江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0781民初2675号原告瑞金市房地产经营公司，地址：瑞金市象湖镇八一路64号，统一社会信用代码：1236070249196064B。法定代表人刘孝民，任该公司经理。委托诉讼代理人钟子健，江西赣瑞律师事务所律师。被告瑞金市象湖镇红孩儿乳品行，地址：瑞金市象湖镇八一南路，注册号：360781610002450。经营者李泽英，女，1974年2月5日生，汉族。第三人汤晓湧，男，1974年7月6日生，汉族。委托诉讼代理人钟小茂、杨杰，江西赣瑞律师事务所律师。原告瑞金市房地产经营公司诉被告瑞金市象湖镇红孩儿乳品行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经被告经营者李泽英申请，依法追加汤晓湧为本案第三人参与诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟子健、被告经营者李泽英、第三人汤晓湧及其委托诉讼代理人钟小茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：瑞金市象湖镇八一南路临瑞金市中医院出入通道处房屋系原告原办公楼。为改善瑞金市中医院通行条件,瑞金市中医院与原告于2010年11月29日签订《房产公司老办公楼房屋产权转让协议》,约定由原告将原办公楼转让给瑞金市中医院拆除作通道使用,并由原告负责拆除。后在拆除过程中发现该办公楼南侧他人私房系借原告墙体共墙建造,继续拆除存在安全隐患。出于安全考虑,瑞金市中医院又与原告于2012年12月13日签订《房产公司原办公楼转让协议补充协议》,保留了该办公楼南面一间及后院50左右平方米空坪归回原告所有。其后,原告对房屋进行了修缮、装修并将后院空坪砌墙修建起一层平房。被告象湖镇红孩儿乳品行自2016年3月11日登记注册成立以来,一直占用原告上述保留的原办公楼第一层房屋(建筑面积55.42平方米)作其经营场所,且未与原告签订租赁合同,也从未向原告缴纳过房屋租金,为此,原告于2018年起多次派员到被告处通知其腾退房屋并缴清自占用以来的租金,但被告置若罔闻,拒不腾退房屋和清缴占用租金,违法占用原告房屋至今。为此，诉请法院判令：1.被告立即腾退位于瑞金市××镇××中段的经营场所用房(建筑面积55.42平方米),并返还原告；2.被告按每月5542元的标准向原告支付从2016年3月11日起至房屋返还原告之日止的房屋租金(暂算至本案起诉之日止租金为212980元);3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告诉称本案租赁物（即位于瑞金市××镇××中段的经营场所用房）系原告进行修缮、装修并将后院空坪砌墙修建起一层平房并不是事实。据答辩人了解,答辩人所租赁房屋系第三人汤晓湧修缮、装修并将后院空坪砌墙修建起一层平房的,答辩人才会与第三人汤晓湧签订《店面租赁合同》。2、答辩人已经支付了租金。答辩人在2015年7月10日与第三人汤晓湧签订《店面租赁合同》。合同约定第三人将案涉房屋租赁给李泽英,租赁期限为2015年7月20日至2021年7月19日,前两年租金为每月4280元。在租赁合同签订后,答辩人用案涉房屋经营瑞金市象湖镇红孩儿乳品行。在2016年3月2日原告也向答辩人出具个体工商户经营场所证明,并且在2016年7月13日原告公司还在该份《店面租赁合同》盖章确认对该份协议的认可。在此情况下答辩人向汤晓湧支付租金至2019年5月份。因原告向贵院起诉,第三人汤晓湧则要求答辩人暂时停止支付租金,答辩人才停止支付租金,故答辩人已实际履行了支付租金的义务。综上,答辩人在原告允许的情况下与第三人签订了《店面租赁合同》,该合同系真实有效。现原告要求被告搬离案涉房屋无事实和法律依据,请求法院在查明事实真相后驳回原告的诉讼请求。第三人述称：1、原告诉称本案租赁物（即位于瑞金市××镇××中段的经营场所用房）系原告进行修缮、装修并将后院空坪砌墙修建起一层平房并不是事实。本案案涉房屋由答辩人出资建造。2012年12月13日,原告公司与中医院签订《房产公司原办公楼转让协议补充协议》保留了该办公楼南面一间及后院50左右平方米空坪归回原告所有。因原告公司需要建造该房屋,答辩人在2015年承包房屋建造、修缮、装修工程后,对案涉房屋进行建造修缮、装修。在2015年因原告公司需要建造仓库,答辩人又帮原告公司在廖屋坪女子商场修建一处仓库(钢棚),此仓库因原告公司未经批准建设于2015年3月21日被瑞金市城乡规划建设局出具限期拆除告知书后已经拆除。在2016年答辩人又帮原告公司重建在原电力公司南侧因火灾损毁的房产。此三处房屋的修建,原告至今均未向答辩人支付建造款。原告则同意将案涉房屋的年限使用权用来抵扣建造款。2017年10月16日,原告公司与答辩人签订了《拆迁产残房出资改造协议》对本案中所涉房屋的工程造价及答辩人对房屋的使用经营权年限进行了约定。