广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23635号原告（反诉被告）：曾莹，女，1986年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人：李莉蓉、余也，分别系广东格林律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州越众兴实业投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区，统一社会信用代码W。法定代表人：邱耿喜，总经理。委托代理人：林闻娥、梁靖宇，分别系国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）曾莹诉被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司（下简称越众兴公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾莹及其委托代理人李莉蓉、余也，被告（反诉原告）越众兴公司的委托代理人林闻娥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾莹诉称：原告与被告于2018年4月11日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市天河区607号&广场A2栋（1603）单位作为办公使用；租赁期限为三年，自2018年4月12日起到2021年4月30日止；租金总额（含税含管理费）为17147元/月，原告在签订合同日支付首期租金（含管理费）合计17147元；原告须于本合同签订当天向被告支付相当于三个月租金数额的租赁保证金51441元、水电保证金9473元，合计60914元；被告应获取与本协议所涉租赁区域内与租赁有关的所有政府及其他许可；未经被告书面同意，原告不得擅自拆、改、变动租赁物业的房屋结构或擅自改装；除本合同另有约定外，任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方，被告提前解除合同的，应双倍返还原告租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分。合同签订后，原告依约支付了首期租金（含管理费）及租赁保证金、水电保证金，但是被告迟迟未依约交付租赁房屋，直至2018年6月23日才将租赁房屋的钥匙交付给原告。截至2018年7月27日被告提前解除合同之日，租赁房屋仍未达到可交付使用的标准。被告单方违约，却拒绝向原告退还首期租金（含管理费）及租赁保证金、水电保证金，并拒绝归还原告放置在租赁房屋内的财物。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认《房屋租赁合同》已于2018年7月27日解除；二、被告退还原告首期租金（含管理费）17147元及利息（以17147元为本金，按照年利率6%的标准计算，自2018年4月12日起计至被告实际付清之日止）；三、被告退还原告租赁保证金及水电保证金共60914元及利息（以60914元为本金，按照年利率6%的标准计算，自2018年4月12日起计至被告实际付清之日止）；四、被告赔偿物品损失共1981元；五、被告支付违约金51441元；六、被告赔偿原告损失共11820.40元；七、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）越众兴公司辩称：一、被告已经在双方签订租赁合同时向原告交付了租赁房屋，不存在迟延交付房屋的违约行为，原告要求返还其支付的所有款项并支付违约金的诉讼请求缺乏事实与合同依据。《房屋租赁合同》第二条2.2款约定甲方按交楼标准交予乙方，签订合同已确认收楼。《钥匙交接表》也可以证明被告已在签订合同时将租赁房屋交付给原告。二、被告已通过履行合同的方式确认了租赁房屋已达到可使用的标准，而且租赁房屋亦不存在无法使用的情形，原告主张“仍未达到可使用的标准”缺乏依据。《房屋租赁合同》第一条1.2款、第二条2.2款都表明租赁房屋是以现状出租，被告按交楼标准交予原告，签订合同视为原告确认收楼。《房屋租赁合同》第六条6.1款也表明被告在签订合同前已清楚租赁房屋的现状。