黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4866号原告：潘星慧，女，1972年4月22日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王静波，黑龙江大欧律师事务所律师。被告：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。统一社会信用代码91230627028895961。法定代表人：许东升，董事长。委托诉讼代理人：王力佳，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。原告潘星慧与被告大庆市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘星慧及委托诉讼代理人孙静波，被告城投公司委托诉讼代理人王力佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月16日起计算至实际交付符合交付条件房屋之日止，以已付房款为基数按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大庆市××区中央花园居住小区××＃楼××单元××号房屋，总房款为827723元，被告应当在2018年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时，合同约定“如逾期交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人地付已交付房价款万分之0.20（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但截止到目前被告从未向原告书面说明无法按期交房的原因，也未依约向原告支付符合交房条件的房屋。经查，被告至今未取得涉案房屋的建设工程消防验收或竣工备案凭证以及建设工程竣工验收备案凭证。被告的行为已经构成逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当继续履行交房义务，以及承担逾期交房违约金，同时，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，无论是按照中国人民银行同期贷款利率来计算原告的损失，还是按照同地段按日租房来计算原告的损失，原、被告约定的违约金均远远小于原告实际损失的，原告可以向法院请求增加违约金。原告认为，被告逾期交房，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告城投公司辩称，一、原告第一项诉讼请求不成立，我公司所开发建设的案涉房屋已经通过合法程序竣工验收备案，已经履行完毕交房义务，并且案涉房屋原告已经受领，故我公司无需再履行交付义务；二、我公司与原告签订的《商品房买卖合同》中第八条“交付期限”约定了交房日期为2018年10月15日，第九条“出卖人逾期交房违约责任约定：“逾期不超过360日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.2的违约金，合同继续履行”。该合同属于双方真实意思表示，不具有欺诈、胁迫、显示公平、重大误解等可撤销条件，该合同约定也未违反法律规定，真实有效，合同双方应当按照约定的条款切实履行，故我公司可以承担按照《商品房买卖合同》关于逾期交房的违约责任约定承担违约金责任，但超出合同约定或没有约定的我公司不予承担。本院经审理认定事实如下，2017年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于大庆中央花园居住小区建设工程-A-4#楼1单元010801号房，建筑面积130.35平方米，单价每平方米6350元，总房款为827723元，签约之日付房款167723元，剩余房款使用公积金支付（自签约之日起30日内到账），被告应当在2018年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房将付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.20的违约金”。2017年9月1日，原告交纳了全部购房款827723元。2019年6月4日，原告出具《业主提前接房承诺书》，内容为“本人购买贵公司开发建设的中央花园小区住宅楼，房号为：A4-1-801，本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按现有条件接房，对购买的商品房进行装修，并遵守以下承诺：1.装修前对房屋进行验收并办理交接手续，待正式交付时不再进行验收，因该房屋已将付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任，买受人装修过程中不得改变房屋结构、破坏承重墙墙体及其他可能造成房屋不能通过验收的改动，如因买受人装修改造导致该栋房屋不能通过验收，由买受人承担全部法律责任；2.积极配合出卖人办理测绘审核等办理产权相关手续；3.承担装修过程中产生的水、电费用；4.负责本人及本人同意进入房屋所在小区的人员的人身及物品安全”。2019年6月4日，原告在楼宇交接书中签字。2019年7月18日，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证书。本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定积极履行各自义务。原告向被告支付了全部购房款，被告应如期向原告交付符合约定的房屋，现被告逾期交付房屋的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。本案中，原告提出要求被告交付房屋及按银行同期贷款利率支付逾期交房违约金两项诉讼请求。关于交付房屋的请求，原、被告签订了《业主提前接房承诺书》，被告已于2019年6月4日实际向原告交付了房屋，且被告所建房屋在2019年7月18日取得了建设工程竣工验收备案证书，符合了合同约定的交付条件，故本院依法认定被告已经履行了房屋交付义务，本案中不再支持原告要求交付房屋的请求。至于原告庭审中提到的房屋质量瑕疵问题，可通过与被告协商，由被告进行相应修缮，或原告另案主张权利。关于原告主张的逾期交房违约金，首先关于违约金的计算标准，双方在合同中约定，逾期交房违约金按已交房款的日万分之0.20予以计算，该约定是双方当事人自行协商的结果，符合法律规定，本院依法予以认定。现原告主张约定的违约金明显低于其所受损失，但未能提交充分证据予以证实，故本院按照合同约定的计算方式支持原告的违约金请求。关于违约金的起止时间，应从约定交房的次日起计算，即2018年10月16日，计算至被告实际接房时止，即2019年6月4日，共计232天。经计算，逾期交房违约金为827723×232×0.00002＝3840.63元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后三日内一次性给付原告潘星慧逾期交房违约金3840.63元；二、驳回原告潘星慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费244元，由原告负担219元，被告负担25元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  程艳婷二〇一九年九月十六日法官助理邹波书记员刘爽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。