文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10437号原告：广州市大利物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路159号9栋104房，统一社会信用代码91440106MA59A67MX4。法定代表人：刘保全，经理。委托代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被告：林雪娇，女，1986年12月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：李伟忠、钟润谋，均系广东四端律师事务所律师。原告广州市大利物业管理有限公司（以下简称大利公司）诉被告林雪娇租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大利公司的委托代理人林栩、被告林雪娇的委托代理人钟润谋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大利公司诉称：2016年3月30日，原告与被告签订了《物业使用合同》，合同约定被告承租原告位于广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼第四层404号的商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了商铺。但自2016年3月起至今，被告未按照合同约定向原告缴纳管理服务费以及自2017年1月起至今的商铺使用费。经原告多次催促，被告仍拒不履行合同约定及时支付上述费用。现特起诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《物业使用合同》；2、被告向原告支付自2017年1月起暂计至2018年10月商铺使用费94820元及其迟延支付上述期间铺位使用费的滞纳金21808.6元（滞纳金均以本金4310元基数，计算至2018年10月止，均按月利率2%的标准计算）；3、被告向原告支付自2016年3月起计至2018年10月期间的商铺管理费10880元及其逾期支付上述期间管理费的滞纳金3590.4元（滞纳金均以本金340元基数，计算至2018年10月止，均按月利率2%的标准计算）；4、原告按合同约定没收被告支付的商铺保证金10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告林雪娇辩称：原告没有收取被告保证金及首期使用费、管理服务费，《物业使用合同》至今未生效。原告并非是涉案商铺的权利人，也非取得了转租权的承租人，商铺使用合同关于租赁部分应属于无效。从本案的商铺的招商，商铺的权利人是向被告出示的商铺整体的图纸，而图纸上所记载的面积与商铺的实际面积差异巨大，这实际上是权利人广州皮鞋厂构成了对整体租赁合同的违约。从事实来看，无论是广州皮鞋厂的招商策略或者是事实的履行行为，涉案的商铺所涉及的收费方案，2016年是免收租金的，而2017年是半价收取租金，这是在对大利广场整个商场的一个招商策略，所以原告或者是广州皮鞋厂没有向被告主张2016年的租金，这也印证了与之前的招商策略。原告至今没有交付商铺，并且在2017年6月份对整个商铺进行封铺，商铺的权利人是无权再向被告主张封铺之后的使用费。租金的诉讼时效为一年，原告并未证实其催收租金，故已超过诉讼时效。经审理查明：广州市天河区濂泉路6号【1幢，地上15层（部分5、12、13层，另设一层夹层）9819平方米，地下3层6604平方米】的建设单位为广州皮鞋厂，已取得穗规验证【2015】665号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业、办公楼工程。2015年11月20日，广州皮鞋厂出具《授权委托书》，主要内容：兹授权委托大利公司为广州皮鞋厂濂泉路6号濂泉大利商业楼营运及管理服务的全权责任人，是大利广场物业使用合同的签约当事人，是大利广场全面管理综合统一服务的唯一合法执行人和责任人。2016年3月30日，原告（营运人/甲方）与被告（使用人/乙方）签署《物业使用合同》，约定：甲方同意将属甲方具有营运、管理服务处置权的座落在广州市天河区濂泉路6号物业濂泉大利商业楼（以下简称大利广场）第四层404号商铺（以下简称涉案商铺）给乙方作商业用途使用；使用期从甲方收取乙方首期使用费及管理服务费的月份起计为八年即自2016年3月1日至2024年2月底；乙方在装修及准营业期限内甲方免收乙方使用费及管理服务费，逾期甲方将按本合同收费约定收取乙方的使用费、管理服务费及其他费用；商铺使用费及管理服务费按月按建筑面积计，使用费为4310元/月，管理费服务费为340元/月；本合同签订起至2016年12月31日止的期限内，本合同使用费甲方给予乙方优惠免收，甲方在此期限内仅收取乙方的月管理服务费，每个月的23至25日为甲方收取次月使用费及管理服务费、其他应收费用的期限；自使用期开始使用之日起两年内，本合同约定的月使用费及管理服务费金额不变，第三年期起，甲方将按广州市物价相关上升指数（或根据市场行情）调整月使用费及管理服务费金额，乙方须按新调整的月使用费及管理服务费金额按时支付给甲方；本合同期内，大利广场负一层至第五层的商铺使用的水电费，甲方根据大利广场该区域月水电总用量，并按该区域每平方米建筑面积分