内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初658号 原告王某，公民身份证号×××，人，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人李某，内蒙古德方律师事务所律师。 被告杜某，公民身份证号×××，人，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人张某1，内蒙古漠南律师事务所律师。 原告王某诉被告杜某合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人李某、被告杜某委托诉讼代理人张某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某诉称，被告杜某由于资金周转的需要，自2011年1月开始陆续向原告王某借款，截止2012年5月17日被告杜某欠原告王某本息合计1405821元。当日，经原被告双方协商一致并签订《房屋顶账协议》，约定被告杜某自愿将其位于××苑，面积为176.6㎡）、5号楼504号（新的房号为××楼，面积为171.9㎡）的两套房屋以总价1916750元的价格抵顶给原告王某，用以偿还其欠原告王某的个人借款本金及利息，房屋抵顶后原告王某欠被告杜某510929元，协议约定被告杜某于2012年12月31日向原告王某交付房屋。2013年以来，原告王某多次催促被告杜某交付房屋并办理房屋产权证，但均遭到被告拒绝。后经调查得知被告杜某已于2011年12月28日、2012年3月20日分别将5号楼504、5号楼502号的房屋抵顶给案外人高某、张某22。原告认为被告将已抵顶给他人的房屋再次抵顶给自己，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3款的情形，被告对原告已构成欺诈。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2012年5月17日签订的《房屋顶账协议》；2、被告返还原告购房款1405821元，并支付资金占用期间的利息576855元（按年利率6%计息，计息期间自2012年5月17日起暂计至2019年2月12日止,最终计至给付之日），本息合计1982676元；3、案件受理费、保全费由被告承担。经原告王某申请，我院作出（2019）内0602财保14号民事裁定书，查封了被告杜某所有的登记在内蒙古万正房地产开发有限责任公司名下的位于鄂尔多斯市××区、6号楼2单元1505号房屋，查封期限为三年。又经原告王某申请，我院作出（2019）内0602民初658号民事裁定书，查封了被告杜某所有的登记在内蒙古万正房地产开发有限责任公司名下的的位××区、东胜区景山路8号万正金地铭苑住××区（产权证号:XXXXX）房屋，查封期限为三年，原告王某已提供相应担保。 被告杜某辩称，不同意原告诉讼请求，1、原被告之间签订的房屋顶账协议是实践性合同，并未实际履行，不具备商品房买卖合同的效力，协议签订后也未签订正式的买卖合同，故原告无权要求资金占用期间的利息；2、双方顶账协议无法履行的原因之一，是因为两套房屋的价值大于被告所欠原告的款项，原告向被告出具了借款单，差价未支付，故协议未能履行。 原告针对其诉讼请求，向法庭提供下列证据： 一、王某与杜某的房屋顶账协议一份、收据二支，证明2012年5月17日，原、被告双方签订了《房屋顶账协议》，约定被告将其位于××苑，面积为176.6㎡）、5号楼504号（新的房号为××楼，面积为171.9㎡）的两套房屋以总价1916750元的价格抵顶给原告，用以偿还其欠原告的个人借款本金及利息合计1405821元，房屋抵顶后原告王某欠被告杜某510929元，协议约定被告杜某于2012年12月31日向原告王某交付房屋。被告为原告出具两支购房款收据，合计金额为1916750元； 二、（2017）内0602民初5091号民事裁定书一份、询问笔录三份、杜某与高某、邱翠琴房屋顶账协议一份，证明：1、东胜区人民法院在（2017）内0602民初5091号民事案件中依职权调取了东胜区公安局三份讯问笔录及杜某与高某、邱翠琴房屋顶账协议；2、由张某22的讯问笔录可证明：2012年3月2日，被告与张某22签订了房屋顶账协议，被告将其位于××苑，面积为176.6㎡）房屋抵顶给张某22，张某2接收了该房产并于2017年进行了装修；3、由杜某与高某、邱翠琴房屋顶账协议可证明：2011年12月28日，被告与高某、邱翠琴签订了房屋顶账协议，被告将其位于××苑，面积为171.9㎡）房屋抵顶给高某、邱翠琴。该组证据综合证明在被告与原告签订房屋顶账协议时（即2012年5月17日），被告已经将涉案房屋抵顶给他人，被告的行为已经构成了欺诈，导致原告的合同目的无法实现； 三、民事裁定书两份、保全费票据两支，证明原告在本案的财产保全中支付保全费10000元，该费用应当由被告承担； 四、借款单复印件、借条复印件各一张，证明原被告双方经结算，2011年7月28日，被告给原告出具了一份借款单，借款金额100万元，约定月利率2.5%，又于2012年1月28日被告给原告出具借条一张，借款金额116500元。该两份借据的原件均于2012年5月17日办完房屋顶账协议后由杜某撤回，由杜某的会计王利娜在复印件上签字捺印。 被告杜某对原告出具的证据1真实性认可，对证明问题认可。对证据2真实性认可，对证明问题不认可，原被告基于民间借贷签订的房屋顶账协议，不具有商品房买卖合同的性质，所以不存在一房二卖和欺诈的情形。