海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初1612号   原告:王巨银，男，1954年6月7日出生，汉族，住海口市。   被告：张儒杰，男，1965年8月10日出生，汉族，住海口市。   被告：张儒雄，男，1969年3月10日出生，汉族，住所地海南省海口市。   被告：张儒俊，男，1964年10月5日出生，汉族，住所地海南省海口市。   被告：林惠梅，女，1948年7月9日出生，汉族，住所地海南省海口市。   原告王巨银与被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王巨银到庭参加诉讼，被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王巨银向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于海口市××区的雅居园1105房［产权证号为：HK338952］过户到原告名下；2、判决原告与被告张儒杰签订的（海口市××区的雅居园1105房［产权证号为：HK338952］）《购房协议》是有效的。被告张儒杰应该赔偿原告付出的超出《购房协议》总价款104354元；3、被告张儒杰承担本案的诉讼费用。   事实与理由：2012年8月26日，原告通过经由被告授权的“我爱我家”房地产中介公司向被告张儒杰购买位于××区的雅居园1105房［产权证号为：HK338952］（注：该房屋共有人有张儒雄、张儒俊、林惠梅，张儒雄、张儒俊、林惠梅委托张儒杰全权处理房屋买卖事宜，已办公证），并与被告张儒杰签订《购房协议》。协议约定：房屋建筑面积为95.09平方米，房屋总价为399378元；定于2012年9月30日前签订《房地产买卖契约》，依约支付购房首付款；乙方交纳首付款后3日内被告将房屋交付给原告使用。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告于2012年9月5日通过银行转账付给被告张儒杰购房首付款199378元。2012年10月被告将该房屋交付给原告装修使用，原告于2013年9月入住至今。入住后原告得知：琼山区法院在申请执行人符汉光与被执行人张儒杰、廖宝岛民间借贷一案中，于2012年8月22日作出（2012）琼山执字第336-1号执行裁定书，裁定查封登记在被执行人张儒杰（共有人有张儒雄、张儒俊、林惠梅）名下位于海口市××区的雅居园1105房［产权证号为：HK338952］等房，于8月24日将（2012）琼山执字第336-1号执行裁定书及协助执行通知书送达海口市住房城乡建设局，于同年9月28日将上述裁定书送达给被执行人张儒杰。因被执行人与申请执行人债务纠纷，导致雅居园1105房被查封，被告无法按照《购房协议》约定将该房屋过户给原告。2013年至2017年间，原告及家人多次到琼山区法院执行局接受协调、做询问笔录，希望早日完成房屋过户。2018年2月5日，在琼山区法院执行局法官的调解下，原告与被告张儒杰达成一致意见，原告以508732元（注：此价格为2016年琼山区法院对该房的评估价）的价格来与被告进行房屋交易，扣除原告2012年已交付的199378元购房首付款外，原告将剩余房款309354元汇入琼山区法院银行账户，法院负责对雅居园1105房进行解封并协调原、被告双方在2018年3月2日（农历元宵节）后完成过户事宜。2018年2月7日，原告按约定将剩余房款309354元汇入琼山区法院银行账户。2018年3月2日（农历元宵节）后，原告及法院多次与被告张儒杰协调，定于同年3月14日前往海口市政务中心服务窗口办理过户手续，同行的还有雅居园1103房、1102房（注：此两户也与1105房情况类似，也经法院调解与被告达成过户意向）。在原告及1103房、1102房房主已抵达政务中心，琼山区法院的法官已在前往解封房屋的路上之时，被告张儒杰才提出房产证不在其手中，根本过不了户，3月23日在法官的协调下定于3月26日下午去政务中心办理过户，结果被告张儒杰再次失约。至2018年11月26日在法官的协调下被告张儒杰同意去政务中心办理过户，法院已解除对1105房的查封。结果被告张儒杰因委托原因再次失约。2018年12月至今原告多次与被告张儒杰电话联系，被告拒不接电话，也不回短信。原告认为：原告与被告张儒杰所签订的《购房协议》是合法有效的。双方均在不知被查封的情况下签订协议。原告从2013年9月入住至今，已实际占用该房。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占用该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”。原告已按照法院作出的评估价全额向法院支付了余款。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《购房协议书》、海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证、中国光大银行个人转付回单、中国光大银行对私活期账户对账单、海南省代管款押金保证金专用票据、涉诉房产居住的物业水电费的收款收据（2013年8月29日至2018年3月25日）、不动产登记信息查询情况说明，以及本院依职权从（2017）琼0107执恢257号案中调取的2份协助执行通知书、承诺书、2份执行裁定书、询问笔录、2份送达回证；从（2019）琼0107民初193号案中调取的公证书、张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅4人的身份信息及授权委托书，以上证据经本院审查，对上述证据的真实性予以认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年3月14日，海口市琼山区顺民街127号一幢15层楼房登记在被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅名下，房屋所有权证号为海口市房权证海房字第XXXX号。