四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初4664号 原告：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路339号1栋15号楼1号。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告：补凤梅，女，汉族，1985年11月11日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡严尹、何正飞，四川百柯律师事务所律师。 原告成都明宇环球商业管理有限公司（以下简称明宇公司）与被告补凤梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案。依法由审判员钟海英适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告明宇公司的诉讼代理人廖茂元和被告补凤梅的诉讼代理人胡严尹、何正飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告明宇公司提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的2006年6月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费、生活垃圾处理费共计10702元并自2006年6月1日起至实际付清之日止的按每日3‰计付违约金；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系顺庆区滨江中路四段368号2幢1单元3楼1号房屋业主，房屋面积为106.32㎡，为多层住宅；被告自2006年6月1日起至2019年6月30日期间未缴纳物业服务费及生活垃圾处理费；根据前期物业服务协议，业主逾期未交纳物业管理服务费的，应按每日3‰支付违约金。原告多次催缴，但被告一直拒绝缴纳。 被告辩称，根据前期物业服务协议约定，原告的服务内容包括雨、污水管道的疏通，因被告居住的楼栋排水管堵塞致污水无法排放，倒灌入被告室内，严重影响被告生活；案涉小区公用设施年久失修，原告一直不予维修；对于小区绿化，原告未按服务协议约定进行日常管理，以保持观赏效果；原告未履行约定义务，其违约在先，原告属于先履行义务一方，其履行义务不符合约定，被告作为后履行一方有权拒绝支付物业服务费。协议约定，物业服务费每半年缴纳一次，即便被告应支付物业服务费，原告主张的2016年5月5日前的费用也已超过诉讼时效。原告违约在先，双方均构成违约，应各自承担相应责任，被告不应承担违约金。 原告明宇公司提交了以下证据：1.原告营业执照、准予变更登记通知书及被告的身份信息证明；2.前期物业服务协议；3.物业服务费书面催收函及照片。 被告补凤梅提交了照片15张。 经双方当庭质证，被告对原告提交的身份证据无异议，本院予以认定并在卷佐证；双方对其余证据均提出了异议，本院评议如下：1.《前期物业服务协议》，被告以系复印件为由请求本院核实，本院要求原告提供了原告以供核对，经核对，复印件与原件内容一致，本院予以认定；2.原告提交的催收函及照片，照片上可辨认的房号与被告房屋房号一致，被告虽提出异议，但无相应证据反驳，本院予以认定；3.被告提交照片，所摄内容为室外情况的照片十张因与实景可核对，本院予以认定，其余所摄内容为室内情况的照片五张，其内容与本案不具有关联性，不予认定。 根据以上认定的证据及双方当庭陈述，本院认定如下事实： 被告补凤梅系顺庆区滨江中路四段368号“明宇·帝壹家”2幢1单元3楼1号房屋业主，其房屋系多层住宅，面积为107.12㎡。 2006年11月26日，南充宇豪物业管理有限公司（以下简称宇豪公司）作为乙方与被告补凤梅（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议载明物业服务内容包括以下“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序的管理；6.公共秩序的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料的管理；9.其它法律法规规定的事项”，其中关于保洁服务项目具体约定为“1.设置垃圾桶……小区道路、广场、停车场、绿地等及时清扫，……”，绿化养护管理项目具体内容为“绿化养护日常管理、草坪生长良好、补栽补种……施肥、松土，喷洒药物，预防病虫害”。协议约定物业服务费用收费标准为：多层住宅0.60元/㎡/月；约定物业服务费按半年一次交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前5日内履行交纳义务。原告在提供物业服务期间，未完全按照物业服务协议约定履行义务，道路上落叶未及时清扫，绿化花草未及时修剪，绿地中杂草较多，台阶破损未维修。 2013年8月16日，宇豪公司名称变更为成都明宇豪雅物业服务有限公司；2014年12月10日，成都明宇豪雅物业服务有限公司向被告发出催缴物业服务费的缴费通知书。2015年8月25日，成都明宇豪雅物业服务有限公司名称又变更为成都明宇环球商业管理有限公司（即明宇公司）；2016年9月25日、2018年10月15日，明宇公司分别向被告发出催缴物业服务费的缴费通知书。 还查明，案涉小区至今未成立业主委员会。 本院认为，宇豪公司仅是将名称变更为了明宇公司，宇豪公司的权利义务由明宇公司继受，该变更并不影响明宇公司继续履行物业服务协议，被告补凤梅作为“明宇·帝壹家”小区的业主，其与宇豪公司签订了物业服务协议，享受了原告明宇公司提供的物业服务，即应当支付物业服务费用；原告要求被告缴纳物业服务费的请求符合法律规定，本院对此请求予以支持。但原告在履行前期物业服务协议过程中，未完全按协议约定履行义务，其提供的物业服务存在瑕疵，应相应减少物业服务费用；结合协议约定的物业服务内容考虑，故本院认为对被告应交纳的物业服务费用减少10%较为适宜。至于原告主张的逾期缴费违约金，由于原告履行服务协议存在瑕疵且其系先履行一方，因履行义务不符合合同约定，导致被告逾期交纳物业服务费用，其责任在于原告，故本院对原告主张的逾期缴费违约金不予支持。至于被告补凤梅提出的因雨污水管道堵塞致倒灌家中的抗辩意见，因被告所提交证据无法证实其所主张的事实，本院对其该抗辩意见不予采纳。 根据被告与宇豪公司签订的前期物业服务协议约定的物业服务费缴费时间及协议签订时间，本院认为被告的缴费时间分别为每年的5月31日前和12月1日前。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告所提交的证据表明原告主张物业服务费的最早时间为2014年12月10日，原告享有的2012年12月10日前履行期限届满的债务即已超过两年的诉讼时效，2012年11月25日前的原告未向被告收取的物业服务费及生活垃圾处置费其履行期限已于2012年12月1日届满，故原告主张的该部份费用超过了诉讼时效；2012年11月26日之后应交的物业服务费未超过诉讼时效，故被告提出的原告主张的2016年5月5日前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩本院予以部份采纳；被告补凤梅应交纳2012年11月26日起至2019年6月30日期间的物业服务费及生活垃圾处置费。根据约定缴费标准及被告房屋面积，被告每月应缴纳物业服务费为61.67元，截止原告主张的2019年6月30日止，被告未缴费期间共计79个月零6天，被告应缴纳费用为4884.26元，减少费用后，被告应缴纳物业服务费为4395.83元（4884.26元×90％）。至于原告主张的生活垃圾处理费，因该项费用系经物价部门核准的由环卫部门收取的生活垃圾处理费用，原告仅系代收，该项费用并不属于物业服务费，因此该项费用不予减少；被告应缴纳2012年11月26日至2019年6月30日期间该项费用为514.8元（计算标准为6.5元/户/月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 被告补凤梅于本判决生效之日起十五日支付原告成都明宇环球商业管理有限公司物业服务费4395.83元、生活垃圾处置费514.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费34元由原告成都明宇环球商业管理有限公司与被告补凤梅各负担17元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇一九年九月九日 书记员  徐紫薇