山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初8666号原告：姜文军，男，1967年2月12日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：宋文亮，山东法冠律师事务所律师。被告：贾玲娟，女，1971年11月25日出生，汉族，住济南市被告：王正复，男，1968年10月20日出生，汉族，住济南市第三人：招商银行股份有限公司济南分行，住所地济南市，统一社会信用代码**************。负责人：辛亮，行长。委托诉讼代理人：王玉坤，山东海右律师事务所律师。原告姜文军与被告贾玲娟、王正复及第三人招商银行股份有限公司济南分行（以下简称招行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜文军及其委托诉讼代理人宋文亮到庭参加诉讼。被告贾玲娟、王正复及第三人招行济南分行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜文军向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行原被告双方在2013年9月23日签订的《二手房买卖合同》；2.判令两被告立即偿还或由原告代为偿还第三人贷款并办理注销抵押登记手续；3.判令两被告依法协助原告办理位于济南市历下区某处房屋的过户手续；4.本案的诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：姜文军在2013年看到贾玲娟、王正复在网上挂的出售位于济南市历下区某处房屋（以下简称涉案房屋）的信息后与其联系。贾玲娟、王正复称急需要用钱低价出售房屋，房屋一口价54万，因涉案房屋尚未还清贷款，且贾玲娟、王正复暂时也无能力还清，故涉案房屋需要待还清房贷后过户。当时贾玲娟、王正复急需用钱便要求姜文军在2013年年底支付10万房款，2014年春节前支付10万元，待剩余房款与涉案房屋贷款一致时姜文军可直接将剩余款项支付给第三人由贾玲娟、王正复负责过户事宜。于是，2013年9月23日双方签订了《二手房买卖合同》，当日姜文军支付了1万元的购房定金，后又分批次支付房款3万元，2013年12月4日贾玲娟、王正复称因其亲弟弟发生交通事故撞了人急需用钱，要求姜文军尽快凑房款，并于当日向姜文军出具涉案房屋房款收到10万元《收条》一张。姜文军于次日向贾玲娟、王正复转账支付5万，又于2013年12月10日转账支付2万元。至此，姜文军共向贾玲娟、王正复转账10万元房款。三天后，贾玲娟、王正复称其弟弟的交通事故相对方因抢救无效死亡了，急需要钱进行调解否则就要走司法程序，并要求姜文军尽可能的在一个月内再凑20万元房款。姜文军又分四次向贾玲娟、王正复支付房款20万元。2014年1月23日贾玲娟、王正复从老家处理完其弟弟的事情回来时，姜文军要求贾玲娟、王正复又书写了收到涉案房屋房款20万元的《收条》一张。后姜文军在贾玲娟、王正复的要求下又陆续支付房款，直到2014年6月底前姜文军已经支付房款近40余万元。但贾玲娟、王正复的房产证等房屋手续一直由贾玲娟掌管。经协商，2014年10月14日贾玲娟将涉案房屋的《购房合同》、收款收据及房屋所有权证等原件交给姜文军。之后，姜文军又根据贾玲娟、王正复的要求陆续支付房款，但贾玲娟、王正复称姜文军需要支付的房款与其在招行济南分行处的贷款还有较大的差额，且双方均没有足够的钱一次性还清贷款，故暂时无法进行房屋过户，希望姜文军给其多一点偿还时间。再之后，姜文军多次督促贾玲娟、王正复进行房屋解押、过户等事宜，贾玲娟、王正复一直未办理。2015年10月贾玲娟、王正复将涉案房屋正式移交给姜文军，希望给其足够的时间偿还第三人的贷款。因当时姜文军暂不需要居住，就将涉案房屋出租出去。2016年经姜文军多次督促，贾玲娟、王正复查阅银行剩余贷款后，又要求姜文军向贾玲娟还贷款的银行账户支付5000元，剩余的购房款与剩余房贷相同，姜文军将剩余房款全部支付给招行济南分行便可以做过户手续。2016年10月31日贾玲娟、王正复又要求姜文军向贾玲娟账户支付5000元，姜文军于2017年1月17日又向贾玲娟的账户支付5000元购房款。