广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0105执异102号 异议人（案外人）：南宁银象房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市良庆区。 法定代表人：王劭卓，总经理。 委托代理人：张慧，南宁银象房地产开发有限责任公司法务专员。 申请执行人：南宁江南国民村镇银行股份有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：孙伟峰，董事长。 被执行人：杨江，男，1966年8月2日出生，壮族，住广西北流市。 本院在执行申请执行人南宁江南国民村镇银行股份有限公司与被执行人杨江金融借款合同纠纷一案过程中，案外人南宁银象房地产开发有限责任公司（以下称“银象公司”）对本院查封、拍卖被执行人杨江名下位于南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲26号楼1501号房产的执行行为不服，于2019年8月23日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭对异议人提出的异议进行了审查，现已审查终结。 异议人银象公司称：一、涉案房屋虽进行了合同备案登记和预告登记，但涉案房屋的产权并未过户到杨江名下，异议人对涉案房产仍保留所有权。2015年6月15日，异议人与杨江签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由杨江购买异议人开发的南宁市××区××大道××号××号楼××号房，购房总价××元，杨江仅支付了部分首付款××元，首付款余款至今未付，异议人尚未将涉案房屋产权登记至杨江名下，涉案房屋所有权仍属于异议人。根据我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力。“因此，涉案房屋的所有权没有发生转移，仍然属于异议人，是异议人的合法财产。二、因杨江存在重大违约行为，异议人已经起诉至法院要求解除与杨江的商品房买卖合同关系，并要求撤销房屋合同备案登记和预告登记。根据我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。因杨江存在重大违约行为，符合合同解除条件，异议人已起诉至法院要求解除与杨江的商品房买卖合同关系，并要求撤销房屋备案登记和预告登记，因此，若最终法院判决解除案外异议人与杨江签订的《南宁市商品房买卖合同》，根据上述法律的规定，杨江作为登记权利人的预告登记及预售备案登记也将失效。 异议人银象公司提交了以下证据：1.南宁市商品房买卖合同；2.首付款记账凭证；3.个人房屋抵押借款合同；4.代偿证明；5.起诉状、受理通知书。以上材料证明：1、涉案房屋产权尚未登记转移到杨江名下，根据物权法规定，银象公司对涉案房屋享有所有权；2、由于杨江存在重大合同违约行为，银象公司已起诉杨江要求解除双方签订的商品房房屋合同及注销备案登记、预告登记。 本院经审查查明：申请执行人南宁江南国民村镇银行股份有限公司与被执行人杨江金融借款合同纠纷一案，本院根据申请执行人财产保全的申请，于2018年2月2日通过（2017）桂0105民初6824号民事裁定书，保全查封了被执行人杨江名下位于南宁市××区××大道××号××号楼××号房屋。2019年1月22日，本院依据已经发生法律效力的（2017）桂0105民初6824号民事判决书，依法立案执行申请执行人南宁江南国民村镇银行股份有限公司与被执行人杨江金融借款合同纠纷一案。因被执行人到期未履行生效判决确定的义务,本院于2019年7月30日作出（2019）桂0105执708号执行裁定书，裁定拍卖上述房产，并拟于2019年9月15日至2019年9月16日在司法网络拍卖平台上对上述房屋举行首次网络公开拍卖，银象公司于2019年8月23日向本院提出书面异议后，本院中止拍卖。 又查明：异议人银象公司向本院提供了南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初975号受理案件通知书，并提交了相应的证据，显示被执行人杨江于2015年6月15日与银象公司签订合同编号为YS01484849的《南宁市商品房买卖合同》，购买了银象公司出售的南宁市××区××大道××号××号楼××号房屋，办理《商品房买卖合同登记备案证明》后，获取了邕房预字第XX号预购商品房预告登记证书。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”案涉房产虽初始登记在银象公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人杨江名下，房屋亦交付购房人使用，故银象公司对案涉房产已不享占有、使用、收益及处分等权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于开发商的其他债权，即房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人杨江的责任财产进行预查封。故银象公司据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。 银象公司主张其依约享有解除《南宁市商品房买卖合同》的权利，但该请求权系在2017年12月至2019年2月代本案被执行人杨江偿还贷款后形成行使条件，即其系在涉案房产已被本院查封情况下才主张行使合同解除权，实质上已影响到商品房买卖合同之外的第三人权益的实现，而银象公司的合同解除权及要求被执行人杨江返还房产请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人对被执行人所享有的债权。故银象公司以此为由请求排除对案涉房产的强制执行，亦不能成立。 虽然银象公司的异议并不产生阻却执行的效力，但银象公司为被执行人承担代为偿还银行按揭贷款的担保责任，实质上导致其收取银行支付的按揭贷款后又需向银行承担相应金钱给付责任，与其未全额收取购房款在结果方面并无实质性差别，结合案涉房产权属仍初始登记在开发商名下，案涉房产处置后的权属转移亦需开发商的协助配合，故参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条关于“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，银象公司垫款的按揭贷款本息可参照“剩余价款从案涉房产变价款中优先支付”的规则处理，即本院拍卖后，银象公司可就其垫付的银行按揭贷款数额向本院主张从拍卖成交款中优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第（一）项、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，裁定如下： 驳回南宁银象房地产开发有限责任公司的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  韦益情 审判员  刘绍锋 审判员  韦杰玮 二〇一九年九月二十日 书记员  刘林培