黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4896号原告：大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门，统一社会信用代码91230602672948419U。法定代表人：邓立秋，女，1976年3月25日出生，汉族，系大庆日月长物业管理有限公司董事长，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：梁国彬，男，1950年4月18日出生，汉族，系大庆日月长物业管理有限公司总经理，住大庆市萨尔图区，委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：刘忠柱，男，1973年10月19日出生，汉族，大庆油田采油一厂二矿职工，住大庆市让胡路区，原告大庆日月长物业管理有限公司与被告刘忠柱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月18日立案受理。依法由审判员刘冰适用简易程序独任审判，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告大庆日月长物业管理有限公司法定代表人邓立秋、委托诉讼代理人梁国彬、阚留成、被告刘忠柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆日月长物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付物业服务费3717.60元（2017年、2018年两年物业费）。2.判令被告给付滞纳金4832.88元（2017年物业费1858.8元×10%×19个月，2018年物业费1858.8元×10%×7个月，共计2623.92元）。3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系让胡路区-西宾南侧-1-0楼4单元601的产权人，被告应按照物业服务合同定价标准和有关合同中关于滞纳金的约定，正常缴纳物业服务费，从2017年1月1日起至2018年12月31日，共拖欠物业服务费3717.60元，以及物业费跨年度产生的滞纳金4832.88元，原告多次向被告催缴物业服务费，被告均以种种理由恶意拖欠不交至今，故原告诉讼至法院，请求法院按照合同的约定和《中华人民共和国合同法》第四章第60条、《大庆市物业管理条例》第三章第36条的法律规定，依法支持原告的诉讼请求。被告刘忠柱辩称，原告是否给被告提供物业服务被告不清楚，原告什么时候来的被告不清楚，被告是采油一厂的正式职工，都是公费支付物业费的，被告房屋的面积是154平，被告报销的比例100平。之前由矿区服务事业部收取物业费，原告没有告知矿区服务事业部及被告本人和被告单位，这是公对公服务，被告没有义务向原告支付物业费，原告应自己去矿区事业部要，被告单位2017年付了2980.78元，2018年付了2980.78元，已经超过被告应该交纳的物业费很多了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据的认定如下：1.原告提交物业委托管理合同书复印件一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明龙新1-0号楼业主委员会与大庆日月长物业管理有限公司签订物业委托管理合同书，第一条2.5配合当地公安机关对小区内公共设施进行安全监控、监管、巡视工作（但不包括小区业主个人人身、财产、保险和看护的责任，不包括业主室内物业服务。），第三条物业管理费约定每月每平方米收费1元，以及具体收费项目，加盖甲方公章，业委会成员周长明、赵晓春、何铁石、王立夫签字；滞纳金补充规定：大庆日月长物业管理有限公司对服务小区跨年度欠费的业主，按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。经质证，被告对证据的真实性不清楚，被告家房屋漏水严重都没有人管，被告家楼道里也漏水、玻璃碎了、地面脏乱、外面环境差这些都没有人管理，被告看不到原告管理在哪。本院认为物业委托管理合同书加盖原告公章及龙新1-0号楼业主委员会章，故本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提交档案查档证明复印件一份（加盖房产局公章），证明让胡路区西宾路南侧1-0-4-601房屋所有权人是刘忠柱，建筑面积154.90平方米，登记日期是2006年4月17日。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。3.原告提交龙新1-0号楼监控、庭院灯安装图纸，巡逻器材，检测报告复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明原告履行了合同义务，安装监控及庭院灯，定期巡逻，对龙新1-0进行了防雷检测。