广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3638号原告：惠州市新百联房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳经济开发区。法定代表人：杨军。委托诉讼代理人：侯策松，该公司销售总监。被告：刘根田，男，1968年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告惠州市新百联房地产经纪有限公司（以下简称“新百联公司”）诉被告刘根田居间合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告新百联公司法定代表人杨军及其委托诉讼代理人侯策松、被告刘根田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新百联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间服务费65000元及逾期利息（利息以65000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至还清所有本息之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月13日，在原告提供居间服务下，促成被告与案外人梁妹及原告三方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：案外人梁妹向被告出售其位于惠州市××经济开发区××住宅××街××号房屋，总价格为325万元，其中签合同当天支付20万元定金，银行贷款120万元，剩余房款在过户当天全部付清。并约定由原告为双方提供相关居间服务，被告支付居间服务费65000元。合同签订后，原告作为居间方积极履行合同服务：2018年9月18日办理了测绘不动产权籍调查并拿到回执；2018年11月1日在惠城兴业银行做按揭并办理完毕；2018年12月11日在惠阳三和税务局报税并办理完毕。待测绘完成以后，应惠阳国土局政策要求需缴纳一笔费用，然后才能取得测绘结果。我方作为服务性机构，完全按照惠阳国土局政策办理相关手续，告知被告相关流程以及缴纳费用。此时被告对国土局收取费用异议颇大，不愿缴纳这笔费用，并拿出相关文件用以证明这笔费用不用缴纳。原告只能再次去相关部门确认是否需要交纳，得到确切答复后，在第一时间告诉了被告。但是被告认为其对国家文件了解比较透彻，所以坚持不缴纳此项费用，并要求我们将关于此套房产的所有资料交给他，由他去和相关部门交涉。本着公平公正、服务至上的原则，原告将资料交给被告去协调国土局出示的测绘权籍的费用问题。至此，被告一直说在沟通中，期间还私自避开业务员，到我公司要居间买卖合同，在原告多次电话催促的情况下，被告一直躲避、回避原告。经过原告和案外人梁妹沟通，被告已经私下过户完成房屋交接。据此，原告多次通过电话、微信等方式催告被告履行合同义务，但被告一直回避，拒绝履行。被告在居间方不知情的情况下，以各种不当手段并私下多次与业主沟通，怂恿业主帮自己说话，企图跳过居间方不支付居间服务费。被告的违约行为已经严重侵害原告合同权益，经多次催告仍拒绝履行合同义务，故原告提起诉讼，请求判如所请。原告对其诉讼主张提供如下证据：1.原告营业执照，证明原告的主体资格；2.被告身份证，证明被告的主体资格；3.房屋买卖居间合同，证明双方存在居间合同关系，被告应承担居间费用；4.办理回执，证明原告配合被告办理权籍调查、申请报税的事实；5.原告工作人员与被告的微信聊天记录，证明原告积极履行合同义务，对于测绘缴费等事宜，被告要求自行办理；6.惠州市惠阳区房地产经纪机构资格（备案）证书，证明原告具备相关资质；7.被告与原业主的微信聊天记录，证明被告没有支付佣金。被告刘根田辩称：一、新百联公司所诉我躲避居间代理与事实不符。理由是:一是被告经纪人主动中止代理。2018年9月13日，本人作为房屋买方，与卖方、居间方新百联公司签订《房屋买卖居间合同》后，新百联公司指定经纪人杨聪具体代理，高杰协助。2018年12月18日晚6时41分，我微信收到高杰一张4460元的评估收费单，询问高杰什么收费，未得到答复后，电话联系杨聪，才知道是惠阳国土部门指定委托的第三方公司要收取土地价格评估费，和之前代理不动产权籍调查业务一样，对国土部门指定的第三方公司违规收费问题，杨聪既没有提前告知我，更没有尽到维护委托方合法权益的责任和义务。为解决土地价格评估违规收费问题，我不得不亲自出面协调，因协调需要调取土地价格收费通知单等资料，2018年12月28日下午，我到新百联公司取以上资料(事先与公司主要股东侯策松打了招呼)，刚好看到杨聪在公司，就主动跟其打招呼，杨聪不但不理，反而起身离开，用实际行动表明不再为我代理。