山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1847号上诉人（原审被告）：马旭龙，男，汉族，山西省长治市人，无业，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：牛步田，山西大路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长治市环诚盛世房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地山西省长治市捉马西大街。法定代表人崔鹏鹏，职务经理。委托诉讼代理人：韩业能，男，住长治市。委托诉讼代理人：付亚东，山西恒烨律师事务所律师。上诉人马旭龙因与被上诉人长治市环诚盛世房地产经纪有限公司居间服务合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院(2019)晋0403民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马旭龙及其委托诉讼代理人牛步田、被上诉人长治市环诚盛世房地产经纪有限公司委托诉讼代理人韩业能、付亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人马旭龙上诉请求：一、请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决错误，被上诉人未履行居间服务合同的合同义务，上诉人不应向被上诉人支付居间费用，理由如下：根据《居间服务合同》第1条约定，被上诉人协助上诉人查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同，在上诉人与房屋所有人签订买卖合同后，居间行为才算完成，本案中被上诉人未协助查看房屋权属证明文件，未向上诉人提供房屋出卖人的房屋备案合同，据上诉人自己去政务大厅房屋登记中心查看永盛紫金苑5号楼2单元302室房屋等相关信息才发现该房屋尚未登记备案，不属于房屋出卖人，因此被上诉人没有依约履行居间合同的合同义务，且作为房屋中介机构居间介绍没有产权登记的房屋让他人交易，属于欺诈行为。《居间服务合同》第2条约定，居间代理费因本次交易涉及房产产权过户、税费缴纳、房款支付、房屋交接、贷款办理等复杂事宜办理，按照规定费用率2%向被上诉人缴纳，即21600元，但是该房屋根本没有产权登记，故所谓产权过户、税费缴纳、房屋交接、贷款办理等均没有实现，上诉人没有取得该房屋，根据居间服务合同约定，居间代理费产生的原因是上述事务的办理，既然没有实现上述条件，自然付款条件也不能成立。综上，被上诉人向上诉人介绍没有产权登记的房屋让上诉人购买，且未依约履行居间服务合同的合同义务，直接导致事后上诉人无法取得本案中涉及的房屋，现在与房屋所有人商议解除合同。故上诉人不应向被上诉人付居间费，请求二审法院查清事实公正判决。被上诉人长治市环诚盛世房地产经纪有限公司答辩称：第一，上诉人的第一点上诉请求不符合先履行抗辩权。第二，房屋是否备案不会影响本身性质。第三，上诉人先行违约未履行合同，应当驳回上诉维持原判。原告长治市环诚盛世房地产经纪有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告居间费用21600元；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李谦作为甲方出卖人、被告马旭龙作为乙方买受人、原告作为丙方居间人，签订《居间服务合同》。合同约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就座落于长治市永盛紫金苑的房屋，于2019年3月10日签订《长治市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。甲乙丙三方在平等友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：⑴提供房屋买卖市场行情咨询；⑵寻找、提供并发布房源、客源信息；⑶引领买受人实地看房；⑷协助查看房屋权属证明文件；⑸协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；⑹促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费因本次交易涉及房产产权过户、税费缴纳、房款支付、房屋交接、贷款办理等复杂事宜办理，经各方友好协商，按照规定费率2%向环诚房地产经纪有限公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币小写21600元，大写贰万壹仟陆佰元整，由乙方承担并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。3、本次交易的后续手续由丙方办理；丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任1、甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2、甲、乙双方或者一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日2%的标准支付违约金。