广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初46号原告（反诉被告）：郑水平，男，1968年6月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴桂鑫，广东芳华律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄小强，男，1990年5月5日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：梁灿能，广东百健律师事务所律师。原告（反诉被告）郑水平诉被告（反诉原告）黄小强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑水平的委托诉讼代理人吴桂鑫，被告（反诉原告）黄小强及其委托诉讼代理人梁灿能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑水平向本院提出的诉讼请求为：一、黄小强向郑水平支付2018年11月1日至2018年12月5日拖欠的租金合计110322.6元，对于2018年11月份未支付的租金95000元部分，由黄小强向郑水平支付自2018年11月6日起至该租金实际还清之日止的滞纳金按日千分之一的标准计算，对于2018年12月份未支付的租金15322.6元部分，由黄小强向郑水平支付自2018年12月6日起至该租金实际还清之日止的滞纳金按日千分之一的标准计算，暂计至起诉之日滞纳金为12521.6元；上述租金及滞纳金合计122844.2元；二、黄小强承担本案诉讼费。事实和理由：黄小强与郑水平在2017年11月27日签订《租赁合同》，约定了租赁位于广州市增城区新塘镇解放北路105号海日中心108号首层商铺，约定了租赁期限、租金标准、每月租金交付日期等。但黄小强仍然拖欠2018年11月1日至2018年12月5日的租金合计110322.6元。为此，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）黄小强辩称：黄小强不同意郑水平的诉求，郑水平请求的2018年11月1日至2018年12月5日期间的租金在合同解除时已经与合同订立时黄小强交纳的租赁保证金进行抵扣，黄小强没有拖欠租金。相反郑水平应将抵扣后剩余的租赁保证金、水电费保证金的余额退还给黄小强。被告（反诉原告）黄小强向本院提出的反诉诉讼请求为：一、郑水平立即向黄小强退还租赁保证金及水电费保证金合计104677.4元（已抵扣拖欠的租金、水电费）；二、本案诉讼费由郑水平负担。事实和理由：黄小强与郑水平签订《租赁合同》，签订后，黄小强已经依约支付租赁保证金285000元、水电保证金10000元。后因黄小强经营不善，双方协商一致，黄小强在2018年12月6日完成撤场，郑水平将保证金抵扣了黄小强拖欠的2018年11月1日至2018年12月5日的租金110322.6元及水电费6862元后，仅仅支付了73138元，尚欠104677.4元。为此，诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）郑水平反诉辩称：黄小强逾期向郑水平支付所拖欠的租金，已违反双方签订的《租赁合同》的有关约定，已构成违约，其无权要求郑水平退还租赁保证金、水电保证金。根据《租赁合同》第一条之4条款的规定，黄小强应于当月的5日前向郑水平支付当月租金，但截止起诉日黄小强仍未向郑水平支付2018年11月1日至2018年12月5日止的租金。根据《租赁合同》第七条之3条款及8条款的规定，黄小强已逾期超过10日未缴纳当月租金，己构成违约，郑水平有权没收黄小强租赁保证金作为违约金。同时《租赁合同》第一条之3条款的规定，由于黄小强是提前终止《租赁合同》，因此黄小强己交给郑水平的合同保证金、水电费保证金等所有款项一律不退。综上，黄小强无权要求郑水平退还租赁保证金、水电保证金。经审理查明：广州市增城区国土资源和规划局出具的《不动产登记查册表》，载明位于新××镇××号商铺的产权人为徐楚章。2017年4月22日，徐楚章与郑水平签订《租赁合同》，约定将广东省增城新塘镇解放北路115号海日中心108号商铺出租给郑水平。2017年10月13日，徐楚章出具《同意转租书》，同意郑水平对位于广东省增城新塘镇解放北路115号海日中心107号及108号商铺转租等方式使用。2017年11月27日，郑水平（甲方，出租方）与黄小强（乙方，承租方）签订《租赁合同》，载明“……一、租赁铺位情况1、甲方拥有使用权的铺位，位于广州市增城区新塘镇解放北路105号海日中心之108号首层商铺的物业，建筑面积200平方米。……租赁期限：租期为3年（从2018年3月1日起至2021年2月28日止）。……租金金额，2018年4月1日至2019年2月28日，月租金95000元。……2、乙方向甲方支付该店铺的租赁保证金￥285000元……水电费保证金￥10000元整……装修补偿款￥200000元整，……首期租金￥66500元整，……合计￥561500元整……3、租赁期届满后，在乙方不拖欠甲方的任何与租赁物有关的费用下，甲方将租赁保证金无息退回乙方，保证金不作租金及其它费用抵扣。