福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1821号 原告：陈梅英，女，1966年7月23日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街F幢1-2号，统一社会信用代码91350825MA32U5255W。 法定代表人：赖德强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告陈梅英与被告连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈梅英的委托诉讼代理人陈永斌、被告万星公司的委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈梅英向本院提出诉讼请求：判决万星公司支付陈梅英逾期交房违约金42592元。事实与理由：2017年12月28日，陈梅英与万星公司就连城万星电影广场D区×××号商品房签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201703009）。合同约定:商品房总价为880000元，交房日期为2018年5月31日前，逾期交付房产90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（万星公司）按日向买受人（陈梅英）支付全部购房款万分之二的违约金。该合同签订后，陈梅英支付了购房款880000元，万星公司至2019年2月27日才交房，总计逾期交房242天。根据合同约定，万星公司应当支付逾期交房违约金176元／天×242天=42592元。 万星公司辩称，1、陈梅英恶意隐瞒实情，未完整提交《商品房买卖合同（预售）》中对其不利的内容。合同总共61页，陈梅英只提供其中第1-18页，未提供第19-61页，不利的内容主要体现在第19-61页。2、按《商品房买卖合同（预售）》的约定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天。而在扣除影响交房的天数后，万星公司没有逾期交房，陈梅英的诉称不符合法律规定，万星公司不应当支付陈梅英违约金。按照双方在2017年12月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件《补充协议》第六条第一款第2项约定，该条所指的“特殊原因”包括人力不可抗力的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；（3）施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温；（4）非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）群体性事件等。又第六条第一款第4项约定，如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。因此，因本案发生上述“特殊原因”的第（3）项影响交房的情形，涉案商品房在施工期间，由于发生在计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天（已经扣除重叠的天数）。而在扣除影响交房的天数后，万星公司没有逾期交房，陈梅英的诉称不符合法律规定，万星公司不应当支付陈梅英违约金。3、当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。（1）、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十七条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（2）、在逾期交房的情况下，因逾期交房给其造成的损失，等同于同地段同类型的店铺租金。由于涉案店铺所在地域系新开发区域，尚未形成成熟商业环境，周围的同地段同类型店铺几乎没人经营，导致店铺租金的市场价极其低下，每平方米几元也无人问津。涉案商品房处D区，至今没有出租。因此，涉案合同约定的违约金每日万分之一或者万分之二过分高于其造成的损失，依法应当减少违约金，应当按每日万分之零点一计算。4、万星公司已于2019年2月2日通知陈梅英交房，但陈梅英出于不当目的有意拖延办理交房，应当由陈梅英自己承担法律后果。综上所述，万星公司请求人民法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，陈梅英购买了万星公司开发建造的“连城万星电影广场”D区×××号商品房，并与万星公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11422.64元，总价款880000元；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……（1）逾期在90日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。合同签订后，陈梅英支付了购房款880000元。涉案房屋于2019年2月27日办理了交房手续。 本院认为，陈梅英与万星公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条已经约定：“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房”，即万星公司应在2018年5月31日前向陈梅英交付商品房，可万星公司在2019年2月2日才发出交房通知书，明显逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。万星公司提出其已于2019年2月2日向陈梅英发出交房通知书，本案违约金应当计算至交房通知书发出之日，并提供邮寄交房通知书的交寄清单（2019年2月2日）、邮费收款收据（2019年2月22日）、《邮政查询单》予以证实，本院认为，万星公司提供的证据可以证实其已于2019年2月2日发出交房通知书，故自该日起至实际交房之日这段期间内哪天去办理交房手续是由买受人决定的，故这期间不能计算逾期交房的违约金，违约金只能计算至2019年2月2日止。自2018年6月1日（交房期限届满之次日）起至2019年2月2日发出交房通知书止，共逾期247天，而陈梅英只主张242天的违约金，未超出247天的期间，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司逾期交房已超过90日，应当向陈梅英支付按全部房价款日万分之二的违约金即242天×880000元×0.0002=42592元，故陈梅英要求万星公司支付违约金42592元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。万星公司提出在施工期间发生了强降雨、台风等“特殊原因”导致工期延误，并提供“龙岩市气象局的气象服务报告”，主张逾期交房时间应扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天的辩解，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，万星公司作为房地产专业开发商，在签订合同时就应当或已经预见因天气原因对正常施工及工期的影响，且万星公司提供的“龙岩市气象局的气象服务报告”，不能证明该报告上的“气象”因素属于“不可抗力”，并与逾期交房存在法律上的因果关系，故万星公司的辩解，本院不予采纳。买卖双方在合同中对违约金已经作出约定，且该约定未超过法律保护的范围，故万星公司主张双方约定的违约金高于实际损失，应当参照同地段同类型店铺的租金计算违约金的辩解，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向陈梅英支付违约金42592元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费864.8元，减半收取432.4元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年九月十八日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。