福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3589号 原告：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：林桂柱，执行董事。 委托诉讼代理人：陈福生，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭志伟，福建理策律师事务所执业律师。 被告：陈海华，男，1986年6月4日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称名成公司）与被告陈海华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名成公司的委托诉讼代理人郭志伟、被告陈海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名成公司向本院提出诉讼请求：1.解除名成公司与陈海华于2015年12月15日签订的合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》；2.陈海华协助名成公司办理注销编号为xxxx的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.陈海华偿还名成公司代偿的个人借款522128.97元及按该款自起诉之日起至还清之日止按月利率0.9%计算的利息；4.陈海华向名成公司支付解除合同的违约金76298.2元（计算依据：房款总额762982元×10%=76298.2元）；5.陈海华向名成公司支付为追索本案债权而支出的律师费3500元；6.陈海华已交纳的购房款在扣除上述违约金、代偿款、利息、律师费等费用后无息退还给陈海华；7.本案的诉讼费用由陈海华承担。事实和理由：2015年12月15日，名成公司与陈海华签订合同编号为xxxx的《商品房买卖合同》，约定由陈海华向名成公司购买坐落于莆田市荔城区xxxx商品房，购房价款为762982元。根据该《商品房买卖合同》附件十二《合同补充协议》第一条的约定，陈海华应当在2015年12月30日前支付上述商品房的首期房价款232982元，其余房款分别为53万元，由陈海华选择按揭贷款方式付款。以及附件《补充协议》十二第五条的约定，在名成公司为陈海华的按揭贷款提供阶段性担保期间如因陈海华未及时还本付息而导致贷款银行向名成公司扣收贷款本息、违约金及相关款项，陈海华应于接到通知之日起15日内到名成公司处归还名成公司为陈海华代偿的银行本金、利息、违约金及相关款项，并承担自银行扣款之日到陈海华归还之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，陈海华应按名成公司代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担名成公司为追偿该代偿款而支付的费用(诉讼费、律师费等）。陈海华累计三个月（自名成公司被银行第一次扣款起计算）不交按揭款项，也不到名成公司处归还款项的，名成公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，在扣除购房款总额的10%的违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还陈海华已支付购房款。合同签订后，名成公司作为保证人于2016年4月28日与陈海华及第三人中国银行股份有限公司莆田分行签订《个人一手住房贷款合同》。但自2018年9月28日起，陈海华却无故拒绝履行偿还按揭贷款的义务，中国银行要求名成公司代偿，导致名成公司在第三人中国银行的保证金被划扣，共计522128.97元，用于归还陈海华的银行逾期月供，目前贷款已结清。在此之前，名成公司和银行相关人员也曾多次电话或发函通知陈海华履行还款义务，但陈海华至今未理睬。 陈海华辩称，1.对名成公司陈述的事实部分无异议，我要求继续履行合同，我在2019年8月已经通过我姐夫陈海兵银行转账给名成公司20万元，剩余的款项等房产证办理出来之后再付清；2.我正在跟开发商协商中。 名成公司围绕诉讼请求向本院提供：营业执照1份、法定代表人身份证明1份、《个人一手住房贷款合同》1份、《中国银行贷款还款回单》5份、《商品房买卖合同》及合同备案表各1份、律师费发票1份、委托代理合同1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据名成公司、陈海华的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 名成公司以出让方式取得位于莆田市荔城区的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（xx）第xxx号。经批准，名成公司在该地块上建设商品房，名称为“xxx”。建设工程规划许可证号为建字第xxx号荔，施工许可证号为荔建管证（xxx）xxx号。 2015年12月15日，名成公司（出卖人）与陈海华（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：xxx）一份，约定陈海华以总价款762982元向名成公司购买xxxxx的商品房一套（建筑面积96.58㎡，以下简称涉案房屋）；出卖人应在2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。该合同《附件十二：补充协议》第一条约定：1.买受人应于2015年12月30日前支付首期房价款232982元（定金抵作相应的首付款），扣除首付款后的剩余房价款53万元，由买受人选择以按揭贷款方式付款……5.在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保期间如因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、违约金及相关款项，买受人应于接到通知之日起15日内到出卖人处归还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关款项，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按出卖人代偿总额的日万分之五支付违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用(诉讼费、律师费等）。买受人累计3个月（自出卖人被银行第一次扣款起计算）不交纳按揭款项，也不到出卖人处归还款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，在扣除购房款总额10%的违约金及已发生的相关费用（相关费用包括但不限于银行扣收款项、违约金、向有关部门缴付的税费、合同注销费和应付给出卖人代偿总额的利息、违约金等）后，不计利息退还买受人已支付购房款。2015年12月15日，上述《商品房买卖合同》通过莆田房地产管理信息网移交备案。 2016年4月28日，陈海华与中国银行股份有限公司莆田分行、名成公司签订编号为xxxx的《个人一手住房贷款合同》一份：约定陈海华通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额为530000元，贷款期限为240月，还款方式为等额本息还款法，担保方式为名成公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。该合同《附件二：个人一手住房贷款合同通用条款》第四条约定：担保人对自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或/及保证责任。出现违约事件时，贷款人有权将保证人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务。 陈海华未按期向中国银行股份有限公司莆田分行支付按揭贷款，2018年9月28日、2019年1月24日、2019年4月24日、2019年6月27日、2019年7月9日，中国银行股份有限公司莆田分行从名成公司保证金账户中扣划款项10605.91元、14009.78元、10473.21元、6966.11元、480073.96元，共计扣划522128.97元。涉案房屋已于2015年12月31日交付给陈海华使用，且涉案房屋未办理产权初始登记、未办理产权转移登记。 另查，名成公司为实现本案债权，支出律师费3500元。 本院认为，名成公司与陈海华签订的《商品房买卖合同》、《附件十二：补充协议》以及双方与中国银行股份有限公司莆田分行签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。陈海华未按期偿还银行贷款本息且未向名成公司归还代还款项，该行为已构成违约。现名成公司诉请解除与陈海华签订的《商品房买卖合同》、陈海华按商品房购房款总额的10%（762982元×10%＝76298.2元）支付解除合同的违约金，符合合同约定，应予准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故名成公司主张陈海华应协助办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续、偿还名成公司代偿的个人借款522128.97元、支付为追索本案债权而支出的律师费3500元，均于法有据，应予支持。名成公司已经主张陈海华一次性支付未归还按揭贷款致解除合同的违约金，其再主张陈海华支付其代还银行按揭贷款的相应利息，于法无据，不予支持。名成公司应退还给陈海华已支付的购房款（相关违约金及已发生的相关费用应在该款中予以折抵），陈海华在本案没有主张该项权利，可另行主张权利。名成公司主张陈海华已交纳的购房款在扣除上述违约金、代偿款、律师费后无息退还给陈海华，符合相关法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除莆田市名成房地产开发有限公司与陈海华于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）； 二、陈海华应在本判决生效之日起十五日内协助莆田市名成房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：xxx）的备案登记的注销手续； 三、陈海华应在本判决生效之日起十日内支付莆田市名成房地产开发有限公司代还的款项522128.97元； 四、陈海华应在本判决生效之日起十日内支付莆田市名成房地产开发有限公司违约金76298.2元; 五、陈海华应在本判决生效之日起十日内支付莆田市名成房地产开发有限公司律师费3500元; 六、上述款项在莆田市名成房地产开发有限公司应退还给陈海华已支付的购房款中予以折抵； 七、驳回莆田市名成房地产开发有限公司对陈海华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11430元，减半收取5715元，由陈海华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年九月二十七日 法官助理  黎曦   书记员  陈赛芬   附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。