因此，原告签订合同以及在签订合同第二天支付租金和保证金、进场使用等行为均确认了租赁房屋已达到实际使用标准。否则，原告是拒绝付款和进场的。原告一直能够正常使用租赁房屋，其主张缺乏依据。三、被告不存在任何违约行为的情况下，原告拒绝支付租金等款项构成严重违约，被告有权不予退还原告所交的所有费用。《房屋租赁合同》第三条3.2款约定租金按月支付，原告应于每月25日前支付下月租金。但是，原告只支付了第一个月的租金，没有继续支付剩余的租金等款项。根据《房屋租赁合同》第八条8.3款、8.4款的约定，由于原告严重拖欠租金，被告有权不予退还其所交的所有费用。四、被告收回租赁房屋时，租赁房屋不存在原告主张的财物，且原告主张所谓的“安装的门禁、窗帘等设施”没有经过被告的同意许可。原告一直没有将租赁房屋归还给被告，其主张返还财物、赔偿损失缺乏事实与法律依据。首先，被告收回租赁房屋时，房屋内没有原告主张的财物，不存在所谓的财物损失。其次，原告主张所谓“安装门禁、窗帘、光纤等”，均未经被告同意安装，所以其主张赔偿损失没有法律依据。在被告收回租赁房屋之前，原告并没有将租赁房屋交还给被告或办理相关交接手续。根据《房屋租赁合同》第九条9.4款约定，拒不交还租赁物业的，视为原告放弃房屋内所有物品的所有权。因此，原告主张赔偿所谓的“安装门禁、窗帘、光纤等”损失缺乏依据。五、虽然被告在2018年7月27日向原告发出收回物业通知书，但是原告并不同意把租赁房屋交还给被告，被告是在2018年10月11日自行开锁收回租赁房屋。因此，解除合同的时间应是2018年10月11日。被告（反诉原告）越众兴公司反诉称：被告与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区607号&广场A2栋（1603）单位出租给原告使用，租期自2018年4月12日至2021年4月30日止，月租金（含税含管理费）为17147元，租金自2018年5月1日起开始计算。《房屋租赁合同》第三条3.2款约定，原告应于每月25日前将租金存入被告指定的银行账户支付下月租金；第八条8.3款约定，原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的；第九条9.1款约定，原告未按合同约定支付租赁保证金、租金及其他费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向被告支付违约金。签订合同后至今，原告仅支付了首月租金17147元、租赁保证金51441元、水电保证金9473元，之后没有支付任何费用。期间，被告多次向原告催促，均遭到拒绝。原告已严重违约，根据《房屋租赁合同》及相关法律规定，被告有权没收租赁保证金并追究原告欠缴费用和相应违约金。综上，为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院判令：一、原告支付拖欠的租金（含税含管理费）75446.80元[按照每月17147元的标准，从2018年6月1日起至2018年10月11日止]；二、原告支付迟延付款违约金（以各月所欠租金为本金，按照每日千分之一的标准，自上月26日起计至清偿之日止）；三、被告没收原告已支付的租赁保证金51441元、水电保证金9473元；四、原告向被告支付免租期（2018年4月12日至2018年4月30日）的租金（含税含管理费）10860元（按每月17147元的标准计算）；五、原告承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）曾莹对反诉辩称：一、被告自始未交付租赁房屋，原告不存在欠缴租金的行为，被告无权要求原告支付欠缴租金。首先，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。虽然《房屋租赁合同》第二条2.1款约定从2018年5月1日开始计算租金；第二条2.2款约定签订合同已确认收楼。但是，被告直至2018年6月23日才将租赁房屋的钥匙交予原告，而且钥匙交付并不等同于对房屋进行了交付，被告没有完成房屋的实际交付，双方并未签订房屋交付确认书，租赁房屋也未达到被告承诺的交付标准，甚至不符合约定用途。租赁房屋不仅未完成装修，且屋内堆满被告存放的空调盒等物品，还有踢脚线未做、墙壁上的洞孔未修复、雨天漏水等问题。