广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4107号原告：廖秀红，女，1959年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：庄帆，男，1983年5月3日出生，汉族，系原告儿子。被告:广州市源昌房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区珠江街新广三路63号办公楼212室，统一社会信用代码91440101304641261P。法定代表人：许瑞荣，职务总经理。委托诉讼代理人：王爱平、张为福，广东宏尚律师事务所律师。原告廖秀红诉被告广州市源昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖秀红委托诉讼代理人庄帆，被告广州市源昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人王爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖秀红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金（违约金以房屋总价款534997元为基数，按照中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率4.35%的标准，从2018年1月1日开始计付至被告取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》之日止）；2.被告承担房屋2018年6月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2061.33元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是“珠江源昌花园”建设项目的开发商。原、被告于2017年签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称《商品房预售合同》），约定由原告向被告购买广州市南沙区××栋××房（以下统称涉案房屋），总房款534997元，被告应当于2017年12月30日前交付房屋。合同第十二条、第十五条约定了房屋的交付条件，第十四条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但涉案房屋一直不具备法定的交付条件：一方面，《商品房预售合同》约定的交付条件低于法定条件，故除了具备约定交付条件外，涉案房屋还应当具备法定交付条件。虽然被告就珠江源昌花园项目取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该表仅是向建设行政主管部门提交审批手续，不代表已经通过行政审批。依据2003年颁布的《广州市房地产开发办法》第二十八条之规定，取得综合验收合格证是房地产开发建设项目验收合格的法定条件，因此，涉案房屋未达到法定的交楼条件。另一方面，珠江源昌花园项目生活污水管网仍未接入市政管网，不具备排水验收条件，依据《城市排水许可管理办法》第三、四、七条之规定，被告没有取得城市排水许可证，故涉案房屋不具备入住的基本条件。综上所述，被告已经构成违约，应当按照约定承担迟延交楼的违约责任。虽然补充协议中约定了违约金的总额不超过总房价款的1%，但因该约定明显有失公允且违反公平原则，原告要求按照《合同法》第一百一十四条第二款之规定，调整违约金标准为中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率即年利率4.35%，且违约金总额不受该约定的限制。同时，因被告在不具备交付条件的情况下将珠江源昌花园项目移交给物业公司，被告应承担涉案房屋在未取得综合验收合格证之前的物业费。原告在庭审中确认其尚未交纳涉案房屋的物业服务费。被告广州市源昌房地产开发有限公司辩称：1.《商品房预售合同》及附件是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2.涉案房屋所在的珠江源昌花园小区迟延交房系列纠纷已经由广州市南沙区人民法院与广州市中级人民法院作出生效判决。生效判决均已认定珠江源昌花园项目在2018年6月7日取得了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已符合约定、法定的交付条件。原告所称的综合验收合格证已经包含在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中。3.取得排污许可证不是原、被告约定的房屋交付条件，且没有取得排污许可证是市政工程施工的客观原因造成。被告已经征得相关部门同意，在排污管道没有接驳之前，使用污水外运方式进行排污，根本不存在影响业主居住的情况。而且，珠江源昌花园项目的大批业主已经入住并办好了不动产权证书，故不存在原告所陈述的无法居住生活的情况。4.被告已于2018年6月19日向原告邮寄送达了《关于再次督促收楼的通知书》，该通知书已于2018年6月20日送达到原告指定的收件地址并被签收。从原告提交的证据也可以看出，被告在2018年6月18日已经向原告发出收楼通知书，并在2018年11月7日又再次敦促原告尽快收楼。因此，原告应自行承担2018年6月20日之后没有办理收楼手续的后果。5.缴纳物业费是原告作为业主的法定义务，被告没有向原告承诺过垫付物业费，原告逾期收楼，无权要求被告支付物业费。经审理查明：位于广州市南沙区珠江管理区正安围的珠江源昌花园小区（下称珠江源昌花园小区）项目已经领取了《商品房预售许可证》。该项目是由广东恒荣实业发展有限公司、广州市新鹏兴房地产开发有限公司、被告的三地块合并后统一开发建设。其中，市政配套报装和办理手续中的永久用水报装手续由广州市新鹏兴房地产开发有限公司负责，燃气、永久用电申请报装由被告负责。