湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2911号原告（反诉被告）：康新良，女，1977年12月9日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告（反诉被告）：马顺秋，男，1972年7月21日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：李建军，株洲市法学会法律服务中心法律工作者，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告（反诉原告）：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。原告康新良、马顺秋与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告塔山公司于2019年8月28日提起反诉，本院依法受理后，于2019年8月29日、9月26日两次公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康新良、马顺秋向本院提出诉讼请求（诉讼过程中明确和增加后）：1.请求被告支付逾期交房违约金22104元（1228×18个月租金）；2.请求被告以原告实际支付的房款338585元为基数，按照实际逾期交房的天数，依照人民银行同期贷款基准利率的4倍赔偿原告的利息损失88370.69元（338585×0.0435×4×18÷12）；3.被告支付延期办理房屋产权登记证照的违约损失17662.58元（自合同约定的房屋交付之日起至实际为原告办理不动产权登记之日止，从2018年7月1日起暂计算至2019年9月15日止：1228×14.5个月=17662.58元）。事实和理由：2015年4月1日，原告与被告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，并按该合同约定的付款方式和付款期限二，于当天支付了第一次购房款263585元。同日，被告为了迫使原告交清购房款，双方又签订了所谓《借款协议》并附有《承诺书》。但被告并未实际将所谓借款交付给原告。即没有客观事实和法律事实上的实际借款和贷款的行为。事后，原告已经交清了全部购房款378585元，但被告未按合同约定及时交付房屋给原告，是被告违约，并给原告造成了违约金和实际的损失。由于原、被告双方在《株洲市商品房（预）销售合同》中约定的违约金过低，现依法申请增加。被告塔山公司辩称：一、被答辩人诉求逾期交房支付违约金22104元及利息损失88370.69元，没有事实和法律依据。1.本案合同的有关约定及履行情况。被答辩人购买答辩人开发的“东成商业广场”3、4栋1411室房屋，双方于2015年4月1日签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，合同第三条约定房款总价378585元。第六条约定付款方式和付款期限在附件一中约定明确。第十一条约定交房时间2016年12月31日前。第十二条约定未按约定期限内交房，从约定的最后交付期限第二日起，违约金按已交房款日万分之0.1计算。合同第二十七约定本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同的补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件一“付款方式和付款期限”约定为分期付款，合同签订之日付清第一次房款263585元，第二次在2015年12月31日前付清其余房款115000元。同日，双方针对第二次应支付的房款115000元签订了名为《借款协议》，实为《欠购房款协议》的补充协议，同时被答辩人还向答辩人出具了支付第二次购房款的《承诺书》。《协议》约定，被答辩人如未按约定支付第二次购房款，应从支付之日的次日开始以所有未支付的购房款为基数，按一年期商业银行贷款基准利率4倍向答辩人支付利息。被答辩人在《承诺书》中承诺，如未按期支付第二次购房款，自愿按《协议》约定承担违约责任，且承诺此情况下，答辩人有权不向其交付房屋，不办理该房屋的权属登记，由此造成的责任均由被答辩人承担，答辩人不承担任何责任。合同签订后，答辩人于2018年6月4日将该房屋交付给了被答辩人，被答辩人合同签订当日支付购房款263585元，约定的第二次付款，被答辩人分别于2016年1月25日支付了25000元，2017年7月6日支付了50000元，2019年3月28日支付了40000元，截止到2019年3月29日（扣除被答辩人应按约定支付的利息），被答辩人还有43760元购房款未支付。2.答辩人没有按《商品房买卖合同》约定时间交房，是行使先履行抗辩权，答辩人无需承担该违约责任。