在尚未完成房屋交付的情况下，被告要求原告支付租金，显然有违等价有偿及公平原则。其次，在自身违约的情况下，被告于2018年7月27日向原告发出《收回物业通知书》并在租赁房屋门上加锁，扣留原告搬至租赁房屋内的财物。在沟通协商未果的情况下，原告于2018年8月1日自行找人开锁将部分财物搬出，并于2018年8月3日将租赁房屋钥匙交还被告。在原告已交还房屋钥匙且未占有、使用租赁房屋的情况下，被告反诉要求原告支付2018年6月1日至2018年10月11日的租金没有任何事实和法律依据。再次，被告的工作人员在与原告沟通协商的过程中自始未否认租赁房屋未交付的事实，仅表明自己不能做主，需请示领导方能答复如何处理，对于房屋交付时间也表明需请示领导后再做答复。退一步讲，即便租赁房屋钥匙的交付即等同于房屋的交付，那么原告实际占有租赁房屋的时间为自2018年6月23日起至2018年8月3日止。根据《房屋租赁合同》签订时间及第二条第2.1款的约定，原告享有共计20天的免租期，因被告迟延交付房屋，免租期应相应顺延，即2018年6月23日至2018年7月12日共计20天为免租期。因此，即便原告需向被告支付房屋占用期间的费用，也仅需支付2018年7月13日至2018年8月3日共计22日的租金，原告已于合同签订第二天向被告预付了首月租金17147元，即便扣除此22日的租金，被告仍需向原告退还租金4572.5元。然而，租赁房屋钥匙的交付即等同于房屋的交付显然与事实及常理不符。综上，被告自始未交付租赁房屋，原告不存在欠缴租金的行为，被告不仅无权要求原告支付欠缴租金，反而应向原告返还已交付的首期租金（含管理费）17147元。二、原告不存在违约行为，也不存在迟延付款的行为，故无需向被告支付迟延付款违约金，被告也无权没收原告支付的保证金，无权要求原告支付免租期的租金。相反，被告单方违约，依约应向原告双倍返还租赁保证金。《房屋租赁合同》签订后，被告迟迟未依约交付租赁房屋，直至合同解除之日，被告尚未完成房屋交付，在房屋尚未交付的情况下，自然不可能产生租金支付问题，也就不存在迟延付款的问题。被告无论是要求原告支付迟延付款违约金，还是要求没收原告支付的保证金、免租期的租金，均是根据《房屋租赁合同》第八条8.3款及第九条9.1款的约定，但是上述约定的适用条件为原告存在未按期缴纳租金的行为，而原告并不存在迟延交付租金的行为。相反，被告在其违约的情况下提前解除合同，根据《房屋租赁合同》第八条8.2款的约定，应双倍返还原告交付的租赁保证金。此外，根据《房屋租赁合同》第五条5.1款的约定，被告应获取与本协议所涉租赁区域内与租赁有关的所有政府及其他许可，并保持该等许可在租赁期内持续有效。但据租赁房屋所在大楼的物业管理公司表示，直至租赁合同解除之日，租赁房屋尚未通过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。在租赁房屋尚未通过消防验收的情况下，租赁合同的目的无法实现，被告依法应向原告承担违约赔偿责任。因此，被告的主张并没有任何事实和法律依据，不应得到支持。退一步讲，即便原告违约需支付违约金，被告主张的违约金过高，应根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条的规定予以减少。经审理查明：2018年4月11日，越众兴公司（出租方/甲方）与曾莹（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区607号&广场A2栋（1603）单位（下简称案涉房屋）出租给乙方作为办公使用；甲方将租赁物业及其附属设备在现有状态下出租并交付乙方，场地仅用于办公使用；租赁期限为3年，自2018年4月12日起到2021年4月30日止，从2018年5月1日开始计算租金；甲方按交楼标准交予乙方，签订合同已确认收楼，合同日开始产生的管理费及空调费、电费等由乙方承担；租赁物业月租金总额（含税含管理费）为17147元，此租金从合同日起每满12个月按6%的比率递增，租金不开发票，只开收据；租金按月支付，乙方应于每月25日前将租金存入甲方指定的银行账户支付下月租金，甲方收到租金后向乙方开具等额收据；乙方在签订合同日支付首期租金（含管理费），合计17147元；乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于3个月租金数额的租赁保证金，小计51441元，水电保证