广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5049号上诉人（原审被告）：周志雄，男，1982年6月4日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：李丽蕾，女，1983年8月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周志雄（身份信息同上），系李丽蕾的丈夫。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘静莉，女，该公司员工。上诉人周志雄、李丽蕾因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志雄、李丽蕾上诉请求：按会议纪要要求，免交物业管理服务费至违章建筑修复完成并由政府部门鉴定安全通过后，再续交物业管理服务费。事实与理由：一、一审判决已认定远洋物业公司在管理上存在非常大的问题，因此远洋物业公司无权全额收取物业管理费。二、一审判决已经认定远洋物业公司提供的物业服务有瑕疵，故物业服务费按100%缴纳不符合合同约定。三、会议纪要作出的时间与涉案小区内的违章建筑拆除的时间相隔长达数年之久，违章建筑之所以长期存在，是远洋物业公司不作为所致。该违章建筑最终被拆除是全体业主自身维权而取得的胜利，与远洋物业公司无关。四、上诉人已在一审诉讼中强调（2017）粤20民终1575号案存在重大错误，一审法院应联系其他案件审理本案。远洋物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。远洋物业公司于2018年11月23日向一审法院提出诉讼请求:周志雄、李丽蕾向远洋物业公司支付2016年12月至2018年8月期间共21个月的物业管理费8040.27元及违约金（以每月物业管理费382.87元为基数，分别从欠费当月6日起按万分之八利率计算至清偿之日止，暂计至2018年8月为1929.66元）。一审法院认定事实：周志雄、李丽蕾系广东省中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢401房的业主，房屋建筑面积：136.74平方米。2012年5月5日，周志雄、李丽蕾（甲方，业主）与远洋物业公司（乙方，物业管理公司）签订一份《中山远洋城天骄花园前期物业服务协议书》，约定：双方就天骄花园物业委托乙方实施前期物业（管理）服务达成一致意见，住宅按小高层[11层（含）以下]建筑面积每月每平方米2.5元向业主收取物业服务费；住宅按高层[11层以上]建筑面积每月每平方米2.8元向业主收取物业服务费，每次收缴物业服务费的时间为每月5号；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金；合同期限自2012年5月5日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效并约定移交物业之日止。上述协议还约定了其他内容。周志雄、李丽蕾收楼后，每月应缴物业管理费为382.87元，从2016年12月至2018年8月期间未支付物业管理费，共欠费8040.27元［136.74平方米×2.8元/平方米/月×21个月]。远洋物业公司经催收未果，遂向一审法院提起诉讼，主张前述民事实体权利。2014年12月29日，远洋房地产（中山）开发有限公司向中山市建设工程质量监督站回函，该份函件上显示远洋房地产（中山）开发有限公司于2014年7月12日解决天骄花园14幢配电房噪音事宜，并通过中山市环境监测站监测。2014年5月1日，远洋物业公司与天骄花园14幢部分业主、公安人员在远洋物业公司会议室召开一次会议并签署一份会议纪要，会议纪要上显示时间为2014年5月1日，主题为关于天骄14栋102业主装修事宜，内容为天骄14栋业主（102除外）与物业公司代表人员沟通，对天骄14栋102单位装修事宜提出以下诉求：1、物业公司……7、14栋全体业主（102除外）为表达对物管的管理工作强烈不满，要求从5月起停止缴交物管费，直到安全隐患问题解决后再续交物管费。2017年6月15日，一审法院作出（2017）粤2071民初4460号判决，判令周志雄、李丽蕾向远洋物业公司支付2014年12月1日至2016年11月30日期间的物业管理费9188.88元及违约金。2018年11月7日，中山市第一市区人民检察院发出一份民事监督案件受理通知书，通知书上认为周志雄、李丽蕾对（2017）粤2017民初4460号民事判决书申请监督符合受理条件，予以受理。2018年2月27日，一审法院作出（2017）粤2071民初5284号民事判决，判决书中认为广东省中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢中地下抬空层属于远洋物业公司所有，天骄花园14幢业主要求刘珊彤恢复天骄花园14幢地下抬空层的请求不予支持，对于天骄花园14幢的外墙与底层绿化花园，刘珊彤应恢复原状。