山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民终1953号上诉人（原审原告、执行案外人）：张振阳，男，1989年8月6日出生，汉族，个体工商户，住河北省馆陶县。委托诉讼代理人：乔学广，河北国尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉光，山东浩搏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈改香，女，1965年5月11日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张建设，男，1974年6月17日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宁书敏，女，1981年9月18日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宁仲奎，男，1992年8月11日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭敬敬，男，1988年4月22日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。委托诉讼代理人：刘连芳（系郭敬敬之母），女，1965年7月10日出生，汉族，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宁书生，男，1965年1月4日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：宁红玉，女，1989年2月18日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张海敏，女，1982年1月20日出生，汉族，农民，住河北省馆陶县。以上八被上诉人共同委托诉讼代理人：郭杰，河北宏扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴金亚，男，1989年10月14日出生，汉族，户籍所在地冠县，现在河北省邯郸监狱服刑。上诉人张振阳因与被上诉人陈改香、张建设、宁书敬、宁仲奎、郭敬敬、宁书生、宁红玉、张海敏、吴金亚案外人执行异议之诉一案，不服山东省冠县人民法院（2018）鲁1525民初4045号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张振阳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判不得查封和拍卖馆陶县幸福小区2期北楼三单元3层东户的房产；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。法院查封前上诉人已经合法取得并占有涉案房产，且该事实经河北省馆陶县人民法院（2018）冀0433刑初62号刑事判决书和（2018）冀0433民初1697号民事判决书认定。上诉人和被上诉人吴金亚之间是否有经济往来不能作为否认上诉人向吴金亚支付购房款的依据，而且上诉人有证据证明上诉人和吴金亚及原房主牛振周签订过购房协议，上诉人购买涉案房产后因吴金亚当时四处躲债，吴金亚之妻刘少芳没有其他房屋居住而临时居住在涉案房屋内，这不能否认上诉人已实际占有涉案房产的事实。李欣在一审中出庭作证证明了其知道吴金亚将争议房产卖给上诉人的事实，但是一审判决却认定李欣并不知道该事实，明显偏袒被上诉人。被上诉人陈改香、张建设、宁书敬、宁仲奎、郭敬敬、宁书生、宁红玉、张海敏共同辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持，上诉人的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，依法不能成立，应予以驳回。一、上诉人张振阳与吴金亚之间没有签订书面楼房买卖合同，又没有购房款收据。不符合客观实际，不能认定双方存在真实的房屋买卖关系。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。楼房买卖是大额交易，楼房登记在牛振周名下，吴金亚又不能提供其与原房主牛振周的购房协议，无法证明其是所有权人。在这种情况下，吴金亚与张振阳进行房产买卖交易，不签订房屋买卖合同，不符合常理，吴金亚、张振阳有合谋转移财产，逃避债务的嫌疑。而且，张振阳没有前往房产管理部门对该房产进行权利登记备案并公示声明。房产权利登记信息中也没有张振阳为该房产所有人的公示登记。二、上诉人张振阳在人民法院查封前没有合法占有涉案房产。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。2015年9月23日牛振周与赵立斌签订《房屋买卖合同》时张振阳仅仅是见证人，并非权利人。2014年腊月22日，即将过春节时，被上诉人为督促吴金亚尽快偿还借款，5人住进了涉案楼房内。2015年3月，吴金亚的妻子刘少芳，让其姨妈（与被上诉人郭敬敬是同村）送去2万元钱，并承诺其它款项尽快偿还。足以证明涉案房产是吴金亚的，并由吴金亚占有使用。2015年3月份，一审法院工作人员前往涉案房产向居在内的吴金亚妻子刘少芳送达起诉状、应诉通知、查封楼房手续时，刘少芳一直没有提出任何异议，也没有说房产已经出售给了张振阳。三、上诉人张振阳在人民法院查封前没有支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已经支付全部价款”的规定。经郭敬敬申请，一审法院依法调取了张振阳、吴金亚建设银行的转帐记录，显示2014年5月份，吴金亚的妻子刘少芳通过建设银行转给张振阳27.5万元。张振阳仅凭2014年6月5日、6月9日通过建设银行分六笔转给吴金亚的27.4万元转款记录，不能认定是支付的购房款。一审时，吴金亚称除房款外与张振阳没有其他经济往来显然与事实不符。另外，众所周知2014--2016年是全国房价飞涨、爆发期，2014年4月吴金亚以44万元购买的房屋，不可能两个月后以27.5万元的价格卖给原告张振阳。四、张振阳对案涉房产权属陈述自相矛盾，亦证实其与吴金亚之间不存在房屋买卖关系。