广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5228号原告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地：广州市越华路43号三楼。法定代表人：张文祥。委托诉讼代理人：马丽，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦月明，系公司返聘员工，联系地址。被告：苏格兰，女，汉族，1919年9月5日出生，住广州市荔湾区。被告：唐兆钿，女，汉族，1948年2月9日出生，住广州市海珠区。被告：唐兆尹，女，汉族，1950年7月6日出生，住广州市越秀区。被告：唐兆骐，女，汉族，1952年8月14日出生，住广州市荔湾区。被告：唐仲希，男，汉族，1954年7月29日出生，住广州市荔湾区。被告：程丽屏，女，汉族，1953年10月16日出生，住广州市海珠区被告：唐敏然，女，汉族，1977年3月31日出生,住广州市海珠区。七被告共同委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原告广州市穗华房产开发有限公司（下称穗华公司）诉被告苏格兰等人征用拆迁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马丽、秦月明，七被告的委托代理人刘思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穗华公司诉称：唐国楩、苏格兰夫妇（下统称“被拆迁人”）是原广州市荔湾区中山七路锦龙中46号房屋产权共有人，房屋建筑面积为179.85平方米。1997年3月14日，原告与被拆迀人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告拆除荔湾区中山七路锦龙中46号属测量2206区（图）8段（幅）284-2253地号房屋，原告将自有的坐落于广州市荔湾区锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第六层楼，建筑面积共189.85平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内），以作拆除被拆迁人原址房屋的产权补偿，产权补偿房屋比原址房屋增加了10平方米，被拆迁人应给付原告9000元。1998年8月，广州市穗华房产开发公司经改制变更为原告。2000年2月17日，唐孟希代被拆迁人与原告签订了《回迁安置协议》，约定：同意原告的安排在锦龙中回迁楼自编门牌××梯6楼601、604房作回迁安置。双方商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或超出协议约定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，原告将约定房屋移交被拆迀人及家人回迁使用。2000年5月30日，广州市荔湾区公证处作出〔2000〕穗荔证内字第××48号公证书确认：唐国梗于1999年9月9日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601房、602房和604房的产权份额由其五子女唐兆钿、唐兆尹、唐兆骐、唐仲希、唐孟希继承，每人占遗产份额的五分之一。2013年1月23日，广东省广州市荔湾公证处作出〔2012〕粵广荔湾第10855号公证书确认：唐孟希于2003年4月14日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601、602、604房的十分之一产权份额，归其妻程丽屏占四分之三，其女唐敏然占四分之一。2012年5月30日，原告发送《办理房产证通知》，要求七被告提供相关数据进行核对，并要求如有现状与测绘面积不符的情况，对多出的面积需按原告订立的单价进行补购。2017年被告根据（2016）粤0103民初3965号《民事判决书》和（2016）粤01民终14545号《民事判决书》申请强制执行，办得广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号601、602、604房三套房屋的房产登记。广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号601房建筑面积为61.7571平方米，锦龙北街××号602房建筑面积为35.36××平方米，锦龙北街××号604房建筑面积为107.3408平方米，三套房屋总面积为204.462平方米，比《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁安置面积189.85平方米超出14.612平方米，被告应以人民币1.2万元每平方米向原告支付多出面积的房价款人民币175344元。原告自2012年6月1日至今多次要求七被告支付多出面积的房价款，被告均拒不支付，七被告应向原告赔偿逾期支付房价款损失。现起诉要求判令：一、七被告向原告支付广州市荔湾区中山七路锦龙北街××号601、602、604房超出协议约定的回迁合计14.612平方米的价款合计人民币175344元（按每平方米12000元计算）；二、七被告向原告赔偿逾期支付价款损失，自2012年6月1日至2015年2月1日以本金自以人民币171508元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算，自2015年2月2日计算至被告实际清偿之日止以人民币175344元为基数按银行同期贷款利率上浮50%计算。