广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初1783号原告：蓝国火，男，1979年7月2日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州新硬件信息科技有限公司，住所地广州市白云区石井镇马务乡联和联合路之二号大院（自编2栋之A2-127-130）单元。法定代表人：贾永龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：利志鹏，广东际唐律师事务所律师。被告：广东天维创致国际文化产业发展有限公司，住所地广州市黄埔区长洲街道深井挞洲围街3号（自主申报）。法定代表人：黄双，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：利志鹏，广东际唐律师事务所律师。原告蓝国火诉被告广州新硬件信息科技有限公司（以下简称“新硬件公司”）、广东天维创致国际文化产业发展有限公司（以下简称“天维公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告蓝国火的委托诉讼代理人林泽斌，被告新硬件公司及天维公司的共同委托诉讼代理人利志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝国火向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告于2018年10月29日签订的场所租赁合同（名为物业合作协议）；2.判决两被告立即退还保证金750000元及利息（自2018年11月7日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算直至全部还清为止）；3.判决两被告赔偿原告因装修导致的损失650000元；4.判决两被告对上述债务互为承担连带清偿责任；5.判决两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月29日，原告因经营需要与被告签订场所租赁合同（名为合作协议，实为租赁合同），约定租赁场所位于广州市黄埔区长洲街道深井挞洲围街3号，面积为8696.70平方米，租期为2018年10月30日至2025年8月30日，租金为每月142000元，从合同签订之日起首三个月为免租期，第三年开始每二年递增5%。合同签署后，原告按约向被告支付人民币75万作为保证金，被告也出具了收据。被告在签订合同时对原告承诺，所出租的场所上盖建筑物在装修、改建中涉及有关的政府主管部门的报建审批手续均由其负责办理。原告承租后，因经营需要对场所上面的建筑物进行装修及改造，原告于2018年11月30日与建筑方（承包方）梅×东签订了工程承包合同，由梅×东负责承包整个装修、改造施工工程。但在施工期间，当地政府房管部门以施工项日没有报建等相关手续为由，采用行政手段禁止了涉案场所工程的施工，导致装修、改建工程停工无法进行。鉴于此情况，原告向被告要求其按合同约定协助履行报建手续以使工程得以进行，但被告迟迟没有履行协助报建手续，最终告知原告，涉案租赁场所因各种原因无法取得当地房管部门的报建、施工手续。被告的违约行为导致原告在涉案场所的施工工程停工至今，造成巨大的经济损失。原告于2019年2月15日接到了前出租方广州弘丰健康产业建设有限公司收回涉案场地的书面通知及贴在涉案场所的告示，通知新硬件公司因不交纳租金导致双方解除合同，该通知明确要求现阶段的实际使用人在限定时间立即搬离、腾空涉案场地。原告认为两被告在涉案场所未完备各方面手续的情况下，为达到与原告签订出租协议的目的，不惜隐瞒事实欺骗原告与其签订协议，两被告至现仍无法协助原告办理报建手续，导致原告的施工工程无法继续进行，两被告己构成根本违约，合同的目的己无法实现，合同具备依法解除的法定理由。合同解除后，因两被告存在严重违约及过错行为，需退回原告己交纳的保证金及赔偿原告在此期间的一切损失。被告天维公司是被告新硬件公司的全权受托人，两被告之间是关联公司，且被告天维公司在签订合同时作为合同相对方存在明显过错，两被告对此需承担连带清偿责任。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告新硬件公司及天维公司共同辩称：一、关于解除《物业合作协议》。2018年10月29日，原告与两被告签订了《物业合作协议》，约定2019年2月1日至2021年1月31日期间，原告每月支付利润142000元，并自行负担其使用期间的水电费、物业管理费，但原告至今未按照合同约定支付上述合作利润、水电费和物业管理费，原告的行为明显已经构成违约，导致双方签订的合同目的无法实现，故两被告要求解除与原告签订的上述《物业合作协议》，原告应当将涉案房屋和场地返还给两被告。二、关于返还保证金75万元及利息。