福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0626民初1612号 原告：方和顺，男，1963年8月19日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：林木妹，女，1963年5月15日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人方和顺，男，1963年8月19日出生，汉族，住福建省东山县,系林木妹的配偶。 被告：漳州鼎辉房地产开发有限公司，住所地福建省东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼501房）。统一社会信用代码91350626555074468U。 法定代表人：陈维芳，董事长。 委托诉讼代理人：林敏元，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈剑东、陈铭威，福建劲节律师事务所专职律师。 原告方和顺、林木妹与被告漳州鼎辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方和顺、被告漳州鼎辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈铭威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 方和顺、林木妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以已支付的购房款539375元为基数，按每日万分之三的标准，自合同约定的交房日期的次日即起至2015年元月10日止（共499日），扣除天气原因可顺延的163天，实际逾期336天，计算违约金为54369元。2.判令被告向原告支付逾期办房屋权属证书违约金，违约金以原告已支付的购房款539375元为基数，按每日万分之一的标准，自起计算至被告通知原告办理的期限日2018年10月30日，共计1294天，违约金额为69795元。上述两项总计金额124164元。3.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年3月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县东侧，疏港路南侧的鼎辉华苑4号楼701室商品房一套，房屋建筑面积共147.33平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米3661元，总金额为539375元，合同约定被告应于2013年8月25日前将符合验收条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告如期如数履行合同规定的购房款给付义务及其他相关义务。然而，被告无正当理由逾期向原告交付预售商品房（直至2015年1月10日才交房）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条规定，被告应自2013年8月26日起向原告按日计付买受人已支付的购房款的万分之五的逾期交房违约金至2015年1月10日（共499天）。因根据生效法律文书【（2017）闽0626民初558号、（2017）闽06民终3107号民事判决书、（2018）闽民申3746号民事裁定书】认定的事实，被告因天气原因可顺延的天数为163天，故被告共逾期交房的时间为336天（2013年8月26日起至2015年1月10日共499天，扣除可顺延的163天）。同时，根据公平原则，违约金可按日万分之三计算，即逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之三计算为539375＊0.03%＊336天＝54369元。 被告逾期至2015年1月10日才履行交房义务后，又未在约定期限内办理房屋权属登记并使原告取得房屋权属证书，被告应按合同的第十四条规定在交房（2015年1月10日）后超过90天未为原告办理权属证书，应当向买受人支付逾期办证违约金，即2015年4月11日起，按买受人已支付的购房款539375元的日万分之一计算（539375*0.01%=53.97元/日），至2018年10月30日（通知办证时间）止共计3年6个月零19天（1294天），逾期办证违约金为53.97元/天*1294天=69795元。 综上，被告不能如期履行交房义务和办理证书义务的行为已构成违约。经原告多次交涉，并通过工商消费者权益保护中心315投诉，被告仍然拒绝向原告支付上述逾期交房违约金54369元和逾期办证违约金69795元，两项共计124164元。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告辩称，一、尽管双方订立的《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年8月25日，但是被告已于2015年1月10日将符合交房条件的房屋交付给原告。假使被告存在逾期交房的事实，原告也应自2015年1月10日起的二年内，也即在2017年1月10日前主张权利，而原告直至2019年5月29日才提起本案的诉讼，已经超过诉讼时效，其关于逾期交房违约金的诉讼请求依法不应得到支持。二、关于逾期办证违约金方面：1、双方签订的《商品房预售合同》附件六即合同补充协议第六条中约定，买受人需在缴交购房所需的其他费用及因面积误差房价款后，出卖人方才为其办理不动产权属证书。2、2014年1月鼎辉花苑项目申请环评验收，因政府部门办理“退城入园”事项进展缓慢，于2015年1月才审批通过，导致办证时间延迟，责任也不在被告，原告的诉讼请求也没有事实依据和合同依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年3月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于东山县东侧，疏港路南侧的鼎辉华苑4号楼701室商品房一套，房屋建筑面积共147.33平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米3661元，总金额为539375元。