安徽省临泉县人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖1221民初1067-1号原告：亓先林，男，1973年1月28日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。被告：临泉县城关镇跨世纪幼儿园，住所地安徽省临泉县城中南路115号，组织机构代码56754448-X。法定代表人：范玉民。委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，安徽文瑞律师事务所律师。第三人：范玉民，女，1963年5月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。第三人：董俊，男，1984年11月7日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。第三人：徐西明，男，1965年3月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，安徽文瑞律师事务所律师。原告亓先林与被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园、第三人范玉民、第三人董俊、第三人徐西明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年1月23日起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2019年5月10日公开开庭进行审理。原告亓先林及其委托诉讼代理人王华栋，被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园委托诉讼代理人骆东升，第三人范玉民，第三人徐西明及其委托诉讼代理人骆东升到庭参加诉讼，第三人董俊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审结。原告亓先林向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告跨世纪幼儿园立刻返还原告已支付的租金200万元及违约金400万元，合计600万元整；3、判令第三人对上述租金及违约金承担连带责任；4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日原告亓先林与被告跨世纪幼儿园签订《租赁合同》。第一条约定：跨世纪幼儿园将位于临泉县光明南路东侧、教育路北侧12468.404平方米的房屋出租给亓先林开办学校。第二条：租赁期限20年，自2018年7月1日起至2039年7月1日止，另送两年无租金。经双方交验签字盖章并已交房屋钥匙后视为交付完成。第三条：每年租金为人民币100万元，亓先林于合同签订之日起三日内向跨世纪幼儿园首付租金200万元，房屋交付后，亓先林2018年9月10日预付租金300万元，租金于每年9月10日前交付下一年的租金，租金总计2000万元。第六条：跨世纪幼儿园延迟交房30日，亓先林有权解除合同。后原告亓先林将200万元租赁费通过银行汇款至被告指定的第三人董俊的账号内。被告未按协议约定向亓先林交付房屋且已逾期30日，原告有权解除合同，并要求被告返还租赁费、支付违约金。被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园、第三人徐西明共同答辩称：该房屋租赁合同系无效合同；如果合同双方不存在恶意串通，则范玉民、董俊涉嫌合同诈骗，本案应当移交公安机关立案侦查；范玉民、董俊和亓先林恶意串通，答辩人申请对董俊、亓先林等人涉案账户流水记录进行调取，以便查清二人之间有无账目回转；违约金400万元不应支持，因为案涉合同无效，所涉及的违约金条款也属无效，且假如合同有效，所谓400万元违约金明显过高，缺乏证据支持。范玉民的借款行为属于个人行为，与跨世纪幼儿园没有关系，徐西明与范玉民在2010年通过县法院有一份调解书写得很清楚，谁签字谁盖章谁借款谁负责，如果徐西明、范玉民共同签字，欠款由跨世纪幼儿园承担。要求调取董俊的银行转账记录，看钱是用于哪里，要求案件移交公安机关。第三人范玉民辩称：我感谢亓先林在最困难的时候拿出这些钱帮助我，因为我这些钱是在处理一些承建跨世纪幼儿园欠下的债务，跨世纪幼儿园是个集体，不是哪一个人的，你拥有的资产必须有付出的金额才能匹配。承建中，范玉民拿出承建费用、土地费用三千多万元，加上利息四千多万元，这些债务不应该有我个人承担，想拥有跨世纪幼儿园资产的人都应该承担。亓先林两百万元借款我认可，在我资产变卖后我会还他，为了感谢他，在法律范围内我愿给他最高的利息作为赔偿。违约金这一部分尽量考虑算了吧，其他我没有任何意见。就徐西明答辩我说明几点，恶意串通是没有依据的，只保护自己利益，从你实际现状也说不过去，因为这些债务不应该有我个人承担。第三人董俊未作答辩，亦未向本院提举证据材料。经审理查明：2018年3月31日，第三人范玉民以临泉县城关镇跨世纪幼儿园法定代表人的身份与原告亓先林签订《租赁合同》，将坐落于安徽省临泉县光明南路东侧、教育路北侧，临泉县城关镇跨世纪幼儿园使用的土地上建筑面积总合计12468.404平方米的附属物租赁给原告亓先林。