长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初1988号 原告：经济技术开发区合众房产中介福临店，住所地：长春市经济技术开发区。 经营者：田峰，男，汉族，1992年5月29日，住长春市。 委托代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。 被告：丁博，男，汉族，1985年11月23日生，住长春市宽城区。 原告经济技术开发区合众房产中介福临店（以下简称“合众房产中介”）与被告丁博居间合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，于2019年9月10日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合众房产中介的经营者田峰及委托代理人李平到庭参加诉讼，被告丁博经本院传票合法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 合众房产中介向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告推广费3300元。2.判令被告赔偿原告违约金30000元。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月12日，原告与被告丁博共同签订了《独家VIP房代理合同》，该合同真实合法有效，该合同约定2019年2月12日起至2019年5月12日期间由原告独家销售被告坐落于经济开发区会展大街福临家园东区（三期）21幢1703的房屋，被告委托原告销售价格为112万元，合同第三项第六条约定:“在签署此合同时，乙方给甲方每天55元推广费加2000元保证金，乙方如有意向客户,负责组织谈判。”合同第四项第二条规定:“若在委托期限内，甲方以各种理由单方面结束委托不卖此房、自己出售此房、和其他中介公司或第三人签署代理协议。允许其他中介公司或个人看房、销售此房，有上述其中一种情况的,甲方须在确定之日起3日内退还乙方的2000元,同时赔偿乙方房屋委托价格10%的违约金，每逾期一日赔偿乙方委托房价千分之二的违约金，并且赔偿乙方花费的广告及必要劳务费”。在委托期限内被告明确不再出售此房，此行为违反了双方约定，原告多次与被告协商沟通解决此事，被告都不赞同，无法达成一致。由于合同约定的违约金费用过高,因此我方主张违约金费用为3万元。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第108条规定诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告丁博未到庭，庭后向我院提交答辩意见：一、本案起诉书的送达实为无效送达被告在开庭前并未实际收到起诉书，对本案中法院采取邮寄送达，并依据被告所在单位收发室盖章即视为实际送达的方式有异议。二、原告主体不适格在起诉书中，原告为:经济技术开发区合众房产中介福临店。代理合同中乙方为:宁红悦（长春市合众房地产经纪有限公司经纪人），身份证号:xxxx，由宁红悦作为房地产经纪人与甲方丁博签订的居间合同，经济技术开发区合众房产中介福临店在合同中没有任何体现。因此，经济技术开发区合众房产中介福临店原告主体不适格。三、原告与被告签订的独家VIP房代理合同在签订时显示公平。(注:以下原告指房地产经纪人宁红悦)第一,原、被告在合同中的地位严重不平等、不公平。合同“四、甲乙双方的违约责任”中,对原告没有违约责任条款规定，原告如果违约，损失仅为2000元担保金及代理期间产生的推广费用（此费用在第四部分另行说明）;而被告违约除退还违约金外，还需支持房屋委托价格的10%，即11.2万作为违约金,逾期还要按日加收千分之二，同时，还要赔偿广告费和劳务费，原被告的违约责任相差巨大。第二，原告在签订合同时充分利用了自身的优势和经验诱导被告做出违反正常理性的判断。原告选择在夜里被告下班未吃晚饭又急于看孩子的空档签合同，规避对被告不利的条款，且对合同格式条款尤其是双方的违约条款未做明确和具体说明。对被告提出的2000元保证金不足以支付三个月房屋产生的房贷（约2200元每月，三个月6600元)、取暖费（2个月，约990元)、物业费(每平米1.4元/月，三个月，约500元)时，原告口头承诺按照经验在一个月左右就可以将房售出，按此计算一个月的费用不足3000元。在此基础上，大打年轻人工作辛苦工作的感情牌，以获取被告同情进而同意签署合同，但对违约责任并未明确提出。第三、独家代理协议在扰乱了公平竞争秩序同时剥夺了被告自由选择交易的权利。原告以112万元明显高于市场的价格与被告签署独家代理协议，目的就是垄断房源，进而排除其他中介，扰乱了市场竞争，侵犯了原告的合法权利，也严重扰乱了市场和社会秩序。四、原告在签署独家代理协议后违约在先。第一,按照合同和常理原告必然违约。按照合同约定,原告需以112万或者高于112万的价格售出房屋。按照当时房价的市场行情和常理，原告是不可能以此价格出售给正常的买房人。尽管合同并未到期，到已经存在现实的先期违约的风险。被告及时终止合同是基于对自身利益的合法保护。第二，原告作为居间人未尽到忠实义务构成违约。在合同签订之时被告即真实告知对方，急于售房拿到房款后支付另一处房产的首付款。原告利用了被告急于售房的心理，在合同履行期间多次故意隐瞒和虚构有意向订立合同的购房者，拖延销售时间，在经催促后又虚构全款购房者骗被告，套取被告能接受的最低房款价格。在被告提出要与购房者提出的价款面谈时，又以购房者口吻一而再、再而三的提出降低房屋价格，直至降至100万，被告仍未见到真正的购房者。通过后续了解，被告是在一方面对被告的房价进行打压，一方面对购房者抬高房价进而赚取差价款，这部分差价款以“金融代办费”的形式由购房者直接付给原告。第三，原告未按照合同为被告积极物色买方并干扰被告生活构成违约。