江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3888号原告：余某，女，1980年10月10日出生，汉族，江西省上饶市人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郭春雷，江西华晟律师事务所律师。被告：何某，男，1982年7月14日出生，汉族，宜春市奉新县人，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：袁小红，江西鸿韵律师事务所律师。第三人：宜春市恒通置业有限公司，住所地：宜春市袁州区高士路366号，统一社会信用代码：913609025535337985。经营者：付文坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈平，男，1985年6月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，该公司员工。原告余某（以下简称原告）与被告何某（以下简称被告）、第三人宜春市恒通置业有限公司（以下简称第三人恒通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人郭春雷、被告及委托诉讼代理人袁小红、第三人恒通公司的委托诉讼代理人沈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人恒通公司于2019年4月18日签订的《房地产买卖经纪合同》；2.判令被告双倍返还原告购房定金10万元；3.判令被告支付原告应给第三人恒通公司的居间服务费4000元；4.判令被告支付原告实现债权费用即财产保全保险费300元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月，原告通过第三人恒通公司介绍，得知被告有意出售位于宜春市袁州区秀江西路210号3栋1-402室恒大绿洲小区商品房一套。通过第三人恒通公司联系被告，原告查看了该商品房现状及原购房合同等资料后，表示愿意购房该商品房。故此，2019年4月18日，原、被告双方在第三人恒通公司办公场所签订《房地产买卖经纪合同》，该合同的主要内容为：1、合同标的建筑面积为124.48平方米，总价款102万元；2、签订合同时，原告向被告支付人民币5万元作为购房定金；3、余款97万元分两次付清，原告于2019年4月30日之前先付42万元（含定金）给被告，剩余尾款60万元于不动产过户当天全部付清；4、原告应向第三人恒通公司支付4000居间服务费，被告应向第三人恒通公司支付2000元居间服务费；5、在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付经纪服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同签订之日，原告即向被告支付5万元购房定金，被告也在合同上注明“兹收到上述规定之定金人民币5万元”。之后，原告按照《房地产买卖经纪合同》约定的时间向被告支付购房首期款37万元（不含定金），但被告通过微信等方式告知原告要涨价。故原告于2019年5月20日向被告发云《收款函》，主要内容为“要求被告来收合同约定的购房款并履行交房义务”。被告发到《告知函》后，于2019年5月24日向原告发来回复，回复内容为：“该商品房价格要从102万元变更至105.6万元，被告才同意继续履行合同。”根据上述行为，被告已经明确表示该房产要涨价才会履行合同，属于合同违约。依据法律规定，被告应当双倍返还定金给原告。综上，原告为维护其合同权益，故诉至法院。被告辩称，一、原告逾期付款，经多次催告仍未履行付款义务，原告的行为构成根本违约。原、被告于2019年4月18日签订的《房地产买卖经纪合同》约定：合同总价款为人民币102万，原告应在2019年4月30日前付42万元（含定金），截止2019年4月30日，除5万元定金外，原告未向被告支付购房款，该行为构成根本违约。虽原告存在逾期未付款的根本违约行为，被告先后通过短信、微信、信函的方式直接联系原告或中介催告原告付款，原告不予理睬，拒收信函，原告的行为已以其实际行动表明其不愿意继续履行合同，其逾期付款的行为已构成根本违约。