上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初21518号原告(反诉被告)上海典旭商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人赵玉玲。委托代理人陈兴华，上海市申建律师事务所律师。被告(反诉原告)上海纺展实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人邵峰。委托代理人李志广，上海创同律师事务所律师。原告上海典旭商贸有限公司与被告上海纺展实业有限公司及反诉原告上海纺展实业有限公司与反诉被告上海典旭商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海典旭商贸有限公司的法定代表人赵玉玲及委托代理人陈兴华，被告(反诉原告)上海纺展实业有限公司的委托代理人李志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海典旭商贸有限公司诉称，原告系微型私营企业,被告是上海纺织集团旗下在澳门路(原申新棉纺织厂，现纺博大厦)地块利用纺织系统房产出租场地、房屋,并进行物业管理等的国企。2017年6月28日,原告因租赁本市澳门路XXX号XXX号楼XXX、XXX室(以下简称系争商铺)用于经营“自然美美容连锁店”与被告签订了《房屋租赁合同》及与被告指定的上海M50文化创意产业发展有限公司(以下简称M50公司)签订了《物业管理服务合同》。澳门路XXX号XXX号楼又称“纺博大厦附房”,建筑有1-4层,除保留底层进出被告系统的上海申创建筑工程公司的办公通道外,底层全部对外出租。签订合同时原告前后三次询问R号楼是否会拆迁,原告营业地址登记在哪里?被告回答R号楼是历史保护建筑不可能拆迁,R号楼产证未办是因为澳门路门牌号码原来就比较混乱,纺博大厦新建时经办人员疏忽所致。R号楼产证未补办之前,原告登记地址将先安排到纺博大厦主楼里面,绝对不会影响原告经营。被告还交付原告一套澳门路128、158号纺博大厦的产权证用于原告办理工商注册登记。出于对被告国企身份的无比信任,原告安下心来加紧办理“自然美美容连锁店”的加盟和装修、开张等事宜。2017年7月18日,为澳门路XXX号XXX号楼XXX、XXX室装修事宜,被告指定原告与其相关单位上海联华房地产开发公司纺博大厦客户服务中心签订了《上海市建设工程承发包安全管理协议》。2017年10月底房屋装修工程竣工后,原告在采购的各种设备和招聘的员工逐步到位后开始了试营业,不料一连串打击接踵而至。2018年2月,原告要求被告配合办理注册登记被拒。理由是由于道路扩建工程,澳门路XXX号XXX号楼可能面临拆迁。2018年4月18日,被告向原告发出《关于澳门路XXX号房屋腾地清退工作的通知》,称“接长寿地区提升发展管委会于2018年3月28日向其上级-东方国际(集团)有限公司出某的函”要求原告于2018年6月底前“清退完毕”。2018年7月20日,普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理所、上海市普陀区长寿路街道房管办事处等六家联合发出《责令整改通知书》,称原告所租赁的系争商铺是“违法建筑”，责令原告于2018年8月20日前“自行整改”。原告据此向被告提出经济赔偿要求，被告一开始同意赔偿，要求原告递交书面诉求,可在原告递交了《R102-103商铺拆迁诉求书》后，被告竟又称因无人拍板承担责任，要求原告提起诉讼，称将按法院判决金额支付赔偿费用。后经原告了解,早在2017年10月10日,上海市普陀区建设和管理委员会已经发文给普陀区发展和改革委员会,对涉案地块明确提出了规划路(澳门路-莫干山路)道路新建工程【文号：普建委(2017)140号】。该文件指出,此道路新建工程项目系根据《普陀区长寿路街道控制性详细规划》制定。原告再深入了解到《普陀区长寿路街道控制性详细规划》早在2007年12月就已经制定并下发通知各有关单位。原告以为，首先被告出租违法建筑物属非法无效的行为,租赁合同因无效应当依法予以撤销。由于被告的过错致使原告租赁房屋用于经营的目的根本无法得以实现，被告因合同所取得的财产应当予以返还；其次，被告违背诚信原则、隐瞒事实真相(包括出租房屋属违章建筑及因市政规划将被拆除)的过错行为还造成了原告的巨大经济损失,根据法律规定应当承担赔偿责任。现原告诉至法院，请求判决：1、确认原、被告之间订立的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告租金(含物业费)和押金11.32872万元(2017年6月-2018年3月的租金9.07912万元,押金为房租2个月计2.2496万元)；3、被告赔偿原告经济损失81.064320万元(详见《经济损失清单》)；4、诉讼费由被告承担。