广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8687号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号，统一社会信用代码91440101560233590F。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群，系原告员工。委托诉讼代理人：梁秀莹，系原告员工。被告：韦朝春，男，1974年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：吴珊，女，1981年11月8日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州利合物业管理有限公司与被告韦朝春、吴珊物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹，被告韦朝春、吴珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费12952.42元及违约金（物业服务费从2016年9月1日至2019年4月30日止，按每月419.1元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费2.28元及经济损失（公摊水费从2016年7月1日至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1194.67元及经济损失（公摊电费从2016年7月1日起计至2019年1月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉9座17层1703单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。两被告与原告于2016年12月3日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年7月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但两被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，两被告仍未清偿欠费。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告韦朝春、吴珊答辩称，我不同意原告的诉讼请求，答辩意见如下：关于收楼的时间，是2016年12月3日，也就是物业费计算起算点，当时我方也有预交3个月的物业费，所以原告的主张时间段有异议，我方应当从2017年3月2日计算滞纳金。对于违约金我有异议，对于5‰的违约金的表述和计算标准有异议。我在2017年5月份要求原告发开具收楼证明，但原告方拒绝，我方与原告方沟通，原告方认为我方没有交物业服务费，因此没有向我开收楼证明的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：原告为亚运城整体项目的开发商依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。2015年1月12日，两被告与开发商签订《广州市商品房买卖合同》，购买了位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号9座1703房，该物业建筑面积为149.68平方米。2016年6月18日，被告验楼时认为房屋存在质量问题，遂未确认收楼。2016年12月3日，被告收楼，并向原告预交了三个月的物业服务费。同日，被告韦朝春与原告签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由原告为两被告提供物业管理服务，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（原告）以甲方（两被告）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（两被告）送达一切文件。后原、被告因物业服务费的起算时间有争议，两被告未再向原告支付物业服务费。对原告主张的2016年7月1日至2019年1月31日期间的公摊水费2.28元、公摊电费1194.67元，两被告称没有看到公示，因此不确认真实性。原告催收上述费用无果，遂起诉至本院。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。两被告对原告主张的2018年12月前每月物业服务费为417.63元，2019年1月起每月物业服务费为419.1元没有异议，原、被告主要的争议焦点为物业服务费的起算时间。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。现两被告主张该物业存在质量问题，未于2016年6月18日收楼，原告无确凿证据证明两被告恶意不收楼。因此两被告应当交纳物业服务费的时间应当从其实际收楼之日即2016年12月3日起计算。两被告在实测建筑面积确定前按照约定的建筑面积预交了三个月的物业服务费，原告亦已经收取，本院予以确认。考虑该物业的实际建筑面积大于约定建筑面积，本院酌定两被告预交的三个月物业服务费已全部用于支付2016年12月至2017年2月的物业服务费，两被告应当从2017年3月1日起，向原告支付拖欠的物业服务费至原告主张的2019年4月30日。同理，两被告应当承担的公摊水电费应当从其实际收楼之日起计算。虽然两被告对原告主张的公摊水电费明细不予确认，但未进行实质抗辩。而原告提交了详细的公共用电分摊公示、公共用水分摊公示、水费发票、电费发票等证明其主张。因此，本院对原告主张的事实予以采信。对原告主张的公摊水电费，扣除2016年12月3日之前的发生额，本院支持两被告向原告支付2016年12月3日至2019年1月31日的公摊水费2.04元、公摊电费921.72元。两被告拖欠原告物业服务费及公摊水电费构成违约，应当赔偿原告相应的违约金及经济损失。但原告主张按照每日千分之五的标准计算违约金及经济损失，高于中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故本院统一调整违约金及经济损失按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算。具体如下：每月物业服务费违约金以当月物业服务费为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止,每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限。公摊水电费的经济损失分别以拖欠总额为本金，从总额确定之下一日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告韦朝春、吴珊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年3月1日至2019年4月30日的物业服务费10864.26元及违约金[每月物业服务费违约金以当月物业服务费为本金（2017年3月至2018年12月每月物业服务费为417.63元，2019年1月起每月物业服务费为419.1元），从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率计算至实际付清之日止,每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限]；二、被告韦朝春、吴珊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月3日至2019年1月31日的公摊水费2.04元、公摊电费921.72元及相应经济损失（水费经济损失以2.04元为本金，电费经济损失以921.72元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率，从2019年1月21日起计算至实际清偿之日止，总额分别以2.04元和921.72元为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，减半收取计62元，由原告广州利合物业管理有限公司负担12元，被告韦朝春、吴珊负担50元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年九月三十日书记员  黄淑仪