北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初15033号原告：北京华远建业防水工程有限公司，住所地北京市丰台区小屯路甲2号1号楼底商1-7。法定代表人：刘连芳，总经理。委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：李鹤，男，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。委托诉讼代理人：王春红，北京冠都律师事务所律师。被告：北京福洲房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳九洲溪雅苑一号楼。法定代表人：张松洲，董事长。委托诉讼代理人：陈军晓，男，北京福洲房地产开发有限公司办公室职员。委托诉讼代理人：陈燕，北京市培文律师事务所律师。被告：北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会。法定代表人：刘斌，主任。原告北京华远建业防水工程有限公司（以下简称华远防水公司）与被告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）、北京福洲房地产开发有限公司（以下简称福洲房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经原告华远防水公司申请，本院依法追加北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会（以下简称九洲溪雅苑业委会）作为被告，再次开庭进行了审理，华远防水公司的委托诉讼代理人刘士忠，被告均豪物业公司的委托诉讼代理人李鹤、王春红，被告福洲房地产公司的委托诉讼代理人陈军晓、陈燕，被告九洲溪雅苑业委会的法定代表人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华远防水公司向本院提出诉讼请求：1.判令均豪物业公司与九洲溪雅苑业委会支付拖欠（合同总价款5%质保金之外）的工程款3515455.66元；2.判令均豪物业公司与九洲溪雅苑业委会自2015年12月2日至付清之日止，按同期银行存款利率计算并支付利息（至起诉之日应支付利息119130.61元）；3.福洲房地产公司在其应承担的527968.80元工程款与利息范围内与均豪物业公司、九洲溪雅苑业委会承担连带责任；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年7月17日，由福洲房地产公司开发建设、由均豪物业公司提供物业管理的北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区（一区3、4、10、11号楼，二区2、3、4、5、7、8、9、12、14号楼）合计13栋楼屋面防水因年久老化，后经北京市丰台区房屋安全鉴定站鉴定后，确定需要启用公共维修资金维修。2015年8月31日，该防水工程施工的预算，在经北京建华信工程咨询有限公司审核后，由该公司出具了审核报告，确定合计总金额为人民币3700479.64元。2015年9月，华远防水公司与均豪物业公司依据上述鉴定及审核后的预算，就本案所涉维修工程签订了《北京市建设工程施工合同》，约定：由华远防水公司承包对该13栋楼屋面进行防水翻新，承包方式为包工包料，工程承包造价3700479.64元。根据该合同第二条约定，该价款按福洲房地产公司已销售的房屋业主缴纳的面积分摊后，确定自业主公共维修资金账户支付金额为3172510.84元。同时，因福洲房地产公司在该项目尚有建筑面积18922.99平方米的房屋未行出售，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十五条的规定，应由福洲房地产公司分摊此次防水维修工程款共计527968.80元。该合同还对工程质量标准、双方权利义务、违约责任、保修责任等作出了约定。自2015年10月初至2015年11月期间，华远防水公司在上述合同签订后，按约定进场施工并按约定时限竣工。2015年12月1日，由业主委员会、均豪物业公司以及各栋楼的业主代表分别对该13栋楼的防水翻新工程进行了验收，确认维修完毕同意使用维修资金。华远防水公司按合同约定履行了工程施工的全部义务后，均豪物业公司并未按约定向华远防水公司支付工程款，福洲房地产公司亦未在其承担责任范围内向华远防水公司支付应付款项。经华远防水公司多次催索，被告总以各种理由推脱，拒不向华远防水公司支付尚欠工程款。