成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8012号 原告(反诉被告)：四川拓睿建材有限公司，住所地成都市成华区一环路东三段102号1层。 法定代表人：张德珍，总经理。 委托诉讼代理人：高文燕，四川英济律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李林，男，系公司员工，特别授权。 被告（反诉原告）：张艺，女，汉族，1972年8月1日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：吕光辉，成都市成华区圣灯法律服务所法律工作者，特别授权。 原告（反诉被告）四川拓睿建材有限公司（以下简称“拓睿公司”）与被告（反诉原告）张艺租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2016年12月8日作出（2016）川0108民初2299号民事判决书。原告（反诉被告）拓睿公司不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2017年4月10日作出（2017）川01民终1173号民事裁定书，以二审中出现新证据可能导致一审法院认定的事实发生变化为由，发回本院重审。本院于2017年4月28日重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年3月13日作出（2017）川0108民初2808号民事判决书。原告（反诉被告）拓睿公司不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）川01民终11197号民事裁定书，以原审未按照规定行使释明权、违反法定程序为由，发回本院重审。本院于2018年10月12日重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2019年4月9日、2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拓睿公司的委托诉讼代理人李林、高文燕，被告（反诉原告）张艺及其委托诉讼代理人吕光辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告拓睿公司向本院提出诉讼请求：1.确认《租赁合同书》无效；2.张艺返还拓睿公司保证金20000元及租赁费100000元；3.张艺赔偿拓睿公司损失1762360元；4.本案诉讼费由张艺承担。事实与理由：2015年3月19日，原告拓睿公司、被告张艺签订《租赁合同书》，约定被告将位于成华区的彩钢厂房约3000平方米及场地租赁给原告使用，原告按约交纳了20000元保证金及租赁费用100000元。2016年1月19日，原告在生产期间突然接到成华区土地监察执法队的《责令停止国土资源违法行为的通知书》，通知书写明张艺未经批准擅自建设，责令停止违法行为。原告要求被告给予解释和处理，被告说土地、厂房是合法的，她负责妥善处理。之后，成华区龙潭街道办事处、成华区国土部门等单位责令原告尽快拆除，否则将强制拆除，原告多次要求被告解决，被告却回避不管，为了减少损失，只能配合执法。原告在租赁土地后，为了保证租赁厂房的正常使用，按合同约定修缮。租赁物并修建了部分附属设施办公室、住宿、门卫室、硬化地面，加上拆除搬迁费用，共计支出1762360元。鉴于被告的欺诈行为、违法违规行为导致租赁物被认定为违法建筑、导致合同无效、导致租赁关系无法继续，最终造成了原告巨大损失，原告多次要求被告赔偿却被各种理由推诿，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 本诉被告张艺辩称，1.原告拓睿公司实际支付被告张艺租金10万元，保证金2万元，按《合同》约定欠付租金130555元；2.原告拓睿公司在租赁物土地上既未经被告张艺同意，也未取得相关部门许可，擅自修扩厂房、办公楼、工人房、门卫室等建筑物，现已被依法拆除；3.原告拓睿公司于2016年6月拆迁搬离，返还租赁物给原告。被告认为双方合同无效，依据我国合同法第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。《租赁合同》无效，原被告双方有对等过错；合同无效原被告各自应承担相应的责任。双方签订的《土地使用权流转协议》中也有规定：“该土地原则上不得转让，如需转让需与甲方（土地权人）协商同意后方可”。而原告并未经得被告的同意。原告必须为自己的过错和违法行为承担责任，即原告必须自行承担因擅自违章搭建而被依法拆除的后果和搬迁费用的责任，无权主张被告赔偿。故请依法驳回原告拓睿公司的诉求。 反诉原告张艺向本院提出诉讼请求：1.判令拓睿公司向张艺支付场地及附属设施的使用费130555元（100000元+220000元/365*50天），场地占用费计算从2015年3月19日计算至2016年6月20日；2.判令拓睿公司承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告张艺与反诉被告拓睿公司于2015年3月19日签订《租赁合同书》，约定租赁费用每年220000元，合同签订后，反诉原告即将租赁物交付反诉被告使用，但是反诉被告在第一年租期内仅支付了100000元租赁费及20000元保证金，剩余的场地及附属设施使用费一直未支付，反诉被告一直无偿占有、使用场地及附属设施至2016年6月20日。