广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初1047号原告：严家周，男，1967年5月3日出生，汉族，户籍地：广东省阳春市，现住广东省阳春市。委托诉讼代理人：王仕芳，广东大众天地律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：广东省阳江市江城区金园路183、185号。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行员工。委托诉讼代理人：蔡计存，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行员工。第三人：覃启来，男，1963年8月16日出生，汉族，户籍地：广东省阳春市，现住广东省阳春市。原告严家周诉被告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）、第三人覃启来案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严家周及其委托诉讼代理人王仕芳，被告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠到庭参加了诉讼；第三人覃启来经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严家周向本院提出诉讼请求：1、不得执行登记在第三人覃启来名下位于阳春市××××村背的房产[产权证号：Ｃ0××11]，并解除对该房产的查封。2、依法确认原告严家周与第三人覃启来于2002年5月30日签订的《转让房屋地契》合法有效，并判决第三人覃启来将阳春市××××村背房产过户到原告名下。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人覃启来是朋友关系，2002年5月30日，第三人覃启来因资金周转问题将其坐落于春城镇城北黄屋村背的房地产以70000元的价格卖给原告，并于当天签订了《转让房屋地契》，确认该地长8米，宽8.2米，建有4层楼房共282.8平方米，签订契约当天付清了款项，第三人覃启来也将其房地产权证的原件交给原告保管。后原告及家人于2003年搬入春城镇城北黄屋村背的房地产居住，2006年进宅入伙。原告及家入自2003年搬入涉案房屋居住生活至今。2008年10月27日，第三人覃启来与原告共同到阳春市人民政府将阳春市春城街道城北黄屋村背的土地过户给原告，阳春市人民政府于2008年11月20日颁发了春府国用第特0026871007472号《中华人民共和国国有土地使用证》。因原告经济困难，涉案房屋一直未办理房产的过户手续，因而房产仍然登记在第三人覃启来的名下。涉案房屋自2003年搬入居住后一直是由原告管理使用，至今己经十多年了，虽然房产仍然登记在第三人覃启来名下，但实际上涉案房屋属原告所有。且在第三人覃启来与被告农行江城支行的债务形成之前，第三人覃启来已经将涉案房屋交付给原告所有和使用，还办理了土地过户登记。原告认为，于2002年5月30日支付清购买房地产款给第三人的行为，以及第三人覃启来将该房地产交付给原告一方的行为，充分证实了原告一方与第三人在客观事实上己完成了涉案房地产的买卖合同所具备构成要件，买卖合同应当依法成立和有效。同时，原告一方早己对房屋占有使用至今，且已办理土地过户登记。这些事实有《转让房屋地契》、房地产权证、《国有土地使用权转让合同》、国有土地使用证等材料为据，充分证实原告一方是阳春市××××村背房产权属的实际所有权人。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向阳江市江城区人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决。被告农行江城支行辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人覃启来没有作陈述，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：1996年6月13日，第三人覃启来领取了粤房地证字第××号房地产权证，坐落于阳春市春城镇城北××屋村背房屋的权属人登记为覃启来，载明房屋权属来源一九九五年自建，房屋所有权性质私有，土地权属来源一九九三年经国土部门批准，土地权属性质国有，四层框架建筑结构。建基面积65.60平方米，建筑面积282.80平方米。2002年5月30日，第三人覃启来与原告严家周签订了《转让房屋地契》，约定覃启来以人民币70000元的价格将位于阳春市春城镇城北××屋村背一幢四层共282.80平方米的房屋转让给严家周。2008年10月27日，第三人覃启来与严家周签订《国有土地使用权转让合同》，约定覃启来同意将位于阳春市春城镇城北××屋村背土地转让给严家周，使用年限1993年8月13日至2063年8月12日共70年，土地使用面积66平方米等内容。2008年11月20日，严家周领取了春府国用（2008）特00026871007472号国有土地使用权证，坐落于阳春市春城街道城北黄屋村背的土地使用权人登记为严家周，载明来源是由覃启来转让。严家周及其家人自2008年8月27日起至今居住在阳春市春城镇城北××屋村背房屋。本院在审理农行江城支行与覃启来信用卡纠纷[案号：（2018）粤1702民初1296号]一案中，冻结了覃启来在广东阳春农村商业银行股份有限公司账户内的存款50000元（账号80×××66）及查封了登记在覃启来名下的坐落于广东省××春城镇城北××屋村背（产权证号：Ｃ0××11）房产。2018年8月22日，本院作出了（2018）粤1702民初1296号民事判决：一、解除农行江城支行与覃启来签订的《金穗信用卡专项商户分期业务担保借款合同》（合同编号：44270120160073704）；二、限覃启来在判决发生法律效力之日起十日内偿还信用卡（卡号：62×××28）透支款本金92350元及利息、总违约金、手续费（截至2018年3月9日，利息为592.72元，总违约金为679.2元，手续费为1743.32元，从2018年3月10日起至判决确定履行日止的利息、违约金、总手续费等按《金穗贷记卡章程》的规定计算）给农行江城支行。（2018）粤1702民初1296号民事判决发生法律效力后，覃启来没有履行判决确定的义务，农行江城支行于2019年1月2日向本院申请强制执行[案号：（2019）粤1702执31号]，本院在执行该案过程中，于2019年1月14日对登记在覃启来名下的坐落于广东省××春城镇城北××屋村背（产权证号：Ｃ0××11）房产进行了现场查封并张贴了查封公告。