上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初16178号原告：上海添晟股权投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：田丝雨，执行董事。委托诉讼代理人：韩惠虓,北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海长风投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。被告：中安消(上海)投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴巧民，总经理。委托诉讼代理人：陈荣。委托诉讼代理人：王宏辉。原告上海添晟股权投资管理有限公司(以下简称“添晟公司”)与被告上海长风投资发展有限公司(以下简称“长风公司”)、中安消(上海)投资管理有限公司(以下简称“中安消公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告添晟公司的委托诉讼代理人王君、被告长风公司的委托诉讼代理人陆娴、被告中安消公司的委托诉讼代理人王宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告添晟公司向本院提出诉讼请求：1、解除添晟公司与长风公司之间的《房屋租赁合同》；2、长风公司向添晟公司返还押金130019元及装修保证金10000元；3、长风公司向添晟公司支付违约金780114元；4、长风公司赔偿添晟公司损失XXXXXXX元；5、中安消公司对第二项、第三项、第四项承担连带责任；6、本案诉讼费由长风公司、中安消公司承担。事实和理由：2017年11月10日，添晟公司与中安消公司签订《房屋租赁合同》，约定添晟公司承租中安消公司所有的上海市同普路800弄第B栋房屋(以下简称“涉案房屋”)，月租金65009.50元，租期9年。《房屋租赁合同》签订后，添晟公司支付3个月租金195028.50元及押金130019元。2017年12月26日，添晟公司与上海居室堂设计装修工程有限公司签订装修设计合同，并于2018年1月7日与上海岩一建设工程有限公司签订装修工程施工合同，并与中安消公司的物业公司办理了施工方案备案手续并办理了施工保险。嗣后，中安消公司将涉案房屋出售给长风公司。2018年5月4日，上海长风生态商务区物业经营管理有限公司以长风公司名义对涉案房屋停水停电，并以添晟公司施工改造方案没有在上海长风生态商务区物业经营管理有限公司备案为由要求停工。经过添晟公司多次与物业、长风公司的协调，均未能再开工。添晟公司认为，房屋产权变更不影响承租人在租赁合同或物业合同项下的权利义务。长风公司擅自停水停电并要求停工的行为已构成违约，长风公司应承担12个月租金的违约责任。另外，添晟公司为装修房屋花费设计费、施工费、采购、空调、家具等费用XXXXXXX元，长风公司应予赔偿。中安消公司在《房屋租赁合同》中保证，在该房屋发生所有权转让时，中安消公司保证所有权人能继续遵守本合同，故中安消公司应当承担连带责任。被告长风公司辩称，同意解除租赁合同，但添晟公司欠付租金及物业费，且添晟公司装潢未按约定备案，故应为添晟公司违约。对返还押金、装修保证金，支付违约金、赔偿损失的诉讼请求均不同意。如果法院认为长风公司违约，合同约定的违约金过高，申请法院调低。《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，其本意为违约金不能弥补损失时才对相应损失进行赔偿，故不能同时主张。被告中安消公司辩称，中安消公司将涉案房屋出售给长风公司后，租赁合同的权利义务均应由长风公司履行，与中安消公司无关。不同意添晟公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市同普路800弄第B栋(2号楼)房屋的产权人原为中安消公司。2017年11月10日，添晟公司(乙方、承租人)与中安消公司(甲方、出租人)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商办使用，面积为388.6平方米，月租金含税65009.50元，租金每3个月一付，先付后用，租期自2017年11月10日起至2026年11月9日止，其中2017年11月10日至2018年2月28日为装修免租期，押金为130019元，除合同另有约定外，租赁关系终止的，乙方迁空交还经甲方验收认可的房屋，且付清全部应付费用后，甲方根据收据将押金全额无息退还乙方。乙方保证在不改变房屋结构的前提下可在承租的房屋内进行装修及添置设备，并事先向甲方提供书面报告，在征得甲方书面同意和向物业报备后才能施工。