反诉被告的行为已经使反诉原告遭受巨大经济损失，为维护反诉原告的合法权益提起反诉。 反诉被告拓睿公司辩称，1.参照原租赁合同书，租金的起算时间为2015年5月1日；2.因被告张艺没有履行保障租赁物合法性的法律义务，且最终因为其提供的租赁物违反强制性法律，导致合同无效，且无法继续履行，我方不应当承担相应的占用费支付义务，已经支付的应当返还。 经审理查明，2015年3月19日，张艺（甲方、出租方）与拓睿公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》一份。合同第一条“租赁物位置、面积、功能及用途”约定：“1.1甲方将位于成华区的彩钢厂房约3000平米及场地租赁于乙方使用，该租赁物占地面积约10亩……1.2本租赁物的功能为厂房和仓库，场地中一块大约1000平方米的地面硬化由乙方完成，经甲方同意乙方可在租赁物上修建办公室，住宿，门卫室等设施，建设等费用全部由乙方自行承担……”；合同第二条“租赁期限”约定“租赁时间：10年。租赁合同按照两次签订，5年为一个合同期，即从2015年5月1日起至2020年5月1日止，期间5年内每年租金为：22万元……”；合同第三条“免租期及租赁物的交付”约定“本出租合同签订之日起生效，租金从2015年5月1日开始计算，签订本合同后，甲方将租赁物按现状交付乙方使用（其中2200平米厂房地面由甲方负责10ｃｍ厚度的混泥土硬化）……”；合同第四条“租赁费用”约定“4.1租赁保证金本出租合同的租赁保证金为人民币20000元4.3相关费用1.甲方只出租厂房给乙方，其他的如营业执照、工商、税务、消防安全、环保排污和治安等由乙方自行负责，并承担相关的责任和费用。2.甲方向乙方提供生产照明所使用的40千瓦动了电运行……”；合同第五条“租赁费用的支付”约定：“5.1乙方应于本合同签订之7日内，向甲方支付租金人民币150000元；2015年5月1日前将剩余租金70000元支付于甲方：预支的订金20000元留作保证金……”；合同第六条“专用设施、场地的维修、保养”约定“……6.2场地中和周围有2亩左右的银杏树，甲方移动到双方指定的位置，不影响乙方使用，乙方应爱护不得做有破坏它们行为”；合同第七条“修建及维护”约定“在合同期间，乙方可对房屋进行加固、改善、装饰装修，大的改造需经过甲方同意，退场时应回复厂房原貌。乙方修建的砖混结构部分（不包含可移动设施和设备）在合同期满不得移除，需保留完整交与甲方”。 庭审中，拓睿公司与张艺一致确认：拓睿公司已向张艺支付了100000元租金及20000元保证金，其中，100000元租金系拓睿公司于2015年4月3日通过转账方式支付，20000元保证金由张艺已收取的订金20000元转化。张艺举出银行流水主张该订金20000元由拓睿公司于2014年10月10日通过ATM机存入，拓睿公司主张该订金系2015年3月底转账支付，但经本院限期其未举出相应支付凭证。另，拓睿公司与张艺一致确认张艺向拓睿公司交付的租赁物上有共计3000平方米的彩钢厂房，即2200平方米和7、800平方米左右的两个彩钢厂房，还有一条水泥道路。同时，拓睿公司与张艺一致确认合同中约定应由张艺承担的2200平方米的地面硬化工作其实是由拓睿公司实施。拓睿公司称，双方口头约定，张艺同意因地面硬化工作产生的费用用以抵扣100000元租金；张艺对此不予认可。 另查明，2004年12月4日，龙潭街办保平社区7组（甲方）与张艺、李崇良（乙方）签订《土地使用权流转协议》一份，约定：甲方将位于保平7组老成昆铁路土地3.402亩租赁给乙方使用；土地流转用途为仓储、加工；土地性质为集体所有；土地流转时限自2005年1月1日起至2027年12月31日止，并约定乙方使用该土地原则上不得转让，如需转让需与甲方协商同意后方可；2005年8月20日，龙潭街办保平社区七组（甲方、出让方）与张艺、李崇良（乙方、受让方）签订《土地使用流转协议》一份，约定甲方将位于保平七组土地9亩租赁给乙方使用；土地流转用途为植树（不得用于修建任何建筑、包括围墙、地面硬化）；土地性质为集体所有；土地流转时限自2005年9月1日起至2027年8月31日止，并约定乙方使用该土地如需转让须与甲方协商同意后方可。另，张艺与李崇良于1994年登记结婚，李崇良于2012年死亡。 同时查明，2016年1月19日，成都市成华区土地监察执法队向张艺、龙潭街道保平社区七组发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明：“经查，你单位（个人）未经批准，擅自建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关规定，现责令你停止违法行为……”。2016年5月10日，拓睿公司原法定代表人李林出具《承诺书》一份，载明“在龙潭街道办事处及相关部门的要求下，我公司承诺于2016年6月10日前搬迁完成向张艺交房”。 庭审中，拓睿公司与张艺双方一致认可，拓睿公司于2016年6月19日以交付钥匙的方式将租赁物交还张艺。 再查明，2017年8月16日，成都市国土资源局成华分局向本院出具《关于调查令（2017）川0108民初2808-3号的复函》，载明：“……2015年年底，国土资源部下发了2015年度卫片执法（国土资源部卫星图片拍摄）的违建图斑，经实地查勘，该次卫片图斑中的144、146号的违法用地业主系张艺，相关违法建筑是彩钢房。