2017年12月6日张振阳向一审法院提交的《关于馆陶县幸福小区2期北楼三单元三层东户房产的情况说明》中称，涉案房产是张振阳从吴金亚手中购买后又于2015年9月份以33万的价格卖给了赵立斌，由赵立斌与牛振周签订了购买合同，证明赵立斌是该楼房的所有人。张振阳在2018年1月2日向一审法院提交的《异议申请书》中称涉案房产系其合法财产。张振阳两次陈述自相矛盾。五、涉案该房产已经一审法院依法评估、拍卖、抵债执行完毕，并出具了法律文书，依法确定房屋所有权人为郭敬敬，已经案结事了。被上诉人吴金亚未答辩。张振阳向一审法院起诉请求：判决不得对馆陶县幸福小区2期北楼三单元3层东户的房产进行查封和拍卖；本案诉讼费用由被告陈改香等人负担。一审法院认定事实：2015年3月30日，一审法院因陈改香、张建设、宁书敏、宁仲奎、郭敬敬、宁书生、宁红玉、张海敏诉吴金亚民间借贷纠纷一案，作出（2015）冠民初字第375号民事裁定书查封了牛振周名下位于馆陶县户的房产，查封期限至2017年3月30日。查封期限届满之前，一审法院于2017年3月21日作出（2016）鲁1525执1382-1390号执行裁定书对该房产进行了续封，期限至2020年3月20日。案件进入执行程序，在拍卖过程中，债权人郭敬敬同意以第二次流拍价337225.5元接收该案流拍房产。2017年10月19日，一审法院依法裁定本案所涉房产所有权归郭敬敬所有。本案原告张振阳于2018年1月2日向一审法院提出执行异议申请。一审法院于2018年1月20日作出（2018）鲁1525执异1号执行裁定，驳回案外人张振阳的异议申请。张振阳不服向本院申请复议，本院于2018年3月19日作出（2018）鲁15执复11号执行裁定，指令对张振阳的执行异议进行审查。一审法院于2018年8月9日作出（2018）鲁1525执异1号之一执行裁定，驳回异议人张振阳的异议申请。张振阳于2018年8月20日向一审法院提起本案诉讼。2012年，牛振周从开发商处购买馆陶县幸福小区2期北楼三单元三层东户房产，于2014年4月份以44万元的价格卖给本案被告吴金亚，由吴金亚的妻子刘少芳与牛振周签订买卖协议，吴金亚已履行付款义务，房屋已交付并实际由吴金亚占有居住。因开发商手续等客观原因该小区在买卖期间不能办理房产证。原告张振阳提出异议称，吴金亚于2014年6月份将涉案房产以27.4万元的价格已出卖给张振阳，并提交银行转账记录（分6笔转账）。2015年9月23日，张振阳将涉案房产以33万元的价格出卖给赵立斌，并由原房主牛振周与赵立斌签订买卖合同，张振阳作为见证人签名。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告张振阳提交2014年6月5日到2014年6月9日，张振阳分6笔向吴金亚转账共计27.4万元。原告诉状称，该27.4万元系向吴金亚转账支付涉案房屋的房款。庭审中吴金亚声称其与张振阳之间除房款之外，没有其他经济往来。经被告陈改香等人申请法院调取张振阳建设银行卡历史交易明细，可显示张振阳与吴金亚、吴金亚的妻子刘少芳之间存在其他多次交易往来。无法证实张振阳已履行完毕支付房款的义务。庭审中吴金亚声称该房屋已于2014年6月份卖给张振阳并已交付。但本案被告陈改香等人在2014年腊月住进涉案房屋向吴金亚追索债务时，吴金亚、刘少芳在涉案房屋中居住，吴金亚解释称当时系租赁张振阳的房子，没有签订租赁协议，房租是多少记不清楚了，并表示房屋已出卖，但其所有的家具没有搬出，都在涉案房屋内。与原告庭审中所述，当时房屋已卖给原告，因为刘少芳无地方居住，临时让其在涉案房屋内居住的陈述不相符。上述材料中可证实原告张振阳并未对涉案房屋实际占有。庭审中吴金亚对与张振阳是否签订书面买卖合同以及双方是否有付款凭证均记不清楚了。原告声称，房屋转卖时，其将与牛振周签订的房屋买卖合同撕毁，记不清楚上面是否有吴金亚的签字。原告不能证明其与吴金亚签订了书面合同，应承担举证不能的后果。综上，原告张振阳不能举证证明在本院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并已合法占有涉案房产，亦不能证明其已履行支付房款义务，故本院认为张振阳对位于馆陶县户的房产不具有足以排除被告陈改香等人对涉案房产申请强制执行的民事权益，驳回原告张振阳的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，一审判决：驳回原告张振阳的诉讼请求。案件受理费5410元，由原告张振阳负担。本院二审期间，上诉人张振阳提交了河北省馆陶县人民法院（2018）冀0433民初1697号民事判决书及生效证明一份，拟证明根据生效判决书认定的事实，在一审法院查封涉案房产时，上诉人张振阳与被上诉人吴金亚之间的房屋买卖合同依法成立并实际履行，上诉人张振阳已付清房款，并实际占有涉案房产，是涉案房产的实际所有人。被上诉人陈改香、张建设、宁书敏、宁仲奎、郭敬敬、宁书生、宁红玉、张海敏对判决书的真实性无异议，对判决书审理查明部分以及上诉人的证明目的有异议，该判决的审理查明部分仅是依据上诉人的单方口头陈述，并未对上诉人与吴金亚房产的实际交易进行审查，不能支持上诉人的请求。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人排除强制执行的四项条件，参照该规定，上诉人张振阳请求排除强制执行应同时符合上述四项条件。首先，张振阳没有提供证据证明其与吴金亚就涉案房屋签订了有效的书面买卖合同。其次，一审法院调取的张振阳账户交易明细，可以证明张振阳与吴金亚及吴金亚的妻子刘少芳之间存在其他资金往来。2014年6月张振阳向吴金亚转账的六笔款项共计27.4万元均没有注明用途，且没有其他证据予以佐证，张振阳主张六笔款项是支付购房款，本院不予采信。再次，法院查封时吴金亚之妻刘少芳仍在涉案房产中居住，上诉人张振阳主张其购买涉案房屋后因刘少芳没有住处临时居住其中，张振阳没有提供其他证据证明其在法院查封前合法占有涉案房屋。综上，张振阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由上诉人张振阳负担。本判决为终审判决。审判长  尹继阳审判员  张 磊审判员  于景涛二〇一九年九月二十三日书记员  蔺清霞