吉林省敦化市人民法院民事判决书（2019）吉2403民初1296号原告：李顺海，女，1977年1月9日出生，朝鲜族，无职业，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长征，吉林冠宁律师事务所律师。原告：金永哲（李顺海丈夫），男，1977年6月8日出生，朝鲜族，无职业，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长征，吉林冠宁律师事务所律师。被告：徐成友，男，1964年11月6日出生，汉族，无职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：宋庆亮，吉林林海律师事务所律师。第三人：孙国太，男，1981年9月20日出生，住吉林省敦化市。第三人：黄丽娜（孙国太妻子），女，1984年3月9日出生，住吉林省敦化市。原告李顺海、金永哲与被告徐成友、第三人孙国太、黄丽娜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李顺海、金永哲的委托诉讼代理人魏志友、周长征，被告徐成友的委托诉讼代理人宋庆亮到庭参加诉讼，第三人孙国太、黄丽娜经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李顺海、金永哲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院停止对第三人孙国太名下的涉案房屋(坐落于吉林省敦化市××区的涉案房屋(坐落于吉林省敦化市××区、面积84.48平方米）的执行，解除对该房屋的预查封措施;2、请求撤销吉林省敦化市人民法院作出的（2019）吉2403执异40号执行裁定书。事实和理由：因徐成友与第三人孙国太民间借贷纠纷一案，徐成友于2018年9月12日向贵院申请财产保全，请求预查封孙国太名下的上述涉案房屋,贵院于2018年9月12日作出（2018）吉2403民初3364号民事裁定书，裁定对上述涉案房屋进行预查封，查封期限三年。2019年3月21日,徐成友向贵院申请对上述房屋进行强制执行，贵院已受理，受理案件通知书文号:（2019)吉2403执441号。之后，原告向贵院提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的预查封。贵院于2019年4月29日作出吉林省敦化市人民法院(2019）吉2403执异40号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服此裁定，理由如下:2018年2月24日，第三人孙国太及妻子黄丽娜将其所有的上述涉案房屋出售给原告李顺海、金永哲，为此双方通过敦化市东升房屋中介服务部签订了一份房屋买合同，合同约定总价款46万元。由于当时该房屋的所有权证书没有办下来，不具备过户条件，故双方约定先付23万元，其余款项在产权变更之时一次性付清。合同签订当日，原告李顺海通过房产中介公司向孙国太支付了23万元，并于2018年2月末实际取得了该房屋并实际居住至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告认为，上述规定的目的显然在于让无过错的善意买受人对物权的期待权得到保护,使先履行的债权得到优先保护,这样才真正地体现公平原则。具体到本案，在法院预查封该房屋之前，原告已经依约支付了50%的房款并实际占有使用该房屋,且原告实际上具备支付全部购房款的能力和意愿，其未能支付剩余50%房款的原因，是由于开发商尚未为第三人办理产权证,因而无法办理过户手续，二是由于银行抵押贷款的存在，在第三人未向银行还清剩余房贷之前，无法办理过户手续。因而双方合同中约定的付款条件尚未成就。原告作为善意购房人,对于未支付剩余房款及未办理产权过户没有任何过错。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法裁判。徐成友辩称，原告诉求无事实依据和法律依据，应予以驳回。理由如下，在原告提起的执行异议之诉中，法庭已经明确要求原告将未支付的23万购房款交付法院，予以执行。但原告明确拒绝。所以原告提出执行异议之诉所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，所以说原告没有按照28条规定的第三款要求履行它不具有提出执行异议之诉的法律依据。所以其诉求没有法律依据。应当予以驳回。孙国太、黄丽娜未到庭、亦未陈述。经审理查明，2018年11月1日，敦化市人民法院作出（2017）吉2403民初3364号民事调解书，载明（以下为原文）“2017年孙国太将案外人应支付给徐成友的款项中的82152元用于偿还了自己的债务，孙国太于2017年11月28日给徐成友出具借款82152元的借条一份。2018年孙国太将应返还给徐成友的40000元用作他用，并于2018年2月7日给徐成友出具借款40000元的借条一份。现徐成友要求孙国太偿还两笔借款并由孙国太承担本案的诉讼费及保全费，孙国太亦同意。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、孙国太于2018年12月15日给付徐成友22152元，如逾期给付，孙国太应向徐成友支付利息（2018年12月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、孙国太于2019年3月15日给付徐成友30000元，如逾期给付，孙国太应向徐成友支付利息（2019年3月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；三、孙国太于2019年6月15日给付徐成友30000元，如逾期给付，孙国太应向徐成友支付利息（2019年6月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；四、孙国太于2019年9月30日给付徐成友剩余40000元，如逾期给付，孙国太应向徐成友支付利息（2019年10月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；五、徐成友自愿放弃其他诉讼请求。”