2016年1月19日，成华区国土分局对上述违法用地业主张艺出具了《责令停止国土资源违法行为通知书》……张艺未经有权机关批准，擅自占用成华区龙潭街办保平社区七组集体土地7.5亩用于修建彩钢瓦结构的厂房，其用地行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条之规定”。 庭审中，张艺举出龙潭街道办保平社区居委会于2019年3月26日出具的《证明》一份，载明“成都市成华区龙潭街道办事处保平社区，按照成华区国土局（卫片执法）及龙潭街道办要求，对保平七组张艺承租土地上违法修建的建筑物，现已依法全部拆除（拆除后照片）。特此证明！”，拓睿公司对该证据三性不认可，但确认在案涉租赁场地上的违法建筑已被全部拆除的事实。 庭审中，拓睿公司举出《四川拓睿建材有限公司厂房工程竣工结算书》、《四川拓睿建材有限公司因搬迁涉及的厂房等建构筑物损失以及生产设备等搬运费评估项目资产评估报告书》、《公证书》等证据，拟证明因出租物系违法建筑被拆除，拓睿公司的损失为建筑物折价后净值1439760元及搬迁费322600元。张艺对此质证意见为均系拓睿公司单方自制、三性不予认可。 在本案原审过程中，拓睿公司向本院两次申请修建的厂房等设施的基础价值以及设备等搬迁费用进行评估，由于拓睿公司提交的材料达不到评估要求，评估未能进行；拓睿公司要求另外确定评估机构进行评估，原审经进一步审查后认为，评估与否不影响本案事实认定，故未予继续鉴定。 庭审中，张艺认为，双方具有对等过错，合同无效应各自承担责任，即由张艺自行承担其修建的3000平方米彩钢棚被拆除的损失，拓睿公司自行承担其修建办公室、工人房、门卫室等设施的损失；因拓睿公司已实际占有使用了租赁物，已收取的100000元租金应视为应支付的占有使用费，因拓睿公司欠张艺占有使用费，故20000元保证金应抵扣拓睿公司尚欠的占有使用费不予退还。 上述事实，有原、被告的身份主体信息，《租赁合同书》、《土地使用流转协议》1份、《土地使用权流转协议》1份，《责令停止国土资源违法行为通知书》，《关于调查令（2017）川0108民初2808-3号的复函》，结婚证、死亡户籍注销户口人员身份证明，建设银行个人活期账户交易明细等证据，以及双方当事人当庭庭审陈述在案为证。 本院认为，拓睿公司与张艺于2015年3月19日签订的《租赁合同书》载明的租赁对象为“位于成华区的彩钢厂房3000平方米及场地、该租赁物占地面积约10亩”，租赁物的功能为“厂房和仓库”，且双方约定“场地中约1000平方的地面硬化由拓睿公司完成，经张艺同意拓睿公司可在租赁物上修建办公室，宿舍、门卫室等设施”、“张艺将租赁物按照现状交付给拓睿公司使用（其中2200平房内厂房地面由甲方负责10ｃｍ厚度的混泥土硬化）”。涉案土地为集体用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”之规定，违反该规定改变耕地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。而张艺与拓睿公司签订的租赁合同将涉案土地的用途由耕地变更为厂房和仓库，系非农业用途，且已被成都市成华区土地监察执法队责令停止该违法行为。故本院认为，拓睿公司与张艺于2015年3月19日所签订的《租赁合同书》应属无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，结合本案情形，本院认定拓睿公司与张艺双方均有过错。即拓睿公司作为正常的生产经营者，对组织生产经营的场地环境自然应当有必须的考察和了解，拓睿公司未尽到应尽的注意义务；张艺作为出租方，在清楚租赁物的性质和清楚拓睿公司租赁用途的情况下，仍然和拓睿公司签订合同，未尽到必要的告知义务。据此，拓睿公司在租赁期间，违法搭建，其损失应当自行承担，故对于拓睿公司要求张艺赔偿损失的请求本院不予支持。对于拓睿公司请求全部返还租金及租赁保证金，本院认为，拓睿公司已实际使用案涉租赁物，合同无效亦应支付占有使用费，故对拓睿公司要求返还已经交付费用的请求本院不予支持；案涉合同无效，双方为案涉租赁合同的履行而约定的保证金20000元，理应由张艺予以退还。结合张艺提出的拓睿公司应当交纳占有使用费的反诉请求，本院结合导致合同无效双方均有一定过错以及需张艺承担的2200平方米的地面硬化工作实际由拓睿公司承担而必然产生费用等事实，酌情认定由拓睿公司以20000元保证金加上地面硬化工作产生的费用抵扣占用使用费。拓睿公司不再另外支付占有使用费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认四川拓睿建材有限公司与张艺于2015年3月19日签订的《租赁合同书》无效； 二、驳回四川拓睿建材有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回张艺的全部诉讼请求。 本诉案件受理费12158元，保全费7331元，由四川拓睿建材有限公司承担；反诉案件受理费1456元，由张艺承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  费怀银 二〇一九年九月十八日 书 记 员  唐肃峰