天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初66号原告：天津市天鸿工贸有限公司，住所地天津市静海县静海镇北华路。法定代表人：王季麟，职务董事长。委托诉讼代理人：王志环，天津本诚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：李卫东，男，汉族，1977年10月7日出生，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王玉环，天津旌宇律师事务所律师。第三人：天津天大天发房地产开发有限公司，住所地天津市静海县静海镇津德路碧水园小区17号楼203号。法定代表人：冯大伟。原告天津市天鸿工贸有限公司（以下简称天鸿工贸公司）与被告李卫东、第三人天津天大天发房地产开发有限公司（以下简称天大天发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市天鸿工贸有限公司的委托诉讼代理人王志环，被告李卫东委托代理人王玉环到庭参加诉讼。第三人天津天大天发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿工贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认天津静海区XXX园17-101、17-102、17-103、17-201、17-203五套房屋归原告所有；2.请求贵院依法判令停止对（2018）津0106执恢126号执行纠纷一案中执行标的的执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与赵洪明、天津天大天发房地产开发有限公司于2011年1月20日签订《以物抵债协议》，原告为债权人、赵洪明为借款人、天大天发为抵押人，因在赵洪明截止至2010年12月20日共欠付原告借款本息计12281333元，经三方协商，天大天发公司同意以其名下的碧水园17号楼抵偿赵洪明对原告的部分欠款，并约定《以物抵债协议》生效后由原告享有对于抵债房屋的完全所有权。《以物抵债协议书》中所约定的抵债房产即包含了（2018）津0106执恢126号执行纠纷中的执行标的，在《以物抵债协议书》签订前及签订后执行标的已交付给原告，房产的交付已经完成，且原告对未办理过户手续不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付了部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人以机构支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于执行异议审查若干问题规定》的第29条，也就是说需要符合这个条件，原告才具有排除执行的权利，原告认为原告现有条件已经符合该条的条件的规定，因此请求贵院能够依法支持原告的全部诉讼请求。被告李卫东辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，具体理由是：涉诉的五套房屋均是天大天发房地产公司名下的房产，依据物权法的规定，该房屋应当为天大天发所有，依法请求法院对其拍卖偿还被告的欠款，符合法律规定，应当支持；原告所述与天大天发公司之间存在以物抵债的协议，被告方对此不认可。以物抵债的协议，被告认为是虚假的。因为以物抵债协议书当中载明的借款的时间与原告向法庭出示的借款的时间并不一致，以物抵债协议中载明的借款时间与原告向法庭出示的支付1100万元款项的时间不相符，不能确定为同一笔款项。原告当庭陈述本金及利息，仅仅是原告当庭的陈述，没有提供任何相关的证据予以证明，法庭不应当认定；第三，以物抵债协议中当中并非仅仅是本案的五套房屋。除此之外还有其他多套房屋，其它多套房屋的权属情况在第一次庭审之后被告一方也申请了本院执行庭对其他房屋进行查封冻结，执行庭法官到静海法镜海房管局审查后确定其他的房屋已经出售，出售的对象是广大的购买群体，而出售一方是天大天发出售的，而非本案的原告。被告有充分的理由可以确定以物抵债协议本身是虚假的、不真实的。如果以物抵债协议书是真实的，涉及以物抵债协议书的其他房产应当也为原告实际占有使用，但事实并非如此；第四、即使以物抵债协议书属实，也不能对抗被告善意第三人请求拍卖该涉案房产的权利，以物抵债协议的协议书并不能终止执行案件的执行；第五、天大天发公司应当作为被告参加诉讼。根据法律规定，如果天大天发认可原告陈述的事实，以第三人身份参加诉讼，但本案天大天发始终没有认可原告陈述的事实，所以应当将其列为被告参加诉讼。第三人天津天大天发房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋为天津静海区XXX园17-101、17-102、17-103、17-201、17-203号房屋，产权人登记为天大天发公司。2012年3月29日，原告穆杰因民间借贷在本院起诉天大天发公司、冯大伟。经审理，本院于2012年8月30日作出（2012）红民初字第1119号民事判决书，判决“被告天津天大天发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告穆杰借款2640000元”，判决生效后，权利人穆杰向本院申请执行，诉争房屋被我院依法查封。执行期间，申请执行人穆杰将涉案全部债权转让给第三人李卫东，我院作出（2018）津0106执恢126号执行裁定，变更申请执行人穆杰为第三人李卫东。审理中，天鸿工贸公司（甲方、债权人）提交其与案外人赵洪明（乙方、借款人）、天大天发公司（丙方、抵押人）于2011年1月20日签订的《以物抵债协议》，约定内容为：“乙方因缺少项目资金，在2010年3月至2010年4月期间，分二次向甲方借款1100万，并以丙方坐落在静海县做抵押（该房产已在静海房管部门办理了他项权证）。但借款到期后，乙方未能归还甲方本息，截止目前尚欠甲方本金1100万，利息1281333元。（计息截止日为2010年12月20日）合计欠款12281000元。为尽快偿还乙丙双方的上述债务，经甲、乙、丙三方协商，一致同意以丙方坐落在静海县静海镇XX具有完全处置权的房产以1180万元的价格抵给甲方。