贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初196号原告杨祥，男，1981年12月8日生，汉族，住贵州省清镇市新店镇徐家沟村徐家沟组。原告耀友芬，女，1982年1月2日生，苗族，住贵州省清镇市红枫湖镇塘边村10号。委托诉讼代理人赵玉倩，云南上首律师事务所律师。被告贵州利尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。法定代表人李修平。被告贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市百花新城2号楼7单元201室。负责人赵建刚。原告杨祥、耀友芬与被告贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开）、被告贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称利尔房开清镇分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵玉倩到庭参加诉讼，被告利尔房开、利尔房开清镇分公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金8836元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与利尔房开清镇分公司签订《商品房买卖合同》，购买利尔房开清镇分公司位于清镇市城北新区百花大道西城大院的商品房。合同第二十二条第三款对转移登记约定为“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起120日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金”。合同签订后，原告按约支付了购房款293066元，被告却迟迟未给原告办理商品房转移登记的关键文书房产证，直至2018年7月26日才办理房产证，被告已违约603日，违约金为603日×293066元×0.005%=8836元。原告与被告协商未果。被告利尔房开未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。被告利尔房开清镇分公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，杨祥、耀友芬（买受人）与利尔房开清镇分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落于贵州省清镇市城北新区百花大道西侧“西城大院”项目8幢2单元14层1号商品住房一套，该套商品房建筑面积127.42平方米，套内建筑面积105.57平方米，按照套内建筑面积每平方米2776.03元计算房屋总价款为293066元。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十五条对面积差异处理约定为：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同第二十二条对房屋登记约定为：三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第(2)项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金。……（五）其他有关事项约定如下：因买受人原因导致出卖人无法在承诺时间内办理商品房转移登记，出卖人不承担任何违约责任。2016年12月27日，利尔房开清镇分公司向原告出具价税合计290973元的购房发票。2018年4月10日，利尔房开清镇分公司委托其工作人员黄祥会向清镇市不动产登记中心申请办理商品房初始登记，并提交了相关资料，2018年4月23日，清镇市不动产登记中心对利尔房开清镇分公司的初始登记申请予以受理，案涉商品房取得了初始登记。2018年6月20日，利尔房开清镇分公司在其开发的西城大院小区内张贴通知。通知内容为告知初始登记已全部办结，请业主按照交房时间顺序配合办理转移登记。2018年6月24日，利尔房开清镇分公司再次张贴通知，要求业主在以下时间内配合办理转移登记：2号楼、9号楼退契税时间为6月25日-29日，不动产证收件时间为6月25日-7月13日；1号楼、8号楼退契税时间为7月2日-6日，不动产证收件时间为7月16日-27日；3号楼、7号楼退契税时间为7月9日-13日，不动产证收件时间为7月30日-8月10日；4、5、6号楼不动产证收件时间为8月11日-24日。2018年7月26日，利尔房开清镇分公司为原告所购案涉房屋办理了不动产权证书。原告申请诉前财产保全，并交纳保全费109元。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房发票、不动产权证书、通知、民事裁定书及保全费收据、公告费发票，本院调取的不动产档案等证据在卷佐证。上述证据并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案原告与利尔房开清镇分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。利尔房开清镇分公司未按约定于2016年12月31日前取得案涉商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。按照双方合同约定，利尔房开清镇分公司违约已超过120日，应按约定自2017年1月1日起以房价款290973元为基数，按日以0.005%的标准计算违约金。利尔房开清镇分公司虽未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但其于2018年6月20日张贴通知要求原告等提交相关资料为原告办理转移登记，因此其通知之日视为其履行了相应义务，故违约金应计算至2018年6月20日止，为536日。原告诉请的违约金为290973元×536日×0.005%=7798.08元。关于利尔房开是否承担民事责任的请求，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，利尔房开应对利尔房开清镇分公司的上述违约责任承担连带责任，对原告要求二被告支付违约金7798.08元的诉请，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司于本判决生效之日起10日内连带支付原告杨祥、耀友芬违约金7798.08元；二、驳回原告杨祥、耀友芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费109元，公告费240元，共计399元，由被告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司清镇分公司负担360元，由原告杨祥、耀友芬负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  陈 军人民陪审员  李庭学人民陪审员  张念秋二〇一九年九月二十六日法官助理粟李书记员杨泽群