重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初8237号 原告（反诉被告）：李读明，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：杨丹篱，湖南旷真（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐浩，湖南旷真（重庆）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：重庆市海风模具有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路72号东方紫竹苑3幢2-6-1，统一社会信用代码91500112663577556K。 法定代表人：李建云，总经理。 委托诉讼代理人：冉缤，重庆百事得律师事务所律师。 原告（反诉被告）李读明与被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司（以下简称海风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李读明的委托诉讼代理人杨丹篱、唐浩，被告（反诉原告）海风公司的法定代表人李建云、委托诉讼代理人冉缤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李读明向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年12月28日签订的《厂房、土地租赁合同》；2.海风公司于合同解除后立即将位于翠屏路的厂房及土地返还李读明；3.海风公司立即向李读明支付自2016年10月1日起至实际搬离之日止的欠付租金；4.海风公司立即向李读明支付自逾期之日起以欠付金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算至付清之日止的违约金；诉讼费、保全费、保全担保费由海风公司承担。事实及理由：2013年12月28日，原、被告签订《厂房、土地租赁合同》，对租赁期限、租赁费用、租金支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，李读明按约履行，海风公司截止2019年3月1日欠付李读明租金781666.67元，李读明多次催收未果，故起诉来院。 被告（反诉原告）海风公司辩称，李读明与管委会签订《土地临时租赁合同》后将土地转租给王钧，王钧伙同夏天在地块上建厂房租赁给海风公司。李读明侵害了海风公司的知情权，给海风公司的生产经营带来严重不稳定性。李读明承诺按照管委会租赁价格原价出租给海风公司，故按照李读明向管委会支付租金的标准海风公司每年多支付了租金163440元。李读明不按约定将水、电转户给海风公司，致使海风公司面临无水、无电的困境，管委会进场叫海风公司停产，李读明合同到期后没能与管委会续租土地应承担违约责任。《厂房、土地租赁合同》是无效合同。 被告（反诉原告）海风公司向本院提出反诉请求：1.李读明支付因违约应承担的海风公司前期投入损失150000元，退还保证金10000元；2.李读明退还多收取的租金422220元，承担海风公司搬迁费；诉讼费由李读明承担。事实及理由：海风公司与渝北区顺发建设机具租赁站（查无此单位）负责人夏天于2013年12月28日签订《厂房、土地租赁合同》，李读明为了保证租赁土地的长期性、保证土地租赁价格与管委会签订的一致性而作为保证人在甲方签字，合同约定若因甲方原因不能完成第二次合同期限，甲方须承担乙方在前期投入的150000元场地装修等损失费。合同签订日海风公司向甲方缴纳了保证金10000元。2015年4月7日，李读明代表渝北区顺发建设机具租赁站与渝北区祥发建设机具站与海风公司签订《厂房使用承诺书》，承诺甲方厂房属于违章建筑，从此以后凡因厂房的违建纠纷，一律与乙方无关，如因甲方的原因影响乙方生产，甲方须承担给乙方带来的一切损失。2018年5月28日，海风公司与夏天协商确定2016年以后租金按200000元/年计。李读明承诺按照管委会租赁价格原价出租给海风公司，故按照李读明向管委会支付租金的标准海风公司每年多支付了租金163440元。 原告（反诉被告）李读明辩称，案涉土地因园区原因需收回，合同明确约定李读明就此不做任何补偿；因海风公司拒绝搬迁，保证金作为违约金予以扣除；租金标准有合同明确约定，无多收租金的情形，且搬迁费无合同依据，海风公司至今也未搬迁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《厂房、土地租赁合同》、《厂房、土地租赁费补缴协议》、《土地临时租赁合同》、收条、电子回单、案（事）接报回执、短信截图、（2019）渝0112民初2877号民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对《厂房使用承诺书》，出具人处签字为“李明”，李读明否认是其书写，承诺书的出具人身份不明，该证据的真实性不能采信； 2.对通话录音，无原件核实，本院不予采信； 3.对重庆（渝北）台商工业园管理委员会通知书，其上加盖了重庆（渝北）台商工业园管理委员会印章，李读明未举示相反证据证明其主张，故本院予以采信。 