广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14206号原告：王晓燕，女，1984年3月24日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄均明，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强，职务总裁。委托诉讼代理人：郑争元，系被告公司员工。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系被告公司员工。原告王晓燕诉被告中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员黄莺独任审判，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告王晓燕及其委托诉讼代理人黄均明到庭参加诉讼，被告雅建公司的委托诉讼代理人郑争元、梁嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年8月5日签订的《中山市御龙山花园认购书》；2、解除原告与被告于2017年8月5日签订的《装修合同》；3、被告双倍返还定金40000元；4、被告向原告返还购房款338231元及利息（以206306元为基数，从2017年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还购房款之日止，以131925元为基数，从2018年10月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还购房款之日止，暂算至2019年5月27日为22383元）。事实和理由：原告与被告于2017年8月5日签订《中山市御龙山花园认购书》，由原告认购被告位于广东省××山××花园××阶段××房的房产，总价款为886231元。因该房价超出限价标准，被告要求原告另外签订《装修合同》，将其中131925元的购房款约定为装修款以规避限价。《中山市御龙山花园认购书》约定双方于2017年8月12日前签订《中山市商品房买卖合同》以及于2018年10月30日前进行毛坯交楼；《装修合同》约定被告在2017年12月1日前通知原告进行毛坯房验楼以及于2018年10月30日进行装修交楼。前述两份合同签订后，原告按约定支付了定金20000元、首期购房款206306元以及装修款131925元（实际也为购房款），但是被告却一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，更没有按约定时间交付房产。后经原告多次催告，被告仍不与原告办理房屋买卖的手续，也不返还原告购房款，被告的违约行为已严重损害原告合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，支持原告的上述诉讼请求。原告王晓燕围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市御龙山花园认购书；2.装修合同；3.收款收据。被告雅建公司辩称：一、被告已经与原告签订了《商品房买卖合同》，只是尚未办理网签，双方之间存在的《商品房买卖合同》合法有效，法律关系应予保护和维持，不应当支持原告单方提出的、无正当理由的解除合同关系、返还价款的诉讼请求。1.被告已经在2017年8月11日与王晓燕签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，只是暂未办理商品房买卖合同的网上备案，王晓燕诉称被告未按约定与其签订《商品房买卖合同》不符合客观事实。且被告与王晓燕于2017年8月5日签订的《中山市御龙山花园认购书》中详细地约定了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受了购房款。二、“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”。2.由于受到限制签约备案、限价等楼市调控政策的影响，原告所购房屋的网签暂未办理，但原告不配合办理合同备案网签申报、预约开放也是造成网签暂未办理的原因。被告于2018年3月21日办理了案涉房屋新建商品住房资格申报手续，报至中山市住房和城乡建设局后曾因原告提交的材料不齐而退件，在原告补材料后应重新办理新建商品住房资格申报递件、预约开放网签手续，但此时原告却以各种理由不予配合办理申报递件、预约开放网签并单方面提出要退房、退款，进而起诉到了法院，导致案涉房屋至今未办理网签备案。对造成此局面，原告存在过错。3.众所周知，受到限购、限贷、限价、限制签约备案等各种楼市调控政策影响，在资金融通方面受到影响最大的恰恰是作为商品房出卖人的被告，若早一日办妥商品房买卖合同网签备案，出卖人就能早一日收到剩余的房价款，因按揭银行必须等办妥商品房买卖合同网签备案才能发放按揭贷款给出卖人。