贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0524民初3313号原告：王伟，男，1991年9月16日生，穿青人，住织金县以那镇沙田村沙田组，现住织金县，原告：朱练，女，1989年10月1日生，汉族，住织金县以那镇学校边组，现住址同上，二原告委托诉讼代理人：郭斌（特别授权），贵州和侣律师事务所律师。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，地址：绮陌街道三架山村半岛国际温泉第二区三栋一单元六层三号，统一社会信用代码91520524067748929K。法定代表人：陈德加，执行董事。委托诉讼代理人：付福聪（特别授权），该公司员工。委托诉讼代理人：何国印（一般授权），该公司法律顾问。原告王伟、朱练与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下简称“半岛房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日、2019年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告王伟及其二原告委托诉讼代理人郭斌，被告半岛房开委托诉讼代理人付福聪、何国印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、朱练向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向二原告支付逾期交付半岛国际温泉第2区6栋1单元22-2号商品房的违约金（按已付购房款476,656元每日的万分之0.5计算自2016年7月1日至2016年8月1日止）；2、请求人民法院判决被告向二原告支付2016年10月31日起至2016年12月31日止期间逾期交付半岛国际温泉第2区6栋1单元22-2号商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款476,656元为基数每日万分之一计算）；3、请求人民法院判决被告向二原告支付从2017年1月1日起至2019年7月16日止逾期交付织金县半岛国际温泉第2区6栋1单元22-2号商品房转移登记有关文书的违约金（违约金按日以购房款476,656元为基数，按十万分之一计算）；4、请求人民法院判决被告向二原告支付半岛国际温泉第2区6栋1单元22-2号房屋有关商品房转移登记的有关文书之前每日按照购房款476,656元的十万分之一计算的违约金（每年的7月17日支付上一年度的逾期交付转移登记的有关文书产生的违约金，不足一年的按实际违约天数计算）；5、请求人民法院判决被告继续履行交付织金县半岛国际温泉第2区6栋1单元22-2号商品房转移登记的有关文书交付给二原告；6、请求人民法院判决被告开具全额购房发票交付二原告；7、判令被告在转移登记有关文书给付二原告后继续履行为二原告办理房屋不动产权登记证书；8、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于半岛温泉2区6栋1单元22-2号房屋，该套房屋的建筑面积为157.52平方米，总房价为476,656元；合同约定，被告于2016年7月1日前交付房屋给二原告，但被告却是在2016年8月1日才交付；同时，按照合同约定，被告应于2017年7月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告但时至今日，被告仍未交付。原告按合同约定支付了全部购房款，被告应当出具相应的税务发票给二原告。2017年7月1日前，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，按照合同约定，被告应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。因与被告多次协商未果，现诉至织金县人民法院，敬望实现如前诉请。被告半岛房开辩称：1、双方签订的合同第22条第3款第2项第2小项的约定，如原告选择不退房，则出卖人所承担的责任是自约定日期之日起至交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房屋价款之日起十万分之一的违约金，所以本案违约金的适用仅只有该条约定，并没有60日之外的区别；2、违约金计算方式变更后，原告方已经脱离双方合同约定基础，丧失请求权基础，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告负担。原、被告围绕诉讼主张提供证据，本院组织各方当事人进行质证，对各方当事人无异议的原告身份证、被告身份证、营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、付款凭证，本院予以确认作为认定案件事实的证据。为查清本案事实，本院依职权于2019年7月22日到织金县不动产登记中心查询被告半岛房开是否办理半岛温泉1号地块、2号地块初始登记，该局于同日在本院提供的《贵州省织金县人民法院协助调查函》（回执）回复，其内容为：未收到贵州半岛温泉房地产开发有限公司办理产权证申请及材料。经质证，原、被告均无异议，本院依法采纳作为认定案件事实的证据。