广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6560号原告（反诉被告）：缪汉全，男，1981年5月4日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏磊，男，1985年4月19日出生，汉族，住湖北省京山市，委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所律师。原告缪汉全与被告魏磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案，被告魏磊在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行审理，原告（反诉被告，以下统称原告）缪汉全及其委托诉讼代理人陈致陶，被告（反诉原告，以下统称被告）魏磊及其委托诉讼代理人李文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪汉全向本院提出诉讼请求：1.被告退还租金90000元及多交水费20000元；2.被告赔偿原告装修损失60000元、搬迁费用30000元、工人工资损失60000元、停工损失及租金占用费。诉讼中，缪汉全变更诉讼请求为：1.被告退还押金93000元及多交水费20000元；2.被告赔偿原告装修损失60000元、搬迁费用30000元、工人工资损失60000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月1日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于龙口的厂房承租给原告作为家具厂生产经营。被告没有按照约定设立独立水表，还强迫要求原告负担20000多元不合理的水费。原告据此向被告提出异议后，被告于2019年5月16日对厂房断电锁门。2019年5月24日，经双方确认已经解除合同。由于被告的违约，原告多次与被告进行协商，要求其退还租金、水费及赔偿损失，但被告以种种理由推脱责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以要求其承担违约责任。有鉴于此，请求法院支持原告的诉讼请求。被告魏磊辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，判令本案诉讼费用由原告承担。事实和理由如下：一、本案系因原告的行为构成根本违约而解除合同，原告应承担合同违约责任，无权要求被告返还租赁合同的保证金。在签订合同后，原告从2019年2月开始就没有按约定的时间即每月25日交纳房租，3月15日才交纳2月份房租，4月17日、4月24日、5月5日支付3月份房租共30000元，至今仍欠3月份房租1000元；5月10日支付了4月份10000元房租，至今仍欠21000元房租未付；5月份房租至今没有支付。被告多次与其交涉，但是原告却拒不履行支付租金的义务。2019年5月16日，被告书面通知原告，针对原告不履行合同义务的根本违约行为，被告依据合同法的规定，有权单方解除合同。2019年6月5日，双方确认合同解除。根据双方在涉案《厂房租赁合同》中第十三条有关违约责任的约定：原告违约的，被告有权没收其保证金。据此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告无权要求被告退还涉案厂房保证金，同时对于原告在合同期内没有支付的涉案厂房的租金及因此而产生的滞纳金，作为债务，原告应承担继续偿还责任。二、原告主张退还多交水费，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回。首先：涉案厂房的水表系原告与另一租户合用一总表，另一租户有独立水表，每月水表读数的计算方式为总表减去另一租户的水表，就是原告的水表读数，并不存在被告多收原告的水费；其次，水费由原告直接向龙口村经济社缴纳，与被告没有关系，即被告没有收取过原告一分钱的水费。原告主张退还多交水费，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回。三、原告主张的装修损失、工人工资、搬迁费用等系原告的根本违约行为而引起，原告应对自己的违约行为承担后果，无权要求被告即守约方承担任何费用。