重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28475号 原告：覃玉兰,女,1969年3月21日出生,汉族,住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：许素培，重庆天亿律师事务所律师。 被告：中国葛洲坝集团建设工程有限公司,住所地云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道31号）戊类工业厂房2栋,统一社会信用代码91530000615573390R。 法定代表人：舒敬辉，董事长。 委托诉讼代理人：李彪，男，1993年8月30日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈碧玉，女，系公司员工。 原告覃玉兰与被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司（以下简称葛洲坝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告覃玉兰的委托诉讼代理人许素培，被告葛洲坝公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告2017年5月1日至2019年4月30日的租金513549.6元，并支付原告违约金21397.9元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人沈春艳与被告签订了《房屋租赁合同》，约定沈春艳将其名下房屋出租给被告，建筑面积1392.07平方米，租期为2014年5月1日至2019年4月30日，租金单价为85元/平方米/月，合同还对租金支付方式及违约金标准进行了约定。2017年3月17日，原告通过拍卖购买了《房屋租赁合同》中所涉及的17-7号房屋，依据买卖不破租赁原则，原告有权收取2017年5月1日后的租金，但原告多次催告被告支付租金未果，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告葛洲坝公司辩称，1、我司已经付清租赁房屋的全部租金，且已严重超付，我司作为善意相对人，不应当重复支付租金，且我司付清租金后，原告才竞得案涉房屋；2、根据不动产登记制度，应对我公司支付的租金进行保护，《物权法》第三十一条规定了不动产物权变动应办理变更登记，在原告未办理案涉房屋登记前，其对我司不发生物权效力，虽然法院在拍卖房屋过程中，我司仍在使用房屋，但案涉房屋产权变更为原告之前，我司已与沈春艳协商退租，并搬离了案涉房屋，对于沈春艳之前收取的房租，原告可以向沈春艳请求赔偿损失；3、我公司不应当承担违约责任及退租后的租金，我方作为善意相对人，并无违约行为，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，在房屋被拍卖、查封后，我公司有权解除合同，原告无权向我方主张违约责任及退租后的租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对（2017）渝0112民初12588号民事判决书、（2018）渝01民终1884号民事判决书、执行笔录1份、（2016）渝0112执3945号之二执行裁定书、送达回证、不动产权证书、微信聊天记录截图35页、（2016）渝0112执3945号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、房屋租赁合同、2017年2月6日的电话记录、银行转账凭证14份、收条1张、发票1张、协助执行通知书、限期支付通知书、银行回单两份、租赁合同解除协议，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。原告举示的2019年5月12日覃玉兰与被告公司李勇的电话录音，被告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据，且该证据与其他证据间可相互印证，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 葛洲坝公司原名中国葛洲坝集团第六工程有限公司（以下简称葛洲坝第六公司），该公司于2019年5月13日更名为中国葛洲坝集团建设工程有限公司，法定代表人由李恩义变更为舒敬辉。 案外人沈春艳（甲方）与葛洲坝第六公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市北部新区中铁峰汇国际，房屋出租给乙方，建筑面积共1392.07平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止；房屋租赁单价为85元/平米每月，每年租金1419911.4元，年租金分两次交纳，乙方在入住前向甲方先行交纳半年租金709955.7元，11月1日前交纳剩余半年租金，以后均在每年的5月1日前和11月1日前分两次交纳年度租金；违约金约定为当年一个月租金。