文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初16765号原告：蒋红梅，女，汉族，1975年9月16日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：简扬，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王安彬，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：龙世容，女，汉族，1975年9月11日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：王迪，重庆万诚律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码：91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭小玲，女，重庆到家了网络科技有限公司员工。委托诉讼代理人：李俊霖，男，重庆到家了网络科技有限公司员工。原告蒋红梅与被告龙世容、第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋红梅的委托诉讼代理人简扬，被告龙世容及其委托诉讼代理人王迪，第三人到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲、李俊霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金122500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月10日通过到家了公司签订了《房屋买卖合同》《交易各方及房屋留存信息表》，同日原告与被告、第三人签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，上述一系列合同共同约定：1.被告向原告购买重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋（房产证号为：101-113296）；2.房屋成交价格为980000元；3.付款方式为按揭贷款，被告于合同签订之日向原告交付定金20000元，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日向原告支付首付款320000元，余款630000元由被告向按揭贷款银行申请贷款后由放款银行直接交付原告，尾款10000元于交付房屋及成交价包含的附属设施时交付原告；4.原、被告双方应当于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续；5.被告逾期办理抵押登记的，逾期一日按照房屋成交价5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告于2019年3月29日积极配合被告办理了房屋权属转移登记，但被告办理完毕房屋权属转移登记相关手续后拒不按照合同约定办理抵押登记手续，经原告与第三人多次催促一直拖延至2019年4月30日才办理抵押登记手续，被告的行为严重侵害了原告合法权益。现原告为维护自身合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，望法院判如所请。被告龙世容辩称，2019年4月3日，被告发现过户房产证上的土地性质为划拨，与当初合同约定不符，遂向原告要求其支付土地出让金，变更房屋土地使用性质，原告以种种借口理由推脱，拒不支付土地出让金。2019年4月中旬左右，被告不清楚权证是否能在抵押后再变更土地使用性质，一直在房交所和银行询问。2019年4月28日左右，经多方询问才清楚抵押后可以变更产权证上的土地使用性质，为了减少不必要的损失，故于4月底办理了抵押手续。被告在原告明确表示拒绝履行合同约定义务的情况下，第三人到家了公司也告知起诉，暂不要办理相关手续，导致了办理抵押的迟缓。关于原告诉讼请求，第一，被告已经履行了积极合同的义务，根本不存在违反合同约定的情形，原告明确表示拒绝按照合同约定履行自己的义务，合同迟延履行是由原告的行为导致，被告不存在违约行为。第二，即使法院认定被告承担逾期违约责任，计算逾期的时间应于2019年4月28日次日起算，原告也没有举证证明自己的实际损失，且按照合同约定以房屋成交价款千分之五支付日违约金过分高于原告损失，应予减少。综上所述，被告积极履行了合同约定的义务，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际损失。合同迟延履行的原因在原告，责任应由原告自负。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人到家了公司述称，原告所述事实属实。2019年3月29日，原告、被告、第三人一起到房交所办理权属转移登记手续并取得回执单。2019年4月3日，原告、被告、第三人一起到房交所取得房产证，当天因为被告发现房产证有问题，主要是关于土地性质的问题，合同里约定是要转换为出让地，但权证上仍然显示是划拨地，因此被告拒绝将产权证拿走，最后放在了第三人处。2019年4月中旬左右，被告到第三人处将产权证拿走了。被告办理抵押登记成功的时间是2019年4月30日。请法院依法判决。经审理查明，2019年3月10日，蒋红梅（甲方，售房方）与龙世容（乙方，购房方）、重庆到家了网络科技有限公司黄杨路分公司（丙方，经纪方）签订《存量房交易文件》，包括《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《物业交割清单》《风险与责任承担告知书》《房屋交易流程》。上述协议约定：甲方将重庆市渝中区XX路XX号16-6#住宅房屋（建筑面积104.77平方米，套内面积88.20平方米）出售给乙方；该房屋土地使用权类型为划拨；房屋成交总价为980000元；乙方通过贷款方式向甲方交付房款，定金20000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方，首付款320000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方，乙方银行按揭贷款630000元由银行直接付予甲方，尾款10000元由乙方于甲方交付房屋时付予甲方；乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续；若该房屋所属土地类型为划拨地的，按照国家相关法律法规的规定必须将划拨地转为出让地的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由甲方独自承担，按照国家相关法律法规的规定可以自愿选择将划拨地转为出让地的，由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由甲方独自承担；乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。