但网签需要预约排队，排期到什么时候可办理网签备案，能否顺利网签备案，并不是被告所能控制的，如果可以网签，被告没有理由不去办理。2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》[文号：中府办函(2017)55号]后，进一步加强了对于房地产市场调控的力度，客观上导致了案涉商品房买卖合同网签备案的滞后，这个情况在中山市是不争的客观事实，网签滞后不可归责于被告。二、原告在起诉状中述称“《中山市御龙山花园认购书》约定双方于2017年8月12日前签订《中山市商品房买卖合同》以及于2018年10月30日前进行毛坯交楼”……“但是被告却一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，更没有按约定时间交付房产”。而事实上，双方已经按期签订了商品房买卖合同；至于交楼问题，原告诉求没有事实、法律依据，理由如下：l.《中山市御龙山花园认购书》认购条款第二条约定：若认购方未能在本认购书认购条款第1点约定的日期前签订网签《中山市商品房买卖合同》，实际交付期限以认购方签署的网签《中山市商品房买卖合同》最终约定的交付期限为准。2.按照房地产交易惯例和商品房买卖合同约定，在原告未付房款前，被告也没有责任、义务交付案涉的商品房给原告。3.案涉的商品房所在楼宇已经在2017年12月28日取得编号：中建验字2017年第3771号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已经具备了法定交付条件，只要原告按合同约定履行了付清房款等全部责任义务即可以交付。三、原告改变主意，不愿配合办理案涉商品房合同的网签备案申报，导致案涉商品房买卖合同网签备案至今未能办理。从原告民事起诉状的内容，可认定原告没有正当合法理由就单方提出解除合同，已构成合同违约，应承担相应的违约法律责任。原告无正当理由不履行合同约定的义务导致被告的信赖利益损失。如果案涉商品房买卖合同解除，被告有权依据合同约定要求原告支付违约金，若约定违约金不足弥补被告的经济损失，被告有权请求足额赔偿经济损失。如果原告愿意继续履行合同则应及时配合被告申请办理案涉商品房买卖合同网签备案手续，被告希望原告慎重考虑此事，避免遭受不必要的经济损失。综上所述，请求法庭严格依法公正处理，驳回原告于法无据、与事实不符的全部诉讼请求，维护被告的合法权益，被告雅建公司就其辩解向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.中山市御龙山花园认购书及附件、确认书、承诺书、登记表；3.新建商品住房资格申报及预约网签相关资料；4.竣工验收备案登记证。经审理查明，2017年8月5日，出售方雅建公司与认购方王晓燕签订《中山市御龙山花园认购书》，主要约定：认购方购买五桂山御龙山花园3期2阶段10幢201房，该物业的建筑面积为87.95平方米，售价754306元；认购方应付定金20000元，于签订本认购书时已付20000元；2017年8月12日或之前支付楼款206306元，9月5日或之前支付楼款528000元（该时间为预计银行放款时间）；认购方于2017年8月12日或之前，携带本认购书正本、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到出售方指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及有关文件，若认购方选择办理银行按揭的，则应在前述约定时间签署及提供齐备按揭所需资料和缴清费用；该物业之装修标准为毛坯交楼，出售方于2018年10月30日前交付认购方使用，若认购方未能在本认购书认购条款第1点约定的日期前签订网签《中山市商品房买卖合同》，实际交付期限以认购方签署的网签《中山市商品房买卖合同》最终约定的交付期限为准。具体交付明细详见认购书附件；出售方在该物业交付认购方使用后720个工作日内，在认购方齐备提供资料的前提下为认购方办理产权登记申请手续。认购书还约定了其他条款。认购方签署处签王晓燕名，出售方销售代表处盖雅建公司章。同日，甲方王晓燕、乙方雅建公司与丙方中山市时兴装饰有限公司签订《装修合同》，主要载明：甲方以包工包料的方式委托乙方对该商品房按本合同第十一条附件《装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以乙方实际装修发生的为准。同时甲方同意乙方委托丙方实施具体的装修工作，甲方与丙方不发生直接的经济及法律关系，甲方与丙方的权利义务关系由乙方享有和承担，与甲方无关。本装修工程的装修总价款为131925元，第一期26385元须于2017年8月12日付清；第二期26385元须于2017年9月5日付清；第三期39578元须于2018年2月5日前付清；第四期39577元须于2018年8月5日前付清。