山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7753号上诉人（原审原告）:王东梅，女，1986年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：程雅琼，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张勇刚，男，1976年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：程雅琼，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王长林，男，1984年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘瑞开，山东荟萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭焱，山东荟萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔雪，女，1983年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘瑞开，山东荟萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭焱，山东荟萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王长彬，男，1987年出生，汉族，住济南市。上诉人王东梅、张勇刚因与被上诉人王长林、孔雪、王长彬房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2018）鲁0125民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王东梅、张勇刚上诉请求：1.撤销济南市济阳区人民法院（2018）鲁0125民初3147号民事判决书，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由王长林、孔雪、王长彬承担。事实与理由：一、一审法院归纳的争议焦点及认定事实错误。1.本案是否存在顶名购房情形，王长彬是否是涉案房屋的实际权利人应当是本案争议焦点之一。一审程序中，王东梅、张勇刚提交的针对王长林及其配偶孔雪的录音两份，证明了王长林和孔雪承认替王长彬顶名购房的事实。王长林及孔雪均认可王长彬是实际权利人。王长林及孔雪均承诺只要王长彬说可以过户，就配合过户。也可以证明王长林对涉案房屋被王长彬转让的情况是知情的。王东梅、张勇刚提交了银行工作人员的证人证言及签署视频，可以证明王长彬因之前买房有贷款，所以无法通过贷款审核，因此王长彬委托王长林及孔雪代为签订房屋买卖协议，并办理了贷款手续。后来王长彬无力偿还贷款，银行向王长林夫妇催缴贷款，王长林及孔雪均表示还贷款应该去找王长彬，足以证明王长林夫妇只是为王长彬顶名购房，王长彬才是涉案房产的实际权利人。在一审程序中，王长林叙述购房过程，称在看房购房时，是杜涛和弟弟王长彬帮助购买的，自己就是实际购买人。但王东梅、张勇刚稍后申请出庭作证的证人就是杜涛，证人出庭后明确表示，并未和王长彬一起帮助王长林买房，从看房到形成购房意思的都是王长彬，只是因王长彬无法贷款，才让其哥嫂代为顶名。证人的陈述足以证明王长林和孔雪是为王长彬顶名。综上，王东梅、张勇刚在一审中提交的大部分证据旨在证明王长彬是实际权利人，但一审法院在归纳焦点是对该问题未予论述，却错误的将法律关系论述为无权处分问题。在该部分论述中，虽然最终结论是认定王东梅、张勇刚与王长彬的合同有效，但论述的内容及偏颇的焦点为王东梅、张勇刚合法权益带来后续隐患，因此肯请二审法院予以纠正。2.一审法院总结的第二个焦点是王长林夫妇是否应当将涉案房产过户给王东梅、张勇刚。一审法院认为本案涉及善意取得问题，王东梅、张勇刚不构成善意取得，因此王长林夫妇不应将涉案房产过户给王东梅、张勇刚。王东梅、张勇刚认为，一审法院的上述观点是错误的。房屋所有权证上记载的名字是王长林和孔雪，根据物权法定原则，从法律层面上讲，涉案房屋的物权属于王长林和孔雪，王东梅、张勇刚对此不持异议。但作为顶名购房情形下的实际权利人，王长彬对王长林夫妇拥有债权上的请求权，即有权要求王长林夫妇将涉案房屋过户给自己。王长彬与王东梅、张勇刚签订房屋买卖协议，从性质上讲，是将其拥有的债权请求权转让给王东梅、张勇刚。王东梅、张勇刚通过合法有效的协议获得了针对涉案房屋的债权请求权，通过诉讼的方式行使该请求权，应当得到法院的支持。因此，一审法院驳回王东梅、张勇刚的过户请求是错误的。退一万步讲，从善意取得角度讲，王东梅、张勇刚在购买该房屋时，王长彬实际占有该房屋，实际持有户名为王长林的用于还贷的银行卡，且贷款银行派出副行长带队的工作组与王东梅、张勇刚面谈，足以使王东梅、张勇刚相信涉案房屋的实际权利人是王长彬。根据王东梅、张勇刚获取的录音显示，王长林夫妇明确表示房子是王长彬的，自己无法做主，如果王长彬同意过户，自己肯定配合。