西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终482号上诉人（原审原告）：西藏拉萨监狱，住所地西藏拉萨市。法定代表人：谢勇，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西藏胜泰工贸有限公司，住所地拉萨市。原审被告：秦胜泰，男，1969年11月12日出生，汉族，经商，现住西藏拉萨市。上诉人西藏拉萨监狱（以下简称拉萨监狱）与上诉人西藏胜泰工贸有限公司（以下简称胜泰工贸公司）因土地租赁纠纷一案，均不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2018）藏0102民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于6月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人拉萨监狱的委托诉讼代理人连双雄，原审被告秦胜泰同时作为上诉人胜泰工贸公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉萨监狱上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1896号民事判决第二项，并改判为:终止上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》，由被上诉人支付2014年12月10日到2015年5月31日期间的租金99980元，判令被上诉人将土地恢复原状后返还上诉人；2.请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系不当。双方之间的租赁合同已于2018年5月31日届满终止，双方之间此后未形成新的合同关系。且在合同期限届满后，上诉人起诉要求终止双方之间的租赁合同关系，系上诉人对被上诉人继续使用土地的异议行为，不存在双方再另外形成不定期租赁合同关系的情形。且根据《合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）。据此，上诉人请求判令终止双方签订的《土地租赁合同》与客观事实相符，亦符合法律规定。再者，在一审审理过程中，被上诉人并未提出任何关于双方之间形成不定期租赁合同关系的答辩意见。一审法院认定“原告对被告继续使用租赁土地的事实并未提供证据证明其提出了异议，故原土地租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期租赁关系”与案件客观事实不符，并在此基础上适用《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”系适用法律错误。故恳请二审法院依法予以改判。二、一审法院对被上诉人2014年12月10日一2015年5月31日期间租赁使用土地的租金99980元遗漏计算，恳请二审法院依法予以纠正。三、上诉人诉请恢复原状后返还租赁土地，符合法律规定和公平原则，一审法院未能支持，实属错误，请求二审法院予以改判。《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依法被上诉人在合同期限届满后应当返还租赁物。且因上诉人诉请恢复原状后返还租赁土地，即由被上诉人拆除其自2014年12月10日开始使用涉案土地之日起加建的地面建筑物后向上诉人返还土地。根据现有情况，被上诉人在使用租赁土地过程中所形成地面建筑物，对上诉人而言没有任何的使用价值，上诉人在收回土地之后，只能拆除地面建筑，如此必然给上诉人造成因拆除而产生的损失。在土地租赁合同履行过程中，上诉人仅以土地使用权为基础取得相应的土地收入，作为被上诉人经营获取利益的权利基础地面建筑物根据公平原则应当由被上诉人予以拆除。《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条规定；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被上诉人在土地租赁合同终止后，应当秉持公平原则拆除地面建筑物，确保出租人不应承租人的获利行为而受损，如此也符合返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，故上诉人诉请被上诉人恢复原状后返还土地，即拆除2014年12月10日之后由被上诉人加建的地面建筑物，符合公平原则和法律规定，请求人民法院依法予以支持。