江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1300号 上诉人（原审原告）：李佩峰，男，汉族，1982年1月29日出生，住江西省南昌市青山湖区师大南路33号5栋3单元401户，现住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：李竹青，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601199910511612。 被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市会展路545号，统一社会信用代码：91360100688504994E。 负责人：石鹏飞，该行行长。 委托诉讼代理人：杨后强，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201710580890。 委托诉讼代理人：陈健，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610367915。 被上诉人（原审被告）：许发发，男，汉族，1959年12月22日出生，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：罗春鸿，女，汉族，1965年10月19日出生，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：吴海仁，男，汉族，1959年7月11日出生，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审被告）：徐建花，女，汉族，1962年11月18日出生，住江西省南昌市西湖区。 原审第三人：樊水莲，女，汉族，1973年5月21日出生，住江西省南昌市东湖区。 原审第三人：徐胜，男，汉族，1968年5月25日出生，住江西省南昌市东湖区。 上诉人李佩峰因与被上诉人中国民生银行股份有限公司南昌分行（以下简称民生银行南昌分行）、许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花及原审第三人樊水莲、徐胜案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李佩峰及其委托诉讼代理人李竹青，被上诉人民生银行南昌分行的委托诉讼代理人杨后强、陈健到庭参加诉讼。被上诉人许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花及原审第三人樊水莲、徐胜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李佩峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行南昌市青山湖区北京东路1588号（世纪风情小区）3栋3单元1002室房屋，并解除对该房屋的查封；2.撤销一审判决，改判确认上诉人对上述房屋享有所有权；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已就享有足以排除强制执行的民事权益进行了充分举证，一审判决适用法律错误。上诉人提交的证据证实，2014年4月3日上诉人便获得了房产证发证的凭证“收件收据”，该收据中注明“现所有权人是李佩峰”，说明该房屋于2014年4月3日已经被登记在李佩峰的名下。根据相关的法律规定，《房屋所有权证》的基础是登记簿，《房屋所有权证》只是登记簿的外在表现形式，不动产权转移的关键是在登记簿，而非《房屋所有权证》，产权登记发生法律效力的时间节点是自记载于不动产登记簿之时。上诉人举证的2014年4月3日和15日之后的相关证据，包括各类税费等只是不动产权登记发生实质性转移之后的附随程序或收尾程序，不是房产登记的实质性要素。一审判决没有准确理解房屋登记簿与房屋所有权证的关系和区别，将产权证书与登记簿等同或混为一谈，法律适用错误。二、一审判决错误解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定。上诉人认为该法律规定并不适用于本案，该条规定的是：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而根据法律的规定以及上诉人的举证，该房屋登记在被执行人名下已经是历史，在查封时已经完成了对上诉人过户的产权登记手续，此时查封的房产已经是上诉人所有的，根本不在被执行人的名下，因此一审判决适用法律错误。即使适用这一法律规定，一审判决也是对法律规定和事实的错误认定和理解。1.《存量房买卖合同》虽然是房产管理部门备案之用的合同，但同样属于双方当事人对房屋买卖和过户的真实意思表示，除价格不实之外均为合法有效。2.虽然李某是上诉人的父亲，但其证人证言同样属于证据，其陈述的入住时间为查封之前，且与第三人的观点一致，入住时间足以认定。再结合2014年3月17日原审第三人公证委托了上诉人的父亲代为办理涉案房屋的相关手续，2014年4月3日上诉人就取得了房产变更登记的材料，以上证据足以佐证上诉人完全有理由早于查封的时间实际占有该房屋。