汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书       (2019)陕0702民初1877号     原告汉中市鑫泰物业有限责任公司   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX46XG   住所地：汉中市汉台区XXXXXX1号楼402室   法定代表人张权宝，公司执行董事   委托诉讼代理人马鑫，陕西锐博律师事务所律师   委托诉讼代理人张建明，公司经理   被告闫某，男，汉，住汉中市汉台区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中市鑫泰物业有限责任公司诉被告闫某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2014年1月5日原告与汉中市明珠小区业主委员会签订了《明珠小区(一至四期)物业管理服务合同》,合同约定从2014年1月1日始至20l6年l2月30日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定:(1)小区高层住宅(不计柴房)的物业收费标准为 0.5元/平方米/月；(2)垃圾清运费收费标准为5元/户/月, (3)高层电梯、二次供水等产生的费用，由高层业主分摊； (4)其他代收代繳费用按实际发生额据时实收取，乙方不得从中牟利。2016年12月31日原告与汉中市明珠小区业主委员会签订了《明珠小区物业服务合同》,合同约定从2017年1月1日始至2017年12 月31日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定:物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳,具体费用标准为: (l)小区高层住宅的物业收费标准为0.60元/平方米/月；垃圾处理费收费标准为5元/ 户/月;电梯运行费按物价、住管局文件规定执行; (2)物业服务费和电梯送行费按每季度交纳一次,缴费时间应在上季度的最后10日内预交下季度的费用,以后每季度的缴费时间以此类推; (3)甲方(业主和物业使用人)不按期缴纳费用的, 从逾期之日起每天按应交费用的千分之五向乙方交纳违约金等内容。服务期间,原告已妥善履行己方义务,但被告经原告多次派人催收,均-直拒绝交纳,使原告的合法权益受到侵害，原告为了实现自己的合同权利,现起诉，要求：1、判令被告支付拖欠原告的2016年1月1日至2018年3月31日的物业管理费、垃圾费、电梯费等费用共计3945元；2、判令被告向原告支付违约金4735.6元，要求被告至实际付清之日据实支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。   被告辩称，原告未尽服务的义务,致使答辩人家庭财产损失4800元,应承担赔偿责任。原告进驻明珠小区以来, 未尽职责, 只收钱不办事, 对业主的合理要求,置之不理,连基本的尊重都没有。2016年6月l2日中午11:40 上班走时,答辩人将老妈(72岁,中风后遗症)反锁在家,并告诉她,谁敲门都不要开 。 下午答辩人到家开门时, 发现锁子不对, 就问老妈, 有人回来没? 母亲说两点多, 她正看电视, 听见门上有声音, 就去看了下, 结果门已经开了,门外有个男的,正准备进门。老妈就问“你是谁”? 那男的看见答辩人老妈就飞快的跑下楼了, 随后老妈就把门关了 。 答辩人听老妈这样说,吓坏了,这是入室盗窃。因为老妈身体原因, 她不会用电话,答辩人都不知道这事儿,也没报110。随后答辩人同家人去找物业,去门卫查监控,结果监控从中午12点多到下午3点多没记录, 如何巧合? 答辩人让保安给物业领导打电话,保安队长不但不打电话而且态度恶劣,说这和他们没关系。第二天早晨答辩人又去找物业,物业领导态度恶劣,还是说和他们没关系。答辩人自2007年入住明珠小区以来, 每年物业费都积极缴纳, 只是原告只收钱不办事儿, 而且监控没有记录, 对业主连基本的尊重都没有, 人身财产无法保证, 这样的物业服务, 答辩人无法接受 。 答辩人请求贵的服务, 是否尽到服务职责只字不提, 企图攫取非法利益.原告没有给小区业主尽责服务,对因自己的失职和不作为造成答辩人的损失不予理睬, 反而在服务期满后还要再收取业主的服务费用 。 这种行为, 不应予以支持 。原告诉请中的各项费用的计算, 无事实和法律依据, 答辩人未与原告签订任何服务合同。2017年底原告就退出该小区了 。他还诉请2018年的物业管理费、电梯费,实属非法,且各项费用的计算和组成不真实,缺乏事实依据, 特别是违约金的约定, 答辩人根本不知道, 答辩人从未跟原告签任何管理服务合同,而且该违约金的约定太高。原告主张的违约金数额已超过本金,不符合法律规定,本案不是金融借贷案件,不属于贷款逾期未还滞纳金。也不存在给原告造成重大的实际损失 。 假如原告诉请成 立, 充其量不过是利息损失, 其主张的违约金数额比原告的本金还高,已超过原告的实际的利息损失。因此,原告诉请的违约金,不符合合同法上的损失填补原则, 且是原告不服务的行为造成的, 应该不予支持。据上所述, 原告没有履行义务, 无权主张权利, 且由于原告不作为和管理不善,致使答辩人遭受4800元的经济损失应予赔偿,其精神损失无法估量, 因此, 答辩人请求贵院依法驳回原告的诉请 。   经审理查明，被告闫某系汉中市汉台区XX小区XX号楼XX室的业主（住房面积194.6㎡）该小区业主委员会于2014年元月5日与原告签订《明珠小区（一至四期）物业管理服务合同》，约定：“第一条、合同期限。