综上，原审法院认定双方之间在书面合同期限届满后，形成不定期租赁合同关系与客观事实不符，属于认定事实错误，请求二审法院予以纠正，依法终止双方涉案合同，并判令被上诉人返还租赁物，并足额支付租金。胜泰工贸公司辩称，拉萨监狱出租的土地并无相应的土地证、红线图，不能证明其有出租权。拉萨监狱明知案涉土地存在权属争议仍对外出租，按照《土地租赁法》的规定，这是违法的，我方已在案涉土地上投资了8500万，如拉萨监狱现要收回土地，亦应按照法律规定对我方进行赔偿。否则，我方不会搬离租赁土地。秦胜泰述称，我的意见与胜泰工贸公司的意见一致。而且与拉萨监狱存在《土地租赁合同》关系的是我个人，我们签订的是十年期的合同，合同还没到期，对拉萨监狱所述的第二份合同不予认可，不存在胜泰工贸与拉萨监狱的三年期的合同，以及合同到期的情形。胜泰工贸公司上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院(2018)满0102民初1896号民事判决书第一项，改判驳回西藏拉萨监狱的所有诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：上诉人认为被上诉人拉萨监狱对其出租的土地不能提供红线图、土地证，案涉土地是三家单位有权属争议的地块，拉萨监狱进行出租本身是违法的，故其收取租金没有合法根据。拉萨监狱辩称，胜泰工贸公司的上诉主张中提到其作为案涉土地承租人无需支付任何租金，我方认为根据双方签订的《土地租赁合同》约定，胜泰工贸公司作为土地承租人，使用相应土地，依法依约理应支付土地租金，故其上诉请求缺乏事实根据和法律依据，请求依法予以驳回。原审被告秦胜泰对上诉人胜泰工贸公司的上诉理由无意见。同时提出后面的租金之所以没交是由于拉萨监狱让其将租金交至西藏军区军械厂，西藏军区军械厂又不收租金。拉萨监狱向一审法院起诉请求：1.请求法院终止原被告双方签订的《土地租赁合同》，判令被告支付租金499980元，占有使用费66664元，及直至被告实际返还土地时的租金；2.请求法院判令被告将土地恢复原状后返还原告，判令被告返还租赁房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年12月10日，原告拉萨监狱与被告秦胜泰签订《土地租赁合同》，合同约定“甲方：拉萨监狱，乙方：秦胜泰；甲方将位于拉萨监狱原碎石厂内除现有养猪场以外的全部土地及地上房屋出租给乙方，具体范围：现拉萨监狱碎石厂周围网栏范围以内的全部土地及地上房屋；面积为：63000平方米；乙方租用该房屋及土地的用途为乙方经营的合法项目，包括仓库、水泥砖加工等；乙方对该土地只有使用权，不得转租及买卖；乙方不得在租赁土地上从事违法生产经营和其他违法活动，如违反造成的一切后果由乙方承担全部责任；租赁期限为10年，即从2014年12月10日至2024年12月10日止，承租期到期后，乙方在同等条件下享有优先权；租金及付款方式：2014年12月10日至2017年12月10日，每年租金200000元（贰拾万元整），第四年起租金按每年租金的10%递增。乙方必须在每年12月10日以前将本年度租金交给甲方…甲方拉萨监狱签字盖章，乙方秦胜泰签字，2014年12月10日”；2015年6月8日，原告拉萨监狱与被告秦胜泰签订《土地租赁合同》，合同约定“甲方：拉萨监狱，乙方：秦胜泰；甲方将位于拉萨监狱原碎石厂内除现有养猪场以外的全部土地及地上房屋出租给乙方，具体范围：现拉萨监狱碎石厂周围网栏范围以内的全部土地及地上房屋；面积为：63000平方米；乙方租用该房屋及土地的用途为乙方经营的合法项目，包括仓库、水泥砖加工等；乙方对该土地只有使用权，不得转租及买卖；乙方不得在租赁土地上从事违法生产经营和其他违法活动，如违反造成的一切后果由乙方承担全部责任；承租期限：承租期为三年，即从2015年6月1日至2018年5月31日止，承租期到期后，乙方在同等条件下享有优先权；租金及付款方式：年租金200000元（贰拾万元整），乙方必须在每年6月1日前将下一年度