广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1528号原告：刘静，女，1991年10月26日出生，汉族，住广东省连州市，原告：黄海坚，男，1980年5月7日出生，汉族，住广西省苍梧县，两原告共同委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。两原告共同委托代理人：房永锋，广东法行律师事务所律师。被告：连州市碧桂园房地产开发有限公司。地址：连州市连州镇滨江路8号综合楼首层大堂。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：于长兴，该公司员工。原告刘静、黄海坚诉被告连州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称连州碧桂园）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月7日作出（2018）粤1882民初286号《民事判决书》判决驳回原告诉讼请求。原告刘静、黄海坚不服一审判决依法提出上诉，清远市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）粤18民终927号《民事裁定书》裁定：“撤销连州市人民法院（2018）粤1882民初286号民事判决，本案发回连州市人民法院重审。”。本案予以重新立案（2019）粤1882民初1528号案，依法组成合议庭进行审理，原告共同委托代理人罗健章、被告委托代理人于长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静、黄海坚变更诉讼请求为：一、判决被告赔偿原告因签订合同时存在重大误解造成的损失112610.4元；二、被告承当全部诉讼费用。原告诉称事实和理由，2015年3月30日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，购买被告出售的连州碧桂园幸福里08座103号预售商品房。该商品房项目位于连州市××镇城北滨江片区，合同约定层高为4.4米。合同签订后，原告依约支付了商品房全部价款，直至2016年6月，原告听说商品房层高不足3米，于是前往工地查看，发现层高与合同约定相差甚远，真的不足3米。原告认为，被告销售涉诉房屋时，介绍其销售的房屋层高是4.4米，并且原告看房时被告所展示的样板房层高亦达到4.4米高，正是看到样板房的层高才决定购买涉案房屋，并且签订商品房买卖合同，合同约定交付的商品房层高4.4米。根据一般人购房常理，签订购买合同前会通过查看样板房对拟购买房屋的朝向、采光、内部格局、层高等做出一个直观的判断，作为其购买房屋的重要参考。本案中，被告向原告展示的样板房层高为4.4米，加之主合同第三条明确约定层高为4.4米，对原告造成其所购买房屋高为4.4米的重大误解。尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高做出具体的变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，这也是被告利用其优势、经验地位而制定好的格式合同条款，是明显对原告不利的，因此签订合同时原告存在重大误解。对此，原告己向法院提起诉讼，并经二审广东省清远市中级人民法院作出【（2017)粵18民终2921号】生效判决认定：“尽管《补充协议》第一条第二款约定层高以实测为准，但并未对层高做出具体的变更，不足以改变原告对层高为4.4米的认识，故上诉人主张签订合同时存在重大误解，本院予以采纳。”及“由于涉案房屋位于一楼，现整栋楼房己经建成并交付使用，涉案房屋的层高己经固定，事实上无法改变。即使撤销《补充协议书》第一条第二款，涉案房屋的层高也无法变更为4.4米。上诉人如认为其权利受损，则应当通过主张赔偿损失对等方式救济。”故提起本案诉讼。原告变更诉讼请求补充事实理由称，原告同意参照清远市中级人民法院生效的民事判决书（2018）粤18民终3760号的内容对原告案件进行判决。本案中，碧桂园公司作为房地产开发及销售一方，其交付的涉案房屋层高比合同约定的4.4米少1.4米，属履行合同义务不符合约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，碧桂园公司应承担违约责任。因碧桂园公司交付房屋的层高误差明显不属±3%之内，应比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十四条关于面积误差超过3%的按二倍予以赔偿的规定，对于如何确定层高误差的赔偿标准问题，参照中院上述3760号案的判决，碧桂园公司因涉案房屋层高差应赔偿的数额为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价，而且原告购买房屋是对层高有特别要求的房屋，房高达4.4米可作两层使用，现在交付使用仅有3米，已不能作两层使用，有违原告当初购买房屋的初衷。因此权重系数为0.6为宜，望法院采纳原告的意见。为此，原告根据上述的赔偿数额计算公式：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价，计算具体的赔偿损失为：（4.4－3）米/4.4米×0.6×589864元=112610.4元。被告连州碧桂园辩称：一、关于损失计算方法的问题。根据民诉法，当事人一方应当对自己主张的事实承担举证责任。本案原告应对其主张的损失进行举证或者申请法院鉴定，现原告撤回鉴定申请，主张按照层高误差比例乘以层高权重系数乘以房屋总价的方法计算损失，如法院认为这种方法是合适的，被告原则上不持有异议。二、关于层高权重系数究竟应取为多少的问题。原告主张按照广东省高级人民法院（2017）粤民申1365号民事裁定书的认定，认为本案层高权重系数应取0.6，被告认为该系数过高，应取0.3至0.4为宜。理由如下：1、在商品房买卖交易中，相比于面积误差，层高误差对商品房价值的影响较小，目前并无法律法规或者司法解释对此问题做出明文的规定，双方签署的合同也没有进行约定。2、根据我国的法律适用规则，只有法律法规和最高院的司法解释才可以援引为裁判依据，各级法院作出的判例不能援引为裁判依据，只能参考使用。而每个案件的具体案情千差万别，统一适用一个系数标准显然是不合理的，权重系统应取为多少，应根据每个案件的具体案情、违约一方的过错程度、另一方受到的损害大小等因素综合判断。