上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25382号原告：上海农工商房屋置换有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：虞颂明，执行董事。委托诉讼代理人：王建祖，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆清，上海市申中律师事务所律师。被告：上海静安区子夏国学促进中心，住所地上海市静安区。法定代表人：于莉。委托诉讼代理人：石启仁，上海沪元律师事务所律师。原告上海农工商房屋置换有限公司(以下简称农工商公司)与被告上海静安区子夏国学促进中心(以下简称子夏国学)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告农工商公司委托诉讼代理人王建祖、被告子夏国学委托诉讼代理人石启仁到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方就上海市西藏北路XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2019年4月14日解除；2.被告立即搬离上址房屋；3.被告支付自2018年12月15日至2019年4月14日拖欠的租金243,508元(按每月60,877元计)，并按每月60,877元的标准支付自2019年4月15日至实际搬离之日止的房屋使用费；4.被告支付违约金182,631元；5.被告赔偿原告律师代理费用30,000元。审理中，农工商公司变更诉请为：1.确认双方就上海市西藏北路XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2019年4月14日解除；2.被告支付自2018年12月14日至2019年4月14日拖欠的租金243,508元(按每月60,877元计)，并按每月60,877元的标准支付自2019年4月15日至2019年7月5日止的房屋使用费；3.被告支付违约金182,631元；4.被告赔偿原告律师代理费用30,000元。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将座落于上海市西藏北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年6月15日起至2020年12月14日止；2018年6月15日至2018年12月14日月租金55,373元，2018年12月15日至2020年12月14日月租金60,877元；拖欠房屋租金达到30天及放弃租赁房屋的，原告有权解除合同，被告应按租金的三倍支付违约金，并应赔偿提前退租造成原告合理的支出费用等。合同签订后，原告将系争房屋交付了被告，被告承租后支付了至2018年12月14日止的6个月租金332,238元。原告于2019年3月19日向被告送达了解除合同通知函。2019年4月22日，被告发函称经营过程中资金周转困难无法承担房租，提出合同至2019年4月22日终止。但被告实际仍再使用租赁房屋。依法签订的合同受法律保护，被告拖欠租金未付及拒不搬离的行为显属违约，依照双方合同约定以及合同法的相关规定，应承担相应的违约责任，并不同意以保证金抵扣欠付款项。被告子夏国学辩称，系争合同已于2019年3月19日原告通知函到达之日解除。在接到原告的解除合同通知后，被告即已着手搬离，但因欠房租遭到物业阻拦而未果，因此房租应计至2019年4月22日，之后因原告不准搬离造成损失的扩大应由原告自行承担。被告在签订合同时曾支付保证金166,119元，该保证金应充抵欠付租金259,519元，故被告仅欠租金93,400元。原告主张的违约金过高，请求依法调整。律师费作为损失，不应与违约金重复主张，且本案相对简单，原告主张的律师费过高。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。农工商公司在2015年10月20日至2025年10月19日期间，经产权人同意，有权就系争房屋签署租赁合同。2018年6月15日，农工商公司(甲方)与子夏国学(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于办公；租赁期自2018年6月15日至2020年12月14日；2018年6月15日至2018年12月14日每月租金为55,373元，2018年12月15日至2020年12月14日每月租金为60,877元；乙方应于每个月的一日或之前支付甲方下个月的租金，逾期支付的，每逾期一日需按逾期金额的0.1%支付违约金；乙方应支付保证金166,119元，保证金仅为乙方履行本合同义务的担保，不作为租金或管理费预付款；如乙方违约，甲方或物业公司有权用保证金冲抵乙方应付租金、物业管理费和其他费用，弥补因乙方不当行为给甲方造成的损失，不足部分甲方有权向乙方追偿；租赁关系终止或解除时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分款项在费用结清且乙方如将该房屋地址作为其公司工商注册地的，则在租赁关系结束后的15天内，乙方应将其注册地进行变更，迁出甲方房屋后10个工作日内无息归还乙方，并向乙方开具合规发票，如剩余款项尚不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的一日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按11.77元/平方米/天向甲方支付该房屋占用使用费；若乙方未按约定的时间将该房屋返还甲方，则乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按当时日租金的2倍计算；乙方拖欠房屋租金、水、电、气、物管费等费用达到30天的，或乙方因自身原因无法继续租赁的，或乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁该房屋的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的三倍支付违约金；乙方擅自提前终止本合同的，或因乙方违反本合同有关规定而提前终止时，甲方除有权没收全部保证金及乙方预先支付的租金作为违约金之外，并有权向乙方追讨本合同未履约部分款项作为赔偿甲方的损失，如仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方予以追偿；双方在履行合同过程中发生争议，因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。