广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1992号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所：肇庆市高新区大旺大道70号海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914412005745342129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：田青，女，1966年1月13日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告田青商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼，被告田青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告海印又一城向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并涂销以被告名义办理的“肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋1710房”的合同备案登记；2、判令被告向原告支付违约金62000元，并赔偿原告律师费8000元，合计应向原告支付70000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋1710房”，总房款为人民币310000元。上述合同约定被告应以银行按揭付款的方式支付购房款，并明确约定了因未能办理按揭而导致逾期付款的违约责任以及解除合同的条件。上述合同签订后，被告只支付了部分房款，余款虽经原告多次催告，但被告一直未办理银行按揭。之后，原告向被告发出要求被告变更付款方式并付清房款的函，但被告一直未有回复。最终原告向被告发出解除合同并配合涂销合同备案登记的通知，但被告仍然置之不理。被告已构成违约，损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请法院支持诉求。被告提交书面答辩意见辩称：本人于2016年11月经地产公司介绍引领，到肇庆××新区××大道××又一城办公楼售楼处咨询购房事宜。海印又一城周经理当面承诺，只要购房，公司方面可以代办贷款事宜并确保无误。经过协商，处于对他的信任，我交付了首付款，并签了购置“海印又一城办公楼C栋1710房”的合同。遗憾的是，事过已近三年，对方至今没把贷款办理下来，期间多次询问无果，要求退房退款更无答复，如今我却成了被告，真是莫名其妙无法接受。我的答辩请求是，由于肇庆高新区大旺海印又一城商业有限公司违约在先，请其公司立即给我办理退房手续，并退还我首付全款及近三年来的利息，以维护我的合法权益。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋。2.购房发票，证明被告只支付了部分房款。3.关于办理按揭手续的催告函，关于变更付款方式的通知函，关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知，证明由于被告经催告仍未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出解除合同的通知。4、委托合同，5、律师费发票，证据4、5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告未到庭对原告提交的证据进行质证。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2016年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告购买原告开发的位于广东省××新区××大道××又一城办公楼C栋17单元1710房，建筑面积52.05平方米，总价款为叁拾壹万元；银行按揭付款方式：首期款（含定金）160000元于2016年11月3日前支付，余款150000元向按揭银行申请贷款支付；买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第五条约定：“对买卖合同第六条的补充约定：1、选择银行按揭付款方式的，除与出卖人另行协商一致外，买受人应于签订买卖合同当日与银行签订相关的贷款合同，并按银行要求提供应由买受人提供的全部证件资料。2、买受人在签署买卖合同时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理贷款条件。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定。若非因出卖人原因造成银行拒绝发放贷款或最终批准之贷款数额少于买受人申请贷款数额，买受人须在接到出卖人或银行通知之日起十日内，变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款或按银行要求追加支付贷款数额不足部分为首期房款，并与出卖人办妥付款方式变更手续。否则，出卖人有权解除买卖合同，并收取房款总额的20%作为违约金。”第六条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用，买受人应于退房手续办妥后10日内补足。”第十四条约定：“买受人保证在买卖合同中填写的地址和联系方式均为真实有效之联系方式。如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人，否则因此而引致任何邮递错误责任及产生的一切法律后果，概由买受人负责。出卖人按买受人通讯地址寄出相关文件，即视为履行通知义务。出卖人按该联系方式发给买受人的各类电报或挂号邮件均为有效送达之文件。送达时间确定为出卖人以电报发出或挂号邮件寄出后7天（境内）或15天（境外）。”第十五条约定：“如因一方违约或其他原因双方解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间内，配合出卖人办理撤销合同备案、商品房预告登记手续，商品房的《房地产权证》已经办妥的，配合办理商品房过户手续。出卖人在所有手续（包括但不限于撤销合同备案、撤销商品房预告登记、商品房过户等政府部门要求的手续）办妥后30日内退还买受人房款和利息。”双方签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定支付了首期款160000元。2019年1月6日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《关于办理按揭手续的催告函》，该函的主要内容为“敬请阁下于2019年1月12日前备齐办理按揭所需的相关资料，到我司指定的银行办理按揭手续；逾期则视为阁下违约，须根据《商品房买卖合同》承担违约责任并自行承担全部损失。”