四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初5696号 原告：郭玉龙，男，1977年6月11日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：徐小英，女，1976年12月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：郭玉龙（系徐小英丈夫），男，1977年6月11日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川婺商投资有限公司，住所地成都市新都区斑竹园镇柏水社区8社。 法定代表人：何卿，董事长。 委托诉讼代理人：杨国传，男，公司员工。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告郭玉龙、徐小英与被告四川婺商投资有限公司（以下简称婺商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理，郭玉龙到庭参加诉讼，徐小英的委托诉讼代理人郭玉龙到庭参加诉讼，婺商公司的委托诉讼代理人杨国传、宋戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭玉龙、徐小英向本院提出诉讼请求：1.婺商公司向郭玉龙、徐小英支付违约金145949.9元（从2016年6月30日至2019年4月30日共1035天），后续违约金按已付房款的日万分之二标准计算到婺商公司房屋实际交付日为止；2.本案诉讼费由婺商公司承担。事实与理由：2015年3月3日双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》两份合同，郭玉龙、徐小英在2013年12月8日支付了房屋首付款355072元，因婺商公司原因未办理按揭贷款，但婺商公司在合同约定的时间未向郭玉龙、徐小英及时交付房屋，郭玉龙、徐小英多次催促，婺商公司也未有合理的答复。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》“第十条交付条件（一）出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房……”、“第十二条逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十二条第（一）款约定时间向买卖人交付商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见《商品房买卖合同补充协议》……”。另《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》“第七条有关《商品房买卖合同》第十二条补充约定……2、买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。……”的约定，婺商公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，婺商公司应及时交付房屋，同时应赔偿逾期交房违约金。 婺商公司辩称，1.案涉项目要引进四川省人民医院，目前在年内有复工、交房计划，要求的违约金过高，会影响引进投资人及相应的落实，如果引进，房价上涨可以对部分损失进行弥补；2.郭玉龙、徐小英没有全额支付购房款，要求婺商公司支付逾期交房违约金与合同约定不符，于法于据不能成成立。根据双方签订的《西南婺商商会总部大厦（××××广场）商品房买卖合同（补充协议）》“第八条有关《商品房买卖合同》第十四条补充约定：……3、如买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任”，婺商公司有权拒绝交付商品房而无需承担违约责任。综上，郭玉龙、徐小英的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。 经审理查明，2015年3月3日郭玉龙、徐小英与婺商公司签订《商品房买卖合同》，约定郭玉龙、徐小英购买婺商公司开发的××××广场××幢负××层××号房，总价款 705072元，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付案涉商品房。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、（1）除不可抗力、执行政府的法规、规章、命令等文件以及其他非出卖人所能控制的因素导致工程延期外，出卖人应当依照合同约定的期限和条件将该商品房交付给买受人。（2）买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照每日万分之二的标准支付违约金给买受人直至实际交房日。（3）买受人退房时，应按照相关规定配合出卖人办理注销备案登记的手续，未办理完毕注销备案手续暂缓退款。”。 郭玉龙、徐小英依约支付了商品房首付款355072元，但至今婺商公司仍未交付房屋。郭玉龙、徐小英陈述未能办理贷款系因案涉楼盘进行在建抵押，导致后续购买的合同不能备案，也不能办理贷款；后经本院询问，婺商公司对此情况予以承认。婺商公司未举证对案涉合同进行了网签备案。 以上事实有《商品房买卖合同》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，郭玉龙、徐小英与婺商公司签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。本案争议焦点为婺商公司在未收到郭玉龙、徐小英通过按揭贷款方式支付的其余购房款情况下，是否应承担逾期交房的违约责任。 郭玉龙、徐小英已按约支付了首付款，其余购房款以按揭贷款方式支付，婺商公司未收到其余购房款，从相关案情来看，系因婺商公司自身过错造成。婺商公司并未举证对案涉合同进行备案，反映案涉项目在预售过程中已出现影响贷款办理的问题，合同备案对贷款银行未来取得抵押权有重要意义，会影响银行的放贷。郭玉龙、徐小英陈述案涉项目因在建抵押导致业主不能正常办理贷款，婺商公司并未举出相反证据，结合目前楼盘仍烂尾的状态及询问了解的情况，本院认为未能和其他正常商品房销售一样办理下贷款，过错在于婺商公司，相应后果应由其自行承担。虽合同约定“买受人未付清所购该商品房的全部应付款项（含房款及其他相关应付款项），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房而无需承担违约责任。”，但在因婺商公司过错导致无法收到全部购房款情况下，该格式条款免除了其责任并不公平，此种情形下该条款应为无效，且《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”，婺商公司因为自身利益造成不能收取通过贷款方式支付的购房款，不应因此拒绝向购房人交房，在逾期交房到一定程度的情况下，购房人仍可根据现实情况考虑选择解除合同或继续履行合同，尤其是开发商债务较重，解除合同后返还购房款困难情况下，购房人可期待交房并主张逾期交房的违约责任。该违约责任应以已付购房款为基数进行计算，从而与实际付款情况相适应并符合合同约定。当然，在出卖人消除贷款障碍后，购房人也应及时办理贷款并支付购房款。 关于郭玉龙、徐小英主张婺商公司支付从2016年6月30日至2019年4月30日共1035天145949.9元违约金，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金基于实际损失而确定，在郭玉龙、徐小英未就具体的损失举出证据情况下，综合考量以上司法解释规定的相关因素，本院认为在长期逾期交房情况下违约金控制在已付房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现婺商公司逾期交房违约责任。郭玉龙、徐小英主张计算违约金到实际交房之日，但将来房屋是否能满足交付不能确定，本院不予支持。截止到郭玉龙、徐小英起诉之日按合同约定计算违约金为尚未超过已付房款的24%，故应以已付房款355072元为基数，从逾期之日2016年7月1日按日万分之二为标准计算至其起诉之日2019年6月24日，共计77334.68元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川婺商投资有限公司于本判决生效之日起七日内向郭玉龙、徐小英支付逾期交房违约金77334.68元； 二、驳回郭玉龙、徐小英的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1610元（已因适用简易程序减半收取），由四川婺商投资有限公司负担853元，由郭玉龙、徐小英负担757元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇一九年九月二十六日 书记员  叶秋萍