广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9773号原告：广州市蓝奥体育产业服务有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金山大道农业大观园路段处。法定代表人：李翠华，职务总经理。委托诉讼代理人：李国辉，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被告：广东白云通用航空有限公司，住所地广东省阳江市合山机场。法定代表人：张子轩，职务董事长。委托诉讼代理人：王林，该司员工。原告广州市蓝奥体育产业服务有限公司（以下简称蓝奥公司）与被告广东白云通用航空有限公司（以下简称白云通航公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝奥公司的委托诉讼代理人李国辉、张越，被告白云通航公司的委托诉讼代理人王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝奥公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年7月21日签订的《租赁合同》；2.被告立即退场，并向原告移交租赁土地及附属建筑物；3.被告立即向原告支付从2014年9月1日起至实际退场之日止的租金，暂计至2018年7月31日为12576040.05元；4.被告立即向原告支付逾期付款利息（以实际拖欠的每月租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年9月8日起计算至《租赁合同》解除之日止，暂计至2018年7月31日为1116839.28元），自《租赁合同》解除之日起至实际退场之日止，按286410.85元/月（即双倍租金）计算违约金；5.原告有权从被告存放在租赁范围内的财产拍卖、变卖所得价款中优先受偿，以偿还被告所欠原告的租金及利息；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，蓝奥公司撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2014年7月21日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于蓝奥航空旅游公园内航空旅游区域按150亩（100050平方米，其中总建筑面积7091平方米，土地面积92959平方米）的土地及附属建筑的使用权出租给被告；租金按月支付，每月7号前支付上月租金及水电费用；被告如逾期30天未缴纳租金，视为被告违约，原告有权终止合同，由此造成的一切损失，由被告承担，同时原告有权留置被告租赁范围内的财产，并可申请拍卖留置的财产用于抵偿被告应支付的因租赁行为产生的费用；租期为六年，租金每月合计为人民币260373.5元，每三年递增10%，原告免收被告装修期2014年7月1日至2014年9月1日的租金。合同签订后，原告依照约定将租赁土地及附属建筑交付给被告使用，但被告却未按约缴纳租金，给原告造成巨大的损失，原告认为，原告已按合同约定向被告交付租赁物，但被告拒不履行支付租金的合同义务，经多次催告后仍拒不履行，被告的行为已构成根本违约，原告有权单方解除合同，且被告应赔偿因其违约给原告导致的损失。原告为保护自身合法权益，特提起诉讼。被告白云通航公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。根据我方在网上检索的结果表明，有关原告租赁给被告的土地属于违规建设，其中有150平方米的农用地改为了建设用地。2016年3月1日，政府部门作出了行政处罚告知书，因告知书送达程序有问题，故该告知书被撤销了。其后2017年12月13日，广州市国土资源委员会又作出了行政处罚告知书及听证告知书的公告，但新的处罚告知书我方在网上没有检索到，故我方申请法院向广州市国土资源委员会调取原告是否收到政府出具的行政处罚告知书。原告违反土地管理法的强制性规定，应当属于违法出租土地，涉讼合同应当属于无效合同，原告要求判令解除合同没有法律依据。我方基于合理信赖，对承租的土地进行装饰改造，花费了总计1000多万元的装饰改造费用，由于原告所出租的土地是农用地转为的建设用地，且未经过审批，属于违法的，造成了我方的重大损失，原告所主张租金的诉求，属于违法的诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年7月21日，蓝奥公司作为甲方与白云通航公司作为乙方签订《关于使用蓝澳航空旅游公园试飞场的合作协议》（合同号：201108001），约定合作内容为乙方使用甲方试飞场（点）及附属设施开展飞行训练及其他相关活动，甲方向乙方提供约定的地面保障服务；乙方按照约定的价格及方式向甲方支付场地租赁费用（具体按双方另行签订的租赁协议执行）；甲方有按照相关约定向乙方收取场地租赁费的权利；等等。2.