海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4163号原告：深圳市万科物业服务有限公司海南分公司，住所地海南省三亚市吉阳区学院路三亚国际康体养生中心三期1#楼三层。法定代表人：余小原，公司总经理。委托诉讼代理人：赵孙升，公司工作人员。委托诉讼代理人：黄海恩，公司工作人员。被告：姜敏，女，1965年11月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住辽宁省大连市西岗区。原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司（以下简称万科物业公司）与被告姜敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。审理过程中，因姜敏下落不明，裁定转为普通程序审理。本院于2019年9月2日公开开庭审理本案，原告万科物业公司的委托诉讼代理人赵孙升、黄海恩到庭参加诉讼。被告姜敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：判令姜敏向万科物业公司支付物业费5199.6元、公摊电费370.3元、公摊水费205.77元、住宅电费47.21元、违约金712.35元。审理过程中，万科物业公司变更诉讼请求，变更后诉求为判令姜敏向万科物业公司支付2018年7月至2019年3月期间的物业费2228.4元、2017年7月至2019年3月的公摊电费370.3元和公摊水费205.77元、2018年8月和12月的住宅电费47.21元，撤回违约金的诉讼请求。事实和理由：万科物业公司与海南诗波特投资有限公司签订前期物业服务合同，系万科湖畔度假公园小区的物业服务企业，姜敏系万科湖畔小区一期1栋208房业主，万科物业公司按合同约定提供物业服务，姜敏未按时缴纳物业费，具体欠费如下：2018年7月1日至2019年3月31日期间拖欠物业费2228.4元（开发商同意赠送姜敏2017年7月1日至2018年6月30日一年的物业费，万科物业公司不主张）、2017年7月至2019年3月期间的公摊电费370.3元和公摊水费205.77元、2018年8月和12月的住宅电费47.21元。万科物业公司多次电话、书面告知姜敏按时交纳物业费，但是姜敏无正当理由拒交，其行为已构成违约，特诉至法院。被告姜敏未答辩。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。被告姜敏未到庭，未提交证据和发表质证意见。对万科物业公司提交的证据，本院依次认证如下：1.欠费明细，以证明姜敏拖欠万科物业公司的各项费用金额和区间。本院认为，该明细由万科物业公司制作并加盖公章，分别记载姜敏拖欠万科物业公司的各项费用明细，其中万科物业公司主张的2018年7月至2019年3月期间9个月的物业费按每月247.6元（建筑面积62.21平方米×3.98元/月·平方米）计2228.4元，2017年7月至2019年3月共发生公摊电费370.3元和公摊水费205.77元，2018年8月至2018年12月共发生住宅电费47.21元，对该证据应予采纳。2.《客户礼品签收单》《房屋交付通知书》，以证明涉案房屋交付日和姜敏前来物业办理收房手续，本院认为，该证据有原件核对，《房屋交付通知书》载明开发商海南诗波特投资有限公司（以下简称诗波特公司）通知姜敏房屋交付事宜，《客户礼品签收单》载明姜敏于2015年1月4日办理房屋交付手续，可以证明房屋交付姜敏使用的事实。3.《前期物业服务合同》，以证明万科物业公司系涉案万科湖畔小区物业服务企业以及计收物业费标准和违约金依据。本院认为，该合同有原件核对，可以证明万科·湖心岛一期（别名万科湖畔）开发商诗波特公司委托万科物业公司对万科湖畔一期提供前期物业服务事宜，合同对双方权利义务、物业服务费用及相关水电费交纳、违约责任等事项进行了约定。4.《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》，以证明物业用水、电费按实际发生额由业主分摊。本院认为，该办法属海南省物价局和海南省住建厅印发的规范性文件，属于物业管理区域共用水电费用由业主分摊的依据，但不符合证据形式。5.《商品房买卖合同》，以证明姜敏业主身份和房屋建筑面积。本院认为，该证据有原件核对，《商品房买卖合同》明确约定姜敏向诗波特公司购买万科湖心岛一期1幢208号房，房屋建筑面积62.21平方米，并约定了物业管理条款，真实性、合法性、关联性和证明内容应予采纳。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业公司与万科湖心岛（别名万科湖畔）一期开发商诗波特公司于2012年8月24日签订《前期物业服务合同》，约定：诗波特公司选聘万科物业公司对万科湖心岛一期提供前期物业服务，服务内容主要包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护等；万科物业公司按合同约定提供物业服务，有权收取物业服务费用，业主应按时交纳物业服务费用；物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，其中商业公寓的物业收费标准为3.98元/月·平方米；业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；业主应按规定向供水、供电等专业单位交纳水、电等有关费用，万科物业公司接受供水、供电等专业单位的委托代收水、电等相关费用的，因万科物业公司于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向万科物业公司交清相关费用。姜敏与诗波特公司于2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定姜敏购买万科湖心岛一期1幢208号房，房屋建筑面积62.21平方米，第十九条物业管理条款约定物业服务内容包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理等，物业服务标准和收费标准以《前期物业服务合同》约定为准，计费方式以业主房屋建筑面积计算（以房产证建筑面积为准，办证前以合同约定建筑面积计算），按月收取，计费起始时间以合同约定房屋交付之日为准。姜敏于2015年1月4日办理房屋物品、钥匙及房屋交付资料签收手续。根据万科物业公司提交的欠费清单，姜敏拖欠2018年7月至2019年3月期间的物业费2228.4元（62.21平方米×3.98元/月·平方米×9个月），其中2017年7月至2018年6月的物业费因开发商同意赠送姜敏一年物业费而不计入；公摊水电费、住宅电费按每月发生费用和海南省物价局、住建厅《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管[2014]486号）据实分摊，姜敏拖欠2017年7月至2019年3月期间的公摊电费370.3元和公摊水费205.77元、2018年8月至2018年12月期间的住宅电费47.21元，以上费用合计2851.68元。万科物业公司多次向姜敏催收未果后，诉至本院。本院认为，万科物业公司与诗波特公司签订《前期物业服务合同》为万科湖心岛一期提供前期物业服务，姜敏作为万科湖心岛一期1幢208号房业主，在《商品房买卖合同》中接受物业管理条款，《前期物业服务合同》对姜敏具有约束力。万科物业公司与姜敏形成物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《前期物业服务合同》约定，在万科物业公司提供物业服务期间，姜敏负有交纳物业服务费的义务并及时清偿物业公司垫付水电费用。姜敏入住使用房屋后，万科物业公司已提供物业服务和垫付相关住宅电费，姜敏未及时交纳物业费和清偿住宅电费，已构成违约，应承担继续履行的违约责任，万科物业公司诉请姜敏支付物业费2228.4元和住宅电费47.21元，有事实和法律依据，应予支持。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款规定，物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊，万科物业公司诉请姜敏承担公摊电费370.3元和公摊水费205.77元，符合法规规定，应予支持。被告姜敏无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响本院根据查明事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第六款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告姜敏于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司2018年7月至2019年3月期间的物业费2228.4元、2017年7月至2019年3月期间的公摊电费370.3元和公摊水费205.77元、2018年8月至12月期间的住宅电费47.21元，上述费用合计2851.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元（原告深圳市万科物业服务有限公司海南分公司已预交），由被告姜敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈鸿哲人民陪审员   刘璐璐人民陪审员 崔淑芝 二〇一九年九月十八日法官 助理 赵丹丹书 记 员 蔡光妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《海南经济特区物业管理条例》第三十九条实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准，报所在地人民政府价格行政主管部门备案。未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务，业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等，由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。