三、七被告承担本案的全部诉讼费用。被告苏格兰等人辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。1、根据相关法律法规和政策规定，拆除平房住宅的、实行产权调换的，如果补偿的单元房属于需要公摊面积的，该公摊面积不应该计入补偿的实用面积之内，公摊面积部分归被拆迁人所有，是按当时的建筑成本结算。凡是拆迁平房的，均实行拆一还一的原则，按1:1的比例，在住宅房中调换产权面积。物权法第42条第3款规定，征收单位个人房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保证被征收人的居住条件。被征收人的居住条件不能因为征收拆迁导致被征收人居住条件降低。拆一还一是指实用面积，而不是建筑面积，否则即使建筑面积不变，但已经包含了公摊面积，那实用面积也必然降低，被拆迁户的居住条件也就得不到保障，针对此，国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁工作，切实维护群众合法权益的紧急通知进一步规定》征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决被征地的居民的居住问题，切实做到被征地拆迁人的原有生活水平不降低，长远生计有保障，因此无论是国有土地房屋征收，还是集体土地的房屋拆迁，选择产权置换的均不能低于1:1的原则。不能因此降低原有的居住面积、居住条件，降低原有生活水平，因此拆除平房时，公摊面积不能计入补偿面积之内。全国各地的地方政府都制定了关于拆迁中公摊面积的相关规定，其中广东省人民政府、广州市人民政府也有相关规定。《广东省城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，房屋所有权人要求产权调换的，拆除住宅平房按不低于1:1的比例在住宅楼房中调换产权面积，楼梯、走廊的分摊面积不计入调换面积之内，楼梯走廊分摊面积的产权归房屋所有人所有，按建筑成本结算。《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第27条规定，房屋所有权人要求房屋产权调换补偿的，拆迁人应按原有建筑面积给予补偿。广州市城市房屋拆迁安置细则第4条规定，实行产权调换时，拆除平房安排需分摊共用面积的楼房时，补偿的单元的建筑面积不包含共用面积，不应少于原平房建筑面积，其应占的共用面积的分摊部分按建筑成本结算。广州市城市房屋拆迁管理条例第25条规定，房屋拆迁补偿实行产权调换的，共有楼梯走廊应按所调换房屋的相关比例分摊，居住平房被调换到楼房的，补偿的建筑面积在扣除分摊的楼梯、走廊面积后，应不少于原产权面积。根据以上规定，原告补偿的面积尚不足原被拆迁的平房住宅的产权面积，原被拆迁的住宅平房的建筑面积是179.85平方米，按照上述规定不低于1：1比例所补偿的房屋的实用面积应该不低于179.85平方米，实际涉案三套房屋的套内实用面积是170.2086平方米，加上被告在拆迁补偿协议上购买的10平方米，原告实际应补偿的实用面积为189.85平方米，两者相差19.564平方米，根据当时的政策规定和市场价格每平方米3000元，原告应该补偿给被告19.564平方米的补偿款为58692元。根据当时广州市国土局房地产管理局1994年10月1日作出的关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知，9层（含）以下的多层楼房每平方米为900元，超过9层的高层楼房每平方米1300元。上述规定供拆迁人与被拆迁人签订产权调换协议时依法适用。1997年10月1日执行的关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知，9层（含）以下每平方米调整为1300元，9层以上的调整为1700元。原被告之间的拆迁补偿协议书是1997年3月18日签订的，是在1997年10月1日执行的通知之前所签订，应该适用9层以下建筑成本每平方米900元的标准。该部分公摊面积为34.2534平方米，建筑成本为30828.06元，两者相抵，原告还应向被告补偿27863.94元。因此不存在原告诉请一的价款。2、退一步说，即使不按照1：1的比例调换，对超出的面积14.612平方米也应该按照2000年2月17日的市场价格进行结算。根据拆迁补偿协议第8条规定以及回迁安置协议的实际房屋回迁时间为2000年2月17日，根据协议第8条规定，原告应该在交房的同时即2000年2月17日向被告提供房屋有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同我方向市房地产登记所申请办理产权登记或领取房地产证手续，但原告没有按照约定履行其办证义务，且一直不具备办证条件，直到2016年底原告才办理了涉案房屋的大确权，办理大确权之后，原告本应按约定为被告办理产权证，但原告无视其办证义务以及产权证所确认的面积进行多还少补的约定，要求被告先行支付超大面积的楼款，否则不予办证，而且原告也以该理由拒绝为被告办证。被告是通过诉讼判决并最终强制执行单方办证，原告一审判决后，法院已经明确其先办证的义务，仍然不服坚决上诉，中院维持一审判决的情形下，仍然拒绝执行法院判决，直至被告申请强制执行单方办证。