四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7658号 原告：胡聪，男，1985年6月12日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：舒天翊，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陈家梁，四川明炬律师事务所实习律师。一般授权代理人。 被告：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：陈序平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曾雪，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。 原告胡聪与被告成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员黄珊珊依法公开开庭进行了审理。原告胡聪的委托诉讼代理人舒天翊与陈家梁、被告龙湖公司的委托诉讼代理人曾雪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告胡聪诉称：原告与被告于2016年3月30日签署了《租赁合同》，约定原告承租被告位于成都市高新区房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月20日起至2021年6月19日止，共计5年2个月，租赁用途约定为由原告经营餐饮服务，合同签订后，原告按照合同约定按时缴纳租金、保证金、物业管理费等各项费用，切实履行《租赁合同》约定各项义务。后被告于2019年2月27日向原告发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知原告要求单方面解除《租赁合同》并要求提前收回案涉房屋。原告认为2019年2月27日至租赁房屋的租赁期限届满之日2021年6月19日尚还剩2年3个月有余，被告单方解除《租赁合同》的行为严重损害原告的合法权益，遂起诉到法院，请求判令：1.被告向原告退还截止2019年2月27日原告已缴纳但尚未到期的租金人民币367.49元、物管服务费人民币424.65元、推广服务费人民币81.66元；2.被告向原告支付因被告违反合同约定的违约金178888.3元；3.被告向原告支付因被告违反合同约定而造成的实际损失596294.33元；4.被告承担本案全部诉讼费。在诉讼过程中，原告自愿撤回了第一项诉讼请求。 被告龙湖公司辩称，关于原告第二项诉讼请求“判令被告支付违约金178888.3元”与第三项诉讼请求均为损失,应当以实际损失为限，根据租赁合同第14.1条约定“出租人解除合同提前收回房屋的，出租人应双倍退还保证金、承租方已支付费用，承租方并有权要求出租方支付剩余租金租期10%或三个月保底租金，出租人除此之外无须再承担任何责任”，龙湖公司已经向原告退还了保证金及相关费用，根据合同约定剩余支付的违约金应当为保证金加三个月保底租金共计104954.94元。原告所主张的违约金没有依据，若法院认为实际损失超过合同关于违约金的约定，则应当以实际损失为限。 经审理查明，原告胡聪与被告龙湖公司于2016年3月30日签署了《租赁合同（运营期）》，约定原告胡聪承租被告龙湖公司位于成都市高新区房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2016年4月20日起至2021年6月19日止，共计5年2个月。承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月20日起至2016年6月19日止，租赁用途约定为由原告经营餐饮业务，合同签订后，双方按约履行合同权利义务。2019年2月27日，被告龙湖公司向原告胡聪发送了《关于解除的函》（以下简称“《解除函》”），告知原告要求单方面解除《租赁合同》并要求提前收回案涉房屋。后原告胡聪搬离了案涉房屋。被告龙湖公司退还了原告胡聪剩余租期内已缴纳的租金、履约保证金、物管服务费和推广服务费。 上述事实，有原被告双方提交的《龙湖租赁合同》、《关于恢复公区退还我司告知函》、《关于解除龙湖时代天街房屋租赁合同的函》、中国农业银行平台电子回单、店铺月销售报表等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》的签订系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规强制性规定，双方应按约履行合同权利义务。《租赁合同》的期限为五年零两个月，合同实际履行期限已经过半，后出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化等原因，需对商场涉及案涉商铺的位置进行改建，于2019年2月27日解除了双方的《租赁合同》，原被告双方对于合同的解除时间以及剩余租期内的租金费用等问题均无争议，本案的争议焦点在于《租赁合同》解除权的行使以及剩余租期内违约金及损失的赔偿问题。 第一，关于合同被告行使合同解除权的问题。