海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2646号原告：彭代玉，女，1956年10月27日出生（公民身份号码：×××），蒙古族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：赵贵勇，内蒙古博园律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：911507027201043696），住所地：呼伦贝尔市越桔东路南畅通综合一号楼017号。法定代表人：刘学良，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秀丽，黑龙江新时达（三亚）律师事务所律师。原告彭代玉与被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司（以下简称畅通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告彭代玉的委托诉讼代理人赵贵勇，被告畅通公司的委托诉讼代理人刘秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭代玉向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购房款500000元；2、被告承担2012年11月7日至2019年2月7日利息215625元；3、被告承担2019年2月8日至购房款实际给付日，欠款利息（利率执行中国人民银行颁布的2012年度同期贷款基准年利率6.9%）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月7日，原告购买了由被告开发的位于海南省三亚市××区房，经双方商定，对房号、面积、单价、付款方式等均做了确认。原告按此确认一次性交付购房现金500000元，原告全面履行了合同义务后，被告为原告出具了购买该房产收据。被告交付该房产后，但于2015年5月，该房产被三亚市政府以开放房产不符合行政规定为由进行强制拆除。2017年6月原告委托内蒙古博园律师事务所律师在三亚吉阳区城管局调取证据发现原告所购房屋系被告非法建筑。被告虚构事实导致合同无法履行达不到承诺目的。被告的行为已违背合同及法律法规单方违约，其行为违反了诚实守信原则。为此，原告曾多方面维权并同被告协商无果，故诉至法院要求判如所请。被告畅通公司辩称：一、原告诉求返还购房款已超过诉讼时效，原告在2010年至2011年就已交款入住涉案房屋，涉案房屋是精装房，交款就交房，房屋在2015年4月22日已被拆除，可原告在2019年2月28日才起诉，根据《民法通则》137条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，因此原告要求返还购房款没有法律依据；二、原告要求被告承担从购房之日起至2019年2月的利息没有事实和法律依据，原告在购买涉案房屋时了解该房屋的权属情况，因为购房的大多数是朋友关系，且当时三亚市房价每平方米一万多元，涉案房屋卖价才2600元至4000元不等，明显低于三亚市当时的房屋市场价格，且原告在购买涉案房屋时没有开具正式发票也没有签到正式房屋买卖合同，更谈不上网签。显然原告在购买涉案房屋时明知涉案房屋属于违章建筑。另原告已居住使用涉案房屋多年，已享受一定的利益。根据《合同法》第50条的规定，原告应当承担一定的过错责任，因此原告要求被告承担从购房之日起至2019年2月份的利息没有事实和法律依据；三、本案中原告存在过错，应当承担过错责任，两级法院生效判决书、裁定书即三亚市中级人民法院（2018）琼02民终507号民事判决书及海南省高级人民法院（2018）琼民申1091号民事裁定书认定了原告存在一定的过错并享受一定的利益，被告承担返还已付购房款60%责任被告认可，因此原告应当承担房款40%的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告彭代玉在庭审上提交三份证据：1.收据，证明被告收取原告购房款及实际交付的房价款；2.判决书，证明原告的诉求未过诉讼时效及原告主张的事实已经经人民法院生效判决认定；3.三亚市综合行政执法局文件，证明被告所出售楼房系违法建筑，应承担全部过错责任。被告对原告所举证据质证意见：对证据一真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为原告购买涉案房屋时没有正式发票，原告对涉案房屋违建是明知的。对证据二城郊法院判决书真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议，认为该判决未生效，不能作为证据使用；对证据三亚中院判决书三性没有异议，该证据恰恰可以证明原告居住涉案房屋被拆除存在一定过错并享受一定利益，且对该房屋属于违建是明知的，应当承担40%的过错责任。对证据三真实性没有异议，但对证明目的及关联性有异议，认为从通知看涉案房屋被拆除时间是2015年4月22日，可原告2019年2月28日才起诉，已经超过诉讼时效，原告诉求应驳回。