天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初7617号原告（反诉被告）:天津五星金属制品有限公司，住所地天津市西青区中北工业园阜盛道28号。法定代表人：王志东，经理。委托诉讼代理人：孙兴华，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市百莹玻璃加工厂，住所地天津市西青区中北工业园阜盛道28号3号车间。投资人：李静，经理。委托诉讼代理人：李成玉，该公司员工。原告天津五星金属制品有限公司（以下简称“五星公司”）诉被告天津市百莹玻璃加工厂（以下简称“百莹公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员刘胜利适用简易程序公开开庭进行了审理。五星公司法定代表人王志东、委托诉讼代理人孙兴华，百莹公司委托诉讼代理人李成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五星公司的诉讼请求为：一、判令解除原被告之间签订的《房屋出租协议书》；二、判令被告返还承租原告的房屋及附属设施；三、判令被告支付的房屋押金100000元原告不予退还；四、判令被告支付逾期支付房屋租金的滞纳金145734.6元（以年租金834200元减除被告已支付的150000元租金为基数，自2019年6月1日至7月31日止，每日3‰）；五、判令被赔偿原告自2019年8月1日起至返还承租的房屋及其附属设施之日止的租金损失（以租赁房屋面积3565.14平米为基数，每日租金0.8元）；六、判令被告支付使用承租房屋产生的水费、电费、物业费等费用（以实际产生为准）；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年5月6日签订《房屋出租协议书》，约定：由被告租赁原告坐落于天津市西青区阜盛道28号的房屋，租赁物面积为3565.14平米，租赁期限是8年，自2015年6月15日至2023年6月14日。第一年到第三年租金为18元每平米每月，标的物年租金总价为770000元；第四年至第八年租金价格按照市场价格另行协商，协商价格没有确定。第一年分别于2015年6月1日前支付40万元，2015年10月1日前支付37万元，自2016年5月1日起被告应一次性向原告支付下一年度全年租金。以此类推，第三年租金乙方于2017年5月1日前付清。合同还约定被告应一次性支付10万元押金，如果合同期未满，因被告原因解除合同，原告不予退还此押金。合同第七条第一款约定“如乙方（被告）未按合同规定时间支付甲方（原告）租金，经甲方书面通知后仍未付。甲方则采取停水停电措施；逾期三十天未付，则每日按年租金的千分之三收取滞纳金，并视乙方单方违约，甲方有权终止合同”。合同第八条第一款约定“乙方承担800V变压器的容量电费及电损变损，并负责变压器的维修维护保养及相关费用；乙方每月14日和29日按实际用量根据国家缴费标准缴纳电费”，第八条第二款规定了乙方应缴纳水费的内容。合同签订后，甲方如约将案涉房屋交与甲方使用，乙方支付10万元押金，双方同意合同的实际起始计租期自2015年8月1日开始。合同前三年（2015年8月1日至2018年7月31日）双方如约履行，合同第四年2018年8月1日至2019年7月31日的租金被告按照每年834200元已经分期给付完毕。自2019年5月1日起，原告即向被告催缴下一年度（2019年8月1日至2020年7月31日）的租金，并于2019年6月28日及7月1日两次向被告发出催款通知书及解除合同通知书（被告拒收）。被告除于2019年5月给付15万元租金外，未支付剩余租金。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼。被告百莹公司辩称：原告诉请与事实不符，请法庭依法驳回全部诉请。被告对于2019年8月1日-2020年7月31日租金是834200元表示认可，但是对于给付租金的期限不予认可，表示双方一直在协商之中。被告提起反诉，反诉请求为：一、判令反诉被告返还不当得利108000元、利息7908.84元；二、反诉费由反诉被告承担。反诉的事实和理由为：被告自2016年7月20日至2019年7月20日，每月向原告收取资源维护费3000元。属于不当得利，应予返还。原告针对被告的反诉，表示资源维护费是根据合同第五条第五项和第八条第一项收取的费用，是合同中约定的费用。从双方开始履行合同就开始收取。