成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2487号 原告（反诉被告）：彭连疆，男，1984年7月23日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：雷洋，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡焕，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市龙泉驿区雅华联营加油站，住所地成都市龙泉驿区洪河乡柳树村一组。 法定代表人：李宴平，经理。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝盾，四川方舟达律师事务所律师。 被告：张科，男，1974年1月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告（反诉被告）彭连疆与被告（反诉原告）成都市龙泉驿区雅华联营加油站（以下简称雅华加油站），被告张科租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月8日，6月26日、7月15日和9月29日公开开庭进行了审理。原告彭连疆及其委托诉讼代理人雷洋，被告雅华加油站的法定代表人李宴平和委托诉讼代理人王显寿、蓝盾，被告张科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭连疆向本院提出诉讼请求：1.确认《解除龙泉驿区雅华加油站租赁合同通知书》无效，雅华加油站继续履行《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》，向彭连疆交付加油站及经营证照；2.雅华加油站向彭连疆支付逾期履行合同违约金5674500元；3.雅华加油站向彭连疆退还超额支付费用400000元并按同期贷款基准利率承担资金占用费；4、张科对前述3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由雅华加油站、张科承担。事实及理由：彭连疆与雅华加油站、张科于2016年8月签订《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》约定，彭连疆租赁加油站（包括地上建筑物、构筑物、设施、加油设备、办公设备等全部资产）从事成品油销售及相关业务经营。合同签订后，彭连疆即按约定履行了全部义务，并根据张科要求在超出合同约定范围外向其超额支付400000元。此外，彭连疆就加油站投入了大量物资、设备设施，并耗费了大量人力跟进，以期加油站顺利交付运营。但是，因雅华加油站涉及重大合作纠纷，加之怠于履行约定，加油站至今未能交付。2019年1月28日，雅华加油站向彭连疆出具了《解除龙泉驿区雅华加油站租赁合同通知书》要求解除租赁合同。2019年2月10日，彭连疆向雅华加油站寄送了《关于要求继续履行租赁合同的函》敦促雅华加油站纠正违约行为，履行合同。但雅华加油站仍未履行合同。 雅华加油站辩称并提出反诉请求：1、彭连疆的诉讼请求不成立。雅华加油站与彭连疆于2016年8月11日签订《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》及补充协议。合同签订之初，彭连疆要求进场对加油站进行技改，雅华加油站遂要求其再支付60万元，经双方口头协商，雅华加油站提前向彭连疆交付了加油站并同意其进场开展实质性的技改，彭连疆加付租金40万元。因此，彭连疆主张未取得加油站及其超付租金40万元不属实。由于彭连疆在履行合同中存在擅自变更设计方案、怠于开展技改工程、未办理经营成品油的证照，导致技改工程停工，使加油站不能正常投入经营，为避免扩大损失，雅华加油站于2019年1月28日向彭连疆发出了解除租赁合同的函。合同解除系彭连疆所致，其主张雅华加油站承担违约金没有依据。同时其主张的违约金金额过高，如法院认定雅华加油站存在单方面解除合同的违约行为，亦应按彭连疆实际投入加油站资金的同期银行存款利率计算违约金。