合同签订后，葛洲坝第六公司实际使用租赁房屋。 2016年5月16日，重庆市大渡口区人民法院作出（2016）渝0104执841号执行裁定书，裁定冻结沈春艳价值500万元的财产或收益，并向葛洲坝第六工程有限公司三分公司作出（2016）渝0104执841号协助执行通知，在500万元范围内冻结被执行人沈春艳房屋租金收入。 2016年12月7日，重庆市大渡口区人民法院向葛洲坝第六工程有限公司三分公司作出（2016）渝0104执841号限期支付通知书，要求在2016年12月20日前将2016年6月至12月的租金合计709955.7元支付本院指定账户。该裁定向葛洲坝第六公司送达。 2017年2月14日，中国葛洲坝集团第六工程有限公司重庆融创深达一期二标段项目部支付了执行款340000元，2017年3月20日，葛洲坝第六公司财务部支付了执行款369955.7元。以上合计709955.7元。 2017年4月5日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112执3945号之二执行裁定书，认定覃玉兰以最高价2353200元竞得沈春艳房屋，裁定解除该房屋的查封措施，并将该房屋过户归覃玉兰所有。该裁定书于2017年4月12日送达给覃玉兰。 2018年5月18日，房屋登记至覃玉兰名下，房屋建筑面积为251.74㎡。 另重庆市大渡口区人民法院于2016年10月20日作出执行裁定书，认定案外人陈凯旭以最高竞价竞得沈春艳名下四套房屋，裁定将上述房屋权属变更登记为竞买人陈凯旭所有。陈凯旭于2017年6月8日向本院提起诉讼，要求葛洲坝第六公司支付从2016年11月1日至2017年4月30日的租金341271.6元、支付违约金56878.6元。本院于2017年11月9日作出（2017）渝0112民初12588号民事判决书，判决：葛洲坝第六公司支付陈凯旭2016年11月1日至2017年4月30日的租金341271.6元、支付违约金56878.6元。葛洲坝第六公司不服该判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审查认为，葛洲坝第六公司依据重庆市大渡口区人民法院作出的要求其将案涉房屋2016年6月至12月租金709955.7元支付到法院指定账户的限期支付通知书，已经将709955.7元全部支付到指定账户，其中包含陈凯旭主张的2016年11月至12月的租金，该租金已经由司法行为予以处理，本院不做重复处理。二审中，陈凯旭认可其租金从2017年1月起算，故葛洲坝第六公司应向陈凯旭支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金。故该院于2018年5月14日作出（2018）渝01民终1884号民事判决书，判决：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初12588号民事判决；二、葛洲坝第六公司支付陈凯旭2017年1月1日至2017年4月30日的租金227514.4元；三、葛洲坝第六公司支付陈凯旭违约金45502.9元。 为证明不应向覃玉兰支付租金，葛洲坝公司举示以下证据： 1、《租赁合同解除协议》，拟证明案涉房屋拍卖过程中法院未通知葛洲坝公司，退租前覃玉兰也未向葛洲坝公司主张权利，致使葛洲坝公司在退租过程中都是与沈春艳协商。该协议显示系沈春艳作为甲方（出租方）、葛洲坝第六公司作为乙方（承租方）于2017年6月24日签订，主要载明：一、甲乙双方一致同意从签订本协议之日起解除2014年4月签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2017年9月30日，月租金按原租赁合同约定计算；二、乙方应于2017年9月30日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。……。覃玉兰对该证据的真实性不予认可，认为其不是解除协议的双方，该协议即便真实，沈春艳也无权解除《房屋租赁合同》，2017年4月案涉房屋的产权人已变更为原告，原告也于2017年4月将案涉房屋产权变更情况告知被告，并要求被告支付租金，被告不存在任何善意行为。 2、银行转账凭证14张、收条1张、发票1张，拟证明其已向沈春艳支付2014年5月1日至2016年11月的租金合计4303463.3元，其实际已经付清案涉房屋退租前的租金。覃玉兰对该证据的关联性不认可，认为其诉请要求的为2017年5月以后的租金，且（2018）渝01民终1884号生效判决书查明被告向案涉房屋的原产权人沈春艳支付的租金也仅支付到2016年12月，被告主张已经付清退租前的租金无事实依据。 