江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4706号 原告：苏州珂绮企业管理有限公司，住所地江苏省常熟市招商西路常熟服装城集团有限公司华东轻纺中心二区55号二楼。 法定代表人：王小敏，总经理。 委托诉讼代理人：陶耀倪，江苏华元民信律师事务所律师。 被告：陈洪娒，男，1971年12月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：吴良，常熟市双成法律服务所法律工作者。 原告苏州珂绮企业管理有限公司诉被告陈洪娒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序于2019年5月15日、6月19日公开开庭进行了审理，原告苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人陶耀倪，被告陈洪娒的委托诉讼代理人吴良到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告苏州珂绮企业管理有限公司的委托诉讼代理人陶耀倪，被告陈洪娒的委托诉讼代理人吴良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州珂绮企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告房屋占有使用费人民币56925元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求第一项变更为：请求判令被告支付商铺占有使用费30137元，其他诉请不变。事实和理由：原告苏州珂绮企业管理有限公司与被告陈洪娒于2018年9月23日签订商铺租赁合同，合同约定：被告向原告承租常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区的267号商铺，商铺租赁合同期限为两年，2019年1月1日至2019年12月31日的租金需由被告于2018年12月31日前一次性付清，年租金按照商铺现有的价格计算。合同签订后被告向原告支付定金人民币1万元，原告将常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区的267号商铺交付至被告，被告一直正常使用该商铺。在2018年12月26日告知被告支付2019年度的租金时，年租金为人民币207000元，但被告明确不支付，要求与原告解除商铺租赁合同，被告的行为明确违反双方签订商铺租赁合同约定，根据商铺租赁合同4.2、4.3、4.4的约定，原告有权要求被告承担违约责任及合理的维权费用、律师费用等。且被告在解除商铺租赁合同前确实在正常使用租赁房屋，理应支付商铺租金。但该协议系被告委托其朋友代为签订，因当时未提供书面委托代理手续，被告方对于该协议不予认可，明确未授权委托他人签订该协议。被告系朋友介绍承租该商铺，原告当时缺乏法律意识，未将手续作全。退一步讲，即使被告不认可该协议，但被告实际使用该商铺，理应向原告支付房屋占有使用费。为维护原告的合法权益，诉讼到法院。 被告陈洪娒辩称：坚决要求法庭驳回原告诉讼请求。第一、原告出租的商铺的权属到现在为止没有证据证明。商铺也不是原告的，是人家的，为何由你来收租金。原告的营业执照经营范围很清楚，是企业管理服务，其他的没有。第二、原告上次提交的一些证明材料，招商协议，常熟服装城集团有限公司为甲方和原告一方签订的招商协议，这份协议第二条是自乙方签字日起到2018年12月31日止，第二条明确东方片一楼商铺承租合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金。本案涉诉的在东方片一楼的，和原告无关的。原告又提交了孙宝华等人的商铺委托经营管理协议，商铺号码与原告所述的商铺对不上。根据孙宝华的协议，他是甲方，原告是乙方，孙宝华把1410号商铺委托给你们管理，如果合同成立的话，也可以。但是就这份协议的第八条，如在2018年1月15日前超过80%或400户以上签订这个协议的，那么本协议生效，否则本协议不生效，则互不承担责任。最后一点，即使1410号就是原告起诉的，孙宝华和常熟招商城签订的商铺租赁合同，合同上面写了合同时间是2017年10月1日，到2018年9月30日。所以原告凭什么，有什么权利向我们要租金。对于评估报告，我上次开庭表示了我们不需要评估，后来常熟法院鉴定科通知我们，我们电话告知不需要评估，也不参加摇号了。一定要委托评估的，评估报告我们不承认，评估费用我们不承担。理由是没有必要，是多此一举。因为当初讲2018年12月31日之前是免租金的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，被告陈洪娒向原告苏州珂绮企业管理有限公司交纳267、270号商铺的定金1万元。 