本案中双方签订的《商品房买卖合同》是双务合同，有先后履行顺序，被答辩人应在2015年12月31日前付清所有购房款，答辩人在2016年12月31日前交付涉案房屋。被答辩人付款的义务在先，答辩人交房的义务在后，直到今日，被答辩人还有43760元购房款未支付。且被答辩人在《承诺书》中也承诺了，如未按期支付第二次购房款，自愿按《协议》约定承担违约责任，答辩人有权不向其交付房屋，不办理该房屋的权属登记，由此造成的责任均由被答辩人承担，答辩人不承担任何责任。根据《承诺书》中的承诺及《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，本案中在被答辩人未全部付清涉案房屋的购房款前，答辩人不向其交付涉案房屋，是行使先履行抗辩权，答辩人无需承担该违约责任。该延期交付的责任应由被答辩人承担。3.假设答辩人需承担逾期交房违约责任，被答辩人第1、2项的诉求金额也没有事实和法律依据。（1)被答辩人主张的租金损失和利息损失都是同一法律事实（逾期交房）给其造成的，被答辩人认为合同约定的违约金过低，要求依法调增，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条规定“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。（2)涉案房屋所在的“东成商业广场”3、4栋同类房屋因逾期交房所造成的实际损失，多份生效判决己明确因逾期交房所造成的月实际损失为：己交购房款×4.35%÷12,逾期交房的违约责任截止到交房之日。本案中交房之日为2018年6月4日，违约责任的截止日期为2018年6月4日，被答辩人诉求18个月没有事实依据；截止到2016年12月31日，被答辩人已交房款为287195元，截止到2017年7月6日，被答辩人已交房款为313872元，截止到2018年6月4日（交房之日），被答辩人还有64712元购房款未支付，因此本案中逾期交房造成的实际损失应根据被答辩人已交的购房款分段计算。（3)被答辩人认为涉案房屋的月租金为1228元，没有任何证据证明，不能作为计算损失的依据。（4)被答辩人主张已交房款的利息损失没有事实和法律依据，且被答辩人在2016年12月31日前并没有支付全部购房款，只支付了购房款287195元，其计算方式与其主张相互矛盾。且已交购房款的对等利益是取得涉案房屋，现被答辩人已取得涉案房屋，因此不存在所谓的利息损失。综上，答辩人未按合同约定交付涉案房屋，是行使先履行抗辩权，无需承担未按合同约定交付涉案房屋的违约责任。二、被答辩人诉求逾期（2018年7月1日至2019年9月15日）办证的违约金没有事实和法律依据。1.答辩人并不存在逾期办证的法律事实。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，在答辩人办理了新建商品房所有权初始登记并取得总证后，在90天内再与被答辩人签订《房屋交接书》，自签订《房屋交接书》之日起360天内双方依法向株洲房产局办理所有权转移申请。本条约定了办理产权证的三个时间节点：一是双方同意在答辩人办理初始登记并取得总证后起动办理产权转移登记的程序；二是答辩人取得总证后90天内，双方签订一份《房屋交接书》；三是《房屋交接书》签订后360天内，双方依法向房管部门提交申请。且办理涉案房屋产权证的义务主体是被答辩人，合同并未约定由答辩人负责办理涉案房屋的产权证。现答辩人并没有办理总证，双方也没有签订《房屋交接书》，办理产权转移登记的程序并未开始起动。因此答辩人并不存在逾期办证的事实。2.没有办理产权证，并非答辩人的原因造成的，答辩人无需承担办证违约责任。（1)取得规划验收是办理产权证的必要条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（二）建设工程符合规划的材料”及第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”的规定，办理总证时，必需提交符合规划条件的资料，并将公共场所登记为业主共有。（2)规划局不按《规划条件通知书》办理规划许可造成的小区完成建设的时间推迟，无法按原计划取得规划验收。涉案房屋所在的“东成商业广场”是分三期建设的，在第三期建设时，答辩人向规划局申请第三期建设规划许可时，规划局于2015年7月21日下达《不予行政许可决定书》，后答辩人向株洲市政府申请行政复议，生效的《行政复议书》已认定规划局《不予行政许可决定书》违法并撤销了《不予行政许可决定书》，要求规划局按《规划条件通知书》重新办理许可，规划局直到2017年4月10日才向答辩人核发第三期的规划许可。因规划局不按原规划条件核发规划许可，造成第三期建设推迟624天才开始动工建设，因而造成答辩人无法按原计划完成项目建设，至今没有完成规划的公共场所，没有达到规划条件，因而没有取得总证；（3)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，只有出卖的原因造成逾期办证，才承担违约责任，否则，无需承担违约责任。