云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终566号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔祥民，男，1976年10月26日出生，汉族，身份证住址江苏省扬州市广陵区。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗远德，男，1966年8月24日出生，汉族，身份证住址湖南省祁东县。委托诉讼代理人：白智方，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗根深，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。上诉人孔祥民与上诉人罗远德房屋租赁合同纠纷一案，因不服景洪市人民法院（2018）云2801民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理，上诉人孔祥民、上诉人罗远德的委托诉讼代理人白智方、罗根深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔祥民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人孔祥民的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院不应依据不客观、不公正的鉴定意见进行判决。一审中，上诉人孔祥民申请对其投入的位于景洪市曼弄枫村96号(原酒香居对面）楼房的装饰装修以及酒店营业所需的经营用品和办公用品的价值进行鉴定，并对前述鉴定事项的现价值进行鉴定，一审法院委托云南亚太司法鉴定中心进行鉴定，云南亚太司法鉴定中心于2019年1月31日出具了亚太司鉴[2019]004号鉴定意见书。该鉴定意见书存在诸多与实际情况不符的地方，主要存在以下问题:（1）成新率随意性大（例如乳胶漆墙面，红木家具，空调电视，酒店布草用品，室外霓虹灯等等）；（2）部分物品属上诉人2017年置办，但仍然按2013年11月30日的基准日进行鉴定（例如墙纸、大理石、红木家具、水晶吊灯等等）；（3）部分物品及装修所鉴定出的单价极低，与市场价格极不符合（该酒店99间客房，鉴定机构鉴定投资基准价为一百二十多万元，平均每间客房只需要一万两千多元就可以装修开业；稍有酒店投资基本常识的人都明白这是绝对不可能的事;（4）部分事项未鉴定（例如尚客优集团加盟费等等）。可以说，该鉴定意见是一份不客观、不公正、不专业、严重不负责任的鉴定意见，不该作为法院判决的依据。2、上诉人孔祥民不应当承担自2018年5月1日起至案涉房屋实际交回被上诉人之日止期间的房屋占用费。首先，一审法院认定“2018年5月1日，罗远德方人员进入酒店，孔祥民所聘酒店工作人员离开”错误，实际情况是，2018年5月1日，罗远德纠集多人强行闯入正在正常营业的由上诉人孔祥民经营的酒店，对酒店前台的电脑以及其他物品进行打砸，对酒店的工作人员进行殴打，部分员工对此违法行为进行拍照摄像，罗远德强行逼迫员工将手机照片以及视频删除并将酒店负责人手机抢走摔碎，还把工作人员驱赶出酒店，强行霸占了该酒店，致使上诉人所有的酒店内的财产处于极度不安全的状态，上诉人为保障自己的财产不被损毁、灭失，在迫不得已的情况下，才申请对该楼房进行保全。因此，上诉人申请保全该楼房完全是由被上诉人的恶意行为造成的，上诉人不应当承担房屋占用费。其次，该楼房虽然名义上被保全，但实际上一直由罗远德实际占有、控制。该楼房从被保全开始，罗远德即安排工作人员罗才著一直驻扎在该楼房内，对该楼房进行看管，该楼房一直处于被上诉人实际控制之中。因此，上诉人也不应当承担房屋占用费。罗远德辩称，1、鉴定系孔祥民申请，并经景洪市人民法院委托昆明亚太司法鉴定中心进行鉴定，程序和鉴定意见合法合规，一审法院采信该鉴定意见书并无问题。孔祥民和罗远德均未提供证据证明资产使用年限，鉴定机构的鉴定标准并无不当。根据鉴定意见，孔祥民的未鉴定项目尚客优集团加盟费系一次性咨询费和可以退还的保证金，不属于损失。2、孔祥民对争议资产一共申请了三次司法鉴定，前两次孔祥民均未交鉴定费。在此情况下，应承担举证不利的后果，但第三次孔祥民又申请了司法鉴定，一审法院进行训诫后再次同意其鉴定申请。孔祥民利用司法鉴定拖延了七个月的诉讼时间，同时利用诉讼保全查封了罗远德的酒店楼房，而且是不允许进行使用的，租金损失60万元，经营损失将近百万元。3、孔祥民应当全额支付2018年5月1日起至案涉房屋实际交回罗远德之日止的房屋占用费，而不是按责任比例承担。在未解除案涉房屋查封之前，孔祥民仍占有案涉房屋。