另查明，2018年1月5日，案外人常熟服装城集团有限公司招商场（甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（乙方）签订招商协议一份，内容为：为了加快招商场东方片一楼男装专营区的招商力度，本着平等、互利、自愿的原则，经甲、乙双方友好协商，就乙方对东方片一楼开发、整合、招商相关事宜，达成以下协议：一、开发、整合、招商区域：乙方所开发、整合、招商的区域为招商场东方片一楼。二、招商整合时间：自乙方签字之日起至2018年12月31日止。三、相关要求：1、由乙方负责与东方片一楼商铺承租户的洽谈对接、商铺整合、解释等工作。负责洽谈及整合过程中的市场安全、商户稳定等工作。2、整合商铺改造方案时，该方案必须符合市场消防相关要求，并将整合施工方案报请甲方审核，审核同意后方可进行整合改造施工。3、甲方不参与乙方的事务性工作，但有权对其招商，商铺整合进行监管。四、设施投入：涉及东方片一楼现有公共部位设施需做提升性改造的投入由乙方负责，乙方所投入的整合改造财物待招商完成后归甲方所有，乙方不得按折旧后的费率与甲方进行结算。五、东方片一楼原商铺承租户合同及租金应由原承租户与甲方签订并交纳租金及相关规费。六、乙方整合改造的商铺使用面积不得低于现有商铺使用面积，超出原经营面积部分，双方应在友好协商的基础上，商量超出面积的租金分成比例（不低于原租金价格并随市场租金价格调整按同比例整），并报请上级相关部门备案。七、本协议一式三份，经甲、乙双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，集团公司备案一份。八、未尽事宜，经甲、乙双方商量后定夺，并签订相关补充协议。 2018年1月15日，案外人季春江（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1418商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 2018年1月30日，案外人孙保华（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1410商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付41278元；第二年支付41278元；第三年支付41278元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 2018年1月30日，案外人蔡淑芬（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1416商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 2017年12月30日，案外人钱志刚（委托方，甲方）与原告苏州珂绮企业管理有限公司（受托方，乙方）签订常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区商铺委托管理协议一份，约定，甲方将其向招商城租赁的、位于常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的1417商铺，委托给乙方统一招商、经营并管理。委托期限内，甲方不得再将上述权利委托第三方，也不得撤销上述委托事项。该商铺的面积为9㎡。委托期限自2018年2月28日起至2028年2月27日止。委托期内，利用该商铺及其附属设施所产生的收益均归乙方，乙方还有权自主决定对该商铺的改造、合并等事项。为了促使该商铺的价值提升，确保甲方在委托期限内获得更多的收益，乙方愿意在委托期限内向甲方支付该商铺的托管费用：第一年支付19710元；第二年支付19710元；第三年支付19710元；第四年至第六年支付该商铺当年实际租金的60%（乙方承诺该年度费用不低于第三年的费用总额）；第七年至第十年支付该商铺当年度实际租金的85%。委托管理协议还对甲方的银行账户、双方的权利和义务、违约责任、委托期限届满、协议生效等做了约定。 审理中，原告表示，上述1410、1416、1417、1418四个商铺即为涉案商铺总面积。审理中，本院根据原告的申请，委托苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司对常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区267、270号商铺的租金价值进行鉴定，该公司于2019年7月26日出具房地产估价报告，确定常熟服装城集团有限公司招商城东方片一区267、270号商铺，现状用途为商业，建筑面积为36㎡，自2018年9月23日至2018年12月31日的租金价值为30137元。为此，原告支付评估费9041元。 审理中，原告提交商铺定金合同一份，内容为：“甲方：苏州珂绮企业管理有限公司乙方：陈洪娒鉴于：乙方有意承租苏州珂绮企业管理有限公司(以下简称甲方)拥有的东方市场商铺进行相应合作洽谈。鉴此，经过平等协商和在公平、平等的原则基础上，双方约定如下：一、协议性质本合同为乙方有意承租甲方商铺所缴纳的定金合同，甲乙双方需要遵守的权利义务参照定金合同的相关准则，在缴纳完所选商铺的完整租金后，甲乙双方另行签订正式的租赁合同。