《物业合作协议》第6.5条约定，若遇原告拖欠合作利润或水电费超过2个月（水费电费按实际使用费用收取），两被告有权提前解除本协议，自两被告以传真、邮件或信函等书面方式通知原告之日起，本协议自动终止，保证金不予退还，如保证金不足以弥补两被告损失的，原告需承担全部赔偿责任。根据该条约定，原告从2019年2月1日起没有向两被告支付任何合作利润、水电费和物业管理费，拖欠费用时间己经超过2个月，两被告有权没收原告的保证金，并要求原告赔偿因此给两被告造成的损失。三、关于原告的装修损失。《物业合作协议》第5.4条约定，在合作期间，原告如需对涉案物业进行装修、改建，须报经两被告同意。原告未经两被告同意，也未取得有关政府部门的批准，擅自对涉案房屋进行装修、改建，违反了该协议的约定和相关法律规定，其装修、改建产生的损失应由其自行承担，与两被告无关。四、被告新硬件公司的主体不适格。该公司不是《物业合作协议》的签约主体，与原告无法律上或者合同上的利害关系，原告起诉新硬件公司无法律和事实依据，请求驳回对该被告的起诉。五、关于连带责任。两被告均是依法成立的、有独立民事行为能力和民事责任能力的法人，依法应当自行对各自的行为承担法律责任。原告没有任何证据证实两被告是关联公司，或者两被告法人资格混同，且根据担保法的规定，必须是法定情形才承担连带责任，原告请求两被告对《物业合作协议》承担连带责任，没有法律依据。六、关于原告擅自进行装修和改造的责任。原告取得涉案房屋和场地后，未依约征得两被告的同意，擅自对涉案房屋进行装修，且在未依法办理报建手续的情况下，对涉案房屋进行改建，这一事实原告在起诉状中已经承认。原告的违约和违法行为导致其在对承租的涉案房屋进行改建时被政府有关部门查处，致使其停工，与两被告无任何关系，完全是原告的一意孤行的违法行为导致其损失，应由其自行承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2018年10月26日，新硬件公司签署《授权委托书》，委托天维公司全权负责长洲岛项目的相关经营，自负盈亏，受托人天维公司在此过程中签署的文件和处理与之有关的事务，委托人新硬件公司均予以认可。2018年10月29日,蓝国火和天维公司签订“物业合作协议”，约定双方就广州市黄埔区长洲街道深井挞洲围街3号地块（以下简称“涉案场地”）合作经营，合作经营期内天维公司（甲方）以该合作物业入股，但不参与合作项目的经营管理，蓝国火（乙方）每月按约定支付合作利润，合作期间为2018年10月30日至2025年8月30日，乙方从2019年2月1日起向甲方支付合作利润，乙方在该协议签订后五日内支付合作保证金750000元，合作期满且物业经过甲方验收通过后，上述保证金将无息退还乙方；乙方于每月1日前向甲方支付上月利润，甲方可开收据但不开具发票，2019年2月1日至2021年1月31日的利润为142000元/月，2021年2月1日至2023年1月31日的利润为149100元/月，2023年2月1日至2025年1月31日的利润为156555元/月，2025年2月1日至2025年8月30日的利润为164382元/月，该合同还约定了其他事项。蓝国火、新硬件公司、天维公司一致确认上述“物业合作协议”实为租赁合同，“合作利润”实为租金。蓝国火于2018年11月2日向天维公司支付保证金750000元，天维公司于2018年11月6日向蓝国火出具了收据。上述租赁合同签订后，天维公司向蓝国火交付了涉案场地及地上的两栋建筑，其中一栋三层建筑名为“沣和国际影视”，另一栋建筑为两层简易建筑，由蓝国火组织施工人员进场装修。蓝国火提交了一份“长洲岛沣堂工程合同”及装修委托书、施工费用清单、银行交易明细、若干收据等证据，拟证明其因开展装修工程产生了相关费用。“长洲岛沣堂工程合同”由蓝国火与案外人梅×东于2018年11月30日签订，工程包含篮球场封顶棚、B区厂房顶棚更换（含拆装）、通道、AB厂房、房间装修、外墙围蔽等内容，总造价为3321348元。施工费用清单显示自2018年12月1日起产生多项施工费用，其中未付的施工人员工资200700元，已付的费用包括煤气瓶、氧气乙炔、脚手架、挖机、钩机、推土机、斗车、钢材、水泥等项目合计436035元，上述已付费用均无发票，仅有收据或送货单，相关收据或送货单显示的地址均在涉案场地，购买的物品在上述施工费用清单中均有体现。蓝国火委托案外人荣曙×光向梅×东转账支付了施工费用215000元，蓝国火主张其余款项通过现金支付，但未对此举证证明。新硬件公司、天维公司对上述费用发生不予认可，但未合理抗辩。蓝国火提交了与案外人林×铃的微信对话记录，显示双方就涉案场地的装修工程进行了多次沟通，并有施工文件、图纸、视频等信息来往，林×铃对蓝国火拆除涉案场地的两层简易建筑房顶表示同意。新硬件公司确认林钊×铃为该公司员工，负责涉案工程项目，亦确认微信记录的真实性。2019年2月15日，广州弘丰健康产业建设有限公司（以下简称“弘丰公司”）在涉案场地的两栋建筑物大门上张贴了封条及告示。