广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10420号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托诉讼代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：赵娟娟，女，1982年10月22日出生，回族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：杨砚，广东颐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告赵娟娟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托诉讼代理人林栩，被告赵娟娟的委托诉讼代理人董炳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2015年12月21日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼第五层576号的商铺。自2016年4月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳商铺使用费以及管理服务费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1.解除原被告双方签订的《物业使用合同》；2.被告向原告支付自2016年4月起计至2018年10月期间的商铺使用费164300元及其滞纳金（滞纳金均以本金5300元基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月），共计216876元；3.被告向原告支付自2016年4月起暂计至2018年10月期间的商铺管理费15500元及滞纳金（滞纳金以本金500元为基数，按月利率2%的标准，计算至2018年10月），共计20460元；4.原告按合同约定没收被告支付的租房保证金10000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。被告赵娟娟辩称：一、原告主张已超过1年诉讼时效。二、《物业使用合同》中，并未约定商铺面积，也没有确定商铺的使用费及管理费的单价，这都属于合同的必备条款。合同中对此并没有明确，因此，合同并未成立、生效。三、被告系先与涉案场地业主方签订认购书，后在业主方与原告的要求下签订与认购书对应商铺的《物业使用合同》，签订了上述合同后，被告才能看具体的商铺，但认购书上记载的面积与整个商场的商铺实际面积相差巨大，大部分商铺面积甚至不足三平方米。大利广场是一个商场，被告认购商铺目的在于经营（合同上亦明确为商铺，用于经营），但实际商铺面积低于约定面积，原告已构成了根本违约。被告无法正常使用，达成认购商铺的目的。据被告了解，大利广场并没有协助各个商铺办理营业执照，导致商铺无法经营，合同目的无法实现。因此，原告严重违约。四、被告与原告签订合同后，看到认购的商铺面积严重缩水，与约定不符，当即表示不接受该商铺，原告亦未将涉案场地交付给被告，原告诉请缺乏事实与法律依据。五、签订合同时，原告宣传的政策是2016年免使用费，2017年2月底前按五折算，原告提交的证据中，《告知函》中所记载欠费记录同样系从2017年1月起算。因此，原告的请求没有事实与法律依据。六、涉案场地众多认购人与原告就商铺面积不符，营业执照未能办理事宜，一直在交涉中，但原告于2017年6月即将整个大利广场封闭，部分认购人在商铺内的货物亦被清理，之后就一直未能进入大利广场，原告要求被告支付使用费至2018年10月，并无事实及法律依据。经审理查明：广州市天河区XX路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂XX路6号XX大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2015年12月21日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区XX路6号物业XX大利商业楼（以下简称大利广场）第五层576号商铺（以下简称涉案商铺）作商业用途使用；使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为六年即自2016年3月1日至2022年2月底；本合同签订生效之日起，至2016年2月29日止为乙方的装修及准营业期限；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为5300元/月，管理费服务费为500元/月；本合同签订，乙方即向甲方支付首期2016年3月份的月使用费及月管理服务费总计5800元，以后每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；等内容。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但双方并未签署书面的交接手续，被告已缴纳涉案商铺保证金、2016年3月份的使用费及管理费。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1.广州皮鞋厂XX路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2.天河区XX路拆迁补偿补充协议（天拆XX协字【2004】13号）及XX路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由XX路7号的供电及电费使用情况；3.广州皮鞋厂XX路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况；4.保证金收款收据、使用费及管理费收款收据。经质证，被告对上述证据均不予认可，辩称上述票据载明的用电量、用水量金额过低，仅够公共部位用水用电情况，证明被告没有使用涉案商铺。被告辩称2016年大利广场开业时政策为免租，涉案商铺面积与认购时记载的面积不符，并提交海报照片、场地使用合同、朋友圈截图、录像、楼层平面图拟证明其主张。除场地使用合同外，原告对上述证据均不予认可。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉案商铺所在的XX路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利，故原、被告签署的《物业使用合同》应属合法有效，对双方均具有约束力。根据《物业使用合同》的约定，原告作为涉案商铺的提供方，其主要义务为向被告提供符合合同约定的场地，其向被告主张的使用费应为租金性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。关于原告要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金、没收保证金的诉请。原告上述诉请的前提是其在合同签订后履行合同义务交付涉案商铺给被告使用。原告作为交付涉案商铺的义务人，其应对涉案商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付义务。据此，在原告未能提交其他证据证明其已交付涉案商铺的情况下，其要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5010元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶王嘉蔚