被告上海纺展实业有限公司辩称，第一，系争商铺建造于解放前，原属于澳门路XXX号上海申新纺织九厂的第14幢房屋，但在新建上海纺织博物馆时将澳门路XXX号的产权证收回换成了现在门牌号为澳门路128、158号的产权证，遗漏了系争商铺。系争商铺现为上海纺织博物馆的辅助用房。第二，被告认为租赁合同是真实有效的，原告在装修后一直正常营业到2018年9月。被告不清楚原告如何取得澳门路128、158号的产证，即便是被告提供的，也是为了证明隔壁房屋是有产证的，系争商铺不是违章建筑。被告并未故意隐瞒要拆迁的事情，被告在2018年3月才收到正式文件。第三，即便法院认定租赁合同无效，原告实际使用了系争商铺，应当支付使用费。物业费是物业公司收取的，即便要返还，原告也应当向物业公司主张。原告拖欠租金构成违约，押金不同意退还，被告将提出反诉。关于原告主张的经济损失赔偿，首先合同约定系争商铺应用于日用品销售，后原告擅自改变用途开设美容院，如果有损失由原告自行承担。其次，被告对原告主张的装修金额不认可，被告预估只有5万元左右，具体金额要进行评估后确定；对仪器及设备的价格被告无法确认，也不确定原告所说的设备是否用于系争商铺经营，即便有，原告可以自行搬离；对员工工资支出的金额及劳动合同不认可；对加盟费不认可，从加盟合同看加盟地址并非系争商铺，且其中只有5000元属于加盟费，其他都是设备采购费；广告费和网络费与本案无关。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认定原告的损失需要被告赔偿，被告仅同意法院对装修损失进行酌定，其他损失均不认可。反诉原告上海纺展实业有限公司诉称，反诉被告违约在先，应承担违约责任。首先是违反了承诺的化妆品、日用品销售的房屋用途，擅自变更为美容院的经营业务；其次是反诉被告应在2018年3月21日前支付第二季度的租金，但一直拖欠未付，并且占用系争商铺至今。另外，合同中特别告知了系争商铺系无产证的建筑，因此租金是非市场化的低价，反诉被告在签订合同前已经明确清楚地知道，理应承担相应的后果，反诉原告有免责的权利。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉原、被告签订的租赁合同于2018年6月30日解除；2、反诉被告支付反诉原告拖欠的三个月租金(2018年4月1日至2018年6月30日)24639元，并自2018年3月22日起按0.5%/日支付滞纳金至实际履行日止；3、反诉被告支付反诉原告自2018年7月1日至2018年11月26日止的房屋使用费(按日租金的2倍即每日540元计)；4、反诉被告支付反诉原告的租赁保证金22496元不予退还；5、反诉被告支付反诉原告免租装修期的租金5400元；6、反诉被告向反诉原告支付水、电费806.6元。反诉被告上海典旭商贸有限公司辩称，反诉原告坚持认为租赁合同无效，故不存在解除问题，也不存在租金、滞纳金、免租期，押金应当返还，使用费由法院认定。对水电费金额无异议，同意支付。经审理查明，2017年6月21日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，房屋建筑面积117.39平方米，租赁期自2017年6月28日起至2020年12月27日止，免租装修期为20天，收费起始日为2017年7月18日；乙方向甲方承诺，承租系争商铺作为化妆品、日用品销售使用；月租金为8213元(按365天/12个月计)，年租金为98556元，租金按季度支付，租金不含物业管理费；签订合同当日，乙方应支付收取租金24639元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金(若遇国定节假日顺延)，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金的0.5%支付滞纳金；保证金为22496元；改变房屋使用用途或拖欠房租十天以上的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；违约责任：租赁期间，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方支付的房屋租赁保证金甲方不予退还，免租装修期的租金5400元，由乙方补付给甲方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间的使用费；合同期限届满或因乙方原因合同提前终止、合同解除，乙方承诺无条件退还房屋并同意在承租期间所投入的装潢、装修及其他费用均由乙方自行承担，不向甲方提出任何补偿要求；因政府动迁、城市规划用地的需要导致合同无法履行，即合同终止，甲方不对乙方作任何赔偿，乙方应予积极配合；双方其他约定：由于甲方已明确告知乙方该房屋无产证并给予较低的租金价格，故乙方应自行负责其所需的工商注册登记，该登记事项是否获得批准，不作为本租赁合同履行的必须条款，且乙方不得以此作为甲方违约的依据；附件三约定乙方经营内容为化妆品、仪器销售及售后服务。