经质证，被告认为监控设备没有经过被告同意，被告不清楚，原告提供这些要证明什么被告也不知道。本院认为建筑物防雷设施检测报告加盖检测单位大庆建工防雷检测专用章，故本院对该证据的真实性予以确认，本院将结合本案的其他证据对本组证据中的其他证据予以认定。4.原告提交让胡路区龙新小区1-0楼物业服务内容、物业服务收费定价会议、物业服务承诺书、大庆市各类物业服务收费备案表、大庆日月长物业管理有限公司2017年1月1日进驻龙新小区1-0号楼各项物业服务工作汇报复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明物业管理费每年每平米12元，原告承诺了物业服务16项，业主满意，原告进驻小区18天完成承诺10项，陆续完成(1)3月份房盖防水、（2）单元门翻新、（3）楼道粉刷、地脚线、栏杆、扶手刷漆、（4）绿化5-6月份做，体育健身器材网上购货，原告履行合同约定的义务。经质证，被告认为灯原来就有，小区没有绿化，树还是以前的树，楼道墙皮掉的不行，扶手还是原先那样损坏的，健身设施没有只有两个破铁架子，防水也没有，被告家哗哗漏水，原告说的这些被告都没有看见，如果被告知道有物业服务早就找了。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。5.原告提交让区龙新小区1-0号楼全体业主是否选聘新物业公司书面摸底调查表复印件四页（与原件核对无异，原件当庭退回），评选结果公示、通告、通知、申请报告复印件各一份（与原件核对无异，原件当庭退回），证明小区业委会成员及业主代表和原告的法人梁国彬按《物业管理条例》11条4款的规定，走访龙新1-0号楼64户业主，有51户业主同意原告进驻小区服务，51户业主在摸底调查表中签字同意选择新的物业，经龙新1-0号楼业委会评选，同意选聘原告为物业服务企业，业委会向全体业主发出通告，给原告发出通知，让区龙新小区1-0号楼全体业主向市、区物业办主管部门选聘物业公司的申请报告；鉴于原物业服务企业大庆市鑫通物业公司服务极差，小区业主一直要求解聘该物业公司，选聘新的物业公司，小区业委会按现有居住户数，在走访51家业主中，100%同意解聘大庆市鑫通物业公司（剩余21户业主没有走访，在外地居住、有的出租，联系不上）一致要求业委会选聘新物业，该小区总共有72户业主，业委会根据摸底调查，按《物业管理条例》第11条4款的规定：占总建筑面积过半且占总人数过半的业主同意，公开招聘新物业，该招聘符合法律规定，业主同意的人数及建筑面积均超过半数，在3家报名物业企业中，最后业主委员会成员开会，一致同意选聘大庆日月长物业管理有限公司。经质证，被告认为摸底四名成员被告都不认识，被告也没签过字，如果被告知道被告单位也会知道，就不会不交钱。本院将结合本案的其他证据对该组证据予以认定。6.原告提交温馨提示（原告制作的打印件一份），证明原告将24小时客服电话，原法人梁国彬的电话，以及向物业管理部门举报电话，以温馨提示的形式发给全体业主。经质证，被告认为对该证据不清楚，原告没有告知本人和单位，被告以为发的小广告呢。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。7.原告提交照片25页共计100张。证明自2017年至今，原告按照合同约定履行，提供了物业服务，每张照片中都标注了具体时间、地点、服务内容，包括扫雪、刷新单元门、安装防盗门口、路灯等。经质证，被告认为单元防腐以前就有，原告刷防盗门时被告没有看到，原告撒草籽在井场上撒这是不允许的，这就算绿化了，而且扫雪是在商服前扫的，是不是他们物业人员扫的被告不清楚。本院将结合本案的其他证据对该组证据予以认定。8.被告提交大庆油田有限责任公司第一采油厂第二油矿出具的证明原件一份，证明被告单位支付物业费100平方米之前一直由矿区事业服务部收取物业费，矿区事业服务部未进行变更业务告知，新接手单位未与本人和单位告知，所以在2017和2018年两年的物业费全部支付给矿区事业服务部，其中2017年和2018年均为2980.78元，总计5961.56元。经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，矿区事业服务部未进行变更业务告知与原告没有关系，新接手单位未与本人和单位告知都不属实，从原告证据可以证实被告所在小区被告变更物业公司经业主委员会确认已及被告本人知晓这件事情，被告所述不知道有没有服务企业不属实，2017和2018年物业费是否支付给矿区服务事业部原告不知情，该证据与原告没有关系，是被告应当向原告缴纳物业费，而被告企业和管理及报销应当由被告进行处理，应当由被告明确告知原告所在单位的具体信息，房屋具体信息，被告都没有告知。本院对该证据的真实性予以确认。9.被告当庭出示手机中拍摄的照片12张（被告庭后提交10张照片打印件），证明2019年8月21日拍摄房屋漏水、楼道漏水、楼道墙皮开裂、窗户碎裂、外部环境卫生脏乱差。