摊计收，使用人另行安装用电计量表的电费，除电损、公共场所用电按使用计量分摊计收之外，另行按用电计量表实量计收，水费按建筑面积分摊计收，水电费按月按广州市政府部门规定收费标准由甲方代收代缴；大利广场规定的消防费、治安费、卫生保洁费等相关费用，由甲方统一代收代缴，上述费用乙方均以现金支付；本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳保证金10000元，保证金不计息，合同到期乙方未违约，甲方凭乙方提交的有效交付保证金的收据结算退还乙方；乙方违约，乙方按本合同约定履行违约责任，甲方可同时没收乙方缴交的保证金和已交的其他一切费用，情节严重的，甲方有权终止并解除本合同，乙方承担由此引起的一切经济和法律责任；本合同涉及时效的，违约方应向未违约方缴纳滞纳金，使用费每逾交1天，按使用费未交总金额的1%交纳日滞纳金，其他约定的缴交费用，每逾期1天，按未交金额费用的3%交纳日滞纳金，逾期超过10个日历天的，未违约方有权对违约方采取任何必要的措施，同时有权终止或解除本合同，并有权追究违约方经济责任；本合同约定可解除合同的条款成立，本合同自然终止，双方结清经济关系后，本合同自然解除；本合同附件及补充协议是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力，本合同一式三份，甲方执贰份，乙方执壹份；经双方代表签字、盖公章（自然人盖手印）、甲方收全乙方保证金及首期“标的”月使用费和管理费时即生效，同时具有法律效力等内容。关于保证金、首期使用费、管理费的交付情况。原告提供了显示于2016年3月30日开具的收据一张，收据内容为404商铺交来保证金10000元，该收据并未显示有任何盖章或收款人签名。经质证，被告对该收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该收据并无法确定缴款人，也无法确定收款单位，无任何人或单位盖章。关于涉案商铺的交付情况，原告称签订合同后，其将涉案商铺直接交付给被告，但双方并未签署书面的交接手续。被告对此予以否认。原告为证明被告已接收并使用涉案商铺，提交如下证据：1、广州皮鞋厂濂泉路6号水费、污水费凭证（2016年1月至2018年12月），拟证明大利广场经营用水情况；2、天河区濂泉路拆迁补偿补充协议（天拆濂泉协字【2004】13号）及濂泉路7号电费通知单、电费发票，拟证明2016年3月至2017年1月，大利广场由濂泉路7号的供电及电费使用情况；3、广州皮鞋厂濂泉路6号电费通知单，拟证明大利广场2017年2月至2019年1月电费使用情况。经质证，被告对上述证据的真实性、合法新、关联性均不予认可，认为上述证据并不能证实涉讼商铺已经交付使用。另查明：本院立案受理了大利公司分别诉陈明金等80余件案件，大利公司就同一事实理由向上述案件的被告主张位于大利广场商铺的使用费及物业管理费等。庭审中，众被告均主张大利广场于2017年6月整体封闭，商铺无法使用。在上述案件审理过程中，本院工作人员于2019年5月23日到达涉讼商铺所在的濂泉路6号大利广场，经现场勘察，大利广场整体属于开业状态，部分商铺编号已变更。诉讼中，原告向本院申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请。本院认为：原告申请撤回要求解除《物业使用合同》的诉请，属于对其诉讼权利的自由处分，本院依法予以照准。根据查明的事实，广州皮鞋厂作为大利广场的建设方，授权原告为包含涉案商铺在内的大利广场的全权责任人，原告有权签署物业使用合同并主张权利。《物业使用合同》约定签订合同完善交接备案手续之日交付首期“标的”月使用费和管理费、签订合同时交付保证金10000元。现被告否认其已交付上述费用，原告大利公司提供的收据亦无法证实被告已交付上述费用，故对于原告大利公司主张被告已支付上述费用的主张，本院不予确认。另，原告作为交付涉讼商铺的义务人，其应对涉讼商铺有无交付使用承担举证责任。本案中，原告仅提交大利广场水电费发票等证据，不足以证明其已完成交付涉讼商铺义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以附条件，付生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原告大利公司与被告在《物业使用合同》中约定，原告大利公司收全保证金及首月使用费和管理服务费后合同才发生法律效力。上述合同签订后被告并未支付保证金及首期使用费和管理费，原告大利公司亦未实际将涉讼商铺交付使用，因此双方当事人约定的生效条件尚未成就，上述合同尚未发生法律效力。原告大利公司依据尚未生效的合同主张权利要求被告支付商铺使用费、物业管理费及相应滞纳金，同时主张没收保证金，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市大利物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3120元，由原告广州市大利物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年九月二十六日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣神晓琳            本判决书于2019年   月   日送达