同日，原告(承租方、乙方)与M50公司(物业管理费、甲方)签订《物业管理服务合同》，约定甲方受出租人委托，为系争商铺提供物业管理服务，乙方知晓出租人对所属物业管理服务的委托事项，接受甲方提供的服务，在享受本合同约定权利的同时，承担本合同约定责任并履行本合同约定义务；本合同期限与《房屋租赁合同》期限一致；物业管理费包括公共区域的保洁、绿化、设备维护及安保费用，每月为2321元，每年为27852元，收费起始日为2017年6月28日。此外，原告还与被告签订《房屋租赁安全(治安)管理协议》、与案外人上海联华房地产开发有限公司纺博大厦客户服务中心签订了《上海市建设工程承发包安全管理协议》。上述合同、协议签订后，原告向被告支付相关租金以及租赁押金22496元，并向M50公司支付物业管理费。被告及M50分别出某租金及物业管理费发票。原告接手房屋后开始装修，并于2017年10月底装修完毕。2018年3月28日，上海市普陀区长寿地区提升发展管委会办公室向案外人东方国际(集团)有限公司发出《关于抓紧完成澳门路XXX号建设用地腾地清退工作的函》，内容为：“根据普陀区建设和管理委员会《关于抓紧完成规划一路建设相关工作的函》，请贵公司抓紧完成澳门路XXX号建设用地腾地清退工作”，以便推进规划一路后续规划设计上报和建设用地等相关证照的办理，为道路开工建设做好相关准备。”2018年4月18日,被告向原告发出《关于澳门路XXX号房屋腾地清退工作的通知》,内容为：“接长寿地区提升发展管委会于2018年3月28日向东方国际(集团)有限公司(我司上级公司)出某的《关于抓紧完成澳门路XXX号建设用地腾地清退工作的函》，该函要求我司抓紧完成澳门路XXX号建设用地的腾地清退工作。根据该函的要求，现通知贵司在2018年6月底前将房屋清退完毕。”2018年4月27日，原告向东方国际(集团)有限公司、M50公司以及被告发出《R102-R103商铺拆迁诉求书》，称在2017年10月装修完毕后开始试营业，且前期处于养店阶段，经过近半年的努力，经营业绩逐步有好转，签约了一些附近的客户成为会员。拆迁行为对原告造成严重的经济损失，要求对方赔偿95万元左右。2018年7月20日，普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理所、上海市普陀区长寿路街道房管办事处等六家联合发出《责令整改通知书》,表示系争商铺属于“违法建筑”，责令原告于2018年8月20日前“自行整改”，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将依法采取行政强制措施代为整改。2018年10月29日，原告向被告交付了一把系争商铺的钥匙，自己还保留了备用钥匙，且屋内物品未搬离。案件审理过程中，经本院释明，双方于2018年11月26日进行了房屋交接。根据《典旭商贸公司水、电费用清单》显示，2018年6月-10月系争商铺产生的水、电费用合计806.6元。根据《租赁房屋移交清单》显示，原告确认除不可移动的装修外，无任何物品遗留。另查明，原告支付租金、物业管理费至2018年3月31日。再查明，澳门路128、158号产权人是被告。系争商铺没有获得权属证明，亦没有建设规划许可手续。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。反诉部分查明事实同本诉。就本诉诉请，原告提供相关损失的证据：1、原告法定代表人赵玉玲与案外人上海轲奕建筑设计装饰工程有限公司于2017年7月8日签订的《装修工程施工合同》，约定由案外人承某系争商铺的装修工程，工程造价为42万元。另提供案外人于2017年7月8日出某《装修工程明细表》，其中办公室装饰工程金额381259.42元，空调排风设备金额49803.83元，总计431063.25元，优惠价42万元。案外人出某收据，确认收到装修款合计24万元。2、原告购买一系列仪器及设备的采购合同及部分发票、收据、转账凭证、销售单、网络购买截图等，按照上述证据显示，金额合计155132元。3、多名案外人签字确认的2017年9月至2018年5月的员工工资表以及与原告签订的劳动合同。按照工资签收表显示，金额合计110750元。4、原告与案外人上海自然美三联化妆品有限公司于2016年11月签订的《自然美连锁店加盟协议书》、案外人出某的保证金5000元收据及金额合计113853.2元的货品发票。