云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0422民初925号原告：张素兰，女，1955年5月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：梁子红，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧社区居委会（澄华路9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张素兰与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，因本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2018年1月25日裁定将本案中止诉讼。现另一案已审结，本案恢复诉讼后于2019年8月14日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张素兰的委托诉讼代理人梁子红，被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张素兰向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告支付原告截止2017年12月31日的租金共计人民币19632元；2.依法判决被告支付原告逾期支付租金的违约金共计人民币12845元；3.依法判决被告履行合同约定的提供42天免费使用相同档次的酒店客房住宿;4.本案诉讼费由被告承担。本案恢复诉讼后，原告书面增加诉讼请求，并将本案的全部诉讼请求固定为：1.依法判决被告支付原告2017年1月1日至2019年6月27日的租金共计人民币46626.18元；2.依法判决被告支付原告逾期支付租金的违约金共计人民币21916.64元；3.依法判决被告履行合同约定的提供87天免费使用相同档次的酒店客房住宿。庭审中，原告将该项诉讼请求变更为：要求被告赔偿不能提供免费入住的损失52200元（600元/天×87天）；4.依法判决被告向原告移交原告所有被告所承租的房屋及其配套设施物品，并按照原租赁合同约定的租金及违约金向原告支付2019年6月28日至其实际向原告移交所承租房屋之日的房屋租金及违约金；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原告与被告签订《湖畔圣水租赁合同》，合同约定：原告将其所有的湖畔圣水1幢第A座第12层1213号商品房租赁给被告用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营，被告按照购房款的6.8%向原告支付固定年租金；被告应于当年度1月1日前10日及7月1日前10日分两次支付原告每年度的租金，但被告至今尚未支付2016年下半年租金的逾期违约金及2017年租金。同时，被告也没有履行合同约定的每个公历年度提供给原告30天相同档次的酒店客房的免费使用。另外，恢复诉讼后，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2019年6月27日已届满，被告没有通知原告要继续承租，原告于2019年7月8日向被告申请移交房屋却遭到拒绝，故被告应向原告移交所租赁房屋及其配套设施。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告湖畔圣水公司辩称，一、《湖畔圣水租赁合同》系原、被告在平等自愿的基础上签订，依法成立并生效，双方就合同解除的情形、解除前的通知时间及通知方式、解除后的法律后果等内容进行过明确约定。后因市场变化、经济形势下滑等客观因素导致抚仙湖悦椿度假酒店持续亏损，抚仙湖悦椿度假酒店已经无法再继续运营，符合合同约定的解除情形，被告提前3个月于2016年3月22日按照该租赁合同约定的方式通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，解除合同的条件已成就。原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日已解除。二、原告主张租金、逾期支付租金产生的违约金及要求被告提供免费入住酒店的诉讼请求无事实及法律依据。自2016年7月1日起《湖畔圣水租赁合同》解除后，双方的权利义务关系终止，被告不应再向原告支付租金，当然就不会产生逾期支付租金所对应的违约金。同时，被告已经全部履行完毕向原告提供截止2016年6月30日前免费入住客房的义务，因原告未及时领取或未及时使用所导致的后果，合同已明确进行过约定，被告对原告不作任何补偿或赔偿。自2016年6月30日以后，抚仙湖悦椿度假酒店就没有经营，被告也没有使用原告的房屋，现原告主张免费入住的诉请在客观上不可能实现。庭审中原告变更其请求，即要求被告赔偿因不能提供免费入住87天所造成的损失52200元（600元/天×87天）的诉讼请求，也不应得到支持。三、原告在举证期限届满前，再次增加诉讼请求，要求被告向其移交房屋及房屋内的配套设施的请求无事实和法律依据。2016年3月22日，被告已经向原告发出《解约通知书》并于2016年6月30日再次通过报纸公告的方式提醒出租人及时办理接房手续，被告应负担的交还租赁房屋义务已经全部履行完毕。2019年7月8日，包括原告在内的部分业主要求移交房屋，其他业主已顺利办理了接房手续，是原告方拒绝接收房屋及配套设施，并不是被告不愿移交。因此，原告主张移交房屋及房屋内配套设施，并支付自2019年6月28日至实际移交房屋之日的租金及违约金的诉请违反了诚实信用原则，依法应当驳回。四、玉溪市中级人民法院作出类似案件的再审裁判结果不应作为本案审理、裁判的参考依据。首先，被告已就类似案件的再审判决提请玉溪市人民检察院抗诉，玉溪市人民检察院已经依法受理并启动审查工作。其次，再审裁判结果仅就2016年解约时点上被告是否享有单方解除权、租赁合同是否解除等作为焦点进行审理，并未就租赁合同在2016年7月1日起是否还能够履行进行正确审理或认定。最后，该租赁合同不适用于强制履行的法定情形，加之如果继续履行费用过高，耗资数亿元，足以将被告推入破产境地。