广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7375号原告：温运祥，男，1976年9月23日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广州家威房地产有限公司，住所地广州市越秀区解放北路899号308室自编之九，统一社会信用代码：91440101054539909R法定代表人：熊文辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原告温运祥诉被告广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告温运祥、被告家威公司的委托诉讼代理人陈慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温运祥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿因星光老人之家的实际位置与双方签订的购房合同约定的位置不符的违约金25565元。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年3月13日与被告签订广州市商品房买卖合同（编号201503133170），购买位于花都区建设北路162号家和逸品苑小区2-2栋11层01房，该房面积114.06平方米，总房价1476118元，合同约定2016年12月31日前交房。2017年1月17日，原告带齐收楼资料来到该楼盘准备办理收楼手续时，发现2-2栋首层入户大堂空间窄小，大堂入口处建有一个星光老人之家，与购房合同附件二规划图标示的星光老人之家位置严重不符，合同附件二的规划图约定星光老人之家是建在首层入户大堂后面，并且与看房时售楼部工作人员声称的2-2栋首层入户大堂全架空不一致，与售楼部沙盘模型首层设计全架空亦不一致，原告认为开发商违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，构成了违约，故当即表示拒绝收楼，并按双方签订的购房合同第十六条的约定，以书面形式提出异议，该异议书由开发商指定负责办理收楼手续的下属企业家宜物业李华明主任签收，且物业公司经理龙宏斌亲手把异议书交给广州家威房地产公司法务部，同日，原告通过顺丰快递向被告发出同样内容的拒绝收楼告知书。2-2栋许多业主也发现了这一严重问题，自发组织了多次抗议开发商的活动，并向有关部门反映了情况，开发商知道业主去有关部门投诉后为了毁灭证据，深夜派人拆除售楼部沙盘模型及宣传资料，可见开发商居心叵测。当晚开发商只拆除了沙盘模型及宣传资料，售楼部里面的其它设施并未拆除。在此期间已有部份业主通过花都区人民法院诉讼解决了此事。综上所述，开发商己经构成合同违约，并误导了购房人。我相信法律是公正的，为维护法律尊严，维护原告合法权益，现请求人民法院依法判决。被告家威公司辩称，案涉小区星光老人之家的位置完全符合家和逸品苑小区建设工程规划许可证及合同附件二的附图，原告要求被告赔偿因星光老人之家实际位置与合同约定位置不符的违约金，没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。根据广州市商品房交易流程，在预售合同上附“修详规图纸”系政府部门制定的格式合同，文本统一要求，否则房地产主管部门将不受理相关合同，无法完成交易。被告在合同后附上该图纸是依相关部门要求作出的，但并非以此作为交房标准。案涉预售合同补充协议三以及补充协议七的约定，明确了该案涉商品房所在楼栋的建筑以及所在项目规划设计最终以政府有关部门的批复为准，建筑模型、售楼书以及户型册等内容均不作为交付房屋的标准。同时，补充协议七第一条亦已明确约定：“签署合同前，甲方（即被告）已提前公布并完全告知了乙方（即原告）合同项下商品房（下称该商品房）及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》、经规划批准的建筑设计、施工图纸、项目工地、配套场所及设施设备、园林绿化等规划、设计、施工证书、证明文件、图纸以及项目周边用地的市政规划和交通环境状况等事项的现状及将来可能发生的变更，乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。因此，与最终规划存在差别的合同附图及沙盘模型，并非被告按照商品房预售合同约定向原告交付房屋的标准，原告不得以此为由，要求被告承担违约责任。商品房预售合同是原、被告在平等、自愿的情况下签订的，且内容并未违反法律法规的禁止性规定，依法应当被认定为合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告在签署合同前已充分了解了案涉商品房所在建设工程以及所在项目的全部情况。同时，（2018）粤01民终5702号《民事判决书》中已查明“该项目2-2栋住宅报建后星光老人之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建事实建设，不存在擅自围闭的情形。”由此可知，被告工作人员在原告签订案涉商品房预售合同前，已带领原告实地参观查看了案涉房屋所在项目，且原告在被告公示的建设项目资料（最终规划图纸为【2013】1498号建设工程规划许可证以及附图）中明确可知星光老人之家的报建以及实际建设情况。被告在2015年3月13日与原告签订案涉商品房预售合同时，并未对商品房预售合同附图与实际规划报建图纸存在差异的情况提出异议，应当认定为原告明确知道星光老人之家规划报建位置与实际施工位置，被告不存在违约情况，被告无需向原告支付相关违约金。退一万步，即使法院认定我方需要向原告支付违约金，原告主张的违约金计算标准也过高。考虑2-2栋住宅报建后星光老人之家的位置及消防通道的位置没有变更，实际位置为按照报建建设，不存在擅自围蔽的情形，请求人民法院将违约金的标准按照（2018）粤01民终5702号民事判决书计算标准的一倍执行。由于该判决是适用计算标准的两倍，而国内关于损害赔偿的使用法则为补偿性原则，本案中被告并未存在违反规划报建的情况，因此请求人民法院按照补偿性原则执行相关的违约金计算标准。经审理查明：被告家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2015年3月13日，原告温运祥（买方、乙方）与被告家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编2-2栋1101房，该商品房建筑面积共114.06平方米，套内面积为94.56平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15610.38元，总房价1476118元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十九条关于通知的约定；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为涉案小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示涉案2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。