济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初671号 原告：李杰，男，1968年11月27日出生，汉族，济南睿杰装饰工程有限公司职工，住济南市 委托诉讼代理人：王虎正，北京市京师（济南）律师事务所律师。 被告：山东中润置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码： 法定代表人：边玉军，执行董事兼总经理。 被告：中润物业管理集团有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码： 法定代表人：吴凯，执行董事兼总经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：周长鹏，山东豪才律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张洁，山东豪才律师事务所实习律师。 原告李杰与被告山东中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）、中润物业管理集团有限公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人王虎正，被告中润置业公司、中润物业公司的共同委托诉讼代理人周长鹏、张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令中润置业公司、中润物业公司承担房屋质量问题的维修义务（具体包括以下六项：室内电箱线路短路器无法合闸，对其进行维修；客厅以及卧室插座用电无法正常使用，由空调插座取电，且空调插座无法使用大功率电器，需要对房屋电路进行维修；客厅窗台下60公分处有墙皮脱落，渗水，需要进行维修；次卧北墙有浸水现象，需要进行维修；次卧门装反，无法正常使用，需要进行维修；自交房至今主卧、次卧、书房暖气均不热，需要维修至相关供暖要求）；2.请求依法判令中润置业公司、中润物业公司支付维修费用7200元；3.本案诉讼费用由中润置业公司、中润物业公司承担。事实及理由：2006年9月15日，李杰与中润置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李杰购买中润置业公司位于济南市某某某房产，商品房买卖合同对保修责任、违约责任等作了明确约定；因中润置业公司委托中润物业公司对上述小区提供物业服务，2006年9月1日，李杰与中润物业公司签订《中润世纪城（二期）物业管理合同》，双方约定中润物业公司对中润置业公司承建的房屋负有一年的保修期，保修期间凡因施工原因所引起的质量问题由中润物业公司负责维修。2009年11月11日，李杰与中润物业公司对中润世纪城某某某号房屋验收交接时，发现房屋存在诸多问题（如：主卫地下水管破坏漏水，电线管破损，主卫、客卫卫生间门损坏变形，主卧西墙有裂缝，主卧门口地面不平，客卫、主卧顶子渗水，北次卧渗水，空调口位置不合适导致空调无法安装，北次卧窗户把手不到位等），双方当日在《业主接管验收记录》里对上述问题明确予以记载。李杰入住房屋以后又陆续发现3个卧室和主卫的暖气不热、电路故障、南、北墙体向室内渗水、室内配电箱周围渗水等问题，严重影响正常生活。李杰自交房之日一直要求中润置业公司、中润物业公司履行维修义务，但两公司至今仍未对房屋验收时存在的问题有效解决，其行为已经严重侵害了李杰的合法权益。综上所述，为维护合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至法院，望判如所请。 中润置业公司辩称：1、李杰在交房验收后未申请维修即进行了装修；李杰已要求施工单位对渗水等问题进行了维修，其因自身原因在维修后对维修部位自行改换，其所述质量问题的产生原因无法确定。李杰于2009年11月11日完成交房验收，验收后未曾向我公司申请维修。根据李杰递交的《业主装修申请表》及物业工作人员制作的《装修巡查表》可知，其自2009年11月24日起对房屋进行大面积装修、改造，包括吊顶、暖气片改动、照明线路改造、开凿地面、墙体拆除等，李杰的行为可能造成人为损害。2、保修期间属于除斥期间，超出保修期我公司不承担维修义务。根据我公司提供的《住宅楼质量保证书》约定，“屋面防水、有防水要求的卫生间、房间的外墙保修期限为5年；门窗翘裂、五金件损坏保修期限为1年；电气管线、给排水管道保修期限为2年”。李杰在交房后未向我公司提出维修申请，但我公司仍要求施工单位进行维修。由李杰提供的《维修单》及施工单位与我公司签订的《工程签订单》可证明，李杰提出维修申请后，施工单位及物业公司对相应问题进行维修，我公司已经履行保修期间维修义务；部分问题系在2017年产生，此时已超过保修期限，我公司无维修义务。3、李杰诉讼请求一与诉讼请求二矛盾。其不应既要求我公司承担维修义务同时对其进行损失赔偿；即使李杰在保修期内自行进行了维修，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。综上所述，李杰的诉讼请求无任何事实和法律依据，故请求法院依法判决驳回其诉讼请求。 中润物业公司辩称：我公司非保修义务主体，仅承担协调维修义务，提供维修服务；且李杰应于一年内提出维修申请，超出一年部分我公司提供有偿维修服务。根据《物业管理条例》第三十一条规定，“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”；双方签订的《住宅楼物业管理合同》第七条约定，“保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算。保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修；保修期间，由于业主使用不当或业主自行装修中导致的损坏，物业管理公司不予保修。”其他同中润置业公司的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《商品房买卖合同》一份；2、《中润世纪城（二期）物业管理合同（住宅）》一份；3、业主接管验收记录一份；4、装修验收单一份；5、维修单四份；6、业主装修申请表一份；7、《住宅楼质量保证书》一份。 