2、《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》及补充协议为无效合同。租赁合同约定了将雅华加油站出租给彭连疆，彭连疆成立新公司后，双方签订补充协议将合同项下权利义务转让给新公司；雅华加油站配合彭连疆将经营证照变更到其指定机构名下。上述约定违反了《中华人民共和国行政许可法》和商务部关于《成品油市场管理办法》的相关规定，为无效合同。3、彭连疆没有按照批准的技改方案进行技改，使雅华加油站无法按期即2017年1月1日正常经营，致雅华加油站损失1000万元，加上彭连疆技改损失100万元，雅华加油站仅主张900万元损失，合法合理。故，雅华加油站请求判令：1.彭连疆向雅华加油站赔偿损失900万元（租金损失800万元和技改增加费用100万元）；2.本案诉讼费由彭连疆承担（庭审中，雅华加油站撤回了其反诉请求）。 张科辩称，张科系雅华加油站授权委托人，其与彭连疆签订合同、收取租金均受雅华加油站委托，系职务行为，与个人无关，不应承担合同责任或连带责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证明、租赁合同及补充协议、授权委托书、收条、解除合同通知、网架制作安装、工艺管道制作安装合同、微信聊天记录、加油站近期照片等证据，本院予以采信。彭连疆对雅华加油站提供的拆迁证明、有关加油站技改审批文件、专家评审意见、施工照片等证据的三性不予认可，雅华加油站、张科对彭连疆出具的网架、油罐设施设备等购买、安装的付款凭证不认可。本院认为，拆迁事项等证明为管理机关作出并加盖公章，符合证据的三性，本院予以采信。技改审批文件、专家评审意见、现场施工照片为复印件，无法确定真实性；付款凭证无法确定其关联性，本院均不予采信。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月15日、2018年9月2日张科与雅华加油站的法定代表人李宴平签订股权转让协议约定李宴平将其所持股份转让给张科。但雅华加油站未就股权及股东变更进行工商登记。 2016年8月6日，雅华加油站作为出租方，彭连疆作为承租方签订《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》约定，雅华加油站将其加油站的地上建筑物、构筑物、设施、加油设备、办公设备等全部资产出租给彭连疆，租赁期限十五年，租赁起始日为加油站实际交接之日，租金从租赁起始日满一个月之日开始计算。合同第二条“租金”第2.1条约定：“整个租赁期承租方向出租方支付的租金总额为人民币2250万元（大写：贰仟贰佰伍拾万圆整）。租金按年支付，其具体计算方法和支付方式以附件二《租金支付方式》的约定为准。…。”第四条“租赁加油站的移交及经营”第4.1条约定：“双方在2016年x月x日（未写明具体月日）内按本合同附件三的内容履行租赁加油站移交手续。若出租方交付的租赁加油站不符合附件三约定，承租方有权拒收，直至符合该约定。承租方验收后，双方签署附件四“移交备忘录”如双方对移交的租赁加油站的证照及资产有任何争议，应当以双方签署的移交备忘录的书面记载为准。交接时，承租方派员接管加油站，出租方相关人员撤离。”第六条“双方的承诺”第6.1条约定：“出租方的承诺与保证”中第6.1.1条约定：“出租方保证加油站建设符合当地政府规划，并取得了加油站正常经营所必须的所有批准手续。”第6.1.2条约定：“出租方保证对租赁加油站的房屋、构筑物、设施设备享有合法的出租权（该土地使用权登记在第三方名下，出租方保证该土地使用权正常使用）。”第6.1.3条约定：“出租方保证在租赁期内不干涉承租方自主经营。”第6.1.7条约定：“双方确认待承租方成立新公司后，以签订补充协议的行使，将本合同项下的权利义务转让给承租方成立的新公司。”第七条关于“双方的义务”第7.1条“出租方义务”第7.1.1条约定：“出租方应于本合同签订后配合承租方将租赁油站合法经营所必须的证照变更至承租方或其指定分支机构名下，前述证照包括成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证等。”