云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1179号原告：王滨，男，汉族，1975年1月13日生，现住普洱市思茅区。被告：李明俊，男，汉族，1968年12月2日生，现住普洱市思茅区。被告：贾彩琴，女，汉族，1957年9月25日生，现住普洱市思茅区。被告共同委托诉讼代理人：张思伟，云南张思伟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王滨与被告李明俊、贾彩琴返还原物纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王滨，被告李明俊、贾彩琴及其共同委托诉讼代理人张思伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王滨向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告李明俊、贾彩琴归还位于普洱市思茅区的房产及土地（权利类型：宅基地使用权/房屋所有权，权利性质：批准拨用/住宅，宅基地：130平方米，房屋：261.03平方米，权利其他状况：建筑结构：钢筋混凝土结构，F0130总层数：3，面积：261.03平方米）；二、本案的案件受理费由被告李明俊、贾彩琴负担。事实与理由：普洱市思茅区的房产于2008年建盖使用，由原告的父母居住。原告一直在迪庆州香格里拉做生意，于2018年中旬回思茅才发现该房屋被别人使用。后了解到该房由被告李明俊、贾彩琴从2010年10月份起一直占用该房产及土地用于租赁收取租金。原告多方了解，想与被告协商解决此事，但被告避而不答，还辱骂原告。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李明俊、贾彩琴辩称，1、被告持有的房屋及土地的原始权属证书，房屋及土地是被告向张耀琴、王寿文、王海购买获得，支付了购房款63万元。购房过程中，原告没有参与。原告诉称房屋是原告个人出资建盖没有证据予以证明，被告不予认可；2、被告购买的房屋与原告并无关系，原告取得产权证书是因为原告虚假申报证书遗失后才办理的；3、原告产权证书登记的地址与被告购买房屋的地址不一致；4、原告无权单独继承其母亲张耀琴的房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《不动产权证书0002429号》、《不动产权证书0015077号》；被告提交的房屋所有权人为张耀琴200830043号《房屋所有权证》、房屋共有权人为张耀琴200827424号《房屋所有权证》、房屋共有权人为王寿文200827425号《房屋所有权证》、房屋共有权人为王海200827426号《房屋所有权证》、土地使用者为郭耀琴、王寿文思翠集用（2004）字第00146号《集体土地使用证》、《照片》16张、《普洱市不动产证书遗失公告（张耀琴、王寿文）》、《不动产权证书遗失声明》、《不动产坐落变更证明》真实、合法、与本案有关联，本院予以采信。被告提交的《购房协议书》、《收条》，该购房行为违反法律规定，本院不予支持。被告提交的《证明》、《平原班子联系名单》与本案无关联，本院不予认证。本院经审理认定法律事实如下：2004年11月，张耀琴、王寿文取得坐落于思茅区北侧130平方米思翠集用（2004）字第00146号《集体土地使用证》；2008年2月21日，张耀琴取得坐落于思茅区北侧普洱市房权证普房字第××号《房屋所有权证》，王寿文、王海为共有权人。2010年4月10日，张耀琴、王寿文、王海与被告李明俊、贾彩琴签订《购房协议书》，将上述房屋卖给二被告，现该房屋及土地由二被告使用。2010年12月20日，王寿文向二被告出具《收条》，载明收到二被告购房款60万元。2019年3月19日，原告王滨取得（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》，单独所有坐落于普洱市思茅区宅基地使用权（宅基地面积130平方米）及房屋所有权（房屋面积261.03平方米）。另查明，二被告并非思茅区平原社区居委会集体经济组织成员。2018年12月6日，普洱市公安局城北派出所出具《不动产坐落变更证明》，证明原房屋所有权及土地记载的坐落为思茅区技校北侧1幢，现已变更为普洱市思茅区。本院认为，关于双方提交的产权证是否是同一块土地及房屋的问题，原告提交的产权证房屋及土地坐落于普洱市思茅区，被告提交的产权证房屋及土地坐落于思茅区北侧。普洱市公安局城北派出所出具《不动产坐落变更证明》，证明原房屋所有权及土地记载的坐落为思茅区技校北侧1幢，现已变更为普洱市思茅区。该证明真实、合法、与本案有关联，本院予以采信，故本案双方提交的产权证属于同一块土地及房屋。关于张耀琴、王寿文、王海与被告李明俊、贾彩琴签订《购房协议书》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述法律规定可以看出，我国法律并未禁止宅基地买卖。但法律对宅基地如何买卖并未明确规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发〔2019〕11号）》规定：“在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。”国家政策明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。本案中，被告李明俊、贾彩琴并非思茅区思茅镇平原社区居民，与张耀琴、王寿文、王海不属于同一集体经济组织，不符合农村宅基地的转让条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张耀琴、王寿文、王海与被告李明俊、贾彩琴签订的《购房协议书》违反行政法规的强制性规定，该《购房协议书》无效。关于被告是否应返还原告房屋及土地的问题，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”本案中,原告王滨的诉讼请求是物权保护中的返还原物(财产)请求权,属于物权人基于其所享有的物权而提起的物上请求权诉讼。本案诉争的房屋所有权和宅基地的使用权均登记在原告王滨名下,（2019）普洱市不动产权第0002429号《不动产权证书》在卷予以证实,原告王滨对要求返还的房屋和宅基地享有所有权和使用权。因此,被告应返还原告上述房屋及宅基地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告辩称原告无权单独继承房屋、虚假办理产权证；被告未能提供相关证据证明上述辩称，被告应承担举证不能的责任，被告的上述辩称，本院不予采信。关于被告李明俊、贾彩琴的损失如何救济的问题，本案中，被告返还原告房屋及土地，必然对其造成损失。因被告系向案外人购买的涉案房屋及土地，其损失不宜在本案处理，被告可以另案起诉。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告李明俊、贾彩琴于本判决生效之日起30日内，将坐落于普洱市思茅区宅基地（面积130平方米）及房屋（面积261.03平方米）返还原告王滨。案件受理费100元，由被告李明俊、贾彩琴负担，于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  赖 屹人民陪审员  李兰寿人民陪审员  宋培芝二〇一九年九月二十九日书 记 员  朱彦鲒