贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终4897号上诉人（原审原告）：遵义佳联房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市汇川区珠海路海珠广场A单元5A02号,统一社会信用代码91520300722169510C。法定代表人：**刚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：易兴波,贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：林炼，贵州文熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁志宏，男，1991年6月20日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住红花岗区。委托诉讼代理人：刘志龙，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。上诉人遵义佳联房地产开发有限公司（以下简称“佳联房开公司”）因与被上诉人鲁志宏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。佳联房开公司上诉请求：依法改判支持上诉人一审诉求或发回重审。事实和理由：1.一审未查明鲁志宏支付房款的情况，鲁志宏并未直接向上诉人支付房款，第三人代为支付款项有多人，并非全部由付长清支付，付长清称付清AB栋房款与事实不符，其支付款项系AB栋之前C栋房款，C栋房款支付情况已与付长清爱人于2016年3月进行结算确认，C栋交易已经结束，付长清与鲁志宏将C栋付款混在AB栋房款中，混淆事实真相，上诉人也未将房屋交付；2.遵义市泰裕义贸易有限公司、李雪、**以及付长清才系实际购房人，上诉人在一审中请求追加未获允许，程序违法，本案物权并未转移，拖欠房款一直持续，上诉人提交的从2016年3月26日《房屋买卖协议书》可以知道付长清是实际购买人之一，双方对付款时间有其他约定，且2019年1月，鲁志宏还有付款行为，故解除权的行使并未超过期限。鲁志宏辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。佳联房开公司向一审法院起诉请求：请求依法判决解除佳联房开公司与鲁志宏2016年4月12日签订的关于遵义市××区××大街北段佳惠大厦A幢1-7-1号、A幢1-6-1号、B幢1-4-2号、B幢1-6-1号、B幢1-7-3号、B幢1-7-2号、B幢1-6-2号商品房买卖合同；2.请求判决撤销佳联房开公司与鲁志宏之间在2016年4月12日办理的遵义市××区××大街北段佳惠大厦A幢1-7-1号、A幢1-6-1号、B幢1-4-2号、B幢1-6-1号、B幢1-7-3号、B幢1-7-2号、B幢1-6-2号商品房买卖合同备案登记。3.本案的诉讼费用由鲁志宏承担。一审法院认定事实：2016年4月，鲁志宏在佳联房开公司处选定了位于遵义市××区××大街北段(佳惠大厦)的A幢1-7-1号、A幢1-6-1号、B幢1-4-2号、B幢1-6-1号、B幢1-7-3号、B幛1-7-2号、B幢1-6-2号七套商品房，双方就每套商品房分别签订了商品房买卖合同，合同约定，佳联房开公司将位于遵义市××区××大厦××房，建筑面积1419㎡,按套作价3371743.00元；A幢1-6-1号房，建筑面积1419㎡,按套作价3371743.00元；B幢1-4-2号房，建筑面积1639.04㎡，按套作价3894588.00元；B幢1-6-1号房，建筑面积435.65㎡,按套作价1035766.00元；B幢1-7-3号房，建筑面积150.01㎡，按套作价356377.00元；B幢1-7-2号房，建筑面积1673.49㎡，按套作价3976446.00元；B幢1-6-2号房，建筑面积1639.04㎡，按套作价3894588.00元，共计七套商品房出售给鲁志宏，七套商品房的房款为19901251.00元,其中A幢1-6-1号房、B幢1-7-2号房未约定支付房款的时间，另五套商品房鲁志宏均以一次性付款方式购买。事后佳联房开公司为鲁志宏办理了商品房买卖合同备案登记。鲁志宏应支付的购房款系第三方付长清代为支付给佳联房开公司，付长清先后共计支付给佳联房开公司购房款为4513.86万元（包括另外两案的购房款等）。佳联房开公司以鲁志宏未按照合同的约定支付购房款为由，特提起诉讼。一审法院认为，佳联房开公司与鲁志宏之间系商品房买卖合同关系，鲁志宏方应支付的购房款，已由第三方付长清代为支付，共计支付了4513.86万元（包括另外两案的购房款等），所代为支付的购房款并没有注明是哪套房屋的房款，现佳联房开公司主张的相同性质的三案A、B幢17套房屋涉案房款共计为38，381，998.00元，本案七套商品房的房款为19,901,251.00元；由于佳联房开公司未与鲁志宏方以及第三方付长清进行具体的账务确认核对，从而导致鲁志宏方认为A、B幢17套房屋的房款已付清，佳联房开公司认为付长清所支付的购房款是先支付的是C幢房屋的房款。