第7.1.2条约定：“出租方应协助承租方办理承租方在租赁油站开业经营所需的证照和手续，包括加油站公司营业执照、食品流通证、税务登记证、组织机构代码证等。”第九条关于“合同变更及解除”第9.1约定“合同双方协商一致，可以变更或解除本合同。”第十一条关于“违约赔偿”第11.2条约定：“因一方的违约行为致使守约方遭受损失的，则违约方除应按守约方要求纠正违约行为外，还应赔偿守约方遭受的全部损失。本条款不影响违约方按本合同约定应承担的其他违约责任。”第11.4条约定：“如果出租方或者出租方的关联方违反本合同6.1.3条规定干涉了承租方的正常经营活动，承租方有权不支付出租方干涉承租方经营期间的租金，出租方应向承租方支付承租方因此而遭受的所有损失，损失包含承租方的直接损失（包括加油经营损失和便利店经营损失以及继续支付的加油站人员工资等）。同时出租方应向承租方支付违约金，每天的违约金金额为本合同项目下租金总额的万分之三，直至出租方纠正违约行为。”第11.5条约定：“除本合同第9.1条规定外，如果出租方单方解除或终止本合同，则出租方应赔偿承租方所有的投资损失（包括但不限于设计费、工程费和相关资产购置费用，以及与“工程”有关的其他支出）扣除承租方已计提的折旧费后的部分；此外，出租方还应向承租方支付违约金，违约金金额为本合同项目下租金总额的30%。”合同附件二对“租金支付方式”进行了约定：“一、本合同项下合同总额为人民币贰仟贰佰伍拾万元（￥2250万元）。二、每年租金为150万元，出租方同意承租方进场施工后一个月作为装修免租期，免租期内不予计算租金。三、第一年付款时间节点：1、本合同正式签订后5个工作日内，支付第一年租金的5%，即7.5万元；2、出租方将达到承租方指定条件的场地交付后，承租方进场施工后5个工作日内，支付第一年租金的15%，即22.5万元；3、承租方对外营业一个月（30天）后5个工作日内，支付第一年租金的20%，即30万元；4、承租方对外营业三个月（90天）后5个工作日内，支付第一年租金的25%即37.5万元；5、承租方对外营业四个月（120天）后5个工作日内，支付第一年租金的25%，即37.5万元；6、成品油零售许可证以及危化许可证更名至承租方及承租方指定机构名下后5个工作日内，支付第一年租金的10%，即15万元。四、以后每年租金在租赁起始日前10个工作日一次性支付。”附件三关于“租赁加油站移交内容”第一条“租赁加油站移交内容”约定为“出租方应向承租方移交租赁加油站达到以下条件：1、现有加油站地面附着物的拆除，包括不符合承租方设计要求的建筑、现存的设施设备、雨棚等；2、加油站地面整体抬高及硬化，按承租方将提供设计参数及材料型号执行；3、加油站排水、排污管网施工按照承租方设计要求执行；4、过车承重油罐罐区的施工，按照承租方提供的设计要求执行；5、加油站站房改造施工，按照承租方提供的设计要求执行；6、综上以外，雨棚、油罐、加油机等设施设备及装修由承租方承担。” 同日，双方签订《雅华联营加油站租赁合同补充协议》，协议中第一条第一款约定：“补充协议项下追加十五年租金总额为人民币肆仟零伍拾伍万圆整（￥4055万元）。”第二条约定：“补充协议追加租金支付方式调整如下，第一次支付租金总额为人民币贰佰伍拾万元（￥250万元）。预付‘租金’按以下条件支付：1.本合同正式签订后5个工作日内，支付第一年租金的5%，即12.5万元；2.出租方将达到承租方制定条件的场地交付后，承租方进场施工后5个工作日内，支付第一年租金的15%，即37.5万元；3.承租方正式营业一个月（30天）后5个工作日内，支付第一年租金的20%，即50万元；4.承租方正式营业三个月（90天）后5个工作日内，支付第一年租金的25%，即62.5万元；5.承租方正式营业四个月（120天）后5个工作日内，支付第一年租金的25%，即62.5万元；6.成品油零售许可证以及危化许可证更名至承租方制定机构名下后5个工作日内，支付第一年租金的10%，即25万元。5.出租方接受租金银行名称：工商银行；开户行：工行龙泉驿支行驿泉路分理处，账号：62×××77，户名：张科。” 张科持雅华加油站2015年10月20日出具的“委托张科全权经营雅华联营加油站并处理全部相关事宜至2016年10月20日止”的授权委托书，签订了上述合同。