5、原告与案外人上海漾泰网络科技有限公司于2017年10月31日签订的《广告发布合同》，约定广告费为6000元。原告与案外人上海美问信息科技有限公司于2017年12月30日签订的《商户技术服务框架协议》，约定网络管理服务费为5040元。上述两案外人分别出某收取原告6000元、5040元的发票。审理中，被告申请对系争商铺的装修进行评估。上海中世建设咨询有限公司于2019年5月14日出某中世造鉴字【2019】第0003号《上海市普陀区澳门路XXX号XXX号楼XXX、XXX室117.39平方的装修价值工程造价鉴定意见书》，结论是：本项目造价为214776元。原告对其在鉴定过程中向鉴定部门提出的异议不再坚持，请求法院充分考虑原告经济状况和装修实际支出作出公正处理。被告提出两点异议：第一，鉴定报告中涉及的灭火器(价值480元)是可移动的，原告可以自行拿走，不应当计入装修费用。第二，原告的很多装修包括防水、VIP房间等都是超出本案租赁用途之外的，也不应当计入装修费用。庭审中，鉴定人员就灭火器问题的回答是灭火器是装修工程中的设备之一，存在于现场，故应当计入鉴定结论；鉴定人员另表示鉴定结论是根据施工造价为依据，没有考虑自然折旧。上海中世建设咨询有限公司又于2019年7月4日出某中世造鉴字【2019】第0003号补1《上海市普陀区澳门路XXX号XXX号楼XXX、XXX室117.39平方的装修价值折旧费及现值计算说明》，结论为：本项目装修价值折旧后的现值为150343元(折旧截止时间按2019年6月计)，法庭可根据案件审理情况重新确定折旧的截止时间。原、被告对补充报告均无异议，原告希望法院根据双方交接日即2018年11月26日来认定折旧截止日，被告表示折旧截止日由法院认定。审理中，原告补充意见如下：第一，2017年10月中旬装修完工前，有政府部门来系争商铺现场勘查，说要造马路，原告向被告工作人员核实是否要拆迁，被告工作人员说没事，没有批文下来。考虑到装修工程快收尾了，原告便将装修进行完毕了。第二，原告装修完毕后并没有正式营业，只是开门接待一些朋友来做美容，及被告的工作人员有时来与原告沟通解决问题。诉求书中称开始营业是为了向被告争取获得补偿。第三，原告没有按照被告的要求在2018年6月底搬离是因为没有获得被告的补偿。原告于2018年10月29日向被告交还了部分钥匙，但被告并不来清点系争商铺内的物品，也不负责保管，还提出要求原告放弃物品的权利，故原告没有完全交房。第四，原告诉请要求被告返还的物业费，实质属于原告的损失，与物业费由谁实际收取无关，原告对M50公司不主张物业费的返还。对原告主张的各项损失，需要说明如下：装修合同约定造价是42万元，但只支付了24万元，后续款项还没有支付，施工方也一直在催讨；仪器及设备费总购置价为15.5万元，虽然所有仪器及设备原告已经搬走，但对于原告已经没有利用价值，只能以很低的价格对外出售，故要求被告赔偿15.5万元的50%；加盟地址不是系争商铺是因为考虑到加盟有优惠活动，故原告在还没有签订租赁合同前就签订了加盟协议；没有营业还支付员工工资是因为在正式营业前员工需要培训，且是带薪培训，且当时一直在观望系争商铺是否真的要拆迁，被告也向原告表示如果系争商铺拆迁的话可以将原告安排到其他园区经营。就原告主张的各项损失部分，同意法院进行酌定。本院认为，根据本院查明的事实，系争商铺既无权属证明也未获得建设规划许可手续，因此原、被告就系争商铺签订的《房屋租赁合同》无效，双方相关权利义务的结算应当按照法律规定的无效后果处理。关于租赁双方对合同无效的责任认定。本院认为，被告作为出租人对出租租赁物负有瑕疵担保责任，即租赁物的权利瑕疵。显然，本案涉及的系争商铺存在权利的瑕疵，故被告对合同的无效承担主要责任。而原告作为承租人，在合同中明确写明租赁物无产权证的情况下仍继续租赁，对合同的无效应承担次要责任。就本诉而言，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告退还2018年3月31日前的租金、物业管理费的诉讼请求。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，原告自签订合同后开始占有使用房屋，在被告2018年4月发函要求其搬离后，原告并未按期搬离，其自认在系争商铺内接待相关人员，并以要求被告对其赔偿为目的继续占有系争商铺，故原告要求被告退还2018年3月31日前的租金，本院不予支持。至于原告要求退还物业费，理由同上，且物业费的收取主体并非被告，本院亦不予支持。因合同无效，被告应将其收取的租赁保证金退还原告，本院对原告要求被告退还押金的诉讼请求予以支持。