云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初818号原告：张飞飞，男，1987年10月14日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张飞飞与被告云南怡道置业有限公司（以下简称怡道置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告张飞飞、被告怡道置业公司的委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张飞飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告怡道置业公司支付其自2019年1月1日起至2019年4月1日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金900元，自2019年4月2日起至顺利交房前一日的违约金按照每日20元标准计算支付；2.判令被告继续全面履行双方签订的《商品房预售合同》，将房屋单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，被告怡道置业公司取得位于玉溪市江川区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权，开发“云福山居”楼盘。被告取得商品房预售许可后，其与被告协商购买了该楼盘一期D20幢15层D20-1501号商品房，双方于2018年1月19日签订《商品房买卖合同（预售）合同编号为201802110034》，并于同年2月11日办理了商品房买卖合同备案登记手续，该合同约定交房时间为2018年12月31日，但交房期限届满后，被告未按合同第九条约定提供建设工程竣工验收备案证明文件，且该套商品房至今未达到合同附件六约定的标准，即将合同约定的铝合金双层中空玻璃窗更换为铝合金单层玻璃窗。为此，其多次找被告协商，要求严格全面履行合同或给予经济赔偿，但被告不予理会，现逾期交房近6个月。综上所述，被告未全面履行合同已构成违约，应承担相应的违约责任并继续履行合同，故其向法院提起诉讼，望判如所请。被告怡道置业公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：1.原告的两项诉讼请求分别属于债权请求和物权请求，属不同的法律关系，不应在本案中一并处理；2.其公司开发建设的商品房已于2018年12月28日经验收合格，并已按合同约定向原告履行了交房义务，其公司交房时未取得竣工验收备案证明，是因小区入住率未达到相关要求所致，不是其公司的过错，其不存在逾期交房的违约行为；3.其公司开发建设的一期商品房窗子均是按单层玻璃设计，采用双层中空玻璃窗仅是临街一侧的别墅，因此，合同中约定的高层商品房采用双层中空玻璃窗是重大误解，不是其公司的真实意思表示。当事人围绕诉讼请求或答辩主张均依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方对所提交证据的真实性、合法性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告怡道置业公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年1月19日，原告张飞飞作为商品房买受人与被告怡道置业公司作为商品房出卖人签订了合同编号为201802110034的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于玉溪市江川区城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号预售商品房；该房屋套内建筑面积为134.11平方米，分摊共有建筑面积为34.59平方米，合计建筑面积为168.7平方米，单价为每平方米4314.3元，该房屋的总价款为727822元；原告于合同签订日前向被告支付首期购房总价款的31%计227822元，余款500000元则由原告向玉溪市江川区农村信用合作联社营业部申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达原告；原告逾期付款或逾期接房的，逾期未超过90日的，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；该合同附件五“怡道.云福山居一期高层交房标准”第七项约定：窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）。合同签订后，2018年2月11日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道.云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第xx号，施工许可证号为玉江建许字编号xx，商品房预售许可证号为预许江政字（xx）号。原告按约向被告支付了全部购房款。2018年12月22日，“怡道.云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年1月7日，被告将“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号商品房交付给原告。后原告以被告逾期交房、所交付房屋的窗子不符合合同约定标准为由，向本院提起诉讼。庭审中，经本院向被告释明，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，请求法院酌情予以调整，原告则认为其主张的违约金是根据合同约定的标准计算的，应不予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告怡道置业公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于被告是否存在逾期交房违约行为及所交付的房屋配套设施是否符合约定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，被告应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，被告虽已于2019年1月7日将房屋交付原告，但被告已违反合同约定的条件和期限履行交房行为，已构成违约，应向原告承担支付违约金的民事责任，即按合同约定的违约金计算标准自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止（10元/天×79天=790元）。被告认为其公司交房时未取得竣工验收备案证明，是因小区入住率未达到相关要求所致，不是其公司的过错，不存在违约行为及请求调低违约金计算标准的主张，与本案事实和法律不符，本院不予支持。另外，被告交付给原告的商品房窗子系采用单层铝合金玻璃，与双方在合同附件五中约定的“窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”不符，系被告履行合同义务不符合约定的违约行为，现原告主张要求予以更换，符合本案的事实及法律规定，本院予以支持。被告辩解其公司开发建设的一期商品房窗子均是按单层玻璃设计并已经验收合格，采用双层中空玻璃窗仅是临街一侧的别墅，合同对此约定的内容系重大误解，不是其公司的真实意思表示的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付其自2019年1月1日起至2019年4月1日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金900元，自2019年4月2日起至顺利交房前一日的违约金按照每日20元标准计算支付的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持自2019年1月1日起计算至2019年3月20日止（10元/天×79天=790元）；要求被告继续全面履行合同，将房屋单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张飞飞自2019年1月1日起至2019年3月20日止按每日10元标准计算的逾期交房违约金790元；二、被告云南怡道置业有限公司于本判决生效之日起30日内将已交付给原告的“怡道.云福山居”一期D20幢15层D20-1501号房屋窗子更换为铝合金双层中空玻璃窗；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  靳国磊二〇一九年九月六日书记员  李思蓉