王东梅、张勇刚认为，一审法院从善意取得角度驳回王东梅、张勇刚的第二项诉讼请求是错误的，即使适用善意取得理论，一审法院也应当从实际情况出发去判断王东梅、张勇刚是否符合善意，而不是刻板适用物权法的规定。综上，王东梅、张勇刚依法获得了请求王长林夫妇配合过户的权利，一审法院驳回王东梅、张勇刚的诉讼请求是错误的。3.王长林和孔雪违反诚实信用原则。在王东梅、张勇刚与王长林的录音中，王长林承认知道王长彬把涉案房屋出售的事实。但由于涉案房屋所在的区域正在面临拆迁，面对巨大的拆迁利益，王长林夫妇违反诚实信用原则，否认顶名购房的事实，声称是自己购房，拆迁利益应归自己所有。2014年王东梅、张勇刚与王长彬签订《房产买卖合同》，随即入住实际占有使用，至本案起诉之日，占有使用已长达近五年之久。在此期间，王长林夫妇一直未提出任何异议，直到涉案房屋面临拆迁，王长林夫妇才开始主张权利，拒绝配合过户并要求王东梅、张勇刚腾房。民法总则第七条明文规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。如果放任王长林获得拆迁利益，使相关人员通过隐瞒事实、虚假陈述来获取利益，这并非法律法规所倡导的本意，一定程度上会损害社会公共利益和公序良俗。因此，恳请二审法院查明事实，依法判决王长林夫妇配合王东梅、张勇刚过户。二、一审判决适用法律错误。王长林、孔雪与王长彬之间的顶名购房行为，应适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定的委托合同的要件，双方系委托合同关系，其中王长彬为委托人，王长林、孔雪为受托人。综上，一审判决总结争议焦点及认定事实错误，适用法律错误，相关论述内容错误，会给王东梅、张勇刚合法权益留下隐患，王东梅、张勇刚现提起上诉，请求二审法院查明事实，依法支持王东梅、张勇刚的上诉请求。王长林、孔雪辩称，王东梅、张勇刚主张购买涉案房屋的事实不符合正常的交易习惯。首先，购置房产对于老百姓来说是件大事，在购置房产、签订书面买卖合同时，买受人应当尽到合理的审查义务即应当审查房产的所有权人是谁，签订房产买卖合同应当和房屋所有权人签订，这是最基本的常识。涉案房产所有权人系王长林、孔雪，并非王长彬。王东梅、张勇刚作为完全民事行为能力人，对于上述事实是明知的，按照正常的交易习惯，王东梅、张勇刚应当与王长林、孔雪签订书面买卖合同，而王东梅、张勇刚并未与王长林、孔雪签订书面买卖合同，亦未通知王长林、孔雪购买涉案房屋的事实，在正常的交易过程中，作为买受人，绝对不可能仅凭他人的一面之词，在房屋所有权人未签字的前提下，就盲目与他人进行房产交易的。其次，对于王东梅、张勇刚提供的《房产买卖合同》中，王长彬的签字是否为其本人所签，《房产买卖合同》是否为王长彬本人真实意思表示，王长林、孔雪并不知情；另外，王长林、孔雪2012年购买涉案房产时从银行贷款75万元，并且正常还款两年，王东梅、张勇刚主张2014年以86万元从王长彬处购买了涉案房产，那么，涉案房产在扣除银行贷款后，王东梅、张勇刚还应向王长彬支付10多万元房款，而王东梅、张勇刚并未向法庭提交向王长彬支付房款的证据。第三，王东梅、张勇刚主张2014年与王长彬签订房产买卖合同，根据正常的交易习惯，房屋买卖合同签订后，应当及时要求出卖人履行过户义务，而王东梅、张勇刚自2014年签订合同至今，已达五年之久，却从未告知王长林、孔雪其已购买涉案房屋的事实，也从未通知王长林、孔雪要求其协助办理房产过户手续。第四，本案不存在顶名购房的情形，王长林、孔雪系涉案房产的登记所有人和实际所有人，王东梅、张勇刚所述的“王长彬系涉案房屋实际所有人”，王长林、孔雪不予认可，且王东梅、张勇刚亦无充分证据予以证实，王东梅、张勇刚的上述陈述仅是其个人的主观臆断。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回王东梅、张勇刚的上诉请求，维持一审判决。王长彬未作答辩亦未提交书面答辩意见。王东梅、张勇刚向一审法院起诉请求：1.请求依法确认王东梅、张勇刚与王长彬于2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求依法判令王长林与孔雪将证号为济阳房权证城区字第X的房产过户到王东梅、张勇刚名下；3.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月24日，王长彬（卖方）与王东梅、张勇刚（买方）签订《房产买卖合同》，主要内容为：一、卖方将坐落在某路161号1排4号的房产，产权证号：济阳房权证字第—号，建筑面积288平方米…买房已对上述房产做了充分了解，自愿承买。二、双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为人民币（大写）捌拾陆万元（860000元）。三、房产买卖成交后，在房产登记主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。四、卖方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。