贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初8289号原告：杨云峰，男，汉族，1979年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），系贵州瑞驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），系贵州瑞驰律师事务所律师实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。原告杨云峰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告杨云峰的委托诉讼代理人朱超、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨云峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期提交权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金23251.04元（以原告已付总房款295439.00元为基数，按日万分之零五计算，从2014年7月1日起至2018年10月22日止）；2、判决被告向原告支付1.64平方米的面积补差款5247.69元；3、诉讼费用由被告负担。事实及理由:2010年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于毕节市，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。被告依约于2012年6月30日将涉案房屋交付原告使用，则被告应于2014年6月30日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按约定履行该义务，导致原告于2018年10月22日才取得涉案商品房的不动产证书，逾期天数1574天，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金23251.04元；此外，原告取得涉案商品房的不动产证书后，才得知涉案商品房在套内面积实测面积为90.69平方米，与原告购买的92.33平方米相差1.64平方米，被告应退还原告面积补差款5247.69元。合同签订后，原告依约向被告支付购房款295439.00元，请求贵院支持原告诉请为谢!被告瑞丰房开公司口头辩称：1、原告诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应支持：根据双方商品房买卖合同约定，出卖人在2011年12月31日前将商品房交付买受人，同时又在产权登记项下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，房屋建成后，被告如约将商品房交付原告使用。因此，被告的义务是应于2013年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，《民法总则》实施之前适用两年的诉讼时效，原告的违约金请求自2016年1月1日起已经超过两年的诉讼时效；2、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，国家政策是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任；3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金及数额是以守约方存在损失为前提，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，原告购买的住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提；4、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的标准计付至被告将商品房转移登记的有关文书交付登记机关备案之日即2018年10月12日；5、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告的身份证、不动产权证，被告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1：《商品房买卖合同》、发票、收据（契税、维修基金、办证等）、借款凭证。证明目的：双方签订合同，合同约定双方权利义务，原告支付相关款项，被告应向原告支付已付房款按日万分之零点五的违约金。被告质证意见：被告不应承担违约责任，即使承担，只能至2018年10月12日。经本院审查认为，该证据符合证据三性，其证明力，本院予以确认。二、对被告所举证据：毕节日报、涉案房屋的所有权转移登记查询信息。证明目的：1、毕节市人民政府决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区实施不动产统一登记，被告具有法定免责事由，原告诉请被告承担违约责任于法无据。2、被告于2018年10月12日将商品房转移登记的有关文书交付登记机关备案。原告质证意见：真实性不持异议，对证明目的有异议。经本院审查认为，该证据只能证实被告陈述事实属实，但不能达到被告不承担违约责任的证明目的。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2010年11月4日，原告杨云峰为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第14幢21层房号为2104的房屋一套，该房建筑面积为112.07平方米，套内建筑面积为92.33平方米，购房款为295439.00元（按套内面积：3199.815元／平方米计算）。交付期限：出卖人应当在2012年6月30日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。关于产权登记登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。同日，双方签订补充协议，约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。原告已支付房款295439.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。被告于2012年6月30日将涉案房屋交付原告。被告在2018年10月12日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证。且已向原告交付涉案房屋不动产权证书，载明：专有建筑面积90.69平方米，与合同载明的面积差为1.64平方米（92.33平方米-90.69平方米＝1.64平方米），不动产权证书还载明其他事项。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年6月30日将涉案房屋交付原告，其应从2012年6月30日（合同约定）起的730日内，即2014年的6月30日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年7月1日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年7月16日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年7月16日之前，确已超过诉讼时效的规定，2016年7月16日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2014年的6月31日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2015年3月起（被告自认），即被告违约在先，政策调整在后，被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张应由双方共同申请，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。被告已于2018年10月12日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证，且涉案房屋的权属证书已办理并交付原告，故对违约金的计算时间应为2016年7月16日至2018年10月12日，共818天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五（庭审中原告要求按同期中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，因合同有明确约定，司法应尊重，且原告又未能举证证明自己的损失超过日万分之零点五的标准，故本院不予以支持），基数为已付购房款295,439.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款295,439.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算818天为：12,083.46元（295,439.00元×0.5÷10000×818=12,083.46元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持；对原告要求返还面积补差款5,247.69元的诉讼请求，因涉案房屋实测面积少于购房面积1.64平方米，计价为：3,199.815元×1.64=5,247.69元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨云峰逾期办证违约金12,083.46元（违约金以295,439.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年7月16日起计算至2018年10月12日止，共818天）；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨云峰房屋面积补差款5,247.69元；三、驳回原告杨云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191.00元，由原告杨云峰负担91.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年九月二日书记员 裴晨迪