吉林省图们市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2402民初315号 原告：杨惠林，女，1967年3月19日出生，汉族，住图们市。 委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。 原告：王秀杰，男，1969年12月14日出生，汉族，住图们市。 委托诉讼代理人：李京洙，吉林李京洙律师事务所律师。 被告：延边仁和集团房地产开发有限公司。住所地：延吉市朝阳街太平街105号。 法定代表人：卢青容，总经理。 委托诉讼代理人：金花子，吉林达公伟业律师事务所律师。 原告杨惠林、原告王秀杰与被告延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨惠林、王秀杰及委托诉讼代理人李京洙，被告仁和公司委托诉讼代理人金花子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨惠林、王秀杰向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付9-1-7号房屋差价款80850元及利息（以26166元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）和支付9-1-8号房屋差价款109364.53元及利息（以28332元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实与理由：二原告于2006年3月1日购买被告位于仁和购物广场的××楼房屋一套，合同面积为94.47㎡，总价为925900元；于2006年7月20日购买被告位于仁和购物广场的××楼房屋一套，合同面积为103.37㎡，总价为1013129.37元。被告于2018年7月23日办理了上述两套房屋的房屋所有权证。但9-1-7号房屋面积比合同面积少了5.46㎡，9-1-8号房屋面积比合同面积少了7.03㎡。因此，原告诉至法院要求被告支付房屋差价款及利息。 被告仁和公司辩称，一、双方就涉案房屋各项问题已在执行过程中，通过执行和解一次性全部解决，原告放弃了一切与涉案房屋有关的权利，被告不再负有任何赔偿责任。二、被告不同意原告的返还数额及利息计算方式，原告和被告签订合同时，原告同意按合同约定交付房款，说明其认可房屋的面积，系原告自愿行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、2006年7月20日，原告王秀杰在被告处购买了位于图们市××楼房屋，面积为103.37㎡，每平方米单价为9801元【（10000-100）×99%】，总价为1013129.37元。庭审时，双方均认可房屋单价为9800元。2006年7月19日，原告王秀杰向被告仁和公司支付了房款523413元，尚欠489716.37元。2008年4月29日，原告王秀杰以逾期交房及逾期办证为由将被告诉至本院，本院于2008年8月7日作出（2008）图民一初字第341号民事调解书，调解：1、被告于2008年8月8日之前一次性支付给原告王秀杰违约金16万元（2006年10月1日至2007年8月10日止）。被告放弃2007年10月至2008年4月止的取暖费及物业管理费。2、原告王秀杰于2008年8月8日之前一次性支付给被告剩余房款489716.37元。3、被告于2008年12月30日之前一次性交付给原告王秀杰房屋所有权证及土地使用权证原件（图们市仁和购物广场9号楼1层8号房屋，103.37㎡）。同时，原告放弃从2007年8月11日至2008年12月30日止的违约金。被告放弃2008年10月至2009年4月份止的取暖费及物业管理费。4、如逾期被告不交付房屋所有权证及土地使用权证，被告于2007年8月11日起至被告交付房屋所有权证及土地使用权证止每日千分之一计算违约金（2007年8月11日至2008年8月7日止按523413元的日千分之一计算；2008年8月8日至交付产权证及土地证止按1013129.37元的日千分之一计算）。2009年1月8日，原告王秀杰申请强制执行（2008）图民一初字第341号民事调解书，其申请执行内容为房屋预售合同违约金349549.95元（2007年8月11日至2008年8月7日计362天×523.41元=189475.51元；2008年8月8日至2009年1月12日计158天×1013.13元=160074.45元）。2009年6月18日，被告向原告王秀杰支付了执行款19000元。 二、2006年3月1日，原告杨惠林在被告处购买了位于图们市××楼房屋，面积为94.47㎡，每㎡单价为9801元【（10000-100）×99%】，总价为925900元。庭审时，双方均认可房屋单价为9800元。嗣后，原告杨惠林向被告仁和公司支付了房款923900元，尚欠2000元。2008年4月29日，原告杨惠林以逾期交房及逾期办证为由将被告诉至本院，本院于2008年8月7日作出（2008）图民一初字第343号民事调解书，调解：1、被告于2008年8月8日之前一次性支付给原告杨惠林违约金22万元（2006年10月1日至2007年8月10日止）。被告放弃2007年10月至2008年4月止的取暖费及物业管理费。2、原告杨惠林于2008年8月8日之前一次性支付给被告剩余房款2000元。3、被告于2008年12月30日之前一次性交付给原告杨惠林房屋所有权证及土地使用权证原件（图们市仁和购物广场9号楼1层7号房屋，94.47㎡）。同时，原告放弃从2007年8月11日至2008年12月30日止的违约金。被告放弃2008年10月至2009年4月份止的取暖费及物业管理费。4、如逾期被告不交付房屋所有权证及土地使用权证，被告于2007年8月11日起至被告交付房屋所有权证及土地使用权证止每日千分之一计算违约金（2007年8月11日至2008年8月7日止按923900元的日千分之一计算；2008年8月8日至交付产权证及土地证止按925900元的日千分之一计算）。2009年1月8日，原告杨惠林申请强制执行（2008）图民一初字第343号民事调解书，其申请执行内容为房屋预售合同违约金480744元（2007年8月11日至2008年8月7日计362天×923.90元=334451.80元；2008年8月8日至2009年1月12日计158天×925.90元=146292.20元）。2009年6月18日，被告向原告杨惠林支付了执行款19000元。 