合同签订后，子夏国学支付保证金166,119元及首期租金，农工商公司于2018年6月15日向其交付房屋。嗣后，子夏国学支付租金至2018年12月14日。2019年3月19日，农工商公司向子夏国学送达书面通知函，载明因子夏国学逾期支付2018年12月14日之前拖欠的租金55,373元120日，属严重违约，故双方租赁关系解除，请于2019年3月26日之前结清全部欠款298,881元，做好房屋交接准备工作，农工商公司将于2019年4月14日收回房屋，且就滞纳金、违约金等保留追偿的权利。2019年4月22日，子夏国学向农工商公司发出书面情况说明，称其资金周转困难，申请终止系争租赁合同，并将房屋退还，合同至2019年4月22日终止。2019年5月20日，农工商公司与案外人上海市申中律师事务所签订《聘请律师合同》，约定农工商公司委托该律所律师作为其与子夏国学房屋租赁合同纠纷案件一审代理人，并应支付律师代理费30,000元。2019年5月20日，该律所向农工商公司开具律师代理费发票30,000元。2019年7月5日，当事人双方签署房屋返还确认书，并就系争房屋进行了交接。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，子夏国学称，2019年4月22日其所有工作人员已搬离，但物业公司要求必须有农工商公司出具的退租确认书才能搬走家具，故直至2019年7月5日才得以搬走家具并交还钥匙。农工商公司表示，物业公司不允许子夏国学搬走家具与农工商公司无关，且子夏国学至少在2019年5月还再营业，故农工商公司并未自行扩大损失。此外，子夏国学还提供了与农工商公司工作人员曹晓炜的通话记录用以证明物业公司不允许其搬走家具系受到农工商公司的指令。农工商公司对该证据真实性无异议，但认为曹某仅是系争房屋租赁合同签约时的经办人，无权代表公司处理合同解除事宜，仅代表其个人意见。本院认为，农工商公司与子夏国学签订的《租赁合同》合法有效，双方若违反协议约定，均应承担相应的违约责任。农工商公司依约交付租赁物，履行了合同义务。子夏国学未支付2018年12月14日之后的租金，显属违约，农工商公司有权依约行使单方解除权。农工商公司书面解除合同通知函于2019年3月19日送达子夏国学，故系争房屋租赁合同于2019年3月19日解除。合同解除后，子夏国学理应尽快交还房屋，结清合同期内欠付租金，并支付合同解除后至交还房屋前的房屋使用费。子夏国学在农工商公司提示的收房日期2019年4月14日之前未能将房屋腾空，子夏国学2019年4月22日的情况说明中并未明确提出交房的要求。直至子夏国学2019年6月初收到本案诉状副本，并无证据证明其明确要求农工商公司配合收房或就搬离家具过程中存在的障碍向农工商公司提出异议或协商。因此，子夏国学辩称房屋使用费计至2019年4月22日，本院难以采纳。鉴于子夏国学在2019年6月5日与农工商公司人员的通话中，明确表达要立即搬离并就家具如何处理进行协商，农工商公司工作人员亦表示将请示公司法务了解流程，综合考虑合理的协商期间，本院酌情认定房屋使用费计至2019年6月14日止。农工商公司按每月60,877元的标准主张合同解除后的房屋使用费，亦属合理。综上，子夏国学应支付2018年12月15日至2019年6月14日的租金、房屋使用费共计365,262元。至于农工商公司认为有权没收保证金并主张违约金，根据合同约定，没收的保证金实则属于违约金性质，故本院一并予以处理。综合考虑合同约定的违约金金额、子夏国学的违约情形，本院酌情认定子夏国学应承担的违约金总额为182,631元，与保证金166,119元抵扣后，还应支付违约金16,512元。系争合同明确约定律师费由违约方承担，但鉴于合同未明确律师费标准，结合本案纠纷难易程度，本院酌情支持律师费5,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海农工商房屋置换有限公司与被告上海静安区子夏国学促进中心就上海市西藏北路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年3月19日解除；二、被告上海静安区子夏国学促进中心应于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商房屋置换有限公司租金、房屋使用费365,262元；三、被告上海静安区子夏国学促进中心应于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商房屋置换有限公司违约金16,512元；四、被告上海静安区子夏国学促进中心应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海农工商房屋置换有限公司律师费5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,970元，减半收取计4,485元，由原告上海农工商房屋置换有限公司负担3,355元，由被告上海静安区子夏国学促进中心负担1,130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年九月五日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。