租金交给甲方，甲方收取租金后开具收款收据给乙方作为凭证；租赁期间，乙方必须按时交付租金，如拖欠租金每天按金额5%加收滞纳金，拖欠租金达30天以上，甲方可以解除合同；租赁期间，乙方无权向第三方转租，未经甲方同意，乙方不得擅自向第三方转让属于甲方的土地及房屋，否则甲方可以直接解除合同收回房屋及土地…经双方协商一致，自本合同签订日起，此前双方所签订的合同自动废止，以本合同为准；此合同一式三份，甲乙双方各执一份，甲方财务主管部门存档一份，本合同自签字盖章之日起生效；甲方：拉萨监狱（签字盖章），乙方：西藏胜泰工贸有限公司盖章，代表：秦胜泰签字，2015年6月8日”。2018年6月8日合同期满后，原被告双方未续签《土地租赁合同》，被告至今仍继续使用租赁土地，被告秦胜泰于2015年3月24日交纳租金100000元人民币，于2015年10月10日交纳租金100000元人民币，交纳租金共计200000元。另查明，西藏胜泰工贸有限公司成立于2015年6月5日，公司住所地为西藏自治区拉萨市警校路拉萨监狱原碎石厂，秦胜泰系该公司法定代表人。一审法院认为，原告拉萨监狱与被告秦胜泰于2014年12月10日签订的《土地租赁合同》及2015年6月8日与胜泰工贸公司签订的《土地租赁合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，应当合法有效。但2015年6月8日签订的合同已明确约定：“双方协商一致，自本合同签订日起，此前双方所签订的合同自动废止，以本合同为准”，即2014年12月10日签订的合同已废止，虽然2015年6月8日签订的合同由公司签订，但两份合同约定的土地位置、面积、租金、用途及权利义务等相同，且被告胜泰工贸公司在2015年6月5日于第二份合同签订之前成立，注册地即合同约定的承租土地，故认定2014年12月10日秦胜泰个人与原告签订合同是为成立公司而签订的，双方合意2014年12月10日签订的合同废止，系双方的真实意思表示，故2015年6月8日签订的土地租赁合同对合同签订方具有约束力。被告主张两份合同主体不同，涉案土地已出租给秦胜泰个人，公司未实际履行合同的辩解意见不予采纳。2015年6月8日的土地租赁合同由胜泰工贸公司与原告签订，秦胜泰作为代表签字，履行的是职务行为，故本案土地租赁合同相对方系被告胜泰工贸公司。原告以合同期限届满要求终止合同，但原被告在合同中未约定合同期满后合同可终止的条款且在2018年6月8日，合同期满后被告未按约搬离承租土地仍继续使用该租赁土地，而原告作为出租人并未提出异议，原土地租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期租赁关系。原告认为被告存在非法转租及拖欠租金等情形下，也未发出解除或终止合同通知，故原告要求判决终止双方签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，依法不予支持。被告在不定期租赁期间仍继续使用该租赁土地，被告应向原告交纳租赁土地期间的租金，原被告约定年租金20万元，租期为三年，被告仅交纳20万元租金，故合同约定的租期内应有40万租金未交纳，2018年6月8日至2018年9月30日的租金为66664元（20万元÷12个月×4个月），故原告主张的租金依法支持466664元，超出部分原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状…”，原告在并未行使解除土地租赁合同的情况下，要求将土地恢复原状后返还原告的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告胜泰工贸公司于本判决生效之日起二十内向原告拉萨监狱支付租金人民币466664元；二、驳回原告拉萨监狱其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9466.44元，由原告拉萨监狱负担1670.28元，由被告胜泰工贸公司负担7796.16元。本院二审期间，拉萨监狱补充提交两份保证书原件，用以证明：1.租赁合同履行过程中，秦胜泰在2018年1月9日曾向拉萨监狱出具承诺书，承诺于2018年2月10日前补交2016年、2017年的租金共400000元，其至今未补交承诺交付的租金；2.