原告在合同履行期间并未按合同要求积极物色买方，在普遍使用的二手房交易网站也查不到房源信息。相反，被告的房子却一直被原告公司作为同一栋同一单元多次由宁红悦以外的其他代理人带看房源与303室进行比较,对被告生活造成干扰，未让被告省心和体会到VIP服务，违反了合同中关于“三、在签署此合同后”的约定，违反了“合同备注:此房只允许宁红悦出售”的约定。代理人宁红悦本人经常一个多星期不上班,根本不能及时跟进房屋售卖信息。五、原告提出的违约金和推广费缺乏法律和事实依据。第一,原告提出的违约金3万元与房地产中介服务实际交易金额不符。原告自己也认为合同原定的10%的违约金有失公平，按照房地产市场交易中介费的约定,一般为2%，购房者会在此基础上还价，实际金额要低于2%，按照涉案房屋100万计算，中介费为2万元，经购房者还价，最终最多为1.5万元。原告提出的3%和3万元与实际不符。第二，原告在庭审笔录中提到的将房源信息置顶缺乏事实依据。被告观察到，原告在合同履行2个月后与被告关系闹僵后才急于在二手房网站将房源信息置于“优选”位置，而非置顶。据调查了解，二手房网站对于“优选”位置的显示是远低于“置顶”位置的，且计费方式为“点击量”，每点击一次从几分到几毛钱不等。即便是置顶也不是每天都在第一个位置显示，而是根据不同中介的房源报价实时滚动的。原告没有证据表明每天将被告房源“置顶”，提出的每天55元，60天的计算方式也缺乏事实依据。第三，原告不可以同时要求被告支付中介费用和居间活动费用。原告在起诉书和庭审笔录中提出按照房屋中介费3万作为违约金，同时赔偿3300元推广费。按照《合同法》关于居间合同中居间人报酬的规定，促成合同时，居间活动的费用由居间人即原告承担。且由委托人即被告支付报酬。原告不可以同时请求中介费和居间活动费用。本案合同并未促成，按照《合同法》的相关规定，原告只可以请求其在居间活动中的必要费用。原告未促成合同成立，且在订立合同过程中故意隐瞒，虚假报告，未尽忠实义务，有违约在先,对被告在合同期限内售出房屋有实际困难，被告及时止损并退还原告保证金是对双方利益的保护，原告不损失保证金,被告及早售出房屋。 经审理查明：2019年2月12日，被告丁博（甲方）与案外人宁红悦（乙方：长春市合众房地产经纪有限公司经纪人）签订《独家VIP房代理合同》一份，约定甲方委托乙方出售其所有的坐落于经开区尊誉东方小区17层住宅（房屋所有权证号：xxxxx）。合同第一条四款约定：委托期限为2019年2月12日至2019年5月12日，委托期限内，甲方保证看房时间为2月19日以后随时，若因甲方不配合看房原因导致延误售房，甲方承担全部违约责任；第七款约定：甲方委托乙方销售价格为112万。合同第二条约定：甲方指定乙方为出售此房的独家代理，在委托期间，甲方保证不得与其它中介公司或第三人签订代理协议，甲方保证不得自行出售此房，甲方保证不得单方面结束委托。第三条第六款约定：在签署此合同时，乙方给甲方每天55元推广费+2000元保证金。第四条第一款约定：如果乙方在委托期限内将甲方房屋售出，甲方须退还乙方交付给甲方的2000元保证金；第二款约定：若在委托期限内，甲方以各种理由单方面结束委托不卖此房、自己出售此房、和其他中介公司或第三人签署代理协议、允许其他中介公司或个人看房、销售此房，有上述其中一种情况的，甲方须在确定之日起3日内退还乙方的2000元保证金，同时赔偿乙方房屋委托价格10%的违约金，每逾期一日赔偿乙方委托房价千分之二的违约金，并且赔偿乙方花费的广告费及必要劳务费。合同备注处载明“此房只允许合同地产宁红悦出售”，尾部有甲方丁博及乙方宁红悦签字、合众房产中介在合同上盖章共同确认。 另查：上述合同签订后，合众房产中介向被告丁博支付了保证金2000元。 2019年4月13日，被告丁博与合众房产中介的经营者田峰通电话，内容为丁博告知田峰其房屋已出售，田峰告知其要起诉丁博，并对传票的送达地址即丁博的工作单位长春兴业监狱予以确认。被告丁博已经通过微信转账的方式将保证金2000元退还至合众房产中介的经纪人宁红悦的微信中，宁红悦已领取。 再查：被告丁博未到庭参加诉讼，其在庭审结束后2019年9月17日向本院提交代理词一份、证据材料一组，共计17页，已附卷。 以上事实有《独家VIP房代理合同》、微信聊天记录、手机通话记录、庭审笔录及原、被告当庭陈述在卷为凭，足资证明。 本院认为，原、被告于2019年2月12日签订的《独家VIP房代理合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力，双方均应按照合同约定切实履行合同义务。被告丁博于2019年4月13日通过电话的方式告知原告合众房产中介其房屋已售出。在双方签订的销售房屋的合同期限尚未届满时，被告丁博单方违反合同第二条约定内容，自行将房屋售出的行为已构成违约，依法应承担违约责任。关于推广费3300元的问题。原告合众房产中介主张其支出推广费3300元，然庭审中并未对推广方式、推广内容及推广时间等事项作出合理说明，被告丁博亦对其推广的方式和内容存在异议，故对于该笔推广费用损失，本院不予支持。关于违约金30000元的问题。原告合众房产中介主张因被告丁博违约产生违约金30000元，被告丁博抗辩称原告主张的违约金过高，且并无实际损失的相关证据。庭审中，原告合众房产中介亦未就其实际损失加以证明，故本院酌定被告丁博承担违约金5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告丁博于判决书生效后三日内向原告经济技术开发区合众房产中介福临店支付违约金5000元； 二、驳回原告经济技术开发区合众房产中介福临店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取为316.25元，由原告经济技术开发区合众房产中介福临店承担291.25元，被告丁博承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 孙 烨 二〇一九年九月二十六日 书记员 陶海红