合同第八条和第九条约定，被告应于2013年8月25日前将符合验收条件的商品房交付原告使用，逾期超过90日的，被告应自逾期之日起按日计付买受人已支付的购房款的万分之五的逾期交房违约金；合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。合同补充协议六第六条约定，买受人购房所需的其他费用或因面积误差需买受人补交的房屋价款，买受人应当在收到出卖人交款通知后15日付款，逾期支付的，出卖人有权按买受人逾期付款天数相应延期将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告于2013年3月12日缴纳首付款162375元，同年7月15日按揭贷款377000元，合计539375元。2013年12月26日,讼争楼盘经竣工验收合格，2014年12月24日消防验收合格,2015年2月6日提交竣工验收备案，2015年1月10日，双方办理交房手续。2018年9月28日，被告书面通知原告应当自2018年9月28日起至2018年10月30日到被告售楼部办证，因房屋面积误差，原告需要补交2014元的面积差价，原告于2019年3月6日才缴纳2014元的面积差价。2019年4月1日，原告领取产权证（产权登记时间为2019年3月14日）。原告因被告逾期交房违约金赔偿问题与被告协商未果，曾经于2017年向东山县市场监督管理局12315投诉，2017年1月8日，东山县市场监督管理局12315投诉中心作出东市监消（2017）第2号终止消费者权益争议调解告知书，原告因此诉至本院。 另查明，根据已生效法律文书【（2017）闽0626民初558号、（2017）闽06民终3107号民事判决书、（2018）闽民申3746号民事裁定书】认定的事实，被告因天气原因可顺延的天数为163天，同时，根据公平原则，违约金可按日万分之三计算，原告自认同意逾期交房天数扣除可顺延的163天及逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之三计算。 上述查明的事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及收款收据、交房确认书、房产证办理通知书、不动产证书领取凭证、已生效法律文书【（2017）闽0626民初558号、（2017）闽06民终3107号民事判决书、（2018）闽民申3746号民事裁定书】、终止消费者权益争议调解告知书，被告提供的《商品房买卖合同》附件六补充协议、面积差价发票、项目竣工备案表、东山县公安消防大队情况说明、县政府组织的会议纪要以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 针对本案如下争议焦点如下：1、原告主张逾期交房和逾期办证是否超过诉讼时效？2、被告是否构成逾期交房和逾期办证？逾期交房和逾期办证的实际时间为多少？本院分析认定如下： 1、原告主张逾期交房和逾期办证是否超过诉讼时效？ 本院认为，本案诉讼时效发生在民法总则施行前，应当适用民法通则第一百三十五条和第一百三十七的规定，从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定，即诉讼时效期间为权利人知道或者应当知道权利被侵害时起二年。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第174条“权利人向人民调解委员会或者有关单位提出民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。经调处达不成协议的，诉讼时效期间即重新计算；如调处达成协议，义务人未按协议所定期限履行义务的，诉讼时效期间应从期限届满时重新起算。”的规定，本案合同约定交房时间为，双方实际交房时间为2015年1月10日，逾期交房为499天。原告从2015年1月10日就应当知道权利被侵害，诉讼时效期间本来在2017年1月10日届满，但是根据上述诉讼时效中断规定，虽然被告否认原告曾经多次向其主张过权利，但是原告提供的东山县市场监督管理局12315投诉中心于2017年1月8日作出的东市监消（2017）第2号终止消费者权益争议调解告知书，可以证明原告在诉讼时效期间内向“东山县12315投诉中心”提出民事权利的请求，诉讼时效中断，即诉讼时效从2017年1月8日起重新计算。又依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案逾期交房的诉讼时效可自2017年1月8日起重新计算至2020年1月7日止，故原告于2019年7月24日向本院提起诉讼主张逾期交房不会超过诉讼时效；本案实际交房时间为2015年1月10日，根据合同第十四条“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的约定，本案逾期办证的诉讼时效应当从2015年4月11日起至2017年4月10日止。但本案系按日计算违约金，诉讼时效应当分别每日单独计算，即2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止按日计算的逾期办证的违约金的诉讼时效持续期间在《民法通则》修改和《民法总则》施行（2017年10月1日）后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，2017年4月11日起至2017年10月1日止按日计算的逾期办证的违约金未满民法通则规定的二年，加上2017年10月1日起至2019年3月14日（产权登记时间）止未满三年，故该部分的诉讼时效不会超过，而2017年4月10日之前的逾期办证的违约金已经超过诉讼时效。 2、被告是否构成逾期交房和逾期办证？逾期交房和逾期办证的实际时间为多少？ 本院认为，被告未按照合同约定按期交房和按期办证，已经构成逾期交房和逾期办证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条规定，被告应自2013年8月26日起向原告按日计付买受人已支付的购房款的万分之五的逾期交房违约金至2015年1月10日（共499天）。