首先，根据双方《租赁合同》15条约定，原告实际使用中需要装修的，必须经被告的书面许可同意，现原告并未能举证证明被告书面同意其进行装饰装修，因此而产生的装饰装修费用，应由原告自行承担。其次，对于涉案厂房已形成附合的装饰装修物，被告并不同意利用，根据法律规定，应由承租人自行拆除并恢复原状；对于没有形成附合的装饰装修物品，原告在搬离涉案厂房时，均已全部拆除搬离。故原告没有法律依据要求被告支付装修费用。退一步说，涉案《厂房租赁合同》的解除系因原告根本违约而引起，由此而产生的费用应由原告自行承担。其次，对于原告主张的工人工资损失，因本案纠纷的起源在于原告在合同履行过程中，没有遵守诚信守信、全面履行的原则来履行合同，无故拖延直至后来的拒绝支付涉案厂房的租金，已构成根本违约，基于此双方解除合同，由此而产生停工、物资搬运等费用理所当然应当由原告自己承担。综上，原告履行合同过程中，不履行合同约定义务的行为，已构成根本违约，被告在合理期限内履行了通知义务，依法享有合同解除权，原告对其违约行为依法应承担违约责任；同时，原告在明知是因其自己违约而导致合同解除，仍提起诉讼，无端增加被告的诉累，浪费司法资源。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令本案的诉讼费用由原告承担。对押金方面，双方确认解除合同后，根据合同第13条的约定，原告违约，被告有权没收其保证金，故不同意退还原告押金93000元。被告魏磊向本院提出反诉请求：1.原告支付涉案厂房自2019年2月至2019年6月及2018年7月的租金共89165元，及以拖欠金额为本金从拖欠当月26日起计付滞纳金至付清之日止，暂计滞纳金12779元；2.本案本诉及反诉费用均由原告承担。事实和理由：被告与原告于2018年7月1日签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于广州市花都区龙口的厂房租赁给原告作为家具厂生产使用。合同约定：租赁期限自2018年7月1日至2024年6月31日、月租金31000元、租金支付方式、滞纳金、保证金、违约责任及未尽事宜皆按《中华人民共和国合同法》的规定办理等。合同签订后，被告依约将涉案厂房交付给原告使用，在合同履行之初，原告尚能按合同约定支付租金，但是自2019年2月以来，原告开始拖延甚至开始拒绝支付租金。经多次催促原告支付租金未果的情况下，2019年5月16日，被告书面通知原告：因原告已违反双方合同约定，被告采取停水、停电等措施以维护自己的合法权利。2019年6月5日，原告搬离涉案厂房并于当天确认解除《租房合同》。合同签订后，双方应按照诚实守信的原则履行合同义务，原告多次拖延、及至后来拒绝交纳租金的行为已根本违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方根本违约的，守约方有权解除合同。据此，被告为维护自己的合法权利，对原告根本违约且侵犯被告合法权利的行为，请求依法驳回原告在本诉中的全部诉讼请求，并依法判令原告支付未付的租金及滞纳金。原告缪汉全针对魏磊的反诉辩称，请求驳回被告的部分反诉请求，我方同意缴纳2019年3月租金拖欠的1000元、2019年4月租金21000元、2019年5月租金同意支付一半即15500元。其他的不同意支付，其中2019年6月租金是搬迁期间，是合同解除后双方的后合同义务，不存在给付租金的问题。2018年7月租金没有法律及事实依据。对滞纳金，是原告违约没有办理证照，我方漏水没有维修，及没有独立安装水表及与村里产生争议、锁门断电等行为，我方与原告协商过程中并不是我方故意违约，故不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物是位于广州市花都区花山镇龙口村四队的厂房，面积1800平方米。根据魏磊的陈述，涉案厂房所在土地是广州市花山镇龙口经济社四队的集体建设用地，花山镇龙口经济社四队建设涉案厂房后出租给案外人池孟江，池孟江转租给其，其再转租给缪汉全。魏磊认为涉案厂房的建设没有取得建设工程规划许可证或经有关部门批准建设。2018年7月1日，缪汉全（乙方、出租方）与魏磊（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区花山镇龙口村的厂房租赁给乙方作家具厂生产经营制造之用，厂房、宿舍建筑面积约1800平方米。租期6年，从2018年7月1日起至2024年6月31日止，期满后在同等条件下，优先租给乙方使用。