综上所述，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、被告湖畔圣水公司的营业执照、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》及《补充协议》、《湖畔圣水租赁合同》、（2017）云04民终147号民事判决书、（2016）云0422民初527号民事判决书、租金支付明细、一期业主入住点卡明细等证据，本院予以确认并在案佐证。根据双方当事人提交的上述证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业，抚仙湖悦椿度假酒店系由被告成立的下属分公司。2008年10月4日，高誉与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，购买被告开发的湖畔圣水第1幢第A单元第12层1213号钢混结构房屋一套，套内建筑面积为30.13平方米，房屋总价款为288707元。合同签订后，高誉向被告支付了全部购房款。后高誉将该房转让给原告张素兰。2015年2月3日，原告张素兰作为甲方、被告作为乙方又签订了《湖畔圣水租赁合同》,合同约定了以下主要内容：“一、租赁标的：甲方将其所有的湖畔圣水1幢第A座第12层1213号商品房租赁给乙方用于抚仙湖悦椿度假酒店的运营……；二、租赁期限：自2015年7月1日至2019年6月27日……；四、租金回报：1.乙方每年按《商品房购销合同》约定的购房价款的6.8%向甲方支付固定租金（税费由甲方自行负担），乙方应置备关于原告租金以及租金中应扣除税费的书面说明，供甲方查阅。乙方根据税收征管等部门规定应当缴纳的预提税、所得税和其他税款或收费等，乙方有权代扣代缴并将代扣代缴后应当向甲方提供代扣代缴税费的凭证……五、租金支付方式：1.第一次租金支付时间在合同签订生效之日，乙方向甲方支付2015年7月1日至2015年12月31日的租金9816元；2.自2011年1月1日起，合同约定的固定租金每半年支付一次，每年度上半年的固定租金，乙方应当于于当年度1月1日前10日内支付给甲方，自年度下半年固定租金于当年度的7月1日前10日内支付给甲方，乙方应当先付租金后使用租赁房屋……七、租赁房屋特别约定：1.自抚仙湖悦椿度假酒店开业之日起，每个公历年度甲方均被特准免费使用与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间）。其中4月1日－10月31日期间20天，11月1日－次年3月31日期间10天；……4.甲方在一个公历年内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有，免费入住时间不得跨年度、不得累计、不得转让给其他第三方享有，甲方不得以未使用为由要求乙方或者酒店管理方支付任何形式的补偿或者赔偿，甲方在全面遵守《业主免费度假入住规则》《抚仙湖悦椿度假酒店管理规定》的前提下，乙方或酒店管理方应当首先满足甲方的入住需求，因乙方原因导致甲方不能完整使用业主免费入住时间时，经甲方书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延……；九、违约责任：……4.乙方未能按时支付租金，应当自应付而未付之日按照同期银行贷款利率向甲方支付违约金。逾期支付超过60日时，乙方还应当向甲方支付当年度应得租金的20%作为违约金；十一、其他：……2.本合同履行过程中，若发生不可抗力、政府行为或者其他巨大商业风险，导致抚仙湖悦椿度假酒店不能继续运营时，乙方有权在提前三个月通知甲方后，解除本合同，并不承担违约责任；……4.本合同履行期间，双方需要书面送达相关文件或通知时，可通过双方在合同中确定的通信方式以传真、邮件或者EMS等方式寄送，相关文件或者通知自发出之日起7日届满后即视为已经到达相对方；……”。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。另外，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》中的《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项约定：“……因承租方或酒店管理方原因，导致出租人不能完整使用免费入住时间时，经出租人提出书面申请后，免费入住时间可按实际不能提供酒店入住天数予以顺延。”合同签订后，原告将房屋交由被告管理使用。2016年3月22日，被告通过EMS向原告寄送了《解约通知书》，通知原告自2016年6月30日起解除双方签订的《湖畔圣水租赁合同》，并承诺支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金及违约金。2016年6月30日，被告在《云南信息报》上公告通知包括原告在内的业主，自2016年7月1日起到被告处办理领取租金、违约金、接收房屋等手续，但原告未到被告处办理上述手续。另查明，2016年6月27日，原告向本院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016）云0422民初497号，原告要求被告向其支付自2015年7月1日至2016年12月31日止的租金29448元，逾期支付租金的违约金4616元，并按合同约定向原告提供30天的免费使用相同档次的酒店客房(以600元/天计算,折合现金18000元)。2016年12月20日，本院对（2016）云0422民初497号作出一审判决，判决确认原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2016年7月1日起解除，并由被告向原告支付租金981.6元、违约金4615.98元、不能提供免费入住的经济损失4800元，合计10397.58元。原、被告双方对一审判决均不服，向玉溪市中级人民法院提起上诉。2017年9月12日，玉溪市中级人民法院对(2017)云04民终174号作出终审判决，判决认定双方签订的《湖畔圣水租赁合同》未解除，判决主文为：“一、撤销云南省澄江县人民法院（2016）云0422民初497号民事判决；二、由澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付张素兰、李光武违约金4385元，并依照与张素兰、李光武所签《湖畔圣水租赁合同》约定，按税务部门规定的纳税标准缴纳相关税费后支付张素兰、李光武2016年7月1日起至12月31日止的租金；三、驳回张素兰、李光武的其他诉讼请求。”