上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15203号原告(反诉被告)：上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈翠，董事。委托诉讼代理人：孙敬俊，浙江京衡律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐熔，男，1974年1月7日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王丽珍，1976年9月12日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：田作雷。原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司(以下简称诺亚方洲公司)与被告(反诉原告)徐熔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)诺亚方洲公司的委托诉讼代理人孙敬俊、被告(反诉原告)徐熔及其委托诉讼代理人王丽珍、田作雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺亚方洲公司向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，徐熔返还上海市宝山区行知路XXX号四楼房屋(以下简称系争房屋)，并按每月人民币92,664元(以下币种均为人民币)的标准支付2018年8月1日至房屋返还之日的租金(已付10,900元)，支付逾期付款违约金99,254.57元，赔偿律师费3万元。事实和理由：2016年7月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定诺亚方洲公司将系争房屋出租给徐熔，租期2016年8月1日至2026年7月31日，每月租金89,100元并每两年递增4%。自2018年8月1日以来，徐熔仅支付租金10,900元，诺亚方洲公司催讨未果，故提出上述请求。徐熔辩称并反诉称，系争房屋没有取得产权证，也没有办理消防合格证，双方签订的租赁合同应为无效合同。诺亚方洲公司依据无效合同取得的财产应返还，徐熔实际向诺亚方洲公司支付租金1,882,000元，押金178,200元，转让费120万元，均应予返还。由于系争房屋没有办理消防许可，2018年7月18日被公安机关查封，诺亚方洲公司一直没有去公安机关进行处理，系争房屋至今还是查封状态，徐熔的物品设备都在系争房屋内，无法搬离，所以现在也无法返还房屋。解封后，徐熔马上搬走系争房屋内的物品，并将房屋返还给诺亚方洲公司。因系争房屋被查封，徐熔也没有使用，所以不同意支付2018年8月1日后的租金。徐熔没有违约，不同意支付违约金和律师费。徐熔承租系争房屋后进行装修，花费1,586,585元，属于徐熔的经济损失。综上，徐熔向本院提出诉讼请求：要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，诺亚方洲公司返还租金1,882,000元、押金178,200元、转让费120万元，赔偿租金、押金、转让费的利息损失(以3,260,200元为基数，按中国人民银行基准利率的双倍，自2018年8月1日计算至判决生效之日止)，赔偿装修损失1,586,585元。诺亚方洲公司针对反诉辩称，系争房屋取得建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明，也通过消防验收，是合法房屋，双方签订的租赁合同有效。收到徐熔支付的转让费120万元，这是徐熔履行双方签订的《KTV转让协议》，故与本案租赁合同无关，不同意返还。认可徐熔陈述的租金支付情况，因合同有效，且徐熔也正常使用房屋，所以租金不应当返还。同意返还押金，但根据合同约定，应与徐熔的欠款进行抵扣。系争房屋确实于2018年7月份左右被公安机关查封，但并不是消防的原因，也不是诺亚方洲公司的原因，而是因为徐熔转租的次承租人在系争房屋内有违法犯罪行为，导致系争房屋被公安机关查封。所以徐熔提出的损失与诺亚方洲公司无关，不同意赔偿装修损失。徐熔主张的利息损失没有法律依据，不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年7月17日，诺亚方洲公司与徐熔签订《双方约定》，主要内容为，双方就原卡乐迪KTV转让转租事宜拟定几项约定，包括转让费、月租金、付款方式、租期等主要内容，还约定全部证照确保过户到位，装修完毕不影响营业。2016年7月18日，诺亚方洲公司(甲方)与徐熔(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积1,650平方米，用于经营KTV、影吧；租期2016年8月1日至2026年7月31日；每月租金89,100元，每两年递增4%；乙方支付保证金178,200元，如因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权将保证金数额充抵违约金的一部分或全部，抵扣顺序为租金、公共事业费及其他应付费用、滞纳金、违约金、损害赔偿金等。合同第6.7条约定，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，包括合理的律师费等。合同第7.2条约定，乙方拖欠房租的违约金标准为日千分之一。合同第7.5条约定，乙方拖欠租金累计已满三个月的或除租金外所欠各项费用累计达25,000元的，甲方有权提前解除合同、收回房屋，并自甲方发出书面解除合同通知之日起至乙方迁出日甲方有权按租金的3倍收取房屋使用费。补充合同第二条约定，免租期3个月。补充合同第三条约定，如因甲方办理证照过户原因，影响乙方开业营业，造成一切损失由甲方承担。同日，双方签订《KTV转让协议》，主要约定，转让的卡乐迪KTV位于系争房屋，建筑面积1,650平方米，转让费140万元，双方于2016年8月1日交付KTV等。