经审理查明：2013年11月15日，以渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁合同》，主要约定：乙方因生产需要租用甲方现有厂房及空置用地，租用总面积折合成4000平方（包括现有厂房3200平方，活动房500平方及空置用地2000平方米），位于翠屏路；第二条租赁期限，每四年签订一次合同，第一次租赁签订时间为三年即2014年3月1日至2016年9月30日；若因园区建设需要的原因收回土地，乙方从接到通知之日起30日内自行组织搬迁并交还厂房给甲方，甲方需足额退还租金，甲方不作任何补偿，但除园区收回用地的原因外，甲方不得以任何理由收回厂房、空地及附属物，如果需强制中止合同，甲方无条件赔偿乙方的所有损失；合同到期后，乙方具绝对的续租权，租金以现行双方规定的租金方式支付；第三条付款方式，1.以甲方从园区租地的费用计算方式，乙方支付甲方租金460000元/年；2.因乙方租用甲方厂房前期需自行投入场地建设和墙体装饰，总预计至少250000元，双方约定，甲方确保乙方在第一次三年期满后能续租使用标的物，所以甲方自愿承诺若因甲方的原因不能完成第二次合同期限，甲方需承担乙方在前期所投入的150000元场地装修等损失（因园区收回土地除外）；3.双方约定租金的支付以4000平方占地为基础计算，第二次签订合同时间为2016年9月30日，基本单价在9.58元/月/平方的基础上，增加或减少的租金依据甲方与园区签订的合同单价面积的单价作相同的调整；4.乙方必须每年租金提前一个月支付给甲方，若不及时支付，本合同甲方有权解除并收回厂房及场地；六、乙方于签订合同日内，向甲方交纳租地保证金10000元，乙方不租后，按期完整交回甲方，甲方全额退还保证金，因园区收回原因，乙方需服从，若乙方迟延或拒绝搬迁，甲方有权按每日2000元标准从保证金扣除违约金，并追究乙方相关责任，若保证金不足以支付违约金，乙方应向甲方支付超额部分违约金。附件：甲方从园区租地的租金标准以年度计算，每平方米每月租金4元，每年租金813206.4元。合同甲方签字处加盖了渝北区顺发建设机具租赁站印章，夏天、李读明签字。 合同签订后海风公司实际使用了租赁房屋及场地。 2014年4月1日，夏天向海风公司出具收条，载明收到厂房押金10000元，收到2014年3月1日至2014年9月30日的租金218300元。 2014年10月31日，重庆（渝北）台商工业园管理委员会向海风公司发出《通知书》，你司在翠屏路旁国有空地范围内私搭生产厂房、钢架彩钢棚等违法建筑，存在严重安全隐患，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《重庆市城乡规划条例》等法律法规，责令贵司立即停止生产并于2014年11月15日前自行拆除。 2015年4月8日，海风公司法定代表人的配偶张文华向李读明的配偶杨亚转账支付10000元，海风公司主张是应酬费，李读明主张是租金。 2018年5月28日，渝北区顺发建设机具租赁站为甲方、海风公司为乙方，签订《厂房、土地租赁费补缴协议》，主要约定：乙方租赁甲方位于渝北区回兴服装城翠屏路的厂房（含土地）作为生产使用，于2016年9月30日到期，由于各种客观原因，至2018年3月31日的租金未付，现经双方友好协商，乙方应补缴2016年10月1日至2018年3月31日止的租金320000元。付款方式分两次支付，第一次乙方于2018年5月28日支付260000元，第二次于2018年6月15日之前结清160000元。王钧代表渝北区顺发建设机具租赁站签字。 2018年5月29日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。 2018年6月15日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付了160000元，是2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金。 2019年3月11日，海风公司法定代表人的配偶张文华向王钧支付100000元，是2018年4月1日至2019年3月31日期间的部分租金。 案涉房屋、场地由海风公司占有使用至今。 本院于2019年4月24日向海风公司送达了本案诉状。 另查明，2012年9月20日，渝北区顺发建设机具租赁站为乙方与重庆（渝北）台商工业园管理委员会为甲方签订《土地临时租赁合同》，主要约定：租用总面积25.4亩，位于翠屏路，租期2012年10月1日至2016年9月30日，租金每亩4500元，年租金114300元。乙方加盖渝北区顺发建设机具租赁站印章，李读明方签字。李读明在租赁土地上搭建了案涉房屋。重庆北部农业开发（集团）有限公司起诉李读明要求其搬离翠屏路25.4亩国有空地并支付占用费。本院作出生效判决（2019）渝0112民初2877号民事判决书，查明：2018年3月28日，重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订《协议书》，约定：现甲方因园区建设需要收回该块土地，乙方应当于2018年6月1日前执行搬迁完毕。认定：重庆（渝北）台商工业园管理委员会与渝北区顺发建设机具租赁站签订的《土地临时租赁合同》，以及渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，由重庆北部农业开发（集团）有限公司与李读明签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方合同已于2018年3月31日到期，李读明应按协议于2018年6月1日前自行搬迁完毕。判决：李读明搬离案涉空地并恢复原状并支付土地使用费。 