山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初635号原告：周萌，男，1996年2月12日生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：王宏立，山东鲁石律师事务所律师。被告：刘卫琴，女，1986年12月25日生，汉族，住山东省莱阳市。第三人：烟台爱尚家房产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区福海苑小区B2-B门市，统一社会信用代码91370600564088343P。法定代表人：聂晓冬，总经理。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。原告周萌与被告刘卫琴、第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告周萌诉讼代理人王宏立、第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司诉讼代理人范海晖到庭参加诉讼,被告刘卫琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周萌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还已经收取的定金20000元；3.判令被告向原告支付违约金143000元、赔偿原告损失22875元；4.判令第三人返还收取的首付款195000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月4日，被告与原告及第三人签订了烟台开发区夹河苑小区29号楼2号内12号房屋的买卖合同。合同签订后，原告于签订之日缴纳现金2万元定金，并依约提交了贷款资料、将首付款195000元整交付于第三人，并支付第三人居间服务费和银行相关费用22875元。原告履行合同义务后，经数次催促被告按约解除银行抵押并办理房屋产权过户变更登记手续，但被告以其没钱解押为由予以拖延，后明确表示不再履行合同。双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝履行合同构成根本违约，因此原告请求解除合同。合同解除后，被告应当返还收取的定金2万元，并支付总房款20%的违约金，赔偿原告已经支付的居间费用和其它费用的经济损失。第三人应当返还已经收取的首付款195000元。被告刘卫琴未到庭、未答辩。第三人述称,第三人并不存在违约行为，原告未按合同约定向第三人交付贷款资料，进而导致合同无法履行；合同并未约定第三人承担违约责任，故原告要求第三人支付违约金没有法律依据；原告因购买房屋而支出的费用，不应由第三人进行赔偿；原告无权要求第三人返还房屋定金，同意返还首付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月4日，原告（乙方、购买方）、被告（甲方、出售方）及第三人（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将坐落于烟台开发区夹河苑小区29号楼2号内12号的房产出售给乙方，建筑面积84.15平方米，楼层/总层数6，房产证号烟开K014917。乙方用首付款帮甲方解押，余款甲方自筹。二、经甲乙双方协商一致认可，同意上述房产及其配套设施的成交价（总房款）为人民币（大写）柒拾壹万伍仟元整（小写￥715000元）。三、本合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000元）。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行。四、甲方保证对该房产享有完全的处置权，其配偶、共有权人、抵押权人、租赁人同意甲方出售该房产，不得隐瞒婚姻状况；不存在房产被查封等权利瑕疵和涉诉纠纷；提供的房产文件资料真实、合法、有效。五、乙方应在合同签订后7日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年7月15日前，将首付款（含定金）共计人民币（大写）贰拾壹万伍仟元整（小写￥215000元）及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款人民币（大写）伍拾万元整（小写￥500000元）由银行直接放款到甲方账户。六、甲乙双方均同意，按照本合同所列联系方式接受丙方通知办理房屋过户手续。过户所需的买卖双方应缴税费由乙方全部承担，合同任一方均应给予他方必要的过户、缴税协助。七、丙方协助甲乙双方办理房产交接手续。八、丙方促成甲乙双方签订本买卖合同即视为履行完毕居间服务，甲乙双方应按与丙方的约定支付居间报酬。在履行合同过程中，任何一方违约，仍须向丙方支付约定的服务报酬。九、甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴纳税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2％的居间报酬；严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。甲乙双方均不得与丙方客户及其亲属或者丙方工作人员私下交易，否则违约方应付丙方总房款5%作为违约金。十、本合同履行中发生争议，由甲乙丙三方协商解决；协商不成，三方均可向烟台经济技术开发区人民法院起诉解决。十一、过户当日甲乙双方交接物业，甲方结清所有物业费用；家具家电甲方全部赠送。合同签订当日，原告向第三人交纳20000元，第三人向原告出具收据，载明：“收款事由：购夹河苑小区29号楼2号内12号”。2018年7月15日,原告向第三人交纳217875元，第三人向原告出具收据，载明：“收款事由：购夹河苑小区29号楼2号内12号，首付款195000元+费用22875元整”。上述款项合计237875元现在第三人处保管。2018年12月22日，原告受第三人委托向被告刘卫琴发出催告函，内容为：“一、请您于2018年12月30日前按照合同约定办理完房屋抵押，并将房屋产权过户于乙方名下；二、如您未在上述期限办理完毕，则乙方和丙方或者其中一方将可能起诉至法院，要求您承担违约责任并赔偿损失。”原告主张已多次催促被告履行合同，但被告仍拖延履行合同，第三人对此予以认可。原告提交第三人工作人员张青坤与被告丈夫于2019年1月16日13时的通话录音，被告丈夫在通话记录中表示没有钱偿还银行抵押贷款，无法办理解除房屋抵押登记手续，无法继续履行合同，拒绝协商处理，原告主张被告已明确表示不再履行合同，已构成根本违约，第三人对录音的真实性、证明内容予以认可，认可被告明确拒绝继续履行合同。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”房屋买卖合同签订后，原告主张已按合同约定履行了义务，结合原告提交的催告函和电话录音，被告刘卫琴一方表示已收到催告函，但没有钱偿还银行抵押贷款，拒绝继续履行合同，可以证实被告刘卫琴系因延迟履行债务致使合同无法履行，原告并不存在违约行为，原告要求解除合同，本院予以支持。原告主张2018年7月15日支付给第三人的217875元为首付款195000元和贷款服务费、评估费等费用22875元，第三人主张22875元中包含20000元的定金和2875元的银行手续费。本院认为，结合双方签订的房产买卖合同和第三人向原告出具的2张收据，可以认定原告于合同签订当日即2018年7月4日交纳的20000元为定金，于2018年7月15日交纳的217875元为首付款195000元和费用22875元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，第三人代被告刘卫琴收取定金20000元，因上述款项第三人尚未支付给被告刘卫琴，被告刘卫琴不负有返还的义务，原告请求被告刘卫琴返还，无事实依据，本院不予支持。对于房屋首付款195000元，第三人同意返还原告，本院予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方在房屋买卖合同中约定违约方按照总房款20%向守约方支付违约金，被告刘卫琴拒绝履行合同构成违约，原告主张由被告刘卫琴承担143000元的违约金，于法有据，本院予以支持。原告主张被告刘卫琴赔偿损失22875元，本院认为，双方当事人在合同中已约定违约条款，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，原告已向被告刘卫琴主张违约金，已足以弥补原告的实际损失，故对于原告主张，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持。被告刘卫琴经合法传唤未到庭应诉，应当视为其放弃答辩、质证及举证权利，被告刘卫琴通过处分程序性权利而处分实体权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周萌与被告刘卫琴及第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司于2018年7月4日签订的《房产买卖合同》；二、被告刘卫琴于本判决生效之日起十日内支付原告周萌违约金143000元；三、第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周萌首付款195000元；四、驳回原告周萌其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7013元，由原告负担872元，由被告刘卫琴负担3160元，第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司负担2981元。公告费（以单据数额为准），由被告刘卫琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  汪田基人民陪审员  张福印人民陪审员  赵宗尧二〇一九年九月二十五日书 记 员  邹秀秀