导致合同目的不能实现的原因之一是因为原告未支付房款的差价，并不完全是被告的原因。对证据3真实性认可，对证明问题不认可，原告只能保全合同项下的财产，不能保全合同之外的财产，对原告的保全费不予承担。对证据4真实性认可，但该组证据中借款单的署名处没有杜某签字，并不能证明杜某与原告之间的借贷关系。 被告杜某向法庭提供借款单一张，是签订顶账协议时原告的儿子给被告出具的借款单，是抵顶房屋价格与被告所欠原告款项之间的差价，证明：1、原告下欠被告差价510929元；2、被告不能履行顶账协议的原因之一，是原告未支付房款的差价。 原告对该证据真实性认可，对证明问题1认可，对证明问题2不认可，理由：1、原告所主张的购房款已将510929元核减；2、该借款单的期限载明从2012年5月17日至杜某交房之日，被告与原告签订顶房协议时已将涉案房屋出售给案外人，原告的合同目的已经不能实现，该借款单不能作为合同不能履行、房屋不能交付的抗辩理由。 东胜区人民法院在庭后依职权向鄂尔多斯市住房和城乡建设局调取了万正金地铭苑5号楼1单元501、502,2单元503、504号房屋网签备案登记信息，原、被告对该证据的真实性认可。 经本院审查认为，原告提交的证据一，符合有效证据要件，且被告认可，本院予以确认。证据二，结合本院依职权调取的四套房屋的网签备案登记信息，能够形成证据链条，证明涉案房屋已网签备案至案外人名下，故对该证据予以认定。证据三，真实合法有效，本院予以认定。证据四，被告对其真实性认可，故本院对其真实性予以确认。被告提交的证据，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，2011年7月28日，鄂尔多斯市常星商贸有限公司向原告王某借款100万元，约定月利率2.5%。2012年1月28日鄂尔多斯市常星商贸有限公司向原告王某借款116500元。上述两份借款单原件于2012年5月17日办完顶账协议后撤走，经办人为王利娜代杜某。 另查明，2012年5月17日，原告王某儿子邬斌代原告与被告杜某签订《房屋顶账协议》，经结算，被告杜某欠原告王某借款本金及利息共计1916750元。被告杜某将位于铁西万正金地铭苑5号楼502（176.6㎡×5500元/㎡=971300元）、5号楼504（171.9㎡×5500元/㎡=945450元）房屋抵顶给原告王某，抵顶的同时被告欠原告的上述债务全部清除，房屋顶账后，双方相互所打的上述借款、欠款条据作废，条据中的款数消灭。由被告杜某向原告儿子邬斌出具了购房款收据两张，共计1916750元。《房屋顶账协议》约定房屋交付时间为2012年12月31日前。《协议》还约定补充条款：房屋顶账后邬斌欠杜某人民币510929元。同日，邬斌给被告杜某出具借款单，借款金额为510929元，借款期限为2012年5月17日至杜某交房之日。借款单上备注：作为房屋顶账协议之附件，负连带责任，交房顶账后欠款。 又查，本院依职权向鄂尔多斯市住房和城乡建设局调取了万正金地铭苑5号楼1单元501、502,2单元503、504号房屋的网签备案登记信息，涉案房屋均已网签备案至案外人名下。 本院认为，鄂尔多斯市常星商贸有限公司向原告王某借款，双方形成民间借贷的法律关系，后经原、被告协商，被告杜某将原始借款单收回，通过以房抵债的方式向原告履行债务，原、被告双方签订了《房屋顶账协议》，被告向原告出具了购房款收据，视为双方当事人达成以房抵债协议取代了原有的债权债务关系，原有的债权债务关系消灭，此时原、被告之间形成了房屋买卖合同的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……，本案中，被告杜某原本给原告王某顶账的房屋已网签备案至他人名下，杜某对该房屋已无处分权，导致原、被告之间签订的《房屋顶账协议》合同目的根本无法实现，原告无法取得房屋，故本院依法解除原、被告之间于2012年5月17日签订的《房屋顶账协议》。 合同解除后，因合同取得的财产，应当予以返还。被告杜某向原告出具的购房款收据的合计金额为1916750元，该房款是以《房屋顶账协议》中鄂尔多斯市常星商贸有限公司向原告的借款结算后的方式抵顶的，其中510929元为原告下欠被告杜某的，故被告杜某应当返还原告王某购房款1405821元。关于原告主张的资金占用期间的利息，实际为利息损失，因被告占用房款长达七年之久，给原告造成了损失，故原告主张按照年利率6%计算利息，本院予以支持，从2012年5月17日计算至2019年2月12日，利息为568420元，原告计算的数额有误，本院予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《最高人民法院》第九条之规定，判决如下： 一、解除原告王某与被告杜某于2012年5月17日签订的《房屋顶账协议》； 二、被告杜某于本判决生效之日返还原告王某购房款1405821元，到2019年2月12日的利息568420元（详见利息计算表一）及以1405821元为本金从2019年2月13日起至实际给付之日的利息，年利率均按照6%计算； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11322元、保全费10000元，合计21322元，由被告杜某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 代理审判员  武晶晶 二〇一九年九月二十四日 书 记 员  吕 娜 表一：利息计算表 本金计息期限年利率应支付利息款 1405821元2012.5.17至2019.2.126%568420元 利息合计：568420元