江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6012号原告：苏州都市花园酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道欧风商业街安元路223号。法定代表人：王浩，董事长。委托诉讼代理人：朱立祥、颜礼洋，安徽金的律师事务所律师。被告：王昌，男，1988年12月22日出生，汉族，住山西省夏县。被告：马占飞，男，1976年12月14日出生，汉族，住山西省夏县。两被告共同委托诉讼代理人：张建党、张梦娜，江苏孙吴律师事务所律师。原告苏州都市花园酒店管理有限公司与被告王昌、马占飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告苏州都市花园酒店管理有限公司的委托诉讼代理人颜礼洋,被告马占飞及其委托诉讼代理人张建党(亦被告王昌委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州都市花园酒店管理有限公司的诉讼请求为：1、请求被告王昌、马占飞按照2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》的约定支付原告2019年9月10日至2020年9月9日期间半年的房租295000元，并支付自2019年7月10日起至实际支付之日止,以每天0.3%计算的逾期付款违约金；2、本案的全部诉讼费用由两被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告王昌、马占飞支付2019年7月份水电费共计13166元。原告主张的事实与理由：2018年8月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的苏州市相城区安元路223号麗枫酒店4楼建筑面积约2200平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为4年8个月，自2018年9月10日至2023年5月1日止，同时补充合同约定房屋年租金为第一年56万元，原合同约定年租金每年递增3万元，即2019年9月10日至2020年9月9日的年租金为590000元，同时合同也约定在2019年7月10日支付2019年9月10日至2020年9月9日的半年房租295000元，现已过了履行支付期限，两被告在多次催要下也一直推诿不予支付，现原告为维护自己的合法利益，特根据合同约定在出租方所在地人民提起诉讼，望贵院查明事实，依法维护原告的合法利益。被告王昌、马占飞辩称，请求法院驳回原告的诉请，理由如下：1、租金已经交至2019年9月20日，至今尚未到期。按照合同约定在60日内被告不承担房屋被另行出租，由原告收取租金的后果。按照常理，在被告向原告索要消防合格证的情况下，原告不能把消防合格证等证件锁在保险柜里面，拒绝向被告提供，并让被告核实，在此情况下，被告也享有不安抗辩的权利。2、关于水电费，被告在2019年7月20日已经被原告赶出了案涉房屋，且被告所交的50000元保证金尚在原告处，事实上由于原告存在违约行为，且被告有保证金在原告处，在次情况下原告向被告提出索要2019年7月份的水电费不合情理。若原告能证明举证证明2019年7月20日前被告用了多少水电，那么同意据实结算。经审理查明，2018年9月9日，原告苏州都市花园酒店管理有限公司作为甲方（出租方），被告王昌、马占飞作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市相城区安元路223号麗枫酒店4楼建筑面积约2200平方米（甲乙双方自行约定并认可的平方数）的房屋租赁给乙方作为住宿使用。租赁期限为4年8个月，自2018年9月10日至2023年5月1日。关于租金及支付方式，合同约定：1、签订协议之日起即支付半年租金及另行支付5万元作为保证金。2、房屋租金，甲乙双方约定年租金为税前人民币700000元，即自2018年9月10日至2019年9月9日止。自2019年9月10日起至2020年9月9日止租金为人民币730000元。自2020年9月9日起至2021年9月9日止租金为人民币760000元。自2021年9月10日起至2022年9月9日止租金为人民币790000元。2022年9月10日起至2023年4月30日止租金为人民币526166元。