湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初616号 原告（反诉被告）：蒋桂玉，女，1963年7月12日出生，汉族，农民，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）：陈利军（蒋桂玉之丈夫），男，1969年12月25日出生，汉族，农民,住湖南省汝城县。 两名原告的共同委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师。 两名原告的共同委托诉讼代理人：何雪金，湖南扬法律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司，住所地汝城县卢阳镇文化路建行办公楼九楼。 负责人：高杰，男，该分公司经理。 委托诉讼代理人：房翠萍，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高嘉，湖南为全律师事务所律师。 第三人：袁应生，男，1979年8月19日出生，汉族，居民，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）蒋桂玉、陈利军与被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司（以下简称浙商房产汝城公司）、第三人袁应生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）湘1026民初334号民事判决。浙商房产汝城公司不服该判决，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）湘10民终2433号裁定，发回重审。本院于2019年3月27日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋桂玉、陈利军、袁应生未到庭参加诉讼。原、被告的诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋桂玉、陈利军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》；2.判令被告返还原告支付的购房款609778元和办证费455元及相应的银行利息，并自付款之日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。事实与理由：2011年3月19日，原告、袁应生与被告签订《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》（后袁应生全部退给原告），其中约定有：原告认购甲方商用房S西1-38号，建筑面积54.41㎡，最终面积以建成后以房管局测量确定为准。单价为20793.6元/㎡,总价为1131379元。签订认购意向书后，原告支付了452500元的认购诚意金（其中113138元为定金）。认购合同签订后，原告连续5年到被告处要求签订《商品房预售合同》，但被告尚未取得商品房预售许可证故不能签订。直到2017年6月，被告取到房屋预售许可证后又要求原告交款。原告因此在2017年7月18日又支付了157278元的商铺款和455元的办证费。被告到商铺建成后通知原告交房，原告才发现自己认购的S西1-38号店铺被变更为S西1-58号（推定认购的应该是S西1-58号），因没有办理房产证导致不能担保贷款。被告将未取得预售许可证的房屋进行违法认购销售,时隔6年才取得售房许可证，商业店铺40年产权，到目前为止8年时间还办不了房产证，更办不了贷款，购买的商品店铺毫无意义，更达不到合同目的，被告的行为严重侵犯原告的合法权益。 浙商房产汝城公司辩称：1.原告的诉讼请求不符合合同约定以及法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求；2.原告所称遭受虚假宣传欺骗，涉案商铺根本不具备商用价值并无事实依据；3.原告行使解除权的除斥期间已超过，请求应予驳回。4.案涉商铺是指S西1-58号商铺，一直是当时认购协议签订的位置和面积，此商铺是可以办理产权证的，因原告没有签订商品房买卖合同，未缴纳全部购房款，故不能办理产权证。 第三人袁应生未到庭，未答辩，未举证质证。 浙商房产汝城公司反诉称：1.请求依法确认双方于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》为有效合同；2.依法判令浙商房产汝城公司不予退还已支付的购房定金113138元。事实和理由：2011年双方签订了认购意向书，并约定相关事项。2017年3月1日，浙商房产汝城公司取得《商品房预售许可证》后，即通知对方来签订《商品房预售合同》，但对方只在2017年7月18日支付了商铺款157278元，经多次催告未签订合同，反而认为认购意向书违法并起诉。对方的行为违背诚信原则，已构成违约。 蒋桂玉、陈利军对浙商房产汝城公司的反诉辩称：1.对反诉第一项诉请予以认可；2.浙商房产汝城公司应该返还定金，因为浙商房产汝城公司有过错在先。 第三人袁应生未到庭，对反诉未答辩，也未举证质证。 