广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初794号原告：王亚林，男，1987年3月25日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：冯宝玲，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅雪，广东大篆律师事务所实习人员。被告：代珊，女，1987年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所律师。原告王亚林诉被告代珊共有物分割纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告王亚林及其委托诉讼代理人冯宝玲、被告代珊及其委托诉讼代理人王金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚林向本院提出诉讼请求：1.王亚林对位于广州万科山景园二期瞰山二街2号房屋占50%的份额；2.法院依法分割上述房屋，代珊支付王亚林上述房屋分割对价1695000元；3.代珊承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月王亚林与代珊相识，2015年5月双方确定男女朋友关系。经过多年的恋爱，双方以结婚为目的共同看房，有意共同向广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）购买了位于广州万科山景园二期瞰山二街2号房屋（以下简称案涉房屋）作为婚房。购房前，王亚林与代珊协商一致相关款项按照各自承担50%，该房屋为双方共有。但由于王亚林在广州没有共同购房的资格，所以借用代珊的名义代持房屋共有份额。2016年9月27日，王亚林和代珊以代珊的名义与万畅公司签订了商品房买卖合同（预售）。为购买该房屋，王亚林、代珊共支出2358519.92元，其中王亚林支付了374699元，代珊支付了373820.92元，剩余161万元房款，通过以该房屋为抵押按揭给中国工商银行股份有限公司广州环城支行（以下简称工行环城支行）借款支付。贷款由王亚林、代珊按照一人一半的比例共同承担。2017年8月21日，王亚林、代珊分手。分手后，双方对房屋处理曾达成一致处理意见：通过出卖案涉房屋，还清贷款后，余款按照一人一半的比例分配。但2018年7月开始，代珊改变了处理房屋的想法，要求王亚林将其出资作为借款的形式来处理房屋问题。由于代珊的做法严重违背了双方当初的约定以及事实，王亚林始终不同意。2018年9月，代珊通过变更了房屋的供款账号、删除王亚林支付宝账号的方法，使王亚林无法将每月房贷转账到代珊账号代交。王亚林、代珊以结婚为目的共同购买婚房，共同返还房贷，为双方共有的财产。现双方已经分手，房屋没有共有的基础，且经协商，双方无法就房屋处理达成一致意见。为维护自身合法权益，故起诉要求确认案涉房屋系王亚林、代珊共同共有，并依法予以分割。被告代珊辩称，1.案涉房屋是其个人财产，并非王亚林主张的共同财产，因此王亚林无权参与分割；2.王亚林转帐给其的款项，是借款性质，而非共同出资款；3.王亚林诉请的1695000元，没有相关法律依据和事实依据；4.双方从来就没有就案涉房屋如何分割或分割比例达成一致，并非是王亚林主张的各自一半；5.王亚林对于本案的发生具有重大过错，即使是认定为共同出资，也应当少分案涉房屋的价值份额；6.王亚林不具备在广州市购房的资格，但其却想通过代珊有购房资格进行投资，以借名买房之实，来规避限购。经审理查明，王亚林与代珊经同学介绍，于2014年5月确定男友朋友关系，后于2017年8月21日分手。王亚林向本院提交的《万科山景城置业参考》记载：意向单元N21栋318房，建筑面积74.8124㎡，套内面积65.22㎡，原价2542715元，成交价2312288＋3万抵8万。王亚林支付了“3万抵8万”的其中20000元，代珊支付了其中10000元。2016年9月27日，代珊（乙方、认购方）与万畅公司（甲方、出售方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定认购房屋为广州万科山景园二期瞰山二街2号（自编N21栋）318号房，预售建筑面积74.8124㎡，预售套内面积65.2200㎡，装修标准为装修；认购总楼价为2542715元，优惠折扣90.94%，成交总楼价款为2312288元；乙方选择的付款方式为商业按揭付款，首期房款702288元须于2016年10月2日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理1610000元的按揭手续。2016年9月27日，王亚林通过POS机刷卡向万畅公司支付房款292288元、手续费80元，并分别通过银行和支付宝向代珊转款50000元、10000元；代珊通过POS机刷卡分别向万畅公司支付200000元、130000元、80000元。对于王亚林转账的上述10000元，代珊主张并非用于购房，而是其他借款。