贸公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）上汽汽车销售公司签订《租赁协议》，约定的主要内容：甲方同意将位于雅安市雨城区亩的土地使用权（土地使用证号为〔雅市国用（2015）第46520号〕）出租给乙方使用；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，用于建设“上汽红岩商用车4Ｓ店”项目，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；在乙方符合法律及政策条件的前提下，甲方有义务协助乙方办理相关事宜（报建、水电、消防、营业执照等），所有费用由乙方承担；租赁期限为10年即从2018年6月30日起至2028年6月29日止；经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，每亩年租金为100000元（不含开票税金，如乙方需要开具发票则按6%的税率支付税金）。且从第三个租赁年度起，年租金按5%递增；从第六个租赁年度起，年租金按8%递增。年租金由乙方于每年5月30日前交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金；乙方在签订本协议后3个工作日内以现金或转账方式一次性向甲方支付100000元履约保证金，待协议期满或双方解除协议之日，如乙方没有违约，甲方将履约保证金一次性无息退还给乙方；乙方在签订本协议后3个工作日内将第一年租金以现金或转账方式一次性支付为甲方；租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互补承担责任。”协议签订后，上汽汽车销售公司向亨通工贸公司缴纳保证金100000元。 2019年2月20日，亨通工贸公司向上汽汽车销售公司致函，要求上汽汽车销售公司依约支付第一年的土地租赁费用420,000元。 2019年2月27日，上汽汽车销售公司向亨通工贸公司送达《解除合同通知书》，表示由于亨通工贸公司一直未履行土地交付手续，导致其未能实际使用案涉土地，特通知解除《租赁协议》，该协议送达之日双方签订的协议即终止。 另查明，2018年3月起，上汽汽车销售公司开始着手上汽红岩4S店建设事宜，其与四川铭智建设工程有限公司（于2018年7月3日名称变更为四川铭智工程勘察设计有限公司，以下简称四川铭智公司）签订《建设工程勘察合同》，约定四川铭智公司负责重庆上汽汽车销售有限公司雅安4S店勘察任务，工程地点为雅安市雨城区；四川铭智公司按照现行的各相关规范要求进行勘察工作，满足规范要求即可；工程勘察费15,600元，四川铭智公司提交勘察成果资料时，上汽汽车销售公司应一次付清全部工程费用。 2018年4月3日，上汽汽车销售公司与四川铭智公司签订《建设工程设计合同》，约定四川铭智公司承担上汽红岩雅安4S店施工方案及施工图设计，工程地点为雅安市雨城区，建设层数为局部2层，建筑面积1,430.93㎡，项目投资额约1,000,000元，设计费30,000元。 2018年5月25日，雅安市雨城区城乡规划建设委员会第五届六次主任会议议定：原则同意雅安亨通汽车产业园—上汽红岩商用车4S店项目设计方案。上汽红岩商用车4S店建筑占地1,254.50㎡，建筑面积1,597.56㎡，设计风格为现代风格，外墙采用红色铝塑板。会议要求补充绿化面积，调整后的总平方案报住建局审查。 以上事实，有双方当事人提交的营业执照、《租赁协议》《催款函》《解除合同通知书》《建设工程勘察合同》《建设工程设计合同》《雨城区城乡规划建设委员会会议纪要（第6期）》《准予变更登记通知书》及当庭陈述等予以证实，本院依法予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、亨通工贸公司起诉是否超过法定期限；二、亨通工贸公司是否已经完成合同约定的协助义务；三、交付的土地是否符合使用目的，上汽汽车销售公司是否依法享有解除权。对此，本院逐一作如下评析： 一、亨通工贸公司起诉是否超过法定期限。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，上汽汽车销售公司于2019年2月27日通过“顺丰速运”向亨通工贸公司发出《解除合同通知书》，亨通工贸公司收到后向本院提起诉讼，本案先调立案日期为2019年5月27日。由于解除通知系邮寄送达，扣除在途时间后，亨通工贸公司的起诉并未超过法定期限。 二、亨通工贸公司是否已经完成合同约定的协助义务。根据《租赁协议》的约定，上汽汽车销售公司承租案涉土地目的在于建设上汽红岩商用车4S店项目，亨通工贸公司有义务协助承租方办理相关事宜，包括报建、水电、消防和营业执照等。从庭审查明事实来看，亨通工贸公司虽有协助上汽汽车销售公司报建，但协助过程中并未积极向上汽汽车销售公司履行告知义务，且雅安市雨城区城乡规划建设委员会第五届六次主任会议原则同意亨通工贸公司报建方案，同时还进一步要求该报建方案应补充绿化面积，调整后的总平方案报住建局审查。然而，在2018年5月25日雨城区城乡规划建设委员会会议纪要发布起至2019年2月20日止，亨通工贸公司催收租赁费用期间，未就报建事宜与上汽汽车销售公司进行函接，亦未提供后续相关进展的材料，对其全面履行协助义务的主张，应当承担举证不能的法律后果。因此，本院依法认定亨通工贸公司未完成合同约定的协助义务。 三、交付的土地是否符合使用目的，上汽汽车销售公司依法是否享有解除权。首先，本案虽无正式的交接文件直接证实涉案土地已办理交付使用的交接手续，但根据上汽汽车销售公司与四川铭智公司签订的《建设工程勘察合同》及《建设工程设计合同》约定，结合其两份合同与《租赁协议》的签订时间及亨通工贸公司当庭陈述，充分证实上汽汽车销售公司在《租赁协议》签订前后已实际掌管案涉土地，只是尚未举行交接仪式。故对于上汽汽车销售公司主张未交付案涉土地的抗辩意见，本院不予采纳；其次，根据《租赁协议》约定，案涉土地的交付是附协助义务的，由于亨通工贸公司未按约定全面履行协助义务，致使上汽汽车销售公司合同目的无法实现。因此，亨通工贸公司交付的土地不符合使用目的，上汽汽车销售公司依法享有合同解除权；最后，上汽汽车销售公司并无违约行为，且亨通工贸公司未举证证明合同解除的行为致使其遭受损失，因此，对亨通工贸公司要求上汽汽车销售公司支付违约金的请求，本院不予支持。但鉴于上汽汽车销售公司租赁涉案土地的目的是为经营市场，故应认为无论是在签订合同之前或之后，其作为涉案土地的承租方、使用方，基于自身交易安全的考虑，均负有对涉案土地相关规划情况及变更情况进行详细了解的谨慎注意义务。故在亨通工贸公司协助办理相关报建手续过程中，上汽汽车销售公司理应主动了解详细情况，对合同是否应继续履行作出谨慎、合理的判断。故对于前期亨通工贸公司协助报建的行为，上汽汽车销售公司应当予以适当补偿；本院综合案情酌情认定补偿金额为人民币100,000元。 综上所述，本院针对亨通工贸公司的诉讼请求不予支持，并确认双方签订的《租赁协议》于2019年2月27日解除。依照《中华人民共和国合同法》第十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆上汽汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅安亨通工贸有限责任公司支付补偿款人民币100,000元； 二、驳回原告雅安亨通工贸有限责任公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,125元（已经减半收取），由原告雅安亨通工贸有限责任公司负担（此款已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员  田 智 二〇一九年九月二十七日 法官助理  王瑷荻 书 记 员  张 月