经质证，原告认为照片拍摄的时间是2019年8月21日，但原告主张的物业费是2017年和2018年的物业费，所以与本案无关，房屋漏雨和内外墙面漏雨每一处漏雨面积小于1平方米的属于原告处理，大于1平方米需要申请大修资金，与原告无关，有大庆市人民政府办公室文件，庆政发【2006】63号文件中第五部分第五项说共用设施日常运行保养维修服务标准与收费标准，房顶属于共用部分，超出范围就不属于物业服务范围，原告每天都组织保洁员清扫楼道卫生。本院将结合本案的其他证据对该组证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大庆日月长物业管理有限公司系物业服务资质等级三级的物业服务公司。被告刘忠柱系位于让胡路区××南侧××室房屋登记所有权人，该房屋建筑面积154.90平方米。2016年12月23日，原告与龙新1-0号楼业主委员会签订物业委托管理合同书一份，约定龙新1-0号楼业主委员会委托原告对让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼商住实行专业化、一体化的物业专项管理，坐落位置为大庆市让胡路区××路线南侧龙新1-0号楼，住户72户，其中商服12户、住宅60户，物业费每月每平方米1元，其中（1）公共区域综合服务，月每平方米收费0.126元；（2）公共区域卫生管理清洁服务，月每平方米收费0.27元；（3）公共区域秩序物业服务，月每平方米收费0.286元；（4）公共绿化，月每平方米收费0.041元；（5）排水系统，月每平方米收费0.06元；（6）公共区域设备设施养护维修服务，月每平方米收费0.07元；（7）公共区域避雷系统维护维修，月每平方米收费0.015元；（8）公共照明维修，月每平方米收费0.07元；（9）公共弱电系统，月每平方米收费0.062元；滞纳金补充规定约定原告对服务小区跨年度欠费的业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。该物业委托管理合同书加盖龙新1-0号楼业主委员会章、原告大庆日月长物业管理有限公司章。另查明，2019年9月4日，大庆油田有限责任公司第一采油厂第二油矿出具证明一份，内容为：一厂二矿在职职工刘忠柱，家住龙新××××室。单位支付面积100平方米，之前一直由矿区事业服务部收取物业费，矿区事业服务部未进行变更业务告知，新接收单位未与本人和单位告知，所以在2017年-2018年两年的物业费全部支付给矿区事业服务部，其中2017年1.1-12.31支付2980.78元，2018年1.1-12.31支付2980.78元，合计5961.56元，特此说明。本院认为：原告提交的物业委托管理合同书、安装图纸、检测报告等证据可以证实原告依据2016年12月23日原告与龙新1-0号楼业主委员会签订的物业委托管理合同书入驻并提供物业服务，原告主张按照该物业委托管理合同书中的物业费收费标准每月每平方米1元计算物业费，加之该收费标准符合相关规定，故本院对原告的主张予以支持，被告应当给付原告物业费3717.6元（154.90平方米×24个月×1元/平方米）。关于原告主张按每月10%收取至2019年7月31日的滞纳金的诉讼请求，本院认为被告跨年度未交纳物业费，应给付原告相应损失，原告主张按月按欠费基数收取10%滞纳金的诉讼请求过高，应依法予以调整，应按照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜，被告跨年度未交纳2017年、2018年的物业费，应当给付原告以2017年物业费1858.8元为基数，自2018年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，及以2018年物业费1858.8元为基数，自2019年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金。被告提交的大庆油田有限责任公司第一采油厂第二油矿于2019年9月4日出具的证明无法证实被告向原告交纳了物业费，被告应当给付前述物业费及滞纳金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘忠柱给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费3717.6元。此款于本判决生效后五日内一次性付清。二、被告刘忠柱给付原告大庆日月长物业管理有限公司以1858.8元为基数，自2018年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金，及以1858.8元为基数，自2019年1月1日至2019年7月31日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的滞纳金。三、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘冰二〇一九年九月二十六日法官助理刘艳书记员邹函钊本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。