3、住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》第5.5.1条规定，住宅层高宜为2.8m。被告可以交付的房屋层高为3米，符合国家标准的要求。4、在本案中，涉案房屋报建的层高为3米，而且双方在补充协议中己经将涉案房屋的层高由主合同约定的4.4米调整为大于或者等于2.6米，两者与被告实际可以交付的层高是一致的，因此，假使法院认为被告存在违约，被告的过错程度也是很小的，如取0.6的权重系数，对被告明显不公。5、在房价普遍快速上涨的行情下，相比于原告向被告支付的购房款，涉案房屋己经大幅升值，原告已经取得了不菲的预期利益，如原告再向被告主张高额的损失，与合同法规定的赔偿金应与损失相当的原则是相违背的。综上，被告不存在违约行为，即使存在违约行为，其过错程度亦较小，不应按照0.6的层高系数对原告进行赔偿。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月30日，原告刘静、黄海坚与被告连州碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201503304419462），以总金额589864元的价格购买被告连州碧桂园建设的连州市连州碧桂园幸福里08座103号房屋。该合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米，建筑层数地上18层，地下0层该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共130.56平方米，其中，套内建筑面积105.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.43平方米。”附件一：房屋平面图注明“06座/08座4号楼”。《补充协议书》系《广东省商品房买卖合同》的附件五即《合同补充协议》项下的部分内容，由原、被告签名、捺印或盖章确认。该补充协议载明：“买卖双方就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守。第一条、买受人向出卖人购买的商品房为位于幸福里08座103号洋房/联体住宅一幢（套）（简称该商品房）。该商品房的预测面积除合同第三条第4款的约定外，另有花园预测面积0.00平方米。买卖双方一致同意该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”另查明，原告所购房屋在连州市住房和城乡建设局备案的层高为3米。原被告在庭审时均认可涉案房屋实际层高为3米，与双方合同所签约定4.4米的层高相差1.4米。涉案楼房已建成并交付使用，涉案房屋的层高也已固定，事实上无法改变。故原告诉请被告赔偿违约责任。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《广东省商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。该合同第三条载明：“该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为4.4米。”原、被告双方虽在《补充协议》中约定“该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.6米的，买受人对此无异议，并同意接受。”《补充协议》未对层高作出具体变更，不足改变原告对层高为4.4米的认识，故原告在签订合同时存在重大误解。被告实际建成交付的房屋层高少于4.4米，原告可要求被告对层高减少部分的损失进行赔偿。原告诉请按房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价的计算方式，权重系数取为0.6，计算得出的损失为1.4米/4.4米×0.6×589864元=112610.4元。被告抗辩称该系数过高，应取为0.3至0.4为宜。本院认为，原、被告双方对权重系数的取值存在争议，由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光有关居住的舒适度方面与预期相比均有下降，致使原告的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，从而造成原告损失，其损失大小应主要体现为符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价，但因原告未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，故本院根据案件的实际情况进行综合考量，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对住户的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。本院认为在层高达到或超过国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响权重系数应酌定为0.6为宜。本案中，合同双方未对相关内容进行约定，亦无证据显示被告存在恶意损害购房者利益的严重不法行为。因此，原告诉请按照权重系数为0.6，按照房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价计算赔偿数额，理据充分，本院予以支持。原被告双方均承认涉案房屋实际层高为3米，本院予以确认。故原告的损失应为：（4.4米-3米）/4.4米×0.6×589864元=112610.4元。原告诉请被告赔偿112610.4元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告连州市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿人民币112610.4元给原告刘静、黄海坚；本案受理费1050元，由被告连州市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法法院。审 判 长  孔日照人民陪审员  冯素萍人民陪审员  傅志英二〇一九年九月二十六日法官助理谭建聪书记员陈雪梅附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。