本合同期限三年，自二0一四年元月一日至合同生效之日计算，至二0一六年十二月三十日。有效到期本合同自然失效。第三条、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用的设施设备的维修、养护和管理。3、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。5、公共环境、道路、绿地、广场、楼道的清洁、垃圾的收集和清运。6、小区内车辆行驶、停放管理，保证道路畅通事项。7、小区内公共秩序维护，协助公安机关预防、处置小区内安全防范等事项。8、利用业主共有资产和公用部位、营业性收入，委托收费事项和业主共有车位出租收入委托收费事项。9、物业管理资料，档案的续建及保管。10、国家法规、政策规定由乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）负责的其他社会职责。第六条物业服务收费标准：1、七层以下住宅，（不计柴房）每月每平方米0.30元。2、高层住宅（不计柴房）每月每平方米0.5元。4、垃圾清运费每户每月5元。5、高层电梯，二次供水产生的费用，由高层业主分摊。并对合同测评考核分值标准进行了约定，原告以此合同履行该小区物业服务管理至2016年12月31日，同日，该小区业主委员会与原告签订《明珠小区物业服务合同》，约定：“在物业管理区域内，乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。6、车辆停放管理服务。7、房屋装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。费用标准：1、物业服务费：按业主拥有物业的建筑面积交纳。住宅：多层0.35元/月平方米；高层：0.6元/月平方米；营业房1元/月平方米。垃圾处理费5元/户/月；2、电梯运行费：按物价、主管局文件规定执行。3、装饰装修管理服务费及装修垃圾特约清运费，按政府相关规定执行。物业服务期限为壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。若双方不再续签合同是，本合同自动解除之日起二十日内，甲（即小区业主委员会）、乙双方按规定办理交接手续。乙方给业主委员会移交上届物业移交的相关资料和财务。甲方不按期缴纳乙方的费用，从逾期之日起每天按应交费用的5‰向乙方交纳违约金，乙方保留不限于采取法律手段追究甲方欠缴的物业管理服务费违约金及滞纳金的权益。”原告此后履行物业管理服务合同义务至2017年12月31日。被告因在小区发生财物损失与原告发生矛盾，自2016年元月至2017年12月31日，未向原告缴纳物业费及垃圾清运费，原告遂诉至本院。   另查明，原告于2018年3月31日退出该小区，2019年3月19日明珠小区业主委员会向业主发出通告“原汉中鑫泰物业公司在明珠小区物业公服务期限截至2017年12月31日，之后原汉中鑫泰物业公司并无与业主委员会续签任何物业服务合同，以及任何物业服务承诺”。   上述事实，有以下证据：1、双方当事人陈述一致的部分；2、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、被告身份证复印件； 4、物业服务合同两份；5、被告2014年、2015年度交付票据；6、业主委员会通告；7、欠费清单。经质证予以认定。    本院认为，合同自成立时生效。明珠小区业主委员会与原告鑫泰物业公司2014年1月5日及2016年12月31日签订的两份物业管理服务合同，意思表示真实，内容合法，为有效合同，该合同中“费用标准”对小区全体业主具有约束力，原告在合同期限内履行了物业管理服务的合同义务，业主应按合同约定支付相关费用。被告以原告的物业服务质量问题提出抗辩，未提供相应证据，不予认定。被告在该小区居住生活，享有了原告的物业管理服务，欠缴部分物业费、垃圾清运费，应承担相应民事责任，原告以其实际提供了小区2018年元月至3月的物业服务，而要求被告支付期间的物业费、垃圾清运费，因双方未有合同到期后，继续委托原告进行物业管理服务的约定，原告亦未提出其提供了物业管理服务的证据，原告该主张不予支持。本案2016年12月3日的物业服务合同中关于违约金及滞纳金的约定，明确义务人为“甲方”即合同中的业主委员会，原告以此约定向业主主张权利，不予支持。原告主张之电梯费，实际包含电梯维保年检的费用及电梯使用电费，原告未能提交其据实分摊的证据及收取费用的标准，该项请求不予支持。原告在收集相应证据后可再行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国和人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告闫某支付原告汉中鑫泰物业有限责任公司2016年1月1日至2017年12月31日物业费2568.7元，垃圾清运费120元，合计2688.7元；（判决生效立即执行）          二、驳回原告其他诉讼请求。   本案受理费50元，减半收取25元，原告负担10元，被告负担15元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。               审判员  马杰         二〇一九年八月二十日                               书  记  员  张雪        1