乙方有意承租甲方合法拥有的常熟服装城集团有限公司招商场东方片一区的267、270号商铺（以下简称：“该商铺”）。二、甲方给予乙方的优惠政策1、定金为人民币1万元/间，乙方在选定商铺并交纳完定金之后，乙方可入场进行该商铺的装修。每一份定金限定于选定唯一的商铺。2、自缴纳定金之日起至2018年12月31日期间，为甲方给予乙方的免租期，该期间内乙方无需交纳商铺的租金。该期间内的水、电等除租金外的其他费用由乙方自行负担，按照甲方的收费标准及相关规定实行管理。另，该商铺两年无其他管理费用。3、商铺租赁合同期限为二年。租金自2019年1月1日起算。租金的价格按照商铺的现有价格计算。(具体以租赁合同为准)。在2018年12月31日之前通过甲方现有招商政策进来的商铺，可享受先交纳人民币1万元定金即可开展商铺装修的政策。2019年1月1日至2019年12月31日的租金需由乙方于2018年12月31日前一次性付清，逾期支付或未支付的，乙方应当承担双倍的租金罚则并承担相应的违约责任。4、乙方的经营活动必须符合甲方的市场定位即品牌男装工厂店，如甲方发现乙方擅自更改经营性质或开展与甲方市场定位无关的经营活动，甲方可没收乙方的定金并要求乙方承担违约责任；3、乙方需遵守甲方的市场管理规定，严禁在市场内开展与经营行为无关的其他活动，包括但不限于赌博等，一经发现甲方有权采取包括但不限于断电、拉门等强制措施并要求乙方改正，乙方还应承担违约责任。三、定金的缴纳1、乙方预选商铺应缴纳的金额为人民币1万元/间。2、定金的支付方式：乙方在签订本协议时半年付分两次支付全年租金支付至甲方的指定账户。甲方的指定账户……四、违约责任1、如乙方未遵守本协议项下任一规定，甲方有权没收乙方的定金并要求其承担相应的违约责任。甲方有权视情况而定是否单方面解除与乙方的租赁关系。2、乙方不得单方面提前中止、终止本协议/正式租赁合同的履行。3、如因乙方违约导致本协议提前终止的，需承担甲方的一切损失，包括但不限于合理的维权费用、律师费用等。4、违约金的金额为定金的五倍。5、非因甲方原因导致包括但不限于商铺装修期间或其他任一时刻所导致的纠纷/损失由乙方自行承担。五、1、本协议不因双方签订正式的租赁合同而无效。2、除非双方采用书面形式，否则对本协议的任何修正均属无效。本协议壹式两份，双方各执一份，经甲乙双方签字或盖章后生效。甲方：苏州珂绮企业管理有限公司（章）日期：2018.9.23乙方：陈洪娒日期：2018.9.23”。审理中，原被告一致确认，乙方处“陈洪娒”的签名并非被告本人所签。 再查明，2019年1月24日，原告起诉被告要求被告支付自2018年9月23日至2018年12月31日止的租金共计人民币56925元，支付违约金50000元及律师费12000元。该案审理中，被告表示，商铺定金合同签订之时，其人在外地，其仅委托他人代为交纳定金1万元，对于他人签字的上述合同不认可，其根本没有见过上述合同。其自2018年10月2日至2018年12月28日占有使用267、270号商铺。后原告于2019年3月7日申请撤回起诉，本院裁定予以准许。 本院认为：债务应当清偿。被告占有使用涉案商铺，应支付原告其占有使用期间的占有使用费，被告自认其自2018年10月2日至2018年12月28日期间占有使用涉案商铺，故应支付该期间的占有使用费。本院参照评估报告，确定被告应支付原告占有使用费26520.56元（30137元÷100天×88天），扣除被告已经支付原告的定金10000元，被告尚应支付原告占有使用费16520.56元。原告提供的商铺定金合同并非被告本人所签，且被告对该合同的内容亦不予认可，故商铺定金合同未发生法律效力。被告认为2018年12月31日之前系免租期的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。原告主张自2018年9月23日起计算占有使用费的主张，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告陈洪娒于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州珂绮企业管理有限公司占有使用费16520.56元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院，常熟市人民法院开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告苏州珂绮企业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费553元，鉴定费9041元，由原告苏州珂绮企业管理有限公司负担4335元，由被告陈洪娒负担5259元（原告预交的诉讼费用由被告其直接支付，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付，原告预交的诉讼费本院不再退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  张永泉 人民陪审员  陈培亚 二〇一九年九月十六日 书 记 员  吴 燕