四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初797号 原告：孙玮洁，女，1998年1月28日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：何春莲，四川印诺律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：傅建群，四川印诺律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：路漫，女，1981年6月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：闫文平，四川和普律师事务所律师，特别授权代理人。 原告孙玮洁与被告路漫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日正式立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙玮洁及其委托诉讼代理人何春英、傅建群，被告路漫及其委托诉讼代理人闫文平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告孙玮洁向本院提出的诉讼请求为：1、原被告双方解除《房地产居间买卖合同》；2、被告向原告支付违约金10.4万元；3、被告向原告赔偿居间服务费2万元；4、被告承担本案诉讼费等实现债权费用。其事实与理由为：2017年5月30日被告在成都广厦居房地产经纪有限公司的居间下与原告签订《房地产居间买卖合同》，约定被告向原告出售位于成都市高新区合作路89号30幢1单元17层1705号房屋，总价款52万元。被告在该合同第十条备注“甲方承诺已获得产权人同意合法销售此房屋签订本合同，办理相关业务，若因承诺不实，一切责任由甲方承担并赔付乙方、丙方损失”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房定金5万元，其后被告按照合同约定办理过户手续，经原告及第三人催促其履行合同义务后，至今仍未办理过户手续。被告拒不履行合同义务的行为，已经严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益诉至本院。 被告路漫辩称：1、被告不是案涉合同相对方，更不是案涉房屋的所有人，没有权利处分案涉房屋，案外人路平不予进行追认，故案涉合同系无效合同，对原被告双方不发生任何法律效力；2、居间费是另外的居间法律关系，与本案没有关联性；3、根据合同约定原告仅应向居间方支付居间费10,400元，但原告诉求的居间费却是2万元，明显是自相矛盾，原告也未举证证明其实际向居间方支付了2万元的居间费；4、原告作为具备完全民事行为能力的交易人，在明知被告的授权委托书无效、无卖房权利的情况下依然订立案涉合同，原告没有尽到必要的审慎和注意义务，原告本身具有重大过错；5、居间方作为专业中介方明知被告的授权委托书无效、没有卖房权利，依法促成双方交易，存在重大过错，应追加居间方为本案被告；6、被告已向原告退还定金，原告未举证证明其有任何损失，原告再主张违约金10.4万元，无事实及法律依据；综上，应当依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明： 2017年5月30日，被告路漫以案外人路平名义（卖方、甲方）与原告孙玮洁（买方、乙方）及案外人成都广厦居房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房地产居间买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方位于成都市高新区房屋，房屋用途为住宅，备案合同号ＣＤ0400373，建筑面积70.84㎡，房屋总价款为52万元；该房屋尚未取得产权，甲方承诺在签订合同三个工作日内向开发商申请自办产权待开发商通知可领取资料后领取并办理；付款方式及期限：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金5万元；首付款15万元乙方在房屋过户递件成功当日内支付给甲方；尾款32万元乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付给甲方；甲乙双方应在甲方取得产权证后7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，贷款金额32万元；丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲方取得产权证且乙方贷款审批通过10个工作日内前往房产交易中心办理过户手续；甲乙双方同意于房管局过户递件成功后1个工作日内办理房屋交割，并由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续；本合同签订时，甲方向丙方支付居间服务费5000元，乙方向丙方支付居间服务费104000元，签署本合同后，若甲乙双方任何一方未违约，致使该房屋未能依合同约定买入或卖出，丙方不退还本合同项下居间服务费，违约一方须赔偿守约方已支出的居间服务费并承担本合同约定之违约责任。