山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1343号上诉人（原审原告）：淄博普利置业有限公司，住所地山东省淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园会所。法定代表人：**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东同信实业有限公司，住所地山东省滨州市邹平县黄山办事处小杨堤村。法定代表人：孙卫刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：明金星，山东年轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹平金坤机械制造有限责任公司，住所地山东省滨州市邹平县常山镇黄王村。法定代表人：邓素英，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：邓素英，女，1970年1月16日出生，汉族，住山东省滨州市。被上诉人（原审被告）：王振贵，男，1967年7月22日出生，汉族，住山东省滨州市。上诉人淄博普利置业有限公司（以下简称普利置业公司）因与被上诉人山东同信实业有限公司（以下简称同信公司）、邹平金坤机械制造有限责任公司（以下简称金坤公司）、邓素英、王振贵案外人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市中级人民法院(2019)鲁16民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普利置业公司上诉请求：l.依法撤销一审判决；2.依法改判确认普利置业公司对位于淄博市周村区周隆路236号普利艾伦庄园第C1-020101号房屋享有所有权,判决解除对前述房屋的预查封并立即停止对上述房屋的拍卖等执行措施；3.由同信公司承担本案一、二审诉讼费用。依据的事实与理由:一、一审判决将普利置业公司名下的房产认定为“王振贵名下”的房产,将普利置业公司名下的初始登记产权证号认定为“王振贵名下”的初始产权证号,属认定事实的严重错误。一审判决认定:“山东同信实业有限公司与邹平金坤机械制造有限公司、邓素英、王振贵追偿权纠纷一案,本院经审理作出(2014)滨中商初字第27号民事判决,该案执行过程中,本院于2014月11月7日作出(2014)滨中执字第192号执行裁定,查封了王振贵名下坐落于淄博市周村区××庄园××＃020101,预售证号Y01-1000751，初始产权证号06-1033067,备案编号20130922090762331730的房产一处。”上述事实认定严重错误。一是该房屋迄今为止从未在“王振贵名下”,该房屋一直在普利置业公司名下。二是初始产权证号06-1033067是普利置业公司名下的整个楼盘“大证”证号,绝非“王振贵名下”的初始产权证号。三是不存在所谓“备案编号”,该号码是“商品房预售合同网签合同号”。二、一审判决将“预查封”混同于“查封”,在普利置业公司解除合同后,不支持普利置业公司的一审诉讼请求,既属认定事实错误,亦属适用法律错误。一审判决认定“查封了王振贵名下坐落于……房产一处”,由于该房产自始至终一直在普利置业公司名下,而从未在王振贵名下。所以,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定,人民法院对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,仅可以预查封,而不是查封。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六规定:“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”本案中,该房屋并无“在预查封期间登记在被执行人名下”的事实发生,故该预查封从未转为查封。预查封并不能限制商品房出卖人依照法律规定和商品房买卖合同的约定,行使合同解除权。当商品预售合同合法解除时,房屋不再是预查封对象,预查封措施应当即行解除。本案中,案涉商品房买卖合同已经解除,案涉房屋依法不再是预查封对象,普利置业公司请求解除对该房屋的预查封或者查封措施,完全合法。一审判决未予支持,显属错误。三、淄博市周村区人民法院(2018)鲁0306民初2727号《民事判决书》已经判决解除案涉《商品房买卖合同》,撤销该商品房买卖合同的网签备案手续,依照最高人民法院的司法解释规定,一审法院对普利置业公司案涉房屋的预查封或查封措施应当解除。一审判决未予支持普利置业公司的诉讼请求,适用法律错误。根据相关规定,人民法院对经过商品房预售合同网签备案的房屋所采取的预查封并非是针对房产本身的查封,且预查封也并不限制商品房预售合同的合法解除,故在商品房预售合同被依法解除后,买受人不再享有过户请求权,此时执行法院对案涉房产继续查封的基础条件便不再存在。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押学冻结财产的规定》第十八条第二款的规定:“第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此,鉴于普利置业公司解除合同的诉讼请求,人民法院已经准许。