判决生效后，原告向本院申请执行终审判决。被告对终审判决不服，向云南省高级人民法院申请再审。原告于2017年10月10日向本院再次提起诉讼，原告起诉后，因本案的审理须以再审案件的审理结果为依据，而再审案件尚未审结，2018年1月25日，本院裁定将本案中止诉讼。云南省高级人民法院于2018年9月17日作出民事裁定，指令玉溪市中级人民法院再审。2018年8月20日，被告按二审判决确定的内容向原告履行了义务。2019年5月29日，玉溪市中级人民法院作出（2018）云04民再16号民事判决，判决维持玉溪市中级人民法院作出的(2017)云04民终174号民事判决。再审判决生效后，本案恢复诉讼。庭审结束后，原告向本院明确表示，要求被告按《商品房购销合同》约定之购房价款的6.8%向原告支付固定租金，所产生的税费由原告自行向税务部门缴纳。本案争议的焦点问题为：一、原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》是否于2016年7月1日解除；二、被告是否应向原告支付2017年1月1日至2019年6月27日的租金及违约金？如应支付，租金及违约金的金额如何确定；三、被告是否应向原告赔偿不能提供免费入住的经济损失？如应赔偿，损失如何认定；四、原告要求被告移交所承租的房屋及其配套设施，并按照原租赁合同的约定向原告支付2019年6月28日至实际移交房屋之日止的租金及违约金的请求是否成立？对于上述争议的焦点问题，本院逐一评述如下：关于争议的焦点一，本院认为，关于合同是否解除的问题，玉溪市中级人民法院于2017年9月12日作出(2017)云04民终174号民事判决，该判决确认被告行使单方解除权的条件尚未成就，原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除。被告对(2017)云04民终174号民事判决不服向云南省高级人民法院申请再审，云南省高级人民法院裁定指令玉溪市中级人民法院再审。玉溪市中级人民法院作出(2018)云04民再16号民事判决，判决维持(2017)云04民终174号民事判决。因此，生效判决已确认原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》并未于2016年7月1日解除。关于争议的焦点二，本院认为，（一）原告与被告签订的《湖畔圣水租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告应在约定的期限内向原告支付租金。原告主张被告向其支付自2017年1月1日至2019年6月27日止的租金共计49080.19元（288707元×6.8%×2.5年）的诉讼请求，本院予以支持。（二）对于原告向被告主张逾期支付租金产生违约金的诉讼请求，因原、被告双方的纠纷一直在诉讼，无法确定《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行，被告是否要继续向原告支付租金尚不确定，在此情况下，被告没有故意拖欠原告租金的恶意，所以对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于双方争议的焦点三，本院认为，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》约定：被告每个公历年度向原告免费提供与租赁商品房相同档次的酒店客房30天（每天壹间），原告在一个公历年度内未使用完任何部分的业主免费入住时间，则逾期不再享有。原告在第一次起诉中，对原告要求被告赔偿不能提供免费入住相同档次客房所造成的济损失，一审、二审判决所处理的截止日期为2016年6月30日。本案中，对于原告主张87天免费使用相同档次的酒店客房，现因双方签订的《湖畔圣水租赁合同》已届满，且现被告已没有经营抚仙湖悦椿度假酒店，根据《业主免费度假入住规则》第三条第2款（g）项的约定，原告也不能向被告申请延期，原告已不能实现免费入住相同档次酒店的合同目的，因此，被告应承担由此给原告造成的损失。根据相同地段酒店参照相同档次酒店客房的价格，本院酌情确定的标准为150元/天，天数三年共90天，原告主张87天，以原告主张的为准，损失共计13050元（150元/天×87天）。关于双方争议的焦点四，原、被告签订的《湖畔圣水租赁合同》于2019年6月27日届满，合同的权利义务已终止。合同终止后，原、被告均没有继续履行《湖畔圣水租赁合同》的合意，故被告应向原告移交所租赁的房屋及房屋内的配套设施。涉诉的房屋在合同期限届满后未交付，是因为原、被告就《湖畔圣水租赁合同》是否继续履行一直在诉讼过程中，且被告也未实际占有和使用涉诉房屋，所以对原告要求被告支付自2019年6月28日至实际移交房屋之日的租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司向原告张素兰支付2017年1月1日至2019年6月27日期间的租金共计49080.19元；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司赔偿原告张素兰因不能免费入住酒店造成的经济损失13050元；（判决主文第一、第二项共计62130.19元，限本判决生效之日起二十日内支付）；三、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张素兰移交湖畔圣水第1幢第A座第12层1213号房屋及房屋内的配套设施；四、驳回原告张素兰的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元（原告张素兰已预交），由原告张素兰负担605元，被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审 判 长  曾永祥人民陪审员  张学斌人民陪审员  曹梦波二〇一九年九月十九日书 记 员  吴明伟