广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26336号原告：广州越展资产经营管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码A。法定代表人：陈帜强，执行董事。委托代理人：陈倩青、陈晓煌，均系该司职员。被告：深圳市前海众铸投资管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码9。法定代表人：杨忠建，执行董事。被告：杨忠建，男，1985年1月11日出生，汉族，住陕西省略阳县。原告广州越展资产经营管理有限公司（下简称越展公司）诉被告深圳市前海众铸投资管理有限公司（下简称众铸公司）、杨忠建租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告越展公司的委托代理人陈倩青到庭参加了诉讼；被告众铸公司、杨忠建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越展公司诉称：原告与被告众铸公司于2018年2月20日签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定由被告众铸公司租赁原告位于广州市天河区4号802、803房的房地产，租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日，被告众铸公司应在每月10日前缴纳当月租金，2018年2月1日至2019年1月31日期间的月租金为23934元；被告众铸公司须在2018年9月30日前向原告缴纳合同保证金，否则原告有权单方解除合同、收回租赁物；被告众铸公司须支付三个月的当期租金；被告众铸公司逾期支付租金及其他费用，每逾期一日按欠款金额千分之一的标准向原告支付违约金，且没收保证金；被告众铸公司应当在合同解除当日向原告交还租赁物，被告众铸公司未按照约定交还租赁物，则原告有权收回租赁物，租赁物内一切动产视为被告众铸公司放弃所有权，原告有权搬离并处置，且被告众铸公司应按合同最后期日租金单价标准的两倍计付场地占用费。被告众铸公司无故拖欠原告2018年2月起的租金，同时未按合同约定缴纳保证金，原告多番催收未果。2018年10月15日，原告向被告众铸公司发出《律师函》，要求解除合同、被告众铸公司结清欠费及交还租赁物。后原告与被告众铸公司的负责人员沟通，为了减少原告的损失，原告要求被告众铸公司尽快搬走租赁物内的物品，并将租赁物交还给原告，被告众铸公司于2018年10月24日腾空租赁物并由原告收回，但双方没有办理书面的交接手续。另，经原告核查发现，被告众铸公司的注册资本为5000000元，其中，被告杨忠建的认缴注册资本为4500000元，目前尚未实缴。原告认为，被告众铸公司的行为严重违反合同约定，造成原告重大利益损失且该损失正在持续扩大。被告众铸公司应依约结清所欠费用、支付违约金。被告杨忠建应在未出资范围内对被告众铸公司承担补充赔偿责任。现原告依据法律规定及双方约定提起诉讼，请求法院判令：一、确认原告与被告众铸公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2018年10月16日解除；二、被告众铸公司立即支付自2018年2月1日起至2018年10月22日止拖欠的租金208457.42元；三、被告众铸公司支付违约金71802元；四、被告众铸公司立即支付租赁保证金71802元；五、被告众铸公司承担诉讼费；六、被告杨忠建在未出资范围内对上述支付请求承担补充赔偿责任。被告众铸公司、杨忠建均未答辩。经审理查明：2018年2月20日，越展公司（出租人/甲方）与众铸公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将广州市天河区4号802、803房（下简称案涉房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积204.56平方米；租赁期限为2018年2月1日至2020年1月31日，其中，2018年2月1日至2019年1月31日期间的月租金额为23934元，2019年2月1日至2020年1月31日期间的月租金额为25131元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按一次性付款方式缴付当月租金给甲方；乙方向甲方交纳71802元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方或抵偿拖欠租金；双方通讯地址已约定在本合同内，双方有关租赁的往来函件应以约定地址为依据，租赁往来函件送达方式可选择当面送达、邮寄送达或留置送达（即将信函置于该房产适当位置后满7日）等方式之一，均视为有效送达；本合同自双方签字之日起生效，合同未尽事宜双方可签订补充协议，补充协议条款与本合同条款有矛盾的，应以补充协议为准等。2018年2月20日，越展公司（出租人/甲方）与众铸公司（承租人/乙方）还签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定乙方须在2018年9月30日前向甲方缴纳合同保证金，否则甲方有权单方面解除合同、切断水电、收回租赁物，并要求乙方支付三个月的当期租金作为违约金；乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按欠款金额的千分之一的标准计算违约金;乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，切断水电，收回租赁物，保证金作为违约金不予退还：（1）逾期支付租金及其他费用超过30天的；……（10）乙方违反合同及本协议的约定，经甲方书面提出后超过30天乙方未予纠正的；乙方应当在合同解除或终止的当天向甲方交还租赁物；乙方逾期交还租赁物的，甲方有权要求乙方按照合同最后期日租金单价标准的两倍每日向甲方支付场地占用费，计算至乙方实际把租赁物交还甲方为止；如本补充协议的约定与合同内容相抵触的，以本补充协议约定为准等。2018年2月20日，越展公司与众铸公司签署了《交付使用确认书》，确认越展公司已将符合约定的案涉房屋交付给众铸公司使用。