合同附件七为本合同补充协议，其第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第三条交房条件：1.对合同第十二条做补充约定如下：本条所述竣工验收合格，是指该商品房所在建筑（楼宇）经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格，不包含办妥建设工程竣工验收备案手续。第五条约定：甲方逾期交房，逾期不超过360天的应自合同第十三条约定的交房日起的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。第十八条规定：“甲方以挂号信或特快专递形式按合同首页的地址（或乙方有效通知的新地址）邮寄通知给乙方的，自交邮后第3日起（广州市外为第5日起）视为有效送达。”诉讼中，双方均认为合同中的单价计算错误，应该为12941.59元。合同签订后，温运祥依约向家威公司支付购房款1476118。2015年12月18日，家威公司取得涉案房屋竣工验收备案表，在此之前已经取得规划、公安消防、人防、环保出具的认可文件及永久供水、供气、供电的证明文件，于2016年8月29日取得通邮证明文件。另查明，原告购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍涉案楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与涉案小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。2016年12月26日，家威公司通过顺丰速运向温运祥发出收楼通知书。2017年1月10日左右，温运祥收到家威公司发出的《收楼通知书》，通知温运祥于2016年12月31日办理收楼手续，如因事当天不能前来办理，则于2017年1月2日办理手续。2017年1月17日，温运祥前往家和逸品苑小区办理收楼手续时，发现其所购房屋所在项目2-2栋楼的首层入户大堂南面大部分区域被实体墙围起来，作为星光老年之家使用，首层大堂仅留有一条通道进入电梯，且须转三个弯才能到达电梯口，与买卖合同附件二总平面图和家和逸品苑销售中心摆设的沙盘模型完全不一致。温运祥因此拒绝收楼，并向家威公司发出《拒绝收楼告知书》，认为购房合同规划图中标示星光老年之家位于2-2栋首层北面，现却建于该栋楼首层大堂入口南面，且占据入口大堂三分之二面积；售楼部沙盘模型显示2-2栋首层大堂全部架空，现却发现首层大堂基本被实体墙围闭，质问是否家威公司在销售时隐瞒事实，并要求家威公司拆除首层大堂入口围闭处，恢复首层大堂入口处全架空状态，将星光老年之家项目按购房合同标示，建在2-2栋北面。2017年1月10日，包括原告在内的60多名业主代表向家威公司发出《抗议书》，抗议家威公司未经2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害了楼上全体业主的利益；要求家威公司立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，内容为：您向我局反映“家和逸品苑”2-2栋住宅消防通道不通畅问题的信访材料已收悉，我局进行了调查处理，现答复如下：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、小区内星光老人之家由我街根据上级规定的程序接收，我街于2016年4月和家和逸品苑小区开发商家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由我街管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形……。再查明，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案中，本院组织双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场与原告起诉状描述基本一致，涉案2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。本院认为：温运祥与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现对原告的各项诉讼请求进行分析，认定如下：关于温运祥要求家威公司赔偿星光老人之家的实际位置与合同约定位置不符的主张。根据商品房买卖合同附件二项目总平面图显示，家和逸品苑小区内星光老年之家项目位于2-2栋楼房首层北面，该栋楼首层南面为完全架空状态，星光老年之家并未占用首层南面空间。现家威公司已完成的涉案房屋所在2-2栋项目首层大堂南面被星光老年之家占用，现状与合同附件所示不一致，即使家威公司对此没有违反项目建设规划要求，但其已违反买卖双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，构成违约。另外，虽然本案买卖合同补充协议约定家威公司发布的售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息不作为其向温运祥交付房屋的标准，但项目售楼部放置的沙盘模型是对项目的格局、外观设计、周边环境等进行的展示，必将影响购房者的购房选择，相关沙盘模型应与经批准建设的规划方案一致。根据国土规划部门的答复，涉案项目在销售时，包括星光老年之家在内的整个楼盘项目建设规划早已落实。在此情况下，家威公司仍在销售现场摆放与规划方案不一致的沙盘模型，存在误导购房者的行为。综上，家威公司应根据其违约及过错程度，对造成温运祥的利益损失予以赔偿。因合同对相关违约责任并未进行约定，考虑合同仍继续履行，本院结合温运祥购买时的单价（15610.38元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向温运祥赔偿24487元（15610.38元/平方米×120平方米÷153户×2）。对超出24487元部分的主张，本院不予支持。由于本案是参照套内面积计算房屋单价，因此合同中约定的单价为15610.38元并无错误，家威公司认为应以建筑面积的单价计算违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告温运祥赔偿24487元；二、驳回原告温运祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告温运祥负担9元，被告广州家威房地产有限公司负担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 何 丹二〇一九年九月十七日书记员 刘雄燕