乙方中途退场，必须付清水电费、税费、管理费等使用该物业所产生的所有费用，交给甲方的合同保证金，水电费保证金等所有款项一律不退。4、乙方应守法经营，每期的租金必须在当月的5日前一次性缴付给甲方。逾期缴付租金乙方愿意每日按当期租金的百分之三滞纳金支付给甲方。……违约及责任承担……3、乙方逾期10日未缴纳当期租金，则视乙方违约。4、乙方在租赁期内（除不可抗力和政府有关部门征收拆迁外等）提前终止本协议的，视为乙方违约。……乙方违约，甲方没收乙方租赁保证金作违约金，甲方有权终止本合同，即时收回该铺位并追究乙方造成甲方的经济损失，乙方不得有任何异议。……”。黄小强依约支付合同中约定应交付的561500元款项给郑水平。黄小强提供一份落款日期2018年12月6日的《合同终止协议》复印件，载明“甲方：郑水平，乙方：黄小强甲、乙双方就终止于2017年11月27日签订的关于广州市增城区新塘镇解放北路115号海日中心之108号铺的《商铺租赁合同书》事宜达成一致意见如下：1、现因乙方无法继续履行合同，经双方协商同意决定终止《商铺租赁合同书》。2、乙方承诺于2018年12月6日前撤场，乙方撤场前商铺经营所产生的所有税费……由乙方负责缴付清……6、租赁保证金285000元及水电费保证金10000元甲方已全款退还乙方，乙方签订本协议即为确认收到以上款项，《商铺租赁合同书》即时终止”。审理中，郑水平与黄小强确认如下事实：1、租赁的场所是位于广州市增城区新塘镇解放北路115号的商铺。2、双方签订的《租赁合同》在2018年12月6日解除。3、2018年12月7日，黄小强搬离涉案商铺。郑水平陈述以下事实，1、2018年11月份黄小强就没有交租金，直到2018年12月初郑水平为了减少不必要损失就跟黄小强协商，将店铺收回来。2、不确认与黄小强达成终止协议，从复印件看，郑水平的签名与《租赁合同》上签名不一致。3、不清楚郑水平有无向黄小强支付60000元和13138元款项，也没有授权别人支付款项。黄小强陈述以下事实，1、合同终止协议是在2018年12月6日下午签订的。2、用保证金抵扣租金、水电费等没有书面协议，是口头协商的。本院认为：郑水平与黄小强签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效。现郑水平与黄小强之间对《租赁合同》的解除日期以及黄小强搬离涉案商铺的日期均无异议，本院予以确认。黄小强在2018年12月7日搬离涉案商铺，且黄小强对未支付2018年11月1日至2018年12月5日期间的租金不持异议，故郑水平主张黄小强支付2018年11月1日至2018年12月5日期间的租金，本院予以支持。经本院核算：2018年11月租金95000元，2018年12月1日至5日的租金为15322.58元。对于郑水平主张超过上述金额部分，本院不予支持。关于郑水平要求黄小强支付上述期间内租金的违约金以及黄小强反诉要求郑水平退还租赁保证金及水电费保证金的问题。因本案中黄小强在合同约定租赁期满前退出，符合合同约定的违约条件。因此本案争议为双方是否已经协议解除《租赁合同》并清结《租赁合同》的相关权利义务。为此黄小强提供《合同终止协议》以佐证自己的主张，但上述《合同终止协议》系复印件且郑水平对此不予确认，同时黄小强提供的银行卡明细无法证明是郑水平返还其租赁保证金和水电费保证金，故本院对黄小强的抗辩理由不予采纳。根据《租赁合同》第四条第4点“乙方应守法经营，每期的租金必须在当月的5日前一次性缴付给甲方。逾期缴付租金乙方愿意每日按当期租金的百分之三滞纳金支付给甲方。”以及第七条第8点“乙方违约，甲方没收乙方租赁保证金作违约金”的约定，第四条第4点的适用前提是合同继续履行，且郑水平也已选择了没收租赁保证金，其再要求根据第四条第4点支付违约金，无事实和法律依据。同时，在本案中，黄小强2018年11月份未交租，而双方于2018年12月6日解除《租赁合同》，2018年12月7日黄小强即搬离涉案商铺，结合郑水平的损失程度，本院对郑水平主张违约金的诉讼请求不予支持。如上文论述，因黄小强是违约方，故其要求返还租赁保证金及水电费保证金的反诉请求，不符合《租赁合同》约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄小强在本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠原告（反诉被告）郑水平2018年11月1日至2018年12月5日的租金110322.58元；二、驳回原告（反诉被告）郑水平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄小强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2756.80元，由原告（反诉被告）郑水平负担281元，被告（反诉原告）黄小强负担2475.80元；反诉费1196.80元，由被告（反诉原告）黄小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  赖葵花人民陪审员  毛美清二〇一九年九月三十日书 记 员  赖蓝婷