依法应当支付房屋占用费，根据孔祥民于2018年4月27日申请的诉讼保全，一审法院于2018年5月17日查封了案涉房屋，孔祥民申请保全的内容包括维持该房屋2018年4月25日前所处的状态，不得进行任何的改变，并持续至纠纷彻底解决。维持申请人2018年4月25日前对该房屋的占有、使用、处分状态，不得作任何改变，并持续至纠纷彻底解决，很明显保全期间孔祥民依旧占有该房屋，其占有系有权占有，是基于租赁合同关系，利用人民法院查封措施之强制执行力产生的有权占有。同时，孔祥民占有是间接占有，其虽未直接占有该物，但通过直接占有人间接管理和控制该物，孔祥民已申请从这种占有方式维持了其对案涉房屋占有使用处分的权利，排除了罗远德对案涉房屋占有使用处分的权利。因此在未解除查封之前，孔祥民应当支付房屋占有使用费。请驳回上诉人孔祥民的上诉请求，支持罗远德的上诉请求。罗远德上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一项判决，维持第三项判决，依法驳回孔祥民的全部诉讼请求；2、撤销（2018)一审判决书第二项、第四项判决，依法改判为：判令孔祥民应于判决生效之后三十个工作日之内向罗远德支付拖欠的2018年4月1日之前的房屋占有使用费140000元（壹拾肆万元整），自2018年4月1日至房屋归还之日止的房屋占有使用费（按每日房屋占用使用费2000元/天计算），电费6170.10元，重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元。事实和理由：1、一审判决对争议资产的归属认定和法律适用均有误。孔祥民主张案涉资产由其投资，证据是2张手写的资产清单，而无任何购货发票、发货单、收货单等有效凭证。一审法院依据“一般常理”、“一般生活经验”或只要是案涉租房合同未列明的资产即推定为孔祥民投资，该推定过于主观，缺乏合理依据，严重违背证据规则。在真伪不明的情况下，应由提出归属主张的孔祥民承担举证不利的后果。2.关于争议资产投入损失的承担，一审判决适用法律错误。一审判令罗远德承担争议资产现值457124.26元的一半。但事实上，罗远德从未同意过孔祥民进行装饰装修，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”之规定，由孔祥民承担装饰装修费用。3、一审判决对双方租金（房屋占有使用费）的认定有误。孔祥民与罗远德签订的《租房合同》第一条中明确约定，租金每年为72万元，而且孔祥民在2018年4月25日提交的起诉状中，明确承认“租金为每年72万元”。孔祥民提交的证据均不能证明双方达成过调整租金的合意，即便孔祥民主张年租金为68万元，但其提供的证据也不能证明其每年足额支付了年租金。孔祥民所称“罗友良收取了租金”，但罗远德从未指定罗友良收取租金。因此，应根据现有证据认定孔祥民与罗远德年租金为72万元，至2018年4月1日孔祥民仍欠罗远德14万元，自2018年4月1日至孔祥民实际返还案涉楼房止，孔祥民应按月租金6万元（年租金72万元÷12月）支付房屋占有使用费。孔祥民辩称，请二审驳回罗远德的上诉请求，支持孔祥民的上诉请求。孔祥民向一审法院起诉请求：1、确认孔祥民与罗远德所签订的《租房合同》无效；2、罗远德赔偿申请人所投入的各项损失2292200元；3、罗远德承担诉讼保险费14400元；4、罗远德承担本案诉讼保全费5000元；5、案件诉讼费由罗远德承担。罗远德向一审法院提出反诉请求：1、孔祥民向罗远德支付拖欠的2018年4月1日之前的房屋占用使用费共计140000元；2、孔祥民支付罗远德2018年4月1日之后至房屋归还之日的占用使用费（按每日房屋使用费2000元/天计算）；3、孔祥民向罗远德支付水电费等费用8671.10元。一审法院认定事实：2013年11月30日，孔祥民（乙方、承租方）与罗远德（甲方、出租方）签订租房合同，第一条出租范围中分别约定：第1条罗远德将云南省景洪市曼弄枫村96号（原酒香居对面）楼房一栋（共11层、第一层为大堂，二至十层每层标间11间，共99间，楼顶为11层有会议室、员工住房等共5间）出租给孔祥民作宾馆酒店经营；第2条租期15年，租金每年72万元。租金付款时间为2014年9月30日前付30万元，2014年11月30日前付26万元，计租时间从2014年4月1日起至2029年4月1日止。第二年付款时间为每年合同到期日前2个月一次性付清。以此类推，不得拖欠，否则甲方有权在合同期内终止合同和强制措施阻止营业，甲方不负任何责任；第3条甲方房屋建地属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续；第4条甲方负责房屋三通、消防办证手续等，并在酒店内配备变压器、配电梯、太阳能、空气能、自来水增压泵、消防设备和一切设施和楼顶彩钢大棚等。