严家周于2019年1月17日向本院提出了书面执行异议，本院于2019年1月21日作出（2019）粤1702执异7号民事裁定，裁定驳回异议人（案外人）严家周的异议请求。2019年1月29日，严家周向本院提起本案诉讼，本院立案受理。经向阳春市自然资源局查询，截至2019年8月2日止，坐落于阳春市春城镇城北××屋村背（产权证号Ｃ0××11）权利人登记为覃启来。2019年8月19日，本院向阳春市自然资源局致函调查坐落于阳春市春城街道城北黄屋村背的土地使用权人及房屋所有权登记在何人名下？如存在土地使用权人及房屋所有权人登记不一致的情况，具体原因是什么？2019年8月30日，阳春市自然资源局复函称：“一、经查阅房屋档案，坐落在阳春市××街道城北××屋村背（房屋所有权证：粤房证字第××号）于1996年6月13日登记在覃启来名下。当查阅该房屋的土地档案时发现该房屋的国有土地使用权已于2008年11月20日由覃启来转让到严家周名下［国有土地使用证号：春府国有（2008）第特0002687/17221007472号］。同时也查阅到你院于2018年4月10日查封了该房屋，被告为覃启来，申请执行人为农行江城支行；2018年6月6日开平市人民法院也轮候查封了该房屋，被告也是覃启来。二、根据《物权法》第一百四十六条‘建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分’的规定，覃启来转让土地使用权给严家周随着于该土地的建筑物也一并处分给严家周。三、因当时土地、房屋分设不同的登记部门，原房屋权利人覃启来于2008年11月20日在原国土部门办理了土地使用权转移登记，转让给严家周，但当时没有及时到房管部门办理房屋转移登记，其房屋依然还登记在原权利人覃启来名下，致使土地使用权人及房屋所有人登记不一致。虽然没有办理房屋转移登记手续，但实际上，其房屋已随土地使用权的转移而转移给严家周。综上所述，原登记在覃启来名下坐落在阳春市春城街道城北黄屋村背的房屋实为严家周所有，同时请你院给予解封。”以上事实，有原告提供的身份证、常住人口登记卡、《转让房屋地契》、《国有土地使用权转让合同》、国有土地使用证、房地产权证、（2018）粤1702民初1296号民事裁定书、（2019）粤1702执异7号执行裁定书、土地使用权交易成交证明书、代收财局规费通知单、居住证明、电费增值税电子普通发票，被告提交的不动产登记资料查询结果证明及阳春市自然资源局的复函等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”严家周对本院作出的（2019）粤1702执异7号执行裁定书不服，提起诉讼。因此，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体到本案，本院分析如下：首先，据原告提供的证据可知，原告于2002年5月30日与第三人覃启来签订了《转让房屋地契》，于2008年10月27日与第三人覃启来签订了《国有土地使用权转让合同》。（一）原告与第三人覃启来签订的《转让房屋地契》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与第三人覃启来签订了《转让房屋地契》，原告支付了购房款，第三人覃启来亦在合同签订后将房屋交付给原告，在本院查封房屋时，原告已经实际占有涉案房屋。因此，原告与第三人覃启来签订的《转让房屋地契》合法有效。（二）原告与第三人覃启来签订的《国有土地使用权转让合同》有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”涉案土地属于出让的国有土地，依法可以转让，办理了土地使用权变更登记。因此，应认定原告与第三人覃启来签订的《国有土地使用权转让合同》有效。其次，坐落于阳春市春城街道城北黄屋村背的土地使用权人于2008年11月20日已登记至原告严家周名下的事实，有原告提供的国有土地使用证可证实，本院予以确认。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述规定是关于建设用地使用权与地上不动产一并处分的规定，明确了不动产权利一体化原则，其目的在于使土地使用权与地上建筑物等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致。结合阳春市自然资源局于2019年8月30日向本院作出的复函提出覃启来转让土地使用权给严家周，附着于该土地的建筑物也一并处分给严家周的明确意见，本院认定覃启来并非异议房产的实际权利人，严家周对涉案异议房产享有物权利益。再次，农行江城支行与覃启来信用卡纠纷一案，申请执行人农行江城支行只享有一般金钱债权，对于涉案房产不享有特定的物权利益。基于物权优先于债权的一般原理，严家周实体权利可排除农行江城支行一般金钱债权的强制执行。综上所述，原告请求停止对阳江市春城镇城北黄屋村背的房产（产权证号：Ｃ0××11）的强制执行，本院予以支持。原告请求判令确认原告严家周与第三人覃启来于2002年5月30日签订的《转让房屋地契》合法有效，关于该《转让房屋地契》的效力，上文已详述，不再赘述，但合同的效力不属于案外人执行异议之诉所要裁判的内容。故原告严家周请求确认上述合同合法有效，本院不予作出裁判。对于原告请求判令第三人覃启来办理阳春市春城镇城北××屋村背房办理房产过户手续的诉讼请求，与案外人执行异议之诉阻却执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审查。对于原告请求在本案中解除对涉案房屋的查封，是执行程序问题，本案是以确认执行标的物权属问题为审理对象,不涉及执行程序中采取的相关执行措施，原告可向相关执行部门申请解封。第三人覃启来经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条之规定，判决如下：一、停止对坐落于阳江市春城镇城北黄屋村背的房产（产权证号：Ｃ0××11）的执行；二、驳回原告严家周的其他诉讼请求。本案受理费7300元（原告已预交），由原告严家周负担3650元，被告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  李土群人民陪审员  林 科人民陪审员  林振杰二〇一九年九月二十五日法官助理谢丽丹书记员黄月琪附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。