为维护华远防水公司合法权益，特向法院提起诉讼。均豪物业公司辩称，北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区内13栋楼在2015年前发现墙体漏水情况，2015年9月15日经北京市丰台区房屋安全鉴定站进行鉴定，出具房屋建筑专项维修鉴定报告，鉴定结论为涉案小区一区3号楼、4号楼、10号楼、11号楼，二区2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、7号楼、8号楼、9号楼、12号楼、14号楼符合维修条件。同年，北京建华信工程咨询有限公司出具对上述楼宇防水修缮工程的预算审核报告。2015年10月9日，九洲溪雅苑业委会通过招标方式，与华远防水公司签订了《北京市建设工程施工合同》，由华远防水公司为九洲溪雅苑小区进行防水翻新工程施工。因该项目需动用公共维修基金，施工合同需到住建委进行备案，住建委要求备案合同不能以业委会名义签订，鉴于此种情况，我公司与华远防水公司签订了《北京市建设工程施工合同》，但该合同并未实际履行，涉案工程实际履行的是业委会与华远公司签订的施工合同，我公司并非本案适格被告。另，依据《北京市建设工程施工合同》中关于工程付款方式的约定，涉案工程的工程款于公共维修资金到账后支付，现涉案小区的公共维修基金未审批下来，合同约定的付款条件并未成就。综上，请求法院驳回华远防水公司的全部诉讼请求。福洲房地产公司辩称，华远防水公司与均豪物业公司签订的《北京市建设工程施工合同》是其双方间民事权利义务关系的协议，福洲房地产公司并未与上述二公司签订任何与九洲溪雅苑小区屋面防水翻新工程相关的协议，上述施工合同中关于合同价格与报酬、违约责任的约定，对福洲房地产公司没有法律约束力。另，福洲房地产公司对未售出房屋有缴存专项维修资金，分摊维修和更新、改造费用的法定义务，但福州房地产是否应当分摊、如何分摊维修和更新、改造费用，与本案建设工程施工合同没有直接关系，不属于本案的审理范围。综上，福洲房地产公司不应承担本案所涉工程款与利息的连带责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。九洲溪雅苑业委会辩称，九州溪雅苑现业主委员会成立于2017年，涉案工程于2015年施工，经与原业主委员会的副主任了解，涉案工程施工从未召开过业主委员会会议进行研究，也从未形成过决议。经我们向小区顶层业主核实，工程验收报告中的签字有70%并非业主本人所签，且防水工程质量和工程价款都存在问题，不认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实和证据，本院认定如下：华远防水公司提交涉案13栋楼的《房屋建筑专项维修鉴定报告》《基本建设工程预算审核报告》和《工程竣工验收报告》作为证据，据以证明其公司在涉案13栋楼进行房屋质量鉴定、工程预算审核的基础上，开展了防水施工作业，并经竣工审核验收。其中，《房屋建筑专项维修鉴定报告》《基本建设工程预算审核报告》中九洲溪雅苑业委会为委托方，《工程竣工验收报告》中九洲溪雅苑业委会加盖公章确认。华远防水公司提交《北京市建设工程施工合同》二份作为证据，称其公司于2015年10月9日与九洲溪雅苑业委会就13栋楼的屋面防水维修签订建设工程施工合同，后为满足建委备案及申请专项维修资金的要求，其公司与均豪物业公司签订建设工程施工合同，二份合同除签订主体不同外，其他合同内容均一致。均豪物业公司提供九洲溪雅苑业委会出具的说明一份，该说明载明：九洲溪雅苑业委会通过招投标选定与华远防水公司签订的防水维修协议，经建委审核，要求改由物业公司签订防水维修协议，此协议均豪物业公司不承担合同中的合同义务和责任，特此说明。均豪物业公司据此证明，其公司与华远防水公司所签合同仅为建委备案使用。对于华远防水公司和均豪物业公司提交的上述证据，九洲溪雅苑业委会均不予认可，称现任业主委员会系于2017年4月经换届选举产生，原业委会所签订的合同、出具的说明，对其没有约束力。鉴于现任九洲溪雅苑业委会与原业委会仅因换届而产生人员更替，其在法律关系主体上仍具有同一性，原业委会所从事的法律行为对现任九洲溪雅苑业委会产生效力。据此，对于在九洲溪雅苑业委会委托下形成的涉案13栋楼的《房屋建筑专项维修鉴定报告》《基本建设工程预算审核报告》、经九洲溪雅苑业委会盖章确认的《工程竣工验收报告》以及九洲溪雅苑业委会出具的说明的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。