广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4082号原告（反诉被告）：申丽芳，女，1972年11月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所广州市越秀区环市东路498号15C自编B室，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡开欣，系被告员工。申丽芳与广州市恒安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申丽芳的委托诉讼代理人毛楚龙、黄玄斐，广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）的委托诉讼代理人范惠琴、胡开欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。申丽芳向本院提出本诉请求：1.判令双方继续履行于2007年9月7日签订的认购书，恒安公司于判决生效后一周内向不动产登记部门申报涉案房屋的不动产权证登记；2.本案诉讼费由恒安公司承担。事实与理由如下：2007年9月7日，申丽芳与恒安公司双方签订《XXX院楼宇认购书》，约定申丽芳向恒安公司购买XXX号住宅，总价1472116元，以首付762116元及银行按揭71万元的方式付款。双方随后签订了商品房买卖合同（此合同由恒安公司拿去盖章至今未还给申丽芳）。后申丽芳向恒安公司支付了首期房款762116元，并于2007年11月17日支付了契税45899元，于12月18日向恒安公司支付了印花税736元、公证费300元、保险费6816元、律师费500元。申丽芳于2007年12月收楼入住至今。但恒安公司一直未为申丽芳办妥房地产权证，其行为已构成违约，故诉至法院，请求判如所请。针对申丽芳的起诉，恒安公司辩称：不同意申丽芳的诉讼请求，请驳回其诉讼请求。双方签订认购书之后，申丽芳一直没有交清剩余房款，一共71万元，我方多次催促，申丽芳不理，我方向其发出催款通知附条件解除通知。2018年12月7日，申丽芳签收，故该认购书于2018年12月15日已经解除，故我方提出反诉。双方只是在2007年9月7日签订认购书，认购书没有约定恒安公司有办证义务，故我方不同意为申丽芳办理产权证，涉案房屋没有办理大确权，不能办理过户手续。恒安公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《XXX院楼宇认购书》于2018年12月15日解除；2.申丽芳立即腾空搬离上述房屋；3.申丽芳向恒安公司支付自2009年10月27日起至实际返还之日止的房屋占用使用费，暂计至2018年12月31日为592493.34元，该占用费在恒安公司应当返还的房款中直接扣除；4.本案诉讼费由申丽芳承担。事实和理由：自签订认购书至今，申丽芳除支付首期房款762116元外，剩余房款71万元仍未向恒安公司支付。根据认购书第六条第2款约定：“乙方（申丽芳）未能按约定的时间、地点办理相关按揭手续的，逾期超过十天的，甲方（恒安公司）有权解除所有购房合约。”2018年11月30日，恒安公司向申丽芳发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，告知申丽芳如未能按期付清所欠款项的，则视同申丽芳同意退房并同意解除所有订购协议，申丽芳于2018年12月7日收到通知书。基于此，恒安公司有权单独解除涉案认购书。申丽芳收楼后实际使用涉案房屋，现因所有购房合约已解除，申丽芳应立即返还房屋并支付使用期间的使用费。针对恒安公司的反诉，申丽芳辩称：我方不同意反诉意见。恒安公司要求解除双方签订的房屋认购书的解除权已过诉讼时效，无论是从合同法一般规定的解除权两年时效还是房屋买卖司法解释中的解除权一年时效，恒安公司合同解除权均已灭失。恒安公司陈述其多次向申丽芳发出交款通知，要求支付剩余尾款，但目前为止该项目所有业主在收楼后只是在2018年年底收到催缴尾款通知。恒安公司要求申丽芳支付房款为第三方账号，恒安公司在2008年开始被税局、法院等多家单位和个人采取了查封保存等措施，恒安公司没有履行法院判决被列入黑名单。该通知要求申丽芳将房款支付第三方账号有逃避执行和逃税的风险，申丽芳不配合付款并不能成为恒安公司解除的合法理由。根据认购书第六条的约定，由恒安公司指定的工商银行贷款，该条款是格式条款，申丽芳收楼之后去该银行办理贷款，被明确告知该楼盘由于被政府部门暂停办证资格，银行对该楼盘贷款不批准。申丽芳提交的行政判决书判决可看到楼盘不能办证的开始点为2006年，从2006年发生退件到2007年，恒安公司依然将房屋出售给申丽芳，十年之后又以申丽芳未支付房款为由解除合同，恒安公司违反合同法诚信原则。恒安公司反诉请求是基于解除合同后产生的具体要求，既然恒安公司存在法律规定的解除权时效已过，也存在导致申丽芳未能办理银行贷款及支付房款的障碍，恒安公司的反诉请求均应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月7日，申丽芳（乙方，认购方）与恒安公司（甲方，发展商）签订《XXX院楼宇认购书》（编号：N0.001130），约定乙方认购XXX院（原XXX栋）XXX号住宅，建筑面积145.54平方米，套内面积124.53平方米，优惠后总房价为1472116元；乙方于签署《认购书》时交付定金50000元（在首期房款中抵扣），在2007年9月14日前付清首期房款，即总房价的50%（人民币762116元）及综合费用45899元；乙方向工行南方支行申办额度为人民币71万元的贷款；该房地产在乙方履行《认购书》、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2008年6月30日前交付乙方使用。