广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初4835号原告：覃宇超，男，1969年7月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：肖波，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦雅颖，广东广信君达（南沙）律师事务所实习律师。被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广州市南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼，统一社会信用代码914401157299264490。法定代表人：丁国民，职务总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，女，1989年1月17日出生，汉族，系增城市碧桂园物业发展有限公司（与被告同属碧桂园集团公司）员工。原告覃宇超诉被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖波、麦雅颖，被告委托诉讼代理人何秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。告覃宇超诉称：2015年6月20日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），约定由原告向被告购买位于广州市南沙区××栋地下室-1层××号车位（以下统称涉案车位，建筑面积11.52平方米），成交总价款为119600元。合同约定被告应当自合同签订之日起日90内（不超过90日）到房地产登记机构为原告办妥产权转移登记手续，逾期办证的，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日为止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。签约时，被告只给原告对了一下所购车位的位置、面积、金额，就催促原告在其指定的签名位置签名，完全没有给原告任何时间详细读阅合同条款，被告更是完全没有真实的向原告对合同条款、补充协议做出过任何提示或解释。实际上，被告在合同中单方制定了格式条款，这些格式条款违背公平原则，免除了被告主要责任、加重了原告的责任、排除了原告主要权利。比如将办证期限由90天变更为270天，免除了被告告知原告办理产权登记需要由原告提供的证件材料这一主要责任等。据此，原告认为被告应按照主合同的约定履行办证义务。现原告已于合同签订之日即2015年6月20日将所有办证材料递交给被告，根据主合同约定的90天办证期限，被告最迟应于2015年9月19日为原告办妥涉案车位的不动产权证，但涉案车位直至2017年6月8日才取得不动产权证。被告逾期履行办证义务，违反了合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任。综上所述，原告起诉请求判令被告向原告支付自2015年9月20日起至2017年6月8日止的逾期办理证违约金31000元，违约金按每天50元的标准计算。被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司辩称：被告对违约金按每天50元的标准计算没有异议，但对原告主张的违约期间有异议。原告收楼以及缴纳契税的时间为2015年8月17日，而被告向房地产交易中心递交办证材料的时间为2017年5月12日，按照双方签订的合同附件七补充协议附录三的约定，原告主张的违约金起算时间和截止时间均有误。经审理查明：2015年6月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《买卖合同》，约定：“乙方向甲方购买涉案车位，建筑面积11.52平方米，总金额119600元。第九条约定甲方与乙方按以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理，甲方应当自本合同签订之日起日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后个工作日向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件材料。甲方未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件材料的，由甲方承担责任。第十条乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起的半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条房屋交付，甲方应当在2015年8月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十六条，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第二十七条，本合同附件与正文具有同等法律效力。”该合同附件七《本合同补充协议》约定：“关于产权登记，甲乙双方一致同意删除合同第九条关于“产权登记”、第十条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，关于该商品房的权属登记，以本约定的为准：甲乙双方一致同意由乙方委托甲方代为办理该商品房的《房地产权证》，该委托的具体事宜详见本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经甲方和乙方签字（盖章）后随合同生效而生效。本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议约定为准。本补充协议及附录一式3份，均有同等法律效力。”补充协议附录三约定：“乙方自愿委托甲方办理乙方所购商品房的《房地产权证》、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；乙方自愿同意且甲方在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料递交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项；2.按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3.乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起270天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。”上述合同签订后，原告付清了全部车位款。原告主张于签订合同当天（2015年6月20日）向被告缴纳了契税，由被告代为缴付，但原告未提供相应的证据，而根据原告提供的《税收缴款书》，原告缴纳涉案车位契税的时间为2015年8月17日。原告另主张于2015年6月20日接收涉案车位，但依据《南沙碧桂园物业及资料移交书》，原告办理收楼手续的时间为2015年8月17日。2017年5月12日，被告取得涉案车位转移登记的受理回执。2017年6月8日，涉案车位登记至原告名下。本院认为：本案的争议焦点在于被告是否构成违约及如何承担违约责任的问题。对此，本院作分析如下：《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。依据《买卖合同》第二十七条“本合同附件与正文具有同等法律效力”、《本合同补充协议》第十五条“本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经甲方和乙方签字（盖章）后随合同生效而生效。”的约定，原告已经在《本合同补充协议》上签名，故该协议已经生效。其次，《本合同补充协议》对当事人具有法律约束力，依据第十五条“本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议为准。”、第十六条“甲方已提请乙方仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款”的约定，原告在《本合同补充协议》上签名，视为其已经仔细阅读了解相关条款的内容，故《本合同补充协议》在适用上优先于《买卖合同》。再次，《本合同补充协议》第八条对《买卖合同》第九条、第十条予以删除，并约定由被告按照《本合同补充协议》附录三来代为办理《房地产权证》，故被告办理产权登记的义务应以《本合同补充协议》附录三为准。综上，对于原告提出的《本合同补充协议》及其附录三属于格式合同的意见，本院不予采纳，对其所主张的违约金期间的计算方法，本院不予支持。《本合同补充协议》附录三约定被告在原告付清约定房价款、税费，提交办理《房地产权证》所必须的文件材料以及接收涉案车位并签署相关收楼文件后的270天内，将办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，依据已查明的事实，原告于2015年8月17日缴纳契税后，上述条件均已具备，故本案应从原告缴纳契税的次日即2015年8月18日开始计算递交权属登记资料的时间。原告未能提供证据证明其已于2015年6月20日缴纳契税，故其主张从该日的次日起算办证期限，依据不足，本院不予支持。被告直至2017年5月12日才向产权登记机关递交权属登记资料，超过了270天的时限约定，已经构成违约，其应当按照每日50元的标准向原告支付违约金共18200元（50元/天×364天），对于原告主张的违约金中超过18200元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃宇超支付延迟办证违约金18200元；二、驳回原告覃宇超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由原告覃宇超负担119元，由被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司负担169元。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  李慧娟二〇一九年九月二十七日记 录 员  卢坤咏