镇江经济开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)苏1191执异48号 案外人：沈丽君，女，1978年9月12日生，汉族，住宿迁市宿城区。 申请执行人：镇江新区信源农村小额贷款有限公司，住所地镇江。 法定代表人：裴蕾，该公司董事长。 被执行人：镇江市十里长山生态农业有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：陈彩云，该公司董事长。 被执行人：镇江市投资担保有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：邓北，该公司董事长。 被执行人：管郁明，男，1960年1月26日生，汉族，住溧阳市。 被执行人：江苏绿谷农业科技有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：王清，该公司董事长。 被执行人：镇江市丹徒区彩云茶叶专业合作社，住所地镇江市。 法定代表人：王建华，该合作社负责人。 被执行人：镇江市东升农耕文化旅游发展有限公司，住所地镇江市。 法定代表人：管郁明，该公司董事长。 被执行人：江苏天目湖虹枫老年福利中心，住所地溧阳市。 法定代表人：管郁明，该公司董事长。 被执行人：宿迁市嘉汇房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区。 法定代表人：管郁明，该公司董事长。 本院在执行镇江新区信源农村小额贷款有限公司与被执行人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案中，案外人沈丽君就本院在执行过程中拍卖位于宿迁市宿城区嘉汇御景园2幢2401室房产提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人向本院提出请求：中止执行对宿迁市××城区××室房产的拍卖。事实和理由：本院对涉案房产的拍卖行为侵害了案外人合法权益，因为宿迁市嘉汇房地产开发有限公司已将上述涉案房产出售给法定代表人王继业，王继业后将房产转售给案外人沈丽君，并通过宿迁市嘉汇房地产开发有限公司收取房款，签订买卖合同；案外人未收到涉案房产查封、评估拍卖的通知；镇江新区信源农村小额贷款有限公司明知涉案房产已抵押出售的事实；案外人虽未办理预告登记，但镇江新区信源农村小额贷款有限公司对案涉房产也没有办理网签抵押手续且案外人房屋买卖合同成立在先，案外人善意且房屋买卖合同约定的对价合理，综上，请求终止执行对上述涉案房产的拍卖。 经审查查明：本院于2015年12月18日作出（2015）镇经平商初字第00096号民事调解书，内容为：一、被告镇江市十里长山生态农业有限公司结欠原告镇江新区信源农村小额贷款有限公司借款本金200万元，截至2015年12月21日前的利息129534元，该款由被告镇江市十里长山生态农业有限公司、被告宿迁市嘉汇房地产开发有限公司在2015年12月30日前付清截至2015年12月21日前的欠息129534元。被告镇江市十里长山生态农业有限公司自2016年1月21日起至实际付清本息之日止每月21日前按照月息1.9%支付剩余本金产生的利息。被告镇江市十里长山生态农业有限公司自2016年3月21日至2016年12月21日每月21日前归还本金5万元，自2017年1月21日至2018年3月21日每月21日前归还本金10万元。二、被告管郁明、镇江市投资担保有限公司、江苏绿谷农业科技有限公司、镇江市丹徒区彩云茶叶专业合作社、镇江市东升农耕文化旅游发展有限公司、宿迁市嘉汇房地产开发有限公司、江苏天目湖虹枫老年福利中心对被告镇江市十里长山生态农业有限公司上述还款义务承担连带责任。三、被告镇江市十里长山生态农业有限公司应按照约定的期限与金额还款，如一期未按约还款，则视为剩余全部债权到期，原告镇江新区信源农村小额贷款有限公司可向被告镇江市十里长山生态农业有限公司、管郁明、镇江市投资担保有限公司、江苏绿谷农业科技有限公司、镇江市丹徒区彩云茶叶专业合作社、镇江市东升农耕文化旅游发展有限公司、宿迁市嘉汇房地产开发有限公司、江苏天目湖虹枫老年福利中心主张全部剩余债权，并可向法院申请强制执行。四、案件受理费减半收取11400元、保全费5000元，共计16400元，由被告镇江市十里长山生态农业有限公司负担。