2017年4月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的涉案房屋，建筑面积为56.63平方米，总房价款为534997元。同时，《商品房预售合同》约定：“第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市鹏瑞达实业发展有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限2015年12月1日起至2020年11月30日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。”合同附件五《前期物业服务合同》约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳……住宅物业管理服务费2.80元/㎡?月……业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳。……”合同附件七《补充协议》约定：“特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，己提醒买方注意，且卖方已按要求作了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。……八、对合同第十二条、十五条的变更及补充：1.本商品房的交付条件为：取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付本商品房。2.合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为由提出退房、赔偿或拒绝收楼。……十、对合同第十四条的补充1、如发生下列情形，卖方可不书面通知而据实予以延期交付房屋，不适用本合同中有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）因买方原因而导致逾期交房……（2）因执行法律、法规或政府规章等强制性文件；（3）因政策调整，政府行为或房地产权登记机关改变程序或其他非因甲方原因；（4）其他自然灾害或意外事件。2、……卖方如未能按合同规定的期限交房，需按合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的1%。”合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告付清了全部购房款。涉案房屋所在项目于2017年12月6日取得《关于南沙区珠江源昌花园项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书》，准予接入公众电信网络；于2017年12月20日经广州特种机电设备检测研究院出具《电梯定期检测报告》，电梯检验合格；于2017年12月27日取得通邮申报表，符合通邮条件；于2017年12月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》（编号：穗南人防验备﹝2017﹞17号），同意予以备案；于2017年12月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2018年1月18日取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；于2018年3月21日取得《建设工程规划验收合格证》；于2018年3月22日具备供气条件、3月26日具备永久用电、3月27日具备永久供水；于2018年6月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另外，被告在2017年12月30日前出具了案涉商品房项目的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《珠江源昌花园小区临时管理规约》。2018年1月15日，被告举行了竣工环境保护验收会并形成了《珠江源昌花园（原名：珠江园一号）地块一建设项目意见》，通过竣工环境保护验收。对于环保验收，原告认为珠江源昌花园项目的排污管道没有接入市政管道，依据规定不可能通过验收。2015年3月23日，广州市南沙区水务局出具了《南沙区城市排水设施设计咨询意见》（编号：穗南水市排水咨[2015]77号），认定“目前项目具备接驳市政污水管道条件”。2017年12月28日，涉案商品房项目向广州南沙开发区环保水务局提交了“关于同意污水外运至污水处理厂进行污水处理的申请报告”，广州市南沙区环保水务局在审批单位处加盖公章。2018年1月4日，广州市南沙区环保水务局出具《关于珠江源昌花园周边市政污水管网系统建设进度的告知函》，内容为：“贵公司负责开发的珠江源昌花园项目生活污水接驳点已纳入我局组织实施的‘万顷沙联围片区污水管网完善及雨污分流改造工程（珠江工业园污水管网完善工程）’建设范围。目前该工程已完成施工图审查、概（预）算评审等工作，正在开展施工招标工作，预计2018年3月可完成施工招标，2018年4月开工建设，届时我局将优化施工时序，优先启动珠江工业园污水接驳子项施工，预计2018年6月可完成土建施工。”同年4月11日，广州市南沙区环保水务局出具《关于配合处理珠江源昌花园项目生活污水的通知》，内容为通知广州南沙华浩水处理有限公司在珠江工业园污水管网完善工程尚未完工前，配合珠江源昌花园建设管理方广州市源昌房地产开发有限公司做好珠江源昌花园项目生活污水处理工作，由广州市源昌房地产开发有限公司负责收集项目内部生活污水，并委托专业单位利用专业车辆运至珠江工业园污水处理厂内处理，污水收集和运输费用及相关责任由广州市源昌房地产开发有限公司承担等。被告陈述由其承担涉案小区内的污水外运工作和相应费用。