若在租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同。甲、乙任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力的原因外，均视为违约，双方约定责任方应当向无过错方支付相当于12个月租金的违约金，并赔偿相应的损失。合同另对双方的权利义务、解除合同等事项作了约定。2017年12月22日，添晟公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司支付物业费21276元。2017年12月25日，添晟公司向中安消公司支付房屋押金及租金共325047.5元。2017年12月29日，中安消公司(甲方、出售人)与长风公司(乙方、买受人)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将包括涉案房屋在内的上海市同普路XXX弄XXX-XXX号房屋带租约出售给乙方。2018年1月，添晟公司对涉案房屋进行装修。2018年1月17日，上海市同普路XXX弄XXX-XXX号登记至长风公司名下。2018年4月4日，中安消公司、长风公司及上海长风生态商务区物业经营管理有限公司就上海市普陀区同普路XXX弄XXX-XXX号房屋签署《房屋交接书》。2018年5月4日，上海长风生态商务区物业经营管理有限公司向添晟公司发出《停工通知》，主要内容为上海长风生态商务区物业经营管理有限公司受长风公司委托，对同普路800弄提供物业管理服务，因添晟公司施工时，相关装修施工材料未向业主方及物业管理方提供，在添晟公司未将施工改造方案及图纸、施工单位资质证明、装修合同等向业主方及物业管理方备案前，暂停现场施工。2018年5月6日，长风公司对涉案房屋停水停电，装修施工中断，未再恢复。2018年5月8日，添晟公司发函给长风公司，主要内容为添晟公司与中安消公司签订合同，已按约支付租金和押金，并按照中安消公司上海物业管理分公司的要求进行了装修图纸备案，因长风公司原因造成停工致合同解除的，应赔偿损失。此外，应尽快告知收取房租、物业费账号，如果由此造成付款延误，应承担相应后果。2018年6月6日，中安消股份有限公司上海物业管理分公司将2018年4月-6月的物业管理费21276元退还给添晟公司。同日，中安消公司将2018年3月1日至2018年5月31日的租金195028.50元退还给添晟公司。2018年6月26日，中安消公司将包括添晟公司租赁押金130019元及装修保证金10000元在内的押金转给长风公司。2018年7月20日，添晟公司诉至法院请求判决长风公司或上海长风生态商务区物业经营管理有限公司支付违约金、赔偿损失。2019年4月，添晟公司变更被告为长风公司及中安消公司，并申请变更诉讼请求，请求判决如其诉请。2019年5月7日，长风公司收到变更诉讼请求申请书。审理中，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋硬装(固定装潢)的造价进行审价。上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》，鉴定金额为841426.95元。庭审中，1、长风公司称停水停电的理由为添晟公司拖欠租金超过60天，且未提供装修图纸进行备案；2、长风公司对《造价鉴定意见书》中未装饰石材部分5222.40元及施工现场未安装的灯具及洁具34892元提出异议，认为该部分均未安装，不能确定是否用于涉案房屋；3、长风公司认为《造价鉴定意见书》中表述的拆除砌块墙、消防移位、电信移位可以证明添晟公司改变房屋结构；4、添晟公司表示按照评估报告的造价主张装修损失，即841426.95元；5、2019年8月8日庭审中，添晟公司表示，涉案房屋的硬装已完成造价评估，长风公司可自行收房，即使涉案房屋内有添晟公司物品，视为抛弃物。本院认为，中安消公司与添晟公司签订《房屋租赁合同》后，中安消公司将涉案房屋出售，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故新产权人长风公司应当履行《房屋租赁合同》中出租方的义务，享有出租方的权利。添晟公司于《房屋租赁合同》签订后向原产权人中安消公司支付租金，已履行支付租金的义务，且租金支付至2018年5月31日。涉案房屋产权人变更为长风公司后，中安消公司与长风公司未就租金进行交接，长风公司并不能以此认为添晟公司未付租金。根据查明的事实，中安消公司退还租金的时间为2018年6月6日，故长风公司无权于2018年5月6日以添晟公司未付租金达60天为由停水、停电。《造价鉴定意见书》中拆除砌块墙、消防移位、电信移位的表述并不足以证明添晟公司对房屋结构进行改变。