海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9026民初714号 原告：严发尾，女，黎族，1973年4月8日出生，公民身份号码×××。 被告：杨彬，男，汉族，1985年2月3日出生，现住海南省昌江县，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：尹江涛，系杨彬妻子。 原告严发尾与被告杨彬房屋租赁合同纠纷，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严发尾、被告杨彬及其委托诉讼代理人尹江涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告严发尾向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2015年1月18日签订的《租赁合同》无效，并要求被告清空返还海南省××县铺面及仓库；2.请求判令被告支付2016年、2019年间拖欠的租金72000元；3.请求被告支付房屋占有使用费，按照每月12000元标准，自2019年5月至返还房屋之日止，当前暂计至2019年6月，计24000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：第一，原告租赁给被告的铺面及仓库未取得建设工程规划许可，没有房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原告以涉案房屋为租赁物与被告签订的租赁合同无效。原、被告于2015年1月18日就海南省××县位于海南省××县铺面及仓库的房屋租赁事宜签订了《租赁合同》，由原告租赁给被告使用，租赁期5年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止。原告海南省××县位于海南省××县铺面及仓库没有经过规划部门许可建设，没有相关的房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告与被告于2015年1月18日签订的《租赁合同》自始无效，请求法院依法裁判确认合同无效，并要求被告返还涉案房屋。第二，因房屋租赁合同无效，原告有权请求被告参照《租赁合同》的约定，按每个月12000元租金向原告支付房屋占有使用费，并支付至房屋返还之日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。因涉案合同无效，本案被告应向原告返还涉案房屋以前的房屋占有使用费，原、被告签订的《租赁合同》第二条第三项约定，每月月租12000元，被告应按照该标准支付房屋占有使用费，支付至返还房屋之日止。被告2016年尚有两个月的租金24000元未支付，2019年1月至4月的租金也尚未支付。当前暂计至2019年6月，被告应支付的房屋占有使用费（含未支付租金）合计96000元整。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院请求判如所请。 被告杨彬辩称，对于原告的第二、第三、第四项诉讼请求我没有异议，但是对于原告的第一项请求确认合同无效的诉讼请求我不支持，因合同约定的租赁期限还未到期，该租赁合同应继续履行。我是因为资金问题所以才拖欠租金，如果合同无效搬出铺面，我们就没有经济来源，也无法偿还拖欠的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：1.《中华人民共和国国有土地使用证》（以下简称“第165号土地使用证”）；2.《中华人民共和国建设用地规划许可证》（以下简称“第13号建设用地规划许可证”）；以上两份证据证明原告具有合法的土地使用权，并有权在该土地上建设房屋；3.《租赁合同》，证明原告与被告签订租赁合同约定每月租金12000元的事实；4.2016年10月16日欠条和2019年5月8日欠条，证明被告欠原告6个月租金合计72000元的事实。5.（2018）琼行终131号行政判决书，证明涉案土地是原告合法取得的，因案外人符某占用原告的土地尚未搬迁，所以原告已经报建的楼房尚未建设。被告对原告提交的以上证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院经审查，原告证据1系涉案土地的国有土地使用证，该证因登记行为有瑕疵而被海南省高院（2018）琼行终131号行政判决书确认该证的土地登记行为违法，但确认登记行为违法并不影响该证的法律效力，故本院对第165号土地使用证予以确认，原告证据2项下的土地系涉案土地建设用地规划许可证，本院对原告证据2真实性予以确认；原告证据3《租赁合同》中约定租赁的铺面及仓库属于未按照取得的建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故该合同因违反法律强制性规定为无效合同；原告证据4的两份欠条证实被告杨彬尚未支付涉案房屋6个月房屋租金的事实，本院对该证据的真实性予以确认，原告证据5系法院生效判决，本院予以确认。 本院依职权调取的证据：1.第165号土地使用证；2.严发尾用地宗地图；3.第13号建设用地规划许可证；4.《中华人民共和国建设工程规划许可证》；5.