该款已由原告镇江新区信源农村小额贷款有限公司预缴本院，本院不再退还，被告镇江市十里长山生态农业有限公司应于2016年1月21日前将该款支付给原告镇江新区信源农村小额贷款有限公司。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。 根据镇江新区信源农村小额贷款有限公司申请，该案诉讼保全中，本院于2015年11月10日将登记在宿迁市嘉汇房地产开发有限公司名下嘉汇御景园的6套住宅予以查封（包含案涉房产且为首封），查封期限自2015年11月10日至2018年11月9日。调解书生效后，被执行人未履行该调解确定的义务，镇江新区信源农村小额贷款有限公司向本院申请强制执行。本院于2016年3月30日立案受理，案号为（2016）苏1191执730号，2016年9月13日裁定终结该案本次执行程序。2018年10月31日，本院根据申请人申请，对上述查封房产予以续封，续封期限自2018年10月31日至2021年10月30日。2019年1月9日，镇江新区信源农村小额贷款有限公司向本院申请恢复执行，本院以（2019）苏1191执恢31号恢复执行。 2019年2月16日，本院作出（2019）苏1191执恢31号及（2019）苏1191执恢31号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司所有的位于宿迁市××室及××室不动产。 2019年7月，案外人向本院提起异议请求终止拍卖，并提供商品房买卖合同及相关付款凭证的证据。证据显示：2015年9月6日及9月8日，案外人向被执行人名下账户汇款58万元，并备注为购房款，2015年9月15日被执行人与案外人签订商品房买卖合同，约定将宿迁市嘉汇御景园2幢2401室出售给案外人，建筑面积为146.2平方米，每平方米4200元，总金额为614040元，付款方式为一次性付款。上述合同均未在房管部门备案登记。本院工作人员在评估拍卖勘察现场时发现案涉房产均为毛坯，无人居住。 因案外人未提交其名下在宿迁市当地无其他用于居住房屋的相关证明材料及案涉房产被我院于2015年11月10日查封之前已实际占有的相关证据材料，故本院于2019年7月31日向案外人作出《通知》，告知案外人收到该《通知》三日内（遇到法定节假日顺延）向本院提交以下材料：1、你本人名下在宿迁市当地无其他用于居住房屋的相关证明材料；2、宿迁市宿城区嘉汇御景园2幢2401室被我院于2015年11月10日查封之前你已实际占有该房的相关证据材料。 该《通知》邮寄送达给异议人后，案外人到期未能提供上述证据。 本院认为：已登记的不动产，应当按照不动产登记判断权利人。本案中，案涉不动产所有权证载明争议房屋登记在被执行人宿迁市嘉汇房地产开发有限公司名下，因被执行人未履行生效法律文书义务，本院据此对该房屋进行查封、拍卖符合法律规定。在查封、拍卖案涉房屋的过程中，本院已向被执行人邮寄送达了相关文书，并在案涉房屋张贴拍卖公告、拍卖裁定书，因案外人并非案涉房屋所有权人，且在案外人主张权利之前，本院也无法获知案外人相关信息，故本院没有向案外人告知案涉房屋查封拍卖等信息的法定义务。案外人称镇江新区信源农村小额贷款有限公司明知案涉房产已抵押出售的事实，但未提供证据证明，本院不予认可。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，案外人虽然提供证据证明在法院查封前已签订书面买卖合同且支付全部价款，但根据二十八条规定案外人还需提供证据证明案涉房产在查封之前已实际占有，案外人未提供上述证据，根据二十九条规定案外人还需提供证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，案外人亦未提供上述证据，故案外人认为拍卖行为侵害其合法权益，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回沈丽君的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 (此页无正文) 审 判 长  李平波 审 判 员  吴 强 人民陪审员  翟国富 二〇一九年九月六日 书 记 员  陈 贝 附：参考法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。