合同签订同日，彭连疆支付了租金60万元，雅华加油站向其出具了收条，载“今收到彭连疆支付雅华联营加油站租金陆拾万元整。（此款通过彭连疆建行卡转账至张科工行卡），此据。”收条由张科署名且加盖雅华加油站公章。 合同签订后，雅华加油站按照附件三的约定进行改造，彭连疆亦按约进行了网架制作、工艺管道、油罐制作安装等工程。彭连疆与张科的微信聊天记录显示：2016年8月26日，彭连疆向张科询问“张总，下周，你们就进场吗”张科回答“可以，挖油罐的单位联系好了。”彭连疆答“好的，动的时候通知下哈我过来看看”2016年12月30日张科向彭连疆发送加油站施工现场照片；2017年3月23日，张科要求彭连疆向其提供雅华加油站技改资料。2019年1月28日，雅华加油站向彭连疆送达了《解除龙泉驿区雅华加油站租赁合同通知书》称：“你于2016年8月11日与成都市龙泉驿区雅华联营加油站签订的《龙泉驿区雅华加油站租赁合同》，因你不具备加油站经营资质和条件，不是你本人经营该加油站；在加油站安全升级改造过程中因你的违法违规行为致使加油站至今无法正常经营；并且你已经表明不予履行签订的加油站租赁合同；涉事加油站面临着拆迁，事实上双方已经无法履行签订的加油站租赁合同，维护双方的合法权益，根据合同法第九十四条之规定，即日起解除《龙泉驿区雅华加油站租赁合同》，解除合同后的事宜双方可以友好协商，也可以通过其他合法途径解决。”彭连疆回函称，其按约履行了合同，并在雅华加油站的要求下超出合同金额支付了款项，并投入了大量物资和设备设施以期加油站顺利交付运营。由于雅华加油站涉诉讼且怠于履行约定未交付加油站造成彭连疆经济损失，构成违约。彭连疆在回函中明确要求其尽快交付加油站及相关经营证照。由于双方未能协议一致，彭连疆诉至我院提出如上请求。 另查明，成都市龙泉驿区国土资源局2016年7月18日作出《用地地址情况说明》和成都市龙泉驿区人民政府大面街道洪柳社区居民委员会2015年6月12日作出《同址证明》，均证实雅华加油站登记地址洪河镇柳树村一社现已变更为龙泉驿区大面驿都西路567号，土地登记使用权人为四川省简阳顺达诚信运业有限公司。2019年6月19日，成都市龙泉驿区公园城市建设和城市更新局出具证明“兹证明，驿都西路567号的房屋位于我区正在实施的大面468项目周边国有土地上房屋搬迁范围内。” 再查明，四川省高级人民法院于2018年5月21日就四川省简阳顺达诚信运业有限公司与雅华加油站排除妨碍纠纷一案作出（2018）川民再128号《民事判决书》认定：“雅华加油站并不存在不法占有顺达公司享有土地使用权的涉案土地的行为。” 本院认为，本案的争议焦点为：1.《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》是否为无效合同；2.如为有效合同，雅华加油站是否按约向彭连疆交付了加油站；3.案涉租赁合同是否应当解除；4.雅华加油站是否应承担逾期履约责任并退还租金，张科是否应承担连带支付责任。 关于第一个争议焦点。雅华加油站辩称，案涉租赁合同违反了法律的禁止性规定，为无效合同。但就案涉合同内容，为彭连疆租赁雅华加油站的建筑物、设施设备等资产而非租赁加油站的经营资质或借用雅华加油站的资质（合同约定雅华加油站协助彭连疆办理经营证照的变更手续），不违反法律的禁止性规定，为有效合同。故，加油站的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。彭连疆诉称雅华加油站自合同签订以来未向其交付加油站，未履行合同；而雅华加油站则辩称其已于合同签订当日向彭连疆交付了加油站，彭连疆遂提前支付租赁费40万元并进场施工。本院认为，根据双方租赁合同第四条第一款关于加油站移交的约定：双方按合同附件三的内容履行加油站移交手续，并签署“移交备忘录”；交接时，承租方派员接管加油站，出租方相关人员撤离。而本案查明的事实为：双方至今未签署移交备忘录；张科作为雅华加油站的管理人员，其与彭连疆的微信记录显示截止2017年3月，张科仍系该加油站的实际管理人；彭连疆组织的施工系网架、管道、油罐的制作安装系加油站经营的准备工程。因此，雅华加油站关于其已于合同签订当日向彭连疆交付了加油站，没有事实依据。