依据前述采信的证据，本院认定如下事实：原、被告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于半岛温泉2区6栋1单元22-2号房屋，该套房屋的建筑面积为157.52平方米，总房价为476,656元。合同第十一条约定出卖人应于2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2017年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，2016年8月1日，被告委托物业管理公司将房屋交付原告使用。至2017年7月1日，被告未按约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，至今仍未交付。直至2019年7月22日，被告未向织金县不动产登记局申请办理半岛温泉房地产开发项目1号、2号地块的初始登记。综合原、被告的诉、辩主张，本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》如何约定交付商品房日期及逾期交房违约责任、交付办理商品房转移登记文书的时间及逾期交付违约责任，是否应当支付违约金？被告是否应当立即交付原告办理商品房转移登记的相关文书、在交付相关文书后是否应当为原告办理产权登记证？是否应当为原告开具购房发票？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依约履行。原告按约支付了全部购房款，被告应按约定时间交付商品房、并按约定时间交付原告办理商品房转移登记的相关文书，便于原告办理不动产登记证书。被告未按合同约定按时交付商品房及交付原告办理商品房转移登记的相关文书已经构成违约，应向原告承担违约责任。关于支付逾期交房及逾期交付转移登记相关文书违约金。原告要求支付逾期交房违约金的主张符合合同约定，被告逾期32天，应按合同约定支付原告违约金762.65元（476,656元×0.00005×32天）；原告要求被告自2016年10月31日起至2016年12月31日止、2017年1月1日至2019年7月16日止分段计算逾期交付转移登记相关文书违约金的主张，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款明确约定了交付转移登记相关文书时间及逾期交付违约金如何计算的问题，因此，违约金应按该条约定予以计算。其违约金应自2017年7月1日起按已付购房款日十万分之一标准计算至被告交付商品房转移登记相关文书之日止。原告主张被告先支付至2019年7月16日产生的违约金符合规定，自2017年7月1日至2019年7月16日为745天，违约金为3,551.09元（476,656元×0.00001×745天），2019年7月17日至交付转移登记相关文书之日止的违约金亦按前述标准计算。原告要求判决明确被告于每年7月17日前支付当年产生的违约金，本院认为无需进行明确，对已实际产生的违约金，原告可依据生效法律文书要求被告自觉履行，被告拒不自觉履行的，原告随时可向本院申请强制执行。关于交付转移登记相关文书及代办产权登记证。依据织金县不动产登记中心向本院回复，被告至今未提供相关申请材料向该职能部门申请办理半岛温泉1号、2号地块商品房的初始登记，而被告应当交付给原告的商住楼产权证、使用合格证、房屋使用说明书等文书，应由行政机关对被告提交的相关材料审核符合办理要求后方能办理。且被告怠于办理相关转移登记文书，其应持续向原告承担逾期交付房屋转移登记相关文书的违约责任，被告至今尚未向登记机关提交相关材料申请办理房屋转移登记的相关文书，应视为被告尚未达到申请办理的条件，因此，被告交付原告房屋转移登记的相关文件的条件尚未成就。原、被告合同中约定被告交付办理转移登记相关文书后，原告可以委托被告代为办理商品房产权登记证，现被告交付转移登记相关文书条件尚不成就，原告委托被告办理产权登记证的条件亦未成就，对原告要求被告立即交付商品房转移登记相关文书及交付后代为办理产权登记证的诉请，本院无法予以支持。被告交付条件成就后，原告可根据合同约定委托被告代为办理，被告拒不履行代办义务的，原告可另案主张权利。关于商品房销售发票的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告出具购房发票的时间，但原告已依约付清商品房全部房款，被告开具相应款额的统一税务发票，既是税法上的义务，也是《商品房买卖合同》附随的义务，被告理应履行该义务，故原告要求被告开具商品房销售发票于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王伟、朱练逾期交房违约金762.65元；自2017年7月1日至2019年7月16日的逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金3,551.09元，2019年7月17日至实际交付商品房转移登记相关文书之日止的违约金，按已付购房款476,656元为基数，按日十万分之一标准计算；二、限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内开具金额为476,656元的购房发票交原告王伟、朱练收执；三、驳回原告王伟、朱练的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘献明二〇一九年九月十日书记员  包 娅