江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初4765号 原告：南京深国投商用置业有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区大桥北路58号。 法定代表人：叶挺。 委托诉讼代理人：吴玥，女,1995年10月13日生，汉族，系公司员工，住江苏省南京市浦口区。 被告：刘宇东，男,1968年4月5日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。 原告南京深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与被告刘宇东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深国投公司委托诉讼代理人吴玥到庭参加诉讼，被告刘宇东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告深国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金4325.34元、物业管理费4278.82元，滞纳金25.81元（自2018年12月2日起至2018年12月4日止）；2、判令被告向原告支付房屋使用费246379.35元（自2019年1月11日起至2019年3月15日止）；3、判令被告向原告赔偿恢复商铺原状所产生的损失80000元；4、请求法院判令被告向原告支付违约金人民币183726.24元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月25日签订了商铺租赁合同，约定租赁期限为2013年12月8日至2019年2月7日，约定了租赁期限包括装修期和营业期，租金、管理费。被告自2018年12月2日起欠付原告的租金、管理费等费用。被告未经原告同意情况下，擅自停止经营，当天原告向其发出解约函，又于2018年12月29日发出返还通知函，经催告，被告并未恢复原状交还商铺。后原告自行委托其他公司进行了拆除。为维护自身权益，故诉至法院。 经审理查明，2013年11月25日，原告（甲方）与连云港东北人家餐饮有限公司南京分公司（以下简称东北人家南京分公司、乙方）签订了商铺租赁合同，该租赁合同约定甲方将位于南京市浦口区商铺出租给乙方，商铺面积为898平方米，使用面积为459平方米，商铺交付时间为2013年12月8日，租赁期限为2013年12月8日至2019年2月7日，租赁期包含装修期和计租期。第五租年（自2018年12月8日起）的固定租金为95元/平方米/月，提成租金为乙方每月含税营业额的9.5%。乙方每月20日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方支付租赁保证金105570元、公用事业保证金13770元。乙方在租赁期间支付管理费35元/平方米/每月。该租赁合同同时约定，乙方逾期支付租金或其他应付款项超过十五天，甲方有权书面通知对方解除合同，同时承担违约责任。甲方行使合同解除权的，乙方已支付的保证金、租金等款项均不退还，此外，乙方应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金。在租赁期内，乙方逾期支付应交款项，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。如乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天；未征得甲方同意，乙方开业后停止营业持续超过24小时的，甲方有权书面通知对方解除合同，同时违约方承担违约责任。若乙方违反合同约定，甲方有权以租赁保证金抵付欠款及甲方的损失赔偿，或按合同约定没收保证金。乙方交还商铺前，应将商铺恢复至交付时的状态，以便商铺重新出租，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准支付占用使用费。东北人家南京分公司缴纳了保证金172125元。 2014年4月10日，原告与东北人家南京分公司、刘宇东签订了租赁主体变更协议，约定承租人变更为刘宇东，原合同项下乙方所有权利和义务由刘宇东承继，原告同意东北人家南京分公司已交纳的保证金自动转为刘宇东的保证金。 2018年12月2日，刘宇东停止经营。2018年12月4日，原告向刘宇东发出了解约函，称收到本函当日，双方签订的租赁合同予以解除，保证金172125元作为违约金予以没收，并要求刘宇东支付合同解除日的租金4325.34元，物业管理费4278.82元，支付违约金183726.24元，于2018年12月11日前返还商铺。 2018年12月29日，原告向刘宇东发出了返还通知书，要求其支付非法占用商铺产生的占有费、提前解约违约金183726.24元、截至2019年1月10日租赁商铺实际发生的公用事业费，同时要求其在2019年1月10日前返还商铺。 2019年3月29日，原告向刘宇东发出了公函，要求其在收到公函通知3日内支付拖欠的租金4325.34元，物业管理费4278.82元；支付2018年12月2日至12月4日的滞纳金25.81元，支付违约金183726.24元，支付2019年1月11日至2019年3月15日的商铺占有费。 2019年2月27日，原告联系了三家装饰公司对刘宇东租赁的商铺装修内容进行拆除，选定了南京宏武装饰工程有限公司。2019年3月1日，原告与南京宏武装饰工程有限公司签订了改造施工合同，约定了拆除刘宇东租赁房屋内的装饰装修工程费用为80000元，工期为2019年3月19日至2019年3月30日。 原告庭审中陈述，刘宇东于2018年12月2日突然停止经营。对2018年12月4日至2019年1月11日期间的租金不再主张。 以上事实有原告提供的营业执照、商铺租赁合同、租赁主体变更协议、产权证、解约函、返还通知书、公函、EMS快递单、报价单、光盘及庭审笔录在卷作证。 本院认为，原告与东北人家南京分公司签订的租赁合同合法有效，被告作为新的承租人加入，由其承继东北人家南京分公司的权利义务，该合同对被告具有法律约束力。原告主张2018年12月2日至12月4日的租金及管理费符合合同约定，本院予以支持，被告未及时支付租金，原告主张滞纳金符合合同约定，本院亦予以支持。原告主张2019年1月11日至2019年3月15日的房屋占用使用费，本院认为，被告在停止租赁原告房屋后，应当及时结清租金，并按照约定返还租赁房屋，而被告未及时返还房屋应当支付相应的占用使用费。而原告于2018年12月29日向其发出了返还通知书，但一直到2019年2月27日才确定了拆除的装修公司，且原告提供的拆除合同约定的工期为10天。根据合同法减损规则，被告在逾期返还租赁房屋后，原告向其发出返还通知时，应及时进行市场询价，签订施工合同，对被告租赁商铺的装修装潢进行拆除。本院酌定原告主张的占用使用期限为一个月，即自2019年1月11日至2019年2月11日，计算标准为合同约定的两倍租金及物业管理费，故被告应支付房屋占用使用费119340元[（43605元+16065元）×2倍]。原告主张恢复商铺原状的拆除费用80000元，本院认为，虽然与案外人签订了施工合同，但并未提供其实际支付的款项的证据，故本院对该项诉请，不予支持。关于违约金，本院认为，本案虽因被告违约而导致合同解除，但本院已判决被告向原告支付租金、占用费，足以弥补原告因此产生的损失。而被告向原告缴纳的保证金172125元系一种对债权的担保，即在被告不能履行到期债务时，可用该保证金先行抵偿。而原告已经将被告缴纳的172125元保证金作为违约金予以冲抵，故对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告刘宇东于本判决生效之日起十日内支付原告南京深国投商用置业有限公司租金4325.34元、物业管理费4278.82元及滞纳金25.81元（自2018年12月2日起至2018年12月4日止）； 二、被告刘宇东于本判决生效之日起十日内支付原告南京深国投商用置业有限公司房屋占有使用费119340元； 三、驳回原告南京深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4494元，由被告刘宇东负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8988元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  张维超 二〇一九年九月十四日 书记员  蒋 衍