原告虽于2019年5月21日致函给被告要求被告履行收款义务，但却仅停留在口头阶段，从未付诸实践，在被告多次告知其将尾款通过转账方式支付给被告或交给中介，但原告仍未付款，原告的行为构成根本违约，且以其实际行动表达了不愿意继续履行合同的意思表示。原告提供的2019年4月19日的《收款函》，被告从未收到。2019年4月19日系签订合同的第二天，付款期限尚未截止，原告可以随时付款，无需以《收款函》的方式，该证据系原告伪造。二、被告不存在违约行为，不应承担违约责任。签订《房地产买卖经纪合同》时，被告按照合同约定将购房合同等材料交由中介保管；签订合同后，被告将房屋钥匙寄存在物业处，便于收款后交付房屋。被告从未拒绝收款，反而多次催告原告支付购房款，不存在违约行为。因原告在签订合同之前采取欺骗的手段以低于市场价的价格骗得被告与之签订合同；被告要求明确开发商延期交房赔偿金归被告所有；原告逾期付款已构成根本违约，被告与原告对合同履行存在一定争议，但被告始终告知原告和中介会按照合同约定的价款履行收款义务，原告可以将购房款转账给被告或交中介，特别是2019年6月27日、7月1日以书面函件的形式催告要求付款，被告从未通过语言或实际行动表明拒绝收款，不存在违约行为。被告于2019年5月24日发出的《告知函》是因原告存在逾期付款的根本违约行为，被告享有合同解除权，有权拒绝按照原合同内容履行，该行为不构成违约。被告于2019年5月24日发出《告知函》，是因为：1、签订合同时受到原告的欺骗，导致合同约定的购房价格低于市场价，在与原告协商过程中，原告亲口承诺按照5栋402室合同价款支付给被告，原告自行修改了合同价款的内容；2、原告未按照合同约定支付购房款，被告自2019年5月1日即享有合同解除权，有权决定是否继续履行合同或拒绝履行合同，被告发出该函是在2019年4月30日以后，是在原告逾期付款且经多次催告仍未付款的行为之后，基于被告享有合同解除权，被告有权拒绝按照原合同约定的价款继续履行。三、因原告逾期付款的行为构成根本违约，被告享有合同解除权，双方签订的《房地产买卖经纪合同》于2019年7月12日解除。因原告的逾期付款行为构成根本违约，在被告多次催告后仍未履行付款义务，根据《房地产买卖经纪合同》第3条第3款第1项、第7条第6款的约定，被告享有合同解除权，被告于2019年7月11日向原告发出《合同解除函》，原告于2019年7月12日收到该函，原告诉讼请求中提出解除合同，说明原告对解除合同没有异议，双方签订的《房地产买卖经纪合同》已于2019年7月12日解除。四、原告诉请要求被告双倍返还定金，支付居间服务费、承担财产保险费诉讼费用不能成立。《中华人民共和国担保法》第八十九格规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务后，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，原告逾期付款，且经催告后仍未履行，原告为违约方，无权要求返还定金，更无权要求被告双倍返还定金。另，因原告为违约方，应承担居间服务费、财产保全费用和本案诉讼费用。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。关于居间服务费，合同第七条第二款明确约定，因买方违约，所有的保证金和定金作为违约赔偿，不予返还，双方均同意在违约金或预留的保证金中优先扣除佣金6000元，说明本案即使存在佣金，金额也是从原告支付的定金当是直接扣除。第三人恒通公司述称，一、第三人恒通公司同意解除《房地产买卖经纪合同》。二、第三人恒通公司作为成间人，已经完成了促成《房地产买卖经纪合同》成立的义务，且在《房地产买卖经纪合同》关系中违约方为被告，原告的损失由被告承担。2019年4月18日，原、被告签订《房地产买卖经纪合同》，该合同有两层法律关系，即是居间合同也是房屋买卖合同，该合同签订后视为原、被告的《房地产买卖经纪合同》成立，根据《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第三人恒通公司促成原、被告签订《房地产买卖经纪合同》，原、被告向第三人恒通公司支付报酬合理合法。