贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初3672号 原告：正安县安安物业管理有限公司。 统一社会信用代码：9152032409645492XA。 住所地：贵州省遵义市正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界一期二组团B4栋1层。 法定代表人：贾水江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾进维，系该公司员工。 被告：朱克银，男，1978年12月8日出生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。 原告正安县安安物业管理有限公司与被告朱克银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日9时在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告正安县安安物业管理有限公司委托诉讼代理人贾进维、被告朱克银到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县安安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2418.75元、违约金241.87元、资料打印费35元，共计2695.62元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告经在2014年5月与正安七鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，以及2015年7月30日与被告签订《物业管理服务协议》后，开始对“七鑫未来世界一组团”小区实施物业管理服务。被告系该小区业主，房屋面积为84.14m2，月交物业费58.90元，欠费时间为2016年7月30日至2019年12月31日，共计41月2天，按照0.7元/月/m2计算，金额为2418.75元。被告得到原告提供的服务后，一直拖欠物业服务费未交纳，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告朱克银辩称：一、原告虽与开发商签订《前期物业服务合同》，但未合同约定履行己方义务，管理服务不到位，不应当全额收取物管费。存在卫生打扫不彻底，对公共设施维护不到位，如消防栓无干粉，消防通道不通畅，小区内电井、水井被其他业主改造为排烟道，小区内一些路灯及电子门损坏未处理；小区内安全防范不足够，导致602室发生过被偷盗，公共区域内的健身器材不但未维护还拆除，擅自与小区内的其他业主签订违搭违建协议，擅自对绿化带改成停车位，并对外收费牟利；二、原告在提供服务不全面的情况下，在其他物管公司均按0.5元/平方米收费，任意提高收费标准为0.7元/平方米，显示公平。故请求驳回原告的全部诉讼请求或判决按0.5元/月/m2收取物管费。 当事人围绕诉辩主张依法向本院提交了如下证据，原告提供的证据有：《前期物业服务合同》1份、《物业管理服务协议》1份、《小区公用水、电费及污水处理费发票》6份、《工资发放表》2份、公共设施设备维修维护支出的相关费用票据28份、物业服务照片48份、座谈记录、税收完税证明1份、《正安县城乡规划管理局责令限期拆除违法建筑通知书》1份、《业主承诺协议书》1份、《解除协议》1份、【正安县人民法院（2019）黔0324民初2519号民事判决书】1份、资料打印费票据1份、《正安县住房和城乡建设局关于张经玉等信访事项的处理意见书》1份；被告提供的证据有：《业主承诺协议书》1份及照片5张、公共设施损坏照片7张、小区临时停车记录表18份、绿化带改为停车位的照片2张、无人清理垃圾的照片9张、健身器材照片4张、电井照片1张、消防器材照片3张、网线照片1张、宣传栏照片1张、消防通道堵塞照片4张。 综合以上证据及原、被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，原告与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，贵州正安七鑫房地产开发有限公司通过招标方式选聘原告对被告所在的七鑫未来世界小区提供物业服务，服务范围包括对小区内的公共设施、设备，市政公用部分、公共区域的卫生进行维修养护管理，对小区内的交通秩序维护等，由业主或物业使用人按月按季度或按年，以住宅多层0.7元/月/m2、高层1元/月/m2的标准向原告缴纳物业服务费。业主或物业使用人未能按照如数缴纳物业服务费的，应按每日千万之三的标准向原告支付违约金。并约定了包括停车收费的其他具体事项。2014年，被告购买了该小区A9栋2单元502号面积为84.14m2的房屋，成为该小区业主。