上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25565号原告：上海农工商房屋置换有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：虞颂明，执行董事。委托诉讼代理人：王建祖，上海市申中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆清，上海市申中律师事务所律师。被告：子夏文化发展(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：卜令琪，执行董事。委托诉讼代理人：石启仁，上海沪元律师事务所律师。原告上海农工商房屋置换有限公司(以下简称农工商公司)与被告子夏文化发展(上海)有限公司(以下简称子夏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告农工商公司委托诉讼代理人王建祖、被告子夏公司委托诉讼代理人石启仁到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方就上海市西藏北路XXX号XXX室签订的房屋租赁合同于2019年4月14日解除；2.被告支付拖欠的房屋租金367,006元(自2018年11月15日至2018年12月14日按每月67,994元计，2018年12月15日至2019年4月14日按每月74,753元计)；3.被告支付违约金224,259元；4.被告赔偿原告支出的律师代理费用30,000元。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将座落于上海市西藏北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年6月15日起至2020年12月14日止；2018年6月15日至2018年12月14日月租金67,994元，2018年12月15日至2020年12月14日月租金74,753元；拖欠房屋租金达到30天及放弃租赁房屋的，原告有权解除合同，被告应按租金的三倍支付违约金，并应赔偿提前退租造成原告合理的支出费用等。合同签订后，原告将系争房屋交付了被告，被告承租后支付了至2018年11月14日止的5个月租金339,970元。2019年3月14日，被告发函称经营过程中资金周转困难无法承担房租，提出合同至2019年3月14日终止。因被告拖欠原告至2019年4月14日的租金已达367,006元未付，原告于2019年3月19日向被告发出了解除合同通知函。依法签订的合同受法律保护，被告拖欠租金未付及中途终止合同显属违约，依照双方合同约定以及合同法的相关规定，应承担相应的违约责任。被告子夏公司辩称，被告于2019年3月14日申请终止合同，原告亦于同月19日通知解除合同，故系争合同双方已协商解除，合同解除日期为2019年3月19日。当天房屋已具备交接条件，被告亦不再使用系争房屋，并一直催促原告前来收房，但被告予以拒绝，故租金应计至2019年3月19日为止。被告未付租金抵扣保证金203,982元后，仅欠原告8万余元。此外，原告主张的违约金过高，请求酌情调整；违约金已有弥补损失之意，原告既已主张违约金，不应重复主张律师费损失；本案纠纷相对简单，原告主张的律师费亦过高。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月15日，农工商公司(甲方)与子夏公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于办公；租赁期自2018年6月15日至2020年12月14日；2018年6月15日至2018年12月14日每月租金为67,994元，2018年12月15日至2020年12月14日每月租金为74,753元；乙方应于每个月的一日或之前支付甲方下个月的租金，逾期支付的，每逾期一日需按逾期金额的0.1%支付违约金；乙方应支付保证金203,982元，保证金仅为乙方履行本合同义务的担保，不作为租金或管理费预付款；如乙方违约，甲方或物业公司有权用保证金冲抵乙方应付租金、物业管理费和其他费用，弥补因乙方不当行为给甲方造成的损失，不足部分甲方有权向乙方追偿；租赁关系终止或解除时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分款项在费用结清且乙方如将该房屋地址作为其公司工商注册地的，则在租赁关系结束后的15天内，乙方应将其注册地进行变更，迁出甲方房屋后10个工作日内无息归还乙方，并向乙方开具合规发票，如剩余款项尚不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的一日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按11.77元/平方米/天向甲方支付该房屋占用使用费；若乙方未按约定的时间将该房屋返还甲方，则乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按当时日租金的2倍计算；乙方拖欠房屋租金、水、电、气、物管费等费用达到30天的，或乙方因自身原因无法继续租赁的，或乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁该房屋的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应按月租金的三倍支付违约金；乙方擅自提前终止本合同的，或因乙方违反本合同有关规定而提前终止时，甲方除有权没收全部保证金及乙方预先支付的租金作为违约金之外，并有权向乙方追讨本合同未履约部分款项作为赔偿甲方的损失，如仍不足以抵付甲方下列损失的，甲方仍有权向乙方予以追偿；双方在履行合同过程中发生争议，因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。