同日，王亚林支付了案涉房屋的预告登记费、委托办证公证费、权证印花税、贷款合同公证费、委托抵押公证费、贷款合同印花税等费用合计2331元，代珊支付了案涉房屋改造费用500元。2016年10月1日，代珊（乙方、买方）与万畅公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同），约定乙方所购商品房房屋地址为黄埔区（原萝岗区）瞰山二街2号（自编号N21-1栋、自编号N21-2栋）318房；用途为住宅，层高为3.2米，户型结构为复式1厨1卫；合同约定建筑面积74.8124平方米，其中套内面积65.22平方米，共有分摊面积约9.5924平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米35453.66元，总金额2312288元；自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款702288元，剩余房款1610000元须于2016年10月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。上述合同签订后，代珊作为借款人、抵押人与工行环城支行签订《个人购房借款/担保合同》，以案涉房屋进行按揭贷款。2016年10月21日，工行环城支行发放贷款1610000元。《个人借款凭证》显示贷款期限为360个月，当期执行利率（年）4.165%，还款方式为等额本息，还款账号为62×××73、户名为代珊。银行业务凭证显示该笔贷款的第1期还款日期为2016年11月15日，应还本金2252.28元，应还利息4470.43元，本息合计6722.71元，执行利率4.165%；第2期的还款日期为2016年12月15日，应还本金2260.10元，应还利息5580.22元，本息合计7840.32元，执行利率4.165%。庭审中，双方均确认案涉房屋贷款的每月还款额为7840.32元，首笔从2016年11月开始计算。王亚林提交的银行转账记录、支付宝收支明细证明和账单详情显示，其于2016年11月至2018年8月期间，每月均通过银行或支付宝向代珊转款，且转款均有附言“房贷”，其中2016年11月转款金额为3500元，2016年12月、2017年1、3-5、8-12月、2018年1-5、7、8月每月转款金额为3950元，2017年2月、2018年6月每月转款金额为3900元，2017年6、7月每月转款金额为4000元，以上合计86450元。王亚林称自2018年9月起便无法转账到代珊账户进行还贷。代珊另为案涉房屋交存物业专项维修资金5760.37元。2018年7月3日，代珊向广州市万科物业服务有限公司预交案涉房屋的物业管理费1800元。2019年1月28日，代珊取得了粤（2019）广州市不动产权第06006123号《不动产权证书》，记载：权利人为代珊，共有情况为单独所有，坐落黄埔区瞰山二街2号318房，用途为住宅，房屋建筑面积74.92平方米、专有建筑面积65.28平方米、分摊建筑面积9.64平方米，房屋所有权取得方式为购买。附记载，2019年1月28日以19登记05315496办理抵押登记，他项权利人工行环城支行，权利种类抵押权，权利范围全部，债权数额161万元。因双方就案涉房屋的市场价值无法达成一致，王亚林向本院申请对案涉房屋价值进行司法评估，经本院依法摇珠确定并委托，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年5月21日作出《房地产估价报告》（信评字F1905604343号），估价结果记载：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析现有资料的基础上，采用比较法，经过实地查勘和周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行综合分析，确定位于广州市黄埔区瞰山二街2号318房，共用土地面积2026.2788㎡；建筑面积74.92㎡；房屋用途为住宅，在价值时点2019年5月15日的市场价值为3761059元。王亚林为此垫付评估费11903元。审理过程中，王亚林明确如果法院按照《房地产估价报告》评估的价格认定案涉房屋的价值，则明确第2项诉讼请求为依法分割案涉房屋，代珊支付王亚林案涉房屋分割对价1075529.5元。另查明，王亚林提交的双方之间的微信聊天记录显示，2016年底双方商讨王亚林到代珊家过年的事宜，2017年双方谈及次年结婚。此外，王亚林、代珊提交的双方之间的微信聊天记录显示，2018年4月至9月期间，双方多次在微信中协商如何处理案涉房屋，期间提到了包括把案涉房屋出售并按比例分得房款、首付部分计算增值和贷款部分按年利率8%计算利息等多个方案，但均未能达成一致意见。