贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7075号原告：邱军，男，汉族，1973年12月25日出生，住贵州省毕节市，原告：陈翠萍，女，汉族，1971年12月27日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告邱军、陈翠萍与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈翠萍及委托诉讼代理人顾志东，被告兴业公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱军、陈翠萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计180897.00元（具体金额以原告已付购房款1652029.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年6月30日起计算至被告办理并交付不动产权属证书之日止）;2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于毕节市××区盛世××商业街××号商品房，总价款为1652029.00元，被告应当在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并向原告交付办理转移登记的有关文书，被告在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书的，被告应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付完毕购房款，但被告未按合同约定履行义务。原告认为，被告的行为已违反合同约定，依法应承担违约责任。被告兴业公司答辩称：一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效；二、涉案商品房买卖合同明确约定因政府机关行为造成答辩人违约的，答辩人不承担任何违约责任。涉案商品房买卖合同第二十二条中约定:“房屋登记:二、初始登记:出卖人负责在商品房交付使用之日起90内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路“经十路”属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成的答辩人逾期，依照合同约定，答辩人应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，原告与毕节华兴商业管理有限公司(下称“华兴公司”)签订了《盛世华都商铺委托租赁合同》，且华兴公司已将涉案商铺对外租赁，原告依据其与华兴公司签订的《盛世华都商铺委托租赁合同》收取相关租金等相应利益，原告的利益并未受到实质性的影响。合同签订后，原告一直积极的履行办证的义务，因政府原因才致使原告未能如期履行合同的办证义务。据此，本案违约金也不应计付；三、涉案商品房买卖合同附件十二第10条约定:“关于房屋登记的约定:(1)(对合同二十二条的修改和补充)第二十二条中所指商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。(2)出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，买受人和出卖人通过补充协议的方式，增加了办理商品房转移登记的前置条件，即买受人缴纳申请办理房屋转移登记的相关费用，以及交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费。但合同履行过程中，买受人至今未告知出卖人是否缴纳了申请办理房屋转移登记的相关费用，也未如约交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费，兴业公司无法办理转移登记。故原告诉请办理转移登记并承担逾期交付办理转移登记相关文书违约金无事实及法律依据。此外，答辩人与被答辩人之间系委托办证，从答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》至今，被答辩人尚未向答辩人签署委托办证的《委托书》，即便涉案商铺能够办理不动产权证，答辩人也无法为其办理，其具有重大过失。故答辩人不应当承担违约责任。另，若法院认定答辩人违约，答辩人认为违约金过高，请人民法院酌情调减，且被答辩人违约金起算时间错误。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请人民法院驳回被答辩人诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提交的《商品房买卖合同》、房款收据、契税收据、预告登记费收据、印花税、办证费及交易费收据、大修基金收据。拟证明原被告双方签订了买卖合同，原告履行了合同约定的全部义务，向被告支付了所购房屋的全部款项及契税等，被告未按约定履行义务，应当承担延迟办证的违约责任。被告的质证意见为，对真实性和合法性无异议，但是否承担违约责任同答辩意见一致。经本院审查认为，该组证据能证明原、被告就商品房买卖进行了相关约定，且被告收取了相关款项的事实，本院予以确认。二、被告提交的国有建设用地使用权出让合同、《证明》（七星关区房屋征收管理局出具）。拟证明，由于七星关区人民政府对涉案商品房所属土地行政征收严重滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响，七星关区人民政府未依约交付完成涉案商品房所属土地的征地拆迁，属于合同约定的行政不可抗力，兴业公司据此不应承担违约责任。原告的质证意见为，对真实性无异议，但达不到被告的证明目的，被告与第三方签订的合同与原告无关，第三方的原因导致被告违约，被告应当向第三方主张权利，根据合同的相对性，被告应当向原告承担违约责任。经本院审查认为，原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故该证据达不到被告的证明目的。三、被告提交的代建移交合同、建设工程施工合同、证明2份（德溪公司及宇通公司出具的）。拟证明，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，项目消防环形通道中属于市政施工的重要路段也未按期验收，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的未能如期取得，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的办理必然滞后。上述情况，均属于政府行为导致的违约，依照合同第八章第二十二条第二款第二项之约定，被告应当免责。