关于二份《北京市建设工程施工合同》，经比对，二份合同除发包主体不同外，其他合同内容完全一致，且结合九洲溪雅苑业委会所出具说明的内容，可认定九洲溪雅苑业委会先与华远防水公司签订了施工合同，后为满足建委审批备案需求，由均豪物业公司与华远防水公司重新签订了施工合同。对于二份施工合同的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：均豪物业公司曾为北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区（以下简称九洲溪雅苑小区）提供物业服务。2015年，因九洲溪雅苑小区部分楼栋存在顶层屋面漏水情况，九洲溪雅苑业委会委托北京市丰台区房屋安全鉴定站（以下简称丰台鉴定站）对一区3、4、10、11号楼，二区2、3、4、5、7、8、9、12、14号楼进行房屋建筑专项维修鉴定。2015年9月15日，丰台区鉴定站出具十三份房屋建筑专项维修鉴定报告，分别认定上述涉案楼栋顶层房屋存在多处漏雨现象，严重影响房屋正常使用功能，该楼防水层损坏和漏雨现状，符合《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的通知（京建发[2010]272号）第2.3条和第4.3条关于屋面防水层紧急情况下的维修条件，建议对上述楼栋屋面防水层进行维修。同时，九洲溪雅苑业委会委托北京建华信工程咨询有限公司（以下简称建华信公司）对涉案楼栋的屋面防水修缮工程预算进行审核，2015年8月31日，建华信公司出具13份基本建设工程预算审核报告，在华远防水公司工程预算报审金额的基础上，核减金额760450.31元，最终确定涉案13栋楼的屋面防水修缮工程的总预算金额为3681273.80元。2015年10月9日，九洲溪雅苑业委会与华远防水公司签订建设工程施工合同，约定由华远防水公司就九洲溪雅苑小区涉案13栋楼的屋面防水层翻新工程进行施工，工期为2015年10月10日至12月12日，资金来源为经批准使用的公共维修资金。双方同时在第二条承包单价及方式中约定，工程承包总价为3700479.64元，其中可支取金额3172510.84元，开发垫付金额为527968.80元。后，均豪物业公司与华远防水公司签订建设工程施工合同，除发包主体变更为均豪物业公司外，合同内容均与九洲溪雅苑业委会与华远防水公司所签订的建设工程施工合同一致。华远防水公司进行屋面防水层翻新施工后，涉案工程于2015年11月底进行了竣工验收，2015年12月1日，九洲溪雅苑业委会在工程竣工验收报告单上出具“现场勘验，维修完毕，同意使用维修资金”的意见，华远防水公司、均豪物业公司均盖章确认。2015年10月，均豪物业公司作为申请人向北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）提交《应急维修使用商品住宅专项维修资金申请表》（以下简称《申请表》）及相关审批材料，审批材料中备案合同为均豪物业公司与华远防水公司签订的《北京市建设工程施工合同》，专项维修资金申请表中记载的收款单位为均豪物业公司，收款账户为均豪物业公司于北京银行开立的基本存款账户。经核对《申请表》，均豪物业公司共申请批复使用公共维修资金数额为3172510.84元，另，因开发商福洲房地产公司尚有部分住房未售出，亦未缴纳相应公共维修资金，经住宅维修资金管理系统测算，福洲房地产公司应负担的分摊费用为527968.80元。2016年4月27日，九洲溪雅苑业委会出具说明，载明：九洲溪雅苑业委会通过招投标选定与华远防水公司签订的防水维修协议，经建委审核，要求改由物业公司签订防水维修协议，此协议均豪物业公司不承担合同中的合同义务和责任，特此说明。另查明，福洲房地产公司为北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区的开发方，在涉案13栋楼中其尚有部分房屋未售出，且该部分未售出房屋，福洲房地产公司未缴纳住宅专项维修资金。再查明，截至法庭辩论终结之时，房山住建委对均豪物业公司提交的《申请表》未予出具审批结果，华远防水公司亦未收到涉案13栋楼防水工程的工程款项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，均豪物业公司主张其与华远防水公司签订的合同仅为在房山住建委备案使用，并未实际履行，且结合九洲溪雅苑业委会出具的说明，合同的付款义务应由九洲溪雅苑业委会承担。