3、（2016）渝0104执841号协助执行通知、（2016）渝0104执841号限期支付通知书、国内支付业务付款回单2张，拟证明重庆市大渡口区法院已从葛洲坝公司账户上强制执行709955.7元，葛洲坝公司已实际支付至2018年4月的租金，不应向原告支付租金。覃玉兰对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为被告只支付租金至2016年12月。 针对被告葛洲坝公司的抗辩意见，原告覃玉兰举示了以下证据：1、2017年2月7日的大渡口区法院执行笔录一份，拟证明杜军为被告公司的负责人，自认在2016年5月16日大渡口法院冻结沈春艳案涉房屋的租金后，被告就未向沈春艳支付租金了，结合（2018）渝01民终1884号生效判决书查明的事实，大渡口区法院冻结并于2017年2月14日、3月20日扣划了房屋2016年6月至12月的租金709955.7元，被告向沈春艳支付租金只支付到2016年12月。被告葛洲坝公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，其称法院于2017年2月14日、3月20日扣划709955.7元，导致公司实际向沈春艳超付80余万元。 2、微信聊天截图两份（一份为2017年10月4日至2019年4月11日期间覃玉兰与被告公司李勇的聊天记录，另一份为2018年11月20日至2018年12月17日期间覃玉兰与被告员工杜军的聊天记录）、（2016）渝0112执3945号之一执行裁定书及协助执行通知书及送达回证、2017年2月6日的电话记录、2019年5月12日覃玉兰与被告公司李勇的电话记录，拟证明渝北区法院在2017年2月6日也电话告知被告案涉房屋被司法拍卖，被告是知道案涉房屋被拍卖一事，覃玉兰在2017年4月取得案涉房屋的产权后也第一时间告知被告办公室主任李勇，要求被告支付租金，后又通过微信与被告方的李勇、杜军联系催要租金。 在该组证据中，2017年2月6日的电话记录为本院执行人员与被告葛洲坝公司办公室主任李勇的电话记录，在该电话沟通中李勇自认其为葛洲坝公司办公室主任，本院工作人员电话告知葛洲坝公司所租赁的沈春艳名下的案涉房屋将进行公开拍卖，告知其在同等条件下可以优先购买，询问其公司是否参与竞买。李勇表示其单位不参与竞买，放弃优先购买权。 2017年10月4日至2019年4月11日期间覃玉兰与被告公司李勇的聊天记录显示：覃玉兰在2017年11月15日向李勇发微信催要租金，李勇在2017年11月15日回复“哦，那个我们公司财务现在出差在，回来了我帮你问问”。覃玉兰在2018年4月2日发微信称“你好，李总，我明天过来重庆，收租金拿钥匙”，李勇回复“我现在不在重庆，回宜昌休假了，下周回重庆的”。覃玉兰：“那我怎么整，钥匙其他人可以交给我吗？”，李勇：“别人不知道啊”。……“租金要我们财务支出，我帮你问问”。 2018年11月20日至2018年12月17日期间覃玉兰与被告员工杜军的聊天记录显示：覃玉兰在2018年11月26日向杜军发微信称:“麻烦杜总跟公司说一下，把我的租金转给我。如果公司有其他决定也请告诉我，我可能会聘请律师帮我打房租官司”，杜军回复“收到”，并让覃玉兰提供电话。……2018年12月17日，杜军“跟公司汇报了，陈林和我们的账没算清”，覃玉兰回复“我和陈林没有任何瓜葛。意思就是，公司暂时不考虑跟我结房租？我的理解没错吧”，杜军回复“是的，我们在找陈林结算才知道房租支付情况”。 2019年5月12日覃玉兰与被告公司李勇的电话录音中显示：李勇认可其收到覃玉兰于2017年4月份交给的裁决书复印件，并表示交给了公司领导。 被告葛洲坝公司对微信聊天截图的真实性认可，但称李勇并非我司办公室主任，我司早已撤销重庆分公司，未对其进行职务任命，从聊天记录看与李勇最先沟通的时间为2017年10月，我公司在2017年8月就已经搬离了房屋。对（2016）渝0112执3945号之一执行裁定书、协助执行通知书的真实性认可，对送达回证、电话记录的真实性认可。对李勇的身份不认可，覃玉兰在联系李勇时李勇已从公司辞职，李勇的陈述不能代表公司。对2019年5月12日覃玉兰与被告公司李勇的电话记录（光盘+文字）的合法性不予认可，且录音内容与实际不一致。第二次庭审中，被告葛洲坝公司又举示《中国葛洲坝集团股份有限公司关于成立项目部的通知》复印件、中国葛洲坝集团股份有限公司合川小安溪市政工程项目部营业执照复印件，称李勇属于中国葛洲坝集团股份有限公司合川小安溪市政工程项目部的人员，并非我公司人员，且李勇未经我公司授权，无权代表我公司。 另查明，在本案诉讼过程中，被告中国葛洲坝集团第六工程有限公司变更为中国葛洲坝集团建设工程有限公司。 本院认为，沈春艳与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。在租赁期限内，原告覃玉兰通过司法拍卖竞得沈春艳名下位于重庆市北部新区东湖南路3号17-7号房屋（即案涉房屋），经本院作出的（2016）渝0112执3945号之二执行裁定书确认房屋权属变更，至该法律文书生效时，覃玉兰取得案涉房屋的所有权。