改变房屋结构应理解为改变主体结构，一般装修不在此限，且长风公司亦未提供其他证据，故本院对长风公司主张添晟公司改变房屋结构的意见不予采纳。添晟公司装修期间，中安消公司未提出异议，长风公司在2018年5月4日之前亦未提出异议。上海长风生态商务区物业经营管理有限公司于2018年5月4日向添晟公司发送《停工通知》，于2018年5月6日即停水停电，未给予添晟公司向新产权人履行施工图纸备案的合理时间，且在添晟公司已经完成大部分装修的情况下，新产权人长风公司以未进行施工图纸备案为由责令添晟公司停工，不符合权利义务对等原则和诚实信用原则。综上，本院认为长风公司2018年5月6日对涉案房屋停水、停电，阻碍添晟公司装修的理由不能成立。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。长风公司的行为使添晟公司无法实现租赁目的，添晟公司要求解除合同，合法有据，本院予以支持。解除日期为长风公司收到变更诉讼请求申请书之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中安消公司及其物业管理公司已将租金及物业费退还，而押金、装修保证金已转给长风公司，应由长风公司负责退还。因长风公司收房已不存在障碍，长风公司应当退还押金、装修保证金。本院对添晟公司要求长风公司退还押金130019元、装修保证金10000元的诉讼请求予以支持。因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。添晟公司租赁涉案房屋后进行装修，根据《造价鉴定意见书》，硬装(固定装潢)造价合计841426.95元，由于涉案房屋未投入使用，长风公司应对全部造价进行赔偿。长风公司提出未装饰石材部分及施工现场未安装的灯具及洁具不应计取，考虑到这两部分均未安装，未形成附合，但确系添晟公司为装修涉案房屋所购买，本院根据双方的过错程度及实际情况酌情扣除20000元。故长风公司应赔偿添晟公司装修损失821426.95元。因长风公司违约，故应根据《房屋租赁合同》约定，承担违约责任。添晟公司已将赔偿损失的金额调整为评估的装修造价，故违约金将不再考虑装修赔偿的因素。长风公司提出违约金不能弥补损失时才对相应损失进行赔偿，故违约金和赔偿不能同时主张的意见，与《房屋租赁合同》约定不符，且添晟公司除装修损失外，必然还有另行寻找租赁房屋、停产停业、预期利益等其他损失，不能单以装修损失作为添晟公司的损失。故本院对长风公司的该项辩称意见不予采纳。长风公司应向添晟公司支付《房屋租赁合同》解除的违约金。长风公司认为违约金约定过高，申请法院调整，本院将以添晟公司的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、长风公司的过错程度、添晟公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为390000元。《房屋租赁合同》中并无关于房屋所有权发生转移后中安消公司应承担连带责任的明确约定。添晟公司现已向新产权人长风公司提出权利主张，其再行要求中安消公司承担连带责任，无法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告上海添晟股权投资管理有限公司与被告上海长风投资发展有限公司关于上海市普陀区同普路800弄第B栋房屋的租赁关系于2019年5月7日解除；二、被告上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海添晟股权投资管理有限公司押金人民币130019元及装修保证金人民币10000元；三、被告上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海添晟股权投资管理有限公司装修损失人民币821426.95元；四、被告上海长风投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海添晟股权投资管理有限公司违约金人民币390000元；五、对原告上海添晟股权投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币37500元，由被告上海长风投资发展有限公司负担。案件受理费人民币20654元，由被告上海长风投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  张 婕人民陪审员  杨文时二〇一九年九月二十九日书 记 员  张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。