同日，蓝奥公司作为出租方（甲方）与白云通航公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同-合作协议[201408001]之补充协议》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于蓝奥航空旅游公园内航空旅游区域按150亩（100050平方米，其中总建筑面积7091平方米，土地面积92959平方米）的土地（以下简称涉讼土地）及附属建筑（包括机库、展馆、会所、跑道、宿舍，以下简称涉讼物业）的使用权出租给乙方；每月租金为260373.5元；甲方收取等同于两月租金的押金即520747元，乙方应在合同签订后7个工作日内支付到甲方指定账户，合同到期如无违约，甲方如数退还；租金按月支付，每月7号前支付上月租金及水电费用；乙方如逾期30天未缴纳租金，视为乙方违约，甲方有权终止合同，由此造成的一切损失，由乙方承担，同时甲方有权留置乙方租赁范围内的财产，并可申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为产生的费用；租赁标的物的租金每三年递增10%，即租金第1-3年（2014年7月1日-2017年6月31日）租金按上述约定收取，第4-6年（2017年7月1日-2020年6月31日）在上述租金的基础上加收10%，依此类推；暂约定租期为六年，自2014年7月1日至2020年6月31日止，甲方免收乙方装修期2014年7月1日至2014年9月1日的租金；乙方必须于合同终止后15日内完成撤离工作，如撤离工作逾期，甲方将按照租期内约定租金的两倍征收逾期费用；乙方可根据自身需求，出资对本协议承租的土地进行办公、休闲、度假、娱乐及直升机VIP停机坪的建设和改造，但所有建设和改造不得改变土地的农业旅游用地性质；本协议为合作协议[201408001]的补充协议，自签订之日起生效，同时双方原于2012年6月1日签订的《土地租赁合同》和《机库及杂物间租赁合同》失效；等等。3.2018年8月6日，广东源浩律师事务所受蓝奥公司委托向白云通航公司邮寄《律师函》，告知白云通航公司已拖欠自2014年9月1日至2018年7月31日的租金12576040.05元及相应的逾期付款利息，请白云通航公司在收函后5日内向其司支付上述费用。白云通航公司确认收到上述《律师函》。4.2018年10月10日，蓝奥公司提起本案诉讼。诉讼过程中，本院根据蓝奥公司的申请，依法作出了（2018）粤0113民初9773号《民事裁定书》，查封、冻结白云通航公司名下价值13692000元的财产，并根据蓝奥公司提供的财产线索，分别对白云通航公司在招商银行股份有限公司广州体育东路支行及中国银行股份有限公司阳江分行开立的账户内的款项进行了冻结，同时查封了停放于涉讼租赁物内的型号分别为B-70SM、B-7271、B-7548、B-70FU的直升飞机四架。2018年11月27日，白云通航公司以其司并非上述四架直升飞机的所有权人为由向本院提出异议，要求本院解除对上述直升飞机采取的保全措施，并于其后向本院提供了上述直升飞机的权属证明文件。本院已于2019年1月9日作出（2018）粤0113民初9773号之一《民事裁定书》，解除对上述直升飞机的查封。5.为查明事实所需，本院于2019年3月21日向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查有关“位于广州市番禺区化龙镇金山大道农业大观园路段土地的性质及地上建筑物的报建情况”。2019年4月25日，广州市规划和自然资源局番禺区分局函复本院，载明“一、经初步核查，位于番禺区化龙镇金山大道农业大观园路段的蓝奥体育旅游公园地块未查到相关规划报建情况。二、因来文未提供征询地块准确的位置示意图或矢量电子界线，故无法明确地块土地性质及报建情况。”及后，经本院询问，蓝奥公司明确其司无法提供证据证明涉讼地块的性质。庭审过程中，就涉讼合同的效力，双方存在争议。蓝奥公司称其司不清楚租赁范围内的土地性质，在其司承租时在租赁范围内已存在多处建筑物，其司在原基础上进行了改造及装修，没有进行新的报建，至于原建筑物有无报建其司并不清楚。涉讼合同虽约定出租的附属建筑物包含了机库、跑道等，但实际上机库、跑道等是由白云通航公司承租后自建的，只是双方在涉讼合同中先行就不同的建筑物进行区分。白云通航公司亦称其司不清楚租赁范围内的土地性质，但表示其司通过网上检索查询得知，涉讼土地存在违规建设的情况，其中有150平方米的农用地改为了建设用地，为此政府部门于2016年3月1日作出了行政处罚告知书，但该告知书因送达程序有问题而被撤销，后于2017年12月13日，广州市国土资源和规划委员会又作出了行政处罚告知书及听证告知书的公告，但就新的处罚告知书其司无法从网上检索到。另白云通航公司称其司承租前涉讼土地基本上是荒地，有少量建筑物，没有机库、跑道等，其司承租后对租赁范围内的土地及地上建筑物进行了大范围的改造，修建了飞机跑道及机库。针对白云通航公司所称的违规问题，蓝奥公司称其司于2016年收到广州市国土资源和规划委员会作出的处罚决定书，后其司提起了行政诉讼，广州铁路运输第一法院及广州市铁路运输中院均认为该处罚决定书违法，并予以撤销，后广州市国土资源和规划委员会又作出了穗国土规划资罚[2018]1号《行政处罚决定书》，其司因不服该行政处罚而于2018年6月11日提起行政诉讼，广州铁路运输第一法院认定该份行政处罚决定书认定事实不清，适用法律错误，故判决予以撤销，广州市国土资源和规划委员会就该判决书并未提起上诉，该判决书已于2018年10月26日生效。为证明其上陈述，白云通航公司向本院提供了（2018）粤7101行初3215号《行政判决书》（以下简称3215号行政判决）及该判决书的生效证明。3215号行政判决中认定蓝奥公司在未依法取得建设用地批准手续的情况下擅自占用土地，建成房屋、机场跑道等，用于非农业建设。就涉讼合同的实际履行情况。蓝奥公司称签订合同后，其司已按照合同约定交付涉讼租赁物，但白云通航公司没有按约支付押金，也从未支付过任何租金，只支付过水电费。而白云通航公司对蓝奥公司陈述的履行情况无异议。至于涉讼租赁物的现状。蓝奥公司称涉讼租赁物现由白云通航公司占有使用，且白云通航公司在蓝奥体育公园内自行围蔽，内有停车场、机库、跑道及林地，同时白云通航公司聘请了安保人员进行维护，其司至今未收回涉讼租赁物。