3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件资料，丙方承担补办手续费并给与相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。4、甲、乙双方在任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另行有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。第五条争议解决与本合同相关的任何争议，三方应协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。甲方李谦签字捺印、乙方马旭龙签字捺印、丙方长治市环诚房地产经纪有限公司加盖公章，并由店经理韩业能签字、捺印。另查明：2019年3月10日，被告作为买受人与出卖人李谦、王夺魁签订《长治市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋座落于××苑号房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为13层，该房屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共137平方米，地下室10平方米，还包括车位。该房屋成交价格为1080000元，买受人向出卖人支付定金15000元，买受人于变更手续当天将第一笔房款人民币1065000元支付给出卖人，变更手续所产生的费用均由出卖人承担。出卖人李谦、王夺魁签字捺印，买受人马旭龙签字捺印，居间方长治市环诚房地产经纪有限公司加盖公章。当天，李谦、王夺魁作为甲方，与作为乙方的马旭龙签订《补充协议》一份：关于永盛紫金苑5号楼2单元XXX号房屋交易一事，经买卖双方友好协商，达成以下约定：1、手续变更一事由乙方负责，期间所产生的费用均由乙方承担，甲方需协助办理。乙方需于2019年4月1日前完成手续变更于名下一事。2、房屋买卖合同签订时之前所拖欠的物业费、暖气费等生活费用，均由甲方承担，并于更名当天结清。3、房屋成交价格包含地下车位和地下室。甲方李谦、王夺魁签字捺印、乙方马旭龙签字捺印。2019年3月10日被告马旭龙向李谦缴纳定金15000元，向原告出具欠条一支：“今欠到环诚房产韩业能（身份证×××）永盛紫金苑5号楼2单元302号房屋中介费贰万壹仟陆佰元整（21600元），本人承诺于2019年3月15日前结清。欠款人马旭龙2019年3月10日”。后被告马旭龙未按补充协议约定时间办理手续变更一事，也未向李谦及王夺魁交纳剩余房款1065000元。原告于2019年5月7日诉至本院，要求支持其诉请。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因原告促成被告与李谦、王夺魁签订《买卖合同》，原告的居间服务行为已完成，故被告应按《居间服务合同》约定，向原告支付21600元的中介费，且被告于签订合同当天向原告出具欠条一支，故原告要求被告支付21600元中介费的请求，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称因未见过房主，认为原告有欺诈行为，故不应支付中介费的辩解意见，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告马旭龙于本判决生效后三日内给付原告长治市环诚房地产经纪有限公司中介费21600元。案件受理费减半收取170元，由被告马旭龙承担。二审期间，上诉人提交长治市不动产登记中心出具的证明复印件一份，证明被上诉人为上诉人居间介绍的房屋是没有产权登记的房屋。被上诉人对该证据质证称，真实性没有异议，但该证据仅证明合同中的标的没有履行备案登记手续，并不能证明该房屋不是大产权，在签订居间服务合同之前，被上诉人已经明确该房屋五证齐全，符合交易条件。经二审审理查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，第一，关于被上诉人是否依约履行了居间合同义务。本案出卖人李谦、买受人马旭龙、居间人环诚盛世房地产经纪有限公司共同签订的《居间服务合同》第一条约定了6条居间服务内容。第二条约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。可见合同明确约定了居间合同义务是否履行完毕的标准，即甲乙双方签订《长治市存量房屋买卖合同》（简称《买卖合同》），出卖人李谦、王夺魁签字捺印，买受人马旭龙签字捺印，居间人环诚盛世房地产经纪有限公司加盖公章。此时，按照合同约定应视为居间合同义务履行完毕，居间行为完成。二审中上诉人马旭龙亦未提交新证据能够证明相反事实。因此，一审法院认定居间行为已完成，被告应按《居间服务合同》约定向原告支付中介费的结论依法应予支持。第二，关于居间代理费是否成立。上诉人称本案所涉房屋没有产权登记，上诉人没有取得该房屋，居间代理费产生条件不能成立。本案，所涉房屋确未备案，但未备案并不等于房屋没有产权，合同所涉房屋五证齐全，上诉人在签订《买卖合同》时明知产权信息，且居间服务合同约定，在合同签订当日，上诉人即应当支付居间服务费。因此，上诉人的此项诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人马旭龙的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人马旭龙负担。本判决为终审判决。审判长 张伟卫审判员 付丽萍审判员 赵明亮 二〇一九年九月二十九日书记员 刘二娟