租赁期间甲方不得以任何理由干涉乙方正常营业，不得以任何理由收回房屋营业权。因无法抗拒的自然灾害，对双方财产的损失各自负责，若国家能理赔损失将各得其所；第5条甲方将装修好的99间房子交付乙方经营使用，装修范围：墙面刮灰、房间吊顶、走廊吊顶、床椅子桌子、挂衣柜、电视台桌、床头柜等一系列日常用品、卫生间吊顶、马桶和整套卫生间装修、生活用品，由乙方使用保管维修；第6条乙方在经营中因政策性拆除楼房楼层，甲方负责乙方报价装修材料的损失，退回被拆除的楼房租金；第7条甲方将二至十一层吊顶装修好房间移交给乙方，乙方如要变动、整改，需经甲方同意才能施工，所产生的的费用由乙方负责，在合同期满后同等条件下，乙方享有续租和优先租赁权。第二条乙方责任包括乙方不得以任何理由终止合同，按照合同约定按时、按量支付租金，不得以任何理由减少和推迟缴租，租赁期间一切费用由乙方负责。第三条违约责任约定因乙方违反合同造成终止的，甲方对依法装修及设备投资不承担任何责任，乙方不得以任何理由搬运乙方投资下的所有物品，甲方有权阻止。乙方合同期满在不能续租的情况下，乙方有权搬运在经营中属于乙方所有的日常用品，乙方在不损坏房屋的前提下，也可以和甲方达成协商。罗远德认可合同签订后，2014年4月1日至2015年4月1日，孔祥民已支付房屋租金72万元，2015年4月1日至2018年4月1日，孔祥民已支付房屋租金202万元，尚拖欠租金14万元，且按照合同约定，自2018年2月1日起孔祥民就逾期支付2018年4月1日至2019年4月1日的租金。孔祥民表示自2015年起双方已经变更租金标准为68万元每年，此后双方均按此标准履行。其中:2014年9月29日孔祥民交2014年10月1日以后房租10万元，2014年12月12日交2014年4月至2015年4月1日房租（第三期房租）26万元，2016年10月18日交2016年下半年房租34万元，2017年3月24日交2017年上半年房租34万元，经手人均为罗友良；2016年9月30日通过户名为孔祥民的农业银行账户向罗远德转账34万元等。孔祥民承租房屋之后以陈逊的名义申请了曼弄枫君悦宾馆工商登记。2018年4月27日，孔祥民向一审法院提起诉讼，以罗远德违约不办理消防办证手续致孔祥民的经营一直处于非法经营状态，致合同目的不能实现，要求解除合同并判令罗远德支付违约赔偿金（2018年7月2日，孔祥民要求变更诉讼请求为确认双方签订合同无效，罗远德赔偿孔祥民所投入的各项损失2292200元等）;同日，孔祥民提出对案涉宾馆进行财产保全的申请。2018年5月1日，罗远德方人员进入酒店，孔祥民所聘酒店工作人员离开；罗远德与孔祥民方管理人员徐忠俊达成调解协议，约定罗远德同意徐忠俊在酒店内居住到5月10日等孔祥民来到协商酒店租金问题，并将酒店内物品进行清点一式三份作出清单，将所有房间钥匙锁在总台、酒店内摔坏物品和徐忠俊手机由罗远德赔偿、赔偿款从租金内扣除、徐忠俊负责酒店员工的工资等。后双方未能形成清点清单。孔祥民表示为经营酒店已经投入价值2292200元的设施，并提交了2页共58项物品清单。罗远德表示不认可清单上所列投资项目，对于不可移动资产部分，主张属于己方投资，对于其他部分，同意让孔祥民拿走，但不认可属于孔祥民投资；一楼大厅吊顶、地砖、雨棚、钢化玻璃等2013年11月30日本案双方签订案涉租赁合同前已经装修，乳胶漆、客房木地板等根据合同说明系装修好的99间客房交给孔祥民经营使用，因此该项目均已装修好；前述项目中全楼墙面漆、墙纸、客房木地板、一楼地砖等在向孔祥民移交时已经装修完毕，按当时装修成本合计125200元。经孔祥民申请，云南亚太司法鉴定中心对孔祥民与罗远德于2019年1月21日签字确认的现场勘验记录表及资产清单明细表所列资产的当时投入价值和现行市场价值出具鉴定意见，分别鉴定为当时投入价值1296949.83元，现行市场价值451724.26元。2018年5月14日，本院依孔祥民申请，作出云2801民初1619号民事裁定书、（2018）云2801执保49号协助执行通知书对曼弄枫村96号君悦宾馆采取保全措施，该裁定自2018年5月17日执行。本案诉讼过程中，一审法院多次组织双方调解未果，罗远德提出解除保全措施及反担保申请，孔祥民均不同意解除或变更保全措施。另查明，案涉房屋2013年曾因房屋租赁合同纠纷成讼。一审法院于2014年10月28日作出（2013）景民二初字第968号民事判决，确认本案争议所涉房屋系罗远德在景洪市嘎洒镇曼弄枫村委会酒香居对面案外人的宅基地上投资建房，约定房屋建成后双方按楼层划分所有权，可以共同出租，并由罗友良进行施工建设监督；案涉房屋用地未办理任何房屋土地使用报批手续，系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋，在该案辩论终结前未提交建设工程规划许可证，不能认定为合法建筑，该案所涉房屋租赁合同无效。