该合同还约定了其他条款。甲方处签王晓燕名并捺印，乙方处盖雅建公司章。2017年8月11日，出卖人雅建公司与买受人王晓燕签订《中山市商品房买卖合同》，约定：该商品房为预售商品房，位于五桂山御龙山花园3期2阶段10幢201房，总金额754306元；双方约定于2017年8月12日现金支付226306元，9月5日商业贷款支付528000元；买受人同意因中山市执行“预约网签”政策，实际交付时间以最终双方签署的网签《中山市商品房买卖合同》第八条约定为准。合同还约定了其他事项，出卖人签章处盖雅建公司章，买受人签章处签王晓燕名。同日,王晓燕出具《承诺书》，载明：中山雅建房地产发展有限公司：我／我们认购了贵司开发的位于中山市××山××花园3-2-10-201的房屋，并签订了《中山市御龙山花园认购书》，我／我们清楚知悉目前中山市政府有关部门执行预约网签政策，影响到贵司与我／我们双方无法按认购书约定时间签订该房屋的网签《中山市商品房买卖合同》，须待有关部门审批通过后方能在通知的期限内签署。为减少双方不便，我／我们愿意先与贵司签订该房屋的非网签买卖合同及相关附件、并缴清应付房价款，待日后该房屋的网签手续经有关部门审批通过舌，由贵司直接按我／我们签署的非网签买卖合同内容及相关附件进行网签备案后再通知我／我们签署该网签《中山市商品房买卖合同》。届时，我／我们保证在201/年/月/日前或贵司短信／电话通知的期限内（以两者后到期日为准）到贵司销售中心签署上述房屋的网签《中山市商品房买卖合同》。逾期，贵司有权向有关部门申请撤销我／我们的备案申请，如造成贵司损失或被第三方追偿的，由我／我们承担赔偿责任。特此承诺。承诺人处签王晓燕名。2017年8月5日，王晓燕向雅建公司支付定金20000元。2017年8月11日，王晓燕向雅建公司支付首期款206306元；2017年8月11日、2017年9月13日、2018年2月5日、2018年8月5日，王晓燕向雅建公司支付房款（装修）首期分期款26385元、26385元、39578元、39577元。以上合计338231元。2017年12月28日，中山市住房和城乡建设局向雅建公司出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称为御龙山花园三期二阶段7-11幢。庭审中，原、被告双方向本院申请一个月的调解期限，期满后，双方未能调解。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。雅建公司与王晓燕签订的认购书、商品房买卖合同及装修合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，原、被告双方签订认购书后签订了《装修合同》及《中山市商品房买卖合同》，且原告王晓燕也出具《承诺书》，其上述行为表明其清楚并知悉目前中山市的网签政策。原告应积极提供相关资料配合被告办理网签手续，现涉案房产已完成竣工验收备案登记，原告的条件也符合中山市的购房政策，且被告雅建公司也明确表示，只要原告王晓燕配合，积极配合网签，合同仍旧可以继续履行，但原告明确表示其不愿意继续购买案涉房屋。办理案涉房产的网签手续需要双方积极配合，导致本案合同无法继续履行的原因在于原告王晓燕未积极配合雅建公司办理网签手续。现王晓燕要求解除与雅建公司签订的认购书及装修合同，并双倍返还定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可见，根据上述法律规定，以交付定金作为履行合同的担保的，交付定金的一方可以损失定金作为违约的对价。当然，如果对方认为没收定金不足以弥补因违约给其造成的损失的，仍然可以主张违约损失。本案中，原告向被告支付了定金20000元、购房款338231元，现由于原告未积极履行配合被告办理网签手续的义务，致使不能实现合同目的，其无权要求被告返还定金20000元及首付款338231元的利息。认购书解除后，双方签订的《装修合同》也相应解除，双方应相互返还。故被告应向原告返还首期款338231元。如被告认为因原告的违约行为给其造成其他经济损失的，被告可以另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王晓燕与被告中山市雅建房地产发展有限公司于2017年8月5日签订的《中山市雅居乐新城认购书》及《装修合同》；二、被告中山市雅建房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王晓燕返还首期购房款338231元；三、驳回原告王晓燕其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7309元,减半收取为3655元（该款原告已预交），由原告王晓燕自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年九月二十四日书记员 苏颖瑜**龙