一份告示为“紧急通告”，内容为新硬件公司严重违反与弘丰公司签订的物业合作协议，弘丰公司已于2019年2月11日解除合作协议，要求新硬件公司及与其合作的单位或个人于2019年2月19日前退出涉案场地。另一份告示为“限期清场通告函”，内容为新硬件公司拖欠弘丰公司的利润分成，弘丰公司决定终止合作，收回涉案场地和地上建筑物，要求新硬件公司自收函之日起七天内清场。新硬件公司、天维公司确认收到弘丰公司发出的上述通知，亦确认蓝国火因新硬件公司与弘丰公司的纠纷自2019年2月15日起停止在涉案场地的施工。广州市中级人民法院已生效的（2018）粤01民终19652号《民事判决书》查明，广州市黄埔区长洲街道深井挞洲围储备地块一期（新担涌地块）及原深井船社所占地块总和已由广州市黄埔区土地开发中心征收，属于区储备用地，土地权属在广州市黄埔区土地开发中心名下，由广州市黄埔乙丰投资经营有限公司代为管理，后广州市黄埔乙丰投资经营有限公司于2013年11月29日移交给广州市黄埔区游艇码头文化旅游有限公司使用，面积共计10741.7平方米；广州市黄埔区游艇码头文化旅游有限公司经征求广州市黄埔区人民政府、广州市黄埔区政府国有资产监督管理局同意，经过公开招投标，确定弘丰公司为涉案场地的承租人，租赁期间为2015年9月1日至2025年8月30日；涉案场地规划为商业金融业用地，地上建筑包含长洲岛原民华游艇厂厂房物业及原属深井船社物业。蓝国火、新硬件公司、天维公司均未提交涉案场地及地上建筑物的权属证明，均确认涉案场地的地上建筑物未办理合法报建手续。经本院依法释明，蓝国火表示如果法院认定涉案租赁合同无效，仍坚持原诉讼请求，新硬件公司及天维公司则坚持原答辩意见。上述事实有物业合作协议、授权委托书、银行交易明细、告示、工程合同、收据、微信记录、（2018）粤01民终19652号《民事判决书》、穗开国资函（2018）434号复函、穗开国规函（2018）1821号复函及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。新硬件公司委托天维公司与蓝国火签订的租赁合同所涉建筑物均未办理合法报建手续，违反法律强制性规定，该租赁合同涉及建筑物的部分均属无效。无效合同自始无效，无需解除。蓝国火请求解除本案的租赁合同，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蓝国火请求新硬件公司返还因上述无效租赁合同收取的保证金750000元，并以750000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自天维公司向蓝国火出具收据的次日即2018年11月7日起计算利息至实际清偿之日，于法有据，本院予以支持。关于过错责任及装修损失。新硬件公司明知涉案场地的建筑物未办理合法报建手续，仍向蓝国火出租，应对合同无效承担主要责任。蓝国火在签订合同过程中未尽审慎义务查验出租方的权利来源，应对合同无效承担次要责任。蓝国火提交的涉案场地及建筑物图片、微信对话记录、施工合同、费用清单、收据等证据可形成基本的证据链条，反映其因涉案场地装修工程支出了施工费用436035元，本院予以采信。蓝国火主张的损失包含尚未实际支付的工人工资200700元，本院不予支持。结合双方的过错程度及损失数额，本院酌定新硬件公司向蓝国火赔偿装修损失305224.50元（436035元×70%）。蓝国火该项请求数额过高部分，本院不予支持。关于天维公司是否承担连带责任。天维公司接受新硬件公司的委托与蓝国火签订租赁合同并处理相关租赁事宜，蓝国火在签订合同时对这一事实已知悉并认可，天维公司的代理行为后果应由被代理人新硬件公司承担。蓝国火请求天维公司对新硬件公司的上述义务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州新硬件信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蓝国火退还租赁保证金750000元并支付利息（利息以750000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月7日起计算至实际清偿之日）；二、被告广州新硬件信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蓝国火赔偿装修损失305224.50元；三、驳回原告蓝国火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由被告广州新硬件信息科技有限公司负担13115元，原告蓝国火负担4285元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  高 迎人民陪审员  吴杏娟二〇一九年九月二十日书 记 员  张若玫