3.上诉人的父亲和小姨一共向第三人借出70万元是真实的。除20万元的转账凭证外，上诉人还提供了从2007年8月份到2012年12月为止数年的银行转账明细，该银行流水金额极为规律，月月相同，年年相同，证明了第三人按月支付利息的客观事实，不但与借条时间和内容吻合，也得到了第三人的当庭承认。4.非因买受人自身原因未办理过户登记更是完全符合，双方正在积极办理过户手续之时突然被查封，显然不是因为上诉人的原因。结合以上事实和法律，上诉人认为一审判决未能查明案件事实，适用法律也存在明显错误，上诉人享有涉案房屋的完全所有权，一审法院查封行为不当，请求二审法院依法改判。 民生银行南昌分行辩称，一、李佩峰偷换概念，李佩峰并非案涉房产登记簿所有权人。法院在进行房产查封时，并非依据当事人的房产证，恰恰是依据不动产登记部门登记簿上的登记在被执行人名下的房产进行查封，把收件收据等同于登记簿，显然是偷换概念。二、一审法院适用法律并无不当。首先，李佩峰并没有完成产权过户，故而一审法院可以正常查封。其次，备案《商品房买卖合同》系应付房管部门系李佩峰一审自身说法，合同是否有效，除了李佩峰提到的真实意思表示、不违法外，亦不得侵犯第三方合法权益，本案中的商品房买卖明显是樊水莲债务缠身无力偿还后的处置资产行为，更应当对交易是否涉嫌财产转移作严格审查，一审法院查明事实并无不当。再者，李某既是樊水莲债权人，又是李佩峰父亲，其无法提供有效的案涉房屋查封前的物业、水电费缴款凭证，证人证言可信度极低；李佩峰在房产查封时更未完成全部所有权转移手续，房屋买卖交易过户完成前就提前入住更是不合常理。最后，所谓李佩峰父亲和小姨的债权是否真实李佩峰根本举证不能。李佩峰父亲和小姨有效的转账凭证只有20万元，该20元是否实际清偿只有李佩峰与樊水莲清楚。但是，其他的50万元财产出借情况，至少从一审庭审笔录所记载的情况来看，李佩峰所述存在多处极度不合理。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花及原审第三人樊水莲、徐胜均未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 李佩峰向一审法院起诉请求：1.判决不得执行南昌市青山湖区北京东路1588号（世纪风情小区）3栋3单元1002室房屋，并解除对该房屋的查封；2.判决确认李佩峰对上述房屋享有所有权；3、本案诉讼费等由民生银行南昌分行、许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花承担。 一审法院认定事实：2014年4月2日，徐胜（甲方）与李佩峰（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将青山湖北京东路1588号3栋3单元1002室·世纪风情小区房屋出售给乙方，房屋每平方米1000元，共计房款162680元。2014年3月17日，李佩峰父亲李某经第三人徐胜、樊水莲委托受权代为办理涉案房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关事宜。2014年4月3日，李某向南昌市房管部门提交《存量房买卖合同》等相关房屋过户变更登记材料，申请将涉案房屋过户给李佩峰。后李佩峰按规定于2014年4月16日交纳了相关税费，并入住该房屋。2014年4月15日，一审法院依据（2014）东民初字第638、639号民事裁定书诉讼保全查封了该房屋，致使李佩峰至今无法办理房产证，故李佩峰向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年8月9日作出（2017）赣0102执异3号执行裁定书，裁定书认为案外人（李佩峰）与第三人徐胜、樊水莲以明显不合理的低价转让涉案房屋，且案外人未按合同约定支付价款，故案外人的执行异议申请，不予支持。而案外人主张以被执行人70万元的借款及利息和其偿还银行抵押贷款的486412元系购房款，但从双方签订的《南昌市存量房买卖合同》等房屋转让的相关材料看，上述款项与购房无任何关联，属另一民事借贷法律关系，不足以认定为购房款，故案外人异议理由不成立，裁定驳回案外人李佩峰的异议。李佩峰据此向一审法院提出案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的主要争议焦点问题是：李佩峰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，李佩峰应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告民生银行南昌分行在本案中主张李佩峰不能排除由其对徐胜、樊水莲提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于李佩峰能否举证证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，1.虽然李佩峰查封案涉房屋之前与第三人徐胜、樊水莲签订了《存量房买卖合同》，但该合同是为应付房产管理部门备案，且该合同约定的处置价格明显低于市场价格。