该合同第七条违约责任条款约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定期限办理过户、贷款、交房、付款、查档、还款、注销等事宜，均视为违约，每逾期1日，违约方向守约方支付房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方书面通知违约方后，有权单方面解除本合同，违约方应向守约方支付房屋总价20%的违约金，并承担其他违约责任。该合同第十条手写约定：1、甲方承诺已获得产权人同意合法销售此房屋签订本合同办理相关业务，若因承诺不实，一切责任由甲方承担并赔付乙方、丙方损失；2、甲乙双方协商一致，签合同当天支付3万元定金，剩余2万元定金于10个工作日内支付甲方；3、签订本合同时，该房的不动产权证开发商正在办理中，甲方尚未取得，该情况甲乙双方均已知晓，均同意待不动产权证办理下来之后，双方再办理贷款和过户手续。被告路漫在该合同甲方处代案外人路平签名捺印，原告在乙方处签名捺印，案外人成都广厦居房地产经纪有限公司在丙方处加盖其合同专用章。 另查明，路平1952年3月28日出生，系路漫之母。 被告路漫陈述其代签案涉合同前未征询过其母亲关于是否同意出售案涉房屋的意见，庭审过程中，路平也向本院出具《说明》表示拒绝追认原被告及居间方签订的前述《房地产居间买卖合同》。 2017年5月30日，原告向被告路漫支付了购房定金5万元，被告路漫当天向原告出具了该款的收条。2018年7月6日，被告路漫将该定金5万元转账给了原告指定的收款人肖妍，全额向原告退还了该定金。 2017年5月30日，原告向案外人成都广厦居房地产经纪有限公司支付了2万元居间服务费，案外人成都广厦居房地产经纪有限公司于当天向原告出具该款的收款收据予以确认。 另查明，2015年5月24日，被告路漫代理其母亲路平与开发商成都龙湖锦鸿置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同载明买受人为路平，被告路漫代其母亲路平在该合同买受人处签名。 原被告签订案涉房屋买卖合同时，开发商已交房，案涉房屋现尚未办理产权证。 以上事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告举证的《房地产居间买卖合同》、《商品房买卖合同》、居间服务费收据、定金收条及被告举证的说明等证据在卷佐证。 本院认为，关于路漫以路平名义签订的《房屋买卖合同》是否对路平发生法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，案涉房屋为路平所购买，其对原被告签订的房屋买卖合同不予追认，故被告路漫以路平名义与原告签订的《房屋买卖合同》对路平不发生法律效力，对路平不具有法律拘束力，但该合同由被告直接签订，故应对被告直接产生相应的法律效力，应由被告路漫承担相应的合同责任。被告路漫因其母亲不同意出售案涉房屋原因，无法履行案涉房屋买卖合同，原告要求解除双方签订的案涉房屋买卖合同，本院予以支持。因被告于2018年7月6日向原告退还了案涉房屋的定金，原告予以接受，说明双方此时实际已达成不再履行该合同的合意，故案涉房屋买卖合同于此时已解除。 对于原告主张被告承担违约金104,000元的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，被告路漫曾在合同中承诺已取得产权人同意出售案涉房屋，但最终因其母亲不同意出售案涉房屋原因，被告路漫无法履行案涉房屋买卖合同，有违诚实信用原则，其应对原告承担合同约定的违约责任。但考虑到原告在明知涉案房屋系被告母亲所购买，未向被告母亲核实意见，在未见合法有效的委托授权卖房手续的情况下，轻信被告承诺，与被告签订案涉房屋买卖合同，原告未尽到必要审慎注意义务，具有一定的过错。本院综合考虑原被告双方过错程度及成都市区二手房价普通上涨导致原告另行替代性购买负担的加剧，本院酌情确定被告支付给原告违约金90,000元。 对于原告主张被告承担居间服务费20,000元的诉请，案涉合同约定“若甲乙双方任何一方未违约，致使该房屋未能依合同约定买入或卖出，丙方不退还本合同项下居间服务费，违约一方须赔偿守约方已支出的居间服务费并承担本合同约定之违约责任。”前文已论述，该合同因被告原因而解除，导致原告无法完成购房，故根据该约定，被告应承担原告支出的中介服务费。根据原被告合同约定，原告应承担的中介服务费为10,400元，而原告实际支付给该居间方的中介费为2万元，多余的费用原告主张系应居间方要求帮被告垫付的中介费，被告对此不予认可，对此本院认为，原告超出合同约定支付中介费，已超出被告所能预见的原告支付中介费范畴，被告对此无法预见，原告也未举证证明其受被告委托而为其垫付中介费，故本院仅在案涉合同约定应由原告承担的中介服务费10,400元范围内支持原告的中介费主张，原告主张的其余中介费本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告孙玮洁与被告路漫签订的《房地产居间买卖合同》于2018年7月6日解除； 二、被告路漫于本判决生效之日起十日内向原告孙玮洁支付违约金90,000元； 三、被告路漫于本判决生效之日起十日内向原告孙玮洁赔偿居间服务费10,400元； 四、驳回原告孙玮洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4,500元，由被告路漫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年九月十六日 书记员 舒清茏