再查明，曼弄枫村96号楼房于2018年3月30日至2018年4月30日产生电费6170.10元、国家重大水利工程建设基金收入、省级重大水利工程建设费188.40元；2018年4月4日至2018年5月7日产生经营水费2312.60元。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条关于“国家实行土地用途管制制度”,以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋在本案辩论终结前未提交土地使用报批、建设工程规划许可证或其他合法建造手续，故双方所签房屋租赁合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定应为无效的情形，双方对此亦均无异议。本案焦点在于本案合同签订的过错如何认定、主张的损失如何认定、租房合同中约定的房租金额是否已经调整、本案诉讼保全费如何负担、孔祥民是否应当承担房屋归还之前的占用费用等。首先是签订合同的过错如何认定。孔祥民认为罗远德将未经消防验收合格的房屋出租给孔祥民，违反了《消防法》的强制性规定，罗远德认为本案中的过错是双方共同过错，双方过错一致，后果应各自承担。一审法院认为，双方自2013年11月30日签订合同，计租时间从2014年4月1日开始，至记载纠纷发生的调解协议形成时间2018年5月1日，已历时4年有余，期间孔祥民多次向罗远德交纳房屋租金，且双方所签租赁合同第3条、第6条已分别明确记载“甲方房屋建地属民用住宅基地用地，由于民族风俗不同，没有土地使用证、房产证和相关建房手续”，“乙方在经营中因政策性拆除楼房楼层，甲方负责乙方报价装修材料的损失，退回被拆除的楼房租金等”。孔祥民在承租案涉房屋时本应对房屋性质进行了解以评估相应风险，因此在合同已明确上述内容的情况下，应认为孔祥民已经了解该房屋性质为没有土地使用证、房产证和相关建房手续，且已清楚承租该房屋上所存在的相应风险，孔祥民也并未就此在之后的经营期间提出异议，故孔祥民关于本案签订合同的过错应由罗远德完全承担的主张难以成立。双方均明知法律法规对农村宅基地及房屋建造的相关规定，但孔祥民对没有合法用地和建造手续的房屋而承租，罗远德对没有合法用地和建造手续的房屋而出租，双方对于合同的无效均有与过失。对罗远德关于双方均有过错且过错一致的观点，予以采纳。其次孔祥民主张的损失如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孔祥民主张合同无效应由罗远德赔偿其经营投入损失2292200元，但根据前述法律规定，应根据过错情况各自承担责任。首先需要确定有争议部分的投资权属问题。其中，对未形成附和的部分如酒店用品、办公用品等，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第四项关于“下列事实，当事人无须举证证明：…（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实…”的规定，因孔祥民自2014年起即实际经营酒店，依据一般常理，相关酒店用品不应再由罗远德投资,且罗远德也未举证说明其投资情况，故现存上述酒店、办公物品等应属孔祥民投资；对已形成附和的房屋墙纸、墙面漆、客房木地板、一楼地砖、大堂钢化玻璃、大堂吊顶等，因案涉租房合同第一条第5已经以列举方式明确“装修范围：墙面刮灰、房间吊顶、走廊吊顶、床椅子桌子、挂衣柜、电视台桌、床头柜等一系列日常用品、卫生间吊顶、马桶和整套卫生间装修、生活用品，由乙方使用保管维修”，从该种表述中应可知如果客房木地板、房屋墙纸、墙面漆等当时已经装修，自当列入合同；从玻璃制作合同中亦可看出该合同所指玻璃分别为卫生间单面墙玻璃（10MM厚钢化玻璃）、窗户镀膜玻璃和卫生间镜片玻璃，与鉴定意见所列的大厅1.2CM厚钢化玻璃显非同一；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项关于“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…”的规定，因（2013）景民二初字第968号民事判决书系2014年10月28日作出，判决书已认定该案中双方约定为“卫生间由二被告负责地砖、墙砖完整、负责房间、卫生间吊顶、负责房间衣柜、负责墙壁刮灰”，可见截止当时，案涉房屋的客房地砖、刮灰、一楼吊顶、吊灯、雨棚等均未由该案的任何一方装修完成；对于一楼吊顶、吊灯、雨棚等相关孔祥民资产清单所列项目，虽孔祥民未提交其他证据印证其投资关系，但罗远德亦未提交充分证据以证实其主张