对于《北京市建设工程施工合同》的合同付款义务主体，本院考量如下：首先，结合本案情况可知，均豪物业公司与华远防水公司签订施工协议，并未受到欺诈、胁迫，亦不存在重大误解、显失公平等情形，均豪物业公司系在自愿基础上与华远防水公司签订的施工协议，且该协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，该施工协议对华远防水公司和均豪物业公司双方均具有约束力；其次，九洲溪雅苑业委会虽出具说明，承诺均豪物业公司不承担施工协议中的合同权利和义务，但该说明仅为九洲溪雅苑业委会单方出具，其承诺内容未得到华远防水公司的认可，亦不具有对抗华远防水公司的效力；最后，从均豪物业公司向房山住建委提交的《申请表》可知，均豪物业公司系使用商品住宅专项维修资金的申请方，且专项维修资金如获审批，系拨付至均豪物业公司的银行账户，故，在专项维修资金获批的情况下，均豪物业公司对于专项维修资金具有一定程度的支配权。据此，华远防水公司在依据施工协议履行了涉案13栋楼防水工程施工义务的情况下，要求均豪物业公司支付相应工程款，符合法律规定。另，均豪物业公司主张涉案工程属于使用专项维修资金项目，且合同约定待专项维修资金批复后，均豪物业公司方需履行付款义务，现付款条件尚未成就。根据审理查明的事实，均豪物业公司于2015年10月即向房山住建委递交了使用专项维修资金的申请，但在此后近两年的时间内房山住建委未对专项维修资金能否使用出具审批意见，均豪物业公司亦未向房山住建委提出按期按时批复的主张。据此，均豪物业公司虽向房山住建委递交了《申请表》，但在后续审批过程中未能及时、积极地推进申请行为，亦未就专项维修资金的审批提供必要协助，故，在均豪物业公司消极应对付款条件成就事宜的情形下，本院对于均豪物业公司所持付款条件未成就的主张，不予采信，均豪物业公司应向华远防水公司支付涉案13栋楼防水工程的工程款项。鉴于双方对于合同约定的工程承包总价3700479.64元一致认可，本院对此不持异议。扣除5%质保金后，华远防水公司要求均豪物业公司支付3515455.66元工程款的诉讼请求，本院予以支持。华远防水公司要求九洲溪雅苑业委会承担共同付款义务，缺乏依据，对其相关诉求，本院不予支持。关于未付工程款的利息，华远防水公司在与均豪物业公司签订施工协议时，即已知悉涉案防水工程为使用应急专项维修资金的项目，工程款能否支付取决于房山住建委的审批行为，华远防水公司在专项维修资金未获审批的情形下即进行防水工程施工，应视为其自愿负担工程款逾期支付的风险，而均豪物业公司在未及时支付工程款方面，并不存在过错。据此，华远防水公司要求均豪物业公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于九洲溪雅苑业委会所持华远防水公司工程施工存在质量问题、工程价款过高，要求减少工程款的主张，鉴于华远防水公司所进行的防水施工已经过竣工验收，且工程价款系在九洲溪雅苑业委会委托建华信公司进行涉案防水修缮工程预算审核的基础上商定，在九洲溪雅苑业委会未能提交证据证明涉案防水工程存在质量问题和工程价款虚高的情形下，本院对其相关主张，不予采信。关于华远防水公司要求福洲房地产公司在其欠缴专项维修资金527968.80元的范围内承担连带支付责任的主张，因福洲房地产公司并非本案施工协议的合同主体，依据合同相对性原则，华远防水公司与均豪物业公司关于福洲房地产公司承担防水工程款527968.80元的约定，对福洲房地产公司不具有约束力，华远防水公司的相关诉求，本院不予支持。但鉴于福洲房地产公司确有部分房屋尚未售出，且此部分未售出房屋未缴纳专项维修资金，依据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十五条的规定，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。据此，均豪物业公司负担此部分涉及福洲房地产公司未缴纳专项维修资金而应分摊的防水工程款项后，其对福洲房地产公司享有追偿权。对于此部分权益，均豪物业公司可通过另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市均豪物业管理股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京华远建业防水工程有限公司工程款3515455.66元；二、驳回北京华远建业防水工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35878元，由北京华远建业防水工程有限公司负担1176元（已交纳），由北京市均豪物业管理股份有限公司负担34702元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  马艳佳人民陪审员  高庆斌人民陪审员  祖淑芹二〇一九年九月十一日书 记 员  李长凤