秦胜泰在土地使用过程中允许第三方在其土地上倾倒垃圾，并收取倾倒垃圾的费用，拉萨监狱发现后对此进行制止、处理，当时秦胜泰还向拉萨监狱出具保证书,保证不再在租赁土地上倾倒垃圾，也不再收取任何盈利性质的垃圾费。两份材料证明秦胜泰在租赁合同履行过程中，存在拖欠租金、非法开展经营活动等违约行为。胜泰工贸公司及秦胜泰对两份保证书的真实性不予认可。秦胜泰对一审中的证据《关于妥善解决争议土地承租合同的函》发表补充质证意见，认为如拉萨监狱自2015年6月8日开始履行的是与胜泰工贸公司之间的三年期的合同，那么为何在2016年向西藏军区军械厂发的函中还强调已将土地租赁给秦胜泰个人，并且承租期为10年，说明第二份合同并未履行。本院对上述证据的认证在本院认为部分进行综合论述。除此之外，双方当事人均未提交新证据。二审中，本院询问双方当事人本案中为何出现了两份《租赁合同》，拉萨监狱称两份合同均是土地租赁过程中客观存在的，关于这点，一审中胜泰工贸公司及秦胜泰对两份合同的真实性、合法性都是予以认可，之所以出现前后两个一份十年期的合同和三年期的合同，是基于2014年的合同履行近一年时，拉萨监狱认为十年期的合同租期过长，在征得对方同意的情况下，双方将租期变为三年，并明确约定此前双方之间相应的合同作废。秦胜泰称第一份合同是2014年12月签订，租期是10年。至于第二份合同如何产生已记不清，无法确定该份合同的真实性。一审时是律师出庭,律师不了解情况,对该份合同的真实性不予认可。本院审理查明的事实及所依据的证据与原审法院一致。本院认为，关于本案当事人履行的是哪一份合同的问题。本案中当事人之间出现两份《土地租赁合同》,一份系拉萨监狱与秦胜泰个人于2014年12月10日签订的十年租期的《土地租赁合同》，另一份系拉萨监狱与胜泰工贸公司、秦胜泰于2015年6月8日就同一地块签订的三年租期的《土地租赁合同》，拉萨监狱在本案中的起诉理由是双方通过协商一致以第二份合同取代了第一份合同，而第二份合同已于2018年5月31日到期终止，据此，要求判令终止合同，支付租金、返还租赁物。本院认为，本案中，两份合同中均有拉萨监狱的印章及秦胜泰的签字，从合同本身无法判断实际履行的是哪一份合同，且双方当事人各执一词，故需结合合同的具体履行情况进行综合判断。本案中，首先，从租金缴纳情况来看，土地租金的缴纳仅有两次，一次是2015年3月24日交纳的100000元，另一次是2015年10月10日交纳的100000元，从一审中当事人业已提交的租金收据上显示，交款人系秦胜泰，无论是从时间、金额、主体上均无法与第二份合同吻合；其次，从拉萨监狱提交的证据两份《保证书》，即秦胜泰出具的一份关于按期补交租金的保证以及不再让他人在租赁场地倾倒垃圾以及不再收取倾倒垃圾费的保证上看，出具时间均为2018年1月9日，保证人均系秦胜泰个人，并不体现胜泰工贸公司的参与；再次，结合一审中被告提交的拉萨监狱藏拉监函字［2016］2函、关于拉萨监狱与西藏军区军械厂就监狱采石场归属争议的情况报告等文件上看，拉萨监狱在陈述土地租赁情况过程中，均强调已将土地承租给了秦胜泰，并且承租期为10年。而且上述文件的形成时间均在第二份合同签订之后，从以上情况综合来看，本案当事人就案涉土地履行的系十年期的租赁合同。或者说，本案中，并无充分证据证明拉萨监狱与秦胜泰个人签订的合同业已终止或解除，在此情况下，无法认定拉萨监狱与胜泰工贸公司、秦胜泰之间的三年期的《土地租赁合同》已实际履行，故拉萨监狱依据该份合同请求判令终止合同、并要求胜泰工贸公司、秦胜泰支付土地租金、占有使用费，以及将土地恢复原状后进行返还缺乏事实根据和法律依据，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上，鉴于一审判决认定事实有误，西藏拉萨监狱的诉讼理由缺乏事实根据和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1896号民事判决；二、驳回西藏拉萨监狱的全部诉讼请求。一审案件受理费9466.44元、二审案件受理费11765.94元，均由西藏拉萨监狱负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 东 平审 判 员 加央曲珍审 判 员 索朗卓嘎 二〇一九年九月二日法官助理 索朗卓玛书 记 员 旦增措姆