五、在履行本合同的过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。六、本合同自双方签字（盖章）并经房产交易主管机关批准之日起发生法律效力，双方不得毁约。七、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税、费，由买方承担。八、房产转让后，应当向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。九、本合同一式三份，双方各持一份，房产交易登记主管机关存档一份。十、双方约定的其他事项。王长彬、王东梅、张勇刚分别在合同中签名并捺印。坐落于某路161号1排4号的房产（房产证号：济阳房权证城区字第X号）房屋所有权人为王长林、孔雪。王东梅、张勇刚系夫妻关系，王长林、孔雪系夫妻关系。一审法院认为，双方的争议焦点为：一、王东梅、张勇刚与王长彬于2014年4月24日签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、王长林、孔雪是否应当将涉案房产过户到王东梅、张勇刚名下。关于争议焦点一，王东梅、张勇刚主张与王长彬于2014年4月24日签订的《房产买卖合同》合法有效，王长林、孔雪对此不认可，主张王长彬并非房屋所有人，且该合同是否为王长彬本人所签，王长林、孔雪对此不知情。一审法院经审查认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，房屋买卖合同不因无权处分而无效。本案中，坐落于济阳县城纬一路161号1排4号的房产的房屋所有权人为王长林、孔雪。王长彬擅自处分王长林、孔雪的房产系无权处分，王长彬、张勇刚、孔雪签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，一审法院对王东梅、张勇刚要求确认《房产买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，王东梅、张勇刚主张取得该不动产需要具备三个条件，首先签订《房产买卖合同》时是善意的，即对王长彬无权处分该房屋不知情且不应当知情，支付了合理的对价，已经办理了房屋过户登记手续。本案中涉案房屋并未办理产权过户手续，且王东梅、张勇刚在购买房屋时对房屋的所有权状况系知情的，故不能构成善意取得，一审法院对王东梅、张勇刚要求王长林、孔雪办理过户手续的诉讼请求不予支持。判决：一、原告王东梅、张勇刚与被告王长彬于2014年4月24日签订的《房产买卖合同》有效；二、驳回原告王东梅、张勇刚的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由原告王东梅、张勇刚负担350元；由被告王长彬负担350元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，虽然涉案房屋的所有权人登记为王长林、共有权人为孔雪，王长彬在处分涉案房屋时并未取得王长林、孔雪的书面授权。但涉案房屋买卖合同签订时，涉案房屋以及还房贷所使用的银行卡由王长彬实际控制使用，涉案房屋买卖合同签订后，涉案房屋及还房贷所使用的银行卡即交付给王东梅、张勇刚，并由王东梅、张勇刚向银行偿还涉案房屋抵押贷款至今，结合一审过程中杜涛、崔晓燕的证人证言及录音证据中孔雪自述的“这个事用俺那名买的，这房子可不是俺的哥。”王长林自述的“连我买的房子，从一开始我光顶着名买的，他办的，他（指王长彬，本院注）不管卖给谁，从头到后，中间你来找我，我都不知道。”“我光知道有套房子在我的名上，别的什么也不知道。”“房产证是我给他顶的。”“当时在青岛打工，家来以后他在弄二手房就相中这套房子了，当时就办了，想着一块去住，办了以后呢还款压力太大，压力大呢他说他要就要了，我就顶名顶起来了”等内容，可以印证王东梅、张勇刚主张的王长彬在处分涉案房屋时自述的涉案房屋实际所有人为王长彬，王长林、孔雪仅为替王长彬顶名买房的事实。故王东梅、张勇刚与王长彬签订涉案房产买卖合同时系善意的，该合同对王长林、孔雪具有法律拘束力，对其要求王长林、孔雪办理过户手续的主张，本院予以支持。关于王长林、孔雪主张的王东梅、张勇刚没有提供证实其支付房款差价的证据的问题，因该问题系合同履行过程中的具体问题，对此本案中不予处理。综上所述，王东梅、张勇刚的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市济阳区人民法院（2018）鲁0125民初3147号民事判决第一项；二、撤销济南市济阳区人民法院（2018）鲁0125民初3147号民事判决第二项及案件受理费、公告费的负担；三、被上诉人王长林、孔雪于本判决生效之日起十日内将证号为济阳房权证城区字第X号房产过户至上诉人王东梅、张勇刚名下。一审案件受理费100元，公告费600元，均由被上诉人王长林、孔雪、王长彬负担；二审案件受理费100元，由被上诉人王长林、孔雪、王长彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  刘晓菲审 判 员  焦玉兴二〇一九年九月十六日法官助理  刘 翔书 记 员  孙 娜