本案中没有办证的原因，明显是因规划局不依法审批造成建设项目完工时间拖延，从而造成办证时间拖延，而非答辩人的原因造成的；（4)双方签订的〈补充条款〉第一条第5点约定“合同项下所属住宅小区系分期建设，甲方对小区内公建、智能系统、商业配套等承诺是指整个小区全部建成完全使用所应达到的，而不是分期交付时的标准：住宅小区可能存在配套方面的暂未完善，乙方确认在签订本合同前已充分获知并表示理解和接受，不视甲方违约。”第四条第6点约定“双方确认，合同约定甲方办理房屋所有权证、土地所有权证如因政府职能部门的原因导致办理逾期，甲方不承担逾期的违约责任”。因此，本案中答辩人不承担办证的违约责任。（5)根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房屋的买受人是申办房权证的法定义务人，开发商负有协助义务，且这种协助义务只是向房管理部门提交购房合同约定或法定的应由开发商提供的相关证明文件。本案中被答辩人并没有向房管部门提出申请。（6)根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（七）相关税费缴纳凭证；”的规定，契税交纳凭证是办理产权证的必要性材料之一。本案中被答辩人并没有交纳购房契税，也是无法办理产权证的原因。（7)被答辩人至今还有购房款43760元没有支付，且其承诺此情况下答辩人有权不办理该房屋的权属登记，由此造成的责任均由被答辩人承担，答辩人不承担任何责任。答辩人不办理产权证是行使先履行抗辩权。综上，根据法律的有关规定和合同的约定，一是办理产权证的期限并未到期；二是暂时没有办理产权证的原因是因规划局不按规划条件审批而造成办证时间拖延，并非答辩人的原因造成的时间拖延；三是合同并没有约定由答辩人负责办理产权证，办理产权证的义务主体是被答辩人，而不是答辩人;四是被答辩人没有交纳契税等相关费用，也没有向房管部门申请办证；五是答辩人行使先履行抗辩权。因此，在本案中答辩人无需承担办证违约责任。被告（反诉原告）塔山公司提起反诉请求：1.判令两反诉被告支付反诉原告购房款43760元；2.判令两反诉被告以43760元为基数，按银行一年期基准贷款4倍向反诉原告支付利息，从2019年3月29日起计算至所有款项支付完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：反诉被告购买反诉原告开发的“东成商业广场”3、4栋1411室房屋。双方于2015年4月1日签订了《株洲市商品房（预)销售合同》，房款总价378585元。合同附件一“付款方式和付款期限”约定了付款方式为分期付款，签订合同之日付款263585元，第二次在2015年12月31日前付款115000元。合同第二十七约定“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同的补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”同日双方针对第二次支付的购房款115000元签订了名为《借款协议》，实为《欠购房款》的协议的补充协议，以及反诉被告同日向反诉原告出具了支付第二次购房款的《承诺书》。《协议》约定，上述购房款，应从支付之日的次日开始以所有未支付的购房款为基数，按一年期商业银行贷款基准利率的四倍向反诉原告支付利息。《承诺书》约定，在本人所欠购房款本息未归还完毕之前，反诉原告有权不向本人交付该房屋，不办理该房屋的权属登记，由此造成的责任均由本人承担，反诉原告不承担任何责任。反诉被告分别于2016年1月25日支付了25000元，2017年7月6日支付了50000元，2019年3月28日支付了40000元，截止到2019年3月29日，反诉被告还有购房款43760元未支付给反诉原告。原告多次要求被告偿还上述款项，被告却以种种理由不予归还。原告（反诉被告）康新良、马顺秋辩称，合同没有实际履行，没有实现合同目的，本案不是借款，是购房欠款，购房欠款已经实际还清，所以不存在利息的事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合全案予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，马顺秋、康新良共同作为乙方与甲方塔山公司签订《株洲市商品房预销售合同》一份，合同约定：“……第二条乙方向甲方购买《东成商业广场》芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼1411室房屋，政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为80.55平方米，……第三条乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币378585元。