广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7715号原告：温碧荣，男，1988年6月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区,委托诉讼代理人：温碧燕，系温碧荣妹妹。原告：清远市清城区石角镇铜都爱家中介，住所地清远市清城区石角镇府前路163号铜都花园24号铺。经营者：温碧荣。两原告的共同委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。被告：粤亿美（广州）房地产有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路207号广州市汉诚闸门有限公司（部位：5楼510室），统一社会信用代码91440101MA5AR9LE5G。法定代表人：朱志伟。委托诉讼代理人：季晓琳，广东开耀律师事务所律师。第三人：广州房美家网络科技有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺，统一社会信用代码91440101MA59Q0YQ58。原告温碧荣、清远市清城区石角镇铜都爱家中介与被告粤亿美（广州）房地产有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，于2019年7月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。后本院依职权追加广州房美家网络科技有限公司作为本案第三人，并于2019年9月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温碧荣的委托诉讼代理人温碧燕、莫丽贞，原告清远市清城区石角镇铜都爱家中介（以下简称铜都爱家中介）的委托诉讼代理人莫丽贞，被告粤亿美（广州）房地产有限公司（以下简称粤亿美公司）的委托诉讼代理人季晓琳到庭参加诉讼，第三人广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美家公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告温碧荣、铜都爱家中介向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告支付162951元的代理服务费及利息（利息按照年利率24%计算自2019年3月9日起至履行完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年4月20日签订《分销代理合同》，被告将位于清远市××教育路××期推广名为“中凯华府”的住宅未售房产分销事宜委托给原告进行销售。原告自合同签订后至2018年9月23日共销售了12套“中凯华府”的房屋，其中的8套房屋的代理费被告已经支付，剩余的4套房屋共计162951元的代理费至今仍未支付。期间原告曾多次和被告沟通希望被告如约支付代理服务费，但被告均以各种理由推托，此后被告更是采取逃避态度，不接电话，甚至挂断原告的电话，不回复原告发去的任何信息。原告于2019年5月9日向被告出具《代理服务费催告函》希望被告在收到《代理服务费催告函》三天内支付代理服务费，但被邮局通知该函被告拒收并退回。因此截至起诉之日，原告并未收到被告的任何款项。原告认为被告的行为使原告的合法权益受到损害，为维护原告的合法权益，为此，原告向法院提起诉讼，请法院依法判决！被告粤亿美公司辩称，1.分销代理合同已经期满终止，原告起诉没有合同约定依据；2.涉案分销代理合同是约定必须在合同期以及合同期满15天内客户保护期内完成房产出售，但是本案分销代理合同期满后也有其他中介代理公司或者被告促成成交，所以并不能按合同依据给原告支付代理服务费，退一步说，支付代理服务费的条件是交齐首付款，等银行审批通过，涉案部分房产是银行没有放款，即使要支付代理服务费要开具合规发票，原告并没有，原告主张的损失我方认为是利息损失，应该按银行同期同类存款利率计算，按合同约定收到发票15个工作日内，原告要证明发票出具的时间。第三人广州房美家网络科技有限公司没有到庭应诉，亦没有提交书面意见。经审理查明：2018年4月15日，房美家公司（乙方、受托方）与案外人清远市凯力房地产开发有限公司（甲方、委托方）签订《石角颐景园二期项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方对位于清远市清城区石角镇教育路石角颐景园二期约134套房屋进行销售，乙方从2018年4月15日起至2018年11月30日对该项目进行内外场独家代理销售。