广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初25123号原告：广州壬丰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401017。法定代表人：郑志忠，该司董事长。委托诉讼代理人：吴永贤，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐书，系该公司职员。被告：彭琦，女，1984年1月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原告广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称“壬丰公司”）诉被告彭琦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告壬丰公司的委托诉讼代理人吴永贤，被告彭琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告壬丰公司诉称：2017年11月28日和2017年12月1日，原告和被告签署《物业场地使用合同》和《广州市房屋租赁合同》和约定，原告向被告出租位于广州市天河区天河路490号的壬丰大厦一楼大堂右侧商铺××号房，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日，其中2019年1月1日起租金递增6%，即每月15900元。原告将物业交付给被告正常使用，但被告在未征得原告的同意的情况下于2019年1月15日擅自搬离租赁的物业，提前解除《广州市房屋租赁合同》和《物业场地使用合同》。根据《物业场地使用合同》第四条约定：被告应于每月5日前交付当月租金给原告，且合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠及减免给乙方的场地使用费共计15000元整，乙方所缴付的合同保证金归甲方所有，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置期损失的直接经济损失等权利以及物业修复费用。根据《物业场地使用合同》第十条“违约责任”约定：如乙方未提前3个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交3个月的场地使用费，作为乙方提前解约给甲方造成空置期经济损失的补偿。现被告未告知原告擅自提前解约，依照合同约定除没收租赁保证金以外应另行缴付第一个月优惠期租金及3个月场地使用费作为原告物业空置期的损失，共计人民币70600元。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元（违约金为三个月场地使用费，每月15900元，合计47700元）；2、被告向原告支付2019年1月1日至2019年1月20日的场地使用费10258元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。彭琦答辩称：原告的起诉没有事实和法律依据。本案所涉及的租赁合同为无效合同，因本合同中所涉的租赁场地原告没有产权证明，所以无法办理工商经营执照，不符合被告经营所需的经营条件，且原告提供的租赁标的物不符合合同约定的使用用途，导致被告无法办理工商经营执照以及相关的食品卫生许可证，因此被告主张该合同无效。原告称被告属于违约方，没有事实和法律依据，因为本案中被告多次向原告提出解除该合同，原告均不同意，由此导致被告在2019年1月20日左右（具体时间已不记得）被迫撤离租赁场地。被告被迫搬离租赁场地不是因为主观因素导致，而是因为标的物不符合合同约定的用途。经经审理查明：2017年11月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业场地使用合同》（以下简称《合同》），约定甲方将广州市天河区天河路490号壬丰大厦首层东面车库入口上方平台（以下简称涉案场地）提供给乙方作面包点心销售之用，该物业乙方仅限于经营品牌授权店（奶茶、咖啡、面包），除此之外乙方不得经营其他产品；场地使用期限自2017年12月1日至2019年11月30日止；每月场地使用费为15000元，此项费用包括物业管理费，此项费用按每月支付，乙方须于每月5日之内以现金、支票或转账的方式缴付下个月的场地使用费予甲方；乙方应于本场地使用合同签订之日起五日内缴纳合同保证金30000元作为履约保证金，合同期内保证金由甲方保管，合同终止，如乙方无违约的且乙方缴清所有费用后按约定清理场地并将恢复原状的场地交还甲方，甲方于十四个工作日内将保证金无息退还予乙方；乙方如有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除，并要求乙方在七天之内补齐保证金；租金递增合同期第2年递增6%；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠及减免给乙方的场地使用费15000元，乙方所缴付的合同保证金归甲方所有，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置期的直接经济损失等权利以及物业修复费用；应乙方要求，甲方同意给予乙方合同期第一个月免收场地使用费15000元；乙方经营所需的一切证照及资质由乙方自行向政府有关部门申报并取得相关合法经营手续，否则一切责任由乙方承担；乙方须按时缴付场地使用费、管理费、电费、保证金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取，乙方如逾期15天仍未缴清，甲方有权解除本合同，并收回该物业使用权，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨未支付的场地使用费和其他损失的权利，甲方解除合同的，应向乙方发出书面通知；乙方如未缴清管理费、电费、电讯费及一切相关费用逾期超过15天，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、供水或该大厦内之其它设施，并解除本合同；如乙方于本合同期内需提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方除按本合同约定承担责任外，乙方已付当月场地使用费及履约保证金不予退还，如乙方未提前3个月书面通知甲方的，除已付场地使用费与保证金不退之外，乙方还应补交3个月的场地使用费，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，并另行补缴免租期的租金；甲方严重违反本合同并导致乙方无法使用该物业的，乙方有权解除本合同，甲方应按乙方实际使用物业场地时间结算场地使用费，并退还履约保证金同时支付当期3个月场地使用费作为违约金等。