同日，双方签订《KYV转让费、租金支付约定》，约定乙方于2016年7月27日前付清转让费，还约定2016年租金的支付期限等。上述协议签订后，诺亚方洲公司将系争房屋交付给徐熔使用，徐熔对系争房屋进行装修，并于2016年10月初开始营业，直至2018年7月，因系争房屋被公安机关查封而停业。徐熔共计向诺亚方洲公司支付3,260,200元，其中包括：2016年8月1日至2018年7月31日的租金1,871,100元，2018年8月1日之后的租金10,900元，押金178,200元，转让费120万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：诺亚方洲公司向本院提供建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、上海市建设工程竣工规划验收合格证明、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书，证明系争房屋是合法建筑，并已通过消防验收，可以正常使用。徐熔表示，上述材料的建设单位为大华(集团)有限公司，与本案无关。诺亚方洲公司表示，系争房屋是大华(集团)有限公司委托下属单位上海真华商贸有限公司管理，再由上海真华商贸有限公司出租给诺亚方洲公司，并提供上海真华商贸有限公司与诺亚方洲公司签订的《房屋租赁合同》。徐熔对该份合同的真实性无异议。诺亚方洲公司还向本院提供2016年8月6日徐熔的出具收据，写明收到营业执照正副本、食品流通许可证正副本、组织机构代码证正副本、娱乐经营许可证正副本等。诺亚方洲公司表示，转让协议的标的为KTV的设备设施以及经营权，徐熔注册公司后，诺亚方洲公司将相关许可证过户给徐熔，诺亚方洲公司人员也陪同徐熔到工商部门，因徐熔还有其他公司的问题没有处理完毕，徐熔提供的材料也不齐，去了两次都无法办理，后来一直都没有办理。徐熔表示，对上述证据的真实性无异议，但转让协议就是诺亚方洲公司的股权转让，是由于诺亚方洲公司无法提供房产证，所以没有办成，不存在徐熔方的原因。审理中，本院向大华派出所了解系争房屋的查封情况，了解到系争房屋被查封的原因是由于KTV包房被用于实施诈骗行为。经本院主持，诺亚方洲公司已收回系争房屋。徐熔表示，2019年9月5日至现场发现KTV被诺亚方洲公司拆卸得面目全非，所有物品已经不见。诺亚方洲公司表示，经当地派出所同意，已于2019年8月20日进入系争房屋进行清理，整理了系争房屋内无法分离的软装部分，并将属于徐熔的家具、设备等归集到了系争房屋内的一间房间中，以等待徐熔领取。本院认为，系争房屋已取得建设工程规划许可证，系合法建筑，诺亚方洲公司与徐熔就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应认定为有效合同。徐熔要求确认合同无效的请求，本院不予支持。徐熔辩称由于没有消防许可，系争房屋于2018年7月被公安机关查封，但未提供证据证明上述事实。而诺亚方洲公司向本院提供了系争房屋的消防验收等材料，可以证明系争房屋符合租赁条件。再结合大华派出所提供的情况，本院可以认定，徐熔无法正常使用系争房屋的原因与诺亚方洲公司无关。因徐熔占用系争房屋至今，应按合同约定向诺亚方洲公司支付租金。徐熔未付清2018年8月1日以后的租金，已构成违约，诺亚方洲公司要求解除合同并主张2018年8月1日以后租金及逾期付款违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。诺亚方洲公司已在审理中收回系争房屋，并自认2019年8月20日进入系争房屋进行清理工作，徐熔应付租金应计算至该日止。同时，徐熔要求诺亚方洲公司返还已付租金的反诉请求，本院不予支持。诺亚方洲公司要求徐熔支付律师费的请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，诺亚方洲公司应向徐熔返还押金，但根据合同约定，可与徐熔欠付的租金等费用进行充抵。徐熔要求诺亚方洲公司赔偿租金等利息损失的反诉请求，没有法律及事实依据，本院不予支持。因徐熔违约导致合同解除，徐熔要求诺亚方洲公司赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。双方签订的《KTV转让协议》未涉及股权转让的内容，转让标的应为KTV相关财物及经营权。诺亚方洲公司已将系争房屋连同KTV一并交付给徐熔，履行了转让义务。徐熔要求诺亚方洲公司返还转让费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司与被告(反诉原告)徐熔就上海市宝山区行知路XXX号四楼房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)徐熔于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月20日的租金1,162,844元；三、被告(反诉原告)徐熔于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司支付逾期付款违约金99,254.57元；四、被告(反诉原告)徐熔于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司赔偿律师费3万元；五、原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)徐熔返还押金178,200元，在上述第二项款项中予以抵除；六、驳回被告(反诉原告)徐熔的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,097.50元，由被告(反诉原告)徐熔负担；反诉受理费减半收取22,743元，由原告(反诉被告)上海诺亚方洲娱乐休闲管理有限公司负担1,932元，被告(反诉原告)徐熔负担20,811元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年九月二十七日书记员  陈霞君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……