吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初1554号 原告：辽源市龙山区房屋征收经办中心。 法定代表人：王欢，该中心主任。 委托代理人：蒋纯涛，龙山区住建局行政调解室科长。 委托代理人：唐冬梅，吉林恒太律师事务所律师。 被告：李晨东，男，1974年3月9日出生，汉族，住所地辽源市西安区。 委托代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。 被告：辽源市荣基房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王卓义该公司董事长兼总经理。 委托代理人：王志刚，该公司员工。 原告辽源市龙山区房屋征收经办中心（以下简称龙山区征收办）与被告李晨东、辽源市荣基房地产开发有限责任公司（以下简称荣基公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙山区征收办的委托代理人蒋纯涛、唐冬梅，被告李晨东的委托代理人王晓枫，荣基公司的委托代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙山区征收办向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决准许对位于辽源市龙山区南康街13委4组“汇鑫家园”104号房屋（面积85.37平方米，产籍号008041-0042-104）的强制执行（准许查封、拍卖）；二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告辽源市荣基房地产开发有限责任公司合同纠纷案件经龙山区法院及辽源市中级人民法院判决，原告申请法院强制执行，执行过程中，被告（案外人）李晨东向法院提出执行异议，认为原告申请强制执行的坐落于“汇鑫家园”104号门市房（面积85.37平方米，产籍号008041-0042-104）是其在2015年3月18日从被告辽源市荣基房地产开发有限责任公司抵账购买，申请中止执行。龙山区法院在2019年7月1日做出（2019）吉0402执异55号执行裁定，裁定中止关于对被告辽源市荣基房地产开发有限责任公司名下位于辽源市龙山区南康街13委4组“汇鑫家园”面积85.37平方米，产籍号008041-0042-104房屋的查封。原告认为：原告在与被告辽源市荣基房地产开发有限责任公司合同纠纷案件中，申请保全了本案争议的房屋，现案件已经进入执行阶段。二被告在原告申请人民法院查封之前，没有签订合法有效的书面买卖合同。没有证据证明被告李晨东已经支付了房款并合法占有该房屋，没有证据证明李晨东是非因其自身原因未办理过户登记。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，被告李晨东对该房屋所享有的权利不足以能够排除原告申请的执行，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 李晨东辩称：原告阐述的事实与本案事实不符。其诉讼请求没有法律依据。请人民法院依法予以驳回。首先，答辩人同辽源市荣基房地产开发有限公司之间存在着合法的债权债务关系，债权到期后，双方签订了以资抵债协议，根据法律规定，该以资抵债协议系合法有效的行为。在签订协议后，答辩人要求辽源市荣基房地产开发有限责任公司同答辩人之间签订正式的商品房买卖合同。并办理房屋转移登记。是因本案所涉及的房屋在房地产市场管理部门登记备案为回迁。变更为商品房的手续并不完备，无法签订办理房屋转让登记所需的合同文本。所以更无法办理房屋更名过户手续。因此该房屋不能办理产权更名过户。是因主管部门手续并不完备所导致的。是因开发公司同房地产主管部门之间的行为所导致的。并不是答辩人自身的原因。所以根据最高人民法院关于执行复议的规定，人民法院应当解除对本案所涉及房屋的查封，并停止执行活动。因此原告方的诉讼请求不仅违背本案事实，且于法无据，请人民法院依法予以驳回。 荣基公司辩称：开发汇鑫家园小区需要资金向李晨东借了400多万，李晨东一部分转给我们出纳员，有一部分拿的现金。到后来原项目亏损，后来以这个房抵债，当时我们签的抵账协议，签完抵债协议以后，李晨东要求打商品房买卖合同，因为系统显示该商品房是回迁状态，打不了商品房买卖合同。回迁状态得是龙山区住建局，不是我们开发公司去做手续，也得他们出手续。因为市场管理处才能打买卖合同，变成商品房才能买卖。现在始终处于现在还是处于回迁状态，商品房买卖合同也打不出来也不是我们开发公司的原因。