吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终748号之一上诉人（原审被告）：李玉，男，1979年6月12日生，汉族，住吉林省集安市团结街朝阳委五组。被上诉人（原审原告）：都玉梅，女，1965年1月2日生，汉族，住吉林省集安市团结街河东委六组。上诉人李玉因与被上诉人都玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服集安市人民法院（2019）吉0582民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李玉，被上诉人都玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉上诉请求：请求撤销集安市人民法院(2019)吉0582民初651号民事判决书，依法改判。事实和理由：一审认定年租金36000元是错误的。一、李玉自2008年开始租用都玉梅房屋直到2019年发生纠纷。2016年9月20日双方签订的租赁合同，上面记载着租金为28000元，此合同为租期一年的合同，2017年9月20日止，合同期满时，李玉即与都玉梅的儿子谭鹏飞协商房屋续租，租金不变，谭鹏飞同意，并要求李玉交两年租金，两年租金合计56000元，因为当时资金不足，协商先交付给谭鹏飞36000元，剩余20000元是个整数。2019年年初又交付给都玉梅10000元。2019年3、4月份谭鹏飞却要求李玉给2.6万元，双方发生纠纷。二、双方2013年9月20日至2015年9月20日签订合同，租金为每年24000万元。2015年至2016年期间没有签订合同，租金仍然是24000元，从2008年承租房屋，从未有过低于三年涨一次房租，且每次上涨房租都在2000-4000元不等，从来没有一次涨8000元的，2016年房租已经24000元涨到28000元，2017年又从28000元涨到36000元，这明显与事实不符。三、该地段其他房屋租金均低于年租金28000元，年租金36000元显然不符合市场行情。四、关于1万元没有给谭鹏飞打收条的原因是认识多年，彼此间是很信任的，付36000元时也没有要求出具收条，况且这10000元是经第三人支付的，更没有要求出具收条的必要。都玉梅辩称，房租上涨是集安的行情，房租上涨是合理的，周边的超市房租市场价格跟双方约定的一致；还有李玉所述一次性交两年房租不是事实，只是交付了一年的房租，李玉是没钱才拖欠房租，是因为李玉已经租赁了很多年，当时才允许他先交付1万元，之前多次找李玉索要房租，其对租金数额没有异议，只是说没有钱给付房租。都玉梅向一审法院起诉请求：1、解除租赁合同，李玉立即搬出房屋。2、从2018年12月31日开始每月支付3000元租金到搬出为止。3、诉讼费由李玉承担。一审法院认定事实：1、李玉提交（2019）吉0582民初227号案件民事起诉状，意在证明都玉梅的儿子谭鹏飞和李玉系口头协商，不存在都玉梅所述的合同，都玉梅虽提出异议，但鉴于都玉梅认可其系委托儿子谭鹏飞在合同到期后与李玉协商的租赁事宜，而谭鹏飞在之前的诉讼中认可双方系口头约定，且都玉梅无证据证明有合同的存在这一事实，故对都玉梅的反驳意见不予支持，对双方系口头约定的事实予以确认。2、对谭鹏飞、孙振华、李兵证实曾看到都玉梅儿子谭鹏飞到李玉网吧收钱并拍下自己为李玉工作人员出具的收据的内容，因谭鹏飞为李玉出具收据自己没有保存的必要，拍摄下来显然不符合情理。且三个证人在谭鹏飞向李玉工作人员收取钱款时又不再现场，故证言缺乏客观性，故对证人证言本院不予确认。3、对证人孙志强证实自己替李玉向谭鹏飞转交钱款时谭鹏飞未向其出具收条，且在将钱转交到谭鹏飞手中后就同李玉通电话告知，这一证实与李玉所陈述的没有打电话而是多天后跟证人有过交流的陈述不符，且给付现金后不打条不符合交易习惯，因证人系转交人，要求打收据更显尤为必要，故对证人孙志强的证言本院不予采信。