本院认为，被告主张的其依据双方签订的《租赁合同》第11.2.6条行使合同约定解除权，该条的约定为“出租人基于提升商场整体经营环境、品质、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，承租人应予以配合，并不得以此要求出租人减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施”，该条款明显排除了承租人的合法权益，且不是对合同解除权的约定，被告不能依据该条主张行使合同解除权，被告公司所行使的合同解除权不符合法定或约定之解除条件。 第二，原被告双方均认可案涉房屋的租赁合同已于2019年2月27日实际解除，且双方履行了相关费用的清算手续，案涉房屋也已恢复清水，故为了充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上无法继续履行的房屋租赁合同，即使不符合法定或约定之解除条件，也应及时予以解除，故本案中，案涉房屋租赁合同事实上已经解除，合同目的已不能实现，根据《合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故本院认为该房屋租赁合同已经解除。 第三，关于合同解除后违约责任的承担问题。根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第110条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中被告在没有约定或法定解除权的情况下，解除了双方的租赁合同，应当承担相应的损害赔偿责任。案涉租赁合同于2019年2月27日解除，房屋被恢复至清水，因此案涉房屋停止营业后事实上造成的损失应当由本院被告承担。 第四，关于损失金额的认定。原告为了证明其装修及店铺实际损失，提交了《成都市装饰工程施工合同》、转账凭证、《燃气报警器安装工程实施合同》、《非居客户燃气工程补充合同》、《天然气机械事故联动强排风安装工程实施合同》、《评估报告》等证据予以证明，原告出具的《评估报告》显示，案涉房屋的餐饮设备及店铺装饰装修费用的评估价值，以2019年1月23日现场勘查日为基准，采用“成新率”的评估方法，即根据评估对象的使用年限和现场查看的评估对象的维护保养状况综合确定，得出了案涉商铺的餐饮设备及店铺装饰装修费用的评估价值为596294.34元，故原告据此主张其店铺损失为596294.33元。本院认为，原告《评估报告》的金额包含了装修及设施设备残余价值的总和，对照《评估报告》中列明的“固定资产——办公设备评估明细表”，其中包含了如餐桌、电视、锅具等多项可移动的餐厅设施设备，这部分物品是可以继续搬离使用的，原告没有举证证明该部分物品实际产生的损失是多大，故本院对其鉴定的残值金额不应认定；在“固定资产——办公设备评估明细表”中载明的“店铺装饰装修残值评估净值375212.89元”，该部分店铺装修已被全部恢复清水，且被告没有提出证据证明其中存在可以搬离的未附合部分，且没有在拆除前进行相应的证据保全工作，应承担举证不能的后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本院对原告的该项损失主张予以支持；在“固定资产——办公设备评估明细表”中载明的“天然气强排材料及安装费用18690元、广告制作费用31600元、装修设计费30000元、燃气报警器安装12123元、燃气改造费22743元”共计115156元，这部分费用是按照最初安装使用时的价款进行的鉴定，并非装饰装修的残值损失，因此，本院按照租赁合同的年限平均进行折算，但因双方《租赁合同》第5.5.1条约定承租人享有61个自然日的装修期，即2016年4月20日起至2016年6月19日止，租赁合同总租期五年两个月应该扣除两个月的装修期，从实际投入使用时计算即共60个月，合同实际履行了32个月，故将剩余租期内（28个月）的残余价值认定为该部分损失，计算方式为115156*（28/60）=53739元，本院予以支持。综上，对原告主张的其装修及店铺实际损失，本院部分予以支持。 第五，关于违约金的认定。原告主张的按照其损失金额的30%计算违约金，本院认为，该违约金的主张没有双方的合同依据，且原告主张的损失金额已足以弥补其实际损失，故对该项违约金的请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都龙湖锦鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡聪支付店铺装饰装修损失375212.89元、天然气强排材料及安装、广告制作、装修设计、燃气报警器安装及燃气改造损失53739元，合计428951.89元； 二、驳回原告胡聪的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5776元，由原告胡聪承担2580元，由被告成都龙湖锦鸿置业有限公司承担3196元。（此款原告已预交，被告在履行前述付款义务时一并支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年九月十日 书记员  毛 敏