河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初2814号原告：廊坊市苏宁易买商贸有限公司，住所地廊坊市爱民东道111号。统一社会信用代码：911310003MA09W4Y234。法定代表人：郝嘉，职务总经理。委托代理人：姜文娟，该公司员工。被告：程琳琳，男，1987年5月6日出生，汉族，住固安县。委托代理人：沈文陶，河北则阳律师事务所律师。原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司与被告程琳琳租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司的委托代理人姜文娟、被告程琳琳及委托代理人沈文陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方的租赁合同；2、依法判令被告返还原告已支付的租金140000元；3、依法判令被告返还原告已支付的履约保证金12500元；4、依法判令被告赔偿原告的装修损失237560元；5、依法判令被告双倍返还原告定金105600元；6、依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由，2018年10月26日，原被告双方签订的《租赁合同》约定，被告将位于廊坊市间面积240平方米的房产出租给原告。租赁合同第三条第2款约定被告为原告增容至不少于50KW的用电量。原告承担2.27万元增容费用，与首期租赁费用一并支付。租赁合同第九条约定被告确保原告能正常使用租赁物，若影响原告租赁使用，视为被告根本违约。被告应赔偿原告相应损失租赁费用，同时乙方有权解除合同。租赁合同签订后，原告对租赁房产进行了装修。且原告已经支付首期租赁费用和增容费用，并支付履约保证金。但被告一直未按合同约定将电量增容至50KW，期间原告曾发函要求被告按照合同约定增容，且也多次口头要求被告增容，但被告至今未增容。被告前述行为严重影响原告对租赁物的使用，原告至今都不能开业，合同目的根本无法实现。给原告造成极大损失。基于以上事实和理由，原告特提起本案诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告程琳琳辩称，答辩人不同意解除双方签订的租赁合同。原告称被告程琳琳至今未对电路增容，严重影响原告对租赁物的使用,理由不成立。第一、原告并未实际使用租赁的房屋。第二、案涉房屋无法增容不是原告解除合同的合法理由。在双方签订租赁协议后、正式交房前，原告已明知案涉房屋暂时不能增容，原告单位负责接洽租房事宜的工作人员郭元凯也向固安县供电局、物业部门核实过电路不能增容，不是被告程琳琳的原因，而是原有电路客观上根本无法增容。2018年11月6日在案涉房屋还不具备增容条件的情况下，郭元凯代表原告说涉案房屋他们已经验收合格，房屋交付后消防、水电与程琳琳无关，并签订了交房确认书。并配合原告在2018年11月30日办理了营业执照。上述事实足以证明是否增容并不实质影响原告使用。第三、本案租赁合同并未丧失履行基础。2019年5月底，程琳琳从物业部门获知可以增容后，及时在2019年5月23日与程琳琳联系，郭元凯在得知已经可以增容的情况下，与程琳琳沟通内容是超出合同约定的增容费由谁负担的问题，根本没有因无法增容影响正常使用要求解除合同的意思表示。第四、原告解除合同的真正原因是发现与程琳琳约定的房屋租金过高，而不是涉案房产不能正常使用。本案开庭前，案涉房屋增容事宜已正在进行，双方的租赁合同不存在无法继续履行的情形。综上原告请求返还已支付租金、履约保证金、赔偿装修损失、双倍返还定金的诉讼请求不应得到支持。经审理查明，2018年10月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告程琳琳将位于固安县固安镇新中东街金海城8号楼南门东向西第三间面积240平方米的房产出租给原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司。租赁合同主要约定：第三条第2款，甲方（指程琳琳）为乙方（指廊坊市苏宁易买商贸有限公司）增容至不少于50KW的用电量，乙方承担2.27万元增容费用，与首期租赁费用一并支付；甲方在乙方进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（两根25平方电线）接至乙方租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内，并为乙方租赁部分单独安装符合国家标准水电表，乙方按供水供电部门规定的水费单价6.12元/吨，先付后用，向自来水公司交付，电费单价0.88元/度，先付后用，向甲方交付；第五条，本合同租赁期限为5年＋1个月，自2018年10月31日至2033年11月29日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月29日，此后12个月为一个租赁年度；第六条，首期租赁费用19.28万元，乙方应于本合同签订后十五个工作日内支付，向甲方支付定金5.28万元及履约保证金1.25万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，前述履约保证金甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。剩余首期租赁费14万元待甲方协助乙方办理完营业执照及提供发票后支付；本合同终止后5日内，甲方无息退还该履约保证金；此后正常每年租赁费支付日为11月15日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；第九条，甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方相应损失租赁费用，同时乙方有权解除合同，不可抗力及政府拆迁行为除外。租赁合同签订后，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司于2018年11月8日支付定金5.28万元及履约保证金1.25万元，于2018年11月26日支付剩余租金14万元，于2018年11月22日开始对租赁房产进行装修，于2018年11月30日办理了廊坊市苏宁易买商贸有限公司固安十店营业执照。除增容费外，首期13个月租金为170100元。