广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初2290号原告：周秋霞，女，汉族，1988年5月24日出生，住广东省五华县。委托诉讼代理人：陈培雄，与原告是夫妻关系。被告：鹤山市兆基物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：李巧惠。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。原告周秋霞与被告鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周秋霞及其委托诉讼代理人陈培雄、被告兆基公司的委托诉讼代理人李振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周秋霞向本院提出诉讼请求：1、被告必须解除双方签订的《商品房买卖合同》，并于判决生效5个工作日内付清原告签订合同一切费用及被告违约产生的违约金及签订合同至今房费产生的利息共284727.54元(大写人民币：贰拾捌万肆仟柒佰贰拾柒元伍角肆分)。如被告在事实上无法退清费用，需承担以下违约责任：在判决生效之日起每天支付原告总退还费用的万分之八违约直至全部费用还清。2、本案诉讼费以及其他费用由被告承担。事实和理由：原告、被告于2017年11月9日签订《商品房买卖合同》，原告已付清购房的包括服务费在内所有费用(附收费凭证)，但是被告没有在《商品房买卖合同》约定时间内交付房屋，而且被告方以各种理由一而再再而三推脱违约。原告完全遵照《商品房买卖合同》第十二条规定于2019年5月31日提前15天递交解除《商品房买卖合同》通知书给被告，但是超过15天都没有收到被告方解决问题的邀请，而且我守约方多次打电话无果。被告方是在藐视《中华人民共和国宪法》的存在；全公司上下都把《中华人民共和国宪法》视而不见，当她不存在!一个藐视我国《宪法》存在的公司还有什么是做不出来的?为了我守约方自身利益以及避免更多人上当受骗，我守约方强烈要求终止并解除《商品房买卖合同》请求法官维护我守约方的利益，并支持我诉求。兆基公司答辩称，1、根据合同第七条第三款，所有购房款应该存入预售资金监管账户，请原告提供所有房款存入该监管账户的凭证，如果原告不能提供所有存款凭证，被告方有权根据预售补充协议第三条第二点第2款，如果买受人未能全额支付房款，出卖人有权不予将商品房交给买受人使用；2、关于3万元我方认为是服务费，不是定金，原告提供的定金收据收款方是佛山置强置业有限公司，该服务费是由置强公司收取，与被告无关；3、原告主张的契税是向鹤山市税务局交付的，本合同如果解除后，原告可以向鹤山市税务局申请退税，并非由被告支付；4、关于逾期交付责任，原告主张的万分之五违约金计算方法是逾期在90天内，与2%的违约金重复，不应重复计算。经审理查明：2017年10月27日，原告周秋霞与被告兆基公司签订《畔山花园认购书》，约定由原告认购被告位于畔山花园XX栋XXX房，套内面积26.66平方米，总价为222690元，由原告在签订该认购书的同时支付定金5万元，于2017年11月3日前向被告付清房款222690元（含定金），并于支付房款的当日或约定的时间内签署《广东省商品房买卖合同》。该认购书签订的当日，原告支付了定金5万元，被告开具了相应的收款《收据》，并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司畔山花园项目部财务专用章”。2017年11月9日，原告支付房款172690元，被告亦开具相应的收款《收据》并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司畔山花园项目部财务专用章”。当日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，确定原告共和镇畔山花园X幢XX梯XXX房，并约定被告应当在2019年2月28日前向原告交付该商品房，被告未按照约定时间将该商品房交付买受人的，按以下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自原告付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；同时被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金。如原告未按照合同约定按时足额交付房价款及各项费用的，被告有权不予将商品房交付给原告使用，直至原告付清应付款项及违约金时止；被告无须就此拒绝交付商品房的行为向原告承担逾期交房的违约责任及其他任何责任。上述合同及补充协议还约定了其他事项。原告亦于同日向被告支付了煤气管道费2500元及物业维修基金1028元。被告同样出具了相应的收款收据。2018年5月7日，被告向原告开具价税合计金额为222690元的销售房地产开发住宅的增值税发票，地址记载为：共和镇畔山花园X幢XX梯XXX房。就原告购买的上述房屋，原告交纳了房屋契税2120.86元。另查明：2019年2月14日，被告向原告出具《延迟交楼通知书》，载：“……因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故于2019年2月28日交房日期不能完成交接，……具体交房日期将延期至2019年5月28日交房。……”；2019年5月24日，被告又向原告出具另一份《延迟交楼通知书》，载：“……合同约定的交房时间为2019年2月28日，因工程建设尚未完成，未达到合同约定的交付条件，故交房日期延期至12月16日前。……”。2019年5月31日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，载：“……您公司未按照《商品房买卖合同》规定第十一条（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房……本人现依据《商品房买卖合同》第十二条规定，向您公司发出解除《商品房买卖合同》通知。自本通知到达之日起解除双方签订的《商品房买卖合同》。您公司应自本通知到达之日起履行《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任，15日内退还本人已支付的全部房款、购房定金，煤气管道费，物业维修基金，以及逾期90天产生的万分之五违约金，全部房款的年利率4.9%利息222690.00+30000+10021.05+2120.86+2500+1028+16367.71=284727.54元……”。现原告认为被告逾期交付房屋，应退还上述款项284727.54元，故诉至本院，形成本诉。