安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初11706号原告：安徽省九珑物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路1号，统一社会信用代码9153230068081877X1。法定代表人：鲍丽，董事长。委托诉讼代理人：袁建，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：时安琪，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：凌泉，男，1970年9月11日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：石蕾，女，1973年5月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被告：凌某，男，2009年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，A）。原告安徽省九珑物业服务有限公司诉被告凌泉、石蕾、凌某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省九珑物业服务有限公司的委托诉讼代理人时安琪到庭参加了诉讼，被告凌泉、石蕾、凌某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省九珑物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令三被告共同向原告支付拖欠的物业费39413.64元，逾期违约金35369元（暂计算至2018年9月30日，其后顺延直至款清之日），合计74782.64元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系有资质的从事物业管理服务的企业，被告凌泉、石蕾、凌某系合肥市九珑湾花园小区第C8幢1层101商业、2层201商业、2层202商业、2层203商业、3层301商业业主，三被告按份共有前述房产，分别占有5%、5%、90%产权，合肥九珑湾酒店管理有限公司为案涉房产实际使用人。案涉房屋面积分别为第C8幢1层101商业为414.22平方米、2层201商业为163.11平方米、2层202商业为66.02平方米、2层203商业为46.66平方米、3层301商业为114.35平方米，共计804.36平方米。原告与开发商安徽华阳置业有限公司签订《前期物业服务合同》，后又与九珑湾花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，均约定由原告为九珑湾花园小区和业主提供物业管理服务，非住宅（即商业）物业管理服务费按每月3.5元/平方米由业主负责缴纳。原告在合同履行期内按照约定的服务内容和质量要求为小区业主提供物业服务，履行了己方应尽义务，得到社区和业委会的认可。但自2017年8月1日至今，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠39413.64元，逾期违约金35369元，原告通过口头告知、张贴通知、登报公告等方式催促被告交纳拖欠的物业费，但被告态度恶劣，多次指使原告辱骂、威胁原告员工，并通过律师函的方式明确表示拒绝交纳物业费。因此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。凌泉、石蕾、凌某未到庭，亦未提供证据，进行答辩。经审理查明：2014年8月1日，安徽华阳置业有限公司（甲方）与安徽省九珑物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，安徽省九珑物业服务有限公司受安徽华阳置业有限公司委托，对九珑湾花园小区提供前期物业管理服务，合同期限自业主入伙之日起至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。其中对服务费用以及收取方式，合同第三章第五条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，非住宅房屋部分物业综合服务费3.5元/月/㎡；甲方或业主应于每年上半年的第一个月和下半年的第一个月之10日前即每年的1月10日和7月10日前交付上半年和下半年的物业服务费。出租物业的，原则上仍由出租方交纳或者双方可另行协商后由承租人与乙方重新签订《物业服务合同》，并直接向物业公司交纳物业综合服务费；转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。甲方或业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。对于违约责任约定乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主退还未达标部分的服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月向乙方支付违约金。期间，凌泉、石蕾、凌某对安徽华阳置业有限公司与安徽省九珑物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》予以确认。2014年10月18日、2017年6月28日，九珑湾花园小区业主委员会相继与原告安徽省九珑物业服务有限公司签订《物业服务合同》，其中，2017年6月28日签订的合同中第三章第五条主要约定：本物业区域物业服务费为一费制，商业按每月3.5元/平方米计价收取；业主或物业使用人应于每年元月10日前交纳上半年的物业费，7月10日前交纳下半年的物业费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。凌泉、石蕾、凌某系九珑湾小区第C8幢1层101（414.22㎡）、2层201（163.11㎡）、2层202（66.02㎡）、2层203（46.66㎡）、3层301（114.35㎡），上述房屋建筑面积合计804.36平方米，房屋类型为商业。被告石蕾于2014年8月7日在《九珑湾业主家庭情况登记表》中填写业主和家庭成员情况。合同签订后，安徽省九珑物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，凌泉、石蕾、凌某自2017年8月1日起未再交纳物业服务费。期间，安徽省九珑物业服务有限公司曾发律师函、上门及登报催收物业服务费。以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、被告身份证复印件、房产产权登记信息、业主家庭情况登记表、商品房买卖合同、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、收楼书和交付验收清单、催告函、送达回单、报纸及原告的当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，安徽省九珑物业服务有限公司进驻九珑湾小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位安徽华阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告凌泉、石蕾、凌某在内的全体业主具有约束力，被告凌泉、石蕾、凌某应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。本案中，凌泉、石蕾、凌某未向安徽省九珑物业服务有限公司交纳自2017年8月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为39413.64元，已经违反了合同第五条的相关约定；被告凌泉、石蕾、凌某在原告物业服务期间以及在原告以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定。对于原告主张的逾期付款违约金请求，《前期物业服务合同》对于物业费的具体缴费时间、违约标准计算方式虽有明确约定，但违约金按照日3‰的标准计算过高，本院予以核减，酌定分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止。另被告凌泉、石蕾、凌某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃行使答辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告凌泉、石蕾、凌某于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省九珑物业服务有限公司自2017年8月1日至2018年9月30日之间的物业服务费39413.64元以及违约金（分别自逾期之日起以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款清之日止）；二、驳回原告安徽省九珑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由原告安徽省九珑物业服务有限公司负担50元，被告凌泉、石蕾、凌某负担1620元，公告费800元，由被告凌泉、石蕾、凌某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  程 珧审 判 员  于圣云人民陪审员  贾 容二〇一九年九月十八日书 记 员  李林霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。