新百联公司另一经纪人高杰也自2018年12月18日起再没有主动联系过我，客观上主动中止了继续代理。二是新百联公司主动中止代理。2018年12月28日晚上，我将杨聪的态度反映给公司股东侯策松，侯虽表示会和杨聪等人沟通，但之后并未答复，也未主动联系商谈继续代理事宜。公司其他任何人更未主动联系，从公司层面来讲，客观上也主动中止了继续代理。事实上，是新百联公司及其经纪人不愿履行相应义务而主动放弃代理。以上事实有本人与新百联公司股东侯策松、经纪人杨聪和高杰的微信记录为证。二、新百联公司未履行居间合同应尽义务，依法无权要求支付居间服务费。《中华人民共和国合同法》(下简称《合同法》)第四百二十七条规定:“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”新百联公司并未促成买卖双方之间土地使用权转让合同、房屋买卖合同的成立，未促成合同成立的原因也是新百联公司主动放弃居间代理导致，现新百联公司仅以三方签订《房屋买卖居间合同》这一意向性合同为由，要求本人支付居间服务费和利息，是与《合同法》第四百二十七条相悖的，依法不应支持。在整个房屋交易过程中，新百联公司只是简单代理申请了不动产权籍调查、土地价格评估、带委托方缴税、介绍委托方向兴业银行惠州分行申请贷款，其中不动产权籍调查也未独自代理完成，后期手续由本人和惠阳国土部门交涉达成。土地价格评估及收费属违规事项，也是经本人出面交涉而取消。银行贷款按揭，只有高杰跑了一趟，只是起到介绍作用，并未代理申办任何事项，从按揭申请到审批放贷等整个流程，都是本人独自完成。国土部门的主要业务流程土地使用权转让登记、转让合同签订和房管部门的所有过户手续等均为买卖双方独自协作完成。从整个交易流程来看，新百联公司的居间服务工作量微乎其微，且服务质量、服务效率十分低下，服务态度极不端正。根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定:“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”新百联公司在起诉状中也承认没有完成居间经纪服务约定事项，根据权利义务相一致原则，新百联公司主张居间服务费和佣金，应依法不予支持。另外，新百联公司在居间合同上未经从事该业务的经纪人或经纪人协理签名，在签订居间合同前，也未向交易当事人说明和书面告知规定事项，根据《房地产经纪管理办法》第三十二条第二款、第四款规定，本人保留对新百联公司提请行政处罚的权利。三、居间合同属于无效合同，居间合同第八条属于无效条款。新百联公司在居间合同上只盖章，没有经纪人或经纪人协理签名，违反《房地产经纪管理办法》第二十条规定，根据《合同法》第五十二条第五款，《房屋买卖居间合同》属无效合同。本案居间合同是新百联公司重复使用而预先拟定提供的格式版本，属于格式合同，除买卖双方之间权利和责任的补充条款外，其他均为新百联公司提供的格式条款。新百联公司在第八条格式条款中约定买方在签订居间合同当天支付代理服务费，明显有失公平，明显违背《合同法》第二十九条规定。同时，提供该格式条款的新百联公司故意免除其责任，加重委托人责任，排除买方主要权利，明显违反《合同法》第四十条之规定，依法应认定该条款无效。另外，依据《房地产经纪管理办法》第九条，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。请法庭审查新百联公司相关经纪人员从业资格，如无从业资格，是否属于违法代理，违法代理的居间合同是否具有法律效力。四、答辩请求：新百联公司虽未完成居间代理服务，未促成买卖双方之间任何合同成立，且提供的代理服务量微乎其微，但本着“和为贵、稳为先”的原则和诚意，本人仍然曾多次主动与新百联公司主要股东侯策松联系商谈，表示愿意出于人情支付部分代理服务费，但侯策松每次均以另一股东法人杨军不同意为由拒绝和谈。事已至此，本人于情于理于法均做到仁至义尽。本着尊重事实和法律的态度，本人在此提出以下答辩请求:一是请求法庭依法判定居间合同无效或居间合同第八条无效，依法不应向原告支付居间代理服务费;二是判定本案全部诉讼费由原告承担。被告对其抗辩提供如下证据：1.被告身份证，证明被告的身份信息；2.房屋买卖居间合同，证明合同没有经纪人或经纪人协理签名，属无效合同；合同第八条免除原告责任，排除被告主要权利，属于无效条款；3.被告与原告工作人员的微信聊天记录，证明原告主动中止居间代理，未完成绝大部分代理事项，而被告多次主动联系原告商谈居间费用；4.