2019年1月24日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的函》，内容为被告至今仍未支付2019年1月份的租金已经构成根本违约，现依据合同约定于2019年1月25日解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，并于合同解除当日收回该物业，被告留在租赁物业内的物品原告暂时扣留，逾期未付清款项的，原告将予以变卖抵作部分被告欠缴的费用等。现原告以被告违反《合同》约定提前搬离涉案房屋导致合同解除等为由提起本案诉讼，要求被告支付违约金等费用。另，被告以原告交付的涉案场地不符合合同约定等为由提起另案诉讼[案号（2019）粤0106民初12305号]，要求确认《合同》无效等。该案审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：1、关于涉案场地的具体位置。原告表示涉案场地的规划用途为通道，其作为开发商在对大厦负一楼的车库进行施工时临时在一楼侧面/负一楼车库的上方搭建了通道，在施工完毕后对通道进行封闭，并将封闭地方靠近大厦内部的小块区域进行间隔并向被告出租，涉案场地是位于负一层车库入口上方的临时搭建物。被告表示不清楚涉案场地的规划用途，但在其承租之前是作为通道用途，后被封闭作为临时搭建场地。2、关于被告使用涉案场地的情况。被告表示其于2017年12月1日开始使用涉案场地，期间都是正常使用涉案场地，于2019年1月20日左右涉案场地被物业断水断电，其无法正常使用故搬离涉案场地，其已支付租金至2018年12月31日。原告确认被告上述陈述，但表示其并未对涉案场地进行断水断电。被告表示对其所称涉案场地被断水断电，无法提供证据予以证明。3、关于被告搬离涉案场地的情况。被告表示其于2019年1月20日左右搬离涉案场地，当时并未与原告办理交接手续，仅搬离部分小件物品，因物业阻拦，余留部分物品未搬离，根据原告发出的《关于解除租赁合同的函》内容可知，原告确实扣押被告相关物品，且在被告搬离后，原告在涉案场地的大门上进行加锁。原告对被告上述陈述不予确认，表示被告未与原告办理交接手续，其并未扣留被告的物品，并不清楚被告是否有遗留物品及被告所述的加锁情况，被告搬离后其已将涉案场地另行出租。4、关于被告所主张涉案场地不符合合同约定的使用用途的具体情况。被告表示其租赁场地为经营所需，但原告交付的涉案场地无法办理相应的工商经营执照及食品卫生许可证，无法满足合法经营的目的，《合同》虽对此未进行约定，但在《合同》中明确约定了使用用途情况下，原告作为出租方有义务保证被告可以办理上述证照，以进行合法经营。原告表示根据《合同》的约定没有关于原告负责办理经营执照及相关证照的义务，这属于被告的经营范围，不属于原告的义务，被告接收涉案场地，按照合同约定的用途正常使用14个月，该合同是因被告违约，没有按时缴纳租金并擅自搬离而解除。被告确认其在接收涉案场地后是按照合同约定的用途经营奶茶店，直至搬离。另，本案审理过程中，本院依法向原告释明涉案《合同》应为无效合同，其表示不予变更诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告双方均确认涉案场地为通道上所临时搭建的场地，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故原、被告双方就涉案场地签订的《合同》应为无效合同。原告基于《合同》中相关条款要求被告支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元的实质均为违约金，如上所述，原、被告双方所签订《合同》应为无效合同，故原告基于上述条款要求被告支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元均缺乏合同依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付涉案场地2019年1月1日至2019年1月20日的场地使用费的问题，上述场地使用费实质为占用费，结合双方确认被告于2019年1月20日搬离涉案场地及其已支付涉案场地占用费至2018年12月31日的情况，原告诉请要求被告支付涉案场地2019年1月1日至2019年1月20日的场地占用费并无不当，结合双方于《合同》中约定的租金标准，被告应向原告支付上述期间的场地占用费9677.42元（15000元÷31日×20日），对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭琦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州壬丰房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2019年1月20日期间场地占用费9677.42元；二、驳回原告广州壬丰房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1570元，由原告广州壬丰房地产开发有限公司负担1355元，被告彭琦负担215元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈 娟人民陪审员  郑文怡二〇一九年九月二十五日书 记 员  谢丽军宋春艳