期满后，若乙方业绩达标，则有优先续签的权利。客户保护期为2018年11月30日至2018年12月31日。合同还就双方其他权利义务进行了约定。2018年4月18日，粤亿美公司（乙方、受托人）与房美家公司（甲方、委托人）签订《颐景园二期项目住宅分销代理合同》，约定由甲方委托乙方销售位于清远市××教育路××期“中凯华府”的住宅未售房产，期限为签订协议之日至2018年7月31日，合同到期双方协商可延续合作期，客户保护期为15天，合同还就其他权利义务进行了约定。2018年4月20日，粤亿美公司（甲方、委托人）与铜都爱家中介（乙方、受托人）签订《颐景园二期项目住宅分销代理合同》，约定：粤亿美公司委托铜都爱家中介销售涉案项目的房屋。二、乙方联动代理期限：自本协议签订之日起至2018年7月31日止，合同到期双方协商可延续合作期，客户保护期为15天。乙方根据项目状况深入进行市场调查研究，并根据甲方项目进程组织购房者参观选房。建立双方沟通机制，并指定客户购房确认单。乙方成立专业销售团队实施的分销代理工作，能为甲方项目销售上解决慢销或滞销问题。三、3.1甲方保证该项目的合法性和真实性，若乙方分销客户购买房产的实际情况与甲方提供的材料不符合或存在产权不清情形，所发生的纠纷由开发商负责。3.3甲方需将合作过程中乙方应知悉的与合作有关的主要情况告知乙方，并安排梁立财为专职人员与乙方相关人员对接，如发生变更应第一时间书面通知乙方。3.4甲方协助乙方完成购房者在该项目参观、选购和签约、收款等各项接待程序，并保证现场的接待质量。3.5甲方不干涉乙方在本合同约定范围内的分销工作，但甲方有权进行监督，以保证项目及企业的品牌形象。3.6甲方及时透明地协助乙方做好分销过程中的各项工作和客户归属业绩确认等工作并按合同约定向乙方支付代理费。四、4.1乙方须向甲方提供合法有效的营业执照等相关文件复印件，有强大的渠道资源以及成立专业的销售队伍，由专职人员负责此次合作全程对接工作，如发生变更应第一时间书面通知甲方。4.7签订本合同后甲方应对乙方推荐的客户即时进行统计，若甲方欺骗或隐瞒乙方已成交客户与回款，乙方可要求甲方赔偿所有损失。五、现场带看流程、现场规则及判客制度以甲方针对该项目制定的管理规则为准；甲方拥有最终解释权。六、客户当天交齐定金和交齐相关费用，代理费在客户签订《认购书》交齐首付款银行审批通过后15个工作日内结清，如甲方不按时结佣，甲方违约赔偿乙方造成的所有经济损失。少量毛坯户型代理服务费4万元/套，精装修户型5万元/套，乙方收到甲方通知后将代理服务费结算明细表提供给甲方审核后，甲方在5个工作日内通知乙方提交相应服务费的增值税普通发票，甲方收到发票后15个工作日内将确认的服务费支付给乙方。八、合同履行期限到期，合同自动终止，若甲乙双方有意继续合作，可另行签订合同。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，铜都爱家中介在2018年4月29日至2018年8月13日期间促成了8套房屋的成交，粤亿美公司为此在2018年7月14日至2018年11月20日期间分三笔合计向铜都爱家中介支付338400元（360000元－360000元×6%的税点）的代理费。铜都爱家中介认为其在2018年8月12日促成了郭建雄、林琦购买的1#301房，该买家由铜都爱家中介与房美家公司共同促成，铜都爱家中介应获得代理费20000元；2018年8月21日促成了张有丽购买的2#1104房，应获得代理费50000元；2018年8月28日促成了何志成购买的1#303房，应获得代理费50000元；2018年9月23日促成了蒋利平购买的2#202房，应获得代理费42951元，该房屋因客户蒋利平成交价要求过低，故在代理费部分让佣7049元，为此铜都爱家中介提交让佣协议予以佐证。铜都爱家中介提交郭建雄、张有丽、何志成及蒋利平四人与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》、铜都爱家中介的工作人员温碧燕与粤亿美公司的负责人梁立财的微信对话记录予以佐证，其中微信对话记录载明：“2019年1月26日，梁：燕姐，这两套可以对佣。温：不是还有一套吗？梁：那套不属于我这边渠道，所以不是我这边对佣。温：一共还有3套，为什么还有套不可以对？