安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初2490号 原告：巢湖深业诚毅地产有限公司。住所地安徽省巢湖市经济开发区半汤街道原空军疗养院内。统一社会信用代码91340100783098517J（1-1）。 法定代表人：杨福军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵为人，安徽韶阳律师事务所律师。 被告：贾瑞涛，男，1975年9月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市城市。 被告：李华，女，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市城市。 原告巢湖深业诚毅地产有限公司（以下简称深业公司）诉被告贾瑞涛、李华房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告深业公司的委托诉讼代理人杨帆、被告贾瑞涛到庭参加诉讼，被告李华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告深业公司提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告贾瑞涛、李华于2015年5月5日签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0056721）;2、判令两被告将巢湖市返还给原告；3、判令被告向原告支付违约金215385.8元；4、判令两被告向原告偿还原告代偿的银行贷款1356135.95元；5、判令两被告向原告支付原告因银行诉讼案件支付的诉讼费及律师费34801元；6、判令向原告支付的违约金、银行贷款、诉讼费及律师费从原告应返还两被告的购房款中直接抵扣，扣除后原告向被告返还购房款547535.25元；7、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2015年5月5日，原告与被告贾瑞涛、李华签订《商品房期房买卖合同》，两被告购买原告开发的巢湖市房屋一套，总价款2153858元。两被告于合同签订当日支付首付款653858元，余款150万元两被告与中国银行股份有限公司巢湖分行（以下简称中行巢湖分行）签订了《个人一手住房贷款合同》，通过按揭方式支付。原告就该贷款合同项下的借款本息等向中行巢湖分行提供阶段性连带责任保证，保证期间至两被告办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行巢湖分行收到他项权证之日止。2016年1月27日，原告完成涉案房产所在项目的初始登记，自此，涉案房产已具备办理不动产权登记及商品房抵押登记手续的条件，而两被告经原告催促，未办理涉案房产的相关登记手续。2018年3月30日中行巢湖分行从原告账户扣划了两被告拖欠的2018年2月至3月应付的房贷欠款23012.41元。此后因两被告仍未按约定偿还贷款，中行巢湖分行提起诉讼。巢湖市人民法院作出（2018）皖0181民初1075号民事判决，判令两被告于判决生效之日起十日内偿还中行巢湖分行借款本金1312500元及相应利息、罚息等并支付律师费26351元，原告对前述款项承担连带给付责任，案件受理费8450元由两被告及原告负担。中行巢湖分行已从原告账户划转了该判决所判令的全部借款、利息、罚息、律师费、诉讼费合计1332960.83元。另2018年6月22日，中行巢湖分行从原告账户扣划了两被告拖欠的2018年4月至6月应付的房贷欠款34963.71元。原告认为，两被告未按约定偿还贷款致使按揭银行宣布借款全部提前到期，且由原告履行了相对应的保证责任，根据原、被告双方签订的《商品房期房买卖合同》，原告有权解除合同，要求两被告偿还所有原告代偿的款项及因此支付的费用，并有权要求两被告支付合同总价10%的违约金。为维护合法权益，诉至法院。 被告贾瑞涛辩称：1、我不同意解除合同及返还房屋。案涉房屋我愿意以现有市场价格出售给原告，用出售价款折抵原告代偿的费用，余款分配给我三分之一或一半；2、原告诉请的违约金过高。 被告李华未答辩。 原告为支持其诉请，提供以下证据：1、《商品房期房买卖合同》，证明2015年5月5日，原告与两被告签订购房合同，两被告购买案涉房屋，双方对房屋价款、合同解除及违约责任等进行约定；2、（2018）皖0181民初1075号民事判决书、贷款凭证、情况说明，证明①中行巢湖分行2018年3月20日从原告账户扣划两被告拖欠的2018年2月至3月应付房贷欠款23012.41元；②中行巢湖分行从原告账户划转借款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等，合计1332960.83元。3、房地权证巢湖市字第××号登记证书，证明案涉的巢湖市房屋仍登记在原告名下。 被告贾瑞涛对原告举证的证据1、2、3均无异议。 被告李华未到庭质证。 被告贾瑞涛、李华均未提供证据。 本院对原告举证的证据1、2、3的三性予以认定。 根据认定的证据，本院确认以下事实：2015年5月5日，原告深业公司与被告贾瑞涛、李华签订《商品房期房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的坐落于巢湖市房屋一套，房屋总价款为2153858元，建筑面积211.2平方米，单价每平方10198.19元。