2018年2月13日，广东省中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终1575号民事判决书，判决书中认为远洋物业公司应对周志雄、李丽蕾因盗窃遭受的损失承担20%的赔偿责任。2018年6月13日，广东铭致律师事务所向周志雄、李丽蕾发出一份律师函，催促周志雄、李丽蕾缴纳2016年12月至2018年6月的物业管理费。远洋物业公司提交一份EMS快递详情单，详情单上显示远洋物业公司向周志雄、李丽蕾寄出律师函一份。远洋物业公司称（2017）粤20民终1575号案已经作出判决，对周志雄、李丽蕾要支付物业管理费和违约金已经作出了判决，远洋物业公司没有接到该案要发回重审的通知。关于违建问题，已经对违建的部位恢复原状，关于一楼业主违建问题，在几年前该栋几户业主联名起诉一楼业主，追加了物业公司作为当事人，该案件经过两审和终审，2018年12月二审才开庭，尚未判决，一审的判决已出。涉案物业14幢共有53户，原有八户业主拒交物业管理费，经过法院判决后有四户业主已缴，剩余四户已起诉至法院。周志雄称由于远洋物业公司的服务不到位，所以其认为不需要缴纳物业管理费。小区内其他楼有违建，安保方面也有问题，小区发生多次被盗案件，周志雄、李丽蕾的房屋也有被盗，周志雄、李丽蕾作为原告起诉过远洋物业公司，法院判决远洋物业公司赔20%，小区内的车辆乱停乱放。周志雄认为其拒交物业管理费是其经过远洋物业公司和东区政府、公安部门、小区业主多方当面签订的会议纪要，从此开始拒交物业管理费，为何远洋物业公司当时没提出异议？案件产生的原因是远洋物业公司的不作为，所以其认为，法院应该提取这几起案件作为材料，并案审理，而不是让远洋物业公司通过文字上的漏洞去起诉各个业主。按照常理，周志雄、李丽蕾没有交当月或者次月的物业管理费，远洋物业公司应当及时通知，而不是到5年后才起诉周志雄、李丽蕾。一审庭审中经一审法院询问，远洋物业公司表示涉案小区未成立业主委员会，没有签订新的物业服务合同。李丽蕾在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，周志雄、李丽蕾与远洋物业公司签订的《中山远洋城天骄花园前期物业服务合同》对双方具有法律效力。一审法院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”即业主拒绝交纳物业费应基于正当理由，而正当理由应限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。故本案的争议焦点为远洋物业公司在物业管理过程中是否存在重大瑕疵。周志雄认为涉案14幢一楼业主改建地下架空层的行为已危及到整幢楼房的安全，远洋物业公司没有及时制止，没有履行物业管理的义务；涉案小区14幢的配电房噪音过大，需要进行整改；涉案小区的安保出现问题导致周志雄、李丽蕾的财产受到损失；小区内的小车乱停乱放都反映了远洋物业公司不作为，监管不到位且周志雄、李丽蕾与小区其他业主在政府的主导下与远洋物业公司召开了一次会议，并签署了一份会议纪要，会议纪要中明确提出在解决14幢安全隐患问题后再续交物业管理费。但综合双方提交的证据，可知对于配电房的噪音问题，远洋房地产（中山）开发有限公司在收到配电房噪音投诉后已及时更换超静音变压器以解决相关问题；对于14幢一楼业主改建的问题远洋物业公司亦有督促一楼业主恢复原状并积极配合中山市住房和城乡建设局对违法改建进行整改的工作；在安保问题发生后远洋物业公司亦对涉案小区加强了监管并安装防盗栏，补偿了周志雄、李丽蕾一定的财产损失。会议纪要的实质是会议总结，对会议各方均没有约束力。因远洋物业公司在管理涉案物业的过程中存在一定的瑕疵，故远洋物业公司请求周志雄、李丽蕾支付违约金的诉求本院不予支持。物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内过百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。从本案审理查明事实来看，周志雄、李丽蕾自2016年12月起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他交纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。李丽蕾经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，远洋物业公司诉讼请求合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院不予采纳。