《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。原告和被告经质证对本院依法调取的五份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对该五份证据的真实性、关联性予以确认。 被告未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昌江黎族自治县人民政府于2009年11月4日向原告严发尾颁发第165号土地使用证，确认严发尾享有坐落于××县北侧、地号为XXXX的1052.9㎡的土地使用权，土地用途为城镇住宅。昌江黎族自治县建设局于2009年7月3日向严发尾颁发了第13号建设用地规划许可证，许可严发尾建设建筑面积为1255.548㎡的住宅楼。严发尾分别于2010年5月20日和2010年6月3日就“严发尾住宅楼”取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。建设工程规划许可证许可严发尾建设一幢五层、总建筑面积为1253㎡的住宅楼。因案外人符某与严发尾就第165号土地使用证项下的土地权属有争议，且符某在涉案土地上的房屋尚未搬迁，原告尚未建筑取得建设规划许可证等证照的住宅楼。2015年1月18日，原告严发尾与被告杨彬签订《租赁合同》，严发尾将建设在第165号土地使用证项下土地上的铺面及仓库出租给被告杨彬使用，租赁房屋的总面积394㎡；房屋的租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止；铺面和仓库的月租金为12000元，租金的支付方式为每月的1-5日结清当月月租。《租赁合同》签订后，原告严发尾按照约定将铺面及仓库交付给被告杨彬使用，被告杨彬签订合同初期也按期缴纳房屋租金，但到2016年8月份便开始逾期缴纳房屋租金。原告严发尾于2019年5月8日向被告杨彬催缴租金，被告杨彬因无法偿还，便当场向原告严发尾出具《欠条》，《欠条》约定杨彬于2019年5月17日前先向严发尾支付拖欠的两个月租金24000元，如到期不支付，严发尾有权提前解除合同。约定期限届满，被告杨彬未履行支付租金的义务。截止原告起诉时止，被告杨彬尚欠原告严发尾2016年8月、9月和2019年1月至4月房屋租金累计72000元未支付。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点有：1.双方签订的《租赁合同》是否有效；2.关于原、被告双方应如何承担合同责任的问题。 一、关于双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告严发尾将租赁给被告杨彬的铺面及仓库属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此原告严发尾与被告杨彬签订的《租赁合同》为无效合同。故本院对原告请求确认其与被告杨彬于2015年1月18日签订的《租赁合同》为无效合同的主张，本院予以支持。 二、关于原、被告双方应如何承担合同责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》自始无效，被告作为承租人应返还依合同无效取得的财产，包括租赁的铺面、仓库和因实际占有房屋所取得的收益。被告杨彬实际占有房屋所取得的收益为无形财产，故只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。根据原告严发尾提交的《租赁合同》和欠条显示，合同约定租赁394㎡的铺面和仓库的月租金为12000元，被告杨彬尚欠原告严发尾72000元的房屋租金未支付。该合同约定的租金符合市场行情，故可以参照合同约定的租金支付房屋使用费。关于原告主张要求被告支付2016年8月、9月和2019年1月至4月租金的诉讼主张，因《租赁合同》自始无效，承租人只能向出租人支付占有房屋期间的使用费，不存在支付租金的法律关系，因此被告只能向原告支付房屋使用费。另，关于原告请求被告支付2019年5、6月房屋使用费的诉讼主张，因原告未提供相应的证据证实被告尚未支付2019年5月、6月的房屋使用费，故本院对原告请求被告支付2019年5、6月房屋使用费的诉讼主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 1确认原告严发尾与被告杨彬于2015年1月18日签订的《租赁合同》无效； 2被告杨彬于本判决生效之日起十日内清空和返还位于海南省××县的铺面及仓库，并向原告严发尾支付房屋占有使用费72000元； 3驳回原告严发尾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11000元，由原告严发尾负担1375元，由被告杨彬负担9625元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  裴烈焰 审 判 员  谭凌云 人民陪审员  姚振英 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  莫 丽 书 记 员  黄海祥 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。