安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0811民初1020号原告（反诉被告）：安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司，住所地安徽省安庆市开发区D。法定代表人：昝金霞，公司执行董事。委托诉讼代理人：陆大明，安徽恒物律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，该公司员工。被告（反诉原告）：安庆鼎安机械租赁有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。法定代表人：吴玉虎，公司执行董事。委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。被告：安庆金工铜业有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。法定代表人：杨续义，公司执行董事。原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司（以下简称“皖宜公司”）诉被告安庆鼎安机械租赁有限公司（以下简称“鼎安公司”）、安庆金工铜业有限公司（以下简称“金工铜业公司”）租赁合同纠纷一案。本院于2019年3月13日立案受理。被告鼎安公司在案件的审理期间向本院提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员张建开担任审判长，与人民陪审员程皖生、章国兰共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）皖宜公司及其委托诉讼代理人陆大明、**，被告（反诉原告）鼎安公司及其委托诉讼代理人徐造红到庭参加诉讼。被告金工铜业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）皖宜公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告租金250000元；2、被告支付原告违约金200000元；3、被告赔偿原告训练场地硬化、附属设施建设费用损失857259元和可得利益损失；4、被告承担本案诉讼、评估费及其他费用。事实与理由：2016年6月5日被告金工铜业公司出具授权证明：位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园区厂房场地产权为金工铜业公司。现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。2016年7月12日，被告鼎安公司与原告签订《租赁合同》约定：原告承租位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园兴业路原金工股份有限公司内空地约20亩作为驾校训练场地使用；租赁期限（五年一签），第一租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，第二租赁期为第一租赁期满的第二天往后再延续五年，以后的租赁期以此类推；租金200000元/年；被告同意并协助原告按驾校办公、教学、生活、教练场地功能需要进行水泥硬化等建设，保证对该租赁物的正常施工、使用和管理，如因土地手续不合法等原因或者其他有关原因造成原告不能正常使用该租赁物的，由被告负责并承担原告一切经济损失，包括原告已付的场地建设费用和租金由其如数即时返还给原告；任何一方违约将赔偿另一方违约金人民币200000元和经济损失。合同签订后，原告依约交付租金250000元（2016年10月1日至2017年12月31日），并投巨资按汽车训练场标准硬化租赁场地、建设有关附属设施。2018年1月20日金工铜业公司通告鼎安公司，限于1月31日前清场移交，请租赁方按时搬出。不久，被告即清场封门，终止与原告的租赁合同。被告提前终止合同，造成了原告巨大损失，已构成违约，应承担违约责任，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。被告（反诉原告）鼎安公司辩称：1、提前解除和终止双方租赁关系的原因是因为安庆市经开区管委会对涉案的厂房土地进行征收造成的，根据双方的合同约定，因为政府征收双方均需无条件配合，因政府征收的原因双方免责；2、原告主张违约赔偿的理由不能成立；3、被告鼎安公司无权签订超出租赁期限的租赁合同，原因是该土地的使用权及所有权属于安庆金工铜业公司，它们签订的租赁期限是一年的租赁合同；4、原告在租赁期限内存在拖欠租金的事实，根据双方租赁合同的约定构成解除租赁合同约定的条件。综上，原告主张退还租金、违约赔偿的理由均不成立，请法庭依法查明事实，驳回对我方的诉求。被告金工铜业公司未做答辩亦未向本院提交证据材料。被告（反诉原告）鼎安公司向本院提出反诉的诉讼请求：1、依法判令被反诉人立即向反诉人支付租金111111元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年6月5日，被告金工铜业公司出具授权证明：位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园区厂房场地产权为金工铜业公司。现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。2016年7月2日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》约定：原告承租位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园兴业路原金工股份有限公司内空地约20亩作为驾校训练场地使用；租赁期限（五年一签），第一租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，第二租期为第一租赁期满的第二天往后再延续五年，以后的租赁期以此类推；租金200000元/年。自2018年1月1日至2018年7月20日，被反诉人一直拖欠反诉人租金共计111111元。反诉人已向被反诉人多次催要，但被反诉人均已各种理由拒绝缴纳租金，为了维护反诉人合法权益，特具此诉状，望法院判如所请。原告（反诉被告）皖宜公司针对被告的反诉辩称：2018年1月1日至2018年7月20日，拖欠租金是因为在2018年1月份反诉原告就通知驾校搬离，终止租赁合同，而且时间是在2018年1月31日之前搬离清空驾校，在通知之后就将驾校上锁关闭，导致皖宜驾校不能使用，根据双方合同第一条第4点约定：如果反诉原告提前终止合同，造成驾校不能使用租赁物，有义务返还租金，所以反诉的理由不成立，请法庭驳回反诉方的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据到庭当事人的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下：2016年7月27日,金工铜业公司与鼎安公司签订了《房屋租赁合同》,约定金工铜业公司将坐落于安庆市开发区兴业路的厂房租赁给鼎安公司使用,租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日。金工铜业公司另于2016年6月5日出具授权证明，载明位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园区厂房场地产权为金工铜业公司，现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。