山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初3941号原告：山耀科，男，1987年7月21日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：张志雨（特别授权），山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：江磊（特别授权），山东中昊律师事务所律师。被告：济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司，住所地：济宁高新区王因镇王因管区院内。法定代表人：徐衍博，总经理。委托诉讼代理人：仲伟华（特别授权），山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冬（特别授权），山东同章律师事务所实习律师。原告山耀科与被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司（以下简称九巨龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山耀科的委托诉讼代理人张志雨，被告九巨龙公司的委托诉讼代理人仲伟华、张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山耀科向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将应由其提供的为原告办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案并协助原告办理产权登记手续；2、请求依法判令被告按照已付购房款439957元为基数，按照每年1%为标准，向原告支付自2017年3月23日起至被告将应由其提供的办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案之日止的违约金（其中计至2019年4月8日止的违约金为8992元）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年10月19日，原被告签订《济宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告向被告购买玖玺小区8号住宅楼1单元1303室房屋，总金额438329元,后因实际面积与合同面积存在误差，总金额调整为439957元。合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第1.2.3项处理”，该第2项约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。同日，双方签订《补充协议》作为合同附件五，该协议第五条约定：“出卖人在房屋交付使用后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告按时足额支付了全部购房款。2016年3月27日，被告将房屋交付原告，按照合同及补充协议约定，被告应当在交房后360日内，即2017年3月22日前将办理房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，但截止到起诉之日被告仍未履行该义务，导致原告迟迟不能办理产权登记。双方合同约定被告逾期提供材料报产权登记机关备案的违约金为已付购房款的0.05%，按照该约定，被告无论逾期多久，其违约成本只有二百多元，明显过低，对原告显失公平。因此，原告认为，为了督促被告尽快履行合同义务以及维护原告合法权益，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，违约金应当予以调高，原告主张按照每年1%为标准予以增加，恳请贵院依法予以支持原告诉请。九巨龙公司辩称，1、办理房屋权属登记所需材料不具备备案条件，这涉及行政机关处理问题，不属于人民法院受理的民事诉讼范围。2、双方约定的违约金总额，是已付房款的0.05%，原告未及时支付房款，根据合同约定不应当要求违约金，诉讼请求不成立，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月19日，九巨龙公司与山耀科签订《济宁市商品房买卖合同》，双方约定由买受人山耀科购买出卖人九巨龙公司开发建设的位于济宁高新区房屋，建筑面积为83.44平方米，房屋总价款为438329元。合同第六条约定：买受人于合同签订之日将首付款人民币158329元交付给出卖人，余款280000元申请银行贷款。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人不退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的0.02%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；3、买受人逾期付款，出卖人保留追究买受人违约责任的权利并选择继续履行合同义务的，买受人不得追究由于出卖人原因造成逾期办理房地产权属登记的责任。当日，九巨龙公司与山耀科签订合同附件四《补充协议》及合同附件五《补充协议》，其中，合同附件四《补充协议》第一条约定“若买受人在签订合同三十日内，银行不通知签字则视为买受人不符合银行按揭贷款条件，买受人应于签订合同三十日后延七日内，选择一次性付清余款”；合同附件五《补充协议》中双方将出卖人办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期确认为出卖人在房屋交付使用后的360日内。后山耀科向九巨龙公司交付了首付款，剩余购房款由山耀科申请住房公积金贷款支付。因房屋实际面积与合同约定存在误差，山耀科最终实际支付的购房款为439957元。2016年3月27日，九巨龙公司与山耀科就涉案房屋办理了交接手续。2016年4月6日，九巨龙公司向山耀科开具了销售不动产统一发票，购房款金额为439957元。另查明，截至山耀科起诉之日，九巨龙公司仍未按照合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点问题是：第一，原告要求被告将应由其提供的为原告办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案并协助原告办理产权登记手续的诉求是否应予支持；第二，被告是否应当承担未按约定期限向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约责任；第三，原告关于调整违约金的诉讼请求是否应予支持。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，根据上述规定，办理房屋权属登记涉及地方人民政府房产管理部门行政审批权的行使。具体到本案，涉案房屋尚未通过消防验收，不具备办理房屋权属登记手续的条件，原告现在要求被告将应由其提供的为原告办理房屋权属登记所需材料报产权登记机构备案并协助原告办理产权登记手续的诉求，缺乏实际履行基础，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。山耀科主张九巨龙公司未在约定期限内向产权登记机关报送办理权属登记所需的资料，应当承担违约责任，而九巨龙公司认为按照双方在《济宁市商品房买卖合同》第十五条中的约定，山耀科不得追究该公司上述违约责任。本院认为，九巨龙公司所主张的《济宁市商品房买卖合同》第十五条中的内容系九巨龙公司为重复使用而预先拟定，并未与买受人进行协商，且该内容具有不变性、附合性，因此该条款系格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十五条约定“买受人逾期付款，出卖人保留追究买受人违约责任的权利并选择继续履行合同义务的，买受人不得追究由于出卖人原因造成逾期办理房地产权属登记的责任”，因双方在合同中约定了买受人逾期付款、出卖人延迟提交办理房屋权属登记资料各自应当承担的违约责任，而上述条款中的内容只强调了出卖人可保留主张买受人逾期付款应承担违约责任的权利，免除了出卖人逾期办理房地产权属登记应当承担的违约责任，该条款内容对山耀科的利益明显不利，致使山耀科的权益处在不确定状态，违背公平原则，因此，九巨龙公司提供的格式条款存在上述法律规定的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款应当无效。该条款无效并不影响合同其他约定的效力，九巨龙公司未按照《补充协议》约定的期限向房屋产权登记机关报送办理权属登记所需资料，其行为已构成违约，按照双方在合同中的约定，该公司应当承担相应的违约责任。关于第三个争议焦点问题。山耀科与九巨龙公司在《济宁市商品房买卖合同》第十五条约定九巨龙公司未按约定期限向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约责任为按照已付购房款的0.05%支付违约金，若按照该规定，无论九巨龙公司逾期至何日，只需向山耀科支付二百余元的违约金，该数额显然低于因九巨龙公司违约对山耀科造成的损失，故山耀科可依法请求本院对约定的违约金予以增加。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”，通过上述法律规定可知，依照当事人申请调整的违约金应当以不超出其实际损失为限，该调整后的违约金具有明显的补偿性的性质，山耀科主张按照已付购房款的1%支付违约金，本院在衡量双方合同的履行程度、当事人过错程度及预期利益等综合因素的基础上，根据公平原则及诚实信用原则，对该主张予以支持。九巨龙公司自2017年3月23日起即构成违约，截至山耀科主张的2019年4月8日止，共计违约746天，故此期间该公司应当支付给山耀科的违约金数额为8992元（439957元×0.01÷365天×746天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告山耀科支付自2017年3月23日起至2019年4月8日止的逾期向房屋产权登记机关报送办理权属登记所需资料的违约金8992元；二、驳回原告山耀科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈庆国二〇一九年九月十六日书记员  周盈盈