原审法院采取的所谓查封”实为“预查封”措施应当解除。四、一审判决适用2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条,与我国《物权法》的规定冲突。根据法律的位阶适用原则和新旧适用原则,均应适用《物权法》的规定,而不应适用该司法解释第十九的规定,故一审判决均适用法律错误。根据《物权法》的规定,该房屋的所有权始终属于普利置业公司,在商品房买卖合同已经解除的情况下,应当依法判决立即解除对普利置业公司所有的该房屋的预查封。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条与我国《物权法》的物权法定原则与登记公示原则等多条规定冲突,应当以《物权法》为准。我国《物权法》规定:“第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记”“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”、“第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“第十条不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条与《物权法》的前述规定均相抵触。2、根据上位法优于下位法的法律适用原则,应当适用《物权法》的规定。我国《物权法》是由全国人大制定的法律,具有最高的法律效力,而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是由最高人民法院制定的司法解释,法律位阶以及相应的法律效力均显著低于《物权法》。3、根据新法优于旧法的法律适用原则,应当适用《物权法》的规定。《物权法》是2007年10月1日实施,而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》则是2005年1月1日实施,在该司法解释实施时尚无物权法。因此,对于二者相冲突的规定,应当适用新法即《物权法》的规定,而不能适用旧法即该司法解释的规定。综上,由于案涉房产的所有权一直属于普利置业公司,且周村区人民法院已经判决解除了案涉商品房买卖合同,一审法院预查封的基础已经不复存在,普利置业公司的原审诉讼请求依法应予支持。一审判决认定事实与适用法律均存在严重错误,请二审人民法院依法纠正一审判决的错误,支持普利置业公司的诉讼请求。同信公司辩称,1、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第十五条第（三）项的规定，法院有权对该房产进行预查封。法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故普利置业公司以（2018）鲁0306民初2727号民事判决主张排除执行不符合法律规定。2、从本案事实来看，《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》是两份独立的合同，商品房买卖合同所涉付款义务及交房义务均已履行完毕，双方均不存在违约行为，普利置业公司解除商品房买卖合同不符合客观事实，普利置业公司所享有的担保追偿权可另案主张，与购房合同解除权不属于同一法律关系。3、结合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的精神，普利置业公司主张排除执行的理由亦不能成立。金坤公司、邓素英、王振贵未答辩。普利置业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认普利置业公司对位于淄博市周村区普利艾伦庄园第C1幢2号的房屋享有所有权；2、依法判决立即解除对上述房屋的预查封，立即停止对上述房屋的拍卖等执行措施；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月22日，原告淄博普利置业有限公司与被告王振贵、邓素英签订《商品房买卖合同》，约定王振贵、邓素英购买原告开发的位于周村区××号商品房，建筑面积约328平方米，总价款为190万元，支付方式为王振贵、邓素英支付首付款76万元，原告协助王振贵、邓素英向银行贷款114万元。2013年10月17日，王振贵、邓素英支付首付款76万元，2013年11月5日，王振贵作为借款人、王振贵、邓素英作为抵押人、普利置业公司作为担保人与农行周村支行签订《个人购房担保借款合同》，以所购房屋为抵押（实际未办理抵押登记），向农行周村支行申请住房按揭贷款114万元，原告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。王振贵作为权利人、邓素英作为共有人，对所购房屋向淄博市周村区房地产管理局进行了备案登记。后因王振贵、邓素英自2016年12月21日起未按照《个人购房担保借款合同》向农行周村支行偿还借款，经人民法院判决，王振贵、邓素英承担借款本金1028509.04元、利息及罚息8385.88元的清偿责任，原告承担连带责任。由于王振贵、邓素英未按照该判决自动履行，执行程序中，各方达成和解协议，约定王振贵、邓素英所欠农行周村支行的借款本息等债务由原告代偿，2018年12月4日，原告已将该款全部偿还完毕。