因原告自认同意逾期交房天数扣除可顺延的163天，故逾期交房实际时间为336天（2013年8月26日起至2015年1月10日共499天，扣除可顺延的163天）；原告主张的自2015年4月11日起计算逾期办证违约金，因本案逾期办证属于按日计算违约金，诉讼时效应当分别每日单独计算。即《民法总则》施行前，诉讼时效应当按照《民法通则》规定的二年（2015年4月11日起至2017年4月10日止）；2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止按日计算的逾期办证的违约金的诉讼时效持续期间在《民法通则》修改和《民法总则》施行（2017年10月1日）后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，2017年4月11日起至2017年10月1日止按日计算的逾期办证的违约金未满民法通则规定的二年，加上2017年10月1日起至2019年3月14日（产权登记时间）止也未满三年，故自2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止共计703天的逾期办证违约金的诉讼时效不会超过，本院予以确认，而2017年4月11日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，被告应于2013年8月25日前将符合交房条件的商品房交房原告使用，但被告迟至2015年1月10日才交房，逾期交房时间为499天，因原告自认同意逾期交房天数扣除可顺延的163天，故本院确认被告逾期交房实际时间为336天。按照合同约定，逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之五计算，因原告自认同意根据公平原则，违约金调整为按日万分之三计算，本院予以准许。原告据此主张逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之三计算为54369元（539375元×0.03%／天×336天），具有事实依据和合同依据，本院予以支持；被告抗辩逾期交房违约金已超过诉讼时效不应支持的主张，因本案存在诉讼时效中断的法定事由，本院不予采信。原告主张逾期办证违约金自2015年4月11日起，按买受人已支付的购房款539375元的日万分之一计算（539375元×0.01%=53.97元/日），至2018年10月30日（通知办证截止时间）共计3年6个月零19天（1294天），逾期办证违约金为53.97元/天×1294天=69795元，因本案合同约定逾期办证按日计算违约金，诉讼时效应当分别每日单独计算。即《民法总则》施行前，诉讼时效应当按照《民法通则》规定的二年（2015年4月11日起至2017年4月10日止）；2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止按日计算的逾期办证的违约金的诉讼时效持续期间在《民法通则》修改和《民法总则》施行（2017年10月1日）后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，2017年4月11日起至2017年10月1日止按日计算的逾期办证的违约金未满民法通则规定的二年，加上2017年10月1日起至2019年3月14日（产权登记时间）止也未满三年，故自2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止共计703天的逾期办证违约金的诉讼时效不会超过，本院予以确认，而2017年4月11日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。同时，根据合同补充协议六第六条“买受人购房所需的其他费用或因面积误差需买受人补交的房屋价款，买受人应当在收到出卖人交款通知后15日内付款，逾期支付的，出卖人有权按买受人逾期付款天数相应延期将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。”的约定，被告于2018年9月28日书面通知原告应当自2018年9月28日起至2018年10月30日到被告售楼部办证，并告知因房屋面积误差，原告需要补交2014元的面积差价，原告于2019年3月6日才缴纳2014元的面积差价，故2018年9月28日起至2019年3月6日止共计158天，应当予以相应顺延，逾期办证时间应为545天（703天－158天），金额为29396元（539375元×0.01%／天×545天）。被告辩称逾期办证超过诉讼时效，本院已经部分采信（扣除了2015年4月11日起至2017年4月10日止两年的逾期办证违约金），其辩称2014年1月鼎辉花苑项目申请环评验收，因政府部门办理“退城入园”事项进展缓慢，于2015年1月才审批通过，导致办证时间延迟，责任也不在被告，因本院支持逾期办证时间自2017年4月11日起计算至2019年3月14日止，而政府部门于2015年1月已经审批通过，逾期办证责任明显在被告，该抗辩意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、漳州鼎辉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付方和顺、林木妹逾期交房违约金54369元（539375元×0.03%／天×336天）及逾期办证违约金29396元（539375元×0.01%／天×545天），合计83765元； 二、驳回方和顺、林木妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2783.2元，减半收取1391.6元，由方和顺、林木妹负担391.6元，漳州鼎辉房地产开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林金生 二〇一九年九月二十七日 书记员  陈映芬 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。