济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2491号原告：李华军，男，1967年8月7日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：王燕，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。被告：毕思俊，男，1990年3月15日出生，汉族，住济南市章丘区。被告：刘向荣，女，1990年3月8日出生，汉族，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：朱玉华，山东虹日律师事务所律师。原告李华军与被告毕思俊、刘向荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华军及其委托诉讼代理人马东亮，被告毕思俊，被告刘向荣的委托诉讼代理人朱玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李华军向本院提出诉讼请求：1.毕思俊、刘向荣履行双方签订的《房屋买卖合同》，为济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房产解除银行抵押，缴纳契税等税费，办理不动产登记证并过户至李华军名下；2.毕思俊、刘向荣支付李华军违约金30万元，律师费17900元并承担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，李华军明确第一项诉讼请求为：毕思俊、刘向荣履行双方签订的《房屋买卖合同》，为济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房产缴纳契税，办理不动产登记证并过户至李华军名下。事实与理由：2018年5月3日，李华军与毕思俊、刘向荣通过中介济南顺祥房产经纪有限公司第三分公司签订了《房屋买卖合同》，约定李华军购买毕思俊、刘向荣坐落于济南市××新区××翡翠××小区（ｂ地块）一期4号楼1-1403的房屋（含1-244号地下室），房价总计100万元。因该房屋进行了网签，尚未办理不动产登记，故双方约定，李华军先支付70万元，剩余30万元办理完毕过户手续2个工作日支付。合同同时约定，毕思俊、刘向荣应当在接到开发商办理办证通知十个工作日内办理银行解除抵押手续，五个工作日内办理完税、缴纳公共维修基金、契税并提供办理不动产证件的相关资料。合同签订后，李华军依约履行了付款义务，毕思俊、刘向荣亦将房屋交付给李华军。2018年9月，开发商通知办理不动产登记手续，但是毕思俊、刘向荣以种种理由开始推脱办理，李华军以及中介方多次催促，毕思俊、刘向荣均未履行义务。为维护合法权益，李华军诉至法院，请求判如所请。毕思俊辩称，李华军确实在其处购买了涉案房屋，当时约定了过户时间，因为房屋贷款没有结清，其给李华军沟通过，请求宽限时间，李华军同意了。后来李华军找其要求过户，其给银行打电话，得知需要还清银行贷款才能过户，但其贷款有逾期，李华军要求其支付违约金，其确实手头紧张。其没有筹集到资金，所以一直未能过户。后来开发商帮其把剩余银行贷款一次性结清了，其需要把开发商的钱三十几万全部还清后，开发商才能给其出具证明办理过户。刘向荣辩称，涉案房屋买卖是毕思俊的个人行为，房款用于其个人经营，未用于夫妻共同生活，其不承担合同责任。《房屋买卖合同》签订后，已将房屋交付李华军，李华军不存在经济损失，约定违约金过高，依法不应支持。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：李华军提交的房屋权属状况信息一份、房款收条四份（复印件）、银行转账记录一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对李华军提交的房屋买卖合同一份，毕思俊、刘向荣对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；2、对李华军提交的关于重汽翡翠雅郡不动产证办理的通知一份（复印件）、微信聊天记录截图30张、招商银行济南分行2019年5月10日出具的证明一份（复印件），毕思俊没有异议，刘向荣称不知情，本院经审查认为，通知及证明虽系复印件，但毕思俊并无异议，且与微信聊天记录能够相互印证，本院对真实性予以认定。3、对李华军提交的律师费发票一份，保全保险费发票一份，毕思俊、刘向荣对真实性无异议，但认为李华军已经占用房屋，诉讼保全没有必要，不同意承担保全费，律师费应由毕思俊承担。本院对真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，毕思俊、刘向荣（甲方）与李华军（乙方）、济南顺祥房产经纪有限公司第三分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：一、甲方自愿出售坐落于济南市××新区××翡翠××小区（Ｂ地块）一期4号楼1-1403的房产给乙方，商品房买卖合同编号销售（字）201622134252，所有权人为毕思俊，共有权人刘向荣，地下室/小房面积7.92平方米（以上内容以商品房买卖合同登记为主；房产如需测绘，面积测大测小不影响成交价格）；附属设施包含：免费过户、维修基金、产权、地下室1-244。二、本合同项下房产及其附属设施的总价款为100万元整。三、乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金15万元。四、乙方于2018年5月20日前将70万元（含定金）存入甲方指定银行账户，剩余房款于过户当日将30万元存入甲方指定账户。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生相关税费：在甲方未办理房产证的前提下，甲方承担：将甲方房产证办理到甲方名下的所有费用，乙方承担：契税、个税、增值税、居间服务费、登记费等将甲方房产过户到乙方名下的所有费用。九、该房产在招商银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在接到开发商通知办证三日起十个工作日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款或自行解决（差额部分甲方自行解决）甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十一、甲方于收到乙方首付款（2018年5月20日前）通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。