第四条：1、2018年8月1日至2021年6月31日，每月租金31000元；2021年8月1日至2024年6月31日，每月租金34100元；2、租金按月收取，乙方在当月25日前向甲方交纳该月的租金，如逾期交纳租金，按每日千分之三交纳滞纳金。水费、电费、房屋出租税、村卫生室、治安等管理等费用均由乙方负责（建筑面积租金、空地面积租金甲方只提供三联收据收款，如乙方需要发票，税金由乙方负责）。第五条：在承租合同签订同时,乙方向甲方缴纳93000元作为租赁保证金，待租赁合同期满后或甲乙双方协议终止租赁合同无息返还给乙方。甲方收取保证金时需开具三联收据。第六条：在承租合同签订后，甲方在2018年7月1日前交付给乙方使用，甲方并提供30天装修、搬迁期给乙方，该期间不收租金。租赁期间，如乙方需要更改经营类别，需经甲方同意才能变更。第七条：租赁期间财产的维修保养，在租赁期内，甲方负责维护厂房和宿舍的建筑结构稳固和安全，因建筑结构引发的所有问题由甲方承担所有责任，厂房其他质量问题维修的两千元以上，由甲方负责，两千元以下含两千元的由乙方负责。如乙方损坏的，由乙方负责。第九条：其他约定事项。乙方在租用厂房范围内，甲方提供三相电用电和自来用水设施给乙方使用拉到厂房，宿舍的大门口，并由甲方安装独立计费表（包括电表和水表）。第十条：甲方的厂房，宿舍等交付乙方使用之前，按标准常规量位置、批荡和地面装饰，建房做好房屋防雷、排水工程，对土建质量引起的房屋渗水、漏水，由甲方负责维修好。甲方安装好消防设备，办好消防证。第十三条：违约责任，甲、乙双方正式签订租赁合同并履行合同后，1、乙方违约，甲方有权没收其保证金，2、甲方违约，赔偿乙方因此造成的所有损失。第十五条：乙方如需改变厂房结构、增建，需书面征得甲方同意，增建改建部分，合同期满后无条件归甲方所有。第十六条：租期未满乙方要求解除合同需提前三个月以书面形式向甲方提出，征得甲方同意方可解除合同。否则按金将不返还给乙方，同时乙方需将所欠的电费、水费、税金交清，押金方可返还给乙方。第十七条：因甲方原因擅自解除合同，甲方应赔偿乙方所产生的一切费用和损失。第十八条：在租赁期内甲方须合法拥有厂房、宿舍的有效法定、土建消防证及其他相关合法经营厂房必要的文件，确保乙方能够办理营业执照等相关经营所需证照。如因甲方单方或环境等其他原因造成乙方无法办理营业执照等相关经营所需证件，甲方应退还乙方的保证金并赔偿乙方所有损失。合同还约定了其他内容。合同签订后，缪汉全向魏磊支付押金93000元，魏磊将涉案厂房交给缪汉全使用。缪汉全支付租金至2019年4月，其中2019年3月支付了30000元，尚欠1000元；2019年4月支付了10000元，尚欠21000元，之后租金未付。2019年5月16日，魏磊在涉案厂房门口张贴《通知》，《通知》内容为：“缪汉全先生，鉴于您2019年4月和5月租金未交，已违反双方合同，本人已口头通知你不缴纳费用要停电、停水以及锁门，现在正式以书面通知停电、停水、锁门，本人要经过正当法律手段采取措施。”当日，魏磊于对涉案厂房采取了停电和锁门措施。2019年5月21日，缪汉全向魏磊发送微信，认为魏磊采取的停电和锁门措施违反了合同约定，要求魏磊在二日内解除锁门，恢复供电。2019年5月24日，缪汉全再次向魏磊发送微信，通知解除涉案《厂房租赁合同》，要求魏磊开锁以便其搬迁、退还押金、收回钥匙并赔偿其损失。2019年6月5日，缪汉全搬离涉案厂房并将厂房交还给魏磊。关于水费，缪汉全认为，由于魏磊未按照合同约定为其安装独立水表，其一直与其他租户共用水表；其每月向龙口村经济社四队缴纳水费的金额为1000元左右，但在2018年9月水费多出了10000多元；缪汉全认为多出的水费是由于漏水或其他用户用水的原因。对此，缪汉全提交厂房漏水照片以及其催促魏磊维修漏水问题的微信聊天记录、水费收据予以证明。魏磊质证对照片的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为漏水存在很多原因，与本案无关；对微信聊天记录的真实性确认，但认为正好证明其要求原告履行义务的事实，且其已对漏水问题进行维修。魏磊认为，合同签订后，缪汉全从未要求其安装独立水表，缪汉全与另一公司共用一个水表，另一公司有独立水表，故缪汉全平时缴纳的水费金额是总表减去另一公司水表读数后，由村里与缪汉全核算得出；至于其提出的水费增多的问题，因2019年7、8月为装修期，期间产生的水费肯定比平时多。