上述认购书签订后，申丽芳共向恒安公司支付了762116元房款、契税45899元、印花税736元、公证费300元、保险费6816元、律师费500元。2009年10月27日，恒安公司向申丽芳交付涉案房屋，申丽芳在涉案房屋居住至今。2018年11月30日，恒安公司向申丽芳通过邮寄方式发出《关于尽快支付剩余房款通知书》，确认申丽芳支付房款的方式为按揭贷款，即在2007年11月17日前付清首期房款762116元，剩余房款710000元办理银行按揭贷款支付，并通知申丽芳收到该通知书之日起五个工作日内一次性付清剩余房款710000元，并将该款项支付到广州君浩房地产策划代理有限公司名下的指定账户；如未能按照上述日起付清欠款的，视同同意退房，并同意解除所有订购协议。申丽芳于2018年12月7日收到该通知书。根据广州市不动产登记中心于2018年12月29日作出的《依申请信息公开答复书》显示，涉案房屋预售证号20XXXXXX，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况，暂无涉案房屋的有效查封信息。2019年2月19日，广州市公安局白云区分局景泰派出所出具报告，内容为：兹有原房产地址XXX栋与现房产地址白云区XXX号同属一个地址。2019年3月5日，广州市白云区不动产登记中心出具证明，经核查，截止2019年3月5日止，申丽芳具备本市住房限购区域内住房购买资格。诉讼中，恒安公司确认因涉案房屋土地出让金未能交齐，导致房管部门暂停所有办证手续，无法办理网签及预告登记，致使无法办理剩余710000元的银行按揭贷款。申丽芳表示愿意将剩余710000元房款一次性支付给恒安公司。另查明，本院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会曾复函本院，主要内容为：XXX园（XXX栋）所在地块以繁字71829号案办理了国土证，用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司。该项目经穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理不动产权证书。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。申丽芳与恒安公司于2007年9月7日签订的《XXX院楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，并且该认购书签订之后，申丽芳已经按照约定支付了部分购房款，恒安公司也已将涉案房屋交付给申丽芳使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方约定剩余710000元房款通过银行按揭方式支付给恒安公司，因涉案房屋土地出让金未能交齐，导致房管部门暂停所有办证手续，无法办理网签及预告登记，致使无法办理银行按揭贷款，因此，无法办理按揭贷款的责任在于恒安公司，对此申丽芳并无过错。根据上述规定，恒安公司合同解除权早已消灭，其在2018年11月30日发出通知要求申丽芳按规定时间支付剩余房款，否则解除所有订购协议属于其单方的意思表示，未经申丽芳同意，不对申丽芳产生约束力，故恒安公司反诉主张双方签订的《XXX院楼宇认购书》于2018年12月15日解除缺乏依据，本院不予支持。现申丽芳主张向恒安公司支付剩余房款，并要求恒安公司继续履行合同义务。对此，本院认为，认购书合法有效，并未解除，无法办理按揭贷款的责任在于恒安公司，申丽芳并无过错，申丽芳要求恒安公司继续履行合同，本院予以支持。恒安公司主张申丽芳腾空搬离涉案房屋并支付房屋占用使用费均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。申丽芳表示愿意将剩余710000元房款一次性支付给恒安公司，考虑涉案房屋的现状，在申丽芳支付合同约定的全部购房款的情况下，恒安公司作为开发商协助申丽芳办理房屋过户登记手续应为当然的附随义务。根据广州市国土资源和规划委员会向本院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，恒安公司应协助申丽芳办理涉案房屋的不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助申丽芳办理广州市白云区XXX房（即XXX园XXX房）的不动产权证；二、本判决生效之日起五日内，申丽芳向广州市恒安房地产开发有限公司一次性支付剩余房款710000元；三、驳回广州市恒安房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉受理费100元、保全费5000元，均由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效后五日内直接向申丽芳支付。反诉受理费9025元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 伟人民陪审员  聂清玉人民陪审员  李丽梅二〇一九年九月五日书 记 员  陈月明