最初叫电力维护费，2016年5、6、7三个月每月的电力维护费均超过3000元，故在2016年7月份，被告找原告协商确定一个固定的数额即每月3000元，并从2016年8月开始变更名称为资源维护费。对该费用的收取，被告从来未提出异议。经审理本院认定事实如下：原告所诉双方租赁情况属实，给付租金情况属实。被告反诉给付资源维护费情况属实。上述事实，有原告提交的租赁协议、安全管理协议、催收租金通知、解约通知、租金支付明细、补充协议；被告针对反诉提交的收据及明细，原告提交的2016年5月-10月结算明细及双方当事人在庭审中的陈述证实。庭审中，双方争议的焦点是：1、本诉焦点是双方认可2019年8月1日至2020年7月31日年租金为834200元，在被告2019年5月已经给付15万元的情况下，被告现在尚欠684200元租金至今未付是否构成延期给付，是否构成解除合同的条件？原告认为根据合同约定为上打租，被告应在2019年5月1日前付清下一年度的租金，经原告催要，逾期30天，原告可以按照合同约定收取逾期违约金并有权解除合同；被告则认为双方前三年约定了租金的给付期限，未约定4-8年的租金给付期限，双方一直在协商之中，被告不构成违约。2、反诉焦点是原告实际收取了电力维护费（后改为资源维护费），原告收取的上述费用是否包含在双方的合同约定中，是否构成不当得利？原告认为不构成不当得利，被告认为构成不当得利。本院认为：原、被告签订的房屋租赁协议合法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务。双方订立协议后，原告依约已将案涉房屋交付被告使用，被告一直给付押金、租金、水费、电费及资源维护费。现在双方订立的协议中虽然没有对2019年8月1日至2020年7月31日的租金给付期限作出明确规定，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本院根据双方合同第三条第4项约定的“以此类推，租赁期第三年租金，2017年5月1日前乙方一次性付清”的表述及租赁合同一般都是上打租的交易习惯，本院确定被告付清2019年8月1日至2020年7月31日租金的期限为2019年5月1日之前。现在被告实际给付租金15万元，经原告合理催告后至今未给付拖欠租金684200元属于违约。虽然被告表示双方存在协商过程，但双方并未实际达成补充协议。原告要求解除合同、给付水费、电费的主张应予支持。被告已缴纳的100000元保证金，因被告原因解除合同，原告不予退还此押金。原告主张的滞纳金，因原告主张解除合同，被告没有预付租金的必要，不予支持。关于被告的反诉，现有证据表明双方自合同履行之日起，被告就缴纳电力维护费（后改为资源维护费），该项费用属于双方合同第八条第一款约定乙方应承担的费用，被告反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋出租协议书》于2019年8月1日解除，原告不予退还押金100000元；二、天津市百莹玻璃加工厂于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于天津市西青区阜盛道28号的房屋腾空并返还给原告天津五星金属制品有限公司；三、天津市百莹玻璃加工厂应给付天津五星金属制品有限公司自2019年8月1日起至实际腾空案涉房屋并交还之日止的房屋使用费（按照年租金834200元标准计算）；四、天津市百莹玻璃加工厂应给付天津五星金属制品有限公司自2019年8月1日起至实际腾空案涉房屋并交还之日止的水费、电费及资源维护费（以实际发生数额为准）；五、上述房屋使用费、水费、电费、资源维护费，优先从被告交纳的150000元中扣除（如果上述150000元不足以扣除上述费用，被告则应于案涉房屋交还之日起三日内向原告补交不足的数额，并以被告应补足的数额为基数，按照日千分之三收取自应补足之日至付清之日的滞纳金）；六、驳回天津五星金属制品有限公司其他诉讼请求；七、驳回天津市百莹玻璃加工厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元、由被告天津市百莹玻璃加工厂全部负担（于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）；反诉费1350元，由天津市百莹玻璃加工厂负担（已收讫）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘胜利二〇一九年九月二十七日书记员  张静瑶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。