梁：那套不是我这边对账，开专用发票。梁：还有一套是房美家开票，然后他那边扣你半套的税。温：其实就是4万佣金都出在房美家，然后再转给我们？只是税费他们扣了。梁：就是这个意思。温：好的，这套明白。还有这三套怎样操作？梁：现在要开专票，我等下发个开票资料给你。温：我用另一家分店开有没问题？同一法人。梁：这样要开证明，盖两间公司的公章。温：有无模板？梁：没有，你先用电子版的整出来，然后发给我。温：可以，明天发给你，但是麻烦你问你财务为什么还有一套不一起对佣？梁：好的。温：我明天早上发给你，同时你也帮我问清楚。梁：好的。2019年1月27日，温：中凯华府佣金证明（因清远市清城区石角镇铜都花园爱家中介与清远市温家地产中介服务有限公司同一公司经营，因此中凯华府所成交的5#2-1104,5#2-202,5#1-303,2#1-302单元佣金全部转到公章：中国农业银行清远石角支行44685201040008050）。梁：先将前面两套开了先。温：为什么还有套不能一起对？梁：不属于我渠道的怎么跟你对。温：11月就已经所有手续都办好了，怎么只有两套可以对？梁：是的，现在可以对的就这两套。温：那这张证明可以了吗？梁：下面填上，原公司和收款公司盖章，先将那两套对好，然后将对佣表打印出来盖章，像以前那样。温：对佣表我自己打出来盖了章之后拿去哪里？梁：到时我发个地址你直接寄过去。我在等上面要求开什么发票，应该是专票。温：那你等下回复我，我下午去税局打发票看然后送过去你们公司。梁：房美家开票资料（专用发票），粤亿美开票资料（普通发票）2019年1月28日，温：中凯华府中介对佣表（张有丽2#1104，佣金50000元，蒋利平2#202，佣金42951元）。2019年2月14日,温:粤亿美开票资料（普通发票）。梁：好的。2019年2月15日，温：（快递单图片），阿财，收到了吗？梁：中通没那么快，还没收到。2019年2月18日：温：财，问问你们财务收到没？梁：收到的了。温：好，大概什么时候可以收到佣金。梁：15日内…”。其中何志成的商品房预售合同签订时间为2018年11月28日，约定余款49万元向中国建设银行清远分行申请贷款支付。粤亿美公司确认梁立财是其公司员工，负责涉案项目的业务对接，之后梁立财在2019年3、4月时离职。粤亿美公司确认张有丽、蒋利平两个买家由铜都爱家中介促成交易，但该两户的佣金亦由法院判决后再行支付。关于郭建雄客户，粤亿美公司认为铜都爱家中介仅参与了前期的客户开发，最后由房美家公司促成交易，至于铜都爱家中介与房美家公司之间关于郭建雄的代理费如何分配其并不清楚，粤亿美公司并未收取该笔佣金。铜都爱家中介认为其是最早接触郭建雄夫妇的，当时带郭建雄夫妇看了两次房屋，最后因价格未谈妥故尚未成交，为此提交2018年8月7日记载客户为林小姐的到访确认单及郭建雄的结婚证予以佐证，其中林小姐即为郭建雄的妻子，铜都爱家中介表示粤亿美公司及房美家公司了解该情况后单独联系郭建雄夫妇，并通过让佣8000元的方式促成郭建雄的交易，后来铜都爱家中介与粤亿美公司的销售总监张敏协商，各收一半的佣金，粤亿美公司让佣的部分由粤亿美公司自行承担，故铜都爱家中介应收取郭建雄该套房屋的一半代理费即20000元，为此，铜都爱家中介提交温碧燕与陈某、梁立财的微信聊天记录、粤亿美公司的张敏电话录音予以佐证，并申请证人陈某出庭作证，陈某表示其为涉案楼盘开发商的工作人员，当时开发商将涉案楼盘给房美家公司、粤亿美公司独家代理之后，由陈某负责在销售现场对接当地的中介机构，陈某确认郭建雄夫妇最初是由铜都爱家中介接触的，后来房美家公司单独接触该客户并通过让佣方式促成交易。粤亿美公司确认陈某为开发商负责涉案项目的工作人员，但不确认张敏是其公司员工。关于何志成客户，铜都爱家中介认为是其促成的交易，当时何志成的姐姐何女士来看房并签订了到访确认单，之后何女士替何志成向铜都爱家中介的工作人员邹小兰支付诚意金下定5#1-303房，为此提交微信聊天记录及支付宝转账记录予以佐证，同时申请证人陈某出庭作证，陈某确认当时何志成是由铜都爱家中介向其报备并支付诚意金促成的交易。粤亿美公司认为何志成是他们自己促成的交易，但对此未提交任何证据予以证明，同时，粤亿美公司表示房美家公司曾提及何志成的贷款有问题因此未支付该套房屋的佣金，铜都爱家中介表示其提交的何志成与开发商签订的商品房预售合同的网签时间是在2018年11月，按正常流程只有银行审批通过了业主的贷款申请，开发商才会与业主签订网签合同，且何志成的贷款已在2019年4月30日发放，何志成已开始向银行偿还贷款，为此提交建设银行向何志成发送放款及还款通知的短信予以佐证。