云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云05民初14号 原告：保山市永昌投资开发（集团）有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区兰城路传媒大厦。统一社会信用代码：91530500560088485N。 法定代表人：李兴纪，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰银清、杨亚云，云南弘蕊律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南盛之鑫房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区江东丽景园5幢101号。统一社会信用代码：91530103750672076R。 法定代表人：曾富贵，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨赟，云南德天律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南奥新产业建设发展集团有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧。统一社会信用代码：9153050279027104ST。 法定代表人：魏永歆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊加旭，男，1982年10月13日生，汉族，系该公司职员，特别授权代理。 原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司与被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司向本院提出管辖权异议申请，本院审查后裁定驳回了云南盛之鑫房地产经纪有限公司对本案管辖权提出的异议，云南盛之鑫房地产经纪有限公司不服，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院审查后于2018年9月6日裁定驳回上诉，维持原裁定，并于2018年11月7日将案卷退还本院。2019年4月3日，原告向本院申请本案延期审理，本院予以准许。另外，因本案案情复杂，本院依法延长审限六个月。现本案依法适用普通程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司的委托诉讼代理人兰银清、杨亚云、被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨赟、被告云南奥新产业建设发展集团有限公司的委托诉讼代理人熊加旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司向原告支付合同包销价款112678686元人民币，支付违约金11267868.6元人民币。2、依法判令被告云南奥新产业建设发展集团有限公司对上述付款义务承担连带保证责任。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年10月24日，原告与被告云南奥新产业建设发展集团有限公司签订《商铺买卖合同》，合同约定云南奥新产业建设发展集团有限公司将其合法拥有的位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺以86381730元人民币转让给原告。合同约定的付款时间为第一笔购房定金15000000元在协议签订之日支付，第二笔购房款70000000元在2014年10月28日前支付，剩余尾款在原告销售完该批商铺后15日内支付。合同签订后，原告按照合同约定已经支付了前两期购房款85000000元。并于2016年3月至2017年1月先后办理了产权变更登记。2015年12月17日，经原告与二被告协商一致后订立了《房地产委托销售合同》，合同约定：1、原告委托被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司以“总价包销”的方式销售位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺，总价款为128000000元。2、委托销售期限为18个月，云南盛之鑫房地产经纪有限公司应在合同签订次日起18个月完成销售指标并实现128000000元人民币的销售现金回款并存入原告指定账户，否则应按本合同约定承担违约责任。3、云南盛之鑫房地产经纪有限公司在销售期限内未完成销售任务的，包销总价款中的剩余价款部分由二被告支付给原告。4、云南奥新产业建设发展集团有限公司为云南盛之鑫房地产经纪有限公司因履行本合同产生的责任和义务承担不可撤销的连带保证责任。5、违约责任：一方违约的，守约方有权单方解除合同并有权要求违约方按照未实现销售收入的10%支付违约金。合同签订后，履行合同过程中原告发现被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司在销售活动中自行向客服收取“选房认购金”和“投资置业顾问费”。此举违反了三方签订的《房地产委托销售合同》的约定。且至双方约定的期限届满后被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司仅将15321314元销售款存入原告指定的账户内，被告已构成违约，原告为维护自身利益，特依法提起诉讼。 被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司答辩称：1、原告诉称云南盛之鑫房地产经纪有限公司向客户收取“选房认购金”和“投资置业顾问费”违反了《合同》的约定，无事实和法律根据。2、原告请求法院依法判令被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司支付合同包销价112678686元人民币，支付违约金11267868.6元人民币，两项合计123946554.6元人民币，无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告云南奥新产业建设发展集团有限公司答辩称：只愿意承担责任范围内的担保责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据： A1.商铺买卖合同。欲证实2014年10月24日，原告与被告云南奥新产业建设发展集团有限公司经协商一致后签订了《商铺买卖合同》，合同约定云南奥新产业建设发展集团有限公司将其合法拥有的位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺以86381730元人民币转让给原告。 A2.记账凭证及银行转账单。欲证实原告按照合同约定向被告云南奥新产业建设发展集团有限公司指定账户支付了前两期购房款共计85000000元。并于2016年3月至2017年1月先后办理了产权变更登记手续。 A3.房地产委托销售合同。欲证实2015年12月17日经原被告三方订立《房地产委托销售合同》，原告委托被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司以“总价包销”的方式销售位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺，总价款为128000000元人民币。合同对委托销售方式、期限、双方权利义务、结算方式、违约责任和担保进行了约定。 A4.保山市永昌投资开发（集团）有限公司关于严格履行房地产委托销售合同的函（两份），欲证实在合同履行过程中，原告发现被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司在销售活动中自行向客户收取“选房认购金”和“投资置业顾问费”。此举违反了三方签订的《房地产委托销售合同》的约定。 A5.奥新体育城商铺认购书三份。欲证实被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司自行向客户收取“选房认购金”和“投资置业顾问费”。违反了三方签订的《房地产委托销售合同》中的约定，已构成违约。 A6.记账凭证和收款收据。欲证实双方约定的期限届满后被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司仅将15321314元销售回款存入原告指定的账户，被告已构成违约。 A7.