2011年6月21日，被告张儒雄及其配偶黄海源、张儒俊及其配偶王燕芳、林惠梅及其配偶张德聪、张儒杰及其配偶蔡永莉在海南省海口市椰城公证处共同出具一份《委托书》，载明：张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅及其配偶是位于海口市××区一幢房地产[房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号，土地证号：琼山籍国用（2001）字第01-01861号、琼山籍国用（2001）字第01-01860号]的产权共有人，现我们全权委托张儒杰为我们的代理人，并以我们的名义全权代为办理上述房地产的分户、分证并领取该证的一切相关手续；代为签订房地产转让合同、收取售房款等一切相关费用等。海南省海口市椰城公证处对上述《委托书》进行了公证[（2011）椰城证内字第896号公证书]。2012年3月28日，涉案房屋海口市琼山区顺民街127号第十一层1105房登记在被告张儒雄、张儒俊、林惠梅、张儒杰名下。   2012年8月26日，张儒杰作为甲方与王巨银作为乙方签订《购房协议书》，约定：乙方向甲方购买位于海口市××区房，建筑面积95.09平方米。房地产总价款为399378元，过户过程中所产生的相关税费及中介代理费由买卖双方各自承担；签订《购房协议书》和《房地产买卖契约》当日，乙方支付首期房款199378元，过户所需税、费共计17151元待办理完税前支付给中介方，余款200000元由乙方向银行申请按揭贷款。双方定于2012年9月30日之前签订《房地产买卖契约》，于乙方交纳购房首付款后银行审批通过后3日内将上述房产交给乙方使用，于银行放款给甲方后次日起3日内将上述房产的产权过户给乙方。协议签订后，原告于2012年9月5日通过银行转账向张儒杰支付首付款199378元，2012年10月，被告向原告交付1105房。原告对房屋进行装修后于2013年9月29日入住，但被告未依约为原告办理产权过户手续，原告也未支付购房余款。   本院在执行被告张儒杰作为被执行人的系列案件中，查封了被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅名下位于海口市××区包括涉案1105房在内的17套房产，经本院委托评估机构进行评估，1105房评估价为508732元。2015年6月10日，张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅向本院出具《承诺书》，同意本院对上述查封房产进行处置，所得价款全部用于优先支付张儒杰作为被执行人的在本院系列执行案件的相关款项后，剩余部分再返还给四位共有人。因王巨银提出执行异议，2018年2月4日，本院组织王巨银与张儒杰进行询问，原告王巨银表示愿意按评估价购买涉案1105房屋，扣除已交房款199378元，余款309354元于2018年2月11日前汇入本院账户，张儒杰亦表示同意王巨银将购房余款交到法院用于偿还张儒杰所欠债务。双方均在询问笔录上签名确认。2018年2月7日，原告将1105房购房余款309354元汇入本院账户，本院解除1105房的查封后，被告仍未将1105房的不动产权过户至原告名下。原告遂于2019年3月6日提起本案诉讼。   本院认为，位于海口市××区房的房产（房屋所有权证号为海口市房权证海房字第XXXX号）登记在被告张儒雄、张儒俊、林惠梅、张儒杰名下，属于四被告共同共有。2011年6月21日，被告张儒雄、张儒俊、林惠梅及其配偶签署《委托书》，委托张儒杰全权办理顺民街127号房屋的分户、分证及签订房地产转让合同、收取售房款、办理过户等相关手续。2012年3月28日，涉案顺民街127号第十一层1105房从总证中分户，其不动产权证证号为HXXXX号，仍登记在四被告名下。被告张儒杰经其他共有人即被告张儒雄、张儒俊、林惠梅的授权，以其个人名义于2012年8月26日与原告王巨银签订的《购房协议书》，以399378元的价格将涉案顺民街127号第十一层1105房转让给原告，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已根据合同约定支付了首付款199378元，被告亦向原告交付了房屋，但被告未按约定为原告办理过户手续，原告也未向被告支付购房余款。后因本院在执行张儒杰作为被执行人的案件过程中查封了涉案1105房，原告于2018年2月4日同意以评估价508732元的价格向本院支付剩余购房款309354元用于偿还张儒杰所欠的债务，张儒杰亦表示同意，视为原、被告对《购房协议书》中的合同价款及付款方式的变更。原告于2018年2月7日向本院支付了309354元，已经履行支付购房款的义务，被告应按照合同约定为原告办理1105房不动产权的过户手续。被告未履行合同义务，已构成违约。原告主张被告将涉案房屋的不动产权过户至原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告同意以评估价508732元的价格向本院支付剩余购房款309354元用于偿还张儒杰所欠的债务，张儒杰亦表示同意，视为原、被告对《购房协议书》中的合同价款及付款方式的变更，现原告仍按照《购房协议书》中约定的价款399378元来要求被告张儒杰返还原告实际支出的差价，于法无据，本院不予支持。   综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：   一、确认原告王巨银与被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅于2012年8月26日签订的《购房协议书》有效；   二、限被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅于本判决生效之日起十五日内协助原告王巨银将位于海口市××区第十一层1105房（不动产权证号：海房字第HXXXX号）的不动产权过户至原告王巨银名下；   三、驳回原告王巨银的其他诉讼请求。   案件受理费8838元，由原告王巨银负担1768元，由被告张儒杰、张儒雄、张儒俊、林惠梅负担7070元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 郭 煊   人民陪审员 张 富   人民陪审员 陈传汉     二Ｏ一九年九月二十六日   法官 助理 蔡慧文   书 记 员 王梦楠   速 录 员 陈文燕   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。   法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。