但贾玲娟、王正复迟迟未与姜文军到招行济南分行处进行解押事宜。后经多次督促，贾玲娟、王正复均以种种理由推托。现涉案房屋早已经交付姜文军占有使用，但贾玲娟、王正复的合同义务并未完成，姜文军依约定完全可以代为偿还第三人处的抵押贷款，且应招行济南分行的要求，已向其支付房贷4.5万元。因贾玲娟、王正复一直不予配合，即使姜文军还清招行济南分行处的贷款，自己也无法进行过户。无奈，为了维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。贾玲娟、王正复与招行济南分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。根据当事人陈述和庭审中当事人提交的经本院认定有效的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，贾玲娟、王正复作为甲方（卖方）与乙方姜文军（买方）签订《二手房买卖合同》，姜文军购买贾玲娟、王正复拥有的涉案房屋（房产证号：济房权证历字第******号），建筑面积55.71平方米，总价款54万元整；鉴于涉案房屋贾玲娟、王正复尚有部分银行贷款未还，姜文军可分批支付房款，待全部房款支付完毕后贾玲娟、王正复将涉案房屋过户给姜文军，若姜文军未支付的房款与贾玲娟、王正复剩余贷款额度相当时，姜文军可以直接代替贾玲娟、王正复偿还。合同签订后，姜文军分批向贾玲娟、王正复支付了购房款461000元。贾玲娟、王正复以涉案房屋为抵押，在招行济南分行办理个人商业用房贷款220000元，2014年7月27日起银行贷款开始逾期。截至2019年8月6日，姜文军代贾玲娟、王正复偿还银行贷款55000元；截至2019年8月21日贾玲娟、王正复尚欠银行贷款24584.09元；后姜文军又代贾玲娟、王正复偿还银行贷款，2019年9月17日，招行济南分行出具《个人贷款还清证明》，证实涉案房屋上的贷款本息已于2019年9月17日全部结清。姜文军向贾玲娟、王正复直接支付的购房款及代贾玲娟、王正复偿还的银行贷款共计：461000元+55000元+24584.09元=540584.09元。本院2019年8月26日对招行济南分行进行询问，并制作了调查笔录，招行济南分行表示若贾玲娟、王正复不能清偿银行贷款本息，同意姜文军代为清偿，待姜文军清偿后，同意协助其办理在涉案房屋上解押手续。另查明，贾玲娟与王正复系夫妻关系。本院认为，贾玲娟、王正复、招行济南分行公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其民事诉讼权利。姜文军与贾玲娟、王正复签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。姜文军向贾玲娟、王正复支付了购房款后，又代贾玲娟、王正复偿还银行贷款，姜文军上述支出合计540584.09元，已超过了《二手房买卖合同》约定的房屋总价款540000元，姜文军已履行了己方义务。姜文军要求贾玲娟、王正复继续履行《二手房买卖合同》诉讼请求的具体内容，实为姜文军在本案中主张的第二、三项诉讼请求，本院一并处理，姜文军履行了合同义务后，贾玲娟、王正复亦应按约定协助姜文军解除涉案房屋上的银行抵押，并办理涉案房屋产权过户手续，故对姜文军的上述诉讼请求，本院予以支持。姜文军要求贾玲娟、王正复支付保全费，但其未提交证据证实已交过保全费、并在本案采取了保全措施，故对姜文军的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾玲娟、王正复于本判决生效之日起十五日内办理济南市历下区某处房屋（房产证号：济房权证历字第******号）在第三人招商银行股份有限公司济南分行处的抵押解除手续；二、被告贾玲娟、王正复于本判决生效之日起十五日内协助原告姜文军将位于济南市历下区某处房屋（房产证号：济房权证历字第******号）过户至姜文军名下；三、驳回原告姜文军的其他诉讼请求。案件受理费9200元，由被告贾玲娟、王正复负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 胡丽颖二〇一九年九月二十六日书 记 员 魏凯欣