合同签订后，子夏公司支付保证金203,982元及首期租金，农工商公司于2018年6月15日向其交付房屋。嗣后，子夏公司支付租金至2018年11月14日。2019年3月14日，子夏公司向农工商公司发出书面情况说明，称其资金周转困难，申请终止系争租赁合同，并将房屋退还，合同至2019年3月14日终止。2019年3月19日，农工商公司向子夏公司送达书面通知函，载明因子夏公司逾期支付2018年12月14日之前拖欠的租金67,994元120日，属严重违约，故双方租赁关系解除，请于2019年3月26日之前结清全部欠款367,006元，做好房屋交接准备工作，农工商公司将于2019年4月14日收回房屋，且就滞纳金、违约金等保留追偿的权利。2019年5月20日，农工商公司与案外人上海市申中律师事务所签订《聘请律师合同》，约定农工商公司委托该律所律师作为其与子夏公司房屋租赁合同纠纷案件一审代理人，并应支付律师代理费30,000元。2019年5月20日，该律所向农工商公司开具律师代理费发票30,000元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，子夏公司辩称，其于2019年3月14日当日即已搬离，并电话通知农工商公司；农工商公司不配合接收房屋，物业公司亦不肯出具钥匙收据；几经沟通，2019年7月5日，农工商公司才同意接收钥匙，子夏公司遂从物业处取来钥匙交给了农工商公司工作人员。为此，子夏公司提供了其工作人员与农工商公司工作人员曹晓炜的微信记录，证明其于2019年3月28日通过曹某要求于次日进行房屋交接，但2019年3月29日曹某以公司领导不同意为由拒绝前来收房。农工商公司对上述微信记录的真实性无异议，但认为曹某仅是系争租赁合同签约时的经办人，无权代表公司处理合同解除事宜，如子夏公司要交接房屋，应前来公司直接沟通。农工商公司还表示，其未收到子夏公司搬离的通知；由于农工商公司办公地点在上海市金山区，故并不清楚2019年3月14日之后系争房屋的使用情况；确认农工商公司于2019年4月14日收房，如法院认为合同解除之日并非2019年4月14日，则农工商公司除主张合同解除之前的租金，还按租金标准主张自合同解除至2019年4月14日收房之日止的房屋使用费。本院认为，农工商公司与子夏公司签订的《租赁合同》合法有效，双方若违反协议约定，均应承担相应的违约责任。农工商公司依约交付租赁物，履行了合同义务，子夏公司无权单方解除合同。相反，子夏公司逾期支付2018年11月14日之后的租金，显属违约，农工商公司有权依约行使单方解除权。农工商公司发送的通知函到达子夏公司之日2019年3月19日发生合同解除的法律效果，故系争合同于2019年3月19日解除。通知函上载明的2019年4月14日系收回房屋的时间，系不同法律概念。合同解除后，子夏公司理应尽快交还房屋，结清合同期内欠付租金，并支付合同解除后至交还房屋前的房屋使用费。子夏公司虽主张其2019年3月14日即已搬离，但无证据予以证明。相反，其提供的微信记录可以证明其直至2019年3月29日仍未交还房屋。但上述微信记录亦可证明子夏公司至少在2019年3月29日即可以交还房屋，但因农工商公司工作人员拒绝而未能交接成功。曹某系双方当事人签订系争房屋租赁合同时的经办人，子夏公司有理由相信曹某经向领导请示后的回复能够作为农工商公司的意思表示。合同解除后，合同双方有互相配合进行房屋交接的义务，对于房屋交接时间不应仅凭出租人一方指定。本案中，子夏公司已就具备交接条件的房屋提示接收，故房屋占有使用费应计至2019年3月29日为宜。农工商公司依照房屋租金标准主张占有使用费，并无不当，故子夏公司应支付自2018年11月15日至2019年3月29日的租金、房屋使用费计328,423.8元。至于农工商公司认为有权没收保证金并主张违约金，根据合同约定，没收的保证金实则属于违约金性质，故本院一并予以处理。综合考虑合同约定的违约金金额、子夏公司的违约情形，本院酌情认定子夏公司应承担的违约金总额为224,259元，与保证金203,982元抵扣后，还应支付违约金20,277元。系争房屋租赁合同明确约定律师费由违约方承担，但鉴于合同未明确律师费标准，结合本案纠纷难易程度，本院酌情支持律师费5,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海农工商房屋置换有限公司与被告子夏文化发展(上海)有限公司就上海市西藏北路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年3月19日解除；二、被告子夏文化发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商房屋置换有限公司租金、房屋使用费328,423.8元；三、被告子夏文化发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海农工商房屋置换有限公司违约金20,277元；四、被告子夏文化发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海农工商房屋置换有限公司律师费5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,013元，减半收取计5,006.5元，由原告上海农工商房屋置换有限公司负担2,156.5元，由被告子夏文化发展(上海)有限公司负担2,850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年九月五日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。