周志雄拒交物业服务费的答辩意见合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决：一、周志雄、李丽蕾于一审判决生效之日起七日内向远洋物业公司支付2016年12月至2018年8月期间的物业管理费8040.27元；二、驳回远洋物业公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担9元，周志雄、李丽蕾共同负担41元并于一审判决生效之日起七日内迳付远洋物业公司。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院另查明：1.一审法院作出的（2017）粤2071民初5284号民事判决已发生法律效力；远洋物业公司并非上述案件的当事人，远洋地产（中山）开发有限公司作为该案第三人参加诉讼；双方当事人均确认，该生效判决判令天骄花园14幢一楼业主李珊彤修复的违建问题，已恢复原状。2.一审庭审时，远洋物业公司确认：涉案的天骄花园14幢包括周志雄、李丽蕾在内，仍有4户业主拒交物业费；除本案外，另外三户也已经起诉至法院，一审判决已支持远洋物业公司的诉求，业主均已分别上诉至中山市中级人民法院，相关案件二审已开庭，尚未判决；业主姓名分别为：蔡国娟、毛敏科、冯文强、李凤婵、熊映新、蔡奕波。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据周志雄、李丽蕾的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点为:周志雄、李丽蕾是否具有拒绝支付物业费的合理事由。对此，本院作如下分析：周志雄、李丽蕾与远洋物业公司签订的前期物业服务协议是双方的真实意思表示，内容及形式不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，在远洋物业公司进驻涉案小区提供物业服务的情形下，周志雄、李丽蕾作为涉案小区的业主，负有按物业服务合同约定向远洋物业公司交付物业服务费用的义务。周志雄、李丽蕾上诉认为根据其在一审法院提交的会议纪要，其有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”本案中，周志雄等业主对在会议纪要上表示拒绝缴纳物业管理费，但远洋物业公司并未对此作出承诺，双方之间就此并未形成合意。现周志雄、李丽蕾依据该会议纪要拒绝向远洋物业公司支付物业管理费，缺乏依据。同时，周志雄、李丽蕾还上诉认为远洋物业公司放任业主违建，未履行管理职责，其亦有权拒绝支付物业管理费。对此，本院认为，物业公司系接受业主委托，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主以物业公司未履行合同义务为由主张先履行抗辩，限于物业公司的服务存在重大过错或过失。本案中，涉案天骄花园14幢虽有业主违建，但远洋物业公司已向该业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，相关违法建筑亦已恢复原状。故远洋物业公司针对涉案小区存在违建的问题，已履行物业管理职责。周志雄、李丽蕾以此为由，拒绝支付物业管理费，亦缺乏依据。此外，虽然根据本院作出的（2017）粤20民终1575号民事判决，远洋物业公司应对周志雄、李丽蕾因家中财产被盗所遭受的损失承担20%的赔偿责任。但根据一审认定的事实可知，远洋物业公司在安保问题发生后已对涉案小区加强了监管并安装了防盗栏，且已补偿了周志雄、李丽蕾一定的财产损失。周志雄、李丽蕾作为涉案小区业主，在远洋物业公司进驻涉案小区提供物业服务后，自2014年起即开始较长时间未交付物业服务费。而物业服务费的交纳不仅关系到业主的个别利益，还关系到小区整体业主的利益，周志雄、李丽蕾以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业服务费的行为，也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害。本案中，一审法院考虑到远洋物业公司提供的物业服务确实在安保方面存在一定的瑕疵，致使周志雄、李丽蕾遭受财产的损失，已相应判决驳回了远洋物业公司主张的违约金的诉求，此亦系一审法院对于双方利益的衡平。故在远洋物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了合同约定的目标，其提供的物业服务与收费标准能相适应的情形下，周志雄、李丽蕾作为涉案小区业主有义务向远洋物业公司交纳其欠交的物业服务费，周志雄、李丽蕾拒交物业服务费的理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，周志雄、李丽蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人周志雄、李丽蕾已预交），由上诉人周志雄、李丽蕾负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年九月二日书记员  练慧琳