金小计9473元，合计60914元，甲方应在收到款项后向乙方开具收据；如乙方逾期足额缴纳前述费用超过5日，则甲方有权解除本《房屋租赁合同》及其补充协议并可将本物业另行出租，乙方应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金（总保证金是指租赁保证金、服务费押金和水电备用款，下同）总额的千分之五向甲方支付违约金，直至《房屋租赁合同》解除且甲方实际收回本物业之日为止，甲方有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金，如已缴纳的租赁保证金不足抵扣违约金的，乙方应予以补足；租赁合同终止或解除后，乙方应按约定交还租赁物业，双方办理完毕租赁物业交接手续且经甲方确认乙方无任何违约行为及欠缴税、费的，甲方将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）；出现以下情形，租赁保证金不予退还：乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的；乙方违反合同约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的；本合同其他条款另有明确约定的；本合同签订后，乙方应按约定的时间内补齐所有费用，如乙方未按约定支付应交款项，甲方有权没收所交定金，并追究其全部责任及损失；甲方有权将本物业出租予乙方，甲方应获取与本协议所涉租赁区域内与租赁有关的所有政府及其它许可，并保持该等许可在租赁期内持续有效；本单位价格为打包价，无论备案面积多少实际多少，均以本合同第3条约定总价为准，乙方已经对该物业的租赁计价面积、计价标准、装修标准、消防设施、附属设施及周边环境等作了充分的调查和了解，清楚知道在签订了本合同时该物业的现状，大小和交接条件，甲方不存在欺瞒行为；乙方同意甲方按照该物业现状交付该物业，在本合同履行期间无论租赁物业实测面积（建筑面积及使用面积）为多少，在本合同履行期间，均以本合同第三条约定的标准计算并交纳租金、物业管理费、税费等费用给甲方；乙方若需对本物业进行装修，装修方案以及图纸应事先经甲方交给物业管理方审批；除本合同另外有约定外，任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方；甲方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分；乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照3.3总费用标准支付不足年限的空置补偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用，如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由乙方自行承担：……未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的……；乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金，乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理；合同终止或解除外，若乙方存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，如因乙方违约导致租赁保证金已被没收的，甲方有权另行向乙方主张违约金或要求乙方结清费用；合同终止或解除后，乙方逾期搬离的，甲方有权自乙方逾期交还租赁物业之日起向乙方收取双倍租金作为违约金，如乙方拒不交还租赁物业的，即视为乙方放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由甲方处理，甲方有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由乙方自行承担；甲方向乙方的通知送达方式可以向场内公开公告、邮寄等方式，甲方采取上述场内公开公告的送达方式自甲方或其他工作人员在租赁物业处张贴后即发生效力，不因乙方是否签收而导致效力丧失等。