广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14935号原告：张新农，男，1973年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，原告：马铭鸿，女，1971年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，两原告共同委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：章晓冬，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：汪静静，女，1986年10月16日出生，汉族，身份证住址湖北省沙洋县，被告：朱善涛，男，1981年9月12日出生，汉族，身份证住址山东省青岛市崂山区，两被告共同委托诉讼代理人：曾爽德，山东胜途律师事务所律师。原告张新农、马铭鸿诉被告汪静静、朱善涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新农、马铭鸿共同委托诉讼代理人张曼，被告汪静静、朱善涛共同委托诉讼代理人曾爽德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新农、马铭鸿向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令被告汪静静、朱善涛违约并判令原告张新农、马铭鸿没收被告汪静静、朱善涛支付的定金10万元；3.被告汪静静、朱善涛从判决生效之日起5日内从房屋搬离并交还房屋钥匙；4.被告汪静静、朱善涛支付房屋占用费（以2500元/月为标准，从2015年9月1日起计至被告汪静静、朱善涛实际搬离之日止，暂计至2019年4月30日为11万元）；5.被告汪静静、朱善涛支付2018年11月至2019年4月期间的燃气费、电费共566.75元及物业管理费14元。事实与理由：原告张新农、马铭鸿与被告汪静静、朱善涛于2015年8月21日在律师见证下签署了《房屋买卖合同》，约定：原告张新农、马铭鸿向被告汪静静、朱善涛出售位于中山市××××房的房屋，转让价为58万元；被告汪静静、朱善涛在合同签订之日向原告张新农、马铭鸿支付定金10万元及首期购房款10万元，被告汪静静、朱善涛应当在合同签订之日起办理按揭贷款并不超过一个月；如未能办理银行按揭的，则应当在确定无法办理按揭之日起足额支付30万元，剩余购房款8万元在办理过户当日支付；如果被告汪静静、朱善涛不愿购买房产的，原告张新农、马铭鸿没收定金。合同签订后，被告汪静静、朱善涛称由于其征信存在问题，无法办理同贷书，后也没有足额支付30万元。2016年9月27日，双方签订补充协议，约定被告汪静静、朱善涛向原告张新农、马铭鸿支付6.5万元购房款，剩余购房款为31.5万元。协议签订后至今，被告汪静静、朱善涛仍未支付6.5万元及其他购房款；且原告张新农、马铭鸿在2015年9月1日已将涉案房产交付给被告汪静静、朱善涛使用至今，未缴纳相关费用，其行为已属违约。为此原告张新农、马铭鸿诉至法院。诉讼中，原告张新农、马铭鸿撤回第2、5项诉讼请求。2019年9月4日，被告汪静静、朱善涛将涉案房屋的钥匙交还给原告张新农、马铭鸿，原告张新农、马铭鸿撤回第3项诉讼请求。被告汪静静、朱善涛辩称，1.2018年2月8日，被告汪静静、朱善涛已在（2018）粤2071民初3314号案件中，就原告张新农、马铭鸿关于解除《房屋买卖合同》及定金责任的诉求提起过诉讼，该案由于公告送达以及对房屋价值评估的原因，尚未结案。2.对于补充协议，被告汪静静、朱善涛在另案中未主张解除，在本案中其也同意予以解除。3.双方在签订《房屋买卖合同》后，原告张新农、马铭鸿就将房屋交付被告汪静静、朱善涛合法占有，被告汪静静、朱善涛也支付了定金10万元及部分购房款10万元，合共20万元。按照《房屋买卖合同》的约定，被告汪静静、朱善涛应在签订合同后不超过一个月内办妥按揭手续，即便经过两周的申请，有一银行未能作出同贷书，并不代表最终不能放贷，被告汪静静、朱善涛还可以向其他银行申请；即便审批都不通过，其仍然可以自筹资金支付房款，故其不存在违约情形。相反，违约方是原告张新农、马铭鸿。按照合同约定，在合同签订之后一个半月之内应将房产过户至被告汪静静、朱善涛名下，但在合同签订后第20日即2015年9月11日，原告张新农、马铭鸿基于个人债务，该房产被他人查封，导致房产无法完成过户至被告汪静静、朱善涛名下。