广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2891号原告：孔羽明，男，1957年1月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：郭婵，女，1957年2月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：孔俊骅，男，1995年3月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，上述三原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹嘉鸿，广东众大律师事务所律师。原告孔羽明、郭婵、孔俊骅诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月5日公开开庭进行了审理。孔羽明、郭婵、孔俊骅的共同委托诉讼代理人邢雅茵、孙发林，澳美公司的委托诉讼代理人詹嘉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔羽明、郭婵、孔俊骅向本院提出诉讼请求：1.澳美公司向孔羽明、郭婵、孔俊骅支付自2002年5月8日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额197722元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月26日为197722元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1996年11月16日，孔羽明、郭婵、孔俊骅与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C28-202的房地产出售给孔羽明、郭婵、孔俊骅，房价总款为177722元，付款方式为二十年免息分期付款。合同约定澳美公司于1998年12月30日将上述房屋正式交付给孔羽明、郭婵、孔俊骅，因逾期交付使用时，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。1998年10月23日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将原二十年免息分期付款改为十六年银行按揭付款，在按揭中由此产生的利息全部由澳美公司负担。其中孔羽明、郭婵、孔俊骅月供款不变，即每月应付595元，而应缴银行998元的月供款与孔羽明、郭婵、孔俊骅供款额之差额则由澳美公司先行划入孔羽明、郭婵、孔俊骅供款账户，以保证孔羽明、郭婵、孔俊骅的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。1999年2月13日，银行将按揭款11万元支付给了澳美公司。2000年孔羽明、郭婵、孔俊骅起诉澳美公司要求支付逾期交楼违约金90638元，增城市人民法院判决澳美公司从1998年12月31日起以孔羽明、郭婵、孔俊骅实际己付房款分段按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至判决之日止的违约金给孔羽明、郭婵、孔俊骅。2002年1月7日，双方签订《换房补充协议书》，协议书约定澳美公司将孔羽明、郭婵、孔俊骅的C28-202单元转换为A22-603单元，孔羽明、郭婵、孔俊骅一次性补交楼款差价2万元。在办理换房产权手续期间，孔羽明、郭婵、孔俊骅保持继续供楼，并不得追究C28-202延迟交楼的所有责任（包括法院已判的判决书）。原购单元C28-202的按揭款，之前约定利息由澳美公司支付，本金由孔羽明、郭婵、孔俊骅支付，现改为由孔羽明、郭婵、孔俊骅负责偿还C28-202单元的所有银行贷款。孔羽明、郭婵、孔俊骅还清C28-202单元的银行贷款后，澳美公司办理将C28-202转换到A22-603单元的所有转换登记手续。2002年1月11日、2002年1月7日，孔羽明、郭婵、孔俊骅一次性补足楼价差价2万元，并于2002年1月8日提前偿还了银行的本息共计96822.27元。2002年2月6日，澳美公司将A22-603单元交付孔羽明、郭婵、孔俊骅使用，孔羽明、郭婵、孔俊骅交付了收楼费用200元。2002年3月7日，澳美公司将孔羽明、郭婵、孔俊骅名下的C28-202转换登记为A22-603单元，孔羽明、郭婵、孔俊骅按A22-603单元的房屋总价197722元补交了契税款600元，A22-603单元预告登记为孔羽明、郭婵、孔俊骅名下。孔羽明、郭婵、孔俊骅按合同约定支付了全部购房款197722元，全部履行完合同义务。但澳美公司交楼后，却至今不能给孔羽明、郭婵、孔俊骅办理产权证。孔羽明、郭婵、孔俊骅多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金等，均无果，故诉至法院。澳美公司辩称，孔羽明、郭婵、孔俊骅要求澳美公司支付迟延办证的违约金已经超过了诉讼时效：孔羽明、郭婵、孔俊骅要求澳美公司支付至办证之日止的违约金缺乏事实和法律依据，主要针对违约金计算截止的时间问题，澳美公司认为在2013年就出现了合同履行不能的客观事实，无法交付房屋，也无法协助办理房产证，依据是澳美公司提交的穗建开[2013]491号文；该文件已经明确因为澳美山庄项目大部分楼盘已经烂尾10多年，已建房屋的报建资料不全，未经规划部门审批私自建设，不具备消防验收的条件，无法进行交付、无法办理房产证，在这种情形下，继续要求澳美公司承担在此时间结点之后的违约金不合理，澳美公司认为相应的违约金的截止时间日期应当确定在2013年4月7日；关于澳美公司履行不能的证明情况，除了有刚才陈述的穗建开[2013]491号文，澳美公司也提交了相应的裁判文书予以佐证，当时的萝岗区人民法院在审理过程中，分别致函广州开发区规划和国土资源管理局等相关部门，相关部门复函明确涉案商品房不能满足办理房产证、交付房屋需要满足的条件；关于计算迟延办证的违约金的期间应为2011年4月8日至2013年4月7日；2011年4月8日之前的违约金已经超过了诉讼时效，2013年4月7日的违约金的诉讼时效截止为2015年4月7日，孔羽明、郭婵、孔俊骅也没有提交相应的诉讼时效中断、中止的证据，孔羽明、郭婵、孔俊骅在2019年4月8日才提起澳美公司支付迟延办证的违约金已经超过了诉讼时效。