广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6381号原告：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄，统一社会信用代码91440101708208771L。法定代表人：林江文，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨龙，广东四端律师事务所实习律师。被告：潘月有，女，1972年5月14日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。原告广州市溢盈物业管理服务有限公司（以下简称溢盈物业公司）诉被告潘月有物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告溢盈物业公司的委托诉讼代理人钟润谋、杨龙，被告潘月有的委托诉讼代理人邓激文、覃福州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告支付自2009年6月起至2019年5月拖欠的物业服务费用51120元；2.被告支付因拖欠物业服务费用而应承担的违约金91434.08元；3.被告支付原告为其垫付的税费813.89元、电费782.87元、公摊水费15.08元、公摊电费584.63元；4.本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告对其第二、三项诉讼请求进行明确：2.被告支付因拖欠物业服务费用而应承担的违约金91434.08元，违约金的计算标准：以每月物业管理费426元为基数，按逾期之日每日千分之一，从上一月的26日开始计算，计至付清之日止；3.被告支付原告为其垫付的2016年12月1日至2019年3月31日水费813.89元、2016年12月1日至2017年5月18日电费782.87元、2018年1月1日至2019年2月28日公摊水费15.08元、2016年11月1日至2019年2月28日公摊电费584.63元，合计2196.47元。事实和理由：原告与广州市花都佳业房地产开发有限公司（以下简称花都佳业公司）签订了《溢盈湖畔别墅前期物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》），约定由原告为溢盈湖畔别墅（以下简称小区）提供物业服务。《物业合同》第35条约定，物业服务费以建筑面积为计算基础，按每平方米每月2元的标准收取。《物业合同》第7条约定，业主应于房屋交付使用之日起，每季度的首月支付物业管理服务费。《物业合同》第28条约定，业主逾期支付物业服务费用的，每日应按未缴纳金额的千分之一向原告支付违约金。被告购买了小区内水盈路23号的房屋，建筑面积213.13m2，并于2008年3月29日收楼。但从2009年6月1日开始，被告一直拖欠物业管理服务费，且长期拖欠所在物业的水电费、公摊水电费等费用。其中，自2009年6月起至2019年5月止拖欠的物业管理服务费51120.00元，自2016年12月1日起至2019年3月31日止拖欠的水费813.89元，自2016年12月1日至2017年5月18日期间的电费782.87元、自2018年1月1日起至2019年2月28日止拖欠的公摊水费15.08元、自2016年11月1日起至2019年2月28日止拖欠的公摊电费584.63元，以及欠缴费用的违约金91434.08元（暂计至2019年5月10日），合计144750.55元。原告曾多次派发催费单向被告催交上述费用，但被告仍不缴交，并拖欠至今。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约，侵害了原告的合法权益。为此，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，原告依据该前期物业服务合同向被告追缴物业服务费以及逾期违约金没有合同依据，依据原告提交的物业合同第32、33条约定，该前期物业合同已经于2010年7月1日终止，并且在终止前一个月原被告没有达成新的物业服务合同，即使原告于2010年7月1日之后事实上在被告所在小区提供其物业服务，但原告与被告之间只能是存在事实上的物业关系，没有任何合法有效的物业管理合同，其提交的物业服务合同所诉求的物业费及违约金没有任何依据。原告提起物业服务费的诉求从2009年6月已经远远超过3年的诉讼时效期限。因此，我方认为被告就算支付相应的物业服务费也应从2016年6月份起算，即从原告起诉之日往前推三年。但原告的违约金没有任何合同依据，原告也无提交任何证据违约金的计算标准，且原告要求的违约金过高，没有合同约定被告支付违约金。对于原告提出的水费、电费、公摊费，原告没有任何证据证明被告拖欠相应的费用，我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东63号水盈23栋的房产权属于潘月有，建筑面积为213.88平方米。2005年6月28日，溢盈物业公司与佳业公司签订《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，约定由溢盈物业公司为佳业公司开发的溢盈湖畔别墅住宅小区（建筑面积33784.94平方米）提供物业管理服务。第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅2元/月/平方米，别墅2元/月/平方米；第七条约定业主物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度的第一个月内履行交纳义务；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《广东省物业管理条例》每日千分之一标准向乙方支付违约金；第三十二条约定本合同期限自2005年7月1日起至2010年7月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2006年12月17日，潘月有与广州市花都佳业房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。2008年3月29日，潘月有签署《业户收楼确认表》。2008年7月30日，潘月有签署《装修申请表》。涉案小区一直由溢盈物业公司进行物业管理，目前尚未成立业主委员会。关于缴纳物业管理费，溢盈物业公司陈述：物业管理费按季度提前缴纳，先缴纳后使用，在本季度的第一个月缴纳。关于催缴物业管理费的方式，溢盈物业公司陈述其用EMS及上门派送，但潘月有表示没有收到。溢盈物业公司对此没有提交证据证明。关于违约金的计算标准，溢盈物业公司陈述：违约金我方坚持按月计算，我方违约金的计算标准不作变更。关于水电费及公摊水电费，溢盈物业公司陈述没有证据予以证明。本院认为:溢盈物业公司与佳业公司签订了《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》，虽然该份合同已到期，但目前溢盈物业公司仍为涉案房产所在小区提供物业管理服务，故溢盈物业公司与潘月有形成事实上的物业服务合同关系，潘月有应支付物业管理费。因《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》已到期，因此物业管理费应按照原告提交的服务，在当月最后一日按月缴纳为宜。溢盈物业公司主张自2010年9月至2019年5月的物业服务费，但并未提交其向潘月有主张权利的证据，潘月有认为2016年6月之前的物业服务费用已经经过诉讼时效，本院予以采纳。被告应向原告支付2016年6月至2019年5月的物业管理费，经核算，该期间的物业管理费为213.88平方米×2元/平方米×36个月，共计15399.36元。综上，原告主张被告向其支付2016年6月至2019年5月拖欠的物业管理费15399.36元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因《广州市溢盈湖畔别墅前期物业服务合同》已到期，原告主张按照该合同的违约金计算标准没有合同依据，故本院不予支持。因原告并未提交其垫付水电费的凭证，也没有提交公摊水电费的计算依据，故对原告主张被告向其支付垫付水电费及公摊水电费，没有理由和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条的规定，判决如下：一、被告潘月有于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市溢盈物业管理服务有限公司支付自2016年6月至2019年5月的物业管理费共计15399.36元；二、驳回原告广州市溢盈物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，由原告广州市溢盈物业管理服务有限公司负担1428元，由被告潘月有负担170元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年九月二日书记员 彭小容