上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5971号原告：上海天瑜医美企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：赵莉凌，执行董事。委托诉讼代理人：任洋，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，上海申浩律师事务所律师。被告：馨缇酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：GRACEFENG-HEILO，职务不详。第三人：上海华敏置业(集团)有限公司，住所地上海市延安西路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：蔡忠儒，副总裁。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。原告上海天瑜医美企业发展有限公司诉被告馨缇酒店管理(上海)有限公司、第三人上海华敏置业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告上海天瑜医美企业发展有限公司的委托诉讼代理人任洋、周静，第三人上海华敏置业(集团)有限公司的委托诉讼代理人葛锐到庭参加诉讼。被告馨缇酒店管理(上海)有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海天瑜医美企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2015年12月9日签订的《上海市房屋租赁合同》自2017年11月30日解除；2.判令被告向原告返还房屋租赁保证金350,000元；3.判令被告支付违约金300,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告于2015年12月9日签订的《上海市房屋租赁合同》自2018年1月1日解除；2.判令被告向原告返还房屋租赁保证金350,000元；3.判令被告支付违约金600,000元。事实与理由：原告与被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告租赁坐落于上海市延安西路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称涉讼房屋)，每月租金100,000元，原告支付保证金350,000元。涉讼房屋的权利人为第三人。2018年1月11日，原告收到案外人厦门和伊实业有限公司上海分公司(以下简称厦门和伊公司)通知，告知被告与业主解除租赁关系，从2017年12月起涉讼房屋的租赁关系已归属厦门和伊公司。相关续租尽快联系。原告自2018年1月起至5月向厦门和伊公司支付房屋使用费。由于厦门和伊公司拒绝与原告按原租赁合同的价格签订合同，后又并将电梯关闭，阻挠原告使用，故原告停止经营。涉讼房屋内的设备在法院和第三人的帮助下才在2019年5月初搬离。原告为了经营需要委托装潢公司装修花费900,000元。因被告违约，故提起诉讼。审理中，原告明确其主张的600,000元违约金包括合同约定的相当于3倍月租金的300,000元违约金及300,000元装修损失违约金。被告馨缇酒店管理(上海)有限公司未作答辩。第三人上海华敏置业(集团)有限公司述称，2015年初，其与被告订立租期为10年的房屋租赁合同，被告使用2年后提出解约，双方租赁关系自2017年11月30日结束。其与被告推荐的厦门和伊公司另行签订新合同。因第三人未与原告构成任何租赁关系，而原告也没有提出任何针对第三人的诉请，故第三人请求法庭依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《上海市房屋租赁合同》、中国银行股份有限公司客户借记回单及付款回单、《租赁关系解除协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋的权利人为第三人。2015年12月9日，原告(承租方乙方)与被告(出租方甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方将涉讼房屋作为经营使用，甲方于房屋所有权方即第三人交付房屋的当日，将涉讼房屋交付乙方。租期十年，起租日不得晚于2016年1月1日，租期终止日不得晚于2025年9月30日；装修免租期自起租日起3个月。免租期内乙方无需支付租金，但乙方自行所发生的水、电、燃气等费用由乙方自行承担；每月租金自2016年1月1日起至2018年12月31日止100,000元，以后每三年递增6%；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金350,000元及预付一个月的租金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回月租金的三倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同订立后，原告于2015年12月10日向被告支付450,000元，其中350,000元系房屋保证金，100,000元系2016年4月份的房租。之后，原告陆续向被告汇付至2017年11月20日房屋租金、物业费及水、电费用。2017年12月7日，第三人与被告签订《租赁关系解除协议》，约定双方于2015年初签订的房屋租赁合同，由被告承租第三人名下位于本市延安西路XXX弄XXX号物业，建筑面积4,332.87平方米，租期为2105年10月1日至2025年9月30日，双方自2017年11月30日解除租赁关系。被告在使用二年后因自身原因提出提前解约并推荐厦门和伊公司另行订立房屋租赁合同。被告承诺并保证，今后发现其他与被告承租该物业有关的未尽事宜，被告应责任处理。2018年1月11日，厦门和伊公司向原告发送通知函，告知：“被告已与业主正式解除租赁关系，从2017年12月起涉讼房屋的租赁关系及转租事宜已经归我司名下。相关续租及后续工作对接事宜，请收到通知函后尽快与我司联系面谈。”2018年1月3日，原告向案外人家乐月内(上海)酒店管理有限公司支付2017年11月至12月的租金。之后，原告向厦门和伊公司支付至2018年6月20日止的租金及物业费、水电费。2018年4月17日，原告委托代理人向被告邮寄律师函，询问被告是否已与业主解除合同，并在三个工作日告知原告；若情况属实，在收到本函三个工作日内与原告就租赁押金及违约金的支付事宜予以协商。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。被告因自身原因向第三人提出解除涉讼房屋的租赁合同，并在2017年12月7日与第三人订立《租赁关系解除协议》，由此造成纠纷，责任在被告。原告请求解除双方租赁合同，退还保证金及赔偿违约金300,000元的诉请，与法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿实际装修损失300,000元之诉请，因未提供相应的证据证明，故本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海天瑜医美企业发展有限公司与被告馨缇酒店管理(上海)有限公司2015年12月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；二、被告馨缇酒店管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天瑜医美企业发展有限公司返还租赁保证金350,000元；三、被告馨缇酒店管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天瑜医美企业发展有限公司支付违约金300,000元；四、驳回原告上海天瑜医美企业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，由原告上海天瑜医美企业发展有限公司负担3,000元，被告馨缇酒店管理(上海)有限公司负担10,300元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  吴 钧人民陪审员  沈建伟二〇一九年九月二十九日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。