，根据一般生活经验判断，酒店大堂、门头等应依据经营者需求进行装修，故对孔祥民关于投资上述项目的主张予以采信，对于罗远德的相反主张，不予确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款关于“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”、第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，经鉴定装饰装修及酒店、办公用品等现值为457124.26元，虽罗远德未明示同意利用，但因孔祥民系经营酒店而投资投入，双方明知未取得合法用地及建盖手续的房屋而签订房屋租赁合同并实际履行，均与有过错应各自承担，故对于孔祥民要求罗远德赔偿投资损失的主张，根据本案情况，一审法院酌情认为双方各自负担228562.13元（457124.26×50%）为宜。租房合同中约定的房租金额是否已经调整的问题。本案中，孔祥民主张按68万元缴纳年租金并支付自2018年4月1日起至房屋交回之日止的房屋占有使用费，罗远德主张房屋的年租金标准并未变更，但孔祥民所提交的收据中可以显示实收半年租金34万元等，应可认为双方已经实际按照68万元每年的年租金实际履行，对孔祥民的该主张，予以采信。本案诉讼保全费、保全保险费如何负担，及孔祥民是否应当承担房屋归还之前的占用费用的问题。罗远德主张孔祥民尚未交付2018年4月1日以后至2018年5月1日的租金，孔祥民亦未提交证据证明已经缴纳，该期间处于孔祥民实际占有经营期间，故对该部分房租请求可按照68万元每年/12个月=56666.66元予以支持。本案系因双方所签无效房屋租赁合同引起，纠纷发生后，双方未能就妥善解决达成一致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，因系由孔祥民申请保全，申请保全的内容包括：1、维持该房屋2018年4月25日前所处的状态，不得进行任何的改变，并持续至纠纷彻底解决；2、维持申请人2018年4月25日前对该房屋的占有、使用、处分状态，不得做任何改变，并持续至纠纷彻底解决，诉讼中孔祥民亦多次表示不同意解除或变更保全措施，现孔祥民关于要求罗远德支付投资损失等的诉讼请求并未得到全部支持，故罗远德主张的保全期间房屋占用费、孔祥民主张的保全费、保险费等，应按一审法院确认的责任分担比例计算予以支持。对于罗远德主张要求孔祥民返还水电费等的问题。根据罗远德提交证据云南农垦电力公司和景洪市给排水公司收费票据，该费用系自中电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计8671.10元，应由孔祥民支付。根据上述各项可得，罗远德应向孔祥民支付项目及金额为：案涉酒店相关投资现值折价金额228562.13元，保全费2500元，保全保险费7200元；孔祥民应向罗远德支付项目及金额为：欠付2018年4月1日至5月1日之间房租56666元，电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计8671.10元，以及按照944.43元/日（56666元/月÷30日×50%）计算，向罗远德支付自2018年5月1日起至案涉房屋实际交回罗远德之日止期间的房屋占用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第四项、第五项的规定，判决：一、罗远德应于判决生效三十日内向孔祥民支付损失赔偿款228562.13元，保全费2500元、保全保险费7200元，合计238262.13元。二、孔祥民应于判决生效三十日内向罗远德支付2018年4月1日至5月1日之间欠付房租56666元，电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，共计65337.10元，并按照944.43元/日（56666元/月÷30日×50%）计算，向罗远德支付自2018年5月1日起至案涉房屋实际交回罗远德之日止期间的房屋占用费。三、驳回孔祥民的其他诉讼请求。四、驳回罗远德的其他诉讼请求。本诉案件受理费29840元，由孔祥民负担26856元，由罗远德负担2984元；反诉案件受理费1575元，由罗远德负担840元，由孔祥民负担735元。二审中，孔祥民对一审认定的“2018年5月1日，罗远德方人员进入酒店，孔祥民所聘酒店工作人员离开”有异议，认为罗远德带领十几人强行占有酒店。罗远德对一审认定的“孔祥民表示自2015年起双方已经变更租金标准为68万元每年，此后双方均按此标准履行。”