瑞金市房地产经营公司时任总经理廖世杰也在该协议上签字确认。故本案房屋实际是由答辩人出资建造、修缮、装修,若原告要收回该房屋则须支付完答辩人建造此三处建筑的建造款项。2、本案被告已实际向答辩人支付了租金。在答辩人与原告达成约定后,答辩人在2015年7月10日与李泽英签订《店面租赁合同》。合同约定答辩人将案涉房屋租赁给李泽英,租赁期限为2015年7月20日至2021年7月19日,前两年租金为每月4280元,后四年租金则按照周围其他店面租金涨幅予以适当调整。在租赁合同签订后,李泽英用案涉房屋经营瑞金市象湖镇红孩儿乳品行。在2016年3月2日原告也向被告出具个体工商户经营场所证明,并且在2016年7月13日原告公司还在该份《店面租赁合同》盖章确认对该份协议的认可。在此情况下被告向答辩人支付租金至2019年5月份。因原告提起诉讼,答辩人则要求被告暂时停止支付租金,故被告已实际履行了支付租金的义务。综上,原告与答辩人达成以房屋使用权抵扣出资建造修复费用的协议是成立的,故请法院在查明事实真相后驳回原告的诉讼请求。查明：本案涉案房屋位于瑞金市××镇××中段，其所有权人为原告瑞金市房地产经营公司。为改善瑞金市中医院通行条件,瑞金市中医院与原告于2010年11月29日签订《房产公司老办公楼房屋产权转让协议》,约定由原告将原办公楼转让给瑞金市中医院拆除作通道使用,并由原告负责拆除。后在拆除过程中发现该办公楼南侧他人私房系借原告墙体共墙建造,继续拆除存在安全隐患。出于安全考虑,瑞金市中医院又与原告于2012年12月13日签订《房产公司原办公楼转让协议补充协议》,保留了该办公楼南面一间及后院50左右平方米空坪归回原告所有。因原告需要对房屋进行改造，发包给第三人进行施工。房屋改造好后，原告未向第三人付清工程款。2015年7月10日，第三人与李泽英签订《店面租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给李泽英使用,租赁期限从2015年7月20日起至2021年7月19日止,前两年租金为每月4280元,后四年租金则按照周围其他店面租金涨幅予以适当调整。合同签订后,李泽英在此经营瑞金市象湖镇红孩儿乳品行。2016年3月2日原告在《个体工商户经营场所证明》产权人证明栏作为产权单位加盖了原告公司印章，表明同意将上述房产提供给该个体工商户使用，使用期限5年，即自2015年7月20日至2021年7月19日。2016年7月13日原告又在上述《店面租赁合同》复印件的租赁方栏下面，加盖了公司印章，并注明“该店面房屋产权属我公司所有。”此后，被告向第三人支付租金至2019年5月份。因原告提起诉讼,第三人要求被告暂停支付租金。上述事实有如下证据在卷证实：一、原告提交的证据。1、《房屋所有权证》、《房产公司老办公楼房屋产权转让协议》、《房产公司原办公楼转让协议补充协议》复印件各一份；2、案涉房屋照片；3、《市场和金价格评估报告》；4、清缴房屋租金通知。二、被告提交的证据。1、营业执照复印件；2、《店面租赁合同》；3、《个体工商户经营场所证明》复印件；4、支付宝转账截图打印件。三、第三人提交的证据。1、身份证复印件；2、工程结算书两份（庭后已领回）及《拆迁产残房出资改造协议》复印件一份；3、照片三张；4、《店面租赁合同》、《个体工商户经营场所证明》复印件各一份；5、《证明》、《限期拆除告知书》、《责令停止土地违法行为通知书、江西省城建管理监察限期整改违法（章）行为通知书》复印件各一份。本院认为：基于原告将案涉房屋改造工程发包给第三人，待工程结束后未付清工程款给第三人，以及在第三人与被告签订的《店面租赁合同》、《个体工商户经营场所证明》上进行盖章确认，说明原告与第三人间确实存在以该房屋在一定期限内的使用权来折抵房屋改造工程款的协议，为此，第三人已取得案涉房屋在2015年7月20日至2021年7月19日的用益物权，第三人与被告签订的《店面租赁合同》合法有效，在该合同履行期限届满前，原告无权要求被告向其交纳房屋租金，也无权要求被告立即向其腾退该房，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告瑞金市房地产经营公司要求被告李泽英立即腾退位于瑞金市象湖镇八一南路中段的经营场所用房并返还给原告瑞金市房地产经营公司的诉讼请求；二、驳回原告瑞金市房地产经营公司要求被告李泽英按每月5542元的标准向原告瑞金市房地产经营公司支付从2016年3月11日起至房屋返还之日止的房屋租金的诉讼请求。案件受理费4495元（原告已预交），由原告瑞金市房地产经营公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉费后，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  宋东北人民陪审员  徐德清二〇一九年九月二十七日书 记 员  刘保莲