济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3677号原告：山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：马宪刚，董事长。委托诉讼代理人：郑卓然，男，1978年10月28日出生，汉族，该公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：李爱军，山东鹏飞律师事务所律师。被告：陈暹，女，1974年9月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈茸（被告陈暹之姐姐），1964年1月2日出生，汉族，住济南市。原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司（以下简称金德利槐荫公司）与被告陈暹房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月8日立案受理后，由审判员高峰独任审判，分别于2019年9月2日、2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告金德利槐荫公司的委托诉讼代理人郑卓然、李爱军，被告陈暹及其委托诉讼代理人陈茸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金德利槐荫公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房屋租赁合同》，陈暹腾空并交还房屋；2.租金112876.71元（计算至2019年6月16日）；3.滞纳金639000元（计算至2019年6月16日）。事实与理由：2017年10月10日，金德利槐荫公司与陈暹签订《房屋租赁合同》，约定金德利槐荫公司将位于济南市槐荫区纬七路60号的房屋租赁给陈暹，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日，第一年租金10万元，第二年租金10万元，第三年租金11万元，每半年提前一个月缴纳下半年租金，依据合同第十二条陈暹未按时交纳费用还应每天承担拖欠费用总额的2%的滞纳金。合同签订后，陈暹仅在2017年10月10日交付了2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金5万元，至今未再支付租金，虽经金德利槐荫公司多次催缴，至今拒不履行合同约定，已构成违约。金德利槐荫公司现诉至法院提出上述请求，请判如所请。陈暹辩称，租房时，我找的所有的人都是粮食局的，粮食局的人提前把前一个租赁房屋干诊所的人撵走了，告诉我不现在马上租下来，以后就租不下来了，我就签了合同。签完合同后我就去注册诊所，卫生局告知因前一个诊所在该地址上未注销，我没法注册，只能等，等了大约半年左右，一直没开业。到了第二年的5、6月份，我办下了诊所的营业执照，开始按诊所的要求整理室内结构，当时就到了雨季了，房子里面哗哗漏雨，然后我就到处找粮食局的人，但租房时的粮食局的人都不在该单位工作了，大约找了小一个月，好歹找到了现在市场部的王化友，王化友说已经不归他们管了，让我找王润强，王润强告诉我粮食局已经归属国资委了，他是国资委的物业，以后如果交租金的时候交给他。又过了一段时间，王润强去看了看房子，房子漏的厉害，然后就开始修，也修了一段时间。这时候我就接连不断接到金德利槐荫公司的一个姓宁的人的电话，还有两个女的给我打电话说是金德利槐荫公司的财务，让我把房租交给她，我犹豫了就没再交，市场部的王化友也跟我要钱，涉案房屋水也不行，电也不行，诊所很多仪器要用电，冰箱里面有好多保鲜的中药，病人去了以后冻的站不住，我又开始找。电力部门说电压的大小是由粮食局自己控制，不受电力公司的控制，此后就没有开过门，我装修花了40、50万元，电重新走了一遍，房子往下掉石灰皮，包括门面都整理了。我不同意解除房屋租赁合同，因为给我造成了严重的经济损失，我要求赔偿我损失。如果粮食局归属了国资委，我要求粮食局出具归属国资委的文件。合同第十一条约定如果房子变更了单位或房主，应该提前两个月书面通知我，到现在没有通知我。我想问问滞纳金、租金的计算公式，是怎么算出来的？要求对639000元的滞纳金作一个定性，从没见过这么高的滞纳金，粮食局归国资委，为什么不书面提前两个月通知我，应该交款到何账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月10日，金德利槐荫公司（出租方、甲方）与陈暹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条甲方保证对所出租的房屋具有所有权的合法性和适租性。第二条房屋的坐落、面积、设施情况1.甲方出租给乙方的房屋位于济南市槐荫区纬七路60号。2.出租房屋面积约55平方米。……第四条租赁期限、用途1.该房屋租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为门诊使用。……第五条租金及支付方式1.该房屋租金为第一年100000元整（即大写：壹拾万元整），第二年100000元整（即大写：壹拾万元整），第三年110000元整（即大写：壹拾壹万元整）。2.房屋租金支付方式如下：房租每半年提前一个月交纳租金（半年租金），另外交纳3000元作为水、电费押金，合同到期结清水、电费后退回水、电费押金。……第九条所有权变动3.租赁期间，甲方有权出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。4.甲方出售房屋，须提前两个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买的权利。……第十二条乙方违约责任……2.乙方应按时交纳合同中规定的全部费用（房费、水费、电费、物业费等），若超过规定期限，除如数补足所欠费用外，还应每天向甲方支付所欠费用总额2%的滞纳金，甲方有权终止合同并收回房屋。……第十七条本合同自双方签订之日起生效。签字同时表明双方对房屋及设施的情况已经充分了解清楚且无异议。……”《房屋租赁合同》签订后，金德利槐荫公司依约向陈暹交付了涉案房屋，陈暹交纳了自2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金5万元，此后至今未再支付租金。陈暹经营诊所名为槐荫天行健中医诊所。涉案房屋登记的所有权人为济南市粮食局槐荫分局，后济南市粮食局槐荫分局于2006年12月26日变更企业名称为山东金德利集团快餐连锁有限责任公司。山东金德利集团快餐连锁有限责任公司于2019年6月5日出具《证明》，载明“兹证明原济南市粮食局槐荫分局的房产，因企业名称变更，归山东金德利集团快餐连锁有限责任公司所有，房屋所有权人名称没有变更。