现就抵债事宜达成如下协议：一、抵债金额人民币1180万元。其中17号楼及2号楼1门402单元抵偿第一次借款本金300万元。其余11处房产抵偿第二次借款本金800万元及所产生的部分利息80万元（合计抵债880万元）。剩余欠款481333元，由甲、乙、丙三方重新订立借款协议。二、抵债房产坐落位置及房号静海县静海镇XX园17号楼（该楼共计三层，其中地下一层，地上两层，除了一层南侧东起第一间及第二间简易隔断以东归物业用房以外，其余建筑及使用权面积归甲方所有,并享有完全所有权）……”；天鸿工贸公司提交2009年6月9日支票存根（300万元）一张、2009年7月14日支票存根（300万元、500万元）两张，及农商银行2009年6月9日转账支票（300万元），中国农业银行2009年7月16日转账支票记账凭证两张（300万元、500万元）。其中票号为69943的转账支票（300万元）付款至案外人天津亨达泰投资发展有限公司账户；天鸿工贸公司提交收据、能源表缴费单据及租赁合同等证据，主张其于上述《以物抵债协议》签订后占有诉争房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、天鸿工贸公司与赵洪明、天大天发公司签署的《以物抵债协议》是否真实有效；二、诉争房屋未办理产权转移登记手续是否有合法理由；三、天鸿工贸公司对诉争房屋是否享有排除法院执行的权益。关于天鸿工贸公司与赵洪明、天大天发公司签署的《以物抵债协议》是否真实有效，审理中，天鸿工贸公司未能举证存在以上述《以物抵债协议》相对应的借款协议；其提交的收据、支票存根及记账凭证等证据所证明的天鸿工贸收款及资金流转时间，与《以物抵债协议》所载明的内容并不相符；且对于票号为69943的转账支票（300万元）付至案外人天津亨达泰投资发展有限公司账户，天鸿工贸公司未能举证证明其合法性及关联性。因此，对比《以物抵债协议》的内容，原告主张的借贷关系主体、时间、金额，与《以物抵债协议》所在内容并不一致，原告未能证明形成《以物抵债协议》的基础债权债务关系。天鸿工贸以《以物抵债协议》作为执行异议之诉的依据，本院难以支持。关于诉争房屋未办理产权转移登记手续是否有合法理由，不动产登记簿是物权归属的根据，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明；即使上述《以物抵债协议》真实存在，协议签署后，双方未办理房屋产权转移，天鸿工贸公司提出，未办理产权转移登记的理由是办理房产转移手续存在障碍，而其未能提交曾经向天大天发公司主张办理所有权转移手续的证据，亦未能证明房产所有权转移办理存在障碍。且天鸿工贸公司主张房产转移存在障碍的原因是天大天发公司未欠付房屋维修基金，本案中原告主张双方的关系并非是一般房屋买卖关系，而是抵债协议关系。达成抵债协的情形下，各方应积极履行。如以物抵债方翻悔，不履行合同，相对方可依据原债权债务关系主张权利。即使房屋存在欠付房屋维修基金的情形，天大天发作为抵债合同当事人负有责任。抵债协议签署后，天鸿工贸公司不及时要求对方履行合同，主张办理过户，直至涉诉房屋被法院查封，其自身存在过错，应当承担相应责任。故天鸿工贸公司对涉诉房产不应享有对抗第三人主张权利的权益。如抵债合同无法履行，权利人方可通过主张合同权利的方式实现权利。故对于原告主张未办理房屋所有权转移登记手续存在合法理由，不予支持。关于天鸿工贸公司对诉争房屋是否享有排除法院执行的权益。故本案中，原告所主张《以物抵债协议》，没有基础的债权债务协议依托，其内容与原告所主张的债务形成及资金流转并不相符；原告所提出的未及时办理过户的理由亦缺乏事实依据。再者，关于房屋转移占有的事实,审理中，原告提交天大天发公司向天津恒远投资担保有限公司出具的收据及两份租赁合同等欲证明其自2010年起占用诉争房屋，曾将诉争房屋于2012年8月1日租与案外人天津市静水测绘有限公司；自2013年5月1日将诉争房租与案外人天津市新奥运文化艺术交流有限公司。原告认可天津恒远投资担保有限公司与原告公司为关联公司，其仅以天大天发公司向天津恒远投资担保有限公司出具的收据及原告与天津市静水测绘有限公司的合同以证明其占用房屋的事实，证明力不足。关于天大天发公司与天津市新奥运文化艺术交流有限公司之间的租赁合同，天津市新奥运文化艺术交流有限公司教务主任方萍出庭作证诉争房屋确系其公司租赁，每年租金两万元。各方均认可该租金金额远远低于市场价格。故天大天大公司与天津市新奥运文化艺术交流有限公司之间的租赁合同的形成及履行存在有悖常理之处，原告以此作为执行异议的理由，本院难以支持。综上所述，本院对涉案房屋查封并无不当。原告所主张确认诉争房屋归原告所有；停止对（2018）津0106执恢126号案件执行标的执行，其理由并不成立。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求。故对原告的诉讼请求，不予支持。天津天大天发房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告天津市天鸿工贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费47991元，由原告天津市天鸿工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  苗久坤人民陪审员  韩桂荣人民陪审员  杨顺峰二〇一九年九月二十九日法官助理林楠附一、本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。附二、当事人证据清单原告：证据一、《以物抵债协议书》复印件；证据二、房屋租赁合同复印件；证据三、原告与案外人天津市新奥运文化艺术交流有限公司的房屋租赁合同复印件；证据四、涉诉房屋房地产产权证复印件5份；证据五、收据、支票存根三套复印件；证据六、(2018）津0106执异26号执行异议裁定书；证据七、天津市不动产登记簿查询证明；证据八、天津市企业单位往来收据；证据九、天津市企业单位往来收据及网上银行电子回单；证据十、证明及购电证、客户用水情况查询表；证据十一、记账凭证；证据十二、案例两份。