本院经审理查明：2011年3月19日，浙商房产汝城公司作为意向出卖人（甲方）与蒋桂玉、袁应生作为意向买受人（乙方），签订《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》。其中约定有：“...乙方认购商用房S西1-38号，建筑面积约为54.41m2，单价为20793.6元/m2，总价暂定为1131379元，最终计价建筑面积以县房管局测量确定的产权发证面积为准（单价不变）。乙方首付452500元认购诚意金（其中的113138元为定金），第二次付款为所购楼层揭顶时付至总房款的50%，第三次付款为所购房屋竣工后付至总房款的60%，第四次付款为交房前付清总房款的100%（含按揭款）及规费…”等内容。 2011年3月26日，蒋桂玉向浙商房产汝城公司交付商铺认购款（S西1-38号）452500元，浙商房产汝城公司向蒋桂玉出具《收款收据》，内容有：“今收到蒋桂玉、袁应生商铺认购款（S西1-38）肆拾伍万贰仟伍佰元”等。《认购意向书》中袁应生只是名义上的买受人，袁应生实际上并没有向浙商房产汝城公司支付商铺认购款。蒋桂玉认购的S西1-38号商铺后变更为S西1-58号，商铺位置、面积没有变化。 案涉商铺所属的卢阳商住步行街（二期）项目于2016年5月竣工，但至今尚未验收。2017年3月1日，浙商房产汝城公司取得卢阳商住步行街（二期）商品房预售许可证。2017年7月18日，浙商房产汝城公司收取陈利军、蒋桂玉S西1-58号商铺款157278元、办证费455元。双方至今未就该商铺签订《商品房预售合同》，也尚未办理担保贷款、房屋产权登记。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方一致认可认购意向书标的物系指卢阳商住步行街（二期）S西1-58号商铺，本院予以照准。本案主要涉及以下几个方面的问题，现分述如下： 第一、关于《认购意向书》的效力问题。意向书系双方的真实意思表示，具备商品房买卖合同的主要内容，并且浙商房产汝城公司已经按照约定收受购房款，该意向书为商品房买卖合同，且在蒋桂玉起诉前浙商房产汝城公司取得商品房预售许可证明，因此意向书有效，对双方具有约束力。 第二、是否应当解除《认购意向书》。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，属于当事人可以解除合同的法定情形。本案中，浙商房产汝城公司在双方签订商铺认购意向书六年后才取得商品房预售许可证，到2017年8月才具备银行按揭贷款条件，《认购意向书》对按揭付款并没有约定替代付款方式。因此，蒋桂玉也无法按意向书约定继续履行。浙商房产汝城公司的违约行为，致使商品房买卖合同目的时隔八年后仍未能实现。蒋桂玉、陈利军诉请解除《认购意向书》，有事实和法律依据，本院予以支持。 第三，合同解除后，根据履行情况和合同性质，蒋桂玉、陈利军可以要求返还相应款项。浙商房产汝城公司应当向蒋桂玉、陈利军返还购房款、定金、办证费合计610233元，对购房款还应按中国人民银行同期存款利率返还利息。即其中的购房款339362元（452500元-113138元=339362元）应按照年利率5%从2011年3月20日计算至实际清偿之日产生的利息；购房款157278元应按年利率1.5%从2017年7月19日计算至实际清偿之日产生的利息。浙商房产汝城公司反诉请求不予退还已支付的购房定金113138元，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）蒋桂玉与被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》有效； 二、解除原告（反诉被告）蒋桂玉与被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于2011年3月19日签订的《汝城县卢阳步行街商品房认购意向书》； 三、被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）蒋桂玉、陈利军返还购房款（含定金、办证费）共计610233元； 四、由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司向原告（反诉被告）蒋桂玉、陈利军支付购房款利息（第一笔以购房款339362元为基数，按照中国人民银行同期存款利率即5%从2011年3月20日计算至清偿之日；第二笔以购房款157278元为基数，按照中国人民银行同期存款利率即1.5%从2017年7月19日计算至清偿之日）； 五、驳回被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9902元，由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司负担。 反诉案件受理费1282元，由被告（反诉原告）郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 袁  伟  珍 人民陪审员 朱  红  龙 人民陪审员 朱  满  养 二〇一九年九月二十六日 法官 助理 侯  海  军 书 记 员 侯海军（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。