2018年6月19日，被告通过单号为104××028的中国邮政特快专递，按照原告在《商品房买卖合同》中确认的电话、地址向原告发出《关于再次督促收楼的通知书》，通知其于收到该通知之日起至2018年6月30日办理收楼手续。该快递于2019年6月20日送达原告，原告亦确认收到快递员的通知，但其没有签收而要求直接退回，故快递于2019年6月21日被退回。本院认为：涉案《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。本案争议焦点一为涉案房屋是否符合交付条件的问题。一方面，《商品房预售合同》第十二条、第十五条及附件七补充协议第八条第一款对房屋的交付条件进行了约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然附件七补充协议第八条第一款中约定商品房的交付条件为取得本商品房项目的《建设工程竣工验收报告》或者取得《建设工程竣工备案表》，属于二者择一的约定，但因其约定的交楼条件低于法定条件，故被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即应取得《建设工程竣工验收备案表》。据本院查明的事实，涉案房屋项目已于2018年6月7日取得《建设工程竣工验收备案表》，并在该日前已经具备永久供水、供电、供气并符合通邮条件，故可以认定其已于2018年6月7日符合交楼条件。另一方面，原告所主张的《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《排水许可证》不属于约定或法定的交付条件，原告以此认为涉案房屋不具备交付条件，本院不予采信，理由为：1.《中华人民共和国立法法》第八十八条规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”因此，《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》规定的法定交付条件应当优先适用。2.《城镇污水排入排水管网许可管理办法》于2015年3月1日颁布实施，《城市排水许可管理办法》于该日废止，原告再以废止的《城市排水许可管理办法》作为其法律依据，理据不足。同时，《城镇污水排入排水管网许可管理办法》第四条规定：“城镇排水设施覆盖范围内的排水户应当按照国家有关规定，将污水排入城镇排水设施。排水户向城镇排水设施排放污水，应当按照本办法的规定，申请领取排水许可证。未取得排水许可证，排水户不得向城镇排水设施排放污水。城镇居民排放生活污水不需要申请领取排水许可证”。依据该规定，作为开发商的被告在接入城镇排水设施时应申请排水许可证，但取得排水许可证不是商品房交付的法定条件。加之，环保部门已经对被告通过污水外运方式处理小区污水予以批准，且相应的费用由被告自行承担，故该种排污方式不会对作为业主的原告使用涉案房屋产生影响，也不会增加其使用成本支出。综上，原告以涉案房屋所在项目没有取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和城市排水许可证为由，认为涉案房屋至今仍不具备交付条件，依据不足。本案的争议焦点二为逾期交房违约金的计算期间和标准问题。一方面，合同约定的交楼时间为2017年12月30日，而涉案房屋至2018年6月7日才符合交楼条件，故被告存在迟延交房的情形，其已经构成违约，应当按照约定支付违约金。原告主张自2018年1月1日起算违约金，属于合法处分自己的权利，本院予以照准。被告在涉案房屋具备交付条件后，于2018年6月19日按照原告确认的地址、电话发出的收楼通知，应视为有效，通知于次日送达被告，故违约金应当计算至2018年6月20日止。原告不予签收不影响通知的送达效力，不签收通知的不利后果应当由原告自行承担，即由原告自行承担2018年6月20日之后不及时办理收楼手续而产生的扩大损失。补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的1%，该约定虽有效，但明显有失公允且违反公平原则。原告要求按中国人民银行同期一年期人民币贷款基准利率4.35%计算违约金，且不以总房价款的1%为限，系对合同约定的违约金标准的调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，本院综合原告因被告迟延交房所受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，采纳原告要求调整违约金标准的主张。据此，被告应当按年利率4.35%的标准向原告支付2018年1月1日起至2018年6月20日止的迟延交房违约金共10903元（534997元×4.35%×171天÷365天）。本案的争议焦点三为原告主张的物业服务费应否支持的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”结合《商品房预售合同》第五条、附件五《前期物业服务合同》的约定，原告应当自行承担自2018年6月20日起的物业服务费，故其主张被告承担2018年6月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。同时，因原告并未实际交纳该期间的物业服务费，故其要求被告承担该笔费用，亦缺乏事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市源昌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖秀红支付迟延交房违约金10903元；二、驳回原告廖秀红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告廖秀红负担416元，被告广州市源昌房地产开发有限公司负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文代理审判员  李慧娟人民陪审员  彭淑妹二〇一九年九月三十日记 录 员  卢坤咏