被告与卖方梁妹、银行工作人员的微信聊天记录，证明房屋买卖的大部分流程均系被告与卖方完成；5.三和国土所转让收文回执单和惠阳国土局土地使用权转让批准书，证明土地使用权及房屋转让登记申请等过户手续均为被告协调原业主完成；6.证人蒋某的证言，证明除国土部门不动产权籍调查等前置申请事项和缴税环节外，其他绝大部分房屋买卖过户手续，包括银行贷款等均由被告完成。本院经审理认定事实如下：2018年9月13日，原告新百联公司、被告刘根田以及案外人梁妹签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：梁妹将座落于惠州市××经济开发区××住宅××街××号房屋出售给刘根田，总价款325万元，其中签合同当天支付20万元定金，银行贷款120万元，剩余房款在过户当天全部付清。合同第八条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，由买方向经纪方支付房地产买卖代理费65000元。《房屋买卖居间合同》签订后，原告代理办理了不动产信息查询结果单；代理或协助办理了惠州市税务局销售不动产税费申报表，办理了报税手续；向惠阳区测绘不动产权籍调查部门申请不动产权籍调查，取得不动产权籍调查受理回执单，并带领原告办理银行按揭贷款。原告在办理不动产权籍测绘手续以及办理土地权属过户时，因测绘部门要求收取测绘费用、房地产评估部门需要收取评估费，被告认为该收费没有依据，拒绝交纳，原告故而无法完成不动产权籍调查事项以及土地过户登记，被告便提出自行与相关部门交涉缴费事宜，自行办理不动产权籍测绘手续，并且此后的房地产权属转移登记等手续亦系被告与原业主梁妹自行办理完成。另查明，惠州市××经济开发区××住宅××街××号房于2019年4月过户至刘根田名下，由刘根田居住使用。本院认为，原告新百联公司与被告刘根田于2018年9月13日签订的《房屋买卖居间合同》属于各方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵守。居间经纪人员是否具备居间经纪从业资质并不影响本案居间合同的效力。本案中，合同虽然未具体约定原告应承担何种义务，但是从开庭时双方的陈述来看，原告新百联公司除促成买卖双方签订房屋买卖居间合同外，还应协助买方办理查询不动产信息、办理报税、银行贷款、测绘、评估、土地转让过户、不动产登记过户等事项的义务。现新百联公司已促成刘根田与案外人梁妹签订买卖房屋合同，代理或协助办理了不动产信息查询结果、办理了惠州市税务局销售不动产税费申报表、办理了报税手续，以及向惠阳区测绘不动产权籍调查部门申请不动产权籍调查，取得不动产权籍调查受理回执单，带领原告办理银行按揭贷款，并且房产已过户至刘根田名下。虽然在办理测绘不动产权籍调查以及土地转让过户时，因测绘部门以及评估部门要求收费而被告认为收费没有合法依据，被告拒绝交费，原告从而未能完成办理测绘及土地权属转移登记手续，此后的不动产过户登记手续亦系被告自行完成。但是，因为不动产权籍调查测绘费用、土地价格评估费用系相关测绘、评估部门收取，与相关测绘部门、土地价格评估部门协商免除收费并非原告的居间代理职责范畴。现新百联公司已完成大部分居间义务，鉴于客观上部分业务系被告自行完成，虽然原告对此并无过错，但是客观上减少了原告从事居间活动的支出，因此，本院酌定被告支付原告50000元居间服务费，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付原告起诉之日起计至被告支付居间服务费时止的资金占用期间的利息损失。对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘根田于本判决生效之日起十日内向原告惠州市新百联房地产经纪有限公司支付居间服务费50000元；二、被告刘根田于判决生效之日起十日内向原告惠州市新百联房地产经纪有限公司支付逾期付款利息损失（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月29日起计至实际付款之日止）；三、驳回原告惠州市新百联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费713元，由原告负担188元，被告负担525元。受理费原告已预交，被告应于本判决生效后十日内迳付原告525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院审判员  钟新华二〇一九年九月六日书记员  吴惠婷附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算