装修工程花费装修费236263.94元。后因出租房产所属物业公司未同意增容，原告程琳琳与物业公司进行协调和沟通。2019年2月18日，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司发函与程琳琳联系增容事宜，程琳琳拒收该函件。2019年5月23日程琳琳与郭元凯通话记录证实，程琳琳与郭元凯电话联系，一方面告知增容获批，另一方面告知需要另花费增容费，就增容费负担事宜双方进行商谈，商谈过程中，程琳琳要求原告方直接将增容费付给物业安排的施工单位，郭元凯回复合同里没有额外的增容费了。郭元凯告知程琳琳增容费很难说由原告负担，由程琳琳报价给郭元凯，郭元凯再向公司领导汇报。2019年6月3日程琳琳另发微信一份给郭元凯：经多方联系与物业沟通你公司承租金海城8号楼底商增容问题在五月底得到物业回复，回复结果为，原8号楼底商附近无增容口，需在变压器处取电，故签订合同时暂定的增容费用2万元无法支持此次增容费用，经过物业测算增容及电路材料、施工费约4.5-5万元（以实际发生为准），此事已经反馈给你公司，目前仍未得到沟通结果，至此增容事宜已经搁置后续一切损失与我方无任何关系，你公司自行承担。郭元凯未进行回复。由于对于超出合同约定的增容费负担双方未能协商一致，程琳琳未将电量增容至50KW，廊坊市苏宁易买商贸有限公司未将承租房产用于经营。上述事实有租赁合同、转账记录、录音资料、微信截图、快递单、函、装修合同、电表照片等证据可以证实。本院认为，原、被告双方签订《租赁合同》，被告程琳琳将位于固安县固安镇新中东街金海城8号楼南门东向西第三间面积240平方米的房产出租给原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司，双方为租赁合同法律关系。双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行，违反合同约定应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告按照约定交付了出租房屋，并交付其进行装修，协助其办理营业执照，原告交付了履约保证金、租赁费，双方均积极履行合同义务。2019年2月份至5月份期间，增容事项未能及时获批、超出合同约定部分增容费的负担双方未能协商一致，至庭审前程琳琳未将电量增容至50KW，廊坊市苏宁易买商贸有限公司未将承租房产用于经营，应认定为在履行期限届满之前，双方各自以自己的行为表明不再继续履行合同，原告提起诉讼请求解除合同，产生对程琳琳的通知效力，依照上述法律规定对双方签订的租赁合同予以解除。对于双方履行合同期间产生的经济损失，责任承担分析如下：电量增容是基于原告公司的用电要求，不同于普通的租赁商户用电要求，双方均应知道用电增容需要物业部门及用电部门审核同意的程序性要求，并需要支付费用，事关出租方、承租方能否顺利履行合同，双方在签订合同前均负有对增容的程序、费用进行事先充分了解的义务。但双方在未充分了解和知晓的情况下即签署合同、开始履行。致使在签订合同后几个月才获准增容，获准后又因费用负担超出了双方预期的2.27万元，双方均不愿承担该费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此对于增容未能在合同签订后较短时间内获批，双方应共同承担过错。对于增容费负担，依照合同法第六十二条履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担的规定，程琳琳应当承担违约责任。以程琳琳不负担2万多元增容费为由，原告将花费20多万元装修的房产不再继续承租，其投入资金装修后的房产对于程琳琳并不产生相应的增值，属于未采取适当措施防止损失的扩大，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司承担扩大损失责任。故此，综合双方均等承担合同缔约过失责任、被告程琳琳承担违约责任、原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司承担扩大损失责任等三方面，双方对产生的实际损失承担同等责任。在原告将剩余租赁费交付给程琳琳之后，定金已转化为租金，不适用双倍返还罚则。对于双方履行合同期间产生的经济损失，分别计算如下：出租房屋已向原告交付使用，在租赁合同未解除之前，无论其是否开展经营活动，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司均应当支付实际占用期间租赁费，解除合同之前的租赁费属于程琳琳实际损失，自2018年10月31日计算至2019年8月28日，为170100÷13×10=130846元；原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司实际损失为装修费236263.94元。双方损失合计367109.94元，应各自承担183554.97元。被告程琳琳返还原告款项计算为：被告程琳琳应当退还的已收款及应承担的损失额之和，扣减已承担的租赁费损失，即为被告程琳琳应当退还给原告的款项数额，192800元＋12500元＋183554.97元－130846元=258009元（或计算为：原告实际付出款项扣除原告应承担的损失数额，即为原告应当得到的返还款项数额，192800元＋12500元＋236263.94元－183554.97元=258009元）。原告其他诉讼请求，本院不予支持。对于被告所陈述的是因为原告认为租赁价格过高，不再履行合同，缺乏相应证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司与被告程琳琳签订的租赁合同。二、被告程琳琳返还原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司258009元，于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9809元，减半收取4904.5元，保全费2999元，合计7903.5元，由原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司负担3952元，由被告程琳琳负担3952元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  张国强二〇一九年九月五日书记员  刘伯超