云南盛之鑫房地产经纪有限公司销售商铺账目及记账凭证。欲证实至双方约定的期限届满后被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司仅将15321314元销售回款存入原告指定的账户内，被告已构成违约。 A8.房产证及土地证。欲证实涉案房产202间商铺的产权登记在原告公司名下。 A9.保山市人民政府出具的答复意见书，欲证实根据国有资产交易监督管理办法的规定，保山市永昌投资开发集团有限公司出售奥新体育城（一期）202间商铺，可由公司内部进行决策，依法办理相关手续。 被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司向本院提交证据如下： 奥新一期商铺销售情况表和200户“奥新体育城”商铺认购书。欲证实二被告已按照《房地产委托销售合同》的约定将200套商铺对外进行了销售并与业主签订了《“奥新体育城”商铺认购书》，38户全款，其余业主均为按揭购买。因原告产权系国有资产转让，没有得到国资委的批复无法为业主办理不动产证的违约行为，致使业主也无法支付全部购房款，也因此导致二被告无法履行《房地产委托销售合同》的支付义务。同时证实了认购书中没有出现所谓的置业顾问费，全部是以购房款的形式出现在认购书中。 被告云南奥新产业建设发展集团有限公司没有提交证据。 本院组织双方对各自提交的证据进行了质证，二被告对原告提交的A1、A2、A3证据的三性均无异议，但认为这三份证据同时也说明了该房地产销售合同中，该202件商铺不能够办理产权登记，是因为原告，故原告具有违约行为。对A4证据的三性无异议，对证明目的有异议，这其实只是被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司的商业策划改变。对A5证据三性均有异议。对A6、A7、A8证据没有异议。对A9证据的三性没有异议，对证明目的有异议。 原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司对被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司提交的证据三性予以认可，但对证明目的不予认可。认为商铺认购书中并不能反映所谓的不能办证是因为没有得到国资委的批复。 被告云南奥新产业建设发展集团有限公司对被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司提交的证据没有异议。 根据双方质证意见，本院认为原、被告双方提交的证据都能证明案件事实，本院均予以采信，关于采信的理由，本院在说理部分予以叙述。 根据证据和当事人陈述，本院查明事实如下： 2014年10月24日，原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司与被告云南奥新产业建设发展集团有限公司签订《商铺买卖合同》，合同约定云南奥新产业建设发展集团有限公司将其合法拥有的位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺以86381730元人民币转让给原告。合同签订后，原告按照合同约定支付了前两期购房款85000000元，并于2016年3月至2017年1月先后办理了产权变更登记。2015年12月17日，经原告与二被告协商一致后订立了《房地产委托销售合同》，合同约定：1、原告委托被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司以“总价包销”的方式销售位于保山市隆阳区奥新体育城（一期）的202间商铺，总价款为128000000元。2、委托销售期限为18个月，云南盛之鑫房地产经纪有限公司应在合同签订次日起18个月完成销售指标并实现128000000元人民币的销售现金回款并存入原告指定账户，否则应按本合同约定承担违约责任。3、云南盛之鑫房地产经纪有限公司在销售期限内未完成销售任务的，包销总价款中的剩余价款部分由二被告支付给原告。4、云南奥新产业建设发展集团有限公司为云南盛之鑫房地产经纪有限公司因履行本合同产生的责任和义务承担不可撤销的连带保证责任。5、违约责任：一方违约的，守约方有权单方解除合同并有权要求违约方按照未实现销售收入的10%支付违约金。合同签订后，至双方约定的销售期限2017年6月17日届满，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司仅将15321314元销售款存入原告指定的账户内。为此，原告向本院提起诉讼。审理中，原告将公司名称由保山市永昌投资开发有限公司变更为保山市永昌投资开发（集团）有限公司，法定代表人由梁晓变更为李兴纪。2019年3月22日，原告向本院申请律师调查令，同时申请本案延期审理。期间，原告又于2019年4月3日向本院申请财产保全，本院审查后依法查封了被告云南奥新产业建设发展（集团）有限公司名下位于保山市隆阳区兰城街道办事处的土地及奥新体育城的房产。2019年7月24日，保山市人民政府国有资产监督管理委员会对原告出售奥新体育城一期202间商铺的请示予以答复，同意原告出售商铺原则上可由公司内部进行决策，并按相关法律法规的规定办理。 本院认为，《房地产委托销售合同》是原告与二被告双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司理应按照合同约定按期支付合同包销价款。 本案争议的焦点是原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司与被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司双方是否存在违约问题。首先，根据《房地产委托销售合同》第五条的约定，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司应当在2016年12月17日前完成包销价款85%的销售及回款任务，2017年6月17日前全额完成销售及回款任务，故被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司在销售期限届满前仅将15321314元销售款存入原告指定账户的行为已经构成违约。另外，该条同时约定原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司应当配合相关产权办理工作，但原告方一直未予配合办理，且对原告出售奥新体育城一期202间商铺的请示，保山市人民政府国有资产监督管理委员会直到2019年7月24日才答复同意可由原告公司内部进行决策，故原告未予配合办理过户登记手续，导致被告无法按期足额收回销售款的行为也构成违约。因双方均有违约行为，双方应各自承担相应的责任，考虑到合同期满后，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司一直未将已经收取的销售款全部存入原告指定账户，对此造成的违约损失理应由其承担，本院根据本案实际支持双方约定违约损失的10%，即1126786.86元。 综上所述，本院对原告请求被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司支付剩余合同包销价款112678686元人民币，且由被告云南奥新产业建设发展集团有限公司承担连带担保责任的诉讼请求予以支持，对请求被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司支付违约金11267868.60元，并由被告云南奥新产业建设发展集团有限公司承担连带担保责任的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，判决如下： 一、由被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司支付合同包销剩余价款112678686元、违约金1126786.86元。 二、被告云南奥新产业建设发展集团有限公司对上述款项承担连带责任。 上述款项于判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费711532元，由原告保山市永昌投资开发（集团）有限公司负担58216元，被告云南盛之鑫房地产经纪有限公司、云南奥新产业建设发展集团有限公司负担653316元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长  陈继鹏 审 判 员  施 红 人民陪审员  杨文光 二〇一九年九月十八日 书 记 员  王继仁