2015年7月30日，被告接房时，与原告签订了《物业管理服务协议》，协议约定，原告为该小区提供物业服务，由被告按0.7元/月/m2的标准按月或季度或年向原告交纳物业服务费，如逾期不交纳，从应付之日起至交纳之日止按千分之三支付滞纳金。合同签订后，被告向原告交纳了2015年7月30日起至2016年7月29日止一年的物业服务费。因被告认为原告物业服务不到位，小区存在绿化带改建为停车位、个别业主乱搭乱建、交通秩序管理混乱、原告擅自对外收取停车费等问题，从2017年7月30日起至今未向原告缴纳物业服务费。原告经公示催缴和上门催收未果后，诉来本院，请求被告支付从2016年7月30日起至2019年12月30日止的物业服务费2418.75元、违约金241.87元、资料打印费35元，共计2695.62元，并承担本案诉讼费。 另查明，2017年12月20日，针对该小区绿化带的部分业主提出的房开商未按规定建设停车位、小区进行绿化、未按照承诺将楼房前山挖走，消防设施不完善，楼梯间未设置消防栓；七天优品酒店擅自打孔放废气、油烟，还将公共区域占用，并安装铝合金门封锁问题，正安县住房和城乡建设局以正住建信复（2017）20号文件《正安县住房和城乡建设局关于张红玉等信访事项的处理意见书》明确答复：房开商是严格按照施工图纸施工建设的，消防设施也是严格按照施工图纸的设计方案执行的，不可能擅自变更，只能维持现状。责令对“七天优品酒店”封闭擅自打开的孔洞，并打开铝合金门。 同时查明，小区内的停车位系贵州正安七鑫房地产开发有限公司改建。原告对消防设施在2019年8月已进行了完善。并针对小区内个别业主违法搭建问题，已向正安县住房和城乡建设局汇报。 对原、被告提供的上列证据，经庭审质证，客观真实，本院予以采信。 本院认为：物业服务合同作为一方提供物业服务、另一方支付报酬的双务合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中，原告在与建设单位签订《前期物业服务合同》的基础上，与被告签订的《物业管理服务协议》，是原、被告之间达成物业服务合同的书面凭证，客观真实，双方意思表示一致，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，对照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。……”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”的规定，在原告已按合同约定履行了物业服务后，被告应负向原告支付物业服务费的义务。按照双方约定的多层房0.7元/月/m2计算，被告应向原告支付从2016年7月30日起至2019年9月30日止的物业服务费为2238.12元（84.14m2×0.7元/m2×38个月）。对照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”、第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，故原告请求被告从支付2016年7月30日起止2019年9月30日止的物业服务费2238.12元，符合法律规定，本院予以支持。对超出诉讼请求部分，因尚未履行，原告提前主张，本院不予支持。 对于原告主张的违约金及资料费问题，因被告未交纳物业服务费是基于原告存在物业服务瑕疵，但主观上并无恶意拖欠故意，且原告也未向本院提交书面催缴服务费的事实证据，故原告的该项请求本院不予支持。 对于收费标准问题，因物业服务收费标准是根据物业服务企业提供的物业服务水平、物业收费办法及市场情况随行就市议定的标准，且双方签订的《物业管理服务协议》明确约定按0.7元每/月/m2计收物业服务费，因此被告认为收费标准过高，应按每月每平方米0.5元收取的抗辩理由，因事实理由及不充分，本院不予采纳。 对于原告提供的物业服务存在瑕疵问题，本案中被告虽向本院提供了原告在履行物业服务合同中保洁不到位、消防设施未完善、小区内的健身器材闲散堆放、个别违搭违建等照片，但未对包括被告在内的业主造成生活上的妨碍和损害，存在的瑕疵原告应进一步整改，但不能成为被告仅以此述瑕疵作为抗辩拒交物业费理由，况一些问题非物业服务企业的服务职责范围，故被告提出的该项抗辩主张，因事实及理由不充分，于法相悖，本院不予采纳。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、限被告朱克银于本判决生效后五日内向原告正安县安安物业管理有限公司支付从2016年7月30日起至2019年9月30日止的物业服务费2238.12元； 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费用50元，减半收取25元，由原告正安县安安物业管理有限公司承担4元，由被告朱克银承担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇一九年九月二十四日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