三、2017年12月5日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订和解协议书，其内容为：1、乙方于2006年6月31日、2006年7月20日、2011年8月23日分别购买金融家园房屋9号楼1层7号面积94.47㎡、9号楼1层2号面积107.4㎡、9号楼1层8号面积103.4㎡的房屋。其中9号楼1层7号面积94.47㎡、9号楼1层8号面积103.4㎡的房屋乙方已在法院诉讼并执行。2、乙方同意甲方在2017年12月31日之前为其办理上述房屋产权证，乙方放弃对甲方主张上述房屋全部各项违约金、赔偿金等。甲方为乙方办理上述房屋产权证后不再承担上述房屋（包括已在法院诉讼和未在法院诉讼）的各项违约金赔偿金等的任何法律责任，该纠纷一次性处理完毕。乙方同意到图们市法院执行局办理撤销执行案件手续。3、乙方收到上述房屋产权证后放弃对甲方全部救济主张及救济手段，乙方不再以任何理由、任何手段、任何方式向甲方主张任何权利。2017年12月22日，本院以二原告撤回对执行申请为由，作出（2017）吉2402执恢221号、222号执行裁定书，终结了案件的执行。 四、涉案两套房屋确权日期为2018年7月23日。其中9-1-7房屋所有权人为二原告，共有情况为共同所有，产权证号为吉XXXX号，面积为89.01㎡；9-1-8房屋所有权人为二原告，共有情况为共同所有，产权证号为吉XXXX号，面积为96.37㎡。 另查明，1.二原告为夫妻关系。2.涉案两套房屋预售合同书中卖方延边福园房地产开发有限公司更名为本案被告仁和公司。 本院认为，本案的争议焦点为1.二原告是否将涉案房屋款项全部交付给被告；2.二原告要求被告退还房屋差价款及利息是否妥当。 二原告与被告签订的两份房屋买卖合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张通过本院调解，扣除被告应缴纳的违约金之外一次性将尚欠的房款交付给了被告，但未提供证据证明，被告亦不予认可。首先，本院民事调解书形成时间为2008年8月7日。调解约定二原告支付被告尚欠的房款时间为2008年8月8日之前。其次，被告抗辩原告未缴纳剩余房款，但亦未向法院申请强制执行。并且在2018年给二原告办理了涉案房屋的产权证。最后，原告申请强制执行时，申请内容为涉案民事调解书中的第三项和第四项即逾期办证违约金。因此，本院可以认定二原告已向被告缴纳了双方合同约定的全部房款。二原告根据合同按照94.47㎡面积缴纳9-1-7房屋的房款，但实际颁发的产权证面积为89.01㎡。并且二原告根据合同又按照103.4㎡面积缴纳9-1-8房屋的房款，但实际颁发的产权证的面积为96.37㎡。原告要求被告按照每平米9800元的价格，退还房屋差价款，且被告对房屋单价也未提出异议，因此，对其主张，予以支持。且双方达成执行和解时的房屋为原告按照合同约定面积主张权利，房屋尚未确权的情况下，原告并不知情房屋面积误差的事实，属于被告的另一个违约行为，被告应承担违约责任。故被告以双方就涉案房屋各项问题已在执行过程中，通过执行和解一次性全部解决，原告放弃一切与涉案房屋有关的权利为由，不同意退还房款，于法无据，不予支持。 二原告要求被告退还房屋差价款及利息是否妥当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付款购房及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，故9-1-7号房屋面积误差比为-5.78%｛（89.01㎡-94.47㎡）÷94.47㎡×100%｝；9-1-8号房屋面积误差比为-6.8%｛（96.37㎡-103.4㎡）÷103.4㎡×100%｝。二原告与被告对面积误差处理约定不明，且二原告作为买受人同意继续履行合同，因此，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还给二原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还给二原告。 9-1-7号房屋计算方式为（面积误差比为3%时，房屋面积为91.76㎡）： 面积误差比为3％以内（含3％）房屋价款为：26950元｛9800元／㎡×2.75㎡（91.76㎡-89.01㎡）｝及利息（以26950元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；房屋面积误差比超过3％房屋价款为53116元｛2×9800元／㎡×2.71㎡（94.47㎡-91.76㎡）｝因此，被告向二原告返还9-1-7号房屋购房款为80066元及利息（以26950元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 9-1-8号房屋计算方式为（面积误差比为3%时，房屋面积为99.35㎡）： 面积误差比为3％以内（含3％）房屋价款为：29204元｛9800元／㎡×2.98㎡（99.35㎡-96.37㎡）｝及利息（以29204元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；房屋面积误差比超过3％房屋价款为79380元｛2×9800元／㎡×4.05㎡（103.4㎡-99.35㎡）｝。因此，被告向二原告返还9-1-8号房屋购房款为108584元及利息（以29204元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨惠林、原告王秀杰返还位于图们市××楼房屋购房款80066元及利息（以26950元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 二、被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨惠林、原告王秀杰返还位于图们市××楼房屋购房款108584元及利息（以29204元为基数，从2006年7月20日至实际支付完毕之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 三、驳回原告杨惠林、原告王秀杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4104元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  车国花 人民陪审员  韩相范 人民陪审员  金英权 二〇一九年九月九日 书 记 员  严盛俊