重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0156民初2933号原告(申请执行人)：重庆江都建设（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号B栋24-8，统一社会信用代码91500103202934004G。法定代表人：谢华兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉，重庆振云律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳勇，重庆振云律师事务所律师。被告（执行案外人）：周林，男，1989年10月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告（执行案外人）：曹明，男，1961年4月11日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。被告（被执行人）：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2-C号，统一社会信用代码91500105284935202N。法定代表人：张吉利，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘湘桦，该公司职工。原告重庆江都建设（集团）有限公司（以下简称江都公司）诉被告周林、曹明、重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员刘华于、陈明弟组成合议庭共同负责审理，本案于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告江都公司的委托诉讼代理人陈芳勇、被告周林以及被告盛赢公司的委托诉讼代理人刘湘桦到庭参加了诉讼，被告曹明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江都公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法准许继续对位于重庆市武隆区XX镇“XX”X幢X-X、X幢X-X的房屋采取保全查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月4日，武隆区人民法院作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定书，查封了“XX”第X层至第X层的商品房108套，其中包含X幢X-X、X幢X-X两套房屋。被告周林、曹明作为案外人提出执行异议，武隆区人民法院作出（2019）渝0156执异100号执行裁定书，裁定中止对重庆市武隆区XX镇“XX”X幢X-X、X幢X-X房屋的执行。法院在审查执行异议过程中，并未依法审查周林、曹明的申请是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而是适用该法第二十八条的规定裁定异议成立，属于认定事实不清，适用法律错误，故应当继续对位于重庆市武隆区XX镇“XX”X幢X-X、X幢X-X的房屋采取保全查封措施。为此，原告提出前述诉讼请求。被告周林辩称，被告周林、曹明在2013年5月20日就购买了案涉两套房屋并支付了首付款，被告名下确实有其他住房，购买案涉房屋是出于投资目的，但买房已经支付了全部房款，符合法律规定排除强制执行的三个条件，执行异议应该成立。被告曹明未作答辩。被告盛赢公司辩称，原告江都公司查封被告盛赢公司名下的房产本身就属于错误查封，原告江都公司向重庆市仲裁委员会申请仲裁之前，被告盛赢公司已经向公安部门报案，因原告江都公司在被告盛赢公司承建的建设工程是由挂靠人倪光辉实际施工，所有工程款已经全部支付给了实际施工人。而2014年至今，仲裁审理中，原告江都公司一直未交鉴定费，现仲裁的期限已经超过，原告江都公司仍然恶意查封，扩大被告盛赢公司的损失，应当认定其不具有查封被告盛赢公司资产的资格。对于案涉两套房屋，被告周林、曹明于2013年5月购买该房屋的事实属实，生效判决书已经予以确认，故其提出的异议理由是成立的，应当驳回原告江都公司的诉讼请求。经审理查明，“大唐芙蓉城”系被告盛赢公司开发的位于重庆市武隆区XX镇的房地产建设项目，该项目建设过程中也以“映象芙蓉”为名对外宣传销售。2013年5月30日，被告曹明、周林共同向被告盛赢公司购买座落于重庆市武隆区XX镇XX路X-X-X、X-X-X两套商品房，并与被告盛赢公司签订了两份《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。两份合同均约定，商品房用途为非住宅，属酒店式公寓，被告曹明和周林对两套房屋为按份共有，约定份额为曹明1%、周林99%；两份合同约定的房屋价款均为174025元，付款方式均为分期付款，即2013年5月30日付首付款87013元，2013年11月31日支付剩余房款87012元；合同还约定交房时间为2014年3月31日之前，办理产权登记的时间为商品房交付使用之日起60日内；此外，合同还对逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约责任进行了约定。同时，被告曹明、周林和被告盛赢公司就购买的案涉商品房分别签订《委托装修合同》，约定被告曹明、周林委托被告盛赢公司对两套商品房进行装修，装修费用为每套商品房81320元。同日，被告曹明、周林还与重庆唐宫商业管理有限公司签订两份《酒店式公寓委托租赁经营合同》，约定被告曹明、周林将其购买的重庆市武隆区江口镇“大唐芙蓉城”X栋XXX、X栋XXX两套商品房出租给重庆唐宫商业管理有限公司，租期为2014年4月1日至2024年3月21日止。合同签订后，被告曹明、周林于2013年5月30日分别向被告盛赢公司支付了两套商品房的首付款各87013元，支付了购房契税、印花税及大修基金各8561元，还支付了装修费各40660元。2013年12月1日，被告曹明、周林向被告盛赢公司支付了两套商品房的购房余款各87012元、装修费余款各40660元，合计支付255344元。