根据双方当事人提交的证据，结合庭审陈述，本院认定事实如下： 2006年9月1日，李杰与中润物业公司签订《中润世纪城（二期）物业管理合同》，约定李杰交清应缴纳的购房款并办理入住手续及履行相关法律义务后，即为某某某的业主；房屋保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算；保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修。保修内容参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定；保修期间，由于业主使用不当所致的质量问题或业主自行装修中导致的土建结构、安装系统、水电系统、装饰部分的损坏，物业管理公司不予保修。凡这类房屋的维修，费用均由业主承担，物业公司提供有偿服务。 2006年9月15日，李杰与中润置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李杰购买中润置业公司开发的位于济南市某某某号房产。涉案房产交房时，业主接管验收记录上记载有“主卫地下水管破坏、漏水，电线管破损，主卫客卫门损坏变形，主卧西墙有裂缝，主卧门口地面不平，客卫、主卫、主卧顶渗水，次卧渗水，空调位置不合适、无法安装，北次卧窗户把手不到位”的内容。 2010年1月2日，工程部、物服处、工程师、总经理在李杰就涉案房屋的装修验收单上签字，载明装修手续完备、装修项目未超越装修申请范围、房屋主体承重结构未变动、外墙增加设备及安装符合要求、客厅暖气片改动、电路安装位置及走向符合要求、装修预留暖气阀门、活结、放气阀和维修洞等。 中润置业公司提交的工程签证单记载，中润置业公司于2015年12月15日要求施工单位对涉案房产实施了以下维修项目：拆除、更换PVC吊顶；卧室内墙刷乳胶漆；南卧室外做聚氨酯防水两遍、刷乳胶漆；南卧室拆除挑檐保温层；南卧室挑檐新做聚苯板保温层；南卧室挑檐新做一层丙纶、两层JS防水。 2018年11月10日，李杰与案外人郑某某签订施工协议，施工项目包括：拆除原有浴室隔断、洗漱与坐便器间的玻璃隔断和座便器具及其附件；拆除原有地砖、水泥灰、炉渣灰垫层、防水材料层、管线等应拆除项；检查确认渗漏点及其位置，并提出解决方案；重新恢复建设所有拆除项目。施工造价为6200元。郑某某现场渗漏原因查实结果证明记载：漏水点为卫生间地埋自来水管与面盆分支水管处（三通）老化，开焊处漏水。 2019年2月1日，案外人姚某某出具声明，因涉案房屋客厅和卧室电线线路施工费用1000元。 2019年3月13日，我院工作人员至涉案房屋勘察，李杰所述室内电箱线路短路器无法合闸（带漏电）、客厅以及卧室插座用电无法正常使用、客厅窗台下60公分处有墙皮脱落，渗水、次卧北墙有浸水、次卧门装反等问题存在。 2019年5月9日，李杰就涉案房屋质量问题产生的原因及修复费用申请司法鉴定。我院技术室委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司对房屋质量问题产生的原因进行鉴定，2019年8月26日，该鉴定机构向我院出具联系函，认为涉案房屋购房时间为2006年9月15日，建房时间较长，房屋配电箱线路及墙皮脱落、渗水等情况已经不是第一现场，司法鉴定无法进行全过程鉴定，因此房屋质量问题产生的原因无法确认，做退卷处理。我院技术室委托济南万通价格评估有限公司对维修费用进行鉴定，2019年8月28日，该鉴定机构因电联申请人收取鉴定费无果，退回委托。 本院认为，李杰因购买的涉案房屋存在质量问题而要求出卖人承担维修义务，案由应系商品房销售合同纠纷。对李杰提出的室内电箱线路短路器无法合闸（带漏电）、客厅及卧室插座用电无法正常使用的问题，因其提交的装修验收单上有线路改造及铺设的施工内容，故上述问题出现的原因无法认定，对其要求中润置业公司维修的主张，本院不予支持。对李杰提出的客厅窗台下60公分处墙皮脱落、渗水问题，中润置业公司自认2015年12月15日曾要求施工单位进行维修，现该问题仍未解决，中润置业公司应承担继续维修的义务。对李杰提出的次卧北墙渗水问题，因其未提交证据证明系建筑施工原因引起，故对其要求中润置业公司维修的主张，本院不予支持。对李杰提出的次卧门装反的问题，因业主接管验收记录上未有记载，不能证明系建设施工所致，故对其要求中润置业公司维修的主张，本院不予支持。对李杰提出的主卧、次卧、书房暖气不热的问题，因其提交的装修验收单上有“客厅暖气片改动、装修预留暖气阀门、活结、放气阀和维修洞”的内容，故其要求中润置业公司维修无事实与法律依据，本院不予支持。 对李杰主张的其向郑某某支付的6200元，因郑某某渗漏原因查实结果为漏水点为卫生间地埋自来水管与面盆分支水管处（三通）老化，开焊处漏水。故不能证明为中润置业公司所致，李杰要求中润置业公司承担该费用，本院不予支持。 对李杰主张的向姚某某支付的1000元，因系客厅和卧室电线线路施工费用，而李杰未提交证据证明该问题系中润置业公司所致，故对其中润置业公司承担该费用的主张，本院不予支持。 对中润物业公司的责任，本院认为，双方签订的《中润世纪城（二期）物业管理合同》约定房屋保修期为一年，自业主领取房屋钥匙之日起计算；保修期间，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由物业管理公司负责协调维修。保修内容参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定；保修期间，由于业主使用不当所致的质量问题或业主自行装修中导致的土建结构、安装系统、水电系统、装饰部分的损坏，物业管理公司不予保修。故，李杰要求中润物业公司承担维修责任，无合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东中润置业有限公司于本判决生效之日起十日内对原告李杰名下位于济南市某某某号房屋存在的客厅窗台下60公分处墙皮脱落、渗水问题进行修复； 二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由山东中润置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇一九年九月二十四日 书记员  万传玺