2016年7月12日，鼎安公司与皖宜公司签订《租赁合同》，约定鼎安公司将合法取得的位于安庆市经济技术开发区3.9工业园兴业路原金工股份有限公司内空地20亩出租给皖宜公司作为驾校训练场地使用，约定租赁期限（五年一签）为：第一租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，第二租期为第一租赁期满的第二天往后再延续五年，以后的租赁期以此类推，租金为200000元/年，并就双方的权利义务、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，皖宜公司依约交付租金250000元（2016年10月1日至2017年12月31日），并投资按汽车训练场标准硬化租赁场地、建设有关附属设施。2018年1月18日，安庆经济技术开发区管理委员会与金工铜业公司签订《国有建设用地使用权收购补偿协议》，约定由安庆经济技术开发区管理委员会收购位于经开区3.9工业园内兴业路168号地块及地上附着物。皖宜公司租赁的场地包含在上述收购范围内。2018年1月20日，金工铜业公司向鼎安公司发出通告，限令租赁方于2018年1月31日清场移交。皖宜公司自金工铜业公司发出通知后停止经营，并于2018年7月清空场地。经皖宜公司申请，本院委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对皖宜公司投资硬化部分及建设的附属设施进行价格评估，评估结论为：投资硬化部分及建设的附属设施的评估价格为857259元。现原、被告就租赁合同解除事宜不能协商一致，遂诉至法院。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、鼎安公司是否应返还皖宜公司租金250000元。依据鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第一条第4项：“该租赁物土地相关手续由甲方办理……如因土地手续不合法等原因或其他有关原因造成乙方不能正常施工和使用该租赁物的，由甲方负责并承担乙方一切经济损失，包括乙方已付的场地建设费用和租金由甲方如数即时返还给乙方……”如因租赁物的手续不完善导致皖宜公司不能使用租赁场地的，鼎安公司应当退还皖宜公司已经支付租金，但皖宜公司未向本院举证证明上述租赁场地确因手续不完善导致其不能建设、使用，故其要求鼎安公司退还全部250000元租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。二、皖宜公司是否应当支付鼎安公司租金111111元。首先，依据皖宜公司法定代表人昝金霞在庭审中的陈述：“直至2018年7月20日离开”以及皖宜公司委托诉讼代理人**的在庭审中的陈述：2018年7月份收到鼎安公司发出的短信，要求其搬离场地内停放的车辆，故皖宜公司实际清出上述租赁场地的时间应为2018年7月；其次，皖宜公司已经交纳了2016年10月1日至2017年12月31日的租金250000元，2018年1月至7月的租金未交，依据双方签订的《租赁合同》，皖宜公司应当支付2018年1月至7月的租金，根据鼎安公司提出的反诉的诉讼请求确定为111111元。三、鼎安公司是否应赔偿皖宜公司违约金、投资损失以及可得利益损失。首先，关于违约金。鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第一期的租期为2016年10月1日起至2021年9月30日止，鼎安公司于2018年1月要求收回出租的场地显属违约，依据合同第五条第1项之约定，鼎安公司作为违约方应当支付皖宜公司违约金200000元；根据鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第四条第1项之约定，如遇市政府征收上述地块，则合同终止，双方免责。但依据本院调取的安庆经济技术开发区管理委员会与金工铜业公司签订的《国有建设用地使用权收购补偿协议》，原告租赁的上述地块及地上附着物系由安庆经济技术开发区管理委员会收购而非由市政府征收，土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内的国有土地使用权活动，土地使用权收购属于市场行为，不具有征收的强制性。鼎安公司以此为由主张免除违约责任没有事实依据，本院不予采纳。其次，关于投资损失。依据评估报告，原告承租案涉地块后为经营驾校，投资硬化部分及建设的附属设施的评估价格为857259元。按照评估报告中20年折旧期，扣除皖宜公司已经使用的1.75年折旧价值，投资硬化及附属设施的剩余价值为857259元÷20年×18.25年=782248.84元。依据《租赁合同》第五条第2项，鼎安公司应当赔偿皖宜公司上述投资损失782248.84元。第三，约定违约金在于督促合同缔约方按约履行合同并在一方违约后，弥补守约方造成的损失，皖宜公司已经依据评估报告向本院主张经济损失，且未举证证明其实际的经济损失大于评估报告的评估结论，故其同时主张违约金与赔偿损失没有事实与法律依据，本院不支持其对于违约金200000元的诉讼请求。第三，虽然金工铜业公司出具了授权证明，授权鼎安公司经营使用或租赁安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园区的厂房场地，但未明确授权使用或租赁的厂房场地的具体边界与面积，也未明确注明授权的期限。皖宜公司在与鼎安公司签订租赁合同时未仔细审查，本身具有一定过错，本院酌定减免鼎安公司40%的赔偿责任，则鼎安公司应赔偿皖宜公司经济损失782248.84元×60%=469349.30元。最后，关于可得利益损失，皖宜公司未向本院提交相应证据，按照民事诉讼证据规则，皖宜公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对皖宜公司该项诉讼请求不予支持。四、金工铜业公司是否应当承担赔偿责任。代理是指代理人依据代理权，以被代理人的名义与第三人实施民事行为，直接对被代理人发生效力。虽然金工铜业公司出具了出具授权证明，载明位于安庆市经济技术开发区兴业路3.9工业园区厂房场地产权为金工铜业公司，现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。但鼎安公司是以自己的名义与皖宜公司签订《租赁合同》，皖宜公司支付的租金也由鼎安公司收取，鼎安公司并非作为金工铜业公司的委托代理人代表金工铜业公司与皖宜公司缔结租赁合同，故皖宜公司以授权不明主张金工铜业公司与鼎安公司承担连带责任没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安庆鼎安机械租赁有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司经济损失469349.30元；二、原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司于本判决生效后支付被告安庆鼎安机械租赁有限公司租金111111元；三、驳回原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告安庆鼎安机械租赁有限公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12165元，鉴定费7700元，合计19865元由原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担承担8000元，由被告安庆鼎安机械租赁有限公司承担11865元；反诉案件受理费减半收取1261元，由反诉被告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张建开人民陪审员  程皖生人民陪审员  章国兰二〇一九年九月六日书 记 员  汪剑威附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。