依据原告与王振贵、邓素英签订的《商品房买卖合同》的约定，原告向淄博市周村区人民法院起诉，请求解除商品房买卖合同，收回房屋等，2018年10月24日，该院受理。山东同信实业有限公司与邹平金坤机械制造有限公司、邓素英、王振贵追偿权纠纷一案，一审法院经审理作出（2014）滨中商初字第27号民事判决，该案执行过程中，一审法院于2014月11月7日作出（2014）滨中执字第192号执行裁定，查封了王振贵名下坐落于淄博市周村区××庄园××＃020101，预售证号Y01-1000751，初始产权证号06-1033067，备案编号20130922090762331730的房产一处。另查明，涉案房屋原告已经交付给了王振贵、邓素英，尚未办理不动产权属登记。一审法院认为，被告王振贵、邓素英以支付首付款及贷款的方式付清了涉案房屋的房款，并且在房产管理部门办理了备案登记，虽然没有办理产权登记，未取得不动产登记证书，但是原告方已经按照商品房买卖合同的约定将涉案房屋交付给了王振贵、邓素英实际占有。王振贵、邓素英取得了涉案房屋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。依据该规定，允许对作为被执行人的王振贵、邓素英购买原告的涉案房屋进行查封、扣押、冻结，也正是基于在强制执行过程中实现被执行人的物权期待权进而达到执行目的的考虑。基于同样的目的，人民法院对该不动产进行查封后，也排除了相对方基于嗣后可能出现的事由要求解除合同、推翻物权期待权的可能，因此该条司法解释并未赋予相对人以救济权利。本案中，原告主张解除合同的事由发生在涉案房屋被查封数年以后，且无法律依据支持。原告主张对涉案房屋拥有所有权证据不足，原告无权作为权利人阻却一审法院对涉案房屋的执行。综上所述，原告普利置业公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项规定，判决如下：驳回原告淄博普利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费26989.60元，由原告淄博普利置业有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。普利置业公司提交了淄博周村区人民法院2018鲁0306民初2727号民事判决，证明案涉商品房买卖合同已经被判决解除，邓素英、王振贵对该房屋已经不享有任何权利。同信公司质证称，对该证据真实性没有异议，对证明目的有异议。涉案房产法院查封在前，普利置业公司起诉解除合同在后，根据《最高人民法院关于办理执行异议与执行复议问题的规定》第26条第二款，普利置业公司以此作为排除执行的理由，人民法院依法不予支持。该判决书作为解除合同之诉的判决未明确相关的法律后果，对邓素英、王振贵所缴纳的首付款及房屋现价的溢价款未作出处理，实体上存在瑕疵，存在普利置业公司与邓素英、王振贵规避执行的可能，不能产生对抗法院予以查封的效力。且从判决内容看王振贵已经以缴纳首付款和从银行贷款的方式向开发商及本案普利置业公司缴纳了全部购房款，普利置业公司也向案外人交付了房屋，单就商品房买卖合同看邓素英、王振贵不存在违约之处，至于普利置业公司承担担保责任享有的担保追偿权应另案主张，不应通过解除合同的方式行使。本院认为，对于该份证据的真实性当事人无异议，可以作为本案认定的事实。对于其证明目的，将在本案争议的焦点问题中进行分析评判。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：普利置业公司对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。普利置业有限公司主张：王振贵、邓素英自2016年12月21日起未向农行周村支行偿还借款，根据各方达成的执行和解协议，2018年12月4日，普利置业公司已经代王振贵、邓素英偿还完农行周村支行的借款本息等债务。普利置业公司依据《商品房买卖合同》的约定，向淄博市周村区人民法院起诉，请求解除商品房买卖合同，收回房屋等。但根据经审理认定的事实，普利置业公司提出解除案涉房屋买卖合同之前，人民法院已经根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，将涉案房屋作为王振贵、邓素英的财产于2014年11月7日进行了查封。普利置业公司主张解除合同的事由发生在涉案房屋被查封之后，虽然涉案房屋仍然登记在普利置业公司名下，但是王振贵、邓素英已付清了涉案房屋的房款，在房产管理部门办理了备案登记，普利置业公司已经将涉案房屋交付给王振贵、邓素英实际占有。普利置业公司所诉请解除合同的房屋，因受人民法院保全措施约束，不具有可以返还的条件，其基于代为偿还购房款而产生的债权，亦不应构成排除人民法院查封及强制执行的合法事由。故普利置业公司认为其对涉案房屋享有所有权，可以排除一审法院对涉案房屋的强制执行缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，普利置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26989元，由淄博普利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈东强审判员  王海娜审判员  马 丽二〇一九年九月十八日法官助理李明明书记员董俊杰