4、房屋租金约定于2019年1月10日前再支付半年房租，2019年7月10日之前支付半年房租，2019年9月10日至——2020年9月9日半年房租，2020年1月10日前再支付，以后每年7月10日前支付下一年整年房租。5、双方约定于2018年9月25日——10月5日承租方停止对外招租，由甲方负责对外出租，9月25日——30日所得收入归承租方所有，10月1日——4日所得收入由甲方所有。如未按期足额支付租金，每逾期一天，违约金每天按年租金的千分之三来计算；超过约定付款期限的60个自然日仍未支付房屋租金，乙方算单方面解除《房屋租赁合同》，乙方不仅按合同约定应承担违约责任，而且在解除《房屋租赁合同》当日，乙方无条件将工作人员及可移动物品应搬离承租区域，如仍不搬离，甲方使用法律手段来维护甲方应有的权利。关于违约责任，合同约定甲乙双方应按合同约定自行履行双方的权利义务，甲乙双方如有任何一方违约，应付另一方违约金，违约金金额按照合同约定房屋租金的半年租金。合同还对其实事项进行了约定。2018年9月9日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定就原房屋租赁合同做如下补充：1、由于双方口头交涉四楼部分房间需要开窗户，经现场查看窗户位置为框架结构，故需经有关部门批复方可开窗。现由于相关部门批复需一定时间，故乙方放弃南北面房间开窗。2、经甲乙双方友好协商，由原房屋租赁合同租金总价每年700000元变更为人民币560000元。3、乙方4楼整层必须独立安装水电总表。4、在现有的水电用量基础上，甲方确保乙方的正常使用。5、此补充协议一式二份，双方各执一份。6、此补充协议为原合同补充条款，未做补充内容的以原合同为准，补充条款内容与原合同相冲突，以原合同条款为准。另查，合同签订后，被告向原告支付了一年的租金和50000元保证金。再查，王昌、马占飞亦作为原告向本院起诉苏州都市花园酒店管理有限公司[案号为（2019）苏0507民初5726号）]，该案正在审理中，王昌、马占飞的诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认双方所签房屋租赁合同及补充协议已依法解除；2、判决苏州都市花园酒店管理有限公司退还王昌、马占飞保证金50000元，两月租金93333元；3、判决苏州都市花园酒店管理有限公司支付王昌、马占飞违约金168000元(年租金的30%)；4、诉讼费用由苏州都市花园酒店管理有限公司承担。王昌、马占飞主张的事实与理由为：2018年8月22日，其经人介绍与苏州都市花园酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，租下相城区安元路233号丽枫酒店四楼，自己作二手房东，开展业务。苏州都市花园酒店管理有限公司当时口头承诺可以盈利300000元，承诺四楼租赁房可以开窗，并且给提供消防合格证等相关材料，并承诺免费停车。2018年9月9日，因四楼租赁房间无法开窗，客户租房内潮湿发霉。双方达成补充协议将租金降到560000元。2019年前后由于相城区工厂拆迁导致其长租客户减少导致利润减少，根本无法实现300000元利润，能微利就已不错了。双方经协商，由于客户减少，苏州都市花园酒店管理有限公司承诺可以回收十间，但在价款支付方式上，双方无法达成一致。因为苏州都市花园酒店管理有限公司承诺收回十间房(四楼租赁物共40间)，所回收的十间每间只肯给八百元。但其方折算后，却仍要每年先行支付给苏州都市花园酒店管理有限公司每间每房每月1100元，苏州都市花园酒店管理有限公司回收却仅八百元，等于不给房子不说，其方每月还得为这些己不在其方租赁范围内的房子支付每间每月三百元的代价，双方因此没有谈妥。至于免费停车，其方开展业务时，依据承诺，给自己的客户承诺是免费停车，但现在却从六月份开始收取停车费，每车每月收取二百元，等于把其方每月的二百元利润也给收去了。其和苏州都市花园酒店管理有限公司协商，对方要求我们对客户涨价，可涨价根本租不出去，我们无法涨价。关于消防合格证，近一年来对方一直没有提供，其方发信息给对方要求协商价格时，要求提供，对方却仍置若罔闻。苏州都市花园酒店管理有限公司近期又变本加历，不仅不协商，不提供相关消防资料，又以其方近期拖了几天房租为由，变本加厉，连续阻挠其方的客户进屋入住，并声称其方是诈骗，唆使客户向其方退房退租、转与苏州都市花园酒店管理有限公司签约以续租续住，经其方数次报警也不改过。其方认为，苏州都市花园酒店管理有限公司的上述行为已违反约定、以其行为在解除双方的租赁合同，以达到其就同一租赁物与其他客户签约的目的。