2018年10月15日，越展公司委托北京市岳成（广州）律师事务所向众铸公司邮寄送达《律师函》，内容为众铸公司未按《租赁合同》《补充协议》的约定向越展公司支付保证金和租金274854.97元，其中保证金71802元，从2018年2月暂计至2018年10月15日的租金203052.97元；由于众铸公司严重逾期拖欠租金及保证金，越展公司有权根据《补充协议》的约定要求众铸公司支付违约金98919元；越展公司多次进行口头甚至书面的催促，但众铸公司仍未支付；为防止越展公司权益继续受损，越展公司现依据合同约定行使单方解除权，自本函件发出之日即2018年10月15日起，众铸公司与越展公司之间的《租赁合同》《补充协议》正式解除等。上述《律师函》分别以案涉房屋、众铸公司的工商注册地址（即《租赁合同》中众铸公司的通讯地址）为收件人地址寄出，两份邮件均于2018年10月18日被退回。现越展公司提起诉讼，要求确认其与众铸公司签订的《租赁合同》《补充协议》已于2018年10月16日解除，并要求众铸公司支付拖欠的租金、租赁保证金及违约金等。诉讼过程中，越展公司主张其与众铸公司虽然是在2018年2月20日签署《交付使用确认书》，但实际上其于2018年2月1日就将案涉房屋交付给众铸公司作办公场所使用；众铸公司未向其支付过任何款项构成严重违约，遂其于2018年10月15日向众铸公司发出《律师函》要求解除合同，故双方之间的合同已于2018年10月16日解除；众铸公司于2018年10月24日腾空场地并由其收回案涉房屋，但双方未办理书面交接手续。另，越展公司主张众铸公司的注册资本为5000000元，杨忠建作为众铸公司的股东，其认缴出资额为4500000元，但其目前尚未实缴注册资本，故杨忠建应在未出资范围内承担补充赔偿责任，并提交了众铸公司的企业信用信息公示报告（网上打印件，显示众铸公司的类型为有限责任公司，股东为张若薇、杨忠建）作为证据。本院认为：越展公司与众铸公司签订的《租赁合同》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。越展公司作为出租人已将案涉房屋交付给众铸公司使用，众铸公司作为承租人应按约定支付租金等款项。根据合同约定，众铸公司须在2018年9月30日前向越展公司缴纳合同保证金，并应在每月的第10日前按一次性付款方式缴付当月租金给越展公司。越展公司主张众铸公司并未按照上述约定向其支付过任何款项，众铸公司作为付款义务人，依法应提供证据证明其支付款项的情况，但其经本院合法传唤未到庭参加诉讼、未提供证据证明其支付款项的情况，其依法应承担举证不能的法律责任，故本院对越展公司的上述主张予以采信。众铸公司未支付上述款项的行为已违反了合同约定，越展公司于2018年10月15日向众铸公司发出《律师函》要求解除合同，该行为符合法律规定及合同约定。越展公司按照《租赁合同》约定的地址向众铸公司邮寄发出《律师函》，该邮件于2018年10月18日被退回，该《律师函》应视为于该日送达众铸公司，因此，现越展公司要求确认《租赁合同》《补充协议》已解除的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，但解除日期应为2018年10月18日，本院对此予以调整。越展公司主张众铸公司于2018年10月24日腾空场地并由其收回案涉房屋，众铸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼并提供证据予以反驳，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对越展公司的上述主张予以采信。因此，众铸公司应向众铸公司支付2018年2月1日至2018年10月24日期间的租金，现越展公司要求众铸公司支付自2018年2月1日起至2018年10月22日止拖欠的租金208457.42元（23934元/月×8月+23934元/月×22/31月）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《补充协议》约定，众铸公司须在2018年9月30日前向越展公司缴纳合同保证金，否则越展公司有权单方面解除合同、切断水电、收回租赁物，并要求众铸公司支付三个月的当期租金作为违约金。上述合同保证金的性质是作为对众铸公司在合同履行过程中依约履行义务的保证，但由于《租赁合同》《补充协议》已解除，在此情况下，越展公司要求众铸公司支付上述合同保证金71802元的诉讼请求已缺乏依据，本院不予支持。但是，由于《租赁合同》《补充协议》是因为众铸公司拖欠合同保证金、租金的责任而解除，故越展公司根据上述合同约定而要求众铸公司支付三个月的当期租金（即71802元）的违约金的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。本案为租赁合同纠纷，越展公司主张杨忠建对众铸公司未出资，要求杨忠建在未出资范围内对众铸公司应承担的责任承担补充赔偿责任，该主张与本案属于不同法律关系，本案对此不予审处，越展公司可另循法律途径解决。众铸公司、杨忠建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州越展资产经营管理有限公司与被告深圳市前海众铸投资管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2018年10月18日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳市前海众铸投资管理有限公司向原告广州越展资产经营管理有限公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年10月22日期间的租金208457.42元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳市前海众铸投资管理有限公司向原告广州越展资产经营管理有限公司支付违约金71802元；四、驳回原告广州越展资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6910元，由原告广州越展资产经营管理有限公司负担1410元、被告深圳市前海众铸投资管理有限公司负担5500元；保全费2390元，由原告广州越展资产经营管理有限公司负担490元、被告深圳市前海众铸投资管理有限公司负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  李小伍人民陪审员  康国安二〇一九年九月四日书 记 员  何靖文黄谱兰