……第六条乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房经竣工验收合格。第十一条甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。……第二十七条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。……”合同附件一约定，乙方须于签订合同之日付清第一次房款263585元，2015年12月31日前需付第二次房款115000元。合同补充条款约定，合同约定甲方办理房屋所有权证、土地所有权证如因政府职能部门的原因导致办理逾期，甲方不承担逾期的违约责任。另查明，上述合同签订的当天，马顺秋、康新良共同作为乙方与甲方塔山公司签订《借款协议》一份作为合同的附件，《借款协议》约定：鉴于乙方因购买东成商业广场第3、4幢1411号房资金不足，特向甲方借款115000元用于支付该房屋购房款，乙方应于2015年12月31日向甲方归还115000元，乙方不能在2015年12月31日之前如约向甲方归还款项的，甲方可要求乙方提前偿还所有借款本金，并从2016年1月1日起按所有未归还款项的一年期商业银行基准贷款利率的四倍计算逾期利息。同日，马顺秋、康新良共同以借款人的名义向原告出具《承诺书》一份，承诺于2015年12月31日向归还甲方的115000元，如逾期还款则按《借款协议》的约定向出借人承担违约责任，在借款本息未归还完毕之前，出借人有权不交付该房屋，不办理该房屋的权属登记。由此造成的责任均由自身承担，出借人不承担任何责任。又查明，上述合同签订后，康新良、马顺秋于2015年4月1日向塔山公司交纳了第一笔购房款263585元。原、被告双方在庭审中均一致确认，上述《借款协议》中的款项并非借款，而是康新良、马顺秋所欠塔山公司的第二笔购房款115000元。之后，康新良、马顺秋分别于2016年1月25日、2017年7月6日、2019年3月28日通过转账的方式向塔山公司分三笔分别支付了25000元、50000元、40000元购房款。塔山公司向康新良、马顺秋出具了三张收款事由为“还3、4栋1411号借款”的收据。康新良、马顺秋认为其已经支付清了所欠的第二笔购房款115000元，但塔山公司认为按照先息后本的原则，康新良、马顺秋所付的款项中应当包含了所欠购房款的利息，因此至今还有43760元款项未付清。还查明，原、被告双方一致确认，塔山公司于2018年6月4日将涉案房屋交付给康新良、马顺秋。塔山公司就东成商业广场三期工程向株洲市规划局提出建设方案规划许可申请，该局于2015年7月21日作出《不予行政许可决定书》，塔山公司不服提起行政复议，株洲市人民政府于2015年9月23日作出《行政复议决定书》，撤销株洲市规划局作出的《不予行政许可决定》，责令其依法重新处理。2017年4月10日，株洲市规划局对东成商业广场三期项目向塔山公司颁发《建设工程规划许可证》。塔山公司在庭审中陈述称，因规划原因导致涉案的东成商业广场三期项目推迟动工建设，至今未能办理总证，塔山公司也尚未与康新良、马顺秋签订房屋交接书，故也未办理房屋产权分证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、塔山公司是否需要承担逾期交房违约责任，如需要，逾期交房损失应当如何计算；二、塔山公司是否需要承担逾期办证违约责任，如需要，逾期办证损失应当如何计算；三、反诉原告塔山公司要求反诉被告康新良、马顺秋支付欠付购房款本息的诉请应当如何处理。现一并评议如下：本案中原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该合同约定，本诉原告康新良、马顺秋应当在签订合同之日向塔山公司支付第一笔房款263585元，并于2015年12月31日前支付剩余房款115000元。之后，康新良、马顺秋仅按约定的时间支付了第一笔购房款，第二笔购房款未能按期付清。合同签订的当日，原、被告补充签订的《借款协议》，其内容实质上是双方对于剩余房款115000元的支付期限及逾期付款违约责任等进行的一个补充约定。该约定虽名为借款协议，但其内容实为欠款协议，协议内容中对于115000元款项名称的表述错误并不当然导致整个协议无效；在塔山公司与康新良、马顺秋无其他金钱往来，且康新良、马顺秋在购房时确实欠塔山公司115000元购房款未付的情况下；结合《借款协议》与购房合同系同一天签订，及借款协议中约定的“乙方应于2015年12月31日之前还款”与购房合同中第二笔房款支付时间的约定一致等内容综合判断，对《借款协议》中提到的115000元款项，宜认定为康新良、马顺秋所欠塔山公司的购房款项比较符合本案实际与客观事实；故本院认为当事人应当按照协议的约定履行义务。