原告的质证意见为，对真实性无异议，达不到其证明目的，政府的行政行为并不属于不可抗力，同时消防验收不过关系被告自身原因所导致，与原告无关，根据合同的相对性，被告应当承担违约责任，被告提供的工程质量保修书没有签订合同的时间，因此达不到被告的证明目的。经本院审查认为，原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故该证据达不到被告的证明目的。四、被告提交的《商品房买卖合同》《盛世华都商铺委托租赁合同》《委托书》。拟证明：1.合同第二十二条关于初始登记中明确约定因政府机关行为造成兴业公司违约的，兴业不承担任何违约责任。据此，若因政府行政原因导致兴业公司未能如期办理涉案商品房转移登记并交付相关文书的，兴业公司应予免责。买受人诉请兴业公司交付不动产权属证书以及承担未交付不动产权属证书的违约责任不应得到支持；2.补充协议附件十二第10条中，买受人和出卖人增加约定了办理商品房转移登记的前置条件，即买受人缴纳申请办理房屋转移登记的相关费用，以及交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费。但合同履行过程中，买受人至今未告知出场人是否缴纳了申请办理房屋转移登记的相关费用，也未如约交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费，兴业公司无法办理转移登记。故原告诉请办理转移登记并承担逾期交付办理转移登记相关文书违约金无事实与法律依据。2015年8月6日，原告与毕节华兴商业管理有限公司签订了《盛世华都商铺委托租赁合同》，委托华兴公司对外出租涉案商铺，且华兴公司已将涉案商铺对外租赁，原告依据其与华兴公司签订的《盛世华都商铺委托租赁合同》收取相关租金，原告并没有损失，被告也不应向其承担违约责任。原告的质证意见为：1.真实性不持异议，但达不到其证明目的，政府机关的行为并不属于不可抗力，同时该条款系免责条款，属无效条款；2.本案合同约定原告委托被告办证，被告应当及时告知原告缴纳各项费用，但原告已经缴纳了相关办证的费用，此外，涉案房屋的消防未通过验收，根本不具备办理不动产权属证书的条件，故被告应当按照合同约定承担违约责任；3.涉案商铺的业主均在合同约定的办理转移登记的有关文书之前缴纳了相应的税费，被告就应当在合同约定的办证时间将不动产的有关文书交付原告；4.是否将涉案商铺出租给他人，与被告是否应当将涉案商铺的转移登记的有关文书办理并交付给邱军不是同一法律关系，被告不能基于此而免责，因此达不到被告的证明目的；5.因为该委托书系被告单方出具，只能视为被告方陈述，但不符合证据的形式要件，法院不应采纳。原被告双方在签订商品房买卖合同时，在商品房买卖合同中已经由原告方委托被告方办理相关产权证书，原告向被告缴纳了相应办理产权证书的费用，原被告双方的委托办证关系就已经成立，因此被告出具的委托书不能达到其证明目的。经本院审查认为，合同转移登记项下的约定是应由被告交付被告应当具备相关文书的违约责任，而《附件十二补充协议》第10条的约定是原告交齐应由原告提交的资料后被告未提交资料的违约责任，且违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故该证据达不到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月23日，原告邱军、陈翠萍作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”商业街第1层052号房，房号为S-1-052，总房款1652029.00元；初始登记项下约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任；转移登记项下约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。同日，双方签订《附件十二补充协议》，该协议第10条约定，（对合同二十二条的修订和补充）第二十二条中所指商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门，逾期未提交的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，邱军、陈翠萍按合同约定向被告支付完毕购房款1652029.00元。同时，原告向被告交纳预告登记费、契税、印花税、办证费、交易费及大修基金。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告的诉请是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间及违约标准如何认定。关于焦点一的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。因双方在合同中约定被告应在2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但原告向本院提起诉讼之日为2019年6月20日。因此，原告的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然被告以合同初始登记项下约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”进行辩解，但原告请求被告承担违约责任是基于被告违反合同转移登记项下关于交付文书的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。另外，合同转移登记项下的约定是应由被告交付被告应当具备相关文书的违约责任，而《附件十二补充协议》第10条的约定是原告交齐应由原告提交的资料后被告未提交资料的违约责任，故被告以《附件十二补充协议》第10条的约定为由不承担合同约定的违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起开始计算。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款1652029.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱军、陈翠萍支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以1652029.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。二、驳回原告邱军、陈翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1959.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年九月十日书记员  彭 双