山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初5373号原告：李安军,男,汉族,1972年11月24日出生,住山东省泰安市岱岳区。原告:程梅,女,汉族,1977年5月7日出生,住山东省泰安市岱岳区。以上两原告委托诉讼代理人：刘伦，山东公允律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：孟建，山东公允律师事务所律师。被告：泰安宏成置业有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店办事处驻地。法定代表人：房兴军，总经理。委托诉讼代理人：倪燕，山东青来律师事务所律师。原告李安军、程梅与被告泰安宏成置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李安军、程梅的委托诉讼代理人孟建、被告泰安宏成置业有限公司的委托诉讼代理人倪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李安军、程梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金12775.61元（自2016年7月28日起至2017年10月8日止，共计437天，每日违约金按已付房款的万分之零点五计算）元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方签订《商品房预售合同》，购买被告开发的宏成富园小区房屋，共缴纳购房款584696元。合同约定被告应于2015年4月30日向原告交付房屋，同时应于涉案房屋交付使用后90日内为原告办理房屋的所有权转移登记。2015年交付涉案房屋后，被告并未按约定期限为原告办理房屋所有权转移登记，违反了《商品房预售合同》第20条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，被告应当逾期办理房屋所有权登记的违约责任。被告泰安宏成置业有限公司辩称，一、原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约的行为，应当依法驳回原告的诉讼请求。（1）双方签订的《商品房预售合同》第二十条的内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列2、3种方式处理”，其中，2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理的时间除外”。我们仔细分析该条款“九十日”应当是对能否办理房产所有权转移的承诺，并非是答辩人为原告办理完毕房产证的期限约定。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅是协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，所以说原告认为被告为其办理房产证是错误的，如果原告刻意阻却，或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。（2）分析该条款的第二部分“如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记”，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。二、退一步讲，假如按原告所诉，原告主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照原告诉状陈述的事实及诉讼请求分析，已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。三、再退一步讲，假如不考虑上述两个因素，原告违约金的计算方式不当。涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金。因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理，答辩人自2017年7月17日，将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件。根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求答辩人承担违约金。本院经审理认定事实如下：2013年11月25日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于岱岳区长城路北段路西，泮河大街以北，宏成富园3号楼1单元401户住房，原告依约按时支付给被告购房款584696元（含储藏室价款）。《商品房预售合同》约定:出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，申请登记的方式为双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记,因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的,自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理的时间除外。审理中，原被告双方均认可该房屋按合同约定时间即2015年4月30交付房屋。被告于2017年7月17日将涉案楼宇初始登记材料提交登记主管部门，2017年7月25日取得涉案楼宇初始登记证书，2017年9月30日通知原告办理产权登记，2019年7月28日原告向我院提起要求被告承担逾期办理产权登记违约责任的诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》意思表示真实，内容合法,为有效合同。双方应按照合同的约定全面自觉履行各自义务,履行义务不符合合同约定的违约方应按合同约定承担违约责任。对于办理产权登记,合同约定:出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记的,自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止,出卖人应当按全部已付款日万分之零点五计付买受人违约金。2015年4月30日双方完成商品房收交付,按上述合同约定,被告应当在2015年7月29日前保证买受人能够办理该商品房的所有权转移登记，根据查明的事实,至2017年7月17日被告才将涉案楼宇初始登记材料提交登记主管部门，2017年7月25日取得涉案楼宇初始登记证书，即自2015年7月30日至2017年7月25日,涉案商品房不具备办理涉案房产所有权转移登记的基础条件,该责任在被告方,属被告违约,被告应承担违约责任,被告方关于“原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约的行为”的辩解意见不成立，本院不予采纳。对于违约责任的计算期间,根据合同约定,出卖人承诺在商品房交付使用后九十日内保证买受人办理所有权转移登记,该保证期间为该商品房所在楼栋的所有权转移初始登记期限，在该期间内办理完毕该商品房所在楼栋的所有权转移登记,使之具备办理涉案商品房的所有权登记条件,超出该期限未办理完毕产权初始登记,被告即应开始承担违约责任;合同约定的承担违约责任截止时间为实际办理该商品房所在楼栋的所有权转移初始登记之日,同时由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之意，开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕,因此,被告承担违约责任期间应为自2015年7月30日起至2017年9月30日止;因合同特别约定办理产权登记职能部门受理时间不计算在违约期间,违约金计算应扣除自2017年7月17日至2017年7月25日计9天时间,标准按全部已付款日万分之零点五计算;被告关于2017年7月17日将涉案楼宇初始登记材料提交主管部门后，被告不再承担违约责任的辩解意见本院不予采纳。关于诉讼时效问题,合同约定被告应承担的违约金数额按日计算,属继续性债权,应以每个个别债权分别适用诉讼时效,原告向我院起诉提交材料的时间为2019年7月28日,即2016年7月29日起至2017年9月30日止的违约金未超出诉讼时效;2016年7月28日前的违约金超出诉讼时效,因被告提出诉讼时效抗辩,对该部分债权本院不予支持。关于储藏室价款是否应包含在计算违约金的基数之内，根据原被告签订的商品房预售合同第二十条约定，出卖人违约的“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”，该约定中的全部已付款，应理解为该合同项下买受人已支付的全部款项，因此，买受人依据该合同支付的储藏室价款，应当属于该“全部已付款”，作为计算违约金基数。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付款584696元×（未超出诉讼时效的违约天数429天-双方约定扣除的职能部门受理时间9天）×0.5/10000=12278元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告泰安宏成置业有限公司于本判生效之日起十日内支付给原告李安军、程梅逾期办理房屋所有权转移登记违约金12278元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60元，由被告泰安宏成置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  朱士坚二〇一九年九月二十日书记员  孟 珂