广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初22874号原告李冬梅，女，1959年10月7日出生，汉族，身份证地址山西省孝义市，委托诉讼代理人王建军，广东耀恒律师事务所律师。委托诉讼代理人朱为敏，广东耀恒律师事务所律师。被告宋华靖，男，1995年5月20日出生，汉族，身份证地址江西省樟树市，原告李冬梅诉被告宋华靖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱为敏到庭参加诉讼，被告宋华靖经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院于2019年9月5日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱为敏到庭参加诉讼，被告宋华靖经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年7月15日签订了《房产租赁合同》，原告将位于深圳市福田区××泰然××路红松大厦××座××、××房产出租给被告，合同第二条约定，租赁期从2016年9月1日起至2022年8月31日止，2016年9月1日至2018年8月31日租金每月50400元，2018年9月1日至2020年8月31日租金52500元，押2付1，租赁税由被告承担。物业管理、水电费用等由被告向管理处支付。合同第三条约定了被告有转租权。合同第四条和第五条约定了定金罚则及守约方有单方解除权。原告和被告口头约定，被告应于每月月底前支付下一个月的租金。合同租赁期间，被告将该房屋转租给了实际租户上海广升信息技术股份有限公司(以下简称广升公司)，广升公司直接向被告支付租金，原、被告之间仍按双方于2018年7月15日所签订的《房产租赁合同》履行。起初被告按时交租，但自2018年以来被告便不按时支付租金，自8月份以来便拒付租金，截至起诉之日被告拖欠原告2018年8月、9月和10月份的租金未付，原告曾多次催要租金未果。2018年10月26日广升公司搬离涉案房屋，为避免扩大税费损失，原告于2018年10月30日向房屋租赁管理局申请注销涉案房屋租赁合同备案登记，并于2018年11月2日向被告快递送达《解除房屋租赁合同告知函》。广升公司搬迁后，原告才发现被告未经原告同意对房屋进行了改造，改变了房屋原来的结构。被告还拖欠了房屋租赁税、费和物业管理费，原告分别于2018年11月13日和19日为被告垫付租赁相关税费共计74327.88元，于2018年20日为被告垫付物业管理费2480.9元。原告认为双方签订的《房产租赁合同》合法有效，被告违约拖欠租金，原告有权依约解除合同、没收押金并要求被告支付拖欠的租金、租赁税、费和管理费。被告未经原告同意擅自改变房屋结构，原告有权要求被告恢复原状。因被告现己失联，原告诉至法院，请求法院判决:1、确认原、被告签订的《房产租赁合同》于2018年11月2日解除；2、被告向原告支付2018年8月、9月和10月份租金共计155400元，并自2018年9月30日起至实际支付之日止按商业银行同期贷款利率赔偿原告相应的利息损失；3、确认原告没收被告两个月的租赁押金100800元；4、被告向原告返还原告为其垫付的租赁税、费和物业管理费共计76808.78元，并自2018年11月19日起至实际返还之日止按商业银行同期贷款利率赔偿原告相应的利息损失；5、被告对租赁房屋恢复原状；6、本案诉讼费用由被告承担。第二次开庭时，原告将上述第2项诉讼请求变更为：被告向原告支付2018年7月、8月、9月和10月份租金共计205800元，并自2018年7月31日起至实际支付之日止按商业银行同期贷款利率赔偿原告相应的利息损失。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2016年2月15日，原告签署委托书，委托案外人石汉成办理位于深圳市福田区××泰然××路红松大厦××座××、××、××、××单元房屋的出租事宜。2016年7月15日，石汉成作为原告（甲方）的委托代理人与被告（乙方）签订《房产租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区××泰然××路红松大厦××座××、××（66.2平方米)的物业租赁给乙方使用，面积为420平方米，租期自2016年9月1日至2022年8月31日，2016年9月1日至2018年8月31日月租金50400元，2018年9月1日至2020年8月31日月租金52500元，2020年9月1日至2022年8月31日月租金为54600元。《房产租赁合同》第二条约定，2.该物业租金为每月人民币伍万零肆百元，一次性付清，押2付1……如有租赁税的，税款由乙方承担；3.物业租赁期间产生的物业管理费、水电费等相关费用由乙方承担，向管理处交付；第三条约定，4.租赁期间乙方有权分租或转租；第四条第（二）项甲乙双方义务中约定：租赁期间，应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达7天，或欠交管理费，水电费等达10000元时，甲方有权解除合同，并有按合同第五条约定追究乙方违约责任；第五条约定：2.其他违约情形：如果甲方违约或单方提出解除合同而违约的，应提前2个月通知乙方，并赔偿乙方贰个月租金作为另行求租损失；乙方单方面提出解除合同而违约的，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并由甲方没收其贰个月押金作为补偿。本款约定违约责任不适用第四条约定情形。上述合同已办理房屋租赁登记备案手续。原告称，《房产租赁合同》签订后，被告将承租房屋转租给案外人上海广升信息技术股份有限公司，租金一直由被告向其直接支付。自2018年8月起，被告未再向其支付租金，而上海广升信息技术股份有限公司已于2018年10月底搬离涉案房屋。因被告拖欠租金，原告称其于2018年11月2日向被告寄送《解除房屋租赁合同告知函》，主要内容为：“……由于你方未按时缴纳租金，已严重违反房屋租赁合同的约定。现通知你方收到本告知函日起于2018年11月5日前携带合同资料，前往该物业所在地租赁所办理解除租赁合同事宜。若你方未在上述期间办理解除租赁合同事宜，我方将单方面解除该物业房屋租赁合同。因此导致我方遭受了经济损失，我方保留进一步追究贵司违约责任的权利”。