重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初6948号 原告：徐婷婷，女，1986年2月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：谢正礼，重庆礼澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘引，重庆礼澜律师事务所实习律师。 被告：吴长举，男，1983年2月15日出生，汉族，职业不详，住四川省珙县。 被告：范琳敏，女，1990年4月6日出生，汉族，职业不详，住四川省珙县。 第三人：重庆隆滩房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城西路15号附141号，统一社会信用代码9150010808466599XF。 法定代表人：张侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘香，女，该公司员工。 原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏，第三人重庆隆滩房地产营销策划有限公司（以下简称隆滩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐婷婷的委托诉讼代理人谢正礼、刘引，第三人隆滩公司的委托诉讼代理人刘香到庭参加了诉讼。被告吴长举、范琳敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，因原告徐婷婷申请司法鉴定，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。 原告徐婷婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告、二被告与第三人之间签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》之间关于房屋买卖的部分；2、请求判令二被告赔偿原告因合同被解除后另行购买其他相近房屋的差价损失903000元；3、请求判令二被告退还原告支付的定金人民币30000元；4、请求判令二被告依照合同约定赔偿原告支付给第三人的服务费6080元；5、请求判令二被告对上述返还定金及各项损失承担连带赔偿责任；6、请求判令本案的诉讼费、保全费、鉴定费由二被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏以及第三人隆滩公司签订《买卖协议书》，约定被告吴长举、范琳敏将其位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×单元×房屋(建筑面积为191.95平方米)出售给原告徐婷婷。2017年4月8日，原、被告及第三人又签订《补充协议》，约定被告吴长举、范琳敏应于2017年4月15日前到人民银行打印征信报告，原告徐婷婷确认被告吴长举、范琳敏征信报告无异议后支付500000元(含定金30000元)作为被告吴长举、范琳敏房屋解押款并自动转为定金，剩余款项则由被告吴长举、范琳敏自行补齐，房屋解押后双方应于2017年4月28日前办理房屋产权过户交易手续，但被告吴长举、范琳敏至今仍未打印其征信报告，亦未办理涉案房屋解押手续，直接导致房屋买卖交易一直未能继续进行并被告重庆市渝北区人民法院裁定查封，原告要求被告过户房屋的合同目的不能实现，给原告造成了重大损失，为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。 被告吴长举未作答辩。 被告范琳敏未作答辩。 第三人隆滩公司述称，原告与被告、第三人签订《买卖协议书》、《补充协议》属实，原告向第三人支付的6080元系按揭服务费，第三人已经提供了按揭服务。 本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，作为买方的徐婷婷（乙方）与作为卖方的吴长举、范琳敏（甲方）以及作为经纪方的隆滩公司（丙方）签订《买卖协议书》，约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×单元×房屋，房屋建筑面积191.95平方米，房屋成交价为855000元，其中购房定金30000元应于签订本买卖协议书时支付，首付款225000元应于甲方银行还贷款支付（若在首付款支付日前签订了甲方原抵押银行的解押合同，则首付款的支付时间为签订该合同当日，乙方代甲方支付予抵押银行作为解押款，该款同时作为应付房款的一部分），余款600000元以银行贷款放款为准支付（若在该余款支付日前完成了贷款银行办妥抵押登记，则该余款的支付时间为完成该事项当日，如乙方办理银行按揭贷款，按揭贷款金额由银行直接划入甲方账户，如有差额则由乙方以现金直接支付给甲方）；甲方同意于房屋过户当日交付房屋给乙方使用，甲方在房屋交付之前应当付清一切相关费用（包括水、电、气费等），房屋交付之后的一切费用由乙方负担。协议第11条约定，若乙方委托丙方办理银行按揭手续，则乙方须于签订按揭贷款协议时向丙方另行支付办理银行按揭的服务费为人民币（大写）陆仟零捌拾元（￥6080元）。