在该协议签订后，康新良、马顺秋又向塔山公司出具了一份《承诺书》，该承诺书亦系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照承诺履行。故本院认为《借款协议》及《承诺书》实为《株洲市商品房预销售合同》的补充协议；根据《株洲市商品房预销售合同》第二十七条“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。”之约定，双方在《借款协议》及《承诺书》中对合同部分内容进行了变更，双方应当按照变更之后的协议履行。在协议中双方约定，乙方（康新良、马顺秋）不能在2015年12月31日之前如约向甲方（塔山公司）归还款项的，甲方从2016年1月1日起按所有未归还款项的一年期商业银行基准贷款利率的四倍计算逾期利息，该约定是对合同中乙方逾期付款违约责任条款的补充约定，双方本应按变更之后的协议履行；因上述利息并非借款利息，而是对于逾期支付购房款违约金的约定，故本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的约定，认为双方变更之后的违约金约定过高，本院酌情按照一年期银行贷款基准利率的标准，参照逾期罚息标准确定为6.525%/年，计算至2019年3月28日止。结合康新良、马顺秋于2016年1月25日、2017年7月6日、2019年3月28日分三笔支付了25000元、50000元、40000元，共计115000元购房款的事实，本院予以计算出逾期付款的利息为13701.59元。具体为：1.2016年1月1日至2016年1月25日期间521.09元（115000元×6.525%÷360天×25天）；2.2016年1月26日至2017年7月6日期间8613元（90000元×6.525%÷360天×528天）；3.2017年7月7日至2019年3月28日期间4567.5元（40000×6.525%÷360天×630天）。故至2019年3月28日止，康新良、马顺秋需向塔山公司支付所欠购房款本金115000元及逾期付款违约金13701.59元，现其仅支付了115000元，尚欠违约金13701.59元未付，其行为构成违约，应按协议及承诺书的约定承担相应的违约责任。对于塔山公司提出的先息后本的主张，因塔山公司在收取康新良、马顺秋支付的115000元购房款时未明确是收取的本金还是利息，且塔山公司向康新良、马顺秋出具的三张收据上注明的收款事由均为“还3、4栋1411号借款”，在《借款协议》中双方也未明确约定逾期付款违约金（利息）应当优先于本金支付，故本院对康新良、马顺秋已经支付给塔山公司的115000元款项认定为购房款本金，故至2019年3月28日止其所欠的购房款本金已经全部支付完毕，从2019年3月29日开始不再计算逾期付款违约金。塔山公司2018年6月4日将涉案房屋交付给康新良、马顺秋，至今未协助康新良、马顺秋办理房屋产权证，根据塔山公司提交的《不予行政许可决定书》、《行政复议决定书》、《建设工程规划许可证》可以看出，塔山公司确因规划原因导致工程延期，根据原、被告双方签订的合同补充条款“合同约定甲方办理房屋所有权证、土地所有权证如因政府职能部门的原因导致办理逾期，甲方不承担逾期的违约责任”的约定，塔山公司对规划部门原因导致延期的时间内不需要承担逾期办证的违约责任。另，根据承诺书中“在借款本息（注：实为所欠购房款本息）未归还完毕之前，出借人有权不交付该房屋，不办理该房屋的权属登记。由此造成的责任均由自身承担，出借人不承担任何责任。”的约定，因康新良、马顺秋未按约支付完所欠塔山公司的购房款本息，塔山公司可不向其交付房屋，并不办理权属登记，因此塔山公司也无需承担相应的违约责任。故本院对于本诉原告要求本诉被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任的诉请均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）康新良、马顺秋的全部本诉请求；二、原告（反诉被告）康新良、马顺秋于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲塔山房地产开发有限公司支付逾期支付购房款的利息13701.59元；三、驳回被告（反诉原告）株洲塔山房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2863元，减半收取计1432元，由原告（反诉被告）康新良、马顺秋负担；反诉案件受理费894元，减半收取计447元，由原告（反诉被告）康新良、马顺秋负担71元，由被告（反诉原告）株洲塔山房地产开发有限公司负担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇一九年九月二十六日法官助理张青书记员宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。