即便17套房屋的购房款未付清，也不能表明鲁志宏不履行合同，并且涉案房屋已实际交付鲁志宏在管理使用，鲁志宏的行为不存在根本性违约的情形。同时,根据《最高人民法院》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，即使鲁志宏未付清房款，至今已达二年多的时间，佳联房开公司没有在法律规定的一年期限内行使解除权，故解除权消灭，佳联房开公司之诉讼请求不应支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《最高人民法院》第十五条的规定，判决如下：驳回遵义佳联房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费30.00元，由遵义佳联房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月，佳联房开公司与鲁志宏签订了鲁志宏购买该公司位于遵义市××区××大街北段(佳惠大厦)的A幢1-7-1号、A幢1-6-1号、B幢1-4-2号、B幢1-6-1号、B幢1-7-3号、B幢1-7-2号、B幢1-6-2号七套商品房的买卖合同，该合同约定佳联房开公司将位于遵义市××区××大厦××房，建筑面积1419㎡,按套作价3371743.00元；A幢1-6-1号房，建筑面积1419㎡,按套作价3371743.00元；B幢1-4-2号房，建筑面积1639.04㎡，按套作价3894588.00元；B幢1-6-1号房，建筑面积435.65㎡,按套作价1035766.00元；B幢1-7-3号房，建筑面积150.01㎡，按套作价356377.00元；B幢1-7-2号房，建筑面积1673.49㎡，按套作价3976446.00元；B幢1-6-2号房，建筑面积1639.04㎡，按套作价3894588.00元，七套商品房的房款共计为19901251.00元,除A幢1-6-1号房、B幢1-7-2号房未约定支付房款的时间，另五套商品房鲁志宏应于2016年4月12日一次性支付购房款。事后，佳联房开公司为鲁志宏办理了商品房买卖合同备案登记。2019年3月22日，佳联房开公司认为鲁志宏至今未支付购房款，起诉请求解除合同，撤销备案登记。本院认为，涉案系列房屋买卖合同属双方真实意思一致的表示，不违反法律的强制性、效力性规定，属有效合同。其中五份合同双方约定买受人于2016年4月12日一次性支付购房款，另两份未约定付款时间，佳联房开公司现以买受人未支付购房款为由诉请解除合同，说明买受人未依照该合同约定支付购房款或买受人未在合理期限支付购房款已经出现了合同解除的情形。依照《最高人民法院》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，其中五份房屋买卖合同约定鲁志宏作为买受人应于2016年4月12日一次性支付购房款，另两份合同未约定支付购房款时间，在佳联房开公司并未举证证明已催告支付购房款的情况下，该公司直至2019年3月22日才主张解除该合同、撤销备案登记，其解除权已消灭。因此，佳联房开公司关于该合同解除权未消灭的上诉理由不成立。佳联房开公司撤销备案登记的请求权需以本案解除权成立为要件，因该公司的合同解除权的理由不成立，故本院对该公司所持撤销权的理由不予采纳。鲁志宏并未提供付长清已代为向佳联房开公司支付购房款的收据，亦未提供付长清依据该公司指示交付购房款或付长清与第三方就支付款项结算的证据，故一审判决关于付长清已代为向该公司支付的购房款4513.86万元中包含该房屋的认定证据不充分。另，一审判决关于已向买受人交付房屋的认定，双方有争议。因佳联房开公司诉请涉案房屋买卖合同的解除权已依法消灭，而一审判决关于该公司已向鲁志宏交付房屋及案外人付长清已代鲁志宏支付购房款的认定，双方存有争议，且该公司是否已向鲁志宏交付房屋，以及案外人付长清是否已代鲁志宏支付购房款，均不能让该公司已经消灭的合同解除权得以恢复，故本院对一审判决就前述争议的认定不予采信并不予审理。综上所述，佳联房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决就双方签订涉案房屋买卖合同及合同内容、佳联房开公司已为买受人办理备案登记的认定事实清楚，其他内容的认定双方虽有争议，但并不影响该判决的正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由遵义佳联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年九月二十四日书记员 汪 建 霞