有异议，认为房屋租金是每年72万元，并不是每年68万元，孔祥民拖欠罗远德房屋租金是14万元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院另查明，2018年5月17日，景洪市人民法院对曼弄枫村96号楼房采取保全措施后，孔祥民一直未经营使用该涉案房屋。2019年3月20日，景洪市人民法院依罗远德申请，做出了（2018）云2801民初1619号之一民事裁定书，对涉案房屋曼弄枫村96号楼房变更了保全措施。罗远德于2019年4月2日占有、使用涉案房屋至今。孔祥民申请司法鉴定，交纳了司法鉴定费34000元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：1、孔祥民主张的损失如何认定，罗远德是否应向孔祥民支付损失赔偿款。2、孔祥民是否应向罗远德支付房屋占有使用费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案涉房屋未取得土地使用报批、建设工程规划许可证或其他合法建造手续，故罗远德与孔祥民所签的房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。罗远德作为出租人，孔祥民作为承租人，双方明知涉案房屋“没有土地使用证、房产证和相关建房手续”，为违法建筑物而仍然签订租赁合同，对此均有过错，故原审法院认定双方对合同无效均有过错并确定双方承担同等责任并无不当，本院予以确认。关于孔祥民主张的损失如何认定的问题。本院认为，合同无效后，罗远德根据过错情况，应承担50%的赔偿责任，赔偿孔祥民经营投入所受到的损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。本案一审审理中，依孔祥民申请，法院依法委托鉴定机构对孔祥民当时投入价值和现行市场价值进行了司法鉴定，经本院审查，该鉴定机构和鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，内容并无不当，应当参考该鉴定意见确定孔祥民的损失数额。孔祥民主张鉴定意见不客观、不公正，不能作为法院判决的依据，但其没有足以反驳的相反证据和理由，故对其主张，本院不予采纳。根据鉴定意见，孔祥民当时投入涉案房屋进行装饰装修和购买酒店营业所需的经营用品和办公用品价值的金额为1296949.83元，现行市场价值金额为451724.26元，罗远德应根据鉴定意见赔偿孔祥民的损失为225862.13元。关于孔祥民是否应向罗远德支付房屋占有使用费的问题。本院认为，孔祥民所提交的收据可证实，双方在2015年已变更租金标准，按照每年68万元的年租金实际履行，对罗远德认为房屋的年租金标准并未变更的主张，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，孔祥民可按合同约定的租金标准向罗远德支付房屋占有使用费。关于孔祥民应支付的房屋占有使用费数额，本院认为，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中，2018年5月17日，景洪市人民法院已对曼弄枫村96号楼房采取了保全措施，孔祥民之后未实际经营使用该涉案房屋，未对涉案房屋获取占有利益，故房屋占有使用费数额应从2018年4月1日起至2018年5月17日止，孔祥民应向罗远德支付的房屋占有使用费为87561.64元（680000元/年÷365天×47天）。综上所述，孔祥民的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；罗远德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初1619号民事判决；二、罗远德于本判决生效之日起三十日内向孔祥民支付损失赔偿款225862.13元；三、孔祥民于本判决生效三十日内向罗远德支付自2018年4月1日起至2018年5月17日止的房屋占有使用费87561.64元、电费6170.10元、重大水利工程建设费188.40元、经营水费等2312.60元，以上共计96232.74元；四、驳回孔祥民的其他诉讼请求。五、驳回罗远德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费29840元，由孔祥民负担20000元，由罗远德负担9840元。一审本诉案件受理费29840元，照二审判决收取；反诉案件受理费1575元，照一审判决收取。孔祥民预交的保全费5000元、司法鉴定费34000元，由罗远德负担保全费2500元、鉴定费17000元。上诉人孔祥民预交的二审案件受理费本院不另清退，由上诉人罗远德迳付上诉人孔祥民。本判决为终审判决。审判长 陈 芳审判员 吕 勇审判员 玉 儿二〇一九年九月十日书记员 刘佳佳