2019年3月29日，蒋红梅与龙世容到重庆市不动产登记中心办理重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋的产权转移登记手续。当日，重庆市不动产登记中心出具的《业务受理通知书》中载明：我单位已受理该业务，请在2019年4月3日及之后由取件人持本受理通知书和取件人的身份证及涉税的完税证明等原件，到我中心受理大厅窗口缴费后，领取不动产权证书或证明。2019年4月3日，龙世容与到家了公司员工李俊霖微信聊天记录载明有如下内容：龙世容：“李俊霖老师，我问一哈，我们那时候不是谈的，那个土地性质是属于划拨地撒，但是他们交了出让金的，你说我拿到证的时候是属于出让地的，为啥还是划拨地啊。”李俊霖：“龙姐，我也是这样子，如果是真的要转过来的话，可能你这边还要花另外的钱，可能要花七八万块钱……你这边转不转其实无所谓，根本不影响这个房子……以后如果是想卖想置换的话，你可以选择下家交。”龙世容：“因为你之前就是说的，他是划拨地，本来我对于划拨地和出让地都有点在乎，我问了你好几次的，在他们那里谈的时候我问了你的，你说他到时候那个证上是出让证，就是出让证我才要，证上是划拨地我都不要。因为那个划拨地的话价格比较便宜一些，出让地肯定要贵点，你不是不晓得，不然的话我不会一下子拿那个价格你帮我谈得下来嘛。如果真的是划拨地的话我不会拿98万跟他拿下来。”2019年4月6日龙世容与到家了公司员工李俊霖通话显示：李俊霖：“我说那个世纪花城的房子我都已经去地下弄了嘛，弄了你早点拿房子呀，得不得行嘛，你不要纠结那个问题了嘛。”龙世容：“你还是喊他把那个出让金交了，他不交的话把出让金的价钱拿给我我个人去交也要得，如果他交了把那个收费拿给我去把我那个证改为出让地。”龙世容：“你跟那个业主尽量商量一下，尽量把那个钱交了，要么是他交，把那个表拿给我，我去把那个地搞一下，把那个出让证，再想其他办法。”李俊霖：“他现在关键是不想去弄了啊，金额太大了。七八万呐。”龙世容：“他说他不愿意去交是吧。”李俊霖：“他说他不想交，那个太多啦。”2019年4月11日龙世容与到家了公司员工李俊霖通话显示：李俊霖：“你这边去办那个抵押了吗？”龙世容：“还没有。”李俊霖：“你好久去办？”龙世容：“你把我那个证弄下来了去办。”李俊霖：“你现在意思是她要把那个土地出让金交了你才去办？”龙世容：“对头。”李俊霖：“那现在业主方不愿意去交这个怎么办呢？”龙世容：“哦，她就是还不愿意交？”李俊霖：“对头”。2019年4月28日龙世容与蒋红梅通话显示：蒋红梅：“老师你好，我是蒋红梅。我是说那个我通知你，你赶快去银行办理那个抵押登记，去把它办理了，把银行放款给我。”龙世容：“那个出让金呢？”蒋红梅：“那些事情你找中介，因为我确实没听过那个事情，因为当时我都给你们说好了的，那个房子过给你，其他我们不管，我现在就是正式通知你去银行办理抵押登记哈。”龙世容：“但是你那个当时是说的你交土地出让金撒。”蒋红梅：“其他你找中介哈。”2019年4月28日，到家了公司员工李俊霖出具《情况说明》，载明：2019年3月10日，卖方蒋红梅和买方龙世容和经纪方重庆到家了网络科技有限公司黄杨路分公司三方签署了位于重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋的《存量房交易文件》，其中包括《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》等相关合同文本，其中这个单子的经办人员是我（李俊霖）。签订合同后，我通知了买卖双方到贷款银行办理了买方的按揭贷款审批手续，现买方的按揭贷款已经审批通过，且买卖双方已经去渝中区房屋交易中心办理完成房屋过户手续。后我多次通知买方龙世容希望按照合同约定尽快办理该房屋的抵押登记。但至今买方龙世容仍未办理该房屋的抵押登记手续。至此，买卖双方的合同未能履行完毕。情况属实，特此说明。2019年4月30日，龙世容及丈夫李云伍到重庆市不动产登记中心申请办理重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋的抵押登记手续，2019年5月5日，重庆市土地资源和房屋管理局出具渝（2019）渝中区不动产证明第000469874号《不动产登记证明》，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行。重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋于2019年4月1日登记在李云伍、龙世容名下，产权证号渝（2019）渝中区不动产权第000306317号，土地权利性质为划拨。另查明，龙世容于2019年5月10日将购房款980000元全部支付给蒋红梅，蒋红梅于2019年5月12日将重庆市渝中区XX路XX号16-6#房屋交付给龙世容。上述事实，有《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》、不动产登记申请表、业务受理通知书、产权证、《不动产登记证明》、情况说明等证据材料以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，蒋红梅与龙世容、到家了公司签订的包括《交易各方及房屋留存信息表》和《房屋买卖合同》在内的《存量房交易文件》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。合同各方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。本案中，《房屋买卖合同》明确约定买方龙世容须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续，买方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，按照该房屋成交价的5‰向卖方蒋红梅支付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向卖方支付违约金。据此，原告蒋红梅诉请要求龙世容支付逾期办理抵押登记的违约金，符合双方合同约定及相关法律之规定，本院予以支持。鉴于《房屋买卖合同》中约定的龙世容逾期办理抵押登记的违约金的计算标准明显过高，本案庭审中被告请求予以调整减低，符合相关法律之规定，根据本案具体情况，本院依法调整违约金计算标准为按照房屋成交总价款的每日万分之五计算，从2019年4月3日计算至2019年4月30日为13720元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告龙世容于本判决生效后立即支付原告蒋红梅违约金13720元。二、驳回原告蒋红梅的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1375元，由被告龙世容负担。如果被告龙世容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇一九年九月二十七日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