十二、2、甲、乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）。十三、其他约定事项：7、自甲方接到开发商通知办证之日起五个工作日内办理完税、维修基金和契税的缴纳并将办证所需资料交由开发商或办证代理公司；8、甲方同意，自房屋交接之日起，乙方可自行使用、装修该房屋；9、甲、乙双方过户完毕，甲方同意乙方领取到乙方不动产权证两个工作日内结清尾款。合同签订当日，李华军通过银行账户向毕思俊、刘向荣转账支付定金15万元、房款5万元，后李华军分别于2018年5月10日、2018年5月18日通过银行账户向毕思俊转账支付20万元、30万元，共计支付70万元。毕思俊、刘向荣于2018年5月底向李华军交付了涉案房屋。2018年8月20日，涉案房屋的开发商中国重汽集团房地产开发有限公司客户服务部出具《关于重汽翡翠雅郡不动产证办理的通知》，通知涉案房屋所在的4号楼可于2018年8月22日开始集中办证。李华军通过中介方工作人员多次催促毕思俊、刘向荣解除涉案房屋的银行抵押，缴纳契税等税费，办理不动产登记证书，毕思俊、刘向荣未予办理。2019年5月10日，招商银行股份有限公司济南分行个人信贷业务部出具证明一份，载明“兹证明，2019年5月08日、5月09日，我行分别从中国重汽集团房地产开发有限公司账户：53×××56扣划321317.28元、58.99元（总计：321376.37元），用于代偿我行其担保客户毕思俊名下编号8160815771001的贷款本息321376.37元。该笔贷款现已全部结清。”另查明，毕思俊与刘向荣系夫妻关系。开发商中国重汽集团房地产开发有限公司偿还全部贷款后涉案房屋的原抵押已经解除，济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示，2019年6月3日涉案房屋不存在抵押情况。李华军为解决本次纠纷，委托律师代理本案诉讼，支出律师代理费17900元。李华军向本院提出诉讼保全，本院依法查封毕思俊、刘向荣所有的坐落于济南市××新区××翡翠××小区（Ｂ地块）一期4号楼1-1403的房屋，李华军为此支出诉讼保全保险费1500元。诉讼过程中，李华军主张毕思俊、刘向荣应在接到开发商通知后十个工作日用其先行支付的房款偿还银行贷款，但至今仍未履行上述义务，且在此期间出现恶意断供，存在违约行为。毕思俊、刘向荣认可存在违约事实，但主张违约金约定过高。本院认为，李华军与毕思俊、刘向荣、济南顺祥房产经纪有限公司第三分公司于2018年5月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。刘向荣主张涉案房屋买卖系毕思俊的个人行为，其不承担合同责任，未提交证据予以证实，本院不予采信。李华军已按约定交付了70万元的购房款，毕思俊、刘向荣亦已交付了涉案房屋，本院予以确认。现涉案房屋已无其他查封、抵押及权利异议情况，毕思俊、刘向荣应按合同约定履行。诉讼过程中，毕思俊同意继续履行，同意缴纳契税，同意办理不动产登记并过户至李华军名下，刘向荣同意协助履行，故对李华军要求毕思俊、刘向荣履行双方签订的《房屋买卖合同》，为济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房屋缴纳契税，办理不动产登记证并过户至李华军名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案合同约定，剩余房款于过户当日将30万元存入毕思俊、刘向荣指定账户，另约定，双方过户完毕，毕思俊、刘向荣同意李华军领取到不动产权证两个工作日内结清尾款，为避免诉累，本院一并处理，故毕思俊、刘向荣将涉案房屋不动产登记转移登记至李华军名下后两日内，李华军应支付毕思俊、刘向荣剩余购房款30万元。毕思俊、刘向荣未按照合同约定履行相应的义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。但双方签订的《房屋买卖合同》约定违约方承担合同总房价30%的违约金，明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，该违约金应予适当调整，结合双方合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，本院将李华军主张的违约金酌情予以减少至50000元。李华军要求毕思俊、刘向荣支付律师费17900元，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。李华军要求毕思俊、刘向荣支付诉讼保全保险费1500元，该费用并非因毕思俊、刘向荣违约所致的必然损失，且毕思俊、刘向荣不予认可，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告毕思俊、刘向荣继续履行与原告李华军签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起三十日内为济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房屋缴纳契税并办理房屋不动产权利登记；二、被告毕思俊、刘向荣取得济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房屋不动产权证书后十五日内协助原告李华军将济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房屋的不动产权利转移登记至原告李华军名下；三、原告李华军于被告毕思俊、刘向荣将济南市高新区孙村片区重汽翡翠雅郡小区（b）地块一期4号楼1-1403房屋的不动产权利转移登记至原告李华军名下后两日内支付被告毕思俊、刘向荣剩余购房款300000元；四、被告毕思俊、刘向荣于本判决生效之日起十日内支付原告李华军违约金50000元；五、被告毕思俊、刘向荣于本判决生效之日起十日内支付原告李华军律师费17900元；六、驳回原告李华军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6069元，减半收取计3034.5元，保全费5000元，共计8034.5元，由原告李华军负担2375.5元；由被告毕思俊、刘向荣负担5660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年九月二日书记员 宿盼盼