可见从2000年2月17日起，原告便负有办证义务，但原告一开始不具备办证条件，后来具备办证条件也拒绝办证，才导致2018年涉案房屋才办理产权证，如果不是原告违约，在2000年2月17日就能办理产权证，双方就能明确产权证的面积，从而能够根据回迁安置协议第3条的约定，多还少补，如果存在超大面积，也是按照2000年当时的市场价格支付超大面积部分的房款，而不是拖到现在楼价涨了几倍的情况下要求按现在的市场价格结算，这是不公平的。原告自己违约，长期无法办证，因楼价的增长从而获利，守约方反而蒙受巨大经济损失，是法律不允许的。如果违约方因自己的违约行为在市场价涨幅很大的情况下获取涨价收益，所有违约者都可以故意拖延履行合同义务，从中获利。拖10年涨5倍，10年20倍，50年30倍，违约方是否可以按照50年后的市场价格进行结算，会造成变相的鼓励违约。3、关于诉请二，是因为原告长期无法办证以及后来拒绝办证，才导致将近20年才办证，原告所说的逾期损失不存在，因为违约方是原告，不应由守约方承担所谓的逾期损失。恳请法院驳回原告的全部诉请。经审理查明:唐国楩、苏格兰夫妇是原广州市荔湾区中山七路锦龙中46号房屋的产权共有人，房屋建筑面积为179.85平方米，为砖木结构二层房屋。1997年3月14日，唐国楩、苏格兰与原告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：唐国楩、苏格兰同意原告拆除广州市荔湾区中山七路锦龙中46号属测量2206区（图）8段（幅）284-2253地号的房屋，原告将自有的坐落于广州市荔湾区中山七路锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第六层楼，位置西北、西南向，建筑面积189.85平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，以作拆除唐国楩、苏格兰所有的原址房屋的产权补偿，并于1999年12月30日前移交给唐国楩、苏格兰，产权补偿房屋比原址房屋增加了10平方米，唐国楩、苏格兰应给付被告9000元；（第八条）移交房屋时，原告应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同被告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有权证手续，所需的登记费用，由原告负责。该协议书于1997年3月18日经广州市城市房屋拆迁管理办公室备案。2000年2月17日，唐孟希代唐国楩与原告签订了《回迁安置协议》，约定：同意原告的安排在锦龙中回迁楼自编门牌××梯6楼601、604房作回迁安置。双方商定回迁面积以实际回迁面积计算，如超出或少于协议所定的面积，最后以房管产权部门所发契证面积为准，房价款采取多还少补原则。同日，原告将601、604房屋移交唐国楩、苏格兰回迁使用。唐国楩、苏格兰向原告交纳了回迁超面积补差款9000元。2000年5月30日，广州市荔湾区公证处作出（2000）穗荔证内字第××48号公证书确认：唐国楩于1999年9月9日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的产权份额由其五子女唐兆钿、唐兆尹、唐兆骐、唐仲希、唐孟希继承，每人占遗产份额的五分之一。2012年5月15日广州市房地产测绘院对锦龙中街22-28号[双]、锦龙北街31-45号[单]进行了测绘，2015年2月4日原告取得了讼争大楼的《广州市房地产权属证明书》。2013年1月23日，广东省广州市荔湾公证处作出（2012）粤广荔湾第10855号公证书确认：唐孟希于2003年4月14日死亡，其遗有因征用原广州市荔湾区龙津中路锦龙中街46号房屋而作回迁补偿产权的龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的十分之一产权份额，归其妻程丽屏占四分之三，其女唐敏然占四分之一。苏格兰等人曾于2016年起诉要求原告为其办理龙津中路锦龙北街××号601房、602房及604房的产权证，后通过强制执行，苏格兰等人于2018年1月31日取得了上述房屋的产权证，产权证记载：锦龙北街××号601房建筑面积为61.7571平方米（其中套内面积为51.××1平方米），锦龙北街××号602房建筑面积为35.36××平方米（其中套内面积为29.4396平方米），锦龙北街××号604房建筑面积为107.3408平方米（其中套内面积为89.358平方米）。三房屋的套内面积共为170.2086平方米，建筑面积共为204.462平方米。2019年2月原告通过邮政快递两次向被告发出《关于催缴超面积购房款的通知》、《关于再次催缴超面积购房款的通知》，该信件被退回。庭审中，原告称曾于2012年向被告发出办证通知，向本院提供了2012年3月30日的《办理房产证通知》，被告称其没有收到过该通知，即使收到，此时原告尚未确定大确权，房屋根本不符合过户条件。庭审中，原告主张增大面积应按每平方米12000元购买，向本院提供了下列证据：1、29户大楼回迁户在2016年-2019年期间缴纳超大面积款的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》、《房屋拆迁补偿补充协议》、《增值税发票》，上面显示超大面积款按每平方米12000元计算。2、2016年原告委托评估机构对讼争大楼房屋186套房屋进行了评估，显示最低价格为每平方米14590元，最高价格为每平方米16140元。3、2005年、2014年5月和9月原告缴纳土地出让金的发票、《共有建设用地使用权出让合同变更协议》，拟证明原告因政府的原因增加了土地出让金，原告的建设成本大大增加。另大楼的大确权手续长久无法办妥是因为土地规划进行了调整，且政府部门对于原告申请办理大确权手续的申请懒政不作为所致。