原告张新农、马铭鸿始终未解决其债务，且申请查封的人越来越多，致使合同履行已客观不能，正赶上房价大涨，被告汪静静、朱善涛损失巨大。4.被告汪静静、朱善涛确认从2015年9月1日开始占用该房屋，2019年2月20日，原告张新农、马铭鸿办理了该房屋的断电、断水、断燃气手续，且法院发出执行通知要求搬离，故被告汪静静、朱善涛在2019年2月21日就已搬离涉案房屋，未再使用。被告汪静静、朱善涛同意按照当时的租金标准（2015年9月1日至2018年6月30日按1600元/月，2018年7月1日至2019年2月21日按2500元/月）作合理的补偿。5.关于燃气费、电费、物业管理费，被告汪静静、朱善涛在收到应诉材料后，在开庭前已付清。本院经审理认定事实如下：张新农、马铭鸿系中山市××××房的权利人，该不动产分别于2011年1月28日、2015年5月29日抵押给中国银行股份有限公司中山分行及案外人陈严，并办理了抵押登记手续。2015年8月21日，张新农、马铭鸿（甲方）与汪静静、朱善涛（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于中山市××××房的房屋，转让价格为58万元；该房地产设定有抵押权利负担，但甲方负责在办理过户手续前办理完毕注销抵押手续；乙方于签订本合同之日向甲方支付购房定金10万元及首期购房款10万元，签订本合同后乙方应立即向按揭银行办理相关的按揭贷款申请手续并在不超过一个月内办妥；甲、乙双方应自本合同签订之日起一个半月内共同至国土部门办理转让房地产的产权过户手续，乙方应在过户当日向甲方支付第二期购房款8万元；乙方在过户手续办妥取得新产权证的当日，应立即向按揭银行正式办理按揭手续并递交相关材料，且乙方在与按揭银行签订的抵押贷款合同中必须于按揭银行约定直接由按揭银行向甲方银行账户发放按揭款（即购房款余款）30万元；银行向甲方发放按揭款当日，乙方已付定金10万元在双方均无违约情形下作为购房款冲抵；如按揭银行未能顺利放贷或发放贷款金额不足，乙方应于确定贷款不足或无法按揭贷款之日起十五日内筹措资金并向甲方足额支付购房款余款30万元或补足按揭贷款不足之金额；甲方于2015年9月1日向乙方交付该房屋，交接之日起产生的水、电、煤气等费用由乙方承担；自本合同生效之日起至办理过户手续期间，如因甲方原因导致该转让房地产被第三人查封、拍卖或作其他处置，甲方应向乙方承担违约责任并向乙方双倍返还定金；此外还约定了其他事项。上述合同签订后，汪静静、朱善涛向张新农、马铭鸿支付了定金10万元及购房款10万元，合计20万元。张新农、马铭鸿于2015年9月1日起将涉案房屋交付给汪静静、朱善涛使用，后汪静静、朱善涛更换了门锁，张新农、马铭鸿无法再进入该房屋。自2015年9月11日起，因张新农、马铭鸿涉讼，涉案房屋先后多次被法院查封。2016年9月27日，张新农、马铭鸿（甲方）与汪静静、朱善涛（乙方）签订《房屋买卖合同》的补充协议，约定：乙方已支付甲方购房款20万元，现甲方请求乙方处理《房屋买卖合同》中交易房产的第三方抵押债务，债务本金为5万元，债务利息1.5万元，合计6.5万元；此笔债务将从乙方未支付甲方的剩余应付款38万元中扣除，乙方只需再支付甲方购房款31.5万元；原《房屋买卖合同》其余部分继续有效。同日，张新农、马铭鸿与汪静静签订《债权转让合同》，内容为陈严对张新农、马铭鸿享有抵押债权，现其将该债权作价26.5万元转让给汪静静、朱善涛，并载明了转让价款支付方式和时间。但陈严未在该《债权转让合同》中签名。另外，上述补充协议及《债权转让合同》均由马铭鸿委托张新农代表其签署。2018年2月8日，汪静静、朱善涛以涉案房屋被多轮查封且法院已发出拍卖公告，合同目的已无法实现为由，对张新农、马铭鸿提起诉讼【案号：（2018）粤2071民初3314号】，请求解除《房屋买卖合同》及补充协议、双倍返还定金及赔偿损失。2019年7月19日，张新农、马铭鸿在该案庭审中明确表示同意解除《房屋买卖合同》及补充协议。2019年6月4日，张新农、马铭鸿对汪静静、朱善涛提起本案诉讼，主张前述实体权利。庭审中，汪静静、朱善涛表示双方签订补充协议真实的目的是张新农、马铭鸿通过债权转让的形式请求其接手一个6.5万元的抵押债务，协助张新农、马铭鸿解决债务问题，但债权人陈严不同意转让，没有在《债权转让合同》上签字。张新农、马铭鸿认为《债权转让合同》与本案无关，汪静静、朱善涛未履行《房屋买卖合同》及补充协议的付款义务已构成违约。在诉讼过程中，汪静静、朱善涛于2019年9月4日将涉案房屋的钥匙交还给张新农、马铭鸿。