铜都爱家中介认为何志成目前已收楼，因此不确认粤亿美公司称何志成购买房屋的贷款有问题的陈述。铜都爱家中介认为虽然合同约定的代理期限已届满，但双方仍在按原合同履行，事实上8月成交的两套房屋粤亿美公司亦支付了代理费，直到2018年年底粤亿美公司没有代理涉案项目，铜都爱家中介才终止了与粤亿美公司的合作，对此粤亿美公司表示合同期满后粤亿美公司并不阻止铜都爱家中介继续介绍客源，实际成交的也会支付佣金，实际在该段时间粤亿美公司和其他中介均有促成交易。庭审中，铜都爱家中介认为梁立财在微信确认2019年2月18日收到发票，根据合同约定收到发票15日内支付代理费，故粤亿美公司应在2019年3月5日前支付代理费，故调整诉讼请求中的利息起算日期为2019年3月6日。本院认为，铜都爱家中介与粤亿美公司签订的《颐景园二期项目住宅分销代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同的义务。虽然合同约定了代理期限，但根据温碧燕与梁立财的微信对话记录可知，粤亿美公司确认由铜都爱家中介促成了张有丽、蒋利平两套房屋的成交，且粤亿美公司在诉讼中亦予以确认，故铜都爱家中介要求粤亿美公司支付张有丽、蒋利平两套房屋的代理费92951元（50000元＋42951元），合理有据，本院予以支持，关于利息，虽然合同约定代理费在客户交齐首付款且银行审批通过后15个工作日内结清，但诉讼中双方均明确是在粤亿美公司收到铜都爱家中介开出的发票15个工作内支付，根据本案查明的事实，上述两套房屋的代理费发票粤亿美公司在2019年2月18日收到，因此铜都爱家中介要求粤亿美公司从2019年3月6日起计算利息合理有据，因双方对逾期支付代理费的违约金并未约定，故本院酌定利息标准为中国人民银行同期同类贷款利率。本案的争议焦点为郭建雄及何志成两套房屋究竟由何人促成交易，应由何人收取代理费。关于何志成房屋的代理费，铜都爱家中介已提交到访确认单、诚意金转账记录、商品房预售合同的网签合同以及证人陈某的证人证言予以佐证，该证据形成完整的证据链，本院确认何志成的房屋由铜都爱家中介促成交易，且何志成收到建设银行的短信与何志成在商品房预售合同中的余款支付方式相互印证，故本院确认何志成的代理费支付条件已成就，因此，铜都爱家中介要求粤亿美公司支付何志成的代理费50000元，合理有据，本院予以支持。关于利息，因铜都爱家中介并未就何志成的代理费开具发票，故铜都爱家中介主张该套房屋代理费的利息，依据不足，本院不予支持。粤亿美公司认为该客户由其促成交易，但并未提交任何证据予以证明，对于铜都爱家中介提交的证据亦没有提交证据予以反驳，另外，粤亿美公司认为何志成的贷款有问题亦未提交证据证明，故本院对粤亿美公司的上述抗辩意见均不予采纳。关于郭建雄房屋的代理费，粤亿美公司确认铜都爱家中介在早期有接触该客户，铜都爱家中介亦提交到访确认表予以佐证，故本院确认铜都爱家中介对促成郭建雄的交易付出劳动，应分得相应的代理费，但因后续促成交易的是房美家公司，且铜都爱家中介并未举证证明其与房美家公司之间就郭建雄的代理费如何分成进行了何种约定，铜都爱家中介在本案亦未要求房美家公司承担责任，在此情况下，铜都爱家中介要求粤亿美公司支付郭建雄的代理费20000元，依据不足，本院不予支持。若铜都爱家中介认为其应分得郭建雄的部分代理费，其可另寻他径向房美家公司主张权利，本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告粤亿美（广州）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣支付代理费92951元及利息，利息计算方式：以92951元为本金，从2019年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；二、被告粤亿美（广州）房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣支付代理费50000元；三、驳回原告清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，由原告清远市清城区石角镇铜都爱家中介、温碧荣负担286元，被告粤亿美（广州）房地产有限公司负担1580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年九月三十日书记员  邓国靖