在本案整个民事活动中，第三人恒通公司至始至终按照合同的约定履行义务，并无违约，现合同不能继续履行，属被告违约造成，应由被告承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，被告（卖方）、原告(买方)、第三人恒通公司(经纪方)三方签订了一份《房地产买卖经纪合同》，主要约定：买卖双方自愿通过经纪方出售及购入位于宜春市秀江西路210号3栋1-402室（恒大绿洲）房屋（简称该物业），总成交价1020000元。签订此合同时买方须向卖方支付人民币50000元作为购房定金，卖方将该物业之产权证原件交予经纪方处作为转让买卖、评估之用，其中卖方支付经纪方人民币10000元作为房屋交接及水电物业、有线、管道煤气结算、佣金结算及在合同中约定赠送家具、家电、维修的交易保证金，该笔保证金将在双方办理房屋产权过户手续、房屋交接完毕后进行结算，在扣除中介佣金及相关费用后多退少补。人民币970000元为第二部分房款。卖方的权利义务：卖方须负责将该物业交予买方使用，具体交房时间为：买方支付首期房款当天。经纪方的权利义务：接受委托为卖方联系合适买房，对所售房屋进行产权等事项调查，传递或报告买方的意图（如房价、付款方式）促成双方签署本合同等服务，以及在约定的时间内协助双方办理房屋产权过户手续等延伸服务。在买卖双方签署本合同后即视为成交，买方当日应向经纪方支付服务费人民币4000元，卖方当日应向经纪方支付服务费人民币2000元。违约责任及纠纷的解决方法：1.非买方及经纪方的原因，卖方未在交易期限内到银行或公积金办理面签、公证处办理公证手续、宜春市房地产房屋交易中心办理产权交易手续、不动产登记局做不动产登记，或因卖方对该房产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为卖方违约，应双倍返还定金给予买方，同时买卖双方均同意经纪方可从违约金或预留的交易保证金中优先扣除中介佣金人民币6000元。2.非卖方及经纪方的原因，卖方未在交易期限内到银行或公积金办理面签、公证处办理公证手续、宜春市房地产房屋交易中心办理产权交易手续、不动产登记局做不动产登记，或未依约支付房款及相关款项，视为买方违约，所有伯保证金及定金转为对卖方的违约赔偿，不予返还，同时买卖双方均同意经纪方可从违约金或预留的交易保证金中优先扣除中介佣金人民币6000元。买卖双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任。补充事项：1.该房现状出售，装修房，包含水、电、煤气及第一首产权的费用；2.该房为开发商装修；3.买卖双方同意付款方式如下：买方于2019年4月30日之前先支付肆拾贰万元整给卖方（含定金）剩余尾款陆拾万元整于不动产过户当天全部付清。当日，原、被告还口头商定：如果“恒大绿洲小区”的开发商对房屋进行现金补偿，则该补偿归被告所有，如以物业费等其他非现金形式补偿，则该补偿归原告所有。合同签订之日，原告向被告支付了50000元定金，被告收取定金后即向第三人恒通公司交纳了10000元交易保证金。2019年4月25日及2019年4月30日，原告及第三人恒通公司曾联系被告收取首期房款，但被告认为其受原告欺骗，出售房屋价格过低，要求将“恒大绿洲小区”开发商对房屋给予的所有补偿均归被告所有，原告表示应按合同签订之日商定的事项履行，双方未谈妥，故被告未收取原告的首期房款并交房。此后，原、被告及第三人恒通公司就合同履行问题又进行了商议，但均未达成一致。2019年5月20日，原告向被告邮寄《收款函》一份，内容为：“何某，我与你通过宜春恒通置业有限公司于2019年4月18日签订了《房地产买卖经纪合同》，根据合同的补充事项约定，我作为购买人已按约定时间通知经纪人与你，要求你于2019年4月30日来收取购房首付款叁拾柒万元（扣除定金伍万元），但你在得到通知后以明示方式不收款，已构成合同违约。现我再次正式书面通知你收取首付款，并依合同约定履行交房义务。望你收取此函后5日内给予正式书面回复，否则我方将视你为违约，并将依法采取诉讼方式解决此争议。”2019年5月24日，被告向原告发出《告知函》一份，内容为：“余某女士，2019年4月18日，我接到恒通置业刘百花电话，临时从南昌来宜春，与你沟通卖房事宜，此前，我挂在58同城与赶集网的价格为118万，因你以虚假合同蒙骗中介，并委托不知情的代办中介一起欺骗我，告诉我虚假行情压价，致使我因重大误解当天与你签订房屋买卖协议。