山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初85号 原告：滨州开元物业管理有限公司。住所地：滨州市黄河二路以北开元路以西弘大商贸城。 法定代表人：阮祖胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩国强，山东雍徽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑丽丽，山东雍徽律师事务所律师。 被告：邓力，男，1972年6月24日出生，汉族，住滨州市滨城区。 原告滨州开元物业管理有限公司（以下简称开元物业）与被告邓力物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开元物业委托诉讼代理人韩国强、被告邓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开元物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告物业管理费21698.1元及违约金41846.5元（自2017年4月至2018年12月），合计63544.6元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月21日，原被告签订明日星城小区《前期物业管理服务协议》，协议约定由滨州市弘大房地产开发有限公司（以下简称弘大公司）委托原告就被告购买的明日星城小区53号楼301室至314室提供物业服务。物业服务收费标准以业主按期拥有物业的建筑面积缴纳，物业费现定为每月每平方米0.9元，应于每个结算周期到来15日前预先交纳该结算周期的物业服务费用。协议第十四条规定如甲方违反本协议，不按本约定收费标准及时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应交纳费用每日千分之三交纳滞纳金。现被告自2017年4月至2018年12月31日尚欠物业管理费21698.1元。为此，诉至法院，请求依法裁判。 被告邓力辩称，原告主张物业费数额过高，与《前期物业管理服务协议》约定的物业费不一致；违约金无事实与法律依据；原告拒不履行其维修义务，侵害业主居住使用权益；被告在办理交房期间，向原告支付预交管理费20000元。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告开元物业（乙方）与弘大公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于滨州市的明日星城小区提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理等。乙方提供的其他服务包括代收代交有关水、电、暖、垃圾清运处理费等服务。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（参见滨州市普通住宅小区物业服务三级标准）；物业管理区域物业服务费实行包干制：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂按收费标准为每平方米0.3元/月。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在该季度内履行交纳义务。乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，但在合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。 2017年1月21日，被告邓力（甲方）与原告开元物业（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定物业项目为位于滨州市的明日星城住宅、商铺。乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理。乙方按照《滨州市普通住宅小区物业服务等级标准》中三级物业等级标准规定的相应要求提供服务。物业服务期限从本协议签订之日起至按照有关法律法规产生的物业服务企业并完成物业服务交接之日止。物业服务费用方式为物业费加电梯运行费，由业主按其所拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下（暂按，以后随《滨州市住宅物业服务收费管理实施办法》文件执行收费标准）：（1）住宅：0.45/㎡电梯运行费0.45元/㎡（2）商铺：0.5元/㎡。物业服务费的计费时间从通知业主房屋交付之日起计算（业主未按规定时间交房，费用仍需交付）。甲方办理入住手续时预付半年的物业服务费等费用，之后物业服务费用按季度或按半年交纳，甲方应于每个结算周期到来15日前预先交纳该结算周期到来15日前预先交纳该结算周期的物业服务费用。不论甲方房屋是否空置，甲方需全额交纳物业服务费用。甲方违反本协议，不按双方约定的标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应交纳费用每日千分之三交纳滞纳金，甲方承担乙方因追讨欠款所发生的费用（包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等），同时乙方有权停止对甲方的相关服务。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋装饰装修管理服务协议》，约定：甲方为明日星城业主，现进行该房屋的装修。 被告邓力为滨州市明日星城某房产所有权人，建筑面积共计839.07平方米。2017年4月份至2017年12月份，原告按0.5元/平方米收取被告物业费，原告的资质等级为三级。被告邓力自认原告于2019年初向其催要过物业费。 本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方已形成物业服务合同关系。被告邓力作为小区的业主及物业服务的受益人，应该承担相应的物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告自认原告向其催收过物业费，被告已履行催收义务，原告要求被告支付物业费的诉求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告主张的物业费应按照双方合同约定的每月0.5元/平方米计算，即：839.07平方米×0.5元/平方米×21月=8810.23元。原告主张被告应交垃圾费，根据合同约定，原告有代收权，被告应当交纳。参照《滨州市城镇容貌和环境卫生管理办法》收取标准，环境卫生专业单位代扫费标准为0.2元/月/平方米，居民生活垃圾清运处理收费标准为4元/月/人，故被告缴纳垃圾费为：839.07×0.2元×21月+4元×21月=3608.09元。被告提出垃圾费原告无权主张的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。被告提出房屋出现严重质量问题，不应支付物业费的抗辩意见，其未提交有效证据证实其房屋质量问题的具体情况，且房屋因质量问题维修与本案系属不同的法律关系，可另行主张，被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费，对该抗辩意见，本院不予支持。被告提交**签署的20000元收条，经庭审质证，原被告均认可该费用是处理2017年3月份之前的费用，不属于本次诉求范围，与本案无关，对该证据本院不予采信。 关于原告要求被告支付违约金的问题。被告自认2019年初被告向其催收过物业费，原告并未举证证明在此之前其向被告催收过物业费，对其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邓力于本判决生效后十日内支付原告滨州开元物业管理有限公司物业费8810.23元、垃圾费3608.09元，合计12418.32元； 二、驳回原告滨州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1389元，减半收取计695元，由原告滨州开元物业管理有限公司承担556元，被告邓力承担139元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张云霞 二〇一九年九月十八日 法官助理刘玲玲 书记员孙文杰