协议第16条约定，若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起三日内退还全部已收款并赔偿乙方支付给丙方的服务费，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金，除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他责任或赔偿。协议第17条约定，若乙方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同；自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该房屋，且乙方须赔偿甲方支付给丙方的服务费，同时甲方还有权没收定金，除此之外，甲方不得再向乙方、丙方追究其他责任或赔偿。协议第18条约定，守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担。协议第21条约定，甲乙丙三方均同意如因本协议产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。协议第24条备注还载明：上述房价包含大修基金，甲乙双方配合丙方办理该房屋按揭手续及过户手续并提供相关资料，该房屋乙方留20000元尾款由甲方结清房屋相关费用后当场支付给甲方，甲方提前申请解押须乙方支付205000元为该房屋解押使用并自动转为房款，甲方提前申请解押所产生银行相关费用由甲方自行承担，该房屋过户税费由甲乙双方自行承担自己的费用。协议签订后，原告即按约支付了定金30000元给被告吴长举、范琳敏。2016年12月15日，徐婷婷向第三人隆滩公司支付了按揭服务费6080元。 2017年4月8日，原告徐婷婷（乙方）与被告吴长举、范琳敏（甲方）及第三人隆滩公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×单元×房屋，甲方应在2017年4月15日之前到人民银行打印征信报告，乙方确认甲方征信报告无任何异议，乙方支付500000元（含已支付的定金30000元）为甲方解押款并自动转为定金，剩余欠款则由甲方自行补齐；解押后，甲乙双方定于2017年4月28日前完成该房屋过户交易，在交易过程中如因甲方个人原因造成此房无法顺利进行，则视为甲方违约，甲方必须在交易失败当日起三个工作日内返还乙方500000元并承担50000元违约金。该补充协议还约定，由于甲方离婚协议关于该房屋分割与房产证房号不一致，无法公证，再次甲方出售该房屋，保证该房屋归吴长举、范琳敏所有，排除离婚协议纠纷。 另查明，本院于2017年6月2日立案受理原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏、第三人重庆隆滩房地产营销策划有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行房屋买卖合同纠纷一案，原告徐婷婷于2018年1月19日向本院提出撤诉申请，本院于2018年1月30日作出（2017）渝0106民初8905号民事裁定，裁定准许原告徐婷婷撤回起诉。 还查明，本院于2018年2月9日立案受理原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏、第三人重庆隆滩房地产营销策划有限公司、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，原告徐婷婷在该案中向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原、被告继续履行房屋买卖合同，原告徐婷婷代被告吴长举、范琳敏偿还涉案房屋的银行按揭贷款(具体金额以按揭贷款银行核对的金额为准)；2.请求法院依法裁判被告吴长举、范琳敏于原告徐婷婷将按揭贷款还清后协助原告徐婷婷办理解除涉案房屋的抵押登记手续；3.请求法院依法裁判原告徐婷婷付清除银行按揭贷款、定金外的房屋余款后，由被告吴长举、范琳敏协助原告徐婷婷将涉案房屋产权过户登记至原告徐婷婷名下；4.请求法院依法判令被告吴长举、范琳敏以成交价855000元为基数，按每日万分之五的标准支付原告徐婷婷违约金至本案判决生效之日止；5.本案诉讼费由被告吴长举、范琳敏共同负担。2018年11月26日，本院作出（2018）渝0106民初2678号民事判决，判决驳回原告徐婷婷的全部诉讼请求，该判决于2019年2月12日生效。 再查明，涉案房屋于2018年7月10日被重庆市渝北区人民法院以（2018）渝0112执2699号裁定予以查封。 审理中，原告徐婷婷申请对案涉房屋截止2019年3月1日的房屋价值进行鉴定，本院依法委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司进行评估，该公司出具川恒通渝评房字（2019）148号房地产估价报告，载明价值时点2019年3月1日，建筑面积评估单价为9160元/平方米，房地产市场价值1758000元，原告徐婷婷垫付评估费6890元。被告吴长举认为应当鉴定案涉房屋截止2017年4月28日的房屋价值。 