缪汉全认为因合同的解除导致其损失，主张如下：一、厂房装饰装修损失60000元，包括水电布置、办公室展厅的天花、地板、墙面、防盗门、窗，对此，缪汉全提交其与广州市集建装饰设计工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、项目清单、收据予以证明；二、工人工资损失60000元，对此，缪汉全提交其与员工的劳动合同予以证明；三、搬迁费用损失30000元，对此，缪汉全提交其与广州伟恒物流有限公司签订的《物资搬运合同》、支付发票予以证明。魏磊对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。魏磊认为缪汉全仅装修了一些柜子和在一间办公室贴了地板纸，柜子其在搬迁时已搬走。诉讼中，本院依法行使释明权，询问若法院认定双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，双方是否变更诉讼请求。缪汉全表示不变更诉讼请求；魏磊表示若法院认定合同无效，其变更反诉请求中的租金为场地使用费，其他不变。诉讼中，缪汉全向本院申请财产保全，本院于2018年7月3日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人魏磊的银行存款260000元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，缪汉全与魏磊签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。合同无效，但缪汉全已实际使用涉案厂房，应当支付占有期间的使用费。因魏磊于2019年5月16日对涉案厂房采取了上锁、停电措施，应视为其已自行收回场地，占有使用费应计算至该日，魏磊要求缪汉全支付之后的占有使用费理据不足，本院不予支持。故魏磊要求缪汉全支付占有使用费38000元（1000元+21000元+31000元÷31天×16天），本院予以支持，超出部分，不予支持。关于魏磊主张的一个月免租期的租金，合同虽然无效，但合同关于免租期的约定是双方真实的意思表示，且约定免租期是用于租赁场地的装修，属于正常的使用用途，故对于魏磊的该项诉请本院不予支持。对于魏磊主张的占有使用费滞纳金，因合同无效，魏磊要求按照合同约定计付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。缪汉全要求魏磊返还其押金93000元符合法律规定，本院予以支持。关于缪汉全主张的装修损失及搬迁费用损失，因合同无效，双方均存在一定过错，另综合缪汉全的举证情况、装饰装修物已使用年限以及缪汉全自身存在拖欠租金等因素，本院依法酌定魏磊赔偿缪汉全装修损失20000元，搬迁费用10000元。关于缪汉全主张的工人工资损失，工人工资属于经营性支出，因缪汉全自身存在拖欠租金的行为，其要求魏磊赔偿其工人工资损失理据不足，本院不予支持。关于缪汉全主张的水费，虽然合同约定由出租方安装独立的水电表，但缪汉全在使用过程中并未对此提出异议，另外，水费由缪汉全直接向村委支付，魏磊并未收取缪汉全支付的水费，缪汉全亦未举证证明魏磊造成其水费损失，故缪汉全要求魏磊向其返还水费20000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全返还押金93000元；二、被告被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全赔偿装修损失20000元；三、被告魏磊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告缪汉全赔偿搬迁费用10000元；四、原告缪汉全于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告魏磊支付拖欠的占有使用费38000元；五、驳回原告缪汉全的其他诉讼请求；六、驳回被告魏磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2622.5元，由原告缪汉全负担1396元，被告魏磊负担1226.5元；反诉案件受理费1169.44元，由原告缪汉全负担435.91元，由被告魏磊负担733.53元；财产保全费1820元，由原告缪汉全负担969元，被告魏磊负担851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 璇二〇一九年九月九日书记员 方琢华刘赟