敦化市人民法院于2018年9月12日作出（2018)吉2403民初3364号民事裁定书，裁定：预查封孙国太名下的坐落于吉林省敦化市××区的坐落于吉林省敦化市××区，面积84.48平方米的房屋，查封期限三年。（2017）吉2403民初3364号民事调解书生效后，2019年3月21日，徐成友向敦化市人民法院申请执行（2017）吉2403民初3364号民事调解书，敦化市人民法院予以受理，案号为（2019)吉2403执441号。另查明，孙国太、黄丽娜与李顺海、金永哲签订房屋买卖合同，约定孙国太、黄丽娜将敦化市乾城小区19号楼2单元202室，面积84.48平方米的房屋出售给李顺海、金永哲，房屋总价款46万元，先付23万元，余款23万元待房屋办理产权变更时一次付清，待孙国太、黄丽娜取得房照后第一时间配合李顺海、金永哲办理房屋过户，于2018年3月10日交房，同时还约定了其他相关内容。孙国太、黄丽娜出具一份收据，载明“今有孙国太收李顺海购房定金23万元整，收款人：孙国太、黄丽娜，时间为2018年2月24日”。李顺海、金永哲所提供上海浦东发展银行深圳龙华支行出账单明细显示，2018年2月24日，卡号末四位0913的银行卡向敦化市联发珠宝分三笔共支付13万元，中国建设银行股份有限公司深圳龙华支行信用卡交易明细显示，2018年2月24日，信用卡（卡号×××）向敦化市浪琴明表行分两笔消费共10万元。中国农业银行银行卡交易明细表及借记卡明细（手机截屏）显示，2018年2月24日，王雅名下卡号×××收深圳瑞银信信息技术有限公司代付5笔款项共计228620元，并向孙国太分5笔支出228600元。敦化市东升房屋服务部经营者王雅其经营房屋中介期间，李顺海系其客户，孙国太、黄丽娜与李顺海、金永哲在其中介处签订房屋买卖合同，李顺海以信用卡刷pos机的方式支付房款23万元，pos机直接扣除手续费后为228620元，然后王雅又从自己的银行卡向孙国太支付228600元。2019年4月19日，敦化市旭达物业管理有限公司出具证明，载明“兹证明李顺海该业主在敦化市乾城小区购有住房一套（房号：19号楼2单元202室，房照正在办理中。特此证明，原房主孙国太于2018年2月24日签订房屋买卖合同，将此房转卖给李顺海，李顺海于2018年3月入住，12月到物业缴纳2018年度（1-12月）物业费”。物业费收据亦载明2018年12月9日，李顺海交纳2018年1-12月物业费1318元。敦化市全新供热有限责任公司收据显示，李顺海于2018年10月22日交纳乾城小区住房一套（房号：19号楼2单元202室）2017年-2018年供热费2196元，2018年-2019年供热费2196元。李顺海持有以孙国太名义于2018年2月24日交纳的乾城小区住房一套（房号：19号楼2单元202室）供水费100元收据。淘宝网截屏显示李顺海于2018年2月28日购买床垫及于2018年3月13日购买电磁炉，收货地点均为乾城小区19号楼2单元202室。再查明，中国银行股份有限公司敦化支行档案显示，敦房预敦化市字第G00007571号预告登记证载明“预告登记权利人中国银行股份有限公司敦化支行，预告登记义务人孙国太、黄丽娜，房屋坐落敦化市丹江街江滨社区72组乾城小区19号楼2单元0202018，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间2016年3月22日。2018年4月24日中国银行股份有限公司敦化支行贷款账户查询单显示，贷款未到期本金余额为235606.26元。认定上述事实的证据有：当事人的部分陈述，李顺海、金永哲提供的身份证复印件两份、房屋买卖合同一页、王雅身份证复印件一份、营业执照一份、房屋中介证明一份、收据一份、银行卡交易明细3页、敦化市东升房屋服务部银行交易短信通知10页、中国银行贷款账户查询单一份、网络订单详情两份、燃气费、水费、物业费票据各一张、取暖费票据两张、物业公司证明一张、执行异议听证会笔录两份、执行裁定书一份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件需完全具备，缺一不可。在本案中，李顺海、金永哲虽然提供证据证明其在敦化市人民法院查封之前已经签订了书面买卖合同，并占有涉案房屋，因房屋处于抵押状态而无法办理过户，且按照合同约定交纳了50%房款，但因抵押担保的债权尚有20余万元贷款本金及相应利息未得到偿还，李顺海、金永哲不同意将剩余房款23万元交付执行以偿还徐成友的债务，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件，对其异议请求，本院不予支持。关于李顺海、金永哲提出可以交纳剩余房款23万元用于偿还涉案房屋抵押担保的银行贷款，但偿还贷款不属于交付执行，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回李顺海、金永哲的诉讼请求。案件受理费100元，由李顺海、金永哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 刘立梅人民陪审员 焦晓利人民陪审员 关艳萍 二〇一九年九月十二日书 记 员 范文萍