上述事实，有原告徐婷婷举示的买卖协议书、收条、补充协议、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、中国农业银行转账业务客户回执、房地产估价报告、本院（2018）渝0106民初2678号民事判决书、重庆市沙坪坝区人民法院证明书以及到庭当事人的陈述、本院（2017）渝0106民初8905号民事裁定书等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏、第三人隆滩公司双方签订的买卖协议书及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方均应按照约定行使权利和履行相应义务。 关于案涉合同中房屋买卖的合同部分是否应当解除的问题。补充协议约定原告应当在被告提供了征信报告并确认无异议后支付500000元（含定金30000元），再由被告对涉案房屋进行解押，但被告吴长举、范琳敏并未提供证据证明其已按约向原告徐婷婷提交了征信报告，故被告吴长举、范琳敏迟延履行合同义务，涉案房屋现又被重庆市渝北区人民法院另案查封，涉案房屋的所有权已不能转移，原告购买房屋的目的无法实现，因此原告徐婷婷要求解除案涉《房屋买卖协议》及《补充协议》中房屋买卖合同部分的主张，符合法律规定，本院予以支持，双方签订的案涉合同中房屋买卖的合同部分于起诉状副本送达被告时即2019年3月18日解除。 关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告吴长举、范琳敏迟延履行合同义务且涉案房屋现存在限制过户的查封措施，涉案房屋的所有权已不能转移，原告购买房屋的目的无法实现，二被告的行为构成违约，其基于对房地产市场价格普遍快速增长的常态认识，应当预见到因其违约可能给原告造成房屋涨价的可得利益损失，故二被告依法应当承担赔偿房屋差价损失的责任。 本案中，原告徐婷婷申请对案涉房屋在2019年3月1日的市场价值进行司法鉴定，被告吴长举认为应当鉴定案涉房屋在2017年4月28日的市场价值。对此，本院认为，虽然因二被告未打印征信报告等原因导致双方未能按照案涉补充协议约定的时间即2017年4月28日之前完成案涉房屋的过户交易，但是原告徐婷婷作为守约方在此时既可以选择以二被告违约为由主张继续履行等违约责任，也可以选择要求解除合同及赔偿损失等违约责任。原告徐婷婷在被告吴长举、范琳敏迟延履行合同义务并沟通无果后，于2017年6月2日即向本院起诉要求继续履行合同，后因案涉房屋于2018年7月10日被重庆市渝北区人民法院查封导致合同的目的已无法实现，本院在另案中亦判决驳回原告徐婷婷的全部诉讼请求，该判决于2019年2月12日生效后，原告徐婷婷在2019年3月1日即起诉要求解除合同及主张二被告赔偿房屋差价损失，这些行为表明，原告徐婷婷并未放任损失的扩大，而是一直寻求继续履行合同，故对被告吴长举提出的应鉴定案涉房屋在2017年4月28日的市场价值的主张，本院不予采信，原告徐婷婷申请对案涉房屋在2019年3月1日的市场价值进行司法鉴定，理据充分，本院予以支持。根据原、被告双方签订的《买卖协议书》及川恒通渝评房字（2019）148号《房地产估价报告》可知，二被告违约导致案涉房屋在2019年3月1日的价值与签订合同时的房屋价值之间的差额为903000元（1758000元-855000元），此差额903000元为原告徐婷婷的经济损失，故对原告要求二被告赔偿房屋差价损失903000元，本院予以支持。 关于原告要求被告返还定金30000元及赔偿中介费6080元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。案涉合同中房屋买卖的合同部分解除后，在原告徐婷婷并不存在违约行为的情形下，被告吴长举、范琳敏基于案涉合同而收取的购房定金30000元应当返还原告徐婷婷。本案中，原告徐婷婷按照案涉买卖协议书协议约定向第三人隆滩公司支付办理银行按揭的服务费6080元，根据案涉买卖协议书第16条的约定，因二被告违约导致案涉合同的目的不能实现，原告有权要求被告赔偿原告支付给第三人隆滩公司的服务费，故对于原告要求二被告赔偿服务费6080元，本院予以支持。 原告徐婷婷在本案中并未向本院申请诉讼保全，故其在本案中要求被告吴长举、范琳敏承担其在本院（2017）渝0106民初8905号案件中因向本院申请采取诉讼保全措施而预交的财产保全费，于法无据，本院不予支持。被告吴长举、范琳敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告徐婷婷与被告吴长举、范琳敏签订的《买卖协议书》及《补充协议书》中房屋买卖的合同部分于2019年3月18日解除； 二、被告吴长举、范琳敏于本判决发生法律效力后立即向原告徐婷婷赔偿房屋差价损失903000元； 三、被告吴长举、范琳敏于本判决发生法律效力后立即向原告徐婷婷返还定金30000元； 四、被告吴长举、范琳敏于本判决发生法律效力后立即向原告徐婷婷赔偿服务费6080元； 五、驳回原告徐婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12920元，减半交纳6460元，鉴定费6890元，合计13440元（原告徐婷婷已预交），由吴长举、范琳敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 黄 灿 二〇一九年九月三日 书记员 唐诗怡