2018年4月12日，越众兴公司开具了两张《收款收据》，分别确认收到曾莹支付的租赁保证金51441元、水电保证金9473元，首月租金及管理费17147元。2018年7月27日，越众兴公司向曾莹发出《收回物业通知书》，表示经越众兴公司多次沟通，曾莹仍未支付6月、7月租金管理费，逾期达62日，曾莹已构成单方违约；鉴于曾莹的违约行为已对越众兴公司造成重大经济损失，根据合同越众兴公司有权强制收回物业，并不予退还租赁保证金；越众兴公司特向曾莹发送本通知书，要求曾莹于收到本通知书之日清理好租赁物业内所有物品，复原租赁场地并交予越众兴公司；逾期不清理视为曾莹自动放弃，越众兴公司有权自行处理租赁物业内所有财产；若因曾莹的原因，造成租赁物业装修或物品损毁的，需按照市场评估价格予以赔偿，否则越众兴公司将追究曾莹的违约赔偿责任。现曾莹提起诉讼，要求确认《房屋租赁合同》已于2018年7月27日解除，并要求越众兴公司退还首期租金等款项。越众兴公司提起反诉，要求曾莹支付欠缴租金并没收所有保证金等。诉讼过程中，曾莹主张签订合同时案涉房屋是毛坯房，合同版本是越众兴公司提供的，不能进行修改；合同虽然约定是按现状出租，但越众兴公司承诺可以签订补充协议、将房屋装修好后再交付；越众兴公司在2018年4月12日仅向其交付了《房屋租赁合同》及两张收据，到2018年6月23日才交付案涉房屋的钥匙，直至合同解除之日案涉房屋尚未装修完毕、未通过消防验收，未达到交付标准。为予证明，曾莹提交了“&1603对接群（8）”及“&1610对接群（9）”中的微信聊天记录、《钥匙交接表》（显示项目名称为&广场，楼层单元为1603，交接数量为6，接收人为陈伊柔，交出人为郑伟鑫，物品明细及数量为房间2×2、大门2，合计6把）、《关于越众交付写字楼钥匙的时间说明》（由曾莹、广州铂盛信息科技有限公司、广州浠安建筑咨询有限公司等承租人签名、盖章，表示出租人越众兴公司于2018年6月23日将&广场16层的办公室钥匙交付给各承租人）、《房屋租赁合同》2份（均为复印件，显示出租人均为越众兴公司，承租人分别为广州铂盛信息科技有限公司、广州浠安建筑咨询有限公司，租赁标的分别为&广场A2栋1610单元、&广场A2栋1607单元）、案涉房屋的视频录像及照片多张（曾莹主张视频录像及照片显示2018年6月25日案涉房屋存在漏水情况、2018年7月25日案涉房屋的踢脚线还未做、2018年7月30日案涉房屋经理室墙壁破洞、2018年8月6日案涉房屋的现状）。越众兴公司对微信聊天记录的真实性不予确认，并表示其未曾建立过上述微信群，不知晓上述微信群的存在；《房屋租赁合同》约定案涉房屋是现状交付，合同没有约定案涉房屋由其负责装修，其也从未向曾莹承诺过所谓案涉房屋的装修效果，不然会在合同上有相关的约定。越众兴公司对《钥匙交接表》《房屋租赁合同》的真实性均予以确认，但认为其在签订合同时已把案涉房屋的钥匙交付给曾莹，《钥匙交接表》是2018年4月12日签署的，交出人签名的人员是越众兴公司的员工，因案涉房屋是越众兴公司从上一手承租过来的，合同也约定了签订合同则视为交付，越众兴公司没有理由不交付案涉房屋的钥匙给曾莹；《房屋租赁合同》是越众兴公司与其他租户签订的，与本案无关。越众兴公司对《关于越众交付写字楼钥匙的时间说明》的真实性不予确认，认为是曾莹自行制作的，没有越众兴公司盖章确认。越众兴公司对视频录像的真实性不予确认，认为其是以现状出租给曾莹的，即使是毛坯房，根据双方的合同约定，也是将房屋按现状交付给曾莹。越众兴公司对照片的真实性予以确认，但认为签订合同后继续进行装修不代表案涉房屋的交付时间是2018年6月23日，合同约定是按现状出租给曾莹的。曾莹主张越众兴公司违约单方提前收回案涉房屋，《房屋租赁合同》已于2018年7月27日解除，且其已于2018年8月3日将案涉房屋的钥匙交还越众兴公司。为予证明，曾莹提交了《收回物业通知书》《钥匙签收》、微信聊天记录[包含曾莹与“**”的聊天记录、“**对接群（9）”中的聊天记录、“**”的朋友圈]等作为证据。越众兴公司对《收回物业通知书》的真实性予以确认；对《钥匙签收》、微信聊天记录的真实性均不予确认，认为《钥匙签收》上没有其盖章确认，甲方签收人任大兴不是其员工，其也没有授权任大兴，其未曾建立过“**对接群（9）”微信群，不知晓此群的存在，也不认识姓名为“任*兴”和“杨*”的人。