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原告周秋霞与被告兆基公司签订《畔山花园认购书》及《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行各自义务。关于涉案的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》是否解除的问题。根据合同约定，被告应于2019年2月28日交付房屋给原告，逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同。但被告直至2019年5月31日原告发出书面解除通知之日仍未能交付房屋，已逾期交付超过90日，原告有权依合同约定单方要求解除合同。因被告对原告发出的书面解除通知予以确认且未对合同解除提出异议，故该通知已到达被告并已发生解除合同的法律效力。同理，《商品房买卖合同（预售）补充协议》作为《商品房买卖合同（预售）》的补充自然也一并解除，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》解除。关于被告是否应支付费用共计284727.54元的问题。原告请求被告付清签订合同一切费用及被告违约产生的违约金及签订合同至今房费产生的利息共284727.54元，该费用包括总房款222690元、定金3万元、逾期90天的违约金，每天万分之五得出10021.05元、契税2120.86元、物业维修基金1028元、按存款年利率4.9%计算的利息和违约金2%共计16367.71元、管道煤气费2500元。首先，如前所述，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》已解除，该合同终止履行，原告因履行该合同而支付的款项，被告应予以退还。经核实，原告已向被告支付房款222690元（含定金5万元）、物业维修基金1028元及管道煤气费2500元共计226218元（222690元+1028元+2500元）。故被告应退回上述226218元给原告。至于被告辩称，原告应提供证据证明原告已将所有房款存入预售资金监管账户，如未能全额支付房款，被告有权不予将商品房交付原告。因原告提供被告出具的收款收据原件证实原告共支付房款222690元，与《商品房买卖合同（预售）》约定的总价款一致，应认定原告已足额支付房款，本院对被告的上述辩称不予采信。另，关于原告请求的定金3万元，因原告未能提供该款的收据原件且该款的收款单位并非被告，被告亦不予认可，故原告请求被告返还定金3万元理据不足，本院不予支持。其次，原告上述请求中的逾期90天的违约金，每天万分之五得出10021.05元及按存款年利率4.9%计算的利息和违约金2%共计16367.71元，应属于原告向被告主张的违约责任，因《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付房屋的逾期时间及违约责任进行了明确约定，逾期超过90日的，被告应自原告付款之日起按照年利率4.9%支付利息，同时按照全部房款的2%支付违约金，故被告应按照合同的该约定支付利息和违约金。物业维修基金1028元、管道煤气费2500元的利息计算由于没有合同约定，可以参照银行同期同类贷款利率计付。利息包含以下4部分：1、以50000元为本金，按照年利率4.9%从2017年10月27日计至实际付清款项之日止；2、以172690元为本金，按照年利率4.9%从2017年11月9日计至实际付清款项之日止；3、以2500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月9日计至实际付清款项之日止；4、以1028元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月9日计至实际付清款项之日止。违约金则按全部房价款的2%计算，计得4453.8元（222690元×2%）。至于原告请求逾期90日以内的违约金部分，计得10021.05元，因《商品房买卖合同（预售）》明确约定逾期90日以内和逾期超过90日的处理不作累加，且本院已按前述判令被告因支付逾期超过90日以后的利息及违约金，故逾期90日以内的违约金不应再重复累加计算，本院对原告该部分的请求不予支持。再次，关于原告请求中的契税2120.86元，因该费用并非被告收取,合同解除后，原告可以依程序向税务部门申请退税，该请求本院暂不予支持。至于原告在诉讼请求中要求如被告在事实上无法退清费用，需在判决生效之日起每天支付原告总退还费用的万分之八违约直至全部费用还清。原告的该请求属于迟延履行判决书确定的义务问题，且请求的标准过高，应予以适当调整，因本院在本判决书内容中对判决确定的债务履行期间迟延履行金钱给付义务的情形已按相关法律规定作出处理，在此不作重复，故本院对原告的该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告周秋霞与被告鹤山市兆基物业发展有限公司2017年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》于2019年5月31日解除。二、被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周秋霞退还款项226218元。三、被告鹤山市兆基物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周秋霞支付利息（利息包含以下4部分：1、以50000元为本金，按照年利率4.9%从2017年10月27日计至实际付清款项之日止；2、以172690元为本金，按照年利率4.9%从2017年11月9日计至实际付清款项之日止;3、以2500元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月9日计至实际付清款项之日止；4、以1028元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年11月9日计至实际付清款项之日止）及违约金4453.8元。四、驳回原告周秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2785.46元（原告已预交），由被告鹤山市兆基物业发展有限公司负担。原告预交的受理费2785.46元，由本院予以退回；被告鹤山市兆基物业发展有限公司应向本院补缴案件受理费2785.46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李国华二〇一九年九月十七日法官助理王青书记员李敏静