请法院驳回孔羽明、郭婵、孔俊骅的诉讼请求。经审理查明，1996年11月16日，孔羽明、郭婵、孔俊骅（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C28-202房（以下简称C28-202房）出售给孔羽明、郭婵、孔俊骅，房屋建筑面积为55.34平方米，合同总价款为177722元，付款方式为二十年免息分期付款。甲方应在1998年12月30日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。截至1998年10月23日，孔羽明、郭婵、孔俊骅共向澳美公司支付C28-202房的购房款50571元，澳美公司出具了等额的收款收据。1998年10月23日，孔羽明、郭婵、孔俊骅（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定乙方所购C28-202房，双方同意将原付款方式二十年免息分期付款改为十六年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由甲方负担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额998元，其中乙方月供款不变即595元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。同日，孔羽明、郭婵、孔俊骅（甲方、借款人、抵押人）与中国工商银行广州市第三支行（乙方、贷款人、抵押权人）、澳美公司（丙方、担保人、发展商）签订《购房抵押借款合同》，约定甲方向乙方贷款110000元用于购买C28-202房，并委托乙方将该笔贷款支付至澳美公司。1999年2月13日，中国工商银行广州市第三支行发放贷款110000元。2002年1月7日，孔羽明、郭婵、孔俊骅（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定：一、经甲、乙双方同意，乙方原C28-202单元（面积为55.34㎡）转换为A22-603单元（面积为87.28㎡），并一次性补交楼款差价20000元，即A22-603单元总楼价为197722元。二、由于手续需要延期办理，在未办产权转移的情况下。甲方先行将A22-603单元交付乙方使用；而乙方保持原C28-202单元的产权及义务（包括供楼）。但乙方不得追究甲方C28-202单元延迟交楼的所有责任（包括法院已判的判决书）。待产权手续办妥后，乙方拥有A22-603单元的产权，同时，取消C28-202单元的产权。三、乙方原购单元C28-202转换A22-603单元的手续费由甲方支付。甲方赠送电视天线安装费1000元、新村管理基金3555元及办理房产证费用1777元。四、出于乙方原购单元C28-202已办理银行按揭（利息由甲方支付，本金由乙方支付）的情祝下，现由乙方负责偿还C28-202单元的所有银行贷款。甲方在乙方还清C28-202单元的银行贷款后，两个月内办理C28-202单元转换到A22-603单元的所有转换登记手续。该协议签订后，孔羽明、郭婵、孔俊骅分别于2002年1月7日、2002年1月11日向澳美公司支付楼款差价各10000元，合计20000元；并于2002年1月8日提前还清全部剩余贷款本息。庭审中，澳美公司确认孔羽明、郭婵、孔俊骅已支付房款197722元。孔羽明、郭婵、孔俊骅已于1997年6月18日向澳美公司支付了C28-202房的契税，并于2002年3月7日补缴更换A22-603房增加的契税600元。2002年2月6日，孔羽明、郭婵、孔俊骅办理了增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A22-603房（以下简称案涉房屋）的收楼手续。为证明在2013年就已经出现了合同履行不能的客观事实，无法交付房屋，也无法协助办理房产证，澳美公司提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，经研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，案涉房屋未办理房产证至孔羽明、郭婵、孔俊骅名下。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《换房补充协议书》、收款收据、银行回单、《广东省契税收据》《契税完税证》、广州澳美物业管理有限公司统一收据、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与孔羽明、郭婵、孔俊骅签订的《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《换房补充协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋迟延办证违约金的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，澳美公司于2002年2月6日将案涉房屋交付给孔羽明、郭婵、孔俊骅，孔羽明、郭婵、孔俊骅主张自2002年5月8日起，按照年利率6%标准计算迟延办证违约金，且违约金总额以已付购房款为限，在法律规定的合理范围内，澳美公司亦未提出异议，本院予以支持。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就孔羽明、郭婵、孔俊骅主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孔羽明、郭婵、孔俊骅支付迟延办证违约金（违约金以197722元为本金，按照年利率6%标准，自2002年5月8日起计算至实际办证之日止，以不超过已付购房款197722元为限）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4254元，全部由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李建明人民陪审员  李惠婷二〇一九年九月十二日法官助理钟陈书记员姚春华