曾莹主张其对案涉房屋的门口位置进行了一些墙面装饰，安装了插座，铺设了网线，安装了窗帘，并搬入了一些家具；曾莹于2018年8月2日搬走了部分物品，但剩下会议桌一张、会议椅六张、前台1.80米条柜一张越众兴公司不肯让其搬走，故现其明确不要求取回物品，并要求越众兴赔偿物品损失共1981元。为予证明，曾莹提交了录音及整理文字资料、视频录像、微信聊天记录（打印件）、发票3张等作为证据。越众兴公司对录音及整理文字资料、视频录像、微信聊天记录的真实性均不予确认，认为录音中的人员身份、微信聊天记录中的人员身份均不能确定，其是以现状将案涉房屋出租给曾莹，即使是毛坯房，根据合同约定，也是将案涉房屋按现状交付。越众兴公司对发票的真实性予以确认，但认为与本案无关，也不应由其赔偿，上述物品是曾莹自行留置在案涉房屋，还占用了案涉房屋，且该物品现市场价值也不是曾莹主张的金额。曾莹要求越众兴公司赔偿其损失共11820.40元，并提交了《损失证明》及相应的收据、发票予以证明。越众兴公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为上述证据与本案无关，也不应由其赔偿。越众兴公司主张其在签订合同时即2018年4月12日已将案涉房屋的钥匙交给曾莹，曾莹没有按期交纳租金达到10天以上，故其于2018年7月27日要求曾莹搬走；但曾莹没有搬走，后越众兴公司于2018年10月11日自行开锁收回案涉房屋，当时案涉房屋内遗留会议桌一张、会议椅六张、前台1.80米条柜一张，但这是曾莹自行遗留的，不是其不让曾莹搬走，因此，《房屋租赁合同》解除的时间应是2018年10月11日，曾莹应支付自2018年6月1日起至2018年10月11日止的租金。曾莹则主张越众兴公司在2018年4月12日仅向其交付了《房屋租赁合同》及两张收据，并未交付案涉房屋的钥匙，由于越众兴公司一直没有交付房屋给其使用，所以自2018年6月1日起的租金、物业管理费等款项其均没有支付。越众兴公司庭审时确认签订合同时案涉房屋是毛坯房状态，其是以现状出租。但庭审后越众兴公司又书面表示案涉房屋在出租时不是毛坯房，而是已经装修好，在签订合同时已交付给曾莹。另，曾莹、越众兴公司均确认双方并没有就案涉房屋的装修标准另外签署协议。本院认为：越众兴公司与曾莹签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。作为出租人的越众兴公司应将符合法定及约定使用条件的案涉房屋交付给曾莹使用，作为承租人的曾莹应按约定支付租金等款项。但曾莹向越众兴公司支付了租赁保证金及首月租金后，并未再向越众兴公司支付租金等费用，后越众兴公司要求解除合同并收回案涉房屋，《房屋租赁合同》已实际解除。本案的争议问题是越众兴公司于2018年7月27日向曾莹发出《收回物业通知书》时曾莹是否存在拖欠租金的违约行为。对此，本院作如下分析：一、越众兴公司作为出租人，其应将符合使用条件的案涉房屋交付给曾莹使用，因此，其对于案涉房屋的交付使用问题应承担举证责任，否则应依法承担举证不能的法律责任。二、对于案涉房屋是否符合使用条件的问题。双方当事人庭审中均确认签订合同时案涉房屋是毛坯房，本院对此予以采信。曾莹主张越众兴公司口头表示装修完毕后再将案涉房屋交付给曾莹使用，即使越众兴公司于2018年6月23日交付了案涉房屋的钥匙，但直至《房屋租赁合同》解除时越众兴公司仍未装修完毕案涉房屋；越众兴公司则主张案涉房屋在签订合同时已按现状交付给曾莹。上述问题实际上是案涉房屋的约定交付条件是毛坯房还是带装修、越众兴公司有无向曾莹交付符合约定使用条件的案涉房屋的问题。对于上述问题，首先，虽然《房屋租赁合同》约定签订合同已确认收楼，但该合同同时又约定“甲方按交楼标准交予乙方”，而合同中并未明确约定案涉房屋的交楼标准或装修标准，双方当事人又并未就案涉房屋的装修标准问题另行签订协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”按照日常生活常理，作为出租人的越众兴公司应将具备基本装修、能正常使用的案涉房屋交付给承租人曾莹使用。其次，虽然越众兴公司主张其在签订合同时已将案涉房屋交付给曾莹，但根据曾莹提供的同楼层其他承租人（出租人同为越众兴公司）共同签名、盖章确认的《关于越众交付写字楼钥匙的时间说明》等证据显示，越众兴公司直至2018年6月23日才将包括案涉房屋在内的同楼层租赁房屋的钥匙交付给各承租人，而并非越众兴公司所主张的于2018年4月12日签订合同时即将案涉房屋的钥匙交付给曾莹。