李佩峰未能提供其与第三人徐胜、樊水莲之间真实有效的房屋买卖合同；2.李佩峰未能提供充分证据证明其在查封之前就已入住涉案房屋，李佩峰提供的物业公司收据最早发生在2015年3月，是在查封之后。虽然证人李某证明其于2014年便入住涉案房屋，该时间在第三人徐胜和樊水莲委托其办理相关过户手续之前，与常理不符，且其系李佩峰父亲，与李佩峰有利害关系，其证人证言的证明力较低，因此，李佩峰无充分证明其已实际占有该房屋；3.李佩峰无法证明其已经支付了全部房屋价款。李佩峰主张以抵债方式支付房屋转让款70万元，虽然提供了借条及李佩峰父亲20万元的转账凭证，但无法证明本案房屋款所抵债务的真实性，即不能证明李佩峰足额支付房屋转让款。虽然证人李某证明其所出借的50万元，其中有30万元是现金交付，该陈述与交易习惯及常理不符，无法认定。且另一借款人徐林珍未到庭，更不能证明其借款的真实性且无转款凭证。综上，李佩峰无充分证据证明其已支付了全部房屋转让款。综上可以认定，李佩峰不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。综上所述，李佩峰的诉讼请求不能成立，依法不予支持。许发发、罗春鸿、吴海仁、徐建花、第三人徐胜经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。 视为放弃抗辩权，不影响法院依据查明的事实依法裁判。据此依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，一审法院判决：驳回李佩峰的诉讼请求。案件受理费4300元，由李佩峰负担。 二审期间，各方当事人没有提交新证据。 本院二审查明，南昌市房屋产权交易管理处于2014年4月3日出具的“收件收据”中，记载了李某提交的用于办理房屋过户变更登记材料的明细。另外，“收件收据”中“原所有权人”一栏中姓名为“徐胜”，现所有权人栏中姓名为“李佩峰”，“须知”一栏中载明“收件收据系房屋权属人领取房产证唯一凭证，不作房屋产权凭证使用……”。 另，涉案房屋于2015年12月4日、2017年6月28日分别被江西省南昌县人民法院（2015南执字第1102号），江西省上高县人民法院（2017赣0923执字第331号）相继查封。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是李佩峰是否对涉案房屋享有所有权或物权期待权？ 关于李佩峰是否对涉案房屋享有所有权的问题。李佩峰认为其提交的“收件收据”中注明“现所有权人是李佩峰”，说明该房屋于2014年4月3日已经被登记在李佩峰的名下。对此，本院认为，“收件收据”仅仅证明了房屋登记部门受理了李佩峰的房屋过户变更登记申请，完成了《房屋登记办法》规定的办理房屋登记的“申请”、“受理”程序，并不能证明该申请通过了审核并记载于登记簿，且“须知”一栏中载明“收件收据不作房屋产权凭证使用”，不能表明涉案该房屋于2014年4月3日已经被登记在李佩峰的名下。对李佩峰主张涉案房屋已登记在其名下并取得所有权的主张，本院不予支持。 关于李佩峰是否对涉案房屋享有物权期待权的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条的规定赋予了不动产买受人在一定情形下享有物权期待权，但被严格限制不动产买卖合同法律关系中，其合理性在于物之交付的债权优于普通债权，只有符合一定条件的不动产买受人对物之交付的期待权才受法律保护。本案李佩峰诉称李某、徐林珍将其对徐胜、樊水莲的70万债权转让给李佩峰，徐胜、樊水莲将涉案房屋出售给李佩峰，该房屋出售并过户是等价有偿的：即借款本金70万元，欠付利息16万元，代还银行贷款486412.74元，以上费用合计134.6421万元，不低于市场同类价格。但李佩峰主张的70万元借款中，其只提供了20万元的转帐凭证，称其余借款为现金支付，不符合常理及交易习惯，难以认定借款的真实性。李佩峰虽提交了2007年8月至2012年12月李某收到利息的银行明细，以证明存在50万元的出借金额，但该银行明细并未显示系徐胜或樊水莲支付的借款利息。李某代为偿还的部分银行贷款，也不能认定李佩峰足额支付了购房款。李佩峰提交的物业缴费凭证，最早时间为2015年3月，不能证明其于法院查封前占有涉案房屋。同时，李佩峰认为《存量房买卖合同》只是房管局备案的形式合同文本，没有实质性意义，其与徐胜、樊水莲未签订真实有效的房屋买卖合同。综上，李佩峰不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形，其要求排除执行涉案房屋查封的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李佩峰的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10140元，由李佩峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 罗锦戎 审 判 员 王宏瑞 二〇一九年九月十六日 法官助理 魏日华 书 记 员 李 阳