福建省莆田市涵江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0303执异24号 案外人：占锦珊，男，1973年1月10日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行，住所地福建省莆田市涵江区新涵大街145-181号，统一社会信用代码913503038554616389。 负责人：吴锦，系该行行长。 被执行人：詹银清，男，1969年9月26日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被执行人：俞素琴，女，1969年4月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 本院在执行中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称工行涵江支行）与詹银清、俞素琴金融借款合同纠纷一案中，案外人占锦珊对执行标的｛坐落福建省莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃房地产｝提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人占锦珊称，其与詹银清于2013年5月8日签订房屋租赁合同，约定其承租詹银清所有的坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃××房用于居住和出租，租赁期限30年。合同签订后，其依约支付了30年的租金，并自2013年5月起居住和出租上述房屋。目前上述房屋仍在租赁期限内，根据“买卖不破租赁”原则及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第十二条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即法院在对上述房屋进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权。涵江法院在执行工行涵江支行与詹银清、俞素琴金融借款合同纠纷一案［执行案号为（2018）闽0303执121号］中，于2018年7月9日向詹银清、俞素琴发出关于网络选择评估机构的通知，该案执行严重损害其合法权益。综上，法院对上述房屋进行执行，不符合法律规定，请求停止（2018）闽0303执121号的执行，停止对上述房屋的拍卖。 申请执行人工行涵江支行称，占锦珊与詹银清于2013年5月8日签订房屋租赁合同，而工行涵江支行对该房地产享有的抵押权设定于2010年3月29日、3月31日，即抵押权先于抵押财产出租。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，占锦珊无权继续承租，涵江法院执行抵押房屋，符合法律规定，请求法院依法驳回占锦珊的执行异议。 本院查明，工行涵江支行与詹银清、俞素琴金融借款合同纠纷一案，工行涵江支行于2016年1月22日向本院提起诉讼，本院于2016年7月14日作出（2016）闽0303民初471号民事判决，一、詹银清、俞素琴应在该判决生效后五日内共同偿还工行涵江支行借款本金465855.01元及其利息；二、詹银清、俞素琴如不按期履行上述债务，工行涵江支行有权依法处置詹银清所有的坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃××房及土地使用权，并对所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。一审判决后，俞素琴不服，提出上诉。因俞素琴提出免交二审案件受理费未获准，又未按通知预交二审案件受理费，莆田市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）闽03民终1575号民事裁定，该案按俞素琴自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。 上述判决生效后，詹银清、俞素琴均未按生效法律文书向工行涵江支行履行义务，工行涵江支行遂向本院申请强制执行，本院于2018年1月10日予以执行立案［执行案号为（2018）闽0303执121号］。2018年1月11日，本院向詹银清、俞素琴发出执行通知书和报告财产令。因詹银清、俞素琴违反财产报告制度，本院作出（2018）闽0303执121号执行决定，将詹银清、俞素琴纳入失信被执行人名单。经查，詹银清有坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃房产一处，已被本院另案［（2015）涵执字第76号］、莆田市中级人民法院查封。2018年5月4日，本院作出（2018）闽0303执121号执行裁定，轮候查封詹银清所有的上述房屋所有权及其应份土地使用权。因本案申请执行人工行涵江支行对上述房地产处置所得价款享有优先受偿权，故以本案进行司法处置。2018年7月9日，本院向工行涵江支行、詹银清、俞素琴发出《关于网络选择评估机构的通知》。后因本院另案［（2015）涵执字第76号］及莆田市中级人民法院［（2015）莆执字第202号］对詹银清所有的上述房地产的查封到期，且未及时进行续封，本案对该房地产的查封变为第一顺位。后占锦珊向本院提出书面异议。 另查明，2010年3月26日，中国工商银行股份有限公司莆田鉴前支行（以下简称工行鉴前支行）与詹银清签订借款合同，约定詹银清向工行鉴前支行借款75万元，并以其所有的坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃××房及土地使用权作为抵押等内容。2010年3月29日、3月31日，工行鉴前支行与詹银清分别办理了相应的房屋、土地抵押登记手续。2015年6月18日，因业务需要，工行鉴前支行变更为网点支行，划归工行涵江支行管理。 除本案外，詹银清在本院作为被执行人的案件还有2件，分别是李玉珠与詹银清、俞素琴债权纠纷一案[执行案号：（2015）涵执字第76号，申请标的4000000元]，中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行与詹银清、俞素琴、佘章忠、佘俊英借款合同纠纷一案[执行案号：（2018）闽0303执2163号，申请标的2984516.73元]。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因詹银清、俞素琴未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，本院于2018年5月4日作出（2018）闽0303执121号执行裁定，轮候查封詹银清所有的坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃房地产，后因首封法院查封期限届满又未及时续封，本案对该房地产的查封变为第一顺位，且为优先债权案件，本案对该房地产进行司法处置符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利能否排除执行。第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，占锦珊提供的房屋租赁合同、支付业务回单（付款）等证据材料是否真实、合法、有效，不属于本案执行异议的审查范围，本案不予审查，占锦珊可另行主张权利。即使占锦珊与詹银清之间存在租赁关系，抵押财产出租在抵押权设立之后，该租赁关系亦不得对抗已登记的抵押权。故无论占锦珊与詹银清之间是否存在租赁关系及该租赁关系是否真实、合法、有效，均不得以此对抗执行财产上原有担保物权的实现，不能排除本案的执行。综上，占锦珊请求停止本院（2018）闽0303执121号一案对詹银清所有的坐落莆田市××大街××路口××大厦主楼××＃房地产的执行的理由，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回占锦珊的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄健美 审判员  薛建明 审判员  郑主兴 二〇一九年九月二十七日 书记员  姚赛琼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。