山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2049号上诉人（原审原告）：朱士奎，男，汉族，1959年8月6日出生，住新泰市。委托诉讼代理人：蒋伟，山东杞都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑霞，女，汉族，1973年10月15日出生，住新泰市。委托诉讼代理人：杨峰，山东一山律师事务所律师。原审被告：赵军，男，汉族，1967年7月18日出生，住新泰市。原审被告：杨丽丽，女，汉族，1978年3月27日出生，住新泰市，系被告赵军之妻。原审被告：高明军，男，汉族，1970年1月20日出生，住新泰市。原审被告：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地：新泰市平阳路丽苑小区11B栋。法定代表人：于忠富，总经理。原审被告：山东新泰公信置业有限公司，住所地：新泰市金斗路951号。法定代表人：赵红，董事长。上诉人朱士奎因与被上诉人李淑霞、原审被告赵军、杨丽丽、高明军、山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖置业）、山东新泰公信置业有限公司（以下简称公信置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱士奎上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由李淑霞负担。事实和理由：一、原审判决以朱士奎已经支付购房款的证据不充分为由驳回朱士奎的诉讼请求，属于事实认定错误。二、原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定错误，应适用第二十九条规定。李淑霞辩称：一、一审法院的判决正确合法，朱士奎上诉所涉房产权属不明，除没有充分证据证实支付购房款外，涉案房产已经案外人赵绍银提出过实体权利，并且在赵绍银提出的执行异议中陈述涉案房产已抵顶，并进行了网签备案，这也可以证实朱士奎不是涉案房产的权利人。二、朱士奎与公信置业之间的债权债务纠纷与本案是不同的法律关系，且双方之间的借款发生在2010年，双方也未签订任何抵债协议等，不能证明涉案房产的购房款支付情况，根据赵绍银已就涉案房产提出过执行异议的情况来看，存在着朱士奎与公信置业恶意串通阻碍执行的故意。三、涉案房产2015年才取得预售许可，在此之前对涉案房产签订的任何形式的买卖合同均是无效合同，朱士奎也没有证据证实预约协议书是在法院查封涉案房产以前签订的，且查封前朱士奎也没有占有居住。综上，请求驳回朱士奎的上诉请求。赵军、杨丽丽、高明军、公信置业、辰晖置业未陈述意见。朱士奎向一审法院起诉请求：1.请求解除对新泰市锦玉园1/2—802房屋的查封，停止拍卖并撤销对该房屋的拍卖措施；2.诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实：李淑霞与赵军、杨丽丽、高明军、公信置业、辰晖置业民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年5月16日作出（2014）泰民一初字第15号民事判决，且已生效。一审法院于2015年9月2日作出（2015）泰执字43-5号执行裁定，查封了公信置业名下新泰市锦玉园小区1/2—802房产。朱士奎对执行该房屋提出书面异议，一审法院于2018年6月27日作出（2018）鲁09执异100号执行裁定书，驳回朱士奎的异议请求。另查明，2014年1月21日，朱士奎与公信置业签订了《公信锦玉国（高层）预约协议书》，约定公信置业将其开发的公信锦玉园1号楼805（现在为锦玉园1/2—802）出售给朱士奎，当时房屋总价款约计70万元。预约协议后，朱士奎按照约定的价格支付给公信置业购房款70万元，公信置业给朱士奎出具了收款收据，对以上事实李淑霞不予认可。朱士奎自认公信置业于2016年4月将房屋交付朱士奎。一审法院认为，本案争议的焦点是朱士奎请求解除对新泰市锦玉园1/2—802房屋的查封，并停止对该房屋的执行是否成立。本案涉案房屋查封日期为2015年9月2日，朱士奎自认涉案房屋交付时间为2016年4月，该房屋交付时间在一审法院查封之后，朱士奎提交的已经支付购房款的证据不充分，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。综上，朱士奎请求解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房产执行的主张，不能成立，其主张不能对抗法院执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，一审法院判决：驳回朱士奎的诉讼请求。案件受理费10800元，由朱士奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。朱士奎提交了银行账户交易明细、转账凭证、公信置业2019年7月15日的书面说明，山东省新泰市公证处2019年1月22日出具的关于证人刘某证言的公证书、刘某的诊断书、死亡医学证明，公信置业的工商信息资料、公信置业法定代表人赵红及其父亲赵绍银、兄长赵军等人的亲属关系证明材料，山东省新泰市人民法院对赵军的调查笔录，涉案房屋的拍卖公告等证据，并申请证人王某出庭作证，用于证明公信置业因欠朱士奎70万元借款无力偿还，经证人王某、刘某协调后以房抵债，于2014年1月21日签订《公信锦玉国（高层）预约协议书》，公信置业为朱士奎出具了购房款收据，朱士奎于2016年4月简易装修后入住涉案房屋。李淑霞质证称，即使存在以房抵债行为，其目的亦是实现一般金钱债权，不符合司法解释保障真正购房人权利的立法目的。对于上述证据的认证问题，本院在下文裁判理由中一并阐明。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是朱士奎是否有权依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除李淑霞对涉案房产的强制执行，或者说，朱士奎是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件。对此，本院认为，不符合。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定明确了房屋消费者物权期待权的保护条件，也是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的细化。批复第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，朱士奎提交前述系列证据，用于证明公信置业因欠朱士奎70万元借款无力偿还，双方达成以房抵债合意后，于2014年1月21日签订《公信锦玉国（高层）预约协议书》。根据朱士奎的主张及其举证来看，朱士奎系基于公信置业的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现民间借贷债权，并非为生活、居住需要，故而不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者购房户，不符合房屋消费者物权期待权的保护条件。一审法院据此认定朱士奎关于解除对涉案房屋的查封、停止对涉案房屋执行的请求不能成立，并无不当。需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，一审法院需要审查被执行人赵军、杨丽丽、高明军、公信置业、辰晖置业等人对于朱士奎所提出的执行异议的态度，并据此确定其相应的诉讼地位，并对朱士奎进行适当的释明工作，一审判决对此未予载明，但并不影响本案的裁判结果。综上所述，朱士奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人朱士奎负担。本判决为终审判决。审判长  郑元文审判员  刘成安审判员  冯玉菡二〇一九年九月三十日法官助理刘鑫书记员邢晓宇