另查明：一、根据原告提交的双方约定收取租金账户的交易明细单显示：被告于2016年7月18日向原告账户转入金额118000元；自2016年10月起至2018年7月止，被告每月都转入固定金额50400元。原告在庭审时确认被告2016年7月18日转入的118000元为2个月的租赁保证金及10000元的装修费用；2016年10月支付的是2016年9月份的租金，并主张被告一般于每个月10号前缴纳上个月租金。二、根据原告提交的深圳市税务局电子缴款凭证、税收完税证明、增值税普通发票以及其委托代理人石汉成的建设银行信用卡交易明细显示，石汉成于2018年11月13日缴纳了税费61151.93元；2018年11月19日缴纳了税费13175.95元；2018年11月20日缴纳了物业管理费2480.9元，合计76808.78元。三、原告是深圳市福田区××泰然××路红松大厦××座××房屋的所有权人。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告应履行交付租赁房屋的合同义务，被告应履行按合同约定支付租金的义务。原告主张被告未缴纳2018年7月至10月的租金，并提交了双方约定收取租金账户的交易明细单作为证据。鉴于被告经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，故原告诉请被告向其支付拖欠的2018年7月至2018年10月租金205800元，本院予以支持。关于租金支付期限。双方签订的《房产租赁合同》对租金支付期限约定不明确，但根据银行账户交易明细单，双方一直保持按月支付租金的交易习惯，原告主张被告一般于每个月10号前缴纳上个月租金，与银行交易记录亦基本一致，故本院认定下个月十日为当月租金的最后支付期限。原告请求被告支付相应利息，本院予以支持，但应分段计算，其中2018年7月份租金50400元的利息自2018年8月11日起计付，2018年8月份租金50400元的利息自2018年9月11日起计付，2018年9月份租金52500元的利息自2018年10月11日起计付，2018年10月份租金52500元的利息自2018年11月11日起计付。关于涉案《房产租赁合同》解除的时间。按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《房产租赁合同》中约定延期支付租金达7天或欠交管理费、水电费达10000元时，原告可以解除合同。被告自2018年7月起连续四个月未支付租金，原告单方解除合同的条件已经成就，原告可以依照约定解除涉案租赁合同。关于合同解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向本院提交了《解除房屋租赁合同告知函》复印件及顺丰速运快递单复印件，快递单查询结果为快件派送不成功，原告主张系被告拒收。本院认为，快递查询结果显示快件派送不成功，原告未能举证证明其已将解除合同的意思表示送达被告。故本院认定本案中载有原告解除请求的起诉书送达被告时，发生合同解除的效力。被告于2019年4月30日收到本院寄送的起诉状副本，故双方签订的《房产租赁合同》解除时间为2019年4月30日。关于租赁税费和物业管理费的承担问题。双方签订的《房产租赁合同》约定租赁税费和物业管理费均由被告承担，原告向本院提交了缴费凭证及银行交易明细单，证明其已经缴纳税费及物业费合计76808.78元，鉴于被告经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交任何证据证明其已经缴纳了上述费用，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，原告请求被告向其支付上述款项，并按同期银行贷款利率支付相应的利息至款项实际付清之日，本院予以支持。关于租赁押金的问题。根据双方签订的《房产租赁合同》第四条、第五条的约定，本案并非乙方（被告）单方面提出解除合同的情形，而合同第五条约定的违约情形后又明确表示“本款约定违约责任不适用第四条约定情形”。本院认为，原、被告在《房产租赁合同》中并未对因被告违约而导致原告解除合同的情形下租赁押金如何处理作出明确约定，原告诉请没收被告租赁押金，无合同依据，本院不予支持。原告主张被告对房屋结构进行了变动，请求被告对租赁房屋恢复原状，但原告未提交任何证据证明被告对房屋结构进行了变动，且原告陈述涉案房屋目前已另行出租，故本院对原告此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李冬梅与被告宋华靖之间的《房产租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告宋华靖应在本判决生效之日起十日内，向原告李冬梅支付2018年7月至2018年10月租金合计205800元，并赔偿利息损失（利息损失均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，其中以50400元为本金，自2018年8月11日起计至款项实际付清之日止；以50400元为本金，自2018年9月11日起计至款项实际付清之日止；以52500元为本金，自2018年10月11日起计至款项实际付清之日止；以52500元为本金，自2018年11月11日起计至款项实际付清之日止）；三、被告宋华靖应在本判决生效之日起十日内，向原告李冬梅支付租赁税费及物业管理费合计76808.78元，并赔偿利息损失（利息损失均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准，以61151.93元为本金，自2018年11月19日起计至款项实际付清之日止；以13175.95元为本金，自2018年11月20日起计至款项实际付清之日止；以2480.9元为本金，自2018年11月21日起计至款项实际付清之日止）；四、驳回原告李冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7355元（已由原告预交），由原告李冬梅负担1934元，被告宋华靖负担5421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 叶  均  如二〇一九年九月二十日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。