被告以原告拖欠租金构成违约为由不同意退还押金，无合同与法律依据，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿各项经济损失(具体构成：装修费42万元、仪器设备费77500元、员工工资110750元、加盟费113853.2元、广告宣传费6000元、网络宣传费5040元)的诉讼请求。首先，关于装修损失的赔偿问题。虽然双方在《房屋租赁合同》中对装饰装修费用的结算有过约定，但因为合同归属无效，适用约定条款的前提已经发生变化，故双方对此的结算宜参照实际状况进行。现原告已将系争商铺交还被告，基于双方确认系争商铺存在装修的事实，被告应当对原告的装修投入进行赔偿。至于赔偿的金额，被告对鉴定部门出某的鉴定意见书提出两点意见：其中关于灭火器的问题，鉴定人员已经做出合理解释，本院不再赘述；关于原告进行了防水、VIP房间等超出租赁用途之外的装修，不应当计入装修费用的意见，符合本案实际情况，本院对该意见予以采纳并酌情处理。本院基于双方均同意本院进行酌定的前提，结合鉴定机构出某的鉴定意见书、有关折旧费的计算说明并采纳原告关于折旧截止日的意见(截止至交接日2018年11月26日)以及双方对合同无效的过错责任认定等因素对赔偿金额予以酌判。关于仪器及设备费的赔偿问题。因原告自认已经将全部仪器及设备搬离系争商铺，再要求被告对此进行赔偿，本院难以支持。关于员工工资、加盟费、广告、网络宣传费的赔偿问题。因上述费用均是基于原告违反合同约定的租赁用途而产生的，故本院对该部分诉讼请求不予支持。就反诉而言，基于前述合同无效的论述，本院对反诉原告要求确认合同解除的诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2018年4月1日至2018年6月30日的租金及2018年7月1日至2018年11月26日止的房屋使用费的诉讼请求。根据查明的事实，无论是反诉原告通知反诉被告2018年6月30日前腾退还是反诉被告于2018年10月29日交还部分钥匙，反诉被告均未完全履行交房手续，直至2018年11月26日才将自有物品搬离并与反诉原告办理了房屋交接，故2018年11月26日之前的房屋使用费应由反诉被告承担。反诉被告辩称其没有正常经营，但根据查明的事实，反诉被告一直在使用房屋之中，且产生相关水电费用，故本院对该辩称不予采纳。至于反诉原告要求以租金的两倍标准计算房屋使用费以及主张逾期支付租金的滞纳金，无法律与合同依据，本院不予支持。关于反诉原告主张租赁保证金不予退还的诉讼请求，同本诉部分的论述，本院不予支持。反诉原告要求补收免租装修期的租金5400元，违背了与反诉被告关于免租装修期不收取租金的约定，本院不予支持。反诉被告同意支付水、电费806.6元，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海典旭商贸有限公司与被告上海纺展实业有限公司就上海市澳门路XXX号XXX号楼XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海纺展实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海典旭商贸有限公司租赁保证金人民币22496元；三、被告上海纺展实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海典旭商贸有限公司装修损失人民币100000元；四、对原告上海典旭商贸有限公司其余的诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海典旭商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海纺展实业有限公司2018年4月1日至2018年11月26日止的房屋使用费(按月租金人民币8213元的标准计付)；六、反诉被告上海典旭商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海纺展实业有限公司水、电费人民币806.6元；七、对反诉原告上海纺展实业有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币12000元，由原告负担人民币3600元，被告负担人民币8400元。本案本诉受理费人民币6132元，已减收，由原告负担人民币5245元，被告负担人民币887元。本案反诉受理费人民币567元，已减半收取，由反诉原告负担人民币297元，反诉被告负担人民币270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一九年九月二十七日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。