吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1007号上诉人（原审被告）：辉南县商务局，住所地吉林省辉南县朝阳镇朝阳大街100号。法定代表人：宋向前，局长。委托诉讼代理人：董秀红，吉林政声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省东麒房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市绿园区东风大街79号。法定代表人：刘峥嵘，总经理。委托诉讼代理人：刘亚军，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。上诉人辉南县商务局因与被上诉人吉林省东麒房地产开发有限公司（下简称东麒公司）合同纠纷一案，不服辉南县人民法院（2018）吉0523民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于同月5日公开开庭进行了审理。上诉人辉南县商务局的委托诉讼代理人董秀红，被上诉人东麒公司的法定代表人刘峥嵘及委托诉讼代理人刘亚军、贾广御到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辉南县商务局上诉请求：撤销辉南县人民法院（2018）吉0523民初558号民事判决第二项，予以改判。事实和理由：原审法院认定自2009年1月1日至2015年10月16日期间，该局租赁使用东麒公司256.5平方米，此期间双方系租赁关系，证据不足。本案双方当事人在2007年5月24日签订的《国有资产置换补偿合同》中约定置换办公室面积3075.12平方米，东麒公司实际交付给该局3331.62平方米，多出256.5平方米系东麒公司建筑时的建筑误差，该误差面积占约定面积的8.34%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，面积误差比的绝对值3%以内的面积属于买受人，只是买受人应支付该面积的房屋价款。该局只需要承担误差面积3%以内的房屋价款即可。房屋面积误差比绝对值超出3%的部分，房屋价款由出卖人承担。2015年10月16日双方签订《协议书》，东麒公司将多出的面积无偿补偿给该局，意味着放弃向该局追索3%以内误差面积的价款，将该价款抵作东麒公司应当承担的其回迁商铺的位置差价。故，在东麒公司不能证明双方于2009年至2015年期间存在租赁合意的情况下，东麒公司主张256.5平方米面积的租金没有事实及法律依据。东麒公司辩称，一、本案并非一个孤立的案件。双方基于房屋租赁合同纠纷历经多次诉讼及审理。在辉南县商务局起诉该公司的房屋租赁合同纠纷中，该公司在审理中也曾以与对方无租赁合意及不成立租赁合同为由进行抗辩均被驳回。辉南县商务局现以拆迁置换面积存在误差为由，实际上是认为双方是房屋买卖关系或者是房屋拆迁安置补偿合同关系，也是在抗辩双方不是租赁合同关系，若该抗辩理由成立，则说明一审法院存在双重裁判标准，将导致同案不同判的现象。二、2015年10月16日双方签订协议，均认可256.5平方米归该公司所有，在签订协议前，辉南县商务局无偿占用、使用该面积无法律依据和合同依据。在一审中未提供任何证据证明其主张，应承担举证不能的后果。东麒公司向一审法院起诉请求：判令辉南县商务局给付该公司自2009年1月1日至2017年1月6日期间使用面积3331.62平方米的物业费382007.00元，自2009年1月1日至2015年10月16日期间使用面积256.5平方米的租金310109.00元，以及代缴的水费60338.00元、电费12536.00元。一审法院认定事实：2007年5月24日，辉南县粮食局与东麒公司签订《国有资产置换补偿合同》，2008年5月10日，又签订《国有资产置换补偿合同的补充协议》，双方约定：东麒公司在辉南县粮食局办公楼原址开发建设商场，东麒公司为粮食局和一粮库新建办公楼3075.12平方米，并在新建商场内给粮食局回迁1800平方米作为营业房。东麒公司建设的商场于2009年1月1日营业。东麒公司为辉南县粮食局实际置换办公楼面积3331.62平方米，比原协议约定多出256.5平方米。因为双方意见不一致，东麒公司在商场内回迁营业房的位置直至2015年才最终确定并办理的产权证。2015年10月16日，东麒公司与辉南县粮食局签订协议书，约定东麒公司以其多交付的256.5平方米办公面积补偿1800.00平方米商用面积位置差价。