该执行裁定书于2017年4月12日送达给覃玉兰，故覃玉兰于2017年4月12日取得案涉房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，房屋租赁合同并不因房屋所有权人的变更而终止，故从此时起案涉房屋租赁合同的双方变更为原告覃玉兰与被告葛洲坝公司，双方应继续按租赁合同约定履行义务。 被告葛洲坝公司辩称其已于2017年6月24日与沈春艳签订《租赁合同解除协议》解除了案涉房屋租赁合同，于2017年8月底搬离了案涉房屋并已付清搬离房屋前的全部租金。对此，本院认为，第一，《租赁合同解除协议》的真实性本院无法核实，即便真实，案涉房屋的所有权人在2017年4月12日已变更为原告覃玉兰，沈春艳无权就案涉房屋与被告葛洲坝公司签订协议解除案涉租赁合同，即《租赁合同解除协议》对覃玉兰不具有约束力，不能产生解除覃玉兰与葛洲坝公司间案涉租赁房屋合同关系的效力。第二，被告葛洲坝公司举示的《租赁合同解除协议》即便真实，也不能证明其实际系按《租赁合同解除协议》在履行，解除协议中约定返还案涉房屋前沈春艳会同葛洲坝公司对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，葛洲坝公司对此也并未举示相应证据，葛洲坝公司称其在2017年8月底搬离案涉房屋并将房屋钥匙交还沈春艳亦未举示任何证据证明，依法应承担举证不能的不利后果。第三，被告在第一次庭审中认可李勇系其公司人员并表示李勇已从公司离职，其陈述不能代表公司，虽然其第二次庭审又陈述李勇并非其公司人员，但并未举示有效证据推翻其前次庭审自认的事实，本院不予采信。而本院执行部门2017年2月6日的电话记录反映，李勇自述其系葛洲坝公司办公室主任，本院在2017年2月6日时就告知葛洲坝公司案涉租赁房屋将拍卖的情况。李勇在2019年5月12日的电话录音中也认可其收到了覃玉兰于2017年4月份交给的裁决书复印件，并表示交给了公司领导，故以上事实可证明葛洲坝公司知晓覃玉兰通过司法拍卖取得案涉房屋的事实，葛洲坝公司称其系善意地与沈春艳协商退租事宜，本院不予采信。第四，葛洲坝公司称其2017年8月底搬离案涉房屋，但从覃玉兰举示的两份微信聊天截图看，覃玉兰在2017年11月15日、2018年4月2日联系葛洲坝公司的李勇催促支付租金时，李勇并未表示其公司已搬离案涉房屋，而是表示租金要联系财务支出；覃玉兰在2018年12月11日联系葛洲坝公司的杜军催促支付租金时，杜军也并未表示公司已搬离案涉房屋，而是回复“跟公司汇报了，陈林和我们的账没算清，我们在找陈林结算才知道房租支付情况”，这可间接反映出葛洲坝公司并未返还案涉租赁房屋。第五，葛洲坝公司称其已实际支付租金至2018年4月未举示有效证据证明，且从（2018）渝01民终1884号生效判决书查明的事实看，葛洲坝公司向案涉房屋的原产权人沈春艳仅支付房屋租金至2016年12月，故葛洲坝公司辩称其已付清房屋退租前的租金，本院不予采信。综上，葛洲坝公司未举示证据证明其在租赁合同期限内与覃玉兰协商解除案涉房屋的租赁合同关系，也未举示证据证明其将案涉房屋交还给了覃玉兰，覃玉兰要求其按合同约定支付租赁期限内的租金，符合合同约定和法律规定。故覃玉兰要求葛洲坝公司支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金513549.6元（85元/平方米/月×251.74㎡×24个月），本院予以支持。 关于违约金，根据查明的事实，被告葛洲坝公司未按合同约定向原告覃玉兰支付租金，构成违约，原告作为守约方，有权根据合同“违约金约定为当年一个月租金”约定，要求被告向其支付一个月的违约金21397.9元（251.74㎡×85元/平方米/月）。故原告覃玉兰要求被告葛洲坝公司支付违约金21397.9元，本院予以支持。 关于被告葛洲坝公司申请追加沈春艳作为本案的第三人。本院认为，如前所述，《租赁合同解除协议》的真实与否，并不影响本案的处理结果，且沈春艳亦不属于法律规定的有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人的情形，故对被告葛洲坝公司的该申请，本院不予准许。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司在本判决生效后五日内支付原告覃玉兰2017年5月至2019年4月的租金513549.6元； 二、被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司在本判决生效后五日内向原告覃玉兰支付违约金21397.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9150元，由被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  王先容 二〇一九年九月四日 法官 助理  周 文 书 记 员  龙 倩