《租赁合同》同时约定，租赁期限自2018年7月1日至2039年7月1日，另送两年无租金，合计租期22年；每年租金为人民币100万元，原告于合同签订之日起三日内应向跨世纪幼儿园首付租金200万元，房屋交付原告后，原告于2018年9月10日预付租金300万元，租金于每年9月10日前交付下一年的租金，租金总计2000万元；跨世纪幼儿园延迟交付用地及附属物30日，原告有权单方解除合同。第三人范玉民在合同上注明，指定原告亓先林转账账户为第三人董俊在工商银行开户的95×××21的账号。原告亓先林在合同第一页及尾部承租人处签名、按押，第三人范玉民在合同第一页出租人临泉县城关镇跨世纪幼儿园法定代表人处按押，并在合同尾部出租人出签名按押。被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园在合同上没有加盖公章。《租赁合同》签订时第三人范玉民向原告亓先林递交了被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园机构代码证复印件。合同签订后，2018年4月13日原告亓先林从其爱人任娟银行账户转账200万元租赁费至被告指定的第三人董俊的账户。第三人范玉民当日向原告出具收到“租房预付金”200万元整的收条一张。本案《租赁合同》项下财产涉及被告临泉县城关镇跨世纪幼儿园门面楼1-7楼及后院现艺迪小学租赁使用的楼房及操场。原告亓先林称在看到阜阳市中级人民法院作出的关于临泉县城关镇跨世纪幼儿园与临泉县艺迪小学租赁合同纠纷一案的判决书后，认为艺迪小学与跨世纪幼儿园解除了租赁合同，于是签订本案《租赁合同》。临泉县城关镇跨世纪幼儿园开户银行为中国建设银行股份有限公司临泉支行，账号为34×××18。另查明：2013年2月5日，第三人范玉民以临泉县城关镇跨世纪幼儿园法定代表人名义与案外人临泉县艺迪小学法定代表人张兰英签订《房屋租赁合同》，将本案合同项下的大部分房地产出租给了临泉县艺迪小学，临泉县艺迪小学预付了七年租金360万元。租赁尚未到期，2016年4月范玉民以跨世纪幼儿园名义具状向临泉县人民法院起诉，请求判令双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，责令临泉县艺迪小学返还租赁房屋。临泉县人民法院依据临泉县城乡规划局、临泉县城市管理行政执法局文件认定的艺迪小学租赁的跨世纪幼儿园房屋“超容积率面积7930.106平方米为无法采取改正措施消除影响”，“属违法建设”，作出（2016）皖1221民初6162号民事判决书判决该租赁合同无效。案经阜阳市中级人民法院二审，2017年9月30日阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终1916号民事判决书，判决“维持原判”。2017年8月11日临泉县人民法院作出（2017）皖1221执952号裁定书，并当天实施了对临泉县城关镇跨世纪幼儿园所有的位于临泉县政务新村光明南路东侧（土地证号：（2010）011号）8968.404平方米的土地及该地块附属房屋的查封。2017年2月22日，第三人范玉民董林夫妇与徐西明共同签署《经营权转让协议》，《经营权转让协议》载明：坐落于临泉县光明南路与教育路交叉口东北角的临泉县城关镇跨世纪幼儿园系范玉民夫妇、徐西明共同出资建设，双方各占50%的出资人权益；双方就跨世纪幼儿园经营权转让事宜本着平等自愿诚实信用的原则，通过充分协商，达成协议,范玉民夫妇自愿将拥有跨世纪幼儿园的全部出资人权益和范玉民夫妇租赁徐西明房屋开办的跨世纪幼儿园的全部资产转让给徐西明，范玉民夫妇将跨世纪幼儿园的法定代表人及出资人权益全部通过主管机关变更过户到徐西明名下，2017年2月跨世纪幼儿园的经营、招生、收费和日常管理均有徐西明负责，与范玉民夫妇无关，范玉民夫妇不得以任何理由干涉徐西明经营行为；双方原资产分割协议依然有效，原协议约定属于范玉民夫妇的资产仍归范玉民夫妇，范玉民夫妇单方有权处置，徐西明不得干涉。同时《经营权转让协议》还约定了徐西明放弃应得房租150万元，另外支付范玉民夫妇200万元。当天，范玉民、徐西明又签订了《临泉县城关镇跨世纪幼儿园公章移交协议》，该协议约定：范玉民当日将临泉县城关镇跨世纪幼儿园公章移交给徐西明；之前公章在范玉民处保管时，以跨世纪幼儿园盖章对外出具的借款协议、借条、欠条等债务凭证或合同，没经徐西明签字确认，均有范玉民承担责任；从公章移交之日起，以跨世纪幼儿园盖章对外出具的借款协议、借条、欠条等债务凭证或合同，没经范玉民签字确认，均有徐西明承担责任。本院认为：第三人范玉民明知涉案合同项下的房地产被人民法院依法查封自己无权处分，明知涉案合同项下房地产“超容积率面积7930.106平方米为无法采取改正措施消除影响”与他人签订租赁合同为无效合同，明知其与第三人徐西明已经签订《经营权转让协议》、《临泉县城关镇跨世纪幼儿园公章移交协议》已将经营权及公章移交徐西明（虽系内部协议，没有及时变更登记公示社会，但范玉民已签字确认，其应当诚实信用遵守协议），明知涉案建筑物大部分被艺迪小学占用且短期内不能搬迁，却与他人签订法律上、事实上都不可能履行的《房屋租赁合同》，预收他人租金200万元，并转入其子董俊私人账户。第三人范玉民涉嫌以《房屋租赁合同》为名，故意骗取原告亓先林巨额财产，涉嫌合同诈骗，需移送公安机关侦查处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告亓先林的起诉。案件受理费53800元，由本院退回原告亓先林。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  刘汝成审 判 员  张 伟人民陪审员  韩 斌二〇一九年九月二十七日书 记 员  余文凤