我公司已委托金德利槐荫公司全权负责原济南市粮食局槐荫分局名下房产的管理、经营、出租及法律诉讼事宜。特此证明”；于2019年9月6日出具《负责人身份证明书》，载明“冯秀娟同志在我单位任总经理职务，是我单位的负责人，特此证明。”冯秀娟于2019年9月6日出具《说明》，载明“我是山东金德利集团快餐连锁有限责任公司的负责人，2019年6月5日由我指示授权本单位员工郑卓然同志，开具‘证明’一份并加盖‘山东金德利集团快餐连锁有限责任公司’的公章，内容详见证明。”，该《说明》上也加盖了山东金德利集团快餐连锁有限责任公司的印章。郑卓然也于2019年9月6日出具《说明》，载明“2019年6月5日由公司负责人冯秀娟指示我开具‘证明’一份内容为‘兹证明原济南市粮食局槐荫分局的房产，因企业名称变更，归山东金德利集团快餐连锁有限责任公司所有，房屋所有权人名称没有变更。我公司已委托金德利槐荫公司全权负责原济南市粮食局槐荫分局名下房产的管理、经营、出租及法律诉讼事宜。特此证明’并加盖‘山东金德利集团快餐连锁有限责任公司’的公章。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，金德利槐荫公司与陈暹自愿签订《房屋租赁合同》，签订行为、约定内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性法律规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。关于金德利槐荫公司诉讼主体资格问题。金德利槐荫公司提交山东金德利集团快餐连锁有限责任公司出具的《证明》、《负责人身份证明书》、冯秀娟及郑卓然出具的《说明》佐证，陈述其受山东金德利集团快餐连锁有限责任公司委托办理出租、诉讼事宜，陈暹辩称涉案房屋所有权已发生变动，未对其通知，涉案房屋已归属国资委，金德利槐荫公司不具备诉讼主体资格。经审查，涉案房屋现登记在济南市粮食局槐荫分局名下，济南市粮食局槐荫分局于2006年12月26日将公司名称变更为山东金德利集团快餐连锁有限责任公司，山东金德利集团快餐连锁有限责任公司授权金德利槐荫公司就涉案房屋办理出租、诉讼事宜，即根据现有证据，自金德利槐荫公司与陈暹双方签订《房屋租赁合同》至今，涉案房屋所有权并未发生变更，金德利槐荫公司受房屋所有权人委托对外办理受托事宜合法有据，具备本案诉讼主体资格；对陈暹的辩解意见，本院不予采信。关于陈暹辩称的其承租涉案房屋前一诊所以及房屋存在问题影响其经营的问题。经审查，《房屋租赁合同》明确约定陈暹向金德利槐荫公司承诺租赁涉案房屋仅作为门诊使用，其在承租前对涉案房屋及设施已经充分了解且无异议，故陈暹的经营风险应由其自行承担，已交纳的5万元租金是转账支付，其后也可继续转账支付。陈暹辩称的就涉案房屋租赁所致经营损失系另一法律关系，本案中不予处理。金德利槐荫公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由陈暹腾空并交还涉案房屋，陈暹辩称不予认可。经审查，双方签订《房屋租赁合同》后，陈暹仅支付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金，未按照合同约定内容继续履行支付租金的义务，金德利槐荫公司依照合同第十二条第二款主张上述诉求合法有据，本院予以支持。金德利槐荫公司提交的电话记录单、催缴函、邮政快递仅能证实其催收租金的相关事实，未能体现解除合同的意思表示，现有证据能够证实金德利槐荫公司主张解除合同的意思表示最先达到日为2019年7月16日，即民事起诉书送达日。综上，本院判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除，陈暹应将涉案房屋腾交给金德利槐荫公司。金德利槐荫公司主张租金112876.71元，按照合同约定，交纳自2018年5月1日至2019年6月16日的租金，陈暹对租金计算方式无异议。经审查，按照双方《房屋租赁合同》中关于租金支付的相关约定，金德利槐荫公司主张租金112876.71元合法有据，本院予以支持，陈暹应予支付。金德利槐荫公司主张滞纳金639000元，其中2018年5月1日至2019年6月16日所涉租金5万元按照每日2%计算得出41.2万元；自2018年11月1日至2019年6月16日所涉租金5万元按照每日2%计算得出22.7万元，合计63.9万元，陈暹辩称对高利贷应该严惩，63.9万元滞纳金系诈骗，双方不平等。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，陈暹未按照合同约定内容履行支付租金义务构成违约，给金德利槐荫公司造成租金逾期支付的损失，如按照合同约定的每天按照所欠费用总额的2%计算滞纳金，显然过分高于造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故本院酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，得出6050.24元，陈暹应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条规定，判决如下：一、原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司与被告陈暹签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、被告陈暹于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区纬七路60号的房屋腾交给原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司；三、被告陈暹于本判决生效之日起十日内向原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司支付租金112876.71元；四、被告陈暹于本判决生效之日起十日内向原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司支付滞纳金6050.24元；五、驳回原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11419元，减半收取5709.5元，原告山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司负担4756.5元，被告陈暹负担953元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇一九年九月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  张芳谦