付款方式：签订合同当日首期支付购房总价款30%，即653858元，签订合同之日起15日内买受人自行办理按揭贷款手续并向出卖人支付剩余价款150万元。合同第七条约定“如果出卖人为买受人的按揭贷款向按揭银行提供了阶段性担保的；若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权向买受人追偿出卖人付的借款本息，并且买受人自愿按出卖人已履行保证责任金额的10%赔偿出卖人损失；如买受人没有向按揭银行支付相应的借款本息、按揭银行宣布借款全部提前到期且由出卖人履行了相对应的保证责任的，则出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金”。合同签订后，两被告于当日支付首付款653858元。2015年6月8日中行巢湖分行与被告及原告深业公司签订《个人一手住房贷款合同》，中行巢湖分行向被告贷款150万元，用于购买案涉房屋。原告就该贷款合同向中行巢湖分行提供阶段性连带责任保证。被告贾瑞涛、李华按借款合同约定还贷至2018年1月，之后不再还贷。中行巢湖分行向本院起诉贾瑞涛、李华及深业公司，本院作出（2018）皖0181民初1075号判决，判令贾瑞涛、李华偿还中行巢湖分行借款本金1312500元及截至2018年2月24日拖欠的本金罚息29.43元、应收利息4979.34元、应收利息罚息23.45元及中行巢湖分行律师代理费26351元，后期利息及罚息按合同约定标准付至款清时止。深业公司对上述款项承担连带给付责任，并有权向贾瑞涛、李华追偿。案件受理费8450元由两被告及深业公司负担。该判决还确认2018年3月30日中行巢湖分行从深业公司账户扣划了被告2018年2月至3月应付房贷欠款23012.41元的事实。判决后中行巢湖分行从深业公司账户扣划1298159.83元贷款本息、律师费26351元及诉讼费8450元。此外中行巢湖分行于2018年6月22日从原告账户扣划了被告拖欠的2018年4月至6月应付的房贷欠款34963.71元。 本案审理期间，原告与被告贾瑞涛、李华均认可案涉房屋的市场现价为15026.19元/平方米，双方均同意按此单价确定案涉房屋的当前价值。 本院认为，原、被告签订《商品房期房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，原、被告双方应当遵照履行。双方在该合同中约定了合同解除条件，因被告没有按时向中行巢湖分行偿还购房按揭贷款，原告履行了相对应的保证责任，现原告要求根据《商品房期房买卖合同》第七条的约定，解除购房合同，本院予以支持。合同解除时间为原告起诉之日即2018年9月21日。原告主张要求被告支付违约金，被告贾瑞涛提出违约金过高，根据案件的具体情况，本院酌情予以调整，确认由被告支付原告违约金5万元。原告共为被告代偿贷款本息1356135.95元（1298159.83元+23012.41元+34963.71元）、律师费26351元，原告向两被告追偿，本院予以支持。但原告主张追偿诉讼费8450元，因该诉讼费系由两被告及原告负担，故原告应自行承担诉讼费4225元。综上，原告向两被告追偿的数额共计1386711.95元（1356135.95元+26351元+4225元）。因案涉房屋产生溢价，经原、被告双方一致同意，确认案涉房屋市场现价为15026.19元/平方米，案涉房屋价值3173531.33元（15026.19元/平方米×211.2平方米），溢价部分为1019673.33元（3173531.33元-2153858元）。根据（2018）皖0181民初1075号判决可知两被告已支付借款本金187500元，故两被告已支付案涉房屋的价款共计841358元（653858元+187500元），对于溢价部分按照被告付款的比例确定被告应得溢价部分款项为398386.37元[1019673.33元×（841358元÷2153858元）]。双方解除合同后，被告应当返还原告案涉房屋，原告退还被告的款项为1115532.42元（2153858元-1386711.95元代偿款-50000元违约金+398386.37元溢价款）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告巢湖深业诚毅地产有限公司与被告贾瑞涛、李华2015年5月5日签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号YS0056721）于2018年9月21日解除； 二、被告贾瑞涛、李华于判决生效后十日内将巢湖市房屋返还给原告。 三、被告贾瑞涛、李华给付原告巢湖深业诚毅地产有限公司违约金50000元、代偿款1386711.95元；原告巢湖深业诚毅地产有限公司退还两被告购房款及房屋溢价款2552244.37元；两比，原告巢湖深业诚毅地产有限公司于判决生效后十日内退还被告贾瑞涛、李华1115532.42元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费9280元，减半收取4640元，由被告贾瑞涛、李华承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 陈 媛 二〇一九年九月二十六日 书记员 左小娟 附本案涉及的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。