该邮件于2019年1月7日妥投。19年1月22日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《关于变更付款方式的通知函》，该函主要内容为：“阁下采取按揭付款的方式支付房款，但我司接到银行通知阁下的按揭贷款审批未获得银行审批通过。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，阁下须在我司通知的十日内变更支付方式为一次性付款方式付清所有房款，并与我司办妥付款方式变更手续。敬请阁下于2019年1月31日前备齐到我司售楼现场办理变更付款方式的手续。逾期则视为阁下根本违约，阁下须根据《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任并自行承担全部损失”。该邮件于2019年1月23日妥投。2019年3月16日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年3月30日前与原告方工作人员共同到肇庆市××区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记。该邮件于2019年3月17日妥投。2019年4月2日，原告与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告田青商品房买卖合同纠纷的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费8000元。被告田青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方签订商品房销售合同，约定由原告购买被告的商品房，双方成立商品房买卖合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并涂销合同备案的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议没有约定以银行按揭方式付款的付款期限，虽然原告并未举证证明其变更付款方式的合理性，被告答辩称2016年11月购买涉案房产时被告的工作人员承诺公司可以代办贷款事实并确保无误且自交付首付款后历经三年，期间多次询问贷款事宜无果，但被告未到庭应诉，也未提供证据证实至今未付清房款的原因，应承担举证不能的不利后果。自2016年11月1日双方签订《商品房买卖合同》，至2019年1月开始原告按照合同上约定的送达地址，先后向被告寄出《关于办理按揭手续的催告函》、《关于变更付款方式的通知函》、《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，视为原告向被告催告，要求被告履行合同义务，且上述材料均已妥投，但被告至今仍未有支付购房款的行为。办理按揭贷款手续是要原、被告双方配合的，鉴于被告在合同履行过程中未能按照约定积极履行，且经原告催告后仍未履行，故被告的行为可视为迟延支付购房款。经原告催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行，原告有权请求解除合同。因此，原告要求解除合同及补充协议之主张，有理有据，本院予以支持。被告应协助原告办理涂销以被告名义办理的“肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋17单元1710房”的合同备案登记手续。关于被告答辩称由于原告违约在先，请原告公司立即给被告办理退房手续，并退还其首付全款及三年来的利息，因被告在本案中没有提出反诉，本案不作处理，被告可另循法律途径解决。关于违约金支付的问题。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张按照补充协议第5条，即房款总额的20%计算违约金，与《商品房买卖合同》第七条“买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”不一致，且原告没有举证证明其具体实际损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案中合同约定计算违约金的标准过高，本院予以调整。考虑到被告于2016年已经支付了过半房款，《商品房买卖合同》没有约定以银行按揭方式付款的付款期限，原告于2019年1月6日向被告寄出《关于办理按揭手续的催告函》，可视为首次催告，本院确认违约金以150000元为本金，以人民银行同期年利率（4.75%）的标准计算，自2019年1月7日起，计算至双方涂销合同备案登记之日止，违约金以62000元为上限。原告在2019年3月16日向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年3月30日前与原告方工作人员共同到肇庆市××区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记，被告未按时协助办理，原告向本院提起诉讼。按照该项约定，原告因此支出的律师费8000元应由被告负担。原告请求被告承担本案律师费有合同依据，本院予以支持。《合同补充协议》第六条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人有权不退还买受人已付房款余款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人。”因此，涉案合同解除后，被告可按照该约定另行主张退还剩余款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司与被告田青于2016年11月1日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告田青应在本判决生效之日起十日内履行协助原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区大旺大道76号海印又一城办公楼C栋17单元1710房”的合同备案登记手续；三、被告田青应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金（违约金以150000元为本金，以人民银行同期年利率4.75%的标准计算，自2019年1月7日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以62000元为上限）；四、被告田青应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付律师费8000元；五、驳回原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取合计775元（原告已预交），由被告田青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郑珊珊二〇一九年九月二十五日书记员  李素娴