白云通航公司则称在蓝奥公司提起本案诉讼前涉讼租赁物由其司占有使用，但在蓝奥公司起诉后，其司已没有继续经营，故不清楚起诉后涉讼租赁物的情况。至于蓝奥公司上述所称的安保人员其司已解聘，可能是安保人员自行居住在涉讼租赁物内，其司已无任何财产存放于涉讼租赁物内。蓝奥公司确认白云通航公司已没有财产存放于租赁物内。另经询问，蓝奥公司表示，若本院认定的涉讼合同的效力与其司所主张的不一致，其司不变更诉讼请求。本院认为，根据双方的庭审陈述可知，蓝奥公司向白云通航公司出租涉讼租赁物时，涉讼土地上已存有部分建筑物，白云通航公司承租后又建设了飞机跑道、机库等，而根据涉讼合同中双方就租赁范围内附属建筑物的约定可知，在蓝奥公司与白云通航公司签订涉讼合同时，蓝奥公司对白云通航公司要在涉讼土地上建设机库、跑道等系知悉且同意的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现蓝奥公司将涉讼土地出租予白云通航公司进行非农建设，其司既未能举证证明涉讼土地为建设用地，亦未能提供涉讼物业已经进行产权登记或已取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故蓝奥公司与白云通航公司签订的涉讼合同应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现涉讼合同已被认定为无效合同，故白云通航公司负有将涉讼租赁物返还予蓝奥公司的义务。但同时，因白云通航公司已于庭审中明确表示其司没有继续经营，涉讼租赁物内并无其司的任何财物，安保人员亦已解聘，而蓝奥公司亦确认白云通航公司已没有财产存放于涉讼租赁物内，故在此情况下，蓝奥公司事实上可自行收回涉讼租赁物，且蓝奥公司作为出租人亦应积极、及时履行收回涉讼租赁物的义务，以防损失扩大。鉴于蓝奥公司可自行收回涉讼租赁物，故其主张白云通航公司返还涉讼土地及附属建筑物的诉请，已无需本院作出处理。因白云通航公司已实际使用涉讼土地及涉讼物业，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，白云通航公司应参照涉讼合同约定的租金标准向蓝奥公司支付占有使用费。如前所述，双方于庭审中均确认涉讼租赁物内已无白云通航公司的财物，蓝奥公司理应在合理期限内自行收回涉讼租赁物，因此，本院认为占有使用费计算至2019年5月11日为宜。根据涉讼合同的约定，租金标准为2014年9月1日至2017年6月31日期间每月260373.5元，2017年7月1日至2020年6月31日期间每月286410.85元（260373.5元+260373.5元×10%）。现蓝奥公司主张白云通航公司欠缴自2014年9月1日起的占有使用费，而白云通航公司并未举证证明其已履行了付款义务，应承担举证不能的不利后果，因此白云通航公司应参照涉讼合同约定的租金标准向蓝奥公司支付涉讼土地及涉讼物业自2014年9月1日起至2019年5月11日止的占有使用费15255367.36元（260373.5元/月×34个月+286410.85元/月×22个月+286410.85元/月÷31天×11天）。就蓝奥公司要求白云通航公司支付逾期付款利息的诉请。虽然涉讼合同无效，但鉴于白云通航公司已实际占用了上述款项，故蓝奥公司要求白云通航公司向其司支付该款项的利息合法有理，现蓝奥公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计收利息未超法律规定，本院予以支持。因此，白云通航公司应向蓝奥公司支付其司逾期支付占有使用费的利息，每月占有使用费的利息应以每月占有使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从欠费的次月1日起计至款项实际清偿之日止，其中2014年9月1日至2017年6月31日每月占有使用费为260373.5元；2017年7月1日至2019年4月30日每月占有使用费为286410.85元；2019年5月的占有使用费为101629.66元。就蓝奥公司诉请中的超出部分，本院不予支持。就蓝奥公司要求白云通航公司支付违约金的诉请，因涉讼合同无效，故就该诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对蓝奥公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市蓝奥体育产业服务有限公司与广东白云通用航空有限公司于2014年7月21日签订的《租赁合同-合作协议[201408001]之补充协议》无效；二、广东白云通用航空有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市蓝奥体育产业服务有限公司支付欠缴的自2014年9月1日起至2019年5月11日止的占有使用费15255367.36元及逾期利息（每月占有使用费的逾期利息应以每月占有使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从欠费的次月1日起计至款项实际清偿之日止，其中2014年9月1日至2017年6月31日每月占有使用费为260373.5元；2017年7月1日至2019年4月30日每月占有使用费为286410.85元；2019年5月的占有使用费为101629.66元）；三、驳回广州市蓝奥体育产业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113332元、保全费5000元，均由广东白云通用航空有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇一九年九月二十日书 记 员  凌绮珊