同时雅华加油站亦未提供证据证明双方另行约定彭连疆提前支付租金的条件系接收了加油站。故，雅华加油站的抗辩理由不成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。雅华加油站2019年1月28日以彭连疆不具备加油站经营资质和条件、违法违规改造加油站致加油站无法正常经营、怠于履行合同和加油站面临着拆迁为由向彭连疆送达了《解除龙泉驿区雅华加油站租赁合同通知书》。但其主张的解除事由：1.关于是否具备加油站经营资质不是承租加油站的法定条件，亦非合同约定的履约条件。2.关于彭连疆违法违规改造加油站致加油站无法正常经营，没有事实依据。即使彭连疆在网架、管道等设施设备的安装中存在问题，雅华加油站作为加油站的管理人，可告知彭连疆进行整改，但其未提供证据证明其曾要求彭连疆整改，也未提供证据证明彭连疆安装的设施设备致加油站不能经营。3.关于怠于履行合同。彭连疆已按约缴纳租金而雅华加油站至今未交付租赁物，同时彭连疆安装网架、油罐等义务，双方未约定完成时间，亦无证明彭连疆逾期完成上述工程。因此，彭连疆已按合同约定履行了加油站交付前的义务，不存在怠于履行合同。4.关于拆迁事宜。成都市龙泉驿区公园城市建设和城市更新局作出证明证实案涉加油站位于我区正在实施的大面468项目周边国有土地上房屋搬迁范围内，鉴于加油站面临拆迁，彭连疆现取得加油站亦无法正常经营实现其合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…。”之规定，雅华加油站以此解除合同，符合法律规定。彭连疆主张确认雅华加油站向其发出的解除租赁合同通知无效，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。1.双方签订的合同因城市改造拆迁应予解除，彭连疆主张雅华加油站履行租赁合同交付租赁物和经营证照并支付其逾期交付租赁标的物违约金，因合同解除而没有依据。2.彭连疆主张雅华加油站退还其超出合同约定的租金40万元及资金占用利息，张科承担连带责任。本院认为，合同已解除，彭连疆可要求雅华加油站退还其全部租金60万元，现彭连疆现仅主张退还其中40万元，符合法律规定，本院予以支持。雅华加油站2019年1月28日向彭连疆送达了解除合同通知书，其应于当日向雅华加油站退还租金，逾期退还应按中国人民银行同期贷款基准利率承担资金占用利息。3.张科是否承担连带责任。根据本案查明的事实，张科系雅华加油站的管理人，其向彭连疆收取租金系经雅华加油站授权并经雅华加油站认可，为职务行为，对雅华加油站产生效力即该款应为雅华加油站收取而非张科收取。彭连疆同时主张雅华加油站和张科违法搭建加油站应承担连带责任，但未举证证明。故，彭连疆的主张没有依据，本院不予支持。 综上，彭连疆与雅华加油站2016年8月11日签订的《龙泉驿区雅华联营加油站租赁合同》为有效合同，但该加油站已被纳入拆迁对象，致合同目的无法实现，应予解除。雅华加油站应退还彭连疆租金40万并按中国人民银行同期贷款利率承担该款从合同解除之日至付清之日的资金占用利息。彭连疆主张雅华加油站履行合同、支付逾期履约违约金，因合同应解除而不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告龙泉驿区雅华联营加油站于本判决生效之日起十日内退还原告彭连疆租金400000元并支付资金占用利息（利息及40万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年1月28日计算至40万元付清之日止）； 二、驳回原告彭连疆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费54658元，反诉案件受理费减半后37400元，诉讼保全费5000元，共计97058元，由雅华加油站负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  唐芸 人民陪审员  何流 人民陪审员  鄢涛 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  陶燕