2014年7月29日，重庆市仲裁委员会向本院移交原告江都公司与被告盛赢公司建设工程施工合同纠纷仲裁案件中原告江都公司提出的财产保全申请，本院经审查于2014年8月4日作出（2014）武法民保字第00002号民事裁定，对被告盛赢公司位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”X幢的X-X层的商品房108套（总面积为3869.64㎡）予以查封，停止办理产权转让及抵押登记手续。2016年7月，原告江都公司针对前述108套商品房向本院提出续行查封申请并提供财产担保，本院于2016年7月15日作出（2016）渝0232执保24号民事裁定，裁定对前述108套商品房续行查封，查封期限为三年。2019年7月，原告江都公司再次向本院提出续行查封申请，本院于2019年7月4日以（2019）渝0156执保100号民事裁定再次对位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”X幢X-X层的商品房除X层XX号和X层X号房屋以外的106套房屋续行查封，查封期限三年。2019年7月11日，被告曹明、周林作为案外人对（2019）渝0156执保100号民事裁定提出书面异议，以其已经付清所有房款及税费并实际占有房屋为由，请求解除对位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”X幢X-X和X幢X-X两套房屋的查封。本院作出（2019）渝0156执异100号执行裁定，裁定中止对重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”X幢X-X、X幢X-X房屋的执行。原告对该执行裁定书不服，向本院提起本案诉讼。另查明，2014年4月至2016年3月被告曹明、周林依照《酒店式公寓委托租赁经营合同》的约定按月收取了案涉两套商品房的房屋租金。再查明，被告周林、曹明于2019年7月2日向本院起诉，请求判令被告盛赢公司办理位于重庆市武隆区江口镇映象芙蓉路X幢X-X、X幢X-X两套房屋的产权过户登记手续，同时退还其装修款81320元。本院经审理于2019年8月29日作出（2019）渝0156民初2380号和（2019）渝0156民初2382号两份民事判决，以该两套房屋尚未办理建设工程竣工验收备案手续，事实上不具备办理房屋产权登记手续的条件以及《委托装修合同》尚未解除为由，驳回了被告曹明、周林的诉讼请求。上述事实，有原告江都公司提交的（2014）武法民保字第00002号民事裁定书、（2016）渝0232执保24号民事裁定书、（2019）渝0156执保100号民事裁定书、（2019）渝0156执异100号执行裁定，被告曹明、周林提交的《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《酒店式公寓委托租赁经营合同》《委托装修合同》、收据、重庆市农村商业银行对私客户账户明细，被告盛赢公司提交的（2019）渝0156民初2380号民事判决书、（2019）渝0156民初2382号民事判决书等证据以及庭审调查中原、被告双方的陈述在案佐证，以上证据经庭审质证，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”根据审理查明的事实，本院受理本案符合前述法律规定。本案争议的焦点为被告曹明、周林对案涉两套房屋是否享有排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行案外人即本案被告曹明、周林认为本案情形符合前述规定，并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张有事实依据，本院对此予以支持。具体理由如下：第一，被告曹明、周林已提交《重庆市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《酒店式公寓委托租赁经营合同》《委托装修合同》等一系列证据证明其与被告盛赢公司就案涉两套房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在2013年5月30日，而本院依照原告江都公司的财产保全申请首次查封案涉两套房屋的时间是在2014年8月4日，故被告曹明、周林系在本院查封之前，已与案涉商品房开发企业即被告盛赢公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，被告曹明、周林向本院提交的收据、重庆市农村商业银行对私客户账户明细等证据足以证明被告曹明、周林在2013年12月1日之前已经支付了合同约定的全部购房款。第三，根据被告曹明举示的《酒店式公寓委托租赁经营合同》以及（2019）渝0156民初2380号民事判决和（2019）渝0156民初2382号民事判决中所确认的被告曹明、周林将案涉两套房屋出租并实际收取2014年4月至2016年3月期间的租金的事实，足以证明被告盛赢公司已经将案涉两套房屋实际交付给被告曹明、周林，被告曹明、周林对案涉两套住房属合法占有使用。第四，案涉两套房屋虽至今仍登记在被告盛赢公司名下，根据审理查明的事实，被告曹明、周林曾向本院提起诉讼请求被告盛赢公司对该两套房屋办理过户登记手续，但因案涉房屋并未办理建设工程竣工验收备案登记手续，事实上并不具备办理产权过户登记手续的条件，故能够认定案涉房屋未办理产权过户登记非因买受人自身原因。综上所述，被告曹明、周林就案涉两套房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其提出书面异议后，本院以（2019）渝0156执异100号执行裁定支持了其异议理由，裁定中止对案涉两套房屋的执行，原告江都公司主张继续对案涉两套房屋采取保全查封措施，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告重庆江都建设（集团）有限公司的诉讼请求。本案案件受理费6520.6元（原告已预交），由原告重庆江都建设（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  李林妍人民陪审员  陈明弟人民陪审员  刘华于二〇一九年九月二十七日法官 助理  周之平书 记 员  黄 翠