山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0881民初1374号原告：宋建军，男，1975年6月6日出生，汉族，居民，住曲阜市。委托诉讼代理人：孔祥生，山东曲圣地律师事务所律师，特别授权。被告：曲阜市金泰华房地产开发有限公司，住所地曲阜市大成路阙里社区居委会办公楼（城区），统一社会信用代码：913708815845130445。法定代表人：刘建军，该公司经理。委托诉讼代理人：闫建军，济宁任城新宇法律服务所法律工作者，特别授权。原告宋建军与被告曲阜市金泰华房地产开发有限公司（以下简称金泰华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋建军的诉讼代理人孔祥生，被告金泰华公司的诉讼代理人闫建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金20400元；2、判令诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求额为24588.28元（按照日万分之一计算每日64.706元，自2016年3月31日计算至2017年4月15日）。事实和理由：2014年10月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。合同第九条约定的房屋交付时间为2016年3月31日，但被告一直违约未能如期交付，直至2018年5月9日才通过竣工验收。故起诉提出上述诉讼请求依法调解或判决。被告金泰华公司辩称，一、原告的起诉已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。按双方签订商品房买卖合同约定，我公司应于2016年3月31日将案涉商品房交付原告，后因各种客观原因未能按约定期限交付房屋给原告。自2016年3月31日起，原告就应当知道自己的权益被侵害，依据《民法总则》第188条的规定，原告最迟应于2019年3月31日前主张权利，本案关于起诉的时间为2019年4月3日，故超过了法定诉讼时效。二、我公司不存在逾期交房的事实，原告的主张没有事实依据。依据双方于2015年11月21日签订的合同第十一条第三项就住宅专项维修基金约定，原告在办理入住手续前应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存的，我公司可以不将房屋交付。截止到原告起诉，仍未按约定缴纳首期住宅专项维修资金。故我公司不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任。三、原告主张逾期违约金的计算期间没有事实依据，且过高应予调整降低。依据《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房违约金的计算期间应为2016年4月1起至实际交付之日止。本案原告实际入住时间为2017年4月15日，原告主张的计算期间为2016年4月1日至2018年5月9日没有事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议对证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告均向本院提交商品房买卖合同一份，原告提交的合同于2014年10月10日签订，被告提交的合同为双方于于2015年11月21日签订，因原告认可被告提交的合同与在房管部门备案的合同文本一致，故本院确认被告提交的合同系双方最终订立的合同并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月21日，原告宋建军与被告金泰华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的曲阜市房屋，建筑面积为120.22㎡，合同总价款为647060元；合同第十一条（一）约定房屋交付期限为2016年3月31日前，（三）约定买受人应当在办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交存的，出卖人不得将商品房交付给买受人。合同第十二条逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]；（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定交纳了购房款647060元，双方共同在曲阜市房地产交易登记中心办理了商品房预售合同登记备案手续。但被告未按合同约定于2016年3月31日前交付原告案涉商品房屋。2017年4月15日，原、被告之间办理交房手续，原告签署业主登记表一份。原告被告支付逾期交房违约金，双方协商未果，遂诉至本院，要求被告向原告支付逾期交房的违约金24588.28元（按照日万分之一计算每日64.706元，自2016年3月31日计算至2017年4月15日）。本案审理中，原、被告同意采用本院2018鲁0881民初2701号原告孔德新、陈景秋与曲阜市金泰华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中山东金信价格事务所有限公司对涉案房屋所在同地段同类型房屋月租金价格进行的评估结论和补充报告（鲁金价评字2016J11-23号），结论为2016年月租金为860.65元，2017年月租金为918.03元，2018年月租金为1004.51元。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告的起诉是否超过法定诉讼时效；二、被告未按合同约定时间向原告交付涉案房屋是否构成违约；三、延期交房违约金计算。关于焦点一，双方订立的买卖合同约定的交房时间为2016年3月31日前，本案虽在2109年4月3日立案，但被告对原告提交网上立案信息手机截图无异议，该证据能够反映原告在2019年3月29日通过网络诉讼立案平台提交诉讼材料成功，故应认定原告于2019年3月29日向本院主张其权利。因此，原告的起诉未超过《民法总则》规定的3年的诉讼时效期间。关于焦点二，原告已全额支付了案涉商品房的购房款，被告未在合同约定的2016年3月31日前交付原告房屋而于2017年4月15日实际交房，事实清楚。被告抗辩认为合同约定在被告交房前原告应将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，原告在上房时未缴纳专项维修资金，违反合同约定，无权要求被告交付房屋，被告不构成违约。住宅专项维修资金的收缴是一项政策性规定，由有关的行政管理部门收缴和管理，被告并非具有住宅专项维修资金收缴与管理权限的权利义务主体。虽然双方将原告缴纳住宅专项维修资金作为合同条款，但该约定属于被告提供的格式化合同中的内容。本案双方签订的是商品房买卖合同，根据相关法律规定，该类合同原告缴纳了合同约定的全部房款后就应视为履行了合同义务，而被告的合同义务就是在原告付款后将合同约定的标的物，也就是将涉案房屋在合同约定的期限内交付给原告。故该约定依法应认定无效，被告不能以原告未缴纳首期住宅专项维修资金为由而进行抗辩，拒绝交付涉案房屋。因此，被告未按合同约定的期限交付房屋的行为构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告的行为虽不能依法认定为违约，但仍应积极缴纳住宅专项维修资金。关于被告主张的要求原告支付房屋看管费和物业费，因被告并未确定提出反诉，本院不予审理。关于焦点三，因买卖合同关于逾期交付房屋责任条款对超过90日的损失数额计算方法未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，应按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原告要求的违约金应分时间段适用不同的标准计算：1、逾期90日之内的违约金，依据合同第十二条约定，应自交付期限届满次日即2016年4月1日起至2016年6月31日止，按全部购房款的日万分之一计算，即5823.54元（647060元×90天×0.0001元/天）；2、自2016年7月1日起至2016年12月31日止，按月租金860.65元计算，即5163.90元（860.65元/月×6个月）；3、自2017年1月1日起至2017年4月15日止，按月租金918.03元计算，即3213.12元（918.03元/月×1.8个月）。以上合计为14200.55元。综上，原告举证确实，要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告曲阜市金泰华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋建军逾期交房违约金14200.55元。二、驳回原告宋建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由原告负担155元，被告负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张昭强人民陪审员  魏代云人民陪审员  颜 琨二〇一九年九月二十九日书 记 员  吴 迪