上述事实，有《万科山景城置业参考》《广州万科山景园二期认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、刷卡单、银行流水、支付宝收支明细证明和账单详情、收款回执、收据、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、银行业务回执、《广州市首期物业专项维修资金交存凭证》《不动产权证书》《房地产估价报告》、微信聊天记录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案双方争议的焦点为王亚林为案涉房屋支付的款项的性质，对此本院评析如下：其一，王亚林和代珊原系论及婚嫁的男女朋友关系，案涉房屋购置于二人恋爱期间，王亚林不具备广州市购房资格，无法以自身名义单独或共同购买案涉房屋；其二，王亚林为案涉房屋支付的款项包括“3万抵8万”购房优惠款项、首期房款、按揭贷款、委托办证公证费等费用，其对案涉房屋的出资贯穿了购房的各个阶段，且出资数额与代珊的出资数额基本持平，可以证明王亚林参与了购买案涉房屋的全过程；其三，王亚林于2016年11月至2018年8月期间每月均向代珊转款，每笔转款均备注“房贷”，且转款金额均约为每月应还贷款数额的一半，符合共同还贷的形式和特征；其四，根据查明的事实，王亚林为案涉房屋支付的款项多达三十多万元（未含支付的按揭贷款本息），代珊主张该些款项的性质为借款，却未能提供借条或者双方协商借款的聊天记录等可以证明双方存在借款合意的证据，显然有悖常理；其五，按照日常生活经验法则，借款的偿还方式通常为归还本金并加付利息，而根据双方之间的微信聊天记录，双方分手后多次沟通如何处理案涉房屋，且就如何处理房屋增值部分进行协商，明显与代珊关于款项性质为借款的主张不相吻合。综上，王亚林提交的证据能够相互印证，形成完整的证据链，足以证明其与代珊系以结婚为目的共同出资购买案涉房屋，且代珊未能提供充分证据予以反驳，因此，本院对王亚林关于共同购房的主张予以采信。关于王亚林于2016年9月27日通过支付宝转给代珊的10000元是否为案涉房屋的购房款的问题。代珊主张该10000元是其他借款，但未提交任何证据予以证明。从转款时间来看，该10000元的转款时间为2016年9月27日，与签订案涉房屋的认购书以及支付首期款为同一天。故本院对代珊提出的该10000元系其他借款的抗辩不予采信。根据双方当事人提交的证据以及庭审陈述，本院确认王亚林为购买案涉房屋支付了“3万抵8万”购房优惠款项20000元、首期房款352288元（292288＋50000+10000）、手续费80元，以及支付预告登记费、委托办证公证费等费用2331元，合计374699元（20000+352288+80+2331）。代珊支付了“3万抵8万”购房优惠款项10000元，首期房款350000元(140000+130000+80000)、物业专项维修基金5760.37元，房屋工程改造费500元，合计366260.37元（10000+350000+5760.37+500）。关于案涉房屋的现值。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司为本院依法委托的具有评估资质的评估机构，其作出《房地产估价报告》（信评字F1905604343号）的过程未违反法定程序，作出的评估报告亦未违反法律、法规的相关规定，本院对该评估报告予以采信，即案涉房屋在价值时点2019年5月15日的市场价值为3761059元。虽然案涉房屋系王亚林与代珊以结婚为目的共同出资购买，二人达成共有案涉房屋的合意，但该合意并不产生物权的设立、变更效力，因案涉房屋实际仅登记在代珊一人名下，王亚林要求确认其对案涉房屋享有50%的份额，本院不予支持。现王亚林与代珊已经分手，双方达成的共有案涉房屋的合意已无法继续履行，王亚林要求根据案涉房屋的现价对其出资进行补偿，本院予以支持。至于补偿款的计算方式，因双方是以结婚为目的共同出资购房，共同支付了案涉房屋的优惠购房款、首期款、部分贷款本息以及其他费用，且双方的出资数额基本持平，故本院认为双方均可分享案涉房屋的增值利益。截至2018年8月底双方共同偿还最后一笔按揭贷款，经本院核算贷款余额约为1558600元，案涉房屋的净值约为2202459元（3761059元－1558600元），但考虑王亚林不具备广州市购房资格，案涉房屋实际登记于代珊的名下，且以代珊名义申请贷款的事实，为衡平双方利益，本院酌情确认代珊应支付王亚林补偿款950000元，对王亚林主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告代珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王亚林支付补偿款950000元；二、驳回原告王亚林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25668元，由原告王亚林负担12368元，由被告代珊负担13300元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。评估费11903元，由原告王亚林和被告代珊各负担5951.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李建明人民陪审员  甄 妮二〇一九年九月二十日法官助理钟陈书记员姚春华