也不是李晨东的原因，而是龙山区住建局的原因。 经审理查明：2015年3月18日，荣基公司（甲方）与李晨东（乙方）签订《协议》，《协议》载明“甲乙双方经协商，甲方将汇鑫家园门市104#面积为85.37平方米，自愿定价为每平方米39000元卖给乙方，总房款为3329430元，甲乙双方签字后乙方将房款一次性给付甲方，建房以还迁方式为乙方办理房照，办理房照过程中所产生的一切税法甲方自愿承担，乙方不承担买卖所产生的任何费用，如不能以还迁形式办理房照，乙方向甲方支付税金64027.5元甲方为乙方办理房照。” 另查明，本院在审理龙山区征收办与荣基房地产公司合同纠纷一案中，原告房屋经办中心提出财产保全申请并已提供担保。本院于2017年4月1日作出（2017）吉0402财保民事裁定书，依法查封了被告荣基房地产公司名下位于辽源市龙山区南康街13委4组汇鑫家园，产籍号为008041-0042-104的房屋，面积为85.37平方米。龙山区征收办向本院申请强制执行，在该案执行过程中，李晨东向本院提出执行异议，请求终止案涉房屋的执行，依法解除案涉房屋的查封。本院于2019年7月1日作出（2019）吉0402执异55号执行裁定，中止对案涉房屋的查封。龙山区征收办不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，请求判决准许对案涉房屋的强制执行。 上述事实，有协议、执行裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且清算债务数额已经确定；但存在高利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。只有同时满足以上条件，才能排除强制执行。结合本案：第一、案涉房屋登记在荣基公司名下，李晨东主张其为案涉房屋的以物抵债受让人，首先应当就原债务客观存在并且履行期限已经届满承担举证责任，李晨东主张其借款给荣基公司460万元，但银行流水仅体现转账金额115.5万元，且转入账户均为个人账户并非荣基公司账户，其余借款金额中李晨东主张为现金交付给荣基公司260万元，但大额现金给付不符合常理且李晨东未作出合理说明，尽管荣基公司承认借款事实存在，但涉及第三人利益时，应当严格审查借款事实的真实性，李晨东未提供其与荣基公司的原借款合同、荣基公司出具的收款收据或借条及与荣基公司之间的银行转账凭证及相应的清算材料，无法形成足以对抗龙山区征收办合法债权的证据锁链。第二、李晨东与荣基公司签订的《协议》约定案涉房屋价款为3329430元，但未提供证据证明其主张的债权债务已经清算且债务数额已经确定，无法与上述房屋价款相互印证，并且双方约定月利率2.5%超过法定利率，故无法认定该《协议》系双方为清偿借款而形成的以物抵债协议，且现有证据无法证明案涉房屋的价值与原债务数额合理对应。第三、在李晨东与荣基公司签订的《协议》中明确载明两种办理房照的方式，即以还迁（应为回迁）方式办理房照和不能以还迁方式办理房照两种方式，也就表明李晨东在签订该协议时就应当知道案涉房屋系回迁安置房屋，存在政策上的登记障碍，存在“如不能以还迁形式办理房照，乙方向甲方支付税金64027.5元甲方为乙方办理房照。”的情形，且案涉房屋荣基公司于2015年9月30日方才办理初始登记，而李晨东与荣基公司在2015年3月18日协议签订《协议》时，荣基公司尚未办理初始登记，李晨东作为完全民事行为能力人未尽到审查义务，故李晨东对未能办理过户登记存在自身过错。第四、案涉房屋的用途是商业服务用房，并非用于居住的商品房，李晨东并非用于居住的商品房买受人，而是以物抵债受让人，且李晨东对荣基公司因民间借贷法律关系产生的债权与龙山区征收办对荣基公司享有的债权均是普通债权，李晨东享有的债权并不优于龙山区征收办享有的债权，故李晨东对案涉房屋并不享有居住商品房买受人所享有的物权期待权。综上所述，李晨东提供的证据不足以证实其存在足以排除执行的民事权益，应准许执行案涉房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行位于辽源市龙山区南康街13委4组“汇鑫家园”104号房屋（坐落汇鑫家园-104，建筑面积85.37平方米，不动产权证号008041-0042-104）。 案件受理费5142元，由被告李晨东负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 审 判 长  王宏伟 人民陪审员  李 霞 人民陪审员  关 波 二〇一九年九月三十日 书 记 员  谭敬文