经本院询问，张新农、马铭鸿表示同意汪静静、朱善涛提出的占用费标准，不另行申请评估，但其认为占用费应计至房屋钥匙交还之日即2019年9月4日。汪静静、朱善涛表示：双方签订的《房屋买卖合同》尚未解除，其对涉案房屋属合法占有使用，期间张新农、马铭鸿擅自停水、停电、停燃气，致使其未能有效使用该房屋而于2019年2月21日搬离，此后产生的费用不应由汪静静、朱善涛承担；因双方之间当时存在对立情绪，故其未将房屋钥匙交给张新农、马铭鸿，张新农、马铭鸿也未向其索要钥匙，且张新农、马铭鸿作为业主完全可以向物业管理处申请换锁。张新农、马铭鸿称由于汪静静、朱善涛没有按时支付水电、燃气费用，其为了避免损失扩大才办理了断电、断水、断燃气手续。张新农、马铭鸿为此提交了手机短信截图，据该证据显示：1.截至2018年11月21日，涉案房屋有燃气费372.6元因余额不足未能成功划收；2.2019年1月涉案房屋欠电费76.98元；3.截至2019年3月20日，涉案房屋欠电费30.25元（其中电费本金28.56元、违约金1.69元）。汪静静、朱善涛认为即使该证据是真实的，欠交的费用数额也很少，不能成为张新农、马铭鸿断电、断水、断燃气的理由。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”汪静静、朱善涛与张新农、马铭鸿互相起诉主张解除《房屋买卖合同》及补充协议，且在本案2019年7月11日的庭审中双方明确对解除合同均没有异议，故本院确认涉案的《房屋买卖合同》及补充协议于双方达成合意之日即2019年7月11日已实际发生合同解除的法律效力，而无需本院另行判决解除。关于张新农、马铭鸿主张的房屋占用费，双方对计算标准及起算时间均没有异议，故本院认定2015年9月1日至2018年6月30日期间按1600元/月计算，占用费为54400元（1600元/月×34个月）；2018年7月1日起至2019年2月21日期间按2500元/月计算，占用费为19375元（2500元/月×7.75个月）。双方争议的焦点在于2019年2月22日至2019年9月4日期间是否应计收占用费。首先，张新农、马铭鸿对涉案房屋断电、断水、断燃气后，汪静静、朱善涛虽称未在该房屋居住，但其未将房屋钥匙交付给张新农、马铭鸿，对该房屋仍构成实际上的占有，故交还房屋前的占用费其仍应承担。其次，关于2019年2月22日至2019年9月4日期间占用费标准的问题。纵观双方对涉案合同的履行情况，因张新农、马铭鸿的个人债务问题涉案房屋多次被查封，合同目的无法实现，张新农、马铭鸿为违约一方。2019年2月22日至2019年7月10日期间，在合同尚未解除的情况下，张新农、马铭鸿以汪静静、朱善涛欠交相关费用为由，对涉案房屋采取断电、断水、断燃气措施，但从其提交的手机短信截图来看，欠缴的费用较少，汪静静、朱善涛不足以构成根本违约，张新农、马铭鸿采取的措施失当。张新农、马铭鸿的以上行为影响了汪静静、朱善涛对该房屋的正常使用，如要求汪静静、朱善涛按仍按2500元/月计付占用费，则有违公平原则。综合双方的过错程度，本院酌情认定汪静静、朱善涛在2019年2月22日至2019年7月10日期间按1250元/月支付占用费共5712.50元（1250元/月×4.57个月）。至于2019年7月11日合同解除后至2019年9月4日期间，汪静静、朱善涛继续占有涉案房屋没有法律依据，本院酌情按2500元/月计算占用费，为4575元（2500元/月×1.83个月）。综上，汪静静、朱善涛应向张新农、马铭鸿支付房屋占用费共84062.50元（54400元+19375元+5712.50元+4575元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告汪静静、朱善涛于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张新农、马铭鸿支付房屋占用费84062.50元；二、驳回原告张新农、马铭鸿其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4459元，减半收取2229元（原告张新农、马铭鸿已预交），由原告张新农、马铭鸿负担1339元，被告汪静静、朱善涛负担890元并于本判决生效之日起七日内直接向原告张新农、马铭鸿返还。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一九年九月十六日书记员  李泳瑜书记员  许晓丹