原告辉南县商务和粮食局与被告东麒公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2018年9月17日作出（2018）吉0523民初647号民事判决，判决东麒公司于判决生效后十日内给付原告辉南县商务和粮食局房屋租金2038031.00元。东麒公司不服该判决，提出上诉，通化市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判，现该案已进入执行程序。2019年1月28日，吉林方正房地产评估有限公司出具房地产评估报告，确定256.5平方米的建筑面积，在2009年1月1日至2015年10月16日市场租金总和为310109.00元。2019年5月20日，吉林市百益资产评估事务所出具资产评估报告书，自2009年1月1日至2017年1月6日辉南县商务和粮食局位于辉南县朝阳镇新天地购物中心的办公楼3331.62平方米的物业费为382007.00元。另查明，2014年，辉南县粮食局与辉南县商务局合并为辉南县商务和粮食局。2019年，辉南县商务和粮食局又变更为辉南县商务局。一审法院认为，一、原、被告于2007年5月24日签订的《国有资产置换补偿合同》、2008年5月10日签订的《国有资产置换补偿合同的补偿协议》及2015年10月16日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，东麒公司与辉南县商务局应依约履行各自的合同义务。二、辉南县商务局应给付东麒公司房屋租金。根据双方于2015年10月16日签订的协议，均认可256.5平方米为东麒公司所有，在此基础上方产生抵顶位置差价事宜，辉南县商务局此前无偿占有、使用该面积无法律根据及合同依据，且根据该协议，辉南县商务局已另行主张1800.00平方米商用面积租金，故该局主张依据该协议东麒公司已放弃就256.5平方米面积主张权利的抗辩不能成立。本案东麒公司回迁办公楼面积误差比绝对值超过3%，该3%面积的市场价值相较应高于东麒公司主张的房屋租金，故其未主张256.5平方米房屋的价值损失，而选择主张房屋租金损失的请求应予支持，具体数额以鉴定结论为准。三、东麒公司要求辉南县商务局给付物业费的请求，符合法律规定，且该局并无异议，应予支持。四、关于水、电费问题。辉南县商务局对东麒公司代缴或垫付水、电费的事实无异议。辉南县商务局应付水费41717.76元、电费12536.00元。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告辉南县商务局给付原告吉林省东麒房地产开发有限公司物业费382007.00元；二、被告辉南县商务局给付原告吉林省东麒房地产开发有限公司房屋租金310109.00元；三、被告辉南县商务局给付原告吉林省东麒房地产开发有限公司水费41717.76元，电费12536.00元。上述款项被告应自本判决生效之日起三日内给付。案件受理费11264.00元，鉴定费24228.00元，由被告辉南县商务局负担。本院二审期间，双方当事人对一审认定事实均无异议，均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实基本一致。另查明，双方当事人二审时均认可，双方于2015年10月16日签订《协议书》前，案涉的256.5平方米为东麒公司所有。本院认为，东麒公司与辉南县商务局签订的《国有资产置换补偿合同》《国有资产置换补偿合同的补偿协议》及《协议书》均合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《协议书》记载的内容及双方当事人二审认可的事实，双方在《协议书》中对2015年10月16日前案涉256.5平方米归东麒公司所有已有明确约定，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中“合同没有约定或者约定不明确的”的情形并不相符，辉南县商务局关于“东麒公司放弃向该局追索256.5平方米面积的价款”的上诉理由不能成立。东麒公司并未允诺辉南县商务局无偿占用案涉的256.5平方米，该公司要求辉南县商务局按照租金标准支付该局占用期间的费用，有事实依据，亦符合法律规定，故应予以支持。综上所述，辉南县商务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000.00元，由辉南县商务局负担。本判决为终审判决。审判长  吕希连审判员  王 红审判员  王文立二〇一九年九月五日书记员  袁楹凯