被告对上述证据进行了质证，认为证据1是他人的结算单价，与被告没有关联，证据2的真实性认可，但认为这是2016年的评估价格，与合同约定的办证时间相隔16年，不应用2016年的评估结论作为结算的参考。证据3是原告与政府之间的关系，被告是回迁户，原告缴纳的土地出让金与被告没有关联。被告主张增大面积应按每平方米900元购买，向本院提供了下列证据：1、广州市国土局（穗国房字1994（126）号文），该文件的主要内容为：就拆迁而用于补偿的建筑成本价为：9层（含）以下的多层楼房每平方米为900元，超过9层的高层楼房每平方米1300元。2、（穗国房字1997（239）号文），该文件的主要内容为：就拆迁而用于补偿的建筑成本价为：9层（含）以下的多层楼房每平方米为900元，超过9层的高层楼房每平方米1700元。原告对上述证据进行了质证，认为回迁房本来设计的不是电梯房，后来改规划成为电梯房，我方也没有要求被告增加购房款。被告的证据说明10平方米以内的按建筑成本结算，超出10平方米的按市场价结算。10平方米的优惠被告已经按照成本价格享受了，超出10平方米的增大面积不能再享受成本价，根据广州市人民政府1号令1992年1月6日颁布的广州市城市房屋拆迁管理实施办法第28条规定，超出10平方米部分要按照商品房价格结算。本院认为：原告与唐国楩、苏格兰签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因唐国楩已去世，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的权利义务由其继承人即本案被告承继。对于双方争议的被告是否需要对回迁房屋的增大面积支付房款问题，因双方当事人签订了协议书，故应先遵循双方当事人的约定；当事人没有对此进行约定的，才考虑法律法规的规定。本案中，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中第二条约定原告将自有的坐落于广州市荔湾区中山七路锦龙中街原地段巷新建回迁楼（框架结构）第六层楼，位置西北、西南向，建筑面积189.85平方米(包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内)，以作原址房屋的产权补偿，从该第二条文字的表述来看，用于补偿的房屋189.85平方米是包括分摊楼梯、走廊等面积按比例摊分在内的，该189.85平方米并没有将分摊面积排除，因此，现回迁的三套房屋与原址房屋对比是否有增大应以两房屋的建筑面积来进行对比。现回迁的三套房屋的建筑面积为建筑面积共为204.462平方米，原址房屋的建筑面积为179.85平方米，被告已出资购买了10平方米，即回迁的三套房屋的面积比约定回迁房屋的面积仍然超出了14.612平方米（204.462平方米-179.85平方米-10平方米）。被告主张现回迁的三套房屋应以套内面积与原址房屋的建筑面积来对比，显然有违《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中第二条约定，本院不予支持。对双方争议的购房款标准问题，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中并没有对此标准进行约定，应按照签订合同时的法律法规进行处理。双方签订合同时所适用的广州市人民政府1号令1992年1月6日颁布的广州市城市房屋拆迁管理实施办法第28条规定：以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，产权人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价结算；超过十平方米的部分，按商品房价格结算。因此，本案中对于超出合同约定的14.612平方米，应按商品房价格进行结算。对于双方争议的结算价格时间点问题，双方合同约定的办证时间是1999年12月31日，原告有义务在2000年1日1日前为被告办理产权证。若按合同约定时间办理产权证，原产权人唐国楩已去世，被告在2000年5月30日办妥继承手续，故在2000年下半年，被告的办证主体并不存在障碍，但此时原告并未完成大楼的办证前置环节测绘手续，一直等到2012年5月15日才办妥大楼的测绘，因此，延迟办证的原因在于原告。至于原告主张是政府部门的拖延才导致大楼的大确权手续十多年才办妥，因原告提供的证据无法直接证明其主张，本院不予采信。原告要求按照2012年的商品房价格补交增大面积房款显然不合理，本院不予支持。根据本市的房屋交易市场价格行情，2000年该栋大楼商品房的出售价格为约每平方米3000元，故本案参照该价格进行处理。即被告所应补交的款项为14.612平方米*3000元=43836元。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十二条第（二）项的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告苏格兰、唐兆钿、唐兆尹、唐兆骐、唐仲希、程丽屏、唐敏然向原告广州市穗华房产开发有限公司支付增大面积购房款43836元。驳回原告广州市穗华房产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2638元，由原告负担2188元，由被告负担450元。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年九月三十日书记员  李 婷