本院对原告证据的认定：对证据一真实性予以确认，对被告已收取原告购房款500000元的事实予以确认；对证据二两份判决真实性予以确认，该判决已被中院改判，该判决不能作为认定事实的依据；对证据三真实性予以确认，对涉案房屋系违建的事实本院予以确认。被告在庭审上提交一组证据：三亚市中级人民法院（2018）琼02民终507号民事判决书及海南省高级人民法院（2018）琼民申1091号民事裁定书。证明涉案房屋原告存在一定过错并享受一定利益，原告应承担购房款40%责任，被告承担60%的责任。原告对被告举证的质证意见：对其证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该判决的诉求是原告主动放弃利息损失和装修损失才形成的40%和60%的责任分担。本院对被告所举的两份判决的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告彭代玉于2011年6月15日向被告畅通公司支付500000元，向被告畅通公司购买该公司在位于三亚市××区房屋。被告畅通公司向原告彭代玉出具了《收据》，但双方未签订书面合同。后被告畅通公司将涉案房屋交付给原告彭代玉居住使用。2015年4月22日，该房屋所在的建筑物因未经规划部门审批，未取得建设工程规划许可证而被三亚市综合行政执法局强制拆除。之后，原告彭代玉认为该房屋被拆除系被告畅通公司违建行为所致，责任应归咎于被告畅通公司，要求被告畅通公司返还全部购房款。被告畅通公司抗辩原告彭代玉购买涉案房屋系大宗商品交易，购买时已得知该房屋手续不完备，已然了解该房屋系小产权房实质，只因该房屋卖价大大低于市场价格而心存侥幸，主动购买，这当中也应承担相应责任。双方即返还房款问题多次协调未果，原告为此诉至本院。庭审中，原告彭代玉当庭增加一项诉求“确认原告与被告之间房屋买卖合同无效”，本院依法进行合并审理。本院认为，本案原告彭代玉与被告畅通公司虽未签订书面合同，但被告畅通公司收取了原告彭代玉的购房款，并向原告彭代玉交付了房屋，双方之间已经实际形成了房屋买卖合同关系。虽然房屋买卖是双方真实意思表示，但买卖的标的物涉案房屋系未经合法报建审批而建造的违法建筑物，且已经被执法部门强制拆除，该合同因违反了法律法规的强制性规定而无效。本案的争议焦点在于：一、本案是否超过诉讼时效；二、合同无效的责任分担。关于本案的诉讼时效。本案为房屋买卖合同纠纷，当事人诉求确认房屋买卖合同无效不受诉讼时效限制。合同经确认无效后，当事人诉求返还财产、赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，合同被确认无效后的返还财产、赔偿损失的诉讼时效期间应自合同被确认无效之日开始计算。故本案原告彭代玉诉求法院确认合同无效的同时要求返还购房款的诉求，未超过诉讼时效。关于合同无效的责任分担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案房屋所在的建筑物因未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑而被拆除，被告畅通公司作为建造者存在过错，且其在明知涉案房屋系违法建筑仍然出售给原告彭代玉具有重大过错。原告彭代玉作为购房者，在买房时应当主动查看所购房屋的规划、预售等审批文件是否齐全，是否为合法建筑，原告彭代玉在被告畅通公司未能出具涉案房屋合法报建审批文件的情况下仍向其购买涉案房屋，说明原告彭代玉未尽到合理的审慎义务，应当承担一定的过错责任。另，原告彭代玉已居住使用涉案房屋，其已享受一定的利益。综合考量，本院酌定被告畅通公司返还原告彭代玉已支付购房款的60%即300000元（500000元×60%）较为合理，原告彭代玉诉求超过部分本院不予支持。同理，因原告彭代玉在涉案购房行为中存在一定过错，应当承担相应过错责任，故对其主张利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告彭代玉与被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同关系无效；二、被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭代玉返还购房款300000元。三、驳回原告彭代玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5478元（已减半收取，原告已预交），由原告彭代玉负担3182元；被告呼伦贝尔市畅通房地产开发有限责任公司负担2296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 孙 腾 二○一九年九月十七日法官助理 邢增婵书 记 员 林丽春附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3以合法形式掩盖非法目的；（4损害社会公共利益；（5违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。