江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初5160号原告:江苏射阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：913209001405584874，住所地在江苏省射阳县。法定代表人：杭辉，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈斌，该公司职工。被告：朱维凤，女，1966年7月6日生，住盐城市亭湖区。被告：王志，男，1966年9月24日生。被告：江苏瑞尔地产集团有限公司（原盐城瑞尔房地产开发有限公司），统一社会信用代码91320913778006550M，住所地在盐城市城南新区。法定代表人：吴晓霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼎律师事务所律师。原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（下称射阳农商行）与被告朱维凤、王志、江苏瑞尔地产集团有限公司（下称瑞尔地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用简易程序由审判员俞建中独任审判，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告射阳农商行的委托诉讼代理陈斌、被告瑞尔地产公司的委托诉讼代理人朱纪陈、孙桐童到庭参加诉讼。被告朱维凤、王志经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告射阳农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱维凤、王志立即偿还截止2019年5月29日结欠原告的贷款本金34397.53元，欠息10120.79元，合计44518.32元，并支付2019年5月30日起实际清偿之日止按照合同约定的利率计算的利息；2、判令原告对被告朱维凤、王志提供的抵押房地产以折价、拍卖、变卖所得价款在合同约定的优先受偿范围内享有优先受偿权；3、判令被告瑞尔地产公司对全部贷款本息承担连带担保责任；4、判令被告朱维凤、王志、瑞尔地产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年10月19日，被告朱维凤、王志与我行签订《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》一份，合同约定借款金额为5万元整，还约定了期限、利率、还款方式、违约责任等方面。同年11月4日，被告朱维凤、王志以其所购买的位于盐城市区的房屋办理预告登记。瑞尔地产公司提供了阶段性过渡担保。2011年1月12日，我行按约向朱维凤、王志指定的账户发放贷款5万元。后被告未能按时还款，我行多次催收未果，遂诉至法院。被告朱维凤、王志未到庭答辩。被告瑞尔地产公司到庭辩称，1、我公司提供了阶段性过渡担保属实，但原告对我公司的起诉已超过担保时效，我公司不承担担保责任。2、原告应就抵押财产实现债权，不足部分再向我公司主张保证责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月19日，朱维凤、王志（借款人，乙方）、瑞尔地产公司（保证人，丙方）与射阳农商行（贷款人，甲方）签订《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》一份，合同约定：1、贷款用途：购买房屋；2、贷款金额、期限、利率：贷款金额5万元，贷款期限为120个月，自2010年11月3日起2020年11月2日止；借款利率按月利率5.6283‰执行；3、借款的发放及偿还：贷款人依据借款人预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以贷款人购房款的名义划入盐城瑞尔房地产开发有限公司亭湖资产置业公在贷款人出开立的售房专户，采用等额本息还款法。借款人逾期未交贷款本息，贷款人有权向借款人计收逾期罚息及其复利；4、贷款担保：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证是指以借款人提供的所购住房及其全部权益作抵押，借款人未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由保证人提供阶段性连带责任保证而向借款人发放贷款的方式。5、保证范围：本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用；6、房产抵押：借款人朱维凤、王志以所购的位于盐城市区的房屋办设定抵押，抵押担保范围为：贷款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用。借款人不能依合同约定按期偿还借款时，甲方有权按照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其他方式处置抵押房产的价款优先受偿，上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的形；7、违约责任：借款人在合同期内，未按月偿还借款本息，贷款人将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；8、费用的承担：借款人承担与本合同及本合同项下担保有关的律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等费用。瑞尔地产公司作为保证人在合同上盖章确认。2010年11月4日，被告朱维凤、王志以其所购买的位于盐城市区的房产办理预告登记。2011年1月12日，射阳农商行按约向朱维凤指定的账户发放贷款5万元。但被告朱维凤、王志未能按约偿还本息。截止2019年5月29日，被告朱维凤、王志差欠本金34397.53元，欠息10120.79元，合计44518.32元。射阳农商行追要未果，遂诉至本院。本院认为，原告射阳农商行与被告朱维凤、王志、瑞尔地产公司签订的《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，本院依法确认合同合法有效。原告依照约定向被告朱维凤、王志指定的账户发放了5万元借款，现被告朱维凤、王志未按合同约定履行还款义务其行为已构成违约，原告有权依照合同宣布贷款全部到期，并要求被告朱维凤、王志偿还全部贷款本金、利息、罚息。原告与朱维凤、王志约定借款月利率5.6283‰，并在此利率基础上上浮50%计算逾期利息，不违反合同和法律规定，本院予以支持。被告朱维凤、王志虽与原告约定以购买的房屋为借款提供抵押担保，但该房产只是办理了预告登记，该登记并非抵押权登记本身，原告射阳农商行不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，并主张对该抵押物有优先受偿权，故原告的此项请求本院不予支持。被告瑞尔地产公司自愿为被告朱维凤、王志提供连带责任担保，且被告朱维凤、王志未能办妥上述合同项下贷款所购房屋抵押登记手续和他项权证，故被告瑞尔地产公司当对被告朱维凤、王志未能支付的借款本金、利息、罚息及实现债权支出的费用承担连带保证责任。被告瑞尔地产公司承担保证责任后，有权向被告朱维凤、王志追偿。被告瑞尔地产公司辩称的理由与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱维凤、王志于本判决生效后十日内共同偿还原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司借款本金34397.53元，欠息10120.79元，合计44518.32元，并支付从2019年5月30日起实际清偿之日止按合同约定计算的利息。二、被告江苏瑞尔地产集团有限公司对上述第一项负连带清偿责任。江苏瑞尔地产集团有限公司承担保证责任后，有权依法向被告朱维凤、王志追偿。三、驳回原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，依法减半收取456元，由被告朱维凤、王志、江苏瑞尔地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  俞建中二〇一九年九月二十七日书记员  郁 丹附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2．《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3．《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够登记不动产登记之日起三个月内未能申请登记的，预告登记失效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。