4对争议房屋年租金28000元还是年租金36000元的事实，李玉一直主张是年租金28000元，之所以第一年给付36000元是因为都玉梅要求一次性缴纳两年的租金，又多次强调双方关系好，所以同意让其只缴纳36000元，剩下的20000元以后再行缴纳。本院认为李玉陈述不可信，因为36000元仅比一年租金28000元多出8000元，如果让缴纳两年的房租，要不就是双方协商不妥，李玉迁出，要不就是双方关系足够好，可以只缴纳一年。出现要求缴纳两年房租却只多给8000元的情况明显不符合常理。且李玉的陈述和证人孙志强的证人证言冲突，并且严重不符合交易习惯，故对李玉的主张本院不予确认，年租金36000元更为可信。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行义务。当合同履行时，当事人就价款等内容没有约定或约定不明时，可以补充，达不成补充协议的，按照交易习惯确认。本案中李玉的陈述严重违反交易习惯，故一审法院对其主张无法支持，对都玉梅要求从2018年12月31日开始每月支付3000元租金（年租金36000元）到搬出为止的诉讼请求予以支持。因李玉以自己的行为表明不履行主要债务即给付租金的义务，已经满足了法定解除条件，故对都玉梅要求解除租赁合同的诉求，一审法院予以支持。判决如下：一、解除都玉梅与李玉之间的房屋租赁合同。二、限李玉于判决生效后15日内迁出，并自2018年12月30日始至迁出之日止按月租金3000元给付占用期间的房屋租金。案件受理费25元，由李玉负担。本院二审期间，都玉梅和李玉均提供了案涉房屋周边房屋的租赁合同或房租收据，但仅能证明周边房屋的租赁价格，无法证明本案案涉房屋的租赁价格，因此均不予以采纳。二审查明事实与一审查明事实基本一致。另查明，李玉自2008年9月20日起从都玉梅处承租案涉房屋，双方的交易习惯为一年一支付房租，在次年的9月20日左右上打租支付。2016年9月20日双方签订书面房屋租赁合同，约定租期为一年，年租金为28000元。2017年9月都玉梅委托其儿子谭鹏飞处理续租事宜，双方均认可继续租赁2年。2017年9月20日李玉给付都玉梅房租36000元，2019年1月李玉再次给付都玉梅房租10000元。本院认为，都玉梅虽然主张在2017年9月20日双方签订了租赁合同并由李玉持有，但未能向法庭提供该合同，且租赁合同单方持有不符合交易习惯，因此对该主张本院不予采纳。2016年9月20日双方签订的书面合同虽然租赁期满，但双方均认可续租两年的事实，因此双方之间仍存在房屋租赁合同关系。二审庭审中双方均同意解除租赁合同关系，故一审判决双方解除合同及李玉迁出案涉房屋并无不当。双方自2008年9月20日起至2017年9月20日时李玉已承租案涉房屋满9年，双方的交易习惯一直为一年一支付房租，在次年的9月20日左右上打租支，2016年9月20日双方签订的书面合同也能佐证该事实。都玉梅主张房租增长至每年36000元，与2017年9月20日李玉转账支付给都玉梅儿子谭鹏飞36000元的事实相符，亦与双方的交易习惯相符，其已完成举证责任。而李玉主张房租并未增长，仍为年租金28000元，且都玉梅的儿子谭鹏飞要求一并支付2年房租56000元，其主张交易习惯由一年一支付变更为2年一并支付应由其承担举证责任，但李玉提供的证据不足以证明上述主张，应承担举证不能的不利后果。况且按照李玉主张，2年房屋共计56000元，先行支付36000元，剩余20000元为整数，却未能说明剩余20000元应在何时支付完毕。李玉主张在2019年1月支付10000元的原因是按照年租金28000元计算，其已给付的36000元能够覆盖至2019年1月的房租，所以才再次支付了10000元，这与其主张的2年房租一并支付亦是相矛盾的。因此，都玉梅已经完成举证责任，李玉应承担举证不能的不利后果，房租应按照年租金36000元予以计算。综上所述，李玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李玉负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年九月十日书记员  张心语