4月19日上午，我已了解到真实行情，并发现你的欺诈行为，及时致电代办中介，中介证实房屋没有公开成交记录，他们不清楚房屋市场行情，是你告知的成交消息，我第一次提出了诉求，要求恒大补偿的物业费归我，并委托代办中介帮我进行沟通，但遭到你的拒绝，于是我放弃该诉求，并开始取证。当日我与你进行电话沟通（经核实，137××××8771手机号为你本人注册，已做实名认证），你在电话中多次确认你告诉我假信息的事实，并一再说明假信息为真实情形而且你可以给我提供已签约的合同。4月25日，我已经了解到5栋402的成交价格为105.6万，于是再次给你打电话，你明确表示，可以按照五栋402的真实成交价格购买我的房子，我跟你询问了三次，你都表示确认，我也同意该方案，这些事项均有人证及录音为证，接受任何鉴定。至此，合同价格从102万变更至105.6万，我同意继续履行合同。5月5日，我委托代办中介约你到中介住所再次面谈，落实合同的后续履行细节，你当场拒绝沟通，并且否认之前谈好的事项。5月6日，你给我打电话并道歉，但是未沟通其他事项，鉴于此，我再次以书面形式通知你，若你按照变更后的合同继续履行，我同意并积极收款，你可以将款项付给代办中介代为保管或者转账给我，若你违约，我也会采取法律途径来维护自己的合法权益。……”因原、被告就房屋买卖事宜协商未果，原告故诉至法院。2019年7月11日，原告起诉之后，在送达被告应诉材料之前，被告向原告邮寄《合同解除函》一份，通知原告解除三方签订的《房地产买卖经纪合同》。上述事实，有原告提供的原、被告身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、《房地产买卖经纪合同》、《收款函》、《告知函》、被告提供的微信和短信聊天截图、电话录音、《合同解除函》以及法庭笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告及第三人恒通公司三方签订的《房地产买卖经纪合同》系各方真实意思的表示，合法有效，当事人均应按约履行。合同签订后，被告要求更改双方口头商定的内容，在合同约定的收款期限内，拒绝按合同收取原告的首付款并交房，经原告发收款函催告，被告又要求变更合同价款，致使合同迟迟无法履行，属违约方，且被告向原告发出《合同解除函》要求解除合同，第三人恒通公司亦同意解除合同，故原告主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，原、被告及第三人恒通公司签订的《房地产买卖经纪合同》中明确约定“签订此合同时买方须向卖方支付人民币50000元作为购房定金”，因此原告交付的50000元属于定金。在合同履行过程中被告变擅自变更约定，未在约定期限内履行收款及交房义务，之后又要求变更合同价款，最终致使原、被告间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告依据上述法律规定要求被告双倍返还定金10万元，本院予以支持。被告辩称原告逾期付款，且多次催告仍未付款，原告系根本违约方，被告不存在违约行为，不承担违约责任，与事实不符，本院不予采信。原告主张被告支付原告应给第三人恒通公司的居间服务费4000元，但原告并未向第三人恒通公司给付该笔居间服务费，因此原告无权要求被告向其支付，本院对原告的该主张不予支持。原告还主张被告支付原告实现债权费用即财产保全保险费300元，因原、被告及第三人恒通公司签订的《房地产买卖经纪合同》中并未约定财产保全保险费的承担问题，故原告主张被告支付财产保全保险费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告余某与被告何某、第三人宜春市恒通置业有限公司于2019年4月18日签订的《房地产买卖经纪合同》。二、限被告何某于本判决生效之日起十日内返还原告余某双倍定金100000元。三、驳回原告余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14916元，减半收取7458元，由原告余某承担458元，由被告何某承担7000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 陈凤二〇一九年九月八日代书记员 彭玲