可见，案涉房屋在签订合同时为毛坯状态的情况下，越众兴公司在签订合同时实际上并未将案涉房屋交付给曾莹使用。再次，在庭审过程中，曾莹提供了多张照片等证据以证明直至合同解除时案涉房屋仍未完成装修，而越众兴公司确认上述照片的真实性，并认为“签订合同后继续进行装修不代表交付时间是2018年6月23日”。虽然庭审后越众兴公司又书面表示案涉房屋交付时已完成装修，但其对此反言并未提供证据予以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”据上规定，本院对于越众兴公司的上述反言不予采信，本院确认在签订合同后越众兴公司仍在对案涉房屋进行装修。综上分析，本院认为曾莹的主张更为合理可信，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”虽然《房屋租赁合同》中约定从2018年5月1日开始计算租金，且越众兴公司亦已于2018年6月23日将案涉房屋的钥匙交付给曾莹，但是由于越众兴公司未能将装修完毕、符合使用条件的案涉房屋交付给曾莹使用，在此情况下，其要求曾莹支付租金（含税含管理费）的主张缺乏依据，亦有违公平原则，本院对此主张不予采纳。曾莹在签订合同时已向越众兴公司支付了租赁保证金及首月租金，而越众兴公司并未将装修完毕的案涉房屋交付给曾莹使用，因此，在越众兴公司于2018年7月27日向曾莹发出《收回物业通知书》时，曾莹并不存在拖欠租金（含税含管理费）的违约行为，越众兴公司并无合同解除权，其要求曾莹搬离案涉房屋的行为已构成违约。鉴于曾莹确认其于2018年8月3日搬离案涉房屋后交还房屋钥匙，即其以实际行为同意解除《房屋租赁合同》，因此，曾莹要求确认《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但解除日期应为2018年8月3日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于越众兴公司未将符合使用条件的案涉房屋交付给曾莹，且由于其自行要求曾莹交还案涉房屋而导致《房屋租赁合同》解除，越众兴公司依法应承担违约责任。因此，现曾莹要求越众兴公司返还租赁保证金51441元及水电保证金9473元、首期租金（含管理费）17147元、支付违约金51441元的诉讼请求均有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。但由于本院已判令越众兴公司按照合同约定向曾莹支付违约金，故对于曾莹要求越众兴公司支付上述款项的利息以及赔偿各项损失的诉讼请求，本院均不予支持。由于越众兴公司并未将符合使用条件的案涉房屋交付给曾莹使用，且由于其违约而导致《房屋租赁合同》解除，因此，其要求曾莹支付2018年6月1日至2018年10月11日期间的租金（含税含管理费）、支付迟延付款违约金、支付免租期的租金（含税含管理费），并没收租赁保证金、水电保证金等各项反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）曾莹与被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月3日解除；二、被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曾莹返还租赁保证金51441元、水电保证金9473元；三、被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曾莹返还首月租金17147元；四、被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曾莹支付违约金51441元；五、驳回原告（反诉被告）曾莹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3730元，由原告（反诉被告）曾莹负担840元、被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司负担2890元；反诉受理费1720元，由被告（反诉原告）广州越众兴实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  邹允洪人民陪审员  佘国源二〇一九年九月二日异书记员何靖文罗小玲黄谱兰