重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初7418号原告：李勇，男，汉族，1973年4月30日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代人：周萍，重庆德正天泽律师事务所律师。委托诉讼代人：唐熒，重庆德正天泽律师事务所律师。被告：重庆中庚建设工程有限公司，住所地：重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路223号，统一社会信用代码91500109556778459E。法定代表人：王建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告李勇诉被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理，依法由审判员袁晓翔适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李勇及其委托诉讼代理人周萍、唐熒，被告重庆中庚建设工程有限公司及其委托诉讼代理人肖渭川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇提出以下诉讼请求：1、要求确认原、被告双方签订的商铺租赁合同于2019年7月1日解除；2、要求被告退还保证金256230元；3、要求被告赔偿因房屋漏水而产生的损失600000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月7日，原被告签订《重庆中庚城A地块第2层商铺租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路225号中庚城A地块第2层商铺，用途为经营电影院。原告于2015年11月开始经营后，发现房屋存在质量问题，导致下雨的时候墙面大范围漏水，2号影厅无法正常营业。原告与被告多次函接修理事宜未果。2019年6月27日，原告向被告寄送了解除函，并于2019年7月7日搬出该租赁商铺。后双方就合同的解除以及保证金、赔偿金事宜协商未果，故诉至法院。被告中庚公司辩称：双方合同中约定了被告只有遇见两种情况才有维修义务，即因房屋质量本身导致的墙体裂缝、基础下沉，除了这两种情况，其他均不属于被告维修范围。其次，漏水是因为三楼KTV的一个茶水间漏水导致的，并不是房屋质量问题。故不同意解除合同。经审理查明：2015年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆中庚城A地块第2层商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路225号中庚城A地块第2层商铺，用途为经营电影院，建筑面积为1898平方米。合同租期从2015年9月1日至2023年12月31日止。租赁期间，房屋出现因甲方房屋本身质量问题造成的损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括因房屋质量本身导致的墙体裂缝、基础下沉。在租赁期间如发生应由甲方承担维修义务的房屋质量问题时，应及时通知甲方修复；甲方在接到乙方书面通知后5个工作日内进行维修。同时，双方还约定了甲方交付使用的房屋不符合交房条件，造成乙方不能按时开业经营的，乙方可单方终止本合同，甲方应退还给乙方已经交纳的履约保证金。给乙方造成损失的，且损失数额超出履约保证金的，甲方应当赔偿乙方超出履约保证金的损失，包括装修损失。合同签订后，被告将租赁商铺交付给原告使用，原告开办了重庆创兴影院。2015年8月11日，李勇向中庚公司交纳保证金256230元。2017年11月10日，重庆创兴影院向被告发出对公函一份，载明：“我影院放映厅多处漏水严重，给我影院经营造成严重影响，请贵公司尽快予以维修”，被告于当天收到该函。2019年4月20日，原告向被告发出联系函一份，载明就房屋漏水问题多次沟通，一直没有解决此事，导致影院大厅墙面大面积脱落，2号厅多处严重漏水，座位常年无法出售，没有办法一直用多个桶接，水流声严重影响观影效果，且厅里长时间潮湿有很大霉味，顾客多次投诉退票，致使观众很不满意，带来很多安全隐患和经济损失等，被告于2019年5月9日收到该函。2019年5月17日，原告再次向被告发函，内容同上，被告于2019年5月21日收到该函。但被告庭审中未举示进行了相关检查或者维修的证据。2019年6月27日，原告向被告发出解除函，载明因影院2号厅常年无法使用，无法经营，但被告一直不予理睬。故从2019年7月1日起，解除双方于2015年8月7日签订的商铺租赁合同，并请被告退还保证金和协助完成退场、清场工作。2019年7月8日，被告向原告回函，表明房屋漏水不论是否属实，都不属于被告维修范围，故不认可原告的单方解除权。2019年7月4日，原告向被告发告知函一份，载明因被告不协助原告退场，原告将于2019年7月7日自行退场，并对房屋进行封门。被告于2019年7月5日收到该函，并于2019年7月8日回函，表明不认可原告的单方解除权。2019年1-3月份，李勇尚欠租金7686.90元，2019年4-6月份的租金已经全部支付完毕；2019年7月1日-2019年7月7日的房屋占用使用费为12555.20元。经承办人现场查看，原告租赁房屋用于开设电影院，该电影院处在中庚城A地块第2层，共有3个影厅。其中2号影厅有近100个座位，中间几排座椅上方漏水严重，导致座椅已无法正常使用，并存在安全隐患。2号影厅侧面墙面亦存在漏水，需要用水桶接水。中庚城A地块第3层，即电影院上方，系案外人经营一家KTV，该KTV的经理办公室和包房亦有多处漏水点。该楼的楼顶多处可见绿苔。上述事实，有房屋租赁合同、庭审笔录、民事调解书、询问笔录、照片、告知函、回函、对公函以及原、被告当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中,合同中约定租赁期间房屋出现因房屋本身质量问题造成的损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括因房屋质量本身导致的墙体裂缝、基础下沉。此条规定的是针对房屋质量出现问题后造成的损坏应该由哪一方来承担维修义务的情形，不是针对房屋本身出现问题哪一方来维修的规定，并没有排除房屋出现漏水后甲方的房屋维修义务，即不能理解为除了出现因房屋质量本身导致的墙体裂缝、基础下沉两种情况甲方才具有维修房屋的义务，房屋出现的其他问题，甲方一概不管。经现场查看，李勇租赁的2层2号影厅有多处漏水点，其漏水的严重程度不是3层一台开水器能够导致的，且2号影厅漏水严重的地方的上方并不是茶水间。同时，3层KTV亦有多处漏水点，楼顶多处长有绿苔，可见楼顶房屋积水情况较为经常。综上，对被告的相关抗辩意见不予采纳。根据双方合同的约定，甲方交付使用的房屋不符合交房条件，造成乙方不能按时开业经营的，乙方可单方终止本合同。中庚公司交付给李勇的商铺多处漏水，完全不具备商业使用的价值，李勇具有单方解除权，故双方于2015年8月7日签订的商铺租赁合同于2019年7月1日解除。在李勇给中庚公司发的两份告知函中，均提及协助退场的事宜，中庚公司怠于行使该权利，导致李勇2019年7月7日自行退场，本院依法认定李勇承担房屋占用使用费至2019年7月7日。鉴于李勇还应向中庚公司支付尚欠的房屋租金7686.90元，2019年7月份7天的房屋占用使用费12555.20元，此款应在保证金中予以扣除，故中庚公司应返还给李勇保证金235987.90元。关于李勇要求的因漏水造成的票房损失600000元的诉讼请求，结合2号影厅的具体漏水情况和漏水持续时间，以及原告自行陈述的不下雨不漏，下雨就漏的情况，本院酌情认定为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和第二百五十三条的规定，判决如下：一、原告李勇与被告重庆中庚建设工程有限公司于2015年8月7日签订的商铺租赁合同于2019年7月1日解除。二、由被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效后三日内退还给原告李勇保证金235987.90元。三、由被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告李勇票房损失50000元。四、驳回原告李勇的其他诉讼请求。案件受理费12362元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  袁晓翔人民陪审员  董光英人民陪审员  周筱梅二〇一九年九月二十四日书 记 员  李 涛