其方经过考虑，决定同意苏州都市花园酒店管理有限公司的这一实质解除双方的租赁合同的做法，并委托律师继续发函给苏州都市花园酒店管理有限公司，确认合同解除。对此苏州都市花园酒店管理有限公司认为，对方诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其诉请，具体如下：第一点，其方并未有任何其可以盈利30万的承诺；第二点，四楼租赁房是可以开窗，但由于相关原因一时不能打开，双方也已就此事达成了补充协议，并将租金大幅度下调，对方对此也予以认可；第三点，工厂拆迁导致原告利润受损，这是政策原因导致的，与其酒店经营管理并无任何关系，并且酒店出于好意，想减少其空房损失，想回收一部分房屋，但由于种种原因未能谈成，此原因并不是其司导致；第四点，关于停车费问题，双方签订合同时并不存在停车费用这一问题，直至今年六七月份收取费用是物业公司的行为，此举措与其司并无任何关系；第五点，消防合格证，其方作为正规合法的酒店，且在当地长期经营，消防合格证作为主要证件肯定是予以办理后才能营业，此证其司在营业之前已办出；第六点，关于教唆客户，并不存在此种情形。故对方所述的上述事实均与实际事实不符，请求法院依法驳回其诉讼请求。在（2019）苏0507民初5726号案件审理中，王昌、马占飞主张因苏州都市花园酒店管理有限公司阻挠其客户入住，唆使其客户向原告退房退租并转与苏州都市花园酒店管理有限公司签约以续租续住，并拒绝原告进入酒店，故原告不得已在2019年7月25日已经彻底撤场。对此苏州都市花园酒店管理有限公司认为其并未与王昌、马占飞的客户签订任何合同，王昌、马占飞在2019年7月25日以后就找不到人了，因酒店系其所有，故由其在管理，王昌、马占飞承租客户的租金系其代收，用来冲抵王昌、马占飞应支付的租金和违约金。以上事实，由《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、收据、（2019）苏0507民初5726号案件起诉状、庭审笔录及当事人陈述为证，本院对此予以认定。因王昌、马占飞在本案起诉前已向本院起诉苏州都市花园酒店管理有限公司，主张解除合同、退还保证金、赔偿违约金等诉讼请求，明确不再继续履行合同，且2019年7月25日起王昌、马占飞未实际掌控承租房屋，故本院向苏州都市花园酒店管理有限公司进行释明，告知苏州都市花园酒店管理有限公司在这样的情况下，已经不具备继续履行合同的基础，并询问苏州都市花园酒店管理有限公司是否相应变更诉讼请求，主张王昌、马占飞违约解除合同并承担相应的违约责任。对此苏州都市花园酒店管理有限公司明确坚持其主张的诉讼请求，要求继续履行合同，并由王昌、马占飞支付相应的租金和违约金。本院认为，本案中双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已经不具备继续履行的客观基础，经本院进行释明，苏州都市花园酒店管理有限公司仍坚持其诉讼请求，故原告苏州都市花园酒店管理有限公司主张的第一项诉讼请求本院予以驳回。关于原告增加的诉讼请求，即要求被告王昌、马占飞支付2019年7月份水电费共计13166元，对此原告苏州都市花园酒店管理有限公司提供其自行制作的收取四楼2019年7月份费用明细。被告王昌、马占飞对此不予认可，认为系原告自行制作。庭审中，原告陈述此前的水电费结算系其聘请的水电工进行抄表，后被告根据原告制作的缴费明细交费。对此被告认为之前每个月原告会通知被告一起查看电表、水表，拍照予以确认，后原告将计算的明细给被告确认无误后付款。双方确认被告承租的四楼独立安装了电表和水表。本院认为，水电费支付相应的举证责任在于原告苏州都市花园酒店管理有限公司，现原告仅提供其自行统计的费用明细，而被告对此不予认可，而原告庭审中又明确本案中没有其他证据证明相应的费用，故因本案中原告提供的证据不足以证明实际发生的水电费，原告的该项请求，在本案中不予支持。若之后能举证证明实际发生的水电费，原告可另行主张权利。据此，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条以及相关法律、法规的规定，判决如下：驳回原告苏州都市花园酒店管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币3326元，由原告苏州都市花园酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年九月三十日书记员 张慧敏