庭审中，法庭向李读明释明，李读明修建的案涉房屋系无建设规划许可证、未经批准的临时建筑，合同系无效合同。李读明在庭审中表示仍认定租赁合同有效，双方应按照合同约定履行。 李读明主张，渝北区顺发建设机具租赁站是其申请注册的个体工商户，于2008年10月7日成立，2019年4月11日注销，登记的个体工商户字号为“*”，渝北区顺发建设机具租赁站是李读明取得工商许可后自行拟定的字号，没有备案，故李读明是适格原告；王钧是渝北区顺发建设机具租赁站的委托代理人，可代收租金，夏天是王钧处理收取租金的委托代理人，王钧、夏天收取租金不代表他是出租方；2016年10月1日至2018年3月31日的租金为690000元，《厂房、土地租赁费补缴协议》只是约定补缴部分租金，剩余租金370000元协议没有约定，海风公司还是应该缴纳，2018年4月1日起的租金标准未作变更，仍应按460000元/年计算。 海风公司主张，是夏天在经营渝北区顺发建设机具租赁站，因渝北区顺发建设机具租赁站并不存在，在租赁合同上签字的夏天、李读明均是合同甲方；按照《厂房、土地租赁费补缴协议》，2016年10月1日至2018年3月31日期间的租金减免为了320000元；双方口头约定2018年4月1日起的租金标准是200000元/年；李读明实际向管委会支付的租金为4500元/亩/年，折算为0.595元/平方米/月，但李读明向海风公司收取的租金折算为4元/平方米/月，导致海风公司每年多支付租金3.405元/平方米/月×4000平方米×12个月=163440元，2014年3月1日至2016年9月30日，多支付了422220元。 本院认为：李读明主张渝北区顺发建设机具租赁站是由其设立的个体工商户，该事实已经生效判决（2019）渝0112民初2877号民事判决书予以确定，故在渝北区顺发建设机具租赁站被李读明注销后，应由李读明继续履行《厂房、土地租赁合同》中的权利和义务。 渝北区顺发建设机具租赁站与海风公司签订的《厂房、土地租赁合同》中虽然涉及土地租赁和房屋租赁，但海风公司主要是租赁房屋使用，土地部分仅是依附于房屋部分使用，因房屋系无建设规划许可证、未经批准的临时建筑，故《厂房、土地租赁合同》应属无效。 李读明主张《厂房、土地租赁合同》系有效合同，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向李读明释明，询问李读明是否按法院认定的法律关系变更诉讼请求，李读明仍坚持认为《厂房、土地租赁合同》系有效合同，不变更诉讼请求。李读明主张合同有效，其不具有所主张法律关系下的权利，故对李读明基于合同有效要求解除《厂房、土地租赁合同》、支付租金及违约金的诉讼请求应当驳回。 《厂房、土地租赁合同》无效，海风公司应向李读明返还其租赁的房屋及土地，故海风公司应当将翠屏路的厂房及土地的返还给李读明。 李读明未就保全担保费举示证据佐证，本院不予支持。 针对反诉请求。关于前期投入损失。首先，《厂房、土地租赁合同》中约定，甲方确保乙方在第一次三年期满后能继续租使用标的物，所以甲方自愿承诺若因甲方的原因不能完成第二次合同期限，甲方须承担乙方在前期所投入的150000元场地装修等损失费（园区收回土地除外）。现李读明已与重庆北部农业开发（集团）有限公司达成《协议书》，明确系因园区建设需要收回该块土地，故海风公司无权要求李读明支付前期投入损失150000元。其次，《厂房、土地租赁合同》无效，且《厂房、土地租赁合同》的合同期限已在2016年9月30日届满，海风公司再要求李读明赔偿装修等损失于法无据。故海风公司要求李读明支付其前期投入损失150000元的诉讼请求本院不予支持。 关于保证金。《厂房、土地租赁合同》无效，李读明依据无效合同收取的保证金应予以退还，故海风公司要求李读明返还保证金10000元的诉讼请求本院予以支持。 关于多收取的租金。《厂房、土地租赁合同》中约定的租金标准是460000元/年，即使李读明与重庆北部农业开发（集团）有限公司签订租赁合同的租赁价格低于该标准，但海风公司无证据证明李读明与海风公司达成了以李读明承租价格出租的合意，故海风公司仍应参照合同约定标准支付占有使用费，故海风公司要求李读明退还多收取的租金422220元的诉讼请求本院不予支持。因海风公司尚未实际搬迁，故其要求李读明支付搬迁费的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）李读明返还位于翠屏路的厂房及土地； 二、驳回原告（反诉被告）李读明的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）李读明在本判决生效后立即返还被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司保证金10000元； 四、驳回被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司的其他反诉请求。 如果原告（反诉被告）李读明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11620元，由原告（反诉被告）李读明负担，反诉受理费4811元，由原告（反诉被告）李读明负担82元、被告（反诉原告）重庆市海风模具有限公司负担4729元，保全费4770元，由原告（反诉被告）李读明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  彭钦洪 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  陈 实 书 记 员  李 洁